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[정성으로 지은 집] 10년 꿈을 이루다, 정선 103㎡ 단층 경량 목조주택
- 강원도 정선과 평창에 걸쳐 있는 가리왕산 상봉으로 오르는 등산로 길목에 김선원 씨의 전원주택이 자리한다. 김 씨는 오래 전부터 전원생활을 숙원하며 택지를 보러 다니기 시작한 후 꼬박 10년이 지나서야 그 꿈을 이룰 수 있었다. 부지를 마련한 것은 벌써 5년여 전의 일이지만 알고 보니 땅이 보전임지로 개발이 묶인 상태여서 군청을 상대로 이의신청을 내는 등 개발 행위가 가능토록 허가를 받는 데만도 무려 3년을 투자. 그러한 힘겹고 지리한 과정 끝에 결국 지금의 전원생활을 누리게 되었는데 그는 지금 그 어느 때보다도 풍족하다는 표정이다. 건축정보 ·대지위치 : 강원도 정선군 정선읍 회동리 ·건축형태 : 단층 경량 목구조(황토집 별채) ·건축면적 : 103㎡ ·외벽마감 : 테라코타 미장 ·지 붕 재 : 이중그림자 아스팔트 슁글 ·천장마감 : 루버 ·내벽마감 : 실크벽지 ·바 닥 재 : 강화마루 ·창 호 재 : 시스템창호 ·난방형태 : 심야전기보일러 ·식수공급 : 지하수 ·설계 및 시공 : 건축주 직영 www.mtvill.com 강원 지역에 대설주의보가 내린 12월 어느 주말 영동고속도로 문막휴게소에는 함박눈과 스키어들이 한데 뒤엉겨 북새통을 이룬다. 새말 나들목에서 고속도로를 빠져나와 평창 방향 42번 국도로 갈아타고 꼬불꼬불 가파른 고개를 몇 차례 넘으면 회동계곡을 끼고 있는 가리왕산자연휴양림 입구를 만난다. 가리왕산은 남한강의 발원지고 정선읍을 휘돌아 흐르는 조양강의 근원으로 청정 수풀과 계곡이 아름다운 명산이다. 이러한 천혜의 자연을 병풍으로 삼은 터에서 김선원(54세) 씨는 꿈에 그리던 전원생활을 시작했다. 어렵사리 이룬 전원생활의 꿈 어디서 전원생활의 실타래를 풀까 고민이 많았던 김선원 씨에게 고향 정선은 낯익은 얼굴과 자연이 있어서 정겹고 적응하는 데 보다 수월했다. 반면 낯선 지역은 익명성이 보장되기에 그가 바라던 바대로 ‘은둔隱遁과 은회隱晦’의 삶을 살기에 적당했다. 우연한 기회에 한 지인에게서 현재의 부지를 소개받고 직접 와 보지도 않고 매입했다 한다. 5,000여 평의 부지 가격이 저렴한 데다 마침 고향 땅이고 자연환경도 좋은 곳이라 까다롭게 생각할 것도 없었다. 그런데 현장에 와서 보니 지은 지 40년도 넘은 무허가 주택이 부지 한가운데 자리잡았고 이웃에서 만들어놓은 우사 등 땅 주인 허락도 없이 마구 지어놓은 구조물이 곳곳에 난립해 있어 이웃을 설득하고 달래는 데도 애먹었다. 기존의 무허가 주택은 슬레트 지붕을 인 목구조 흙집으로 이를 수리해서 임시 거처로 삼아, 부지를 매입한 후로는 주말마다 이곳으로 내려와 터를 닦았다. 경사진 부지를 손수 정리하기 위해 굴삭기도 한 대 들였다. 부지를 마련한 이상 몸은 서울에 있어도 마음은 이미 전원에 내려와 있었다. 실용성 살린 공간으로 건축 “어떤 집을 지을지 궁리하면서 여기저기 알아보니 건축형태가 꾀 다양하데요. 그래서 한 가지를 결정하는 게 쉽지 않았어요.” 김선원 씨는 OK시골학교에서 강의를 듣다가 경량 목조주택 시공사들을 알게 됐고 이런 계기로 집의 형태를 경량 목구조로 결정했다. 그리고 나서도 선택해야 할 것들이 여전히 많았다. 시공사를 여기저기 알아봐도 썩 내키지 않았다. 같은 조건임에도 시공사마다 부르는 가격이 달라 헷갈리고 미덥지 않은 탓. 직영으로 지어야겠다고 결심하고 전체적인 공정 감독과 감수를 한 업체에게 일임시켰다. 이렇게 지은 주택은 지난해 가을 완공을 보았다. 단층 103㎡ 규모의 김 씨의 주택은 부부가 살 집으로 거창하지 않게 실속 있게 설계됐다. 해를 가장 잘 받는 쪽으로 전진 배치한 거실을 중심으로 좌측에 서재가 그 옆으로 주방/식당 욕실 안방 순으로 배치돼 있다. 거실은 높은 층고 설계로 개방감을 확보하고 주방/식당 공간 앞에는 계단실을 두고 그 위로 다락을 두어 아지트를 마련했다. 욕실 바닥은 턱을 없애고 거실의 온돌마루를 연장 시공해 드나듦이 편리하도록 했다. 독서와 차, 난초가 취미인 건축주에게 가리왕의 절경이 내다보이는 서재, 주변이 탁 트인 좌탁에 앉아 차를 음미하는 거실, 수백 난초의 보금자리가 있는 널찍한 마당이 모두 갖춰졌으니 귀촌을 위해 10년을 사투한 결과로 대만족이다. 건축주의 사랑방, 황토집 오래 기다린 만큼 집 한 채 짓고 만족할 그가 아니었다. 본채 곁에다 3평짜리 원형 황토집을 지었는데 흙처럼아쉬람 황토집 짓기 학교에서 7박8일간 교육받은 내용을 바탕으로 지었다. 교육 동기생들과 이웃 사람들과 함께 올린 집으로 다른 활동은 본채에서 하더라도 잠은 꼭 이곳에서 자게 된다고 한다. 한번 땐 구들은 2~3일 정도 가니 난방은 본채보다 이곳이 더 실속 있다. 32개의 서까래를 켠 천장에는 원형의 천창을 내어 밤이면 가리왕산과 하늘과 달과 별과 교류한다. 그럴 때면 이런 호사가 어디 있겠냐며 스스로 감탄사를 내뱉는다. 또한 사각의 통창으로 보이는 풍경은 시시각각으로 변화하는 한 폭의 동양화. 전기를 넣지 않고 호롱불을 사용하는 것도 황토방에 운치를 더한다. 황토집의 매력에 푹 빠진 건축주는 조만간 화장실 등 편의시설을 넣은 7~8평의 황토집을 한 채 더 지을 계획이다. 귀촌, 공부가 필요하다 경영학을 전공하고 직장에서 주로 관리 임무를 담당하던 김선원 씨는 귀촌을 결심하면서 자신의 전원생활에 필요한 새로운 공부도 부지런히 했다. 글 쓰기 위해 대학에서 국문학을 2년, 농사를 짓기 위해 농학을 2년 공부했다. 또 도시민의 귀농을 돕는 OK시골학교 교육도 받고 흙집 시공방법도 배웠다. 이렇게 철저하게 준비해 왔건만 땅 문제 등 난관에 부딪혀 귀촌 시기가 지연되는 과정을 겪은 후 그가 마침내 집을 짓게 되면서 확신이 생긴 것은 ‘세상은 준비하는 사람을 위하여 준비되어 있다’는 사실. 올해는 더욱 바빠질 것이라는데 집 공사로 돌아볼 겨를이 없던 농사일도 올 봄부터 본격적으로 해 자급자족의 생활을 할 계획이고 구옥 옆에는 도라지밭을 일굴 것이란다. 20여 년간 난초 애호가의 경력을 엿볼 수 있는 300여 분의 난초 비닐하우스도 벌써 이곳에서 한 자리 차지했다. 주택 입구에는 김 씨가 지은 글을 새긴 비석이 서 있는데 천년의 풍류가 이곳에서 묻어나기를 바라는 마음에서 쓴 글이란다. ‘가리왕산 관아재觀我齋에/ 물흐르니 꽃이피고/ 꽃이피니 술익는다./ 자원방래自遠方來 천연고우千年古友/ 노자장자老子莊子 무위소요無爲逍遙/ 이백두보李白杜甫 독작취흥獨酌醉興/ 선인진인仙人眞人 주선시성酒仙詩聖/ 가리왕산 이야기는/ 날새는줄 모르는다. (관아재는 구옥에 붙인 이름)’ 이 글을 읊노라면 전원에서의 집은 그저 비 피하고 몸 뉠 만한 곳으로도 족한 듯하다.田 글 ·사진 박지혜 기자
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[정성으로 지은 집] 10년 꿈을 이루다, 정선 103㎡ 단층 경량 목조주택
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국산 잣나무와 적송으로 지은 2층 목구조주택
- 잘지은 목조주택 국산 잣나무와 적송으로 지은 2층 목구조주택 이 집은 60평 규모의 2층 목구조주택으로 1층이 43평, 2층이 17평이다. 구조체는 2×6 벽체는 2×4가 쓰였는데 모두 국산 잣나무가 사용됐다. 벽체구조는 통상적으로 바깥쪽에 OSB를 대고 안쪽엔 석고보드로만 시공하는 것과 달리, 양쪽에 OSB를 대고 다시 석고보드를 댄 뒤 한지벽지와 핸디코트로 마감했다. 밖으로는 목재 사이딩으로 마무리했다. 내부에 사용된 목재들도 대부분 구조체와 마찬가지로 국산 잣나무와 적송이 사용됐다.. 의류사업을 하다보니 외국의 바이어들을 자주 접하게 되고, 그 손님들을 가끔 자신이 살고 있는 아파트로 초대하기도 했다. 그러나 매번 느끼는 것이었지만 그때마다 아파트가 비좁게 느껴졌고, 좀더 넓은 아파트가 필요하다는 생각을 하고 있었다. 서정복 이효월씨 부부는 그때까지만 해도 자신들이 전원주택에서 살게 될 것이란 생각은 꿈에서조차 생각하지 못했다. 전원생활에 대한 동경이나 상상을 해 본 적이 없음은 물론, 당시엔 오직 넓은 아파트로 옮겨야한다는 생각에 열심히 다리품을 팔던 중이었다. 그러던 차에 어느날 남동생 이효진씨로 부터 전화를 받았다. 남동생 얘기의 요지는 우선 ‘전원주택에는 관심이 없냐’는 것이었고 ‘관심이 있으면 좋은 땅이 있는데 함께 보러갈 의향이 있냐’는 것이었다. 남동생은 ‘하우징인픽스’ 이사로 있으며 주로 휴양림에 지어지는 건축물을 시공해 왔다. 전국의 좋은 곳을 찾아 다녔기 때문에 땅을 보는 안목도 있고, 집이 들어설 자리인지 아닌지에 대해서도 일가견이 있음을 이효월씨는 알고 있다. 그러나 애초 전원주택을 염두에 두지는 않았기 때문에 큰 기대감 없이 남동생을 따라 나섰다. 동생이 안내한 곳은 바로 지금 살고 있는 경기도 양평군 옥천면 용천리. 설매재휴양림과 인접해 있는 곳으로 우선 지대가 높아 시야가 탁 트인 게 가슴이 후련해짐을 느낄 수 있었다. 더구나 주변이 보전임지로 둘러싸여 더 이상 개발이 허락되지 않아 전원주택지로 좋은 조건을 갖추고 있다는 게 남동생의 설명이었다. 비록 나무와 풀이 우거진 야산 그대로의 모습이었고, 전원주택엔 문외한이었지만 남동생의 자세한 설명에 장단점을 충분히 납득할 수 있었다. 그리고 은근히 마음도 끌렸다. 그동안 중요한 바이어들을 가끔씩 아파트로 초대했는데 이 곳에 집을 지어 초대한다면 외국에서 온 손님들이 더 좋아할 것이란 생각에 점점 마음이 기울었다. 결국 준농림전 1백50평을 평당 23만원씩 주고 구입하게 되었고, 이후 별도로 임야 3백평을 추가로 매입했다. 건축은 지난해 12월부터 시작됐다. 건축에 들어가기 앞서선 대대적인 토목공사가 필요했는데 비탈진 야산이었기 때문에 대단한 난공사가 됐다. 돌이 많아 땅을 고르는데도 애를 먹었다. 그러나 여기서 나온 돌들은 모두 석축 쌓는데 이용돼 별도의 돌 값은 치르지 않았다. 설계 및 시공은 남동생 이효진씨가 맡았다. 설계시엔 외부 손님이 많은 것을 감안해 가능한 방을 많이 들이고, 거실창을 크게 내어 바깥풍경이 잘 보이도록 했다. 이 집은 60평 규모의 2층 목구조주택으로 1층이 43평, 2층이 17평이다. 구조체는 2×6 벽체엔 2×4가 쓰였는데 모두 국산 잣나무가 사용됐다. 벽체구조는 통상적으로 바깥쪽에 OSB를 대고 안쪽엔 석고보드로만 시공하는 것과 달리, 양쪽에 OSB를 대고 다시 석고보드를 댄 뒤 한지벽지와 핸디코트로 마감했다. 밖으로는 목재 베벨사이딩으로 마무리했다. 내부에 사용된 목재들도 대부분 구조체와 마찬가지로 국산 잣나무와 적송이 사용됐다. 이는 이효진씨가 건축경험은 물론 목재에 대해서도 풍부한 경험과 지식을 갖고 있었기 때문에 가능한 것이었는데 직접 나무를 가공, 재단해 시공했다. 벽체 사이 단열재로는 유리섬유가 충진됐으며 바닥재는 거실의 경우 온돌마루, 방은 황토바닥에 전통종이장판으로 각각 마무리됐다. 지붕은 아스팔트싱글이며 이밖에 난방은 심야전기보일러, 식수는 지하수를 사용한다.. 겨우내 진행된 공사는 이듬해인 지난 3월 완공됐다. 건축비는 평당 2백80만원 정도가 들었는데 동생이 꼼꼼히 챙기고 직접 지은 만큼 건축비는 당초 생각보다 덜 들었다. 실내구조는 1층에 방 3개와 거실, 주방 욕실이 있고, 2층엔 방 2개와 거실, 욕실, 발코니 등이 있다. 3월에 완공해 바로 입주했으니 벌써 이 곳에 온 지도 반년이 훌쩍 넘었다. 그동안 몇 차례 외국 손님들을 이 곳으로 초대했는데 그들이 이 곳에서 느끼는 감정들은 애초 이효월씨가 생각했던 것 보다 기대 이상이었다. 그들은 주위의 자연경관과 편안함에 매료되어 감탄사를 연발했다. 사실 한국을 자주 드나드는 대개의 외국의 손님들은 답답한 호텔방을 별로 달가워하지 않는다. 대신 가정집으로의 초대를 최고의 환대라고 생각한다. 이런 외국인들의 심리에 비춰봤을 때 이들에게 이효월씨의 전원주택 방문은 최고의 선물임이 틀림없었다.田 ■ 글·사진 류재청
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국산 잣나무와 적송으로 지은 2층 목구조주택
집짓기 정보 검색결과
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[SPECIAL FEATURE] THEME 04 건축가와 부지를 선택하고 법규와 규모를 확인하자
- 건축가와 부지를 선택하고 법규와 규모를 확인하자 예산과 입지 조건에 맞는 땅을 골랐다면, 곧바로 건축가에게 기본적인 대장 정보와 법규 검토를 의뢰하는 것이 좋다. 보통 부동산이나 분양 회사에 장단점을 문의하기 쉬운데, 그쪽에서는 건폐율, 용적률, 층수 제한 정도의 법규만 숙지하고 있어 놓치는 항목들이 많다. 반면 건축가는 지번을 얘기해주고 주택을 위한 법규와 규모 확인을 문의하면 어렵지 않게 확인해줄 것이다. 전문가가 아니어도 확인할 수 있는 방법이 있다. 인터넷 토지용규제정보서비스 http://luris.mltm.go.kr를 이용해 해당 부지의 토지이용계획을 열람해보는 것이다. 소재지 주소만 알면 지목과 면적 그리고 지역, 지구 및 다른 법령 등이 규제하는 정보를 누구나 확인할 수 있다. 지적도도 포함돼 있어 해당 부지의 모양과 방위를 포함한 정보를 직접 볼 수 있다. 건축가들도 가장 먼저 토지이용계획을 확인하니 건축주도 함께 정보를 공유하는 것이 좋다. 토지이용계획에서 해당 지역과 지구를 살펴봤다면 다음은 부지에서 가능한 건축물의 규모를 검토한다. 특별하게 지구단위계획구역으로 지정되지 않았다면 건폐율과 용적률을 비롯해 가능한 층수를 확인할 수 있다. 만약 지구단위계획구역으로 지정됐다면 해당 지자체에 문의해 자세한 지침을 추가로 확인해야 한다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 지역, 지구에서 정한 내용보다 지구단위계획에서 정한 것이 더 우선시되기 때문이다. 지역과 지역을 확인했다면 지적도를 보고 건축이 가능한 부지인지 체크해야 한다. 건축이 가능해지려면 해당 부지가 도로에 면해야 한다. 당장 건축이 가능한 대지가 아닌 임야나 농지라도 도로에 면해 있다면 개발행위허가 절차를 통해 건축할 수 있다. 또한 지적도에 도로가 없어도 장기간 사용한 현황도로에 접해 있거나, 도로 개설 예정이 표시돼 있다면 해당 허가 부서에 문의해 가능 여부를 확인해야 한다. 다만 실제 지목이 도로라도 자동차가 통행할 수 없는 2m 이하의 골목길 내부에 있는 부지의 경우 차량 통행 및 주차장 설치가 불가능해 건축행위가 대폭 제한되니 주의해야 한다. 건축 가능 여부는 부지 구입 전 반드시 건축사사무소나 토목측량사무소에 문의해 정확하게 확인해야 피해를 줄일 수 있다. 문화재 매립 등이 예상되는 지역의 경우 착공 신고 전 전문기관의 문화재 지표조사에 대한 입회보고서가 필요하다. 만약 지표조사 중 문화가 발견된 경우, 문화재의 국고 환수는 물론이고 정밀한 문화재 발굴조사가 시행된다. 이 경우 예상치 못한 추가 비용(토지 면적이 일정 규모 이상일 경우 국고 지원 없이 개인이 부담)은 물론이고, 집짓기 전체 일정에 대한 조정이 필요해 임시 거주지 마련 등의 엄청난 스트레스를 받게 된다. 