집짓기 시작과 끝 ②

연 재 순 서

01. 택지지구에서 집을 앉히기 좋은 위치는 어딜까?

02. 임야나 농지에 집을 지을 때 살펴봐야 할 것은?

03. 헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지?

04. 우리가족에게 적합한 공간의 크기는?

05. 디자인과 자재에 따라 금액이 다르다. 그럼 ‘평’단가의 의미는?

06. ‘평당 얼마’의 기준이 되는 본체공사, 그 범위와 실체는?

07. 좋은 설계사와 시공사 찾는 방법은?

08. 기능적인 주택을 바란다. “뭘 추가해야 되지?”

09. 부대 토목공사 비용, 얼마나 들까?

10. 조경공사는 어느 정도 해야 할까?

11. 집짓기 시작했다. 건축주가 할 일은?

12. 입주하고 이것만 관리해도 100년은 거뜬하다.

대지 선별부터 입주 후 관리까지

임야나 농지에 집을 지을 때 살펴봐야 할 것은?

집을 짓는 과정이 같아도 결과물은 다르다. 모두 만족해하는 집과 애물단지가 되어버린 집. 이 두 집의 격차는 어디부터 벌어지기 시작하는 것일까? 설계부터 시작된다고 생각하기 쉽지만, 첫발은 대지를 살펴보는 과정에서 출발한다. 좋은 대지를 식별하는 눈이 있어야하고, 생활습관과 동선, 가족의 생활 등을 고려한 설계가 필요하며, 완벽한 시공을 위한 기술과 노력이 필요하다.

이처럼 보다 좋은 집을 짓기 위해 필요한 정보를 ‘집짓기의 시작과 끝’에서 하나하나 살펴보는 시간을 마련했다.

글 윤세상 (주)하우징팩토리 대표

전원주택이라고 하면 푸른 바다가 보이거나 풍광이 수려한 산으로 둘러싸인 그림같은 집을 상상한다. 도심과 멀어지면 편의시설을 이용하기 어려워 불편한 점이 많지만, 그럼에도 불구하고 고요하고 맑은 공기로 가득한 시골을 찾는 사람들의 발길은 끊이지 않는다.

이러한 전원주택의 로망을 안고 시골에 위치한 땅을 찾게 되는데, 주로 농지나 임야뿐이다. 그런데 많은 건축주가 농지나 임야를 매입하면 바로 공사해도 되는 줄 안다. 임야나 농지에 집을 짓기 위해선 형질 변경, 용도 변경, 건축, 지목 변경 등의 절차와 도로, 정화시설 등이 필요하다. 보통 시골에 위치한 땅이 시내와 근접한 땅보다 저렴하지만, 형질 변경할 때 납부하는 세금과 토목공사, 기반시설을 갖추는 데 상당한 추가비용이 발생한다. 이것 말고도 필요한 절차는 또 있다. 서류 절차뿐만 아니다. 집을 짓기에 적당한지 땅의 상태도 확인해봐야 한다. 이처럼 임야와 농지는 단순하게 땅만 매입하고 끝이 아니다. 충분한 시간과 관련 정보를 알아야 한다.

임야의 특징

임야는 말 그대로 산이다. 대부분 경사지라 집터를 평평하게 다지는 토목공사 과정이 필요하다. 옹벽이나 석축, 지하수, 오수관로 등이 필요하기 때문에 부대공사 비용도 많이 들어간다. 그나마 다행이라면 매입 가격이 낮다는 것과 단단한 형질이라 공사를 진행하는 게 수월한 것이다. 또한, 임야는 대체로 맹지가 많기 때문에 구매한 땅 일부를 도로에 편입시켜 도로와 연결해야만 건축허가를 받는다.

임야에 집을 지으려면 주의할 게 또 하나 있다. 벌목 허가를 받아야 하는 것이다. 내가 산 땅이라도 함부로 벌목해서는 안 되기 때문이다.

