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[포커스] 귀농 · 귀촌, 전원주택 건축 쉬워진다
- 11월 5일 농림수산식품부(이하농식품부)는 경기도 남양주시 등 21개 시 · 군에 '영농여건불리농지' 2만 ㏊를 지정하고 이를 고시했다. 영농여건불리농지로 지정된 곳은 농사를 짓지않더라도 누구든지 취득할 수 있으며 건축하고자 할 때에는 농지전용허가를 받는 대신 시장 · 군수에게 신고만하면 되고 임대도 가능하다. 따라서 귀농이나 귀촌, 전원주택건축을 희망하는 이들에게 희소식이다. 이에 대한 자세한 내용을 살펴본다.글 홍정기 기자 사진 전원주택라이프 DB 도시민이 농지를 쉽게 취득할 수 있는 길이 열렸다. 그간 여러 차례 농지법 개정을 통해 어느 정도 도시민이 농지를 구입할 수 있었으나 까다로운 조건이 붙어 큰 효과를 보지 못했던 것이 사실.그러나 지난 11월 5일 농식품부는 도시민의 농지 취득 여건을 크게 완화한 새로운 농지법 개정안을 발표했다. 개정안 골자는 '영농여건불리농지'거래를 자유화하고 신고만으로도 농지를 전용할 수 있도록 한 것이다. 농식품부는 영농여건불리농지 소유 · 임대차 제한을 폐지하고 전용 제한 완화를 통해 농지 이용 효율성이 제고되고 농지 유동화가 촉진될 것으로 기대하고 있다.이에 대해 전원주택 관련 종사자들은 "귀농, 귀촌을 계획하거나 전원주택을 희망하는 이들에게 반가운 소식"이라며 "일단 경기, 충청권을 중심으로 문의가 많을 것"으로 예상했다. 농식품부 관계자 또한 "산을 등지고 경사가 심한 지역이 많다는 점을 감안하면 전원주택을 짓고자 하는 이들이 많을 것"으로 전망했다. 영농여건불리농지란 읍 · 면 지역의 농업진흥지역 밖에 있는평균 경사율 15% 이상이고 집단화된 규모가 2㏊ 미만인 농지 중에서시장 · 군수가 영농여건이 불리하고 생산성이 낮다고인정하는 농지를 일컫는다. 1 경자유전 완화… 도시민 농지 구입 쉬워져 경자유전耕者有田원칙이 있다. 농사를 짓는 사람만이 농지를 소유할 수 있는 것으로 현행 농지법은 이 경자유전 원칙에 따라 농지 소유자격을 농업인으로 엄격히 제한하고 농지취득자격증명제도를 둬 농지 매수인의 농지 소유 자격과 소유상한을 정하고 있다. 농업 경영 목적대로 이용하지 않으면 처분 명령이 내려진다.그러다 1996년 농지법 개정으로 도시민도 농지를 소유할 수 있는 기회가 생겼으나 이때에도 1년에 90일 이상 직접 농사를 지어야 한다는 조항이 붙었다. 나아가 2003년 농지법 개정을 통해 주말농장을 위한 1천㎡ 미만 소유가 허용됐지만 역시 임대는 불가능하고 특정한 사유 없이 농사를 짓지 않으면 팔아야 했다.그리고 지난 11월 5일 농식품부는 21개 시 · 군 영농여건불리농지 2만㏊를 지정 · 고시하면서 이에 대해 자기 농업 경영에 이용하지 않더라도 누구든지 취득할 수 있으며 임대도 가능하도록 했다. 영농여건불리농지란 읍 · 면 지역의 농업진흥지역(농업 생산 기반이 갖춰져 있거나 계획이 있는 곳) 밖에 있는 평균 경사율 15% 이상이고 집단화된 규모가 2㏊ 미만인 농지 중에서 시장 · 군수가 영농여건이 불리하고 생산성이 낮다고 인정하는 농지를 일컫는다. 이는 1996년, 2003년 농지법 개정보다 훨씬 농지 취득 여건을 완화한 것으로 귀농 · 귀촌을 희망하는 도시민과 전원주택을 짓고자 하는 이들에게 반가운 소식이다.이번에 영농여건불리농지로 지정된 21개 시 · 군을 보면 부산 기장, 경기 이천 용인 가평 남양주, 강원 홍천 영월 양양, 충북 옥천 증평 괴산, 충남 당진 태안, 전북 순창, 전남 순천 화순, 경북 경주 청송, 경남 사천 함양이다. 전국 140개 시 · 군 중 2009년 11월 농지법 개정 이후 시 · 군에서 추진해온 현지 조사와 확인이 완료된 21개 시 · 군이 먼저 발표된 것으로 나머지 119개 시 · 군은 조사 확인이 끝나는 금년 말 지정 · 고시된다.농식품부는 관계자는 "농지 이용규제 완화 체감도를 높이기 위해 21개 시 · 군을 조기 지정 추진하게 됐다"며 "전체 140개 시 · 군이 완료되면 전체 영농여건불리농지는 규모는 12만㏊가 될 것"이라고 말했다. 경자유전 원칙에 따라 소유주가 직접 농사를 지어야 했지만영농여건불리농지는 농사를 짓지 않아도 되고 필요하다면 임대를 놓아도 된다.귀농이나 귀촌 계획이 있으나 현재 직장으로 사정이 여의치 않다면미리 농지를 구입해 놓고 남은 기간에 임대를 해도 된다는 이야기다. 2 어떤 내용 담았나 역시 가장 눈이 가는 대목은 도시민이 농지를 구입해 주택 등을 건축하고자 할 때 이전에는 농지전용허가를 받아야 했지만 영농여건불리농지는 시장이나 군수에게 신고만 하면 가능해졌다는 것. 