월간 전원주택라이프

【전원주택 짓기】 집짓기 시작과 끝 1 ▶ 대지 선별부터 입주 후 관리까지

대지 선별부터 입주 후 관리까지 우리가족에게 적합한 공간의 크기는? |연재 순서| 01. 택지지구에서 집을 앉히기 좋은 위치는 어딜까? 02. 임야나 농지에 집을 지을 때 살펴봐야 할 것은? 03. 헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지? 04. 우리가족에게 적합한 공간의 크기는? 05. 디자인과 자재에 따라 금액이 다르다! 그럼 '평'단가의 의미는? 06. '평당 얼마'의 기준이 되는 본체공사, 그 범위와 실체는? 07. 좋은 설계사와 시공사 찾는 방법은? 08. 기능적인 주택을 바란다. "뭘 추가해야 되지?" 09. 부대토목공사 비용, 얼마나 들까? 10. 조경공사는 어느 정도 해야 할까? 11. 집짓기 시작했다. 건축주가 할 일은? 12. 입주하고 이것만 관리해도 100년은 거뜬하다. 집을 짓는 과정이 같아도 결과물은 다르다. 모두 만족해하는 집과 애물단지가 되어버린 집. 이 두 집의 격차는 어디부터 벌어지기 시작하는 것일까? 설계부터 시작된다고 생각하기 쉽지만, 첫발은 대지를 살펴보는 과정에서 출발한다. 좋은 대지를 식별하는 눈이 있어야하고, 생활습관과 동선, 가족의 생활 등을 고려한 설계가 필요하며, 완벽한 시공을 위한 기술과 노력이 필요하다. 이처럼 보다 좋은 집을 짓기 위해 필요한 정보를 ‘집짓기의 시작과 끝’에서 하나하나 살펴보는 시간을 마련했다. 글 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 아파트에서만 살다 단독주택을 짓기 위해 방문한 고객은 면적에 대한 개념이 기존에 살던 아파트에 맞춰져 있다. 그래서 대다수는 몇 평 정도의 집을 지어야 하는지 고민한다. 물론 여유 있게 공간을 설계하면 문제가 해결되지만, 예산이 걸림돌이다. 이렇게 한정된 예산으로 설계할 때 가장 중요한 점은 가족에게 적당한 최적의 면적을 찾아내는 것이다. 일반적으로 아파트와 단독주택에서 느껴지는 공간에 대한 체감은 다르다. 아파트는 공용 공간 때문에 33평이라 해도 실면적은 25평 정도에 불가하지만, 33평의 단독주택 공간이 더 작게 느껴진다. 아파트는 단층이고, 단독주택은 보통 복층으로 공간을 나누기 때문이다. 만약 단독주택을 단층으로 계획한다면, 아파트보다 더욱 넓어 보일 것이다. 하지만, 공간 효율성과 사적인 개인 공간 확보를 생각해 대부분 복층의 단독주택을 선호한다. 이때 단독주택의 공간을 기존에 살던 아파트보다 7평 정도 넓게 하면 비슷한 공간으로 체감한다고 한다. 또, 공간 확보에 대해 알아보면 목구조와 콘크리트구조에 따라 다르다. 같은 평수에서 벽체의 단열 계수를 동일하게 적용하면, 목구조 주택이 콘크리트구조 주택보다 벽체 두께가 대략 14㎝ 정도 얇기 때문에 더 넓은 공간을 확보하게 된다. 대지 면적 넓이는 어떻게 정하나 노부모의 공간은 편리한 이동을 고려해 보통 메인 주거 공간을 1층에 배치한다. 이럴 땐 1층이 넓어야 한다. 여기서 1층을 30평 정도로 계획한다면, 필요한 대지 면적은 얼마나 될까? 예컨대 집을 지으려는 대지가 자연녹지지역이라면 건폐율이 20%이기 때문에 150평의 땅을 준비해야 1층을 30평으로 계획하게 된다. 부지 구매는 가족 구성원과 라이프 스타일에 따라 필요한 면적을 따져보고, 건폐율과 용적률을 알아보고 구매해야 한다. 참고로 녹지지역과 관리지역은 대부분 건폐율이 20%라는 점을 기억해두자. 