부동산과 세무 7 상가주택 관련 세금

지난번에 다루었던 전원주택(농어촌 주택)은 편안한 전원주택라이프를 누리기 위해 고려하는 주택이었다면 이번 호에서 다룰 상가주택의 경우 투자와 주거를 한 번에 해결하기 위해 고려하는 주택이다. 상가주택의 경우 상가와 주택이 혼재되어 있기 때문에 주택의 보증금을 활용해 대출금을 줄이고 나머지 대출금에서 발생하는 이자는 상가의 월세를 활용해 납부하는 식의 투자를 할 수 있다. 잘만 활용하면 내 돈을 들이지 않고도 투자를 할 수 있기 때문에 양질의 투자수단으로 고려되는 상가주택을 알아보자.

글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)

상가주택의 세금
상가주택은 1층 또는 2층은 상가이고 나머지 층은 주거용으로 사용되는 상가와 주택이 혼재된 건축물을 말한다. 상가주택은 각 세목별로 법에서 정한 예외적인 사유를 제외하고는 상가 부분은 상가로, 주택 부분은 주택으로 본다. 이는 상가와 혼재되어 있더라도 건물 전체를 주택으로 보는 다가구주택과 비교해 보면 매우 큰 차이임을 알 수 있다. 참고로 ‘일반건축물대장’을 발급받아보면 상가주택은 건축물대장의 ‘주용도’ 부분에 ‘주택, 근린생활시설’로 기재되어 있고 다가구주택은 ‘단독주택’으로 기재가 되어있다. 건축물대장을 통해 상가주택임을 확인하였다면 취득부터 양도 단계까지 세법이 어떻게 적용되는지 순서대로 따라가 보자.

1. 취득 시
상가주택을 취득할 때 고려해야 할 세금은 크게 두 가지가 있다. 첫 번째는 당연히 취득세고 두 번째는 부가가치세의 환급이다. 각 세목별로 어떻게 계산이 이루어지는지 알아보겠다.

(1) 취득세
취득세의 과세표준은 취득 당시 납세의무자인 취득자가 신고한 가액을 따르는 것을 원칙으로 한다. 다만, 취득자가 신고한 가액이 없거나 신고한 가액이 시가 표준액보다 적은 경우에는 시가 표준액을 과세표준가액으로 본다. 취득의 유형에는 크게 매매와 신축이 있다. 각 유형별 취득세 산정 방법에 대해 알아보겠다.

1) 매매 시
일반적으로 상가주택을 매매할 때에는 상가 부분과 주택 부분을 구분하여 매매 계약서를 작성하지 않는다. 이런 경우에는 전체 취득가격을 상가 부분의 시가 표준액과 주택 부분의 시가 표준액 비율대로 나눠주어 <표 1>과 같이 취득세 과세표준을 계산해 상가 부분에는 4.6%의 취득세율을 주택 부분에는 취득자의 상황에 맞게 1.1%부터 최대 13.4%까지 취득세율을 곱해 취득세를 계산한다.

2) 신축 시
토지를 구입해 상가주택을 신축 즉 원시취득할 때에는 건축물 부분은 동일하게 3.16%의 취득세율이 적용되기 때문에 상가 부분과 주택 부분을 구분하는 실익이 없다. 주의할 점은 신축 시 실제 지급한 공사대금 등 전부를 추후 양도소득세 계산 시 취득가액으로 인정받기 위해서는 세금계산서, 견적서, 송금 확인증 등의 증빙을 잘 갖춰놓아야 한다는 것이다.

(2) 부가가치세 환급
상가주택을 취득 시 매매와 신축 두 방법은 대금 지급 대상이 다를 뿐 부가가치세 환급을 받는 방법은 동일하다. 매매 대금(공사대금) 중 상가부분 및 주택 부분(전용면적이 국민주택규모 85㎡ 초과하는 경우만 해당)에 대해서는 10%의 부가가치세를 부담하게 된다. 이렇게 부담한 부가가치세는 신고를 통해 환급받을 수 있다. 다만, 부가세를 환급받기 위해서는 대가를 지급하고 세금계산서를 받은 과세기간 종료일의 다음 달 20일까지는 사업자등록을 해야만 한다. 부가세 환급신고는 원칙적으로 개인의 경우에는 반기별로 한 번씩 신고를 하지만 부가세 10%를 빨리 돌려받고자 조기환급신고를 할 경우에는 매달 신고를 넣어 조기환급을 받을 수도 있다.

2. 보유 시
상가주택을 보유할 때 발생하는 세금은 보유 시 발생하는 재산세, 임대 시 발생하는 종합소득세, 부가가치세가 있고 경우에 따라서는 종합부동산세까지 부담할 수 있다.

