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【전원주택 짓기】 집짓기 시작과 끝 3 ▶헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지?
- 집을 짓는 과정이 같아도 결과물은 다르다. 모두 만족해하는 집과 애물단지가 되어버린 집. 이 두 집의 격차는 어디부터 벌어지기 시작하는 것일까? 설계부터 시작된다고 생각하기 쉽지만, 첫발은 대지를 살펴보는 과정에서 출발한다. 좋은 대지를 식별하는 눈이 있어야하고, 생활습관과 동선, 가족의 생활 등을 고려한 설계가 필요하며, 완벽한 시공을 위한 기술과 노력이 필요하다.이처럼 보다 좋은 집을 짓기 위해 필요한 정보를 ‘집짓기의 시작과 끝’에서 하나하나 살펴보는 시간을 마련했다.글 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 1670-6840 www.housingfactory.co.kr 출처 : 온나라 부동산정보 통합포털 단독주택을 짓기 위해 기반 시설이 잘 갖춰진 대지를 찾아 분양받기도 하지만, 기존 건물을 허물고 신축하기도 한다. 주거 단지 내에 위치한 집은 편의시설 등 기본적인 시설이 입점해있기 때문이다. 이렇게 임야나 농지, 택지에 집을 짓지 않고, 기존의 주택을 리모델링하거나 신축하려 한다면 무엇부터 살펴봐야 할까?먼저, 내가 살던 집이 아니라면 면적을 정확하게 알아보고 건폐율과 용적률도 확인해야 한다. 원하는 면적의 집을 지을 수 있는지 또는, 리모델링을 할 때 충분한 공간을 만들 수 있는지 등을 알아봐야 하기 때문이다. 그리고 구조와 건축 연도도 확인해야 한다. 이런 것들을 매매자에게 물어보기도 하지만, 오래된 주택은 매매자도 모를 수 있다. 그럴 때 간단하게 확인해볼 사이트가 있다. 정부에서 운영하는 부동산정보 제공 사이트 ‘온나라 부동산정보 통합포탈 (www.onnara.go.kr)’이다. (위 사진 참조)온나라 홈페이지에 정보가 필요한 주택의 주소를 입력하면 해당 건축물에 대한 정보를 제공한다.여기서 확인해볼 건 땅의 면적, 연면적, 건축 연도, 건폐율과 용적률이다. 출처 : 온나라 부동산정보 통합포털 표 1 남양주에 위치한 한 주택을 검색해봤다. 위 사진 토지정보에 나타난 정보를 보면 202.10㎡(61평)의 대지는 40평대의 주택을 짓기에 알맞다는 것을 쉽게 확인한다.‘개별공시지가’는 중요하지 않다. 실제 거래되는 금액이 중요하니 참고만 하면 된다. 건물의 ‘주택공시가격’은 매입할 때 대출의 기준이 되므로 중요하다는 것을 기억해두자. ‘토지이용규제’는 규제에 대한 내용을 담고 있다. 재건축하려면 꼭 확인해봐야 하는 부분이다.또 다른 건축물 정보도 확인해보자. 위 [표 1]을 살펴보면 이 집이 단독주택에 일반 목구조 형태이며, 사용승인이 2012년이라 신축 주택에 가깝다는 것을 알 수 있다. 목구조라면 전체 내력벽이기 때문에 함부로 내부 벽체 철거가 어렵다는 것도 예감한다. 그리고 제1종전용주거지역은 건폐율 50%에 용적률 100%가 적용돼 현 주택이 건폐율 37.02%와 용적률 69.42%라 재건축한다면 증축도 가능하다. 표 2 반면, 위 [표 2]에서 살펴본 주택은 벽돌구조에 사용승인일이 1973년으로 나타난다. 현장 상황에 따라 다르겠지만 리모델링은 불가능하고, 철거 후 재건축하는 게 좋다. 현재 건축 기술에 비해 20년 전엔 여러모로 건축 기술이 뒤처져 있어, 20년 정도 된 콘크리트 주택과 벽돌 주택이라면 리모델링보다 재건축을 선호한다.실제로 건축물을 철거해 보면 구조에 습기가 차있거나 곰팡이가 핀 것을 볼 수 있다. 그래서 구조적으로 안전하지 않기 때문에 재건축하는 게 좋다. 사진 1 위 [사진 1]은 20년이 넘은 주택의 2층 바닥 슬래브 단면이다. 사진은 모래만 있는 것처럼 보인다. 이렇듯 시간이 지나면 콘크리트의 강도는 떨어지게 된다. 오히려 관리가 잘 된 목조주택은 20년이 지나도 형태를 그대로 유지한다. 그래서 리모델링은 오래된 주택일수록 목조주택이 쉬울 수 있다.재건축시 문제 되는 부분 중에 하나가 주차장이다현재 서울시 단독주택 주차장법은 150㎡ 이하는 1대의 주차 공간이 필요하고, 그 이상은 100㎡당 1대의 주차 공간이 추가된다. 그래서 대지 안에 주차장을 꼭 확보해야 한다. 면적에 대한 조정도 필요하다. 면적에 따라 주차장을 꼭 만들어야 하기 때문이다. 하지만, 구옥의 택지 부지는 50여 평에 불가한 땅이 많기 때문에 주차장을 만들면 집의 면적이 작아지게 된다. 그래서 요즘엔 일본에서 많이 지어지고 있는 협소주택이라는 작지만 알찬 형태의 집들이 도심에 많이 들어서고 있다. 단점은 넓은 마당을 기대하기 어렵다는 것이다. 사진 2 [사진 2]는 리모델링을 위해 내부를 철거한 사진이다벽체와 슬래브가 콘크리트로 되어 있어 구조적인 부분을 계산한 뒤에 슬래브 일부에 타공했다. 구조적인 문제가 되지 않는다면 일부 구조를 철거하고 보강하는 방법도 가능하다. 그렇게 되면 평면 천장을 지붕 슬래브 경사에 따라 마감해 집 안이 더 넓어 보인다. 또한, 복층을 만들어 좀 더 효율적인 공간 구성도 가능하다.이러한 구조적인 문제는 철거를 해봐야 안다. 그래서 구조를 먼저 체크하고 안정적이라는 게 확인돼야 철거 후에 세세한 내부 공간 변경이 가능하다. 신축을 생각하고 있다면 일단 부지에 대한 경계측량을 해보는 게 좋다.재건축 전 후 지금은 GPS로 측량을 하기 때문에 예전에 했던 측량 방식과 달라 경계점이 다르게 나타나기도 한다. 