4인 가족 공간계획 아이를 둔 4인 가족을 상대로 설계 미팅해보면 필요한 공간은 거의 비슷하다. 일반적으로 부부 침실과 드레스룸, 아이들 방 2개, 1층과 2층에 욕실 각 1개, 서재를 배치한 형태를 가장 많이 바란다. 평면설계는 공간을 많이 차지하는 부부 침실을 1층과 2층 가운데 어디에 배치하는 가에 따라 사용하는 면적이 달라진다는 점을 생각해두고 계획해야 한다. 사적인 공간과 공용 공간을 분리해 모든 침실을 2층에 배치하는 방법도 있다. 이렇게 공간을 분리하면 보다 효율적이다. 4인 가족이 가장 많이 선호하는 효율적인 평면도를 예로 들어 공간을 살펴보자. 1층 평면도 2층 평면도 [1층] 1층엔 서재, 주방, 다용도실, 화장실, 거실, 수납장, 보일러실 정도면 충분하다. [2층] 2층은 부부 침실, 드레스룸, 화장실, 아이 방 1, 아이 방 2, 발코니를 배치한다. 그리고 최근 다양한 수납공간으로 활용하면서 인기를 끌고 있는 다락을 추가하면 공간 구성은 완성된다. 여기서 1층의 서재 공간을 제거하고 노부모를 위한 공간을 확보하면 5~6인 가족도 생활이 가능한 공간이 나온다. 위 도면으로 설계하면 대략 연면적 42평 정도 된다. 30평 중반대의 아파트에서 살았다면, 위 도면처럼 42평 정도의 평면으로 계획하면 된다. 그러면 기존에 살던 아파트보다 좁다는 생각이 안 들고 쾌적한 공간으로 나만의 집을 완성하게 된다. 라이프 스타일 고려한 공간계획 요즘 새로 짓는 단독주택을 보면, 방의 크기를 줄이고 거실과 주방의 크기를 넉넉하게 많이 설계한다. 건축주 가족의 주생활 공간과 라이프 스타일을 고려해 공간을 계획했기 때문이다. 개개인의 요구를 따르지 못하는 아파트는 일반적인 구조를 따른다. 최근 30평대 아파트도 안방을 확장해 공간을 넓게 하는데, 이러한 구조를 단독주택에 적용하려면, 그만큼 다른 공간을 포기하거나 더 넓은 면적이 필요하다. 방의 크기를 필요한 만큼 적절하게 조절하면 여유로운 공간을 확보하는데 좋다. 또, 4인 가족 기준으로 40평의 주택을 계획했을 때 가족의 수가 늘어나게 되면 한 명당 5평 늘리면 적당하다. 하지만 이것은 어디까지나 통상적인 개념이고 7인 가족이 40평에 살기도 한다. 결국, 면적은 생활 패턴과 라이프 스타일에 따라 달라지고, 중요한 건 공간계획을 어떻게 하느냐에 달렸다. 다음 호는 평당 소요되는 금액에 대한 내용을 다루겠지만, 먼저 언급하고자 하는 내용은 평수가 작다고 무조건 금액이 내려가는 게 아니라는 것이다. 필요한 공간을 생각하고 준비한 비용에 맞게 인테리어를 계획하는 게 중요하다. 다양한 공간계획 예전엔 전원주택이라 하면 노후에 시작하는 제2의 삶으로 생각했다. 그러나 시대가 흐르며 젊은 세대의 관심이 부쩍 늘었다. 어린 자녀를 둔 젊은 부부가 아이들을 위해 단독주택을 선택하는 사례가 많아진 것이다. 여러 아이를 둔 젊은 건축주가 계획한 공간계획을 살펴보자. 어린 자녀들은 각자 개인 공간이 있어도 한 방을 같이 쓰는 경우가 많다. 그렇게 되면 남는 아이의 방은 수납공간으로 사용하거나 빈 공간으로 남게 된다. 이때 공간디자인을 활용하면 아이들을 위한 효율적인 공간으로 꾸밀 수 있다. 예컨대, 한 공간에 방문을 2개 설치하고 책장이나 옷장을 이용해 필요에 따라 실을 분리해 사용하는 것이다. 이렇게 하면 아이들이 어릴 때는 한 공간을 함께 사용하다, 개인 공간이 필요한 시기가 오면 공간을 제구성하면 된다. 처음부터 이러한 계획으로 설계하면 아이들이 성장해서도 불편 없이 살게 된다. 폴딩도어는 필요에 따라 실을 분리해 공간 변경이 가능하게 한다. 