경주, 공주, 전주, 풍납토성 등 주요 예상지역은 토지를 구입하기 전 주변 사람들에게 과거 선례가 있는지 문의하고 신중하게 결정하도록 한다. 전원주택지로 반드시 피해야 할 곳들 재테크까지 고려하려면 아무리 느낌이 좋아도 반드시 피해야 할 곳들이 있다. 부지와의 잘못된 만남은 잘못 만난 사람처럼 마음고생을 많이 하게 된다. 물론 경제적인 손실도 크다. 마음이 편해지는 터라고 다 좋은 것만은 아니라는 얘기다. 꼭 피해야 할 전원주택지 4곳을 정리했다. 1. 도로를 개설할 수 없는 맹지 집을 지을 수는 있어도 도로가 없는 토지를 ‘맹지盲地’라고 한다. 맹지에 집을 지으려면 도시계획구역 내에서는 4m 폭의 도로가 있어야 한다. 진입거리가 35m 이상이면 도로 폭이 6m가 돼야 전용허가를 받아 집을 지을 수 있다. 또한 도시계획 외의 토지에서는 3m 폭의 도로가 있어야 하는데, 진입거리가 35m 이상인 경우에는 도로 폭이 4m이어야 한다. 도로가 없어 남의 소유 토지를 지나야 하는 경우에는 진입 부지의 토지주인에게서 토지사용승낙서와 토지주인의 인감을 첨부해야 한다. 진입 부지의 토지사용승낙서를 받지 못한 맹지는 아무리 경치가 좋아도 개발할 수 없는 그림일 뿐이다. 2. 그린벨트 내 농지 ‘숨은 보배’, ‘금싸라기 땅’이라 해서 요즘 그린벨트 내 농지에 관심이 많다. 잘만 고른다면 가격이 몇 배씩 오르기 때문이다. 그러나 그린벨트가 해제될 지역은 이미 가격이 많이 올랐다. 정부에서도 투기과열을 우려해 토지거래허가 평수를 100평에서 60평 이하로 조절했다. 토지거래허가 지역의 토지는 현지에서 6개월 이상 거주해야 취득할 수 있는 조건을 갖추게 되다. 또한 자금출처가 분명해야 한다. 외지인인 경우에는 사업계획서를 제출해 구입할 수 있지만, 그 자격심가 까다롭다. 집단취락지역을 벗어난 그린벨트 내 임야는 자식에게 물려줘도 달가워하지 않는 백지수표와 같다. 3. 농업보호구역 내 농지 국가에서 반드시 농사만 짓게 하는 땅으로 묶어놓은 농지를 ‘농업보호구역’라고 한다. 즉 절대적 농지란 것이다. 귀농자가 아닌 도시민이 농지를 구입하는 경우는 주말 텃밭을 가꾸기 위해서나 전원주택을 짓기 위해서다. 또한 사업을 하는 사람은 사업부지로 사용하기 위해 농지를 구입하는 경우도 많은데, 농업보호구역 내 농지는 절대적으로는 농사만 지어야 하는 땅이므로 조심해야 한다. 그러나 농민인 경우 무주택자면 농업보호구역에서 허가를 받아 농가주택을 지을 수 잇다. 보통 농민들은 용도지역에 상관없이 집을 짓는다고 한다. 이 경우에 해당되지 때문이다. 그러나 도시민에게는 해당되지 않으므로 주의해야 한다. 혹시 이런 말에 현혹돼 잘못 구입했다면 계약금을 포기하든지, 아니면 손해를 감수하고 처분하는 것이 바람직하다. 4. 보전임지 산림법상 효율적인 산림관리를 위해 그 이용목적을 제한하는데, 이 중에서도 농업 관련 시설을 설치할 수 있는 임야를 ‘보전임지’라 한다. 이 보전임지에서 농업용 건축물이나 형질을 변경해 과수원이나 버섯재배 등을 하려면 신청인이 농사를 지을 수 있는 사람이어야 한다. 과거에는 이런 보전임지를 외지인이 구입해 현지인에게 토지사용승낙서를 내주는 편법 사례가 많았다. 이런 폐단을 없애기 위해 보전임지 내 형질변경허가를 받으려는 사람은 현지에 사는 농민이면서 소유주가 돼야 한다는 조건을 달고 2002년 4월 산림법이 개정되기도 했다. . 분쟁을 예방하는 확실한 방법, 측량 및 지질조사 어렵게 부지를 구입했다면 이젠 시공 전 단계를 준비해야 한다. 보통 건축가의 설계가 바로 전 단계라고 생각하는 경우가 많은데 그보다는 부지측량과 지질조사가 우선이다. 측량과 지질조사가 정확하게 이뤄져야 제대로 된 설계와 튼튼한 집짓기가 가능하다. 측량은 부지 경계에 대한 지적 경계측량과 주변 상황까지 아우르는 현황측량으로 구분된다. 지적 경계측량은 내가 구입한 부지의 정확한 경계를 확인하는 것이다. 대한지적공사에 의뢰해 진행하며 측량 성과도와 현장에 박힌 빨간색 말뚝으로 그 결과를 확인할 수 있다. 보통 택지개발지구의 경우 육안으로 확인할 수 있을 만큼 경계가 정확한 편이지만, 오래된 필지나 임야 등은 인접 필지 간 경계가 현재의 담장과 다른 경우가 많다. ‘담장 안쪽에 집을 지으면 되겠지!’ 하고 공사를 시작했다가 건물이 조금이라도 실제 경계선에 맞물려 있다면 이웃 간의 시비로 낭패를 볼 수 있으므로 반드시 경계측량을 해야 한다. 그리고 지적 경계측량을 할 때는 꼭 인접 필지 소유자에게 사전에 연락해서 결과를 함께 확인할 수 있도록 하는 것이 좋다. 현황측량은 부지와 주변 상황을 정밀하게 체크해 도면화 하는 것이다. 부지의 레벨 차이, 전봇대 등 지형지물의 크기와 위치, 수목의 위치, 옆집 건축물의 위치와 방향 등을 파악해 정확한 주택 설계를 위한 자료로 사용한다. 특히 부지가 대지가 아닌 임야나 전답이라면 개발행위허가를 위해 반드시 현황측량 자료를 첨부해야 한다. 현황측량을 하지 않고 육안으로 체크해 설계한 뒤 경사지 옹벽 등을 공사할 때, 실제 설치되는 높이가 실제와 달라 분쟁이 자주 발생한다. 지형이 까다롭거나 규모가 크다면 반드시 사전에 건축가에게 문의해 현황측량의 유무를 확인하자. 측량이 땅 위의 상황을 점검하는 것이라면 지질조사는 전문 장비로 땅속 상태를 확인하는 것이다. 2층짜리 주택이니 무게가 가볍다고 생각해서는 안 된다. 오랫동안 건축물이 있었거나 산을 절개해 암반이 노출된 부지라면 주변 사례 등을 간단하게 확인하면 신축이 가능하다. 하지만 매립지거나 논, 물가 주변인데 지하층을 만들 경우는 땅속 지질의 상태와 지하수위 등을 검토하는 것이 좋다. 지질조사 비용은 시추공 1개당 100만 원에서 200만 원 정도이다. 측량과 지질조사는 보통 건축주가 건축가나 시공사에 그 결과를 제공하는 것이다. 만약 설계 전에 시행하지 못했다면 건축가와 논의해 진행하거나 설계비에 추가해 설계업무에 포함해 진행한다. 사전에 얘기하지 않은 경우 분쟁의 여지가 있으므로 계약서 등에 꼭 명시해야 한다. [IN SHORT] 부지 선정 시 주의사항 지적도 및 등기 관계를 확인하라 지적도를 지참하고 현장에서 실제 부지 경계서을 반드시 확인해 정확한 지적 및 지형 상태를 점검해야 한다. 그 다음 선택한 집터 지번에 대한 등기면적과 실제면적의 차이가 있는지 살펴보고, 가장 최근의 등기부 상의 대지권리 관계를 확인해야 한다. 매매 계약을 할 경우는 등기상 소유자와 직접 체결하는 것이 안전하다. 진입 도로를 확인하라 폭 4m 이상의 진입 도로변이어야 하고 부지가 이 도로에 2m 이상 접해야 한다. 지형, 지반, 경사도, 방위를 확인하라 지형에 따라 주택의 배치가 달라지며 특히 동서 방향의 폭이 좁은 대지의 경우 주택의 향에 직접적인 영향을 미치므로 주의해야 한다. 시공 땅에서 흔히 볼 수 있듯이 지반이 서통했거나 습지라면 향후 기초의 침하가 우려되기도 하니 주의해야 한다. 대지 주축의 방위 확인은 필수적이며 부지의 경사도 또한 부지활용룰과 직결된다. 대로는 경사도가 심하고 좁은 대지일 경우 경사지 주택 유형을 활용하는 것도 효과적인 방법이다. 채광과 통풍을 확인하라 북향인 부지는 절대로 피해야 하며, 택지의 남쪽에 들어설 가능성이 있는 건물의 규모 즉, 크기와 높이 등을 고려해야 한다. 공해 요인이 없는지 확인하라 부지 인근에 공장이나 축사, 쓰레기처리장 등이 있는지 확인해 악취 발생 여부를 점검해야 한다. 비포장도로의 먼지나 차량 소음 정도도 체크하는 것이 좋다. 설비에 관해 충분히 검토하라 부지까지 전기나 통신설비, 가스 등을 공급바을 수 있는지 확인하고 이런 시설 인입에 따른 본인 부담액이 어느 정도인지 체크해야 한다. 특히 수도 본관의 위치와 자체 지하수 개발 가능 여부까지 꼼꼼히 따져야 한다. 특히 부지에 근접해 있는 기존 하수처리시설과 장마철 배수도 괜찮은지 확인하기 바란다. 예상되는 민원을 점검하라 공사 관련 민원이나 인접 주택과의 조망권 관련 민원도 신경 써야 할 부분이다. 완공해서 입주할 때 생길 수도 있는 프라이버시 침해 등 민원이 제기될 수 있는 부분들을 체크하기 바란다. 교통편의성 및 소요시간을 살펴라 회사가 도심지에 있는 직장인이라면, 일단 출퇴근이 용이한지 교통편의성과 예상시간 등을 확인해야 한다. 또 학교나 병원, 역사, 편의시설 등을 이용하기에 편리한지 꼼꼼하게 따져봐야 한다. 관련 법규를 확인하라 도시계획(국토이용계획) 상의 경계선이나 도로계획 예정지에 저촉되는지 여부를 따져봐야 한다. 특히 군사시설보호구역이나 개발제한구역 등 제한구역 및 용도지역지구 지정내용을 꼭 확인해야 한다. 부비 관련 법규 적용은 지역마다 시군 졸 또는 지침에 의거해 다르게 적용되는 사례가 많으니 반드시 해당 부지의 관할 지자체에 직접 확인하기 바란다.
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[SPECIAL FEATURE] THEME 04 건축가와 부지를 선택하고 법규와 규모를 확인하자
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[전원부동산 투자 가이드] 규제로 보는 투자성과 투자 유의점
- 개발 재료와 투자 여건이 높은 지역이라도 각종 제도와 관련 규제를 살펴서 투자해야 한다. 토지이용법상 토지 개발 가능 범위의 도시지역이란, 땅을 도시의 용도로 사용하려고 지정한 구역을 말한다. 도시지역은 땅의 특성에 따라 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 세분화된다. 주거지역은 도시지역 안에서 주거 환경을 보호하려고 지정한 지역이다. 녹지지역은 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위한 목적으로 지정된 용도지역을 말한다. 녹지지역은 다시 △보전녹지 △생산녹지 △자연녹지 등으로 분류되는데 이 가운데 자연녹지지역은 해당 단체 내규에 따라 개발이 허용된다. 비도시지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 관리지역은 개발, 농업생산, 녹지보전 등의 목적으로 지정된 땅을 말한다. 이 관리지역은 현재 각 지자체별로 △계획관리 △생산관리 △보전관리 등으로 분류되는데 계획관리지역에서 주택, 근린생활시설, 숙박시설, 기타 시설 개발이 허용되고 생산·보전관리지역은 주택 개발이 가능하다. 농림지역이란 농임업의 진흥과 산림의 보전을 위해 지정한 지역을 말한다. 농림지역은 농지법에 의한 농업진흥지역과 보호지역, 산지관리법에 의한 준보전산지와 보전산지 등으로 나뉜다. 농업진흥지역, 보전임지는 현지인외 개발 가능성에 유의해야 한다. 자연환경보전지역이란 환경 보호를 위해 지정한 용도지역이다. 그린벨트에 준하는 규제가 적용돼 개발이 어려운 지역이다. 발목 잡는 지자체의 내규 토지를 개발할 때 규제지역 지정에 따른 문제점으로 수도권은 수도권정비계획법상 △첫 번째 자연보전권역의 비도시지역은 50만㎡(15만 평)를 초과하는 택지를 조성할 수 없다. 수도권 주민의 식수원 오염을 방지하기 위해서다. 팔당호 주변은 무려 7개 법률에 의해 개발 등을 규제하고 있다. △두 번째 성장관리권역은 대형 건축물 신축에 대한 규제가 없다. △세 번째 과밀억제권역은 서울과 인접 위성도시 지역으로 대형 건축물을 세울 수 있지만 과밀부담금이 부과된다. 수도권에서 전원주택이나 펜션으로 인기 있는 곳은 대부분 자연보전권역으로 팔당호 주변과 북한강 남한강 주변으로 팔당 상수원 수질 보전에 주안점을 두고 있어 팔당호의 남한강과 북한강주변지역은 수도법, 환경정책기본법과 한강법 에 의한 수변구역으로 지정돼 규제되고 있다. 또한 수도권의 규제로 군사시설보호구역 내 건축 행위 제한과 그린벨트(개발제한구역) 개발제한구역 내 건축 행위는 개발에 제한 받는다. 전원주택, 펜션 수요가 많은 대도시 주변, 자연 경관 좋은 한강·금강 주변지역은 수도권과대전권은 상수원인 팔당댐과 대청댐이 위치해 상수원 오염 방지를 위한 법에 따라 전국 5대강 주변과 더불어 숙박시설과 근린생활시설 개발은 엄격하게 제한되고 있다. 기타 타법 관련 사항으로는 지방자치단체 내규로 토지를 개발하거나 건축물을 짓기 위해 땅을 보유한 수요자들이 지방자치단체 등의 내규 때문에 낭패를 당하는 사례가 많다. 내규는 법률에 따라 지자체나 정부기관 등에서 자체적으로 규정하고 있는 조례·고시·공고·훈령·예규·지침 등을 말한다. 이런 규제는 땅의 이용과 거래 규제에 관한 사항을 확인하는 토지이용계획확인서에도 기재되지 않는다. 법령이 아닌 정부 단체 차원의 내규로 정해지기 때문이다. 이 같은 내규는 경사도(시·군 조례로 정한), 하수도, 퇴수로 등과 배출 시설 관련 여부(대기환경보전법, 수질환경보전법, 소음진동규제법), 오수 처리 시설 관련 사항(오수분뇨 및 축산 폐수 처리에 관한 법률), 문화재보호구역에서는 현상 변경 심의 가능 여부, 하수 관련 시설 관련법 확인해야한다. 규제에서 벗어난 개발 호재 지역은 정부가 잇따라 내놓은 각종 규제가 대부분 시행되면서 투자 환경이 크게 악화됐고 각종 규제에 묶였다. 이 때는 토지시장 비규제 지역의 급매물을 노려볼 만하지만 토지시장에 규제가 워낙 심해 예전 같은 폭등은 기대하기가 쉽지 않다. 규제의 그물이 워낙 촘촘해 땅값 상승을 뒷받침하는 매수세 형성이 어려워 투자금이 장기간 묶일 수 있기 때문이다. 다만 개발 재료가 많고, 토지거래허가구역에서 제외된 수도권 일부지역에선 급매물을 노려볼 만하다. 토지시장 침체기에는 재료가 확실해 향후 땅값 상승의 여지가 눈에 확실하게 보이는 지역으로 투자를 한정시키는 일이 중요하다고 본다. 그래야 세금과 비용을 내고도 시세차익을 기대할 수 있다. 개발 호재지역은 기본적으로 가용 용지 자체가 모자라 땅값이 하락하는 일은 드물며 장기적으로 땅은 여전히 상승 가능성이 있기에 개발 후보지의 배후나 교통 인프라가 개선될 지역에 장기 투자하는 것은 바람직하다. 최근 몇 년간 쏟아진 각종 개발 계획 속에서 지가가 크게 올랐지만, 강력한 투기 규제로 시장은 수도권과 비수도권의 양극화 구도 속에서 분위기도 한풀 가라앉았다. 하지만 여전히 토지 투자에 대한 관심은 높고, 고수익이 기대되는 값 싼 땅을 찾는 수요자들도 많다. 부동산 침체기에도 장기적인 안목에서 규제가 없고 개발 재료가 확실한 곳의 투자처는 부동산 침체 시장에서 수익을 확보할 수 있는 방법과 구입 목적이 확실한 전략을 갖춘다면 충분한 수익 창출도 가능하다.田 글 박철민 02-562-0053, www.jwnews.com
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[전원부동산 투자 가이드] 규제로 보는 투자성과 투자 유의점
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[전원 부동산 뉴스 읽기] 건교부 2008년부터 관리지역 건축 제한 강화
