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가족과 아이들 위해 건축주가 나선 가평 세컨드하우스
- 가족을 위해 건축주가 직접 나섰다. 건축부터 인테리어까지 직영으로 진행하기 위해 수없이 발품을 팔았다. 그런 과정 속에서 점점 더 집 짓기에 애착이 생겼고 그 애착이 안락한 보금자리로 결실을 맺었다. 사람에게 맞춘 공간이 선사하는 기쁨, 이번 집 짓기는 건축주에게 소중한 경험이 됐다. 글 사진 남두진 기자 자료 나무집협동조합 HOUSE NOTEDATA위치 경기 가평군용도 단독주택건축구조 목구조대지면적 440㎡(133.1평)건축면적 123.06㎡(37.23평)연면적116.94㎡(35.37평)건폐율 27.97%용적률 26.58%설계기간 2022년 9월 ~ 11월시공시간 2023년 3월 ~ 6월설계한성건축사사무소 031-581-4580시공나무집협동조합1811-9663 cafe.naver.com/namoohyup MATERIAL외부마감지붕 - 징크벽 - 스타코데크 - 세라믹타일내부마감천장 - 페인트(벤자민무어)벽 - 페인트(벤자민무어)바닥 - 세라믹타일, 강마루단열재그라스울계단실계단 - 집성목, 오크목창호 독일식 3중창(엔썸 캐멀링)현관 원목 단열도어(글로리도어)조명 매립등, 레일등주방가구 더채움, 아티잔위생기구 아메리칸 스탠다드난방기구 귀뚜라미 보일러, 열순환환기장치(스타링크코리아) 진입구에서는 바라본 본채와 별채 배치 건축주의 부모님은 항상 전원주택의 꿈이 컸다. 하지만 오랜 아파트 생활로 인프라가 적은 곳은 생활에 불편함이 크리라 판단했고 고민 끝에 주말에 가볍게 이용할 세컨드하우스를 짓기로 했다. 마침 손주가 태어나면서 세컨드하우스를 지을 지역은 현재 부모님의 생활권인 남양주를 기준으로 찾게 됐다. 처음에는 설악이나 양평 쪽을 알아봤지만 생각보다 거리가 멀었고 주말에는 교통 체증이 발생하는 등 여러 가지 제한이 많았다.그렇게 새로운 지역을 한창 물색하던 중 우연히 어머니가 몇 년 전 봐둔 대지 매물이 아직 남아있다는 소식을 듣게 됐고 온 가족의 신중한 상의를 거쳐 그곳을 매입하게 됐다. 그렇게 가족이 최종 선택한 지역은 바로 대성리, 대학생들이 MT로 자주 찾기에 편의점과 같은 기본적인 편의시설은 물론 개성 있는 카페까지 위치해 우려했던 인프라는 전혀 문제 될 것이 없었다. 무엇보다 현재 지내는 남양주에서도 멀지 않아 세컨드하우스로 이용하기에 최적 조건이었다. 목재 현관은 화이트 톤 마감재에 어우러지고 세로형 바닥 타일이 공간에 포인트를 더한다. 전실에서 공용공간 쪽을 바라보면 통창 너머로 시선이 시원하게 이어진다. 가족만의 안락한 세컨드하우스대지도 마찬가지였지만 업체를 고르는 일도 쉽지는 않았다. 정확한 토지 조건을 파악하지 않고서는 이상적인 견적을 얻기 힘들었고 어쩌다 합리적인 견적을 받더라도 실력 있는 업체인지 알 방도가 없었다. 그러다 어머니가 우연히 현 업체를 알게 됐는데 업체가 운영하는 인터넷 카페를 자세히 살펴보니 자재 금액부터 시공 현황까지 투명하게 공개돼 있는 점에서 여느 타 업체보다는 믿음직스러운 인상으로 다가왔다. 그렇게 건축주는 가족을 위한 세컨드하우스의 본격적인 첫발을 내딛었다. 제품 기획 및 개발 직군에 종사하는 건축주가 직접 설계를 맡았다면 그것을 결과물로 실현하는 것은 업체가 담당할 몫이었다.본채 형태는 미국이나 유럽에서 헛간으로 쓰이던 건축물인 반 Barn의 형태로 구상했다. 박공지붕을 극대화한 높은 층고가 돋보여 협소한 면적에서도 느낄 수 있는 개방감이 특징이다. 처음에는 아버지의 요구사항이었던 음악실을 계획하기 위해 지하층을 고려했으나 향후 습기로 인해 발생할 문제를 미리 염두에 두고 대지 끝에 별채 느낌으로 앉히기로 했다. 이로써 전체 배치는 본채와 별채 사이 정원이 자리한 모습으로 완성됐다. 여기에 화이트 톤을 바탕에 도어와 지붕 안쪽을 목재로 포인트 있게 디자인했다. 협소한 면적이지만 통창을 통해 개방감을 부여했고 초록 자연도 눈에 한가득 담긴다. 아일랜드 테이블을 제작하기 위해 사용한 세라믹 박판은 식당 테이블로도 활용해 비용을 절약했고 마치 세트처럼 보이는 디자인 효과도 불렀다. 아일랜드 테이블을 계획한 주방은 동선 편의가 높아짐은 물론 조리 중에도 가족 간 유대를 지킬 수 있다. 박공지붕 형태를 실내에 그대로 살림으로써 높은 층고에서 오는 쾌적함이 조성됐다. 휴양 분위기 한층 돋울 공간 배치세컨드하우스답게 공간은 주방, 식당, 거실, 안방, 화장실, 다락으로 간결하게 구성했고 현관을 기준으로 안방+화장실, 주방+식당+거실로 프라이버시와 커뮤니티를 크게 나눴다. 먼저 주방+식당+거실로 진입하면 환한 개방감이 단연 돋보인다. 박공지붕이 연출한 높은 층고도 있지만 통창을 통해 정원 쪽으로 뻗은 시야 덕분에 자칫 협소한 면적에서 느낄 답답함이 해소됐다. 거실 소파 뒤에 계획한 통창으로도 기분 좋은 햇살이 들어와 이를 한층 돋우는 듯하다. TV는 따로 마련하지는 않았는데 이는 휴양을 위한 세컨드하우스답게 가족 간 유대를 다지고 아이들이 초록 자연을 한눈에 담길 바란 건축주가 의도한 것이다.주방은 아일랜드 테이블을 설치해 자연스럽게 거실과의 영역을 나눴고 조리 중 가족 간 소통의 끊김을 예방했다. 그 옆에 식사할 테이블도 이질감 없이 놓였는데 여기에는 건축주의 재치가 숨어있다.“세라믹 박판은 깔끔해서 매력적이지만 저렴하지는 않거든요. 그래서 주방 아일랜드 테이블에 사용하고 남은 부분을 옆에 놓을 대형 테이블 만드는 데 활용했죠. 따로따로 재료가 들어가지 않아 비용을 절감했고요, 마치 한 세트처럼 보여 정돈된 느낌도 연출된 것 같아요.”거실에 바로 인접한 포치에도 정원에서 바비큐 파티라도 할 때를 염두에 두고 작은 싱크대와 테이블을 마련했다. 머릿속에 그렸던 분위기가 잘 연출된 것 같아 대체로 만족하지만 사실 완공 후엔 정원 면적이 애매한 것 같아 포치를 조금 더 뺐다면 하는 현실적인 아쉬움이 있었다고 한다. 그래도 소중한 공부가 됐고 언젠가 다시 한번 집을 지을 기회가 있다면 이번 집 짓기를 통해 쌓은 노하우를 아쉬움 없이 발휘해 보려 한다고 전했다. 다락으로 향하는 계단실은 유리 난간으로 계획돼 공간에서 시선 막힘이 없다. 안방은 높은 코너창이 주는 심플함과 안락함이 돋보인다. 안방에 함께 계획된 화장실 공용욕실은 건축주가 특별히 신경 쓴 공간이다. 넓진 않아도 고급스러움이 느껴지도록 타일 선정이 세심하게 이뤄졌다. 아이들이 자유롭게 놀 수 있는 다락, 향후 빔프로젝트를 설치하는 경우 작은 영화관으로도 활용할 수 있다. 다락에는 작은 침실도 여분으로 계획했다. 타일 활용해 완성도 높인 인테리어인테리어는 화이트와 우드로 심플하게 조합했다. 넓은 면적이 아니었기에 색상을 최소한으로 사용해 단출한 이미지를 부여하고자 했다. 여기에 무몰딩을 적용하거나 히든도어를 활용해 깔끔함도 한층 높였다. 한편 건축주는 이번 집 짓기에서 건축을 직영으로 하다 보니 자연스럽게 인테리어까지 직영으로 할 수 있겠다는 자신감이 생겼다고 했다.“이번 집 짓기에서 공간 분위기에 가장 영향을 줬던 건 타일이에요. 특히 아파트의 일반적인 면적 정도로 설계된 화장실 타일에 신경을 썼는데 큰 박판타일과 세로형 타일을 조합해 고급스러우면서 모던한 느낌을 연출했어요. 이 밖에도 다양한 타일을 활용하고 싶어 다양한 자재상을 찾아다녔는데 우연히 근처에서 알게 된 ‘아키존’이라는 업체에게 큰 도움을 받았습니다. 자세한 상담도 물론이지만 실력 있는 팀을 소개받아 합리적인 비용으로 만족스럽게 진행했어요.”‘아는 것이 힘이고 돈이다.’라는 것을 몸소 체험한 건축주다. 이번 집 짓기를 위해 독학으로 설계를 공부하고 견적을 위해 다양한 업체 문을 두드리는 등 발품 파는 데 많은 시간을 할애했다고 한다. 준비하는 시간은 힘들었지만 그만큼 절약된 비용으로 수준 높은 결과물이 탄생해 다시 한번 직접 짓길 잘했다며 만족감을 표했다.“보통 아파트에서 생활하면 인테리어를 이리저리 고치긴 해도 결국 공간에 사람이 맞춰 지낼 수밖에 없어요. 그런데 반대로 나 혹은 가족에게 맞춰 공간을 계획하는 일은 지어본 사람만이 아는 기쁨인 것 같아요. 그동안 투자했던 시간이 값진 결과물로 탄생했을 때 그 감동은 말로 표현하기 어려웠습니다.” 거실과 인접한 포치는 정원에서 바비큐파티라도 할 때를 대비해 작은 싱크대와 테이블을 마련했다. 톤이 돋보이는 전체 매스는 산에 둘러싸여 가족만의 위한 세컨드하우스로서 분위기가 더욱 짙다. 아버지를 위해 별채로 따로 마련한 음악실
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가족과 아이들 위해 건축주가 나선 가평 세컨드하우스
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아파트 평면 틀 깬 나만의 쉼터 ‘설매실’
- 농막을 갖고 싶었던 건축주는 다양한 국가에서 오랫동안 살아왔다. 남편 직업 때문에 이곳저곳을 돌아다니며 다양한 공간을 경험했다. 그 때문이었을까? 한강이 보이는 아파트에서 살고 있었지만 답답함을 풀어 줄 도피처를 원했다. 으레 떠올리는 한국의 집이라는 정형화된 문법이 낯설었고 자연과 접하며 위로받을 수 있는 장소가 필요했다. 농막이 그 해답이 될 수 있을까 갸우뚱했지만 미술을 전공한 당신의 눈에 찰 리가 만무했다. 비용이 들겠지만 더 나이 먹기 전에 뒷바라지만 했던 지난 세월에 대한 보상을 꼭 찾아야겠다고 마음을 다지며, 그렇게 지인의 소개를 통해 사무실을 찾아왔다. 진행 노철중 기자글 윤경숙·차주엽(비그라운드 아키텍츠 건축사사무소 공동대표)자료 비그라운드 아키텍츠 건축사사무소사진 조재형 작가, 이에코건설※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 인터뷰와 영상을 링크시켰습니다.자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요. HOUSE NOTEDATA위치 경기 양평군 양동면지역/지구 보전관리지역건축구조 경량 철골구조대지면적 410.00㎡(124평)건축면적 31.29㎡(9.5평)연면적31.29㎡(9.5평)건폐율 7.63%용적률 7.63%설계기간 2020년 9월 ~ 11월시공기간 2020년 12월 ~ 2021년 3월설계비그라운드 아키텍츠 건축사사무소031-423-7643 www.bground-archi.com시공이에코건설㈜02-3431-8600 https://blog.naver.com/y0482 MATERIAL외부마감지붕 - 착색 아연도 골강판외벽 - 착색 아연도 골강판데크 - 콘크리트 폴리싱내부마감천장 - 자작합판(UV코팅)내벽 - 자작합판(UV코팅)바닥 - 자작합판(UV코팅)계단실디딤판 - 콘크리트단열재지붕 - 우레탄보드 110T + 비드법보온판 200T외벽 - 우레탄보드 110T + 비드법보온판 200T기초 - 압출법보온판 200T창호THK47 로이삼중유리 시스템 창호(AT레하우 031-535-2659)현관문 THK47 로이삼중유리 도어(AT레하우)주요조명 T5, 팬던트조명(자체 디자인)주방기구 현장제작난방기구 난방필름 아파트에서만 살아온 이들은 다양하고 입체적인 공간에서 받게 되는 자극과 그로 인해 만들어지는 공간에 대한 감수성이 부족하다. 그 경험의 부재는 이후 살고 싶은 집(공간)에 대한 구체적인 질문을 받거나 집을 그릴 기회가 생겼을 때 당혹감으로 돌아오곤 한다. 대부분은 아파트 평면에서 벗어나지 못한다. 그래서일까? 설계를 진행하는 과정에서 자신의 틀에서 벗어난 그림에 부담감을 보이는 경우도 많다. 복도에서 바라본 내부 공간. 바닥보다 높은 평상(마루)이 돋보인다. 평상 아래에 이불을 수납할 수 있는 공간을 마련하고 위에는 책장과 수납장을 놓았다. 머물고 싶은 공간그에 반해 건축주는 본인이 원하는 공간에 대한 확신을 갖고 있었다. 정확히 말하자면 삶의 군더더기를 떼어 버리고 남은 자신에게 정말 필요한 면적을 알고 있었다. “9평! 그 이상은 필요하지 않아요.” 물론 서울에 집을 소유하고 있었지만 세컨드하우스도 욕심을 내어 짓는 경우와는 달랐다. “하지만 이뻤으면 좋겠어요. 사이딩처럼 보통 볼 수 있는 흔한 재료는 싫어요.” 건축가에게 이만큼 좋은 시작이 또 있을까? 건축주와 건축가도 궁합이 맞아야 한다. 자신의 스타일과 결에 맞지 않는 집을 그리는 것만큼 괴로운 일도 없을 것이다. “넓은 마당과 텃밭을 볼 수 있는 큰 창이 필요해요. 집에 누가 들어오는지 알 수 있는 기다란 창도 하나 만들어 주세요.” 요구사항은 여기까지였다. 소소한 이야기들이 많이 오갔지만 대부분 외국에서 살아왔던 경험에 대한 내용이었다. 재료나 색상, 집의 형태에 대한 그 어떤 구체적인 요구도 없었다. 돌이켜보면 이처럼 준비된 건축주도 드물었다. 식탁 너머로 보이는 숲 박공지붕 모양을 실내에 살린 천장 현관 위쪽에 수납을 위한 작은 다락을 만들었다. 최대한 심플하고 세련되게건축주는 주어진 예산에 맞추면서 최대한 심플하고 세련된 디자인을 요청했다. 내부 프로그램도 하나의 개방된 공간에 화장실만 별도로 구획하길 원했다. 거주공간이 아니어서 주방도 최소화하고 작업과 휴식에 적합한 공간이 필요했다. 향과 전망에 적합한 다양한 크기의 오프닝과 마당을 향한 테라스 공간도 작더라도 만들길 원했고 어린 시절 집에 있던 가늘고 긴 창이 집 어딘가에 있길 희망했다. 건축주의 요청사항과 대지 조건을 고려해 집은 마당을 향해 열리면서 동서로 긴 배치를 하고 박공지붕의 단순한 형태를 계획했다. 마당 풍경이 보이는 거실 창 앞에는 삼각형 모양의 테라스를 계획해 자칫 지루할 수 있는 공간에 변화를 줬다. 경제적인 제약은 프로젝트의 중요한 조건이었다. 비용을 줄이기 위해 시공 기간을 줄이고자 경량 철골로 뼈대를 세웠고 건물의 형태를 단순화했다. 지붕과 벽은 하나의 마감재를 사용하고 너무 비싸지 않으면서 흔하게 쓰이지 않는 골강판을 선택했다. 은빛 골강판의 날 것 느낌을 뒤로하고 차분한 느낌의 진한 실버 도장 마감을 선택했는데, 우리는 절제된 느낌의 색상과 질감이 디자인 의도와 더 부합한다고 생각한다. 집 안은 좀 더 따뜻하고 아늑한 공간을 상상했다. 차가운 금속 외장재와 대비되도록 천장과 벽체에는 머루사와 합판과 바닥에는 자작 합판으로 온화한 공간감을 연출했다. 창호는 개수를 최소화하되 적절한 장소에 배치해 작은 집이 외부와 적절하게 소통할 수 있게 계획했다. 준공 후 첫 번째 봄을 맞이한 건물과 주변 풍경 어릴 적 추억의 공간 재현방을 따로 구획하지 않고 하나의 공간으로 계획하면서 건물 동쪽의 나지막한 동산과 나무를 바라볼 수 있는 영역이 분리되길 원했다. 풍경을 품은 거실보다 조금 높은 평상(마루)은 많은 시간을 눕거나 걸터앉으며 가장 편한 자세로 보낼 수 있는 곳이다. 아래에는 이불이 수납될 수 있도록 공간을 마련하고 한쪽에는 책장과 수납장을 놓았다. 도로 가까운 쪽에 화장실과 현관을 배치하면서 생긴 폭이 좁은 복도의 끝에는 역시 폭이 좁고 긴 창을 배치해 채광과 함께 건축주의 어릴 적 추억의 공간을 재현했다. 현관 출입구는 작은 집이지만 상대적으로 넉넉하게 계획하고 코트와 장화 등을 수납할 수 있는 깊은 수납장을 배치했다. 예산 때문에 조금 망설이기는 했지만 현관 위쪽에도 수납을 위한 작은 다락을 만들었다. 준공 후 첫 번째 가을을 맞이한 건물과 주변 풍경 작은 집이라도 잘 지어준 시공사레이아웃과 형태, 그리고 재료에 대한 미팅은 너무나 순조로웠다. 취향이 비슷해서였을까? 그보다는 정말 중요한 이슈가 복병처럼 기다리고 있음을 모두 알고 있었기 때문이었다. 바로 시공사였다. 우리와 함께 하기 전 건축주는 지역 업체 여러 곳을 만나봤다. 본인이 쓸 수 있는 비용에서 지어질 집이 대충 어떤 수준임을 알게 되었을 때 더욱 설계의 중요성을 느꼈다고 했다. 작은 건물은 총공사비도 적기 때문에 실력 있는 시공사가 좀처럼 덤비지 않는다. 그들도 이윤을 남겨야 하기 때문에 탓할 수는 없는 일이다. 그렇기에 작은 규모의 현장에서는 흔한 재료와 마감을 가장 손쉽고 빠른 방법으로 다루기 일쑤다. 하지만 이왕 돈을 쓸 거라면 디테일하게 내가 바라는 집을 만들고 싶었다. 결국 우리가 함께 고민했던 공간을 구현해 줄 든든한 시공사가 필요했다. 그리고 마치 우연처럼 구원자(?)를 만나게 됐다. 건축사사무소는 시공사를 좀처럼 추천하지 않는다. 다 짓고 나서 나오는 원망과 불평의 불똥이 튀기도 하지만 공사 과정에서 생길 수도 있는 불미스러운 일도 함께해야 하는 구도가 영 부담스럽기 때문이다. 한편으로는 애써 공들여 설계한 세세한 내용들이 현장에서 뭉개지는 일도 속상하다. 또한 의뢰인이 공사를 시원치 않은 곳에 맡길까 전전긍긍하기도 한다. 그래서 시공사를 찾아달라는 부탁을 뿌리치지 못한다. 산 쪽에서 바라본 건물과 콘크리트 테라스와 마당 도로에서 진입하는 입구에 놓인 콘크리트 디딤판과 테라스 패시브하우스로 재탄생과연 누가 이 금액으로 공사를 맡을 것인가? 여러 군데 찔러보았지만 돌아오는 대답은 비슷했다. “공사비가 너무 적어요.” 이런 난망한 분위기 속에 지푸라기라도 잡는 심정으로 페이스북에 글을 올렸다. 그리고 어느 날 한 시공사가 답변을 보내왔다. “제가 한번 해 볼게요” 처음에는 사기꾼인 줄 알고 의심하는 해프닝을 겪기도 했다. 하지만 직접 만나고 이야기를 들어 보니 이유를 알게 됐다. 이런 작은 규모의 건물을 얼마만큼의 비용으로 감당할 수 있는지 시공사 대표도 궁금했다는 내막을 알게 됐다. 그리고 비슷한 규모의 숙소 여러 동을 짓는 사업을 다른 곳에서 하려던 참에 우리글이 눈에 들어온 것이었다. “하지만 무엇보다 디자인이 맘에 들었다.”라는 얘기를 들었을 때는 이런 사람도 있구나 하는 신기함마저 들었다. 공사를 맡아준다는 것도 고마웠지만 그게 끝이 아니었다. 시공사는 패시브 건축물만 전문적으로 해왔던 업체였고 본의 아니게 매월리 작은 집은 고기밀성 주택으로 진행하게 됐다. 기존 설계 내용에서 아쉬웠던 부분들도 채워지기 시작했다. 단열성을 충실히 따르고 냉난방 효율을 극대화할 수 있는 많은 시도들이 경제적인 방법으로 실행됐다. 양평의 추운 겨울을 이겨낼 수 있는 아담한 도피처로 거듭났다. 준공 후 2년이 되는 작년 연말에 건축주가 건축사와 시공사를 초대해 점심 식사를 함께했다. 작은 집에서 벌어진 소소하지만 즐거운 이야기를 들었다. 매주 기차를 타고 매월리를 가서 가족과 친구와 함께 했다는 따뜻한 내용이었다. 매월리행이 언제나 즐겁다는 건축주의 이야기는 열악한 환경에서 허덕이는 건축가들에게 최고의 위안이 아닐까 한다. 해 질 무렵 재료의 질감과 지붕 선이 도드라지는 모습 하늘에서 바라본 모습 윤경숙·차주협_비그라운드 아키텍츠 건축사사무소 공동대표 비그라운드 아키텍츠 건축사사무소는 윤경숙(오른쪽)과 차주협이 공동으로 운영한다. 윤경숙 소장은 미국 뉴저지 주립공대에서 건축학 석사를 마치고 Perkins Eastman Architects에서 5년간 근무 후 한국에 돌아와 구가도시건축과 아키플랜 종합건축사사무소에서 실무를 쌓았다. 현재는 서울특별시 공공건축가와 서울특별시교육청 꿈담건축가로 활동 중이다. 차주협 소장은 충북대학교에서 건축학사를 마치고 GA 건축사사무소와 아키플랜 종합건축사사무소에서 실무를 쌓았다. 2015년부터 건축설계와 도시연구를 중심으로 사무실을 운영하고 있다. 최근에는 패시브 방식으로 건축 설계를 진행하려고 애쓰고 있다.
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아파트 평면 틀 깬 나만의 쉼터 ‘설매실’
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시선 잇는 중정의 고즈넉한 연출 춘천 모듈러주택
- 주변 자연 경관과 어우러지는 강원도 춘천 율문리 주택. 주변에 이미 자리하고 있는 주택들의 배치와 조화를 이루도록 했고, 균형이 깨지지 않는 선에서 볼륨감 있는 중정을 계획해 프라이빗한 공간도 마련했다. 맞벌이 부부와 자녀가 거주하는 이 주택은 공장에서 제작한 모듈러주택이다. 건축주는 시공에 많은 신경을 쓰지 않아도 되면서 아담하지만 가족들에게 편안한 공간이 되어주길 바랐다. 정리 노철중 기자글 박정진(공간제작소 대표)사진 김동진 작가자료 공간제작소 HOUSE NOTE DATA 위치 강원 춘천시 신북읍 지역/지구 도시지역, 자연녹지지역 건축구조 경량 목구조 대지면적 480㎡(145.2평) 건축면적 70.32㎡(21.27평) 연면적 122.48㎡(37.05평) 1층 70.32㎡(21.27평) 2층 52.16㎡(15.78평) 건폐율 15% 용적률 26% 설계기간 2021년 4월 ~ 5월 시공기간 2021년 8월 ~ 9월 설계 및 시공 공간제작소 02-3411-0911 http://gg-arch.co.kr MATERIAL외부마감지붕 - 롤슁글(EcoRollShingle)외벽 - 메탈사이딩(Spanl)데크 - 방부목내부마감천장 - 벽지, 합지(DID벽지)내벽 - 벽지, 합지 33164-1(DID벽지)바닥 - 강화마루, 라떼오크(한솔홈데코)계단실디딤판 - 멀바우(집성판)난간 - 벽체난간(자체제작)단열재지붕 - 그라스울 R30외벽 - 그라스울 R21, 스카이텍내벽 - 그라스울 R11창호 독일식 3중유리(V.E.K.A)현관문 SB1-01 블랙(살라만더)조명 LED 매립등, LED 거실등주방기구 건축주 직영위생기구 PC9010, PL2020(대림)난방기구 가스보일러(귀뚜라미) ㄷ자 형태의 주택은 자연스럽게 중정을 가지게 됐다. 1층 복도는 중정에 면하고 있어 이를 통해 햇살이 내부 깊숙이 들어온다. 주택은 총 5개의 모듈로 구성됐으며 단순한 공간 나열이 아닌 공간 구분에 중점을 두어 설계했다. ㄷ자 형태의 중정은 아늑하고 고즈넉한 느낌을 주어 가족들만의 소소한 재미를 누릴 수 있는 공간이다. 창을 여럿 두고 동선을 간결하게 계획해 가족 간 소통이 잘 이뤄질 수 있도록 했다. 메탈사이딩으로 시공한 화이트&그레이 컬러 조합은 심플하지만 단조롭지 않은 매스 형태와 조화를 이룬다. 거실은 두 개 벽면에 창을 내어 자연 채광과 전망이 내부로 충분히 들어오도록 했다. 거실과 주방·식당이 완전히 분리된 구조이지만, 창을 열면 거실-중정-주방·식당으로 공간이 확장된다. 주방은 화이트 톤으로 통일해 밝고 깨끗한 느낌으로 연출했다. 거실과 주방을 잇는 복도의 계단실 하부에는 종교 생활을 위한 공간이 마련돼 있다. 건축주 걱정 덜은 모듈로 공법맞벌이 부부인 건축주는 직장을 다니면서 집 짓는 과정을 지켜보다가 비교적 관리하기 쉬운 모듈러주택을 선택했다. 공장에 방문해 짓는 과정을 직접 경험하고 자재를 눈으로 살펴보니 모든 것이 만족스러웠고, 더불어 저렴한 가격 또한 마음에 들었다고 한다. ‘전원주택을 지으려면 10년 늙는다’라는 말은 건축주가 신경 써야 할 것이 많으며, 현장에서 벌어지는 크고 작은 사건들에 대한 우려가 많다는 의미다. 모듈러 공법은 공장에서 주택의 모듈 80%를 제작한 후 현장에서 결합하는 것으로 건축주가 현장의 복잡한 일들을 경험할 필요가 없다. 또한 공장에서 목재를 기계가 재단해 오차 범위가 거의 없으니 주택은 항상 균일한 품질로 생산되며, 건축주는 제작 의뢰한 뒤 별도로 신경 쓰지 않아도 정밀한 목조주택을 가질 수 있는 것이다. 주택 시공에서 인력 부분도 예산에 굉장히 큰 부분을 차지한다. 하지만 공장에서 제작하면 필요한 인력이 감소해 금액적인 부담이 줄어든다. 공기는 현장 건축 기준 설계부터 시공까지 10~12개월 이상 잡아야 했다면 모듈러주택은 최소 3~4주로 단축된다. 2층에 오르면 여러 개 낸 창을 통해 들어오는 햇살을 충분히 느낄 수 있다. 자연 일부 담은 실내공간1층은 가족 구성원 모두가 생활하는 공용공간으로 계획해 거실과 주방을 배치했다. 창문이 많고 자연광이 풍부해 실내의 전체적인 조도가 밝기 때문에 거실 마루는 따뜻한 색감으로 시공됐다. 거실과 주방 사이에 위치한 중정으로 공간 분리를 명확하게 했고, 개방감 있는 창호를 선택함으로써 공간의 확장성도 부여했다. 중정을 기준으로 거실과 주방은 완전히 분리돼 있다. 분리된 공간은 가족 구성원들 간의 소통을 어렵게 만들 수 있다는 점을 고려해 거실-중정-주방의 소통이 되어주는 큰 창문을 계획했다. 화창한 날씨에 소중한 사람들과 함께 할 수 있는 이 공간은 주택에서 가장 매력적인 공간이다. 일반 마루보다 짙은 색상의 마루는 1층 중정 데크 색상과도 비슷한 톤으로 거실-중정-주방을 하나의 공간처럼 보이게도 한다. 마루 색을 제외한 전체적인 톤은 통일하고 바닥 마감만 다운된 톤으로 해 따뜻하지만 쾌적한 인상을 연출했다. 주택을 시공하면서 가장 중점을 둔 부분은 ‘단열’이다. 건축주 부부는 전원주택 생활을 경험하면서 단열이 잘되지 않는 것에 불만이 있었다. 하지만 남편의 간절한 바람으로 주택을 시공하게 됐다. 영하 17℃까지 내려가는 강원도에 위치해 있어 더 많이 걱정했으나 실제로 겨울을 지내보니 단열에 만족스러웠다고 한다. 본 주택의 단열은 다른 전문가들로부터도 인정을 받았다. 모듈을 설치할 때부터 동네에서 관심을 한몸에 받았는데, 완공 후 주변 목수들이 구경 와서 창호부터 틈새까지 확인했다. 그들은 ‘겨울에 춥지 않을 거다’라고 단언했고, 이에 건축주는 제3자 전문가의 인정까지 받아서 굉장히 만족스러웠다고 한다. 2층에는 개인 공간으로서 세 개의 방을 배치했다. 낮 동안 머금은 햇살이 머무는 2층1층이 거실과 주방을 배치해 공용공간으로 설계됐다면 2층은 개인 공간들로만 구성했다. 2층에 올라서자마자 보이는 크고 긴 창들은 집 안에 들어오는 자연광을 풍부하게 만들며 복도 환기까지 책임진다. 낮 동안 머금은 햇살은 복도에 생기를 북돋아 주며 개인 공간들의 통로를 활기가 넘치게 만든다. 외관에서도 중요한 창문은 내부에서도 아주 중요한 역할을 한다. 특히나 주택에서 중요한 조도와 단열은 창문 설계 시 반드시 고려해야 할 대상이다. 본 주택 또한 2층 복도에 창문 설계가 없었다면 자칫 답답하고 비좁은 느낌을 지우기 어려웠을 것이다. 1층이 공용공간에서 외부공간으로 확장되는 설계라면 2층은 개인 공간에서 외부공간으로 확장되는 설계다. 1층 중정에서 바라본 풍경과 2층 베란다에서 바라본 풍경이 서로 다른데, 하물며 개인 방에서 연결된 베란다는 그 의미가 더 특별할 것이다. 공간제작소 공장 모습. 박정진-공간제작소 대표모듈러공법으로 시공되는 평택 소재의 공간제작소 주식회사를 설립했으며, 국내 최초로 북미 패널플러스의 최신 자동화설비시스템을 도입했다. 기계가 정확하게 재단해 오차 범위를 최소화해 기존 현장 시공보다 빠르지만 품질 좋은 목조주택을 생산하고자 노력하고 있다. 현재 공간제작소는 경기도 화성에 약 1만 5천여 평 규모의 공장을 계획하고 있으며, 2023년 후반기 오픈 예정이다.
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- 주택&인테리어
- 전원&단독주택
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시선 잇는 중정의 고즈넉한 연출 춘천 모듈러주택
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30년 된 시골집 사서 직접 리모델링 봉화군 강안채
- 경북 봉화군에 위치한 이 주택은 마치 김춘수 시인의 ‘꽃’이라는 시를 연상시킨다. 누군가에게는 그저 30년 된 구옥에 지날 뿐이었던 이름 없는 공간에, ‘강현구·안인선’ 부부의 성을 본 떠 ‘강안채’라는 새 숨을 불어넣었다. 글 홍예지 기자사진 박창배 기자 HOUSE NOTEDATA위치 경북 봉화군 소천면건축구조 철근콘크리트조 + 목구조(지붕)대지면적 661.16㎡(200.00평)건축면적주택-148.76㎡(45.00평)창고-165.29㎡(50.00평) ‘강안채’로 향하는 진입로 옛집의 장점과 현시대의 트렌드를 결합시켜 새로운 가치를 창출하는 ‘리모델링’이 꾸준한 인기를 얻고 있다. 현시대의 설계와 공법을 적용해 편리함을 살리는 것은 물론, 옛 주택에서만 느낄 수 있는 감성을 즐길 수 있다는 장점이 있어서다. 또한 기준에 맞는 주택을 잘 선택했을 경우, 신축보다 가격이 다소 저렴하다는 이점도 있다. 그런 점에서 경북 봉화군 소천면에 위치한 ‘강안채’는 부부의 세컨드 하우스로 제격이었다. 30년의 세월이 지났음에도 불구하고, 주택의 상태나 부지의 위치 등이 알맞아 부부가 큰 무리 없이 본집에서 오며 가며 지낼 수 있어 높은 만족도를 얻고 있다. 부부가 가장 애정 하는 ‘다용도 공간(테라스)’. 이곳에서 다 같이 모여 식사를 하거나 고기를 굽는 등 여러 목적으로 활용하고 있다. 나무의 따스한 질감이 느껴지는 거실 공간은 스피커로 음악을 들으며 독서를 할 수 있는 힐링 공간으로 이용되기도 한다. 군더더기 없이 깔끔하게 구성한 주방. 심플하면서도 깔끔한 것을 좋아하는 건축주의 성격이 고스란히 나타나는 공간이기도 하다. 전원주택을 꿈꾸던 부부가 만난 구옥 舊屋맞벌이를 하며 두 아이를 키우고 있는 30대 직장인 강현구 씨는 늘 전원주택에 대한 로망을 품고 있었다. 하지만 막상 진행을 하려고 보니 생각과는 다르게 어려운 점이 많았다. ‘강안채’는 그런 상황에서 오랜 고민 끝에 만나게 된 집이다. “원래부터 전원주택을 짓고자 하는 생각을 품고 있었어요. 그런데 전원주택을 짓기 위한 부지를 따로 알아보는 일이 마냥 쉽지만은 않더라고요. 그래서 현재 살고 있는 집에서 30분 거리에 위치한 이곳을 선택하게 됐죠. 거리가 가깝다 보니 주말과 평일 관계없이 드나들 수 있어 좋아요. 강안채의 경우 세컨드 하우스로 지내고 있기에, 저희가 사용하지 않는 날에는 민박으로 활용하면서 금전적인 부분에서도 조금이나마 보탬을 받고 있죠. 그리고 아무래도 신축이 아닌, 리모델링으로 진행하다 보니 주택의 상태도 중요한 요소 중 하나였는데, 이 집은 뼈대가 튼튼한 것은 물론, 옛날 것을 그대로 사용해 멋스러움까지 더할 수 있다는 점이 매력적으로 다가왔습니다.” 리모델링의 경우 직영 공사로 이뤄졌는데, 예전에 거주했었던 아파트나 상가주택에서 리모델링을 진행해 본 건축주의 노하우가 있었기에 가능한 일이었다. 본인이 직접 참여할 수 있는 부분에 한해서는 인터넷이나 유튜브 등 각종 매체를 통해 습득한 정보를 적극 활용하고, 꼭 필요한 부분은 직영 공사로 진행했기에 비용을 절감할 수 있었다. 덕분에 1억 원 이하의 금액으로 주택을 마련하고, 4,000~5,000만 원으로 지금의 강안채를 완성할 수 있었다고. “2021년 4월에 주택을 구입하고 틈틈이 관리하다가, 9월부터 11월까지 본격적인 리모델링을 진행했어요. 아무래도 리모델링이다 보니, 지금도 살면서 고쳐나가는 부분들이 있어요. 그런데 거주하면 할수록 ‘선택을 참 잘했다’는 생각이 들더라고요. 시골에 있는 집들이 아무래도 도시보다는 춥고 바람이 찬 경우가 많은데, 집의 위치가 정남향에 있다는 것이 큰 장점으로 다가왔습니다. 아무리 풍경이 좋다 한들 집이 위치한 방향이 좋지 않으면, 사는 데 큰 어려움을 겪는 일이 많잖아요. 반면 이곳은 굉장히 따듯하고 바람도 잘 드나들어 거주 환경이나 관리상에서 만족도가 높은 편이에요. 그리고 이웃집들이 서로 떨어져 있고 바로 옆에 집이 있지 않아서 적절히 관계를 잘 유지하면서도 프라이버시 확보도 할 수 있어 좋아요.” 거실에 놓인 수납장 너머로 가족실과 욕실이 보인다. 고급스럽게 꾸민 건식 세면대. 티브이와 소파를 두어, 가족만의 오붓한 시간을 보낼 수 있도록 구성한 가족실 침대와 각종 조명이 아늑함을 더하는 방 내부. 붙박이장과 낮은 매트리스 침대를 둔 또 다른 침실. 단점은 고치고, 장점은 살리고완성된 공간 중, 부부의 애정이 가장 깊은 장소는 집과 마당을 이어주는 ‘다용도 공간(테라스)’이다. 다용도 공간은 탁 트여 있어 개방감을 느낄 수 있으면서도, 실거주 공간과 외부 공간을 적절히 차단해 프라이버시를 지키는 데도 용이하다. 이러한 장점은 건축주 부부에게 주택살이의 즐거움을 더해준다고. “가족이나 지인이 다 같이 모여 식사하는 데도 좋고, 저녁에는 고기를 굽고 술 한잔하거나 차를 마시는 등 여러 목적으로 이용할 수 있는 다용도 공간이 가장 마음에 들어요. 야외인 듯 아닌 듯한 이곳에서 바라보는 경치가 일품이죠. 아파트에서는 쉽게 느낄 수 없는 자연 친화적인 공간이기도 해요.” 전체적인 인테리어는 인위적인 느낌이 들지 않도록 최대한 자연스럽게 꾸몄다. 돌과 나무 등을 사용해 너무 도회적인 분위기가 풍기지 않도록 한 것. 내부 역시 군더더기 없는 인테리어가 포인트다. “심플하면서도 깔끔한 것을 좋아하는 편이에요. 그래서 지금 본집에서도 짐을 최대한 안 보이게 수납해놓았는데, 강안채도 필요한 것만 딱 갖춰서 살 수 있는 공간으로 구성했죠. 각종 소품도 저희 집에서만 느낄 수 있는 감성적인 아이템들로 놓고 싶었어요. 의미 있는 인테리어로 뭔가 없을까 고민하다, 여물통과 창을 이용해 화분 받침과 액자를 만들었죠. 이런 인테리어 소품들은 30년 된 구옥을 리모델링한 것이었기에 가능했던 것 같아요.” 세컨드 하우스 강안채라는 공간을 통해 여유로운 삶을 실천 중인 건축주 부부. 부부는 이곳에서 가족들만의 알콩달콩한 추억 쌓기에 열중하고 있다. “금전적으로 매우 여유가 있는 분들이 아니라면, 대부분은 집 하나를 마련하기 위해 많은 고민을 할 수밖에 없다고 생각합니다. 그렇기 때문에라도 집을 선택할 때 본인이 마련하고자 하는 땅이 주는 매력도가 어느 정도인지, 리모델링을 진행할 때 내가 얼마큼의 예산 안에서 공사를 진행할 것인지에 대한 심도 있는 고민이 필요합니다. 특히 자재의 경우, 가격이 천차만별로 다른 것은 물론 스스로 알지 못하면 본인이 원하는 공간을 완성하는 데 큰 어려움이 따를 수 있죠. 요즘은 각종 정보를 온오프라인 할 것 없이 쉽게 얻을 수 있는 시대잖아요. 다양한 준비를 한 후, 공사에 관여한다면 본인이 원하는 공간을 보다 저렴한 금액으로 완성할 수 있다고 자신합니다.” 한 폭의 그림 같은 주변의 풍경 덕분에, 의자에 앉아 신선놀음이 가능하다. 멀리서 본 ‘강안채’의 외관. 창고로 이용 중인 아랫부분은, 추후 커피숍이나 식당으로 리모델링할 예정이다. 리모델링 전의 모습. 구옥 옆으로 나란히 있는 창고.
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30년 된 시골집 사서 직접 리모델링 봉화군 강안채
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쉽고 간단하게 홈 데코 인조 식물을 이용한 그린 인테리어
- 코로나19 팬데믹으로 집안을 그린으로 꾸미려는 사람들이 늘고 있다. 식물로 집안 곳곳을 꾸미는 플랜테리어가 인기인 요즘, 보기 좋고 관리하기 쉬운 인조 식물이 인테리어 아이템으로 각광받고 있다. 우리 집 구석구석을 싱그러운 장소로 만들어줄 인조 식물 스타일링 아이디어를 소개한다. 글 이수민 기자자료출처 KOTRA 해외시장 뉴스사진 및 자료제공 더알로하 https://smartstore.naver.com/thealohalife 070-8095-3702 코로나19 팬데믹 장기화로 어른들은 집에서 일하고, 아이들은 집에서 학교 수업을 받고, 운동, 취미까지 즐기고 있다. 이렇게 가족들 모두 집콕 생활을 하며 자연스레 홈 인테리어에 대한 관심이 커지게 되었고, 식물과 인테리어를 조합한 플랜테리어가 각광받게 됐다. 그리고 관리가 쉽지 않은 식물을 대체할 인조 식물이 주목받기 시작했다. 인조 식물 쇼핑몰 대표 백지아 씨에게 인조 식물 트렌드와 인기 이유, 최근 인기몰이하고 있는 인조 식물을 이용한 데커레이션 아이디어를 들어보았다. 인조 식물 전문가 백지아 더알로하 대표 INTERVIEW Q. 인조 식물이란?A. ‘인조 식물’라고 하면 ‘가짜’라는 단어를 먼저 떠올린다. 그리고 가짜 티가 나는 조잡한 데코 아이템일 뿐이라고 생각한다. 하지만, 더알로하에서 판매하고 있는 인조 식물들은 살아있는 식물의 아름다움과 장점을 그대로 담아낸 소품이다. 최근 판매되고 있는 인조 식물은 언뜻 보면 살아있는 식물과 구별이 어려운 수준에까지 이르렀다. 소재도 예전에는 플라스틱이나 PVC를 많이 사용했지만, 최근에는 실크 같은 고급 소재에 말린 나뭇가지와 이끼 등 진짜 식물에서 온 자연 소재를 곁들여 제작하고 있어 사실감 있는 생생한 모습을 표현하고 있다.편의상 ‘인조 식물’이라 통칭하지만 그중에서는 조화(Fake flowers), 화분에 심어진 다양한 크기의 인조 식물과 나무(Artificial potted plants & trees), 인조 다육식물(Faux succulents), 인조 나뭇잎과 줄기(Faux foliage & stems), 인조 나뭇가지(Faux branch) 등 세부적인 종류 또한 매우 다양하다. Q. 인조 나무 데코 팁이 있다면?A. 인조 나무만으로 실내를 꾸며도 좋지만, 살아있는 식물과 섞어서 데코하는 것을 추천한다. 햇빛이 잘 들고 환기가 잘 되는 곳에는 살아있는 식물을 두고, 식물을 키우기 어려운 장소에는 인조 식물을 놓는 식으로 꾸미도록 한다. Q. 인조 식물이 인기 있는 이유?A. 다른 홈 데코 아이템보다 가성비가 높다. 대표적인 홈 데코 아이템인 살아있는 식물, 그림, 가구 등은 모두 값이 비싸지만 인조 식물은 저렴한 금액으로 집안 분위기를 손쉽게 바꿀 수 있다. 또한 알레르기 걱정을 할 필요가 없어 아이나 반려동물이 있는 환경에도 적합하다. 또한 인조 식물은 물이나 햇빛이 필요하지 않기에 어느 장소에든 놓고 즐길 수 있다. 최근 일반 가정에서는 물론 호텔, 리조트 같은 휴양지와 카페, 레스토랑 등의 상업시설, 업무환경 개선을 위해 사무실 등에서 구매를 의뢰하고 있으며 앞으로 찾는 이들이 늘어날 것으로 예상한다. 심플한 인테리어에는 키 큰 인조 나무로 포인트실내가 심플한 인테리어로 꾸며져 있다면 볼륨감 있는 식물을 포인트로 놓는다. 키가 크거나 이파리가 큼직한 식물은 하나 가져다 놓는 것만으로도 그 공간을 멋스럽게 완성한다. 비슷한 크기끼리 균형 맞춰 배치조화 또는 인조 나무의 크기를 고려해 균형을 조절하며 실내를 꾸민다. 비슷한 종류의 화분을 나란히 놓는 것도 좋다. 같은 종류의 화분이라면 크고 작은 화분을 믹스 매치해 정돈해 꾸미도록 한다. 공간별로 색상을 통일해 데코주변의 가구나 소품의 색상과 통일해 꾸미면 심플하면서도 세련된 분위기의 공간으로 만들 수 있다. 식탁 위 센터피스로 사용해도 OK화장대 위나 콘솔 위에는 잎이 작고 날씬한 식물을 꽂아둔다. 그렇게 하면 시선을 막지 않으면서도 생기 있는 공간으로 만들 수 있다. 식탁이나 거실 탁자에 볼륨감 있는 조화를 화병에 꽂아도 공간을 화사하게 만들 수 있다. 아담한 인조 나무로 코지 코너 완성키가 큰 것이 부담스럽다면 스툴 위에 아담한 사이즈의 작은 인조 나무 또는 조화를 올려놓아도 인테리어 포인트가 될 수 있다. 큰 인조 나무로 사생활 보호거실은 가족들이 함께 모이는 공용 공간이자 현관과 가장 가까이에 자리한다. 오픈된 공간이지만 현관을 통해 들어오는 시선이 가족들이 앉아있는 소파에 바로 닿지 않도록 스타일링하도록 한다. 방법은 간단하다. 현관과 소파 사이에 키가 큰 야자수 타입의 식물을 놓으면 된다. 더알로하 THE ALOHA생생하고 지속 가능한 리얼리티 조화 나무 등 휴양지 느낌의 공간을 연출하는 플랜테리어 인테리어 소품을 만날 수 있는 쇼핑몰이다. 더알로하에서 판매하는 진짜보다 더 아름다운 인조 식물 등 모든 제품들은 직수입을 통해 주문 제작된다.https://smartstore.naver.com/thealohalife 070-8095-3702
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쉽고 간단하게 홈 데코 인조 식물을 이용한 그린 인테리어
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[MATERIALS GUIDE] 낭만·디자인·기능+10년 무상 A/S 삼진벽난로 신제품을 한눈에
- 낭만·디자인·기능+10년 무상 A/S 삼진벽난로 신제품을 한눈에 찬바람이 불면 벽난로 설치를 고민하는 이들이 많아진다. 하지만 비싼 가격에, 한번 설치하면 제거가 어렵고 평생을 두고 쓸 수 있기에 구매에 있어 신중해야 한다. 벽난로에 대한 다양한 정보를 얻고, 직접 불을 피우는 체험을 하며 원하는 벽난로를 선택할 수 있는 삼진벽난로 전시장을 찾아갔다. 글 이수민 기자 사진 백홍기 기자 취재협조 삼진벽난로 031-797-8185 www.samjinfire.co.kr 벽난로 체험할 수 있는 곳 벽난로는 가격은 비싼 데 관리가 힘들고 잠깐만 따듯하다 금세 식는다는 부정적인 선입견을 갖고 있는 이들이 있다. 하지만 이런 생각을 뒤집을 수 있는 곳이 있다. 삼진벽난로의 정현진 대표는 체험을 통해 벽난로의 기능을 이해하고, 그 필요성을 알 수 있도록 벽난로 전시장을 마련했다. 삼진벽난로는 1973년 창업해 50여 년 된 벽난로 회사다. 지난해 전시장을 넓혀 더 다양한 제품을 만날 수 있는 제2전시장을 열었고, 최근 리뉴얼하며 스웨덴 벽난로 제품을 수입해 볼거리가 더 많아졌다. 여기에 정현진 대표가 해외를 돌며 수집한 벽난로가 시대별, 지역별로 나뉘어 전시돼 있기에 둘러보는 재미가 있다. 전시장은 지상 1층에 있는 기존 제1전시장과 지하 1층에 새롭게 연 제2전시장으로 나뉜다. 규모는 800여 평에 달한다. 제1전시장은 체험 스튜디오로 실제 벽난로를 설치했을 때 느낄 수 있는 구조, 기능 등을 확인할 수 있는 곳이다. 제2전시장은 주물 벽난로, 전기·바이오 벽난로, 가스 벽난로 등 제1전시장보다 다양한 제품을 구경할 수 있도록 전시해 놓았다. 전기 벽난로와 바이오에탄올 벽난로는 연도를 설치할 수 없는 조건의 현장에 설치해 장작이 실제로 연소하는 듯한 불꽃을 감상할 수 있고 그 발열을 통해 실내 난방까지 해결할 수 있는 감성의 난방 도구로 아파트같이 연도를 설치할 수 없는 조건에서도 쓸 수 있다. 삼진벽난로는 A/S 기준이 명확하다. 사용자의 부주의로 인한 벽난로 파손과 굴뚝 청소만 아니면 10년간 무상 보증하며, 구입한 이들이 벽난로를 잘 관리하고 오래 쓸 수 있도록 관리 방법을 설명하는 영상을 제작, 배포하고 있다. 주소 경기 광주시 초월읍 동막골길40번길 13-7 (선동리)) 영업시간 오전 8시~오후 6시 문의 031-797-8185 www.samjinfire.co.kr interview 삼진벽난로 전문가에게 물었다 Q. 우리 집 어떤 벽난로를 선택해야 하나? A. 벽난로는 설치 후에 쉽게 옮기거나 철거하기 매우 번거롭다. 계획하는 공간에 어떤 벽난로를 선택해야 하는지 사용할 연료, 공간의 넓이와 높이, 콘셉트와 컬러, 가격, 쿠커와 바닥 난방 겸용 난로 등으로 나누어 자신에게 맞는 종류와 제품을 알아본다. 벽난로의 종류는 크기, 용도, 시공방법, 가격, 모델, 디자인 등에 따라 나눌 수 있다. 연료별로 살펴보면 장작 벽난로, 전기 벽난로, 펠렛벽난로, 바이오에탄올 벽난로 가스 벽난로, 펠렛과 장작을 함께 사용하는 하이브리드 벽난로 등이 있고, 시공 디자인으로 나누어보면 매립형과 노출형 벽난로로 나눌 수 있다. 소재별로는 주물과 철판 도자기 천연석 등이 있으며 벽난로의 크기와 높이, 컬러, 가격, 기술력과 제작방법에 따라 많은 종류를 선보이고 있다. 개인 취향에 따라 오더 메이드로 주문 시공도 가능하다. Q. 꼭 전시장을 방문해 체험해야 하나? A. 실내 인테리어 소품, 가구와 달리 공간의 크기와 용도 설치하려는 이유를 구체적으로 따져보고, 벽난로 업체를 방문해 몇 가지 모델을 직접 체험하다 보면 성능과 발열량, 감성 품질을 확인할 수 있다. 벽난로는 단순하게 기능하지만 공기의 밀도차를 이용한 섬세한 난방 도구로써, 사진이나 화면의 연출 사진만으로는 벽난로의 실제적인 발열량과 색감, 공간에서 차지하는 부피, 성능 등을 정확하게 파악할 수 없다. 벽난로 실 사용자의 후기를 참고하고 선택할 경우에도 자신의 라이프스타일과 맞지 않을 수 있으므로, 반드시 직접 전시장에 방문해 체험 후 선택하도록 한다. Q. 연도가 꼭 있어야 설치 가능한가? A. 벽난로에 시공되는 연도는 건물의 처마 이상의 높이로 반드시 설치하여야 하는 장작 벽난로와 연도가 필요 없는 전기 벽난로, 가스 벽난로, 바이오에탈올 벽난로, 벽난로의 몸체 후면으로만 노출하면 시공이 간단하게 완성되는 펠렛 벽난로로 나눌 수 있다. 즉 전기나 가스, 바이오에탄올을 연료로 하는 벽난로는 연도 없이 설치 가능하다. 장작 벽난로 건물 처마 이상의 높이로 연도 설치 전기 벽난로 가스 벽난로, 바이오에탄올 벽난로 연도 불필요 펠렛벽난로 벽난로 몸체 후면만 노출 시 가능 연도 설치가 용이한 현장 장작 벽난로, 펠렛벽난로, 하이브리드 굴뚝 설치 불가능 및 연도 설치 불필요 현장 전기 벽난로, 바이오에탄올 벽난로, 가스 벽난로 Q. 버닝타임을 따져봐야 하는 이유는? A. 버닝타임이 긴 벽난로를 선택해야 편하다. 10분~30분마다 장작을 투입해야 하는 저급한 벽난로는 결코 생활 속의 난방 도구가 될 수 없다. 이럴 경우 장작을 투입하는 일이 귀찮고 지치게 되며 결국 벽난로의 사용을 포기하게 된다. 장작을 한번 투입 후 최소 5시간 정도는 장작을 재투입 하지 않고 그을음 없는 맑은 세라믹 유리를 통해 아름다운 불꽃을 즐기면서 보일러를 꺼둔 상태에서 생활할 수 있어야 한다. 이러한 연소 방법은 장작의 연소를 최소화하면서 벽난로 내부의 장작이 타는 것이 아닌, 가스가 타는 연소 방법인 완전연소를 실현해야 가능하다. 장작을 쓰면서 절약되는 연료비로 벽난로 설치비를 상계될 정도의 경제성이 있어야 하기 때문이다. 하루 5시간을 사용하고 한겨울을 4개월을 기준으로 할 때 장작 소모량은 고효율 고급 벽난로의 경우 1.5톤, 저급 벽난로의 경우 8톤에서 12톤에 이르게 된다. 벽난로의 품질이 열악하다면 결국 열효율의 손실이 매년 이어져 장작의 막대한 과소비가 계속된다. 한해 두해 겨울은 버틸 수 있다고 해도 평생을 두고 장작 소모량과 발열량 수고로움을 함께 계산한다면 실제 벽난로의 가격보다 몇 배, 몇 십 배의 운영비가 들어가게 된다. 고급 벽난로의 경우 장작 소비량은 저급한 벽난로의 1/8, 발열량은 3배에 이르고 재는 일주일에서 10일에 한 번만 치우면 된다. 저녁에 사용하고 잠들면 아침까지 열기가 보존되어 기존에 사용하는 난방유를 1/3 이하로 줄이는 효과가 있다. 벽난로의 품질 차이에 따른 장작 소모 금액의 차이 하루 12시간 사용, 장작 가격 1톤에 25만 원, ㎏당 250원 기준 *고급 벽난로 하루 7㎏ 소요 시 장작 금액 = 1,750원 한 달 사용 시 장작 금액 210㎏ = 52,500원 *저가의 저급 벽난로 하루 80㎏ 소요 시 장작 금액 = 20,000원 한 달 사용 시 장작 금액 2,400㎏ = 600,000원 *한 달 사용 시 벽난로의 품질차에 따른 장작 연료비의 차액 : 하루 18,250원 X 30 일 = 54만 원 *3달 사용 시 벽난로의 품질차에 따른 장작 연료비의 차액: 한 달 54만 원 X 3 달 = 162만 원 5년만 계산하더라도 한해 겨울당 장작 가격차 162만 원 X 5년 = 810만 원이다. 저급한 벽난로는 같은 시간을 가동할 경우 장작의 소모량은 8배까지 많은 반면 발열량은 오히려 고품질의 벽난로에 비해 1/3 정도에 머문다. Q. 인테리어 효과까지 꼭 따져봐야 하나? A. 벽난로는 주택의 콘셉트를 가장 잘 표현해 주는 핵심 인테리어이자 오브제다. 특히 벽난로는 가족이 모이는 거실에 주로 설치하고, 겨울뿐 아니라 사계절 중 봄, 여름, 가을을 가족과 가장 가까이 두고 생활하게 되므로 인테리어 효과까지 고려해야 한다. Q. 연도는 얼마나 자주 청소해야 하나? A. 연도는 늘 최고의 상태를 유지한다. 청소는 1년에 한 번 정도 하고, 벽난로 본체 성능, 장작 건조와 사용에 따라 3년 이상 주기로 청소하기도 한다. 벽난로를 최상으로 유지하려면 장작 습도가 20% 이하이어야 폐목재, 화학 첨가물을 함유한 목재는 사용하지 말아야 한다. Q. 인증이나 고객 보호 장치가 필요한지? A. 벽난로를 구입할 때 화상방지 기능이 있는지 확인해야 한다. 벽난로와 연도는 표면 온도가 400℃ 이상의 고열이 지속되어 위험할 수 있는 난방 도구다. 벽난로 자체의 화상방지 기능과 3중의 안전 연도, 제대로 만들고 제대로 시공하는 업체인지 꼭 따져봐야 한다. 유럽안전인증(CE)은 물론, 제조물 배상책임보험(PL 보험)과 같은 고객의 보호 장치도 있는지 확인해 볼 필요가 있다. Q. 친환경 벽난로도 있는지? A. 환경까지 생각하는 고효율 벽난로를 선택해야 한다. 고효율의 고품질 벽난로는 장작을 연소하며 화실 내부가 700℃ 이상의 높은 온도에서 발열 에너지가 오랫동안 머물며 천천히 연소됨으로 인해 완전 연소를 이루어내고, 크레소트의 배출이 없는 짧고 맑은 투명한 불꽃을 보인다. 장작이 연소 과정에서 화실의 온도가 600℃ 미만의 낮은 온도에서 불완전 연소하게 되면 카본, 일산화물, 초산, 페놀, 메타놀, 매연, 그을음, 타르 등의 심각한 유독 물질이 함께 발생된다. 반면, 고효율 벽난로는 이러한 유독 물질을 600℃ 이상의 고열에서 천천히 완전히 연소하며 친환경 벽난로가 되는 것이다. Q. 벽난로 대대로 물려가며 쓸 수 있는지? A. 고품질 벽난로는 한번 설치하면 100년까지 사용할 수 있다. 벽난로는 한번 설치하면 쉽게 교체하거나 제거하기 쉽지 않고, 주택을 허물고 신축하기 전까지 사용할 수 있어야 한다. 벽난로 판매장에 직접 방문해서 설치돼 있는 제품들을 직접 눈으로 확인하고, 설치돼 있는 제품 중 가장 오래된 것이 무엇인지 확인하면 그 업체의 벽난로 품질이 얼마나 유지될 수 있는지 알 수 있다. 베르데 화이트 스웨덴 Contura 사의 노출형 장작 벽난로 난방 능력 8~48평형대 크기 540(W)×1650(H)×495(D) 무게 133㎏ 가격 825만 원 *시공비 및 부가세 별도 테라로사 스웨덴 Contura 사의 노출형 장작 벽난로 난방 능력 8~45평형대 크기 540(W)×1260(H)×495(D) 무게 120㎏ 가격 755만 원 *시공비 및 부가세 별도 오델로 프랑스 Invicta 사의 주물 노출형 장작 벽난로 난방 능력 8~50평형대 크기 977(W)×513(H)×383(D) 무게 97㎏ 가격 325만 원 *시공비 및 부가세 별도 니오베 레어 스페인의 전통 오븐 벽난로 브랜드, Bronpi 사의 스틸+주물 하이브리드 벽난로 난방 능력 8~65평형대 크기 745(W)×1043(H)×533(D) 무게 168㎏ 가격 435만 원 *시공비 및 부가세 별도 닉스 스웨덴 Contura 사의 스틸 소재의 노출형 장작 벽난로 난방 능력 8~50평형대 크기 459(W)×1151(H)×372(D) 무게 105㎏ 가격 525만 원 *시공비 및 부가세 별도 노이 그레이스톤 스웨덴의 명품 벽난로 브랜드, Contura 사의 스틸 소재의 노출형 장작 벽난로 난방 능력 8~50평형대 크기 590(W)×1570(H)×510(D) 무게 195㎏ 가격 1150만 원 *시공비 및 부가세 별도 가이아 프랑스 Invicta 사의 감각적인 디자인의 주물 노출형 장작 벽난로 난방 능력 8~50평형대 크기 1585(W)×754(H)×754(D) 무게 143㎏ 가격 495만 원 *시공비 및 부가세 별도 토르소 프랑스 Invicta 사의 모던한 주물 노출형 장작 벽난로 난방 능력 8~35평형대 크기 986(W)×476(H)×386(D) 무게 82㎏ 가격 295만 원 *시공비 및 부가세 별도 필로아 프랑스 Invicta 사의 주물 노출형 소형 장작 벽난로 난방 능력 8~50평형대 크기 904(W)×476(H)×375(D) 무게 91㎏ 가격 295만 원 *시공비 및 부가세 별도 루나 화이트 스웨덴 Contura 사의 스틸 소재의 노출형 장작 벽난로 난방 능력 8~38평형대 크기 750(W)×850(H)×375(D) 무게 130㎏ 가격 555만 원 *시공비 및 부가세 별도 보르도 주니어 프랑스 Invicta 사의 와인잔을 모티브로 한 주물 노출형 장작 벽난로 난방 능력 8~35평형대 크기 1162(W)×461(H)×461(D) 무게 137㎏ 가격 415만 원 *시공비 및 부가세 별도 토파즈 프랑스 Invicta 사의 고풍스러운 주물 노출형 장작 벽난로 난방 능력 8~35평형대 크기 692(W)×560(H)×462(D) 무게 99㎏ 가격 295만 원 *시공비 및 부가세 별도 필로소피 프랑스 Invicta 사의 오븐룸을 갖춘 대형 장작 벽난로 난방 능력 8~50평형대 크기 447×1236×550 무게 138㎏ 가격 355만 원 *시공비 및 부가세 별도
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- 주택&인테리어
- 인테리어
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[MATERIALS GUIDE] 낭만·디자인·기능+10년 무상 A/S 삼진벽난로 신제품을 한눈에
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자연, 편의 모두 누리는 나만의 안식처 수원 자연스럽게 집 zip
- 사람이든, 장소든 함께 자리했을 때 행동이 자연스럽고, 편안해야 진짜 자신의 것이 되는 법이다. 부부는 생활 편의 가 좋은 지금의 수원 이의동 부지를 마련하고, 자연 속에 ‘자연스럽게 집’을 짓고 자연의 아름다움과 평안함을 누리고 있다. 글 감은희(㈜단감 건축사 사무소 소장) 사진 박건주 작가 HOUSE NOTEDATA위치 경기 수원시 영통구 이의동지역/지구 지구단위계획구역, 제1중일반주거지역건축구조 철근콘크리트조+중목구조대지면적 293.00㎡(88.63평)건축면적 118.29㎡(35.78평)건폐율 40.37%연면적 344.47㎡(104.02평)지하 170.46㎡(51.56평)1층 91.38㎡(27.64평)2층 145.60㎡(44.04평)용적률 59.39%설계기간 2020년 2월~8월공사기간 2020년 10월~2021년 3월건축비용 8억 2천만 원(3.3㎡당 790만 원)설계 ㈜단감건축사사무소 02-6217-8754 www.edangam.com시공 ㈜단감종합건설 02-6217-8752 MATERIAL외부마감 지붕 - 징크 돌출이음(알루미늄칼라)벽 - 롱브릭벽돌타일(백색)바닥 - 방킬라이내부마감 천장 - 공용부 친환경페인트, 천장지(합지), 목재(편백나무)벽 - 벽지(합지), 친환경페인트바닥 - 자기질 타일 및 강마루계단실 디딤판 - 집성판 위 친환경페인트 난간 - 평철 난간 위 페인트단열재 외단열 - T60 준불연 비드법 내단열 - T105 셀룰로오스 나등급 창호 독일식 시스템 창호(살라만더)현관 코렐도어조명 일반 매입등주방기구 리빙플러스위생기구 바스디포(아메리칸스탠다드)난방기구 가스보일러(경동)홈네트워크 시스템 경동 나의 주생활권에 위치하고, 내가 좋아하는 일을 하며, 언제든 필요한 편의시설을 누리면서, 자연 속에 살 수 있는 집은 완벽한 휴식공간이 된다. 부부는 이런 집을 꿈꾸며, 최적의 장소로 수원 광교산 자락에 위치한 부지를 선택했고, 그 자리에 집을 앉히기 위해 우리에게 설계를 의뢰했다. 주택의 현관 입구. 높은 천장고를 그대로 드러내고, 창을 넓게 낸 덕에 자연광이 쏟아진다. 현관에서 안방 쪽을 향하는 복도. 실내로 들어서면 왼쪽 끝에 안방이 위치한다. 테라스 하우스로 단독주택 살이 맛보기단독주택을 갖고자 하는 이들 대부분 나만의 공간과 자연에 트여있는 마당을 꿈꾼다. 하지만 건축주는 단독주택 짓기는 쉽지 않다는 것을 알고 그와 유사한 광교에 있는 테라스 하우스에서 단독주택 살이를 시작하였다. 아파트보다는 나았지만 그래도 단독주택의 묘미를 그곳에서 누리지 못했다. 아무래도 주민들과의 관계들로 나만의 주택살이가 아니라는 것을 항상 느끼며 여러 지역의 대지를 보고 다녔다. 부부는 인근 테라스 하우스에 거주하면서 둘레길을 많이 걸으며 멋진 풍경을 눈에 담으려 지금의 높은 부지를 선택했다. 물론 건축 비용이 근 억 정도의 차이가 있었지만 그만큼 이 대지가 주는 위계에 매료되었다고 한다. 편리한 동선을 위해 ㄷ자 형으로 계획한 주방. 창을 널찍하게 낸 덕에 자연 풍광을 누리며 식사를 할 수 있고, 밤에는 근사한 와인바 분위기를 낼 수 있다. 기울어지는 틸트와 여닫이의 턴 방식이 결합된 틸트앤턴 창호를 달았다. 창을 활짝 열거나 창을 약간 기울이면 환기하기 용이하다. 토사의 위험을 감안한 집 짓기우리에게 설계를 맡긴 건축주 부부 중 아내는 교편을 잡았던 미술교사, 남편은 퇴직을 앞두고 있지만 여전히 교직생활을 하며, 아직도 열정적으로 학생들과 소통을 하고 있는 경영학과 교수였다. 부부와 인연이었는지 소유하고 있던 땅은 이미 본 적이 있었다. 그 주변에 다른 프로젝트를 진행 중이라 그 부지를 보고 걱정을 하고 있던 터였다. 부지는 산을 깎아 절벽이 그대로 노출돼 언제든지 산자락의 토사가 위험해 보였고, 비라도 내리면 주변 피해가 걱정되었다.보통 건축주와의 미팅은 현장에서 만나, 사무실로 와서 이런저런 이야기를 많이 나누고 시작하는 편이나, 이번에는 현장에서 자연스럽게 대지의 안정화에 대한 이야기로 이어졌다. 도로보다 높은 대지와 어설프게 형성되어 있는 인접지와 관계된 토목 옹벽, 그리고 새롭게 형성될 건축물과의 관계성 등을 풀어나가야 할 숙제들이 많았다. 현장답사 시간이 생각보다 많이 길어졌다. 높은 천장고로 개방감을 살린 계단실. 현관에서 계단실을 거처 주방 및 식당을 바라본 모습. 식당에서 현관과 복도를 지나 안방을 바라본 모습. 식당 창가에는 윈도우 시트를 배치했다. 토목 옹벽 공사비 증액이 난관건축주 부부의 가장 큰 고민은 예산이었다. 허나 앞서 말한 것처럼 대지의 현황이 녹록지 않았기에 절대적으로 토목 옹벽에 대한 공사비 증액은 예상될 수밖에 없었다. 아무래도 위험에 노출돼 있는 절벽에 대한 처리 방법을 고심하게 됐다. 또한 지하 공간을 활용하고 싶어 하는 건축주의 요청사항까지 염두에 둬야 했다. 지하는 교직을 떠난 아내분이 예비 미술학도들을 양성하기 위한 공방으로 계획했다. 우리는 지하를 형성하게 되면 자연스럽게 발생될 여러 가지 하자의 원인들을 해결할 방법 등을 고민했고, 절벽에는 옹벽 설치 계획을 했다. 옹벽을 이용해 선큰을 마련하면서 지하에 빛을 끌어들이는 건축 계획을 반영하였다. 미국에서 건축을 공부하는 자녀분이 감독관을 자처했고, 미술을 전공한 아내분의 감각이 더하여졌다. 그리고 우리는 건축주와 대화의 끈을 항상 열어두고 소통하며 집 짓기에 돌입했다. 2층으로 오르는 계단실. 계단은 3번에 나누고 2개의 창을 두어 계획했다. 중목구조의 매력이 그대로 드러나는 천장이 2층 공간을 더욱 멋스럽게 완성한다. 오른쪽으로 단차를 높여 만든 소 거실. 2층 거실 한쪽에 작은 간이 싱크대를 마련해 두었다. 마당과 주택과의 동선설계 당시 앞뒤 쪽으로는 조망에 걸림돌은 없었다. 하지만 바로 앞에 단독주택 필지가 섬처럼 위치하고 있어 언젠가는 조망에 걸림돌이 될 것이 예상되었다. 그래서 최대한 건축물을 산 쪽으로 배치하고 앞마당을 넓게 확보하고자 하였다. 도로와 대지가 3.0m 이상 차이가 났던 상황이다 보니 필연적으로 지하주차장을 계획할 수밖에 없었다. 다행히 주차장 옆으로 공간을 확보할 수 있어 그 공간에 공방을 배치하였다. 공방과 주거의 동선을 철저하게 분리하였다. 하지만 주거공간에서 공방으로 진입할 수 있는 동선은 마련하여 안주인의 교육 생활에 편리성을 더했다. 집의 출입구는 주차장 입구, 공방 입구, 그리고 주 정원으로 통하는 대문 이렇게 3곳으로 분리 계획되었다. 2층 복도. 왼쪽으로 1층 복도와 시선이 이어지는 공간이 있다. 천장고는 1층에서 2층까지 열려있는 덕에 탁 트인 개방감을 누릴 수 있다. 2층 작은방. 2층 작은방 드레스 룸. 2층 작은방과 마주 보고 있는 큰 방. 왼쪽으로 2층에 마련해 놓은 찜질방이 보인다. 2층 거실과 연결돼 있는 발코니. 우물천장 적용과 중목구조의 묘미 반영앞에 섬처럼 위치한 부지에 주택이 앉혀지면 조망 확보가 어려울 수 있으므로 주방과 식당은 라운드 형태로 구성하였다. 아무래도 목조건축에서 특히 중목구조에서 공간을 라운드 형태로 형성하는 것은 쉬운 건축계획이 아니었다. 라운드 처리된 곳으로 열린 조망은 우리 집의 식당과 주방을 더 풍요롭게 만든다. 또한 반대편으로도 열린 창호 계획으로 앞뒤 옆 삼면을 유리로 계획하여 광교의 조망을 집 안으로 끌어 드릴 수 있도록 했다. 또한, 2층에 거실을 배치하여 1층에서 내려다보는 정원의 맛과 2층에서 즐기는 또 다른 차경을 누릴 수 있도록 했다. 주변 경관과 어울릴 수 있는 소재를 찾았고 아무래도 관리면이나 소재가 주는 따스함을 반영하기 위해서는 벽돌이라는 소재를 찾았다. 그리고 깔끔한 디자인을 적용하기 위해서 백색 벽돌류를 선정했으며, 거기에 자연스러운 느낌을 주기 위해 방킬라이로 포인트를 주었으며, 지붕과 같은 소재로 2층 발코니에 징크를 더했다. 중목구조의 묘미를 느끼고 싶다고 했기에, 1층 주방 우물천장에 일부 적용 그리고 2층 거실에서는 구조의 묘미를 느낄 수 있도록 중목구조의 노출보를 그대로 드러내었다. 단열은 내외부의 열을 확실하게 차단해 주는 외단열 시스템 적용과 목조건축에서 뺄 수 없는 중단열이 기본으로 반영되었다. ‘자연스럽게 집 zip’은 최근 모던한 디자인으로 인기를 끌고 있는 롱브릭 스타일의 타일로 벽을 마감했다. 바비큐 파티나 야외 식사 모임을 할 수 있도록 1층 주방 및 식당 쪽으로 방킬라이 데크를 깔았다. 예비 건축주라면 예산의 범주 차를 줄이도록건축의 과정에서는 예산이라는 요소가 가장 큰 변수로 작용한다. 그 부분에 대한 충분한 상호 소통은 추후 예산 범주의 차를 줄 일 방법이 될 수 있다. 집 짓기의 설계 과정에서 건축주의 의도 및 예산의 오차 범위가 반영되지 않는다면, 그 건축과 정의 기획 및 계획 설계에 발생된다. 해당 건축 부지는 산자락 하단부에 절벽을 그대로 노출하고 있는 대지인 탓에 당연히 현장 답사 이후 옹벽의 필요성과 안정성 그리고 대지의 활용성을 건축주와 협의했고, 그 절벽 부분에 옹벽을 설계에 반영해야 한다는 사실까지 서로 확인하였다. 예산의 범위를 정하기 위해서 개략적인 시공비를 알고자 했는데, 기획설계 당시 대지의 현황까지 파악이 되지 않은 상황이었다. 그래도 본 설계 때 변경될 가능성 있다는 판단으로 개략적인 금액을 확정했지만 그만 오류가 발생하고 말았다. 실제 옹벽의 공사 비용이 예상치 대비 감당하기 어려울 정도로 높게 산출된 것이다. 증가한 비용은 건축주가 감당해야 하는 것이라, 송구스러움을 감출 수가 없었다. 기획 및 계획 설계 당시 토목공사 대한 충분하고 면밀한 검토를 한 후, 예산 범위를 정하고 본 설계로 들어갔었다면 하는 아쉬움이 컸다. 20년 넘게 건축 설계를 해왔지만 이와 같은 상황이 발생될 수 있는 곳이 중소형 건축시장이다. 따라서 집 짓기를 계획하는 예비 건축주라면 건축 설계, 그중에서도 기획 및 계획 설계 단계는 충분한 시간을 갖고, 소통을 할수록 더 좋은 결과물이 나온다는 것을 잊지 않았으면 한다. 입체적인 외관 디자인으로 더욱 멋스러움이 느껴지는 ‘자연스럽게 집 zip’. 지하에 주차장과 창고 공간을 만들었다. 2층의 발코니는 돌출되도록 계획해, 주변의 풍광을 만끽할 수 있도록 했다. 감은희(단감 건축사사무소 소장 / 건축가)경기대학교 건축공학과를 졸업하고 홍익대학원 도시설계학과 석사를 졸업하였다. 현재 동 대학원(건축학과) 박사과정 중이다. 대체로 소형건축사사무소에서 건축설계 실무를 다년간 쌓았다. 우리나라의 주택시장에 중목구조라는 공법을 JTBC <내 집이 나타났다> 프로그램에 반영하여 목조건축에 새로운 공법의 장을 연 첫 여성 중목전문 건축가라고 할 수 있다. 또한 소규모 건축시장에 건축설계와 시공을 함께 갈수 있는 방향을 제시하고 좋은 건축 착한 건축시장을 제안하고 절차와 순서에 맞는 건축을 하는데 힘쓰고 있다.02-6217-8754 www.edangam.com
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자연, 편의 모두 누리는 나만의 안식처 수원 자연스럽게 집 zip
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[SHOPPING GUIDE] 전원생활을 업그레이드 해줄 벽난로&정원용품 매장 가평 세이프월드
- 전원생활을 업그레이드 해줄 벽난로&정원용품 매장 가평 세이프월드 전원생활을 제대로 누리기 위해서는 계절마다 필요한 준비물이 있다. 하지만 때에 맞춰 그 용품들을 찾으러 다니는 일은 번거롭다. 이럴 때 방문하면 좋을 가평 세이프월드를 소개한다. 글 사진 이수민 기자 취재협조 세이프월드 이원균 상무이사 화롯불 벽난로가 용인 2호점에 이어 가평에 3호점을 <세이프월드>라는 상호로 지난 해 새롭게 오픈했다. 이곳의 총책임자인 이원균 상무이사에게 세이프월드는 어떤 곳인지, 어떤 제품들을 취급하는지 물었다. Q 세이프월드는 어떤 곳인지? 세이프월드는 한겨울 난방을 책임질 벽난로는 물론 테라스에서 아웃도어 라이프를 누릴 수 있는 여러 소품들을 전시하고 있어 이곳을 방문하면, 본인의 취향에 맞는 벽난로와 아웃도어 용품, 인테리어 소품 등을 다양하게 만나볼 수 있다. Q 세이프월드는 어떤 곳인지? 간판에는 화롯불 벽난로라 적혀있지만, 벽난로 외에 다양한 제품을 취급하고 있다. 우리 세이프월드는 현재 두 개 동으로 나누어 운영하고 있다. 먼저 도로에서 가장 먼저 눈에 띄는 전면 동에는 여러 종류의 화롯불 벽난로를 전시 및 판매 중이며, 전면의 동과 연결돼 있는 2동에는 그릴과 정원용품, 인테리어 소품 등을 전시, 판매하고 있다. Q 두 개 동은 어떻게 구성되는가? 메인 동에는 화롯불 벽난로의 제품들을 30여 종 구비 전시하고 있다. 화롯불 벽난로는 자연과 인간의 조화로움을 모토로 개발한 제품이다. 가격은 디자인과 기능, 난로의 사이즈 등에 따라 가격이 달라지는데 설치비 포함. 350만 원대~1,400만 원대까지 있다. 따라서 직접 방문해 유관으로 확인하고, 본인의 집 인테리어와 잘 어울리는 난로를 쉽게 선택하도록 상담 후 구매 및 설치를 결정하길 바란다. 벽난로 동과 연결된 두 번째 동에는 마당에서 전원생활 만끽에 필수적인 용품인 바비큐 그릴과 정원용품 등을 판매한다. 특히 화롯불 벽난로는 웨버그릴 한국 공식판매처로써 웨버프리미엄 스토어로 다채로운 종류, 디자인, 크기의 그릴을 만나볼 수 있다. 전시장에서 그릴 구매 시 전체 금액에서 5% 추가 할인 혜택까지 제공한다. 그밖에 친환경 태양광정원등을 판매한다. 조명에는 센서등, 스팟등, 투광등, 가로등, 잔디등 등 여러 종류의 제품을 만날 수 있으며, 가로등의 경우에는 센서 및 리모컨 작동 기능이 있는 제품도 있다. 이 외에 실내를 멋스럽게 꾸밀 여러 가지 종류의 인테리어 소품들도 전시, 판매 중이다. Q 화롯불벽난로에 대해 소개하면? 국내외 벽난로의 문제점을 개선하고 보완하여 빠르게 불을 붙이고, 끄는 특허 기술을 개발해 적용한 제품이다. 또한 실내에 유입되는 연기, 그을음을 완전히 차단했으며 고유가 시대에 걸 맞는 소량의 연료로 최적의 효율을 자랑하는 고품질의 벽난로를 개발했다. 지금까지 벽난로는 보조 난방 역할로만 규정지었지만, 화롯불 벽난로는 실내 난방을 커버할 수 있을 만큼 뛰어난 난방 효과를 선보인다. Q 판매 중인 웨버코리아 제품에 대해 소개하면? 미국 웨버 바비큐 그릴은 1952년부터 지금까지 꾸준히 사랑받는 세계적인 바비큐 그릴 브랜드로 시중에 판매되는 바비큐 그릴의 시초다. 웨버 그릴은 오래된 기술력을 바탕으로 미국에서 제작되며, 쉽게 녹이 발생하지 않는 것으로 유명하다. 염분이 많은 해안가에서도 강한 내구성을 유지하여 오랜 시간 변치 않고 사용할 수 있다. 여기에 그릴 및 부품의 종류에 따라 보증기간이 다를 수 있지만, 정식 수입된 웨버 그릴은 최대 10년까지 보증한다. Q 판매 중인 친환경 태양광 정원 등을 소개하면? 친환경 태양광 에너지를 이용하여 자동으로 밤에 켜지고 낮에는 꺼지는 조명이다. 설치나 이동, 유지 보수가 쉽고 별도의 전기 공사가 필요 없다. 용도에 맞는 다양한 종류의 상품이 있다. Q 세이프월드를 방문하려면? 위치 경춘선 대성리역에서 약 3분 정도 거리에 위치하고 있다. 주소 경기 가평군 청평면 경춘로 135(청평면 대성리 383-28) 영업시간 오전 8시~오후 7시로 연중무휴다. 궁금한 점 1661-9792로 문의하면 된다.