농지전용허가가 없으니 농지전용부담금(농지전용비)을 내지않아도 된다. '개발면적×공시지가×30%'에 해당하는 금액을 농지전용부담금으로 내야 했던 것을 고려하면 상당한 금액을 아낄 수 있는 것이다.또 다른 점은 임대가 가능하다는 것. 지금까지는 경자유전 원칙에 따라 소유주가 직접 농사를 지어야 했지만 영농여건불리농지는 농사를 짓지 않아도 되고 필요하다면 임대를 놓아도 된다.귀농이나 귀촌 계획이 있으나 현재 직장으로 사정이 여의치 않다면 미리 농지를 구입해 놓고 남은 기간에 임대를 해도 된다는 이야기다.이에 대해 박철민 대정하우징 대표는 "임대가 가능해져 그만큼 귀농 · 귀촌 희망자는 준비할 수 있는 시간적 여유를 갖게 됐다"는 데에 의미가 있다고 말했다. 덧붙여 농식품부 농지과 류이현 과장은 "임대를 통해 고령으로 인한 영농이 불편한 유휴화 방지 등 농지의 효율적 이용이 기대된다"고 전했다.또한 영농여건불리농지를 취득할 경우 일반 농지와 달리 농업경영계획서를 작성하지 않고 농지취득자격증명만으로도 가능하다.농식품부 관계자는 "영농여건불리농지는 밭농사가 주를 이루며 경사가 급해 기계화가 어려워 생산성이 일반 농지에 비해 35%에 그친다. 현장을 보면 대부분이 방치돼 있는 실정이다. 이번 농지법 개정으로 도시민 유입이 증가할 것으로 기대한다"고 밝혔다. 발표된 지역 가운데 경기, 충청, 강원 지역을 눈여겨볼 만하다.무엇보다 서울과 가깝고 앞선 지적처럼 상대적으로 다른 농지에 비해 가격이 저렴하다.경기 지역은 주말 주택용으로 충청도와 강원도는상주용으로 적당하다는게 전문가들 분석이다. 3 귀농, 귀촌자 노려볼 만… 투자가치는 '글쎄' 이번 농지법 개정으로 일부 언론은 부동산 업체 말을 인용 농지 투자가 수월해질 것이라는 전망을 내놨다. 한 부동산 전문가는 언론 인터뷰를 통해 "특정 농지에 대한 취득 규제를 완화함으로써 효율적 토지 이용이 가능해져 농지에 대한 투자가치가 상승할 것"이라고 말하기도 했다.그러나 전원주택 관련 부동산 업체에서는 이와 달리 땅 값에는 별 영향이 없을 것이라는 의견이 우세하다. 부동산인터체인치 정인하 관리이사는 "영농 여건이 불리한 농지라 할지라도 그 규모가 크지 않고 주변으로는 절대농지 등이 놓여 있어 개발 면적도 제한적일 수밖에 없다"면서 "투자가치를 논하기에는 부족한 면이 있다"고 말했다.박철민 대표도 비슷한 의견을 내놨다. "까다로운 조건이 완화됐다고 해서 투자용으로 뛰어들기에는 무리"라는 것. 그는 "여기에도 옥석이 있을 수 있다. 상대적으로 좋은 위치를 지닌 영농여건불리농지는 저렴한 가격으로 구입해 비싸게 되팔 수 있겠으나 그 수가 과연 얼마나 되겠느냐"며 "결국 귀농, 귀촌자를 대상으로 한 단독형 전원주택이나 소규모 단지 등이 주를 이룰 것"으로 내다봤다.발표된 지역 가운데 경기, 충청, 강원 지역을 눈여겨 볼 만하다. 무엇보다 서울과 가깝고 앞선 지적처럼 상대적으로 다른 농지에 비해 가격이 저렴하다. 경기 지역은 주말주택용으로 충청도와 강원도는 상주용으로 적당하다는게 전문가들 분석이다.주의할 점은 아무리 좋은 조건에 영농여건불리농지가 매물로 나왔다고 해서 무턱대고 구입해서는 안 된다. 경기 지역은 자연보전권역으로 묶인 곳이 많아 각별한 주의가 필요한데 이런 농지는 매입해도 개발에 상당한 제약이 따르기 때문이다. 그래서 부동산인터체인지 정인하 관리이사는 반드시 전문가를 통해 토지 활용 가능성을 따져봐야 한다고 주문한다.정 이사는 "개발제한구역, 자연보호지역 등은 영농여건불리농지라 하더라도 개발에 제약이 있을 수밖에 없다. 특히 경기도권은 여러 규제로 묶인 곳이 많기에 토지대장을 확인한 후 전문가와 상의하는 것이 바람직하다"고 전했다. * 후속 조치로 12월 말 전국 시 · 군 영농여건불리농지가 확정 발표되면 이에 대한 관심은 더욱 뜨거워질 것으로 보인다. 전체 농지 중 7%에 해당하는, 적지 않은 농지가 규제에서 벗어나기에 귀농, 귀촌자 그리고 전원주택 희망자들은 벌써부터 적지않은 관심을 보이고 있다. " 조만간 아이가 태어나면 수도권에 작은 집을 하나 마련하려고 했는데 여건이 맞지 않아 차일피일하던 차에 뉴스를 듣고 농업여건불리농지에 관심을 갖게 됐다"는 30대 이강록(서울 관악구) 씨. 서울 인근은 땅값이 비싸고 까다로운 제약이 많아 망설였던 그는 이제 다시 도전해 볼 생각이라고 한다.영농여건불리농지는 필지별로 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있으며 시 · 군에 비치된 지적도를 열람하거나 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에서 볼 수 있다.