- 건설교통부는 종래 난개발로 문제됐던 관리지역의 조속한 세분(보전·생산·계획관리지역)으로 해당 토지의 특성에 맞는 국토 이용 체계를 구축하고자 내년부터 관리지역을 세분하지 않은 지역에 대해 건축 제한을 강화하겠다고 밝혔다. 관리지역은 종전 준도시·준농림지역으로 전 국토의 24.4%(25,905㎢, 여의도 면적의 3083배)에 이른다. 건교부는 관리지역 미세분 지역에 대한 건축 제한 강화와 공장 설립 절차 개선 등 기업 활동 활성화 등을 주요 내용으로 하는 을 마련해 8월 28일자로 입법 예고했다. 정리 윤홍로 기자 도농都農 통합 관리를 위한 제정·시행 당시(2003년) 관리지역을 토지적성평가를 통해 보전·생산·계획관리지역으로 세분해 해당 토지의 특성에 맞게 관리하도록 했다. 그러나 8월 현재 관리지역이 있는 146개 지자체에 대한 조사 결과 세분 완료 7개, 입안 공고 42개, 입안 공고 준비 97개로 저조한 것으로 나타났다. 지자체가 관리지역 세분화에 소극적인 것은 계획관리지역은 건축 행위가 허용되지만 보전관리지역은 건축 행위가 제한되기에 재산권 규제에 따른 민원 발생 가능성이 크기 때문이다. 현재 세분되지 않은 모든 관리지역에서는 개발 가능 용도인 계획관리지역 수준의 건축 행위가 이뤄지고 있다. 계획관리지역에서는 용도지역별 건축 제한이나 건폐율·용적률 등을 완화해 수립하는 제2종 지구단위계획 수립이 가능하다. 따라서 건교부는 현 상황이 지속될 경우, 향후 회복할 수 없는 국토의 난개발 발생 등 많은 부작용이 예상되므로 2008년부터 보전관리지역 수준으로 건축 제한을 강화한다는 것이다. 뉴스 따라잡기 1 난개발의 주범, 준농림지 1990년대 초 당시 정부의 규제 완화 정책은 토지 부문도 예외는 아니었다. 택지 부족으로 ‘토지를 효율적으로 이용하자’, ‘중복 상충되는 토지 이용 규제를 완화하자’는 여론이 들끓자 정부는 1993년 토지시장의 안정과 토지 이용의 효율성을 높이고자 을 전면 개편했다. 국토 이용 계획상 지역 구분을 10개에서 5개(도시, 준도시, 준농림, 농림, 자연환경보전지역)로 단순화해 비도시지역의 토지 이용 규제를 크게 완화한 것이다. 그 전까지만 해도 보전 용도인 경지耕地지역 중 비농업진흥지역과 산림보전지역 중 준보전임지가 보전 및 개발 용도로 쓸 수 있는 준농림지역으로 편입됨으로써 비도시지역에서의 토지 개발이 매우 쉬워졌다. 그 결과 토지 이용 규제가 도시지역보다 덜한 비도시지역 준농림지에서 개발 행위가 집중적으로 이어졌다. 1994년부터 1998년까지 여의도 면적의 약 130배에 이르는 준농림지가 개발됐을 정도다. 그로 인해 준농림지는 자연 경관 훼손, 환경 오염, 기반 시설 부족 등이 사회 문제로 떠오르면서 난개발의 주범으로 몰렸다. 여기에는 정부의 허술한 토지 관리 정책과 자치 단체의 지나친 개발 욕심도 한몫을 했다. 전문가들은 부동산 시장 측면에서 준농림지는 토지 가격 상승 등의 문제를 일으켰다고 지적한다. 농업적 생산성이 높은 농림지역은 가격이 낮고, 농업적 생산성이 낮은 준농림지역은 가격이 높게 나타남으로써 토지 가격 차이가 크게 상충되는 기이 현상이 발생했다는 것이다. 뉴스 따라잡기 2 용도지역 개편과 관리지역 세분화 준농림지의 난개발이 사회 문제로 떠오르자 정부는 이를 방지하기 위해 구체적인 방안들을 쏟아냈다. 그 대표적인 것이 개발 행위 허가 제도로 2000년 1월 의 일부 개정으로 도시지역에 한해 도입됐으며, 2002년 제정으로 비도시지역에도 적용됐다. 개발행위허가 제도는 건축물의 건축, 토지의 형질 변경, 토석 채취, 물건을 쌓아 놓는 등의 개발 행위로 인한 주변 지역의 위해 여부, 개발 행위에 따른 도로, 상·하수도 등의 기반시설 설치 여부를 검토해 허가, 불허가 또는 조건부 허가를 검토하도록 한 것이다. 이 법률의 주요 내용은 용도지역·지구의 개편과 준농림지의 세분화라고 할 수 있다. 용도지역이란 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적·효율적으로 이용하고 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않게 도시관리계획으로 결정하는 지역을 말한다. 도시지역 인구와 산업이 밀집돼 있거나 밀집이 예상돼 당해 지역에 대하여 체계적인 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역. 여기에는 ▲주거지역-거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역 ▲상업지역-상업 그 밖에 업무의 편익 증진을 위하여 필요한 지역 ▲공업지역-공업의 편익 증진을 위하여 필요한 지역 ▲녹지지역-자연 환경·농지 및 산림의 보호, 보건위생, 보안과 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위해 녹지의 보전이 필요한 지역으로 구분 한다. 관리지역 도시지역의 인구와 산업을 수용하기 위해 도시지역에 준하여 체계적으로 관리하거나 농림업의 진흥, 자연 환경 또는 산림의 보전을 위하여 농림지역 또는 자연환경보전지역에 준하여 관리가 필요한 지역. 여기에는 ▲보전관리지역-자연 환경 보호, 산림 보호, 수질 오염 방지, 녹지 공간 확보 및 생태계 보전 등을 위하여 보전이 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정해 관리하기가 곤란한 지역 ▲생산관리지역-농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변의 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역 ▲계획관리지역-도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연 환경을 고려해 제한적인 이용·개발을 하려는 지역으로 계획적·체계적인 관리가 필요한 지역 등이 있다. 농림지역 도시지역에 속하지 아니하는 농지법에 의한 농업진흥지역 또는 산림법에 의한 보전임지 등으로서 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위하여 필요한 지역. 자연환경보전지역 자연 환경·수자원·해안·생태계·상수원 및 문화재의 보전과 수산자원의 보호·육성 등을 위하여 필요한 지역. 난개발로 다양한 사회 문제를 일으켰던 준도시와 준농림지역을 관리지역으로 통합하고, 기존 준농림지역 내 토지 중에서 자연 경관이 우수하거나 생태적으로 보전 가치가 높은 곳은 보전관리지역으로, 규모가 있고 생산성이 양호한 곳은 생산관리지역으로, 그 밖의 준농림지역과 개발이 상당히 이루어진 준도시지역은 계획관리지역으로 세분화하도록 했다. 뉴스 따라잡기 3 관리지역 세분화와 개발 행위 이 가운데 핵심 사항은 관리지역의 세분화다. 바로 땅의 가치를 필지별로 평가해 보전할 토지와 개발 가능한 토지로 구분하는 것이다. 세분화 기분은 지자체별로 조사한 각 필지별 토지적성평가 즉, 토지의 이용 실태와 물리적, 생태적, 사회적, 경제적, 인문적 속성을 종합적으로 조사·분석해 자연 환경이나 농지의 보전이 필요한 토지와 도시적 토지 이용에 활용할 수 있는 토지를 구분하는 것을 기준으로 한다. 세분화가 어떻게 되느냐에 따라 건축 가능 행위가 달라지고, 이것은 땅값에 직접적인 영향을 미치기 마련이다. ▲계획관리지역은 아파트 등 공동주택과 상가 등 근린생활시설, 숙박시설, 공장 등의 건축이 가능하다. 30만㎡ 이상의 땅을 확보하고 2종 지구단위계획 수립 시 용적률이 150%까지 허용돼 사실상 아파트 건축도 가능하다. ▲생산관리지역은 아파트를 제외한 공동주택과 상가 등 근린생활시설, 숙박시설, 공장 등의 건축이 가능하다. ▲보전관리지역은 단독주택, 음식점 등을 제외한 근린생활시설과 창고 등만 건축이 가능하다. 따라서 계획관리지역에 속한 땅과 그렇지 않은 땅은 가격 차이가 심하다. 일례로 세분화가 이뤄진 지역에서는 도로 하나를 사이에 둔 계획관리지역과 보전관리지역 필지의 가격 차이가 2배 이상 나는 곳도 있다.田 전문가 진단 관리지역의 세분화에 따른 활용과 투자 우리나라의 전 국토는 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉상 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역이라는 4개의 용도지역으로 구분돼 그에 따른 행위 제한을 받고 있다. 그 중에서 예전 준농림지와 준도시지역에 지자체의 허가 남발로 인한 난개발을 방지하고 계획적인 국토 개발을 위해 이를 통합해 지정한 것이 바로 관리지역이다. 또한 앞으로 제2의 개발 폭풍이 불어닥칠 곳이 바로 관리지역이기도 하다. 관리지역은 지역적인 개념이 아니라 비도시지역의 토지 전반에 걸쳐 나타나는 것이기에 경제 활동을 하는 국민이라면 누구든 관리지역의 변화에 관심을 가질 필요가 있다. 도시지역은 이미 지가地價가 상당한 수준으로 형성됐기에 모든 면에서 원가가 많이 들지만, 비도시지역은 차이가 많고 공급 가능한 토지가 상대적으로 많기에 잘만 고른다면 낮은 원가로 효율적인 투자가 가능한 곳이다. 관리지역이라고 해서 무조건 덤벼들 수 있는 지역은 아니다. 종전 준농림지역과 달리 전국토의 1/4을 차지하는 관리지역은 보전관리지역, 생산관리지역, 계획관리지역으로 세분돼 있다. 현재 이 관리지역의 세분화 작업이 한창 진행 중인데, 이 세분화가 끝나면 전체 관리지역 중 60% 가량이 개발 가능한 계획관리지역으로 구분돼 상대적으로 토지 투자의 희비가 교차할 것이다. 관리지역 중 계획관리지역은 생산·보전관리지역에 비해 건축할 수 있는 건축물의 범위가 넓고 용도의 다양성이 크기에 이용 가능성을 증대시켜 유효 수요를 유발하고, 이와 더불어 희소가치가 높아짐에 투자가치나 내재가치가 높아져 투자성이 극대화될 것이다. 일단 계획관리지역이 되기 위한 요건은 ▲농업진흥구역이 아닌 곳 ▲재해 발생 지역이나 보전지역이 아닌 곳 ▲〈자연환경보호법〉상 별도관리지역이 아닌 곳 등이다. 또한 ▲경사도는 완만한 곳 ▲고도가 낮은 곳 ▲개발지역과 거리가 짧은 곳 ▲농업진흥지역과의 거리가 먼 곳일수록 계획관리지역이 될 가능성이 높다. 이러한 여러 가지 여건을 고려해 어떤 토지가 계획관리지역으로 구분될지 미리 예측하여 투자할 수 있다면 성공한 투자의 기쁨을 누릴 수 있을 것이다. 한편 생산·보전관리지역이라도 실수요자 중심의 접근이라면 충분히 투자의 효율성을 누릴 수 있다. 주5일 근무제 시행과 참살이(웰빙)로 탈도심 현상이 점증함에 따라 상대적으로 미개발지의 아름답고 쾌적한 자연 환경을 찾는 수요가 늘어나고 있다. 여기에 맞추어 전원주택이나 타운하우스의 바람이 불고 있는 것이다. 이들은 개발에 의해 가치가 형성되기보다 자연 그대로의 환경과 입지 조건으로 가치가 형성되기에 오히려 생산·보전관리지역의 가치가 더 낫게 형성될 수 있다. 이러한 이점을 활용해 투자한다면 생산·보전관리지역도 계획관리지역 못잖은 투자 처가 될 것이다. 문의 : ㈜부동산 인터체인지 02-558-1551(본사), 1588-4585(양평 지사), 031-775-5401(미사리 지사), www.budongsanic.co.kr
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[전원 부동산 뉴스 읽기] 건교부 2008년부터 관리지역 건축 제한 강화
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[지역정보] 2004년 지역특화발전특구시대 열린다
- -189지자체 448개 특구 신청 지역별 특성을 살려 지역경제를 회생시켜 보자는 취지로 재정경제부가 추진 중인 특구 계획에 전국 234개 지자체 가운데 189곳이 448개의 특구를 신청했다. 주5일 근무제를 겨냥해서인지 유형별로는 관광이 133건으로 전체의 30%를 차지했고 레저·스포츠 15%, 교육 6% 순으로 나타났다. 재경부는 연내에 지역특화발전특구법을 제정하고 내년 5월에서 6월쯤에 정식으로 특구를 출범시킬 방침이다. 지자체 지역특화발전특구 신청 현황 국가 균형 발전 7대 과제 중 하나인 ‘지역특화발전특구(이하 특구)’ 계획에 전국의 234개 기초 지자체 중에서 189개의 지자체가 448개의 특구를 신청했다. 새만금 물류 특구(전북, 김제시), 첨단과학산업단지 R&D 특구(광주, 북구), 실버 특구(대구, 동구), 초등학교 영어교육 특구(대구, 북구) 등 광역과 기초 지자체가 공동으로 신청하기도 했다. 광역지자체 기준으로는 경상북도가 보육시설 특구(구미시) 등 65개로 가장 많이 신청했다. 특구에 대한 높은 관심도를 반영, 기초 지자체당 평균 1.9개의 특구를 신청했다. 아산시(충남)가 R&D 과학 특구 등 9개로 가장 많이 신청했으며 철원군(강원) 6건, 횡성군(강원) 5건, 군산시(전북) 5건, 성주군(경북) 5건 등이다. 유형별로는 관광 특구 신청이 133건(29.7%)으로 가장 많았으며, 레저·스포츠 68건(15.2%), 교육, R&D, 물류 등 다양하게 나타났다. 특히 3,329건의 규제특례 조치를 신청했는데, 동일 규제 사항에 대해 다수 지자체들이 중첩적으로 신청한 점을 감안할 때 실질적으로 완화가 요구되는 규제 건수는 적은 것으로 나타났다. 그 가운데 토지 이용 관련 규제가 2062건(61.9%)으로 가장 많아 지자체의 가용 토지 공급 능력 부족이 개발사업에 가장 큰 어려움임을 시사했다. 교육분야 : 외국인학교 설립 기준 완화, 기간제 교원 임용 자격 완화 등 다양한 규제특례를 요청 의료분야 : 영리법인의 의료기관 개설 허용, 의료기관 부대수익사업 범위 확대 등을 요청 경기도 : 수도권 규제와 관련한 특례요청 일부 포함 수도권 규제 완화 요청 34건은 공장총량 규제 완화(IT 특구, 안양시), 과밀억제권역 규제 완화(과천지식정보타운 특구, 과천시), 성장관리권역 규제 완화(영어마을 특구, 평택시), 관광지조성사업 규모 확대(곤지암문화관광 특구, 광주시) 등이다. 한편 방류수 수질 기준 강화(홍천강 수변관광 특구, 홍천군), 특구 내 차량 운행을 엄격히 제한(국토 최남단 청정 특구, 남제주군), 게 어획물에 대한 실명제 실시(영덕대게 특구, 영덕군) 등 지역의 특화 발전 전략에 따라 ‘규제 강화’를 요청한 특구도 있었다. 특구 어떻게 추진되나 재경부는 지자체가 신청한 규제 완화 내용에 대해서 관계부처들과 협의를 거친 후, 최종 합의된 규제특례 내용을 지역특화발전특구법으로 제정할 방침이다. 특구법을 근거로 내년 초에 정식으로 특구 지정 신청을 받아 내년 상반기 중 특구를 지정한다는 것이다. 한편 대다수의 지자체가 공통으로 요청한 규제 완화 건에 대해서는 특구 차원의 규제 완화를 넘어 전국 단위의 규제 완화가 가능한지 여부를 검토 추진하겠다고 밝혔다. 전원주택과 펜션에 영향을 미칠 만한 특구들을 살펴보면 다음과 같다. 새만금 물류 특구-전북 김제시 여건 : 호남·서해안고속도로와 철도·공항 등 최적의 교통 인프라 구축, 수심 20m 이상으로 컨테이너선이 자유롭게 출입할 수 있는 천혜의 조건, 전국에서 가장 풍부한 산업용지 공급 잠재력을 보유, 새만금지역의 광활한 개발 후보지 보유. 사업 내용 : 새만금 연결 고속도로 건설(새만금신항-김제-전주), 물류단지 조성(새만금지구 내 1000만 평), 새만금 신항만 조성, 새만금 배후도시 조성 등. 규제특례 신청 내용 : 외국인투자기업에 대한 ‘미화 3000만 불 이상, 상시 고용 300명 이상’ 규정을 ‘미화 100만 불 이상, 상시 고용 100명 이상’으로 완화해 외국인투자지역으로 지정(외국인투자유치촉진법시행령 제25조). 갯벌 생태체험 특구-충남 보령시 여건 : 개발과 보존이 조화를 이룬 쾌적하고 수려한 지역, 우리나라 천혜자원인 갯벌이 풍부하게 분포, 바다와 산이 어우러진 천혜의 자연경관. 