월간 전원주택라이프

공시가격이 높으면 감정평가액도 높게 나올까? 개발행위허가받은 토지는 허가 전에 비해 얼마나 높게 감정평가를 받을 수 있을까? 입주권과 분양권도 감정평가를 받을 수 있을까? 사례와 Q&A를 통해 감정평가에 대해 알아보자. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) Q 공시가격이 높으면 감정평가액도 높게 나오나? 자신의 토지 3필지를 매도하기 위해 매수예정자와 가격을 협상하는데 공시지가의 2배로 계산해서 가격을 결정하고 등기 이전까지 완료했다. 그런데 1필지의 공유자가 자신이 소유했던 토지만 낮은 가격으로 팔렸다는 이의를 제기하여 감정평가를 통해서 조정을 한 사례가 있다. 이러한 결과는 공시지가에 대한 이해가 부족했기 때문에 발생했다. 얼마 전에 보상을 받은 사례가 공시지가의 2배 정도로 되었으니 자신의 토지 가치도 공시지가의 2배 정도라고 판단한 것이다. 그러나 토지 가치가 일률적으로 공시지가의 몇 배로 결정되는 것이 아니다. 용도지역, 이용상황 등에 따라 토지 가치와 공시지가의 비율은 다르다. 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지공시지가·개별공시지가, 주택은 표준주택 가격·개별주택 가격·공동주택 공시가격·비주거용 부동산 공시가격이 있다. 여러 공시가격 중에서 감정평가액 산출 과정과 관련이 있는 것은 표준지공시지가이고 나머지는 국세, 지방세 등 과세에 주로 활용되고 감정평가액 산출 과정에는 직접 관련이 없다. 표준지공시지가는 토지 감정평가 방법의 하나인 공시지가 기준법에서 필수적으로 적용된다. 공시지가 기준법은 <토지 가액 = 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역 요인 비교치 × 개별 요인 비교치 × 그 밖의 요인 보정>의 산식을 통해서 토지 가액을 산정한다. 비교표준지는 감정평가 대상 토지와 용도지역, 이용상황, 주위 환경이 유사하고 지리적으로 근접한 표준지 중에서 선정한다. 대상 토지와 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선정한다는 뜻이다. 표준지공시지가는 시장가치와 차이(현실화율)가 있는데 이 차이를 보정해 주는 것이 그 밖의 요인 보정이다. 표준지공시지가의 현실화율은 지역별, 용도지역별, 이용상황별로 차이가 있다. 개발사업 등으로 지가가 상승하는 지역(A 지역)은 공시지가가 지가 상승을 따라가지 못해서 현실화율이 30~40%에도 못 미치는 반면, 대도시의 구도심(B 지역) 등은 공시지가가 시장가치를 초과하는 경우도 있다. A 지역과 B 지역에 있는 토지를 감정평가한다고 할 때 그 밖의 요인은 A 지역은 3.33(100/30)~2.5(100/40), B 지역은 1.00 이하가 된다. 표준지공시지가의 현실화율은 용도지역별 이용상황별로도 차이가 있다는 것은 A 지역 내 상업지역과 주거지역, 상업지역 내 상업용과 주거용의 현실화율에 차이가 있다는 의미이다. 그 밖의 요인 보정은 표준지와 유사한 거래 사례 또는 감정평가 사례를 비교 사례로 선정하여 산출한 가액과 표준지공시지가를 비교하여 산출한 격차율에 기초하여 산정한다. 상업지역 상업용 표준지는 상업지역 상업용 사례와 비교하고 주거지역 주거용 표준지는 주거지역 격차율을 산정하고 이에 기초하여 그 밖의 요인 보정치를 결정하는 것이다. 공시가격 특히 표준지공시지가 높다고 감정평가액이 높게 나오지는 않는다. 감정평가액은 비교표준지와 지역 요인, 개별 요인 비교를 하고 표준지공시지가의 현실화율을 반영하기 때문에 감정평가 대상 토지의 시장가치 수준으로 결정된다. 표준지공시지가의 현실화율이 낮으면 공시가격이 낮더라도 현실화율을 반영하여 시장가치 수준으로 상향 조정되는 것이다. 일부 토지 소유자들은 자신의 땅이 수용당해서 보상을 받으면 공시지가보다 낮은 가격으로 보상액이 결정되는 것은 아닌지 우려를 한다. 공시지가의 수준이 시장가치를 상회하면 공시지가보다 낮은 수준으로 결정되겠지만 일반적으로 공시지가는 시장가치에 못 미치는 수준이기 때문에 공시지가보다는 높은 수준으로 결정된다. 다만 공시지가의 몇 배로 결정되는가는 시장가치 수준과 공시지가의 격차율 즉 현실화율에 의해 결정된다. Q 개발행위허가받은 토지는 허가 전에 비해 얼마나 높게 감정평가를 받을 수 있나? “개발행위허가 전 감정평가액이 20억 원이고 얼마 전에 개발행위허가를 받았는데 얼마나 높게 감정평가액이 얼마나 나올까요?” 이러한 질문은 개발사업을 하는 사업자로부터 많이 나오는 질문이다. 건축 허가 또는 개발행위허가를 받으면 감정평가액이 크게 상승하고 금융권으로부터 담보대출을 받을 때 상승한 감정평가액을 근거로 많은 대출을 받을 수 있다고 판단한다. 금융권에서는 농지(산지) 전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지에 대해서 엄격한 기준으로 심사한다. 개발행위허가 후 사업 진행이 중단되는 사업장에서 대출액 환수를 하지 못하는 대출사고가 빈번하게 발생하고 있기 때문이다. 예를 들어 모 금융기관의 경우 전용허가받은 임야의 심사 기준이 상당히 까다롭다. 전용허가를 얻은 임야는 원칙적으로 임야가액으로 산정하고, 비용이 증빙이 되는 경우 전용 비용을 임야가액에 포함하여 산정한다. 전용허가를 얻고 일부 토목공사가 진행된 임야는 <임야가액 + 전용 비용 + 공정률에 따른 토목공사비용의 50% 이내 금액>으로 산정하고, 전용허가를 받고 토목공사가 완료된 임야는 준공검사 등에 준하는 서류를 갖춘 경우 토목공사비용의 70% 이내를 임야가액에 포함하여 산정하는 것이 가능하다. 토목공사 준공 여부는 도로, 수도, 전기 등 기반 시설이 완비된 경우를 기준으로 한다. 토목공사가 완료되었더라도 지목변경이 없는 경우에는 토목공사비의 50% 이내에서 인정한다. 전용허가에 따른 특정 이행조건이 부과되었을 때 조건이 이행되지 않은 경우에는 토목공사비용을 증빙하더라도 불인정한다. 농지(산지) 전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지는 소지 가격(전, 답, 임야 상태 등)에 허가를 얻는데 투입된 비용이 더해진 금액으로 감정평가액이 결정된다. 토목공사를 하였다면 토목공사에 투입된 비용(과다하다고 판단되면 감액)을 고려하여 감정평가액이 결정된다. 비교표 준지나 비교 사례도 준공된 상태인 대지 기준이 아닌 소지 상태를 기준으로 선정하고 투입된 비용을 개별 요인에서 반영하여 감정평가를 진행한다. 개발행위허가를 받은 토지는 불투명한 사업 진행 때문에 금융권에서 보수적으로 접근한다. 사업이 멈추게 되면 가치가 폭락할 수도 있기 때문이다. 개발행위허가를 받았다고 감정평가액이 사업시행자가 기대하는 만큼 올라가지 않는 이유이다. Q 일단지란 어떤 개념이고, 일단지로 감정평가하면 감정평가액이 높아지나? 「감정평가에 관한 규칙」등 감정평가 관계 법규에서는 ‘감정평가는 대상 물건마다 개별로 한다’는 개별 물건 기준 원칙을 규정하고 있다. 예외적으로 둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상 물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다. 2개 필지 이상의 토지를 일괄 감정평가한다는 의미는 2개 필지 이상의 토지를 일단지로 감정평가한다는 의미이다. ‘일단지’라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치 형성 측면에서도 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.일단지로 감정평가하면 감정평가액은 높아진다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개별로 감정평가할 경우와 일단지로 감정평가할 경우을 비교하면 다음과 같다. 1번 토지(480㎡)는 광대세각 세장형, 2번 토지(480㎡)는 광대한면 세장형, 3번 토지(177㎡)는 세각(가) 가장형, 4, 5번 토지(각각 165㎡)는 각각 세로(가) 세장형이고, 2020년 1월 1일 기준 공시지가는 1번 13,630,000원/㎡, 2번 12,810,000원/㎡, 3번 7,130,000원/㎡, 4, 5번 각각 6,881,000원/㎡이고, 공시지가의 1.5배를 감정평가액으로 가정할 경우 필지별 감정평가액은 <표 1>과 같다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개발하여 5개 필지에 건축 허가를 받고 건물을 신축했다면 1~5번 토지는 일단지로 판단할 수 있고 일단지로 감정평가할 수 있다. 광대세각의 세장형 토지로 1번 토지와 유사한 수준인 20,000,000원/㎡으로 감정평가를 하면 29,340,000,000원이 되어 개별로 감정평가할 때보다 약 20% 증가한다. 후면에 있는 3, 4, 5번 토지가 1, 2번 토지와 일단지가 되면서 가치 상승이 된 것이다. 일단지와 관련된 쟁점은 개발 단계에 있는 토지의 일단지 여부이다. 개발행위허가 시점, 건축 허가 시점 또는 착공신고 완료 시점을 일단지로 보는가에 대한 판단이다. 대법원은 개발 단계에 있는 나지에 대한 현실적인 이용상황의 판단과 관련하여 관계 법령에 의하여 건축물의 부지조성을 목적으로 한 개발행위(토지의 형질 변경) 허가를 받아 그 토지의 형질을 대지로 변경한 다음 토지에 건축물을 신축하는 내용의 건축 허가를 받고 그 착공 신고서까지 제출했고, 형질이 변경된 이후에 그 토지가 대지로서 매매되는 등 형질이 변경된 현황에 따라 정상적으로 거래된 사정이 있는 경우 건축물을 건축하는 공사를 착공하지 못했더라도, 현실적인 이용 상황을 대지로 평가함이 상당하다고 판시(대법원 2012.12.13. 선고 2011두24033 판결) 한 바 있다. 국토교통부는 여러 필지가 일단지로 공장 설립 승인, 건축 허가 및 착공신고를 완료하고, 일체로 거래된 후 토목공사를 했으나, 그 토지의 일부가 도로사업에 편입되어 보상평가를 하게 되는 경우 일괄 평가할 수 있는지 여부와 만약 일괄 평가한다면 어는 단계(개발행위허가, 건축 허가, 착공신고 등)부터 일단지로 평가해야 하는지 여부와 관련하여 “공장을 건설하기 위해 공장 설립 승인, 건축 허가 및 착공신고를 완료하고 일체로 거래된 후 토목공사를 한 상태라면 일단지로 볼 수 있는 여지가 있다고 보입니다”라고 유권해석(부동산평가과-2444, 2011.08.10.) 한 바 있다. 대법원 판례와 국토부의 유권해석을 종합해보면, 개발 단계에 있는 토지는 착공신고, 토목공사 완료, 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 장래에 일단지로 이용되는 것이 확실시된다면 용도상 불가분의 관계를 인정하여 감정평가를 할 수 있다. 일단지로 감정평가할 경우에도 성숙도를 감안해야 한다. Q 재개발 재건축 사업에서 종전자산 감정평가를 높게 받으면 조합원에게 유리한가?재개발 재건축 사업에서 조합원은 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱한 권리가 액이 조합원 분양가인 종후 자산 감정평가액보다 높으면 그 차액을 받는다. 그러나 권리가 액이 분양가보다 낮으면 그 차액을 분담금으로 지급해야 한다. 이러한 경제적인 부담을 줄이기 위해서 어떤 조합원들은 감정평가액을 높여 달라고 주장하기도 한다. 종전자산감정평가액이 올라가면 조합원 부담이 줄어드는가? 권리가 액은 <종전자산감정평가액 × 비례율>로 결정되고, 비례율은 <(총 분양가(종후 자산감정평가액) - 총사업비용) ÷ 종전자산감정평가액>으로 산정된다. 이 산식에서 종전자산감정평가액이 증가하면 비례율이 떨어지기 때문에 권리가 액이 증가한다는 보장이 없다. 예를 들어 종전자산감정평가액 3,000억 원, 종후 자산감정평가액이 5,000억 원, 총사업비용이 2,000억 원이라고 하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,000억 원 = 100%>가 되고, 권리가 액은 3,000억 원 × 100% = 3,000억 원이 된다. 조합 세대가 500세대이고 세대별 종전 종후 감정평가액이 동일하다고 가정하면 1세대당 권리가 액은 6억 원, 분양가격은 10억 원, 분담금은 4억 원이 된다. 만약 다른 조건은 동일하고 종전자산감정평가액이 3,300억 원으로 상승하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,300억 원 = 91%>로 줄어들고, 권리가 액은 3,300억 원 × 0.91 = 3,000억 원으로 차이가 없다. 종전자산감정평가액은 그대로 두고 총사업비용을 줄여야 비례율이 상승하고 권리가 액도 올라간다. 사례에서 총사업비용을 10% 줄여서 1,800억 원으로 감액될 수 있다면 비례율은 107%가 되고 권리가 액은 6억 4천만 원이 되어 분담금이 3억 6천만 원으로 4천만 원 줄어든다. 총사업비용에는 건축공사비, 조합 운영비, 금융비융 등이 포함되어 있는데 사업 기간이 길어질수록 비용이 증가한다. 재개발 재건축 사업에서 건축공사비, 조합 운영비, 금융비용 등 총사업비용를 줄이는 게 조합원의 권리가 액을 높여서 조합원을 유리하게 하는 지름길이다. Q 입주권과 분양권도 감정평가를 받을 수 있나? 입주권과 분양권은 재개발사업이나 재건축 사업에서 모두 새롭게 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리라는 점에서 차이가 없으나 권리를 취득하는 방법, 내용에서 차이가 있다. 입주권은 재개발 재건축 사업에서 조합원 입주권을 의미하고, 조합원 자격을 취득한 후 조합원 분양신청, 관리처분계획 인가로 얻게 되는 입주할 수 있는 권리를 말한다. 분양권은 비조합원이 청약 당첨을 통한 분양계약으로 얻게 되는 사업지에 새로 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 입주권과 분양권 모두 동, 호수가 확정되어 있는 경우에는 감정평가의 대상이 된다. 입주권과 분양권 모두 추후 완공될 주택(부동산)을 취득할 수 있는 권리로서 경제적 가치가 있기 때문이다. 다만, 동, 호수가 확정되어 있는 경우로 한정되는 것은 공동주택은 같은 단지 내에서 층과 호에 따른 시장가치의 차이가 발생해서 동, 호수가 확정되어야 감정평가액을 산정할 수 있기 때문이다. 동, 호수가 확정되지 않았다는 것은 감정평가의 대상이 확정되지 않았다는 의미가 된다. 감정평가를 하려면 그 대상이 확정돼야 하는데 그 대상을 알 수 없을 경우에 해당됨을 의미하는 것이다. 「상속세 및 증여세법」 시행령 제51조(지상권 등의 평가) 제2항에 입주권 등을 감정평가대상으로 규정하고 있다. 입주권과 분양권의 감정평가 대상은 동, 호수를 지정받은 추후 입주할 아파트가 되고, 감정평가액은 감정평가일(기준시점)까지 지급한 금액과 기준시점 현재 프리미엄 상당액을 합한 금액이 된다. 기준시점까지 지급한 금액은 입주권의 경우 <권리가 액(조합원 종전자산 감정평가액 × 비례율) + 기 납부한 분담금의 계약금 및 중도금>이 되고, 분양권은 계약금 및 중도금 등의 지급액이 된다. 기준시점 현재 프리미엄 상당액은 입주권은 <준공 후 세대의 시장가치 - 조합원 분양가격>, 분양권은 <준공 후 세대의 시장가치 - 분양가격>이 된다. Q 용적률이 200%에서 400%로 상향되면 토지 가치도 2배 오르나? 용도지역에 따라 토지 가치가 차이가 난다. 토지 가치의 차이는 왜 발생할까? 각 용도지역에서 허용하는 용적률 차이 때문이다. 용적률은 토지 면적 대비 건축할 수 있는 지상층의 건물 연면적을 의미한다. 토지 가치는 용적률에 정비례(즉 용적률이 2배가 되면 토지 가치도 2배로 상승) 해서 상승하는가? 용적률이 상승하면 토지 가치도 상승하지만 정비례해서 상승하지는 않는다. 일반주거지역은 제1종부터 제3종까지 있는데 최대 허용 용적률이 제1종은 200%, 제2종은 250%, 제3종은 300%, 준주거지역은 500%, 일반상업지역은 1,300%이다. 서울특별시 토지가격비준표 상으로는 1종 일반주거지역 1.00, 2종 일반주거지역 1.05, 3종 일반주거지역 1.12, 준주거지역 1.16, 일반상업지역 1.58이다. 용적률 200%(1종 일반 주거)가 250%(2종 일반 주거)로 상향되면 토지가치는 5% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1% 상승), 300%(3종 일반 주거)로 상향되면 토지가치는 12% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1.2% 상승) 한다. 용적률에 비례해서 토지가치가 상승하지 않음을 나타낸다.토지가치가 용적률에 정비례하지 않는 이유는 토지공간의 입체 이용률과 건물의 한계효용계층으로 설명이 가능하다. 토지공간의 입체 이용률이란 토지의 입체적 이용에서 가장 이용 가치가 높은 지표면상의 이용률을 100으로 했을 경우 이를 기준으로 지상·지하의 층별에 따른 각 부분의 이용 가치의 증감률을 말한다. 토지공간의 입체 이용률은 건물의 한계효용계층을 결정하는 근거가 된다. 토지 이용을 극대화하기 위한 방법이 건물의 고층화인데, 건물의 고층화는 관련 법률에 따른 용적률, 층수 제한 등 법률적 측면과 건축 기술 등 기술적 측면이 있고 건물의 높이를 어느 정도 하는 것이 경제적으로 가장 능률적인 상태가 되는가를 판단하여 그때의 층수가 건물의 한계효용층수가 된다. 용적률의 변화에 따른 토지 가치의 변화를 연구한 논문『용적률 가치 산정을 위한 비선형헤도닉공간모형의 적용』(맹준영, 2015)에서는 <표 2>와 같이 용적률이 10% 증가할 때마다 증가하는 토지가치의 증가율을 나타낸다고 한다. 앞의 논문 연구 결과에 따르면 용적률이 증가에 따른 지가의 증가율은 토지의 용도 및 용적률 구간에 따라 다양한 형태를 보인다. 주거용(단독주택 및 다세대주택)은 용적률이 증가함에 따라 대체로 선형적인 토지가치의 증가가 나타나고 있고, 상업용(주상용 및 상업용/업무용)은 용적률이 낮은 구간(100~200%)에서는 토지 가치가 용적률이 증가함에 따라 급격하게 상승하고, 용적률이 높은 구간(주상용 200~400%, 상업용/업무용 650~900%)에서는 용적률이 상승함에 따라 토지 가치의 상승폭이 낮은 폭으로 상승한다. 이와 같은 결과는 토지의 입체 이용이 다르게 나타나기 때문이다. 주거용은 층수가 높아질 때 효용이 달라지지 않기 때문이고, 상업용/업무용은 1층에 토지가치가 가장 많이 배분되고 층수가 올라갈수록 효용이 급격하게 떨어지기 때문이다. 용적률 증가에 따른 오피스 및 상가의 평가가격 증가분을 연구한『용적률 가치 산정에 관한 연구』(신우진, 김양희, 한국부동산연구원, 2010)에서는 다음 <표 3>, <표 4>와 같이 하부 시장별 용적률 증가에 따른 평오피스빌딩 및 부지, 상가건물 및 부지의 평가 가격 상승분이 나타난다고 한다. <표 3>은 용적률 600%인 빌딩을 하부 시장의 기준 오피스로 하여 용적률이 800%, 1,000%, 1200%가 될 때의 오피스 부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 200%, 400%, 600% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 38%, 49% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스 시장의 평가가격은 각각 0.11%, 0.10%, 0.08% 증가함을 나타낸다. <표 4>는 용적률 150%인 건물을 하부 시장의 기준 상가로 하여 용적률이 200%, 250%, 300%가 될 때의 상가 부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 50%, 100%, 150% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 42%, 55% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스 시장의 평가가격은 각각 0.47%, 0.42%, 0.37% 증가함을 나타낸다. 용도지역 변경 등으로 용적률이 상승되었다고 토지 가치가 용적률에 정비례해서 상승하지 않는다. 건물의 효용이 용적률만큼 상승하는가, 건축 비용 등의 고려, 허용 용적률에도 불구하고 시장 상황에서 경제적으로 최대 가능한 용적률은 얼마인지를 감안하여 토지 가치의 상승률을 판단해야 한다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사)연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다.02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다.글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 동일한 물건에 감정평가액이 왜 다르지?자신이 갖고 있는 부동산에 대해 감정평가를 받았는데 감정평가액이 여러 가지 금액으로 다르게 나온다면 어떻게 이해해야 할까? 감정평가를 규정하고 있는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」을 비롯한 감정평가 관계 법규를 위반한 감정평가(예를 들면 ①대상 물건 현황 오류 ②표준지 공시지가 등 사례 선정 오류 ③요인 비교의 오류 등)를 제외하면 감정평가액은 ①가치 기준(기준 가치)의 차이 ②감정 평가 목적의 차이 ③감정 평가 조건의 유무 ④근거 법률의 차이 ⑤기준시점의 차이에 의해 다를 수 있다는 사실을 이해하여야 한다. 가격 price, 가치 value, 가액 estimated amount‘감정평가의 대상은 토지 등이고 감정평가를 하여 구하고자 하는 가치는 경제적 가치이며, 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판단하는 행위로서 그 결과를 일정 요건에 맞추어 가액으로 표시하는 것에 이르러서야 효력이 있는 감정평가라 할 수 있다’(감정평가 실무기준 해설서 Ⅰ, 9쪽, 이하 ‘해설서’라 한다). 해설서는 감정평가는 가격이 아닌 가치를 판단하고 감정평가의 최종 결과를 가액으로 표현한다고 하여, 가격과 가치, 가액을 다음과 같이 명확하게 구분하고 있다. 가격은 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 말하는 것으로, 거래가 종료되면 이 금액은 가격이 된다. 즉 가격은 교환의 결과로 나타난다. 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 따라서 가격은 과거의 값이 되지만, 가치는 가치에 대한 접근 방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다. 감정평가에서 가격은 결과적인 의미(거래가격)로서 단독으로 사용되지만 가치는 시장가치, 공정가치, 투자가치, 특수 가치 등 하나의 물건에 대하여 다양한 형태의 가치로 표현될 수 있다. 가액은 정상적인 거래에서 거래 자산에 화폐로 지불될 수 있는 금액을 표시한 것이다. 대상 물건의 경제적 가치를 판단하는 행위인 감정평가는 대상 물건의 가치를 추정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 과정이다. 동일한 부동산에 대해서 감정평가액이 다를 수 있다고 보는 것이 가치 다원론이다. 해설서는 가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치로 접근 방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다고 하여 가치 다원론의 입장이라고 할 수 있다. 가치기준(기준가치) - 시장가치와 시장가치 외의 가치가치기준(기준가치)는 ‘특정 시점에서 감정평가의 기본이 되는 가치 측정 원칙에 대한 개념’이라고 정의된다. 즉 시장에서의 노출 정도, 당사자의 거래 동기나 행동양식에 대한 가정 등을 포함한다. 그러나 가치기준은 감정평가에 적용된 감정평가 방법을 의미하는 것이 아니다. 「감정평가에 관한 규칙」은 시장가치를 기준으로 한다고 규정하고 있다. 시장가치는 ‘대상 물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 공개된 후, 대상 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액’이라고 정의된다. 시장가치를 기준가치(가치기준)으로 한다는 의미는 시장가치의 정의를 가정한 가치를 산정한다는 뜻이다. 대상 물건이 통상적인 시장에서 거래되지 않으면 시장가치가 아니다. 예를 들어 재건축 사업과 재개발사업에서 종전자산 및 종후 자산의 감정평가액은 조합원 간의 상대적인 균형이 중요하고 일반적으로 시장가치에 비해 낮은 경우가 일반적이다. 통상적인 시장을 상정하지 않기 때문에 시장가치가 아닌 시장가치 외의 가치가 된다. 그렇다면 재개발 재건축 사업의 종전 종후 자산 감정평가액이 시장가치가 아니라면 시장가치 외의 가치 중 어떤 가치인가? 우리나라에서는 감정평가 관계 법규 어디에서도 시장가치 외의 가치를 규정하거나 정의하고 있지 않다. 국제 평가 기준 등에서 정의하고 있는 시장가치 외의 가치는 투자가치, 공정가치, 특수 가치 등이 있다. 투자가치는 ‘투자대상 자산 또는 운용 목적이 확정된 특정 소유자, 투자가 집단의 부동산 가치이다.’ 투자가치는 시장에서 일반적으로 통용되는 수익률이 아닌 투자자의 독자적인 투자기준에 해당하는 투자수익률에 따라 달성 가능한 성과를 분석하고자 하는 특정 당사자의 투자부동산의 가치이다. 일반적인 공정가치는 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념보다 넓은 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념은 시장가치와 유사한 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치는 ‘측정 일에 시장 참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 회계기준에서 사용하는 공정가치를 제외한 공정가치는 ‘자산의 교환을 하고자 하는 특정한 당사자 간에 합리적으로 합의하여 결정된 가격’을 의미한다. 양 자의 차이는 ‘시장 참여자와 특정한 당사자 간’의 차이에 있다. 시장가치가 통상적인 시장을 전제한다면 공정가치는 시장이 특정한 이해당사자로 제한된다. 공정가치는 자산이 광범위한 시장에 방매할 필요가 없으며, 당사자 사이에 합의된 가격은 일반적인 시장에서보다는 관련 당사자가 보유한 권리에 대한 특정 이익(또는 손실)을 반영한 결과가 된다. 공정가치는 기업체의 지분 취득을 위한 가격산정에 적용된다. 특정 당사자 사이에서만 발생하는 특수한 증분 가치는 해당 당사자 간에는 공정한 가격일 수 있으나 일반시장에서 형성되는 가격과는 다를 수 있다. 특수 가치는 자산의 독특한 특성으로 인해 발생하는 시장가치 이상의 가치이다. ‘해당 자산이 일반 시장 참여자가 아닌 특정 구매자 또는 한정된 구매자에게만 특별한 이점을 발생시킬 때 나타난다. 결합 가치는 특수 가치의 일종으로 두 개 이상의 자산이 결합하여 한 개의 자산이 되었을 때 그 가치가 개별 자산의 가치 합계보다 큰 경우를 말한다. 감정평가 목적감정평가 목적은 무엇을 위해서 감정평가하는가를 의미한다. 가장 많이 접하는 감정평가 목적은 담보, 보상, 재무보고, 경매·공매, 소송(행정, 민사), 도시정비, 일반 거래 등이 있다. 감정평가 목적과 용도는 유사하다고 볼 수 있으나 일반 거래 목적의 감정평가의 용도는 세무용, 현물출자용, 매각가·매입가 결정 등 여러 가지가 있을 수 있다. 담보 목적 감정평가는 담보를 제공받고 대출을 하는 은행·보험회사·신탁회사·일반 기업체 등이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의뢰하는 담보물건에 대한 감정평가이다. 담보 목적의 감정평가는 담보물의 환가성을 고려해야 한다. 채권자 입장에서 담보물을 통한 상환이 중요하기 때문이다. 담보 목적의 감정평가도 시장가치를 기준으로 한다. 시장가치를 기준으로 하되 환가성, 수익성, 시장성, 지속성 등을 고려하여 감정평가액을 결정한다. 보상목적의 감정평가는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 보상 관련 법규의 규정에 따라야 한다. 다른 목적의 감정평가와 가장 두드러진 차이점은 해당 사업으로 이한 가치 변동(개발이익)이 있으면 이를 배제하도록 되어 있다는 점이다. 재무보고목적의 감정평가는 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제5조제3항의 회계 처리 기준에 따른 재무보고를 목적으로 하는 공정가치의 추정을 위한 감정평가이다. 재무보고목적의 감정평가는 감정평가 관계 법규 및 한국채택국제회계기준을 근거로 한다. 재무보고목적의 공정가치는 시장가치와 유사하다. 회계기준에서 공정가치는 ‘측정일에 시장 참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 경매 또는 공매 목적의 감정평가는 경매 또는 공매의 대상이 되는 물건의 최저 매각 가격을 결정하기 위한 감정평가이다. 경매(공매) 목적의 감정평가는 시장가치를 기준으로 한다. 소송(행정, 민사) 목적의 감정평가는 행정소송이나 민사소송에서 감정평가는 부동산, 기타 재산의 시가나 임대료를 산정하여 소송상의 증거자료로 활용하기 위하여 원고 또는 피고가 재판부에 신청하였을 경우 수행한다. 도시정비 감정평가는「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 정비 사업과 관련된 감정평가로서 재건축 사업, 재개발사업의 종전자산과 종후 자산 감정평가, 국·공유재산의 처분 감정평가, 매도청구, 토지 등의 수용 등을 위한 감정평가를 한다. 종전자산의 감정평가는 사업시행 인가고시가가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 조합원별 조합 출자 자산의 상대적 가치 비율 산정의 기준이 되므로 대상 물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종후 자산의 감정평가는 분양신청 기간 만료일 또는 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 대상 물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 절대 금액이 아니라 조합원의 균형이 중요한 상대적 금액이 중요하다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 시장가치 외의 가치를 기준으로 한다. 재개발 사업구역 안에 있는 국공유지를 사업시행자에게 매각하는 경우 도로를 ‘대’로 변경하여 의뢰하면 ‘대’를 기준으로 감정평가하고, 재건축 사업구역 안에 있는 국공유지는 공부상 지목에도 불구하고 ‘대’를 기준으로 감정평가한다. 매도청구에 따른 감정평가는 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 가치 변동분(개발이익)이나 조합원의 비용분담을 전제로 한 가치 변동분(개발이익)은 배제하여 감정평가한다. 사업구역 안 토지 등의 수용 등에 따른 감정평가는 “토지보상법”에 따라 감정평가한다. 일반 거래 목적의 감정평가는 감정평가서의 용도가 다양하다. 상속세나 증여세의 기초가 액을 결정하기 위해 관할 세무서에 제출할 용도, 부동산의 매각 가격의 기초를 제공하기 위한 용도, 투자자의 투자가치를 산정하여 펀드의 기초로 제공하기 위한 용도 등 앞에서 언급된 담보, 경매, 보상, 소송 등의 목적이 아닌 다양한 용도의 감정평가로 수행되는 것이 일반 거래 목적의 감정평가이다. 조건부 감정평가「감정평가에 관한 규칙」은 현황 기준을 감정평가의 원칙으로 규정하고 있다. 감정평가는 기준시점에서의 대상 물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용을 제외한다) 및 공법상 제한 상태를 기준으로 해야 한다. 그러나 이러한 현황 기준 원칙에도 불구하고 감정평가 조건을 붙여 감정평가할 수 있다. 감정평가 조건은 ① 감정평가 관계 법규에 감정평가 조건의 부가에 관한 규정이 있는 경우 ② 의뢰인이 감정평가 조건의 부가를 요청하는 경우 ③ 감정평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 비추어 사회통념상 당연히 감정평가 조건의 부가가 필요하다고 인정되는 경우에 한정하여 붙일 수 있다. 택지비 산정을 위한 감정평가는「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」과「공동주택 분양가격 산정을 위한 택지 평가지침」에서 ‘택지조성이 완료되지 않은 소지 상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용 상황은 대지를 기준으로 평가해야 한다’고 하여 감정평가 조건의 부가를 규정하고 있다. 의뢰인이 감정평가 조건을 제시하고 제시된 조건의 실현을 가정하여 감정평가를 요청할 수 있다. 의뢰인의 요청에 따라 건축 허가 및 일 단지, 개발사업에서 사업 계획에 따라 건물이 준공된 상태 등을 가정하여 감정평가할 수 있다. 이 경우 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현 가능성을 검토해야 한다. 사회통념상 당연히 감정평가 조건이 부가되어야 하는 경우는 감정평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 따라 당연히 감정평가 조건이 부가되는 경우를 말한다. 국·공유지 처분 평가에서 지목 및 이용 상황이 구거 또는 도로인 토지를 인접 토지 소유자 등에게 매각할 때 현실 이용 상황이 아닌 용도폐지를 전제로 하여 감정평가하는 경우가 해당된다. 가치기준이 다르면 감정평가액도 다르다예를 들어 D 업무용 빌딩에 대해서 시장가치와 투자가치를 기준으로 감정평가를 할 때 감정평가액에 차이가 있다. D 업무용 빌딩에서 창출되는 순수익이 연간 10억 원이라고 할 때 수익환원법으로 가치를 산정하면 환원율에 의해 수익 감액이 결정된다. 시장에서 통용되는 환원율이 5%이나 대상 물건에 투자하는 투자자는 4%의 환원율로 자신의 투자가치를 산정한다면 시장가치는 200억 원(=10억 원 ÷ 0.05)이나 투자가치는 250억 원(=10억 원 ÷ 0.04)이 된다. 투자자가 시장 수익률보다 낮은 수익률로 투자하는 이유는 상당히 낮은 이자율로 차입하거나 높은 자본 차익의 기대가 가능하기 때문이다. 재개발 재건축 사업의 종전 종후 감정평가는 시장가치가 아닌 시장가치 외의 가치라고 할 수 있다. 도시정비 사업의 종전 종후 감정평가는 조합원 간의 상대적 균형이 중요하고 비례율 산정을 통해 관리처분의 기준을 제시하기 때문에 시장가치와 차이가 난다. 예를 들면 조합원 분양가격이 7억 원인데 인근 유사 물건의 시장가치는 10억 원으로 차이가 나는 사례는 자주 발견할 수 있다. 조합원 분양가격 7억 원은 시장가치가 아닌 시장가치 외의 가치 그중에서도 공정가치에 해당된다고 할 수 있을 것이다. 목적이 다르면 감정평가액도 다르다동일한 물건에 대해서 감정평가 목적이 다르면 감정평가액도 다르다. 동일한 물건에 대하여 담보 목적과 경매 목적으로 감정평가를 한다면 일반적으로 담보 목적의 감정평가액이 경매 목적의 감정평가액에 비해 낮은 수준으로 결정된다. 예를 들어 분양가 5억 원의 상가 건물이 있다고 하면 경매 목적의 감정평가액은 분양가 수준에서 결정될 가능성이 높다. 그러나 담보 목적의 감정평가에서는 해당 상가 주위 환경이 아직 성숙되지 않아서 임차인을 찾기가 어렵거나 임대료가 낮은 수준으로 형성되고 있다면 성숙도나 환가성을 고려하여 분양가에 비해 상당히 낮은 수준으로 결정될 가능성이 높다. 일반 거래 목적과 보상 목적의 감정평가액도 차이가 난다. 보상 목적은 사업으로 인한 가치 변동(개발이익)을 배제하도록 관련 법령에서 규정하고 있기 때문에 표준지 선정, 사례 선정 등이 일반 거래 목적과 차이가 있다. 개발사업으로 인해 대상 토지의 용도지역이 1종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 변경되었을 경우, 일반 거래 목적에서는 변경된 용도지역인 일반상업지역으로 보상 목적에서는 변경 전 용도지역인 1종 일반주거지역으로 감정평가를 한다. 감정평가 목적에 의해 감정평가 방법이 달라지고 감정평가액도 차이가 나는 것이다. 조건에 의해 감정평가액이 달라진다면적이 25,000㎡인 20필지의 토지(용도지역 자연녹지/지목 전, 답, 임야/이용상황 전, 답, 임야)를 개별 필지별로 감정평가(현황 기준) 할 때 125억 원(1 필지 평균 단가 500,000원/㎡)이 된다고 가정한다. 이 20필지 토지를 전원주택으로 건축 허가를 받고 건물이 완공되어 지목이 ‘대’로 전환되는 조건(감보율 35%)으로 감정평가를 하면 현황 기준일 때와 어떤 차이가 있을까? 인근 단독주택으로 이용되는 ‘대지’의 가격수준이 1,500,000원/㎡으로 이 가격수준으로 감정평가를 하면 감정평가액은 약 244억 원(= 25,000㎡ × 0.65 × 1,500,000원/㎡) 이 된다. 감정평가액이 2배 정도 상승하게 된다. 그러나 만약 대상 토지에 건축 허가를 받지 못하거나 건축 허가를 받았으나 사업이 진행되지 못하여 건축 허가가 취소된다면 가치는 큰 폭으로 하락한다. 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현 가능성을 검토해야 하는 이유이다. 감정평가액의 차이가 나는 이유는 비교표 준지를 전, 답, 임야에서 ‘대’로 선정하여 ‘전, 답, 임야’ 가격수준에서 ‘대’가격 수준으로 상승시키기 때문이다. 대상 물건이 같은데 감정평가액의 차이가 너무 크면 감정평가 조건이 있는지 감정평가서를 살펴보아야 한다. 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다예를 들어 학교용지를 감정평가할 때 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다. 학교용지의 공급은「학교용지 확보 등에 관한 특례법」과 「학교시설사업 촉진법」에 근거하고 있다. 특례법은 공립 초·중·고교를 대상으로 사업시행자가 개발사업으로 학교용지를 조성 공급하고 교육청이 사업시행자에게 매수하여 학교용지를 확보한다. 촉진법은 모든 초·중·고교와 특수학교를 대상으로 교육청이 도시계획시설사업(학교) 사업시행자로부터 협의 취득하여 학교용지를 확보한다. 특례법은「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(국공유지는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」적용)을 적용하여 감정평가하고, 촉진법은 토지보상법을 적용하여 감정평가하도록 규정하고 있다. 특례법에 따른 감정평가는 가치 변동분(개발이익)을 반영하고 공법상 제한 상태를 반영하는 반면에 촉진법에 따른 감정평가는 가치 변동분(개발이익) 배제, 당해 사업으로 인한 공법상 제한을 반영하지 않는다. 따라서 표준지 공시지가 선정도 다르고, 감정평가에 적용할 거래 사례, 감정평가 사례 선정도 달라져 감정평가액도 차이가 난다. 기준시점에 따라 감정평가액이 달라진다기준시점이란 감정평가의 기준이 되는 시점을 의미한다. 일반적으로 기준시점은 가격 조사를 완료한 날짜로 하고, 소급 적용이나 장래 시점을 기준으로 할 수도 있다. 다만 가격 조사가 가능한 경우에 한정한다. 감정평가서에 기재된 기준시점을 확인하고 기준시점에 차이가 있다면 동일 물건이라도 감정평가액이 차이가 날 수 있다. 2019년 1월 30일 기준과 2020년 1월 30일 기준의 감정평가액은 기준시점 당시의 거래가격 수준 등 경기 변동을 반영한다. 거래가격이 상승추세에 있다면 감정평가액도 상승하고, 거래가격이 하향 추세에 있다면 감정평가액은 하락할 것이다. 동일한 물건의 감정평가액에 차이가 있다면 기준시점을 확인하고 감정평가액이 적정하게 되었는지를 판단하여야 한다. 감정평가의 이해에 달려 있다가끔 주위에서 감정평가와 관련한 사건을 접한다. 대부분 감정평가 관계 법규를 준수하지 않고 감정평가를 한 결과이다. 감정평가 관계 법규를 준수하지 않았다는 것은 한국감정평가사 협회나 법인 등에서 규정하고 있는 절차를 무시하거나 관련 법규의 규정을 고의 또는 중과실로 위반하는 행위를 했다는 의미이다. 현황이 맹지인데 도로가 있다고 한 경우, 개발행위허가를 받기 어려운 토지인데 개발행위허가를 받았거나 가능하다고 한 경우, 비교 가능하지 않거나 부적정한 비교표 준지나 비교 사례를 선정하는 경우 등이다. 감정평가 목적이 같고 가치기준(기준가치)도 같은데 감정평가액의 차이가 크다면 감정평가 관계 법규를 준수했는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 만약 관계 법규를 위반했다면 가치 다원론으로 설명할 수 없는 감정평가액이 된다. 같은 물건에 대한 감정평가액은 가치기준(기준가치), 감정평가 목적, 감정평가 조건 여부, 근거 법률, 기준시점에 따라 차이가 날 수 있다. 즉 감정평가 관계 법규를 준수한 감정평가에서 발생하는 감정평가액 차이는 이유와 근거가 있다. 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다. 감정평가액 차이의 발생 이유를 이해하면 천방지축 감정평가액의 진실을 알게 된다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사)연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다.02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

