댓글 0
기사입력 : 2008.03.10 16:14
장기 보유 1세대 1주택 양도소득세 인하를 주 내용으로 하는 ‘소득세법 일부 개정 법률안’이 2월 임시국회에서 처리될 전망이다. 이명박 대통령 당선인은 1월 14일 신년기자회견에서 부동산 가격 안정과 거래 활성화를 위해 양도소득세와 취득세·등록세의 부담을 줄이겠다고 밝혔고, 대통합민주당 손학규 대표도 1월 11일 취임식에서 취득세·등록세 등 부동산 거래세 1% 인하를 비롯해 1세대 1주택 양도소득세를 완화하겠다고 밝힌 바 있다. 주택 거래 침체가 경제 전체에 악영향을 미친다는 것이 정치권의 시각이다. 즉, 부동산 침체의 원인은 보유세(종합부동산세)와 양도소득세를 동시에 강화했기 때문이고, 그 결과 주택 거래와 연관된 서민 경제가 얼어붙어 여러 방면에서 부작용이 발생했다는 것이다. 그러면 양도소득세 장기보유특별공제 확대를 통해 침체된 주택 거래를 되살릴 수 있을까? 그 실효성에 의문을 가질 수밖에 없다.
글·사진 윤홍로 기자
대통합민주당의 김진표 의원은 1월 20일, 2월 임시국회 상정을 위해 현행 최고 45%까지 제한한 양도소득세 과세 대상인 1세대 1주택 장기보유특별공제율을 확대함으로써 세금 부담을 완화해 주택 거래를 활성화하고자 ‘소득세법 일부 개정 법률안’을 제출했다. 장기보유특별공제율을 3년 이상 12%부터 매년 4%씩 적용해 20년 이상인 경우 80%까지 확대한다는 내용이다. 김 의원이 국회에 제출한 법안은 제17대 대통령직인수위원회의 방침과 동일하므로 무난하게 처리될 전망이다.
그러나 1세대 1주택 양도소득세 장기보유특별공제율 혜택 대상은 6억 원을 초과하는 고가주택이다. 2007년 기준 고가주택 수는 51만 1801채인데, 그 가운데 98.2%인 50만 2782채가 수도권에 집중돼 이번 양도소득세 완화 조치의 실효성은 매우 적을 것으로 보인다. 고가주택이 1999년 1만 3836채에서 2003년 13만 4405채 그리고 2007년 51만 1801채로 급상승했음을 감안할 때, 그보다는 고가주택의 기준을 9억 원으로 높이는 편이 바람직하다.
양도소득세란 자산資産을 일시적으로 양도함으로써 발생한 소득에 대해서 부과하는 세금이다. 만약 부동산을 양도했을 때 손해를 보거나 이익이 없다면 양도소득세를 부과하지 않는다. ‘소득세법(제94조)’에서 열거한 부동산 관련 자산은 토지와 건물, 아파트 당첨권과 분양권·입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 등이다. 여기서 양도는 부동산에 관한 권리를 매도, 교환, 법인에 대한 현물 출자, 대물변제, 공용수용, 부담부증여負擔附贈與, 물납 등의 방법으로 유상有償 즉, 반대급부를 받고 실질적으로 이전하는 행위다. 그러면 ‘소득세법’에서 규정한 1세대 1주택은 무엇일까?
1세대 1주택의 범위
인세人稅로 합산 과세하는 양도소득세는 납세 의무자(양도자)가 주소지 관할세무서에 세금을 신고 납부해야 한다. 납세 의무자는 우리나라에 주소 또는 1년 이상의 거소를 둔 자로, 대상은 국내 자산과 국외 자산 양도 모두를 포함한다.
소득세법상 1세대란 ‘거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족’을 말한다. 원칙은 거주자로서 배우자가 있어야 하는데 다음과 같은 경우 배우자가 없어도 1세대로 인정한다. ▲당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 ▲배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ▲소득이 ‘국민기초생활보장법’에서 규정한 최저 생계비 수준 이상으로 소유한 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(다만 미성년자는 제외) ▲미성년자가 결혼, 가족의 사망 그밖에 ‘재정경제부령’이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우 등이다.
또한 1주택은 양도일 현재 국내에 주택을 한 채를 보유한 경우로 당해 주택의 보유기간(취득일부터 양도일까지)이 3년 이상이어야 한다. 다만 서울특별시, 과천시 및 ‘택지개발촉진법’상 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시 즉, 분당·일산·평촌·산본·중동에 소재한 주택은 보유기간이 3년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다.
그러면 부부가 각각 단독세대를 구성해 1주택을 보유한 경우에도 1세대 1주택일까? ‘소득세법 기본통칙’에서 ‘비과세되는 1세대 1주택에 있어 부부가 각각 단독세대를 구성했을 경우에도 동일한 세대’로 규정했으므로 1세대 2주택에 해당한다.
보유 및 거주기간 예외
다음과 같은 경우 3년 이상 보유, 2년 이상 거주하지 않아도 1세대 1주택으로 인정해 양도소득세를 비과세한다.
-고등학교 이상의 취학, 1년 이상의 질병 치료, 근무상 형편으로 불가피하게 1년 이상 거주하던 주택을 팔고 세대원 전원이 다른 시·군으로 이사할 때이다.
-세대원 모두 해외로 이민을 갈 때. 다만 출국 후 2년 이내에 양도해야 한다.
-1년 이상 계속해서 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 전원이 출국할 때. 다만 출국 후 2년 이내에 양도해야 한다.
