월간 전원주택라이프

한국형 ‘한그린’ 목조주택, 문제는 홍보다 1980년대 후반 우리 땅에 외국의 기술, 자재, 인력 등에 의해 북미식 경골목조주택이 등장하기 시작한다. 1990년대 후반 국산 목재 소비를 활성화시키려는 산림청과 목조주택시장을 활성화시키려는 목조주택 건축업계는 국산 목조주택 개발을 시작한다. 2000년대 후반 우리나라 사람들의 정서와 생활습관에 적합한 새로운 한국형 목조주택 한그린이 등장한다. 녹색 성장시대 그린홈 200만 호를 견인하겠다며… 목조주택이 연간 2만 채 가까이 지어지는 현재 한그린을 아는 사람은 그리 많지 않다. 기존 한옥과 북미식 경골목조주택보다 성능이 뛰어나다는 한그린, 무엇이 문제일까. 글 김경한 기자 1980년대 후반 국가경제가 성장하고 국민소득이 높아지자 국민들의 욕구는 보다 나은 주거 환경으로 이어졌다. 그 무렵 일명 투 바이 포(2″×4″)로 통하는 북미식 경골목조주택이 모습을 드러냈다. 그야말로 유행가에나 나오는 ‘저 푸른 초원 위에 그림 같은 집’으로, 로망 그 자체였다. 당시엔 설계도서부터 시공 매뉴얼, 구조재, 단열재, 내·외장재 그리고 목수까지 모두 수입산이었다. 그로부터 10년 후 산림청에선 국내 목재의 생산과 보급을 활성화시키기 위해 목조주택에 관심을 기울이기 시작했다. 목조주택 건축엔 많은 양의 목재가 소요되기에 ‘목조주택 보급 = 목재 소비 증가’로 보고, 목조주택 자재 중 일부라도 국산화함으로써 국산재의 생산 및 활용을 활성화시키려고 한 것이다. ‘주택 자재 중 일부라도 국산화’, 당시엔 그랬다. 1997년 경기도 여주에 임산물종합유통센터가 건립돼 건축재나 가구재 등 용재用材를 생산하기 전까지 국산 목재는 대부분 갱목坑木 아니면 건축용 비계(일명 아시바)으로 소비됐다. 또한, 1990년대 후반엔 한국형 목조주택 개발의 필요성도 인식하기 시작했다. 여기엔 국산 목재 소비를 활성화시키려는 산림청과 목조주택시장을 활성화시키려는 목조주택 건축업계의 잇속이 잘 맞아떨어졌다. 목조주택 건축업계에선 불붙기 시작한 경골목조주택시장이 외국의 것에만 의존하다 보니 우리의 생활방식이나 정서에 맞지 않는 문제점들이 노출되고, 이로 인해 소비자들의 불만이 쌓이면서 목조주택 건축업계 전반에 대한 불신과 회의로 분위기가 바뀔지도 모른다는 우려에서였다. 그 결과물이 산림청에서 1999년 12월에 발표한 충남대학교 농업과학연구소 연구 용역 자료인 <국산 목조주택 개발>이다. 한국형 목조주택 선택과 집중에 적신호 <국산 목조주택 개발>을 보면 “대부분의 목조주택업체들은 열악한 사업 환경과 기술력으로 인하여 우리나라의 실정에 적합한 주택의 개발보단 외국의 주택을 그대로 국내에 도입하기에 급급한 실정이다”면서, “국내 목조주택 시장이 활성화되기 위해선 우리나라 사람들의 정서와 생활습관에 적합한 경골목조주택의 기본 모델이 확립되어야 하며, 이를 통하여 새로운 한국형 목조주택 공법을 개발하여야 할 것이다”라고 강조하고 있다. 그러면 한국형 경골목조주택이란 무엇일까? 당시로선 보급된 지 10년밖에 안 되는 경골목조주택, 더욱이 구조재는 차치하고 내·외장재조차 제대로 생산해내지 못하는 상황에선 한국형이란 수식어를 붙이기엔 버거웠는지도 모른다. 그래서인지 ‘한국형 경골목조주택이란 무엇이다’라고 명확하게 정의하지 않은 채 목조건축 구성요소의 투입, 건축 기술 인력의 보급, 국산 자재의 사용, 경골목조건축의 모듈 치수, 온돌의 설치, 화장실의 방수 처리, 현관의 설치, 실내 공간 배치, 주택의 외형 등 몇 가지 관점에 대해서만 다음과 같이 분석하고 있다. 한국형 경골목조주택을 “① 가능하면 국산 자재를 많이 사용하도록 설계 및 시공된 주택 ② 국내의 기술인력에 의하여 시공 가능한 것 ③ 시공의 공법은 미국식을 따르되 우리나라의 실정에 적합한 형태로 설계 및 시공된 것 ④ 적당한 온돌 설치 공법이 적용된 것 ⑤ 화장실의 방수 처리 및 출입구의 문턱 높이가 적절한 것 ⑥ 실내 공간의 구조 및 배치가 우리나라 사람들의 생활 습관에 적절한 것 ⑦ 주택의 외형에 한국적인 이미지를 나타내도록 노력한 것”으로 정의하면서, “①과 ⑦번 항목은 아직까지 업체의 노력이 부족한 부분으로써 앞으로 우리나라의 목조건축산업 발달을 위해서는 이 분야에 대한 집중적인 연구와 산학협력의 노력이 필요할 것으로 생각된다”라고 밝혔다. 현재 국산 목재와 관련해 산림조합중앙회 중부목재유통센터에서 경골목조주택의 주요 구조 부재를 낙엽송으로, 또한 도입 초기 문제로 작용했던 수치도 개선해 인치 단위의 모듈로 생산하고 있다. 하지만 현재도 국내 경골목조주택에 사용하는 구조재는 대부분 S-P-F로 통하는 캐나다산 가문비나무(Spruce), 소나무(Pine), 전나무(Fir)이다. 그러다 보니 국내산 경골목조주택 구조재는 본래의 쓰임새를 상실한 채 데크용으로 팔리는 실정이다. 성능이 뛰어난 국산 경골목구조 구조재를 개발하고, 예비 건축주들 상당수가 북미식 경골목구조를 선호함에도 한옥형 기둥-보 방식의 중목구조에만 치중한 결과로 보인다. 그것이 과연 적절한 선택이고 집중인지 문제를 제기하지 않을 수 없다. 광릉 테스트하우스 광릉 테스트하우스 건축개요 용도 단독주택 위치 경기도 포천시 소홀읍 직동리 634번지 외 1필지 규모 지상 2층 구조 중목구조(기둥-보 구조 + 바닥장선/바닥덮개 + 지붕서까래/지붕덮개) ※목구조와 칸막이벽은 프리커트 시공 온통기초: 콘크리트 슬래브 150㎜ 칸막이벽: SIP 패널 112T 대지면적 571.95㎡(173.31평) 건축면적 125.35㎡(37.98평) 연면적 175.21㎡(53.09평) 1층 125.35㎡(37.98평) 2층 49.86㎡(15.10평) 건폐율 21.92% 용적률 31.63% 단열 외벽: SIP 패널 112T + 열 반사 단열재 6T 지붕: 유리섬유 R30 1층 바닥: 열 반사 단열재 10T ※SIP 패널, 유리섬유-규격제품 유리섬유 R19 차음용 실내마감 황토보드(12.5T × 1,200 × 2,400), 마그네슘보드(9T × 1,200 × 2,400) 외벽마감 1층: 스타코 및 전돌타일 + 기둥-보 구조재 노출마감 1, 2층: 찬넬사이딩(낙엽송) + 오일 스테인 지붕마감 컬러강판 창호 비닐창, 화이버그라스문(현관문), 철문(실외문), 원목문(실내문) 기계설비 급배수 위생설비, 난방설비, 욕실 환기설비 전기설비 전등, 전열, 통신, TV설비 보일러 펠릿보일러 난방 바닥 난방_건식 온돌패널 신재생에너지 태양광 발전설비 1. 실내 공간과 안마당은 툇마루를 통해 연결 2. 건물을 ㄷ형으로 배치함으로써 침실, 거실, 주방, 식당과 같은 주요 실의 남측 개방이 가능하도록 계획 3. 부부 침실은 1층, 기타 침실은 2층에 배치 4. 현관, 계단 홀의 독립성 5. 거실 + 식당 + 주방을 한 공간으로 개방 6. 주방, 다용도실, 세탁실을 유기적으로 연결 7. 수납공간의 체계화 8. 지붕경사를 남사면으로 계획 9. 철근콘크리트 기초 10. 기단부를 설치해 기초 배수를 용이하게 함 11. 구조에서 마감까지 건식공법 적용 12. 단열성능 향상: 지붕 단열은 환기와 병행, 외벽 단열은 레인스크린과 병행 13. 거실의 높은 천장은 개방감을 줌 누가 한그린을 아시나요 국산 목재의 효율적인 이용을 촉진하며, 전통 한옥의 특성을 가진 우수한 품질의 목조주택 보급을 위해 개발한 한그린. 브랜드명은 전통과 크다는 의미의 ‘한’과 녹색과 그리워함, 채움을 뜻하는 ‘그린’의 합성어이다. 국내 최초로 원목 기둥-보 구조의 그린홈으로 개발한 한그린은 국민 정서에 부합하는 한국적 캐릭터를 풍부하게 담고 현대 건축의 장점을 유연하게 융합했다는 점에서 주목할 만하다. 한옥은 전형적인 기둥-보 구조로, 수평하중에 저항하기 위해 육중한 지붕 구조를 이용해 접합부의 강성을 얻는다. 그러나 접합부 강성의 확보를 위해 육중한 지붕을 사용하는 것은 경제적인 관점에서는 물론 하중 지지의 효율적 관점에서도 매우 불리하다. 주요 부재로 국산 낙엽송 사용 한그린에 사용된 국산 목재의 수종은 주요 부재인 기둥-보는 낙엽송이며 외벽널은 낙엽송, 벽판재는 백합나무와 낙엽송, 데크는 리기다소나무이다. 기둥-보로 사용한 낙엽송 대단면 부재는 고온 저습 건조 방법으로 목재의 함수율이 15% 이하가 되도록 건조한 것이 특징이다. 전통 치수 모듈에 충실한 기둥-보 공법(모듈 3.6m, 기둥 180㎜×180㎜, 보 180㎜×240㎜)을 적용하고, 구조재인 기둥-보는 실내·외에서 노출되는 내벽 마감재이자, 외벽 치장재로 전통의 멋을 살린 점이 눈에 띈다. 에너지 소비 잡는 친환경 주택 건축물은 국내 에너지 총 소비량의 1/4을 차지하는 다량의 에너지 소비 부문이며 빠르게 증가하는 추세다. 에너지 효율이 높은 주택은 이산화탄소 저감 효과에 의한 환경적 측면과 에너지 절감 효과에 따른 관리비 절감 측면에서 매우 유리하다. 한그린은 ‘SIP 복합 패널’을 사용함으로써 경골목조주택에 비해 구조 성능은 3.1배, 에너지 효율을 나타내는 열저항치 R값은 1.63배나 높다. 여기에 태양광발전(전기 생산 판매)과 펠릿보일러 등 신재생에너지를 적극 활용하고 있다. 또한 내장재로 황토보드 및 백합나무 벽판재, 한지 등을 사용하기에 새집증후군에 대한 우려가 없다. 원적외선 방사하는 황토 패널 적용 한그린에 적용한 황토 패널은 황토의 약점인 갈라짐이 전혀 생기지 않도록 친환경 수용성 접착제를 처리한 후 석고보드나 합판에 2∼5㎜ 두께로 덧입혀 제조한 우수한 물성의 건식 실내 마감재다. 황토 패널의 포름알데히드 방산은 친환경 건축재 품질 인증 최우수등급 기준(0.015㎎/㎡h)보다 낮은(0.048㎎/㎡h) 최우수등급 수준이다. 또한 황토 패널은 인체에 유익한 원적외선 방사율이 0.92로 나타나 다른 건축자재에 비해 현저히 높아 건강 증진 효과도 있다. 이것을 실내 마감재로 시공하면 휘발성유기화합물(VOCs) 등 실내 환경 유해물질을 줄여 새집증후군 등 환경성 질환 예방에 도움이 되며, 한옥에 사용하던 황토벽의 품격도 살릴 수 있다. 공업화 건축에 적합한 부재 가공 기술로 시공 전통 한옥의 현대화를 위해 우선시할 부분으로 현장 인건비 절감, 시공의 정밀도 향상, 공기 단축에 의한 건축비 절감 등을 꼽는다. 한그린은 공장에서 미리 가공한 프리커트 부재를 시공 현장에서 조립하는 공업화 건축물이다. CAD/CAM 프리커트 가공시설로 고성능 정밀 가공한 프리커트 방식의 부재 사용으로 골조 공사 기간을 획기적으로 단축해 전통 공법에서는 30일 이상 소요되던 것을 6시간 내에 완공할 수 있다. 개발 당시 건축 공기 단축과 시공 인건비 절감으로 3.3㎡(평) 당 800만 원대인 건축 원가를 400만 원대 또는 그 이하로 낮출 수 있어 목조주택의 경쟁력과 시장 확대의 전기를 맞게 될 것으로 전망했다. ※ 공기 단축과 인건비 절감으로 건축 원가를 3.3㎡(평)당 400만 원대 가능. 한그린; 재료비 6 : 인건비 4, 일반주택; 재료비 4 : 인건비 6 에너지 소비 잡는 친환경 주택 건축물은 국내 에너지 총 소비량의 1/4을 차지하는 다량의 에너지 소비 부문이며 빠르게 증가하는 추세다. 에너지 효율이 높은 주택은 이산화탄소 저감 효과에 의한 환경적 측면과 에너지 절감 효과에 따른 관리비 절감 측면에서 매우 유리하다. 한그린은 ‘SIP 복합 패널’을 사용함으로써 경골목조주택에 비해 구조 성능은 3.1배, 에너지 효율을 나타내는 열저항치 R값은 1.63배나 높다. 여기에 태양광발전(전기 생산 판매)과 펠릿보일러 등 신재생에너지를 적극 활용하고 있다. 또한 내장재로 황토보드 및 백합나무 벽판재, 한지 등을 사용하기에 새집증후군에 대한 우려가 없다. 복합 구조 벽체 적용한 지진에 강한 주택 한그린은 기존 목조주택과 한옥의 장점을 합친 혼합 구조로 특히 지진에 강하다. 그 이유는 기둥-보 구조를 기본으로 하는 뼈대 구조와 경골목구조 전단벽체를 합체한 복합 구조이기 때문이다. 이 구조는 지진 때문에 생긴 수평 하중을 뼈대와 벽체로 분산해 접합 강성을 높여준다. 또한, 기존 한옥이 기둥-보의 접합성을 높이기 위해 무거운 지붕으로 누르던 것과 달리 가벼운 지붕을 얹을 수 있어 지진의 흔들림에 훨씬 유연하다. 한그린 목조주택은 지진 실험 결과 전통 기둥-보 구조나 북미식 경골목구조에 비해 내진 성능이 뛰어난 것으로 나타났다. 특히, 수평 변위(좌우 흔들림: 수평으로 움직인 거리) 15㎜에서의 하중지지 용량이 전단벽체를 적용한 경골목구조보다 최고 23% 높았다. 이는 콘크리트 건물보다 지진에 강한 한옥과 비교해 최고 7배 향상된 결과다. 국산 목재 활용을 극대화한 공업화 목조주택(2006년), 한국형 중목구조 주택인 ‘한그린’ 목조주택(2009년), 한옥형 목조주택과 현대화된 중목구조 주택(2011년) 등. 국산 목재 사용률을 높이고자 산림과학연구원에서 개발해 테스트를 거친 모델들이다. 이 가운데 테스트, 실증 단계를 거쳐 상용화한 것이 국립산림과학원에서 개발해 상표등록을 마친 전통 한옥의 기둥-보 구조에 SIP 복합 패널을 혼합한 한국형 목조주택 한그린이다. 당시 ‘저탄소 녹색성장 그린홈 200만 호 보급’이란 정부 시책에 맞춰 베이비붐 세대 중심의 소득수준 중상층이 선호하는 주택가격과 품질을 확보하고, 도시 근교에 입지하는 단지형 전원주택 또는 타운하우스 주택개발사업에 참여하겠다는 야심찬 계획은 어떻게 됐을까. 상용화는 어떤지 몰라도 대중화는 요원하기만 하다. 한그린이 무엇인지 정작 실수요자들이 모르고 있다는 점에서 4P + 1B법칙(제품, 가격, 유통, 판촉 + 브랜드) 중 무엇이 문제인지는 자명하다. 한국형 한그린 목조주택, 문제는 홍보다. 우리 기술, 우리 나무로 지은 국내 최대 목구조 건축물 국립산림과학원 산림유전자원부 종합연구동 국내 최대 목조 건축물인 국립산림과학원 산림유전자원부 종합연구동. 국내 <건축법>이 허용하는 최고 높이(18m, 4층 규모), 면적 4,500㎡(1,363평)로 국내 최초이자 최대 규모이며, 국산 목재 자급률 향상 및 목조건축 활성화를 위한 국립산림과학원의 목구조 연구 성과가 총 망라된 상징적인 건축물이다. 이 건축물은 지난해 국토교통부에서 주관한 제10회 대한민국 공공건축상에서 최우수상을 받은 바 있다. 심사 평가에서 높은 점수를 받은 것은 첫째로 친환경 재료인 목재를 사용했다는 점이다. 종합연구동 건립에 쓰인 목재량은 약 200㎥로, 건물의 하중(무게)을 담당하는 기둥과 보는 모두 국산 낙엽송 목재를 사용했으며 사용된 목재가 저장하는 이산화탄소의 양은 약 318톤에 달한다. 둘째 국내 최초로 <건축법>에서 허용하는 최대 규모로 지어진 목조건물인 만큼 추가적인 구조 안정성 시험과 내화耐火 인증 등을 거쳤다는 점이다. 셋째 건축 재료의 물성物性을 최적의 비율로 조합해 목재의 현대적 감각을 이끌어냈다는 점이다. 종합연구동은 기둥재와 마감재 대부분을 목재로 사용해 친환경적인 느낌뿐만 아니라, 계단과 마감재 사이에 적절한 구로철판(열연 강판)을 더해 시원하면서도 세련된 이미지를 더했다. 국립산림과학원 임목육종과 장경환 과장은 당시 “우리나라 목조건축 허가 건수가 십여 년 사이 여덟 배나 증가할 만큼 수요가 높아지고 있으나, 대부분 캐나다산 수입 목재를 사용한 것으로 국산 목재 사용을 통한 임산업 활성화에는 아직 어려움이 있다”면서, “이번 수상을 계기로 공공 건축 분야로 목구조 건축물이 확산돼 국산 목재의 사용이 더욱 활성화되기를 바란다”고 전했다.

삼성생명 은퇴연구소가 '은퇴 후 주거계획 보고서'를 통해 100세 시대를 맞아 60세에 은퇴하면 40년 동안 살게 될 주택 문제에 대해 신중하게 결정해야 한다며 'ABC 원칙'을 제시했다.먼저 '자신의 집에서 보내는 노후(Aging in place)를 생각하라'는 것이다. 고령자들이 자신의 집에서 독립적인 생활을 꾸려가며 삶의 질을 유지하는 주거 형태를 가지라는 것으로, 반대되는 개념이 노인요양시설이다. 또한 60대 가구주의 자산 중 부동산 비중은 85.6%로, 부동산 자산 편중 현상이 심각한 상태라고 밝히면서 부동산과 금융 자산의 균형을 이루는 것이 중요하다고 조언했다. 보고서는 주택 과소비(Housing over-consumption) 여부 판단도 중요하다며 네덜란드의 사례를 들며 가구원 수보다 방이 1개 많은 형태가 적당하다고 설명했다.그러나 우리나라 일반 가정은 부모와 1∼2명의 자녀로 이뤄진 '보통'에 해당하다가도, 자식들이 성장해서 집을 떠나면 주택 '과소비'가 된다고 덧붙였다. 이처럼 높은 부동산 자산 비중과 주택 과소비는 바람직하지 않다며 불안정한 부동산보다는 매달 현금소득이 생기도록 조정할 필요가 있다고 강조했다. 한마디로 '부동산의 연금화'를 추구해야 한다는 것이다.이어 '사회적 고립을 피할 지역(커뮤니티)를 찾으라'고 소개했다. 전원주택을 마련할 시에는 몸이 불편할 때를 대비해 대중교통과 의료 혜택에 대한 접근성을 고려해야 한다고 덧붙였다.보고서는 이와 함께 은퇴 후 주거계획 수립 시 고려할 10가지 팁도 제시했다.▲주택 과소비를 피하라 : 전체 자산 중 부동산 비중을 적정 수준으로 낮추고 소득 대비 주택가격 비율, 가구원 수와 방 수 비교 등을 통해 적정 크기의 주택을 소유해야 한다. ▲은퇴까지 남은 기간과 자녀독립 시기를 감안해 주택 소비 수준을 조정하라 : 자녀 독립 후 은퇴한다면 별 문제가 없으나 자녀 독립보다 은퇴가 빠른 경우 주택 소비 수준을 적정하게 조정해야 한다. ▲주택 소비 수준을 낮추려면 크기를 줄이거나 집값이 싼 지역으로 이사하라 : 집값이 싼 지역으로 이사할 때는 교육 여건, 생활환경 등을 함께 고려해야 하고, 자녀 교육때문에 거주 지역을 옮기기 어렵다면, 주택 크기를 줄여야 한다. ▲현재까지 준비된 평생 소득(Lifelong income, 은퇴 자산)을 계산하라 :국민연금, 퇴직연금, 개인연금 등을 합친 은퇴 자산이 얼마인지 계산해 볼 필요가 있다. ▲부족한 평생 소득 보충 방법을 찾아라 : 주택 다운사이징을 한 다음 일시납 즉시연금에 가입하거나 주택연금 가입 등의 방법으로 은퇴 자산을 보충해야 한다. ▲부부가 함께 희망하는 은퇴 후 주거 형태를 선택하라 : 은퇴 후 주거 형태로는 도심 아파트, 전원주택, 실버타운 등 여러 가지가 있다. 부부가 함께 각각의 장점과 단점을 따져 자신들에게 맞는 형태를 선택해야 한다. ▲자신의 집에서 보내는 노후에 적합한 주거 형태를 택하라 : 오랫동안 자신의 집에서 독립적인 생활을 하고 싶다면 어떤 주거 형태가 적합할지 고려가 필요하다. 70세 이후에는 전원주택을 유지, 관리하는 게 부담이 될 수 있다는 점과 실버타운의 편의시설이 큰 장점이 된다는 점 등을 감안해야 한다. ▲자신의 집에서 보내는 노후를 위해 필요한 준비를 갖춰라 : 도심 아파트에서 노후를 보내더라도, 낙상 방지 시설 등 고령자가 자신의 집에서 안전하게 생활하는데 필요한 준비를 미리 갖춰야 한다. ▲은퇴 후 사회적 고립의 위험을 줄일 수 있는 지역(커뮤니티)을 찾아라 : 은퇴 후 사회적 고립의 위험이 커짐에 따라 외부와 소통할 수 있는 환경을 갖춘 지역(커뮤니티)을 찾아야 사회적 고립의 위험을 줄일 수 있다. ▲거주할 지역에서 주변과 활발하게 교류하면서 살기위한 준비를 갖춰라 : 은퇴 전후에 취미 활동, 봉사 활동, 종교 활동 등을 통해 인적 네트워크를 미리 구축해야 한다. 정리 홍정기 기자 자료협조 삼성생명

