재개발·재건축 감정평가의 올바른 이해 1

재건축과 재개발의 차이는 사업의 차이도 있고 감정평가도 차이가 있다. 두 사업 모두 노후·불량 건축물이 밀집하고 있으나 재건축 사업은 도로 등 정비기반 시설이 양호한 지역, 재개발사업은 정비기반 시설이 열악한 지역이 해당된다. 재개발 재건축 사업의 성패는 일반분양가와 건축공사비에 달려 있다.

글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사)

<재개발과 재건축 사업 절차>

1단계 정비기본계획
재개발 재건축 사업은 도시 및 주거환경 정비법(이하 법)에 따라 ‘도시·주거환경 정비기본계획’(이하 기본계획)으로 시작된다.
기본계획은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장이 10년 단위로 수립하고, 5년 단위로 타당성 여부를 검토한다(법 제4조). 기본계획이 수립된 후 재건축은 안전진단을 한다(법 제12조).

다음에 정비구역이 지정(법 제8조) 되고 추진 위원회를 구성하고 추진 위원회 승인을 받는다. 추진 위원회는 조합의 전 단계로 토지 등 소유자 과반수의 동의를 받아 시장·군수 등의 승인을 받아야 한다. 추진 위원회의 구성에 동의한 토지 등 소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 본다.

다만, 조합설립 인가를 신청하기 전에 시장·군수 등 및 추진 위원회에 조합설립에 대한 반대 의사표시를 한 추진 위원회 동의자의 경우에는 그러하지 아니하다(법 제31조). 토지 등 소유자란 재개발 사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자, 재건축 사업의 경우에는 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 말한다(법 제2조 제9호).

2단계 조합 설립, 시공자 선정
재개발사업의 경우 조합 설립은 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지 소유자의 동의를 받아야 한다. 재건축 사업의 경우 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지 소유자의 4분의 3 이상 및 동별 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 한다(법 제35조).

조합이 설립되면 시공자 선정을 한다. 조합은 조합 총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다(법 제29조).

3단계 사업시행 인가
사업시행 인가란 조합이 추진하고 있는 정비 사업에 관한 일체의 내용을 시장·군수 등에게 제출하고 확정하고 인가받는 행정절차이다. 조합은 사업시행계획서에 정관 등과 필요한 서류를 첨부하여 시장·군수 등에게 제출하여야 한다. 토지 등 소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획서를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대하여 토지 등 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지 소유자의 동의를 받아야 한다(법 제50조).

사업시행계획서에는 토지이용계획(건축물 배치계획을 포함한다), 정비기반 시설 및 공동 이용시설의 설치 계획, 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획, 정비 사업비 등이 포함된다(법 제52조).

4단계 분양공고 및 분양신청
사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날로부터 120일 이내에 ①분양 대상자별 종전 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 ②분양 대상자별 분담금의 추산액 ③분양신청 기간 ④ 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 토지 등 소유자에게 통지해야 한다(법 제72조 제1항).

분양신청 기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다(법 제72조제2항).

사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다(법 제73조 제1항). 사업시행자는 법 제73조제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다(법 제73조 제2항).

5단계 관리처분계획 인가
관리처분계획이란 종전 토지 및 건축물의 소유자 등이 정비 사업의 시행으로 조성되는 대지 및 건축시설을 분양신청 한 자에게 종전 토지 또는 건축물의 위치, 면적, 이용 상황, 환경 및 기타 상황을 종합적으로 고려하여 새로 조성되는 대지 또는 건축시설을 균형 있게 배분하고 합리적으로 이용하도록 하는 처분이다.

사업시행자는 법 제72조에 따른 분양신청 기간이 종료된 때에는 분양신청 현황을 기초로
①분양 설계
②분양 대상자의 주소 및 성명
③분양 대상자별 분양 예정인 대지 또는 건축물의 추산액
④일반 분양분, 공공지원 민간임대주택, 임대주택, 그 밖에 부대시설·복리시설 등의 명세와 추산액 및 처분 방법
⑤분양 대상자별 종전 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격
⑥정비 사업비의 추산액(재건축 사업의 경우에는「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축 부담금에 관한 사항을 포함) 및 그에 따른 조합원 분담 규모 및 분담 시기
⑦분양 대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리 명세
⑧세입자별 손실보상을 위한 권리 명세 및 그 평가액
⑨ 그 밖에 정비 사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항의 내용이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다(법 제74조 제1항).

재개발, 재건축 사업과 관련한 감정평가는 종후 자산 감정평가, 종전자산 감정평가, 토지 등의 수용 또는 사용을 위한 감정평가, 현금청산 감정평가, 매도청구 소송 감정평가, 정비기반 설치 및 무상귀속 감정평가, 국공유재산 처분 감정가가 있다. 종전자산 및 종후 자산 감정평가는 사업시행 인가 고시 후 분양공고 전에 이루어지고, 현금청산 또는 매도청구소송은 분양신청 기간이 지난 후 분양신청을 하지 아니한 자 등의 토지 등을 대상으로 감정평가한다. 조합 법인세 절세를 위한 감정평가도 있다.