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[SHOPPING GUIDE] 전원생활을 업그레이드 해줄 벽난로&정원용품 매장 가평 세이프월드
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푸른 바다와 한라산을 집으로 제주 두모공
- 도심에 살면서 제주의 삶을 꿈꿨던 건축주의 간절한 바람은 결국 가족을 움직였다. 형제들이 힘을 모아 가족을 위한 새로운 보금자리, 세컨드하우스를 만들기로 했다. 예산이 넉넉하지 않았지만 발품을 판 끝에 원하는 곳을 찾았고 집을 지었다. 글 사진 이상현 기자 취재협조 미루공건축사사무소※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 인터뷰와 영상을 링크시켰습니다. 자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요. HOUSE NOTEDATA위치 제주 제주시 한경면 두모리지역/지구 자연녹지지역건축구조 철근콘크리트조대지면적 161.50㎡(48.85평)건축면적 32.18㎡(9.73평)건폐율 19.93%(법정 20% 이하)연면적 94.27㎡(28.52평)1층 32.18㎡(9.73평)2층 32.18㎡(9.73평)3층 29.91㎡(9.05평)다락 18.81㎡(5.69평)용적률 58.37%(법정 60% 이하)설계기간 2017년 11월~2018년 4월공사기간 2018년 5월~2019년 1월토목공사유형 건물, 담장 기초 터파기토목공사비용 500만 원건축비용 2억 4000만 원(3.3㎡당 840만 원)설계 미루공건축사사무소 02-6371-6587시공 건축주 직영 MATERIAL외부마감 지붕 - 알루미늄 징크 돌출 이음벽 - 점토벽돌 치장쌓기데크 - 방부목, 현무암내부마감 천장 - 노출콘크리트 투명코팅, 일반 합판 위 투명 락카벽 - 노출콘크리트 투명코팅, 일 반 합판 위 투명 락카바닥 - 합판마루, 자기질타일계단실 디딤판 - 일반 합판 위 투명 락카난간 - 원형파이프 위 유성페인트단열재 지붕 - T130 비드법 보온판 가등급외벽 - T70 비드법 보온판 가등급창호 시스템창호(KCC)현관문 방화도어(현장제작)조명 T5 LED주방가구(싱크대) 현장 제작위생기구 아메리칸 스탠다드난방기구 콘덴싱 가스보일러(경동나비엔) 푸른 하늘과 건넛마을 저편으로 바다가 보이는 주택의 전경. 제주도만한 데가 있을까.’도심 속 빌딩 숲에서 살지만 마음속에는 늘 자연과 더불어 여유로운 시간을 보내는 꿈을 꾸었다는 건축주. 그 간절한 바람은 가족들에게도 전해졌고, 형제가 함께 힘을 모으기로 했다. 나만의 공간이자 가족을 위한 쉼터를 만들기로 한 것이다. “떠나요 둘이서~ 모든 것 훌훌 버리고~♪제주도 푸른 밤 그 별 아래~♬”입지는 고민할 필요가 없었다. 빌딩 숲을 거닐며 입버릇처럼 불렀던 콧노래 ‘제주도 푸른 밤’의 고장으로 가기로 했다. 형제가 뜻을 모으고 준비를 했지만 시작부터 난관에 봉착했다. 형제가 건축비를 보탰지만 넉넉하지 않았다. 건축주는 예산에 맞는 땅을 찾기로 했다. 제주도 동서남북으로 발품을 판 끝에 예산 범위 안에 드는 곳을 찾았다. 개발이 더디고 유동인구는 적지만, 제주 자연이 더 드러나 보이는 곳. 신창항 북쪽 두모포구 옆에 삼각형으로 생긴 땅이었다. 원래 약 500평의 넓은 밭이었으나 중간에 도로가 생기면서 50평 정도의 삼각형 자투리땅이 생긴 것이다. 매물로 나온 지 오래됐지만, 건폐율과 용적률이 적어 이곳에 정착하거나 투자하려는 사람에게는 매력적이지 못했다. 이러한 이유가 건축주에겐 구매할 수 있는 호재로 작용했다. 가족과 상의 후 대지의 불리한 점은 설계에서 해결하기로 하고 매매했다. 현관에서 바라본 모습. 주방·식당까지 시선이 이어져 좌우 폭이 좁아도 답답해 보이지 않는다. 주방·식당은 천장고를 높이고 세 면에 창호를 설치해 심리적 공간감을 넓혔다. 주방은 식당을 향해 11자 형으로 배치해 소통을 강조했다. 주방·식당과 연결된 마당은 모두 데크를 설치해 실내외를 유기적으로 연결했다. 프라이버시를 보호하면서 개방감을 살리고자 담장은 이웃이 보이지 않을 정도로만 쌓았다. 작지만 든든해 보이는 집제주 집 두모공 대지는 아래를 향한 삼각형 모양(▼)으로 북쪽은 8m 도로와 접하고, 길 건너엔 펜션이 있다. 서쪽에서 남쪽으로 현장에 없는 지적도상 4m 도로가 있고, 동쪽은 이웃 대지와 면한다. 남쪽은 도로 예정지역 너머 밭을 두고 40m 거리에 단층 펜션이 있다. 그 외에 특별히 시선을 가리는 곳이 없어 동쪽으로 한라산, 서쪽으로 두모포구와 두모연대, 남쪽으로 마을과 밭, 북쪽으로 제주 바다를 볼 수 있는 대지다. 건축주는 설계 시 휴식과 자연 조망 그리고 프라이버시 보호를 핵심으로 꼽았다. 따라서 두모공은 북쪽 도로와 나란히 최대한 붙여 ‘一’ 자로 주택을 앉히고, 담장을 세운 후 남쪽과 동쪽에 마당을 확보했다. 자연스레 서쪽은 주택 입구, 주차장으로 구획했다. 두모포구에서 바라본 두모공은 박공지붕에 적벽돌만 둘러져 심플한 모습이며, 매스 중간에 보이는 노출 철골조가 새로운 느낌으로 다가온다. “건축법과 가족 의견에 맞추다 보니 주택 크기가 좁고 높은 형태라 보기가 약간 불편했어요. 그래서 1층과 2층 사이에 철골을 걸어 건물 비례를 나눴습니다. 이 철골은 구조재가 아닌 마감재로 발코니, 처마 등 다양한 쓰임새로 사용했습니다. 단순함에 독특함을 더했어요. 담장도 건물과 같은 벽돌을 사용해 매스가 결코 작지 않고 개성 있어 보이게 연출했습니다. 적벽돌은 제주 현무암과 어울리면서도 차별된다고 생각했기 때문이죠. 외부 마감재나 담장 등 다양하게 적용할 수 있어서 의도한 대로 표현하기에 좋았습니다.” 복도 중간에 만든 계단실. 바닥에 깐 현무암은 제주에 왔음을 온몸으로 느끼게 연출한 독특하고 신박한 장치다. 1층 천장고를 높이고 2층 사이에 만든 공간. 공간은 계단실 좌우에 있으며, 한쪽은 창고, 주방·식당과 연결된 곳은 다락처럼 사용한다 거실도 세 면에 창을 설치해 제주 바다, 마을, 한라산을 한 번에 관람할 수 있다. 특별한 마감 대신 노출콘크리트에 투명 코팅한 후 합판으로 부분 마감했다. 2층 욕실 전실은 파우더 공간을 겸한다. 직접 만든 나무 유리가 인상적이다. 욕실은 습식 공간인 만큼 합판 대신 백색타일로 마감했다. 천장은 거실과 마찬가지로 노출콘크리트를 그대로 드러냈다. 욕실과 습식 공간 사이 양개목문이 90년대 욕실 감성을 불러일으킨다. 날씨·계절 따라 다양한 제주 모습 체감건폐율과 용적률 등 여러 조건을 적용하면 건축면적은 약 33㎡ 내외로 1층은 마당과 유기적인 연결, 2층과 3층에 적절한 수직 공간 구획을 꾀했다. 1층은 현관, 욕실, 계단실, 주방·식당 순으로 배치했다. 현관을 통해 집 안에 들어서면 맨 끝 주방·식당까지 시선이 이어진다. 좌우로 폭이 좁아도 답답함이 덜한 이유다. 계단실 앞 현무암을 깐 바닥과 창호를 통해 들어오는 밝은 빛은 신선함과 개방감까지 느끼게 한다. 주방·식당은 천장고를 높이고 주방 쪽을 제외한 나머지 3면 모두 창호를 설치해 채광을 끌어들이고, 마당까지 열린 시선을 의도해 심리적으로 면적을 넓혔다. 식당과 연결된 마당은 모두 데크를 깔아 유기적으로 사용할 수 있게 했다. 계단에서 반 층 오르면 피트 PIT 공간 겸 1층 다락이 나온다. 이곳은 좌우로 나눠져 좌측은 창고, 우측은 주방·식당과 연결된 다락으로 사용한다. 반 층 더 오르면 거실과 넓은 욕실이 있는 2층이다. 계단실을 중심으로 욕실과 거실을 분리했다. 거실은 주방·식당과 마찬가지로 3면 모두 창을 설치했다. 프라이버시를 중시한 1층과 다르게 2층에선 제주 바다, 한라산, 마을을 모두 조망할 수 있다. 욕실은 파우더 공간을 전실로 두고 미닫이 양개목문을 설치해 따듯함을 더했다. 3층은 보조주방이 있는 작업실과 침실을 구획했다. 작업실과 침실은 스킵플로어로 층고를 다르게 했다. 작업실은 바다를 조망하며 쉴 수 있게 천장고가 높은 공간에, 침실은 아늑하고 편안한 느낌이 들도록 천장고가 낮은 곳에 배치했다. 또 침실은 조용한 휴식을 위해 창문을 최소화했다. 최소 금액으로 최대 효과를 만들고자 내부 인테리어는 심플하게 했다. “내부는 자연스러운 느낌이 나도록 노출콘크리트로 마감했습니다. 필요한 부분만 합판으로 마감하고요. 그러다 보니 1층은 콘크리트 마감이 많고, 3층은 합판 마감이 많아요. 층을 오를수록 따듯한 느낌이 더해지는 거죠.” 1층과 2층은 구분한 느낌, 2층과 3층은 개구부를 둬 오픈한 느낌을 줬다. 작은 공간에서도 충분히 다양한 연출을 할 수 있다고 보여주는 듯하다. 3층에 올라오면 좌우로 작업실과 침실이 있다. 침실 공간은 스킵플로어로 반 층 올려 천장고를 낮춘 공간에 배치해 아늑함을 강조했다. 침실은 휴식 공간인 만큼 창문을 최소화했다. 침실 공간에서 바라본 작업실. 박공지붕 모양을 따라 설치한 간접등이 노출콘크리트를 따듯하게 보이도록 만든다. 작업실에 작은 보조 주방을 설치해 1층까지 오르내리는 번거로움을 줄였다. 두모포구를 향해 코너창과 윈도우시트를 설치해 분위기 좋은 카페처럼 연출했다. 작업실 건너편에 있는 방. 방에서 본 작업실. 가족과 함께하는 여유와 행복제주집 두모공을 천천히 둘러보면 건축주가 많은 고민과 정성을 쏟았음을 볼 수 있다. 철근콘크리트를 마감재로, 구조재로 알고 있던 철근이 디자인 요소로, 대지에 널브러져 있던 돌이 바닥재와 담장으로 변신했다. 공간에 적절한 개구부 설치로 보일 것과 보이지 않을 것을 구분해 쾌적한 실내 환경을 만들고, 적벽돌 입면과 다양한 높낮이 담장을 설치해 주위에 자연스레 녹아들지만 존재감은 살렸다. 준공 후 1년 여간 건축주 가족과 형제 가족은 수도 없이 이곳에 왔단다. 그것만으로도 온 가족이 충분히 집에 만족하고 이곳에서 여유를 즐기고 있다는 방증이 아닐까 싶다. 주택 남쪽과 동쪽 마당에 현무암과 데크를 깔아 제주스러운 분위기를 만들었다. 주택 입구에서 본 남쪽 마당. 현관에서 본 도로, 그리고 제주 바다. 일반적이고 친숙한 느낌이 드는 적벽돌은 어두운 톤인 현무암과 잘 어울린다. 입면이 심심하지 않도록 중간에 철골을 넣어 분절 시켜 건물 비례를 나눴다. 철골은 거실에서 발코니가 되고, 현관에서 처마가 된다. 프라이버시를 보호하고자 이웃의 시선이 보이는 곳에 적절한 높이로 적벽돌과 현무암으로 담장을 쌓았다. 두모공은 독특성을 인정받아 2019 제주건축문화대상에 입상했다. [월간전원주택라이프] 전원주택_제주집 두모공_미루공건축사사무소 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr ※무분별한 악성 댓글, 인신공격, 허위성 댓글, 기사와 관계 없는 광고성 댓글은 사전 고지 없이 삭제될 수 있습니다.
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푸른 바다와 한라산을 집으로 제주 두모공
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튼튼한 구조 아름다운 조망 포항 주택
- 포항시 북구 신광면 상읍리 비학산飛鶴山 자락 끝에 자리한 집. 비학산의 ‘학’과 건축주의 호 기천杞泉의 ‘천’을 합쳐 당호를 ‘학천재鶴泉齋’로 지었다. 입면은 직사각형 모양의 부지 형태에 맞춰 ‘ㄱ’ 자로 완성했는데, 마치 학이 양 날개를 펴고 비학산을 향해 날아가고 있는 것 같다. 글 사진 박창배 기자 HOUSE NOTEDATA위치 경북 포항시 북구 신광면지역/지구 생산관리지역건축구조 철근콘크리트조대지면적 678.00㎡(205.10평)건축면적 132.44㎡(40.06평)건폐율 19.53%연면적 128.20㎡(38.78평)용적률 18.91%설계기간 2018년 3월~7월공사기간 2018년 8월~2019년 3월건축비용 3억 3000만 원(3.3㎡당 700만 원/설계비, 토목비, 시공비 등 포함한 총 금액)설계 건축사사무소아키토피아 054-278-0781 https://blog.naver.com/archi61시공 건축주 직영 MATERIAL외부마감지붕 - 평지붕 슬라브 벽 - 스타코 데크 - 화강석물갈기내부마감 천장 - 고급천장지 벽 - 고급벽지 바닥 - 강화마루단열재 지붕 - 비드법 보온판 외단열 - 비드법 보온판창호 T44 복층유리 시스템창호(KCC, VEKA)현관 철제도어(코렐)조명 LED주방가구 한샘위생기구 절수형양변기(대림통상㈜)난방기구 기름보일러(귀뚜라미) 저녁 무렵 앞 마당에서 본 거실 은퇴 후 진로에 대한 고민을 하지 않을 수 없는 시대다. 노후를 위해 도심을 떠나 전원행을 택하는 이들이 많은데, 이들에게는 공통점이 있다. 경제적 활동을 지속적으로 이어가지 않아도 된다는 것, 자기만의 놀이터 겸 소일거리로 자연을 택했다는 것이 그것이다. 건축주 부부 역시 자연과 더불어 노후를 보내기로 하고 미리 준비했다. “결혼하고 30년간 아파트에서만 살아왔어요. 노후에는 자연환경 좋은 곳에서 흙을 만지며 살고 싶었어요. 41년 동안 근무하면서 살아온 포항 인근에 집을 짓기로 했는데, 정년퇴직 10년 전부터 준비했어요.” 집 지을 부지는 공인중개업을 하고 있는 사회 후배에게 알아봐달라고 부탁했다. 포항 시내에서 30분 거리에 자리한 한적한 부지 두 곳을 소개받았는데, 한 곳은 바닷가이고 또 한 곳은 산자락 아래였다. 바닷가는 잠깐 머물기에는 좋을지 몰라도 거주하기에는 안 좋을 것 같다는 생각에 산자락 부지를 선택했다. 입지 조건, 땅 크기, 모양까지 마음에 쏙 들었다. 긴 직사각형 형태로 약간 비탈진 땅이었는데, 포항의 영산인 비학산이 대지까지 사뿐히 내려와 있고 마을 도로와 택지 사이에 얕은 개울이 위치하며 마을 도로 동쪽으로는 넓은 논이 펼쳐져 있는 한적한 시골이었다. 2014년 가을에 지목이 전田인 350평을 평당 25만 원에 구입하고, 대구와 부산에서 열리는 건축박람회를 다니며 집을 어떻게 지을까 구상했다. 현관으로 들어서면 거실과 주방을 만난다. 공용공간을 앞쪽에 배치하고, 사적인 공간은 복도 끝부터 배치했다. 거실. 인테리어는 복잡하지 않고 심플하게 꾸몄다. 외관 스타코와 색을 맞춰 화이트 톤을 사용했다. 거실에서 바라보면 대문 진입로가 훤히 보이고, 계절마다 시시각각 바뀌는 텃밭과 앞산을 조망할 수 있다. 시골에서 흙을 만지며 살기를 원했던 건축주 부부는 지인들이 찾아오면 막걸리 한 잔 기울이며 즐거운 시간을 보낸다. 거실에서 바라본 주방. 맨 앞쪽 배치된 주방. 주방 옆 보조주방 문을 열고 나가면 현관과 데크로 이어져 있어 안팎으로 드나들기가 편리하다. 설계 콘셉트에 맞는 철저한 시공정년퇴직이 다가오자 건축주는 서둘러 집을 짓기 위해 공인중개사 후배에게 다시 건축사를 소개해달라고 부탁했다. 소개받은 건축사와 집에 대한 얘기를 나눴더니, 그 건축사는 다른 건축사를 추천했다고 한다. 건축사사무소아키토피아의 권우영 대표였다. “권우영 건축사와는 첫 만남에서 통했다고 할까요. 여러모로 잘 맞았고 부부모임으로까지 관계가 발전했어요. 집에 대한 생각도 솔직하고 허심탄회하게 주고받았어요. 저희는 처음엔 2층 목조주택을 계획했어요. 하지만 2층 집이 보기엔 좋아도 나이 들면 활용도가 떨어진다고 하더군요. 그리고 목조주택보다는 내진에 강한 구조를 제안했고요. 의견을 조율해서 단층, 황토방, 일률적인 아파트 구조 탈피, 주방 전면 배치 등으로 정리가 됐어요.” 설계는 2017년 2월부터 시작했다. 설계를 진행하면서 일주일에 최소 1~2차례 미팅을 가졌고, 구조, 공간구성과 배치 등에 대해 서로의 생각을 주고받으며 차근차근 완성해나갔다. 그해 8월에 설계를 완료하고, 권우영 건축사에게 시공감리까지 부탁하고 직영으로 공사를 진행했다. 시공 역시 설계 콘셉트에 맞도록 꼼꼼하게 챙겨 기능성을 높였다. “2017년 11월 포항 지진으로 많은 주택들이 피해를 봤는데, 그 당시에 저희는 시공이 진행 중이었어요. 설계할 때 건축사가 전문가에게 구조설계를 맡겨 내진설계가 반영돼 있었지만, 기능성을 높이기 위해 철저하게 감리했어요. 레미콘 39대 분량의 콘크리트가 들어갔고, 기초에 철근 간격도 촘촘하게 시공했죠. 또 충분한 양생으로 콘크리트의 제 성능을 충분히 낼 수 있도록 유도했고요. 시공자의 실수로 대문 노출콘크리트 부분에 미장을 했다는 게 아쉽긴 하지만 구조, 기능, 미 모두 만족스러워요.” 사적인 공간 복도. 복도를 걷다가 주저앉으면 적당한 높이에 창이 설치돼 있어 마을길을 바라볼 수 있다. 거실의 대형 창 너머로 보이는 조망과는 또 다른 느낌이다. 복도 끝 부부방 입구. 부부방. 침대에 누우면 하늘이 보이고 전면 창문을 열고 나가면 부부만 즐길 수 있는 별도의 외부 공간이 마련돼 있다. 부부 전용 욕실. 욕조가 바닥 아래에 설치돼 있어 이용하기 편리하다. 황토 찜질방. 건축주 부부가 특별히 요구한 공간으로 산자락을 바라보며 찜질을 즐길 수 있다. 찜질방 옆에 배치한 작업실 겸 손님방. 지인들이 찾아오면 제공하는 공간이다. 손님방 광정. 좁은 실내 공간을 실외로 확장시켜 심리적 안정감을 도모했다. 시시각각 변하는 자연 풍경을 실내로주택은 직사각형 모양의 부지 형태에 맞춰 ‘ㄱ’자 집으로 완성했다. 연면적 128.20㎡(38.78평) 단층으로 공용 공간과 사적 공간이 각각의 매스로 구분돼 있다. 현관을 따라 거실과 주방, 공용 욕실이 한 매스이고, 거실에서 꺾어진 복도를 따라 구들방, 손님방, 안방이 한 매스이다. 내부는 실마다 풍부한 경관을 적절히 유도했는데, 거실 전면 창문을 통해서는 대문으로 연결되는 진입로가 훤히 보이고 텃밭과 앞산이 한눈에 들어와 계절마다 수확의 기쁨과 시시각각 바뀌는 자연의 변화무쌍한 모습을 감상할 수 있다. 부부 침실에서는 침대에 누우면 하늘이 보이고 전면 창문을 열고 나가면 부부만 즐길 수 있는 별도의 외부 공간이 마련돼 있다. 낮에는 햇빛이 쏟아지고 밤에는 별빛이 쏟아지는 곳이다. 건축주 부부가 특별히 요구한 재래식 온돌방에서는 산자락을 바라보며 찜질을 즐길 수 있다. 손님방에는 광정光井을 두어 작은 실내 공간을 실외로 확장시켜 심리적 안정감을 도모했다. 복도에는 적당한 높이에 창이 설치돼 있는데, 이는 채광과 조망을 고려한 차원이다. 높낮이가 다른 창을 통해 주변 풍경을 감상하거나 마을길을 오가는 사람을 바라볼 수 있는데, 거실의 대형 창 너머로 보이는 조망과는 또 다른 맛을 느낄 수 있다. 인테리어는 복잡하지 않은 심플함을 강조했다. 색상도 외부와 동일한 흰색 계열로 톤을 맞추고, 온돌방은 웰빙 콘셉트를 살려 황토와 편백나무를 사용했다. 2019년 2월 말에 완공하고 3월에 입주해 1년 넘게 전원생활을 하고 있는 건축주 부부는 집 짓는 과정이 무척 행복했고, 살아보니 권우영 건축사의 작품성에 매우 만족한다고 한다. 현관에서 바라본 대문과 진입로. 대문은 원래 노출콘크리트로 계획했으나 시공자의 실수로 미장이 돼있다. 건축주가 아쉬워하는 부분이다. 건축주 부부는 현재 콩과 옥수수를 심고 흙과 함께 여유롭게 살고 있다. 대구에서 생활하는 큰아들 부부가 맞벌이를 하다 보니 코로나19 여파로 손자 손녀들이 이곳에서 지내고 있다. 비학산 끝자락 마을길에서 바라본 주택 뒷모습. 건축주 부부는 텃밭을 일구고 있고, 손자 손녀들은 흙을 만지며 놀고 있다. “새로운 생활에 100% 만족은 못 하지만 불편함도 없는 것 같아요. 특히 코로나19 때문에 손자 손녀들이 이곳에서 생활하고 있는데 전원으로 오기를 잘한 것 같아요. 실내 어느 곳이든 조망이 좋다는 게 매우 만족스러워요. 외부에서 안방을 바라보면 프라이버시 보호를 위해 설치한 가림막 구조물 때문에 답답해 보이는 점은 있지만, 안에서 보면 확 트였고 조망은 한 폭의 그림 같아요.” 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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전문가가 제안하는 집18 예비 건축주에게 전하고픈 네 가지
- 이번 호에서는 높은 공사비가 투자되는 주택을 짓는데 건축주들이 알았으면 하는 네 가지를 선정했습니다. 본 내용을 토대로 바라는 가치에 걸맞은 주택을 지을 수 있길 바랍니다. 글 김동용(하우스컬쳐 원주점 대표)자료 하우저(건축&인테리어 매칭 플랫폼) 주택이란 사전적 의미로 사람이 들어가 살 수 있는 건물 또는 한 채씩 따로 지은 집이라고 정의합니다. 현대에는 한정된 영역에 많은 사람이 모여 살아가기 때문에 아파트, 빌라, 오피스텔 등과 같은 수직 공간이 주는 피로도와 문제점들이 필수불가결하게 생깁니다. 이렇듯 한 채씩 지어지는 주택은 우리 혹은 나만의 공간을 영위할 수 있는 수단이 됐습니다. 그런 이유로 높은 공사비로 인해 쉽게 접근할 수 없는 주거의 한 형태가 됐고 그 가치도 점점 높아지고 있습니다. 다만 지역, 위치 같은 환경적 요인으로 인해 공사비의 편차는 존재합니다. 첫째, 예산 산정주택을 짓기 위해 무엇이 가장 중요할까요? 바로 ‘돈’입니다. 내가 가용할 수 있는 예산을 정확하게 인지하고 그 예산안에서 주택을 짓는 것이 정말 중요합니다. 그렇게 준비한 예산의 80% 선에 맞게 집을 설계하시라고 말씀드리고 싶습니다. 단, 이 80%는 확정된 요율이 아닌 공사비에 따라 적정하게 증감해야 합니다. 위 말의 취지는 바로 예비비를 책정해 놓으시라는 겁니다. 주택을 지을 땐 생각지도 못한 변수가 많습니다. 공법 변경, 재료 변경에 따른 금액 변동, 도면 완성도, 물가 상승, 지장물 유무, 주위 민원, 건축주 변심 등 생각보다 많은 변수가 주택을 짓는 내내 발생합니다. 필자 역시 지금까지 단 한 번도 첫 도면으로 준공을 득해본 적 없고 공사비 증액이 이뤄지지 않은 현장이 없었습니다. 이 많은 변수는 결국 돈과 연계돼 있고 그 변수들에 대한 결정을 내릴 때 대부분의 건축주분은 공사비가 조금 증가하더라도 좀 더 좋은 쪽으로 결정을 내립니다. ‘이왕 짓는 거 좀 더 좋게 짓지 뭐’, ‘한번 지으면 끝인데 좀 더 좋게 짓지 뭐’라면서 말이죠. 하지만 이런 결정들이 조금씩 쌓이다 보면 결국 예산을 넘어선 공사비를 직면하게 됩니다. 그렇게 예정에 없던 공사비 증액은 건축주와 시공자 간 발생할 수 있는 부딪힘 중 가장 큰 요소로서 많은 건축주분과 시공자를 괴롭히는 요인이 되곤 합니다. 그래서 흔히들 주택 한 채 지으면 10년은 늙는다고 하시는 겁니다. 그러나 이때 예산의 80% 선에 맞춰 설계하고 공사를 진행했다면 남은 20% 정도의 예비비로 변수들이 발생했을 때 좀 더 유연하게 대처할 수 있을 거로 생각합니다. 누구나 SNS나 핀터레스트에 나오는 예쁘고 멋진 주택을 원합니다. 하지만 내가 그 누구나에 포함되는지를 확인해야 합니다. 현실을 직시해야 합니다. 예산을 넘어선 무리한 건축비로 인해 집을 지을 때나 그 이후의 삶이 힘들어진다면 과연 그렇게 지어진 집이 내가 원했던 가치 있는 주택이 될 수 있을까요? 집은 내가 살아가기 위한 의식주 중 하나일 뿐입니다. 그 안에 나름의 의미를 부여할 수는 있겠지만 내 상황에 맞는 주택을 짓는 것이 내게 가치 있는 주택이지 않을까요? 둘째, 설계사무소 선정 무엇이든 기본이 가장 중요하다고 말합니다. 집 짓기에서 가장 기본은 설계입니다. 집짓기 공법에는 RC조, 스틸조, 목구조(중목구조, 경량목구조) 등 여러 가지가 있습니다. 주택을 짓는 각 공법 사이에는 공법 특성으로 인한 공사비 편차가 존재합니다. 이런 상황에서 내가 가진 예산과 주택에 대한 로망을 적절하게 구현해 줄 건축사를 찾는 것은 생각보다 쉽지 않습니다. 예산 편차로 인해 설계에 반영할 수 있는 금액은 고저가 있겠지만 설계비만 보고 설계사무소를 선택하시는 결정을 하신다면 그것은 정말 잘못된 선택이라고 말씀드리고 싶습니다. 생각보다 많은 건축주분이 설계비로 지출하는 돈을 아까워하십니다. 하지만 적정하게 예산 산정하기에서 말씀드린 변수 중 많은 것들을 미리 방지할 수 있는 가장 좋은 방법은 완성도 있는 설계입니다. 완성도가 떨어지는 설계는 결국 공사비 견적 시 또는 시공 시 많은 변수를 야기할 수밖에 없으며 그 변수들은 공사비 증감을 발생시킵니다. 이는 완성도 있는 설계를 위해 더 지불한 설계비보다 시공 시 더 많은 지출이 발생할 확률이 높고 그 과정에서 겪는 일들은 많은 건축주분을 힘들게 합니다. 내가 원하는 주택의 가치를 지키려면 절대 설계를 등한시하시면 안 됩니다. 주택 짓기에서 기본은 완성도 있는 설계임을 잊지 말아야 하겠습니다. 셋째, 시공업체 선정설계를 완료했다면 이젠 그 주택을 구현할 시공사를 선정하셔야 합니다. 시공사를 선정하는 방법은 여러 가지가 있습니다만 대부분은 설계사무소 추천, 지인 추천, 내가 아는 지인 등과 같은 방법으로 업체를 선택합니다. 그리고 그 업체들에서 견적을 제출받아 비교해 건축주가 생각하는 금액에 맞는 업체를 선택해서 공사를 진행하게 됩니다. 그런데 여기서 건축주가 생각하는 공사비가 적정한 공사비인가를 선택하는 기준은 무엇일까요? 대부분 첫째가 공사비일 것입니다. 건축주로서는 최소 비용으로 최대 효율을 얻기를 원합니다. 이건 누구나 같습니다. 다만, 여기서 말하는 최소 비용의 선정 기준이 어떻게 되느냐가 중요합니다. 최소 비용은 최저가가 아닙니다. 제가 생각하는 최소 비용이란 시공비와 시공성이 합쳐진 거로 생각합니다. 시공비는 제출된 견적서로 확인할 수 있지만 시공성은 어떻게 확인해야 할까요? 답은 ‘발품을 파시라’입니다. 백문이 불여일견이란 말이 있듯 시공사의 직전 또는 그전에 시공한 주택을 방문해서 보고 들으면 됩니다. 주택 한 채를 짓는데 들이는 금액은 절대 적지 않습니다. 규모에 따라 다르지만 적어도 몇 천에서 몇 억을 들여 주택을 짓습니다. 많은 건축주분이 가진 것과 가질 것을 모두 소진해가며 꿈꿔온 주택을 짓습니다. 이런 상황에서 발품을 팔아 직접 확인하는 정도의 노력은 무조건 하셔야 합니다. 그래야만 옥석을 가려내 내가 꿈꿔온 가치에 걸맞은 집을 지을 수 있다고 생각합니다. 넷째, 조경 공사 주택은 모두 건축물 이외의 잔여 부지가 있습니다. 어떻게 구성하느냐에 따라 주택 완성도는 천양지차가 되며 잔여 부지를 꾸미는 모든 과정이 바로 조경 공사입니다. 단순히 잔디 깔고 나무 심는 것이 아닌 주택과 부지의 조화가 조경입니다. 하지만 이렇게 중요한 조경 공사는 집 짓기에서 마지막에 진행하는 공정 중 하나라 많은 건축주분이 조경 공사를 진행할 때쯤이면 공사비를 거의 모두 소진해 제대로 된 공사를 진행하지 못하곤 합니다. 그러므로 주택을 지을 때 조경 공사를 곁가지로 분류할 것이 아니라 처음부터 조경 공사를 염두에 두고 건축공사와 별도로 예산을 편성해 공사를 진행하신다면 좀 더 완성도 있는 주택이 되리라고 생각합니다. 이 밖에도 알아두면 좋을 방법이 여럿 있겠지만 이 정도만 유의해도 충분히 만족스러운 결과를 얻으리라 판단합니다. 김동용_하우스컬쳐 원주점 대표20년 경력의 건축인으로 상업건축과 단독주택을 비롯해 다수 프로젝트를 진행했으며 현재 목조건축과 패시브건축으로 그 범위를 넓히고 있다. 기본을 중시하는 건축을 지향하는 건축현장소장이자 하우스컬처 원주점 대표다.010-4008-2827인스타그램 @haus_culture_wonju_ 김철수_하우저 houser 대표주거 종합 정보 플랫폼 업체 ‘하우저’를 열고 ‘건축과 예술의 아름다움은 지속성이 있다’는 믿음으로 중개 서비스를 진행한다. 건축·인테리어·가구·제품 등 각 분야의 파트너와 인테리어 팀을 보유하고 있어, 고객 요청에 맞는 전문 업체를 선택해 맞춤형 공간 디자인을 제안한다.010-9851-0815imhomestory@gmail.com
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전문가가 제안하는 집18 예비 건축주에게 전하고픈 네 가지
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이동식 목조주택 시장 1위 기업이 만든, 맞춤 제작형 이동식 주차장
- ‘이동식 목조주택’하면 떠오르는 기업들이 몇몇 있다. 그중 성심건업은 명실상부 업계 1위를 20여 년간 유지하고 있으며 ‘최소한의 마진으로 박리다매’, ‘가장 아름답게, 가장 튼튼하게, 가장 저렴하게!’라는 슬로건을 내걸고 언제나 고객 입장에서 한 번 더 생각하는 기업으로 잘 알려져 있다. 늘 소비자를 최우선으로 하며 소비자가 지향하는 브랜드를 고집해온 기업으로서 그동안 이동식 목조주택 사업에만 매진하던 성심건업이 많은 고객들의 성원으로 이동식 주차장을 론칭했다. 글 사진 노철중 기자자료 및 협조 ㈜성심건업 상호 ㈜성심건업주소 경기 양평군 양평읍 경강로 2206대표번호 031-772-9052A/S 080-585-4000www.sungshimhouse.com 특허를 획득한 제품인 성심건업 이동식 주차장은 사계절 변화에 구애받지 않고 언제나 깨끗하고 안전하게 차량을 관리할 수 있다는 장점이 있다. 벽체와 지붕에 징크패널과 더블보드를 적용해 단열 성능이 뛰어나며 디자인 특허 및 의장등록이 된 만큼 디자인과 기능성도 매우 우수하다는 평가를 받는다. 자동 리모컨 기능으로 입·출차 시 버튼 하나로 개폐가 가능하고 고성능 센서를 장착해 먼 거리에서도 문을 여닫을 수 있어 아주 편리하다. 성심건업 이동식 주차장은 자동문을 갖췄으며 카니발 차량을 수용할 만큼 넉넉한 크기를 자랑한다. 주차장 내부 모습. 넉넉한 공간과 선반 2개, 창문, 콘센트, 출입문 개폐 버튼 등이 기본 설치돼 있다. 출입문 자동 개폐 시스템 단열 성능 갖춘 자동차 보호 최적화 기능주차장을 사용하다 보면 안에 누군가 갇히는 사고가 발생할 우려가 있다. 이번 이동식 주차장은 그런 일을 미연에 방지하고자 비상용 버튼을 설치해 자동 열림이 가능하도록 안전성에 더욱 심혈을 기울인 것도 특징이다. 일반형 주차장 내부에는 환기창과 선반, 자동 센서등, 콘센트가 설치돼 사용이 더욱 편리하다. 창고형 주차장은 일반형과 동일한 옵션이 기본으로 포함돼 있고 뒤쪽에 1.5평 수준의 창고가 추가로 시공된다. 이는 일반형 주차장에 소정의 금액을 투자하면 별도로 창고를 구매할 필요가 없다는 의미로 고객들에게 가장 매력적인 부분이다. 앞서 말한 모든 옵션들은 추가금 없는 기본 옵션으로서 성심건업이 고객에게 주는 소정의 선물이다. 최소한의 마진으로 고객만족을 지향하는 최원규 대표의 가치관을 주택에서뿐만 아니라 주차장에서도 느낄 수 있는 셈이다. 이는 20여 년간 업계 1위를 유지할 수 있는 비결이라고 할 수 있다. 차량 2대 주차 공간과 측면에 넉넉한 창고 공간을 두었다. ▲특허출원 증명서 맞춤형 주문 제작 가능... 최대 30대까지이동식 주차장의 주 고객층은 주택, 사무실, 공장, 관공서, 숙박업 등에서 주차장 필요성을 느끼고 주문하는 경우가 대부분이다. 기본적으로 대형 차량 한 대를 주차할 수 있지만 고객의 필요에 따라 맞춤으로 주문할 수 있다. 일반형에서부터 창고형, 더 나아가 차량 여러 대를 동시에 주차할 수 있는 주차장도 제작할 수 있으니 획기적일 수밖에 없다. 대량 주문의 경우엔 현장 시공도 가능하나 별도의 문의가 필요하다. 이동식 주차장 특성상 전국 어디든 이동이 가능하며 주차장 이동·설치 시 발생할 수 있는 운반비, 설치비, 크레인비와 같은 부수적인 비용은 모두 성심건업에서 부담한다. 고객의 비용 부담을 줄이고 더욱 많은 이들이 이와 같은 편리함을 이용했으면 하는 성심건업의 작은 배려라고 볼 수 있다. 특허출원 증명서 대리점 운영으로 전국 어디에나 설치 가능주차장은 원하는 곳 어디에나 설치할 수 있으며 이후 중고로도 판매할 수 있다. 보증기간은 50년, 하자보수(AS)는 10년 동안으로 아주 파격적이다.(무상 하자보수는 불량·구조적 하자만 해당함. 그 외 유상 AS 가능) 주차장의 규격(mm)은 대형차 기준으로 일반형: ‘W3500×D6000×H2700’이며, 창고형 ‘W3500×D7500×H2700’이다. 금액은 일반형 기준 정상금액 1350만 원이었으나 950만 원에 운반비, 설치비, 크레인비가 모두 포함된 금액으로 30대 한정 할인행사를 진행하고 있다. 창고형은 이 금액에서 250만 원의 추가금이 발생한다.(부가세 별도) 이후 한정 행사가 종료되면 운반비, 설치비, 크레인비가 발생한다.(한정 행사 때만 무료) 커스텀(맞춤) 제작의 경우엔 별도의 상담이 필요하니 언제든 부담 없이 업체에 문의하면 된다. 전국 가맹점(대리점) 모집도 하고 있다. 양평 본사에서뿐만 아니라 전국 어디서든 성심건업의 이동식 주차장을 소비자들이 쉽게 접할 수 있도록 하기 위함이다.
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이동식 목조주택 시장 1위 기업이 만든, 맞춤 제작형 이동식 주차장
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경험 풍부한 시행사 대표의 집짓기 체크포인트 (4-4)
- 경험 풍부한 시행사 대표의 체크포인트토지 매입부터 준공까지 수십 채그가 건축주에게 전하는 노하우지난해, 약 1년 동안 12회에 걸쳐 전원주택라이프에 토지매입부터 건축을 위한 각종 인허가 그리고 시공 계약서부터 시공, 주택관리에 관한 칼럼을 기고했다. 이전에 기고했던 내용들이 실제 경험하고 실무 관점의 내용들이었다면 이번에 요청받은 내용은 각 과정에서의 느낀 점들이다. 글 성호건(코드랩 대표 공인중개사)인스타그램 @seong.h.g유튜브 코드랩tv 주관적일 수 있는 내용이지만 나름 양평에서 토지와 전원주택을 전문으로 8년 차 공인중개사 활동을 하고 그동안 개발해온 마을의 전체 세대수가 75세대 정도 되니 다양한 니즈를 가진 사람들과의 대화가 축적됐다. 즉, 하나의 건축주로서 느낀 점만을 말하기보다 다양한 사람들이 공감하고 힘들어하거나 즐거워하는 과정의 포인트들을 잘 정리해 적어보려 한다. 집 짓다 10년 늙는다는 말에서 감정 소비가 굉장히 심한 것임을 알 수 있듯이, 어찌 보면 이렇게 느낀 점들에 대해 알아보는 것이 더 중요할지도 모른다. 조금이나마 미리 겪을 수 있는 선례를 듣고 미리 공유해 볼 수 있길 바란다. ▲필자가 개발 중인 피노밸리 토지 방문 시 모습 ▲토지는 바로 옆에 있어도 몇 천부터 억까지 가격 차이가 난다. 땅 보러 가는 길, 주의해야 할 점땅 보러 가는 일은 착공 시점과 더불어 가장 설레는 순간이며 동시에 고민이 적은 순간일 것이다. 특히 아파트에 살았던 분들 입장에서는 힘들게 임장 간다는 생각보다도 자연을 즐긴다는 느낌을 많이 받을 수 있다. 전원주택과 토지를 찾는 분들이 이사 시점이나 환경적인 부분에 쫓겨 찾는 경우는 굉장히 드물기 때문이다. 마음이 여유롭기에 이것저것 즐기기도 하고 좋은 땅을 보면 굉장히 설레기도 한다. 또 잘 모르는 분야이기 때문에 호기심도 많이 생긴다. 이때는 내가 시작을 안 해도 되는 선택지가 크기 때문에 부담이 적다. 하지만 시작하고 싶은 욕구가 가장 클 때이기도 하다. 필자 역시 이미 여러 땅을 검토해 보고 매입해 보고 개발과 건축을 해봤지만 여전히 새 땅을 보러 갈 때가 가장 설렌다. 다만, 대부분 경험이 거의 없어 지식이 가장 부족한 때이므로 이때 조심할 점은 땅을 보러 다니면서 개발하는 현장의 영업 직원 혹은 지역 공인중개사들이 계약을 몰아붙일 때다. 좋은 분위기에 아무리 혹했다 하더라도 한 발 잠깐 물러서서 고민해 보는 자세가 중요하다. 좋은 땅을 뺏길까 빨리 선택하고 싶을 때는 왜 그 땅이 좋은지에 대한 근거와 기준은 명확히 잡고 가는 것이 좋다. ‘땅이 싸다’, ‘겉보기에 예쁘다’ 등 한 가지 논리에 좇아가기에는 마지막 단추를 영영 보지도 못할 수 있다. 그중 특히 기획부동산들이 파는 땅들은 정말 조심하자. ▲사도에는 포장된 도로에도 배수관로가 안 묻힌 경우가 있다. 안전하고 좋은 부지를 고르는 팁그렇다면 부지 매입이라는 첫 단추를 잘 끼우기 위한 팁들은 어떤 것들이 있을까. 압축적으로 요약하자면 좋은 부지 선정을 위한 기준은 아래와 같다. 혹시 더 자세한 내용이 궁금하다면 작년에 전원주택라이프에 기고했던 시리즈 내용들이 도움이 되겠다. ▲건축가에게는 지형과 전반적인 환경들을 고려한 디자인 설계를 받는다. (자료 shog studio 건축디자인 사무실) 1 인허가에 문제가 없어야 한다큰 틀에서 땅을 볼 때는 인허가에 문제가 없어야 하는데 그 검토 내용 중 첫 번째인 닿아 있는 도로는 이제 웬만한 독자분들도 알 것이다. 그리고 도로만큼 중요한 것이 배수관로다. 지방 토지는 사도(개인소유의 도로)가 많기에 도로처럼 포장이 돼 있다고 해도 종종 그 밑에 배수관로가 묻혀 있지 않은 경우가 있다. 이런 경우 도로가 닿지 않은 맹지와 같고 배수관로를 연결하기 위해 비용도 비용이지만 배수관로 연결을 위해 토지사용승낙서 등을 받아야 한다. 마지막으로 경사도다. 지자체마다 차이는 조금 있지만 법적으로 최대 경사도가 25도 이하여야 한다. 다만 25 도는 너무 딱 마지노선이니 어느 정도 완만하면서도 너무 평평해서 앞집에 조망을 가리지 않게 미리 고려해 땅을 선정하길 추천한다. 2 토지 개별성과 환경 파악을 어떻게 할 것인가환경적인 부분이라면 일조량이 풍부한지, 터 자체가 바람길이 잘 통해 쾌적한 기분이 드는지 등을 살펴보면 좋다. 마치 공식처럼 단순히 정남향이 중요한 것이 아니라 위의 요소들이 중요한 것이다. 다음 대로변부터 집터로 진입하는 곳들은 어떤지, 그 진입하기까지의 주변 이웃들은 어떤지도 살펴볼 수 있으면 좋다. 마지막으로 토지 매입에 중요한 시세 관련이다. 토지나 전원주택은 아파트나 다세대 주택들과 달리 개별성이 강하다. 타운하우스와도 또 다르다. 바로 옆집이어도 가격도 크게 다를 수 있고 집마다 퀄리티도 크게 다른 것이 전원 시장이기 때문에 집은 차치하더라도 토지매입 때부터 단순히 그 동네 ‘시세’로만 접근할 것이 아닌 해당 토지의 가치 개별성이 왜 그런 것인지 이해할 수 있어야 한다. 이에 대한 내용도 여러 차례 얘기해온 기술적인(?) 체크 부분이므로 더 자세한 건 이전 시리즈를 참고하면 좋겠다. ▲피노밸리 건축 모습 토지 매입 후 설계하는 단계에서1 건축사 VS 토목설계사 VS 건축가, 무슨 차이일까토지를 매입하고 나면 이제 본격적인 집 짓기에 앞서 설계에 들어간다. 이때 설계는 크게 토목설계와 건축설계로 나뉜다. 지방에서 인허가에 대한 부분을 좀 원활하게 하기 위해서는 지역 설계사무실을 찾는 것이 좋다. 큰 틀에서 법이 있다고는 하나 지역마다 다른 조례가 있고 또 인허가를 받아내는 데 있어서 담당 공무원의 역량도 굉장히 큰데 그 해당 공무원들의 특징을 잘 알고 있는 것이 지역 설계사무실이기 때문이다. 그리고 최근 이런 인허가 부분이 아닌 설계에 있어서 건축사와 토목설계사 외에 크게 영향을 미치는 직업군이 생겼다. 바로 ‘건축가’다. 다르게 표현하면 건축 디자이너라고 할 수도 있을 것 같다. 보통 건축사들 중에 디자인 센스가 있는 분들도 계시지만 굳이 건축가와 나누자면 건축사는 보통 법적 건축 허가와 준공의 비중이 높다고 보는 것이 맞다. 따라서 디자인을 잘하는 건축사분들도 많이 계시지만, 우선적으로 디자인 역량보다는 인허가 받는 데 무리 없는 주택설계와 그에 대한 검토 역량이 더욱 중요하다. 즉, 건축사와 건축가 사이에 교집합은 어느 정도 있지만 건축사는 자격증을 요구할 뿐만 아니라 집을 짓기 위한 법적인 틀을 좀 더 집중한다면 건축가는 위 법적인 부분도 당연 고려하지만, 그보다는 해당 지형과 주변 환경에 가장 예쁜 집과 고객의 동선 등을 고려한 설계 디자인에 좀 더 집중하는 것이다.2 설계 및 인허가는 어떻게 해야 효율적일까설계 및 인허가의 진행은 크게 두 가지로 나뉜다. 바로 개발행위허가와 건축 허가다. 대체로 개발행위허가와 건축 허가를 나눠서 받을 수 있다. 보통 건축 허가에 비해 개발행위허가는 진행을 위해 돌아야 하는 담당 부서가 많아 두 달이 걸리기도 하기에 굳이 건축설계가 나올 때까지 기다리지 말고 최대한 빨리 관할 지자체에 허가를 넣어 놓는 것이 좋다. 그런 후 개발행위허가를 위한 관할 부서가 검토하는 동안 건축사와 주택 관련된 설계를 진행하면 된다. 그리고 개발행위허가를 득하게 됐을 때쯤 설계 도면이 나오면 바로 건축 허가를 추가로 넣고 그사이 토목공사를 진행하면 된다. 특별히 보완 사항이 없는 한 몇 주 내로 건축 허가가 나오면 그때까지 토목공사를 마친 뒤 바로 집 짓기에 들어가면 된다. ▲실제 필자가 시공사와 계약서를 쓸 때 넣은 내용 시공 단계에서 십 년 늙지 않기 위한 꿀 팁1 토목공사는 이왕이면 건들지 말자건축에서 집 짓다 10년 늙는다는 말이 있다면 토목공사에서는 30년 늙는다는 말이 있다. 대부분 토목공사에 대한 유혹은 돈에서 시작되는데 아무래도 자연 상태의 땅과 토목공사가 완료된 땅은 수 배 차이가 난다. 이렇게나 차이나니 땅도 좀 완만해 보이면 토목공사를 직접 해볼까 하는 마음을 먹게 되는 것이다. 그러나 장담컨대 현장 경험이 있는 분이 아니라면 십중팔구는 토목이 완료된 땅을 산 것만 못한 인생 수업료로 어마어마한 비용이 들어갈 것이다. 토목공사는 건축시공보다도 관리할 것도, 알아야 할 것도 많다. 따라서 조금 비싸게 주더라도 미리 해놓은 노력과 부가가치를 인정해 주고 토목공사가 완료된 땅을 매입하길 권한다. 2 직영공사 VS 하청공사, 장단점 비교와 선택이것도 토목공사를 욕심내는 것과 같은 맥락이다. 아무래도 직영공사가 잘만 이루어진다면 시공사의 이윤과 하자 담보를 대비한 금액들이 빠지기에 하청공사보다 대략 20% 정도 이상은 싸게 지을 수 있다. 비용을 절약할 수 있다는 강점이 있지만 반대로 직영공사기 때문에 공사 도중 문제가 생겼을 때도 본인이 100% 직접 해결해야 한다. 그리고 추후 하자가 생겼을 때 또한 당연히 내가 해결해야 할 문제다. 이런 측면에서 시공사는 하자 보수 비용도 예상하고 이윤도 생각해 직영공사보다는 좀 더 높게 책정하는 것이다. 이렇게 장단점이 명확하니 본인의 상황에 따라 선택하면 된다. 참고로 필자는 공사 프로세스를 알지만 직영을 지양하는 편이다. 3 견적 잘 내는 법은 부지런함과 열정에 있다만약 원하는 설계도가 나왔다면 건축박람회에 가서 여러 시공사에 평당 얼마면 가능할지 견적을 받아보자. 혹은 꼭 박람회에 나가지 않아도 괜찮다. 부지런히 인터넷 검색을 통해 찾은 업체들에 설계도를 보여주고 대략 시공비가 얼마 나올 것 같은지 다섯 군데만 물어봐도 대략 평균 비용이 나온다. 시공은 상품이 완공된 상태에서 비교할 수 없기에 내가 하나하나 전화하는 부지런함과 열정만 있다면 견적 잘 내는 방법은 그리 어려운 것이 아니다. 4 시공 계약은 꼭 숫자로 명확히 표현 한다먼저 시공 기간에 대한 것을 명확히 해두자. 그리고 공기보다 늦어졌을 때에 대한 페널티를 작성해두는 것도 중요한 부분이다. 막상 시공비가 지급되고 나면 그때부터 건축주가 시공사의 을이 되는 경우가 자주 있다. 그때 제어할 수 있는 것이 바로 이 시공 기간이며 공기가 길어졌을 때 ‘지체보상금’이란 것을 책정해놓고 시공사가 의무감을 더 강하게 느끼도록 해야 한다. 다음은 지급 시기다. 아무리 공사 기간에 대한 페널티가 있다 하더라도 회사 자체가 어려워지면 말짱 도루묵이다. 지급 시기는 계약금, 중도금, 잔금으로 보통 나누지만 여기서 중도금도 1~3차 정도 세부적으로 나누어 지급하면 내 돈이 나가고 나서 공사가 안 이루어지는 것에 대해 어느 정도 방어할 수 있다. 시공사 입장에서 확실히 들어올 돈이라고 생각한다면 다른 공기를 미루어서라도 우리의 건축부터 진행하기 위해 노력할 것이다. 그리고 계약서에는 꼭 ‘최고 2기에 달했을 때도 공사가 이루어지지 않으면 공사 포기각서를 대체한다’는 내용과 공사 기간 중에 미리미리 준공을 위한 서류들을 시공사로부터 받아 두는 것이 중요하다. 5 현장은 무조건 당근과 채찍필자는 시공사가 아니지만 직영공사를 통해 시공사 입장도 되어보고 중개를 통해 시공사와 연결해 주는 3자 역할도 되어보고 계약을 통해 시공을 맡기는 건축주 입장도 돼 보았다. 그러면서 가장 ‘지양’해야 하는 모습의 건축주와 가장 ‘지향’해야 하는 건축주의 모습을 알게 됐다. “내가 다 아는 데 말이야~, 내 친구가 건축사... 설계사... 시공사... 교수...인데 말이야~” 이런 건축주들은 기본적으로 함께 하는 시공사들 얘기보다는 자신의 지인이라는 사람 얘기를 듣고 더 믿는다. 기본적으로 소통이 막혀있다는 얘기이다. 실제로 경험이 있고 공사를 진행할 줄 아는 분들은 아무 말 없이 자신들이 집을 짓고 거기에 책임지고 준공을 받곤 한다. 근데 시공사에 맡겨놓고 그때부터 모든 인맥을 동원해서 관찰하기 시작하면 진행도 느릴 뿐만 아니라 상호 무의미한 피로감이 올라간다. 결국 자신이 손해이며 발등을 찍는 격이다. 시공사를 경계하고 명확한 체크포인트를 두고 확인하는 것은 중요하지만 사공을 많이 불러와 배가 산으로 가는 일은 지양해야 한다. 시시각각 변하는 요구사항들사실 집을 짓다 보면 첫 설계도와는 달리 마음이 변하는 경우가 종종 있다. 하지만 이는 설계 단계에서 꼼꼼히 체크하고 막상 공사가 시작되면 변화를 주는 것이 최대한 없어야 한다. 임의로 면적을 넓히다가 건폐율을 초과해 준공에 어려움을 겪는다든지 중간중간 설계나 요구사항들이 바뀌다 보니 집에서 하자들이 발생하는 경우도 많다. 그때부터는 건축사도 준공을 책임져줄 수 없고 시공사도 건축주가 원해서 한 것 아니냐 탓을 할 것이다. 결국 상호 간 탓을 하는 상황이 발생한다. 따라서 설계도가 완성되면 ‘절대’ 그 기준을 크게 벗어나면 안 된다. 상호 계약서는 명확하게 하는 건축주처음부터 어느 정도 공부하고 기준을 잡는 것이 중요하다. 사실 계약이 진행되면 시공사는 굉장히 단순해진다. 그런데 거기서 추가적인 사항들이 늘어나면 별거 아닌 것 같아도 그들에게는 굉장히 복잡해진다. 애초에 계약서를 조금 천천히 쓰더라도 상호 명확한 체크포인트를 집고 공사비 지급이나 변경 사항만 없어도 그들은 그냥 있는 그대로 일을 해나간다. 계약서도 초안을 받고 나면 계약 전에, 꼭 다른 전문가에게 한두 번은 검토 받길 권한다. 그 후에는 상호 권리와 의무를 지키며 믿어야 한다. 이게 건축주로서 가장 큰 역할이다. 나중에 불편하지 말고 처음에 불편하고 꼼꼼한 것이 제일 중요하다. 6 하자 체크는 준공 후에도 지속적으로 꼼꼼하게마지막으로 준공 관련 얘기이다. 필자가 직영보다 시공사와 정상적으로 계약한 후 그들에게 맡기는 것이 가장 좋다고 하는 이유다. 간혹 어떤 회사들은 ‘평생 A/S’나 ‘5년 A/S’ 등과 같이 광고하는 경우가 있는데 이런 홍보문구는 다 차체 하더라도 우리는 ‘건설산업기본법’상 시공사를 통해 하자 보수를 받을 수 있는 권리가 있다. 이는 시공한 내용에 따라 기간은 1~3년으로 다소 다르니 ‘건설산업기본법 시행령 [별표 4] 건설공사의 종류별 하자담보책임기간 (표 1)’을 살펴보길 바란다. 필자 역시 맡긴 시공에서 하자가 생겼을 때는 당연히 기분이 나쁠 수는 있지만 이렇게 법을 알고 나서는 시공사와 감정싸움할 것 없었고 처음부터 어느 정도 서로 인지한 상태에서 공사를 진행하며 억지 주장이 아닌 명확한 권리를 찾아서 일을 처리하고 있다. 필자는 많은 시공과 경험이 쌓아오면서 이론적인 측면과 실무적인 측면이 조화로울 때가 가장 이상적임을 공부했다. 따라서 주변 말에 휘둘릴 것도 아니고 스스로 권리 찾는 법을 아는 것이 중요하다. ‘권리 위에 잠자는 자 보호받지 못한다’라는 유명한 법언이 있지 않은가. 우리가 원하는 예쁘고 살기 좋은 집을 얻기 위해서는 열심히 공부하고 내 기준도 명확히 잡아 권리와 의무를 함께 지킬 수 있어야 한다.