일조권과 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이 된다. 그 근거는 「감정평가에 관한 규칙 제25조, 제26조」에 있다. 일조권 침해로 인한 피해액을 산정하는 방법은 부동산 감정평가방법인 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법을 적용할 수 있다. 조망권 침해로 인한 손해배상에 대해서 법원은 대체로 부정하고 있다. 통행권은 민법 제219조에서 인정하고 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 일조권, 조망권, 통행권의 개념(1) 일조권일조권이란 일정량의 햇빛을 확보할 수 있도록 법적으로 보호받는 권리를 말한다. 서구에서는 태양에 의한 광효과만을 보호하는 채광권(The Right of Light)의 형태로 나타나고 있고, 우리나라와 일본에서는 광효과 뿐만 아니라 열효과, 압박감 등의 부수적인 효과를 포함하는 복합적인 내용의 권리로 인식되고 있다. 일조는 물리적, 심리적으로 인간의 주거환경에 가장 큰 영향을 미치는 요소이며, 건축법에서 정의하고 있는 인접한 동 간격은 실제로 적합한 일조시간의 확보를 기본적인 목적으로 하고 있다. 건축법 제53조 및 동법 시행령 제86조는 일조 등의 확보를 위하여 건축물의 높이를 제한하고, 동일 대지 안에서 2동 이상의 건축물의 경우 모든 세대가 동지를 기준으로 9시에서 15시 사이의 2시간 이상을 계속하여 일조를 확보할 수 있는 높이 이하로 건축하여야 한다고 규정하고 있다. 이 규정은 우리나라 일조 소송의 수인한도 판단 기준으로 되고 있다. 판례는 “동지일 기준 9시부터 15시까지의 사이 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상이 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 수인하여야 하고, 위 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다”라고 하여 일조권 침해 기준을 제시하고 있다. (2) 조망권조망권이란 먼 곳을 바라볼 수 있는 권리를 말하며, 주로 바다, 강 또는 산을 바라볼 수 있는 권리를 말하고 바다, 강 또는 산이 아니라 할지라도 먼 곳을 바라볼 수 있는 권리도 해당된다. 조망은 각 세대에서 얼마나 좋은 경관이 바라보일 수 있도록 건물이 배치되었느냐와 앞 건물에 의해서 가로막혀진 전면 공간이 얼마나 개방, 폐쇄감을 느끼느냐에 따라 좌우된다. 실제로 부동산 시장의 거래에서는 특별한 조망 요인이 없는 경우 조망과 압박감, 개방감은 성격상 유사한 관련을 갖고 취급되며 조망의 좋고 나쁨이 세대별 격차지수에 미치는 영향은 아파트 단지별로 차이가 있다. (3) 통행권 통행권은 주위토지통행권을 말하는 것으로 토지 소유자가 자신의 토지 주위의 다른 토지를 통행할 수 있는 권리를 말한다. <그림 1>에서 ‘갑’이 자신 소유 토지로 가기 위해서 ‘을’소유 토지의 일부를 통로로 사용할 수 있는 권리를 말한다. 주위토지통행권은 민법 제219조 제1항에서 인정하고 있다. ‘어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지 소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.’고 하여 주위토지통행권을 인정하고 그 요건을 규정하고 있다. 제2항에서 ‘전항의 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다.’고 하여 타인 소유 토지의 통행 대가로 지료를 지급하도록 하고 있다. 세대별 효용 지수재개발 재건축 사업에서 종전 종후 아파트의 감정평가는 기준 호수의 기준단가를 거래사례비교법으로 결정한 후, 기준 호수의 기준단가에 세대별 효용 지수를 곱하여 각 세대별 가액을 산정한다. 세대별 감정평가액은 다음과 같은 산식으로 산정된다. 세대별 효용 지수는 아파트의 가치 형성 요인 중 개별(호별) 요인에 해당되는 것으로 주택형(면적), 타입(평면 구조), 동별(동별 위치에 따라 근린생활시설과의 거리, 학교 등 공공시설과의 거리 등에서 발생하는 효용 차이), 층별, 향별, 주거환경 지수(일조, 조망, 소음, 사생활 침해 확률)로 구성된다. 층별 효용 지수층별 효용 지수는 건물의 층별로 파악되는 효용 격차로써 구분소유 건물 중에서 기준층 전유부분의 단위 면적당 효용에 대한 각 층의 효용비를 말한다. 아파트는 고층으로 구성되어 층별에 따른 가격 격차가 발생하고 있으며, 층별 효용 지수는 층별에 따른 일조, 통풍, 조망, 프라이버시 등이 좌우하기 때문에 아파트의 가치 형성 요인 중 가장 중요하다. 아파트의 층별 선호는 수직적 위치의 차이에 따라 층별 주거단위에 대한 감정평가액에 차이를 낳는다. 층별 효용에 영향을 미치는 요인은 ① 일조·채광 ② 조망·압박감 ③ 소음 ④ 엘리베이터 이용 ⑤ 시각적 프라이버시 ⑥ 재해 시 안전 ⑦ 통풍 및 공기 등이 있다. 층별 가격 격차는 로열층을 100으로 했을 때 주택산업연구원 등의 연구결과에 따르면 최저층은 85~90%, 준 로열층은 96~98% 수준이다. 향별 효용 지수향은 주택 등이 위치한 장소에서 바라보게 되는 앞면을 의미하며, 아파트에서 향은 태양 광선으로부터 얻어질 수 있는 채광 및 열 효과를 포함하는 일조의 의미가 크고, 통풍, 살균, 소독 등의 물리적 효과와 정서적 안정과도 관련이 있다. 일반적으로 아파트 거주자의 향별 선호도는 “남향 > 남동향 > 남서향 > 동향 > 서향 > 북동향, 북서향 > 북향”순이다. 주택산업연구 등의 연구결과에 따르면 남향을 100으로 했을 때 동향은 95~96%, 서향은 93~95% 수준이다. 주거환경 지수(1) 주거환경영향 분석주거환경 지수는 일조, 조망, 소음, 사생활 침해 확률 등으로 구성되는데, 층별, 향별 효용 지수와 중복되기 때문에 층별, 향별 효용 지수를 결정할 때 중복되는 주거환경 지수는 제외해야 한다. 주거환경 지수는 일반적으로 전문용역기관에 주거환경영향 분석을 의뢰하여 그 분석 결과에 기초하여 산정한다. 주거환경영향 분석은 ① 현장조사 및 자료수집(현장 디지털 촬영 실시, 설계도서, 향측 수치 데이터, 실측 자료 및 기타 관련 자료 수집) ② 디지털 맵(Digital Map) 작성(분석 대상 표고, 배치 및 구조 검토) ③ 3D Modeling(주어진 자료를 근거로 3차원 Map 작성, 주변 환경 Modeling) ④ 검증(작성된 3D Map의 신뢰도 검증) ⑤ 프로그램 작동 ⑥ Computer Simulation ⑦ 주거환경영향 분석 ⑧ 보고서(분석 결과 도출, 검사 및 확인 등 거친 후 보고서 작성)의 절차를 거친다. (2) 주거환경 요소별 효용 지수 ① 분석 결과 요약외부 전문기관에 의뢰하여 분석한 세대별 주거환경 분석 결과를 요약한다. 예시하면 외부 전문기관의 A 단지 종후 아파트의 세대별 주거환경 분석 결과가 <표 1>과 같이 요약될 수 있다. <그림 2>는 일조 시뮬레이션과 조망 분석 그래픽의 예시를 나타낸다. ② 주거환경 요소별 효용 지수 <표 2>의 주거환경 요소별 효용 지수는 <표 1>의 주거환경 분석 결과를 효용 지수로 전환한 결과이다. <표 2>에 의한 주거환경 요소별 효용 지수는 층별, 향별 효용에서 반영된 효용 지수가 중복되지 않도록 한 결과이다. 주거환경 요소별 효용 지수는 세대별 효용 지수에 반영되어 세대별 가액에 영향을 미친다. 손해배상 산정을 위한 일조권 감정평가(1) 일조권 침해는 손해배상의 대상이 되는가?법원은 “건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우에 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 한다.”(대법원 2002. 12. 10. 선고 2000다 72213 판결)고 판시하여 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 일조 침해는 손해배상의 대상이 된다고 하였다. 수인한도와 관련 법령의 준수 여부에 대해서 법원은 “고층 아파트의 건축으로 인접 주택에 동지일 진태양시를 기준으로 08:00~16:00 사이의 일조시간이 2분~150분에 불과하게 되는 일조 침해가 있는 경우, 그 정도가 수인한도를 넘었으므로 아파트 높이가 건축 관련 법규에 위반되지 않았음에도 불구하고 불법행위가 성립된다”(대법원 2000. 5. 16. 선고 98다 56997 판결)고 하여 건축 관련 법규 위반 여부에 관계없이 수인한도를 초과하는 경우에는 불법행위에 해당된다고 하였다. 수인한도에 대해서는 “동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이에 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고, 그 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조 저해의 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다.”(서울 고법 1996.03.29 선고 94나 11806판결)고 하여 수인한도의 기준을 제시하였다. 위 내용을 요약하면 동지일 기준 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되거나 동지일 기준 8시에서 16시까지 사이에 8시간 중 총 일조시간이 최소한 4시간 확보되는 경우에는 수인해야 하고, 일조권 침해가 수인한도를 넘는 경우 건축 관련 법령의 준수 여부와 관계없이 불법행위에 해당되고 일조권 침해로 인한 손해배상 청구의 대상이 가능하다. (2) 일조권 침해로 인한 손해배상액 산정일조권 침해로 인한 피해액을 산정하는 방법은 부동산 감정평가방법인 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법을 적용할 수 있다. 거래 사례가 통계 분석에 유의할 정도로 많을 경우 계량적 감정평가방법(특성 가격 접근법)을 적용할 수도 있다. 원가법에 의한 감정평가는 일조시간의 감소로 인한 추가 비용 부분만 고려하게 되어 구체적인 추가 비용의 내역과 침해 기간의 산정에 객관성이 결여되고 기타 간접적인 하락 요인이 충분히 반영되지 못하는 단점이 있다. 수익환원법에 의한 감정평가는 일조시간 감소로 인한 임대수익의 차이에 따른 수익의 감소를 기준으로 피해액을 산정하게 되나, 일조시간 감소로 인한 임대수익의 차이가 나는 사례의 포착이 현실적으로 어려운 단점이 있다. 거래사례비교법은 유사 침해 사례를 분석하여 대상 부동산의 가치 하락을 산정하는 방법이다. 일반적으로는 가해 건물에 의한 침해가 없는 상태를 상정하여 부동산 가액을 결정하고, 부동산 가치 형성 요인 중 일조 침해가 미치는 부분에 대하여 개별적인 침해 정도에 따른 침해율을 적용하여 일조 침해에 따른 침해액을 산정한다. 예를 들어 B 아파트의 가해 건물에 의한 침해가 없는 상태를 상정한 가액을 거래사례비교법으로 산정한 결과 10억 원이라고 가정한다. 신축 전 일조시간과 신축 후 일조시간을 비교하여 수인한도를 초과하는 개별 호수를 선정한다. 수인한도에 따른 개별호수의 침해 피해율을 산정하여 침해 피해액은 산정한다. 101호의 침해 피해율이 2.5%라고 하면 피해액은 2500만 원(10억 원 ×0.025)이 된다. 조망권 침해는 손해배상의 대상이 되는가?조망권 침해로 인한 손해배상에 대해서 법원은 대체로 부정하고 있다. 법원은 “어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이 악으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것인 바, 이와 같은 조망 이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고, 그와 같은 조망 이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망 이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이라고 할 것이고, 그와 같은 정도에 이르지 못하는 조망 이익의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다”(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다 64602 판결 등 참조)고 하여 조망 이익이 독자의 이익으로 인정되지 않는 한 손해배상의 대상이 되지 않는다고 하였다. 조망 이익이 독자의 이익으로 인정받아야 조망 침해로 인한 손해배상이 가능하다. 조망권 가치는 얼마나 되나?그렇다면 독자적인 조망 이익에는 무엇이 있을까? 한강을 포함한 서울 강남의 양재천, 강북의 중랑천, 강서 지역의 안양천 등의 강 조망, 서울 숲, 용산, 여의도 일대 등의 도시공원 조망, 북한산, 대모산, 관악산의 산 조망 등이 있다. 호수, 바다 조망도 조망권에 포함된다. 이러한 조망권은 부동산 가치에 중요한 요인으로 작용하여 공시가격이나 거래가격에 반영된다. 그렇다면 조망권 가치는 얼마인가? 지난 2016년 정태윤의 박사학위 논문에 따르면 ‘내륙도시인 서울에서는 산 조망권이 11.89%, 강 조망권이 18.19%, 해안 도시인 부산에서는 산 조망권 10.49%, 강 조망권 8.21%, 바다 조망권 22.66%가 아파트 가격에 영향을 미친다’고 분석하였다. 특히 ‘부산 해운대구 바다 조망권은 47.91%까지 가격에 영향을 미친다’고 분석했다. (「내륙도시와 해안 도시의 조망권 가치 비교 연구」, 2016학년도 창원대학교 경영학과 박사과정 논문) 한강변 조망권 아파트는 성수동 갤러리아포레, 트리마제를 비롯해 용산구 이촌동 래미안 첼리투스, 강남구 삼성동 아이파크, 청담동 청담자이, 압구정동 현대, 서초구 반포동 아크로 리버파크 등이 대표적이다. 이들 단지들은 같은 단지 내에서도 조망권 유무에 따라 공시가격은 물론 시세도 수억 원 이상 차이가 난다. 성수동 트리마제 아파트의 전용면적 136.56㎡의 거래 사례를 살펴보면 층에 따라 약 7억 원에서 14억 원의 차이가 난다. 트리마제 아파트 전용면적 136.56㎡ 2018년 7층은 28억 원 원, 34층은 35억 5천만 원에 거래되어 약 7억 원의 차이, 같은 아파트 같은 면적 2020년 4층은 30억 6천만 원, 44층은 44억 원에 거래되어 약 14억 원의 차이를 보였다. 이 사례의 거래가격 차이가 전부 조망권 때문은 아니겠으나 중요한 요인으로 작용한 것은 명백하다고 할 것이다. 주위토지통행권 감정평가주위토지통행권은 앞서 보았듯이 민법 제219조에서 인정하고 있고, 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다. 배상이 아니라 보상인 것은 주위토지통행권에 의한 통행이 적법하기 때문이다. 통행지의 사용료를 산정하여 보상액이 결정된다. 주위토지통행권 자체를 감정평가하는 것보다는 통행지를 통행함으로써 발생하는 통행지 소유자의 손해액을 감정평가하고, 감정평가는 통행지의 사용료 산정이 된다. 통행지의 사용료 산정은 토지 임료 감정평가와 마찬가지로 임대사례비교법, 적산법, 수익환원법 감정평가 3방법을 적용할 수 있고, 일반적으로 토지 임료는 적산법을 적용하여 감정평가한다. 주위토지통행권으로 인한 토지 사용료 감정평가는 통행권자와 통행지 소유자 간의 다툼에 의한 민사소송에서 법원의 감정 요청으로 진행된다. <그림 3>에서 기호 (1) 토지 소유자와 기호 (2),(3) 토지 소유자 간 주위토지통행권을 둘러싼 소송이 2차례 있었다. 첫 번째 소송에서는 기호 (2), (3) 토지 소유자가 승소하고, 두 번째 소송에서는 기호 (1) 토지 소유자가 승소하였다. <그림 3>에서 (1)-1 부분은 대지이고 바탕색이 흰색인 (1)-2 부분은 현황 도로이다. 첫 번째 소송은 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호(1) 토지 소유자를 상대로 ‘통행방해금지 가처분’을 신청한 것이다. 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호 (2), (3) 지상에 도시형 생활주택 신축 허가를 받아 신축공사를 시작하였는데 기호 (1) 토지 소유자가 공사를 위해 필요한 통로인(1)-1 부분에 굴삭기 등을 적치하는 방법으로 신청인들의 통행을 방해하고 있는 것에 대해 주위토지 통해권을 인정한 사건이다. 기호(2), (3) 토지는 대체 통행로가 북동 측에 있으나 대체 통행로와 공사 현장이 최대 7미터가량 고도 차이가 나고 레미콘 등 공사 차량이 대체 통행로에서 공사 현장까지 진입하기가 상당히 곤란하다는 이유로, 기호 (2), (3) 토지 지상의 주택 신축공사를 위하여 기호(1)-1 부분을 통행할 수 있는 주위토지통행권을 취득하였다고 봄이 상당하다고 판시했다. 두 번째 소송은 기호 (2), (3) 토지 지상에 건축물이 완공된 후 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호(1) 토지 소유자를 상대로 기호 (1)-1에 대한 주위토지통행권을 신청한 것이다. 법원은 기호 (2), (3) 토지의 북동측에 대체 통행로가 있으므로 본건 주위토지통행권을 인정할 수 없다고 하였다. 첫 번째 소송 사례에서 기호 (2), (3) 토지 소유자는 기호 (1)-1을 통행하여 발생하는 손실을 보상해야 한다. 그 보상액은 해당 토지의 사용료가 되는데, 해당 토지의 기초가 액은 도로가 아닌 대지로 감정평가한다. 일조권, 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이다일조권과 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이 된다. 앞에서 살펴보았듯이 일조권은 일조 침해에 따른 손해배상액 산정을 위한 감정평가가 진행되고, 일조권과 조망권은 아파트 세대별 감정평가액을 산정하기 위한 세대별 효용 지수의 요인으로써 가치 형성 요인이 된다. 조망권은 독자의 이익으로 인정되는 한강 조망을 비롯한 강 조망, 바다 조망 등이 부동산 가치에 중요한 역할을 하는 경우 독자적인 가치 산정의 대상이 된다. 통행권은 주위토지통행권으로 통행지의 손실보상액을 산정하기 위한 사용료 감정평가의 대상이 된다. 일조권, 조망권, 통행권 감정평가의 근거는 「감정평가에 관한 규칙 제25조, 제26조」에 있다. 「감정평가에 관한 규칙」 제25조는 “소음 등으로 인한 대상 물건의 가치 하락에 대한 감정평가”에 대하여 ‘감정평가업자는 소음·진동·일조 침해 또는 환경오염 등(이하 “소음 등”이라 한다)으로 대상 물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상 물건의 가치가 하락한 경우 그 가치 하락분을 감정평가할 때에 소음 등이 발생하기 전의 대상 물건의 가액 및 원상 회복 비용 등을 고려하여야 한다’고 규정하고 있다. 「감정평가에 관한 규칙」 제26조(그 밖의 물건의 감정평가)는 “감정평가업자는 제14조부터 제25조까지에서 규정되지 아니한 대상 물건을 감정평가할 때에 이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 감정 평가하여야 한다”고 규정하고 있다. 즉 「감정평가에 관한 규칙」 제25조 및 제26조에 근거하여 일조권, 조망권, 주위토지통행권을 감정 평가할 수 있고, 감정평가방법은 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법 3방법 모두 적용할 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

건물 감정평가액은 재조달원가와 감가수정에 의해 결정되기 때문에 재조달원가가 높은 건물, 감가수정이 적은 건물이 감정평가를 잘 받는다. 감가요인은 앞에서 보았듯이 물리적, 기능적, 경제적 감가요인이 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 건물 감정평가방법건물 감정평가방법에는 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법이 있고, 「감정평가에 관한 규칙」과 「감정평가 실무기준」에서 ‘건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다’고 규정하고 있다. 실무에서는 대체로 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하고 있다. 원가법이란 ‘대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법’을 말한다. 원가법은 ‘대상 물건에 얼마만큼의 비용이 투입되어야 만들 수 있는가’라는 비용성에 근거한다. 원가법에 의한 가액 산정도 시장가치를 기준으로 하며, 원가법에서 채택된 자료와 근거는 시장에서 도출된다. 건축공사비와 감가수정은 시장에 기반한 원가 및 감가수정누계액을 반영하여 결정된다. 즉 시장자료에 근거하여 원가법을 적용하여 도출된 결론은 시장가치가 된다. 원가법에 의한 건물가액은 재조달원가와 감가수정으로 결정된다. 재조달원가란 ‘대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는데 필요한 적정원가의 총액’을 말한다. 감가수정은 ‘대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가요인, 기능적 감가요인, 경제적 감가요인의 가치 하락요인을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 대상물건의 가액을 적정화하는 작업’이다. 원가법 산식은 다음과 같다. 건물 감정평가액은 재조달원가와 감가수정에 의해 결정되기 때문에 재조달원가가 높은 건물, 감가수정이 적은 건물이 감정평가를 잘 받는다. 재조달원가 높은 건물은 어떤 건물인가?(1) 재조달원가의 구분 재조달원가는 생산개념에 입각한 재생산원가와 취득개념에 입각한 재취득원가로 구분된다. 재생산원가는 건축물과 같이 생산(건축)이 가능한 경우에 적용되고, 재취득원가는 도입기계 등과 같이 현실적으로 직접 생산이 불가능하여 구매하여 취득하는 경우에 적용된다. 건물 감정평가에서는 재생산원가를 적용한다. 재생산원가는 복제원가와 대체원가로 구분된다. 복제원가는 대상물건과 같은 모양, 구조, 노동의 질, 원자재를 가지고 있는 복제품을 기준시점 현재 만드는데 소요되는 원가이다. 대체원가는 대상물건과 같은 효용을 가진 물건을 기준시점 현재 만드는데 소요되는 원가이다. 대체원가로 가치를 산정할 경우 감정평가업자의 주관에 따라 크게 달라질 수 있다는 문제점이 있다. 일반적으로 건물을 감정평가할 때에는 복제원가를 적용한다. (2) 무엇이 건물의 재조달원가를 결정하는가?재산세 등의 과표를 결정하기 위한 건물기준시가 산출은 해마다 국세청이 산정 고시하는 건물신축가격기준액(2020년 730,000원/㎡)에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과연수별 잔가율을 곱하여 1㎡당 금액을 산출한다. 재조달원가를 결정하는 것은 구조, 용도, 위치가 된다는 의미이다. 한국감정원이나 한국부동산연구원에서 발간하는 건물신축단가표는 용도별, 구조별, 급수별로 구분된다. 구조 및 용도, 급수(1급~5급)에 따라 건물신축단가를 발표하고 있다. 위 <표1>은 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 구조 지수이다. 통나무조가 가장 높고 철파이프조가 가장 낮다. 구조 지수는 일반적인 수준의 구조별 원가를 나타내고 있다. 비용이 큰 구조가 재조달원가도 높다. <표2>는 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 용도지수이다. 용도별 차이는 용도별 건축에 필요한 비용의 차이를 나타낸다. 많은 비용 투입이 필요한 용도가 재조달원가도 높다는 의미이다. <표3>은 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 위치지수이다. 위치지수는 건물이 어디에 위치하는 가에 따라 건물의 효용에 차이가 있음을 나타낸다. 토지 가격이 높다는 것은 그 토지 위에 건물을 신축하면 그만큼의 수익이 창출된다는 의미이다. 건물의 효용이 높으면 재조달원가도 높고 그만큼 건물도 감정평가를 잘 받게 된다. 건축공사비에 영향을 미치는 다른 요인들(1) 면적 및 규모건물의 규모, 면적에 따라 건축비는 차이가 있다. 사용자재 및 구조가 동일하더라도 면적이 큰 건물이 작은 건물보다 규모의 경제 등이 작용하여 일반적으로 건축비가 낮다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (2) 층고건물의 경우 층수, 구조, 사용자재 및 면적이 동일한 경우에도 층고에 따라 건축비는 차이가 있다. 층고 3.5m와 7m의 공장건물을 예로 들면 단순히 외벽의 면적이 2배가 되는데 그치는 것이 아니고 기둥의 구조 또는 단면적이 커지게 되고 강재의 사용량도 늘어나게 됨에 되며 이에 수반하여 기초공사비도 많이 소모되어 층고가 높은 건물의 건축비용이 많아지게 된다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (3) 크레인의 설치유무공장 및 창고 등은 동일 면적, 구조, 자재의 건물이라도 크레인의 설치유무에 따라 건축비에 차이가 있다. 크레인을 설치하면 그 하중에 적합하도록 기둥, 보, 기초 등에 대한 보강공사가 필요하게 되어 크레인이 설치되지 않은 건물보다 건축비가 높다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (4) 층수사용자재 및 구조 등이 동일하고 연면적이 같은 경우에도 층수에 따라 건축비에 차이가 있다. 층수가 많아지게 됨에 따라 건축비가 높아지는데 그 이유는 기초공사비, 가설공사비 및 구조체 공사비 등 시공비가 많아지게 되기 때문이다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (5) 부대설비건물의 효용을 다하기 위한 전기설비, 냉난방설비, 승강기, 소화전설비 등 기타 건물에 부착된 설비는 별도로 건물과 구분하여 평가하지 아니하고 건물에 포함하여 평가한다. 따라서 건물의 효용을 다하기 위한 부대설비는 건축공사비에 영향을 미치고 재조달원가를 상향시켜 건물 감정평가액을 높이게 된다. (6) 지역별 보정건설공사비는 지역별로 차이가 있는데, 주요한 영향을 주는 항목은 재료비, 노무비, 운반비이다. 도서지역의 경우 공공기관 발주공사 시 일반현장보다 재료비의 10% 할증을 추가 제시한다. 노무비는 임금 차이, 노동의 숙련도, 인부 모집의 어려움, 임금 외 숙박비 지출 등이 지역별 비용 차이의 원인이다. 운반비의 경우 도서지역은 해상운송과 육상운송(항구-공사 현장)에서의 비용이 추가적으로 발생한다. 제주도에 소재하는 건물의 감정평가에서 육지에 소재하는 건물의 재조달원가에 비해 10~20% 높게 산정하는 이유가 여기에 있다.(한국부동산연구권 건물신축단가 참조) 감가수정이 적은 건물은 어떤 건물인가?감가요인이 적은 건물이 감가수정이 적고 감정평가도 잘 받는다. 감가요인은 앞에서 보았듯이 물리적, 기능적, 경제적 감가요인이 있다. 건물의 감가수정은 일반적으로 내용연수법을 적용한다. 내용연수법 중에서 건물의 경우 일반적으로 정액법을 적용한다. 산식은 다음과 같다. 산식에 의하면 건물가액은 재조달원가, 내용연수, 잔존내용연수로 산정되는 단가에 의해서 결정된다. 예들 들어 업무용으로 사용되는 건물을 감정평가 할 때, 사용승인일로부터 15년이 경과했고, 재조달원가가 1,500,000원/㎡, 내용연수가 50년이라고 하면 적용단가는 1,500,000원/㎡ ×(50-15)/50 = 1,050,000원/㎡이 된다(잔가율은 0으로 한다). 물리적으로는 경과연수가 얼마 되지 않고 경과연수가 동일할지라도 관리가 잘된 건물, 기능적으로 경제적으로 감가요인이 없는 건물이 감가수정이 적은 건물이 된다. 기능적으로 감가요인이 없다는 것은 형식이 구식이라거나 설비가 부족한 경우 등에 해당되지 않는 건물이라는 의미이다. 경제적으로 감가요인이 있다는 것은 인근지역이 쇠퇴하거나 혐오시설이 들어와서 건물이 수익성이나 쾌적성을 창출할 수 없게 되었음을 의미한다. 건물의 효용이 없어서 건물의 경제적 가치가 하락하여 그 건물은 감정평가를 잘 받을 수 없는 것이다. 건물 가액 산정 사례(1) 경과연수가 동일하고 유사한 구조/용도/위치의 건물이나 관리 상태에 차이가 있는 건물 철근콘크리트조, 상업용으로 구조와 용도가 유사하고 토지의 공시지가도 유사하고 경과연수 (사용승인일이 2000년 6월 10일로 동일) 및 층수(7층)와 총면적(800㎡)이 동일한 2개 동의 건물(A, B)이 있다고 가정한다. 단, 2개 동의 건물은 소유자의 관리에 차이가 있어 B건물의 임대수익이 A건물의 임대수익에 비해 1.5 배 높다고 한다. 2개 동의 건물을 원가법으로 감정평가할 때 어떤 차이가 있을 것인가? 건물의 관리 차이는 임대수익의 차이도 낳지만 비용에도 차이를 생기게 할 수 있다. 이러한 차이를 어떻게 반영할 것인가? 내용연수를 조정해서 이러한 차이를 반영할 수 있다. 위 사례에서 A동을 원가법으로 산정하면 다음과 같다. 내용연수는 50년으로 하고 재조달원가는 1,200,000원/㎡로 한다. B동의 관리가 양호한 상태를 10년의 내용연수 연장으로 반영할 경우 유효연수법과 미래수명법으로 산정하면 다음과 같다. (2) 설비 부족, 설계 불량 등으로 기능적 감가요인이 있는 건물대상 건물이 업무용 건물에 필요한 부대설비가 부족하고 설계가 불량하여 인근 유사한 건물에 비하여 임대료 수준이 20% 정도 떨어진다고 가정하고 나머지 조건은 위 사례와 같다고 할 때 유효연수법을 적용하여 원가법으로 대상 건물의 가액을 산정하면 다음과 같다. (3) 인근지역의 시장성 쇠퇴로 경제적 감가요인이 있는 건물대상 건물이 속한 인근지역이 시장성이 급격하게 쇠퇴하여 임대료 수준이 50%로 하락하고 나머지 조건은 위 사례와 같다고 할 때 유효연수법을 적용하여 원가법으로 대상 건물의 가액을 산정하면 다음과 같다. 감정평가 잘 받는 건물은 어떤 건물인가?(1) 건물구조와 용도에서 비용이 많이 투입되는 건물건물가액은 재조달원가와 감가수정으로 결정되는데 재조달원가는 건물구조와 용도에 따라 결정된다. 앞에서 건물구조와 용도에 따라 건물 기준시가 지수가 달라지듯이 실제 투입되는 비용도 건물구조와 용도에 따라 차이가 있다. 대상 건물의 구조와 용도, 급수에 따른 표준단가와 부대설비 비용은 한국감정원과 한국부동산연구원에서 매년 발간하는 건물신축단가표 책자에 소개되고 있다. (2) 감가요인이 적은 건물유사한 건물구조와 용도의 건물이라 할지라도 관리 상태, 자본적 지출 여부, 기능적 하자 여부, 인근지역의 시장성에 따른 수익성의 차이에 따라 건물 감정평가액은 상당한 차이가 날 수 있다. 감가요인이 적은 건물일수록 감정평가를 잘 받는다. (3) 토지와의 균형, 토지 용도에 적합한 건물건축주가 투입된 비용에 비해서 감정평가액이 너무 적게 나왔다고 불만을 토로하는 경우를 가끔 본다. 실제로 현장조사를 해보면 건축설계, 자재 사용 등 건축공사비에 상당한 비용을 투입했다는 판단이 든다. 그러나 감정평가액은 투입비용에 비해 낮은 수준으로 결정된다. 이것은 인근 표준적인 건물 수준에 비해 너무 고급스러운 수준으로 비용을 투입하다 보니 시장가치가 투입비용을 못 따라가는 경우이다. 부동산 가격원칙 중에서 적합의 원칙, 균형의 원칙에 맞지 않는다고 한다. 건물은 토지와 균형을 이루게 비용이 투입되어야 최대 효용을 창출할 수 있다. 토지용도에 적합하지 않는 건물도 투입비용만큼 감정평가를 받을 수가 없다. 지방에 엄청난 면적에 판매시설을 투입비용 천억 이상을 투입해서 건축했다고 가정하자. 분양이 가능할 것인가? 분양이 부진해서 고전했던 사례가 많은 걸 보면 분양이 쉽지 않을 것이다. 토지용도와 적합하지 않게 시장성과 수익성이 없는 건물을 지었기 때문이다. 토지용도에 적합하게 건물을 지을 때 대상 건물은 투입비용만큼 또는 그 이상 감정평가를 받을 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