-재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중 일시 취득해 1년 이상 거주하던 대체 주택을 재개발·재건축 주택으로 세대원 전원이 이사해 팔 때. 다만 대체 주택에서 1년 이상 거주하다가 재개발·재건축 주택 완공 후 1년 이내에 이사해서 1년 이상 거주해야만 대체 주택을 양도할 때 보유기간에 관계없이 1세대 1주택으로 인정한다.
-‘임대주택법’에 의한 건설임대주택을 분양 받아 양도하는 경우 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상일 때. 참고로 임대주택은 임차인에게 임대기간 만료 후 우선 분양권을 준다.
-법으로 강제 수용당해 불가피하게 3년 보유, 2년 거주할 수 없을 때이다.
이러한 요건을 모두 갖추어도 소유권이전등기를 하지 않은 채 양도하는 이른바 미등기 전매轉賣는 1세대 1주택으로 인정하지 않고 양도차익의 70%를 중과세한다. 다만 ‘건축법’상 건축허가를 받지 못한 미등기 주택(무허가)은 예외로 인정한다. 또한 1세대 1주택이라도 고가주택에 해당하면 양도소득세를 내야 한다.
양도소득세 비과세 1세대 2주택
1세대 2주택에 해당할 때, 그 가운데 주택 한 채를 양도하면 장기보유특별공제 적용 없이 양도차익의 50% 세율을 과세한다. 그러나 1세대 2주택이라도 다음의 경우 1세대 1주택으로 보고 양도소득세를 비과세한다.
-농어촌주택을 포함 주택 두 채를 보유할 때. 비과세 1주택(일반 주택)을 보유한 1세대가 농어촌주택을 취득해 2주택이 된 경우 일반 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 본다. 농어촌주택이란 서울과 인천·경기도를 제외한 읍·면지역(도시지역 내 제외)에 소재한 다음 주택을 말한다. ▲상속주택 - 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 주택 ▲이농주택 - 농어업에 종사하던 자가 취득 후 5년 이상 거주한 주택 ▲귀농주택 -농어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 1000㎡(302.5평) 이상의 농지와 함께 취득해 거주하는 주택으로 대지 면적 660㎡(200평) 이내. 또한 비과세 1주택을 보유한 1세대가 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일까지 농어촌지역에 소재한 일정 규모 이하의 주택을 취득해 1세대 2주택이 된 경우 농어촌주택을 3년 이상 보유한 후 일반주택을 양도하면 1세대 1주택으로 인정한다. 농어촌이란 수도권 및 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 지역을 제외한 읍·면이다. 농어촌주택의 규모는 대지 면적 660㎡, 건축 연면적 150㎡(45평, 공동주택 116㎡(35평)) 이내이고, 주택 가격은 기준시가로 취득 당시 7,000만 원 이하이며 일반주택 양도 당시 1억 원 이하여야 한다.
-주거 이전으로 주택이 두 채일 때. 양도소득세 비과세 대상인 주택 한 채를 보유한 1세대가 새 집을 매입해 주거를 이전한 후 1년 안에 기존 주택을 양도하면 양도소득세를 과세하지 않는다. 한편 수도권 소재 공공기관의 지방 이전으로 종사자가 이전(연접)지역으로 주거를 이전한 경우 2년 안에 기존 주택을 양도하면 양도소득세 비과세 대상이다. 일례로 비과세 주택을 보유한 상태에서 재개발·재건축 주택의 입주권을 취득했다면 어떻게 될까? 이 경우 입주권 취득일로부터 1년 안에 기존 주택을 양도해야만 1세대 1주택으로 인정한다. 만약 1년 안에 재개발·재건축 주택이 완공되지 않았다면, 재개발·재건축 주택 완공 후 1년 안에 기존 주택을 양도하고 세대원 모두 재개발·재건축 주택으로 이전해서 거주하면 된다.
-상속을 받아 주택 두 채를 보유할 때. 비과세 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우 일반 주택을 먼저 양도하면 1세대 1주택으로 인정한다. 그러나 상속 주택을 먼저 양도하면 양도소득세를 과세한다.
-한 울타리 안에 주택이 두 채일 때. 한 울타리 안에 주택이 두 채여도 1세대가 모두 주거용으로 사용하면 1세대 1주택으로 본다.
-주택 매수자가 등기이전을 하지 않아 두 채일 때. 비과세 1세대 1주택을 양도했으나 매수자가 등기이전을 하지 않아 공부상 1세대 2주택인 경우 매매계약서 등으로 기존 주택을 양도한 사실을 입증하면 1세대 1주택으로 본다.
-직계존속을 모시고자 세대를 합쳐 주택 두 채를 보유할 때. 비과세 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유한 60세(여자 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시고자 세대를 합쳐 1세대 2주택이 된 경우 2년 이내에 주택 한 채를 양도하면 1세대 1주택으로 본다.
-결혼으로 주택이 두 채일 때. 각각 비과세 1주택을 보유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 2년 이내에 주택 한 채를 양도하면 1세대 1주택으로 본다.
-문화재주택 보유로 주택이 두 채일 때. ‘소득세법’상 문화재주택은 없는 것으로 간주하므로 문화재주택과 일반주택을 보유해도 1세대 1주택에 해당한다. 따라서 문화재주택을 보유한 상태에서 일반주택의 취득과 양도를 반복할 수 있다.
양도차익과 필요경비
‘소득세법’ 제100조(양도차익의 산정) 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
김성실 씨가 2007년 10월 31일 국세청에 예정 신고한 ‘양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서’에는 양도차익이 1억 1,794만 1,176원밖에 안 된다. 전체 양도차익 4억 100만 원과는 상당한 차이가 나는데 김 씨가 세금을 덜 내고자 양도차익을 줄여서 불성실 신고한 것일까? 양도차익 계산식을 보면 그 답을 찾을 수 있다.
