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[편안한 집] ALC주택이 바로 효자예요, 안동 97.8㎡(29.6평) 단층 ALC주택
- 도시민의 농촌 이주에 따른 전원주택과 별도로 이젠 중소도시 읍·면 지역의 농가도 형태가 매우 다양해졌다. 1970년대 농어촌주택개량사업으로 지은 새마을주택이 그 수명을 다함에 따라 재건축이 한창이기 때문이다. 물론 여기에는 당시 지붕과 부엌, 화장실 등 일부만 개량한 집도 적잖다. 고지대에 분지를 이룬 산골 마을인 경북 안동시 북후면 월전리도 예외는 아니어서 오래돼 낡은 농가들 틈에서 근래에 신축한 집이 드문드문 눈에 띈다. 그 가운데 산중턱 양지뜸에 들어선 단층 ALC(경량 기포 콘크리트)주택이 도드라져 보이는데, 일제 강점기 때 일본인이 지은 적산가옥敵産家屋을 헐고 재건축한 것이다. 건축정보 ·위 치 : 경북 안동시 북후면 월전리 ·지역 / 지구 : 관리지역 ·부지면적 : 801.0㎡(242.7평) ·건축면적 : 97.8㎡(29.6평). 용적률 - 12.21% ·건축형태 : 단층 ALC(경량 기포 콘크리트)주택 ·지 붕 재 : 금속기와 ·외 장 재 : 인조석 ·내 장 재 : 합지벽지, 레드파인 루바, 인테리어 필름 ·천 장 재 : 합지벽지, 레드파인 루바, 인테리어 필름 ·바 닥 재 : 강화마루, 륨 ·창 호 재 : 시스템창호 ·난방형태 : 심야전기보일러 ·식수공급 : 간이상수도 ·정 화 조 : 부패 탱크식 5인용 ·설계 및 시공 : 대림ALC목조주택 054-855-5681, www.dlwoodh.com ·골조 시공 : 대림ALC 1544-4460, www.alcdl.com 유서 깊은 마을을 찾으면 계절에 상관없이 언제나 마음이 푸근해진다. 조상들이 땅의 생김새가 뒤로 산을 등지고 앞으로 물에 면한 ‘배산임수背山臨水’니, 길목은 좁지만 들어서면 넓은 ‘전착후관前搾後寬’이니, 뒤가 높고 앞이 낮은 ‘전저후고前低後高’니 하는 풍수지리에 근거하여 터를 잡았기 때문이다. 안동시 북후면 월전리도 그러한데 지세地勢는 높은 산으로 둘러싸인 분지형으로 반달처럼 생긴 산자락에 농가들이 동남향으로 삼삼오오 자리한다. 굽고 좁은 길섶의 춘설春雪을 뒤로하고 햇살이 잘 드는 양지뜸인 월전리로 들어서면 시원스럽게 트인 들녘에서 아지랑이가 아물아물 피어오른다. 마을 어귀에서 바라보면 평(Flat) 슬래브 주택들을 스쳐지나 박공지붕에 포도주색 금속기와를 얹고 벽체를 인조석으로 마감한 ALC주택이 단박에 들어온다. 산중턱에 걸쳤기도 하지만 단층임에도 좌우대칭을 이루는 외관과 마감재가 이웃한 농가들과 대조를 이루기 때문이다. 언제나 찾아가고픈 고향집 만들기 연면적 97.8㎡(29.6평) 단층 ALC 구조로, 남서에서 동북으로 길게 뻗은 801.0㎡(242.7평) 대지 좌측에 물려서 앉힌 집이다. 우측으로 난 진입로와, 또 전면과 좌측면의 경사도를 감안할 때 이상적인 배치 형태이다. 집터를 알려면 객이 아닌 거주자의 시각으로 집 안에서 밖을 내다보아야 한다. 이 집은 앞에 농가가 자리함에도 지대가 높아 시야가 막힘이 없고 동남향이라 풍부한 햇살이 들이쳐 집 안에 맑고 밝은 기운이 넘친다. 과수와 고추 농사 및 송이 채취를 주업으로 하는 건축주 김윤섭(65세)·이귀순(64세) 부부는, 이 집을 짓기까지 약 70년 된 적산가옥에서 살았다. 예전 집은 1949년 농지 개혁 때 일본인이 두고 간 801.0㎡(242.7평) 토지와 66.1㎡(20.0평) 집을 불하拂下받은 사람에게서 30년 전에 매입했다. 그 집에서 2차례 보수하여 살면서 2남1녀를 모두 출가시켰다. 부부는 아들딸들의 권유로 옛집을 허물고, 그 자리에 ALC주택을 짓기까지 많이 망설였다고 한다. “처음에는 도시 아파트에 비해 농가는 부동산 가치가 떨어지므로 집을 새로 짓느니, 차라리 그 돈으로 안동시의 아파트를 사는 편이 낫다고 생각했어요. 농사야 승용차로 출퇴근한다는 기분으로 지으면 되니까요. 그런데 아들딸들이 찾아갈 고향집이 있어야 한다며 반대했어요. 가만 들어보니 아들딸뿐만 아니라 손주들을 위해서도 뿌리를 쉽게 옮겨서는 안 되겠기에 이 집을 새로 지은 거예요.” ALC 구조, 겨울공사도 오케이 건축은 영주시에서 공무원으로 일하는 둘째아들인 김주경(35세) 씨가 맡아서 진행했는데 ALC 구조는 온습도 조절과 단열성이 뛰어난 반면 새집증후군을 유발하는 휘발성유기화합물이 없다는 이유에서 선택했다. 안동 대림ALC목조주택(설계 및 시공)과 경산 대림ALC(골조 시공)에서 겨울 공사로 진행했는데, 그는 2007년 9월에 건축을 시작하여 겨울 전 입주하려고 했으나 지적도에 문제가 생겨서 어쩔 수 없이 겨울철에 공사를 강행했다고 한다. “집을 지으려고 측량해 보니 이웃 토지와 경계가 불분명할뿐더러 대지로만 알았던 집터에 전田 206㎡(62.5평)이 포함돼 있었어요. 일제 강점기 때 엉터리로 토지대장에 등재한 것이죠. 경계를 바로 잡고 전을 대지로 지목 변경하는 등 행정 절차를 밟느라 11월 초 부랴부랴 공사를 시작하여 다행스럽게도 설 전에 입주했어요.” ALC주택은 대개 외장재로 드라이비트를 사용하는데 이 집은 인조석으로 마감했다. 아버지 김윤섭 씨가 벽돌집을 원한 데다 드라이비트는 왠지 단조로워 보여서 후면을 제외한 전면과 좌우측면을 인조석으로 마감한 것이다. 지붕에는 누수와 부식 방지, 온도 변화 적응력, 쉬운 유지 보수에다 수명이 긴 금속기와를 얹었다. 또 지면에서 1층 바닥선을 1m 정도 띄워서 거실 앞에 덱(Deck)을 만들고 안팎으로 드나듦이 편리하도록 파티오 도어를 설치했다. 농가임을 감안하여 우측 벽면에 밤에도 편하게 사용하도록 조명을 갖춘 수도 시설을 설치했다. 편리함과 건강성을 더한 집 좌우 대칭을 이루는 공간은 크게 16.12㎡(4.8평)인 안방, 38.25㎡(11.6평)인 거실과 주방/식당, 38.15㎡(11.6평)인 2개의 방과 욕실로 나뉜다. 부부만 사는데도 방이 차지하는 면적을 작게 한 대신에 아들딸들이 찾아오면 쓰도록 방 2개를 더 내고 실내 활동의 대부분을 차지하는 거실과 주방 면적을 넓혔다. 또한 연면적이 97.8㎡이므로 공간을 넓게 사용하고자 거실과 주방을 앞뒤로 배치하고 주방 옆에 다용도실을 드렸다. 설계에서 시공성과 관리성을 고려하여 물을 사용하는 주방과 다용도실, 욕실을 한데 묶어 배치한 점이 돋보인다. 평면은 동선動線을 중앙에 집중시켜 동남향인 전면과 우측면에 방과 거실을, 후면에 보일러실과 주방/식당, 다용도실, 욕실을 둔 구조이다. 거실은 개방감을 살리고자 천장을 전통 가옥의 대청처럼 박공형으로 뽑고 홍송 보와 루바로 꾸몄다. 거실 좌측에 파우더룸을 겸한 홀과 욕실이 딸린 안방을, 우측에 안방 크기만한 방과 작은 방이 자리한다. 우측 큰 방은 세월이 흐른 뒤 연로한 부모님을 모시고 함께 살고자 계획한 것이다. 특징은 각각의 공간을 조망과 일조를 고려하여 배치하고 방마다 효율적으로 붙박이장을 설치한 점이다. 또한 공간 경계에 하프 라운드형 몰딩을 설치하여 변화를 준 점도 눈에 띈다. * 김윤섭·이귀순 부부는 뜻하지 않게 농한기인 겨울철에 집을 짓느라 공사 기간 내내 마을잔치를 벌였다고 한다. 조적조와 슬래브주택이 대부분인 마을에 생소한 ALC 구조로 집을 짓다 보니 연일 주민들이 몰려들어 드럼통에 장작불을 피우고 삼겹살을 구워댔다는 것이다. 이 과정에서 안동 대림ALC목조주택(대표 최우열)은, 성실하게 시공하는 모습을 지켜본 주민들 소개로 인근 마을에 주택을 한 채 수주하기도 했다. 부부는 ALC주택은 시공과 동시에 입주할 정도로 역한 냄새가 전혀 없고 습하지 않아 옷가지며 가구들이 보송보송하고 단열성이 좋아 겨울철 연료비를 줄였다고 한다. 또한 협소하고 낡은 옛집과 달리 이 집을 짓고부터 아들딸과 사위, 손주들이 자주 찾는다며 ALC주택이 바로 효자라며 흐뭇한 표정을 짓는다.田 글·사진 윤홍로 기자
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[편안한 집] ALC주택이 바로 효자예요, 안동 97.8㎡(29.6평) 단층 ALC주택
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철구조와 목구조 혼합된 주택
- 특색 있는 집 철구조와 목구조 혼합된 주택 이기섭 노금란씨 댁은 45평 규모로 지어진 2층 스틸 후레임 주택으로 외벽은 새하얀 시멘트 사이딩으로 마감되었으며 지붕에는 검붉은 아스팔트 싱글을 올려 단아한 외관을 자랑하고 있다. 외관에서 특히 눈에 띄는 부분은 유난히 많은 채광창들. 이는 북향이면서 산중턱에 자리해 일조시간이 짧다는 입지여건을 감안해 시공이 이뤄진 것이며 이와 함께 단열에도 적잖은 신경을 썼다. 또한 전면창 앞으로 마련된 널찍한 데크는 가족들이 함께 할 수 있는 공간을 갖고 싶어 했던 건축주의 의견을 반영해 시공된 부분이다. 이와 함께 깔끔하게 정돈되어 있는 정원도 빼놓을 수 없는 부분으로 각종 채소류들을 심어 놓아 전원생활의 여유로움을 느끼기에 부족함이 없다. “전원생활을 위해서는 무엇보다 모든 가족의 동의가 우선되어야 합니다. 도시생활과 전원생활은 많은 차이가 있기 때문에 가족 구성원 중 단 한명이라도 지금까지의 생활방식을 바꾸는 것에 대해 거리낌이 있다면 전원생활은 불가능하다고 생각합니다.” 전원주택 수요층에도 적잖은 변화의 바람이 불고 있다. 사실 전원주택이나 전원생활이라는 단어들은 중장년 이상의 연령층을 대상으로 안락하고 여유로운 노후생활을 위한 대안적 주거문화로 인식되어져 온 것이 사실이다. 하지만 최근 들어 낮아지는 수요층의 연령과 대중화 바람에 힘입어 전원생활에 대한 생각에 많은 변화가 일고 있으며 그에 따라 전원생활의 기준과 목적 역시 어느 때 보다 다양화 현상을 보이고 있다. 이기섭 노금란씨 역시 30대 중반의 젊은 부부다. 이들이 전원생활을 결심하게 된 것은 도시생활에 갑갑증을 느끼시던 어머니를 위해서라지만 이들 부부역시 보다 나은 주거환경을 위해 전원생활을 꿈꿔왔다. 하지만 섣불리 이삿짐을 꾸리고 시골로 내려갈 형편은 아니었다. 무엇보다 이들 부부의 걱정거리는 직장의 문제. 이제 막 5살이 된 큰 아들과 갓난쟁이인 두 아들의 교육문제는 차치하더라도 생활의 기본이 되는 직장문제는 무엇보다 앞서 해결해야 할 부분이었다. 그런 이유로 부지선정에서는 적잖은 시간과 노력을 투자할 수밖에 없었다. “직장과의 거리를 최우선적으로 고려했습니다. 어떤 분들은 1시간 내외 정도의 거리만 되어도 충분하다고 말씀하시지만 저는 약간 생각이 달랐습니다.” 이미 단독주택에서 생활을 해 오던 이들 가족에게 있어 주거형태는 그리 큰 문제가 아니었다. 그 보다는 도시에서 생활하면서 느꼈던 답답함과 대화부족에서 오는 가족간의 단절감을 해소는 것이 우선이었다. 전원생활을 시작하면서 오히려 출퇴근 시간이 줄어 가족들과 보내는 시간이 더 많아 졌다는 이기섭씨는 “출퇴근 시간이 줄어드니 여유시간도 많아졌고 그 시간들을 이용해 정원도 가꾸고 텃밭도 일구다 보니 가족간의 유대가 더욱 좋아지는 것 같다”며 “왜 조금 더 일찍 시작하지 못했나 하는 아쉬움이 든다”고 했다. 하지만 부지의 입지 여건에 있어 모든 부분이 만족스러웠던 것은 아니다. 직장과의 거리에 우선순위를 두다보니 몇 몇 부분에 대해서는 포기할 수밖에 없었던 것이 사실. “사실 모든 부분을 만족시킬 수는 없다고 생각했습니다. 그래서 입지의 부족분은 건축에서 만회하고자 했습니다.” 부지선정에 많은 다리품을 팔았다면 시공업체 선정에는 인터넷과 관련서적을 통해 정보를 수집했다. 최상의 방법은 아니었지만 만삭이었던 아내와 직장생활 때문에 많은 시간을 할애할 수 없는 여건을 감안하면 짧은 기간에 보다 많은 간접체험을 할 수 있다는 생각에 따른 것이다. 이렇게 인연을 맺은 곳이 남양하우징. 시공경험과 정직성을 우선시 했던 건축주의 선택기준에 부족함이 없다는 판단에 따른 것이다. 시공업체가 결정된 후 공사는 일사천리로 진행되었고 건축주와 시공사의 믿음이 바탕 된 공사는 3개월 만에 끝이 났다. 하지만 공사기간 동안 어려움이 전혀 없었던 것은 아니다. 무엇보다 가슴 졸였던 것은 지하수. 주위로 입주해 생활하는 집이 있어 별다른 걱정을 하지 않았던 지하수였지만 막상 공사를 시작하고 보니 1백80m를 파내려 가도 물이 나오지 않았던 것. 다행히 2백m 쯤에 이르러서 물이 나오기는 했지만 그 당시를 생각하면 눈앞이 다 아찔해 진다며 혀를 내둘렀다. 이외에도 산중턱에 자리하고 있는 탓에 ‘서바이벌 게임’을 즐기러 나온 사람들로 인해 외벽이 온통 ‘페인트 탄’으로 울긋불긋 해 졌던 일도 잊을 수 없는 일이었다. 이기섭 노금란씨 댁은 45평 규모로 지어진 2층 스틸 후레임 주택으로 외벽은 새하얀 시멘트 사이딩으로 마감되었으며 지붕에는 검붉은 아스팔트 싱글을 올려 단아한 외관을 자랑하고 있다. 외관에서 특히 눈에 띄는 부분은 유난히 많은 채광창들. 이는 북향이면서 산중턱에 자리해 일조시간이 짧다는 입지여건을 감안해 시공이 이뤄진 것이며 이와 함께 단열에도 적잖은 신경을 썼다. 또한 전면창 앞으로 마련된 널찍한 데크는 가족들이 함께 할 수 있는 공간을 갖고 싶어 했던 건축주의 의견을 반영해 시공된 부분이다. 이와 함께 깔끔하게 정돈되어 있는 정원도 빼놓을 수 없는 부분인데, 정원초입에서 현관에 이르는 침목을 중심으로 좌우로 펼쳐진 정원에는 아기 자기한 화초들은 물론 각종 채소류들을 심어 놓아 전원생활의 여유로움을 느끼기에 부족함이 없다. 실내구조에 있어서는 복잡하지 않은 실용적인 공간구획을 기본으로 각각의 공간이 배치되었다. 우선 거실 천장을 2층까지 시원스레 오픈시켜 전원주택으로서의 멋스러움이 느껴질 수 있도록 했으며 같은 동선상에 주방겸 식당을 위치시켜 가족공간으로서의 활용성도 배제하지 않고 있다. 또한 노모가 사용하는 안방 옆으로 꾸며 놓은 황토방도 빼놓을 수 없는 부분이다. 건축주 부부가 사용하는 2층 역시 자그마한 가족실과 화장실을 갖추고 있어 독립공간으로서의 역할에 부족함이 없어 보인다. 이삿짐을 옮기고 얼마 되지 않아 둘째 아들을 얻게 됐다는 이기섭씨는 “부지구입하고 집을 건축하느라 임신기간동안 아내에게 신경을 써주지 못한 것이 가장 마음에 걸린다”면서 “다설 살 난 큰 아들 녀석이 정원에서 뛰어 노는 모습을 보고 있으면 마음 한구석으로 뿌듯함이 느껴진다”며 흐뭇함을 감추지 않았다. 田 ■ 이기섭씨가 전하는 부지 선정시 주의사항 다섯가지 ▶ 하수도가 단지의 규모에 맞게 매설 됐는지 확인하세요. 용량이 작을 경우 건축허가는 나도 준공허가가 나지 않습니다. ▶ 지적도와 부지의 위치와 모양이 일치하는지 확인하세요. 토목공사비를 아끼려고 제대로 측량을 안하고 토목공사를 한 경우가 있습니다. 저도 위 치와 모양이 틀려 석축 다시 쌓느라 15%정도의 건축비가 더 들어갔습니다. ▶ 토지대장의 면적과 실제면적이 일치하는지 확인하세요. 제가 구입한 땅은 약간의 차이가 나더군요. (누구에게 하소연도 못하고 마음만 상했습니다 ) ▶ 건축허가를 받은 땅이라도 다시 한번 해당관청에 확인하세요. 토지소유주가 땅을 매도할 목적으로 싼값에 대충 도면을 그려 관청에 제출 후 허가를 받는 경우가 있습니다. 그 도면 그대로 건축을 하면 모를까 매입자가 설계변경을 할 경우 다시 허가를 받아야 합니다. 저도 그래서 가외로 돈이 꽤들어 갔습니다. ▶ 지하수가 충분한지 확인하세요. 전원주택을 지을 만한 부지는 거의가 상수도가 안 들어온다고 봐야 할 것입니다. 의외로 지하수가 없는 땅도 있습니다. 부지구입 후 지하수가 안나오면 큰일이지요. 근처 가까운 곳에 집이 있다면 꼭 확인해보세요. ■ 글 사진 정철훈 ■ 건축정보 위치 : 경기도 일산구 성석동 건축형태 : 2층 스틸 후레임 하우스(철골조, 목구조) 주택 건축면적 : 45평 (1층 32평, 2층 13평) 부지면적 : 2백50평 공사기간 : 2002년 1월~2002년 4월 실내구조 : 1층 - 거실, 주방겸 식당, 화장실, 방2, 황토방 2층 - 가족실, 방2, 화장실 외벽마감 : 시멘트 사이딩 창호재 : 시스템 창호 단열재 : 인슐레이션 지붕마감 : 아스팔트 싱글 바닥재 : 온돌마루 난방시설 : 심야보일러 식수공급 : 지하수 건축비용 : 1억원 (조경제외) ■ 설계 및 시공 : 남양하우징 건설 031-555-7020
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철구조와 목구조 혼합된 주택
- 특색 있는 집 철구조와 목구조 혼합된 주택 이기섭 노금란씨 댁은 45평 규모로 지어진 2층 스틸 후레임 주택으로 외벽은 새하얀 시멘트 사이딩으로 마감되었으며 지붕에는 검붉은 아스팔트 싱글을 올려 단아한 외관을 자랑하고 있다. 외관에서 특히 눈에 띄는 부분은 유난히 많은 채광창들. 이는 북향이면서 산중턱에 자리해 일조시간이 짧다는 입지여건을 감안해 시공이 이뤄진 것이며 이와 함께 단열에도 적잖은 신경을 썼다. 또한 전면창 앞으로 마련된 널찍한 데크는 가족들이 함께 할 수 있는 공간을 갖고 싶어 했던 건축주의 의견을 반영해 시공된 부분이다. 이와 함께 깔끔하게 정돈되어 있는 정원도 빼놓을 수 없는 부분으로 각종 채소류들을 심어 놓아 전원생활의 여유로움을 느끼기에 부족함이 없다. “전원생활을 위해서는 무엇보다 모든 가족의 동의가 우선되어야 합니다. 도시생활과 전원생활은 많은 차이가 있기 때문에 가족 구성원 중 단 한명이라도 지금까지의 생활방식을 바꾸는 것에 대해 거리낌이 있다면 전원생활은 불가능하다고 생각합니다.” 전원주택 수요층에도 적잖은 변화의 바람이 불고 있다. 사실 전원주택이나 전원생활이라는 단어들은 중장년 이상의 연령층을 대상으로 안락하고 여유로운 노후생활을 위한 대안적 주거문화로 인식되어져 온 것이 사실이다. 하지만 최근 들어 낮아지는 수요층의 연령과 대중화 바람에 힘입어 전원생활에 대한 생각에 많은 변화가 일고 있으며 그에 따라 전원생활의 기준과 목적 역시 어느 때 보다 다양화 현상을 보이고 있다. 이기섭 노금란씨 역시 30대 중반의 젊은 부부다. 이들이 전원생활을 결심하게 된 것은 도시생활에 갑갑증을 느끼시던 어머니를 위해서라지만 이들 부부역시 보다 나은 주거환경을 위해 전원생활을 꿈꿔왔다. 하지만 섣불리 이삿짐을 꾸리고 시골로 내려갈 형편은 아니었다. 무엇보다 이들 부부의 걱정거리는 직장의 문제. 이제 막 5살이 된 큰 아들과 갓난쟁이인 두 아들의 교육문제는 차치하더라도 생활의 기본이 되는 직장문제는 무엇보다 앞서 해결해야 할 부분이었다. 그런 이유로 부지선정에서는 적잖은 시간과 노력을 투자할 수밖에 없었다. “직장과의 거리를 최우선적으로 고려했습니다. 어떤 분들은 1시간 내외 정도의 거리만 되어도 충분하다고 말씀하시지만 저는 약간 생각이 달랐습니다.” 이미 단독주택에서 생활을 해 오던 이들 가족에게 있어 주거형태는 그리 큰 문제가 아니었다. 그 보다는 도시에서 생활하면서 느꼈던 답답함과 대화부족에서 오는 가족간의 단절감을 해소는 것이 우선이었다. 전원생활을 시작하면서 오히려 출퇴근 시간이 줄어 가족들과 보내는 시간이 더 많아 졌다는 이기섭씨는 “출퇴근 시간이 줄어드니 여유시간도 많아졌고 그 시간들을 이용해 정원도 가꾸고 텃밭도 일구다 보니 가족간의 유대가 더욱 좋아지는 것 같다”며 “왜 조금 더 일찍 시작하지 못했나 하는 아쉬움이 든다”고 했다. 하지만 부지의 입지 여건에 있어 모든 부분이 만족스러웠던 것은 아니다. 직장과의 거리에 우선순위를 두다보니 몇 몇 부분에 대해서는 포기할 수밖에 없었던 것이 사실. “사실 모든 부분을 만족시킬 수는 없다고 생각했습니다. 그래서 입지의 부족분은 건축에서 만회하고자 했습니다.” 부지선정에 많은 다리품을 팔았다면 시공업체 선정에는 인터넷과 관련서적을 통해 정보를 수집했다. 최상의 방법은 아니었지만 만삭이었던 아내와 직장생활 때문에 많은 시간을 할애할 수 없는 여건을 감안하면 짧은 기간에 보다 많은 간접체험을 할 수 있다는 생각에 따른 것이다. 이렇게 인연을 맺은 곳이 남양하우징. 시공경험과 정직성을 우선시 했던 건축주의 선택기준에 부족함이 없다는 판단에 따른 것이다. 시공업체가 결정된 후 공사는 일사천리로 진행되었고 건축주와 시공사의 믿음이 바탕 된 공사는 3개월 만에 끝이 났다. 하지만 공사기간 동안 어려움이 전혀 없었던 것은 아니다. 무엇보다 가슴 졸였던 것은 지하수. 주위로 입주해 생활하는 집이 있어 별다른 걱정을 하지 않았던 지하수였지만 막상 공사를 시작하고 보니 1백80m를 파내려 가도 물이 나오지 않았던 것. 다행히 2백m 쯤에 이르러서 물이 나오기는 했지만 그 당시를 생각하면 눈앞이 다 아찔해 진다며 혀를 내둘렀다. 이외에도 산중턱에 자리하고 있는 탓에 ‘서바이벌 게임’을 즐기러 나온 사람들로 인해 외벽이 온통 ‘페인트 탄’으로 울긋불긋 해 졌던 일도 잊을 수 없는 일이었다. 이기섭 노금란씨 댁은 45평 규모로 지어진 2층 스틸 후레임 주택으로 외벽은 새하얀 시멘트 사이딩으로 마감되었으며 지붕에는 검붉은 아스팔트 싱글을 올려 단아한 외관을 자랑하고 있다. 외관에서 특히 눈에 띄는 부분은 유난히 많은 채광창들. 이는 북향이면서 산중턱에 자리해 일조시간이 짧다는 입지여건을 감안해 시공이 이뤄진 것이며 이와 함께 단열에도 적잖은 신경을 썼다. 또한 전면창 앞으로 마련된 널찍한 데크는 가족들이 함께 할 수 있는 공간을 갖고 싶어 했던 건축주의 의견을 반영해 시공된 부분이다. 이와 함께 깔끔하게 정돈되어 있는 정원도 빼놓을 수 없는 부분인데, 정원초입에서 현관에 이르는 침목을 중심으로 좌우로 펼쳐진 정원에는 아기 자기한 화초들은 물론 각종 채소류들을 심어 놓아 전원생활의 여유로움을 느끼기에 부족함이 없다. 실내구조에 있어서는 복잡하지 않은 실용적인 공간구획을 기본으로 각각의 공간이 배치되었다. 우선 거실 천장을 2층까지 시원스레 오픈시켜 전원주택으로서의 멋스러움이 느껴질 수 있도록 했으며 같은 동선상에 주방겸 식당을 위치시켜 가족공간으로서의 활용성도 배제하지 않고 있다. 또한 노모가 사용하는 안방 옆으로 꾸며 놓은 황토방도 빼놓을 수 없는 부분이다. 건축주 부부가 사용하는 2층 역시 자그마한 가족실과 화장실을 갖추고 있어 독립공간으로서의 역할에 부족함이 없어 보인다. 이삿짐을 옮기고 얼마 되지 않아 둘째 아들을 얻게 됐다는 이기섭씨는 “부지구입하고 집을 건축하느라 임신기간동안 아내에게 신경을 써주지 못한 것이 가장 마음에 걸린다”면서 “다설 살 난 큰 아들 녀석이 정원에서 뛰어 노는 모습을 보고 있으면 마음 한구석으로 뿌듯함이 느껴진다”며 흐뭇함을 감추지 않았다. 田 ■ 이기섭씨가 전하는 부지 선정시 주의사항 다섯가지 ▶ 하수도가 단지의 규모에 맞게 매설 됐는지 확인하세요. 용량이 작을 경우 건축허가는 나도 준공허가가 나지 않습니다. ▶ 지적도와 부지의 위치와 모양이 일치하는지 확인하세요. 토목공사비를 아끼려고 제대로 측량을 안하고 토목공사를 한 경우가 있습니다. 저도 위 치와 모양이 틀려 석축 다시 쌓느라 15%정도의 건축비가 더 들어갔습니다. ▶ 토지대장의 면적과 실제면적이 일치하는지 확인하세요. 제가 구입한 땅은 약간의 차이가 나더군요. (누구에게 하소연도 못하고 마음만 상했습니다 ) ▶ 건축허가를 받은 땅이라도 다시 한번 해당관청에 확인하세요. 토지소유주가 땅을 매도할 목적으로 싼값에 대충 도면을 그려 관청에 제출 후 허가를 받는 경우가 있습니다. 그 도면 그대로 건축을 하면 모를까 매입자가 설계변경을 할 경우 다시 허가를 받아야 합니다. 저도 그래서 가외로 돈이 꽤들어 갔습니다. ▶ 지하수가 충분한지 확인하세요. 전원주택을 지을 만한 부지는 거의가 상수도가 안 들어온다고 봐야 할 것입니다. 의외로 지하수가 없는 땅도 있습니다. 부지구입 후 지하수가 안나오면 큰일이지요. 근처 가까운 곳에 집이 있다면 꼭 확인해보세요. ■ 글 사진 정철훈 ■ 건축정보 위치 : 경기도 일산구 성석동 건축형태 : 2층 스틸 후레임 하우스(철골조, 목구조) 주택 건축면적 : 45평 (1층 32평, 2층 13평) 부지면적 : 2백50평 공사기간 : 2002년 1월~2002년 4월 실내구조 : 1층 - 거실, 주방겸 식당, 화장실, 방2, 황토방 2층 - 가족실, 방2, 화장실 외벽마감 : 시멘트 사이딩 창호재 : 시스템 창호 단열재 : 인슐레이션 지붕마감 : 아스팔트 싱글 바닥재 : 온돌마루 난방시설 : 심야보일러 식수공급 : 지하수 건축비용 : 1억원 (조경제외) ■ 설계 및 시공 : 남양하우징 건설 031-555-7020
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철구조와 목구조 혼합된 주택
집짓기 정보 검색결과
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부지 매입부터 준공까지, 집짓기 체크포인트 (4-1)