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경험 풍부한 시행사 대표의 집짓기 체크포인트 (4-4)
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부지 매입부터 준공까지, 집짓기 체크포인트 (4-3)
- 시공과 준공허가눈에 보이지 않는 토목·설비 시공사전 지식 바탕으로 꼼꼼히 검토건축 시공은 시공 기술을 갖춘 시공자와 건축주가 공사 견적서에 근거한 계약서를 체결함으로써 이루어진다. 시공자는 설계도서와 계약서에 준해 계약 기간 내 건축물을 완성해 건축주에게 인도하는 업무를 수행한다. 또 건축주는 공사 대금을 지불할 의무를 갖는다. 현실적으로 시공 과정에서 각종 분쟁과 마찰, 재시공, 설계 변경 등에 의한 추가 예산을 실행할 소지가 많은 만큼 공사 진행에 참여하는 전문가들의 업무 협조와 관리 기술이 필요하다. 건축주는 시공 과정에 대한 이해를 바탕으로 문제가 발생할 수 있는 부분에 대해 사전에 검토하고 관리하겠다는 자세로 임해야 한다. 글 노철중 기자자료 및 참고 전원주택라이프 DB 일반적으로 시공 과정은 토목공사, 건축공사, 설비 공사, 부대공사 등으로 나뉜다. PART 03에서는 눈에 쉽게 띄지 않는 토목공사와 설비 공사에 대해 건축주가 꼭 알아야 할 사항을 중심으로 알아본다. 토목공사와 설비 공사에서 잘못되면 나중에 하자가 발생할 때 대처 불가능하거나 큰 비용이 들어갈 수 있기 때문에 건축주는 공사 과정에 대한 사전 지식을 습득하고 꼼꼼히 체크해야 할 필요가 있다. ▲건축공사 현장 모습 토목공사토목공사는 건축 시공의 처음과 마지막에 진행하는 공사로 집터를 잡고 기초 설치를 위해 토지를 성토, 절토하는 공사 그리고 최종 단계에서 건물 주변 대지를 메우고 정리하는 공사를 말한다. 본격적인 토목공사에 앞서 지적측량(대지 경계측량 또는 경계 명시 측량), 현장사무소 설치, 가설 용수와 가설 전기를 설치하는 가설 공사를 선행한다. 토목공사는 터파기 공사, 기초 공사, 메우기 공사의 순서로 진행한다. 토목공사에서 주의할 점은 건축물을 도면에 근거해 적합하게 배치했는지 여부와 기초의 형태와 크기, 배근이 도면에 근거해 제대로 시공됐는지, 오폐수 및 정화조 시설 등에 문제가 없는지를 살펴봐야 하며 건축주가 직접 공사를 진행해야 할 경우는 토목공사에 대한 사전 지식을 습득하는 것이 좋다. 건축주가 중점적으로 검토해야 할 사항은 단지 내 도로 개설, 상수도 개설, 지하 매설물 공사, 오폐수 정화시설 설치 등이 있다. 먼저 단지 내 도로 개설 시 체크해야 할 부분을 살펴보자. 도로를 만들면 공사가 편리할 것이란 생각에서 도로포장부터 하는 경우가 있다. 그런데 포장은 건축공사를 마무리할 때 진행해야 이중으로 경비가 지출되지 않는다. 도로 가장자리에는 상하수도 배관이나 전기통신선로를 매설해야 하기 때문이다. 또 공사를 할 때 자재를 쌓아놓고 트럭 등이 오가다 보면 지반침하 등 손상을 입을 수 있다. 상수도 개설 공사에선 용수량이 전 세대원에게 공급 가능한지를 먼저 알아봐야 한다. 지하 100m 이상 깊이로 암반층 아래까지 파야 표층에 유입된 오염물이 스며드는 것을 방지할 수 있다. 지하에 매설하는 것으로는 대표적으로 상수도관과 전기선이 있다. 상수도관은 겨울에 동파 우려가 있으므로 지하 1m 이상 깊이에 묻어야 하고, 전기선은 세대당 5∼8㎾ 정도의 용량은 견딜 수 있는 케이블을 설치해야 한다. 또 세대당 2∼3회선을 미리 설치하는 것이 좋다. 해당 관청에서는 10세대 이상일 경우 오폐수 정화시설을 설치하도록 규정하고 있다. 10세대가 안 되더라도 집단 오폐수 정화시설을 적극적으로 검토해 볼 만하다. 토목공사를 마무리하면 건축 허가대상 건축물은 중간검사를 받는다. 중간검사는 예정일의 3일 전까지 허가 관청에 신청해야 한다. 철근콘크리트조인 경우에는 토목공사를 완료하고 기초 철근 배관을 마친 상태에서 중간검사 신청서, 감리 중간보고서, 건축 진행 사진을 첨부해 관할 행정기관에 보고해야 한다. 관할 행정기관은 중간검사 신청을 받아 건축주가 지정한 예정일에 중간검사를 시행하고 검사 필증을 교부한다. 건축주는 중간검사 교부 필증을 받지 않으면 골조공사를 진행할 수 없다. ▲ 터파기 공사 ▲기초공사 ▲기초공사 후 콘크리트 타설 후 모습 설비 공사설비 공사는 주택의 실내 환경과 건축물의 기능을 향상시키고, 생활의 각종 편의를 제공하는 시설물을 설치하는 공사다. 기술이 발전하고 생활수준이 높아지면서 설비시설도 다양해지고 고급화되면서 중요성도 커지는 추세다. 건축설비로 가장 보편적인 것은 전기, 급·배수, 위생, 냉난방, 환기, 주방 설비 등이며 그밖에 중요한 것으로는 가스설비가 있다. 설비 공사에서 중요한 사항은 사용 목적과 용량에 맞는 운영방식과 기구의 선택이다. 대개 건축주의 요구가 없는 경우, 일반적인 기준에 의거해 설비 부하 계산과 기구를 사용한다. 건축주의 정확한 의도 아래 계획하고 진행하지 않으면 나중에 증설하거나 변경할 때 어려운 문제가 발생할 수 있다. 그러므로 건축주가 요구하는 조건이 있다면, 설계자에게 자세하게 전달하도록 한다. 예를 들면 어느 방은 밝기 조절이 가능한 스위치를 설치하고 싶다거나, 정원에서의 야외생활을 즐기기 위해 전체 조명과 국부 조명이 가능하도록 요구한다면 주거생활의 만족도를 높일 수 있다. 더불어 설비 운영 방식과 기구의 종류는 매우 다양하며 기술적인 검토를 선행해야 하므로 전문가의 조언을 참고해 선택한다. ▲독립형 부지는 본인에게 맞춘 환경으로 조성해 개성을 살릴 수 있다는 장점이 있지만 동시에 하나부터 열까지 꼼꼼하게 검토해야 한다는 단점이 있다. (이미지 전원주택라이프DB) ▲설비 공사에서 중요한 사항은 사용 목적과 용량에 맞는 운영 방식과 기구 선택이다. 사용승인 검사(준공검사)공사를 거의 마무리하면, 건축주는 건축물 사용을 위한 사용승인 신청(준공검사)을 한다. 공사감리자(설계자)가 작성한 감리 완료 보고서를 첨부해 행정기관에 사용승인 신청을 한다. 신고 대상 주택인 경우는 건축지도원이, 허가대상 주택인 경우는 설계자(감리자)가 현장을 방문해 설계도면대로 시공했는지 여부와 건축법에 저촉돼 사용상 문제는 없는가를 검사해 검사조서를 행정기관에 제출한다. 행정기관은 사용승인 신청 접수일로부터 7일 이내에 사용검사를 실시하고 검사에 합격한 건축물에 대해서는 그 건축주에게 사용검사 필증을 교부한다. 완공하면 시공자는 건축주에게 최종 건축물을 양도하며 건축물 사용상의 주의점, 설비시설의 사용절차를 알려주고 건축주는 잔금을 지불한다. 사용승인 검사를 신청할 때 주의할 점은 건축폐기물 처리 업체로부터 처리 영수증을 받아 사용승인 검사를 신청할 때 함께 제출한다. 배관 공사, 동파 방지 꿀팁눈에 보이는 화려한 인테리어는 살면서 언제든지 교체할 수 있지만, 그 속에 감춰진 부분은 일단 공사를 진행하면 수정과 보수는 물론 그 원인조차 찾아내기 어렵다. 100년 주택을 짓기 위한 설계의 최선이 가족의 라이프스타일을 고려하는 것이라면 시공의 최선은 꼼꼼함이다. 건축주 대부분은 배관 공사는 파이프를 연결해서 하수, 오수만 잘 빠져나가게 하면 된다고 생각한다. 그러나 배관을 어떻게 시공하느냐에 따라 누수 위험을 줄이는 등 여러 문제를 예방할 수 있고 완공하고 나면 하자 보수에 적지 않은 비용이 들어가기에 한 번 시공할 때 정확히 해야 한다. 좋은 자재를 쓰는 것보다 꼼꼼하게 시공하는 것이 무엇보다 중요하다. 겨울철 가장 일어나기 쉬운 주택 하자는 아무래도 동파일 것이다. 따라서 이것도 시공 단계에서 꼼꼼하게 처리해야 한다. 겨울철 수도 배관 동파 예방을 위해 가장 기본적이면서도 중요한 것은 수도 배관을 전부 보온재로 감싸 주는 것이다. 단열재로 꼼꼼히 감싸야 하며 혹시라도 부족한 듯하면 열선 처리라도 해야 한다. 지면과 건축물이 만나는 부분이 가장 동파가 많이 발생한다. 다음으로 빈번하게 동파가 일어나는 곳이 지하수 펌핑용 모터 부분이다. 전원주택은 지하수를 끌어 쓰는 경우가 많기에 펌핑용 모터가 설치돼 있고 모터와 주택을 연결하는 수도관이 노출되기 마련이다. 따라서 위의 방법과 동일하게 모터와 수도관 연결 부위에 대한 보온 처리를 세심하게 해야 한다. 일반적으로 집안에 있는 배관은 얼지 않을 것이라 여겨 이를 소홀하기 십상이다. 물론 내부에 있기에 상대적으로 동파 염려가 적으나 결로 현상으로 물기가 생기고 그 물기가 여러 마감재를 오염시켜 피해를 주기 때문에 벽체를 돌고 있는 수도관의 경우에는 너무 추우면 얼기도 한다. 그리고 벽체에 환기구가 있는 목조주택은 환기구와 접해 있는 수도관이라면 흔치 않지만 얼 수도 있다. 따라서 수도 파이프를 단열재 안쪽으로 시공하는 것이 중요하고 파이프는 보온재로 감아 주는 게 좋다. ▲단열재 안에 설치한 배관 모습 Point1. 배관은 꼭 단열재 안에 설치해야사진과 같이 단열재 안쪽으로 시공한 후 이를 단열재로 감싼다. 그리고 외부에 있는 부동전에 설치된 외부 수전은 상부 꼭지를 잠그면 동파가 되지 않지만 2층 발코니에 달려 있는 외부 수전은 물을 빼지 않으면 동파의 위험이 있다. 따라서 2층 발코니 수전은 개별로 연결해서 1층에서 2층 수전의 물을 제거할 수 있는 장치를 만들고 겨울에는 물을 빼줘야 한다. 참고로 수도가 얼지 않도록 설치하는 부동전은 노후되면 자연스레 균열이 생겨 누수가 발생하기에 겨울이 오기 전 누수 여부를 확인하고 필요하면 반드시 교체하는 게 좋다. ▲외부 수전 동파방지 장치 Point2. 물 빼내는 데 효과적인‘외부 수전 동파방지 장치’사진의 주황색 꼭지를 잠그면 2층으로 물이 올라가지 않고 이 상태로 위의 수도꼭지를 틀면 2층 발코니까지 연결된 배관의 물이 빠져나와 동파를 방지하게 해주는 게 ‘외부 수전 동파방지 장치’다. 목조주택은 콘크리트 주택처럼 배관이 콘크리트에 묻혀 배관 연결 부위를 꽉 잡아주는 것이 아니라 오픈돼 있기에 부속 불량으로 인한 누수와 동파의 위험이 도사리고 있는데 2층으로 올라가는 배관 어느 한 군데에서 동파 또는 누수가 발생하면 물을 사용하지 못하는 불편함이 따른다. 외부 수전 동파방지 장치는 2층으로 올라가는 배관의 물을 완전히 제거할 수 있어 동파 방지에 효과적이다. ▲이중 잠금장치 Point3. 비용 부담이 있더라도 이중 잠금장치를 하자사진처럼 수전마다 배관을 한 라인으로 바로 연결하고 배관마다 이중 잠금장치를 해놓으면 중간에 끊어지지 않아 부속 불량으로 배관이 탈락하는 일이 없고 수리할 경우에도 다른 수전을 사용하는 데 전혀 불편함이 없다. 비용 부담으로 이를 꺼리는 건축주들이 있으나 평생을 살 집임을 고려하면 그리 부담스러운 금액은 아니기에 반드시 이중 잠금장치를 설치하는 게 좋다. 차상위 책을 계속 생각하면서 장치를 하나하나 만들어 놓으면 그만큼 오래가는 집을 만들 수 있다.
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- 내 집의 가치 올리기_제주에 별장 갖고, 돈 버는 방법공유 주거, 공유 오피스에 이어 공유 별장까지, 그야말로 공유 전성시대다. 공유 비즈니스에서는 IT 솔루션이 필수다. 플랫폼에서 수요자에게 토지와 건물을 연결해 주고 위탁 운영 관리를 해주는 서비스 중에서도 눈에 띄는 대목이 있다. 무엇보다 금융 솔루션으로 브랜드 렌탈사를 통해 스테이 사업의 창업자와 투자자의 부담을 덜어준다. 정리 남두진 기자글 서태양(건축PM)자료 하우저(건축&인테리어 매칭 플랫폼) 오피스텔 임대 사업하듯, ‘스테이 stay’ 임대 사업하는 방법을 만들고 싶었다. 일반인에겐 토지 구매나 건물 신축은 동떨어진 현실이거니와 현실적인 리모델링조차도 부담스럽다. 쉽고 간편하게 숙박공간을 만들고 스마트스토어처럼 따박따박 입금이 이루어지는 그런 방법을 제공할 플랫폼을 만들 수 없을까. 손이 많이 가는 독채 에어비앤비의 업그레이드 모델을 만들어보자. MYHOTEL을 만든 MH_LAB(Modular Hospitality LAB)에서는 그 취지에 공감한 선수들이 참여해 꿈을 현실화하고 있다. 별장을 선호하는 지역의 토지를 확보하는 것이 가장 큰 포인트였다. 전국 20여 개 이상의 토지를 확보했고, 선호도가 높은 지역부터 토지를 마스터리스해 수요자에게 임대한다. 토지 임대하기곧 은퇴를 앞둔 A 씨는 원룸 투자를 통해 쏠쏠한 재테크 수익을 얻었지만, 요즘은 뭘 하든 불안하다. 작년만 해도 무엇으로든 쉽게 벌었다. 주식도, 코인도 부동산도 넣으면 올랐다. 그러나 올해부터는 자산이 녹고 있다. 현금 흐름이 원활하지 않다. 원룸 투자도 최소 2~3억 들어가는데, 경기가 어려워지다 보니 여러모로 리스크가 보인다. 그런데, 주말에 도로에 나가보면 여기저기 놀러 다니는 사람 천지다. 경기가 어렵다는데 월급쟁이들은 해당사항이 없단다. ‘그래, 요즘 스테이 사업이 대세라는데 그걸 한번 해볼까’ 독채 숙박 사업을 ‘스테이 사업’이라 칭한다. 나름 원룸 투자할 때 들었던 풍월을 떠올리면 모든 개발 사업의 시작과 끝을 ‘토지의 입지’라고 했다. 그럼에도 불구하고 정작 매수 후 되팔 것을 생각하면 생각보다 부담이 많이 된다. 무엇보다 사고 보유하는 과정에서 들어가는 각종 세금을 무시하지 못한다. 선진국의 공간 임대 사례를 분석해 보면 시행사의 토지 렌트가 가장 눈에 띈다. 시행사는 토지 소유주에게 토지를 장기 임대한 뒤 건물을 지어 임대 분양하는 것이 보편적이다. 토지를 살 필요가 없고 초기 비용은 건축비만 준비하면 되니 합리적이다. 이러한 취지로 토지를 물색했다. 그런데 생각보다 많은 지주들이 호응했다. 현재 개발사업을 하다가 멈춘 현장들이 많다. 대출이자도 꼬박꼬박 내야 하는데, 제2금융권 금리가 10%를 훌쩍 넘어가고 있는 현실에 돌파구를 찾는 지주들이 그러하다. A 씨는 드라마 <우영우 변호사>에서 유명세를 치른 제주도의 돌고래 출몰지인 대정읍의 토지를 렌트하는 플랫폼 <MYHOTEL>을 보고 이거다 싶었다. 저 멀리 돌고래가 출몰한다는 이곳. 걸어서 바다가 10분 거리인 이 토지의 총 필지는 25필지, 분양을 했다면 31억 원 시세인 이곳을 보증금 5억 원에 월 1,250만 원의 임대료가 책정돼있다고 했다. 1필지 당 100평 정도를 감안할 때, 보증금 2,000만 원에 50만 원의 임대가격이 책정된다. 기본 계약은 3년이다. 2,000만 원은 보증금의 성격으로 계약기간 종료 후 돌려받을 수 있다. 그렇다면 연 600만 원의 임대료를 지급하고 사용권을 얻을 수 있다는 것인데 나쁜 조건이 아니라는 판단이 들었다. 게다가 연 15박을 무료로 사용할 수 있으니 성수기 주말에 40만 원의 숙박비를 지급하는 기준에서 보면, 일단 토지 임대료는 자신의 숙박비로 100% 상계 된다. 일단 토지는 빌리는 것으로 하자. 사실 원룸 임대 사업을 할 때도 높은 수익률을 거둘 수 있었던 건 전대차 모델로 공유형 임대주택 사업을 했었기 때문이다. 공유 주택, 공유 오피스에 이어 이제 공유 별장 시대가 오나 싶다. 공유 별장의 프로세스는 IT를 기반으로 이루어진다. 캐빈 임대하기A 씨는 문득 원룸은 건물이 지어진 상태인데, 애초에 건물은 ‘어떻게 짓지’라는 고민이 생겼다. 이런 개발사업에서 가장 어려운 부분은 바로 공간 짓기다. 시장 조사를 해보니 감성 숙소로 손꼽히는 A 캐빈 숙박 단지가 모 스타트업에 100억 원에 매각이 되어 큰 화제가 됐다. 투입자금 대비 최소 100% 이상의 수익을 거둔 이 숙박 단지의 가장 큰 강점은 모듈 숙소를 활용해 건물 마련에 대한 투입비를 최적화했다는 것이다. 공장에서 만들어온다는 모듈 숙소는 시장이 점점 커지고 있고 ESG를 실현하는 측면에서 각광을 받고 있다. 예산이 부족하면 렌탈사의 금융상품을 이용하면 된다는 점이 매력이었다. 주말 숙박비 40만 원을 받으려면 주중에는 20만 원 내외를 받을 수 있어야 한다. 물론 준성수기와 성수기는 더 많이 받는다고 가정하면 사용 면적이 20평 내외가 돼야 한다. 펜션 임대를 할 때 기준으로 보면 평당 1만 원을 보기 때문이다. 그러면 실외 테크를 포함하고 풀이 있다면 금상첨화다. 실내 전용 면적은 통상 7평 내외, 풀과 데크 면적을 10평 내외를 포함, 추가적으로 캠핑이 가능한 조닝의 토지 구역을 사이트당 100평으로 책정하면 예상하는 숙박비를 받을 수 있을 것이다. 다닥다닥 붙어있는 숙소보다는 훨씬 나을 것이다. 제주도의 특성을 감안했을 때 건물에 투입되는 총 원가는 캐빈형 1억 2천만 원, 카라반형 1억 1천만 원으로 책정했다. 건물 원가 외에도 야외 키친, 시스템 파고라, 야외 가구, 데크, IT 관리 시스템, 에너지 자립을 위한 태양광 설치비용, 부대 토목을 비롯한 부대비용을 감안한 책정이다. 사실 혼자라면 이 금액이 턱도 없겠지만, 공동구매로 진행하면 가능하다는 측면에서 더 마음에 들었다. 비대면 객실 관리 서비스를 IoT, PMS와 더불어 회계 관리까지 올인원으로 제공하는 IT솔루션은 그 전례를 찾아보기 힘들다. 비대면 관리 서비스의 기본은 24시간 관제 서비스다. 독채 숙소의 특성상 발생할 수 있는 여러 리스크를 관리하기 위해 언제든 근무자와 소통할 수 있는 관제 서비스를 제공한다. AI 전문 기업인 ㈜지미션과 함께 미성년자 및 범죄자 식별을 위한 AI 관제 서비스를 공동으로 개발하고 있다. 투입금 대비 수익금 예측해 보기 일 년 중 연간 15박을 사용하고 주중 28만 원, 주말 40만 원이라고 가정해 보자. 호텔 수준인 감성 숙박공간과 바비큐장, 풀장을 포함한 100평의 토지를 임대하는 것이다. 추가로 나무를 심을 수도 있고, 감성 텐트를 쳐도 되고, 100평의 텃밭을 일굴 수도 있다. 100평의 토지를 오롯이 오너의 취향대로 꾸밀 수 있고, 100평을 임대하는 가격이기 때문에 경쟁력이 있다. 다닥다닥 붙어서 옆에서 하는 이야기가 솔솔 들려오는 독채 숙소와는 차별화된다. 무엇보다 신경을 쓰지 않아도 된다. 골프존 실내골프장 사업처럼 휴대폰만 열면 숙박 투숙 현황, 입금 현황 등 모든 게 원스톱으로 조회된다. 청소비와 관리비 역시 다 지급한 후에도 12% 이상의 수익을 기대할 수 있다. 이것이 바로 사지 않고 빌려서 하는 임대 사업의 매력이다. 이전 별장 토지의 가장 큰 리스크는 환금성이다. 또한 규모의 경제다. 관리비가 충당되기 위해선 최소 20객실 이상이 군집해 돌아가야 효율적이다. 시세차익을 기대해 볼 수 있으나 실질적으로 되팔려야 수익을 기대할 수 있다는 것을 가정하면, 캐빈의 가장 큰 매력은 어디든 원하는 토지로 이동할 수 있다는 것이다. 정박형 카라반의 형태라면, 인허가가 어려운 지역도 수월하게 토지를 확보할 수도 있다. 특히 제주도의 경우, 단지 내 도로 허가가 어렵기 때문에 전체 토지를 계획해 사용하는 것이 아니라면 더욱 그러하다. 여러 가지 면에서 살펴보면 토지와 공간을 리스해 운영하는 것이 소유해 운영하는 것 대비 효율적이라고 볼 수 있다. 이런 일을 대행해 주는 플랫폼만 있다면 말이다. A 씨는 이런 면에서 MYHOTEL과의 만남을 운명적이라고 생각했다. 필자가 속한 MH_LAB은 이러한 가정 시나리오를 현실로 만들려고 한다. 본 프로젝트를 시작하기 위해 현재 제주도, 대부도, 충주, 양평 지역의 토지 중 후보지들을 선정했고, 해당 지역을 선호하는 회원들의 참여를 유도하기 위해 지속적인 세미나를 개최하고자 한다. 시작을 한 이상, 꿈은 더 이상 꿈이 아니다. 이러한 비전을 갖고 MYHOTEL 운영사인 주식회사 홈플릭스가 지난 2월 13일, 한국서비스산업진흥원과 업무 제휴 관련 협약을 체결했다. 이번 협약으로 홈플릭스는 제휴기관들과 상호 협력을 통해 △모듈러 주택의 ESG 활성화를 위한 업무 △K-ESG 인증을 통한 중소형 주택시장의 ESG화에 기여하는 업무 △K-ESG 인증 모듈러를 전 세계로 수출함에 기여하는 업무 △이외 업무연계 및 협력이 필요한 사항에 대한 업무를 협의하기로 했다. 필요한 경우 협력 사업 우선 대상자로서 협력할 예정이다. 아울러 홈플릭스는 이번 협약을 통해 새롭게 선보일 신개념 스테이 서비스 MYHOTEL에 ESG화된 모듈러 건축물들을 공급할 수 있게 됐다. 홈플릭스가 선보일 MYHOTEL은 멋진 풍경이 있는 자연 속의 공유 별장을 제공하는 서비스로, 태양광 발전 및 에너지 절약 기능을 활용한 제로에너지 친환경 별장을 모듈러 건축물로 공급하고 AI로 관제하는 비대면 IoT 관리 시스템을 제공해 새로운 스테이 사업으로 주목받고 있다. 이번 협약을 통해 제로에너지하우스로 제작된 중소형 모듈러를 활용해 숙박공간의 활성화까지 가능해질 것으로 기대된다. 서태양(㈜홈플릭스 대표PM)한국건설기술인협회 건축기술인회 건축IT사업관리활동위원회의 부위원장을 역임했고, <2021 서울주택_임대트렌드리포트>, <돈버는 집 짓기>의 저자다. 목조주택 <산청의 봄> 프로젝트를 시작으로 150여 개에 달하는 공간 개발 프로젝트의 PM을 담당했으며, 리조트나 호텔 리모델링의 컨설팅과 외국인 전용 고급 임대주택 및 모듈러 공간의 솔루션 개발에 참여했다.1599-4217www.chinchind.com 김철수(하우저houser 대표)주거 종합 정보 플랫폼 업체 ‘하우저’를 열고 ‘건축과 예술의 아름다움은 지속성이 있다’는 믿음으로 중개 서비스를 진행한다. 건축·인테리어·가구·제품 등 각 분야의 파트너와 인테리어 팀을 보유하고 있어, 고객 요청에 맞는 전문 업체를 선택해 맞춤형 공간 디자인을 제안한다.010-9851-0815 www.thehouser.com
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전문가가 제안하는 집 10 내 집의 가치 올리기
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전원주택 건축비를 좌우하는 요인들
- 전원주택의 건축비는 여러 가지 요인에 의해 좌우되며 구조 공법이나 사용하는 구조재, 마감재의 종류와 등급에 따라 큰 차이가 난다. 설계를 할 때는 공간구성이 가장 중요하다. 대지에 있어서 집의 배치와 모양, 내부 평면 등이 중요하다. 거기에 공법과 자재의 사용에 대해서도 검토해야 한다. 전원주택을 지을 때 건축비를 좌우하는 가장 큰 요소들이기 때문이다. 설계를 할 때 이런 사항들이 철저히 검토되지 않으면 집을 짓는 과정에서 변경을 하거나 수정을 해야 하는데 이것이 하자 원인이 되고 건축비 상승 요인, 시공업체와의 갈등의 원인이 된다. 글 /사진 전원주택라이프 DB ▲환경 주변 환경에 따라 건축비에 차이가 발생한다. 환경 여건에는 차량 진입, 자재 운반 거리, 계절, 민원, 옹벽이나 조경석, 축대 설치 여부 등이 포함된다. 집 짓는 환경이 나쁘면 그만큼 건축비는 올라갈 수밖에 없다. 수질보전 대책특별구역의 경우, 기타 지역보다 정화조 설치비가 추가될 수 있다. ▲층수 1층으로 지을 것인지, 2층 이상으로 지을 것인지다. 2층은 기본적으로 화장실 개수가 1층보다 1개 이상 늘어나고, 또한 계단이 추가된다. 주택을 건축할 때 건축비가 가장 많이 드는 곳이 화장실이며, 계단을 설치할 경우 추기 비용이 필요하다.▲ 평면에 따른 건축비 상대적으로 평면의 모양이 정사각형이나 직사각형은 복잡한 평면보다 상대적으로 건축비가 적게 든다.복잡한 평면일수록 벽이 많아지며 이때 시공비는 상승하므로 외관을 단순히, 평면을 정사각형이나 직사각형을 선택하면 할수록 건축비는 절감될 수 있다.지붕의 형태도 건축비에 민감하게 작용하는 만큼 지붕 또한 단순히 할수록 비용도 같이 절감된다. ▲외장재전원주택 건축의 경우 공사비를 결정하는 요인 중 외부 마감재도 큰 비중을 차지한다.기본적으로 시멘트사이딩이며 그 외 써모사이딩, 메탈사이딩, 세라믹사이딩 등이 있고 이 외에 철근콘크리트, 스타코플렉스, 노출콘크리트 등 다양한 외부 마감재가 있으니 이 점 또한 유의하여 선택하면 건축비를 절감할 수 있다. ▲창문과 창호창문은 그 형태와 개수 그리고 창문의 종류에 따라 건축비의 영향을 끼치게 된다.공사비를 절감하는 차원에서 창문의 수를 과도하게 줄인다면 답답해지고 단열이나 환기 등 주거 환경에 문제가 발생할 수 있으니 이를 잘 고려하여 선택하여야 한다.주택에서 중요하게 고려해야 할 사항 중 하나가 창호다. 시스템창호와 일반 창호의 경우 기능과 성능에서 차이가 난다. 시스템창호는 일반창호의 단점인 창틀과 창사이의 틈을 없애기 위해 특수한 프로파일을 사용하고 개페방식이 다양하게 개발되어 일반 창호와 비교해서 기밀성, 수밀성, 단열성, 방음성, 내풍압성 등의 성능이 더 좋다보니 가격이 비싸고 창호의 무게도 무겁다.▲다락방우리나라 사람들은 다락에 대한 인식은 매우 특이한데, 다락방을 서비스 면적으로 생각하여 그냥 시공해 달라고 주문하면서 실제 이용은 방처럼 이용(여름에 시원하고, 겨울에 춥지 않게 사용) 하기를 원한다. 사실 서비스로 한다고 해도, 결국 그 돈은 건축주가 지불하게 된다는 사실을 인지해야 한다. 다락이란 건축법상에도 거실(사람이 거주하는 공간)에 해당되지 않는 물건을 수납하기 위한 공간이다. 그러나 다락을 완전한 방으로 사용할 경우 똑같이 3.3㎡당 공사비를 지불해야 한다. ▲마감재와 덱(Deck) 설치에 따른 건축비마감재에 따른 건축 비용은 실내 마감재를 예를 들면 장판, 강화 마루, 포세린 타일 등 다양한 선택지가 있으며 금액적인 부분도 차이가 나기 때문에 실내 마감재를 선택하실 때에 건축비를 절감할수 있다.보통 전원주택은 내부 공간과 외부 공간 그리고 내·외부를 연결하는 덱이 필요하다. 덱을 설치할 경우 비용이 추가된다.▲기타 이 외에도 3.3㎡당 건축비를 좌우하는 요소는 많다. 기초 높이와 공법(매트, 줄기초, 뜬구조), 거실과 방, 천장 형태(디자인), 지붕 형태와 높이(각도), 처마 폭, 벽체 높이·두께(폭), 꺾인(코너) 수, 문 크기와 수량, 형태 건축물 내·외부에 설치하는 조명의 수량과 사용 전력 등에 따라서 다르다. 또 어떤 건축 자재를 사용하느냐에 따라 3.3㎡(평) 당 몇 백만 원씩 차이가 발생한다. 몇 천만 원을 하는 욕조가 있는가 하면, 지붕 자재에서도 차이가 크게 나기도 한다. 이 모든 것들을 인식하고 건축비를 산정해야 한다.
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전원주택 건축비를 좌우하는 요인들
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건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트 (5) 토목 및 건축 공사
- 건축 시공은 설계도에 그려진 주택을 실제로 현장에서 짓는 과정이다. 대략 토목공사⇒건축공사⇒기반설비 공사⇒사용승인 검사를 거쳐서 건축물을 사용한다. 건축 시공은 시공 기술을 갖춘 시공자와 건축주가 공사 견적서에 근거한 계약서를 체결함으로써 이루어진다. 시공자는 설계도서와 계약서에 준하여 계약 기간 내 건축물을 완성하여 건축주에게 인도하는 업무를 수행한다. 또 건축주는 공사 대금을 지불할 의무를 갖는다. 현실적으로 시공 과정에서는 각종 분쟁과 마찰, 재시공, 설계 변경 등에 의한 추가 예산을 실행할 소지가 많은 만큼, 공사 진행에 참여하는 전문가들의 업무 협조와 관리 기술이 필요하다. 건축주는 시공 과정에 대한 이해를 바탕으로, 문제가 발생할 수 있는 부분에 대하여 사전에 검토하고 관리하겠다는 자세로 임해야 한다. 자료 : 전원주택라이프DB 토목공사는 터파기 공사, 기초 공사, 되 메우기 공사의 순서로 진행한다. 토목공사(토지 기반 공사)토목공사는 건축 시공의 처음과 마지막에 진행하는 공사로, 집터를 잡고 기초 설치를 위해 토지를 성토, 절토하는 공사 그리고 최종 단계에서 건물 주변 대지를 되메우고 정리하는 공사를 말한다. 본격적인 토목공사에 앞서 지적측량(대지 경계측량 또는 경계 명시 측량), 현장사무소 설치, 가설 용수와 가설 전기를 설치하는 가설 공사를 선행한다. 토목공사는 터파기 공사⇒기초 공사⇒되메우기 공사의 순서로 진행한다. 토목공사에서 주의할 점은 건축물을 도면에 근거하여 적합하게 배치했는지 여부와, 기초의 형태와 크기, 배근이 도면에 근거하여 제대로 시공됐는지, 오폐수 및 정화조 시설 등에 문제가 없는지를 살펴보아야 하며, 건축주가 직접 공사를 진행해야 할 경우는 토목공사에 대한 사전 지식을 습득하는 것이 좋다. 단지 내 도로 개설 도로를 만들면 공사가 편리할 것이란 생각에서 도로포장부터 하는 경우가 있다. 그런데 포장은 건축공사를 마무리할 때 해야 이중으로 경비를 지출하지 않는다. 도로 가장자리에는 상하수도 배관이나 전기통신선로를 매설해야 하기 때문이다. 또 공사를 할 때 자재를 쌓아놓고 트럭 등이 오가다 보면 지반침하 등 손상을 입을 수 있다. 상수도 개설 용수량이 전 세대원에게 공급 가능한지를 먼저 알아보아야 한다. 지하 100미터 이상 깊이로 암반층 아래까지 파야 표층에 유입된 오염물이 스며드는 것을 방지할 수 있다. 지하 매설물 공사 상수도관은 겨울에 동파 우려가 있으므로 지하 1미터 이상 깊이에 묻어야 하고, 전기선은 세대당 5∼8㎾ 정도의 용량은 견딜 수 있는 케이블을 설치해야 한다. 또 세대당 2∼3회선을 미리 설치하는 것이 좋다. 오폐수 정화시설 설치 10세대 이상일 경우에는 해당 관청에서 오폐수 정화시설을 설치하도록 한다. 10세대가 안 되더라도 집단 오폐수 정화시설을 적극적으로 검토해 볼 만하다. 토목공사와 관련하여 한 가지 부연할 사항은 앞에서 설명한 바 있는 지적측량에 대한 것이다. 대부분 지적측량은 시공단계에서 건물을 배치할 기준점을 잡으려고 시행한다. 그런데 측량 결과를 토대로 설계도서에 작성한 건물을 배치하다 보면, 설계도서와 대지 현황이 서로 상이한 경우가 많다. 이런 경우, 공사 시작 단계부터 설계도를 수정·변경해야 하는 문제가 발생하며, 대부분 현장에서 즉석으로 현장 상황에 맞게 건물을 배치하는 경우가 많다. 이러한 문제는 결과적으로 건축물의 면적이 증가하거나 감소하는 문제를 수반한다. 경우에 따라서는 설계 변경 업무를 수행한다. 그러므로 지적측량은 기본설계 단계에서 실행하여, 대지에 대한 정확한 정보를 기초로 설계 도서를 작성한다면, 시공단계에서의 불필요한 설계 협의, 공기 지연, 설계 변경 등의 업무를 줄일 수 있다.중간검사토목공사를 마무리하면 건축 허가대상 건축물은 중간검사를 받는다. 중간검사는 중간검사 예정일의 3일 전까지 허가 관청에 중간검사를 신청해야 한다. 철근콘크리트조인 경우에는 토목공사를 완료하고, 기초 철근 배관을 마친 상태에서, 중간검사 신청서, 감리 중간보고서, 건축 진행 사진을 첨부하여 관할 행정기관에 보고해야 한다. 관할 행정기관은 중간검사 신청을 받아 건축주가 지정한 중간검사 예정일에 중간검사를 시행하고, 검사 필증을 교부한다. 건축주는 중간검사 교부 필증을 받은 후가 아니면 골조공사를진행할 수 없다. 건축 공사는 골조공사, 내벽 공사, 지붕공사, 방수공사, 단열공사, 외부 마감공사, 내부 마감공사, 내부 가구 설치 공사 순으로 진행한다. 건축공사건축공사는 시공 과정 중 많은 세부 공정들을 실행하는 단계다. 즉 주택의 구조체를 완성하고, 내외부 마감공사, 인테리어 가구를 설치하는 단계다. 건축공사의 크게 다음과 같은 세부 공정을 거치는데, 각 공사의 구분이나 순서는 엄밀하게 정해진 것은 아니며, 몇 가지 공사를 병행하는 것이 일반적이다. 시공 과정 중에서 가장 문제 되는 것은 시공자가 사전 승낙 없이 시공자 임의로 공사를 진행하거나, 부실시공한 부분에 대해 재시공을 요구해도 제대로 이행하지 않는 경우다. 그렇기에 건축주는 도면에 명시되지 않은 품목에 대해서 시공자에게 정확히 지시하고, 각종 부실시공 사례에 대한 정보를 습득하여, 사전에 지도 관리할 수 있어야 한다. 다시 말해, 세부 공정을 실행하기 전에, 시공자로부터 작업 내역과 작업 일정을 보고받고, 설계도서에 기록하지 않은 항목에 대해서 서로 협의하여, 예산의 집행 여부를 검토해야 한다. 협의 과정에서 불합리한 사항을 발견하거나 시공자가 명확한 근거를 제시하지 않을 경우에는 공사비 지급을 중지할 수 있다. 더불어 진행 과정 중간중간에 현장을 방문하여 공사 진행 상황과 부실시공된 부분을 사진 촬영하여 보관한다. 촬영 사진은 차후에 하자가 발생했을 경우, 하자 보수에 대한 근거 자료로 사용할 수 있다. 덧붙여 건축주가 전체 시공 과정 중 항상 유념해야 할 중요한 사항은 다음과 같다.-설계도서대로 시공되는지 여부-지정된 재료를 사용하며, 재료의 품질을 확보했는가-시공자 임의로 시공하거나 시공에 미흡한 사항은 없는가- 공사를 예정대로 진행하는가 설비 공사에서 중요한 사항은 사용 목적과 용량에 맞는 운영 방식과 기구의 선택이다. 설비 공사설비 공사는 주택의 실내 환경과 건축물의 기능을 향상시키고, 생활의 각종 편의를 제공하는 시설물을 설치하는 공사다. 기술의 진보와 생활수준이 고급화되면서, 설비의 중요성이 증대되고 있으며, 설비시설도 다양해지고 고급화되어 가는 추세다. 건축설비로 가장 보편적인 것은 전기, 급·배수, 위생, 냉난방, 환기, 주방 설비 등이며, 그밖에 중요한 것으로는 가스설비 등이 있다. 설비 공사에서 중요한 사항은 사용 목적과 용량에 맞는 운영방식과 기구의 선택이다. 대개 건축주의 요구가 없는 경우, 일반적인 기준에 의거하여 설비 부하 계산과 기구를 사용한다. 설비 공사는 구체 공사와 함께 진행하므로, 정확한 의도 아래 계획하고 진행하지 않으면, 나중에 증설하거나 변경할 때 어려운 문제가 발생한다. 그러므로 건축주가 요구하는 조건이 있다면, 설계자에게 자세하게 전달하도록 한다. 예를 들면, 어느 방은 밝기 조절이 가능한 스위치를 설치하고 싶다거나, 정원에서의 야외생활을 즐기기 위해 전체 조명과 국부 조명이 가능하도록 요구한다면, 주거생활의 만족도를 높일 수 있다. 더불어 설비 운영 방식과 기구의 종류는 매우 다양하며, 기술적인 검토를 선행해야 하므로, 전문가의 조언을 참고하여 선택한다. 조경공사는 조경설계에 대한 기본적인 사항, 즉 식생, 배수, 흙, 조경용 블록, 조명에 대한 시공 방법 등을 숙지하는 것이 바람직하다. 부대공사부대공사는 공사 마무리 단계로, 조경공사를 중심으로 외부에 설치하는 각종 시설물에 대한 시공을 포함한다. 외부 덱 설치, 조경공사, 대문, 담, 외등, 연못, 석축 쌓기 공사, 감시카메라 설치, 대지 포장공사(외부 바닥 마감, 트랜치 커버, 각종 맨홀, 경계석 설치)가 부대공사에 해당한다. 조경설계는 대부분 설계자가 계획하는, 도면에 그 내용을 충분히 표현하지 않는 경우가 많다. 조경공사는 공사 금액도 클 뿐만 아니라, 미관상의 문제도 있으므로 조경설계에 대한 기본적인 사항(식생, 배수, 흙, 조경용 블록, 조명에 대한 시공 방법)을 숙지하는 것이 바람직하다. ▶ 사용승인 신청서 사용승인 검사(준공검사)공사를 거의 마무리하면, 건축주는 건축물 사용을 위한 사용승인 신청(준공검사)을 한다(건축 허가, 건축신고 대상 건축물 모두).공사감리자(설계자)가 작성한 감리 완료 보고서를 첨부하여 행정기관에 사용승인 신청을 한다. 신고 대상 주택인 경우는 건축지도원이, 허가대상 주택인 경우는 설계자(감리자)가 현장을 방문하여 설계도면대로 시공했는지 여부와, 건축법에 저촉돼 등의 사용상 문제는 없는가를 검사하여 검사조서를 행정기관에 제출한다. 행정기관은 사용승인 신청 접수일로부터 7일 이내에 사용검사를 실시하고 검사에 합격한 건축물에 대해서는 그 건축주에게 사용검사 필증을 교부한다. 완공을 하면 시공자는 건축주에게 최종 건축물을 양도하며, 건축물 사용상의 주의점, 설비시설의 사용절차를 알려주고, 건축주는 잔금을 지불한다. 사용승인 검사를 신청할 때 주의할 점은, 건축폐기물 처리 업체로부터 처리 영수증을 받아 사용승인 검사를 신청할 때 함께 제출한다. 주택 세금과 소유권보존 등기사용승인 검사를 완료하면, 건축주는 취득한 집을 등기하기 전에 관할 행정기관에 주택 신축에 대한 세금을 납부해야 등기신청을 할 수 있다. 주택 신축에 대한 세금은 등록세, 취득세, 교육세 및 농어촌특별세가 있으며, 전용면적 25.7평(85㎡) 이하의 국민주택과 농가주택 등은 농어촌특별세를 비과세한다.입주 후에 건축주는 건축물 관리 대장을 동사무소에서 발급받아, 등록세 영수필 확인서 및 통지서, 등기신청서를 첨부하여 건축물 소재지의 등기소에서 등기를 하는데 이것을 소유권 보존등기라 한다. 대개 소유권 보존등기는 세금 문제와 절차가 어려우므로 법무사의 협조를 구하도록 한다.
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건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트 (5) 토목 및 건축 공사
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건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트 (4) 시공사 선정 및 공사 계약
- 합리적인 공사비를 제시하는 업체 선택 - 건축 시공건축 시공은 설계도에 그려진 주택을 실제로 현장에서 짓는 과정이다. 대략 토목공사⇒건축공사⇒기반설비 공사⇒사용승인 검사를 거쳐서 건축물을 사용한다. 건축 시공은 시공 기술을 갖춘 시공자와 건축주가 공사 견적서에 근거한 계약서를 체결함으로써 이루어진다. 시공자는 설계도서와 계약서에 준하여 계약 기간 내 건축물을 완성하여 건축주에게 인도하는 업무를 수행한다. 또 건축주는 공사 대금을 지불할 의무를 갖는다. 현실적으로 시공 과정에서는 각종 분쟁과 마찰, 재시공, 설계 변경 등에 의한 추가 예산을 실행할 소지가 많은 만큼, 공사 진행에 참여하는 전문가들의 업무 협조와 관리 기술이 필요하다. 건축주는 시공 과정에 대한 이해를 바탕으로, 문제가 발생할 수 있는 부분에 대하여 사전에 검토하고 관리하겠다는 자세로 임해야 한다. 자료 : 전원주택라이프DB 시공 준비실시설계도면을 근거로 여러 시공사로부터 견적서를 받아서 최종 시공자를 결정한다. 건축주와 시공자가 계약을 성립하면, 설계자는 관할 행정기관에 착공신고를 하고, 이후 본격적인 건축 시공 업무를 진행한다. 여기에서는 건축 시공에 앞서 이루어지는 절차를 간략히 소개한다. 시공자 결정건축 시공의 성패는 시공자의 선택과 무관하지 않다. 주택은 다른 건물에 비하여 규모가 작다는 이유로 일정한 형식을 무시한 채 진행하는 경우가 많다. 반드시 시공업체의 ‘지명원’과 시공사가 제출한 견적 명세서를 문서 형태로 받아 보고, 시공사의 자격 유무와 합리적인 공사비 산출 여부를 검토한 후에 계약을 체결해야 한다. 건축 시공의 성패는 시공자의 선택과 무관하지 않다. 시공자 선택 유의 사항하나, 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택하라.시공자를 결정하기 전, 여러 업체에서 견적을 받아 보고, 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택한다. 지나치게 싼 공사비를 제시하는 경우, 부실시공 등을 초래할 수 있으며, 공사 진행 과정 중 예상치 못한 공사비가 추가로 발생하여 건축주의 경제적 손실과 공기 지연이라는 문제를 발생시킬 수 있다. 둘, 주택 시공에 대한 풍부한 시공 경력을 갖는 업체를 선택하라.시공자 선정시 △시공사의 건설업 등록 유무 △전문 분야 기술력 보유 상황 △시공 경력 △하자 보수 관계에 대한 처리 등을 면밀히 살펴보아야 한다. 특히 주택 시공을 전문으로 하는 업체인 경우, 주택 시공 특유의 섬세함과 꼼꼼함을 기대할 수 있다. 셋, 공사 현장과 인접지에 위치한 시공업체를 선택하라.비교적 건축 현장 근접 지역에 있는 업체를 선택하는 것이 비용과 시공 속도 면에서 유리하다. 넷, 중규모 이상의 시공업체를 선택하라.대규모 시공업체는 개인주택을 취급하지 않는 경우가 많으며, 수주를 해도 하청을 주어 실질적인 관리 업무가 소홀하기 쉽다. 소규모의 시공사인 경우는 공사의 공정관리가 허술하여, 공기가 연장되거나 공사 도중 도산의 우려가 있으므로, 공사 진행에 막대한 지장을 초래할 수 있다. 그러므로 중규모 이상의 시공업체로 약간의 설계 능력도 갖춘 업체를 선택하는 것이 바람직하다. 다섯, 경영자의 인격과 성실을 점검하라.시공은 경영자의 사람 됨됨이나 경영 마인드에 의해서도 많은 영향을 받는다. 공사 지명원은 시공사가 시공 업무를 지명받기 위하여 자사의 주요 업무 범위, 기술자 보유 현황, 법인인 경우 등기부등본, 사업자등록증, 주요 시공 실적 등을 일목요연하게 정리한 문서다. 지명원은 시공사의 시공 능력은 물론 시공사의 법적 제약 여부(회사 정리 절차, 파산, 해산, 청산 절차 등)를 확인할 수 있는 자료다. 견적 명세서는 실시 도서에 의거하여 소요 자재의 종류와 수량, 자재 단가, 노임비, 시공사의 이익 등을 명시한 서류다. 공사 계약의 종류와 공사 대금 지불 방식시공자를 결정하면 건축주와 시공자는 서로의 요구 사항을 합의하고, 그 내용을 문서화하여 법적 구속력을 갖는 계약을 체결한다. 계약서에는 공사 기간, 공사 금액, 공사 대금 지불 방식, 하자 보수 기간 및 지체 상금 지급률 등을 표기한다. 표준 계약서에 표기하지 않은 항목의 합의 내용을 기록한 추가 약정서를 포함한다. 계약서를 작성할 때 주의할 점은 공사 중의 사고나 손해가 발생했을 경우의 공사 대금 변경, 공사 중지의 경우나 분쟁 발생에 대한 상호 협의 내용, 건축 하자 발생시 해결 방법에 대한 하자 보증서 발급에 대한 내용을 기록한다. 공사 계약 종류일괄계약 방식 : 주택공사의 경우 가장 많이 사용하는 방식으로, 한 사람의 시공자(또는 목수)에게 한꺼번에 공사를 맡겨, 그의 관리하에 공사를 진행하고 완성까지 책임지도록 하는 방식이다. 직영 계약 방식 : 건축주가 각각의 시공자를 직접 교섭하여 계약을 체결한 다음, 스스로 재료를 수급해서 공사를 진행하는 방식이다. 이 경우는 건축에 대한 지식이 풍부할 때 채용하는 방식이다. 실제 계약 비용 정산 방식 : 실제 공사비를 정산하여 대금 결제를 하는 도급 방식이다. 일괄 도급 방식은 공사 중에 건축주의 요구로 변경이나 추가 공사를 할 때는 그 부분은 완성 후에 실제 비용 정산 방식으로 지불한다.공사대금 지불 방식공사 대금의 지불 방식은 공사 계약 체결시 결정하도록 한다. 공사의 내용, 규모에 따라 지불 방식은 달라질 수 있으며, 일반적으로 공사 진행 상황에 따라 공사비를 지불하는 방식을 선택하는 것이다.① 선금 지불 - 공사 계약 체결시② 중도금 지불 - 공사 중③ 잔금 지불 - 공사 완료 후 건축물 인도시공사 총액이 클 경우에는 더 세분화할 수 있으며, 공사를 시작한 후에 대규모 변경이나 추가 공사가 있을 때는 실제 비용 정산을 해서 지불하는 게 일반적이다. 다만, 공사비를 지불함에 있어, 중요한 것은 공사한 것만큼 공사비를 지급하는 것이 좋다. 시공사에서 선불을 요구하는 경우가 있다. 만약 공사를 끝내지도 않았는데 선금을 주면 시공사의 부도나 계약을 해약하고 다른 시공업체에 건축을 의뢰하든가 아니면 직영 처리를 해야 할 경우에는 문제가 생긴다. ▶ 착공 신고서 건축물 철거신고 및 착공신고시공자와 시공계약이 이루어지면, 건축주는 행정기관에 착공신고를 한다. 건축주는 착공 신고서와 공사 관계자(설계자, 시공자, 감리자) 상호 간의 계약서 사본 그리고 설계도서를 관할 행정기관에 제출하고, 착공신고 필증을 교부받은 후에 공사를 진행할 수 있다. 대개 착공신고는 설계자가 건축주의 협조 아래 신고 업무를 대행한다. 그런데 시공에 앞서 기존 건축물을 철거해야 하는 경우, 기존 건축물의 철거 예정일 7일 전까지 건축물 철거신고를 해야 한다. 이 경우 건축물 철거 신고서에 공사 관계자 계약서 사본과 설계 도서를 첨부하면, 착공신고를 따로 하지 않아도 된다. 착공신고와 관련해서 주의할 점은 건축 허가 또는 착공신고 한 날로부터 1년 이내에 공사를 착수하지 않으면 건축 허가를 취소당한다. 그러므로 공사가 특별한 이유로 지연되는 경우는 착공 연기 신청서를 제출하고, 착공 연기 확인서를 교부받아야 한다. 착공을 연기할 때 유의할 점은 착수 기간 연장은 1년 이내로 정해져 있으며, 연기된 기간 안에 공사에 착수하지 않으면 건축 허가가 취소된다. ▶ 건축물 철거·멸실 신고서 건축 민원 업무법적으로 아무런 문제가 없는 건축물일지라도 민원이 발생하면, 공사를 중단해야 하는 경우가 많다. 인접 건축물을 훼손하였거나 파손시켰을 경우에는 복구비용까지 물어야 한다. 민원은 크게 설계상의 원인과 시공 상의 원인으로 나눌 수 있다. 설계를 잘못해도 민원이 발생할 수 있으므로, 인접 대지와의 이격 거리, 주변지역의 일조 여건, 프라이버시를 침해하는 배치 형태인지를 충분히 고려하여 설계해야 한다. 시공 진행상의 잘못으로 민원이 발생하는 부분은 토지 굴착 작업시 인접지역 건물을 훼손한 경우, 야간공사, 소음, 먼지 등으로 주민생활의 불편을 초래한 경우이다. 그러므로 건축주는 공사 착수에 앞서, 민원처리에 대한 정보를 습득하여, 민원이 발생했을 때는 신속하게 처리해야 공기 지연을 막을 수 있다. 무엇보다 중요한 것은 민원이 발생하지 않도록 사전에 공사를 관리하는 요령을 습득하는 것이다. 예를 들어 착공에 앞서 주민들에게 공사 착수를 알려주고, 세부 공정별로 주변지역에 영향을 줄 수 있는 공사(야간공사, 페인트공사, 소음발생공사)는 적절한 공사 시기를 선택하여 시행하도록 하며, 부득이하게 공사를 진행해야 할 경우는 사전에 지역주민의 양해와 협조를 구하는 것이 바람직하다. ▶ 착공연기 신청서
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건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트 (4) 시공사 선정 및 공사 계약
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전원주택의 로망, 수영장 있는 집 4-1
- 전원주택 건축 시 계획을 잘 세운다면 생각보다 어렵지 않게 단독주택의 로망인 작은 야외 수영장을 마련할 수 있다. 무더운 여름 푸른 정원 혹은 마당 한 쪽에 가족을 위한 작은 사치, 야외 수영장 마련에 관한 정보를 소개하니 전원주택 신축 계획 시 수영장 설치도 고려해 보자. 최근에는 취미를 통해 삶의 질을 높이는 것이 트렌드로, 여가 활동을 주거공간에 적극 반영하고 있다. 또한 코로나19 이후 집에서 즐기는 야외 활동에 대한 욕구가 증대되어 다양한 외부 활동이 가능한 집에 대한 요구가 늘고 있다. 작은 수영장은 아이들이나 가족을 위한 안전하고 프라이빗한 공간이 될 수 있다. 정리 전원주택라이프 편집부자료 전원주택라이프 DB 전원주택 수영장 설치 시 주의사항설치 가능 여부부터 수질 관리까지 꼼꼼히 체크하기 ■ 주택 내 수영장 설치 가능 여부 확인수영장을 계획하고 있다면 건축 전 해당 지역이 설치 가능한 지역인지와 규제 사항을 꼼꼼히 확인한 후 설치를 고려해야 한다. 예를 들면 상수원 보호구역 인근의 주택은 수영장 시공이 어렵기 때문이다. 수영장은 지붕이 없는 경우 건축 면적에 포함되지 않지만, 일부 지자체는 수영장 깊이에 따라 포함되기도 하는 등 조금씩 기준이 달라 해당 지자체나 건축사를 통해 사전에 알아봐야 시행착오를 막을 수 있다. 지역 규제를 확인한 후 설치를 결정하였다면 수영장의 규모를 고려해야 한다. 20평 이상(67㎡) 규모의 수영장은 건축 시 허가를 받아야 한다. 보통 20평 미만이라면 허가를 받지 않아도 되는데 예외도 있다. 콘크리트로 시공하거나 건축물로 판단될 경우 20평이 안되어도 지자체 별 인허가 기준에 따라 허가나 신고 대상이 되기 때문에 사전 확인을 거쳐야 한다. 또한 수영장은 주택 건축 시 같이 계획해 시공하면 수영장 배수를 정화조에 연결해야 하는 등 배수 시설에 대한 사용 승인 검사가 필요해진다.■ 수영장 있는 주택 세금수영장 면적이 약 20평 이상이면 고급 주택으로 분류된다. 수영장 설치를 고민하는 가장 큰 이유 중 하나는 시공비나 관리의 어려움도 있지만 세금 문제가 주가 된다. 주택에 딸린 수영장이 약 20평 이상이면 세제 구분상 고급 주택으로 분류되어 취득세가 일반 주택의 5배까지 중과세된다. 참고로 고급주택의 기준은 아래와 같다. ■ 수영장 장소 선택 및 시공주택이 완공된 이후에는 장비 사용 등의 문제로 수영장 공사를 할 수 없는 경우가 대부분이다. 신축 시 설계 단계에서 미리 이를 반영해 여과 장치나 수처리 시설, 배수 계획 등을 고려해야 한다. 수영장을 설치하기 전 수영장에 걸맞은 가장 좋은 공간을 생각해 놓아야 하며, 수영장에 필요한 공간은 수영장을 어떻게 사용하고자 하는지에 달려있다. 예를 들어, 수영장으로 기분 전환을 하거나 더위를 식히는 용으로 사용할 것인지 혹은 실제로 수영을 하고 싶은 것인지 같은 질문을 해볼 수 있다. 이에 대한 답에 따라 수영장의 크기는 달라질 수 있다. 동시에 지면이 얼마나 단단한지 알아내기 위해 토양 테스트를 하는 것도 좋다. 단단한 경우, 지면이 수영장의 무게로 인해 약간 아래로 주저앉을 수 있다. 균열을 방지하려면 기반을 강화해야 한다.?최근 이스라엘에서는 수십 명이 모여 물놀이를 하던 중 수영장 바닥에서 갑자기 땅 꺼짐(싱크홀)이 발생해 구멍으로 빨려 들어간 남성이 숨진 사고가 있었다. 수영장을 채운 물은 상당히 무겁기 때문에 하중을 충분히 견딜 수 있는 철근콘크리트 방식으로 설계하는 편이 안정적이다. 전원주택에 시공하는 야외 수영장의 경우 깊게 할 필요가 없다. 성인용은 입수 시 가슴 높이인 80cm~1.2m 정도면 적당하고, 유아용은 60~80cm 정도면 된다. 깊이 만들 경우 유지비가 많이 들고 안전상 위험도 크다. 매년 미국 내에서 5세 이하 아동 300명 가까이가 뒷마당의 수영장에서 사고로 사망한다고 한다. ■ 수영장 유지 관리수영장을 사용하면서 가장 중요한 것은 물관리다. 소독부터 시작해 부산물(벌레, 쓰레기, 흙, 먼지 등등) 청소도 자주 해줘야 한다. 수영장은 오랜 시간 몸을 담그고 있고, 물놀이를 하며 마실 수도 있기 때문에 늘 청결한 상태를 유지해야 한다. 수돗물이나 지하수 모두 사용 가능하며 별도의 여과기를 설치하는 것이 좋다. 수영장은 생각보다 많은 양의 물을 필요로 한다. 그러므로 사용했던 물을 여과기로 정화해 수질을 유지해 주는 것이 중요하다. 정화하지 않고 사용할 경우, 2~3일에 한 번씩 물을 교체해야 한다. 풀장을 이용하는 기간에는 최소 일주일에 한 번은 청소를 해줘야 한다. 안전을 생각한다면 pH 농도 유지에 더욱 신경 써야 한다. 수영장 물은 너무 알칼리성이어도, 너무 산성이어도 안 되기 때문이다. 수영장을 사용하지 않을 땐 수영장 덮개를 사용해 수질을 유지할 수 있다. 수영장 덮개는 강한 비바람에 각종 오염물질이 물속으로 유입되지 않도록 하는 역할을 한다. 외부 데크를 수영장과 연결하고 사용하지 않을 때는 확장형 데크로 사용할 수 있도록 레일 뚜껑을 설치하는 방법도 있다. ■ 수영장 시공 비용 및 기타 고려 사항작은 수영장 시공 비용은 최소 2천~4천만 원 선에 형성되어 있다. 여기에 마감재(타일 마감은 좀 더 비싸다) 및 수영장 주변 시설에 따라 비용은 증액될 수 있다. 본지 확인에 따르면, 업체별로 견적 금액 차이가 상당히 크므로 사전에 여러 곳을 확인할 것을 조언한다. 주택 신축 시 설계 단계에서 미리 이를 반영해 여과 장치나 수처리 시설, 배수 계획 등을 고려하고, 수영장 공사를 별도로 분리하지 않고 토목이나 건축 공사 시 이를 통합해 시공한다면 공사비를 절감할 수 있을 것이다. 비용이 걱정된다면 이동식, 조립식 수영장, 컨테이너 수영장 등도 좋은 대안이 될 수 있다. 전원주택 수영장 설치는 규모나 활용 방식에 따라 유용하게 사용할 수 있지만, 충분한 사전 검토 없이 규모나 설비 수준을 결정한다면 유지·관리에 큰 부담이 된다. 작은 수영장에 사용되는 물의 양도 만만치 않아 수도료나 지하수 사용 시 전기료 등을 고려해야 한다. 우리나라 기후를 고려하면 야외 수영장의 경우 수영할 수 있는 날이 1년에 채 몇 달밖에 되지 않고, 한창 무더운 여름에도 사용 시간보다 사용하지 않는 시간이 긴 공간이다. 수영장은 이에 비해 들어가야 하는 노력이 많은 공간이며, 설치로 인해 마당으로 활용되는 부분이 좁아진다는 것도 고려해야 한다. 전원주택 수영장은 제대로 관리하지 않으면 한번 쓰고 덮어놓는 공간이 될 가능성이 높기 때문에 소규모 또는 적정 크기로 만드는 것이 좋다. 일반적으로 수영장이 있는 전원주택은 가치가 높은 편이다. 그러나 양평의 전원주택 전문 부동산 중개사 의견에 따르면, 수영장 딸린 집의 일반적 인식은 사용이 힘들고 관리가 어렵다고 알려져 있다고 한다. 또한 매각 시 설치비 반영이 100% 어려워 수영장 마니아나 아이 있는 집 부모가 선호한다고 한다. 미국의 경우, 미국 전국부동산협회(NARA)의 조사에 따르면 수영장을 만들어 살다가 집을 되팔 때 풀장 투자 비용의 50% 밖에 회수하지 못한다고 한다. 이러한 점들을 충분히 고려해 수영장 시공 여부를 결정해야 한다.
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전원주택의 로망, 수영장 있는 집 4-1
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건축주와 건축사를 연결하는 가상공간 활용한 건축 플래너 ‘올라’
- 게임에 빠지는 이유는 그래픽이 주는 몰입감 때문이다. 때로는 원근감, 비례감, 공간감이 더해져 실제로 내가 그곳에 있는 듯한 착각이 들기도 한다. 여기 게임과 같은 가상공간을 건축이라는 분야에 연결한 사람들이 있다. 건축을 하는 과정 중에 겪는 고충을 해소하겠다며 당찬 포부를 밝힌다. 그들은 건축주와 건축사 사이에서 원활한 교류가 이뤄진다면 건강한 건축 환경에 가까워질 것이라고 덧붙인다. 글 남두진 기자자료제공 ㈜에르사츠 ㈜에르사츠대표번호 1833-5354주소 서울 구로구 디지털로 300, 패스트파이브 12층E-mail info@ersatz.kr홈페이지 www.ol-la.com ‘올라’는 해외에서 설계와 토목을 전공한 세 사람이 현실 공간의 대체재로서 가상공간의 활용 방법을 고민한 끝에 건축과 연결고리를 찾아 론칭한 건축 플래너 서비스다. 건축을 하는데 건축주와 건축사 모두 나름의 고충이 있다. 예를 들어 건축을 처음 접하는 건축주는 건축사를 찾는 것부터 적합한 건축사를 판단하는 것과 같은 어려움이 있다. 이제 막 사무소를 개소한 신진 건축사나 홍보가 필요한 건축사는 건축주와의 접점을 위한 정보를 찾기가 쉽지 않다. 이러한 구조에서 올라는 건축주에게는 건축사의 정보를, 건축사에게는 건축주와의 접점을 제공한다. 양쪽에서 겪는 정보의 비대칭을 해소시키는 셈이다. 이를 통해 건축주는 직접 발품을 팔지 않아도 적합한 건축사를 찾을 수 있다. 건축사 또한 많은 홍보비 용을 지출하지 않아도 손쉽게 건축주와의 접점을 만들 수 있게 됐다.올라의 프로젝트 진행 과정 STEP 1 회원가입올라 사이트에 접속해 회원가입을 한다.* www.ol-la.com STEP 2 프로젝트 등록건축주가 프로젝트를 등록하면 올라 플래너가 관련 정보를 확인한 후 적합한 건축사를 찾기 위해 건축주와 대략적인 상담을 진행한다. STEP 3 입찰 현황 및 미팅 신청 포트폴리오, 입찰 금액, 설계 기간, 견적서 등 다양한 입찰 업체 정보를 토대로 건축주는 건축사와 미팅 및 계약을 진행한다. STEP 4 올라뷰 제작 및 확인설계 완료 후 시공 전, 건축주는 가상공간에 지어진 건축물의 내외부를 직접 확인하며 검토할 수 있다. 건축주와 건축사가 서로 만족하는 서비스, 올라뷰위 내용에서 건축주가 시공 전 가상공간에 지어진 건축물의 내외부를 직접 확인할 수 있다고 했다. 이때 제공되는 서비스가 올라의 ‘올라뷰’ 다. 이 올라뷰를 통해 건축주는 건축물을 미리 만날 수 있고, 건축사는 하나의 포트폴리오를 완성할 수 있다. 요즘 집 짓기에 대한 관심이 늘어나면서 일반인들도 간단하게 프로그램을 다루는 듯하다. 하지만 프로그램을 통해 확인하는 것은 근본적으로 모두가 해당 프로그램을 설치해야 한다는 한계를 가진다. 어쩌면 대부분의 건축주가 프로그램을 다루기 힘들고, 설치할 줄도 모르는 점 이 현실일지 모른다. 이에 올라는 건축사가 제작한 모델링을 인터넷이 연결된 환경이라면 언제, 어디서든 바로 볼 수 있도록 올라뷰로 구현했다. 건축사 또한 고정된 이미지와 텍스트만으로 구성됐던 기존의 포트폴리오를 넘어 가상공간에 직접 지은 건축물을 하나의 포트폴리오로 활용할 수 있는 것이다. 즉, 올라는 건축물을 가상공간으로 옮긴 올라뷰를 통해 건축주와 건축사 양쪽 모두가 만족할 수 있는 서비스를 제공한다. 건축주와 건축사 사이에 신뢰가 형성되는 일올라는 설계 시장 흐름에 맞춰 서비스를 지속 보완하고 성장하고자 한다. 좋은 건축물은 좋은 설계에서 시작한다는 믿음이 있기 때문이다. 건물은 싸고 빠르게 잘 지을 수 없다. 좋은 설계는 건축주가 합당한 비용을 지불해 건축사가 그 형태를 구현하는 것이다. 두 사람 사 이에서 신뢰가 형성되는 건강한 건축 문화가 형성된다면 거리 풍경도 다채로워질 것이라고 올라는 설명한다. 보통 건축은 어렵고 힘들다는 인식이 있다. 하지만 올라는 즐거움이 동반되는 과정이란 이미지를 만들고 싶다고 한다. 언젠가 설계에서 올라가 언급됐을 때, 건축주와 건축사 모두가 이해하고 납득할 수 있는 꾸준한 노력을 기대한다. CHECK! 올라뷰의 또 다른 기능, 올라폴리오 Q 올라폴리오는 무엇인가요?A 올라폴리오는 건축사 포트폴리오의 대체 역할이 아닌 건축주에게 더욱 효과적으로 전달하기 위한 하나의 새로 운 방식입니다. 올라는 건축사가 설계 과정에서 작업한 도면과 모델링을 바탕으로 올라뷰를 제작합니다. 이렇게 제작된 올라뷰는 홈페이지에 게재되어 다양한 건축주가 볼 수 있도록 제공됩니다. Q 어떻게 만들 수 있나요?A 올라에서 건축사 회원가입을 진행한 후, 제작 상세 페이 지의‘ 올라폴리오 의뢰하기’로 접속합니다. 이후 도면과 모델링 파일을 업로드하고 신청하면 됩니다. Q 비용 및 제작 기간 등은 어떻게 되나요?A 올라폴리오는 현재 건축사사무소 당 대표 건축물 1개에 대해서 무료로 제작하고 있습니다. 만약 1개 이상의 올라 폴리오를 희망하는 경우에는 고객센터에서 문의하시면 됩니다. 제작 기간은 건축물의 규모와 내용에 따라서 다르지만, 보통 평일 기준 2~5일 정도 소요됩니다. 용인 고기동 단독주택 사례 HOUSE DATA규모 지상 3층 / 지하 1층용도 단독주택대지면적 498.00㎡(150.64평)건축면적 99.09㎡(29.97평)연면적 356.68㎡(107.89평)설계 TONN 건축사사무소 010-3649-2641 tonn.architects@gmail.com * 해당 올라뷰는 올라뷰 제작 의뢰를 통해 제작된 콘텐츠로 실제 완공 건물과 일부 차이가 있을 수 있습니다.
