월간 전원주택라이프

소득과 여가 시간의 증가로 삶의 질을 향상시키려는 욕구는 오래 전부터 전원생활뿐만 아니라 애완견 동호인이 기하급수적으로 늘어나는 것만큼이나 길거리에 버려지는 개(遺棄犬)도 많다는 것이다. 오죽하면 정호승 시인이 “하늘이 보시기에 개를 버리는 일이 사람을 버리는 일인 줄 모르고 사람들은 함부로 개를 버린다”고 했을까. 한편 유기견만을 데려다 마치 친자식처럼 정성껏 돌보는 사람도 있다. 오래 전부터 동경하던 전원생활을 겸해 강아지들에게 보다 나은 환경을 제공해 주고자, 부산시 대포동 아파트에서 경남 김해시 대동면 괴정리에 68평 복층 목조주택을 지어 이주한 건축주다. 11마리의 애완견이 맘껏 뛰노는 유럽풍의 전원주택 속으로 들어가 보자. 김해시 대동면은 부산에 경제 기반을 둔 전원생활자들이 즐겨 찾는 곳이다. 낙동강과 김해평야 등 천혜의 자연 환경을 갖춘 데다 남해고속도로가 지나가기에 접근성도 좋기 때문이다. 이 주택이 자리한 괴정리는 남해고속도로 대동 톨게이트와 인접했음에도 한갓진 데다 북서쪽의 높고 낮은 산을 배후로 하기에 편안하게 다가온다. 이 마을에서 전원주택 건축의 주류를 이루는 건축주의 목조주택을 찾기란 그리 어렵지 않다. 마을 한가운데로 난 길에서 이 주택을 보면, 복층이라는 점도 있지만 목재 펜스 너머로 보인 외관이 독특해 단박에 알아볼 수 있다. 시멘트 사이딩에다 인조석으로 포인트를 준 입면에 요철凹凸이 많고 포도주색 아스팔트 슁글을 얹은 박공지붕의 높이를 달리해 십十자로 교차시켰기에 어느 방향에서나 입체감을 느끼게 한다. 유기견의 대모代母 전원으로 향하다 건축주는 20년 전 친구에게서 치와와 2마리를 선물로 받으면서부터 애완견을 키우기 시작했다. 처음에는 애완견을 기른다는 것이 귀찮았지만 세 딸이 워낙 좋아해 얼마간 함께 지내면서 재미가 붙더니만 어느 순간 한 가족처럼 정이 붙었다고 한다. 이를 계기로 병들어 길가에 버려진 개를 한 마리씩 데려다 치료하고 보살펴 왔는데, 그 녀석들이 지금 11마리로 늘어났다. 건축주는 유기견을 데려올 때도 원칙이 있다. 애완견 동호인들이 선호하는 작고 건강한 녀석들보다는 크고 병든 녀석들만 데려온다는 것이다. 34평 아파트에서 11마리나 되는 애완견과 함께 지낸다는 것은 건축주나 애완견에게도 고역이었다. 등산 애호가이기도 한 건축주는 오래 전부터 산자락의 넒은 터에 자리한 전원주택을 동경해 왔다. 전원에 넒은 집을 지을 바에야 하루라도 앞당겨 그곳에서 좀더 오래 사는 편이 낫다고 맘먹었지만 여건이 허락지 않아 미루었다. 세 딸이 모두 장성해 사회에 발을 내딛은 지난 해, 비로소 전원으로 발걸음을 가볍게 옮겼다. 전원주택지는 세 딸이 직장 생활하는 부산에서 가까운 곳, 주변에 산이 있는 곳, 애완견들이 맘껏 뛰놀 만큼 부지가 넓은 곳을 우선해서 찾아다녔다. 그러고 보면 이곳이야말로 건축주가 바라는 입지선정의 세 가지 조건을 두루 갖췄다고 할 수 있다. 부지는 북쪽으로 나지막한 산이 있고 남쪽으로 a을길이 지나면 좌우로 집이 들어선 625평 부추밭이었다. 모름지기 그린벨트를 낀 땅을 매입하는 사람은 없을 것이다. 건축주는 이 땅을 매입해 그린벨트에 바짝 붙여 주택을 앉히고 앞뒤로 넓고 멋진 전정과 후정을 꾸몄다. 애완견 전용 방에 목욕탕까지 건축주는 목조주택을 선택한 이유를 아이러니컬하게도 동물 알레르기 때문이라고 한다. 주택의 설계와 시공은 16년간 목조주택만 250여채 지어온 상림건설(주) 상림목조주택에 맡겼다. 건축주는 상림건설(주)에서 시공한 인근주택의 건축주들을 만나보니 층간 소음과 방음, 단열, 보온 부문에서 만족스러웠다. 특히 준공 후에는 요청하지 않아도 일정 간격으로 방문해 불편한 점이 없는지 살핀다는 점이 맘에 들었다고 한다. 건축주는 설계 협의 시 안방과 세 딸의 방 그리고 애완견 방을 요구했을 뿐인데 상림건설(주)에서 짧은 시간에 흡족한 가도면과 설계도, 조감도까지 뽑아왔다고 한다. 좌측 안방 뒤로 낸 욕실을 갖춘 강아지 방 뿐만 아니라 후정으로 통하는 덱과 슬로프(Slope)까지 세심하게 신경쓴 것, 1층 거실과 세 딸의 방이 있는 2층 공간을 홍송 난간을 이용 서로 트인 듯 막힌 듯 적당한 크기로 차폐한 것에 만족스러워했다. 이 주택의 앞마당에는 잔디 정원과 제법 큼직한 야생화 정원이 갖가지 조형무로가 함께 어우러져 있다. 강아지와 꽃, 나무를 좋아하는 건축주는 아파트에 살면서 간절히 원하던 것들을 이곳에 맘껏 펼쳐놓았다고 한다. 아파트에서 전원주택으로 이주한 후에야 비로소 왜 아파트에서 사람 사는 냄새가 안 났는지 그 이유를 알았다고 한다. 田 글·사진 윤홍로 기자

실속 있는 집 건강을 위해 지은 25평 단층 스틸하우스 경기도 여주군 금사면에 자리한 이 집은 경량 철골 우레탄 보강패널을 이용해 지은 단층 주택으로 25평 규모의 본채와 창고용 별채로 구성돼 있으며, 각각의 동은 외벽마감에 차이를 둬 차별화 된 공간임을 쉽게 알 수 있도록 되어 있다. 다부진 모습의 본채는 전원주택의 전형이라 할 수 있는 새하얀 시멘트 사이딩으로 마감이 이뤄져 산뜻함을 더하는 반면, 회색톤의 아스팔트 싱글에서는 차분함을 더한다. 또한 각각의 공간마다 고도차를 이용해 겹지붕을 마련했으며, 이를 통해 단순해 질 수도 있는 외관의 모양새에 변화를 줄 수 있었다. 전원주택의 멋스러움에서 빼놓을 수 없는 데크 역시 현관을 기준으로 좌우로 펼쳐 놓았다. [몸무게가 10㎏이나 줄었어요. 내가 좋아서 하는 일이고 보니 운동도 되고 군살도 빠져 몸이 얼마나 가벼운지 모릅니다. 정말이지 하루 하루가 너무나 즐겁습니다.] 많은 사람들이 전원생활을 시작하면서 입에 달고 사는 단어가 바로 ‘건강’이다. ‘건강을 위해 전원생활을 택했다’거나 ‘전원생활을 하면서 건강이 많이 좋아졌다’거나 등등. 이 집의 건축주 역시 마음 속으로만 동경해 오던 전원생활을 실행에 옮길 수 있었던 것이 바로 이 ‘건강’ 때문이라고 말문을 열었다. 건축주는 지난해 6월, 30여 년 동안 몸담았던 공직생활을 정리했다. 조금은 이른 느낌의 퇴직이었지만 ‘건강을 잃으면 모든 것을 잃는 것’이라는 생각에 망설임은 없었다. “서운한 마음이 들지 않았다면 거짓말이지요. 하지만 30여 년 공직생활을 하면서 몸과 마음이 많이 지쳐있었던 것 같습니다. 그래 이제는 지내온 세월을 차분하게 돌아 볼 수 있는 시간이 필요하다고 생각했습니다.” 건강을 위한 전원생활이고 보니 사소한 것 하나도 소홀히 할 수 없었고, 특히 입지선정과 시공업체 선정에 있어서는 많은 발품과 함께 적잖은 시간을 투자해 나갔다. 전원생활을 시작하면서는 텃밭과 정원 가꾸기에 가장 많은 시간과 노력을 들였는데, 전원생활에 대한 애착(愛着)이 남달랐던 그였기에 텃밭과 정원 가꾸는 일에 많은 노력과 정성을 들였다는 것이 그리 새삼스러운 일은 아니지만 본채 앞으로 펼쳐진 4백 여 평의 텃밭은 전문(?) 농사꾼의 솜씨라 해도 손색이 없을 정도로 정갈해, 보는 이로 하여금 혀를 내두르게 한다. “대학에서 농학(農學)을 전공할 정도로 농사일에 관심이 많았습니다. 하지만 사회생활을 하면서 한동안 잊고 지냈었는데, 다시금 흙과 함께 할 수 있다는 것에 고마울 따름입니다.” 그 어느 때보다 행복한 시간을 보내고 있는 그였지만 부지를 구입하고 집을 건축함에 있어 어려움이 없었던 것은 아니다. 특히 ‘상수원특별대책지역 1권역’에 속한 부지를 구입한 탓에 더욱 그랬다. 가장 먼저 맞닥뜨리게 된 문제는 집을 짓기 위해서 반드시 거쳐야 하는 농지전용 문제. 준농림지역의 밭을 구입한 건축주의 입장에서는 반드시 넘어야 할 산임에 틀림이 없었지만 그 과정의 까다롭기가 이만 저만이 아니었다. 다행히 설계사무소를 운영하는 친형을 통해 많은 조언과 도움을 받기는 했지만 그래도 인·허가상의 문제를 해결하기 위해 관할관청을 찾는 일은 고스란히 자신의 몫일 수밖에 없었다. “처음 면사무소를 찾았을 때, 모두들 색안경을 끼고 보더군요. ‘왜 들어오려고 하느냐’는 식이었어요. 땅 투기꾼인 줄 알았나봐요. 