또한, 예전엔 동네 이웃 주민끼리 경계에 대해 명확하게 구분 짓지 않고 담을 쌓기도 했다. 실제 철거 후에 측량해보면 옆집 건물이 경계를 넘어온 것을 보기도 한다. 이럴 때 옆집 건물이 넘어와 있어도 재산권을 주장하며 철거하기 어렵다. 경계를 침범한 집 주인이 스스로 철거하기를 기다려야 한다. 측량이 잘못된 집을 사게 되면 땅을 손해 보는 것뿐만 아니라 건물을 올리는 데도 문제가 발생하기도 한다. 그래서 측량비용이 아깝더라도 정확하게 땅의 범위를 파악한 후에 구매하는 게 좋다. 측량 신청은 땅 주인의 허락을 받고 대한지적공사에 신청하면 일주일 내로 측량을 받아보게 된다. 예비 건축주가 재건축을 요구하는 주택을 보면 대부분 20~30년이 지난 주택이다. 그동안 건축법 규제도 여러 차례 변경됐다. 재건축시 기존 주택의 배치와 형태가 많이 달라질 수 있다는 것을 명심하자. 특히 주거지역일 경우 건축법이 강화돼 설계 전에 각종 규제를 확인해봐야 한다.그리고 집들이 빼곡히 들어선 주거지라면 인접한 주택에 의해 공사가 수월하지 않다. 소음에 의한 이웃 간의 마찰도 생각해둬야 한다. 이웃에게 양해를 구하고 좋은 관계를 맺는다면, 공사를 원활하게 진행하는 데 도움이 된다. 이처럼 기존 주택지는 공사에 많은 어려움이 있지만, 임야나 농지처럼 별도의 토목공사가 들어가지 않아 부대공사비용을 절감하는 장점이 있다. 하지만, 아무리 오래된 집이라도 주택을 매입할 비용이 필요하다. 그래서 택지를 구매할 때와 가격 차이를 충분히 검토해보는 것도 중요하다.전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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【전원주택 짓기】 집짓기 시작과 끝 3 ▶헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지?
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집짓기 시작과 끝 ③
- 대지 선별부터 입주 후 관리까지 헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지? |연재 순서| 01. 택지지구에서 집을 앉히기 좋은 위치는 어딜까? 02. 임야나 농지에 집을 지을 때 살펴봐야 할 것은? 03. 헌집을 허물고 새집을 짓고 싶은데 걸림돌은 뭐지? 04. 우리가족에게 적합한 공간의 크기는? 05. 디자인과 자재에 따라 금액이 다르다. 그럼 '평'단가의 의미는? 06. '평당 얼마'의 기준이 되는 본체공사, 그 범위와 실체는? 07. 좋은 설계사와 시공사 찾는 방법은? 08. 기능적인 주택을 바란다. "뭘 추가해야 되지?" 09. 부대 토목공사 비용, 얼마나 들까? 10. 조경공사는 어느 정도 해야 할까? 11. 집짓기 시작했다. 건축주가 할 일은? 12. 입주하고 이것만 관리해도 100년은 거뜬하다. 집을 짓는 과정이 같아도 결과물은 다르다. 모두 만족해하는 집과 애물단지가 되어버린 집. 이 두 집의 격차는 어디부터 벌어지기 시작하는 것일까? 설계부터 시작된다고 생각하기 쉽지만, 첫발은 대지를 살펴보는 과정에서 출발한다. 좋은 대지를 식별하는 눈이 있어야하고, 생활습관과 동선, 가족의 생활 등을 고려한 설계가 필요하며, 완벽한 시공을 위한 기술과 노력이 필요하다. 이처럼 보다 좋은 집을 짓기 위해 필요한 정보를 ‘집짓기의 시작과 끝’에서 하나하나 살펴보는 시간을 마련했다. 글 윤세상 (주)하우징팩토리 대표 단독주택을 짓기 위해 기반 시설이 잘 갖춰진 대지를 찾아 분양받기도 하지만, 기존 건물을 허물고 신축하기도 한다. 주거 단지 내에 위치한 집은 편의시설 등 기본적인 시설이 입점해있기 때문이다. 이렇게 임야나 농지, 택지에 집을 짓지 않고, 기존의 주택을 리모델링하거나 신축하려 한다면 무엇부터 살펴봐야 할까? 먼저, 내가 살던 집이 아니라면 면적을 정확하게 알아보고 건폐율과 용적률도 확인해야 한다. 원하는 면적의 집을 지을 수 있는지 또는, 리모델링을 할 때 충분한 공간을 만들 수 있는지 등을 알아봐야 하기 때문이다. 그리고 구조와 건축 연도도 확인해야 한다. 이런 것들을 매매자에게 물어보기도 하지만, 오래된 주택은 매매자도 모를 수 있다. 그럴 때 간단하게 확인해볼 사이트가 있다. 정부에서 운영하는 부동산정보 제공 사이트 ‘온나라 부동산정보 통합포털 (www.onnara.go.kr)’이다. 출처 : 온나라 부동산정보 통합포털 온나라 홈페이지에 정보가 필요한 주택의 주소를 입력하면 해당 건축물에 대한 정보를 제공한다. 여기서 확인해볼 건 땅의 면적, 연면적, 건축 연도, 건폐율과 용적률이다. 남양주에 위치한 한 주택을 검색해봤다. 토지정보에 나타난 정보를 보면 202.10㎡(61평)의 대지는 40평대의 주택을 짓기에 알맞다는 것을 쉽게 확인한다. ‘개별공시지가’는 중요하지 않다. 실제 거래되는 금액이 중요하니 참고만 하면 된다. 건물의 ‘주택공시가격’은 매입할 때 대출의 기준이 되므로 중요하다는 것을 기억해두자. ‘토지이용규제’는 규제에 대한 내용을 담고 있다. 재건축하려면 꼭 확인해봐야 하는 부분이다.출처 : 온나라 부동산정보 통합포털 또 다른 건축물 정보도 확인해보자. [표 1]을 살펴보면 이 집이 단독주택에 일반 목구조 형태이며, 사용승인이 2012년이라 신축 주택에 가깝다는 것을 알 수 있다.