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건축주와 건축사를 연결하는 가상공간 활용한 건축 플래너 ‘올라’
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농가주택 리모델링 성공을 위한 꿀팁 2-2
- 농가주택 리모델링 본격 시작하기준비부터 시공까지 각 과정에서 검토해야 할 사항‘농가주택(구옥) 리모델링’은 어쩌면 신축보다 더 까다롭고 세심하게 이루는 작업이라고 전문가들은 입을 모은다. 각 공정에서 발생할 예기치 못한 변수들이 많기 때문이다. 그러나 하나하나 검토해가며 전문가와 머리를 맞댄 결과, 그 나름대로의 새 보금자리가 재탄생되는 매력을 가진다. 정리 남두진 기자협조 이에코건설, 애플스타일디자인, 더하우스 리모델링을 목적으로 구옥을 구매하고자 한다면 여러 가지로 검토해야 할 사항이 많다. 도로, 이웃 토지와의 관계와 같은 행정적인 문제부터 구조, 향, 전기와 같은 건축적인 검토까지 그 범위도 다양해 우선순위를 두는 것이 막막해지기 십상이다. 이번 호에서는 ‘농가주택 리모델링’을 준비, 설계, 시공으로 크게 카테고리를 나눠 전문가들이 조언한 내용을 실었다. 준비, 땅의 경계와 조건을 명확하게 파악하기1 구옥 선정 시 반드시 미등기 건축물 여부 체크구옥 선정에서 각 전문가들이 거듭 강조한 점이 바로 ‘미등기 건축물’ 체크 여부다. 미등기 건축물은 여러 측면으로 문제가 발생할 소지가 높기 때문이다. 그중 ‘맹지’와 ‘경계’를 주의 깊게 확인할 필요가 있다. 먼저 맹지란 타인 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못한 필지를 말한다. 건축법상 건축행위를 위해서는 대지가 2m 이상이 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로에 접해야 하는데, 이런 측면에서 맹지는 건축법상 건축행위의 허가 대상이 되지 않는다. 보통 구옥은 미등기 건축물인 경우가 많다. 이는 맹지에 지어진 건축물이 있을 수 있다는 뜻이다. 그곳에서 누군가가 살아왔기 때문에 얼핏 보면 진입을 위한 도로처럼 보이는 부분이 있는데, 이는 사실 타인 토지, 혹은 도로를 침범하고 있을 가능성이 높다. 그동안 암묵적으로 사용해왔을지 몰라도 리모델링을 위해 처음부터 계획을 하는 경우라면 상황이 달라진다. 애초에 건축행위를 할 수 없는 것도 물론이지만 주변의 토지 주인들과의 마찰, 나아가 지역주민들과의 불화로 이어질 수 있기 때문이다. 또한 맹지가 아니더라도 미등기 건축물이기 때문에 타인의 토지를 침범하고 있는 경우도 많다. 실제로 오래전부터 알고 지낸 사이였음에도 리모델링을 진행하게 되면 본인 땅을 찾겠다고 측량을 통한 건축물의 부분 철거 및 담장 이동을 요청하는 경우가 많다. 그럼 내가 보는 땅이 타인 토지를 침범하고 있는지 어떻게 알 수 있을까. 정확하게 경계를 확인하고자 한다면 경계측량을 하는 수밖에 없다. 하지만 아직 고려 중인 땅에 돈을 들여 경계측량을 하는 것은 어떻게 보면 현실성이 낮다. 그렇다고 토지 판매자에게 이를 요청하는 것도 관계가 껄끄러워지는 것 같다. 이 때문에 실제와 조금의 편차가 있겠지만, 포털사이트에서 제공하는 지적도 및 건물 관계를 확인한 후 실제 주위 토지 주인들에게 물어 확인을 해보는 편을 권한다. 구옥 및 토지를 선택할 때는 주변 경계와 관계를 명확히 파악해야 한다. 2 건축행위를 위해 구조와 물을 간과하지 말 것위에서 구옥 선정을 위한 체크를 마쳤다면, 다음은 건축행위를 위해 검토해야 한다. 전문가는 크게 ‘구조’와 ‘물’을 언급한다. 구옥은 보통 한옥 구조인 중량 목구조, 블록으로 시공한 조적조, 큰 범위에서는 조적조지만 시멘트벽과 치장벽돌로 시공한 소위 슬라브집이라고 불리는 구조로 나뉜다. 이중 이번 호에서는 자주 의뢰받는 중량 목구조를 통해 검토사항을 설명하고자 한다. 중량 목구조에서 칸막이 벽체에 가로로 있는 중방이나 하방은 하중을 받지 않는 수장 벽체이기 때문에 철거에 문제가 되지 않는다. 그러나 기둥, 도리, 보는 실질적으로 하중을 받는 구조로 이 부분의 상태가 리모델링에서는 가장 중요하다. 보통 도리나 보가 썩은 경우는 흔하지 않으나 기둥 하부가 썩은 경우는 어렵지 않게 발견되곤 한다. 구옥은 보통 기둥 하부까지 도배지로 덮기 때문에 이를 육안으로 확인하기가 쉽지 않은데, 이때는 잠시 양해를 구하고 도배지 하단을 들춰낸 후 날카로운 것으로 기둥을 몇 번 긁어 알 수 있다. 긁었을 때 노란 원목이 나온다면 비교적 안심해도 되지만, 으스러진다면 이미 썩어 있을 확률이 높다. 또한 전체 기둥에서 한두 개 정도가 썩은 경우라면 어느 정도 보강할 수 있겠지만, 대부분이 그렇다면 이미 집이 뒤틀려 있을 가능성이 높다. 집이 뒤틀린 정도는 흙벽과 구조 사이 공간이 얼마나 벌어져 있느냐로 직접 확인할 수도 있다. 뒤틀림 정도가 심한 집은 이 부분이 상당히 벌어져 있다. 보통 리모델링을 계획하는 사람이라면 이미 적극적으로 여러 가지 검토를 마쳐놓지만, 그중 물에 대한 검토를 자칫 간과하는 경우가 더러 있다. 물에 대한 검토로는 우수가 흘러서 나갈 곳이 있는지, 구옥이 도로보다 낮은 레벨에 위치하지는 않는지 등이 있다. 그중 집의 후면인 ‘뒷마당’에 초점을 맞춰 확인해 볼 것을 전문가는 조언한다. 구옥의 뒷마당은 언덕처럼 높은 형태로 있는 것이 대부분이다. 심한 경우 뒷마당의 바닥 레벨이 집의 바닥 레벨보다 높은 경우도 있는데, 이런 경우 뒷마당에 흐르는 물을 빼낼 수 있는지, 공사를 통해 보완할 수 있는지를 확인해야 한다. 만약 어느 쪽도 진행이 어렵다고 판단된다면 과감히 구매를 포기하는 편이 좋을 수 있다. 겉으로 상태 좋아 보이는 집도 바닥으로 스민 습기로 인해 구조물들이 상해 있을 가능성이 높기 때문이다. 이미 썩어 부식된 구조부. 3 각 공정 프로세스의 이해구옥 리모델링의 공정 프로세스는 구옥 상태와 업체에 따라 상이할 수 있지만, 이번 특집에서는 자문에 도움을 준 더하우스에서 진행하는 방식으로 설명을 전개한다. 공정 프로세스는 ‘현장점검 및 실측 → 도면 작업 → 철거공사 → 습식공사 → 구조공사 및 버림몰탈 타설 → 설비공사 → 방통 및 단열공사 → 마감공사’로 진행된다. 구옥의 바닥 레벨보다 뒷마당 레벨이 높은 경우 습기로 인해 구조물이 상해 있을 가능성이 높다. 4 기본적인 성능 개선에 맞춘 예산 계획구옥 리모델링은 의장 요소보다는 집으로서의 기본적인 성능과 불합리한 평면을 개선하는 기능 요소에 초점을 맞춘다. 어떻게 보면 신축보다 더 어려운 작업이라고 해도 과언이 아니다. 이에 예산은 신축 금액에 50~70% 정도로 계획해두기를 전문가는 조언하면서, 한정된 예산에서 해결하고자 한다면 의장 요소가 아닌 기능 요소에 포커스를 맞추는 편이 타당하다고 덧붙였다. 어떤 마감재를 선택하느냐에 따라 예산이 크게 차이 나는 아파트와는 다르게 구옥은 집의 상태와 이에 대한 대응에 따라 비용이 천차만별로 달라지기 때문에 전문가와의 상담을 통해 요구 사항을 하나씩 정리해가며 합리적인 비용으로 만족스러운 결과를 도출하는 것이 가장 중요하다. 철거, 방통, 단열 식으로 이루어지는 각 공정. 설계, 욕심내지 않고 쾌적하게 구성하기리모델링의 평면계획은 먼저 집을 이해하는 것부터 시작한다. 위에서 언급했듯이 중량 목구조에서 기둥, 도리, 보는 집중 하중을 받고 있어 철거를 비롯해 위치 변경 또한 힘들다고 판단한다. 한옥은 기본적으로 ‘칸’과 ‘퇴’로 이뤄지는데, 기둥으로 둘러싸인 공간이 하나의 칸이 되어 이 칸이 장방 형태로 길게 늘어진 형태라고 이해하면 쉽다. 즉 직접 하중을 받지 않는 칸막이벽은 모두 철거할 수 있어 비교적 자유롭게 평면을 구성할 수 있지만, 동시에 비효율적인 장방 형태와 기둥 위치의 모듈로 인해 실 구성이 제한적이라고도 말할 수 있는 셈이다. 예를 들면 4칸 정도(16평)의 집에는 현관, 주방 겸 거실, 화장실 1개, 방 1~2개 정도로 구성할 수 있다. 그러나 이에 대한 이해가 선행되지 않아 단순히 평수만 따져보고 지나치게 많은 방을 요구하는 건축주가 적지 않게 있다고 한다. 이에 전문가는 실의 개수에 대한 욕심을 조금은 내려놓는 편이 쾌적한 환경을 이룰 수 있는 방법이라고 한다. 또한 제한된 여건 속에서도 각 공간에 좀 더 신경 쓰면 오히려 신선한 아이디어를 적용할 수 있는데, 이를 위해서는 실의 우선순위나 역할에 대한 클라이언트의 많은 고민이 수반되어야 함을 덧붙였다. 구옥을 리모델링해 생활하는 사람들 중에는 그때그때 필요에 따라 공간을 증축하는 경우도 더러 있다고 한다. 증축은 간단한 문제가 아닌데, 하물며 철저한 구조계산을 통해 마련하는 구옥 리모델링의 경우는 더욱 어려운 작업으로 이어진다. 이에 별도의 여유 공간은 계획에 미리 포함해 한 번에 짓는 편이 안전성 면에도, 경제성 면에서 효과적이다. 농가주택에 필요한 별도의 여유 공간은 대표적으로 정원 및 작업을 위한 창고, 야외공간의 장점을 십분 활용한 바비큐실, 손님을 맞이하기 위한 게스트룸 정도가 있다. 한편, 노후까지 고려했을 때는 자유로운 동선을 위한 문턱 제거, 주방과 욕실 크기에 대한 고민, 구들방과 같은 추가적인 고려 항목도 언급됐다. 건축주의 요구에 따라 기도실(위)과 접객실(아래)이 함께 계획된 농가주택. 시공, 전문가를 통해 안전하게 진행하기시공 중에서도 특히, 철거는 돌발 상활이 가장 빈번하기에 숙련된 전문가들도 긴장하는 공정이다. 돌발 상황은 예상치 못한 부분에서 기초 침하가 생긴다든지, 직접 하중을 받는 보에 크랙이 생긴다든지, 집이 뒤틀리면서 무너진다든지 등 다양한 형태로 발생한다. 전문가는 지지대를 받쳐놓았음에도 집이 틀어지는 상황이 발생해 인부들이 밖으로 대피한 후 상황을 보면서 샷보드를 설치하고 벽체 공사를 앞당겨 시공했다는 실제 사례를 언급하기도 했다. 문제는 전문가와의 자세한 상담 없이 리모델링의 각 공정을 직영으로 진행하는 경우다. 각 공정마다 그에 따른 검토 사항이 다를 터인데, 이를 직영으로 한다는 것은 돌발 상황이 발생했을 때 안전에 대해 보장받지 못한다는 의미와 같다. 문제가 발생한 후에는 즉시 작업을 중단하고 전문가와 상담을 통해 처음부터 진행해야하기 때문에 애초에 믿을만한 전문 업체와 함께 진행하기를 권장한다. 구조와 관련된 문제가 가장 대두되는 시공은 무엇보다 안전과 직결되는 공정이기에 각별한 주의를 요한다. 크랙이 생긴 구조부와 이를 지탱하는 샷보드. 어느 정도 집의 형태를 대략적으로 마련했다면, 내부 마감재 선정에 대한 고민도 해봐야 한다. 구옥 리모델링에서 마감재는 ‘시간성‘이라는 측면에 맞춰 계획해 보면 좋다. 크게 과거에서 연장된 시간성과 재해석된 시간성으로 콘셉트를 설정할 수도 있다. 예를 들면 어릴 적부터 살아온 구옥을 리모델링하는 경우엔 쭉 사용했던 가구를 조화롭게 배치할 수 있도록 단출한 재료로 마감한다거나 새롭게 구입한 구옥을 리모델링하는 경우엔 특정 공간을 차별된 분위기로 바꿔 반전 분위기를 부여하는 방법이 있다. 또한 구옥은 특별한 의장 요소 없이도 구조 자체를 노출시켜 강렬한 인상을 남길 수 있다는 장점도 가지고 있으니 다양하게 활용하면 좋다. 철제로 보강된 지붕 구조부. 한편, 구옥 리모델링은 내부 마감재에 너무 욕심내지 않는 것이 좋다. 따로 봤을 땐 멋스럽던 디자인도 구옥 특유의 분위기에는 어울리지 않을 수 있기 때문이다. 하나하나에 집중하기보다는 전체적인 디자인을 확인하면서 진행하는 편이 좋다. 또한 일반 아파트에 사용하는 기성 자재도 비교적 높이나 길이가 작은 구옥에는 맞지 않는 경우가 있으니 치수를 꼼꼼하게 살펴 가며 선택해야 함도 잊어서는 안 된다. 구옥은 무엇보다 기능적인 요소가 우선되어야 함을 항상 인지하면서, 더함보다 비움에 중점을 두고 진행하는 편이 만족한 결과물을 얻기 위한 이상적인 방법이라고 할 수 있다. 한동안 건축자재를 포함한 물가 및 인건비가 폭등했다. 이는 리모델링 영역에도 영향을 끼쳤고, 예비 건축주들에게도 상당한 부담을 주었다. 더군다나 이제는 인터넷으로도 많은 정보를 얻을 수 있기 때문에 구옥 리모델링을 직접 혹은 직영으로 진행하려는 사람도 적지 않게 볼 수 있다. 그러나 이런 현상에 전문가들은 두 가지 우려를 표하고 있다. 타일과 색감을 활용해 포인트를 준 인테리어. 첫째, 안전에 대한 부분이다. 리모델링은 돌발 상황이 비일비재하게 발생하는 작업이다. 어떤 상황이 발생할지 모르기 때문에 풍부한 경험이 있는 전문가가 진단하고 변수에 대응해 안전하게 진행해야 하는 것이다. 잘못된 조치와 무리한 강행은 자칫 안전사고로 이어질 수 있기 때문에 반드시 전문가와 상담을 통해 함께 진행하기를 거듭 강조한다. 둘째, 각 공정의 원활한 관계에 대한 부분이다. 각 공정에는 시작과 끝이 있다. 이를 잘 맞물려 진행을 해야만 하자 없는 쾌적한 공간을 이룰 수 있다. 직접 혹은 직영으로 진행하게 되면 책임의 소지가 불분명해지고, 하자가 발생했을 때도 어느 부분에서 문제가 되었는지 파악이 어려울 수 있다. 기존 구조부와 자연스럽게 어우러진 인테리어 Process Check!① 현장점검 및 실측현장점검 및 실측에서는 대지 레벨과 구조를 체크하는 등 구옥의 현황을 검토한다. 내부 벽체는 공사 시작 후 모두 철거되기 때문에, 특히 기둥 위치에 중점을 두고 진행한다. ② 도면 작업도면 작업에서는 현장점검을 토대로 평면을 재구성한다. 중량 목구조는 중간 칸막이 벽체가 하중을 받지 않는 수장 벽체이기에 철거할 수 있음에 따라 비교적 자유롭게 평면을 구성할 수 있지만, 한옥 특유의 장방형태의 평면과 기둥 위치에 따른 모듈로 아파트와 같은 극적인 구성을 기대하기는 어려운 점을 미리 염두에 둬야 한다. ③ 철거공사철거공사를 시작으로 본격적인 리모델링의 공사가 시작된다. 예상·판단했던 골조들이 실제로 드러나면서 확인된 위치에 따라 평면이 변경되는 등 많은 변수가 발생하는 공정이기도 하다. 한편, 철거 공정은 인사사고로 이어질 수 있는 위험한 공정이기에 반드시 전문가와 함께 진행해야 한다. ④ 습식공사습식공사는 집의 큰 틀을 잡는 공정으로 외벽이나 화장실과 같은 습식 공간에 조직 및 미장 시공을 진행한다. ⑤ 구조공사 및 버림몰탈 타설구조공사 및 버림몰탈 타설은 설비 공사를 위한 사전 작업으로 목구조 틀로 공간을 구획하고, 집 전체 레벨을 다시 한번 체크해 이에 맞춰 버림몰탈을 타설 한다. ⑥ 설비 공사설비 공사는 기본적으로 신축에 준해 진행한다. 특히 설비 공사는 한번 진행되면 수정이 쉽지 않아, 공사 전 콘센트의 위치나 가전제품의 배치와 같이 세세한 계획을 미리 이루면 좋다. ⑦ 방통·단열 및 창호공사방통·단열 및 창호공사는 수성연질폼을 이용한 내단열로 진행한다. 내단열의 포인트는 기밀성에 있다. 즉, 빈 공간 없이 단열재를 연속적으로 시공할 수 있냐는 의미인데, 수성연질폼은 바탕면이 평활치 않은 리모델링 현장 여건에서 그 장점을 발휘한다. 단열재를 뿌리는 방식이므로 평활치 못한 바탕면에 균등하고 기밀하게 시공할 수 있기 때문이다. 수성연질폼의 단점이라면 습기를 흡수하는 성질로 인한 단열성능의 저하가 있다. 그러나 이는 습기의 사전 차단과 적절한 두께의 시공을 통해 보완할 수 있다. ⑧ 마감공사마감공사에서는 목공사를 시작으로 진행한다. 벽과 바닥의 마감부터 조명, 가구의 설치까지 구옥이 새롭게 탄생하는 공정이다. 한성욱(㈜더하우스 대표)서울과학기술대학교 건축공학과를 졸업하고 2002년 ㈜화이트디자인에 입사한 이래로 2022년 현재까지 실내건축공사업에 종사를 하고 있다. 2015년 ㈜더하우스를 창업해 많은 수의 리모델링 공사를 진행했으며, 시공한 프로젝트들이 수차례 건축잡지와 포털사이트 메인에 노출된 바 있다. ㈜더하우스는 전라북도 고창에 기반을 두고 작업하고 있으며, 한옥 및 단독주택 리모델링을 주 업무로 진행을 하고 있다. 신축에서는 찾기 힘든 노후주택의 스토리(장소성)에 주안점을 두고 있으며, 앞으로도 노후주택만이 가지고 있는 스토리와 장소성에 기능적인 요소들을 곁들여 사람 냄새가 나는 공간들을 만들고자 한다.010-8876-2608 www.thehouse21.com 오미숙(애플스타일디자인 대표)2002년부터 아파트, 주택과 상업공간을 비롯해 2013넌부터는 농가주택 포함 100여 프로젝트를 수행했다. 2013년 충남 서천의 100평 한옥을 자신만의 스타일로 리모델링한 과정을 담은 저서 <2천만 원으로 시골집 한 채 샀습니다>는 현재까지 10쇄를 기록하며 스테디셀러 자리 잡았다. 현재 다양한 방송에도 출현하며 자신만의 스타일을 뚜렷하게 확립해가고 있다.010-4012-0528 blog.naver.com/ohcodi 정병은(이에코건설 대표)서울산업대학교 건축공학과를 졸업하고 나서 설계사무실(1986)과 건설사(1992)에서 각각 실무를 쌓았다. 이후 본인 건설사(1998)를 개소해 현재는 패시브하우스, 저에너지하우스를 전문으로 시공하며 다양하게 활동하고 있다.010-3005-6008 blog.naver.com/y0482
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- 이제 연재 칼럼 딱 1년이 되는 마지막 회차다. 이 연재 칼럼을 쓰면서 집에서 문서와 시세 검토하는 법부터 현장 답사 시 조심할 점들, 시공사 선정부터 계약서 쓰는 부분까지 모두 다루었다. 지난 회차부터는 필자가 8년 차 양평에서 중개 활동과 전원마을 조성을 하며 가장 많이 들었던 질문과 대답을 모아 작성하고 있다. 그리고 만족하는 분들의 전원생활 마인드를 공유하면서 이제 막 전원주택라이프를 시작해 보려는 분들이 그 생활과 핏 fit이 맞는지를 간접 확인할 수 있도록 마지막 회차를 작성해 보고자 한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 마지막 회차로 다가오면서 신기하게 전원주택에 대한 문의전화가 이전보다 많이 걸려오고 있다. 모두 매물을 찾는 문의전화가 늘었으면 좋았겠지만, 아쉽게도 자신의 고민하던 부분에 대한 내용이 칼럼에 담겨 있어 상담을 받고 싶다는 전화가 많이 늘었다. 하지만 칼럼을 보고 연락을 주셨다 하면 그렇게 반가울 수가 없다. 사실 그동안 많은 고객들과 상담을 하다 보면 80%는 매우 비슷한 내용이다. 그래서 어렵지 않게 추상적인 공감대 얘기와 상담을 도와드릴 수는 있다. 그럼에도 불구하고, 막상 개인들이 실제로 경험할 때는 너무나 변화무쌍한 스토리가 생기는 게 바로 이 시장이다. 그래서 이 시장은 단순히 건폐율, 용적률 등의 부동산 지식이나 철근콘크리트, 목조주택, 내외장재 등등 기술적인 건축 공부보다 경험 참고 사례를 다양하게 읽어보는 것이 더욱 중요하다. 지난 회차에 이어 실제 상담사례에 기반한 그 주요 내용들을 살펴보자. 야영장. 요즘 펜션 사업이나 야영장 사업 잘 되나요?간혹 고객분들 중 토지나 전원주택을 매입할 때, 노후 수익이 가능한 소위 수익형 부동산을 찾는 경우가 있다. 특히 코로나 이후로는 캠핑 족이 점점 늘어나면서 야영장 부지를 찾는 사람도 정말 많아졌다. 하지만 직관적으로 답을 하자면 들어가는 비용 대비 그 수익에 대한 편차는 매우 크다. 펜션이나 야영장을 차려놓고 그 원금을 회수하는데 1~2년 안에 모두 이루는 사람도 있다. 아주 불가능한 이론은 아닌 것이, 최근 풀빌라 독채 펜션 잘 되는 곳은 2인 기준으로도 60만 원(15평 내외 기준), 그 이상도 받는다. 하지만 예약은 모두 가득 차 있다. 대략 가동률 70% 정도 잡아도 연 1억 5300만 원 정도의 수익이 나온다. 2년이면 3억이다.(잘 되는 곳은 몇 개월 치가 다 예약되어 있는 경우도 있다.) 이 금액이면 사실상 전원주택 평균 매입 가격과 동등하며 수도권이 아닌 땅값이 비교적 싼 지역에서는 상당히 멋지게 지을 수도 있는 금액이다. 하지만 이러한 이론적 근거에 비해 현실은 그렇게 녹록하지 않다. 막상 오픈해 보면 경쟁도 상당히 치열하고, 깔끔하게 운영하기 위한 노동력도 필요하며 광고마케팅 비용도 적지 않기 때문이다. 야영장 부지도 마찬가지이다. 성공한 사례만 놓고 접근하기에는 사업이 그렇게 쉽지 않다. 최근에는 지방의 빈집이나 새로 주택을 리모델링하면서 대신 운영해 주는 기업들도 나타나고 있다. 또, 사용하지 않는 주택을 공간 사업을 통해 수익쉐어하는 스타트업 회사들도 나타나고 있다. 본인이 직접 운영하는 것이 힘들다면 수익을 다소 낮추더라도 이런 플랫폼들을 적극 이용해 보는 것도 나쁘지 않다. 따라서 내 집에 손님을 초대하는 것이 즐겁고, 엄청난 수익보다는 소소한 일거리를 생각하는 부분이라면 생각보다는 좋은 수익이 날 것이고, 만약 정말 일확천금이나 극적인 수익을 바라고 이 사업에 뛰어든다면 생각보다 쉽지 않은 전쟁이 될 것이다. 필자 역시 부모님의 로망으로 9개 호실 되는 200평 규모의 펜션을 운영해 본 입장에서 젊은 사람에게도 청소나 운영은 쉽지 않음을 느꼈다. 또, 규모를 함부로 키웠다가는 환금성 측면에서 추후 부동산 판매가 어려울 수 있으니 이 부분을 가장 염두에 두길 바란다. 과거 칼럼 연재 제목. 저는 하나도 몰라요, 전문가니까 괜찮은 땅이나 집 있으면 추천해 주세요.이 말을 하는 고객의 유형은 두 가지로 나뉜다. 정말로 모르거나 공인중개사를 시험하는 것이다. 그러나 어떤 유형인지는 중요하지 않다. 그럼에도 불구하고 공인중개사는 최선을 다해야 하기 때문이다. 하지만 여기서 고객이 꼭 해주어야 할 역할은 따로 있다. 최소한 본인이 사용하고 싶은 토지나 주택의 면적 그리고 부동산 매입에 대한 예산 정도는 비교적 명확하게 전달해 주는 것이 좋다. 물론 처음에는 시세가 어느 정도인지, 내가 매입하기 위해 얼마만큼의 자본이 필요한지 모르기 때문에 말하기 어려울 수 있다. 그럴 때는 물건을 바로 급하게 찾으러 나가기보다는 필자가 연재한 칼럼 중 시세 조사에 대한 부분을 읽으면 상당히 도움이 될 것이다. 개성이 강하게 작용하는 전원주택 시장인 만큼, 중개사를 편하게 하기 위해서가 아니라 본인이 정말 원하는 토지나 집을 찾기 위해서, 남이 하는 얘기는 참고를 하고 본인의 기준을 잡아 중개사에게 전달해 본인을 적극적으로 조력하도록 하면 좋겠다.전원생활은 관리가 정말 힘들다던데, 가장 힘든 점이 어떤 게 있나요?어떤 물건을 사던 충동구매라는 것이 있다. 부동산은 구매금액이 커서 잘 없을 것 같지만, 막상 사는 분들을 보면 상당히 충동구매를 하는 경우가 많다. 외관이 너무 예뻐서, 땅의 위치가 너무 좋아서, 강 바로 앞 이여서 등 본인이 생각하던 그림과 외관이 딱 떨어졌을 때, 그동안 학습했던 것을 모두 잃고 훅 매매를 결정하는 경우가 많다. 물론 필자도 공인중개사이기 때문에 좋은 매물을 소개했을 때 빠른 결정을 하는 고객분들이 감사하고, 반대로 빠른 구매 결정을 하지 않아 다른 사람이 채가는 경우도 없지 않다. 중요한 건 빠른 매매를 한다는 것이 아니라, 그 매매를 하는 과정 중 잠시 20~30분 정도도 본인이 사는데 주의해야 할 점들을 하나하나 체크해 보지 않는다는 것이다. 간단한 예를 들어 위에서 말한 강 조망의 토지일 때, ‘수변구역’일 확률이 높다. 그럴 경우 개발행위허가나 건축 허가를 득하는 것이 일반 토지보다도 더 까다롭게 작용한다. 분명 강 주변을 중개하는 공인중개사들은 이 부분을 설명할 것이다. 또 허가를 받을 수 있는 방법도 설명할 것이다. 하지만 개인들은 된다는 것만 인지하고 강 조망에 반해버려서 계약하는 경우가 없지 않다. 그 이후 까다로운 인허가 작업을 거치다 보면 금전적인 낭비를 겪게 된다. 이외에 단순히 접근성이 좋고 현황도로가 있어 걱정 없이 매입 결정을 했던 땅도 막상 보면 문서상 맹지여서 인허가에 좀 더 까다로움이 있거나, 막상 살펴보니 위치만 좋을 뿐 용도지역이나 여러 행위 제한에 의해 건축이 어려운 땅들이 상당히 많다. 또한 주택의 외관과 설계가 딱 본인이 생각하던 집과 맞아떨어져 매입 의사를 빠르게 결정했는데, 막상 살아보니 외관보다 중요한 내면적인 하자 문제로 골머리를 앓는 경우도 있다. 보통 전원생활하면서 관리가 가장 힘든 게 뭐냐고 물어보면 잔디관리, 텃밭관리 등을 말하곤 한다. 하지만 정말 힘든 것은 예측 불허한 부분이다. 그럼 정말 예측이 불가능한 것일까? 그렇지 않다. 위에서 말한 것처럼 큰 금액의 거래이지만 부동산도 신기할 만큼 충동적으로 일어난다. 그로 인해 매입을 결정하기 직전 본인이 세워놓은 기준을 다 체크하지 못하기 때문에 순간 예측을 못하는 것이다. 필자가 100평부터 500평의 대지와 6평부터 200평까지 다양한 전원주택과 수익형 펜션에서 지내봤지만, 잔디관리나 주택관리에 있어서 이미 필자가 예상한 정도의 힘듦이기 때문에 충분히 즐기면서 할만하다. 물론 모든 기준을 필자에게 맞출 수는 없지만 적어도 전원생활에 만족하며 사는 분들의 생각은 필자와 비슷하다. 따라서 ‘생각보다 좀 더 힘들다’, ‘생각보다 안 힘들다’는 있을 수 있지만 예상을 못 했던 복병을 만나는 것만큼 전원생활에서 힘든 일은 없을 것이다. 즉, 충동구매보다는 본인의 기준을 잘 세워두고 발생할 수 있는 어려움을 미리 인지해 매입을 결정해 보자. 그러면 전원생활의 행복한 부분만 남을 것이다. 전원주택 시장 앞으로 꾸준히 인기 있을까. 시공 과정 중, 하자가 많이 발생하는 부분은 어디인가요? 시공 전문가는 아니어서 기술적인 부분을 잘 아는 것은 아니다. 하지만 시공을 아웃소싱하고 똑같이 고객 입장이 되어보고, 시공사와 고객을 소개해 주기도 해보고, 또 직영 공사도 해본 사람으로서 일반 예비 건축주 분들과 같은 눈높이에서 설명이 더 수월하다. 많은 공사를 경험한 결과, 기본적으로 시공에서 하자는 이곳저곳에서 상당히 많이 발생한다. 목조주택이 되었건 철근콘크리트 주택이 되었건 정말 다양한 하자가 발생한다. 따라서 공정별로 하자가 발생할 만한 부분들을 알아두는 것이 좋다. 또한 하자에 대한 A/S 내용을 시공사와 명확히 해두는 것이 좋다. 이 역시 일전 칼럼에서 적어두었지만 압축적으로 한 번 더 간단히 정리하자면, 하자에서 외장재는 비교적 빠른 체크와 보수가 가능하다. 하지만 내장재에서 하자가 발생되면 생각보다 문제 원인을 잡기도 어렵고 공사도 난처해진다. 예를 들어 비가 많이 오는 날 방수처리가 잘 안되어 물이 고이거나 단열이 잘 안되어 냉난방비가 많이 들어가는 것이 대표적이다. 따라서 이 부분은 공정이 진행되거나 완료되었을 때, 완공 전에 꼭 현장 확인을 해보는 것이 좋다. 그리고 A/S에 대한 부분은 건설산업기본법 시행령에 보면 법적으로 하자 담보책임에 대한 기간이 정해져 있다. 하지만 간혹 현장이 법보다 앞설 때가 있다. 코에 걸면 코걸이, 귀에 걸면 귀걸이가 될 수 있는 공사에 있어 한 번 더 그 하자 담보책임에 대한 범위를 특약사항으로 적어두는 것이 좋다. 전원주택 시장이 앞으로도 꾸준히 인기가 있을까요? 사도되는 것일까요? 우리나라에서 아파트 문화가 발전한 것은 30~40년 정도로 생각보다 그리 오래되지는 않았다. 하지만 도시의 인구 과밀현상에 따라 대도시 공간을 콤팩트하게 사용하고자 점점 더 높은 건물들이 많아지고, 고층 아파트의 관심이 많아질수록 가격도 오른다. 하지만 이전에 단독주택이 우리나라 주거 유형에서 가장 큰 부분을 차지한 적도 있었고, 또 한때는 부의 상징처럼 여겨지기도 했었다. 지금에 와서는 비싼 아파트들도 워낙 많아지고 주거 유형의 트렌드 자체가 변했기 때문에, 단독주택 시장은 더욱 마니아적으로 변했다. 앞으로의 주거 트렌드 문화도 분명히 변한다. 하지만 이것은 마치 전문가들이 아파트값이 상승할 것인지 하락할 것인지 의견이 서로 분분하기 때문에 딱 뭐라고 정답을 말하기는 어렵다. 다만 사람들이 자연에 대한 관심이 많아지고, 기술과 통신이 발전함에 따라 비대면 교육 및 근무 모두 효율적으로 변하고 있으며, 의료기술까지도 비대면으로 가능해지기 시작하는 부분은 교외 주택에 더 긍정적 요소로 작용한다. 따라서 누군가 위와 같은 질문을 물어본다면, 필자는 현실적으로 너무 먼 미래를 생각하기보다는 본인이 현재 어떻게 살아야 행복할 것인지 체크해 보라고 답변한다. 또, 팔 때를 미리 생각해 보고 매입하라고 한다. 이와 관련하여 토지와 전원주택을 어떻게 잘 매입할 수 있는지는 수도 없이 얘기해왔다. 앞으로 꾸준히 인기가 있을지는 걱정 하지 말자. 어차피 이 시장은 현시점에도 마니아적인 시장이기 때문에, 다른 집과 상관없이 내 집만 잘 사고 잘 팔면 되는 것이다. 오롯이 기준을 내 행복에 맞추도록 하자. 칼럼 연재가 실린 전원주택라이프 잡지. 젊은 사람이 어쩌다 도시가 아니라 토지와 전원주택 시장에서 일하게 되었나? 불편하지는 않은가?일부러 마지막에 이 질문을 다루기도 했지만, 필자가 일을 하다 보면 실제로 이 질문을 고객들에게 가장 많이 듣는다. 이제 막 30대 초반인 필자가 친구들 많은 도시에 안 있고 전원생활을 하는 게 신기해서 일 것이다. 또한 본인들이 전원생활을 막 시작하기에 앞서 다양한 내용들이 궁금하기 때문일 것이다. 필자는 평생 서울에서 살아왔음에도 불구하고 순수하게 자연이 좋고 전원주택이 좋으며, 아무것도 없는 땅에 나만의 집을 지을 수 있다는 마음으로 시작했다. 심지어, 토지 위에 어떤 집을 짓느냐에 따라 사람들의 관심이나 가치가 확연히 달라지는 것을 보았고, 내 삶의 질도 크게 높아지는 것을 느끼면서 더욱 이 전원생활과 전원주택의 매력을 느꼈다. 단순 중개업으로 시작했지만 이제는 마을도 개발하고, 필자와 만난 고객들이 만족할 수 있는 전원생활이 되도록 컨설팅하는 것이 더욱 즐겁다. 당연히 전원생활을 하면서 필자 역시 현실적으로 행복한 일만은 있지는 않았다. 전원주택 지옥이라 불리는 이 시장에서 손해를 보고 판매를 한 적도 있고, 시공사 사기와 함께 소송도 여러 차례 경험한 적도 있다. 그러나 전원주택라이프만큼은 늘 행복했다. 5살 된 리트리버와 함께 뛰어노는 것이 좋았고, 지금은 새끼를 낳아 셋이 함께 지내는 것이 정말 행복하다. 또 소음 걱정 없는 공간에서 마음껏 노래도 부르고 지인들을 한 번씩 초대해 신나게 놀 때면 어느 도시 핫플레이스 못 지 않고 편하다. 이런 행복감을 전하고 또 다른 사람들이 로망으로 시작한 전원주택라이프에 필자처럼 안 겪어도 되는 상처 받는 일이 없기를 바라며 이 칼럼을 연재해왔다. 어떤 작업보다도 더 열중을 했다. 아무리 다른 일로 체력이 지쳐있어도 마지막까지 체력을 짜내면서 해왔던 것이 이렇게 글을 쓰는 일이었다. 누군가 그랬다더라가 아닌 필자가 실제 경험한 것과 실 사례 위주로 내용을 직관적으로 써왔다. 누군가에게는 뻔하거나 너무 쉬운 얘기라고 느껴지는 것도 있을지 모르겠지만, 지극히 생전 처음 토지와 전원주택을 매입하거나 전원주택을 짓는 사람의 입장에서 직관적으로 읽기 편하도록 쓰기 위해 오히려 노력했다. 그 속에는 필자가 위에서 말한 전원주택 지옥 탈출과 시공사와의 소송, 업자와의 소송, 좋은 땅 선정, 인허가 등등 모든 것이 담겨있다. 기회가 된다면 이 연재 칼럼의 1회차부터 다시 한번 천천히 읽어보기를 바란다. 필자는 현 전원주택라이프에서 객관적인 장단점을 모두 경험하고서도 정말 행복하고 만족스러운 삶을 살고 있다. 1년이라는 긴 연재 동안 토지와 전원주택과 관련된 내용을 많은 사람들에게 남기는 것이 가끔 지치기는 해도 어떤 일보다 즐거웠다. 마지막으로 그동안 긴 연재를 읽어주신 구독자분들께 진심으로 감사드리며, 앞으로 다른 기회가 되어 또 뵙기를 희망한다. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025kodlab1@naver.com유튜브 채널 : 코드랩tv
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전원주택과 땅 12 토지와 전원주택에서 가장 많이 듣는 질문과 대답(2)
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전원주택과 땅 11 토지와 전원주택에서 가장 많이 듣는 질문과 대답(1)
- 지난 칼럼에서 토지매입부터 시공계약 작성, 시공단계별 변수까지 모두 다뤄봤다. 하지만 분명 글로 배운 것과 현장은 또 다를 것이다. 그래도 10개월간 적어온 칼럼을 토대로 전문가들과 상담을 해보면, 본인이 원하는 전원주택을 갖는 데 있어 비교적 원활한 진행을 할 수 있을 것이다. 이제 정기 연재가 2회 남았다. 이번 회부터는 많은 분들이 궁금해하는 내용이나 질문 중 미처 앞에서 언급하지 못했던 것들, 혹은 전원생활에 대한 생활지침서 등 전반적인 것들을 다루도록 하겠다. 남은 2회가 독자분들께 실질적인 도움이 되길 바란다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 그동안 수치적인 내용부터 해서 통계적인 내용, 현장에 대한 실리적인 내용이나 기준을 잡아주는 내용을 담았다면, 이번 내용부터는 많이 듣는 질문이나 크게 정해진 기준과 상관없이 개인마다 토지나 전원생활에 대해 본인의 상황이나 주관에 따라 각각 다를 수 있는 부분들이 주가 된다. 본인의 입장과 같다면 좀 더 확신을, 다른 부분이 있다면 돌다리도 두들겨 보고 간다는 심정으로 읽어보길 바란다. 별장. 토지, 전원주택을 사면 나중에 무조건 묶이거나 밑지고 팔아야 한다던데?이 질문은 전원주택 전문 공인중개사로 가장 많이 듣는다. 그리고 SNS나 방송, 언론 등에 전문 패널로 들어가면 항상 답변하기도 한다. 이 질문에 대해 YES or NO의 답변으로는 아쉽게도 ‘YES도 많고, NO도 많다’고 답하는 것이 가장 명확하다. 과거 별장 개념에서 좀 더 친숙한 전원주택 시장이 형성되고, 최근에는 더 소형화되면서 세컨드하우스 내지 주말주택이라는 시장이 형성돼 좀 더 대중화됐다. 하지만 여전히 주거문화로는 큰 비중을 차지하고 있지 못하는 마니아적인 시장이다. 심지어 전원주택 자체가 아파트에 비해 토지면적과 주택면적, 주택 디자인과 그 안에 들어간 스펙들이 너무 다양하지 않은가. 그렇기 때문에 사놓으면 아파트보다는 내 집과 딱 맞는 수요자가 나타난다는 것이 쉽지 않은 것이다. 또 필자가 있는 양평은 전국적으로 군 단위 인구 상승률 1, 2위를 다투고 있는 데다 인구가 많은 수도권에 있어 비교적 거래가 활성화돼 있지만, 다른 지방들은 아무래도 수요가 더 마니아적으로 변할 수밖에 없을 것이다. 하지만 반대의 경우도 분명 실사례가 많다. 중개사들과 얘기를 나누다 보면 ‘매수 의지가 강한 손님들은 좀 있는 데 소개할 만한 집이 없다’는 말이 나온다. 또 매수 문의가 들어오면서 과거 가지고 있던 매물 중 딱 맞겠다고 생각해 전화해 보면 5천만 원에서 1억 원 이상을 손쉽게 올려버리는 경우도 상당히 많다. 중개사들끼리는 몇 년 동안 안 팔렸으면서 그렇게 가격을 올리느냐는 말을 하기도 하지만, 또 그런 집들이 매매가 완료돼 있어 허무한 경험도 상당히 많다. 토지 역시 평당 2~30만 원하던 것이 그냥 사고팔기만 해도 평당 4~50만 원 돼 있는 경우도 상당하며, 많게는 그 토지에 가치를 만들어 5배 이상 올려 판매하는 경우도 있다. 이렇듯 누가 봐도 좋다고 느끼는 토지나 전원주택은 가격이 올라도 거래가 매우 잘 된다. 즉, 마니아적인 시장이고 거래량 자체가 아파트나 오피스텔보다 적기 때문에 전반적인 거래가 쉽지 않은 것은 사실이다. 그러나 묶이는 것이 아닌 오히려 재테크 하는 토지나 집이 있다는 사실도 함께 있다. 가장 중요한 것은 살 때 잘 사야 하고, 지을 때 잘 지어야 한다. 이 부분이 토지와 전원주택 시장 진입에서는 가장 중요한 부분이라 할 수 있겠다. 이동식 타이니하우스. 타운하우스 VS 전원마을(주택)타운하우스와 전원마을은 사실 같은 말이라고 보는 것이 맞다. 전원마을도 전원주택들이 타운을 이루어 형성됐으니 타운하우스라는 말이 틀린 말이 아니지 않은가. 하지만 우리나라에서는 각각의 단어를 썼을 때 다소 다른 느낌을 준다. 타운하우스의 경우 대체로 용인, 판교, 광교, 동탄, 운정, 일산 등등 신도시의 다소 비싼 지역에 형성된 단독주택 마을이다. 땅값이 비싸다 보니 아무래도 토지와 마당은 전원주택에 비해 좁게 형성돼 있다. 가장 작은 것은 토지가 40~50평도 있고, 넓다 해도 100평 내외다. 또 집은 위로 많이 쌓아 올려서 대체로 3층 집이 많다. 또 한마을에 같은 모델의 단독주택들이 모여 있다. 장점이라면 아파트에 살기보단 단독주택에 살면서 층간 소음 걱정은 없고, 병원이나 마트 같은 편의 시설부터 교육까지 도시 삶을 그대로 누리고 싶은 분들이 많이 선택한다. 따라서 전원주택에 비해 매입하는 나이 대도 비교적 젊다. 반면 전원주택의 경우엔 마당도 작게는 100평부터 넓게는 300~400평의 토지를 누리면서, 주택은 위로 올리기보단 옆으로 넓게 사용한다. 또한 도시적인 부분보단 좀 더 자연친화적이면서 프라이버시를 중시하는 분들이 찾는다. 나이 대도 타운하우스에 비해 평균적으로 높다. 따라서 전원주택을 원하는 분들이 타운하우스를 보면 너무 따닥따닥 붙어 있다거나, 3층까지 올라가기 힘들다는 표현을 하곤 한다. 단, 기반 시설이 가까우면 좋지만 결정하는 데 있어 그렇게까지 크게 중요하지는 않다. 그렇다 보니 신도시들보다는 토지 값은 비교적 저렴한 지방에 형성돼 있다. 수도권은 양평, 가평, 연천 등이 대표적이고 이외 각 도시로부터 1시간 내외의 거리에 대체로 많이 분포돼 있다. 본인이 원하는 삶이 자연친화적이면서 넓은 마당인지, 도시적인 부분인지에 따라 선택하면 되겠다. 타운하우스. 집 장사가 지은 집 VS 본인이 살려고 지은 집한때 유튜브에서 ‘본인이 살려고 섬세하게 지은 집’이라는 용어가 썸네일에 많이 이용되곤 했다. 또 댓글에서도 집 장사가 지으면 날림 집이니 직접 살려고 지은 집들을 선택하라는 경험적 조언들을 볼 수 있다. 하지만 그중 집 장사가 지었던 집과 개인이 지었던 집에 실제로 모두 살아본 분들이 얼마나 있을지 궁금하다. 당연히 전원주택을 짓거나 매입하는 것처럼 평생 한 번 있을까 말까 한 경험들은 확률적으로 실패하지 않을 것을 선택해야 하는 것이 맞다. 그렇기 때문에 남들이 경험했던 것을 잘 보고 듣고 실수하지 않도록 신중해야 한다. 하지만 그 기준이 업자가 지었냐, 개인이 지었냐보다는 좀 더 집에 대한 명확한 내용들이 되어야 하지 않을까 하는 필자의 생각이다. 대체로 업자들이 지은 집은 싸게 짓고 팔아 버리려고 하기 때문에 하자가 많고 자재가 좋지 않을 확률이 높다고 한다. 공인중개사로서도 손님들에게 집을 소개해 줄 때, 이런 부분들은 굉장히 경계해야 한다. 하지만 정말 많은 집을 가보면 이 역시 절반은 맞고 절반은 틀리다는 생각이 든다. 분명 수많은 집을 가보면 SNS에서 말하는 업자가 지은 티가 너무 심하게 나는 경우가 있다. 또 업자는 아니지만 팔기 위해 지은 집들도 티가 많이 난다. 하지만 꼭 그런 날림 집들만 있는 것이 아니다. 업자 중에서도 오랫동안 그 지역에서 집을 지어 팔아왔고, 앞으로도 지역 유지 신분을 지키면서 계속 같은 사업을 하려는 업자가 지은 집이라면 오히려 장점이 많을지도 모른다. 즉, 집을 많이 지어봤기 때문에 집을 지었을 때 하자가 날 수 있는 부분도 잘 아는 것이다. 또 건축주가 만족할 만한 결과물이 나올 확률이 높다. 심지어 계속해서 그 장사를 할 지역 유지이기 때문에 보수를 쉽게 부탁할 수 있다. 반면, 개인들이 지은 집들은 분명 정성이 업자들이 지은 것보다 훨씬 많이 들어간다. 직접 손님으로서 만나 보더라도, 본인이 살려고 짓는 집은 설계에서 변경이 많고 하나하나 꼼꼼히 따지며 짓는 경우가 많다. 하지만 여기서 생각해 봐야 할 것이 그들이 전원생활을 먼저 시작하긴 했지만 집을 처음 지어 본 것이라면, 내가 지금 토지를 사서 꼼꼼하게 집을 짓는 것과 다를 바가 없지 않다는 점이다. 또한 업자가 아닌 개인 간의 매매 거래에서는 소유권 이전 후에 하자가 발견됐을 때 연락하기가 더 어렵다. 중개사 입장에서는 오히려 업자가 지은 집에 하자가 있으면 연락하기 편하기 때문에, 괜찮은 집이 나왔을 때 더 반갑고 계약서 쓸 때도 안심이 된다. 하지만 개인 간의 집 거래에서 아무래도 매도자 측은 다시 도시로 나가려는 분들이고, 한 번 팔고 나면 끝이기 때문에 집에 미처 확인 못한 하자가 있을까 더 긴장하고 살피게 되는 경우가 많다. 따라서 집을 지은 주체를 평가하기보다는 집을 보는 눈을 키우는 것이 가장 중요하다. 그 눈을 키우고자 한다면 앞선 칼럼들을 다시 한번 살펴보길 바란다. 전원마을 전경. 전원주택은 살기 위한 곳이지, 재테크를 위한 곳은 아니다?전원주택으로 재테크가 안 된다고 생각한다면, 토지 공부를 다시 해보는 것도 추천한다. 절대 무시하는 얘기가 아니다. 아파트, 꼬마빌딩, 전원주택을 포함한 모든 단독주택은 모두 토지 기반이다. 건물로 재테크 하는 것은 신축이거나 리모델링일 때 가능하다. 이것 또한 전원주택도 마찬가지이다. 그렇기 때문에 어찌 됐든 전원주택 집 장사 분들도 직업을 가질 수 있다. 따라서 저 말을 뒤집어 해석해 보면 삶으로서는 로망 실현을, 부동산 공부를 겸한다면 재테크도 할 수 있다는 의미다. 이것 역시 실사례가 충분히 많이 있다. 전원주택을 사면 무조건 묶이거나 밑지고 팔아야 한다는 선입견이 많다. 하지만 오히려 재테크하는 경우도 있다. 전원주택 매입 시 가장 중요한 것 하나를 꼽자면 무엇인가요?다른 모든 부동산보다 전원주택이 유독 하나 특별한 것은 바로 ‘개성’이다. 남들이 아무리 안 좋은 얘기를 해도 내가 만족스럽고 행복한 전원생활을 할 수 있고, 남들이 아무리 좋다 해도 나는 안 좋은 경험을 할 수 있다. 전자라면 참 다행이지만 후자는 가장 없어야 한다. 이것을 바로잡아줄 수 있는 것이 자신에 대한 ‘성찰’과 ‘기준’ 잡기다. 전원주택이야말로 남들의 경험은 아무 상관없이 나로 시작해서 나로 끝나는 부동산이다. 필자는 남들이 절대 살지 말라는 전원주택에서 정말 잘 살고 있고, 삶의 질이 올라갔다고 느낀다. 필자에게 도시 속 부동산이야말로 세컨드하우스이다. 필자처럼 일만 아니면 도시는 가고 싶지 않다고 말을 하는 사람들이 적지 않다. 성공적인 전원생활에서 가장 중요한 것은 정말 이 삶을 즐길 수 있을지 이미 입증된 객관적인 사실들을 통해 ‘나’를 여러 번 체크하는 것이다. 토지 및 전원주택 고를 때는 거래가 활발한 지역인지 확인하기를 추천한다. 땅을 찾을 때 공시지가 확인은 필수다. 물가 상승률을 기준으로 땅의 가치를 확인해 볼 수 있다. 조용하게 꾸준히 오르는 시골 땅 고르는 방법이 있나요?참 어려운 질문이다. 이건 꼭 전원주택이라기보다는 부동산의 매입과 매도에 있어서 모든 상품에 해당되는 이야기다. 여기서 본인이 어느 타이밍에 얼마의 금액에 매입을 했는지, 또 매입 당시 시세에 맞게 매입했는지, 그보다 저렴하거나 비싸게 매입했는지 등에 따라 다르다. 또 본인이 보유 기간은 얼마나 되며, 파는 타이밍의 시장 상황은 어떤지에 따라 그 땅이 꾸준히 올랐는지, 올라갔다가 떨어졌는지, 혹은 그대로인지를 알 수 있을 것이다. 쉽게 말해 꾸준히 오르는 땅을 잘 매입했어도 본인이 짧게 보유하고 매도한다면 막상 올랐다는 체감은 하지 못할 수 있다. 물론 그럼에도 불구하고 체크해 볼 방법은 몇 가지 있다. 1 공시지가를 확인해 본다.가장 공식적이고 매년 감정평가를 통해 땅의 가치를 평가하는 것이 바로 공시지가다. 따라서 땅을 찾을 때, 그 땅의 공시지가가 떨어진 적은 없는지 꾸준히 올랐는지, 올랐다면 그래도 물가 상승률보다는 높게 올랐는지 등의 확인을 통해 그 땅의 가치가 꾸준히 오를 것인지를 판단해 볼 수 있다. 2 거래가 활발한 지역인가?시골 땅을 매입하기 어려운 이유가 실거래 사례가 많지 않다는 것이다. 그럼에도 불구하고 그 지역에서 거래가 어느 정도 있는 지역을 선택해야 한다. 지역 자체가 거래가 많이 없다고 해도 상대적으로 거래가 많이 일어나는 곳이 있다. 그런 곳은 꾸준히 거래가 되면서 크든 작든 땅값이 꾸준히 오를 확률이 높다. 어찌 보면 유동인구가 많은 상권이 권리금이 비싼 것과 같은 이치다. 거래가 많은지 직관적으로 보고 싶다면 ‘밸류맵’ 등을 통해 지도로 나온 실거래 정보제공 플랫폼을 이용하면 된다. 3 장기적 관점에서 잡힌 도시계획 살펴보기20년, 21년, 22년 초반까지도 양평의 땅값이 크게 오르고 있다. 그 이유 역시 여러 가지 있지만 가격을 올리는 데 가장 큰 역할을 한 것은 바로 ‘송파-양평 고속도로’ 예비 타당성 통과다. 아무래도 이 고속도로가 연결되고 나면 양평 역시 서울 송파에서 15분~20분 내 접근이 가능해진다. 사실 예비 타당성 통과 이후에 완공이 되기까지는 정말 많은 시간이 걸릴 것이다. 하지만 예비 타당성 통과만으로도 올랐던 금액은 아무래도 착공 때 한 번, 완공 및 개통 때 한 번 더 오를 확률이 높다. 또 도시계획을 살펴보면 시 승격에 대한 의지도 강한 도시다. 이처럼 장기적인 도시계획들이 잡혀있고, 그 계획들이 어느 정도 단계별로 가시권에 들어온다면 꾸준히 가격이 상승할 확률이 높다. 이런 계획적인 부분에 의해 필자가 눈앞에서 경험한 것은 양평 외에 기장, 영종도, 경상도의 합천 등이 있었다. 꼭 내부정보 같은 것이 아니어도 공개된 도시계획들을 잘 살펴보면 오히려 즉각적 상승은 어려워도 가격이 꾸준히 오를 땅은 충분히 찾을 수 있다. 가장 많이 물어보고 또 고민하고 걱정하는 질문들을 모아 평소 컨설팅하는 내용 그대로를 이번 칼럼에 담아보았다. 이외에도 전원생활적인 부분, 난방 값, 주택 하자 보수 등 아직 많은 것들이 궁금할 것이다. 이에 대한 최종 내용은 길었던 장기 연재 마지막 회차에서 다루기로 하며, 언제든지 메일이나 필자의 유튜브 채널을 통해 궁금한 점을 남겨주길 바란다. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025kodlab1@naver.com유튜브 채널 : 코드랩tv
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전원주택과 땅 11 토지와 전원주택에서 가장 많이 듣는 질문과 대답(1)
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전원주택과 땅 10 집을 짓기 위한 건축 상식(3)-분쟁 없는 시공계약서 작성하기
- 앞서 처음 집을 지을 때 실패하지 않기 위해 설계에서 점검해야 할 부분과 대략적인 시공 비용, 그리고 업체 선정 기준까지 살펴보았다. 이 칼럼을 읽은 분들이라면 이제 정말 토지매입부터 주택 시공까지 거의 모든 과정을 마친 것이다. 마지막으로 시공사와 분쟁을 방지하기 위한 시공 계약서 작성법만이 남았다. 이전에 본 내용이 실무적으로 잘 이루어졌다면, 이제는 현장에 관심을 갖고 노력만 하면 집짓기 과정을 잘 마무리할 수 있다. 이번 칼럼은 시공 계약서 작성과 시공과정에서 알아두면 좋은 변수와 현장 내용에 대해 알아보자 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 지난 7회차 칼럼에서 ‘토지/전원주택 계약 시 점검해야 할 특약사항’에 대해 다뤘다. 그렇다면 어떻게 계약서를 작성해야 분쟁을 사전에 방지할 수 있을까. 필자가 집을 지었던 사례를 들어 살펴보자. 필자가 지었던 최초 두 채의 주택은 미흡한 마무리와 보일러 작동 불량, 전선 사후관리 등 문제로, 시공사 측에서는 미지급 잔금을 사유로 상호 간 소송을 한 경험이 있다. 그다음번 공사는 애초보다 완공이 8개월 정도 늦어지기도 했다. 현재 시공 중인 ‘피노밸리’에 이르러서야 비로소 분쟁 소지를 없앨 계약서를 작성하고 시공사와 관계를 원활히 할 수 있었다. 대개 계약금, 중도금, 잔금 혹은 빨리 진행할 땐 계약금과 중도금을 동시에 하지만 필자는 중도금도 두 번으로 나누어 진행했다. 분쟁 없는 시공 계약서 작성하기어느새 2022년 상반기도 모두 지났다. 그동안 코로나19 영향으로 토지 거래가 부쩍 늘면서 그만큼 건축에 대한 문의도 많아졌다. 주변의 시공사 대표들이 ‘이렇게 바쁜 적이 있었나’ 라고 반문할 만큼 많은 상담과 건축이 이루어지고 있다. 필자 역시 상반기 3개월(1~3월) 동안에는 거래가 많았었다. 4~6월 들어 조금 뜸해지나 싶었는데 다시 7월부터는 문의가 점차 늘었다. 국토교통부 ‘통계누리’에 따르면 전국적으로 2020년 단독·다가구주택 착공 건수가 총 4만 7692건이다. 2021년에는 총 5만 3596건에 이른다. 무려 12.4%나 상승했다. 단독주택 시공 건수가 점차 늘어나면서 과거보다 정보가 투명해졌는데도 시공사와 고객 간 마찰은 여전하다. 고객은 시공사 대부분이 나쁜 의도를 갖고 있는 것처럼 의심하고, 시공사 측은 최선을 다하고도 욕을 먹는다고 느낀다. 이기적이고 나쁜 악덕업자도 있지만 상호 간에 악의가 없어도 시공 상의 문제는 늘 발생하고 있다. 이를 방지하기 위해 꼭 확인해야 할 계약 내용 및 특약사항은 아래와 같다. 1. 공사의 범위를 명시하라필자는 중개사 업무 외에 전원마을 개발하는 작은 시행업도 함께 한다. 이 때문에 자연스럽게 시공 상담을 하기도 한다. 필자가 전문가 수준은 아니지만 시공 상담을 하다 보면 고객들이 처음에 가장 많은 관심을 갖는 부분은 가격이다. 우선 고객의 예산에 대한 부분에 있어 통과가 되어야 그다음 상담이 이루어지는 것이 보통이다. 그러다 보니 몇몇 시공업체들은 처음부터 평당 시공단가를 적은 문구를 내걸고 싼값으로 고객을 끌어들이기도 한다. 그러나 구체적인 설계 및 디자인에 들어가 이것저것 추가하다 보면 결국 처음 비싸다고 생각했던 업체와 비슷한 수준이거나 그 이상의 가격이 형성되기도 한다. 이 부분에서 처음 시공사와 고객 간의 해당 시공단가에 대한 공사의 범위 및 완성도가 달라서 마찰이 생기곤 한다. 이 때문에 최초 가격의 공사의 범위가 어디까지인지 정확하게 파악하는 것이 중요하다. 너무 당연하다고 생각하겠지만, 막상 시공 계약을 한 고객들을 만나보면 “이 부분은 짚었어야 했는데” 라며 후회하는 경우가 정말 많다. 따라서 싼 시공단가에 현혹되지 말고 계약 전 공사의 범위가 어디까지인지 항상 확인하는 습관을 꼭 가져야 한다. 최근 필자가 시공사와 작성했던 시공 계약서에는 건축시공뿐만 아니라 잔디와 담장, 외부 인터폰, 그리고 대문 시공까지 이행하겠다는 명확한 범위를 내용에 담았다. 같은 평 단가라도 이 회사에서 제시한 시공 금액은 상당히 유리한 점이 있었다. 2. 공정별 자금 관리에 대한 내용을 꼭 작성하라계약 단가가 싸다고 무조건 좋은 것일까? 내실 있게 제대로 집을 완공하는 게 중요하지, 저렴한 시공계약이 목적은 아닐 것이다. 따라서 제대로 집을 완공하기 위해 계약 당시 자금 관리에 대한 기록은 상세할수록 좋다. 시공사 입장에서는 빠른 공정을 위해 한 번에 많은 대금을 받기를 원하지만 그럴 경우, 내 집 시공이 아닌 다른 곳에 사용될 위험이 있다. 특히 평 단가를 싸게 부른 시공사일수록 건축주에게 보여주기 위해 골조 공사를 초반에만 빠르게 진행하는 경우가 있다. 그 이후 이런저런 이유로 다음 공사들이 지연된다. 모든 시공사가 그렇진 않겠지만 적어도 필자가 경험한 평 단가를 싸게 부른 회사들 70% 정도는 이러했다. 이럴 경우 자연스럽게 시공 리스크는 더욱 높아지게 된다. 그냥 싸고 좋은 집을 지어주는 경우는 절대 없다. 이를 방지하고자 공정별 비용 지불은 세세하게 나눠야 한다. 시공사가 공사를 하고서도 비용을 못 받는 일도 없어야 하지만 건축주는 ‘자금을 모두 줘야 시공할 수 있다’는 시공사의 말에 넘어가지 말아야 한다. 계약 당시에는 건축주가 갑이고 시공사가 을이지만 한 번에 많은 비용을 지불하고 나면 어느 순간 입장은 뒤바뀔 수 있다. 필자 역시 두 번째 시공을 할 때, 싸게 지어주는 대신 잔금 외에 거의 모든 비용을 이른 시기에 지급하기로 한 계약서를 작성한 적이 있다. 골조가 빠르게 올라가는 것을 보고 한 달 이내에 공사비를 완납했지만 최종적으로 그 집은 완공까지 가장 오랜 시간이 걸렸다.일반 부동산 경우에는 한 번에 중도금까지 납입하고 싼값에 계약하기도 하지만 그것은 실물 자산이 명확한 때이다. 시공처럼 실물을 만들어가는 계약은 한 번에 많은 공사비를 납입하는 대신 싸게 계약하는 것은 그만큼 본인이 리스크를 가져가야 한다는 의미다. 물론 요즘처럼 자잿값이나 물가가 급등하는 시기에는 미리 싸게 매입할 수 있으니 시공사도 빨리 대금을 받으면 그만큼 비용을 아낄 수 있다. 그러나 이외 개인들은 꼭 공정별 단계를 나눠 비용을 지불하길 바란다. 3. 시공사를 감리할 수 있는 관리인을 꼭 섭외하라건축사를 통해 건축 허가를 내고 설계도면을 시공사에게 전달하면 건축주들은 이제부터는 전문가들이 알아서 잘해주겠지라는 생각에 마음을 놓는다. 골조가 올라가고 단열재를 넣는 등 내·외장 공사가 진행돼도 이들 대부분은 시공 경험이 없기 때문에 현장을 방문해 살펴보아도 제대로 공사가 진행되고 있는지를 판단하기 어렵다. 따라서 본인이 시공에 대해 잘 모르거나 현장에 자주 갈 수 없는 상황이라면 비용이 발생하더라도 현장관리인을 채용할 것을 추천한다. 보통 건축사에게 설계비 외에 약간의 추가 비용만 내면 중간, 완료보고뿐만 아니라 공정별 현장 관리까지 해준다. 어떤 시공사들은 현장에 카메라를 설치해 건축주가 실시간 과정을 확인할 수 있도록 하는 경우도 있다. 그러나 카메라 영상으로는 그냥 하루하루 달라진 모습만 볼 수 있을 뿐 정작 중요한 하자 포인트를 찾아내기는 쉽지 않다. 현장 감리자가 있다면 시공에 대한 단순 감시보다는 하자가 발생했을 때 책임 소재를 명확히 할 수 있어 더 유용하다. 4. 시공 단계별 변수 및 꼭 들어가야 할 특약사항들시공에서 정말 현실적인 이야기를 하자면, 딱히 시공사가 나쁜 의도를 갖고 있거나 개인이 이기적이지 않아도 여러 상활에 의해 공기가 길어지는 경우가 있다. 특히 요즘처럼 자잿값이 급등하거나 수급 자체가 어려울 때에는 개인 시공사 입장에서 아무리 잘해주고 싶어도 난감하지 않을 수가 없다. 시공 단계별로 아래 특약 내용을 살펴보도록 하자. 1. ‘갑(건축주)’의 계약 이행에도 불구하고 ‘을’의 귀책사유로 인해 공사 지연 및 임의의 시공 변경 등으로 본 계약에 대한 목적 달성 의무를 이행하지 못한다고 판단될 경우 ‘갑’은 ‘을’에게 공사 중지를 요구할 수 있으며, 본 계약을 해지할 수 있다. 이때, 지체된 공사에 대하여, 총공사비의 일당 1/1000의 해당 지체상금 및 기타 손해배상을 청구할 수 있다.- 혹시 모를 지체되는 부분에 대해 이러한 특약으로 방어를 하면 시공사에게 상당한 의무감을 심어줄 수 있다. 2. “하자담보책임기간의 경우 건설산업기본법 시행령 제30조를 따른다.”- 개인들이 하자 담보책임에 대해 법적으로 정해져있다는 사실을 대부분 잘 모르며, 단순히 감정이나 정에 호소해 ‘수리 부탁’을 한다. 하지만 이는 법적으로 정해져 있다. 아래 도표을 참고하고 전체 내용은 건설산업기본법 시행령[별표 4]를 확인하면 된다. 주택은 물론 조경이나 토목까지도 A/S 기간들이 명시되어 있다. 시공과정에서의 변수 알고 방지하기아무리 계약서를 잘 썼어도 개인의 불안한 마음을 완전히 해소할 수는 없다. 그러나 본업을 놔두고 매일 현장에 있는 것도 거의 불가능하다. 필자 역시 현업 때문에 매일 현장에 나가기는 상당히 어렵다. 물론 매일 가는 것만큼 좋은 것이 없겠지만, 이럴 때 시공별로 꼭 현장 확인해야 타이밍과 그 시공 플로우(흐름)를 알면 비교적 수월하게 현장 통제가 가능하다. 공정 순서별 꼭 확인할 내용은 다음과 같다. 외관을 완성하고도 장기화될 수 있다. 피노밸리 내부가 완성된 모습 1. 기초콘크리트 타설 후집을 짓기 위해 기초 콘크리트를 치고 나면 양생 기간이 필요하다. 이때는 꼭 현장에서 도면대로 설치되었는지 여부와 기초 콘크리트의 두께, 시공 안전에 이상이 없는지 등을 확인해야 한다. 기초콘크리트는 집의 안정과 가장 밀접하며, 또 시작 시점인 만큼 이때 시공을 얼마나 완벽하게 했는지를 알면 시공사의 의지나 성향을 파악할 수 있다. 간혹 배치도와 다른 방향으로 기초를 치는 경우도 있으며, 기초의 철근이 약하다거나 두께가 시방서와 다른 경우도 있다. 시작이 반이다. 2. 골조가 완성된 후골조가 완성되고 나면 절반은 완성된 것이다. 다만, 여기서 골조 상태를 제대로 확인하지 못하고 내외장재가 설치된 이후에 수정하려면 대공사를 해야 한다. 따라서 시공사로부터 골조가 완성되었다는 연락이 오면, 꼭 설계도와 비교해 구조가 맞는지, 약해 보이는 곳은 없는지 등을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요하다. 필자의 경우도 실제로 설계도와 현장 골조 모양이 맞지 않는 부분을 발견해 수정한 적이 있다. 적어도 골조 타설 전후에는 설계도와 맞춰보고, 혹시 현장에서 수정하고 싶은 부분이 생겼다면 가능한지를 건축사를 포함해 현장 소장과 대화를 나눠보길 바란다. 다만 많은 수정은 하자의 원인이 될 수도 있으니 웬만하면 하지 않거나 아주 일부분만 수정하길 바란다. 3. 내장재 설치 시외장재가 설치되고 최종적으로 전기 및 내장재를 설치할 때에는 건축주의 가장 많은 관심이 필요한 시점이다. 실제로 외관은 빨리 만들어 놓고 내부 공사는 몇 달이 걸리는 경우가 많다. 만약 악덕 시공업자라면 공사이익을 가장 많이 챙기는 부분도 바로 내부 공사 및 인테리어에서다. 따라서 처음과 협의한 자재를 제대로 쓰는지 ‘납품 확인서’도 꼭 확인하는 것이 좋다. 이 시점에서 건축주도 거의 다 되었다고 생각해서 완공만을 기다리고 있고, 시공사 역시 풀어지는 시점이다. 따라서 건축주의 관심과 노력이 시공사들을 움직이게 할 수 있음을 명심하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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전원주택과 땅 10 집을 짓기 위한 건축 상식(3)-분쟁 없는 시공계약서 작성하기
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전원주택과 땅 9 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식(2)
- 그동안 칼럼을 꾸준히 보고 꼼꼼히 하나씩 검토해 봤다면 실무적인 과정이 사실 그렇게 어려운 일이 아니라는 것을 알 수 있다. 이제는 집을 짓는 일만 남았다. 집짓기 경험이 없어도 걱정하지 않아도 된다. 필자야말로 건축은커녕 사회 경험조차 부족할 때 집을 지었다. 시공 전문가는 아니지만 지금도 1년에 약 10채씩, 3년 동안 꾸준히 집 짓기를 해가고 있다. 이번 호에서는 어떻게 그것이 가능했는지 그 팁들을 살펴보자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 이번 주제에서는 설계 팁부터 시작해 업체 선정 기준, 토목 공사, 자금 관리까지 꼼꼼히 검토하고자 한다. 다시 한번 말하지만, 필자는 시공 전문가가 아니며 자재 및 시공 과정에 대한 용어 등 아직도 모르는 것이 많다. 오히려 처음 집을 지었을 때는 자재도 공부하고, 시공에 대한 용어들도 익히려고 노력했다. 그러나 갑자기 공부한다고 해서 평생에 한 번 있을까 말까 한 경험에 대해 일정 부분 이상 알기는 쉽지 않다. 이에 집을 실수 없이 잘 짓기 위해 우리가 알아야 할 알맹이들을 공유하고자 한다. 미리 알아두면 좋을 건축 설계 Tip 1 면적 고려하기집 짓기에서 면적 고려는 기본 중의 기본이다. 그럼에도 불구하고 첫 번째로 언급한 이유는 전원주택을 계획하면서 면적에 대한 감이 부족한 경우가 대다수이기 때문이다. 보통은 아파트 생활을 정리하고 전원생활로 넘어오기 때문에, 같은 평수라도 규모와 계획에 따라 체감이 달라지는 것을 인지하지 못한다. 또, 전용 면적, 공용 면적, 분양 면적이 있는 아파트와 달리 전원주택은 온전하게 전용 면적만 있다는 차이도 있다. 실제로 면적이 좁다고 느껴 시공 도중 설계도를 변경한 후 자재를 덧대 면적을 추가하는 당황스러운 상황도 접했다. 이런 경우 하자 발생도 높아지지만 무리하게 늘린 면적으로 인해 건폐율이 초과되어 준공이 불가할 수도 있다. 따라서 면적에 대한 감을 미리 익히는 것이 중요하다. 업체에서 시공한 모델하우스나 중개물건으로 나온 집들을 보러 다니는 것이 좋다. 여기에 단순하게 전체 면적만 생각할 게 아니라 실면적 등 자세히 나누어 익혀놓자. 2 공간 구성과 동선 계획처음 집 짓기를 진행하며 제대로 이루지 않은 실 계획에서 아쉬움을 느끼는 건축주의 모습을 자주 봤다. 이것은 단순히 모델하우스를 본다고 해결할 수 없다. 온전히 나에게 맞춰 장기적으로 생각하면서 신중하게 고민해야 할 부분인 셈이다. 이에 맞춰 동선도 함께 고려해야 한다. 예를 들면, 2층 규모의 주택에서 넓게 사용하고자 1층에는 주방과 거실만을 계획하고, 조망을 위해 안방을 포함한 모든 방을 2층에 두는 계획은 지양해야 한다. 안방은 주방과 거실과 함께 계획해 1층에 두고, 프라이버시를 위한 다른 방들은 2층에 마련하는 편이 유연한 생활 동선을 반영할 수 있다. 또한 가구 유무도 중요하다. 동선을 포함한 명확한 실 계획은 준공 후 만족감 혹은 아쉬움으로 돌아올 수 있는 요소이기 때문에, 머릿속에서 시뮬레이션을 해본다면 비교적 수월하게 설계해 나갈 수 있을 것이다. 3 층고는 시공 비용의 결정적인 요소층고가 높을수록 실내 개방감은 커지지만, 시공 비용에 결정적인 영향을 끼친다. 높은 층고만큼 자재가 추가되기 때문이다. 심지어 규격이 정해진 자재를 절단하거나 연장해 애매하게 남는 부분을 추가 시공할 경우, 더 많은 인력이 소모된다. 공기가 증가하니 자연스럽게 인건비도 발생한다. 즉, 1층 층고를 애매하게 높일 때는 규격 자재를 사용해 2층을 만들 때보다 오히려 시공 비용이 증액될 수 있다는 얘기다. 따라서 높은 층고 계획은 조금 더 디테일하게 생각한다면 정말 극적으로 시공 비용을 절약할 수 있다. 대체로는 아파트 평균 높이인 2.3~2.7m 사이로 자재 규격이 맞춰져 있다. 4 설계 비용과 시공 비용설계 비용은 도면 작업, 감리 작업 등 부탁하는 정도에 따라 천차만별이다. 만약 집을 처음 짓는 사람이라면 필자는 설계 비용이 조금 증액되더라도 실시 설계까지 받아놓기를 권한다. 그래야 시공 변수와 이에 따라 증감될 수 있는 비용 변수도 줄일 수 있기 때문이다. 실시 설계를 포함한 설계 비용은 대략 천만 원부터 시작한다. 당장은 비싸다고 느낄지 모르지만, 예상외의 변수로 인해 추가될 비용을 생각하면 애초에 설계에서 그 위험을 줄여놓는 것이 가장 좋다. 대체로 준공 작업을 포함하지만 다른 경우가 있을 수 있기에 미리 확인해두는 것도 좋다. 특히, 시공 비용은 사회 및 경제 흐름의 영향으로 자잿값과 인건비가 많이 올랐다. 설계 계획과 자재에 따라 크게 달라지겠지만, 2~3년 전 모던한 집 기준으로 주방기구와 위생기구 포함한 목조 주택은 평당 450~550만 원, 철근콘크리트 주택은 500~600만 원 정도였다. 지금은 2~30%씩 오른 시공 단가로 고려하는 것이 좋다. 이보다 저렴한 시공 단가는 오히려 하자 발생과 공사 멈춤의 확률이 높아진다. 따라서 본인이 시공 비용에 대한 감이 부족하다면 설계에 비용을 좀 더 투자하는 것도 나쁘지 않다. 5 주택 이외의 요소들도 검토하기설계를 하다 보면 집 자체에 몰두하는 경우가 있다. 하지만 집 짓기에서는 정화조나 지하수 그리고 주차장 등 쾌적한 삶을 위해 빼놓을 수 없는 요소들이 많다. 극단적으로 마당 한가운데 있는 정화조는 미관상 좋지 않을 것이다. 이에 건축사가 알아서 해주리라는 마인드보다 고려 요소의 범위를 넓혀 꼼꼼히 살핀 후 요구하길 바란다. 이 외에도 설계는 개인 취향에 따라 중요한 것이 많다. 전원주택은 개성과 취향을 담는 공간이 분명 맞지만, 많은 집들을 보며 특수성을 너무 갖는 설계는 가급적 지양하길 바란다. 오히려 많은 사람들이 위 내용을 가볍게 다뤘던 탓에 살면서 아쉬워한다. 시공업체 선정 기준과 주의사항집 짓기를 하며 겪는 많은 애로사항의 원인은 사람이다. 시공업체와의 관계는 나의 감정 소비 없이 집을 잘 짓는 중요한 포인트인데, 말은 쉬워도 굉장히 어렵다. 필자는 고객 입장, 중간 입장, 업체 입장 모두 경험했다. 요구사항이 제대로 이뤄지지 않아 업체와 소송까지 간 적이 있고, 반대로 많이 신경을 쓰고 서비스를 제공했음에도 고객과 마찰이 있었던 적도 있다. 고객과 시공업체 사이에서 소통의 부재가 생기는 원인은 무엇일까. 이를 포함해 시공 업체를 선정하는 중요한 팁을 설명하고자 한다. 1 첫 집 짓기는 보수적으로 기준 잡기먼저 도덕적인 시공업체를 만났다는 가정을 해보자. 그래도 마찰이 있다면, 이는 그럴 수밖에 없는 어떤 문제가 있다는 것이다. 근본적으로 고객은 저렴하게 잘 짓고 싶고, 업체는 보다 많은 수익 창출을 원한다. 이때, 업체가 지향해야 하는 올바른 수익 창출은 공기나 단가를 낮추면서 퀄리티는 높여 타 업체와의 차별성으로부터 발생하는 구조여야 한다. 그럼에도 불구하고 소통 부재의 원인은 결국 정보의 불투명성 때문이다. 건축박람회만 가 봐도 업체마다 시공 평 단가의 차이부터 업체 규모까지 천차만별이다. 규모가 큰 업체는 상대적으로 비용이 비싸고, 개인 단위 업체는 비용이 저렴한 느낌도 있다. 중요한 건 저렴하거나 비싼 이유를 고객은 알 수 없다는 것이다. 필자가 만난 저렴한 비용을 제시했던 업체들의 답은 이러하다. ‘회사 시스템이 잘 돼있기 때문에 공기가 줄어들고 거기에서 오는 인건비 절약이 크다’, ‘우리만의 특허를 보유하고 있어 공장 설비가 잘 돼있다’ 등이 대표적이다. 그러나 필자가 업체를 아웃소싱하며 직접 지어본 결과, 아쉽게도 아직까지 그렇게 극적으로 큰 차이를 내는 업체는 보지 못했다. 오히려 처음 계약한 금액에서 입주 날짜만 잘 맞춰도 잘하는 업체라는 생각을 갖게 된다. 따라서 처음 집을 지을 때는 조금 보수적으로 기준을 잡는 것이 좋다. 개인 노력에 따라 퀄리티와 공기를 맞출 수는 있지만, 드라마틱한 회사를 골랐다는 생각은 오히려 이기심을 불러일으키기 때문이다. 또한 업체는 수익 창출을 통해 수주 양을 늘리지만 어느 한계선에 도달하면 분명 과부하가 걸리기 마련이다. 공기를 맞추기 어렵거나 비용이 증액되는 변수도 생긴다. 실제로 첫 작업에서 신뢰가 쌓였던 업체에게 다음 집을 부탁한 적이 있었다. 정직한 모습은 여전했지만, 역량과 외부 상황에 따라 물리적으로 공기가 길어지기도 했다. 2 본인 주관에 맞춰 판단하지 말 것개인 역시 싸게 좋은 집을 짓고 싶은 이기심을 가지고 있다. 업체가 많은 수익 창출을 원하듯, 이기심이라고 해서 절대 나쁜 것이 아니다. 오히려 더 좋은 회사를 찾기 위한 원동력이 돼주는 셈이다. 다만, 필자가 하고 싶은 말은 내 주관에 사로잡혀 스스로 함정에 빠지는 일은 없어야 한다는 것이다. 사례로 필자가 중개한 토지에 시공 업체가 제공한 모델을 건축사에게 허가를 요청하는 경우가 있었다. 이 업계에서는 건축사가 허가만 대행하는 경우가 종종 있다. 문제가 발생하는 원인은 설계와 디자인을 시공 업체가 한다는 것인데, 건축사도 도면을 받아 허가를 받기 위해서는 별도로 허가 도면을 그리는 시간이 필요하다. 고객은 원하는 입주 날짜가 정해져 있었지만, 기본적으로 시공 업체와 디자인 변경이 몇 번 이뤄진 상태에서 건축사가 도면을 넘겨받은 시간이 넉넉하지 못했다. 자연스럽게 허가가 늦어졌고 고객은 입주가 늦어지는 것에 대한 불만을 토로했다. 큰 문제로 이어지지는 않았지만, 이렇게 지식과 소통의 부재로 인해 감정이 상하거나 오해가 발생하는 변수는 상당히 많다. 투명하게 정보를 알려주는 회사에서 상담을 진행하기 혹은 어느 정도 시공 사례가 있는 회사를 고르거나 시공 주택을 직접 가보는 것 등이 변수를 줄이는 방안이 되는 것은 분명하다. 하지만 심사숙고 끝에 선택한 업체임에도 불구하고 현장마다 일어날 변수는 많다. 이 때문에 계약서를 작성하는 것도 중요하다. 다음 호에서는 업체와 분쟁 없는 계약을 이루기 위한 내용 및 변수에 대해 다루도록 하겠다. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 kodlab1@naver.com유튜브 채널 : 코드랩tv
