월간 전원주택라이프

경·공매로 전원주택 마련하기경·공매를 통한 전원주택(지) 마련의 매력은 실제 가격보다 훨씬 저렴한 가격으로 매입할 수 있다는 것이다. 시세의 70~80퍼센트 선에서도 매입이 가능하다. 그러나 경매는 물건에 얽혀 있는 채권관계를 분석하는 '권리분석'과 낙찰 받은 물건을 온전히 인수하는 데 드는 비용을 따져보는 '비용분석' 등의 과정이 필요해 초보자가 무턱대고 달려들다간 낭패를 볼 수 있다는 점에 주의해야 한다.분당에서 학원을 운영하고 있는 H씨는 2003년 10월 경매를 통해 전원주택 마련에 성공했다. 그는 지난해 경기도 용인시 원삼면 전원주택단지 내에 위치한 경매물건을 알게 됐고 권리분석에 들어갔다. 감정가는 2억6920만 원이었으나, 이미 두 차례 유찰되어 최저가에 도달해 있었다. 감정가의 64퍼센트인 1억 7223만 7000원으로 입찰에 붙여졌다. H씨는 1억9260만 원으로 낙찰 받았다.답답한 도시를 떠나 자연 속에 살수 있는 전원주택을 마련하는 일은 어려울 수도 쉬울 수도 있다. 막상 전원생활을 계획하자니, 주택구입 비용만 해도 수억 원이 있어야만 가능하다고 생각하기 쉽상이다. 하지만 발빠른 정보의 수집과 경·공매 요령을 안다면 많지 않은 비용으로 텃밭이 딸린 아담한 전원주택(지)을 마련할 수 있다.경매와 공매의 차이점은 그 주체가 누구냐에 따라 나누어진다. 개인이 주체가 되면 '경매가'고 국가가 주체가 되면 '공매가'다. 경매는 채권과 채무관계가 얽혀 채권자가 법원에 신청하면서 이루어진다. 반면 공매는 국가기관에서 세금체납의 재산을 강제 집행하거나 기업의 비업무용 물건을 일반인들에게 공개입찰이나 유찰계약 등의 방법을 통해 매매하는 것을 말한다.경매시 '권리분석'은 필수경매는 채권자가 채무자의 부동산에 대해 매각을 신청하여 그 금액으로 채무자로부터 받을 채무를 보상받는 것이다. 따라서 해당 부동산과 관련된 채권자가 많고 임차인이 많은 경우에는 복잡해질 수 있다. 특히 세입자의 전입일자가 1순위 담보자보다 빠르고 현재 거주를 하고 있는 임차인의 전세보증금 등은 경락자가 알아서 처리해야 하며 임차인이 전세금 반환청구를 하면 방법이 없다.전원주택(지)을 경매받기 위해서는 민법상 권리분석뿐 아니라 공법상의 문제와 현실적인 이용문제 등 비교해야 할 사항들이 많다. 경매를 받으면 일반 매물보다 비교적 싸다는 인식 때문에 초자들이 무턱대고 경매에 참가하지만, 감정가가 시세보다 비싼 경우도 있어 낭패를 보는 일도 비일비재하다.법원경매는 일반매매와는 절차가 다르다. 이런 이유 때문에 법원 주변에는 초보자들에게 접근하여 좋은 물건을 싸게 경락받게 해주겠다는 브로커들도 많다. 허가를 받은 업소가 아닌 무허가 업소들도 늘어나고 있다. 대행업체를 이용하려면 허가받은 업체를 선택해야 한다. 그리고 일반 중개와는 달리 경매 컨설팅업체에서는 사전에 컨설팅 계약서를 작성해야 한다. 이때 주의해야 할 사항은 허가증이 있는 업소로 대표자 직인과 허가번호가 기재되어 있는가를 살펴야 한다.전원주택의 경우에는 경락을 받아서 명도 시까지의 비용과 지급 문제 등을 계약서에 작성해 두는 것이 좋다. 토지인 경우 경락을 받은 토지가 전원주택을 짓는 데 문제가 없도록 권리분석 및 공법상 문제를 검토해야 한다는 내용을 기재하는 것도 중요하다.위험 부담 덜한 공매공매란 정부기관이나 공기업이 보유하고 있는 부동산을 처분하기 위해 일반인에게 공개 입찰하는 것을 말한다. 