[부동산과 세금] 절세 테크닉-양도소득세, 아는 만큼 안낸다

부동산을 취득하거나 보유, 매도하면서 적잖은 사람이 곤혹을 겪는다. 그림자처럼 따라다니는 각종 세금 때문이다. 부동산 취득 단계만 하더라도 매매계약서를 작성할 때 내는 '인지세', 취득한 후 등기할 때 내는 '취득세'와 '등록세' 그리고 이들 세금에 덧붙여 내는 '농어촌특별세'와 '지방교육세'가 있다. 또한 부동산 취득에 소요된 자금 출처를 밝히지 못하면 '증여세'를 추가로 내야 한다. 부동산을 증여 및 상속받았다면 '증여세'와 '상속세'를 내야 한다. 이처럼 부동산 취득 단계에서만 적게는 5개에서 많게는 7개의 국세와 지방세가 따라붙는다. 최근에는 부동산을 보유할 때 내는 '종합부동산세'와 부동산을 팔 때 내는 '양도소득세' 사이에서 갈등하는 사람이 늘어났다. 모름지기 세금을 많이 내려는 사람은 없을 것이다. 어떻게 하면 세금을 좀더 적게 혹은 내지 않을 수 있을까. 여기에서는 사례를 중심으로 세법이 인정하는 범위 내에서 합법적·합리적으로 양도소득세를 적게 내는 절세折稅 테크닉을 살펴보았다.

정리 윤홍로 기자 도움말 국세청종합상담센터(1588-0060 http://call.nts.go.kr)

많은 사람이 건물이나 토지 등 부동산을 팔면 반드시 양도소득세를 내는 것으로 알고 있다. 그러나 경우에 따라서 양도소득세 비과세非課稅나 감면 등 얼마든지 절세가 가능하다. 문제는 이를 알지 못해 절세 가능한 시기를 놓치고 발을 동동 구른다는 것이다. 모든 일에는 때가 있는 법이다. 양도소득세 비과세나 감면 대상에 해당하더라도 때를 놓쳐서 양도소득세 고지서를 받았다면 돌이킬 수 없어진다. 부동산을 판 후 상당한 시일이 지나면 대부분 증빙 자료 확보에 어려움이 따르기 때문이다. 따라서 부동산을 팔기 전에 양도소득세 비과세나 감면 요건에 해당하는지 꼼꼼히 챙겨야 한다.

1세대 1주택 비과세 요건

부동산을 팔기 전 무엇보다 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었는지 파악해야 한다. 서울, 과천, 5대 신도시 지역에 소재한 주택은 3년 이상 보유하고, 그 기간 중 04년 1월 1일 이후부터 2년 이상 거주한 후에 팔아야만 1세대 1주택에 속해 양도소득세 비과세 혜택을 받는다.

기타 지역에 소재한 주택은 3년 이상 보유한 후 양도하면 비과세 혜택을 적용 받는다. 따라서 서울, 과천, 5대 신도시 지역에 소재한 주택을 양도할 때는 1세대 1주택 비과세 요건을 잘 따져보아야 한다. 5대 신도시란 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 지역을 말한다.

CASE 1

K씨는 경기도 양평의 자가自家 전원주택에 거주하고, 그의 아들은 서울시 목동의 자가 아파트에서 거주하고 있다. K씨는 건강보험 등의 이유로 주민등록을 아들네 집 주소지로 옮겨 놓았다. 최근 아들네가 아파트를 팔았는데 생각지 못한 양도소득세 고지서가 나와 속을 태우고 있다. 분명 아들네는 목동 아파트를 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주하여 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건을 충족했는데 어찌된 일일까. 양평에 전원주택을 소유한 K씨가 아들네로 주민등록을 옮겼기에 1세대 2주택에 해당하기 때문이다.