토지 가액 결정에 영향을 미치는 가치형성요인은 지역요인과 개별요인이 있다. 토지는 개발 가능 여부에 따라 가치가 달라지고, 개발행위허가가 가능한 토지가 감정평가에 유리하다. 개발이 가능하더라도 건폐율과 용적률이 어떤가에 따라 감정평가액은 달라진다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 토지 감정평가 방법토지를 감정평가하는 방법은 공시지가기준법, 거래사례비교법, 조성원가법, 토지잔여법, 배분법 등이 있다. 우리나라에서는 토지를 감정평가할 때 일반적으로 공시지가기준법을 주된 방법으로 적용하고 거래사례비교법을 주된 방법으로 산정한 토지 가액의 적정성을 검토하는 방법으로 적용하고 있다. 공시지가기준법이란 감정평가 대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용 가치를 지닌다고 인정되는 표준지(비교표준지)의 공시지가를 기준으로 대상 토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정하는 방법을 말한다. 거래사례비교법이란 감정평가 대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷한 토지의 거래 사례와 비교하여 대상 토지의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교 과정을 거쳐 대상 토지의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다. 토지 가액에 영향을 미치는 가치형성요인토지의 감정평가에서 토지 가액 결정에 영향을 미치는 가치형성요인은 지역요인과 개별요인이 있다. 일반적으로 공시지가 기준법이든 거래사례비교법이든 비교표준지 또는 거래 사례를 대상 토지의 인근 지역에서 선정하기 때문에 지역요인의 차이는 거의 없다고 보면 된다. 따라서 개별요인이 토지 가액 결정에 중요한 역할을 한다고 볼 수 있다. 토지의 개별요인 비교는 용도지대로 구분해서 한다. 용도지대란 토지의 실제용도에 따른 구분으로 용도지역에 불구하고 토지의 지역적 특성이 동일하거나 유사한 지역의 일단을 말하며, 상업지대, 주거지대, 공업지대, 농경지대, 임야지대, 후보지지대 등으로 구분한다. 상업지대와 주택지대의 개별요인 비교 항목은 <표 1>과 같다. 개별요인이 유리한 토지가 감정평가를 잘 받는다개별요인이 유리하다는 것은 <표 1>에서 조건 별로 유리함을 의미한다. 공시지가기준법이나 거래사례비교법에서 개별요인 비교치는 조건 별로 산정하고 각 조건 비교치를 곱해서 개별요인 비교치를 산정한다. TIP 유사가격권의 개념 유사가격권이란 용어 그 자체로 보면 가격이 비슷한 일정 범위라는 의미이다. 지가는 토지의 지역성에 따른 그 지역의 가격수준이 대상 토지의 개별요인에 따라 개별화·구체화되어 결정된다. 따라서 유사가격권 구분을 위해서는 지역요인과 개별요인을 함께 고려해야 하는데, 일반적으로 토지이용규제(용도지역 등)에 따라 비슷한 가격대를 갖는 권역들로 구분할 수 있다. 토지이용규제는 대부분 공간적으로 집단화되어 있으므로, 유사가격권을 구분하는데 지리적으로 인접한 지역이 우선되는 것으로 보인다. 그러나 토지의 가격은 공간적으로 인접한 토지라도 주변 여건과 개별토지의 물리적 조건(도로조건 등)에 따라 입지성과 가격수준이 다르게 형성되기도 한다. 예를 들면, 도로를 중심으로 노선상업지대는 블록 또는 상업지역의 지정이 끝나는 어느 지점까지 거의 유사한 가격대를 형성한다. 그러나 거리상으로는 매우 가깝지만 이면도로에 인접해 있는 필지와는 현저한 가격차이가 나며, 이면도로에 연접해 있는 필지와 그 뒤에 위치한 주택가와는 역시 현저한 지가 차이가 있다. 따라서 유사가격권이란 공간적으로 떨어져 있어도 지가형성요인(도로조건, 건축규제, 주변 여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위라고 할 수 있다(국토교통부, 2020년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침 139쪽). (1) 가로 조건가로는 광대로(폭 25m 이상), 중로(12m 이상 25m 미만), 소로(폭 8m 이상 12m 미만), 세로(가)(자동차 통행이 가능한 8m 미만의 도로), 세로(불)(자동차 통행 불가능, 이륜자동차 통행 가능), 맹지(이륜자동차 통행 불가능 또는 도로에 접하지 아니한 토지)로 구분된다. 가로의 폭이 클수록 개별요인이 우세하고 광대로와 중로 또는 광대로와 소로를 비교할 수 있으나 불가피한 경우가 아니면 광대로는 광대로와 비교하고, 중로는 중로와 비교하고 소로는 소로와 비교한다. 유사가격권의 표준지 또는 거래 사례와 비교한다는 의미이다. 일반적으로 가로의 폭에 따라 가격권의 차이가 발생하기 때문이다. (2) 접근 조건접근 조건에서 상업지대와 주택지대의 차이점은 <표 1>에서 알 수 있듯이 상업지역 중심 및 인근 교통시설과의 거리 및 편의성은 공통된 내용인데, 주택지대에는 공공 및 편익시설과의 접근성이 있다. 유치원이나 초등학교, 공원, 병원, 관공서 등과의 접근성이다. 주택지대는 교육시설이나 공원, 관공서 등과의 접근성이 주거지로서의 수요를 증가시켜 가치를 증대시킨다. (3) 환경조건상업지대의 환경조건은 고객의 유동성과의 적합성, 인근환경으로 구성되는데 상업지로서의 입지조건을 의미한다. 유동인구, 배후지 규모 등은 상업지로서의 수요를 증가시킨다. 주택지대는 주거용으로서 쾌적성을 증가시키는 환경이 가치를 증대시킨다. 한강 조망이 있는 주택, 북한강이 보이는 전원주택 등이 감정평가에 유리하다. <그림 1>에서 빨간색 기호(1), (2), (3)은 모두 소로에 접한 토지로 동일한 가로에 있으나 공시지가는 기호(1)이 기호(3)에 비해 2.69배, 기호(2)에 비해 1.89배로 상당한 격차가 있다. 이러한 가격 격차를 무엇으로 설명할 수 있을까? 가로 조건, 획죄 조건, 행정적 조건, 기타 조건으로 설명할 수 없다. 기호(1)~(3) 모두 명동역에 근접해 있기 때문에 접근 조건으로도 설명이 되지 않는다. 기호(1)과 (2), (3) 과의 가격 격차는 환경조건으로 설명된다. 기호(1)은 명동역 인근에서 가장 많은 유동인구가 밀집하는 곳이다. 기호(1)을 기점으로 동측이나 서측으로 갈수록 가격은 급격하게 떨어진다. 유동인구의 밀집도 차이다. 가격 격차는 동측보다는 서측으로 갈수록 심하다. 고객의 유동성을 반영하고 있는 것이다. <그림 1>에서 빨간색 기호(4)와 (5)의 가격 격차는 2.36배인데 환경조건으로 설명된다. 고객의 유동성이 기호(5)가 기호(4)에 비해 우위에 있는 것이다. <그림 1>에서 명동역 북측과 남측의 가격대는 비교할 수 없을 정도로 차이가 크다. 상권 자체가 다르다는 의미다. 도로를 사이에 두고 상권 즉 고객의 유동성은 상당한 차이가 있다는 것을 보여주는 지역이다. 명동역 남측에서도 파란색 기호(1)과 (2)의 가격 격차가 1.46배가 나는데 이러한 격차도 환경조건으로 설명된다. 고객의 유동성에서 기호(1)이 (2)에 비해 50% 정도 우위에 있는 것이다. 3종 일반주거지역에 소재하는 후면 토지도 가격 격차가 있다. 기호(4)가 도로조건에서 우세함에도 불구하고 기호(3)의 가격이 높은 것은 환경조건의 우세 때문이다. <그림 2>에서 기호(1)과 (3)은 광대로에 접하고 있고 기호(1)은 주상용으로 기호(3)은 다세대로 이용 중에 있다. 가격 격차가 1.21배가 나는 것은 기호(1)이 각지로 획지조건(접면도로상태)에서 우세하고 이용 상황에서도 우세하기 때문이다. 또한 기호(2)는 소로각지, 기호(3)은 광대한 면인데 가격 차이가 거의 나지 않는 것은 광대로가 지나가는 도로이고 주택지대이기 때문이다. 기호(4)와 (5)는 용도지역, 도로조건, 형상지세가 동일한 토지인데 가격 차이가 나는 이유는 남향과 북향의 차이(방위)로 획죄 조건에서 남향인 기호(4)가 약간 우세하기 때문이다. (4) 획죄 조건획죄 조건에는 면적, 접면 너비, 깊이, 형상, 방위, 고저, 접면도로상태(각지)가 있다. 인근 지역의 표준적인 면적과 비교해서 면적이 과대하거나 과소한 경우 열세하다고 판단한다. 접면 너비가 넓은 토지가 좁은 토지에 비해 우세하다. 토지가 깊이도 클 경우 적정한 깊이에 비해 열세하다. <그림 3> 토지 형상 분류<그림 3>에서 어떤 형상의 토지가 감정평가를 잘 받을까? 가로 장방형(가장형)이 감정평가를 가장 잘 받을 것이다. 위 그림에는 나와 있지 않지만 정방형의 토지도 가장형과 유사하다. 불리한 토지는 맹지, 부정형, 역삼각형, 자루형, 삼각형이 된다. 토지 형상에서 우세, 열세의 기준은 어떤 토지가 최유효이용에 적합한 가에 있다. 접면너비에서도 가장형이 가장 유리하고 역삼각형이 가장 불리하다, 깊이에서 가장형(정방형 포함)이 세장형보다 유리하다. 가장형이 감정평가를 잘 받는 이유는 토지의 최유효이용에 유리하기 때문이다. (5) 행정적 조건행정적 조건은 행정상의 규제 정도를 나타내고 토지의 이용 방향과 범위를 직접 규정하기 때문에 토지 감정평가에 가장 중요한 영향을 미친다. 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설 등의 공법상 제한사항이 해당된다. 토지의 개발 용도와 개발 범위는 해당 토지의 용도지역, 용도지구, 용도구역 등에 따른 건축 용도와 용적률에 의해 결정된다. 용적률은 건축법 제56조, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조, 각 지방자치단체 조례(서울특별시의 경우 서울특별시 도시계획조례 제55조), 특별법에 의한 용적률의 강화 또는 완화 규정에 의해 결정된다. 즉 해당 토지에 가능한 용적률을 알기 위해서는 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 지방자치단체 조례, 특별법(특별법에 해당될 경우) 모두 검토해야 한다. TIP 최유효이용(Highest and Best Use)의 판단 기준대상 부동산을 특정 용도로 이용하는 것이 법률적으로 적법해야 하고(합법적 이용), 해당 이용에 대한 주변 상황이나 수요측면에서 가까운 장래에 경제적 타당성이 있어야 하고(합리적 이용), 대상 부동산의 건축이 물리적으로 가능해야 하고(물리적 채택 가능성), 합법적, 합리적, 물리적 채택 가능한 대안 중에서 최고의 수익이 경험적 자료에 의해 지지될 수 있는 이용(최고 수익에 대한 경험적지지)을 최유효이용이라 한다. 감정평가 잘 받는 토지① 개발 가능성과 높은 건폐율과 용적률토지는 개발 가능 여부에 따라 가치가 달라진다. 특히 임야, 전, 답과 같은 토지는 개발이 가능하지 않을 경우(보전산지로서 공익용 산지, 임업용 산지에 해당되는 경우) 담보 취득에도 제한을 두고 있다. 개발행위허가가 가능한 토지가 감정평가에 유리하다. 개발이 가능하더라도 건폐율과 용적률이 어떤가에 따라 감정평가액은 달라진다. 건폐율과 용적률은 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 지자체 도시계획조례, 특별법에 의해 규정된다. 건페율과 용적률이 높을수록 토지 가치는 올라가고 감정평가도 잘 받는다. 건폐율과 용적률이 높더라도 개발되는 건물의 용도가 수익이 나지 않는 용도(예를 들어 수요가 없는 공업지대에 짓는 대규모의 상업시설이나 주거용 건물, 수요를 감안하지 않은 대규모 판매시설 등이 있다) 라면 그 토지는 감정평가를 잘 받을 수가 없다. 반대로 도심지에 개발되는 업무용 빌딩이나 수요가 많은 상업지대에 개발되는 상업시설 등은 해당 토지의 건폐율이 용적률만큼 감정평가를 잘 받는 토지이다. ② 고객의 유동성이 좋은 위치에 있는 토지대상 토지의 접면도로가 광대로(폭 24m 이상인 도로)일지라도 고객의 유동성이 없고 통과도로일 경우에는 상업지로 수익성이 좋은 토지가 아니다. 앞의 명동 상권 사례에서 광대로에 접한 토지보다 소로에 접하는 토지의 가치가 더 높고 감정평가도 더 높게 나오는 이유는 고객의 유동성 차이 때문이다. 고객의 유동성이 좋은 위치에 있는 토지가 감정평가를 잘 받는다. ③ 양호한 교통시설 접근성(역세권)상업지대, 주택지대 모두 전철역 등 교통시설과 가까운 토지, 자동차 통행이 가능한 도로에 접한 토지, 최유효이용에 제약이 없는 형상, 평지인 토지가 감정평가를 잘 받는다. ④ 양호한 조망, 경관한강 조망이 되는 토지와 그렇지 않은 토지는 실제 거래가격도 상당한 차이가 나고 당연히 감정평가도 차이가 난다. 한강뿐만 아니라 조망이 양호하거나 경관이 우수한 토지는 토지 가치형성요인 중 환경조건이 우세하여 감정평가를 잘 받는다. ⑤ 개별요인 비교치가 우세한 토지토지 감정평가에서 앞의 <표 1>에 있는 개별요인 항목에서 우세한 토지가 감정평가액이 잘 나온다. 결국 <표 1>의 개별요인 항목에서 평가가 좋은 토지가 감정평가를 잘 받는다. 앞에서 설명한 용적률은 행정적 조건, 고객의 유동성은 환경조건, 교통시설은 접근조건, 양호한 도로는 가로 조건, 최유효이용에 제약이 없는 토지는 형상, 양호한 조망과 경관은 환경조건에 해당된다. 감정평가 잘 받는 토지는 어떻게 구별하는가감정평가 잘 받는 토지를 구별하기 위해서는 ① 대상 토지의 토지이용계획확 인원을 확인해야 한다(행정적 조건이 무엇인지를 가장 먼저 확인하는 것이다). ② 대상 토지의 가로 조건, 접근 조건, 환경조건, 획죄 조건은 지적도 등 공부 서류 확인으로 그치지 말고 반드시 임장활동(현장 조사)을 통해서 직접 눈으로 확인해야 한다. ③ 인근 지역의 가격 조사(거래 사례, 감정평가사례, 호가)를 통한 사례 분석을 해야 한다. 가격자료 분석을 통해서 개별요인 비교치가 우세한 토지를 구별해 낼 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각 가격을 결정하고, 최저 매각 가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 경매 감정평가액 어떻게 결정되는가?경매 감정평가는 법원에서 의뢰하는 감정평가로 ‘법원 감정’이라 한다. 법원 감정에는 경매, 민사소송, 행정소송 등이 있다. 법원은 개인감정평가사사무소 또는 감정평가법인에 소속된 감정평가사를 법원 감정인으로 지정하고 경매 또는 소송 감정평가를 의뢰한다. ‘감정평가 실무기준’은 ‘경매 평가란 해당 집행 법원(경매사건의 관할 법원)이 경매의 대상이 되는 물건의 경매에서 최저매각가(물건의 매각을 허가하는 최저가격)를 결정하기 위해 의뢰하는 감정평가를 말한다’로 정의하고, ‘감정평가업자가 경매 평가를 수행할 때에는 감정평가 관계 법규에서 따로 정한 것을 제외하고는 [100 총칙]부터 [600 물건별 감정평가]까지의 규정을 적용한다’고 규정한다. 경매 감정평가도 다른 목적의 감정평가와 마찬가지로「감정평가에 관한 규칙」과 「감정평가 실무기준」에 근거한 감정평가의 원칙(시장가치기준, 현황 기준, 개별 물건 기준)과 감정평가 방법을 적용하여 감정평가액을 산출한다. 다만, 담보 목적의 감정평가에서는 대상 물건의 환가성을 감안하는 반면에 경매 목적의 감정평가에서는 최저 매각 가격 결정이 목적인 만큼 환가성보다는 채권자의 채권 회수에 문제가 생기지 않도록 일반적으로 담보 목적 감정평가 등의 감정평가액보다 높게 감정평가액이 결정된다. 낙찰가율이 낮으면 신뢰할 수 없는 것인가?경매 감정평가액과 낙찰가의 차이가 커서 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 말하는 사람들이 있다. 낙찰가율이 낮다고 경매 감정평가를 신뢰할 수 없는가? 낙찰가격이 어떻게 결정되는가를 보면 이것이 오해라는 사실을 알 수 있다. 경매를 통한 부동산 매입 가격은 낙찰가격으로 결정된다. 경매로 부동산을 매입하는 경우에는 수수료, 명도비용, 수리비 등의 추가 비용이 들기 때문에 경매 감정평가액이 시세에 비해 낮은 경우를 제외하고는 경매 감정평가액(법사가)보다 낮은 가격으로 낙찰받아야 한다. 낙찰 후 매입 부동산에 들어가는 비용과 낙찰자가 인수해야 하는 부담 등을 감안하면 낙찰가는 법사가에 비해 낮을 수밖에 없고, 이것은 위 을 통해서도 확인할 수 있다. 부동산 유형별로 낙찰가율에 차이가 있으나 평균적인 낙찰가율은 70% 내외 수준이다. 낙찰가율이 낮다는 이유로 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 할 수 없는 것이다. 오히려 부동산 가격이 상승하고 있는 시기에는 감정평가의 시점과 낙찰일의 차이로 인해서 낙찰가격이 경매 감정평가액을 초과한다. 법사가보다 높은 낙찰가는 경매 감정평가의 문제가 아니라 감정평가 시점과 낙찰일 사이의 부동산 가격의 차이를 반영한 시장 참가자들의 합리적 결정이다. 왜 부동산 유형별 낙찰가율이 다른가? 에서 아파트의 낙찰가율이 80~90%로 가장 높고 목욕시설의 낙찰가율은 36.8~58.8%로 가장 낮다. 낙찰가율은 해당 물건의 투자가치가 클수록 높게 나온다. 투자가치는 해당 물건의 위험이 작을수록 크다. 위험이 작을수록 해당 물건의 수익을 환원하는 환원율이나 미래의 현금흐름을 현재가치로 할인하는 할인율이 낮고 그만큼 해당 물건의 가치는 올라가는 것이다. 아파트는 주거용 부동산으로서 공실의 위험이 거의 없고 최근 가장 가파르게 상승하고 있는 투자가치가 높은 부동산이라 할 수 있다. 반면 목욕시설은 경기에 민감할 뿐만 아니라 초기 투자비용이 많이 들어가는 부담이 있는 부동산이다. 경매 감정평가에서 목욕시설은 건물 가격에 인테리어 시설 비용을 포함하는 경우가 대부분이다. 즉 시설에 투입한 비용이 감정평가액에 포함되는데 경매 시점의 목욕시설은 영업용 부동산으로 수익이 부실한 경우가 대부분이지만 일반적으로 경매 감정평가에서는 수익이 고려되지 않는다. 은 2008년 발생한 리먼 사태로 부동산 가격이 하락한 시기(2008년~2010년)와 아파트 가격이 급등한 시기(2019년~2020년)의 부동산 유형별 낙찰가율을 나타낸다. 부동산 가격이 하락한 시기보다 상승한 시기에 전체 낙찰가율은 상승했고, 아파트를 비롯한 단독주택, 근린상가, 사무실, 목욕시설, 숙박시설도 대체로 낙찰가율이 약 10% 상승했음을 나타낸다. 경매 감정평가액과 낙찰가의 차이가 나는 이유① 최저 매각 가격을 결정하는 경매 감정평가경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각 가격을 결정하고, 최저 매각 가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가액이 낮아 지나치게 낮은 가격으로 낙찰될 경우 채권자의 채권 회수가 어려울질 수 있다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 경매 감정평가액이 낙찰가로 결정되는 것이 아니라 경매 참여자들의 합리적인 의사결정을 통해서 결정되는데 그 낙찰가격이 채권 회수를 가능하도록 해주어야 한다. ② 감정평가 시점과 낙찰일의 차이경매 감정평가 시점(기준시점)과 낙찰 시점(매각기일)에 차이가 있고, 그 기간에 가격 변동이 있을 경우에는 낙찰가율이 일반적인 수준에 비해 낮거나 높을 수 있다. 경매 감정평가를 2018년 1월에 했고 당시 시장가격이 5억 원이었으나, 2020년 6월에 낙찰을 받았는데 시장가격이 8억 원이었고 7억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 150%가 된다. 반대로 2020년 낙찰을 받았는데 시장가격이 3억 원이고 2억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 50%가 된다. 일반적으로 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 상승하고 부동산 가격이 하락하는 시기에는 낙찰가율은 하락한다. ③ 선순위 임차인의 여부, 낙찰자의 인수금액 여부의 차이경매 감정평가를 할 때 유치권, 지상권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 고려하지 않는다. 유치권의 성립 가능성이 있거나 유치권이 행사되고 있을 때 또는 법정 지상권이 성립될 가능성이 있을 때는 낙찰가율은 떨어진다. 또는 낙찰자가 인수해야 할 임차권이 있는 경우도 낙찰가율은 떨어진다. 즉 경매 감정평가에서는 낙찰가를 하향시키는 요인을 고려하지 않고 감정평가액을 결정하기 때문에 낙찰가율이 떨어질 수 있다. 낙찰 사례 분석(출처: 인포케어)(1) 감정평가 시점과 낙찰 시점의 시장가격 차이① 강동구 A 단지 B 아파트 사례 - 낙찰가율 116.2% 이 사례는 평가 시점 대비 낙찰일 대상 물건과 유사한 아파트 거래가격이 상승한 시장 상황을 반영한 낙찰 사례이다. 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 100%를 초과하는 경우가 자주 발생한다. ② 강동구 C 단지 D 아파트 사례 - 낙찰가율 161.1% 이 사례는 평가 시점과 낙찰 시점이 상당한 시간 차이가 있고 부동산 가격이 대폭 상승한 경우의 낙찰 사례다. ③ 강동구 E 단지 F 아파트 사례 - 낙찰가율 52.1% 이 사례는 낙찰 시점에 대상 아파트와 유사한 아파트의 거래가격이 떨어진 낙찰 사례다. 낙찰가는 낙찰 당시의 시장가격에 비해 약 72% 수준이다. 아파트의 일반적인 낙찰가율 80~90% 수준에 비해 낮은 수준인데, 유치권 등 낙찰가를 떨어뜨리는 요인이 있었던 경우로 판단된다. (2) 환가성(환금성)을 고려하지 않은 사례① 성북구 성북동 임야 사례 - 낙찰가율 51% 토지의 경우에는 반드시 공법상 제한사항을 확인해야 한다. 특히 임야의 경우에는 개발 가능성 여부가 가치 형성에 결정적인 역할을 하기 때문에 개발 허가 여부에 대한 확인이 필요하다.이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다. 지구단위계획구역으로 지정되면 개발 가능성이 있다고 볼 수도 있으나, 성북동 역사 문화지구는 개발 난립을 억제하려는 목적이 있기 오히려 개발 가능성에는 부정적이고, 비오톱 1등급은 절대 개발이 불가능한 토지다. 이 사례를 담보 목적으로 감정평가한다면 감정평가액은 얼마나 될까?이 경우에는 담보 목적의 감정평가액은 산정할 수가 없다. 왜냐하면 이 사례와 같이 비오톱 1등급이라는 강력한 공법상 제한과 더불어 여타 제한사항이 담보 취득 제한 또는 금지에 해당되기 때문이다. 감정평가액은 대상 토지의 개별공시지가를 약간 상회하거나 하회하는 경우도 있다. 인근 유사한 토지의 감정평가 사례와 비교해서 높다고 할 수 없는 수준이다. 다만, 담보 목적으로는 감정평가를 진행할 수 없고, 개발 가능성이 없다고 하면 시장가치도 상당한 수준 떨어질 것이 예상된다. ② 강북구 우이동 임야 사례 - 낙찰가율 42% 이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다. 공법상 제한사항을 보면 개발은 불가능하다고 판단해야 한다. 이 토지에 대한 감정평가액은 인근 유사한 토지의 감정평가 사례와 비교해서 높다고 할 수 없다. 이 사례 역시 앞의 사례와 마찬가지로 담보 목적의 감정평가액은 산정될 수 없다. 담보 취득에 제한되거나 금지되는 경우에 해당되기 때문이다. (3) 수익성 없는 상가 사례① 부천 튼상가(일괄 매각) - 낙찰가율 39% 이 사례의 임대료를 기준으로 수익환원법에 의한 시산 가액을 산정하면 약 6억 원 정도가 된다. 사례와 유사한 상가의 거래 사례, 감정평가 사례 등을 감안하면 사례의 감정평가액이 지나치게 높다고는 할 수 없다. 그러나 수익성을 반영하지 않고 산정한 감정평가액으로 이 사례의 낙찰가격은 수익성을 반영한 적절한 수준으로 판단된다. 경매 감정평가는 수익성을 반영하지 않는 경우가 대부분(수익환원법을 적용하지 않는다는 의미) 이어서 상가의 경우 가능한 임대 수준을 분석한 수익성을 반영하여 낙찰을 받아야 한다. ② 석촌동 튼상가(개별 매각) - 낙찰가율 54%/41% 사례 상가는 106호, 108호, 110호 3개 호수를 일괄하여 튼상가로 호프집으로 사용되고 있고, 현황조사서에 의하면 3개 호수를 개별 호수로 구분해서 독립적으로 사용하기 위해서는 108호의 경우 2000만~3000만 원 정도의 최소한의 비용이 들 것으로 예상되고, 개별로 이용할 경우 도로에 접한 106호(전면 상가)가 가장 효용이 높고, 108호, 110호는 후면 상가로 효용이 현재보다 현저한 저감이 예상된다. 에서 108호와 110호를 별도로 비교한다면 108호가 110호에 비해 전면에 가깝기 때문에 108호가 110호보다 우세하다고 할 것이다. 106호와 같은 전면 상가는 전용면적 기준 약 15,000,000원/㎡~17,000,000원/㎡, 후면 상가는 전용면적 기준 약 6,000,000원/㎡~8,000,000원/㎡에 거래되고 있는 점을 고려하면 각각의 개별호수를 기준으로 할 때 이 사례의 감정평가액은 시세보다 높은 사례라 할 것이다. (4) 공장 사례전남 곡성 공장 사례: 건물과 기계 기구 평가액 비중이 높은 사례 - 낙찰가율 34% 이 사례와 같이 건물과 기계 기구의 감정평가액 비중이 높은 경우는 낙찰가율이 평균에 비해 현저히 낮다. 공장을 인수해서 계속해서 동일 업종으로 공장을 운영하지 않는다면 건물의 경제적 효용과 기계 기구의 경제적 효용은 상당히 감소한다. 토지의 비중이 낮고 건물과 기계 기구의 비중이 높고 건물과 기계 기구의 효용이 범용적이거나 일반적이지 않다면 낙찰가율은 상당한 수준 떨어질 수밖에 없다. 사례의 감정평가액은 원가법으로 결정했기 때문에 특이한 점은 발견되지 않고 경매 목적으로는 적정한 수준으로 판단되나 담보 목적의 감정평가에서는 건물과 기계 기구의 감정평가액은 상당한 수준 감액되거나 기계 기구는 감정평가액 산정에서 제외될 수도 있다. 경매 감정평가, 과연 믿을만한가?낙찰가는 대상 물건의 투자가치, 평가 시점과 낙찰 기일의 시점 차이, 낙찰자가 인수할 금액의 존재 여부 등에 의해 결정된다. 즉 투자가치가 클수록 낙찰가율은 높고, 평가 시점과 낙차 기일의 시점 차이가 있고 그 기간에 가격 변동이 있다면 그만큼 낙찰가와 감정평가액과 차이가 나고, 선순위 임차권 등 낙찰자가 인수할 금액이 있으면 낙찰가는 낮게 결정된다. 입찰 참가자는 대상 물건의 권리 분석, 유사 부동산 거래가격 조사, 임장활동을 통한 입지분석 및 수익성 분석(대상 물건의 투자가치를 결정하는 것) 등을 통해 본인의 판단과 책임으로 적정한 낙찰가를 결정해야 한다. 경매 감정평가는 최저 매각 가격을 결정하고 대상 물건의 투자가치를 분석하는데 기본적인 자료를 제공하지만, 경매 감정평가액 자체가 낙찰가격으로 결정되는 것은 아니다. 앞에서 살펴보았듯이 경매 감정평가액과 낙찰가격은 여러 가지 사유로 차이가 발생한다. ‘경매 감정평가, 과연 믿을 만한가?’라는 의문은 거두었으면 한다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

소중한 내 땅을 내놓았는데 개발을 한다고 줄어든 면적의 토지를 받게 되는 것이 환지방식의 도시개발사업이다. 면적이 줄어드는 것까지는 이해가 되는데 돌려받은 토지 가치가 원래 토지 가치보다 높지 않으면 내 땅을 내놓는데 주저할 수밖에 없다. 면적이 줄더라도 가치가 더 높은 토지가 되어 돌아온다면 기꺼이 내 땅을 내놓을 수 있다. 권리가액이 종전가액보다 높아야 하는 것이다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 환지방식은 무엇인가?‘내 땅 200평을 내놨는데 내가 받은 건 120평’은 불합리한 것인가? 이를 이해하기 위해서는 환지방식을 알아야 한다. 환지방식은 도시개발사업의 방식 중 하나다. 도시개발사업이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보전 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다(도시개발법 제2조 제1항 제2호). 도시개발사업에는 환지방식, 수용방식, 혼용방식 세 가지가 있다. 수용방식은 사업시행자가 토지를 수용하거나 사용해서 개발을 하는 방식이고, 환지방식은 토지를 매입하지 않은 상태로 개발하고 개발이 끝난 후 토지를 토지 소유자에게 돌려주는 방식이다. 혼용방식은 수용방식과 환지방식을 혼합해서 개발하는 방식이다. 따라서 ‘200평이 수용되었는데 환지로 돌아온 건 120평’은 ‘200평을 환지방식사업에 제공했는데 돌아온 건 120평’이 올바른 표현이다. 환지방식은 사업시행자가 지주들의 토지를 잠시 빌려 구획정리 후 용도변경(농지에서 주거지, 준주거지, 상업지 등) 된 땅으로 지주들에게 다시 돌려주는 방식이기 때문이다. 200평이 수용되었다면 수용방식으로 사업이 진행되었고 소유자 등은 손실보상을 받고 환지로 돌려받는 땅은 있을 수 없다. <그림 1>에서 환지 전 토지가 환지 후에는 도로, 공원 등 공공시설과 체비지 확보를 위한 토지 때문에 돌려받는 토지 면적이 줄어든다. 줄어드는 면적의 비율(감보율)도 중요하지만 환지 후 토지 가치가 환지 전 토지 가치에 비해 상승하는 비율(비례율)이 더 중요하다. 환지방식에 사용되는 개념① 환지환지란 토지의 신분이 바뀐다는 개념이다. <그림 1>에서 환지 전에는 도로가 지그재그이고 전답이었던 것이 환지 후에는 도로가 직선으로 개설되고 주거용, 상업용인 토지로 변화했다. 그런데 환지 후에 지주가 받는 땅의 면적이 줄어든다. 일부 땅을 체비지와 공공시설 부지로 사업시행자에 주어야 하기 때문이다. 환지는 가급적 제자리 환지를 원칙으로 하며 보류지(체비지 및 공공시설 부지), 집단환지로 지정될 경우에 한하여 다른 자리 환지를 할 수 있다. ‘다른 자리 환지’란 종전의 위치에서 벗어나 다른 자리에 환지를 지정하는 것을 말한다. ② 감보율(평균 토지부담률)사업 지구 내의 모든 토지 소유자는 환지방식 개발사업으로 얻은 각각의 수익에 따라 사업비용의 충당과 공공시설의 설치를 위한 용지(보류지)를 부담해야 하기 때문에 종전의 토지면적에 비해 환지의 면적이 감소하게 된다. 이와 같은 면적의 감소를 감보라 하고 그 비율을 감보율이라 한다. 환지 설계는 평가식(도시개발사업 시행 전후의 토지의 평가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법)을 원칙으로 한다. 평가식에 의한 감보율(평균 부담률)은 다음과 같이 산정한다. 면적식 환지 기준에서는 다음과 같이 산정한다. 환지 지정으로 인하여 토지의 이동이 경미하거나 기반 시설의 단순한 정비 등의 경우에는 면적식(도시개발사업 시행 전의 토지 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방식)을 적용할 수 있다. ③ 체비지환지방식의 도시개발사업에서 사업시행자가 환지로 정하지 않고 경비에 충당하는 땅을 말한다. 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당하거나 규약 ·정관 ·시행규정 또는 실시 계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정해서 토지 소유주에게 돌려주는 대신 보류지로 정할 수 있으며, 그중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다(도시개발법 제34조). ④ 비례율비례율은 정리 후 토지 감정평가액에서 사업비를 제외한 금액에 대한 정리 전 환지 대상 토지 감정평가액의 비율을 말하며, 다음과 같이 산정된다. 평면 환지 방식을 적용하는 경우 환지 전 토지 위의 건축물로서 환지처분 당시 이전 또는 제거된 건축물이나 입체 환지의 대상이 되지 아니하는 환지 전 토지의 건축물은 법 제38조에 따른 장애물 등으로 보아 법 제65조에 따라 손실 보상한다. 비례율에 의해 토지 소유자의 권리가액을 산정한다. ⑤ 보류지환지의 반대되는 말이다. 환지방식에 의해 조성되는 토지 중에서 일반 환지 대상 토지 외의 토지로서 체비지, 공공시설용지 및 지역 주민생활에 필요한 공동시설의 설치를 위한 용지를 말한다. ⑥ 비飛환지공공시설 부지와 체비지 등의 보류지, 공동주택용지 등의 환지계획으로 종전 토지 위치가 아닌 ‘다른 자리에 환지’하는 것을 말한다. ⑦ 감환지/증환지감환지는 면적이 큰 토지 등의 경우 면적을 감소하여 환지하는 것으로 감소한 면적은 금전으로 청산한다. 증환지는 환지계획에 따라 면적이 협소한 토지에 관하여 과소토지가 되지 아니하도록 그 면적을 증가하여 환지를 정하는 것을 말한다. 증가한 면적은 금전으로 청산한다. ⑧ 청산환지계획에서 정한 권리면적과 확정 환지 면적과의 차이에 대한 토지평가액을 산정해 징수(증환지 경우) 하거나 교부(감환지 경우) 하는 절차를 말한다. ⑨ 환지면적/권리면적환지면적이란 종전 토지에서 감보면적(감보율)을 제외하고 실제로 되돌려 받는 토지면적을 말한다. 권리면적이란 당초 정리 전(종전) 소유 면적에서 환지계획에 의해 감보면적을 공제한 면적으로 토지 소유자가 환지 후 가질 수 있는 권리에 해당하는 면적을 말한다. 환지 설계가 평가식인 경우 다음 원칙에 의한다(도시개발업무지침). ⑩ 입체 환지방식시행자는 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유 지분을 부여할 수 있다(도시개발법 제32조 제1항). 입체환지는 도시개발법 제32조(입체환지)에 따라 환지 전 토지나 건축물(무허가 건축물은 제외한다)에 대한 권리를 도시개발사업으로 건설되는 구분 건축물에 이전하는 방식을 말한다. 즉 토지 대신 새로 건축되는 건물의 일부와 그 부지의 공유지분을 주는 방법을 말한다. 입체환지는 집단 체비지 내에 공동주택 또는 상가를 건설하는 경우에 허용되고, 입체환지의 대상이 될 수 있는 자는 당해 구역 안에 토지와 그 토지에 건축된 주택을 동시에 소유한 자이거나 토지와 토지에 건축된 상가를 동시에 소유한 자를 말한다. 사례 분석: 환지대상 가액의 변동자신이 갖고 있는 땅이 환지방식으로 개발된다면 사업 후 자신에게 돌아오는 땅의 면적이 줄어들지만 땅의 가치가 얼마인지가 중요하다. 자신이 사업 후 받는 토지의 가치는 종전 가액과 비례율에 의해서 결정된다. 다음 표는 환지방식으로 진행되고 있는 A 도시개발사업이 2016년 1월에 예정되었던 환지처분이 2020년 12월로 지연된다고 가정하고, 총사업비와 종후 가액의 변동에 따라 토지 소유자에게 돌아오는 토지 가치(환지대상 가액)가 어떻게 변동하는지를 보여준다. 이 사례에서는 체비지로 사업비를 모두 충당한다고 가정한다. 사업비는 조사비, 설계비, 공사비, 보상비(일부 보상이 있을 경우), 기타 비용(일반관리비, 금융비용 등 부대비용, 제세공과금 등)으로 구성된다. ① [사업비 증가액 < 종후가액 증가액]인 경우<표 1> 비례율 계산 <표 2> 평균부담률(감보율) 계산 총사업비는 2740억 원 증가, 종후가액은 3020억 원 증가해서 비례율이 약 1.09에서 약 1.12로 상승했다. 환지대상 가액은 종후가액에서 총사업비(=체비지 평가액)을 뺀 금액으로 권리가액과 같다. 비례율이 상승하여 권리가액 즉 환지대상 가액도 280억 원 증가했다. 단, 총사업비 상승률(41.9%)이 종후가액 상승률(16.8%)을 초과하여 평균 부담률은 상승했다. ② [총사업비 증가액 > 종후가액 증가액]인 경우<표 3> 비례율 계산 <표 4> 평균부담률(감보율) 계산 총사업비는 2740억 원 증가, 종후가액은 2220억 원 증가해서 비례율이 약 1.09에서 약 1.03로 하락했다. 비레율이 하락하여 권리가액 즉 환지대상 가액도 520억 원 감소했다. 총사업비 상승률(41.9%)이 종후 가액 상승률(13.6%)을 초과하여 평균 부담률은 상승했다. ③ [총사업비 증가액 = 종후가액 증가액]인 경우 <표 5> 비례율 계산 <표 6> 평균 부담률(감보율) 계산 총사업비는 2220억 원 증가, 종후가액은 2220억 원 증가해서 증가액이 동일하고 비례율도 종전 약 1.09와 동일하다. 비례율이 동일하여 권리가액 즉 환지대상 가액도 종전과 동일한 9740억 원이다. 단, 총사업비 상승률(41.9%)이 종후 가액 상승률(13.6%)을 초과하여 평균 부담률은 상승했다. 권리가액을 잘 받아야 한다 환지방식에서는 자신이 소유하고 있는 토지를 내놓고 개발 후 줄어든 면적으로 되돌려 받는다. 평균 부담률은 일반적으로 50%를 넘지 않는다. 평균 부담률이 지나치게 높다면 주의 깊게 살펴야 한다. 평균 부담률은 종후가액에서 사업비가 차지하는 비율을 뜻하고 평균 부담률이 높을수록 토지 소유자의 권리가액은 떨어지기 때문이다. 권리가액은 종전가액과 비례율에 의해 결정된다. 비례율은 종후가액이 높을수록, 사업비가 낮을수록, 종전가액이 낮을수록 높아진다. 종전가액이 높으면 비례율이 떨어지기 때문에 종전가액이 높다고 반드시 권리가액이 높게 산정되지 않는다. 종전가액 증가액보다 사업비 증가액이 적으면 비례율이 올라가기 때문에 권리가액은 올라간다. 사례에서 보듯이 환지처분이 변경될 때 종후가액 증가액보다 총사업비 증가액이 많으면 비례율이 떨어지고 그만큼 권리가액도 떨어진다는 사실에 유의해야 한다. 소중한 내 땅을 내놓았는데 개발을 한다고 줄어든 면적의 토지를 받게 되는 것이 환지방식의 도시개발사업이다. 면적이 줄어드는 것까지는 이해가 되는데 돌려받은 토지 가치가 원래 토지 가치보다 높지 않으면 내 땅을 내놓는데 주저할 수밖에 없다. 면적이 줄더라도 가치가 더 높은 토지가 되어 돌아온다면 기꺼이 내 땅을 내놓을 수 있다. 권리가액이 종전가액보다 높아야 하는 것이다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

