댓글 0
기사입력 : 2007.07.29 22:56
1. 전원으로 이주하려는 근본 이유는?
① 쾌적한 자연 환경(58.9%)
② 건강, 노후생활(37.2%)
③ 자녀 교육(1.7%)
④ 낮은 지가地價(1.1%)
⑤ 귀농(0.8%)
⑥ 기타(0.3%)
초기 전원주택은 환경 중시 풍조에다 향수鄕愁와 회귀回歸 본능에 영향을 받았다. 도시의 아파트가 점차 고밀화·고층화되면서 주거 수요는 쾌적한 환경으로 바뀌기 시작했다. 또한 대도시 거주 아파트 생활자들 대부분이 유년기와 청소년기를 시골에서 보낸 경우가 많기에 도시의 생활 환경이 삭막해질수록 전원으로의 회귀 본능을 더욱 자극했다.
2000년대 들어서는 '몸과 마음이 유기적으로 결합된, 건강하고 풍요로운 아름다운 삶을 영위하자'는 라이프 스타일인 참살이(Well-Being) 열풍과 주5일 근무제가 시행되면서 전원으로 이주하려는 사람이 부쩍 늘어났다. 쾌적한 자연 환경을 갖춘 전원에서 건강하게 사는 것이 주거 문화에 있어 웰빙의 종착역이라는 인식으로까지 발전했다.
전원으로 이주 배경은 전원주택 입지立地 선정에서 넓게는 자연 경관이 수려한 지역으로, 좁게는 풍경을 조망하기 좋은 곳으로 나타났다. 입지는 크게 임산형, 임수형, 평야형, 취락형, 레저시설형으로 나뉜다. 이 가운데 조망을 중시해 임산형과 임수형의 선호도가 높은 것으로 나타났다.
2. 전원주택으로 적합한 입지는?
① 임산형(57.7%)
② 임수형(25.1%)
③ 취락형(7.8%)
④ 레저시설 근접형(5.5%)
⑤ 평야형(3.9%)
임산형 전원주택은 산세山勢 수려한 계곡이나 전망이 양호한 산중턱 또는 산자락에 자리한다. 숲과 인접해 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖춘 반면 지형적인 여건상 차량 진입에 어려움이 따른다.
임수형 전원주택은 해안이나 호반湖畔, 강변 등 물을 낀 경치 양호한 지역에 입지한다. 조망을 고려해 선호도가 높은 편이나, 우리나라 기후 특성상 여름철에 비가 집중적으로 내리고 늦여름에서 초가을까지 태풍의 내습이 빈번하므로 자연재해에 대한 대비가 필요하다.
취락형 전원주택은 주변 환경이 양호한 농촌 지역 작은 마을이나, 그 주변의 농가주택과 혼재된 입지 형태다. 사생활 침해나 원주민과 갈등을 겪기도 하지만 진입 여건과 방범 문제 면에서 바람직하다.
레저형 전원주택은 스키장이나 골프장, 온천 휴양지, 관광지, 관광농원 등에 근접한 휴식과 위락의 기능이 혼재된 입지 형태다.
자연 환경을 고려해 입지를 선정할 때는 그 개별적인 조건을 잘 살펴야 한다. 먼저 산사태, 수해, 태풍, 지진 등 자연재해로부터 안전한지 확인한다. 그후 진입이 용이한 완만한 경사지인지, 북서 계절풍을 막아주는 산을 배후에 두고 물을 바라보는 배산임수형背山臨水形인지, 뒤가 높고 앞이 낮아 원거리 조망이 가능한 전저후고형前低後高形인지, 들어가는 진입로는 좁지만 안에서는 밖으로 시야가 넓게 펼쳐지는 전착후관형前窄後寬形인지 풍수적으로 접근하는 것도 한 방법이다.
3. 전원주택으로 이주하려는 귀하의 나이는?