또한, 폴딩 도어는 간단하게 도어를 해체하고 벽체로 막을 수 있어 리모델링하기에 수월하다. 공간계획에서 동선계획 또한 중요한 요소다. 훌륭한 동선계획은 효율적인 공간을 제공해 데드스페이스를 최소화하게 한다. 그러면 좁은 면적에서도 만족하는 평면 설계를 완성하게 된다. 설계는 크게 2가지 방법으로 나뉜다. 전체 면적을 정하고 실을 분할하는 방법과 필요한 크기의 각 실을 하나씩 붙여가며 완성하는 방법이다. 실을 분할하는 방법이 면적을 줄이는 설계이기는 하다. 하지만 나에게 꼭 필요한 면적을 무시할 순 없기 때문에, 현재 살고 있는 집의 크기를 체크해 도면에 적용해보는 절차가 꼭 필요하다. 집을 짓기로 계획하고 설계를 시작하려고 한다면, 먼저 현재 살고 있는 집의 크기를 확인해 방안지에 그려보자. 이게 내 집 설계의 시작이다.田

대지 선별부터 입주 후 관리까지 헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지? |연재 순서| 01. 택지지구에서 집을 앉히기 좋은 위치는 어딜까? 02. 임야나 농지에 집을 지을 때 살펴봐야 할 것은? 03. 헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지? 04. 우리가족에게 적합한 공간의 크기는? 05. 디자인과 자재에 따라 금액이 다르다. 그럼 '평'단가의 의미는? 06. '평당 얼마'의 기준이 되는 본체공사, 그 범위와 실체는? 07. 좋은 설계사와 시공사 찾는 방법은? 08. 기능적인 주택을 바란다. "뭘 추가해야 되지?" 09. 부대 토목공사 비용, 얼마나 들까? 10. 조경공사는 어느 정도 해야 할까? 11. 집짓기 시작했다. 건축주가 할 일은? 12. 입주하고 이것만 관리해도 100년은 거뜬하다. 집을 짓는 과정이 같아도 결과물은 다르다. 모두 만족해하는 집과 애물단지가 되어버린 집. 이 두 집의 격차는 어디부터 벌어지기 시작하는 것일까? 설계부터 시작된다고 생각하기 쉽지만, 첫발은 대지를 살펴보는 과정에서 출발한다. 좋은 대지를 식별하는 눈이 있어야하고, 생활습관과 동선, 가족의 생활 등을 고려한 설계가 필요하며, 완벽한 시공을 위한 기술과 노력이 필요하다. 이처럼 보다 좋은 집을 짓기 위해 필요한 정보를 ‘집짓기의 시작과 끝’에서 하나하나 살펴보는 시간을 마련했다. 글 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 단독주택을 짓기 위해 기반 시설이 잘 갖춰진 대지를 찾아 분양받기도 하지만, 기존 건물을 허물고 신축하기도 한다. 주거 단지 내에 위치한 집은 편의시설 등 기본적인 시설이 입점해있기 때문이다. 이렇게 임야나 농지, 택지에 집을 짓지 않고, 기존의 주택을 리모델링하거나 신축하려 한다면 무엇부터 살펴봐야 할까? 먼저, 내가 살던 집이 아니라면 면적을 정확하게 알아보고 건폐율과 용적률도 확인해야 한다. 원하는 면적의 집을 지을 수 있는지 또는, 리모델링을 할 때 충분한 공간을 만들 수 있는지 등을 알아봐야 하기 때문이다. 그리고 구조와 건축 연도도 확인해야 한다. 이런 것들을 매매자에게 물어보기도 하지만, 오래된 주택은 매매자도 모를 수 있다. 그럴 때 간단하게 확인해볼 사이트가 있다. 정부에서 운영하는 부동산정보 제공 사이트 ‘온나라 부동산정보 통합포털 (www.onnara.go.kr)’이다. 출처 : 온나라 부동산정보 통합포털 온나라 홈페이지에 정보가 필요한 주택의 주소를 입력하면 해당 건축물에 대한 정보를 제공한다. 여기서 확인해볼 건 땅의 면적, 연면적, 건축 연도, 건폐율과 용적률이다. 