- 집짓기의 첫걸음, 부지 매입땅의 관심, 내 것으로의 한 발자국 더번거롭고 어렵지만 가장 중요한 과정집 짓기의 첫걸음인 부지 매입, ‘터를 잘 잡으면 집짓기 절반은 마친 셈’이라는 말처럼 가장 중요한 과정이다. 그러나 부지를 잘 고르기란 그리 간단하지 않다. 몇 년에 걸쳐 발품을 팔고 믿을만한 업체인지 수없이 비교하며 각종 서류를 통해 꼼꼼히 검토해야 하는 번거롭고도 어려운 일이다. 글 남두진 기자자료 및 참고 전원주택라이프 DB 우리나라의 주요 시설들이 도심에 몰려있는 것은 부정할 수 없는 사실이다. 그러다 보니 현대에 가장 보편적인 주거시설은 아파트가 됐다. 아무래도 점점 좁아지는 토지에 많은 인원을 수용하기 위해서는 어쩔 수 없는 합리적인 형태일지도 모른다. 그러나 서로가 조금씩 양보하고 이해하며 지내던 아파트의 거주 형태는 언젠가부터 주차 문제나 소음과 같은 수많은 정신적 스트레스를 초래했다. 이와 더불어 기술이 발달하며 그 생활수준이 높아짐에 따라 점점 예민해진 감정들이 터지며 급기야 이웃끼리 인명피해가 발생하는 일이 벌어지기도 했다. 이렇게 사회문제로 거론될 만큼의 심각한 거주 형태를 벗어나 전원생활을 택하는 사람들이 해를 거듭하며 증가하고 있다. 경제적 여유가 있는 사람은 아예 따로 전원주택을 하나 더 보유해 주말에만 잠깐 쉬다 오는 주말주택 혹은 세컨드하우스로 사용하기도 한다. 당장 SNS에서도 가족이나 친구와 함께 전원 속 숙박형태인 스테이를 이용하는 등 도시에서 떨어진 생활을 추구하는 모습을 드물지 않게 볼 수 있다. 최근에는 시골을 뜻하는 러스틱(Rustic)과 생활을 뜻하는 라이프(Life)의 합성어인 ‘러스틱라이프’ 또는 일주일 중 5일은 도시, 2일은 촌에서 지낸다는 ‘5도 2촌’과 같은 용어도 생겼다. 보통 전원주택은 크게 부지 매입 - 업체 선정 - 설계 및 시공 - 인테리어 및 사후관리와 같은 단계를 거쳐 지어진다. 언뜻 보면 그 과정이 간략해 자칫 어려울 일 없다고 생각하기 쉽지만 ‘집 짓는데 10년 늙는다’라는 말이 괜히 있는 것이 아닌 것처럼 각 단계에서는 세세한 시행착오가 발생한다. 보통 인생에서 한 번뿐인 경험이기에 사전에 아무리 찾아본다 한들 자칫 간과하는 과정이 생기기 때문이다. 따라서 다양한 용도로 계획되는 전원주택을 짓기 위해서는 충분한 시간을 투자해 여러 방면으로 찾아보고 공부하며 익숙해져야 한다. 어떤 사람은 집 짓기를 본인이 어떤 사람이고, 무엇을 원하는지 등 자신에 대해 알 수 있었던 시간이라고 표현하기도 한다. PART 01에서는 집 짓기의 첫 단계인 부지를 매입하는 과정에서 체크해야 할 포인트에 대해 내용을 전개하고자 한다. 주거와 휴식, 왜 집을 지으려고 하는가?어떤 이는 아예 귀농 귀촌을 통해 여생을 보내려고 할 수도 있고 어떤 이는 도시에서 받는 스트레스를 해소하기 위해 주말에만 사용하려고 할 수도 있다. 본문에서 언급했듯이 요즘에는 전원주택을 경험하는 방식이 다양해졌기 때문에 가장 먼저 본인이 왜 전원주택을 지으려고 하는지에 대해 명확하게 짚어두어야 한다. 예를 들어 완전한 주거를 위한 전원주택에는 마트, 병원, 은행 그리고 자녀가 있는 경우라면 학교까지 포함한 주변 인프라가 중요할 것이다. 도심에서 누릴 수 있는 편리함이 어느 정도 뒷받침돼야 기본 생활을 유지할 수 있기 때문이다. 단순히 자연이 주는 고즈넉함과 탁 트인 풍경에서 오는 쾌적함만을 동경해 산으로 들어가 버리는 결정을 내린다면 나중에 그것만큼 후회하는 일도 없다. 반대로 휴게를 위한 전원주택에는 인프라를 그렇게 중요하게 다루지 않아도 괜찮다. 어차피 주 생활은 도시에서 이루기 때문이다. 이 경우에는 자신이 어떤 방식으로 휴식을 취하고 싶은지를 우선에 두고 생각해 보면 좋다. 맑은 산 공기를 마시며 삼림욕을 즐기고 싶은지 낚시나 서핑과 같이 바다 가까이에서 취미를 즐기고 싶은지에 따라 그 위치도 달라질 것이다. 마음에 들지 않는다고 바꾸거나 반품할 수도 없는 것이 부지다. 흔히 ‘터를 잘 잡으면 집의 절반은 지은 셈’이라고 말할 만큼 부지를 매입하는 일은 집 짓기의 중요한 첫걸음이다. 따라서 실행에 옮기기 전 본인이 왜 집을 짓고자 하는지 그 이유를 명확하게 파악할 충분한 시간을 가져보도록 하자. ▲현대의 주거 형태인 아파트가 과밀화된 도시 풍경 (이미지 픽사베이) 독립형과 단지형, 나에게 맞는 형태는?전원생활을 택한 이유를 충분히 파악했다면 본격적으로 땅을 찾아 나서 보도록 하자. 땅도 무작정 찾기보다는 어떤 유형이 있는지 확인한 후 나에게 맞는 쪽을 선택한다면 ‘잘 고른 땅’에 한 발짝 더 가까워질 수 있다. 땅 유형은 크게 독립형, 단지형으로 나눌 수 있다. 간단하게 말하자면 독립형은 건축주가 발품 팔아 희망 조건에 맞는 땅을 직접 찾아 그곳에 짓는 방식이고 단지형은 개발업자가 집을 지을 수 있는 어느 정도의 여건을 마련하고 분양한 땅에 짓는 방식이다. 두 경우 모두 장단점을 갖추고 있으며 이번 특집에서 다루는 내용이 어쩌면 부족할 수도 있으니 이를 참고해 좀 더 폭넓게 찾아보도록 하자. 먼저 독립형은 한마디로 내 입맛대로 고른 땅이다. 2층에서 전망을 즐기고 싶다든지, 지하에 홈바를 마련하고 싶다든지, 작은 정원을 여러 곳에 두고 싶다든지 등 희망하는 라이프스타일에 맞춘 계획을 적용하기 쉽다. 또한 집짓기 계획이 중간에 수정되더라도 비교적 차질 없이 보완해 진행할 수 있다는 점도 유리하다. 즉, 건축주가 하나부터 열까지 관여하기에 개성을 맘껏 살릴 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 그러나 이는 장점이자 곧 단점으로 작용한다. 모든 과정에 관여하는 일이 그리 간단하지 않기 때문이다. 발품을 얼마나 팔았느냐에 따라 땅의 질이 천차만별이고 우여곡절 끝에 맘에 든 땅을 찾았더니 법적 서류를 제대로 검토하지 못한 탓에 여러 제약이 걸리는 일도 있다. 물론 대신 땅을 알아봐 주는 업체도 있기는 하지만 이것도 비용과 시간이 걸리는 문제로 그 신뢰가 형성되기 어렵다. 다음 단지형은 안전하고 편리한 땅이라고 할 수 있다. 땅 개발업자가 분양을 목적으로 토지매입부터 기반 조성을 마쳤기 때문에 발품을 파는 일이 독립형에 비하면 적다. 이와 더불어 시공사를 선정하는 과정도 건축주들에게는 큰 매력으로 비치며 경제적 부담이 비교적 덜한 것도 단지형을 선택하는 주요인 중 하나다. 또한 전원생활을 끝내기 위해 땅을 되팔 때에도 유리한 것이 단지형이다. 그러나 독립형에 비하면 개인의 자유에 비교적 한계가 있다는 단점이 있다. 단지형을 선택한 건축주가 나 말고도 많기에 공동체가 생기기 마련인데 이는 라이프스타일에 따라 장점이 될 수 있지만 설계 측면에서는 하나의 조건이 되는 셈이다. 이뿐만 아니라 단지 내에서도 초입에 위치하는가, 인접 이웃이 있는가와 같이 각 필지의 조건도 다르기에 설계를 진행하는 동안 생각보다 고려해야 할 상황이 많다. 게다가 면적이 협소해 방 개수를 줄이거나 정원을 생략해야 하는 경우가 발생할 수도 있다. ▲집 짓기 전 이유를 명확한 후 이에 맞는 지역을 선정해야 한다. (이미지 픽사베이) 잘 고른 내 땅, 이미 절반은 끝낸 것그럼 어떤 땅이 좋다고 할 수 있을까. 우선 기본 생활을 영위할 수 있는 여건을 갖추고 있는가를 확인해야 한다. 먼저 땅을 마련하기 위해서는 단지 형태나 지목이 대지로 돼 있는 곳이 가장 손쉬우나 집 짓기가 번거롭지 않은 만큼 가격이 비싸므로 지목이 농지나 임야인 땅을 구매해 전용한 후 집 짓기를 진행할 수 있다. 때에 따라서는 후자를 선택해 전용하는 방법을 연구하는 편이 이익이 될 수도 있다. 다음은 내 땅까지의 진입로를 검토해야 한다. 겉보기에는 명확한 진입로가 있는 것처럼 보여도 이 진입로가 누군가의 땅이라면 새로 만들거나 분쟁이 생길 우려가 있다. 마지막으로 생활에 가장 필요한 식수를 확보할 수 있는지를 확인해야 한다. 식수는 지하수나 동네 우물을 통해 확보할 수 있는데 두 경우 모두 해당하지 않아 낭패를 본 건축주가 적지 않다. 이를 해결하고자 비용을 투자했다가 오히려 배보다 배꼽이 커지는 불상사가 발생하는 셈이다. 이렇게 기본 여건을 점검했다면 더불어 좋은 땅 고르는 법에 대해 알아보자. ▲독립형 부지는 본인에게 맞춘 환경으로 조성해 개성을 살릴 수 있다는 장점이 있지만 동시에 일부터 열까지 꼼꼼하게 검토해야 한다는 단점이 있다. (이미지 전원주택라이프DB) ▲단지형 부지는 이미 어느 정도 기반이 조성됐기 때문에 비교적 안전하지만 단지 내 위치, 주변 이웃 등과 같이 또 다른 제약이 발생할 수 있다. (이미지 전원주택라이프DB) 접근성아무리 좋은 땅이라도 맹지와 같이 접근성이 떨어지면 그 활용성은 낮을 수밖에 없다. 이는 위에서 언급한 진입로 확보와도 이어진다. 전망 좋고 예산 범위에 들어오는 가격이라도 진입로가 확보되어 있지 않다면 추가 비용, 혹은 아예 사용할 수 없는 극단적인 상황이 발생할 수도 있다. 부지 형태지적도상 반듯한 모양으로 확인되더라도 실제로는 경사가 심하거나 절토 및 성토에 추가 비용이 필요한 곳일 수도 있다. 물론 라이프스타일에 따라서 이를 활용할 수도 있지만 특별한 경우가 아니라면 지향하는 라이프스타일에 적합할지 직접 눈으로 확인하는 편이 좋다. 주변 환경땅을 확인할 때는 적당한 인프라도 중요하지만 소각장, 교도소, 원자력발전소, 공장 등 혐오시설 여부도 꼼꼼하게 확인해야 한다. 땅은 재산이므로 추후 되팔 때를 생각하면 혐오시설은 가치에 직결돼 있다. 배산임수보통 배산임수라면 무조건 좋은 땅으로 인식되지만 한편으론 주의할 필요도 있다. 이를테면 산에 너무 가까운 경우 통풍이나 벌레 문제, 물에 너무 가까운 경우 수해나 습기로 인해 피해당할 수 있기 때문이다. (좋은) 배산임수는 뒷산을 완만히 등지고 물을 저 멀리 바라볼 수 있는 형태다. 방향과 고저경치가 아무리 좋아도 남쪽에 산이 있다면 결국 기존 건축에 불과한 형태가 나오게 되며 주변 도로와 하천보다도 낮은 곳이라면 수해나 습기의 피해를 볼 수도 있으니 주의해야 한다. 가장 이상적인 조건은 창을 동쪽이나 남쪽에 계획할 수 있는 경우다. 이외에도 다양하게 체크해야 할 요소가 있으니 이는 아래 사진으로 정리해둔다. 땅의 관심, 내 것으로의 한 발자국 더예전에는 지인을 통해 알음알음으로 땅을 얻어 집 짓고 살았기 때문에 부지 간 경계나 소유권 등이 불분명했었다. 이런 점이 현대로 와서 분쟁을 일으키는 요소로 작용한 것이다. 그렇기에 내가 봐둔 땅의 범위가 어디까지인지, 매입을 진행할 소유주가 동일한지 등 더욱 꼼꼼히 검토해야 한다. 혹시 복잡하기에 전문가에게 맡기려고 할 수도 있지만 적어도 내 땅에 대한 정보를 문서로 만들어 가지고만 있어도 상담을 진행하며 피해가 생기는 일을 방지할 수 있을 것이다. 다행히 요즘은 인터넷으로도 땅에 대한 정보를 어느 정도를 파악할 수 있도록 제공하고 있으므로 적극 활용해 보는 습관을 가질 필요가 있다. 다음은 필수로 확인해야 할 공적 장부이다. 내용은 크게 사실관계, 권리관계, 규제사항으로 나눴다. 사실관계임야대장에 등록한 토지를 제외한 모든 토지에 대한 일정한 사항을 등록한 문서를 토지대장이라고 한다. 이 토지대장을 통해 소재, 지번, 경계, 면적, 지목 등 각종 현황이 일치하는지 확인할 수 있다. ①지번: 토지를 세는 기본 단위로 법적 등록 단위인 필지마다 독립된 소재 지번이 붙는다. ‘지적법’상 지번 부여 지역을 우선 검토하고 지적(임야) 도로 해당 지번을 확인하자. 간혹 ‘산 12’와 같은 지번을 보는데 이는 지목이 임야가 아니라 임야대장과 임야도에 등록된 필지라는 뜻이다. ②경계: 필지마다 범위를 나타내기 위해 도면에 등록한 선으로 지적(임야) 도로 소유권이 미치는 범위, 면적, 이웃 토지의 침범 여부를 확인하자. 1필지의 토지가 지적공부에 등록되면 특별한 사정이 없는 한 소유권 범위는 지적도에 의해 확정된다. ③면적: 지적(임야) 도의 도상 경계로 면적을 결정해 토지(임야) 대장에 ㎡단위로 표시한다. 등기부 표제부와 토지대장의 면적이 서로 다를 경우 사실관계를 나타내는 토지대장이 우선한다. 토지대장과 실제 면적이 다르면 토지 일부를 타인이 점유한 경우가 많으므로 적법한 점유인지를 반드시 확인하자. ④지목: 토지 용도에 따른 분류로 1필지마다 1개의 지목을 부여한다. 공부상 지목과 실제 이용 현황이 일치하지 않으면 실제 이용 현황을 기준으로 판단하므로 반드시 현장 답사로 확인해야 한다. 지목은 28개로 구분하는데 전원주택지로는 대지·전·답·과수원·임야를 선호한다. 대지가 아닌 농지나 임야라면 지목을 대지로 변경해야 한다. 권리관계①등기부 등본: 부동산등기부로 토지의 권리관계를 확인할 수 있다. 등기부는 부동산의 소유권 취득이나 저당권 설정을 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 기재하는 공적 장부다. 등기부에는 토지와 건물등기부가 있으므로 소유권 및 제한물권 확인이 가능하다. 만일 용익물권인 지상권·지역권·전세권과 담보물권인 저당권, 그리고 채권인 임차권에 하자가 있는 토지라면 그것을 안고 매수했을 때의 경제적 가치를 고려해야 한다. ②가족관계 등록부: 매도인이 실권리자라도 처분 능력이 있는지 확인해야 한다. 불가피하게 행위무능력자인 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 계약해야 한다면 가족관계등록부상의 법정대리인의 동의를 얻거나 법정대리인과 계약을 체결해야 한다. 미성년자와 한정치산자는 법정대리인의 동의를 받아 단독으로 법률행위를 할 수 있지만 금치산자는 그렇지 않으므로 법정대리인과 계약해야 한다. ③인감 증명서: 임의대리인과 계약할 경우 정당한 대리권이 있는지 본인의 인감증명서를 첨부한 위임장으로 확인해야 한다. 위임장에는 대리권 수여 여부, 대리권 범위, 대리 기간을 명시해야 한다. 이는 부부지간에 일반의 부동산을 처분할 때도 예외는 아니다. 규제사항토지이용계획확인서는 토지의 이용에 관한 계획을 확인하는 서류로 지역·지구 등의 지정 내용과 그 안에서의 행위 제한 내용을 기재한 서류로 해당 부동산의 용도지역이나 용도지구, 앞으로의 개발 계획 수립 여부 등을 확인할 수 있다. 만일 해당 토지가 농지라면 농지진흥지역 내인지 여부를 이 서류를 통해 검토해야 한다. 토지이용계획확인서를 발급받으려면 시장·군수·구청장에게 토지이용계획확인 신청서를 제출하거나 전자민원 홈페이지를 통해 발급받을 수 있다. 참고로 열람은 토지이용규제 정보서비스 홈페이지에서도 가능하다. 여기까지 부지 매입 과정에서 검토해야 할 사항들에 대해 알아봤다. 모든 것이 낯설게만 느껴질 테지만 집 짓기를 경험한 사람이라면 누구든 겪는 과정이다. 그러니 급하게 준비하려고 하지 말고 천천히 시간을 투자하자. 막막하다면 망설임 없이 지인이나 전문가에 적극적으로 조언도 구해보자. 그렇게 노력한 시간들이 하나 둘 쌓여 어느 날 퍼즐처럼 순서가 맞춰지는 날이 있을 것이다.
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부지 매입부터 준공까지, 집짓기 체크포인트 (4-1)
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건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트 (2) 부지 매입
- 전원주택 짓기의 출발점 부지 매입토지 매입은 주택 건축 과정의 첫 단계로 자금 운용의 규모, 토지 구입에 따른 복잡한 행정 절차, 규제 사항, 세금 문제, 향후 개발 계획에 따른 투자 가치 등을 함께 풀어가야 하는 종합적이고 본질적인 문제를 담고 있다. 또한 토지 매입은 한번 결정하면 수정 번복이 어려운 대상이라는 점에서 관련 정보와 절차 등을 미리 습득할 필요가 있다. 여기에서는 토지 매입 단계에서의 유의 사항과 행정 절차, 토지 매입 관련 세제 규정, 토지 이용에 따른 법적 규제 사항을 중심으로 살펴보았다. 자료 : 전원주택라이프DB 현장 조사와 관련 서류 확인은 필수현장 조사는 토지를 매입하기 위한 조사 단계로 컨설팅 전문 회사, 건축 설계자, 지역 주민의 자문을 참고하여 건축주의 세심한 검토를 필요로 하는 부분이다.무엇보다 토지 매입의 목적을 분명히 하고, 그에 맞는 토지를 구입하는 것이 중요하다. 또한 향후 개발 계획을 과신하거나, 컨설팅 회사의 말만 믿고 매입하기보다는 충분한 현장 조사와 서류들을 상호 비교 검토하면서, 토지 매입 여부를 결정한다. 현장 조사는 거주 여건과 지적공부地籍公簿(지적地籍을 명확히 하기 위하여 작성한 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 수치 지적부를 통틀어 이르는 말) 상의 차이를 알기 위해서 반드시 선행해야 한다. 이때는 거주 여건과 주변 여건의 적합성을 우선적으로 검토하고, 세부적으로 생활 설비 조성 여건(전기, 설비 등)도 면밀히 검토한다. 특히 전원주택을 지을 때는 현장과 인접한 도로 현황을 유심히 살펴보아야 한다. 현장과 지적공부에 차이가 나는 경우도 많기 때문이다. 지형 조건 등에 따른 도로의 구조 및 너비(건축법 시행령 제3조의 3)"대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 도로를 말한다.1. 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 지형적 조건으로 인하여 차량 통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 그 위치를 지정·공고하는 구간의 너비 3미터 이상(길이가 10미터 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2미터 이상)인 도로2. 제1호에 해당하지 아니하는 막다른 도로로서 그 도로의 너비가 그 길이에 따라 각각 다음 표에 정하는 기준 이상인 도로 토지 관련 서류 확인토지 관련 서류로는 대략 토지이용계획확인서, 등기부등본, 지적도 등이 있다. 이들 서류는 그곳에 주택을 건축하고, 소유권을 주장하는데 제한 사항이 없는지, 주택을 건축하기 위하여 선행해야 할 행정 절차는 어떤 것이 있는지 등을 한눈에 볼 수 있는 중요한 정보를 제공한다. 이들 관련 서류를 근거로, 실제와 맞는 땅인지, 소유자는 누구이며, 제대로 계약을 하는 것인지, 투자성은 있는지, 집을 짓기 위한 행정 절차는 어떠한 것이 필요한지, 초기 개발비가 어느 정도 소요되는지 등도 점검해야 한다.
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건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트 (2) 부지 매입
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신축과 리모델링, 시골집 마련하기2
- PART 02 또 다른 선택,‘주택 리모델링’본인에게 필요한 조건에 알맞은 주택을 신축하는 경우도 있지만, 구옥을 구입한 후 리모델링하거나 빈집을 활용하는 방법도 존재한다. 이러한 경우에는 지자체별로 추진하고 있는 ‘농어촌 주거환경 개선사업’을 눈여겨볼 필요가 있다. 글 홍예지 기자사진 전원주택라이프 DB자료 출처귀농귀촌 종합센터, 농림축산식품부, 산림청, 홍성군청 『마당 있는 집을 지었습니다』 (포북, 2019) [2014] 농림-14-21-가-1 열람용 예시. 편안한 안식처 위한 ‘주거환경 개선사업’ 활용한 예로 충남 홍성군은 지난해 12월 ‘2022년 농어촌 주거환경 개선사업’을 추진한다고 밝힌 바 있다. 세부 사업 내용은 총 5개 분야(▲농촌주택 개량사업 80동 ▲농촌 빈집 정비 사업 100동 ▲주택 슬레이트 처리사업 130동 ▲주택 지붕 개량사업 40동 ▲비 주택 슬레이트 처리사업 35동)로, 지난 1월 7일까지 건축물 소재지 읍·면 행정복지센터에서 신청을 받았다. 이에 대해 군 관계자는 “농어촌주택 개량 사업의 지원 조건은 융자 대상 단독주택의 연면적 150㎡ 이하로, 대출금은 소요 비용 이내에서 신축,개축,재축의 경우에 최대 2억 원이다”면서 “증축,대수선,리모델링의 경우 최대 1억 원으로, 고정금리(연리 2%)및 변동 금리(대출 시점에 금융기관에서 고시하는 대출금리) 중 선택할 수 있다. 상환 조건은 1년 거치 19년 분할상환 또는 3년 거치 17년 분할상환 중 선택 가능하다”고 설명했다. 특히 빈집 정비 사업의 경우, 1년 이상 거주·사용하지 않고 방치돼 있어 미관을 저해하는 건축물을 대상으로 가구당 500만 원 한도로 지원한다는 점이 눈길을 끌었다. 주택 슬레이트 처리사업은 발암 물질인 석면이 함유된 슬레이트 철거를 통해 주민 건강을 보호하고자 추진했으며, 슬레이트 주택 소유자를 대상으로 가구당 352만 원 한도로 지원하고, 주택 지붕 개량사업의 경우 슬레이트 철거와 더불어 쾌적한 생활환경 조성을 위해 가구당 439만 6000원 한도로 지원한다는 계획이다. Tip!농가주택 구입 시 주의할 점농가주택들 중에는 대지가 아닌 농지에 지어져 있는 경우가 많고, 또 무허가 건물인 경우도 있다. 농가주택을 구입할 때는 지적도상 도로가 없다든지 등의 건축법상 문제가 되는 경우가 많기 때문에 일반적인 주택 매매와 달리 더 꼼꼼하게 체크하고 신중하게 결정하자. ▶등기는 되었는지 확인하라!구입하기 전에 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장을 꼭 확인해 보아야 한다. 특히 과거에는 매매 계약서만 있으면 명의변경을 해 주어 등기가 안 된 채 명의가 바뀐 집들이 많아 이런 사실을 모른 채 등기가 안 된 주택을 구입하였을 경우 과거 매매 사실을 모두 찾아 양도 신고를 한 후 등기를 해야 하는 일이 발생하기도 하므로 등기가 되었는지 꼭 확인하자. ▶지상권 문제를 확인하라!지상권이란 건물주와 땅 주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말하는 것으로 땅 주인과 건물주가 같은지 확인하자. 땅 주인과 건물 주인이 다른 농가주택들도 있는데 이럴 경우 땅을 구입했어도 건물에 대한 권리를 주장할 수 없어 건물을 다시 사야 하는 문제가 발생하기도 한다. ▶도로가 있는지 확인하라!농가주택 중에는 실제로 이용되는 도로는 있지만 지적도상 도로가 없는 주택도 많다. 이 경우 실제로 사용되는 도로는 사유지가 일반적이므로 건물을 신축할 때 도로 부분에 대한 토지의 사용승낙서를 첨부해야 하는 등 번거로운 점이 발생하게 되므로 꼼꼼히 살펴봐야 한다. ▶토지거래허가구역인지를 확인하라!대지 평수가 500㎡(151평)를 초과할 경우 토지거래허가구역에서는 반드시 허가를 받아야 한다는 점도 명심하자. ▶개조가 가능한 집인지 확인하라!개조할 생각으로 농가주택을 구입한다면 기본 골조를 먼저 살펴보자. 내부의 기둥이나 서까래 등 골조가 튼튼해야 개조하는 데 문제가 없다. 출처 귀농귀촌 종합센터 무리하지 않는 리모델링 성공기앞서 언급한 것처럼, 본인이 원하는 지역의 추진 사업과 조건이 맞는다면 좋겠지만, 그렇지 못한 경우도 다수 존재한다. 하지만 포기는 금물이다. 보다 뼈대가 튼튼한 주택을 선택한다면 옛 주택의 장점을 살리면서도 자신의 생활과 맞는 맞춤형 주택을 지을 수 있어서다. 다만 리모델링의 경우에는 정확한 예산을 정해놓지 않으면, 기하급수적으로 많은 금액이 들어갈 수 있기에 제대로 된 계획을 세우는 것이 무엇보다 중요하다. 이에 시골 주택을 마련해 리모델링을 성공한 전정하 씨를 찾아, 그의 노하우를 들어보았다. INTERVIEW 시골 주택 마련 후 리모델링 성공한 전정하 씨 Q. 본인 소개와 해당 주택을 마련하게 된 계기가 있다면A. 현재 건설회사에서 현장 소장으로 근무 중에 있습니다. 저의 경우는 자투리땅에 지은 협소주택에 거주하고 있는데, 지내다 보니 꽤 괜찮더라고요. 그렇게 주택에 호감을 품고 있었는데 2020년쯤, 아내가 먼저 시골에도 주택을 마련해 보는 것이 어떻겠냐고 제안을 줬죠. 그래서 처음에는 경매를 통해 다른 지역의 주택을 알아봤었는데, 잘 진행되지 않았어요. 그러다가 우연한 계기로 인터넷을 통해 지금 집을 발견하게 됐습니다. 총 2군데가 후보였는데, 한 군데는 근처에 축사가 있었고 지금의 집 주변에는 축사가 없어서 최종적으로 현재 지내고 있는 충북 보은군에 위치한 흙집을 구입하게 됐어요. Q. 현재 시골 주택을 어떻게 이용하고 있나요A. ‘힐링’ 목적의 세컨드 하우스이다 보니, 흙집을 원했어요. 세컨드 하우스가 워낙 인기이기도 했었고, 어딘가로 놀러 가려면 펜션을 구하거나 해야 하는데 그런 공간들은 늘 비슷한 테마를 가지고 있어 새로운 감이 없잖아요. 그렇다 보니 일단 조용하면서도 가족들만의 힐링을 즐길 수 있는 공간이 필요하다는 생각에 이곳을 마련하게 됐죠. 가족, 지인들과 함께 마당에서 바비큐 파티도 즐길 수 있고, 여유로운 하루를 만끽할 수 있는 이 공간이 참 좋아요. Q. 주 거주지가 협소주택이라고 하셨는데, 협소주택과 비교했을 때 어떠한 장점이 있을까요A. 주거는 일단 의식주가 해결되어야 하는데, 아무래도 일터와 가깝고 시내와 멀지 않으면서도 적당히 프라이버시가 있는 공간이라는 점에서 지금의 주 거주지인 협소주택에 대한 만족감이 큰 편이에요. 다만, 사람에게는 어디론가 떠나서 즐겁게 지낼 수 있는 곳도 필요한데, 그런 점에서 시골 주택이 큰 역할을 해주고 있죠. 금요일 밤에 떠나 금, 토, 일 2박 3일 동안 온전히 시골 생활을 영위하고 있는데, 정말 행복합니다. Q. 주택 구입 시 중점을 두었던 부분은 무엇일까요A. 아무래도 관련 업무를 하다 보니, ‘어떻게든 되겠지’하는 마음이 있었던 것 같아요.(웃음) 가격 대비 80평 정도 넓은 부지를 마련할 수 있다는 장점이 매력적으로 다가왔죠. 특히 본집인 청주에서 1시간 내로 이동할 수 있다는 점도 한몫했어요. Q. 시골에 있다 보니, 이웃 주민과의 관계도 중요할 것 같아요A. 동네 자체가 어르신들만 계셔서 워낙 조용하고 차분해요. 더군다나 저희에게 집을 매매한 어르신이 바로 앞에 거주하신다는 장점도 있죠. 제가 평일에 집을 비워도 자연스럽게 집을 살펴봐 주셔서 든든해요. 어르신들과 맛있는 게 있으면 나눠 먹기도 하고, 재미있게 지내고 있습니다. Q. 나중에 농사를 지으실 생각도 있으신가요A. 예전에 잠시 경험을 한 적이 있는데, 너무 고되더라고요. 물론 몸은 힘들어도 흙을 만지는 행위를 통해 스트레스가 해소된다는 장점도 있지만요. 나이를 더 먹고 나서는 어떻게 될지 모르겠어요.(웃음) Q. 리모델링을 할 때 어려웠던 점은 없었을까요A. 시골집이라 규모가 워낙 작다 보니, 인부를 쓸 때 일이 금방 끝나더라도 하루 급여를 줘야 한다는 점에서 재정적으로 부담이 될 때가 있더라고요. 예를 들어 아침 8시부터 오후 5시까지 일을 하고 받는 금액을, 오후 2시면 일이 끝나는 데도 동일한 비용을 지불해야 하는 점이요. 시내에서 집까지 거리상으로 멀다는 점도 신경 쓰이는 부분 중 하나였어요. 그래서 일반적으로 소소한 작업들은 아무래도 본인이 직접 할 수밖에 없게 되죠. 그런 점에서 리모델링은 ‘한 번에 완성을 볼 수 없다’라는 점을 명심하고 있어야 할 것 같아요. 생활하면서 계속해서 불편함을 개선해나가야 하는 것이죠. Q. 리모델링 시 각 지자체에서 제공하는 혜택을 이용하는 방법이 있을까요A. 예를 들어, 지붕 교체의 경우 군청에서 일부 지원해 주는 경우가 있어요. 별도의 혜택이 있는 경우도 있을 텐데, 그럴 때는 먼저 그 지역의 부동산에 물어보는 것을 추천합니다. 2차로는 관할 군청에 문의해야 해요. 부동산에서는 지원이 된다고 해서 계약을 했는데, 추후 군청에 문의했을 때 올해 지원금이 끝났다고 할 수도 있거든요. 따라서 먼저 부동산 말을 듣고, 그 말이 맞는지 관할 군청에 문의하는 것, 이 두 가지를 유의하시면 될 것 같습니다. Q. 리모델링을 준비하고 있는 이들에게 조언해 줄 말이 있다면요A. 공사비라는 게 한이 없더라고요. 공사 범위에 따라서 달라지기도 하고, 얼마나 많은 사람이 투입되느냐에 따라 천차만별이 될 수 있기에 처음부터 꼼꼼한 계획을 세워서 진행할 것을 권합니다. 그리고 본집과 거리가 있다면, 꾸준한 관리가 필요하기에 중요한 공간에는 CCTV를 설치하거나 보일러를 핸드폰과 연동해 가동할 수 있도록 하는 등 다양한 IoT(Internet of Things, 사물인터넷) 서비스를 이용하는 것도 적극 추천합니다. 공사 전 전경. 공사 후 대문 전경. 황토방 및 노천탕 조적 공사. 황토방 완료.