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[포커스] 귀농 · 귀촌, 전원주택 건축 쉬워진다
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[부동산 진단] 06. 농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라
- 농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라 지난 6월 30일 농림축산식품부(이하 농식품부)가 지난해 말 발표했던 농업진흥지역정비계획안의 변경 해제안을 승인한다고 밝혔다. 국민 불편해소와 농업을 6차 산업으로 활성화시켜 침체되고 있는 내수경제의 성장 동력으로 활용할 수 있도록 한다는 목적이다. 그동안 농식품부는 농지가치가 낮은 농지를 도시민의 투기 대상으로, 또는 타 상품과 비교해 그 경쟁력이 뒤진다고 보았다. 그런데 농업이 ICT(정보통신기술), BT(생명공학)와 접목하면서 시너지 효과가 나타나기 시작한 것이다. 즉, 스마트 농업으로 산업으로써 경쟁력을 갖추어가고 있다고 본 것이다. 도시화 지역 농지에서도 도시농민들이 수평적 농업의 작은 면적을 공간적 농업으로 단위 면적당 수확량을 높일 수 있는 건 과학농업기술 때문이다. 이로 인해 귀농·귀촌 인구도 증가하면서 일자리 창출로 농촌지역 경제 활성화를 기대해 두 마리 토끼를 잡겠다는 계획이다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 농지제도의 이해 농지는 지역별로 도시에 있는 녹지지역 농지와 농촌지역에 있는 비도시지역 농지로 구분된다. 농업진흥지역은 어떤 곳인가 살펴보자. 80년대 말 1·2차 산업시대에는 농업이 국력인 시대로 인구가 증가하면서 식량이 문제 되었다. 이때 절대농지와 상대농지제도가 생겼다. 농민이 아니면 농지를 구입할 수가 없었다. 또한, 절대농지는 다른 용도로 사용하는 것을 제한해 농식품 관련 건축이나 집이 없는 농민에 한해 농가주택만 건축할 수 있게 했었다. 통작거리 제한 폐지 농지를 사려고 하면 시대에 따라서 거리를 제한받았다. 이를 통작거리 제한이라 하는데, 시대별로 농사를 직접 지을 수 있는 거리를 제한했던 것이다. 농사를 지으려면 이동하는 거리와 운반할 수 있는 수단에 따라 4㎞, 8㎞, 20㎞의 거리 제한이 있었다. 하지만 이제 이 제도가 폐지돼 거리 제한 없이 1년에 90일 이상 직접 농사를 짓는다면 농지를 살 수 있게 되었다. 그렇지만 단순 투기 대상으로 농지를 매수하는 것을 방지하기 위해 농사를 짓지 않는 경우에는 청문회를 거쳐 강제 매각할 수 있게 했다. 도시지역과 비도시지역 농지 농업진흥지역 농지는 도시지역이나 비도시지역에도 산재해 있다. 도시지역이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용어로, 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해 체계적 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역을 말한다. 신도시 발표로 농촌지역이 도시화되거나 구도시가 팽창하면서 형성된 시내 변두리 지역은 자연녹지와 생산녹지 지역으로 구분된다. 비도시지역은 농촌 면 지역을 말한다. 국토의 개발계획 국토를 효율적으로 관리하기 위해 5년마다 중앙정부가 계획하고 지역 사정에 밝은 지자체가 구체적인 안을 제시하여 발표한다. 이번 해제 지역은 시·도지사가 요청한 변경·해제안을 농식품부에서 승인한 결과라는 것을 뜻한다. 하지만 아직 용인시를 제외한 다른 지자체에서는 공고 공람을 하지 않고 있다. 그래서 현장이 중요하다. ‘높이 나는 새가 먹잇감을 많이 얻는다’는 속담을 새겨보자. 이처럼 현장을 관찰하다 보면 남보다 먼저 농업진흥지역에서 해제 가능한 지역을 알게 될 것이다. 그 결과 남보다 한발 앞서 해제 지역에 깃발을 내릴 수 있고, 보다 싼 가격에 좋은 입지를 선택할 수 있을 것이다. 용도가 변경되는 지역 생산녹지 지역 내 농업진흥지역이 보호구역으로 바뀌면 농가주택뿐 아니라 일반 주택과 창고 등을 지을 수 있다. 즉, 사용가치가 다양해지기 때문에 수요자가 많아져 가격 상승효과가 있는 농지가 될 것이다. 더욱이 농식품부는 도시지역 내 해제 지역은 별도의 도시 관리계획 변경 없이도 국토계획법상 녹지지역에서 허용되는 시설을 설치할 수 있다고 밝혔다. 이것은 5년마다 이루어진 국토계획변경고시가 지난 이후라는 점을 참작한 결과라고 보인다. 농업진흥지역 해제 농업진흥지역의 해제는 사실상 농지의 가치가 없어지는 지역이 우선적으로 선정기준이 된 것이다. 해제지역은 과거에는 저수지나 농업용수가 풍부해서 농지의 가치가 높았으나, 도시화되면서 농업용수로 사용할 수 없게 오염된 지역이다. 또는, 산업단지가 들어서면서 농업용수로 사용할 수 없는 주변을 대상으로 한 것이다. 