[부동산 진단] 05. 저성장시대 차별화한 토지시장

저성장시대 차별화한 토지시장

해마다 세계 도시인구는 6,500만 명씩 증가한다. 인류는 지도에도 없는 바다를 향해간다. 반면, 우리나라는 1960년대 이후부터 전체 인구 중 도시인구가 급증해 2011년 91.1%로 최고점에 달한 후 감소세로 들어서 2012년에는 91% 아래로 떨어졌다.

인구가 감소하는 지역에서 성공하기 힘들지만, 간혹 많은 돈을 버는 사람도 있다. 그러나 대부분 사람에게는 절망이 될 수 있다. 부동산 판로가 없어지기 때문이다. 예컨대 1987년 태백시 황기동 황지 초등학교 학생 수가 5,400명이었을 때 문구점이 3개였다. 당시 권리금만 3억 원이었고 자리는 평당 3백만 원이었다. 2000년대 초 학생수가 200명 이하로 줄어들자 문구점이 사라지고 가게 자리는 평당 50만 원 이하로 떨어졌다. 인구의 감소는 단순히 수치상의 문제가 아니다.
세계가 저성장 시대로 접어들자 금융과 부동산 재테크가 빙하기에 접어들었다고 주장하는 사람도 늘었다. 새로운 재테크 모델이 필요한 시점이다. 벽화마을로 유명세를 탄 마을이나 연예인에 의해 상권이 변한 사례처럼 이제는 부동산 전문가뿐만 아니라 IT 전문가, 화가, 소설가 등 각 분야 전문가가 융합해 새로운 시스템을 만들어야 한다. 그렇지 않으면 백전노장의 경험도 쓸모없는 무용지물이 될 수 있다. 현재 부동산 시장은 기회이자 위기의 시대가 도래한 것이다. 재테크 투자방식의 고정관념이 무너졌다. 문제는 많은 사람이 시장의 변화를 인지하지 못하는 것이다.

글 진명기 부동산 컨설턴트

토지가격 결정하는 다섯 가지 트렌드

부동산 가격을 결정하는 데는 여러 가지 요인이 작용한다. 특히, 토지는 모든 산업의 원자재라 가격을 산정하는 데 천차만별이다. 매도자 입장에서 보면 흙수저와 금수저에 따라 토지가치를 결정하는 기준부터 다르다. 당장 자금 위기에 몰린 사람이 급매로 처분할 땐 평균 시세보다 싸더라도 처분하려고 하지만, 10년이 아니라 100년 후에 처분해도 상관없다면 최고 시세에도 팔려고 하지 않을 것이다.
이젠 땅을 보유하는 것만으로 돈 버는 시대는 지났다. 단순한 토지투자시대가 끝났기 때문이다. 그러나 토지는 모든 산업의 원자재이며 종합예술이다. 누가, 어떤 회사가, 어떻게 토지의 상품 가치를 극대화하느냐에 따라 토지의 가치는 달라질 것이다. 여기에 토지가격을 결정하는 트렌드를 읽을 수 있다면 더욱 투자하기 좋은 땅으로 만들 것이다.

1. 입지

부동산 가치가 전혀 없던 쓸모없던 동굴이나 늪지가 유명한 관광지역으로 바뀔 수 있다. 대표사례로 광명시와 순천만이다. 광명동굴은 올해 들어 방문객이 30만을 돌파했다. 순천만 국가 정원은 4월 중순에만 100만 명을 넘었다.
부동산 전문가들은 입지 선정판단 기준으로 용도지역별 입지를 말한다. 2012년 제레미 리프킨은 『3차 산업혁명』에서 협업의 시대를 주장했다. 그런데 불과 4년 만에 창직학創職學에서 주장하는바에 따르면 인공지능(AI), 로봇, 사물인터넷, 빅데이터, 3D 프린팅 등이 대표하는 4차 산업혁명의 물결이 시작됐다고 한다. 하루가 다르게 변하는 세상에서 예전의 방식만 고수하면 안 된다. 다양한 경험과 분석을 통해 입지를 분석하는 기준점도 달라져야 한다.
대표적으로 좋은 입지를 말하면 유동인구가 많은 대도시 상업지역을 말한다. 그런데 대도시 상업지역인데도 투자 대비 임대료가 급격하게 올라 임대료를 연체하고 공실률이 높아져 투자성이 낮아진 사례도 있다. 산간 오지의 토지라 해도 사람들의 관심을 끌 수 있는 기획으로 지역과 토지를 개발하면 도시보다 좋은 수익형 토지가 된다는 사실이다.

2. 인구 증감

현재 우리나라 인구는 총 5,114만 명이다. 이 가운데 4,683만 명(91.58%)이 도시지역에 거주한다. 인구의 92%가 국토 전체 면적 17%에 불과한 도시지역에 살고 있다. 2014년에는 도시지역 인구가 45만 5,660명 늘었다. 경기도 평택시 인구정도가 새로 도시에 편입된 것이다. 올해 상반기엔 세종시와 제주도로 이동한 인구가 가장 많았다. 반면, 서울과 대전, 광주 등 대도시 인구는 다소 줄었다. 인구의 이동과 집중은 주택시장과 토지시장에 영향을 미친다.

3. 공시지가 공신력?