보상평가의 각 절차에서 소유자나 관계인이 자신의 권리를 주장하지 않고 방치하면 자신의 재산권 침해에 정당한 보호를 받지 못한다. 보상절차가 끝난 후 불만을 제기하면 아무런 소용이 없다. 보상절차 각 단계에서 소유자나 관계인으로서 갖고 있는 권리를 적극적으로 제기해야 한다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사) 보상은 정당한 보상이어야 한다우리나라 헌법 제23조 제3항은 “공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다”고 규정하고 있다. 재산권을 수용·사용 또는 제한을 하기 위해서는 공공필요 즉 공익사업에 해당되어야 하고, 법률(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 이하 ‘토지보상법’이라 한다)에 의하되 보상은 정당해야 한다는 의미다. 정당한 보상이 무엇인가에 대한 논의는 완전보상설, 상당보상설, 절충설이 있다. 완전보상설은 “손실보상이란 피침해된 재산권에 대응되는 것으로 피침해재산의 교환가치에 의한 객관적 가치를 완전히 보상해야 한다”는 입장이다. 상당보상설은 “사회통념에 비추어 객관적으로 타당성이 인정되는 보상이면 된다”는 입장이고, 절충설은 “큰 재산, 작은 재산에 따라 상당보상과 완전보상으로 나누어 판단해야 한다”는 입장이다. 우리나라 대법원 판례는 정당한 보상은 “보상의 시기, 방법 등에 어떠한 제한도 없는 완전한 보상을 의미하는 것”이라고 했고, 헌법재판소도 정당한 보상이란 “원칙상 피수용자 재산의 객관적 가치를 완전히 보상해야 한다”고 판시한 바 있다. 다만 공익사업의 시행으로 인한 개발이익(당해사업으로 인한 가치 변동)은 완전보상의 범위에 포함되는 피수용토지의 객관적 가치 내지 피수용자의 손실이라고 볼 수 없다고 하여 개발이익 배제의 원칙을 판시했다. 우리나라에서 정당한 보상이란 객관적 가치를 완전히 보상하되, 당해 공익사업으로 인한 가치상승분(개발이익)은 정당보상에 포함하지 않고 있다. 가치상승분은 감정평가 할 때 포함할 수 없도록 법률(토지보상법)으로 규정하고 있다. 보상절차 & 보상 감정평가① 사업인정 전 협의 ② 수용에 의한 취득 또는 사용 보상 감정평가는 토지조서 및 물건조서 없이는 진행할 수 없다. 사업인정 전 협의를 위한 감정평가나 사업인정 후 협의를 위한 감정평가 또는 재결, 행정소송을 위한 감정평가 모두 반드시 토지조서와 물건조서가 있어야 감정평가 진행이 가능하다. 보상 감정평가에서 토지조서와 물건조서는 감정평가의 대상을 확정하는 것이다. 감정평가사는 토지조서와 물건조서에 기재되어 있지 않은 토지 또는 물건은 감정평가를 할 수 없다. 토지조서와 물건조서에 빠지게 되면 보상을 받을 수 없다는 의미다. 토지조서와 물건조서의 확인이 반드시 필요하다. 토지조서와 물건조서는 사업시행자가 작성해서 예외적인 경우를 제외하고 토지 소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다. 토지조서와 물건조서의 내용을 토지 소유자와 관계인이 확인할 수 있다는 의미다. 예외적인 경우는 토지 소유자 및 관계인이 정당한 사유 없이 서명 또는 날인을 거부하는 경우와 토지 소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소·거소를 알 수 없는 등의 사유로 서명 또는 날인을 받을 수 없는 경우를 말한다. 보상액 산정과 감정평가사 선정보상 감정평가는 사업인정 전후 협의, 수용재결, 이의재결, 행정소송을 위한 감정평가가 있다. 협의를 위한 감정평가는 사업시행자 선정 1인, 시·도지사 추천 1인, 토지 소유자 추천 1인 등 3인의 감정평가사가 진행한다. 수용재결은 관할 토지수용위원회 또는 중앙토지수용위원회에서, 이의재결은 중앙토지수용위원회에서 2인의 감정평가사에게 의뢰하여 감정평가를 진행하고 감정평가액의 산술평균으로 보상액을 산정한다. 행정소송은 법원에서 지정한 감정평가사가 소송 감정평가를 진행한다. 사업인정 전후 협의 보상에서는 3인의 감정평가사가 산정한 감정평가액의 산술평균으로 보상액이 결정된다. 사업시행자는 대상 물건의 평가액 중 최고 평가액이 최저 평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우(지장물인 경우 최고 평가액과 최저 평가액의 비교는 소유자별로 지장물 전체 평가액의 합계액을 기준으로 한다) 다른 2인 이상의 감정평가업자에게 대상 물건의 평가를 다시 의뢰하여야 한다(토지보상법 시행규칙 제17조). 토지 보상평가액은 어떻게 결정되나?① 토지는 표준지 공시지가를 기준으로 평가한다취득하는 토지를 평가할 때에는 토지보상법 제70조 제1항 및 시행규칙 제22조 제1항에 따라 평가대상 토지와 유사한 이용 가치를 지닌다고 인정되는 하나 이상의 표준지 공시지가를 기준으로 해야 한다. ② 토지는 적정가격으로 평가해야 한다적정가격이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다. 토지는 표준지 공시지가를 기준으로 하되 시장가치와 거의 유사한 적정가격으로 평가해야 된다는 것이다. 공시지가로 결정되는 것이 아니라는 의미다. ③ 토지 가격은 공시지가의 현실화율에 의해 결정된다토지는 표준지 공시지가를 기준으로 지역 요인, 개별 요인 비교를 하고 공시지가를 현실화시키는 그 밖의 요인을 적용해 적정가격으로 평가한다. 예를 들어 표준지 공시지가의 현실화율이 50% 면 그 밖의 요인은 2.00(1.00 ÷ 0.50), 60% 면 그 밖의 요인이 (1.00 ÷ 0.50 = 1.67)이 되어 각각 공시지가의 2배, 1.67배로 평가된다. 현실화율을 보정하는 그 밖의 요인은 표준지 공시지가와 유사한 토지의 보상 사례, 거래 사례, 감정평가 사례 등을 근거로 산정된다. ④ 해당 공익사업으로 인한 가치변동분(개발이익)은 배제된다토지보상법 제70조 제5항, 동법 시행령 제37조 제2항, 제38조의 2의 규정에 의해 토지가치의 변동이 반영 안 된 지가변동률과 표준지 공시지가를 적용하여 토지 평가를 해야 한다. 토지는 적정가격으로 평가하되 토지 가치변동분(개발이익)은 배제하도록 법령에서 규정하고 있다. 토지보상법 제70조 제4항에서는 가치변동분이 없다 할지라도 사업인정 고시일 전 시점을 공시 기준일로 하는 공시지가를 기준으로 공익사업 시행으로 인한 가치변동분을 배제하도록 규정하고 있다. 지장물 보상평가액은 어떻게 결정되나?지장물은 이전에 필요한 비용(이전비)으로 보상하되 ① 이전이 어렵거나 ② 이전비가 그 지장물의 가격을 넘은 경우 ③ 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상한다. 건물은 대부분 이전이 어렵기 때문에 건물 가격으로 보상한다. 이외에 영업손실 등을 보상 규정에 따라 평가하게 되어 있다. 각 보상 절차에서 불만을 해결해야 한다①토지 및 물건 조사 단계 불만_ 발생 전 자신의 권리 챙겨야 한다.자신이 소유하고 있는 토지, 건물 등 재산이 공익사업에 편입되어 불가피하게 보상을 받게 되는 경우에는 자신의 권리는 스스로 챙겨야 한다. 자신의 권리를 챙기는 방법은 보상받는 대상을 스스로 챙기는 것이다. 토지보상법 상 보상의 대상은 단지 토지와 건물에 한정되지 않는다. 보상의 대상이 되는 지장물은 ‘공익사업시행지구내의 토지에 정착한 건축물·공작물·시설·입목·죽목 및 농작물 그 밖의 물건 중에서 당해 공익사업의 수행을 위하여 직접 필요하지 아니한 물건’을 말한다. 일반적으로 경제적 가치가 없다고 보는 담장, 대문, 바닥 포장 등도 지장물로 보상의 대상이 되는 것이다. 즉 담보 또는 일반 거래를 위한 감정평가와 달리 경제적 가치가 없다 할지라도 사업 진행을 위해 제거해야 하는 지장물에 해당되는 물건은 모두 보상의 대상이 된다. 바닥 포장, 담, 대문 등 보상 대상이 물건이 조서에 누락되었는지 스스로 확인하고 누락되지 않도록 해야 한다. 주거용 같은 경우 주거이전비, 이사비 등도 챙겨야 한다. 건물을 리모델링을 해서 투입된 비용이 있을 경우 근거 자료 제시 등을 통해 건물이 적정하게 감정평가 될 수 있도록 해야 한다. 토지 같은 경우도 인근에 보상된 사례가 있으면 정보를 수집해 사업시행자나 감정평가사에게 제시해야 한다. 이를 위해 피수용자는 토지 및 물건 조사를 위한 현장 실사나 감정평가를 위한 현장 실사에 반드시 참석하도록 해야 한다. ② 토지조서와 물건조서에 서명 또는 날인사업시행자는 공익사업 수행을 위해 사업인정 전 또는 사업인정 후 모두 토지조서와 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지 소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다. 토지 소유자와 관계인은 토지조서와 물건조서에 누락된 것이 없는지 확인을 하고, 누락된 사항이 확인되면 추가할 것을 요구하면 된다(토지보상법 제14조). ③ 보상계획 열람 기간 중 이의 제기사업시행자는 토지조서와 물건조서를 작성하였을 때에는 보상 시기·방법 및 절차 등이 포함된 보상계획을 공고하고, 토지 소유자 및 관계인에게 각각 통지하고, 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 해야 한다. 열람 기간 이내에 토지 소유자 또는 관계인은 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있다(토지보상법 제15조). ④ 재결신청 청구 및 재결 신청서에 대한 의견 제시-수용재결 단계사업인정고시 후 협의가 성립되지 아니하였을 때 토지 소유자와 관계인은 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있다(토지보상법 제30조). 재결신청 관계 서류 열람 기간(14일 이상) 중에 토지 소유자 또는 관계인은 의견을 제시할 수 있다. 토지 소유자와 관계인이 의견을 제시할 때 근거 없이 주장하는 것에 그친다면 수용재결을 위한 보상평가에 전혀 영향을 미치지 않는다. 대부분 보상액이 낮다고 판단되어 재결신청 청구를 하는데 보상액이 낮다고 판단하는 근거를 제시하는 게 중요하다. 즉 사업시행자가 제시한 금액과 피수용자가 판단하는 금액을 비교 분석할 수 있는 자료가 필요하다. ⑤ 이의신청-이의재결 단계중앙토지수용위훤회 또는 지방토지수용위원회의 재결(수용재결)에 이의가 있는 때에는 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내 이의신청할 수 있다(토지보상법 제83조). 이의신청을 하면 이의재결을 위한 보상평가를 한다. 이의재결 보상평가도 수용재결 보상평가와 마찬가지로 낮은 보상액이 주된 이유다. 이 단계에서도 이의재결 감정평가사가 감정평가에 반영할 수 있는 유효한 자료나 의견을 제시해야 한다. ⑥ 행정소송 제기수용재결에 불복할 경우 재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거쳤을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있다(토지보상법 제85조). 행정소송은 보상금 증액청구소송으로 진행되고 법원에서 지정한 소송 감정인(감정평가사)이 다시 수용재결 당시의 보상 감정평가를 진행한다. 행정소송에서는 보상을 전문으로 하는 변호사와 감정평가사의 도움을 받는 게 좋다. 감정평가에 영향을 미칠 수 있는 유효한 자료 확보와 전 단계에서 행해진 감정평가를 정밀하게 분석할 수 있어야 하기 때문이다. 권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다“내가 법적으로 유리하더라도 내가 주장하지 않는다면 법은 나를 보호해 주지 않는다”는 뜻이다. 보상평가에서 소유자나 관계인에게 적용할 수 있는 격언이다. 보상평가의 각 절차에서 소유자나 관계인이 자신의 권리를 주장하지 않고 방치하면 자신의 재산권 침해에 정당한 보호를 받지 못하는 것이다. 보상절차가 끝난 후 불만을 제기하면 아무런 소용이 없다.보상절차의 각 단계에서 소유자나 관계인으로서 갖고 있는 권리를 적극적으로 제기해야 한다. 적극적으로 제기하되 유효한 자료 확보와 분석을 통한 근거가 있어야 한다. 이러한 일은 비전문가인 일반인에게는 접근이 어려울 수 있기 때문에 보상평가 최고 전문가인 감정평가사와 보상평가를 전문으로 하는 변호사의 도움을 받는 것도 좋은 방법이다. 보상 감정평가 예시 (가) 소유자의 토지와 지장물을 대상으로 감정평가사 A, B, C가 보상 감정평가를 진행한 결과가 다음과 같다. 토지는 토지별로 비교하고, 지장물은 소유자별로 비교해야 한다. 토지 1에 대해서는 A(최고 평가액)와 C(최저 평가액)의 차이가 105.4%, 토지 2에 대해서는 A(최고 평가액)와 C(최저 평가액)의 차이가 103.2%로 110%를 초과하지 않으므로 재평가 대상이 아니다. 지장물은 A가 지장물 3, 4를 119,000,000원, C가 111,000,000원으로 107.2%의 차이로 재평가 대상이 아니다. 지장물 4에 대해서는 A와 C의 차이가 112.8%로 110%를 초과하나 지장물은 소유자별로 비교하기 때문에 재평가 대상이 아니다. 협의 보상일 경우에만 토지 소유자 추천 감정평가사가 보상 감정평가를 진행한다. 일반적으로 토지 소유자 추천 감정평가사가 토지 소유자 즉 피수용자의 이해를 반영하기 위해 감정평가사 3인 가운데 감정평가액이 가장 높다. 그러나 토지 소유자의 이해를 반영한다고 다른 2인의 감정평가사의 감정평가액 보다 110%를 초과하면 감정평가 자체가 무효가 되고 재평가를 해야 한다는 사실을 명심해야 한다. 위에서 감정평가사 A가 토지 1을 573,000,000원으로 하거나 토지 2를 347,000,000원으로 감정평가하면 감정평가사 C의 토지 1 또는 토지 2 감정평가액 대비 110%를 초과하기 때문에 재평가를 해야 한다. 수용재결과 이의재결을 위한 보상 감정평가도 동일하다. 수용재결과 이의재결을 위한 보상 감정평가는 토지수용위원회에서 2인의 감정평가사를 선정한다. 협의 보상 경우와 같이 토지 소유자 추천 감정평가사는 없으나 2인의 감정평가액 차이가 110%를 초과하면 재평가 대상이 된다. 행정소송을 위한 감정평가는 법원에서 1인의 감정평가사를 선정하기 때문에 감정평가액 차이로 인한 재평가 문제는 없다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

재건축과 재개발의 차이는 사업의 차이도 있고 감정평가도 차이가 있다. 두 사업 모두 노후·불량 건축물이 밀집하고 있으나 재건축 사업은 도로 등 정비기반 시설이 양호한 지역, 재개발사업은 정비기반 시설이 열악한 지역이 해당된다. 재개발·재건축 사업의 성패는 일반분양가와 건축공사비에 달려 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 종전자산 감정평가종전자산 감정평가는 사업시행 인가고시가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가한다(감정평가 실무기준 730-3.1). 종전자산 감정평가는 사업구역 내 기존 부동산의 적정한 가치를 산정하여 합리적이고 객관적인 관리처분 계획을 수립하기 위함을 목적으로 한다. ① 상대적 가격균형을 고려한 감정평가 앞에서 살펴보았듯이 종전자산 감정평가는 관리처분계획을 수립하기 위하여 조합원들 사이에 분배 기준이 되는 권리가액을 산정하는 데 주된 목적이 있다. 앞의 비례율 산식에서 종전자산 감정평가액이 올라가면 비례율이 내려가고, 종전자산 감정평가액이 내려가면 비례율이 올라가는 것을 확인했다. 종전자산 감정평가액은 절대 금액보다는 상대적 금액이 중요하여 조합원 간의 형평성과 적정한 가격균형 유지가 중요하다. ② 해당 사업으로 인한 가치 변동 반영 여부 재건축 사업이나 재개발사업은 사업 계획 또는 시행의 공고 또는 고시, 이후의 사업 진행에 따라 가치가 상승한다. 즉 개발이익이 발생한다. 재건축 사업이나 재개발사업은 토지 등 소유자 또는 조합이 시행하는 사업이기 때문에 사업시행으로 발생하는 개발이익은 사업시행자인 토지 등 소유자 또는 조합에게 귀속된다. 따라서 종전자산 감정평가에서 개발이익을 반영하여 감정평가할 수 있다. 재개발사업에서 집합건물의 대지지분은 일반 단독(다가구주택) 주택 및 근린생활시설 부지에 비해 토지의 집약적 활용 때문에 높은 가격수준을 형성한다. 재개발사업이 시행되는 경우 집합건물 부지의 가격에 정상적인 가격 격차에 더해 흔히 말하는 분양권 프리미엄이 반영될 수 있다. 이러한 분양권 프리미엄은 투기적 거래인 점과 가격균형의 왜곡이라는 점에서 감정평가액에 반영되지 않는다. 종전자산 감정평가는 위와 같이 절대 금액 수준보다는 조합원 상호 간의 상대적 균형이 중요하기 때문에 시장가치에 비해 낮은 수준으로 결정될 수 있다. 따라서 종전자산 감정평가는 시장가치 외의 가치*라고 할 수 있다. 종전자산 감정평가액은 현금청산을 위한 감정평가나 담보 등 다른 목적의 감정평가와 비교해서 차이가 날 수 있다는 점에 유의해야 한다. 시장가치 외의 가치 「 감정평가에 관한 규칙」 제2조 제1호의“ 시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상 물건에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상 물건의 가액”이라는 정의와 차이가 있다고 보면 시장가치 외의 가치가 된다. 종전자산 감정평가액이 조합원 상호 간의 상대적 균형에 초점을 두고 있기 때문에 시장가치와 괴리가 있을 수 있다는 의미에서 시장가치 외의 가치라 할 수 있다. 종후 자산 감정평가종후 자산의 감정평가는 분양신청 기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 하며 대상 물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 해야 한다(감정평가 실무기준 730-3.2). 종후 자산을 감정평가할 때에는 인근 지역이나 동일 수급권 안의 유사 지역에 있는 유사 물건의 분양 사례·거래 사례·평가 선례 및 수요성 등과 해당 사업에 드는 총 사업비 등 원가를 고려한다. 다만, 시·도의 조례가 별도의 규정이 있을 때에는 그에 따른다(감정평가 실무기준). 재개발·재건축 사업에서 조합원 분양가는 종후 자산 감정평가액으로 결정된다. 종후 자산 감정평가는 종후 자산인 분양 대상 아파트에 대한 대지비 및 건축시설에 대한 추산액 감정평가로 인근 지역이나 동일 수급 권내 유사 지역의 분양 사례·거래 사례·평가 사례를 참고하고 해당 사업에 소요되는 총 사업비 등 원가를 고려해 결정하되 조합에서 제시한 자금 운용 계획서(정비 사업비 추산액)를 기초로 한다. 즉 조합원 분양가는 사업에 투입된 비용을 조합원에 배분한 금액이 된다. ① 상대적인 가격 균형 유지 분양 예정인 대지 또는 건축물에 대한 종후 자산의 감정평가액은 종전자산 감정평가액과 함께 관리처분을 위한 기준가격이 되기 때문에 상대적인 가격균형의 유지가 중요하다. ② 분양 구분과 종후 자산 감정평가 대상 재개발사업과 재건축 사업은 주택 공급이 주목적으로 종후 자산은 조합원 분양분과 일반분양분으로 구분되고 일반분양분은 분양가 상한제라는 별도의 분양가격 결정 절차가 예정되어 있다. 따라서 종후 자산 감정평가는 분양 예정 자산 전체(일반분양분 포함)를 조합원 분양분으로 보아 감정 평가한다. ③ 조건부 감정평가 종후 자산 감정평가는 기준시점(감정평가의 기준이 되는 시점) 현재 착공 전 상태이기 때문에 대상 부동산(공동주택, 근린생활시설 등)이 사업 계획대로 적법하게 완공된 상태를 전제로 감정평가하는 조건부 감정평가이다. ④ 사업시행자 제시 원가 산출 근거에 따른 감정평가 종후 자산 감정평가액은 분양 예정인 부동산에 대한 추산액으로 종전자산 감정평가 총액과 사업비를 합산한 금액이다. 즉 사업시행자가 제시한 원가 산출 근거에 따라 원가법으로 감정평가액을 결정한다. 개별세대의 감정평가액은 종후 자산 추산액 총액을 각 개별세대의 효용 적수(층별, 위치별 가중치와 수요성을 참작한 평형 및 타입별 가중치를 고려) 비율로 안분하여 감정평가한다. 국공유재산의 처분을 위한 감정평가국공유재산의 처분을 위한 감정평가는 사업시행 인가고시가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되 사업 시행자가 ‘대’를 기준으로 감정평가를 의뢰한 경우 다음과 같이 감정평가한다.국가와 지자체에서는 국공유재산은 사업시행 인가 고시일부터 용도가 폐지된 것으로 보게 되고, 이에 대한 감정평가는 도로 등의 경우 대부분 용도폐지가 되면 대지로 이용하게 될 것이므로 종래의 국공유지 상태(도로, 구거 등)가 아닌 ‘대’를 기준으로 감정평가할 것을 요청한다(감정평가 실무기준 730-3.3). 매도청구에 따른 감정평가 재건축 사업구역 안에 있는 토지 등에 대한 매도청구에 따른 감정평가는 법원에서 제시하는 날을 기준으로 한다. 다만, 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 개발이익이나 조합원의 비용 부담을 전제로 한 개발이익은 배제하여 감정평가한다(감정평가 실무기준 730-3.4). ① 매도청구권 매도청구는 재건축 사업을 시행할 때 조합설립 부동의 자 등에 대해 그 소유 토지 등을 시가에 매도할 것을 청구하는 것이다. 매도청구권은 재건축에 참가하는 토지 등 소유자가 재건축에 불참한 토지 등 소유자에 대하여 일정한 절차를 거쳐 토지·건물의 매도를 청구하는 권리를 말한다. ② 기준시점 매도청구 소송 감정평가의 기준시점은 ‘매매계약 체결 의제일’로서 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 시점이 된다. 감정평가 실무상으로는 법원의 감정 명령서에 제시된 일자를 기준으로 한다. ③ 영업손실보상 포함 여부 매도청구가 성격상 공용수용과 같다는 취지로 단독주택재건축 사업에서 매도청구의 상대방에게 영업손실보상금을 지급하여야 한다는 주장도 있으나, 재건축 사업은 공익사업에 해당되지 않기 때문에 보상평가의 대상이 아닌 이상 매도청구소송의 시가에 영업손실보상금이 포함된다고 할 수 없다. ④ 시가市價의 의미대법원 판례는 매도청구소송에서 시가는 해당 재건축 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함해야 한다는 입장이다. 판례는 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 가격이 아님을 강조하고, 토지 건물이 일체로 거래되는 가격으로 시장에서 형성되어 반영되고 있는 개발이익을 반영하라는 의미로 해석된다. 그러나 재건축 사업의 조합원으로 지는 리스크나 현실화, 구체화되지 아니한 개발이익까지 기준시점 당시에 반영하라는 의미로 해석할 수 없다. 원고(매도청구권자)는 조합원으로서의 비용 부담 및 사업 추진에 따른 각종 리스크 부담을 지고 있다는 점에서 현실화, 구체화되지 않은 개발이익은 시가에 포함될 수 없다. 토지 등의 수용 등에 따른 감정평가도시정비 사업구역 안 토지 등의 수용 등에 따른 감정평가는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 [800 보상평가]에 따라 감정평가한다(감정평가 실무기준). 주택재개발사업과 도시환경정비사업의 사업시행자는 정비구역 안에서 그 사업을 위하여 필요한 토지·건축물 기타의 권리를 수용할 수 있으며, 「도시 및 주거환경 정비법」에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「토지보상법」이 준용된다. 사업시행 인가는「토지보상법」에 의한 사업인정으로 본다.「토지보상법」으로 현금청산 감정평가 및 수용에 따른 감정평가를 하기 때문에 해당 정비 사업으로 인한 가치의 상승(개발이익)은 배제하여야 한다. 일반분양가와 건축공사비재개발·재건축 사업의 성패는 일반분양가와 건축공사비에 달려 있다. A 아파트 단지의 재건축 사업 사례를 분석하고 재개발 재건축 사업의 성패는 일반분양가와 건축공사비 등 사업비에 달려있음을 예시한다. 재개발과 재건축 사업의 큰 차이는 재건축 부담금이 재건축 사업에만 해당된다는 점이고 나머지는 거의 유사하다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

재건축과 재개발의 차이는 사업의 차이도 있고 감정평가도 차이가 있다. 두 사업 모두 노후·불량 건축물이 밀집하고 있으나 재건축 사업은 도로 등 정비기반 시설이 양호한 지역, 재개발사업은 정비기반 시설이 열악한 지역이 해당된다. 재개발 재건축 사업의 성패는 일반분양가와 건축공사비에 달려 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 1단계 정비기본계획재개발 재건축 사업은 도시 및 주거환경 정비법(이하 법)에 따라 ‘도시·주거환경 정비기본계획’(이하 기본계획)으로 시작된다. 기본계획은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장이 10년 단위로 수립하고, 5년 단위로 타당성 여부를 검토한다(법 제4조). 기본계획이 수립된 후 재건축은 안전진단을 한다(법 제12조). 다음에 정비구역이 지정(법 제8조) 되고 추진 위원회를 구성하고 추진 위원회 승인을 받는다. 추진 위원회는 조합의 전 단계로 토지 등 소유자 과반수의 동의를 받아 시장·군수 등의 승인을 받아야 한다. 추진 위원회의 구성에 동의한 토지 등 소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 본다. 다만, 조합설립 인가를 신청하기 전에 시장·군수 등 및 추진 위원회에 조합설립에 대한 반대 의사표시를 한 추진 위원회 동의자의 경우에는 그러하지 아니하다(법 제31조). 토지 등 소유자란 재개발 사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자, 재건축 사업의 경우에는 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 말한다(법 제2조 제9호). 2단계 조합 설립, 시공자 선정재개발사업의 경우 조합 설립은 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지 소유자의 동의를 받아야 한다. 재건축 사업의 경우 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지 소유자의 4분의 3 이상 및 동별 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 한다(법 제35조). 조합이 설립되면 시공자 선정을 한다. 조합은 조합 총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다(법 제29조). 3단계 사업시행 인가사업시행 인가란 조합이 추진하고 있는 정비 사업에 관한 일체의 내용을 시장·군수 등에게 제출하고 확정하고 인가받는 행정절차이다. 조합은 사업시행계획서에 정관 등과 필요한 서류를 첨부하여 시장·군수 등에게 제출하여야 한다. 토지 등 소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획서를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대하여 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지 소유자의 동의를 받아야 한다(법 제50조). 사업시행계획서에는 토지이용계획(건축물 배치계획을 포함한다), 정비기반 시설 및 공동 이용시설의 설치 계획, 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획, 정비 사업비 등이 포함된다(법 제52조). 4단계 분양공고 및 분양신청사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날로부터 120일 이내에 ①분양 대상자별 종전 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 ②분양 대상자별 분담금의 추산액 ③분양신청 기간 ④ 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 토지 등 소유자에게 통지해야 한다(법 제72조 제1항). 분양신청 기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다(법 제72조제2항). 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다(법 제73조 제1항). 사업시행자는 법 제73조제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다(법 제73조 제2항). 5단계 관리처분계획 인가관리처분계획이란 종전 토지 및 건축물의 소유자 등이 정비 사업의 시행으로 조성되는 대지 및 건축시설을 분양신청 한 자에게 종전 토지 또는 건축물의 위치, 면적, 이용 상황, 환경 및 기타 상황을 종합적으로 고려하여 새로 조성되는 대지 또는 건축시설을 균형 있게 배분하고 합리적으로 이용하도록 하는 처분이다. 사업시행자는 법 제72조에 따른 분양신청 기간이 종료된 때에는 분양신청 현황을 기초로 ①분양 설계 ②분양 대상자의 주소 및 성명 ③분양 대상자별 분양 예정인 대지 또는 건축물의 추산액 ④일반 분양분, 공공지원 민간임대주택, 임대주택, 그 밖에 부대시설·복리시설 등의 명세와 추산액 및 처분 방법 ⑤분양 대상자별 종전 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 ⑥정비 사업비의 추산액(재건축 사업의 경우에는「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축 부담금에 관한 사항을 포함) 및 그에 따른 조합원 분담 규모 및 분담 시기 ⑦분양 대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리 명세 ⑧세입자별 손실보상을 위한 권리 명세 및 그 평가액 ⑨ 그 밖에 정비 사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항의 내용이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다(법 제74조 제1항). 재개발, 재건축 사업과 관련한 감정평가는 종후 자산 감정평가, 종전자산 감정평가, 토지 등의 수용 또는 사용을 위한 감정평가, 현금청산 감정평가, 매도청구 소송 감정평가, 정비기반 설치 및 무상귀속 감정평가, 국공유재산 처분 감정가가 있다. 종전자산 및 종후 자산 감정평가는 사업시행 인가 고시 후 분양공고 전에 이루어지고, 현금청산 또는 매도청구소송은 분양신청 기간이 지난 후 분양신청을 하지 아니한 자 등의 토지 등을 대상으로 감정평가한다. 조합 법인세 절세를 위한 감정평가도 있다. 현행 세법상 재개발 재건축 사업의 경우 그 시행 주체인 정비 사업조합 자체는 세법 규정에 따라 영리법인이 아닌 비영리 법인으로 보아 세법을 적용한다. 정비 사업조합의 경우 일반인에게 분양하여 발생하는 분양수입을 비영리법인의 수익으로 보아 법인세가 과세된다. 법인세는 일반분양수입에서 일반 분양한 그 부동산에 해당되는 공사원가와 관리비 등 대응 원가를 공제한 후 법인 세액을 산정한다. 원가를 높이기 위하여 감정평가를 실시해 그 가격으로 세법상 원가로 인정받는 것이다. 관리처분계획이 확정되면 조합원 분양 및 일반분양을 통한 수익과 임대주택 세대수가 결정되고, 추정 비례율이 결정되어 조합원별 권리가 액이 결정되며 동시에 조합원들의 분담금도 결정된다. 관리처분계획 인가 절차가 끝나면 철거를 위한 이주, 일반분양, 착공, 준공 및 입주, 이전고시 및 조합 청산을 한다. 〈재건축과 재개발 차이〉 재건축과 재개발은 어떤 차이가 있을까? 사업 차이도 있고 감정평가 차이도 있다. 정비기반 시설의 차이재건축 사업은 법 제2조에서 “정비기반 시설은 양호하나 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업”으로 정의하고 있다. 정비기반 시설이란 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구(전기, 가스, 통신시설 등 지하매설물을 공동 수용할 수 있는 지하시설) 및 그 밖에 주민 생활에 필요한 열·가스 등의 공급 시설을 말한다. 재개발사업은 법 제2조에서 “정비기반 시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시 기능 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업”으로 정의하고 있다. 두 사업 모두 노후·불량 건축물이 밀집하고 있으나 재건축 사업은 도로 등 정비기반 시설이 양호한 지역, 재개발사업은 정비기반 시설이 열악한 지역이 해당된다. 안전진단 여부 등의 차이재건축과 재개발은 안전진단 여부 등에서 <표 1>과 같은 차이가 있다. 조합원 분담금(청산금) 산출 조합원 분담금이란 조합원이 조합원 분양을 받기 위해 내야 할 금액을 말한다. 청산금이란 역으로 조합원이 조합원 분양을 받으면서 지급(환급금) 받는 금액을 말한다. 조합원 분담금 총액은 부족한 사업비를 의미하며 [정비 사업비 총액 - (일반분양 수익 + 임대주택 분양 수익)]으로 산정된다. 개별 조합원 분담금은 [조합원 분양가격(종후 자산 감정평가액) - 조합원 권리가 액]으로 산정된다. 조합원 권리가 액은 [종전자산 감정평가액 × 비례율]로 산정되고, 비례율은 [(총수익 - 총사업비) / 종전자산 감정평가액 × 100]으로 산정된다. 정비 사업 총수익은 조합원 분양수익, 일반분양수익, 임대주택 매각 수익이 포함된다. 총사업비에는 건축공사비, 제 사업경비(설계 감리비, 금융비용, 각종 용역비, 각종 부담금, 조합 운영비, 기타 경비 등)가 포함된다. 조합원 분담금은 조합원 분양가격이 조합원 권리가 액을 초과하면 그 초과분에 해당하는 금액을 말한다. 조합원 권리가 액이 조합원 분양가격을 초과하면 역으로 환급금을 받게 된다. 조합원 권리가 액은 종전자산 감정평가액이 높을수록, 비례율이 높을수록 커지기 때문에 조합원은 종전자산 감정평가액과 비례율이 높아지길 원한다. 그러나 비례율 식에서 보듯이 종전자산 감정평가액이 높아지면 비례율이 떨어지고, 종전자산 감정평가액이 낮아지면 비례율은 올라가게 되어 있다. 즉 종전자산 감정평가액을 높여 조합원 권리가 액을 높일 수 있는 게 아니라는 것이다. 단 조합원 상호 간의 종전자산 감정평가액의 균형을 유지 못하면 조합원 간의 권리가 액도 균형을 유지할 수 없기 때문에 조합원 상호 간의 가격 균형이 중요하다. 총수익은 5000억 원, 총사업비는 3000억 원으로 고정되어 있고, 종전자산 감정평가액이 각각 2200억 원, 2000억 원, 1800억 원인 경우 조합원 권리가 액을 산정하면 다음과 같다. ① 종전자산 감정평가액 2200억 원비례율 = (5000 - 3000) / 2200 × 100 = 90.9%조합원 권리가 액 = 2200 × 0.909 =1999.8억 원 ② 종전자산 감정평가액 2000억 원비례율 = (5000 - 3000) / 2000 × 100 = 100%조합원 권리가 액 = 2000 × 1.00 = 2000억 원③ 종전자산 감정평가액 1800억 원비례율 = (5000 - 3000) / 1800 × 100 = 111.1%조합원 권리가 액 = 1800 × 1.111 =1999.8억 원 위 결과에서 보듯이 종전자산 감정평가액이 올라가면 비례율이 떨어져 조합원 권리가 액은 종전자산 감정평가액을 올리기 전과 거의 유사한 결과를 보인다. 결국 종전자산 감정평가액은 절대 금액보다는 조합원 간의 상대적 균형이 중요함을 알 수 있다. 재건축 부담금 산출 재건축 부담금은「도시정비법」에 따른 재건축 사업 및 「소규모 주택정비법」에 따른 소규모 재건축 사업이 부과 대상 사업(법 제5조)이며 2017년 12월 31일까지「도시정비법」에 따른 관리처분계획의 인가 및 「소규모 주택정비법」에 따른 사업 계획인가를 신청한 재건축 사업은 재건축 부담금이 면제된다(법 제3조의 2). 재건축 부담금은 사업시행 인가 고시 후 3개월 이내 또는 시공사 계약 후 1개월 이내 시장·군수·구청장에 예정액 산정 자료를 제출(법 제14조 제1항) 하고, 시장·군수·구청장은 산정 자료 수령 후 30일 이내에 예정액 산정 후 조합 등에 통지해야 한다(법 제14조 제2항). 재건축 부담금은 분담금에 반영되어 토지 등 소유자에 통지되고 관리처분 계획안에 부담금 및 산정기준을 반영해야 한다. 재건축 부담금은 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 근거하여 재건축 초과이익에 부과율을 적용하여 산정된 금액을 말하며 아래 산식으로 산정한다. 재건축 부담금은 재건축 초과이익을 당해 조합원 수로 나눈 금액에 금액 단계별로 다음의 부과율을 적용하여 계산한 금액을 부담금액으로 한다. 재건축 초과이익은 재건축 사업으로 인하여 정상주택 가격 상승분을 초과하여 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분을 말하며 아래 산식으로 산정된다. ·부과개시 시점 재건축 사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립 추진 위원회가 승인된 날. ·개시 시점 주택가액 「부동산가격 공시에 관한 법률」에 따라 공시된 부과 대상 주택 가격 총액에 공시 기준일부터 개시 시점까지의 정상주택 가격 상승분을 반영하여 산정. ·정상주택 가격 상승분 개시 시점에서 종료 시점까지의 정기예금이자율과 재건축 사업장이 소재하는 특별 자치 시·특별자치도·시·군·구의 평균 주택 가격 상승률 중 높은 비율 적용. ·개발비용 산정 ① 공사비, 설계 감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비 부대비용 및 그 밖의 경비 : 부대비용에는 공사비, 설계 감리비, 그 밖의 경비를 제외한 비용으로서 분양관련 비용, 수도·가스·전기시설 인입 비용, 등기비용 등이 포함되고, 그 밖의 경비에는 교통·환경영향평가 등 사업시행 인가와 관련된 비용, 주택 및 토지매입비, 조합원 이주비용에 대한 금융비용, 안전진단 비용, 측량비용, 감정평가수수료, 정비 사업 전문관리 업자에 대한 위탁 및 자문비용, 회계·감사 비용, 해당 재건축 사업과 관련된 용역비용 등이 포함된다. ② 제세 공과금(취득세, 등록세, 면허세, 법인세, 산업재해보상보험료 등), 부담금(기반시설부담금, 광역교통시설 부담금, 국공유지 사용에 따른 대부료, 사용료 등) ③ 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부하는 공공시설 또는 토지 가액 공공시설: 별도로 산정하는 토지 가액에 그 시설의 원가를 합산한 금액 토지: 개별공시지가에 지가변동률을 곱한 금액 ④ 조합 운영비: 주택재건축조합 운영비, 소송 비용 등 조합위 운영과 관련된 제반 비용 ⑤ 재건축 소형 주택 건설 관련 비용·종료 시점 주택가액 산정(재건축 사업 준공인가일 기준) 종료 시점 부과 대상 주택 가격 총액은 조합원 주택가액, 일반분양분의 주택가액, 재건축 소형 주택 인수가격을 합산하여 산정 ① 조합원 주택가액: 종료 시점 현재의 주택 가격 총액을 조사 산정하고 부동산가격 공시위원회의 심의를 거쳐 결정한 가액. 실질적으로 부동산 공시법에 따라 공시된 공동주택 가격. ② 일반분양분 주택가액: 분양시점 분양가격의 총액 ③ 재건축 소형 주택 인수가 액: 광역지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 해당 재건축 소형 주택을 인수한 가격. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