K씨 가족이 '1세대 1주택'이 무엇인지 세법상 그 개념을 알았다면 양도소득세 때문에 고생하지 않았을 것이다. 세법상 1세대란 거주자 및 배우자가 동일한 주소지에서 생계를 같이하는 가족 구성을 말한다. 생계를 같이하는 가족은 동일한 생활 공간에서 동일한 생활 자금으로 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계속·비속 및 형제자매를 말한다. 따라서 주민등록상 동일 세대원으로 등재돼 있어도 사실상 따로 거주하고 생계를 같이하지 않으면 동일 세대원으로 보지 않는다. 이 경우에는 K씨의 아들이 객관적인 자료를 첨부하여 생계를 같이하지 않는다는 사실을 입증해야 한다.

세무서에서는 소유권이전등기가 끝난 자료를 수집하여 전산 처리한 후 과세 자료를 분류한다. 즉 양도일 현재 K씨의 가족처럼 부모와 자녀가 각각 주택을 소유하고, 동일한 주소지에 주민등록이 되어 있으면서 부모와 자녀의 주택 중 어느 하나를 팔면 1세대 2주택자가 주택을 양도한 것으로 분류한다.

국세청 세무상담실에서는 1세대 1주택 해당 여부는 양도일 현재를 기준으로 판단하므로, K씨처럼 사실상 별도 세대가 주민등록상 동일 세대로 등재됐음을 양도일로부터 상당한 시일이 지난 시점에 입증하기란 상당히 어렵다고 한다. 그렇기에 부모 또는 자녀의 주택 중 어느 하나를 팔 계획이라면 먼저 주민등록을 분리하라고 조언한다. 그래야만 별도 세대 입증 등 복잡한 문제 해결 과정 없이 1세대 1주택으로 인정을 받을 수 있다는 것이다. 여기에 덧붙여 △부부 간에 각각 단독 세대를 구성하거나 △장모와 처남, 처제, 사위, 며느리와 생계를 같이 해도 1세대로 본다고 한다.

CASE 2

과천의 아파트에 거주하는 L씨는 최근 전원생활을 하고자 출퇴근이 가능한 광주에 텃밭이 딸린 농가주택을 구입했다. 농가주택이 워낙 낡아 리모델링보다는 헐고 다시 짓기로 했다. 요즘 L씨는 신축 비용을 조달하려면 현재 거주하는 아파트를 팔아야 하는데 그 시기를 몰라 속을 태우고 있다. L씨는 언제 아파트를 팔아야 양도소득세를 내지 않아도 될까.

요즘 전원생활을 희망하는 도시 아파트 거주 40∼50대 직장인들이 부쩍 늘어났다. 그 중에는 지목 변경에 따른 복잡한 절차를 피해 양지 바른 터에 지어진 농가주택을 구입하는 사람도 많다. 낡은 농가주택들은 대부분 땅값만 지불하면 구입이 가능하다. 문제는 L씨처럼 아파트를 1채 보유한 상태에서 농가주택을 구입하면 1세대 2주택에 해당돼 아파트를 팔 때 양도소득세를 내야 한다는 것이다.

국세청 세무상담실에서는 L씨의 경우 세법 규정을 잘 이용하면 양도소득세를 내지 않아도 된다고 한다. 세법을 적용할 때 국내에 2채의 주택을 소유한 자가 그 가운데 1채를 헐고 나대지 상태로 보유하는 동안에는 1세대 1주택으로 보며, 주택을 신축(재개발, 재건축은 제외)할 때는 신축 주택의 취득 시기(사용검사필증 교부일)가 도래하기 전까지만 1세대 1주택으로 보고 그 다음부터는 1세대 2주택으로 보기 때문이다.

따라서 L씨의 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 갖추었다면 농가주택을 헐고 신축하여 사용검사필증을 교부 받기 전에 아파트를 팔아야만 양도소득세를 비과세 받는다. 농가주택을 헐어낼 때에는 멸실신고를 하고 건축물관리대장 등 공부를 정리해야 한다. 그래야 나중에 멸실 사실을 입증해야 하는 번거로움을 피할 수 있다.

