재개발·재건축 감정평가의 올바른 이해 2

재건축과 재개발의 차이는 사업의 차이도 있고 감정평가도 차이가 있다. 두 사업 모두 노후·불량 건축물이 밀집하고 있으나 재건축 사업은 도로 등 정비기반 시설이 양호한 지역, 재개발사업은 정비기반 시설이 열악한 지역이 해당된다. 재개발·재건축 사업의 성패는 일반분양가와 건축공사비에 달려 있다.

글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사)

종전자산 감정평가
종전자산 감정평가는 사업시행 인가고시가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가한다(감정평가 실무기준 730-3.1). 종전자산 감정평가는 사업구역 내 기존 부동산의 적정한 가치를 산정하여 합리적이고 객관적인 관리처분 계획을 수립하기 위함을 목적으로 한다.

① 상대적 가격균형을 고려한 감정평가
앞에서 살펴보았듯이 종전자산 감정평가는 관리처분계획을 수립하기 위하여 조합원들 사이에 분배 기준이 되는 권리가액을 산정하는 데 주된 목적이 있다. 앞의 비례율 산식에서 종전자산 감정평가액이 올라가면 비례율이 내려가고, 종전자산 감정평가액이 내려가면 비례율이 올라가는 것을 확인했다. 종전자산 감정평가액은 절대 금액보다는 상대적 금액이 중요하여 조합원 간의 형평성과 적정한 가격균형 유지가 중요하다.

② 해당 사업으로 인한 가치 변동 반영 여부
재건축 사업이나 재개발사업은 사업 계획 또는 시행의 공고 또는 고시, 이후의 사업 진행에 따라 가치가 상승한다. 즉 개발이익이 발생한다. 재건축 사업이나 재개발사업은 토지 등 소유자 또는 조합이 시행하는 사업이기 때문에 사업시행으로 발생하는 개발이익은 사업시행자인 토지 등 소유자 또는 조합에게 귀속된다. 따라서 종전자산 감정평가에서 개발이익을 반영하여 감정평가할 수 있다.

재개발사업에서 집합건물의 대지지분은 일반 단독(다가구주택) 주택 및 근린생활시설 부지에 비해 토지의 집약적 활용 때문에 높은 가격수준을 형성한다. 재개발사업이 시행되는 경우 집합건물 부지의 가격에 정상적인 가격 격차에 더해 흔히 말하는 분양권 프리미엄이 반영될 수 있다. 이러한 분양권 프리미엄은 투기적 거래인 점과 가격균형의 왜곡이라는 점에서 감정평가액에 반영되지 않는다.

종전자산 감정평가는 위와 같이 절대 금액 수준보다는 조합원 상호 간의 상대적 균형이 중요하기 때문에 시장가치에 비해 낮은 수준으로 결정될 수 있다. 따라서 종전자산 감정평가는 시장가치 외의 가치*라고 할 수 있다. 종전자산 감정평가액은 현금청산을 위한 감정평가나 담보 등 다른 목적의 감정평가와 비교해서 차이가 날 수 있다는 점에 유의해야 한다.

시장가치 외의 가치 「 감정평가에 관한 규칙」 제2조 제1호의“ 시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상 물건에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상 물건의 가액”이라는 정의와 차이가 있다고 보면 시장가치 외의 가치가 된다. 종전자산 감정평가액이 조합원 상호 간의 상대적 균형에 초점을 두고 있기 때문에 시장가치와 괴리가 있을 수 있다는 의미에서 시장가치 외의 가치라 할 수 있다.

종후 자산 감정평가
종후 자산의 감정평가는 분양신청 기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 하며 대상 물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 해야 한다(감정평가 실무기준 730-3.2). 종후 자산을 감정평가할 때에는 인근 지역이나 동일 수급권 안의 유사 지역에 있는 유사 물건의 분양 사례·거래 사례·평가 선례 및 수요성 등과 해당 사업에 드는 총 사업비 등 원가를 고려한다.

다만, 시·도의 조례가 별도의 규정이 있을 때에는 그에 따른다(감정평가 실무기준). 재개발·재건축 사업에서 조합원 분양가는 종후 자산 감정평가액으로 결정된다. 종후 자산 감정평가는 종후 자산인 분양 대상 아파트에 대한 대지비 및 건축시설에 대한 추산액 감정평가로 인근 지역이나 동일 수급 권내 유사 지역의 분양 사례·거래 사례·평가 사례를 참고하고 해당 사업에 소요되는 총 사업비 등 원가를 고려해 결정하되 조합에서 제시한 자금 운용 계획서(정비 사업비 추산액)를 기초로 한다. 즉 조합원 분양가는 사업에 투입된 비용을 조합원에 배분한 금액이 된다.

① 상대적인 가격 균형 유지
분양 예정인 대지 또는 건축물에 대한 종후 자산의 감정평가액은 종전자산 감정평가액과 함께 관리처분을 위한 기준가격이 되기 때문에 상대적인 가격균형의 유지가 중요하다.