하지만 집을 짓기에 앞서 주민등록을 이전하고 6개월 가량을 생활하면서 그 같은 오해에서 차츰 자유로워 질 수 있었고 시간이 지나면서 오히려 직원들이 요목 조목 따져가며 부족한 부분에 대해 자세히 알려 줄 정도로 친한 사이가 되었습니다.” 이처럼 부지구입 후 건축주가 가장 먼저 했던 것은 이 곳 이포리로 주민등록을 이전하고 6개월 가량을 생활하는 것이었는데, 이는 ‘상수원특별대책지역 1권역’으로 지정된 지역의 경우 주택의 신축에 앞서 반드시 6개월 이상 실거주했다는 확인을 받아야 하기 때문이었다. “전혀 문제될 것은 없었습니다. 전원생활을 못하는 것도 아니고 다만 6개월 정도 건축이 늦어지는 것뿐이었으니까요. 거기에 자연스레 이웃들과 친해질 수 있었던 것도 저에게는 다행스러운 일이 아닐 수 없었습니다.” 그렇게 농지전용허가를 얻은 후에는 이미 마음 속에 정해두었던 ‘코리아하우스 (대표 안원헌)’에 건축을 의뢰했고, 공사는 3개월만에 마무리되었는데, 이미 낯이 익은 이웃들은 건축기간 내내 자신들의 일처럼 나서서 도와주기도 했다. 경기도 여주군 금사면에 자리한 이 집은 경량 철골 우레탄 보강패널을 이용해 지은 단층 주택으로 25평 규모의 본채와 창고용 별채로 구성돼 있으며, 각각의 동은 외벽마감에 차이를 둬 차별화 된 공간임을 쉽게 알 수 있도록 되어 있다. 다부진 모습의 본채는 전원주택의 전형이라 할 수 있는 새하얀 시멘트 사이딩으로 마감이 이뤄져 산뜻함을 더하는 반면, 회색톤의 아스팔트 싱글에서는 차분함이 묻어난다. 또한 각각의 공간마다 생긴 고도차를 이용해 겹지붕을 마련했는데, 이를 통해 자칫 단조로워 질 수도 있었던 외관의 모양새에 변화를 줄 수 있었다. 전원주택의 멋스러움에서 빼놓을 수 없는 데크 역시 현관을 기준으로 좌우로 펼쳐 놓았는데, 그다지 긴 동선은 아니지만 전원생활을 여유로움을 만끽하기에는 부족함이 없어 보인다. 이외에도 침목을 직접 깎아 마련한 통로나 아기자기한 조각상을 배치해 놓은 것에서는 건축주의 세심함을 느낄 수 있다. 내부구조에서는 단순한 구획을 통해 여유있는 공간연출을 시도하고 있는데, 지붕선을 살려 놓은 널찍한 거실과 한 벽면을 가득 채우고 있는 전면창에서는 여는 전원주택 못지 않은 멋스러움이 묻어 난다. 특히 전면창 위로 마련해 놓은 반원형 채광창도 멋스러움에서 빼놓을 수 없는 부분이다. 다소 협소한 느낌의 주방에는 별도의 수납공간을 마련, 공간 활용도를 높이고 있으며 서재로 활용되는 방과 침실을 마주보도록 배치한 것은 동선을 줄이기 위함이다. 이외에도 각각의 방들마다 널찍한 채광창을 마련, 일조권에 대한 세심한 배려도 잊지 않고 있는데, 특히 침실에 마련한 채광창은 격자형이면서도 바깥쪽으로 약간 돌출된 형태를 하고 있어 멋스러움과 실용성을 동시에 충족시키는 일석이조의 효과를 얻고 있다. 田 ■ 글 사진 정철훈 ■ 건축정보 ·위치 : 경기도 여주군 금사면 ·건축형태 : 경량 철골조 ·건축면적 : 25평 ·내부마감 : 그라스 울 판넬, 석고보드, 도배 ·외부마감 : 비닐사이딩 ·지붕마감 : 아스팔트싱글 ·창호재 : 돌출시스템창호 ·난방시설 : 기름보일러 ■ 설계 및 시공 : 코리아하우스 043-260-3000 www.korhouse.com

[SPECIAL EDITION 전원주택 유형별 입지 선정 요령(3)] '따로 또 같이' 단지형 전원주택

단지형 전원주택의 인기가 높아지고 있다. 전원주택을 짓는 과정에 있어 여러 어려움이 생기기 마련인데 단지형 주택은 이러한 불편을 해소해 준다. 그 중에서도 가장 큰 골칫거리(?)라 할 수 있는 부지를 고르고 시공사를 선정하는 과정을 생략할 수 있다는 점은 예비 건축주에게 매력으로 다가온다. 그러나 단순하고 정형화된 외관에 제대로 된 정원이나 텃밭을 일구기에는 한계가 있다는 점이 단점이다. 글 홍정기 기자 전문 개발업자가 일정 규모 이상의 집단화된 택지를 조성하여 분양하는 방식의 단지형 전원주택은 기반시설이 양호하고 생활수준이 비슷한 이웃과 함께 살 수 있다는 장점이 있으나 입지선정과 부지확보에 어려움이 있고 단지 전체가 획일화된다는 게 단점이다. 단지형 전원주택을 선택한 입주자 입장에서는 단지 안에 어떤 필지를 고르냐가 중요한데 이는 환금성과 거주적인 측면을 고려할 때 반드시 검토해야 할 부분이다. 건축주 수고 덜어 인기 높아단지형 전원주택이란 개인이나 업체 개발업자가 토지매입에서부터 농지전용, 대지조성, 기반시설, 진입로 개설 등까지 끝낸 후 개인에게 분양하는 집단화된 전원주택을 일컫는다. 대개는 개발업자가 사업의 주체가 되는데 개인이 혼자 처리하기에는 경제적 부담이 큰 상하수도 및 전기·전화시설 등과 같은 각종 편의시설의 설치를 일괄적으로 해결해 주며 땅을 분양 받은 사람이 원할 경우에는 주택 건축을 대행해 주기도 한다. 보통의 전원주택 단지는 필지로 공사를 분할하여 분양한 다음 개별 필지별로 공사를 진행하는 개별 택지개발형식으로 이뤄지고 있다. 개발 업체의 영세성으로 경제적 위험성을 낮추기 위함인데 이로 인해 다양한 건축 형태와 마감재 사용으로 경관상 혼란을 주기도 한다. 이러한 점을 보완하기 위해 최근에 들어서는 단지 안에 모델하우스를 설치한 후 시공 후 분양하는 형태가 등장하기도 했다. 그러나 이러한 일괄분양개발 방식은 단지 내에 내·외관이 모두 비슷비슷한 주택을 양산해 단지 전체가 획일화되는 경향을 보이기도 한다. 전원주택 단지의 대부분이 건설되고 있는 수도권은 평지가 15%, 해발 고도 200~600m의 완만한 기복을 이루는 구릉지가 70%를 차지한다. 지형상 많은 수의 전원주택 단지들이 배산형을 취하고 있는데 경사가 완만한 지형이나 계단식 농지에 터를 잡는 것이 대부분이다. 우리나라에서 가장 많은 수의 단지가 들어선 용인이나 양평의 경우가 대표적이다.초입과 막다른 필지는 삼가라최근에 세워지는 단지형 전원주택을 보면 초입에 정문 초소를 두고 그곳에 각종 방범, 치안 기능을 담당하는 기구들을 배치시킨다. 이곳은 진입로가 시작하는 지점으로 수시로 차량이 드나들기 마련이다. 이에 따라 초입에 들어선 필지는 아무래도 소음에 자유로울 수 없으며 프라이버시를 침해당할 우려도 있다. 거기다 지대가 낮은 곳에 위치하기에 다른 필지와 비교했을 때 전망도 좋지 않다. 따라서 되도록이면 초입에 자리한 필지는 피한다.길의 흐름이 끊기는 막다른 곳에 위치한 필지도 썩 좋은 곳이 아니다. 막다른 도로에 대문을 내는 일은 풍수에서도 금기시하는 것으로 기의 흐름, 음양의 균형 등에서도 나쁘다고 한다. 끝자리에 돌출된 필지도 좋지 않다. 분양 양상을 보면 단지 가장자리에 돌출된 필지의 인기가 높은 편이나 거주적인 측면에서 보면 추천할 만한 곳은 못된다. 앞 뒤로 가리는 것이 없어 조망과 채광, 전망이 좋을 순 있으나 더불어 사는 단지라는 특성상 공용 시설 이용과 이웃과의 원활한 소통이라는 측면에서는 낮은 점수를 줄 수밖에 없다.최근 타운하우스라는 이름을 빌은 고가의 단지형 전원주택들이 속속 올려지고 있다. 이같은 형태의 단지들은 화려한 모델하우스를 무기로 소비자를 유혹하고 있는데 아파트 고르듯 모델하우스와 조감도만 보고 덜컥 필지를 택하는 일은 삼가야 한다. 대부분 경사진 부지를 안은 전원주택지는 위치와 층고에 따라 전망과 채광 등에서 많은 차이가 나기 때문에 반드시 현장을 답사하도록 한다. 이러한 주택일수록 환금성을 고려해 필지를 선택하는 것이 좋다.田 전원주택 단지의 시작을 알린 '그린빌라' 시간이 흘러도 인기는 여전서울시 구로구 항동 언덕배기에 위치한 그린빌라. 1만 8000평 규모에 총 137세대 35개 동으로 이루어진 이곳은 1983년 당시 보기 힘든 폐쇄적 단지 조성, 공용 커뮤니티 공간과 녹지 공간 확보 등 획기적인 설계로 많은 이들의 주목을 받았다. 세대를 구분 짓는 벽과 벽이 맞붙은 연벽형으로 3∼4세대씩 벽을 공유하고 있다. 이를 통해 대지 효율성은 높이고 공사비는 절감시켰으나 프라이버시를 침해받을 우려가 있는 것이 사실. 각 세대마다 자그마한 정원이 딸려 있는데 규모가 작아 텃밭을 들여놓기에는 무리가 있어 대부분이 몇 가지 꽃과 나무를 활용해 정원으로 사용 중이다. 동마다 일정 규모의 놀이공간을 둬 이웃들이 접할 수 있는 기회를 제공한다. 2개의 게이트를 통해 출입이 가능하며 단지 주위로는 벽을 둘러 거주민들의 프라이버시를 보호했다. 