사업 내용 : 현장학습장 조성(갯벌탐사, 조개 등 수산물 채취 등), 레저문화의 장 마련(갯벌스포츠, 갯벌극기훈련, 머드축제 등), 편의시설 단지 조성(숙박시설, 위락시설 등). 규제특례 신청 내용 : 용도지역 및 용도구역별 건축물 설치제한 규정을 완화해 관련 시설설치 허용(국토의계획및이용에관한법률 제76조), 농업 외 시설 입지가 제한돼 있는 농업보호구역 내에서 편의시설 등의 설치를 허용(농지법 제34조), 연안의 이용 및 개발을 위해서 연안통합계획과 관계기관과 협의의무 조항을 배제(연안관리법 제12조). 국토 최남단 청정 특구-제주 남제주군 여건 : 총 299,346㎡ 중 141,221㎡가 2000년 7월19일 천연기념물 제423호 마라도천연보호구역으로 지정 관리, ‘최남단에 위치한 섬’이라는 지리적 특성상 국토 최남단을 답사하기 위한 탐방객이 매년 증가함에 따라 청정한 자연환경의 훼손방지가 절실히 필요. 사업 내용 : 전국에서 유일한 자동차 없는 섬 조성, 최남단 청정 자연환경 보존(무공해발전시설, 자연친화적 토지이용 및 건물 축조 등). 규제특례 신청 내용 : 특구 내에서 건축 및 형질변경 등 무분별한 개발행위를 엄격히 제한해 자연 그대로의 환경을 보호(국토의계획및이용에관한법률 제56조), 특구 내 청정환경보전을 위해 차량운행을 전면 제한(도로교통법 제6조) ※주민불편 해소차원의 최소한 운행은 제외. 관상어 특구-충북 진천군 여건 : 진천지방은 천연적으로 관상어가 서식하기에 알맞은 토질과 수질을 보유, 30여 년의 양식기술 노하우를 가지고 있으며 ‘세계 일류 100대 상품’으로 선정. 사업 내용 : 노지 양어장 확대 조성(2004∼2013년간 100ha), 관상어 연구소 운영 활성화(내수면 연구소, 대학교수 등으로 어민협동연구체 구축), 수출 전문 체제 구축(해외전시판매장, 수출전문팀 구성 운영), 관상어 생산기술인력 육성(농고 학생 및 신규참여 농가 육성). 규제특례 신청 내용 : 농업진흥구역 안에서 행위 제한을 완화해 양식장을 확대하도록 허용(농지법 34조), 농지조성비 감면 대상을 확대해 양식장 규모 확대 및 수출 경쟁력 제고(농지법 제40조). 포도와인 특구-경북 김천시 여건 : 포도 생산에 적합한 지리적 여건 및 기후 조건을 확보, 고속도로망의 발달로 대구와 부산 등 대도시 소비시장의 접근이 용이. 사업 내용 : 부가가치 증대를 위한 과일가공산업을 육성하고 와인제조용 품종 도입, 체류형 민박인 팜스테이 설치 등 포도마을 조성, 산재된 도매시장을 집적시켜 대규모 종합과일유통센터 건립. 규제특례 신청 내용 : 와인 생산 및 판매 활성화를 위해 주류제조 허가권을 세무서장에서 지자체장에게 위임(주세법 제6조), 농산물 유통구조 개선을 위해 농산물 공판장·도매시장의 면적 제한 완화(농지법 제34조), 농산물 가공산업 활성화를 위해 비농업인의 농업회사법인 참여폭 확대(농어촌기본법 제16조). 영상산업 특구-경기 남양주시 여건 : 서울 외곽순환고속도로와 내부순환도로 등 편리한 광역 교통망 확보, 광릉숲 등 자연환경이 잘 보전돼 환경친화적인 관광단지개발 여건 확보, 유기적인 산학 클러스터 형성 용이(중앙예술대학 일부 학과 유치 예정). 사업 내용 : 제2종합촬영소, 애니메이션 영상관 등 영상문화 단지 조성, 어린이 토이랜드, 게임단지, 수상 골프연습장 등 대규모위락시설 설립. 규제특례 신청 내용 : 원활한 관광지 조성사업 추진을 위해 인구집중유발시설의 신·증설 규제 완화(수도권정비계획법 제8조), 유휴토지 활용을 위해 농지전용 제한 완화(농지법시행령 제49조). 동굴 특구-강원 삼척시 여건 : 55개의 동굴이 분포한 동굴도시, 국제동굴심포지엄과 삼척동굴엑스포(’02년) 개최 등 동굴 관련 국제 행사의 개최로 동굴도시로서의 인지도 높음. 사업 내용 : 동굴의 추가 개방, 동굴관광지 내 친환경적 개발 등 국민 휴양공간 조성, 세계적 동굴관광 메카로 육성(동굴 관련 축제, 국제 행사 등의 지속적 유치). 규제특례 신청 내용 : 국가 지정 문화재인 천연동굴지역의 현상 변경 허가권을 문화재청장에서 특구관리 지방자치단체장에게 위임(문화재 보호법 제20조), 영구시설물의 설치를 제한한 규정을 완화해 특구사업시 영구시설 설치 및 무상 대부 허용(산림법 제75조). 청남대 관광 특구-충북 청원군 여건 : 청원군 유일의 관아였던 문의현이 있어 많은 유적과 유물이 보존, 대청댐과 양성산 등 수려한 자연환경을 유지한 역대 대통령의 휴양지로 참여정부 들어 개방. 사업 내용 : 상징테마공원과 자연생태보존공간 조성, 휴양위락공간 조성(문의문화재단지 확장, 야외체육공원 조성, 자전거도로 개설), 대청댐 유람선 관광과 레저시설(선박 20여 대, 분수대 등 조성). 규제특례 신청 내용 : 상수원 보호구역에 공익건축물(화장실 등) 건축을 허용하고 도지사 허가로 선박을 운행하도록 완화(수도법 제5조), 대청호상수원수질보전 특별대책지역을 일부 완화해 관광편의시설 설치를 허용(환경기본법 제22조). 항공우주산업 및 테마관광 특구-전남 고흥군 여건 : 국책사업으로 우주센터(’01∼’05)와 항공센터(’02∼’07)가 건설 추진 중인 지역으로 항공우주산업의 집적화 육성에 유리, 다도해 해상국립공원을 보유해 관광지로서의 충분한 매력을 지니고 있으며, 항공우주산업을 중심으로 한 테마관광지로 부각. 사업 내용 : 나로도 관광개발지구 개발(우주센터, 우주체험관 등 우주시설 건설 등), 고흥만 산업개발지구 개발(항공센터, 경비행장 건설 등), 관광림조성(관광조림, 산림욕시설 등), 숙박과 편의시설 조성(호텔, 유스호스텔, 펜션 등). 규제특례 신청 내용 : 자연취락지구 안에서 허용되는 건축물의 연면적을 300제곱미터까지 상향 조정해 관광객의 편의 도모(자연공원법시행규칙 제8조), 특구지역 내에서는 건축물 높이가 제한되는 집단시설지구를 해제해 관광객의 편의 도모(자연공원법시행규칙 제14조), 농업진흥구역 안에서 농업생산 또는 농지 개량과 직접 관련되지 않은 토지 이용 행위의 제한을 완화해 특구 관련 시설의 설치 허용(농지법 제34조). 영덕대게 특구-경북 영덕군 여건 : 대게 서식의 최적지로 전국적인 지명도를 확보하고 있고, 동해의 우수한 관광자원 보유, 강구항을 중심으로 우수한 항만 물류 인프라 확보. 사업 내용 : 바다체험장과 대게박물관 건립 등 대단위 휴양지 개발, 강구 시가지 내 기존 상가를 정비해 대규모 유통센터 구축, 해양자원연구개발센터 유치(단지 부지 1000평 무상임대). 규제특례 신청 내용 : 지역 어업 현실에 적합하도록 수산자원의 포획 금지 규정 완화(수산자원보호령 제9조), 대규모 관광지 조성을 위해 토지 이용 규제 완화(국토의계획및이용에관한법률 제76조), 남획 방지 등 수산자원 보호를 위해 조업 방법에 관한 규제 강화(수산업법 제75조). 장동 삼림욕장 체험 특구-대전 대덕구 여건 : 아름다운 숲과 골짜기 및 역사적인 문화재 등을 많이 간직, 대전시내에 근접해 가족 삼림욕과 나들이 코스로 각광을 받고 있으며 매년 50만 명 이상 방문. 사업 내용 : 청소년 수련지구 조성(청소년 심신 수련장 등), 산디민속지구 조성(전통민속문화를 체험하는 교육 및 전시공간), 야외조각 전시지구 조성(정원 조경시설, 야외 문화공간). 규제특례 신청 내용 : 공원을 조성하기 위해서는 도시공원법과 국토의계획및이용에관한법률, 개발제한구역지정및관리에관한특별조치법의 규제를 받고 있어 사업 추진이 어려움. 따라서 국토의계획및이용에관한법률에 의한 공원 기본계획 수립 후 실시계획의 인가를 득하면 사업을 할 수 있도록 의제 처리(도시공원법 제4조, 국토의계획및이용에관한법률 제30조, 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 제10조). 고지대 스포츠훈련장 특구-강원 태백시 여건 : 서늘한 여름, 풍부한 강설, 긴 겨울 등 훈련에 필요한 최적의 자연적 여건을 보유, 그동안의 집중적인 투자로 여름철 전지훈련장과 체육대회 개최지역으로서의 인지도가 높음. 사업 내용 : 4각 스포츠벨트 구축(고원스포츠타운, 고지대훈련장, 오토레저스포츠, 멀티스포츠존), 선수단 편의시설 설치(숙박시설, 수송체계 구축 등), 레저스포츠시설 확충(스키장, 골프장, 오토레이스장 등). 규제특례 신청 내용 : 폐수 배출시설 등의 설치를 위한 농지전용을 제한하고 있는 규정을 완화해 특구로 지정된 경우 전용 허용(농지법 제39조), 산지전용을 제한하고 있는 규정을 완화해 특구로 지정된 경우 전용 허용(산지관리법 제9조). 평화교류 특구-강원 고성군 여건 : 금강산 육로관광의 관문으로 남북철도, 도로연결 예정지이며 DMZ로부터 8km 이내에 위치, 인접한 화진포관광지 등 주요 관광지와 연계 가능. 사업 내용 : 남북교류타운 조성(DMZ박물관, 평화의 문, 남북문화교류관 등), 통일전망지구 개발(전적 추모비, 조경 및 산책로 등), 배후도시 건설(가족 휴양 숙박시설, 해변 휴양 관광지구 등). 규제특례 신청 내용 : 군사보호구역 안에서 행정청이 개발 등의 허가를 할 경우 국방부장관 또는 관할 부대장과 협의하도록 한 규정을 특구의 경우 적용 배제(군사시설보호법 제10조), 관리지역에서 사업을 추진하기 위해서는 지구단위계획을 수립해야 하나 특구 지정시 의제 처리(국토의계획및이용에관한법률 제50조), 공유수면을 점용 또는 사용하기 위해서는 관리청의 승인을 받아야 하나 특구 지정시 의제 처리(공유수면관리법 제6조). 귀향 향우 정착마을 특구-경남 남해 여건 : 산과 바다로 둘러싸인 뛰어난 경관과 연평균 14.1℃의 온화한 기후로 주거환경의 최적지, 귀향을 희망하는 향우가 늘어남에 따라 이들에게 펜션주택과 목조주택, 동호인주택 등 다양한 형태의 주거환경을 제공함으로써 정주인구 증가 및 지역경제 활성화 도모. 사업 내용 : 전원주택 150동, 도로 및 부대시설 건설 등(이동면·남면) 총 사업비 400억 원. 규제특례 신청 내용 : 농업진흥구역 내 농업인 주택 건설에 대한 제한 조건을 배제해 특구 내 비농업인의 입주를 지원(농지법시행령 34조) ※농림축산업에서의 수입이 총 수입의 50퍼센트 이상 등, 전원주택단지 건설을 위한 보전임지전용시 산림청장의 보전임지허가권을 군수에게 위임(산림법 제18조), 전원주택은 2∼3층으로 건축하는 도시지역 주택과 달리 1층으로 넓게 건축하는 추세이므로 특구 내 농림지역에서는 건폐율을 상향(20퍼센트→60퍼센트 이하)조정(국토의계획및이용에관한법률 제77조).
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- 집짓기 정보
- 건축정보
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[지역정보] 2004년 지역특화발전특구시대 열린다
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[부동산 컨설팅] 가평군 북면 컨설팅 보고서
- 자영업을 하고 있는 김 씨는 90년대에 노모에게 실버주택을 지어드리고 자신은 주말주택으로 이용하다가 회사를 정리하게 되면 농원을 운영하려고 가평군 상면에 농지와 임야를 구입했다고 한다. 그 후 노모는 그 지역으로 이주를 하여 농사를 짓기도 했다. 그러나 관리를 제대로 할 수가 없었고 사정상 주말주택으로 이용하다가 근래에 들어서는 양봉업자에게 임대를 주고 있다. 한때는 전원주택단지를 짓겠다고 매매의사를 타진해 오기도 했으나 거절했다고 한다. 이제는 생각이 바뀌어 보유하는 것이 좋을지, 처분하는 경우 어떤 식으로 처분하는 것이 좋으며 처분 시기는 언제가 좋을지 망설여진다는 것이다. 만약 처분하는 경우 어떤 용도로 처분하는 것이 가격을 높게 받을 수 있는지, 처분 시기는 언제가 좋은지 전문가의 컨설팅을 받아 보고 싶다는 것이다. ■ 질문요약 1.관리 지역, 용도 가치를 높게 책정하는 방법 2.매매적정가격과 매매시기 선택 ■ 입지분석 소재지: 가평군 북면 도대리 규모: 잡종지 842평. 전 5,249평 임야 42,512평 합 48,603평 용도지역: 준 농림지역 (잡종지. 전) 6,091평. 준보전임지 10,394평 보전임지 32,118평 지리적 요건과 교통 가평군은 경기 동북지역과 동남지역을 연계하는 37번 국도가 지나고 있어 중심축 역할을 하고 있다. 또한 동북지역의 산간 전원도시로 예로부터 명성이 높은 지역이다. 상면은 가평군의 최북단에 위치하고 있다. 또한 363번 지방도로를 이용해 포천군 일동면으로 가는 길과 화천군 사내면으로 이어지는 등산 관광로로 유명한 지역이기도 하다. 화악산 , 응봉, 촉대봉, 가덕산, 석롱산, 명지산, 국망봉, 강씨봉, 수덕산 등 경기도에서 제일 높은 봉우리들이 즐비한 심산협곡의 산악지대에 속한 지역이기도 하다. 이런 심산협곡 지대인 도대리는 가평군청에서 승용차로 15분 거리에 위치하며 수덕산 기슭의 아늑한 지세를 이룬 곳이다. 조사지 앞 에는 유리알 같이 맑은 계곡물이 흘러 풍수적으로 배산임수형 부지에 속한다. 이 계곡에서 흐른 물이 가평 천을 이루는데 환경청이 경기도 제일의 청정지역으로 고시할 정도로 깨끗한 지역으로 소문난 곳이다. 특히 명지계곡 백둔계곡은 여름철 피서객의 휴식처로 유명세를 더하고 있으며, 주 5일제 여파로 등산 인구가 늘어나면서 연간 10만 명 이상의 관광객이 찾고 있는 지역이라고 한다. 산림욕장으로 입지적 조건인 천연자연림 지대가 많아 말 그대로 천혜의 자연환경이 잘 보존된 지역이다. 무주재 복호동 폭포는 이름난 명소이기도 하다. 명지산은 군립공원으로 등산로가 유명하며 익근리 계곡의 명지폭포도 가 볼만한 명소가 된다. (해발 1,267m의 명지산은 경기도에서 두 번째로 높은 산이다). 이렇게 많이 다녀간 등산객 중에 지명의 유래를 알고 간 사람들이 몇이나 될까? 지명의 유래는 많지만 그 중에서 강씨봉의 유래를 보면 다음과 같은 이야기가 전해지는 곳이다. 도성고개 남쪽으로 해발 830m 정도의 산이 보이는데 강씨봉이라 부른다. 조선조 숙종 시절 강영천이란 어린 효자가 있었다.평소 그의 어머니는 간질병에 걸려 고생 하고 있었다. 그러던 어느날 어머니가 쓰러진 것을 본 그는 간질병에는 사람의 피가 즉효약이라는 말을 떠올려 자기의 손가락을 뒤창 문에 끼고, 터트려 어머니의 입에 입에 피를 흘려 드린 후 정신을 잃게 되었다. 그 후 어머니가 의식을 되찾아보니 피를 흘리며 쓰려져 있는 영철이를 보고 그제야 자신에게 피를 넣어준 것을 알게 되었고 그 후로 간질병이 나았다. 이런 이야기에서 유래된 강씨봉을 넘나드는 젊은 남녀들은 이런 것도 모르고 왜 강씨봉이랄까 하고 궁금해 할 것이다. 이런 점들을 구수하게 들려주는 민박집이 없다는 것도 한계라 본다. (테마 펜션 시 활용) 입지 분석 앞으로의 부동산 가치를 판단하는 데는 자연환경의 비중이 커진다고 보면 좋을 것이다. 소득 수준이 높아질수록 삶의 질에 투자를 하기 때문이다. 청정과 환경은 무형의 재산으로 부동산의 가치를 판단하는 중요한 작용을 한다. 또한 환경 프리미엄이라고도 한다. 이런 관계로 앞서 주변지역의 청정도와 경관을 서술한 것이다. 그리고 지명의 유래는 지역의 문화를 알리는 계기가 되어 테마를 기획하는 데 홍보효과를 누릴 수가 있으며 부동산 가치를 높이는 간접적인 효과를 가져 올 수 있다고 본 것이다. 