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전원주택과 땅 9 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식(2)
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전원주택과 땅 8 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식 (1)
- 집을 지을 수 있는 땅을 올바르게 매입했다면 이제는 원하는 (전원) 주택을 지을 차례다. 이 과정에서 간혹 온갖 건축법과 자재 및 재료에 대한 지식을 전문가 수준으로 공부하는 사람이 있다. 물론, 지식을 쌓는 일은 매우 중요하지만 그 이전에 실질적으로 알아야 하는 현장 지식이 있다. 필자는 시공 전문가가 아님에도 불구하고 수 십 세대 집을 성공적으로 지었는데, 이번 호에서는 그 내용을 풀고자 한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 많은 사람들이 (전원) 주택을 짓는다고 했을 때, 첫 시작을 대부분 모델링이나 디자인으로 접근한다. 좀 더 아는 사람은 디자인의 변화가 시공 비용에 어떻게 영향을 미치는지를 세심하게 확인하고, 여기서 더 나아간 사람은 결정한 디자인이 시공 허가를 받는데 문제가 없는가를 살핀다. 하지만 집 짓기에서 디자인을 먼저 생각한 경우라면, 설계를 마치고서 그것에 부합한 땅을 찾는 것이 맞다. 토지를 매입한 후 디자인부터 시작한다는 것은 자칫 허가가 불가능한 설계로 인해 수정 비용을 지출할 우려가 있다는 뜻이다. 그동안 연재에 비춰보면 먼저 원하는 땅을 매입하는 것이 전제였으므로 이번 호는 건축을 하기 위한 허가 내용부터 접근하고자 한다. 집 짓기보다 어려운 인허가 작업,개발행위허가와 건축행위허가먼저 인허가 작업에서 개인이 꼭 체크해야 할 사항은 두 가지로 요약할 수 있다. 바로 허가를 받기 위한 ‘비용’과 ‘시간’이다. 비용은 토목설계사무소나 건축사사무소에 지불한 인허가 대행 비용 이외에도 내가 매입한 토지가 임야인 경우 ‘대체산림조성비’, 농지인 경우 ‘농지전용부담금’을 내야 한다. 대체산림조성비는 「산림청고시 제2022-5호」에 따라, 2022년 1월 11일부터 고시금액이 위와 같이 명시돼 있다. 예를 들어, 개별공시지가가 ㎡당 5만 원인 준보전산지의 토지 330㎡를 매입해 개발행위허가를 받기 위한 대체산림조성비는 330㎡×(6,790+(50,000×0.01))=약 240만 5,700원이 되는 것이다. 다음, 농지(전, 답, 밭, 과수원 등)를 매입했을 때 내야 하는 농지전용부담금은 「농지법 시행령」 제53조에 명시된 계산 방법을 따른다. 위와 마찬가지로 개별공시지가가 5만 원인 땅 330㎡를 매입한다면, 330㎡×50,000×30%=약 495만 원이 농지보전부담금(농지전용부담금)이 되는 것이다. 따라서 위 계산법에 맞춰 내가 매입한 토지의 개발행위허가를 득할 때 내야 하는 금액을 한번 산정해 보길 바란다. 오히려 고민해야 할 것은 시간이다. 땅을 개발하는 시행사는 3대 리스크 중 하나로 인허가 작업을 꼽기도 한다. 시간이 얼마나 소요될지 예측하기 어렵기 때문이다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 진행할 수도 있지만, 가능하다면 개발행위허가를 받은 후 건축행위허가를 받는 순서로 진행하는 것을 권한다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 받기에는 각각 설계를 하는 기간만 해도 상당히 오래 걸릴뿐더러 토목설계사무소와 건축사사무소가 서로 소통하는 것도 쉽지 않기 때문이다. 또한 개발행위허가는 해당 관청에서 거쳐야 하는 부서가 더 많기에 (지역마다 다르지만 양평 기준)보통 40~60일 정도의 기간이 소요된다. 하지만 건축행위허가는 해당 관청 건축과에 업무가 집중돼 있기에 개발행위허가를 받은 곳이라면 업무일 기준 보통 보름 정도에 허가가 받을 수 있다. 따라서 복잡한 개발행위허가를 먼저 접수해놓고 허가를 기다리는 약 40~60일 동안 건축설계도면을 계획해야 한다. 그리고 건축행위허가가 떨어지는 날을 예상해서 토목공사를 진행할 시공사도 미리 선정해놓자. 건축설계를 완성하고 개발행위허가도 받았다면 이제는 선정해놓은 시공사를 통해 현장 토목공사와 함께 건축행위허가를 진행하면 된다. 토목공사 협의가 끝난 경우에 100~200평 정도의 토지는 2주 정도면 토목공사를 진행할 수 있다. 이 시기에 건축행위허가를 받게 되고 동시에 집 짓기도 시작할 수 있는 것이다. 이렇게 진행하는 편이 인허가 작업과 공사 진행의 깔끔한 프로세스를 구축할 수 있다. 집 짓는 데 10년 늙는다?시공은 몰라도 이 개념을 알고 시작하자‘집 짓는데 10년 늙는다’라는 말은 집 짓기를 경험한 사람들 사이에서 거의 정설처럼 굳어져 있다. 그만큼 처음 집을 짓는 사람은 대부분 비슷한 시련을 겪는다는 의미다. 중개업을 하는 필자도 처음 집 시공을 계약했던 시공사와 상호 이해관계가 맞지 않아 소송까지 갔었다. 그러면 한두 번 경험을 하고 난 후 지은 집은 더 나아졌을까. 물론 공사나 그들과의 이해관계가 어떻게 흐르는지 알기 때문에 비교적 점검하는 부분이 많아졌고 경험치도 생겼겠지만, 그럼에도 불구하고 적지 않은 시행착오를 겪어야 했다. 수차례 시행착오 끝에 깨달은 점은 결국 집 짓는 사람들의 ‘생리生理’와 몇 가지 경우의 수를 파악해두는 것이었다. 이 생리라는 것은 꼭 시공사가 나쁜 것만은 아니며 건축주들이 순간 자신도 모르게 이기심이나 편견에 빠질 수 있는 것도 포함한다. 많은 사람들이 시공사의 시공 평 단가나 자재의 장단점 등 물리적 또는 기술적인 부분은 궁금해하면서도 이런 생리적인 부분은 뻔한 얘기로 치부해버린다. 하지만 이 생리적인 부분이야말로 건축주가 설계사나 시공사를 만나기 전 염두에 두고 있어야 할 사고방식이다. 시공 평 단가가 비싼 시공사와 계약 vs시공사의 설계 및 자재를 알고 대장 목수에게 맡기는 계약최근 소비자들 사이에서 유명 시공사에서는 도면 및 자재 상담만 받고 그 내용을 토대로 대장 목수에게 맡기면 똑같은 설계와 자재로 20%가량 절감된 비용으로 집을 지을 수 있다는 얘기가 퍼진 적이 있다. 실제 필자의 경험을 토대로 말하자면 이러한 방식으로 올바른 시공이 이루어질 확률은 20%도 되지 않을 것이라고 생각한다. 일정 규모를 갖춘 회사들은 모든 시공을 직접 하는 것보다 하청을 주고 있다. 보통 그 과정에서 하청 업체들은 마진을 더 남기기 위해 대장 목수에게 또다시 하청을 주곤 한다. 이러한 구조를 알게 된 소비자들은 어차피 대장 목수에게 하청을 주는 것이라면 직접 대장 목수를 찾아 계약하겠다는 방법을 찾아낸 것이다. 물론 정직하고 소통이 원활한 대장 목수라면 실제로 시공 비용을 아낄 수도 있고 집도 잘 지을 수 있다. 그러나 일반 소비자는 이런 대장 목수들을 만나기 쉽지 않다. 대장 목수 그들도 역시 경제적인 생산의 우위에서 일반 소비자보다는 여러 채를 한 번에 짓는 규모 있는 시공사를 원하기 때문이다. 오히려 대장 목수를 통해 직영공사를 하는 경우 생각보다 ‘책임감’의 측면에서 골머리를 앓을 수도 있다. 필자 역시 비용이 좀 더 들더라도 사업자가 명확히 있고 실체가 있는 회사들하고만 일을 진행하는 편이다. 비싸지만 시공 사례와 실체가 명확한 회사 vs저렴하지만 사내 대장 목수가 명확히 없는 회사사내 대장 목수가 있는지 명확하지 않은 채 수주만 받아 모두 하청을 주는 회사는 걱정된다. 명함과 사업자가 있지만 집을 짓는 시공사인지 단순하게 소개만 해주는 회사인지 명확하지 않기 때문이다. 막상 집 짓기를 시작하니 현장 준비를 해놓는 것 이외에는 특별하게 그들의 역할은 없다. 그러나 이 회사가 개입돼 있음으로써 시공 평 단가는 100~150만 원 정도 더 비싸진다. 회사 내 목수가 한 명도 없어 도중에 시공 기간이 늘어지는 경우도 많다. 심한 경우 인건비가 제대로 해결되지 않아 현장 인부들이 건축주에게 직접 인건비를 청구하는 경우가 발생하기도 한다. 예약 시공 예정이 많아 밀린 경우도 견제할 필요가 있다. 처음 약속 기한보다 더 오래 걸릴 확률이 높기 때문이다. 최소한 사내 대장 목수나 현장 소장이 명확히 있는 회사와 계약하는 것이 안정적이다. 결국 필자가 하고 싶은 말은 남들보다 혹은 건축박람회에서 많은 시공사에게 상담받은 후 평균 견적 값보다 월등히 저렴하면서 좋은 집을 지으려는 것은 욕심이다. ‘싸고 좋은 집’이라는 욕심에 사로잡히다 보면 오히려 시공 평 단가를 무조건 저렴하게 제안하는 회사에 혹 할 수 있기 때문이다. 따라서 많은 자재들과 시공법을 찾아보고 시공 평 단가가 어느 정도인지 공부하는 것도 좋지만 결국은 실질적으로 공사를 시작했을 때 발생할 수 있는 큰 틀의 생리를 알고 계획을 세우는 편이 훨씬 낫다. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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전원주택과 땅 8 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식 (1)
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전원주택과 땅 7 토지, 전원주택 계약 시 체크해야 할 특약사항
- 과월 호에서 ‘부동산 등기부등본’과 ‘중개대상물 확인·설명서’에 대한 내용을 사례와 함께 소개했다. 연재 1회부터 꾸준히 읽어 온 독자라면 매물에 대해 검토할 수 있는 자료를 확인하는 법부터 현장 답사를 진행하는 법까지 모두 접했을 것이라고 생각한다. 마음에 드는 매물을 찾고 등기부등본과 현장에도 문제가 없는 것을 확인했다면, 이제는 계약만 남았다. 이번 호는 실제로 계약을 하는 상황이라고 생각하며 살펴보도록 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 토지와 전원주택도 그 시장이 점점 더 활성화되고 있다. 문제는 아직 정보가 제한적이며 한 번도 해본 적이 없어 거래 시 어떤 특약사항을 작성하면 좋을지 막연하다는 점이다. 특약사항은 상황에 따라 좀 더 유리한 계약을 하거나 위험을 막을 수 있는 중요한 장치로 계약 후 희비가 심하게 갈리기도 한다. 특약사항은 해당 부동산에 대해 정보가 많은 매도인이 비교적 유리한 편이므로 매수하는 입장에서도 정보 부족으로 인해 발생할 수 있는 피해에 대비해 어느 정도 알아두는 편이 좋다. 전원주택을 찾는 매수자는 건축물과 토지 모두 신경을 써야 한다. 대부분 부동산 매매계약에서 특약사항의 첫 내용은 ‘현 상태에서 매매계약을 진행한다’라고 기재한다. 즉, 이 내용은 매입 혹은 거주하면서 발견한 하자 보수는 모두 매수자가 책임져야 한다는 의미다. 그렇기 때문에 계약서만큼 중요한 것이 공인중개사들이 제공하는‘중개대상물 확인·설명서’이다. 중개대상물 확인·설명서에는 매수할 건축물 혹은 토지의 현 상태에 대한 자세한 내용이 적혀 있으며, 매수자뿐만 아니라 매도자, 중개사 모두가 만일의 사태에 방어할 수 있기 때문이다. 단, 전원주택을 거래할 경우에는 상하수도나 지반 조성 그리고 지하수에서 발생하는 하자도 종종 있으므로 토목공사 관련 내용까지 확인해야 한다. 만약 이 모든 사항들이 지켜지기 어렵다면, 매도자와 매수자 상호 협의하에 특약사항을 적어보도록 하자. 조세 및 공과금과 관련한 특약사항은 아파트나 빌라 등과 같은 주택 매매 시에 반드시 포함하는 내용으로, 세금 및 공과금을 나누는 기준은 명확히 잡아 놓는 것이 좋다. 여전히 좋은 땅을 찾고도 분묘 때문에 거래가 쉽지 않은 경우가 많다. 국도를 달리거나 신문을 보더라도 분묘 연고지를 찾는다는 현수막이나 글을 어렵지 않게 접하곤 한다. 대부분은 매도자가 처리하는 쪽이지만 그럼에도 분묘 이전에 대해 누가 의무를 질 것인지 명확하게 해야 한다. 보통은 토지를 매입하면 당연히 그곳에 있는 나무와 기타 조경 그리고 정착물 등에 대한 소유까지 받는다고 생각한다. 일반적으로는 그렇지만 간혹 매매계약 후 매도자가 ‘자신은 토지만 거래했을 뿐, 그곳에 있는 정착물에 대해서는 따로 돈을 지불해야 한다’고 주장하는 경우가 있다. 따라서 이에 대한 부분도 명확히 하는 것이 좋다. 분할매매는 큰 토지를 모두 매입하지 않고 일부 필지를 분할 매입하는 경우 필요한 특약사항이다. 간혹 분할이 완료되지 않아 매수인이 소유권을 이전 받기 어려운 상황임에도 불구하고 매도자로부터 ‘잔금일이 되었으니 빨리 지불하라’는 독촉을 받을 수 있다. 물론 소유권 이전과 잔금은 동시 이행이기 때문에 독촉을 받아도 괜찮지만, 동시 이행이 아니더라도 토지에 대한 온전한 소유권을 이전 받기 위한 의무를 특약사항으로 적는다면 매도자는 민법상 잔금일이 도래해도 본인의 의무를 뒤로한 채 권리만을 주장할 수 없다. 이런 내용은 여러 경우의 수를 잘 알아두면 좋다. 저당권 및 대출 상환은 계약 시 등기사항 증명서를 통해 확인할 수 있다. 또한 대출금을 승계 받을지, 말소시킬지는 협의 후 작성하는 편이 좋다. 측량 오차는 측량 시 발생할 수 있는 오차 범위에 대한 특약 내용이다. 분할측량은 측량할 때마다 일정 오차 범위가 발생할 수 있기 때문에 오차 범위를 정해두고 매매금액을 나누는 것이 쉽지 않다. 분할할 때 개발행위허가를 통해 이 부분까지 확인해야 한다면 ‘오차 범위 이상 계약면적이 달라지는 것은 그에 따라 매매금액을 다시 조정한다’고 꼭 사전 특약사항에 적어놓도록 하자. 토지 위에 어떤 건축이나 개발을 하기 위해 매수자가 매입하는 경우라면, 개발행위 허가나 건축 허가를 받는데 시간이 오래 걸릴 수 있다. 이에 계약금 이후 잔금일 전까지 인허가에 대한 일부 혹은 전부를 진행해두면 시간과 비용을 많이 절약할 수 있다. 따라서 토지 거래 시에 개발행위 허가를 받아 잔금을 치르고 바로 원하는 개발을 할 수 있도록 센스 있는 특약사항을 작성해 놓도록 하자. 특약사항은 이번 호에서 다룬 내용 이외에도 굉장히 많은 변수가 있다. 하지만 이를 모두 막거나 특약사항으로 기재하는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 또, 누가 봐도 좋은 부동산은 매도자가 우위인 경우가 상당하기 때문에 알맹이 있는 명확한 특약사항은 좋지만, 자신의 리스크를 모두 제거하고 이익을 극대화하려는 모습은 매도자 입장에서도 달갑지 않아 오히려 매입이 힘들 수 있다. 따라서 매도자와 매수자 서로가 만족할 특약사항은 어떤 것들이 있는지 잘 학습해 놓고 하자나 실수 없는 원만한 계약을 끌어내도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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전원주택과 땅 7 토지, 전원주택 계약 시 체크해야 할 특약사항
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전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류
- 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까?부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다.이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다.즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까?먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tvkodlab1@naver.com
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전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류
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주택과 땅 5. 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1)
- 이전 칼럼에서 살펴본 바와 같이, 원하는 토지와 전원주택에 대한 인터넷 조사와 현장 조사까지 끝났다. 정말 마음에 드는 부지를 찾았다면 이제 소유권에 대한 검토가 필요하다. 이번 칼럼에서는 서류와 법률, 그리고 실무적으로 소유권 이전에 문제가 없는지, 서류들을 어떻게 확인하는 것이 효율적인지 등에 대한 내용을 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 등기부등본을 통한 소유자 확인마음에 드는 토지 혹은 전원주택을 찾았다면, 소유권 이전에 문제가 없는지 살펴보아야 한다. 등기부등본을 꼭 확인해야 한다는 원하는 토지와 전원주택에 대한 인터넷 조사와 현장 조사까지 끝났다. 정말 마음에 드는 부지를 찾았다면 이제 소유권에 대한 검토가 필요하다. 이번 칼럼에서는 서류와 법률, 그리고 실무적으로 소유권 이전에 문제가 없는지, 서류들을 어떻게 확인하는 것이 효율적인지 등에 대한 내용을 소개한다. 족함이 없다. 특히, 토지와 전원주택 시장에서는 아파트나 빌라 같은 다세대주택에 비해 확인할 수 있는 정보가 많지 않기 때문에 등기부등본 외에 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장 등 확인할 수 있는 서류는 철두철미하게 확인해야 한다. 기획부동산에게 사기를 안 당하기 위해서라도 직접 분양 현장에 가서 토지소유권을 넘겨받아 집을 짓는데 문제가 없는지 살펴야 하는데, 이런 모든 것이 등기부등본을 확인하는 것에서 시작된다. 하지만, 서류를 보고서도 무엇을, 어떻게 확인해야 하는지 모른다면 ‘말짱 도루묵’이 아닐 수 없다. 토지와 전원주택 매입에 있어 무엇보다 중요한 등기부등본을 다운로드해 확인하는 방법과 ‘꿀팁’까지 모두 정리했다. [그림 1] 인터넷등기소 메인 화면 인터넷등기소 활용하기먼저, 토지를 매입해 집을 새로 지으려고 한다면 등기부등본에서 토지만 확인하면 될 것이고, 전원주택(건물)을 매입하는 것이라면 토지와 건물을 함께 확인해야 한다. 이러한 절차는 모든 부동산 거래에서 꼭 필요한 작업임에도 불구하고, 생각보다 많은 사람이 중개사가 보여주는 대로 대충 확인하고 넘어가는 일이 잦다. 하지만, 자칫하면 큰 사기를 당할 수도 있는 부동산 거래에서 등기부등본 정도는 스스로 확인할 수 있어야 한다. 이미 알고 있더라도 학습을 반복한다는 취지에서 이 글을 참고하길 바라며, 더불어 실무적인 팁도 몇 가지 소개한다. 등기부등본은 ‘인터넷등기소’ www.iros.go.kr 에 들어가면 [그림 1]과 같이 확인이 가능하다. 메인화면을 보면 ‘열람하기’와 ‘발급하기’가 있다. 열람하기는 개당 700원이고, 발급하기는 개당 1,000원이 든다. 일단 열람하는 것만으로도 필요한 정보를 얻을 수 있으므로 굳이 발급받을 필요 없다. ‘열람하기’를 통해 서류가 뷰어에 로딩되면 이를 파일로 저장하거나 인쇄할 수 있다. 이 과정은 뒤에서 한 번 더 언급하겠다. 우선, 열람하기를 클릭한 다음, 매입하고자 하는 부동산 주소를 적고 검색한다[그림 2]. 이때 검색 조건으로 ‘부동산 구분’을 집합건물, 토지, 건물 가운데 선택한다. 만약, 소유자가 해당 부동산을 얼마에 매입했는지 혹은, 그 부동산에 저당권이나 근저당권이 설정돼 있는지 등을 확인하고 싶다면 주소 입력 폼 아래에 있는 ‘공동담보/전세목록’과 ‘매매 목록’ 체크박스를 선택한 다음 검색한다. 이후부터 결제하기까지는 인터넷등기소 안내에 따르면 된다. 참고로, 여러 건을 한 번에 보고 싶을 때는 ID를 만들어 회원가입을 한 후 결제하는 게 비교적 편리하다. 비회원인 경우에는 한 건씩 따로 결제하도록 돼 있다. 결제 방식은 일반적인 온라인 쇼핑처럼 계좌이체나 카드, 휴대폰 등으로 할 수 있다. 결제 금액이 비교적 소액이기 때문에 필자는 휴대폰 결제 방식을 주로 이용한다. 이제부터 간단한 팁을 소개하자면, 등기부등본을 한 번만 확인하고 말 것이라면 열람한 후에 창을 꺼도 된다. 하지만 등기부등본을 재차 열람하고 확인해야 한다면 서류를 자신의 컴퓨터에 저장하거나 인쇄해두면 유용하다. 이 방법은 다음과 같다. 등기부등본을 결제한 뒤 열람하기 버튼을 누르면 [그림 3]과 같은 창(뷰어)이 열린다. 여기서 출력 버튼을 클릭해 인쇄할 수 있다. 이때 프린터를 ‘어도비 PDF’로 설정해 출력하면[그림 4], 등기부등본을 PDF로 저장해두고 필요할 때마다 확인할 수 있다. 다만, 컴퓨터에 저장한 등기부등본은 저장한 시점 이후의 변경사항이 반영되지 않는다는 점을 주의해야 한다. 따라서 계약하거나 잔금을 치를 때는 문서를 새로 발급해 확인하는 것이 바람직하다. 물론, 공인중개사를 통해 계약을 한다면, 등기부등본을 확인하는 것은 공인중개사의 의무이기 때문에 불편을 크게 덜 수 있다. 중요한 것은 처음 토지나 주택을 검토할 때 혼자서 등기부등본을 확인할 줄 아는가이다. 특히 토지와 전원주택 시장은 토지 소유권이 시행사 혹은 시행사 대표자로 되어있는지 이 부분을 꼭 확인하는 것이 좋다. 시행사가 토지를 매입하고 건축을 시작해야 사업이 비교적 안정적으로 운영되기 때문이다. 하지만 등기부등본을 열람하고서도 어떻게 읽어야 할지, 그리고 어떤 걸 확인해야 하는지 모른다면 곤란하다. 따라서 등기부등본에 적힌 내용을 이해하는 것과 실무적으로 어떤 상황이 매수자 입장에서 좋은 것인지 또는 불리한 것인지를 살펴보자. [그림 2] 인터넷등기소‘열람하기’ 첫 화면 부동산 정보는 ‘표제부’, 소유권 현황은 ‘갑구’ 그 외 부채 등은 ‘을구’라고 기억하자. 등기부등본은 크게 ‘표제부’와 ‘갑구’, ‘을구’로 나뉘어 있다. 표제부에는 간단히 부동산에 대한 정보가 있다. 토지는 주소와 지목, 면적 그리고 등기를 하게 된 원인에 대한 내용이 있다. 건물은 관련된 지번(주소)과 건물에 대한 간단한 정보 그리고 등기 원인에 대한 내용이 있다. 하지만 표제부에 있는 내용들은 등기부등본보다 토지대장 및 건축물대장으로 확인하는 것이 더 좋을 수 있다. 등기부등본을 확인하는 중요한 이유는 ‘갑구’와 ‘을구’에 있다. ‘갑구’는 소유권에 대한 내용이 있다. 그동안 이 부동산 소유권이 어떻게 넘어왔는지 살펴볼 수 있지만, 가장 중요한 것은 현 소유자가 누구인지다. 따라서 계약을 진행하기 전에 그 자리에 나온 계약 당사자와 소유권자가 일치하는지 신분증과 등기부등본을 통해 꼭 확인해야 한다. 간혹 대리인이라고 해서 가족이나 다른 사람이 나오는 경우가 있는데, 이런 경우에는 등기부등본 외에 인감증명서와 대리인 위임장이 반드시 필요하기 때문에 이 부분도 꼼꼼하게 살필 필요가 있다. 이에 대한 경험이 없어 불안하다면, 가급적 소유권자가 있는 자리에서 계약하는 것이 좋다. 이 부분만 정확히 확인해도 사기를 당하거나 계약이 잘 못될 확률은 80% 이상 줄어든다. 다음으로 ‘을구’인데 이 항목에는 해당 부동산 및 소유권자의 부채 상황에 대한 내용이 적혀 있다. ‘갑구’ 항목의 정보는 자신이 소유권을 가져오는 데 이상이 없는지 체크하는 것이었다면, ‘을구’는 자신이 이 부동산 거래를 하는 데 있어 어떠한 포지션을 가질 수 있는지 실무적으로 접근하는 것이다. ‘을구’에 빨간 줄이 많고, 채권 최고액(부채)이 많으면 매매할 때 안 좋은 것일까?종종 어르신들은 등기부등본에 빨간 줄이 많으면 기겁하며 해당 물건을 거래하기를 꺼리곤 한다. 하지만, 꼭 그렇지 않다. 오히려 등기부등본에서 빨간 줄은 ‘말소’가 되었음을 의미한다. 그래서 채권 최고액에 빨간 줄이 있다면 이 부동산에 대한 채무가 사라졌다고 판단하는 게 옳다. 만약 이 빨간 줄이 보기 싫다면 등기부등본을 열람할 때 ‘말소 사항 포함’을 포함하지 않은 ‘현재 유효 사항’만 출력하도록 설정하면 불필요한 내용을 빼고 볼 수 있다. [그림 3] 인터넷등기소‘부동산 등기사항 증명서 열람’ 참고로, 부동산 업자들은 채권 최고액이나 저당권에 대해 ‘하자’라고 표현하거나, 좀 더 일차원적으로 ‘부채’라고 표현하기도 한다. 따라서 채권 최고액이 많다는 얘기는 하자가 크다는 얘기가 될 수 있고, 부채가 많다는 얘기가 될 수도 있다. 내가 임대차 계약을 할 때는 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문에 해당 부동산에 부채가 많다면 신중해야 한다. 그뿐만 아니라, 부채가 너무 많은 부동산은 자칫 경매에 넘어갈 수도 있다. 하지만, 매매계약 상황에서는 사는 사람 입장에서 오히려 좋은 점도 있다. 그 이유는 이런 부채 상황을 통해 그 매도자의 팔고자 하는 심리를 살펴볼 수 있기 때문이다. 예를 들어, 좋은 매물이 나왔을 때 등기부등본을 살펴보니 채권 최고액이 하나도 없다면, 그 매도자는 급할 게 없다는 것을 의미한다. 더구나 시장에 매물을 내놓았더니 관심을 갖는 사람들이 많다면, 그 물건은 시장에 나오고 나서 가격이 오를 가능성이 실제로 상당히 높다. 반대로 채권 최고액이 상당히 많이 잡혀 있다면, 그것은 매도자가 채무에 시달리고 있다는 것을 의미할 수도 있다. 그렇다면 매도자는 해당 부동산을 빨리 처분하고 싶을 것이다. 따라서 이 경우에는 매수자가 좀 더 유리한 협상에서 유리한 입지를 확보할 수 있다. 다만, 이러한 경우에는 계약할 때 잔금을 치르기 전까지 채권 최고액을 모두 말소시킨다는 특약 조항을 반드시 챙겨야 한다. [그림 4] 부동산 등기사항증명서 PDF로 출력하기 물론, 특약에 말소 조항을 넣었다 하더라도 안심할 수는 없다. 계약금을 치렀음에도 매도자가 다른 채무에 쫓겨 이를 급하게 막는 과정에서 돈을 모두 소진하는 바람에 매물에 잡혀 있는 채권 최고액을 말소시키지 못하는 상황이 종종 있기 때문이다. 따라서 채권 최고액이 많은 매물은 계약서를 쓸 때 매도자가 처한 상황을 면밀하게 인터뷰하면서 잔금 지불 전까지 저당권 말소가 가능한지 여부를 잘 살펴야 한다. 이게 쉽지 않은 상황이라 판단된다면, 계약금과 중도금 계약서를 채권 최고액보다 높지 않게 작성할 필요가 있다. 적어도 잔금이 채권 최고액만큼은 남아있어야 그나마 잔금을 치를 때 소유권이전 서류를 모두 받고, 법무사를 통해 저당권 말소와 소유권 이전을 모두 요청할 수 있기 때문이다. 이렇게 등기부등본을 확인하는 방법부터 실무적으로 활용하거나 생각해 볼 수 있는 내용들을 확인해 봤다. 하지만 꼭 기억해야 할 것은 단순히 이것을 읽고 끝내는 것이 아니라, 부동산 거래를 할 때 ‘무조건’ 등기부등본을 확인해 보는 습관을 갖는 것이다. 당장 내가 살고 있는 집의 등기부등본을 한 번 확인해 보도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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주택과 땅 5. 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1)
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전원주택과 땅 (3) 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항(1)
- 인터넷 정보와 실거래가 플랫폼들이 매우 잘되어 있어 집에서도 상당히 많은 정보를 얻을 수 있다. 하지만 토지와 전원주택 등 부동산 상품을 선택하는 데 있어서 답은 여전히 현장에 있다. 현장답사 출발 전 체크해야 할 것에 대해 살펴보자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 땅과 전원주택 기준 잡기 사람들은 일상 속에서 대화하다 보면 “혈액형이 무엇인가요?”라는 질문을 하곤 한다. 최근 들어서는 혈액형보다 “MBTI가 무엇인가요?”라며 유형검사에 대한 결과를 묻는다. 그리고 어떤 유형에 대한 특징을 읽어주면 “맞아 맞아, 나 그런 거 같아. 신기하네. 나보다 나를 더 잘 아는 거 같아~”라고 주거니 받거니 대화를 나누곤 한다. 성격유형검사를 하는 이유는 내 성향을 좀 더 객관적으로 파악하고 일상에서 일어날 수 있는 사소하지만 가장 빈번한 실수들을 줄이기 위해서이다. 부동산도 마찬가지이다. 토지와 전원주택을 매입할 때 본인에 대한 파악이 안 된 부분에서 기인하는 실수가 가장 많다. 기획 부동산에 속아서 땅을 잘 못 샀다거나 토지나 전원주택을 샀는데 큰 하자가 있어 목적하는 바를 제대로 이루지 못했다는 얘기는 생각보다 많은 비중을 차지하지 않는다. 그럼에도 불구하고 유튜브나 각종 SNS를 보면 만족했다는 얘기보다는 말 그대로 ‘절망’적인 전원생활을 했다는 자극적인 내용들이 많다. 한 쪽 얘기만으로 모든 것을 알 수는 없지만, 7년간 토지와 전원주택 중개업을 하면서 들어오고 나가는 사람들을 본 결과 대체로 ‘MBTI나 성격유형검사를 하고 싶어 하는 사람들의 마음처럼 자신을 잘 모르고 객관화나 기준이 명확하지 못했던 것’이 만족스럽지 못한 전원생활의 원인이었던 것 같다. 진심으로 본인의 로망을 실현할 전원생활에서 만족도를 높이고 싶다면 인문학적 부분을 중요하게 체크할 필요가 있다. 큰 틀에서 그 요소들을 살펴보면 다음과 같다. 역세권과 편의시설 그리고 접근성전원생활을 하면서 만족도를 높이는데 있어 전철역이나 편의시설 그리고 대로변과의 접근성이 얼마나 영향을 미칠까? 이는 개개인마다 다를 수는 있다. 도시에만 살다가 전원으로 오는 사람의 경우 전철역과 편의 시설과의 접근성을 따져보곤 하는데, 이 경우 본인에 대한 파악이 잘 안되어 있는 경우가 많다. 전원주택에서는 전철역과의 접근성이 가격 형성에 크게 영향을 미치지는 않는다. 양평 기준으로도 양평역이나 생활기반 시설과 가까운 토지보다 자연친화적으로 잘 형성된 전원마을이나 강 인근 혹은 강 조망의 땅이 훨씬 비싼 경우가 비일비재하다. 도시처럼 전철역이나 편의시설이 가까워서 좋은 점도 있지만 그 소음과 불빛은 편하게 쉬려고 온 전원생활에 상당히 이질적인 요소가 된다. 이에 대한 해결 방안으로는 전원 속에 있는 펜션들을 몇 군데 이용해 보면서 실제로 전철역이나 편의시설이 먼 것이 불편한지, 혹은 가까운 게 편한지에 대해 스스로 체크해 볼 필요가 있다. 산 조망권 & 강 조망권우리나라는 3면이 바다로 둘러싸여 있지만 육지에서 바라보면 물보다는 산이 훨씬 많다. 그러다 보니 물과 가까우면서 가치 있는 땅들은 희소한 편이고 ‘강 조망, 바다 조망, 계곡 인접’ 등의 타이틀을 가진 땅들의 가격이 비교적 비싸다. 다만, 이것은 경제적인 관점이지, 생활에 있어 만족을 줄 수 있는 ‘가끔 보아서 좋은 땅’과 ‘자주 봐도 질리지 않는 땅’이라는 개념과는 다르다. ‘강이 더 좋다’ ‘산이 더 좋다’라는 비교 개념이 아니다. 여기서는 굳이 많은 사람들이 이미 나눠놓은 장단점을 언급하는 것도 크게 중요하지 않다. 그 장단점 또한 자신의 기준에 맞추면 되기 때문이다. 간혹 본인의 사주 측면에서 ‘흙과 잘 맞는다’ ‘물과 잘 맞는다’로 나누는 분들도 있는데, 본인 마음이 편하고 오랫동안 지내도 질리지 않는 환경이 정답이다. 남들 기준으로 희소하거나 비싸고 싸고의 기준으로 맞추는 것은 바람직하지 않다. 특수한 설계 혹은 비싼 자재들처음엔 이곳 전원주택에서 영원히 살겠다는 마음을 갖지만 막상 지내다 보면 만족 유무를 떠나 꼭 한 번은 이사를 하게 된다. 따라서 로망을 채우기 위한 전원주택을 짓더라도 지나치게 특수한 설계를 하거나 비싼 자재를 사용하게 되면 환금성을 크게 떨어뜨릴 수 있다. 필자의 고객 중에 43평의 제법 큰 전원주택을 지었는데 막상 실내로 들어가면 크다는 느낌이 안 들었다. 팔려고 내놓았을 때도 많은 고객들에게 지적되었던 부분이었다. 그 이유는 본인이 짐이 많아서 다용도실을 지나치게 크게 함으로써 넓은 평수의 집임에도 불구하고 상대적으로 거실이나 방이 모두 작았던 것이다. 집으로서의 실용성에 중점을 두고 다용도실은 외부 창고나 이동식주택을 활용했으면 좋지 않았을까 하는 생각이 들었다. 또 한 사례로 유명한 화가가 벽지에 그림을 그린 전원주택이 있다. 그 집의 건축주는 판매할 때 그림 값을 집값에 억에 가까운 금액을 올려 책정했다. 그 그림의 가치를 아는 분이라면 살 수 있겠지만 역시나 매매가 쉽지 않은 경우다. 이렇듯 너무 특수한 설계와 비싼 자재를 선택할 때는 꼭 한 번쯤은 환금성도 생각해 보는 게 좋다. 삶의 만족도와 자산으로서의 가치전원주택을 찾다 보면 내 삶의 가치를 올려줄 부동산과 실제 자산으로서의 가치가 꼭 비례하진 않는다. 그럼에도 불구하고 상담하다 보면 당연히 재테크도 되고 만족스러운 전원생활을 즐기길 원한다. 물론 그 중간 타협점이 있는 토지들이 있을 수 있다. 이런 경우는 본인의 기준이 명확하지 않기 때문에 원하는 매물을 찾는데 상당한 시간이 소요될 수 있다. 매입 후의 자세스스로 만족스러운 매물을 구매했다면, 누군가에게 자랑하거나 평가받고 싶은 욕구가 생기기 마련이다. 꼼꼼히 살펴보고 매입했다면 대부분 잘 샀다고 말하겠지만, “~가 안 좋다"라는 식으로 말을 하는 이들도 있다. 사촌이 땅을 사면 배가 아프다는 말과 일맥상통하는 사람들일 거다. 그러한 말을 듣게 되면 만족스러웠던 전원생활에 상처를 받을 수 있다. 가끔 몇몇 고객들에게 매입 후에 잘 산 게 맞는지에 대한 질문을 받는데, 그 이유는 대부분 이러한 시샘하는 지인에 의해서 발생한다. 전원주택의 만족도에서 가장 중요한 부분은 나 자신이다. 잘 샀다고 생각하고 생활이 만족스럽다면 플러스보다는 마이너스 요인이 될 남의 평가는 중요하지 않다. 어느 공인중개사가 잘 하는 곳일까? 우리는 앞선 주제에서 원하는 지역도 선정하고 그 지역의 대략적인 시세에 대해서 알아보았다. 또 내가 원하는 전원생활을 위해 기준도 잡게 되었다. 이제 그에 맞는 물건만 찾으면 될 텐데 이 또한 막막한 부분이다. 신문 광고를 보기도 하고, 네이버 부동산을 보면서 매물들을 확인하지만 인터넷만 봐서는 좋은 물건인지 알 수 없기 때문에 공인중개사사무소에 전화하거나 방문하게 된다. 공인중개사를 전적으로 믿고 거래를 해도 되는지, 공인중개사가 정직한 사람일까 하는 걱정도 앞선다. 어떤 공인중개사가 잘하고 신뢰할 수 있는 사람일까? 부동산 컨설팅 회사와 부동산 공인중개사 사무실인지 꼭 살펴봐야 한다.지방에서 토지나 전원주택을 알아보다 보면 ‘부동산 컨설팅’이라는 간판이 눈에 띄고, 그 간판에 공인중개사사무실이라는 문구가 없는 경우가 있다. 일반 소비자들은 잘 모르지만 정식 공인중개사 자격증을 따고 부동산 사무실을 차린 사람들에게는 간판에 대한 의무사항이 있다. 간판에 공인중개사사무실의 대표 이름이 들어가야 하고 해당 관청으로부터 부여받은 사무실 등록번호를 꼭 적어야 한다. 반대로 자격증 없이 활동하는 부동산업자 들은 ‘공인중개사’ 혹은 ‘○○○부동산’등의 이름을 사용할 수 없으며 꼭 ‘컨설팅’이란 단어를 붙여야 한다. 즉, 간판에 공인중개사나 대표자 명, 사무실 등록번호가 없다면 그곳은 전문 공인중개사 자격증 없이 활동하는 부동산 업자라고 보면 된다. 그런 사무실 중에는 부동산 개발을 하는 곳도 있고, 분양을 하는 곳도 있지만 ‘중개’ 행위는 엄연히 불법이다. 그들이 중개했을 때 계약서의 공인중개사란에 이름이 들어갈 수도 없으며, 공인중개사들이 계약 시 제공하는 공제증서를 통해 중개사고에 대비할 수도 없다. 따라서 부동산 컨설팅 회사와 공인중개사 사무실은 엄연히 다르므로 주의해야 한다. 내가 지금 상담받고 있는 사람은 공인중개사? 부동산 실장? 명함은 대표인데...?공인중개사 자격증 대여라고 들어봤을지 모르겠다. 앞에서 알려 준대로 공인중개사 대표 이름도 있고 사무실 등록증 번호도 있는 간판을 보고 방문했는데, 명함은 간판에 적혀있는 대표자명과 다른 경우가 있다. 물론, 공인중개사들이 임장도 가기 때문에 중개보조원을 두기도 한다. 중개보조원의 경우 실장이란 직함을 사용하는 게 일반적인데 명함에 ‘○○○ 대표’라고 적혀있다면, 이들은 중개사 자격증을 대여해 불법으로 중개하는 곳이다. 이들 역시 중개 활동을 해서는 안 된다. 이를 확인하는 방법은 공인중개사 사무실에 들어가기 전에 간판에 있는 대표자명과 사무실 등록번호가 사무실 안에 들어갔을 때 받은 명함의 공인중개사와 일치하는지, 혹은 중개사무실에는 사무실 등록증을 명시하게 되어 있는데, 그 등록증의 등록번호와 일치하는지 확인해 보면 된다. 공인중개사의 첫 번째 실력은, 모름지기 중개물건이 많아야 한다.필자는 공인중개사로서 활동도 하지만 현재 양평에서 토지와 전원마을 개발을 더 왕성히 하고 있다. 그러다 보니 단순히 중개를 할 때보다 수많은 시행착오를 겪으면서 토지를 사거나 집을 지으면서 생기는 변수들, 혹은 집의 하자 요소 등에 대해 일반 중개사들에 비해 더 깊은 설명이 가능하다. 그럼 중개를 더 잘 할 수 있을까? 조금 부끄러운 말이지만 토지, 전원주택 전문가로서의 타이틀은 모르겠지만 중개 활동에 있어서만큼은 필자보다 잘하는 공인중개사분들이 훨씬 많다. 많은 분들이 토지나 전원주택 중개를 잘하려면 세무, 건축, 법적인 요소들을 많이 알아야 전문적이라고 생각할 수도 있겠지만, 그것은 그 분야의 전문가가 따로 있다. 중개 전문가는 무엇보다 좋은 물건을 많이 확보하고 있고, 그 물건에 대한 파악이 잘 돼 있어야 한다. 필자는 아무래도 개발업과 함께 하다 보니 중개사나 부동산업을 하는 분들을 대상으로 지식을 강의하기도 하지만 중개만 전문적으로 하는 분들에 비해서는 중개 물건이 부족할 때가 많다.공인중개사로서의 역할은 좋은 물건을 많이 확보하여, 매수 희망 고객과의 상담 후 딱 알맞은 물건을 소개해 줄 수 있는 것이 가장 근본이다. 그다음에, 중개사 고가 나지 않도록 물건에 대한 파악이 꼼꼼히 돼 있어야 하며 계약서도 상호 투명하고 법적인 문제가 없도록 작성해야 한다. 이 외에 간단한 세무 상담이나 건축 상담, 대출 상담 등의 지식은 그 공인중개사의 부가가치 자산이다. 또 매도자의 입장에서는 매도 의뢰를 중개사에게 했을 때, 내 물건의 특징을 잘 잡고 빨리 팔릴 수 있는 자문을 도와줄 수 있어야 한다. 성실은 기본, 그 중개사무실의 블로그나 유튜브 채널을 꼼꼼히 살펴보라.그렇다면 물건이 많은 지 적은 지는 어떻게 비교할 수 있을까? 예전에는 대부분 네이버 블로그를 통해 물건을 찾았고, 중개사분들도 대부분 블로그 글을 포스팅하면서 물건을 홍보했다. 최근 들어 토지와 전원주택은 유튜브로 많이 넘어오고 있다. 수요층이 그곳에 많기 때문이다. 또 유튜브에 많이 올릴수록 선순환을 통해 매도자들에게도 물건을 많이 받게 된다. 현시점에 토지와 전원주택을 사고팔고 싶어 하는 고객들은 유튜브라는 플랫폼이 가장 밀접해 있다. 블로그나 유튜브를 매력적이게 만들려다 보면 그 작업이 생각보다 쉽지 않다. 그럼에도 불구하고 이를 성실하고 꾸준하게 하고 있다면, 그곳은 현시점에 매물도 많고 중개사 성향 자체가 성실하다고 할 수 있다. 따라서 내가 원하는 지역이 있다면 유튜브나 블로그에 ‘○○지역 토지 혹은 전원주택’이라고 검색해서 성실하게 올리고 있는 중개사들에게 도움을 받기를 권장한다. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립하여 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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전원주택과 땅 (3) 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항(1)
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부동산과 세무 11 농지 자경 시 세액감면 혜택
- 1월 호에서 다룬 ‘비사업용 토지’ 관련 주제에서 “비사업용 토지란 토지를 재산증식 수단으로 사용하는 것을 막고, 해당 토지를 목적에 맞게 사용하도록 만들기 위해 분류한 개념이다”라고 언급했었다. 그렇다면 농지는 해당 토지의 목적에 맞게 농사를 지어야 한다는 뜻인데, 이번 호에서는 농지에 농사를 지은 경우에 받을 수 있는 세액감면 혜택에 대해 알아본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 자경 농지 세액감면‘자경 농지 세액감면’은 농민 육성정책 일환으로 농지 소재지에서 거주하는 자가 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세 100%를 1억 원 한도(5년간 세액감면 합계 2억 원 한도)로 감면해 준다. 그럼 해당 감면을 받기 위한 세부적인 요건을 알아보겠다. 1 거주자 요건‘자경 농지 세액감면’을 받기 위해서는 다음 중 하나의 지역에 거주(재촌) 하면서 직접 경작을 하고 있는 거주자(비거주자가 된 날로부터 2년이 된 자도 포함) 여야 한다. 2 직접 경작(자경) 요건다음 중 하나에 해당하는 요건을 갖춰 자기가 직접 경작한 농지여야 세액감면을 받을 수 있다. 3 경작 기간 요건‘자경 농지 세액감면’을 받기 위해서는 *8년 이상 직접 경작을 해야 한다. 다만, 해당 경작 기간을 판단할 때 피상속인(피상속인 배우자도 포함) 또는 거주자가 다음 중 하나에 해당하는 기간이 있다면, 해당 기간은 경작 기간 계산에서 제외한다. 즉, 농업 외의 사업, 근로소득이 일정 금액 이상 있는 경우에는 경작 기간 산정에서 제외한다는 뜻이다. 반대로 농지를 상속받은 자가 다음 중 하나에 해당한다면 피상속인, 피상속인의 배우자가 경작한 기간도 상속인 경작 기간으로 인정해 주기도 한다. 4 농지 요건양도일 현재 지목이 ‘농지’여야만 세액감면을 받을 수 있는 게 원칙이다. 다만, 다음에 해당하는 경우에는 양도일이 아닌 각 경우별 기준일을 따라 농지 여부를 판단하고 해당 기준일에 농지라면 요건을 갖춘 것으로 본다. 다만, 아래에 해당하는 경우에는 농지일지라도 세액감면을 받을 수 없다. 5 입증 자료위의 ‘자경 농지 세액감면’ 요건들을 갖췄다면, 이를 입증하기 위해 양도소득세 신고 시 세액감면 신청과 함께 증빙자료를 제출해야 한다. 이에 관해 정해진 법은 없기 때문에 아래 예시 자료를 참고로 본인이 요건을 갖춰 실제로 경작했음을 입증할 수 있는 서류를 제출하면 된다. ‘자경 농지 세액감면’은 농지와 관련된 대표적인 세액감면 제도이다. 따라서 많은 사람들이 8년 이상 농사를 지으면 양도소득세를 내지 않는다고 알고 있지만, 세부적인 규정까지는 정확하게 알고 있지 못한 경우가 있다. 이번 호에서도 세부적인 규정까지는 다루지 못했지만, 통상적인 규정에 대해 다뤄봤으니 본인이 세액감면 대상에 해당되는지 자가 점검을 해보는 데 도움이 되길 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다.031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 11 농지 자경 시 세액감면 혜택
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부동산과 세무 8 개인의 주택 건축 시 세금 이슈
- 지방세법상 건축의 정의는 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築) 하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다. 이번 호에서는 주택을 신축하는 경우로 한정하여 취득, 양도 시점에 주의해야 할 세금 이슈에 대해 알아보고자 한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 세금을 적게 내고 싶은 마음은 누구나 같을 것이다. 하지만 주택과 관련된 세금은 취득부터 보유, 처분(양도) 하는 시점에 걸쳐 전반적으로 세금이 발생하기 때문에 취득 시점에 적게 낸 세금이 나중의 양도 시점의 과도한 세금을 유발기도 한다. 따라서 이를 방지하기 위해 취득 시점부터 양도 시점까지 어떠한 점을 유의해야 하는지에 대해 알아보겠다. 주택을 건축할 때 납부해야 할 세금은 취득세이다. 신축의 경우 취득일은 임시 사용승인일과 사실상 사용일 중 빠른 날로 하며 취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 한다. 다만, 그 이전에 등기를 하려는 경우에는 등기일까지 취득세를 납부해야 한다. 건물의 신축, 즉 원시취득 시 취득세율은 2.8%이고 농특세와 지방교육세까지 합산하면 3.16%가 적용된다. 과세표준은 원칙적으로 납세자가 신고한 가액을 과세표준으로 하지만 신고를 하지 않거나 신고한 가액이 시가 표준액보다 적은 경우에는 시가 표준액을 과세표준으로 한다. 다만, 법인이 아닌 개인이 건축물을 건축한 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 아래의 금액을 합하여 과세표준으로 한다. ① 법인장부로 증명된 금액② 법인장부로 증명되지 않은 금액 중 계산서 또는 세금계산서로 증명된 금액③ 국민주택채권 매각 차손 여기에서 법인장부란 건물을 건축한 건설 법인의 장부로서 금융회사의 금융거래내역 또는 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의해 법인이 작성한 원장·보조장·출납 전표·결산서를 말한다. 따라서 전체 취득가격 중 건설 법인에 의뢰하여 법인장부에 의해 입증되는 공사금액이 전체 취득가액의 90%를 넘지 않는다면 시가 표준액으로 취득세 신고가 가능하다. 이때 개인이 신고한 가액을 건축 시 실제 지출된 비용으로 인정받기 위해서는 도급 계약서, 설계/감리 및 계약서 등, 철거 계약서, 기타 공사비(전기/수도 등), 기타 수수료 (감평사, 컨설팅 등) 등의 증빙을 갖춰놓아야 한다. 신축주택을 처분할 때에는 양도소득세를 납부해야 한다. 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에 장기보유특별공제, 기타 감면·공제 차감 및 가산세액 등을 가감하여 세액을 산출하게 된다. 위의 산식에서 보면 알 수 있듯이 취득가액이 높아져야 양도차익이 줄어들게 되고 양도소득세를 적게 낼 수 있다. 그렇다면 취득가액을 높이기 위해서는 주택 취득 시부터 어떠한 증빙을 갖춰야 하는지 알아보자. 1. 주택 취득 시 갖춰야 할 증빙주택 건설 시 개인이 지출한 비용들을 취득가액으로 인정받기 위해서는 법에서 요구하는 적격증빙을 잘 갖추어놓아야 한다. 적격증빙이란 ‘세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드 매출전표’ 네 가지를 말한다. 다만, 적격증빙을 수취하기 어려운 거래 상대방과의 거래 등은 기타 증빙을 갖춰놓아야 하는데 도급(건설) 계약서, 송금 영수증, 인건비 영수증 등이 있겠다. 비적격 증빙이라도 갖추어 놓고 신빙성 있는 자료를 갖춰놓아야 지출비용을 취득가액으로 인정받을 수 있다. 다만, 적격증빙 외에 계약서, 송금 영수증 등을 갖춰놓았더라도 해당 공사에 지출된 비용이라고 명확하게 확인할 수 없거나, 사회통념상 적절한 공사비용을 초과하여 지출한 경우로 판단된다면 취득가액으로 인정받지 못할 수도 있다. 특히나 건설 법인과의 도급공사가 아닌 개인이 직영공사를 하거나 영세한 건설업자와의 계약 공사가 진행된다면 이러한 증빙을 갖추는 것이 현실적으로 어려울 수 있다. 이러한 경우에는 다음에서 다룰 환산취득가액으로 적용해야 하며 일부 경우에는 가산세를 추가적으로 부담할 수 있으니 유의해야 한다. 2. 환산취득가액의 적용 및 주의 사항(1) 환산취득가액의 적용실제 취득가액을 입증하지 못한다면 세법에서 정한 ‘환산취득가액’을 취득가액으로 적용하게 된다. 환산취득가액이란 다음 <표 2>와 같이 실제 양도가액에 양도 당시 시가 표준액을 나누고 취득 당시 시가 표준액을 곱한 값으로 계산한다. (2) 환산취득가액 적용 시 주의사항① 필요경비를 선택할 수 있다.양도차익은 양도가액에서 필요경비(=취득가액+기타 필요경비)를 차감하여 계산한다.여기에서 기타 필요경비란 자본적지출*1, 양도비용*2를 말한다. 만약 환산취득가액을 적용한 경우에는 필요경비를 <표 3>과 같이 선택하여 적용할 수 있다. 다만, 실제 자본적지출액과 양도비용을 합산한 비용이 환산취득가액과 대통령령으로 정한 금액*3을 합한 금액보다 큰 경우는 적다고 볼 수 있다. ② 일정 요건 충족 시 환산취득가액 적용하면 5% 가산세 부담할 수 있다. (소득세법 제114의 2) 개인이 건물을 신축하고 취득일로부터 5년 이내에 해당 건물 양도 시 환산취득가액으로 취득가액을 정한다면 해당 건물의 환산취득가액 부분에 5%의 가산세를 양도소득세에 더하여 납부해야 한다. 따라서 양도차익 실제 취득가액을 입증하지 못하여 환산취득가액을 적용해야 한다면 적어도 취득일로부터 5년 이후에는 양도해야 가산세 부담 없이 매도할 수 있음에 주의하자. 맺음말 위에서도 언급했듯이 일반적인 개인이 거주 목적으로 소규모 주택 신축 시 취득가액 관련 증빙을 갖추는 것이 어려운 현실이다. 얼마 전 신고를 대행한 양도소득세 신고 건의 경우에도 외주를 주어 신축하는 도중 업자가 공사대금만 수취하고 도망을 가 천신만고 끝에 찾아내어 공사 포기각서를 받아내어 다시 공사를 개시해 간신히 주택을 지었지만 지출한 비용들을 입증하지 못해 환산취득가액을 적용하였고 취득일로부터 5년 이내에 매도하여 5%의 가산세를 부담하게 되었다. 해당 가산세 규정은 건설업자의 매출 누락 및 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 취득가액으로 인정하는 환산가액 적용을 악용한 세 부담 회피를 방지하기 위하여 개정된 것으로서 증빙 수취의무를 건물을 신축하는 개인에게 넘겼다고 볼 수 있다. 따라서 건물을 신축하기로 마음먹었다면 적어도 내가 지출한 비용에 대해서는 증빙을 잘 갖추어 실제 필요경비를 인정받음과 동시에 불필요한 가산세 부담을 줄이거나 환산취득가액을 적용 시 취득일로부터 5년 이후에 팔 것을 권한다. *1. 소유중인 건물의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비. 아래 열거된 항목들은 예시규정이며 자본적지출은 종합적인 사실관계를 바탕으로 여부를 판단해야 한다.a. 본래 용도변경을 위한 개조, b. 엘리베이터 또는 냉난방 장치 설치, c. 빌딩 등의 피한 시설 설치, d. 기타 개량·확장·증설 등*2. 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용(중개 수수료, 공증비용, 인지대 등) 및 국민주택채권 매각 차손*3. 대통령령으로 정한 금액(필요경비개산공제) : 취득 당시 기준 시가 * 3% 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다.031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 8 개인의 주택 건축 시 세금 이슈
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인테리어 신제품 및 NEWS
- 원목의 질감을 살린 강마루 ‘세라플렉스 143’ 출시이건마루가 최신 인테리어 트렌드를 바탕으로 신혼부부와 3040 세대를 겨냥한 실용적이고 감각적인 디자인의 강마루 신제품 ‘세라플렉스 143’을 출시한다. 이건마루 ‘세라플렉스 143’는 입체감 있는 3D 표면 디자인 방식을 사용하여 목재 표면의 무늬 결과 질감을 생생하게 구현함으로써 원목마루와 같은 텍스처를 경험할 수 있는 프리미엄 강마루다. 신제품은 화이트와 베이지, 그레이 톤의 감각적인 컬러를 중심으로 총 10개의 트렌디한 패턴과 색상으로 폭넓게 구성되었으며, 기존 자사 강마루 제품 중 가장 넓은 폭인 143mm, 길이 1,200mm, 두께 10.5T의 와이드 한 규격을 갖췄으며, 원목마루와 유사한 두께로 제작되어 기존 제품 대비 우수한 보행감을 갖췄으며 광폭, 장척 마루임에도 불구하고 품질 안정성을 확보했다. 문의 이건마루 1522-1271 www.eagonstore.com 'LX Z:IN 인테리어 지인스퀘어’구리점·순천점 오픈LX 하우시스가 경기도 구리시에 롯데백화점 구리점, 전라남도 순천시에 순천점을 선보이며 대형 토털 인테리어 전시장인 ‘LX Z:IN 인테리어 지인스퀘어’를 오픈했다. 이번에 새롭게 입점한 전시장은 모두 200평 이상의 대형 리모델링 전시장으로, 프리미엄 키친·바스·창호·바닥재·벽지·도어 등의 주요 제품이 적용된 주거공간 타입 전시관부터 개별 제품의 특장점을 살펴볼 수 있는 자재 라이브러리까지 최적의 인테리어 솔루션을 제공할 수 있는 공간으로 구성됐다.주거공간 타입 전시관은 주방부터 거실, 침실까지 다양한 라이프스타일 별 공간으로 꾸며졌으며, 공간에 맞는 인테리어 자재 및 가구, 가전제품의 조합을 원스톱(One-Stop)으로 살펴보고 구매할 수 있다.구리점은 구리 지역 아파트 평면도를 적용한 106m²(32평형) 및 76m²(23평형)의 두 가지 모델하우스 공간, 순천점은 실제 순천 지역 아파트 평면도를 그대로 적용한 112m²(34평형)의 모델하우스 공간으로 현실감 있는 인테리어를 제공할 예정이다. 문의 LX 하우시스 080-005-4000 www.lxhausys.co.kr 일룸, 온·오프라인 통합회원 운영퍼시스그룹의 생활 가구 전문 브랜드 일룸이 하나의 회원 계정으로 일룸의 공식 온·오프라인 채널을 편리하게 이용할 수 있는 일룸 통합회원을 운영한다. 일룸 통합회원은 기존 일룸 공식몰과 오프라인 매장에서 개별적으로 운영했던 회원제를 하나로 통합한 회원 제도이다. 통합 계정을 통해 제품 구매 이력과 서비스 이용 내역이 한 번에 관리돼 일룸 공식몰과 오프라인 매장 모두 간편하게 이용할 수 있는 것이 특징이다. 일룸은 통합회원들에게 더욱더 만족스러운 구매 경험을 제공하고자 12월 31일까지 통합회원 전용 소파 구매 이벤트를 진행한다. 행사 기간 중 일룸 소파를 구매한 회원에게 소파 구매 금액의 5% 상당 신세계 백화점 상품권을 증정한다. 이와 함께 구매 금액별 이벤트도 진행해 구매 금액대에 따라 일룸 가구 또는 삼성전자 공식 인증 대리점 포인트, LG전자 스타일러 등을 증정한다. 일룸 통합회원은 오프라인 매장과 일룸 공식몰에서 모두 가입할 수 있다. 문의 1577-5670 www.iloom.com 생활 편의 플랫폼 수리홈즈 론칭30년간 고품격 인테리어를 선보이며 업계를 선도해 온 한성아이디가 집 수리와 보수, 스몰 인테리어를 통합한 종합 생활 편의 서비스 ‘수리홈즈’를 공식 론칭했다. 수리홈즈는 인테리어 전문 기업이 직접 운영하는 최초의 집 수리·보수 통합 모바일 플랫폼이다. 주요 서비스로는 가정 내 전기·조명 설치, 욕실 수리 등 간단한 생활 편의 서비스를 비롯해 입주 청소, 욕실·주방 청소 등으로 구성된 홈케어 서비스, 원룸 오피스텔, 소형 아파트를 대상으로 하는 스몰 인테리어 서비스로 구성됐다. 앱 또는 홈페이지를 통해 신청하면 본사 정규직 SM(Suri Manager) 기사가 방문한다. 급할 땐 고객센터로 간단히 신청할 수 있다. 현재는 서울 강남구, 서초구, 송파구와 성남 분당구에서 서비스를 이용할 수 있고, 내년 1/4분기까지 서울 성동구, 광진구, 강동구 등 서비스를 확대할 예정이다. 문의 한성아이디 1577-7727 http://hansungid.com/
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부동산과 세무 5. 주택임대 사업자와 세금
- 기존에 여당 부동산 특위에서 임대 사업자의 의무 임대 기간이 끝나면 세제 혜택의 연장 없이 정상과세하고, 매입 임대주택 사업자의 신규 등록도 받지 않겠다고 발표했었다. 그러나 기존 임대 사업자들의 거센 반발과 당초 예상과는 다르게 임대 사업자가 가진 물량이 시장에 풀리지 않음에 따라 임대 사업자의 신규 등록과 양도세 중과 배제 혜택을 현행대로 유지하는 방안을 검토 중이라고 2021년 8월 10일 밝혔다. 따라서 본 회차에서는 미뤄두었던 주제인 ‘주택임대 사업자와 세금’에 대해 써보고자 한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 민간임대주택의 종류민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대 사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 주택을 말한다. 임대 사업자의 종류에 따라 받을 수 있는 세제상의 혜택이 다르기 때문에 그 구분이 중요하다. 민간임대주택의 종류는 ‘건설 형태’, ‘임대 유형’에 따라 구분이 되며 그 종류는 아래와 같다. 1. 건설 형태별 구분(1) 민간 건설임대주택민간 건설임대주택이란 임대 사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 「주택법」에 따라 등록한 주택 건설 사업자가 사업 계획 승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택을 말한다. 즉, 임대 사업자 또는 주택 건설 사업자가 직접 건설하여 임대하는 주택을 말한다. (2) 민간 매입 임대주택민간 매입 임대주택이란 임대 사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 2. 임대 유형별 구분(1) 공공지원 민간임대주택임대 사업자가 주택도시기금의 출자, 용적률의 완화 등 공공지원을 받아 건설·매입하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 주택을 말한다.(2) 장기일반 민간임대주택공공지원 민간임대주택 외의 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 대다수의 독자분들은 이 주택에 해당될 것이다. 따라서 아래에서는 장기일반 민간임대주택을 기준으로 글을 작성하겠다. 민간임대주택 등록 시 세제혜택주택임대 사업자 관련 세제혜택은 끊임없이 개정이 되기 때문에 해당 글을 쓰는 시점인 2021년 8월 새롭게 주택임대 사업자로 등록할 경우의 세제혜택을 정리하겠다. 기존에 주택임대 사업자로 등록한 경우에는 세제혜택 요건이 다르게 적용될 수 있으니 본인 상황을 세무전문가와 상담하여 적용하기 바란다. 주택임대 사업자로 등록 시 받을 수 있는 혜택은 크게 세 단계로 구분된다. 취득, 보유, 양도시기별로 받을 수 있는 세제상 혜택이 아래와 같이 다르다. 1. 취득 단계 : 취득세 감면(1) 건축분 취득세 임대 등록시스템 렌트 홈(www.renthome.go.kr) 임대 사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 다음의 요건을 갖춰야 <표 2>와 같이 취득세를 감면받을 수 있다.a. 전용면적 60㎡ 이하인 주택일 것b. 취득일로부터 60일 이내에 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것다만, 장기임대목적으로 전용면적이 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 경우에는 20호 이상을 취득하거나 20호 이상 장기임대하고 있는 자가 추가 취득한 경우에만 취득세를 50% 감면받을 수 있다.c. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것(2) 매입분 취득세임대 사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 취득하는 경우 다음의 요건을 갖춰야 <표 2>와 같이 취득세를 감면받을 수 있다.a. 공동주택 또는 준 주택 중 오피스텔을 최초로 분양받을 것b. 해당 주택의 취득 당시 가액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것c. 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득할 것d. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것다만, 장기임대주택을 20호 이상을 취득하거나, 20호 이상 장기임대하고 있는 자가 추가 취득한 경우에만 취득세를 50% 감면받을 수 있다. 2. 보유단계(1) 재산세 : 재산세 감면공공지원 민간임대주택 및 장기일반 민간임대주택을 임대하는 사업자는 다음의 요건을 갖춰야 <표 3>과 같이 재산세를 감면받을 수 있다.a. 공동주택, 오피스텔의 경우 2세대 이상, 다가구주택의 경우 1호 이상 (단, 다가구주택의 경우 모든 호수별 전용면적이 구분되어 있고 전용면적이 40㎡ 이하인 경우를 말한다.) 임대할 것b. 재산세 과세기준일 당시 공시가격이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것. 다만, 오피스텔의 경우에는 공시가격이 2억 원(수도권 내 4억 원) 이하일 것c. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 (2) 종합부동산세 : 종합부동산세 합산 배제종합부동산세는 앞선 3회차에 다뤘듯이 개인이 소유한 부동산의 공시가격을 합산하여 산정한다. 다만, 임대 사업자로 등록하여 법에서 정한 아래의 요건을 갖춘 경우에는 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있다. 1) 건설임대주택a. 아래의 요건을 갖춘 주택이 2호 이상인 경우b. 10년 이상 계속 임대할 것c. 전용면적이 149㎡ 이하로서 2호 이상의 주택의 임대 개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 공시가격이 9억 원 이하일 것d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 2) 매입 임대주택a. 10년 이상 계속 임대할 것b. 해당 주택의 임대 개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 공시가격이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것d. 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상 소유한 1세대가 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이 아닐 것e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 (3) 종합소득세 : 종합소득세 세액 감면임대 사업자가 아래의 요건을 모두 충족하는 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우에는 해당 과세연도에 발생한 임대 소득에 대해 <표 4>에 따른 세액을 감면한다.a. 국민주택규모 이하의 주택일 것b. 주택 및 이에 부수되는 토지의 공시가격 합계액이 임대 개시일 당시 6억 원 이하일 것c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것d. 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 3. 처분 단계주택을 매도의 방법으로 처분하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 과거에는 임대 사업자를 등록한 경우에 다양한 양도소득세 혜택을 받을 수 있었다. 과거에 비해 양도소득세 혜택이 많이 줄어들긴 했지만 아직까지는 유효한 양도소득세 혜택을 적고자 한다. (1) 거주주택 비과세 : 임대주택 외 거주주택 비과세 혜택 적용(해당 규정은 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 유형별로 조금씩 다르게 규정되므로 세무전문가와의 상담을 필요로 합니다.) 원칙적으로 다주택자의 경우에는 1세대 1주택자가 아니기 때문에 비과세 규정을 적용하지 않는다. 그러나 임대 사업자가 주택임대 사업자로 등록한 주택과 그 밖의 거주하는 1주택을 국내에 소유하고 아래의 요건을 갖춘 경우에는 거주주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용해 준다. a. 임대주택을 5년 이상 임대할 것b. 거주주택의 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상일 것c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것f. 임대주택 외에 거주주택이 유일한 1주택일 것 다만, 2019년 2월 12일 이후에 취득하는 주택의 경우에는 생에 한차례만 거주주택 비과세 규정을 적용해 준다. (2) 다주택자 중과세율 배제 : 임대주택 양도 시 중과세율 배제원칙적으로 조정 대상 지역 내에 1세대 2주택 또는 3주택 이상에 해당하는 경우에는 20% 또는 30%의 세율을 양도소득세율에 가산해 양도소득세를 부과한다. 그러나 임대 사업자가 주택임대 사업자로 등록한 주택과 그 밖의 주택을 보유한 경우에 아래의 요건을 갖추어 조정 대상 지역 내의 임대 사업 등록한 주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않는다. a. 10년 이상 계속 임대할 것b. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것d. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것e. 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상 소유한 1세대가 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이 아닐 것 (3) 장기보유특별공제율 특례 등 (①, ② 중 한 가지 선택)① 장기보유특별공제율 특례 적용 : 양도소득금액 계산 시 추가 공제주택을 장기보유하다가 양도하는 경우에는 장기보유특별공제율을 적용해 준다. 이때 아래의 요건을 갖춰 양도하는 임대주택의 경우에는 <표 5>에 따른 장기보유특별공제율을 적용한다. a. 국민주택규모 이하의 주택일 것b. 8년 또는 10년 이상 계속 임대할 것c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것e. 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 ② 양도소득세 100% 감면 : 양도세 산출 세액 감면아래의 요건을 갖춘 등록 임대주택을 양도해 발생한 양도소득세의 100%를 감면해 주고 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부한다.a. 국민주택규모 이하의 주택일 것b. 8년 또는 10년 이상 계속 임대할 것c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것e. 취득일로부터 3개월 이내에 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것세제 혜택 줄어든 게 현실주택임대 사업자는 2020년 6월 17일 부동산 대책으로 인해 단기 임대 사업자 유형 및 아파트 임대 사업자 유형이 폐지되었고 의무임대 기간을 10년으로 단일화하였기 때문에 기존에 등록한 주택임대 사업자가 아닌 분들은 위에 열거한 세제상 혜택을 받기가 까다로울 뿐만 아니라 받을 수 있는 혜택은 과거에 비해 줄어든 게 현실이다. 그뿐만 아니라 일단 주택임대 사업자로 등록한 경우에는 임의로 말소할 경우에 과태료 폭탄을 맞을 수도 있다. 따라서 위에서 열거한 세제상 혜택을 받고자 하는 분들은 세무전문가와의 상담을 통해 의사결정을 내릴 것을 추천한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다.031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 5. 주택임대 사업자와 세금
