월간 전원주택라이프

동호인 주택 친구 네명이 모여 조성한 동호인 전원주택단지 흐르는 세월과 함께 나이를 먹으면 사람이 그리워진다고들 한다. 어린 시절 동네를 주름잡던 개구쟁이 친구들, 꿈 많던 학창시절을 함께 한 동기동창생녀석들처럼 기억의 저편에 추억으로 자리잡은 얼굴들이 보고싶어 진다고. 이같이 그리운 이들과 한 울타리를 이루고 마음을 맞춰가며 살아간다면 그것은 또 하나의 커다란 행복일 것이다. 우선은 외롭지 않아 좋을 것이고 조금은 따분할 수 있는 노년에 말벗이 있어 좋을 것이다. 술을 좋아한다면 언제나 가까이에 술친구가 있어 좋을 것이며, 힘겨울 때는 서로가 든든한 벽이 되어 기댈 수 있으니 더 더욱 좋을 것이다. 천안시 광덕면 광덕리, 광덕산 자락에 새로이 들어선 4동의 목조주택은 정년퇴임을 1년여 앞둔 친구들이 모여 한 울타리를 치고 지은 것이다. 이제 50줄의 끝자락에 선 전영식, 손석진, 남상완씨는 노년을 자연과 더불어 서로를 의지하며 살기로 마음을 모았다. 그리고 여기에 비슷한 연배인 전영식씨의 사촌동생 전정남씨를 합세시켜 동호인주택 단지를 조성했다. 평소 같이 술자리하기를 좋아하던 이들은 술자리가 무르익을 때면 언제나 ‘우리 나중에 늙으면 함께 살자’는 말을 되풀이하곤 했다고 한다. 그리고 이것이 자연스레 동호인결성으로 이어졌고, 급기야 96년도에는 부지를 공동으로 매입하는 등 본격적인 ‘한 울타리 치기’에 돌입하게 된 것이다. 부지물색으로부터 건축에 이르기까지 단지조성에 대한 일체를 일임 받은 것은 전영식씨다. 이는 함께 살 장소로 선택된 곳이 천안이다 보니 이곳을 삶의 터전으로 하고 있는 전씨가 제격일 것이라는 생각 때문이기도 하지만, 보다 앞서, 그가 ‘한 울타리 치기’에 가장 앞장서서 친구들을 부추겼기 때문에 돌아간 영애(?)다. 지금의 부지도 그가 추천한 땅이다. 한전에 근무하는 그는 평소 천안의 여러 지역을 돌아다닐 기회가 많았는데, 전원생활에 관심이 많았기에 그 때마다 자신이 정년퇴임 후 살 만한 장소를 더불어 물색해왔다. 그러던 중 우연히 광릉산을 찾게 됐고 그곳에서 지금의 부지를 발견했다. 도로와 인접해 있고 도심과도 그다지 멀지 않아 교통여건이 좋았으며, 광릉산이 부지를 감싸고 있어 주위경관도 그만이었다. 그래서 그는 친구들에게 이 땅을 권하고 그들과 함께 96년도 5월, 이곳의 부지 1천3백여평을 당시가격 평당 10만원에 구입했다. 그러나 집짓기를 시작한 것은 그로부터 시간이 조금 지난 2000년 6월부터다. 이는 이들의 정년퇴임과 입주시기를 맞추기 위함이었는데, 당시 이들의 정년퇴임까지 조금은 시간이 있었다. 때문에 조금 더 시간적 여유를 가지고 집의 종류를 결정하고 건설업체를 선정하는 등 철저한 공사준비를 할 수 있었다. 이곳에 지어진 4채의 집은 모두 유사한 크기와 모양, 색감을 가진 목조주택으로 통일성을 이루고 있다. 이는 집에 통일성을 부여함으로써 서로에 대한 동지의식을 북돋기 위함인데, 집의 종류에 관해서는 모두들 목조주택에 관심이 많았기 때문에 쉽사리 목조주택으로 의견통일을 이룰 수 있었다. 이들의 ‘한 울타리 치기’는 시작부터 끝까지 모두 순조롭게 진행되었고, 한순간도 의견대립으로 마찰이 생긴 적은 없었다고 한다. 아무리 친구사이일 지라도 금전문제가 개입되면 작은 마찰이라도 생기기 마련인데, 이들은 서로에 대한 믿음이 강했기 때문에 아무런 문제가 없었다는 것이 전영식씨 말이다. 건축물 형태는 4동 모두 미국식 전통목조주택(2×6)으로 설계되었다. 외부마감은 특별한 수선이 필요없는 비닐 사이딩으로 했는데, 이는 노령화에 대비해 외부마감재를 선택함으로써 사후관리(페인트 등)에 드는 비용을 절감하기 위한 것이다. 단열재로는 습기에 약하고 시간이 지남에 따라 처짐현상이 나타나 새로이 교체해야하는 단점을 가진 기존의 유리섬유를 대체해 SK의 스카이 비바라는 섬유질의 새로운 단열재를 사용했다. 때문에 시간이 경과함에 따라 처짐현상이나 변형이 없어 반영구적이고 단열효과 면에서도 기존에 비해 손색이 없다. 또한, 골재와 외부합판 사이에는 타이론(5T, 난연, 흡음, 방수, 방풍재)을 사용, 1차 단열을 해줌으로서 단열성능을 높였다. 보일러는 심야전기 보일러를 사용해 난방 등에 필요한 관리비용을 절감하게 했으며, 내부마감은 석고보드(12.5T)위에 핸디코트와 벽지를 사용하여 아늑하고 세련된 멋을 살렸다.田 ■ 글·사진 김성룡 ■ 건축정보 위치: 충북 천안시 광덕면 광덕리 부지면적: 1천3백2십6평 (대지 4백평, 준농림 전, 답, 임야 9백26평) 부지구입년도: 1996년 4월 부지구입금액: 평당 10만원 전용: 준농림 9백26평 중 4백20평 건축형태: GABLE(박공지붕)&HIP(모임지붕) 방식의 단층목조주택(4동 동일) 건축면적: 1호 30평, 2호 30평, 3호 31평, 4호 30.5평(데크 각 8평, 지하주차장 별도) 공사기간: 2000년 6월~2000년 11월(준공검사 12월 15일) 실내구조: 방 3, 주방, 거실, 화장실 2, 다용도실(2,4호는 + 다락방) 외벽마감: 비닐사이딩 내벽마감: 석고보드, 핸디코트, 벽지 지붕마감: 아스팔트싱글 바닥재: 온돌강화마루, 장판 단열재: SK 스카이 비바(섬유질), 타이론(전자제품 보호재) 창호재: 시스템(Fair Glass)창호(미국) 문: 스킨도어(미국) 싱크대: 12자 붙박이장: 10자, 4자, 3자 난방형태: 심야전기 식수공급: 지하수 ■ 설계 및 시공: 상아주택 031-226-0304 외관이 돋보이는 전영식씨 댁 단지입구에 자리한 1호의 건축주는 전영식씨로 ‘한 울타리 치기’를 주도적으로 이끈 사람이다. 그는 건물의 외관에 가장 많은 신경을 썼는데, 이미 오래 전부터 인터넷을 통해 다른 목조주택의 외형을 수집해왔고 그것을 이번 집설계에 반영하도록 했다. 때문에 집의 모양에 있어서는 다른 집에 비해 아기자기한 멋이 있다. 지붕의 뻐꾸기창과 불룩하게 튀어나온 거실창이 돋보인다. 공간활용 탁월한 손석진씨 댁 이 집은 거실과 주방을 개방된 공간으로 구성됐다. 작은 평수의 집에 거실과 주방까지 분리하면 집이 전체적으로 좁아 보일 것 같아 손석진씨가 취한 조치이다. 때문에 실내가 같은 평수의 다른 집보다 넓어 보인다. 그리고 1호의 실내구조에 다락방을 하나 더 설치했는데, 다락으로 오르는 계단을 접이식으로 처리해 실내에서 계단이 차지하는 공간이 없다. 시원한 거실의 남상완씨 댁 남상완씨는 이집에서 확실한 전원주택의 맛을 느끼고 싶었다. 특히 거실만은 일반주택과 달리 확 트인 공간으로 만들길 원했는데, 그래서 거실천장을 하이실링으로 처리, 지붕선의 모양이 그대로 드러나게 했다. 때문에 다른 집의 거실에 비해 거실분위기가 한결 시원한 느낌이다. 햇빛을 찾아 앉힌 진정남씨 댁 4호의 전정남씨는 한 울타리 치기에 덤으로 낀 전영식씨의 사촌동생이다. 그래서인지 그가 차지한 부지는 단지 제일 안쪽의 그늘이 많은 곳였으며, 따라서 이집의 가장 큰 문제거리는 ‘어떻게 하면 집안으로 빛을 많이 끌어 들이느냐?’였다. 그래서 고안한 것이 집 거실부분을 앞으로 돌출 시키고 동시에 동, 남향 60도 정도를 꺽은 것이다. 덕분에 이 집은 해가 있는 동안에는 해의 움직임에 따라 빛이 각을 바꾸며 계속적으로 거실을 비춘다.