본 조사지는 해발 794,2m나 되는 수덕산 자락에 위치하고 있으나 주변에 유명한 명산들이 많아 그 빛을 발하지 못한 상태에 있다. 하지만 수덕산 지기를 받은 본 조사지는 지대가 아늑하고 안정감이 있는 입지에는 틀림 없다고 본다. 풍수적으로도 선호도가 높은 배산임수형 부지로 기도원, 주말주택, 휴양주택, 펜션, 콘도 등 테마형 다용도 토지로 활용성이 좋은 부지라 여겨진다. (수덕산 등산로가 개설되어 등산, 휴양, 펜션 등의 부지로도 좋다) 적정가격 산정과 매매 시기 토지의 가격은 같은 지역에 위치한다고 해도 필지마다 특성에 따라서 그 차이는 천차 만별이다. 백둔리, 도대리 계곡 주변의 준농림지가 평당 12만 원에서 30만 원 선이며 대지인 경우는 평당 15만 원에서 40만 원 선을 호가 한다. 그러나 거래는 쉽게 이루어지지 않는 상태이다. 또한 토지의 크기에 따라서 조건과 입지가 다 같은 지역 내 토지라 해도 가격의 차이는 천차 만별이 될 수 있으며 매도인의 경제적인 사정도 가격을 결정하는 요인으로 작용한다는 것이 대체적인 의견이다. 시대적으로 가격을 하락시킬 수 있는 제도적 요인으로 토지거래허가제와 국토의이용및계획에관한법률이라 할 수 있는데, 다행히 조사지는 토지거래허가지역에서 제외된 지역이며 국토의계획및이용에관한법률에 의한 연접지역 적용으로 개발행위를 제한 받는 지역이 아니란 것도 토지의 가격을 상승시키는 요인이 될 것이다. (준농림지역의 난개발로 인하여 사회적인 문제점이 나타나자 준농림제도 폐지와 관리지역 도입에 따른 세분화 과정에서 금년부터 시행되는 전국토지의 적성평가를 받기 위한 개발행위허가제 도입. ) 국토의계획및이용에관한법률 시행령 55조, 연접지역 개발행위에 포함될 경우 2차선 도로에서 8m 도로 폭을 확보해야 하며 20m 이상 거리를 두고 개발해야 하므로 연접지역에 해당될 4m 도로나 6m 도로에서는 개발행위 자체가 불가능 하다. 새로운 그린벨트 지역과 같은 녹지로 남게 되는 준농림 또는 관리지역이 수 없이 나타날 것으로 보이며 도로를 확보하지 못해 개발하지 못한 토지가 많이 나타날 것이다. 이런 관점에서 연접 지역 적용을 받지 않고 토지거래허가지역이 아닌 곳으로, 조사지는 희소성이 있는 부지가 될 것으로 보인다. 그러므로 침체기에 접어든 경기의 흐름상으로도 처분시기를 미루는 것이 유리하다. 부동산 흐름이 아파트 투자에서 토지의 흐름으로 방향이 전환되어 진행되는 시점이므로 매매 시기가 아니라 보며 매매 시기는 내년 상반기가 적당하다고 여겨진다. 부지를 매매하는 경우에도 토지에 투자 하려고 하는 사람들은 수익성 토지를 선호하고 이 중 펜션 부지 선호도가 으뜸이므로 펜션 부지로 처분하는 것이 매매가를 가장 높게 받을 수 있다고 본다. 이런 점들을 고려해 볼 때 준농림 전은 평당 25만 원 , 잡종지는 평당 30만 원. 준 보전임지는 평당 17만 원, 보전임지는 평당 4,000원 정도가 적정 시세 될 것이다. 그러나 매매는 매도인의 매도 의사와 매수인의 매수 의사에 따라서 얼마든지 달라질 수 있는 것이다. 결론 국토의이용및계획에관한법률(구 국토이용법)이 도입 되어 부(富)의 이동이 시작되었다는 의견이 많다. 거미줄처럼 얽힌 법 테두리 내에서 토지 이용에 제한을 받는 곳은 가격이 하락 하든지 아니면 장기간 현 시세를 유지하지만 규제를 받지 않는 토지는 수요자가 많아 질 것을 대비해 가수요자가 먼저 달려 들 것으로 보인다. 앞으로의 부동산은 현재 가치보다는 미래 가치의 중요성을 보고 투자를 하거나 실제로 사용하려는 사람들이 많아 질 것으로 판단 된다. 토지는 한번 구입하기도 힘이 들고 처분하기도 어려울 수 있으나, 희소성이 있는 토지는 미래가치가 높게 나타 날 것이다. 이런 점을 감안하여 사려 깊게 판단하길 바란다. 田 ■ 글 진명기 dol@greenhouse21.com
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[부동산 컨설팅] 가평군 북면 컨설팅 보고서
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농림부, 한계농지 개발 활성화 지침
- 농림부, 한계농지 개발 활성화 지침 농림부, 한계농지 개발 활성화 지침 확정 소규모 전원주택·펜션 건축 가능 농림부는 농촌의 토지와 주택 등 유휴 부존자원에 도시 자본 참여를 유도하는 ‘한계농지개발 활성화 지침을 마련했다. 농촌의 빈집과 한계농지 등을 이용, 주택과 체류형 휴양시설로서 활용 가치를 높인다는 것이다. 따라서 문화관광부가 추진하는 ‘관광펜션업’과 맞물려 개인을 포함한 기업들까지도 뛰어들 것으로 보인다. 한계농지정비사업은 농지를 다른 용도로 전용, 다양한 시설을 설치하도록 하는 사업으로 사업 준공 인가시 토지의 지목(地目)이 농지·임야에서 택지 등으로 바뀌므로 토지의 부가가치가 상승한다. 주택 1채 건립 등 소규모 사업에서 3만 평 규모의 시설 단지 개발까지 다양한 사업이 가능하다. 저렴한 농지·임야 등을 구입하여 개발하므로 투자비가 적게 들며, 일반농지를 전용하여 개발할 경우 농지조성비를 부담해야 하나 한계농지에서는 농지조성비가 면제된다. 특히 한계농지는 대체로 산기슭 등 공기가 맑고 숲이 우거진 곳에 위치한 경우가 많아 전원주택과 펜션 등의 건축에 안성맞춤이다. ■ 한계농지 관련 ‘농어촌정비법’ 어떻게 바뀌었나 농림부는 그동안 도시 자본을 농촌에 유입하기 위해, 도시민도 300평 미만의 농지를 소유해 주말농장으로 활용하도록 ‘농지법’과 ‘농어촌정비법’을 개정한 바 있다. 그리고 누구나 한계농지를 여러 목적으로 개발할 수 있도록 절차도 간소화했다. 5월 21일에는 재경부와 협의해 농촌주택을 추가로 구입할 경우, 세금을 감면해 주는 법안을 발표했다. 내용은 도시민이 농가주택을 구입한 뒤 도시주택을 팔더라도 1세대2주택 양도세 과세 대상에서 제외한다는 것이다. 따라서 농촌의 빈집을 리모델링하거나 신축하여 수익형 전원주택인 펜션으로 이용 가능해졌다. 또한 주5일 근무제 실시, 2008년 노령연금 본격 지급, 고속도로 등 교통망의 확충 등으로 가족 단위의 농어촌 체험형 관광 수요가 늘어날 것으로 기대되므로 전원주택과 펜션 시장의 전망은 밝다. 무엇보다 관심을 집중시키는 부분이 ‘한계농지’ 등을 전원주택이나 체험·체류형 관광사업, 즉 펜션, 민박, 관광농원, 휴양림 등으로 활성화한다는 방침이다. 종전까지만 해도 농업진흥지역 밖의 농지 중에서 농업 생산성이 낮은 한계농지와 그 주변산지 등을 개발하는 한계농지 등 정비사업은, 사업 종류가 주로 농림수산업적 이용과 택지 조성 등으로 제한했다. 또한 시장·군수, 농업기반공사, 농협 등만이 사업을 시행할 수 있었다. 사업 결과 조성된 시설의 분양·임대자격도 농림어업인 등으로 제한했다. ‘농어촌정비법’으로 시행 자격 제한, 사업 범위 협소, 분양 제한 등 과도하게 규제한 것이다. 그렇기에 한계농지 개발 사업을 시행한 곳은 5개소에 불과하며, 1998년 이후에는 아예 신규 착수가 중단된 상태였다. 그러나 금년 1월1일부터 ‘농어촌정비법’을 개정, 한계농지 개발과 관련한 규제를 완화하고 절차를 간소화했다. 개정 내용을 보면, 한계농지정비사업의 대상 범위를 다양화하고 구체화했음을 알 수 있다. ■ 한계농지정비 사업 주요 개정 내용 비교 첫째, 현행 농림수산업적 이용시설을 포함하여, 새로이 박물관·전시장 등 문화예술 관련 시설, 청소년 수련시설, 교육연구시설, 노인복지시설, 기타 농어촌지역 개발을 위하여 필요한 시설 등의 정비가 가능해졌다. 농어촌정비법 제77조, 제79조 및 제81조를 개정, 생산성이 낮은 한계농지의 개발을 촉진하기 위하여 사업의 종류와 시행 주체를 확대하고 시행 절차를 간소화했다. 둘째, 시장·군수가 한계농지의 위치·규모 등을 조사하여 시·도지사의 승인을 얻어 확정, 고시하고 일반인이 열람하도록 했다(신설). 셋째, 한계농지정비지구 지정을 농림부장관의 승인(시·도지사 신청)에서, 시·도지사(시장·군수 신청)의 승인으로 변경했다. 넷째, 시장·군수, 농업기반공사, 농협 등으로 제한했던 사업 시행 자격을 일반에게 개방하고, 한계농지 등의 정비사업으로 조성된 토지 및 시설의 분양·임대 자격에 관한 제한도 폐지했다. 위와 같은 사업을 통해 도시민과 도시 자본이 농촌에 유입·정착되도록 하였다. 결과적으로 농촌주민에게는 소득이 증대되고, 도시민에게는 농촌의 여유로움과 풍부한 인정을 경험하면서 여가를 즐기도록 한 것이다. 한계농지의 정의 및 지정요건 한계농지란, 최상단부에서 최하단부까지의 평균 경사율이 15퍼센트 이상이거나 집단화된 농지의 규모가 2만 제곱미터 미만인 농지를 말한다. 다만, 경지정리사업 또는 농업용수개발사업이 시행된 지역과 농촌 정비를 위한 자원조사 결과 농림부장관이 농업생산기반정비사업 기본 계획을 수립할 필요가 있다고 인정되는 지역의 농지는 제외한다. ○경사율 15퍼센트 이상인 경우 면적과 상관없고, 집단화된 2헥타르 미만인 농지는 경사도와 관계없이 한계농지다. ○광업법에 의한 광업권이 기간 만료나 취소로 소멸된 광구의 인근지역 농지, 토양 오염 등으로 인하여 농업 목적으로 사용하기 부적당한 농지다. ■ 한계농지 어떻게 개발되나 한계농지에서 개별적인 주택·관광시설 등을 건설하는 경우(한계농지정비지구를 지정하지 않고 한계농지를 전용, 개발하는 경우)에는 개별적으로 농지전용과 건축허가 등을 얻어 사업 추진할 수 있다. 이때 시장·군수가 조사, 고시한 한계농지의 개발은 농지조성비를 면제한다. 그리고 사업자가 한계농지정비지구에서 주택단지 등을 개발하는 경우에는 지정·고시된 한계농지 정비지구의 전체 또는 일부에 대한 사업 계획을 수립한 후, 시장·군수의 승인을 얻어 추진한다. 여기서 주목할 것은 사업 계획의 승인을 얻은 경우, 타법에 의한 인·허가 등을 받은 것으로 보고(타법 의제처리), 농지조성비·대체조림비 등을 면제한다는 점이다. 농어촌정비법(제87조)의 의제처리 내용을 보면, “농어촌정비법에서 한계농지정비사업의 시행 승인을 얻은 자는 다른 법률에 의한 인허가 등을 받은 것으로 본다”고 규정했다(단, 이 경우 인가권자는 관계행정기관의 장과 미리 협의하거나 승인을 받아야 함). ■ 농어촌정비법 제87조(다른 법률과의 관계) ①제8조(제28조에서 준용하는 경우를 포함한다)의 규정에 의하여 농림부장관 또는 해양수산부장관이 농업 및 수산업기반정비사업 시행계획을 수립하여 사업을 시행코자 하거나 제32조(마을정비구역의 지정), 제67조(농어촌관광휴양단지의 개발), 제67조의2(관광농원의 개발) 또는 제79조(한계농지정비지구의 지정 및 고시)의 규정에 의하여 정비사업의 시행자가 정비사업의 시행 계획 승인을 얻은 때에는 제3항의 규정에 의한 협의(관계행정기관의 장과 미리 협의)를 거친 사항에 대하여는 다음 각호의 허가, 인가, 협의, 동의, 면허, 해제, 신고 또는 승인 등을 받은 것으로 본다. 1. 농지법 제36조제1항의 규정에 의한 농지전용의 허가 2. 삭 제 3. 수산업법 제69조의 규정에 의한 보호수면구역 안에서의 공사시행의 승인 4. 초지법 제23조의 규정에 의한 초지 전용의 허가 5. 산림법 제18조의 규정에 의한 보전임지 전용의 허가·동의·협의와 동법 제62조·제90조의 규정에 의한 벌채 등의 허가와 동법 제90조의6의 규정에 의한 토사채취 등의 허가 및 동법 제73조의 규정에 의한 불요존국유림과 산림청장이 관리하지 아니하는 국유림 내의 입목·죽의 벌채 승인 또는 동의 6. 사방사업법 제14조의 규정에 의한 벌채 등의 허가 및 동법 제 20조의2의 규정에 의한 사방지지정의 해제 7. 국토의계획및이용에관한법률 제56조의 규정에 의한 개발행위의 허가 및 제88조의 규정에 의한 실시 계획의 인가 8. 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가 및 동법 제15조의 규정에 의한 가설건축물의 건축허가 또는 신고 9. 도로법 제8조의 규정에 의한 사업의 협의 또는 승인, 동법 제34조의 규정에 의한 도로 공사시행의 허가, 동법 제40조의 규정에 의한 도로 점용의 허가 및 동법 제50조의 규정에 의한 접도구역 안에서의 행위에 대한 허가 10. 사도법 제4조의 규정에 의한 사도의 개설 허가 11. 수도법 제12조의 규정에 의한 일반수도사업의 인가 12. 하수도법 제5조의2·제6조·제13조·제20조 및 제24조의 규정에 의한 하수도정비기본계획의 협의·승인, 공공하수도설치 인가, 공사시행 허가, 점용 허가 및 배수설비의 설치신고 13. 전기사업법 제61조의 규정에 의한 전기사업용 전기설비의 공사 계획 인가 또는 신고 및 동법 제62조의 규정에 의한 자가용전기설비의 공사 계획 인가 또는 신고 14. 하천법 제6조의 규정에 의한 사업의 협의 또는 승인, 동법 제30조의 규정에 의한 비관리청의 하천공사시행의 허가, 동법 제33조의 규정에 의한 하천의 점용허가, 동법 제40조의 규정에 의한 연안구역 내에서의 행위 허가 및 동법 제78조의 규정에 의한 폐천부지의 양여 15. 공유수면관리법 제5조의 규정에 의한 공유수면의 점·사용 허가 및 동법 제8조의 규정에 의한 실시 계획의 인가 또는 신고 16. 공유수면매립법 제9조의 규정에 의한 매립의 면허, 동법 제13조의 규정에 의한 면허의 고시, 동법 제15조의 규정에 의한 실시계획의 인가·고시 및 동법 제38조의 규정에 의한 협의 또는 승인 17. 장사등에관한법률 제23조제1항의 규정에 의한 무연분묘의 개장 허가 18. 문화재보호법 제20조제1호·제2호·제4호의 규정에 의한 허가 및 동법 제54조 단서의 규정에 의한 국유지 사용 허가 19. 자연공원법 제23조 및 동법 제25조의 규정에 의한 공원구역과 공원보호구역 안에서의 점용 및 사용 허가 20. 골재채취법 제32조의 규정에 의한 골재의 선별·세척 등의 신고 21. 체육시설의설치·이용에관한법률 제12조의 규정에 의한 사업 계획의 승인 22. 산업입지및개발에관한법률 제12조의 규정에 의한 산업단지안에서의 토지형질변경 등의 허가 23. 관광진흥법 제14조의 규정에 의한 휴양콘도미니엄 사업 계획의 승인 24. 청소년기본법 제26조의 규정에 의한 청소년 수련시설의 설치·운영의 허가 ② (생략) ③ 농림부장관 또는 해양수산부장관, 지방자치단체의 장이 정비사업의 시행 계획을 수립하거나 승인할 경우 또는 시장·군수가 농어촌관광휴양지사업자 지정을 할 경우에 제1항 및 제2항 각호에 해당하는 내용이 포함되어 있을 때에는 관계행정기관의 장과 미리 협의하거나 승인을 얻어야 한다. ■ 한계농지개발 활성화 방안 한계농지개발은 소규모로 전원주택·펜션 등을 1, 2동 한계농지에 건립할 수도 있고, 대·중규모로 한계농지 정비지구를 지정하여 택지·공장단지·관광휴양단지·체육시설 등을 10헥타르(3만 평) 이내에서 조성할 수도 있다. 한계농지정비지구를 지정하지 않고 소규모 면적의 한계농지에서 주택 등을 건립할 경우, 각기 개별법에 의해 농지전용허가(농지법), 건축허가(건축법) 등을 적법하게 득한 후 사업을 시행할 수 있다. 이때 수도권과 광역시를 제외한 한계농지의 전용에 따른 농지조성비는 면제된다. 보다 큰 규모로 시설을 단지화하거나, 체육시설 등 부지 면적이 많이 소요되는 사업을 시행할 경우, 한계농지정비지구로 지정받아 고시 절차를 거친 후, 시장·군수로부터 사업계획의 승인을 얻어 사업을 시행할 수 있다. 수도권과 광역시를 제외하고 한계농지정비지구에 포함된 농지는 농지조성비가, 임야는 대체조림비가 각각 전액 면제된다. 농지 전용 허가, 건축 허가 등 타법에 의한 인·허가는 받은 것으로 간주되므로 별도의 허가 절차를 거치지 않아도 돼 사업자에게 유리하다. ■ 지목 변경 용이, 토지 부가가치 상승 한계농지정비사업은 농지를 다른 용도로 전용, 다양한 시설을 설치하도록 하는 사업이므로 사업준공인가시 토지의 지목(地目)이 농지·임야에서 택지 등으로 바뀌므로 토지의 부가가치 가 상승한다. 주택 1채 건립 등 소규모 사업에서 3만 평 규모의 시설 단지 개발까지 다양한 사업이 가능하다. 저렴한 농지·임야 등을 구입하여 개발하므로 투자비가 적게 든다. 일반농지를 전용하여 개발할 경우, 농지조성비를 부담해야 하나 한계농지에서는 농지조성비가 면제된다. 지방자치단체가 지역 경제 활성화를 위해 사업을 적극 지원하고 필요시 농림부도 직접 지원하므로 인·허가 절차가 보다 쉽게 추진된다. 사업시행인가를 득하면 다른 법에 의한 인·허가도 받은 것으로 처리한다. 한계농지는 대체로 산기슭 등 공기가 맑고 숲이 우거진 곳에 위치한 경우가 많아, 휴양용 주택, 펜션 등을 건축하여 주말이나 휴가시에 활용하고, 평시에는 관광객에서 숙박시설로 제공할 수 있다. 도시민들이 소규모 자본으로 제2의 주택(Secondary house) 소유가 가능하다. 현지 농촌주민들은 주택관리를 위탁받아 소득 증대의 기회가 되고, 도시민들도 관광객에게 방을 대여하여 부수입을 올릴 수 있다. 한계농지 정비지구에 다양한 체육·관광시설 등이 고루 배치되도록 계획하게 되므로 지역주민들의 삶의 질이 향상되고, 도·농 교류의 장으로도 활용이 된다. 농촌에 건전한 체육· 놀이문화가 정착하는 계기가 될 수 있다. 농촌주민들의 일거리가 늘어나게 되며, 대규모 시설의 주변에 향토음식·특산물 판매 등을 통한 소득 증대의 기회 확대된다. 田 ■ 도움말 : 이봉훈 (농림부 농촌개발국 시설서기관)
