부동산 진단 11. 2017년 토지시장 투자전략 01

2017년 토지시장 투자전략 01

해마다 연말이 되면 새해 시장 전망을 예측하는 전문가들의 글들이 신문이나 인터넷에 도배되다시피 한다. 여기에 전문가를 능가하는 누리꾼들의 전망도 더해진다. 그럴 때마다 사람들은 정보가 넘쳐나서 누구 말을 믿어야 하는지 갈피를 잡지 못하게 된다. 사람들은 경험했거나 언론 노출 횟수가 많은 상품을 선호하며, 이런 상품을 잘 알지도 못하면서 마치 알고 있는 것처럼 과신하는 경향이 있다. 그러나 빅데이터 시대에는 특정 분야를 예측할 때도 여러 분야의 상식을 겸해야 예측 실패율을 줄일 수 있다고 심리학자들은 말한다.

글 진명기 부동산 컨설턴트

규격화되지 않아 예측 어려운 토지 시장
지난 두 번의 경제위기를 살펴보자. 1997년도에는 기업들이 무리하게 부채를 늘리면서 초래됐다. 하지만 다행히 그 이후 국산 상품의 수출이 호전되면서 위기를 극복할 수 있었다. 2008년 세계 금융위기는 외부요인이었고, 우리나라가 IT 강국으로 자리를 잡아 이 제품군에 대한 수출 경쟁력이 강했기 때문에 위기를 모면할 수 있었다.
하지만 현재는 기존의 주요 수출 품목이었던 조선, 철강 화학 산업이 수출 경쟁력을 상실하고 쇠퇴하는 시대를 맞이했다. 더군다나 생산 가능 인구는 꾸준히 감소하고 있어 경제전문가들은 우리나라가 일본식 장기불황기에 접어들었다고 전망한다.
경제 전반에 영향을 미치고 있는 G1과 G2의 무역 전쟁 및 사드 정국이 부동산 시장에서는 어떻게 작용할지도 고민해봐야 한다. 우리나라는 수출 주도형 국가인데 미국은 보호주의를 선호하는 트럼프가 차기 대통령에 당선되었다. 미국이 지난 12월 14일(현지시각) 경기 회복에 힘입어 양적 완화 정책을 마무리하고 금리를 0.25%포인트 인상한 것도 향후 우리 경제에 적잖은 부담으로 작용할 것으로 보인다.
부동산은 현장이 중요한 상품이다. 아파트나 상가는 공산품처럼 어느 정도 규격화됐지만, 토지는 복합적 요인이 영향을 미치는 상품이다. 그래서 토지는 보는 사람마다 가격이 다르다. 그만큼 평균치를 산출하는 데 애로 사항이 많다. 같은 지역 토지를 갑은 100만 원이면 싼값이라고 하지만 을은 10만 원이라도 비싼 가격이라고 할 수 있다. 사람의 마음 속을 볼 수 없는 것처럼 땅도 속을 볼 수 없다. 사람 마음은 심리학자, 철학자, 무속인 등이 가름하지만, 땅 속은 토지를 많이 경험한 사람만 알 수 있다. 초년 시절에 실패를 자주 경험한 의사가 새로운 지식을 잘 받아들이고 유능한 의사가 된다. 부동산도 경험을 많이 하고 시행착오를 많이 한 사람이 토지의 가치를 제대로 평가할 수 있다.

2017년 부동산 시장 전망은?
최근의 침체기는 내년에도 지속할 것으로 예측된다. 값진 진주는 진흙탕 속에서 캐낸다. 어려울 때일수록 분야가 다른 전문가가 모여서 지식을 공유하며 시장의 흐름을 이끌어야 한다. 자금력 있는 투자자들의 장기 투자와 개미군단의 공동투자로 투자 패턴도 신중해질 것이다.
따라서 특별한 요인 없이 풍선효과 등으로 가격이 급등한 일부 지역은 지가 하락이 불가피하다. 그러나 장기적으로는 계속된 경기 침체로 투자처가 여의치 않다면 부동 자금(투기적 이익을 내기 위한 대기성 자금)이 다시 토지시장으로 유입될 가능성이 크다. 이를 통해 일부 지역을 중심으로 지가가 재반등할 수도 있다. 특히 국가 균형 발전사업의 추진과 함께 국토의 판이 변하고 경기 양극화로 수도권 집중 가속화가 예상됨에 따라, 일부 지역을 중심으로 토지시장은 활황으로 이어질 전망이다.