자산관리공사는 전체 공매물건의 90퍼센트 가량을 차지하는 압류재산에 대해 매주 수·목요일 입찰을 실시한다. 유찰되더라도 일주일이면 재입찰이 실시되며, 물건 소재지별로 자산관리공사 본사와 9개 지사(부산·광주·대전·대구·인천·전주·창원·강릉·청주)에서 입찰이 이뤄진다. 산림청이나 농협 등에서 행하는 공매도 있다.최근 경기침체로 공매시장에 유입되는 압류재산 물건이 늘고 있다. 반면 부동산에 대한 갖가지 규제로 단기차익을 노린 투자자들이 시장을 떠나면서 입찰 경쟁률은 눈에 띄게 낮아지고 있다. 이에 따라 입주 목적의 실수요자라면 공매시장에서 괜찮은 주택을 시세보다 값싸게 살 수 있는 여지가 커졌다.지난해 10·29 부동산대책 이전인 9월에는 공매물건이 2851건에 불과했으나, 지난 12월에는 5852건, 올들어 3월에는 5937건으로 크게 늘었다. 자산관리공사 관계자는 "지난해 상반기까지만 해도 단기차익을 노리는 투자자들이 몰리면서 공매 물건 낙찰가율이 높았고 실수요자들에게는 기회가 별로 주어지지 못했다" 면서 "최근 공매시장은 실수요자 중심으로 바뀌어 내 집을 장만하기에 적기"라고 말했다. 일반적인 법원 경매와 달리 공매는 물건의 권리관계가 투명해 위험이 덜하다는 이점이 있다. 특히 유입물건은 자산관리공사가 국세청이나 금융기관에서 넘겨받은 물건을 매각하는 방식이기 때문에, 낙찰 뒤에 집을 비우는 명도 책임을 낙찰자가 아닌 공사가 지게 된다. 공매에 참가하려면자산관리공사의 공매는 '신문(인터넷) 공고-입찰 실시-개찰-낙찰-대금납부'의 절차를 밟게 된다. 공고에 나온 물건이 괜찮다 싶을 때에는 먼저 감정평가서를 열람한 뒤 현장을 직접 방문해 볼 필요가 있다. 농지 등 취득이 제한된 부동산은 미리 자산관리공사의 상담원이나 관할 관청을 통해 확인할 필요가 있다. 매각조건을 확인하고 명도책임(집비우기)이 누구에게 있는지도 살펴봐야 한다. 또 세금 압류일자나 저당권 설정등기 이전에 설정된 가등기, 가처분등기, 지상권등기 등은 말소되지 않으므로 사전에 등기부등본 등을 반드시 열람해야 한다. 주택의 경우 낙찰자가 부담하는 대항력 있는 임차인이 있을 수도 있어 주의해야 한다. 응찰하기 전해 미리 금액을 결정해 놓는 것이 혼란을 줄이는 방법이며, 입찰보증금은 희망 응찰가의 10퍼센트다. 높은 가격을 쓴 사람에게 낙찰되고 떨어진 사람의 입찰보증금은 즉시 반환된다. 계약체결은 낙찰일로부터 5일 안에 해야 한다. 대금 납부는 물건에 따라 1개월~5년까지 다양하다. 공매 물건은 낙찰 뒤에도 △매매대금 분할 납부 △대금 선납 시 이자 감면 △대금 3분의 1 이상 선납 시 사전 점유 △할부 구매 중 명의변경 등이 허용돼 목돈마련 부담이 적은 장점이 있다. 토지거래허가구역인 경우 시·군·구청의 허가를 받지 않아도 된다는 점도 공매의 매력이다.정보는 발빠르게경·공매 정보는 어디에서 얻을 수 있을까? 인터넷 사용이 일반화된 요즘, 인터넷에서도 경매 관련 사이트를 쉽게 찾아볼 수 있다. 가장 기본적인 것으로는 일간지에 공고되는 경매 물건의 기본적인 내용을 통해 정보를 얻을 수 있고, 이 외에 경매 전문지나 법원에 비치된 서류 등을 통해 자세한 경매 정보를 얻을 수 있다.각 경매 법원은 진행될 경매 물건을 입찰 14일 전에 일간 신문에 1회 공고한다. 여러 일간 신문 중에 1개 일간지에만 순환적으로 게재하기 때문에, 자칫 입찰 기회를 놓칠 수 있으므로 주의해야 한다. 