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농림부, 한계농지 개발 활성화 지침
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문답(問答)으로 풀어보는 한계농지의 모든 것
- 문답(問答)으로 풀어보는 한계농지의 모든 것 농림부, 한계농지 개발 활성화 지침 확정 소규모 전원주택·펜션 건축 가능 - 문답(問答)으로 풀어보는 한계농지의 모든 것 ‘농어촌정비법’에서 한계농지라 함은 ‘농지법’ 제30조(농업진흥지역의 지정)의 규정에 의한 농업진흥지역 밖의 농지 가운데, 영농 조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지를 말한다. 최상단부에서 최하단부까지의 평균 경사율 15퍼센트 이상인 농지, 또는 집단화된 농지의 규모가 2헥타르 미만인 농지 가운데 경지정리사업이나 농업용수개발사업이 시행된 지역과 ‘농어촌정비법’ 제3조(자원조사)의 규정에 의한 자원조사 결과 농림부장관이 농업생산기반정비사업기본계획을 수립할 필요가 있다고 인정하는 지역의 농지를 제외한 농지를 가리킨다. 또한 ‘광업법’에 의한 광업권이 기간 만료나 취소로 소멸된 광구 인근지역 농지로 토양 오염 등으로 농업 목적으로 사용하기에 부적당한 농지 역시 한계농지로 분류한다. 농업진흥지역의 용도 구분 농업진흥구역 : 농업의 진흥을 도모하여야 하는 지역으로 농림부장관이 정하는 규모로 농지가 집단화되어 농업 목적으로 이용하는 것이 필요한 지역. △ 농지조성사업 또는 농업기반정비사업이 시행되었거나 시행중인 지역으로, 농업용으로 이용하고 있거나 이용할 토지가 집단화되어 있는 지역. △ 앞에서 말한 지역 외의 지역으로 농업용으로 이용하는 토지가 집단화되어 있는 지역. 농업보호구역 : 농업진흥구역의 용수원 확보, 수질 보전 등 농업 환경을 보호하기 위하여 필요한 지역. 문2) 개인이 소유한 농지가 한계농지인지 아닌지는 어디서, 어떻게 확인하나? ‘농어촌정비법’ 제78조에 의하면 시장·군수는 농어촌지역의 한계농지를 조사하여 시·도지사의 승인을 얻어 고시한 후, 일반인이 열람하게 했다. 2001년 12월 농림부(농업기반공사)에서 발간한 《준농림지역 내 농지실태조사 보고서》 중 농지 능력 유형 가운데 제2유형(생산성이 낮은 농지)이 한계농지와 일치하는 것으로 조사되었다. 제2유형을 표시한 지형도는 각 시·군(원본) 및 농업기반공사 농촌투자유치센터(사본)에서 보관하고 있다. 여기에는 시·군별 한계농지의 위치가 나타나 있다. 소유농지가 한계농지인지 여부를 확인하려면 현지 수준 측량을 실시하여 경사율이 15퍼센트 이상인지를 판단하거나, 또는 지적도상에서 구적(求積 : 넓이를 계산)하여 집단화된 농지 규모가 2헥타르 미만인지를 판단해야 한다. 문3) 한계농지정비사업은 어떤 사업인지? ‘농어촌정비법’에 따라 한계농지정비사업으로 할 수 있는 사업의 유형은 다음과 같다. △과수, 원예, 특용작물, 축산단지, 양어장 등 농림수산업을 위한 농지 조성 및 시설 설치 △농어촌관광휴양단지, 관광농원, 관광숙박시설 등 농어촌 휴양 자원의 개발과 이용을 위한 시설의 설치 △주택과 택지 및 부속농지, 공업시설, 전시장과 박물관 등 문화·예술 관련 시설, 체육시설, 청소년 수련시설, 의료시설, 교육연수시설, 노인복지시설의 설치 △그밖에 농어촌지역의 개발을 촉진하기 위하여 필요한 시설로 농림부령이 정하는 시설(종교 집회장, 아동 관련 시설, 업무 시설 및 공공용 시설)의 설치 등이다. 문4) 한계농지정비사업의 지구지정 요건은 무엇인지? 한계농지정비지구로 지정할 수 있는 지역은 다음의 요건을 모두 갖춘 지역이어야 한다. △한계농지와 그 주변 산지 등의 토지를 포함하여 그 면적이 10헥타르 이하인 지역으로, 농지의 면적은 전체 면적의 20/100미만(단, 농림수산업을 위한 농지의 조성 및 시설 설치의 경우에는 10헥타르를 초과하는 지역을 포함)이어야 하고 △‘농지법’에 의한 농업진흥지역이 아닌 지역 △‘산림법’에 의한 보전임지가 아닌 지역 △‘국토의계획및이용에관한법률’ 제6조제1호의 규정에 의한 도시지역 외의 지역으로 지리적·자연적 요건이 농어촌 소득원 확충 등 농어촌지역 발전에 기여할 수 있다고 판단되는 지역이어야 한다. 문5) 한계농지정비사업은 어떻게 시행하나? 2003년 1월 개정·시행된 ‘농어촌정비법’에서는 종전에 국가, 지자체, 농업기반공사 등 공공기관만이 시행할 수 있던 한계농지정비사업을 민간에게도 개방하였다. 이에 따라 시·군에 의해 한계농지로 고시된 지역은 ‘국토의이용및계획에관한법률’ 등 타법에 저촉되지 않는 범위 내에서 관광숙박시설, 교육연수시설, 노인복지시설 등의 다양한 사업을 시행할 수 있다. 신청인이 한계농지정비지구지정을 신청하면 시장·군수는 필요성 여부를 판단하여 한계농지정비지구로 지정·고시한다. 또한 신청인이 한계농지정비사업 계획을 수립하여 시·군으로부터 승인을 얻으면 한계농지를 개발할 수 있도록 하였다. 한계농지정비지구 지정 신청시 필요한 서류는 지정신청서(농림사업시행지침서 제4권 한계농지정비사업 중 별지 3서식) 및 사업 시행 예정지 위치도 등이다. 한계농지 등의 정비 사업 계획 수립시 포함될 사항 ·사업지역의 위치(위치도 포함) ·사업의 종류 ·사업비(사업비 조달 계획) ·사업 기간 ·토지 이용 계획 ·시설의 규모 및 배치 계획 ·도로, 상하수도 등의 현황 및 배치 계획 ·주변지역에 대한 환경 영향과 피해 예방 대책 ·한계농지 등의 정비사업 시행에 필요한 그밖에 사항. 문6) 한계농지정비사업으로 시장·군수의 인가를 받으면 어떤 이점이 있는지? 농림부에서는 한계농지정비사업의 활성화를 통해 도시자본의 농촌 유입을 촉진하기 위하여 사업 절차 간소화 및 각종 부담금 감면 등 다양한 인센티브를 부여하고 있다. 사업 절차 간소화를 위해서 한계농지정비사업으로 관광숙박시설, 교육연수시설 등을 설치할 경우, ‘농지법’에 의한 농지전용허가 등 24개 법률을 의제(擬制 : 본질은 같지 않지만 법률에서 다룰 때는 동일한 것으로 처리하여 동일한 효과를 주는 일)처리 하도록 하였다. 각종 부담금 감면을 통한 사업 활성화를 위하여 수도권과 광역시를 제외한 읍·면 지역에서 한계농지정비사업을 시행하는 경우, 농지조성비를 100퍼센트 감면하도록 하였다. 또한 대체조림비의 경우도 ‘산림법시행령’ 제24조의2 제1항제3호에 의거 한계농지정비사업은 농어촌정비사업이므로 전액 면제하도록 되어 있다. 농지별 단위(1㎡)당 농지조성비 부과 금액 ·경지정리가 시행된 논, 1만3900원. ·용수개발이 시행된 논, 1만8300원. ·경지정리와 용수개발이 모두 시행된 논, 2만1900원. ·경지정리가 시행된 밭, 1만2500원. ·위의 사항을 제외한 농지 1만300원. ※ 대체조림비 부과 기준 단가 : 1㎡당 1527원. 문7) 한계농지를 소규모로 개발하는 것과 정비사업지구로 지정 받아 개발하는 것의 차이는? 한계농지 개발 방식으로는 △소규모로 전원주택이나 펜션 등을 한계농지에 건립할 수 있고, △대·중규모로 한계농지정비지구로 지정을 받아 10헥타르 이내에서 택지, 공장단지, 관광휴양단지, 체육시설 등으로 조성할 수 있다. 한계농지 정비지구로 지정하지 않고 소규모로 개발을 하는 경우, 각기 개별법에 의해 농지전용허가(농지법), 건축허가(건축법) 등 인·허가를 받은 뒤 사업을 시행하여야 한다. 수도권과 광역시를 제외한 읍·면 지역의 경우에는 한계농지의 전용에 따른 농지조성비가 면제된다. 보다 큰 규모의 시설로 단지화하거나 부지 면적이 많이 소요되는 사업을 시행하고자 할 경우, 한계농지정비지구로 지정을 받아 시장·군수로부터 사업 승인을 얻은 후 시행할 수 있다. 한계농지정비지구에 포함된 농지는 농지조성비, 임야는 대체조림비가 각각 전액 면제된다(수도권·광역시 제외). 또한 농지전용허가, 건축허가 등 타법에 의한 인·허가를 받은 것으로 간주하므로 별도의 인·허가 절차가 필요하지 않아 사업시행자에게 유리하게 적용된다. ※ 농지전용허가 등 타법에 의한 인·허가는 인가권자인 시장·군수가 해당기관(부서)과 사전 협의 절차를 거침으로써 사업시행자에게 한계농지정비사업 시행 인가를 내준다. 문8) 개정된 농지법에서는 도시민의 주말·체험영농을 위한 농지 소유를 1000제곱미터까지 허용하였는데, 한계농지정비사업을 통해 조성된 농지의 경우는 어떠한지? 개정된 ‘농지법’에서는 도시민의 여가 수요 흡수를 통한 농촌 활력 증진 및 소규모 농지 거래 활성화를 위해 비농업인에게 주말·체험영농 목적의 소규모 농지 소유를 1000제곱미터까지 허용한 바 있다. 마찬가지로 한계농지정비사업 시행자가 준공검사를 받은 때는, 그 토지 및 시설을 분양 또는 임대하도록 하였다. 그런데 한계농지 등의 정비사업으로 조성된 농지를 분양 받을 경우에는 ‘농지법’ 제8조(농지취득자격증명의 발급)를 적용 받지 아니하며 임대할 경우에는 ‘농지법’ 제22조(농지의 임대차 또는 사용대차) 내지 제28조(임대인의 지위승계)의 규정을 적용하지 않도록 하였다. 이 규정에 의하여 비농업인이 취득할 수 있는 농지의 규모는 1500제곱미터 미만으로 하고 있다. 문9) 종전의 농어촌정비법과 개정된 농어촌정비법의 한계농지정비사업 추진 절차상의 차이점은? 개정된 ‘농어촌정비법’에서는 한계농지정비사업을 활성화하고자 사업시행 절차를 대폭 간소화한 바 있다. 우선 한계농지정비지구 예정지 조사 단계를 폐지하였고, 정비지구 지정·고시도 시·도지사가 농정심의회 심의를 거쳐 사전에 장관의 승인을 받도록 하던 것을 시장·군수가 사전 시·도지사의 승인을 얻어 지정·고시하도록 하였다. 또한 기본계획수립 단계를 거쳐 사업계획을 수립하던 것을 기본계획수립 절차를 생략하여 사업기간을 단축시켰다. 문10) 한계농지정비사업과 ‘국토의계획및이용에관한법률’과의 관계에 있어, 행위 제한이나 인·허가 절차는 어떠한지? ‘국토의계획및이용에관한법률’ 제56조(개발행위의 허가)에서는 건축물의 건축 또는 공작물의 설치, 토지의 형질변경(경작을 위한 형질변경 제외), 토석의 채취와 같은 개발 행위를 하고자 하는 자는 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가를 받도록 하고 있다. 관계 행정기관의 장은 위와 같은 행위를 ‘국토의계획및이용에관한법률’에 의하여 허가하거나 다른 법률에 의하여 인가, 허가, 승인 또는 협의하고자 하는 경우에는 ‘국토의계획및이용에관한법률’ 제59조(개발행위에 대한 도시계획위원회 심의)에 따라 중앙도시계획위원회 또는 지방도시계획위원회의 심의를 거치도록 하고 있다. 그러나 ‘농어촌정비법’ 제87조(다른 법률과의 관계)제7호에서는 한계농지정비지구로 지정·고시된 지구에 대해 ‘국토의계획및이용에관한법률’의 제56조(개발행위의 허가)를 의제처리하였다. ‘농어촌정비법’ 제2조제2호의 규정에 의한 농어촌정비사업 중 대통령령이 정하는 사업을 위한 개발 행위는 중앙도시계획위원회 및 지방도시계획위원회의 심의를 거치지 않도록 하고 있어 한계농지정비사업 시행승인을 얻으면 바로 사업시행이 가능하도록 하였다. 문11) 한계농지는 국토의계획및이용에관한법률상 어떤 용도지역에 해당되며, 개발할 수 있는 규모는? ‘국토의계획및이용에관한법률’에서 준농림지역을 관리(계획, 생산, 보전)지역으로 구분하고 있어 한계농지 및 한계농지정비지구도 당연히 관리지역에 편입된다. 이때 관리지역 가운데 계획관리지역에서의 행위 제한을 가장 완화하였으므로 한계농지의 개발 활성화를 위해서는 계획관리지역에 편입되는 것이 유리하다. 또한 개발 규모에 있어서 ‘국토의계획및이용에관한법률 시행령’ 제55조(개발행위허가의규모)에서는 관리지역의 경우 개발 행위 허가의 최대 규모는 3헥타르까지로 되어 있으나, ‘농어촌정비법’에 의한 농어촌정비사업의 경우는 규모 제한을 적용하지 않도록 예외를 인정하고 있어 한계농지정비사업 시행에는 문제가 없다. 田 ■ 도움말 이봉훈 (농림부 개발정책과 사무관, bhlee@maf.go.kr)
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문답(問答)으로 풀어보는 한계농지의 모든 것
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경사율 측정과 집단화도 구분법