해제지역이 되면 생산녹지에서 자연녹지나 주거공업지역으로, 또는 계획 관리지역이 될 수 있어, 농업보호구역으로 변경된 지역보다 투자가치가 높아질 수 있다. ▲ 농업진흥지역에서 농업보호구역으로 변경된 지역 ① 도로, 철도 개설 등으로 인한 여건 변화에 따라 3~5㏊ 이하로 남은 지역 ② 경지정리 사이 또는 외곽의 5㏊ 이하의 남은 지역 ③ 주변 개발 등 단독으로 3~5㏊ 이하의 남는 지역 ※ 1㏊ = 1만㎡ ▲ 농업진흥지역에서 해제된 지역 ① 도로, 철도 개설 등 여건 변화에 따라 3㏊ 이하로 남은 자투리 지역 등 ’07, ’08년 해제기준 준용 지역 ② 주변이 개발되는 등의 사유로 3㏊ 이하 단독으로 남은 농업진흥구역 ③ 도시지역(녹지지역) 내 경지 정리되지 않은 농업진흥구역 ④ 농업진흥지역과 자연취락지구가 중복된 지역 ⑤ 농업진흥구역 내 지정 당시부터 현재까지 비농지인 토지 중 지목이 염전, 잡종지, 임야, 학교용지, 주차장, 주유소, 창고용지인 토지 이번 농식품부 정비계획에 따라 농업진흥지역이 변경 및 해제되는 규모는 8만5천㏊(변경 2만8천㏊, 해제 5만7천㏊) 수준이며, 구체적인 내용은 시·도별로 고시된다. 이 두 지역은 내수 경기가 침체되고 인구가 감소하는 지자체에서 농업을 기반으로 한 제조와 서비스 산업을 육성하는 6차 산업을 통해 일자리를 창출하고 지역경제를 활성화할 것으로 기대되는 지역이다. 6차 산업이란 1차 산업인 농업과 2차 산업인 제조업, 3차 산업인 서비스업을 융합한 산업을 말한다. 앞으로는 농업보호구역으로 변경된 지역에도 6차 산업 및 농수산업 연관 산업시설 등을 추가 허용할 것이라 한다. 농지투자 장단점 농지를 소유할 수 있는 자격은 농민과 비농민으로 구분된다. 농민은 농지소유 면적이 총 1천㎡ 이상이거나 100㎡ 이상 비닐하우스 온상에서 90일 이상 농사를 짓는 사람을 말한다. 농촌에 살거나 도시에 살면서도 농지를 매수할 수 있다. 즉, 주말농장으로 1천㎡ 이하의 농지를 매수해 취미로 농사를 지을 수도 있다. 농민과 비농민의 차이점은 농민에게 주는 세금 혜택이 크다는 것이다. ▲ 농지투자 장점 ① 농지가 있는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 및 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의지역에 살면서 농지원부에 등록한 뒤 8년 자경한 후 양도할 경우에는 비과세된다. 이때 소유 농지가 주거지역, 상업지역 및 공업지역 등에 편입되거나 환지 예정지로 지정된 후에 수용 등으로 양도되는 경우에는 환지 예정지로 지정받은 날까지 발생한 소득에 대하여만 양도소득세를 100% 감면해준다(1년간 1억 원, 5년간 3억 원 한도). 3년 이상 재촌 자경하고 양도할 경우에도 대체농지(면적 2분의 1 이상, 가액의 1 이상)를 확보하면 양도세 100% 감면 혜택이 주어진다. ② 국민연금과 의료보험료가 절약된다. 직장에서 퇴사하고 귀농·귀촌하면 지역의료보험에 가입하게 된다. 지역의료보험료가 직장의료보험료보다 많으면 처음 1년간은 직장의료보험료로 납부한다. 2년 차부터 지역의료보험료로 자동 전환된다. 그런데 지역의료보험료는 농촌에 거주하면 22% 감면되고, 농어업인 확인서를 받아 제출하면 추가로 28%를 감면받을 수 있기 때문에 절약된다. ③ 귀농·귀촌 지원 차원에서 주택 신축 및 구입 시 세대 당 최대 4천만 원, 농지. 및 임야구입시 최대 2억 원, 농어업 창업 시 최대 3억 원까지 금리 3%로 지원한다. 정부에서 인정하는 교육을 100시간 이상 이수한 사람이 해당된다. 다만, 온라인 교육의 경우 총 이수시간의 50%를 인정하되, 최대 50시간까지만 반영된다. 그리고 귀농교육 자격조건과 심사기준에 따른 심사 점수가 60점 이상 돼야 지원 대상자로 선정한다. ▲ 농지투자 단점 농지 소유자가 직접 농사를 짓지 않고 휴경농지가 되면 처분할 때까지 매년 이행 강제금을 납부해야 한다. 금액도 공시지가의 20%다. 단, 농지은행에 8년 이상 위탁할 시 보유 기간에 따라 6~38%의 양도소득세율이 적용돼 세금 부담이 줄어든다. 그러나 이와 같은 위탁 영농대상 농지는 농지법 시행일(1996년 1월 1일) 이후에 취득해 개인이 소유하고 있는 「농지법 제2조 제1호」에 해당해야 한다. 그리고 실제 농업 경영에 이용되는 전, 답, 과수원 등이고 농업용 시설이 가능해야 한다. 그렇다고 96년 이후에 매입한다고 해당 되는 것도 아니다. 주말농장으로 매입한 면적이 1천㎡ 미만의 농지는 위탁할 수 없다. 그리고 주거, 상업, 공업지역의 농지도 불가하고 농지전용허가를 받거나 신고한 농지도 해당하지 않는다. 동서고금을 막론하고 세금은 전쟁보다 무섭다고 한다. 그런데 농지는 보유 기간에 따라서 절세할 수 있는 비과세가 된다. 저성장 시대에는 재테크 투자처를 찾기 쉽지 않다. 100세 시대 미래 보장은 농지에서 받는 것이 좋지 않을까. 조건에 따라서는 주택연금처럼 농지연금을 활용할 수도 있다. 최근에는 농업을 기반으로 한 1차 산업이 각광받던 시대가 회귀한 듯, 농지가 농업을 바탕으로 제조, 서비스를 합친 6차 산업을 통해 새롭게 조명받는 안전한 상품이 됐다.
