월간 전원주택라이프

여름 휴가철에 상당수가 가족과 함께 풍광이 빼어나고 청량감이 넘치는 곳으로 여행한다. 그리고 여행지에서 지내며 여기에 세컨드 하우스로 아담하고 예쁜 소형주택을 짓고 틈나는 대로 찾아와 가족과 여가를 즐겼으면 하고 꿈꾼다. 하지만, 소형주택도 부지 매입에서 건축 설계, 시공 등 일련의 과정을 밟아야 하기에 만만치 않다. 소형 전원주택, 내 집 만들기 과정을 살펴보자.글 윤홍로 기자 많은 사람이 전원 속에 여가용 소형주택을 바라고 도시에서도 1∼2인 가구 증가 및 평균 가구원 수 감소 등으로 실속형 소형주택 수요가 증가한다는데, 과연 소형주택의 면적 기준이 뭘까. <주택법>에선 ‘국민주택 규모’라고 하여 1호戶 또는 1세대당 주거 전용 면적이 85㎡(25.71평) 이하인 주택, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면지역은 100㎡(30.25평) 이하인 주택으로 규정하고 있다. 그리고 ‘소형주택’ 의무 공급 비율을 규정한 <도시 및 주거환경정비법>에선 주거 전용 면적 60㎡(18.15평) 이하인 주택으로 규정하고 있다. 하지만, 단독주택보다 공동주택에 초점을 맞춘 기준들이므로 ‘소형 단독주택은 건축면적이 몇 평 이하다’라고 딱히 정의할 순 없을 것 같다. 참고로 요즘 붐이 일고 있는 ‘도시형 협소주택’은 1990년대 일본에서 등장한 용어로 50㎡(15.12평) 이하의 대지에 지은 좁고 작은 주택을 뜻하기에, 건축면적이 아닌 대지 면적을 기준으로 한 것이다. 한국건설기술연구원이 지난해 말 준공한 가양모듈러실증단지(라이품Lipoom)에 들어간 모듈러 유닛 제작 과정 모듈러 건축 레고블록처럼 뚝딱요즘 전원이나 도시 모두 대지와 주택의 규모 축소를 통한 실수요자 중심의 실속형 소형주택 수요가 증가하고 있다. 앞으로도 베이비붐 세대와 에코 세대의 본격적인 주택 수요 교체 시기와 맞물려 주거비를 절감할 수 있는 소형주택의 증가 추세는 가속화할 것이다. 또한, 위치적으로 자연주의 숲세권이, 기능적으로 사물인터넷[Internet of Things] 등 첨단기술을 적용한 스마트 소형주택이 인기를 끌 것이다.다음은 주택산업연구원 김지은 책임연구원이 밝힌 ‘앞으로 10년, 주거 트렌드 변화’다. ▲주택 유형 변화_조립식주택, 이동식 주택, 초소형 주택, 3D 프린트 주택 ▲주택 기술 변화_첨단기술 IOT로 결합한 주택, 소비자의 라이프스타일에 따른 가변형 벽체와 구조, 첨단 기능을 장착한 가구와 인테리어 방식 ▲주거환경 및 에너지 변화_기후나 재난 재해로부터 안전한 주택, 에너지와 식량 생산 자급자족 주택, 쓰레기 및 하수처리, 주택관리 등의 자동 조절 및 관리 기능.여기에서 특히 눈길을 끄는 게 주택 유형 변화다. 조립식주택이나 이동식주택, 초소형주택, 3D 프린트주택 등은 모두 공장에서 제작해 현장에서 조립하는 모듈러Modular 건축을 기반으로 한다. 3차원 레고 블록 형태의 유닛Unit 구조체에 창호와 외벽체, 전기배선 및 배관, 욕실, 주방기구 등을 포함해 70% 이상의 주택 구성 부품을 공장에서 생산 및 선조립한 후 현장에서 최종적으로 조립·설치하는 공법이다. 우리나라에서 인증받은 모듈러 주택 방식은 POSCO A&C의 벽체가 하중을 받는 벽식(적층) 공법, 금강공업의 기둥과 보가 하중을 받는 라멘식 공법, STACO의 구조체에 박스 모듈을 삽입하는 인필INFILL 공법이 대표적이다. 하지만, 이러한 중견업체는 수익성이 낮기에 단독주택시장에 아직 발을 들여놓지 않고 있다. 이동식 소형주택을 지으려면 해당 대지에 대형 트럭과 크레인이 진입할 수 있어야 한다. 건축 가능한 땅인지 확인해야농막이 아닌 이상 소형주택을 지으려면 대지 또는 대지로 전용할 수 있는 토지가 필요하다. 따라서 토지를 매입하기 전 소형주택을 건축할 수 있는 토지인지 여부를 반드시 확인해야 한다. 국토교통부 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)나 해당 시·군·구청 또는 대한민국 전자정부 전자민원G4C(http://www.egov.go.kr)에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아 확인할 수 있다. 토지이용규제정보서비스에선 토지 이용 계획 열람, 지역·지구별 행위 제한 열람, 규제 안내서 열람, 지형 고시도면 열람, 입지와 규모의 사전 결정 등이 가능하다.소형주택이 아니더라도 세컨드 하우스를 지을 때 세무상 별장에 해당하는지 확인해야 한다. 별장이란 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속 토지를 말한다. 다만, <지방자치법>에 따른 읍 또는 면에 소재하고, 대지 면적이 660㎡(199.65평) 이내이고, 건물의 연면적이 150㎡(45.37평) 이내이고, 건물의 가액이 6,500만 원 이내인 농어촌주택과 그 부속 토지는 별장에서 제외된다. 또한, ▲광역시에 소속된 군지역 및 수도권지역(다만, 접경지역과 <수도권정비계획법>에 따른 자연보전권역 중 행정자치부령으로 정하는 지역은 제외) ▲도시지역 및 허가구역 등이 아니어야 별장에서 제외된다. 풍산우드홈에서 제천에 시공한 패시브하우스 소형주택 가성비, 꼼꼼히 따져보자현재 조립식·이동식 소형주택을 제작해 시공하는 업체는 대부분 영세하다. 따라서 소형주택의 생산 시설 규모, 가성비, 시공실적, 그리고 무엇보다 건축주들의 만족도를 살핀 후 업체를 선정하는 게 바람직하다. 보통 물건값이 너무 싸면 알맹이가 허술, 부실하다는 ‘싼 게 비지떡’이란 속담이 있다. 소형주택을 마련할 때 가성비를 꼼꼼하게 따져야 하는 이유다. 저렴한 가격에만 현혹돼 업체를 선정한다면, 자칫 시공 과정에서 부대시설이나 부속 공간 문제로 시비가 발생하고, 살면서 하자가 발생할 때 A/S도 해주지 않는다.소형주택은 눈에 보이는 입면 및 평면 디자인과 내·외장재도 중요하지만, 골조나 단열에 더 신경을 써야 한다. 골조가 부실하면 주택 전체가 취약해 원하는 설비를 갖추기 어렵다. 단열과 기밀은 중요한데, 특히 세컨드 하우스용이라면 여기엔 과유불급過猶不及이란 말이 통하지 않는다. 혹한의 겨울철 빈집 상태로 방치했다가 각종 배관이 동파돼 애물로 전락한 사례가 빈번하기 때문이다. 따라서 법으로 정한 최소 단열 기준을 충족하고, 또한 착공 신고 때 허가권자에게 제출하는 구조 안전 및 내진 설계 작성에도 문제없는지 살펴야 한다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

숲세권 스마트한 소형주택이 뜬다 여름 휴가철에 상당수가 가족과 함께 풍광이 빼어나고 청량감이 넘치는 곳으로 여행한다. 그리고 여행지에서 지내며 여기에 세컨드 하우스로 아담하고 예쁜 소형주택을 짓고 틈나는 대로 찾아와 가족과 여가를 즐겼으면 하고 꿈꾼다. 하지만, 소형주택도 부지 매입에서 건축 설계, 시공 등 일련의 과정을 밟아야 하기에 만만치 않다. 소형 전원주택, 내 집 만들기 과정을 살펴보자. 글 윤홍로 기자 많은 사람이 전원 속에 여가용 소형주택을 바라고 도시에서도 1∼2인 가구 증가 및 평균 가구원 수 감소 등으로 실속형 소형주택 수요가 증가한다는데, 과연 소형주택의 면적 기준이 뭘까. <주택법>에선 ‘국민주택 규모’라고 하여 1호戶 또는 1세대당 주거 전용 면적이 85㎡(25.71평) 이하인 주택, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면지역은 100㎡(30.25평) 이하인 주택으로 규정하고 있다. 그리고 ‘소형주택’ 의무 공급 비율을 규정한 <도시 및 주거환경정비법>에선 주거 전용 면적 60㎡(18.15평) 이하인 주택으로 규정하고 있다. 하지만, 단독주택보다 공동주택에 초점을 맞춘 기준들이므로 ‘소형 단독주택은 건축면적이 몇 평 이하다’라고 딱히 정의할 순 없을 것 같다. 참고로 요즘 붐이 일고 있는 ‘도시형 협소주택’은 1990년대 일본에서 등장한 용어로 50㎡(15.12평) 이하의 대지에 지은 좁고 작은 주택을 뜻하기에, 건축면적이 아닌 대지 면적을 기준으로 한 것이다. 모듈러 건축 레고블록처럼 뚝딱 요즘 전원이나 도시 모두 대지와 주택의 규모 축소를 통한 실수요자 중심의 실속형 소형주택 수요가 증가하고 있다. 앞으로도 베이비붐 세대와 에코 세대의 본격적인 주택 수요 교체 시기와 맞물려 주거비를 절감할 수 있는 소형주택의 증가 추세는 가속화할 것이다. 또한, 위치적으로 자연주의 숲세권이, 기능적으로 사물인터넷[Internet of Things] 등 첨단기술을 적용한 스마트 소형주택이 인기를 끌 것이다. 다음은 주택산업연구원 김지은 책임연구원이 밝힌 ‘앞으로 10년, 주거 트렌드 변화’다. ▲주택 유형 변화_조립식주택, 이동식 주택, 초소형 주택, 3D 프린트 주택 ▲주택 기술 변화_첨단기술 IOT로 결합한 주택, 소비자의 라이프스타일에 따른 가변형 벽체와 구조, 첨단 기능을 장착한 가구와 인테리어 방식 ▲주거환경 및 에너지 변화_기후나 재난 재해로부터 안전한 주택, 에너지와 식량 생산 자급자족 주택, 쓰레기 및 하수처리, 주택관리 등의 자동 조절 및 관리 기능. 한국건설기술연구원이 지난해 말 준공한 가양모듈러실증단지(라이품Lipoom)에 들어간 모듈러 유닛 제작 과정 여기에서 특히 눈길을 끄는 게 주택 유형 변화다. 조립식주택이나 이동식주택, 초소형주택, 3D 프린트주택 등은 모두 공장에서 제작해 현장에서 조립하는 모듈러Modular 건축을 기반으로 한다. 3차원 레고 블록 형태의 유닛Unit 구조체에 창호와 외벽체, 전기배선 및 배관, 욕실, 주방기구 등을 포함해 70% 이상의 주택 구성 부품을 공장에서 생산 및 선조립한 후 현장에서 최종적으로 조립·설치하는 공법이다. 우리나라에서 인증받은 모듈러 주택 방식은 POSCO A&C의 벽체가 하중을 받는 벽식(적층) 공법, 금강공업의 기둥과 보가 하중을 받는 라멘식 공법, STACO의 구조체에 박스 모듈을 삽입하는 인필INFILL 공법이 대표적이다. 하지만, 이러한 중견업체는 수익성이 낮기에 단독주택시장에 아직 발을 들여놓지 않고 있다. 건축 가능한 땅인지 확인해야 농막이 아닌 이상 소형주택을 지으려면 대지 또는 대지로 전용할 수 있는 토지가 필요하다. 따라서 토지를 매입하기 전 소형주택을 건축할 수 있는 토지인지 여부를 반드시 확인해야 한다. 국토교통부 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)나 해당 시·군·구청 또는 대한민국 전자정부 전자민원G4C(http://www.egov.go.kr)에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아 확인할 수 있다. 토지이용규제정보서비스에선 토지 이용 계획 열람, 지역·지구별 행위 제한 열람, 규제 안내서 열람, 지형 고시도면 열람, 입지와 규모의 사전 결정 등이 가능하다. 이동식 소형주택을 지으려면 해당 대지에 대형 트럭과 크레인이 진입할 수 있어야 한다. 소형주택이 아니더라도 세컨드 하우스를 지을 때 세무상 별장에 해당하는지 확인해야 한다. 별장이란 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속 토지를 말한다. 다만, <지방자치법>에 따른 읍 또는 면에 소재하고, 대지 면적이 660㎡(199.65평) 이내이고, 건물의 연면적이 150㎡(45.37평) 이내이고, 건물의 가액이 6,500만 원 이내인 농어촌주택과 그 부속 토지는 별장에서 제외된다. 또한, ▲광역시에 소속된 군지역 및 수도권지역(다만, 접경지역과 <수도권정비계획법>에 따른 자연보전권역 중 행정자치부령으로 정하는 지역은 제외) ▲도시지역 및 허가구역 등이 아니어야 별장에서 제외된다. 가성비, 꼼꼼히 따져보자 현재 조립식·이동식 소형주택을 제작해 시공하는 업체는 대부분 영세하다. 따라서 소형주택의 생산 시설 규모, 가성비, 시공실적, 그리고 무엇보다 건축주들의 만족도를 살핀 후 업체를 선정하는 게 바람직하다. 보통 물건값이 너무 싸면 알맹이가 허술, 부실하다는 ‘싼 게 비지떡’이란 속담이 있다. 소형주택을 마련할 때 가성비를 꼼꼼하게 따져야 하는 이유다. 저렴한 가격에만 현혹돼 업체를 선정한다면, 자칫 시공 과정에서 부대시설이나 부속 공간 문제로 시비가 발생하고, 살면서 하자가 발생할 때 A/S도 해주지 않는다. 소형주택은 눈에 보이는 입면 및 평면 디자인과 내·외장재도 중요하지만, 골조나 단열에 더 신경을 써야 한다. 골조가 부실하면 주택 전체가 취약해 원하는 설비를 갖추기 어렵다. 단열과 기밀은 중요한데, 특히 세컨드 하우스용이라면 여기엔 과유불급過猶不及이란 말이 통하지 않는다. 혹한의 겨울철 빈집 상태로 방치했다가 각종 배관이 동파돼 애물로 전락한 사례가 빈번하기 때문이다. 따라서 법으로 정한 최소 단열 기준을 충족하고, 또한 착공 신고 때 허가권자에게 제출하는 구조 안전 및 내진 설계 작성에도 문제없는지 살펴야 한다. 풍산우드홈에서 제천에 시공한 패시브하우스 소형주택

[NEWS & ISSUE] 주택산업연구원, 2017년 주택시장 전망 불확실성으로 정책 집행 어려울 듯

주택산업연구원, 2017년 주택시장 전망 불확실성으로 정책 집행 어려울 듯 주택산업연구원이 「2017년 주택시장 전망」 보고서를 발표했다. 연구원은 올해 전망에 앞서, 지난해를 국지적 호황이 전체 시장을 이끌어나간 해로 진단했다. 수도권과 비수도권, 신규 분양 시장과 재고 주택시장의 양극화가 확대돼 특정 호황지역이 후퇴기로 접어든 다수의 잠재 위험 시장을 보호하는 형국이었다. 주택 거래에 있어서는 작년 1월부터 10월까지 전국 주택 거래량이 132만 4천 건으로 전년 동기 대비 8.0% 감소했다. 1~10월 누적거래량이 수도권은 전년 동기 대비 0.2% 증가했으나, 지방 광역시 및 기타 지방은 각각 20.5%, 11.2%씩 감소했다. 연구원은 올해 전국 주택 매매가격은 수도권의 미미한 상승으로 보합을 유지할 것으로 봤다. 전세 가격은 입주물량 증가 영향으로 국지적 역전할 가능성이 있으나 전국적으로 0.4% 상승하는 안정된 시장이 유지될 것으로 전망했다. 올해 주택 공급은 10~20%가 감소하면서 인허가 58만 1천 호, 착공 55만 9천 호, 분양 38만 6천 호 수준이 될 것이나, 준공(입주 예정) 물량은 지난해부터 급증한 인허가 영향으로 올해 대비 11% 정도가 증가한 60만 6천 호 수준이 될 것으로 내다봤다. 주택가격 BSI조사 결과, 올해 전국 매매 가격은 90.0, 전국 전세 가격은 125.6으로 나타났다. 즉, 매매 가격 상승은 미미할 것으로 보이며 전세 가격은 매매 가격보다는 완만한 강세를 보일 것으로 전망했다. BSI는 100보다 크면 증가할 것으로 응답한 비율이 많은 것을 의미한다. 올해 주택시장의 5대 영향 변수는 대출 규제, 금리, 가계 부채, 공급량, 입주량이다. 이중 가장 큰 변수는 대출 규제, 금리, 가계 부채를 포괄하는 ‘주택금융 정책’이다. 연구원은 당분간 주택금융 정책의 강도와 속도에 따라 주택시장의 방향성이 달라질 것으로 봤다. 올해는 금리 영향 확대가 예상되는 해로 주택 시장 충격을 최소화할 수 있는 금리 인상폭과 속도조절이 중요할 것으로 전망했다. 최근 대내외적인 불확실성이 확대되고 있어 정책 집행이 어려운 한해가 될 것이며, 2분기가 최대의 변곡점이 될 것이라고 분석했다. 연구원은 올해 주택시장의 안정적 관리를 위해 정부가 집중해야 할 과제를 제시했다. 첫째, 본격화하는 입주 시점에 국민이 분양받은 신규주택으로 원활히 주거 이동할 수 있도록 충분한 입주 지원과 시장 환경을 조성해야 한다. 둘째, 2년째 이어진 공급 증가가 지속되지 않도록 철저하게 공급 관리를 주도해야 한다. 셋째, 금리, 대출규제, 가계부채 등 주택금융 정책의 규제 강도를 합리적인 수준에서 결정해야 한다. 만약 정부가 이 세 가지 과제 실천에 실패하면, 주택 시장은 물론 경제 상황까지 더 어려워질 수 있다고 연구원은 밝혔다.

