알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 06

법과 부동산, 아는 만큼 보인다

주택시장의 거품이 붕괴되면서 금융시스템을 위험에 빠뜨렸던 것처럼, 농지 역시 같은 전철을 밟을 수 있다는 지적이다. 그럼에도 “은행금리는 낮고 주가는 불안정해, 가격이 오르든 내리든 농지를 보유하는 게 낫다”고 생각하는 사람이 많다고 한다.

- 본문 중에서 -

농지 투자는 중장기 투자

2012년 10월 23일 미국 뉴욕 타임즈(NYT)는 50여 년 만에 찾아온 최악의 가뭄으로 작황부진과 수확량 급 감속에서 미국 내 농지가격의 강세가 지속되고 있다고 보도했다.

농부들은 네브래스카주로부터 일리노이주에 걸쳐 더 많은 농지들을 찾아 나섰고, 투자자들은 장기투자처로 주식과 채권 대신 농지를 사들이는 상황이라고 했다. 이는 사상 최저금리를 이용한 레버리지로, 중장기 투자수익을 얻기 위해 과감한 베팅에 나선 결과라는 분석이다. 제로금리의 장기화와 사상 최저치 수준의 모기지 금리에 따라 자금조달비용이 크게 떨어지면서, 중장기 투자자와 투기 거래자들이 공격적인 베팅에 나선 것으로 본다. 이에 따라 감독 당국과 전문가들은 농지 가격 거품에 대해 경고하기에 이르렀다.

보장된 수익률 믿고, 섣부른 판단 금물

주택시장의 거품이 붕괴되면서 금융시스템을 위험에 빠뜨렸던 것처럼, 농지 역시 같은 전철을 밟을 수 있다는 지적이다. 그럼에도 “은행금리는 낮고 주가는 불안정해, 가격이 오르든 내리든 농지를 보유하는 게 낫다”고 생각하는 사람이 많다고 한다.

한편, 농지 투자에 대한 관심은 일본에서도 유사하게 나타난다. 2012년 10월 10일 일본 니혼게이자이 신문은 “세계 연기금이 주식투자 비중을 줄이고, 농지를 포함한 대체투자 비중을 지속적으로 증가시키고 있다”고 보도했다. 그리고 “농지투자의 경우 작년 말까지 10년간 평균 약 10% 초반의 수익률을 기록했다”고 한다.

우리나라도 귀농·귀촌 인구가 해마다 늘면서, 농지 수요가 증가하자 농지투자에 대한 관심이 커지고 있다. 공급은 제한되고 수요가 늘어 자연히 농지 가격이 증가한 현상이다.

세계 인구의 꾸준한 증가, 식량 부족 현상, 개발도상국의 중산층 증가로 두터워진 소비계층, 바이오 연료 개발 수요 증가 등으로 농지에 대한 수요가 높아지고 있다. 자국 내 농지가 부족해지면, 타국으로 눈 돌리게 되는 건 자명한 일이다. 그러니 농지 수요 증가 현상은 몇몇 국가에만 국한된 게 아니다. 이는 농지투자 수익률이 더욱 좋아질 것을 의미한다.

농지구매 관련법

농지가격의 상승이 세계적인 추세라고 해서 국내 농지에 대한 투자를 쉽게 생각해선 안 된다. 농지를 소유하는 데 각종 법적인 규제와 제한이 따르기 때문이다. 농지를 구매하려면 먼저 관련법부터 알아둬야 한다.

우리나라는 농지에 대한 기본법을 ‘농지법’에서 다룬다. 농지법에선 「농지는 농업의 생산성을 높이는 방향으로 소유 및 이용돼야 하며, 투기의 대상이 돼서는 안 된다(농지법 제3조 제2항)」고 함으로써 토지이용의 대원칙을 선언하고 있다. 그리고 농지소유에도 제한을 두고 있다. 「농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다.(농지법 제6조 제1항) 농지 소유에 상한도 있고, 농지 취득을 하려는 사람은 농지취득자격증명을 얻어야 한다.(농지법 제7조, 8조) 한편, 투기방지를 위해 소유자가 농지 소재지에 거주하지 않거나, 자기가 경작하지 않으면 농지에 대한 양도소득세율을 기본세율 10%에 달하도록 중과세한다.(소득세법 제104조 제1항 제8호)」 이른바 비사업용토지에 대한 중과세다.

2000년 대 초반부터 꾸준하게 증가하고 있는 귀농·귀촌 현상은 한동안 지속될 것으로 보고 있다. 이러한 국내 현상을 보면 농지투자는 밝아 보인다. 그러나 농지라고해서 다 같은 땅은 아니다. 누구나 욕심낼만한 풍경에 위치했거나, 향후 개발 가능성이 있는 곳 등 지가 상승 요인이 충만해야 한다. 그리고 땅이라고 하는 게 농지법이나 소득세법뿐만 아니라, 소유권과 채무와 관련해 복잡한 관계에 엉켜있기도 하다. 그래서 농지를 구매하기에 앞서 전문가와 상담하는 게 가장 중요하다.田