남양주에 위치한 한 주택을 검색해봤다. 토지정보에 나타난 정보를 보면 202.10㎡(61평)의 대지는 40평대의 주택을 짓기에 알맞다는 것을 쉽게 확인한다. ‘개별공시지가’는 중요하지 않다. 실제 거래되는 금액이 중요하니 참고만 하면 된다. 건물의 ‘주택공시가격’은 매입할 때 대출의 기준이 되므로 중요하다는 것을 기억해두자. ‘토지이용규제’는 규제에 대한 내용을 담고 있다. 재건축하려면 꼭 확인해봐야 하는 부분이다.출처 : 온나라 부동산정보 통합포털 또 다른 건축물 정보도 확인해보자. [표 1]을 살펴보면 이 집이 단독주택에 일반 목구조 형태이며, 사용승인이 2012년이라 신축 주택에 가깝다는 것을 알 수 있다.[표 1] 목구조라면 전체 내력벽이기 때문에 함부로 내부 벽체 철거가 어렵다는 것도 예감한다. 그리고 제1종전용주거지역은 건폐율 50%에 용적률 100%가 적용돼 현 주택이 건폐율 37.02%와 용적률 69.42%라 재건축한다면 증축도 가능하다. 반면, [표 2]에서 살펴본 주택은 벽돌구조에 사용승인일이 1973년으로 나타난다. 현장 상황에 따라 다르겠지만 리모델링은 불가능하고, 철거 후 재건축하는 게 좋다.[표 2] 현재 건축 기술에 비해 20년 전엔 여러모로 건축 기술이 뒤처져 있어, 20년 정도 된 콘크리트 주택과 벽돌 주택이라면 리모델링보다 재건축을 선호한다. 실제로 건축물을 철거해 보면 구조에 습기가 차있거나 곰팡이가 핀 것을 볼 수 있다. 그래서 구조적으로 안전하지 않기 때문에 재건축하는 게 좋다. [사진 1]은 20년이 넘은 주택의 2층 바닥 슬래브 단면이다. 사진은 모래만 있는 것처럼 보인다. 이렇듯 시간이 지나면 콘크리트의 강도는 떨어지게 된다. 오히려 관리가 잘 된 목조주택은 20년이 지나도 형태를 그대로 유지한다. 그래서 리모델링은 오래된 주택일수록 목조주택이 쉬울 수 있다.[사진 1] 재건축시 문제 되는 부분 중에 하나가 주차장이다 현재 서울시 단독주택 주차장법은 150㎡ 이하는 1대의 주차 공간이 필요하고, 그 이상은 100㎡당 1대의 주차 공간이 추가된다. 그래서 대지 안에 주차장을 꼭 확보해야 한다. 면적에 대한 조정도 필요하다. 면적에 따라 주차장을 꼭 만들어야 하기 때문이다. 하지만, 구옥의 택지 부지는 50여 평에 불가한 땅이 많기 때문에 주차장을 만들면 집의 면적이 작아지게 된다. 그래서 요즘엔 일본에서 많이 지어지고 있는 협소주택이라는 작지만 알찬 형태의 집들이 도심에 많이 들어서고 있다. 단점은 넓은 마당을 기대하기 어렵다는 것이다. [사진 2]는 리모델링을 위해 내부를 철거한 사진이다[사진 2] 벽체와 슬래브가 콘크리트로 되어 있어 구조적인 부분을 계산한 뒤에 슬래브 일부에 타공했다. 구조적인 문제가 되지 않는다면 일부 구조를 철거하고 보강하는 방법도 가능하다. 그렇게 되면 평면 천장을 지붕 슬래브 경사에 따라 마감해 집 안이 더 넓어 보인다. 또한, 복층을 만들어 좀 더 효율적인 공간 구성도 가능하다. 이러한 구조적인 문제는 철거를 해봐야 안다. 그래서 구조를 먼저 체크하고 안정적이라는 게 확인돼야 철거 후에 세세한 내부 공간 변경이 가능하다. 신축을 생각하고 있다면 일단 부지에 대한 경계측량을 해보는 게 좋다재건축 전 후 지금은 GPS로 측량을 하기 때문에 예전에 했던 측량 방식과 달라 경계점이 다르게 나타나기도 한다. 또한, 예전엔 동네 이웃 주민끼리 경계에 대해 명확하게 구분 짓지 않고 담을 쌓기도 했다. 실제 철거 후에 측량해보면 옆집 건물이 경계를 넘어온 것을 보기도 한다. 