양도차익 = ①실지 양도가액 - ②실지 취득가액 - ③기타 필요경비(자본적 지출액 + 양도비)
매도인 김 씨와 매수인 박 씨 사이에 단독주택 매매 계약에 있어 실지 양도가액은 김 씨가 박 씨에게 실제 수수한 거래 금액을, 실지 취득가액은 김 씨가 2002년 단독주택을 취득할 때 든 실제 취득가액을 말한다. 기타 필요경비는 김 씨가 단독주택을 취득하면서 지출한 비용 가운데 취득가액 이외의 취득세·등록세·중개수수료 등 취득에 소요된 모든 부대 비용과 취득 후 용도변경·개량·이용 편의 등 자산 가치 상승을 위한 자본적 지출액 그리고 박 씨에게 양도하기 위해 직접 지출한 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 말한다.
김 씨의 경우 2002년 단독주택을 4억 2,000만 원에 매입하고 취득세 500만 원과 등록세 680만 원을 냈으므로 실제 취득가액은 4억 3,180만 원이다. 취득 후에는 리모델링 비용으로 750만 원을, 박 씨에게 양도하면서 970만 원을 지출했다.
① 850,000,000￦(실지 양도가액)
② 431,800,000￦(실지 취득가액)
③ 17,200,000￦(기타 필요경비)
-------------------------------------
401,000,000￦(전체 양도차익)
따라서 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 공제한 전체 양도차익은 4억 100만 원이다. 그런데 실지 양도가액이 6억 원을 초과하므로, 다시 고가주택 양도차익을 산출해야 한다. 김 씨는 ‘택지개발촉진법’상 택지개발예정지구로 지정·고시된 일산 소재 이 주택에서 3년 보유, 2년 거주했으므로 고가주택만 아니라면 양도소득세를 내지 않아도 됐다.
1세대 1주택 요건을 갖춘 고가주택인 경우 양도 당시 6억 원 초과분에 대해서만 양도소득세를 과세하므로, 이 주택은 2억 5000만 원만 해당한다.
고가주택 양도차익은 전체 양도차익 × (양도가액 - 6억 원)/ 양도가액 식으로 산출한다.
따라서 401,000,000원 × (850,000,000 - 600,000,000)/ 850,000,000 = 117,941,176원이다.
양도가액은 2007년부터 실지거래가격을 원칙으로 하고, 실지거래가격을 확인할 수 없거나 인정할 수 없을 때에는 기준시가를 예외로 적용한다. 이때 양도가액이 실지거래가격이면 취득가액도 실지거래가격으로, 반대로 양도가액이 기준시가이면 취득가액도 기준시가로 계산해야 한다. 주택(건물+토지)의 기준시가는 매년 4월 30일 가격을 공시(이의 신청 기간 5월 30일까지)하는 개별주택가격(단독주택)과 공동주택가격(예 : 아파트, 연립)을 사용한다. 참고로 토지는 전국의 토지를 개별 필지마다 매년 5월 31일 가격을 공시(이의 신청 기간 6월 30일까지)하는 개별공시지가를 사용한다. 간혹 기준시가와 시가표준액을 혼동하는데 기준시가는 국세(종합부동산세·양도소득세)에서, 시가표준액은 지방세(취득세·등록세·재산세)에서 사용하는 용어이다.
양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
‘소득세법’ 제95조(양도소득금액) 양도소득금액은 양도소득의 총 수입금액(이하 ‘양도가액’이라 한다)에서 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 ‘양도차익’이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
김성실 씨가 단독주택을 박신고 씨에게 양도하면서 발생한 양도차익 1억 1,794만 1,176원은 보유기간 중 물가 변동을 반영하지 않은 명목소득이다. 따라서 양도소득금액은 양도차익에서 보유기간 중 물가 상승분을 공제하는데, 이것이 장기보유특별공제長期保有特別控除이다. 이 제도는 3년 이상 장기 보유하고 등기된 토지와 건물의 양도소득금액을 산정할 때, 일정액을 공제함으로써 건전한 부동산의 투자 행태 내지 소유 행태를 유도하려는 세제상 장치이다.
현행 ‘소득세법’제95조에서는 ‘장기보유특별공제율’을 당해 자산의 보유기간이 ▲3년 이상 5년 미만은 양도차익의 10% ▲5년 이상 10년 미만은 15% ▲10년 이상은 30% ▲대통령령으로 정한 양도소득세가 과세 대상 1세대 1주택의 경우 15년 이상은 45%로 규정했다. 또한 양도소득의 비과세 대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다고 명시했다.
15년 이상 45% 장기보유특별공제 적용 대상은 ▲서울특별시, 과천시 및 ‘택지개발촉진법’상 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시 즉, 분당·일산·평촌·산본·중동에 소재한 주택으로 3년 이상 보유기간 중 2년 이상 거주기간을 충족하지 못해 양도소득세가 과세되는 경우 ▲고가주택을 양도한 경우 ▲농어촌주택 취득, 주거 이전, 상속, 혼인, 직계존속 노부모 봉양 등으로 1세대 2주택이 됐음에도 1세대 1주택 특례 적용을 받는 경우이다. 반면 제외 대상은 미등기 양도 자산과 60% 세율을 적용받는 3주택 이상 보유자의 주택, 비사업용 토지, 50%세율을 적용받는 2주택 보유자의 주택 등이다.
매도인 김 씨는 매수인 박신고 씨에게 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 고가주택을 양도했으므로 장기보유특별공제율은 양도차익의 10%에 해당한다. 따라서 장기보유특별공제액은 양도차익(117,941,176원)에 10%를 곱한 1,179만 4,117원이다. 양도소득금액은 양도차익 - 장기보유특별공제액으로 산출하면 1억 614만 7,059원이 나온다.