작지만 똑똑하고 고급스런 전원주택이 다가온다 도시형 전원주택, 세컨드 하우스 인기 상승 정부는 ‘국토가 비좁다’, ‘수요가 없다’는 등의 이유로, 건설업체는 ‘수익이 많다’, ‘홍보와 분양이 쉽다’, ‘자금 동원이 용이하다’는 등의 이유로 주택 시장을 왜곡함으로써 우리나라는 아파트 공화국으로 변모했다. 주택 유형을 보면 1980년에 단독주택이 87.5%, 아파트가 7.0%였지만, 2010년에는 단독주택이 27.3%, 아파트가 59.0%로 나타났다. 불과 30년 사이에 아파트 비중이 8배 이상 늘어난 것이다. 하지만 1∼2인 가구 증가, 생산 인구 감소, 베이비붐 세대 은퇴, 고령화 사회 지속, 100% 넘는 주택 보급률, 주택 가격 하향 안정 등으로 인해 이제 아파트는 자산 증식의 수단이 아니다. 수요자의 주택에 대한 인식도 투자와 소유가 아닌 환경과 거주 가치, 가족생활과 휴식 공간으로 바뀌고 있다. 이를 말해주는 것이 국토연구원에서 발표한 국민의 64%가 단독주택을 가장 이상적인, 또는 가장 살고 싶은 형태의 주택이라고 답한 조사 결과이다. 주택 관련 전문가들 사이에서 주택 정책을 아파트 위주에서 자연 친화적인 단독주택 등 다양한 형태로, 또한 공급자 위주에서 수요자로 전환하지 않으면, 아파트는 도시 문제의 진원지(슬럼화)로 전락할 것이라는 경고가 나오는 이유이다. 여기에서는 주택 시장의 현재 동향과 미래 전망과 함께 단독주택을 신도시 택지개발지구 내 짓는 ‘도시형 전원주택’, 도시 외곽에 짓는 ‘근교형 전원주택’, 읍·면 지역을 포함한 시·군·구 지역에 짓는 ‘농촌형 전원주택’으로 구분해 살펴본다. 글 윤홍로 기자 취재 협조 국토연구원, 통계청, LG경제연구원, 농촌경제연구원, 국민은행, 주택산업연구원, 대한주택건설협회 탈도시, 탈아파트의 가속화 그리고 소득과 주택 보급률 증가는 새롭고 다양하고 특이한 주거 형태를 필요로 한다. 그 바탕 역할을 하는 것이 바로 자연 친화적인 삶이 가능한 단독주택이다. 아파트 위주의 부동산 불패 신화가 깨지고 하우스 푸어House Poor(주택을 보유한 가난한 자)를 양산해내는 상황에서 아파트 위주의 주택 정책은 일본의 부동산 버블 붕괴, 잃어버린 10년이란 전철을 밟을 수밖에 없다. 일본의 주택 시장은 주택 가격 급등 → 주택 과잉 공급 → 주택 가격 급락 → 주택 공급 감소 → 주택 시장 쇠퇴라는 순환 주기를 밟았다. 주택 가격은 상승 국면 정점인 1988년에 열 배 가까이 상승했으나, 후퇴 국면에 접어든 1990년 이후 하향 국면 바닥을 찍은 2000년까지 1/10로 급락했다. 부동산 버블 붕괴를 일으킨 원인으로 인구 감소와 베이비 붐 세대의 은퇴 등을 들 수 있다. 우리나라 주택 시장은 2008년 세계 금융 위기 이후 현재까지 침체에 빠져 있다. 그 여파로 2013년 11월 기준 상위 150개 건설사 중 24개 기업이 워크아웃Workout이나 법정 관리에 들어갔으며, 전체 자산 중 부동산 비중이 80% 정도이고 자기 자본보다 담보 대출 비율이 높은 가계는 하우스 푸어로 전락하고 있다. 여기에 2012년 기준 주택 보급률 102.7%(전국 미분양 주택 수 7만 4천여 가구), 고령화 사회 진입, 베이비붐 세대 은퇴, 1∼2인 가구 증가, 주택 가격 장기 안정화(투자 어려움) 등은 한국판 부동산 붕괴를 예고하는 요인들이다. 고령 사회 진입_65세 이상 노인 인구가 전체 인구의 7%를 넘으면 고령화 사회, 14%를 넘으면 고령 사회, 21%를 넘으면 초고령 사회라고 한다. 통계청은 우리나라는 65세 이상 인구가 2000년에 7.2%로 고령화 사회에 진입한 데 이어 2018년에 14.3%로 고령 사회에 진입하고 2026년에 20.8%로 초고령 사회에 진입할 것으로 전망했다. 이는 주택의 신규 수요를 창출할, 즉 주택 구매력이 있는 30∼50대의 인구 감소를 뜻한다. 베이비붐 세대 은퇴_2010년부터 시작된 우리나라 전체 인구의 15.2%를 차지하는 베이비붐 세대의 은퇴이다. 베이비붐 세대란 6·25전쟁 이후 출산율이 급증한 1955년부터 산아 제한 정책으로 출산율이 둔화하기 시작한 1963년까지 9년간 출생한 인구를 일컫는다. 2010년 기준 베이비붐 세대는 약 808만 명으로 서울에 85만 7천여 명, 경기·인천에 122만 3천여 명, 5개 광역시에 95만 9천여 명, 기타 지역에 125만 9천여 명이 거주하고 있다. 베이비붐 세대의 과반수가 읍·면지역 농촌 출신이기에 고향으로 회귀하려는 성향이 강한 편이다. LG경제연구원은 베이비붐 세대의 은퇴와 관련해 “노후 준비를 위해 규모가 크고 주로 도심에 위치한 기존 주택을 처분하려는 행동으로 나타날 것이다. 베이비붐 세대들이 은퇴하는 연령기에 접어들어 이 같은 주택 소비 활동을 구체화한다면, 도심 주택 가격의 하락이 본격화되는 요인으로 작용할 것이다”라고 전망했다. 우리나라 베이비붐 세대의 보유 자산 내역을 보면 부동산이 2억 3,449만 원(83.6%), 금융이 4,601만 원(16.4%)이며, 부동산 자산 중 주택이 1억 7,963만 원(64.0%), 주택 이외 부동산이 5,486만 원(19.6%)으로 주택 비중이 높다. 총자산은 평균 2억 8,050만 원이며, 이중 부채가 9,026만 원(32.2%)이고 부채를 제외한 순자산이 1억 9,024만 원이다. 최근 거주자 비중을 보면 수도권과 도시지역은 줄고, 읍·면지역은 높아지는 추세이다. 베이비붐 세대가 은퇴기에 접어들면서 비수도권과 읍·면지역으로 이주하고 있음을 알 수 있다. 1∼2인 가구 증가_우리나라 가구 유형은 1980년대 5인 이상 가구에서 1990년대 4인 가구, 그리고 2010년에 2인 가구로 바뀌기 시작했다. 1∼2인 가구의 증가와 주택 가격의 안정세로 주택에 대한 인식이 소유와 투자에서 실수요자 중심의 거주로 바뀌면서 중·소형 주택을 선호하는 추세이다. 국민은행 기준에 따르면 주택 규모는 유형에 따라 다소 상이하다(87쪽 표 참조). 최근 3년간 아파트 공급 비중은 66.3%로 감소했으나, 단독주택 공급 비중은 13.6% 증가했다. 국토연구원은 단독주택 신규 수요는 2013년 4만 채가 늘어날 것으로 추산했다. 사진은 친환경 공업화 목조주택 리플래시 하우스 시공 현장. 수도권 고소득층 단독주택 선호 국토연구원이 2013년 10월 17일 개최한 ‘제2차 장기(2013∼2022년) 주택 종합 계획 수립 연구’ 공청회 자료를 보면 최근 주택 가격 변동성이 감소(투자 가치 하락)하고, 전셋값이 상승(자가 수요 감소, 임차 수요 증가)하고, 주택 거래가 지속해서 감소하고 있다. 주택 가격 연평균 변동률은 5.6%(1999∼2008년)에서 2.0%(2009∼2013년)로 하락했고, 전셋값의 연평균 변동률은 3.9%(1991∼1997년)에서 6.6%(2009∼2013년)로 상승했으며, 주택 거래량은 2006년 108만 호에서 2012년 74만 호로 하락한 것으로 나타났다. 주택 유형별로는 아파트 공급 비중은 감소하고, 단독주택 공급 비중이 증가하고 있다. 2003∼2012년에 아파트는 375만 호(77.9%), 연립·다세대주택은 56만 호(11.6%), 단독주택은 50만 채(10.6%)가 지어졌다. 하지만 최근 3년간 아파트 공급 비중은 66.3%로 감소했으나, 단독주택 공급 비중은 13.6% 증가했다. 국토연구원은 단독주택 신규 수요는 2013년 4만 채에서 2022년 5만 4천 채로 연평균 4만 6천 채가 늘어날 것으로 추산했다. 도시형 전원주택의 모범 사례 파주 도시농부 타운하우스 파주 도시농부 타운하우스는 3억 원대 파격적인 가격으로 분양했다는 점 말고도 D.O 서비스에 주목할 만하다. D.O란 DNTOWN(도시농부타운하우스) 오거나이징 서비스Organizing Service의 약자로, 도시농부에서 입주민에게 공동 식당, 24시간 방범 서비스, 응급 콜 셔틀버스 운행, 택배, 가사 도우미, 가드닝 등 단독주택 관리에 필요한 각종서비스를 제공하는 시스템이다. D.O 서비스는 분양률을 높이는 데 일익을 담당한 것으로 알려졌다. 주택은 지하 1층, 지상 2층 구조이다. 지하층과 1층엔 멀티 스튜디오 개념을 반영해 수요자의 직업이 미술가면 작업실을, 음악가면 방음시설을, 사진작가이면 스튜디오를 맞춤식 인테리어로 설계한다. 그리고 주방과 연결된 정원, 가족만의 텃밭과 유리온실, 볕이 잘 드는 툇마루 등을 만들어 자연과 접할 수 있는 공간을 제공한다. 아이들 방은 복층 형으로 아래는 공부방을, 위에는 사다리를 타고 올라가 잠을 잘 수 있는 다락방을 만들어 준다. 도시농부는 “대다수의 사람들이 비싸서 엄두도못 낼 나만의 마당과 정원, 옥상 테라스가 있는 복층형 타운하우스를 민형 아파트 가격대로 보급해 삶의 질을 높여주고싶다”고 말한다. 한편, 국토연구원이 2013년 25세 이상 성인 남녀 800명을 대상으로 ‘주택에 대한 국민 의식 조사’를 한 결과를 보면 35.9%가 세컨드 하우스를, 63.8%가 친환경 주택을 구매할 의사가 있다고 답했다. 특히, 45세 이상 중년·고령층의 40% 정도가 전원생활을 희망했다. 미래 주택의 역할에 대해 가족생활·휴식 공간(72.0%), 친환경 공간(43%) 순으로 답했다. 나이가 많아질수록 단독주택을 선호했는데, 그 이유로 개별적으로 정원 등 옥외 공간을 가질 수 있어서, 정서적으로 안정된 생활이 가능해서, 집 밖이나 내부를 개성에 따라 꾸밀 수 있어서라고 답했다. 특히, 수도권에 거주하는 가구와 고소득층은 단독주택을 선호하는 이유로 사회 경제적으로 이미지가 좋아지고 있어서, 그리고 단독주택 입지 선호 지역은 도시 근교라고 답했다. 주택산업연구원과 대한주택건설협회가 2013년 11월 28일 개최한 ‘미래 주택 산업 비전과 유망 사업 전망 세미나’에서 이현석 건국대 교수는 미래의 주거 문화를 지역 연계와 세대 연계로 설명했다. 지역 연계란 주거 전용 주택과 여가 생활 지역 연계, 주중 주택과 주말 주택(세컨드 하우스) 연계를 가리키며, 세대 연계란 경제적인 이유, 육아 부담으로 자녀가 부모와 물리적으로 합가하거나 일정한 거리를 유지해 거주하는 것으로, 그중 하나가 부모 집에서 독립된 공간을 형성해 거주하는 캥거루 홈이다. 전원주택, 이젠 틈새시장 아니다 주택에 대한 인식이 거주로 바뀌고 주거의 질을 중시하면서 단독주택을 선호하는 추세이다. 도시의 환경오염과 사회문제로부터 벗어나 쾌적한 공간에서 거주하려는 욕구로 도시민의 발길이 전원주택으로 이어지는 이유이다. 전원주택이란 법적 용어는 아니며, 일반적으로 도심에서 적당히 떨어진 자연환경이 풍부한 지역에 짓는 단독주택을 일컫는다. 최근 몇 년 전부터 신도시 택지개발지구 내 짓는 단독주택을 ‘도시형 전원주택’, 도시 외곽에 짓는 단독주택을 ‘교외형 전원주택’으로 구분하는 추세이다. 도시형 전원주택_착한 가격으로 영역 확장 최근 단독주택의 인기는 LH공사와 지자체에서 분양하는 신도시 택지개발지구 내 단독주택지를 통해 실감할 수 있다. 2011년에 주거 전용은 2층 2가구에서 3층 5가구, 점포 겸용은 3층 5가구에서 4층 7가구로 가구 수와 층수 규제를 완화하면서, LH공사는 그 효과로 단독주택 필지를 3만 3천 개 이상 추가 공급한 것으로 알려졌다. 수도권의 경우 3.3㎡(평)당 평균 분양가는 700만 원 선으로 주로 고소득 계층의 고급형 단독주택과 수익형인 임대 다가구주택, 점포 겸용 주택이 들어서고 있다. LH공사는 택지개발지구 내 단독주택지를 활성화하고자 30∼40대 소형·저가 주거 전용 수요자용, 40∼50대 중대형·고급 주거 전용 수요자용, 50대 이상(베이비부머) 다가구·점포 겸용 수요자용으로 구분해 획지 규모와 계획 기준을 마련 중인 것으로 알려졌다. 단독주택을 선호하는 연령층에 30∼40대가 가세하면서 수요자의 폭이 넓어졌으며, 이들 대부분이 고급형인 5억∼10억 원대보다 중저가형인 3억∼5억 원대를 선호하기 때문이다. 또한, 단독주택지에도 아파트 단지에서와 같은 편리성, 안정성 등의 주거 서비스를 도입할 것으로 보인다. 이와 같이 몸값을 낮춘 데다 교통 편리성(대중교통, 도로 접근성 등), 교육 환경, 생활편의시설(상가, 은행, 문화시설 등), 주변 쾌적성(공원, 녹지 등), 커뮤니티(친지, 친구 등과의 근접성 등), 지역 발전성 등을 두루 갖춘 신도시 택지개발지구 내 도시형 전원주택은 인기가 식지 않을 듯하다. 교외형 전원주택_새로 조성한 도시 주변 탄력 받아 교외형 전원주택은 모도시母都市(가까이 있는 다른 도시에 대하여 경제적, 사회적으로 지배적 기능을 하는 도시) 외곽에 들어서는 ‘근교형 전원주택’과 읍·면 지역을 포함한 시·군·구 지역에 들어서는 ‘농촌형 전원주택’으로 구분할 수 있다. 근교형 전원주택은 도시생활에 대한 폐해로 전원생활을 통한 다양한 삶 추구(삶의 가치 변화), 철도와 버스 등 광역 교통망과 고속도로 등 지역 간선망 구축(접근성 향상), 자동차 보급 확산(기동성 향상), 주5일 근무제 정착(여가 시간 증대) 등으로 인기가 꾸준하다. 향후 12개 2기 신도시, 10개 혁신 도시, 4개 기업 도시, 세종시 등을 모도시로 하여 확산 속도가 더 빨라질 것으로 보인다. 통계청 자료를 보면 인구 이동의 주된 요인이 주거지(42%)이며, 그다음이 가족(16%), 직업(13%)으로 나타났다. 특히, 서울의 경우 주거비는 지방에 비해 매우 높은 데다 주택 보급률이 2012년 기준 97.3%(전국 102.7%, 수도권 99.0%)에 불과해 주택 가격이 비쌀뿐더러 전셋값 폭등도 심각한 수준이다. 서울의 전셋값이면 지방의 도시 근교 자연환경이 좋은 곳에 단독주택을 짓고 KTX, 광역 전철, 고속도로 등을 이용해 출퇴근할 수 있기에 서울 탈출 인구가 급증하고 있다. 2012년 기준 서울에서 경기도로 이주한 인구가 35만 4천 명으로 나타났다. 다음으로 농촌형 전원주택은 대도시인 서울시와 광역시를 중심으로 반경 50㎞ 권역 내 읍·면 지역이 포함된 시·군·구 지역에 들어선다. 주로 자연환경이 양호할 뿐만 아니라 모도시로의 접근성이 좋으며, 비교적 주거 수준이 높고 도시화의 진행 속도가 높은 지역이다. 이들 지역을 중심으로 귀농인과 귀촌인이 매년 급증하고 있다. 귀농·귀촌 통계를 보면 2001년 880가구, 2005년 1240가구, 2010년 4067가구, 2011년 1만 503가구, 2012년 2만 7008가구로 나타났다. 특히, 베이비붐 세대의 은퇴가 시작된 2010년에 향촌鄕村 인구가 1960년대 이후 향도鄕都 인구를 처음으로 앞질렀으며, 2012년에 도시지역 인구 비율이 처음으로 감소했다. 농촌형은 근교형에 비해 확산 속도가 더딘 편이지만, 농촌의 생태적·환경적 가치에 대한 관심과 삶의 질을 중시하는 경향으로 꾸준하게 들어설 것이다. 교외형 전원주택은 철도, 도로 등 교통망의 연장선을 따라 입지 가치가 좌우되므로 정부의 교통 확충 계획을 주목할 필요가 있다(1월호 90쪽 표 참조). * 탈도시화, 탈아파트화 추세로 인한 전원주택 수요 증가는 자연스러운 현상이다. 주택에 대한 가치가 투자나 소유에서 거주로 바뀐 지금, 편리하지만 획일적이고 차가우며 갑갑한 도시의 아파트 대신 자연 친화적이고 독립적인 전원주택에서의 삶을 동경하는 것은 당연하기 때문이다. 한편, 최근 주택 시장 침체에도 단독주택 수요가 꾸준한 것은 베이비붐 세대의 영향으로 보인다. 베이비붐 세대의 은퇴는 향후 순수 전원주택뿐만 아니라 도시형 임대 겸용 전원주택, 상가 겸용 전원주택, 그리고 세대를 층 또는 별채로 분리해 독신 또는 맞벌이 부부 자녀와 동거하면서 현관, 주방, 욕실 등을 구분해 사용하는 캥거루 전원주택 등으로 나타날 것이다. 자신의 정년이 몇 년 남았거나 자녀가 학업 중인 베이비붐 세대는 세컨드 하우스용 전원주택을 짓고 얼마 동안 주중은 도시에서 주말은 전원에서 생활할 것이다. 또한, 중소형 주택을 선호하는 것은 도시나 전원이나 마찬가지일 것이다. 그러나 중소형이라고 해서 저가 전원주택을 의미하지 않는다. 친환경 요소는 물론 패시브 기술과 ICT(정보통신기술)를 접목한 스마트 전원주택으로, 이제 아파트를 대체할 고급 이미지로 다가올 것이다.田 Tip------------------------------- 「소득세법상」 소형 주택 대지 면적 120㎡ 이하, 주택 연면적 60㎡ 이하, 기준 시가 4천만 원 이하이다. 이 기준은 1세대 3주택 이상 보유 시 양도소득세 중과세 여부의 판단 기준이다.