이럴 때 옆집 건물이 넘어와 있어도 재산권을 주장하며 철거하기 어렵다. 경계를 침범한 집 주인이 스스로 철거하기를 기다려야 한다. 측량이 잘못된 집을 사게 되면 땅을 손해 보는 것뿐만 아니라 건물을 올리는 데도 문제가 발생하기도 한다. 그래서 측량비용이 아깝더라도 정확하게 땅의 범위를 파악한 후에 구매하는 게 좋다. 측량 신청은 땅 주인의 허락을 받고 대한지적공사에 신청하면 일주일 내로 측량을 받아보게 된다. 예비 건축주가 재건축을 요구하는 주택을 보면 대부분 20~30년이 지난 주택이다. 그동안 건축법 규제도 여러 차례 변경됐다. 재건축시 기존 주택의 배치와 형태가 많이 달라질 수 있다는 것을 명심하자. 특히 주거지역일 경우 건축법이 강화돼 설계 전에 각종 규제를 확인해봐야 한다. 그리고 집들이 빼곡히 들어선 주거지라면 인접한 주택에 의해 공사가 수월하지 않다. 소음에 의한 이웃 간의 마찰도 생각해둬야 한다. 이웃에게 양해를 구하고 좋은 관계를 맺는다면, 공사를 원활하게 진행하는 데 도움이 된다. 이처럼 기존 주택지는 공사에 많은 어려움이 있지만, 임야나 농지처럼 별도의 토목공사가 들어가지 않아 부대공사비용을 절감하는 장점이 있다. 하지만, 아무리 오래된 집이라도 주택을 매입할 비용이 필요하다. 그래서 택지를 구매할 때와 가격 차이를 충분히 검토해보는 것도 중요하다.田

집짓기 시작과 끝 ② 연 재 순 서 01. 택지지구에서 집을 앉히기 좋은 위치는 어딜까? 02. 임야나 농지에 집을 지을 때 살펴봐야 할 것은? 03. 헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지? 04. 우리가족에게 적합한 공간의 크기는? 05. 디자인과 자재에 따라 금액이 다르다. 그럼 ‘평’단가의 의미는? 06. ‘평당 얼마’의 기준이 되는 본체공사, 그 범위와 실체는? 07. 좋은 설계사와 시공사 찾는 방법은? 08. 기능적인 주택을 바란다. “뭘 추가해야 되지?” 09. 부대 토목공사 비용, 얼마나 들까? 10. 조경공사는 어느 정도 해야 할까? 11. 집짓기 시작했다. 건축주가 할 일은? 12. 입주하고 이것만 관리해도 100년은 거뜬하다. 대지 선별부터 입주 후 관리까지 임야나 농지에 집을 지을 때 살펴봐야 할 것은? 집을 짓는 과정이 같아도 결과물은 다르다. 모두 만족해하는 집과 애물단지가 되어버린 집. 이 두 집의 격차는 어디부터 벌어지기 시작하는 것일까? 설계부터 시작된다고 생각하기 쉽지만, 첫발은 대지를 살펴보는 과정에서 출발한다. 좋은 대지를 식별하는 눈이 있어야하고, 생활습관과 동선, 가족의 생활 등을 고려한 설계가 필요하며, 완벽한 시공을 위한 기술과 노력이 필요하다. 이처럼 보다 좋은 집을 짓기 위해 필요한 정보를 ‘집짓기의 시작과 끝’에서 하나하나 살펴보는 시간을 마련했다. 글 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 전원주택이라고 하면 푸른 바다가 보이거나 풍광이 수려한 산으로 둘러싸인 그림같은 집을 상상한다. 도심과 멀어지면 편의시설을 이용하기 어려워 불편한 점이 많지만, 그럼에도 불구하고 고요하고 맑은 공기로 가득한 시골을 찾는 사람들의 발길은 끊이지 않는다. 이러한 전원주택의 로망을 안고 시골에 위치한 땅을 찾게 되는데, 주로 농지나 임야뿐이다. 그런데 많은 건축주가 농지나 임야를 매입하면 바로 공사해도 되는 줄 안다. 임야나 농지에 집을 짓기 위해선 형질 변경, 용도 변경, 건축, 지목 변경 등의 절차와 도로, 정화시설 등이 필요하다. 