이야기가 있는 집 “34년전 평당 1전에 마련한 땅입니다” 내린천, 우리나라에서 유일하게 북쪽으로 흐르는 하천이다. 양양군 서면 복령산에서 발원하여 홍천군 내면 광원리에서 창촌리로 흘러드는 자운천과 합류하여 이루어지는 이 내린천의 물줄기에는 많은 산과 오염되지 않은 하천이 있다. 특히 내린천에 합류되는 방태천의 발원지인 인제군 점봉산 자락에 있는 진동계곡의 설피마을은 오지탐험으로 유명한 곳이다. 설피란 눈 쌓인 한겨울에 발이 눈에 빠지지 않도록 신 위에 덧신는 신발을 말한다. 설피마을이라는 이름은 설피를 삼는 나무를 경작하는 곳이라는 뜻에서 유래되었다고 전해지는데, 설피를 키울 정도라면 분명 눈이 많은 산간지역일테고 그것만으로도 벌써 오지의 냄새가 물씬 풍겨난다. 정확히 행정구역상으로 인제군 기린면 진동 2리에 속하는 이 마을은 강원도 지방의 대표적인 작물인 감자와 옥수수를 재배하며 살아가는 산간마을이다. 사실 마을이라고는 하지만 마을 입구에 들어서면 얼른 마을이라는 느낌이 와 닿지가 않는다. 그도 그럴것이 여느 마을처럼 집들이 한데 모여 있는 것이 아니라 20리에 걸쳐 듬성듬성 자리하고 있으니 당연하다. 이러한 설피마을에 타지에서 흘러 들어와 지금은 마을 터줏대감으로 군림(?)하는 이가 있다. 바로 이상우씨가 그 주인공인데, 이곳에서 조그마한 민박집을 운영하며 설피를 재배하는 농사꾼으로 살아가고 있다. 이상우씨는 원래 서울사람으로 농사와는 거리가 먼 공학도였다. 그런 그가 이곳 설피마을과 인연을 맺게 된 데에는 특별한 사연이 있다. 지금부터 34년 전, 그는 산업연수를 마치고 본국으로 돌아가려는 외국인 4명으로부터 여행안내를 부탁 받고 그들과 함께 전국일주를 하게 됐다. 서울에서 시작된 여행은 설악산 신흥사를 거쳐 오대산으로 이어졌는데 그 길목에 설피마을이 있었던 것이다. 당시 길조차 제대로 닦여있지 않은 그야말로 산중 오지마을 이었지만 넓은 분지에 황금빛 갈대가 초원을 이루는 풍경만은 실로 절경이었고 그 모습에 반한 일행은 잠시 쉬어간다는 것이 그대로 3일을 보내게 됐다. 그때 이상우씨는 함께 했던 일본인 이치하마씨로부터 일본의 경우를 빌어 ‘이제 서울은 10~15년쯤 뒤에는 환경문제로 사람이 살만한 곳이 못되니 이런 곳에 땅을 사두면 좋을 것’이라는 말을 들었다. 평소 농사를 지으며 전원에서 살아가는 것에 관심이 많았던 그는 그렇지 않아도 이런 곳에서 살았으면 좋겠다는 생각을 하고 있었다. 때문에 머무는 동안 자신이 전원생활을 시작하기에 마땅한 자리를 물색했고 여행을 마치고는 곧바로 설피마을을 다시 찾았다. 마음에 둔 땅을 구입하기 위함이었는데 불행히도 지주는 땅을 팔려는 의사가 전혀 없었다. 설득을 해보기도 했지만 지주의 의지가 너무 완강해 그는 연락처만을 남기고 다시 서울로 돌아 올 수밖에 없었다. 그렇게 일상으로 돌아간 그는 1년을 흘려보냈고 그러는동안 설피마을은 머리속에서 까맣게 잊혀졌다. 그러던 어느날 갑작스레 설피마을로부터 한통의 전화가 왔다. 그때 그 지주로부터 지금 땅을 팔려하는데 구입할 의사가 있느냐는 것이었다. 그는 쾌재를 부르며 만사를 제치고 설피마을로 향했고 그렇게 해서 그는 67년 드디어 설피마을에 있는 토지 2천평을 평당 지금은 생소한 단위인 ‘1전’에 구입했다. 이 후 그곳으로 이주한 그는 조금씩 땅을 구입해 나가기 시작했고 77년도에는 평당 3천원에 1만평을 구입함으로써 장장 10년에 걸쳐 설피농장으로 이용할 부지 총 4만평을 마련했다. 해발600m 고산지대의 도로도 없는 맹지를 구입해 나가는 것을 보고 이상하게 여기는 이도 많았지만 그는 개의치 않았다. 그 곳의 투자가치를 확신했고 꼭 재테크 차원이 아니라도 이곳에서 농사를 지으며 살아가는 것을 원했기에 과감히 실행했다. 그러나 이곳 생활은 그리 쉬운 것만은 아니었다. 도로가 없어 한동안은 문명생활보다는 원시 자급자족생활을 해야만 했다. 이곳에 도로가 개통된 것은 지금으로부터 10년전이다. 그리고 설피마을이 본격적으로 세상에 알려지기 시작한 것은 90년대말 내린천댐 개발이 백지화되고 진동리 상단에 양양 속초 주민의 식수공급을 위한 소형댐의 공사가 시작되면서이다. 이때부터 외지인의 발길이 잦아졌고 더불어 설피마을은 고랭지 채소와 당기 등 약초 재배로 고수익을 올리고 또 민박 등을 통해 부수입을 올리는 부농마을이 됐다. 현재 설피마을은 양지쪽 밭 평당가격이 10만원을 호가하는데 이마져도 매물이 동난 상태이다. 설피마을로 들어가는 길은 세군데로 나뉜다. 양양군 오색초등학교 앞 개울을 건너 계곡을 10리쯤 거슬러 올라가면 단목령이 나오는데 이곳을 넘어가면 마을로 들어갈 수 있다. 또는 인제군 기린면 진동 1리에서 계곡을 따라 올라가는 방법이 있고 양양군 서림에서 조침령을 넘어가도 마을에 다다를 수 있다. 이중 가장 빠르고 길 찾기도 쉬운 방법이 단목령을 넘어가는 것이다. 오색초등학교에서 단목령까지 1시간 30분이 걸리고 다시 단목령에서 설피마을까지도 족히 2시간이나 걸린다. 그야말로 지극한 정성이 없다면 엄두도 낼 수 없을만큼 먼 거리를 찾아 들어가야 하는 마을이다. 오늘도 설피마을을 찾아오는 손님들을 접대하면서 즐거운 오후의 한때를 보내고 있는 이상우씨는 그저 사람이 찾아온다는 것이 그렇게 반가울 수가 없다고 한다. 그리고 이곳을 다녀가는 사람들은 언제고 다시 이곳 찾게되는데, 이는 설피마을의 자연경관이 주는 인상이 너무도 강렬하기 때문이다라는 것이 이상우씨 말이다.田 ■ 글·사진 김성룡

상속포기와 상속재산분할협의 인간 생활의 3요소인 의식주 중 하나인 주택은 임대, 구매, 신축, 상속 등으로 얻는다. 그런데 이 과정에 수많은 위험 문제가 도사리고 있어 법정 다툼에 휘말리기도 한다. 이번 호엔 ‘상속’에서 발생하는 문제와 ‘하자담보책임’에 관하여 알아본다. 글 김성룡 박사 ksyong330@naver.com 예부터 ‘송사訟事에 휘말리면 패가망신敗家亡身한다’는 말이 있다. 소송수임료도 부담스럽지만 생업을 소홀히 하기 때문이다. 그러나 내 뜻대로만 되지 않는 것이 인생사 아닌가. 내 의도와 달리 억울한 송사에 휘말리는 경우도 있게 마련이다. 최근 수임한 항소심사건이 그렇다. 김형 씨는 두 형제의 맏이로 태어나 나이 차가 많이 나는 동생 김아우를 부양하면서 살았다. 어느덧 세월이 흘러 동생도 성인이 되어 분가했다. 그러던 어느 날 연로한 어머니가 세상을 뜨셨다. 어머니가 남긴 재산은 김형 씨와 가족이 함께 살던 아파트 한 채뿐이었다. 두 형제는 모여 상의했다. 김아우는 그동안 부모님을 모시면서 자신도 보살피느라 고생한 형에게 아파트를 남기기로 했다. 김형 씨는 상속을 받지 않기로 한 동생의 뜻이 고마웠다. 동생이 상속을 원하면 아파트를 팔아서 재산을 분할해야 했는데, 형편상 그러고 남는 돈으로는 가족을 위한 주택을 얻지 못했기 때문이다. 김형 씨는 법무사의 도움을 받아 협의 분할에 의한 상속을 등기원인으로 아파트 소유자 명의를 자신 앞으로 옮겼다. 그 후 아파트를 처분하고 조금 작은 주택으로 이사했다. 그런데 김형 씨는 한 장의 등기우편을 받기 전까지 자신에게 다가오는 불행의 그림자를 알지 못했다. 등기우편은 김아우가 부담해야 할 종합소득세 2억 원을 내라는 소장訴狀이었다. 원고는 대한민국이었다. 김형 씨는 동생이 어려운 것을 알았지만, 이렇게 많은 국세를 체납한 줄은 몰랐다. 송사가 시작됐다. 원고는 “김아우가 적극재산財産積極 없이 조세채무를 부담하고 있는 채무 초과 상태에서 자신의 상속지분 1/2에 관하여 상속재산분할협의를 통하여 상속포기를 한 행위는 채권자를 해하는 행위로 사해행위詐害行爲에 해당되므로 아파트를 처분한 가액인 4억 원 가운데 2억 원을 반환하여야 한다”고 주장했다. 1심 재판 결과는 당연히 김형 씨의 패소였다. 화근은 번거로운 가정법원에서 하는 상속포기신고 대신 선택한 상속재산분할협의를 통한 등기였다. 대법원은 “등기소에 행하는 협의분할을 원인으로 한 상속등기는 사해행위가 되지만, 가정법원에 신고서를 제출하는 상속포기는 사해행위가 되지 않는다”는 입장이다. 판례는 명확하지만 아무래도 이상하다. 3개월 이내에 행한 상속포기신고는 사해행위가 아니고, 3개월 이내에 행한 사실상 상속포기인 상속재산분할협의는 사행행위에 해당된다니! 우리는 항소심에서 맹렬히 다툴 예정이다. 여러분, 판례가 변경될 때까지 주의하세요. 하자담보책임과 ‘권리 위에 잠자는 자’ 요즘 전세가 대세라지만, 서민에게 집 장만은 일생의 꿈이다. 그만큼 매수한 집에 대한 애정이 뜨거울 수밖에 없다. 그래서인지 집을 사고 오래지 않아 가슴앓이하는 이도 많다. “어렵사리 작은 빌라를 샀는데, 장마철이 되자 천장에서 비가 새는 것을 알게 됐습니다.” 흔한 사례다. “오래된 아파트를 매입했는데, 노후로 천장이 무너졌습니다.” 사람이라도 다치면 어쩔 뻔했나 싶다. “여름철에 집을 샀는데, 늦가을에 이르러 난방에 문제가 있다는 것을 알았습니다.” 호사를 누리려는 것이 아니었기에 가난하지만 아늑한 행복을 빼앗아버린 상황에 더욱 큰 분노를 느낄 수도 있다. 다만 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있다면 조금이라도 위로가 될지 모르겠다. 하자담보책임이란 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도 매매 목적물에 하자가 있다면 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 말한다. 기본적으로는 손해배상을 청구하지만 그 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우, 즉 하자로 인하여 거주가 불가능할 정도에 이르면 계약을 해제할 수도 있다(민법 제580조). 구제받을 방도가 있다니 정말 다행이다. 그렇다고 안심하기엔 이르다. 조건 없는 법이란 없다. 매도인에게 하자담보책임을 물으려면 전제조건을 갖춰야 한다. 매수인은 계약 당시 목적물에 하자가 있다는 사실에 대해 선의善意 무과실이어야 한다. 계약 당시 하자를 몰랐고 거기에 과실이 없어야 한다는 뜻이다. 예컨대 A가 B에게 집을 매입할 당시 꼼꼼히 살폈음에도 하자를 잘 몰랐고, 위의 사례처럼 나중에 하자를 발견한 경우에만 하자담보책임을 물을 수 있다. 조금만 주의 깊게 살펴보았다면 발견할 수 있는 하자는 그 책임을 물을 수 없다. 이 정도라면 약간 억울해도 그냥 넘어가야 한다. 그런데 그냥 넘어갈 수 없는 하자도 크게 낭패를 볼 수 있기에 주의해야 한다. 하자담보책임은 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 하기 때문이다(민법 제582조). 6개월이면 눈 깜짝할 새 지나간다. 우물쭈물하다 망하는 경우다. 이처럼 권리의 행사기간을 법정法定한 것은 잠재적 분쟁 가능성을 조속히 종결하기 위한 것이다. 세월이 기다리지 않듯이 법과 권리도 기다리지 않는다. 권리의 존재를 확인했다면 적극적으로 주장해야 한다. 특별한 형식은 없다. 매수인이 매도인에게 적당한 방법으로 물건에 하자가 있음을 통지하고, 계약의 해제나 손해배상을 구하는 뜻을 표시하면 된다. ‘권리 위에 잠자는 자는 보호하지 않는다’는 법언法言이 있다.