117,941,176원 - 1,179만 4,117원 = 106,147,059원
한편 2월 임시국회에 상정 중인 ‘소득세법 일부 개정안’에서는 1세대 1주택 양도소득세 장기보유특별공제율을 ▲3년 이상 4년 미만 12% ▲4년 이상 5년 미만 14% ▲5년 이상 6년 미만 20% … ▲20년 이상 80%로 현행보다 확대될 전망이다. 김 씨가 이 혜택을 받는다면 양도한 고가주택이 4년 이상 5년 미만이므로 양도차익의 14%에 해당하는 장기보유특별공제액은 현행보다 471만 7,647원 많은 1,651만 1,764원이다.
양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득 기본 공제
‘소득세법’ 제103조(양도소득 기본 공제) 양도소득이 있는 거주자에 대하여 소득별로 당해 연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만 원을 공제한다. 다만, 미등기 양도 자산의 양도소득금액은 제외한다.
양도소득세는 다른 소득으로 분류해 합산하므로, 그 양도소득에 대한 기초 공제적 성격을 띤다. 각종 소득에는 인적 공제와 물적 공제 같은 여러 가지 공제 제도가 있는데, 양도소득세만 기초 공제가 없다면 불평등 문제가 발생하기에 기초 공제하는 것이다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 등기된 토지와 주택에만 한정하는 데 비해 기본 공제는 미등기 자산을 제외한 모든 자산에 적용한다.
양도자별로 주식과 주식 이외의 자산으로 구분해 1인당 각각 연간 250만 원씩 공제한다. 주식 이외의 자산이란 토지, 건물, 주택, 부동산에 관한 권리(지상권, 전세권, 등기 받은 임차권, 부동산 취득 권리) 그리고 기타 자산인 과점주주가 소유한 부동산 과다 보유 법인의 주식, 특수 업종을 영위하는 부동산 과다 보유 법인의 주식, 사업용 고정 자산(부동산)과 함께 양도하는 영업권, 특정 시설물 이용권·회원권을 말한다. 1년에 2회 이상 양도하는 경우 연중 먼저 양도한 양도소득금액부터 순차로 공제한다.
김성실 씨의 양도소득과세표준액은 양도소득금액에서 양도소득 기본 공제액을 뺀 1억 364만 7,059원이다.
106,147,059원 - 2,500,000원 = 103,647,059원
산출세액 = 양도소득과세표준 × 세율
‘소득세법’ 제104조(양도소득세의 세율) 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음(아래 본문 참조)의 세율을 적용해 계산한 금액(이하 ‘양도소득산출세액’이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하면 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
양도소득세의 세율은 양도 자산의 종류와 연간 양도소득을 합한 소득이 많고 적음에 따라서 차등세율을 적용한다. ▲보유기간 1년 미만 50% ▲보유기간 1년 이상~2년 미만 40% ▲보유기간 2년 이상인 경우 과세표준에 의해서 9~36% 4단계 초과누진세율을 적용 ·1,000만 원(과세표준) 이하는 9%(세율) + 0(누진공제) ·1,000만 원 초과 4,000만 원 이하는 90만 원 ＋ 1,000만 원을 초과 금액의 18% ·4,000만 원 초과 8,000만 원 이하는 630만 원 ＋ 4,000만 원을 초과 금액의 27% ·8,000만 원 초과는 1,710만원 ＋ 8,000만 원 초과 금액의 36% ▲1세대 2주택 50% ▲1세대 3주택 이상 60% ▲비사업용 토지 60% ▲미등기 자산 70% 등이다.
김성실 씨가 양도한 단독주택은 보유기간이 2년 이상이고 과세표준이 8,000만 원을 초과하므로 누진세율과 36%의 세율을 적용한다. 산출세액은 양도소득과세표준에다 세율을 곱해서 나온 금액에서 누진공제액을 뺀 2,561만 2,941원이다.
25,612,941원 = 103,647,059원 × 36% - 11,700,000원
그러면 김성실 씨는 산출세액인 2,561만 2,941원을 양도소득세로 다 냈을까? 김 씨는 양도소득세를 예정신고기한 내에 신고 납부했으므로 납부할 세액에서 10% 예정신고납부세액공제 혜택을 받아서 2,305만 1647원을 납부했다. 그뿐만 아니라 세금이 2,000만 원을 초과하자 분납 제도를 활용해 1,152만 2,820원씩 두 번에 걸쳐 냈다.
양도소득세 납부 방법과 시기
양도소득세 납부 방법은 법적 강제성이 없는 예정 신고 납부와 법적 강제성을 띤 확정 신고 납부로 구분한다.
예정 신고 납부는 양도인이 당해 부동산에 대한 양도소득세 신고서를 예정 신고 기한 내에 주소지 관할세무서장에게 제출하는 것이다. 예정 신고 기한 내에 신고하고 이에 따른 세금을 납부하면 10%를 공제한다. 신고일은 자산을 양도한 날이 속한 달의 말일부터 2개월 이내이다. 즉, 김성실 씨의 경우 2007년 8월 15일 양도했으므로 8월 31일부터 10월 31일까지 예정 신고 납부하면 됐다.
확정 신고 납부는 법적 강제성을 띠므로 의무를 이행하지 않으면 불이익이 주어진다. 납세의무자는 양도일이 속한 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할세무서장에게 과세표준을 산출해 신고하고 확정한 금액을 납부해야 한다. 김 씨의 경우 2007년 8월 15일 양도했으므로 2008년 5월 1일부터 5월 31일까지가 납부 기간이다.