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부동산과 세무 4. 부동산 및 주택 양도소득세
- 당초 이번에는 ‘주택임대 사업자와 세금’에 대해 글을 쓰고자 했으나 21년 7월 현재 여당 부동산 특위에서 발표한 부동산 대책안에 따르면 주택임대 사업자 신규 등록 폐지 및 각종 세제혜택을 축소·폐지할 것으로 보여 ‘부동산 및 주택 양도소득세’에 대해 먼저 다룬다. 이전 호에서는 부동산의 취득 및 보유 시 발생할 수 있는 세금에 대해 다뤘다. 이제는 보유하던 부동산을 처분할 단계다. 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 양도소득세의 범위는 기본적으로 방대한데다 현시점의 대한민국 양도소득세는 너무 복잡해졌기 때문에 양도소득세에 대한 기본적인 감을 잡는데 도움이 되는 쪽으로 방향을 잡았다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 양도소득세 계산 구조1 기본 구조양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감해 양도차익을 구하고 양도차익에 장기보유특별공제, 기본공제를 차감해 과세표준을 산출하여 자산별, 보유기간별, 과세표준금액별 세율 곱해 세액을 산출한다. 2 양도가액양도가액 산정 시 주의할 점은 실제 양도한 가액으로 신고해야 한다는 점이다. 양도소득세를 적게 부담하기 위해서 다운 계약서를 작성하는 경우에는 고의에 의한 과소 신고 가산세 최대 40% 및 납부불성실 가산세가 하루에 0.025%씩 부과될 수 있기 때문이다. 3 취득가액취득가액 역시 취득 당시의 실제 취득가액으로 신고해야 한다. 취득가액은 해당 부동산의 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로 하며, 해당 부대비용에는 대표적으로 취득 시 중개 수수료, 법무사 수수료 비용, 취·등록세 등이 있다. 하지만 취득 시점이 너무 오래되었거나 취득 계약서의 분실 등의 사유로 취득가액의 산정이 어려운 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액의 순서로 적용하게 된다. 4 기타 필요경비기타 필요경비는 해당 자산의 양도·취득과 관련된 비용을 말한다. 대표적으로 자본적지출*, 양도시 중개 수수료, 국민주택채권 매각 차손 등이 있다. *여기서 자본적지출은 해당 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비, 용도변경·개량 또는 이용 편의를 위해 지출한 비용 등(사실판단 필요)을 말한다. 5 장기보유특별공제장기보유특별공제란 해당 자산을 장기간 보유함에 따라 양도소득이 일시에 누진세율로 부과됨에 따라 부담되는 세 부담을 완화하고 물가 상승분만큼 조정해 주기 위해 도입된 제도이다. 적용 대상별로 아래 의 장기보유특별공제율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자의 경우에는 의 장기보유특별공제율을 적용하며 최소 2년 이상 거주해야 최대 80%까지 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 2년 이상 미거주시 의 최대 30%까지만 적용받을 수 있다. 또한, 미등기 자산, 다주택자의 조정 대상 지역 내 주택에 대해서는 장기보유특별공제를 적용해 주지 않는다. 6 기본공제부동산을 매도하는 경우에는 1년에 한차례 해당 과세기간의 양도소득금액에서 250만 원을 공제해 준다. 다만, 미등기양도자산의 경우에는 기본공제를 적용해 주지 않지만 조정 대상 지역 내 다주택자더라도 기본공제는 적용해 준다. 7 세율부동산의 양도소득세율은 자산 종류별, 보유기간별, 보유주택수별로 각각 다르게 적용된다. 아래 에 각 세율을 정리해두었으니 위의 계산 과정을 거쳐 과세표준을 산출해 본인의 상황별 세율을 적용해보면 대략적인 세액을 가늠할 수 있을 것으로 사료된다. 취득·양도시기부동산을 취득하거나 양도할 때 반드시 신경 써야 할 부분이 해당 부동산의 취득·양도시기가 언제인지를 파악하는 것이다. 취득 또는 양도일의 하루 차이로 비과세 요건을 갖추지 못하거나 중과세율이 적용될 수도 있기 때문이다. 아래에서는 대표적인 유형별 취득·양도시기를 표로 정리해보겠다. 신고·납부기한매매 계약서를 쓰고 잔금을 치른 뒤에는 반드시 양도세를 기한 내에 신고하고 납부까지 마쳐야 한다. 신고기한과 납부기한은 다음과 같다. 1 신고기한부동산을 처분한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 한다. 만약 같은 연도에 두 건 이상의 부동산을 양도한다면 두 번째 부동산 처분시 이전 처분분을 합산하여 신고를 하거나 부동산 처분일이 속하는 다음 연도 5월 말일까지 확정신고를 해야 한다. 신고기한 내에 신고를 하지 않은 경우에는 납부해야 할 세액의 20%(부정행위에 의한 경우 40%)의 신고불성실 가산세를 부담하게 된다. 2 납부기한납부기한은 원칙적으로 신고기한과 동일하다. 다만, 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우에는 분납이 가능하다. 분납 금액의 산정은 과 같다. 또한 납부 역시 납부기한 내에 납부를 하지 않은 경우에는 납부하지 않은 세액에 하루에 0.025%씩 곱한 금액을 납부불성실 가산세로 부담하게 된다. 양도소득세 신고시 주의사항양도소득세 신고시에는 워낙 복잡한 사항들이 많아서 이 글에 전부 기재할 수는 없지만 상담시 발생했던 사례들을 토대로 적어보겠다. 1 취득시기 및 계약시기를 잘 알아두자1세대 1주택자의 경우에는 양도가액 9억 원 이하 부분의 양도차익에 대해 비과세 규정을 적용받기 위해서는 2년의 보유요건을 충족해야 하며 17년 8월 2일 이후에 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이라면 2년의 거주 요건까지 갖춰야 한다. 다만 17년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것을 소명 가능한 취득 당시 무주택자의 경우에는 2년의 거주 요건이 붙지 않는다. 그뿐만 아니라 일시적 1세대 2 주택자들의 경우에는 신규주택의 취득일로부터 일정 기간 이내에 종전 주택을 양도해야만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 여기에서 일정 기간은 신규주택의 취득일을 기준으로 과 같이 구분된다. 해당 규정도 1세대 1주택 비과세와 동일하게 법령이 변경된 일자 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 인정된다면 종전 규정을 따르기 때문에 취득일자, 계약 일자를 파악하는 것이 매우 중요하다. 2 해당 부동산이 특수 관계인에게 증여를 받은 부동산인지 확인하자특수 관계인(이월과세의 경우 배우자, 직계존비속)에게 자산을(이월과세의 경우 토지, 건물, 특정시설물 이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리) 증여받은 뒤 5년 이내에 양도하는 경우에는 소득세법에서 정한 부당행위계산부인 규정 또는 이월과세 규정을 적용받을 수 있다. 자세한 규정을 이곳에 설명하기에는 지면이 부족하기 때문에 요건에 해당되는 경우에는 세무전문가에게 상담을 한 뒤 양도하기를 권한다. 3 양도차손이 발생한 물건지는 처분 시기를 조절하자양도세는 기본적으로 양도차익이 발생해야 세금이 나온다. 반대로 양도차손은 양도가액보다 취득가액이 더 커서 손해를 보는 경우를 말한다. 어차피 손해 보고 처분하기로 마음먹은 부동산이라면 양도차익이 발생한 해에 처분을 해서 그 손해를 이익과 상계해 세금을 줄이는데 활용해보도록 하자. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문 위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 4. 부동산 및 주택 양도소득세
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부동산과 세무3. 주택 보유와 재산세·종합부동산세
- 주택 취득 시 취득세를 내야 한다. 그다음 보유하는 동안 보유세를 내야 하는데, 그 종류에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 과거에 재산세는 당연히 내야 하는 세금으로 인식했지만, 종합부동산세(이하 종부세)의 경우에는 그렇지 않았다. 고액의 주택에 대해서만 납부하는 것으로 알고 있는 경우가 많았다. 이제는 정부의 공시가격 현실화 발표에 따른 보유세 인상과 부동산 세법 개정으로 인해 그 중요성이 달라졌다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 재산세재산세는 지방세에 해당되며 과세기준일 현재 지방세법에서 열거하고 있는 재산세 과세대상(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기)을 보유하고 있는 경우에 부과되는 세금이다. 지방세이기 때문에 재산이 여러 지방자치단체에 소재하고 있으면 각 지자체별로 재산세가 부과된다. 납세의무자 재산세는 원칙적으로 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 부담한다. 따라서 6월 1일에 매매계약이 이루어진 경우에는 매수인이 재산세를 부담하게 된다. 또한 공유재산의 경우에는 본인이 사실상 소유하는 지분비율만큼 재산세 납세의무를 부담한다. 다만, 예외적으로 에 열거한 사유에 해당되면 사실상 소유자가 아니라도 열거된 납세의무자가 재산세를 부담한다. 이때 예외적인 납세의무자가 납세의무를 부담하지 않기 위해서는 과세기준일부터 10일 이내에 해당 재산의 소재지 관할 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖춰 신고해야 한다. 과세표준 주택의 경우 개별주택가격 또는 공동주택공시가격에 공정시장가액비율인 60%를 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 세율 과세표준에 의 세율을 곱하여 재산세를 산출한다.a. 별장 : 4%b. 위 외의 주택 : 0.1%~0.4% 4단계 초과누진세율 세 부담의 상한 재산세는 공시가격이 급등하더라도 당해 연도에 부담하는 재산세의 상한을 정해놓고 있다. 주택의 경우 주택공시가격에 의해 산출된 당해 연도 재산세가 전년도 재산세액 상당액에 아래 의 비율을 곱한 금액보다 높게 되면 그 금액을 한도로 재산세를 징수할 세액으로 한다. 납부기한 주택분 재산세는 전체 납부해야 할 세액을 7월 16일부터 7월 31일 사이에 1/2만큼 9월 16일부터 9월 30일 사이에 1/2만큼 분할하여 납부한다. 물납과 분할납부 공시가격이 나날이 오름에 따라 재산세를 금전으로 한 번에 납부하기 어려운 경우에는 물납 또는 분할납부를 활용할 수 있다. 물납의 경우에는 재산세 납부세액이 1,000만 원을 초과하는 경우에 한하여 납부기한 10일 전까지만 신청 가능하며 동일 관할구역 내의 부동산으로만 물납이 가능하다. 반면에 분할납부의 경우에는 재산세 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우에 한해 납부기한까지 신청 가능하다. 종합부동산세종부세는 국세에 해당되며(본 글은 21.06.22. 기준으로 작성되었으며 현재 부동산 특위에서 1세대 1주택자의 종부세 과세대상을 상위 2%로 제한하는 내용을 논의 중입니다.) 과세기준일 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분해 개인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 1세대 1주택자의 경우에는 9억 원의 공제금액 이외에는 6억 원의 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금이다. 종부세 역시 재산세와 마찬가지로 정부 고지 세목이다. 다만 신고납부방식으로 납부하고자 하는 경우에는 신고의 방법도 가능하다. 주택분 종부세에 대해 살펴보면 다음과 같다. 납세의무자 과세기준일 매년 6월 1일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종부세의 납세의무가 있다. 다만, 재산세 납세의무자의 예외 경우와 동일하게 수탁자의 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자가 납세의무를 진다. 과세표준 개인별로 과세기준일 현재 보유 중인 주택의 공시가격 합계액에 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)의 공제 가격을 차감한 뒤 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 세율 과세표준에 의 세율을 곱하여 종부세를 산출한다. 공제할 재산세액 주택분 과세표준 금액에 대해 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액은 주택분 종부세 산출 세액에서 이를 공제한다. 세액공제 종부세는 재산세와 다르게 요건에 부합되는 경우 산출된 세액의 일정 퍼센트(%)를 세액공제해 준다. 만 60세 이상의 고령자의 경우에는 20%~40%의 고령자 세액공제를 적용해 주고 5년 이상 보유한 장기보유자에게는 20%~50%의 장기보유자 세액공제를 적용해 준다. 다만, 이러한 세액공제는 1세대 1주택자에게만 적용해 준다. 세 부담의 상한 종부세 역시 재산세와 마찬가지로 직전 연도의 주택에 대한 총세액상당액에 의 일정 비율을 곱한 금액을 한도로 당해 연도의 종부세의 부담 상한액을 정해놓고 있다. 다만, 법인의 종부세 계산 시에는 세 부담의 상한 규정을 적용하지 않는다. 납부기한 종부세는 재산세와 다르게 12월 1일부터 12월 15일 사이에 납부해야 한다. 물납과 분할납부 종부세는 재산세와 다르게 물납이 불가하다. 반면에 납부해야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 종부세 납부기한까지 신청을 한 경우에 한하여 납부기한이 지난 일부터 6개월 이내에 분납이 가능하다. 종합부동산세 절세 제안부부 공동명의 활용 재산세의 경우 보유하고 있는 재산에 대해 정직하게 과세가 되기 때문에 특별히 절세방안을 모색해보기 어렵지만 종부세의 경우에는 동일한 재산에 대해서도 보유 형태의 변화에 따라 세액 산출이 다르게 된다. 종부세 절세를 위해 주택 구입 시 단독 명의와 부부 공동명의를 고민하게 된다. 만약 1세대 1주택자의 경우 단독 명의로 구입하게 된다면 공시가 9억 원 초과하는 경우에 종부세를 부담하게 되지만, 부부 공동명의로 하게 된다면 공시가격 12억 원을 초과해야 종부세를 부담하게 된다. 이는 2021년 기준 약 123만 원 정도(농특세 20% 포함)의 종부세 차이를 발생시키게 된다. 또한, 기존 2020년 귀속분 종부세에서는 부부 공동명의로 소유하고 있는 1주택자에게는 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용하지 못했지만 2021년 귀속분 종부세부터는 납세자의 선택에 따라 부부 각각이 6억 원의 공제를 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용받지 않거나 1세대 1주택자에 해당하는 9억 원의 공제만 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 받는 것이 선택 가능해졌다. 주택임대 사업자 활용 주택임대 사업자의 혜택이 많이 사라진 것이 사실이다. 필자가 이 글을 쓰고 있는 현재 부동산 특위에서도 임대 사업자들의 종부세 합산배제 혜택에 대해서 폐지할지 여부를 논의 중지만 생계형 소규모 임대 사업자에게는 그 혜택을 계속 유지하는 것으로 보이기 때문에 주택임대 사업자 활용에 대해서도 추천해본다. 주택임대 사업자를 등록하게 되면 요건에 해당될 경우에 종부세 합산배제 혜택을 얻을 수 있다. 이때에 주의할 점은 본인이 등록하고자 하는 주택이 매입 임대주택인지, 건설임대주택인지 여부와 해당 주택의 취득시기가 언제인지, 임대 사업자 등록 시기는 언제인지 등에 따라 합산배제 여부가 달라지기 때문에 적용 가능 여부는 세무전문가와의 상담을 통해 결정하기 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다.https://blog.naver.com/tax_broTel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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부동산과 세무3. 주택 보유와 재산세·종합부동산세
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부동산과 세무 2. 부동산, 주택 취득과 관련된 세금
- 내 땅, 내 집을 갖게 되는 것만큼 설레는 일도 없을 것이다. 하지만 부동산을 취득할 때에는 취득세를 부담해야 한다. 과거에는 부동산 관련 세목 중 취득세의 비중은 상대적으로 낮았지만 세법 개정으로 인해 취득 당시 보유 주택 수, 취득 주택의 소재지 등에 따라 중과세율이 적용되기도 한다. 이번 호에는 취득세의 전반적인 내용과 개인 주택 취득을 중심으로 부동산 취득세에 대해 살펴본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 취득세는 법에서 열거하고 있는 ‘건축, 매매, 교환, 상속, 증여 등’의 방법으로 부동산 등을 사실상 취득하는 경우에 부과한다. 등기·등록을 하지 않더라도 해당 부동산을 사용·수익하고 있다면 사실상의 취득으로 보고 취득세를 과세한다. 취득세를 내지 않기 위해 취득을 하고도 등기·등록 등의 절차를 이행하지 않는다면 오히려 과태료 및 세법상 제재 대상이 되므로 주의해야 한다. 부동산 취득세 내용취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 상속으로 인한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인의 경우 9개월)로 한다. 원칙적으로 취득세 과세대상 금액(과세표준)은 신고가액으로 한다. 다만, 신고가액이 없거나 신고가액이 시가 표준액보다 적은 경우 또는 증여 등의 무상취득의 경우에는 시가 표준액을 과세표준으로 본다. 시가 표준액이란 토지의 경우 개별공시지가, 주택의 경우 개별주택 가격·공동주택 가격, 그 외 과세대상자산은 기준가격에 과세대상별 특성을 고려하여 지방자치단체장이 결정한 가액을 말한다. 취득세에서 가장 중요한 부분은 세율이다. 취득 원인, 취득 자산 종류, 취득 자산 면적, 취득자의 보유 주택수 등 세밀히 분류하여 각기 다른 세율을 적용한다. 특히 타 부동산과 다르게 주택 매매의 경우에는 취득자의 보유 주택 수에 따라 세율이 크게 차이가 나므로 주택 취득 시 몇 퍼센트의 세율을 적용받게 되는지 면밀히 검토해볼 필요가 있다. 자세한 세율은 에 구분별로 정리된 세율을 참고하면 된다. 지방세법에서 열거하고 있는 몇 가지 사유에 해당하는 경우 일반 세율이 아닌 중과세율을 적용한다. 중과세율이 적용되는 대표적인 경우를 살펴보면 △조정 대상 지역 내 2주택자, 3주택자 이상 주택 취득 △조정 대상 지역 외 3주택자, 4주택자 이상 주택 취득 △조정 대상 지역 내 기준 시가 3억 원 이상 주택 증여 취득(단, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 제외) △법인이 주택을 취득 △별장용 주택의 취득 등이다. 부동산 취득 시 중과세율이 적용되는 경우도 있지만 오히려 감면 세율을 적용받는 경우도 있다. 대표적으로 감면 세율이 적용되는 경우를 살펴보면 △상속으로 인해 1세대 1주택의 취득 △상속으로 인해 피상속인이 2년 이상 자경한 농지의 취득 △자경농민이 매매로 인해 농지 취득 등이다. 주택 취득세상속이나 증여로 취득하는 부동산의 경우에는 취득 시 신경을 써야 할 사항이 몇 가지 없다. 하지만 주택의 유상취득(매매)의 경우에는 1가구의 범위, 취득 시점의 주택 수, 취득 주택의 소재지, 신규주택 취득 시 종전 주택의 처분 여부 등 신경 쓸 사항이 매우 다양하다. 주택 매매로 취득세 계산 시 고려해야 할 사항들을 살펴보도록 하자. 1. 1세대 1주택 개념지방세법에서 말하는 1세대의 범위는 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구를 말한다. 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속의 경우에는 별도 세대로 분리되어 있더라도 동일세대로 본다. 단, 미혼인 30세 미만의 자녀의 소득이 「국민기초생활 보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단한다. (2021년 기준 1인 가구 중위소득 : 월 1,827,831원) 2. 주택수 산정앞에서 주택의 유상취득(매매) 시 중과세율이 적용되는 경우를 살펴봤다. 그렇다면 주택의 범위는 어떤 것이 있고 주택수는 어떻게 산정되는 것인지 살펴보도록 하자. (1) 주택 범위2020년 8월 12일 지방세법 개정으로 인해 주택의 범위에는 주택뿐만 아니라 8월 12일 이후에 취득하는 조합원입주권, 분양권, 주택으로 과세하는 오피스텔(이하 ‘주택 등’)까지 포함되게 되었다. 다만, 8월 12일 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 주택수 산정에서 제외된다. 다만, 오피스텔의 경우 취득 시점에 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물대장상 용도대로 건축물 취득세율 4%가 적용된다. (2) 주택수 계산취득세에서 말하는 주택수는 취득일 현재 보유 중인 주택 등을 말한다. 여기서 주택의 종류에는 중과세율이 적용되지 않는 주택과 주택수 산정 시 제외되는 주택 두 가지로 나뉜다. 전자의 경우에는 해당 주택 취득 시에만 중과세율이 적용되지 않지만 후자의 경우에는 타주택 취득 시에도 주택수 산정에서 제외된다. 1) 중과세율이 적용되지 않는 주택① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가 표준액 1억 원 이하의 주택② 농어촌 주택-대지면적이 660㎡ 이내 & 건축물 연면적이 150㎡ 이내-건축물의 가액이 6,500만 원 이내- 법에서 열거하는 특정지역 내에 있지 않을 것(광역시에 소속된 군지역 또는 수도권 지역 등)③ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업 계획 승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택④ 멸실 목적 취득 주택⑤ 기타(노인복지주택, 지정·등록문화재 주택, 가정 어린이집 용도 주택, 사택 등)2) 주택수 산정 시 제외되는 주택① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가 표준액 1억 원 이하의 주택② 시가 표준액 1억 원 이하의 오피스텔③ 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택 등④ 주택수 산정일 현재 건축물의 가액이 6,500만 원 이내인 농어촌 주택⑤ 멸실 목적 취득 주택⑥ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업 계획 승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 중 취득일로부터 3년 이내의 주택⑦ 기타 (노인복지주택, 지정·등록문화재 주택, 가정 어린이집 용도 주택, 사택 등) 3. 일시적 2주택주택 등을 1개 소유한 1세대가 해당 종전 주택 등을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장 이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택 등(신규주택 등)을 추가로 취득한 후 3년(조정 대상 지역의 경우에는 1년) 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우에는 다주택자에 대한 중과세율을 적용하지 않는다. 3년(1년) 이내에 종전 주택 등의 처분 요건을 충족하지 못한 경우에는 2주택에 대한 중과세율(8%) 과의 차액(가산세 포함)이 추징된다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다.https://blog.naver.com/tax_broTel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해
- 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 해가 거듭될수록 부동산에 대한 세금 구조는 복잡해지고 있다. 하지만 복잡하고 어렵다는 이유만으로 포기한다면 부동산의 가치를 지켜낼 수 없고 그릇된 의사결정을 할 수도 있다. 부동산 세금을 이해하는 데 도움을 주고자 이번부터 연재를 시작한다.글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 누구나 한 번쯤은 내 집 마련의 꿈을 꾸거나 복잡한 도심 생활을 벗어나 평화로운 시골에 전원주택을 갖는 것을 꿈꿔본 적이 있을 것이다. 하지만 단순한 꿈을 벗어나 현실에서 부동산을 구입할 때 꼭 신경 써야 할 것이 있다. ‘세금’이다. 우리나라의 세율구조는 크게 국세와 지방세로 구분돼 있다. 세금에 대한 이해를 높이기 위해서는 국세와 지방세를 정확하게 구분할 필요가 있다. 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 크게 취득 단계에서는 취득세, 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세, 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 1단계 취득① 취득세모든 부동산 거래의 시작은 취득이다. 이에 따라 부과되는 취득세는 지방세에 해당된다. 지방세법에서 규정하고 있는 부동산 취득의 종류는 토지와 건축물 두 가지다. 여기에서 건축물이란 「건축법」에 따른 건축물(건축법 제2조제1항제2호 : 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설 등 및 그 밖에 이와 유사한 시설을 말한다. 취득세는 취득 행위에 대해 세금을 부과하는 것이다. 여기서 말하는 취득 행위란 민법 등 관계법에 따라 등기·등록 등을 하지 않은 경우라도 사실상 취득한 것을 말한다. 오히려 미등기 자산에 대해서는 세제상 불이익이 발생할 수 있으므로 유의해야 한다. 취득세는 취득의 원인, 취득하는 자산의 종류, 취득시기, 취득시기에 보유중인 부동산의 개수 등에 따라 세율이 달라지기 때문에 자세한 세율 등은 다음 호에 집중적으로 다루고자 한다. 취득세는 해당 과세물건을 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하여야 한다. 단, 상속을 원인으로 취득한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고·납부해야 한다. ② 부가가치세부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 의 구분에 따라 과세에 해당되는 부동산을 구입하는 경우에는 구입 시 과세 부분 가액의 10%에 상당하는 부가가치세를 추가로 부담해야 한다. 다만, 추가로 부담한 부가가치세가 사업용 고정자산의 취득에 해당한다면 부가가치세 조기환급 신청이 가능하다. ③ 증여세타인(증여인)에게 부동산을 대가 없이 무상으로 취득(증여) 한 수증인은 증여재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액을 증여세로 부담한다. ④ 상속세피상속인의 사망을 원인으로 부동산을 취득하는 상속인은 피상속인의 상속재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액 중 본인이 취득한 상속재산가액에 해당하는 비율만큼 상속세를 부담한다. 2단계 보유1) 단순 보유 시부동산을 단순히 보유하고 있는 것만으로도 세금이 발생한다. 흔히들 ‘보유세’라고 한다. 보유세의 종류는 지방세에 해당하는 ‘재산세’, 국세에 해당하는 ‘종합부동산세’가 있다. 재산세와 종합부동산세 모두 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 즉, 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 해당 세금을 부과하는 것이다. 따라서 보유세를 부담하고 싶지 않다면 매매 시기를 6월 1일을 기준으로 조절하면 된다. 여기에서는 개인이 부동산(토지, 건축물, 주택)을 보유하고 있는 경우에 발생하는 보유세에 대해서만 다루고자 한다. ① 재산세재산세는 일정 금액을 초과해야 세금이 부과되는 종합부동산세와는 다르게 재산의 가격과 관계없이 부과가 된다. 재산세는 자산별 과세표준에 세율을 곱하여 산출되는 금액을 부과한다. 재산세의 납부시기는 각 재산 종류별로 다르다. 토지는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지, 건축물은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 주택은 전체 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지 납부한다. 재산세는 시가 표준액 상승으로 인해 급격한 세부담 증가를 방지하기 위해서 세부담 상한이라는 제도를 두고 있다. 세부담 상한이란 직전연도 해당 재산세액 상당액에 일정 비율을 곱한 금액을 한도로 재산세를 부과하는 것을 말한다. 토지는 150%, 건축물은 150%, 주택은 주택 공시가격별로 105%~130%의 비율을 정하고 있다. ②종합 부동산세 (이하 ‘종부세’)부동산 가격이 지속적으로 상승하는 추세이고 공시가격 현실화를 정책으로 내놓고 있기 때문에 종부세는 취득이나 처분의 의사결정 시에도 중요하게 고려해야 할 세목으로 바뀌었다. 따라서 이번 호에서는 주택에 대한 종부세에 대해서만 간략하게 소개하고 종부세 전체에 대해서는 따로 다루고자 한다. 종부세는 과세기준일인 6월 1일 현재 인별로 소유한 주택의 공시가격 합계액이 일정 금액을 초과하는 경우 부과하는 세금을 말한다. 6월 1일 기준으로 납세자가 보유중인 개별주택 가격의 합계액 중 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)을 초과하는 금액에 대해 공정시장가액 비율(2021년 95%)을 곱한 금액에 차등세율을 곱하여 산출된 세액에 각종 공제항목(재산세 부담액, 1세대 1주택자 세액공제-고령자, 장기 보유자)을 차감한 금액과 세부담 상한액(150~300%) 중 작은 금액을 그 세액으로 한다. 종부세의 납부기한은 매년 12월 15일까지이며 납부해야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우 다음과 같이 분납을 신청할 수 있다. 2) 임대 보유 시부동산을 보유하면서 임대하는 경우에는 앞에서 말한 보유세 외에 임대 사업에 대한 부가가치세, 종합소득세도 부담하게 된다. 세목별 과세방법에 대해 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 의 구분에 따라 과세에 해당된다면 임대용역의 대가로 받는 월세 및 간주임대료(전세금에 대한 예금 상당액)에 대해서 1년에 한 번(간이과세자) 또는 두 번(일반과세자) 부가가치세 신고·납부 의무가 있다. 반면에 면세에 해당한다면 1년에 한 번 ‘사업장현황신고’의무가 있다. ② 종합소득세부동산에 대한 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 사업소득으로 본다. 예외적으로 지역권, 지상권에 해당하는 경우에는 기타소득으로 분류한다. 이러한 소득이 있는 경우 타소득과 합산해 소득 발생일의 다음 연도 5월 31일까지 종합소득세 신고를 해야 한다. 2019년 이전 귀속분까지는 2,000만 원 이하의 주택임대 소득에 대해서는 과세를 하지 않았지만 2019년 귀속분부터는 2,000만 원 이하의 임대 소득에 대해서도 종합소득세 신고를 해야 한다. 3단계 처분부동산을 취득할 때와 마찬가지로 처분할 때에도 세금이 발생한다. 처분 시 발생하는 세금은 어떤 게 있는지 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세취득 시에 부가가치세를 부담했던 부동산은 처분 시에도 부가가치세를 부담할 가능성이 높다. 의 과세 여부에서 과세대상에 해당하는 부동산은 과세대상 처분가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 매수인에게 받아서 세무서에 신고·납부해야 한다. 여기에서 주의할 점은 만약 해당 부동산이 과세대상이고 취득 당시에 부가가치세 환급을 받은 경우 취득일로부터 10년 이내에 처분 시 환급받았던 부가가치세 중 일부를 뱉어내야 할 수 있다는 점이다. ② 양도소득세부동산의 처분 방법에는 다양한 방법이 있지만 대표적으로 ‘양도’의 방법이 있다. 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도·교환·현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감한 양도차익에 해당 부동산을 장기간 보유한 것에 대한 혜택인 장기보유특별공제를 차감한 양도소득금액에 양도소득기본공제 250만 원을 차감한 양도소득과세표준이 속하는 구간별로 6%~45%까지의 차등세율을 적용하는 구조를 갖고 있다. 양도소득세 계산 시에는 고려해야 할 법률 규정이 많다. 여기에서는 대표적으로 알아야 할 규정에 대해서만 살펴본다. ▶장기보유특별공제 장기보유특별공제는 다년간 발생한 양도소득을 일시에 누진세율로 과세함에 따른 과도한 세부담을 완화하고 물가 상승분 조정 차원에서 도입된 제도이다. 에 따라 차등적으로 공제율을 적용한다. 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택 중 1세대 1주택의 공제율을 적용받고자 할 경우 반드시 보유기간 중 2년 이상 거주를 해야 연도별 4%의 공제율을 적용받을 수 있다. 다만, 미등기자산, 다주택자의 조정 대상 지역 내 주택은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. ▶양도소득기본공제 양도소득세는 부동산, 주식, 파생상품을 각 그룹별로 구분하여 그룹별로 연 250만 원의 공제를 적용한다. 토지, 건물, 주택 등은 부동산 그룹에 속하므로 같은 해에 여러 부동산을 처분하는 경우에는 250만 원까지 공제를 받을 수 있다. 다만, 미등기자산에 대해서는 기본공제를 적용받을 수 없다. ▶세율 양도소득세의 세율은 자산별, 보유기간별, 양도 시 보유 주택 수별로 세율이 다양하게 이뤄져 있고 2021년 6월 1일 이후 양도하는 자산부터 세율이 변동되므로 주의 깊게 봐야 한다. 추가로 조정 대상 지역 내 다주택자에 대해서는 기본세율에 10%~20% (2021년 6월 1일 이후 양도분에 대해서는 20%~30%)의 세율을 더하여 세율을 적용한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. https://blog.naver.com/tax_broTel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해
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감정평가와 친해지기, 사례로 본 감정평가 Q&A
- 공시가격이 높으면 감정평가액도 높게 나올까? 개발행위허가받은 토지는 허가 전에 비해 얼마나 높게 감정평가를 받을 수 있을까? 입주권과 분양권도 감정평가를 받을 수 있을까? 사례와 Q&A를 통해 감정평가에 대해 알아보자. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) Q 공시가격이 높으면 감정평가액도 높게 나오나? 자신의 토지 3필지를 매도하기 위해 매수예정자와 가격을 협상하는데 공시지가의 2배로 계산해서 가격을 결정하고 등기 이전까지 완료했다. 그런데 1필지의 공유자가 자신이 소유했던 토지만 낮은 가격으로 팔렸다는 이의를 제기하여 감정평가를 통해서 조정을 한 사례가 있다. 이러한 결과는 공시지가에 대한 이해가 부족했기 때문에 발생했다. 얼마 전에 보상을 받은 사례가 공시지가의 2배 정도로 되었으니 자신의 토지 가치도 공시지가의 2배 정도라고 판단한 것이다. 그러나 토지 가치가 일률적으로 공시지가의 몇 배로 결정되는 것이 아니다. 용도지역, 이용상황 등에 따라 토지 가치와 공시지가의 비율은 다르다. 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지공시지가·개별공시지가, 주택은 표준주택 가격·개별주택 가격·공동주택 공시가격·비주거용 부동산 공시가격이 있다. 여러 공시가격 중에서 감정평가액 산출 과정과 관련이 있는 것은 표준지공시지가이고 나머지는 국세, 지방세 등 과세에 주로 활용되고 감정평가액 산출 과정에는 직접 관련이 없다. 표준지공시지가는 토지 감정평가 방법의 하나인 공시지가 기준법에서 필수적으로 적용된다. 공시지가 기준법은 <토지 가액 = 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역 요인 비교치 × 개별 요인 비교치 × 그 밖의 요인 보정>의 산식을 통해서 토지 가액을 산정한다. 비교표준지는 감정평가 대상 토지와 용도지역, 이용상황, 주위 환경이 유사하고 지리적으로 근접한 표준지 중에서 선정한다. 대상 토지와 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선정한다는 뜻이다. 표준지공시지가는 시장가치와 차이(현실화율)가 있는데 이 차이를 보정해 주는 것이 그 밖의 요인 보정이다. 표준지공시지가의 현실화율은 지역별, 용도지역별, 이용상황별로 차이가 있다. 개발사업 등으로 지가가 상승하는 지역(A 지역)은 공시지가가 지가 상승을 따라가지 못해서 현실화율이 30~40%에도 못 미치는 반면, 대도시의 구도심(B 지역) 등은 공시지가가 시장가치를 초과하는 경우도 있다. A 지역과 B 지역에 있는 토지를 감정평가한다고 할 때 그 밖의 요인은 A 지역은 3.33(100/30)~2.5(100/40), B 지역은 1.00 이하가 된다. 표준지공시지가의 현실화율은 용도지역별 이용상황별로도 차이가 있다는 것은 A 지역 내 상업지역과 주거지역, 상업지역 내 상업용과 주거용의 현실화율에 차이가 있다는 의미이다. 그 밖의 요인 보정은 표준지와 유사한 거래 사례 또는 감정평가 사례를 비교 사례로 선정하여 산출한 가액과 표준지공시지가를 비교하여 산출한 격차율에 기초하여 산정한다. 상업지역 상업용 표준지는 상업지역 상업용 사례와 비교하고 주거지역 주거용 표준지는 주거지역 격차율을 산정하고 이에 기초하여 그 밖의 요인 보정치를 결정하는 것이다. 공시가격 특히 표준지공시지가 높다고 감정평가액이 높게 나오지는 않는다. 감정평가액은 비교표준지와 지역 요인, 개별 요인 비교를 하고 표준지공시지가의 현실화율을 반영하기 때문에 감정평가 대상 토지의 시장가치 수준으로 결정된다. 표준지공시지가의 현실화율이 낮으면 공시가격이 낮더라도 현실화율을 반영하여 시장가치 수준으로 상향 조정되는 것이다. 일부 토지 소유자들은 자신의 땅이 수용당해서 보상을 받으면 공시지가보다 낮은 가격으로 보상액이 결정되는 것은 아닌지 우려를 한다. 공시지가의 수준이 시장가치를 상회하면 공시지가보다 낮은 수준으로 결정되겠지만 일반적으로 공시지가는 시장가치에 못 미치는 수준이기 때문에 공시지가보다는 높은 수준으로 결정된다. 다만 공시지가의 몇 배로 결정되는가는 시장가치 수준과 공시지가의 격차율 즉 현실화율에 의해 결정된다. Q 개발행위허가받은 토지는 허가 전에 비해 얼마나 높게 감정평가를 받을 수 있나? “개발행위허가 전 감정평가액이 20억 원이고 얼마 전에 개발행위허가를 받았는데 얼마나 높게 감정평가액이 얼마나 나올까요?” 이러한 질문은 개발사업을 하는 사업자로부터 많이 나오는 질문이다. 건축 허가 또는 개발행위허가를 받으면 감정평가액이 크게 상승하고 금융권으로부터 담보대출을 받을 때 상승한 감정평가액을 근거로 많은 대출을 받을 수 있다고 판단한다. 금융권에서는 농지(산지) 전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지에 대해서 엄격한 기준으로 심사한다. 개발행위허가 후 사업 진행이 중단되는 사업장에서 대출액 환수를 하지 못하는 대출사고가 빈번하게 발생하고 있기 때문이다. 예를 들어 모 금융기관의 경우 전용허가받은 임야의 심사 기준이 상당히 까다롭다. 전용허가를 얻은 임야는 원칙적으로 임야가액으로 산정하고, 비용이 증빙이 되는 경우 전용 비용을 임야가액에 포함하여 산정한다. 전용허가를 얻고 일부 토목공사가 진행된 임야는 <임야가액 + 전용 비용 + 공정률에 따른 토목공사비용의 50% 이내 금액>으로 산정하고, 전용허가를 받고 토목공사가 완료된 임야는 준공검사 등에 준하는 서류를 갖춘 경우 토목공사비용의 70% 이내를 임야가액에 포함하여 산정하는 것이 가능하다. 토목공사 준공 여부는 도로, 수도, 전기 등 기반 시설이 완비된 경우를 기준으로 한다. 토목공사가 완료되었더라도 지목변경이 없는 경우에는 토목공사비의 50% 이내에서 인정한다. 전용허가에 따른 특정 이행조건이 부과되었을 때 조건이 이행되지 않은 경우에는 토목공사비용을 증빙하더라도 불인정한다. 농지(산지) 전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지는 소지 가격(전, 답, 임야 상태 등)에 허가를 얻는데 투입된 비용이 더해진 금액으로 감정평가액이 결정된다. 토목공사를 하였다면 토목공사에 투입된 비용(과다하다고 판단되면 감액)을 고려하여 감정평가액이 결정된다. 비교표 준지나 비교 사례도 준공된 상태인 대지 기준이 아닌 소지 상태를 기준으로 선정하고 투입된 비용을 개별 요인에서 반영하여 감정평가를 진행한다. 개발행위허가를 받은 토지는 불투명한 사업 진행 때문에 금융권에서 보수적으로 접근한다. 사업이 멈추게 되면 가치가 폭락할 수도 있기 때문이다. 개발행위허가를 받았다고 감정평가액이 사업시행자가 기대하는 만큼 올라가지 않는 이유이다. Q 일단지란 어떤 개념이고, 일단지로 감정평가하면 감정평가액이 높아지나? 「감정평가에 관한 규칙」등 감정평가 관계 법규에서는 ‘감정평가는 대상 물건마다 개별로 한다’는 개별 물건 기준 원칙을 규정하고 있다. 예외적으로 둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상 물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다. 2개 필지 이상의 토지를 일괄 감정평가한다는 의미는 2개 필지 이상의 토지를 일단지로 감정평가한다는 의미이다. ‘일단지’라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치 형성 측면에서도 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.일단지로 감정평가하면 감정평가액은 높아진다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개별로 감정평가할 경우와 일단지로 감정평가할 경우을 비교하면 다음과 같다. 1번 토지(480㎡)는 광대세각 세장형, 2번 토지(480㎡)는 광대한면 세장형, 3번 토지(177㎡)는 세각(가) 가장형, 4, 5번 토지(각각 165㎡)는 각각 세로(가) 세장형이고, 2020년 1월 1일 기준 공시지가는 1번 13,630,000원/㎡, 2번 12,810,000원/㎡, 3번 7,130,000원/㎡, 4, 5번 각각 6,881,000원/㎡이고, 공시지가의 1.5배를 감정평가액으로 가정할 경우 필지별 감정평가액은 <표 1>과 같다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개발하여 5개 필지에 건축 허가를 받고 건물을 신축했다면 1~5번 토지는 일단지로 판단할 수 있고 일단지로 감정평가할 수 있다. 광대세각의 세장형 토지로 1번 토지와 유사한 수준인 20,000,000원/㎡으로 감정평가를 하면 29,340,000,000원이 되어 개별로 감정평가할 때보다 약 20% 증가한다. 후면에 있는 3, 4, 5번 토지가 1, 2번 토지와 일단지가 되면서 가치 상승이 된 것이다. 일단지와 관련된 쟁점은 개발 단계에 있는 토지의 일단지 여부이다. 개발행위허가 시점, 건축 허가 시점 또는 착공신고 완료 시점을 일단지로 보는가에 대한 판단이다. 대법원은 개발 단계에 있는 나지에 대한 현실적인 이용상황의 판단과 관련하여 관계 법령에 의하여 건축물의 부지조성을 목적으로 한 개발행위(토지의 형질 변경) 허가를 받아 그 토지의 형질을 대지로 변경한 다음 토지에 건축물을 신축하는 내용의 건축 허가를 받고 그 착공 신고서까지 제출했고, 형질이 변경된 이후에 그 토지가 대지로서 매매되는 등 형질이 변경된 현황에 따라 정상적으로 거래된 사정이 있는 경우 건축물을 건축하는 공사를 착공하지 못했더라도, 현실적인 이용 상황을 대지로 평가함이 상당하다고 판시(대법원 2012.12.13. 선고 2011두24033 판결) 한 바 있다. 국토교통부는 여러 필지가 일단지로 공장 설립 승인, 건축 허가 및 착공신고를 완료하고, 일체로 거래된 후 토목공사를 했으나, 그 토지의 일부가 도로사업에 편입되어 보상평가를 하게 되는 경우 일괄 평가할 수 있는지 여부와 만약 일괄 평가한다면 어는 단계(개발행위허가, 건축 허가, 착공신고 등)부터 일단지로 평가해야 하는지 여부와 관련하여 “공장을 건설하기 위해 공장 설립 승인, 건축 허가 및 착공신고를 완료하고 일체로 거래된 후 토목공사를 한 상태라면 일단지로 볼 수 있는 여지가 있다고 보입니다”라고 유권해석(부동산평가과-2444, 2011.08.10.) 한 바 있다. 대법원 판례와 국토부의 유권해석을 종합해보면, 개발 단계에 있는 토지는 착공신고, 토목공사 완료, 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 장래에 일단지로 이용되는 것이 확실시된다면 용도상 불가분의 관계를 인정하여 감정평가를 할 수 있다. 일단지로 감정평가할 경우에도 성숙도를 감안해야 한다. Q 재개발 재건축 사업에서 종전자산 감정평가를 높게 받으면 조합원에게 유리한가?재개발 재건축 사업에서 조합원은 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱한 권리가 액이 조합원 분양가인 종후 자산 감정평가액보다 높으면 그 차액을 받는다. 그러나 권리가 액이 분양가보다 낮으면 그 차액을 분담금으로 지급해야 한다. 이러한 경제적인 부담을 줄이기 위해서 어떤 조합원들은 감정평가액을 높여 달라고 주장하기도 한다. 종전자산감정평가액이 올라가면 조합원 부담이 줄어드는가? 권리가 액은 <종전자산감정평가액 × 비례율>로 결정되고, 비례율은 <(총 분양가(종후 자산감정평가액) - 총사업비용) ÷ 종전자산감정평가액>으로 산정된다. 이 산식에서 종전자산감정평가액이 증가하면 비례율이 떨어지기 때문에 권리가 액이 증가한다는 보장이 없다. 예를 들어 종전자산감정평가액 3,000억 원, 종후 자산감정평가액이 5,000억 원, 총사업비용이 2,000억 원이라고 하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,000억 원 = 100%>가 되고, 권리가 액은 3,000억 원 × 100% = 3,000억 원이 된다. 조합 세대가 500세대이고 세대별 종전 종후 감정평가액이 동일하다고 가정하면 1세대당 권리가 액은 6억 원, 분양가격은 10억 원, 분담금은 4억 원이 된다. 만약 다른 조건은 동일하고 종전자산감정평가액이 3,300억 원으로 상승하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,300억 원 = 91%>로 줄어들고, 권리가 액은 3,300억 원 × 0.91 = 3,000억 원으로 차이가 없다. 종전자산감정평가액은 그대로 두고 총사업비용을 줄여야 비례율이 상승하고 권리가 액도 올라간다. 사례에서 총사업비용을 10% 줄여서 1,800억 원으로 감액될 수 있다면 비례율은 107%가 되고 권리가 액은 6억 4천만 원이 되어 분담금이 3억 6천만 원으로 4천만 원 줄어든다. 총사업비용에는 건축공사비, 조합 운영비, 금융비융 등이 포함되어 있는데 사업 기간이 길어질수록 비용이 증가한다. 재개발 재건축 사업에서 건축공사비, 조합 운영비, 금융비용 등 총사업비용를 줄이는 게 조합원의 권리가 액을 높여서 조합원을 유리하게 하는 지름길이다. Q 입주권과 분양권도 감정평가를 받을 수 있나? 입주권과 분양권은 재개발사업이나 재건축 사업에서 모두 새롭게 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리라는 점에서 차이가 없으나 권리를 취득하는 방법, 내용에서 차이가 있다. 입주권은 재개발 재건축 사업에서 조합원 입주권을 의미하고, 조합원 자격을 취득한 후 조합원 분양신청, 관리처분계획 인가로 얻게 되는 입주할 수 있는 권리를 말한다. 분양권은 비조합원이 청약 당첨을 통한 분양계약으로 얻게 되는 사업지에 새로 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 입주권과 분양권 모두 동, 호수가 확정되어 있는 경우에는 감정평가의 대상이 된다. 입주권과 분양권 모두 추후 완공될 주택(부동산)을 취득할 수 있는 권리로서 경제적 가치가 있기 때문이다. 다만, 동, 호수가 확정되어 있는 경우로 한정되는 것은 공동주택은 같은 단지 내에서 층과 호에 따른 시장가치의 차이가 발생해서 동, 호수가 확정되어야 감정평가액을 산정할 수 있기 때문이다. 동, 호수가 확정되지 않았다는 것은 감정평가의 대상이 확정되지 않았다는 의미가 된다. 감정평가를 하려면 그 대상이 확정돼야 하는데 그 대상을 알 수 없을 경우에 해당됨을 의미하는 것이다. 「상속세 및 증여세법」 시행령 제51조(지상권 등의 평가) 제2항에 입주권 등을 감정평가대상으로 규정하고 있다. 입주권과 분양권의 감정평가 대상은 동, 호수를 지정받은 추후 입주할 아파트가 되고, 감정평가액은 감정평가일(기준시점)까지 지급한 금액과 기준시점 현재 프리미엄 상당액을 합한 금액이 된다. 기준시점까지 지급한 금액은 입주권의 경우 <권리가 액(조합원 종전자산 감정평가액 × 비례율) + 기 납부한 분담금의 계약금 및 중도금>이 되고, 분양권은 계약금 및 중도금 등의 지급액이 된다. 기준시점 현재 프리미엄 상당액은 입주권은 <준공 후 세대의 시장가치 - 조합원 분양가격>, 분양권은 <준공 후 세대의 시장가치 - 분양가격>이 된다. Q 용적률이 200%에서 400%로 상향되면 토지 가치도 2배 오르나? 용도지역에 따라 토지 가치가 차이가 난다. 토지 가치의 차이는 왜 발생할까? 각 용도지역에서 허용하는 용적률 차이 때문이다. 용적률은 토지 면적 대비 건축할 수 있는 지상층의 건물 연면적을 의미한다. 토지 가치는 용적률에 정비례(즉 용적률이 2배가 되면 토지 가치도 2배로 상승) 해서 상승하는가? 용적률이 상승하면 토지 가치도 상승하지만 정비례해서 상승하지는 않는다. 일반주거지역은 제1종부터 제3종까지 있는데 최대 허용 용적률이 제1종은 200%, 제2종은 250%, 제3종은 300%, 준주거지역은 500%, 일반상업지역은 1,300%이다. 서울특별시 토지가격비준표 상으로는 1종 일반주거지역 1.00, 2종 일반주거지역 1.05, 3종 일반주거지역 1.12, 준주거지역 1.16, 일반상업지역 1.58이다. 용적률 200%(1종 일반 주거)가 250%(2종 일반 주거)로 상향되면 토지가치는 5% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1% 상승), 300%(3종 일반 주거)로 상향되면 토지가치는 12% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1.2% 상승) 한다. 용적률에 비례해서 토지가치가 상승하지 않음을 나타낸다.토지가치가 용적률에 정비례하지 않는 이유는 토지공간의 입체 이용률과 건물의 한계효용계층으로 설명이 가능하다. 토지공간의 입체 이용률이란 토지의 입체적 이용에서 가장 이용 가치가 높은 지표면상의 이용률을 100으로 했을 경우 이를 기준으로 지상·지하의 층별에 따른 각 부분의 이용 가치의 증감률을 말한다. 토지공간의 입체 이용률은 건물의 한계효용계층을 결정하는 근거가 된다. 토지 이용을 극대화하기 위한 방법이 건물의 고층화인데, 건물의 고층화는 관련 법률에 따른 용적률, 층수 제한 등 법률적 측면과 건축 기술 등 기술적 측면이 있고 건물의 높이를 어느 정도 하는 것이 경제적으로 가장 능률적인 상태가 되는가를 판단하여 그때의 층수가 건물의 한계효용층수가 된다. 용적률의 변화에 따른 토지 가치의 변화를 연구한 논문『용적률 가치 산정을 위한 비선형헤도닉공간모형의 적용』(맹준영, 2015)에서는 <표 2>와 같이 용적률이 10% 증가할 때마다 증가하는 토지가치의 증가율을 나타낸다고 한다. 앞의 논문 연구 결과에 따르면 용적률이 증가에 따른 지가의 증가율은 토지의 용도 및 용적률 구간에 따라 다양한 형태를 보인다. 주거용(단독주택 및 다세대주택)은 용적률이 증가함에 따라 대체로 선형적인 토지가치의 증가가 나타나고 있고, 상업용(주상용 및 상업용/업무용)은 용적률이 낮은 구간(100~200%)에서는 토지 가치가 용적률이 증가함에 따라 급격하게 상승하고, 용적률이 높은 구간(주상용 200~400%, 상업용/업무용 650~900%)에서는 용적률이 상승함에 따라 토지 가치의 상승폭이 낮은 폭으로 상승한다. 이와 같은 결과는 토지의 입체 이용이 다르게 나타나기 때문이다. 주거용은 층수가 높아질 때 효용이 달라지지 않기 때문이고, 상업용/업무용은 1층에 토지가치가 가장 많이 배분되고 층수가 올라갈수록 효용이 급격하게 떨어지기 때문이다. 용적률 증가에 따른 오피스 및 상가의 평가가격 증가분을 연구한『용적률 가치 산정에 관한 연구』(신우진, 김양희, 한국부동산연구원, 2010)에서는 다음 <표 3>, <표 4>와 같이 하부 시장별 용적률 증가에 따른 평오피스빌딩 및 부지, 상가건물 및 부지의 평가 가격 상승분이 나타난다고 한다. <표 3>은 용적률 600%인 빌딩을 하부 시장의 기준 오피스로 하여 용적률이 800%, 1,000%, 1200%가 될 때의 오피스 부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 200%, 400%, 600% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 38%, 49% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스 시장의 평가가격은 각각 0.11%, 0.10%, 0.08% 증가함을 나타낸다. <표 4>는 용적률 150%인 건물을 하부 시장의 기준 상가로 하여 용적률이 200%, 250%, 300%가 될 때의 상가 부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 50%, 100%, 150% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 42%, 55% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스 시장의 평가가격은 각각 0.47%, 0.42%, 0.37% 증가함을 나타낸다. 용도지역 변경 등으로 용적률이 상승되었다고 토지 가치가 용적률에 정비례해서 상승하지 않는다. 건물의 효용이 용적률만큼 상승하는가, 건축 비용 등의 고려, 허용 용적률에도 불구하고 시장 상황에서 경제적으로 최대 가능한 용적률은 얼마인지를 감안하여 토지 가치의 상승률을 판단해야 한다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사)연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다.02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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감정평가와 친해지기, 사례로 본 감정평가 Q&A
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천방지축 감정평가액, 오해와 진실