현행 세법상 재개발 재건축 사업의 경우 그 시행 주체인 정비 사업조합 자체는 세법 규정에 따라 영리법인이 아닌 비영리 법인으로 보아 세법을 적용한다. 정비 사업조합의 경우 일반인에게 분양하여 발생하는 분양수입을 비영리법인의 수익으로 보아 법인세가 과세된다. 법인세는 일반분양수입에서 일반 분양한 그 부동산에 해당되는 공사원가와 관리비 등 대응 원가를 공제한 후 법인 세액을 산정한다. 원가를 높이기 위하여 감정평가를 실시해 그 가격으로 세법상 원가로 인정받는 것이다.

관리처분계획이 확정되면 조합원 분양 및 일반분양을 통한 수익과 임대주택 세대수가 결정되고, 추정 비례율이 결정되어 조합원별 권리가 액이 결정되며 동시에 조합원들의 분담금도 결정된다. 관리처분계획 인가 절차가 끝나면 철거를 위한 이주, 일반분양, 착공, 준공 및 입주, 이전고시 및 조합 청산을 한다.

〈재건축과 재개발 차이〉

재건축과 재개발은 어떤 차이가 있을까? 사업 차이도 있고 감정평가 차이도 있다.

정비기반 시설의 차이
재건축 사업은 법 제2조에서 “정비기반 시설은 양호하나 노후·불량 건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업”으로 정의하고 있다. 정비기반 시설이란 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구(전기, 가스, 통신시설 등 지하매설물을 공동 수용할 수 있는 지하시설) 및 그 밖에 주민 생활에 필요한 열·가스 등의 공급 시설을 말한다.

재개발사업은 법 제2조에서 “정비기반 시설이 열악하고 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시 기능 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업”으로 정의하고 있다.

두 사업 모두 노후·불량 건축물이 밀집하고 있으나 재건축 사업은 도로 등 정비기반 시설이 양호한 지역, 재개발사업은 정비기반 시설이 열악한 지역이 해당된다.

안전진단 여부 등의 차이
재건축과 재개발은 안전진단 여부 등에서 <표 1>과 같은 차이가 있다.

조합원 분담금(청산금) 산출

조합원 분담금이란 조합원이 조합원 분양을 받기 위해 내야 할 금액을 말한다. 청산금이란 역으로 조합원이 조합원 분양을 받으면서 지급(환급금) 받는 금액을 말한다.

조합원 분담금 총액은 부족한 사업비를 의미하며 [정비 사업비 총액 - (일반분양 수익 + 임대주택 분양 수익)]으로 산정된다. 개별 조합원 분담금은 [조합원 분양가격(종후 자산 감정평가액) - 조합원 권리가 액]으로 산정된다.

조합원 권리가 액은 [종전자산 감정평가액 × 비례율]로 산정되고, 비례율은 [(총수익 - 총사업비) / 종전자산 감정평가액 × 100]으로 산정된다.

정비 사업 총수익은 조합원 분양수익, 일반분양수익, 임대주택 매각 수익이 포함된다. 총사업비에는 건축공사비, 제 사업경비(설계 감리비, 금융비용, 각종 용역비, 각종 부담금, 조합 운영비, 기타 경비 등)가 포함된다.

조합원 분담금은 조합원 분양가격이 조합원 권리가 액을 초과하면 그 초과분에 해당하는 금액을 말한다. 조합원 권리가 액이 조합원 분양가격을 초과하면 역으로 환급금을 받게 된다. 조합원 권리가 액은 종전자산 감정평가액이 높을수록, 비례율이 높을수록 커지기 때문에 조합원은 종전자산 감정평가액과 비례율이 높아지길 원한다. 그러나 비례율 식에서 보듯이 종전자산 감정평가액이 높아지면 비례율이 떨어지고, 종전자산 감정평가액이 낮아지면 비례율은 올라가게 되어 있다. 즉 종전자산 감정평가액을 높여 조합원 권리가 액을 높일 수 있는 게 아니라는 것이다. 단 조합원 상호 간의 종전자산 감정평가액의 균형을 유지 못하면 조합원 간의 권리가 액도 균형을 유지할 수 없기 때문에 조합원 상호 간의 가격 균형이 중요하다.

총수익은 5000억 원, 총사업비는 3000억 원으로 고정되어 있고, 종전자산 감정평가액이 각각 2200억 원, 2000억 원, 1800억 원인 경우 조합원 권리가 액을 산정하면 다음과 같다.

