알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 32. 상속포기와 상속재산분할협의

상속포기와 상속재산분할협의

인간 생활의 3요소인 의식주 중 하나인 주택은 임대, 구매, 신축, 상속 등으로 얻는다. 그런데 이 과정에 수많은 위험 문제가 도사리고 있어 법정 다툼에 휘말리기도 한다. 이번 호엔 ‘상속’에서 발생하는 문제와 ‘하자담보책임’에 관하여 알아본다.

글 김성룡 박사 ksyong330@naver.com

예부터 ‘송사訟事에 휘말리면 패가망신敗家亡身한다’는 말이 있다. 소송수임료도 부담스럽지만 생업을 소홀히 하기 때문이다. 그러나 내 뜻대로만 되지 않는 것이 인생사 아닌가. 내 의도와 달리 억울한 송사에 휘말리는 경우도 있게 마련이다. 최근 수임한 항소심사건이 그렇다.

김형 씨는 두 형제의 맏이로 태어나 나이 차가 많이 나는 동생 김아우를 부양하면서 살았다. 어느덧 세월이 흘러 동생도 성인이 되어 분가했다. 그러던 어느 날 연로한 어머니가 세상을 뜨셨다.

어머니가 남긴 재산은 김형 씨와 가족이 함께 살던 아파트 한 채뿐이었다. 두 형제는 모여 상의했다. 김아우는 그동안 부모님을 모시면서 자신도 보살피느라 고생한 형에게 아파트를 남기기로 했다. 김형 씨는 상속을 받지 않기로 한 동생의 뜻이 고마웠다. 동생이 상속을 원하면 아파트를 팔아서 재산을 분할해야 했는데, 형편상 그러고 남는 돈으로는 가족을 위한 주택을 얻지 못했기 때문이다.

김형 씨는 법무사의 도움을 받아 협의 분할에 의한 상속을 등기원인으로 아파트 소유자 명의를 자신 앞으로 옮겼다. 그 후 아파트를 처분하고 조금 작은 주택으로 이사했다. 그런데 김형 씨는 한 장의 등기우편을 받기 전까지 자신에게 다가오는 불행의 그림자를 알지 못했다. 등기우편은 김아우가 부담해야 할 종합소득세 2억 원을 내라는 소장訴狀이었다. 원고는 대한민국이었다. 김형 씨는 동생이 어려운 것을 알았지만, 이렇게 많은 국세를 체납한 줄은 몰랐다.

송사가 시작됐다. 원고는 “김아우가 적극재산財産積極 없이 조세채무를 부담하고 있는 채무 초과 상태에서 자신의 상속지분 1/2에 관하여 상속재산분할협의를 통하여 상속포기를 한 행위는 채권자를 해하는 행위로 사해행위詐害行爲에 해당되므로 아파트를 처분한 가액인 4억 원 가운데 2억 원을 반환하여야 한다”고 주장했다. 1심 재판 결과는 당연히 김형 씨의 패소였다.

화근은 번거로운 가정법원에서 하는 상속포기신고 대신 선택한 상속재산분할협의를 통한 등기였다. 대법원은 “등기소에 행하는 협의분할을 원인으로 한 상속등기는 사해행위가 되지만, 가정법원에 신고서를 제출하는 상속포기는 사해행위가 되지 않는다”는 입장이다.

판례는 명확하지만 아무래도 이상하다. 3개월 이내에 행한 상속포기신고는 사해행위가 아니고, 3개월 이내에 행한 사실상 상속포기인 상속재산분할협의는 사행행위에 해당된다니! 우리는 항소심에서 맹렬히 다툴 예정이다. 여러분, 판례가 변경될 때까지 주의하세요.

하자담보책임과 ‘권리 위에 잠자는 자’

요즘 전세가 대세라지만, 서민에게 집 장만은 일생의 꿈이다. 그만큼 매수한 집에 대한 애정이 뜨거울 수밖에 없다. 그래서인지 집을 사고 오래지 않아 가슴앓이하는 이도 많다.

“어렵사리 작은 빌라를 샀는데, 장마철이 되자 천장에서 비가 새는 것을 알게 됐습니다.”

흔한 사례다.

“오래된 아파트를 매입했는데, 노후로 천장이 무너졌습니다.”

사람이라도 다치면 어쩔 뻔했나 싶다.

“여름철에 집을 샀는데, 늦가을에 이르러 난방에 문제가 있다는 것을 알았습니다.”

호사를 누리려는 것이 아니었기에 가난하지만 아늑한 행복을 빼앗아버린 상황에 더욱 큰 분노를 느낄 수도 있다. 다만 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있다면 조금이라도 위로가 될지 모르겠다.

하자담보책임이란 매매계약의 이행이 완료되어 매수인에게 소유권이 이전된 경우라도 매매 목적물에 하자가 있다면 매도인이 매수인에 대해 부담하는 책임을 말한다. 기본적으로는 손해배상을 청구하지만 그 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우, 즉 하자로 인하여 거주가 불가능할 정도에 이르면 계약을 해제할 수도 있다(민법 제580조). 구제받을 방도가 있다니 정말 다행이다.

그렇다고 안심하기엔 이르다. 조건 없는 법이란 없다. 매도인에게 하자담보책임을 물으려면 전제조건을 갖춰야 한다. 매수인은 계약 당시 목적물에 하자가 있다는 사실에 대해 선의善意 무과실이어야 한다. 계약 당시 하자를 몰랐고 거기에 과실이 없어야 한다는 뜻이다. 예컨대 A가 B에게 집을 매입할 당시 꼼꼼히 살폈음에도 하자를 잘 몰랐고, 위의 사례처럼 나중에 하자를 발견한 경우에만 하자담보책임을 물을 수 있다.

조금만 주의 깊게 살펴보았다면 발견할 수 있는 하자는 그 책임을 물을 수 없다. 이 정도라면 약간 억울해도 그냥 넘어가야 한다. 그런데 그냥 넘어갈 수 없는 하자도 크게 낭패를 볼 수 있기에 주의해야 한다.

하자담보책임은 매수인이 하자를 안 날부터 6개월 이내에 행사해야 하기 때문이다(민법 제582조). 6개월이면 눈 깜짝할 새 지나간다. 우물쭈물하다 망하는 경우다. 이처럼 권리의 행사기간을 법정法定한 것은 잠재적 분쟁 가능성을 조속히 종결하기 위한 것이다. 세월이 기다리지 않듯이 법과 권리도 기다리지 않는다.

권리의 존재를 확인했다면 적극적으로 주장해야 한다. 특별한 형식은 없다. 매수인이 매도인에게 적당한 방법으로 물건에 하자가 있음을 통지하고, 계약의 해제나 손해배상을 구하는 뜻을 표시하면 된다. ‘권리 위에 잠자는 자는 보호하지 않는다’는 법언法言이 있다.