담보물의 왕 ‘저당권’ 은행에서 대출받는 방법 가운데 하나가 담보 대출이다. 동산과 부동산으로 나뉘는 담보물은 토지, 주택, 보증보험, 채권 등 다양하다. 채권자는 담보물 종류에 따라 안전한 채권 회수를 위해 담보로 저당권을 설정한다. 담보물의 왕이라고 불리는 ‘저당권’에 대해 좀 더 자세히 알아보자. 글 김성룡 박사 ksyong330@naver.com 저당권과 근저당권 차이 은행에서 부동산을 담보로 대출할 때 보통 근저당권을 설정한다. 편리하기 때문이다. 그 편리함은 등기형식으로부터 나온다. 저당권의 경우에는 확정된 ‘채권액’을 등기하지만, 근저당권의 경우에는 실제 채권액을 넘는 ‘채권의 최고액’을 등기한다. 그리고 저당권은 이자에 관한 약정이 있는 경우에는 이를 기재하여야 보호받을 수 있으나, 근저당권의 경우에는 이자 또는 이율을 기재하지 않더라도 담보할 ‘채권최고액’의 범위 내에 있다면 당연히 보호받을 수 있다. 이처럼 근저당권은 ‘채권최고액’ 범위 안에서 실제 채무액이 줄거나 늘더라도 아무런 영향이 없다. 한편, 편리함은 은행이 추가대출을 하는 경우에도 나타난다. 기존에 저당권이 설정되어 있더라도 추가대출에 대해서는 별도의 저당권을 다시 설정하여야 한다. 그러나 근저당권이 설정된 경우 채권최고액의 범위 내라면, 추가 대출을 위해서 별도의 저당권을 설정할 필요 없다. 기존 근저당권에 의하여 담보되기 때문이다. 채무가 일부 상환된 경우는 어떠한가. 저당권의 경우에는 원칙적으로 기존 저당권을 말소하고 줄어든 채무액으로 다시 등기해야 하는 게 원칙이다. 그러나 근저당권은 그럴 필요 없다. 그렇다면 채무가 전부 상환된 경우에는 어떠한가. 저당권의 경우에는 저당권등기를 말소하지 않더라도 당연히 소멸된 것으로 본다. 따라서 은행이 이후에 다시 대출을 하게 되면 기존의 저당권등기를 말소하고 새로운 저당권을 설정하는 것이 원칙이다. 그러나 근저당권의 경우에는 그 등기를 말소하지 않는 한 소멸하지 않는다. 은행이 다시 대출하더라도 기존의 근저당권을 그대로 이용하면 된다. 이처럼 근저당권은 대출할 때마다 반복적으로 설정해야 하는 절차적 번잡성이 없고 그 설정비용을 절감할 수 있는 장점이 있다. 그러다보니 은행 실무상 ‘저당권’은 찾아보기 어렵다. 그러나 진정한 근저당권과 확정채권을 담보하기 위하여 근저당권 형식을 빌린 경우에는 분명한 차이가 있다. 원래 근저당권이란 계속적인 거래관계로부터 발생하고 소멸하는 불특정다수의 장래채권을 결산기에 계산하여 잔존하는 채무를 일정한 한도액 범위 내에서 담보하는 저당권이어서, 거래가 종료하기까지 채권은 계속적으로 증감 변동한다. 따라서 근저당 거래관계가 계속 중인 경우 즉, 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에는 그 채권의 일부를 양도하거나 대위변제한 경우 근저당권이 양수인이나 대위변제자에게 이전할 여지는 없다. 그러나 근저당권에 의하여 담보되는 피담보채권이 확정되면, 그 근저당권 내지 그 실행으로 인한 경락대금에 대한 권리 중 그 피담보채권액을 담보하고 남는 부분은 저당권의 일부이전의 부기등기의 경료 여부와 관계없이 대위변제자에게 법률상 당연히 이전된다는 것이 판례다. 담보등기하면 담보동산 그대로 사용 가능 저당권은 담보물권의 왕이라고 불린다. 소유자가 소유물을 그대로 사용하면서 이를 담보로 제공할 수 있기 때문이다. 그 비밀은 등기에 있다. 등기부에 담보제공 사실을 기록하고 누구나 열람할 수 있도록 한 것이다. 이를 등기의 공시력公示力이라고 한다. 특정한 지번에 소재하는 부동산 권리관계를 알아보려면 누구나 등기사항을 열람하면 된다. 저당권은 대세적對世的 효력이 있다. 대세적 효력이란 누구에게나 자기의 권리를 주장할 수 있다는 의미다. 저당부동산이 저당권설정자가 아닌, 제3자에게 매각되더라도 저당권자는 저당권을 행사할 수 있다는 뜻이다. 그리고 소유명의에 관계없이 피담보채무를 변제하지 않으면 저당권자는 저당권을 실행하여 경락대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다. 이처럼 경락대금에서 우선변제를 받는다고 하여 저당권은 교환가치를 지배한다고 한다. 소유권은 사용가치와 교환가치의 합이다. 그런데 저당권이 설정되면 소유권자는 사용가치만을 지배하고 교환가치는 저당권자에게 넘어간다. 이것이 저당권이 담보물권의 왕이 되는 이유다. 저당권은 부동산에만 설정할 수 있다. 다만 일정한 동산 즉 자동차, 항공기, 선박, 중장비 등 건설기계에 대해서는 등록원부에 기록함으로써 저당권을 설정할 수 있다. 이를 제외한 동산과 채권에 대한 대표적인 담보방법은 질권이다. 그런데 동산질권 설정을 위해서는 동산을 인도하여야 하고(민법 제330조), 채권질권은 채권을 양도하는 방식으로 설정한다(민법 제346조). 채권자에게 점유를 넘겨야 하므로 소유자는 교환가치뿐만 아니라 사용가치를 지배할 수도 없다. 사용 수익할 수 없다는 이야기다. 따라서 고가의 장비라도 생산이나 영업에 필요한 것이라면 당연히 질권을 설정할 수 없다. 이러한 불편 때문에 거래계에서는 양도담보라는 방식을 이용했다. 채무자가 고가의 장비를 그대로 사용하는 대신 그 소유권을 채권자에게 양도하는 방식이다. 여러모로 복잡한 문제가 생길 수밖에 없었다. 최근 동산이나 채권을 담보로 비교적 쉽게 자금을 조달할 수 있도록 ‘동산·채권 등의 담보에 관한 법률’이 제정되었다(2010. 6. 10 법률 제10366호). 동법에 따른 동산담보권은 담보등기를 함으로써 설정되고, 담보설정자가 담보동산을 그대로 사용할 수 있도록 하였다. 다만 동산담보등기는 지번에 따라 설정되는 부동산등기와 다르다. 담보등기가 신청되면 그 신청서에 기재된 정보에 따라 담보권설정자마다 동산담보등기부가 개설된다(인적 편성주의). 최초로 등기기록을 개설할 때 담보권설정자에게 등기고유번호를 부여하고, 이후 담보약정을 할 때마다 등기일련번호를 부여하는 방식이다. 이렇다 할 담보가 없는 중소기업이 많다. 은행을 찾아봄이 어떨지.