토지 투자 9계명
땅 투자는 주택과 비교해 어렵다는 것이 부동산 투자자들의 대체적인 의견이다. 주택보다 실패 확률이 높아 일반 투자자들에게는 그림의 떡이다. 그렇지만 성공하면 주택과는 비교할 수 없을 정도로 대박을 터드리는 것이 토지다. 토지는 가공하기 전 원재료이기 때문에 투자에 성공하면 여느 부동산 상품보다 수익률이 높다. 여기서 중요한 것은 기본이다. 기본에 충실하다면 성공적인 투자가 가능하기 때문이다. 다음은 필자가 집필한 「대한민국 땅테크」에서 다룬 ‘토지 투자 9계명’을 소개하고자 한다.
첫 번째, 정보를 모으고 발품을 팔아라. 인구가 증가하는 지역을 중심으로 부지런히 발품을 팔고 현지 정보를 얻는 것이 좋다. 비교적 빠르고 정확한 정보를 얻을 수 있기 때문이다. 개발 재료가 현실화되기 전에 정보를 얻는다면 더 높은 이익을 얻을 수 있다.
두 번째, 타이밍을 맞춰라. 적기에 팔고 사는 문제는 모든 투자의 기본이다. 토지는 고수익 상품이다. 개발 재료가 풍부한 지역이면서 용도지역 변경 가능성이 높은 지역을 선정해야 한다. 빠른 판단과 과감한 결단으로 매매 타이밍을 맞춰야 한다.
세 번째, 충성스러운 정보원을 확보해라. 공략하는 지역이 있다면 현지에서 오래 중개업을 해온 중개업소와 친분을 맺는 게 좋다. 신문이나 방송보다 중개업소 정보가 빠르고 현지 여건도 잘 알기 때문이다.
네 번째, 여윳돈으로 투자해라. 토지는 고수익을 가져주는 상품이지만 환금성이 떨어진다. 적어도 5~10년, 길게는 20년 이상을 바라보고 투자하는 상품이기 때문이다. 그러므로 여윳돈 투자가 기본이다.
다섯 번째, 부동산 정책을 꼼꼼히 분석해라. 11·3 부동산 대책이나 개정 법규 등을 잘 살펴야 한다. 토지는 원재료이다. 어떻게 가공하느냐에 따라서 가치가 올라가기도 하고 떨어지기도 하는 상품이다. 그러므로 가공을 방해하는 정부 정책이나 법규 등이 생겼을 때마다 자세히 기록해 둬야 한다.
여섯 번째, 넘치면 쪼갤 지역과 부족하면 합칠 지역을 선별하라. 부동산의 유동화가 가능해지면서 주식처럼 소액으로 부동산에 투자할 수 있게 됐다. 즉 부동산 펀드, 부동산 리츠의 활성화로 소액 투자로 금리보다 수익성을 높일 수 있는 부동산 상품이 많아졌다. 그런데 중요한 것은 어느 회사보다는 누가 주관하느냐가 중요하다.
만약 토지로 돈을 벌고 싶다면 경험이 많은 사람과 친해져야 한다. 불황기에 실패한 경험이 있는 사람이라면 대비책도 많이 연구했을 것이다. 미국 차기 대통령으로 당선된 부동산 재벌 트럼프도 1990년대 부동산으로 실패를 거듭해서 부채 왕이라고 불렸다. 미래에셋 박현주 회장도 2000년도와 2008년도 주식 투자를 해서 크게 실패한 경험을 토대로 오늘날 크게 성공한 인물이다.
일곱 번째, 인구 증감을 살펴라. 수도권을 제외한 100만 명 이하인 도시에 투자하고자 한다면 신중히 고민하고 결정해야 한다. 도시형 인간 시대에 인구는 대도시로 증가 속도가 더 탄력을 받을 수밖에 없다. 귀농자가 아니라면 인구 감소 지역이나 쇠퇴한 중공업 도시는 투자 대상에서 제외해야 한다. 특히 거제도는 조선특구지역의 극심한 불황으로 2~3년 하락 요인이 작용할 수 있다.
여덟 번째, 땅을 돌봐라. 땅은 아파트와 달리 바로 인접한 땅과도 가격이 다르다. 이왕이면 잡초가 우거진 땅보다 잘 정리해놓은 땅이 제값을 받을 수 있으니 자주 찾아가서 잘 가꿔놓는 게 좋다.
아홉 번째, 세금을 살펴 수익성을 따져라. 땅을 팔고 사고 보유하고 개발할 때 세금을 내야 한다. 땅값이 올라도 세금보다 적다면 투자 수익률은 마이너스가 된다. 그러므로 투자 전 세금을 면밀히 검토해봐야 한다.
다음 호에는 실제로 올해 토지 투자에서는 어떤 차별화 전략을 가져야 하는지에 대해 다뤄 보겠다.