문화란 자연 상태에서 벗어나 일정한 목적 또는 생활 이상을 실현하고자 사회 구성원에 의하여 습득, 공유, 전달되는 행동 양식이나 생활 양식의 과정 및 그 과정에서 이룩하여 낸 물질적·정신적 소득을 통틀어 이르는 말이다. 그런데 전원주택은 주거 문화의 한 부분으로 당당히 자리 매김을 했음에도 여전히 자연 상태에 머물러 있는 듯하다. 본지本誌 통권 100호 기념 좌담회에서는 관계 전문가와 정부 기관 실무 당담자와 함께 전원주택이란 무엇인지 짚어보고 과거와 현재를 조명함으로써 활성화 방안을 모색해 보았다. 좌담회 참석자(가나다順)김종철<농림부 농촌정책국 정주지원과 과장>김진희<(사)한국목조건축기술협회 회장>노영선<도서출판전우문화사,월간전원주택라이프 발행인>윤홍로<월간 전원주택라이프 편집장>주대현<(사)한국목조건축협회 전무>조상민<한국농촌공사 경영전략본부전원마을조성팀 단장>최길찬<신영건축사사무소, ㈜신영하이랜드건설 대표>노영선(월간 전원주택라이프 발행인) : 《월간 전원주택라이프》는 '쾌적한 주거 환경'과 '삶의 질 향상'을 목표로 1999년 4월 통권 1호를 발행한 이래, 여러분의 성원에 힘입어 한 차례의 결호缺號 없이 금년 7월로 통권 100호를 발간하게 됐습니다. 오늘 '전원주택 전망 및 활성화 방안'을 위해 마련한 좌담회를 계기로 《월간 전원주택라이프》는 21세기 주거 문화를 선도하는 정론지로써 보다 전원주택 실수요자 및 관련 기관, 단체, 업계의 다양한 목소리를 담아낼 것을 약속드립니다. 이 자리에는 도시민과 도시 자본의 농촌 유입을 통해 농촌에 활력을 불어넣고자 노력하는 농림부와 한국농촌공사, 전원주택 건축 구조에 있어 주류를 이루는 목구조 관련 협단체장 그리고 전원주택 설계 및 시공 부문에서 두각을 나타내는 건축사께서 참석해 주셨습니다. 비록 소속은 다를지라도 모두 전원주택의 활성화라는 공통분모를 갖고 있다고 봅니다. 그러한 만큼 오늘 좌담회를 통해서 민관협이 하나가 되어 전원주택 활성화를 위한 실천적 방안을 제시해 주셨으면 합니다. 감사합니다.전원주택, 어떻게 볼 것인가윤홍로(월간 전원주택라이프 편집장) : 좌담회에 앞서 전원주택이란 용어에 대한 개념 정의가 필요하다고 봅니다. 요즘은 도심형 전원주택이란 말까지 등장했을 정도로 보편적으로 쓰이는데 법률적으로나 학문적으로 정착된 개념은 아닙니다. 그리고 농지법에 명시된 농어촌주택과도 개념이 다른 듯합니다.최길찬(신영건축사사무소·㈜신연하이랜드건설 대표) : 전원주택은 행정적 건축법적 용어가 아닌 사회적으로 생겨난 것이기에 요즘 농가주택이니 주말주택, 세컨드 하우스, 펜션 등 유사한 말이 많이 나왔습니다. 사회 통념적인 용어이기에 정의를 내리기보다는 있는 그대로 받아들였으면 합니다. 그러나 농가주택에 대해서는 짚어보아야 합니다. 이것은 농림부에서 집을 지을 때 자금 지원이란 명목 하에 행정 편의적 발상으로 만든 용어입니다. 시골에서 농사짓고 사는 친구에게 농가주택에서 산다고 하면 기분 나빠합니다. 그 친구의 입장에서는 그저 삶을 담은 주택일 뿐입니다. 농가주택이란 용어에 대한 정리가 필요한데 듣는 사람의 입장에서나 행정 관청에서 쓸 때나 축소된 분위기가 없어야 합니다. 요즘 F.T.A.로 농민들의 맘도 안 좋지 않습니까?김진희((사)한국목조건축기술협회 회장) : 전원주택이란 용어는 I.M.F. 이전만 해도 나오지 않았고, 당시에는 외국 자재 가져다가 짓는 집 정도로 흘러갔습니다. 마치 햄버거처럼… 그 사이에 건설교통부와 주택산업연구원하고 심포지엄을 몇 차례 하면서 '도시 근교주택'이라고 불렀습니다. 전원주택은 상업적으로 나온 용어로, 언제 어떻게 또 바뀔지 모릅니다. 전원이란 말은 전원교향곡처럼 사람의 마음을 푸근하게 하는데, 전원주택은 상류층의 특권처럼 도시의 서민에게는 거부 반응을 줍니다.주대현((사)한국목조건축협회 전무) : 전원주택이란 무엇인가보다는, 왜 전원주택이란 용어가 나왔는지 살펴보아야 합니다. 전원주택 하면 넓은 마당에다 옆집과 어느 정도 간격을 둔 비밀집형이라는 공통점이 있고, 아이들 교육과 노동에서 벗어난 실버 같은 느낌이 듭니다. 전원주택이란 용어는 고층 고밀도 공동주택 즉, 아파트에 대비되는 용어를 찾는 과정에서 나왔다고 봅니다. 지금 시점에서는 저밀도 저층 공동주택인 타운하우스도 전원주택 범주에 포함시켜야 합니다. 목조주택이나 황토집을 시골에 짓는 것을 지칭하고자 나온 말은 아닌 듯합니다.조상민(한국농촌공사 경영전략본부 전원마을조성팀 단장) : 전원주택은 미국의 건축 자재를 들여와서 국내에서 사업하기 위한 수단으로 만들어진 용어라고 봅니다. 어떻게 주변 환경과 조화를 이루는 가운데 거기에 어떤 삶과 가치를 담느냐보다는, 전원주택은 목구조로 짓는 주택이라는 인식이 팽배해 있는 것도 그 때문입니다.윤홍로 : 전원주택은 목조주택이다. 그러한 인식은 적절치 않다고 봅니다. 설문 결과 예비 전원주택자들은 건축 구조에 있어 황토주택을 가장 선호했고, 그 다음으로 목조주택, 스틸하우스, 통나무주택 순으로 나타났습니다.최길찬 : 아파트에 사는 사람들을 대상으로 '전원주택에서 살고 싶으냐'고 설문한 것을 보면 '그렇다'가 90%입니다. 그러나 정작 실행에 옮기는 사람은, 그 가운데 20%에 지나지 않습니다. 그런데 정부 설문 조사를 보면 여기에 가수요자까지 포함시킵니다. 그 가수요자들은 아무것도 모르기에 전원주택을 목조주택으로만 생각하는 것이지, 실수요자들은 그런 생각에서 다 벗어나 있습니다. 그리고 김진희 회장님의 말씀처럼 전원주택이란 용어는 수요자가 아닌 공급자가 만들었을 가능성이 가장 높습니다.윤홍로 : 전원주택은 누가 어떤 목적으로 바라보느냐에 따라 다르게 나타나기 마련입니다. 전원주택 관련 논문들을 살펴보면 용어 정의부터 나오는데 대부분 '도시 근교 주택을 말하며, 도심을 벗어나 자연환경이 풍부한 지역에 짓는 저밀도 저층(일반적으로 3층 이하)으로 정원이나 텃밭이 딸린 주택'으로 지칭하고 있습니다.노영선 : 전원주택이란 용어가 상업적으로 등장했다는 데에 동감합니다. 본지를 창간할 때 외국의 유사 잡지를 많이 봤는데 일본에는 근교주택과 교외주택은 있어도 전원주택은 없습니다. 영국에는 컨트리 홈(Country Home)이니 컨트리 리빙(Country Living), 컨트리 인테리어(Country Interior) 등이 있는데 컨트리를 막연하게 시골이라 하기에도 그렇고 해서 전원교향곡이 있듯이 전원이란 용어가 꿈을 안겨주기에 좋다고 생각했습니다. 그리고 황토집에 대한 수요가 꾸준히 앞서는 것을 보면 전원주택을 목조주택에 한정하던 시기는 지났다고 봅니다. 우리나라 전원주택은 정체성을 바탕으로 전통 가옥인 황토집과 서구식 주택이 함께하고 있는데, 이는 바람직한 현상으로 봅니다.윤홍로 : 전원주택이란 용어를 여기서 정의한다고 해서 사전이나 건축법에 등재되지는 않습니다만 공감대를 같이 했다고 봅니다. 그러면 전원주택의 활성화 측면에서 농림부와 한국농촌공사에서 추진하는 도시민 농촌 유치 사업에 대한 토론으로 넘어가겠습니다.보다 젊어진 2세대 전원주택김종철(농림부 농촌정책국 정주지원과 과장) : 도시민의 탈도시화 즉, 농촌으로 이주하려는 욕구가 점점 증가하고 있습니다. 국가적으로도 도시민의 농촌 이주를 유도하는 것이 좋다고 판단했는데 크게 보면 국토 균형 발전 정책이고, 농림부에서 보면 도시민 정주 지원 및 도시민 농촌 유치 사업입니다. 베이비 부머(Baby-Boomer) 3,000명을 대상으로 설문해 보니 '은퇴 후 전원에서 살겠다'는 사람이 56%였습니다. 그 중 '10년 이내에 내려가겠다'는 사람이 10%, '2∼3년 안에 내려가겠다'는 사람은 2∼3%였습니다. 전 국민 수로 환산하면 몇 년 내에 30∼40만 명이 농촌으로 내려간다는 것입니다. 이 흐름을 가속화시키려면 농촌에 그들이 살 만한 공간을 조성해야 합니다. 집 문제만이 아니라 고령층은 의료문제, 젊은층은 일자리 창출이나 자녀 교육 문제가 중요합니다. 이것을 종합적으로 진행하고자, 재작년 12월에 대통령께 보고 드리고 농어촌복합생활공간조성사업을 시작했습니다. 도시민 농촌 유치를 위해 농촌에서 할 수 있는 대부분의 일을 망라했습니다. 그 가운데 전원마을 조성사업이 첫 번째로 등장한 메뉴입니다. 도시민이 내려가려면 장소 선정, 땅 구입, 건축 그리고 자금 조달 등 할 일이 많은데 그러한 정보를 온라인과 오프라인으로 어떻게 제공할지 고민 중입니다. 병원이나 학교 등 마을에서 해결할 수 없는 문제들을 면이나 읍단위 아니면 중간 거점도시에서 해결하도록 하는 것들을 과제로 추진하고 있습니다. 이러한 업무를 전담하고자 농림부는 금년 2월 정주지원과를 만들었고, 한국농촌공사에서도 전원마을조성팀을 만든 것입니다. 전원마을 조성 사업에서 서울 경기지역은 워낙 시장이 잘 돌아가기에 제외했습니다. 입주자들이 동호인을 구성해 계획을 수립하면 시군이나 한국농촌공사에서 시행하는 형식입니다. 2013년까지 300개소 조성을 목표로 합니다. 금년이 3년 차인데 진행 상황을 점검해 보니 행정을 끼고 사업을 추진해도 인허가 문제로 시간 계획이 늘어져 현재 제도 개선 방안을 마련 중입니다. 또한 작년에 개최한 전원마을 페스티벌을 올해는 정보 제공에 초점을 맞춰 '전원마을 엑스포'로 이름을 바꿔 10월 중순 안산 농촌경제연구원 내 전원마을 주택 전시관에서 개최할 계획입니다.김진희 : 농림부에서 추진하는 전원마을을 다행스럽게 생각했는데 막상 전원마을에 가서 보니 전원주택을 마을에다 짓는 것이었습니다. 전원주택을 도시 근교에서 조금 더 변두리에다 갔다 놓은 것밖에 안 됩니다.김종철 : 올해까지 전원마을 조성 사업을 70개 지구 추진할 계획인데, 곧 건축에 들어가는 지구도 있습니다. 그 가운데는 한옥을 집어넣겠다는 곳도, 입주자들이 생태마을로 꾸미기겠다는 곳도 있습니다. 농림부의 정책은 항상 열려 있기에 전원마을은 계속 진화하면서 다양한 형태로 나오리라고 봅니다.윤홍로 : 전원에 주말주택을 짓는 사람이 늘어났습니다. 여기에는 수도권이나 광역시에 속한 군을 제외한 읍·면지역의 대지 200평, 연면적 45평, 기준시가 7,000만 원 이하의 농어촌주택 취득 시, 1세대 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 2008년 말까지 3년간 연장했기 때문이라고 봅니다. 한시법이기에 내년 말이면 그 혜택도 끝나는데 연장 계획은 없습니까?김종철 : 농촌으로 내려가는 도시민은 양도소득세 문제에 봉착합니다. 그래서 2003년 농어촌주택을 취득해도 양도소득세를 면제해 주는 조항을 만들었는데, 그 시한이 내년 말까지입니다. 베이비 부머들이 계속해서 농촌으로 내려가는 상황이라 연장이 필요하다 보고 재정경제부와 협의 중입니다. 또한 전원주택 짓고 들어가면 가액이 꽤 되는데 기준 시가 7,000만 원 이하 주택만 면제 대상이라 현실과 맞지 않아 이것도 재경부와 협의하고 있습니다.김진희 : 보건복지부에서 추진하는 실버마을 자문 차 여러 지방을 다니다 보면 군 단위의 면이 사라지고 있습니다. 인구가 주는 게 문제가 아니고 벽난로에 마지막 숯불이 남아 있는 거 같습니다. 확 탔다 이내 재가 되는… 가서 보면 전부 다 고령인데 그런 마을에 화분 몇 개 갖다 놓듯이 집을 지을 것이 아니라 조성이 필요한 때입니다. 주택 20채 갖다 놓으면 20∼30년 후에 또 사그라질 것입니다. 인구 유입을 위해서는 산업과 기반시설 등을 갖춘 대단위의 복합적인 마을 조성이 필요합니다. 그곳에서 무엇을 하며 먹고살 것인가. 즉 특화 산업으로 자급자족하면서 전원생활을 즐기는 마을 조성이 더 중요합니다. 그것만 해결한다면 더 많은 사람이 내려갑니다. 단순히 좋은 환경에다 주택만 지으면 일부 부유층을 위한 세컨드 하우스밖에 안 됩니다. 그런 면에서 보건복지부에서 최소 200만 평으로 개발하는 실버마을과 농림부의 전원마을이 접목돼야 한다고 봅니다.김종철 : 전원마을 조성 사업 진행 과정을 보면 대책 없이 집만 들어서는 지구도 있습니다. 반면 진안에는 입주자 주도로 생계 유지와 지역 사회 기여를 위해 돈을 출자해서 농산물 가공 공장을 만드는 지구도 있습니다. 보편적인 사례는 아니지만, 이렇듯 입주자 스스로 움직이는 지구도 있습니다.윤홍로 : 전원생활은 노후생활이다라는 단정 하에 토론이 진행되는 것 같습니다. 가뜩이나 농촌 고령화가 심각한데 거기에 도시 은퇴자까지 끌어들이면 악순환은 되풀이됩니다. 지금은 어떻게 농촌에 젊은 피를 수혈해 활기를 되찾게 할 것인가를 고민할 때입니다. 요즘은 30∼40대 전원생활자들이 많이 늘어났고, 실버형보다는 출퇴근형이나 주말형 전원주택 수요가 앞서고 있습니다. 한편 전원생활에 대한 동경과 현실 간의 괴리감 즉, 심적 두려움 때문에 실행에 옮기지 못하는 사람도 많습니다. 이런 사람들이 한두 해 전원생활을 체험할 수 있는 임대형 전원주택도 필요합니다.김종철 : 임대형 전원주택은 여러 사례를 통해 그 필요성이 제기되고 있습니다. 아직 확정된 상태는 아닌데 20평형대의 저렴한 임대형 전원주택도 내년 사업으로 협의 중에 있습니다. 한편 역으로 전원마을 입주자가 좋은 이웃이 될 수 있는지 임시 거처에 묵게 해서 검증 절차를 통해 받아들이려는 지자체도 있습니다. 도시민에게는 임시 거처가 임대형 전원주택인 셈입니다.최길찬 : 한국전쟁 이후 형성돼 60∼70년간 존속한 마을들이 최근 몇 년 만에 급속히 망하고 있습니다. 그런 측면에서 보면 수도권에 자리한 전원주택단지도 현 거주 세대들이 죽으면 더 쉽게 무너진다고 봅니다. 다음 세대를 기약할 수 없다면 현재 조성 중인 전원마을도 미래를 낙관할 수 없습니다. 그렇다고 비관적인 것만 아닙니다. 우리는 사회 양극화 심화다 해서 한 가지에만 집착한 나머지 어렵게 문제에 접근하고 있습니다. 일례로 전원에는 상류층이나 중산층, 빈곤층 모두 가야하는데 7,000만 원 이하의 주택만 양도소득세를 비과세 혜택을 준다, 그러면 전원에는 가난한 사람만 가라는 것밖에는 안 됩니다.윤홍로 : 전원주택은 이제 상류층만의 전유물인 시대는 지났습니다. 아마도 전원주택의 태동이 70년대 호화주택이니 휴양주택이니 해서 시빗거리였던 별장에서 출발했기에 그렇게 인식하는 것 같습니다. 전원주택 활성화가 더뎠던 이유이기도 한데 현재는 50∼60평대의 고급형보다는 30∼40평대의 보급형 전원주택에 대한 수요가 더 많습니다. 요즘 보면 부지 200평에 건물 40평대의 전원주택 수요가 많은데 모두 합하면 2억 원 안팎입니다. 그 돈이면 서울에서 30평 아파트 전셋값도 안 되는데 그런 전원주택을 상류층의 전유물로 볼 수 있을까요. 다음에는 전원으로 이주하는 데 있어 문제가 무엇이고 어떻게 해결할 것인가에 대해 토론하겠습니다.도시민 전원 이주의 걸림돌은윤홍로 : 문제는 정부에서 자발적으로 전원으로 이주하려는 도시민들의 발목을 붙잡는다는 데 있습니다. 농사 경험이 전무한 도시민이 전원에서 무엇을 해서 먹고살 것인가, 대표적인 생계책이 I.M.F. 이후 등장한 펜션인데 대실貸室 수 7실에서 연면적 45평으로 농어촌정비법을 개정하면서 그마저 막아버렸습니다. 연면적 45평에서 주거 면적을 빼면 많아야 대실 2개로. 한 달 생계비도 안 나옵니다. 분양을 목적으로 한 단지형 펜션 규제때문에 선의의 개별형 펜션까지 피해를 보고 있습니다.주대현 : 전원주택이든지, 전원마을이든지 '살기 좋은 마을을 만들어 놓았으니 오십시오' 한다고 해서 도시민이 가지는 않습니다. 오히려 '여기로 오는 데 힘든 부분을 이렇게 제거했습니다'하는 편이 더 낫습니다. 건축 규제를 포함해 도시민이 전원으로 이주하는 데 걸림이 되는 요소들을 없애는 일입니다. A, B, C 중 A만 들어와서 살아야 한다고 정하기보다는 A, B, C가 스스로 결정하게 만들어야 합니다. 고급 주택이 잘 맞는 마을이 있고, 저가 주택을 지어도 죽어도 안 되는 마을이 있습니다. 이런 것들을 정확히 분석해 제한적인 요소를 없애야 합니다. 또한 도시민이 전원생활에 적응하도록 임대 전원주택을 보급하고 문화마을, 산촌마을, 정보화마을 등 각 부처 자금으로 조성하는 사업들을 한 군데로 모아 일관성 있게 진행했으면 합니다.윤홍로 : 규제 부분에 있어 예비 전원생활자들은 농지 취득 과정부터 벽에 부딪칩니다. 일례로 토지거래허가구역에서는 얼마간 거주해야 토지를 구입할 수 있다… 전원에서 살려고 땅을 구입해 집을 지으려는데 집도 짓기 전에 살아야 한다니 말이 안 됩니다. 이러한 토지의 까다로운 매입 절차 때문에 위장 전입과 증여 등 불법 거래가 성행하는 것입니다.김종철 : 농지를 담당하는 과에서 답하면 상세할 거 같은데… 쉬운 땅도 있는데 왜 어려운 땅을 사려는지 모르겠습니다.주대현 : 국민의 수준을 넘는 정치란 없다고 봅니다. 규제 부분을 풀어야 한다는 데에는 지가 상승을 바라는 심리가 깔려 있다고 봅니다. 그 경계선을 어떻게 정하느냐가 어려울 텐데, 그런 면에서 단독 택지보다는 전원주택단지로 묶어 개발하는 편이 낫습니다.윤홍로 : 전원주택은 2000년 이후 매년 10%씩 꾸준히 증가하고 있습니다. 거기에 비례해 전원생활자의 연령도, 전원주택 건축 목적도, 건축 구조나 평형대도 매우 다양하게 나타나고 있습니다. 그러나 예비 전원생활자들의 다양한 목소리에 귀기울이려는 노력이 부족하다고 봅니다.노영선 : 전원주택 활성화란 주제로, 전문 분야에 계신 여러분들의 다양한 목소리를 들었습니다. 오늘 이 자리뿐만 아니라 앞으로도 여러분들과의 지속적인 만남을 통해 전원주택 활성화를 위해 노력하겠습니다. 바쁘신 중에도 좌담회에 참석해 주셔서 다시 한번 감사드립니다.田진행 글 윤홍로 기자사진 박연경 기자