② 분양 구분과 종후 자산 감정평가 대상
재개발사업과 재건축 사업은 주택 공급이 주목적으로 종후 자산은 조합원 분양분과 일반분양분으로 구분되고 일반분양분은 분양가 상한제라는 별도의 분양가격 결정 절차가 예정되어 있다. 따라서 종후 자산 감정평가는 분양 예정 자산 전체(일반분양분 포함)를 조합원 분양분으로 보아 감정 평가한다.

③ 조건부 감정평가
종후 자산 감정평가는 기준시점(감정평가의 기준이 되는 시점) 현재 착공 전 상태이기 때문에 대상 부동산(공동주택, 근린생활시설 등)이 사업 계획대로 적법하게 완공된 상태를 전제로 감정평가하는 조건부 감정평가이다.

④ 사업시행자 제시 원가 산출 근거에 따른 감정평가
종후 자산 감정평가액은 분양 예정인 부동산에 대한 추산액으로 종전자산 감정평가 총액과 사업비를 합산한 금액이다. 즉 사업시행자가 제시한 원가 산출 근거에 따라 원가법으로 감정평가액을 결정한다. 개별세대의 감정평가액은 종후 자산 추산액 총액을 각 개별세대의 효용 적수(층별, 위치별 가중치와 수요성을 참작한 평형 및 타입별 가중치를 고려) 비율로 안분하여 감정평가한다.

국공유재산의 처분을 위한 감정평가
국공유재산의 처분을 위한 감정평가는 사업시행 인가고시가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되 사업 시행자가 ‘대’를 기준으로 감정평가를 의뢰한 경우 다음과 같이 감정평가한다.

국가와 지자체에서는 국공유재산은 사업시행 인가 고시일부터 용도가 폐지된 것으로 보게 되고, 이에 대한 감정평가는 도로 등의 경우 대부분 용도폐지가 되면 대지로 이용하게 될 것이므로 종래의 국공유지 상태(도로, 구거 등)가 아닌 ‘대’를 기준으로 감정평가할 것을 요청한다(감정평가 실무기준 730-3.3).

매도청구에 따른 감정평가
재건축 사업구역 안에 있는 토지 등에 대한 매도청구에 따른 감정평가는 법원에서 제시하는 날을 기준으로 한다. 다만, 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 개발이익이나 조합원의 비용 부담을 전제로 한 개발이익은 배제하여 감정평가한다(감정평가 실무기준 730-3.4).

① 매도청구권
매도청구는 재건축 사업을 시행할 때 조합설립 부동의 자 등에 대해 그 소유 토지 등을 시가에 매도할 것을 청구하는 것이다. 매도청구권은 재건축에 참가하는 토지 등 소유자가 재건축에 불참한 토지 등 소유자에 대하여 일정한 절차를 거쳐 토지·건물의 매도를 청구하는 권리를 말한다.

② 기준시점
매도청구 소송 감정평가의 기준시점은 ‘매매계약 체결 의제일’로서 매도청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 시점이 된다. 감정평가 실무상으로는 법원의 감정 명령서에 제시된 일자를 기준으로 한다.

③ 영업손실보상 포함 여부
매도청구가 성격상 공용수용과 같다는 취지로 단독주택재건축 사업에서 매도청구의 상대방에게 영업손실보상금을 지급하여야 한다는 주장도 있으나, 재건축 사업은 공익사업에 해당되지 않기 때문에 보상평가의 대상이 아닌 이상 매도청구소송의 시가에 영업손실보상금이 포함된다고 할 수 없다.

④ 시가市價의 의미
대법원 판례는 매도청구소송에서 시가는 해당 재건축 사업으로 인해 발생할 것으로 예상되는 개발이익을 포함해야 한다는 입장이다. 판례는 노후되어 철거될 상태를 전제로 한 가격이 아님을 강조하고, 토지 건물이 일체로 거래되는 가격으로 시장에서 형성되어 반영되고 있는 개발이익을 반영하라는 의미로 해석된다. 그러나 재건축 사업의 조합원으로 지는 리스크나 현실화, 구체화되지 아니한 개발이익까지 기준시점 당시에 반영하라는 의미로 해석할 수 없다. 원고(매도청구권자)는 조합원으로서의 비용 부담 및 사업 추진에 따른 각종 리스크 부담을 지고 있다는 점에서 현실화, 구체화되지 않은 개발이익은 시가에 포함될 수 없다.

토지 등의 수용 등에 따른 감정평가
도시정비 사업구역 안 토지 등의 수용 등에 따른 감정평가는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」및 [800 보상평가]에 따라 감정평가한다(감정평가 실무기준).