달라지는 부동산 보유세 1가구 3주택 양도세 중과세 2005년부터 시행 ‘1가구 3주택 양도세 중과세’가 2005년 1월 1일부터 시행된다. 12월 13일 정부는 이헌재 경제부총리, 허성관 행자부장관, 강동석 건교부장관이 만나 보유세제 개편 추진 상황을 점검하고, 임대주택 활성화 방안 등에 관해 논의하는 자리에서 1가구 3주택 양도세 60퍼센트 중과세는 종합부동산세와 연계시키지 않고, 2005년 1월 1일부터 시행하되, 시행 후 실태 분석을 통해 문제점이 있는 경우에는 보완 여부를 검토하기로 했다. 이로써 1가구 3주택 양도세 중과 시기를 둘러싸고, 오랫동안 끌어오던 경제부총리와 청와대 정책기획위원장 간의 대결 국면이 막을 내렸다. 2005년부터 시행되는 1가구 3주택 중과세 대상은 전국적으로 30만∼40만 가구 정도로 추정된다. 재정경제부에 따르면 수도권 광역시 소재 주택으로 1가구 3주택에 해당하는 경우는 총 311만 가구이며, 여기에서 중과 제외 대상인 장기임대주택과 감면주택 등을 제외할 경우 100만 가구 정도로 추정되나, 양도세 중과 대상인 1가구 3주택인 경우는 30만∼40만 가구 정도로 추정된다고 밝혔다. 3주택 이상 여부는 △서울과 군지역을 제외한 광역시의 모든 주택 △읍·면지역을 제외한 경기도의 모든 주택 △기타 지역은 국세청 기준시가 기준으로 3억 원을 초과하는 주택을 소유하고 있으면 3주택자로 간주된다. 그러나 장기임대주택, 감면주택, 상속주택, 소형주택 등의 경우는 3주택 이상인 경우에도 양도세 중과 대상에서 제외된다. 한편 재경부는 주택가격 실태조사를 벌인 결과, “주택투기지역 해제 요건을 충족한 지역이 10곳인 것으로 나타났다”고 설명했다. 해당 지역은 수도권에서 서울 중랑구, 인천 남동구·부평구, 경기 의왕시·군포시와 충청권 대전 서구·유성구·대덕구, 충남 천안시·아산시 등의 지역이다. 1가구 3주택 중과, 기준시가 3억 원 미만 주택 제외 1가구 3주택 양도세 중과 대상은 서울과 경기도, 광역시의 모든 주택, 그외 지역은 국세청 기준시가 3억 원을 초과하는 주택이 해당된다. 따라서 서울에 아파트 두 채, 충북 충주에 기준시가 2억 원짜리 아파트를 소유해 1가구 3주택이 되더라도 양도세 중과 대상에 포함되지 않는다. 또 2003년 말 이전에 구입한 집으로 국세청 기준시가 4000만 원 이하이며 전용면적 18평 이하인 경우 1가구 3주택 양도세 중과 대상이 아니다. 단독주택의 경우 건평이 18평 이하이고, 대지는 36평 이하인 경우 양도세 중과 대상에서 제외된다. 다만 소형주택이라도 ‘도시및주거환경정비법’에 의한 재개발 지역이나 재건축 지역은 중과세 대상에 포함된다. 반면 ‘조세특례제한법’에 의해 양도세 감면 대상인 주택도 중과 대상에 포함되지 않는다. 건설업자가 지어 임대하는 건설임대주택의 경우, 국민주택 규모 이하의 5채 이상을 3∼5년 이상 임대하면 제외된다. 매입임대주택의 경우에도 2003년 10월 30일 이후 임대사업자로 등록해 국민주택 규모 이하의 주택을 5채 이상 취득해 10년 이상 임대하는 경우, 또는 2003년 10월 29일 이전 등록해 국민주택 규모 이하의 주택 2채 이상 취득해 5년 이상 임대하는 경우도 제외된다. 부동산 보유세재 개편(안) 주요 내용 ▲거래세 완화 : 2005년부터는 등록세율을 1퍼센트 인하해 거래세인 취득·등록세 부담을 5퍼센트(농특세·교육세 포함시 5.8%)에서 4퍼센트(4.6%)로 낮출 계획이다. 다만 개인간의 주택·건물거래는 과표가 인상되는 점을 감안해 등록세율을 1.5퍼센트 인하할 방침이다. 이에 함께 각 시도는 자체 여건에 맞춰 감면조례를 활용해 거래세를 추가로 인하하도록 할 예정이다. 2005년 하반기부터 부동산중개업법개정에 따라 개인간 부동산 거래에 대해서도 실거래가로 신고하는 제도가 시행되면, 거래세 부담이 늘어나게 된다. 이때 거래세 부담이 증가하는 분에 대해서는 추가적인 감면조치를 도입할 계획이다. ▲보유세제의 정상화 : 보유재산 가액(시가)에 상응하게 보유세를 부담하도록 토지와 건물의 과세표준을 실거래 가액(시가)을 기준으로 평가해 현실화하고, 주택은 현재 건물 부분은 재산세로, 부속토지 부분은 종합토지세로 구분해 과세하던 것을 토지와 건물을 통합해 평가하고, 그 평가액을 하나의 세목인 재산세로 과세한다. ▲종합부동산세 신설 : 주택이나 토지를 많이 가진 사람에 대해 보유세를 이원화해 1단계로 시·군·구에서는 낮은 세율로 재산세를 과세하되, 주택이나 토지를 일정 규모 이상 가지고 있는 사람에 대해서는 2단계로 높은 세율로 국세인 종합부동산세를 과세하도록 했다. 종합부동산세의 과세 대상자는 주택의 경우에는 국세청 기준시가로 9억 원을 초과할 경우로 하고, 나대지의 경우에는 공시지가로 6억 원 초과, 빌딩·상가·사무실 등의 부속토지의 경우에는 공시지가로 40억 원을 초과하는 경우에 해당된다. ▲세율체계 : 복잡하고 급격한 누진세율을, 세율 단계를 줄이고 과표 현실화로 인한 급격한 세금 부담의 증가를 완화하도록 세율 체계를 전반적으로 조정했다. 주택은 현재 건물분에 대해 0.3∼7퍼센트로 6단계의 세율, 토지분에 대해서는 0.2∼5퍼센트로 9단계의 세율로 누진적으로 부과했으나, 2005년부터는 건물과 토지를 통합해 1단계로 시·군·구가 0.15∼0.5퍼센트의 세율로 3단계로 누진 적용하게 된다. 만약 주택 소유액이 9억 원을 넘을 경우에는 1단계의 재산세를 뺀 차액에 대해 2단계로 국가에서 1.0∼3.0퍼센트의 세율로 단계로 누진적으로 부과하게 된다. 나대지의 경우에는 현재 0.2∼5퍼센트 사이에서 9단계로 누진세율을 적용하고 있지만, 내년에는 1단계로 0.2∼0.5퍼센트 사이의 재산세율이 3단계로 부과되며, 6억 원을 초과할 경우 2단계로 1.0∼4.0퍼센트의 세율로 종합부동산세가 3단계로 부과된다. ▲개별세부담 상한선 : 이번 보유세 개편으로 인해 세부담이 급증하는 사례가 없도록 전년대비 개별 세액이 50퍼센트 이상 증가하지 않도록 상한선을 제도화했다. 부동산보유세제 개편에 따라 2005년부터 전국 주택소유 합계 9억 원이 넘는 경우 종합부동산세를 내야 된다. ▲과세기준일 : 종합부동산세는 현재(2004년 6월 1일 기준) 소유하고 있는 부동산을 기준으로 과세 여부를 판정한다. ▲납부기한 : 현재는 주택의 건물분에 대한 재산세의 경우 7월말, 토지분에 대한 종토세는 10월말까지 납부하도록 하고 있다. 그러나 보유세 개편에 따라 2005년부터는 지방세인 재산세를 7월말과 9월말, 두 번에 걸쳐 내도록 했다. 종합부동산세 과세대상자는 12월 15일까지 국세청에 내야 된다. 부동산소유자가 12월 1일∼15일까지 주소지 관할세무서에 자진 신고·납부할 경우에는 납부세액의 3퍼센트를 세액을 공제 받을 수 있다. 田 정리 윤홍로 기자

전원주택&생활, 30∼40대가 리드한다요즈음 건강의 중요성에 대한 인식이 커지면서 의식주(衣食住) 전반에 걸쳐 '웰빙(Well-Being)' 바람이 일고 있다. 심지어 웰빙이란 수식어가 따라붙어야만 상품이 잘 팔린다고 한다. 국내 유수 기업들도 수익성을 높이기 위해 웰빙 사업에 앞다퉈 진출하는 추세다. 웰빙이 생활 속에 새로운 코드로 자리잡은 것이다. '몸과 마음이 유기적으로 결합된 건강하고 풍요로우며 아름다운 삶을 영위하자'는 새 라이프스타일, 웰빙. 그 열풍을 타고 각종 공해에 찌든 도시를 벗어나 공기 맑고 경관 좋은 전원에 집을 짓고 생활하려는 젊은 층이 부쩍 늘어났다. 수도권 전철과 도로망이 잘 갖춰져 교외에서 도심으로의 출퇴근이 용이해졌는데, 집 값 비싸고 삭막한 콘크리트 숲에서 더 이상 머무를 이유가 없다는 것이다. 이렇듯 건강하고 쾌적한 전원주택이 젊은 층들 사이에서 웰빙의 종착역으로 자리를 잡아가고 있다.굳이 웰빙 열풍이 아니더라도 주5일 근무제의 본격 시행과 시중 여유자금의 유입, 신도시 개발로 인한 생활 편의시설 접근 가능성 상승으로 전원주택시장의 전망은 밝은 편이다.본지 창간 5주년을 맞아 전원주택 실수요자를 대상으로 실시한 설문 내용을 바탕으로 전원주택시장의 동향을 살펴본다.전원주택시장 활성화 무엇이 문제인가대형에서 소형으로, 고급에서 보급형으로건강과 환경이 중시되면서 전원으로 이주하려는 사람들이 부쩍 늘어났다. 특히 유년기와 청년기를 시골에서 보내고 편리한 생활 여건을 갖춘 대도시 아파트에서 생활하는 사람일수록 전원으로의 회귀 본능이 강한 편이다. 도시에서 20킬로미터 이상 거리에 자연환경이 풍부한 지역은 지난 10년 간 노후 정착용이나 주말 휴양용으로 개발돼 왔다. 그럼에도 불구하고 상대적으로 전원주택시장이 활성화되지 못한 원인은 무엇일까?JMK 컨설팅 진명기 사장은 전원주택시장이 50~60평형대 나 홀로 고급주택부터 뿌리를 내렸기 때문이라고 한다."아파트는 초기 소형에서 시작해 그 투자가치가 상승하면서 대형화 고급화의 길을 걸어왔습니다. 그런데 전원주택은 일단 크게 지어야 폼이 난다며 별장 개념으로 시작했습니다. 그런데 막상 목돈이 필요해 팔려고 내놓아도 아파트처럼 쉽게 팔리지 않았습니다. 투자가치는 물론 환금성도 떨어졌던 것입니다."전원주택시장이 가장 활성화 됐던 때가 I.M.F체제 이전인 1997년이다. 외환위기 이후엔 진 사장의 설명처럼 투자가치나 환금성이 떨어져 급속히 위축됐다. 대한건설협회에서 조사한 자료에 따르면, 1997년 말 당시에는 전국적으로 5230여 개의 전원주택단지가 분양되거나 분양 예정으로 있었다. 그후 외환위기를 맞으면서 그 가운데 50% 이상이 중도에 사업을 포기하거나 분양을 미룬 것으로 나타났다. 전원주택 개발 업체들 가운데 경영 부실로 공사를 할 수 없게 돼 허가가 취소됐기 때문이다.그러다가 1998년 고급 민박시설인 펜션(Pension)이 침체기를 겪던 전원주택시장의 틈새를 비집고 들어오기 시작했다. 2000년 이후에는 경제가 서서히 회복되면서 대도시에 인접한 전원주택지를 중심으로 점차 회복 기미를 보이기 시작했다. 그 단적인 예가 남한강과 북한강을 낀 양평군의 지가(地價)가 30~40% 상승해 외환위기 이전의 시세를 회복한 것이다. 용인이나 광주, 남양주 등도 예외는 아니다. 여기에 자연 경관이 수려한 경기도권을 비롯해 강원도, 충청도, 제주도까지 펜션이 속속 들어서기 시작했다. 심지어 외환위기 이전에 전원주택지로 분양하던 곳마저도 펜션단지로 간판을 바꿔 달 정도였다.최근에는 웰빙이 화두로 떠오르면서 탈 도시화 바람을 타고 전원주택시장이 정점을 향해 치닫기 시작했다. 이 시점에서 선진국의 예를 살펴볼 필요가 있다. 대개 국민소득이 1만 달러에 도달한 이후부터 전원으로의 이주가 활발했다. 미국의 경우, 도시 반경 30~40킬로미터 사이에 있는 주택 가운데 전원주택이 23%다. 일본도 17% 수준에 달하는데 우리나라는 2~3% 수준에 불과하다. 그러나 최근 정부에서 강력한 부동산 안정대책을 쏟아내자 시중 자금이 전원주택(지)로 쏠리면서 재테크의 대상으로 인식되기 시작했다. 더욱이 광역 도로망 건설과 주5일 근무제 시행, 그린벨트 해제, 웰빙 열기에 탄력을 받은 실수요자의 증가로 전원주택시장이 활기를 되찾고 있다.건강을 염두에 둔 환경 중시 풍조로 상류층은 전원형으로 잘 조성된 신도시 고급 아파트로 이주하고 있다. 그러나 경제적 여건으로 인해 20~30대 젊은 층들은 주택가격과 직장, 주거환경을 고려해 신도시 주변의 전원을 선호하는 추세다. 이주 패턴을 보면 서울 서남북지역의 거주자는 고양과 김포로, 서남지역 거주자는 김포와 강화로, 동남지역 거주자는 분당과 용인으로 이주하는 것으로 나타났다.문제는 이들의 전원행을 가로막는 울타리다. 즉 초창기부터 문제시 됐던 50~60평형대의 고급 전원주택이다. 하지만 젊은 층들은 단지형보다는 20~30평형대의 나 홀로 전원주택을 선호한다. 그런데 전원주택 시공업체들 대부분이, 평형에 별반 차이 없이 공사기간이 똑같이 들기에 수익성이 떨어지는 소형 전원주택 건축을 꺼린다. 이는 전원주택시장 활성화를 위해 반드시 풀어야 할 숙제가 아닐 수 없다.이전까지만 해도 전원주택 수요층은 고소득 생활자였으나, 지금은 전원생활을 즐기려는 실수요자 중심으로 바뀌는 추세다. 이른바 20~40대들, '전원주택 2세대'가 그 중심에 나서고 있다. 더욱이 웰빙족임을 자처하는 이들은, 타인의 평가를 받기보다는 '자신에게 의미 있는 삶'을 살라고 한 스콧 니어링(Scott Nearing)의 메시지를 실천한다.스콧 니어링은 웰빙의 표본으로 인식되는데, 교수직을 버리고 미국 버몬트에서 농사지으며 전원생활을 하다가 1983년 100살의 일기로 생을 마감했다. 그는 자신의 전원생활은, "남에게 해를 끼치지 않고 제 정신을 갖고 살게 하는 삶의 한 본보기"라고 자서전에서 밝혔다. 이데올로기를 차치하고 인간성을 상실해 가는 각박한 도시생활에 대한 염증이 그로 하여금 전원행을 택하게 했는지도 모른다. 어찌 보면 자아실현(自我實現)과 본연지성(本然之性) 회복에 대한 목마름이 자연인으로의 회귀(回歸)로 표출됐는지도 모른다.한편 유럽에서는 금전 수입과 사회적 지위에 연연하지 않고 느긋하게 삶을 즐기려는 다운쉬프트(Down Shift)족이 늘고 있다고 한다. 웰빙하고 무관하지 않은데, 이들은 주거지를 도시의 화려한 삶과는 거리가 먼 전원으로 옮겨 살고 싶어한다. 그러면 삶의 질에 대한 욕구와 환경에 대한 관심이 높아진 우리는 어떠할까?《월간 전원주택라이프》에서는 전원주택과 전원생활에 대한 연령대별 관심도를 알아보기 위해 홈페이(www.countryhome.co.kr)를 이용해 설문조사를 한 바 있다. 총 2332명이 설문에 응했는데 30, 40대가 69%의 높은 관심을 보여 '전원생활=노후생활'이란 고정 관념을 깼다. 그 결과를 보면, 30∼39세가 41%(952명)로 가장 높았고 다음이 40∼49세 662명(28%), 20∼29세 436명(19%), 50∼59세 241표(10%), 60세 이상 41표(2%) 순으로 나타났다.설문에 응답한 사람들이 전원주택 실수요자라는 점에서 주목할 필요가 있다. 특히 58%가 전원주택 관련 정보를 인터넷을 통해 얻는다고 답했는데, 이는 인터넷 사용이 활발한 젊은 층이 전원주택시장 전면에 나섰음을 반증한다.그러면 이들이 전원생활을 하려는 이유는 무엇일까? 전원생활에 대한 동경이 74%로 가장 많았으며 건강 문제(14%), 교육 문제(4%), 경제적 이유(4%), 주택문제(3%) 순으로 나타났다.여기서 주목할 만한 것이 앞에서도 밝혔지만 '현재 대도시 아파트에 거주하는 사람들 대부분은 유년기와 청년기를 시골에서 보낸 경우가 많은데, 이들이 전원에 대한 회귀 본능이 강하다'는 점이다. 돈과 지위만을 좇아 무한 경쟁으로 치닫는 삭막한 도시생활에 대한 환멸이 어머니 품속처럼 포근한 향수(鄕愁)를 불러일으킨 것이다. 스콧 니어링의 예에서처럼 생명의 근원인 자연(전원)에 대한 그리움으로 일종의 자기반성일지도 모른다.다음으로 건강문제를 꼽았는데, 온 가족이 건강한 모습으로 함께 오래도록 행복하게 사는 것은 매우 소중한 일이다. 취재 차 전원생활을 하는 사람들을 만나면, "무엇보다 건강이 좋아졌다" "이제야 사는 맛을 느낀다"는 말을 자주 듣는다. 여기 아이의 건강을 위해 전원생활을 시작한 조원금 씨 가족을 보자. 충북 청원군 남이면 산세 좋고 양지바른 시골 마을 어귀에 25평 황토집을 짓고 전원생활을 하는 가족이다. 이전까지만 해도 청주시내 아파트에서 살았는데, 18개월 된 아들이 아토피성 피부 질환으로 고생하는 것이 못내 안쓰러워 전원행을 결심했다고 한다. 2003년 11월, 내부 평면을 현대식 아파트 구조로 설계한 전통 흙집을 짓고 이사했다. 아이 건강을 위해 전문가에게 의뢰해, 하인방 밑으로 소금과 참나무 숯을 10㎝ 두께로 깔아 벌레의 서식을 예방하고 항균과 항습 효과를 높였으며, 흙벽을 15㎝ 두께로 해 실내 공기 정화는 물론 수분 조절력이 뛰어 나도록 설계했다. 이주한 지 5개월이 지난 지금 아들의 건강이 눈에 띄게 좋아진 것을 보면서 조원금 씨 부부는 행복해 한다. 사실 조원금 씨는 3월 초 내린 폭설로 길이 막혀 3일씩이나 직장에서 새우잠을 자야 했다. 길이 뚫린 바로 그날 만났음에도 아들 건강을 위해 전원행을 잘 선택했다고 할 정도다.한편 전원생활에 대한 동경은, 순수 주거 목적으로 전원주택을 짓고자 하는 사람이 압도적으로 많다는 데서도 알 수 있다. 전원주택의 유형을 묻는 질문에 64%가 순수 주거용 전원주택을 선호했다. 다음이 수익형 전원주택(펜션) 19%, 휴일·주말을 위한 휴식형 전원주택 17% 순으로 나타났다.전원에 대한 막연한 동경으로 전원생활을 시작했다가 적응하지 못한 채 도시로 유턴하는 사례가 많았다. 광주군 퇴촌면 한국전원부동산 양정일 컨설턴트는 "요즘에는 전세로 나온 전원주택을 구하려는 사람들이 많아졌다. 일단 전원에서 살아 보고 전원주택을 지어 완전 이주할 것인지를 결정하겠다는 실속파들이다. 만약 이들이 처음부터 전원주택을 짓거나 구입했다면 다시 도시로 돌아가기까지 금전적, 정신적 그리고 시간적으로 엄청난 고생이 많았을 것이다"라고 말한다.그렇다고 전원주택을 지으려는 사람들이 직업을 바꿔 완전 귀농(歸農)을 바라는 것은 아니다. 도시생활에서 받은 스트레스를 쾌적한 전원 속 보금자리에서 훌훌 떨쳐 버리겠다는 의도가 깔려있다. 여기에는 수도권을 사통팔달로 가로지르는 광역 도로망의 개통으로 심리적 거리감이 짧아졌으며, 주5일 근무제 확산으로 출퇴근에 따른 부담감이 준 대신 온 가족과 함께 산책을 하거나 텃밭을 일굴 수 있는 여가 시간이 증가한 것도 한몫을 했다. 전원주택 입지 선택 기준으로 66%가 생활 편의시설보다는 공기 좋고 물 맑은 자연환경을 꼽은 것도 이와 무관하지만은 않다. 또한 전원주택이 밀집한 단지보다는 부대낌 없는 나 홀로 전원주택을 더 선호하는 것으로 나타났다.전원생활을 희망하는 젊은 층이 증가함에 따라 전원주택의 규모는 점점 작아지는 추세다. JMK 컨설팅 진명기 대표는 "예나 지금이나 부지 300평 이상에 연건평(延建坪) 60평 이상으로 지은 전원주택은 환금성이 떨어진다. 전원주택 2세대라 불리는 젊은 실수요자를 끌어들여 시장을 활성화시키려면 방갈로형 전원주택을 보급해야 한다. 한 곳에 60평짜리를 짓기보다는 15평짜리 네 채를 공급하는 편이 낫다"고 말한다.전원주택은 부유층의 전유물로 인식되던 별장 개념에서 출발했다. 그후 소득 수준의 향상에 따라 중·장년층을 중심으로시장이 형성됐고, 2000년대, 들어 '건강과 삶의 질'이 화두로 떠오르면서 젊은층, 이른바 전원주택 2세대를 중심으로 급속한 성장세를 보이고 있다. 이제 당면한 문제는 작은 평형의 중저가 전원주택을 개발 보급하여 대중화시키는 것이다. 田■ 글 윤홍로 기자