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신축과 리모델링, 시골집 마련하기2
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신축과 리모델링, 시골집 마련하기 1
- 귀농 혹은 귀촌 등 새로운 삶을 꿈꾸며 도심을 떠나고자 하는 이들은 많지만, 막상 실현을 앞두고 포기하는 이들도 적지 않다. 새로운 삶의 터전을 마련하기 위해 필요한 거주지의 확보가 만만치 않기 때문. 또한 다양한 선택지 앞에서 어떤 방향으로 나아갈지 갈피를 잡지 못하고 헤매다가 제풀에 지치는 경우도 부지기수다. 따라서 귀농귀촌을 꿈꾸는 사람이라면, 무엇보다 자신이 원하는 구체적인 귀농귀촌의 방향과 그 방향성에 맞는 올바른 거주지의 형태와 과정 등을 숙지할 필요가 있다. 글 홍예지 기자사진 전원주택라이프 DB자료 출처귀농귀촌 종합센터, 농림축산식품부, 산림청, 홍성군청 『마당 있는 집을 지었습니다』 (포북, 2019) 최근 도시의 답답함에서 벗어나, 도심보다 인구 밀집도가 낮은 시골로 떠나기 위해 귀농귀촌을 꿈꾸는 이가 많아졌다. 그러나 많은 꿈들이 그렇듯, 현실의 벽 앞에서는 좌절을 겪는 경우가 많다. 얼핏 각종 매체의 발달로 관련 정보를 얻기 쉬워 보일 수도 있지만, 혼재되어 있는 정보 속에서 본인이 원하는 정보를 정리해 알아보는 것이 쉽지만은 않기 때문이다. 이러한 예비 귀농귀촌인의 마음을 헤아린 듯, 농림축산식품부에서는 지난해 9월 1일부터 각 지역의 귀농귀촌 정보를 한눈에 확인할 수 있도록 ‘귀농귀촌 종합센터’ 누리집의 개편·운영을 시작했다. 그간 농림축산식품부의 정책 홍보와 교육 신청 등 정책 활용 측면에 초점을 맞춰 운영하던 귀농귀촌 누리집을 수요자 중심으로 개편한 것이다. 개편 내용을 살펴보면, 귀농귀촌 희망자의 주요 관심사인 지역의 다양한 정보를 묶어서 볼 수 있도록 ‘지역 통합형 서비스’를 누리집 메인화면에 배치하고, 참여형 콘텐츠를 확대했다. 이 중에서도, 눈길을 끄는 부분은 ‘귀농귀촌 지식인’ 코너다. 이 코너는 귀농귀촌 선배·전문가가 귀농귀촌 희망자의 궁금증을 해결하는 쌍방향 소통형 서비스로, 귀농귀촌 관련 전문 지식과 경험, 노하우를 가진 귀농귀촌 분야 지식인 20명을 선정해 예비 귀농귀촌인에게 관련 정보를 제공하는 서비스다. 이외에도 ‘모두가 알고 싶은 상담사례’에서는 귀농귀촌 종합센터 온오프라인 상담사례 중 많은 사람이 관심 갖는 상담 내용을 게시해 궁금증 해소를 돕고 있다. 뿐만 아니라 올해부터는 ‘귀농귀촌 통합 플랫폼’을 구축해 정보·서비스 제공 기능을 한층 업그레이드한다는 계획이다. 하지만 이렇게 친절한 각종 자료에도 불구하고, 귀농귀촌에 대해 자세히 알지 못하는 상태에서는 어떻게 귀농귀촌을 성공할 수 있을지 혹은 ‘주거’ 부분을 해결할 수 있을지에 대한 자료를 선별하는 일에서부터 어려움을 겪을 수밖에 없다. 이를 위해 이번 특집에서는 귀농귀촌 종합센터의 자료를 바탕으로 주택 신축과 리모델링, 농어촌 지역의 집짓기 팁 등에 대해 알아보고자 한다. ‘귀농귀촌 종합센터’ 홈페이지 메인 화면. PART 01 주택 마련하기일반적으로 농어촌주택, 농가주택, 농촌주택은 도시지역을 제외한 농어촌 지역(읍·면지역)에 있는 주택을 통칭하는 것으로, 조세특례제한법이나 소득세법 시행령을 보면 일정 요건을 갖춘 경우 농어촌주택이라 하여, 세금 감면이나 면제를 받을 수 있도록 하고 있다. 하지만 이와 다른 개념으로 농업인 주택이란, 일정한 자격 요건을 갖추고 농업을 하는 사람이 지을 수 있는 주택과 부속 시설을 뜻한다. 즉, 농지법에서 농업인에게만 특혜로 인정하는 법적인 개념인 셈이다. 농업인과 농업인 주택먼저, 농업인의 인정 기준은 ‘농지법 시행령’과 ‘농업·농촌 및 식품산업 기본법 시행령’에 따라서 조금 다른 기준을 적용하고 있다. 이 중 농지법 시행령에서 말하는 농업인의 인정 기준은 다음과 같다. 그렇다면 농어업인 주택의 개념에 대해 농지법에서는 어떻게 정의하고 있을까. 이 또한 농지법 시행령 제29조제4항을 살펴볼 필요가 있다. 한편, 농업인 주택의 혜택에는 무엇이 있을까. 대표적으로 녹지지역과 관리지역은 물론, 비농업인이 지을 수 없는 농지법상 농업진흥지역 안의 농지에서도 농업인 주택을 지을 수 있게 된다. 또한 농지전용신고 및 허가 시 부담해야 하는 ‘농지보전부담금’ 면제를 꼽을 수 있다. 걸음마 단계부터 차근차근, ‘주택 신축’주택을 신축하기 위한 절차에는 무엇이 있을까. 먼저 주택을 신축하기 위해서는 집을 지을 수 있는 부지를 구입해야 하는데, 그 부지가 농지인 경우 농지전용 허가를 받아 대지로 전환해야 한다. 주택을 신축하는 행정절차 과정은 다음과 같으며, 신축을 희망하는 토지가 지목상 대지인 경우, 아래 사항 중 개발행위(농지전용) 허가 및 지목변경과 관련된 사항은 제외된다. 절차로는 ▲개발행위허가(농지전용신고증을 가지고 군, 시청 지역개발과 에어 개발행위허가받기) ▲경계측량 및 분할측량(한국국토정보공사에 의뢰해 측량 실시 등) ▲건물 신축(개발행위 허가서에 지정한 기간까지 건물을 신축해야 하며, 기간 연장 시 재신고 필요) ▲현황측량 및 오수합병 정화조 필증(전용허가지역 내 건축되었다는 현황측량 필요, 지자체별 기준과 집의 규모에 맞는 오수합병정화조를 설치하고 필증 받기 등) ▲건축물 등록 신고(해당 시·군청(읍면) 건축과에 신고 필요 등) ▲취득세 자진 신고(과세물건 취득한 날로부터 60일 내 납부) ▲지목 변경(건축물대장 1부, 개발행위서 1부를 가지고 지적과에서 지목변경 신청 등) ▲건축물 보존 등기(건축물대장, 주소 이력이 있는 주민등록초본, 취득세 납부영수증 등 지참)를 거쳐야 한다. 아울러 주택 신축 시 ‘토지 구입에서 입주’까지 검토해야 하는 사항과 과정도 눈여겨볼 필요가 있다. 대략적인 절차와 중점 사항으로는 ▲기본 조사(대지 환경, 주변 여건, 기반 시설 등) ▲토지 구입(토지이용계획확인서, 토지대장, 토지등기부등본, 건축물대장, 건물등기부 등록 등) ▲계획 단계(공사비 예산, 가족 요구사항, 주택의 용도 등 확인) ▲건축 설계(건폐율, 용적률의 관련 법 규제사항 등) ▲건축 인허가(심의 지역은 사전심의 신청, 건축할 대지에 구옥 있을 경우 해당 읍면사무소에 멸실 신고 등) ▲건축 시공 ▲준공 및 입주(폐기물 처리 확인서 제출, 개인하수처리시설 준공필증 구비 등)를 꼽을 수 있다. ‘농촌주택 표준설계도’ 활용법농림축산식품부와 한국농어촌공사에서는 ‘농촌주택 표준설계도’를 개발해 양질의 주택을 신축할 수 있도록 지원하고 있다. 해당 설계도는 귀농귀촌 종합센터 홈페이지와 한국농어촌공사 홈페이지에서 열람 및 다운로드가 가능하고, 한국농어촌공사 본사, 도 본부 및 지사, 지역개발 지원단에서도 찾아볼 수 있다. 표준설계도를 이용할 경우에 얻는 혜택도 있다. 개발 완료된 설계도를 활용하므로 건축 인허가가 건축 신고로 완화되고, 일반 건축물의 인허가 시보다 필요한 서류(배치도, 건축계획서)의 준비와 검토 기간이 짧아진다. 다만, 표준설계도를 활용하더라도 건축 신고 시 필수 서류인 배치도(대지 내 건물의 위치, 정화조, 오·우수처리 등 표현) 및 건축계획서는 관계 법규에 맞도록 작성돼야 하기에 주의해야 한다. 또한 일반인이 작성 및 신고하기에 어려움이 있으므로 건축사사무소를 통해 대행하기를 권장한다. 건축사사무소 대행 시에는 대지 관련 도서(배치도, 건축계획서) 작성과 인허가 행정처리 비용이 발생하며, 건축주가 직접 인허가 절차를 이행할 수 있는지에 대한 여부는 허가권자인 시군구 건축과에 문의해야 한다. 특히 농촌주택 표준설계도는 임의로 수정하게 되면 표준도면으로서의 효력을 상실하게 되므로, 모든 도면에 대한 캐드 파일은 제공하지 않고 있으며 일부 수정 시 면적이 달라지거나 평면 구조(가변형 벽체는 변경 가능), 입면 형태는 달라질 수 없다. 그러나 실내 마감 재료와 외부 페인트, 조명 기구 등 경미한 사항은 변경 가능하며, 표준설계도 변경 시에는 반드시 건축사사무소에서 설계 변경을 해 건축 인허가를 득한 후, 신축해야 한다. 이 밖에도 산림청에서 만든 ‘목조주택 표준설계도’를 활용하는 방법도 있다. 국산 목재 이용을 활성화하고, 안전한 고품질 목조주택을 보급하고자 작성된 이 표준설계도는 산림청·산림과학원 산림과학지식서비스 또는 귀농귀촌 종합센터 홈페이지에서 열람 및 다운로드할 수 있다. Tip!Q. 농지보전부담금이란?A. 농지보전부담금이란 한정된 자원인 농지를 보전·관리 및 조성하는데 필요한 재원을 확보하기 위해 농지를 다른 용도로 전용하는 자에게 부과하는 원인자부담 성격의 경제적 부담을 말한다. 징수한 부담금은 간척 등 농지조성, 해외농업개발, 영농규모 확대 및 농지 유동화지원, 고령농업인에 지원하는 농지연금 등의 재원으로 활용된다. 부담금의 부과 기준은 전용 당시의 해당 농지의 ㎡당 개별공시지가의 100분의 30으로 하되, 그 금액이 ㎡당 5만 원을 초과하는 경우에는 5만 원을 상한으로 부과한다. 농지전용부담금(원) = 전용 대상 면적(㎡) X 개별공시지가(원) X 30% 다만, 농지를 농업인 주택 및 농축산업 시설 등의 부지로 전용할 경우, 농지보전부담금은 농지법 제38조의 규정에 의거해 일정한 요건 하에 감면된다. 출처 귀농귀촌 종합센터
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신축과 리모델링, 시골집 마련하기 1
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[22년 02월 특집 2] 신축과 리모델링, 시골집 마련하기 A to Z 4-2
- 신축과 리모델링, 시골집 마련하기 A to Z 4-2 PART 1 주택 마련하기 일반적으로 농어촌주택, 농가주택, 농촌주택은 도시지역을 제외한 농어촌 지역(읍·면지역)에 있는 주택을 통칭하는 것으로, 조세특례제한법이나 소득세법 시행령을 보면 일정 요건을 갖춘 경우 농어촌주택이라 하여, 세금 감면이나 면제를 받을 수 있도록 하고 있다. 하지만 이와 다른 개념으로 농업인 주택이란, 일정한 자격 요건을 갖추고 농업을 하는 사람이 지을 수 있는 주택과 부속 시설을 뜻한다. 즉, 농지법에서 농업인에게만 특혜로 인정하는 법적인 개념인 셈이다. 글 홍예지 기자 사진 전원주택라이프 DB 자료 출처 귀농귀촌 종합센터, 농림축산식품부, 산림청, 홍성군청 『마당 있는 집을 지었습니다』 (포북, 2019) 농업인과 농업인 주택 먼저, 농업인의 인정 기준은 ‘농지법 시행령’과 ‘농업·농촌 및 식품산업 기본법 시행령’에 따라서 조금 다른 기준을 적용하고 있다. 이 중 농지법 시행령에서 말하는 농업인의 인정 기준은 다음과 같다. 그렇다면 농어업인 주택의 개념에 대해 농지법에서는 어떻게 정의하고 있을까. 이 또한 농지법 시행령 제29조제4항을 살펴볼 필요가 있다. 한편, 농업인 주택의 혜택에는 무엇이 있을까. 대표적으로 녹지지역과 관리지역은 물론, 비농업인이 지을 수 없는 농지법상 농업진흥지역 안의 농지에서도 농업인 주택을 지을 수 있게 된다. 또한 농지전용신고 및 허가 시 부담해야 하는 ‘농지보전부담금’ 면제를 꼽을 수 있다. 걸음마 단계부터 차근차근, ‘주택 신축’ 주택을 신축하기 위한 절차에는 무엇이 있을까. 먼저 주택을 신축하기 위해서는 집을 지을 수 있는 부지를 구입해야 하는데, 그 부지가 농지인 경우 농지전용 허가를 받아 대지로 전환해야 한다. 주택을 신축하는 행정절차 과정은 다음과 같으며, 신축을 희망하는 토지가 지목상 대지인 경우, 아래 사항 중 개발행위(농지전용) 허가 및 지목변경과 관련된 사항은 제외된다. 절차로는 ▲개발행위허가(농지전용신고증을 가지고 군, 시청 지역개발과 에어 개발행위허가받기) ▲경계측량 및 분할측량(한국국토정보공사에 의뢰해 측량 실시 등) ▲건물 신축(개발행위 허가서에 지정한 기간까지 건물을 신축해야 하며, 기간 연장 시 재신고 필요) ▲현황측량 및 오수합병 정화조 필증(전용허가지역 내 건축되었다는 현황측량 필요, 지자체별 기준과 집의 규모에 맞는 오수합병정화조를 설치하고 필증 받기 등) ▲건축물 등록 신고(해당 시·군청(읍면) 건축과에 신고 필요 등) ▲취득세 자진 신고(과세물건 취득한 날로부터 60일 내 납부) ▲지목 변경(건축물대장 1부, 개발행위서 1부를 가지고 지적과에서 지목변경 신청 등) ▲건축물 보존 등기(건축물대장, 주소 이력이 있는 주민등록초본, 취득세 납부영수증 등 지참)를 거쳐야 한다. 아울러 주택 신축 시 ‘토지 구입에서 입주’까지 검토해야 하는 사항과 과정도 눈여겨볼 필요가 있다. 대략적인 절차와 중점 사항으로는 ▲기본 조사(대지 환경, 주변 여건, 기반 시설 등) ▲토지 구입(토지이용계획확인서, 토지대장, 토지등기부등본, 건축물대장, 건물등기부 등록 등) ▲계획 단계(공사비 예산, 가족 요구사항, 주택의 용도 등 확인) ▲건축 설계(건폐율, 용적률의 관련 법 규제사항 등) ▲건축 인허가(심의 지역은 사전심의 신청, 건축할 대지에 구옥 있을 경우 해당 읍면사무소에 멸실 신고 등) ▲건축 시공 ▲준공 및 입주(폐기물 처리 확인서 제출, 개인하수처리시설 준공필증 구비 등)를 꼽을 수 있다. ‘농촌주택 표준설계도’ 활용법 농림축산식품부와 한국농어촌공사에서는 ‘농촌주택 표준설계도’를 개발해 양질의 주택을 신축할 수 있도록 지원하고 있다. 해당 설계도는 귀농귀촌 종합센터 홈페이지와 한국농어촌공사 홈페이지에서 열람 및 다운로드가 가능하고, 한국농어촌공사 본사, 도 본부 및 지사, 지역개발 지원단에서도 찾아볼 수 있다. 표준설계도를 이용할 경우에 얻는 혜택도 있다. 개발 완료된 설계도를 활용하므로 건축 인허가가 건축 신고로 완화되고, 일반 건축물의 인허가 시보다 필요한 서류(배치도, 건축계획서)의 준비와 검토 기간이 짧아진다. 다만, 표준설계도를 활용하더라도 건축 신고 시 필수 서류인 배치도(대지 내 건물의 위치, 정화조, 오·우수처리 등 표현) 및 건축계획서는 관계 법규에 맞도록 작성돼야 하기에 주의해야 한다. 또한 일반인이 작성 및 신고하기에 어려움이 있으므로 건축사사무소를 통해 대행하기를 권장한다. 건축사사무소 대행 시에는 대지 관련 도서(배치도, 건축계획서) 작성과 인허가 행정처리 비용이 발생하며, 건축주가 직접 인허가 절차를 이행할 수 있는지에 대한 여부는 허가권자인 시군구 건축과에 문의해야 한다. 특히 농촌주택 표준설계도는 임의로 수정하게 되면 표준도면으로서의 효력을 상실하게 되므로, 모든 도면에 대한 캐드 파일은 제공하지 않고 있으며 일부 수정 시 면적이 달라지거나 평면 구조(가변형 벽체는 변경 가능), 입면 형태는 달라질 수 없다. 그러나 실내 마감 재료와 외부 페인트, 조명 기구 등 경미한 사항은 변경 가능하며, 표준설계도 변경 시에는 반드시 건축사사무소에서 설계 변경을 해 건축 인허가를 득한 후, 신축해야 한다. 이 밖에도 산림청에서 만든 ‘목조주택 표준설계도’를 활용하는 방법도 있다. 국산 목재 이용을 활성화하고, 안전한 고품질 목조주택을 보급하고자 작성된 이 표준설계도는 산림청·산림과학원 산림과학지식서비스 또는 귀농귀촌 종합센터 홈페이지에서 열람 및 다운로드할 수 있다. Tip! Q. 농지보전부담금이란? A. 농지보전부담금이란 한정된 자원인 농지를 보전·관리 및 조성하는데 필요한 재원을 확보하기 위해 농지를 다른 용도로 전용하는 자에게 부과하는 원인자부담 성격의 경제적 부담을 말한다. 징수한 부담금은 간척 등 농지조성, 해외농업개발, 영농규모 확대 및 농지 유동화지원, 고령농업인에 지원하는 농지연금 등의 재원으로 활용된다. 부담금의 부과 기준은 전용 당시의 해당 농지의 ㎡당 개별공시지가의 100분의 30으로 하되, 그 금액이 ㎡당 5만 원을 초과하는 경우에는 5만 원을 상한으로 부과한다. 농지전용부담금(원) = 전용 대상 면적(㎡) X 개별공시지가(원) X 30% 다만, 농지를 농업인 주택 및 농축산업 시설 등의 부지로 전용할 경우, 농지보전부담금은 농지법 제38조의 규정에 의거해 일정한 요건 하에 감면된다. 출처: 귀농귀촌 종합센터
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[22년 02월 특집 2] 신축과 리모델링, 시골집 마련하기 A to Z 4-2
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[22년 02월 특집 3] 신축과 리모델링, 시골집 마련하기 A to Z 4-3
- 신축과 리모델링, 시골집 마련하기 A to Z 4-3 PART 2 또 다른 선택, ‘주택 리모델링’ 본인에게 필요한 조건에 알맞은 주택을 신축하는 경우도 있지만, 구옥을 구입한 후 리모델링하거나 빈집을 활용하는 방법도 존재한다. 이러한 경우에는 지자체별로 추진하고 있는 ‘농어촌 주거환경 개선사업’을 눈여겨볼 필요가 있다. 글 홍예지 기자 사진 전원주택라이프 DB 자료 출처 귀농귀촌 종합센터, 농림축산식품부, 산림청, 홍성군청 『마당 있는 집을 지었습니다』 (포북, 2019) 편안한 안식처 위한‘주거환경 개선사업’활용 한 예로 충남 홍성군은 지난해 12월 ‘2022년 농어촌 주거환경 개선사업’을 추진한다고 밝힌 바 있다. 세부 사업 내용은 총 5개 분야(▲농촌주택 개량사업 80동 ▲농촌 빈집 정비 사업 100동 ▲주택 슬레이트 처리사업 130동 ▲주택 지붕 개량사업 40동 ▲비 주택 슬레이트 처리사업 35동)로, 지난 1월 7일까지 건축물 소재지 읍·면 행정복지센터에서 신청을 받았다. 이에 대해 군 관계자는 “농어촌주택 개량 사업의 지원 조건은 융자 대상 단독주택의 연면적 150㎡ 이하로, 대출금은 소요 비용 이내에서 신축,개축,재축의 경우에 최대 2억 원이다”면서 “증축,대수선,리모델링의 경우 최대 1억 원으로, 고정금리(연리 2%)및 변동 금리(대출 시점에 금융기관에서 고시하는 대출금리) 중 선택할 수 있다. 상환 조건은 1년 거치 19년 분할상환 또는 3년 거치 17년 분할상환 중 선택 가능하다”고 설명했다. 특히 빈집 정비 사업의 경우, 1년 이상 거주·사용하지 않고 방치돼 있어 미관을 저해하는 건축물을 대상으로 가구당 500만 원 한도로 지원한다는 점이 눈길을 끌었다. 주택 슬레이트 처리사업은 발암 물질인 석면이 함유된 슬레이트 철거를 통해 주민 건강을 보호하고자 추진했으며, 슬레이트 주택 소유자를 대상으로 가구당 352만 원 한도로 지원하고, 주택 지붕 개량사업의 경우 슬레이트 철거와 더불어 쾌적한 생활환경 조성을 위해 가구당 439만 6000원 한도로 지원한다는 계획이다. 무리하지 않는 리모델링 성공기 앞서 언급한 것처럼, 본인이 원하는 지역의 추진 사업과 조건이 맞는다면 좋겠지만, 그렇지 못한 경우도 다수 존재한다. 하지만 포기는 금물이다. 보다 뼈대가 튼튼한 주택을 선택한다면 옛 주택의 장점을 살리면서도 자신의 생활과 맞는 맞춤형 주택을 지을 수 있어서다. 다만 리모델링의 경우에는 정확한 예산을 정해놓지 않으면, 기하급수적으로 많은 금액이 들어갈 수 있기에 제대로 된 계획을 세우는 것이 무엇보다 중요하다. 이에 시골 주택을 마련해 리모델링을 성공한 전정하 씨를 찾아, 그의 노하우를 들어보았다. Tip! 농가주택 구입 시 주의할 점 농가주택들 중에는 대지가 아닌 농지에 지어져 있는 경우가 많고, 또 무허가 건물인 경우도 있다. 농가주택을 구입할 때는 지적도상 도로가 없다든지 등의 건축법상 문제가 되는 경우가 많기 때문에 일반적인 주택 매매와 달리 더 꼼꼼하게 체크하고 신중하게 결정하자. ▶등기는 되었는지 확인하라! 구입하기 전에 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장을 꼭 확인해 보아야 한다. 특히 과거에는 매매 계약서만 있으면 명의변경을 해 주어 등기가 안 된 채 명의가 바뀐 집들이 많아 이런 사실을 모른 채 등기가 안 된 주택을 구입하였을 경우 과거 매매 사실을 모두 찾아 양도 신고를 한 후 등기를 해야 하는 일이 발생하기도 하므로 등기가 되었는지 꼭 확인하자. ▶지상권 문제를 확인하라! 지상권이란 건물주와 땅 주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말하는 것으로 땅 주인과 건물주가 같은지 확인하자. 땅 주인과 건물 주인이 다른 농가주택들도 있는데 이럴 경우 땅을 구입했어도 건물에 대한 권리를 주장할 수 없어 건물을 다시 사야 하는 문제가 발생하기도 한다. ▶도로가 있는지 확인하라! 농가주택 중에는 실제로 이용되는 도로는 있지만 지적도상 도로가 없는 주택도 많다. 이 경우 실제로 사용되는 도로는 사유지가 일반적이므로 건물을 신축할 때 도로 부분에 대한 토지의 사용승낙서를 첨부해야 하는 등 번거로운 점이 발생하게 되므로 꼼꼼히 살펴봐야 한다. ▶토지거래허가구역인지를 확인하라! 대지 평수가 500㎡(151평)를 초과할 경우 토지거래허가구역에서는 반드시 허가를 받아야 한다는 점도 명심하자. ▶개조가 가능한 집인지 확인하라! 개조할 생각으로 농가주택을 구입한다면 기본 골조를 먼저 살펴보자. 내부의 기둥이나 서까래 등 골조가 튼튼해야 개조하는 데 문제가 없다. 출처: 귀농귀촌 종합센터 INTERVIEW 시골 주택 마련 후 리모델링 성공한 전정하 씨 Q. 본인 소개와 해당 주택을 마련하게 된 계기가 있다면 A. 현재 건설회사에서 현장 소장으로 근무 중에 있습니다. 저의 경우는 자투리땅에 지은 협소주택에 거주하고 있는데, 지내다 보니 꽤 괜찮더라고요. 그렇게 주택에 호감을 품고 있었는데 2020년쯤, 아내가 먼저 시골에도 주택을 마련해 보는 것이 어떻겠냐고 제안을 줬죠. 그래서 처음에는 경매를 통해 다른 지역의 주택을 알아봤었는데, 잘 진행되지 않았어요. 그러다가 우연한 계기로 인터넷을 통해 지금 집을 발견하게 됐습니다. 총 2군데가 후보였는데, 한 군데는 근처에 축사가 있었고 지금의 집 주변에는 축사가 없어서 최종적으로 현재 지내고 있는 충북 보은군에 위치한 흙집을 구입하게 됐어요. Q. 현재 시골 주택을 어떻게 이용하고 있나요 A. ‘힐링’목적의 세컨드 하우스이다 보니, 흙집을 원했어요. 세컨드 하우스가 워낙 인기이기도 했었고, 어딘가로 놀러 가려면 펜션을 구하거나 해야 하는데 그런 공간들은 늘 비슷한 테마를 가지고 있어 새로운 감이 없잖아요. 그렇다 보니 일단 조용하면서도 가족들만의 힐링을 즐길 수 있는 공간이 필요하다는 생각에 이곳을 마련하게 됐죠. 가족, 지인들과 함께 마당에서 바비큐 파티도 즐길 수 있고, 여유로운 하루를 만끽할 수 있는 이 공간이 참 좋아요. Q. 주 거주지가 협소주택이라고 하셨는데, 협소주택과 비교했을 때 어떠한 장점이 있을까요 A. 주거는 일단 의식주가 해결되어야 하는데, 아무래도 일터와 가깝고 시내와 멀지 않으면서도 적당히 프라이버시가 있는 공간이라는 점에서 지금의 주 거주지인 협소주택에 대한 만족감이 큰 편이에요. 다만, 사람에게는 어디론가 떠나서 즐겁게 지낼 수 있는 곳도 필요한데, 그런 점에서 시골 주택이 큰 역할을 해주고 있죠. 금요일 밤에 떠나 금, 토, 일 2박 3일 동안 온전히 시골 생활을 영위하고 있는데, 정말 행복합니다. Q. 주택 구입 시 중점을 두었던 부분은 무엇일까요 A. 아무래도 관련 업무를 하다 보니, ‘어떻게든 되겠지’하는 마음이 있었던 것 같아요.(웃음) 가격 대비 80평 정도 넓은 부지를 마련할 수 있다는 장점이 매력적으로 다가왔죠. 특히 본집인 청주에서 1시간 내로 이동할 수 있다는 점도 한몫했어요. Q. 시골에 있다 보니, 이웃 주민과의 관계도 중요할 것 같아요 A. 동네 자체가 어르신들만 계셔서 워낙 조용하고 차분해요. 더군다나 저희에게 집을 매매한 어르신이 바로 앞에 거주하신다는 장점도 있죠. 제가 평일에 집을 비워도 자연스럽게 집을 살펴봐 주셔서 든든해요. 어르신들과 맛있는 게 있으면 나눠 먹기도 하고, 재미있게 지내고 있습니다. Q. 나중에 농사를 지으실 생각도 있으신가요 A. 예전에 잠시 경험을 한 적이 있는데, 너무 고되더라고요. 물론 몸은 힘들어도 흙을 만지는 행위를 통해 스트레스가 해소된다는 장점도 있지만요. 나이를 더 먹고 나서는 어떻게 될지 모르겠어요.(웃음) Q. 리모델링을 할 때 어려웠던 점은 없었을까요 A. 시골집이라 규모가 워낙 작다 보니, 인부를 쓸 때 일이 금방 끝나더라도 하루 급여를 줘야 한다는 점에서 재정적으로 부담이 될 때가 있더라고요. 예를 들어 아침 8시부터 오후 5시까지 일을 하고 받는 금액을, 오후 2시면 일이 끝나는 데도 동일한 비용을 지불해야 하는 점이요. 시내에서 집까지 거리상으로 멀다는 점도 신경 쓰이는 부분 중 하나였어요. 그래서 일반적으로 소소한 작업들은 아무래도 본인이 직접 할 수밖에 없게 되죠. 그런 점에서 리모델링은 ‘한 번에 완성을 볼 수 없다’라는 점을 명심하고 있어야 할 것 같아요. 생활하면서 계속해서 불편함을 개선해나가야 하는 것이죠. Q. 리모델링 시 각 지자체에서 제공하는 혜택을 이용하는 방법이 있을까요 A. 예를 들어, 지붕 교체의 경우 군청에서 일부 지원해 주는 경우가 있어요. 별도의 혜택이 있는 경우도 있을 텐데, 그럴 때는 먼저 그 지역의 부동산에 물어보는 것을 추천합니다. 2차로는 관할 군청에 문의해야 해요. 부동산에서는 지원이 된다고 해서 계약을 했는데, 추후 군청에 문의했을 때 올해 지원금이 끝났다고 할 수도 있거든요. 따라서 먼저 부동산 말을 듣고, 그 말이 맞는지 관할 군청에 문의하는 것, 이 두 가지를 유의하시면 될 것 같습니다. Q. 리모델링을 준비하고 있는 이들에게 조언해 줄 말이 있다면요 A. 공사비라는 게 한이 없더라고요. 공사 범위에 따라서 달라지기도 하고, 얼마나 많은 사람이 투입되느냐에 따라 천차만별이 될 수 있기에 처음부터 꼼꼼한 계획을 세워서 진행할 것을 권합니다. 그리고 본집과 거리가 있다면, 꾸준한 관리가 필요하기에 중요한 공간에는 CCTV를 설치하거나 보일러를 핸드폰과 연동해 가동할 수 있도록 하는 등 다양한 IoT(Internet of Things, 사물인터넷) 서비스를 이용하는 것도 적극 추천합니다. 공사 전 전경. 공사 후 대문 전경. 황토방 및 노천탕 조적 공사. 황토방 완료.