① 50대(37.6%)
② 40대(32.1%)
③ 30대(21.4%)
④ 60대(7.5%)
⑤ 기타(1.4%)
전원주택은 예전 노후 정착용이나 주말 휴양용에서, 현재 30∼40대의 젊은층이 꾸준히 가세하면서 그 형태가 다양해졌다. 이러한 변화는 소득 수준의 향상으로 도시의 열악한 주거 환경에서 벗어나 전원에서 보다 나은 삶을 살고자 하는 데서 찾을 수 있다. 여기에 승용차의 보급과 교통망의 확충, 주 5일 근무제의 확산 그리고 도시 부동산을 대표하는 아파트 값의 상승도 전원주택 수요자의 연령층을 낮추는 요인으로 작용하고 있다.
4. 전원주택을 어떤 용도로 사용할 것인가?
① 출퇴근형(35.5%)
② 주말주택형(21.5%)
③ 노후생활형(17.6%)
④ 귀농형(16.9%)
⑤ 프리랜서형(8.5%)
젊은층 전원주택 수요자들이 선호하는 출퇴근형(상주형) 전원주택은 주로 도시 못지 않은 생활 기반시설이 갖춘 곳에 자리한다. 인근에 슈퍼마켓과 병원, 스포츠센터 및 여가 활동 공간이 있고, 출퇴근에 큰 어려움이 없는 40㎞ 이내(1시간) 거리로 대중 교통 이용이 가능한 지역이다. 자녀 교육 환경도 도시와 큰 차이가 없고 인근에 대단위 아파트 단지가 들어서 있으면 더할 나위 없이 좋다.
한편 젊은층 사이에서는 전세 전원주택 선호도도 높은 편이다. 여기에는 도시 환경에 익숙해진 라이프 스타일로 인해 한두 해 전원생활을 해보고 전원으로 완전 이주를 결정하겠다는 계산이 깔려 있다. 이 또한 전원주택 시장의 변화 가운데 하나다.
주말 전원주택도 증가 추세가 꾸준한데 대부분이 추후 상주를 목적으로 한다. 현재는 주말주택으로 사용하다가 자녀들이 대학에 진학한 후 완전 이주하겠다는 것이다. 올해부터는 부재지주不在地主의 농지나 임야, 목장 용지의 양도세를 실거래가로 과세하고 무거운 세율을 적용하고 있다. 반면 수도권이나 광역시에 속한 군을 제외한 읍·면 지역의 경우 대지 200평, 연면적 45평, 기준시가 7,000만 원 이하의 주말 전원주택(농어촌주택) 취득 시 1세대 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 전원에 자리한 별장이 한때 사치스러운 오락·휴양 시설로 시빗거리였으나, 경제 성장에 따른 소득 증가와 생활 수준의 향상에 힘입어 의식주 전반에 걸쳐 삶의 질을 높이려는 경향이 높아지면서 인식에 변화를 가져와 주말 전원주택이란 이름으로 나타난 것이다.
5. 전원주택 부지 구입으로 적당한 평당 가격은?
① 20만 원대(54.4%)
② 30만 원대(27.0%)
③ 40만 원대(13.0%)
④ 50만 원대(4.8)
⑥ 60만 원 이상(0.8%)
전원주택 부지는 건물을 앉히고 주차장과 정원, 텃밭까지 만들려면 150∼200평이 적당하다. 여기에 맞추어 선호하는 평당 부지 구입비를 산출하면 3,500만∼5,000만 원이 나온다. 수도권 내 관리지역 토지는 보통 60만∼80만 원 이상 호가하므로, 비수도권의 군·읍·면 지역 내 토지가 여기에 해당한다.
전원주택을 지으려면 지목을 대지로 전환해야 하기에 농지보전부담금을 납부해야 한다. '개별 공시 지가(원/㎡)의 30% × 전용 대상 농지의 면적(㎡) × 감면율'. 단, 개별 공시 지가의 30% 금액이 5만 원 이상의 것은 5만 원으로 부과하고 있다. 또한 부지 여건에 따라 차이가 나지만 토목공사비로 평당 5만 원 정도 든다.
이 모두를 감안할 때 비수도권 200평 부지에 전원주택을 지으려면 부지에만 약 6,000만 원 정도가 소요된다. 물론 농지나 임야를 매입해 일괄 전용허가를 받아 상하수도나 전기, 도로, 토목공사 등의 기반시설을 갖추고 분양하는 전원주택단지 내의 부지를 마련할 수도 있다. 잘 닦여진 터에 전원주택만 지으면 된다는 이점이 있는 반면에 단독택지를 개발할 때에 비해서 평당 10만 원 정도의 비용이 더 든다.
