알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 28. 알수록 조심해야 할 부동산 거래

알수록 조심해야 할 부동산 거래

부동산을 사고파는 게 말처럼 쉬우면 얼마나 좋을까. 그런데 때론 어설프게 아는 지식으로 곤란한 상황에 부닥친다. 그럴 바엔 차라리 아무것도 몰라 전문가의 도움을 받는 게 좋다. 이번 호에는 부동산 거래의 원칙과 수량매매가 무엇인지 알아본다.

글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com

부동산 거래의 원칙 ‘삼세번’
한때 삼세번이라는 말이 많이 유행했다. 단판승부에 패했을 때 내세우는 수법이기도 하다. 재판도 삼세번이다. 3심제는 잘못된 재판을 바로잡기 위해 존재하는 제도다.
1심, 2심(항소심), 3심(상고심). 그런데 3심제가 다른 시사점을 던져주기도 한다. 요즘 대법원에 계류된 사건도 매우 많다. 사람들이 재판을 하는 이유는 누구라도 자신이 옳다고 생각하기 때문이다. 그렇다면 대법원에 상소하면서까지 자신이 옳다고 생각하는 사람이 많다는 뜻이다.
법이란 뭔가 딱 떨어지는 느낌이었는데, 현실은 다른 모양이다. 그렇다. 세상일 딱 떨어지는 일이 없듯이 재판도 명쾌하게 갈리는 것은 많지 않다. 그 가운데 많은 것이 착오로 인한 것이다.
특히, 부동산 거래는 그 금액이 크다보니 잠시 착각을 하면 큰 손해를 본다. 그러니 무르고 싶은 사람도 많다. 장기판도 아닌데 막무가내로 물러달라고 떼쓰는 이도 많다. 누구나 자신의 입장에서 보면 무르는 게 맞을 것이다.

그러니 재판을 한다. 여기에서 퀴즈다.
“예컨대 보안상의 이유로 고층건물을 지을 수 없다는 사실을 모르고 토지를 매수하였다면 취소할 수 있는가?”
한 문제 더!
“경작이 가능한 농지로 알고 매수하였으나 실제로는 그 중 일부가 하천부지였다면 취소할 수 있는가?”
쉬운 문제는 아니다. 세상 살다보면 착각을 일으키는 경우가 많은데, 간단한 기준이라도 알아두는 것이 좋다. 첫 번째 원칙은 삼세번이다. 조심, 조심, 조심이라는 이야기다. 실수는 내 책임이다. 착오가 있더라도 일방적으로 취소할 수 없는 것이 원칙이다.
취소를 인정한다면 자신의 잘못을 상대방에게 전가하는 일이 된다. 바로 첫 번째 퀴즈의 정답은 취소불가다. 매수인은 고층건물을 지을 수 없는 제한을 받고 있으나, 토지의 소유권을 모두 취득하고 있기 때문이다. 이러한 경우를 ‘동기의 착오’라고 하는데, 취소할 수 없는 것이 원칙이다.
두 번째 원칙도 삼세번이다. 취소의 요건이 3단계라는 뜻이다. 민법 제109조는 “의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다”고 규정한다. 먼저, 취득하려는 권리에 대한 착오가 있어야 한다. 두 번째 퀴즈의 경우 다른 부지의 소유권은 취득할 수 있지만 하천부지의 소유권은 취득할 수 없다. 이를 ‘내용의 착오’라고 한다. 취소가능이다.

다만 누구라도 취소할 것이라는 정도의 중요부분의 착오이어야 하고, 표의자에게는 중대한 과실이 없어야 한다. 세 번째 원칙도 삼세번이다. 동기의 착오임에도 취소할 수 있는 경우가 세 가지라는 뜻이다. 동기를 계약의 내용으로 삼은 경우, 동기를 조건으로 삼은 경우, 잘못된 동기가 상대방에 의하여 형성된 경우다.

매수 토지 평수 부족
“토지를 매수했는데 평수가 부족해요.”
최근 받은 상담 가운데 하나다. 질문자는 이미 답을 가지고 있다. 평당 가격으로 매수했으니 부족한 평수만큼 돈을 돌려받아야 된다는 것이다.
“쉽지 않아요.”
필자의 대답이다. 질문자의 눈이 흔들린다.
“수량매매에서는 돌려받을 수 있다고 하던데요.”
요즘 일반인도 인터넷 검색을 통하여 기초적인 내용 정도는 알고 있다. 인터넷이 유럽 근대초기의 종교개혁가인 마틴 루터를 닮았다. 마틴 루터가 사제들이 독점하고 있는 신약성경을 독일어로 번역하여 일반인이 읽을 수 있도록 하였듯이, 인터넷이 일반인에게 어려운 법률을 알 수 있도록 하고 있다. 인터넷을 검색하니 매수가격이 ‘평당 얼마(단가)’라고 되어 있으면 수량매매이고, 그 밖의 경우는 필지매매라고 한다.

“수량매매가 아닙니다.”

필자의 반론에 질문자의 눈빛이 불안하다. 해결책을 찾았다고 여겼는데…. 사실 법률에 수량매매와 필지매매의 구별은 없다. 다만 민법 제574조에서 “‘수량을 지정한 매매(수량매매)’에서 수량 부족이 있을 경우에 선의매수자는 대금감액청구 또는 계약을 해제할 수 있다”고 규정할 뿐이다.
그런데 ‘수량을 지정한’이라는 표현 때문인지 흔히 등기부상의 평수에 따라 대금을 정하면 수량매매라고 여기는 듯하다. 그러나 계약서에 부동산의 면적을 표시한 것만으로 또는 등기부 또는 대장상의 면적을 기준으로 대금을 정한 것만으로는 ‘수량매매’가 되지 아니한다는 것을 주의하여야 한다.
이른바 ‘수량매매’란 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 중점을 두어 대금도 이 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말한다. 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하고 평수에 의한 계산은 하나의 표준에 지나지 않을 땐 수량매매가 아니다.
다시 말하면 당사자가 공부상의 표시와 같은 것을 전제로 하여 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 면적을 파악하여 가격을 정했고, 만약 그 면적이 공부상의 표시와 다르다는 것을 사전에 알았더라면 그 실제 평수를 기준으로 가격을 정하였으리라는 점이 인정될 경우에 ‘수량매매’가 된다(대판 2001.4.10, 2001다12256).
결국 통상의 부동산매매에서 ‘수량매매’가 되는 경우는 많지 않다. 소송에서 수량매매만을 고집한다면 패소할 가능성이 높다는 뜻이기도 하다.
“다른 방법은 없을까요?”
물론 원만하게 합의하면 좋다. 합의가 안 된다면?
“착오를 이유로 일부 취소하는 방법이 있습니다. 다만 평수를 기준으로 매수가격을 정했다는 사실과 평당 가격이 높아진다면 매수하지 않았을 것이라는 점을 증명할 수 있어야 합니다.”
선무당이 사람 잡는다. 아직 인터넷은 마틴 루터가 되지 못하고 선무당이 된 듯하다.