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[22년 02월 특집 3] 신축과 리모델링, 시골집 마련하기 A to Z 4-3
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['21년 01월호 특집 3] 농가주택 마련하기
- 농가주택 마련하기 시골에 주택을 마련하는 방법으로는, 신축하는 것과 농가를 리모델링하는 두 가지 방법이 있다. 시골에 있는 집이라고 해서 모두 농가 주택이 아니다. 그냥 단독주택인 경우가 많다. 여기에서는 농가주택의 조건과 혜택, 그리고 농지·농가 매수 시 유의할 점에 대해 소개한다. 글 박창배 기자 농가주택의 조건 농가주택(농업인주택)은 농업인의 요건을 갖추고 스스로 농사를 짓는 사람이 집을 지을 때, 각종 정부지원 및 세제혜택을 받을 수 있게 하는 정책이다. 시골에 짓고 있는 집이 모두 농가주택에 해당 할 것 같지만 그렇지 않다. 농가주택 조건이 까다롭기 때문에 대부분은 그냥 단독주택인 경우가 많다. 농가주택을 짓기 위해서는 △1,000㎡(302.5평) 이상의 농지를 경작 또는 재배하는 자 △농지에 330㎡(100평) 이상의 온실, 비닐하우스 등 경작자 △소 2마리, 돼지, 양 10마리, 닭, 오리, 거위 100마리 이상 또는 꿀벌 10군 이상 사육하는 자 △1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자 △1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자 △농업 경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자 등의 농업인 기본 요건 중 하나 이상을 만족해야 한다. 요건을 갖추었거나 갖출 수 있다면 농업인 신청절차(농촌으로 주민등록을 이전, 농지원부 작성, 농업경영체 등록)를 거쳐 농업인 자격을 취득해야 한다. 농업인 등록이 이뤄졌다고 하더라도 바로 농가주택을 지을 수 있는 것은 아니다. 부지 660㎡(200평) 이내에 연면적은 150㎡(45평) 이내로 건축해야 하고, 세대주만 가능하다. 단, 무주택자가 아니어도 농가주택 건축은 가능하다. 농가주택의 혜택 일반 주택과 농가 주택은 무엇이 다를까. 농업인 등록 후 농가주택을 짓게 되면 다양한 세제 혜택이 있다. 첫째, 일반주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는다. 도심에 일반주택을 소유하고 있던 중에 농가주택을 건축해 각 1채씩 2채를 소유하고 있는 경우, 농가주택을 2년 이상 유지한 채 일반주택을 양도 할 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 인정한다. 둘째, 농지 등 양도시 양도소득세 감면 혜택이 있다. 농지 소유지가 8년 이상 농촌에 거주하고, 자경한 농지를 양도하면 1년간 1억 원, 5년간 3억 원 이내에서는 양도소득세를 감면 받을 수 있다. 셋째, 농지보전부담금이 면제된다. 농지를 다른 용도로 전용 할 경우 발생하는 농지보전부담금은 전액 면제되지만, 농지를 전용 한 후 5년 이내 일반인에게는 양도하거나 용도를 변경할 수 없다. 단 농업진흥구역이 아닌 관리지역에 건축한 농업인주택을 5년 이내 농업인이 아닌 일반인에게 매도할 땐 농업인으로서 농업인주택 시 감면받은 농지전용비를 납부하면 매도가 가능하다. 같은 농업인에게 매도하면 감면받은 농지전용비 납부 안 해도 된다. 넷째, 취득세 및 재산세가 절감된다. 농가주택에 대한 취득세 및 재산세를 절감해준다. 농가주택의 가장 큰 혜택이라고 말할 수 있다. 농가주택 리모델링 주택을 신축할 경우 경제적으로도 부담스러울 수 있고, 과정도 많이 번거롭다. 따라서 싸고 허름한 농가를 구입해 리모델링하는 방법도 고려할만하다. 01 농가주택 리모델링 전 모습. 02 벽 일부는 내려 앉았고, 창틀은 벽과 겨우 붙어 있다. 03 기둥을 제외한 모든 내외벽을 철거하는 모습. 04 썩은 기둥 믿부분을 도려내고 새로운 기둥과 접합했다. 더불어 층고를 더 높였다. 리모델링은 무엇보다 비용을 대폭 줄일 수 있고 자신의 스타일에 맞게 개조할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 절차도 매우 간편하다. 신축은 부지 매입부터 건축까지의 전 과정이 만만치 않게 들어간다. 그러나 농가주택은 이미 지어져 있는 집이기 때문에 매매의 형식만 취하면 된다. 가격도 저렴하다. 관리지역 토지를 구입, 전용을 하게 되면 전용부담금, 대체농지조성비, 내야하고 다시 건축비가 드는 반면 농가주택을 구입해 개조하면 이러한 비용을 대폭 줄일 수 있다. 사실 관리지역에 컨테이너 박스를 설치하고 임시거처를 마련한다 해도 전기가설을 해야 하고 지하수를 파 수도를 쓰게 된다면 그 비용도 상당히 들어간다. 비어있는 농가에는 창고나 축사 등이 딸려있는 경우가 많다. 이들 건물은 흙이나 돌, 나무 등 천연자재로 되어 있다. 개조한 후 주택으로 용도변경하면 별채로 다양한 용도로 사용할 수 있다. 대부분의 농촌주택은 마당이 넓어 아이들 놀이터나 텃밭으로 이용할 수 있다. 물론 농가주택의 단점도 많다. 일단 건축규모가 대부분 작다. 그리고 농촌에는 지적도상 도로가 없는 농가가 많고, 건축법상 문제가 많은 경우도 많아 일반적인 주택매매와는 달리 꼼꼼하게 체크해야 한다. TIP 농가주택 구입 체크리스트 ▶등기부등본 확인 ▶단독주택 토대지장, 구가옥대장과 건축물대장 ▶도시계획확인원 ▶지적도 ▶ 증개축 가능 여부 ▶농가 지역에 대한 법령 정보 05 상량문을 통해 언제 지어졌는지 확인할 수 있다. 06 농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있다. 대지와 주택 소유주가 서로 다른 경우도 비일비재 하다. 07 농가를 구입하기 전에 반드시 토지대장, 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 떼어 확인해 보아야 한다. 08 헌 농가의 매력은 개조해서 살 수 있다는 것에 있다. 다시 말해 개조가 불가능한 농가는 효용가치가 떨어진다는 뜻이다. 농지와 농가 매수 시 유의할 점 농가주택을 구입할 때는 가급적 관할 군청 담당 공무원 또는 부동산중개사무소 등의 전문가와 상의한 후 매입절차를 밟는 게 좋다. 그리고 후회할 일이 없도록 주의할 사항을 꼭 체크를 하도록 하자. 첫째, 실소유주를 확인하라. 농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있다. 대지와 주택 소유주가 서로 다른 경우도 비일비재 하다. 농가를 구입할 때는 땅값만 지불하는 경우가 많기 때문에 대지와 주택 소유주가 일치하지 않을 경우 나중에 주택 소유주가 지상권을 주장하는 문제가 발생할 수 있다. 가옥대장이나 건축물대장이 없는 무허가 건축물일 때 이런 경우가 생길 수도 있다. 지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말한다. 낡아 허물어져 가는 집이라고 해서 부숴도 된다고 생각한다면 착각이다. 전 주인이 알려주지도 않은 다른 사람의 지상권이 있는 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수 없게 된다. 매매를 해서 샀지만 서류상으로는 땅만 산 것이다. 따라서 농가를 구입하기 전에 반드시 토지대장, 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 떼어 확인해 보아야 한다. 반대로 집주인인데 토지소유주는 아닌 경우도 있다. 지상권만 갖고 있다는 것이다. 쓸 만한 집이 주변 시세보다 너무 터무니없이 싸게 나왔다면 이런 집일 가능성이 높다. 둘째, 리모델링이 가능한지 살펴라. 헌 농가의 매력은 개조해서 살 수 있다는 것에 있다. 다시 말해 개조가 불가능한 농가는 효용가치가 떨어진다는 뜻이다. 농가는 많지만 쓸 만한 농가를 찾기란 쉽지 않다. 기둥이나 서까래가 약하면 개조가 불가능하거나 개조해도 뒤탈이 생길 수 있다. 너무 낡아 개조 비용이 과하게 들어가는 농가라면 차라리 새집을 짓는 편이 심적으로나 경제적으로나 더 좋을 수 있다. 빈집의 경우 그 집의 내력을 들어보는 것도 중요하다. 과거 집주인이 패가망신했다든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 살면서도 기분이 찜찜할 것이다. 그래서 그 지역 전문가의 도움이 필요하다. 셋째, 저렴한 매물 조심하고 시세보다 높게 잡아라. 조사하고 있는 지역의 시세보다 평당 금액을 좀 더 높게 생각하고 발품을 팔아야 한다. 그래야 자신과 가족이 원하는 터를 구할 확률이 높아진다. 평균시세보다 저렴하게 나온 매물이라면, 어떤 문제가 숨어 있는 매물일까를 따져봐야 한다. 자금이 여유 있다고 첫 단추를 잘못 꿰는 실수하지 말아야 하기 때문이다.(출처: 네이버카페 지성아빠) 넷째, 농사지을 땅의 조건부터 챙겨라. 귀농의 경우라면 집이 우선이 아니라 농사지을 땅의 조건부터 챙겨야 한다. 주변 풍광이 아름답다는 이유만으로 농사짓기에 척박한 땅을 귀농용 농지라고 구입해서는 안 된다. 자신이 생각하는 농사에 적합한 토질과 일조량, 농업용수를 먼저 챙기고 최소 3년간의 생활자금 확보방법에 대한 자금 운용 계획을 수립한 후 남는 돈으로 매매를 결정하는 게 좋다.(출처: 네이버카페 지성아빠) TIP 농지물색 & 농지정보 ●한국농어촌공사 농지은행 www.fbo.or.kr ●대법원 법원 경매정보 www.courtauction.go.kr ●한국 자산공사 온비드 www.onbid.co.kr ●지적측량, 부동산 실거래가: 스마트 국토정보 앱 m.nsdis.go.kr ●농지 및 산지 취득 농지법: 농지114 www.nongji114.com ●토지이용에 따른 규제: 토지이용규제정보서비스 luris.molit.go.kr ●토양과 작물별 적성도, 토양 특성: 흑토람 www.soil.rda.go.kr 귀농의 경우라면 조망이나 풍경 좋은 집이 우선이 아니라 농사지을 땅의 조건부터 챙겨야 한다. 농촌주택·목조주택 표준설계도 농촌주택표준설계도나 목조주택표준설계도를 사용하면 설계비용이 들어가지 않는다. 농촌주택표준설계자료에서는 농어촌 자연경관과 조화를 이루면서 변화된 주거생활을 반영한 ‘농촌주택 표준설계도’를 제공하고 있으며, 열람용과 인허가용 파일을 다운로드 받으실 수 있다. 문의 042-610-1940~2 농촌주택 표준설계도 이용절차는? ●배치도 및 건축계획서는 주택건축 예정부지에 맞게 새로 작성하셔야 합니다. ●농촌주택 표준설계도는 건축신고 등의 건축행정절차를 이행하여야 하며, ●세부절차는 허가권자에게 문의하시기 바랍니다. ●건축행정 업무처리 시 도면 및 서류는 건축행정시스템 세움터(www.eais.go.kr)를 통해 전자문서로 제출. (건축법 제14조1항5호 및 시행령 11조3항3호, 건축법 시행규칙 제12조) 목조주택표준설계자료는 국산 목재 이용을 활성화하기 위해 저에너지 기술을 적용한 농산촌 보급형 목조주택 모델을 개발하고 이를 표준설계도로 작성해 목조주택 도면을 제공함으로써, 높은 시공 품질 및 일관된 성능의 목조주택을 신축할 수 있도록 지원하고 있다. 문의 (지원정책) 산림청 목재산업과 목재산업정책 042-481-4291 / (개발내용) 국립산림과학원 목재공학연구과 02-961-2729 <도면열람 및 제공서비스 이용방법> 산림청 www.forest.go.kr 또는 국립산림과학원 know.nifos.go.kr
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['21년 01월호 특집 3] 농가주택 마련하기
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['20년 05월호 특집 1] 제로에너지주택 필수 조건 패시브와 액티브 기술
- 제로에너지주택 필수 조건 패시브와 액티브 기술 제로에너지주택은 연간 에너지 소비와 신재생에너지로 생산한 에너지 합이 ‘0’이 되는 자립주택을 의미한다. 즉, 패시브 기술로 실내 에너지를 보존하고 생활에 필요한 에너지를 외부 의존 없이 신·재생에너지를 사용해 에너지 자립 주택을 만드는 게 제로에너지주택인 것이다. 제로에너지화에 든든한 초석이 될 패시브와 액티브 기술에 대해 알아보고 제로에너지로 가야 하는 의미를 되짚어보기로 한다. 구성 백홍기 기자 자료출처 월간 전원주택라이프 D/B, 한국전기안전공사, 『패시브하우스의 단열과 기밀』 오대석, 2020, 『패시브하우스로 바라본 미래건축의 세 가지 키워드』 국토교통부, 배성호, 2018 왜 제로에너지인가 패시브 기술은 새로운 기술이 아니다. 기존 기술을 개선하고 시공 방법과 과정을 체계화하면서 패시브화 된 것이다. 그 이면엔 쾌적한 삶이 있었다. 그렇다면, 제로에너지는 어떤 의미일까. 지난 한 세기동안 건축기술은 눈부시게 발전했고 ‘건축물의 에너지절약 설계기준’을 단계별로 강화하면서 웃풍이 존재하는 신축 건물은 사라졌다. 큰 하자가 없는 이상 대부분의 신축 건물은 쾌적한 삶을 보장한다. 그런데도 제로에너지화 하려는 첫째 이유는 에너지 소비량을 낮추기 위해서다. 1979년 오일쇼크 당시 에너지 수입 의존도가 높은 우리나라는 경제적 타격이 상당히 컸다. 이후 건축물에 단열이라는 개념을 정립해 건물 에너지 소비량을 대폭 줄이는 데 기여했다. 두 번째 이유는 환경적 측면이다. 패시브가 쾌적한 삶을 위한 기술이라면 제로에너지는 건강한 지구를 위한 것이다. 지구온난화로 인해 자연재해가 증가하는 상황에서 전체 온실가스 배출량의 25%를 차지하는 건축물 온실가스를 줄이기 위한 노력이다. 그렇다면, 제로에너지를 이루기 위한 필수 기술인 패시브와 액티브가 무엇인지 좀 더 자세히 살펴보자. 01_에너지 낭비 최소화 한 패시브하우스 패시브Passive란 수동적이라는 뜻이다. 에너지 낭비를 줄이는 데 목적을 둔 주택을 패시브하우스라고 한다. 패시브하우스는 탄생 초기부터 에너지 낭비에 초점 두고 개발한 게 아니다. 건물에 결로와 곰팡이가 발생하는 원인이 단열과 기밀에 있다는 것을 밝혀내고, 이를 방지하는 과정에서 에너지를 적게 사용하면서 쾌적하고 건강한 주거환경을 만든 패시브하우스가 탄생한 것이다. 즉, 패시브하우스란 단순하게 에너지를 적게 사용하는 게 목적이 아니라 건강하고 쾌적한 주거환경을 찾는데 의미가 있다. 단열성능을 극대화해 에너지 낭비를 최소화하는 것이 목표다. 에너지 절약 개념이 아니다. 열을 차단하는 보온병과 같은 개념이다. 02_자연 에너지 활용하는 액티브하우스 액티브Active는 능동적이란 뜻으로 에너지를 자립 생산하는 개념이다. 패시브하우스에 대응하는 개념이며, 주택 거주에 필요한 전력 및 난방 에너지를 외부 연결 없이 자체 발전설비 등을 활용해 얻는다. 주로 태양광을 이용하기 때문에 액티브 솔라하우스로 불린다. 액티브하우스는 생산 에너지가 화석연료와 다르게 사용 후 환경오염을 일으키지 않아 친환경 건축물로서 더욱 의미가 크다. 에너지원은 태양뿐만 아니라 지열, 풍력, 바이오메스 등 신·재생에너지를 활용한다. 최근 태양광 패널을 설치한 주택이나 아파트가 자주 눈에 띄는데, 이러한 주택이 액티브하우스다. 제로에너지 필수 기술 요소 제로에너지주택을 실현하기 위한 필수 조건들이 있다. 단순하게 단열만 강화한다고 해결될 문제가 아니다. 하지만, 아직도 단열만 강조하는 현장이 적지 않다. 단열성능을 유지하기 위해선 기밀시공이 따라야 하고, 열교 차단과 고성능 창호, 외부차양, 열 회수 환기장치 시설을 갖춰야 한다. 이러한 패시브 기술 6가지 기본 요소를 완벽하게 갖추고 태양광, 지열, 풍력 등 신·재생에너지를 활용해 자체 에너지를 생산했을 때야 비로소 제대로 된 제로에너지주택을 완성할 수 있다. 01_패시브 기술 고단열 단열은 기본적으로 지붕과 벽, 바닥을 구성하는 건물 외피를 빈틈없이 감싸야 한다. 단열은 두꺼울수록 좋지만, 일정 한계치를 넘으면 효율성이 급격하게 떨어진다. 따라서 무조건 단열 두께를 두껍게 하는 것보다 혹한에도 열관류율 0.15W/㎡K를 유지하도록 단열 성능을 갖추는 게 중요하다. 이 기준은 경제성을 떠나 실내 결로와 곰팡이 발생 하자를 막는 수치다. 지붕에 적용한 단열 고기밀 ‘바늘구멍에 황소바람 들어온다’는 속담이 있다. 이는 기밀시공에 그대로 적용할 수 있다. 공기는 작은 틈새로 이동하면서 벽면에 온도 변화에 의한 결로를 일으킨다. 공기와 함께 이동한 습기가 벽채 내부 단열재에 쌓이면 심각한 문제를 일으키기도 한다. 실제 실내온도 20℃, 상대습도 50%일 때 1㎜ 틈새로 하루에 빠져나가는 습기 양이 360g에 달한다. 따라서 건물 외측면에 투습·방수층, 내측면에 기밀·방습층을 형성해야 한다. 기밀시공을 잘 했는지 확인하려면 기밀 테스트(Blower Door Test)를 거치면 된다. 기밀 테스트는 모든 입구를 막고 실내 압력을 높여 공기가 새는 양을 측정한다. 공기 누출 양은 50pa 압력으로 테스트할 때 시간당 전체 건물 규모에서 0.6회보다 적어야 한다. 참고로 ㈔한국패시브건축협회에 신청하면, 기밀 테스트를 진행할 수 있다. 건식구조 주요 부위 기밀층 형성 사례 고성능 창호 창호는 주택 시공 자재 가운데 가장 고가지만, 단열은 취약하다. 그래서 일사 및 공기 차단 성능이 좋은 열관류율 0.80W㎡K, 빛 투과율은 50%인 고성능 제품을 사용해야 한다. 유리는 아르곤 가스를 채운 2중 또는 3중유리나 적외선을 차단하고, 열손실을 막는 로이Low-E 코팅* 유리가 좋다. 창틀과 구조체 사이는 기밀을 위해 우레탄폼 및 팽창테이프를 필수로 사용해야 하며, 일사획득을 위해 가능하면 남측 위주로 창호를 설치하고 북측에는 최소화한다. *로이 코팅 단열효과를 높이기 위해 유리면에 은(Ag)금속 층을 코팅해 열전달, 대류, 복사를 차단한 제품. 외부차양 겨울철 일사획득을 위해 남측에 창을 내지만, 한 여름엔 햇빛이 오히려 실내 온도를 높여 에너지 낭비를 가져온다. 이러한 햇빛을 차단하기 위해 창 외측에 차양시설을 설치한다. 커튼과 다르게 차양을 외측에 설치하는 이유는 유리를 통과한 단파 에너지가 물체에 반사되면서 열에너지로 변하는데, 열에너지는 장파라 유리를 통해 다시 밖으로 빠져나가지 못하기 때문이다. 만약 비용 때문에 외부차양을 모두 설치하기 어렵다면, 눈썹처마를 이용하는 방법도 있다. 우리나라 기준 5월부터 12월까지 매월 20일 오후 2시 남향 창에 대한 일사 시뮬레이션 일사 차단을 위한 차양은 외부에 설치해야 한다. 열교 없는 시공 열교는 선형열교와 점형열교가 있다. 선형열교는 발코니, 창틀 주변, 파라펫, 발코니 등을 구조체와 연결할 때 단열이 끊기는 부위에서 발생하고 점형열교는 단열재나 외장재를 고정하기 위해 일정 간격으로 설치하는 고정핀 등에서 발생한다. 보통 열교 차단재를 사용해 문제를 방지하지만, 시공비 때문에 생략하기도 한다. 단열재만 두껍게 시공하고 열교를 무시하면 열교 현상이 일어나는 부분에서 결로와 곰팡이가 발생할 수 있다. 주요 부위 열교 차단재 열 회수 환기장치 기밀이 뛰어난 패시브하우스는 실·내외 공기 순환이 잘 이뤄지지 않아 시간이 지날수록 실내 이산화탄소량이 증가해 환기가 매우 중요하다. 이때 창문을 열어 환기하지 않고 실내 공기질을 쾌적하게 유지하면서 에너지까지 절감하는 기술이 열 회수 환기장치다. 열 회수 환기장치는 열 교환 소자를 통해 폐열을 회수하면서 신선한 공기를 유입하며, 헤파필터로 미세먼지까지 차단한다. 02_액티브 기술 액티브하우스는 태양열, 지열, 풍력 등을 이용해 주거 기능에 필요한 전기와 난방 에너지를 얻는 것이다. 주요 기술은 전기를 생산하는 태양광과 풍력, 난방과 온수를 해결하는 태양열과 지열발전이 있다. 전기 생산 신재생에너지 가운데 전력 생산에 주로 사용하는 방식은 태양광 발전이다. 태양광 발전은 보통 건물 지붕이나 마당에 설치하지만, 최근 외벽 마감재 형태로 설치해 발전 면적을 넓히는 방법도 이용한다. 태양광 발전은 에너지원이 무한하고 패널 수명이 길며 유지보수도 쉽다. 하지만, 설치 각도나 날씨 따라 발전 능력에 큰 차이를 보인다. 넓은 외벽에 패널을 부착하면 발전 용량을 늘릴 수 있다. 냉난방 해결 냉난방을 해결하는 방법은 태양열과 지열발전이 있다. 태양열은 태양의 열에너지로 집열판 내 물 온도를 올려 난방이나 온수로 사용하는 기술로 설치비용이 저렴하고 가장 오랜 된 재생에너지 기술이다. 하지만, 태양을 에너지원으로 사용하기 때문에 날씨가 흐리거나 야간에는 효율이 떨어진다. 지열발전은 지표면 아래 마그마 열을 이용하기 때문에 언제나 15℃ 내외를 유지해 냉·난방으로 활용하기 좋지만, 설치비용이 비싸다. 지열발전은 사계절 내내 일정한 온도를 유지해 여름엔 냉방, 겨울엔 난방모드로 이용한다. 03_다양한 에너지 절감 요소 좌향坐向 패시브하우스 기본은 태양 에너지를 이용한 난방과 자연 채광에 의한 조명 활용이다. 따라서 주택을 남향으로 배치하면, 겨울엔 일사량이 많고 여름에는 일사량이 적어 냉난방 부담을 덜 수 있다. 단순한 형태 에너지 효율은 평면과 장단면 형태에 큰 영향을 받는다. 면적이 같더라도 외피면적이 넓으면 단열층을 연결하는 데 불리하고 에너지 소비도 증가한다. 장단면은 1:1 비율이 에너지 소비면에서 가장 적지만, 공간과 일조, 일사 조건에 의해 정방형이 어려우면 동서로 긴 형태가 유리하다. 건물 장단면 비율과 에너지 절약 건물 평면 형태 변화에 따른 에너지 절약 옥상 녹화 평지붕 형태는 패시브하우스에 맞지 않다. 하지만, 지붕을 활용하기 위해 평지붕을 생각하고 있다면, 옥상을 녹지정원으로 만들어 단열을 확보하고 열섬 현상을 완화하는 방법이 있다. 2020년 신·재생에너지 신청 올해 코로나19에 따라 수요 위축에 의해 신재생에너지 설치 보조금을 30%에서 50%로 상향 조정해 부담을 낮췄다. 지원대상은 건축법 시행령 제3조 5의 [별표1]에서 규정한 「단독주택」 및 「공동주택」구분 신청 자격에 따라 ▶단독주택은 기존 또는 신축주택 소유자 또는 소유예정자 ▶공동주택은 기존 공동주택 입주자대표(등) 또는 건축 중인 공동주택 소유권자 또는 입주자 대표(등)다. 주택지원사업 신청은 ‘그린홈’ 홈페이지(greenhome.kemco.or.kr)에서 회원가입 후 진행한다. 신청자는 참여기업을 결정하고 사전 계약 협의를 거친 후 관련 서류를 준비한다. 신청자와 계약을 체결한 참여기업은 표준설치계약서 및 관련 서류를 주택지원사업 ‘그린홈’ 홈페이지에서 신청하면 된다. 전화 또는 방문 신청은 불가능하며, 온라인으로만 주택지원사업 접수를 진행한다. ▶계약 체결 및 서류제출 기간은 4월 13일~9월 4일까지 ▶서류 검토는 제출 후 14일 이내 ▶자부담금 입금은 사업선정 후 7일 이내 ▶가상계좌 예치 만료일까지 자부담금을 예치해야 사업이 취소되지 않는다. 지원 금액은 에너지원별 보조금 지원 기준에 의해 산정한다. 3kW 태양광을 설치한다고 가정하면, 2019년 기준 보조금 지원 단가가 83.8만 원/kW이므로, 보조금은 251만 원(만 단위 미만 절사)이다. 예) 태양광 3kW : 83.8만 원/kW × 3kW = 251.4만 원 ≒ 251만 원 예) 태양열 20㎡, 7.5MJ/㎡·day 이하 : 43.1만 원/㎡ × 20㎡ = 862만 원 예) 지열 17.5kW : 63.7만 원/kW × 17.5kW = 1,114.75만 원 ≒ 1114만 원 예) 연료전지 1kW : 1,557.8만 원/kW × 1kW = 1,557.8만 원 ≒ 1557만 원 신재생에너지 이것이 궁금하다!. Q 참여기업이 아닌 태양광 시공기업이 설치해도 지원받을 수 있나? 주택지원사업 참여기업이 아닌 전문기업 또는 유사기업에 시공을 맡기면 정부 보조금을 받을 수 없다. 반드시 당해 연도 참여기업이 맞는지 확인하고 신청해야 하며, 참여기업을 사칭하는 유사기업인지 주의해야 한다. 참여기업 확인 방법 그린홈 접속(greenhome.kemco.or.kr) => 참여 시공기업 소개 Q 신재생에너지 설비는 언제까지 설치 완료해야 하나? 신재생에너지원별 사업 신청기간 내 신청해야 하며, 당해 연도 지원예산이 소진되면 사업이 종료된다. 또한, 승인된 사업은 에너지원별 설치 완료 기간 내에 설치를 완료해야 한다. ※에너지원별 설치 완료 기한 태양광 사업 승인일로부터 60일 이내 태양열, 연료전지, 소형풍력 사업 승인일로부터 90일 이내 지열, 태양광(BIPV) 사업 승인일로부터 120일 이내 Q 설비가 고장나면 A/S는 어떻게 받나? 시공한 참여기업에 요청해야 한다. 시공한 참여기업이 폐업한 경우 신재생에너지센터 고장접수 지원센터로 연락해 A/S를 신청하면 된다. 고장접수지원센터 1544-0940 ascenter.knrec.or.kr Q 설비는 어떤 제품을 사용하나? 주택지원사업으로 신재생에너지 설비를 설치할 경우, 의무적으로 한국에너지공단 신재생에너지센터에서 인증 받은 제품을 사용하는 걸 의무화하고 있다. 인증 받지 않은 제품을 사용하면 효율성 저하 및 오작동에 의한 사고 등이 발생할 수 있기 때문이다. 참여기업이 인증 받지 않은 제품을 설치하면 신재생에너지보급사업 참여제한 등 엄격한 규제를 적용한다. Q 오래된 건물이라 건축물대장이 없다. 토지대장, 과세대장 등을 제출해도 괜찮나? 반드시 건축물대장 또는 등기부등본을 제출해야 한다. 건축물 등기부등본 또는 건축물대장으로 불법 또는 무허가 건물 등에 신재생에너지 설비를 설치함으로써 발생하는 문제를 미연에 방지하고 있다. 더불어 토지대장, 과세대장 등으로 건축물 허가 여부 등을 판단하기 어려워 필히 건축물대장 서류를 제출해야 한다. Q 6kW 태양광을 설치할 수 있나? 주택지원사업으로 태양광 3kW까지 보조금을 지원한다. 나머지 3kW는 자부담금으로 설치해야 한다. 다만, 주택지원사업으로 태양광 설치 시, 공단 설치 확인 등 시공기준 준수 여부를 확인하고 있어 전기 및 기계 설비를 구분해 설치하길 바란다.