CASE 3

S씨는 서울에 아파트 1채가 있는데 몇 해 전에 노후에 거주할 목적으로 농촌에 조그만 밭이 딸린 농가주택을 1채를 구입했다. 농가주택은 취득 당시 빈집이었는데 그동안 돌보지 않아 폐가廢家가 됐고 S씨도 집이라고 생각지 않았다. 그런데 서울의 아파트를 팔고 다른 곳으로 이사한 후 1세대 2주택이기에 수천만 원의 양도소득세 고지서가 나왔다. S씨는 사람이 살 수 없는 집인데 건축물관리대장과 등기부등본에 주택으로 되어 있다고 거액의 세금을 내라는 것은 억울하다며 하소연한다. 이런 경우 세금을 안 낼 수 없을까?

S씨처럼 공부상 2채의 주택을 소유한 자가 그 가운데 한 주택을 양도하면 일단 양도소득세 과세 대상으로 분류된다. 국세청 세무상담실에서는 양도소득세는 실질적인 내용에 따라 과세하므로 그 중 1주택이 폐가 상태에 있는 등 주택의 기능을 하지 못한다면 나머지 1주택을 양도할 경우 비과세 적용을 받을 수 있다고 한다. 그러나 이를 인정받기가 쉽지 않다는 것이다.

양도소득세 과세 자료는 부동산을 양도한 뒤 통상 3~4개월 정도 지나서 전산 출력되는데, 아파트 양도 당시에 농가주택이 폐가 상태였다는 것을 누가 보더라도 인정할 수 있는 객관적인 자료를 가지고 입증해야 하기 때문이다. 만약 미리 자료를 준비해 놓지 않은 상태에서 양도소득세 납부 고지서를 받고 소급 자료를 준비하려면 그 자체도 어렵지만 이를 인정 받기도 매우 어렵다고 한다.

그러므로 농가주택을 개축할 예정이거나 신축 허가를 받기가 어려워 세금 부담을 감수하고서라도 보유할 예정이 아니라면 폐가 상태에 있는 농가주택은 멸실시킨 다음 건축물 관리대장 등 공부를 정리하라고 조언한다. 그러면 거주하는 주택을 양도하더라도 아무 문제없이 1세대 1주택 비과세 적용을 받을 수 있다.

CASE 4

강원도 인제의 전원주택에서 3년간 생활한 Y씨는 최근 서울의 아파트를 팔았는데 1세대 2주택임에도 양도소득세를 내지 않았다. Y씨처럼 전원주택을 소유하여 1세대 2주택이 되더라도 1주택을 팔면 양도소득세가 비과세 되는 경우도 있다.

1주택(일반주택)을 소유한 자가 다음과 같이 서울, 인천, 경기도를 제외한 읍·면지역(도시지역 안의 지역 제외)에 소재한 농어촌주택을 보유하여 1세대 2주택이 된 경우 일반주택을 팔 때 양도소득세를 내지 않아도 된다.

03년 8월 1일부터 08년 12월 31일까지 기간 중에 농어촌지역에 소재한 일정 규모 이하의 주택을 취득하여 1세대 2주택이 되어 일반주택을 팔 때 △농어촌지역 - 읍 또는 면(수도권 및 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 지역은 제외) △주택 규모 - 대지 660㎡, 건물 150㎡(공동주택 116㎡) 이내 △주택 가격 - 취득 시 기준시가의 7,000만 원 이하, 양도 시 1억 원 이하 △농촌주택을 3년 이상 보유 등의 요건을 갖추면 양도소득세 비과세 대상에 속한다.