또한 이때의 정보는 사건번호, 물건번호, 소재지, 최저가 등의 개략적인 내용만 공고하므로 더 자세한 정보는 경매 전문지나 컨설팅업체를 이용한다.경매 전문지는 대개 입찰일 10일 전에 나온다. 각 법원의 경매계별로 신문에 게재된 기본적인 정보 외에 임대차 관계, 등기부상 권리관계, 주변 환경 등을 상세하게 보여주므로 참고할 만하다.또 한국자산관리공사가 부동산 공매정보를 모아놓은 인터넷 홈페이지 온비드(www.onbid.co.kr) 시스템을 운영중이다. 2003년 2월 말 현재 온비드 등록회원 수는 5만 1000여 명에 이른다. 한전, 한국은행 등 931개의 공공기관뿐만 아니라 일반 개인회원도 5만 명을 넘는다. 온비드를 통한 공매는 공매현장을 방문하지 않고도 입찰이 가능해 특히 직장인이나 주부들에게 편리하다. 특히 '전자보증서비스'를 이용하면 현금이 없어도 거액의 입찰보증금을 납부할 수 있다. 이 서비스는 입찰보증금을 서울보증보험㈜에서 발급받은 전자보증서로 대신할 수 있도록 한 제도다. 또 온비드 상에 지난달 선보인 '공매 입찰통계정보 서비스'를 활용하면 관심 있는 물건에 대한 입찰가격을 결정할 때 도움이 된다. 田■ 글 조영옥·김혜영 기자※ 본란에 실린 사진은 기사 내용과 관련이 없음을 밝힙니다.Tip 1>> 낙찰 전 꼭 챙겨야 할 지침◈권리분석을 철저히 하라단독주택과 다가구주택은 구조상 임차인이 많아 낙찰 후 추가로 드는 이사비 등 부대비용을 감안해야 한다. 특히 신축 주택의 경우 토지와 건물의 근저당 설정일자가 다른 경우가 종종 있어 권리분석 시 유의해야 한다. 전입일자가 토지근저당보다 늦더라도 건물 근저당보다 빠르면 선순위 임차인이 되어 매수자가 전세보증금을 인수할 사항이 발생할 수도 있다.◈대지 면적과 도로 여건을 확인하라대지 조건은 최소 50평 이상이고 진입도로는 4미터 이상이어야 한다. 자루형 토지는 가능한 피하고 땅 모양은 정방형이나 장방형이 좋다. 지적도 확인을 통해 대지 일부가 도로로 사용되는지 확인한다.◈현장답사를 하라진입로와 주변환경, 입지 여건 등을 체크하고 땅은 같은 지역에 소재해도 위치에 따라 가격이 천차만별이기 때문에 지목 등 법률적 조건뿐만 아니라 조망권 등 자연권 조건 확인도 중요하다.◈공법상 제한사항은 없는지 확인하라토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도, 임야대장, 임야도 등의 열람을 통해 개발제한구역, 군사시설보호구역, 상수원보호구역 등 각종 제한 및 건축규제 사항은 없는지 점검해야 한다.농지(전, 답, 과수원)의 경우 농지취득자격증명원을 매각 결정 기일까지 집행법원에 제출해야 한다. 법원 경매를 통하면 토지거래허가구역 내 농지라도 따로 허가를 받지 않아도 되는 장점이 있다. 대신 매각기일로부터 1주일인 매각 결정 기일까지 농취증을 집행법원에 제출해야 하며, 만일 기한 내 미제출 시는 매각은 불허되고 법원에 따라서는 매수보증금이 몰수되기도 한다. 행정수도 이전 후보지로 거론되는 충청권 법원은 모두 몰수됨을 유의해야 한다.임야는 현장 답사를 통해 공부상에 나타나지 않는 시설물과 분묘는 없는지 확인해야 한다. 분묘가 있을 시 분묘기지권이 인정돼 땅주인이라도 함부로 이장할 수 없어 토지 이용에 제약을 받게 된다.Tip2>> 경매전문 사이트·유니마이다스법원경매(www.unimidas.co.kr)·가나안푸른솔정보통신(www.cont.co.kr)·경매공매가이드(www.kyungmaeguide.co.kr)·공매정보 포털 온비드(www.onbid.co.kr)·(주)한국부동산 경매(www.hanguk.co.kr)·경매뱅크(www.moneytechi.com)·디지털태인(www.taein.co.kr)·아이옥션(www.auction119.co.kr)