감정평가와 친해지기 사례로 본 감정평가 Q&A 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지공시지가·개별공시지가, 주택은 표준주택가격·개별주택가격·공동주택 공시가격·비주거용 부동산 공시가격이 있다. 감정평가액 산출과정과 관련이 있는 것은 표준지공시지가이다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) Q 공시가격이 높으면 감정평가액도 높게 나오나? 자신의 토지 3필지를 매도하기 위해 매수예정자와 가격을 협상하는데 공시지가의 2배로 계산해서 가격을 결정하고 등기 이전까지 완료했다. 그런데 1필지의 공유자가 자신이 소유했던 토지만 낮은 가격으로 팔렸다는 이의를 제기하여 감정평가를 통해서 조정을 한 사례가 있다. 이러한 결과는 공시지가에 대한 이해가 부족했기 때문에 발생했다. 얼마 전에 보상을 받은 사례가 공시지가의 2배 정도로 되었으니 자신의 토지 가치도 공시지가의 2배 정도라고 판단한 것이다. 그러나 토지 가치가 일률적으로 공시지가의 몇 배로 결정되는 것이 아니다. 용도지역, 이용상황 등에 따라 토지 가치와 공시지가의 비율은 다르다. 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지공시지가·개별공시지가, 주택은 표준주택가격·개별주택가격·공동주택 공시가격·비주거용 부동산 공시가격이 있다. 여러 공시가격 중에서 감정평가액 산출과정과 관련이 있는 것은 표준지공시지가이고 나머지는 국세, 지방세 등 과세에 주로 활용되고 감정평가액 산출과정에는 직접 관련이 없다. 표준지공시지가는 토지 감정평가방법의 하나인 공시지가기준법에서 필수적으로 적용된다. 공시지가기준법은 <토지 가액 = 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치 × 그 밖의 요인 보정>의 산식을 통해서 토지가액을 산정한다. 비교표준지는 감정평가 대상토지와 용도지역, 이용상황, 주위환경이 유사하고 지리적으로 근접한 표준지 중에서 선정한다. 대상토지와 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선정한다는 뜻이다. 표준지공시지가는 시장가치와 차이(현실화율)가 있는데 이 차이를 보정해 주는 것이 그 밖의 요인 보정이다. 표준지공시지가의 현실화율은 지역별, 용도지역별, 이용상황별로 차이가 있다. 개발사업 등으로 지가가 상승하는 지역(A지역)은 공시지가가 지가 상승을 따라가지 못해서 현실화율이 30~40%에도 못 미치는 반면, 대도시의 구도심(B지역) 등은 공시지가가 시장가치를 초과하는 경우도 있다. A지역과 B지역에 있는 토지를 감정평가한다고 할 때 그 밖의 요인은 A지역은 3.33(100/30)~2.5(100/40), B지역은 1.00 이하가 된다. 표준지공시지가의 현실화율은 용도지역별 이용상황별로도 차이가 있다는 것은 A지역 내 상업지역과 주거지역, 상업지역내 상업용과 주거용의 현실화율에 차이가 있다는 의미이다. 그 밖의 요인 보정은 표준지와 유사한 거래사례 또는 감정평가사례를 비교사례로 선정하여 산출한 가액과 표준지공시지가를 비교하여 산출한 격차율에 기초하여 산정한다. 상업지역 상업용 표준지는 상업지역 상업용 사례와 비교하고 주거지역 주거용 표준지는 주거지역 격차율을 산정하고 이에 기초하여 그 밖의 요인 보정치를 결정하는 것이다. 공시가격 특히 표준지공시지가 높다고 감정평가액이 높게 나오지는 않는다. 감정평가액은 비교표준지와 지역요인, 개별요인 비교를 하고 표준지공시지가의 현실화율을 반영하기 때문에 감정평가 대상토지의 시장가치 수준으로 결정된다. 표준지공시지가의 현실화율이 낮으면 공시가격이 낮더라도 현실화율을 반영하여 시장가치 수준으로 상향 조정되는 것이다. 일부 토지소유자들은 자신의 땅이 수용당해서 보상을 받으면 공시지가보다 낮은 가격으로 보상액이 결정되는 것은 아닌지 우려를 한다. 공시지가의 수준이 시장가치를 상회하면 공시지가보다 낮은 수준으로 결정되겠지만 일반적으로 공시지가는 시장가치에 못미치는 수준이기 때문에 공시지가보다는 높은 수준으로 결정된다. 다만 공시지가의 몇 배로 결정되는가는 시장가치 수준과 공시지가의 격차율 즉 현실화율에 의해 결정된다. Q 개발행위허가 받은 토지는 허가 전에 비해 얼마나 높게 감정평가를 받을 수 있나? “개발행위허가 전 감정평가액이 20억 원이고 얼마 전에 개발행위허가를 받았는데 얼마나 높게 감정평가액이 얼마나 나올까요?” 이러한 질문은 개발사업을 하는 사업자로부터 많이 나오는 질문이다. 건축허가 또는 개발행위허가를 받으면 감정평가액이 크게 상승하고 금융권으로부터 담보대출을 받을 때 상승한 감정평가액을 근거로 많은 대출을 받을 수 있다고 판단한다. 금융권에서는 농지(산지)전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지에 대해서 엄격한 기준으로 심사한다. 개발행위허가 후 사업진행이 중단되는 사업장에서 대출액 환수를 하지 못하는 대출사고가 빈번하게 발생하고 있기 때문이다. 예를 들어 모 금융기관의 경우 전용허가 받은 임야의 심사기준이 상당히 까다롭다. 전용허가를 얻은 임야는 원칙적으로 임야가액으로 산정하고, 비용이 증빙이 되는 경우 전용비용을 임야가액에 포함하여 산정한다. 전용허가를 얻고 일부 토목공사가 진행된 임야는 <임야가액 + 전용비용 + 공정률에 따른 토목공사비용의 50% 이내 금액>으로 산정하고, 전용허가를 받고 토목공사가 완료된 임야는 준공검사 등에 준하는 서류를 갖춘 경우 토목공사비용의 70% 이내를 임야가액에 포함하여 산정하는 것이 가능하다. 토목공사 준공 여부는 도로, 수도, 전기 등 기반시설이 완비된 경우를 기준으로 한다. 토목공사가 완료되었더라도 지목변경이 없는 경우에는 토목공사비의 50% 이내에서 인정한다. 전용허가에 따른 특정이행조건이 부과되었을 때 조건이 이행되지 않은 경우에는 토목공사비용을 증빙하더라도 불인정한다. 농지(산지)전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지는 소지가격(전, 답, 임야 상태 등)에 허가를 얻는데 투입된 비용이 더해진 금액으로 감정평가액이 결정된다. 토목공사를 하였다면 토목공사에 투입된 비용(과다하다고 판단되면 감액)을 고려하여 감정평가액이 결정된다. 비교표준지나 비교사례도 준공된 상태인 대지 기준이 아닌 소지 상태를 기준으로 선정하고 투입된 비용을 개별요인에서 반영하여 감정평가를 진행한다. 개발행위허가를 받은 토지는 불투명한 사업진행 때문에 금융권에서 보수적으로 접근한다. 사업이 멈추게 되면 가치가 폭락할 수도 있기 때문이다. 개발행위허가를 받았다고 감정평가액이 사업시행자가 기대하는 만큼 올라가지 않는 이유이다. Q 일단지란 어떤 개념이고, 일단지로 감정평가하면 감정평가액이 높아지나? 「감정평가에 관한 규칙」등 감정평가관계 법규에서는 ‘감정평가는 대상물건마다 개별로 한다’는 개별물건기준 원칙을 규정하고 있다. 예외적으로 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다. 2개 필지 이상의 토지를 일괄 감정평가한다는 의미는 2개 필지 이상의 토지를 일단지로 감정평가한다는 의미이다. ‘일단지’라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다. 일단지로 감정평가하면 감정평가액은 높아진다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개별로 감정평가할 경우와 일단지로 감정평가할 경우을 비교하면 다음과 같다. 1번 토지(480㎡)는 광대세각 세장형, 2번 토지(480㎡)는 광대한면 세장형, 3번 토지(177㎡)는 세각(가) 가장형, 4, 5번 토지(각각 165㎡)는 각각 세로(가) 세장형이고, 2020년 1월 1일 기준 공시지가는 1번 13,630,000원/㎡, 2번 12,810,000원/㎡, 3번 7,130,000원/㎡, 4, 5번 각각 6,881,000원/㎡이고, 공시지가의 1.5배를 감정평가액으로 가정할 경우 필지별 감정평가액은 <표1>과 같다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개발하여 5개 필지에 건축허가를 받고 건물을 신축했다면 1~5번 토지는 일단지로 판단할 수 있고 일단지로 감정평가할 수 있다. 광대세각의 세장형 토지로 1번 토지와 유사한 수준인 20,000,000원/㎡으로 감정평가를 하면 29,340,000,000원이 되어 개별로 감정평가할 때보다 약 20% 증가한다. 후면에 있는 3, 4, 5번 토지가 1, 2번 토지와 일단지가 되면서 가치 상승이 된 것이다. 일단지와 관련된 쟁점은 개발단계에 있는 토지의 일단지 여부이다. 개발행위허가 시점, 건축허가 시점 또는 착공신고 완료시점을 일단지로 보는 가에 대한 판단이다. 대법원은 개발단계에 있는 나지에 대한 현실적인 이용상황의 판단과 관련하여 관계 법령에 의하여 건축물의 부지조성을 목적으로 한 개발행위(토지의 형질변경)허가를 받아 그 토지의 형질을 대지로 변경한 다음 토지에 건축물을 신축하는 내용의 건축허가를 받고 그 착공신고서까지 제출했고, 형질이 변경된 이후에 그 토지가 대지로서 매매되는 등 형질이 변경된 현황에 따라 정상적으로 거래된 사정이 있는 경우 건축물을 건축하는 공사를 착공하지 못했더라도, 현실적인 이용 상황을 대지로 평가함이 상당하다고 판시(대법원 2012.12.13. 선고 2011두24033 판결)한 바 있다. 국토교통부는 여러 필지가 일단지로 공장설립 승인, 건축허가 및 착공신고를 완료하고, 일체로 거래된 후 토목공사를 했으나, 그 토지의 일부가 도로사업에 편입되어 보상평가를 하게 되는 경우 일괄평가 할 수 있는지 여부와 만약 일괄평가 한다면 어는 단계(개발행위허가, 건축허가, 착공신고 등)부터 일단지로 평가해야 하는지 여부와 관련하여 “공장을 건설하기 위해 공장설립 승인, 건축허가 및 착공신고를 완료하고 일체로 거래된 후 토목공사를 한 상태라면 일단지로 볼 수 있는 여지가 있다고 보입니다”라고 유권해석(부동산평가과-2444, 2011.08.10.)한 바 있다. 대법원 판례와 국토부의 유권해석을 종합해보면, 개발단계에 있는 토지는 착공신고, 토목공사 완료, 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 장래에 일단지로 이용되는 것이 확실시 된다면 용도상 불가분의 관계를 인정하여 감정평가를 할 수 있다. 일단지로 감정평가할 경우에도 성숙도를 감안해야 한다. Q 재개발 재건축 사업에서 종전자산 감정평가를 높게 받으면 조합원에게 유리한가? 재개발 재건축 사업에서 조합원은 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱한 권리가액이 조합원 분양가인 종후자산 감정평가액보다 높으면 그 차액을 받는다. 그러나 권리가액이 분양가보다 낮으면 그 차액을 분담금으로 지급해야 한다. 이러한 경제적인 부담을 줄이기 위해서 어떤 조합원들은 감정평가액을 높여 달라고 주장하기도 한다. 종전자산감정평가액이 올라가면 조합원 부담이 줄어드는가? 권리가액은 <종전자산감정평가액 × 비례율>로 결정되고, 비례율은 <(총분양가(종후자산감정평가액) - 총사업비용) ÷ 종전자산감정평가액>으로 산정된다. 이 산식에서 종전자산감정평가액이 증가하면 비례율이 떨어지기 때문에 권리가액이 증가한다는 보장이 없다. 예를 들어 종전자산감정평가액 3,000억 원, 종후자산감정평가액이 5,000억 원, 총사업비용이 2,000억 원이라고 하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,000억 원 = 100%>가 되고, 권리가액은 3,000억 원 × 100% = 3,000억 원이 된다. 조합 세대가 500세대이고 세대별 종전 종후 감정평가액이 동일하다고 가정하면 1세대당 권리가액은 6억 원, 분양가격은 10억 원, 분담금은 4억 원이 된다. 만약 다른 조건은 동일하고 종전자산감정평가액이 3,300억 원으로 상승하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,300억 원 = 91%>로 줄어들고, 권리가액은 3,300억 원 × 0.91 = 3,000억 원으로 차이가 없다. 종전자산감정평가액은 그대로 두고 총사업비용을 줄여야 비례율이 상승하고 권리가액도 올라간다. 사례에서 총사업비용을 10% 줄여서 1,800억 원으로 감액될 수 있다면 비례율은 107%가 되고 권리가액은 6억4천만 원이 되어 분담금이 3억6천만 원으로 4천만 원 줄어든다. 총사업비용에는 건축공사비, 조합운영비, 금융비융 등이 포함되어 있는데 사업기간이 길어질수록 비용이 증가한다. 재개발 재건축 사업에서 건축공사비, 조합운영비, 금융비용 등 총사업비용를 줄이는게 조합원의 권리가액을 높여서 조합원을 유리하게 하는 지름길이다. Q 입주권과 분양권도 감정평가를 받을 수 있나? 입주권과 분양권은 재개발사업이나 재건축사업에서 모두 새롭게 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리라는 점에서 차이가 없으나 권리를 취득하는 방법, 내용에서 차이가 있다. 입주권은 재개발 재건축사업에서 조합원 입주권을 의미하고, 조합원 자격을 취득한 후 조합원 분양신청, 관리처분계획인가로 얻게 되는 입주할 수 있는 권리를 말한다. 분양권은 비조합원이 청약 당첨을 통한 분양계약으로 얻게 되는 사업지에 새로 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 입주권과 분양권 모두 동, 호수가 확정되어 있는 경우에는 감정평가의 대상이 된다. 입주권과 분양권 모두 추후 완공될 주택(부동산)을 취득할 수 있는 권리로서 경제적 가치가 있기 때문이다. 다만, 동, 호수가 확정되어 있는 경우로 한정되는 것은 공동주택은 같은 단지 내에서 층과 호에 따른 시장가치의 차이가 발생해서 동, 호수가 확정되어야 감정평가액을 산정할 수 있기 때문이다. 동, 호수가 확정되지 않았다는 것은 감정평가의 대상이 확정되지 않았다는 의미가 된다. 감정평가를 하려면 그 대상이 확정돼야 하는데 그 대상을 알 수 없을 경우에 해당됨을 의미하는 것이다. 「상속세 및 증여세법」 시행령 제51조(지상권등의 평가) 제2항에 입주권 등을 감정평가대상으로 규정하고 있다. 입주권과 분양권의 감정평가 대상은 동, 호수를 지정받은 추후 입주할 아파트가 되고, 감정평가액은 감정평가일(기준시점)까지 지급한 금액과 기준시점 현재 프리미엄 상당액을 합한 금액이 된다. 기준시점까지 지급한 금액은 입주권의 경우 <권리가액(조합원 종전자산 감정평가액 × 비례율) + 기 납부한 분담금의 계약금 및 중도금>이 되고, 분양권은 계약금 및 중도금 등의 지급액이 된다. 기준시점 현재 프리미엄 상당액은 입주권은 <준공후 세대의 시장가치 - 조합원 분양가격>, 분양권은 <준공후 세대의 시장가치 - 분양가격>이 된다. Q 용적률이 200%에서 400%로 상향되면 토지 가치도 2배 오르나? 용도지역에 따라 토지 가치가 차이가 난다. 토지 가치의 차이는 왜 발생할까? 각 용도지역에서 허용하는 용적률 차이 때문이다. 용적률은 토지 면적 대비 건축할 수 있는 지상층의 건물 연면적을 의미한다. 토지 가치는 용적률에 정비례(즉 용적률이 2배가 되면 토지 가치도 2배로 상승)해서 상승하는가? 용적률이 상승하면 토지 가치도 상승하지만 정비례해서 상승하지는 않는다. 일반주거지역은 제1종부터 제3종까지 있는데 최대 허용 용적률이 제1종은 200%, 제2종은 250%, 제3종은 300%, 준주거지역은 500%, 일반상업지역은 1,300%이다. 서울특별시 토지가격비준표 상으로는 1종일반주거지역 1.00, 2종일반주거지역 1.05, 3종일반주거지역 1.12, 준주거지역 1.16, 일반상업지역 1.58이다. 용적률 200%(1종일반주거)가 250%(2종일반주거)로 상향되면 토지가치는 5% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1% 상승), 300%(3종일반주거)로 상향되면 토지가치는 12% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1.2% 상승)한다. 용적률에 비례해서 토지가치가 상승하지 않음을 나타낸다. 토지가치가 용적률에 정비례하지 않는 이유는 토지공간의 입체이용률과 건물의 한계효용계층으로 설명이 가능하다. 토지공간의 입체이용률이란 토지의 입체적 이용에서 가장 이용가치가 높은 지표면상의 이용률을 100으로 했을 경우 이를 기준으로 지상·지하의 층별에 따른 각 부분의 이용가치의 증감률을 말한다. 토지공간의 입체이용률은 건물의 한계효용계층을 결정하는 근거가 된다. 토지 이용을 극대화하기 위한 방법이 건물의 고층화인데, 건물의 고층화는 관련 법률에 따른 용적률, 층수 제한 등 법률적 측면과 건축 기술 등 기술적 측면이 있고 건물의 높이를 어느 정도하는 것이 경제적으로 가장 능률적인 상태가 되는가를 판단하여 그 때의 층수가 건물의 한계효용층수가 된다. 용적률의 변화에 따른 토지 가치의 변화를 연구한 논문『용적률 가치산정을 위한 비선형헤도닉공간모형의 적용』(맹준영, 2015)에서는 <표 2>와 같이 용적률이 10% 증가할 때마다 증가하는 토지가치의 증가율을 나타낸다고 한다. 앞의 논문 연구 결과에 따르면 용적률이 증가에 따른 지가의 증가율은 토지의 용도 및 용적률 구간에 따라 다양한 형태를 보인다. 주거용(단독주택 및 다세대주택)은 용적률이 증가함에 따라 대체로 선형적인 토지가치의 증가가 나타나고 있고, 상업용(주상용 및 상업용/업무용)은 용적률이 낮은 구간(100~200%)에서는 토지 가치가 용적률이 증가함에 따라 급격하게 상승하고, 용적률이 높은 구간(주상용 200~400%, 상업용/업무용 650~900%)에서는 용적률이 상승함에 따라 토지 가치의 상승폭이 낮은 폭으로 상승한다. 이와 같은 결과는 토지의 입체이용이 다르게 나타나기 때문이다. 주거용은 층수가 높아질 때 효용이 달라지지 않기 때문이고, 상업용/업무용은 1층에 토지가치가 가장 많이 배분되고 층수가 올라갈수록 효용이 급격하게 떨어지기 때문이다. 용적률 증가에 따른 오피스 및 상가의 평가가격 증가분을 연구한『용적률 가치산정에 관한 연구』(신우진, 김양희, 한국부동산연구원, 2010)에서는 다음 <표3>, <표4>와 같이 하부시장별 용적률 증가에 따른 평오피스빌딩 및 부지, 상가건물 및 부지의 평가가가격 상승분이 나타난다고 한다. <표3>은 용적률 600%인 빌딩을 하부시장의 기준 오피스로 하여 용적률이 800%, 1,000%, 1200%가 될 때의 오피스부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 200%, 400%, 600% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 38%, 49% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스시장의 평가가격은 각각 0.11%, 0.10%, 0.08% 증가함을 나타낸다. <표4>는 용적률 150%인 건물을 하부시장의 기준 상가로 하여 용적률이 200%, 250%, 300%가 될 때의 상가부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 50%, 100%, 150% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 42%, 55% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스시장의 평가가격은 각각 0.47%, 0.42%, 0.37% 증가함을 나타낸다. 용도지역 변경 등으로 용적률이 상승되었다고 토지 가치가 용적률에 정비례해서 상승하지 않는다. 건물의 효용이 용적률만큼 상승하는가, 건축비용 등의 고려, 허용 용적률에도 불구하고 시장상황에서 경제적으로 최대 가능한 용적률은 얼마인지를 감안하여 토지 가치의 상승률을 판단해야 한다. ※감정평가 전문가 칼럼은 이번 호를 끝으로 연재를 마칩니다. 그동안 12회에 걸쳐 소중한 원고를 보내준 전수호 나라감정평가법인 이사께 진심으로 감사드립니다. - 편집자 註 - 전수호(나라감정평가법인 이사 / 감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

천방지축 감정평가액, 오해와 진실 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 동일한 물건에 감정평가액이 왜 다르지? 자신이 갖고 있는 부동산에 대해 감정평가를 받았는데 감정평가액이 여러 가지 금액으로 다르게 나온다면 어떻게 이해해야 할까? 감정평가를 규정하고 있는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」을 비롯한 감정평가관계법규를 위반한 감정평가(예를 들면 ①대상물건 현황 오류 ②표준지공시지가 등 사례선정 오류 ③요인 비교의 오류 등)를 제외하면 감정평가액은 ①가치기준(기준가치)의 차이 ②감정평가목적의 차이 ③감정평가조건의 유무 ④근거법률의 차이 ⑤기준시점의 차이에 의해 다를 수 있다는 사실을 이해하여야 한다. 가격 price, 가치 value, 가액 estimated amount ‘감정평가의 대상은 토지 등이고 감정평가를 하여 구하고자 하는 가치는 경제적 가치이며, 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판단하는 행위로서 그 결과를 일정요건에 맞추어 가액으로 표시하는 것에 이르러서야 효력이 있는 감정평가라 할 수 있다’(감정평가 실무기준 해설서Ⅰ, 9쪽, 이하 ‘해설서’라 한다). 해설서는 감정평가는 가격이 아닌 가치를 판단하고 감정평가의 최종결과를 가액으로 표현한다고 하여, 가격과 가치, 가액을 다음과 같이 명확하게 구분하고 있다. 가격은 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 말하는 것으로, 거래가 종료되면 이 금액은 가격이 된다. 즉 가격은 교환의 결과로 나타난다. 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 따라서 가격은 과거의 값이 되지만, 가치는 가치에 대한 접근 방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다. 감정평가에서 가격은 결과적인 의미(거래가격)로서 단독으로 사용되지만 가치는 시장가치, 공정가치, 투자가치, 특수가치 등 하나의 물건에 대하여 다양한 형태의 가치로 표현될 수 있다. 가액은 정상적인 거래에서 거래 자산에 화폐로 지불될 수 있는 금액을 표시한 것이다. 대상물건의 경제적 가치를 판단하는 행위인 감정평가는 대상물건의 가치를 추정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 과정이다. 동일한 부동산에 대해서 감정평가액이 다를 수 있다고 보는 것이 가치 다원론이다. 해설서는 가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치로 접근방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다고 하여 가치다원론의 입장이라고 할 수 있다. 가치기준(기준가치) - 시장가치와 시장가치 외의 가치 가치기준(기준가치)는 ‘특정시점에서 감정평가의 기본이 되는 가치측정원칙에 대한 개념’이라고 정의된다. 즉 시장에서의 노출정도, 당사자의 거래 동기나 행동양식에 대한 가정 등을 포함한다. 그러나 가치기준은 감정평가에 적용된 감정평가방법을 의미하는 것이 아니다. 「감정평가에 관한 규칙」은 시장가치를 기준으로 한다고 규정하고 있다. 시장가치는 ‘대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 공개된 후, 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액’이라고 정의된다. 시장가치를 기준가치(가치기준)으로 한다는 의미는 시장가치의 정의를 가정한 가치를 산정한다는 뜻이다. 대상물건이 통상적인 시장에서 거래되지 않으면 시장가치가 아니다. 예를 들어 재건축사업과 재개발사업에서 종전자산 및 종후자산의 감정평가액은 조합원간의 상대적인 균형이 중요하고 일반적으로 시장가치에 비해 낮은 경우가 일반적이다. 통상적인 시장을 상정하지 않기 때문에 시장가치가 아닌 시장가치외의 가치가 된다. 그렇다면 재개발 재건축사업의 종전 종후자산 감정평가액이 시장가치가 아니라면 시장가치외의 가치 중 어떤 가치인가? 우리나라에서는 감정평가관계법규 어디에서도 시장가치 외의 가치를 규정하거나 정의하고 있지 않다. 국제평가기준 등에서 정의하고 있는 시장가치 외의 가치는 투자가치, 공정가치, 특수가치 등이 있다. 투자가치는 ‘투자대상 자산 또는 운용 목적이 확정된 특정 소유자, 투자가 집단의 부동산 가치이다.’ 투자가치는 시장에서 일반적으로 통용되는 수익률이 아닌 투자자의 독자적인 투자기준에 해당하는 투자수익률에 따라 달성가능한 성과를 분석하고자 하는 특정 당사자의 투자부동산의 가치이다. 일반적인 공정가치는 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념보다 넓은 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념은 시장가치와 유사한 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치는 ‘측정 일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 회계기준에서 사용하는 공정가치를 제외한 공정가치는 ‘자산의 교환을 하고자 하는 특정한 당사자 간에 합리적으로 합의하여 결정된 가격’을 의미한다. 양 자의 차이는 ‘시장참여자와 특정한 당사자 간’의 차이에 있다. 시장가치가 통상적인 시장을 전제한다면 공정가치는 시장이 특정한 이해당사자로 제한된다. 공정가치는 자산이 광범위한 시장에 방매할 필요가 없으며, 당사자 사이에 합의된 가격은 일반적인 시장에서보다는 관련 당사자가 보유한 권리에 대한 특정 이익(또는 손실)을 반영한 결과가 된다. 공정가치는 기업체의 지분 취득을 위한 가격산정에 적용된다. 특정 당사자 사이에서만 발생하는 특수한 증분가치는 해당 당사자 간에는 공정한 가격일 수 있으나 일반시장에서 형성되는 가격과는 다를 수 있다. 특수가치는 자산의 독특한 특성으로 인해 발생하는 시장가치 이상의 가치이다. ‘해당 자산이 일반 시장참여자가 아닌 특정 구매자 또는 한정된 구매자에게만 특별한 이점을 발생시킬 때 나타난다. 결합가치는 특수가치의 일종으로 두 개 이상의 자산이 결합하여 한 개의 자산이 되었을 때 그 가치가 개별자산의 가치 합계보다 큰 경우를 말한다. 감정평가 목적 감정평가 목적은 무엇을 위해서 감정평가 하는가를 의미한다. 가장 많이 접하는 감정평가 목적은 담보, 보상, 재무보고, 경매·공매, 소송(행정, 민사), 도시정비, 일반거래 등이 있다. 감정평가목적과 용도는 유사하다고 볼 수 있으나 일반거래 목적의 감정평가의 용도는 세무용, 현물출자용, 매각가·매입가 결정 등 여러 가지가 있을 수 있다. 담보 목적 감정평가는 담보를 제공받고 대출을 하는 은행·보험회사·신탁회사·일반기업체 등이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의뢰하는 담보물건에 대한 감정평가이다. 담보 목적의 감정평가는 담보물의 환가성을 고려해야 한다. 채권자 입장에서 담보물을 통한 상환이 중요하기 때문이다. 담보 목적의 감정평가도 시장가치를 기준으로 한다. 시장가치를 기준으로 하되 환가성, 수익성, 시장성, 지속성 등을 고려하여 감정평가액을 결정한다. 보상목적의 감정평가는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 보상관련 법규의 규정에 따라야 한다. 다른 목적의 감정평가와 가장 두드러진 차이점은 해당 사업으로 이한 가치 변동(개발이익)이 있으면 이를 배제하도록 되어 있다는 점이다. 재무보고목적의 감정평가는 「주식회사등의 외부감사에 관한 법률」 제5조제3항의 회계처리기준에 따른 재무보고를 목적으로 하는 공정가치의 추정을 위한 감정평가이다. 재무보고목적의 감정평가는 감정평가관계법규 및 한국채택국제회계기준을 근거로 한다. 재무보고목적의 공정가치는 시장가치와 유사하다. 회계기준에서 공정가치는 ‘측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 경매 또는 공매 목적의 감정평가는 경매 또는 공매의 대상이 되는 물건의 최저매각가격을 결정하기 위한 감정평가이다. 경매(공매) 목적의 감정평가는 시장가치를 기준으로 한다. 소송(행정, 민사) 목적의 감정평가는 행정소송이나 민사소송에서 감정평가는 부동산, 기타 재산의 시가나 임대료를 산정하여 소송상의 증거자료로 활용하기 위하여 원고 또는 피고가 재판부에 신청하였을 경우 수행한다. 도시정비 감정평가는「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업과 관련된 감정평가로서 재건축사업, 재개발사업의 종전자산과 종후자산 감정평가, 국·공유재산의 처분 감정평가, 매도청구, 토지등의 수용등을 위한 감정평가를 한다. 종전자산의 감정평가는 사업시행인가고시가가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종후자산의 감정평가는 분양신청기간 만료일 또는 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 절대 금액이 아니라 조합원의 균형이 중요한 상대적 금액이 중요하다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 시장가치외의 가치를 기준으로 한다. 재개발 사업구역 안에 있는 국공유지를 사업시행자에게 매각하는 경우 도로를 ‘대’로 변경하여 의뢰하면 ‘대’를 기준으로 감정평가하고, 재건축 사업구역 안에 있는 국공유지는 공부상 지목에도 불구하고 ‘대’를 기준으로 감정평가한다. 매도청구에 따른 감정평가는 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 가치 변동분(개발이익)이나 조합원의 비용분담을 전제로 한 가치변동분(개발이익)은 배제하여 감정평가한다. 사업구역 안 토지등의 수용등에 따른 감정평가는 “토지보상법”에 따라 감정평가한다. 일반거래 목적의 감정평가는 감정평가서의 용도가 다양하다. 상속세나 증여세의 기초가액을 결정하기 위해 관할 세무서에 제출할 용도, 부동산의 매각 가격의 기초를 제공하기 위한 용도, 투자자의 투자가치를 산정하여 펀드의 기초로 제공하기 위한 용도 등 앞에서 언급된 담보, 경매, 보상, 소송 등의 목적이 아닌 다양한 용도의 감정평가로 수행되는 것이 일반거래 목적의 감정평가이다. 조건부 감정평가 「감정평가에 관한 규칙」은 현황기준을 감정평가의 원칙으로 규정하고 있다. 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용을 제외한다) 및 공법상 제한 상태를 기준으로 해야 한다. 그러나 이러한 현황기준 원칙에도 불구하고 감정평가조건을 붙여 감정평가 할 수 있다. 감정평가조건은 ① 감정평가관계법규에 감정평가조건의 부가에 관한 규정이 있는 경우 ② 의뢰인이 감정평가조건의 부가를 요청하는 경우 ③ 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 당연히 감정평가조건의 부가가 필요하다고 인정되는 경우에 한정하여 붙일 수 있다. 택지비 산정을 위한 감정평가는「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」과「공동주택 분양가격 산정을 위한 택지평가지침」에서 ‘택지조성이 완료되지 않은 소지 상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용 상황은 대지를 기준으로 평가해야 한다’고 하여 감정평가조건의 부가를 규정하고 있다. 의뢰인이 감정평가조건을 제시하고 제시된 조건의 실현을 가정하여 감정평가를 요청할 수 있다. 의뢰인의 요청에 따라 건축허가 및 일단지, 개발사업에서 사업계획에 따라 건물이 준공된 상태 등을 가정하여 감정평가 할 수 있다. 이 경우 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성을 검토해야 한다. 사회통념상 당연히 감정평가조건이 부가되어야 하는 경우는 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 따라 당연히 감정평가조건이 부가되는 경우를 말한다. 국·공유지 처분 평가에서 지목 및 이용 상황이 구거 또는 도로인 토지를 인접 토지소유자 등에게 매각할 때 현실 이용 상황이 아닌 용도폐지를 전제로 하여 감정평가 하는 경우가 해당된다. 가치기준이 다르면 감정평가액도 다르다 예를 들어 D 업무용 빌딩에 대해서 시장가치와 투자가치를 기준으로 감정평가를 할 때 감정평가액에 차이가 있다. D 업무용 빌딩에서 창출되는 순수익이 연간 10억 원이라고 할 때 수익환원법으로 가치를 산정하면 환원율에 의해 수익가액이 결정된다. 시장에서 통용되는 환원율이 5%이나 대상물건에 투자하는 투자자는 4%의 환원율로 자신의 투자가치를 산정한다면 시장가치는 200억 원(=10억 원 ÷ 0.05)이나 투자가치는 250억 원(=10억 원 ÷ 0.04)이 된다. 투자자가 시장 수익률보다 낮은 수익률로 투자하는 이유는 상당히 낮은 이자율로 차입하거나 높은 자본 차익의 기대가 가능하기 때문이다. 재개발 재건축 사업의 종전 종후 감정평가는 시장가치가 아닌 시장가치외의 가치라고 할 수 있다. 도시정비사업의 종전 종후 감정평가는 조합원간의 상대적 균형이 중요하고 비례율 산정을 통해 관리처분의 기준을 제시하기 때문에 시장가치와 차이가 난다. 예를 들면 조합원 분양가격이 7억 원인데 인근 유사 물건의 시장가치는 10억 원으로 차이가 나는 사례는 자주 발견할 수 있다. 조합원 분양가격 7억 원은 시장가치가 아닌 시장가치외의 가치 그 중에서도 공정가치에 해당된다고 할 수 있을 것이다. 목적이 다르면 감정평가액도 다르다 동일한 물건에 대해서 감정평가목적이 다르면 감정평가액도 다르다. 동일한 물건에 대하여 담보 목적과 경매 목적으로 감정평가를 한다면 일반적으로 담보 목적의 감정평가액이 경매 목적의 감정평가액에 비해 낮은 수준으로 결정된다. 예를 들어 분양가 5억 원의 상가 건물이 있다고 하면 경매 목적의 감정평가액은 분양가 수준에서 결정될 가능성이 높다. 그러나 담보 목적의 감정평가에서는 해당 상가 주위 환경이 아직 성숙되지 않아서 임차인을 찾기가 어렵거나 임대료가 낮은 수준으로 형성되고 있다면 성숙도나 환가성을 고려하여 분양가에 비해 상당히 낮은 수준으로 결정될 가능성이 높다. 일반거래 목적과 보상 목적의 감정평가액도 차이가 난다. 보상 목적은 사업으로 인한 가치변동(개발이익)을 배제하도록 관련 법령에서 규정하고 있기 때문에 표준지 선정, 사례 선정 등이 일반거래 목적과 차이가 있다. 개발사업으로 인해 대상 토지의 용도지역이 1종일반주거지역에서 일반상업지역으로 변경되었을 경우, 일반거래 목적에서는 변경된 용도지역인 일반상업지역으로 보상 목적에서는 변경 전 용도지역인 1종일반주거지역으로 감정평가를 한다. 감정평가 목적에 의해 감정평가방법이 달라지고 감정평가액도 차이가 나는 것이다. 조건에 의해 감정평가액이 달라진다 면적이 25,000㎡인 20필지의 토지(용도지역 자연녹지/지목 전, 답, 임야/이용상황 전, 답, 임야)를 개별 필지별로 감정평가(현황 기준)할 때 125억 원(1 필지 평균 단가 500,000원/㎡)이 된다고 가정한다. 이 20필지 토지를 전원주택으로 건축허가를 받고 건물이 완공되어 지목이 ‘대’로 전환되는 조건(감보율 35%)으로 감정평가를 하면 현황 기준일 때와 어떤 차이가 있을까? 인근 단독주택으로 이용되는 ‘대지’의 가격수준이 1,500,000원/㎡으로 이 가격수준으로 감정평가를 하면 감정평가액은 약 244억 원(= 25,000㎡ × 0.65 × 1,500,000원/㎡) 이 된다. 감정평가액이 2배 정도 상승하게 된다. 그러나 만약 대상토지에 건축허가를 받지 못하거나 건축허가를 받았으나 사업이 진행되지 못하여 건축허가가 취소된다면 가치는 큰 폭으로 하락한다. 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성을 검토해야 하는 이유이다. 감정평가액의 차이가 나는 이유는 비교표준지를 전, 답, 임야에서 ‘대’로 선정하여 ‘전, 답, 임야’ 가격수준에서 ‘대’가격 수준으로 상승시키기 때문이다. 대상물건이 같은데 감정평가액의 차이가 너무 크면 감정평가조건이 있는지 감정평가서를 살펴보아야 한다. 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다 예를 들어 학교용지를 감정평가 할 때 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다. 학교용지의 공급은「학교용지 확보 등에 관한 특례법」과 「학교시설사업 촉진법」에 근거하고 있다. 특례법은 공립 초·중·고교를 대상으로 사업시행자가 개발사업으로 학교용지를 조성 공급하고 교육청이 사업시행자에게 매수하여 학교용지를 확보한다. 촉진법은 모든 초·중·고교와 특수학교를 대상으로 교육청이 도시계획시설사업(학교) 사업시행자로부터 협의 취득하여 학교용지를 확보한다. 특례법은「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(국공유지는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」적용)을 적용하여 감정평가하고, 촉진법은 토지보상법을 적용하여 감정평가하도록 규정하고 있다. 특례법에 따른 감정평가는 가치 변동분(개발이익)을 반영하고 공법상 제한상태를 반영하는 반면에 촉진법에 따른 감정평가는 가치변동분(개발이익) 배제, 당해사업으로 인한 공법상 제한을 반영하지 않는다. 따라서 표준지 공시지가 선정도 다르고, 감정평가에 적용할 거래사례, 감정평가사례 선정도 달라져 감정평가액도 차이가 난다. 기준시점에 따라 감정평가액이 달라진다 기준시점이란 감정평가의 기준이 되는 시점을 의미한다. 일반적으로 기준시점은 가격조사를 완료한 날짜로 하고, 소급적용이나 장래시점을 기준으로 할 수도 있다. 다만 가격조사가 가능한 경우에 한정한다. 감정평가서에 기재된 기준시점을 확인하고 기준시점에 차이가 있다면 동일 물건이라도 감정평가액이 차이가 날 수 있다. 2019년 1월 30일 기준과 2020년 1월 30일 기준의 감정평가액은 기준시점 당시의 거래가격 수준 등 경기 변동을 반영한다. 거래가격이 상승추세에 있다면 감정평가액도 상승하고, 거래가격이 하향추세에 있다면 감정평가액은 하락할 것이다. 동일한 물건의 감정평가액에 차이가 있다면 기준시점을 확인하고 감정평가액이 적정하게 되었는지를 판단하여야 한다. 감정평가의 이해에 달려 있다 가끔 주위에서 감정평가와 관련한 사건을 접한다. 대부분 감정평가관계 법규를 준수하지 않고 감정평가를 한 결과이다. 감정평가관계 법규를 준수하지 않았다는 것은 한국감정평가사협회나 법인 등에서 규정하고 있는 절차를 무시하거나 관련 법규의 규정을 고의 또는 중과실로 위반하는 행위를 했다는 의미이다. 현황이 맹지인데 도로가 있다고 한 경우, 개발행위허가를 받기 어려운 토지인데 개발행위허가를 받았거나 가능하다고 한 경우, 비교가능하지 않거나 부적정한 비교표준지나 비교사례를 선정하는 경우 등이다. 감정평가 목적이 같고 가치기준(기준가치)도 같은데 감정평가액의 차이가 크다면 감정평가관계법규를 준수했는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 만약 관계 법규를 위반했다면 가치다원론으로 설명할 수 없는 감정평가액이 된다. 같은 물건에 대한 감정평가액은 가치기준(기준가치), 감정평가 목적, 감정평가 조건 여부, 근거 법률, 기준시점에 따라 차이가 날 수 있다. 즉 감정평가관계 법규를 준수한 감정평가에서 발생하는 감정평가액 차이는 이유와 근거가 있다. 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다. 감정평가액 차이의 발생 이유를 이해하면 천방지축 감정평가액의 진실을 알게 된다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