알 듯 모를 듯 저당권의 세계 급전을 융통할 때도 언급되는 게 저당권이다. 저당권은 이처럼 우리의 삶과 밀접한 관계를 형성하고 있지만, 직접 겪어보지 않으면 잘 모르고 나중에 큰 손해를 볼 수 있다. 이번 호에는 저당권과 저당권의 또 다른 형태인 근저당권이 무엇인지 자세히 알아본다. 글 김성룡 박사 ksyong330@naver.com 금융자본 세계 지배하는 무기, ‘저당권’ 오늘날 저당권은 담보제도의 왕이다. 부동산을 담보로 돈을 빌리려면 저당권을 설정하는 것이 보통이다. 저당권은 근대 자본주의의 발달과 함께 발달했고, 근대 산업자본의 형성에 크게 이바지했다. 소유자는 자기 부동산을 채권자에게 넘기지 않고 계속 이용하면서 간단히 저당권설정등기를 하는 것만으로 필요한 자금을 마련할 수 있었기 때문이다. 이렇게 마련된 자금을 가지고 공장을 짓고 사람들을 고용하여 공장생산품을 만들어 팔았다. 이것이 산업자본의 모습이다. 즉, 제조업을 중심으로 한 기업이 저당권을 수단으로 거대자본을 형성할 수 있게 된 것이다. 근대시대의 기업은 부동산을 계속 이용하여 영업해야 하기 때문에 중세시대부터 존재하던 부동산질不動産質을 이용할 수 없었다. 부동산질이란 채권자에게 목적부동산의 점유를 이전시키는 담보방식이다. 주택이나 토지를 담보로 제공하면서 그 점유를 채권자에게 이전하기 때문에 생활이나 사업의 지속이 불가능하다. 이러한 문제를 해결한 것이 근대의 저당권이다. 근대의 저당권은 채무자가 변제기일에 채무를 변제하지 못할 경우, 저당권자가 담보목적물을 처분하여 우선적으로 변제에 충당할 수 있도록 한 것이다. 바로 ‘채권담보를 위한 저당권’이다. 우리 민법의 저당권도 그렇다. 이에 따라 저당권이란 채무자 또는, 제3자(물상보증인)가 채무의 담보로 제공한 부동산, 기타 목적물의 점유를 채권자에게 이전하지 않고, 그 목적물을 다만 관념상으로만 지배하여, 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변제를 받는 담보물권이라고 정의한다(민법 제356조). 간단하게 ‘채권담보’를 위하여 ‘교환가치’를 지배하는 권리다. 여기에서 ‘교환가치의 지배’란 저당권자가 담보목적물을 팔아서 나온 금액을 다른 사람보다 먼저 가질 수 있다는 것으로 이해하면 된다. 그런데 현대에 이르러서는 ‘채권담보’라는 목적보다 ‘교환가치’의 지배라는 성질에 더욱 주목하게 되었다. 경제발전으로 풍부해진 금융자본은 보다 많은 투자처가 필요했고, 바로 교환가치의 지배권인 저당권이 그 수단이 되었다. 채권담보를 위한 저당권은 주로 채무자의 필요에 의하여 이용되었지만, 현대에서는 투자이익을 얻으려는 투자자의 필요에서 저당권이 이용된다. 이를 ‘투자저당권’이라고 한다. 세계는 거대한 금융자본에 의하여 지배되고 있다. 거대 금융자본은 저당권을 무기삼아 세계의 부동산에 투자하고 있다. 한편 그들은 투자자금을 어느 때나 회수할 수 있기를 원한다. 그래서 저당권 자체를 하나의 상품처럼 유통하려 한다. 이를 ‘유통저당권’ 또는 ‘저당권의 유동화’라고 한다. 이를 통하여 거대 금융자본은 장기운영에 따른 위험을 회피한다. 이제 저당권은 단순한 존재가 아니다. 거대 금융자본이 세계를 지배하는 초강력 무기다. 뿌리 있는 저당권, ‘근저당권’ 부동산을 담보로 돈을 빌릴 경우 흔히 저당권을 설정한다. 그런데 은행에서 부동산을 담보로 돈을 빌려보면 ‘저당권’이 아니라 ‘근저당권’이 설정되는 것이 보통이다. 근저당권도 저당권의 일종이다. 다만 근저당권은 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 ‘불특정’ 채권을 일정액의 한도에서 담보한다는 점에서 ‘특정’된 채권을 담보하는 저당권과 차이가 있다. 예컨대 ‘1억 원’이라는 특정된 채권을 담보하는 저당권을 설정할 경우에 등기부에 ‘채권액 1억 원’이라고 기재한다. 그러나 근저당권은 증감 변동하는 불특정채권은 담보한다. 예컨대 주유소에서 외상으로 기름을 공급받는 대가로 담보를 제공한다고 하자. 정유회사로부터 3월에 5천만 원, 4월에 1억 원, 5월에 8천만 원의 기름이 들어오면 총 채무는 2억 3천만 원이 된다. 그런데 5월 말일에 1억 원을 결제하면 남은 채무는 1억 3천만 원이 된다. 그러다가 다시 6월에 1억 5천만 원의 기름이 들어오면 채무의 합계는 2억 8천만 원이 된다. 이처럼 채무액이 변동되는 경우를 대비하기 위해서 설정되는 것이 근저당권이다. 따라서 2억 8천만 원을 전부 결제하더라도 다시 채권이 발생할 수 있으므로 근저당권은 소멸되지 않는다. 피담보채권이 소멸하면 ‘저당권’은 소멸하는데, ‘근저당권’은 일정한 범위에 속하는 피담보채권을 담보하므로 채권액이 0원이 되더라도 근저당권은 소멸하지 않고, 다시 채권이 다시 발생하면 그 채권은 근저당권으로 담보된다. 저당권의 경우 피담보채권이 0원이 되면 등기가 존재하더라도 저당권이 소멸되지만, 근저당권의 경우에는 피담보채권이 0원이 되더라도 별도의 말소과정 없이는 소멸되지 않는다. 근저당권은 ‘채권액’ 대신 ‘채권최고액’을 기재하고, ‘채권최고액’ 범위에서 증감 변동되는 채무를 담보한다. 근저당권의 ‘근’자는 뿌리 근根이다. 이러한 성질 때문에 은행은 1억 원이라는 특정된 대출을 하는 경우에도 ‘근저당권’을 설정한다. 전부를 변제하더라도 추가 대출을 대비하기 위해서다. [# 사례] 건물주 A 씨는 건물에 근저당을 설정하고 은행에서 대출을 받았다가 꾸준히 대출금을 상환해 완전히 갚았다. 2년 후 A 씨는 건물에 임대를 놓기 위해 인근 부동산중개업소를 찾았다. 그런데 이게 웬 걸? 건물에 근저당권이 잡혀있어 임대가 불가능하다는 것이다. 근저당권 등기가 말소되지 않았기 때문이다. 실제로 은행이 대출을 전액 상환할 때 근저당권을 말소해주지 않아 소비자의 재산권 행사에 지장을 초래한다는 민원이 제기되는 경우가 많다. 금감원 발표에 따르면 2013년도 말 기준으로 이런 비슷한 사례가 무려 8만 건이 넘는다고 한다. 요즘은 말소등기를 스스로 하는 사람들이 늘어나는 추세다. 재산관리는 남이 해줄 수 없다. 자기 것은 스스로 챙겨야 지킬 수 있다.

땅에 얽힌 두 이야기, 소유권 그리고 통행권리관계 귀농귀촌의 시작은 땅을 사는 것에서 출발한다. 그러나 토지는 한정되어 있고 원하는 사람이 많아 좋은 땅을 찾기 어렵다. 설사 좋은 땅을 찾았다고 하더라도 복잡한 소유권 문제나 여러 상황으로 구입하기를 망설일 때도 있다. 혹은 며칠 사이로 주인이 바뀌어 아쉽게 발걸음을 되돌려야 할 때도 있다. 이처럼 땅을 두고 발생할 수 있는 소유권 문제와 통행권리관계에 대한 사례를 알아본다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 경청해야 성공한다 최근 A씨는 좋은 제안을 받았다. 마음에 드는 땅이 싸게 나왔기 때문이다. 마침 귀농귀촌을 계획 중이라 A씨는 당장 계약을 체결할 생각이었다. 그런데 매도인이 세금 및 기타 사정 등으로 당장 소유권이전등기를 할 수 없으니 3년 뒤에 등기를 이전하는 걸로 계약하자고 한다. 잔금지급일을 3년 뒤로 하고 동시에 소유권이전등기를 하자는 것이다. 땅이 너무 마음에 들었던 A씨는 기회를 놓칠 수 없다고 생각했다. 등기부에는 특별한 제한이 없고 깨끗한 상태지만, A씨의 걱정은 끝이 없다. “지금 계약을 하고 계약금과 중도금을 주면 본 계약을 파기할 수 없는 걸로 알고 있습니다. 그런데 3년이라는 기간은 문제가 없는 걸까요? 그리고 매도인이 중간에 다른 사람에게 매도하거나 근저당을 설정하면 어떻게 되나요? 아니면 이 땅에 집을 짓는 등 여러 가지로 활용할 수 있지는 않을까요? 이러한 행위로부터 보호받을 수 있는 법적 장치 또는 사전 준비는 무엇이 있을까요? 자문료를 충분히 드릴 테니 자세히 알려주세요.” A씨는 훌륭했다. 기회를 잡으려는 태도 및 사전에 준비하고 경청하는 자세가 좋았다. “물론 계약금과 중도금이 지급된 후에는 임의로 계약을 파기할 수 없습니다. 그러나 매도인이 다른 곳에 팔고 잠적하면 대책 없습니다. 따라서 가등기를 해두어야 합니다. 가등기가 있으면 다른 사람에게 소유권이 이전되더라도 찾아올 수 있습니다. 만약 땅주인이 건물을 짓거나 수목 또는 농작물을 심은 경우에는 복잡한 법률문제가 발생함과 동시에 명도에 어려움이 있습니다. 중도금 지급과 동시에 점유를 이전받으세요.” 그 밖의 관련사항에 대해서도 상세한 보고서를 제출했다. 기회는 올 때 잡아야 하고, 법률지식은 사전에 필요하다. 지나간 버스는 아쉬움만 남기고, 사고 후의 재판은 막대한 시간과 돈이 든다. 이탈리아의 토리노 박물관에 있는 ‘기회의 신’ 카이로스의 모습은 기이하다. 벌거벗은 몸이라 누구나 알아볼 수 있고, 앞머리가 무성한 것은 누구나 쉽게 붙잡을 수 있도록 함이다. 뒷머리는 대머리라 일단 지나가면 다시는 붙잡을 수 없고, 어깨에 달린 큰 날개, 발뒤축에 난 작은 날개로 최대한 빨리 사라진다. 카이로스는 칼과 저울을 들고 있는데, 이는 신중하게 판단하고 신속하게 결정하라는 의미이다. 이것이 바로 기회Oppertunity의 모습이다. 기회는 우리 옆을 수시로 지나간다. 반드시 온다는 의미이다. 그러나 순식간에 지나가기 때문에 미리 준비하고 있어야 한다. 신약성경에 있는 열처녀의 비유도 같다. 신학적 해석을 차치하면 기회는 부지불식간에 오므로 준비하고 기다려야 한다. 어두운 길을 따라가려면 준비하고 있어야 한다. 준비란 가르침에 따르는 것이다. 기회는 손으로 잡는 것이 아니고, 귀로 잡아야 한다. 사유 도로의 법률관계 “자기 소유 토지의 도로를 임의로 폐쇄할 수 있나요?” 마을 소유 토지에 관한 소송을 인연으로 알게 된 처형네 마을 이장님으로부터 전화가 왔다. 간단한 안부인사 끝에 골치 아프다며 슬며시 상담을 청한다. 이장님은 젖소를 키우고 있는데, 본인 소유 땅 한쪽에만 있는 우사牛舍를 다른 쪽까지 넓히려고 공사를 진행하던 중 민원이 제기돼 중지되고 말았다고 한다. 뒷집 사람들이 이용하고 있는 통로가 문제였다. 그 통로는 우사가 증축되는 토지의 중간을 가르고 있었다. “도로가 개인 소유라도 임의로 통행을 못하게 한다면 교통방해죄로 처벌될 수 있습니다.” 형법 제185조는 「육로, 수로 또는 교량을 손괴 또는 불통하게 하거나 기타 방법으로 교통을 방해한 자는 10년 이하의 징역 또는 1500만 원 이하의 벌금에 처한다」고 규정하고 있다. 여기에서 ‘육로’란 사실상 일반 공중의 왕래에 공용되는 육상의 통로를 널리 일컫는 것으로서 그 부지의 소유관계나 통행권리관계 또는 통행인의 많고 적음 등을 가리지 않는다. 사실상 2가구 외에는 달리 이용하는 사람들이 없는 통행로라 하더라도 이는 일반교통방해죄에서 정하고 있는 육로에 해당한다고 본 판례도 있다(대법원 2007.02.22. 선고 2006도8750 판결). 이장님은 10여 년 전쯤에 집을 짓기 위해서는 도로가 있어야 한다는 뒷집 사람의 요청 때문에 아무 생각 없이 토지사용승락서를 작성해주었다며 후회한다. “무작정 폐쇄할 수는 없습니다. 다른 도로를 개설해 뒷집 사람들이 이용할 수 있도록 해야 합니다.” 필자의 조언을 듣고 일주일이 지난 뒤 다시 전화가 왔다. 다른 쪽으로 도로를 내기로 합의했다고 한다. 그런데 도로개설비용 때문에 다투고 있단다. 이장님은 10여 년 전에도 그랬듯이 자기 땅을 공짜로 내주는 것이므로 이를 이용하는 사람이 도로개설비용을 부담해야 한다는 주장이다. 반면에 뒷집 사람은 우사를 넓히려는 목적으로 이미 이용하고 있는 도로를 없애는 대신에 다른 도로를 개설하는 것이므로 도로개설비용을 부담할 수 없다고 한다. “당연히 뒷집 사람이 부담해야죠.” 필자의 말에 이장님이 크게 기뻐한다. 뒷집 사람에게는 주위토지통행권이 있다. 즉 어느 토지와 공로사이에 그 토지의 용도에 필요한 통로가 없는 경우에 그 토지소유자는 주위의 토지를 통행 또는 통로로 하지 아니하면 공로에 출입할 수 없거나 과다한 비용을 요하는 때에는 그 주위의 토지를 통행할 수 있고 필요한 경우에는 통로를 개설할 수 있다(민법 제219조 1항). 그러나 통행권자는 통행지소유자의 손해를 보상하여야 한다(민법 제219조 2항). 며칠 후 전화 속 이장님 목소리는 풀이 죽어 있었다. “일단 내가 부담하기로 했어요.” 공사를 빨리 끝내야 하니 어쩔 수 없었다고 한다. 마침내 이장님은 사소한 일이라도 미리 상담하겠다고 다짐한다.