[표 1] 목구조라면 전체 내력벽이기 때문에 함부로 내부 벽체 철거가 어렵다는 것도 예감한다. 그리고 제1종전용주거지역은 건폐율 50%에 용적률 100%가 적용돼 현 주택이 건폐율 37.02%와 용적률 69.42%라 재건축한다면 증축도 가능하다. 반면, [표 2]에서 살펴본 주택은 벽돌구조에 사용승인일이 1973년으로 나타난다. 현장 상황에 따라 다르겠지만 리모델링은 불가능하고, 철거 후 재건축하는 게 좋다.[표 2] 현재 건축 기술에 비해 20년 전엔 여러모로 건축 기술이 뒤처져 있어, 20년 정도 된 콘크리트 주택과 벽돌 주택이라면 리모델링보다 재건축을 선호한다. 실제로 건축물을 철거해 보면 구조에 습기가 차있거나 곰팡이가 핀 것을 볼 수 있다. 그래서 구조적으로 안전하지 않기 때문에 재건축하는 게 좋다. [사진 1]은 20년이 넘은 주택의 2층 바닥 슬래브 단면이다. 사진은 모래만 있는 것처럼 보인다. 이렇듯 시간이 지나면 콘크리트의 강도는 떨어지게 된다. 오히려 관리가 잘 된 목조주택은 20년이 지나도 형태를 그대로 유지한다. 그래서 리모델링은 오래된 주택일수록 목조주택이 쉬울 수 있다.[사진 1] 재건축시 문제 되는 부분 중에 하나가 주차장이다 현재 서울시 단독주택 주차장법은 150㎡ 이하는 1대의 주차 공간이 필요하고, 그 이상은 100㎡당 1대의 주차 공간이 추가된다. 그래서 대지 안에 주차장을 꼭 확보해야 한다. 면적에 대한 조정도 필요하다. 면적에 따라 주차장을 꼭 만들어야 하기 때문이다. 하지만, 구옥의 택지 부지는 50여 평에 불가한 땅이 많기 때문에 주차장을 만들면 집의 면적이 작아지게 된다. 그래서 요즘엔 일본에서 많이 지어지고 있는 협소주택이라는 작지만 알찬 형태의 집들이 도심에 많이 들어서고 있다. 단점은 넓은 마당을 기대하기 어렵다는 것이다. [사진 2]는 리모델링을 위해 내부를 철거한 사진이다[사진 2] 벽체와 슬래브가 콘크리트로 되어 있어 구조적인 부분을 계산한 뒤에 슬래브 일부에 타공했다. 구조적인 문제가 되지 않는다면 일부 구조를 철거하고 보강하는 방법도 가능하다. 그렇게 되면 평면 천장을 지붕 슬래브 경사에 따라 마감해 집 안이 더 넓어 보인다. 또한, 복층을 만들어 좀 더 효율적인 공간 구성도 가능하다. 이러한 구조적인 문제는 철거를 해봐야 안다. 그래서 구조를 먼저 체크하고 안정적이라는 게 확인돼야 철거 후에 세세한 내부 공간 변경이 가능하다. 신축을 생각하고 있다면 일단 부지에 대한 경계측량을 해보는 게 좋다재건축 전 후 지금은 GPS로 측량을 하기 때문에 예전에 했던 측량 방식과 달라 경계점이 다르게 나타나기도 한다. 또한, 예전엔 동네 이웃 주민끼리 경계에 대해 명확하게 구분 짓지 않고 담을 쌓기도 했다. 실제 철거 후에 측량해보면 옆집 건물이 경계를 넘어온 것을 보기도 한다. 이럴 때 옆집 건물이 넘어와 있어도 재산권을 주장하며 철거하기 어렵다. 경계를 침범한 집 주인이 스스로 철거하기를 기다려야 한다. 측량이 잘못된 집을 사게 되면 땅을 손해 보는 것뿐만 아니라 건물을 올리는 데도 문제가 발생하기도 한다. 그래서 측량비용이 아깝더라도 정확하게 땅의 범위를 파악한 후에 구매하는 게 좋다. 측량 신청은 땅 주인의 허락을 받고 대한지적공사에 신청하면 일주일 내로 측량을 받아보게 된다. 예비 건축주가 재건축을 요구하는 주택을 보면 대부분 20~30년이 지난 주택이다. 그동안 건축법 규제도 여러 차례 변경됐다. 재건축시 기존 주택의 배치와 형태가 많이 달라질 수 있다는 것을 명심하자. 특히 주거지역일 경우 건축법이 강화돼 설계 전에 각종 규제를 확인해봐야 한다. 그리고 집들이 빼곡히 들어선 주거지라면 인접한 주택에 의해 공사가 수월하지 않다. 소음에 의한 이웃 간의 마찰도 생각해둬야 한다. 이웃에게 양해를 구하고 좋은 관계를 맺는다면, 공사를 원활하게 진행하는 데 도움이 된다. 이처럼 기존 주택지는 공사에 많은 어려움이 있지만, 임야나 농지처럼 별도의 토목공사가 들어가지 않아 부대공사비용을 절감하는 장점이 있다. 하지만, 아무리 오래된 집이라도 주택을 매입할 비용이 필요하다. 그래서 택지를 구매할 때와 가격 차이를 충분히 검토해보는 것도 중요하다.田
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집짓기 시작과 끝 ③
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부동산과 세무3. 주택 보유와 재산세·종합부동산세
- 주택 취득 시 취득세를 내야 한다. 그다음 보유하는 동안 보유세를 내야 하는데, 그 종류에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 과거에 재산세는 당연히 내야 하는 세금으로 인식했지만, 종합부동산세(이하 종부세)의 경우에는 그렇지 않았다. 고액의 주택에 대해서만 납부하는 것으로 알고 있는 경우가 많았다. 이제는 정부의 공시가격 현실화 발표에 따른 보유세 인상과 부동산 세법 개정으로 인해 그 중요성이 달라졌다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 재산세재산세는 지방세에 해당되며 과세기준일 현재 지방세법에서 열거하고 있는 재산세 과세대상(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기)을 보유하고 있는 경우에 부과되는 세금이다. 지방세이기 때문에 재산이 여러 지방자치단체에 소재하고 있으면 각 지자체별로 재산세가 부과된다. 