CASE 5

농어촌주택이나 대지가 넓은 주택의 경우, 그에 딸린 토지 안에 실제 주거용으로 거주하는 무허가주택이 있기도 하다. 이때 토지가 기준 면적을 초과하고 그에 대하여 양도소득세가 과세될 경우 등기부등본 등 공부상의 내용만 가지고 세금을 계산하면 실제보다 훨씬 많은 세금을 내야 한다. 이러한 경우는 어떻게 해야 하나.

소득세법에서는 1세대 1주택과 그에 부수되는 일정 범위 내의 토지를 양도함으로써 발생되는 소득에 대하여 양도소득세를 비과세한다. 부수되는 토지란 건물이 앉혀진 면적의 5배(도시지역 밖은 10배) 이내의 것을 말한다. 주택이란 공부상 용도 구분에 불구하고 사실상 주거로 사용하는 건물과 그 부속 건물을 말한다. 따라서 공부상 점포 또는 사무실인 건물이나 무허가 건물도 실제 주택으로 사용하면 주택으로 본다. 또한 농가주택의 부수 창고 등도 주택으로 본다. 따라서 주택 또는 부수 토지 내에 무허가 건물이 일부 있더라도 1세대 1주택으로 비과세되거나, 허가 받은 건물만을 가지고 계산하더라도 그 부수 토지가 기준 면적 이내인 때에는 상관이 없다.

문제는 대지가 넓어서 기준 면적을 초과하는 토지가 나오는 경우인데 이 때에는 공부에 등재되지 않은 무허가 건물은 없는지 또는 주택으로 볼 수 있는 부속 건물은 없는지 살펴보는 것이 좋다. 그 이유는 주택으로 볼 수 있는 무허가 건물이 있으면 바닥 면적의 5배(또는 10배)에 상당하는 토지에 대해서도 비과세 적용을 받을 수 있기 때문이다.
예를 들어 도시지역 내에 있는 주택으로 대지가 150평이고 허가 건물의 바닥 면적이 20평, 무허가 건물의 바닥 면적이 10평 있다고 하자.

공부상 내용만 가지고 계산하면 50평(150평 - (20평 × 5배))에 대해서만 양도소득세를 과세한다. 그러나 주택에 해당하는 무허가 건물이 있음을 입증하면(150평-(20평+10평×5배)) 과세 대상 토지가 발생하지 않는다.

무허가 건물이 있음을 입증하려면 △부동산매매계약서(무허가건물 부분도 반드시 표기) △무허가건축물에 대한 재산세 납부 영수증 또는 과세대장 사본 △무허가건축물을 임대한 경우 임차인의 주민등록등본 △양도 당시 날자가 표시된 현장 사본 △인근 주민들의 인우보증서 등을 준비해야 한다.

참고로 농가주택의 부수 토지 위에 있는 농업에 필요한 기구 및 수확물 보관에 필요한 창고 등은 주택에 포함된다. 그러나 축사가 주택보다 큰 경우 주택의 부속 건물로 보지 않는다.
세무 전문가들은 절세에는 특별한 비결은 없다면서 세법을 충분히 이해하고 법 테두리 안에서 세금을 줄일 수 있는 방법을 찾는 것이 지름길이라고 조언한다. 그러나 일반인이 세법을 이해하기란 만만치 않다. 이때는 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr)를 방문하여 세무 상담을 받거나 부동산과 세금, 세금 절약 가이드를 살펴보면 골머리를 썩이던 세금 문제를 유사 사례를 통해 해결해 나갈 수 있다.田

Tip 농어촌주택이란

상속주택 : 피상속인이 취득한 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택.
이농주택 : 농업 또는 어업에 종사하는 자가 전업으로 인하여 다른 시·구·읍·면으로 전출함으로써 거주하지 못하게 된 주택으로, 이농인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택.
귀농주택 : 농업 또는 어업에 종사하고자 하는 자가 그와 그 배우자의 본적지 또는 연고지에 1000㎡ 이상의 농지와 함께 취득하는 주택으로 대지 면적이 660㎡ 이내인 것.