이곳에 들어가기 위해서는 입구 경비실의 확인을 받아야 한다. 입구에서 만난 관리 직원은 "예나 지금이나 큰 문제가 발생한 적은 없다"면서 "내부에 위치한 공동 시설에서 가끔 모임을 갖는데 호응도가 그리 높은 편은 아니다"라고 이곳 분위기를 전했다. 내부에는 거주민을 위한 테니스장, 수영장, 커뮤니티 센터 등이 들어서 있고 정문 출입구 앞으로 주민 공동 소유의 골프연습장이 자리한다. 이중에서 입주민들이 자랑거리로 생각하는 것이 공용 커뮤니티 공간이다. 주 진입로에서 오르막을 오르다보면 왼편으로 모습을 드러내는 공용 공간에는 산책로, 도서관, 실내 수영장, 입주민 자치센터 등이 들어서 있는데 휴일에는 여전히 사람들로 북적거릴 정도란다. 25년 가까운 시간이 흘렀지만 비어있는 세대가 없을 정도로 그린빌라는 꾸준한 인기를 누리고 있다. 용인시 기흥읍 '노블힐스' 김정순 씨"교통·자연·생활 나무랄 것이 없어요"경기도 용인시 기흥읍에 자리한 '노블힐스'는 총 28세대로 구성된 전원주택 단지이다. "아이들이 어렸을 때, 정원이 있는 단독주택에서 살았거든요. 그때가 그리워, 전원에다 마당 넓은 집을 다시 지어야지 하며 지냈죠. 이곳으로 이주해서는 정원 곳곳을 가꾸고, 텃밭도 처음 일구고… 하루하루 바쁘게 지내죠. 맑은 공기를 맘껏 마시며 운동 삼아 몸을 움직이는 게 크나큰 즐거움이죠."2005년 3월, 공사 1년 만에 새 집에 입주한 김정순(59세) 씨. 그는 전원으로 이주를 결정한 후부터 용인의 고기리 계곡을 비롯하여 많은 부지와 주택을 보러 다녔다. 하지만 어느 한 군데도 탐탁지 않아 '전원생활?' 하며, 마음에 동요가 일 무렵 '노블힐스'를 알게 됐다. "여기에서 영통까지는 3분밖에 걸리지 않고요. 서울도 승용차로 30분이 채 걸리지 않으니, 이만한 입지 조건이 어디 흔합니까. 전원주택도 너무 외지다 보면 안전에 문제가 있잖아요. 이곳은 단지라 여러 집이 모인 데다 방범 시스템을 갖추고 있어 마음이 편해요. 얼마 전에는 정원에 심은 나무 두 그루가 시들시들하다 죽었는데, 새 나무로 심어준다고 하잖아요. 이 정도면 사후 관리도 최상인 거죠."가까운 용인시내에 사는 손자손녀들이 주말이면 이곳을 찾아 맨발로 뛰놀기에 바쁘다. 이름 모를 새소리가 밤나무 사이로 들리고, 종종 단지 내 길을 지나는 꿩을 보는 날에는 자연 속 깊은 곳에 들어와 산다는 느낌을 받는다고.TIP 전원주택 단지개발 유형 1. 지목 변경에 따른 방법 -농지전용방법 : 농지를 대지로 전용하는 방법 -산림형질변경 : 산지를 대지로 전용하는 방법 2. 개발 주체에 따른 방법 -전문 업체가 개발 : 개발 후 분양. -동호회에서 개발 : 공동 투자하여 개발.-지주 공동 개발 : 지주와 개발 전문 업체가 공동 개발 후 분양. -문화마을 개발 : 농림부 혹은 지방자치단체가 개발 후 분양. 3. 용도에 따른 방법 -주거용 : 항시 거주하며 이용 - 도시근교. -별장용 : 주말이나 휴가 때 사용 - 관광지나 휴양지 부근. 4. 개발 목적에 따른 방법 -부지 조성 사업 : 건축과는 무관하게 부지조성을 위주로 하는 개발. -건축을 위한 사업 : 건축을 위주로 하여 부지를 조성하는 개발.

[하절기 주택관리] 여름철 주택 자연재해 대비는 이렇게, 입지선정에서 하자보수까지

전원주택 시련의 시기 여름이 찾아왔다. 굵은 비와 강한 바람을 동반하는 장마와 태풍은 전원생활자들에게 가장 두려운 존재임에 틀림없다. 그래서 어찌 보면 전원에서 여름나기란 더위와의 싸움이 아니라 물, 바람과의 싸움이라고 해도 과언이 아닐 듯. 거침없이 들이닥치는 물, 바람과의 사투에서 승리하는 비결에 대해 살펴봤다. 글 홍정기 기자최상의 주택지라 하면 당연 배산임수背山臨水 지형이다. 예나 지금이나 산을 등지고 물을 바라보는 지형은 뛰어난 경관을 제공할 뿐만 아니라 해가 잘 들고 바람도 잘 통해 사람이 살기에 이보다 적합한 곳이 없기 때문이다. 그래서 이러한 지형을 갖춘 지역의 땅은 웃돈을 얹어야 거래를 성사시킬 수 있다. 배산임수 지형이라 하면 '묻지마 거래'가 심심찮게 이뤄지는 것도 예로부터 내려오는 막연한 기대감이 있어서다. 그러나 각종 개발로 자연의 훼손은 더 이상 배산임수 지형을 최상의 입지 조건이라 부르기 어렵게 만들고 있다. 장마와 태풍이 몰아치면 산과 강 인근에 위치한 주택들은 산사태와 범람의 위험에 밤잠을 설쳐야 하는 경우를 종종 본다.입지 선정에서부터 대비해야사후약방문死後藥方文이라고 했다. 아무리 집을 튼튼히 짓고 관리를 잘 한다손 치더라도 애당초 입지를 잘못 잡으면 허망한 일이 되고 만다. 그래서 입지를 선정할 때부터 자연재해 가능성에 대한 면밀한 검토가 있어야 한다. 무턱대고 산과 강이 인근에 있으면 좋을 것이라는 생각을 버리고 가까운 지역에 산사태, 범람, 지반 침하 등의 경력이 있는지 살펴볼 필요가 있다.강이나 계곡은 평소에 말라 있더라도 폭우가 쏟아지면 눈 깜짝할 사이에 물이 불어나는 점을 감안, 지난 몇 년 동안 폭우로 인한 범람 사례가 있었는지 알아보는 절차가 필요하다. 그러한 경력이 없더라도 약간의 비용 지불을 감수하고 옹벽을 쌓고 성토한 후 흙 다지기 과정을 거치는 것이 만약을 대비하는 길이다.산사태 감지, 대처 요령범람과 함께 우려되는 것이 산사태다. 산림청은 육안으로 위험지역을 판단하는 방법에 대해 '비탈이 급하고 비탈길이가 긴 곳, 비탈면의 형태가 오목한 곳, 계곡이 구부러져 물이 심하게 부딪치는 곳 그리고 흙의 성질이 위와 아래가 다르고, 아래 부분에 점토(진흙)나 바위가 있는 곳, 지하수가 땅위로 솟아나는 곳, 활엽수지역보다 침엽수, 치수림 지역 등'이라고 설명했다.산사태 감지 요령은 첫째 경사면에서 갑자기 많은 양의 물이 샘솟을 때다. 이때는 땅속에 과포화된 지하수가 있다는 것을 나타내므로 산사태의 위험이 커진다. 둘째 평소 잘 나오던 샘물이나 지하수가 갑자기 끊길 때로, 이는 산 위의 지하수가 통과하는 토양층에 이상이 발생한 것을 나타내므로 위험하다. 셋째 갑자기 산허리의 일부가 금이 가거나 내려앉을 때다. 이는 산사태가 발생하는 조짐이므로 미리 대피하는 것이 좋다. 넷째 바람이 불지 않는데도 나무가 흔들리거나 넘어질 때, 산울림이나 땅울림이 들릴 때로, 이미 산사태가 시작된 것으로 보고 즉시 대피해야 한다.산사태를 미연에 방지하기 위해서는 지반공사에서부터 배수를 어떻게 할 것인가를 고민하고 토석은 반드시 제거해야 한다. 또한 옹벽을 쌓아 저항력을 키우는 것도 좋은 방법이다. 천장 누수는 잘못된 시공에서 비롯7월이면 본격적인 여름을 앞두고 집 안 구석구석을 살펴봐야 할 시기다. 특히 지붕, 창문 등 외부와 통하는 곳을 세심히 관찰해 볼 필요가 있다. 작은 것이라고 놓치고 지나가면 자칫 대형사고로 이어질 위험이 있기 때문이다.빗물이 내부로 들어올 가능성이 가장 높은 곳이 지붕과 천장이다. 지붕에서 물이 한두 방울이라도 떨어지는 것이 감지되면 즉시 조치를 취해야 한다. 지붕 누수의 원인은 대부분이 잘못된 시공에서 비롯되는데 이는 지붕재가 정밀하게 시공되지 못했거나 천장 마감이 제대로 이루어지지 않아서 발생하게 된다. 따라서 시공업체를 불러 A/S를 의뢰한다.내부 물 침입… 하자보수 신청집 안 내부로 물이 들어올 시에는 빗물을 받아 외부로 배출시키는 홈통이 제대로 설치돼 있는지 의심해 봐야 한다. 외부로 노출돼 있어야 할 홈통이 조금이라도 벽체 안으로 들어와 있으면 집 안 내부로 빗물이 떨어지는 것이다. 이때에도 시공업체를 불러 이에 대한 하자보수를 신청하는 것이 좋다. 여름철 보일러 관리는 어떻게여름철은 보일러를 사용하는 시간과 횟수가 줄게 돼 보일러 관리에 소홀해지기 쉽다. 사용하던 보일러를 한 번 더 점검하고 청소해 장마철을 대비함과 아울러 다가올 난방 철을 준비하는 일상생활의 지혜가 필요한 시기이기도 하다.무더운 여름철에도 보일러를 가끔 틀어주는 것이 좋다. 비가 온 후 축축한 느낌이 들거나 밤에 싸늘한 기운이 돌 때 한 번쯤 보일러를 작동시키면 집 안 습도를 유지시켜 쾌적한 실내 환경을 조성할 수 있다. 이렇게 가끔씩 가동을 해주면 보일러의 열교환기 부식이나 순환펌프 고장을 예방하는 데도 도움이 된다.보일러를 1주일 이상 사용하지 않을 때에는 안전을 위해 보일러의 전원플러그를 뽑아 놓는 것이 장마철에 천둥, 번개로 인한 사고 발생을 예방하는 지름길이다. 여름철에는 벼락이 치는 일이 잦은데, 콘센트를 차단해 주면 낙뢰로 인한 피해를 예방할 수 있다. 철로 된 보일러의 경우는 페인트칠이 되지 않은 내부 등에 방청유나 폐엔진오일을 칠해 두어야 내부가 부식되는 일을 막을 수 있다. 장마로 인해 보일러실이 침수될 우려가 있는 경우 기름보일러는 전원을 차단한 후 보일러 제어 컨트롤 박스를 분리하여 별도 보관하고 기름저장탱크의 기름을 비운 다음 기름 탱크 주변 밸브를 잠그는 것이 좋다.田