일조권·조망권·통행권도 감정평가 대상인가? 일조권과 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이 된다. 그 근거는 「감정평가에 관한 규칙 제25조, 제26조」에 있다. 일조권 침해로 인한 피해액을 산정하는 방법은 부동산 감정평가방법인 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법을 적용할 수 있다. 조망권 침해로 인한 손해배상에 대해서 법원은 대체로 부정하고 있다. 통행권은 민법 제219조에서 인정하고 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 -표준지 공시지가 -표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 -개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 일조권, 조망권, 통행권의 개념 (1) 일조권 일조권이란 일정량의 햇빛을 확보할 수 있도록 법적으로 보호받는 권리를 말한다. 서구에서는 태양에 의한 광효과만을 보호하는 채광권(The Right of Light)의 형태로 나타나고 있고, 우리나라와 일본에서는 광효과 뿐만 아니라 열효과, 압박감 등의 부수적인 효과를 포함하는 복합적인 내용의 권리로 인식되고 있다. 일조는 물리적, 심리적으로 인간의 주거환경에 가장 큰 영향을 미치는 요소이며, 건축법에서 정의하고 있는 인접한 동 간격은 실제로 적합한 일조시간의 확보를 기본적인 목적으로 하고 있다. 건축법 제53조 및 동법 시행령 제86조는 일조 등의 확보를 위하여 건축물의 높이를 제한하고, 동일 대지 안에서 2동 이상의 건축물의 경우 모든 세대가 동지를 기준으로 9시에서 15시 사이의 2시간 이상을 계속하여 일조를 확보할 수 있는 높이 이하로 건축하여야 한다고 규정하고 있다. 이 규정은 우리나라 일조 소송의 수인한도 판단 기준으로 되고 있다. 판례는 “동지일 기준 9시부터 15시까지의 사이 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상이 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 수인하여야 하고, 위 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다”라고 하여 일조권 침해 기준을 제시하고 있다. (2) 조망권 조망권이란 먼 곳을 바라볼 수 있는 권리를 말하며, 주로 바다, 강 또는 산을 바라볼 수 있는 권리를 말하고 바다, 강 또는 산이 아니라 할지라도 먼 곳을 바라볼 수 있는 권리도 해당된다. 조망은 각 세대에서 얼마나 좋은 경관이 바라보일 수 있도록 건물이 배치되었느냐와 앞 건물에 의해서 가로막혀진 전면공간이 얼마나 개방, 폐쇄감을 느끼느냐에 따라 좌우된다. 실제로 부동산 시장의 거래에서는 특별한 조망요인이 없는 경우 조망과 압박감, 개방감은 성격상 유사한 관련을 갖고 취급되며 조망의 좋고 나쁨이 세대별 격차지수에 미치는 영향은 아파트 단지별로 차이가 있다. (3)통행권 통행권은 주위토지통행권을 말하는 것으로 토지 소유자가 자신의 토지 주위의 다른 토지를 통행할 수 있는 권리를 말한다. <그림 1>에서 ‘갑’이 자신 소유 토지로 가기 위해서 ‘을’소유 토지의 일부를 통로로 사용할 수 있는 권리를 말한다. 주위토지통행권은 민법 제219조 제1항에서 인정하고 있다. ‘어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.’고 하여 주위토지통행권을 인정하고 그 요건을 규정하고 있다. 제2항에서 ‘전항의 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다.’고 하여 타인 소유 토지의 통행 대가로 지료를 지급하도록 하고 있다. 세대별 효용지수 재개발 재건축 사업에서 종전 종후 아파트의 감정평가는 기준호수의 기준단가를 거래사례비교법으로 결정한 후, 기준호수의 기준단가에 세대별 효용지수를 곱하여 각 세대별 가액을 산정한다. 세대별 감정평가액은 다음과 같은 산식으로 산정된다. 세대별 효용지수는 아파트의 가치형성요인 중 개별(호별)요인에 해당되는 것으로 주택형(면적), 타입(평면 구조), 동별(동별 위치에 따라 근린생활시설과의 거리, 학교 등 공공시설과의 거리 등에서 발생하는 효용차이), 층별, 향별, 주거환경지수(일조, 조망, 소음, 사생활침해확률)로 구성된다. 층별 효용지수 층별 효용지수는 건물의 층별로 파악되는 효용 격차로써 구분소유건물 중에서 기준층 전유부분의 단위 면적당 효용에 대한 각 층의 효용비를 말한다. 아파트는 고층으로 구성되어 층별에 따른 가격 격차가 발생하고 있으며, 층별 효용지수는 층별에 따른 일조, 통풍, 조망, 프라이버시 등이 좌우하기 때문에 아파트의 가치형성요인 중 가장 중요하다. 아파트의 층별 선호는 수직적 위치의 차이에 따라 층별 주거단위에 대한 감정평가액에 차이를 낳는다. 층별 효용에 영향을 미치는 요인은 ① 일조·채광 ② 조망·압박감 ③ 소음 ④ 엘리베이터 이용 ⑤ 시각적 프라이버시 ⑥ 재해시 안전 ⑦ 통풍 및 공기 등이 있다. 층별 가격격차는 로얄층을 100으로 했을 때 주택산업연구원 등의 연구결과에 따르면 최저층은 85~90%, 준로얄층은 96~98% 수준이다. 향별 효용지수 향은 주택 등이 위치한 장소에서 바라보게 되는 앞면을 의미하며, 아파트에서 향은 태양광선으로부터 얻어질 수 있는 채광 및 열 효과를 포함하는 일조의 의미가 크고, 통풍, 살균, 소독 등의 물리적 효과와 정서적 안정과도 관련이 있다. 일반적으로 아파트 거주자의 향별 선호도는 “남향 > 남동향 > 남서향 > 동향 > 서향 > 북동향, 북서향 > 북향”순이다. 주택산업연구 등의 연구결과에 따르면 남향을 100으로 했을 때 동향은 95~96%, 서향은 93~95% 수준이다. 주거환경지수 (1) 주거환경영향 분석 주거환경지수는 일조, 조망, 소음, 사생활침해확률 등으로 구성되는데, 층별, 향별 효용지수와 중복되기 때문에 층별, 향별 효용지수를 결정할 때 중복되는 주거환경지수는 제외해야 한다.주거환경지수는 일반적으로 전문용역기관에 주거환경영향 분석을 의뢰하여 그 분석결과에 기초하여 산정한다. 주거환경영향 분석은 ① 현장조사 및 자료수집(현장 디지털 촬영 실시, 설계도서, 향측 수치데이터, 실측 자료 및 기타 관련 자료 수집) ② 디지털 맵(Digital Map) 작성(분석 대상 표고, 배치 및 구조 검토) ③ 3D Modeling(주어진 자료를 근거로 3차원 Map 작성, 주변환경 Modeling) ④ 검증(작성된 3D Map의 신뢰도 검증) ⑤ 프로그램 작동 ⑥ Computer Simulation ⑦ 주거환경영향 분석 ⑧ 보고서(분석 결과 도출, 검사 및 확인 등 거친 후 보고서 작성)의 절차를 거친다. (2) 주거환경 요소별 효용지수 ① 분석결과 요약 외부 전문기관에 의뢰하여 분석한 세대별 주거환경 분석결과를 요약한다. 예시하면 외부 전문기관의 A단지 종후 아파트의 세대별 주거환경 분석결과가 <표1>과 같이 요약될 수 있다. <그림 2>는 일조 시뮬레이션과 조망 분석 그래픽의 예시를 나타낸다. ② 주거환경 요소별 효용지수 <표2>의 주거환경 요소별 효용지수는 <표1>의 주거환경 분석결과를 효용지수로 전환한 결과이다. <표2>에 의한 주거환경 요소별 효용지수는 층별, 향별 효용에서 반영된 효용지수가 중복되지 않도록 한 결과이다. 주거환경 요소별 효용지수는 세대별 효용지수에 반영되어 세대별 가액에 영향을 미친다. 손해배상 산정을 위한 일조권 감정평가 (1) 일조권 침해는 손해배상의 대상이 되는가? 법원은 “건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우에 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 한다.”(대법원 2002. 12. 10. 선고 2000다72213 판결)고 판시하여 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 일조침해는 손해배상의 대상이 된다고 하였다. 수인한도와 관련 법령의 준수 여부에 대해서 법원은 “고층아파트의 건축으로 인접 주택에 동지일 진태양시를 기준으로 08:00~16:00 사이의 일조시간이 2분~150분에 불과하게 되는 일조 침해가 있는 경우, 그 정도가 수인한도를 넘었으므로 아파트 높이가 건축 관련 법규에 위반되지 않았음에도 불구하고 불법행위가 성립된다”(대법원 2000. 5. 16. 선고 98다 56997 판결)고 하여 건축 관련 법규 위반 여부에 관계없이 수인한도를 초과하는 경우에는 불법행위에 해당된다고 하였다. 수인한도에 대해서는 “동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이에 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고, 그 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조 저해의 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다.”(서울 고법 1996.03.29 선고94나 11806판결)고 하여 수인한도의 기준을 제시하였다. 위 내용을 요약하면 동지일 기준 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되거나 동지일 기준 8시에서 16시까지 사이에 8시간 중 총 일조시간이 최소한 4시간 확보되는 경우에는 수인해야 하고, 일조권 침해가 수인한도를 넘는 경우 건축 관련 법령의 준수 여부와 관계없이 불법행위에 해당되고 일조권 침해로 인한 손해배상 청구의 대상이 가능하다. (2) 일조권 침해로 인한 손해배상액 산정 일조권 침해로 인한 피해액을 산정하는 방법은 부동산 감정평가방법인 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법을 적용할 수 있다. 거래사례가 통계 분석에 유의할 정도로 많을 경우 계량적 감정평가방법(특성가격접근법)을 적용할 수도 있다. 원가법에 의한 감정평가는 일조시간의 감소로 인한 추가 비용 부분만 고려하게 되어 구체적인 추가비용의 내역과 침해 기간의 산정에 객관성이 결여되고 기타 간접적인 하락요인이 충분히 반영되지 못하는 단점이 있다. 수익환원법에 의한 감정평가는 일조시간 감소로 인한 임대수익의 차이에 따른 수익의 감소를 기준으로 피해액을 산정하게 되나, 일조시간 감소로 인한 임대수익의 차이가 나는 사례의 포착이 현실적으로 어려운 단점이 있다. 거래사례비교법은 유사침해사례를 분석하여 대상 부동산의 가치하락을 산정하는 방법이다. 일반적으로는 가해 건물에 의한 침해가 없는 상태를 상정하여 부동산 가액을 결정하고, 부동산 가치형성요인 중 일조 침해가 미치는 부분에 대하여 개별적인 침해 정도에 따른 침해율을 적용하여 일조 침해에 따른 침해액을 산정한다. 예를 들어 B아파트의 가해 건물에 의한 침해가 없는 상태를 상정한 가액을 거래사례비교법으로 산정한 결과 10억원이라고 가정한다. 신축 전 일조시간과 신축 후 일조시간을 비교하여 수인한도를 초과하는 개별 호수를 선정한다. 수인한도에 따른 개별호수의 침해 피해율을 산정하여 침해피해액은 산정한다. 101호의 침해피해율이 2.5%라고 하면 피해액은 2500만원(10억원 ×0.025)이 된다. 조망권 침해는 손해배상의 대상이 되는가? 조망권 침해로 인한 손해배상에 대해서 법원은 대체로 부정하고 있다. 법원은 “어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것인 바, 이와 같은 조망이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고, 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이라고 할 것이고, 그와 같은 정도에 이르지 못하는 조망이익의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다”(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결 등 참조)고 하여 조망이익이 독자의 이익으로 인정되지 않는 한 손해배상의 대상이 되지 않는다고 하였다. 조망이익이 독자의 이익으로 인정받아야 조망 침해로 인한 손해배상이 가능하다. 조망권 가치는 얼마나 되나? 그렇다면 독자적인 조망이익에는 무엇이 있을까? 한강을 포함한 서울 강남의 양재천, 강북의 중랑천, 강서지역의 안양천 등의 강 조망, 서울 숲, 용산, 여의도 일대 등의 도시공원 조망, 북한산, 대모산, 관악산의 산 조망 등이 있다. 호수, 바다 조망도 조망권에 포함된다. 이러한 조망권은 부동산 가치에 중요한 요인으로 작용하여 공시가격이나 거래가격에 반영된다. 그렇다면 조망권 가치는 얼마인가? 지난 2016년 정태윤의 박사학위 논문에 따르면 ‘내륙도시인 서울에서는 산 조망권이 11.89%, 강 조망권이 18.19%, 해안도시인 부산에서는 산 조망권 -10.49%, 강 조망권 8.21%, 바다 조망권 22.66%가 아파트 가격에 영향을 미친다’고 분석하였다. 특히 ‘부산 해운대구 바다 조망권은 47.91%까지 가격에 영향을 미친다’고 분석했다. (「내륙도시와 해안도시의 조망권 가치 비교연구」, 2016학년도 창원대학교 경영학과 박사과정 논문) 한강변 조망권 아파트는 성수동 갤러리아포레, 트리마제를 비롯해 용산구 이촌동 래미안 첼리투스, 강남구 삼성동 아이파크, 청담동 청담자이, 압구정동 현대, 서초구 반포동 아크로 리버파크 등이 대표적이다. 이들 단지들은 같은 단지 내에서도 조망권 유무에 따라 공시가격은 물론 시세도 수억원 이상 차이가 난다. 성수동 트리마제 아파트의 전유면적 136.56㎡의 거래사례를 살펴보면 층에 따라 약 7억원에서 14억원의 차이가 난다. 트리마제 아파트 전유면적 136.56㎡ 2018년 7층은 28억원원, 34층은 35억 5천만원에 거래되어 약 7억원의 차이, 같은 아파트 같은 면적 2020년 4층은 30억 6천만원, 44층은 44억원에 거래되어 약 14억원의 차이를 보였다. 이 사례의 거래가격 차이가 전부 조망권 때문은 아니겠으나 중요한 요인으로 작용한 것은 명백하다고 할 것이다. 주위토지통행권 감정평가 주위토지통행권은 앞서 보았듯이 민법 제219조에서 인정하고 있고, 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다. 배상이 아니라 보상인 것은 주위토지통행권에 의한 통행이 적법하기 때문이다. 통행지의 사용료를 산정하여 보상액이 결정된다. 주위토지통행권 자체를 감정평가하는 것보다는 통행지를 통행함으로써 발생하는 통행지 소유자의 손해액을 감정평가하고, 감정평가는 통행지의 사용료 산정이 된다. 통행지의 사용료 산정은 토지 임료 감정평가와 마찬가지로 임대사례비교법, 적산법, 수익환원법 감정평가3방법을 적용할 수 있고, 일반적으로 토지 임료는 적산법을 적용하여 감정평가한다. 주위토지통행권으로 인한 토지 사용료 감정평가는 통행권자와 통행지 소유자 간의 다툼에 의한 민사소송에서 법원의 감정 요청으로 진행된다. <그림 3>에서 기호 (1) 토지 소유자와 기호 (2),(3) 토지 소유자 간 주위토지통행권을 둘러싼 소송이 2차례 있었다. 첫 번째 소송에서는 기호 (2), (3) 토지 소유자가 승소하고, 두 번째 소송에서는 기호 (1) 토지 소유자가 승소하였다. <그림 3>에서 (1)-1 부분은 대지이고 바탕색이 흰색인 (1)-2 부분은 현황 도로이다. 첫 번째 소송은 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호(1) 토지 소유자를 상대로 ‘통행방해금지가처분’을 신청한 것이다. 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호 (2), (3) 지상에 도시형 생활주택 신축허가를 받아 신축공사를 시작하였는데 기호 (1) 토지 소유자가 공사를 위해 필요한 통로인(1)-1 부분에 굴삭기 등을 적치하는 방법으로 신청인들의 통행을 방해하고 있는 것에 대해 주위토지통해권을 인정한 사건이다. 기호(2), (3) 토지는 대체 통행로가 북동측에 있으나 대체 통행로와 공사 현장이 최대 7미터 가량 고도 차이가 나고 레미콘 등 공사 차량이 대체 통행로에서 공사 현장까지 진입하기가 상당히 곤란하다는 이유로, 기호 (2), (3) 토지 지상의 주택 신축공사를 위하여 기호(1)-1 부분을 통행할 수 있는 주위토지통행권을 취득하였다고 봄이 상당하다고 판시했다. 두 번째 소송은 기호 (2), (3) 토지 지상에 건축물이 완공된 후 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호(1) 토지 소유자를 상대로 기호 (1)-1에 대한 주위토지통행권을 신청한 것이다. 법원은 기호 (2), (3) 토지의 북동측에 대체 통행로가 있으므로 본건 주위토지통행권을 인정할 수 없다고 하였다. 첫 번째 소송 사례에서 기호 (2), (3) 토지 소유자는 기호 (1)-1을 통행하여 발생하는 손실을 보상해야 한다. 그 보상액은 해당 토지의 사용료가 되는데, 해당 토지의 기초가액은 도로가 아닌 대지로 감정평가한다. 일조권, 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이다 일조권과 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이 된다. 앞에서 살펴보았듯이 일조권은 일조침해에 따른 손해배상액 산정을 위한 감정평가가 진행되고, 일조권과 조망권은 아파트 세대별 감정평가액을 산정하기 위한 세대별 효용지수의 요인으로써 가치형성요인이 된다. 조망권은 독자의 이익으로 인정되는 한강 조망을 비롯한 강 조망, 바다 조망 등이 부동산 가치에 중요한 역할을 하는 경우 독자적인 가치 산정의 대상이 된다. 통행권은 주위토지통행권으로 통행지의 손실보상액을 산정하기 위한 사용료 감정평가의 대상이 된다. 일조권, 조망권, 통행권 감정평가의 근거는 「감정평가에 관한 규칙 제25조, 제26조」에 있다. 「감정평가에 관한 규칙」 제25조는 “소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락에 대한 감정평가”에 대하여 ‘감정평가업자는 소음·진동·일조침해 또는 환경오염 등(이하 “소음등”이라 한다)으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다’고 규정하고 있다. 「감정평가에 관한 규칙」 제26조(그 밖의 물건의 감정평가)는 “감정평가업자는 제14조부터 제25조까지에서 규정되지 아니한 대상물건을 감정평가할 때에 이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 감정평가하여야 한다”고 규정하고 있다. 즉 「감정평가에 관한 규칙」 제25조 및 제26조에 근거하여 일조권, 조망권, 주위토지통행권을 감정평가할 수 있고, 감정평가방법은 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법 3방법 모두 적용할 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

감정평가 잘 받는 건물, 따로 있다 건물 감정평가액은 재조달원가와 감가수정에 의해 결정되기 때문에 재조달원가가 높은 건물, 감가수정이 적은 건물이 감정평가를 잘 받는다. 감가요인은 앞에서 보았듯이 물리적, 기능적, 경제적 감가요인이 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 -표준지 공시지가 -표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 -개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 건물 감정평가방법 건물 감정평가방법에는 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법이 있고, 「감정평가에 관한 규칙」과 「감정평가 실무기준」에서 ‘건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다’고 규정하고 있다. 실무에서는 대체로 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하고 있다. 원가법이란 ‘대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법’을 말한다. 원가법은 ‘대상 물건에 얼마만큼의 비용이 투입되어야 만들 수 있는가’라는 비용성에 근거한다. 원가법에 의한 가액 산정도 시장가치를 기준으로 하며, 원가법에서 채택된 자료와 근거는 시장에서 도출된다. 건축공사비와 감가수정은 시장에 기반한 원가 및 감가수정누계액을 반영하여 결정된다. 즉 시장자료에 근거하여 원가법을 적용하여 도출된 결론은 시장가치가 된다. 원가법에 의한 건물가액은 재조달원가와 감가수정으로 결정된다. 재조달원가란 ‘대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는데 필요한 적정원가의 총액’을 말한다. 감가수정은 ‘대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가요인, 기능적 감가요인, 경제적 감가요인의 가치 하락요인을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 대상물건의 가액을 적정화하는 작업’이다. 원가법 산식은 다음과 같다. 원가법에 의한 건물 가액 = 재조달원가 - 감가수정액 건물 감정평가액은 재조달원가와 감가수정에 의해 결정되기 때문에 재조달원가가 높은 건물, 감가수정이 적은 건물이 감정평가를 잘 받는다. ※ 물리적 감가요인 물리적 감가요인은 시간의 경과, 사용으로 인한 마모 또는 파손, 재해 등 우발적 사고로 인한 손상, 기타 물리적인 하자 등이 있다. 일반적으로 시간의 경과에 따른 가치 하락으로 발생한다. 예를 들면 40년 내용연수인 건물이 20년이 경과했다면 50%의 감가요인이 발생한다. ※ 기능적 감가요인 기능적 감가요인은 형식의 구식화, 설비의 부족, 설계의 불량, 능률의 저하, 기타 기능적인 하자로 발생한다. ※ 경제적 감가요인 경제적 감가요인은 부동산의 물리적인 특성인 지리적 위치의 고정성에 의해 발생한다. 주위환경과의 부적합, 인근지역의 쇠퇴화, 시장성의 감퇴, 기타 경제적인 하자가 있다. 예들 들어 인근지역에 혐오시설이 들어서거나 인근 시장성이 감퇴하는 경우 부동산 자체의 잘못이 없는데도 외부적 경제요인에 의해 가치하락이 발생한다. 재조달원가 높은 건물은 어떤 건물인가? (1) 재조달원가의 구분 재조달원가는 생산개념에 입각한 재생산원가와 취득개념에 입각한 재취득원가로 구분된다. 재생산원가는 건축물과 같이 생산(건축)이 가능한 경우에 적용되고, 재취득원가는 도입기계 등과 같이 현실적으로 직접 생산이 불가능하여 구매하여 취득하는 경우에 적용된다. 건물 감정평가에서는 재생산원가를 적용한다. 재생산원가는 복제원가와 대체원가로 구분된다. 복제원가는 대상물건과 같은 모양, 구조, 노동의 질, 원자재를 가지고 있는 복제품을 기준시점 현재 만드는데 소요되는 원가이다. 대체원가는 대상물건과 같은 효용을 가진 물건을 기준시점 현재 만드는데 소요되는 원가이다. 대체원가로 가치를 산정할 경우 감정평가업자의 주관에 따라 크게 달라질 수 있다는 문제점이 있다. 일반적으로 건물을 감정평가할 때에는 복제원가를 적용한다. (2) 무엇이 건물의 재조달원가를 결정하는가? 재산세 등의 과표를 결정하기 위한 건물기준시가 산출은 해마다 국세청이 산정 고시하는 건물신축가격기준액(2020년 730,000원/㎡)에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과연수별 잔가율을 곱하여 1㎡당 금액을 산출한다. 재조달원가를 결정하는 것은 구조, 용도, 위치가 된다는 의미이다. 한국감정원이나 한국부동산연구원에서 발간하는 건물신축단가표는 용도별, 구조별, 급수별로 구분된다. 구조 및 용도, 급수(1급~5급)에 따라 건물신축단가를 발표하고 있다. 위 <표1>은 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 구조 지수이다. 통나무조가 가장 높고 철파이프조가 가장 낮다. 구조 지수는 일반적인 수준의 구조별 원가를 나타내고 있다. 비용이 큰 구조가 재조달원가도 높다. <표2>는 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 용도지수이다. 용도별 차이는 용도별 건축에 필요한 비용의 차이를 나타낸다. 많은 비용 투입이 필요한 용도가 재조달원가도 높다는 의미이다. <표3>은 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 위치지수이다. 위치지수는 건물이 어디에 위치하는 가에 따라 건물의 효용에 차이가 있음을 나타낸다. 토지 가격이 높다는 것은 그 토지 위에 건물을 신축하면 그만큼의 수익이 창출된다는 의미이다. 건물의 효용이 높으면 재조달원가도 높고 그만큼 건물도 감정평가를 잘 받게 된다. <표1> 건물 기준시가 산출 구조지수(2020년 1월 1일 기준) <표2> 건물 기준시가 산출 용도지수(2020년 1월 1일 기준)<표3> 건물 기준시가 산출 위치지수(2020년 1월 1일 기준) 건축공사비에 영향을 미치는 다른 요인들 (1) 면적 및 규모 건물의 규모, 면적에 따라 건축비는 차이가 있다. 사용자재 및 구조가 동일하더라도 면적이 큰 건물이 작은 건물보다 규모의 경제 등이 작용하여 일반적으로 건축비가 낮다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (2) 층고 건물의 경우 층수, 구조, 사용자재 및 면적이 동일한 경우에도 층고에 따라 건축비는 차이가 있다. 층고 3.5m와 7m의 공장건물을 예로 들면 단순히 외벽의 면적이 2배가 되는데 그치는 것이 아니고 기둥의 구조 또는 단면적이 커지게 되고 강재의 사용량도 늘어나게 됨에 되며 이에 수반하여 기초공사비도 많이 소모되어 층고가 높은 건물의 건축비용이 많아지게 된다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (3) 크레인의 설치유무 공장 및 창고 등은 동일 면적, 구조, 자재의 건물이라도 크레인의 설치유무에 따라 건축비에 차이가 있다. 크레인을 설치하면 그 하중에 적합하도록 기둥, 보, 기초 등에 대한 보강공사가 필요하게 되어 크레인이 설치되지 않은 건물보다 건축비가 높다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (4) 층수 사용자재 및 구조 등이 동일하고 연면적이 같은 경우에도 층수에 따라 건축비에 차이가 있다. 층수가 많아지게 됨에 따라 건축비가 높아지는데 그 이유는 기초공사비, 가설공사비 및 구조체 공사비 등 시공비가 많아지게 되기 때문이다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (5) 부대설비 건물의 효용을 다하기 위한 전기설비, 냉난방설비, 승강기, 소화전설비 등 기타 건물에 부착된 설비는 별도로 건물과 구분하여 평가하지 아니하고 건물에 포함하여 평가한다. 따라서 건물의 효용을 다하기 위한 부대설비는 건축공사비에 영향을 미치고 재조달원가를 상향시켜 건물 감정평가액을 높이게 된다. (6) 지역별 보정 건설공사비는 지역별로 차이가 있는데, 주요한 영향을 주는 항목은 재료비, 노무비, 운반비이다. 도서지역의 경우 공공기관 발주공사 시 일반현장보다 재료비의 10% 할증을 추가 제시한다. 노무비는 임금 차이, 노동의 숙련도, 인부 모집의 어려움, 임금 외 숙박비 지출 등이 지역별 비용 차이의 원인이다. 운반비의 경우 도서지역은 해상운송과 육상운송(항구-공사 현장)에서의 비용이 추가적으로 발생한다. 제주도에 소재하는 건물의 감정평가에서 육지에 소재하는 건물의 재조달원가에 비해 10~20% 높게 산정하는 이유가 여기에 있다.(한국부동산연구권 건물신축단가 참조) 감가수정이 적은 건물은 어떤 건물인가? 감가요인이 적은 건물이 감가수정이 적고 감정평가도 잘 받는다. 감가요인은 앞에서 보았듯이 물리적, 기능적, 경제적 감가요인이 있다. 건물의 감가수정은 일반적으로 내용연수법을 적용한다. 내용연수법 중에서 건물의 경우 일반적으로 정액법을 적용한다. 산식은 다음과 같다. 산식에 의하면 건물가액은 재조달원가, 내용연수, 잔존내용연수로 산정되는 단가에 의해서 결정된다. 예들 들어 업무용으로 사용되는 건물을 감정평가 할 때, 사용승인일로부터 15년이 경과했고, 재조달원가가 1,500,000원/㎡, 내용연수가 50년이라고 하면 적용단가는 1,500,000원/㎡ ×(50-15)/50 = 1,050,000원/㎡이 된다(잔가율은 0으로 한다). 물리적으로는 경과연수가 얼마 되지 않고 경과연수가 동일할지라도 관리가 잘된 건물, 기능적으로 경제적으로 감가요인이 없는 건물이 감가수정이 적은 건물이 된다. 기능적으로 감가요인이 없다는 것은 형식이 구식이라거나 설비가 부족한 경우 등에 해당되지 않는 건물이라는 의미이다. 경제적으로 감가요인이 있다는 것은 인근지역이 쇠퇴하거나 혐오시설이 들어와서 건물이 수익성이나 쾌적성을 창출할 수 없게 되었음을 의미한다. 건물의 효용이 없어서 건물의 경제적 가치가 하락하여 그 건물은 감정평가를 잘 받을 수 없는 것이다. 건물 가액 산정 사례 (1) 경과연수가 동일하고 유사한 구조/용도/위치의 건물이나 관리 상태에 차이가 있는 건물 철근콘크리트조, 상업용으로 구조와 용도가 유사하고 토지의 공시지가도 유사하고 경과연수 (사용승인일이 2000년 6월 10일로 동일) 및 층수(7층)와 총면적(800㎡)이 동일한 2개 동의 건물(A, B)이 있다고 가정한다. 단, 2개 동의 건물은 소유자의 관리에 차이가 있어 B건물의 임대수익이 A건물의 임대수익에 비해 1.5 배 높다고 한다. 2개 동의 건물을 원가법으로 감정평가할 때 어떤 차이가 있을 것인가? 건물의 관리 차이는 임대수익의 차이도 낳지만 비용에도 차이를 생기게 할 수 있다. 이러한 차이를 어떻게 반영할 것인가? 내용연수를 조정해서 이러한 차이를 반영할 수 있다. ※ 내용연수 조정방법 ① 유효연수법 전내용연수를 고정하고 경제적 잔존내용수명(장래보존연수)에 따라 경과연수를 조정하는 방법이다. 예를 들어 내용연수 50년, 경과연수 20년인 건물이 있다면, 대상 건물이 3년 전에 개축한 점을 고려하여 경과연수를 15년으로 조정하여, 감가율이 20/50(0.40)에서 15/50(0.30)으로 줄어든다. 내용연수법은 주로 대상 건물의 증축 또는 개축을 고려할 때 적용한다. ② 미래수명법 잔존 경제적 수명을 보다 더 정확히 알 수 있을 때 잔존 경제적 수명에 건물의 경과연수를 더하여 전체수명(전내용연수)를 조정하는 방법이다. 예를 들어 내용연수 50년, 경과연수 20년인 건물에서 대상 건물의 잔존 경제적 내용연수가 40년이라면, 내용연수는 20년 + 40년 = 60년이고, 감가율은 20/50(0.40)에서 20/60(0.33)으로 줄어든다. 위 사례에서 A동을 원가법으로 산정하면 다음과 같다. 내용연수는 50년으로 하고 재조달원가는 1,200,000원/㎡로 한다. 800㎡ ×1,200,000원/㎡ ×(50-20)/50 = 576,000,000원 B동의 관리가 양호한 상태를 10년의 내용연수 연장으로 반영할 경우 유효연수법과 미래수명법으로 산정하면 다음과 같다. (유효연수법) 800㎡ ×1,200,000원/㎡ ×(50-10)/50 = 768,000,000원 (A동에 비해 약 33% 상승) (미래수명법) 800㎡ ×1,200,000원/㎡ ×(60-20)/60 = 640,000,000원 (A동에 비해 약 11% 상승) (2) 설비 부족, 설계 불량 등으로 기능적 감가요인이 있는 건물 대상 건물이 업무용 건물에 필요한 부대설비가 부족하고 설계가 불량하여 인근 유사한 건물에 비하여 임대료 수준이 20% 정도 떨어진다고 가정하고 나머지 조건은 위 사례와 같다고 할 때 유효연수법을 적용하여 원가법으로 대상 건물의 가액을 산정하면 다음과 같다. 800㎡ ×1,200,000원/㎡ ×(50-25)/50 = 480,000,000원 (A동에 비해 약 17% 하락) (3) 인근지역의 시장성 쇠퇴로 경제적 감가요인이 있는 건물 대상 건물이 속한 인근지역이 시장성이 급격하게 쇠퇴하여 임대료 수준이 50%로 하락하고 나머지 조건은 위 사례와 같다고 할 때 유효연수법을 적용하여 원가법으로 대상 건물의 가액을 산정하면 다음과 같다. 800㎡ ×1,200,000원/㎡ ×(50-35)/50 = 288,000,000원 (A동에 비해 약 50% 하락) 감정평가 잘 받는 건물은 어떤 건물인가? (1) 건물구조와 용도에서 비용이 많이 투입되는 건물 건물가액은 재조달원가와 감가수정으로 결정되는데 재조달원가는 건물구조와 용도에 따라 결정된다. 앞에서 건물구조와 용도에 따라 건물 기준시가 지수가 달라지듯이 실제 투입되는 비용도 건물구조와 용도에 따라 차이가 있다. 대상 건물의 구조와 용도, 급수에 따른 표준단가와 부대설비 비용은 한국감정원과 한국부동산연구원에서 매년 발간하는 건물신축단가표 책자에 소개되고 있다. (2) 감가요인이 적은 건물 유사한 건물구조와 용도의 건물이라 할지라도 관리 상태, 자본적 지출 여부, 기능적 하자 여부, 인근지역의 시장성에 따른 수익성의 차이에 따라 건물 감정평가액은 상당한 차이가 날 수 있다. 감가요인이 적은 건물일수록 감정평가를 잘 받는다. (3) 토지와의 균형, 토지 용도에 적합한 건물 건축주가 투입된 비용에 비해서 감정평가액이 너무 적게 나왔다고 불만을 토로하는 경우를 가끔 본다. 실제로 현장조사를 해보면 건축설계, 자재 사용 등 건축공사비에 상당한 비용을 투입했다는 판단이 든다. 그러나 감정평가액은 투입비용에 비해 낮은 수준으로 결정된다. 이것은 인근 표준적인 건물 수준에 비해 너무 고급스러운 수준으로 비용을 투입하다 보니 시장가치가 투입비용을 못 따라가는 경우이다. 부동산 가격원칙 중에서 적합의 원칙, 균형의 원칙에 맞지 않는다고 한다. 건물은 토지와 균형을 이루게 비용이 투입되어야 최대 효용을 창출할 수 있다. 토지용도에 적합하지 않는 건물도 투입비용만큼 감정평가를 받을 수가 없다. 지방에 엄청난 면적에 판매시설을 투입비용 천억 이상을 투입해서 건축했다고 가정하자. 분양이 가능할 것인가? 분양이 부진해서 고전했던 사례가 많은 걸 보면 분양이 쉽지 않을 것이다. 토지용도와 적합하지 않게 시장성과 수익성이 없는 건물을 지었기 때문이다. 토지용도에 적합하게 건물을 지을 때 대상 건물은 투입비용만큼 또는 그 이상 감정평가를 받을 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