보통 시골에 위치한 땅이 시내와 근접한 땅보다 저렴하지만, 형질 변경할 때 납부하는 세금과 토목공사, 기반시설을 갖추는 데 상당한 추가비용이 발생한다. 이것 말고도 필요한 절차는 또 있다. 서류 절차뿐만 아니다. 집을 짓기에 적당한지 땅의 상태도 확인해봐야 한다. 이처럼 임야와 농지는 단순하게 땅만 매입하고 끝이 아니다. 충분한 시간과 관련 정보를 알아야 한다. 임야의 특징 임야는 말 그대로 산이다. 대부분 경사지라 집터를 평평하게 다지는 토목공사 과정이 필요하다. 옹벽이나 석축, 지하수, 오수관로 등이 필요하기 때문에 부대공사 비용도 많이 들어간다. 그나마 다행이라면 매입 가격이 낮다는 것과 단단한 형질이라 공사를 진행하는 게 수월한 것이다. 또한, 임야는 대체로 맹지가 많기 때문에 구매한 땅 일부를 도로에 편입시켜 도로와 연결해야만 건축허가를 받는다. 임야에 집을 지으려면 주의할 게 또 하나 있다. 벌목 허가를 받아야 하는 것이다. 내가 산 땅이라도 함부로 벌목해서는 안 되기 때문이다. 농지의 특징 논과 밭은 거의 평지라 공사하기엔 좋은 조건이다. 주변에 농가주택이 가깝다면 전기나 수도를 끌어오기에도 좋고 대부분 도로에 접해있다. 그러나 논은 오랫동안 물을 받아 농사를 지어왔기 때문에 흙을 메우고 바로 공사를 진행하는 건 위험하다. 흙 치환공사를 해주거나 파일(Pile)을 박아 공사하는 게 좋다. 그리고 농지는 물을 쉽게 받기 위해 도로보다 부지를 낮춰놓은 경우가 많다. 집 마당은 도로보다 높아야 우수나 오수를 해결하기 좋다. 만약 농지를 매입하고 몇 년 있다가 집을 지을 예정이라면 미리 흙을 받아 도로보다 높여주는 것도 좋은 방법이다. ※ 파일(Pile) : 땅속에 관입 지주로 하는 막대형상의 재료로 지지력의 전달기구로 사용한다. 아래 사진은 아주 깊은 산속이다. 사진에 표시된 땅은 택지가 아니기 때문에 많은 부분을 점검해봐야 한다. 산속에 위치했지만, 대지이기 때문에 아무런 망설임 없이 집을 지으면 된다. 대지로 변경돼 있다는 건 누군가 건축허가를 받아 집을 지었다는 것이다. 또한, 전기·지하수 등 기본적인 시설을 갖췄다는 의미이기도 하다. 그 주위에 땅을 사면 기본적인 제반시설을 끌어오는 게 좀 더 수월할 것이다. 하지만 이런 땅을 찾는 건 쉬운 일이 아니다. 도면을 보면 311번지 ‘대지’가 있고 우측으로 310-2번지 '전'이 있다. 311번지 대지에 건축허가를 받으면서 도로를 연결하면서 그 옆의 310-2번지도 도로에 연결되게 됐다. 맹지였던 310-2번지는 도로에 접한 땅이 되면서 건축이 가능한 땅이 되었다. 이런 땅은 도로에 접해있고 수도, 전기 등이 옆 대지에 다 들어와 있기 때문에 어려움 없이 건축하는 게 가능하다. 하지만, 이런 경우 금액이 다소 높게 책정된다. 310-2번지의 땅 일부를 도로로 편입시키면 위 310-1번지 땅도 도로에 접한 땅이 된다. 건폐율 알아보기 그럼 무조건 땅만 사면되는가. 여기서 먼저 집의 규모를 고민해봐야 한다. '건폐율'에 따라 집의 규모는 달라진다. 예컨대 위의 땅은 계획관리지역으로 건폐율이 40%이다. 100㎡ 땅을 사면 건축이 가능한 주택의 면적은 40㎡가 된다. 그런데 농지나 밭의 경우 대부분 매물규모가 1,000㎡(300평) 이상이다. 만약 건폐율 20%인 자연녹지지역에 100㎡(30평)의 소형주택을 지을 계획이라면, 500㎡(150평)의 땅만 있으면 된다. 형질 변경은 필요한 만큼만 논이나 밭을 대지로 형질 변경하면 세금을 내게 된다. 