- 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다.글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 동일한 물건에 감정평가액이 왜 다르지?자신이 갖고 있는 부동산에 대해 감정평가를 받았는데 감정평가액이 여러 가지 금액으로 다르게 나온다면 어떻게 이해해야 할까? 감정평가를 규정하고 있는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」을 비롯한 감정평가 관계 법규를 위반한 감정평가(예를 들면 ①대상 물건 현황 오류 ②표준지 공시지가 등 사례 선정 오류 ③요인 비교의 오류 등)를 제외하면 감정평가액은 ①가치 기준(기준 가치)의 차이 ②감정 평가 목적의 차이 ③감정 평가 조건의 유무 ④근거 법률의 차이 ⑤기준시점의 차이에 의해 다를 수 있다는 사실을 이해하여야 한다. 가격 price, 가치 value, 가액 estimated amount‘감정평가의 대상은 토지 등이고 감정평가를 하여 구하고자 하는 가치는 경제적 가치이며, 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판단하는 행위로서 그 결과를 일정 요건에 맞추어 가액으로 표시하는 것에 이르러서야 효력이 있는 감정평가라 할 수 있다’(감정평가 실무기준 해설서 Ⅰ, 9쪽, 이하 ‘해설서’라 한다). 해설서는 감정평가는 가격이 아닌 가치를 판단하고 감정평가의 최종 결과를 가액으로 표현한다고 하여, 가격과 가치, 가액을 다음과 같이 명확하게 구분하고 있다. 가격은 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 말하는 것으로, 거래가 종료되면 이 금액은 가격이 된다. 즉 가격은 교환의 결과로 나타난다. 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 따라서 가격은 과거의 값이 되지만, 가치는 가치에 대한 접근 방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다. 감정평가에서 가격은 결과적인 의미(거래가격)로서 단독으로 사용되지만 가치는 시장가치, 공정가치, 투자가치, 특수 가치 등 하나의 물건에 대하여 다양한 형태의 가치로 표현될 수 있다. 가액은 정상적인 거래에서 거래 자산에 화폐로 지불될 수 있는 금액을 표시한 것이다. 대상 물건의 경제적 가치를 판단하는 행위인 감정평가는 대상 물건의 가치를 추정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 과정이다. 동일한 부동산에 대해서 감정평가액이 다를 수 있다고 보는 것이 가치 다원론이다. 해설서는 가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치로 접근 방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다고 하여 가치 다원론의 입장이라고 할 수 있다. 가치기준(기준가치) - 시장가치와 시장가치 외의 가치가치기준(기준가치)는 ‘특정 시점에서 감정평가의 기본이 되는 가치 측정 원칙에 대한 개념’이라고 정의된다. 즉 시장에서의 노출 정도, 당사자의 거래 동기나 행동양식에 대한 가정 등을 포함한다. 그러나 가치기준은 감정평가에 적용된 감정평가 방법을 의미하는 것이 아니다. 「감정평가에 관한 규칙」은 시장가치를 기준으로 한다고 규정하고 있다. 시장가치는 ‘대상 물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 공개된 후, 대상 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액’이라고 정의된다. 시장가치를 기준가치(가치기준)으로 한다는 의미는 시장가치의 정의를 가정한 가치를 산정한다는 뜻이다. 대상 물건이 통상적인 시장에서 거래되지 않으면 시장가치가 아니다. 예를 들어 재건축 사업과 재개발사업에서 종전자산 및 종후 자산의 감정평가액은 조합원 간의 상대적인 균형이 중요하고 일반적으로 시장가치에 비해 낮은 경우가 일반적이다. 통상적인 시장을 상정하지 않기 때문에 시장가치가 아닌 시장가치 외의 가치가 된다. 그렇다면 재개발 재건축 사업의 종전 종후 자산 감정평가액이 시장가치가 아니라면 시장가치 외의 가치 중 어떤 가치인가? 우리나라에서는 감정평가 관계 법규 어디에서도 시장가치 외의 가치를 규정하거나 정의하고 있지 않다. 국제 평가 기준 등에서 정의하고 있는 시장가치 외의 가치는 투자가치, 공정가치, 특수 가치 등이 있다. 투자가치는 ‘투자대상 자산 또는 운용 목적이 확정된 특정 소유자, 투자가 집단의 부동산 가치이다.’ 투자가치는 시장에서 일반적으로 통용되는 수익률이 아닌 투자자의 독자적인 투자기준에 해당하는 투자수익률에 따라 달성 가능한 성과를 분석하고자 하는 특정 당사자의 투자부동산의 가치이다. 일반적인 공정가치는 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념보다 넓은 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념은 시장가치와 유사한 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치는 ‘측정 일에 시장 참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 회계기준에서 사용하는 공정가치를 제외한 공정가치는 ‘자산의 교환을 하고자 하는 특정한 당사자 간에 합리적으로 합의하여 결정된 가격’을 의미한다. 양 자의 차이는 ‘시장 참여자와 특정한 당사자 간’의 차이에 있다. 시장가치가 통상적인 시장을 전제한다면 공정가치는 시장이 특정한 이해당사자로 제한된다. 공정가치는 자산이 광범위한 시장에 방매할 필요가 없으며, 당사자 사이에 합의된 가격은 일반적인 시장에서보다는 관련 당사자가 보유한 권리에 대한 특정 이익(또는 손실)을 반영한 결과가 된다. 공정가치는 기업체의 지분 취득을 위한 가격산정에 적용된다. 특정 당사자 사이에서만 발생하는 특수한 증분 가치는 해당 당사자 간에는 공정한 가격일 수 있으나 일반시장에서 형성되는 가격과는 다를 수 있다. 특수 가치는 자산의 독특한 특성으로 인해 발생하는 시장가치 이상의 가치이다. ‘해당 자산이 일반 시장 참여자가 아닌 특정 구매자 또는 한정된 구매자에게만 특별한 이점을 발생시킬 때 나타난다. 결합 가치는 특수 가치의 일종으로 두 개 이상의 자산이 결합하여 한 개의 자산이 되었을 때 그 가치가 개별 자산의 가치 합계보다 큰 경우를 말한다. 감정평가 목적감정평가 목적은 무엇을 위해서 감정평가하는가를 의미한다. 가장 많이 접하는 감정평가 목적은 담보, 보상, 재무보고, 경매·공매, 소송(행정, 민사), 도시정비, 일반 거래 등이 있다. 감정평가 목적과 용도는 유사하다고 볼 수 있으나 일반 거래 목적의 감정평가의 용도는 세무용, 현물출자용, 매각가·매입가 결정 등 여러 가지가 있을 수 있다. 담보 목적 감정평가는 담보를 제공받고 대출을 하는 은행·보험회사·신탁회사·일반 기업체 등이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의뢰하는 담보물건에 대한 감정평가이다. 담보 목적의 감정평가는 담보물의 환가성을 고려해야 한다. 채권자 입장에서 담보물을 통한 상환이 중요하기 때문이다. 담보 목적의 감정평가도 시장가치를 기준으로 한다. 시장가치를 기준으로 하되 환가성, 수익성, 시장성, 지속성 등을 고려하여 감정평가액을 결정한다. 보상목적의 감정평가는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 보상 관련 법규의 규정에 따라야 한다. 다른 목적의 감정평가와 가장 두드러진 차이점은 해당 사업으로 이한 가치 변동(개발이익)이 있으면 이를 배제하도록 되어 있다는 점이다. 재무보고목적의 감정평가는 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제5조제3항의 회계 처리 기준에 따른 재무보고를 목적으로 하는 공정가치의 추정을 위한 감정평가이다. 재무보고목적의 감정평가는 감정평가 관계 법규 및 한국채택국제회계기준을 근거로 한다. 재무보고목적의 공정가치는 시장가치와 유사하다. 회계기준에서 공정가치는 ‘측정일에 시장 참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 경매 또는 공매 목적의 감정평가는 경매 또는 공매의 대상이 되는 물건의 최저 매각 가격을 결정하기 위한 감정평가이다. 경매(공매) 목적의 감정평가는 시장가치를 기준으로 한다. 소송(행정, 민사) 목적의 감정평가는 행정소송이나 민사소송에서 감정평가는 부동산, 기타 재산의 시가나 임대료를 산정하여 소송상의 증거자료로 활용하기 위하여 원고 또는 피고가 재판부에 신청하였을 경우 수행한다. 도시정비 감정평가는「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 정비 사업과 관련된 감정평가로서 재건축 사업, 재개발사업의 종전자산과 종후 자산 감정평가, 국·공유재산의 처분 감정평가, 매도청구, 토지 등의 수용 등을 위한 감정평가를 한다. 종전자산의 감정평가는 사업시행 인가고시가가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 조합원별 조합 출자 자산의 상대적 가치 비율 산정의 기준이 되므로 대상 물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종후 자산의 감정평가는 분양신청 기간 만료일 또는 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 대상 물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 절대 금액이 아니라 조합원의 균형이 중요한 상대적 금액이 중요하다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 시장가치 외의 가치를 기준으로 한다. 재개발 사업구역 안에 있는 국공유지를 사업시행자에게 매각하는 경우 도로를 ‘대’로 변경하여 의뢰하면 ‘대’를 기준으로 감정평가하고, 재건축 사업구역 안에 있는 국공유지는 공부상 지목에도 불구하고 ‘대’를 기준으로 감정평가한다. 매도청구에 따른 감정평가는 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 가치 변동분(개발이익)이나 조합원의 비용분담을 전제로 한 가치 변동분(개발이익)은 배제하여 감정평가한다. 사업구역 안 토지 등의 수용 등에 따른 감정평가는 “토지보상법”에 따라 감정평가한다. 일반 거래 목적의 감정평가는 감정평가서의 용도가 다양하다. 상속세나 증여세의 기초가 액을 결정하기 위해 관할 세무서에 제출할 용도, 부동산의 매각 가격의 기초를 제공하기 위한 용도, 투자자의 투자가치를 산정하여 펀드의 기초로 제공하기 위한 용도 등 앞에서 언급된 담보, 경매, 보상, 소송 등의 목적이 아닌 다양한 용도의 감정평가로 수행되는 것이 일반 거래 목적의 감정평가이다. 조건부 감정평가「감정평가에 관한 규칙」은 현황 기준을 감정평가의 원칙으로 규정하고 있다. 감정평가는 기준시점에서의 대상 물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용을 제외한다) 및 공법상 제한 상태를 기준으로 해야 한다. 그러나 이러한 현황 기준 원칙에도 불구하고 감정평가 조건을 붙여 감정평가할 수 있다. 감정평가 조건은 ① 감정평가 관계 법규에 감정평가 조건의 부가에 관한 규정이 있는 경우 ② 의뢰인이 감정평가 조건의 부가를 요청하는 경우 ③ 감정평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 비추어 사회통념상 당연히 감정평가 조건의 부가가 필요하다고 인정되는 경우에 한정하여 붙일 수 있다. 택지비 산정을 위한 감정평가는「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」과「공동주택 분양가격 산정을 위한 택지 평가지침」에서 ‘택지조성이 완료되지 않은 소지 상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용 상황은 대지를 기준으로 평가해야 한다’고 하여 감정평가 조건의 부가를 규정하고 있다. 의뢰인이 감정평가 조건을 제시하고 제시된 조건의 실현을 가정하여 감정평가를 요청할 수 있다. 의뢰인의 요청에 따라 건축 허가 및 일 단지, 개발사업에서 사업 계획에 따라 건물이 준공된 상태 등을 가정하여 감정평가할 수 있다. 이 경우 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현 가능성을 검토해야 한다. 사회통념상 당연히 감정평가 조건이 부가되어야 하는 경우는 감정평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 따라 당연히 감정평가 조건이 부가되는 경우를 말한다. 국·공유지 처분 평가에서 지목 및 이용 상황이 구거 또는 도로인 토지를 인접 토지 소유자 등에게 매각할 때 현실 이용 상황이 아닌 용도폐지를 전제로 하여 감정평가하는 경우가 해당된다. 가치기준이 다르면 감정평가액도 다르다예를 들어 D 업무용 빌딩에 대해서 시장가치와 투자가치를 기준으로 감정평가를 할 때 감정평가액에 차이가 있다. D 업무용 빌딩에서 창출되는 순수익이 연간 10억 원이라고 할 때 수익환원법으로 가치를 산정하면 환원율에 의해 수익 감액이 결정된다. 시장에서 통용되는 환원율이 5%이나 대상 물건에 투자하는 투자자는 4%의 환원율로 자신의 투자가치를 산정한다면 시장가치는 200억 원(=10억 원 ÷ 0.05)이나 투자가치는 250억 원(=10억 원 ÷ 0.04)이 된다. 투자자가 시장 수익률보다 낮은 수익률로 투자하는 이유는 상당히 낮은 이자율로 차입하거나 높은 자본 차익의 기대가 가능하기 때문이다. 재개발 재건축 사업의 종전 종후 감정평가는 시장가치가 아닌 시장가치 외의 가치라고 할 수 있다. 도시정비 사업의 종전 종후 감정평가는 조합원 간의 상대적 균형이 중요하고 비례율 산정을 통해 관리처분의 기준을 제시하기 때문에 시장가치와 차이가 난다. 예를 들면 조합원 분양가격이 7억 원인데 인근 유사 물건의 시장가치는 10억 원으로 차이가 나는 사례는 자주 발견할 수 있다. 조합원 분양가격 7억 원은 시장가치가 아닌 시장가치 외의 가치 그중에서도 공정가치에 해당된다고 할 수 있을 것이다. 목적이 다르면 감정평가액도 다르다동일한 물건에 대해서 감정평가 목적이 다르면 감정평가액도 다르다. 동일한 물건에 대하여 담보 목적과 경매 목적으로 감정평가를 한다면 일반적으로 담보 목적의 감정평가액이 경매 목적의 감정평가액에 비해 낮은 수준으로 결정된다. 예를 들어 분양가 5억 원의 상가 건물이 있다고 하면 경매 목적의 감정평가액은 분양가 수준에서 결정될 가능성이 높다. 그러나 담보 목적의 감정평가에서는 해당 상가 주위 환경이 아직 성숙되지 않아서 임차인을 찾기가 어렵거나 임대료가 낮은 수준으로 형성되고 있다면 성숙도나 환가성을 고려하여 분양가에 비해 상당히 낮은 수준으로 결정될 가능성이 높다. 일반 거래 목적과 보상 목적의 감정평가액도 차이가 난다. 보상 목적은 사업으로 인한 가치 변동(개발이익)을 배제하도록 관련 법령에서 규정하고 있기 때문에 표준지 선정, 사례 선정 등이 일반 거래 목적과 차이가 있다. 개발사업으로 인해 대상 토지의 용도지역이 1종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 변경되었을 경우, 일반 거래 목적에서는 변경된 용도지역인 일반상업지역으로 보상 목적에서는 변경 전 용도지역인 1종 일반주거지역으로 감정평가를 한다. 감정평가 목적에 의해 감정평가 방법이 달라지고 감정평가액도 차이가 나는 것이다. 조건에 의해 감정평가액이 달라진다면적이 25,000㎡인 20필지의 토지(용도지역 자연녹지/지목 전, 답, 임야/이용상황 전, 답, 임야)를 개별 필지별로 감정평가(현황 기준) 할 때 125억 원(1 필지 평균 단가 500,000원/㎡)이 된다고 가정한다. 이 20필지 토지를 전원주택으로 건축 허가를 받고 건물이 완공되어 지목이 ‘대’로 전환되는 조건(감보율 35%)으로 감정평가를 하면 현황 기준일 때와 어떤 차이가 있을까? 인근 단독주택으로 이용되는 ‘대지’의 가격수준이 1,500,000원/㎡으로 이 가격수준으로 감정평가를 하면 감정평가액은 약 244억 원(= 25,000㎡ × 0.65 × 1,500,000원/㎡) 이 된다. 감정평가액이 2배 정도 상승하게 된다. 그러나 만약 대상 토지에 건축 허가를 받지 못하거나 건축 허가를 받았으나 사업이 진행되지 못하여 건축 허가가 취소된다면 가치는 큰 폭으로 하락한다. 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현 가능성을 검토해야 하는 이유이다. 감정평가액의 차이가 나는 이유는 비교표 준지를 전, 답, 임야에서 ‘대’로 선정하여 ‘전, 답, 임야’ 가격수준에서 ‘대’가격 수준으로 상승시키기 때문이다. 대상 물건이 같은데 감정평가액의 차이가 너무 크면 감정평가 조건이 있는지 감정평가서를 살펴보아야 한다. 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다예를 들어 학교용지를 감정평가할 때 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다. 학교용지의 공급은「학교용지 확보 등에 관한 특례법」과 「학교시설사업 촉진법」에 근거하고 있다. 특례법은 공립 초·중·고교를 대상으로 사업시행자가 개발사업으로 학교용지를 조성 공급하고 교육청이 사업시행자에게 매수하여 학교용지를 확보한다. 촉진법은 모든 초·중·고교와 특수학교를 대상으로 교육청이 도시계획시설사업(학교) 사업시행자로부터 협의 취득하여 학교용지를 확보한다. 특례법은「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(국공유지는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」적용)을 적용하여 감정평가하고, 촉진법은 토지보상법을 적용하여 감정평가하도록 규정하고 있다. 특례법에 따른 감정평가는 가치 변동분(개발이익)을 반영하고 공법상 제한 상태를 반영하는 반면에 촉진법에 따른 감정평가는 가치 변동분(개발이익) 배제, 당해 사업으로 인한 공법상 제한을 반영하지 않는다. 따라서 표준지 공시지가 선정도 다르고, 감정평가에 적용할 거래 사례, 감정평가 사례 선정도 달라져 감정평가액도 차이가 난다. 기준시점에 따라 감정평가액이 달라진다기준시점이란 감정평가의 기준이 되는 시점을 의미한다. 일반적으로 기준시점은 가격 조사를 완료한 날짜로 하고, 소급 적용이나 장래 시점을 기준으로 할 수도 있다. 다만 가격 조사가 가능한 경우에 한정한다. 감정평가서에 기재된 기준시점을 확인하고 기준시점에 차이가 있다면 동일 물건이라도 감정평가액이 차이가 날 수 있다. 2019년 1월 30일 기준과 2020년 1월 30일 기준의 감정평가액은 기준시점 당시의 거래가격 수준 등 경기 변동을 반영한다. 거래가격이 상승추세에 있다면 감정평가액도 상승하고, 거래가격이 하향 추세에 있다면 감정평가액은 하락할 것이다. 동일한 물건의 감정평가액에 차이가 있다면 기준시점을 확인하고 감정평가액이 적정하게 되었는지를 판단하여야 한다. 감정평가의 이해에 달려 있다가끔 주위에서 감정평가와 관련한 사건을 접한다. 대부분 감정평가 관계 법규를 준수하지 않고 감정평가를 한 결과이다. 감정평가 관계 법규를 준수하지 않았다는 것은 한국감정평가사 협회나 법인 등에서 규정하고 있는 절차를 무시하거나 관련 법규의 규정을 고의 또는 중과실로 위반하는 행위를 했다는 의미이다. 현황이 맹지인데 도로가 있다고 한 경우, 개발행위허가를 받기 어려운 토지인데 개발행위허가를 받았거나 가능하다고 한 경우, 비교 가능하지 않거나 부적정한 비교표 준지나 비교 사례를 선정하는 경우 등이다. 감정평가 목적이 같고 가치기준(기준가치)도 같은데 감정평가액의 차이가 크다면 감정평가 관계 법규를 준수했는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 만약 관계 법규를 위반했다면 가치 다원론으로 설명할 수 없는 감정평가액이 된다. 같은 물건에 대한 감정평가액은 가치기준(기준가치), 감정평가 목적, 감정평가 조건 여부, 근거 법률, 기준시점에 따라 차이가 날 수 있다. 즉 감정평가 관계 법규를 준수한 감정평가에서 발생하는 감정평가액 차이는 이유와 근거가 있다. 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다. 감정평가액 차이의 발생 이유를 이해하면 천방지축 감정평가액의 진실을 알게 된다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사)연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다.02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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더존하우징, 경북도청신도시 단독주택단지 내 모델하우스 및 주택전시장 오픈
- 업계 최다 전국 14동 모델하우스 운영㈜더존하우징이 지난 8월 1일 경북도청신도시 2단계 단독주택지 더존아이숲(D-11BL)에 세 가지 타입별 모델하우스를 완공하고 경북도청신도시 주택전시장을 새롭게 오픈했다. 더존아이숲 경북도청신도시는 국내 최초로 경상북도개발공사와 더존하우징의 민관 공동사업으로 시공사 선정에서 더존하우징은 외부 전문가의 평가를 통해 최고 점수를 받아 단독 선정됐다. 정리 노철중 기자자료 및 사진 더존하우징 더존아이숲에 공급되는 주택은 A~H 타입까지 총 여덟 타입으로 필지별 건축 가능 타입 중 한 가지 타입을 선택해 시공 가능하다. 이 중 세 가지 타입은 단지 내 모델하우스로 운영 중이며 나머지 타입들은 홈페이지 내 VR 프로그램을 통해 관람이 가능하다. A 타입은 자연스러운 박공지붕 형태의 주택이다. 거실 상부의 파라펫도 지붕 경사에 맞췄으며 거실과 주방은 통합형으로 구성돼 작은 평수임에도 더 넓게 보이는 게 특징이다. B 타입은 외경사 지붕과 일자형 파라펫 가벽으로 구성한 주택이다. 전면으로 보이는 일곱 개의 수직형 창호가 가로로 연속성을 가지고 배열돼 더욱 세련된 외관이 인상적이다. C 타입은 가장 모던한 형태인 직사각형으로 계획된 주택이다. 미국식 평면 구조를 따르며 홀에서 시작되는 모든 동선의 길이를 최소화해 효율성과 실용성을 높였다. 견고한 외관 형태는 각 요소들의 따스함이 느껴지는 조합으로 안정감을 느낄 수 있다. 주택전시장 외부 전경 9월 5일 분양 공고 예정더존아이숲은 더존하우징의 프리미엄 단독형 타운하우스 브랜드로 경상북도개발공사가 토지를 공급하고 더존하우징이 주택 건축과 분양을 담당하는 형태의 단독주택지 활성화 사업의 일환이다. 단지 바로 앞에는 경상북도의 도청, 교육청, 경찰청 등 행정타운 인프라가 갖춰져 있으며 천년숲, 호민지 수변생태공원 등이 도보 거리에 위치한다. 경상북도 신 중심 미래가치와 품격 있는 힐링 라이프를 동시에 누릴 수 있는 더존하우징의 대단지 명품 타운하우스라는 평가다. 분양 관련 공급 및 계약 체결은 한국자산관리공사 온비드를 통해 원하는 필지와 주택 타입을 선정해 청약하는 방식으로 투명하고 안전하게 진행된다. 오는 9월 5일 분양 관련 공고가 공개될 예정이며, 합리적이고 가성비 있는 금액대로 많은 수분양자의 참여가 예상된다. 더존아이숲 홍보관(더존하우징 경북지사)은 ‘경북 안동시 풍천면 갈전리 329-3’에 위치하며 건축 매니저가 상시 대기해 건축 전반의 과정에 대한 1:1 맞춤 상담을 제공한다. 더존아이숲 배치도 더존아이숲 조감도 더존하우징 경북지사 언제든 방문 가능대한민국 주택 건축시장을 주도해 온 더존하우징은 20년 이상의 전통과 시공 노하우를 토대로 ‘건축 컨설팅-설계-인테리어-시공-A/S’까지 목조주택부터 철근콘크리트주택, 상가주택, 근린생활시설, 단지 개발 등 주택 건축 전반에 걸쳐 토탈솔루션을 제공하는 명실상부 대한민국 주택 시공 1위 기업이다. 현재 더존하우징은 서울, 인천, 수원 등 수도권뿐 아니라 세종특별자치시, 경상도 등 전국 곳곳에서 14동의 주택전시장을 운영하며 주택전시장을 방문한 누구나 실제 시공된 주택을 관람할 수 있고 무료로 건축상담도 받을 수 있다. 8월 새롭게 오픈한 더존하우징 경북지사는 A 타입(43평), B 타입(50평), C 타입(59평)의 세 가지 모델하우스를 운영한다. 모델하우스 운영시간은 10:00 ~ 17:00, 연중무휴로 언제든지 방문해 직접 관람할 수 있다. 더존하우징 주택전시장 예약은 홈페이지(https://dujon.co.kr/) 또는 대표번호(1644-3696)를 통해 신청하면 된다. 주택전시장 방문 상담 모습 <사업개요>사업명 경북도청신도시 2단계 단독주택지 활성화 사업사업면적 32,341㎡세대수 109세대토지분양 경상북도개발공사분양·시공 ㈜더존하우징분양시기 2023년 9월 예정 A 타입 박공지붕이 주는 쾌적함 살린 주택A 타입은 자연스러운 박공지붕 주택이다. 거실과 주방은 통합형으로 구성돼 작은 평수임에도 더 넓게 보이고 오픈천장 구조의 거실은 더욱 시원스러운 느낌을 선사한다. 신혼부부 및 1인 가구를 고려한 설계로 최소한의 배치와 컬러를 통해 절제된 공간의 미를 강조했다. HOUSE NOTEDATA규모 2층 + 다락건축구조 경량 목구조분양면적 144.01㎡(43.56평)연면적123.33㎡(37.31평)1층 85.38㎡(25.83평)2층 37.95㎡(11.48평)다락 20.68㎡(6.26평) MATERIAL마감재외부 - 세라믹사이딩지붕 - 리얼징크내부 - 강마루, 실크벽지창호 - 독일식 3중 시스템 창호 거실박공지붕 형태로 오픈된 천장과 큰 창으로 들어오는 채광이 거실을 한층 더 넓어 보이고 화사하게 만든다. 주방 벽과 소파 뒷벽을 같은 타일로 마감해 공간의 연결성을 부여했으며 TV 벽면 하단부와 다락방이 보이는 벽면에는 화이트 톤 템바보드를 시공해 안정감을 연출했다. 화려한 조명 없이 매입등과 간접등, 팬던트등이 공간의 미니멀함을 더한다. 주방주방가구는 화이트 톤으로 깔끔하게 통일했으며 코너 부분까지 장을 채워 넣어 낭비되는 공간 없이 수납공간을 확보했다. 식탁 팬던트등으로 세련된 포인트를 가미했다. 여러 개의 매입등으로 주방가구의 색상이 더욱 돋보이는 효과를 줬다. 침실 & 드레스룸안방으로 활용할 수 있도록 침실과 드레스룸 공간을 분리했다. 따듯한 색감과 부드러운 질감의 벽지를 벽과 천장에 동일하게 적용해 아늑함을 더했다. 침실(자녀방)2층 두 개의 방은 동일한 크기로 구성했으며 자녀방에는 포인트 벽지와 조명으로 아기자기한 느낌을 연출했다. 다락천창과 측창을 두어 채광을 확보했으며 내벽에 시공된 시창은 바라보는 구도에 따라 다른 느낌을 준다. 거실에서는 개방감과 가로로 정렬된 라인이 세련됨을 더하고 다락방에서는 은은하게 새어 나오는 빛이 공간을 아늑하게 조성한다. B 타입 선과 면 강조한 현대적인 디자인 주택B 타입은 외경사 지붕과 일자형 파라펫 가벽으로 구성한 주택이다. 전면으로 보이는 일곱 개의 수직형 창호가 가로로 연속성을 가지고 배열돼 더욱 세련된 외관을 이뤘다. 천장을 600㎜ 들어 올린 거실과 식당은 남향의 풍부한 채광을 얻을 수 있다. 자녀와 함께 거주하는 소가족을 고려해 설계했으며 서로 다른 소재와 컬러의 결합, 직선 및 곡선의 조화 등으로 실용적이고 간결한 디자인을 연출했다. HOUSE NOTEDATA규모 2층 + 다락건축구조 경량 목구조분양면적 166.22㎡(50.28평)연면적152.24㎡(46.05평)1층 104.31㎡(31.55평)2층 47.93㎡(14.50평)다락 13.98㎡(4.23평) MATERIAL마감재외부 - 세라믹사이딩지붕 - 리얼징크내부 - 강마루, 실크벽지창호 - 독일식 3중 시스템 창호 거실거실은 천장 조명과 벽면의 메지 그리고 우드소재를 선적인 요소로 디자인해 디테일을 살렸다. 오픈천장은 곡면 형태로 부드럽게 연결되도록 디자인했고 창 높이를 확장해 내외적 개방감을 극대화했다. 측면 벽 공간을 활용해 구성된 홈바와 장식장은 실용성과 디자인 두 가지 모두를 고려해 설계했다. 주방주방가구는 내추럴한 질감으로 포인트를 주었으며 그레이 톤의 색감을 섞어 거실과 차분하게 연결되도록 디자인했다. 세련된 형태의 조명이 분위기를 한층 더 트렌디하게 만든다. 공용욕실그레이 테라조타일과 화이트 포세린타일을 상하 투톤으로 마감해 모던하면서도 트렌디한 분위기를 연출한 욕실이다. 세면대 벽에는 모자이크타일로 색다른 변화를 주었다. 2층 침실2층 두 개의 방은 공간을 나누어 붙박이장을 매립할 수 있도록 했다. 오크 목재의 마루와 따듯한 색감의 벽지가 아늑한 침실 분위기를 형성한다. 다락다락방은 스킵플로어로 설계했고 들어가는 입구에 아치형 개구부를 디자인해 보다 아늑한 공간으로 구성했다. 전면으로 내진 삼각형 통창으로 들어오는 채광과 시야가 주는 개방감이 매력적이다. C 타입 실용성과 디자인을 모두 갖춘 주택C 타입은 가장 모던한 형태인 직사각형으로 계획된 주택이다. 미국식 평면 구조를 따르며, 홀에서 시작되는 모든 동선의 길이를 최소화해 효율성과 실용성을 겸비했다. 견고한 외관 형태에 따스함이 느껴지는 부드러운 조합으로 안정감을 선사한다. 노후 준비 중인 은퇴를 앞둔 가족을 고려해 설계했다. 나무, 돌 등 천연 마감재를 활용해 자연과의 친밀감을 연결하고 단순한 선으로 현대적으로 재해석해 동양미와 세련미를 연출했다. HOUSE NOTEDATA규모 2층건축구조 경량 목구조분양면적 195.18㎡(59.04평)연면적195.18㎡(59.04평)1층 117.09㎡(35.42평)2층 78.09㎡(23.62평) MATERIAL마감재외부 - 세라믹사이딩지붕 - 리얼징크내부 - 강마루, 실크벽지창호 - 독일식 3중 시스템 창호 홀공용욕실을 각 실의 연결부에 구성했고 동선의 편리함을 주기 위해 벽을 라운딩 처리했다. 라운딩 벽면에는 템바보드와 천장 간접조명으로 디자인 요소를 가미했다. 거실내추럴한 소재인 천연 흙 마감재를 아트월에 적용했고 월넛 컬러의 우드를 벽에서 오픈천장까지 연결해 전통미와 중후함을 조화롭게 연출했다. 거실에서 노출된 계단은 월넛우드와 블랙 앤 브론즈 컬러로 통일감을 줬으며 하부는 오픈해 개방감을 주는 동시에 다용도로 활용할 수 있도록 설계했다. 식당식당은 주방과 복도에 슬라이딩 도어를 시공해 개방형과 독립형을 선택적으로 사용할 수 있도록 했다. 벽과 천장은 내추럴한 질감의 벽지로 통일해 아늑한 분위기를 연출했다. 공용욕실자연석 무늬와 대리석 무늬의 타일이 조화돼 고급스러움이 느껴진다. 세면대는 건식으로 사용하도록 구성했고 샤워공간과 욕조 공간은 조적벽으로 분리해 아늑함을 더했다. 골드컬러의 액세서리가 분위기를 한층 더 화려하게 만든다. 포치포치에는 2층에서도 간단한 조리를 할 수 있도록 보조주방을 배치했다. 아이보리 톤의 천연 석판타일을 포인트로 사용했다.
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더존하우징, 경북도청신도시 단독주택단지 내 모델하우스 및 주택전시장 오픈
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 9
- 호건의 전원주택과 땅 9 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식(2) 그동안 칼럼을 꾸준히 보고 꼼꼼히 하나씩 검토해 봤다면 실무적인 과정이 사실 그렇게 어려운 일이 아니라는 것을 알 수 있다. 이제는 집을 짓는 일만 남았다. 집짓기 경험이 없어도 걱정하지 않아도 된다. 필자야말로 건축은커녕 사회 경험조차 부족할 때 집을 지었다. 시공 전문가는 아니지만 지금도 1년에 약 10채씩, 3년 동안 꾸준히 집 짓기를 해가고 있다. 이번 호에서는 어떻게 그것이 가능했는지 그 팁들을 살펴보자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 이번 주제에서는 설계 팁부터 시작해 업체 선정 기준, 토목 공사, 자금 관리까지 꼼꼼히 검토하고자 한다. 다시 한번 말하지만, 필자는 시공 전문가가 아니며 자재 및 시공 과정에 대한 용어 등 아직도 모르는 것이 많다. 오히려 처음 집을 지었을 때는 자재도 공부하고, 시공에 대한 용어들도 익히려고 노력했다. 그러나 갑자기 공부한다고 해서 평생에 한 번 있을까 말까 한 경험에 대해 일정 부분 이상 알기는 쉽지 않다. 이에 집을 실수 없이 잘 짓기 위해 우리가 알아야 할 알맹이들을 공유하고자 한다. 미리 알아두면 좋을 건축 설계 Tip 1 면적 고려하기 집 짓기에서 면적 고려는 기본 중의 기본이다. 그럼에도 불구하고 첫 번째로 언급한 이유는 전원주택을 계획하면서 면적에 대한 감이 부족한 경우가 대다수이기 때문이다. 보통은 아파트 생활을 정리하고 전원생활로 넘어오기 때문에, 같은 평수라도 규모와 계획에 따라 체감이 달라지는 것을 인지하지 못한다. 또, 전용 면적, 공용 면적, 분양 면적이 있는 아파트와 달리 전원주택은 온전하게 전용 면적만 있다는 차이도 있다. 실제로 면적이 좁다고 느껴 시공 도중 설계도를 변경한 후 자재를 덧대 면적을 추가하는 당황스러운 상황도 접했다. 이런 경우 하자 발생도 높아지지만 무리하게 늘린 면적으로 인해 건폐율이 초과되어 준공이 불가할 수도 있다. 따라서 면적에 대한 감을 미리 익히는 것이 중요하다. 업체에서 시공한 모델하우스나 중개물건으로 나온 집들을 보러 다니는 것이 좋다. 여기에 단순하게 전체 면적만 생각할 게 아니라 실면적 등 자세히 나누어 익혀놓자. 2 공간 구성과 동선 계획 처음 집 짓기를 진행하며 제대로 이루지 않은 실 계획에서 아쉬움을 느끼는 건축주의 모습을 자주 봤다. 이것은 단순히 모델하우스를 본다고 해결할 수 없다. 온전히 나에게 맞춰 장기적으로 생각하면서 신중하게 고민해야 할 부분인 셈이다. 이에 맞춰 동선도 함께 고려해야 한다. 예를 들면, 2층 규모의 주택에서 넓게 사용하고자 1층에는 주방과 거실만을 계획하고, 조망을 위해 안방을 포함한 모든 방을 2층에 두는 계획은 지양해야 한다. 안방은 주방과 거실과 함께 계획해 1층에 두고, 프라이버시를 위한 다른 방들은 2층에 마련하는 편이 유연한 생활 동선을 반영할 수 있다. 또한 가구 유무도 중요하다. 동선을 포함한 명확한 실 계획은 준공 후 만족감 혹은 아쉬움으로 돌아올 수 있는 요소이기 때문에, 머릿속에서 시뮬레이션을 해본다면 비교적 수월하게 설계해 나갈 수 있을 것이다. 3 층고는 시공 비용의 결정적인 요소 층고가 높을수록 실내 개방감은 커지지만, 시공 비용에 결정적인 영향을 끼친다. 높은 층고만큼 자재가 추가되기 때문이다. 심지어 규격이 정해진 자재를 절단하거나 연장해 애매하게 남는 부분을 추가 시공할 경우, 더 많은 인력이 소모된다. 공기가 증가하니 자연스럽게 인건비도 발생한다. 즉, 1층 층고를 애매하게 높일 때는 규격 자재를 사용해 2층을 만들 때보다 오히려 시공 비용이 증액될 수 있다는 얘기다. 따라서 높은 층고 계획은 조금 더 디테일하게 생각한다면 정말 극적으로 시공 비용을 절약할 수 있다. 대체로는 아파트 평균 높이인 2.3~2.7m 사이로 자재 규격이 맞춰져 있다. 4 설계 비용과 시공 비용 설계 비용은 도면 작업, 감리 작업 등 부탁하는 정도에 따라 천차만별이다. 만약 집을 처음 짓는 사람이라면 필자는 설계 비용이 조금 증액되더라도 실시 설계까지 받아놓기를 권한다. 그래야 시공 변수와 이에 따라 증감될 수 있는 비용 변수도 줄일 수 있기 때문이다. 실시 설계를 포함한 설계 비용은 대략 천만 원부터 시작한다. 당장은 비싸다고 느낄지 모르지만, 예상외의 변수로 인해 추가될 비용을 생각하면 애초에 설계에서 그 위험을 줄여놓는 것이 가장 좋다. 대체로 준공 작업을 포함하지만 다른 경우가 있을 수 있기에 미리 확인해두는 것도 좋다. 특히, 시공 비용은 사회 및 경제 흐름의 영향으로 자잿값과 인건비가 많이 올랐다. 설계 계획과 자재에 따라 크게 달라지겠지만, 2~3년 전 모던한 집 기준으로 주방기구와 위생기구 포함한 목조 주택은 평당 450~550만 원, 철근콘크리트 주택은 500~600만 원 정도였다. 지금은 2~30%씩 오른 시공 단가로 고려하는 것이 좋다. 이보다 저렴한 시공 단가는 오히려 하자 발생과 공사 멈춤의 확률이 높아진다. 따라서 본인이 시공 비용에 대한 감이 부족하다면 설계에 비용을 좀 더 투자하는 것도 나쁘지 않다. 5 주택 이외의 요소들도 검토하기 설계를 하다 보면 집 자체에 몰두하는 경우가 있다. 하지만 집 짓기에서는 정화조나 지하수 그리고 주차장 등 쾌적한 삶을 위해 빼놓을 수 없는 요소들이 많다. 극단적으로 마당 한가운데 있는 정화조는 미관상 좋지 않을 것이다. 이에 건축사가 알아서 해주리라는 마인드보다 고려 요소의 범위를 넓혀 꼼꼼히 살핀 후 요구하길 바란다. 이 외에도 설계는 개인 취향에 따라 중요한 것이 많다. 전원주택은 개성과 취향을 담는 공간이 분명 맞지만, 많은 집들을 보며 특수성을 너무 갖는 설계는 가급적 지양하길 바란다. 오히려 많은 사람들이 위 내용을 가볍게 다뤘던 탓에 살면서 아쉬워한다. 시공업체 선정 기준과 주의사항 집 짓기를 하며 겪는 많은 애로사항의 원인은 사람이다. 시공업체와의 관계는 나의 감정 소비 없이 집을 잘 짓는 중요한 포인트인데, 말은 쉬워도 굉장히 어렵다. 필자는 고객 입장, 중간 입장, 업체 입장 모두 경험했다. 요구사항이 제대로 이뤄지지 않아 업체와 소송까지 간 적이 있고, 반대로 많이 신경을 쓰고 서비스를 제공했음에도 고객과 마찰이 있었던 적도 있다. 고객과 시공업체 사이에서 소통의 부재가 생기는 원인은 무엇일까. 이를 포함해 시공 업체를 선정하는 중요한 팁을 설명하고자 한다. 1 첫 집 짓기는 보수적으로 기준 잡기 먼저 도덕적인 시공업체를 만났다는 가정을 해보자. 그래도 마찰이 있다면, 이는 그럴 수밖에 없는 어떤 문제가 있다는 것이다. 근본적으로 고객은 저렴하게 잘 짓고 싶고, 업체는 보다 많은 수익 창출을 원한다. 이때, 업체가 지향해야 하는 올바른 수익 창출은 공기나 단가를 낮추면서 퀄리티는 높여 타 업체와의 차별성으로부터 발생하는 구조여야 한다. 그럼에도 불구하고 소통 부재의 원인은 결국 정보의 불투명성 때문이다. 건축박람회만 가 봐도 업체마다 시공 평 단가의 차이부터 업체 규모까지 천차만별이다. 규모가 큰 업체는 상대적으로 비용이 비싸고, 개인 단위 업체는 비용이 저렴한 느낌도 있다. 중요한 건 저렴하거나 비싼 이유를 고객은 알 수 없다는 것이다. 필자가 만난 저렴한 비용을 제시했던 업체들의 답은 이러하다. ‘회사 시스템이 잘 돼있기 때문에 공기가 줄어들고 거기에서 오는 인건비 절약이 크다’, ‘우리만의 특허를 보유하고 있어 공장 설비가 잘 돼있다’ 등이 대표적이다. 그러나 필자가 업체를 아웃소싱하며 직접 지어본 결과, 아쉽게도 아직까지 그렇게 극적으로 큰 차이를 내는 업체는 보지 못했다. 오히려 처음 계약한 금액에서 입주 날짜만 잘 맞춰도 잘하는 업체라는 생각을 갖게 된다. 따라서 처음 집을 지을 때는 조금 보수적으로 기준을 잡는 것이 좋다. 개인 노력에 따라 퀄리티와 공기를 맞출 수는 있지만, 드라마틱한 회사를 골랐다는 생각은 오히려 이기심을 불러일으키기 때문이다. 또한 업체는 수익 창출을 통해 수주 양을 늘리지만 어느 한계선에 도달하면 분명 과부하가 걸리기 마련이다. 공기를 맞추기 어렵거나 비용이 증액되는 변수도 생긴다. 실제로 첫 작업에서 신뢰가 쌓였던 업체에게 다음 집을 부탁한 적이 있었다. 정직한 모습은 여전했지만, 역량과 외부 상황에 따라 물리적으로 공기가 길어지기도 했다. 2 본인 주관에 맞춰 판단하지 말 것 개인 역시 싸게 좋은 집을 짓고 싶은 이기심을 가지고 있다. 업체가 많은 수익 창출을 원하듯, 이기심이라고 해서 절대 나쁜 것이 아니다. 오히려 더 좋은 회사를 찾기 위한 원동력이 돼주는 셈이다. 다만, 필자가 하고 싶은 말은 내 주관에 사로잡혀 스스로 함정에 빠지는 일은 없어야 한다는 것이다. 사례로 필자가 중개한 토지에 시공 업체가 제공한 모델을 건축사에게 허가를 요청하는 경우가 있었다. 이 업계에서는 건축사가 허가만 대행하는 경우가 종종 있다. 문제가 발생하는 원인은 설계와 디자인을 시공 업체가 한다는 것인데, 건축사도 도면을 받아 허가를 받기 위해서는 별도로 허가 도면을 그리는 시간이 필요하다. 고객은 원하는 입주 날짜가 정해져 있었지만, 기본적으로 시공 업체와 디자인 변경이 몇 번 이뤄진 상태에서 건축사가 도면을 넘겨받은 시간이 넉넉하지 못했다. 자연스럽게 허가가 늦어졌고 고객은 입주가 늦어지는 것에 대한 불만을 토로했다. 큰 문제로 이어지지는 않았지만, 이렇게 지식과 소통의 부재로 인해 감정이 상하거나 오해가 발생하는 변수는 상당히 많다. 투명하게 정보를 알려주는 회사에서 상담을 진행하기 혹은 어느 정도 시공 사례가 있는 회사를 고르거나 시공 주택을 직접 가보는 것 등이 변수를 줄이는 방안이 되는 것은 분명하다. 하지만 심사숙고 끝에 선택한 업체임에도 불구하고 현장마다 일어날 변수는 많다. 이 때문에 계약서를 작성하는 것도 중요하다. 다음 호에서는 업체와 분쟁 없는 계약을 이루기 위한 내용 및 변수에 대해 다루도록 하겠다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 8
- 성호건의 전원주택과 땅 8 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식 (1) 집을 지을 수 있는 땅을 올바르게 매입했다면 이제는 원하는 (전원) 주택을 지을 차례다. 이 과정에서 간혹 온갖 건축법과 자재 및 재료에 대한 지식을 전문가 수준으로 공부하는 사람이 있다. 물론, 지식을 쌓는 일은 매우 중요하지만 그 이전에 실질적으로 알아야 하는 현장 지식이 있다. 필자는 시공 전문가가 아님에도 불구하고 수 십 세대 집을 성공적으로 지었는데, 이번 호에서는 그 내용을 풀고자 한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 많은 사람들이 (전원) 주택을 짓는다고 했을 때, 첫 시작을 대부분 모델링이나 디자인으로 접근한다. 좀 더 아는 사람은 디자인의 변화가 시공 비용에 어떻게 영향을 미치는지를 세심하게 확인하고, 여기서 더 나아간 사람은 결정한 디자인이 시공 허가를 받는데 문제가 없는가를 살핀다. 하지만 집 짓기에서 디자인을 먼저 생각한 경우라면, 설계를 마치고서 그것에 부합한 땅을 찾는 것이 맞다. 토지를 매입한 후 디자인부터 시작한다는 것은 자칫 허가가 불가능한 설계로 인해 수정 비용을 지출할 우려가 있다는 뜻이다. 그동안 연재에 비춰보면 먼저 원하는 땅을 매입하는 것이 전제였으므로 이번 호는 건축을 하기 위한 허가 내용부터 접근하고자 한다. 집 짓기보다 어려운 인허가 작업, 개발행위허가와 건축행위허가 먼저 인허가 작업에서 개인이 꼭 체크해야 할 사항은 두 가지로 요약할 수 있다. 바로 허가를 받기 위한 ‘비용’과 ‘시간’이다. 비용은 토목설계사무소나 건축사사무소에 지불한 인허가 대행 비용 이외에도 내가 매입한 토지가 임야인 경우 ‘대체산림조성비’, 농지인 경우 ‘농지전용부담금’을 내야 한다. 대체산림조성비는 「산림청고시 제2022-5호」에 따라, 2022년 1월 11일부터 고시금액이 위와 같이 명시돼 있다. 예를 들어, 개별공시지가가 ㎡당 5만 원인 준보전산지의 토지 330㎡를 매입해 개발행위허가를 받기 위한 대체산림조성비는 330㎡×(6,790+(50,000×0.01))=약 240만 5,700원이 되는 것이다. 다음, 농지(전, 답, 밭, 과수원 등)를 매입했을 때 내야 하는 농지전용부담금은 「농지법 시행령」 제53조에 명시된 계산 방법을 따른다. 위와 마찬가지로 개별공시지가가 5만 원인 땅 330㎡를 매입한다면, 330㎡×50,000×30%=약 495만 원이 농지보전부담금(농지전용부담금)이 되는 것이다. 따라서 위 계산법에 맞춰 내가 매입한 토지의 개발행위허가를 득할 때 내야 하는 금액을 한번 산정해 보길 바란다. 오히려 고민해야 할 것은 시간이다. 땅을 개발하는 시행사는 3대 리스크 중 하나로 인허가 작업을 꼽기도 한다. 시간이 얼마나 소요될지 예측하기 어렵기 때문이다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 진행할 수도 있지만, 가능하다면 개발행위허가를 받은 후 건축행위허가를 받는 순서로 진행하는 것을 권한다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 받기에는 각각 설계를 하는 기간만 해도 상당히 오래 걸릴뿐더러 토목설계사무소와 건축사사무소가 서로 소통하는 것도 쉽지 않기 때문이다. 또한 개발행위허가는 해당 관청에서 거쳐야 하는 부서가 더 많기에 (지역마다 다르지만 양평 기준)보통 40~60일 정도의 기간이 소요된다. 하지만 건축행위허가는 해당 관청 건축과에 업무가 집중돼 있기에 개발행위허가를 받은 곳이라면 업무일 기준 보통 보름 정도에 허가가 받을 수 있다. 따라서 복잡한 개발행위허가를 먼저 접수해놓고 허가를 기다리는 약 40~60일 동안 건축설계도면을 계획해야 한다. 그리고 건축행위허가가 떨어지는 날을 예상해서 토목공사를 진행할 시공사도 미리 선정해놓자. 건축설계를 완성하고 개발행위허가도 받았다면 이제는 선정해놓은 시공사를 통해 현장 토목공사와 함께 건축행위허가를 진행하면 된다. 토목공사 협의가 끝난 경우에 100~200평 정도의 토지는 2주 정도면 토목공사를 진행할 수 있다. 이 시기에 건축행위허가를 받게 되고 동시에 집 짓기도 시작할 수 있는 것이다. 이렇게 진행하는 편이 인허가 작업과 공사 진행의 깔끔한 프로세스를 구축할 수 있다. 집 짓는 데 10년 늙는다? 시공은 몰라도 이 개념을 알고 시작하자 ‘집 짓는데 10년 늙는다’라는 말은 집 짓기를 경험한 사람들 사이에서 거의 정설처럼 굳어져 있다. 그만큼 처음 집을 짓는 사람은 대부분 비슷한 시련을 겪는다는 의미다. 중개업을 하는 필자도 처음 집 시공을 계약했던 시공사와 상호 이해관계가 맞지 않아 소송까지 갔었다. 그러면 한두 번 경험을 하고 난 후 지은 집은 더 나아졌을까. 물론 공사나 그들과의 이해관계가 어떻게 흐르는지 알기 때문에 비교적 점검하는 부분이 많아졌고 경험치도 생겼겠지만, 그럼에도 불구하고 적지 않은 시행착오를 겪어야 했다. 수차례 시행착오 끝에 깨달은 점은 결국 집 짓는 사람들의 ‘생리生理’와 몇 가지 경우의 수를 파악해두는 것이었다. 이 생리라는 것은 꼭 시공사가 나쁜 것만은 아니며 건축주들이 순간 자신도 모르게 이기심이나 편견에 빠질 수 있는 것도 포함한다. 많은 사람들이 시공사의 시공 평 단가나 자재의 장단점 등 물리적 또는 기술적인 부분은 궁금해하면서도 이런 생리적인 부분은 뻔한 얘기로 치부해버린다. 하지만 이 생리적인 부분이야말로 건축주가 설계사나 시공사를 만나기 전 염두에 두고 있어야 할 사고방식이다. 시공 평 단가가 비싼 시공사와 계약 vs 시공사의 설계 및 자재를 알고 대장 목수에게 맡기는 계약 최근 소비자들 사이에서 유명 시공사에서는 도면 및 자재 상담만 받고 그 내용을 토대로 대장 목수에게 맡기면 똑같은 설계와 자재로 20%가량 절감된 비용으로 집을 지을 수 있다는 얘기가 퍼진 적이 있다. 실제 필자의 경험을 토대로 말하자면 이러한 방식으로 올바른 시공이 이루어질 확률은 20%도 되지 않을 것이라고 생각한다. 일정 규모를 갖춘 회사들은 모든 시공을 직접 하는 것보다 하청을 주고 있다. 보통 그 과정에서 하청 업체들은 마진을 더 남기기 위해 대장 목수에게 또다시 하청을 주곤 한다. 이러한 구조를 알게 된 소비자들은 어차피 대장 목수에게 하청을 주는 것이라면 직접 대장 목수를 찾아 계약하겠다는 방법을 찾아낸 것이다. 물론 정직하고 소통이 원활한 대장 목수라면 실제로 시공 비용을 아낄 수도 있고 집도 잘 지을 수 있다. 그러나 일반 소비자는 이런 대장 목수들을 만나기 쉽지 않다. 대장 목수 그들도 역시 경제적인 생산의 우위에서 일반 소비자보다는 여러 채를 한 번에 짓는 규모 있는 시공사를 원하기 때문이다. 오히려 대장 목수를 통해 직영공사를 하는 경우 생각보다 ‘책임감’의 측면에서 골머리를 앓을 수도 있다. 필자 역시 비용이 좀 더 들더라도 사업자가 명확히 있고 실체가 있는 회사들하고만 일을 진행하는 편이다. 비싸지만 시공 사례와 실체가 명확한 회사 vs 저렴하지만 사내 대장 목수가 명확히 없는 회사 사내 대장 목수가 있는지 명확하지 않은 채 수주만 받아 모두 하청을 주는 회사는 걱정된다. 명함과 사업자가 있지만 집을 짓는 시공사인지 단순하게 소개만 해주는 회사인지 명확하지 않기 때문이다. 막상 집 짓기를 시작하니 현장 준비를 해놓는 것 이외에는 특별하게 그들의 역할은 없다. 그러나 이 회사가 개입돼 있음으로써 시공 평 단가는 100~150만 원 정도 더 비싸진다. 회사 내 목수가 한 명도 없어 도중에 시공 기간이 늘어지는 경우도 많다. 심한 경우 인건비가 제대로 해결되지 않아 현장 인부들이 건축주에게 직접 인건비를 청구하는 경우가 발생하기도 한다. 예약 시공 예정이 많아 밀린 경우도 견제할 필요가 있다. 처음 약속 기한보다 더 오래 걸릴 확률이 높기 때문이다. 최소한 사내 대장 목수나 현장 소장이 명확히 있는 회사와 계약하는 것이 안정적이다. 결국 필자가 하고 싶은 말은 남들보다 혹은 건축박람회에서 많은 시공사에게 상담받은 후 평균 견적 값보다 월등히 저렴하면서 좋은 집을 지으려는 것은 욕심이다. ‘싸고 좋은 집’이라는 욕심에 사로잡히다 보면 오히려 시공 평 단가를 무조건 저렴하게 제안하는 회사에 혹 할 수 있기 때문이다. 따라서 많은 자재들과 시공법을 찾아보고 시공 평 단가가 어느 정도인지 공부하는 것도 좋지만 결국은 실질적으로 공사를 시작했을 때 발생할 수 있는 큰 틀의 생리를 알고 계획을 세우는 편이 훨씬 낫다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 8
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 7
- 성호건의 전원주택과 땅 7 토지, 전원주택 계약 시 체크해야 할 특약사항 과월 호에서 ‘부동산 등기부등본’과 ‘중개대상물 확인·설명서’에 대한 내용을 사례와 함께 소개했다. 연재 1회부터 꾸준히 읽어 온 독자라면 매물에 대해 검토할 수 있는 자료를 확인하는 법부터 현장 답사를 진행하는 법까지 모두 접했을 것이라고 생각한다. 마음에 드는 매물을 찾고 등기부등본과 현장에도 문제가 없는 것을 확인했다면, 이제는 계약만 남았다. 이번 호는 실제로 계약을 하는 상황이라고 생각하며 살펴보도록 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 토지와 전원주택도 그 시장이 점점 더 활성화되고 있다. 문제는 아직 정보가 제한적이며 한 번도 해본 적이 없어 거래 시 어떤 특약사항을 작성하면 좋을지 막연하다는 점이다. 특약사항은 상황에 따라 좀 더 유리한 계약을 하거나 위험을 막을 수 있는 중요한 장치로 계약 후 희비가 심하게 갈리기도 한다. 특약사항은 해당 부동산에 대해 정보가 많은 매도인이 비교적 유리한 편이므로 매수하는 입장에서도 정보 부족으로 인해 발생할 수 있는 피해에 대비해 어느 정도 알아두는 편이 좋다. 전원주택을 찾는 매수자는 건축물과 토지 모두 신경을 써야 한다. 대부분 부동산 매매계약에서 특약사항의 첫 내용은 ‘현 상태에서 매매계약을 진행한다’라고 기재한다. 즉, 이 내용은 매입 혹은 거주하면서 발견한 하자 보수는 모두 매수자가 책임져야 한다는 의미다. 그렇기 때문에 계약서만큼 중요한 것이 공인중개사들이 제공하는‘중개대상물 확인·설명서’이다. 중개대상물 확인·설명서에는 매수할 건축물 혹은 토지의 현 상태에 대한 자세한 내용이 적혀 있으며, 매수자뿐만 아니라 매도자, 중개사 모두가 만일의 사태에 방어할 수 있기 때문이다. 단, 전원주택을 거래할 경우에는 상하수도나 지반 조성 그리고 지하수에서 발생하는 하자도 종종 있으므로 토목공사 관련 내용까지 확인해야 한다. 만약 이 모든 사항들이 지켜지기 어렵다면, 매도자와 매수자 상호 협의하에 특약사항을 적어보도록 하자. 조세 및 공과금과 관련한 특약사항은 아파트나 빌라 등과 같은 주택 매매 시에 반드시 포함하는 내용으로, 세금 및 공과금을 나누는 기준은 명확히 잡아 놓는 것이 좋다. 여전히 좋은 땅을 찾고도 분묘 때문에 거래가 쉽지 않은 경우가 많다. 국도를 달리거나 신문을 보더라도 분묘 연고지를 찾는다는 현수막이나 글을 어렵지 않게 접하곤 한다. 대부분은 매도자가 처리하는 쪽이지만 그럼에도 분묘 이전에 대해 누가 의무를 질 것인지 명확하게 해야 한다. 보통은 토지를 매입하면 당연히 그곳에 있는 나무와 기타 조경 그리고 정착물 등에 대한 소유까지 받는다고 생각한다. 일반적으로는 그렇지만 간혹 매매계약 후 매도자가 ‘자신은 토지만 거래했을 뿐, 그곳에 있는 정착물에 대해서는 따로 돈을 지불해야 한다’고 주장하는 경우가 있다. 따라서 이에 대한 부분도 명확히 하는 것이 좋다. 분할매매는 큰 토지를 모두 매입하지 않고 일부 필지를 분할 매입하는 경우 필요한 특약사항이다. 간혹 분할이 완료되지 않아 매수인이 소유권을 이전 받기 어려운 상황임에도 불구하고 매도자로부터 ‘잔금일이 되었으니 빨리 지불하라’는 독촉을 받을 수 있다. 물론 소유권 이전과 잔금은 동시 이행이기 때문에 독촉을 받아도 괜찮지만, 동시 이행이 아니더라도 토지에 대한 온전한 소유권을 이전 받기 위한 의무를 특약사항으로 적는다면 매도자는 민법상 잔금일이 도래해도 본인의 의무를 뒤로한 채 권리만을 주장할 수 없다. 이런 내용은 여러 경우의 수를 잘 알아두면 좋다. 저당권 및 대출 상환은 계약 시 등기사항 증명서를 통해 확인할 수 있다. 또한 대출금을 승계 받을지, 말소시킬지는 협의 후 작성하는 편이 좋다. 측량 오차는 측량 시 발생할 수 있는 오차 범위에 대한 특약 내용이다. 분할측량은 측량할 때마다 일정 오차 범위가 발생할 수 있기 때문에 오차 범위를 정해두고 매매금액을 나누는 것이 쉽지 않다. 분할할 때 개발행위허가를 통해 이 부분까지 확인해야 한다면 ‘오차 범위 이상 계약면적이 달라지는 것은 그에 따라 매매금액을 다시 조정한다’고 꼭 사전 특약사항에 적어놓도록 하자. 토지 위에 어떤 건축이나 개발을 하기 위해 매수자가 매입하는 경우라면, 개발행위 허가나 건축 허가를 받는데 시간이 오래 걸릴 수 있다. 이에 계약금 이후 잔금일 전까지 인허가에 대한 일부 혹은 전부를 진행해두면 시간과 비용을 많이 절약할 수 있다. 따라서 토지 거래 시에 개발행위 허가를 받아 잔금을 치르고 바로 원하는 개발을 할 수 있도록 센스 있는 특약사항을 작성해 놓도록 하자. 특약사항은 이번 호에서 다룬 내용 이외에도 굉장히 많은 변수가 있다. 하지만 이를 모두 막거나 특약사항으로 기재하는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 또, 누가 봐도 좋은 부동산은 매도자가 우위인 경우가 상당하기 때문에 알맹이 있는 명확한 특약사항은 좋지만, 자신의 리스크를 모두 제거하고 이익을 극대화하려는 모습은 매도자 입장에서도 달갑지 않아 오히려 매입이 힘들 수 있다. 따라서 매도자와 매수자 서로가 만족할 특약사항은 어떤 것들이 있는지 잘 학습해 놓고 하자나 실수 없는 원만한 계약을 끌어내도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 7
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 6
- 성호건의 전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까? 부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다. 이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다. 즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까? 먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁 처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tv kodlab1@naver.com
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- 성호건의 전원주택과 땅 5 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1) 이전 칼럼에서 살펴본 바와 같이, 원하는 토지와 전원주택에 대한 인터넷 조사와 현장 조사까지 끝났다. 정말 마음에 드는 부지를 찾았다면 이제 소유권에 대한 검토가 필요하다. 이번 칼럼에서는 서류와 법률, 그리고 실무적으로 소유권 이전에 문제가 없는지, 서류들을 어떻게 확인하는 것이 효율적인지 등에 대한 내용을 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 등기부등본을 통한 소유자 확인 마음에 드는 토지 혹은 전원주택을 찾았다면, 소유권 이전에 문제가 없는지 살펴보아야 한다. 등기부등본을 꼭 확인해야 한다는 말은 아무리 강조해도 부족함이 없다. 특히, 토지와 전원주택 시장에서는 아파트나 빌라 같은 다세대주택에 비해 확인할 수 있는 정보가 많지 않기 때문에 등기부등본 외에 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장 등 확인할 수 있는 서류는 철두철미하게 확인해야 한다. 기획부동산에게 사기를 안 당하기 위해서라도 직접 분양 현장에 가서 토지소유권을 넘겨받아 집을 짓는데 문제가 없는지 살펴야 하는데, 이런 모든 것이 등기부등본을 확인하는 것에서 시작된다. 하지만, 서류를 보고서도 무엇을, 어떻게 확인해야 하는지 모른다면 ‘말짱 도루묵’이 아닐 수 없다. 토지와 전원주택 매입에 있어 무엇보다 중요한 등기부등본을 다운로드해 확인하는 방법과 ‘꿀팁’까지 모두 정리했다. [그림 1] 인터넷등기소 메인 화면 인터넷등기소 활용하기 먼저, 토지를 매입해 집을 새로 지으려고 한다면 등기부등본에서 토지만 확인하면 될 것이고, 전원주택(건물)을 매입하는 것이라면 토지와 건물을 함께 확인해야 한다. 이러한 절차는 모든 부동산 거래에서 꼭 필요한 작업임에도 불구하고, 생각보다 많은 사람이 중개사가 보여주는 대로 대충 확인하고 넘어가는 일이 잦다. 하지만, 자칫하면 큰 사기를 당할 수도 있는 부동산 거래에서 등기부등본 정도는 스스로 확인할 수 있어야 한다. 이미 알고 있더라도 학습을 반복한다는 취지에서 이 글을 참고하길 바라며, 더불어 실무적인 팁도 몇 가지 소개한다. 등기부등본은 ‘인터넷등기소’(www.iros.go.kr)에 들어가면 [그림 1]과 같이 확인이 가능하다. 메인화면을 보면 ‘열람하기’와 ‘발급하기’가 있다. 열람하기는 개당 700원이고, 발급하기는 개당 1,000원이 든다. 일단 열람하는 것만으로도 필요한 정보를 얻을 수 있으므로 굳이 발급받을 필요 없다. ‘열람하기’를 통해 서류가 뷰어에 로딩되면 이를 파일로 저장하거나 인쇄할 수 있다. 이 과정은 뒤에서 한 번 더 언급하겠다. [그림 2] 인터넷등기소‘열람하기’ 첫 화면 우선, 열람하기를 클릭한 다음, 매입하고자 하는 부동산 주소를 적고 검색한다[그림 2]. 이때 검색 조건으로 ‘부동산 구분’을 집합건물, 토지, 건물 가운데 선택한다. 만약, 소유자가 해당 부동산을 얼마에 매입했는지 혹은, 그 부동산에 저당권이나 근저당권이 설정돼 있는지 등을 확인하고 싶다면 주소 입력 폼 아래에 있는 ‘공동담보/전세목록’과 ‘매매 목록’ 체크박스를 선택한 다음 검색한다. 이후부터 결제하기까지는 인터넷등기소 안내에 따르면 된다. 참고로, 여러 건을 한 번에 보고 싶을 때는 ID를 만들어 회원가입을 한 후 결제하는 게 비교적 편리하다. 비회원인 경우에는 한 건씩 따로 결제하도록 돼 있다. 결제 방식은 일반적인 온라인 쇼핑처럼 계좌이체나 카드, 휴대폰 등으로 할 수 있다. 결제 금액이 비교적 소액이기 때문에 필자는 휴대폰 결제 방식을 주로 이용한다. 이제부터 간단한 팁을 소개하자면, 등기부등본을 한 번만 확인하고 말 것이라면 열람한 후에 창을 꺼도 된다. 하지만 등기부등본을 재차 열람하고 확인해야 한다면 서류를 자신의 컴퓨터에 저장하거나 인쇄해두면 유용하다. 이 방법은 다음과 같다. [그림 3] 인터넷등기소‘부동산 등기사항 증명서 열람’ 등기부등본을 결제한 뒤 열람하기 버튼을 누르면 [그림 3]과 같은 창(뷰어)이 열린다. 여기서 출력 버튼을 클릭해 인쇄할 수 있다. 이때 프린터를 ‘어도비 PDF’로 설정해 출력하면[그림 4], 등기부등본을 PDF로 저장해두고 필요할 때마다 확인할 수 있다. 다만, 컴퓨터에 저장한 등기부등본은 저장한 시점 이후의 변경사항이 반영되지 않는다는 점을 주의해야 한다. 따라서 계약하거나 잔금을 치를 때는 문서를 새로 발급해 확인하는 것이 바람직하다. 물론, 공인중개사를 통해 계약을 한다면, 등기부등본을 확인하는 것은 공인중개사의 의무이기 때문에 불편을 크게 덜 수 있다. [그림 4] 부동산 등기사항 증명서 PDF로 출력하기 중요한 것은 처음 토지나 주택을 검토할 때 혼자서 등기부등본을 확인할 줄 아는가이다. 특히 토지와 전원주택 시장은 토지 소유권이 시행사 혹은 시행사 대표자로 되어있는지 이 부분을 꼭 확인하는 것이 좋다. 시행사가 토지를 매입하고 건축을 시작해야 사업이 비교적 안정적으로 운영되기 때문이다. 하지만 등기부등본을 열람하고서도 어떻게 읽어야 할지, 그리고 어떤 걸 확인해야 하는지 모른다면 곤란하다. 따라서 등기부등본에 적힌 내용을 이해하는 것과 실무적으로 어떤 상황이 매수자 입장에서 좋은 것인지 또는 불리한 것인지를 살펴보자. 부동산 정보는 ‘표제부’, 소유권 현황은 ‘갑구’ 그 외 부채 등은 ‘을구’라고 기억하자. 등기부등본은 크게 ‘표제부’와 ‘갑구’, ‘을구’로 나뉘어 있다. 표제부에는 간단히 부동산에 대한 정보가 있다. 토지는 주소와 지목, 면적 그리고 등기를 하게 된 원인에 대한 내용이 있다. 건물은 관련된 지번(주소)과 건물에 대한 간단한 정보 그리고 등기 원인에 대한 내용이 있다. 하지만 표제부에 있는 내용들은 등기부등본보다 토지대장 및 건축물대장으로 확인하는 것이 더 좋을 수 있다. 등기부등본을 확인하는 중요한 이유는 ‘갑구’와 ‘을구’에 있다. ‘갑구’는 소유권에 대한 내용이 있다. 그동안 이 부동산 소유권이 어떻게 넘어왔는지 살펴볼 수 있지만, 가장 중요한 것은 현 소유자가 누구인지다. 따라서 계약을 진행하기 전에 그 자리에 나온 계약 당사자와 소유권자가 일치하는지 신분증과 등기부등본을 통해 꼭 확인해야 한다. 간혹 대리인이라고 해서 가족이나 다른 사람이 나오는 경우가 있는데, 이런 경우에는 등기부등본 외에 인감증명서와 대리인 위임장이 반드시 필요하기 때문에 이 부분도 꼼꼼하게 살필 필요가 있다. 이에 대한 경험이 없어 불안하다면, 가급적 소유권자가 있는 자리에서 계약하는 것이 좋다. 이 부분만 정확히 확인해도 사기를 당하거나 계약이 잘 못될 확률은 80% 이상 줄어든다. 다음으로 ‘을구’인데 이 항목에는 해당 부동산 및 소유권자의 부채 상황에 대한 내용이 적혀 있다. ‘갑구’ 항목의 정보는 자신이 소유권을 가져오는 데 이상이 없는지 체크하는 것이었다면, ‘을구’는 자신이 이 부동산 거래를 하는 데 있어 어떠한 포지션을 가질 수 있는지 실무적으로 접근하는 것이다. ‘을구’에 빨간 줄이 많고, 채권 최고액(부채)이 많으면 매매할 때 안 좋은 것일까? 종종 어르신들은 등기부등본에 빨간 줄이 많으면 기겁하며 해당 물건을 거래하기를 꺼리곤 한다. 하지만, 꼭 그렇지 않다. 오히려 등기부등본에서 빨간 줄은 ‘말소’가 되었음을 의미한다. 그래서 채권 최고액에 빨간 줄이 있다면 이 부동산에 대한 채무가 사라졌다고 판단하는 게 옳다. 만약 이 빨간 줄이 보기 싫다면 등기부등본을 열람할 때 ‘말소 사항 포함’을 포함하지 않은 ‘현재 유효 사항’만 출력하도록 설정하면 불필요한 내용을 빼고 볼 수 있다. 참고로, 부동산 업자들은 채권 최고액이나 저당권에 대해 ‘하자’라고 표현하거나, 좀 더 일차원적으로 ‘부채’라고 표현하기도 한다. 따라서 채권 최고액이 많다는 얘기는 하자가 크다는 얘기가 될 수 있고, 부채가 많다는 얘기가 될 수도 있다. 내가 임대차 계약을 할 때는 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문에 해당 부동산에 부채가 많다면 신중해야 한다. 그뿐만 아니라, 부채가 너무 많은 부동산은 자칫 경매에 넘어갈 수도 있다. 하지만, 매매계약 상황에서는 사는 사람 입장에서 오히려 좋은 점도 있다. 그 이유는 이런 부채 상황을 통해 그 매도자의 팔고자 하는 심리를 살펴볼 수 있기 때문이다. 예를 들어, 좋은 매물이 나왔을 때 등기부등본을 살펴보니 채권 최고액이 하나도 없다면, 그 매도자는 급할 게 없다는 것을 의미한다. 더구나 시장에 매물을 내놓았더니 관심을 갖는 사람들이 많다면, 그 물건은 시장에 나오고 나서 가격이 오를 가능성이 실제로 상당히 높다. 반대로 채권 최고액이 상당히 많이 잡혀 있다면, 그것은 매도자가 채무에 시달리고 있다는 것을 의미할 수도 있다. 그렇다면 매도자는 해당 부동산을 빨리 처분하고 싶을 것이다. 따라서 이 경우에는 매수자가 좀 더 유리한 협상에서 유리한 입지를 확보할 수 있다. 다만, 이러한 경우에는 계약할 때 잔금을 치르기 전까지 채권 최고액을 모두 말소시킨다는 특약 조항을 반드시 챙겨야 한다. 물론, 특약에 말소 조항을 넣었다 하더라도 안심할 수는 없다. 계약금을 치렀음에도 매도자가 다른 채무에 쫓겨 이를 급하게 막는 과정에서 돈을 모두 소진하는 바람에 매물에 잡혀 있는 채권 최고액을 말소시키지 못하는 상황이 종종 있기 때문이다. 따라서 채권 최고액이 많은 매물은 계약서를 쓸 때 매도자가 처한 상황을 면밀하게 인터뷰하면서 잔금 지불 전까지 저당권 말소가 가능한지 여부를 잘 살펴야 한다. 이게 쉽지 않은 상황이라 판단된다면, 계약금과 중도금 계약서를 채권 최고액보다 높지 않게 작성할 필요가 있다. 적어도 잔금이 채권 최고액만큼은 남아있어야 그나마 잔금을 치를 때 소유권이전 서류를 모두 받고, 법무사를 통해 저당권 말소와 소유권 이전을 모두 요청할 수 있기 때문이다. 이렇게 등기부등본을 확인하는 방법부터 실무적으로 활용하거나 생각해 볼 수 있는 내용들을 확인해 봤다. 하지만 꼭 기억해야 할 것은 단순히 이것을 읽고 끝내는 것이 아니라, 부동산 거래를 할 때 ‘무조건’ 등기부등본을 확인해 보는 습관을 갖는 것이다. 당장 내가 살고 있는 집의 등기부등본을 한 번 확인해 보도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 11
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 11 농지 자경 시 세액감면 혜택 1월 호에서 다룬 ‘비사업용 토지’ 관련 주제에서 “비사업용 토지란 토지를 재산증식 수단으로 사용하는 것을 막고, 해당 토지를 목적에 맞게 사용하도록 만들기 위해 분류한 개념이다”라고 언급했었다. 그렇다면 농지는 해당 토지의 목적에 맞게 농사를 지어야 한다는 뜻인데, 이번 호에서는 농지에 농사를 지은 경우에 받을 수 있는 세액감면 혜택에 대해 알아본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 자경 농지 세액감면 ‘자경 농지 세액감면’은 농민 육성정책 일환으로 농지 소재지에서 거주하는 자가 8년 이상 직접 경작한 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세 100%를 1억 원 한도(5년간 세액감면 합계 2억 원 한도)로 감면해 준다. 그럼 해당 감면을 받기 위한 세부적인 요건을 알아보겠다. 1 거주자 요건 ‘자경 농지 세액감면’을 받기 위해서는 다음 중 하나의 지역에 거주(재촌) 하면서 직접 경작을 하고 있는 거주자(비거주자가 된 날로부터 2년이 된 자도 포함) 여야 한다. 2 직접 경작(자경) 요건 다음 중 하나에 해당하는 요건을 갖춰 자기가 직접 경작한 농지여야 세액감면을 받을 수 있다. 3 경작 기간 요건 ‘자경 농지 세액감면’을 받기 위해서는 *8년 이상 직접 경작을 해야 한다. 다만, 해당 경작 기간을 판단할 때 피상속인(피상속인 배우자도 포함) 또는 거주자가 다음 중 하나에 해당하는 기간이 있다면, 해당 기간은 경작 기간 계산에서 제외한다. 즉, 농업 외의 사업, 근로소득이 일정 금액 이상 있는 경우에는 경작 기간 산정에서 제외한다는 뜻이다. 반대로 농지를 상속받은 자가 다음 중 하나에 해당한다면 피상속인, 피상속인의 배우자가 경작한 기간도 상속인 경작 기간으로 인정해 주기도 한다. 4 농지 요건 양도일 현재 지목이 ‘농지’여야만 세액감면을 받을 수 있는 게 원칙이다. 다만, 다음에 해당하는 경우에는 양도일이 아닌 각 경우별 기준일을 따라 농지 여부를 판단하고 해당 기준일에 농지라면 요건을 갖춘 것으로 본다. 다만, 아래에 해당하는 경우에는 농지일지라도 세액감면을 받을 수 없다. 5 입증 자료 위의 ‘자경 농지 세액감면’ 요건들을 갖췄다면, 이를 입증하기 위해 양도소득세 신고 시 세액감면 신청과 함께 증빙자료를 제출해야 한다. 이에 관해 정해진 법은 없기 때문에 아래 예시 자료를 참고로 본인이 요건을 갖춰 실제로 경작했음을 입증할 수 있는 서류를 제출하면 된다. ‘자경 농지 세액감면’은 농지와 관련된 대표적인 세액감면 제도이다. 따라서 많은 사람들이 8년 이상 농사를 지으면 양도소득세를 내지 않는다고 알고 있지만, 세부적인 규정까지는 정확하게 알고 있지 못한 경우가 있다. 이번 호에서도 세부적인 규정까지는 다루지 못했지만, 통상적인 규정에 대해 다뤄봤으니 본인이 세액감면 대상에 해당되는지 자가 점검을 해보는 데 도움이 되길 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 11