납세의무자 재산세는 원칙적으로 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 부담한다. 따라서 6월 1일에 매매계약이 이루어진 경우에는 매수인이 재산세를 부담하게 된다. 또한 공유재산의 경우에는 본인이 사실상 소유하는 지분비율만큼 재산세 납세의무를 부담한다. 다만, 예외적으로 에 열거한 사유에 해당되면 사실상 소유자가 아니라도 열거된 납세의무자가 재산세를 부담한다. 이때 예외적인 납세의무자가 납세의무를 부담하지 않기 위해서는 과세기준일부터 10일 이내에 해당 재산의 소재지 관할 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖춰 신고해야 한다. 과세표준 주택의 경우 개별주택가격 또는 공동주택공시가격에 공정시장가액비율인 60%를 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 세율 과세표준에 의 세율을 곱하여 재산세를 산출한다.a. 별장 : 4%b. 위 외의 주택 : 0.1%~0.4% 4단계 초과누진세율 세 부담의 상한 재산세는 공시가격이 급등하더라도 당해 연도에 부담하는 재산세의 상한을 정해놓고 있다. 주택의 경우 주택공시가격에 의해 산출된 당해 연도 재산세가 전년도 재산세액 상당액에 아래 의 비율을 곱한 금액보다 높게 되면 그 금액을 한도로 재산세를 징수할 세액으로 한다. 납부기한 주택분 재산세는 전체 납부해야 할 세액을 7월 16일부터 7월 31일 사이에 1/2만큼 9월 16일부터 9월 30일 사이에 1/2만큼 분할하여 납부한다. 물납과 분할납부 공시가격이 나날이 오름에 따라 재산세를 금전으로 한 번에 납부하기 어려운 경우에는 물납 또는 분할납부를 활용할 수 있다. 물납의 경우에는 재산세 납부세액이 1,000만 원을 초과하는 경우에 한하여 납부기한 10일 전까지만 신청 가능하며 동일 관할구역 내의 부동산으로만 물납이 가능하다. 반면에 분할납부의 경우에는 재산세 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우에 한해 납부기한까지 신청 가능하다. 종합부동산세종부세는 국세에 해당되며(본 글은 21.06.22. 기준으로 작성되었으며 현재 부동산 특위에서 1세대 1주택자의 종부세 과세대상을 상위 2%로 제한하는 내용을 논의 중입니다.) 과세기준일 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분해 개인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 1세대 1주택자의 경우에는 9억 원의 공제금액 이외에는 6억 원의 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금이다. 종부세 역시 재산세와 마찬가지로 정부 고지 세목이다. 다만 신고납부방식으로 납부하고자 하는 경우에는 신고의 방법도 가능하다. 주택분 종부세에 대해 살펴보면 다음과 같다. 납세의무자 과세기준일 매년 6월 1일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종부세의 납세의무가 있다. 다만, 재산세 납세의무자의 예외 경우와 동일하게 수탁자의 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자가 납세의무를 진다. 과세표준 개인별로 과세기준일 현재 보유 중인 주택의 공시가격 합계액에 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)의 공제 가격을 차감한 뒤 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 세율 과세표준에 의 세율을 곱하여 종부세를 산출한다. 공제할 재산세액 주택분 과세표준 금액에 대해 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액은 주택분 종부세 산출 세액에서 이를 공제한다. 세액공제 종부세는 재산세와 다르게 요건에 부합되는 경우 산출된 세액의 일정 퍼센트(%)를 세액공제해 준다. 만 60세 이상의 고령자의 경우에는 20%~40%의 고령자 세액공제를 적용해 주고 5년 이상 보유한 장기보유자에게는 20%~50%의 장기보유자 세액공제를 적용해 준다. 다만, 이러한 세액공제는 1세대 1주택자에게만 적용해 준다. 세 부담의 상한 종부세 역시 재산세와 마찬가지로 직전 연도의 주택에 대한 총세액상당액에 의 일정 비율을 곱한 금액을 한도로 당해 연도의 종부세의 부담 상한액을 정해놓고 있다. 다만, 법인의 종부세 계산 시에는 세 부담의 상한 규정을 적용하지 않는다. 납부기한 종부세는 재산세와 다르게 12월 1일부터 12월 15일 사이에 납부해야 한다. 물납과 분할납부 종부세는 재산세와 다르게 물납이 불가하다. 반면에 납부해야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 종부세 납부기한까지 신청을 한 경우에 한하여 납부기한이 지난 일부터 6개월 이내에 분납이 가능하다. 종합부동산세 절세 제안부부 공동명의 활용 재산세의 경우 보유하고 있는 재산에 대해 정직하게 과세가 되기 때문에 특별히 절세방안을 모색해보기 어렵지만 종부세의 경우에는 동일한 재산에 대해서도 보유 형태의 변화에 따라 세액 산출이 다르게 된다. 종부세 절세를 위해 주택 구입 시 단독 명의와 부부 공동명의를 고민하게 된다. 