전원주택 성향 근교주택 시장분석 및 주택마련 능력 산정 -------------------------------------------------------------------------------- 이 내용은 작년 5월 19일 주택산업연구원과 카나다 주택금융공사가 공동 개최한 ‘한·카나다 도시근교주거단지개발 공동세미나’에서 주택산업연구원 강남진 책임연구원이 발표하였던 ‘도시근교 주거단지개발의 법적 고찰 및 시장분석’ 내용중 일부를 발체한 것입니다. -------------------------------------------------------------------------------- 도시근교주택의 실수요충이 될 수 있는 서울 강남 지역 중산층을 중심으로 도시근교주택에 대한 시장조사와 가구별 특성을 파악하여 도시근교주택 개발의 방향을 제시하고, 가구별 도시근교주택의 주택마련능력을 산정하여 잠재 수요층의 범위를 측정하여 수요자주택금융 활성화를 위한 기초자료를 제공한다. 먼저 도시근교주택에 대한 선호도와 희망 평수, 층 등에 대한 시장조사와 가구별 특성 파악을 위하여 서울 강남지역의 전용면적 30평 이상 아파트 1천5백36가구를 대상으로 한 설문조사의 결과는 다음과 같다. 1. 근교주택에 대한 선호 조사 대상자들을 중심으로 근교주택에 대한 선호도를 조사하고 어떠한 형태의 근교주택을 선호하는가에 대해 살펴봄으로써 향후 근교주택개발의 방향을 제시할 수 있다. 1) 근교주택에 대한 선호 근교주택에 관한 선호 조사에서 전체 응답자 중에서 73.3%는 앞으로 근교주택으로 이주할 의향이 있다고 대답했다. 합 계 이주 의향 있다 이주 의향 없다 응답가구수(%) 1,525(100.0) 1,118(73.3) 407(26.7) 2)근교주택을 선호하는 이유 근교주택으로 앞으로 이주할 생각이 있다는 응답자들을 중심으로 근교주택을 좋아하는 이유를 조사한 결과는 다음과 같다. “깨끗한 공기와 주변의 자연환경이 좋아서”가 72.2%로 가장 많았으며, 다음으로는 “텃밭이나 정원을 가꿀 수 있는 적당한 소일거리가 있어서”가 12.9%를 나타냈다. 합 계 좋은 자연환경 적당한 소일 거리(텃밭가꾸 기)가 있어서 도시생활에서 의 탈피 고향 같은 곳이니까 재테크 수단 기타 응답가구수 (%) 1,079 (100.0) 779 (72.2) 139 (12.9) 119 (11.0) 29 (2.7) 11 (1.0) 2 (0.2) 3) 선호하는 도시근교주택의 건축재료 근교주택에 갈 의향이 있는 가구들이 선호하는 도시근교주택의 건축재료를 묻는 질문에는 응답자의 46.5%가 목조 및 통나무를 선호하고 있으며, 벽돌이나 돌이 41.3%로서 다음을 잇고 있다. 합 계 목조/통나무 벽돌이나 돌 기타(스틸하우스, 황토) 응답가구수 (%) 1,108 (100.0) 515 (46.5) 458 (41.3) 135 (12.2) 4) 선호하는 층고 근교주택을 선호하는 가구들에게 선호하는 근교주택의 층고를 물어 본 결과, 2층이 67.8%로 가장 선호되고 있는 층고이며 그 다음은 1층으로 18.5%를 나타내고 있다. 합 계 2층 1층 3층이상 응답가구수 (%) 1,111 (100.0) 753 (67.8) 205 (18.5) 153 (13.7) 5) 선호하는 도시근교의 형태 근교주택을 선호하는 가구들에게 근교주택의 형태를 물어 본 결과, 단지형을 선호하는 가구가 전체의 70%로 나타나 필지단위의 난개발보다는 단지형태의 계획개발에 대한 필요성을 시사한다. 합 계 단지형 단독형 응답가구수 (%) 1,112 (100.0) 778 (70)) 153 (30) 6) 서울로부터의 적당한 교통시간 근교주택을 선호하는 가구들에게 도시근교위치가 서울로부터의 교통소요시간이 얼마인 거리가 적당한가를 물어 본 결과, 1시간 미만이 적당하다고 답한 가구가 전체의 60.3%로서 가장 많았고 그 다음이 37.5%로서 1∼2시간 미만이 적당하다고 대답했다. 합 계 1시간미만 1~2시간 미만 2~3시간 미만 3시간 이상 응답가구수 (%) 1,114 (100.0) 672 (60.3) 418 (37.5) 22 (2.0) 2 (0.2) 7) 선호하는 지리적 위치 서울로부터의 교통시간에 따른 선호하는 근교주택의 위치에 이어 지리적으로 수도권이 있어서 선호하는 근교주택의 위치에 대해 물은 결과, 경기남부지역에 위치하고 있는 용인과 광주지역을 선호한다고 한 가구수는 전체의 55.0%로서 가장 많았으며, 그 다음이 24.4%로서 양평을 대표적으로 하는 경기남동지역이었다. 남양주를 중심으로한 경기동부지역이 10.6%로서 그 뒤를 이었다. 합 계 남부(용인,광주) 남동(양평) 동부(남양주) 북부(고양,파주) 응답가구수 (%) 1,099 (100.0) 604 (55.0) 268 (24.4) 116 (10.6) 111 (10.0) 8) 선호하는 도시근교주택의 마련 방식 근교주택을 선호하는 가구들에게 “어떠한 방식으로 도시근교주택을 마련하겠는가”라고 질문한 결과, “토지매입은 직접하고 주택건설업체를 통해 주문식으로 짓겠다”는 대답이 가장 많았고 “주택건설업체가 개발하여 분양하는 완성된 주택을 구입하겠다”가 36.2%로 그 다음으로 많았다. 합 계 주택건설업체 통한 주문식(토지매입 직접) 완성된 분양주택 토지매입, 시공 직접 기타 응답가구수 (%) 1,109 (100.0) 472 (42.6) 402 (36.2) 224 (20.2) 11 (1.0) 9) 근교주택이 불편한 이유 근교주택이 불편하다고 생각하는 이유 중에서 “도심지와의 거리가 멀어 교통이 불편하다”가 43.6%로 가장 높은 비율을 보였다. 다음으로 “생활여건(학교, 병원, 상가 등)이 부족하거나 멀다”가 39.1%였으며, “도시처럼 인근주민이 많지 않아 방범문제 등 불안감을 느낀다”가 13.4%로 그 뒤를 이었다. 이것은 도시근교주택 단지 조성시 교통편의와 복리시설면에 각별한 배려를 해야함을 시사한다. 여기서도 앞서 본 것과 같이 필지형태의 개발이 아닌 하나의 종합적인 계획내에서 주택이 배치된 단지형으로 도시근교주택을 계획개발하는 것이 바람직함을 알 수 있다. 합계 교통불편 부족 생활여건에 따른 불안감 방범문제 등으로 사회인식 좋지않은 오물 처리문제 상.하수도 및 기타 응답가구수 (%) 1,034 (100.0) 451 (43.6) 404 (39.1) 139 (13.4) 19 (1.8) 12 (1.2) 9 (0.9) 2. 근교주택 선호 가구의 특징 근교주택을 선호하는 가구의 특성을 고찰함으로써 도시근교주택의 수요자들의 특성을 파악하여 수요자들의 특성에 맞는 도시근교주택을 공급할 수 있을 것이다. 1) 사회ㆍ경제적 특성 가) 가구주 연령 근교주택을 선호하는 응답자의 연령분포를 보면, 50대가 49.3%를 차지하고 있으며, 다음은 40대 이하로 33.4%를 나타내고 있다. 평균연령은 53세로 분석되어 전체조사가구 평균연령인 46.0세보다 7세 높은 것으로 나타났다. 합 계 40대이하 50대 60대이상 평균 응답가구수 (%) 1,066 (100.0) 356 (33.4) 526 (49.3) 184 (17.3) 53세 나) 가구주 직업 근교주택을 선호하는 가구의 가구주 직업은 자영업이 25.2%로 가장 많으며, 전문직이 23.7% 사무ㆍ관리직이 15.9%로 나타났다. 합 계 자영업 전문직 사무,관리직 경영직 기타 응답가구수 (%) 1,096 (100.0) 276 (25.2) 260 (23.7) 174 (15.9) 161 (14.7) 225 (20.5) 다) 가구원수 근교주택을 선호하는 가구의 가구원수는 4명이 54.8%로 나타나 대부분을 차지하고 있다. 그 다음은 5명 이상인 가구로 29.8%를 나타내고 있다. 평균 가구원수는 4.1명이다. 합 계 3명이하 4명 5명이상 평균 응답가구수 (%) 1,112 (100.0) 172 (15.5) 609 (54.8) 331 (15.5) 4.1명 라) 소득 및 소비지출 근교주택 선호 가구의 월 평균 가계소득은 3백만∼5백만원 미만인 가구가 57.2%로 대종을 이루고, 5백만원이상이 19.8%로 나타나 3백만원 이상의 가구가 77.0%로 나타났다. 근교주택 선호가구의 월 평균 가계소득은 3백97만원으로 분석되었다. 이것은 서울근로자가구의 월 평균 가계소득이 2백47만원인 것에 비해보면 월등히 높은 소득이다. 한편 월 평균 소비지출 규모는 3백만원 미만이 66.9%로 가장 많은 것으로 나타났으며, 3백∼5백만원 미만이 28.1%로 그 다음을 이었다. 평균 소비지출은 3백37 만원으로 분석되었다. 합 계 300만원미만 300~500미만 500만원 이상 가계소득 응답가구수 (%) 1,002 (100.0) 231 (23.1) 573 (57.2) 198 (19.8) 소비지출 응답가구수 (%) 1,013 (100.0) 678 (66.9) 285 (28.1) 50 (4.9) 마) 자동차 보유 근교주택을 선호하는 가구의 보유 자동차 수를 보면, 1대를 보유한 가구는 52.0%로 나타나 대종을 이루고 있으며, 2대인 가구는 45.1%로 나타났다. 평균 보유 자동차 수는 약 1.5대이다. 2) 현거주 주택 특성 가) 주택규모 도시근교주택을 선호하는 가구는 40평대가 60.9%로 과반수를 넘고 있으며 다음이 50평대로 26.5%를 차지하고 있다. 평균 주택규모는 50.2평으로 나타났다. 전체조사가구의 경우인 50.6평보다 조금 더 작은 것으로 분석되었다. 합 계 30평대 40평대 50평대 60평대 70평대 80평대 평균 응답가구수 (%) 1,066 (100.0) 16 (1.5) 649 (60.9) 282 (15.5) 88 (15.5) 23 (54.8) 8 (15.5) 50.2평 나) 방 수 및 화장실 수 근교주택을 선호하는 가구의 현 거주 주택의 방 수는 4개가 68.0%로 대종을 이루고 있으며 5개인 경우도 25.8%를 차지했다. 평균 방 수는 4.3개로 나타나 전체조사가구의 경우와 비슷한 수준을 보였다. 한편 현 거주 주택 화장실수를 보면, 2개인경우가 96.9%로 대부분을 차지하고 있는 것으로 나타났다. 합 계 3개이하 4개 5개 6개이상 평균 응답가구수 (%) 1,107 (100.0) 44 (4.0) 753 (68.0) 286 (25.8) 24 (2.2) 4.3개 다) 점유형태 근교주택을 선호하는 가구의 현 거주 주택 점유형태를 보면. 자가가 84.2%로 대부분이 자가에 거주하는 것으로 나타났다. 합 계 자가 전세 기타 응답가구수 (%) 1,098 (100.0) 925 (84.2) 162 (14.8) 11 (1.0) 3. 근교주택 선호 가구의 이주 희망 주택 1) 점유형태 근교주택 선호 가구의 희망 주택 점유형태를 보면, 자가가 98.0%로 대부분을 차지하고 있다. 합계 자가 전세 기타 응답가구수 (%) 1,084 (100.0) 1,062 (98.0) 18 (1.7) 4 (0.4) 2)주택규모 희망 주택규모를 보면, 근교주택 선호 가구들 중에서 향후 단독주택으로 이주하기를 원하는 경우, 50평대가 29.6%로 가장 많고, 60평대가 25.34%, 80평대이상도 20.4%를 차지하고 있다. 평균 주택규모는 64.4평으로 나타났다. 이는 전체조사가구의 평균 희망 주택규모 보다 12.1평이나 넓은 것으로 나타났다. 합계 30평대이하 40평대 50평대 60평대 70평대 80평대이상 평균 응답가구수 (%) 240 (100.0) 8 (3.3) 32 (13.3) 71 (29.6) 61 (25.4) 19 (7.9) 49 (20.4) 64.4평 3) 방수 및 화장실 수 희망 방수를 보면, 4개인 경우가 48.8%로 가장 높게 나타났고, 다음으로 5개가 32.5%를 차지하였으며, 평균 방수는 4.3개로 조사되었다. 한편, 희망 화장실수는 2개가 85.8%로 과반수를 차지하며 평균 화장실수도 2개인 것으로 나타났다. 합 계 3개이하 4개 5개 6개이상 평균 응답가구수 (%) 1,064 (100.0) 140 (13.2) 519 (48.8) 346 (32.5) 59 (5.5) 4.3개 4) 주택가격 희망 주택규모별 평균 주택가격은 아래와 같다. 평균 주택가격은 4억 2천만원으로 나타났다. (단위:백만원) 30평이하 40평대 50평대 60평대 70평대 80평이상 평균 희망주택가격 175 343 415 473 491 576 415 5) 이사시점 향후 이사하기를 원하는 시기는 “3년 이상”이 걸리는 경우가 57.4%로 대종을 이루고, 그 다음으로 향후 “1∼3년 이내”에 이사할 경우가 34.0%로 나타났다. 즉 응답가구의 91.4%는 향후 “1년 이내”에 이사할 계획이 없는 것으로 나타났다. 근교주택을 선호하는 가구는 평균 29개월후 이사할 것을 희망하고 있는 것으로 나타났으며 이는 전체조사가구의 분석결과와 일치한다. 합계 6개월이내 6개월~1년이내 1년~3년이내 3년이상 응답가구수 (%) 918 (100.0) 33 (3.6) 46 (5.0) 312 (34.0) 527 (57.4)

보급률 100% 시대의 주택공급정책과 부동산시장 “중상위 계층 세컨트홈·별장 수요 늘고, 질 좋은 주택선호도가 높아 질 것이다” -------------------------------------------------------------------------------- 주택 보급률 1백%에 도달한 시점에서도 신규주택 수요는 매년 약 30만 가구를 유지할 것으로 보인다. 주택가격의 급등이나 폭락은 없을 것이다. 또 가격이 안정되면서 투기수요가 사라지는 대신 질적으로 지금보다 한단계 높은 주택에 대한 교체가 활발해 지고 이런 경향은 소득수준이 높을수록 더욱 강할 것이다. 실수요자 중심의 거래와 함께 지역간 차별화가 심화될 전망이며 특히 중상위 소득계층의 세컨드홈이나 별장 수요가 늘어날 것이다. 전원주택, 노인주택, 임대주택 등 다양해지는 주택수요를 수용하기 위해 획일적인 주택건설기준이나 주택건설촉진법, 주택공급규칙에 대한 전반적인 재검토가 있게 될 것이다. 또 택지공급의 방식도 택지지구 지정보다는 도시지역 혹은 준도시지역을 대폭 확대하는 쪽으로 갈 것이다. -------------------------------------------------------------------------------- - 이 자료는 최근 대한건설협회와 건설산업연구원이 공동주최한 ‘새천년을 향한 건설산업의 비전과 발전방향심포지엄’에서 김우진 주택산업연구원 기획조정실장이 발표한 내용을 정리한 것입니다. - 주택시장 특징 지금까지 우리나라 주택시장의 특징은 크게 3가지로 요약된다. 첫째 분양중심이며, 둘째 대량·고밀개발, 셋째 중·장년층 수요중심을 들 수 있다. 지금까지의 국가정책은 산업화에 역점을 두어 상대적으로 주택금융은 소외되었다. 산업화는 도시화를 수반하였으며 지속적 경제성장과 맞물려 지가 및 주택가격은 지속적으로 상승하였다. 주택금융이 취약한 주택업체(주택공사도 마찬가지로)로서는 자금회전이 무었보다도 중요하여 임대주택 보다는 분양주택 위주였으며, 소비자도 주택가격이 지속적으로 상승하는 상황에서는 가급적 빨리 자가를 마련하는 것이 유리하므로 분양중심의 주택시장을 형성 하였다. 또한 만성적 주택부족과 지속적 주택가격 상승하에서는 일시에 몇 천세대를 분양해도 팔리기 때문에 업체들은 대량공급을 통해 규모의 경제를 실현하는 것이 유리하였다. 이러한 물량위주의 공급은 우리나라 전체 금융시스템하에서 가능하였다. 부실정도를 정확히 측정하는 잣대가 없는 상황에서 담보만 있고 연대보증만 있으면 적자가 나도 은행에서 계속 돈을 차입할 수 있었던 것이다. 따라서 수익성 보다는 대량건설되는 주택을 담보로 상호보증을 서면서 자금을 차입할 수 있었던 것이다. 주택용지·산업용지 등 도시적 토지이용 면적은 국토의 4.8%에 불과(영국 13%, 일본 7.1%, 대만 5.9%)하여 토지부족현상이 심화되어 도시내 지가급등을 초래하여 고밀개발이 불가피 하였다. 주택금융에 대한 정책적 우선순위도 낮은데 더하여 소득상승보다 더 높은 주택가격상승은 결국 지불능력 (affordability)감소를 가져와 주택대출한도를 제한하여 낮은 주택가격 대비 대출비율(LTV)을 특징으로 하였다. 결국 많은 저축이 필요하기 때문에 중·장년층 수요중심의 주택시장을 보이고 있는 것이다. 주택공급 정책 지금까지 대량공급을 가능케 하였던 핵심요인은 신규주택 분양가격 규제라 할 수 있다. 신규분양가격이 시가보다 낮은한 가계소득만 증가하면 수요는 지속적으로 창출 될 수 있었으며, 판매에 문제가 없는한 공급은 지속될 수 있었던 것이다. 신규주택분양가 상승률을 가계소득 상승률 이하로 억제하여, 경제가 성장함에 따라 신규주택수요는 끊임없이 창출될 수 있었던 것이다. 여기에 더하여 국민주택규모 이하의 소형 주택건설을 의무화 함으로써 주택수요는 보다 폭넓게 확대될 수 있었던 것이고, 이는 대량 공급을 가능케 하였다 할 것이다. 결국 필터링(filtering) 효과가 나타났으나 이는 주택가격의 하락에 따른 필터링이 아니라 가계소득의 증가, 특히 저소득계층의 소득증가로 인해 필터링 효과가 나타났던 것이다. 이러한 필터링 효과를 더욱 극대화 시킨 것이 무주택 우선배분, 재당첨 금지 등과 같은 주택공급규칙이라 할 것이다. 이에 더하여 채권입찰제나 지역우선공급제 등의 제도를 통해 사회적 형평성과 지역민의 불만을 동시에 해결할 수 있었던 것이다. 결국 가격규제가 공급확대로 이어질 수 있었던 전제조건은 계층에 관계없이 지속적으로 소득이 상승하였고, 소득 분배가 개선되었기에 가능하였던 것이다. 주택공급정책의 또 하나의 축은 공영택지개발이었다. 강제수용의 수단을 통해 개인이 가질 수 있는 개발이익을 사회로 환수하여 값싼 택지를 대량 공급할 수 있었으며, 신규주택의 분양가격규제를 유지할 수 있었던 것이다. 반면 주택이 절대적으로 부족한 상황에서는 교통등 기반시설과 자족기능이 부족한 지역도 택지개발지구로 사업승인만 나면 경쟁적으로 분양되었다. 이에따라 택지개발지와 모도시(母都市)간 연계성 부족으로 인한 교통혼잡 및 대기오염의 확산 등 많은 문제점을 노정하고 있으며, 모도시와 연결시키기 위한 과다한 기반시설의 투자를 필요로 하였다. 또한 자족기능이 부족하여 단순한 베드타운(bed town)으로만 역할 하는 등 많은 문제점이 지적되고 있다. 여기에 더하여 토지공개념 3법이 도입됨으로써 택지공급을 확대시키는데 일조를 하였다. 분양가 규제로 주택건설업체들은 주택판매를 통한 초과이윤의 획득을 기대할 수 없게 되었다. 또한 정부는 80년 택지개발촉진법의 제정을 통해 대부분의 택지를 공영개발방식으로 공급하기 시작하였다. 이에 더하여 토지공개념 3법이 제정되었고, 토지투기에 대응하여 토지거래 허가구역이 확대되어왔다. 이러한 일련의 제도들이 시행됨에 따라 택지개발 혹은 전매를 통한 이윤 획득이 점차 힘들게 되었다. 결국 주택건설업체는 판매를 통해서도 그리고 택지개발을 통해서도 이윤을 획득하기 힘들게 되어 오직 생산성 향상과 대량공급을 통해서 박리다매형으로 이윤을 획득해야 했다. 수요초과 상황에서 자금회전이 순조로웠기 때문에 여러 가지 규제에도 불구하고 지금까지 주택건설업체가 성장할 수 있었다. 주택업체의 성장과정은 개별업체에 따라 차이가 있으나 대체로 주택건설, 선분양으로 자금확보, 선분양자금을 토대로 신규사업, 신규주택 선분양으로 자금확보, 신규사업, .... 의 과정으로 성장하였다. 이러한 과정에서 미분양의 발생은 곧 부도로 이어지는 것이다. 즉 주택사업은 지속적으로 신규물량을 분양하지 않으면 부도로 이어지는 구조로, 주택사업을 한번 시작하면 지속적으로 성장하지 않으면 도태될 수밖에 없는 구조로 만들어진 것이다. 또한 가격이 규제되고 공급이 수요에 비해 부족한 상황에서 수익을 극대화 시키기 위한 경영의 초점은 소비자의 선호도 보다는 원가절감에 있었다. 따라서 원가절감을 위해 설계나 시공 모두에 있어 보다 규격화되고 기계적인 반복작업이 가능하도록 하고, 대량시공을 통한 규모의 경제를 실현하는 것이 필요하였다. 그 결과는 성냥갑 같은 획일화된 아파트가 전국을 뒤덮고 있는 현상으로 나타난 것이다. 이에 따라 주택보급률은 점차 높아지고 주택가격은 안정되고 있으나 주택에 대한 소비자의 불만은 점차 증가하는 현상을 보이고 있는 것이다. 