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['20년 05월호 특집 1] 제로에너지주택 필수 조건 패시브와 액티브 기술
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제로에너지주택 필수 조건 패시브와 액티브 기술
- 제로에너지주택은 연간 에너지 소비와 신재생에너지로 생산한 에너지 합이 ‘0’이 되는 자립주택을 의미한다. 즉, 패시브 기술로 실내 에너지를 보존하고 생활에 필요한 에너지를 외부 의존 없이 신·재생에너지를 사용해 에너지 자립 주택을 만드는 게 제로에너지주택인 것이다. 제로에너지화에 든든한 초석이 될 패시브와 액티브 기술에 대해 알아보고 제로에너지로 가야 하는 의미를 되짚어보기로 한다. 구성 : 백홍기 기자자료출처 월간 전원주택라이프 D/B한국 전기안전공사, 『 패시브하우스의 단열과 기밀』 오대석, 2020『패시브하우스로 바라본 미래건축의 세 가지 키워드』 국토교통부, 배성호, 2018 왜 제로에너지인가 패시브 기술은 새로운 기술이 아니다. 기존 기술을 개선하고 시공 방법과 과정을 체계화하면서 패시브화 된 것이다. 그 이면엔 쾌적한 삶이 있었다. 그렇다면, 제로에너지는 어떤 의미일까. 지난 한 세기 동안 건축기술은 눈부시게 발전했고 ‘건축물의 에너지 절약 설계 기준’을 단계별로 강화하면서 웃풍이 존재하는 신축 건물은 사라졌다. 큰 하자가 없는 이상 대부분의 신축 건물은 쾌적한 삶을 보장한다. 그런데도 제로에너지화하려는 첫째 이유는 에너지 소비량을 낮추기 위해서다. 1979년 오일쇼크 당시 에너지 수입 의존도가 높은 우리나라는 경제적 타격이 상당히 컸다. 이후 건축물에 단열이라는 개념을 정립해 건물 에너지 소비량을 대폭 줄이는 데 기여했다. 두 번째 이유는 환경적 측면이다. 패시브가 쾌적한 삶을 위한 기술이라면 제로에너지는 건강한 지구를 위한 것이다. 지구온난화로 인해 자연재해가 증가하는 상황에서 전체 온실가스 배출량의 25%를 차지하는 건축물 온실가스를 줄이기 위한 노력이다. 그렇다면, 제로에너지를 이루기 위한 필수 기술인 패시브와 액티브가 무엇인지 좀 더 자세히 살펴보자. 01_에너지 낭비 최소화 한 패시브하우스패시브 Passive란 수동적이라는 뜻이다. 에너지 낭비를 줄이는 데 목적을 둔 주택을 패시브하우스라고 한다. 패시브하우스는 탄생 초기부터 에너지 낭비에 초점 두고 개발한 게 아니다. 건물에 결로와 곰팡이가 발생하는 원인이 단열과 기밀에 있다는 것을 밝혀내고, 이를 방지하는 과정에서 에너지를 적게 사용하면서 쾌적하고 건강한 주거환경을 만든 패시브하우스가 탄생한 것이다. 즉, 패시브하우스란 단순하게 에너지를 적게 사용하는 게 목적이 아니라 건강하고 쾌적한 주거환경을 찾는데 의미가 있다. 단열성능을 극대화해 에너지 낭비를 최소화하는 것이 목표다. 에너지 절약 개념이 아니다. 열을 차단하는 보온병과 같은 개념이다. 02_자연 에너지 활용하는 액티브하우스액티브 Active는 능동적이란 뜻으로 에너지를 자립 생산하는 개념이다. 패시브하우스에 대응하는 개념이며, 주택 거주에 필요한 전력 및 난방 에너지를 외부 연결 없이 자체 발전설비 등을 활용해 얻는다. 주로 태양광을 이용하기 때문에 액티브 솔라하우스로 불린다. 액티브하우스는 생산 에너지가 화석연료와 다르게 사용 후 환경오염을 일으키지 않아 친환경 건축물로서 더욱 의미가 크다. 에너지원은 태양뿐만 아니라 지열, 풍력, 바이오메스 등 신·재생에너지를 활용한다. 최근 태양광 패널을 설치한 주택이나 아파트가 자주 눈에 띄는데, 이러한 주택이 액티브하우스다. 제로에너지 필수 기술 요소 제로에너지주택을 실현하기 위한 필수 조건들이 있다. 단순하게 단열만 강화한다고 해결될 문제가 아니다. 하지만, 아직도 단열만 강조하는 현장이 적지 않다. 단열성능을 유지하기 위해선 기밀 시공이 따라야 하고, 열교 차단과 고성능 창호, 외부차양, 열 회수 환기장치 시설을 갖춰야 한다. 이러한 패시브 기술 6가지 기본 요소를 완벽하게 갖추고 태양광, 지열, 풍력 등 신·재생에너지를 활용해 자체 에너지를 생산했을 때야 비로소 제대로 된 제로에너지주택을 완성할 수 있다. 01_패시브 기술고단열 단열은 기본적으로 지붕과 벽, 바닥을 구성하는 건물 외피를 빈틈없이 감싸야 한다. 단열은 두꺼울수록 좋지만, 일정 한계치를 넘으면 효율성이 급격하게 떨어진다. 따라서 무조건 단열 두께를 두껍게 하는 것보다 혹한에도 열관류율 0.15W/㎡ K를 유지하도록 단열 성능을 갖추는 게 중요하다. 이 기준은 경제성을 떠나 실내 결로와 곰팡이 발생 하자를 막는 수치다. 지붕에 적용한 단열 고기밀 ‘바늘구멍에 황소바람 들어온다’는 속담이 있다. 이는 기밀 시공에 그대로 적용할 수 있다. 공기는 작은 틈새로 이동하면서 벽면에 온도 변화에 의한 결로를 일으킨다. 공기와 함께 이동한 습기가 벽채 내부 단열재에 쌓이면 심각한 문제를 일으키기도 한다. 실제 실내 온도 20℃, 상대습도 50%일 때 1㎜ 틈새로 하루에 빠져나가는 습기 양이 360g에 달한다. 따라서 건물 외측면에 투습·방수층, 내 측면에 기밀·방습층을 형성해야 한다. 기밀 시공을 잘 했는지 확인하려면 기밀 테스트(Blower Door Test)를 거치면 된다. 기밀 테스트는 모든 입구를 막고 실내 압력을 높여 공기가 새는 양을 측정한다. 공기 누출 양은 50pa 압력으로 테스트할 때 시간당 전체 건물 규모에서 0.6회보다 적어야 한다. 참고로 ㈔한국패시브건축협회에 신청하면, 기밀 테스트를 진행할 수 있다. 고성능 창호 창호는 주택 시공 자재 가운데 가장 고가지만, 단열은 취약하다. 그래서 일사 및 공기 차단 성능이 좋은 열관류율 0.80W㎡ K, 빛 투과율은 50%인 고성능 제품을 사용해야 한다. 유리는 아르곤 가스를 채운 2중 또는 3중 유리나 적외선을 차단하고, 열손실을 막는 로이 Low-E 코팅* 유리가 좋다. 창틀과 구조체 사이는 기밀을 위해 우레탄폼 및 팽창 테이프를 필수로 사용해야 하며, 일사 획득을 위해 가능하면 남측 위주로 창호를 설치하고 북측에는 최소화한다. *로이 코팅 단열효과를 높이기 위해 유리면에 은(Ag) 금속 층을 코팅해 열전달, 대류, 복사를 차단한 제품. 건식구조 주요 부위 기밀층 형성 사례 외부차양 겨울철 일사 획득을 위해 남측에 창을 내지만, 한 여름엔 햇빛이 오히려 실내 온도를 높여 에너지 낭비를 가져온다. 이러한 햇빛을 차단하기 위해 창 외측에 차양시설을 설치한다. 커튼과 다르게 차양을 외측에 설치하는 이유는 유리를 통과한 단파 에너지가 물체에 반사되면서 열에너지로 변하는데, 열에너지는 장파라 유리를 통해 다시 밖으로 빠져나가지 못하기 때문이다. 만약 비용 때문에 외부차양을 모두 설치하기 어렵다면, 눈썹처마를 이용하는 방법도 있다. 우리나라 기준 5월부터 12월까지 매월 20일 오후 2시 남향 창에 대한 일사 시뮬레이션 일사 차단을 위한 차양은 외부에 설치해야 한다. 열교 없는 시공 열교는 선형열교와 점형열교가 있다. 선형열교는 발코니, 창틀 주변, 파라펫, 발코니 등을 구조체와 연결할 때 단열이 끊기는 부위에서 발생하고 점형열교는 단열재나 외장재를 고정하기 위해 일정 간격으로 설치하는 고정핀 등에서 발생한다. 보통 열교 차단재를 사용해 문제를 방지하지만, 시공비 때문에 생략하기도 한다. 단열재만 두껍게 시공하고 열교를 무시하면 열교 현상이 일어나는 부분에서 결로와 곰팡이가 발생할 수 있다. 주요 부위 열교 차단재 열 회수 환기장치 기밀이 뛰어난 패시브하우스는 실·내외 공기 순환이 잘 이뤄지지 않아 시간이 지날수록 실내 이산화탄소량이 증가해 환기가 매우 중요하다. 이때 창문을 열어 환기하지 않고 실내 공기질을 쾌적하게 유지하면서 에너지까지 절감하는 기술이 열 회수 환기장치다. 열 회수 환기장치는 열 교환 소자를 통해 폐열을 회수하면서 신선한 공기를 유입하며, 헤파필터로 미세먼지까지 차단한다. 02_액티브 기술액티브하우스는 태양열, 지열, 풍력 등을 이용해 주거 기능에 필요한 전기와 난방 에너지를 얻는 것이다. 주요 기술은 전기를 생산하는 태양광과 풍력, 난방과 온수를 해결하는 태양열과 지열발전이 있다. 전기 생산 신재생에너지 가운데 전력 생산에 주로 사용하는 방식은 태양광 발전이다. 태양광 발전은 보통 건물 지붕이나 마당에 설치하지만, 최근 외벽 마감재 형태로 설치해 발전 면적을 넓히는 방법도 이용한다. 태양광 발전은 에너지원이 무한하고 패널 수명이 길며 유지 보수도 쉽다. 하지만, 설치 각도나 날씨 따라 발전 능력에 큰 차이를 보인다. 넓은 외벽에 패널을 부착하면 발전 용량을 늘릴 수 있다. 냉난방 해결 냉난방을 해결하는 방법은 태양열과 지열발전이 있다. 태양열은 태양의 열에너지로 집열판 내 물 온도를 올려 난방이나 온수로 사용하는 기술로 설치비용이 저렴하고 가장 오랜 된 재생에너지 기술이다. 하지만, 태양을 에너지원으로 사용하기 때문에 날씨가 흐리거나 야간에는 효율이 떨어진다. 지열발전은 지표면 아래 마그마 열을 이용하기 때문에 언제나 15℃ 내외를 유지해 냉·난방으로 활용하기 좋지만, 설치비용이 비싸다. 지열발전은 사계절 내내 일정한 온도를 유지해 여름엔 냉방, 겨울엔 난방모드로 이용한다. 03_다양한 에너지 절감 요소좌향坐向 패시브하우스 기본은 태양 에너지를 이용한 난방과 자연 채광에 의한 조명 활용이다. 따라서 주택을 남향으로 배치하면, 겨울엔 일사량이 많고 여름에는 일사량이 적어 냉난방 부담을 덜 수 있다. 단순한 형태 에너지 효율은 평면과 장단면 형태에 큰 영향을 받는다. 면적이 같더라도 외피 면적이 넓으면 단열층을 연결하는 데 불리하고 에너지 소비도 증가한다. 장단면은 1:1 비율이 에너지 소비 면에서 가장 적지만, 공간과 일조, 일사 조건에 의해 정방형이 어려우면 동서로 긴 형태가 유리하다. 옥상 녹화 평지붕 형태는 패시브하우스에 맞지 않다. 하지만, 지붕을 활용하기 위해 평지붕을 생각하고 있다면, 옥상을 녹지 정원으로 만들어 단열을 확보하고 열섬 현상을 완화하는 방법이 있다. 건물 평면 형태 변화에 따른 에너지 절약 2020년 신·재생에너지 신청 올해 코로나19에 따라 수요 위축에 의해 신재생에너지 설치 보조금을 30%에서 50%로 상향 조정해 부담을 낮췄다. 지원 대상은 건축법 시행령 제3조 5의 [별표 1]에서 규정한 「단독주택」 및 「공동주택」구분 신청 자격에 따라 ▶단독주택은 기존 또는 신축주택 소유자 또는 소유예정자 ▶공동주택은 기존 공동주택 입주자 대표(등) 또는 건축 중인 공동주택 소유권자 또는 입주자 대표(등)다. 주택지원사업 신청은 ‘그린홈’ 홈페이지(greenhome.kemco.or.kr)에서 회원가입 후 진행한다. 신청자는 참여기업을 결정하고 사전 계약 협의를 거친 후 관련 서류를 준비한다. 신청자와 계약을 체결한 참여기업은 표준설치 계약서 및 관련 서류를 주택지원사업 ‘그린홈’ 홈페이지에서 신청하면 된다. 전화 또는 방문 신청은 불가능하며, 온라인으로만 주택지원사업 접수를 진행한다. ▶계약 체결 및 서류 제출 기간은 4월 13일~9월 4일까지 ▶서류 검토는 제출 후 14일 이내 ▶자부담금 입금은 사업 선정 후 7일 이내 ▶가상 계좌 예치 만료일까지 자부담금을 예치해야 사업이 취소되지 않는다. 지원 금액은 에너지원별 보조금 지원 기준에 의해 산정한다. 3kW 태양광을 설치한다고 가정하면, 2019년 기준 보조금 지원 단가가 83.8만 원/kW이므로, 보조금은 251만 원(만 단위 미만 절사)이다. 예) 태양광 3kW : 83.8만 원/kW × 3kW = 251.4만 원 ≒ 251만 원예) 태양열 20㎡, 7.5MJ/㎡· day 이하 : 43.1만 원/㎡ × 20㎡ = 862만 원예) 지열 17.5kW : 63.7만 원/kW × 17.5kW = 1,114.75만 원 ≒ 1114만 원예) 연료전지 1kW : 1,557.8만 원/kW × 1kW = 1,557.8만 원 ≒ 1557만 원 신재생에너지 이것이 궁금하다!Q 참여기업이 아닌 태양광 시공기업이 설치해도 지원받을 수 있나?주택지원사업 참여기업이 아닌 전문 기업 또는 유사기업에 시공을 맡기면 정부 보조금을 받을 수 없다. 반드시 당해 연도 참여기업이 맞는지 확인하고 신청해야 하며, 참여기업을 사칭하는 유사기업인지 주의해야 한다. 참여기업 확인 방법 그린홈 접속(greenhome.kemco.or.kr) => 참여 시공기업 소개 Q 신재생에너지 설비는 언제까지 설치 완료해야 하나?신재생에너지원별 사업 신청 기간 내 신청해야 하며, 당해 연도 지원 예산이 소진되면 사업이 종료된다. 또한, 승인된 사업은 에너지원별 설치 완료 기간 내에 설치를 완료해야 한다.※에너지원별 설치 완료 기한 태양광 사업 승인일로부터 60일 이내 태양열, 연료전지, 소형풍력 사업 승인일로부터 90일 이내 지열, 태양광(BIPV) 사업 승인일로부터 120일 이내 Q 설비가 고장 나면 A/S는 어떻게 받나?시공한 참여기업에 요청해야 한다. 시공한 참여기업이 폐업한 경우 신재생에너지센터 고장 접수 지원센터로 연락해 A/S를 신청하면 된다.고장 접수 지원센터 1544-0940 ascenter.knrec.or.kr Q 설비는 어떤 제품을 사용하나?주택지원사업으로 신재생에너지 설비를 설치할 경우, 의무적으로 한국에너지공단 신재생에너지센터에서 인증받은 제품을 사용하는 걸 의무화하고 있다. 인증받지 않은 제품을 사용하면 효율성 저하 및 오작동에 의한 사고 등이 발생할 수 있기 때문이다. 참여기업이 인증받지 않은 제품을 설치하면 신재생에너지보급사업 참여 제한 등 엄격한 규제를 적용한다. Q 오래된 건물이라 건축물대장이 없다. 토지대장, 과세대장 등을 제출해도 괜찮나?반드시 건축물대장 또는 등기부등본을 제출해야 한다. 건축물 등기부등본 또는 건축물대장으로 불법 또는 무허가 건물 등에 신재생에너지 설비를 설치함으로써 발생하는 문제를 미연에 방지하고 있다. 더불어 토지대장, 과세대장 등으로 건축물 허가 여부 등을 판단하기 어려워 필히 건축물대장 서류를 제출해야 한다. Q 6kW 태양광을 설치할 수 있나?주택지원사업으로 태양광 3kW까지 보조금을 지원한다. 나머지 3kW는 자 부담금으로 설치해야 한다. 다만, 주택지원사업으로 태양광 설치 시, 공단 설치 확인 등 시공기준 준수 여부를 확인하고 있어 전기 및 기계 설비를 구분해 설치하길 바란다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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제로에너지주택 필수 조건 패시브와 액티브 기술
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“농어촌주택 리모델링” 이것만은 알고 하자
- 농어촌주택 리모델링에 관심을 갖는 도시민들이 늘어나고 있다. 부지를 구해 집을 올리는 것보다 여러 가지 면에서 보다 나은 효용을 얻을 수 있기 때문인데 그러나 정작 리모델링에 대한 기본적인 개념을 모르거나 사전 지식이 없어 여러모로 어려운 상황에 직면하기도 한다. 터무니없는 가격, 부실시공 등으로 인한 문제가 산재해 있기에 농어촌주택 리모델링에 있어 도움이 될 만한 기본적인 지식 몇 가지를 소개한다. 사전적 의미로 리모델링이란 건축물을 기능적·기술적으로 원래의 수준 이상으로 한 차원 끌어올리기 위해 행하는 물리적 개조 행위를 뜻한다. 즉 기존 주택의 기본 골격을 유지하면서 생활의 요건에 주택 일부분을 선별해 보완·개조하는 것이라 할 수 있다. 농어촌에서 빈집이 늘어나고 정부와 지자체에서 이에 대한 처리를 고심하는 가운데 예비 전원 생활자들 사이에서 빈집이나 매물로 나온 농어촌 주택을 매입해 리모델링하는 사례가 증가하고 있다. 이들은 이미 주택으로서 역할을 하는 집을 구한 후 개·보수 비용만 투자해 전원생활을 누린다. 이와 더불어 기존 거주민들 역시 리모델링에 큰 관심을 나타내고 있다. 정부에서 낙후된 농어촌 주거환경 개선을 위해 진행하는 ‘농어촌주택 개량 사업’에 신청자가 몰려 배당량이 턱없이 부족할 정도의 인기다. 중앙 정부 정책 외에 각 지자체가 별도 대응 방안을 강구해 이 사업을 적극 진행하고 있지만 여전히 당첨되기가‘ 로또’만큼이나 어렵다는 게 현장 목소리다. 어떤 일이든 무릇 무턱대고 시작했다간 탈이 생기는 법. 농어촌주택 리모델링에 있어 고려해야 할 사항과 챙겨 봐야 할 서류, 진행은 어떻게 이뤄지는지 알아보자. 경주 농어촌주택 리모델링 전 모습. 리모델링에 앞서 어떤 점을 고려해야 할까첫째 구체적인 목표 및 계획을 수립해야 한다. 건물의 노후 정도와 입지 및 주변 여건의 변화를 제대로 파악해 기존 건물을 어떻게 생산적으로 활용할 것인가를 명확히 구상해 보고 철저한 사전조사와 계획을 세우는 것이 필요하다. 둘째 건물 구조상 안전도를 확인한다. 구조 전문가의 충분한 조사가 이뤄져 내력벽과 비내력벽의 선별과 구조물의 역학 관계를 반드시 검토해야 한다. 구조의 무리한 변경은 붕괴라는 위험성을 지니므로 전문가를 통한 건물 구조의 안전도를 진단한 후에 리모델링을 시행해야 한다. 셋째 불필요한 중복 공사 방지를 위한 조사가 필요하다. 외장만 교체할 것인지 또는 내외장 모두 교체할 것인지 등을 포함한 증·개축 공사 범위를 정한 후 예산을 책정한다. 이를 위해서는 건물의 용도를 정확하게 정한 후 꼭 필요한 부분과 그렇지 않은 부분을 파악하고 그에 따른 공사 기간과 경비를 산출한다. 넷째 법적인 문제는 없는지 알아본다. 구조 변경에 대한 법적 규제와 리모델링 절차를 해당 관청과 설계자를 통해 상담함으로써 공사 시 발생할 민원 문제, 업체와의 분쟁, 각종 법적 문제 등을 예방할 수 있다. 업체 선정에도 신중을 기해야 한다. 공사비용의 단순 비교보다도 업체의 시공과 A/S 능력, 검증된 품질의 시공 자재 사용, 견적 프로그램이나 시스템 등에 있어 신뢰할 수 있는지 알아봐야 한다. 다섯째 일정 조정 및 이웃에 대한 배려가 있어야 한다. 가급적 장마철이나 한겨울을 피해 공사 시기를 잡는 것이 좋으며, 공사 시에는 소음이나 분진 발생으로 민원이 발생할 소지가 많으므로 미리 최소한의 예의를 지켜 이웃들의 양해를 구하는 것이 순조로운 공사를 위해 필요하다. 리모델링 장점과 기대효과리모델링은 신축에 비해 비용이 저렴하고 거주자가 생활하는 상태에서 공사가 가능해 이주비용이 따로 들지 않는다. 그러면서도 공사 기간이 짧다. 이외에 건축 폐기물이 덜 발생해 비용 절감은 물론 환경보호에도 기여한다. 이를 통해 건물의 노후화에 따라 발생하는 구조적 성능 저하를 개선할 수 있고 건물 용도 변화와 사용 패턴 변화 및 주변 환경 변화 등에 대한 대응력을 높일 수 있다. 또한 건물의 에너지 성능 개선 효과도 기대할 수 있다. 단열성능의 개선, 설비기기의 고성능·고효율화 및 외장재의 변경 등을 통해 건물의 에너지 비용을 혁신적으로 절감시켜 주기 때문이다. 또한 건물의 채광 환경 및 조명 시설의 교체, 설비 시설의 개선을 통해 주거 환경을 개선할 수 있으며 노후되고 퇴색한 내외관을 최신 자재 및 공법을 사용해 산뜻한 이미지를 표출함으로써 건물의 재산적 가치도 높일 수 있다. 경주 농어촌주택 리모델링 후 모습. 리모델링 전 관련 서류, 이것만은 꼭 챙기자건축물대장 건축물의 소재지, 구조, 용도, 층수, 건축물 연면적, 건축 면적, 대지 면적, 허가 연월일, 사용승인 연월일, 등재 연원일 등 건축물 및 대지의 일반 사항과 소유자의 주소, 성명 등 소유권에 관한 사항 및 건축물의 이용 상태 등을 나타내는 서류를 말한다. 해당 관청에서 발급받을 수 있다. 토지대장 토지대장에는 해당 토지의 면적, 지목의 종류와 소유주에 대한 내용이 수록되어 있으며 해당 관청에서 발급받는다. 건물 면적의 증감이 이루어지는 리모델링의 경우에는 건폐율 및 용적률의 확인을 위해 토지대장의 면적 확인이 필수다. 설계도서 건축물의 건축 등에 관한 공사용 도면과 구조계산서 및 시방서, 기타 건설교통부령이 정하는 공사에 필요한 서류를 말한다. 해당 관청에서 발급받는다. 토지이용 계획 확인서와 지적도 토지이용 계획 확인서는 해당 부지에 대한 도시 계획상의 다양한 내용이 수록돼 있으며 해당 부지와 주변 지역의 지적도가 포함된 문서로써 해당 관청에서 발급받을 수 있다. 여기에서 가장 중요한 내용은 지역 및 지구에 대한 정보를 얻는 것으로 지역 및 지구는 증축 시 건물 면적을 얼마까지 더 넓힐 수 있는지 결정하는 중요한 사항이다. 등기부등본 해당 관청에 신고나 허가 절차를 밟을 경우 반드시 소유주 이름으로 모든 서류를 접수해야 한다. 그리고 이 서류는 반드시 등기부등본에 나타나 있는 소유주의 이름과 같아야 한다. 건물의 소유주와 대지의 소유주가 다를 경우에는 대지 소유주의 사용 승낙서가 필요하다. 등기소에서 발급받을 수 있다. 리모델링 계획 및 설계는 어떻게 하나건물 배치 현황을 분석한다. 마을(주택)의 역사적, 문화적, 자연적 배경과 특성, 주택이 입지하는 향(向)과 부지의 특성을 고려한다. 실제 건물의 배치는 정남향보다는 동남향의 배치가 선호되는데 한겨울뿐 아니라 늦가을, 초봄에 걸쳐서도 햇살을 끌어들일 수 있기 때문이다. 가능한 한 태양의 경로를 방해하지 않도록 하고 남쪽으로 창을 내는 것이 단열 면에서도 좋다. 구조 개선 및 평면 공간의 활용방안을 모색한다. 기존 주택의 노후화를 파악한 후 이를 근거로 철거 범위를 잡는다. 증축 및 구조 변경에 따른 하중의 변화를 고려한 안전성을 높이기 위해 내구성이 강한 구조체를 사용하는 것이 바람직하다. 변화하는 공간의 쓰임에 대응할 수 있는 가변성을 고려한 평면 계획이 필요하고 편의시설(주방, 화장실 등)을 확충하는 방안도 검토해 보자. 재료 선정 및 디자인을 검토한다. 가능한 인체에 무해한 목재, 흙, 자연석 등을 재료로 사용한다. 이러한 자연 소재들은 재활용이 가능할 뿐만 아니라 제조와 생산, 운반 과정에서도 에너지 소비를 최소화할 수 있어 다방면에서 유용하다. 또한 콘크리트보다 단열, 통풍성이 우수하고 건축 자재에서 나오는 각종 유해물질로부터도 안전해 가족의 건강도 지킬 수 있다 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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“농어촌주택 리모델링” 이것만은 알고 하자
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전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류
- 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까?부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다.이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다.즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까?먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tvkodlab1@naver.com
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전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류
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주택과 땅 5. 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1)
