알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 03

법과 부동산, 아는 만큼 보인다

부동산에 관한 정보는 투명하게 공개되는 추세다. 그러나 공개됐다고 거저먹는 것은 아니다. 사이버 공간의 넓이는 무한대다. 어느 사이트에 보석이 있는지 모른다. 따라서 열심히 클릭질을 해야 한다. 정확한 투자결정을 원한다면 반드시 민원24에서 발급용 ‘토지이용계획확인서’를 발급받아 확인하자.
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발품보다 손품 팔기
최근 부동산거래의 신풍속으로 발품보다 손품팔기가 많아지는 추세다. 대학생들 사이에서는 자취방 또는 원룸 등을 찾는 방식으로 클릭질이 대세다.
과거엔 중개업소를 찾아다니며 방을 구했다면 요즘은 스마트폰 애플리케이션이나 인터넷을 통한 클릭 한 번으로 간단하게 검색한다. 부동산 거래뿐만 아니라 부동산 투자에 있어서도 손품팔기는 필수다.
부동산 투자 분석은 문서의 분석부터 시작해서 현장 확인, 시·군·구청 방문 확인의 순으로 진행된다. 따라서 어느 부동산이든 문서의 발급이 투자 분석의 출발점이다. 부동산에 관한 문서에는 등기부를 비롯해 건축물관리대장, 토지(임야)대장, 지적도(임야도), 토지이용계획확인서, 개별공시지가 확인서 등이 있다. 과거엔 이들 문서를 확인하기 위해 일일이 담당부서를 방문했지만, 최근엔 인터넷을 통해 손쉽게 열람 또는 발급받을 수 있다.
부동산에 관한 ‘권리관계’는 등기부에 기재돼 있다. 등기부 내용은 대법원 인터넷등기(www.iros.go.kr)에서 쉽게 알 수 있다. 등기부등본의 열람과 발급도 가능하다. 열람과 발급의 차이는 인장 날인 여부에 있다. 등기부등본의 제출이 필요한 경우엔 인장이 날인된 발급용 등본을 발급받아 사용해야 한다.
부동산의 ‘사실현황’을 알기 위해선 정부민원포탈 민원24(www.minwon.go.kr)에 들르면 된다. 여기에선 등기부등본을 제외한 대장(토지대장, 임야대장, 건축물대장)과 도면(지적도, 임야도)을 발급받을 수 있다. 대장과 도면을 보면 현지에 가지 않더라도 그 현황을 대략적으로 파악할 수 있다.
한편, 민원24에선 ‘토지이용계획확인서’도 발급 가능한데, 여기엔 토지 필지별 용도지역·구역·지구의 지정 여부와 행위 제한 내용 등이 담겨 있다. 따라서 건물을 짓거나 토지개발을 하려는 자는 반드시 토지이용계획확인서를 발급받아 확인해야 한다.
토지이용계획확인서는 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에서도 쉽게 열람할 수 있다. 다만 여기에서 제공하는 내용은 단순한 열람 서비스로서 법적 구속력이 없다. 정확한 투자 결정을 위해서는 반드시 민원24에서 발급용 ‘토지이용계획확인서’를 발급받아 확인해야 한다.
부동산에 관한 정보는 투명하게 공개되는 추세다. 그러나 공개됐다고 거저먹는 것은 아니다. 사이버공간의 넓이는 무한대다. 어느 사이트에 보석이 있는지 모른다. 따라서 열심히 클릭질을 해야 한다.

현장 방문은 필수
A씨는 거주지를 옮기기 위해 아파트를 알아보던 중 B 소유의 급매물을 알게 됐다. 급히 외국에 나갈 사정이 있으니 매매가격을 낮추는 대신, 중도금과 잔금을 일주일 이내에 지급하라는 조건이었다. A씨는 아파트를 방문해 살펴보니 마음에 들었다. 당시 거주하고 있던 임차인은 아파트가 매물로 나온 사실을 알지 못하고 있었다. A씨는 그럴 수도 있겠지 하며 무시했다.
그런데 계약 일에도 이상한 일이 있었다. 계약 하루 전, 매도인 측이 전화로 현재 제주도에 있는데, 잠시 올라갔다가 다시 제주도에 내려와야 하니 김포공항 커피숍에서 계약을 치르자는 것이었다. A씨는 이상히 여겼지만 무시했다.
계약 당일 A씨는 중개업자와 함께 법무사(소유권이전등기에 필요한 서류를 확인하기 위함)를 대동하고 김포공항 커피숍에 나갔다. 그런데 매도인이라는 사람이 주민등록상의 나이에 비해 훨씬 늙어 보였다. 상대방은 고생을 많이 해서 그렇다고 했다.
상대방은 등기권리증(진본), 임대차계약서 사본(진본), 주민등록증(위조된 것)을 제시했고, A씨는 좋은 가격에 나온 이 사건 아파트를 매수하고 싶은 마음에 계약금 3,000만 원을 걸고 계약을 체결했다. 계약일은 2007년 10월 5일(금)이었는데 중도금 지급일은 10월 8일(월)이었고, 잔금 지급일 10월 11일(목)로 했다.
A씨는 8일(월) 중도금 1억 7,000만 원을 매수인 측이 제시한 은행계좌로 송금했다. 잔금을 지급하기로 한 날, 상대방은 약속장소에 나오지 않았다. 결국 A씨는 이 사건 아파트 임차인을 통해 실제 소유자와 통화하게 됐고, 소유자를 사칭한 매매사기에 걸렸다는 것을 알게 됐다.
사기꾼이 제시한 주민등록증은 자기의 주민등록증을 이용했는데, 자기의 사진을 그대로 둔 채 주소지 및 강남구청장의 직인을 위조한 것이었다. 한편 사기꾼은 인감을 소지하지 않아 일반 도장을 날인했는데, 등기권리증에 첨부된 서류 및 임대차계약서 사본에 찍힌 도장과는 전혀 다른 것이었다.
위의 사례에서 법원은 공인중개업자 및 법무사에게 50% 배상책임이 있음을 인정했다. 그러나 B씨도 “실제 아파트의 소유자인지 의심해 봐야 하는데도 아파트의 매매가격이 다소 낮다는 이유로 매매계약을 적극 체결하고 계약금과 중도금을 지급한 과실이 있다”고 했다.
부동산투자를 위해서 반드시 현장 방문이 필요하다. 단순한 현장 방문에 그칠 것이 아니라 현장 활동을 통해 권리관계를 분석하는 것이 더욱 중요하다.田

김 성 룡 박사
글을 쓴 김성룡 박사는 한국사이버대학교 겸임교수, 서울로스쿨아카데미 대표이사, 한국법정책학회 상임이사, 한국이러닝산업협회 이사, 숭실사이버대학교 외래교수를 역임했으며, 현재 법무법인 메리트 법학연구소장(법학박사) 겸 한양대학교 강의교수를 맡고 있다.
문의 : ksyong330@naver.com