만약 1세대 1주택자의 경우 단독 명의로 구입하게 된다면 공시가 9억 원 초과하는 경우에 종부세를 부담하게 되지만, 부부 공동명의로 하게 된다면 공시가격 12억 원을 초과해야 종부세를 부담하게 된다. 이는 2021년 기준 약 123만 원 정도(농특세 20% 포함)의 종부세 차이를 발생시키게 된다. 또한, 기존 2020년 귀속분 종부세에서는 부부 공동명의로 소유하고 있는 1주택자에게는 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용하지 못했지만 2021년 귀속분 종부세부터는 납세자의 선택에 따라 부부 각각이 6억 원의 공제를 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용받지 않거나 1세대 1주택자에 해당하는 9억 원의 공제만 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 받는 것이 선택 가능해졌다. 주택임대 사업자 활용 주택임대 사업자의 혜택이 많이 사라진 것이 사실이다. 필자가 이 글을 쓰고 있는 현재 부동산 특위에서도 임대 사업자들의 종부세 합산배제 혜택에 대해서 폐지할지 여부를 논의 중지만 생계형 소규모 임대 사업자에게는 그 혜택을 계속 유지하는 것으로 보이기 때문에 주택임대 사업자 활용에 대해서도 추천해본다. 주택임대 사업자를 등록하게 되면 요건에 해당될 경우에 종부세 합산배제 혜택을 얻을 수 있다. 이때에 주의할 점은 본인이 등록하고자 하는 주택이 매입 임대주택인지, 건설임대주택인지 여부와 해당 주택의 취득시기가 언제인지, 임대 사업자 등록 시기는 언제인지 등에 따라 합산배제 여부가 달라지기 때문에 적용 가능 여부는 세무전문가와의 상담을 통해 결정하기 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다.https://blog.naver.com/tax_broTel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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부동산과 세무3. 주택 보유와 재산세·종합부동산세
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 3 주택 보유와 재산세·종합부동산세
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 3 주택 보유와 재산세·종합부동산세 주택 취득 시 취득세를 내야 한다. 그 다음 보유하는 동안 보유세를 내야 하는데, 그 종류에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 과거에 재산세는 당연히 내야하는 세금으로 인식했지만, 종합부동산세(이하 종부세)의 경우에는 그렇지 않았다. 고액의 주택에 대해서만 납부하는 것으로 알고 있는 경우가 많았다. 이제는 정부의 공시가격 현실화 발표에 따른 보유세 인상과 부동산 세법 개정으로 인해 그 중요성이 달라졌다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 재산세 재산세는 지방세에 해당되며 과세기준일 현재 지방세법에서 열거하고 있는 재산세 과세대상(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기)을 보유하고 있는 경우에 부과되는 세금이다. 지방세이기 때문에 재산이 여러 지방자치단체에 소재하고 있으면 각 지자체별로 재산세가 부과된다. 납세의무자 재산세는 원칙적으로 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 부담한다. 따라서 6월 1일에 매매계약이 이루어진 경우에는 매수인이 재산세를 부담하게 된다. 또한 공유재산의 경우에는 본인이 사실상 소유하는 지분비율만큼 재산세 납세의무를 부담한다. 다만, 예외적으로 <표1>에 열거한 사유에 해당되면 사실상 소유자가 아니라도 열거된 납세의무자가 재산세를 부담한다. 이 때 예외적인 납세의무자가 납세의무를 부담하지 않기 위해서는 과세기준일부터 10일 이내에 해당 재산의 소재지 관할 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖춰 신고해야 한다. 과세표준 주택의 경우 개별주택가격 또는 공동주택공시가격에 공정시장가액비율인 60%를 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 세율 과세표준에 <표2>의 세율을 곱하여 재산세를 산출한다. a. 별장 : 4% b. 위 외의 주택 : 0.1%~0.4% 4단계 초과누진세율 <표2> 세 부담의 상한 재산세는 공시가격이 급등하더라도 당해 연도에 부담하는 재산세의 상한을 정해놓고 있다. 주택의 경우 주택공시가격에 의해 산출된 당해 연도 재산세가 전년도 재산세액 상당액에 아래 <표3>의 비율을 곱한 금액보다 높게되면 그 금액을 한도로 재산세를 징수할 세액으로 한다. 납부기한 주택분 재산세는 전체 납부해야할 세액을 7월 16일부터 7월 31일 사이에 1/2만큼 9월 16일부터 9월 30일 사이에 1/2만큼 분할하여 납부한다. 물납과 분할납부 공시가격이 나날이 오름에 따라 재산세를 금전으로 한 번에 납부하기 어려운 경우에는 물납 또는 분할납부를 활용할 수 있다. 물납의 경우에는 재산세 납부세액이 1,000만 원을 초과하는 경우에 한하여 납부기한 10일 전까지만 신청가능하며 동일 관할구역 내의 부동산으로만 물납이 가능하다. 