농사밖에 못 짓던 땅에 집을 짓게 되니 땅값이 올라갈 것이고 오른 땅값만큼의 세금을 더 내야 한다. 1,000㎡를 샀어도 500㎡만 대지로 형질 변경을 한다면 그만큼 세금 부담을 줄이게 된다. 통상적으로 공시지가의 30% 정도를 세금으로 납부하게 된다. 옆의 그림에서 살색이 전체 토지이고 흰색 부분이 대지로 형질 변경한 부분이다. 필요한 면적만 대지로 바꾸면서 공사비를 절감하고, 나중에 추가로 개발할 여지를 남겼다. 대신 남겨진 농지엔 농사를 지어야 한다. 그 부분을 마당으로 사용하는 건 불법이다. 위의 정보는 스마트폰으로 확인이 가능하니 현장에서 직접 면밀히 검토하고, 햇볕의 방향과 시간 등 여러 부분까지 검토한 뒤 땅을 구매하는 게 좋다.田

대지 선별부터 입주 후 관리까지 |연재순서| 01. 택지지구에서 집을 앉히기 좋은 위치는 어딜까? 02. 임야나 농지에 집을 지을 때 살펴봐야 할 것은? 03. 헌집을 허물고 새집ㅈ을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지? 04. 우리가족에게 적합한 공간의 크기는? 05. 디자인과 자재에 따라 금액이 다르다. 그럼 '평'단가의 의미는? 06. '평당 얼마'의 기준이 되는 본체공사, 그 범의와 실체는? 07. 좋은 설계사와 시공사 찾는 방법은? 08. 기능적은 주택을 바란다. "뭘 추가해야 되지?" 09. 부대 토목공사 비용, 얼마나 들까? 10. 조경공사는 어느 정도 해야 할까? 11. 집짓기 시작했다. 건축주가 할 일은? 12. 입주하고 이것만 관리해도 100년은 거뜬하다. 택지지구에서 집을 앉히기 좋은 위치는 어딜까? 집짓는 과정이 같아도 결과물은 다르다. 모두 만족해하는 집과 애물단지가 되어버린 집. 이 두 집의 격차는 어디부터 벌어지기 시작하는 것일까? 설계부터 시작된다고 생각하기 쉽지만, 첫발은 대지를 살펴보는 과정에서 출발한다. 좋은 대지를 식별하는 눈이 있어야하고, 생활습관과 동선, 가족의 생활 등을 고려한 설계가 필요하며, 완벽한 시공을 위한 기술과 노력이 필요하다. 이처럼 보다 좋은 집을 짓기 위해 필요한 정보를 ‘집짓기의 시작과 끝’에서 하나하나 살펴보는 시간을 마련했다. 글 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 택지지구에서 집을 앉히기 좋은 위치는 어딜까? 집을 지으려면 신경 써야할 게 한둘이 아니다. 집을 설계하기 전에 살펴보는 게 땅의 형태다. 대지 모양에 따라 집의 형태가 달라지기 때문이다. 또한, 방위(方位)에 따라 현관과 창호의 위치도 변경된다. 집 형태에 결정적인 역할을 하는 땅은 위치와 모양, 접근성에 따라 건축주의 선호도가 다르다. 그러한 면에서 LH에서 분양하는 택지지구는 반듯한 모양의 대지와 잘 갖춰진 기반시설, 뛰어난 편의시설의 접근성으로 어느 곳에 집을 앉혀도 좋을 것 같다. 하지만 택지지구 내에서도 좋은 자리와 불편한 자리가 존재한다. 대부분 사람들이 관심보이는 대지는 도로와 가까우면서 남향으로 집을 앉히게 되는 구석자리다. 그러니 분양을 시작하면 구석에 위치한 대지부터 팔리기 시작한다. 그렇다면 과연 이러한 위치가 좋은가? 진접 택지지구를 예로 살펴보자. 사진 1은 진접 택지지구의 위성사진이다. 화살표가 있는 부분이 단독주택 부지다. 위가 북쪽이고 아래가 남쪽이다. 그런데 사진을 보면 단지 내 도로가 북에서 남으로 돼있어 대부분의 집이 정남향으로 짓기 어려운 형태다. 그나마 앞집에 가려지지 않고 남향으로 집을 앉힐 자리는 노란색으로 표시된 구석에 위치한 대지뿐이다. 노란색의 대지는 가격도 다른 곳에 비해 높게 거래되고 있다. 