[부동산 포커스] 토지거래허가구역 땅 5년 내 못 판다

건교부는 토지거래허가구역 안에서 허가를 받아 취득한 토지의 이용 의무 기간을 최대 5년까지 늘리는 내용의 ‘국토 계획 및 이용에 관한 법률’ 시행령 개정안을 마련, 입법 예고했다. 이번 조치는 전매 제한 기간을 지금보다 최대 10배나 늘린 초강력 대책이다. 그동안 지속적인 규제에도 불구하고 땅 값이 꺾이지 않고 있는 데 따른 것이라는 게 건교부의 설명이다. 하지만 한쪽을 누르면 다른 한쪽이 튀어나오는 부동산시장 특유의 ‘물풍선 효과’로 토지거래허가구역으로 묶여 있지 않은 곳의 토지는 반사 이익을 누릴 것으로 예상된다.

토지거래허가 구역 안에서 오는 10월 13일부터 사들인 땅에 대해 최장 5년까지 전매가 제한된다. 또한 토지거래허가 신청 때 땅 취득 자금 조달 계획서를 시·군·구청에 제출해야 하며, 이는 국세청에 통보돼 탈세 등 조사에 활용된다. 건설교통부는 토지거래허가구역 안에서 허가를 받아 취득한 토지의 이용 의무 기간을 현행 6개월에서 최장 5년까지 늘리는 내용의 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령’ 개정안을 마련, 8월 11일 입법 예고했다. 개정안이 시행되면 땅 값이 급등한 수도권과 충청권, 주요 개발 예정 지역 내에서 토지거래가 급격히 위축되고 가격 상승세도 한풀 꺾일 가능성이 크다. 하지만 토지거래허가구역에서 제외돼 규제가 적용되지 않는 곳은 투자 수요가 늘어날 가능성도 제기되고 있다. 개인 재산권을 지나치게 침해한다는 지적도 나오고 있다.

전매 제한 강화 배경

정부가 토지거래허가구역 내의 땅에 대한 전매 제한 기간을 대폭 강화한 배경은 무엇일까? 행정중심복합도시 건설과 기업도시 및 혁신도시건설 등 참여정부의 지역 균형 발전 정책 등에 따른 투기 열풍으로 전국 토지시장이 투기장화 되는 것을 조기에 안정시키기 위한 것으로 풀이된다. 이번 토지 전매 제한 강화는 그 기간을 지금보다 최대 10배(6개월에서 60개월로) 늘린 것으로, 지난 89년 도입된 ‘토지 공개념 3법’에 버금가는 초강력 대책이다. 그동안 지속적인 규제에도 불구하고 땅 값이 꺾이지 않고 있다는 게 건교부의 설명이다. 실제 전국의 땅 값은 올해 상반기에만 평균 2.672퍼센트나 급등했고, 2월 이후 상승폭이 커지면서 6월에는 0.798퍼센트의 상승률로 올해 최고치를 기록했다.

특히 행정중심도시가 들어서는 충남은 이 기간에 4.73퍼센트 올랐고 수혜지역인 대전도 3.72퍼센트나 상승했다. 서울(3.40%)과 경기(3.38%), 인천(2.97%) 등도 수도권 규제 완화 대책과 경제자유구역 개발 등의 영향으로 땅 값이 많이 올랐다. 공공기관 지방 이전, 기업도시 등 개발 호재를 타고 상대적으로 안정세를 보이던 광주(1.10%), 전남(0.82%), 부산(0.78%), 대구(1.24%), 충북(2.14%) 등의 땅 값도 초강세를 보이고 있다.
올 상반기 토지거래 필지 수는 28만 7059필지, 면적은 1억 1586만 평으로 지난해 동기에 비해 각각 12.1퍼센트, 10.2퍼센트 늘었다.

국토법 개정안 주요 내용

토지거래허가를 받을 때 제출한 이용 계획의 의무 이행(전매제한) 기간이 종전 6개월(임야는 1년)에서 대폭 늘어난다. 최소 의무 이용 기간은 △농지 수확기 포함, 현행 6개월에서 2년 △임야 수확기 포함, 1년(수확이 없는 경우 5년)에서 3년 △개발사업용(대부분 ‘대지’로 분양 목적으로 취득한 아파트용지 등은 제외)은 6개월에서 4년 △기타 용지(잡종지, 염전 등)는 6개월에서 5년으로 대폭 늘어나게 된다. 이 기간이 경과한 경우는 사유를 소명하고 전매가 가능하다. 다만 해당 토지 소유자가 입영이나 이민할 경우, 재해 발생 등에 의한 행위 제한 시에는 이용 의무가 면제된다. 이용 목적 없이 매매 차익만을 노리며 땅을 살 경우, 이용 목적 위반에 따른 과태료가 매년 부과된다.