반면에 분할납부의 경우에는 재산세 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우에 한해 납부기한까지 신청가능하다. 종합부동산세 종부세는 국세에 해당되며(본 글은 21.06.22. 기준으로 작성되었으며 현재 부동산 특위에서 1세대 1주택자의 종부세 과세대상을 상위 2%로 제한하는 내용을 논의중입니다.) 과세기준일 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분해 개인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 1세대 1주택자의 경우에는 9억 원의 공제금액 이외에는 6억 원의 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금이다. 종부세 역시 재산세와 마찬가지로 정부고지세목이다. 다만 신고납부방식으로 납부하고자 하는 경우에는 신고의 방법도 가능하다. 주택분 종부세에 대해 살펴보면 다음과 같다. 납세의무자 과세기준일 매년 6월 1일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종부세의 납세의무가 있다. 다만, 재산세 납세의무자의 예외 경우와 동일하게 수탁자의 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자가 납세의무를 진다. 과세표준 개인별로 과세기준일 현재 보유중인 주택의 공시가격 합계액에 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)의 공제가격을 차감한 뒤 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 세율 과세표준에 <표4>의 세율을 곱하여 종부세를 산출한다. 공제할 재산세액 주택분 과세표준 금액에 대해 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액은 주택분 종부세 산출세액에서 이를 공제한다. 세액공제 종부세는 재산세와 다르게 요건에 부합되는 경우 산출된 세액의 일정 퍼센트(%)를 세액공제 해준다. 만 60세 이상의 고령자의 경우에는 20%~40%의 고령자 세액공제를 적용해주고 5년 이상 보유한 장기보유자에게는 20%~50%의 장기보유자 세액공제를 적용해준다. 다만, 이러한 세액공제는 1세대 1주택자에게만 적용해준다. 세 부담의 상한 종부세 역시 재산세와 마찬가지로 직전 연도의 주택에 대한 총세액상당액에 <표5>의 일정 비율을 곱한 금액을 한도로 당해연도의 종부세의 부담 상한액을 정해놓고 있다. 다만, 법인의 종부세 계산시에는 세 부담의 상한규정을 적용하지 않는다. 납부기한 종부세는 재산세와 다르게 12월 1일부터 12월 15일 사이에 납부해야 한다. 물납과 분할납부 종부세는 재산세와 다르게 물납이 불가하다. 반면에 납부해야할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 종부세 납부기한까지 신청을 한 경우에 한하여 납부기한이 지난 일부터 6개월 이내에 분납이 가능하다. 종합부동산세 절세 제안 부부공동명의 활용 재산세의 경우 보유하고 있는 재산에 대해 정직하게 과세가 되기 때문에 특별히 절세방안을 모색해보기 어렵지만 종부세의 경우에는 동일한 재산에 대해서도 보유형태의 변화에 따라 세액 산출이 다르게 된다. 종부세 절세를 위해 주택 구입 시 단독명의와 부부 공동명의를 고민하게 된다. 만약 1세대 1주택자의 경우 단독명의로 구입하게 된다면 공시가 9억 원 초과하는 경우에 종부세를 부담하게 되지만, 부부 공동명의로 하게 된다면 공시가격 12억 원을 초과해야 종부세를 부담하게 된다. 이는 2021년 기준 약 123만 원 정도(농특세 20% 포함)의 종부세 차이를 발생시키게 된다. 또한, 기존 2020년 귀속분 종부세에서는 부부공동명의로 소유하고 있는 1주택자에게는 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용하지 못했지만 2021년 귀속분 종부세부터는 납세자의 선택에 따라 부부 각각이 6억 원의 공제를 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용받지 않거나 1세대 1주택자에 해당하는 9억 원의 공제만 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 받는 것이 선택 가능해졌다. 주택임대사업자 활용 주택임대사업자의 혜택이 많이 사라진 것이 사실이다. 필자가 이 글을 쓰고 있는 현재 부동산특위에서도 임대사업자들의 종부세 합산배제 혜택에 대해서 폐지할지 여부를 논의중지만 생계형 소규모 임대사업자에게는 그 혜택을 계속 유지하는 것으로 보이기 때문에 주택임대사업자 활용에 대해서도 추천해본다. 주택임대사업자를 등록하게 되면 요건에 해당될 경우에 종부세 합산배제 혜택을 얻을 수 있다. 이 때에 주의할 점은 본인이 등록하고자하는 주택이 매입임대주택인지, 건설임대주택인지 여부와 해당 주택의 취득시기가 언제인지, 임대사업자 등록시기는 언제인지 등에 따라 합산배제 여부가 달라지기 때문에 적용가능 여부는 세무전문가와의 상담을 통해 결정하기 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 3 주택 보유와 재산세·종합부동산세