- 경사율 측정과 집단화도 구분법 -------------------------------------------------------------------------------- 한계농지개발사업이란, 영농 조건이 불리해 생산성이 낮은 한계농지를 체계적으로 정비, 전원주택·펜션 단지를 포함한 다양한 용도로 활용함으로써 한정된 국토 자원의 이용도를 높이고, 농촌의 경제 활성화와 활력 증진을 도모하는 게 목적이다. 한계농지란, 최상단부에서 최하단부까지의 평균 경사율이 15퍼센트 이상이거나 집단화된 농지의 규모가 605평 미만인 농지를 말한다. 다만, 경지정리사업 또는 농업용수개발사업이 시행된 지역과 농촌 정비를 위한 자원 조사 결과 농림부장관이 농업생산기반정비사업 기본계획을 수립할 필요가 있다고 인정되는 지역의 농지는 제외한다. 경사율이 15퍼센트 이상인 경우 면적과 상관없고, 집단화된 2헥타르 미만인 농지는 경사도와 관계없이 한계농지다. 또한 광업법에 의한 광업권이 기간 만료 또는 취소로 소멸된 광구의 인근지역 농지로 토양오염 등으로 인해 농업 목적으로 사용하기 부적당한 농지다. 이번 호에는 한계농지 경사율 측정 방법과 집단화도 구분 방법을 그림으로 살펴보았다. -------------------------------------------------------------------------------- 우리 농촌은 아직 오염되지 않은 순수한 자연을 간직하고 있고, 개성 있는 전통문화와 향토음식, 토지와 주택 등 다양한 부존자원을 보유하고 있어 언제라도 이를 관광자원화 할 수 있다. 바쁜 일상에 지친 도시민, 특히 농촌에서 자라난 장년층에게는 고향에 대한 향수를 불러일으키고, 감성을 중시하는 신세대에게는 그들이 겪어보지 못한 농촌의 전통문화와 농사체험에 대한 호기심을 충족시켜줌으로써 아름다운 자연 속에서 여유를 즐기며 동화할 수 있는 기회를 제공하고 있다. 최근 주5일 근무제를 실시하는 기업체가 늘어나고, 국민소득도 증가하고 있으며, 2008년부터는 완전 노령연금이 본격 지급되어 노후생활이 보장되는 등 관광 여건이 점점 좋아져 주말에 가까운 농촌을 찾는 관광인구가 늘어날 전망이다. 또한 관광 형태도 가족 중심의 체험·체류형 관광으로 변해 가는 추세에 있다. 네티즌을 대상으로 한 농촌진흥청의 2001년 《녹색관광 요구도 조사》에서도 도시민들은 단순히 명승지관광(22.4%)이나, 유원지방문(13.4%)보다는 자연을 즐기며 영농체험과 특색 있는 전통문화와 접할 수 있는 녹색관광(41.3%)을 선호하는 것으로 나타났다. 이는 우리 농촌의 미래가 어둡지 않다는 것을 의미한다. 그동안 우리 농촌은 산업화 과정에서 청·장년층을 중심으로 이농이 계속되어 마을의 공동화와 노령화가 심화되고 농촌사회는 계속 침체되는 악순환의 길을 걸어왔다. 지난 20년 간 농촌 인구는 계속 감소하여 지난 1980년의 1146만 명에서 2000년에는 560만 명으로 크게 줄어들었다. 농촌지역의 인구 감소는 결국 상업이나 교육, 문화복지시설, 관공서 등 최소의 자생기반 운영이나 유지도 어렵게 만들고 있는 실정이다. 도시가구 소득 대비 농가소득 비율도 1990년 97.4%에서 2001년에는 75.9%로 낮아졌다. 앞으로도 새로운 소득원의 창출이 없을 경우, 도·농 격차는 점점 더 심화될 전망이다. 이렇듯 농촌의 어려운 경제 여건을 감안할 때, 결국 농촌이 보유한 내부자본만으로는 농촌사회의 유지·발전이 어려운 상황이다. 그러므로 침체된 농촌지역의 경제를 활성화시키려면 외부자본을 농촌에 유치하지 않을 수 없는 상황이 되었다. 이러한 여건 하에서 정부는 도시자본을 농촌에 유치시켜 농촌이 가진 유휴·부존자원을 개발·활용함으로써 농촌사회를 활성화하는 ‘농촌투자유치대책’을 추진하게 되었다. 많은 도시민들이 농촌에 투자하고 자주 찾아오게 함으로써 도시민에게는 농촌 전원생활의 쾌적함과 여유로움을 제공하고, 농촌주민에게는 농외 소득 창출의 기회와 지역사회의 활력 증진이라는 복합적인 효과를 거두자는 것이 농촌투자유치대책이다. 그 일환으로 작년에 다양한 규제 완화와 부담금 감면 등이 이루어졌다. 농촌투자유치대책의 핵심 과제 중 하나가 한계농지개발이다. 생산성이 떨어지는 한계농지를 전원주택과 펜션 단지 등을 포함한 농업 이외의 용도로 활용함으로써 토지의 효용성을 증대시키고, 농촌에 필요한 편의시설도 제공하여 농촌에서의 삶의 질을 높인다는 정책이다. 아울러 도시민들이 농촌에 주택을 추가 구입하여 2주택 소유가 되더라도 기존 주택을 팔 때 양도세를 면제해 주고, 또한 상시 거주하지 못하더라도 별장으로 간주되어 취득세·재산세·종토세가 중과되는 일이 없도록 하는 세제 개편을 추진 중에 있으며, 연내에 해결될 전망이다. 이렇듯 여러 제도가 개선되면 도시민들의 농지 소유 허용(300평 이하)과 함께 농촌주택 소유가 활발해질 것이다. 이번 호에는 한계농지의 조사 및 고시방법에 대해 그림을 곁들여 설명한다. * 한계농지의 조사 및 고시 농지법 제30조의 규정에 의한 농업진흥지역 밖의 농지다. 전답(田畓) 또는 과수원 기타 그 법적 목적 여하에 불구하고 실제의 토지 현상이 농작물의 경작 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지, 다만 초지법에 의하여 조성된 초지 및 다음의 토지는 제외한다. 지적법에 의한 지목이 전·답·과수원이 아닌 토지로 농작물의 경작이나 다년성 식물의 재배지로 계속해서 이용되는 기간이 3년 미만인 토지 ①목초·종묘·인삼·약초·잔디 및 조림용 묘목재배토지 ②과수·뽕나무·유실수 기타 생육기간이 2년 이상인 식용 또는 약용으로 이용되는 식물을 재배하는 토지 ③조경 또는 관상용 수목과 그 묘목(판매를 목적으로 하는 것을 말함)재배 토지 -지적법에 의한 지목이 임야인 토지로서 그 형질을 변경하지 아니하고 다년성 식물의 재배에 이용되는 토지 -산림법에 의한 보전임지가 아닌 지역 -국토이용계획및이용에관한법률 제6조제1호의 규정에 의한 도시지역 외의 지역으로서 지리적·자연적 요건이 농어촌 소득원 확충 등 농어촌지역의 발전에 기여할 수 있다고 판단되는 지역. 단, 타 법률에 의거 개발계획이 확정 또는 수립된 지역은 제외함(※한계농지 지정신청이 있는 지역, 개발수요가 많은 지역은 우선적으로 조사). * 조사 내용(농어촌정비법 제78조) 시장과 군수가 농어촌지역의 한계농지를 조사할 경우 다음 사항을 포함해야 한다. -한계농지의 소재지, 지번, 지목, 지적 -토지이용실태 -한계농지가 표시된 축척1/5000 이상의 지형도 -지형도가 없는 지역은 축척 1/1200 이상의 지적도 또는 축척 1/3000 이상의 임야도 등 이용 * 측정 방법 경사율 측정은 수준측량(레벨측량)을 실시하거나, 또는 hand level을 사용해 간이 측정한다. 면적은 지적면적을 원칙으로 하며, 계단식 논과 같이 지적상 한 필지가 여러 소구역으로 분할된 경우 각 분할된 면적은 지적도상에서 구적(求積)으로 면적을 구한다. 조사 정도(精度): 경사율과 면적 등은 한계농지 여부 판단을 위한 기초자료로서의 정도(精度) 개념을 가지며, 지구지정시 기본계획서에서 이를 일부 조정할 수 있다. * 조사 및 고시의 절차 시장·군수는 한계농지 조사결과를 시도지사에게 제출해 시도지사의 승인을 얻은 경우 아래 내용을 포함해 고시하고 일반인이 열람할 수 있게 한다. -고시일자 -한계농지의 소재지 -지목, 지번, 지적을 표시한 토지조서 -한계농지의 형태(경사도 15%이상 또는 2ha미만 소단지) ※시·군에서는 한계농지가 표시된 축척 1/5000 이상의 지형도를 비치하고 일반인이 열람할 수 있게 한다. 시도지사는 시장·군수가 제출한 한계농지 조사 내용을 승인한 경우, 지체없이 그 내용을 농림부 장관에게 보고한다. * 구획 및 집단화도 구분의 기본원칙 집단화된 일단의 농지를 기준으로 다른 용도의 토지(임야, 하천, 도로 등)나 시설물(건물, 방호벽 등)로 차단되지 않고 연속된 농지의 규모를 말한다. 우량 농경지의 보호를 위해 상·하류부에 형성된 집단화된 농지(들판)와 타 용도의 토지(임야, 하천 등)나 시설(건물, 건축, 도로 등)로 분리된 경우, 2ha미만의 한계농지인지를 판별하는 대상이 된다. 영농을 목적으로 한 용·배수용 구거(溝渠), 단순농로, 기계화경작이 가능한 유휴상태의 잡종지 등은 우량농지와 연속된 농지로 보고 분리·차단된 것으로 보지 않는다. 농지는 일련의 연속된 농지를 말하고 필지를 최소구간 단위로 구분하며, 도로·하천·구거 또는 지형이 급경사에서 완경사(평탄지)로 변하는 특수한 지역에 한하여 논두렁 등의 지형을 경계선으로 구간을 나누어 볼 수 있다. 다만, 필지를 분할해 한계농지를 지정하는 경우에는 대상 필지면적의 1/3 이하로 필지를 구분할 수 없다. * 경사율 측정방법 -경사율의 측정 법선은 등고선과 수직 방향으로 측정. -경사율은 수평거리에 대한 최상단부와 최하단부의 표고차를 백분율로 계산하고 중간부분의 요철은 무시함(예시2 참조). -경사가 변하는 변곡지점의 경사율을 산정해 평균하지 않음. -경사율이 각각 다른 부정형의 농지는 등고선과 수직방향의 농지폭을 평균한 지점에서 경사율을 측정. -산 정상부 또는 계곡에 위치해 경사 방향이 서로 다른 경우 주된 경사율을 측정. -부정형 농지에서 경사율 측정 방법. ※경사율의 측정은 토지의 형상에 따라 측정 오차가 있을 수 있으므로 상식에 입각해 토지의 최상단부와 최하단부 사이의 평균경사율을 재도록 함. 집단화도 구분 방법 -농지법에 의한 단독농지 또는 연속된 농지의 규모가 단독2ha 이하인 경우. -다른 용도의 토지나 시설물로 차단된 경우 단독 또는 연속된 농지 각각의 면적으로 판별. -도로법에 의한 고속국도, 국도, 지방도, 군도가 횡단하는 경우와 농어촌도로정비법에 의한 면도, 리도, 농도로 지정된 도로로 분리된 농지는 지하도 및 기타 연결로 설치에 관계없이 분리된 것으로 봄. -법정도로 이외 도로 중 도로 폭이 8m 이상인 경우 분리된 것으로 보며 8m이내의 도로는 연결된 것으로 봄 . -도로법 및 농어촌도로정비법 등 법정도로 이외의 도로로 분리되는 농지는 지형형상과 연접하는 위치, 거리에 따라 구분함. -비법정 도로에서 도로폭(B)의 2배 이내의 농지는 연속된 농지로 봄. -비법정 도로로 분리되는 경우 분리된 농지의 형상에 관계없이 최단거리와 도로의 폭을 비교함. -하천법에 의한 법정하천으로 분리되는 경우. -법정하천 이외의 하천 중 상폭 8m 이상인 경우 분리된 것으로 봄. -영농을 위한 용·배수용 구거가 횡단하는 경우는 분리된 것으로 보지 않으며 연속된 농지로 봄. -경사율과 집단화 면적이 혼재하여 일단의 농지가 연속되어 있을 때 경사율 또는 면적이 한계농지에 해당하는 경우 연접하여 있더라도 각각 한계농지로 봄. ■ 글 이봉훈 서울대학교 농학석사 / 농림부 농업기반공사(충북지사)근무 / 現 농림부 농촌개발국 서기관
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경사율 측정과 집단화도 구분법
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무주군 설천면, 펜션을 겸비한 팜스테이·주말농장 컨설팅
- 무주군 설천면, 펜션을 겸비한 팜스테이·주말농장 컨설팅 -------------------------------------------------------------------------------- 본 의뢰지역은 청정지역이면서 관광지역으로 자부하는 곳이다. 또한 자연생태계를 활용하여 지역경제를 활성화하려는 지역이다. 이러한 점을 감안한다면 준보전임지를 활용하여 주말휴양농원으로 개발하는 것도 좋을 듯싶다. 지금은 펜션바람이 강하게 불지만 2년 정도 지나 주5일 근무제가 어느 정도 정착된다면 팜스테이나 주말휴양지에서 가족단위의 농사체험을 겸한 민박이 정착할 것으로 보인다. -------------------------------------------------------------------------------- 무주에 있는 임야를 컨설팅 받고 싶다”는 전화를 받고는 내심 기대감도 컸다. 무주에 다녀온 지 1년도 넘었기에 그동안 무주지역의 부동산 움직임은 어떤지, 지난 여름 이상폭우로 설천, 무주 대덕지역의 피해가 극심했다는 언론보도가 있었는데, 그 현장을 직접 볼 수 있다는 기대감도 컸다. 컨설팅을 의뢰할 때에는 ‘개발을 하려는 것인지’ 아니면 ‘매매전략을 원하는 것인지’를 미리 알려주어야 컨설팅 보고서를 만드는 데 도움이 된다. 이번에는 그러한 내용의 메일을 받지 못한 관계로 전반적인 사항을 요약해야 하는 번거로움이 따랐다. 여기에서는 요즈음 개정된 산림법 내용과 국토이용계획법의 변경으로 2003년부터 시행되는 준농림지역 제도 폐지에 따른 산림법의 영향 및 부동산 가격의 변동 요인을 살펴보고자 한다. 국토이용 관리법의 변동에 따른 임야가격의 변동사항 그동안 준농림지역이나 준보전임지의 난개발로 인하여 전국적으로 번졌던 나 홀로 아파트나 무분별한 산림훼손에 따른 자연재해의 피해는 상상하기 어려울 정도의 변화를 가져왔다. 그 예가 올 여름 단시간 내의 집중호우로 인한 지형과 지세의 변화를 들 수 있다. 이러한 현상을 막고자 정부는 2003년부터 현 국토이용계획법의 일부를 변경하여 현재의 준농림제도를 폐지 보완하기로 하였다. 현재의 준농림지역과 준보전지역의 일부를 축소하여 농림지역으로 재 편입한다는 것이다. 그러면서 아예 명칭도 바꾸어 현재의 준보전임지나 준농림지역을 ‘계획관리지역’이라 하고, 현재의 농림지역 내 농림지역이나 보전임지 내 생산임지를 ‘생산관리지역’으로, 그리고 농림지역 내 진흥지역과 보전임지 내 공익임지를 ‘보전관리지역’으로 명칭을 개정한다는 것이다. 여기서 문제가 되는 것은 △명칭이 바뀌면서 준농림지역이나 준보전지역의 일부가 계획관리지역에서 제외된다는 점과 △보전임지지역의 편법 활용이 어려워져 부동산 가치 상승에 제동이 걸린다는 점이다. 예를 들면 보전임지 내에서 지역주민에게 특혜로 주었던 토지사용승락서를 이용한 농가주택의 신축과 이전, 그리고 과수원·사슴농장 등으로 3천평까지 개발을 대행한 뒤 일정기간이 지나면 원래 토지주에게 넘겨주던 방식 등이 차단을 당하게 되었다. 이에 따라 현지에 거주하면서 소유권이 있는 자에 한해서만 농가주택을 짓거나 보전임지의 훼손행위를 허용하는 법으로 개정된 것이다. 이러한 산림법의 영향으로 보전임지의 가격 상승 요인은 둔화될 것으로 보인다. 그러나 지역 주변경관에 따라서는 투자가치가 달라질 수도 있다고 본다. 그렇기 때문에 본 의뢰지의 경우는 주변환경과 지역경제의 연관성을 신중히 살펴볼 필요가 있다. 지역경제를 살리는 데는 여러 가지 방법이 있다. 대도시 주변의 위성도시에서는 베드타운형의 주거지나 공장부지로 활용하는 방안이 최대 관심사로 떠오른다. 또 해안 주변은 위락시설이나 항만을 이용한 물류센터 및 공장부지로 활용하여 지역경제를 살리려고 한다. 그러나 무주는 내륙의 산간 오지지역에 속한 관계로 산림을 공원화하는 친환경적 레저·스포츠시설이나 자연생태계를 이용한 친환경적 자연학습장 그리고 휴양도시 등으로 조성하는 것이 지역경제에 도움이 되는 개발방식일 것이다. 지역적 특성을 고려하여 무주군의 행정조직도를 알아보았다. 산림부서의 명칭이 ‘산림공원과’로 되어 있으며, “인간과 자연(산림)의 만남을 목표로 친환경적인 산림을 조성하고, 효율적인 경영으로 경제적·공익적 부가가치를 창출하며, 전 군의 공원화를 통해 군민의 삶의 향상을 위한 매력 있는 산림 문화를 창출하는 곳”이란 자부심을 내걸고 있었다. 다시 말해 산림의 공원화로 군민의 삶의 질을 향상시킨다는 것은 경제적인 풍요로움을 뜻하기도 한다. 이것은 산림을 훼손하지 않고 이용하여 경제적 가치를 창출해야 한다는 이중성을 안고 있기도 하다. 이 두 가지 조건을 충족하면서 부동산 가치를 상승시키는 길은 자연휴양림으로의 활용 방안이 제일이라고 본다. 근처에 덕유산국립공원과 반딧불공원이 있어 연계성이 좋고, 대진고속도로와의 접근성도 편리하여 시간을 두고 계획을 세우는 것이 바람직하다. 참고로 자연휴양림으로 지정을 받으려면 부지가 6만평 이상은 되어야 한다. 지리적 요건과 교통 의뢰지는 무주군 동쪽방향의 30번, 37번 국도에서 약 1킬로미터 반경에 위치한 무주군 설천면 기곡리, 일명 ‘터일 부락’의 남쪽에 위치해 있다. 