확정 신고 납부 의무를 이행하지 않으면 가산세를 부과하는데 여기에는 무신고 가산세와 무납부 가산세가 있다. 무신고 가산세의 경우 ▲일반 무신고 가산세 20% ▲일반 과소 신고 가산세 10% ▲부당 무신고 가산세 40% ▲부당 과소 신고 가산세 40%로 구분한다. 무납부 가산세는 대통령이 정한 법률에 따라서 통상적으로 1일 경과할 때마다 0.03%(3/10000) 적용한다.田
글·사진 윤홍로 기자
대통합민주당의 김진표 의원은 1월 20일, 2월 임시국회 상정을 위해 현행 최고 45%까지 제한한 양도소득세 과세 대상인 1세대 1주택 장기보유특별공제율을 확대함으로써 세금 부담을 완화해 주택 거래를 활성화하고자 ‘소득세법 일부 개정 법률안’을 제출했다. 장기보유특별공제율을 3년 이상 12%부터 매년 4%씩 적용해 20년 이상인 경우 80%까지 확대한다는 내용이다. 김 의원이 국회에 제출한 법안은 제17대 대통령직인수위원회의 방침과 동일하므로 무난하게 처리될 전망이다.
그러나 1세대 1주택 양도소득세 장기보유특별공제율 혜택 대상은 6억 원을 초과하는 고가주택이다. 2007년 기준 고가주택 수는 51만 1801채인데, 그 가운데 98.2%인 50만 2782채가 수도권에 집중돼 이번 양도소득세 완화 조치의 실효성은 매우 적을 것으로 보인다. 고가주택이 1999년 1만 3836채에서 2003년 13만 4405채 그리고 2007년 51만 1801채로 급상승했음을 감안할 때, 그보다는 고가주택의 기준을 9억 원으로 높이는 편이 바람직하다.
양도소득세란 자산資産을 일시적으로 양도함으로써 발생한 소득에 대해서 부과하는 세금이다. 만약 부동산을 양도했을 때 손해를 보거나 이익이 없다면 양도소득세를 부과하지 않는다. ‘소득세법(제94조)’에서 열거한 부동산 관련 자산은 토지와 건물, 아파트 당첨권과 분양권·입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 등이다. 여기서 양도는 부동산에 관한 권리를 매도, 교환, 법인에 대한 현물 출자, 대물변제, 공용수용, 부담부증여負擔附贈與, 물납 등의 방법으로 유상有償 즉, 반대급부를 받고 실질적으로 이전하는 행위다. 그러면 ‘소득세법’에서 규정한 1세대 1주택은 무엇일까?
1세대 1주택의 범위
인세人稅로 합산 과세하는 양도소득세는 납세 의무자(양도자)가 주소지 관할세무서에 세금을 신고 납부해야 한다. 납세 의무자는 우리나라에 주소 또는 1년 이상의 거소를 둔 자로, 대상은 국내 자산과 국외 자산 양도 모두를 포함한다.
소득세법상 1세대란 ‘거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족’을 말한다. 원칙은 거주자로서 배우자가 있어야 하는데 다음과 같은 경우 배우자가 없어도 1세대로 인정한다. ▲당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 ▲배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ▲소득이 ‘국민기초생활보장법’에서 규정한 최저 생계비 수준 이상으로 소유한 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(다만 미성년자는 제외) ▲미성년자가 결혼, 가족의 사망 그밖에 ‘재정경제부령’이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우 등이다.
또한 1주택은 양도일 현재 국내에 주택을 한 채를 보유한 경우로 당해 주택의 보유기간(취득일부터 양도일까지)이 3년 이상이어야 한다. 다만 서울특별시, 과천시 및 ‘택지개발촉진법’상 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시 즉, 분당·일산·평촌·산본·중동에 소재한 주택은 보유기간이 3년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다.
그러면 부부가 각각 단독세대를 구성해 1주택을 보유한 경우에도 1세대 1주택일까? ‘소득세법 기본통칙’에서 ‘비과세되는 1세대 1주택에 있어 부부가 각각 단독세대를 구성했을 경우에도 동일한 세대’로 규정했으므로 1세대 2주택에 해당한다.
보유 및 거주기간 예외
다음과 같은 경우 3년 이상 보유, 2년 이상 거주하지 않아도 1세대 1주택으로 인정해 양도소득세를 비과세한다.
-고등학교 이상의 취학, 1년 이상의 질병 치료, 근무상 형편으로 불가피하게 1년 이상 거주하던 주택을 팔고 세대원 전원이 다른 시·군으로 이사할 때이다.
-세대원 모두 해외로 이민을 갈 때. 다만 출국 후 2년 이내에 양도해야 한다.
-1년 이상 계속해서 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 전원이 출국할 때. 다만 출국 후 2년 이내에 양도해야 한다.
-재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중 일시 취득해 1년 이상 거주하던 대체 주택을 재개발·재건축 주택으로 세대원 전원이 이사해 팔 때. 다만 대체 주택에서 1년 이상 거주하다가 재개발·재건축 주택 완공 후 1년 이내에 이사해서 1년 이상 거주해야만 대체 주택을 양도할 때 보유기간에 관계없이 1세대 1주택으로 인정한다.
-‘임대주택법’에 의한 건설임대주택을 분양 받아 양도하는 경우 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상일 때. 참고로 임대주택은 임차인에게 임대기간 만료 후 우선 분양권을 준다.
-법으로 강제 수용당해 불가피하게 3년 보유, 2년 거주할 수 없을 때이다.
