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• [SPECIAL EDITION 꿈에 그린 행복한 전원주택 만들기(4)] 건축 시공 과정 따라잡기

  설계가 완성되고 시공업체까지 선정되었다면 이제는 본격적으로 집을 짓는 과정만 남았다. 어떤 구조로 어떤 자재를 어느 정도 사용해 집을 지을 것인가 하는 것까지 시공사와의 협의를 마쳤다면 건축 시공 과정은 천재지변이나 기후 이상이 없는 한 일사천리로 진행될 수 있다. 전적으로 시공사를 믿고 맡길 수밖에 없는데 건축주는 시공사가 사전 계약대로 공사를 진행하고 있는지 점검하는 일이 중요하다. 글 홍정기 기자 설계 도면에 그렸던 주택이 시공 과정에서 실제 형상을 드러낸다. 대략 토공사→건축공사→설비공사→부대공사 과정을 거치는데 일반 건축주들이 이 과정에서 세심하게 개입하기란 쉽지 않은 일. 꿈에 그렸던 주택이 서서히 모습을 드러내 감동을 겪기도 하지만 일이 틀어질 경우 크고 작은 분쟁으로 골머리를 앓는 경우도 심심찮게 목격된다. 따라서 어느 과정보다 시공사와 건축주 간의 의견교환이 절실하고 문제가 발생했을 때 상호 머리를 맞대 해결하려고 노력해야 추후 혹시나 있을 분쟁을 미연에 방지할 수 있다. 건축 공정의 처음과 마지막 '토공사''토목공사', '토지기반공사'라고도 불리는 '토공사'는 건축 시공의 처음과 마지막에 진행되는 것으로 대지 조성을 위한 절토 및 성토, 기초 및 지하실 등의 지하 구조물을 설치하기 위한 과정이다. 일반적으로 터파기 공사→기초 공사→되메우기 공사로 이뤄진다. 이방갈로 김득영 대표는 토공사에 있어 건축주가 점검해야 할 사항으로 ▲도면에 근거한 건축물 배치 여부 ▲도면에 근거한 기초 형태, 크기, 배근 시공 여부 ▲폐수 및 정화조 시설 하자 여부 등을 꼽았다. 한편 올림픽우드 정세용 대표는 "토공사 시작 전 규준메기(건물의 위치를 표시하는 규준틀을 설치하고 줄띄우기를 하는 것)를 하는데 이때 반드시 건축주가 참여할 것"을 주문한다. 그 이유에 대해 "배치도나 조감도만 믿고 맡겼다가 막상 현장에 와보니 주변 경관과 어울리지 않아 수정되는 경우도 종종 발생하기 때문"이라며 "주택의 위치와 방향을 결정하는 매우 중요한 과정이므로 반드시 건축주가 입회해 배치도를 참고로 최종 확인하는 과정이 필요하다"고 밝혔다. 토공사를 진행함에 있어 여름철은 주의해야 할 시기다. 장마나 태풍으로 공사 중 골재 등이 유실되기도 하고 배수 처리 미흡으로 인근 주택, 농경지에 피해가 갈 우려가 있기 때문. 따라서 전문가들은 피치 못하게 우기에 토공사를 할 경우 배수로를 충분히 확보하고 자재 이탈 방지 대책을 마련해야 한다고 조언한다.기초를 잡는 '철근콘크리트 공사'대지 조성이 끝나면 주택의 기초를 잡는 철근콘크리트 공사가 시작되는데 지정작업→버림 콘크리트 타설→거푸집 및 배근 작업→콘크리트 타설→양생 순으로 진행된다. ·지정작업 : 바닥을 안전하게 지지하기 위해 기초나 지반의 내력을 보강하는 작업이다. 종류로는 모래, 자갈 잡석다짐 및 말뚝박기, 버림 콘크리트 지정 등의 방법이 있다. 대부분 흙파기 후 자갈이나 잡석과 모래를 깔아 다진 후에 버림콘크리트를 친다. ·거푸집 및 철근 배근 작업 : 지정작업 완료 후 본격적으로 건물을 세우기 위한 반석 작업을 하게 된다. 기둥, 바닥, 벽 등 콘크리트를 부어 만들 모양의 틀을 짜는데 이를 거푸집이라 한다. 거푸집 설치 기간은 ▲줄기초 측면 - 4일 ▲기둥, 보, 벽 - 5일 ▲슬라브, 대형 보 - 21일 정도다. ·콘크리트 타설 및 양생 : 철근 배근이 끝나면 콘크리트를 타설한다. 타설 전 급·배수 관로와 전력, 통신 관로를 확보하고 정확한 위치에 고정되어 있는지 확인한다. 타설이 완료되면 콘크리트가 적정한 강도를 지닐 때까지 양생하는데 35일 정도 물 뿌림 등으로 습윤 상태를 유지시키는 것이 좋다. 철근콘크리트 공사에서 건축주가 특히 신경 써야 할 점은 시공사가 당초 계획에 맞게 철근을 배근했는지 하는 여부다. 정세용 대표는 "건축주는 시공업체가 도면과 시방서에 근거해 철근을 배근하고 있는지 꼭 확인해야 한다. 설계 도면을 보면 철근 배근에 대한 정보가 모두 나타나 있으므로 꼼꼼히 챙겨야 한다"고 충고한다. 그러나 일반 건축주가 도면을 이해하기란 쉽지 않은 일. 더욱이 전원주택은 대부분 시방서 없이 계획설계 단계에서 배치도와 평면도 입면도만 갖고서 시공에 들어간다. 따라서 건축주는 설계도에 기초하여 시공사에 견적을 문의하고 계약할 때 건축 공정별 사양을 체크하고 현장에서 그것이 지켜지는지 살펴야 한다. 간혹 불성실한 시공사를 만나면 건축 공정 일부가 누락되거나 자재 사양이 바뀌기도 한다. 주택을 완성하는 '건축공사'집이 올라갈 자리를 잡았으니 이제 본격적인 집 짓기에 들어갈 차례다. 건축주가 정한 주택 형태에 맞게 건축 공사가 진행되는데 골조, 단열, 창호, 내·외장 마감 등의 공정들이 이 과정에서 완료된다. 즉 주택 구조체를 완성하고 내·외부 마감공사가 완료되는 단계인데 그동안 그림으로만 그렸던 집이 이 공정을 통해 구체적인 모습을 드러낸다. 