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[부동산 진단] 06. 농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 10
- 법과 부동산 10 농지 투자, 잘만 하면 돈 된다 농지 투자는 재촌·자경을 늘 염두에 둬야 한다. 사실 농지에 투자했다가 처분하면서 세금 문제 때문에 헷갈리는 부분들이 많다. 농지법과 조세특례제한법 세법에서 재촌·자경의 적용 범위가 다르기 때문이다. 보유한 농지에서 농사를 계속 짓다가 매도하면, 농지법의 자경 원칙에 따라 그동안 처분명령을 받지 않았으므로 양도 시에 재촌·자경인 줄 착각할 수도 있다. 그러나 소득세법, 조세특례제한법에서의 양도세는 재촌·자경을 해야만 한다. 즉, 재촌과 자경 요건 두 가지 모두 충족시켜야 한다는 것이다. 따라서 농지 투자에서는 이제 다른 무엇보다 절세와 세테크가 가장 중요한 비중을 차지한다. 농지 투자도 재촌·자경을 잊지 않고 잘만 하면 돈을 벌 수 있다는 점을 명심하자. 글 | 김성용 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com 8년 이상 재촌·자경하면 양도세 감면 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세, 법무사비용, 중개수수료 등)를 차감한 후, 기본공제를 한 후의 금액에서 양도소득세율을 적용하여 산출된다. 양도소득세율은 과세대상의 자산별, 보유기간별, 등기 여부에 따른 차등비례세율과 과세표준의 금액에 따른 초과누진세율을 함께 적용한다. 부동산에 대한 양도소득세는 대체로 양도차익에 따라 6%에서 38%의 세율이 적용되는데 흔히 이를 일반세율이라고 한다. 다만 비사업용토지에 대해서는 일반세율에 10%를 가산하도록 하였다. 말하자면 부재지주의 토지에 대한 양도소득에 대해서는 일반세율+10%가 적용된다는 것이다. 그런데 비사업용토지의 양도에 대한 가산세율의 적용이 계속 유예되고 있다(소득세법 제104조 6항). 즉 부재지주의 토지에 대해서도 일반세율이 적용된다는 것이다. 원래 비사업용토지에 대하여 중과세율이 적용된 것은 투기적 토지수요를 차단하기 위한 것이었으나, 부동산 경기의 침체로 인하여 그 적용을 미루게 된 셈이다. 그러나 진정한 농지투자라면 양도소득세 감면의 혜택을 노려야 할 것이다. 즉 8년 이상 재촌·자경한 농지의 양도소득세는 100% 감면된다(조세특례제한법 제69조, 제69조의2 참조). 또한, 3년 이상 재촌·자경한 농지를 경작 상의 필요 때문에 다른 농지로 대토(代土)함으로써 발생하는 양도소득에 대해서도 100% 감면된다(조세특례제한법 제70조 참조). 물론 농지의 경우에 한한다. 임야의 경우에는 보유 기간에 관계없이 언제나 양도소득세가 부과된다. 재촌·자경한다고 하여 반드시 전업농인 것은 아니다. 재촌·자경하더라도 다른 직업을 얼마든지 가질 수 있다. 그런데 전업농이 아닌 경우에 양도소득세를 감면받으려면 양도인 스스로 자경했다는 증빙을 갖춰야 한다는 것을 잊지 말자! 우선 농협 등에 조합원으로 가입하고, 비료나 농약을 농협을 통해 구매함으로써 증빙을 남기는 것이 좋다. 조합에 가입하지 않았더라도 영농일지를 작성하고 농지 근처에서 식당이나 주유소 등을 이용한 영수증을 모아두는 방법도 가능하다. 부재지주의 땅 관리… 세금 고민 덜어줘 부재지주의 농지(비사업용토지)에 대해서도 양도소득세 중과세가 유예되어 일반세율(6~38%)에 의하여 과세된다. 팔아야 한다면 올해 안에 파는 것이 좋다. 그러나 공유관계 등 팔 수 없는 사정도 많으니 양도세 중과세가 부활될까 항상 걱정이다. 부재지주의 고민은 양도세 중과세만이 아니다. 농지법에 따르면 농업경영에 이용하지 않는 한 1년 이내 처분하여야 하며(농지법 제10조 1항), 이를 어기면 농지 소유자에게 6개월 이내에 그 농지에 대한 처분명령이 내려진다(농지법 제11조 참조). 나아가 그 처분명령에 따르지 않으면 해당 농지의 토지 가액의 100분의 20에 해당하는 이행강제금이 부과된다(농지법 제62조 1항). 첩첩산중이다. 그렇다고 농지를 임대차하거나 사용대차할 수도 없다. 농지법은 일정한 경우를 제외하고 농지임대차를 금지하고 있기 때문이다(농지법 제23조 참조). 그렇다면 부재지주의 고민을 해결할 묘안은 없을까? 세상에 막다른 길은 없다. 찾지 못하고 있을 뿐이다. 바로 농지은행에 맡기면 된다. 농지은행에 8년 이상 위탁한 농지는 재촌·자경하지 않더라도 일반세율이 적용된다. 즉 ‘한국농어촌공사 및 농지관리기금법’ 제3조에 따른 한국농어촌공사가 같은 법 제24조의4 제1항에 따라 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한한다)하여 임대하거나 사용대(使用貸)한 농지는 비사업용토지에서 제외되기 때문이다(소득세법 제104조의3 제1항 1호 가목 단서, 소득세시행령 제168조8 3항 9호 참조). 단 일반세율이 적용될 뿐이지 감면대상이 되는 것이 아니라는 것! 한편 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)는 무조건 일반과세대상이니 걱정할 필요는 없다(소득세법 제104조의3 제1항 1호 가목 단서, 소득세시행령 제168조8 3항 6호 참조). 농지은행에 맡겨서 좋은 것은 또 있다. 농지처분의무가 면제된다. 그리고 농지관리의 부담이 없어서 좋다. 농지은행이 농사지을 사람을 직접 찾아 임대도 해주고 임대료도 받아준다. 즉 농지은행과 임대수탁계약만 체결하면 모든 것을 농지은행이 알아서 해준다는 것! 깐깐해진 ‘8년 자경농지’ 양도세 감면 조세특례제한법에 규정된 8년 자경농지 양도세 감면은 과세당국과 납세자 간 잦은 다툼의 원인이 되기도 한다. A씨는 어머니로부터 물려받은 농지(4,208㎡)에 매년 호박, 무 등 채소농사를 짓다가, 이를 양도하였는데 과세관청은 양도세감면을 인정하지 않았다. 직장인 A씨가 어떻게 농사를 지을 수 있었느냐는 것이다. 국세청은 다음과 같은 사실에 주목했다. 첫째, A씨는 농지취득 전부터 고액의 소득을 올리는 정비사로 일했고, 은퇴 이후에도 시간강사로 활동하면서 ‘돈벌이’를 하고 있었다. 둘째, A씨는 농지 인접 지역으로 가족과 따로 ‘홀로’ 전입하였으니 ‘위장전입’일 것이다. 셋째, 해당 농지면적에 비해 농자재 구매내역이 소액이고 수확물에 대한 판매내역 자료가 미비하다. A씨는 이에 반발하였는데 조세심판원은 A씨의 손을 들어주었다(조세심 판례, 조심 2012중 4049 참조). 거주지와 농지소재지까지 이동거리가 짧고, 비교적 노동력이 들지 않는 채소류를 경작했으며, 정비사 일을 그만둔 이후 시간강사로 주 1, 2회 출강한 것을 제외하면 농지를 경작할 시간적 여유가 충분하다는 것이다. 그리고 농지원부 및 조합원증명서, 경작사실확인서 등 증빙 자료를 충분히 갖추고 있는 점을 고려했다고 한다.