- 이전 칼럼에서 살펴본 바와 같이, 원하는 토지와 전원주택에 대한 인터넷 조사와 현장 조사까지 끝났다. 정말 마음에 드는 부지를 찾았다면 이제 소유권에 대한 검토가 필요하다. 이번 칼럼에서는 서류와 법률, 그리고 실무적으로 소유권 이전에 문제가 없는지, 서류들을 어떻게 확인하는 것이 효율적인지 등에 대한 내용을 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 등기부등본을 통한 소유자 확인마음에 드는 토지 혹은 전원주택을 찾았다면, 소유권 이전에 문제가 없는지 살펴보아야 한다. 등기부등본을 꼭 확인해야 한다는 원하는 토지와 전원주택에 대한 인터넷 조사와 현장 조사까지 끝났다. 정말 마음에 드는 부지를 찾았다면 이제 소유권에 대한 검토가 필요하다. 이번 칼럼에서는 서류와 법률, 그리고 실무적으로 소유권 이전에 문제가 없는지, 서류들을 어떻게 확인하는 것이 효율적인지 등에 대한 내용을 소개한다. 족함이 없다. 특히, 토지와 전원주택 시장에서는 아파트나 빌라 같은 다세대주택에 비해 확인할 수 있는 정보가 많지 않기 때문에 등기부등본 외에 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장 등 확인할 수 있는 서류는 철두철미하게 확인해야 한다. 기획부동산에게 사기를 안 당하기 위해서라도 직접 분양 현장에 가서 토지소유권을 넘겨받아 집을 짓는데 문제가 없는지 살펴야 하는데, 이런 모든 것이 등기부등본을 확인하는 것에서 시작된다. 하지만, 서류를 보고서도 무엇을, 어떻게 확인해야 하는지 모른다면 ‘말짱 도루묵’이 아닐 수 없다. 토지와 전원주택 매입에 있어 무엇보다 중요한 등기부등본을 다운로드해 확인하는 방법과 ‘꿀팁’까지 모두 정리했다. [그림 1] 인터넷등기소 메인 화면 인터넷등기소 활용하기먼저, 토지를 매입해 집을 새로 지으려고 한다면 등기부등본에서 토지만 확인하면 될 것이고, 전원주택(건물)을 매입하는 것이라면 토지와 건물을 함께 확인해야 한다. 이러한 절차는 모든 부동산 거래에서 꼭 필요한 작업임에도 불구하고, 생각보다 많은 사람이 중개사가 보여주는 대로 대충 확인하고 넘어가는 일이 잦다. 하지만, 자칫하면 큰 사기를 당할 수도 있는 부동산 거래에서 등기부등본 정도는 스스로 확인할 수 있어야 한다. 이미 알고 있더라도 학습을 반복한다는 취지에서 이 글을 참고하길 바라며, 더불어 실무적인 팁도 몇 가지 소개한다. 등기부등본은 ‘인터넷등기소’ www.iros.go.kr 에 들어가면 [그림 1]과 같이 확인이 가능하다. 메인화면을 보면 ‘열람하기’와 ‘발급하기’가 있다. 열람하기는 개당 700원이고, 발급하기는 개당 1,000원이 든다. 일단 열람하는 것만으로도 필요한 정보를 얻을 수 있으므로 굳이 발급받을 필요 없다. ‘열람하기’를 통해 서류가 뷰어에 로딩되면 이를 파일로 저장하거나 인쇄할 수 있다. 이 과정은 뒤에서 한 번 더 언급하겠다. 우선, 열람하기를 클릭한 다음, 매입하고자 하는 부동산 주소를 적고 검색한다[그림 2]. 이때 검색 조건으로 ‘부동산 구분’을 집합건물, 토지, 건물 가운데 선택한다. 만약, 소유자가 해당 부동산을 얼마에 매입했는지 혹은, 그 부동산에 저당권이나 근저당권이 설정돼 있는지 등을 확인하고 싶다면 주소 입력 폼 아래에 있는 ‘공동담보/전세목록’과 ‘매매 목록’ 체크박스를 선택한 다음 검색한다. 이후부터 결제하기까지는 인터넷등기소 안내에 따르면 된다. 참고로, 여러 건을 한 번에 보고 싶을 때는 ID를 만들어 회원가입을 한 후 결제하는 게 비교적 편리하다. 비회원인 경우에는 한 건씩 따로 결제하도록 돼 있다. 결제 방식은 일반적인 온라인 쇼핑처럼 계좌이체나 카드, 휴대폰 등으로 할 수 있다. 결제 금액이 비교적 소액이기 때문에 필자는 휴대폰 결제 방식을 주로 이용한다. 이제부터 간단한 팁을 소개하자면, 등기부등본을 한 번만 확인하고 말 것이라면 열람한 후에 창을 꺼도 된다. 하지만 등기부등본을 재차 열람하고 확인해야 한다면 서류를 자신의 컴퓨터에 저장하거나 인쇄해두면 유용하다. 이 방법은 다음과 같다. 등기부등본을 결제한 뒤 열람하기 버튼을 누르면 [그림 3]과 같은 창(뷰어)이 열린다. 여기서 출력 버튼을 클릭해 인쇄할 수 있다. 이때 프린터를 ‘어도비 PDF’로 설정해 출력하면[그림 4], 등기부등본을 PDF로 저장해두고 필요할 때마다 확인할 수 있다. 다만, 컴퓨터에 저장한 등기부등본은 저장한 시점 이후의 변경사항이 반영되지 않는다는 점을 주의해야 한다. 따라서 계약하거나 잔금을 치를 때는 문서를 새로 발급해 확인하는 것이 바람직하다. 물론, 공인중개사를 통해 계약을 한다면, 등기부등본을 확인하는 것은 공인중개사의 의무이기 때문에 불편을 크게 덜 수 있다. 중요한 것은 처음 토지나 주택을 검토할 때 혼자서 등기부등본을 확인할 줄 아는가이다. 특히 토지와 전원주택 시장은 토지 소유권이 시행사 혹은 시행사 대표자로 되어있는지 이 부분을 꼭 확인하는 것이 좋다. 시행사가 토지를 매입하고 건축을 시작해야 사업이 비교적 안정적으로 운영되기 때문이다. 하지만 등기부등본을 열람하고서도 어떻게 읽어야 할지, 그리고 어떤 걸 확인해야 하는지 모른다면 곤란하다. 따라서 등기부등본에 적힌 내용을 이해하는 것과 실무적으로 어떤 상황이 매수자 입장에서 좋은 것인지 또는 불리한 것인지를 살펴보자. [그림 2] 인터넷등기소‘열람하기’ 첫 화면 부동산 정보는 ‘표제부’, 소유권 현황은 ‘갑구’ 그 외 부채 등은 ‘을구’라고 기억하자. 등기부등본은 크게 ‘표제부’와 ‘갑구’, ‘을구’로 나뉘어 있다. 표제부에는 간단히 부동산에 대한 정보가 있다. 토지는 주소와 지목, 면적 그리고 등기를 하게 된 원인에 대한 내용이 있다. 건물은 관련된 지번(주소)과 건물에 대한 간단한 정보 그리고 등기 원인에 대한 내용이 있다. 하지만 표제부에 있는 내용들은 등기부등본보다 토지대장 및 건축물대장으로 확인하는 것이 더 좋을 수 있다. 등기부등본을 확인하는 중요한 이유는 ‘갑구’와 ‘을구’에 있다. ‘갑구’는 소유권에 대한 내용이 있다. 그동안 이 부동산 소유권이 어떻게 넘어왔는지 살펴볼 수 있지만, 가장 중요한 것은 현 소유자가 누구인지다. 따라서 계약을 진행하기 전에 그 자리에 나온 계약 당사자와 소유권자가 일치하는지 신분증과 등기부등본을 통해 꼭 확인해야 한다. 간혹 대리인이라고 해서 가족이나 다른 사람이 나오는 경우가 있는데, 이런 경우에는 등기부등본 외에 인감증명서와 대리인 위임장이 반드시 필요하기 때문에 이 부분도 꼼꼼하게 살필 필요가 있다. 이에 대한 경험이 없어 불안하다면, 가급적 소유권자가 있는 자리에서 계약하는 것이 좋다. 이 부분만 정확히 확인해도 사기를 당하거나 계약이 잘 못될 확률은 80% 이상 줄어든다. 다음으로 ‘을구’인데 이 항목에는 해당 부동산 및 소유권자의 부채 상황에 대한 내용이 적혀 있다. ‘갑구’ 항목의 정보는 자신이 소유권을 가져오는 데 이상이 없는지 체크하는 것이었다면, ‘을구’는 자신이 이 부동산 거래를 하는 데 있어 어떠한 포지션을 가질 수 있는지 실무적으로 접근하는 것이다. ‘을구’에 빨간 줄이 많고, 채권 최고액(부채)이 많으면 매매할 때 안 좋은 것일까?종종 어르신들은 등기부등본에 빨간 줄이 많으면 기겁하며 해당 물건을 거래하기를 꺼리곤 한다. 하지만, 꼭 그렇지 않다. 오히려 등기부등본에서 빨간 줄은 ‘말소’가 되었음을 의미한다. 그래서 채권 최고액에 빨간 줄이 있다면 이 부동산에 대한 채무가 사라졌다고 판단하는 게 옳다. 만약 이 빨간 줄이 보기 싫다면 등기부등본을 열람할 때 ‘말소 사항 포함’을 포함하지 않은 ‘현재 유효 사항’만 출력하도록 설정하면 불필요한 내용을 빼고 볼 수 있다. [그림 3] 인터넷등기소‘부동산 등기사항 증명서 열람’ 참고로, 부동산 업자들은 채권 최고액이나 저당권에 대해 ‘하자’라고 표현하거나, 좀 더 일차원적으로 ‘부채’라고 표현하기도 한다. 따라서 채권 최고액이 많다는 얘기는 하자가 크다는 얘기가 될 수 있고, 부채가 많다는 얘기가 될 수도 있다. 내가 임대차 계약을 할 때는 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문에 해당 부동산에 부채가 많다면 신중해야 한다. 그뿐만 아니라, 부채가 너무 많은 부동산은 자칫 경매에 넘어갈 수도 있다. 하지만, 매매계약 상황에서는 사는 사람 입장에서 오히려 좋은 점도 있다. 그 이유는 이런 부채 상황을 통해 그 매도자의 팔고자 하는 심리를 살펴볼 수 있기 때문이다. 예를 들어, 좋은 매물이 나왔을 때 등기부등본을 살펴보니 채권 최고액이 하나도 없다면, 그 매도자는 급할 게 없다는 것을 의미한다. 더구나 시장에 매물을 내놓았더니 관심을 갖는 사람들이 많다면, 그 물건은 시장에 나오고 나서 가격이 오를 가능성이 실제로 상당히 높다. 반대로 채권 최고액이 상당히 많이 잡혀 있다면, 그것은 매도자가 채무에 시달리고 있다는 것을 의미할 수도 있다. 그렇다면 매도자는 해당 부동산을 빨리 처분하고 싶을 것이다. 따라서 이 경우에는 매수자가 좀 더 유리한 협상에서 유리한 입지를 확보할 수 있다. 다만, 이러한 경우에는 계약할 때 잔금을 치르기 전까지 채권 최고액을 모두 말소시킨다는 특약 조항을 반드시 챙겨야 한다. [그림 4] 부동산 등기사항증명서 PDF로 출력하기 물론, 특약에 말소 조항을 넣었다 하더라도 안심할 수는 없다. 계약금을 치렀음에도 매도자가 다른 채무에 쫓겨 이를 급하게 막는 과정에서 돈을 모두 소진하는 바람에 매물에 잡혀 있는 채권 최고액을 말소시키지 못하는 상황이 종종 있기 때문이다. 따라서 채권 최고액이 많은 매물은 계약서를 쓸 때 매도자가 처한 상황을 면밀하게 인터뷰하면서 잔금 지불 전까지 저당권 말소가 가능한지 여부를 잘 살펴야 한다. 이게 쉽지 않은 상황이라 판단된다면, 계약금과 중도금 계약서를 채권 최고액보다 높지 않게 작성할 필요가 있다. 적어도 잔금이 채권 최고액만큼은 남아있어야 그나마 잔금을 치를 때 소유권이전 서류를 모두 받고, 법무사를 통해 저당권 말소와 소유권 이전을 모두 요청할 수 있기 때문이다. 이렇게 등기부등본을 확인하는 방법부터 실무적으로 활용하거나 생각해 볼 수 있는 내용들을 확인해 봤다. 하지만 꼭 기억해야 할 것은 단순히 이것을 읽고 끝내는 것이 아니라, 부동산 거래를 할 때 ‘무조건’ 등기부등본을 확인해 보는 습관을 갖는 것이다. 당장 내가 살고 있는 집의 등기부등본을 한 번 확인해 보도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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주택과 땅 5. 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1)
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전원주택과 땅 (4) 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항 (2)
- 지난 번에는 전원주택 생활에 만족도를 높여 줄 토지와 매물에 대해 알아보고, 또 어떤 공인중개사가 잘하는 곳인지에 대한 팁을 공유했다. 그러나 다 같은 부동산인 줄 알았더니 내가 연락 한 곳이 기획부동산이었다면 어떻게 대처해야 할까? 그들이 부동산을 파는 방식을 알고 기획부동산을 피하는 방법을 알아보자. 그리고 한정된 시간 속에서 빠르게 땅에 대한 장점, 단점을 파악하고 좋은 땅을 사기 위해 현장답사 가기 좋은 날도 함께 알아보기로 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 기획부동산 피해 나쁜 땅에 혹하지 않고 좋은 땅은 빨리 살 수 있는 방법지피지기백전불태 知彼知己百戰不殆. ‘상대를 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위태롭지 않다’는 말이다. 기획부동산에 속지 않으려면 먼저 기획부동산이 어떻게 토지를 파는지 알아야 한다. 기획부동산은 한 번쯤은 들어봤을 것이다. ‘기획’이라는 단어 자체에는 나쁜 의미가 없지만 부동산과 붙으면 사기꾼을 의미하는 단어로 돌변한다. 2021년 10월 28일 자에 한 언론사에서 2,500억 원대 기획부동산으로 3,000명의 피해자가 발생했다는 기사를 보도했다. 심지어 그곳에는 한 공채 개그맨이 가해자로서 있었고, 걸그룹 소속 한류스타가 피해자로 포함돼 있기도 했다. 사람들이 부동산에 대해 많이 공부하고 지식이 많아질수록 기획부동산도 나날이 발전한다. 기존에 그들은 개발할 수 없는 땅을 임의로 분할해 각각의 필지별로 판매하거나 하자 있는 큰 땅을 주변 시세보다 비싼 가격에 판매하는 정도로만 활동했다. 큰 땅에 대해 분할이 많아질수록 작은 면적의 필지는 가격이 만만해진 것 같아 싼 느낌을 주지만 사실 주변 시세보다 훨씬 비싸게 사는 경우가 많다. 하지만 이는 아무런 손을 대지 못한 채 대대손손 물려줘야 하는 땅이 되어 버리고 만다. 물론 지금은 이러한 분할 등의 판매는 법적으로 어느 정도 막히게 되었다. 그러자 그들은 땅에만 국한되지 않고 아파트, 상가, 수익형 부동산 등 모든 분야를 망라한다. 심지어 불법과 합법 사이를 교묘하게 파고들어가기도 하며, 한 현장의 부동산을 판매하고, 회사명만 바꿔서 다른 현장을 팔기도 한다. 사실상 그들은 실체가 없는 경우가 많다. 그렇다면 대체 그들이 토지를 파는 유형은 어떤 것들이 있을까? 건축이나 아무런 개발할 수 없는 땅을 마치 가능한 것처럼 파는 경우토지는 도로가 닿지 않거나(맹지) 상하수도 같은 배수로가 연결될 수 없는 땅은 건축 허가가 나지 않는다. 도시에서는 도로 등이 닿았는지 눈에 딱 들어오지만 전원주택이나 임야 등은 한눈에 알기 어렵다. 심지어 이러한 지방의 작은 도로 중에서도 국가가 소유한 도로가 아닌 개인이 소유한 도로(이하 ‘사도’)들도 많기 때문에 같은 도로여도 내가 사용할 때 문제가 없는지 꼼꼼히 확인해 봐야 한다. 하지만 기획부동산은 이러한 사도조차 의미가 없다. 그들은 가도면을 보여주며 땅을 판매한다. 이런 가도면상의 도로는 전혀 의미가 없다. 가도면상의 도로는 말 그대로 기획부동산에서 실제 도로나 허가받은 도로와 상관없이 임의로 그린 것이기 때문이다. 즉, 그 가도면상 도로에 붙은 땅은 위에서 언급했던 ‘맹지’이다. 이와는 반대로, 비록 현장에 포장된 도로가 없더라도 정상적인 건축 허가를 받아놓았다면 시군구의 도장이 찍힌 문서상 도로 형태를 확인할 수 있다. 즉, 같은 가도면을 보고 땅을 사더라도 기획부동산과 달리 시행개발회사로부터 분양받아 집을 짓거나 건축을 하려는 토지를 사려 한다면 이런 인허가 관련 서류를 꼭 확인해야 한다. 필지를 개별 소유권과 등기가 아닌 지분 등기로 판매하는 경우분할이 정상적으로 안 되는 땅인데 소비자가 등기를 넘겨주지 않으면 불안해하는 심리를 이용해 지분등기를 해준다면서 판매하는 방식이다. 통상 토지 개발을 하는 현명한 시행사, 분양사라면 지분등기를 하지 않는다. 개발의 경우 인허가의 속도 싸움이 사업 성패에 크게 영향을 미치는데, 지분등기를 하게 되는 경우 개발 관련 인허가를 시군구로부터 받을 때마다 그 땅에 지분등기된 모든 사람들에게 인감도장부터 확인 서류 등을 받아야 하기 때문이다. 분양받은 사람 중에서 일명 ‘알박기’를 할 수 있는 변수도 있다. 이러한 이유로 기획부동산이 아닌 건강한 시행사나 분양대행사는 이렇게 지분등기로 판매하는 것을 오히려 꺼린다. 따라서 지주공동사업이나 특정 부동산을 처음부터 같이 사는 개념이 아니라면 지분등기를 내세운 땅을 사면 안 된다. 눈 내린 바로 다음날의 양평군 지평면 송현리의 개발 전 한 전원주택지, 풍부한 일조량으로 고가 낮은 곳은 눈이 안 녹았으나 오히려 전원주택지가 될 산 쪽은 모두 자연적으로 눈이 녹은 것을 확인할 수 있다. 정부 정책 혹은 정부 사업과 연관된 땅이라고 소개하는 경우작년 가장 핫했던 부동산 사건 중 하나가 LH 투기 사건이다. 이러한 것을 바로잡아야 하는 이유가 실제 이런 기밀정보를 통해 돈을 버는 사례가 많은 사람들에게 혼란을 줄 수 있기 때문이다. 즉, 고속도로나 대중교통 같은 새로운 도로망이 생기거나 신도시 혹은 재개발, 재건축 등의 소식이 있을 때 일반적으로는 시세가 오른다. 또한 종전선언을 한 시점에 파주를 필두로 북한과의 접경 지역이 순간적으로 가격이 들썩인 경우나, 정부에서 주택 공급을 늘리고자 개발제한구역을 일부 푼다는 얘기가 있을 때 등 기획부동산들은 놓치지 않고 순간적으로 가격을 몇 배 올려 판매한다. 그러나 보통 ‘투자’나 ‘재테크’의 선에서 건강한 활동을 하는 전문가들은 이렇게 기획부동산들이 정보를 확신하고 판매하는 것과 달리 정부 정책의 실행 가능성과 미래 전망에 대한 의견이 나뉜다. 전문가들도 혼란스러운 시점에 모르는 번호로 전화가 와서 정부 정책과 관련된 땅이라고 매수하라고 하는 땅은 기획부동산일 확률이 높다. 따라서 해당 지역을 원주민만큼 잘 아는 경우가 아니라면 이렇게 불투명한 정보의 토지는 매수하지 않는 것이 좋다. 채용사이트를 활용하면 업체의 실체를 확인할 수 있다실체가 잘 안 보이는 기획부동산을 판단할 수 있는 팁이 있다. 바로 채용사이트를 활용하는 것이다. 해당 회사의 채용정보에 내건 조건이 오로지 돈을 많이 벌 수 있다는 내용으로 채워져 있다면 직원들에게도 하자 있는 부동산을 팔아먹으려는 기획부동산일 확률이 높다. 실제 필자도 26세에 공인중개사 자격증을 따고 일을 배우고자 채용사이트를 통해 여러 부동산 관련 회사 면접을 보러 다녔다. 그중 기획부동산들은 면접에서 사업의 실체나 성과를 말해주기보다는 처음부터 끝까지 얼마를 벌 수 있다는 얘기만을 했다. 마지막으로 기획부동산에 당한 사람들을 보면 환상에 가까운 일확천금에 눈이 먼 경우가 많다. 애초 시세에 비해 지나치게 싼 매물이 시장에 나오기는 어렵다. 따라서 주변에 아무리 토지로 돈을 많이 벌었다는 사람이 있더라도 혹하지 않아야 한다. 그리고 시장을 건강하게 바라보는 것이 기획부동산에 당하지 않는 첫 번째이자 가장 중요한 방법이다. 땅 보러 가기 좋은 날은 언제?필자는 한 건축박람회에서 토지와 전원주택 관련 세미나를 진행했을 때 청중들에게 이런 질문을 한 적이 있다. “땅 보러 가기 가장 좋은 계절은 언제일까요?” 갑작스러운 질문에 아무도 답변을 안 하고 있을 때 한 분이 자신 있게 외쳤다. “봄!” 그러자 바로 옆에 있던 분은 그게 아니라는 듯이 더 자신 있게 "가을이요!" 하고 외쳤다. 심지어 많은 분들이 공감한다는 듯이 고개를 끄덕였다. 나는 미소를 지으며 말했다. “둘 다 아닙니다. 땅을 수백 번은 보러 다닌 제 입장에서 봄과 가을은 나들이 가기 좋은 계절일 뿐이고 땅 보러 가기 좋은 날은 아닙니다. 땅 보러 가기 좋은 날은 여름과 겨울입니다. 자, 그럼 날씨는 어떤 날씨가 좋을까요?” 그러자 다들 혹시나 또 틀릴까 봐 하는 마음이 있었는지 아무도 말을 하지 않고 조용했다. 여기에 대한 답은 바로 눈과 비가 내리치는 날이다. 즉, 밖에 나가기 안 좋은 날씨일수록 바로 땅을 보러 가야 하는 날이다. 여기서 필자는 토지에 있어 ‘최대가치’와 ‘최저 가치’란 말을 사용하고 강조한다. 놀러 가기 좋은 계절, 그리고 날씨가 좋은 날은 그 땅의 최대가치를 확인할 수 있다. 그러나 여름철 비가 많이 올 때 배수가 잘 되는 곳인지 아닌지 확인해 보기 어렵다. 배수만의 문제는 아니다. 맑은 날 괜찮아 보였던 진입로가 비가 많이 온 후 내려온 토사로 인해 진입조차 힘들어지는 경우가 있다. 특히나 많은 사람들이 좋아하는 계곡 낀 토지들은 더욱 염려스럽다. ‘와! 이렇게 맑은 날에도 계곡물이 많다니!’ 하는 곳은 조금만 습해도 생활하기 힘들 정도다. 벌레는 왜 그리 많은지, 곰팡이 습격까지……. 마찬가지로 겨울에 눈이 많이 내리거나 땅이 얼었을 때 가봐야 하는 이유가 있다. 맑은 날에는 가볍게 오르던 경사도 눈이 쌓이면 자동차 바퀴가 헛돌아 심하게 당황하는 경우가 적지 않다. 차라리 오르막길은 그나마 낫지만, 내리막길에서 빙판에 미끄러져 차가 통제 안 되는 상태로 한 번 돌아본 분들은 그때 이후로는 트라우마가 생겨버리곤 한다. 이렇듯이 토지를 매입하면서 최소한 현장에서 파악해야 하는 리스크가 바로 여름철 비와 겨울철 눈과 관련된 사항이다. 또한 문서상 남향이어도 북향보다 햇살이 안 드는 곳이 있듯이 등기나 토지대장 같은 문서를 통해서는 알 수 없는 것들이 있다. 이러한 것들을 확인하기 위해, 해당 토지의 ‘최저 가치’인 날에 보러 가야 하는 것이다. 이러한 모습에서 토지가 사람과 똑같다는 생각이 들 때가 있다. 매우 화려하고 매력적인 땅이 우리를 달콤함으로 현혹하지만 얼마 후, 뒤통수를 때리는 경우가 종종 있기 때문이다. 치장하지 않은 맨 얼굴을 봐야 그 사람을 제대로 알 수 있는 것처럼 토지 역시 무장해제하고 본 모습을 보여주는 시기를 골라 찾아가야 한다. 이렇게 토지의 ‘최저 가치’ 상태를 보고도 나쁘지 않다면 빠르게 선택해도 좋다. 그러나 대부분의 사람들은 비가 오거나 눈이 오는 날은 땅을 보러 가지 않는다. 심지어 좀 덥거나 추워도 방문을 미룬다. 큰돈이 오가는 부동산 거래인데 즉흥적으로 땅의 최대가치만을 보고 판단을 끝낸다. 결론적으로 땅을 사러 갈 때는 한 번만 가지 말고 꼭 두 번 이상 가보기를 권한다. 심지어 정말 제대로 좋은 땅을 고르고 싶다면 사계절 다 가보는 것이 좋다. 하지만 사실상 그렇게 사계절을 모두 보기 전에 좋은 땅들은 대부분 매각이 된다. 누가 땅이 환금성이 안 좋다고 했던가? 옆에 조금만 알아봐도 좋은 땅을 천천히 보려다가 뺏긴 사례는 어렵지 않게 접할 수 있다. 따라서 조금이나마 빠르게 좋은 땅을 찾고 빠르게 결정하고 싶다면 역설적으로 비 오는 날 흙탕물이 좀 튀더라도, 눈길에 좀 미끄러지더라도 남들이 땅 보러 가기 미루는 날 한 번 가보는 부지런함을 갖자. 필자에게 한 좋은 땅이 나왔는데 날씨가 궂은 오늘이 아닌 맑은 날 한 번 보러 가자고 누가 제안을 한다면, 필자는 이렇게 말할 것이다. “왜 좋은 땅을 날 맑을 때 가야 하나요? 비 오는 날 가야 자연배수가 잘 되는지 알 수 있고, 눈이 많이 온 날 가야 일조량은 풍부한 지, 눈 길 다니는 데 문제가 없는지 확인할 수 있는데 말이죠. 차라리 토목 상태가 튼튼한지도 볼 겸 태풍이 온 다음 날 가시죠.” 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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전원주택과 땅 (4) 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항 (2)
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귀농귀촌, 농가주택 마련하기
