알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 17

경매 초보자라면,

가등기된 부동산은 무조건 피하라!

부동산 거래를 할 때 ‘가등기假登記’가 된 경우는 절대로 사지 말아야 한다. 가등기(假登記)란 본등기를 할 수 있는 실체법 요건이 완비되지 않은 경우에, 장래에 할 본등기(진짜 등기)의 준비로 하는 등기다. 쉽게 말하자면 가등기는 본등기를 하기 전에 ‘우선 임시로 하는 등기’다. 가등기된 부동산을 사는 것은 정말 위험한 짓이다. 가등기된 부동산을 사면 나중에 소유권을 잃게 되기 때문이다. 경매에서 가등기된 물건은 일단 피하고 보자. 이번호에서는 몇 가지 주의사항을 살펴본다.

글 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com

‘선순위 가등기’ 경매물건은 피하라

부동산매매의 진행과정을 보면 계약금의 지급과 함께 계약서를 작성하고 몇 개월을 두고 중도금과 잔금을 순차적으로 지급하는 것이 보통이다. 그런데 계약 후 잔금지급 전에 매도인이 다른 사람에게 이중으로 팔아 낭패를 보는 일이 많다. ‘이중 매매’라고 한다.

만약 계약금만을 지급한 상태에서 이중매매가 있었다면 매수인은 계약금의 배액 상환을 청구할 수밖에 없다. 중도금 지급 후에는 매수인은 매도인을 배임죄로 고발하고, 계약위반을 이유로 손해배상을 청구할 수 있다.

그러나 형사고소나 손해배상청구가 내 손을 떠난 돈을 100% 보장해 주는 것은 아니다. 매도인의 재산탕진 또는 도주 등으로 계약금과 중도금을 돌려받지 못할 가능성도 크다. 결국, 중도금지급과 잔금지급일 사이에 시간 간격이 넓으면 이중 매매를 방지하기 위한 조치가 필요하다. 법적 조치로는 가등기가 있다.

가등기란 부동산 물권 또는 임차권의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하기 위해 예비적으로 행하는 등기를 말한다(부동산등기법 제88조). 쉽게 말하자면 가등기는 본등기를 하기 전에 ‘우선 임시로 하는 등기’다. 어떤 사정으로 인해 본등기(진짜 등기)는 나중에 하기로 하되, 현재 시점에서 나중에 본등기를 할 수 있는 근거를 마련해 두자는 차원에서 하는 등기가 바로 가등기다.

가등기에는 순위보전의 효력이 있다. 예컨대 1월에 A가 B에게 주택을 매도하는 계약을 체결한 후 B가 해당 주택에 대해 소유권 이전 가등기를 했다면, 3월에 A가 제3자인 C와 다시 매매계약을 체결하고 C에게 소유권이전등기를 했더라도 B가 C보다 우선권이 있다는 것이다.

즉 가등기에 기한 본등기가 이뤄지면 가등기 후에 이루어진 중간처분의 등기는 모두 무효가 된다. 따라서 선순위 가등기가 있는 경매물을 경매로 매수하였더라도 선순위 가등기에 기하여 본등기가 행해지면 경매목적물의 소유권을 잃게 된다. 선순위 가등기 있는 경매목적물을 피해야 하는 이유이다.

가등기는 조건부 청구권이나 장래에 확정될 청구권을 보전하기 위한 경우에도 행해진다(부동산 등기법 제88조). 예컨대 매매예약을 이유로 한 가등기도 가능하다. 특히 매매예약 가등기는 전매가 금지된 아파트를 매수하기 위한 부동산투기 방식으로도 이용된다. 모두 가등기의 순위 보전적 효력 때문이다.

매도인의 중간처분이 무섭지 않다. 이로 인하여 가등기가 다른 목적으로 전용되기도 한다. 자기 부동산에 대한 강제집행을 피하고자 가등기를 하는 경우이다. 친족 명의로 하는 경우가 많다. 이는 당연히 무효이다.