경매 초보자라면, 가등기된 부동산은 무조건 피하라! 부동산 거래를 할 때 ‘가등기假登記’가 된 경우는 절대로 사지 말아야 한다. 가등기(假登記)란 본등기를 할 수 있는 실체법 요건이 완비되지 않은 경우에, 장래에 할 본등기(진짜 등기)의 준비로 하는 등기다. 쉽게 말하자면 가등기는 본등기를 하기 전에 ‘우선 임시로 하는 등기’다. 가등기된 부동산을 사는 것은 정말 위험한 짓이다. 가등기된 부동산을 사면 나중에 소유권을 잃게 되기 때문이다. 경매에서 가등기된 물건은 일단 피하고 보자. 이번호에서는 몇 가지 주의사항을 살펴본다. 글 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com ‘선순위 가등기’ 경매물건은 피하라 부동산매매의 진행과정을 보면 계약금의 지급과 함께 계약서를 작성하고 몇 개월을 두고 중도금과 잔금을 순차적으로 지급하는 것이 보통이다. 그런데 계약 후 잔금지급 전에 매도인이 다른 사람에게 이중으로 팔아 낭패를 보는 일이 많다. ‘이중 매매’라고 한다. 만약 계약금만을 지급한 상태에서 이중매매가 있었다면 매수인은 계약금의 배액 상환을 청구할 수밖에 없다. 중도금 지급 후에는 매수인은 매도인을 배임죄로 고발하고, 계약위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 형사고소나 손해배상청구가 내 손을 떠난 돈을 100% 보장해 주는 것은 아니다. 매도인의 재산탕진 또는 도주 등으로 계약금과 중도금을 돌려받지 못할 가능성도 크다. 결국, 중도금지급과 잔금지급일 사이에 시간 간격이 넓으면 이중 매매를 방지하기 위한 조치가 필요하다. 법적 조치로는 가등기가 있다. 가등기란 부동산 물권 또는 임차권의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 예비적으로 행하는 등기를 말한다(부동산등기법 제88조). 쉽게 말하자면 가등기는 본등기를 하기 전에 ‘우선 임시로 하는 등기’다. 어떤 사정으로 인해 본등기(진짜 등기)는 나중에 하기로 하되, 현재 시점에서 나중에 본등기를 할 수 있는 근거를 마련해 두자는 차원에서 하는 등기가 바로 가등기다. 가등기에는 순위보전의 효력이 있다. 예컨대 1월에 A가 B에게 주택을 매도하는 계약을 체결한 후 B가 해당 주택에 대해 소유권 이전 가등기를 했다면, 3월에 A가 제3자인 C와 다시 매매계약을 체결하고 C에게 소유권이전등기를 했더라도 B가 C보다 우선권이 있다는 것이다. 즉 가등기에 기한 본등기가 이뤄지면 가등기 후에 이루어진 중간처분의 등기는 모두 무효가 된다. 따라서 선순위 가등기가 있는 경매물을 경매로 매수하였더라도 선순위 가등기에 기하여 본등기가 행해지면 경매목적물의 소유권을 잃게 된다. 선순위 가등기 있는 경매목적물을 피해야 하는 이유이다. 가등기는 조건부 청구권이나 장래에 확정될 청구권을 보전하기 위한 경우에도 행해진다(부동산 등기법 제88조). 예컨대 매매예약을 이유로 한 가등기도 가능하다. 특히 매매예약 가등기는 전매가 금지된 아파트를 매수하기 위한 부동산투기 방식으로도 이용된다. 