이 과정에서 가장 문제되는 것은 시공자가 사전 승낙 없이 시공자 임의로 공사를 진행하거나, 부실 시공한 부분에 대해 재시공을 요구해도 제대로 이행하지 않는 경우다. 그렇기에 건축주는 도면에 명시되지 않은 품목이나 빠진 공정에 대해서 시공자에게 정확히 지시하고, 각종 부실 시공 사례에 대한 정보를 습득하여, 사전에 관리할 수 있어야 한다. 김득영 대표는 "건축 세부 공정을 실행하기 전 시공자로부터 작업 내역과 작업 일정을 보고 받고 설계도서에 기록하지 않은 항목에 대해서는 서로 협의하여 예산의 집행 여부를 검토해야 한다"면서 "협의 과정에서 불합리한 사항을 발견하거나 시공자가 명확한 근거를 제시하지 않을 경우 공사비 지급을 중지할 수 있는 만큼 건축주의 적극적인 권리 행사가 중요하다"고 덧붙였다. 이를 위해 진행 과정 중간 중간에 현장을 방문해 공사 진행 상황과 부실 시공 된 부분을 사진 촬영하여 보관해 차후에 하자가 발생했을 경우 하자 보수에 대한 근거 자료로 사용하도록 하는 것이 현명하다고 김 대표는 설명했다. 건축주가 전체 시공 과정 중 항상 유념해야 할 중요한 사항은 다음과 같다. ▲설계도서대로 시공되는지 여부 ▲지정된 재료를 사용하며, 재료의 품질을 확보했는가 ▲시공자 임의로 시공하거나 시공에 미흡한 사항은 없는가 ▲공사를 예정대로 진행하는가.갈수록 중요해지는 '설비 공사'전기, 급·배수, 위생, 냉난방, 환기, 주방 설비 등이 설치되는 것이 설비공사다. 최근 건축물에 각종 편의기구 및 시설들이 증가하면서 설비공사는 주택 전체 공정에서 날로 중요한 위치를 잡아가는 추세다. 여러 첨단 시설이 탑재된 주택일수록 잘못된 설비공사로 주택 전체에 하자가 발생하는 원인이 되기 때문이다. 따라서 정확한 의도 아래 계획하고 진행되어야 한다. 혹시라도 시설 운영 방식 등에 의문점이 생긴다면 반드시 해당 전문가에게 조언을 구하는 것이 좋다. 근래 출시되는 대부분의 첨단 장비는 고가이므로 취급 시 주의를 요한다. ㈔한국목조건축협회 주대현 전무는 "몇 년 전부터 타운하우스를 중심으로 고급 마감재나 설비를 들이는 경향이 크게 증가하더니 이제는 일반 전원주택까지 그 여파가 미치고 있다"고 밝혔다. 또한 주 전무 말에 의하면 "갈수록 어떤 구조냐에 따라 발생하는 건축비 차이는 미비해지고 있지만 고급 자재나 마감재, 첨단 장비 구비 여부 등이 건축비 증가를 가져오는 요인이 되고 있다"고 밝힐 정도로 친환경, 고기능을 가진 설비들이 전원주택의 대세가 되고 있는 실정이다.난방 및 위생설비공사에 있어서 배관 보양에 신경 써 배관 작업 완료 후 반드시 수압이나 공기압을 걸어 누수를 점검한다. 한편 건축주는 특별히 관심을 기울여야 할 전기 설비(방범 설비, 홈시어터, 매입형 에어컨)가 있다면 미리 시공자에게 말해 배선 작업에 있어 효율성을 높이도록 한다. 공사의 마무리 '부대 공사'부대공사는 공사 마무리 단계라 할 수 있다. 정원을 꾸미는 조경공사를 포함한 외부에 설치하는 각종 시설물 설치 작업이 진행되는데 특히 조경공사는 공사 금액도 클 뿐만 아니라, 미관상의 문제도 있으므로 조경설계에 대한 기본적인 사항(식생, 배수, 흙, 조경용 블록, 조명에 대한 시공 방법)을 숙지하는 것이 바람직하다.조경공사와 더불어 덱 설치, 대문, 담, 외등, 연못, 석축 쌓기, 감시카메라 설치, 대지 포장공사(외부 바닥마감, 트랜치 커버, 각종 맨홀, 경계석 설치)가 부대공사에 해당되며 이를 통해 집은 비로소 완전한 모습으로 건축주의 입주를 기다리게 된다.田 중간검사 시 무엇이 필요하나토공사가 마무리되면 건축허가대상 건축물은 중간검사를 받게 된다. 중간검사는 중간검사 예정일로부터 3일 전까지 허가관청에 '중간검사 신청'을 하면 된다. 철근콘크리트조인 경우 토목공사가 완료되고 기초철근배관을 마친 상태에서 중간검사신청서, 감리중간보고서, 건축 진행사진을 첨부하여 관할 행정기관에 보고한다. 관할 행정기관은 중간검사 신청을 받아 건축주가 지정한 중간검사 예정일에 중간검사를 시행한 후 검사필증을 교부하며 건축주는 중간검사교부 필증을 받은 후에야 다음 단계인 골조공사를 진행할 수 있다시공 중, '선의의 설계 변경' 대對 '악의의 설계 변경'시공은 설계도와 시방서에 근거하여 진행하므로 설계 변경은 삼가는 것이 좋다. 반면 ㈜유앤아이건설 이제헌 대표(기술사)는 건축사가 공간감을 100% 파악하여 설계하기란 어려우므로, 현장에서 경험 많은 시공자가 완성도를 높이고자 건축주에게 설계 변경을 요구하는 사례도 있다고 말한다. "시공 중 현장 소장이 공간의 크기, 기구 배치, 계단 높이 등 뒤늦게 문제를 발견하기도 한다. 공사비에 크게 영향을 미치지 않으면서 품질을 높이는 설계 변경이라 건축주도 수긍한다. 마감 사양 변경은 좀 예민한 문제지만, 시공 경험상 B보다 A를 사용하면 비용 대비 결과가 더 나을 때 추천하기도 한다. 시공 중 설계 변경의 기본은 건축주와 건축사의 사전 동의를 구하는 것이다." 이 대표가 설명한 설계 변경은 향후 주택의 자산 가치를 높이려는 선의善意에 속한다.문제는 현장에서 악의의 설계 변경이 이뤄진다는 것이다. 