■ 서울 수도권을 비롯한 광역시 등 대도시 지역에 1가구가 3채 이상의 주택을 보유하면 양도소득세가 중과된다. ■ 1세대가 서울과 수도권(경기, 인천 포함), 부산, 대구, 대전, 광주, 울산 등의 대도시에 3채 이상의 주택을 갖고 있다가 팔 경우 60%의 양도소득세를 물게 된다. ■ 또한 이들 대도시 외 지역에 3억 원 이상 고가주택을 3채 이상 보유한 경우에도 1가구 3주택자로 분류돼 60%의 양도세가 부과된다. 1세대 3주택의 판정기준은 서울과 수도권을 비롯해 광역시 소재 주택과 3억 원(국세청 기준시가)을 초과하는 기타 지역 주택이다. 한편 수도권과 광역시 가운데 군지역과 도·농 복합시의 읍면지역 3주택은 분류 대상에서 제외키로 했다. 또한 경기도 가평, 양평, 여주, 연천군, 평택시 포승면, 인천시 강화 옹진군, 부산 기장군, 대구 달성군, 울산 울주군 등이 3주택 판정 대상에 속하지 않는다. 올해부터 1세대 3주택 이상 요건에 해당하면 60%의 양도소득세를 내야 한다. 특히 투기지역에 2주택 이상 소유하면 기본 세율 60%, 탄력세율 15%, 주민세율 7.5% 등을 합해 최고 82.5%의 세율이 적용된다. 또한 3년 이상을 보유해도 장기보유특별공제를 받을 수 없다. 그러나 2003년 12월31일 현재 1세대 3주택 이상인 자가 2004년 12월31일 이전에 기존 주택을 양도하면 중과되지 않는다. 또한 1년 간 유예돼 일반세율을 적용 받는다. 일반세율은 기존 3주택일 때 1년 이내 양도하면 50%, 1∼2년 사이 40%, 2년 이상은 9∼36%의 양도세율을 적용하고 있다. 반면 올해 주택을 새로 취득하면 60%의 양도세를 내야 한다. 따라서 유예기간 중 주택을 새로 취득하면, 유예규정이 적용되지 않고 중과된다. 1세대 3주택은 주택 양도일을 기준으로, 당해 양도주택을 포함해 1세대 3주택 이상인지 여부로 판정한다. 예를 들어 올해 주택 1채가 완공돼 3주택이 되면 보유주택 양도 시 중과된다. 오피스텔도 주거 목적이라면 주택 수 계산에 포함된다. 한편 동일한 날, 2주택 이상을 양도하면 세금이 적게 나오는 방법을 택하도록 했다. 예를 들어 1세대 3주택자가 동일한 날에 2채의 주택을 양도할 경우, 먼저 양도한 것은 60%의 세율이, 후에 양도한 것은 일반세율이 적용된다. 예1 : 1세대 3주택자가 동일한 날에 2채(甲, 乙) 주택을 양도한 경우 ·甲주택 : 양도차익 1억 원 → 먼저 양도한 것으로 처리 (3주택 60%세율 적용) ·乙주택 : 양도차익 2억 원 → 후에 양도한 것으로 처리 (2주택 일반세율 적용) 예2 : 1세대 3주택자가 동일한 날에 2채(甲, 乙) 주택을 양도한 경우 ·甲주택 : 양도차익 2억 원, 양도세 감면대상 → 먼저 양도한 것으로 처리(양도세 감면) ·乙주택 : 양도차익 1억 원, 감면 대상 아님 → 후에 양도한 것으로 처리(일반세율 적용) 수도권과 광역시는 주택가격에 관계없이 모두 해당된다. 대부분 주택보급률이 100% 이하이고 주택가격이 높은 점을 감안해 주택가격에 관계없이 1세대 3주택 계산 시 포함시켰기 때문이다. 다만 수도권과 광역시 중 군지역이나 도농 복합시의 읍면지역은 1세대 3주택에서 제외했다. 수도권 중 주택보급률, 주택가격 및 그 동향을 감안해 규칙(재정경제부령)으로 정하는 지역도 제외할 방침이다. 특히 이들 지역은 지방과 같이 3억 원(국세청 기준시가)을 초과하면 1세대 3주택 계산에 포함된다. 그러면 수도권 및 광역시에 2주택, 지방에 1주택을 소유해도 1세대 3주택에 해당될까. 지방 소재 주택의 가격이 국세청 기준시가 3억 원 이하이면 1세대 3주택에 해당되지 않는다. 하지만 국세청 기준시가 3억 원 을 넘으면 1세대 3주택에 해당된다. ■ 3년 이상 보유 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세 가능 지역 1세대가 1주택을 3년 이상 보유하고 양도하는 경우, 고가주택을 제외하고 1세대 1주택 비과세 대상에 해당한다. 고가주택이란 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실거래가액의 합계가 6억 원을 초과하는 것을 말한다. 주택과 주택 외의 부분으로 구성된 복합주택의 1세대 1주택 비과세 대상 판정에 있어서 주택의 면적이 주택 외의 면적보다 커서 전체를 주택으로 보는 경우에는 주택 외의 부분까지 포함한 전체 실거래가액을 가지고 고가주택 여부를 판정한다. 고가주택을 양도하면 1세대 1주택으로 비과세 요건을 갖춰도 양도 실거래가액이 6억 원을 초과하는 부분에 대해서는 비과세 규정이 적용되지 않는다. 1년 이상 보유한 부동산을 양도하면 원칙적으로 기준시가에 의해 양도소득세를 계산하지만, 고가주택을 양도할 경우에는 실지거래가액에 의해 양도소득세를 계산한다. 1세대 1주택인 고가주택의 양도소득 계산 양도가액 - 취득가액 - 기타 필요경비 = 양도차익 ·고가주택 해당 부분 양도차익(A) 양도가액 - 6억 원 = 총 양도차익 × ───────── 양도가액 양도차익 - 장기보유특별공제 = 양도소득금액 ·고가주택 해당부분 장기보유특별공제액(B) 양도가액－6억원 = 총 장기보유특별공제액 × ───────── 양도가액 ※ 간편식 : (B) = (A) ×장기보유특별공제율 그러나 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정 고시된 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 신도시지역에서 올해부터 양도하는 주택은 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세 적용을 받는다. 다만 △시행일 현재 대체주택을 취득해 일시적으로 1세대 2주택을 보유한 경우 △혼인 및 노부모 봉양을 위해 합가해 일시적으로 1세대 2주택을 보유한 경우에는 종전 규정(3년 이상 보유, 1년 이상 거주)을 적용한다. 대체취득을 위한 일시적인 1세대 2주택 : 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전 다른 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 된 경우, 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택(비과세 요건을 충족한 경우에 한함)을 양도하면 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다. 혼인을 위한 일시적인 1세대 2주택 : 1주택을 보유한 자가 1주택을 보유한 자와 혼인함으로써 일시적으로 1세대 2주택을 보유하면 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세요건을 충족한 경우에 한함)은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다. 동거봉양을 위한 일시적인 1세대 2주택 : 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유한 직계존속(60세 이상, 여자 55세 이상)을 동거봉양하기 위해 세대를 합침으로써 일시적으로 1세대 2주택을 보유한 경우에는 합친 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택(비과세 요건을 충족한 경우에 한함)은 이를 1세대 1주택으로 보아 양도소득세를 비과세한다. 올해 1월1일 이전에 대체취득·혼인·동거봉양을 위한 일시적인 1세대 2주택이 된 경우 : 3년 이상 보유, 1년 이상 거주(서울, 과천, 5대신도시)해야 양도소득세가 비과세된다. 田

전문 컨설턴트 초정 세미나, 전원주택지·펜션 투자, 어떻게 할 것인가 -------------------------------------------------------------------------------- 정부의 주택가격 안정 대책 발표 이후, 투기과열지구가 확대되고 분양권 전매가 금지됨에 따라 투자자들의 관심이 전원주택지나 펜션으로 쏠리고 있다. 물론 각종 개발 계획이 발표된 곳과 인근의 땅 투기를 차단하기 위해 투기과열지구나 토지거래계약허가구역으로 지정된 곳은 관심 밖이다. 정부의 규제가 풀린 한계농지나 농가주택이 새로운 기대주로 떠오른 가운데, 삼성을 포함한 일반기업체까지 주5일 근무제 시행을 앞두고 있어 펜션은 여전히 상한가를 누릴 전망이다. 이 때문에 실수요자를 중심으로 전개돼 온 전원주택시장에 요즈음 가수요자들까지 띄어드는 추세다. 이러한 열기를 반영하듯 《월간 전원주택라이프》가 주최한 전원주택·펜션 투자 세미나장은 빈자리를 찾아볼 수 없었다. -------------------------------------------------------------------------------- 《월간 전원주택라이프》가 주최하고 ‘농업기반공사 농촌투자유치센터’가 후원하는 전문컨설턴트 초청, ‘전원주택지·펜션 투자’ 세미나가 6월13일 전경련회관 3층에서 개최됐다. 세미나는 농림부 농촌개발국 이봉훈 서기관의 〈한계농지를 활용한, 전원주택·펜션 투자〉, 토지컨설턴트인 진명기 대표(돌공인중개사)의 〈전원주택지 투자 전망〉, 펜션컨설턴트인 김창범 고문(본지 자문위원)의 〈성공하는 펜션, 실패하는 펜션〉 등 세 개의 섹션으로 진행됐다. * 한계농지, 70% 저렴하게 전원주택 펜션 지어 정부는 도시자본을 농촌에 유치시켜 유휴·부존자원을 개발 활용함으로써 농촌경제를 활성화하기 위해 ‘농촌투자유치대책’을 마련하고 있다. 이에 따라 현재 도시민들이 농촌주택을 추가 구입해 2주택을 소유하더라도 기존 주택을 팔 때 양도소득세를 면제해 주고, 또한 상시 거주하지 않더라도 별장으로 간주해 취득세나 종합토지세, 재산세 등을 중과하지 않는 세재 개편을 추진중이다. 또한 앞서 도시민의 300평 이하 농지 소유를 허용한데 이어 한계농지를 전원주택이나 펜션단지 등으로 개발하게 했다. 그 중 관심을 끄는 것이 정부가 추진하는 농촌투자유치대책의 핵심이라 할 한계농지다. 한계농지란, 농촌진흥지역 밖의 농지 중 최상단부에서 최하단부까지 평균 경사율이 15퍼센트 이상이거나, 집단화된 농지 규모가 6060평 미만인 농지를 말한다. 이봉훈 서기관은 “한계농지는 전체 농지의 80퍼센트 정도에 해당한다”면서 한계농지개발의 장점을 몇 가지 설명했다. △한계농지 개발시 농지조성비나 대체조림비가 면제된다(수도권과 광역시 제외). △토지의 지목이 농지나 임야에서 택지 등으로 바뀌므로 토지의 부가가치가 상승한다. △농림부가 직접 지원하므로 인·허가 절차가 쉽다(사업시행인가를 득하면 다른 법률에 의한 인·허가도 받은 것으로 처리). △소규모 전원주택이나 펜션을 한두 동 한계농지에 지을 수도 있다. △농촌주택(택지) 등에 부속된 농지를 분양하거나 임대할 경우, 농지매매 등에 관한 제약을 받지 않는다. 또한 “한계농지는 대체로 공기가 맑고 숲이 우거진 곳에 위치한 경우가 많다”면서 “전원주택이나 펜션, 휴양주택 등을 건축해 주말이나 휴가시 활용하고 평시에는 관광객에게 숙박시설로 제공할 수 있다”고. 이처럼 한계농지를 잘 활용하면 소자본으로 각종 혜택을 받으면서 전원주택이나 펜션을 지어 전원생활을 할 수 있다는 것이다. * 토지거래허가지역 밖, 용인 양지 주목 진명기 컨설턴트는 “수도권 일원은 토지거래허가구역으로 지정돼 실수요자가 아니면 살 수 없으므로 여기서 제외 된 지역으로 눈을 돌려야 한다”고 말했다. 특히 출퇴근이 편리한 용인시 양지면과 원삼면은 국내 제일의 주거용 전원주택지로 자리잡을 것이라고. 또한 전원환경이 쾌적하면서도 심리적으로 거리감을 느꼈던 가평군과 남양주 수동면, 그리고 여주군도 주목할 만하다고 했다. 농지는 “도시민의 주말농장 수요 급증과 한계농지가 강세를 보일 것”이라고 전망했다. 농지법 개정으로 도시민이 300평 미만의 농지를 소유하게 돼 그동안 소규모 자투리 농지로 남아 거래하는 데 지장을 받았던 것들이 투자상품으로 등장한다고. 한편 “한계농지는 일반 농지나 임야와는 달리 가격이 70퍼센트 수준이고 인허가 절차도 대폭 완화돼 개발 기간이 단축되므로 투자자가 몰릴 것”이라고 했다. 그러나 경사율이 15퍼센트 이상인 데다 도로망이 없는 등 입지 여건이 다소 뒤떨어진다는 점을 고려해야 한다고. 그 이유는 기반시설 구축비가 일반 농지나 임야에 비해 더 들 수 있기 때문이다. 또 올해는 건평 30, 40평대의 실속 있는 작은 전원주택이 증가할 것으로 보았다. 이러한 현상은 장기적으로 주말형 수요자가 거주형 수요자로 이행하는 단계로, 돈이 되는 전원주택으로 변화하는 원년이 될 것이라고. * 펜션 사업의 성패는 운영주의 마인드가 좌우 김창범 컨설턴트는 “펜션의 본질을 이해하고, 이 영역을 지켜가려는 끈질긴 노력이 있느냐, 없느냐가 사업의 성패를 좌우한다”고 말했다. ‘주인과 그 가족이 직접 운영’하고, ‘비즈니스보다는 전원생활의 관점에서 운영’하는 것이 본질이라고. 펜션 사업자는 “자연과 사람을 좋아하는 사람, 자기 테마를 가진 사람, 부지런함 사람이어야 한다”고 강조했다. 또한 펜션 창업에 앞서 펜션 사업에 확신을 갖는 구상단계, 구체적 실행계획을 수립하는 계획단계, 건축과 마케팅·고객관리 등의 대책을 세우는 실행단계로 나누어 충분히 준비해야 한다고 말했다. 성공하는 펜션과 실패하는 펜션의 차이점은 운영주가 어떤 관점에서 펜션사업을 하느냐에 달렸다는 것이다. 세미나 주제가 전원생활을 즐기며 재테크를 바라는 실수요자에게나 새로운 투자처를 물색중인 가수요자들에게도 피부에 와 닿았음인지 분위기는 시종일관 매우 진지했다. 참석자들의 질문이 많이 쏟아져 세미나는 예정시간보다 30분을 넘겨서야 끝났다. 《월간 전원주택라이프》는 전원생활을 꿈꾸는 실수요자들의 궁금증을 충족시켜 드리기 위해 앞으로도 세미나를 계속해서 진행할 계획이다. 田 ■ 글 윤홍로 기자 / 사진 신동성 기자

수도권 토지거래계약허가구역 및 투기과열지구 지정 확대 -------------------------------------------------------------------------------- 서울 강북 뉴타운 등 수도권 일대 6천605.92㎢가 11월20일부터 토지거래계약허가구역으로 지정됐다. 토지거래계약허가구역으로 묶인 곳은 서울시가 추진 중인 강북 뉴타운과 인근지역 15.65㎢(473만평), 서울 녹지지역, 인천 녹지지역 및 비도시계획구역, 경기도 대부분의 녹지지역과 비도시 계획구역 등 수도권투기우려지역 6천540.27㎢(19억9,356만평)다. 허가구역 안에 있는 토지 중 주거지역은 180㎡, 상업지역은 200㎡, 공업지역은 660㎡, 녹지지역은 200㎡, 농지는 1천㎡, 임야는 2천㎡가 초과되는 토지를 거래할 때 실수요 여부 및 이용 목적 등의 심사를 거쳐 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. -------------------------------------------------------------------------------- 건설교통부는 11월20일부터 부동산시장 안정 대책의 일환으로 수도권 투기 우려지역과 서울시의 강북뉴타운 개발지역에 대하여 ‘토지거래계약허가제’를 시행했다. 또한 경기도 내 ‘투기과열지구’ 지정도 확대 시행했다. 건교부는 수도권 토지거래계약허가구역 및 투기과열지구 지정 확대 시행과 관련 “수도권의 경우 개발제한구역 해제·택지개발·경제특구지정 추진 등 각종 개발사업이 추진중이며, 주5일 근무제 등 사회여건 변화에 따라 국지적인 지가(地價)급등 가능성이 높아졌다”며 “주택시장에서 이탈한 부동자금이 수도권 토지시장으로 유입될 우려가 높다고 판단되어 이를 사전에 차단하기 위한 것”이라고 밝혔다. 또한 “서울시에서 지역균형개발을 위해 추진중인 길음·왕십리·은평 뉴타운사업에 대해서도 사업발표 및 진행 과정에서 지가급등 등의 우려가 있어 서울시의 요청에 따라 토지거래계약허가구역으로 지정했다”고 발표했다. 토지거래계약허가제란 건설교통부장관은 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 특정 지역에 대하여 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약허가구역으로 지정할 수 있다. 보통 2∼3년 단위로 지정되는데, 이번 조치의 경우 서울 뉴타운 지역은 5년, 그 외의 모든 지역에는 2년 동안 적용된다. 이 제도는 지난 78년 8·8 부동산 투기억제조치 중 하나로 도입돼 85년 충남 대덕연구단지지역이 최초로 지정됐다. 국토이용관리법, 도시계획법과 농지법 등 관련 이용계획에 부합될 때만 거래허가를 내주도록 함으로써 투기적 목적의 토지 취득을 방지하는 수단으로 활용하고 있다. 토지거래계약허가 구역은 대상지역은 수도권의 경우 각종 개발사업 및 주택분양이 활발한 수도권정비계획법상 ‘과밀억제권역’ 및 ‘성장관리권역 전지역’과 자연보전권역 중 전원주택지 등의 거래가 활발한 광주시와 양평군 등이다. 이들 지역 내의 국민 경제활동과 시민생활에 미치는 부정적 영향을 최소화하기 위하여 이미 개발이 완료된 도시계획구역의 주거·상업·공업지역을 제외한 도시계획구역의 ‘녹지지역’과 ‘비도시계획구역’만을 2004년 11월말까지 허가구역으로 지정했다. 또한 서울시가 뉴타운개발을 추진중인 성북구·성동구·동대문구·중구·종로구의 11개 동에 대해서는 2007년 11월말까지 허가구역으로 지정했다. 은평 뉴타운지역은 개발제한구역으로서, 이미 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으므로 제외했다. 이번 토지거래계약허가구역으로 총 19억9829만평이 묶였는데, 이는 수도권 전체 토지 중 83.14%에 해당한다. 수도권 녹지지역은 극히 일부를 제외하고는 거의 대부분이 지정된 셈이다. 한편 건교부는 경기도 파주·화성·용인 등과 제주도 북제주군을 토지거래계약허가구역으로 추가 지정하기 위해 해당지역의 지가 상승률과 거래 동향을 분석중인 것으로 알려졌다. 무엇이 어떻게 달라지나 허가구역 안에 있는 토지 중 주거지역은 180㎡, 상업지역은 200㎡, 공업지역은 660㎡, 녹지지역은 200㎡, 농지는 1천㎡, 임야는 2천㎡가 초과되는 토지를 거래할 때 실수요 여부 및 이용 목적 등의 심사를 거쳐 관할 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 한다. 토지이용계획서의 실수요자, 이용 목적, 취득 면적이 적정한가이다. 허가 기준은 ▲거주를 위한 주택용지 구입 및 지역주민을 위한 복지 및 편익 설치 ▲해당지역에 거주하는 농어민이 농업·축산업·임업·어업 등 영위를 위한 토지(※거주지주소로부터 20㎞ 이내 토지로, 임야는 세대원이 6개월 이상 거주) ▲관계법령에 의해 지정된 지역·지구·구역 등 지정 목적에 적합하다고 인정되는 사업의 시행 ▲허가구역 지정 당시 사업시행자가 그 사업에 이용하고자 할 경우 등이다. 허가를 받지 않고 체결한 토지거래계약은 무효이다. 시장·군수 또는 구청장은 토지거래계약의 허가신청이 있는 경우, 일정한 토지에 대하여 당해 토지를 매수할 선매자를 지정하여 협의 매수하게 할 수 있다. 불허가의 처분을 받은 자는 시장·군수 또는 구청장에게 당해 토지에 관한 권리의 매수를 청구할 수 있다. 투기과열지구 지정 확대 경기도는 11월말부터 주택을 공급할 예정인 ‘용인시 동백택지개발지구’를 투기과열지구로 추가 지정했다. 이미 투기과열지구로 지정된 고양시 중 대화동·탄현동 및 풍동·일산2 택지개발지구, 남양주시 중 호평동·평내동·와부읍, 화성시 중 태안읍 및 봉담·동탄 택지개발지구에 이은 것이다. 투기과열지구 지정 요건은 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 눈에 띄게 높으면서 ▲최근 2개월 간 해당지역 평균 청약경쟁률이 5대1을 넘을 때 ▲주택분양물량이 전달보다 30%이상 줄어드는 등 공급 위축 가능성이 클 때 ▲주택보급률이나 자가주택비율이 전국 평균을 밑돌면서 전매 행위가 급증했거나 주변에 신도시개발이 예정되어 투기 우려가 큰 지역 등이다. 용인시 동백택지개발지구는 총 물량 31개 단지 1만6660세대 중 12개 단지 5721세대 분을 11월 20일 이후 사업계획승인과 동시에 분양할 예정이다. 田 사업계획서 제출 외 제재수단 없어 천안, 허가제 이후 249% 증가세 토지거래계약허가제 지역으로 확대된 충남 천안지역 대부분이 오히려 부동산 거래는 증가, 부동산 투기억제 효과를 거두지 못하고 있다. 천안시 관계자는 “금년 10월말 현재 토지거래계약허가 건수는 모두 4만1249건으로 이는 지난해 같은 기간 1만1811건에 비해 2만9438건이 늘어 무려 249%의 증가세를 보였다”고 밝혔다. 토지거래계약허가지역이 천안지역 대부분으로 확대된 지난 10월 역시 토지거래는 2240건이 이뤄져 토지거래 허가제가 실시 이전인 지난해 같은 기간 1217건에 비해 1023건(84%)가 증가한 것으로 나타났다. 이처럼 정부의 토지 투기억제 대책이 별다른 효과를 거두지 못하는 이유는 무엇일까? 부동산 관계자들은 “토지거래계약허가제는 1년 후에 일어날 사업계획을 사전에 심의하는 요식행위에 불과하다”며 “허가지역 거래자에 대해 실거래가 과세 등 특별한 대책이 없이는 투기를 잡을 수 없다”는 지적이다. 한편 시 관계자는 “토지거래계약허가제는 상징적 의미로 축소되고 말았다”며 “허가지역 확대로 투기를 억제하기에는 다소 역부족”이라고 말했다. 토지거래계약허가제 FAQ 토지거래계약허가제 시행 효력 전 거래된 토지에 대하여 토지거래가 고시 이후, 효력 발생 전 매매가 이뤄진 경우에는 토지거래계약허가 후 취득돼야 하는지요? 효력발생 전에 검인계약이 이뤄졌다면 이 거래는 어떻게 되는지요? 그 기준이 되는 사항이 어떤 것인지 알려주기 바랍니다. 국토이용관리법 제21조의3의 규정에 의하면 토지거래계약 허가 대상을 토지의 거래계약 본체를 의미하는 것으로 봅니다. 그러므로 토지거래계약허가구역으로 지정되기 이전에 이미 계약이 이루어지고, 그 계약일자 등 사실이 객관적으로 입증이 될 경우는 원칙적으로 토지거래계약허가 대상이 아닙니다. 구체적인 사항은 관계행정기관인 시장·군수 등과 상의하기 바랍니다. 토지거래계약허가와 농지취득자격증명에 대하여 2002년10월에 농지 800평 가량을 서울에 있는 4명에게 공동으로(주말농장으로 이용) 계약을 주선했습니다. 중도금은 11월11일 잔금은 12월에 치를 예정입니다. 하지만 현행 농지법상 300평 미만은 농업인이 아닌 경우는 취득할 수 없어 등기는 2003 1월에 하려고 합니다. 내년에는 300평 미만도 농업인이 아닌 경우 농지를 취득할 수 있는 법이 시행된다고 들었습니다. 그런데 금년 11월부터 이곳이 토지거래계약허가구역으로 지정됐습니다. 그리고 경작거리를 20킬로미터로 제한한다는 말을 들었는데, 이 경우 2002년 10월에 계약했는데 토지거래계약허가를 취득해야 하는지요? 만일 토지거래계약허가를 취득할 경우에는 경작거리 20킬로미터에 저촉됩니다. 그러면 서울에 있는 사람도 주말농장으로 300평 미만을 구입할 수 있다고 하였는데, 이 경우는 경작거리 20킬로와는 상관이 없는지요? 토지거래계약허가의 대상은 국토이용관리법 제21조의3의 규정에 의한 계약자체를 의미하는것입니다. 중도금이나 잔금지급 등은 당해 계약 내용의 이행과정의 일부라고 생각됩니다. 따라서 허가구역으로 지정되기 이전의 계약은 객관적으로 그 성립시기가 입증되는 범위 내에서 허가대상이 아닐 것으로 생각됩니다. 구체적인 사항은 허가권자인 시·군·구청장 등과 상의하기 바랍니다. 또한 농지 등의 거래허가는 국토이용관리법시행령 제26조 이하에서 규율하고 있음을 알려드리오니, 구체적인 사항은 관계행정기관인 시장·군수 등과 상의하기 바랍니다