알수록 조심해야 할 부동산 거래 부동산을 사고파는 게 말처럼 쉬우면 얼마나 좋을까. 그런데 때론 어설프게 아는 지식으로 곤란한 상황에 부닥친다. 그럴 바엔 차라리 아무것도 몰라 전문가의 도움을 받는 게 좋다. 이번 호에는 부동산 거래의 원칙과 수량매매가 무엇인지 알아본다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 부동산 거래의 원칙 ‘삼세번’ 한때 삼세번이라는 말이 많이 유행했다. 단판승부에 패했을 때 내세우는 수법이기도 하다. 재판도 삼세번이다. 3심제는 잘못된 재판을 바로잡기 위해 존재하는 제도다. 1심, 2심(항소심), 3심(상고심). 그런데 3심제가 다른 시사점을 던져주기도 한다. 요즘 대법원에 계류된 사건도 매우 많다. 사람들이 재판을 하는 이유는 누구라도 자신이 옳다고 생각하기 때문이다. 그렇다면 대법원에 상소하면서까지 자신이 옳다고 생각하는 사람이 많다는 뜻이다. 법이란 뭔가 딱 떨어지는 느낌이었는데, 현실은 다른 모양이다. 그렇다. 세상일 딱 떨어지는 일이 없듯이 재판도 명쾌하게 갈리는 것은 많지 않다. 그 가운데 많은 것이 착오로 인한 것이다. 특히, 부동산 거래는 그 금액이 크다보니 잠시 착각을 하면 큰 손해를 본다. 그러니 무르고 싶은 사람도 많다. 장기판도 아닌데 막무가내로 물러달라고 떼쓰는 이도 많다. 누구나 자신의 입장에서 보면 무르는 게 맞을 것이다. 그러니 재판을 한다. 여기에서 퀴즈다. “예컨대 보안상의 이유로 고층건물을 지을 수 없다는 사실을 모르고 토지를 매수하였다면 취소할 수 있는가?” 한 문제 더! “경작이 가능한 농지로 알고 매수하였으나 실제로는 그 중 일부가 하천부지였다면 취소할 수 있는가?” 쉬운 문제는 아니다. 세상 살다보면 착각을 일으키는 경우가 많은데, 간단한 기준이라도 알아두는 것이 좋다. 첫 번째 원칙은 삼세번이다. 조심, 조심, 조심이라는 이야기다. 실수는 내 책임이다. 착오가 있더라도 일방적으로 취소할 수 없는 것이 원칙이다. 취소를 인정한다면 자신의 잘못을 상대방에게 전가하는 일이 된다. 바로 첫 번째 퀴즈의 정답은 취소불가다. 매수인은 고층건물을 지을 수 없는 제한을 받고 있으나, 토지의 소유권을 모두 취득하고 있기 때문이다. 이러한 경우를 ‘동기의 착오’라고 하는데, 취소할 수 없는 것이 원칙이다. 두 번째 원칙도 삼세번이다. 취소의 요건이 3단계라는 뜻이다. 민법 제109조는 “의사표시는 법률행위의 내용의 중요부분에 착오가 있는 때에는 취소할 수 있다. 그러나 그 착오가 표의자의 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다”고 규정한다. 먼저, 취득하려는 권리에 대한 착오가 있어야 한다. 두 번째 퀴즈의 경우 다른 부지의 소유권은 취득할 수 있지만 하천부지의 소유권은 취득할 수 없다. 이를 ‘내용의 착오’라고 한다. 취소가능이다. 다만 누구라도 취소할 것이라는 정도의 중요부분의 착오이어야 하고, 표의자에게는 중대한 과실이 없어야 한다. 세 번째 원칙도 삼세번이다. 동기의 착오임에도 취소할 수 있는 경우가 세 가지라는 뜻이다. 동기를 계약의 내용으로 삼은 경우, 동기를 조건으로 삼은 경우, 잘못된 동기가 상대방에 의하여 형성된 경우다. 매수 토지 평수 부족 “토지를 매수했는데 평수가 부족해요.” 최근 받은 상담 가운데 하나다. 질문자는 이미 답을 가지고 있다. 평당 가격으로 매수했으니 부족한 평수만큼 돈을 돌려받아야 된다는 것이다. “쉽지 않아요.” 필자의 대답이다. 질문자의 눈이 흔들린다. “수량매매에서는 돌려받을 수 있다고 하던데요.” 요즘 일반인도 인터넷 검색을 통하여 기초적인 내용 정도는 알고 있다. 인터넷이 유럽 근대초기의 종교개혁가인 마틴 루터를 닮았다. 마틴 루터가 사제들이 독점하고 있는 신약성경을 독일어로 번역하여 일반인이 읽을 수 있도록 하였듯이, 인터넷이 일반인에게 어려운 법률을 알 수 있도록 하고 있다. 인터넷을 검색하니 매수가격이 ‘평당 얼마(단가)’라고 되어 있으면 수량매매이고, 그 밖의 경우는 필지매매라고 한다. “수량매매가 아닙니다.” 필자의 반론에 질문자의 눈빛이 불안하다. 해결책을 찾았다고 여겼는데…. 사실 법률에 수량매매와 필지매매의 구별은 없다. 다만 민법 제574조에서 “‘수량을 지정한 매매(수량매매)’에서 수량 부족이 있을 경우에 선의매수자는 대금감액청구 또는 계약을 해제할 수 있다”고 규정할 뿐이다. 그런데 ‘수량을 지정한’이라는 표현 때문인지 흔히 등기부상의 평수에 따라 대금을 정하면 수량매매라고 여기는 듯하다. 그러나 계약서에 부동산의 면적을 표시한 것만으로 또는 등기부 또는 대장상의 면적을 기준으로 대금을 정한 것만으로는 ‘수량매매’가 되지 아니한다는 것을 주의하여야 한다. 이른바 ‘수량매매’란 당사자가 매매의 목적인 특정물이 일정한 수량을 가지고 있다는 데 중점을 두어 대금도 이 수량을 기준으로 하여 정한 경우를 말한다. 당사자가 그 지정된 구획을 전체로서 평가하고 평수에 의한 계산은 하나의 표준에 지나지 않을 땐 수량매매가 아니다. 다시 말하면 당사자가 공부상의 표시와 같은 것을 전제로 하여 여러 요소 중 가장 중요한 요소로 면적을 파악하여 가격을 정했고, 만약 그 면적이 공부상의 표시와 다르다는 것을 사전에 알았더라면 그 실제 평수를 기준으로 가격을 정하였으리라는 점이 인정될 경우에 ‘수량매매’가 된다(대판 2001.4.10, 2001다12256). 결국 통상의 부동산매매에서 ‘수량매매’가 되는 경우는 많지 않다. 소송에서 수량매매만을 고집한다면 패소할 가능성이 높다는 뜻이기도 하다. “다른 방법은 없을까요?” 물론 원만하게 합의하면 좋다. 합의가 안 된다면? “착오를 이유로 일부 취소하는 방법이 있습니다. 다만 평수를 기준으로 매수가격을 정했다는 사실과 평당 가격이 높아진다면 매수하지 않았을 것이라는 점을 증명할 수 있어야 합니다.” 선무당이 사람 잡는다. 아직 인터넷은 마틴 루터가 되지 못하고 선무당이 된 듯하다.