감정평가 잘 받는 토지, 따로 있다 토지 가액 결정에 영향을 미치는 가치형성요인은 지역요인과 개별요인이 있다. 토지는 개발 가능 여부에 따라 가치가 달라지고, 개발행위허가가 가능한 토지가 감정평가에 유리하다. 개발이 가능하더라도 건폐율과 용적률이 어떤가에 따라 감정평가액은 달라진다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나_표준지 공시지가 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나_개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 토지 감정평가 방법 토지를 감정평가하는 방법은 공시지가기준법, 거래사례비교법, 조성원가법, 토지잔여법, 배분법 등이 있다. 우리나라에서는 토지를 감정평가할 때 일반적으로 공시지가기준법을 주된 방법으로 적용하고 거래사례비교법을 주된 방법으로 산정한 토지 가액의 적정성을 검토하는 방법으로 적용하고 있다. 공시지가기준법이란 감정평가 대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷하여 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 표준지(비교표준지)의 공시지가를 기준으로 대상토지의 현황에 맞게 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교, 그 밖의 요인 보정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 방법을 말한다. 공시지가기준법에 의한 토지 가액 = 비교표준지 공시지가 × 시점수정 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치 × 그 밖의 요인 보정 거래사례비교법이란 감정평가 대상 토지와 가치형성요인이 같거나 비슷한 토지의 거래사례와 비교하여 대상토지의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 지역요인 및 개별요인 비교 과정을 거쳐 대상토지의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. 거래사례비교법에 의한 토지 가액 = 사례가격 × 시점수정 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치 토지 가액에 영향을 미치는 가치형성요인 토지의 감정평가에서 토지 가액 결정에 영향을 미치는 가치형성요인은 지역요인과 개별요인이 있다. 일반적으로 공시지가기준법이든 거래사례비교법이든 비교표준지 또는 거래사례를 대상토지의 인근지역에서 선정하기 때문에 지역요인의 차이는 거의 없다고 보면 된다. 따라서 개별요인이 토지 가액 결정에 중요한 역할을 한다고 볼 수 있다. 토지의 개별요인 비교는 용도지대로 구분해서 한다. 용도지대란 토지의 실제용도에 따른 구분으로 용도지역에 불구하고 토지의 지역적 특성이 동일하거나 유사한 지역의 일단을 말하며, 상업지대, 주거지대, 공업지대, 농경지대, 임야지대, 후보지지대 등으로 구분한다. 상업지대와 주택지대의 개별요인 비교 항목은 <표 1>과 같다. <표 1> 상업지대/주택지대 개별요인 비교 항목 개별요인이 유리한 토지가 감정평가를 잘 받는다 개별요인이 유리하다는 것은 <표 1>에서 조건 별로 유리함을 의미한다. 공시지가기준법이나 거래사례비교법에서 개별요인 비교치는 조건 별로 산정하고 각 조건 비교치를 곱해서 개별요인 비교치를 산정한다. (1) 가로조건 가로는 광대로(폭 25m 이상), 중로(12m 이상 25m 미만), 소로(폭 8m 이상 12m 미만), 세로(가)(자동차 통행이 가능한 8m 미만의 도로), 세로(불)(자동차 통행 불가능, 이륜자동차 통행 가능), 맹지(이륜자동차 통행 불가능 또는 도로에 접하지 아니한 토지)로 구분된다. 가로의 폭이 클수록 개별요인이 우세하고 광대로와 중로 또는 광대로와 소로를 비교할 수 있으나 불가피한 경우가 아니면 광대로는 광대로와 비교하고, 중로는 중로와 비교하고 소로는 소로와 비교한다. 유사가격권의 표준지 또는 거래사례와 비교한다는 의미이다. 일반적으로 가로의 폭에 따라 가격권의 차이가 발생하기 때문이다. TIP 유사가격권의 개념 유사가격권이란 용어 그 자체로 보면 가격이 비슷한 일정 범위라는 의미이다. 지가는 토지의 지역성에 따른 그 지역의 가격수준이 대상 토지의 개별요인에 따라 개별화·구체화되어 결정된다. 따라서, 유사가격권 구분을 위해서는 지역요인과 개별요인을 함께 고려해야 하는데, 일반적으로 토지이용규제(용도지역 등)에 따라 비슷한 가격대를 갖는 권역들로 구분할 수 있다. 토지이용규제는 대부분 공간적으로 집단화되어 있으므로, 유사가격권을 구분하는데 지리적으로 인접한 지역이 우선되는 것으로 보인다. 그러나, 토지의 가격은 공간적으로 인접한 토지라도 주변여건과 개별토지의 물리적 조건(도로조건 등)에 따라 입지성과 가격수준이 다르게 형성되기도 한다. 예를 들면, 도로를 중심으로 노선상업지대는 블록 또는 상업지역의 지정이 끝나는 어느 지점까지 거의 유사한 가격대를 형성한다. 그러나 거리상으로는 매우 가깝지만 이면도로에 인접해 있는 필지와는 현저한 가격차이가 나며, 이면도로에 연접해 있는 필지와 그 뒤에 위치한 주택가와는 역시 현저한 지가 차이가 있다. 따라서 유사가격권이란 공간적으로 떨어져 있어도 지가형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷하여 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위라고 할 수 있다(국토교통부, 2020년도 적용 개별공시지가 조사·산정지침 139쪽). (2) 접근조건 접근조건에서 상업지대와 주택지대의 차이점은 <표 1>에서 알 수 있듯이 상업지역중심 및 인근교통시설과의 거리 및 편의성은 공통된 내용인데, 주택지대에는 공공 및 편익시설과의 접근성이 있다. 유치원이나 초등학교, 공원, 병원, 관공서 등과의 접근성이다. 주택지대는 교육시설이나 공원, 관공서 등과의 접근성이 주거지로서의 수요를 증가시켜 가치를 증대시킨다. (3) 환경조건 상업지대의 환경조건은 고객의 유동성과의 적합성, 인근환경으로 구성되는데 상업지로서의 입지조건을 의미한다. 유동인구, 배후지 규모 등은 상업지로서의 수요를 증가시킨다. 주택지대는 주거용으로서 쾌적성을 증가시키는 환경이 가치를 증대시킨다. 한강 조망이 있는 주택, 북한강이 보이는 전원주택 등이 감정평가에 유리하다. <그림 1> 명동역 부근 상업지대명동역 북측 인근 상업지대(빨간색) 현황명동역 남측 인근 상업지대(파란색) 현황<그림 2> 고덕동 주택지대고덕동 주택지대 현황 <그림 1>에서 빨간색 기호(1), (2), (3)은 모두 소로에 접한 토지로 동일한 가로에 있으나 공시지가는 기호(1)이 기호(3)에 비해 2.69배, 기호(2)에 비해 1.89배로 상당한 격차가 있다. 이러한 가격 격차를 무엇으로 설명할 수 있을까? 가로조건, 획지조건, 행정적 조건, 기타조건으로 설명할 수 없다. 기호(1)~(3) 모두 명동역에 근접해 있기 때문에 접근조건으로도 설명이 되지 않는다. 기호(1)과 (2), (3)과의 가격 격차는 환경조건으로 설명된다. 기호(1)은 명동역 인근에서 가장 많은 유동인구가 밀집하는 곳이다. 기호(1)을 기점으로 동측이나 서측으로 갈수록 가격은 급격하게 떨어진다. 유동인구의 밀집도 차이다. 가격 격차는 동측보다는 서측으로 갈수록 심하다. 고객의 유동성을 반영하고 있는 것이다. <그림 1>에서 빨간색 기호(4)와 (5)의 가격 격차는 2.36배인데 환경조건으로 설명된다. 고객의 유동성이 기호(5)가 기호(4)에 비해 우위에 있는 것이다. <그림 1>에서 명동역 북측과 남측의 가격대는 비교할 수 없을 정도로 차이가 크다. 상권 자체가 다르다는 의미다. 도로를 사이에 두고 상권 즉 고객의 유동성은 상당한 차이가 있다는 것을 보여주는 지역이다. 명동역 남측에서도 파란색 기호(1)과 (2)의 가격 격차가 1.46배가 나는데 이러한 격차도 환경조건으로 설명된다. 고객의 유동성에서 기호(1)이 (2)에 비해 50% 정도 우위에 있는 것이다. 3종 일반주거지역에 소재하는 후면 토지도 가격 격차가 있다. 기호(4)가 도로조건에서 우세함에도 불구하고 기호(3)의 가격이 높은 것은 환경조건의 우세 때문이다. <그림 2>에서 기호(1)과 (3)은 광대로에 접하고 있고 기호(1)은 주상용으로 기호(3)은 다세대로 이용 중에 있다. 가격 격차가 1.21배가 나는 것은 기호(1)이 각지로 획지조건(접면도로상태)에서 우세하고 이용 상황에서도 우세하기 때문이다. 또한 기호(2)는 소로각지, 기호(3)은 광대한면인데 가격 차이가 거의 나지 않는 것은 광대로가 지나가는 도로이고 주택지대이기 때문이다. 기호(4)와 (5)는 용도지역, 도로조건, 형상지세가 동일한 토지인데 가격 차이가 나는 이유는 남향과 북향의 차이(방위)로 획지조건에서 남향인 기호(4)가 약간 우세하기 때문이다. (4) 획지조건 획지조건에는 면적, 접면너비, 깊이, 형상, 방위, 고저, 접면도로상태(각지)가 있다. 인근지역의 표준적인 면적과 비교해서 면적이 과대하거나 과소한 경우 열세하다고 판단한다. 접면너비가 넓은 토지가 좁은 토지에 비해 우세하다. 토지가 깊이도 클 경우 적정한 깊이에 비해 열세하다. <그림 3> 토지 형상 분류<그림 3>에서 어떤 형상의 토지가 감정평가를 잘 받을까? 가로장방형(가장형)이 감정평가를 가장 잘 받을 것이다. 위 그림에는 나와 있지 않지만 정방형의 토지도 가장형과 유사하다. 불리한 토지는 맹지, 부정형, 역삼각형, 자루형, 삼각형이 된다. 토지 형상에서 우세, 열세의 기준은 어떤 토지가 최유효이용에 적합한 가에 있다. 접면너비에서도 가장형이 가장 유리하고 역삼각형이 가장 불리하다, 깊이에서 가장형(정방형 포함)이 세장형보다 유리하다. 가장형이 감정평가를 잘 받는 이유는 토지의 최유효이용에 유리하기 때문이다. TIP 최유효이용(Highest and Best Use)의 판단 기준 대상 부동산을 특정용도로 이용하는 것이 법률적으로 적법해야 하고(합법적 이용), 해당 이용에 대한 주변 상황이나 수요측면에서 가까운 장래에 경제적 타당성이 있어야 하고(합리적 이용), 대상부동산의 건축이 물리적으로 가능해야 하고(물리적 채택 가능성), 합법적, 합리적, 물리적 책택 가능한 대안 중에서 최고의 수익이 경험적 자료에 의해 지지될 수 있는 이용(최고 수익에 대한 경험적지지)을 최유효이용이라 한다. (5) 행정적 조건 행정적 조건은 행정상의 규제정도를 나타내고 토지의 이용 방향과 범위를 직접 규정하기 때문에 토지 감정평가에 가장 중요한 영향을 미친다. 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설 등의 공법상 제한사항이 해당된다. 토지의 개발 용도와 개발 범위는 해당 토지의 용도지역, 용도지구, 용도구역 등에 따른 건축용도와 용적률에 의해 결정된다. 용적률은 건축법 제56조, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제85조, 각 지방자치단체 조례(서울특별시의 경우 서울특별시 도시계획조례 제55조), 특별법에 의한 용적률의 강화 또는 완화 규정에 의해 결정된다. 즉 해당 토지에 가능한 용적률을 알기 위해서는 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 지방자치단체 조례, 특별법(특별법에 해당될 경우) 모두 검토해야 한다. 감정평가 잘 받는 토지 ① 개발 가능성과 높은 건폐율과 용적률 토지는 개발 가능 여부에 따라 가치가 달라진다. 특히 임야, 전, 답과 같은 토지는 개발이 가능하지 않을 경우(보전산지로서 공익용 산지, 임업용 산지에 해당되는 경우) 담보 취득에도 제한을 두고 있다. 개발행위허가가 가능한 토지가 감정평가에 유리하다. 개발이 가능하더라도 건폐율과 용적률이 어떤가에 따라 감정평가액은 달라진다. 건폐율과 용적률은 건축법, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 지자체 도시계획조례, 특별법에 의해 규정된다. 건페율과 용적률이 높을수록 토지 가치는 올라가고 감정평가도 잘 받는다. 건폐율과 용적률이 높더라도 개발되는 건물의 용도가 수익이 나지 않는 용도(예를 들어 수요가 없는 공업지대에 짓는 대규모의 상업시설이나 주거용 건물, 수요를 감안하지 않은 대규모 판매시설 등이 있다)라면 그 토지는 감정평가를 잘 받을 수가 없다. 반대로 도심지에 개발되는 업무용 빌딩이나 수요가 많은 상업지대에 개발되는 상업시설 등은 해당 토지의 건폐율이 용적률만큼 감정평가를 잘 받는 토지이다. ② 고객의 유동성이 좋은 위치에 있는 토지 대상 토지의 접면도로가 광대로(폭 24m 이상인 도로)일지라도 고객의 유동성이 없고 통과도로일 경우에는 상업지로 수익성이 좋은 토지가 아니다. 앞의 명동 상권 사례에서 광대로에 접한 토지보다 소로에 접하는 토지의 가치가 더 높고 감정평가도 더 높게 나오는 이유는 고객의 유동성 차이 때문이다. 고객의 유동성이 좋은 위치에 있는 토지가 감정평가를 잘 받는다. ③ 양호한 교통시설 접근성(역세권) 상업지대, 주택지대 모두 전철역 등 교통시설과 가까운 토지, 자동차 통행이 가능한 도로에 접한 토지, 최유효이용에 제약이 없는 형상, 평지인 토지가 감정평가를 잘 받는다. ④ 양호한 조망, 경관 한강 조망이 되는 토지와 그렇지 않은 토지는 실제 거래가격도 상당한 차이가 나고 당연히 감정평가도 차이가 난다. 한강 뿐만 아니라 조망이 양호하거나 경관이 우수한 토지는 토지 가치형성요인 중 환경조건이 우세하여 감정평가를 잘 받는다. ⑤ 개별요인 비교치가 우세한 토지 토지 감정평가에서 앞의 <표 1>에 있는 개별요인 항목에서 우세한 토지가 감정평가액이 잘 나온다. 결국 <표 1>의 개별요인 항목에서 평가가 좋은 토지가 감정평가를 잘 받는다. 앞에서 설명한 용적률은 행정적 조건, 고객의 유동성은 환경조건, 교통시설은 접근조건, 양호한 도로는 가로조건, 최유효이용에 제약이 없는 토지는 형상, 양호한 조망과 경관은 환경조건에 해당된다. 감정평가 잘 받는 토지는 어떻게 구별하는가 감정평가 잘 받는 토지를 구별하기 위해서는 ① 대상 토지의 토지이용계획확인원을 확인해야 한다(행정적 조건이 무엇인지를 가장 먼저 확인하는 것이다). ② 대상 토지의 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건은 지적도 등 공부서류 확인으로 그치지 말고 반드시 임장활동(현장 조사)을 통해서 직접 눈으로 확인해야 한다. ③ 인근 지역의 가격조사(거래사례, 감정평가사례, 호가)를 통한 사례 분석을 해야 한다. 가격자료 분석을 통해서 개별요인 비교치가 우세한 토지를 구별해 낼 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

경매 감정평가, 과연 믿을만한가? 경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각가격을 결정하고, 최저 매각가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나1 표준지 공시지가 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나2 (개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격) 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 경매 감정평가액 어떻게 결정되는가? 경매 감정평가는 법원에서 의뢰하는 감정평가로 ‘법원 감정’이라 한다. 법원 감정에는 경매, 민사소송, 행정소송 등이 있다. 법원은 개인 감정평가사사무소 또는 감정평가법인에 소속된 감정평가사를 법원 감정인으로 지정하고 경매 또는 소송 감정평가를 의뢰한다. ‘감정평가 실무기준’은 ‘경매평가란 해당 집행법원(경매사건의 관할 법원)이 경매의 대상이 되는 물건의 경매에서 최저매각가(물건의 매각을 허가하는 최저가격)를 결정하기 위해 의뢰하는 감정평가를 말한다’로 정의하고, ‘감정평가업자가 경매평가를 수행할 때에는 감정평가관계법규에서 따로 정한 것을 제외하고는 [100 총칙]부터 [600 물건별 감정평가]까지의 규정을 적용한다’고 규정한다. 경매 감정평가도 다른 목적의 감정평가와 마찬가지로「감정평가에 관한 규칙」과 「감정평가 실무기준」에 근거한 감정평가의 원칙(시장가치기준, 현황기준, 개별물건기준)과 감정평가방법을 적용하여 감정평가액을 산출한다. 다만, 담보 목적의 감정평가에서는 대상 물건의 환가성을 감안하는 반면에 경매 목적의 감정평가에서는 최저 매각가격 결정이 목적인만큼 환가성보다는 채권자의 채권 회수에 문제가 생기지 않도록 일반적으로 담보 목적 감정평가 등의 감정평가액보다 높게 감정평가액이 결정된다. 낙찰가율이 낮으면 신뢰할 수 없는 것인가? 경매 감정평가액과 낙찰가의 차이가 커서 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 말하는 사람들이 있다. 낙찰가율이 낮다고 경매 감정평가를 신뢰할 수 없는가? 낙찰가격이 어떻게 결정되는가를 보면 이것이 오해라는 사실을 알 수 있다. 경매를 통한 부동산 매입가격은 낙찰가격으로 결정된다. 경매로 부동산을 매입하는 경우에는 수수료, 명도비용, 수리비 등의 추가비용이 들기 때문에 경매 감정평가액이 시세에 비해 낮은 경우를 제외하고는 경매 감정평가액(법사가)보다 낮은 가격으로 낙찰 받아야 한다. <표1> 부동산 유형별 전국 평균 낙찰가율출처: 인포케어 경매 통계 낙찰 후 매입 부동산에 들어가는 비용과 낙찰자가 인수해야 하는 부담 등을 감안하면 낙찰가는 법사가에 비해 낮을 수밖에 없고, 이것은 위 <표1>을 통해서도 확인할 수 있다. 부동산 유형별로 낙찰가율에 차이가 있으나 평균적인 낙찰가율은 70% 내외 수준이다. 낙찰가율이 낮다는 이유로 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 할 수 없는 것이다. 오히려 부동산 가격이 상승하고 있는 시기에는 감정평가의 시점과 낙찰일의 차이로 인해서 낙찰가격이 경매 감정평가액을 초과한다. 법사가보다 높은 낙찰가는 경매감정평가의 문제가 아니라 감정평가시점과 낙찰일 사이의 부동산 가격의 차이를 반영한 시장참가자들의 합리적 결정이다. 왜 부동산 유형별 낙찰가율이 다른가? <표1>에서 아파트의 낙찰가율이 80~90%로 가장 높고 목욕시설의 낙찰가율은 36.8~58.8%로 가장 낮다. 낙찰가율은 해당 물건의 투자가치가 클수록 높게 나온다. 투자가치는 해당 물건의 위험이 작을수록 크다. 위험이 작을수록 해당 물건의 수익을 환원하는 환원율이나 미래의 현금흐름을 현재가치로 할인하는 할인율이 낮고 그만큼 해당 물건의 가치는 올라가는 것이다. 아파트는 주거용 부동산으로서 공실의 위험이 거의 없고 최근 가장 가파르게 상승하고 있는 투자가치가 높은 부동산이라 할 수 있다. 반면 목욕시설은 경기에 민감할 뿐만 아니라 초기 투자비용이 많이 들어가는 부담이 있는 부동산이다. 경매감정평가에서 목욕시설은 건물가격에 인테리어시설비용을 포함하는 경우가 대부분이다. 즉 시설에 투입한 비용이 감정평가액에 포함되는데 경매 시점의 목욕시설은 영업용 부동산으로 수익이 부실한 경우가 대부분이지만 일반적으로 경매감정평가에서는 수익이 고려되지 않는다. <표1>은 2008년 발생한 리먼사태로 부동산 가격이 하락한 시기(2008년~2010년)와 아파트 가격이 급등한 시기(2019년~2020년)의 부동산 유형별 낙찰가율을 나타낸다. 부동산 가격이 하락한 시기보다 상승한 시기에 전체 낙찰가율은 상승했고, 아파트를 비롯한 단독주택, 근린상가, 사무실, 목욕시설, 숙박시설도 대체로 낙찰가율이 약 10% 상승했음을 나타낸다. 경매감정평가액과 낙찰가의 차이가 나는 이유 ① 최저매각가격을 결정하는 경매 감정평가 경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각가격을 결정하고, 최저 매각가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가액이 낮아 지나치게 낮은 가격으로 낙찰될 경우 채권자의 채권 회수가 어려울 질 수 있다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 경매 감정평가액이 낙찰가로 결정되는 것이 아니라 경매 참여자들의 합리적인 의사결정을 통해서 결정되는데 그 낙찰가격이 채권 회수를 가능하도록 해주어야 한다. ② 감정평가시점과 낙찰일의 차이 경매 감정평가 시점(기준시점)과 낙찰시점(매각기일)에 차이가 있고, 그 기간에 가격 변동이 있을 경우에는 낙찰가율이 일반적인 수준에 비해 낮거나 높을 수 있다. 경매 감정평가를 2018년 1월에 했고 당시 시장가격이 5억 원이었으나, 2020년 6월에 낙찰을 받았는데 시장가격이 8억 원이었고 7억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 150%가 된다. 반대로 2020년 낙찰을 받았는데 시장가격이 3억 원이고 2억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 50%가 된다. 일반적으로 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 상승하고 부동산 가격이 하락하는 시기에는 낙찰가율은 하락한다. ③ 선순위 임차인의 여부, 낙찰자의 인수금액 여부의 차이 경매 감정평가를 할 때 유치권, 지상권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 고려하지 않는다. 유치권의 성립가능성이 있거나 유치권이 행사되고 있을 때 또는 법정 지상권이 성립될 가능성이 있을 때는 낙찰가율은 떨어진다. 또는 낙찰자가 인수해야 할 임차권이 있는 경우도 낙찰가율은 떨어진다. 즉 경매 감정평가에서는 낙찰가를 하향시키는 요인을 고려하지 않고 감정평가액을 결정하기 때문에 낙찰가율이 떨어질 수 있다. 낙찰 사례 분석(출처: 인포케어) (1) 감정평가 시점과 낙찰시점의 시장가격 차이 ① 강동구 A단지 B아파트 사례 - 낙찰가율 116.2%이 사례는 평가시점 대비 낙찰일 대상물건과 유사한 아파트 거래가격이 상승한 시장상황을 반영한 낙찰사례이다. 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 100%를 초과하는 경우가 자주 발생한다. ② 강동구 C단지 D아파트 사례 - 낙찰가율 161.1%이 사례는 평가시점과 낙찰시점이 상당한 시간 차이가 있고 부동산 가격이 대폭 상승한 경우의 낙찰사례다. ③ 강동구 E단지 F아파트 사례 - 낙찰가율 52.1%이 사례는 낙찰시점에 대상 아파트와 유사한 아파트의 거래가격이 떨어진 낙찰사례다. 낙찰가는 낙찰 당시의 시장가격에 비해 약 72% 수준이다. 아파트의 일반적인 낙찰가율 80~90% 수준에 비해 낮은 수준인데, 유치권 등 낙찰가를 떨어뜨리는 요인이 있었던 경우로 판단된다. (2) 환가성(환금성)을 고려하지 않은 사례 ① 성북구 성북동 임야 사례 - 낙찰가율 51%토지의 경우에는 반드시 공법상 제한사항을 확인해야 한다. 특히 임야의 경우에는 개발 가능성 여부가 가치 형성에 결정적인 역할을 하기 때문에 개발허가 여부에 대한 확인이 필요하다. 이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다.지구단위계획구역으로 지정되면 개발가능성이 있다고 볼 수도 있으나, 성북동 역사문화지구는 개발 난립을 억제하려는 목적이 있기 오히려 개발 가능성에는 부정적이고, 비오톱 1등급은 절대 개발이 불가능한 토지다. 이 사례를 담보 목적으로 감정평가한다면 감정평가액은 얼마나 될까? 이 경우에는 담보 목적의 감정평가액은 산정할 수가 없다. 왜냐하면 이 사례와 같이 비오톱 1등급이라는 강력한 공법상 제한과 더불어 여타 제한사항이 담보 취득 제한 또는 금지에 해당되기 때문이다. 감정평가액은 대상 토지의 개별공시지가를 약간 상회하거나 하회하는 경우도 있다. 인근 유사한 토지의 감정평가사례와 비교해서 높다고 할 수 없는 수준이다. 다만, 담보 목적으로는 감정평가를 진행할 수 없고, 개발가능성이 없다고 하면 시장가치도 상당한 수준 떨어질 것이 예상된다. ② 강북구 우이동 임야 사례 - 낙찰가율 42%이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다.공법상 제한사항을 보면 개발은 불가능하다고 판단해야 한다. 이 토지에 대한 감정평가액은 인근 유사한 토지의 감정평가사례와 비교해서 높다고 할 수 없다. 이 사례 역시 앞의 사례와 마찬가지로 담보 목적의 감정평가액은 산정될 수 없다. 담보 취득에 제한되거나 금지되는 경우에 해당되기 때문이다. (3) 수익성 없는 상가 사례 ① 부천 튼상가(일괄 매각) - 낙찰가율 39%이 사례의 임대료를 기준으로 수익환원법에 의한 시산가액을 산정하면 약 6억 원 정도가 된다. 사례와 유사한 상가의 거래사례, 감정평가사례 등을 감안하면 사례의 감정평가액이 지나치게 높다고는 할 수 없다. 그러나 수익성을 반영하지 않고 산정한 감정평가액으로 이 사례의 낙찰가격은 수익성을 반영한 적절한 수준으로 판단된다. 경매감정평가는 수익성을 반영하지 않는 경우가 대부분(수익환원법을 적용하지 않는다는 의미)이어서 상가의 경우 가능한 임대수준을 분석한 수익성을 반영하여 낙찰을 받아야 한다. ② 석촌동 튼상가(개별 매각) - 낙찰가율 54%/41% <그림1>사례 상가는 106호, 108호, 110호 3개 호수를 일괄하여 튼상가로 호프집으로 사용되고 있고, 현황조사서에 의하면 3개 호수를 개별 호수로 구분해서 독립적으로 사용하기 위해서는 108호의 경우 2000만~3000만 원 정도의 최소한의 비용이 들 것으로 예상되고, 개별로 이용할 경우 도로에 접한 106호(전면 상가)가 가장 효용이 높고, 108호, 110호는 후면상가로 효용이 현재보다 현저한 저감이 예상된다. <그림1>에서 108호와 110호를 별도로 비교한다면 108호가 110호에 비해 전면에 가깝기 때문에 108호가 110호보다 우세하다고 할 것이다. 106호와 같은 전면상가는 전유면적 기준 약 15,000,000원/㎡~17,000,000원/㎡, 후면상가는 전유면적 기준 약 6,000,000원/㎡~8,000,000원/㎡에 거래되고 있는 점을 고려하면 각각의 개별호수를 기준으로 할 때 이 사례의 감정평가액은 시세보다 높은 사례라 할 것이다. (4) 공장 사례 전남 곡성 공장 사례: 건물과 기계기구 평가액 비중이 높은 사례 - 낙찰가율 34%이 사례와 같이 건물과 기계기구의 감정평가액 비중이 높은 경우는 낙찰가율이 평균에 비해 현저히 낮다. 공장을 인수해서 계속해서 동일 업종으로 공장을 운영하지 않는다면 건물의 경제적 효용과 기계기구의 경제적 효용은 상당히 감소한다. 토지의 비중이 낮고 건물과 기계기구의 비중이 높고 건물과 기계기구의 효용이 범용적이거나 일반적이지 않다면 낙찰가율은 상당한 수준 떨어질 수 밖에 없다. 사례의 감정평가액은 원가법으로 결정했기 때문에 특이한 점은 발견되지 않고 경매 목적으로는 적정한 수준으로 판단되나 담보 목적의 감정평가에서는 건물과 기계기구의 감정평가액은 상당한 수준 감액되거나 기계기구는 감정평가액 산정에서 제외될 수도 있다. 경매 감정평가, 과연 믿을만한가? 낙찰가는 대상 물건의 투자가치, 평가시점과 낙찰기일의 시점 차이, 낙찰자가 인수할 금액의 존재 여부 등에 의해 결정된다. 즉 투자가치가 클수록 낙찰가율은 높고, 평가시점과 낙차기일의 시점 차이가 있고 그 기간에 가격변동이 있다면 그 만큼 낙찰가와 감정평가액과이 차이가 나고, 선순위 임차권 등 낙찰자가 인수할 금액이 있으면 낙찰가는 낮게 결정된다. 입찰 참가자는 대상물건의 권리분석, 유사 부동산 거래가격 조사, 임장활동을 통한 입지분석 및 수익성 분석(대상 물건의 투자가치를 결정하는 것) 등을 통해 본인의 판단과 책임으로 적정한 낙찰가를 결정해야 한다. 경매 감정평가는 최저매각가격을 결정하고 대상 물건의 투자가치를 분석하는데 기본적인 자료를 제공하지만, 경매 감정평가액 자체가 낙찰가격으로 결정되는 것은 아니다. 앞에서 살펴보았듯이 경매 감정평가액과 낙찰가격은 여러 가지 사유로 차이가 발생한다. ‘경매 감정평가, 과연 믿을 만한가?’라는 의문은 거두었으면 한다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 소중한 내 땅을 내놓았는데 개발을 한다고 줄어든 면적의 토지를 받게 되는 것이 환지방식의 도시개발사업이다. 면적이 줄어드는 것까지는 이해가 되는데 돌려받은 토지 가치가 원래 토지 가치보다 높지 않으면 내 땅을 내놓는데 주저할 수밖에 없다. 면적이 줄더라도 가치가 더 높은 토지가 되어 돌아온다면 기꺼이 내 땅을 내놓을 수 있다. 권리가액이 종전가액보다 높아야 하는 것이다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나1 표준지 공시지가 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나2(개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격) 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 환지방식은 무엇인가? ‘내 땅 200평을 내놨는데 내가 받은 건 120평’은 불합리한 것인가? 이를 이해하기 위해서는 환지방식을 알아야 한다. 환지방식은 도시개발사업의 방식 중 하나다. 도시개발사업이란 도시개발구역에서 주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보전 및 복지 등의 기능이 있는 단지 또는 시가지를 조성하기 위하여 시행하는 사업을 말한다(도시개발법 제2조 제1항 제2호). 도시개발사업에는 환지방식, 수용방식, 혼용방식 세 가지가 있다. 수용방식은 사업시행자가 토지를 수용하거나 사용해서 개발을 하는 방식이고, 환지방식은 토지를 매입하지 않은 상태로 개발하고 개발이 끝난 후 토지를 토지 소유자에게 돌려주는 방식이다. 혼용방식은 수용방식과 환지방식을 혼합해서 개발하는 방식이다. <그림 1> 환지방식 개념도 따라서 ‘200평이 수용되었는데 환지로 돌아온 건 120평’은 ‘200평을 환지방식사업에 제공했는데 돌아온 건 120평’이 올바른 표현이다. 환지방식은 사업시행자가 지주들의 토지를 잠시 빌려 구획정리 후 용도변경(농지에서 주거지, 준주거지, 상업지 등)된 땅으로 지주들에게 다시 돌려주는 방식이기 때문이다. 200평이 수용되었다면 수용방식으로 사업이 진행되었고 소유자 등은 손실보상을 받고 환지로 돌려받는 땅은 있을 수 없다. <그림 1>에서 환지 전 토지가 환지 후에는 도로, 공원 등 공공시설과 체비지 확보를 위한 토지 때문에 돌려받는 토지 면적이 줄어든다. 줄어드는 면적의 비율(감보율)도 중요하지만 환지 후 토지 가치가 환지 전 토지 가치에 비해 상승하는 비율(비례율)이 더 중요하다. 환지방식에 사용되는 개념 ① 환지 환지란 토지의 신분이 바뀐다는 개념이다. <그림 1>에서 환지 전에는 도로가 지그재그이고 전답이었던 것이 환지 후에는 도로가 직선으로 개설되고 주거용, 상업용인 토지로 변화했다. 그런데 환지 후에 지주가 받는 땅의 면적이 줄어든다. 일부 땅을 체비지와 공공시설 부지로 사업시행자에 주어야 하기 때문이다. 환지는 가급적 제자리 환지를 원칙으로 하며 보류지(체비지 및 공공시설부지), 집단환지로 지정될 경우에 한하여 다른자리환지를 할 수 있다. ‘다른자리환지’란 종전의 위치에서 벗어나 다른자리에 환지를 지정하는 것을 말한다. ② 감보율(평균 토지부담률) 사업지구 내의 모든 토지 소유자는 환지방식 개발사업으로 얻은 각각의 수익에 따라 사업비용의 충당과 공공시설의 설치를 위한 용지(보류지)를 부담해야 하기 때문에 종전의 토지면적에 비해 환지의 면적이 감소하게 된다. 이와 같은 면적의 감소를 감보라 하고 그 비율을 감보율이라 한다. 환지설계는 평가식(도시개발사업 시행 전후의 토지의 평가액에 비례하여 환지를 결정하는 방법)을 원칙으로 한다. 평가식에 의한 감보율(평균 부담률)은 다음과 같이 산정한다. [총사업비 / (권리가액의 합계 + 체비지 평가액의 합계)] ×100 면적식 환지 기준에서는 다음과 같이 산정한다. 환지지정으로 인하여 토지의 이동이 경미하거나 기반시설의 단순한 정비 등의 경우에는 면적식(도시개발사업 시행 전의 토지 및 위치를 기준으로 환지를 결정하는 방식)을 적용할 수 있다. 평균 토지부담률 = [(보류지 면적 - 제27조 제5항 각 호에 해당하는 토지의 면적)/ (환지계획구역 면적 - 제27조 제5항 각 호에 해당하는 토지의 면적)] ×100 ※ 도시개발법 제27조 제5항 각 호에 해당하는 토지: 법 제66조 제1항 및 제2항(종전의 공공시설 또는 용도 폐지된 공공시설)에 따라 시행자에 무상귀속되는 토지, 시행자가 소유하는 토지. ③ 체비지 환지방식의 도시개발사업에서 사업시행자가 환지로 정하지 않고 경비에 충당하는 땅을 말한다. 시행자는 도시개발사업에 필요한 경비에 충당 하거나 규약 ·정관 ·시행규정 또는 실시계획으로 정하는 목적을 위하여 일정한 토지를 환지로 정해서 토지소유주에게 돌려주는 대신 보류지로 정할 수 있으며, 그 중 일부를 체비지로 정하여 도시개발사업에 필요한 경비에 충당할 수 있다(도시개발법 제34조). ④ 비례율 비례율은 정리 후 토지 감정평가액에서 사업비를 제외한 금액에 대한 정리 전 환지 대상 토지 감정평가액의 비율을 말하며, 다음과 같이 산정된다. 도시개발사업으로 조성되는 토지·건축물의 평가액 합계(공공시설 또는 무상으로 공급되는 토지·건축물의 평가액 합계를 제외한다) - 총사업비] / 환지 전 토지·건축물의 평가액 합계(제27조 제5항 각 호에 해당하는 토지 및 같은 조 제7항에 해당하는 건축물의 평가액 합계를 제외한다)×100 ※ 시행규칙 제27조 제7항 평면 환지 방식을 적용하는 경우 환지 전 토지 위의 건축물로서 환지처분 당시 이전 또는 제거된 건축물이나 입체 환지의 대상이 되지 아니하는 환지 전 토지의 건축물은 법 제38조에 따른 장애물 등으로 보아 법 제65조에 따라 손실 보상한다. 비례율에 의해 토지 소유자의 권리가액을 산정한다. 권리가액 = 비례율 × 환지 전 토지·건축물의 평가액 ⑤ 보류지 환지의 반대되는 말이다. 환지방식에 의해 조성되는 토지 중에서 일반 환지 대상 토지 외의 토지로서 체비지, 공공시설용지 및 지역 주민생활에 필요한 공동시설의 설치를 위한 용지를 말한다. ⑥ 비飛환지 공공시설 부지와 체비지 등의 보류지, 공동주택용지 등의 환지계획으로 종전 토지 위치가 아닌 ‘다른 자리에 환지’하는 것을 말한다. ⑦ 감환지/증환지 감환지는 면적이 큰 토지 등의 경우 면적을 감소하여 환지하는 것으로 감소한 면적은 금전으로 청산한다. 증환지는 환지계획에 따라 면적이 협소한 토지에 관하여 과소토지가 되지 아니하도록 그 면적을 증가하여 환지를 정하는 것을 말한다. 증가한 면적은 금전으로 청산한다. ⑧ 청산 환지계획에서 정한 권리면적과 확정 환지 면적과의 차이에 대한 토지평가액을 산정해 징수(증환지 경우)하거나 교부(감환지 경우)하는 절차를 말한다. ⑨ 환지면적/권리면적 환지면적이란 종전 토지에서 감보면적(감보율)을 제외하고 실제로 되돌려 받는 토지면적을 말한다. 권리면적이란 당초 정리 전(종전) 소유 면적에서 환지계획에 의해 감보면적을 공제한 면적으로 토지소유자가 환지 후 가질 수 있는 권리에 해당하는 면적을 말한다. 환지설계가 평가식인 경우 다음 원칙에 의한다(도시개발업무지침). - 환지(권리면적) = 종전의 토지 면적 × 단가 × 비례율 / 정리 후 토지단가 - 비례율 = (1 - 평균 감보율(부담율)) × 증진율 또는 정리 후 환지대상 총지수/정리 전 총지수 - 지수 = 모든 토지에 대해서 공정한 감정평가를 통해 이의 평균값을 근거로 면적으로 고려하여 산출 - 정리 전 가격은 실시계획인가시점(도시개발사업으로 인한 도시관리계획 결정, 변경결정 등을 반영하지 않은 사업이전 상태)을 기준 - 정리 후 가격은 환지처분시점 기준. ⑩ 입체 환지방식 시행자는 도시개발사업을 원활히 시행하기 위하여 특히 필요한 경우에는 토지 또는 건축물 소유자의 신청을 받아 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 토지의 공유지분을 부여할 수 있다(도시개발법 제32조 제1항). 입체환지는 도시개발법 제32조(입체환지)에 따라 환지 전 토지나 건축물(무허가 건축물은 제외한다)에 대한 권리를 도시개발사업으로 건설되는 구분건축물에 이전하는 방식을 말한다. 즉 토지 대신 새로 건축되는 건물의 일부와 그 부지의 공유지분을 주는 방법을 말한다. <그림 2> 입체환지 방식 개념도 입체환지는 집단 체비지 내에 공동주택 또는 상가를 건설하는 경우에 허용되고, 입체환지의 대상이 될 수 있는 자는 당해 구역 안에 토지와 그 토지에 건축된 주택을 동시에 소유한 자이거나 토지와 토지에 건축된 상가를 동시에 소유한 자를 말한다. 사례 분석: 환지대상 가액의 변동 자신이 갖고 있는 땅이 환지방식으로 개발된다면 사업 후 자신에게 돌아오는 땅의 면적이 줄어들지만 땅의 가치가 얼마인지가 중요하다. 자신이 사업 후 받는 토지의 가치는 종전 가액과 비례율에 의해서 결정된다. 다음 표는 환지방식으로 진행되고 있는 A 도시개발사업이 2016년 1월에 예정되었던 환지처분이 2020년 12월로 지연된다고 가정하고, 총사업비와 종후 가액의 변동에 따라 토지 소유자에게 돌아오는 토지 가치(환지대상 가액)가 어떻게 변동하는지를 보여준다. 이 사례에서는 체비지로 사업비를 모두 충당한다고 가정한다. 사업비는 조사비, 설계비, 공사비, 보상비(일부 보상이 있을 경우), 기타 비용(일반관리비, 금융비용 등 부대비용, 제세공과금 등)으로 구성된다. ① [사업비 증가액 < 종후가액 증가액]인 경우 <표 1> 비례율 계산 <표 2> 평균부담률(감보율) 계산 총사업비는 2740억 원 증가, 종후가액은 3020억 원 증가해서 비례율이 약 1.09에서 약 1.12로 상승했다. 환지대상 가액은 종후가액에서 총사업비(=체비지 평가액)을 뺀 금액으로 권리가액과 같다. 비례율이 상승하여 권리가액 즉 환지대상 가액도 280억 원 증가했다. 단, 총사업비 상승율(41.9%)이 종후가액 상승율(16.8%)을 초과하여 평균부담률은 상승했다. ② [총사업비 증가액 > 종후가액 증가액]인 경우 <표 3> 비례율 계산 <표 4> 평균부담률(감보율) 계산 총사업비는 2740억 원 증가, 종후가액은 2220억 원 증가해서 비례율이 약 1.09에서 약 1.03로 하락했다. 비레율이 하락하여 권리가액 즉 환지대상 가액도 520억 원 감소했다. 총사업비 상승율(41.9%)이 종후 가액 상승율(13.6%)을 초과하여 평균부담률은 상승했다. ③ [총사업비 증가액 = 종후가액 증가액]인 경우 <표 5> 비례율 계산 <표 6> 평균부담률(감보율) 계산 총사업비는 2220억 원 증가, 종후가액은 2220억 원 증가해서 증가액이 동일하고 비례율도 종전 약 1.09와 동일하다. 비례율이 동일하여 권리가액 즉 환지대상 가액도 종전과 동일한 9740억원이다. 단, 총사업비 상승율(41.9%)이 종후 가액 상승율(13.6%)을 초과하여 평균부담률은 상승했다. 권리가액을 잘 받아야 한다 환지방식에서는 자신이 소유하고 있는 토지를 내놓고 개발 후 줄어든 면적으로 되돌려 받는다. 평균부담률은 일반적으로 50%를 넘지 않는다. 평균부담률이 지나치게 높다면 주의깊게 살펴야 한다. 평균부담률은 종후가액에서 사업비가 차지하는 비율을 뜻하고 평균부담률이 높을수록 토지소유자의 권리가액은 떨어지기 때문이다. 권리가액은 종전가액과 비례율에 의해 결정된다. 비례율은 종후가액이 높을수록, 사업비가 낮을수록, 종전가액이 낮을수록 높아진다. 종전가액이 높으면 비례율이 떨어지기 때문에 종전가액이 높다고 반드시 권리가액이 높게 산정되지 않는다. 종전가액 증가액보다 사업비 증가액이 적으면 비례율이 올라가기 때문에 권리가액은 올라간다. 사례에서 보듯이 환지처분이 변경될 때 종후가액 증가액보다 총사업비 증가액이 많으면 비례율이 떨어지고 그만큼 권리가액도 떨어진다는 사실에 유의해야 한다. 소중한 내 땅을 내놓았는데 개발을 한다고 줄어든 면적의 토지를 받게 되는 것이 환지방식의 도시개발사업이다. 면적이 줄어드는 것까지는 이해가 되는데 돌려받은 토지 가치가 원래 토지 가치보다 높지 않으면 내 땅을 내놓는데 주저할 수밖에 없다. 면적이 줄더라도 가치가 더 높은 토지가 되어 돌아온다면 기꺼이 내 땅을 내놓을 수 있다. 권리가액이 종전가액보다 높아야 하는 것이다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 보상평가의 각 절차에서 소유자나 관계인이 자신의 권리를 주장하지 않고 방치하면 자신의 재산권 침해에 정당한 보호를 받지 못한다. 보상절차가 끝난 후 불만을 제기하면 아무런 소용이 없다. 보상절차 각 단계에서 소유자나 관계인으로서 갖고 있는 권리를 적극적으로 제기해야 한다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나1_표준지 공시지가 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나2_개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 보상은 정당한 보상이어야 한다 우리나라 헌법 제23조 제3항은 “공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다”고 규정하고 있다. 재산권을 수용·사용 또는 제한을 하기 위해서는 공공필요 즉 공익사업에 해당되어야 하고, 법률(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 이하 ‘토지보상법’이라 한다)에 의하되 보상은 정당해야 한다는 의미다. 정당한 보상이 무엇인가에 대한 논의는 완전보상설, 상당보상설, 절충설이 있다. 완전보상설은 “손실보상이란 피침해된 재산권에 대응되는 것으로 피침해재산의 교환가치에 의한 객관적 가치를 완전히 보상해야 한다”는 입장이다. 상당보상설은 “사회통념에 비추어 객관적으로 타당성이 인정되는 보상이면 된다”는 입장이고, 절충설은 “큰 재산, 작은 재산에 따라 상당보상과 완전보상으로 나누어 판단해야 한다”는 입장이다. 우리나라 대법원 판례는 정당한 보상은 “보상의 시기, 방법 등에 어떠한 제한도 없는 완전한 보상을 의미하는 것”이라고 했고, 헌법재판소도 정당한 보상이란 “원칙상 피수용자 재산의 객관적 가치를 완전히 보상해야 한다”고 판시한 바 있다. 다만 공익사업의 시행으로 인한 개발이익(당해사업으로 인한 가치 변동)은 완전보상의 범위에 포함되는 피수용토지의 객관적 가치 내지 피수용자의 손실이라고 볼 수 없다고 하여 개발이익 배제의 원칙을 판시했다. 우리나라에서 정당한 보상이란 객관적 가치를 완전히 보상하되, 당해 공익사업으로 인한 가치상승분(개발이익)은 정당보상에 포함하지 않고 있다. 가치상승분은 감정평가 할 때 포함할 수 없도록 법률(토지보상법)으로 규정하고 있다. 보상절차 & 보상 감정평가*‘관계인’이란 사업시행자가 취득하거나 사용할 토지에 관하여 지상권·지역권·전세권·저당권·사용’대차 또는 임대차에 따른 권리 또는 그 밖에 토지에 관한 소유권 이외의 권리를 가진 자나 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 자를 말한다. 다만, 제22조에 따른 사업인정의 고시가 된 후에 권리를 취득한 자는 기존의 권리를 승계한 자를 제외하고는 관계인에 포함되지 아니한다(법 제2조). *‘사업인정’이란 공익사업을 토지등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것을 말한다. 보상 감정평가는 토지조서 및 물건조서 없이는 진행할 수 없다. 사업인정 전 협의를 위한 감정평가나 사업인정 후 협의를 위한 감정평가 또는 재결, 행정소송을 위한 감정평가 모두 반드시 토지조서와 물건조서가 있어야 감정평가 진행이 가능하다. 보상 감정평가에서 토지조서와 물건조서는 감정평가의 대상을 확정하는 것이다. 감정평가사는 토지조서와 물건조서에 기재되어 있지 않은 토지 또는 물건은 감정평가를 할 수 없다. 토지조서와 물건조서에 빠지게 되면 보상을 받을 수 없다는 의미다. 토지조서와 물건조서의 확인이 반드시 필요하다. 토지조서와 물건조서는 사업시행자가 작성해서 예외적인 경우를 제외하고 토지소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다. 토지조서와 물건조서의 내용을 토지소유자와 관계인이 확인할 수 있다는 의미다. 예외적인 경우는 토지소유자 및 관계인이 정당한 사유 없이 서명 또는 날인을 거부하는 경우와 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소·거소를 알 수 없는 등의 사유로 서명 또는 날인을 받을 수 없는 경우를 말한다. 보상액 산정과 감정평가사 선정 보상 감정평가는 사업인정 전후 협의, 수용재결, 이의재결, 행정소송을 위한 감정평가가 있다. 협의를 위한 감정평가는 사업시행자 선정 1인, 시·도지사 추천 1인, 토지소유자 추천 1인 등 3인의 감정평가사가 진행한다. 수용재결은 관할 토지수용위원회 또는 중앙토지수용위원회에서, 이의재결은 중앙토지수용위원회에서 2인의 감정평가사에게 의뢰하여 감정평가를 진행하고 감정평가액의 산술평균으로 보상액을 산정한다. 행정소송은 법원에서 지정한 감정평가사가 소송 감정평가를 진행한다. 사업인정 전후 협의 보상에서는 3인의 감정평가사가 산정한 감정평가액의 산술평균으로 보상액이 결정된다. 사업시행자는 대상물건의 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우(지장물인 경우 최고평가액과 최저평가액의 비교는 소유자별로 지장물 전체 평가액의 합계액을 기준으로 한다) 다른 2인 이상의 감정평가업자에게 대상물건의 평가를 다시 의뢰하여야 한다(토지보상법 시행규칙 제17조). 토지 보상평가액은 어떻게 결정되나? ① 토지는 표준지 공시지가를 기준으로 평가한다 취득하는 토지를 평가할 때에는 토지보상법 제70조 제1항 및 시행규칙 제22조 제1항에 따라 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 이상의 표준지 공시지가를 기준으로 해야 한다. ② 토지는 적정가격으로 평가해야 한다 적정가격이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다. 토지는 표준지 공시지가를 기준으로 하되 시장가치와 거의 유사한 적정가격으로 평가해야 된다는 것이다. 공시지가로 결정되는 것이 아니라는 의미다. ③ 토지 가격은 공시지가의 현실화율에 의해 결정된다 토지는 표준지 공시지가를 기준으로 지역요인, 개별요인 비교를 하고 공시지가를 현실화시키는 그 밖의 요인을 적용해 적정가격으로 평가한다. 예를 들어 표준지 공시지가의 현실화율이 50%면 그 밖의 요인은 2.00(1.00 ÷ 0.50), 60%면 그 밖의 요인이 (1.00 ÷ 0.50 = 1.67)이 되어 각각 공시지가의 2배, 1.67배로 평가된다. 현실화율을 보정하는 그 밖의 요인은 표준지 공시지가와 유사한 토지의 보상사례, 거래사례, 감정평가사례 등을 근거로 산정된다. ④ 해당 공익사업으로 인한 가치변동분(개발이익)은 배제된다 토지보상법 제70조 제5항, 동법 시행령 제37조 제2항, 제38조의2의 규정에 의해 토지가치의 변동이 반영 안 된 지가변동률과 표준지 공시지가를 적용하여 토지 평가를 해야 한다. 토지는 적정가격으로 평가하되 토지 가치변동분(개발이익)은 배제하도록 법령에서 규정하고 있다. 토지보상법 제 70조 제4항에서는 가치변동분이 없다 할지라도 사업인정 고시일 전 시점을 공시기준일로 하는 공시지가를 기준으로 공익사업 시행으로 인한 가치변동분을 배제하도록 규정하고 있다. 지장물 보상평가액은 어떻게 결정되나? 지장물은 이전에 필요한 비용(이전비)으로 보상하되 ① 이전이 어렵거나 ② 이전비가 그 지장물의 가격을 넘은 경우 ③ 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상한다. 건물은 대부분 이전이 어렵기 때문에 건물 가격으로 보상한다. 이외에 영업손실 등을 보상 규정에 따라 평가하게 되어 있다. 각 보상 절차에서 불만을 해결해야 한다 ①토지 및 물건 조사 단계 불만_ 발생 전 자신의 권리 챙겨야 한다. 자신이 소유하고 있는 토지, 건물 등 재산이 공익사업에 편입되어 불가피하게 보상을 받게 되는 경우에는 자신의 권리는 스스로 챙겨야 한다. 자신의 권리를 챙기는 방법은 보상받는 대상을 스스로 챙기는 것이다. 토지보상법 상 보상의 대상은 단지 토지와 건물에 한정되지 않는다. 보상의 대상이 되는 지장물은 ‘공익사업시행지구내의 토지에 정착한 건축물·공작물·시설·입목·죽목 및 농작물 그 밖의 물건 중에서 당해 공익사업의 수행을 위하여 직접 필요하지 아니한 물건’을 말한다. 일반적으로 경제적 가치가 없다고 보는 담장, 대문, 바닥 포장 등도 지장물로 보상의 대상이 되는 것이다. 즉 담보 또는 일반거래를 위한 감정평가와 달리 경제적 가치가 없다 할지라도 사업진행을 위해 제거해야 하는 지장물에 해당되는 물건은 모두 보상의 대상이 된다. 바닥 포장, 담, 대문 등 보상 대상이 물건이 조서에 누락되었는지 스스로 확인하고 누락되지 않도록 해야 한다. 주거용 같은 경우 주거이전비, 이사비 등도 챙겨야 한다. 건물을 리모델링을 해서 투입된 비용이 있을 경우 근거 자료 제시 등을 통해 건물이 적정하게 감정평가 될 수 있도록 해야 한다. 토지 같은 경우도 인근에 보상된 사례가 있으면 정보를 수집해 사업시행자나 감정평가사에게 제시해야 한다. 이를 위해 피수용자는 토지 및 물건 조사를 위한 현장 실사나 감정평가를 위한 현장 실사에 반드시 참석하도록 해야 한다. ② 토지조서와 물건조서에 서명 또는 날인 사업시행자는 공익사업 수행을 위해 사업인정 전 또는 사업인정 후 모두 토지조서와 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다. 토지소유자와 관계인은 토지조서와 물건조서에 누락된 것이 없는지 확인을 하고, 누락된 사항이 확인되면 추가할 것을 요구하면 된다(토지보상법 제14조). 보상 감정평가 예시 (가)소유자의 토지와 지장물을 대상으로 감정평가사 A, B, C가 보상 감정평가를 진행한 결과가 다음과 같다. 토지는 토지별로 비교하고, 지장물은 소유자별로 비교해야 한다. 토지1에 대해서는 A(최고평가액)와 C(최저평가액)의 차이가 105.4%, 토지2에 대해서는 A(최고평가액)와 C(최저평가액)의 차이가 103.2%로 110%를 초과하지 않으므로 재평가 대상이 아니다. 지장물은 A가 지장물3, 4를 119,000,000원, C가 111,000,000원으로 107.2%의 차이로 재평가 대상이 아니다. 지장물 4에 대해서는 A와 C의 차이가 112.8%로 110%를 초과하나 지장물은 소유자별로 비교하기 때문에 재평가 대상이 아니다. 협의 보상일 경우에만 토지소유자 추천 감정평가사가 보상 감정평가를 진행한다. 일반적으로 토지소유자 추천 감정평가사가 토지소유자 즉 피수용자의 이해를 반영하기 위해 감정평가사 3인 가운데 감정평가액이 가장 높다. 그러나 토지소유자의 이해을 반영한다고 다른 2인의 감정평가사의 감정평가액 보다 110%를 초과하면 감정평가 자체가 무효가 되고 재평가를 해야 한다는 사실을 명심해야 한다. 위에서 감정평가사 A가 토지1을 573,000,000원으로 하거나 토지2를 347,000,000원으로 감정평가하면 감정평가사 C의 토지1 또는 토지2 감정평가액 대비 110%를 초과하기 때문에 재평가를 해야 한다. 수용재결과 이의재결을 위한 보상 감정평가도 동일하다. 수용재결과 이의재결을 위한 보상 감정평가는 토지수용위원회에서 2인의 감정평가사를 선정한다. 협의 보상 경우와 같이 토지소유자 추천 감정평가사는 없으나 2인의 감정평가액 차이가 110%를 초과하면 재평가 대상이 된다. 행정소송을 위한 감정평가는 법원에서 1인의 감정평가사를 선정하기 때문에 감정평가액 차이로 인한 재평가 문제는 없다. ③ 보상계획 열람 기간 중 이의 제기 사업시행자는 토지조서와 물건조서를 작성하였을 때에는 보상 시기·방법 및 절차 등이 포함된 보상계획을 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하고, 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 해야 한다. 열람기간 이내에 토지소유자 또는 관계인은 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있다(토지보상법 제15조). ④ 재결신청 청구 및 재결신청서에 대한 의견 제시-수용재결 단계 사업인정고시 후 협의가 성립되지 아니하였을 때 토지소유자와 관계인은 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있다(토지보상법 제30조). 재결신청 관계 서류 열람기간(14일 이상) 중에 토지소유자 또는 관계인은 의견을 제시할 수 있다. 토지소유자와 관계인이 의견을 제시할 때 근거 없이 주장하는 것에 그친다면 수용재결을 위한 보상평가에 전혀 영향을 미치지 않는다. 대부분 보상액이 낮다고 판단되어 재결신청 청구를 하는데 보상액이 낮다고 판다하는 근거를 제시하는 게 중요하다. 즉 사업시행자가 제시한 금액과 피수용자가 판단하는 금액을 비교분석할 수 있는 자료가 필요하다. ⑤ 이의신청-이의재결 단계 중앙토지수용위훤회 또는 지방토지수용위원회의 재결(수용재결)에 이의가 있는 때에는 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내 이의신청할 수 있다(토지보상법 제83조). 이의신청을 하면 이의재결을 위한 보상평가를 한다. 이의재결 보상평가도 수용재결 보상평가와 마찬가지로 낮은 보상액이 주된 이유다. 이 단계에서도 이의재결 감정평가사가 감정평가에 반영할 수 있는 유효한 자료나 의견을 제시해야 한다. ⑥ 행정소송 제기 수용재결에 불복할 경우 재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거쳤을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있다(토지보상법 제85조). 행정소송은 보상금증액청구소송으로 진행되고 법원에서 지정한 소송감정인(감정평가사)이 다시 수용재결 당시의 보상감정평가를 진행한다. 행정소송에서는 보상을 전문으로 하는 변호사와 감정평가사의 도움을 받는 게 좋다. 감정평가에 영향을 미칠 수 있는 유효한 자료 확보와 전 단계에서 행해진 감정평가를 정밀하게 분석할 수 있어야 하기 때문이다. 권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다 “내가 법적으로 유리하더라도 내가 주장하지 않는다면 법은 나를 보호해주지 않는다”는 뜻이다. 보상평가에서 소유자나 관계인에게 적용할 수 있는 격언이다. 보상평가의 각 절차에서 소유자나 관계인이 자신의 권리를 주장하지 않고 방치하면 자신의 재산권 침해에 정당한 보호를 받지 못하는 것이다. 보상절차가 끝난 후 불만을 제기하면 아무런 소용이 없다. 보상절차의 각 단계에서 소유자나 관계인으로서 갖고 있는 권리를 적극적으로 제기해야 한다. 적극적으로 제기하되 유효한 자료 확보와 분석을 통한 근거가 있어야 한다. 이러한 일은 비전문가인 일반인에게는 접근이 어려울 수 있기 때문에 보상평가 최고 전문가인 감정평가사와 보상평가를 전문으로 하는 변호사의 도움을 받는 것도 좋은 방법이다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