■ 글 싣는 순서 1. 집짓기 전에 2. 황토집 짓는 순서 1) 입지선정 2) 자금준비 3) 집터 장만하기 4) 주거의 평면구상 5) 건축 설계 및 허가 6) 토목공사 7) 자재구입 8) 착공신고 9) 건축공사 10) 준공검사 및 등기이전 11) 예상건축비용 산정 방법 3. 사진과 함께 보는 황토집 짓기 기술 1) 황토집 짓기에 필요한 도구들 2) 전통가옥의 각부 명칭 3) 전통방식 목구조 황토집 짓는 순서 건축에선 경험부족으로 인해 소비되는 비용이 꽤 높다. 이런 비용들을 낮추기 위해서는 경험이 풍부한 건축회사와 계약을 맺고 시공을 하여야 한다. 그렇다고 지나치게 싼 가격에 수주를 받아 공사를 하는 회사는 의심해봐야 한다. 싸게 수주를 받는 만큼 허술한 점도 많기 때문이다. 착공신고 농지 전용허가 시에는 토목공사가 완료되면 건축주는 시공을 하기 전에 반드시 시장·군수·구청장(읍·면사무소 경유)에게 오수정화조 설치신고를 해야 한다. (농지전용허가 시에는 별도의 착공신고 없이 오수정화조 설치신고만 하면 된다) 하지만 대지일 경우에는 일반국도 변에서 직선거리로 50m이내, 고속국도 변에서는 100m이내에 접한 대지는 신고대상지로서 건축신고(허가)후 신고필증을 교부 받아 착공신고서를 제출하고 건축공사를 해야 하며 이때 제출서류는 착공신고서, 건축허가 대상 건축물의 설계도, 오수정화조 설치신고서 등을 구비하여 제출하면 된다. 이때는 건축사가 서류를 구비하여 제출토록 한다. 하지만 위의 지역에 해당되지 않는 대지일 경우에는 별도의 착공신고는 하지 않고 오수정화조 설치 신고서만 제출하고 허가필증 교부 후 건축공사를 하면 된다. 이때 오수정화조는 건축면적이 100㎡~330㎡이하 단독주택으로 1가구 10인용, 100㎡이하인 단독주택일 경우는 5인용 정화조를 설치해야한다. 건축공사 건축공사는 건축주가 모든 자재 수급과 함께 목수 및 미장, 기타 기술인력을 동원하여 직영으로 하는 공사와 시공업체와 계약하여 진행하는 2가지 방법이 있다. 만약 시공 전문업체와 계약하여 건축공사를 한다면, 전원에서 황토집을 짓고자하는 건축주들의 입장에서 보면 시공업체를 선정하기란 그리 쉬운 일이 아닐 것이다. 왜냐하면 황토집을 짓고자 하는 많은 사람들의 바램이 자연에서 건강하게 살 수 있는 무공해 주택을 원하기 때문에 과연, 자연친화적인 소재(돌, 나무, 흙, 물, 풀)만으로 튼튼한 황토집을 잘 지을 수 있을지, 또는 건축비용은 얼마나 투입되어야 할지, 황토집을 지어본 경험이 있는 업자인지, 혹시 부실시공이 되지 않을까 하는 등의 문제 때문에 망설여질 것이다. 하지만 건축주는 시공업체를 선정하기 전에 필자가 지적하는 내용과 같이 몇 가지 사항을 꼼꼼히 진단하여 추진한다면 황토집 짓기에 큰 문제가 없을 것이다. 우선 황토집 또는 전통건축 관련 연구단체인 한국전통초가연구소나 고건축협회, 한국목조건축협회 등을 통해 업체를 추천 받아보는 방법과 시공업체를 선정하는 평가기준을 설정하여 건축주가 직접 확인하는 방법이 있다. 따라서 시공업체의 평가방법 중 첫 번째는 대상업체가 황토집(전통건축)을 지어놓은 현장을 직접 찾아 다니면서 시공실적을 눈으로 확인하는 방법이 있다. 이때 황토집에 대한 별다른 지식이 없는 사람들이 일일이 문제점을 체크하기란 그리 쉬운 일이 아니겠지만 시공자의 설명과 입주자의 경험담을 참고로 한다면 많은 도움이 될 것이다. 이때 건물의 외관이 아름답다거나 공사비가 저렴하다거나 하는 것은 평가기준에 큰 비중을 차지해서는 안되며, 기초를 얼마나 튼튼히 하였는지, 주택 내·외부의 눈에 보이지 않는 부분까지 세심하게 정성을 기울였는지, 자재사용과 시공을 얼마나 양심적으로 하였는지가 평가기준의 척도가 되어야 한다. 특히 중요한 사항은 작은 평수의 집을 단 한 채를 짓더라도 우리의 ‘전통흙집’을 보급한다는 사명감으로 완벽한 황토집을 지으려는 장인정신을 가지고있는 업주를 선택하는 것이 가장 바람직 할 것이다. 두 번째는 전원주택(황토집)을 지으려면 각종 인·허가사항의 행정절차를 거쳐야하는 어려움이 있다. 하지만 대부분의 민원업무는 토목 또는 건축설계사, 시공자가 건축주를 대신하여 인·허가업무를 대행하지만, 간혹 원활한 업무대행이 수행되지 않아 건축주의 계획에 차질을 초래하는 경우가 있다. 시공자가 수주실적에 급급해 무작정 공사계약부터 추진하는 경우가 있다. 이와 같은 업체는 검토대상에서 제외하는 것이 좋다. 예를 들면 설계사나 시공자는 건축주와 상담이 이루어지면 제일 먼저 해야 할 일이 건축주가 마련해놓은 부지에 대한 인·허가상의 문제점이 있는지를 사전에 관청의 해당 부서와 협의한 후 건축주와 계약이 이루어지는 것이 순서이기 때문이다. 부득이한 사항에서 신속한 업무추진을 위해 공사계약이 선행되는 일이 생길 경우에는 시공업체의 잘못으로 인한 문제 발생 시 해당 계약금 전액을 돌려 받을 수 있는 단서조항을 계약서에 명시하는 것이 좋다. 아무튼 건축주는 도면에서부터 인·허가 서류구비 및 허가, 착공, 준공, 입주에 이르기까지 완벽한 행정능력을 갖추고 있는 업체를 선정하는 것이 시간과 돈을 낭비하지 않고 내가 원하는 기간 내에 황토집을 지을 수 있다는 것을 명심해야 한다. 세 번째로는 시공업체의 기술능력을 보아야 한다. 우선 현장에서 일하는 실무자의 설계도면 판독능력은 공사완료 후 관청의 사용승낙(준공검사)과 직결되기 때문에 매우 중요하다. 만약에 설계도면의 내용과 달리 건물이 지어졌다면 준공검사 시 지적을 받게된다. 지적 받은 건축물은 다시 고쳐 짓지 않으면 건축물 관리대장에 등재가 불가능하다. 이럴 경우 건축주의 부동산에 대한 재산권행사를 할 수 없기 때문에 매우 중요한 사항이다. 물론 설계도를 건축설계사무소에서 작성하였다면 설계사가 감리를 책임져야 하므로 크게 걱정할 필요는 없을 것이다. 그리고 건축자재(목재, 벽돌 등) 수급 및 관리능력과 현장기술수행(목수, 도목수, 현장기술경력자들의 숙련 능력 등)능력, 현장 민원 관리능력, 품질관리능력 등 현장을 총괄하는 책임자의 기술적 능력과 신용도가 매우 중요할 뿐만 아니라 정확한 적산능력으로 적정 공사비 산출능력을 갖추고 있는 업주라면 믿고 공사를 계약해도 좋을 것이다. 다음은 건축주 직영으로 목구조집과 황토벽돌집을 지을 경우 참고해야할 몇 가지 방법을 간략하게 서술하기로 한다. 자세한 건축공사 기술은 다음 연재 황토집짓기 기술에서 상세히 설명하고자 한다. 첫째 : 목구조집 공사는 크게 나누어 뼈대공사, 벽체공사, 지붕공사, 내부마감공사로 나누어진다. 그럼 먼저 뼈대공사는 전통가옥인 한옥을 지어본 경험이 있는 목수 또는 도목수를 시켜 일당(날일)제로 하던지 아니면 도급제로 하는 방법이 있다. 이때 일당제는 건축주가 목수의 일을 잘 모르면 공사비가 많이 지출 될 수 있으므로 가능하면 도급제를 선택하는 것이 유리하다. 예를 들어 30평형 목구조집을 지을 경우 뼈대공사는 도목수(도편수)1명에 목수 2명, 목수 보조원(잡부)2명이 약15일에서 20일이면 마무리지을 수 있다. 그리고 목재수량은 평면과 목재규격에 따라 ±10%가량의 차이는 있지만 약 6,000사이에서 7,000사이가 소요된다. 집의 뼈대공사가 끝이 나면 다음에는 심벽치기(맞벽치기) 또는 황토벽돌 조적으로 내벽과 외벽을 쌓아 황토 미장재로 마감하면 된다. 