‘에코 빌리지’ 사례로 본 단지개발 절차 -------------------------------------------------------------------------------- 전원주택 선호자들의 경제적 부담감을 해소하기 위해 금융회사와 프로그램을 제휴, 입주자들의 초기투자금액을 최소화 할 수 있도록 했는데, 이는 입주자들이 생활하면서 매월 원금과 이자를 합친 할부금을 지불하는 방식으로, 보다 안정적이고 여유로운 전원생활을 만끽할 수 있을 것으로 기대된다. 그 뿐 아니라 이 마을에 들어와서 사는 입주자들의 편의 및 이익을 위해 설계사, 시공사, 자재공급사들을 전원주택단지 멤버로 활용해 설계비, 자재비, 공사비에서 최소 10% 이상의 원가절감 효과를 얻고 있으며 그로 인해 1억원 미만의 자금으로 대지 2백50평, 건물 40평 규모의 주택을 소유할 수 있도록 기획이 이뤄졌다. -------------------------------------------------------------------------------- 에코빌리지 전원주택 단지개발을 시행하는데 있어서, 짚어 보아야 할 중요한 대목은 크게 3단계로 구분된다. 첫째는 기획, 계획, 설계단계이고 두 번째는 허가, 시공, 준공단계이며 세 번째는 단지준공 후 단지유지 관리단계 이다. 이들 과정 중에서도 특히 많은 신경을 써야 할 단계가 첫 번째 기획, 계획, 설계단계인데, 지난 호에서 이미 부지의 위치와 면적 그리고 전체 규모에 대한 설명이 이뤄졌으므로 이제는 그 부지가 가지고 있는 강점과 약점을 철저히 분석해 강점은 최대한 살리고 약점은 최대한 보완해, 추구하고자 하는 전원마을의 모습을 잡아가는 일에 대해 설명하고자 한다. 짚어 보아야 할 사항들이 무수히 많지만 그 중 몇 가지만을 열거해 보면 ▶모든 부지에 대한 남향배치가 가능한가 ▶현재 부지가 가지고 있는 수목의 형태와 밀도, 수량, 수종은 어느 정도인가 ▶개발단지의 경사도는 얼마나 되며 자연지형 그대로에서 원하는 도로구배 및 필지분할이 가능한가 ▶현재 단지 내에 흐르는 개울과 연못, 호수는 어떻게 살릴 것인가 ▶기존에 위치한 바위나 언덕은 어떻게 처리할 것인가 ▶사계절의 기후변화와 바람의 세기, 방향, 일조량 등은 어떻게 활용하며 단지개발에서 제일 먼저 체크해야 할 식수나 생활용수는 어떻게 해결하고 하수처리는 어떤 방식을 택할 것인가 등이 있다. ▶필지규모(대지면적)를 최소 몇 평으로 해야 마을 전체 프로그램에 적합한가 ▶삼림훼손을 해야 할 면적은 얼마나 되며 자연지형 지세를 어떻게 이용할 것인가 ▶습지 및 호수는 어떻게 이용하고 단지 레이 아웃은 어떻게 기획되어져야 하는가까지 수없이 많은 요소들에 대한 비교 분석이 이뤄졌으며 그에 따라 장점은 살리고 단점은 보완해 최상의 상태가 될 수 있도록 했다. 다음은 단지개발이 진행되는 허가, 시공, 준공단계인데, 이것은 기술적인 문제로 전문가들이 맡아 처리할 부분이기에 설명을 배제하기로 하고 그 다음 단계인 준공 후 단지유지 관리단계에 대해 설명하면 이는 단지개발이 완성되었을 때 어떤 전원주택단지가 형성될 것인가와 여기에 더해 잘 개발된 단지를 어떻게 유지 관리해 나 갈 것인가를 결정하는 부분으로 단지의 전체적인 이미지가 결정되어지는 부분인 만큼 신중을 기해 결정이 이뤄졌다. 무엇보다 우선적으로 고려된 것은 단지의 전체적인 컨셉. 입주자들의 개성을 최대한 살릴 수 있는 개별건축방식을 도입할 것인지 아니면 통일되고 조화로운 이미지를 창출할 수 있는 단지로 구성할 것인지 등이 단지 계획의 기획단계에서 규정될 수 있도록 했다. 또한 그 마을 혹은 단지의 정체성을 돋보이게 만들어 그 곳에 사는 사람들의 자긍심을 키워주며 더불어 많은 사람들이 그 마을에 들어와 살고 싶은 마음이 들 수 있도록 단지에 적절한 테마를 접목시켜 삶의 풍요로움과 주택가격의 상승세를 이끌어 낼 수 있도록 하는 것 역시 빼놓을 수 없는 부분이었다. 이외에도 경사도 심한 적은 부지에 최대한의 세대수를 넣기 위해 자연 지형과 지세 그리고 수목 등에 많은 훼손을 가하면 원하는 규모의 필지를 만들어 내는 과거의 개발방식에서 탈피하기 위한 노력도 게을리 하지 않았다. 이번 프로젝트의 경우는 다행이 부지의 경사도가 완만하고 참여하는 전원주택 입주자들이 최소 2백50평 규모의 대지를 요구함으로써 절토나 성토없이 자연지형과 지세를 최대한 살릴 수 있었으며 도로 역시 기존의 자연등고선을 활용해 개설했다. 특히, 중요한 것은 개개인의 필지 중에서 주택을 지을 수 있는 부지(약 30평 규모)에 대해서만 살림훼손이 이뤄졌으며 나머지 1백70평 규모의 대지는 자연 그대로의 지형과 수목을 보존함으로써 주택개발을 준공한 후 최소 5년 이상의 시간이 필요한 조경시설과 숲을, 집을 지어 입주하는 순간부터 향유할 수 있도록 한 점이다. 이처럼 토목공사와 조경공사를 최소화해 주택을 짓는데 드는 공사비용를 과감히 줄일 수 있었다. 이외에도 전원주택 선호자들의 경제적 부담감을 해소하기 위해 금융회사와 프로그램을 제휴, 입주자들의 초기투자금액을 최소화 할 수 있도록 했는데, 이는 입주자들이 생활하면서 매월 원금과 이자를 합친 할부금을 지불하는 방식으로, 보다 안정적이고 여유로운 전원생활을 만끽할 수 있을 것으로 기대된다. 그 뿐 아니라 이 마을에 들어와서 사는 입주자들의 편의 및 이익을 위해 설계사, 시공사, 자재공급사들을 전원주택단지 멤버로 활용해 설계비, 자재비, 공사비에서 최소 10% 이상의 원가절감 효과를 얻고 있으며 그로 인해 1억원 미만의 자금으로 대지 2백50평, 건물 40평 규모의 주택을 소유할 수 있도록 기획이 이뤄졌다. 또한 전체 단지의 이미지를 통일시키기 위해 단지개발관리규약과 단지 내 건축심의규정을 만들어 입주자들에게 우리마을, 우리동네 라는 애착과 긍지를 심어줌과 동시에 더불어 살아가는 마을이 형성될 수 있도록 했다. 또한 이는, 내 집과 내 가족, 내 재산을 보호한다는 의미에서도 빼놓을 수 없는 부분으로 보다 철저하고 완벽한 관리규약과 건축심의규정이 될 수 있도록 기획, 디자인되었다. 이런 일련의 과정과 일관성 있는 프로그램에 의해 탄생 될 전원주택단지는 이제까지 있어 왔던 여느 단지들에 비해 자연그대로의 모습을 최대한 살려 놓아 개울과 연못, 호수, 수목이 단지 내에 그대로 있으며 도로 역시 인공적인 개발보다는 자연등고선을 활용, 자연의 아름다움을 훼손하지 않으면서도 2대 정도의 차량이 쉽게 지날 수 있도록 조성되었다. 조만간 이 단지가 공사에 들어가면 전례 없는 에코빌리지 전원주택 단지의 효시가 되리라 본다. 田 ■글 여구호((주)케이에스씨엠 대표 02-540-6155)

분석과 전망 주택·부동산 시장 의 동향과 전망 -------------------------------------------------------------------------------- 지난 한해 부동산시장에서는 주변환경의 종잡을 수 없는 변화 생산자, 소비자 모두가 갈피를 잡지 못하고 더러는 적지 않은 손해를 보는 경우가 많았다. 이는 경제여건이 너무도 급격히 변화한데에도 그 영향이 크지만 우선적으로는 지난해 초 잠깐의 경기회복세에 들떠 정확한 분석을 간과한 때문이다. 최근 부동산시장은 시장 자체의 내부적 요인뿐 아니라 거시경제여건의 변화에도 크게 영향을 받고 있다. 따라서 거시경제 여건을 토대로 지난 한해 부동산 시장을 분석하고 이를 통해 다시 올 한해 부동산 시장의 변화를 예측, 미리 대처할 필요성이 있다. 이러한 의도에서 대한주택공사 주택연구소 김용순 경기동향분석팀장의 ‘주택시장, 2000년 평가 및 2001년 전망’과 건교부 ‘2000년 토지시장 분석과 올해의 전망’을 정리해 실었다. -------------------------------------------------------------------------------- 주택시장의 평가와 전망 작년 주택시장은 빠른 경기회복과 정부의 주택경기부양노력에도 불구하고 국제유가 급등, 구조조정 지연 등 대내외 경제불안요인이 대두되고 난개발방지를 위한 각종 개발규제가 강화되었으며 구조조정으로 주택업체의 자금난이 가중되면서 전반적으로 침체양상을 보였다. 올해도 국내경제는 내수위축에도 불구하고 세계경제호황에 따른 수출 증가에 힘입어 잠재성장률 수준인 6% 내외의 성장세가 지속될 것으로 전망되나, 최근 들어 대우차 매각지연, 현대건설의 유동성위기, 2단계 구조조정 본격화, 주가폭락과 신용경색, 국제유가급등 등 국내외 불안요인이 심화되고 있어 향후 경제여건이 불투명한 상황이다. 향후 경제여건이 비교적 안정적으로 진행된다고 볼 때 올해 주택시장은 작년과 비슷한 양상을 보이면서 다소 회복될 것으로 기대된다. 그러나 경제성장세 둔화와 거주개념의 확산 등으로 인해 주택수요가 크게 회복되기 힘들고, 주택업체의 자금난 심화와 신규보증여력 약화, 난개발방지를 위한 각종 개발규제 강화 등으로 인해 신규주택공급도 위축될 것으로 보여 회복세는 제약될 것으로 전망된다. 물론 신도시개발 가능성, 부동산투자회사제도 시행 등 주택시장 내부적인 변수도 있으나 단기적으로 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다. 따라서 올해 주택시장은 주택가격의 ‘매매약세·전세강세’기조가 이어지면서 투자가치에 따른 시장양극화현상도 지속될 전망이다. 한편, 전세가격 상승, 수도권 택지부족, 소형주택공급 부진의 영향으로 전세 등 임대 및 소형주택수요는 꾸준할 것으로 예상된다. 주택가격 2000년도 매매가격은 주택재고확충에 따른 소유개념의 약화, 경제불안에 따른 구매심리 위축, 소득불균형에 따른 실수요의 구매력제약, 유동성 중시경향과 정부지원에 따른 신규분양 선호 등으로 인해 소폭 상승에 그친 반면, 전세가격의 경우 소형주택건설 감소에 따른 입주물량 감소, 재건축확산에 따른 이주수요 증가, 경기회복에 의한 신혼·분가수요 증가, 지역간 불균형 성장에 따른 수도권인구집중 등으로 수급불균형이 심화되고, 신세대가구의 거주개념 확산과 매매가격 안정에 따른 집주인의 보상심리 등으로 인해 99년도에 이어 급등세가 지속되었다. 이러한 ‘매매약세·전세강세’ 현상은 올해에도 지속될 것으로 보이나, 거시경제여건이 개선될 경우 상대적으로 저렴한 주택가격과 전세가격 급등에 따른 임대수요자의 자가전환, 소득증가·저금리 및 금융·세제지원 확대 등에 의한 실수요의 구매력 회복, 신규주택공급 감소로 인한 가격상승기대심리 등으로 인해 소형주택을 중심으로 작년보다는 매매가격 상승폭이 다소 높아질 것으로 전망된다. 2000년 주택가격은 전국 평균 1.5%(서울아파트 6∼6.5%) 수준에서 올해에는 2∼3% (서울아파트 5∼7%) 수준을 기록할 것으로 보이나, 경제불안이 지속되거나 더욱 악화될 경우 주택가격이 하락할 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 전세가격은 2000년 전국평균 12∼13%(서울아파트 14∼15%) 수준에서 올해에는 연간 8∼10%(서울 아파트 10% 내외) 수준으로 기록할 것으로 보인다. 그러나 지난 2년간의 누적상승(30∼50%)과 월세공급 확대에 따른 높은 전환이율로 인해 세입자의 주거비 부담은 더욱 가중될 것으로 보여진다. 주택건설 1999년 8월 이후 큰 폭의 증가세를 보여온 신규주택건설실적은 작년 하반기 들어 증가세가 다소 둔화되었다. 특히 주택건설선행지표인 건설수주·설계도서실적의 경우 2000년 2/4분기 이후 증가폭이 둔화세로 돌아서고 최근 들어 감소양상을 보이고 있다. 이러한 주택건설의 위축은 부채비율 규제, 2단계 구조조정 등에 따른 주택업체의 자금난이 가중되고 있는데다가, 지방분양시장의 침체국면이 장기화되고 그나마 회복세를 보이던 수도권분양시장마저 크게 위축되면서 아파트건설이 부진하였기 때문으로 보여진다. 특히, 공공부문의 소형분양 및 임대주택건설실적은 소형주택의무건설비율 폐지, 분양권규제 등으로 민간업체의 참여가 저조하여 작년 9월말까지 82,407호로써 당초 목표물량(30만호)대비 27.5%에 불과 하는 등 크게 부진한 상황이다. 신규주택건설은 가구증가 등 주택소요가 여전하고 100%에도 못 미치는 주택보급률(서울 등의 경우 더욱 낮음) 등으로 확대 필요성이 여전함에도 불구하고, 경제불안으로 인한 구매력 제약과 투자기피로 인해 유효수요의 회복이 제약되고, 주택업체의 자금난 심화와 퇴출, 수도권 가용택지의 절대부족과 개발규제의 강화, 유가급등에 따른 건설원가상승부담 등으로 공급기반이 약화되어 공급확대는 기대하기 힘들 것으로 전망된다. 전반적인 공급여건을 감안할 때, 작년 신규주택건설(사업승인기준)물량은 당초 공급목표 50만호에는 미달해 99년도보다 소폭 증가한 43만호 내외에 그쳤으며, 올해에도 공급여건이 크게 개선되기 힘들 것으로 보이는 바, 작년과 비슷하거나 오히려 소폭 감소할 우려가 있다. 한편, 전세가격 급등과 소형주택공급 부진의 영향으로 중소형평형 및 임대주택에 대한 수요증가세는 올해에도 지속될 것으로 보이는 바, 중소형 및 임대주택 공급비중은 작년보다 다소 증가할 것으로 예상된다. 신규분양 올해 분양시장은 2000년과 비슷한 침체국면이 이어질 것으로 보이나, 현대건설문제가 완만히 해결되고 2단계 구조조정이 조기에 마무리된다는 전제하에, 정부가 주택경기부양기조를 유지하면서 판교 등 신도시개발을 확정하게 될 경우 업체의 적극적인 분양전략, 개발규제에 따른 공급과잉 완화 등으로 서울 및 신도시개발지역을 중심으로 다소 회복될 것으로 전망된다. 그러나 지방도시의 경우 개발가능성이 높고 신규공급감소로 대기수요가 많은 일부 지역을 제외하고는 침체국면이 지속되는 등 회복세는 더딜 것으로 보이며, 수도권지역도 개발규제강화(용적률 인하, 기반시설 설치비용 등) 및 국제유가 상승 등으로 사업성택지확보가 어려워지고 분양가 상승압력이 가중될 것으로 보여 회복세는 제약될 것이다. 한편, 전세가격 급등과 소형주택공급 부진의 영향으로 실수요층을 중심으로 한 중소형아파트 및 임대주택에 대한 수요는 올해에도 증가할 것으로 전망되는 바, 제한적이기는 하나 이들 부분에 대한 분양성은 다소 개선될 전망이다. 토지시장의 평가와 전망 2000년 토지시장 분석 토지가격은 1999년 1/4분기부터 하락추세를 벗어나 7분기 연속 상승추세를 보이고 있으며 2000년 3/4분기에는 전기대비 0.23% 소폭 상승하여 전년말에 비해서는 1.14% 상승하였다. 지역적으로는 중소도시(전년말대비 1.35%)와 군지역(1.40%)의 상승폭이 대도시(0.93%)보다 상대적으로 컸고, 용도별로는 개발제한구역의 재조정 및 해제에 대한 기대감을 반영하여 녹지의 지가상승률이 2.24%로 가장 컸으며 준도시지역의 지가도 2.04% 상승했다. 반면, 용적률과 개발규제 강화로 투자매력이 감소한 준농림지역은 3/4분기에 0.29%의 상승률을 보여 99년말에 비해서는 1.55% 상승하였고 상업지역(0.75%)과 주거지역(0.79%)도 소폭 상승에 그쳤다. 한편, 토지거래는 2000년 상반기 동안 소규모 토지거래가 활발하여 거래 필지수는 1.3% 증가하였으나 거래 면적은 3.6% 감소했다. 2000년 상반기 중 전국 토지거래는 933,108필지, 1,113.5km2가 거래되어 필지수로는 1997년의 95%수준이고, 면적으로는 97.3% 수준이다. 지역별로는 인천, 대전, 경기, 서울에서 거래가 두드러지고 울산, 광주, 부산, 경북에서는 상대적으로 감소했으며, 용도지역별로는 도시지역 거래가 증가하였고 비도시지역은 건축규제강화로 인해 거래규모가 큰 농지와 준농림지역의 거래가 줄었다. 그리고, 작년 7월부터는 수도권 준농림지 규제강화로 토지거래 필지수가 99년동월비 20%이상 감소하기 시작했다. 2001년 토지시장 전망 토지시장은 올해에도 수급불일치에 따른 가격상승은 없고 2000년 상반기의 완만한 상승세를 유지하여 1% 내외의 상승률을 보일 것으로 전망된다. 소규모 주택공급이 부족하지만 전체적으로는 주택공급이 부족한 상황이 아니며 오피스빌딩 신규공급 규모도 2002년까지 충분히 확보됨으로써 신규 토지수요는 크지 않을 것으로 보여지며, 또 준농림지역 폐지로 토지거래가 급감하고 건설업체들의 자금난으로 자체 개발사업도 감소하여 토지가격은 보합세를 보일 것으로 예상된다. 다만, 준농림지역 중에서 도시지역으로 편입될 가능성이 높은 지역, 그린벨트가 해제될 가능성이 있는 녹지지역 그리고 접경지역은 개발에 대한 기대심리로 가격상승이 예견된다. 한편, 판교 신도시 건설을 놓고 많은 논란이 일고 있는데, 이는 실시되더라도 기존 신도시와 같이 고밀주거용으로 건설하는 것은 거의 불가능하고 기존의 지가에 어느 정도 반영되어 있어서 가격상승에는 크게 영향을 미치지 않을 것으로 보여진다. 또, 부동산투자회사법이 시행되면 사업성이 유망한 상업용 건축물을 중심으로 부동산 개발사업이 우선 진행될 가능성이 크므로 상업용 토지의 거래와 가격 상승은 어느 정도 예상된다. 다만, 시장의 여건상 2003년 이후에 입주할 수 있는 건물이 투자 유망한 대상으로 판단된다.田