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 10
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 08
- 법과 부동산, 아는 만큼 보인다 정부는 귀농·귀촌을 지원하기 위한 방안을 적극적으로 마련 중에 있다. 먼저, 귀농·귀촌을 위한 기본법으로 ‘귀농어·귀촌 활성화 및 지원에 관한 법률’이 제정돼, 다가올 7월 21일부터 시행된다. 귀농·귀촌을 꿈꾸는 자들에게 희소식이 아닐 수 없다. - 본문 중에서 - 주말·체험 영농 목적의 농지취득 현재 도시에서 직장생활 중인 신농 씨는 장차 은퇴할 것을 대비해 시골에서의 삶을 준비하려 한다. 그런데 농지를 구입하려면 농지취득자격증명(이하 ‘농취증’)을 발급받고 농업경영계획서도 제출해야 한다. 아직 “전문적으로 농사지을 생각이 없는데 농업경영계획서까지 내라니…” 도시에서 살아온 신농씨로서는 막막하기만 하다. 그러나 크게 걱정하지 않아도 된다. 1,000㎡(302.5평) 미만 농지를 주말·체험 영농 목적으로 취득하는 경우에는 농업경영계획서를 제출하지 않아도 되기 때문이다. 주말·체험 영농이란 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용해 취미나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생 식물을 재배하는 것을 말한다. 그러나 주말·체험 영농이라도 농취증은 필요하다. 농취증 취득은 간단하다. 따라서 신농 씨가 전원주택에 상주하지 않고 가끔 들러 농사짓고 휴식을 취할 요량이라면 주말농장 목적으로 신청하는 것이 좋다. 다만, 농지가 토지거래허가지역에 위치한다면 주말·체험 영농의 목적이라도 그 취득이 쉽지 않다. 이 경우 토지거래허가의 기준을 충족해야 하는데, 이를 위해선 토지소재지에 전 가족이 6개월 이상 거주하고 있어야 한다. 즉, 세대주를 포함한 세대원* 전원이 해당 토지가 소재하는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도(광역시 관할구역에 있는 군 제외)·시 또는 군(광역시 관할구역에 있는 군 포함)에 허가신청일부터 소급해서 6개월 이상 주민등록이 돼있는 자로서 실제로 해당 지역에 거주하는 자여야 그 허가신청이 가능하기 때문이다. 한편, 토지거래허가구역 내의 농지라도 경매 또는 공매로 인한 취득의 경우에는 토지거래허가가 아니라 농취증만 발급받으면 된다. 토지거래허가구역은 인기가 높은 지역으로서 투자가치가 높다. 주말·체험 영농의 목적으로 농취증이 발급되는 곳도 있고, 안 되는 곳도 있다. 따라서 해당 지자체에 사전에 문의하는 게 좋다. 귀농·귀촌을 위한 정부 혜택 듬뿍 12년 통계청이 발표한 자료에 따르면, 11년에 농촌 정착 인구는 1만 7,464명으로 지난해 9,597명보다 약 81.9%가 증가했다. 또한 귀농 가구는 1만 75가구로 1년 전 집계된 5,405가구보다 86.4%가 늘어났다. 1년 만에 두 배 가까이 늘어난 셈이다. 증가 추세는 지금도 여전하다. 이처럼 귀농 가구수가 증가된 이유는 무엇일까? 지난 10년부터 베이비붐 세대의 은퇴가 본격적으로 시작되면서 노후를 농촌에서 보내려는 사람들이 크게 늘었기 때문이라는 분석이 압도적이다. 그러나 단순히 이뿐만 일까? 산업화를 일군 똑똑한 베이비붐 세대는 농지 투자의 미래를 본 것이 아닐까? 농지투자의 기본은 역시 농부가 되는 것이다. 농부라면 농지 소유에 제한이 없다. 원래 농업진흥지역 밖의 농지는 5만㎡(1만 5,125평)를 초과해 소유하지 못하도록 하는 농지소유 상한제도가 있었으나 2002년도에 폐지됐다. 그러나 농부가 된다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 막연하다고 여기는 것도 당연하다. 그래서 정부는 귀농·귀촌을 지원하기 위한 방안을 적극적으로 마련하고 있다. 먼저 귀농·귀촌을 위한 기본법으로 ‘귀농어·귀촌 활성화 및 지원에 관한 법률’이 제정돼 다가올 7월 21일부터 시행된다. 뿐만 아니라 다양한 지원방안을 마련해 시행 중에 있다. 농림축산식품부에서 운영하는 ‘귀농귀촌종합센터(www.returnfarm.com)’에는 귀농 창업 및 주택 구입을 비롯한 다양한 지원 정책을 소개하고 있다. 또한 각 지방자치단체는 귀농지원센터를 두고 귀농인을 적극적으로 부르고 있다. 인터넷 환경이 모바일 중심으로 변모함에 따라 ‘귀농귀촌지원센터’라는 앱을 개발해 홍보 중인 지자체도 있다. 농업이 최첨단 산업으로 변모하고 있다는 반증이기도 하다. 판이 깔리고 있다. 춤출 준비를 해도 좋을 때다.田 * 세대주를 포함한 세대원 : 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재돼 있지 않은 세대주의 배우자와 미혼인 직계비속을 포함하되, 세대주 또는 세대원 중 취학·질병 요양·근무지 이전 또는 사업상 형편 등 불가피한 사유로 인해 해당 지역에 거주하지 아니하는 자는 제외.