재개발·재건축 감정평가의 올바른 이해 2 재건축과 재개발의 차이는 사업의 차이도 있고 감정평가도 차이가 있다. 두 사업 모두 노후·불량 건축물이 밀집하고 있으나 재건축사업은 도로 등 정비기반 시설이 양호한 지역, 재개발사업은 정비기반 시설이 열악한 지역이 해당된다. 재개발·재건축 사업의 성패는 일반분양가와 건축공사비에 달려 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나1 표준지 공시지가 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나2 (개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격) 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 종전자산 감정평가 종전자산 감정평가는 사업시행 인가고시가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가한다(감정평가실무기준 730-3.1). 종전자산 감정평가는 사업구역 내 기존 부동산의 적정한 가치를 산정하여 합리적이고 객관적인 관리처분 계획을 수립하기 위함을 목적으로 한다. ① 상대적 가격균형을 고려한 감정평가 앞에서 살펴보았듯이 종전자산 감정평가는 관리처분계획을 수립하기 위하여 조합원들 사이에 분배 기준이 되는 권리가액을 산정하는 데 주된 목적이 있다. 앞의 비례율 산식에서 종전자산 감정평가액이 올라가면 비례율이 내려가고, 종전자산 감정평가액이 내려가면 비례율이 올라가는 것을 확인했다. 종전자산 감정평가액은 절대 금액보다는 상대적 금액이 중요하여 조합원 간의 형평성과 적정한 가격균형 유지가 중요하다. ② 해당사업으로 인한 가치 변동 반영 여부 재건축사업이나 재개발사업은 사업계획 또는 시행의 공고 또는 고시, 이후의 사업진행에 따라 가치가 상승한다. 즉 개발이익이 발생한다. 재건축사업이나 재개발사업은 토지등소유자 또는 조합이 시행하는 사업이기 때문에 사업시행으로 발생하는 개발이익은 사업시행자인 토지등소유자 또는 조합에게 귀속된다. 따라서 종전자산 감정평가에서 개발이익을 반영하여 감정평가할 수 있다. 재개발사업에서 집합건물의 대지지분은 일반 단독(다가구주택)주택 및 근린생활시설 부지에 비해 토지의 집약적 활용 때문에 높은 가격수준을 형성한다. 재개발사업이 시행되는 경우 집합건물부지의 가격에 정상적인 가격격차에 더해 흔히 말하는 분양권 프리미엄이 반영될 수 있다. 이러한 분양권 프리미엄은 투기적 거래인 점과 가격균형의 왜곡이라는 점에서 감정평가액에 반영되지 않는다. 종전자산 감정평가는 위와 같이 절대 금액 수준보다는 조합원 상호간의 상대적 균형이 중요하기 때문에 시장가치에 비해 낮은 수준으로 결정될 수 있다. 따라서 종전자산 감정평가는 시장가치외의 가치*라고 할 수 있다. 종전자산 감정평가액은 현금청산을 위한 감정평가나 담보 등 다른 목적의 감정평가와 비교해서 차이가 날 수 있다는 점에 유의해야 한다. 시장가치외의 가치 「감정평가에 관한 규칙」 제2조 제1호의 “시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지등이 통상적인 시장에서 충분한 기간동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상물건에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상물건의 가액”이라는 정의와 차이가 있다고 보면 시장가치외의 가치가 된다. 종전자산 감정평가액이 조합원 상호간의 상대적 균형에 초점을 두고 있기 때문에 시장가치와 괴리가 있을 수 있다는 의미에서 시장가치외의 가치라 할 수 있다. 종후자산 감정평가 종후자산의 감정평가는 분양신청기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 하며 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 해야 한다(감정평가실무기준 730-3.2). 종후자산을 감정평가 할 때에는 인근지역이나 동일수급권 안의 유사지역에 있는 유사물건의 분양사례·거래사례·평가선례 및 수요성 등과 해당 사업에 드는 총 사업비 등 원가를 고려한다. 다만, 시·도의 조례가 별도의 규정이 있을 때에는 그에 따른다(감정평가실무기준). 재개발·재건축 사업에서 조합원 분양가는 종후자산 감정평가액으로 결정된다. 종후자산 감정평가는 종후자산인 분양대상 아파트에 대한 대지비 및 건축시설에 대한 추산액 감정평가로 인근지역이나 동일수급권내 유사지역의 분양사례·거래사례·평가사례를 참고하고 해당사업에 소요되는 총 사업비 등 원가를 고려해 결정하되 조합에서 제시한 자금운용계획서(정비사업비 추산액)를 기초로 한다. 즉 조합원 분양가는 사업에 투입된 비용을 조합원에 배분한 금액이 된다. ① 상대적인 가격 균형 유지 분양예정인 대지 또는 건축물에 대한 종후자산의 감정평가액은 종전자산 감정평가액과 함께 관리처분을 위한 기준가격이 되기 때문에 상대적인 가격균형의 유지가 중요하다. ② 분양구분과 종후자산 감정평가 대상 재개발사업과 재건축사업은 주택공급이 주목적으로 종후자산은 조합원 분양분과 일반분양분으로 구분되고 일반분양분은 분양가 상한제라는 별도의 분양가격 결정절차가 예정되어 있다. 따라서 종후자산 감정평가는 분양예정자산 전체(일반분양분 포함)를 조합원 분양분으로 보아 감정 평가한다. ③ 조건부 감정평가 종후자산 감정평가는 기준시점(감정평가의 기준이 되는 시점) 현재 착공 전 상태이기 때문에 대상부동산(공동주택, 근린생활시설 등)이 사업계획대로 적법하게 완공된 상태를 전제로 감정평가 하는 조건부 감정평가이다. ④ 사업시행자 제시 원가 산출 근거에 따른 감정평가 종후자산 감정평가액은 분양예정인 부동산에 대한 추산액으로 종전자산 감정평가 총액과 사업비를 합산한 금액이다. 즉 사업시행자가 제시한 원가 산출 근거에 따라 원가법으로 감정평가액을 결정한다. 개별세대의 감정평가액은 종후자산 추산액 총액을 각 개별세대의 효용적수(층별, 위치별 가중치와 수요성을 참작한 평형 및 타입별 가중치를 고려) 비율로 안분하여 감정평가한다. 국공유재산의 처분을 위한 감정평가 국공유재산의 처분을 위한 감정평가는 사업시행 인가고시가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되 사업시행자가 ‘대’를 기준으로 감정평가를 의뢰한 경우 다음과 같이 감정평가 한다. 국가와 지자체에서는 국공유재산은 사업시행 인가고시일부터 용도가 폐지된 것으로 보게 되고, 이에 대한 감정평가는 도로 등의 경우 대부분 용도폐지가 되면 대지로 이용하게 될 것이므로 종래의 국공유지 상태(도로, 구거 등)가 아닌 ‘대’를 기준으로 감정평가할 것을 요청한다(감정평가실무기준 730-3.3). 매도청구에 따른 감정평가 재건축사업구역 안에 있는 토지등에 대한 매도청구에 따른 감정평가는 법원에서 제시하는 날을 기준으로 한다. 다만, 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 개발이익이나 조합원의 비용부담을 전제로 한 개발이익은 배제하여 감정평가한다(감정평가실무기준 730-3.4). ① 매도청구권 매도청구는 재건축사업을 시행할 때 조합설립 부동의자 등에 대해 그 소유 토지 등을 시가에 매도할 것을 청구하는 것이다. 매도청구권은 재건축에 참가하는 토지등소유자가 재건축에 불참한 토지등소유자에 대하여 일정한 절차를 거쳐 토지·건물의 매도를 청구하는 권리를 말한다. ② 기준시점 매도청구 소송감정평가의 기준시점은 ‘매매계약 체결 의제일’로서 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 시점이 된다. 감정평가실무상으로는 법원의 감정명령서에 제시된 일자를 기준으로 한다. ③ 영업손실보상 포함 여부 매도청구가 성격상 공용수용과 같다는 취지로 단독주택재건축 사업에서 매도청구의 상대방에게 영업손실보상금을 지급하여야 한다는 주장도 있으나, 재건축사업은 공익사업에 해당되지 않기 때문에 보상평가의 대상이 아닌 이상 매도청구소송의 시가에 영업손실보상금이 포함된다고 할 수 없다. ④ 시가市價의 의미 대법원 판례는 매도청구소송에서 시가는 해당 재건축사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함해야 한다는 입장이다. 판례는 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 가격이 아님을 강조하고, 토지 건물이 일체로 거래되는 가격으로 시장에서 형성되어 반영되고 있는 개발이익을 반영하라는 의미로 해석된다. 그러나 재건축사업의 조합원으로 지는 리스크나 현실화, 구체화되지 아니한 개발이익까지 기준시점 당시에 반영하라는 의미로 해석할 수 없다. 원고(매도청구권자)는 조합원으로서의 비용부담 및 사업추진에 따른 각종 리스크 부담을 지고 있다는 점에서 현실화, 구체화되지 않은 개발이익은 시가에 포함될 수 없다. 토지등의 수용 등에 따른 감정평가 도시정비 사업구역 안 토지등의 수용 등에 따른 감정평가는「공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 [800 보상평가]에 따라 감정평가한다(감정평가 실무기준). 주택재개발사업과 도시환경정비사업의 사업시행자는 정비구역 안에서 그 사업을 위하여 필요한 토지·건축물 기타의 권리를 수용할 수 있으며,「도시 및 주거환경정비법」에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「토지보상법」이 준용된다. 사업시행인가는「토지보상법」에 의한 사업인정으로 본다.「토지보상법」으로 현금청산 감정평가 및 수용에 따른 감정평가를 하기 때문에 해당 정비사업으로 인한 가치의 상승(개발이익)은 배제하여야 한다. 일반분양가와 건축공사비 재개발·재건축 사업의 성패는 일반분양가와 건축공사비에 달려 있다. A아파트 단지의 재건축 사업 사례를 분석하고 재개발 재건축 사업의 성패는 일반분양가와 건축공사비 등 사업비에 달려있음을 예시한다. 재개발과 재건축 사업의 큰 차이는 재건축부담금이 재건축사업에만 해당된다는 점이고 나머지는 거의 유사하다. <A아파트 단지 재건축 사업 분석> A아파트 종전자산 감정평가액 A아파트 분양수입 추정 A아파트 사업비 추정 조합원 분담금 추정 ① 비례율 산정 (총 분양수입 - 총 사업비용) / 종전자산 감정평가액 × 100 = (1,504,113,600,000 - 438,766,350,526) / 1,040,000,000,000 × 100 = 102.44% ② 세대당 분담금세대당 분담금은 기존 공급면적 기준 125㎡형은 130㎡형을 분양받을 경우 환급금을 받고, 154㎡형을 분양받을 경우 분담금을 낸다. 기존 150㎡형은 모두 환급금을 받는다. 재건축 부담금 추정 A아파트 재건축 사업 분석 A아파트 재건축 사업은 재건축부담금을 적용받기 때문에 조합원 전체가 일정한 금액을 부담해야 한다. 조합원 입장에서는 조합원 분양가에 부담금을 더한 금액에 이주 등에 따른 기회비용 등을 고려한 금액 이상으로 준공 후 아파트 가격이 형성되어야 사업성이 있다고 할 수 있다. 재건축 사업에서 재건축부담금은 사업성 분석에서 중요한 변수가 되었다. 일반적으로 아파트 재건축 사업이 추진위원회 설립에서 준공까지 10년 이상이 걸린다는 점과 최근 아파트의 공시가격이 현실화로 급상승하고 있는 점을 고려할 때 재건축부담금이 사업 추진에 상당히 중요한 변수가 되고 있는 것이다. A아파트 재건축 사업은 분양가 상한제를 적용받게 되어 일반분양수입이 줄어들게 되면 비례율이 떨어지고 그만큼 조합원 분담금이 늘어나게 된다. 또는 사업이 지연되어 건축공사비가 증가하거나 금융비용 등이 증가하여 사업비가 증가하면 역시 비례율이 떨어지고 조합원 분담금은 늘어나게 된다. 일반분양가가 ㎡당 1089만 원에서 900만 원으로 떨어지면 비례율은 102.44%에서 93.64%로 떨어지고 종전자산 감정평가액은 변동이 없기 때문에 그만큼 조합원 권리가액이 감소하여 조합원 분담금이 늘어난다. 최근 둔촌주공아파트 재건축 사업이 분양가 상한제 대상이 아님에도 주택도시보증공사에서 일반분양가를 3.3㎡당 3000만 원 이하를 고수하고 있기 때문에 일부 평형의 경우 조합원 분양가가 일반분양가를 상회하는 결과를 낳고 그만큼 조합원 분담금이 상승하는 결과가 예상되고 있다. 건축공사비가 최근 급상승하는 사례가 보이고 있다. 건축공사비가 10% 상승하면 비례율이 102.44%에서 98.82%로 떨어진다. 이 결과 또한 종전자산 감정평가액 변동 없이 비례율만 떨어져 조합원 권리가액이 줄어들고 조합원 분담금이 상승하는 결과를 낳는다. 종전자산 감정평가액과 종후자산 감정평가액이 커진다고 사업성이 좋아지는 것이 아니다. 재개발·재건축 사업은 일반분양 수입과 건축공사비 등 사업비에 의해 사업성이 결정된다. 종전자산 감정평가와 종후자산 감정평가는 관리처분계획을 합리적으로 진행하기 위한 수단이지 사업성 자체를 좌우하는 것이 아닌 것이다. 종전의 토지 및 건축물의 소유자 등이 정비사업의 시행으로 조성되는 대지 및 건축시설을 분양신청을 한 자에게 종전의 토지 또는 건축물의 위치, 면적, 이용상황, 환경 및 기타의 상황을 종합적으로 고려하여 새로 조성되는 대지 또는 건축시설을 균형 있게 배분하고 합리적으로 이용하도록 하는 처분인 관리처분계획에 필요한 절차로 종전자산 감정평가, 종후자산 감정평가는 그 의의가 있다고 할 것이다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

재개발·재건축 감정평가의 올바른 이해 1 <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나(1) • 표준지 공시지가 • 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나(2) (개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격) 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 1 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 재건축과 재개발의 차이는 사업의 차이도 있고 감정평가도 차이가 있다. 두 사업 모두 노후·불량건축물이 밀집하고 있으나 재건축사업은 도로 등 정비기반시설이 양호한 지역, 재개발사업은 정비기반시설이 열악한 지역이 해당된다. 재개발 재건축 사업의 성패는 일반분양가와 건축공사비에 달려 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <재개발과 재건축 사업 절차> 1단계 정비기본계획 재개발 재건축 사업은 도시 및 주거환경정비법(이하 법)에 따라 ‘도시·주거환경정비기본계획’(이하 기본계획)으로 시작된다. 기본계획은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장이 10년 단위로 수립하고, 5년 단위로 타당성 여부를 검토한다(법 제4조). 기본계획이 수립된 후 재건축은 안전진단을 한다(법 제12조). 다음에 정비구역이 지정(법 제8조)되고 추진위원회를 구성하고 추진위원회 승인을 받는다. 추진위원회는 조합의 전 단계로 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 시장·군수 등의 승인을 받아야 한다. 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 본다. 다만, 조합설립인가를 신청하기 전에 시장·군수 등 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대 의사표시를 한 추진위원회 동의자의 경우에는 그러하지 아니하다(법 제31조). 토지등소유자란 재개발 사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자, 재건축 사업의 경우에는 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 말한다(법 제2조 제9호). 2단계 조합 설립, 시공자 선정 재개발사업의 경우 조합 설립은 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 재건축사업의 경우 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지소유자의 4분의 3 이상 및 동별 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 한다(법 제35조). 조합이 설립되면 시공자 선정을 한다. 조합은 조합 총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다(법 제29조). 3단계 사업시행인가 사업시행인가란 조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장·군수 등에게 제출하고 확정하고 인가받는 행정절차이다. 조합은 사업시행계획서에 정관 등과 필요한 서류를 첨부하여 시장·군수 등에게 제출하여야 한다. 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획서를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대하여 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다(법 제50조). 사업시행계획서에는 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다), 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획, 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획, 정비사업비 등이 포함된다(법 제52조). 4단계 분양공고 및 분양신청 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날로부터 120일 이내에 ①분양대상자별 종전 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 ②분양대상자별 분담금의 추산액 ③분양신청기간 ④그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지해야 한다(법 제72조 제1항). 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다(법 제72조제2항). 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다(법 제73조 제1항). 사업시행자는 법 제73조제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다(법 제73조 제2항). 5단계 관리처분계획 인가 관리처분계획이란 종전 토지 및 건축물의 소유자 등이 정비사업의 시행으로 조성되는 대지 및 건축시설을 분양신청 한 자에게 종전 토지 또는 건축물의 위치, 면적, 이용 상황, 환경 및 기타 상황을 종합적으로 고려하여 새로 조성되는 대지 또는 건축시설을 균형 있게 배분하고 합리적으로 이용하도록 하는 처분이다. 사업시행자는 법 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청 현황을 기초로 ①분양설계 ②분양대상자의 주소 및 성명 ③분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 ④일반 분양분, 공공지원민간임대주택, 임대주택, 그 밖에 부대시설·복리시설 등의 명세와 추산액 및 처분방법 ⑤분양대상자별 종전 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 ⑥정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 ⑦분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 ⑧세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액 ⑨그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항의 내용이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다(법 제74조 제1항). 재개발, 재건축 사업과 관련한 감정평가는 종후자산 감정평가, 종전자산 감정평가, 토지 등의 수용 또는 사용을 위한 감정평가, 현금청산 감정평가, 매도청구 소송 감정평가, 정비기반 설치 및 무상귀속 감정평가, 국공유재산 처분 감정가가 있다. 종전자산 및 종후자산 감정평가는 사업시행인가 고시 후 분양공고 전에 이루어지고, 현금청산 또는 매도청구소송은 분양신청기간이 지난 후 분양신청을 하지 아니한 자 등의 토지 등을 대상으로 감정평가 한다. 조합 법인세 절세를 위한 감정평가도 있다. 현행 세법상 재개발 재건축 사업의 경우 그 시행주체인 정비사업조합 자체는 세법 규정에 따라 영리법인이 아닌 비영리 법인으로 보아 세법을 적용한다. 정비사업조합의 경우 일반인에게 분양하여 발생하는 분양수입을 비영리법인의 수익으로 보아 법인세가 과세된다. 법인세는 일반분양수입에서 일반 분양한 그 부동산에 해당되는 공사원가와 관리비 등 대응원가를 공제한 후 법인세액을 산정한다. 원가를 높이기 위하여 감정평가를 실시해 그 가격으로 세법상 원가로 인정받는 것이다. 관리처분계획이 확정되면 조합원 분양 및 일반분양을 통한 수익과 임대주택 세대수가 결정되고, 추정비례율이 결정되어 조합원별 권리가액이 결정되며 동시에 조합원들의 분담금도 결정된다. 관리처분계획 인가 절차가 끝나면 철거를 위한 이주, 일반분양, 착공, 준공 및 입주, 이전고시 및 조합 청산을 한다. 재건축과 재개발 차이 재건축과 재개발은 어떤 차이가 있을까? 사업 차이도 있고 감정평가 차이도 있다. 정비기반시설의 차이 재건축사업은 법 제2조에서 “정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업”으로 정의하고 있다. 정비기반시설이란 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구(전기, 가스, 통신시설 등 지하매설물을 공동 수용할 수 있는 지하시설) 및 그 밖에 주민 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설을 말한다. 재개발사업은 법 제2조에서 “정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업”으로 정의하고 있다. 두 사업 모두 노후·불량건축물이 밀집하고 있으나 재건축사업은 도로 등 정비기반시설이 양호한 지역, 재개발사업은 정비기반시설이 열악한 지역이 해당된다. <표 1> 재건축과 재개발의 차이<표 2> 비례율 산정방법 안전진단 여부 등의 차이 재건축과 재개발은 안전진단 여부 등에서 <표 1>과 같은 차이가 있다. 조합원 분담금(청산금) 산출 조합원 분담금이란 조합원이 조합원 분양을 받기 위해 내야 할 금액을 말한다. 청산금이란 역으로 조합원이 조합원 분양을 받으면서 지급(환급금)받는 금액을 말한다. 조합원 분담금 총액은 부족한 사업비를 의미하며 [정비사업비 총액 - (일반분양 수익 + 임대주택 분양 수익)]으로 산정된다. 개별 조합원 분담금은 [조합원 분양가격(종후자산 감정평가액) - 조합원 권리가액]으로 산정된다. 조합원 권리가액은 [종전자산 감정평가액 × 비례율]로 산정되고, 비례율은 [(총수익 - 총사업비) / 종전자산 감정평가액 × 100]으로 산정된다. 정비사업 총수익은 조합원 분양수익, 일반분양수익, 임대주택매각수익이 포함된다. 총사업비에는 건축공사비, 제 사업경비(설계감리비, 금융비용, 각종 용역비, 각종 부담금, 조합운영비, 기타 경비 등)가 포함된다. 조합원 분담금은 조합원 분양가격이 조합원 권리가액을 초과하면 그 초과분에 해당하는 금액을 말한다. 조합원 권리가액이 조합원 분양가격을 초과하면 역으로 환급금을 받게 된다. 조합원 권리가액은 종전자산 감정평가액이 높을수록, 비례율이 높을수록 커지기 때문에 조합원은 종전자산 감정평가액과 비례율이 높아지길 원한다. 그러나 비례율 식에서 보듯이 종전자산 감정평가액이 높아지면 비례율이 떨어지고, 종전자산 감정평가액이 낮아지면 비례율은 올라가게 되어 있다. 즉 종전자산 감정평가액을 높여 조합원 권리가액을 높일 수 있는게 아니라는 것이다. 단 조합원 상호 간의 종전자산 감정평가액의 균형을 유지 못하면 조합원 간의 권리가액도 균형을 유지할 수 없기 때문에 조합원 상호간의 가격 균형이 중요하다. 총수익은 5000억 원, 총사업비는 3000억 원으로 고정되어 있고, 종전자산 감정평가액이 각각 2200억 원, 2000억 원, 1800억 원인 경우 조합원 권리가액을 산정하면 다음과 같다. ① 종전자산 감정평가액 2200억 원 비례율 = (5000 - 3000) / 2200 × 100 = 90.9% 조합원 권리가액 = 2200 × 0.909 =1999.8억 원 ② 종전자산 감정평가액 2000억 원 비례율 = (5000 - 3000) / 2000 × 100 = 100% 조합원 권리가액 = 2000 × 1.00 = 2000억 원 ③ 종전자산 감정평가액 1800억 원 비례율 = (5000 - 3000) / 1800 × 100 = 111.1% 조합원 권리가액 = 1800 × 1.111 =1999.8억 원 위 결과에서 보듯이 종전자산 감정평가액이 올라가면 비례율이 떨어져 조합원 권리가액은 종전자산 감정평가액을 올리기 전과 거의 유사한 결과를 보인다. 결국 종전자산 감정평가액은 절대 금액보다는 조합원 간의 상대적 균형이 중요함을 알 수 있다. <표 3> 부과율 및 부담금 산식 재건축 부담금 산출 재건축부담금은「도시정비법」에 따른 재건축사업 및「소규모주택정비법」에 따른 소규모재건축사업이 부과대상사업(법 제5조)이며 2017년 12월 31일까지「도시정비법」에 따른 관리처분계획의 인가 및「소규모주택정비법」에 따른 사업계획인가를 신청한 재건축 사업은 재건축부담금이 면제된다(법 제3조의2). 재건축부담금은 사업시행인가 고시 후 3개월 이내 또는 시공사 계약 후 1개월 이내 시장·군수·구청장에 예정액 산정자료를 제출(법 제14조제1항)하고, 시장·군수·구청장은 산정자료 수령 후 30일 이내에 예정액 산정 후 조합 등에 통지해야 한다(법 제14조 제2항). 재건축부담금은 분담금에 반영되어 토지 등 소유자에 통지되고 관리처분계획안에 부담금 및 산정기준을 반영해야 한다. 재건축 부담금은 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 근거하여 재건축초과이익에 부과율을 적용하여 산정된 금액을 말하며 아래 산식으로 산정한다. 재건축부담금 = 재건축초과이익 × 부과율 재건축부담금은 재건축초과이익을 당해 조합원수로 나눈 금액에 금액 단계별로 다음의 부과율을 적용하여 계산한 금액을 부담금액으로 한다. 재건축초과이익은 재건축 사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분을 말하며 아래 산식으로 산정된다. 재건축초과이익 = 종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 + 개발비용) ·부과개시시점 재건축 사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날 ·개시시점 주택가액 「부동산가격 공시에 관한 법률」에 따라 공시된 부과대상 주택가격 총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영하여 산정 ·정상주택가격상승분 개시시점에서 종료시점까지의 정기예금이자율과 재건축사업장이 소재하는 특별자치시·특별자치도·시·군·구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율 적용 ·개발비용 산정 ① 공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비 부대비용 및 그 밖의 경비 : 부대비용에는 공사비, 설계감리비, 그 밖의 경비를 제외한 비용으로서 분양관련 비용, 수도·가스·전기시설 인입비용, 등기비용 등이 포함되고, 그 밖의 경비에는 교통·환경영향평가 등 사업시행인가와 관련된 비용, 주택 및 토지매입비, 조합원 이주비용에 대한 금융비용, 안전진단비용, 측량비용, 감정평가수수료, 정비사업전문관리업자에 대한 위탁 및 자문비용, 회계·감사비용, 해당재건축사업과 관련된 용역비용 등이 포함된다. ② 제세공과금(취득세, 등록세, 면허세, 법인세, 산업재해보상보험료 등), 부담금(기반시설부담금, 광역교통시설부담금, 국공유지 사용에 따른 대부료, 사용료 등) ③ 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부하는 공공시설 또는 토지 가액 공공시설: 별도로 산정하는 토지 가액에 그 시설의 원가를 합산한 금액 토지: 개별공시지가에 지가변동률을 곱한 금액 ④ 조합운영비: 주택재건축조합 운영비, 소송 비용 등 조합위 운영과 관련된 제반 비용 ⑤ 재건축소형주택 건설 관련 비용 ·종료시점 주택가액 산정(재건축 사업 준공인가일 기준) 종료시점 부과대상 주택 가격 총액은 조합원 주택가액, 일반분양분의 주택가액, 재건축소형주택 인수가격을 합산하여 산정 ① 조합원 주택가액: 종료시점 현재의 주택가격 총액을 조사 산정하고 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정한 가액. 실질적으로 부동산공시법에 따라 공시된 공동주택가격. ② 일반분양분 주택가액: 분양시점 분양가격의 총액 ③ 재건축 소형주택 인수가액: 광역지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 해당 재건축소형주택을 인수한 가격 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net