전원주택 성향 근교주택 시장분석 및 주택마련 능력 산정 -------------------------------------------------------------------------------- 이 내용은 작년 5월 19일 주택산업연구원과 카나다 주택금융공사가 공동 개최한 ‘한·카나다 도시근교주거단지개발 공동세미나’에서 주택산업연구원 강남진 책임연구원이 발표하였던 ‘도시근교 주거단지개발의 법적 고찰 및 시장분석’ 내용중 일부를 발체한 것입니다. -------------------------------------------------------------------------------- 도시근교주택의 실수요충이 될 수 있는 서울 강남 지역 중산층을 중심으로 도시근교주택에 대한 시장조사와 가구별 특성을 파악하여 도시근교주택 개발의 방향을 제시하고, 가구별 도시근교주택의 주택마련능력을 산정하여 잠재 수요층의 범위를 측정하여 수요자주택금융 활성화를 위한 기초자료를 제공한다. 먼저 도시근교주택에 대한 선호도와 희망 평수, 층 등에 대한 시장조사와 가구별 특성 파악을 위하여 서울 강남지역의 전용면적 30평 이상 아파트 1천5백36가구를 대상으로 한 설문조사의 결과는 다음과 같다. 1. 근교주택에 대한 선호 조사 대상자들을 중심으로 근교주택에 대한 선호도를 조사하고 어떠한 형태의 근교주택을 선호하는가에 대해 살펴봄으로써 향후 근교주택개발의 방향을 제시할 수 있다. 1) 근교주택에 대한 선호 근교주택에 관한 선호 조사에서 전체 응답자 중에서 73.3%는 앞으로 근교주택으로 이주할 의향이 있다고 대답했다. 합 계 이주 의향 있다 이주 의향 없다 응답가구수(%) 1,525(100.0) 1,118(73.3) 407(26.7) 2)근교주택을 선호하는 이유 근교주택으로 앞으로 이주할 생각이 있다는 응답자들을 중심으로 근교주택을 좋아하는 이유를 조사한 결과는 다음과 같다. “깨끗한 공기와 주변의 자연환경이 좋아서”가 72.2%로 가장 많았으며, 다음으로는 “텃밭이나 정원을 가꿀 수 있는 적당한 소일거리가 있어서”가 12.9%를 나타냈다. 합 계 좋은 자연환경 적당한 소일 거리(텃밭가꾸 기)가 있어서 도시생활에서 의 탈피 고향 같은 곳이니까 재테크 수단 기타 응답가구수 (%) 1,079 (100.0) 779 (72.2) 139 (12.9) 119 (11.0) 29 (2.7) 11 (1.0) 2 (0.2) 3) 선호하는 도시근교주택의 건축재료 근교주택에 갈 의향이 있는 가구들이 선호하는 도시근교주택의 건축재료를 묻는 질문에는 응답자의 46.5%가 목조 및 통나무를 선호하고 있으며, 벽돌이나 돌이 41.3%로서 다음을 잇고 있다. 합 계 목조/통나무 벽돌이나 돌 기타(스틸하우스, 황토) 응답가구수 (%) 1,108 (100.0) 515 (46.5) 458 (41.3) 135 (12.2) 4) 선호하는 층고 근교주택을 선호하는 가구들에게 선호하는 근교주택의 층고를 물어 본 결과, 2층이 67.8%로 가장 선호되고 있는 층고이며 그 다음은 1층으로 18.5%를 나타내고 있다. 합 계 2층 1층 3층이상 응답가구수 (%) 1,111 (100.0) 753 (67.8) 205 (18.5) 153 (13.7) 5) 선호하는 도시근교의 형태 근교주택을 선호하는 가구들에게 근교주택의 형태를 물어 본 결과, 단지형을 선호하는 가구가 전체의 70%로 나타나 필지단위의 난개발보다는 단지형태의 계획개발에 대한 필요성을 시사한다. 합 계 단지형 단독형 응답가구수 (%) 1,112 (100.0) 778 (70)) 153 (30) 6) 서울로부터의 적당한 교통시간 근교주택을 선호하는 가구들에게 도시근교위치가 서울로부터의 교통소요시간이 얼마인 거리가 적당한가를 물어 본 결과, 1시간 미만이 적당하다고 답한 가구가 전체의 60.3%로서 가장 많았고 그 다음이 37.5%로서 1∼2시간 미만이 적당하다고 대답했다. 합 계 1시간미만 1~2시간 미만 2~3시간 미만 3시간 이상 응답가구수 (%) 1,114 (100.0) 672 (60.3) 418 (37.5) 22 (2.0) 2 (0.2) 7) 선호하는 지리적 위치 서울로부터의 교통시간에 따른 선호하는 근교주택의 위치에 이어 지리적으로 수도권이 있어서 선호하는 근교주택의 위치에 대해 물은 결과, 경기남부지역에 위치하고 있는 용인과 광주지역을 선호한다고 한 가구수는 전체의 55.0%로서 가장 많았으며, 그 다음이 24.4%로서 양평을 대표적으로 하는 경기남동지역이었다. 남양주를 중심으로한 경기동부지역이 10.6%로서 그 뒤를 이었다. 합 계 남부(용인,광주) 남동(양평) 동부(남양주) 북부(고양,파주) 응답가구수 (%) 1,099 (100.0) 604 (55.0) 268 (24.4) 116 (10.6) 111 (10.0) 8) 선호하는 도시근교주택의 마련 방식 근교주택을 선호하는 가구들에게 “어떠한 방식으로 도시근교주택을 마련하겠는가”라고 질문한 결과, “토지매입은 직접하고 주택건설업체를 통해 주문식으로 짓겠다”는 대답이 가장 많았고 “주택건설업체가 개발하여 분양하는 완성된 주택을 구입하겠다”가 36.2%로 그 다음으로 많았다. 합 계 주택건설업체 통한 주문식(토지매입 직접) 완성된 분양주택 토지매입, 시공 직접 기타 응답가구수 (%) 1,109 (100.0) 472 (42.6) 402 (36.2) 224 (20.2) 11 (1.0) 9) 근교주택이 불편한 이유 근교주택이 불편하다고 생각하는 이유 중에서 “도심지와의 거리가 멀어 교통이 불편하다”가 43.6%로 가장 높은 비율을 보였다. 다음으로 “생활여건(학교, 병원, 상가 등)이 부족하거나 멀다”가 39.1%였으며, “도시처럼 인근주민이 많지 않아 방범문제 등 불안감을 느낀다”가 13.4%로 그 뒤를 이었다. 이것은 도시근교주택 단지 조성시 교통편의와 복리시설면에 각별한 배려를 해야함을 시사한다. 여기서도 앞서 본 것과 같이 필지형태의 개발이 아닌 하나의 종합적인 계획내에서 주택이 배치된 단지형으로 도시근교주택을 계획개발하는 것이 바람직함을 알 수 있다. 합계 교통불편 부족 생활여건에 따른 불안감 방범문제 등으로 사회인식 좋지않은 오물 처리문제 상.하수도 및 기타 응답가구수 (%) 1,034 (100.0) 451 (43.6) 404 (39.1) 139 (13.4) 19 (1.8) 12 (1.2) 9 (0.9) 2. 근교주택 선호 가구의 특징 근교주택을 선호하는 가구의 특성을 고찰함으로써 도시근교주택의 수요자들의 특성을 파악하여 수요자들의 특성에 맞는 도시근교주택을 공급할 수 있을 것이다. 1) 사회ㆍ경제적 특성 가) 가구주 연령 근교주택을 선호하는 응답자의 연령분포를 보면, 50대가 49.3%를 차지하고 있으며, 다음은 40대 이하로 33.4%를 나타내고 있다. 평균연령은 53세로 분석되어 전체조사가구 평균연령인 46.0세보다 7세 높은 것으로 나타났다. 합 계 40대이하 50대 60대이상 평균 응답가구수 (%) 1,066 (100.0) 356 (33.4) 526 (49.3) 184 (17.3) 53세 나) 가구주 직업 근교주택을 선호하는 가구의 가구주 직업은 자영업이 25.2%로 가장 많으며, 전문직이 23.7% 사무ㆍ관리직이 15.9%로 나타났다. 합 계 자영업 전문직 사무,관리직 경영직 기타 응답가구수 (%) 1,096 (100.0) 276 (25.2) 260 (23.7) 174 (15.9) 161 (14.7) 225 (20.5) 다) 가구원수 근교주택을 선호하는 가구의 가구원수는 4명이 54.8%로 나타나 대부분을 차지하고 있다. 그 다음은 5명 이상인 가구로 29.8%를 나타내고 있다. 평균 가구원수는 4.1명이다. 합 계 3명이하 4명 5명이상 평균 응답가구수 (%) 1,112 (100.0) 172 (15.5) 609 (54.8) 331 (15.5) 4.1명 라) 소득 및 소비지출 근교주택 선호 가구의 월 평균 가계소득은 3백만∼5백만원 미만인 가구가 57.2%로 대종을 이루고, 5백만원이상이 19.8%로 나타나 3백만원 이상의 가구가 77.0%로 나타났다. 근교주택 선호가구의 월 평균 가계소득은 3백97만원으로 분석되었다. 이것은 서울근로자가구의 월 평균 가계소득이 2백47만원인 것에 비해보면 월등히 높은 소득이다. 한편 월 평균 소비지출 규모는 3백만원 미만이 66.9%로 가장 많은 것으로 나타났으며, 3백∼5백만원 미만이 28.1%로 그 다음을 이었다. 평균 소비지출은 3백37 만원으로 분석되었다. 합 계 300만원미만 300~500미만 500만원 이상 가계소득 응답가구수 (%) 1,002 (100.0) 231 (23.1) 573 (57.2) 198 (19.8) 소비지출 응답가구수 (%) 1,013 (100.0) 678 (66.9) 285 (28.1) 50 (4.9) 마) 자동차 보유 근교주택을 선호하는 가구의 보유 자동차 수를 보면, 1대를 보유한 가구는 52.0%로 나타나 대종을 이루고 있으며, 2대인 가구는 45.1%로 나타났다. 평균 보유 자동차 수는 약 1.5대이다. 2) 현거주 주택 특성 가) 주택규모 도시근교주택을 선호하는 가구는 40평대가 60.9%로 과반수를 넘고 있으며 다음이 50평대로 26.5%를 차지하고 있다. 평균 주택규모는 50.2평으로 나타났다. 전체조사가구의 경우인 50.6평보다 조금 더 작은 것으로 분석되었다. 합 계 30평대 40평대 50평대 60평대 70평대 80평대 평균 응답가구수 (%) 1,066 (100.0) 16 (1.5) 649 (60.9) 282 (15.5) 88 (15.5) 23 (54.8) 8 (15.5) 50.2평 나) 방 수 및 화장실 수 근교주택을 선호하는 가구의 현 거주 주택의 방 수는 4개가 68.0%로 대종을 이루고 있으며 5개인 경우도 25.8%를 차지했다. 평균 방 수는 4.3개로 나타나 전체조사가구의 경우와 비슷한 수준을 보였다. 한편 현 거주 주택 화장실수를 보면, 2개인경우가 96.9%로 대부분을 차지하고 있는 것으로 나타났다. 합 계 3개이하 4개 5개 6개이상 평균 응답가구수 (%) 1,107 (100.0) 44 (4.0) 753 (68.0) 286 (25.8) 24 (2.2) 4.3개 다) 점유형태 근교주택을 선호하는 가구의 현 거주 주택 점유형태를 보면. 자가가 84.2%로 대부분이 자가에 거주하는 것으로 나타났다. 합 계 자가 전세 기타 응답가구수 (%) 1,098 (100.0) 925 (84.2) 162 (14.8) 11 (1.0) 3. 근교주택 선호 가구의 이주 희망 주택 1) 점유형태 근교주택 선호 가구의 희망 주택 점유형태를 보면, 자가가 98.0%로 대부분을 차지하고 있다. 합계 자가 전세 기타 응답가구수 (%) 1,084 (100.0) 1,062 (98.0) 18 (1.7) 4 (0.4) 2)주택규모 희망 주택규모를 보면, 근교주택 선호 가구들 중에서 향후 단독주택으로 이주하기를 원하는 경우, 50평대가 29.6%로 가장 많고, 60평대가 25.34%, 80평대이상도 20.4%를 차지하고 있다. 평균 주택규모는 64.4평으로 나타났다. 이는 전체조사가구의 평균 희망 주택규모 보다 12.1평이나 넓은 것으로 나타났다. 합계 30평대이하 40평대 50평대 60평대 70평대 80평대이상 평균 응답가구수 (%) 240 (100.0) 8 (3.3) 32 (13.3) 71 (29.6) 61 (25.4) 19 (7.9) 49 (20.4) 64.4평 3) 방수 및 화장실 수 희망 방수를 보면, 4개인 경우가 48.8%로 가장 높게 나타났고, 다음으로 5개가 32.5%를 차지하였으며, 평균 방수는 4.3개로 조사되었다. 한편, 희망 화장실수는 2개가 85.8%로 과반수를 차지하며 평균 화장실수도 2개인 것으로 나타났다. 합 계 3개이하 4개 5개 6개이상 평균 응답가구수 (%) 1,064 (100.0) 140 (13.2) 519 (48.8) 346 (32.5) 59 (5.5) 4.3개 4) 주택가격 희망 주택규모별 평균 주택가격은 아래와 같다. 평균 주택가격은 4억 2천만원으로 나타났다. (단위:백만원) 30평이하 40평대 50평대 60평대 70평대 80평이상 평균 희망주택가격 175 343 415 473 491 576 415 5) 이사시점 향후 이사하기를 원하는 시기는 “3년 이상”이 걸리는 경우가 57.4%로 대종을 이루고, 그 다음으로 향후 “1∼3년 이내”에 이사할 경우가 34.0%로 나타났다. 즉 응답가구의 91.4%는 향후 “1년 이내”에 이사할 계획이 없는 것으로 나타났다. 근교주택을 선호하는 가구는 평균 29개월후 이사할 것을 희망하고 있는 것으로 나타났으며 이는 전체조사가구의 분석결과와 일치한다. 합계 6개월이내 6개월~1년이내 1년~3년이내 3년이상 응답가구수 (%) 918 (100.0) 33 (3.6) 46 (5.0) 312 (34.0) 527 (57.4)

비주거용 부동산가격은 국세청이 산정하는 일부 상업용 집합건물을 제외한 기준시가 또는 시가표준액 산정에서 토지는 개별공시지가로 산정되기 때문에 개별공시지가의 신뢰성 문제를 내재하고 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사 )www.nara.ne.kr 개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용부동산 공시가격은 신뢰할 수 있는가? 표준지공시지가, 표준주택가격, 공동주택가격은 국토교통부 장관이 결정, 고시하고, 개별공시지가, 개별주택가격은 시장·군수·구청장이 결정, 고시한다. ‘부동산가격 공시에 관한 법률’에서 비주거용 표준부동산가격은 국토교통부장관이, 비주거용 개별부동산가격은 시장·군수·구청장이 결정, 고시하게 되어 있으나 시행되고 있지 않다. 비주거용 부동산가격은 국세청 또는 지방자치단체에서 고시하는 기준 시가 또는 시가표준액이 조세 목적으로 활용되고 있다. 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 토지가격 비준표를 적용해 결정되고, 개별주택가격은 표준주택가격을 기준으로 주택가격 비준표를 적용해 결정되기 때문에 개별공시지가와 개별주택가격의 신뢰성은 표준지공시지가와 표준주택가격의 신뢰성과 밀접한 관계가 있다. 표준지공시지가와 표준주택가격이 지역에 따라, 부동산 유형에 따라, 가격권에 따라 현실화율이 다르기 때문에 개별공시지가, 개별주택가격 역시 지역, 부동산 유형, 가격권에 따라 현실화율이 다를 수밖에 없다. 이러한 현실화율 차이는 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이 되어야 할 개별공시지가, 개별주택가격의 신뢰성에 의문을 제기한다. 비주거용 부동산가격은 국세청이 산정하는 일부 상업용 집합건물을 제외한 기준시가 또는 시가표준액 산정에서 토지는 개별공시지가로 산정되기 때문에 개별공시지가의 신뢰성 문제를 내재하고 있다. 국세청이 일괄로 산정하는 일부 상업용 집합건물도 시장가치와 상당한 괴리가 있다. 즉 기준시가와 시가표준액 역시 개별공시지가와 개별주택과 같이 시장가치와 차이를 의미하는 현실화율 문제가 제기된다. 개별공시지가는 어떻게 산정되는가? 개별공시지가는 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’의 규정에 의한 절차에 따라 시장·군수·구청장이 조사, 산정하여 공시하는 개별토지의 단위 면적당 가격(원/㎡)을 말한다. 개별공시지가는 다음과 같은 절차를 거쳐 결정된다. ① 지자체 담당 공무원과 보조원 약 1470명이 공부, 도면 및 현지조사를 하여 개별토지의 특성(용도지역, 이용 상황, 가로, 형상 등)을 조사한다.② 개별토지와 같은 용도지역 내 유사가격권*의 표준지 중에서 토지이용상황이 유사한 표준지를 선정한다.③ 비교표준지와 조사대상토지의 특성 차이에 해당하는 가격배율을 산출(토지가격비준표* 사용)한 후 비교표준지 가격에 가격배율을 곱해 지가를 산정한다.④ 산정지가는 표준지공시지가, 인근토지가격 등을 고려해 감정평가사의 검증을 받아 적정하다고 판단되는 가격으로 지가열람을 실시한 후 시·군·구 부동산가격공시위원회에서 심의한 후, 시장·군수·구청장이 결정해 공시한다.⑤ 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 지가의 결정·공시일부터 30일 이내 서면으로 이의신청하고 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 심사해 그 결과를 신청인에게 통지한다. * 유사가격권 가격이 비슷한, 일정한 공간적 범위를 의미하며, 일반적으로 토지이용규제(용도지역 등)에 따라 비슷한 가격대를 갖는 권역들로 구분할 수 있다. 유사가격권을 구분하는데 지리적으로 인접한 지역이 우선되나 토지의 가격은 공간적으로 인접한 토지라도 주변 여건과 개별 토지의 물리적 조건(도로 조건 등)에 따라 입지성과 가격수준이 다르게 형성되기 때문에, 공간적으로 떨어져 있어도 지가형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷해 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위가 유사가격권이라 할 수 있다. * 토지가격비준표 표준지와 산정대상 개별 토지의 가격형성요인에 관한 표준적인 비교표를 의미한다. 즉 토지가격비준표는 개별토지 가격을 간편하게 산정활 수 있도록 계량적으로 고안된 간이지가산정표이다. 개별공지시가의 신뢰성은 우선 개별 토지 특성을 정확하게 조사했느냐에 달려 있다. 토지 특성이 잘못되면 이후 절차인 비교표준지 선정과 토지가격비준표 적용에 오류가 발생하기 때문이다. 토지 특성에는 지목, 면적, 공적 규제(용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시·군계획시설등), 토지이용상황, 지형지세(고저, 형상, 방위), 도로조건(도로접면), 유해시설접근성(철도, 고속도로, 폐기물처리시설 등과의 거리)이 있다. 개별토지와 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선정해야 한다. 비교표준지는 조사 대상 토지와 유사가격권 표준지 중에서 용도지역, 토지이용상황 및 주변 환경이 동일하거나 유사하고 지리적으로 가까운 표준지를 선정해야 한다. 비교표준지 선정의 적정성은 개별공시지가 산정의 적정성 판단에 가장 중요한 기준이 된다. 토지가격비준표를 적용해 특성 비교하고 표준지와 대상 토지 가격배율을 산출하고, 비교표준지 가격(공시지가)에 가격배율을 곱하여 개별공시지가를 산정한다. 개별공시지가는 부동산종합공부시스템(KRAS) 개별공시지가 시스템을 활용하여 산정한다. *토지가격비준표 국토교통부 사이트(www.molit.go.kr)에서 연도별, 지역별(동별), 용도지역별, 토지특성별로 검색하여 열람할 수 있다 <그림1> 지도에서 보라색이 표준지공시지가이고 빨간색이 개별공시지가를 나타낸다. 개별공시지가 기호❷, ❸, ❹, ❻, ❼은 표준지공시지가 기호❷, ❸, ❹, ❻, ❼과 각각 용도지역, 이용상황, 도로교통, 형상지세 등이 동일하고 가격도 동일하다. 가격배율이 1.000임을 의미한다.개별공시지가 기호❶은 표준지공시지가 기호❶과 용도지역, 이용상황, 도로교통, 형상지세 등이 동일하나 가격은 0.987배로 개별지가 표준지에 비해 약 1.3% 열세하여 가격배율이 0.987임을 의미한다. 특성이 동일하면 가격배율이 1.000이어야 하나, 감정평가사의 검증* 과정에서 인근 토지와의 가격균형을 고려하여 조정된 것으로 추정된다. * 검증 시장·군수·구청장이 표준지 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가에 대하여 감정평가사가 비교표준지의 선정, 토지특성조사의 내용 및 토지가격비준표의 적용 등의 타당성을 검토하여 산정지가의 적정성을 판별하고, 표준지공시지가, 인근 개별공시지가 및 전년도 개별공시지가와의 균형유지, 지가변동률 등을 종합적으로 참작하여 적정한 가격을 제시하는 것을 말한다. (2020년도 적용 개별공시지가 조사산정 지침) 개별공시지가 기호❺는 표준지공시지가 기호❺과 용도지역, 이용상황, 도로교통이 동일하고 형상이 사다리와 세장형으로 차이가 있으며, 토지가격비준표에서 세장형이 1% 우세하다. 가격배율이 0.990라는 의미이나, 가격 차이는 0.968로 개별지가 표준지에 비해 3.2% 열세한데, 기호❶과 마찬가지로 인근 토지와의 가격균형을 고려하여 감정평가사의 검증 과정에서 조정된 것으로 추정된다. <그림1> 지도에서 명동 중심상업지역은 표준지공시지가 기호❶(최고공시지가)을 중심으로 가격 층화가 상당히 심하다는 것을 알 수 있다. 표준지 기호❶과 표준지 기호❼은 거리가 두 블록이 되지 않음에도 공시가격의 차이는 4배가 넘는다. 개별공시지가 기호❶, ❺는 이러한 가격 층화를 토지가격비준표로 반영하는데 한계가 있음을 보여준다. 토지 감정평가에서 적용하는 환경조건*, 접근조건*을 토지가격비준표로는 반영할 수 없기 때문이다. * 환경조건 토지의 감정평가에서 적용하는 개별요인 비교의 조건 중의 하나로 ‘고객의 유동성과의 적합성, 인근환경, 자연환경’등이 항목이다.* 접근조건 토지의 감정평가에서 적용하는 개별요인 비교의 조건 중의 하나로 ‘상업지역중심과의 접근성, 인근교통시설과의 거리 및 편의성’이 세항목이다. 개별공시지가는 토지 특성 조사의 적정, 비교표준지 선정의 적정, 토지가격비준표 적용을 제대로 했더라도 앞 사례에서 보는 바와 같이 가격층화가 심한 경우, 또는 인근에 적정한 표준지가 없을 경우에는 인근 토지와의 가격 불균형을 초래할 수 있다. 감정평가사의 검증과 감정평가사의 판단이 개별공시지가 산정에 반드시 필요한 이유다. 개별공시지가 산정에서 비교표준지 선정이 중요한 이유는 다음 사례를 보면 분명해진다. 예를 들어 <그림1> 지도에서 기호❶ 개별공시지가 산정에 비교표준지로 기호❷를, 기호❷ 개별공시지가 산정에 비교표준지로 기호❶을 선정하고 토지가격비준표를 적용하여 산출하면 다음과 같다. 기호❶ 개별공시지가 = 115,000,000원/㎡ ×1.07* = 123,050,000원/ ㎡ 기호❷ 개별공시지가 = 183,000,000원/㎡ ×0.93* = 170,190,000원/ ㎡ 비교표준지 선정 오류는 기호❶ 개별공시지가는 180,600,000원/㎡와 약 68%, 기호❷ 개별공시지가는 115,000,000원/㎡와 약 148%라는 차이를 초래한다. * 1.07 기호❶ 개별토지와 기호❷ 표준지는 각각 소로각지와 소로한면의 차이가 있고 토지가격비준표 상 소로각지가 7% 우세하다.* 0.93 기호❷ 개별토지와 기호❶ 표준지는 각각 소로한면과 소로각지의 차이가 있고 토지가격비준표 상 소로한면이 7% 열세하다. 개별주택가격은 어떻게 산정되는가? 개별주택가격은 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’의 규정에 의한 절차에 따라 시장·군수·구청장이 조사, 산정하여 공시하는 개별주택의 가격을 말한다. 개별주택가격은 다음과 같은 절차를 거쳐 결정된다.① 지자체 담당 공무원과 보조원 약 3493명이 공부, 도면 및 현지조사를 하여 개별토지의 특성(용도지역, 이용 상황, 가로, 형상 등)을 조사한다.② 개별토지와 같은 용도지역 내 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용 상황이 유사한 표준지를 선정한다③ 비교표준지와 조사대상토지 특성 차이에 해당하는 가격배율을 산출*(토지가격비준표 사용)한 후 비교표준지 가격에 가격배율을 곱해 지가를 산정한다.④ 산정지가에 대해 표준지공시지가, 인근토지가격 등을 고려해 감정평가사의 검증을 받아 적정하다고 판단되는 가격으로 지가열람을 실시한 후 시·군·구 부동산가격공시위원회에서 심의한 후, 시장·군수·구청장이 결정해 공시한다.⑤ 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 이의신청하고 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 심사하여 그 결과를 신청인에게 통지한다. * 가격배율을 산출 국토교통부 사이트(www.molit.go.kr)에서 주택가격비준표를 열람할 수 있다. 연도별, 지역별(시군구 단위구역), 용도지역별, 주택특성별로 검색하여 열람할 수 있다. 개별주택가격의 신뢰성은 개별 주택 특성을 정확하게 조사했느냐에 달려 있다. 주택 특성이 잘못되면 이후 절차인 비교표준주택 선정과 주택가격비준표 적용에 오류가 발생하기 때문이다. 주택 특성은 토지 특성으로 지목, 대지면적, 산정대지면적, 공적 규제(용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시·군계획시설 등), 토지이용상황, 지형지세(고저, 형상, 방위), 도로조건(도로접면), 유해시설접근성(철도, 고속도로, 폐기물처리시설 등과의 거리)이 있고, 건물 특성으로 건축면적, 산정연면적, 사용승인일, 건물구조, 건물지붕, 건물용도 등이 있다. 개별주택과 가장 유사한 표준주택을 비교표준주택으로 선정해야 한다. 도시지역에서는 개별주택과 동일한 용도지역 내 유사한 가격수준의 표준주택 중 도로접면이 동일한 표준주택을 선정하되, 건물구조가유사한 표준주택을 우선 선정한다. 비도시지역에서는 개별주택과 동일한 용도지역 내 유사한 가격수준의 표준주택 중 건물구조가 동일한 표준주택을 선정하되, 도로접면이 유사한 표준주택을 우선 선정한다. 또한 건물용도, 건축연도, 경과연수, 주택규모 등의 주택 특성이 주택 가격에 미치는 영향이 더 큰 경우에는 이러한 주택특성이 동일하거나 유사한 표준주택을 우선 선정할 수 있다. 비교표준주택 선정의 적정성 은 개별주택가격 산정의 적정성 판단에 가장 중요한 기준이 된다. 개별주택가격은 토지가격과 건물가격을 산정한 후 두 가격을 합산하여 산출한다. ① 표준주택의 토지 특성과 개별주택의 토지 특성의 가격 배율을 산출하고 표준주택의 토지가격을 기준으로 개별주택의 토지가격을 산정한다. ② 표준주택의 건물 특성과 개별주택의 건물 특성의 가격배율을 산출하고 표준주택의 건물가격을 기준으로 개별주택의 건물가격을 산정한다. ③ 산정된 토지가격과 건물가격을 합산하여 개별주택가격을 결정한다. 개별주택가격은 부동산종합공부시스템(KRAS) 개별주택가격 시스템을 활용하여 산정한다. <그림2> 지도 및 표에서 개별주택 기호 ❶~❺는 각각 표준주택 기호❶~❺를 비교표준주택으로 선정하여 가격을 산정했다. 개별주택 기호❹를 제외하면 비교표준주택과 개별주택은 주택특성이 유사하고 가격도 유사함을 알 수 있다. 개별주택 기호❹는 토지 특성은 유사하나 건물 특성에서 차이가 있으며, 전체 면적 중 일부 면적만 주거용으로 사용되고 있는 주상용이다. 주택가격은 주거용 면적만 산정되기 때문에 개별주택 기호❹ 가격은 표준주택과 산정면적의 차이로 가격이 차이가 나는 것으로 추정된다. 개별주택가격도 개별공시지가와 마찬가지로 검증 절차를 거쳐 인근 주택과의 가격균형을 유지한다. 인근에 적정한 표준주택이 없거나 가격 층화가 심할 경우 인근 주택과 불균형을 초래할 수 있기 때문에 검증 절차를 거쳐 인근 주택과 균형을 유지해야 한다. 개별주택가격도 개별공시지가와 마찬가지로 비교표준주택의 선정이 무엇보다 중요하다. 위 지도에서 개별주택 기호❶의 비교표준주택으로 표준주택 기호❹를 선정한다고 가정하면, 토지가격배율은 세로(가)와 중로한면이 0.87, 정방형과 세장형이 0.98로 가격배율은 0.853이 된다. 각 개별공시지가는 3,593,000원/㎡과 4,920,000원/㎡으로 격차율이 0.730이다. 토지만 한정해도 주택가격비준표를 기준으로 한 결과와 차이(0.853 : 0.730)가 상당함을 알 수 있다. 비교표준주택 선정 오류가 개별주택가격 오류를 초래한 것이다. 비주거용 부동산가격은 어떻게 공시되는가? 비주거용 부동산이란 업무용 빌딩, 상업매장용 건물, 공장, 숙박시설 등 부동산을 말하며, 전국적으로 약 308만동으로 추정되고 이 중 일반비주거용이 300만동, 집합비주거용이 8만동이다. ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에서 비주거용 부동산가격의 산정을 규정하고 있으나 아직 시행되고 있지 않으며, 국세(앙도소득세, 상속증여세)는 국세청장이 고시하는 기준시가*를, 지방세인 취득세와 재산세는 지방자치단체장이 고시하는 시가표준액*을 적용하고 있다. * 기준시가 국세청 홈텍스 조회/발급 ⇒ 기타 조회 ⇒ 기준시가 조회 클릭해서 조회.* 시가표준액 wetax ⇒ 건축물 시가표준액 조회. 서울은 etax에서 조회. 집합비주거용 중 수도권(서울, 경기, 인천), 5대 지방광역시 및 세종특별자치시에 소재하는 오피스텔 및 3000㎡ 또는 100호 이상인 상업용 건물은 매년 1회 이상 국세청장이 건물의 종류·규모·거래상황·위치등을 참작하여 토지와 건물을 일괄하여 산정·고시하는 가격이 기준시가이다. 고시되지 않은 비주거용 부동산은 토지는 개별공시지가, 건물은 신축가액, 위치지수, 구조지수, 용도지수 등을 이용하여 기준시가를 산정한 가격을 적용하고 있다. 국세청은 매년 1월 1일을 기준으로 건물기준시가 산정방법을 공시하고 있으며, 공공업무시설, 교정 및 군사시설을 제외한 모든 용도의 건물(무허가 건물을 포함)에 대하여 적용하고 있다. 토지와 건물가액을 일괄하여 산정·공시하는 개별주택, 공동주택, 상업용 건물, 오피스텔 등의 건물에 대해서는 건물 기준시가를 적용하지 않는다. 건물에 대한 기준시가에는 건물가격만이 포함되며, 건물부속토지가격과 영업권 등 각종 권리의 가액은 포함되지 않는다. 건물기준시가의 ㎡당 금액은 <건물신축가격기준액 × 구조지수 ×용도지수 × 위치지수 × 경과연수별 잔가율 × 개별건물의 특성에 따른 조정률>의 산식으로 산정한다. 2019년 건물신축가격기준액은 710,000원/㎡이다. 구조지수는 건물구조별(철파이프조 50~철근콘크리트조 100~통나무조 135)로, 용도지수는 건물용도별(온실 50~단독주택 100~관광호텔 140)로, 위치지수는 개별공시지가(600,000원~800,000원은 100, 80,000,000원 이상은 182)를 기준으로 산정된다. 기준시가와 시가표준액 산정에서 토지는 개별공시지가로 산정하고 있고, 국세청에서 일괄 산정하여 고시하는 집합비주거용 부동산가격이 시가와 상당한 괴리가 있는 것이 현실이기 때문에 기존의 부동산 공시 가격과 마찬가지로 국민부담의 형평성과 신뢰성에 문제가 제기된다, ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 규정된 비주거용 부동산가격 공시제도의 시행으로 형평성과 신뢰성이 제고될 수 있을지, 실무적으로 시행 가능한 방법을 고민해야 한다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