첫째는 시공회사가 싼 가격에 수주한 후 공사를 진행할수록 손해를 감당하지 못한 사례이다. 어려운 영업 환경에서 수주만을 목적으로 저가로 계약하는 시공회사의 경우, 이윤을 내고자 설계도보다 공사비가 덜 드는 쪽으로 건축주를 유도한다. 역으로 이문 확보 차원에서 고가의 자재 사용으로 현혹시키기도 한다. 이러한 경우는 그래도 나은 편으로 심지어 아무 말도 없이 겉으로 드러나지 않는 각 구성 요소들을 바꾸거나 시공 과정상 거쳐야 할 단계를 건너뛰어 자의적 부실 시공으로 몰아가기도 한다. 건축주가 현장에 매일 붙어서 확인하기도 어렵고, 대부분 건축에 문외한이다 보니 어디서 어떻게 그런 일이 발생하는지조차 모른다.둘째는 설계도와 시방서를 통해 건축주가 요구하는 품질의 견적서를 뽑을 능력도 없는 시공회사가 터무니없이 낮은 가격으로 수주한 사례이다. 결국 이러한 시공회사는 시공 과정을 거칠수록 손해를 보다 어느 날 일용직 근로자 한두 명만 남긴 채 소리 소문 없이 사라진다. 더 큰 문제는 건축주가 그 일을 다른 시공회사에 함부로 맡기지도 못한다는 것이다. 주문주택 건축 계약 포기 각서를 받아야만 가능한데, 속된 말로 이렇게 자빠진 시공회사 대표(?)는 전원주택 한두 채 짓고 전국을 떠돌며 빌더인양 행세하기에 찾기조차 힘들다. 한편 아이러니컬하게도 건축주는 영세하고 무능력하며 불성실한 시공회사에 당했으면서도 또 그런 시공회사를 찾아나선다.

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  2008-06-28

• [SPECIAL EDITION 꿈에 그린 행복한 전원주택 만들기(3)] 전원주택 설계 접근

  현재 우리의 주거 문화 기준은 어디에서 찾아야 할까? 뜻 있는 건축가나 일반인은 한국의 전통 건축'에서 찾으려고 한다. 전통문화를 계승 발전하고 뿌리를 찾으려는 좋은 시도이다. 일례로 경북 영주시 선비촌의 경우, 전통 가옥을 실물 그대로 복원 또는 이축이나 존치를 통해 일반인에게 숙박 체험 공간으로 개방함으로써 호응을 얻고 있다. 우리 근대사를 통해 보면 민초의 삶을 지탱하던 주거 양식으로 초가집이 주류를 이루다가 개발 시대 새마을운동을 거치면서 슬레이트 지붕이나 슬래브 조적조 건축물로 바뀌었다. 그후 서울에 맨션이라는 이름으로 아파트가 들어서면서 일반 주택의 대명사로 자리잡았다. 즉 우리의 주거 양식이나 문화의 대표선수는 권문세가의 후손에 의해 보존된 전통 건축이 아니라 아파트일 수밖에 없다. 따라서 그곳에서 만들어지는 가족 관계와 생활 문화를 이해해야 비로소 우리의 주거 문화를 말할 수 있다.아파트에서 태어나 아파트에서 사는 현20, 30대 뿐만 아니라 개발 시대나, 그 이전에 시골에서 태어난 세대로 20, 30년 이상 아파트에 살다 보니 세포 조직까지 생체 리듬이 아파트에 맞춰져 작동한다. 회색 도시의 아파트 생활에 염증을 느낀 많은 사람이 전원으로 발길을 옮기면서, 그 중 상당수가 전원주택 설계도 탈아파트적 콘셉트로 접근하기를 바란다. 하지만 이것이 독소적 요소로 작용해 전원생활을 포기하고 다시 아파트로 되돌아가게 만든다는 사실을 과연 몇이나 알까? 이러한 사실에 근거해 전원주택 설계를 잘하기 위해 고려할 사항 몇 가지를 추천한다.가장 아파트에 가까운 평면 구성을 만들자 우리나라의 아파트 평면 구성은 매우 콤팩트(단순, 깔끔, 집약적) 하면서 기능적으로 아주 편리하게 발전했다. 단독주택처럼 퇴근 후나 휴일에 집을 손볼 일이 없고, 하루의 무겁던 옷을 훌러덩 벗어 던지고 따끈한 물에 샤워하고 잠옷 차림으로 이리 저리 뒹굴어도 남의 시선을 받지 않는다. 아래위 층의 소음만 신경을 쓴다면.... 방범도 편리하고 1개 층이라 198㎡(60평형) 이상 큰 아파트일지라도 청소하기 편하며 에너지 효율성도 뛰어나다. 한 공간에 거실과 주방/식당을 잇는 동선이 구성돼 주부의 가사 노동을 편하게 만든다. 특히 주방 뒤쪽 넓은 베란다는 세탁이나 저장 등 풍부한 공간과 명쾌하리 만큼 편리한 동선을 제공한다.이처럼 아파트는 주부에게 아침에 일어나서 아이들 학교 보내면 곧바로 피트니스 센터나 수영장, 골프 연습장에 가서 점심까지 해결하고 귀가해 편안히 낮잠 한숨 즐기도록 여유로움까지 제공한다. 이런 생활에 익숙한 사람이 전원에 잘 적응해 그 즐거움을 느끼기란 그리 쉽지만은 않을 것이다.사람의 신체 리듬은 충격이 큰 문화나 변화를 경험하기 좋아하지만 그것에 오랜 시간 노출되기를 거부한다. 따라서 주말주택이나 휴양지 펜션, 콘도미니엄 등은 가급적 탈아파트적인 강한 문화적 충격을 경험하거나 즐기도록 설계가 이뤄져야겠지만 일상 생활을 영위하는 주거로는 부적합하다.시대 변화를 수용하자 전원주택 설계를 시작하는 분과 상담하면서 "어떤 집을 원하십니까?"하고 질문하면 십중팔구 이렇게 대답한다. "거실을 크게 하고 큰 창을 남쪽으로 내주고요, 저 앞의 강물이 잘 보이게...."7080세대라면 누구나 알겠지만 우리가 잊고 지내는 내용 중 주거 문화와 관련 깊은 '집들이 문화'를 살펴보자. 이사 후 짐 정리를 마치면 친정 식구, 시댁 식구, 남편 직장 동료 및 친구, 부인 친구 등 그룹별로 집들이를 한다. 