이러한 요건을 모두 갖추어도 소유권이전등기를 하지 않은 채 양도하는 이른바 미등기 전매轉賣는 1세대 1주택으로 인정하지 않고 양도차익의 70%를 중과세한다. 다만 ‘건축법’상 건축허가를 받지 못한 미등기 주택(무허가)은 예외로 인정한다. 또한 1세대 1주택이라도 고가주택에 해당하면 양도소득세를 내야 한다.
양도소득세 비과세 1세대 2주택
1세대 2주택에 해당할 때, 그 가운데 주택 한 채를 양도하면 장기보유특별공제 적용 없이 양도차익의 50% 세율을 과세한다. 그러나 1세대 2주택이라도 다음의 경우 1세대 1주택으로 보고 양도소득세를 비과세한다.
-농어촌주택을 포함 주택 두 채를 보유할 때. 비과세 1주택(일반 주택)을 보유한 1세대가 농어촌주택을 취득해 2주택이 된 경우 일반 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 본다. 농어촌주택이란 서울과 인천·경기도를 제외한 읍·면지역(도시지역 내 제외)에 소재한 다음 주택을 말한다. ▲상속주택 - 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 주택 ▲이농주택 - 농어업에 종사하던 자가 취득 후 5년 이상 거주한 주택 ▲귀농주택 -농어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 1000㎡(302.5평) 이상의 농지와 함께 취득해 거주하는 주택으로 대지 면적 660㎡(200평) 이내. 또한 비과세 1주택을 보유한 1세대가 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일까지 농어촌지역에 소재한 일정 규모 이하의 주택을 취득해 1세대 2주택이 된 경우 농어촌주택을 3년 이상 보유한 후 일반주택을 양도하면 1세대 1주택으로 인정한다. 농어촌이란 수도권 및 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 지역을 제외한 읍·면이다. 농어촌주택의 규모는 대지 면적 660㎡, 건축 연면적 150㎡(45평, 공동주택 116㎡(35평)) 이내이고, 주택 가격은 기준시가로 취득 당시 7,000만 원 이하이며 일반주택 양도 당시 1억 원 이하여야 한다.
-주거 이전으로 주택이 두 채일 때. 양도소득세 비과세 대상인 주택 한 채를 보유한 1세대가 새 집을 매입해 주거를 이전한 후 1년 안에 기존 주택을 양도하면 양도소득세를 과세하지 않는다. 한편 수도권 소재 공공기관의 지방 이전으로 종사자가 이전(연접)지역으로 주거를 이전한 경우 2년 안에 기존 주택을 양도하면 양도소득세 비과세 대상이다. 일례로 비과세 주택을 보유한 상태에서 재개발·재건축 주택의 입주권을 취득했다면 어떻게 될까? 이 경우 입주권 취득일로부터 1년 안에 기존 주택을 양도해야만 1세대 1주택으로 인정한다. 만약 1년 안에 재개발·재건축 주택이 완공되지 않았다면, 재개발·재건축 주택 완공 후 1년 안에 기존 주택을 양도하고 세대원 모두 재개발·재건축 주택으로 이전해서 거주하면 된다.
-상속을 받아 주택 두 채를 보유할 때. 비과세 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우 일반 주택을 먼저 양도하면 1세대 1주택으로 인정한다. 그러나 상속 주택을 먼저 양도하면 양도소득세를 과세한다.
-한 울타리 안에 주택이 두 채일 때. 한 울타리 안에 주택이 두 채여도 1세대가 모두 주거용으로 사용하면 1세대 1주택으로 본다.
-주택 매수자가 등기이전을 하지 않아 두 채일 때. 비과세 1세대 1주택을 양도했으나 매수자가 등기이전을 하지 않아 공부상 1세대 2주택인 경우 매매계약서 등으로 기존 주택을 양도한 사실을 입증하면 1세대 1주택으로 본다.
-직계존속을 모시고자 세대를 합쳐 주택 두 채를 보유할 때. 비과세 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유한 60세(여자 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시고자 세대를 합쳐 1세대 2주택이 된 경우 2년 이내에 주택 한 채를 양도하면 1세대 1주택으로 본다.
-결혼으로 주택이 두 채일 때. 각각 비과세 1주택을 보유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 2년 이내에 주택 한 채를 양도하면 1세대 1주택으로 본다.
-문화재주택 보유로 주택이 두 채일 때. ‘소득세법’상 문화재주택은 없는 것으로 간주하므로 문화재주택과 일반주택을 보유해도 1세대 1주택에 해당한다. 따라서 문화재주택을 보유한 상태에서 일반주택의 취득과 양도를 반복할 수 있다.
양도차익과 필요경비
‘소득세법’ 제100조(양도차익의 산정) 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다.
김성실 씨가 2007년 10월 31일 국세청에 예정 신고한 ‘양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서’에는 양도차익이 1억 1,794만 1,176원밖에 안 된다. 전체 양도차익 4억 100만 원과는 상당한 차이가 나는데 김 씨가 세금을 덜 내고자 양도차익을 줄여서 불성실 신고한 것일까? 양도차익 계산식을 보면 그 답을 찾을 수 있다.
양도차익 = ①실지 양도가액 - ②실지 취득가액 - ③기타 필요경비(자본적 지출액 + 양도비)
매도인 김 씨와 매수인 박 씨 사이에 단독주택 매매 계약에 있어 실지 양도가액은 김 씨가 박 씨에게 실제 수수한 거래 금액을, 실지 취득가액은 김 씨가 2002년 단독주택을 취득할 때 든 실제 취득가액을 말한다. 기타 필요경비는 김 씨가 단독주택을 취득하면서 지출한 비용 가운데 취득가액 이외의 취득세·등록세·중개수수료 등 취득에 소요된 모든 부대 비용과 취득 후 용도변경·개량·이용 편의 등 자산 가치 상승을 위한 자본적 지출액 그리고 박 씨에게 양도하기 위해 직접 지출한 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 말한다.