주택시장의 변화 주택보급률 100%는 결국 주택부족의 문제는 해결 되었다는 의미이다. 물론 가구수는 자연증가로 증가하고, 지역적으로는 인구이동과 같은 사회적 증가도 있고, 도시개발사업 등으로 멸실 주택이 발생되어 주택공급이 어느 정도는 지속적으로 이루어진다. 90-98년 기간동안 연평균 보통가구수 증가율은 1.84%로 약 20만호이며, 동기간 주택멸실율은 평균 1.65%로 약 10만호 정도였다. 따라서 주택보급률이 100%가 되어도 신규주택수요는 매년 약 30만호정도를 유지할 것으로 보인다. 따라서 향후에는 90년대 초반과 같은 60만호에 이르는 대량공급은 힘들 것이다. 반면 주택가격은 70∼80년대와 같은 급등과 ‘98년과 같은 폭락은 없을 것이다. ‘97년말 외환위기를 거치면서 소득구조는 점차 양극화 되고 있음은 통계청의 도시근로자 가구 가계수지 동향에서 잘 나타나고 있다. 소득격차의 확대는 주택수요의 차별화로 나타날 것이다. 여유계층이 선호하는 주택수요는 꾸준히 이어지는 반면에 중산층의 대량수요에 의존했던 주택수요는 타격을 받을 수밖에 없다. 특히 도시내 저소득층은 자신의 소득만으로 자기집을 갖는다는것이 점차 어렵게 될 것이다. 가격이 안정되면서 투기수요는 사라지는 대신에 질적으로 지금보다 한단계 높은 주택에 대한 교체수요가 활발해질 것이다. 이러한 경향은 소득이 높을수록 더욱 강하게 나타날 것이다. 주택에 있어서 아파트가 처음 소개된 지난 70년대 초반이후 25년이 지난 지금까지 내부시설은 화장실이나 난방방식 일부만 변화되었을 뿐 크다란 변화가 없이 획일적으로 공급되었다. 단지내 시설에 있어서도 주택건설기준을 획일적으로 적용하여 소득이 증가함에 따라 선호되는 수영장, 골프 연습장 등과 같은 운동시설이나 문화시설이 충분히 공급될 수 없었다. 이에 따라 헬스클럽이나 호텔 수영장 회원권의 가격이 외국에 비해 상대적으로 높을 수밖에 없었다. 아파트에 있어서 차이는 단지 아파트 평형이었다. 소형주택건설 의무비율이 적용되어 상대적으로 대형이 희소해지고, 가계소득은 꾸준히 증가하여 규모가 클수록 아파트 가격이 체증하는 규모 프레미엄이 발생되고, 투기는 주로 대형을 중심으로 이루어 졌다. 최근 분양에서 인기가 높은 아파트들을 살펴보면 한결같이 최첨단 안전시설이 갖추어져 있으며, 넓은 주차장을 확보하고 단지내 헬스크럽이나 골프연습장이 갖추어져 있는 고급, 대형위주의 아파트임을 발견할 수 있다. 분양가 규제 등 각종 규제가 풀리면서 지금까지 획일화된 주택에서 내부시설과 단지시설면에서, 즉, 기능적으로 한단계 높은 수준의 주택들이 공급되기 시작한 것이다. 여기에 IMF를 거치면서 소득과 금융자산이 증가한 고소득층이 몰리고 있는 것이다. 주택가격이 안정되고 실수요자 중심으로 주택거래가 형성되면 생활편익에 대한 요구 또한 증가 된다. 따라서 생활 환경이 편리한 지역과 그렇지 못한 지역간 차별화가 심화될 것이다. 따라서 인기지역의 소규모 재건축 수요는 증대하는 반면, 비인기 지역에 건설된 주택의 가격은 하락하는 경우도 발생될 것이며, 공가(空家)도 발생할 것이다. 여기에 저소득층이 밀집되면서 서구에서 말하는 슬럼(slum)이 발생하기 시작할 것이다. 이러한 맥락에서 과거 지정만 되면 자족기능과 기반시설이 불비하고, 모도시와의 연계성이 취약해도 분양에 문제가 없었던 택지개발사업은 점차 축소될 것이다. 안정성이 높은 주택금융에 대한 은행권의 선호가 높아짐에 따라 주택금융은 확대될 것이다. 주택가격이 안정되고 소득이 상승함에 따라 지불능력이 향상되면 대출한도도 증대될 것이다. 또한 주택저당채권유동화가 본격적으로 시작되면 주택금융은 더욱 확대될 것이다. 주택금융이 발달함에 따라 중·장년층 중심의 주택수요 연령층이 더욱 넓어지게 될것이며, 이에따라 주택수요패턴도 더욱 다양해 질 것이다. 그러나 주택금융이 발달한다 해도 그 수혜자는 이자를 부담할 수 있는 중·상위 소득층이 될 것이다. 중·상위 소득계층의 주택수요 패턴에서 예견되는 가장 큰 변화는 세컨드 홈(second home)혹은 별장 수요의 증대이다. 평일은 번잡한 도심의 좁은 아파트에서 지내다 주말에는 교외의 전원주택을 찾는 수요가 증대될 것이다. 정보통신의 발달로 재택근무 시간이 늘면서 이러한 수요는 더욱 증대할 것이다. 반면 장기실업이 증가하는 등 소득이 양극화 되는 상황에서 저소득층의 자가마련은 더욱 힘들어질 것이다. 노후·불량 주택지에 거주하고 있는 가구의 직업을 살펴보면 대부분이 한계부문이라 할 수 있는 단순 일용직과 비공식 부문에 종사하고 있다. 즉 자신들의 소득만으로는 주거환경을 개선시킬 수 없는 사람들이 대부분이다. 지난 ‘97년 외환위기를 겪기 전까지는 지속적 경제성장으로 노후·불량 주택지는 비록 주변지역의 노후·불량지가 재개발되면서 재입주하는 가구도 많았으나, 상당수의 거주민들은 시일이 지나면 보다 나은 주거지로 빠져나가는 추세였다. 따라서 노후·불량주택지는 도시 공식부문에 진입하기 위한 징금다리 역할을 하고 있었으며, 대다수 거주자들도 일시적인 거주지로 여기고 있었다. 그러나 외환위기를 맞으면서 가장 타격을 받은 계층이 저소득층이었다. 외환위기 이후에는 저소득 노령가구, 결손가구, 장애가구, 극빈가구들이 비싼 임대료를 피하여 다시 노후·불량 주택지에 밀집하고 있는 추세로 바뀌지고 있으며, 점차 최종 거처지로 성격이 바뀌고 있다. 특히, 노후·불량 주택지 세입자들의 경우는 더욱 어려운 사람들로 재개발사업으로 최종 거처지가 철거됨에 따라 생존권적 철거반대를 하고 있는 실정이며, 이러한 경향은 앞으로 더욱 거세질 것이다. 또한 지금까지 재개발사업을 가능케 하였던 수익률이 하락하여 ‘가치의 차이(valuation gap)’를 극복하기 힘든 실정에 이르고 있다. 즉, 투입된 건축비에 비해 개량된 주택의 가치가 높지 않은 것이다. 이는 최근 시행되고 있는 재개발사업에서 비례율이 100%이상인 지역이 한곳도 없다는 점에서 잘 나타나고 있다. 일부 지역에서는 비례율이 70%도 안되는 지역도 나타나고 있다. 비례율 ＝ (사업완료후 대지 및 건축시설의 추산액) - (총사업비) × 100 종전 토지 및 건축물 평가액 결국 재개발의 용적률 확대, 공공시설 무상 기부체납 폐지, 국·공유지 불하가격의 인하 및 변상금 면제, 임대주택건립의 축소, 세입자 3개월분의 주거대책비 정부부담, 건립평형 비율의 자율화와 조합원 분양조건 대폭완화, 공사비 인하, 재개발임대주택 매각조건 개선 및 매각대금 인상 등 정부나 시공사, 조합 그리고 세입자로서는 서로 받아들이기 힘든 요구조건만 상호 주장하고 있는 실정이다. 공적자금의 투입이 확대 되면 어느정도 문제를 해결할 수 있으나 시정부로서는 재정한계를 탓하며, 시재정을 투입할때 사업지구간 형평성을 문제삼는다. 용적률 인센티브를 통해 문제를 완화하려고 하나 근본적으로 비례율을 100%로 끌어 올리기는 한계가 있다. 결론적으로 수익성에 기초한 주택재개발사업은 이제 한계에 이른 것으로 보인다. 주택보급률 100% 시대의 주택공급정책 방향 가격규제와 소형주택건설 의무비율도 자율화 되었다. 또한 소득도 양극화 되고 있다. 따라서 과거 충분한 수요와 이에따른 대량공급의 패러다임이 바뀌었다. 향후 주택공급정책은 교체수요에 초점을 두어야 한다. 교체수요에 적합한 신규주택을 공급함으로써 필터링(filtering)효과를 통해 전반적 주거수준의 향상을 도모해야 할 것이다. 이를 위해서는 도시의 획일적 용적률 규제 및 층고 규제는 재고되어야 하며, 양도소득세·취득세·등록세와 같은 거래과세는 대폭 낮추어야 하고, 지역우선공급제도와 같은 시장장벽은 폐지되어야 할 것이다. 노인주택, 임대주택, 전원주택, 주거복합 등 다양해지는 주택수요를 수용하기 위해 획일화된 주택건설 기준이나 주택건설촉진법, 주택공급규칙에 대한 전반적 재검토가 필요하다. 또한 세컨드 홈(second home)에 대한 수요패턴의 변화를 수용하기 위해서는 2주택 중과세도 폐지 되어야 할 것이다. 택지공급방식도 자족기능이 부족하고, 도시와 연계성이 취약한 택지개발지구를 지정하기 보다는 도시지역 혹은 준도시지역을 대폭 확대하여, 도시적 용도를 8%이상으로 확대하여야 한다. 확대된 도시 혹은 준도시지역은 선계획·후개발이 이루어 져야 한다. 이를 위해서는 법규행정에서 계획행정으로 전환하여야 하며, 각종 특별법, 임시조치법 등의 정비가 뒤따라야 할 것이다. 노후·불량 주거지는 이제 극빈계층의 최종점이 되고 있다. 또한 수익성에 기초한 주택재개발사업은 이제 한계에 왔다. 따라서 경제논리에 의해, 민간에 의해, 단순히 주택만을 개량하는 주택재개발사업의 패러다임이 바뀌어져야 한다. 21C 주택재개발사업은 선진국과 같이 공공사업이 되어야 한다. 지구지정 뿐만 아니라 사업시행의 주체도 공공이 되어야 하며, 공공자금에 의해 시행되어야 한다. 또한 재개발사업은 단순히 주택만 개량하는 사업이 아니라, 소득원의 확보하고 사회교육의 실시, 의료보장을 확대하는 계기가 되는등 사회재개발(social renewal)로 전환되어야 할 것이다. 따라서 재개발기금은 사회보장적 예산이 통합된 특별회계가 되어야 할 것이다. 소득 5분위별 소득분포 구분 5분위별 소득계층의 소득점유율(%) 배 율(V/I) I분위 II분위 III분위 IV분위 V분위 '88 7.4 11.8 15.3 30.1 35.9 4.86 '90 8.4 13.2 17.2 22.5 38.8 4.62 '92 8.5 13.6 17.5 22.8 37.6 4.42 '93 8.6 13.6 17.5 22.8 37.5 4.36 '94 8.5 13.5 17.5 22.9 37.6 4.42 '95 8.5 13.5 17.5 23.0 37.5 4.41 '96 8.2 13.3 17.5 23.1 37.9 4.62 '97 8.3 13.6 17.7 23.2 37.2 4.49 '98 7.4 12.8 17.1 22.9 39.8 5.38 ※ 소득 5분위별 소득점유율 배율 ＝ 5분위계층의 소득점유율(%) -------------------------------------------------------------------------------- 1분위계층의 소득점유율(%)

전원주택 단지개발의 허와 실 이윤영 (초원주택 대표 0333-666-5423) 전원주택 구입자들은 단지분양에 관심이 많다. 그러나 단지개발이 수요자들의 기대에 못미치는 경우가 많은 것이 현실이다. 수요자를 생각하지 않은 단지개발이 이루어지고 있기 때문인데 전원주택 단지개발의 허와실에 대해 알아본다. 1. 전원주택 단지개발의 의의 ① 전원에서 독립생활의 어려움. ② 농가주택이나 소규모 농지전용의 문제점. ③ 1994년 이후 농지전용 허가 완화 - 일정규모의 단지개발이 활성화. ④ 지가가 낮은 산지나 농지를 대지로 전용, 주거지역으로 활용하여 작게는 5-6세대에서 크게는 50-60세대의 단지로 형성. 2. 전원주택 단지개발의 유형 1) 지목 변경에 따른 방법 ① 농지전용방법 : 농지를 대지로 전용하는 방법. ② 산림형질변경 : 산지를 대지로 전용하는 방법. 2) 개발 주체에 따른 방법 ① 전문업체가 개발 : 개발 후 분양 ② 동호회에서 개발 : 공동투자하여 개발 ③ 지주 공동 개발 : 지주와 개발 전문업체가 공동 개발 후 분양 ④ 문화마을 개발 : 농림부 혹은 지방자치단체가 개발 후 분양 3) 용도에 따른 방법 ① 주거용 : 항시 거주하며 이용 - 도시근교 ② 별장용 : 주말이나 휴가때 사용 - 관광지나 휴양지 부근 4) 개발 목적에 따른 방법 ① 부지 조성 사업 : 건축과는 무관하게 부지조성을 위주로하는 개발 ② 건축을 위한 사업 : 건축을 위주로하여 부지를 조성하는 개발 3. 동호인 1)동호인 단지개발 절차 ① 개발 계획 수립 : 철저한 계획 수립 필요 ② 부지선정 : 허가 여부 면밀히 검토 ③ 토목설계 : 실무 경험 많은 업체 선정 필요 (허가와 실행) ④ 허 가 신 청 : 일괄처리 방식이 유리 ⑤ 허 가 증 수 령 : 처리기간 25일 ⑥ 토목공사 (건축공사도 병행 가능) ⑦ 지적 분할 ⑧ 소유권 이전 (등기부등본 작성) ⑨ 준공 ⑩ 지목변경 2) 동호인 단지개발시의 유의점 ① 무리하지 않은 개발 계획 수립 : 확실한 계획 수립 ② 전문가의 도움을 받을 것. ③ 책임감있는 리더(회장)를 선출할 것 ④ 생활 수준이 비슷한 회원의 구성 ⑤ 회원 상호간의 신뢰와 협동심 ⑥ 매사를 개인의 차원보다는 동호회의 입장에서 처리할 것 3) 동호인 단지개발의 성패 (1) 성공하는 경우 ① 개발 계획 수립의 여부에 좌우 ② 개발 계획이 철저한 경우 가능 ③ 직장 혹은 생활 방식이 같거나 비슷한 부류로 이루어질 경우 삶의 질을 향상 시킬 수 있다. ④ 자연친화적인 생활로 가족과 이웃이 함께하는 공동체 의식 함양. ⑤ 적은 투자로 좋은 주거환경에서 생활할 수 있다. (2) 실패하는 경우 ① 부실한 개발 계획과 이기심 ② 동호회원 전체가 정신적, 시간적, 경제적으로 고생 ③ 거의 대부분 동호회 해체로 마무리 : 원금 회수가 어렵다. 개발 부담금이란? 개발이익 환수법 개발이익환수에 관한 법률은 토지공개념의 법률로서 1990년 1월 1일부터 시행되고 있는 법률이다. 토지의 특정개발사업을 시행함으로써 토지값이 정상지가 상승분보다 높게 상승하여 얻는 개발이익은개발 이익환수법에 의하여 개발 이익 50%를 개발부담금으로 부과, 환수 하는 제도이다. 개발이익 환수법의 목적 ① 개발이익을 철저히 환수하여 투기근절 개발이익에 대한 기대를 제거하여 토지의 선호의식을 불식시키고 불로소득의 사유화를 방지하여 개발이익을 노린 투기를 근절시키기 위함이다. ② 환수된 개발이익의 사회적 형평배분 불로소득적인 토지가액의 증가분을 환수하고 이를 특별회계로 관리 하여 낙후지역을 개발하고 토지의 비축 및 관리에 활용함으로써 지역간,계층간의 형평 배분을 도모하기 위함이다. ③ 개발지역 주민들의 보상불만 해소 개발지역과 주변지역의 토지가격 상승분을 공평히 환수하여 공공 사업의 편입지역과 주변지역의 토지가격의 차이를 줄임으로써 공공 사업에 따라 수용되는 토지 소유자들의 상대적 손실감을 해소시키기 위함이다. 개발 부담금의 계산 개발부담금 = [개발사업종료시점의 지가 - (개발사업개시시점의 지가 +개발사업기간중의 정상지가 상승분 + 개발비용)] x 50/100 도시근교 주택에 대한 조사내용 주택산업연구원에서 지난 90년에 조사한 도시근교주택 관련 설문내용을 소개한다. 1) 근교주택에 대한 선호 2) 선호하는 도시근교주택의 건축재료 3) 선호하는 층수 4) 선호하는 형태 5) 직장 교통 거리 (서울중심) 6) 선호하는 지리적 위치 7) 근교주택을 선호하는 이유 이유 좋은 자연환경 적당한 소일거리 도시생활 탈피 고향같은느낌 재테크수단 기타 비율(%) 72.2 12.9 11 2.7 1.0 0.2

일조권과 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이 된다. 그 근거는 「감정평가에 관한 규칙 제25조, 제26조」에 있다. 일조권 침해로 인한 피해액을 산정하는 방법은 부동산 감정평가방법인 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법을 적용할 수 있다. 조망권 침해로 인한 손해배상에 대해서 법원은 대체로 부정하고 있다. 통행권은 민법 제219조에서 인정하고 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 일조권, 조망권, 통행권의 개념(1) 일조권일조권이란 일정량의 햇빛을 확보할 수 있도록 법적으로 보호받는 권리를 말한다. 서구에서는 태양에 의한 광효과만을 보호하는 채광권(The Right of Light)의 형태로 나타나고 있고, 우리나라와 일본에서는 광효과 뿐만 아니라 열효과, 압박감 등의 부수적인 효과를 포함하는 복합적인 내용의 권리로 인식되고 있다. 일조는 물리적, 심리적으로 인간의 주거환경에 가장 큰 영향을 미치는 요소이며, 건축법에서 정의하고 있는 인접한 동 간격은 실제로 적합한 일조시간의 확보를 기본적인 목적으로 하고 있다. 건축법 제53조 및 동법 시행령 제86조는 일조 등의 확보를 위하여 건축물의 높이를 제한하고, 동일 대지 안에서 2동 이상의 건축물의 경우 모든 세대가 동지를 기준으로 9시에서 15시 사이의 2시간 이상을 계속하여 일조를 확보할 수 있는 높이 이하로 건축하여야 한다고 규정하고 있다. 이 규정은 우리나라 일조 소송의 수인한도 판단 기준으로 되고 있다. 판례는 “동지일 기준 9시부터 15시까지의 사이 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상이 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 수인하여야 하고, 위 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다”라고 하여 일조권 침해 기준을 제시하고 있다. (2) 조망권조망권이란 먼 곳을 바라볼 수 있는 권리를 말하며, 주로 바다, 강 또는 산을 바라볼 수 있는 권리를 말하고 바다, 강 또는 산이 아니라 할지라도 먼 곳을 바라볼 수 있는 권리도 해당된다. 조망은 각 세대에서 얼마나 좋은 경관이 바라보일 수 있도록 건물이 배치되었느냐와 앞 건물에 의해서 가로막혀진 전면 공간이 얼마나 개방, 폐쇄감을 느끼느냐에 따라 좌우된다. 실제로 부동산 시장의 거래에서는 특별한 조망 요인이 없는 경우 조망과 압박감, 개방감은 성격상 유사한 관련을 갖고 취급되며 조망의 좋고 나쁨이 세대별 격차지수에 미치는 영향은 아파트 단지별로 차이가 있다. (3) 통행권 통행권은 주위토지통행권을 말하는 것으로 토지 소유자가 자신의 토지 주위의 다른 토지를 통행할 수 있는 권리를 말한다. <그림 1>에서 ‘갑’이 자신 소유 토지로 가기 위해서 ‘을’소유 토지의 일부를 통로로 사용할 수 있는 권리를 말한다. 주위토지통행권은 민법 제219조 제1항에서 인정하고 있다. ‘어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지 소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.’고 하여 주위토지통행권을 인정하고 그 요건을 규정하고 있다. 제2항에서 ‘전항의 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다.’고 하여 타인 소유 토지의 통행 대가로 지료를 지급하도록 하고 있다. 세대별 효용 지수재개발 재건축 사업에서 종전 종후 아파트의 감정평가는 기준 호수의 기준단가를 거래사례비교법으로 결정한 후, 기준 호수의 기준단가에 세대별 효용 지수를 곱하여 각 세대별 가액을 산정한다. 세대별 감정평가액은 다음과 같은 산식으로 산정된다. 세대별 효용 지수는 아파트의 가치 형성 요인 중 개별(호별) 요인에 해당되는 것으로 주택형(면적), 타입(평면 구조), 동별(동별 위치에 따라 근린생활시설과의 거리, 학교 등 공공시설과의 거리 등에서 발생하는 효용 차이), 층별, 향별, 주거환경 지수(일조, 조망, 소음, 사생활 침해 확률)로 구성된다. 