거실에 상을 세로로 길게 3개 정도 붙이고 맛깔스런 음식으로 저녁시간을 보내고 나면 1차로 가 사람은 가고 나머지는 한 잔 더하거나 화투(고스톱)나 카드놀이로 밤을 지세우기 일쑤이다. 집들이를 치르고 나면 부인은 그야말로 탈진 상태이다. 어디 그뿐인가. 회사 회식 날이면 돌아가면서 주당들끼리 집을 방문한다. 이번엔 김 부장 댁, 다음엔 김 대리 댁... 우리의 손님 접대 문화는 이렇게 존속해 오면서 직장 내 사교는 물론 승진을 위한 영업적 기능까지 수행했다.이런 문화 속에서 손님에게 보여주기 위한 거실의 멋진 인테리어 및 가구 등이 중요한 주거 문화의 일부로 자리 매김을 했다. 지금은 집들이는 물론 기제도 간소화하고 대가족 위주의 생활양식도 변하면서 거실의 중요도가 많이 줄어드는 추세이다.이제는 거실보다 부부와 가족이 함께하는 식사시간을 위해 기존 좌식 생활을 반영한 거실보다 입식 거실과 다이닝(만찬)적 성격이 강한 식당 기능을 강화하기 바란다. 다이닝룸은 기존 식당과 달리 조망이 좋고 해가 잘 드는 쪽에 배치하고 규모도 넓게 계획해 단순 식탁보다 가족 간 담소를 나누거나 손님과 함께 앉아 거실의 TV 시청도 가능하도록 거실과 한 공간으로 계획하자. 실제 많은 분이 기존 좌식 공간보다 입식 다이닝룸의 사용 빈도가 높아졌다는 데 동조한다.변화의 요소는 다이닝룸말고도 생각보다 많다. 이러한 내용들을 반영해 설계한다면 전원주택은 탈아파트로 인한 문화적 충격을 흡수하면서 도심에서 즐기는 피트니스나 수영 등에 대한 보상으로 아름다운 정원을 감상하면서 즐기는 커피 한 잔의 여유를 선사할 것이다. 또한 그것을 배가시키고자 다시 소매ㅡㄹ 걷어붙이고 호미를 들고 정원을 다듬으리라 생각한다. 田글쓴이 최길찬 님은 인하대학교 건축공학과를 졸업한 건축시공기술사이자 건축사입니다. 2002년 강구조작품상(주택부문)을 수상했으며, 《스틸하우스 자재 가이드 북》 저자입니다. KBS-1TV 6시 내고향 <백년가약>을 진행했으며, Daum 카페 '최길찬의 전원주택 이야기'를 운영하고 있습니다.신영 건축사사무소 02-592-0494 www.syhiland.co.kr

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  2008-06-28

• [SPECIAL EDITION 꿈에 그린 행복한 전원주택 만들기(2)-1] 대국민 행정 서비스가 국민을 우롱하네~

  2007년 7월 국토해양부(당시 건교부)는 '소규모 건축물, 대국민 행정 서비스 품질 대폭 개선'이라는 정책을 발표했다. 주요 내용은 500㎡(150평) 미만의 소규모 건축물(전체 건축물의 89%)에 대한 생활 편의와 비용 절감 등 대국민 서비스 향상을 위한 건축 인·허가 간소화와 건축 기준 합리화를 위한 개선 방안을 마련하여 시행한다"는 것이다.세부사항으로 신고 대상인 연면적 100㎡(30.2평)-<건축법상> 기타 구역(비도시지역/관리지역)에 속하는 전원주택은 연면적 200㎡(60.5평) 이하-이내의 건축물 등은 건축 행정을 잘 모르는 건축주(민원인)가 직접 허가청을 방문하여 설계도서 등을 제출토록 하고 있으나, 앞으로는 민원인의 필요에 따라 시·군·구에서 지정하는 건축 관계 전문가 등이 업무를 대행하도록 하는 선진국(미국·일본 등)의 사례를 도입하겠다고 했다. 업무 대행자는 건축사, 퇴직 공무원, 건축사사무소 등 전문 기관 근무 경력자 등이고, 대행 비용은 건축물의 규모, 첨부 설계도서 등을 감안하여 현행 건축허가 시 소요 비용의 30~50% 수준으로 책정하여 미년 고시 시행한다는 것이다. 또한 친절하게도 국민 입장에서 본 건축 과정까지도 단계별로 제시했다.단계별 건축과정1단계 : 기획-건축 가능성 사전 검토2단계 : 설계-건축사 계약, 건축물에 대한 개괄적·세부적 사항 결정3단계 : 허가·신고-건축 관련 각종 사전 행정 절차 진행4단계 : 착공-관계인 간 계약, 착공 신고 등5단계 : 시공·감리6단계 : 사용승인7단계 : 사용·유지 관리 전 과정이와 함께 건축 행정 매뉴얼을 작성하여 건축에 대한 지식이 부족한 일반 국민을 대상으로 쉽게 이해하고, 실질적인 도움이 되도록 건축 과정별로 필요한 법령 정보와 인·허가 절차, 건축 분쟁의 발생 및 해결 사례 등을 다양한 그림과 설명 형식으로 <알기 쉬운 건축 가이드>를 작성 보급하겠다고 밝혔다.본 기자는 건축 규제는 국민의 재산 형성과 생활 환경 등에 직접적인 영향을 미치는 대표적인 행적 업무이므로, '소규모 건축물, 대국민 행정 서비스 품질 대폭 개선'이라는 보도자료를 제목만 보고 그동안 획일적인 건축 기준과 복잡한 절차로 국민 불편을 가중시키던 규제가 풀리는 줄 알았다. 이전만 해도 "바닥면적 85㎡ 미만 건축물 건축사 설계 대상 예외"라는 보도자료를 냈기 때문이다. 그러나 이후 나온 보도자료를 몇 차례 반복하여 읽어도, 이것은 규제 개선이 아닌 그동안 신고 대상이던 소형주택도 허가에 준하는 절차를 밟으라는 규제 강화였다.당시 건교부 건축기획팀 담당자는 인터뷰에서 "택지개발 지역 내 소형주택이 늘어남에 따라 안전성과 미관성을 고려한 조치이다"라고 답했다. 