한편 금전채권을 확보하기 위한 담보가등기도 있다. 담보가등기는 저당권과 같다. 순위에 따른 우선변제를 받을 뿐이다. 따라서 경매 시 특별히 위험한 것은 없다. 다만 담보가등기도 그 형식에서는 소유권 이전 가등기와 동일하다는 것이 문제다. 위험한 소유권 이전 가등기인가, 아니면 위험하지 않은 담보가등기인가? 그것이 문제다. 알 수 있는 방법은 있지만, 초보자에게는 접근금지다.

‘담보가등기’ 구별법과 주의할 점

경매목적물에 가등기가 존재하는 경우에는 일단 주의해야 한다. 물론 가등기가 근저당권 등보다 후에 설정됐다면 경매입찰자는 걱정할 필요는 없다. 근저당권보다 후에 설정된 가등기는 소멸하기 때문이다.

그러나 가등기가 말소기준권리인 근저당권 등보다 앞에 있다면 문제다. 원칙적으로 경매로 인한 매각에도 불구하고 가등기가 소멸하지 않기 때문이다. 만약 가등기 권리자가 가등기에 기한 본등기가 실행하면 경락인은 소유권을 상실한다.

그런데 선순위 가등기 중에도 경매입찰자가 걱정할 필요가 없는 것이 있다. 담보가등기라는 것이다. 담보가등기란 채무자가 금전소비대차에 근거로 한 차용금반환채무를 담보하기 위해 채무불이행 시에는 자기 또는 제3자 소유의 물건에 대한 소유권을 이전해주기로 예약하고, 그 소유권이전청구권을 보전하기 위해 행하는 가등기를 말한다.

그래서 담보가등기는 가등기담보 등에 관한 법률 제13조에 따라 저당권으로 본다. 따라서 근저당권보다 앞선 담보가등기가 존재한다면 그 담보가등기가 말소기준 등기가 되고, 담보가등기권자는 우선순위에 따라 배당을 받고 담보가등기는 소멸한다. 결국, 경매목적물에 존재하는 가등기가 담보가등기라면 입찰하는데 특별한 장애가 없다.

그렇다면 등기부상의 가등기가 담보가등기인지 통상의 가등기인지 어떻게 알 수 있을까? 등기예규에 따르면 통상의 가등기는 ‘소유권이전청구권가등기’, 담보가등기는 ‘소유권이전담보가등기’라고 기재하도록 하고 있다. 이에 따른다면 담보가등기의 확인은 쉬울 것이다. 담보가등기권자가 ‘소유권이전청구권가등기’로 신청하더라도 방지할 방법이 없다. 등기부에 ‘소유권이전청구권가등기’로 기록돼 있어도 그것이 담보가등기일 수 있다는 이야기다.

그래서 경매법원은 선순위 가등기가 있으면 가등기권자에게 담보가등기이면 법원에 채권계산서를 제출할 것을 최고(독촉)하고, 법원의 최고에도 불구하고 가등기권자가 담보가등기 여부에 대해 법원에 통지하지 않으면 통상의 가등기로 본다. 결국 법원경매정보사이트(www.courtauction.go.kr)의 ‘문건/송달 내역’을 살펴보고 가등기권자가 채권계산서를 제출했다면 담보가등기라고 보면 된다.

다만 담보가등기에도 주의할 것이 있다. 바로 청산절차가 완료된 담보가등기로 경매개시결정의 등기 전에 담보가등기권자가 관련 주택에 청산절차(청산의사의 통지+통지 후 2개월 경과+청산금 지급) 마친 경우이다. 청산절차가 완료되면 경매목적물의 소유권이 담보가등기권자에게 이전된다. 따라서 경락인이 매각대금을 납부하였더라도 담보가등기권자의 본등기전환으로 소유권을 상실하게 된다.