모두 가등기의 순위 보전적 효력 때문이다. 매도인의 중간처분이 무섭지 않다. 이로 인하여 가등기가 다른 목적으로 전용되기도 한다. 자기 부동산에 대한 강제집행을 피하고자 가등기를 하는 경우이다. 친족 명의로 하는 경우가 많다. 이는 당연히 무효이다. 한편 금전채권을 확보하기 위한 담보가등기도 있다. 담보가등기는 저당권과 같다. 순위에 따른 우선변제를 받을 뿐이다. 따라서 경매 시 특별히 위험한 것은 없다. 다만 담보가등기도 그 형식에서는 소유권 이전 가등기와 동일하다는 것이 문제다. 위험한 소유권 이전 가등기인가, 아니면 위험하지 않은 담보가등기인가? 그것이 문제다. 알 수 있는 방법은 있지만, 초보자에게는 접근금지다. ‘담보가등기’ 구별법과 주의할 점 경매목적물에 가등기가 존재하는 경우에는 일단 주의해야 한다. 물론 가등기가 근저당권 등보다 후에 설정됐다면 경매입찰자는 걱정할 필요는 없다. 근저당권보다 후에 설정된 가등기는 소멸하기 때문이다. 그러나 가등기가 말소기준권리인 근저당권 등보다 앞에 있다면 문제다. 원칙적으로 경매로 인한 매각에도 불구하고 가등기가 소멸하지 않기 때문이다. 만약 가등기 권리자가 가등기에 기한 본등기가 실행하면 경락인은 소유권을 상실한다. 그런데 선순위 가등기 중에도 경매입찰자가 걱정할 필요가 없는 것이 있다. 담보가등기라는 것이다. 담보가등기란 채무자가 금전소비대차에 근거로 한 차용금반환채무를 담보하기 위해 채무불이행 시에는 자기 또는 제3자 소유의 물건에 대한 소유권을 이전해주기로 예약하고, 그 소유권이전청구권을 보전하기 위해 행하는 가등기를 말한다. 그래서 담보가등기는 가등기담보 등에 관한 법률 제13조에 따라 저당권으로 본다. 따라서 근저당권보다 앞선 담보가등기가 존재한다면 그 담보가등기가 말소기준 등기가 되고, 담보가등기권자는 우선순위에 따라 배당을 받고 담보가등기는 소멸한다. 결국, 경매목적물에 존재하는 가등기가 담보가등기라면 입찰하는데 특별한 장애가 없다. 그렇다면 등기부상의 가등기가 담보가등기인지 통상의 가등기인지 어떻게 알 수 있을까? 등기예규에 따르면 통상의 가등기는 ‘소유권이전청구권가등기’, 담보가등기는 ‘소유권이전담보가등기’라고 기재하도록 하고 있다. 이에 따른다면 담보가등기의 확인은 쉬울 것이다. 담보가등기권자가 ‘소유권이전청구권가등기’로 신청하더라도 방지할 방법이 없다. 등기부에 ‘소유권이전청구권가등기’로 기록돼 있어도 그것이 담보가등기일 수 있다는 이야기다. 그래서 경매법원은 선순위 가등기가 있으면 가등기권자에게 담보가등기이면 법원에 채권계산서를 제출할 것을 최고(독촉)하고, 법원의 최고에도 불구하고 가등기권자가 담보가등기 여부에 대해 법원에 통지하지 않으면 통상의 가등기로 본다. 결국 법원경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)의 ‘문건/송달 내역’을 살펴보고 가등기권자가 채권계산서를 제출했다면 담보가등기라고 보면 된다. 다만 담보가등기에도 주의할 것이 있다. 바로 청산절차가 완료된 담보가등기로 경매개시결정의 등기 전에 담보가등기권자가 관련 주택에 청산절차(청산의사의 통지+통지 후 2개월 경과+청산금 지급) 마친 경우이다. 청산절차가 완료되면 경매목적물의 소유권이 담보가등기권자에게 이전된다. 따라서 경락인이 매각대금을 납부하였더라도 담보가등기권자의 본등기전환으로 소유권을 상실하게 된다.