소형주택 건설이 늘어나면서 이익 단체의 '밥 그릇 싸움이 시작됐다', 업무 대행자의 구성에서 '제 식구 감싸기다'라는 의문을 품을 수 밖에 없었다. 본 기자의 잘못된 판단일까? 현 국토해양부에 제기된 민원을 보면 그 여부를 알 수 있다.등록일자 : 2008/04/02 번호 : 75202시골에 몇 백 들여 조립식 주택을 지어 보려고 했는데요. 8평...건축법이 07년 7월부로 바뀌어서 단 한 평이라도 건축하려면 건축사가 해야 한다네요. 군청 앞 설계사무소에 알아보니 150 달랍니다. 켁!!돈 아끼고 아껴서 집 지어 보려했는데 배보다 배꼽이 더 큰 지경입니다. 설계라 해봤자 단순한 거고 절차도 별로 까다롭지 않은 이런 소규모 주택까지 건축사가 해야 한다니...누가 법 개정했는지 현실적으로 너무 동떨어진 것이 아닌가 합니다. 이러니 시골에 무허가 건물이 즐비한 거 아닌가 합니다.조속히 시정이 되어야 하지 않을까요?당시 정부는 이러한 내용의 개선(?) 방안을 건축법령 등을 개정하여 절차와 관계 서류 등을 간소화하고 국만이 알아야 할 건축 행정 매뉴얼 등에 대한 연구용역 시행과 규제 개혁 위원회의 심사가 필요한 법이나 공청회가 필요한 시행령이 아닌 고시 수준으로 진행했고, '건축 행정 매뉴얼'은 현재 발행은커녕 용역조차 주지 않은 것으로 밝혀졌다. 이만하면 '대국민 행정 서비스 품질을 대폭 개선'한다는 정부가 국민의 수준을 어떻게 생각하는지, 또 섬김의 자세가 어떤지 짐작하고도 남음이 있다.田

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  2008-06-28

• [SPECIAL EDITION 꿈에 그린 행복한 전원주택 만들기(2)] 설계, 하자는 줄이고 자산 가치는 높이고

  집은 집다워야 맛이 난다. 설계자의 무리한 독창성은 그 사람만 좋아하는 집을 만든다. 전원주택은 건축주와 그 가족 구성원의 라이프 스타일을 최대한 고려하여 주위 자연 환경에 맞추어 모양이 아름답고 살림집으로서 기능도 갖추고 건축의 3대 요소인 튼튼함(구조) 편리함(기능) 아름다움(미)도 담아내야 한다. 그뿐만 아니라 주거 현실의 보편성을 추구하여 건축주가 집을 팔 때 환금성까지도 고려해야 한다. - (주)유앤아이건설 대표 이제헌. 주택 설계 및 시공을 의뢰하는 방법은 크게 두 가지이다. 설계는 건축사사무소에, 건축은 시공회사에 따로따로 맡기는 방법(분리 발주)과 설계와 건축 모두 건축사 또는 설계팀을 둔 전원주택 전문 시공회사에게 맡기는 방법(일괄 발주)이다. 각기 장단점이 있으므로 설계전 반드시 짚고 넘어가야 할 부분이다.글 윤홍로 기자분리 발주는 건축주의 의도대로 설계 및 시공비를 결정하며 설계자(건축사)는 건축주를 대리하여 현장을 확인 검사하며, 문제 발생 시 시공회사와 조율하여 원만하게 처리한다. 일괄 발주는 설계비가 저렴하고 설계와 시공이 한 곳에서 이루어지기에 설계자와 현장 간 의사 소통(디자인 의도 전달)이 원활하며 시행착오가 적다. 또한 설계자나 현장 시공자 모두 A/S를 줄이고자 노력하며 무한책임의식을 느낀다. 사실 주택 A/S는 경영 관리면에서 유․무상을 떠나 시공회사에 마이너스이다. 이것은 분리 발주나 일괄 발주의 매우 바람직한 모습인데 현실에서는 어떤 모습으로 나타날까?건축사사무소 대對 시공회사주택 설계에 접근하려면 먼저 건축사 설계 대상 건축물과 건축 신고허가 대상 건축물을 살펴보아야 한다.<건축법>에서 건축사 설계가 필요한 건축물은 ▲건축 허가 대상 건축물(바닥 면적의 합계가 100㎡(30.2평) 초과) ▲<국토의 이용 및 계획에 대한 법률>에 의하여 지정된 도시지역, 준도시지역 안의 모든 건축물 ▲대통령이 정하는 구역 안의 모든 건축물, 고속국도 및 철도의 겅계선에서 양측 10미터 이내 구역, 일반국도의 경계선에서 양측 50미터 이내 구역 ▲기타 구역에서 연면적 200㎡(60.5평) 이상이거나 3층 이상인 건축물 등이다.반대로 건축사의 설계가 필요없는 건축물은 ▲바닥면적 합계가 100㎡ 이하인 신축(기타 지역 즉, 도시지역 외 관리지역에 속하는 전원 주택은 200㎡ 이하, 3층 이하) ▲85㎡(25.7평) 이내의 증축·개축 또는 재축 ▲구조안전·미관 및 기능상 지장이 없다고 인정하는 건축물 ▲국토해양부 등이 제정한 표준설계도서에 의한 건축물 ▲특수 공법에 의한 설계도서 작성 등이다.현장에서 본 전원주택들 대부분이 비도시 관리지역 내 연면적 200㎡(60.5평) 이하, 3층 이하 건축물이라 건축사의 설계를 거치지 않고 시공회사에 일괄 발주하는 형태이고, 간혹 분리 발주인 경우 대부분 철근 콘크리트 구조였다. (<표>참조>그 이유를 건축주 입장에서 보면 설계에 대한 인식 부족과 설계비 절약 측면이 강하다. 건축 시장 측면에서 보면 건축사사무소는 상가나 오피스텔, 공동주택에 비해 전원주택은 수익성이 떨어지므로 기피한다. 자연 건축사사무소는 전원주택 설계 경험 부족으로 평면에만 치중하고 전원주택 구조의 주류를 이루는 경량 목조주택과 스틸하우스보다 경험많은 철근콘크리트 쪽으로 접근한다.