이때도 역시 30평형에 사용되는 황토의 양은 심벽치기로 할 경우에는 15톤 덤프트럭으로 3차분이 필요하며, 황토벽돌 조적일 경우에는 벽돌 수량이 외벽용(300×200×140)이 약 2,500장, 내벽용(300×200×140)이 약 2,000장, 마감용 황토분(25㎏)이 약360포 소요되며, 필요인원은 조적공 3명, 미장공 2명, 보조공(잡부)3명이 4일에서 5일이면 가능하다. 지붕공사는 지붕의 소재에 따라 다소 차이는 있겠지만 서까래 위에 대나무로 산자를 촘촘히 엮은 다음 알매를 올려 건조시킨다. 그 다음 방수시트를 바르고 아스팔트 슁글이나 적삼목등으로 지붕을 마감하면 된다. 만약 흙 기와로 마감 할 시에는 알매를 얹은 다음 기와를 올린다. 지붕공사까지 모두 마감되고 나면 내부 공사가 시작된다. 내부공사는 바닥온돌방 공사, 방문 달기, 마루판 깔기, 배관공사, 전기, 조명, 욕실, 부엌, 장판, 도배 등을 마치면 목구조 집짓기 공사가 끝이 난다. 둘째 : 흙벽돌집 공사는 목구조 집의 기둥 대신 황토벽돌 만으로 외벽을 쌓아 보와 도리를 흙벽체위에 걸치는 공법 이외에는 목구조 집의 기술과 동일하다. 따라서 흙벽돌집은 지붕의 하중을 흙벽만으로 지탱하는 것인 만큼 시중에 판매되고있는 제품을 구입하여 사용할 시에는 믿을 수 있는 흙벽돌을 사용해야 된다는 것을 명심해야 한다. 최근 들어 황토(흙)집 바람이 불면서 황토벽돌과 황토 모르타르에 관한 제품들이 전국에 걸쳐 크고 작은 황토관련업체 20여 곳에서 생산되고있다. 하지만 이들 중 일부 업체에서는 시멘트, 본드, 화학수지 등을 첨가한 제품이나 압축강도가 현저히 떨어지는 제품으로써 건축용으로 도저히 사용할 수 없는 불량 자재를 공급하고 있는 실정이므로 건축주들의 세심한 판단이 필요할 것이다. 셋째 : 건축공사 시 건축설계를 의뢰 받은 설계사가 감리자로서 공사의 공정이 진행되는 동안 현장에 나와 감리를 하게 된다. 이때 감리자는 건축공사 기간 중에 발견한 문제사항을 시정, 재시공 또는 공사중지의 요청을 할 수 있다. 이때 공사 시공자는 감리자의 명령에 따라야 하며, 만약 이를 어길 경우에는 시정 등을 요청할 때 명시한 기간이 만료되는 날로부터 7일 이내에 위법건축보고서를 시장군수·구청장에게 제출하게 되므로 건축주는 건축 허가서에 첨부된 설계도면을 준수하여 공사를 진행해야 부실공사를 막을 수 있다. * 준공검사 및 등기이전 허가받은 건축물의 건축공사를 완료한 후 그 건물을 사용하고자 하는 경우에는 공사 감리자가 작성한 감리 완료 보고서를 첨부하여 시장·군수·구청장에게 사용승인을 신청해야 한다. 이때 사용승인신청을 받은 시장·군수·구청장은 그 신청서를 접수한 날로부터 3일에서 10일 이내에 건축주에게 사용승인서를 교부해야 한다. 단, 건축사 등을 감리자로 선정하지 않은 경우에는 담당공무원이 현장을 조사하여 사용승인을 위한 검사를 하게되면 7일 이내에 사용승인서를 교부하게 된다. 따라서 건축이 완공되고 사용승인이 떨어지면 관할 관청의 건물대장에 가옥을 등록해야 하는데, 이때 건축주는 건축물의 사용승인서를 교부 받으면 즉시 건축물대장 작성을 의뢰 받아 소유권 보전등기를 해야 한다. 건축물대장은 적법 건축물만을 대상으로 작성하고 건축물의 소재지, 구조, 용도, 층수, 건축물 연면적, 대지면적, 허가 년 월일, 사용승인 년 월일, 등재 년 월일 등 건축물 및 대지의 일반사항과 소유자 주소, 성명 등 소유권에 관한 사항 및 건축물의 이용상태 등을 기재해야 한다. 또 건축물을 취득해서 등기등록을 할 때는 관련 세법에 의해 취득세, 등록세 등의 세금이 부과된다. 부동산등기법에 의해 등기가 완료되면 등기소로부터 등기필증이 교부되면 건축주는 즉시 건축물대장을 열람하거나 등기부 등본을 떼어보고 기재내용이 맞는지 확인해야 한다. 예상 건축비용 산정방법 대부분의 건축주는 시공업체에 견적을 의뢰할 때 평당에 공사비가 얼마나 됩니까 라고 물어본다. 필자에게도 수많은 사람들이 똑 같은 상담을 해오고 있기 때문이다. 하지만 공사비는 주택의 형태와 규모에 따라 또는 자재의 종류, 마감수준, 옵션자재, 시공법 등이 표기된 세부 설계도면에 의한 정확한 적산을 통해 전체공사비가 산출되는 것이며, 전체공사비에 시공평수를 나누어보면 평당 공사비가 산출되는 것이다. 그러나 일반적인 건축주들은 업체 선정 시 평당 얼마에 집을 지어줍니까 라고 질문을 한다. 그리고는 평당공사비가 가장 낮은 업주에게 집을 잘 지어주세요 라고 부탁한다. 이와 같은 내용은 결국 평당 200만 원에 집을 지어주세요 라고 하면 업주는 그 금액에 맞추어 싼 자재를 구입하고, 실내를 부실하게 마감할 수밖에 없다는 것을 명심해야 한다. 그러므로 건축주는 시공자와 상담할 때 평형과 집의 형태, 자재의 종류, 실내 마감수준 및 옵션자재, 시공방법 등을 정확하게 설명하고 시공자는 건축주가 요구하는 사항에 따라 설계도를 작성하여 정확한 자재 수량 및 인건비를 산출하여 건축비의 낭비 및 추가지출을 방지하고 건축주가 원하는 훌륭한 황토집을 장만하도록 해야 한다. 아래 표는 30평형 현대식 황토집 예상 건축비용을 산출한 내용이므로 참고용으로만 사용하기 바란다. 田 ■ 글 윤원태 〈한국전통초가연구소 소장 (052)263-2007, 3007 www.koreachoga.co.kr〉

여주 전원주택지의 입지분석과 주변 시세분석을 통한 적정 매입가 산정 -------------------------------------------------------------------------------- 전원주택지를 구입하는데 있어 입지선정 과정을 통해 여타지역과 비교 분석하고 부동산의 가치를 평가하는 것은 매우 중요한 일이다. 그러나 사실상 사람들은 자신은 실수요자이니 부동산의 가치는 볼 필요가 없다고 생각하고 이를 간과해 버리거나 단순히 현재 살고 있는 집에 기준을 두어 판단을 그르치는 예가 많다. 이것은 나무만 보고 숲은 보지 못하는 경우와 같다. 비교분석을 통해 부지를 선정했을 때, 가격을 비롯한 모든 면에서 만족도가 높다는 것은 통계적으로 보여지는 엄연한 사실이다. 필리핀에서 사업을 하는 박씨의 경우, 이와 같은 이유에서 컨설팅을 의뢰했다. -------------------------------------------------------------------------------- 얼마 전 필리핀에서 E-메일이 한 통 들어왔다. 여주군 강천면에 있는 농가 딸린 토지 6백평을 구입하고 싶은데 얼마 정도에 매수를 하면 적당한지, 또 집을 짓게 되면 어떤 집을 몇 평정도 지여야 하는지 등과 더불어 권리분석과 전원주택지로서 입지분석에 대한 컨설팅을 받고 싶다는 내용이었다. 그는 내년에는 귀국을 하게 되는데, 귀국을 하면 한적한 전원에서 전원주택을 짓고 살고 싶다고 한다. 그래서 국내에 있는 부인과 아들, 그리고 동생들까지 동원해 마땅한 부지를 물색케 했는데, 부인이 많은 곳을 다니다가 여주군 강천면 일대에서 적당하다고 판단되는 물건을 찾았다고. 그러나 막상 가격을 절충하여 계약을 하려고 하는데, 과연 가치가 있는 물건인지, 또 매수가격은 어느 선이 적절한 것인지, 권리하자나 나중에 농가를 헐고 새로운 집을 짓게 되면 문제가 되는 것은 없는지 등 많은 의구심이 생겨났다고 한다. 그래서 결국 불안한 마음에 컨설팅을 의뢰하게 됐다는 것이다. 의뢰지 입지 분석 소재지: 여주군 강천면 도전리 부지면적: 대지 1백60평, 전 4백24평, 합 5백84평(농가 18평) 용도지역; 준농림지역 지리적 요건과 교통 본 의뢰지는 반포에서 90km 반경에 위치하고, 영동고속도로 여주 나들목에서 약 26~29km 거리이며, 여주 시내에서는 20km거리에 있다. 대중교통으로 군내 버스가 하루에 여덟 차례정도 다니는 지역으로 ‘리’ 단위의 마을로서는 비교적 대중교통 운행회수가 많은 편에 속하는 지역이다. 주변 자연환경 여건 영동고속도로가 지나며 자연보존권역에 속하는 여주군은 남한강을 흐르고 있어 예로부터 곡창지대이면서 한해와 수해가 적어 살기 좋은 고장이었다. 특히 6,25 전쟁 때에도 피해가 없었던 ‘도전리’는 선주형 지세로 사방이 산으로 쌓여 있고, 산세가 아름다워 수녀원이나 실버타운 부지로 인기가 있다. 