어설프게 알면 독이 되는 법! 공인중개사는 집에 관한 전문가다. 집을 사고파는 건 이들에겐 일상이다. 일반인들이 부동산을 거래할 때 복잡하게 생각하는 서류절차도 전문가에겐 그다지 어려운 일이 아니다. 그러나 법이란 상황에 따라 다르게 해석해서 전문가도 손해 보는 상황이 발생한다. 그러니 비전문가는 오죽할까. 한 번의 실수로 남은 생을 어렵게 살아갈 수 있으니, 부동산과 관련해선 ‘돌다리도 두들겨 보고 건너라’는 속담을 명심해야 하겠다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 법관의 고뇌와 법률의 제정 목적 2013년까지 공인중개사 최종 합격자 누계는 33만 5,510명에 이른다. 과연 국민자격증이다. 많다 보니 분야별 전문가도 종종 나타난다. 공인중개사 신씨도 그 중 하나다. 신씨는 중개를 의뢰받은 A 주택에 주목했다. 이 주택에는 수개의 근저당권이 있었고, 그 채권최고액의 합계는 8억4,600만 원에 달하나, 주택의 시세는 6억5,500만 원에 불과했다. 집주인은 빚을 갚을 생각이 없고, 싸게라도 세를 놔 달란다. 바로 신씨의 전문분야다. 신씨는 본인의 아내인 갑의 이름으로 이 주택을 임차하기로 했다. 갑은 보증금을 2천만 원으로 하여 2011년 11월 11일 임대차계약을 했고, 주택의 인도일을 12월 13일로 정했다. 갑이 거주하고 있던 갑 소유 아파트는 보증금 1억5천만 원에 임대했다. 4일 뒤 이 사건 주택에 신용보증기금 및 세무서에 의한 압류등기가 만료되었다. 갑은 주택 인도일보다 서둘러 11월16일 전입신고를 하고 확정일자도 받았다. 신씨는 중개수수료도 챙겼다. 예상대로 12월 26일 경매개시결정이 내려졌다. 이제 이 주택에 거주하고 있다가 경매 기일에 싼 가격으로 낙찰 받으면 된다. 주택 사정을 잘 아는 신씨가 유리한 것은 당연하다. 떨어지더라도 최우선변제권을 행사해 2천만 원을 돌려받으면 되니 손해 없다. 신씨의 대박 아이템이다. 지난번에는 아들 명의로 재미 봤다. 아마 신씨는 인생의 비밀을 푼 기분이었을 것이다. 그러나 이번에는 달랐다. 경락받지도 못했고 배당에서도 제외되었다. 대법원의 이유를 보면 다음과 같다. ①원고의 남편은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 점. ②원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상해 소액임차인의 요건에 맞도록 시세에 비추어 현저히 낮은 보증금만을 지급했으며, 실제로 계약 체결 직후 경매가 개시된 점. ③당초 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점. ④원고가 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 자녀를 대리하여 다른 아파트를 임차했고, 그 임차보증금 또한 2천만 원이며, 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점 등을 종합하면, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하다. 결국 갑을 소액임차인으로서 보호할 수 없다는 취지다. 법률을 모든 상황에 맞춰 규정할 수 없다. 그래서 법관은 고뇌한다. 법률의 제정목적을 고려해 정의에 맞는 법을 찾으려고…. 가계약 해제와 가계약금 좋은 물건을 얻으려면 발품을 파는 것이 최고다. 최고의 물건을 찾았다면 먼저 찜하는 것이 임자다. 바로 계약금이다. 계약금을 걸면 계약체결이 일반적으로 인정되고, 계약체결이 되면 일방적으로 해약할 수 없다. 해약하려면 계약금을 교부한 사람은 이를 포기하여야 하고 계약금을 받은 사람은 받은 금액의 배액을 상환하여야 한다(민법 제565조). 계약금은 거래가액의 10% 정도 하는 것이 거래관행이다. 그런데 거래가액의 10%에 해당되는 계약금을 들고 다니는 사람이 어디 있으랴. 그러다 보니 아주 마음에 드는 물건을 발견하고 빼앗기지 않으려고 고안한 것이 이른바 가계약금이다. 거래가액의 10%에 해당되는 금액이 1천만 원이라면, 먼저 200만 원만 지급하고 나머지는 다음 날 지급한다고 약정하는 경우이다. 평소 성격이 급하다는 평가를 받는 김씨가 싼 전세물건을 발견하고 가계약서를 작성하고 가계약금 200만 원을 걸었는데, 그날 저녁 더 좋은 물건을 발견한 김씨가 가계약을 해제하려고 한다. 과연 가계약금을 돌려받을 수 있을까? 계약으로 인한 분쟁에서 가장 중요한 것은 계약의 성립 여부이다. 계약 성립이 없었다면 가계약금을 돌려받을 수 있겠다. 그러나 가계약서도 계약으로 취급하는 것이 보통이다. 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립된다고 한다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594판결). 아무래도 김씨는 가계약금을 돌려받을 수 없겠다. 김씨는 200만 원을 포기하고 끝내기로 했다. 그런데 누구 맘대로? 김씨는 나머지 800만 원을 모두 지급하여야 해제할 수 있단다. 가계약서 작성 당시 비고란에 계약금 1천만 원 중 200만 원은 계약 당일 지급하고 나머지 800만 원은 그 다음날 송금하기로 약정했기 때문이다. 대법원의 판례이다. “당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는, 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다.”(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611판결) 빠르다고 다 좋은 것은 아니다. 빠를 뿐만 아니라 정확해야 한다.

부동산이 돈 되는 이유 재산 목록 1호 하면 대부분 ‘집’ 또는 ‘땅’이라고 답한다. 분명, 화폐가 존재하는데도 불구하고 돈보다 부동산을 우선으로 생각한다. 돈은 상품을 교환하는 매개체이며, 가치를 나타내는 척도일 뿐이다. 10년이 지나도 만 원짜리 지폐는 만 원일 뿐이다. 시간이 흘렀다고 만원의 가치가 높아져 지금보다 더 많은 물건을 살 수 있는 건 아니다. 그러나 부동산의 가치는 경제논리에 따라 변한다. 그렇다면 부동산이란 무엇이고 부동산 가치의 변화는 어떻게 알 수 있을까? 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 부富의 척도가 된 토지 부동산不動産이란 용어는 1896년 제정된 일본 민법 제86조 제1항에서 처음 사용되었다. 지금은 일상용어로 빈번하게 사용되지만, 동산과 구별되는 일본식 한자어로 등장했다. 프랑스어로는 immobiliers, 독일어로는 Immobilien인데, 모두 ‘움직일 수 없는 것’이라는 의미이다. 일본 민법은 이를 한자로 직역하여 ‘不動産’이라 칭하고, 부동산을 ‘토지 및 그 정착물’이라고 정의하였다. 1958년에 제정된 우리 민법도 같다. 부동산을 ‘토지 및 그 정착물’이라 하고(민법 99조 1항), 부동산 이외의 ‘물건’을 ‘동산’이라고 한다(민법 제99조 2항). 본래 법률상 물건이란 ‘유체물 및 기타 관리 가능한 자연력’을 말한다(민법 제98조). 그리고 물건은 소유권의 대상이 된다. 즉 물건을 마음대로 지배할 수 있는 정당성이 소유권이다. 인류 초기에는 동산소유권이 중요했지만, 농사가 시작되면서 토지가 생명이 되었다. 사람들은 자연이 선물한 동산(채집물이나 수렵물)에만 의지하지 않고, 먹을거리를 생산할 수 있는 토지를 이용할 수 있게 되었다. 그러나 농경사회가 시작되었다고 곧 사유재산私有財産으로서의 토지소유권이 확립된 것은 아니었다. 국가가 성립하고 강력한 왕권이 형성되었기 때문이다. 강력한 국가를 이룬 유목민의 경우에는 토지소유권 개념조차 알지 못했다. 토지는 국가 또는 왕의 소유이므로 농민들은 막대한 부담을 져야 했다. 시민혁명이 이루어질 때까지… . 사유재산으로서의 토지소유권! 그것은 17~18세기에 걸쳐 유럽과 북아메리카에서 일어난 시민혁명에 의한 결과였다. 비로소 시민(bourgeoisie)들은 자기 토지를 아무런 제한 없이 마음대로 사용·수익·처분할 수 있게 되었다. 시민들은 생산수단인 토지에 대한 사소유권私所有權을 취득하였고, 토지는 황금알 낳는 거위가 되었다. 이때부터 토지는 부富의 척도가 되었다. 가장 중요한 생산수단이기 때문이다. 영어로 부동산을 real estate라고 하고, 동산은 personal estate라고 한다. real estate는 1666년 영국에서 처음 사용되었는데, 여기에서 ‘real’이란 법률용어로서 personal이 아닌, 즉 「사람에 속하지 않은 사물에 관한」이라는 뜻이다. 결국 ‘토지에 관한’이라는 의미이다. 영국 시민혁명이 진행되면서 real(토지)이 real(진짜)이 된 것이다. 서구에서는 real estate는 토지를 의미하고, 건물은 토지 일부분으로 본다. 그러나 한국, 일본, 중국에서는 건물을 토지와 별도로 독립한 부동산으로 취급한다. 중국어로는 부동산을 방지산房地産이라고 하는데, 이때의 방房은 집을 뜻한다. 현대생활에서 건물은 토지에 버금가는 중요한 생산수단이다. 특히, 토지에 대한 사소유권을 인정하지 않는 중국에서는 주택에 대한 투기가 대단하다. 워런 버핏의 내재가치 현존하는 최고 투자자인 워런 버핏은 세계 부자 순위 1위에서 4위를 오르내린다. 그래서 1930년생, 80세가 넘는 고령에도 불구하고 워런 버핏의 한마디는 모든 사람의 관심을 끈다. 과연 워런 버핏이 투자하는 종목은 무엇일까? 워런 버핏의 보유종목 리스트를 보면 코카콜라, 아메리칸 익스프레스처럼 세계적인 브랜드나 효율적 저비용을 경쟁력으로 갖고 있거나 코스트코, 월마트 등 소비자 독점력을 갖춘 회사 등을 선호하며, 정보기술(IT) 업종의 주식을 거의 포함시키지 않고 있다. 워런 버핏은 자신이 잘 알지 못하는 IT 업종보다는 소비자 독점력을 갖춘 기업에 투자한다. 순환주기가 짧은 IT분야보다 오랫동안 꾸준히 이익을 올릴 수 있는 소비자 독점력을 갖춘 기업이 더욱 유망하다고 믿기 때문이다. 워런 버핏의 투자 실력은 이미 버크셔 해서웨이의 가치 상승을 통해 증명해 왔다. 버크셔 해서웨이는 최근 20년간 주당 순자산이 연평균 19.1% 증가했다. 워런 버핏의 투자방식을 이른바 가치투자라고 한다. 가치투자란 무엇인가? 워런 버핏은 가치투자를 “1달러 지폐를 40센트에 사는 것”이라고 설명한다. 그런데 의문을 지울 수 없다. 과연 100원의 가치를 가진 물건이 어떻게 시장에 40원에 나와 있는 경우가 있을까? 워런 버핏의 답은 분명할 것이다. 충분히 많다고. 그렇다면 다시 묻고 싶다. “왜 그렇죠?” 답은 시장의 비효율성에 있다. 주식시장은 인간의 탐욕과 공포가 지배하고 군중심리에 따라 비이성적으로 흘러가는 곳이다. 어제 주가와 오늘 주가가 다르다는 사실이 이를 증명한다. “그렇군요. 그럼에도 아직 이해할 수 없다. 가격이 비이성적으로 결정되는데 가치투자를 하는 것이 맞나요?” 답은 시간 속에 있다. 길게 보면 기업의 주가는 기업의 내재가치에 수렴해간다고 믿기 때문이다. 그렇다. 가치투자란 주식시장에서 어느 기업의 주가가 해당 기업의 내재가치보다 낮게 거래되는 주식이 있다면, 매입했다가 가격(주가)이 내재가치에 수렴하기를 기다리는 것이다. 워런 버핏의 가치투자법은 부동산에도 적용될 수 있다. 하늘 높이 오른 강남 3구 아파트값은 앞으로 어떻게 변할까? 지방에 소재하는 농지나 임야의 가격은 어떨까? 단기간의 가격 변화는 예측할 수 없다. 그러나 장기적으로 보면 답을 찾을 수 있다. 내재가치의 측면에서 보면 아파트란 공중에 떠 있는 작은 4각형 공간으로서 어떠한 수익도 제공하지 않는다. 그러나 토지는 이용 가능한 지중 및 공중을 포함하는 공간으로서 높은 생산성을 가진다. 워런 버핏의 가치투자법은 아주 간단하다. 그럼에도 투자자에게 쉽게 받아들여지지 않는다고 한다. 왜일까? 아마 빨리 벌려고 하기 때문이 아닐까? 사람들은 가격에 거품이 끼기 시작하면 불나방처럼 달려든다.