스틸하우스 전문 에스에프시스템 설계팀 원완연 실장은 "건축주가 건축사사무소에서 가져온 설계도를 보면 스틸하우스에 대한 개념 부족으로 구조상 문제가 많다"면서 "어쩔 수 없이 콘셉트만 살려서 설계 디자인을 다시 하다 보면 시간이 더 걸린다"고 말한다. 따라서 "주택 설계 경험이 풍부하고 구조뿐만 아니라 전기 및 배관 설비 익스테리어(외장마감), 인테리어(내장 마감)까지 이해하는 건축사를 선택해야 한다"는 말을 덧붙인다.(주)유앤아이건설 이제헌 대표는 "설계도면을 받아 보면 주택에 대한 공간감이 부족하여 화장실과 다용도실, 주방/식당 등 여러 가지 설비며 가구를 들여놓을 면적이 안 나온다"면서, 여기에 덧붙여 "주택 설계는 평면과 입면을 동시에 진행해야 하는데 평면에 치중하다 보니 입면이 따라주지 못한다"고 말한다.건축사사무소에 주택 설계 디자인을 의뢰할 경우, 규모에 따라 다르지만 보통 총 공사비의 7~10%(2,500만원대가 주류)를 설계비가 차지한다. 반면 시공회사의 경우 건축사를 두면 평당 20만~30만원선, 건축사가 아닌 디자이너가 하면 평당 5만~7만원 선이다. 시공회사의 경우 시공을 주로 하기에 설계는 건축주에게 서비스 수준으로 제공하는 셈이다. 이렇듯 설계비를 부담스러워하는 건축주가 건축사사무소보다 시공회사를 찾다보니 일괄 발주가 주류를 이루는 것이다.가설계, 전체 설계의 70% 차지건축주는 시공회사에 가설계를 요구하는데, 그것을 통해 설계 능력을 검증하고 맘에 들면 본 설계를 의뢰한다. (주)유앤아이건설 이제헌 대표는 가설계란 무에서 유를 창출하는 계획설계로 기본설계와 실시설계의 바탕이 된다고 말한다."가설계는 설계자 입장에서 기본 계획을 수립하는 것으로 중요도는 70% 이상을 차지한다. 건축주와의 설계 상담과 현장 조사, 창의력/설계 경험 등을 반영하여 계획설계 나오기까지 2~3주 걸리며 도면 발생량은 배치도, 평면도, 입면도 수준인데 그 안에는 설계자의 모든 경험이 녹아 있다. 계획설계가 모티브가 되어 협의 과정에서 수정 보완이 이루어져 기본설계가 만들어지면 실시설계에 들어간다. 구조, 전기, 배관 설비 등 부속 도면이 만들어지는데, 이것은 큰 디자인을 결정한 후 진행하는 공정이다."일부 건축주는 A라는 시공회사의 계획설계도를 가지고 B회사에 시공을 맡기기도 한다. 그렇기에 수주를 목적으로 계획설계도를 무료로 제공하는 시공회사도 있지만, 어느 정도 규모를 갖춘 시공회사는 198.3㎡(60평) 기준으로 300~350만원의 계획설계 비용을 받는다. 건축주가 맘에 들 때까지 수정 보안을 거치는데 시공 중 설계도를 수정 보완하면 건축주나 시공회사 모두 손실이 크기 때문이다.건설 관리(CM) 전문 업체인 한미파슨스는 설계 변경은 공사 견적 전에 끝내라고 조언한다."대부분의 건축주는 공사 과정에서 자재나 마감 사양을 결정하거나, 이미 결정한 사양을 변경하곤 한다. 만약 마감 공사 기간 중 벽지나 바닥 마감재를 변경하려면 이는 결정적으로 공사비 증가와 공사 기간 연장 그리고 시공회사와 마찰을 일으키는 원인이 될 수 있다. 따라서 철저한 시장 조사를 통해 자재나 마감 사양 등은 공사 견적 전 마무리지어야 한다."전원주택 생활자들은 "주택 설계 경험이 풍부한 건축사를 둔 전원주택 전문 시공회사에 의뢰하는 편이 나은데, 그 이유는 설계비를 줄이면서 전원주택의 특성을 잘 살린다"는 것이다. 설계와 시공을 분리 발주한 전원생활자의 경우 "유명 건축사에게 의뢰하면 전원주택의 기능보다 디자인에 치우친 나머지 시공 현장을 배려하지 않아 난공사로 이어져 공사 기간이 길어진다"고 말한다. 한편 "시공회사는 주택공법 면에서 각기 전문 분야가 있기에 시공이 유리한 쪽으로 건축주를 유도하는 경향이 강하므로 설계 의뢰 시 시공회사의 특성을 잘 파악해야 한다"고 조언한다.행복한 전원주택 만들기의 기본인 설계. 건축사사무소든 건축사나 디자이너를 둔 시공회사든 설계는 주택 경험이 풍부하고, 다양한 형태의 주택 공법을 소화하고, 현장을 배려하여 시행착오를 줄이는 곳을 선택하는 지혜가 필요하다.간혹 전원주택 설계 상담이란 간판을 건 공인중개사사무소를 보곤 하는데 불법을 자행하는 무자격자로 보아야 한다. 검사와 변호사, 의사와 약사가 있듯이 건축 관련해서는 크게 건축사와 기술사로 구분하는데 설계는 건축사, 시공은 기술사의 고유 영역이다. 따라서 인·허가 관련 설계도를 접수할 때 공문서적인 효력을 갖추려면 건축사의 도장이 필요한데, 그 행정 대행 비용이 평당 5만~7만원선이다.건축사가 없는 시공회사의 경우 설계도를 만들어 시·군·구청 앞에 산재한 건축사사무소에서 도장을 받아 해당 공무원에게 접수한다. 물론 예전에 비해 많이 줄었다지만, 여전히 건축사가 만든 설계도면도 해당 지자체 건축사사무소의 도장-일종의 급행료-을 받아 접수하기도 한다.田

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  2008-06-28

• [SPECIAL EDITION 꿈에 그린 행복한 전원주택 만들기(1)] 예산 편성, 전원주택 내 집 마련의 출발점