6. 전원주택 마련 방법은?
① 단독 필지 매입(44.6%)
② 단지 내 필지 매입(25.0%)
③ 전원주택 매물 매입(16.8%)
④ 동호인 단지 개발(10.3%)
⑤ 단지 내 토지, 주택 일괄 매입(3.3%)
전원주택은 개발 방식에 따라서 ▲단독 개발형-개인이 필요한 면적의 토지를 매입 후 단독으로 개발하는 형태 ▲지주 공동 개발형-토지 소유자(지주)는 토지를, 개발업체(시행사)는 개발비를 투자해 단지 조성 사업을 진행해 분양 후 이익을 분배하는 형태 ▲택지 분양 방식 - 개발업체에서 택지만 조성 분양하고 건축은 개인이 개별적으로 하거나 업체(시공사)에 의뢰해 주문 개발하는 형태 ▲동호인 단지 개발-가까운 사람끼리 동호인을 조직해 부지를 공동 매입 가분할하여 개개인의 명의로 전용허가를 신청한 후 각자 토목공사나 건축을 하는 형태 등이다. 이 가운데 입지 선정, 개발 방법, 자금 조달 등 모든 것을 개인적으로 결정 진행하는 '단독 개발형'의 선호도가 높게 나타났다.
단독 개발형 : 지목이 대지인 상태로 구입하는 형태와 농지나 임야를 구입해 농지보전분담금을 내고 지목을 대지로 변경하는 형태로 나뉜다. ▲대지 구입형-대지 또는 농가가 딸린 대지를 매입하기에 절차가 간단하고 진행 속도가 빠르지만 지가가 비싼 편이다. ▲농지 임야 구입형-지가가 상대적으로 저렴하지만 절차가 복잡하기에 건축사사무소에다 그 대행을 의뢰하는 경우가 많다. 단독 개발형은 방범 문제에 신경을 써야 하며 현지민과의 문화적 마찰을 예방하는 데도 세심한 배려가 필요하다. 또한 의료시설이나 근린시설 등의 이용이 편리한 입지를 선택도 중요하다. 그렇기에 개인 취향이 우선인 사람에게 바람직한 형태다.
농가주택 구입형 : 전원주택을 비교적 쉽게 장만하는 길은 빈 농가주택을 구입하는 것이다. 요즘 기존 가옥이 딸린 5000만∼1억 원 사이의 농가주택을 구입하려는 사람이 부쩍 늘어났다. 보통 평당 40만∼50만 원의 땅값만 지불하고 구입하는 경우가 많다. 농가주택지는 일찍이 집터로 검증돼 양지바른 남향받이가 많고 도로와 접해 있어 교통도 편리하다. 또한 지목이 대지이므로 인허가 비용이 들지 않는다. 농가주택을 구입할 때는 토지이용계획확인원과 토지대장, 건축물관리대장, 등기부등본 등을 떼어 용도지역과 지목 현황 등을 확인해야 한다. 서류에 하자가 없다면 농가주택을 찾아가 기둥이 튼튼한지 난방, 방음, 방수 상태가 양호한지를 살펴봐야 한다. 농가주택을 리모델링 할지 아니면 허물고 신축해야 할지를 결정해야 하기 때문이다. 리모델링을 할 경우에는 40평 기준으로 4000만∼5000만 원이면 가능하지만 만약 신축해야 한다면 별로 나을 게 없기 때문이다.
단지 구입형 : 기반시설이 잘 갖춰진 전원주택단지 내 필지를 분양 받는 것이다. 분양을 목적으로 개발했기에 위치가 좋고, 시간적으로나 정신적으로 수월하게 입주할 수 있다. 반면 사업 시행사가 기초 경비를 뺀 수익을 발생시켜야 하므로 지가가 높은 편이다. 또한 개발업자의 자금난으로 사업을 중단하는 곳도 있기에 지가가 싸다고 쉽게 계약하지 말고 해당 필지의 상태와 법적 하자 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 특히 소유권 이전이 바로 안 되는 단지는 주의해야 한다. 그리고 공유 면적이 분양 면적 대비 10∼15% 이상 넘지 않는 곳을 택해야 한다. 예를 들어 분양 가격 대비 권리 분석을 해보면 공유 면적이 25∼30% 이상인 곳도 있다. 이때 공유 면적을 분양 면적으로 나누면 결국 가격이 높게 나타난다. 한편 단지 내 분양 주택을 구입할 때는 충동 구매를 삼가고 공정률이 70% 이상인지 알아보고 이전등기 및 추후 되팔 때의 환금성까지 검토해야 한다.