또 전원주택을 찾는 사람들도 많은 지역으로 여주뿐 아니라 수도권 사람들에게도 잘 알려져 있다. 그런데, 의뢰지가 위치한 ‘도전3리’ 원심동은 4개의 도전리 중에서도 자연경관이 가장 수려해 여타지역 보다 수요자가 많은 지역이다. 90년도 초에는 탤런트 김혜자씨의 전원주택도 이곳에 있었다. 자연마을 최상단에 위치하며 2차선에서 약2km 거리에 있는 의뢰지는 자연마을과 적당한 거리를 유지하고 있어 외지인이 전원생활하기에는 안성맞춤의 부지다. 또 전체적인 방위는 서남향이지만 지대가 높고 전망이 탁트여 있어 조망권이 좋은 입지다. 본 의뢰지 초입에 효의 마을이란 전원주택 단지가 조성되어 있는데, 이곳은 IMF 이전에는 평당 30만원 선에서 분양되기도 했다. 주변 생활여건 산악지대와 평야지대가 공존하는 여주군은 쌀과 땅콩, 그리고 고구마가 특산품이다. 특히 최근 새로운 상품으로 각광받고 있는 여주 고구마는 토질이 비옥한 마사토 질에서 생산되어 밤고구마로 유명하다. 또한, 여주는 도자기의 고장이기도 해서 도예가를 비롯해 많은 예술인들을 모여드는 수도권 위성도시이다. 본 의뢰지가 있는 도전리(원심동)도 역시 동북방향으로는 해발 541m의 당산이 있고, 동남향으로는 관모산(362m)이 있는 산악지형이나 토질이 좋은 곳이다. 과거에는 이곳이 강원도에 속하기도 했었다. 대중교통을 이용하기에 편리하기 때문에 여주읍 5일장을 이용하기가 편리하며, 원심동 초입에는 보건 진료소가 있어 전원생활을 하는데 있어 가장 취약점이라 할 수 있는 의료시설의 이용문제가 해결된다. 레저시설로는 북내면에 있는 ‘대영CC’와 ‘신라CC’, 대신면에 위치한 ‘크럽 700’, 원주시 지정면에 있는 한솔 오크 밸리 등이 모두 30분대의 거리에 위치해 있고, 또 문화 답사지로 신륵사가 20km반경에 있으며, 복원 중에 있는 옛 고찰 ‘고달사지’도 인근에 위치해 있어 이용이 편리하다. 주변 시세분석과 적정매입가 산정 주변 시세 분석 전체적으로 보았을 때, 본 의뢰지역의 시세는 대지의 경우 평당 15~25만원 선이며, 준농림 전은 평당 10~15만원 선이 형성된다. 위와 같은 시세는 전원주택지를 말한 것이며, 농사만 짓는 토지의 경우에는 평당 3~6만원선 정도이다. 현재, 원심동 초입에는 대지 1백75평에 목조주택 13평과 황토주택 20평 등 부속건물이 있는 것을 1억2천~1억5천만원 선에서 매도하려는 사람이 있는가 하면, 원심동(도전3리)에서 탑전동으로 가는 길목 2차선 도로변에는 전 4백평과 답 1천평이 평당 5만원에 매물로 나온 것도 있다. 또 본 의뢰지와 접한 답이 공유지분 등기된 일부분만 평당 7만원에 경락되었다는 이야기도 있는데, 공유지분 된 물건은 공동 소유로 보아 동 소유자의 동의와 인감첨부 없이는 권리를 행사하지 못하는 물건으로 매매되는 확률이 적고, 시세보다 가격도 50~70%정도에서 거래된다는 점을 알아야 한다. 적정 매입가 산정 이러한 모든 점을 감안할 때, 본 의뢰지의 전은 평당 13~15만원 선, 대지는 평당 20~22만원 선으로 보면 적당하다. 지목이 대지로 된 것이 전, 이나 답으로 된 것에 비해 같은 지역에서도 높게 거래가 된다. 토지를 구입해서 집을 지려다 보면 많은 변수가 있는데, 대지는 검증을 거쳤기 때문에 집이 있든 집이 없는 나대지든 간에 집을 짓는데 변수가 적어 수월하고, 또 부대비용도 월등히 적게 들어간다. 따라서 구입단가는 대지 1백60평은 땅만 본다면 3천3백60만원(160×21=3360)이나 대지에 주택이 있으니 4천만원 정도, 전 4백24평은 5천9백만원(424×14=5936)정도로 대지와 전을 포함, 9천9백만원 정도가 적당하다고 본다. 결론 전원주택지를 구입하는데 있어 입지선정 과정을 통해 여타지역과 비교 분석하고 부동산의 가치를 평가하는 것은 매우 중요한 일이다. 그러나 사실상 사람들은 자신은 실수요자이니 부동산의 가치는 볼 필요가 없다고 생각하고 입지를 선정하면서 주변시세와 비교 분석을 하지 않는 예가 많다. 또 전원주택을 구입하면서 세밀한 비교분석보다는 현재 살고 있는 집에 기준을 두기 때문에 판단을 그르치는 일도 많은데, 이것은 나무만 보고 숲은 보지 못하는 경우와 같다. 부지를 선택할 경우 도로, 전기, 상하수도 등도 철저하게 조사를 하지 않으면 안 된다. 아무리 좋은 땅이라도 지하수가 없는 부지라면 전원주택을 짓는 못하거나 토지 구입비 보다 지하수를 개발하는 데 비용이 더 들어가게 된다. 또 전기나 도로 개설에도 비용이 많이 들기 때문에 자칫 배보다 배꼽이 커질 수 있다. 주변 시세와 객관적으로 비교분석을 했다고 해도 부동산이란 개개가 가지고 있는 특성이 있다. 그래도 어쨌든 이러한 비교분석을 통해 부지를 선정했을 때 가격을 비롯한 모든 면에서 만족도가 높은 게 사실이다. 田 ■ 글 진명기(전원주택 전문 컨설턴트 02-536-2500)

초보자를 위한 전원주택 구입 요령 고국환(한국개발컨설팅 동부점 소장 0338-771-1700) 전원주택구입시 가장 기본적으로 알아두어야할 사항과 주의할 점, 매매계약시 확인하여야 할 점 등의 내용을 소개한다. 전원주택 마련에 조금이라도 보탬이 되기를 바라며 특히 전원주택 초보자들에게 도움이 되었으면 한다.전원주택구입하기전 기초지식 1. 전원주택구입시 세금관계 99년이후 전원주택의 경우 양도세 인하로 거래가 유리하며 보유에 따른 종합토지세도 단계적으로 오른다는 발표가 있었다. 주택에 관한 세금은 크게 세가지로 나누며 매입과 보유, 양도시점으로 나누어서 구분한다. 주택구입시 내는 세금에는 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세 등이 있고, 주택보유시 재산세와 종합토지세를 낸다. 팔 때 내는 양도소득세는 99년이후 세제개편안에 따르면 점차 내려가고 보유세는 현상유지하며, 취득세와 등록세는 약간씩 오를 전망이다. 98년 5월 22일부터 99년 6월 30일까지 농가주택으로 신축한 건평 80평이하 전원주택을 취득한 후 5년안에 팔게되면 양도소득세는 면제되며, 또한 5년 후에 팔더라도 구입후 5년간 발생된 양도차익에 대해서만 부과키로 한다. 그러나 대지 1백평에 전용면적 50평이상이고 싯가 5억이상인 전원주택은 양도세 면세대상에서 제외된다. 주택에 대해 조건에 따라서 양도소득세를 안내는 법이 있다. 이른바 1세대 1주택은 비과세 하는 것이다. 국내에서 한채의 집을 갖고 생계를 같이하는 전세대원이 3년이상 보유했다 팔았을 경우 비과세되는 것이다. 하지만 꼭 3년 보유해야 1세대 1주택이 비과세되는 것은 아니다. 전원주택으로 이사가기 위해 일시적 1가구 2주택이 된 경우 또한 현재 거주하고 있는 주택을 3년이상 보유했다면 이사한 후 2년안에 팔면 양도세가 면제된다. 단 귀농을 가장해서 전원주택을 구입하려는 편법을 막기위해 조건을 두었다. 즉 1가구 2주택에 해당되지 않으려면 귀농하는 곳이 연고지여야 하며 해당지역 5년이상 거주사실이 입증되어야 하고 서울, 인천, 경기도를 제외한 지역이며 반드시 농가주택 외에 영농면적 3백3평이상 경작하는 농업인이라야만 한다. 2. 전원주택지와 수도권과의 적정 거리 주택벨트로 지정된 수도권 외곽지역은 서울시청기점으로 30-50km가 적당하며 서울이 커짐과 동시에 주거벨트는 꾸준히 외곽으로 뻗어가며 서울 새천년 위성도시들이 점차 확대되고 있는 추세로 볼 때 좀 더 싸고 좋은 땅을 찾아 외곽으로 외곽으로 나갈 수 밖에 없고 수도권과 가까울수록 가격은 토지의 희소가치 때문에 오를 수 밖에 없다. 그러나 불행중 다행으로 IMF라는 구조조정의 절호의 기회로 땅값은 약 30-40%이하로 폭락했고 아직까지 구입하는데 싼가격으로 좋은 위치의 터를 구입할 수 있다는 사실이 다행으로 생각한다. 가평, 양평, 여주, 이천 등지는 아직도 평당 10만원대에 매물이 부지기수이며 입지가 좋은 양평, 용인, 파주, 강화지역은 입지에 따라 30만-50만원선에 좋은 위치의 토지를 구입할 수 있다. 현재 수도권의 도로교통 사정상 50Km밖에서 서울진입에 소요되는 시간이 만만치 않고 대략 소요시간은 1시간에서 1시간 30분정도까지 보아야 할 것이다. 