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 해가 거듭될수록 부동산에 대한 세금구조는 복잡해지고 있다. 하지만 복잡하고 어렵다는 이유만으로 포기한다면 부동산의 가치를 지켜낼 수 없고 그릇된 의사결정을 할 수도 있다. 부동산 세금을 이해하는데 도움을 주고자 이번 호부터 연재를 시작한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 누구나 한 번쯤은 내 집 마련의 꿈을 꾸거나 복잡한 도심 생활을 벗어나 평화로운 시골에 전원주택을 갖는 것을 꿈 꿔본 적이 있을 것이다. 하지만 단순한 꿈을 벗어나 현실에서 부동산을 구입 할 때 꼭 신경 써야할 것이 있다. ‘세금’이다. 우리나라의 세율구조는 크게 국세와 지방세로 구분돼 있다. 세금에 대한 이해를 높이기 위해서는 국세와 지방세를 정확하게 구분할 필요가 있다. 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 크게 취득단계에서는 취득세, 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세, 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 1단계 취득 ① 취득세 모든 부동산 거래의 시작은 취득이다. 이에 따라 부과되는 취득세는 지방세에 해당된다. 지방세법에서 규정하고 있는 부동산 취득의 종류는 토지와 건축물 두 가지다. 여기에서 건축물이란 「건축법」에 따른 건축물(건축법 제2조제1항제2호 : 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설 등 및 그 밖에 이와 유사한 시설을 말한다. 취득세는 취득 행위에 대해 세금을 부과하는 것이다. 여기서 말하는 취득 행위란 민법 등 관계법에 따라 등기·등록 등을 하지 않은 경우라도 사실상 취득한 것을 말한다. 오히려 미등기자산에 대해서는 세제상 불이익이 발생할 수 있으므로 유의해야 한다. 취득세는 취득의 원인, 취득하는 자산의 종류, 취득시기, 취득시기에 보유중인 부동산의 개수 등에 따라 세율이 달라지기 때문에 자세한 세율 등은 다음 호에 집중적으로 다루고자 한다. 취득세는 해당 과세물건을 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하여야 한다. 단, 상속을 원인으로 취득한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고·납부해야 한다. ② 부가가치세 부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 <표2>의 구분에 따라 과세에 해당되는 부동산을 구입하는 경우에는 구입 시 과세부분 가액의 10%에 상당하는 부가가치세를 추가로 부담해야 한다. 다만, 추가로 부담한 부가가치세가 사업용 고정자산의 취득에 해당한다면 부가가치세 조기환급 신청이 가능하다. ③ 증여세 타인(증여인)에게 부동산을 대가 없이 무상으로 취득(증여)한 수증인은 증여재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액을 증여세로 부담한다. ④ 상속세 피상속인의 사망을 원인으로 부동산을 취득하는 상속인은 피상속인의 상속재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액 중 본인이 취득한 상속재산가액에 해당하는 비율만큼 상속세를 부담한다. 2단계 보유 1) 단순 보유 시 부동산을 단순히 보유하고 있는 것만으로도 세금이 발생한다. 흔히들 ‘보유세’라고 한다. 보유세의 종류는 지방세에 해당하는 ‘재산세’, 국세에 해당하는 ‘종합부동산세’가 있다. 재산세와 종합부동산세 모두 과세기준일은 매 년 6월 1일이다. 즉, 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 해당 세금을 부과하는 것이다. 따라서 보유세를 부담하고 싶지 않다면 매매시기를 6월 1일을 기준으로 조절하면 된다. 여기에서는 개인이 부동산(토지, 건축물, 주택)을 보유하고 있는 경우에 발생하는 보유세에 대해서만 다루고자 한다. ① 재산세 재산세는 일정금액을 초과해야 세금이 부과되는 종합부동산세와는 다르게 재산의 가격과 관계없이 부과가 된다. 재산세는 자산별 과세표준에 세율을 곱하여 산출되는 금액을 부과한다. 재산세의 납부시기는 각 재산 종류별로 다르다. 토지는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지, 건축물은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 주택은 전체 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지 납부한다. 재산세는 시가표준액 상승으로 인해 급격한 세부담 증가를 방지하기 위해서 세부담 상한이라는 제도를 두고 있다. 세부담 상한이란 직전연도 해당 재산세액 상당액에 일정비율을 곱한 금액을 한도로 재산세를 부과하는 것을 말한다. 토지는 150%, 건축물은 150%, 주택은 주택공시가격별로 105%~130%의 비율을 정하고 있다. ②종합부동산세 (이하 ‘종부세’) 부동산 가격이 지속적으로 상승하는 추세이고 공시가격 현실화를 정책으로 내놓고 있기 때문에 종부세는 취득이나 처분의 의사결정 시에도 중요하게 고려해야 할 세목으로 바뀌었다. 따라서 이번 호에서는 주택에 대한 종부세에 대해서만 간략하게 소개하고 종부세 전체에 대해서는 따로 다루고자 한다. 