7. 전원주택 연면적은 몇 평이 적당한가?
① 30평형대(35.2%)
② 40평형대(29.1%)
③ 50평형대 이상(24.3%)
④ 20평형대(11.4%)
전원주택이 대중화되면서 대형 고급 전원주택과 중소형 보급 전원주택의 양분화가 더욱 뚜렷해졌다. 과거에는 50∼60평형대의 고급 전원주택이 대부분이었으나 2000년대 들어오면서 30∼45평형대의 증가 추세가 꾸준하다.
중소형 전원주택이 증가하는 이유는, 전원주택 수요층이 고소득 계층에서 전원생활을 즐기려는 실수요자 중심으로 확대되면서 경제 사정에 맞춘 실속형이 늘어났기 때문이다. 사실 가족 수에 맞지 않게 크게 지은 전원주택에서는 전원생활을 즐기기가 어렵다. 집 안팎을 청소하느라 정신이 없어 소일거리 삼아 텃밭을 가꾸는 일은 아예 생각지도 못한다. '이건 전원생활이 아니라 머슴과 다름없다'고 하소연할 정도다.
8. 전원주택은 어떤 구조를 지을 것인가?
① 목구조 황토주택(30.2%)
② 목조주택(29.1%)
③ 스틸하우스(26.2%)
④ 통나무주택(10.1%)
⑤ 기타(4.4%)
목조주택이 많이 지어지고 있기에 예비 전원주택 건축주들이 이를 가장 선호하는 것으로 보았으나 최근 2년 연속 목구조 황토집(한옥 포함)이 목조주택을 앞섰다. 웰빙 바람의 영향으로 보는데, 막상 건축 시공 단계에서는 목구조 황토집의 시공비가 비싸다는 이유로 목조주택이나 스틸하우스로 돌아서는 것으로 나타났다. 한편 기존 황토와 목조, 스틸 등의 공법을 응용해 그 장점만을 골라 접목시킨 혼합 구조의 전원주택도 속속 등장하고 있다. 외벽 마감재도 사이딩과 드라이비트, 벽돌(인조석 포함) 등이 대부분이었으나 최근에는 드라이비트+사이딩, 사이딩+벽돌, 드라이비트+벽돌 등 2가지 이상의 재료로 외부를 마감하는 사례가 많다. 드라이비트의 증가 이유로는 원하는 색을 무엇이든 만들어낼 수 있어 어떠한 마감재와도 잘 어울리기 때문이다.
구조체 선정은 전원주택 건축에 있어 최대의 고민 거리가 아닐 수 없다. 그것이 어떤 구조체이든지 일단 집을 짓고 나면 허물 때까지 유지해야 하기 때문이다. 그러면 구조재 선정에 앞서 무엇을 살펴보아야 할까? 다음은 전원주택을 전문으로 설계하는 건축사들의 조언이다.
구조의 안정성 : 전체 구조 방식과 개개의 부재들이 설계 하중을 지탱할 만큼 적당한 크기인지 확인한다.
화재에 대한 안전성 : 구조 방식이 화재에 얼마나 오래 견디는지 확인한다.
시공의 용이성 : 시공 방법은 단순하고 솔직해야 한다. 만일 시공 기술이 정교하다면 제한된 방식의 고유한 장점으로 어려움이 가중되는 것은 아닌지 확인한다.
내구성 : 구조 방식과 구성 요소가 시간과 기후 변화에 얼마나 오래 견디고, 재료는 계속해서 사람의 마음을 끌 수 있는지 확인한다.
이용성 : 필요한 재료와 구조 부재는 쉽게 구할 수 있는지 확인한다.
규모 : 구조 방식과 그 구성 요소가 크기와 특정 건물 설계에 적절한지 판단하고 건물 구성 요소들은 가족 구성원과 연관성이 있는지 확인한다.