김 씨의 경우 2002년 단독주택을 4억 2,000만 원에 매입하고 취득세 500만 원과 등록세 680만 원을 냈으므로 실제 취득가액은 4억 3,180만 원이다. 취득 후에는 리모델링 비용으로 750만 원을, 박 씨에게 양도하면서 970만 원을 지출했다.
① 850,000,000￦(실지 양도가액)
② 431,800,000￦(실지 취득가액)
③ 17,200,000￦(기타 필요경비)
-------------------------------------
401,000,000￦(전체 양도차익)
따라서 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 공제한 전체 양도차익은 4억 100만 원이다. 그런데 실지 양도가액이 6억 원을 초과하므로, 다시 고가주택 양도차익을 산출해야 한다. 김 씨는 ‘택지개발촉진법’상 택지개발예정지구로 지정·고시된 일산 소재 이 주택에서 3년 보유, 2년 거주했으므로 고가주택만 아니라면 양도소득세를 내지 않아도 됐다.
1세대 1주택 요건을 갖춘 고가주택인 경우 양도 당시 6억 원 초과분에 대해서만 양도소득세를 과세하므로, 이 주택은 2억 5000만 원만 해당한다.
고가주택 양도차익은 전체 양도차익 × (양도가액 - 6억 원)/ 양도가액 식으로 산출한다.
따라서 401,000,000원 × (850,000,000 - 600,000,000)/ 850,000,000 = 117,941,176원이다.
양도가액은 2007년부터 실지거래가격을 원칙으로 하고, 실지거래가격을 확인할 수 없거나 인정할 수 없을 때에는 기준시가를 예외로 적용한다. 이때 양도가액이 실지거래가격이면 취득가액도 실지거래가격으로, 반대로 양도가액이 기준시가이면 취득가액도 기준시가로 계산해야 한다. 주택(건물+토지)의 기준시가는 매년 4월 30일 가격을 공시(이의 신청 기간 5월 30일까지)하는 개별주택가격(단독주택)과 공동주택가격(예 : 아파트, 연립)을 사용한다. 참고로 토지는 전국의 토지를 개별 필지마다 매년 5월 31일 가격을 공시(이의 신청 기간 6월 30일까지)하는 개별공시지가를 사용한다. 간혹 기준시가와 시가표준액을 혼동하는데 기준시가는 국세(종합부동산세·양도소득세)에서, 시가표준액은 지방세(취득세·등록세·재산세)에서 사용하는 용어이다.
양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제
‘소득세법’ 제95조(양도소득금액) 양도소득금액은 양도소득의 총 수입금액(이하 ‘양도가액’이라 한다)에서 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 ‘양도차익’이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다.
김성실 씨가 단독주택을 박신고 씨에게 양도하면서 발생한 양도차익 1억 1,794만 1,176원은 보유기간 중 물가 변동을 반영하지 않은 명목소득이다. 따라서 양도소득금액은 양도차익에서 보유기간 중 물가 상승분을 공제하는데, 이것이 장기보유특별공제長期保有特別控除이다. 이 제도는 3년 이상 장기 보유하고 등기된 토지와 건물의 양도소득금액을 산정할 때, 일정액을 공제함으로써 건전한 부동산의 투자 행태 내지 소유 행태를 유도하려는 세제상 장치이다.
현행 ‘소득세법’제95조에서는 ‘장기보유특별공제율’을 당해 자산의 보유기간이 ▲3년 이상 5년 미만은 양도차익의 10% ▲5년 이상 10년 미만은 15% ▲10년 이상은 30% ▲대통령령으로 정한 양도소득세가 과세 대상 1세대 1주택의 경우 15년 이상은 45%로 규정했다. 또한 양도소득의 비과세 대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다고 명시했다.
15년 이상 45% 장기보유특별공제 적용 대상은 ▲서울특별시, 과천시 및 ‘택지개발촉진법’상 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시 즉, 분당·일산·평촌·산본·중동에 소재한 주택으로 3년 이상 보유기간 중 2년 이상 거주기간을 충족하지 못해 양도소득세가 과세되는 경우 ▲고가주택을 양도한 경우 ▲농어촌주택 취득, 주거 이전, 상속, 혼인, 직계존속 노부모 봉양 등으로 1세대 2주택이 됐음에도 1세대 1주택 특례 적용을 받는 경우이다. 반면 제외 대상은 미등기 양도 자산과 60% 세율을 적용받는 3주택 이상 보유자의 주택, 비사업용 토지, 50%세율을 적용받는 2주택 보유자의 주택 등이다.
매도인 김 씨는 매수인 박신고 씨에게 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 고가주택을 양도했으므로 장기보유특별공제율은 양도차익의 10%에 해당한다. 따라서 장기보유특별공제액은 양도차익(117,941,176원)에 10%를 곱한 1,179만 4,117원이다. 양도소득금액은 양도차익 - 장기보유특별공제액으로 산출하면 1억 614만 7,059원이 나온다.
117,941,176원 - 1,179만 4,117원 = 106,147,059원
한편 2월 임시국회에 상정 중인 ‘소득세법 일부 개정안’에서는 1세대 1주택 양도소득세 장기보유특별공제율을 ▲3년 이상 4년 미만 12% ▲4년 이상 5년 미만 14% ▲5년 이상 6년 미만 20% … ▲20년 이상 80%로 현행보다 확대될 전망이다. 김 씨가 이 혜택을 받는다면 양도한 고가주택이 4년 이상 5년 미만이므로 양도차익의 14%에 해당하는 장기보유특별공제액은 현행보다 471만 7,647원 많은 1,651만 1,764원이다.