건교부는 특히 이용 목적 위반 때의 과태료 부과액을 현행 500만 원에서 대폭 상향 조정할 방침이다. 또 이용 의무 기간을 어기고 땅을 팔 경우에는 2년 이하 징역 또는 공시지가 30퍼센트 이하의 벌금이 부과된다.
이번 조치가 시행되는 10월 13일 이전에 취득한 토지는 종전 이용 의무 기간의 적용을 받게 된다. 이와 함께 허가신청서 첨부서류에 땅 취득에 소요된 자금 조달 계획을 반드시 제출해야 한다. 자금 조달 계획에는 자기 자본이 얼마인지, 사채나 금융기관 대출은 얼마인지를 구체적으로 기재해야 한다. 이 자료는 국세청 등에 통보돼 탈세, 명의신탁 여부 등을 조사하는 데 쓰인다.

허가 관청인 지자체는 허가 필지 별로 관리카드를 작성하고 허가 및 조사 때마다 현장조사를 벌인 뒤 이를 사진으로 찍어 이용 실태를 기록하고 관리를 하게 된다. 지난해의 경우 7043건의 위반 행위가 적발돼 241명이 고발 조치되고 5207명에게 116억 7200만 원의 과태료가 부과됐다.

현재 토지거래허가구역으로 지정된 곳은 수도권과 주요 개발 사업 지역을 중심으로 전 국토 중 20.9퍼센트(63억 3000만 평)에 이른다. 서울 전 지역과 자연보전권역(경기 이천시 및 가평·이천·여주·양평·옹진·연천군)을 제외한 수도권 전 지역, 광역권(부산·대구·광주·울산·대전, 경남 마산·창원·진해)의 개발제한구역, 충청권의 대전과 충북 청주시 등 17개 시·군, 강원 원주 등 기업도시 신청 8개 시·군·구 일부 지역 등이다. 허가구역 내에서 도시지역은 주거용지 약 55평(180㎡), 상업지역 약 60.4평(200㎡), 공업지역 약 200평(660㎡), 녹지지역 약 30.2평(100㎡), 기타 지역은 약 27.2평(90㎡), 비도시지역은 농지 약 151평(500㎡)·임야 약 302평(1000㎡), 기타 약 75.6평(250㎡)을 초과하는 토지를 거래할 때 해당 시·군·구로부터 허가를 받아야 한다.

투자 패턴 어떻게 달라질까

이에 따라 토지 투자자들의 투자 심리가 전반적으로 위축될 전망이다. 또 투자 심리 위축은 실거래에도 부정적인 영향을 미쳐 토지거래허가구역 내 토지 가격은 안정세로 돌아설 가능성이 높다. 그러나 한쪽을 누르면 다른 한쪽이 튀어나오는 부동산시장 특유의 ‘물풍선 효과’로 인해 토지거래허가구역으로 묶이지 않은 곳의 토지는 반사 이익을 누릴 것으로 예상된다.

하지만 이번 조치가 토지 투자 열기를 완전히 수그러들게 하지는 못할 것이란 분석이 많다. 시중 단기 부동자금이 500조 원 가까이 넘쳐나고 토지 외의 대체 투자처가 마땅히 떠오르지 않고 있는 데다 대형 개발 호재가 전국에 걸쳐 위력을 발휘하고 있어 토지에 대한 중·장기 투자 메리트가 여전히 크다는 것이 그 이유다.
JMK 플래닝 진명기 사장은 “기획부동산들은 주로 토지거래허가구역이 아닌 곳에서 활동하고 있다”면서 “규제가 없는 지역으로 투기세력들이 몰릴 것”이라고 말했다. 그는 또한 “자금력이 탄탄한 사람들은 2∼3년을 보고 투자하는 것이 아니라 5∼10년씩 장기적으로 바라보고 자금을 투자하는 경우가 많다”고 말했다.

전문가들은 이번 조치의 대상이 된 토지거래허가구역이 전국토의 21퍼센트에 불과하다는 점을 지적, 토지거래허가구역으로 묶이지 않은 주변 지역 토지로 돈줄이 흘러갈 가능성이 높다고 보고 있다.
전문가들은 일단 경기 파주 운정지구의 보상금이 유입될 것으로 예상되는 경기 연천군의 토지가 상대적으로 부각될 것으로 보고 있다. 또 용인군 내 허가구역이 아닌 용인 동쪽의 모현면, 포곡면, 원삼면, 백암면 등지의 땅도 적지 않은 반사 이익을 얻을 것으로 전망했다. 아울러 충청권 내에서 거의 유일하게 토지거래허가구역이 아닌 충남 대천지역에도 투자자들이 몰릴 것으로 예상했다. 田

정리 박창배 기자