통합성 : 구조 방식이 전기와 기계, 배관, 조직망, 순환 패턴 및 건물 외피 구성과 상호 작용에 무리가 없는지 확인한다.
강성 : 전체 구조물이 풍하중이나 지진하중 또는 그 모두에 저항할 만큼 충분히 강한지 확인한다. 또한 개개의 부재는 허용 한도 내에서 처짐(수직 변형)을 유지할 만큼 강한지 확인한다.
경제성 : 구조 방식의 상대적인 가격이 전체 건물 가격과 균형을 이루는지 확인한다. 즉 구조물의 비용 지출이 적절한지 따져야 한다.
9. 전원주택 건축비로 예상하는 금액은?
① 1억 원 미만(45.0%)
② 1억∼2억 원(41.2%)
③ 2억∼3억 원(8.5%)
④ 3억 ∼5억 원(4.0%)
⑤ 5억 원 이상(1.3%)
예비 전원주택자가 선호하는 평형이 30∼40평임을 감안하면 선호하는 평당 건축비는 250만∼350만 원대다.
일례로 경량 목구조를 보면 연면적 40평의 전원주택을 지으려면 먼저 건축가와 설계 협의를 통해 설계도면을 만들어야 한다. 이때 설계비로 평당 7만 원 정도가 소요된다. 40평 규모라면 1층 30평에 방 2개와 거실, 주방, 화장실을, 2층 10평에 방 1개와 작은 거실, 화장실을 앉힐 수 있다. 평면은 가족 구성원의 성향을 반영해 배치하는데, 공용공간인 거실과 작업공간인 주방을 넓히고 독립공간인 방을 좁히는 추세다. 또한 1층 거실과 2층을 오픈함으로써 2층에서도 거실 전면창을 통해 전원풍경을 즐기도록 하고 있다. 외부 정면에는 널찍한 덱을 설치하고 야외 테이블을 배치해 차를 마시거나 식사를 하는 또 하나의 생활공간으로 꾸미고 있다.
경량 목구조의 건축비는 보통 평당 300만 원 안팎이지만 어떤 자재를 사용하여 어떤 형태로 짓느냐에 따라 400만 원대를 훨씬 웃돌기도 한다. 대부분 평당 건축비를 책정해 놓고도 시공 과정에서 욕심을 내다가 자금 부족으로 낭패를 겪는 예가 비일비재하다. 따라서 평당 공사비의 10%에 해당하는 여유자금을 준비하는 게 좋다. 여기에 취득세와 등록세 등의 제세공과금, 기타 비용으로 약 1500만 원 정도 들어간다.田
정리 윤홍로 기자
내 집 짓기 10 계명 ▶▶▶
하나, 건축비용의 50퍼센트 이상은 내 돈으로 마련하자.
건축을 하다 보면 예상치 않은 돈이 급하게 필요한 경우가 있는데, 자기자본이 없으면 대처하기 어렵다. 건축비용은 50% 이상 자기자본을 갖추고 시작해야 이러한 문제가 발생했을 때 대처할 수 있다.
둘, 부동산 계약 전 4대 증빙서류를 꼭 확인하자.
등기소에서 발급하는 ①토지(건물)등기부등본을 비롯해 구청이나 시청, 읍·면사무소 등 지방자치단체에서 발급하는 ②토지이용계획확인원, ③토지대장, ④건축물대장 등을 확인하는 것은 부동산 매입의 기본이다. 부동산을 매입할 때 의외로 이러한 기본을 무시해서 낭패를 겪는 경우가 많다. 아무리 달콤한 말로 부동산 가치를 부풀려 당신의 구미를 끌어당긴다 해도 눈으로 서류를 확인하기 전까지는 쉽게 현혹되지 말아야 한다.
셋, 공사시방서를 철저하게 검토하자.