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 3 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항(1)
- 호건의 전원주택과 땅 3 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항(1) 인터넷 정보와 실거래가 플랫폼들이 매우 잘되어 있어 집에서도 상당히 많은 정보를 얻을 수 있다. 하지만 토지와 전원주택 등 부동산 상품을 선택하는 데 있어서 답은 여전히 현장에 있다. 현장답사 출발 전 체크해야 할 것에 대해 살펴보자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 땅과 전원주택 기준 잡기 사람들은 일상 속에서 대화하다 보면 “혈액형이 무엇인가요?”라는 질문을 하곤 한다. 최근 들어서는 혈액형보다 “MBTI가 무엇인가요?”라며 유형검사에 대한 결과를 묻는다. 그리고 어떤 유형에 대한 특징을 읽어주면 “맞아 맞아, 나 그런 거 같아. 신기하네. 나보다 나를 더 잘 아는 거 같아~”라고 주거니 받거니 대화를 나누곤 한다. 성격유형검사를 하는 이유는 내 성향을 좀 더 객관적으로 파악하고 일상에서 일어날 수 있는 사소하지만 가장 빈번한 실수들을 줄이기 위해서이다. 부동산도 마찬가지이다. 토지와 전원주택을 매입할 때 본인에 대한 파악이 안 된 부분에서 기인하는 실수가 가장 많다. 기획 부동산에 속아서 땅을 잘 못 샀다거나 토지나 전원주택을 샀는데 큰 하자가 있어 목적하는 바를 제대로 이루지 못했다는 얘기는 생각보다 많은 비중을 차지하지 않는다. 그럼에도 불구하고 유튜브나 각종 SNS를 보면 만족했다는 얘기보다는 말 그대로 ‘절망’적인 전원생활을 했다는 자극적인 내용들이 많다. 한 쪽 얘기만으로 모든 것을 알 수는 없지만, 7년간 토지와 전원주택 중개업을 하면서 들어오고 나가는 사람들을 본 결과 대체로 ‘MBTI나 성격유형검사를 하고 싶어 하는 사람들의 마음처럼 자신을 잘 모르고 객관화나 기준이 명확하지 못했던 것’이 만족스럽지 못한 전원생활의 원인이었던 것 같다. 진심으로 본인의 로망을 실현할 전원생활에서 만족도를 높이고 싶다면 인문학적 부분을 중요하게 체크할 필요가 있다. 큰 틀에서 그 요소들을 살펴보면 다음과 같다. 역세권과 편의시설 그리고 접근성 전원생활을 하면서 만족도를 높이는데 있어 전철역이나 편의시설 그리고 대로변과의 접근성이 얼마나 영향을 미칠까? 이는 개개인마다 다를 수는 있다. 도시에만 살다가 전원으로 오는 사람의 경우 전철역과 편의 시설과의 접근성을 따져보곤 하는데, 이 경우 본인에 대한 파악이 잘 안되어 있는 경우가 많다. 전원주택에서는 전철역과의 접근성이 가격 형성에 크게 영향을 미치지는 않는다. 양평 기준으로도 양평역이나 생활기반 시설과 가까운 토지보다 자연친화적으로 잘 형성된 전원마을이나 강 인근 혹은 강 조망의 땅이 훨씬 비싼 경우가 비일비재하다. 도시처럼 전철역이나 편의시설이 가까워서 좋은 점도 있지만 그 소음과 불빛은 편하게 쉬려고 온 전원생활에 상당히 이질적인 요소가 된다. 이에 대한 해결 방안으로는 전원 속에 있는 펜션들을 몇 군데 이용해 보면서 실제로 전철역이나 편의시설이 먼 것이 불편한지, 혹은 가까운 게 편한지에 대해 스스로 체크해 볼 필요가 있다. 산 조망권 & 강 조망권 우리나라는 3면이 바다로 둘러싸여 있지만 육지에서 바라보면 물보다는 산이 훨씬 많다. 그러다 보니 물과 가까우면서 가치 있는 땅들은 희소한 편이고 ‘강 조망, 바다 조망, 계곡 인접’ 등의 타이틀을 가진 땅들의 가격이 비교적 비싸다. 다만, 이것은 경제적인 관점이지, 생활에 있어 만족을 줄 수 있는 ‘가끔 보아서 좋은 땅’과 ‘자주 봐도 질리지 않는 땅’이라는 개념과는 다르다. ‘강이 더 좋다’ ‘산이 더 좋다’라는 비교 개념이 아니다. 여기서는 굳이 많은 사람들이 이미 나눠놓은 장단점을 언급하는 것도 크게 중요하지 않다. 그 장단점 또한 자신의 기준에 맞추면 되기 때문이다. 간혹 본인의 사주 측면에서 ‘흙과 잘 맞는다’ ‘물과 잘 맞는다’로 나누는 분들도 있는데, 본인 마음이 편하고 오랫동안 지내도 질리지 않는 환경이 정답이다. 남들 기준으로 희소하거나 비싸고 싸고의 기준으로 맞추는 것은 바람직하지 않다. 특수한 설계 혹은 비싼 자재들 처음엔 이곳 전원주택에서 영원히 살겠다는 마음을 갖지만 막상 지내다 보면 만족 유무를 떠나 꼭 한 번은 이사를 하게 된다. 따라서 로망을 채우기 위한 전원주택을 짓더라도 지나치게 특수한 설계를 하거나 비싼 자재를 사용하게 되면 환금성을 크게 떨어뜨릴 수 있다. 필자의 고객 중에 43평의 제법 큰 전원주택을 지었는데 막상 실내로 들어가면 크다는 느낌이 안 들었다. 팔려고 내놓았을 때도 많은 고객들에게 지적되었던 부분이었다. 그 이유는 본인이 짐이 많아서 다용도실을 지나치게 크게 함으로써 넓은 평수의 집임에도 불구하고 상대적으로 거실이나 방이 모두 작았던 것이다. 집으로서의 실용성에 중점을 두고 다용도실은 외부 창고나 이동식주택을 활용했으면 좋지 않았을까 하는 생각이 들었다. 또 한 사례로 유명한 화가가 벽지에 그림을 그린 전원주택이 있다. 그 집의 건축주는 판매할 때 그림 값을 집값에 억에 가까운 금액을 올려 책정했다. 그 그림의 가치를 아는 분이라면 살 수 있겠지만 역시나 매매가 쉽지 않은 경우다. 이렇듯 너무 특수한 설계와 비싼 자재를 선택할 때는 꼭 한 번쯤은 환금성도 생각해 보는 게 좋다. 삶의 만족도와 자산으로서의 가치 전원주택을 찾다 보면 내 삶의 가치를 올려줄 부동산과 실제 자산으로서의 가치가 꼭 비례하진 않는다. 그럼에도 불구하고 상담하다 보면 당연히 재테크도 되고 만족스러운 전원생활을 즐기길 원한다. 물론 그 중간 타협점이 있는 토지들이 있을 수 있다. 이런 경우는 본인의 기준이 명확하지 않기 때문에 원하는 매물을 찾는데 상당한 시간이 소요될 수 있다. 매입 후의 자세 스스로 만족스러운 매물을 구매했다면, 누군가에게 자랑하거나 평가받고 싶은 욕구가 생기기 마련이다. 꼼꼼히 살펴보고 매입했다면 대부분 잘 샀다고 말하겠지만, “~가 안 좋다"라는 식으로 말을 하는 이들도 있다. 사촌이 땅을 사면 배가 아프다는 말과 일맥상통하는 사람들일 거다. 그러한 말을 듣게 되면 만족스러웠던 전원생활에 상처를 받을 수 있다. 가끔 몇몇 고객들에게 매입 후에 잘 산 게 맞는지에 대한 질문을 받는데, 그 이유는 대부분 이러한 시샘하는 지인에 의해서 발생한다. 전원주택의 만족도에서 가장 중요한 부분은 나 자신이다. 잘 샀다고 생각하고 생활이 만족스럽다면 플러스보다는 마이너스 요인이 될 남의 평가는 중요하지 않다. 어느 공인중개사가 잘 하는 곳일까? 우리는 앞선 주제에서 원하는 지역도 선정하고 그 지역의 대략적인 시세에 대해서 알아보았다. 또 내가 원하는 전원생활을 위해 기준도 잡게 되었다. 이제 그에 맞는 물건만 찾으면 될 텐데 이 또한 막막한 부분이다. 신문 광고를 보기도 하고, 네이버 부동산을 보면서 매물들을 확인하지만 인터넷만 봐서는 좋은 물건인지 알 수 없기 때문에 공인중개사사무소에 전화하거나 방문하게 된다. 공인중개사를 전적으로 믿고 거래를 해도 되는지, 공인중개사가 정직한 사람일까 하는 걱정도 앞선다. 어떤 공인중개사가 잘하고 신뢰할 수 있는 사람일까? 부동산 컨설팅 회사와 부동산 공인중개사 사무실인지 꼭 살펴봐야 한다. 지방에서 토지나 전원주택을 알아보다 보면 ‘부동산 컨설팅’이라는 간판이 눈에 띄고, 그 간판에 공인중개사사무실이라는 문구가 없는 경우가 있다. 일반 소비자들은 잘 모르지만 정식 공인중개사 자격증을 따고 부동산 사무실을 차린 사람들에게는 간판에 대한 의무사항이 있다. 간판에 공인중개사사무실의 대표 이름이 들어가야 하고 해당 관청으로부터 부여받은 사무실 등록번호를 꼭 적어야 한다. 반대로 자격증 없이 활동하는 부동산업자 들은 ‘공인중개사’ 혹은 ‘○○○부동산’등의 이름을 사용할 수 없으며 꼭 ‘컨설팅’이란 단어를 붙여야 한다. 즉, 간판에 공인중개사나 대표자 명, 사무실 등록번호가 없다면 그곳은 전문 공인중개사 자격증 없이 활동하는 부동산 업자라고 보면 된다. 그런 사무실 중에는 부동산 개발을 하는 곳도 있고, 분양을 하는 곳도 있지만 ‘중개’행위는 엄연히 불법이다. 그들이 중개했을 때 계약서의 공인중개사란에 이름이 들어갈 수도 없으며, 공인중개사들이 계약 시 제공하는 공제증서를 통해 중개사고에 대비할 수도 없다. 따라서 부동산 컨설팅 회사와 공인중개사 사무실은 엄연히 다르므로 주의해야 한다. 내가 지금 상담받고 있는 사람은 공인중개사? 부동산 실장? 명함은 대표인데...? 공인중개사 자격증 대여라고 들어봤을지 모르겠다. 앞에서 알려 준대로 공인중개사 대표 이름도 있고 사무실 등록증 번호도 있는 간판을 보고 방문했는데, 명함은 간판에 적혀있는 대표자명과 다른 경우가 있다. 물론, 공인중개사들이 임장도 가기 때문에 중개보조원을 두기도 한다. 중개보조원의 경우 실장이란 직함을 사용하는 게 일반적인데 명함에 ‘○○○ 대표’라고 적혀있다면, 이들은 중개사 자격증을 대여해 불법으로 중개하는 곳이다. 이들 역시 중개 활동을 해서는 안 된다. 이를 확인하는 방법은 공인중개사 사무실에 들어가기 전에 간판에 있는 대표자명과 사무실 등록번호가 사무실 안에 들어갔을 때 받은 명함의 공인중개사와 일치하는지, 혹은 중개사무실에는 사무실 등록증을 명시하게 되어 있는데, 그 등록증의 등록번호와 일치하는지 확인해 보면 된다. 공인중개사의 첫 번째 실력은, 모름지기 중개물건이 많아야 한다. 필자는 공인중개사로서 활동도 하지만 현재 양평에서 토지와 전원마을 개발을 더 왕성히 하고 있다. 그러다 보니 단순히 중개를 할 때보다 수많은 시행착오를 겪으면서 토지를 사거나 집을 지으면서 생기는 변수들, 혹은 집의 하자 요소 등에 대해 일반 중개사들에 비해 더 깊은 설명이 가능하다. 그럼 중개를 더 잘 할 수 있을까? 조금 부끄러운 말이지만 토지, 전원주택 전문가로서의 타이틀은 모르겠지만 중개 활동에 있어서만큼은 필자보다 잘하는 공인중개사분들이 훨씬 많다. 많은 분들이 토지나 전원주택 중개를 잘하려면 세무, 건축, 법적인 요소들을 많이 알아야 전문적이라고 생각할 수도 있겠지만, 그것은 그 분야의 전문가가 따로 있다. 중개 전문가는 무엇보다 좋은 물건을 많이 확보하고 있고, 그 물건에 대한 파악이 잘 돼 있어야 한다. 필자는 아무래도 개발업과 함께 하다 보니 중개사나 부동산업을 하는 분들을 대상으로 지식을 강의하기도 하지만 중개만 전문적으로 하는 분들에 비해서는 중개 물건이 부족할 때가 많다. 공인중개사로서의 역할은 좋은 물건을 많이 확보하여, 매수 희망 고객과의 상담 후 딱 알맞은 물건을 소개해 줄 수 있는 것이 가장 근본이다. 그다음에, 중개사 고가 나지 않도록 물건에 대한 파악이 꼼꼼히 돼 있어야 하며 계약서도 상호 투명하고 법적인 문제가 없도록 작성해야 한다. 이 외에 간단한 세무 상담이나 건축 상담, 대출 상담 등의 지식은 그 공인중개사의 부가가치 자산이다. 또 매도자의 입장에서는 매도 의뢰를 중개사에게 했을 때, 내 물건의 특징을 잘 잡고 빨리 팔릴 수 있는 자문을 도와줄 수 있어야 한다. 성실은 기본, 그 중개사무실의 블로그나 유튜브 채널을 꼼꼼히 살펴보라. 그렇다면 물건이 많은 지 적은 지는 어떻게 비교할 수 있을까? 예전에는 대부분 네이버 블로그를 통해 물건을 찾았고, 중개사분들도 대부분 블로그 글을 포스팅하면서 물건을 홍보했다. 최근 들어 토지와 전원주택은 유튜브로 많이 넘어오고 있다. 수요층이 그곳에 많기 때문이다. 또 유튜브에 많이 올릴수록 선순환을 통해 매도자들에게도 물건을 많이 받게 된다. 현시점에 토지와 전원주택을 사고팔고 싶어 하는 고객들은 유튜브라는 플랫폼이 가장 밀접해 있다. 블로그나 유튜브를 매력적이게 만들려다 보면 그 작업이 생각보다 쉽지 않다. 그럼에도 불구하고 이를 성실하고 꾸준하게 하고 있다면, 그곳은 현시점에 매물도 많고 중개사 성향 자체가 성실하다고 할 수 있다. 따라서 내가 원하는 지역이 있다면 유튜브나 블로그에 ‘○○지역 토지 혹은 전원주택’이라고 검색해서 성실하게 올리고 있는 중개사들에게 도움을 받기를 권장한다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립하여 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 3 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항(1)
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 8 개인의 주택 건축 시 세금 이슈
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 8 개인의 주택 건축 시 세금 이슈 지방세법상 건축의 정의는 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築) 하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다. 이번 호에서는 주택을 신축하는 경우로 한정하여 취득, 양도 시점에 주의해야 할 세금 이슈에 대해 알아보고자 한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 세금을 적게 내고 싶은 마음은 누구나 같을 것이다. 하지만 주택과 관련된 세금은 취득부터 보유, 처분(양도) 하는 시점에 걸쳐 전반적으로 세금이 발생하기 때문에 취득 시점에 적게 낸 세금이 나중의 양도 시점의 과도한 세금을 유발기도 한다. 따라서 이를 방지하기 위해 취득 시점부터 양도 시점까지 어떠한 점을 유의해야 하는지에 대해 알아보겠다. 주택을 건축할 때 납부해야 할 세금은 취득세이다. 신축의 경우 취득일은 임시 사용승인일과 사실상 사용일 중 빠른 날로 하며 취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 한다. 다만, 그 이전에 등기를 하려는 경우에는 등기일까지 취득세를 납부해야 한다. 건물의 신축, 즉 원시취득 시 취득세율은 2.8%이고 농특세와 지방교육세까지 합산하면 3.16%가 적용된다. 과세표준은 원칙적으로 납세자가 신고한 가액을 과세표준으로 하지만 신고를 하지 않거나 신고한 가액이 시가 표준액보다 적은 경우에는 시가 표준액을 과세표준으로 한다. 다만, 법인이 아닌 개인이 건축물을 건축한 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 아래의 금액을 합하여 과세표준으로 한다. ① 법인장부로 증명된 금액 ② 법인장부로 증명되지 않은 금액 중 계산서 또는 세금계산서로 증명된 금액 ③ 국민주택채권 매각 차손 여기에서 법인장부란 건물을 건축한 건설 법인의 장부로서 금융회사의 금융거래내역 또는 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의해 법인이 작성한 원장·보조장·출납 전표·결산서를 말한다. 따라서 전체 취득가격 중 건설 법인에 의뢰하여 법인장부에 의해 입증되는 공사금액이 전체 취득가액의 90%를 넘지 않는다면 시가 표준액으로 취득세 신고가 가능하다. 이때 개인이 신고한 가액을 건축 시 실제 지출된 비용으로 인정받기 위해서는 도급 계약서, 설계/감리 및 계약서 등, 철거 계약서, 기타 공사비(전기/수도 등), 기타 수수료 (감평사, 컨설팅 등) 등의 증빙을 갖춰놓아야 한다. 신축주택을 처분할 때에는 양도소득세를 납부해야 한다. 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에 장기보유특별공제, 기타 감면·공제 차감 및 가산세액 등을 가감하여 세액을 산출하게 된다. 위의 산식에서 보면 알 수 있듯이 취득가액이 높아져야 양도차익이 줄어들게 되고 양도소득세를 적게 낼 수 있다. 그렇다면 취득가액을 높이기 위해서는 주택 취득 시부터 어떠한 증빙을 갖춰야 하는지 알아보자. 1. 주택 취득 시 갖춰야 할 증빙 주택 건설 시 개인이 지출한 비용들을 취득가액으로 인정받기 위해서는 법에서 요구하는 적격증빙을 잘 갖추어놓아야 한다. 적격증빙이란 ‘세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드 매출전표’ 네 가지를 말한다. 다만, 적격증빙을 수취하기 어려운 거래 상대방과의 거래 등은 기타 증빙을 갖춰놓아야 하는데 도급(건설) 계약서, 송금 영수증, 인건비 영수증 등이 있겠다. 비적격 증빙이라도 갖추어 놓고 신빙성 있는 자료를 갖춰놓아야 지출비용을 취득가액으로 인정받을 수 있다. 다만, 적격증빙 외에 계약서, 송금 영수증 등을 갖춰놓았더라도 해당 공사에 지출된 비용이라고 명확하게 확인할 수 없거나, 사회통념상 적절한 공사비용을 초과하여 지출한 경우로 판단된다면 취득가액으로 인정받지 못할 수도 있다. 특히나 건설 법인과의 도급공사가 아닌 개인이 직영공사를 하거나 영세한 건설업자와의 계약 공사가 진행된다면 이러한 증빙을 갖추는 것이 현실적으로 어려울 수 있다. 이러한 경우에는 다음에서 다룰 환산취득가액으로 적용해야 하며 일부 경우에는 가산세를 추가적으로 부담할 수 있으니 유의해야 한다. 2. 환산취득가액의 적용 및 주의 사항 (1) 환산취득가액의 적용 실제 취득가액을 입증하지 못한다면 세법에서 정한 ‘환산취득가액’을 취득가액으로 적용하게 된다. 환산취득가액이란 다음 <표 2>와 같이 실제 양도가액에 양도 당시 시가 표준액을 나누고 취득 당시 시가 표준액을 곱한 값으로 계산한다. (2) 환산취득가액 적용 시 주의사항 ① 필요경비를 선택할 수 있다. 양도차익은 양도가액에서 필요경비(=취득가액+기타 필요경비)를 차감하여 계산한다. 여기에서 기타 필요경비란 자본적지출*1, 양도비용*2를 말한다. 만약 환산취득가액을 적용한 경우에는 필요경비를 <표 3>과 같이 선택하여 적용할 수 있다. 다만, 실제 자본적지출액과 양도비용을 합산한 비용이 환산취득가액과 대통령령으로 정한 금액*3을 합한 금액보다 큰 경우는 적다고 볼 수 있다. ② 일정 요건 충족 시 환산취득가액 적용하면 5% 가산세 부담할 수 있다. (소득세법 제114의 2) 개인이 건물을 신축하고 취득일로부터 5년 이내에 해당 건물 양도 시 환산취득가액으로 취득가액을 정한다면 해당 건물의 환산취득가액 부분에 5%의 가산세를 양도소득세에 더하여 납부해야 한다. 따라서 양도차익 실제 취득가액을 입증하지 못하여 환산취득가액을 적용해야 한다면 적어도 취득일로부터 5년 이후에는 양도해야 가산세 부담 없이 매도할 수 있음에 주의하자. 맺음말 위에서도 언급했듯이 일반적인 개인이 거주 목적으로 소규모 주택 신축 시 취득가액 관련 증빙을 갖추는 것이 어려운 현실이다. 얼마 전 신고를 대행한 양도소득세 신고 건의 경우에도 외주를 주어 신축하는 도중 업자가 공사대금만 수취하고 도망을 가 천신만고 끝에 찾아내어 공사 포기각서를 받아내어 다시 공사를 개시해 간신히 주택을 지었지만 지출한 비용들을 입증하지 못해 환산취득가액을 적용하였고 취득일로부터 5년 이내에 매도하여 5%의 가산세를 부담하게 되었다. 해당 가산세 규정은 건설업자의 매출 누락 및 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 취득가액으로 인정하는 환산가액 적용을 악용한 세 부담 회피를 방지하기 위하여 개정된 것으로서 증빙 수취의무를 건물을 신축하는 개인에게 넘겼다고 볼 수 있다. 따라서 건물을 신축하기로 마음먹었다면 적어도 내가 지출한 비용에 대해서는 증빙을 잘 갖추어 실제 필요경비를 인정받음과 동시에 불필요한 가산세 부담을 줄이거나 환산취득가액을 적용 시 취득일로부터 5년 이후에 팔 것을 권한다. *1. 소유중인 건물의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비. 아래 열거된 항목들은 예시규정이며 자본적지출은 종합적인 사실관계를 바탕으로 여부를 판단해야 한다. a. 본래 용도변경을 위한 개조, b. 엘리베이터 또는 냉난방 장치 설치, c. 빌딩 등의 피한 시설 설치, d. 기타 개량·확장·증설 등 *2. 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용(중개 수수료, 공증비용, 인지대 등) 및 국민주택채권 매각 차손 *3. 대통령령으로 정한 금액(필요경비개산공제) : 취득 당시 기준 시가 * 3% 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 8 개인의 주택 건축 시 세금 이슈
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 2 - 집에 앉아서 알 수 있는 핵심 정보(2)
- 성호건의 전원주택과 땅 2 집에 앉아서 알 수 있는 핵심 정보(2) 28개 지목과 토지와 단독주택을 알아볼 때 시세에 대해 조사하는 방법을 설명하고자 한다. 인터넷을 검색하거나 관련 책들을 읽어보면 지목에 대한 법적인 내용은 많이 찾을 수 있고, 실거래 내용을 보여주는 사이트도 어렵지 않게 찾을 수 있다. 다만 이것을 내가 토지와 전원주택을 찾을 때 어떻게 활용할 것이냐는 다르다. 글 성호건(코드랩 대표 공인중개사) 토지 살 때 가치 평가하는 28개 지목 알기 고객들과 상담을 하다 보면 지목에 대한 개념을 잘못 알고 있는 경우를 많이 본다. 심지어 뭐를 알고 모르는지 모를 정도로 대화를 하다 보면 고객과 엇박이 나는 부분이 지목이다. 지목이란 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분하여 지적공부에 등록한 것을 말한다. 이는 ‘공간 정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률’제2조 24항에서 규정하고 있다. 또한 같은 법 시행령 제59조에 따르면, 필지마다 하나의 지목을 설정하는 것을 원칙으로 한다. 만약 한 필지에서 둘 이상의 용도로 활용되고 있을 경우엔 주된 용도에 따라 하나의 지목으로 설정하게 된다. 이렇게 토지의 활용 상태에 따라 지정되는 지목은 총 28개로 나뉘는 데, 각각 지목과 표시 방법은 <표>와 같다. 여기서는 시험의 목적이 아닌 토지와 전원주택을 잘 찾기 위한 것이므로 28개 지목에 대한 구체적인 설명은 생략한다. 중요한 것은 지목에 따라 가치가 어떻게 달라지냐를 구별하는 것이다. 대체로 개인들 간의 거래에 있어 가장 많이 일어나는 지목은 전(전), 답(답), 임야(임), 대(대), 과수원(과) 정도이다. 이는 지난 내용에서 다뤘던 ‘토지이음’ 포털 사이트를 통해 공시지가 지도를 보면 이해가 편하다. ‘전’과 ‘답’은 재배하는 방식이 조금 다르지만 둘 다 식물을 재배한다고 보면 된다. ‘대’의 경우는 건축물이 있는 토지를 대부분 대지라고 보면 되고, 혹은 택지조성 공사가 준공된 토지도 포함된다. 임야는 쉽게 자연 그대로의 토지라고 이해할 수 있다. 간혹 지목이 나대지냐고 물어보는 고객이 있는데, 이것은 지목이 아니라 대지 중 건축물이 없는 땅을 나대지라고 한다. 눈여겨볼 것은 지목에 따라 달라지는 ‘공시지가’이다. 나란히 붙은 땅이고, 용도지역이나 다른 요인들이 모두 같은데도, 지목에 따라 각각 공시지가가 다른 경우를 어렵지 않게 볼 수 있다. <그림 1>을 살펴보자. 전, 답, 대, 임의 4개 지목 중 ‘대’가 다른 지목에 비해 2배 이상 가까운 높은 금액임을 볼 수 있다. 감정평가사들이 그 토지에 대해 평가한 금액을 공시지가라고 하며, 그들이 평가하는 여러 가지 요소 중 거의 모든 조건이 같을 때는 대지인 지목이 다른 지목에 비해 평가 금액이 더 높다. 이 공시지가는 시세로 바로 직결된다. 그 이유는 ‘대’를 매입했을 때 건축을 하기 위해 임야나 전, 답에서 허가를 받아야 하는 위험요소가 줄고, 추가로 들어가는 산지전용부담금이나 농지전용부담금 등을 고려하지 않아도 되기 때문이다. 즉, 기존의 자연적으로 사용하던 것을 ‘대’로 지목변경하기 위해 들어간 시간과 금전적 비용의 가치가 반영됐다고 보면 된다. 보통 건축이 있는 땅이나 건축을 지을 수 있도록 지목이 되어 있는 토지가 자연적(1차적)인 사용을 하고 있는 지목의 토지보다 가치가 높게 평가된다. 꼭 건축을 하는 조건이 아니더라도 본인이 원하는 용도를 명확히 알고 땅을 매입하면, 잘못된 용도의 땅을 샀을 때 보다 위험과 비용이 줄일 수 있다. 따라서 토지를 살 때는 다음 두 가지 기준을 체크해 볼 것을 추천한다. 첫째, 내가 이 땅을 어떤 용도로 활용할 것인가? 둘째, 현재 내가 원하는 지목은 아니지만 원하는 지목으로 전환하려 할 때 기꺼이 쓸 수 있는 시간과 비용이 있는가? 두 가지 체크사항이 확실하지 않을 때는 좀 더 비용을 주더라도 처음부터 올바른 용도의 토지를 샀을 때보다 추가로 들어가는 비용이 더 클 수 있다. 똑똑한 소비자라면 무조건 싼 토지를 찾는 것이 아니라 자신이 그 토지를 사용하고자 하는 용도를 명확히 파악해야 하는 것이다. 혹은 기존 지목의 용도가 아닌 다른 방식으로 활용하고 싶을 경우 활용하고 싶은 지목으로 변경하기 위한 자신의 능력과 시간, 비용과 기회비용까지 잘 파악해 그에 맞는 토지를 찾아야 한다. 만약 이런 학습이 되어 있다면 오히려 지목변경을 통해 자신이 산 땅의 가치를 2~5배 높여 팔 수 있는 재테크가 가능할 수도 있다. 토지와 단독주택 시세 조사 첫째, 시세를 보는 사이트들도 살펴보자. 최근에는 실거래 내용을 보여주는 플랫폼들이 잘 돼 있어 모든 부동산의 시세를 파악하기가 과거에 비해 확연히 용이해졌다. 특히나 도시권에 있는 아파트나 빌라는 너무나 편리하다. 다만, 토지나 전원주택 혹은 단독주택의 경우에는 체크할 때 몇 가지 개념을 추가로 알아두는 것이 좋다. 우선 실거래가를 보기 위한 참고 사이트로 알아두면 좋은 것을 살펴보면, 부동산플래닛과 밸류맵, 호갱노노, 땅야 등이다. 이 중에서 필자는 부동산플래닛에 조금 익숙한 편이기에 이를 기준으로 살펴보도록 하겠다. Q. 위 두 토지는 불과 100m 밖에 떨어져 있지 않지만 왼쪽 사진의 토지는 평당 약 106만 원에 거래된 반면 오른쪽 그림의 토지는 평당 약 16만 5천 원에 거래되었다. 서로 이렇게 가까운 토지인데 어떻게 6.5배 가까이 차이가 생기는 걸까? 그렇다면 이 동네의 시세는 어떻게 봐야 하는 걸까? 둘째, 같은 지목의 임야나 전이여도 현장을 가보면 완전히 가치가 다르다. 지목마다 공시지가가 다른 것을 확인했는데, 같은 임야인데도 금액이 다른 경우가 있다. 로드뷰로 자세히 살펴보니 평당 16만 5천 원에 거래되었던 왼쪽 사진의 토지는 아직 자연 상태 그대로의 임야이고, 평당 106만 원의 오른쪽 사진의 토지를 보면 지목은 임야이지만 사실상 대지처럼 집을 바로 올릴 수 있을 만큼 토목공사가 되어 있는 것을 확인할 수 있다. 하나는 공사가 되어있고 다른 하나는 공사가 되어 있지 않기 때문에 이것은 눈에 띄게 같은 지목이지만 다른 금액임을 보여준 내용이다. 하지만 좋은 땅을 열심히 찾다 보면, 공사가 되어 있지 않으면서 나란히 붙어있는 두 토지 사이에서도 3~4배 금액 차이가 나는 것도 종종 있는데, 그것은 왜일까? 유형적으로는 드러나지 않지만, 문서적으로 토지에 대한 ‘인허가’를 받아놓은 땅인지 아닌지에 따라 가치가 크게 달라지기 때문이다. 인허가 작업은 토지를 개발하는 전문가들도 사업을 진행하는데 있어, 분양 리스크와 금융리스크만큼이나 난이도 높은 3대 리스크로 꼽는다. 임야와 농지는 토지 조성을 위한 개발행위허가 및 건축 허가받는 과정에서 각각 대체산림조성비와 농지전용부담금을 내는 비용적인 측면도 있지만, 무엇보다 기간에 대한 시간 비용과 정상적으로 허가받기까지의 노동과 감정비용이 상당하다. 토지를 볼 때 지목도 같고, 접근성이나 주변 환경이 크게 다르지 않은데다가 똑같이 개발이 안 된 토지여도 그 금액 차이가 크다면 알고 보면 ‘인허가’가 받아져있는 땅인지 아닌지에 따라 달라질 수가 있는 것이다. 따라서 위 사이트 등에서 토지에 대한 실거래가를 볼 때는 단순히 절대 금액만을 보고는 잡기 어려우니 변수들을 알아두는 것이 필요하다. 전원주택 시세 그럼 토지가 아닌 전원주택은 시세를 어떻게 알 수 있을까? 사실 전원주택은 시세 잡는 것이 정말 어렵다. 집 짓는 단위가 개인이다 보니, 같은 자재에 같은 집을 지어도 실제 시공비는 능력에 따라 천차만별이고 또 집뿐만 아니라 마당이나 조경에 대한 비용이 천차만별이기 때문이다. 하지만 인정받을 수 있는 금액과 인정을 받지 못하는 금액은 시장에서 대체로 정해져 있다. 예를 들어 집에 대한 내외장재에 대한 비용이나 주차박스 등에 대한 비용은 대체로 인정받는 부분이지만, 잔디나 조경수에 대한 비용은 아무리 많은 비용을 정성을 쏟았다고 하더라도 매수자로부터 가치를 인정받기 어려운 부분이다. 간혹 어떤 분은 자기가 조경에만 3억 원을 썼다면서 집값을 주변 시세보다 몇 억 높게 부르는 경우도 있는데, 이런 경우엔 열심히 집을 팔아보려고 해도 계약을 성사시키기 어렵다. 필자가 전원주택을 계산하는 경우는 대체로 이러하다. <그림 4> 토지 거래가 일어났던 곳에 21년 주택 거래내역도 있어 같이 사례를 들어보겠다. 우선 해당 플랫폼을 통해 보면 이 집의 실거래가는 5억 4천350만 원인 것을 알 수 있다. 토지면적은 221평이며 건물면적은 59평이다. 여기서도 헷갈릴 수 있는 것이 건물면적이 59평이라 하여 주택이 59평은 아니다. <그림 4> 오른쪽을 보면 ‘용적률 산정용 연면적’이라는 것이 있는데 이것을 기준으로 봐야 주택 평수를 제대로 확인할 수 있다. 주차박스가 있을 경우 이 면적도 건물면적에 들어갈 수 있기 때문이다. <그림 4>에서 토지는 221평에 주택면적은 약 40평으로 볼 수 있다. 여기서 주택의 주 구조를 봐야 하는 데, 이 집은 벽돌구조인 것과 사용승인일이 2017년이라는 것이 큰 틀이다. 대략적으로 2017년 때 벽돌구조가 얼마 했는지 살펴보면 더 정확한 산정이 되겠지만 애매할 경우가 있다. 필자의 경우 목조주택과 경량철골조(스틸하우스) 주택은 평당 400만~500만 원, 철근콘크리트조나 벽돌주택의 경우 평당 550만~650만 원 정도를 계산한다. 이 중에서도 10년이 지난 주택들은 골조 값만 인정해서 평당 200~250만 원 정도 치며, 20년 이상 된 주택들은 건물값은 모두 감가하고 땅값만 치곤한다. 물론 건물감가에 대한 것은 감정평가 측면에서 정해놓은 기준이 있다. 다만, 실제 시장 거래되는 금액에서는 그 부분이 애매한 것이 있어 필자는 대체로 시장에서 형성되는 주관적인 기준을 잡은 것이므로 이를 참고하여 보길 바란다. 이 집을 기준으로 잡아보면, 주택가는 벽돌구조이니 최소 평당 550만 원 잡고 40평을 곱하면 약 2억 2천만 원 정도 산정할 수 있다. 실거래가인 5억 4천350만 원에서 2억 2천만 원을 빼면 2억 2천350만 원이 땅값으로 작용하는 것이고, 이를 토지 평수인 221평으로 나눠보면 약 평당 101만 원이 되는 셈이다. 정확하다고 볼 수는 없지만, 이 정도 선에서 맞춰보니 위에 토목공사 된 땅(평당 106만 원)과 평당가가 비슷하다는 것을 알 수 있다. 여기서 건축물을 직접 보고 내가 얼마만큼 가치를 두느냐에 따라 토지 값을 더 비싸게 또는 싸게 가치를 책정할 수 있다. 건축물이나 조경과 잔디 컨디션에 따라 그 가치를 제외하고 토지 값이 괜찮은 가격인지 평가하면 되는 것이다. 예를 들어 위 계산에서는 주택을 평당 550만 원 정도 쳐주긴 했지만 어쨌든 지금 시점엔 4년이 지난 집이므로 평당 400만 원 정도 쳐주면 괜찮겠다는 생각이 들면 집값만 1억 6천만 원인 것이고 이를 실거래가에서 위와 같이 빼고 토지 평수를 나눠줘 보면, 집이 올라간 대지의 토지 평당가는 약 174만 원이 되는 것이다. 필자가 확인해 본 결과 대체로 이 주변에 집이 지어져 있는 대지 값은 평당 160~170만 원 형성된 것을 실제로 확인했다. 이렇게 우리는 온라인상으로도 플랫폼을 통해 우리가 정해놓은 기준에 따라 주변 시세를 파악해 볼 수가 있다. 토지 시세를 나눌 때는 단순히 시장에 나온 절대금액을 놓고 볼 것이 아니라, 앞서 말한 것처럼 인허가 여부와 토목공사 여부에 따라 달리 나누어서 생각해야 한다. 그리고 주택 역시 건물감가 수준을 어떻게 잡느냐에 따라 달라질 수 있으니 그 기준만 잡아가면 충분히 알아볼 수 있을 것이다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립하여 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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[월간전원주택라이프] 전원주택_제주집 두모공_미루공건축사사무소
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 푸른 바다와 한라산을 집으로 제주 두모공 도심에 살면서 제주의 삶을 꿈꿨던 건축주의 간절한 바람은 결국 가족을 움직였다. 형제들이 힘을 모아 가족을 위한 새로운 보금자리, 세컨드하우스를 만들기로 했다. 예산이 넉넉하지 않았지만 발품을 판 끝에 원하는 곳을 찾았고 집을 지었다. 글 사진 이상현 기자 | 취재협조 미루공건축사사무소 HOUSE NOTE DATA 위치 제주 제주시 한경면 두모리 지역/지구 자연녹지지역 건축구조 철근콘크리트조 대지면적 161.50㎡(48.85평) 건축면적 32.18㎡(9.73평) 건폐율 19.93%(법정 20% 이하) 연면적 94.27㎡(28.52평) 1층 32.18㎡(9.73평) 2층 32.18㎡(9.73평) 3층 29.91㎡(9.05평) 다락 18.81㎡(5.69평) 용적률 58.37%(법정 60% 이하) 설계기간 2017년 11월~2018년 4월 공사기간 2018년 5월~2019년 1월 토목공사유형 건물, 담장 기초 터파기 토목공사비용 500만 원 건축비용 2억 4000만 원(3.3㎡당 840만 원) 설계 미루공건축사사무소 02-6371-6587 시공 건축주 직영 MATERIAL 외부마감 지붕 - 알루미늄 징크 돌출 이음 벽 - 점토벽돌 치장쌓기 데크 - 방부목, 현무암 내부마감 천장 - 노출콘크리트 투명코팅, 일반 합판 위 투명 락카 벽 - 노출콘크리트 투명코팅, 일반 합판 위 투명 락카 바닥 - 합판마루, 자기질타일 계단실 디딤판 - 일반 합판 위 투명 락카 난간 - 원형파이프 위 유성페인트 단열재 지붕 - T130 비드법 보온판 가등급 외벽 - T70 비드법 보온판 가등급 창호 시스템창호(KCC) 현관문 방화도어(현장제작) 조명 T5 LED 주방가구(싱크대) 현장 제작 위생기구 아메리칸 스탠다드 난방기구 콘덴싱 가스보일러(경동나비엔) ‘제주도만한 데가 있을까.’ 도심 속 빌딩 숲에서 살지만 마음속에는 늘 자연과 더불어 여유로운 시간을 보내는 꿈을 꾸었다는 건축주. 그 간절한 바람은 가족들에게도 전해졌고, 형제가 함께 힘을 모으기로 했다. 나만의 공간이자 가족을 위한 쉼터를 만들기로 한 것이다. “떠나요 둘이서~ 모든 것 훌훌 버리고~♪ 제주도 푸른 밤 그 별 아래~♬” 입지는 고민할 필요가 없었다. 빌딩 숲을 거닐며 입버릇처럼 불렀던 콧노래 ‘제주도 푸른 밤’의 고장으로 가기로 했다. 형제가 뜻을 모으고 준비를 했지만 시작부터 난관에 봉착했다. 형제가 건축비를 보탰지만 넉넉하지 않았다. 건축주는 예산에 맞는 땅을 찾기로 했다. 제주도 동서남북으로 발품을 판 끝에 예산 범위 안에 드는 곳을 찾았다. 개발이 더디고 유동인구는 적지만, 제주 자연이 더 드러나 보이는 곳. 신창항 북쪽 두모포구 옆에 삼각형으로 생긴 땅이었다. 원래 약 500평의 넓은 밭이었으나 중간에 도로가 생기면서 50평 정도의 삼각형 자투리땅이 생긴 것이다. 매물로 나온 지 오래됐지만, 건폐율과 용적률이 적어 이곳에 정착하거나 투자하려는 사람에게는 매력적이지 못했다. 이러한 이유가 건축주에겐 구매할 수 있는 호재로 작용했다. 가족과 상의 후 대지의 불리한 점은 설계에서 해결하기로 하고 매매했다. 작지만 든든해 보이는 집 제주집 두모공 대지는 아래를 향한 삼각형 모양(▼)으로 북쪽은 8m 도로와 접하고, 길 건너엔 펜션이 있다. 서쪽에서 남쪽으로 현장에 없는 지적도상 4m 도로가 있고, 동쪽은 이웃 대지와 면한다. 남쪽은 도로 예정지역 너머 밭을 두고 40m 거리에 단층 펜션이 있다. 그 외에 특별히 시선을 가리는 곳이 없어 동쪽으로 한라산, 서쪽으로 두모포구와 두모연대, 남쪽으로 마을과 밭, 북쪽으로 제주 바다를 볼 수 있는 대지다. 건축주는 설계 시 휴식과 자연 조망 그리고 프라이버시 보호를 핵심으로 꼽았다. 따라서 두모공은 북쪽 도로와 나란히 최대한 붙여 ‘一’자로 주택을 앉히고, 담장을 세운 후 남쪽과 동쪽에 마당을 확보했다. 자연스레 서쪽은 주택 입구, 주차장으로 구획했다. 두모포구에서 바라본 두모공은 박공지붕에 적벽돌만 둘러져 심플한 모습이며, 매스 중간에 보이는 노출 철골조가 새로운 느낌으로 다가온다. “건축법과 가족 의견에 맞추다 보니 주택 크기가 좁고 높은 형태라 보기가 약간 불편했어요. 그래서 1층과 2층 사이에 철골을 걸어 건물 비례를 나눴습니다. 이 철골은 구조재가 아닌 마감재로 발코니, 처마 등 다양한 쓰임새로 사용했습니다. 단순함에 독특함을 더했어요. 담장도 건물과 같은 벽돌을 사용해 매스가 결코 작지 않고 개성 있어 보이게 연출했습니다. 적벽돌은 제주 현무암과 어울리면서도 차별된다고 생각했기 때문이죠. 외부 마감재나 담장 등 다양하게 적용할 수 있어서 의도한 대로 표현하기에 좋았습니다.” 날씨·계절 따라 다양한 제주 모습 체감 건폐율과 용적률 등 여러 조건을 적용하면 건축면적은 약 33㎡ 내외로 1층은 마당과 유기적인 연결, 2층과 3층에 적절한 수직 공간 구획을 꾀했다. 1층은 현관, 욕실, 계단실, 주방·식당 순으로 배치했다. 현관을 통해 집 안에 들어서면 맨 끝 주방·식당까지 시선이 이어진다. 좌우로 폭이 좁아도 답답함이 덜한 이유다. 계단실 앞 현무암을 깐 바닥과 창호를 통해 들어오는 밝은 빛은 신선함과 개방감까지 느끼게 한다. 주방·식당은 천장고를 높이고 주방 쪽을 제외한 나머지 3면 모두 창호를 설치해 채광을 끌어들이고, 마당까지 열린 시선을 의도해 심리적으로 면적을 넓혔다. 식당과 연결된 마당은 모두 데크를 깔아 유기적으로 사용할 수 있게 했다. 계단에서 반 층 오르면 피트PIT 공간 겸 1층 다락이 나온다. 이곳은 좌우로 나눠져 좌측은 창고, 우측은 주방·식당과 연결된 다락으로 사용한다. 반 층 더 오르면 거실과 넓은 욕실이 있는 2층이다. 계단실을 중심으로 욕실과 거실을 분리했다. 거실은 주방·식당과 마찬가지로 3면 모두 창을 설치했다. 프라이버시를 중시한 1층과 다르게 2층에선 제주 바다, 한라산, 마을을 모두 조망할 수 있다. 욕실은 파우더 공간을 전실로 두고 미닫이 양개목문을 설치해 따듯함을 더했다. 3층은 보조주방이 있는 작업실과 침실을 구획했다. 작업실과 침실은 스킵플로어로 층고를 다르게 했다. 작업실은 바다를 조망하며 쉴 수 있게 천장고가 높은 공간에, 침실은 아늑하고 편안한 느낌이 들도록 천장고가 낮은 곳에 배치했다. 또 침실은 조용한 휴식을 위해 창문을 최소화했다. 최소 금액으로 최대 효과를 만들고자 내부 인테리어는 심플하게 했다. “내부는 자연스러운 느낌이 나도록 노출콘크리트로 마감했습니다. 필요한 부분만 합판으로 마감하고요. 그러다 보니 1층은 콘크리트 마감이 많고, 3층은 합판 마감이 많아요. 층을 오를수록 따듯한 느낌이 더해지는 거죠.” 가족과 함께하는 여유와 행복 제주집 두모공을 천천히 둘러보면 건축주가 많은 고민과 정성을 쏟았음을 볼 수 있다. 철근콘크리트를 마감재로, 구조재로 알고 있던 철근이 디자인 요소로, 대지에 널브러져 있던 돌이 바닥재와 담장으로 변신했다. 공간에 적절한 개구부 설치로 보일 것과 보이지 않을 것을 구분해 쾌적한 실내 환경을 만들고, 적벽돌 입면과 다양한 높낮이 담장을 설치해 주위에 자연스레 녹아들지만 존재감은 살렸다. 준공 후 1년여간 건축주 가족과 형제 가족은 수도 없이 이곳에 왔단다. 그것만으로도 온 가족이 충분히 집에 만족하고 이곳에서 여유를 즐기고 있다는 방증이 아닐까 싶다.
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[월간전원주택라이프] 전원주택_제주집 두모공_미루공건축사사무소
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[월간전원주택라이프] 전원주택_은평 한옥_모노그래프건축사사무소
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 북한산을 바라보는 ‘ㄷ’자형 한옥 은평 희유당喜兪堂 건축주는 은평한옥마을 대부분의 한옥이 복층으로 지어지는 만큼 본인도 복층 한옥을 원했다. 다만, 다른 한옥들이 지하층을 두는 것에 반해 건축주는 지하층이 없는 소박한 한옥을 원했다. 건축주의 가족 구성원은 부부와 자녀 둘 이렇게 4인이다. 건축주는 한정된 대지 안에서 주차장과 마당의 확보, 충분한 방의 수, 그리고 지하층이 없는 만큼 지상층에 수납공간을 최대한 확보하는 것이 주요 요구사항이었다. 글 전재영 건축가 | 사진 박영채 작가 HOUSE NOTE DATA 위치 서울 은평구 연서로길 지역/지구 1종 전용주거지역, 1종 지구단위계획구역, 특별건축구역 건축구조 한식 목가구조 토목공사유형 매트기초 대지면적 193.10㎡(58.41평) 건축면적 80.72㎡(24.42평) 건폐율 41.80% 연면적 118.08㎡(35.72평) 1층 80.72㎡(24.42평) 2층 37.36㎡(11.30평) 용적률 61.15% 설계기간 2015년 6월~9월 공사기간 2015년 8월~2016년 4월 건축비용 3억 5천만 원(3.3㎡당 1천만 원) MATERIAL 외부마감 지붕 - 한식 기와 벽 - 한식 회벽 데크 - 지정 목재 내부마감 천장 - 석고보드 위 V.P 도장 벽 - 한식 벽지 바닥 - 강화마루 단열재 지붕 T80 로이 단열재, T200 경질단열재 외단열 T50 SK skyviva + T10 로이단열재 2겹 계단실 디딤판 - 지정 집성목 난간 - T10 평철 위 목재 손스침 창호 한식 소목 제작 창호 조명 모던라이팅 주방기구 리첸 무라노 화이트 위생기구 대림바스, 아메리칸 스탠다드 난방기구 가스보일러 설계 모노그래프 건축사사무소 전재영 010-9405-9485 www.monograph-studio.com 시공 ㈜고진티앤시 031-978-0663 희유당은 은평한옥마을 1블록의 중앙에 있다. 대지 면적은 57평으로 서쪽의 6m 도로를 제외하고 모두 이웃 대지에 접한 전형적인 블록형 필지의 모습이다. 희유당은 1종 전용주거지역의 정사각형 필지에서 도시형 한옥의 새로운 전형으로 제안한 작업이다. 기본적인 좌향은 마당을 둘러싸고 북한산을 바라보는 ‘ㄷ’자형 한옥으로 침실, 거실, 식당 등 모든 실을 남향으로 배치해 거주성을 높였다. 대지 내 주차를 위한 진입 마당을 입구에 계획하고, 안마당은 진입 마당과 레벨을 달리해 공간의 위계를 표현함과 동시에 한옥에서 가장 필수 요소인 마당 면적을 최대한 확보했다. 희유당은 도시형 한옥의 전형으로 가장 합리적이고 보편타당한 평면 시스템을 제안했다. 대청을 중심으로 침실과 주방, 식당이 모두 마당을 바라보고 있다. 침실은 주택의 가장 안쪽에 배치해 프라이버시를 확보했다. 주요 실들을 제외한 화장실, 계단실, 다용도실 등을 배면에 배치해 전용 공간들을 서브Serve하는 시스템을 구축했다. 또한, 인접 대지에 면한 부분의 처마 하부를 활용한 반침半寢을 적극적으로 활용해 한옥에서 절대적으로 부족한 붙박이장, 창고 등의 수납공간을 충분히 확보했다. 이러한 공간은 한옥의 품격과 가치에 반하지 않으면서도 현대의 다양한 요구사항을 수용할 수 있는 좋은 해결책이 됐다. 식당은 팔작지붕(연등천장)으로 계획해 도로 쪽으로 희유당의 품격을 드러내고, 다른 부분은 맞배지붕으로 계획해 조형적인 조화를 이룰 수 있었다. 또한, 맞배지붕은 확장이 가능한 구조로 미래의 요구와 대지의 다양한 상황에도 대응할 수 있게 했다. 보편적인 도시형 한옥의 가능성 제안 희유당은 복층 한옥으로 기존 한옥과는 다른 생경한 풍경이다. 2층으로 연결되는 계단은 처마 밑의 툇간退間을 활용해 대청과 별도로 분리했다. 처마로 보호된 후면 툇간의 계단실은 하부를 창고로 활용하고, 또한 대청을 침범하지 않는 별도의 공간으로 명확하게 동선을 분리했다. 2층 가족실 일부는 상·하부를 오픈해 1층에서도 2층의 서까래를 보도록 하여 복층 한옥의 풍부한 공간감을 만들어내고, 오픈 부분은 추후 상황에 따라 확장해 활용 가능한 공간으로 여지를 남겨뒀다. 도시형 한옥이 생명력을 갖고 작동하기 위해서는 적정 수준 이상의 밀도를 확보하는 것이 필수적이다. 희유당은 연면적이 35.70평으로 용적률 61.50%에 해당한다. 희유당이 기존 한옥처럼 1층이었다면, 용적률 50%를 넘기기는 불가능했을 것이다. 도시형 한옥이라는 전제 아래 한정된 대지 크기와 높은 지가地價를 고려하면, 기존 1층 한옥만으로 오늘날의 다양한 요구사항을 반영하는 데에 한계가 있다. 그동안 지하를 활용하거나, 스킵 플로어를 통해 공간의 다양성을 주는 시도들이 많았다. 현재 은평한옥마을에 지어지는 한옥들은 대부분 복층 한옥으로 여전히 논란이 많지만, 한옥의 다양화와 새로운 가능성의 측면에서 긍정적인 효과가 더 많다고 생각한다. 희유당은 초기 설계 단계부터 공사비를 최적화시키기 위한 여러 가지 장치를 제안했다. 3량 구조의 단순한 시스템과 모듈화된 평면, 설비 시스템의 수직 조닝, 반침의 적극적 활용, 인접 대지 쪽 외벽 마감 최소화 등을 이용해 3억 5천만 원의 합리적인 수준으로 공사비를 정리했다. 평당 단가로 환산해 보면 1,000만 원/평 정도의 금액으로, 일반적인 한옥 공사비가 1,400만~1,500만 원인 것에 비하면 굉장히 합리적이고 최적화된 공사비가 산출됐다. * 희유당은 보편적인 도시형 한옥의 가능성을 제안한 작업이다. 직사각형의 블록형 필지에서 안마당을 최대한 확보하며 각 실이 고유의 영역과 거주성을 높이기 위한 합리적인 평면을 계획했고, 이는 곧 최적화된 공사비로 도출됐다. 그동안 고가의 공사비와 복잡한 시공성으로 접근이 어려웠던 한옥에 대해 희유당이 작은 대안이 되기를 기대한다.
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[월간전원주택라이프] 전원주택_은평 한옥_모노그래프건축사사무소
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[월간전원주택라이프] 전원주택_울산 철근콘크리트주택_아키노믹스
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 1억 5천 저예산 주택 울산 탱고하우스Tango-House 탱고하우스는 춤이 매개체가 되어 시작됐다. 울산의 평범한 남녀가 탱고를 추다가 만났고, 그들은 탱고와 함께할 집이 필요했다. 1억 5천만 원이란 아파트 한 채 살 수 없는 금액으로 시작된 건축 계획은 춤을 위한 그리고 그들만의 특별한 생활공간을 만들겠다는 건축가와 부부의 노력으로 완성됐다. 글 김범관(울산대 건축학부 교수) 사진 안남용 작가 HOUSE NOTE DATA · 위 치 : 울산 울주군 온양읍 삼광리 · 지역/지구 : 계획관리지역 · 건축구조 : 철근콘크리트조 · 대지면적 : 277.00㎡(83.79평) · 건축면적 : 85.99㎡(26.01평) · 연 면 적 : 85.99㎡(26.01평) · 건 폐 율 : 31.04% · 용 적 률 : 31.04% · 설계기간 : 2개월 · 공사기간 : 6개월 · 토목공사 : 콘크리트 매트 구조 · 토 목 비 : 3천만 원 · 건 축 비 : 1억 2천만 원 · 총 건축비 : 1억 5천만 원(3.3㎡당 460만 원) MATERAL · 외부마감 : 지붕 - 우레탄 방수 마감 외벽 - 백색 스타코 데크 - 목재 패널 · 내부마감 : 천장 - 석고보드 내벽 - 석고보드 바닥 - 원목마루 및 강마루 · 단 열 재 : 지붕 - T 180㎜ 비드법 보온판 가등급 외단열 - T 100㎜ 비드법 보온판 가등급 · 창 호 : 시스템창호_A line(LG 하우시스) · 현 관 : 시스템창호_A line(LG 하우시스) · 조 명 : LED 직부등 · 주방기구 : 한샘 시스템 주방 설계 아키노믹스 김범관(울산대 건축학부 교수) 010-8519-2412 시공 아키노믹스 서영은 소장 010-4564-1902 탱고하우스는 도심 외곽의 50년 된 한옥들로 둘러싸인 어머니가 작물을 기르시던 작은 장방형 계단식 텃밭에 계획됐다. 건축에서 대지는 ‘중요한 관계(Context)’를 만드는 시작점이기도 하다. 그 특징과 모양이 건물의 형태, 크기, 방향을 결정하기도 한다. 탱고하우스의 대지는 작은 장방형의 계단식 밭이므로, 그 형태를 따라 직사각형의 공간이 놓여야 했다. 그러나 단순히 땅을 파고 콘크리트 박스가 놓인다면, 그 이질감은 상당히 크고 답답할 것이다. 어머니가 밭농사를 지으시던 땅의 형태를 기억하고 무거워 보일 수 있는 콘크리트 덩어리의 집을 가볍고 경쾌하게 보이려고 구상해낸 방법이 하이힐 구조다. 건물 중간의 서비스 공간이 구조의 축이 되어 뒤쪽 안방의 매스를 들어올렸다. 외부의 매스는 자연스럽게 대지의 모양을 따라 경쾌한 리듬을 갖게 되고 실내 공간은 거실에서 안방까지의 단계별 레벨이 보다 깊이 있고 아늑한 공간감을 제공한다. 최소한의 벽과 동선으로 구성된 공간 24평 집의 첫 반응은 공간이 평수에 비해 커 보인다는 것이었다. 우리나라 대부분의 20, 30평형대 아파트 공간은 기본적으로 방이 두세 개, 화장실 한두 개, 거실 등 옵션이 다양하다. 하지만 각각의 경계가 명확히 나뉘어져 공간의 흐름이 단절돼 있고, 이 모든 공간들이 목적에 맞게 활용되지 못한다. 탱고하우스는 크게 두 개의 공간으로 분리된다. 사적인 공간(침실)과 공적인 공간(거실). 이 두 공간 사이에 소통이 가능한 서비스 공간들(드레스룸, 화장실, 다용도실, 중정)이 자리 잡으면서 공간은 정리되고, 그 역할이 확실해진다. 부부의 생활 동선은 자연스럽게 이 집의 모든 공간을 활용하게 되는 구조다. 공간은 가족에게 맞춤한 가변형으로 중앙 집중형 코어를 중심으로 나뉜 두 개의 생활공간은 남, 북으로 두 개의 복도를 두고 있다. 가족계획에 맞춰 안방은 숨어 있는 가변식 벽으로 인해 두 개의 공간으로 나뉘고, 두 개의 복도는 자연스럽게 각 방에 맞춰진 주동선이 된다. 입면 계획의 초점은 한옥의 비례감과 현대의 창호가 만들어내는 다양한 뷰와 채광 그리고 비례다. 도심이 아닌 도심 외곽의 주택만이 가질 수 있는 주변 경관이라는 장점은, 이 공간만이 표현할 수 있는 중요한 포인트다. 안방의 중정 위로 펼쳐진 하늘과 안방 창문으로 보이는 사계절 변화의 색을 간직한 은행나무, 그리고 50년 된 전통 한옥들의 아름다운 기와의 색과 선들이 캔버스에 그려진 그림과 같이 창호에 투영된다. 특히 남쪽으로 계획된 전면 폴딩 도어는 봄, 여름, 가을엔 외부의 데크로 확장돼 거실의 크기가 배가되며 시원한 바람을 즐기거나 가족이 모여 춤을 추고 쉴 수 있는 대청 역할을 한다. 또한 겨울엔 따뜻한 햇살을 담으며 차를 즐기고 담소를 나눌 수 있는 공간이 된다. 작은 대지를 200% 활용하는 사계절 가든 안방 남쪽 앞에 계획된 윈터Winter 포켓 가든은 대지의 경계선인 담벼락을 따라 계획된 숨겨진 공간이다. 겨울에도 남쪽에서 들어오는 따뜻한 햇살이 작지만 아늑한 공간을 만들어준다. 반대로 북쪽에 계획된 외부 공간은 본채의 장방형 벽이 여름에 들어오는 강한 햇살을 막아주는 썸머Summer 가든이다. 그리고 동쪽으로 계획된 데크는 사계절 다양한 용도로 확장된다. 모든 창문은 그 대지와 계절의 풍경을 그 공간 속에 고스란히 담는 다양한 비율의 액자(프레임)가 되도록 설계에 반영했다. 밝은 화이트 톤으로 공간을 넓어보이게 계획하고, 다소 차가워 보일 수 있는 공간에 전구색(노란) 조명을 포인트로 줘 공간의 아늑함과 따뜻함을 유지했다. 북쪽의 수납장은 집 안의 단열과 수납의 기능뿐만 아니라 소통과 활동을 만들며, 갤러리 복도 공간을 만들어주는 하이브리드형 인테리어 수납장 역할을 한다. * 건축의 궁극적인 본질은 사람을 위한 공간을 만드는 것이다. 그 가운데 주거 공간이 가장 기본적이다. 그러나 아직까지 많은 사람이 아파트라는 패턴화 된 주거 공간에 익숙해져, 그 가치와 가능성에 대해서 경험하지 못하고 있다. 오히려 아직까지 주택 건축은 돈이 있고 여유가 있어야 할 수 있는 일로 생각하는 사람이 많다. 누구나 개개인의 취향과 목적에 맞는 주거 문화의 이해와 필요성이야 말로 현대 건축의 가장 큰 이슈라고 생각한다. 이 집은 저가형 주택 연구에 초점을 맞췄다. 그렇다고 꼭 저예산 서민형 주택이 보급돼야 할 필요는 없다. 앞에서도 언급했듯 우리는 우리 인생에서 가장 큰 부분을 차지하는 주거 공간에서의 시간과 경험을 너무 획일적으로 생각해왔다. 우리의 삶은 빠르게 변하고 다양함을 추구한다. 이렇듯 주거 공간도 그 흐름에 맞춰 인간의 다양한 경험을 담고 생활할 수 있어야 한다. 현재의 이슈가 주거문화의 보급을 위해 저예산 주택이란 부분이 될 수 있다. 하지만, 앞으로 주택 건축에 대한 인식 변화와 주거 공간의 다양성을 목표로 다양한 형태와 목적의 주거 공간을 연구하고 계획하도록 노력해야 할 것이다. 또한 탱고하우스를 통해 저예산 주택 계획과 공간 계획 개념의 다양한 실험과 접근이 한국형 주택 문화 보급에 도움이 되고 확대되길 기대해 본다.
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[월간전원주택라이프] 전원주택_울산 철근콘크리트주택_아키노믹스
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전원주택. 단독주택 시공업체 가이드⑤(자~파 업체)
- 전국의 전원주택, 단독주택 분야별(목조, 스틸하우스, ALC, 황토, 한옥, 상가주택 등) 우수 시공 전문 업체 정보입니다. 업체 정보에는 회사명, 대표자명, 연락처, 홈페이지 주소와 함께 업체 특징, 시공실적, 시공 주택 사진이 소개됩니다.소개 순서는 가. 나. 다. 순을 기본으로 연속적으로 소개됩니다. 숫자, 영문이 들어가는 회사명은 편의상 우선 소개합니다.(자~파 업체 : 총 18개 시공업체 )제이건축 고객의 맞춤형 집을 지어드립니다. 대표 : 정재민 전원주택 / 스틸하우스 / 펜션 외본사 : 서울 마포구 양화로 69, 3층TEL : 02-400-3594 http://j-architect.co.kr 귀하의 소중한 가족이 머무는 공간 세상에 단 하나뿐인 고객의 맞춤형 집을 지어드립니다. 제이디하우징 대표 : 최돈주 패시브주택 / 듀플렉스 외본사 : 경기 고양시 일산서구 장자길 74 하이스타빌딩 201호 TEL : 031-919-7751www.jdhousing.com 건축이란 “사람과 사람이 만나는 소중한 시간”. 바른 생각, 바른 시공의 이념으로 건축주분들의 니즈를 설계부터 완공까지 100% 반영하여 원스톱으로 진행합니다 ㈜져스틴하우스 이동식 소형 목조주택 전문업체 대표 : 이재호 이동식 / 목조주택 / 농막 / 디자인블럭 / 주말주택 / 전원주택전시장 : 강원 원주시 지정면 지정로 55 TEL : 033-732-5117 just-inhouse@hanmail.net 작은 공간의 활용을 극대화한 제품을 주문 제작/판매하고 있으며, 소형 주택 문화의 선도 기업. 져스틴하우스의 실내공간은 1000여 건의 제작/납품 이력을 기반으로 현재도 진화 중니다. · 벤처기업 등록 ·다수의 특허디자인 보유 · 소형 하우스 30가지 제품 제작/판매 · 디자인 블록 11가지 제품 제작/판매 ㈜준원건축 행복한 꿈이 이루어지는 곳! 대표 : 이원희 주택 시공 본사 : 경기 가평군 상면 청군로 686 TEL : 031-584-0188 www.junwon.kr 신뢰와 믿음으로 짓는 집.사람이 머무는 사람 냄새가 나는 집 준원건축이 고객의 소중한 꿈을 함께 만들어 가겠습니다. ㈜지성하우징 마음으로 그리던 집을 짓다. 대표 : 채남석 전원주택 / 목조주택본사 : 서울 서초구 반포대로 25 자동차회관 4층TEL : 02-598-8504www.지성하우징.kr 설계 - 건축주님의 라이프 스타일에 맞는 주택을 설계해드립니다. 시공 - 직영 소장제와 1현장 1소장 제로 꼼꼼한 시공과 낮은 하자율을 보장합니다. 인테리어 전문 - 인테리어 디자이너와 함께 트렌드에 맞는 감각적인 홈 스타일링을 해드립니다. 지움건축 대표 : 최종빈 전원주택 / 스틸하우스본사 : 경기 용인시 기흥구 향린2로32번길 29-6TEL : 031-281-4541 www.steelhousegroup.com 지움건축은 효율적인 시스템과 기술 노하우로 모든 공정의 자체 시공으로 사회 각계각층으로부터 인정받아 왔으며, 건축주의 주거 문화를 선도하고 고객의 만족을 최우선으로 생각하며 항상 최선을 다해 노력하고 있습니다. 창조하우징자연과 사람을 생각하는 기업 대표 : 김연철 중목구조 목조주택본사 : 경기 성남시 분당구 황새울로 234 분당트라팰리스 349호 TEL : 031-716-7779 http://blog.naver.com/changjoblog일본식 주택에 대한 또 다른 생각... 장인 정신이 배여있는 완성도 있는 주택을 시공합니다. 채세움 대표 : 이기열 숯단열벽체생산 / 실용한옥반축·완축시공 외본사 : 강원 원주시 소초면 섬배로 213-22TEL : 033-733-0353, 010-9838-0353 www.chaeseum.com 보이지 않는 곳은 튼튼하게 보이는 곳은 아름답게 단영의 으뜸 왕겨숯 황토 한옥 자연과 함께 하는 채세움 한옥 “채세움은 이조 흙 건축의 새로운 이름입니다.” 초원황토주택 황토 전문 기업 초원황토 대표 : 김용완 황토주택 시공 / 황토벽돌 / 황토몰탈 제작 / 판매본사 : 경기 김포시 양촌읍 흥신로 143 TEL : 031-987-7322 http://황토주택.com/ 초원황토주택은 황토주택 시공 및 리모델링 전문 업체 주거공간을 더욱더 편리하고 아름답게 자연 위에 또 하나의 자연을 지어드립니다. ㈜코원하우스 “돈을 벌기 위해 집을 짓는 것이 아닌, 집을 잘 지어서 돈을 번다” 대표 : 양기하 전원주택 / 목조주택 / 스틸하우스 / 펜션 외본사 : 서울 강남구 테헤란로20길 12Ann Tower 7층 TEL : 1577-4885 www.coone.co.kr - 인허가, 설계, 인테리어, 시공, 사후관리까지 완벽한 One-Stop System · LH 디자인 부문 최우수상 수상 · 환경 주거문화대상 혁신 디자인 부문 대상 수상 · 미래창조 경영 우수기업 대상 수상 · 대한민국 소비자 만족도 건축시공분야 1위 수상 태성하우징 꿈같은 전원주택! 태성하우징에서 지어드립니다. 대표 : 이서연 전원주택 / 목조주택 / 펜션 외 본사 : 경기 의왕시 효행로 5 오봉빌딩 TEL : 1577-9148 www.태성하우징.kr - 전원주택 전문 설계팀 운영 / 정품 건축자재 시공 / 무료설계- 설계에서 시공, 준공까지 One Stop System 팀버하우스 시공, 설계 시 목조주택 품질인증 5-star를 달아드립니다. 대표 : 이천로 전원주택 / 목조주택본사 : 충북 충주시 동량면 대미길 144 TEL : 043-853-4997www.팀버하우스.kr 팀버하우스는 목조주택, 중목구조주택, 철근큰크리트주택, 신한옥, 이동식주택 등 한국 지형 및 문화에 맞는 설계 및 시공을 하여 새로운 건축 문화에 새 장을 여는데 주도적 역할을 해왔습니다. 팀버하우스 꿈을 현실로 만드는 기업 대표 : 김동현 전원주택 / 목조주택 / 황토주택 / 인테리어본사 : 경기 포천시 내촌면 금강로 2203 TEL : 1599-3571 www.timber.co.kr 맞춤식 본사 직영 설계. 하도급 없는 직영공사. 24년의 건축 경험. 철저한 사후관리 파인그로브 가슴 속에 품은 꿈…… 파인그로브 대표 : 강경아 목조주택 / 전원주택본사 : 경기 가평군 청평면 경춘로 1391-13 TEL : 031-585-0455 www.pinegrove.kr 파인그로브는 예비 전원주택 건축주님의 취향과 의도에 맞추어 목조주택 시공에 알맞은 정확한 맞춤 설계 도면을 제공합니다. 또한 건축 도면에 대한 자재 산출과 표준 시공단가 예상 금액을 제공해 드리며, 정확한 시공을 하는 목조주택 전문 시공 실무팀과 직접 연결해드립니다. 언제든 연락 주시면 성심성의껏 상담하여 드리겠습니다. ㈜포스홈종합건설 꿈꾸시는 최고의 주택 ‘스틸하우스’ 대표 : 박영규 스틸하우스 시공 / 단지 개발 본사 : 대전 중구 안영로 67 우남빌딩 3층 TEL : 1544-1953 http://iposhome.co.kr 2018 KOSFA 건축대전 대상, 최우수상 수상. 작지만 강한 기업 포스홈은 포스코 출자사로 출발하여 22년째 한 길을 걸어오고 있는 국내 최고의 전원주택 기업이며, 창사 이래 전국 1,400여 채 시공실적을 자랑하는 우량 기업입니다. 풀하우스 당신의 행복을 짓다. 대표 : 최용만 소형 목조주택 전문 시공업체본사 : 경기 안성시 대덕면 신령로 173 TEL : 1899-6212. 010-4479-0203 https://blog.naver.com/phws0202 풀하우스는 6평형 소형 목조주택부터 다양한 사이즈와 디자인의 목조주택을 선보이고 있습니다. 좋은 디자인의 목조주택을 합리적인 가격에 지어드립니다. ㈜풍산우드홈 패시브하우스의 코리안 스탠다드- e블레시움으로 대표 : 김창근 패시브하우스 / 목조주택 본사 : 경기 용인시 처인구 백옥대로 1205TEL : 02-3414-8868 www.woodhomes.co.kr 1999년 첫 시작된 20년. 우리나라에서 가장 처음 목조 3L 하우스, 패시브하우스를 지었습니다. 그리고 지금, 변치 않는 뚝심과 바래지 않는 열정으로 국내 최다 설계·시공 실적을 지켜내고 있습니다. 업계에서는 흔치않은 풍산우드홈만의 직영시스템으로 반듯한 집이 탄생하는 그 순간까지 혼신을 다하고 있습니다. 귀하의 꿈, 귀하의 집, 풍산우드홈에 맡겨주십시오. 프라임하우징 대표 : 김영선 건축설계·감리·시공 / 인테리어 설계·시공 / 건축물 리모델링본사 : 충남 공주시 유구읍 숫절길 146-23 TEL : 1566-0437 www.primehousing.co.kr건축주의 기대에 신뢰감 있는 서비스와 아름답고 경제적인 건축물을 설계, 감리, 시공으로 건축주의 기대에 부응하고자 노력합니다.
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전원주택라이프 2017년 10월호 발간 안내
- <월간 전원주택라이프> 2017년 10월호 목차2017 OCTOBER Vol. 223 ■SPECIAL FEATURE 2017 한국건축문화大賞우리 건축의 본질과 시대의 정서 그리고 기능성이 구현된 역작 건축물을 발굴하여 시상함으로써 한국 건축의 미래를 열어가는 한국건축문화大賞. 올해로 27회를 맞은 ‘2017 한국건축문화大賞’ 준공건축물 출품작 가운데 ‘일반 주거 부문’의 수상작을 모아 소개한다. 080 대상_기억의 사원 / 민규암(토마건축사사무소)086 우수상_아미재峩嵋齋-마당 통하는 집 / 최홍종(건축동인건축사사무소)092 우수상_낙락헌樂樂軒 / 조정구(㈜구가도시건축건축사사무소)098 우수상_다산동 문화공유주택 / 조남호(㈜솔토지빈건축사사무소) ■HOUSE STORY 전원 속 집들에 관한 행복한 이야기106 엄마가 직접 설계·시공한, 동탄신도시 오아키하우스112 무등산 자락에 울려 퍼지는 웃음소리, 화순 담소정談笑停118 천의 얼굴을 담다, 진해 바리우스VARIUS124 원형 동선으로 아기자기하게 꾸민, 양평 화이트하우스130 건축주와 설계·시공사가 ‘통通’한, 창원 전망 좋은 집136 JTBC 내 집이 나타났다, 보은 중목구조주택142 새소리와 햇살로 아침을 여는, 제천 소형 저에너지 주택 ■ARCHITECT CORNER 146 북유럽과 모던 클래식 스타일의 조화, 판교 주택152 건축가 고향에 집을 짓다, 남해 ‘꿈의 현상소’156 모든 공간이 중정으로 통하는 울산 주택Home & Garden162 사색의 정원_천변만화千變萬化의 자연을 담다‘사색의 정원’은 위례신도시의 한 공동주택에 자리한 작가 정원이다. 정원이란 집과 함께 삶을 담는 공간이기 때문에 개개인의 라이프스타일에 따라 실용성과 아름다움을 겸비하게 된다. 하지만 공동주택에 들어선 정원이라면 이야기가 달라질 수밖에 없다. 좀 더 보편적인 쓰임새와 시간이 갈수록 멋과 아름다움을 더하는 설계가 필요할 것이다. 이런 관점에서 ‘사색의 정원’은 필요로 하는 기능을 훌륭하게 담아낸 정원이다. ■HOUSING INFORMATION STYLING INTERIOR166 용인 오더프리마Order Prima 인테리어TOWNHOUSE REPORT172 가평 남이섬 ‘북한강 동연재’DESIGN POINT174 지붕_누수와 결로 방지에 초점을ARCHITECTURE DESIGN176 i-house_house in box180 까사 모데르나Casa Moderna자재 가이드182 단열재 등급별 금액 비교기업 르포184 풍부한 산림과 완벽주의가 만드는 시너지 일본식 중목구조 ‘라라홈’186 고단열 고기밀에 중점을 둔 ㈜엔썸 친환경 시스템 창호188 목재가 궁금하면 ‘라산타’로 목재의 잠재력을 경험할 수 있는 곳190 NEWS & ISSUE160 애독자 사은 퀴즈
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