따라서 서울에 직장을 둔 상태라면 출퇴근이 매우 불편하고 아직까지는 교통의 불편함을 감수할 수 밖에 없다. 그러나 서울생활벨트 확장이라는 면에서 본다면 당장의 불편은 감수하는 것이 이익일 수 있다. 최근 정부는 경기부양차원에서 건설경기를 활성화시키기 위하여 경전철 및 각종 사회간접자본투자를 앞당기고 있고 이럴 경우 2-3년안에 서울진입이 1시간내외로 단축될 수 있기 때문이다. 이른바 수도권 광역교통망 계획이다. 이 계획에 따르면 적어도 2004년까지는 수도권 외곽의 강원도와 충청도 접경지역에서 서울진입이 1시간내로 단축된다. 현재 공사중인 경부고속도로의 진척정도 및 수도권 외곽 순환도로의 건설에 따라 천안과 온양권까지 광역수도권으로 끌어들일 것으로 전망되며 수도권 광역 교통망을 따라 거대한 도시벨트가 형성되어 지역간의 경계조차 희미해질 수 밖에 없다. 이에따른 수도권의 기존 소도시들은 앞으로 지역중심지가 아니라 서울의 위성도시들로 변화할 것이다. 따라서 장기적인 안목에서 전원주택을 싸게 지으려는 사람은 서울시청반경 50Km밖에서 주목할 필요가 있다. 전원주택 알고 구입하면 실패가 없다 1. 전원주택지의 선택기준 항시 거주용 일반주택으로써의 전원주택과 주말주택 또는 휴가를 즐기는 주택으로서의 전원주택이 있으나 개념은 거주자의 주된 거주기간을 기준으로 구분한 것이다. 그 입지요건이나 이용방안 등의 측면에서는 거의 유사하지만 항시 거주용 전원주택의 경우 주거생활과 관련된 인근지역의 생활편의 시설과의 접근성이 입지요인 가운데 중요한 부분을 차지하는 것이 다를 뿐이다. 전원주택의 특징과 요건에는 첫번째 모도시 근교에 입지하여 도시화의 접근성이 용이해야 하며 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역일 것이다. 또한 자신의 가족 친지들만이 이용할 수 있는 독립된 공간이어야 하며 항시 주거의 경우 생활편의시설과의 접근성이 용이해야 한다. 화초나 작물을 직접 재배할 텃밭의 확보는 절대 필요한 요건이다. 2. 전원주택지의 입지여건 첫째, 임수형이 있으며 임수형이란 해안이나 호반, 강변 등 수경이 양호한 지역에 입지하는 전원주택으로서 다른 유형의 전원주택에 비해서 선호도가 가장 높은 입지형태이다. 임수형의 전원주택은 우리나라와 같은 여름철 집중강우현상이 현저하고 태풍의 내습이 빈번한 지역에서 재해에 대한 특별한 배려가 필요하다. 둘째, 임산형이 있다. 임산형전원주택은 산악의 수려한 계곡이나 전망이 양호한 구릉지역에 입지한 전원주택으로서 다른 입지지역에 비해 전원주택의 조용하고 쾌적한 환경 보호측면에서 선호되는 입지형태다. 임산형전원주택은 지형적인 여건상 차량의 진입문제 등 교통의 접근성에 문제를 갖는 경우가 많기 때문에 이 점을 고려하여 구입할 필요가 있다. 셋째, 전원형이다. 넓게 펼쳐진 논과 밭을 앞뒤로한 평야지역에 입지한 전원주택으로 전원적인 분위기가 편하게 잘 갖추어져 있으며 접근성도 양호한 입지형태이다. 단 전원형 전원주택은 자연경관의 신비성 측면에서 흠이 있는 관계로 그리 큰 선호가 되지 못하고 있으나 소액자금을 지닌 실수요자들이 구입하기에는 부담없는 전원주택이라고 할 수 있다. 넷째 취락입지형 전원주택으로 주변환경이 양호한 농촌지역의 적은 촌락의 내부나 인근지역의 기존의 농가주택과 혼합하여 입지하는 형태의 전원주택으로 개인프라이버시나 원주민들과의 갈등 등의 문제가 있으나 필요 주거시설이나 인접 교통 등의 이점으로 항시 거주용 전원주택으로 알맞은 입지형태가 된다. 전원주택의 질은 그 입지의 쾌적성과 생활의 편의성 여부에 따라 결정된다. 따라서 주택용지의 입지선정시 이러한 점을 특히 고려해야 하며 면밀히 분석하여야 한다. 1) 자연적인 조건 지형을 우선시 봐야하며 전원주택지의 좋은 지형으로서는 남향이 트이고 완만한 경사를 이루며 북서쪽은 산이나 숲이있는 지형이 좋다. 즉 남향인 앞쪽이 낮고 북향인 뒤쪽이 높은곳이 좋다. 남향의 완만한 경사지를 주택지의 최적지로 보는 이유는 일조권과 여름철 통풍상의 유리한 점 때문에 그렇고 북서향의 산이나 숲의 조건은 겨울철의 북서계절풍을 막을 수 있는 유리한 점이 있기 때문이다. 2) 토지의 성질 산성인 경우 식물생육이 어렵기 때문에 안 좋고 점토가 많은 토양의 경우 배수가 용이하지 않기 때문에 이 점을 고려해야 한다. 3) 토지의 지반상태 전원주택지로서 산을 깍거나 수면 및 계곡이나 논 등을 매립한 곳이 많고 이들 중 수면 및 계곡을 매립하거나 전답을 매립하는 경우 가급적 1년이상 시간이 경과된 후 주택을 건축하는 것이 지반을 튼튼히 다질 수 있는 최소 기간으로 본다. 4) 도로교통 조건 직장과 학교의 통학, 통근 쇼핑센터나 각종 시설의 이용을 위해서는 접근성이 양호한 지역에 위치해야 하며 도로교통의 접근성은 가로의 폭, 포장상태, 보행자도로로 구분하여 고려해야 한다. 특히 가로의 폭은 너무 넓지도 좁지도 않고 적정해야 하며 그 기준은 해당지역의 규모나 인근에 도로 등을 감안해야 한다. 특히 전원주택지로의 기본도로 폭은 4m이상이어야 하며 지적도상 도로가 명시되어있지 않은 곳은 도로부분에 대한 토지사용승락서나 기타 영구적으로 도로로 확보할 수 있는 증서를 확보해야 하며 현황도로라 함은 1975년도 이전부터 폭 4m이상 사용해온 도로를 현황도로라 인정한다. 5) 사회적 환경 지역의 사회적 환경도 눈여겨 보아야 한다. 해당 전원주택거주자들이 직업, 직장, 지위, 소득수준, 재산, 연령 등의 파악은 그 지역의 사회적 환경에 상당한 영향을 미칠 수 있다. 외국뿐아니라 우리나라에서도 사회적 환경에 대한 중요성이 점차 높아지고 있다. 특별히 공법상의 규제상황을 잘 파악해야 하며 각종 제한 규정들은 해당토지의 유용성을 좌우하며 입지선정시 중요한 고려요소가 된다. 단독전원주택을 구입하는 경우나 대지를 구입해 단독주택을 건축하려는 경우 필수적인 조건은 교통여건, 도로조건, 전원주택지의 높이, 신 개발지와 기존주택지와의 거리, 토지의 형태, 토지의 크기, 토지의 경사도 등이며 이들을 절대적으로 고려해야 한다. 3. 전원주택 구입형태 1) 개별구입형 개별구입형은 개인적으로 소규모부지를 구입해 개발하는 방법이다. 이것을 다시 지목이 대지인 상태로 구입하는 형과 농지 및 임야를 구입하여 전용개발부담금을 내고 형질변경하여 구입하는 형으로 나눌 수 있다. 대지구입형은 절차가 간단하고 진행속도가 빠르다는게 장점이지만 일반준농림지보다 훨씬 비싼게 흠이다. 농지 및 임야구입형은 비용을 줄일 수 있는 장점은 있지만 절차가 복잡해 일반인들이 쉽게 접근할 수 없는 방법이다. 그로 인해 전원주택 컨설팅업체나 일반 건축사무소를 통해 대행하는 경우가 많다. 이러한 개별구입형은 위치선정, 개발방법, 자금조달 등 모든 것을 건축주가 결정할 수 있고 본인의 취향을 살려 주택주변에 텃밭이나 농원 등을 갖추어 연출할 수 있다. 개별구입형의 주의할 점은 방법문제에 신경을 써야하며 현지주민과의 문화적 마찰을 예방하는데도 세심한 배려가 필요하다. 또한 의료시설이나 근린시설이용이 편리한 입지를 선택하는 것도 중요하다. 그렇기 때문에 개별구입형의 장점은 개인취향이 우선인 사람에게 특히 유리하다. 2) 단지분양 구입형 이 방법은 기반시설이 갖추어진 단지형전원주택을 분양받은 것이다. 전원주택전문 건축업자 및 컨설팅업체에서 토지를 구입하여 인허가를 득하고 택지를 조성하여 전원주택까지 지은 후 직접 분양하거나 건축용 택지를 분양하는 방법이다. 단지규모는 1천~3천평 정도, 가구수는 19가구 미만이 보통이다. 최근 수도권 일대를 중심으로 전문컨설팅업체 및 전원주택전문업체들이 경쟁적으로 단지를 조성하여 분양하고 있다. 장점으로는 분양을 목적으로 개발됐기 때문에 위치가 좋고 입주까지 걸리는 시간적, 정신적 비용까지 절감할 수 있다는 것이다. 반면에 사업시행자가 기초경비를 뺀 수익은 발생시켜야 하기 때문에 비용이 다소 높아지는 것이 단점이다. 그러나 IMF한파로 전체 개발필지중 자금사정으로 인하여 일부를 원가로 분양하는 곳이 많기 때문에 의외로 좋은 물건을 고를 수 있다. 단 개발업자의 자금난으로 사업을 중단한 단지가 많기 때문에 물건이 싸다고 쉽게 계약하지 말고 시행자의 마무리와 대상부지의 법적하자 등을 꼼꼼히 살펴보고 결정해야 한다. 