알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 18

매수인은 ‘임대차 보증금’ 가압류

세입자는 ‘깡통전세’ 가능성을 꼭 확인하자!

주택 양도 시 보증금에 걸린 가압류가 양수인에게도 효력이 있다는 판결이 있었다. 그래서 건물을 살 때 임차보증금에 가압류가 걸려있는지 확인하고 매매를 하는 게 안전하다. 이번 호에서는 임대차보증금반환채권의 양도 압류에 관한 사례에 통해 임대차를 안고 주택을 매수할 때 보증금반환채권에 대한 압류 또는 가압류 사실을 스스로 확인해야 하는 이유를 살펴본다. 이와 함께 전셋값이 천정부지로 오르면서 ‘깡통전세’ 위험도 크게 커지고 있다. 전세금 반환을 걱정하는 세입자들이 ‘깡통전세’를 피하는 방법도 알아본다.

글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com

임차인 보증금반환채권

압류 확인은 필수

전세나 월세가 있는 경우 매수인은 보통 이를 안고 산다. 매도인이 부담해야 할 전세금반환의무나 보증금반환의무를 부담하게 된다는 의미이다. 특히 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추고 있다면, 매매 당사자 사이에 특별한 약정이 없더라도 양수인은 법률상 당연히 임대인의 지위를 승계하게 된다(주택임대차보호법 제3조 3항).

특별한 문제는 없다. 양수인은 계약기간 만료 후 임차인에게 보증금을 지급하면 되니까. 그런데 주의해야 할 점이 있다. 양수인이 임차인에게 보증금을 지급했음에도 불구하고 다시 보증금반환의무를 부담할 수 있다는 대법원전원합의체 판결이 나왔기 때문이다.

사건은 이렇다. A는 B로부터 안산시 상록구 소재 다가구주택 202호를 매수했는데, 여기에는 대항력 있는 임차권을 가지고 있는 C가 살고 있었다. 그래서 A는 B로부터 위 주택의 소유권을 이전받은 후 C에게 임차보증금 3,000만 원을 반환했다. 그런데 C의 보증금반환채권은 사업상 대출받은 돈을 갚지 못해 신용보증기금으로부터 가압류당했고, 법원의 채권가압류결정은 매도인 B에게 이미 송달된 상태였다.

그 후 신용보증기금은 매수인 A를 상대로 하여 채권압류 및 추심명령을 받고 3,000만 원의 보증금반환채무의 이행을 청구한 것이다. 핵심은 가압류결정을 받은 제3채무자인 B의 지위를 A가 승계할 것인지 여부다. 원심법원은 채권가압류결정의 효력은 제3채무자인 B에게만 미치고 양수인 A에게 미치지 않는다고 했다.

이에 따르면 A는 신용보증기금에 3,000만 원을 지급할 의무는 없게 된다. 그런데 대법원은 “임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다”고 함으로써 원심판결을 뒤집었다(대법원전원합의체 2013.01.17. 선고 2011다49523 판결).

결국, A는 신용보증기금에 3,000만 원을 다시 지급해야 했다. 아닌 밤중에 홍두깨라고 했던가? A씨는 영문도 모른 채 두들겨 맞은 꼴이다. 양수인 A는 보증금반환채권에 대한 가압류결정에 대해 전혀 알지 못했다. 가압류결정은 양도인 B에게 도달한 것이고 A는 B로부터 그에 관한 사실을 듣지 못했기 때문이다.

현행 민사집행법상 보증금반환채권에 대한 압류 또는 가압류에 대해 양수인이 통지받을 방법은 없다. 결국 임대차를 안고 주택을 매수한다면 보증금반환채권에 대한 압류 또는 가압류 사실을 스스로 확인할 수밖에 없다. 양도인에게는 압류 또는 가압류결정문을 받은 사실이 없다는 확인서를 받고, 임차인에게 보증금을 지급할 때에도 확인서를 받아두어야 한다. 이래저래 세상 복잡해지기만 한다.

전세가율 90% 시대 ‘깡통전세’

피하는 방법

최근 전세난으로 전셋값이 천정부지로 오르면서 전세금 반환을 걱정하는 세입자들이 늘어나고 있다. 2015년 10월 현재 수도권의 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)은 사상 최고치인 73.5%에 이른다. 이에 따라 세입자들이 집주인에게 맡긴 전세금을 온전하게 돌려받기 어려워지는 이른바 ‘깡통전세’ 위험도 크게 커지고 있다.

그렇다면 깡통전세는 어떻게 피할까? 첫째, 대항력을 갖춰야 한다. 대항력이란 주택의 소유자가 바뀌더라도 전세금이나 보증금을 받기 전에는 절대 집을 비워주지 않는 힘을 말한다. 대항력은 점유의 인도 및 주민등록을 갖추면 발생한다. 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이라도 좋다.

그런데 깡통전세를 면하려고 전세권설정등기를 하는 경우를 가끔 본다. 그러나 대항력은 주택임차인에게 인정되는 매우 강력한 힘이다. 단언컨대 대항력을 갖췄다면 추가적인 조치는 필요 없다. 다만 반드시 주의할 점이 있다. 대항력은 대항요건을 갖춘 다음날(익일)부터 생긴다는 것이다. 따라서 주택임대차계약을 체결한 당일 집주인이 저당권을 설정한다면 주택임차인은 꼼짝없이 당하게 된다.

둘째, 저당권 등 선순위 권리가 있는 주택임대차는 피하자. 그러나 세상일이 내 마음대로만 되는가? 선순위저당권이 있는 주택에 전세를 얻는 경우도 많다. 일단 선순위저당권이 없는 경우보다 전세금이 싸다. 예컨대 시가 6억 원에 해당되는 주택에 3억 원의 선순위저당권이 있더라도 2억 원에 전세를 놓는 경우이다. 주택임차인은 선순위저당권 3억 원을 공제하고 3억 원이 남으므로 안심하기 마련이다.

그런데 부동산 경기의 하락으로 시가가 4억5,000만 원으로 떨어진다면 선순위저당권 3억 원을 공제하고 1억5,000만 원 남는다. 요즈음이 그렇다. 만약 경매로 4억5,000만 원에 낙찰된다면 선순위저당권 3억 원을 제외하고 주택임차인은 1억5,000만 원을 배당받고 집을 비워야 한다. 이제 주택임차인의 선택만이 남았다. 5,000만 원의 손해를 볼 것인지 경매에 참여해 임차주택을 매수할 것인지.

팁 하나! 경매에 참여한다면 5억 원에 입찰하는 것이 좋다(주택소유자에게 다른 재산이 없다면). 시가를 초과하는 5억 원에 입찰하는 사람이 없을 테니 확실히 낙찰받을 수 있고, 어차피 선순위저당권 3억 원을 제외한 2억 원까지는 주택임차인에게 배당받을 권리가 있으므로 추가 대금을 납부할 필요 없이 상계할 수 있기 때문이다. 나아가 5억원에 입찰하는 것이 양도소득세와 관련하여 이득이다. 나중에 양도소득세를 계산할 때 5억 원을 기준으로 하기 때문이다.