유치권이 신고된 경매물건, 함정일까 기회일까? 최근 경매시장에서 전문가는 따로 없어졌다고들 한다. 경매의 대중화 탓에 일반 주부에서부터 학생까지 경매에 대거 몰리기 때문이다. 따라서 좋은 경매물건 잡기 또한 어려운 게 사실이다. 특히 경매의 고난도 물건이라는 유치권이 있는 경매의 경우 복잡하고 다소 어려워 보이지만, 유치권이 신고된 물건은 남다른 투자 이익을 얻는 주요한 방법 중 하나가 될 수 있다. 철저하게 권리와 물건을 분석하고 유치권을 둘러싼 상황판단과 대처능력을 갖춘다면 도전해 볼 만하다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com 경매 때 유치권신고 허위작성하면 처벌, 유치권의 함정 부동산경기의 불황이 심하다. 곳곳에 공사 도중 공사비를 받지 못해 공사가 중단되는 현장이 많다. 더구나 건물주가 부도가 나서 경매가 진행되고 있다면 공사업자의 입장에서는 막막하다. 결국, 공사업자로서는 유치권을 행사할 수밖에 없다. 이론적으로만 보면 유치권은 정말 강력한 권리다. 누구든지 공사비를 가져오기 전에는 절대로 물건을 인도하지 않아도 되기 때문이다. 구태여 경매법원에 유치권신고를 하지 않아도 좋다. 즉 경락인에 대해서도 유치권을 주장할 수 있다. 그러나 현실은 다르다. 유치권을 행사하기 위해서는 목적물을 계속 점유해야 하기 때문이다. 즉 점유를 상실하는 순간 유치권은 소멸한다. 다른 사람에게 대여하거나 사용하게 해서도 아니 된다(민법 제324조 2항 본문). 그리고 유치권자에게는 유치물의 점유와 관련하여 선량한 관리자의 주의의무가 있다(민법 제324조 1항). 유치물을 방치해 훼손되면 책임을 져야 한다. 그리고 유치권자의 의무위반이 있으면 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제324조 3항). 결국, 유치권자가 유치권을 유지하려면 현장에 관리인을 두고 잘 보존해야 한다. 공사비도 못 받는 처지에 인건비를 더 들여야 하니 기가 막히다. 그러던 중에 유치물이 경매에 들어갔다고 한다. 유치권신고를 하여 권리주장을 하는 것은 당연지사다. 그래도 다행이라고 생각한다. 하지만 불행은 혼자 오지 않는다고 했던가! 부동산경매에 있어서 유치권은 소멸주의에 따르지 않고 인수주의의 입장이라 문제다. 즉 경락대금으로부터 배당을 받는 것(소멸주의)이 아니라, 경락인이 따로 유치권자에게 공사비를 지불하고 목적물을 인수(인수주의)하라는 의미다. 경매에 참여하려는 사람으로서는 따로 공사비를 지불해야 하니 공사비만큼을 빼고 경락받아야 본전이다. 경락 후에는 실제 공사금액과 관련해 경락자와 유치권자 사이에 다툼이 생겨 유치권부존재소송이나 명도소송이 진행되는 것이 보통이다. 이런저런 이유로 유찰이 거듭될 수밖에 없다. 이러는 사이에 공사업자도 부도를 맞고 잠적하는 경우도 비일비재하다. 하여튼 경매가 진행된다면 유치권신고를 성실히 하는 것이 좋겠다. 유치권신고는 경매가 진행 중인 경매계에 유치권을 주장하는 내용을 기재한 유치권 신고서를 제출하면 된다. 