지적도상 도로는 없으나 현황 농로에 접한 북향 부지이다. 자연마을과 거리는 약 100미터 정도 떨어졌으며 7부 능선까지는 완경사지를 이루고 그 이상에서는 급경사를 이룬다. 골짜기가 깊고 경관이 수려하며 대진고속도로 이용이 편리하기에 주변의 휴경농지 대부분이 외지인의 소유이다. 주변에는 관광, 레저, 등산을 즐길 만한 곳이 많고, 청정지역에서만 서식하는 반딧불이를 이용한 ‘반딧불 축제’가 자리잡아가고 있다. 이러한 입지 여건으로 어린 자녀를 둔 부모의 입장에서 보면 주말 주택지나 휴양지역으로 가치가 있다고 본다. 또한 가격이 저렴해 부담이 없고 상대적으로 쉽게 취득할 수 있다는 장점도 빼놓을 수 없다. 의뢰부지의 가치를 상승하려면 의뢰지는 지적도상 맹지에 속하지만 경운기가 다닐 수 있는 진입로(현황 농로)는 확보되어 있다. 이런 점을 감안, 지역 주민을 상대로 알아본 결과 진입부지를 확보하는 데는 별 문제가 없어 보인다. 그리고 현재 마을 앞에서 슈퍼를 운영하던 분이 진입부지의 옛 소유주였던 관계로, 그분과 상의한다면 진입로 문제를 해결하는 데 많은 도움을 받을 것으로 보인다. 단, 묘지 문제는 잘못 건드릴 경우 많은 부분에서 어려움이 생길 수 있으니 주의하는 것이 좋다. 현재 의뢰지는 활엽수들이 무성하여 묘지가 몇 기 있는지 정확히 확인하기 어렵지만 지형상 묘지가 있을 것으로 판단된다. 현재의 지역 부동산 정서는 매기가 없는 상태로, 2차선 도로변의 전은 평당 6만∼10만원 선을 호가하고 있으나 거래된 것은 없다. 또한 마을 안쪽 본 의뢰지 주변의 농지는 평당 2만∼3만원 선이면 매입이 가능하다고 한다. 임야는 거래된 것이 없기에 가격을 평가함에 어려움이 있지만, 무주에 위치한 부동산 중개업소를 통해 확인한 결과 주변에 위치한 묘지용 1천평은 평당 1만∼2만원 정도, 집을 지을 수 있는 입지 좋은 지역의 준농림·임야는 평당 1만원정도라고 한다. 그 외 지역은 매도인은 3천원 정도를 원하는 반면, 가끔씩 찾는 수요자는 1천500원 정도를 희망하고 있어 거래는 거의 없는 상태라고 한다. 다만 무주리조트가 있는 스키장 주변에는 펜션이나 민박을 하려는 수요자가 많아 평당 20만∼40만원 선에 가격이 형성되지만, 실제 거래가격은 평당 10만∼15만원 선이 적당해 보인다. 이러한 주변시세를 감안하면 본 의뢰지역은 무주읍과 근거리에 위치해 평당 2천원 정도가 가장 적당한 시세로 보인다. 다만 부동산 거래에는 정가가 없으므로 어느 정도의 가격변동은 생길 수 있으나 지나친 가격 상승이나 하락 요인은 없어 보인다. 주말주택지로 형질 변경을 본 의뢰지역은 청정지역이면서 관광지역으로 자부하는 곳이다. 또한 자연생태계를 활용하여 지역경제를 활성화하려는 지역이다. 이러한 점을 감안한다면 준보전임지를 활용하여 주말휴양농원으로 개발하는 것도 좋을 듯싶다. 지금은 펜션바람이 강하게 불지만 2년 정도 지나 주5일 근무제가 어느 정도 정착된다면 팜스테이나 주말휴양지에서 가족단위의 농사체험을 겸한 민박이 정착할 것으로 보인다. 현재도 농사체험을 겸한 농가가 있지만 서비스가 부족하므로 도시민이 원하는 욕구를 충족시키지 못하여 연속적인 고객 유치가 힘들고 또한 휴가철이나 스키시즌에만 이용하다 보니 수익성이 떨어지기 마련이다. 최근에는 귀농자나 도시민을 중심으로 펜션을 겸한 팜스테이나 주말농장을 운영하려는 사람들이 많아지는 추세이다. 이런 분들은 사전에 예측 프로그램을 만들어 인터넷으로 홍보하고 예약자를 모집하기 때문에 수익사업으로의 운영이 가능하다. 이를 위해서는 첫 번째로 준농림지역까지 도로를 개설하는 것이 급하고, 두 번째로 준농림지역을 그대로 방치하지 말고 주말주택지로 형질을 변경하면서 일부는 과수원으로 개발할 계획을 세우는 것도 좋을 것이다. 현재는 형질변경허가를 받는데 따른 대체조성비가 임야인 경우 평당 4천170원에 불과하지만, 앞으로는 그 가격이 얼마든지 상승할 수 있기 때문이다. 또한 환경 우선 정책으로 인한 산림훼손행위가 제한을 받을 수 있다는 점도 명심해야 할 부분임에 틀림이 없다. 田 ■ 글 진명기(전원주택 전문 컨설턴트 dol@greenhouse21.com) ■ 상담요약 및 입지 분석 1. 국토이용관리법의 변동에 따른 임야 가격의 변동사항 2. 부동산 현황 ■ 부동산 현황 1. 소 재 지: 전북 무주군 설천면 기곡리 산72-1. 2 2. 부지면적: 산72-1 144,397㎡(43,680평). 산72-2 18,645㎡(5,640평) 합 49,320평 3. 용도지역: 준농림지역 72-2 보전 14,000㎡(4,235평). 준보전 4,645㎡(1,405평)
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- 집짓기 정보
- 건축정보
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무주군 설천면, 펜션을 겸비한 팜스테이·주말농장 컨설팅
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임야의 적정 매매가와 펜션부지로서의 타당성
- 임야의 적정 매매가와 펜션부지로서의 타당성 -------------------------------------------------------------------------------- 본 의뢰지의 공시지가는 ㎡당 4백80원으로 이를 평당가격으로 환산하면 평당 1천5백87원. 이를 근거로 전체부지가격을 산정해 보면 총면적 2만1천2백12평에 1천5백87원을 곱해 3천3백66만원 정도가 나온다. 그러나 실제 농촌지역에서 거래되는 금액은 지역에 따라 공시지가의 약 3배~7배에 이르는 점을 감안해 세부적인 금액을 산정해 보면, 급경사지에 속한 보전임지 내 지가의 경우는 평당 3천원(1만9천3백37평)으로 5천8백만원, 저수지 주변의 희소성를 가지고 있는 준농림지역 내 임야는 평당 4만원(1천8백75평)으로 7천5백만원이 나와 총 1억3천3백만원 정도가 적당한 시세로 판단된다. 이와 함께 본 의뢰지는 보전임지의 활용여부에 따라 투자 수익에도 적잖은 영향을 미칠 것으로 여겨진다. -------------------------------------------------------------------------------- ■ 질문요약 1. 매매 적정가격 2. 펜션부지로서의 타당성 ■ 입지분석 1. 소재지 : 경북 경주시 내남면 박달리(도진 부락) 2. 규모 : 임야 7만1백25㎡(2만1천2백40평) 3. 용도지역 : 보전지역 6만3천9백25㎡(1만9천3백37평) 준농림지역 6천2백㎡(1천8백75평) 예천에서 개인 사업을 하는 L씨가 한번 만나자는 전화를 걸어 왔다. L씨는 올해 초 경주역사가 들어서는 역세권지역이면서 저수지 상단에 위치한 임야 2만1천2백40평을 공매로 구입했다고 했다. 공매에 참가하게 된 이유는 민박 겸 가든이나 펜션부지로 이용하면 좋을 것이란 예감이 들었기 때문이다. 남향부지로 2차선에서 약 2백m 거리에 위치해 있는 지리적 여건과 함께 청정계곡에 근접하고 있으면서도 저수지 상단이란 것이 마음에 들었다는 것이다. 또한 주변에 경부고속 철도 역사가 들어서게 되면 고속전철 역세권이 될 수 있어 투자수익도 극대화 될 것이라고 믿었기 때문이라고 한다. 처음 공매를 받고는 어떤 일부터 시작을 해야 활용성이 좋을까. 망설이는데 경주의 부동산에서 매도를 했으면 하는 연락을 받고 컨설팅을 받아 보는 것이 좋을 것 같은 생각을 하게 되었다는 것이다. 지리적 요건과 교통 본 의뢰지는 경부고속도로 건천 나들목이나 경주 나들목에서 15㎞ 반경에 위치하고 경부고속철도 역사 예정 부지에서 약 5분 거리에 위치한 지역으로 산촌 전원도시로 전망이 좋은 지리적 요건을 갖춘 지역에 위치해 있다. 아직 공사진행 중에 있는 언양으로 통하는 2차선 길이 확·포장 개통되면 현재 1시간30~1시간40분 거리인 부산지역을 한 시간대에 다닐 수 있어 부산시민들에게는 좋은 전원주택지로 부상될 것으로 전망되며 자연환경 역시 쾌적한 지역이다. 주변 환경 경주시는 민족문화 발상지로 많은 문화재를 통해 국내뿐 아니라 국제적 관광도시로 각광받고 있으며 특히, 문화유적 답사 등이 많이 이루어지는 지역이다. 고요한 아침의 나라처럼 고층 빌딩 숲 대신 천연적인 자연과 나무들이 많고 또한 전통한옥들이 많은 지역으로, 도농 인구비가 54% : 46%의 분포를 이루고 있는 지역이다. 경주지역의 기후조건을 알아보면 기온은 연평균 12.2℃, 강우량은 1천91mm로 알려져 있으나 태백산맥 하단부 서편의 단석산 남쪽에 위치한 본의뢰지의 경우는 기온의 편차가 심한 산간지역으로, 풍요로우면서 산만한 바다보다는 아늑하고 조용한 분위기를 즐길 수 있는 정서적인 산촌지역이다. 적정 매매가격과 펜션부지로서의타당성 적정 매매가 산정 부동산의 가치를 평가하는데 있어 양면성을 보아야 하는 경우가 많다. 한편으로는 개발이 되어야 가치를 높일 수 있는 반면 자연 미관을 보존시켜야 그 가치를 높일 수 있는 경우 역시 적지 않다. 부동산매매에 있어서 자연경관이 가격을 산정 하는데 커다란 프리미엄으로 작용됨은 두 말 할 필요가 없다. 특히, 전원주택지에서 이러한 경향은 더욱 두드려지는데, 이는 도시생활에 신물을 느낀 전원생활 희망자들이 도시의 환경과 전혀 다른 전원의 분위기를 원하고 또 전원주택지를 선택함에 있어서 주위경관을 우선적으로 보기 때문이다. 본 의뢰지는 자연마을과는 3백m 정도 떨어진 곳에 위치해 있으며 2차선 도로를 사이에 두고 청정계곡에 맑은 물이 흐르고 있는 지역이다. 지도에는 표시가 되지 않았지만 이조천의 상류지역 도진 부락 하단에는 보를 막아 큰 저수지가 형성된 지역에 위치하고 있다. 저수지를 바라보는 2차선 도로변에는 가든 겸 농장을 꾸미는 작업이 진행 중에 있고 저수지 주변에는 가든이나 기도원 별장개념의 주택을 볼 수 있는 지역이다. 본 의뢰지 하단 초입에서 식당을 경영하는 K씨 이야기로는 자신의 집을 한 때 평당 40만원씩 주겠다고 찾아오는 사람들이 많았으나 지금은 발길이 뜸한 상태라고 한다. 또한 주변에 임야를 찾는 수요자는 거의 없다고 했다. 그러나 본 의뢰지는 입지적 특성상 그 가치가 높은 부동산임에 틀림이 없다. 임야도를 보면 본 의뢰지는 잘생긴 남향부지로 앞에는 계곡이 있고 2차선 도로 가시권에 속한 지역으로 선호도 높은 부지에 속한다. 특히, 본 의뢰지는 보전임지(6만3천9백25㎡ / 1만9천3백37평)가 대부분을 차지하고 있으며 준농림지는 6천2백㎡(1천8백75평)에 불과해 건축면적이 줄어드는 등 단점으로 작용할 수도 있지만 이를 역으로 활용한다면 오히려 많은 장점을 이끌어 낼 수도 있을 것이다. 보통 매수자가 부동산에 접근하면서 중요하게 생각을 하는 것으로는 평균 가격을 들 수 있다. 그렇다보니 평당 5백원이나 1천원 정도하는 저가의 부지에 대해서는 확인절차를 거치지 않고 구입하는 경우가 종종 발생하기도 한다. 본 의뢰지의 공시지가는 ㎡당 4백80원으로 이를 평당가격으로 환산하면 평당 1천5백87원. 이를 근거로 전체부지가격을 산정해 보면 총면적 2만1천2백12평에 1천5백87원을 곱해 3천3백66만원 정도가 나온다. 그러나 실제 농촌지역에서 거래되는 금액은 지역에 따라서 공시지가의 약 3배~7배에 이르는 점을 감안해 세분적인 금액을 산정해 보면, 급경사지에 속한 보전임지 내 지가의 경우는 평당 3천원(1만9천3백37평)으로 5천8백만원, 저수지 주변의 희소성를 가지고 있는 준농림지역 내 임야는 평당 4만원(1천8백75평)으로 7천5백만원이 나와 총 1억3천3백만원 정도가 적당한 시세로 판단된다. 이와 함께 본 의뢰지는 보전임지의 활용여부에 따라 투자 수익에도 적잖은 영향을 미칠 것으로 여겨진다. 펜션부지로 타당성 지역적 특성에서 보면 경주시는 문화 관광 도시임에는 틀림이 없는 지역이다. 평야 지대이면서 도·농복합도시로 앞서 살펴본 바와 같이 농민비율이 46%을 차지하고 있어 축산업에 종사하는 농가도 적지 않아 본 의뢰지로 이어지는 길목의 경우도 경부고속도로 건천 나들목에서 하천리를 통해 박달리로 가는 주변으로 축사가 자리하고 있다. 하지만 이 지역만 벗어나면 주변으로 쾌적한 환경이 펼쳐져 별다른 문제는 없어 보인다. 본 의뢰지에서 우선적으로 실시해야 할 것은 부지 하단에서 임시로 사용되고 있는 개사육장의 부지일부가 본 의뢰지역으로 침범했을 가능성에 대한 경계측량이다. 또한 경계측량 시 임야의 경우는 동절기에 실시하는 것이 효과적이란 것 역시 반드시 기억해야 하며 이외에도 측량을 실시할 경우 전체적인 측량보다는 보전과 준농림지역을 분할측량하면서 준농림지역만을 경계측량 하는 것이 비용부담 면에서 경제적이라는 사실을 명심해야 한다. 준농림지역을 개발하기 위해서는 임야에 형질변경허가를 받아야 하는데, 이에 앞선 선결 조건으로 ‘문화재 예술과’를 통한 ‘문화재 관리구역’으로의 지정여부를 확인하는 것이 최우선이다. 이는 문화재 등이 발굴된 ‘문화재 관리구역’일 경우 건축 및 공사에 제한을 받을 수 있기 때문이다. 하지만 본 의뢰지의 경우는 건축, 공사 등 중요행위시 해당 사항이 없다는 것을 ‘문화재 예술과’를 통해 확인할 수 있었다. 도시형 전원주택을 제외하고 전원주택을 찾는 사람이라면 누구나 한번쯤 펜션에 대해 관심을 가져 보았을 것이다. 그러나 아직 펜션에 대한 인식부족으로 인해 자연마을과 인접한 펜션의 경우, 정서적 차이에서 오는 지역 주민들과의 마찰 등 적잖은 문제점이 발생하기도 한다. 이를 감안해 펜션보다는 ‘가족 단위 농촌체험장’인 팜 스테이(Farm Stay)로 활용, 가족단위의 민박을 중심으로 주말농장과 텃밭을 가꾸기 등 농촌체험프로그램을 도입해 운영한다면 주5일 근무제와 맞물려, 1년 내내 계절단위의 단골 손님을 확보할 수 있어 보다 경제적이라고 본다. 결론 고도의 도시이면서 도·농복합도시인 경주시는 외국인이 가장 많이 찾는 지역이다. 경주에서 서남향에 위치한 내남면 박달리는 해발 8백27m인 단석산 남쪽에 위치한 산간 마을로 부산, 울산의 지역주민 뿐만 아니라 경주를 찾는 외국인을 상대로 민박을 유치하기에 좋은 입지라고 생각한다. 얼마 전 외국인을 상대로 무역업을 하는 친구를 만났었다. 그 친구 이야기가 외국인들에게 예전과는 달리 지방에서 민박할 수 있는 장소를 알려 달라는 부탁을 자주 듣는다고 한다. 아마도 한국적 정서를 느낄 수 있는 사찰이나 농가에서 민박을 해 보고 싶은 마음에서 일 것이다. 이런 점들을 참고로 특화된 민박이나 펜션을 하는 것도 좋을 것이며 경제적인 여유가 없어 처분하려고 한다면 부지를 현 상태로 처분해 작은 이익을 볼 것이 아니라 임야를 형질변형해 허가를 득 한 뒤 측량을 하고 측량기점을 표시한 뒤 처분하는 것이 보다 높은 부가가치를 창출할 수 있는 길이다. 田 ■ 글 진명기(전원주택 전문 컨설턴트 dol@greenhouse21.com) [글쓴이 진명기는 전원주택 전문 부동산중개업소인 ‘전원주택 돌’의 대표로 풍부한 현장 경험과 이론을 바탕으로 전원주택 부동산과 관련해서는 전문가로 통한다. 수도권 주변과 지방의 땅을 대상으로 단순 중개는 물론, 전문적인 컨설팅에 이르기까지 폭 넓게 활동하고 있다.
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임야의 적정 매매가와 펜션부지로서의 타당성