양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득 기본 공제
‘소득세법’ 제103조(양도소득 기본 공제) 양도소득이 있는 거주자에 대하여 소득별로 당해 연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만 원을 공제한다. 다만, 미등기 양도 자산의 양도소득금액은 제외한다.
양도소득세는 다른 소득으로 분류해 합산하므로, 그 양도소득에 대한 기초 공제적 성격을 띤다. 각종 소득에는 인적 공제와 물적 공제 같은 여러 가지 공제 제도가 있는데, 양도소득세만 기초 공제가 없다면 불평등 문제가 발생하기에 기초 공제하는 것이다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 등기된 토지와 주택에만 한정하는 데 비해 기본 공제는 미등기 자산을 제외한 모든 자산에 적용한다.
양도자별로 주식과 주식 이외의 자산으로 구분해 1인당 각각 연간 250만 원씩 공제한다. 주식 이외의 자산이란 토지, 건물, 주택, 부동산에 관한 권리(지상권, 전세권, 등기 받은 임차권, 부동산 취득 권리) 그리고 기타 자산인 과점주주가 소유한 부동산 과다 보유 법인의 주식, 특수 업종을 영위하는 부동산 과다 보유 법인의 주식, 사업용 고정 자산(부동산)과 함께 양도하는 영업권, 특정 시설물 이용권·회원권을 말한다. 1년에 2회 이상 양도하는 경우 연중 먼저 양도한 양도소득금액부터 순차로 공제한다.
김성실 씨의 양도소득과세표준액은 양도소득금액에서 양도소득 기본 공제액을 뺀 1억 364만 7,059원이다.
106,147,059원 - 2,500,000원 = 103,647,059원
산출세액 = 양도소득과세표준 × 세율
‘소득세법’ 제104조(양도소득세의 세율) 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음(아래 본문 참조)의 세율을 적용해 계산한 금액(이하 ‘양도소득산출세액’이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하면 그 중 가장 높은 것을 적용한다.
양도소득세의 세율은 양도 자산의 종류와 연간 양도소득을 합한 소득이 많고 적음에 따라서 차등세율을 적용한다. ▲보유기간 1년 미만 50% ▲보유기간 1년 이상~2년 미만 40% ▲보유기간 2년 이상인 경우 과세표준에 의해서 9~36% 4단계 초과누진세율을 적용 ·1,000만 원(과세표준) 이하는 9%(세율) + 0(누진공제) ·1,000만 원 초과 4,000만 원 이하는 90만 원 ＋ 1,000만 원을 초과 금액의 18% ·4,000만 원 초과 8,000만 원 이하는 630만 원 ＋ 4,000만 원을 초과 금액의 27% ·8,000만 원 초과는 1,710만원 ＋ 8,000만 원 초과 금액의 36% ▲1세대 2주택 50% ▲1세대 3주택 이상 60% ▲비사업용 토지 60% ▲미등기 자산 70% 등이다.
김성실 씨가 양도한 단독주택은 보유기간이 2년 이상이고 과세표준이 8,000만 원을 초과하므로 누진세율과 36%의 세율을 적용한다. 산출세액은 양도소득과세표준에다 세율을 곱해서 나온 금액에서 누진공제액을 뺀 2,561만 2,941원이다.
25,612,941원 = 103,647,059원 × 36% - 11,700,000원
그러면 김성실 씨는 산출세액인 2,561만 2,941원을 양도소득세로 다 냈을까? 김 씨는 양도소득세를 예정신고기한 내에 신고 납부했으므로 납부할 세액에서 10% 예정신고납부세액공제 혜택을 받아서 2,305만 1647원을 납부했다. 그뿐만 아니라 세금이 2,000만 원을 초과하자 분납 제도를 활용해 1,152만 2,820원씩 두 번에 걸쳐 냈다.
양도소득세 납부 방법과 시기
양도소득세 납부 방법은 법적 강제성이 없는 예정 신고 납부와 법적 강제성을 띤 확정 신고 납부로 구분한다.
예정 신고 납부는 양도인이 당해 부동산에 대한 양도소득세 신고서를 예정 신고 기한 내에 주소지 관할세무서장에게 제출하는 것이다. 예정 신고 기한 내에 신고하고 이에 따른 세금을 납부하면 10%를 공제한다. 신고일은 자산을 양도한 날이 속한 달의 말일부터 2개월 이내이다. 즉, 김성실 씨의 경우 2007년 8월 15일 양도했으므로 8월 31일부터 10월 31일까지 예정 신고 납부하면 됐다.
확정 신고 납부는 법적 강제성을 띠므로 의무를 이행하지 않으면 불이익이 주어진다. 납세의무자는 양도일이 속한 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할세무서장에게 과세표준을 산출해 신고하고 확정한 금액을 납부해야 한다. 김 씨의 경우 2007년 8월 15일 양도했으므로 2008년 5월 1일부터 5월 31일까지가 납부 기간이다.
확정 신고 납부 의무를 이행하지 않으면 가산세를 부과하는데 여기에는 무신고 가산세와 무납부 가산세가 있다. 무신고 가산세의 경우 ▲일반 무신고 가산세 20% ▲일반 과소 신고 가산세 10% ▲부당 무신고 가산세 40% ▲부당 과소 신고 가산세 40%로 구분한다. 무납부 가산세는 대통령이 정한 법률에 따라서 통상적으로 1일 경과할 때마다 0.03%(3/10000) 적용한다.田
