나종익의 땅이 답이다 (2) 토지 분석, 세종시 도담동과 노호리 편

토지 분석, 세종시 도담동과 노호리 편
2022년은 대한민국의 유일한 특별자치시인 세종시가 출범한 지 10년이 되는 해다. 세종시는 과거 충청남도 공주시, 청원군 일부 그리고 연기군 전체를 편입하면서 생긴 지방자치단체로, 박정희 정부 때 충청도로 행정수도를 건설하려는 계획이 최초로 나왔었던 지역이기도 하다. 박정희 전 대통령이 서거하면서 행정수도 건설 계획은 백지화됐지만, 노무현 전 대통령에 의해서 세상에 다시 나왔다. 마침내 노 전 대통령은 ‘행정수도 충청 이전’을 공약으로 내세워 대통령에 당선되지만, 헌법재판소에서는 수도 이전을 불허했고, 그 후 행정중심복합도시로 대체돼 조성됐다. 그렇게 탄생한 세종시에는 2021년 기준 45개의 중앙행정기관, 15개의 정부출연연구기관, 추가 이전한 9개의 공공기관 등이 입주해 있으며, 앞으로도 정부 기관들이 계속 들어올 예정이다. 이번 칼럼에서는 세종시 내의 전원주택 토지 매물에 관해 분석하고자 한다. 특히 마음에 드는 땅이 있을 때 무작정 매입하기보단 차근차근 땅을 분석하는 방법에 대해 공유한다.

글 나종익(㈜코드랩리얼티 대표)
자문 성호건(㈜한국부동산연구소 대표)

세종시 도담동 전원주택지
첫 번째 토지는 세종시 도담동에 위치한 토지다. 도담동은 ‘야무지고 탐스럽다’는 뜻의 ‘도담하다’에서 온 순우리말 지명이다. 이름처럼 살기 좋은 곳인 도담동은 정부세종청사가 위치한 어진동과 맞닿아있으며, 새롬동·나성동과 함께 세종에서 가장 인프라가 좋은 곳으로 평가된다. 특히 도담동에는 500여 병상 규모의 세종 충남대학교병원이 있는데, 전원생활을 하고 싶지만 의료 서비스에 대한 갈증으로 이를 주저하던 이들에게는 최고의 선택지가 될 만하다.

도담동 8** 번지는 도담동의 동남쪽 끝에 위치한 전원마을에 위치하며, 마을 내에 있는 대부분의 집들은 자그마한 산을 등지고 남서쪽을 바라보도록 설계됐다. 단지 바로 앞을 지나는 왕복 6차선 도로를 건너면 정부세종청사가 위치한 어진동에 다다를 수 있고, 6차선 도로를 따라 10분 정도 서쪽으로 향하면 세종시를 관통하는 두 개의 교통축인 1번 국도(국내 최초의 국도)와 43번 국도에 합류할 수 있다. 한편 도담동 8**번지에서 도보 1분 거리에는 세종소방서가 있고, 도보 10분이면 역시 정부세종청사에 도착할 수 있는데, 이것만으로도 ‘세종시의 중심’에 살고 있다는 자부심을 느낄 수 있다.

해당 토지의 용도지역은 서울의 성북동, 평창동 등에 위치한 고급 전원주택들과 같은 제1종전용주거지역이다. 용도지역이란 ‘토지의 이용 및 건축물의 용도·건폐율·용적률·높이 등을 제한함으로써 토지를 경제적, 효율적으로 이용하고, 공공복리의 증진을 도모하기 위해 서로 중복되지 않도록 도시·군관리계획으로 결정한 지역’을 말한다. 그중에서도 제1종전용주거지역은 ‘단독주택 중심의 양호한 주거환경을 보호하기 위해 필요한 지역’으로, 타 도시지역에 비해 건폐율과 용적률이 낮기 때문에 거주하기에 더할 나위 없이 쾌적한 조건을 갖춘다.

용도지역을 알아보는 방법에는 여러 가지가 있지만, 가장 쉽게 알 수 있는 방법은 ‘토지이음’을 활용하는 것이다. ‘토지이음’에서 주소를 입력하면 해당 토지의 소재지·면적·지목·용도지역·지구·개별공시지가·규제 및 토지에 해당되는 각종 법적 내용들이 나오기 때문에 자신이 원하는 토지에 지을 수 있는 건축물에 관한 대략적인 가이드라인을 잡을 수 있다.

‘토지이음’에서 토지에 대한 가장 중요한 정보들을 확인했다면, 이제는 직접 현장으로 나가봐야 할 것이다. 도담동 8**번지는 이미 마을로 형성된 곳이라 지목은 ‘대’, 면적은 400㎡이며 건축 허가까지 받아놓은 상황이다. 또한 기본적인 토목이 완료된 평탄지고, 여러 제반 시설들을 갖췄기에 바로 집을 지을 수 있는 최적의 조건이다. 다만, 위치가 워낙 좋기 때문에 땅값이 상당히 높고, 내가 원하는 형태의 건축물을 짓는 것도 쉽지 않아 보여 조금 아쉽다. 물론 건축주가 원하는 대로 주택을 설계할 수 있다고는 하지만, 단지 내 모든 주택들의 형태가 동일한 것을 보면 분명 어느 정도의 규제 사항이 있을 것으로 판단된다. 이 모든 것을 감수할 수 있다면, 해당 토지는 세종시 내 최고의 전원주택지 가운데 한곳으로 보인다. 서울의 성북동, 평창동처럼 세종시에서 최고로 고급스러운 전원주택에서 사는 것이 꿈이라면 지금 바로 도담동으로 임장을 떠나보자.