- 시골에 주택을 마련하는 방법으로는, 신축하는 것과 농가를 리모델링하는 두 가지 방법이 있다. 시골에 있는 집이라고 해서 모두 농가 주택이 아니다. 그냥 단독주택인 경우가 많다. 여기에서는 농가주택의 조건과 혜택, 그리고 농지·농가 매수 시 유의할 점에 대해 소개한다. 글 사진 박창배 기자 자료제공 이에코건설 농가주택의 조건농가주택(농업인주택)은 농업인의 요건을 갖추고 스스로 농사를 짓는 사람이 집을 지을 때, 각종 정부 지원 및 세제혜택을 받을 수 있게 하는 정책이다. 시골에 짓고 있는 집이 모두 농가주택에 해당할 것 같지만 그렇지 않다. 농가주택 조건이 까다롭기 때문에 대부분은 그냥 단독주택인 경우가 많다. 농가주택을 짓기 위해서는 △1,000㎡(302.5평) 이상의 농지를 경작 또는 재배하는 자 △농지에 330㎡(100평) 이상의 온실, 비닐하우스 등 경작자 △소 2마리, 돼지, 양 10마리, 닭, 오리, 거위 1000수 이상 또는 꿀벌 10군 이상 사육하는 자 △1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자 △1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자 △농업 경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자 등의 농업인 기본 요건 중 하나 이상을 만족해야 한다. 요건을 갖추었거나 갖출 수 있다면 농업인 신청 절차(농촌으로 주민등록을 이전, 농지원부 작성, 농업경영체 등록)를 거쳐 농업인 자격을 취득해야 한다. 농업인 등록이 이뤄졌다고 하더라도 바로 농가주택을 지을 수 있는 것은 아니다. 부지 660㎡(200평) 이내에 연면적은 150㎡(45평) 이내로 건축해야 하고, 세대주만 가능하다. 단, 무주택자가 아니어도 농가주택 건축은 가능하다. 농가주택 리모델링 전 모습. 벽 일부는 내려앉았고, 창틀은 벽과 겨우 붙어 있다. 농가주택의 혜택일반 주택과 농가 주택은 무엇이 다를까. 농업인 등록 후 농가주택을 짓게 되면 다양한 세제 혜택이 있다. 첫째, 일반주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는다. 도심에 일반주택을 소유하고 있던 중에 농가주택을 건축해 각 1채씩 2채를 소유하고 있는 경우, 농가주택을 2년 이상 유지한 채 일반주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 인정한다. 둘째, 농지 등 양도 시 양도소득세 감면 혜택이 있다. 농지 소유지가 8년 이상 농촌에 거주하고, 자경한 농지를 양도하면 1년간 1억 원, 5년간 3억 원 이내에서는 양도소득세를 감면받을 수 있다. 셋째, 농지보전부담금이 면제된다. 농지를 다른 용도로 전용할 경우 발생하는 농지보전부담금은 전액 면제되지만, 농지를 전용한 후 5년 이내 일반인에게는 양도하거나 용도를 변경할 수 없다. 단 농업진흥구역이 아닌 관리지역에 건축한 농업인 주택을 5년 이내 농업인이 아닌 일반인에게 매도할 땐 농업인으로서 농업인 주택 시 감면받은 농지전용비를 납부하면 매도가 가능하다. 같은 농업인에게 매도하면 감면받은 농지전용비 납부 안 해도 된다. 넷째, 취득세 및 재산세가 절감된다. 농가주택에 대한 취득세 및 재산세를 절감해 준다. 농가주택의 가장 큰 혜택이라고 말할 수 있다. 기둥을 제외한 모든 내 외벽을 철거하는 모습. 썩은 기둥 밑부분을 도려내고 새로운 기둥과 접합했다. 더불어 층고를 더 높였다 상량문을 통해 언제 지어졌는지 확인할 수 있다. 농가주택 리모델링주택을 신축할 경우 경제적으로도 부담스러울 수 있고, 과정도 많이 번거롭다. 따라서 싸고 허름한 농가를 구입해 리모델링하는 방법도 고려할만하다. 리모델링은 무엇보다 비용을 대폭 줄일 수 있고 자신의 스타일에 맞게 개조할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 절차도 매우 간편하다. 신축은 부지 매입부터 건축까지의 전 과정이 만만치 않게 들어간다. 그러나 농가주택은 이미 지어져 있는 집이기 때문에 매매의 형식만 취하면 된다. 가격도 저렴하다. 관리지역 토지를 구입, 전용을 하게 되면 전용부담금, 대체농지조성비, 내야하고 다시 건축비가 드는 반면 농가주택을 구입해 개조하면 이러한 비용을 대폭 줄일 수 있다. 사실 관리지역에 컨테이너 박스를 설치하고 임시 거처를 마련한다 해도 전기 가설을 해야 하고 지하수를 파 수도를 쓰게 된다면 그 비용도 상당히 들어간다. 비어있는 농가에는 창고나 축사 등이 딸려있는 경우가 많다. 이들 건물은 흙이나 돌, 나무 등 천연자재로 되어 있다. 개조한 후 주택으로 용도변경하면 별채로 다양한 용도로 사용할 수 있다. 대부분의 농촌주택은 마당이 넓어 아이들 놀이터나 텃밭으로 이용할 수 있다. 물론 농가주택의 단점도 많다. 일단 건축규모가 대부분 작다. 그리고 농촌에는 지적도상 도로가 없는 농가가 많고, 건축법상 문제가 많은 경우도 많아 일반적인 주택 매매와는 달리 꼼꼼하게 체크해야 한다. 농지와 농가 매수 시 유의할 점농가주택을 구입할 때는 가급적 관할 군청 담당 공무원 또는 부동산중개사무소 등의 전문가와 상의한 후 매입 절차를 밟는 게 좋다. 그리고 후회할 일이 없도록 주의할 사항을 꼭 체크를 하도록 하자.TIP 농가주택 구입 체크리스트▶ 등기부등본 확인▶ 단독주택 토대 지장, 구가옥 대장과 건축물대장▶ 도시계획확인원▶ 지적도▶ 증개축 가능 여부▶ 농가 지역에 대한 법령 정보 농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있다. 대지와 주택 소유주가 서로 다른 경우도 비일비재하다. 첫째, 실소유주를 확인하라. 농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있다. 대지와 주택 소유주가 서로 다른 경우도 비일비재하다. 농가를 구입할 때는 땅값만 지불하는 경우가 많기 때문에 대지와 주택 소유주가 일치하지 않을 경우 나중에 주택 소유주가 지상권을 주장하는 문제가 발생할 수 있다. 가옥대장이나 건축물대장이 없는 무허가 건축물일 때 이런 경우가 생길 수도 있다. 지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말한다. 낡아 허물어져 가는 집이라고 해서 부숴도 된다고 생각한다면 착각이다. 전 주인이 알려주지도 않은 다른 사람의 지상권이 있는 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수 없게 된다. 매매를 해서 샀지만 서류상으로는 땅만 산 것이다. 따라서 농가를 구입하기 전에 반드시 토지대장, 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 떼어 확인해 보아야 한다. 반대로 집주인인데 토지 소유주는 아닌 경우도 있다. 지상권만 갖고 있다는 것이다. 쓸 만한 집이 주변 시세보다 너무 터무니없이 싸게 나왔다면 이런 집일 가능성이 높다. 농가를 구입하기 전에 반드시 토지대장, 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 떼어 확인해 보아야 한다. 둘째, 리모델링이 가능한지 살펴라.헌 농가의 매력은 개조해서 살 수 있다는 것에 있다. 다시 말해 개조가 불가능한 농가는 효용가치가 떨어진다는 뜻이다. 농가는 많지만 쓸 만한 농가를 찾기란 쉽지 않다. 기둥이나 서까래가 약하면 개조가 불가능하거나 개조해도 뒤탈이 생길 수 있다. 너무 낡아 개조 비용이 과하게 들어가는 농가라면 차라리 새집을 짓는 편이 심적으로나 경제적으로나 더 좋을 수 있다.빈집의 경우 그 집의 내력을 들어보는 것도 중요하다. 과거 집주인이 패가망신했다든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 살면서도 기분이 찜찜할 것이다. 그래서 그 지역 전문가의 도움이 필요하다. 헌 농가의 매력은 개조해서 살 수 있다는 것에 있다. 다시 말해 개조가 불가능한 농가는 효용가치가 떨어진다는 뜻이다. 셋째, 저렴한 매물 조심하고 시세보다 높게 잡아라.조사하고 있는 지역의 시세보다 평당 금액을 좀 더 높게 생각하고 발품을 팔아야 한다. 그래야 자신과 가족이 원하는 터를 구할 확률이 높아진다. 평균 시세보다 저렴하게 나온 매물이라면, 어떤 문제가 숨어 있는 매물일까를 따져봐야 한다. 자금이 여유 있다고 첫 단추를 잘못 꿰는 실수하지 말아야 하기 때문이다.(출처: 네이버 카페 지성 아빠) 귀농의 경우라면 조망이나 풍경 좋은 집이 우선이 아니라 농사지을 땅의 조건부터 챙겨야 한다. 넷째, 농사지을 땅의 조건부터 챙겨라.귀농의 경우라면 집이 우선이 아니라 농사지을 땅의 조건부터 챙겨야 한다. 주변 풍광이 아름답다는 이유만으로 농사짓기에 척박한 땅을 귀농용 농지라고 구입해서는 안 된다. 자신이 생각하는 농사에 적합한 토질과 일조량, 농업용수를 먼저 챙기고 최소 3년간의 생활자금 확보 방법에 대한 자금 운용 계획을 수립한 후 남는 돈으로 매매를 결정하는 게 좋다.(출처: 네이버 카페 지성 아빠) TIP 농지 물색 & 농지정보 ●한국농어촌공사 농지은행 www.fbo.or.kr ●대법원 법원 경매정보 www.courtauction.go.kr ●한국 자산공사 온비드 www.onbid.co.kr ●지적측량, 부동산 실거래가: 스마트 국토정보 앱 m.nsdis.go.kr ●농지 및 산지 취득 농지법: 농지 114 www.nongji114.com ●토지이용에 따른 규제: 토지이용 규제정보 서비스 luris.molit.go.kr ●토양과 작물별 적성도, 토양 특성: 흑토람 www.soil.rda.go.kr 농촌주택·목조주택 표준설계도농촌주택표준설계도나 목조주택표준설계도를 사용하면 설계 비용이 들어가지 않는다. 농촌주택 표준설계자료에서는 농어촌 자연경관과 조화를 이루면서 변화된 주거생활을 반영한 ‘농촌주택 표준설계도’를 제공하고 있으며, 열람용과 인허가용 파일을 다운로드하실 수 있다. 문의 042-610-1940~2 농촌주택 표준설계도 이용절차는? 목조주택 표준설계자료는 국산 목재 이용을 활성화하기 위해 저에너지 기술을 적용한 농산촌 보급형 목조주택 모델을 개발하고 이를 표준설계도로 작성해 목조주택 도면을 제공함으로써, 높은 시공 품질 및 일관된 성능의 목조주택을 신축할 수 있도록 지원하고 있다. 문의 (지원정책) 산림청 목재산업과 목재산업정책 042-481-4291 (개발내용) 국립산림과학원 목재공학연구과 02-961-2729 도면 열람 및 제공 서비스 이용방법산림청 www.forest.go.kr 또는 국립산림과학원 know.nifos.go.kr 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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등기부등본 열람 및 출력 무료 서비스
- 등기부등본 열람 및 출력 무료 서비스국회에서 등기부등본 열람 수수료(700원, 발급 1000원) 무료 법안을 발의한 가운데 벤처기업이 제공하는 등기부등본 무료 열람·출력 기능이 높은 호응을 얻고 있다. 부동산 정보 기술 벤처기업인은 공인중개사들이 사용하는 부동산 사무자동화 프로그램 ‘닥집 DOCZIP’에 ‘집 주인 조회하기’ 기능을 추가하고 일반인들도 자유롭게 쓸 수 있도록 개방했다고 밝혔다. 이를 통해 부동산 등기부등본을 무료로 열람할 수 있게 됐다. 닥집의 ‘집주인 조회하기’는 남녀노소 누구나 아파트, 일반주택 등 부동산의 주소를 입력하면 집주인, 대출 관련 내용, 입지 조건, 주변 환경 등을 바로 확인할 수 있다. 또한 등기부등본 무료 열람·출력이 가능하고, 건축물대장과 토지대장도 바로 확인하고 인쇄할 수 있다. 탱커는 이제 부동산은 더 이상 개인의 숨겨진 정보가 되지 못하는 사회가 된 것이고, 이것이 원하는 모든 사람에게 공개된다는 데에 대중의 관심도가 높아지고 있다고 설명했다. 문의 https://doczip.kr/
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【NEWS & ISSUE】 국산 목조주택 신축 시 최대 1억 융자
- 산림청, 국산 목조주택 신축 자금 융자귀산촌인 세대당 최대 1억 원까지 지원연 2.0% 금리, 5년 거치 10년 상환 조건 산림청은 “국산 목재를 이용한 목조주택을 확대해 국내 온실가스를 감축하고, 쾌적한 주거환경을 조성하기 위해 귀산촌인을 대상으로 올해부터 목조주택 신축 시 융자금을 지원한다”고 10일 밝혔다. 국산 목조주택 신축 자금 융자세대당 최대 1억 원까지 지원되며, 연 2.0% 금리, 5년 거치 10년 상환 조건이다.지원 대상귀산촌한 지 5년 이내인 자 또는 2년 이내에 귀산촌하려는 자, 연면적 150㎡(45.37평) 이하 목조주택 건축 시 전체 목재 사용량의 30% 이상 국산 목재 사용 신청관할 산림조합중앙회 또는 지역 산림조합 산림조합중앙회 중부목재유통센터 국산 낙엽송 및 목조주택용 구조재 지원 신청서류① 목조주택 지원 신청서② 부지 조서 및 신청자 증명서류(해당 토지 등기부등본, 해당 토지대장, 토지 사용승낙서)③ 위치도, 배치도 및 현황 사진④ 설계도·서(설계서, 설계도면 등)⑤ 사업비 조달 및 지출계획서 등이다. 김원수 목재산업과장은 “건강한 삶에 대한 국민 관심이 높아짐에 따라 친환경 재료인 목재를 활용한 목조건축이 활성화될 수 있도록 다양한 정책을 추진할 계획”이라며 “안전하고 쾌적한 주거환경 조성에 기여할 수 있도록 계속 노력하겠다”라고 말했다. 한편, 산림청은 국토교통부와 협조하여 목조주택의 구조 안전성을 강화하고 내진 설계가 가능하도록 ‘소규모건축구조기준’을 개정해 목구조편을 신설했다.신설된 목구조 기준에 따라 설계 시 구조안전 확인에 추가적으로 소요되는 비용과 시간을 절약할 수 있어 목조주택 신축 시 부담을 완화할 수 있을 것으로 기대된다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 6
- 성호건의 전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까? 부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다. 이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다. 즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까? 먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁 처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tv kodlab1@naver.com
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 5
- 성호건의 전원주택과 땅 5 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1) 이전 칼럼에서 살펴본 바와 같이, 원하는 토지와 전원주택에 대한 인터넷 조사와 현장 조사까지 끝났다. 정말 마음에 드는 부지를 찾았다면 이제 소유권에 대한 검토가 필요하다. 이번 칼럼에서는 서류와 법률, 그리고 실무적으로 소유권 이전에 문제가 없는지, 서류들을 어떻게 확인하는 것이 효율적인지 등에 대한 내용을 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 등기부등본을 통한 소유자 확인 마음에 드는 토지 혹은 전원주택을 찾았다면, 소유권 이전에 문제가 없는지 살펴보아야 한다. 등기부등본을 꼭 확인해야 한다는 말은 아무리 강조해도 부족함이 없다. 특히, 토지와 전원주택 시장에서는 아파트나 빌라 같은 다세대주택에 비해 확인할 수 있는 정보가 많지 않기 때문에 등기부등본 외에 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장 등 확인할 수 있는 서류는 철두철미하게 확인해야 한다. 기획부동산에게 사기를 안 당하기 위해서라도 직접 분양 현장에 가서 토지소유권을 넘겨받아 집을 짓는데 문제가 없는지 살펴야 하는데, 이런 모든 것이 등기부등본을 확인하는 것에서 시작된다. 하지만, 서류를 보고서도 무엇을, 어떻게 확인해야 하는지 모른다면 ‘말짱 도루묵’이 아닐 수 없다. 토지와 전원주택 매입에 있어 무엇보다 중요한 등기부등본을 다운로드해 확인하는 방법과 ‘꿀팁’까지 모두 정리했다. [그림 1] 인터넷등기소 메인 화면 인터넷등기소 활용하기 먼저, 토지를 매입해 집을 새로 지으려고 한다면 등기부등본에서 토지만 확인하면 될 것이고, 전원주택(건물)을 매입하는 것이라면 토지와 건물을 함께 확인해야 한다. 이러한 절차는 모든 부동산 거래에서 꼭 필요한 작업임에도 불구하고, 생각보다 많은 사람이 중개사가 보여주는 대로 대충 확인하고 넘어가는 일이 잦다. 하지만, 자칫하면 큰 사기를 당할 수도 있는 부동산 거래에서 등기부등본 정도는 스스로 확인할 수 있어야 한다. 이미 알고 있더라도 학습을 반복한다는 취지에서 이 글을 참고하길 바라며, 더불어 실무적인 팁도 몇 가지 소개한다. 등기부등본은 ‘인터넷등기소’(www.iros.go.kr)에 들어가면 [그림 1]과 같이 확인이 가능하다. 메인화면을 보면 ‘열람하기’와 ‘발급하기’가 있다. 열람하기는 개당 700원이고, 발급하기는 개당 1,000원이 든다. 일단 열람하는 것만으로도 필요한 정보를 얻을 수 있으므로 굳이 발급받을 필요 없다. ‘열람하기’를 통해 서류가 뷰어에 로딩되면 이를 파일로 저장하거나 인쇄할 수 있다. 이 과정은 뒤에서 한 번 더 언급하겠다. [그림 2] 인터넷등기소‘열람하기’ 첫 화면 우선, 열람하기를 클릭한 다음, 매입하고자 하는 부동산 주소를 적고 검색한다[그림 2]. 이때 검색 조건으로 ‘부동산 구분’을 집합건물, 토지, 건물 가운데 선택한다. 만약, 소유자가 해당 부동산을 얼마에 매입했는지 혹은, 그 부동산에 저당권이나 근저당권이 설정돼 있는지 등을 확인하고 싶다면 주소 입력 폼 아래에 있는 ‘공동담보/전세목록’과 ‘매매 목록’ 체크박스를 선택한 다음 검색한다. 이후부터 결제하기까지는 인터넷등기소 안내에 따르면 된다. 참고로, 여러 건을 한 번에 보고 싶을 때는 ID를 만들어 회원가입을 한 후 결제하는 게 비교적 편리하다. 비회원인 경우에는 한 건씩 따로 결제하도록 돼 있다. 결제 방식은 일반적인 온라인 쇼핑처럼 계좌이체나 카드, 휴대폰 등으로 할 수 있다. 결제 금액이 비교적 소액이기 때문에 필자는 휴대폰 결제 방식을 주로 이용한다. 이제부터 간단한 팁을 소개하자면, 등기부등본을 한 번만 확인하고 말 것이라면 열람한 후에 창을 꺼도 된다. 하지만 등기부등본을 재차 열람하고 확인해야 한다면 서류를 자신의 컴퓨터에 저장하거나 인쇄해두면 유용하다. 이 방법은 다음과 같다. [그림 3] 인터넷등기소‘부동산 등기사항 증명서 열람’ 등기부등본을 결제한 뒤 열람하기 버튼을 누르면 [그림 3]과 같은 창(뷰어)이 열린다. 여기서 출력 버튼을 클릭해 인쇄할 수 있다. 이때 프린터를 ‘어도비 PDF’로 설정해 출력하면[그림 4], 등기부등본을 PDF로 저장해두고 필요할 때마다 확인할 수 있다. 다만, 컴퓨터에 저장한 등기부등본은 저장한 시점 이후의 변경사항이 반영되지 않는다는 점을 주의해야 한다. 따라서 계약하거나 잔금을 치를 때는 문서를 새로 발급해 확인하는 것이 바람직하다. 물론, 공인중개사를 통해 계약을 한다면, 등기부등본을 확인하는 것은 공인중개사의 의무이기 때문에 불편을 크게 덜 수 있다. [그림 4] 부동산 등기사항 증명서 PDF로 출력하기 중요한 것은 처음 토지나 주택을 검토할 때 혼자서 등기부등본을 확인할 줄 아는가이다. 특히 토지와 전원주택 시장은 토지 소유권이 시행사 혹은 시행사 대표자로 되어있는지 이 부분을 꼭 확인하는 것이 좋다. 시행사가 토지를 매입하고 건축을 시작해야 사업이 비교적 안정적으로 운영되기 때문이다. 하지만 등기부등본을 열람하고서도 어떻게 읽어야 할지, 그리고 어떤 걸 확인해야 하는지 모른다면 곤란하다. 따라서 등기부등본에 적힌 내용을 이해하는 것과 실무적으로 어떤 상황이 매수자 입장에서 좋은 것인지 또는 불리한 것인지를 살펴보자. 부동산 정보는 ‘표제부’, 소유권 현황은 ‘갑구’ 그 외 부채 등은 ‘을구’라고 기억하자. 등기부등본은 크게 ‘표제부’와 ‘갑구’, ‘을구’로 나뉘어 있다. 표제부에는 간단히 부동산에 대한 정보가 있다. 토지는 주소와 지목, 면적 그리고 등기를 하게 된 원인에 대한 내용이 있다. 건물은 관련된 지번(주소)과 건물에 대한 간단한 정보 그리고 등기 원인에 대한 내용이 있다. 하지만 표제부에 있는 내용들은 등기부등본보다 토지대장 및 건축물대장으로 확인하는 것이 더 좋을 수 있다. 등기부등본을 확인하는 중요한 이유는 ‘갑구’와 ‘을구’에 있다. ‘갑구’는 소유권에 대한 내용이 있다. 그동안 이 부동산 소유권이 어떻게 넘어왔는지 살펴볼 수 있지만, 가장 중요한 것은 현 소유자가 누구인지다. 따라서 계약을 진행하기 전에 그 자리에 나온 계약 당사자와 소유권자가 일치하는지 신분증과 등기부등본을 통해 꼭 확인해야 한다. 간혹 대리인이라고 해서 가족이나 다른 사람이 나오는 경우가 있는데, 이런 경우에는 등기부등본 외에 인감증명서와 대리인 위임장이 반드시 필요하기 때문에 이 부분도 꼼꼼하게 살필 필요가 있다. 이에 대한 경험이 없어 불안하다면, 가급적 소유권자가 있는 자리에서 계약하는 것이 좋다. 이 부분만 정확히 확인해도 사기를 당하거나 계약이 잘 못될 확률은 80% 이상 줄어든다. 다음으로 ‘을구’인데 이 항목에는 해당 부동산 및 소유권자의 부채 상황에 대한 내용이 적혀 있다. ‘갑구’ 항목의 정보는 자신이 소유권을 가져오는 데 이상이 없는지 체크하는 것이었다면, ‘을구’는 자신이 이 부동산 거래를 하는 데 있어 어떠한 포지션을 가질 수 있는지 실무적으로 접근하는 것이다. ‘을구’에 빨간 줄이 많고, 채권 최고액(부채)이 많으면 매매할 때 안 좋은 것일까? 종종 어르신들은 등기부등본에 빨간 줄이 많으면 기겁하며 해당 물건을 거래하기를 꺼리곤 한다. 하지만, 꼭 그렇지 않다. 오히려 등기부등본에서 빨간 줄은 ‘말소’가 되었음을 의미한다. 그래서 채권 최고액에 빨간 줄이 있다면 이 부동산에 대한 채무가 사라졌다고 판단하는 게 옳다. 만약 이 빨간 줄이 보기 싫다면 등기부등본을 열람할 때 ‘말소 사항 포함’을 포함하지 않은 ‘현재 유효 사항’만 출력하도록 설정하면 불필요한 내용을 빼고 볼 수 있다. 참고로, 부동산 업자들은 채권 최고액이나 저당권에 대해 ‘하자’라고 표현하거나, 좀 더 일차원적으로 ‘부채’라고 표현하기도 한다. 따라서 채권 최고액이 많다는 얘기는 하자가 크다는 얘기가 될 수 있고, 부채가 많다는 얘기가 될 수도 있다. 내가 임대차 계약을 할 때는 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문에 해당 부동산에 부채가 많다면 신중해야 한다. 그뿐만 아니라, 부채가 너무 많은 부동산은 자칫 경매에 넘어갈 수도 있다. 하지만, 매매계약 상황에서는 사는 사람 입장에서 오히려 좋은 점도 있다. 그 이유는 이런 부채 상황을 통해 그 매도자의 팔고자 하는 심리를 살펴볼 수 있기 때문이다. 예를 들어, 좋은 매물이 나왔을 때 등기부등본을 살펴보니 채권 최고액이 하나도 없다면, 그 매도자는 급할 게 없다는 것을 의미한다. 더구나 시장에 매물을 내놓았더니 관심을 갖는 사람들이 많다면, 그 물건은 시장에 나오고 나서 가격이 오를 가능성이 실제로 상당히 높다. 반대로 채권 최고액이 상당히 많이 잡혀 있다면, 그것은 매도자가 채무에 시달리고 있다는 것을 의미할 수도 있다. 그렇다면 매도자는 해당 부동산을 빨리 처분하고 싶을 것이다. 따라서 이 경우에는 매수자가 좀 더 유리한 협상에서 유리한 입지를 확보할 수 있다. 다만, 이러한 경우에는 계약할 때 잔금을 치르기 전까지 채권 최고액을 모두 말소시킨다는 특약 조항을 반드시 챙겨야 한다. 물론, 특약에 말소 조항을 넣었다 하더라도 안심할 수는 없다. 계약금을 치렀음에도 매도자가 다른 채무에 쫓겨 이를 급하게 막는 과정에서 돈을 모두 소진하는 바람에 매물에 잡혀 있는 채권 최고액을 말소시키지 못하는 상황이 종종 있기 때문이다. 따라서 채권 최고액이 많은 매물은 계약서를 쓸 때 매도자가 처한 상황을 면밀하게 인터뷰하면서 잔금 지불 전까지 저당권 말소가 가능한지 여부를 잘 살펴야 한다. 이게 쉽지 않은 상황이라 판단된다면, 계약금과 중도금 계약서를 채권 최고액보다 높지 않게 작성할 필요가 있다. 적어도 잔금이 채권 최고액만큼은 남아있어야 그나마 잔금을 치를 때 소유권이전 서류를 모두 받고, 법무사를 통해 저당권 말소와 소유권 이전을 모두 요청할 수 있기 때문이다. 이렇게 등기부등본을 확인하는 방법부터 실무적으로 활용하거나 생각해 볼 수 있는 내용들을 확인해 봤다. 하지만 꼭 기억해야 할 것은 단순히 이것을 읽고 끝내는 것이 아니라, 부동산 거래를 할 때 ‘무조건’ 등기부등본을 확인해 보는 습관을 갖는 것이다. 당장 내가 살고 있는 집의 등기부등본을 한 번 확인해 보도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 5
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 4 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항 (2)