주택재개발사업과 도시환경정비사업의 사업시행자는 정비구역 안에서 그 사업을 위하여 필요한 토지·건축물 기타의 권리를 수용할 수 있으며, 「도시 및 주거환경 정비법」에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 「토지보상법」이 준용된다. 사업시행 인가는「토지보상법」에 의한 사업인정으로 본다.「토지보상법」으로 현금청산 감정평가 및 수용에 따른 감정평가를 하기 때문에 해당 정비 사업으로 인한 가치의 상승(개발이익)은 배제하여야 한다.

일반분양가와 건축공사비
재개발·재건축 사업의 성패는 일반분양가와 건축공사비에 달려 있다. A 아파트 단지의 재건축 사업 사례를 분석하고 재개발 재건축 사업의 성패는 일반분양가와 건축공사비 등 사업비에 달려있음을 예시한다. 재개발과 재건축 사업의 큰 차이는 재건축 부담금이 재건축 사업에만 해당된다는 점이고 나머지는 거의 유사하다.

단지 재건축 사업 분석>
A 아파트 종전자산 감정평가액

A 아파트 분양수입 추정

A 아파트 사업비 추정

조합원 분담금 추정
① 비례율 산정
(총 분양수입 - 총 사업비용) / 종전자산 감정평가액 × 100
= (1,504,113,600,000 - 438,766,350,526) / 1,040,000,000,000 × 100
= 102.44%

②세대당 분담금

세대당 분담금은 기존 공급면적 기준 125㎡ 형은 130㎡ 형을 분양받을 경우 환급금을 받고, 154㎡ 형을 분양받을 경우 분담금을 낸다. 기존 150㎡ 형은 모두 환급금을 받는다.

재건축 부담금 추정

A 아파트 재건축 사업 분석
A 아파트 재건축 사업은 재건축 부담금을 적용받기 때문에 조합원 전체가 일정한 금액을 부담해야 한다. 조합원 입장에서는 조합원 분양가에 부담금을 더한 금액에 이주 등에 따른 기회비용 등을 고려한 금액 이상으로 준공 후 아파트 가격이 형성되어야 사업성이 있다고 할 수 있다. 재건축 사업에서 재건축 부담금은 사업성 분석에서 중요한 변수가 되었다. 일반적으로 아파트 재건축 사업이 추진 위원회 설립에서 준공까지 10년 이상이 걸린다는 점과 최근 아파트의 공시가격이 현실화로 급상승하고 있는 점을 고려할 때 재건축 부담금이 사업 추진에 상당히 중요한 변수가 되고 있는 것이다.

A 아파트 재건축 사업은 분양가 상한제를 적용받게 되어 일반분양수입이 줄어들게 되면 비례율이 떨어지고 그만큼 조합원 분담금이 늘어나게 된다. 또는 사업이 지연되어 건축공사비가 증가하거나 금융비용 등이 증가하여 사업비가 증가하면 역시 비례율이 떨어지고 조합원 분담금은 늘어나게 된다.

일반분양가가 ㎡당 1089만 원에서 900만 원으로 떨어지면 비례율은 102.44%에서 93.64%로 떨어지고 종전자산 감정평가액은 변동이 없기 때문에 그만큼 조합원 권리가 액이 감소하여 조합원 분담금이 늘어난다. 최근 둔촌주공아파트 재건축 사업이 분양가 상한제 대상이 아님에도 주택도시 보증 공사에서 일반분양가를 3.3㎡당 3000만 원 이하를 고수하고 있기 때문에 일부 평형의 경우 조합원 분양가가 일반분양가를 상회하는 결과를 낳고 그만큼 조합원 분담금이 상승하는 결과가 예상되고 있다.

건축공사비가 최근 급상승하는 사례가 보이고 있다. 건축공사비가 10% 상승하면 비례율이 102.44%에서 98.82%로 떨어진다. 이 결과 또한 종전자산 감정평가액 변동 없이 비례율만 떨어져 조합원 권리가 액이 줄어들고 조합원 분담금이 상승하는 결과를 낳는다.

종전자산 감정평가액과 종후 자산 감정평가액이 커진다고 사업성이 좋아지는 것이 아니다. 재개발·재건축 사업은 일반분양 수입과 건축공사비 등 사업비에 의해 사업성이 결정된다. 종전자산 감정평가와 종후 자산 감정평가는 관리처분계획을 합리적으로 진행하기 위한 수단이지 사업성 자체를 좌우하는 것이 아닌 것이다. 종전의 토지 및 건축물의 소유자 등이 정비 사업의 시행으로 조성되는 대지 및 건축시설을 분양신청을 한 자에게 종전의 토지 또는 건축물의 위치, 면적, 이용 상황, 환경 및 기타의 상황을 종합적으로 고려하여 새로 조성되는 대지 또는 건축시설을 균형 있게 배분하고 합리적으로 이용하도록 하는 처분인 관리처분계획에 필요한 절차로 종전자산 감정평가, 종후 자산 감정평가는 그 의의가 있다고 할 것이다.

전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사)
연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다.
현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다.
02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net