① 종전자산 감정평가액 2200억 원
비례율 = (5000 - 3000) / 2200 × 100 = 90.9%
조합원 권리가 액 = 2200 × 0.909 =1999.8억 원

② 종전자산 감정평가액 2000억 원
비례율 = (5000 - 3000) / 2000 × 100 = 100%
조합원 권리가 액 = 2000 × 1.00 = 2000억 원

③ 종전자산 감정평가액 1800억 원
비례율 = (5000 - 3000) / 1800 × 100 = 111.1%
조합원 권리가 액 = 1800 × 1.111 =1999.8억 원

위 결과에서 보듯이 종전자산 감정평가액이 올라가면 비례율이 떨어져 조합원 권리가 액은 종전자산 감정평가액을 올리기 전과 거의 유사한 결과를 보인다. 결국 종전자산 감정평가액은 절대 금액보다는 조합원 간의 상대적 균형이 중요함을 알 수 있다.

재건축 부담금 산출

재건축 부담금은「도시정비법」에 따른 재건축 사업 및 「소규모 주택정비법」에 따른 소규모 재건축 사업이 부과 대상 사업(법 제5조)이며 2017년 12월 31일까지「도시정비법」에 따른 관리처분계획의 인가 및 「소규모 주택정비법」에 따른 사업 계획인가를 신청한 재건축 사업은 재건축 부담금이 면제된다(법 제3조의 2).

재건축 부담금은 사업시행 인가 고시 후 3개월 이내 또는 시공사 계약 후 1개월 이내 시장·군수·구청장에 예정액 산정 자료를 제출(법 제14조 제1항) 하고, 시장·군수·구청장은 산정 자료 수령 후 30일 이내에 예정액 산정 후 조합 등에 통지해야 한다(법 제14조 제2항). 재건축 부담금은 분담금에 반영되어 토지 등 소유자에 통지되고 관리처분 계획안에 부담금 및 산정기준을 반영해야 한다.

재건축 부담금은 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 근거하여 재건축 초과이익에 부과율을 적용하여 산정된 금액을 말하며 아래 산식으로 산정한다.

재건축 부담금은 재건축 초과이익을 당해 조합원 수로 나눈 금액에 금액 단계별로 다음의 부과율을 적용하여 계산한 금액을 부담금액으로 한다.

재건축 초과이익은 재건축 사업으로 인하여 정상주택 가격 상승분을 초과하여 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분을 말하며 아래 산식으로 산정된다.

·부과개시 시점 재건축 사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립 추진 위원회가 승인된 날.
·개시 시점 주택가액 「부동산가격 공시에 관한 법률」에 따라 공시된 부과 대상 주택 가격 총액에 공시 기준일부터 개시 시점까지의 정상주택 가격 상승분을 반영하여 산정.
·정상주택 가격 상승분 개시 시점에서 종료 시점까지의 정기예금이자율과 재건축 사업장이 소재하는 특별 자치 시·특별자치도·시·군·구의 평균 주택 가격 상승률 중 높은 비율 적용.

·개발비용 산정
① 공사비, 설계 감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비
부대비용 및 그 밖의 경비 : 부대비용에는 공사비, 설계 감리비, 그 밖의 경비를 제외한 비용으로서 분양관련 비용, 수도·가스·전기시설 인입 비용, 등기비용 등이 포함되고, 그 밖의 경비에는 교통·환경영향평가 등 사업시행 인가와 관련된 비용, 주택 및 토지매입비, 조합원 이주비용에 대한 금융비용, 안전진단 비용, 측량비용, 감정평가수수료, 정비 사업 전문관리 업자에 대한 위탁 및 자문비용, 회계·감사 비용, 해당 재건축 사업과 관련된 용역비용 등이 포함된다.

② 제세 공과금(취득세, 등록세, 면허세, 법인세, 산업재해보상보험료 등), 부담금(기반시설부담금, 광역교통시설 부담금, 국공유지 사용에 따른 대부료, 사용료 등)

③ 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부하는 공공시설 또는 토지 가액
  공공시설: 별도로 산정하는 토지 가액에 그 시설의 원가를 합산한 금액
  토지: 개별공시지가에 지가변동률을 곱한 금액

④ 조합 운영비: 주택재건축조합 운영비, 소송 비용 등 조합위 운영과 관련된 제반 비용

⑤ 재건축 소형 주택 건설 관련 비용

·종료 시점 주택가액 산정(재건축 사업 준공인가일 기준)
종료 시점 부과 대상 주택 가격 총액은 조합원 주택가액, 일반분양분의 주택가액, 재건축 소형 주택 인수가격을 합산하여 산정

① 조합원 주택가액: 종료 시점 현재의 주택 가격 총액을 조사 산정하고 부동산가격 공시위원회의 심의를 거쳐 결정한 가액. 실질적으로 부동산 공시법에 따라 공시된 공동주택 가격.

② 일반분양분 주택가액: 분양시점 분양가격의 총액

③ 재건축 소형 주택 인수가 액: 광역지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 해당 재건축 소형 주택을 인수한 가격.

전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사)
연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다.
현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다.
02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net