층별 효용 지수층별 효용 지수는 건물의 층별로 파악되는 효용 격차로써 구분소유 건물 중에서 기준층 전유부분의 단위 면적당 효용에 대한 각 층의 효용비를 말한다. 아파트는 고층으로 구성되어 층별에 따른 가격 격차가 발생하고 있으며, 층별 효용 지수는 층별에 따른 일조, 통풍, 조망, 프라이버시 등이 좌우하기 때문에 아파트의 가치 형성 요인 중 가장 중요하다. 아파트의 층별 선호는 수직적 위치의 차이에 따라 층별 주거단위에 대한 감정평가액에 차이를 낳는다. 층별 효용에 영향을 미치는 요인은 ① 일조·채광 ② 조망·압박감 ③ 소음 ④ 엘리베이터 이용 ⑤ 시각적 프라이버시 ⑥ 재해 시 안전 ⑦ 통풍 및 공기 등이 있다. 층별 가격 격차는 로열층을 100으로 했을 때 주택산업연구원 등의 연구결과에 따르면 최저층은 85~90%, 준 로열층은 96~98% 수준이다. 향별 효용 지수향은 주택 등이 위치한 장소에서 바라보게 되는 앞면을 의미하며, 아파트에서 향은 태양 광선으로부터 얻어질 수 있는 채광 및 열 효과를 포함하는 일조의 의미가 크고, 통풍, 살균, 소독 등의 물리적 효과와 정서적 안정과도 관련이 있다. 일반적으로 아파트 거주자의 향별 선호도는 “남향 > 남동향 > 남서향 > 동향 > 서향 > 북동향, 북서향 > 북향”순이다. 주택산업연구 등의 연구결과에 따르면 남향을 100으로 했을 때 동향은 95~96%, 서향은 93~95% 수준이다. 주거환경 지수(1) 주거환경영향 분석주거환경 지수는 일조, 조망, 소음, 사생활 침해 확률 등으로 구성되는데, 층별, 향별 효용 지수와 중복되기 때문에 층별, 향별 효용 지수를 결정할 때 중복되는 주거환경 지수는 제외해야 한다. 주거환경 지수는 일반적으로 전문용역기관에 주거환경영향 분석을 의뢰하여 그 분석 결과에 기초하여 산정한다. 주거환경영향 분석은 ① 현장조사 및 자료수집(현장 디지털 촬영 실시, 설계도서, 향측 수치 데이터, 실측 자료 및 기타 관련 자료 수집) ② 디지털 맵(Digital Map) 작성(분석 대상 표고, 배치 및 구조 검토) ③ 3D Modeling(주어진 자료를 근거로 3차원 Map 작성, 주변 환경 Modeling) ④ 검증(작성된 3D Map의 신뢰도 검증) ⑤ 프로그램 작동 ⑥ Computer Simulation ⑦ 주거환경영향 분석 ⑧ 보고서(분석 결과 도출, 검사 및 확인 등 거친 후 보고서 작성)의 절차를 거친다. (2) 주거환경 요소별 효용 지수 ① 분석 결과 요약외부 전문기관에 의뢰하여 분석한 세대별 주거환경 분석 결과를 요약한다. 예시하면 외부 전문기관의 A 단지 종후 아파트의 세대별 주거환경 분석 결과가 <표 1>과 같이 요약될 수 있다. <그림 2>는 일조 시뮬레이션과 조망 분석 그래픽의 예시를 나타낸다. ② 주거환경 요소별 효용 지수 <표 2>의 주거환경 요소별 효용 지수는 <표 1>의 주거환경 분석 결과를 효용 지수로 전환한 결과이다. <표 2>에 의한 주거환경 요소별 효용 지수는 층별, 향별 효용에서 반영된 효용 지수가 중복되지 않도록 한 결과이다. 주거환경 요소별 효용 지수는 세대별 효용 지수에 반영되어 세대별 가액에 영향을 미친다. 손해배상 산정을 위한 일조권 감정평가(1) 일조권 침해는 손해배상의 대상이 되는가?법원은 “건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우에 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 한다.”(대법원 2002. 12. 10. 선고 2000다 72213 판결)고 판시하여 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 일조 침해는 손해배상의 대상이 된다고 하였다. 수인한도와 관련 법령의 준수 여부에 대해서 법원은 “고층 아파트의 건축으로 인접 주택에 동지일 진태양시를 기준으로 08:00~16:00 사이의 일조시간이 2분~150분에 불과하게 되는 일조 침해가 있는 경우, 그 정도가 수인한도를 넘었으므로 아파트 높이가 건축 관련 법규에 위반되지 않았음에도 불구하고 불법행위가 성립된다”(대법원 2000. 5. 16. 선고 98다 56997 판결)고 하여 건축 관련 법규 위반 여부에 관계없이 수인한도를 초과하는 경우에는 불법행위에 해당된다고 하였다. 수인한도에 대해서는 “동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이에 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고, 그 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조 저해의 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다.”(서울 고법 1996.03.29 선고 94나 11806판결)고 하여 수인한도의 기준을 제시하였다. 위 내용을 요약하면 동지일 기준 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되거나 동지일 기준 8시에서 16시까지 사이에 8시간 중 총 일조시간이 최소한 4시간 확보되는 경우에는 수인해야 하고, 일조권 침해가 수인한도를 넘는 경우 건축 관련 법령의 준수 여부와 관계없이 불법행위에 해당되고 일조권 침해로 인한 손해배상 청구의 대상이 가능하다. (2) 일조권 침해로 인한 손해배상액 산정일조권 침해로 인한 피해액을 산정하는 방법은 부동산 감정평가방법인 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법을 적용할 수 있다. 거래 사례가 통계 분석에 유의할 정도로 많을 경우 계량적 감정평가방법(특성 가격 접근법)을 적용할 수도 있다. 원가법에 의한 감정평가는 일조시간의 감소로 인한 추가 비용 부분만 고려하게 되어 구체적인 추가 비용의 내역과 침해 기간의 산정에 객관성이 결여되고 기타 간접적인 하락 요인이 충분히 반영되지 못하는 단점이 있다. 수익환원법에 의한 감정평가는 일조시간 감소로 인한 임대수익의 차이에 따른 수익의 감소를 기준으로 피해액을 산정하게 되나, 일조시간 감소로 인한 임대수익의 차이가 나는 사례의 포착이 현실적으로 어려운 단점이 있다. 거래사례비교법은 유사 침해 사례를 분석하여 대상 부동산의 가치 하락을 산정하는 방법이다. 일반적으로는 가해 건물에 의한 침해가 없는 상태를 상정하여 부동산 가액을 결정하고, 부동산 가치 형성 요인 중 일조 침해가 미치는 부분에 대하여 개별적인 침해 정도에 따른 침해율을 적용하여 일조 침해에 따른 침해액을 산정한다. 예를 들어 B 아파트의 가해 건물에 의한 침해가 없는 상태를 상정한 가액을 거래사례비교법으로 산정한 결과 10억 원이라고 가정한다. 신축 전 일조시간과 신축 후 일조시간을 비교하여 수인한도를 초과하는 개별 호수를 선정한다. 수인한도에 따른 개별호수의 침해 피해율을 산정하여 침해 피해액은 산정한다. 101호의 침해 피해율이 2.5%라고 하면 피해액은 2500만 원(10억 원 ×0.025)이 된다. 조망권 침해는 손해배상의 대상이 되는가?조망권 침해로 인한 손해배상에 대해서 법원은 대체로 부정하고 있다. 법원은 “어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이 악으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것인 바, 이와 같은 조망 이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고, 그와 같은 조망 이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망 이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이라고 할 것이고, 그와 같은 정도에 이르지 못하는 조망 이익의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다”(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다 64602 판결 등 참조)고 하여 조망 이익이 독자의 이익으로 인정되지 않는 한 손해배상의 대상이 되지 않는다고 하였다. 조망 이익이 독자의 이익으로 인정받아야 조망 침해로 인한 손해배상이 가능하다. 조망권 가치는 얼마나 되나?그렇다면 독자적인 조망 이익에는 무엇이 있을까? 한강을 포함한 서울 강남의 양재천, 강북의 중랑천, 강서 지역의 안양천 등의 강 조망, 서울 숲, 용산, 여의도 일대 등의 도시공원 조망, 북한산, 대모산, 관악산의 산 조망 등이 있다. 호수, 바다 조망도 조망권에 포함된다. 이러한 조망권은 부동산 가치에 중요한 요인으로 작용하여 공시가격이나 거래가격에 반영된다. 그렇다면 조망권 가치는 얼마인가? 지난 2016년 정태윤의 박사학위 논문에 따르면 ‘내륙도시인 서울에서는 산 조망권이 11.89%, 강 조망권이 18.19%, 해안 도시인 부산에서는 산 조망권 10.49%, 강 조망권 8.21%, 바다 조망권 22.66%가 아파트 가격에 영향을 미친다’고 분석하였다. 특히 ‘부산 해운대구 바다 조망권은 47.91%까지 가격에 영향을 미친다’고 분석했다. (「내륙도시와 해안 도시의 조망권 가치 비교 연구」, 2016학년도 창원대학교 경영학과 박사과정 논문) 한강변 조망권 아파트는 성수동 갤러리아포레, 트리마제를 비롯해 용산구 이촌동 래미안 첼리투스, 강남구 삼성동 아이파크, 청담동 청담자이, 압구정동 현대, 서초구 반포동 아크로 리버파크 등이 대표적이다. 이들 단지들은 같은 단지 내에서도 조망권 유무에 따라 공시가격은 물론 시세도 수억 원 이상 차이가 난다. 성수동 트리마제 아파트의 전용면적 136.56㎡의 거래 사례를 살펴보면 층에 따라 약 7억 원에서 14억 원의 차이가 난다. 트리마제 아파트 전용면적 136.56㎡ 2018년 7층은 28억 원 원, 34층은 35억 5천만 원에 거래되어 약 7억 원의 차이, 같은 아파트 같은 면적 2020년 4층은 30억 6천만 원, 44층은 44억 원에 거래되어 약 14억 원의 차이를 보였다. 이 사례의 거래가격 차이가 전부 조망권 때문은 아니겠으나 중요한 요인으로 작용한 것은 명백하다고 할 것이다. 주위토지통행권 감정평가주위토지통행권은 앞서 보았듯이 민법 제219조에서 인정하고 있고, 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다. 배상이 아니라 보상인 것은 주위토지통행권에 의한 통행이 적법하기 때문이다. 통행지의 사용료를 산정하여 보상액이 결정된다. 주위토지통행권 자체를 감정평가하는 것보다는 통행지를 통행함으로써 발생하는 통행지 소유자의 손해액을 감정평가하고, 감정평가는 통행지의 사용료 산정이 된다. 통행지의 사용료 산정은 토지 임료 감정평가와 마찬가지로 임대사례비교법, 적산법, 수익환원법 감정평가 3방법을 적용할 수 있고, 일반적으로 토지 임료는 적산법을 적용하여 감정평가한다. 주위토지통행권으로 인한 토지 사용료 감정평가는 통행권자와 통행지 소유자 간의 다툼에 의한 민사소송에서 법원의 감정 요청으로 진행된다. <그림 3>에서 기호 (1) 토지 소유자와 기호 (2),(3) 토지 소유자 간 주위토지통행권을 둘러싼 소송이 2차례 있었다. 첫 번째 소송에서는 기호 (2), (3) 토지 소유자가 승소하고, 두 번째 소송에서는 기호 (1) 토지 소유자가 승소하였다. <그림 3>에서 (1)-1 부분은 대지이고 바탕색이 흰색인 (1)-2 부분은 현황 도로이다. 첫 번째 소송은 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호(1) 토지 소유자를 상대로 ‘통행방해금지 가처분’을 신청한 것이다. 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호 (2), (3) 지상에 도시형 생활주택 신축 허가를 받아 신축공사를 시작하였는데 기호 (1) 토지 소유자가 공사를 위해 필요한 통로인(1)-1 부분에 굴삭기 등을 적치하는 방법으로 신청인들의 통행을 방해하고 있는 것에 대해 주위토지 통해권을 인정한 사건이다. 기호(2), (3) 토지는 대체 통행로가 북동 측에 있으나 대체 통행로와 공사 현장이 최대 7미터가량 고도 차이가 나고 레미콘 등 공사 차량이 대체 통행로에서 공사 현장까지 진입하기가 상당히 곤란하다는 이유로, 기호 (2), (3) 토지 지상의 주택 신축공사를 위하여 기호(1)-1 부분을 통행할 수 있는 주위토지통행권을 취득하였다고 봄이 상당하다고 판시했다. 두 번째 소송은 기호 (2), (3) 토지 지상에 건축물이 완공된 후 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호(1) 토지 소유자를 상대로 기호 (1)-1에 대한 주위토지통행권을 신청한 것이다. 법원은 기호 (2), (3) 토지의 북동측에 대체 통행로가 있으므로 본건 주위토지통행권을 인정할 수 없다고 하였다. 첫 번째 소송 사례에서 기호 (2), (3) 토지 소유자는 기호 (1)-1을 통행하여 발생하는 손실을 보상해야 한다. 그 보상액은 해당 토지의 사용료가 되는데, 해당 토지의 기초가 액은 도로가 아닌 대지로 감정평가한다. 일조권, 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이다일조권과 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이 된다. 앞에서 살펴보았듯이 일조권은 일조 침해에 따른 손해배상액 산정을 위한 감정평가가 진행되고, 일조권과 조망권은 아파트 세대별 감정평가액을 산정하기 위한 세대별 효용 지수의 요인으로써 가치 형성 요인이 된다. 조망권은 독자의 이익으로 인정되는 한강 조망을 비롯한 강 조망, 바다 조망 등이 부동산 가치에 중요한 역할을 하는 경우 독자적인 가치 산정의 대상이 된다. 통행권은 주위토지통행권으로 통행지의 손실보상액을 산정하기 위한 사용료 감정평가의 대상이 된다. 일조권, 조망권, 통행권 감정평가의 근거는 「감정평가에 관한 규칙 제25조, 제26조」에 있다. 「감정평가에 관한 규칙」 제25조는 “소음 등으로 인한 대상 물건의 가치 하락에 대한 감정평가”에 대하여 ‘감정평가업자는 소음·진동·일조 침해 또는 환경오염 등(이하 “소음 등”이라 한다)으로 대상 물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상 물건의 가치가 하락한 경우 그 가치 하락분을 감정평가할 때에 소음 등이 발생하기 전의 대상 물건의 가액 및 원상 회복 비용 등을 고려하여야 한다’고 규정하고 있다. 「감정평가에 관한 규칙」 제26조(그 밖의 물건의 감정평가)는 “감정평가업자는 제14조부터 제25조까지에서 규정되지 아니한 대상 물건을 감정평가할 때에 이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 감정 평가하여야 한다”고 규정하고 있다. 즉 「감정평가에 관한 규칙」 제25조 및 제26조에 근거하여 일조권, 조망권, 주위토지통행권을 감정 평가할 수 있고, 감정평가방법은 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법 3방법 모두 적용할 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

일조권·조망권·통행권도 감정평가 대상인가? 일조권과 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이 된다. 그 근거는 「감정평가에 관한 규칙 제25조, 제26조」에 있다. 일조권 침해로 인한 피해액을 산정하는 방법은 부동산 감정평가방법인 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법을 적용할 수 있다. 조망권 침해로 인한 손해배상에 대해서 법원은 대체로 부정하고 있다. 통행권은 민법 제219조에서 인정하고 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 -표준지 공시지가 -표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 -개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 일조권, 조망권, 통행권의 개념 (1) 일조권 일조권이란 일정량의 햇빛을 확보할 수 있도록 법적으로 보호받는 권리를 말한다. 서구에서는 태양에 의한 광효과만을 보호하는 채광권(The Right of Light)의 형태로 나타나고 있고, 우리나라와 일본에서는 광효과 뿐만 아니라 열효과, 압박감 등의 부수적인 효과를 포함하는 복합적인 내용의 권리로 인식되고 있다. 일조는 물리적, 심리적으로 인간의 주거환경에 가장 큰 영향을 미치는 요소이며, 건축법에서 정의하고 있는 인접한 동 간격은 실제로 적합한 일조시간의 확보를 기본적인 목적으로 하고 있다. 건축법 제53조 및 동법 시행령 제86조는 일조 등의 확보를 위하여 건축물의 높이를 제한하고, 동일 대지 안에서 2동 이상의 건축물의 경우 모든 세대가 동지를 기준으로 9시에서 15시 사이의 2시간 이상을 계속하여 일조를 확보할 수 있는 높이 이하로 건축하여야 한다고 규정하고 있다. 이 규정은 우리나라 일조 소송의 수인한도 판단 기준으로 되고 있다. 판례는 “동지일 기준 9시부터 15시까지의 사이 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상이 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이의 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 수인하여야 하고, 위 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다”라고 하여 일조권 침해 기준을 제시하고 있다. (2) 조망권 조망권이란 먼 곳을 바라볼 수 있는 권리를 말하며, 주로 바다, 강 또는 산을 바라볼 수 있는 권리를 말하고 바다, 강 또는 산이 아니라 할지라도 먼 곳을 바라볼 수 있는 권리도 해당된다. 조망은 각 세대에서 얼마나 좋은 경관이 바라보일 수 있도록 건물이 배치되었느냐와 앞 건물에 의해서 가로막혀진 전면공간이 얼마나 개방, 폐쇄감을 느끼느냐에 따라 좌우된다. 