재산을 지배할 수 있는 권리 「소유권」 소유권은 재산권 중에 기본이 되는 권리다. 소유권이 있기에 재산을 보유하고 지킬 수 있다. 사소한 물건부터 토지와 건축물, 주식, 독도와 같은 영토는 물론 예술, 과학, 문학 등 저작권에 이르기까지 소유권의 범위는 광범위하다. 지배와 소유를 바탕으로 재산과 밀접한 관계에 있기에 소유권과 관련한 분쟁은 끊임없이 일어난다. 그래서 소유권이 무엇인지 안다는 건, 나의 재산을 지키기 위한 첫걸음이기도 하다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 지배하려는 욕망과 자원의 부족 소유권이란 소유물에 대한 전면적·배타적 지배권이다. 오늘날 모든 법체계는 소유관계를 바탕으로 구축된다. 그래서 법을 알려면 소유권을 이해해야 한다. 그렇다고 소유권을 바탕으로 한 재산법 체계 전부를 알아야 하는 건 아니다. 소유권의 본질 즉, 알맹이core를 이해해야 한다는 의미다. 알맹이는 역사의 출발점에서 찾을 수 있다. 먼저, 소유권은 마음대로 지배하려는 ‘욕망’desire에서 잉태됐다. 이는 오늘날 소유권의 정의를 통해서도 유추할 수 있다. 민법은 “소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다”고 규정한다(민법 제211조). 즉, 소유권이란 ‘소유물을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리’를 말한다. 다만 ‘사용·수익·처분할 수 있다’는 것은 소유물에 대한 전면적 지배를 의미한다는 점을 주의해야 한다. 소유권은 소유물을 특별한 제한 없이 자유롭게 지배할 수 있는 전면적 지배권이고, 단순히 사용권능, 수익권능, 처분권능을 합한 것이 아니라는 뜻이다. 방치하는 것도 소유권 내용이고, 사놓고 가보지 않은 임야도 본인 것이다. 한편 마음껏 지배하려는 욕망은 자연스럽게 타인의 침해를 배제한다. 즉, 소유권은 배타적 지배권이다. 그런데 배타적 지배욕은 개인이 누릴 수 있는 ‘자원의 부족individual scarcity’에서 생긴다. 모두가 누릴 수 있을 정도로 충분한 대상에 대해서는 배타적 지배욕이 나타나지 않는다. 물, 공기, 햇빛과 같은 무제한의 자원에 대해서는 누구도 배타적 지배를 하려고 하지 않으며, 전통적으로 소유관계가 인정되지 않았다. 부족해야 움켜쥐는 거다. 만약 물, 공기, 햇빛 등에 대해서도 ‘자원의 부족’이 생긴다면 당연히 소유관계가 문제 될 수 있다. 요즘 고층건물 등장으로 햇빛을 충분히 누릴 수 없는 상황이 종종 나타나면서 일조권이 문제 된다. 일조권에 대한 논의란 햇빛에 대해 누군가에게 소유관계를 인정하려는 것이다. 일조권이 인정된다는 것은 먼저 누리던 햇빛에 대해 배타적 지배를 긍정하는 것이기 때문이다. 예전에는 먹는 물에 대한 소유권은 인정되지 않았다. 지금은 물도 사 먹는 세상이 되었다. 공기는 어떠한가? 지구는 지구온난화의 주범인 온실가스로 인해 몸살을 앓고 있다. 따라서 각국 정부는 탄소배출권certified emission reductions을 인정하고, 이를 사고팔 수 있도록 한다. 탄소배출권이란 이산화탄소, 메탄, 아산화질소, 수소불화탄소, 과불화탄소, 육불화황 등 온실가스를 배출할 수 있는 권리를 말한다. 우리나라도 ‘배출권 거래’가 본격적으로 시작됐다. 안전한 공기도 부족한 게 현실이다. 언젠가는 공기도 사먹는 세상이 될지도…. 소유권은 생명이다 소유권은 소유물을 사용·수익·처분할 수 있는 전면적이고 배타적인 권리다. 전면적이고 배타적인 권리라는 뜻은 그 물건을 마음대로 지배할 수 있다는 것이고, 다른 사람에 의한 방해가 있으면 이를 배제할 수 있다는 것이다. 따라서 소유자는 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대해 반환을 청구할 수 있다. 이를 소유물반환청구권이라고 한다. 내 것을 달라고 하는 건 당연하다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다(민법 제213조 단서). 임차권 등과 같이 그 물건을 정당하게 점유할 권리를 가진 자에게는 소유물반환청구권을 행사할 수 없다. 계약기간이 끝나지 않았음에도 임차인이나 지상권자에게 물건을 돌려달라고 할 수는 없다. 한편 소유권의 보호는 소유물을 전부 침탈한 경우뿐만 아니라 부분적 침해가 있거나 아직 침해가 없더라도 장래에 침해당할 염려가 있는 경우에도 인정된다. 민법은 「소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다」고 규정한다(민법 제214). 이를 ‘소유물방해제거청구권’과 ‘소유물방해예방청구권’이라고 한다. 이처럼 소유권에 기한 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권이 인정되는 것은 배타성이라는 소유권의 성격 때문이다. 그리고 소유권의 배타성은 소유물을 ‘마음대로 지배하려는 욕망’에 의한 것이다. 그런데 인간의 ‘욕망’은 ‘자원의 부족’으로부터 비롯되었지만, 그것만으로 개인의 지배를 정당화할 수 없다. 부족하기 때문에 내 마음대로 하겠다고 하는 것은 억지다. 그럼에도 소유권은 ‘마음대로 지배하려는 욕망’에 대해 정당성을 부여한 것이다. 그렇다면 소유권의 정당성을 인정하는 근거가 있어야 하지 않을까? 그래서 소유권의 발생 근거로 드는 것이 바로 ‘노동’이다. 내가 사냥하고 내가 채집한 물건에 대해 소유권이라는 정당성이 인정되는 것은 바로 나의 노동력이 투입되었기 때문이다. 내가 잡았으니 내 것이라는 뜻이다. 결국, 최초의 소유권은 개인의 ‘욕망’에서 비롯된 ‘노동력’에 의해 승인됐다고 할 수 있다. 그런데 그것이 토지소유권에도 타당할까? 오늘날 소유권 개념은 동산보다는 토지(부동산)와 관련하여 더욱 중요하게 다룬다. 그런데 토지소유권 개념은 그다지 오래되지 않았다. 18세기 프랑스혁명으로 대표되는 근대사회가 시작되면서 근대적 소유권 개념이 탄생한 것이다. 어떠한 제한도 없이 자유로이 누릴 수 있는 절대적인 소유권, 즉 마음대로 지배하려는 욕망 그 자체에 정당성이 인정된 것이다. 근대사회에서 사유재산은 생활의 기초이며, 그 침해는 생명을 박탈하는 것이기 때문이다. 지금도 부인할 수 없는 진실이다.