감정평가란 동산이나 부동산 같은 재산의 경제적 가치를 판정해 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 부동산 공시가격은 적정액으로 결정되는 것이 아니라 현실화율을 반영해 결정되고, 현실화율은 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사 )www.nara.ne.kr 부동산 공시가격은 신뢰할 수 있나 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지 공시지가와 개별공시지가, 주택의 경우 표준주택가격, 개별주택가격과 공동주택가격이 있고, 아직 시행되고 있지 않은 비주거용부동산가격이 있다. 부동산 공시가격은 재산세, 종합부동산세, 증여세, 건강보험료, 개발부담금 등의 조세 및 부담금, 기초연금, 장애인연금, 기초생활보장급여, 장학금, 근로장려금 등의 복지, 보상, 소송, 경매, 국공유지 처분, 담보 등 감정평가의 기준 등 60여 개 분야에서 활용되기 때문에 국민 부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이 된다. 지난 1월 22일 국토교통부는 2020년 표준주택 공시가격이 전년 대비 전국 4.47%, 서울 6.82% 상승했으며, 전체 표준주택 공시가격 현실화율은 작년 53.0%에서 53.6%로 상승했다고 발표했다. 또한 지난 2월 12일 국토교통부는 2020년 표준지 공시지가의 상승률이 전국 6.33%, 서울 7.89% 상승했으며, 전체 표준지 공시지가 현실화율은 작년 64.8%에 비해 0.7% 상승한 65.5%라고 발표했다. 시민단체인 경제정의실천시민연합(경실련)은 자체 조사한 현실화율보다 2배 이상 높은 결과라 신뢰할 수 없다며 산정 방식과 과정을 공개하라고 촉구하고 있다. 작년 12월 국토교통부는 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성제고방안’을 발표하고 공시가격 현실화 정책의 2020년 가격공시 적용방안을 상세히 공개하였다. 공시가격 오류를 최소화하고 산정의 객관성을 높이면서 공시 관련 정보공개를 대폭 확대하여 신뢰성을 제고하겠다고 했다. 시장·군수·구청장이 결정 고시하는 개별공시지가와 개별주택가격은 국토교통부 장관이 결정 고시하는 표준지 공시지가와 표준주택가격을 기준으로 산정되기 때문에 국토교통부 장관이 결정 고시하는 표준지 공시지가와 표준주택가격 및 공동주택가격의 신뢰성이 무엇보다 중요하다. 부동산 공시가격은 어떻게 결정되는가? 표준지 공시지가 표준지 공시지가는 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위 면적당(㎡) 적정가격*을 말한다. * 적정가격: 법에서는 적정가격을 “통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격”이라고 규정한다. 이는 「감정평가에 관한 규칙」 제2조 제1호의 “시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상 물건의 가액”이라는 규정과 유사하다.2019년 기준 우리나라의 토지는 약 3879만 필지이고, 조세나 부담금 부과 대상인 사유지와 국·공유지 중 잡종지 등 지가산정이 필요한 3353만여 필지를 조사·산정하여 공시하고 있는데, 50만 필지를 표준지로 선정하고, 그 가격을 조사·평가하고, 토지 소유자의 의견 청취, 시군구 부동산가격공시위원회의 심의, 국토교통부 장관의 검수 및 심사, 중앙부동산가격공시위원회 심의, 토지 소유자 등의 이의신청(공시일로부터 30일 이내) 절차를 거쳐 국토교통부 장관이 공시한다. 표준지 공시지가는 다음과 같은 절차를 거쳐 산정된다. ① 국토교통부 장관이 감정평가업자(2019년의 경우 1052명의 감정평가사)에게 조사·평가를 의뢰한다.② 감정평가사는 표준지로 선정된 50만 필지를 거래 사례 비교법*, 수익환원법*, 조성원가법* 등의 감정평가방법을 적용하여 적정가격을 산출한다.③ 감정평가사가 감정평가하여 산출한 적정가격에 국토교통부가 정한 현실화율*과 토지가격 상승율을 감안하여 공시가격을 결정한다.④ 2020년의 경우 국토교통부에서 발표한 자료(신뢰성 제고 방안)에 의하면 ‘2020년 공시가격 = 2019년 말 시세×(2019년 현실화율 + α)’(α는 현실화율 제고분)이라는 산정 방식으로 결정하되, 부동산 유형별 가격대별로 α를 차별 적용한다. * 거래 사례 비교법 : 대상물건과 가치 형성 요인이 같거나 비슷한 물건의 거래 사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치 형성 요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다.* 수익환원법 : 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다.* 조성원가법 : 토지의 소지가격에 조성비용을 가산해 토지 개발 후 가액을 산정하는 감정평가방법으로 골프장이나 매립지 등의 감정평가에 적용한다.* 현실화율 : 공시가격과 시세와의 차이를 말하며, 이는 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 신뢰성 제고 방안에 따르면 국토교통부는 향후 7년 내 모든 토지가 현실화율 70%에 도달하도록「(70% - 현행 현실화율) ÷7」을 α로 적용(현실화율 상한: 70%) 할 계획이다. 이 방안에 따르면 2020년 토지 평균 현실화율은 65.5% 내외로 상승(2019년은 64.8%) 한다. [그림 1] 지도는 한국에서 가장 높은 표준지 공시지가가 소재하는 명동이다.2019년 표준지 공시지가는 20,000,000원/㎡ 이상의 고가 토지에 초점을 맞추어 공시가격 현실화율을 조정했으며, 그 결과 명동 일대의 전국 최고지가의 토지는 전년 대비 2배, 가격대별로 30%~70% 상승했다. [그림 1] 명동 지도 [표 1] 명동 중심 상업 지대 표준지 공시지가 추이 [표 1] 기호 ❶(충무로1가 24-2)의 2020년 공시지가 현실화율이 65% 라면 시장가치는 대략 306,000,000원/㎡이고, 2019년과 현실화율이 동일하다면 가격변동률이 약 8.7%가 된다. 2019년 가격변동률이 5%라고 하면 기호 ❶의 2020년 현실화율은 약 66.3%가 된다. 기호 ❶의 2018년 현실화율은 가격변동율을 감안하더라도 30~35% 수준이었을 것으로 추정된다. 기호 ❷~❼의 2020년 현실화율이 기호 ❶과 동일하다면, 기호 ❷~❼의 2018년 현실화율은 기호 ❶에 비해 상당히 낮은 수준이고, 2019년 현실화율은 다소 낮은 수준으로 추정된다. 2021년도 공시지가 수준을 추정해 보면 다음과 같다.[표 2]에 있는 공시지가의 현실화율이 65%이고 토지가격이 2020년 연간 약 5% 상승하며, 목표 현실화율이 66%라고 가정하면 2021년 공시지가는 다음과 같이 산정된다. [표 2] 명동 중심 상업 지대 표준지 공지지가 추정 인근 지역의 현실화율이 일정하고 토지가격의 상승률과 목표 현실화율이 동일하다면 인근지역 공시지가의 상승률은 유사할 것이다. 위 지도의 명동 일대 공시지가는 2019년 가격대별로 상승률이 상당한 격차가 있었으나, 2020년 공시지가는 상승률의 차이가 크지 않았고 향후에는 그 차이는 거의 없을 것으로 추정된다. 그러나 가격대별로 다른 현실화율을 적용하면 가격대별로 공시지가 상승률은 차이가 난다. 요약하면, 표준지 공시지가는 감정평가사가 감정평가를 통해 적정가격 즉 시장가치를 산정하고, 이를 기준으로 가격변동률과 전년도 현실화율 및 국토교통부가 설정한 목표 현실화율에 의해 결정된다. 그렇다면 표준지 공시지가는 공시가격과 함께 지역별 용도별 차이가 큰 현실화율도 공시해야 신뢰성을 갖게 되지 않을까? 표준주택가격 및 공동주택가격 국토교통부 장관은 매년 1월 1일을 기준으로 전체 단독주택 중에서 용도지역·건물구조별로 대표성이 있는 주택을 표준주택(22만 호)으로 선정하여, 이들 표준주택에 대한 가격을 한국감정원(460명 참여)에 조사 산정 의뢰하고, 산정된 표준주택가격을 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시한다. 공동주택가격은 약 1339만 호(아파트 약 1073만 호, 연립주택 약 51만 호, 다세대주택 약 215만 호)를 대상으로 하며, 한국감정원에 조사 산정 의뢰하고, 한국감정원의 검증과 국토교통부의 심사 및 심의를 한 후, 공동주택 소유자 등의 의견청취와 이의신청을 거쳐 국토교통부 장관이 결정·공시한다. 표준주택가격 및 공동주택가격은 다음과 같은 절차를 거쳐 산정된다. ① 국토교통부 장관이 한국감정원에게 조사·산정*을 의뢰한다.* 산정 : 표준지 공시지가의 적정가격은 감정평가사가 거래 사례 비교법 등을 적용한 감정평가를 하여 산출해내는 것에 비해, 표준주택가격은 한국감정원이 감정평가가 아닌 실거래자료 등을 감안하여 계산한다는 의미로 이해하면 된다. 감정평가는 ‘평가(appraisal)’, 산정은 ‘계산(caculation)’이라 보면 이해가 쉬울 것이다. ② 한국감정원은 인근 지역의 유사 부동산의 실거래 자료, 감정평가 선례 및 각종 통계자료 분석 등을 통해서 적정가격을 산출한다. ③ 한국감정원이 산정한 적정가격은 국토교통부가 정한 현실화율과 공시지가 상승률을 감안하여 공시가격으로 결정된다. ④ 2020년의 경우 국토교통부에서 발표한 자료에 의하면 ‘2020년 공시가격 = 2019년 말 시세×(2019년 현실화율 + α)’(α는 현실화율 제고분)이라는 산정 방식으로 결정하되, 부동산 유형별 가격대별로 α를 차별 적용한다. 단독주택은 시세 9억 원 이상인 경우 α를 적용하되, 가격대별로 다음과 같이 차등을 둔다. - α적용 대상: 시세 9억 원 이상 + 19년 현실화율 55% 미만(시세 9억 원 미만이거나 현재 현실화율이 55% 이상이면 시세 변동률만 반영) - α적용 방식 : 현실화율이 낮을수록 + 시세가 높을수록 가산하여 현실화율을 55% 수준까지 제고(α상한: 9~15억 원은 6% p, 15억 원 초과는 8% p) - α= (1) + (2) = (55% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 55% 대비 1% 낮아질 때마다 α0.5% p 가산 (시세 9~15억 원: 3% p 한도, 15억 원 이상: 4% p 한도)(2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때마다 α0.5% p 가산 (시세 9~15억 원: 3% p 한도, 15억 원 이상: 4% p 한도) [그림 2] 지도는 서울특별시 종로구 연지동의 표준주택가격을 나타내고 있다.2019년 표준주택가격은 고가 주택(12억 원 이상)을 중심으로 공시가격 현실화율을 조정하여 40% 이상 상승했고, 저가주택은 10% 내외 상승했다. 2020년 표준주택가격은 [표 3] 기호 ❶과 ❷의 경우 가격이 9억 원 미만이므로 시세변동률만 반영된 것으로 보면, 인근 주택가격 상승률 4%로 추정된다. 기호 ❸의경우 15억 원 이상이기 때문에 시세변동률 4%에 현실화율 제고분을 반영하여 10.3% 상승한 것으로 추정된다. [그림 2] 종로 연지동 지도 [표 3] 연지동 주택 지대 표준주택가격 추이 국토교통부가 제시한 방안에 따라 2021년 표준주택가격을 추정하면 다음과 같다. 위의 표에 있는 2020년 표준주택가격의 현실화율을 53.6%, 연간 시세변동률을 4%로 가정한다. [표 4] 기호 ❶, ❷는 9억 원 미만으로 시세변동률만 적용하고, 기호 ❸은 시세변동률 뿐만 아니라 현실화율 55%를 한도로 하여 상승하게 된다. 만약 기호 ❸의 2020년 표준주택 가격의 현실화율이 53.6% 이하라면 2021년 주택가격의 상승률은 더 높아진다. [표 4] 연지동 주택 지대 표준주택가격 추정 공동주택은 시세 9억 원 이상인 경우 α를 적용하되, 가격대별로 다음과 같이 차등을 둔다.시세가 9억 원 미만인 경우 α적용 없이 시세변동률만 공시가격에 반영한다. A 시 B동에 소재하는 아파트 C, D, E, F의 2019년 말 시세가 8억 원, 12억 원, 20억 원, 40억 원이고, 2019년 공시가격이 5억 원, 8억 원, 12억 원, 28억 원이며, 시세변동률이 5%라고 가정할 경우 2020년 공시가격은 다음과 같이 산정된다. C: 시세 9억 원 미만으로 시세변동률 5% 반영하여 5억 2500만 원(현실화율 65%)D: 9~15억 원 미만으로, 현실화율이 67%이기 때문에 α= 1.5% + 1.5% = 3% 12억 원×(0.67 + 0.03) = 8억 4000만 원(현실화율 70%)E: 15~30억 원 미만으로, 현실화율이 60%이기 때문에 α= 5% + 5% = 10% 20억 원×(0.60 + 0.10) = 14억 원(현실화율 70%)F: 30억 원 이상으로, 현실화율이 70%이기 때문에 α= 5% + 6% = 11%이나, 80% 한도 적용하여 10%만 적용한다. 40억 원×(0.70 + 0.10) = 32억 원(현실화율 80%) 요약하면, 표준주택가격과 공동주택가격은 한국감정원이 조사 산정을 통해 산출한 적정가격 즉 시장가치를 산정하고, 이를 기준으로 가격 변동률과 전년도 현실화율 및 국토교통부가 설정한 목표 현실화율에 의해 결정된다. 표준주택가격과 공동주택가격 역시 표준지 공시지가와 마찬가지로 현실화율이 지역별로, 가격대별로 차이가 크기 때문에 공시가격과 함께 현실화율를 공시해야 하지 않을까. 부동산 공시가격은 적정가격인가 부동산 공시가격 중 표준지 공시시가는 감정평가사가 조사 및 감정평가를 하고, 표준주택가격 및 공동주택가격은 한국감정원이 조사 및 산정을 해서 적정가격을 산출한 후, 가치변동율과 목표 현실화율을 반영하여 산정되고 있다. 즉 부동산 공시가격은 적정가격으로 결정되는 것이 아니라 현실화율을 반영하여 결정되고 있고, 현실화율이 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 부동산 공시가격은 조세, 복지 등 60여 개 분야에서 활용되기 때문에 국민부담의 공정성과 복지의 형평성이 담보되어야 한다. 그런데 부동산 공시가격이 적정가격으로 결정되는 것이 아니라, 적정가격에 현실화율이 개입되고 그 현실화율이 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다는 점에서 국민 부담의 공정성과 복지의 형평성이 왜곡되고 있다는 우려가 있다. 부동산 공시가격을 적정가격 즉 시장가치로 공시하면 공정성과 형평성 왜곡의 문제는 해결될 수 있으나 현실적으로 국민의 조세저항 등을 고려할 때 실현 가능한 정책은 아닐 것이다. 그렇다면 부동산 공시가격 자체는 적정가격이 아니라는 사실을 인정하고, 현실화율의 기준이 되는 감정평가사의 감정평가액이나 한국감정원의 산정가액을 적정가격으로 유지하고, 현실화율을 함께 공시하는 것도 생각해 볼 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