또한 소유권이전이 바로되지 않는 단지는 특히 주의할 필요가 있다. 앞사항을 고려하여 단지분양주택을 살 때는 충동적인 구매를 삼가하고, 단지공정율이 70%이상인지를 알아보고 이전등기 및 추후 되팔 때의 환금성까지 따져봐야 한다. 3) 동호인형 동호인형은 비슷한 직업이나 여건이 같은 사람들이 함께 모여 택지를 구입하여 조합을 결성한 후 설계시공을 공동으로 하는 방식으로 보통 전원주택 전문컨설팅업체에게 단지조성을 의뢰한다. 전원주택전문컨설팅 업체에서는 농지 구입단계에서부터 전용허가, 주택시공 및 건축, 이전등기 및 제세공과금납부까지 일체를 대행해주기 때문에 비용 및 시간을 절감하고 모든 절차를 맡길 수 있다는 장점이 있다. 그러나 부지선정에서 주택완성까지의 전반전인 과정은 경험있는 책임자가 조합원들의 의견을 모아 분쟁없이 컨트롤 하는 것이 가장 중요한 쟁점이다. 또한 개발진행과정에서 법률적 문제 및 민원 등의 문제가 발생할 경우 오히려 비용이 더 많이 들고 입주도 지체될 수 있기 때문에 전문가에게 충분한 사전 자문을 구할 필요가 있다. 4) 농가구입형 농가를 구입하여 개조해 전원주택을 장만하는 방법이다. 특별한 허가없이 농가가 달린 대지를 저렴한 가격에 마련할 수 있다는 것이 장점이다. 또한 경매를 통해 구입할 경우에는 토지거래허가를 받지 않아도 된다. 그러나 농가주택을 매입해 개보수할 경우 약 5천만원정도면 전원주택을 마련할 수 있고 현대식으로 개조할 경우 20평 기준으로 1천~2천만원 정도만 예상하면 된다. 농가주택은 오래전부터 집터로 검증된 보통 남향의 양지바른 곳에 있고 대중교통이용도 편리한 입지요건이 좋은 물건이 많이 있다. 4. 전원주택구입 때 주의할 점 전원생활을 위하여 전원주택투자를 위한 기본원칙은 첫째 개별성보다는 환금성에 치중해야한다. 경치가 뛰어난 외딴 곳에 홀로 위치한 전원주택은 별장으로서의 구실 밖에 못하는 것이다. 전원주택은 일반주택과 달리 지역별, 경관별, 개별성이 강한 특성을 갖고 있다. 특히 단지형은 개별성보다는 단지규모, 환경, 미관, 기반시설, 부대시설 등이 향후가치를 좌우한다. 따라서 전원주택선택시는 개별성보다도 환금성 면에서 고려해봐야 한다. 주변에 각종 편의시설이 얼마나 가까이 있는지를 조사하고 인근환경이나 단지규모 미관상태 부대시설현황 등을 종합적으로 살펴본 후 그 가치를 판단해야 한다. 둘째 사전답사는 필수항목이다. 전원주택매입시 거리가 멀리 떨어져 있다고 해도 다리품을 팔아야하며 관련 사진이나 홍보물에만 의존하거나 중개업소의 말만 듣고 계약을 체결하는 경우가 있는데 전원주택 매입시에는 최소 5차례이상의 사전답사가 필수적이다. 사전답사를 통해 도심에서 전원주택지까지 거리를 따져야 되고 시간상 소요되는 시간을 체크해봐야 한다. 전답은 3백3평미만일 경우 이전등기가 안되기 때문에 전용받아 이전하는 방법이 있으나 농지전용후 일정기간내에 전용목적대로 건축이 1백% 완료돼야 하는 단점으로 장기적으로 사두거나 추후 건축계획이 있는 사람은 임야를 선택하는 것이 바람직한 방법이다.임야는 평수에 관계없이 이전등기가 가능하고 형질변경도 까다롭지 않다. 중장기에 걸쳐 구입 후 추후개발 및 주택건축계획이 있는 사람이 필요한 방법이다. 단 주소이전이 필수이기 때문에 취득전 주소이전을 하고 이전등기를 하여야 한다. 예를들어 단지의 원래 지목이 농지일 경우 허가받은 주택면적의 1백% 완공을 하여 준공검사를 득해야만 지목이 대지로 바뀌고 임야일 경우는 단지의 허가면적만큼 기본토목공사(상하수도, 전기통신설비 등)만 완료하여도 준공검사를 받을 수 있는 유리한 점이 있다. 단지형일 경우 공유면적이 분양면적 대비 10~15%이상 넘지 않는 곳을 택해야 한다. 예를들어 분양가격이 싸다하여 권리분석을 해보면 공유면적이 25-30% 이상인 경우가 있다. 이때 공유면적을 분양면적으로 나누어 보면 결국 가격이 높을 수 밖에 없다. 토지이용규제도 필수적으로 알아두어야 하며 특별히 상수원보호구역, 수변구역, 군사보호구역 등 규제지역을 잘 파악하여야 하며 상수원보호권역에서는 연건평 건축평수제한으로 묶는 경우가 있으니 구입전 측량설계사무소를 통하거나 해당 지자체에 확인하여 구입하도록 한다. 군사보호구역은 토지이용계획확인원상의 군사기밀사항상 나타나지 않는 경우가 있기 때문에 특히 유념해야 한다. 농가주택구입시 주의할 점은 대지평수와 농지평수가 분리되어 있는 경우가 많고 이때에 이전등기할 농지평수가 3백3평미만일 경우 이전등기가 안되기 때문에 이로인해 대지만 이전등기가 되고 농지는 이전등기가 안될 수 있다는 것을 명심하여야 한다. 농가주택의 구입시 빈집일 경우 언뜻 보기엔 벽면이 군데군데 떨어져 나가고 볼품이 없어 대부분의 사람들은 부수고 새로 지을 생각을 하게된다. 그러나 외관보다는 내부를 눈여겨볼 필요가 있고 기둥이나 서까래 등의 골조만 이상이 없다면 개조를 통하여 저렴한 가격으로 얼마든지 새롭게 꾸밀 수 있기 때문이다. 5. 주택건축시 주의사항 주택건축시 주의요령은 첫째 아는 사람을 통해 공사를 하지말라는 것이다. 공사과정에서 이견이 생길 경우 인간관계 때문에 요구사항을 충분히 관철시키지 못할 경우가 있고 만족하는 집을 요구하는대로 짓기 힘들어지는 경우가 있기 때문이다. 둘째 공사기간은 충분히 길수록 건축주에게 유리하다는 것이다. 빨리 짓는 것보다도 기간이 충분히 길어진다면 공사기간동안 발생된 보완할 점이 충분히 드러날 수 있기 때문이다. 특히 콘크리트 양생기간, 우기, 혹한기 등을 감안하여 시간을 갖고 짓는게 건축주에게 그만큼 유리하기 때문이다. 조급한 마음에 공사를 재촉하게되면 부실공사의 원인이 되기 때문이다. 셋째는 설계비를 아끼지 말라는 것이다. 정확한 설계에 의하여 건축이 이루어진다면 추후 하자보수를 위한 비용과 시간, 노력이 경감되기 때문이다. 무조건 공사기간을 재촉하는 것보다 기간을 갖는 것이 좋고, 건축비용을 지나치게 절감시킨만큼 공사는 부실해질 수 밖에 없다는 것을 유념해야만 한다. 상수도는 용수의 위치에 따라서 많고 적은 경우가 있다. 토지구입시 상수도 설비관계자와 협의후 용수관계를 필히 체크하여 확인할 필요가 있다. 6. 전원주택 매매계약 토지를 구입할 때 해당 군구청에서 국토계획확인원, 토지대장, 건축물관리대장 등을 열람하여 건축물 형태 등을 확인 받아야 하며 오래된 구옥일 경우 건축물관리대장의 등재가 안된 경우가 종종있기 때문에 특별히 유념하여야 한다. 등기상 하자관계를 확인하여야 하며 특히 지상권관계를 살펴보아야 한다. 계약시 본인과 계약체결함이 우선이며 대리인을 세웠을 경우 위임장 및 인감을 확인하여야 한다. 위임장을 가장한 사기행각이 많이 있으므로 계약전 지주의 확인을 받는 것이 방법이다. 또한 잔금지급전에 받드시 등기이전에 필요한 서류를 받아두고 등기상 하자가 새로 발생 됐는지의 여부를 확인하고 잔금을 치룬다. 계약과 동시에 즉시 계약한 토지의 경계측량을 실시하여 구입한 땅의 정확한 위치파악을 확인할 필요가 있다. 계약기간은 통례상 약 2달이며 계약시 10%, 중도금시 40%, 잔금시 50%의 대금 지불방법을 갖는다. 앞서 언급했듯이 계약체결시 반드시 공부상(지적도 및 임야도, 토지이용계획확인원, 토지대장 및 임야대장, 건축이 된 경우 건축물관리대장, 등기부등본)내용을 확인해야 하며 등기부등본상 하자가 발생되었을 때 중도금지불시 및 잔금전까지 말소 처리를 확인한 후 잔금을 줘야한다. 지적도상 계약목적물과의 도로는 접해있는 것을 원칙으로 하여야만 안전하나 계약목적물에따라 도로가 없는 맹지를 영구도로로 확보하여 개설하여 주는 조건을 증명할 수 있는 증명서 첨부(토지사용승락 및 인감을 사용하여 도로로 지목변경하여 분할하여 주는 조건)한다면 이상없이 도로를 확보할 수 있다. 농지 및 산림형질변경허가를 득한 토지를 구입할 때는 허가자 변경 등 제반조건이 충족이 된다면 이상없이 계약을 진행할 수 있다. 기타 계약을 진행할 때는 수시로 계약목적지의 상태를 점검하여 이상유무를 재차 확인해 잔금전까지 계약목적물에 새로운 하자발생 여부를 확인할 필요가 있다는 것을 유념해야 한다.