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 08
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 07
- 법과 부동산, 아는 만큼 보인다 일반적으로 농지는 건물을 지을 수 있는 대지에 비해 가격이 저렴하다. 만약 입지 좋은 농지를 취득해 대지로 용도 변경이 가능하다면? 더욱이 경매를 통해 전원주택을 지을만한 농지를 취득한다면? 그야말로 일석이조인 셈이다. - 본문 중에서 - ‘경자유전의 원칙’ “농지는 농업 생산성을 높이는 방법으로 소유·이용돼야 하며 투기의 대상이 돼서는 안 된다.” 농지법에 규정된 농지 이용의 대원칙이다. (농지법 제3조 제2항) 농지법은 ‘경자유전(耕者有田) 원칙’을 천명한다. 풀이하면 ‘농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다’는 뜻이다. 아울러 농지법은 허용된 경우를 제외하고는 농지 소유에 관한 특례를 정하지 못하도록 규정하고 있다. (농지법 제6조 제4항) 이만하면 ‘농지 투자’란 말이 무색하다. 농지법이 재테크를 근본적으로 봉쇄하기 때문이다. 헌법은 어떠한가? 헌법 제121조 제1항은 “국가는 농지에 관해 경자유전의 원칙이 달성되도록 노력해야 하며, 농지의 소작 제도는 금지된다.”고 규정한다. 원래 경자유전의 원칙에는 커다란 정치적 배경을 갖고 있다. 바로 사유재산제이다. 근대 사회의 출발점이 된 프랑스혁명은 사유재산제를 근간으로 근대 민법의 3대 원칙을 확립했다. 소유권 절대의 원칙, 계약 자유의 원칙, 과실 책임의 원칙이 그것이다. 이는 자유 보장의 법적 표현이었다. 결국 사유재산제는 자유를 의미하는 것이었다. 국가 또는 봉건 영주에게 속했던 토지가 경작자에게 귀속한다는 것을 선언하는 사유재산제가 확립되면서, 토지를 매개로 갖고 있던 권력이 경작자에게 수평적으로 분배됐다. 경자유전의 원칙 = 사유재산제 = 수평적 권력 분배는 다름 아닌 자유를 의미하는 것이었다. 중세는 농민이 인민이고 대중이었다. 어느 곳이나 농자천하지대본(農者天下之大本) 이었다. 그들은 결국 자유를 획득했으며, 근대를 개창하는 주역이 됐다. 우리나라도 민족 해방과 함께 경자유전의 원칙을 채택했다. 프랑스혁명이 일어난 지 200여 년, 대한 독립을 이룬지 60여 년이 지났다. 그동안 산업혁명과 금융 자본의 발달로 노동자가 대중이 됐다. 그러나 노자(勞者) 유전(有錢)의 원칙과 같은 것은 확립되지 않았다. 모두 금융 자본의 노예일 뿐이다. 생활고로 인한 안타까운 소식들은 이제 우리 주위에 만연하다. 농지 투자는 대박이 아니라 인간적 삶의 터전을 위한 것이다. 주말 체험 영농을 목적으로 누구든지 1,000㎡ 미만의 농지는 소유가 가능하다. 경자유전의 원칙이 가져온 자유의 의미를 눈여겨볼 때이다. 경매로 농지 취득 때 주의할 점 전원주택 부지를 물색해 보면 농지로 사용 중인 토지가 눈에 들어올 때가 있다. 일반적으로 농지는 건물을 지을 수 있는 대지에 비해 가격이 저렴하다. 만약 입지 좋은 농지를 취득해 대지로 용도 변경이 가능하다면? 더욱이 경매를 통해 전원주택을 지을만한 농지를 취득한다면? 그야말로 일석이조인 셈이다. 그렇다면 농지는 경매로 누구나 살 수 있나? 그렇다. 다만 농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다. 결론적으로 농지는 누구나 취득 가능하나, 취득 후엔 농사를 지어야 한다는 의미다. 농사 경험이 없는 자가 농지를 취득하려면 농지취득자격증명(이하 ‘농취증’)을 발급받아야 한다. (임야 제외) 이는 매수인의 농민 여부, 자경(自耕) 여부 및 소유 상한 등을 심사해 적격자에게만 농지 매입을 허용함으로써 농지 투기를 막기 위한 것이다. 농취증은 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게 신청하는데, 위장 취득 혹은 투기 목적이 아니라면 쉽게 발급받을 수 있다. 주의할 점은 농취증의 발급이 거절되면 경매 입찰 보증금(최저 매수가의 10%)이 몰수될 수 있으므로, 미리 해당 농지에 대해 농취증 발급 가능 여부를 확인 후 경매에 참여해야 한다. 경매로 농지를 취득하는 절차는 다음과 같다. 우선, 최고가 매수인으로 낙찰되면 법원에서 최고가 매수신고인 증명서를 발급받는다. 그리고 농지 소재지 관서에 농취증 발급 신청을 한다. 이때, 농업경영계획서를 함께 제출한다. 관서는 농지취득자격심사를 통해 신청 후 4일 이내 농취증을 발급하며, 낙찰자는 매각 결정 기일 이전까지 발급받은 농취증을 법원에 제출하면 된다. 농지 취득 후에도 주의할 점이 있다. 제출한 농업경영계획서와 달리 농사를 짓지 않는다면 시·군·구청장으로부터 농지 처분 명령을 받을 수 있다. 그리고 처분 명령을 이행하지 않으면 농지 토지 가액의 20%에 상당하는 이행강제금이 부과되기도 한다. 경자유전의 원칙은 농민이 다수를 이루던 시절에 대중의 자유를 확보하기 위한 혁명의 산물이었다. 따라서 누구도 훼손할 수 없는 금과옥조에 다름 아니었다. 그러나 세상이 변했다. 노동자가 대중을 이루는 시대가 됐다. 경자유전의 원칙은 더 이상 대중을 위한 자유 보장적 기능을 수행하지 못한다. 그렇다보니 많은 예외들이 생겨났다. 농취증이나 농업경영계획서가 없더라도 농지를 취득할 수 있는 길이 많다는 것이다.田 <다음 호에 계속>