실제로 부동산 시장의 거래에서는 특별한 조망요인이 없는 경우 조망과 압박감, 개방감은 성격상 유사한 관련을 갖고 취급되며 조망의 좋고 나쁨이 세대별 격차지수에 미치는 영향은 아파트 단지별로 차이가 있다. (3)통행권 통행권은 주위토지통행권을 말하는 것으로 토지 소유자가 자신의 토지 주위의 다른 토지를 통행할 수 있는 권리를 말한다. <그림 1>에서 ‘갑’이 자신 소유 토지로 가기 위해서 ‘을’소유 토지의 일부를 통로로 사용할 수 있는 권리를 말한다. 주위토지통행권은 민법 제219조 제1항에서 인정하고 있다. ‘어느 토지와 공로 사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다. 그러나 이로 인한 손해가 가장 적은 장소와 방법을 선택하여야 한다.’고 하여 주위토지통행권을 인정하고 그 요건을 규정하고 있다. 제2항에서 ‘전항의 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다.’고 하여 타인 소유 토지의 통행 대가로 지료를 지급하도록 하고 있다. 세대별 효용지수 재개발 재건축 사업에서 종전 종후 아파트의 감정평가는 기준호수의 기준단가를 거래사례비교법으로 결정한 후, 기준호수의 기준단가에 세대별 효용지수를 곱하여 각 세대별 가액을 산정한다. 세대별 감정평가액은 다음과 같은 산식으로 산정된다. 세대별 효용지수는 아파트의 가치형성요인 중 개별(호별)요인에 해당되는 것으로 주택형(면적), 타입(평면 구조), 동별(동별 위치에 따라 근린생활시설과의 거리, 학교 등 공공시설과의 거리 등에서 발생하는 효용차이), 층별, 향별, 주거환경지수(일조, 조망, 소음, 사생활침해확률)로 구성된다. 층별 효용지수 층별 효용지수는 건물의 층별로 파악되는 효용 격차로써 구분소유건물 중에서 기준층 전유부분의 단위 면적당 효용에 대한 각 층의 효용비를 말한다. 아파트는 고층으로 구성되어 층별에 따른 가격 격차가 발생하고 있으며, 층별 효용지수는 층별에 따른 일조, 통풍, 조망, 프라이버시 등이 좌우하기 때문에 아파트의 가치형성요인 중 가장 중요하다. 아파트의 층별 선호는 수직적 위치의 차이에 따라 층별 주거단위에 대한 감정평가액에 차이를 낳는다. 층별 효용에 영향을 미치는 요인은 ① 일조·채광 ② 조망·압박감 ③ 소음 ④ 엘리베이터 이용 ⑤ 시각적 프라이버시 ⑥ 재해시 안전 ⑦ 통풍 및 공기 등이 있다. 층별 가격격차는 로얄층을 100으로 했을 때 주택산업연구원 등의 연구결과에 따르면 최저층은 85~90%, 준로얄층은 96~98% 수준이다. 향별 효용지수 향은 주택 등이 위치한 장소에서 바라보게 되는 앞면을 의미하며, 아파트에서 향은 태양광선으로부터 얻어질 수 있는 채광 및 열 효과를 포함하는 일조의 의미가 크고, 통풍, 살균, 소독 등의 물리적 효과와 정서적 안정과도 관련이 있다. 일반적으로 아파트 거주자의 향별 선호도는 “남향 > 남동향 > 남서향 > 동향 > 서향 > 북동향, 북서향 > 북향”순이다. 주택산업연구 등의 연구결과에 따르면 남향을 100으로 했을 때 동향은 95~96%, 서향은 93~95% 수준이다. 주거환경지수 (1) 주거환경영향 분석 주거환경지수는 일조, 조망, 소음, 사생활침해확률 등으로 구성되는데, 층별, 향별 효용지수와 중복되기 때문에 층별, 향별 효용지수를 결정할 때 중복되는 주거환경지수는 제외해야 한다.주거환경지수는 일반적으로 전문용역기관에 주거환경영향 분석을 의뢰하여 그 분석결과에 기초하여 산정한다. 주거환경영향 분석은 ① 현장조사 및 자료수집(현장 디지털 촬영 실시, 설계도서, 향측 수치데이터, 실측 자료 및 기타 관련 자료 수집) ② 디지털 맵(Digital Map) 작성(분석 대상 표고, 배치 및 구조 검토) ③ 3D Modeling(주어진 자료를 근거로 3차원 Map 작성, 주변환경 Modeling) ④ 검증(작성된 3D Map의 신뢰도 검증) ⑤ 프로그램 작동 ⑥ Computer Simulation ⑦ 주거환경영향 분석 ⑧ 보고서(분석 결과 도출, 검사 및 확인 등 거친 후 보고서 작성)의 절차를 거친다. (2) 주거환경 요소별 효용지수 ① 분석결과 요약 외부 전문기관에 의뢰하여 분석한 세대별 주거환경 분석결과를 요약한다. 예시하면 외부 전문기관의 A단지 종후 아파트의 세대별 주거환경 분석결과가 <표1>과 같이 요약될 수 있다. <그림 2>는 일조 시뮬레이션과 조망 분석 그래픽의 예시를 나타낸다. ② 주거환경 요소별 효용지수 <표2>의 주거환경 요소별 효용지수는 <표1>의 주거환경 분석결과를 효용지수로 전환한 결과이다. <표2>에 의한 주거환경 요소별 효용지수는 층별, 향별 효용에서 반영된 효용지수가 중복되지 않도록 한 결과이다. 주거환경 요소별 효용지수는 세대별 효용지수에 반영되어 세대별 가액에 영향을 미친다. 손해배상 산정을 위한 일조권 감정평가 (1) 일조권 침해는 손해배상의 대상이 되는가? 법원은 “건물의 신축으로 인하여 그 이웃 토지상의 거주자가 직사광선이 차단되는 불이익을 받은 경우에 그 신축행위가 정당한 권리행사로서의 범위를 벗어나 사법상 위법한 가해행위로 평가되기 위해서는 그 일조방해의 정도가 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 한다.”(대법원 2002. 12. 10. 선고 2000다72213 판결)고 판시하여 사회통념상 일반적으로 인용하는 수인한도를 넘어야 일조침해는 손해배상의 대상이 된다고 하였다. 수인한도와 관련 법령의 준수 여부에 대해서 법원은 “고층아파트의 건축으로 인접 주택에 동지일 진태양시를 기준으로 08:00~16:00 사이의 일조시간이 2분~150분에 불과하게 되는 일조 침해가 있는 경우, 그 정도가 수인한도를 넘었으므로 아파트 높이가 건축 관련 법규에 위반되지 않았음에도 불구하고 불법행위가 성립된다”(대법원 2000. 5. 16. 선고 98다 56997 판결)고 하여 건축 관련 법규 위반 여부에 관계없이 수인한도를 초과하는 경우에는 불법행위에 해당된다고 하였다. 수인한도에 대해서는 “동지일을 기준으로 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되는 경우 또는 동지일을 기준으로 8시에서 16시까지 사이에 8시간 중 일조시간이 통틀어서 최소한 4시간 정도 확보되는 경우에는 이를 수인하여야 하고, 그 두 가지 중 어느 것에도 속하지 아니하는 일조 저해의 경우에는 수인한도를 넘는다고 봄이 상당하다.”(서울 고법 1996.03.29 선고94나 11806판결)고 하여 수인한도의 기준을 제시하였다. 위 내용을 요약하면 동지일 기준 9시부터 15시까지 사이의 6시간 중 일조시간이 연속하여 2시간 이상 확보되거나 동지일 기준 8시에서 16시까지 사이에 8시간 중 총 일조시간이 최소한 4시간 확보되는 경우에는 수인해야 하고, 일조권 침해가 수인한도를 넘는 경우 건축 관련 법령의 준수 여부와 관계없이 불법행위에 해당되고 일조권 침해로 인한 손해배상 청구의 대상이 가능하다. (2) 일조권 침해로 인한 손해배상액 산정 일조권 침해로 인한 피해액을 산정하는 방법은 부동산 감정평가방법인 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법을 적용할 수 있다. 거래사례가 통계 분석에 유의할 정도로 많을 경우 계량적 감정평가방법(특성가격접근법)을 적용할 수도 있다. 원가법에 의한 감정평가는 일조시간의 감소로 인한 추가 비용 부분만 고려하게 되어 구체적인 추가비용의 내역과 침해 기간의 산정에 객관성이 결여되고 기타 간접적인 하락요인이 충분히 반영되지 못하는 단점이 있다. 수익환원법에 의한 감정평가는 일조시간 감소로 인한 임대수익의 차이에 따른 수익의 감소를 기준으로 피해액을 산정하게 되나, 일조시간 감소로 인한 임대수익의 차이가 나는 사례의 포착이 현실적으로 어려운 단점이 있다. 거래사례비교법은 유사침해사례를 분석하여 대상 부동산의 가치하락을 산정하는 방법이다. 일반적으로는 가해 건물에 의한 침해가 없는 상태를 상정하여 부동산 가액을 결정하고, 부동산 가치형성요인 중 일조 침해가 미치는 부분에 대하여 개별적인 침해 정도에 따른 침해율을 적용하여 일조 침해에 따른 침해액을 산정한다. 예를 들어 B아파트의 가해 건물에 의한 침해가 없는 상태를 상정한 가액을 거래사례비교법으로 산정한 결과 10억원이라고 가정한다. 신축 전 일조시간과 신축 후 일조시간을 비교하여 수인한도를 초과하는 개별 호수를 선정한다. 수인한도에 따른 개별호수의 침해 피해율을 산정하여 침해피해액은 산정한다. 101호의 침해피해율이 2.5%라고 하면 피해액은 2500만원(10억원 ×0.025)이 된다. 조망권 침해는 손해배상의 대상이 되는가? 조망권 침해로 인한 손해배상에 대해서 법원은 대체로 부정하고 있다. 법원은 “어느 토지나 건물의 소유자가 종전부터 향유하고 있던 경관이나 조망이 그에게 하나의 생활이익으로서의 가치를 가지고 있다고 객관적으로 인정된다면 법적인 보호의 대상이 될 수 있는 것인 바, 이와 같은 조망이익은 원칙적으로 특정의 장소가 그 장소로부터 외부를 조망함에 있어 특별한 가치를 가지고 있고, 그와 같은 조망이익의 향유를 하나의 중요한 목적으로 하여 그 장소에 건물이 건축된 경우와 같이 당해 건물의 소유자나 점유자가 그 건물로부터 향유하는 조망이익이 사회통념상 독자의 이익으로 승인되어야 할 정도로 중요성을 갖는다고 인정되는 경우에 비로소 법적인 보호의 대상이 되는 것이라고 할 것이고, 그와 같은 정도에 이르지 못하는 조망이익의 경우에는 특별한 사정이 없는 한 법적인 보호의 대상이 될 수 없다”(대법원 2004. 9. 13. 선고 2003다64602 판결 등 참조)고 하여 조망이익이 독자의 이익으로 인정되지 않는 한 손해배상의 대상이 되지 않는다고 하였다. 조망이익이 독자의 이익으로 인정받아야 조망 침해로 인한 손해배상이 가능하다. 조망권 가치는 얼마나 되나? 그렇다면 독자적인 조망이익에는 무엇이 있을까? 한강을 포함한 서울 강남의 양재천, 강북의 중랑천, 강서지역의 안양천 등의 강 조망, 서울 숲, 용산, 여의도 일대 등의 도시공원 조망, 북한산, 대모산, 관악산의 산 조망 등이 있다. 호수, 바다 조망도 조망권에 포함된다. 이러한 조망권은 부동산 가치에 중요한 요인으로 작용하여 공시가격이나 거래가격에 반영된다. 그렇다면 조망권 가치는 얼마인가? 지난 2016년 정태윤의 박사학위 논문에 따르면 ‘내륙도시인 서울에서는 산 조망권이 11.89%, 강 조망권이 18.19%, 해안도시인 부산에서는 산 조망권 -10.49%, 강 조망권 8.21%, 바다 조망권 22.66%가 아파트 가격에 영향을 미친다’고 분석하였다. 특히 ‘부산 해운대구 바다 조망권은 47.91%까지 가격에 영향을 미친다’고 분석했다. (「내륙도시와 해안도시의 조망권 가치 비교연구」, 2016학년도 창원대학교 경영학과 박사과정 논문) 한강변 조망권 아파트는 성수동 갤러리아포레, 트리마제를 비롯해 용산구 이촌동 래미안 첼리투스, 강남구 삼성동 아이파크, 청담동 청담자이, 압구정동 현대, 서초구 반포동 아크로 리버파크 등이 대표적이다. 이들 단지들은 같은 단지 내에서도 조망권 유무에 따라 공시가격은 물론 시세도 수억원 이상 차이가 난다. 성수동 트리마제 아파트의 전유면적 136.56㎡의 거래사례를 살펴보면 층에 따라 약 7억원에서 14억원의 차이가 난다. 트리마제 아파트 전유면적 136.56㎡ 2018년 7층은 28억원원, 34층은 35억 5천만원에 거래되어 약 7억원의 차이, 같은 아파트 같은 면적 2020년 4층은 30억 6천만원, 44층은 44억원에 거래되어 약 14억원의 차이를 보였다. 이 사례의 거래가격 차이가 전부 조망권 때문은 아니겠으나 중요한 요인으로 작용한 것은 명백하다고 할 것이다. 주위토지통행권 감정평가 주위토지통행권은 앞서 보았듯이 민법 제219조에서 인정하고 있고, 통행권자는 통행지 소유자의 손해를 보상하여야 한다. 배상이 아니라 보상인 것은 주위토지통행권에 의한 통행이 적법하기 때문이다. 통행지의 사용료를 산정하여 보상액이 결정된다. 주위토지통행권 자체를 감정평가하는 것보다는 통행지를 통행함으로써 발생하는 통행지 소유자의 손해액을 감정평가하고, 감정평가는 통행지의 사용료 산정이 된다. 통행지의 사용료 산정은 토지 임료 감정평가와 마찬가지로 임대사례비교법, 적산법, 수익환원법 감정평가3방법을 적용할 수 있고, 일반적으로 토지 임료는 적산법을 적용하여 감정평가한다. 주위토지통행권으로 인한 토지 사용료 감정평가는 통행권자와 통행지 소유자 간의 다툼에 의한 민사소송에서 법원의 감정 요청으로 진행된다. <그림 3>에서 기호 (1) 토지 소유자와 기호 (2),(3) 토지 소유자 간 주위토지통행권을 둘러싼 소송이 2차례 있었다. 첫 번째 소송에서는 기호 (2), (3) 토지 소유자가 승소하고, 두 번째 소송에서는 기호 (1) 토지 소유자가 승소하였다. <그림 3>에서 (1)-1 부분은 대지이고 바탕색이 흰색인 (1)-2 부분은 현황 도로이다. 첫 번째 소송은 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호(1) 토지 소유자를 상대로 ‘통행방해금지가처분’을 신청한 것이다. 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호 (2), (3) 지상에 도시형 생활주택 신축허가를 받아 신축공사를 시작하였는데 기호 (1) 토지 소유자가 공사를 위해 필요한 통로인(1)-1 부분에 굴삭기 등을 적치하는 방법으로 신청인들의 통행을 방해하고 있는 것에 대해 주위토지통해권을 인정한 사건이다. 기호(2), (3) 토지는 대체 통행로가 북동측에 있으나 대체 통행로와 공사 현장이 최대 7미터 가량 고도 차이가 나고 레미콘 등 공사 차량이 대체 통행로에서 공사 현장까지 진입하기가 상당히 곤란하다는 이유로, 기호 (2), (3) 토지 지상의 주택 신축공사를 위하여 기호(1)-1 부분을 통행할 수 있는 주위토지통행권을 취득하였다고 봄이 상당하다고 판시했다. 두 번째 소송은 기호 (2), (3) 토지 지상에 건축물이 완공된 후 기호 (2), (3) 토지 소유자가 기호(1) 토지 소유자를 상대로 기호 (1)-1에 대한 주위토지통행권을 신청한 것이다. 법원은 기호 (2), (3) 토지의 북동측에 대체 통행로가 있으므로 본건 주위토지통행권을 인정할 수 없다고 하였다. 첫 번째 소송 사례에서 기호 (2), (3) 토지 소유자는 기호 (1)-1을 통행하여 발생하는 손실을 보상해야 한다. 그 보상액은 해당 토지의 사용료가 되는데, 해당 토지의 기초가액은 도로가 아닌 대지로 감정평가한다. 일조권, 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이다 일조권과 조망권, 통행권도 감정평가의 대상이 된다. 앞에서 살펴보았듯이 일조권은 일조침해에 따른 손해배상액 산정을 위한 감정평가가 진행되고, 일조권과 조망권은 아파트 세대별 감정평가액을 산정하기 위한 세대별 효용지수의 요인으로써 가치형성요인이 된다. 조망권은 독자의 이익으로 인정되는 한강 조망을 비롯한 강 조망, 바다 조망 등이 부동산 가치에 중요한 역할을 하는 경우 독자적인 가치 산정의 대상이 된다. 통행권은 주위토지통행권으로 통행지의 손실보상액을 산정하기 위한 사용료 감정평가의 대상이 된다. 일조권, 조망권, 통행권 감정평가의 근거는 「감정평가에 관한 규칙 제25조, 제26조」에 있다. 「감정평가에 관한 규칙」 제25조는 “소음 등으로 인한 대상물건의 가치하락에 대한 감정평가”에 대하여 ‘감정평가업자는 소음·진동·일조침해 또는 환경오염 등(이하 “소음등”이라 한다)으로 대상물건에 직접적 또는 간접적인 피해가 발생하여 대상물건의 가치가 하락한 경우 그 가치하락분을 감정평가할 때에 소음등이 발생하기 전의 대상물건의 가액 및 원상회복비용 등을 고려하여야 한다’고 규정하고 있다. 「감정평가에 관한 규칙」 제26조(그 밖의 물건의 감정평가)는 “감정평가업자는 제14조부터 제25조까지에서 규정되지 아니한 대상물건을 감정평가할 때에 이와 비슷한 물건이나 권리 등의 경우에 준하여 감정평가하여야 한다”고 규정하고 있다. 즉 「감정평가에 관한 규칙」 제25조 및 제26조에 근거하여 일조권, 조망권, 주위토지통행권을 감정평가할 수 있고, 감정평가방법은 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법 3방법 모두 적용할 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

올 하반기, 주택가격 안정세…거래량은 감소 올 하반기에는 주택가격이 안정세를 보이는 반면, 거래공급은 예년수준으로 감소할 것으로 예측됐다. 주택산업연구원이 지난 6월 발표한 ‘2016년 하반기 주택시장 전망’에 따르면 올 하반기에는 주택시장 가격이 안정세를 유지하는 가운데 거래와 공급은 감소할 것으로 전망했다. 특히 하반기에는 전국 매매가격 0.8%, 전세가격 1.3%가 상승하면서 올 한 해 동안 전국적으로 매매가격과 전세가격 모두 1~2%대의 안정적 상승세가 전망되지만, 지방 매매시장은 하반기 약보합이 유지되면서 올 한해 약보합 시장이 형성될 것이라고 봤다. 지난해 연말 공급과잉 논란, 여신심사 강화, 미국 기준금리 인상 등의 요인이 복합적으로 강하게 작용하면서 올 상반기 주택시장이 급격히 위축됐으나, 수도권 아파트시장을 중심으로 미미한 개선이 감지된다. 특히, 수도권은 하반기에도 1.2%의 주택가격 상승을 기대할 수 있어 올 한 해 동안 1.5%의 주택가격 상승이 가능할 것이라고 전망했다. 하반기에는 전년동기비 30퍼센트 이상 공급물량이 감소하면서 약 27만호 내외의 주택공급이 유지될 것으로 보인다. 주택산업연구원은 다만 상반기에 공급물량이 몰리면서 전년동기보다도 공급물량이 많아진 것이 향후 시장부담으로 작용할 수 있으므로 적정수준의 주택 공급 물량 관리가 필요하다고 봤다. 주택거래에 대해서는 하반기 동안 전년동기비 20%이상 감소하면서 45만건 내외의 거래가 있을 것으로 예상했다. 이러한 거래감소는 지방에서 더 큰 폭으로 나타날 것으로 보인다. 특히 지방주택시장은 기업구조 조정에 따른 영향으로 주택거래가 좀 더 감소할 수도 있다. 특히 2016년 하반기 주택시장 영향 변수로 공급, 기업구조조정, 대출규제, 가계부채, 금리를 손꼽으며 이 변수가 향후 방향성을 결정하게 될 것으로 보인다. 기업구조조정으로 실업이 발생하면 가계의 소득감소와 소비위축으로 이어져 주택시장에 직·간접적인 영향을 미치기 때문에 주택시장 불확실성 리스크가 커질 수 있다고 강조하면서, 주택시장 안정유지를 위한 정책 마련과 신속한 정책추진이 필요하다고 주장하기도 했다. 주택산업연구원 측은 대내외 경제가 불안하고 내수 중심의 확장적 거시정책이 필요한 상황이기 때문에 신 주택산업 육성정책이 필요하다며, 뉴스테이를 중심으로 하는 민간임대시장의 안정적 성장을 위한 기반을 견고히 하고, 월세전환에 따른 주거비 부담을 완화할 수 있는 조세·금융분야의 지원이 더 필요하다고 주장했다.