- 성호건의 전원주택과 땅 4 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항 (2) 지난 호에는 전원주택 생활에 만족도를 높여 줄 토지와 매물에 대해 알아보고, 또 어떤 공인중개사가 잘하는 곳인지에 대한 팁을 공유했다. 그러나 다 같은 부동산인 줄 알았더니 내가 연락 한 곳이 기획부동산이었다면 어떻게 대처해야 할까? 그들이 부동산을 파는 방식을 알고 기획부동산을 피하는 방법을 알아보자. 그리고 한정된 시간 속에서 빠르게 땅에 대한 장점, 단점을 파악하고 좋은 땅을 사기 위해 현장답사 가기 좋은 날도 함께 알아보기로 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 기획부동산 피해 나쁜 땅에 혹하지 않고 좋은 땅은 빨리 살 수 있는 방법 지피지기백전불태 知彼知己百戰不殆. ‘상대를 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위태롭지 않다’는 말이다. 기획부동산에 속지 않으려면 먼저 기획부동산이 어떻게 토지를 파는지 알아야 한다. 기획부동산은 한 번쯤은 들어봤을 것이다. ‘기획’이라는 단어 자체에는 나쁜 의미가 없지만 부동산과 붙으면 사기꾼을 의미하는 단어로 돌변한다. 2021년 10월 28일 자에 한 언론사에서 2,500억 원대 기획부동산으로 3,000명의 피해자가 발생했다는 기사를 보도했다. 심지어 그곳에는 한 공채 개그맨이 가해자로서 있었고, 걸그룹 소속 한류스타가 피해자로 포함돼 있기도 했다. 사람들이 부동산에 대해 많이 공부하고 지식이 많아질수록 기획부동산도 나날이 발전한다. 기존에 그들은 개발할 수 없는 땅을 임의로 분할해 각각의 필지별로 판매하거나 하자 있는 큰 땅을 주변 시세보다 비싼 가격에 판매하는 정도로만 활동했다. 큰 땅에 대해 분할이 많아질수록 작은 면적의 필지는 가격이 만만해진 것 같아 싼 느낌을 주지만 사실 주변 시세보다 훨씬 비싸게 사는 경우가 많다. 하지만 이는 아무런 손을 대지 못한 채 대대손손 물려줘야 하는 땅이 되어 버리고 만다. 물론 지금은 이러한 분할 등의 판매는 법적으로 어느 정도 막히게 되었다. 그러자 그들은 땅에만 국한되지 않고 아파트, 상가, 수익형 부동산 등 모든 분야를 망라한다. 심지어 불법과 합법 사이를 교묘하게 파고들어가기도 하며, 한 현장의 부동산을 판매하고, 회사명만 바꿔서 다른 현장을 팔기도 한다. 사실상 그들은 실체가 없는 경우가 많다. 그렇다면 대체 그들이 토지를 파는 유형은 어떤 것들이 있을까? 건축이나 아무런 개발할 수 없는 땅을 마치 가능한 것처럼 파는 경우 토지는 도로가 닿지 않거나(맹지) 상하수도 같은 배수로가 연결될 수 없는 땅은 건축 허가가 나지 않는다. 도시에서는 도로 등이 닿았는지 눈에 딱 들어오지만 전원주택이나 임야 등은 한눈에 알기 어렵다. 심지어 이러한 지방의 작은 도로 중에서도 국가가 소유한 도로가 아닌 개인이 소유한 도로(이하 ‘사도’)들도 많기 때문에 같은 도로여도 내가 사용할 때 문제가 없는지 꼼꼼히 확인해 봐야 한다. 하지만 기획부동산은 이러한 사도조차 의미가 없다. 그들은 가도면을 보여주며 땅을 판매한다. 이런 가도면상의 도로는 전혀 의미가 없다. 가도면상의 도로는 말 그대로 기획부동산에서 실제 도로나 허가받은 도로와 상관없이 임의로 그린 것이기 때문이다. 즉, 그 가도면상 도로에 붙은 땅은 위에서 언급했던 ‘맹지’이다. 이와는 반대로, 비록 현장에 포장된 도로가 없더라도 정상적인 건축 허가를 받아놓았다면 시군구의 도장이 찍힌 문서상 도로 형태를 확인할 수 있다. 즉, 같은 가도면을 보고 땅을 사더라도 기획부동산과 달리 시행개발회사로부터 분양받아 집을 짓거나 건축을 하려는 토지를 사려 한다면 이런 인허가 관련 서류를 꼭 확인해야 한다. 필지를 개별 소유권과 등기가 아닌 지분 등기로 판매하는 경우 분할이 정상적으로 안 되는 땅인데 소비자가 등기를 넘겨주지 않으면 불안해하는 심리를 이용해 지분등기를 해준다면서 판매하는 방식이다. 통상 토지 개발을 하는 현명한 시행사, 분양사라면 지분등기를 하지 않는다. 개발의 경우 인허가의 속도 싸움이 사업 성패에 크게 영향을 미치는데, 지분등기를 하게 되는 경우 개발 관련 인허가를 시군구로부터 받을 때마다 그 땅에 지분등기된 모든 사람들에게 인감도장부터 확인 서류 등을 받아야 하기 때문이다. 분양받은 사람 중에서 일명 ‘알박기’를 할 수 있는 변수도 있다. 이러한 이유로 기획부동산이 아닌 건강한 시행사나 분양대행사는 이렇게 지분등기로 판매하는 것을 오히려 꺼린다. 따라서 지주공동사업이나 특정 부동산을 처음부터 같이 사는 개념이 아니라면 지분등기를 내세운 땅을 사면 안 된다. 정부 정책 혹은 정부 사업과 연관된 땅이라고 소개하는 경우 작년 가장 핫했던 부동산 사건 중 하나가 LH 투기 사건이다. 이러한 것을 바로잡아야 하는 이유가 실제 이런 기밀정보를 통해 돈을 버는 사례가 많은 사람들에게 혼란을 줄 수 있기 때문이다. 즉, 고속도로나 대중교통 같은 새로운 도로망이 생기거나 신도시 혹은 재개발, 재건축 등의 소식이 있을 때 일반적으로는 시세가 오른다. 또한 종전선언을 한 시점에 파주를 필두로 북한과의 접경 지역이 순간적으로 가격이 들썩인 경우나, 정부에서 주택 공급을 늘리고자 개발제한구역을 일부 푼다는 얘기가 있을 때 등 기획부동산들은 놓치지 않고 순간적으로 가격을 몇 배 올려 판매한다. 그러나 보통 ‘투자’나 ‘재테크’의 선에서 건강한 활동을 하는 전문가들은 이렇게 기획부동산들이 정보를 확신하고 판매하는 것과 달리 정부 정책의 실행 가능성과 미래 전망에 대한 의견이 나뉜다. 전문가들도 혼란스러운 시점에 모르는 번호로 전화가 와서 정부 정책과 관련된 땅이라고 매수하라고 하는 땅은 기획부동산일 확률이 높다. 따라서 해당 지역을 원주민만큼 잘 아는 경우가 아니라면 이렇게 불투명한 정보의 토지는 매수하지 않는 것이 좋다. 눈 내린 바로 다음날의 양평군 지평면 송현리의 개발 전 한 전원주택지, 풍부한 일조량으로 고가 낮은 곳은 눈이 안 녹았으나 오히려 전원주택지가 될 산 쪽은 모두 자연적으로 눈이 녹은 것을 확인할 수 있다. 채용사이트를 활용하면 업체의 실체를 확인할 수 있다 실체가 잘 안 보이는 기획부동산을 판단할 수 있는 팁이 있다. 바로 채용사이트를 활용하는 것이다. 해당 회사의 채용정보에 내건 조건이 오로지 돈을 많이 벌 수 있다는 내용으로 채워져 있다면 직원들에게도 하자 있는 부동산을 팔아먹으려는 기획부동산일 확률이 높다. 실제 필자도 26세에 공인중개사 자격증을 따고 일을 배우고자 채용사이트를 통해 여러 부동산 관련 회사 면접을 보러 다녔다. 그중 기획부동산들은 면접에서 사업의 실체나 성과를 말해주기보다는 처음부터 끝까지 얼마를 벌 수 있다는 얘기만을 했다. 마지막으로 기획부동산에 당한 사람들을 보면 환상에 가까운 일확천금에 눈이 먼 경우가 많다. 애초 시세에 비해 지나치게 싼 매물이 시장에 나오기는 어렵다. 따라서 주변에 아무리 토지로 돈을 많이 벌었다는 사람이 있더라도 혹하지 않아야 한다. 그리고 시장을 건강하게 바라보는 것이 기획부동산에 당하지 않는 첫 번째이자 가장 중요한 방법이다. 땅 보러 가기 좋은 날은 언제? 필자는 한 건축박람회에서 토지와 전원주택 관련 세미나를 진행했을 때 청중들에게 이런 질문을 한 적이 있다. “땅 보러 가기 가장 좋은 계절은 언제일까요?” 갑작스러운 질문에 아무도 답변을 안 하고 있을 때 한 분이 자신 있게 외쳤다. “봄!” 그러자 바로 옆에 있던 분은 그게 아니라는 듯이 더 자신 있게 "가을이요!" 하고 외쳤다. 심지어 많은 분들이 공감한다는 듯이 고개를 끄덕였다. 나는 미소를 지으며 말했다. “둘 다 아닙니다. 땅을 수백 번은 보러 다닌 제 입장에서 봄과 가을은 나들이 가기 좋은 계절일 뿐이고 땅 보러 가기 좋은 날은 아닙니다. 땅 보러 가기 좋은 날은 여름과 겨울입니다. 자, 그럼 날씨는 어떤 날씨가 좋을까요?” 그러자 다들 혹시나 또 틀릴까 봐 하는 마음이 있었는지 아무도 말을 하지 않고 조용했다. 여기에 대한 답은 바로 눈과 비가 내리치는 날이다. 즉, 밖에 나가기 안 좋은 날씨일수록 바로 땅을 보러 가야 하는 날이다. 여기서 필자는 토지에 있어 ‘최대가치’와 ‘최저 가치’란 말을 사용하고 강조한다. 놀러 가기 좋은 계절, 그리고 날씨가 좋은 날은 그 땅의 최대가치를 확인할 수 있다. 그러나 여름철 비가 많이 올 때 배수가 잘 되는 곳인지 아닌지 확인해 보기 어렵다. 배수만의 문제는 아니다. 맑은 날 괜찮아 보였던 진입로가 비가 많이 온 후 내려온 토사로 인해 진입조차 힘들어지는 경우가 있다. 특히나 많은 사람들이 좋아하는 계곡 낀 토지들은 더욱 염려스럽다. ‘와! 이렇게 맑은 날에도 계곡물이 많다니!’ 하는 곳은 조금만 습해도 생활하기 힘들 정도다. 벌레는 왜 그리 많은지, 곰팡이 습격까지……. 마찬가지로 겨울에 눈이 많이 내리거나 땅이 얼었을 때 가봐야 하는 이유가 있다. 맑은 날에는 가볍게 오르던 경사도 눈이 쌓이면 자동차 바퀴가 헛돌아 심하게 당황하는 경우가 적지 않다. 차라리 오르막길은 그나마 낫지만, 내리막길에서 빙판에 미끄러져 차가 통제 안 되는 상태로 한 번 돌아본 분들은 그때 이후로는 트라우마가 생겨버리곤 한다. 이렇듯이 토지를 매입하면서 최소한 현장에서 파악해야 하는 리스크가 바로 여름철 비와 겨울철 눈과 관련된 사항이다. 또한 문서상 남향이어도 북향보다 햇살이 안 드는 곳이 있듯이 등기나 토지대장 같은 문서를 통해서는 알 수 없는 것들이 있다. 이러한 것들을 확인하기 위해, 해당 토지의 ‘최저 가치’인 날에 보러 가야 하는 것이다. 이러한 모습에서 토지가 사람과 똑같다는 생각이 들 때가 있다. 매우 화려하고 매력적인 땅이 우리를 달콤함으로 현혹하지만 얼마 후, 뒤통수를 때리는 경우가 종종 있기 때문이다. 치장하지 않은 맨 얼굴을 봐야 그 사람을 제대로 알 수 있는 것처럼 토지 역시 무장해제하고 본 모습을 보여주는 시기를 골라 찾아가야 한다. 이렇게 토지의 ‘최저 가치’ 상태를 보고도 나쁘지 않다면 빠르게 선택해도 좋다. 그러나 대부분의 사람들은 비가 오거나 눈이 오는 날은 땅을 보러 가지 않는다. 심지어 좀 덥거나 추워도 방문을 미룬다. 큰돈이 오가는 부동산 거래인데 즉흥적으로 땅의 최대가치만을 보고 판단을 끝낸다. 결론적으로 땅을 사러 갈 때는 한 번만 가지 말고 꼭 두 번 이상 가보기를 권한다. 심지어 정말 제대로 좋은 땅을 고르고 싶다면 사계절 다 가보는 것이 좋다. 하지만 사실상 그렇게 사계절을 모두 보기 전에 좋은 땅들은 대부분 매각이 된다. 누가 땅이 환금성이 안 좋다고 했던가? 옆에 조금만 알아봐도 좋은 땅을 천천히 보려다가 뺏긴 사례는 어렵지 않게 접할 수 있다. 따라서 조금이나마 빠르게 좋은 땅을 찾고 빠르게 결정하고 싶다면 역설적으로 비 오는 날 흙탕물이 좀 튀더라도, 눈길에 좀 미끄러지더라도 남들이 땅 보러 가기 미루는 날 한 번 가보는 부지런함을 갖자. 필자에게 한 좋은 땅이 나왔는데 날씨가 궂은 오늘이 아닌 맑은 날 한 번 보러 가자고 누가 제안을 한다면, 필자는 이렇게 말할 것이다. “왜 좋은 땅을 날 맑을 때 가야 하나요? 비 오는 날 가야 자연배수가 잘 되는지 알 수 있고, 눈이 많이 온 날 가야 일조량은 풍부한 지, 눈 길 다니는 데 문제가 없는지 확인할 수 있는데 말이죠. 차라리 토목 상태가 튼튼한지도 볼 겸 태풍이 온 다음 날 가시죠.” 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 4 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항 (2)
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 03
- 법과 부동산, 아는 만큼 보인다 부동산에 관한 정보는 투명하게 공개되는 추세다. 그러나 공개됐다고 거저먹는 것은 아니다. 사이버 공간의 넓이는 무한대다. 어느 사이트에 보석이 있는지 모른다. 따라서 열심히 클릭질을 해야 한다. 정확한 투자결정을 원한다면 반드시 민원24에서 발급용 ‘토지이용계획확인서’를 발급받아 확인하자. - 본문 중에서 - 발품보다 손품 팔기 최근 부동산거래의 신풍속으로 발품보다 손품팔기가 많아지는 추세다. 대학생들 사이에서는 자취방 또는 원룸 등을 찾는 방식으로 클릭질이 대세다. 과거엔 중개업소를 찾아다니며 방을 구했다면 요즘은 스마트폰 애플리케이션이나 인터넷을 통한 클릭 한 번으로 간단하게 검색한다. 부동산 거래뿐만 아니라 부동산 투자에 있어서도 손품팔기는 필수다. 부동산 투자 분석은 문서의 분석부터 시작해서 현장 확인, 시·군·구청 방문 확인의 순으로 진행된다. 따라서 어느 부동산이든 문서의 발급이 투자 분석의 출발점이다. 부동산에 관한 문서에는 등기부를 비롯해 건축물관리대장, 토지(임야)대장, 지적도(임야도), 토지이용계획확인서, 개별공시지가 확인서 등이 있다. 과거엔 이들 문서를 확인하기 위해 일일이 담당부서를 방문했지만, 최근엔 인터넷을 통해 손쉽게 열람 또는 발급받을 수 있다. 부동산에 관한 ‘권리관계’는 등기부에 기재돼 있다. 등기부 내용은 대법원 인터넷등기(www.iros.go.kr)에서 쉽게 알 수 있다. 등기부등본의 열람과 발급도 가능하다. 열람과 발급의 차이는 인장 날인 여부에 있다. 등기부등본의 제출이 필요한 경우엔 인장이 날인된 발급용 등본을 발급받아 사용해야 한다. 부동산의 ‘사실현황’을 알기 위해선 정부민원포탈 민원24(www.minwon.go.kr)에 들르면 된다. 여기에선 등기부등본을 제외한 대장(토지대장, 임야대장, 건축물대장)과 도면(지적도, 임야도)을 발급받을 수 있다. 대장과 도면을 보면 현지에 가지 않더라도 그 현황을 대략적으로 파악할 수 있다. 한편, 민원24에선 ‘토지이용계획확인서’도 발급 가능한데, 여기엔 토지 필지별 용도지역·구역·지구의 지정 여부와 행위 제한 내용 등이 담겨 있다. 따라서 건물을 짓거나 토지개발을 하려는 자는 반드시 토지이용계획확인서를 발급받아 확인해야 한다. 토지이용계획확인서는 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에서도 쉽게 열람할 수 있다. 다만 여기에서 제공하는 내용은 단순한 열람 서비스로서 법적 구속력이 없다. 정확한 투자 결정을 위해서는 반드시 민원24에서 발급용 ‘토지이용계획확인서’를 발급받아 확인해야 한다. 부동산에 관한 정보는 투명하게 공개되는 추세다. 그러나 공개됐다고 거저먹는 것은 아니다. 사이버공간의 넓이는 무한대다. 어느 사이트에 보석이 있는지 모른다. 따라서 열심히 클릭질을 해야 한다. 현장 방문은 필수 A씨는 거주지를 옮기기 위해 아파트를 알아보던 중 B 소유의 급매물을 알게 됐다. 급히 외국에 나갈 사정이 있으니 매매가격을 낮추는 대신, 중도금과 잔금을 일주일 이내에 지급하라는 조건이었다. A씨는 아파트를 방문해 살펴보니 마음에 들었다. 당시 거주하고 있던 임차인은 아파트가 매물로 나온 사실을 알지 못하고 있었다. A씨는 그럴 수도 있겠지 하며 무시했다. 그런데 계약 일에도 이상한 일이 있었다. 계약 하루 전, 매도인 측이 전화로 현재 제주도에 있는데, 잠시 올라갔다가 다시 제주도에 내려와야 하니 김포공항 커피숍에서 계약을 치르자는 것이었다. A씨는 이상히 여겼지만 무시했다. 계약 당일 A씨는 중개업자와 함께 법무사(소유권이전등기에 필요한 서류를 확인하기 위함)를 대동하고 김포공항 커피숍에 나갔다. 그런데 매도인이라는 사람이 주민등록상의 나이에 비해 훨씬 늙어 보였다. 상대방은 고생을 많이 해서 그렇다고 했다. 상대방은 등기권리증(진본), 임대차계약서 사본(진본), 주민등록증(위조된 것)을 제시했고, A씨는 좋은 가격에 나온 이 사건 아파트를 매수하고 싶은 마음에 계약금 3,000만 원을 걸고 계약을 체결했다. 계약일은 2007년 10월 5일(금)이었는데 중도금 지급일은 10월 8일(월)이었고, 잔금 지급일 10월 11일(목)로 했다. A씨는 8일(월) 중도금 1억 7,000만 원을 매수인 측이 제시한 은행계좌로 송금했다. 잔금을 지급하기로 한 날, 상대방은 약속장소에 나오지 않았다. 결국 A씨는 이 사건 아파트 임차인을 통해 실제 소유자와 통화하게 됐고, 소유자를 사칭한 매매사기에 걸렸다는 것을 알게 됐다. 사기꾼이 제시한 주민등록증은 자기의 주민등록증을 이용했는데, 자기의 사진을 그대로 둔 채 주소지 및 강남구청장의 직인을 위조한 것이었다. 한편 사기꾼은 인감을 소지하지 않아 일반 도장을 날인했는데, 등기권리증에 첨부된 서류 및 임대차계약서 사본에 찍힌 도장과는 전혀 다른 것이었다. 위의 사례에서 법원은 공인중개업자 및 법무사에게 50% 배상책임이 있음을 인정했다. 그러나 B씨도 “실제 아파트의 소유자인지 의심해 봐야 하는데도 아파트의 매매가격이 다소 낮다는 이유로 매매계약을 적극 체결하고 계약금과 중도금을 지급한 과실이 있다”고 했다. 부동산투자를 위해서 반드시 현장 방문이 필요하다. 단순한 현장 방문에 그칠 것이 아니라 현장 활동을 통해 권리관계를 분석하는 것이 더욱 중요하다.田 김 성 룡 박사 글을 쓴 김성룡 박사는 한국사이버대학교 겸임교수, 서울로스쿨아카데미 대표이사, 한국법정책학회 상임이사, 한국이러닝산업협회 이사, 숭실사이버대학교 외래교수를 역임했으며, 현재 법무법인 메리트 법학연구소장(법학박사) 겸 한양대학교 강의교수를 맡고 있다. 문의 : ksyong330@naver.com
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[알짜배기 단지형 전원주택] Introduction _ 단지형 전원주택으로 가볍게 전원행! 개발 방식, 테마 다양
- 고립감, 방범문제, 기반시설 취약 등 단독 전원주택의 단점을 보완하는 단지형 전원주택은 전원생활의 꿈을 하루빨리 앞당기려는 건축주에게 알맞다. 또한 단독 필지에 주택을 짓는 것보다 저렴한 가격대에 택지 혹은 전원주택을 구입한다는 장점도 있다. 전원주택단지는 통상 9900㎡(3000평) 이상 넓은 면적에 조성되기에 전원주택 개발이 가능한 주변 단독 필지 거래 시세의 50% 이하로 초기 부지 구입 비용이 저렴하다. 여기에 공사 및 허가 관련 비용을 포함해 택지 공급가격을 결정하는데 통상적으로 시세보다 20% 정도 낮게 책정한다.글 박철민<대정하우징엔/전원주택뉴스 대표> 02-566-9400 www.jwnews.com 단지형 전원주택은 전원주택이 집단화된 형태를 말하며 경우에 따라 10가구 미만부터 많게는 100가구가 넘는 경우도 있다. 단지형 전원주택은 단독형에 비해 장점이 많은 편이어서 선호도가 높다. 개발업체가 부지를 매입해 전용허가 등을 거쳐 분양하므로 단지형을 구입하면 복잡한 인허가 절차가 생략된다. 지역에 따라 인허가 관련 규제가 제각각이라 개별 주택을 마련하는 경우 복잡한 단계를 밟아야 하는 어려움이 있지만 단지형을 선택하면 시간적, 금전적 낭비를 최소화할 수 있다. 또한 상하수도나 정화조, 도로, 전기, 방범 등 기반시설 및 공동시설에 따른 비용을 입주자들이 함께 부담하기에 그만큼 비용과 관리비도 절감할 수 있어 경제적이다. 그러나 단지형 전원주택은 업체가 미리 조성한 단지를 보고 선택해야 하므로 지역, 면적, 위치 등에 있어 수요자의 선택 폭이 제한적이라는 단점도 있다.주의할 점은 계약 시 공부를 통하여 사실관계와 권리관계를 파악하고 권리 이전 시기를 명확히 해야 한다. 전용면적, 공용면적, 가용면적의 구성과 소유관계도 확인한다. 전용면적은 분양받은 필지 가운데 타인의 동의나 간섭 없이 자신이 원하는 대로 사용할 수 있는 부분, 공용면적은 단지 내 함께 사용할 목적으로 설치한 시설물과 그 토지를 말하는데 도로, 공원 등의 토지와 인터넷 전용선, 상하수도 시설, 정화조 등의 기반시설이다. 이 둘을 합산해 분양면적과 분양가를 결정한다. 분양가격에 포함된 권리 주장전원주택단지는 개발업체에서 계획하는 테마나 방향에 따라 각 전유필지를 분할하고 필요한 공유시설물을 배치한다. 전체에 대한 공유부분을 계산해 각각의 전유필지에 일정 비율에 따라 공유지분을 분배한다.주택건설촉진법 상 가구수는 20가구 미만, 개발 면적은 1만㎡ 이하, 대지조성사업개발 등 환경보전특별대책지역중 1권역만 아니면 분양 관련일정 규제가 없기에 분배 기준은 각 개발업체마다 다를 수 있다.계약 시 업체에서 제시하는 전용면적과 공용면적 등을 잔금 시 토지대장(공유지연명부)에 정리가 명확히 된 것을 확인하고 측량 시 면적에 증감이 있을 때에는 하자 담보책임을 물어 금전 혹은 대물 등으로 배상받을 수 있도록 계약상특약을 꼼꼼하게 확인해야 한다.경사지가 전원주택지로 개발되면서 전원주택단지 입구나 필지 구획별로 높은 옹벽과 석축 그리고 기타 여러 형태 공법으로 경사지가 개발된다. 공용면적을 제외한 전용면적의 하단부 또는 상단부도 석축공사로 실제 사용할 수 있는 실면적을 가용면적이라 한다. 이때 분양면적은 같은 데 실면적이 축소돼 그만큼 택지가격이 비싼 격이 된다.중요한 것은 자신이 분양가격에 포함된 권리를 주장할 수 있는 부분이 어떤 것인지 꼼꼼히 따져 보는 일이다. 그리고 합당한 분양가가 산정된 것인가 비교 분석해봐야 좋은 단지 내 택지를 구입할 수 있다. 단지내 만들어지는 다양한 부대시설이 결국 자신의 분양가에 포함되는 부분이므로 부대시설 공유지분 비율, 사후관리 등의 내용도 살펴야 한다. 무엇보다 각각의 계약상 특약사항을 꼼꼼히 확인해 전용필지가 줄어들거나 단지 진입도로와 단지 내 도로 사용에 문제없는지 등 피해를 입지 않도록 주의한다. '전원마을'은 저렴한 가격과 안정성 보장단독주택과 연립형태의 건축 방식은 20가구 미만인 경우 100% 동호인을 모집한 무주택 동호인 그룹이 할 수 있으며 20가구 이상은 현행법에 따라 주택건설업에 등록한 업체에 공급된다. 건폐율 50%, 용적률 100% 범위 안에서 단독주택과 단독형 집합주택, 3층 이하로 건축 가능한데 '연립 형태의 타운하우스'가 대표적으로 자리 잡은 사례다. 장점은 도시형 전원생활이 가능하다는 점이고 단점은 개별 분양 제한과 높은 분양 가격이다.그리고 전원마을 조성사업이 있다. 농림수산식품부에서 추진하는 전원마을 조성사업의 법적 근거는 농어촌정비법 상의 마을정비구역 내의 생활환경정비사업이다. 정비사업 시행자는 정비사업 위탁 사업자에게 자금의 전부 또는 일부를 사업 완료 전에라도 교부할 수 있으며 입주자주도형은 20~49호, 공공기관은 50호 이상, 보조금 지원 규모는 20~29호는 10억 원 이내, 30~49호는 15억 원 이내, 50~74호는 20억 원 이내, 75~99호는 25억 원 이내, 100호 이상은 30억 원 이내에서 주택건축공사와 기반시설조성공사를 연계해 공정 단계에 따라 보조한다.전원마을 사업초기택지공급위주로 인한 문제점들이 노출되면서 점차 시행 주체의 선별이 엄격해졌다. 현재 관 주도의 은퇴자마을, 시니어마을 등 택지공급에서 탈피, 건축공급방식으로 전환되고 있다. 전원마을의 장점은 관청의 보조로 택지 가격이 저렴하고 개발 전 과정에서 안정성이 확보된다. 동호인 단지는 회원 탈퇴가 변수민간부분 단지 개발 방식에는 동호인 단지 조성, 전문 개발업체의 단지 조성, 지주단독 개발을 들 수 있다. 동호인 단지는 직업, 친구, 친목형태의 동호인들이 조합을 구성해 부지를 공동으로 매입, 개인 명의로 개발행위허가 후 건축이나 기반시설공사를 공동으로 조성하는 형태다.저렴하게 택지와 전원주택을 마련할 수 있으며 무엇보다 마음 맞는 사람들이 공동체를 이뤄 전원생활을 한다는 것이 장점이다. 반면에 동호인 단지의 취약점은 인허가 단계부터 관청에서 필요할 때마다 동호인 전원이 참여해야 하며 민원 등 골치 썩는 일도 잦아 장시간 매달려야 하기에 이 과정에서 지친 동호인이 중도에 탈퇴, 사업 진행이 늦어지거나 흐지부지해질 수 있다. 또한 공사의 진행 관리가 취약한 편이다.전문 개발업체의 단지 조성은, 도시형은 자연녹지, 비도시형은 관리지역인 농지나 임야를 매입해 일괄 전용허가를 받아 상하수도, 전기, 도로 및 토목공사 등 기반시설을 갖추고 수요자에게 대지조성사업 방식으로 분양하는 형태다. 단지의 장단점을 쉽게 파악할 수 있으며 원하는 시기에 입주가 가능하다.이외에 소규모 단계적 공동개발은 관리지역 내 농지나 임야의 넓은 면적의 토지를 가분할해 그 가분할 선에 따라 각 필지를 매매하고 매입자의 명의로 개발행위허가를 받아 단계적으로 단지를 조성하는 형태다. 전문적인 경험을 필요로 하며 믿을 만한 전문 회사인지 확인이 필수다. 임야는 소유권을 이전해야 하나 농지는 토지사용승낙서를 받고 개발행위허가가 가능하므로 전원주택의 건축시기와 개발비용을 산출한 결과를 보고 시작할 수 있다. 끝으로 개인이 필요 면적을 구입한 후 단독으로 개발하는 단독개발 형태가 있다.이상 설명한 내용은 단지형 전원주택에 대한 기본 사항이다. 단지의 개발방식과 단지 구성, 분양 내용, 가격 등을 상세히 따져보고 자신에게 가장 적합한 단지를 선정해 후회없는 전원행이 돼야 할 것이다.
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[알짜배기 단지형 전원주택] Introduction _ 단지형 전원주택으로 가볍게 전원행! 개발 방식, 테마 다양