재개발·재건축 감정평가의 올바른 이해 1 <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나(1) • 표준지 공시지가 • 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나(2) (개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격) 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 1 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 재건축과 재개발의 차이는 사업의 차이도 있고 감정평가도 차이가 있다. 두 사업 모두 노후·불량건축물이 밀집하고 있으나 재건축사업은 도로 등 정비기반시설이 양호한 지역, 재개발사업은 정비기반시설이 열악한 지역이 해당된다. 재개발 재건축 사업의 성패는 일반분양가와 건축공사비에 달려 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <재개발과 재건축 사업 절차> 1단계 정비기본계획 재개발 재건축 사업은 도시 및 주거환경정비법(이하 법)에 따라 ‘도시·주거환경정비기본계획’(이하 기본계획)으로 시작된다. 기본계획은 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장이 10년 단위로 수립하고, 5년 단위로 타당성 여부를 검토한다(법 제4조). 기본계획이 수립된 후 재건축은 안전진단을 한다(법 제12조). 다음에 정비구역이 지정(법 제8조)되고 추진위원회를 구성하고 추진위원회 승인을 받는다. 추진위원회는 조합의 전 단계로 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 시장·군수 등의 승인을 받아야 한다. 추진위원회의 구성에 동의한 토지등소유자는 조합의 설립에 동의한 것으로 본다. 다만, 조합설립인가를 신청하기 전에 시장·군수 등 및 추진위원회에 조합설립에 대한 반대 의사표시를 한 추진위원회 동의자의 경우에는 그러하지 아니하다(법 제31조). 토지등소유자란 재개발 사업의 경우에는 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자, 재건축 사업의 경우에는 건축물 및 그 부속토지의 소유자를 말한다(법 제2조 제9호). 2단계 조합 설립, 시공자 선정 재개발사업의 경우 조합 설립은 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다. 재건축사업의 경우 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지소유자의 4분의 3 이상 및 동별 구분소유자의 과반수 동의를 받아야 한다(법 제35조). 조합이 설립되면 시공자 선정을 한다. 조합은 조합 총회에서 경쟁입찰 또는 수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우로 한정)의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다(법 제29조). 3단계 사업시행인가 사업시행인가란 조합이 추진하고 있는 정비사업에 관한 일체의 내용을 시장·군수 등에게 제출하고 확정하고 인가받는 행정절차이다. 조합은 사업시행계획서에 정관 등과 필요한 서류를 첨부하여 시장·군수 등에게 제출하여야 한다. 토지등소유자가 재개발사업을 시행하려는 경우에는 사업시행계획서를 신청하기 전에 사업시행계획서에 대하여 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다(법 제50조). 사업시행계획서에는 토지이용계획(건축물배치계획을 포함한다), 정비기반시설 및 공동이용시설의 설치계획, 건축물의 높이 및 용적률 등에 관한 건축계획, 정비사업비 등이 포함된다(법 제52조). 4단계 분양공고 및 분양신청 사업시행자는 사업시행계획인가의 고시가 있은 날로부터 120일 이내에 ①분양대상자별 종전 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행계획인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 ②분양대상자별 분담금의 추산액 ③분양신청기간 ④그 밖에 대통령령으로 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지해야 한다(법 제72조 제1항). 분양신청기간은 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다(법 제72조제2항). 사업시행자는 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 분양신청을 하지 아니한 자 등과 토지, 건축물 또는 그 밖의 권리의 손실보상에 관한 협의를 하여야 한다(법 제73조 제1항). 사업시행자는 법 제73조제1항에 따른 협의가 성립되지 아니하면 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기하여야 한다(법 제73조 제2항). 5단계 관리처분계획 인가 관리처분계획이란 종전 토지 및 건축물의 소유자 등이 정비사업의 시행으로 조성되는 대지 및 건축시설을 분양신청 한 자에게 종전 토지 또는 건축물의 위치, 면적, 이용 상황, 환경 및 기타 상황을 종합적으로 고려하여 새로 조성되는 대지 또는 건축시설을 균형 있게 배분하고 합리적으로 이용하도록 하는 처분이다. 사업시행자는 법 제72조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청 현황을 기초로 ①분양설계 ②분양대상자의 주소 및 성명 ③분양대상자별 분양예정인 대지 또는 건축물의 추산액 ④일반 분양분, 공공지원민간임대주택, 임대주택, 그 밖에 부대시설·복리시설 등의 명세와 추산액 및 처분방법 ⑤분양대상자별 종전 토지 또는 건축물 명세 및 사업시행계획인가 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격 ⑥정비사업비의 추산액(재건축사업의 경우에는「재건축초과이익 환수에 관한 법률」에 따른 재건축부담금에 관한 사항을 포함) 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기 ⑦분양대상자의 종전 토지 또는 건축물에 관한 소유권 외의 권리명세 ⑧세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액 ⑨그 밖에 정비사업과 관련한 권리 등에 관하여 대통령령으로 정하는 사항의 내용이 포함된 관리처분계획을 수립하여 시장·군수 등의 인가를 받아야 한다(법 제74조 제1항). 재개발, 재건축 사업과 관련한 감정평가는 종후자산 감정평가, 종전자산 감정평가, 토지 등의 수용 또는 사용을 위한 감정평가, 현금청산 감정평가, 매도청구 소송 감정평가, 정비기반 설치 및 무상귀속 감정평가, 국공유재산 처분 감정가가 있다. 종전자산 및 종후자산 감정평가는 사업시행인가 고시 후 분양공고 전에 이루어지고, 현금청산 또는 매도청구소송은 분양신청기간이 지난 후 분양신청을 하지 아니한 자 등의 토지 등을 대상으로 감정평가 한다. 조합 법인세 절세를 위한 감정평가도 있다. 현행 세법상 재개발 재건축 사업의 경우 그 시행주체인 정비사업조합 자체는 세법 규정에 따라 영리법인이 아닌 비영리 법인으로 보아 세법을 적용한다. 정비사업조합의 경우 일반인에게 분양하여 발생하는 분양수입을 비영리법인의 수익으로 보아 법인세가 과세된다. 법인세는 일반분양수입에서 일반 분양한 그 부동산에 해당되는 공사원가와 관리비 등 대응원가를 공제한 후 법인세액을 산정한다. 원가를 높이기 위하여 감정평가를 실시해 그 가격으로 세법상 원가로 인정받는 것이다. 관리처분계획이 확정되면 조합원 분양 및 일반분양을 통한 수익과 임대주택 세대수가 결정되고, 추정비례율이 결정되어 조합원별 권리가액이 결정되며 동시에 조합원들의 분담금도 결정된다. 관리처분계획 인가 절차가 끝나면 철거를 위한 이주, 일반분양, 착공, 준공 및 입주, 이전고시 및 조합 청산을 한다. 재건축과 재개발 차이 재건축과 재개발은 어떤 차이가 있을까? 사업 차이도 있고 감정평가 차이도 있다. 정비기반시설의 차이 재건축사업은 법 제2조에서 “정비기반시설은 양호하나 노후·불량건축물에 해당하는 공동주택이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위한 사업”으로 정의하고 있다. 정비기반시설이란 도로·상하수도·공원·공용주차장·공동구(전기, 가스, 통신시설 등 지하매설물을 공동 수용할 수 있는 지하시설) 및 그 밖에 주민 생활에 필요한 열·가스 등의 공급시설을 말한다. 재개발사업은 법 제2조에서 “정비기반시설이 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역·공업지역 등에서 도시기능 회복 및 상권활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업”으로 정의하고 있다. 두 사업 모두 노후·불량건축물이 밀집하고 있으나 재건축사업은 도로 등 정비기반시설이 양호한 지역, 재개발사업은 정비기반시설이 열악한 지역이 해당된다. <표 1> 재건축과 재개발의 차이<표 2> 비례율 산정방법 안전진단 여부 등의 차이 재건축과 재개발은 안전진단 여부 등에서 <표 1>과 같은 차이가 있다. 조합원 분담금(청산금) 산출 조합원 분담금이란 조합원이 조합원 분양을 받기 위해 내야 할 금액을 말한다. 청산금이란 역으로 조합원이 조합원 분양을 받으면서 지급(환급금)받는 금액을 말한다. 조합원 분담금 총액은 부족한 사업비를 의미하며 [정비사업비 총액 - (일반분양 수익 + 임대주택 분양 수익)]으로 산정된다. 개별 조합원 분담금은 [조합원 분양가격(종후자산 감정평가액) - 조합원 권리가액]으로 산정된다. 조합원 권리가액은 [종전자산 감정평가액 × 비례율]로 산정되고, 비례율은 [(총수익 - 총사업비) / 종전자산 감정평가액 × 100]으로 산정된다. 정비사업 총수익은 조합원 분양수익, 일반분양수익, 임대주택매각수익이 포함된다. 총사업비에는 건축공사비, 제 사업경비(설계감리비, 금융비용, 각종 용역비, 각종 부담금, 조합운영비, 기타 경비 등)가 포함된다. 조합원 분담금은 조합원 분양가격이 조합원 권리가액을 초과하면 그 초과분에 해당하는 금액을 말한다. 조합원 권리가액이 조합원 분양가격을 초과하면 역으로 환급금을 받게 된다. 조합원 권리가액은 종전자산 감정평가액이 높을수록, 비례율이 높을수록 커지기 때문에 조합원은 종전자산 감정평가액과 비례율이 높아지길 원한다. 그러나 비례율 식에서 보듯이 종전자산 감정평가액이 높아지면 비례율이 떨어지고, 종전자산 감정평가액이 낮아지면 비례율은 올라가게 되어 있다. 즉 종전자산 감정평가액을 높여 조합원 권리가액을 높일 수 있는게 아니라는 것이다. 단 조합원 상호 간의 종전자산 감정평가액의 균형을 유지 못하면 조합원 간의 권리가액도 균형을 유지할 수 없기 때문에 조합원 상호간의 가격 균형이 중요하다. 총수익은 5000억 원, 총사업비는 3000억 원으로 고정되어 있고, 종전자산 감정평가액이 각각 2200억 원, 2000억 원, 1800억 원인 경우 조합원 권리가액을 산정하면 다음과 같다. ① 종전자산 감정평가액 2200억 원 비례율 = (5000 - 3000) / 2200 × 100 = 90.9% 조합원 권리가액 = 2200 × 0.909 =1999.8억 원 ② 종전자산 감정평가액 2000억 원 비례율 = (5000 - 3000) / 2000 × 100 = 100% 조합원 권리가액 = 2000 × 1.00 = 2000억 원 ③ 종전자산 감정평가액 1800억 원 비례율 = (5000 - 3000) / 1800 × 100 = 111.1% 조합원 권리가액 = 1800 × 1.111 =1999.8억 원 위 결과에서 보듯이 종전자산 감정평가액이 올라가면 비례율이 떨어져 조합원 권리가액은 종전자산 감정평가액을 올리기 전과 거의 유사한 결과를 보인다. 결국 종전자산 감정평가액은 절대 금액보다는 조합원 간의 상대적 균형이 중요함을 알 수 있다. <표 3> 부과율 및 부담금 산식 재건축 부담금 산출 재건축부담금은「도시정비법」에 따른 재건축사업 및「소규모주택정비법」에 따른 소규모재건축사업이 부과대상사업(법 제5조)이며 2017년 12월 31일까지「도시정비법」에 따른 관리처분계획의 인가 및「소규모주택정비법」에 따른 사업계획인가를 신청한 재건축 사업은 재건축부담금이 면제된다(법 제3조의2). 재건축부담금은 사업시행인가 고시 후 3개월 이내 또는 시공사 계약 후 1개월 이내 시장·군수·구청장에 예정액 산정자료를 제출(법 제14조제1항)하고, 시장·군수·구청장은 산정자료 수령 후 30일 이내에 예정액 산정 후 조합 등에 통지해야 한다(법 제14조 제2항). 재건축부담금은 분담금에 반영되어 토지 등 소유자에 통지되고 관리처분계획안에 부담금 및 산정기준을 반영해야 한다. 재건축 부담금은 「재건축 초과이익 환수에 관한 법률」에 근거하여 재건축초과이익에 부과율을 적용하여 산정된 금액을 말하며 아래 산식으로 산정한다. 재건축부담금 = 재건축초과이익 × 부과율 재건축부담금은 재건축초과이익을 당해 조합원수로 나눈 금액에 금액 단계별로 다음의 부과율을 적용하여 계산한 금액을 부담금액으로 한다. 재건축초과이익은 재건축 사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분을 말하며 아래 산식으로 산정된다. 재건축초과이익 = 종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 + 개발비용) ·부과개시시점 재건축 사업을 위하여 최초로 구성된 조합설립추진위원회가 승인된 날 ·개시시점 주택가액 「부동산가격 공시에 관한 법률」에 따라 공시된 부과대상 주택가격 총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영하여 산정 ·정상주택가격상승분 개시시점에서 종료시점까지의 정기예금이자율과 재건축사업장이 소재하는 특별자치시·특별자치도·시·군·구의 평균주택가격상승률 중 높은 비율 적용 ·개발비용 산정 ① 공사비, 설계감리비, 부대비용 및 그 밖의 경비 부대비용 및 그 밖의 경비 : 부대비용에는 공사비, 설계감리비, 그 밖의 경비를 제외한 비용으로서 분양관련 비용, 수도·가스·전기시설 인입비용, 등기비용 등이 포함되고, 그 밖의 경비에는 교통·환경영향평가 등 사업시행인가와 관련된 비용, 주택 및 토지매입비, 조합원 이주비용에 대한 금융비용, 안전진단비용, 측량비용, 감정평가수수료, 정비사업전문관리업자에 대한 위탁 및 자문비용, 회계·감사비용, 해당재건축사업과 관련된 용역비용 등이 포함된다. ② 제세공과금(취득세, 등록세, 면허세, 법인세, 산업재해보상보험료 등), 부담금(기반시설부담금, 광역교통시설부담금, 국공유지 사용에 따른 대부료, 사용료 등) ③ 국가 또는 지방자치단체에 제공하거나 기부하는 공공시설 또는 토지 가액 공공시설: 별도로 산정하는 토지 가액에 그 시설의 원가를 합산한 금액 토지: 개별공시지가에 지가변동률을 곱한 금액 ④ 조합운영비: 주택재건축조합 운영비, 소송 비용 등 조합위 운영과 관련된 제반 비용 ⑤ 재건축소형주택 건설 관련 비용 ·종료시점 주택가액 산정(재건축 사업 준공인가일 기준) 종료시점 부과대상 주택 가격 총액은 조합원 주택가액, 일반분양분의 주택가액, 재건축소형주택 인수가격을 합산하여 산정 ① 조합원 주택가액: 종료시점 현재의 주택가격 총액을 조사 산정하고 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정한 가액. 실질적으로 부동산공시법에 따라 공시된 공동주택가격. ② 일반분양분 주택가액: 분양시점 분양가격의 총액 ③ 재건축 소형주택 인수가액: 광역지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 해당 재건축소형주택을 인수한 가격 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

부동산 공시가격 어떻게 결정되나2 비주거용 부동산가격은 국세청이 산정하는 일부 상업용 집합건물을 제외한 기준시가 또는 시가표준액 산정에서 토지는 개별공시지가로 산정되기 때문에 개별공시지가의 신뢰성 문제를 내재하고 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나(1) 표준지 공시지가 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나(2) (개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격) 02 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03 재건축, 재개발 감정평가의 올바른 이해 04 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용부동산 공시가격은 신뢰할 수 있는가? 표준지공시지가, 표준주택가격, 공동주택가격은 국토교통부장관이 결정, 고시하고, 개별공시지가, 개별주택가격은 시장·군수·구청장이 결정, 고시한다. ‘부동산가격 공시에 관한 법률’에서 비주거용 표준부동산가격은 국토교통부장관이, 비주거용 개별부동산가격은 시장·군수·구청장이 결정, 고시하게 되어 있으나 시행되고 있지 않다. 비주거용 부동산가격은 국세청 또는 지방자치단체에서 고시하는 기준시가 또는 시가표준액이 조세 목적으로 활용되고 있다. 개별공시지가는 표준지공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 적용해 결정되고, 개별주택가격은 표준주택가격을 기준으로 주택가격비준표를 적용해 결정되기 때문에 개별공시지가와 개별주택가격의 신뢰성은 표준지공시지가와 표준주택가격의 신뢰성과 밀접한 관계가 있다. 표준지공시지가와 표준주택가격이 지역에 따라, 부동산 유형에 따라, 가격권에 따라 현실화율이 다르기 때문에 개별공시지가, 개별주택가격 역시 지역, 부동산 유형, 가격권에 따라 현실화율이 다를 수밖에 없다. 이러한 현실화율 차이는 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이 되어야 할 개별공시지가, 개별주택가격의 신뢰성에 의문을 제기한다. 비주거용 부동산가격은 국세청이 산정하는 일부 상업용 집합건물을 제외한 기준시가 또는 시가표준액 산정에서 토지는 개별공시지가로 산정되기 때문에 개별공시지가의 신뢰성 문제를 내재하고 있다. 국세청이 일괄로 산정하는 일부 상업용 집합건물도 시장가치와 상당한 괴리가 있다. 즉 기준시가와 시가표준액 역시 개별공시지가와 개별주택과 같이 시장가치와 차이를 의미하는 현실화율 문제가 제기된다. 개별공시지가는 어떻게 산정되는가? 개별공시지가는 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’의 규정에 의한 절차에 따라 시장·군수·구청장이 조사, 산정하여 공시하는 개별토지의 단위면적당 가격(원/㎡)을 말한다. 개별공시지가는 다음과 같은 절차를 거쳐 결정된다. ① 지자체 담당 공무원과 보조원 약 1470명이 공부, 도면 및 현지조사를 하여 개별토지의 특성(용도지역, 이용 상황, 가로, 형상 등)을 조사한다. ② 개별토지와 같은 용도지역 내 유사가격권*의 표준지 중에서 토지이용상황이 유사한 표준지를 선정한다. ③ 비교표준지와 조사대상토지의 특성 차이에 해당하는 가격배율을 산출(토지가격비준표* 사용)한 후 비교표준지 가격에 가격배율을 곱해 지가를 산정한다. ④ 산정지가는 표준지공시지가, 인근토지가격 등을 고려해 감정평가사의 검증을 받아 적정하다고 판단되는 가격으로 지가열람을 실시한 후 시·군·구 부동산가격공시위원회에서 심의한 후, 시장·군수·구청장이 결정해 공시한다. ⑤ 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 지가의 결정·공시일부터 30일 이내 서면으로 이의신청하고 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 심사해 그 결과를 신청인에게 통지한다. *유사가격권 가격이 비슷한, 일정한 공간적 범위를 의미하며, 일반적으로 토지이용규제(용도지역 등)에 따라 비슷한 가격대를 갖는 권역들로 구분할 수 있다. 유사가격권을 구분하는데 지리적으로 인접한 지역이 우선되나 토지의 가격은 공간적으로 인접한 토지라도 주변 여건과 개별토지의 물리적 조건(도로 조건 등)에 따라 입지성과 가격수준이 다르게 형성되기 때문에, 공간적으로 떨어져 있어도 지가형성요인(도로조건, 건축규제, 주변여건 등)이 비슷해 유사한 가격대를 형성하는 지역적 범위가 유사가격권이라 할 수 있다. *토지가격비준표 표준지와 산정대상 개별 토지의 가격형성요인에 관한 표준적인 비교표를 의미한다. 즉 토지가격비준표는 개별토지 가격을 간편하게 산정활 수 있도록 계량적으로 고안된 간이지가산정표이다.<그림1> 서울 중구 명동 중심상업지대 지도 개별공지시가의 신뢰성은 우선 개별 토지 특성을 정확하게 조사했느냐에 달려 있다. 토지 특성이 잘못되면 이후 절차인 비교표준지 선정과 토지가격비준표 적용에 오류가 발생하기 때문이다. 토지 특성에는 지목, 면적, 공적 규제(용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시·군계획시설 등), 토지이용상황, 지형지세(고저, 형상, 방위), 도로조건(도로접면), 유해시설접근성(철도, 고속도로, 폐기물처리시설 등과의 거리)이 있다. 개별토지와 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선정해야 한다. 비교표준지는 조사 대상 토지와 유사가격권 표준지 중에서 용도지역, 토지이용상황 및 주변환경이 동일하거나 유사하고 지리적으로 가까운 표준지를 선정해야 한다. 비교표준지 선정의 적정성은 개별공시지가 산정의 적정성 판단에 가장 중요한 기준이 된다. <표1> 명동 중심상업지대(그림1 보라색) 표준지공시지가 현황(2019년 1월 1일 기준)<표2> 명동 중심상업지대(그림1 빨간색) 개별공시지가 현황(2019년 1월 1일 기준) 토지가격비준표를 적용해 특성 비교하고 표준지와 대상 토지 가격배율을 산출하고, 비교표준지 가격(공시지가)에 가격배율을 곱하여 개별공시지가를 산정한다. 개별공시지가는 부동산종합공부시스템(KRAS)개별공시지가 시스템을 활용하여 산정한다. 토지가격비준표 국토교통부 사이트(www.molit.go.kr)에서 연도별, 지역별(동별), 용도지역별, 토지특성별로 검색하여 열람할 수 있다 <그림1> 지도에서 보라색이 표준지공시지가이고 빨간색이 개별공시지가를 나타낸다. 개별공시지가 기호2, 3, 4, 6, 6은 표준지공시지가 기호2, 3, 4, 6, 7과 각각 용도지역, 이용상황, 도로교통, 형상지세 등이 동일하고 가격도 동일하다. 가격배율이 1.000임을 의미한다. 개별공시지가 기호1은 표준지공시지가 기호1과 용도지역, 이용상황, 도로교통, 형상지세 등이 동일하나 가격은 0.987배로 개별지가 표준지에 비해 약 1.3% 열세하여 가격배율이 0.987임을 의미한다. 특성이 동일하면 가격배율이 1.000이어야 하나, 감정평가사의 검증* 과정에서 인근 토지와의 가격균형을 고려하여 조정된 것으로 추정된다. *검증 시장·군수·구청장이 표준지 공시지가를 기준으로 토지가격비준표를 사용하여 산정한 지가에 대하여 감정평가사가 비교표준지의 선정, 토지특성조사의 내용 및 토지가격비준표의 적용 등의 타당성을 검토하여 산정지가의 적정성을 판별하고, 표준지공시지가, 인근 개별공시지가 및 전년도 개별공시지가와의 균형유지, 지가변동률 등을 종합적으로 참작하여 적정한 가격을 제시하는 것을 말한다. (2020년도 적용 개별공시지가 조사 산정 지침) 개별공시지가 기호5는 표준지공시지가 기호5과 용도지역, 이용상황, 도로교통이 동일하고 형상이 사다리와 세장형으로 차이가 있으며, 토지가격비준표에서 세장형이 1% 우세하다. 가격배율이 0.990라는 의미이나, 가격 차이는 0.968로 개별지가 표준지에 비해 3.2% 열세한데, 기호1과 마찬가지로 인근 토지와의 가격균형을 고려하여 감정평가사의 검증 과정에서 조정된 것으로 추정된다. <그림1> 지도에서 명동 중심상업지역은 표준지공시지가 기호1(최고 공시지가)을 중심으로 가격 층화가 상당히 심하다는 것을 알 수 있다. 표준지 기호1과 표준지 기호7은 거리가 두 블록이 되지 않음에도 공시가격의 차이는 4배가 넘는다. 개별공시지가 기호1, 5는 이러한 가격 층화를 토지가격비준표로 반영하는데 한계가 있음을 보여준다. 토지 감정평가에서 적용하는 환경조건*, 접근조건*을 토지가격비준표로는 반영할 수 없기 때문이다. *환경조건 토지의 감정평가에서 적용하는 개별요인 비교의 조건 중의 하나로 ‘고객의 유동성과의 적합성, 인근환경, 자연환경’등이 항목이다. *접근조건 토지의 감정평가에서 적용하는 개별요인 비교의 조건 중의 하나로 ‘상업지역중심과의 접근성, 인근교통시설과의 거리 및 편의성’이 세항목이다. 개별공시지가는 토지 특성 조사의 적정, 비교표준지 선정의 적정, 토지가격비준표 적용을 제대로 했더라도 앞 사례에서 보는 바와 같이 가격 층화가 심한 경우, 또는 인근에 적정한 표준지가 없을 경우에는 인근 토지와의 가격 불균형을 초래할 수 있다. 감정평가사의 검증과 감정평가사의 판단이 개별공시지가 산정에 반드시 필요한 이유다. 개별공시지가 산정에서 비교표준지 선정이 중요한 이유는 다음 사례를 보면 분명해진다. 예를 들어 <그림1> 지도에서 기호1 개별공시지가 산정에 비교표준지로 기호2를, 기호2 개별공시지가 산정에 비교표준지로 기호1을 선정하고 토지가격비준표를 적용하여 산출하면 다음과 같다. 기호1 개별공시지가 = 115,000,000원/㎡ ×1.07* = 123,050,000원/ ㎡ 기호2 개별공시지가 = 183,000,000원/㎡ ×0.93* = 170,190,000원/ ㎡ 비교표준지 선정 오류는 기호1 개별공시지가는 180,600,000원/㎡와 약 68%, 기호2 개별공시지가는 115,000,000원/㎡와 약 148%라는 차이를 초래한다. *1.07 기호1 개별토지와 기호2 표준지는 각각 소로각지와 소로한면의 차이가 있고 토지가격비준표 상 소로각지가 7% 우세하다. *0.93 기호2 개별토지와 기호1 표준지는 각각 소로한면과 소로각지의 차이가 있고 토지가격비준표 상 소로한면이 7% 열세하다. 개별주택가격은 어떻게 산정되는가? 개별주택가격은 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’의 규정에 의한 절차에 따라 시장·군수·구청장이 조사, 산정하여 공시하는 개별주택의 가격을 말한다. 개별주택가격은 다음과 같은 절차를 거쳐 결정된다. ① 지자체 담당 공무원과 보조원 약 3493명이 공부, 도면 및 현지조사를 하여 개별토지의 특성(용도지역, 이용 상황, 가로, 형상 등)을 조사한다. ② 개별토지와 같은 용도지역 내 유사가격권의 표준지 중에서 토지이용상황이 유사한 표준지를 선정한다. ③ 비교표준지와 조사대상토지 특성 차이에 해당하는 가격배율을 산출*(토지가격비준표 사용)한 후 비교표준지 가격에 가격배율을 곱해 지가를 산정한다. ④ 산정지가에 대해 표준지공시지가, 인근토지가격 등을 고려해 감정평가사의 검증을 받아 적정하다고 판단되는 가격으로 지가열람을 실시한 후 시·군·구 부동산가격공시위원회에서 심의한 후, 시장·군수·구청장이 결정해 공시한다. ⑤ 개별공시지가에 대하여 이의가 있는 자는 지가의 결정·공시일부터 30일 이내에 서면으로 이의신청하고 이의신청기간이 만료된 날부터 30일 이내에 심사하여 그 결과를 신청인에게 통지한다. *가격배율을 산출 국토교통부 사이트(www.molit.go.kr)에서 주택가격비준표를 열람할 수 있다. 연도별, 지역별(시군구 단위구역), 용도지역별, 주택특성별로 검색하여 열람할 수 있다.<그림2> 서울 강동구 고덕동 주택지대 지도 개별주택가격의 신뢰성은 개별 주택 특성을 정확하게 조사했느냐에 달려 있다. 주택 특성이 잘못되면 이후 절차인 비교표준주택 선정과 주택가격비준표 적용에 오류가 발생하기 때문이다. 주택 특성은 토지 특성으로 지목, 대지면적, 산정대지면적, 공적 규제(용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시·군계획시설 등), 토지이용상황, 지형지세(고저, 형상, 방위), 도로조건(도로접면), 유해시설접근성(철도, 고속도로, 폐기물처리시설 등과의 거리)이 있고, 건물 특성으로 건축면적, 산정연면적, 사용승인일, 건물구조, 건물지붕, 건물용도 등이 있다. 개별주택과 가장 유사한 표준주택을 비교표준주택으로 선정해야 한다. 도시지역에서는 개별주택과 동일한 용도지역 내 유사한 가격수준의 표준주택 중 도로접면이 동일한 표준주택을 선정하되, 건물구조가 유사한 표준주택을 우선 선정한다. 비도시지역에서는 개별주택과 동일한 용도지역 내 유사한 가격수준의 표준주택 중 건물구조가 동일한 표준주택을 선정하되, 도로접면이 유사한 표준주택을 우선 선정한다. 또한 건물용도, 건축연도, 경과연수, 주택규모 등의 주택 특성이 주택가격에 미치는 영향이 더 큰 경우에는 이러한 주택특성이 동일하거나 유사한 표준주택을 우선 선정할 수 있다. 비교표준주택 선정의 적정성은 개별주택가격 산정의 적정성 판단에 가장 중요한 기준이 된다. <표3> 강동구 고덕동 주택지대(보라색) 표준주택가격 현황(2019년 1월 1일 기준) <표4> 강동구 고덕동 주택지대(빨간색) 개별주택가격 현황(2019년 1월 1일 기준) 개별주택가격은 토지가격과 건물가격을 산정한 후 두 가격을 합산하여 산출한다. ① 표준주택의 토지 특성과 개별주택의 토지 특성의 가격배율을 산출하고 표준주택의 토지가격을 기준으로 개별주택의 토지가격을 산정한다. ② 표준주택의 건물 특성과 개별주택의 건물 특성의 가격배율을 산출하고 표준주택의 건물가격을 기준으로 개별주택의 건물가격을 산정한다. ③ 산정된 토지가격과 건물가격을 합산하여 개별주택가격을 결정한다. 개별주택가격은 부동산종합공부시스템(KRAS) 개별주택가격 시스템을 활용하여 산정한다. <그림2> 지도 및 표에서 개별주택 기호 1~5는 각각 표준주택 기호1~5를 비교표준주택으로 선정하여 가격을 산정했다. 개별주택 기호?를 제외하면 비교표준주택과 개별주택은 주택특성이 유사하고 가격도 유사함을 알 수 있다. 개별주택 기호4는 토지 특성은 유사하나 건물 특성에서 차이가 있으며, 전체 면적 중 일부 면적만 주거용으로 사용되고 있는 주상용이다. 주택가격은 주거용 면적만 산정되기 때문에 개별주택 기호4 가격은 표준주택과 산정면적의 차이로 가격이 차이가 나는 것으로 추정된다. 개별주택가격도 개별공시지가와 마찬가지로 검증 절차를 거쳐 인근 주택과의 가격균형을 유지한다. 인근에 적정한 표준주택이 없거나 가격층화가 심할 경우 인근 주택과 불균형을 초래할 수 있기 때문에 검증 절차를 거쳐 인근 주택과 균형을 유지해야 한다. 개별주택가격도 개별공시지가와 마찬가지로 비교표준주택의 선정이 무엇보다 중요하다. 위 지도에서 개별주택 기호1의 비교표준주택으로 표준주택 기호4를 선정한다고 가정하면, 토지가격배율은 세로(가)와 중로한면이 0.87, 정방형과 세장형이 0.98로 가격배율은 0.853이 된다. 각 개별공시지가는 3,593,000원/㎡과 4,920,000원/㎡으로 격차율이 0.730이다. 토지만 한정해도 주택가격비준표를 기준으로 한 결과와 차이(0.853 : 0.730)가 상당함을 알 수 있다. 비교표준주택 선정 오류가 개별주택가격 오류를 초래한 것이다. 비주거용 부동산가격은 어떻게 공시되는가? 비주거용 부동산이란 업무용 빌딩, 상업매장용 건물, 공장, 숙박시설 등 부동산을 말하며, 전국적으로 약 308만동으로 추정되고 이 중 일반비주거용이 300만동, 집합비주거용이 8만동이다. ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에서 비주거용 부동산가격의 산정을 규정하고 있으나 아직 시행되고 있지 않으며, 국세(앙도소득세, 상속증여세)는 국세청장이 고시하는 기준시가*를, 지방세인 취득세와 재산세는 지방자치단체장이 고시하는 시가표준액*을 적용하고 있다. *기준시가 국세청 홈텍스 조회/발급 ⇒ 기타 조회 ⇒ 기준시가 조회 클릭해서 조회. *시가표준액 wetax ⇒ 건축물 시가표준액 조회. 서울은 etax에서 조회. 집합비주거용 중 수도권(서울, 경기, 인천), 5대 지방광역시 및 세종특별자치시에 소재하는 오피스텔 및 3000㎡ 또는 100호 이상인 상업용 건물은 매년 1회 이상 국세청장이 건물의 종류·규모·거래상황·위치 등을 참작하여 토지와 건물을 일괄하여 산정·고시하는 가격이 기준시가이다. 고시되지 않은 비주거용 부동산은 토지는 개별공시지가, 건물은 신축가액, 위치지수, 구조지수, 용도지수 등을 이용하여 기준시가를 산정한 가격을 적용하고 있다. 국세청은 매년 1월 1일을 기준으로 건물기준시가 산정방법을 공시하고 있으며, 공공업무시설, 교정 및 군사시설을 제외한 모든 용도의 건물(무허가 건물을 포함)에 대하여 적용하고 있다. 토지와 건물가액을 일괄하여 산정·공시하는 개별주택, 공동주택, 상업용 건물, 오피스텔 등의 건물에 대해서는 건물 기준시가를 적용하지 않는다. 건물에 대한 기준시가에는 건물가격만이 포함되며, 건물부속토지가격과 영업권 등 각종 권리의 가액은 포함되지 않는다. 건물기준시가의 ㎡당 금액은 <건물신축가격기준액 × 구조지수 × 용도지수 × 위치지수 × 경과연수별 잔가율 × 개별건물의 특성에 따른 조정률>의 산식으로 산정한다. 2019년 건물신축가격기준액은 710,000원/㎡이다. 구조지수는 건물구조별(철파이프조 50~철근콘크리트조 100~통나무조 135)로, 용도지수는 건물용도별(온실 50~단독주택 100~관광호텔 140)로, 위치지수는 개별공시지가(600,000원~800,000원은 100, 80,000,000원 이상은 182)를 기준으로 산정된다. 기준시가와 시가표준액 산정에서 토지는 개별공시지가로 산정하고 있고, 국세청에서 일괄 산정하여 고시하는 집합비주거용 부동산가격이 시가와 상당한 괴리가 있는 것이 현실이기 때문에 기존의 부동산 공시가격과 마찬가지로 국민부담의 형평성과 신뢰성에 문제가 제기된다, ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 규정된 비주거용 부동산가격 공시제도의 시행으로 형평성과 신뢰성이 제고될 수 있을지, 실무적으로 시행가능한 방법을 고민해야 한다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