공시지가는 해마다 국토교통부 장관이 조사 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당(㎡) 가격이다. 올해는 전국적으로 3,230만 필지를 표본지로 조사한 근거로 발표한 것이다.
공시지가는 ①건강보험료 산정, 기초노령연금 수급대상자 결정, 교통사고 유자녀 지원 대상자 결정 등 복지행정 ②조세 및 부담금 부과 ③불법건축물이행강제금, 선매 시 토지매수가격 산정 등 부동산행정, ④ 공직자 재산등록 등 약 61종 관련 분야에 광범위 하게 지표로 활용한다.

·공시지가로 본 토지

국토교통부는 “2015년 공시지가가 5.08% 상승해 지난해 4.63% 대비 0.45%p 올라 10년부터 꾸준히 상승 추세를 유지하고 있다”고 발표했다. 그런데 최근 만나는 부동산 중개업소 관계자는 불황이 이어지면서 매수자 만나기가 하늘의 별 따기처럼 어렵다고 한다. 매도가격을 지난해보다 낮게 내놓았지만, 매수자는 나타나지 않으면서 공시지가는 그대로이거나 오른 곳이 많다는 것이다. 공시지가가 올라도 필지마다 현재 지가와는 무관할 수 있다는 사실이다.

4. 공시시가 상승의 함정

보통 사람들은 공시지가가 오르면 좋은 것으로 착각한다. 물론 토지수용지역에서는 보상가가 높게 책정되기 때문에 좋다. 공시지가가 오르면 금융기관에서 대출받을 때도 유리하다. 그래서 공시지가에 이의를 신청해 내리려고 하지 않는다. 또한, 대부분 절차를 모르거나 이의 신청 시기를 모르는 사람도 많다. 그런데 공시지가가 높으면 10년에서 20년 이상 팔지 않고 보유하다가 상속하면 손해를 보고, 매년 세금이나 건강보험료만 큰 부담으로 작용한다는 사실을 모른다.

토지를 소유하고 있다면 해당 표준지가가 속한 시·군·구에서 공시지가를 확인해 손익을 계산해야 한다. 공시된 지가에 이의가 있는 토지 소유자는 공시일로부터 60일 이내 국토교통부 장관에게 서면으로 이의를 신청할 수 있다. 정부나 지자체는 세수 부족으로 재원 확보에 어려움이 생기면, 토지세금에 해당하며 가장 쉽게 재원을 확보할 방법으로 공시지가를 올리는 것이다. 갈등 없이 수수료를 확보할 수 있다는 장점이 있기 때문이다.

5. 토지가격 올리는 외부 요인

2015년 말 기준으로 국토교통부가 발표한 자료에 따르면, 국내 외국인이 보유한 토지면적은 2억2,827만㎡(228㎢)로 전체 국토면적의 0.2%, 금액으로는 32조 5,703억 원(공시지가 기준)이다. 주체별로는 외국 국적 교포 1,042만㎡, 합작법인 665만㎡, 순수 외국인 169만㎡, 순수 외국 법인 123만㎡가 늘어났고, 국가별로는 미국 830만㎡, 중국 266만㎡, 일본 257만㎡, 유럽 21만㎡, 기타 국가 625만㎡가 증가하였다.

토지투자 시 고려사항

성경에 “우리 백성이 지식이 없어 망한다”는 말이 있다. 부동산 지식은 돈이다. 산업이 바뀌는 시대에 걸맞은 토지투자의 새로운 지식이 절대적으로 필요한 시기다.

1. 맞춤형 입지 선정 기준 달라져

토지는 모든 산업의 원자재다. 무엇을 하든 땅이 있어야 가능하다. 그렇다고 아무 땅이나 쓸모 있는 건 아니다. 평생 땅을 일군 농부는 가격이 저렴하면서 농업용수가 풍부한 지역을 먼저 찾는다. 장사하는 사람이라면 유동인구가 많은 대도시 상업지역을 꼽는다. 화천군에 사는 소설가 이외수 씨처럼 작가나 예술가라면 지역은 상관없이 조용한 환경에 저렴한 토지라도 문제없을 것이다.

2. 공시지가

앞서 말했듯 공시지가가 오르면 정부와 지자체만 수익을 낼 수 있다는 것을 간과해서는 안 된다. 즉, 재산세와 건강보험료가 오른다는 것을 모르고 지나면 금전적인 피해가 생긴다는 사실이다. 실제로 토지가격이 내려가고 있는데도 해마다 종토세가 늘어나면, 돈을 빌리지 않았는데 연체이자를 내는 것과 다름없다.

※ 사례: 2015년 인천시 중구 을왕동에 있는 산의 공시지가가 74,400원(㎡당)에서 올해 73,000원으로 낮아졌다. 공시지가는 37억5천만 원이지만, 매도가격은 공시지가 50% 정도인 17억 원이다.

그러나 일반적으로 사람들은 공시지가가 오르면 좋은 것으로 착각하는 게 문제다. 공시지가에 이의 신청해 내리려고 하지 않는다. 또한, 대부분 이의 신청 절차와 시기도 모르는 사람이 많다. 수십 년간 땅이 팔리지 않고 보유하다 상속되면 손해 본다. 그런데 정부나 지자체는 세수 부족으로 재원 확보가 어려우면 가장 쉬운 방법으로 토지세금에 해당하는 공시지가를 올리는 것이다. 비교적 갈등도 적으면서 세수를 확보하는 장점이 있기 때문이다. 보통 사람들은 공시지가가 오르면 각종 세금도 오른다는 걸 간과한다. 재산세와 건강보험료가 크게 오른다는 사실을 명심해야 한다.