  세상에서 가장 소중한 가족을 위한 전원주택 만들기는 크게 예산을 고려한 계획 수립과 설계, 공법 선택, 시공회사 선정, 시공 등으로 이루어진다. 정도正道에 따라 모든 과정을 밟다 보면, 꿈에 그린 장밋빛 전원생활로 들어선다. 문제는 예산 편성 단계에서 시행착오를 겪으면 행복해야 할 전원주택 만들기의 여정이 가시밭길처럼 느껴진다는 것이다. 전원생활자들은 전원주택 예산은 대지 구입비, 설계비, 대지 조성비, 건축비, 조경 및 부대 시설비, 인·허가비, 제세공과금 외에 생각지도 못한 곳에서 복병을 만날 수 있으니 여유롭게 잡으라고 조언한다. 글 윤홍로기자 매월 전국을 누비며 두세 명씩 1년이면 30여 명의 전원주택 생활자들을 만나면서 느낀 첫 번째 공통점은, 전원주택 관련 전문지와 도서, 박람회 또는 인터넷 등을 통해 유익한 정보를 접할수록 부지 마련에서 전원주택 짓기까지 시행착오를 덜 겪었다는 것이다. 한편으론 과유불급過猶不及이라 하여 허접스런 정보까지 마구잡이로 담아내다 보니 스스로 딜레마에 빠졌다고도 말했다. 따라서 정보 수집 못지 않게 그것을 비교 검토하여 알짜만을 취하는, 이른바 내공(학습) 쌓기의 지혜가 필요하다. 만약 시간에 쫓겨 내공을 쌓을 여력이 없다면 중앙일보 이코노미스트 선정 도서이자, 교보문고 추천 도서인 '좋은 전원주택 만들기 시리즈' 《전원주택 짓기 입지 선정에서 완성까지》를 추천한다. 각 분야별 전문가가 전원주택 입지 선정 절차에서부터 지목 변경과 비용, 설계 포인트, 공법별 특성, 예산 수립과 시공 업체 선정, 시공 과정 등을 알기 쉽게 설명해 놓았다. 또한 다양한 공법과 평형대별로 전원주택 생활자들의 생생한 경험담을 엿볼 수 있다.두 번째 공통점은 전원주택을 지은 후에도 건축주와 시공회사 사이에 유대 관계가 돈독할수록 건축물의 완성도가 높다는 것이다. 시공회사 선정 시 중요한 잣대 역할을 하는 부분이다. 사실 대중 매체에 자신의 집 내부, 심지어 안방이며 화장실까지 속속들이 내보이기란 여간해선 쉬운 일이 아니다. 그럼에도 선뜻 공개함은 집에 대한 애착심 만족감 자신감 그리고 설계 및 시공회사에 대한 배려의 표시이다. 삶을 담아내는 집이 건축의 3요소 즉, 튼튼함(구조) 편리함(기능) 아름다움(미)을 두루 갖추면 전원생활도 즐겁기 마련이다. 반면 벽체에서 삐거덕 소리가 나고, 천장에서 물이 새어 마감재가 들뜨고, 값비싼 냉·난방비에 비해 여름엔 덥고 겨울엔 춥고, 손님을 치르기에 거실이 협소하고, 뭘 하나 하려면 움직임이 많고, 외부에서 실내가 빤히 들여다보이는 … 상황이 여기에 이르면 언제까지나 살고픈, 가사가 즐거운, 빨리 돌아가고픈, 손님을 초대하고픈 집은 분명 아니다. 집이 제 역할을 못하면 주변 환경이 아무리 빼어나더라도 전원생활은 고역일 수밖에 없다. 하자 투성이인 집은 예산과 설계도와 견적의 순환적 접근 방식이 아닌, 건축주의 '평당 얼마' 하는 식의 저가적低價的 접근 그리고 능력이 부족한 시공회사의 시공 중 사양 변경 등에서 원인을 찾을 수 있다.평당 건축비, 닭이 먼저 달걀이 먼저"시공회사의 평당 건축비를 알아야 예산을 짜지."-건축주."건축주의 예산과 요구 조건을 알아야 거기에 맞추어 설계하지."-건축사."설계도면을 봐야 자재 물량과 공사 기간을 파악해 견적을 산출하지."-시공회사.이처럼 예산, 설계, 견적이 서로 뒤엉킨 상태에서 행복한 전원주택 만들기, 그 실타래는 어디에서 풀어야 할까? 선택의 여지가 없는 아파트(기성복)와 달리 전원주택(주문 맞춤복)은 건축주의 거주 목적과 경제력, 취향에 따라 규모, 설계, 공법, 내·외장재, 옵션 선정 등 세상에서 단 하나뿐인 결과물이 만들어진다. 건축주의 주문 사양에 따라서 평당 건축비가 달라지기에 건축주가 그 실타래를 푸는 열쇠를 쥔 셈이다.건축주와 건축사, 시공회사의 삼각 관계를 파악했다면, 공법의 종류를 불문하고 '평당 건축비는 얼마'라는 말이 모순임을 알았을 것이다. 만약 여기에 답하는 시공회사는 무한 경쟁 속에서 일단 수주하고 보자는 곳으로, 시공 과정에서 문제를 일으킬 확률이 높다. 앞의 <건축 분쟁 사례>는 본지本誌 편집국에서 제보 받은 것으로 이런 사건은 현장에서 비일비재하다.㈜행인흙건축 이동일 대표는 "집을 구상하고 설계하고 짓는 일은 모두 사람이 하는 일이므로 건축주는 먼저 진정한 파트너(건축사 및 시공자)를 만나야 한다"면서 "합리적인 견적을 산출하려면 건축사사무소나 건축사 또는 설계팀을 둔 시공회사를 찾아가 짓고 싶은 집, 부지의 위치, 건축 예산 등을 밝혀야 한다"고 조언한다.문제는 건축주들 십중팔구가 예산을 밝히기 꺼린다는 데 있다. 시공회사에 예산을 오픈하면 거기에 맞추어 가격을 제시한다고 우려하기 때문이다. 반면 시공회사는 건축주의 예산을 효율적으로 집행하여 전원의 멋과 맛을 살린 집을 짓기를 바란다. 건축 불가능한 집 즉, 건축주의 무리한 욕심으로 배가 산으로 가는 일은 피하려고 한다. 건축주와 시공회사 사이에 적당한 긴장감을 느끼게 하는 부분이다.설계 및 감리 인․허가 업무를 처리하는 건축사사무소의 경우, 건축주의 예산 공개는 당연한 것으로 받아들인다. FM(Field Manual) 즉, 정석대로 진행하라는 것이다.