부강면 노호리 전원주택지
두 번째 소개할 토지는 세종시 부강면 노호리 2**에 위치한 토지다. 노호리는 대한민국의 4대강 중 하나이자 ‘충청의 젖줄’이라 불리는 금강과 ‘황금길’로 잘 알려진 외천천이 만나는 상당히 아름다운 곳이다. 외천천 건너편에는 아담한 평야가 있으며, 노호리를 중심으로 양쪽에는 두 개의 철로가 지난다. 2040년 세종도시기본계획을 살펴보면 세종시는 1개의 도심(행복도시), 1개의 부도심(조치원), 9개의 지역 중심으로 발전시킬 내용이 나와 있다. 그중 부강면은 9개의 지역 중심 중의 하나로 장기적으로도 세종시의 도심을 뒷받침하는 공간이 될 것으로 보인다. 또한 노호리 토지에서 15분가량 걸으면 금강자전거길에 닿을 수 있기에, 혹시 자전거를 취미로 삼고 있는 이들에게는 다른 어떤 곳보다 매력적으로 다가올 만한 곳이다.

노호리 2**는 총면적이 3,000평이 넘는데, 전원주택 한 채를 짓기에는 상당히 큰 땅이다. 보통 3,000평가량의 토지는 전원마을을 시행을 할 경우, 약 15세대 정도 분양할 수 있는 땅이다. 해당 토지도 토지의 일부(500평가량)에 대해서만 건축 허가를 받은 상황이다. 포털사이트 지도에서 해당 지번을 검색하니 도로가 없는 것처럼 보였으나 실제 방문해 보니 현황도로 가 있었고 이를 통해 건축 허가를 득한 것으로 보인다.

보통 읍면 지역의 경우 현황도로만 있어도 건축 허가를 받을 수 있다고는 하지만, 실제로 토지 매입을 앞두고 있다면 반드시 해당 시·군·구청에 문의하는 것을 잊어서는 안 된다. 한편 건축 허가를 받는 과정이 단순히 시청에 가서 서류만 내면 된다고 생각하기 쉬운데, 실제로는 많은 시간과 비용이 소요되는 고된 작업이다. 따라서 건축 허가만 받아놓아도 해당 토지의 가격은 50% 이상 차이 나기도 한다. 건축 허가를 받은 땅은 무조건 옳지만, 어찌 되었건 허가권을 넘겨받아야 집을 지을 수 있기 때문에 이 부분을 자세히 살펴봐야 한다.

해당 토지는 지목이 임야인 산지다. 산지의 경우, 토지 소유자에게만 건축주 명의변경이 가능하기 때문에 임야의 소유권 이전을 먼저 해야 한다. 만약 소유권을 이전했는데 매도자가 건축주 명의변경에 비협조적이어서 건축 허가를 이전하는데 문제가 있다면, 매도자가 소유권을 상실한 때부터 6개월이 지난 후에야 허가를 취소시키고 새로 허가를 득할 수 있다. 이 때문에 되도록 소유권을 이전하기 전에 건축주 명의변경에 관해 협의를 하고 계약 시에는 특약으로 걸어두는 것이 좋다. 한편, 노호리 2**번지 주변에는 여러 분묘가 자리하고 있다. 분묘가 있다는 것은 풍수지리적으로 좋은 땅임을 알려주는 지표일 수도 있다. 그러나 분묘 근처에 거주하기에는 뭔가 내키지 않을 수 있기에, 만약 해당 땅을 매입하고자 한다면 분묘를 이전해 줄 수 있는지 확인해 봐야 할 것이다. 또한 해당 토지는 토목이 되어 있지 않은 부분이 아쉽다. 하지만 불행 중 다행으로 해당 토지의 경사도가 그리 크지 않고, 평당 20만 원 정도를 지불하면 지주가 직접 토목을 해준다고 하니 노호리의 환경이 마음에 든다면 충분히 도전해 볼 만하다.?

토지매입을 위해 임장 다니는 분들 중에는 한곳에 꽂혀 위험요소가 경고하고 있음에도 눈가리개를 한 경주마처럼 그 땅만 보고 달리는 경우가 더러 있다. 그렇기에 토지 매입을 위해서는 가장 기본부터 살펴보는 것이 현명하다. ‘토지이음’은 포털사이트 지도보다 토지의 변경사항이 빠르게 반영되기에 반드시 먼저 살펴봐야 한다.

시청이나 군청의 허가과나 건축과에 자주 전화도 걸어보자. 직접 주소를 불러주면 해당 토지가 현재 어떤 상황인지, 예를 들면 개발행위허가를 받았는지, 건축 허가를 받았는지 등 토지의 자세한 현황에 대해 알려줄 것이다. 첫눈에 반한 땅은 위험하다. 반드시 따져보고 차근차근 파헤쳐 보자.

나종익(㈜코드랩리얼티 대표)
중앙대학교에서 도시계획학부를 졸업하고 석사 학위를 수여받았다. 이후 영국 뉴캐슬대학교 건축대학원에서 수학하던 중, 한국으로 돌아와 IT 회사를 창업했다. 현재는 공인중개사들을 위한 공동중개 매칭플랫폼을 서비스하는 주식회사 코드랩리얼티의 대표이사를 맡고 있다. 또한 코드랩 공인중개사무소의 소속중개사로 활동하고 있으며, 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트와 UI/UX 디자이너로도 활동 중이다.
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