10년 후 월세 시대… 실속형 주택 인기 얻고 친환경 중요해져 앞으로 10년 후, 우리 주거문화는 어떻게 변할까? 부동산 가격 상승으로 주거에 대한 관심이 뜨거운 가운데, 이와 관련한 흥미로운 연구결과가 발표돼 눈길을 끌었다. 지난 5월 17일 주택산업연구원이 ‘앞으로 10년, 주거 트렌드 변화’ 주제로 세미나를 열었다. 이날 세미나에 참석한 부동산 및 주택 전문가 등은 세대 변화로 실속형 주택이 인기를 얻고, 월세 형태가 보편화될 것이라 입을 모았다. 정리 김수진 주택에서 주거로 소비자 관심 바뀌어 최근 우리 사회의 주거문화가 빠르게 변화하고 있는 것으로 나타났다. 세미나 자료에 따르면, 가장 먼저 인구 변화가 급속도로 이뤄지고 있다. 고령인구 증가와 출산율 저하로 인한 인구 구조가 변화하고 있으며, 경제활동에 참여하는 여성이 증가하고 있다. 또한 글로벌 인구 이동으로 국내 거주 외국인 수도 늘어나고 있다. 경제적 요소도 변화에 한몫하고 있다. 사회 전반적으로 소득별, 지역별 양극화 현상이 심해지고 있다. 여기에 지식과 기술, 문화 같은 소프트 파워 중요성이 부각되고 있지만 글로벌 경제는 저성장 단계에 접어든 상태다. 최첨단 기술도 주거문화에 영향을 미치고 있다. 사물인터넷Internet of Things: IoT의 본격화와 로봇 개발, 가상현실 기술 발달 등이 이뤄지고 있다. 사회도 빠르게 변화하고 있다. 웰빙, 건강 등 삶의 질에 대한 관심이 증가하고, 합리적 소비성향 선호, 다양한 가치관 추구를 당연시하고 있다. 지구온난화 등 이상 기후 현상 증가와 식량위기 등 환경요소도 사회 변화의 요소로 손꼽는다. 이러한 요소들이 주택 변화를 촉구하고 있다. 이전 소비자들이 주택 가격 등 경제적 가치에 초점을 맞췄다면 이제는 주거 문화, 트렌드, 소비형태 등으로 관심사가 바뀌고 있다. 즉, 주택 자체보다 주거와 관련한 문화로 관심사가 바뀌고 있다. 미래 주거 트렌드 시장 변화 - 가격 상승 기대 사라짐 - 월세 가속화 - 입지 양호, 안정적 임대/수익 지역 인기 소비자 요구 - 가치요구 증가 - 첨단과 자연의 조화 - 다양한 공간활용 - 임대가능 주택 가치 상승 주택공급 - 면적 < 기능, 서비스 - 고급형, 실속형, 임대형 - 틈새상품 공급 시도 - 소비자 맞춤 선택형 - 새로운 경험과 서비스 세대교체로 실속형 주택 선호 전문가들은 향후 10년, 주택 시장을 선도하는 세대가 기존 베이비붐 세대에서 에코 세대(1977~1992년 생)로 바뀔 것으로 예측했다. 현재 서울에 거주하는 에코 세대들은 서울 내에서 이동이 많지만, 베이비붐 세대는 경기나 광역시, 기타 다른 시로 이동이 큰 것으로 나타났다. 즉, 에코 세대는 도심 생활을 선호하는 반면, 베이비붐 세대는 전원생활을 선호하는 것. 이러한 현상은 주택 선호도로도 이어졌다. 연구결과에 따르면, 베이비붐 세대는 단독 혹은 다가구 주택으로 이동이 잦아지는 것에 비해 20~30대 에코 세대는 편의시설이나 교육환경에 따라 아파트를 선호하는 것으로 나타났다. 에코 세대의 자기만족적이며 합리적인 소비성향은 실속형 주택 인기로 이어질 것으로 보인다. 에코 세대인 3040세대는 주거비용 절감에 관심을 가지며 가격 대비 성능이 좋은 주택을 선호하는데, 이러한 성향은 다양한 기능의 공간과 수납공간 확대 요구로도 이어질 것으로 보인다. 에코 세대의 합리적 소비성향은 주거비를 절감하는 주택의 인기로 이어진다. 전문가들은 저성장과 주거비 상승을 겪은 에코 세대들이 기능과 서비스, 주거비 절감 등 다양한 요소로 거주자에게 만족을 주는 주택을 선호할 것으로 분석했다. 이러한 트렌드는 중산층뿐만 아니라 고소득층에게도 영향을 미칠 것으로 보인다. 이에 따라 친환경 에너지 절감 주택이 인기를 끌 것으로 보인다. 주택 공간의 다양성도 추구될 것으로 분석됐다. 주택 크기가 작아지면서 면적은 작아도 첨단 기능의 고급 서비스를 제공하는 주택 상품이 인기를 얻을 것으로 보인다. 1인 가구 증가와 합리적 소비성향은 주거지의 다양한 기능을 요구한다. 휴식 외에도 비즈니스, 모임 기능도 할 수 있는 공간을 요구할 것으로 예측됐다. ‘숲세권’을 대표하는 자연주의도 미래 주거 트렌드로 손꼽혔다. 전 연령층에서 아파트보다 단독주택을 선호하는 것으로 조사됐는데, 이는 향후 공원이나 녹지 등 자연을 즐기는 라이프스타일을 추구하며 주거지의 친환경 요소가 중요시될 것이라는 분석이다. 또한, 자연 속에서 휴식할 수 있는 세컨하우스도 인기를 끌 것으로 보인다. 스마트 기술을 융복합한 맞춤형 스마트 서비스가 주거에서 실현될 것으로 분석되기도 했다. IoT 연결을 통해 첨단기술이 주거문화에 접목돼 스마트폰을 이용한 보안서비스와 하자점검 서비스가 자동화되고 전문 의료서비스도 주택에서 실현될 것으로 예측됐다. 마지막으로 월세형태 보편화다. 최근 월세 시장으로의 빠른 변화와 임대수익 가치를 중요시하는 사회 분위기가 본격적인 월세 시대를 이끌어낼 것으로 보인다. 또한, 수익형 부동산을 먼저 구매하고, 본인은 남은 자금으로 소형주택에 거주하면서 저금리 월세 시대에 맞춘 ‘개인 임대사업자’를 계획하는 이들이 늘어날 것으로 봤다.

지난달 5일 서울 코엑스 컨퍼런스센터에서는 '건축가들의 목조건축/마을 만들기 작업'이라는 세미나가 본사가 후원하고 현대목조건축연구회와 (사)한국목조건축기술협회가 주최한 가운데 열렸다. 여기에서는 목조건축센터 김진희 소장의 '친환경 생태적 마을 만들기'라는 강연 내용을 정리해 싣는다. 김진희 소장은"사회와 환경에 미치는 영향에 대한 고려 없이 무계획적으로 개발이 이뤄지고 있다는 점은 큰 문제"라면서"앞으로는 소비자 요구를 충족시키는 동시에 자연환경을 보존하는 방향으로 나가야 한다"고 지적했다. 김 소장은 환경친화적 생태 마을을 만들기 위해서는 물, 토지, 식생, 에너지, 쓰레기, 복지, 주택, 경제성, 교통 수단 등이 고려돼야 한다고 밝혔다. 정리 홍정기 기자 글 김진희 캐나다 건축가, 목조건축디자인센터 소장 02-553-3267 www.wooddesign.or.kr 친환경 생태 개발 계획(Considering The Program) 오늘날 세계적으로 저탄소 녹색성장과 미래 비전을 위하여 각국 마다 법제정과 함께 녹색산업 육성에 제도적 장치를 마련하고 있다. 이와 병행하여 환경친화적 도시 근교 주택 단지를 개발하는데 선행해야 할 일들은 수요자 욕구와 투자자들 이해관계를 정립하는 것으로, 이에 부응할 수 있는 주택단지를 개발하는 것이 중요하다. 다음으로 우리나라 도시 근교 친환경 녹색 전원주택 수요자의 선호를 알아보고 투자자들과 개발 업자가 대상지를 중심으로 그들이 가지고 있는 도시근교 주택 개발의 견해를 타진해 보는 일이다. 이러한 것들이 모두 단지 개발과 설계에 반영되어야 한다. 1 . 도시 근교 친환경 녹색 마을 선호도(Korea Market Preferences) 우리나라가 산업화, 현대화를 거치하면서 빠르게 발전되던 1960년대 이후 전통 가옥 형태가 급속도로 변화하여 오늘날 대다수 국민들은 거대한 콘크리트로 만들어진 아파트라는 공동 주택에 거주하고 있다. 최근 들어 이러한 밀집된 주거환경에서 벗어나고자 하는 도시민들의 욕구는 도시 근교 주택에 대한 관심을 증대시키게 되었다. 도시민들이 도시 근교 주택을 선호하는 주된 이유는"쾌적한 자연환경과 텃밭이나 정원을 가꿀 수 있는 적당한 소일거리가 있어서"인 것으로 나타났다. 주택산업연구원 조사결과에 따르면 도심 중산층 70% 이상이 도시 근교 주택에 거주할 의향이 있는 것으로 나타났으며 이들의 사회·경제적인 특성을 살펴보면 비교적 연령층과 소득이 높은 편이었다. 지금까지 개발된 도시 근교 주택은 우리나라 전통 가옥 형태가 아닌 북미 주택 형태로 언덕 중턱에 위치하 테라스가 있는 2층 규모 주택이 대부분이다. 그러나 사회와 환경에 미치는 영향에 대한 고려 없이 무계획적으로 개발이 이루어지고 이들이 있다는 점은 큰문제다. 향후 개발은 소비자 요구를 만족시키는 동시에 전통 한옥을 개선한 신한옥과 같은 자연환경을 보존하는 방향으로 나아가야 할 것이다. 2. 환경친화적 개발 개념(A Sustainable Perspective) 환경친화적 개발을 위한 세 가지 주요한 원칙은 생태성, 사회성, 경제성이다. 이 세 가지가 모두 환경친화적으로 확보되지 않으면 환경 친화적인 개발이 이루어질 수 없다. 오늘날 대부분의 개발 계획은 경제성과 사회성에 치중돼 있기에 결과적으로 주택에 대한 환경적인 차원에서 요구되는 장기적 간접비용 측면이 무시되어 왔다. 이러한 장기 유지비용을 감안하지 않고 건설되는 주택 때문에 차세대에는 지금보다 더 큰 비용 부담을 져야 할지도 모른다. 환경친화적 혹은 지속 가능한 생태적 주거 단지를 개발하는 것은 또 다른 행성을 찾는 것만큼이나 어렵다. 오늘날 지구 곳곳에서 기아로 허덕이는 인구와 급속도로 증가하는 인구를 고려해 볼 때 아무런 재난 없이 향후 30년을 지속하기 위해서는 8~10개 정도의 행성이 필요할 것이라는 말도 나온다. 환경친화적 주거 단지 개발은 어떻게 하면 현재의 안락한 생활을 유지하는 동시에 에너지 소비량을 감소시킬 수 있을 것인가에 대한 해답이 될 수 있다. 이는 자연 생태계가 지닌'지속가능성(Sustainability)'을 향하여 한 걸음씩 나아가는 것이며 커뮤니티의 건강과 소득을 증진시키는 일이다. 이것은 환경적인 측면뿐만 아니라 사회·경제적인 향상을 의미한다. 환경친화적 개발 목표 설정 수립 (Example of Setting Targets Environmental Performance) 우수 처리 시설에서 자연적인 배수와 우수 흐름을 보전한다는 목표를 설정한다. 평균 방수율을 기본 척도로 사용한다. 목표는 현존하는 개발의 제약성과 현황을 잘 파악하여 이를 조절하는 것이다. ·평균 방수율(Average Imperviousness) : 우수를 관리하는데 가장 중요한 지침이 될 수 있는 것이 개발 대상지의 방수율이다. 다른 척도(구릉지 경사도)들도 중요한 지침이 될 수 있으며, 방수율은 흔히 일어날 수 있는 폭우 시 우수가 토양에 침투되지 않고 어느 정도 방류될 것인가를 알 수 있는 중요한 척도가 된다. 방수율이 낮을수록 지하수 확보율이 높고 홍수 피해가 적다. 일반적으로 지붕 95%, 도로 75~95%, 잔디 40~60%, 투수성 포장 도로 60~80%의 방수율을 보인다. 다음은 다른 나라 주요 도시와 서울의 방수율을 비교한 것이다. ·골드미스(Goldsmith) 집수 시설 : 워싱톤 벨뷔(Bellevue, Washington,USA) 공동주택개발에서 습지 형태로 설치했는데 이곳 방수율은 79%였다. 방수율은 건폐율, 차도, 보도, 포장상태 그리고 지붕을 통해서 얻은 것이다. 여기에는 잔디와 정원은 포함되지 않았다. ·서울 주거지 : 대략 77%이다. 건물 60%, 녹지 30% 도로와 보도 10%이다. 아파트가 대다수라 수치가 높다. ·메이덴보어(Meydenbauer) 집수 시설 : 워싱톤 벨뷔에서 설치했는데 이 지역 방수율은 50%였다. 주택지 42%, 상가 33%, 공지 6%, 도로 19%이다. ·빌리지홈즈(Villagehomes) : 캘리포니아 데이비스(Davis)의 경우 녹지가 저습지 형태라 자연 배수 체계가 좋아 방수율이 10%에 그친다. 목표 설정을 위해 사용하는 다른 척도 ·도로와 주차장 비율 : 북아메리카의 전형적인 유형에서는 이 비율이 50%에 이른다. 수동 계곡 개발지는 40%미만으로 계획된다. ·가구당 차지하는 도로면적 : 전통적인 미북부에서는 가구당 130㎡이다. 복합 주거 단지 개발지는 100㎡면 된다. ·계절당 계곡 흐름 평균 : 계곡 수량은 단지 개발 계획을 설계할 때 아주 중요한 지침이다. 이상적인 것은 계절별로 수량에 차이가 없는 것이다. 환경친화적 주거지 개발 방법 (Review Of Options For Resdential Development) 다음은 여러 가지 경사지 개발 방식을 설명한 것이다. ·전통적인 개발방식(Conventional Development) : 최근 우리나라 도시 근교 주거 단지 개발에서 흔히 사용되는 것으로 이는 경사지 흙을 파내어 평지를 조성하는 방식이다. 이 방식은 대부분의 기존 지형과 수목이 보존되지 못한다. 결과적으로 자연 배수로가 붕괴되고 동식물 서식처가 파괴되기 때문에 절토 시 소요되는 비용뿐만 아니라 새로이 조경 공사를 해야 함으로 총공사비가 증가한다. 또한 절토로 인해 경사는 더 급해지게 된다. ·기존 지형을 최대한 보존하는 개발방식(Site Responsive Development) : 주택을 도로와 인접한 곳에 배치시키고 경사지에 계단을 만들어 주택을 짓는 방식으로 대상지의 기존 지형과 식생을 파괴시키지 않는 주거지 개발이 가능하다. 주택을 도로와 인접한 곳에 배치시킴으로써 도로에서 주택으로 직접 연결이 가능하다는 장점이 있다. 절토량과 성토량을 동일하게 해 흙을 운반하거나 긁어모으는데 소요되는 불필요한 공사비도 줄일 수 있다. 도로에서 내려가는 곳에 위치한 주택들은 거리에 주차(Street Parking)하도록 하며 도로에서 올라가는 곳에 위치한 주택은 차고나 (지붕만 있는)간이 차고를 만드는 것이 적합하다. 일렬 주차를 하는 도로 포장은 특수 포장을 하여 우수 유출을 최대한 막도록 한다. 낙엽성 수목을 주차 도로에 열식해 여름 직사광선을 피할 수 있도록 하고 야생동물을 위한 서식공간을 조성함과 동시에 좀 더 자연에 가까운 거리경관을 조성하도록 한다. ·듀플렉스 개발방식(Duplex Development) : 이웃한 두 채의 주택이 하나의 경계벽을 공유하는 형태로 개인 소유 정원과 대규모 녹지를 확보할 수 있으며 주택마다 일조량이 풍부하고 전망 또한 훌륭하도록 배치된다. 다른 개방 방식보다 밀도가 높은 유형이며 대상지 어느 한 부분만을 집중적으로 개발하기 때문에 자연 보존 지역이 그만큼 넓어지게 된다. ·군집형 개발방식(Clustered Development) : 주택을 한곳에 집중적으로 배치시킴으로써 많은 면적의 녹지 지역이 확보된다. 주택은 개별 입구와 파티오(Patio), 정원을 소유하게 되며 주택 한 면에서는 훌륭한 자연경관을 바라볼 수 있다. 다른 한 면에서는 정원과 산책로로 직접 연결되는 이점이 있다. 계획 기본 개념(Key Concept) 도시 근교 주택 단지 계획에 대한 목표와 이슈에 대해 살펴본 결과, 기본적으로 단독주택을 주된 개발 형태로 하고 몇 그룹의 타운하우스를 군집 형태로 개발하는 것이 적합한 것으로 나타났다. 개발 밀도는 비교적 높게 책정하는데 이는'환경친화적인 주거 단지 조성'의 궁극적인 목표를 위한 것이다. 다음은 계획 기본 개념의 주요 요소를 열거한 것이다. ▲자연 녹지 지역을 보존하고 단지 내 쾌적성을 최대한 확보할 수 있는 공간을 조성. ▲야생동물을 위한 통로(Corridor)를 조성. ▲시냇가와 개발지 사이는 최소한 15m 간격을 두어 주변 생태계 보존. ▲공동체 의식과 안정성 확보를 고려해 거리 경관 조성. ▲공동체 의식을 고양하기 위한 시설을 단지 중심부에 조성. ▲가급적 편의 시설을 설치하고 보행자들에게 쾌적한 산책로를 제공하고 보행자 도로가 단지의 모든 공동 시설과 연결될 수 있도록 해 자동차 이용을 줄임. ▲주택 향을 남동향으로 하여 일조량을 풍부히 해 에너지 절감 효과를 얻도록 하며, 남향을 선호하는 우리나라 특성에도 부합하도록 함. 개발 계획 틀(Framework) 1. 물(Water) 원칙 : 깨끗한 수자원을 보호함, 수자원을 효율적으로 사용하고 보존함./목표 : 자연 배수로와 우수 흐름을 보존함. 정화되지 않은 하수가 유출되는 것을 최소화함. 희소한 청정 자연수 사용을 최소화함. 2. 토지와 토양(Land & Soil) 원칙 : 부지의 자연지형을 보존함./ 목표 : 부지의 개발면적을 최소화함. 기존 지형을 최대한 활용함. 3. 식생(Flora & Fauna) 원칙 : 대상지 생태계 다양성을 보존함. 야생 동식물을 위한 서식처를 보존하고 향상시킴./ 목표 : 지속성을 위하여 생태계를 보호하고 복원시킴. 대상지 내에 적정 동식물을 분포시키기 위해 서식처의 양과 질을 향상시킴. 4. 에너지(Energy) 원칙 : 에너지 자원을 효율적으로 활용하고 보존함./ 목표 : 재생 불가능한 에너지 자원의 사용을 최소화함. 다양하고 재생 가능하며 지역 상황에 적합한 유형의 에너지 자원을 제공함. 5. 고형 쓰레기(Solid Waste) 원칙 : 매립 혹은 소각해야 하는 고형 쓰레기 양을 최소화함. 자원의 효율적인 사용을 지향함./ 목표 : 고형 쓰레기 양을 최소화하고 재생 가능한 건축 재료를 사용하도록 함. 재생 가능한 건축 재료를 사용함. 6. 커뮤니티 복지 원칙 : 거주민들 상호 교류가 활발하고 그들 간의 공동체의식을 느낄 수 있도록 함. 대상지 문화 유산을 보존함. 자연 생태계 순환 과정을 이해시킴./ 목표 : 활발한 거주민 상호 교류가 가능하도록 최대한 기회를 제공함. 이웃 주민과의 강한 연대의식을 지닐 수 있도록 함. 전통 우리나라 문화적, 건축적 요소를 개발 계획에 도입함. 자연생태계 보호 의식을 배양시킴. 7. 살기 좋은 주택(Liveability Of Buildings) 원칙 : 수요 특성을 고려하여 건축물을 건설함. 건강하고 안전하고 자원효율적인 주택을 제공함./ 목표 : 다양한 형태의 주택을 공급함. 거주민들에게 안전하면서도 사생활이 보호될 수 있는 주택을 제공함. 8. 경제성(Economic) 원칙 : 경제적 자산 가치와 효율성을 증진시킴./ 목표 : 커뮤니티 경제적 개발과 주택에 대한 장기적 투자를 고양시킴. 9. 대기 환경과 교통수단(Air & Transportation) 원칙 : 깨끗하고 오염되지 않은 공기를 보존함. 자동차 이용을 최소화함./ 목표 : 자원 효율적인 대중교통을 증대시킴.田