▲1단계-건축사는 건축주의 예산과 요구 조건을 조율하여 설계도를 만들고, 그 디자인에 적합한 공법을 선택한다.▲2단계-설계도대로 건축할 만한(시공 실적, 규모, 현장 소장의 경험 등을 고려) 능력을 갖춘 시공회사 서너 곳과 건축 상담 후 견적을 의뢰하여 받아 보고, 그 가운데 견적이 보편 타당한 시공회사를 선정한다.▲3단계-건축 계약서를 정확히 작성한다. 이때 현장 소장의 상시 감독 하에 공사를 진행한다는 문구를 반드시 넣는다.▲4단계-설계도 및 시방서대로 공사가 순조롭게 진행되는지 건축사가 건축주를 대리하여 관리 및 감독(감리)한다.▲5단계-사용승인(준공) 전 각 실별 자가 점검표를 만들어 하자 유무를 파악한다. 예, 거실 바닥재의 경우 들뜸/무늬 맞춤, 오염 훼손, 걸레받이(굽도리) 마감 상태를 확인한다.규모가 작은 주문주택이다 보니 수익이 적다는 이유로 건축사들이 설계 감리를 기피하지만, 시공회사의 견적은 당연히 설계도에 근거하여 만들어져야 한다는 것이 핵심이다.설계도는 건축주가 바라는 여러 가지 건축 조건을 기재한 증서이므로 시공회사는 견적서에 이를 정확하게 반영해야 한다. 또한 설계도는 문제 발생 시, 그 책임 소재를 증명하는 중요한 자료이다. 간혹 몇몇 영세하고 경험이 미숙한 시공회사의 경우, 설계도를 제대로 파악하지 못한 상태에서 견적을 낮은 가격으로 넣고 시공 중 건축주의 요구 조건에 미달하여 문제를 일으키기도 한다.건축 중 시행착오를 경험한 전원생활자들은 이 부분에 있어 "견적 산출이나 시공 능력이 부족한 시공회사나 저가低價만 고집하는 건축주 모두 반성할 부분"이라고 지적한다. 또한 "견적을 받으려면 시공회사에 최소한 가설계 도면이라도 가져가야 한다"면서 "건축비는 창호, 바닥재, 지붕재 등의 사양에 따라 달라지므로, 흔히 평당 얼마 하는 식으로 애매하게 말하는 시공회사는 아마추어이므로 조심하라"고 조언한다.건축 예산의 안전선, 견적의 120%설계도에 근거하여 시공회사에서 뽑은 총 견적이 만약 1억 원이라면, 건축 예산은 최소 1억 2,000만 원으로 잡아야 안전하다. 총 견적이 건축 예산을 앞지르면 뜻하지 않은 여러 가지 일로 낭패를 겪기 때문이다.건축주들은 전원행에 필요한 예산을 잡을 때 부지 구입비와 건축비, 세금 정도만 생각한다. 실지로 전원생활자들 중 상당수가 건축 과정이나 후에 예산 초과로 어려움에 직면하곤 한다. 양평에서 만난 한 전원생활자는 "토목공사 단계에서 돈이 많이 들어 집도 짓기 전에 은행 대출을 받았다"면서 "건축 외 자금이 얼마나 드는지 반드시 고려해야 하는데 총 공사비의 20%(인·허가 및 세금 10%, 추가비 10%) 정도가 필요하다"고 말한다.㈜유앤아이건설 이제헌 대표(기술사)는 "전원주택을 지으려는 건축주들 대부분이 도시의 아파트 생활자이기에 대지 구입비와 건축비, 인곀昇?비용, 각종 세금 외에 들어가는 대지 조성 공사비와 조경 및 기타 부대 공사비를 놓친다"고 말한다. 조경 및 기타 부대 공사는 불편하더라도 집 짓고 천천히 해도 크게 상관없지만 대지 조성 공사는 건축물을 앉히기 위해 당장 필요한 공사이다.이 대표는 "건축주들이 부지 구입 후, 건축 계획 전 대지 조성 공사를 진행하여 비용을 이중으로 들이는 사례가 많다"고 한다. "건축주가 지주地主와 계약 후 잔금을 치르는 과정에서 지주에게서 내가 잘 아는 사람한테 대지 조성을 맡기면 저렴하다는 말을 듣고 공사를 진행한다. 그런 현장에 시공에 필요한 정보 수집 차 방문하면 대지 조성 공사가 허술하여 경사지인 경우 안전도는 물론 우수 및 오폐수 처리 문제로 민원 발생 소지가 많다. 심지어 건축주에게 나머지는 시공회사에서 알아서 할 일이라며 공사를 중도에 마치기도 한다. 결국 공사를 다시 진행하다 보면 건축주는 이중으로 비용을 지출하여 예산에 압박을 받는다."그러면 대지 조성비는 평당 얼마나 할까? 지형 조건에 따라 다른데 5만-15만 원선이고, 경사지는 15만 원선이 많으며, 지반이 연약하거나 철근콘크리트 옹벽을 치는 난공사는 30만 원선에 이른다. 661.2㎡(200평)인 대지 조성 공사라면 보통 3,000만 원의 비용이 든다. 시행착오로 이 비용이 이중으로 들어가면 33.1㎡(10평)에 가까운 건축비를 날리는 셈이다.예산과 관련 건설 관리(CM) 전문 업체인 한미파슨스는 주택을 지을 때, 건축 비용의 50% 이상은 내 돈으로 마련하라고 조언한다. "최근 은행 등 각종 금융기관으로부터 자금을 빌려 주택을 짓는 것이 종종 목격된다. 하지만 무리한 투자는 화를 자초한다. 예를 들어, 건축을 하다 보면 예상치 않은 돈이 급하게 필요한 경우가 있는데, 이럴 경우 자기 자본이 없으면 대처하기 어렵다. 건축 비용은 50% 이상 자기 자본을 갖추고 시작해야 이러한 문제 발생 시 대처가 가능하다."이제헌 대표는 위의 표를 참고로 예산은 확정 금액 및 미확정 금액이라도 수준별 유추 금액을 대입, 총 예산 규모를 산출하고 자신의 자금 동원 능력(지불 및 상환)과 비교해 예산을 조정할 것을 권한다.田

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  2008-06-28