시방서示方書란 사양서仕樣書라고도 하며 설계도서의 일부로 설계, 제조, 시공 등 도면으로 나타낼 수 없는 사항을 문서로 적어서 규정한 것이다. 도면으로 표현하기 어려운 내용의 설계 의도를 알 수 있고, 일반적으로 사용 재료의 재질·품질·치수 등, 제조·시공상의 방법과 정도, 제품·공사 등의 성능, 특정한 재료·제조·공법 등의 지정, 완성 후의 기술적 및 외관상의 요구, 일반 총칙 사항이 표시된다. 따라서 클레임을 제기했을 경우에 공사시방서는 매우 중요한 역할을 한다. 시방서는 처음부터 정확하고 세밀하게 검토해야 한다.
넷, 공사 감리자는 건물을 빛나게 할 수도 망칠 수도 있다.
건축물의 품질은 공사감리자의 손에 달려 있다 해도 지나친 말이 아니다. 적은 보수를 주고 형식적으로 하는 감리계약은 필연적으로 부실을 키우게 된다. 따라서 감리자를 선택하는 데 있어 별도 계약을 고려할 만큼 신중을 기울여야 한다.
다섯, 설계 변경은 공사 견적 전에 끝내자.
대부분의 건축주는 공사를 하는 과정에서 자재나 마감공사에 대한 결정하거나 이미 확정한 내용을 변경하곤 한다. 만약 공사 마감 기간 중에 벽지나 바닥 마감재를 변경하면 이는 결정적으로 공사비 증가와 공기 연장 그리고 시공자와의 마찰을 일으키는 원인이 될 수 있다. 철저한 시장조사를 통해 자재나 마감공사에 대한 사항은 공사견적 전에 마무리지어야 한다.
여섯, 땅을 구입할 때 지질조사는 필수다.
토질에 따라 굴토 공법과 흙막이 공법을 결정할 뿐만 아니라 기초의 종류를 결정한다. 이는 공기工期와 공사비와 직접적인 관계가 있다. 또한 공사계약을 마치고 착공한 뒤 뒤늦게 적합하지 않은 토질로 인한 낭패를 겪는 일이 비일비재하다. 때문에 토지계약 전 또는 시공계약 전에 제대로 된 토질조사는 필수다.
일곱, 주변 이웃의 진정은 사고보다 무섭다.
공사를 무사히 끝내려면 주변 이웃과 좋은 유대 관계를 가져야 한다. 조용한 지역에 소음과 진동이 가득한 공사장이 들어오면 상대적인 피해 의식을 갖기 쉽고 사소한 실수로 말미암아 집단 민원으로 진전될 수도 있다. 집단 민원이 발생하면 이를 귀찮게 생각하는 허가권자는 진정이 해결될 때까지 공사를 중지시킬 수도 있어, 결국 공사기간이 연장되고 비용 증가를 초래할 수도 있다.
여덟, 시공업체와 계약할 때 현장소장도 결정하여 계약에 넣자.
대규모 프로젝트는 일류 건설회사의 명성을 믿고 맡기지만 개인 건축공사는 시공업체 또는 사장만 믿고 계약했다가 낭패를 볼 수 있다. 계약 전에 반드시 현장소장 후보의 프로필을 요구하고 직접 면담한 후 현장소장으로 적격한 사람인지 판단하자. 회사만 믿고 계약했다가 자질이 부족한 소장이 배치되어 낭패를 보는 경우가 종종 발생한다.
아홉, 일주일 단위로 공사 과정 기록을 꼼꼼히 챙기자.
시공자나 감리자는 공사 과정을 문서와 사진으로 기록하여 보관하도록 되어 있다. 공사가 완공된 뒤에 혹 부실시공이 문제될 때 이는 중요한 증거자료가 되므로 꼼꼼히 챙겨야 한다. 시공사나 감리자한테만 맡겨두지 말고 건축주 자신이 꼼꼼히 챙기고 확인하는 게 필요하다. 통상적으로 일주일 단위로 챙기는 것이 좋다.
열, 준공 전 하자점검은 직접 내 눈으로 확인하자.
하자보수에 관한 사항은 법과 계약서에 의해서 보장되고 있지만 실제로 하자가 발생하면 건축주는 어떤 식으로든 피해를 볼 수밖에 없다. 공사 감리자에게만 의지하지 말고 체크리스트를 만들어서 꼼꼼하게 하자점검을 하고, 하자가 있다면 공사정산 전에 시공업체에 시정요구를 하도록 해야 한다.
자료제공 : e-집 <02-3429-6336, www.ejip.co.kr>