남향으로 집을 지으면 하루 종일 집 안에 햇빛이 들기 때문에 좋기는 하다. 그러나 빨간 선으로 표시된 도로를 오가는 차량의 통행량을 생각해봐야 한다. 또한, 도로 건너편은 상업지역이라 상가가 들어서면 불법주차에 의해 통행이 불편해질 가능성도 있다. [사진1] 노란 원으로 표시된 위치는 햇볕은 충분히 받겠지만, 집 앞으로 이동하는 차량과 주정차에 의해 시끄럽고 복잡해질 확률이 크다. 집이 앉혀질 자리를 선정하기 전에 도로의 위치와 주변 환경을 고려해야 하는 점이다. 경우에 따라 노란색 대지보다 바로 뒤에 있는 땅이 오히려 좋을 수도 있다는 것을 알아두자. 또, 주의할게 단독주택 전용 부지와 근접해있는 공공시설이다. 사진 2 우측 상단에 보라색으로 표시된 종교 부지가 보인다. 이러한 종교시설이나 문화 공간, 공공시설 등은 생활을 윤택하게 하고 편의성을 제공하지만, 유동 인구가 많아 도로 주변이 복잡하고 시끄러워질 수 있는 단점이 있다. 한적하고 조용한 주변 환경을 원한다면 멀리해야할 요소가 된다. [사진2] [사진3] 사진 3은 다른 택지지구다. 붉은색으로 표시된 대지는 남향이면서 집 앞으로 공공녹지가 계획돼 있다. 집 앞에 녹지 공간이 있으면 마당이 넓어 보이는 효과가 있다. 대신 도로에서 가깝기 때문에 차량 소통에 의한 소음은 감내해야 한다. 여기서 살펴봐야 할 게 또 하나 있다. 파란 사각형으로 표시된 학교다. 해당 학교에 다니는 자녀가 있다면 접근성에선 훌륭하다. 그런데 학교가 가까이에 있어야 될 이유가 없다면 한번쯤 생각해볼 문제다. 대부분 학교 앞은 등하교 때 부모와 학원차량이 몰리면서 주차장이 되어버리기 때문이다. 매일 반복되는 일상이라 조용한 주거 환경을 생각한다면 학교 주변도 피하는 게 좋다. [사진4] 사진 4의 지도를 보면 중앙 도로 위아래로 단독주택 부지가 위치한다. 주택단지로 향하는 차량이 파란색의 교차로로 모일 것으로 보여 혼잡이 예상된다. 모든 단독주택 부지는 위 사진처럼 단지로 진입하는 큰 도로가 있다. 대지를 선택하기 전에 차량 통행이 많은 중앙 도로나 교차로의 위치를 파악하는 것도 중요하다. 앞서 말한 것처럼 택지지구는 구획이 명확하다. 그래서 위치 선정이 중요하다. 진입로와 학교 등 접근성만 고려해 대지를 선택하면, 후회하게 된다. 본인의 라이프 스타일과 바라는 주거 환경 등을 생각하고 대지를 선택해야 한다. 전문가의 도움을 받으며 함께 주택 부지를 선정하면 좋지만, 혼자 해결해야 하는 상황이라면 앞서 말한 것들을 꼼꼼히 살펴가며 현장에서 확인해야 한다. 간혹, 땅을 구매할 때 전화 통화만으로 결정하는 사람들이 있다. 아무리 좋은 입지조건의 택지지구라 할지라도 직접 확인하고 주변 환경을 살펴봐야 한다는 것을 잊지 말아야 한다. 마지막으로 택지지구의 특성에 대해 알아보자. LH 공사 또는, 해당 시청 홈페이지에 들어가면 택지지구에 대한 규정이 나와 있다. 지역에 따라 건축 기준이 다르니 예비 건축주는 건축 예정지의 [건축 기준]을 확인하는 게 먼저다. 예컨대, [옥상은 안 된다, 2가구까지 허용된다. 1층이 필로티라면, 3층까지 허용한다.] 등이다. 실제로 용인 동백지구와, 남양주 진접지구는 1필지에 1가구만 허용하지만, 아산시에 위치한 택지지구는 1필지에 3가구까지 건축하는 게 가능하다. 만약, 아산시에 소재한 택지지구에 집을 짓는다면 3대가 독립된 공간을 확보하는 게 가능하다. 또는, 한 가구에 건축주가 살고 나머지 두 가구로는 임대 계획을 세울 수 있다. 해당 지역의 건축 기준을 참고해 계획을 세워야 하는 이유다.田