신규창업 전에 꼭 알아야 할 법 그동안 30세 미만의 창업자 증가율이 한 자릿수에 그쳤던 게 2015년에는 전년 대비 28% 이상 늘어났다. 청년 실업률이 12%에 달하면서 자영업으로 눈을 돌리는 청년 세대가 늘어난 것이다. 생존하기 위해 창업했지만, 포화상태인 자영업 시장에서 이들이 살아남을 확률은 더욱 힘들어졌다. 그나마 위안이라면, 신규 창업자가 안정을 찾기까지 약간의 보호를 받을 수 있는 상가건물임대차보호법이 있다는 것이다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 상가임대차 대항력·우선변제권 인정 “서울 강남역 근처에서 돈 버는 사람은 딱 둘이에요” 건물주와 인테리어 업자란다. 한때 강남역 근처에서 음식점을 경영했던 박 사장의 푸념이다. 물론 간판이 자주 바뀌는 것을 빗댄 말이다. 간판이 바뀌었다는 거 그냥 웃어넘길 일은 분명 아니다. 십중팔구 누군가 목돈은 잃고 크게 아파하고 있을 테니 말이다. 사업을 시작하려면 이래저래 목돈이 든다. 보증금 내고, 인테리어하고, 광고하고, 목 좋은 곳을 얻으려면 권리금도 내야 한다. 이 가운데 돌려받을 수 있는 것은 보증금뿐이다. 나머지는 모두 벌어서 메꿔야 한다. 상식적으로 생각해 보자. 처음부터 장사가 잘 될 수는 없다. 그렇다면 상가임대차를 일정기간 보호해야 한다. 상가건물임대차보호법(이하 상가법)은 2002년에 제정됐다. 그동안 여러 번 개정됐지만, 아직 갈 길이 멀다. 우선 법의 적용범위가 좁다. 모든 상가임대차에 적용되는 것은 아니다. 첫째, 사업자등록의 대상이 되는 건물이어야 하고, 영업용으로 사용하는 경우에만 적용된다. 단순히 상품의 보관·제조·가공 등 사실행위만이 이루어지는 공장과 창고는 영업용이라고 할 수 없어 동법이 적용되지 아니한다. 둘째, 일정한 보증금액을 초과하는 임대차에는 적용되지 않는다. 여기에서 보증금액은 보증금과 월세환산액을 합한 환산보증금을 의미한다(환산보증금=보증금+(월세×100)). 서울시의 경우 환산보증금은 2014년부터 4억 원이다(자세한 내용은 상가건물임대차보호법 시행령 참조). 그러나 환산보증금이 4억 원이라 하더라도 서울시의 웬만한 상가는 적용배제다. 여기에 상가임대차 목적에 맞는 실질적인 보장이 미흡하다는 점이 더욱 문제다. 주택임대차보호법과 같이 상가건물임대차보호법에도 대항력, 우선변제권, 최우선변제권 등이 인정된다. 그러나 상가임대차는 무엇보다 그 존속을 보장하는 것이 필요하다. 본전을 뽑아야 하니까. 고상하게 말하면 투자자금을 회수해야 하기 때문이다. 보증금 이외에 들어가는 돈이 별로 없는 주택임대차와 다른 점이다. 그럼에도 상가법이 규정한 최단존속 기간은 겨우 1년이다. 다만 임차인에게 계약갱신권이 있어 다행이다. 즉, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(상가법 10조 1항). 물론 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우 등 예외 사항이 없어야 한다. 그럼에도 계약갱신권을 통해 보장받는 것은 최초 임대차기간을 포함해서 5년뿐이다. 5년 지나 다시 인테리어 하고, 광고하고…. 잘되는 점포를 하나 차리고 그곳에서 오랫동안 장사하는 것이 자영업자의 바람이다. 그러나 법의 보호는 멀고, 운발(-빨)에 기대는 것이 빠를지 모른다. 착한 건물주 만나기를! 월세 미루면 ‘계약갱신요구권’ 보호 못 받아 소상인 상당수가 상가건물임대차보호법에 대해 제대로 알지 못한다고 한다. 중소기업청이 몇 년 전에 발표한 ‘상가건물 임대차 실태조사’에 따르면 상가건물임대차보호법에 대하여 ‘알고 있다’는 대답이 22.9%에 불과했다. 많은 사람이 룰을 모르고 경기에 나서고 있는 셈이다. 모두 법에 정통할 수 없고, 그럴 필요도 없다. 그러나 자신이 나서는 경기의 룰은 알아야 한다. 그 룰 가운데 상가임차인이 반드시 알아야 하는 게 바로 계약갱신에 관한 내용이다. 상가임차인에게는 계약갱신요구권이 있고, 이를 행사하면 최초 임대차할 때부터 5년은 보장받을 수 있다. 이 기간 동안 임대인은 임차인을 일방적으로 내보낼 수 없고, 서로 합의하여 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우에만 내보낼 수 있다. 그러므로 임대인이 5년 이내에 나갈 것을 요구하면 임차인은 그 보상을 요구할 수 있다. 그렇다고 방심하면 안 된다(상가건물임대차보호법 10조). 법이 스스로 의무위반을 한 임차인까지 보호할 수는 없다. 그러므로 ① 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우, ② 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우, ③ 임차인이 임대인의 동의 없이 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우에는 상가를 비워줘야 한다. 특히, 임차인이 잊기 쉬운 게 있다. 바로 월세를 미루는 것이다. 늦어도 좋다는 건물주의 호의적인 말을 믿었다가 내쫓기는 수가 있다. 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체하면 갱신거절의 사유가 되기 때문이다. 골치 아픈 임차인을 내보내기 위해 이용하는 경우도 있다는 점을 깊이 새겨야 한다. 한편, 임차인의 의무위반이 없더라도 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있다. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우가 이에 해당된다. 이러한 경우에는 어쩔 수 없이 상가를 비워야 한다. 문제는 건물주가 재건축을 진행하고 있는 경우이다. 종전에 특히 문제가 된 것은 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우라는 임대차해지 조항이었다. 건물주가 재건축한다는 명목으로 일방적으로 임대차계약을 해지할 수 있었기 때문이다. 이로 인하여 서울 강서구 방화동에 있는 ‘카페 그’가 유명해졌다. 건물주가 재건축을 이유로 카페 개업 8개월 만에 갱신거절을 통지하였고, 이에 반발한 ‘카페 그’의 업주는 1인 시위와 함께 소송을 제기하였다. 소송은 패소하였으나 사회의 공감을 얻었다. 그리하여 2013년 8월 13일 관련조항이 개정되었다. 이제 임대인은 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하여야 한다. 그럼에도 ‘카페 그’는 보호받을 수 없는 처지였다. 개정법률이 소급 적용되지 않았기 때문이다.

전월세 상한제, 전셋값 안정을 위한 해답? 천정부지로 뛰어오르는 전셋값으로 ‘전월세 상한제’ 도입이 뜨거운 감자다. 급속하게 전세가 월세로 전환되고 감당할 수 없을 정도로 월세가 상승하는 현실을 고려하면, 전월세가격의 안정을 위한 해결책이 필요한 시점이긴 하다. 아직도 갈피를 못 잡고 있는 전월세 상한제. 시간이 흐를수록 임대인과 임차인의 고민만 깊어가고 있다. 글 김성룡 박사 ksyong330@naver.com 이사 대란 부를 ‘전월세 상한제’ 요즘 ‘전월세 상한제’ 도입 여부가 뜨거운 감자다. 언뜻 의문이다. 주변에 물으니 전월세 상한제 내용에 대해 아는 사람도 드물다. 언론매체에도 특별한 설명이 없다. 무엇 때문에 싸우는지 관심 없고 싸움구경만 하는 형국이다. 사실 주택임대차보호법에는 이미 전월세 상한제가 있다. ‘주택임대차보호법 제7조’가 그것이다. 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. 당사자는 자유로이 월세나 보증금의 증감을 청구할 수 있지만, 그 증액에는 상한이 있다는 의미이다. 대통령령에는 1년 5%의 상한을 정하고 있다. 차임의 증액청구는 약정한 차임의 20분의 1의 금액을 초과하지 못하고, 증액청구는 임대차계약 또는 차임의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. 1년 5%! 바로 ‘전월세 상한제’다. 그런데 현행법상 1년 5%의 규정은 임대차 존속 기간에 일방적 증액청구가 있을 때만 적용된다는 게 문제다. 예컨대 2년 전세계약이라면 1년이 지난 후에 올릴 수 있는 전세금이 5%다. 그러나 2년이 지나 다시 갱신하거나 다른 사람과 신규계약을 할 때는 그 적용이 없다. 결국 요즘 운운하는 ‘전월세 상한제’란 임대차갱신이나 신규계약에 1년 5%의 규정을 적용하자는 논의로 압축된다. 그런데 신규계약의 경우 1년 5%의 규칙은 한마디로 어불성설이다. 5% 상한 기준 때문이다. 종전 가격을 기준으로? 종전 가격이 특별히 싸다거나 비쌌다면? 처음 세놓는 경우라면? 월세에서 전세로 다시 집주인이 살다가 월세 주는 경우라면? 합리적인 가격으로 한다고? 그 합리적인 가격은 누가 정하나? 애당초 불가능한 일이다. 결국 ‘전월세 상한제’의 추가적 도입은 임대차갱신뿐이다. 이에 대한 대표적인 논의가 2+2안과 2+1안이다. 임차인에게 계약갱신청구권(2년)을 보장하고, 임대차갱신의 경우에도 연 5% 상한을 적용하는 것이 2+2안이다(2+2=4). 그리고 계약갱신청구권 1년을 보장하는 2+1안이다. 그럼 생각해보자. 임대차갱신에 5%의 상한을 적용할 경우 ‘전월세가격의 폭등현상’을 잡을 수 있을까? 당신이 임대인이라면 신규로 계약할 땐 연 5% 적용이 없는데, 종전 임차인과 5% 적용을 받는 임대차갱신을 하겠는가? 전월세상한가제도를 연쇄적 이사 대란은 불러올 가능성이 많다. 다만, 주택임차인에게 임대차갱신청구권을 보장하는 것은 일정 기간 거주의 안정을 보호한다는 측면에서 장기적으로는 바람직하다. 임차인 계약갱신권 최대 5년 인정 뉴턴의 사과가 만유인력의 법칙을 낳았다면 시인에게 사과란 시상을 열리게 하는 열정이다. 흔히 ‘롱펠로우의 열정’이라는 일화가 있다. 미국 시인 ‘롱펠로우(1807~1882)’는 첫 번째 아내를 지병으로, 두 번째 아내는 화재로 잃어버린 어려움 속에서도 왕성한 시작詩作을 멈추지 않았다. 어느 기자가 물었다. “선생님은 험한 인생고개를 수없이 넘으면서도 어떻게 아름다운 시를 남길 수 있었습니까?” 이 물음에 롱펠로우는 정원에 있는 사과나무를 가리키며 대답했다. “저기 저 사과나무가 보이시죠? 봄이면 늘 새로운 가지를 만들어내며 열매를 맺습니다. 저는 제 자신을 항상 새로운 가지라고 생각합니다” 롱펠로우의 시 ‘인생예찬’은 아직도 유명하다. 여기에서 퀴즈! 그렇다면 법률가는 떨어지는 사과를 어떻게 볼까? 법률가는 떨어진 사과는 독립한 동산이 되었고, 사과에 대한 소유권은 토지의 지배자에게 귀속한다고 설명한다. 이는 흔히 리걸마인드Legal mind라고 하는 ‘법적 사고’방식을 설명하는 이야기로 유명하다. 리걸마인드의 관점에서 볼 때, 한강 고수부지로 나가 자전거대여소에서 돈을 내고 자전거를 빌렸다면 바로 동산임대차를 생각해야 한다. 호텔에 투숙하거나 건물을 빌려 가게를 차렸다면 부동산임대차가 된다. 이처럼 임대차란 타인의 물건을 빌리고 그에 대한 사용료를 지급하기로 하는 계약을 말한다. 그리고 임대차에 기인해 임차인이 가지는 권리가 임차권이다. 그런데 자전거를 빌리거나 호텔에 투숙하는 것처럼 불과 몇 시간 또는 며칠 정도 사용하는 것은 ‘일시사용을 위한 임대차’라고 하는데, 법적으로 복잡한 문제는 없다. 그러나 토지 또는 주택이나 상가건물을 빌리게 되면 이를 터전으로 생활관계 및 재산관계가 구축되고, 영업활동이 이뤄진다. 만약, 임차인이 임차권을 상실하면 이를 매개로 구축된 생활관계 또는 영업기반이 무너진다. 이는 생존의 밧줄을 놓는 것과 같다. 따라서 부동산임대차의 경우 존속기간 보장은 생존권보장 측면에서 매우 중요하다. 그런 의미에서 상가건물임대차보호법은 임차인에게 계약갱신권을 인정한다. 즉, 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못한다(상가건물임대차보호법 제10조 1항). 다만, 계약갱신권은 최대 5년만 인정될 뿐이다. 따라서 임차인이 특별한 영업노하우로 상권을 발전시켰더라도 5년 후에는 임대인의 처분만 기다려야 하는 처지가 된다. 그렇다고 임차인의 계약갱신권을 무제한 인정할 수도 없다. 임대인의 재산권행사가 제한되기 때문이다. 임차인의 생존권이냐 임대인의 재산권이냐. 그 기준은 법률가의 몫이다. 과학자에게는 창조적 발견, 시인에게는 미적 심미안, 법률가에게는 분쟁 해결의 잣대가 요구된다.