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 07
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 06
- 법과 부동산, 아는 만큼 보인다 주택시장의 거품이 붕괴되면서 금융시스템을 위험에 빠뜨렸던 것처럼, 농지 역시 같은 전철을 밟을 수 있다는 지적이다. 그럼에도 “은행금리는 낮고 주가는 불안정해, 가격이 오르든 내리든 농지를 보유하는 게 낫다”고 생각하는 사람이 많다고 한다. - 본문 중에서 - 농지 투자는 중장기 투자 2012년 10월 23일 미국 뉴욕 타임즈(NYT)는 50여 년 만에 찾아온 최악의 가뭄으로 작황부진과 수확량 급 감속에서 미국 내 농지가격의 강세가 지속되고 있다고 보도했다. 농부들은 네브래스카주로부터 일리노이주에 걸쳐 더 많은 농지들을 찾아 나섰고, 투자자들은 장기투자처로 주식과 채권 대신 농지를 사들이는 상황이라고 했다. 이는 사상 최저금리를 이용한 레버리지로, 중장기 투자수익을 얻기 위해 과감한 베팅에 나선 결과라는 분석이다. 제로금리의 장기화와 사상 최저치 수준의 모기지 금리에 따라 자금조달비용이 크게 떨어지면서, 중장기 투자자와 투기 거래자들이 공격적인 베팅에 나선 것으로 본다. 이에 따라 감독 당국과 전문가들은 농지 가격 거품에 대해 경고하기에 이르렀다. 보장된 수익률 믿고, 섣부른 판단 금물 주택시장의 거품이 붕괴되면서 금융시스템을 위험에 빠뜨렸던 것처럼, 농지 역시 같은 전철을 밟을 수 있다는 지적이다. 그럼에도 “은행금리는 낮고 주가는 불안정해, 가격이 오르든 내리든 농지를 보유하는 게 낫다”고 생각하는 사람이 많다고 한다. 한편, 농지 투자에 대한 관심은 일본에서도 유사하게 나타난다. 2012년 10월 10일 일본 니혼게이자이 신문은 “세계 연기금이 주식투자 비중을 줄이고, 농지를 포함한 대체투자 비중을 지속적으로 증가시키고 있다”고 보도했다. 그리고 “농지투자의 경우 작년 말까지 10년간 평균 약 10% 초반의 수익률을 기록했다”고 한다. 우리나라도 귀농·귀촌 인구가 해마다 늘면서, 농지 수요가 증가하자 농지투자에 대한 관심이 커지고 있다. 공급은 제한되고 수요가 늘어 자연히 농지 가격이 증가한 현상이다. 세계 인구의 꾸준한 증가, 식량 부족 현상, 개발도상국의 중산층 증가로 두터워진 소비계층, 바이오 연료 개발 수요 증가 등으로 농지에 대한 수요가 높아지고 있다. 자국 내 농지가 부족해지면, 타국으로 눈 돌리게 되는 건 자명한 일이다. 그러니 농지 수요 증가 현상은 몇몇 국가에만 국한된 게 아니다. 이는 농지투자 수익률이 더욱 좋아질 것을 의미한다. 농지구매 관련법 농지가격의 상승이 세계적인 추세라고 해서 국내 농지에 대한 투자를 쉽게 생각해선 안 된다. 농지를 소유하는 데 각종 법적인 규제와 제한이 따르기 때문이다. 농지를 구매하려면 먼저 관련법부터 알아둬야 한다. 우리나라는 농지에 대한 기본법을 ‘농지법’에서 다룬다. 농지법에선 「농지는 농업의 생산성을 높이는 방향으로 소유 및 이용돼야 하며, 투기의 대상이 돼서는 안 된다(농지법 제3조 제2항)」고 함으로써 토지이용의 대원칙을 선언하고 있다. 그리고 농지소유에도 제한을 두고 있다. 「농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.(농지법 제6조 제1항) 농지 소유에 상한도 있고, 농지 취득을 하려는 사람은 농지취득자격증명을 얻어야 한다.(농지법 제7조, 8조) 한편, 투기방지를 위해 소유자가 농지 소재지에 거주하지 않거나, 자기가 경작하지 않으면 농지에 대한 양도소득세율을 기본세율 10%에 달하도록 중과세한다.(소득세법 제104조 제1항 제8호)」 이른바 비사업용토지에 대한 중과세다. 2000년 대 초반부터 꾸준하게 증가하고 있는 귀농·귀촌 현상은 한동안 지속될 것으로 보고 있다. 이러한 국내 현상을 보면 농지투자는 밝아 보인다. 그러나 농지라고해서 다 같은 땅은 아니다. 누구나 욕심낼만한 풍경에 위치했거나, 향후 개발 가능성이 있는 곳 등 지가 상승 요인이 충만해야 한다. 그리고 땅이라고 하는 게 농지법이나 소득세법뿐만 아니라, 소유권과 채무와 관련해 복잡한 관계에 엉켜있기도 하다. 그래서 농지를 구매하기에 앞서 전문가와 상담하는 게 가장 중요하다.田
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 06