(1) 재산세
재산세는 정부 고지 세목으로서 납세자의 신고의무가 없는 세목이다. 따라서 정부가 고지해 주는 세목을 납부하면 되지만 알고 내는 것과 모르고 내는 것에는 차이가 있으니 재산세 계산 방법에 대해 간략히 알아보겠다. 지방세법에서는 1동과 1구의 개념을 이용해 겸용 주택에 대한 과세방법을 달리 구분하고 있다. 여기에서 1구란 주거용 건물에서 사용되는 개념으로서 소유와는 별개로 점유상의 독립성을 기준으로 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 구획되어 있으면 1구로 보아 <표 3>과 같이 과세한다.

(2) 종합소득세
상가주택을 임대해 발생하는 임대 소득은 상가 부분 임대 소득과 주택 부분 임대 소득으로 구분된다. 상가 부분 임대 소득은 무조건 종합소득세가 과세되지만 주택 부분 임대 소득은 <표 4>의 구분에 따라 종합과세 될 수도 비과세나 분리과세를 적용받을 수도 있다.

(3) 부가가치세
상가주택 임대 시 상가와 그 부수토지의 임대 용역에 대해서는 부가가치세를 부담하게 된다. 부가가치세 신고 시 주의할 점은 상가와 주택 부분에 구분되어 귀속되지 않는 전체 상가주택 관련 공통된 매입세액 발생 시 해당 과세기간의 공급가액 비율대로 안분 계산하여 상가 부분에 관련된 공통매입세액만 매입세액 공제를 받아야 한다는 것이다.

3. 양도 시
상가주택을 처분(양도) 할 때에 발생하는 세금의 종류에는 양도소득세, 부가가치세가 있다. 처분 시 양도소득세에만 신경을 쓰고 부가가치세는 신고하지 않는 경우가 간혹 발생하니 이를 놓치지 않도록 주의하자.

(1) 양도소득세
상가주택과 관련된 세금 중 양도소득세가 가장 중요하다고 볼 수 있다. 상가주택은 현행 규정상 <표 5>와 같이 주택 면적이 상가 면적보다 큰 경우에 한해 건축물 전부를 주택으로 보아 양도소득세를 계산한다. 주의할 점은 ‘22년 1월 1일 이후 양도하는 양도가액 9억 원을 초과하는 고가 상가주택은 주택 면적이 상가 면적보다 크더라도 주택 면적은 주택으로, 상가 부분은 상가로 보는 것으로 개정될 예정이라는 것이다.

(2) 부가가치세
상가주택을 매도하는 때에도 상가 부분 및 국민주택규모를 초과하는 주택 부분에 대해서는 부가가치세가 붙는다. 따라서 일반적으로 매매 계약서에 부가가치세 별도로 수취하는 내용을 기재하지 않을 경우에는 전체 매도가액에 부가가치세가 포함된 것으로 볼 수 있으므로 매도 시에 매수인으로부터 부가가치세 10%를 추가로 수취할지 여부를 결정하여 매매 계약서를 작성해야 한다. 부가가치세 10%를 별도로 지급하더라도 매수인 입장에서는 앞의 1. 취득 시 (2) 부가가치세 환급에서 언급했던 것처럼 환급을 받기 때문에 환급받을 때까지 부가세만큼 자금이 묶여있는 단점이 있을 뿐 실질적인 자금 부담은 없다.

하지만 건물가액이 커질수록 부가세 부담도 커지기 때문에 이를 방지하고자 매도인과 매수인이 협의하여 포괄양수도의 방식으로 매매계약을 맺은 경우에는 부가가치세를 부담하지 않아도 된다. 이때 주의할 점은 사업에 관한 일체의 권리와 의무를 매수인이 전부 양수해야 한다는 점이다. 만약 포괄양수도가 부인된다면 매도인은 매수인에게 받지 못한 부가가치세를 부담해야 하기 때문에 상당한 곤경에 빠질 수 있다. 따라서 포괄양수도가 부인되는 경우 추가적으로 부가가치세를 주고받아야 한다는 특약 사항 등을 기재해놓는 것도 고려해야 한다.

맺음말
상가주택은 투자와 주거가 한 번에 해결되는 매력적인 투자수단이기도 하지만 하나의 보유물건에 상가와 주택이 혼재되어 있어 보다 많은 세제상 의무를 부담해야 하기도 한다. 따라서 이를 놓치지 않도록 주의가 필요하다. 또한 다시 한번 양도소득세 개정안을 강조하자면 2022년 1월 1일 이후 고가의 상가주택을 양도하는 경우에는 주택 면적이 상가 면적보다 크더라도 전체를 주택으로 보지 않기 때문에 세액 차이가 많이 발생할 수 있다. 2021년 얼마 남지 않은 기간이지만 세무전문가와의 상담을 통해 세액 차이를 계산해 올바른 의사결정을 하기 바란다.

김남형(김남형 세무회계 대표세무사)

홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다.

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