종부세는 과세기준일인 6월 1일 현재 인별로 소유한 주택의 공시가격 합계액이 일정금액을 초과하는 경우 부과하는 세금을 말한다. 6월 1일 기준으로 납세자가 보유중인 개별주택가격의 합계액 중 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)을 초과하는 금액에 대해 공정시장가액비율(2021년 95%)을 곱한 금액에 차등세율을 곱하여 산출된 세액에 각종 공제항목(재산세 부담액, 1세대 1주택자 세액공제-고령자, 장기 보유자)을 차감한 금액과 세부담 상한액(150~300%) 중 작은 금액을 그 세액으로 한다. 종부세의 납부기한은 매년 12월 15일까지이며 납부해야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우 다음과 같이 분납을 신청할 수 있다. 2) 임대 보유 시 부동산을 보유하면서 임대하는 경우에는 앞에서 말한 보유세 외에 임대사업에 대한 부가가치세, 종합소득세도 부담하게 된다. 세목별 과세방법에 대해 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세 부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 <표4>의 구분에 따라 과세에 해당된다면 임대용역의 대가로 받는 월세 및 간주임대료(전세금에 대한 예금 상당액)에 대해서 1년에 한 번(간이과세자) 또는 두 번(일반과세자) 부가가치세 신고·납부 의무가 있다. 반면에 면세에 해당한다면 1년에 한 번 ‘사업장현황신고’의무가 있다. ② 종합소득세 부동산에 대한 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 사업소득으로 본다. 예외적으로 지역권, 지상권에 해당하는 경우에는 기타소득으로 분류한다. 이러한 소득이 있는 경우 타소득과 합산해 소득발생일의 다음 연도 5월 31일까지 종합소득세 신고를 해야 한다. 2019년 이전 귀속분까지는 2,000만 원 이하의 주택임대소득에 대해서는 과세를 하지 않았지만 2019년 귀속분부터는 2,000만 원 이하의 임대소득에 대해서도 종합소득세 신고를 해야 한다. 3단계 처분 부동산을 취득할 때와 마찬가지로 처분할 때에도 세금이 발생한다. 처분 시 발생하는 세금은 어떤 게 있는지 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세 취득 시에 부가가치세를 부담했던 부동산은 처분 시에도 부가가치세를 부담할 가능성이 높다. <표6>의 과세 여부에서 과세대상에 해당하는 부동산은 과세대상 처분가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 매수인에게 받아서 세무서에 신고·납부해야 한다. 여기에서 주의할 점은 만약 해당 부동산이 과세대상이고 취득 당시에 부가가치세 환급을 받은 경우 취득일로부터 10년 이내에 처분 시 환급받았던 부가가치세 중 일부를 뱉어내야 할 수 있다는 점이다. ② 양도소득세 부동산의 처분 방법에는 다양한 방법이 있지만 대표적으로 ‘양도’의 방법이 있다. 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도·교환·현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 차감한 양도차익에 해당 부동산을 장기간 보유한 것에 대한 혜택인 장기보유특별공제를 차감한 양도소득금액에 양도소득기본공제 250만원을 차감한 양도소득과세표준이 속하는 구간별로 6%~45%까지의 차등세율을 적용하는 구조를 갖고 있다. 양도소득세 계산 시에는 고려해야 할 법률 규정이 많다. 여기에서는 대표적으로 알아야 할 규정에 대해서만 살펴본다. ▶장기보유특별공제 장기보유특별공제는 다년간 발생한 양도소득을 일시에 누진세율로 과세함에 따른 과도한 세부담을 완화하고 물가상승분 조정차원에서 도입된 제도이다. <표7>에 따라 차등적으로 공제율을 적용한다. 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택 중 1세대 1주택의 공제율을 적용받고자 할 경우 반드시 보유기간 중 2년 이상 거주를 해야 연도별 4%의 공제율을 적용받을 수 있다. 다만, 미등기자산, 다주택자의 조정대상지역 내 주택은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. ▶양도소득기본공제 양도소득세는 부동산, 주식, 파생상품을 각 그룹별로 구분하여 그룹별로 연 250만 원의 공제를 적용한다. 토지, 건물, 주택 등은 부동산 그룹에 속하므로 같은 해에 여러 부동산을 처분하는 경우에는 250만 원까지 공제를 받을 수 있다. 다만, 미등기자산에 대해서는 기본공제를 적용받을 수 없다. ▶세율 양도소득세의 세율은 자산별, 보유기간별, 양도 시 보유주택 수별로 세율이 다양하게 이뤄져 있고 2021년 6월 1일 이후 양도하는 자산부터 세율이 변동되므로 주의깊게 봐야 한다. 추가로 조정대상지역 내 다주택자에 대해서는 기본세율에 10%~20% (2021년 6월 1일 이후 양도분에 대해서는 20%~30%)의 세율을 더하여 세율을 적용한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사 겸 서울시 쌍문4동 마을세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해