농지의 특징

논과 밭은 거의 평지라 공사하기엔 좋은 조건이다. 주변에 농가주택이 가깝다면 전기나 수도를 끌어오기에도 좋고 대부분 도로에 접해있다. 그러나 논은 오랫동안 물을 받아 농사를 지어왔기 때문에 흙을 메우고 바로 공사를 진행하는 건 위험하다. 흙 치환공사를 해주거나 파일(Pile)을 박아 공사하는 게 좋다. 그리고 농지는 물을 쉽게 받기 위해 도로보다 부지를 낮춰놓은 경우가 많다. 집 마당은 도로보다 높아야 우수나 오수를 해결하기 좋다. 만약 농지를 매입하고 몇 년 있다가 집을 지을 예정이라면 미리 흙을 받아 도로보다 높여주는 것도 좋은 방법이다.

※ 파일(Pile) : 땅속에 관입 지주로 하는 막대형상의 재료로 지지력의 전달기구로 사용한다.

아래 사진은 아주 깊은 산속이다. 사진에 표시된 땅은 택지가 아니기 때문에 많은 부분을 점검해봐야 한다. 산속에 위치했지만, 대지이기 때문에 아무런 망설임 없이 집을 지으면 된다. 대지로 변경돼 있다는 건 누군가 건축허가를 받아 집을 지었다는 것이다. 또한, 전기·지하수 등 기본적인 시설을 갖췄다는 의미이기도 하다. 그 주위에 땅을 사면 기본적인 제반시설을 끌어오는 게 좀 더 수월할 것이다. 하지만 이런 땅을 찾는 건 쉬운 일이 아니다.

도면을 보면 311번지 ‘대지’가 있고 우측으로 310-2번지 '전'이 있다. 311번지 대지에 건축허가를 받으면서 도로를 연결하면서 그 옆의 310-2번지도 도로에 연결되게 됐다. 맹지였던 310-2번지는 도로에 접한 땅이 되면서 건축이 가능한 땅이 되었다. 이런 땅은 도로에 접해있고 수도, 전기 등이 옆 대지에 다 들어와 있기 때문에 어려움 없이 건축하는 게 가능하다. 하지만, 이런 경우 금액이 다소 높게 책정된다.

310-2번지의 땅 일부를 도로로 편입시키면 위 310-1번지 땅도 도로에 접한 땅이 된다.

건폐율 알아보기

그럼 무조건 땅만 사면되는가. 여기서 먼저 집의 규모를 고민해봐야 한다. '건폐율'에 따라 집의 규모는 달라진다. 예컨대 위의 땅은 계획관리지역으로 건폐율이 40%이다.

100㎡ 땅을 사면 건축이 가능한 주택의 면적은 40㎡가 된다. 그런데 농지나 밭의 경우 대부분 매물규모가 1,000㎡(300평) 이상이다. 만약 건폐율 20%인 자연녹지지역에 100㎡(30평)의 소형주택을 지을 계획이라면, 500㎡(150평)의 땅만 있으면 된다.

형질 변경은 필요한 만큼만

논이나 밭을 대지로 형질 변경하면 세금을 내게 된다. 농사밖에 못 짓던 땅에 집을 짓게 되니 땅값이 올라갈 것이고 오른 땅값만큼의 세금을 더 내야 한다. 1,000㎡를 샀어도 500㎡만 대지로 형질 변경을 한다면 그만큼 세금 부담을 줄이게 된다. 통상적으로 공시지가의 30% 정도를 세금으로 납부하게 된다.

옆의 그림에서 살색이 전체 토지이고 흰색 부분이 대지로 형질 변경한 부분이다. 필요한 면적만 대지로 바꾸면서 공사비를 절감하고, 나중에 추가로 개발할 여지를 남겼다. 대신 남겨진 농지엔 농사를 지어야 한다. 그 부분을 마당으로 사용하는 건 불법이다.

위의 정보는 스마트폰으로 확인이 가능하니 현장에서 직접 면밀히 검토하고, 햇볕의 방향과 시간 등 여러 부분까지 검토한 뒤 땅을 구매하는 게 좋다.田