그리고 공사도급계약서, 거래명세서, 인건비, 세금계산서 등 공사대금을 증빙할 수 있는 서류를 복사해 첨부하면 좋다(원본은 반드시 본인이 보관할 것). 허위 공사비 또는 공사비를 과다 책정해 신고한 경우에는 형법상 경매·입찰 방해죄로 처벌받을 수 있다는 점을 명심해야 한다. 유치권이 신고된 경매물건의 반값 유혹, 유치권을 둘러싼 소송 경매 고수들은 유치권신고가 되어 있는 경매물건을 좋아한다. 유치권신고가 되어 있는 물건은 여러 번 유찰되기 마련이고, 이 가운데에는 허위유치권이나 과다유치권이 많기 때문이다. 즉 공사업자가 공사하지 않았는데도 공사한 것처럼 신고하거나, 공사대금을 부풀려서 신고하는 경우가 종종 있다는 것이다. 따라서 낙찰을 받은 다음에 허위유치권이나 과다유치권이라는 사실을 증명하면 한마디로 반값에 물건을 취득하게 되므로 큰 이익을 얻게 된다. 이를 위해서 경매 고수들이 사용하는 것은 보통 유치권 부존재확인 소송이나 명도소송이다. 그리고 소송과정에서 공사대금과 관련한 객관적인 자료를 제출하도록 요구하는데, 공사업자들이 이를 증명하지 못하면 패소하게 된다. 무엇이든 쉬운 것은 없다. 쟁점 하나하나에 치열한 다툼이 있기 마련이다. ① 먼저, 진정한 공사계약이 체결되었는지 여부가 중요한 쟁점이 된다. 공사계약서의 작성 시기와 공사 일시가 일치해야 하고, 공사 세부사항의 기재 내역이 적절해야 한다. ② 공사업자의 자격도 중요한 판단사항이다. 예컨대 사업자등록증의 명의를 확인해 유치권자와 사업자등록증의 명의인이 다르면 허위유치권으로 판단될 가능성이 크다. 공사업자가 관련 면허가 없는 경우도 같다. 또한, 공사실적도 중요하다. 공사업자가 이 사건 외에 다른 공사실적이 없다면 당연히 허위유치권이라고 의심된다. ③ 무엇보다도 자금의 흐름이 핵심이다. 계약금이나 공사비 일부가 금융기관을 통해 입금된 사실이 증명돼야 한다. 공사비의 지출내역도 적절해야 한다. 한편 공사대금이 현금으로 거래됐다는 주장은 전혀 받아들여지지 않는다는 점을 명심하자. ④ 세금 관련 문제는 분명히 처리하는 것이 좋다. 따라서 부가가치세를 신고하지 않았다면 허위유치권으로 판단된다. 한편 세금계산서를 허위로 발행하는 경우가 많다. 따라서 일방적으로 작성해 채무자에게 교부된 세금계산서만으로는 공사업자 채권의 존재를 증명할 적절한 수단이 되지 못한다. ⑤ 공사업자가 채무자와 동일인인 경우도 있다. 스스로 공사업자가 되어 공사가 진행된 것처럼 꾸미는 경우이다. 또한, 편법을 동원해 채무자가 스스로 회사를 설립 공사도급계약을 하기도 한다. 경매 초보자들에게는 “누가 경매로 엄청나게 돈을 벌었다” 또는, “경매로 집을 반값에 샀다” 라는 식의 좋은 이야기만 들린다. 공사업자의 경우에는 공사현장이 경매에 들어갔다는 이야기를 들으면 공사비의 유혹을 받는다. 요즘 세상 쉽지 않다. 자칫 잘못하면 큰 손해를 볼 수 있다. 거짓 정보에 현혹되지 말고, 필요한 경우 전문가의 상담을 받는 것이 좋다.