부동산 공시가격의 이해 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나(1) 감정평가란 동산이나 부동산 같은 재산의 경제적 가치를 판정해 그 결과를 가액으로 표시하는 것을 말한다. 부동산 공시가격은 적정액으로 결정되는 것이 아니라 현실화율을 반영해 결정되고, 현실화율은 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나(1) 표준지 공시지가 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나(2) (개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격) 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축, 재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 부동산 공시가격은 신뢰할 수 있나 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지 공시지가와 개별공시지가, 주택의 경우 표준주택가격, 개별주택가격과 공동주택가격이 있고, 아직 시행되고 있지 않은 비주거용부동산가격이 있다. 부동산 공시가격은 재산세, 종합부동산세, 증여세, 건강보험료, 개발부담금 등의 조세 및 부담금, 기초연금, 장애인연금, 기초생활보장급여, 장학금, 근로장려금 등의 복지, 보상, 소송, 경매, 국공유지 처분, 담보 등 감정평가의 기준 등 60여개 분야에서 활용되기 때문에 국민부담의 형평성과 복지제도의 공정성을 담보하는 기반이 된다. 지난 1월 22일 국토교통부는 2020년 표준주택 공시가격이 전년 대비 전국 4.47%, 서울 6.82% 상승했으며, 전체 표준주택 공시가격 현실화율은 작년 53.0%에서 53.6%로 상승했다고 발표했다. 또한 지난 2월 12일 국토교통부는 2020년 표준지 공시지가의 상승률이 전국 6.33%, 서울 7.89% 상승했으며, 전체 표준지 공시지가 현실화율은 작년 64.8%에 비해 0.7% 상승한 65.5%라고 발표했다. 시민단체인 경제정의실천시민연합(경실련)은 자체 조사한 현실화율보다 2배 이상 높은 결과라 신뢰할 수 없다며 산정 방식과 과정을 공개하라고 촉구하고 있다. 작년 12월 국토교통부는 ‘2020년 부동산 가격공시 및 공시가격 신뢰성 제고방안’을 발표하고 공시가격 현실화 정책의 2020년 가격공시 적용방안을 상세히 공개하였다. 공시가격 오류를 최소화하고 산정의 객관성을 높이면서 공시관련 정보공개를 대폭 확대하여 신뢰성을 제고하겠다고 했다. 시장·군수·구청장이 결정 고시하는 개별공시지가와 개별주택가격은 국토교통부 장관이 결정 고시하는 표준지 공시지가와 표준주택가격을 기준으로 산정되기 때문에 국토교통부 장관이 결정 고시하는 표준지 공시지가와 표준주택가격 및 공동주택가격의 신뢰성이 무엇보다 중요하다. 부동산 공시가격은 어떻게 결정되는가? 표준지 공시지가 표준지 공시지가는 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’의 규정에 의한 절차에 따라 국토교통부 장관이 조사·평가하여 공시한 표준지의 단위면적당(㎡) 적정가격*을 말한다. *적정가격 법에서는 적정가격을 “통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격”이라고 규정한다. 이는 「감정평가에 관한 규칙」 제2조 제1호의 “시장가치란 감정평가의 대상이 되는 토지 등이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 거래를 위하여 공개된 후 그 대상 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 대상 물건의 가액”이라는 규정과 유사하다. 2019년 기준 우리나라의 토지는 약 3879만 필지이고, 조세나 부담금 부과대상인 사유지와 국·공유지 중 잡종지 등 지가산정이 필요한 3353만여 필지를 조사·산정하여 공시하고 있는데, 50만 필지를 표준지로 선정하고, 그 가격을 조사·평가하고, 토지소유자의 의견 청취, 시군구 부동산가격공시위원회의 심의, 국토교통부 장관의 검수 및 심사, 중앙부동산가격공시위원회 심의, 토지 소유자 등의 이의신청(공시일로부터 30일 이내) 절차를 거쳐 국토교통부 장관이 공시한다. 표준지 공시지가는 다음과 같은 절차를 거쳐 산정된다. ① 국토교통부 장관이 감정평가업자(2019년의 경우 1052명의 감정평가사)에게 조사·평가를 의뢰한다. ② 감정평가사는 표준지로 선정된 50만 필지를 거래 사례 비교법*, 수익환원법*, 조성원가법* 등의 감정평가방법을 적용하여 적정가격을 산출한다. ③ 감정평가사가 감정평가하여 산출한 적정가격에 국토교통부가 정한 현실화율*과 토지가격 상승율을 감안하여 공시가격을 결정한다. ④ 2020년의 경우 국토교통부에서 발표한 자료(신뢰성 제고 방안)에 의하면 ‘2020년 공시가격 = 2019년말 시세×(2019년 현실화율 + α)’ (α는 현실화율 제고분)이라는 산정방식으로 결정하되, 부동산 유형별 가격대별로 α를 차별 적용한다. *거래 사례 비교법 대상물건과 가치 형성 요인이 같거나 비슷한 물건의 거래 사례와 비교하여 대상물건의 현황에 맞게 사정보정, 시점수정, 가치 형성 요인 비교 등의 과정을 거쳐 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가 방법을 말한다. *수익환원법 장래 산출할 것으로 기대되는 순수익이나 미래의 현금흐름을 환원하거나 할인하여 대상 물건의 가액을 산정하는 감정평가방법을 말한다. *조성원가법 토지의 소지가격에 조성비용을 가산해 토지 개발 후 가액을 산정하는 감정평가방법으로 골프장이나 매립지 등의 감정평가에 적용한다. *현실화율 공시가격과 시세와의 차이를 말하며, 이는 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 신뢰성 제고방안에 따르면 국토교통부는 향후 7년내 모든 토지가 현실화율 70%에 도달하도록「(70% - 현행 현실화율) ÷7」을 α로 적용(현실화율 상한: 70%)할 계획이다. 이 방안에 따르면 2020년 토지 평균 현실화율은 65.5% 내외로 상승(2019년은 64.8%)한다. [그림 1] 지도는 한국에서 가장 높은 표준지 공시지가가 소재하는 명동이다. [그림 1] 명동지도[표 1] 명동 중심상업지대 표준지 공시지가 추이 2019년 표준지 공시지가는 20,000,000원/㎡ 이상의 고가 토지에 초점을 맞추어 공시가격 현실화율을 조정했으며, 그 결과 명동 일대의 전국 최고지가의 토지는 전년 대비 2배, 가격대별로 30%~70% 상승했다. [표 1] 기호1(충무로1가 24-2)의 2020년 공시지가 현실화율이 65%라면 시장가치는 대략 306,000,000원/㎡이고, 2019년과 현실화율이 동일하다면 가격변동율이 약 8.7%가 된다. 2019년 가격변동률이 5%라고 하면 기호1의 2020년 현실화율은 약 66.3%가 된다. 기호1의 2018년 현실화율은 가격변동율을 감안하더라도 30~35% 수준이었을 것으로 추정된다. 기호2~7의 2020년 현실화율이 기호1과 동일하다면, 기호2~7의 2018년 현실화율은 기호1에 비해 상당히 낮은 수준이고, 2019년 현실화율은 다소 낮은 수준으로 추정된다. 2021년도 공시지가 수준을 추정해 보면 다음과 같다. [표 2]에 있는 공시지가의 현실화율이 65%이고 토지가격이 2020년 연간 약 5% 상승하며, 목표 현실화율이 66%라고 가정하면 2021년 공시지가는 다음과 같이 산정된다. [표 2] 명동 중심상업지대 표준지 공시지가 추정 인근 지역의 현실화율이 일정하고 토지가격의 상승률과 목표 현실화율이 동일하다면 인근지역 공시지가의 상승률은 유사할 것이다. 위 지도의 명동 일대 공시지가는 2019년 가격대별로 상승률이 상당한 격차가 있었으나, 2020년 공시지가는 상승률의 차이가 크지 않았고 향후에는 그 차이는 거의 없을 것으로 추정된다. 그러나 가격대별로 다른 현실화율을 적용하면 가격대별로 공시지가 상승률은 차이가 난다. 요약하면, 표준지 공시지가는 감정평가사가 감정평가를 통해 적정가격 즉 시장가치를 산정하고, 이를 기준으로 가격변동률과 전년도 현실화율 및 국토교통부가 설정한 목표 현실화율에 의해 결정된다. 그렇다면 표준지 공시지가는 공시가격과 함께 지역별 용도별 차이가 큰 현실화율도 공시해야 신뢰성을 갖게 되지 않을까? 표준주택가격 및 공동주택가격 국토교통부 장관은 매년 1월 1일을 기준으로 전체 단독주택 중에서 용도지역·건물구조별로 대표성이 있는 주택을 표준주택(22만호)으로 선정하여, 이들 표준주택에 대한 가격을 한국감정원(460명 참여)에 조사 산정 의뢰하고, 산정된 표준주택가격을 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 공시한다. 공동주택가격은 약 1339만호(아파트 약 1073만호, 연립주택 약 51만호, 다세대주택 약 215만호)를 대상으로 하며, 한국감정원에 조사 산정 의뢰하고, 한국감정원의 검증과 국토교통부의 심사 및 심의를 한 후, 공동주택 소유자 등의 의견청취와 이의신청을 거쳐 국토교통부 장관이 결정·공시한다. 표준주택가격 및 공동주택가격은 다음과 같은 절차를 거쳐 산정된다. ① 국토교통부 장관이 한국감정원에게 조사·산정*을 의뢰한다. *산정 표준지 공시지가의 적정가격은 감정평가사가 거래 사례 비교법 등을 적용한 감정평가를 하여 산출해내는 것에 비해, 표준주택가격은 한국감정원이 감정평가가 아닌 실거래자료 등을 감안하여 계산한다는 의미로 이해하면 된다. 감정평가는 ‘평가(appraisal)’, 산정은 ‘계산(caculation)’이라 보면 이해가 쉬울 것이다. ② 한국감정원은 인근지역의 유사 부동산의 실거래 자료, 감정평가 선례 및 각종 통계자료 분석 등을 통해서 적정가격을 산출한다. ③ 한국감정원이 산정한 적정가격은 국토교통부가 정한 현실화율과 공시지가 상승률을 감안하여 공시가격으로 결정된다. ④ 2020년의 경우 국토교통부에서 발표한 자료에 의하면 ‘2020년 공시가격 = 2019년말 시세×(2019년 현실화율 + α)’(α는 현실화율 제고분)이라는 산정방식으로 결정하되, 부동산 유형별 가격대별로 α를 차별 적용한다. 단독주택은 시세 9억 원 이상인 경우 α를 적용하되, 가격대별로 다음과 같이 차등을 둔다. - α적용 대상 시세 9억 원 이상 + 19년 현실화율 55% 미만(시세 9억 원 미만이거나 현재 현실화율이 55% 이상이면 시세 변동률만 반영) α = (1) + (2) = (55% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 55% 대비 1% 낮아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 (시세 9~15억 원: 3%p 한도, 15억 원 이상: 4%p 한도) (2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 (시세 9~15억 원: 3%p 한도, 15억 원 이상: 4%p 한도) - α적용 방식 현실화율이 낮을수록 + 시세가 높을수록 가산하여 현실화율을 55% 수준까지 제고(α상한: 9~15억 원은 6%p, 15억 원 초과는 8%p) - α= (1) + (2) = (55% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 55% 대비 1% 낮아질 때마다 α0.5%p 가산 (시세 9~15억 원: 3%p 한도, 15억 원 이상: 4%p 한도) (2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때마다 α0.5%p 가산 (시세 9~15억 원: 3%p 한도, 15억 원 이상: 4%p 한도) [그림 2] 지도는 서울특별시 종로구 연지동의 표준주택가격을 나타내고 있다. [그림 2] 종로 연지동 지도[표 3] 연지동 주택지대 표준주택가격 추이[표 4] 연지동 주택지대 표준주택가격 추정 2019년 표준주택가격은 고가 주택(12억 원 이상)을 중심으로 공시가격 현실화율을 조정하여 40% 이상 상승했고, 저가주택은 10% 내외 상승했다. 2020년 표준주택가격은 [표 3] 기호1과 2의 경우 가격이 9억 원 미만이므로 시세변동률만 반영된 것으로 보면, 인근 주택가격 상승률은 4%로 추정된다. 기호3의 경우 15억 원 이상이기 때문에 시세변동률 4%에 현실화율 제고분을 반영하여 10.3% 상승한 것으로 추정된다. 국토교통부가 제시한 방안에 따라 2021년 표준주택가격을 추정하면 다음과 같다. 위의 표에 있는 2020년 표준주택가격의 현실화율을 53.6%, 연간 시세변동률을 4%로 가정한다. [표 4] 기호1, 2는 9억 원 미만으로 시세변동률만 적용하고, 기호3은 시세변동률 뿐만 아니라 현실화율 55%를 한도로 하여 상승하게 된다. 만약 기호3의 2020년 표준주택 가격의 현실화율이 53.6% 이하라면 2021년 주택가격의 상승률은 더 높아진다. 공동주택은 시세 9억 원 이상인 경우 α를 적용하되, 가격대별로 다음과 같이 차등을 둔다. 시세가 9억 원 미만인 경우 α적용 없이 시세변동률만 공시가격에 반영한다. - 시세 9억 원~15억 원 미만인 경우(2019년 현실화율 70% 미만 대상) α= (1) + (2) = (70% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 70% 대비 1% 낮아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 5%p 한도 (2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 3%p 한도 - 시세 15억 원~30억 원 미만인 경우(2019년 현실화율 75% 미만 대상) α= (1) + (2) = (75% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 75% 대비 1% 낮아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 5%p 한도 (2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 5%p 한도 - 시세 30억 원 이상인 경우(2019년 현실화율 80% 미만 대상) α= (1) + (2) = (80% - 현실화율)/2 + (시세 - 9억 원)/2 (1) 현실화율이 80% 대비 1% 낮아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 6%p 한도 (2) 시세가 9억 원 대비 1억 원 높아질 때 마다 α를 0.5%p 가산 → 6%p 한도 A시 B동에 소재하는 아파트 C, D, E, F의 2019년말 시세가 8억 원, 12억 원, 20억 원, 40억 원이고, 2019년 공시가격이 5억 원, 8억 원, 12억 원, 28억 원이며, 시세변동률이 5%라고 가정할 경우 2020년 공시가격은 다음과 같이 산정된다. C: 시세 9억 원 미만으로 시세변동률 5% 반영하여 5억2500만 원(현실화율 65%) D: 9~15억 원 미만으로, 현실화율이 67%이기 때문에 α= 1.5% + 1.5% = 3% 12억 원×(0.67 + 0.03) = 8억4000만 원(현실화율 70%) E: 15~30억 원 미만으로, 현실화율이 60%이기 때문에 α= 5% + 5% = 10% 20억 원×(0.60 + 0.10) = 14억 원(현실화율 70%) F: 30억 원 이상으로, 현실화율이 70%이기 때문에 α= 5% + 6% = 11%이나, 80% 한도 적용하여 10%만 적용한다. 40억 원×(0.70 + 0.10) = 32억 원(현실화율 80%) 요약하면, 표준주택가격과 공동주택가격은 한국감정원이 조사 산정을 통해 산출한 적정가격 즉 시장가치를 산정하고, 이를 기준으로 가격변동률과 전년도 현실화율 및 국토교통부가 설정한 목표 현실화율에 의해 결정된다. 표준주택가격과 공동주택가격 역시 표준지 공시지가와 마찬가지로 현실화율이 지역별로, 가격대별로 차이가 크기 때문에 공시가격과 함께 현실화율를 공시해야 하지 않을까. 부동산 공시가격은 적정가격인가 부동산 공시가격 중 표준지 공시시가는 감정평가사가 조사 및 감정평가를 하고, 표준주택가격 및 공동주택가격은 한국감정원이 조사 및 산정을 해서 적정가격을 산출한 후, 가치변동율과 목표 현실화율을 반영하여 산정되고 있다. 즉 부동산 공시가격은 적정가격으로 결정되는 것이 아니라 현실화율을 반영하여 결정되고 있고, 현실화율이 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다. 부동산 공시가격은 조세, 복지 등 60여개 분야에서 활용되기 때문에 국민부담의 공정성과 복지의 형평성이 담보되어야 한다. 그런데 부동산 공시가격이 적정가격으로 결정되는 것이 아니라, 적정가격에 현실화율이 개입되고 그 현실화율이 지역별, 부동산 유형별, 가격대별로 차이가 있다는 점에서 국민 부담의 공정성과 복지의 형평성이 왜곡되고 있다는 우려가 있다. 부동산 공시가격을 적정가격 즉 시장가치로 공시하면 공정성과 형평성 왜곡의 문제는 해결될 수 있으나 현실적으로 국민의 조세저항 등을 고려할 때 실현 가능한 정책은 아닐 것이다. 그렇다면 부동산 공시가격 자체는 적정가격이 아니라는 사실을 인정하고, 현실화율의 기준이 되는 감정평가사의 감정평가액이나 한국감정원의 산정가액을 적정가격으로 유지하고, 현실화율을 함께 공시하는 것도 생각해 볼 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

[NEWS & ISSUE] 올 하반기, 주택가격 안정세…거래량은 감소

올 하반기, 주택가격 안정세…거래량은 감소 올 하반기에는 주택가격이 안정세를 보이는 반면, 거래공급은 예년수준으로 감소할 것으로 예측됐다. 주택산업연구원이 지난 6월 발표한 ‘2016년 하반기 주택시장 전망’에 따르면 올 하반기에는 주택시장 가격이 안정세를 유지하는 가운데 거래와 공급은 감소할 것으로 전망했다. 특히 하반기에는 전국 매매가격 0.8%, 전세가격 1.3%가 상승하면서 올 한 해 동안 전국적으로 매매가격과 전세가격 모두 1~2%대의 안정적 상승세가 전망되지만, 지방 매매시장은 하반기 약보합이 유지되면서 올 한해 약보합 시장이 형성될 것이라고 봤다. 지난해 연말 공급과잉 논란, 여신심사 강화, 미국 기준금리 인상 등의 요인이 복합적으로 강하게 작용하면서 올 상반기 주택시장이 급격히 위축됐으나, 수도권 아파트시장을 중심으로 미미한 개선이 감지된다. 특히, 수도권은 하반기에도 1.2%의 주택가격 상승을 기대할 수 있어 올 한 해 동안 1.5%의 주택가격 상승이 가능할 것이라고 전망했다. 하반기에는 전년동기비 30퍼센트 이상 공급물량이 감소하면서 약 27만호 내외의 주택공급이 유지될 것으로 보인다. 주택산업연구원은 다만 상반기에 공급물량이 몰리면서 전년동기보다도 공급물량이 많아진 것이 향후 시장부담으로 작용할 수 있으므로 적정수준의 주택 공급 물량 관리가 필요하다고 봤다. 주택거래에 대해서는 하반기 동안 전년동기비 20%이상 감소하면서 45만건 내외의 거래가 있을 것으로 예상했다. 이러한 거래감소는 지방에서 더 큰 폭으로 나타날 것으로 보인다. 특히 지방주택시장은 기업구조 조정에 따른 영향으로 주택거래가 좀 더 감소할 수도 있다. 특히 2016년 하반기 주택시장 영향 변수로 공급, 기업구조조정, 대출규제, 가계부채, 금리를 손꼽으며 이 변수가 향후 방향성을 결정하게 될 것으로 보인다. 기업구조조정으로 실업이 발생하면 가계의 소득감소와 소비위축으로 이어져 주택시장에 직·간접적인 영향을 미치기 때문에 주택시장 불확실성 리스크가 커질 수 있다고 강조하면서, 주택시장 안정유지를 위한 정책 마련과 신속한 정책추진이 필요하다고 주장하기도 했다. 주택산업연구원 측은 대내외 경제가 불안하고 내수 중심의 확장적 거시정책이 필요한 상황이기 때문에 신 주택산업 육성정책이 필요하다며, 뉴스테이를 중심으로 하는 민간임대시장의 안정적 성장을 위한 기반을 견고히 하고, 월세전환에 따른 주거비 부담을 완화할 수 있는 조세·금융분야의 지원이 더 필요하다고 주장했다.