월간 전원주택라이프

동호인 주택 친구 네명이 모여 조성한 동호인 전원주택단지 흐르는 세월과 함께 나이를 먹으면 사람이 그리워진다고들 한다. 어린 시절 동네를 주름잡던 개구쟁이 친구들, 꿈 많던 학창시절을 함께 한 동기동창생녀석들처럼 기억의 저편에 추억으로 자리잡은 얼굴들이 보고싶어 진다고. 이같이 그리운 이들과 한 울타리를 이루고 마음을 맞춰가며 살아간다면 그것은 또 하나의 커다란 행복일 것이다. 우선은 외롭지 않아 좋을 것이고 조금은 따분할 수 있는 노년에 말벗이 있어 좋을 것이다. 술을 좋아한다면 언제나 가까이에 술친구가 있어 좋을 것이며, 힘겨울 때는 서로가 든든한 벽이 되어 기댈 수 있으니 더 더욱 좋을 것이다. 천안시 광덕면 광덕리, 광덕산 자락에 새로이 들어선 4동의 목조주택은 정년퇴임을 1년여 앞둔 친구들이 모여 한 울타리를 치고 지은 것이다. 이제 50줄의 끝자락에 선 전영식, 손석진, 남상완씨는 노년을 자연과 더불어 서로를 의지하며 살기로 마음을 모았다. 그리고 여기에 비슷한 연배인 전영식씨의 사촌동생 전정남씨를 합세시켜 동호인주택 단지를 조성했다. 평소 같이 술자리하기를 좋아하던 이들은 술자리가 무르익을 때면 언제나 ‘우리 나중에 늙으면 함께 살자’는 말을 되풀이하곤 했다고 한다. 그리고 이것이 자연스레 동호인결성으로 이어졌고, 급기야 96년도에는 부지를 공동으로 매입하는 등 본격적인 ‘한 울타리 치기’에 돌입하게 된 것이다. 부지물색으로부터 건축에 이르기까지 단지조성에 대한 일체를 일임 받은 것은 전영식씨다. 이는 함께 살 장소로 선택된 곳이 천안이다 보니 이곳을 삶의 터전으로 하고 있는 전씨가 제격일 것이라는 생각 때문이기도 하지만, 보다 앞서, 그가 ‘한 울타리 치기’에 가장 앞장서서 친구들을 부추겼기 때문에 돌아간 영애(?)다. 지금의 부지도 그가 추천한 땅이다. 한전에 근무하는 그는 평소 천안의 여러 지역을 돌아다닐 기회가 많았는데, 전원생활에 관심이 많았기에 그 때마다 자신이 정년퇴임 후 살 만한 장소를 더불어 물색해왔다. 그러던 중 우연히 광릉산을 찾게 됐고 그곳에서 지금의 부지를 발견했다. 도로와 인접해 있고 도심과도 그다지 멀지 않아 교통여건이 좋았으며, 광릉산이 부지를 감싸고 있어 주위경관도 그만이었다. 그래서 그는 친구들에게 이 땅을 권하고 그들과 함께 96년도 5월, 이곳의 부지 1천3백여평을 당시가격 평당 10만원에 구입했다. 그러나 집짓기를 시작한 것은 그로부터 시간이 조금 지난 2000년 6월부터다. 이는 이들의 정년퇴임과 입주시기를 맞추기 위함이었는데, 당시 이들의 정년퇴임까지 조금은 시간이 있었다. 때문에 조금 더 시간적 여유를 가지고 집의 종류를 결정하고 건설업체를 선정하는 등 철저한 공사준비를 할 수 있었다. 이곳에 지어진 4채의 집은 모두 유사한 크기와 모양, 색감을 가진 목조주택으로 통일성을 이루고 있다. 이는 집에 통일성을 부여함으로써 서로에 대한 동지의식을 북돋기 위함인데, 집의 종류에 관해서는 모두들 목조주택에 관심이 많았기 때문에 쉽사리 목조주택으로 의견통일을 이룰 수 있었다. 이들의 ‘한 울타리 치기’는 시작부터 끝까지 모두 순조롭게 진행되었고, 한순간도 의견대립으로 마찰이 생긴 적은 없었다고 한다. 아무리 친구사이일 지라도 금전문제가 개입되면 작은 마찰이라도 생기기 마련인데, 이들은 서로에 대한 믿음이 강했기 때문에 아무런 문제가 없었다는 것이 전영식씨 말이다. 건축물 형태는 4동 모두 미국식 전통목조주택(2×6)으로 설계되었다. 외부마감은 특별한 수선이 필요없는 비닐 사이딩으로 했는데, 이는 노령화에 대비해 외부마감재를 선택함으로써 사후관리(페인트 등)에 드는 비용을 절감하기 위한 것이다. 단열재로는 습기에 약하고 시간이 지남에 따라 처짐현상이 나타나 새로이 교체해야하는 단점을 가진 기존의 유리섬유를 대체해 SK의 스카이 비바라는 섬유질의 새로운 단열재를 사용했다. 때문에 시간이 경과함에 따라 처짐현상이나 변형이 없어 반영구적이고 단열효과 면에서도 기존에 비해 손색이 없다. 또한, 골재와 외부합판 사이에는 타이론(5T, 난연, 흡음, 방수, 방풍재)을 사용, 1차 단열을 해줌으로서 단열성능을 높였다. 보일러는 심야전기 보일러를 사용해 난방 등에 필요한 관리비용을 절감하게 했으며, 내부마감은 석고보드(12.5T)위에 핸디코트와 벽지를 사용하여 아늑하고 세련된 멋을 살렸다.田 ■ 글·사진 김성룡 ■ 건축정보 위치: 충북 천안시 광덕면 광덕리 부지면적: 1천3백2십6평 (대지 4백평, 준농림 전, 답, 임야 9백26평) 부지구입년도: 1996년 4월 부지구입금액: 평당 10만원 전용: 준농림 9백26평 중 4백20평 건축형태: GABLE(박공지붕)&HIP(모임지붕) 방식의 단층목조주택(4동 동일) 건축면적: 1호 30평, 2호 30평, 3호 31평, 4호 30.5평(데크 각 8평, 지하주차장 별도) 공사기간: 2000년 6월~2000년 11월(준공검사 12월 15일) 실내구조: 방 3, 주방, 거실, 화장실 2, 다용도실(2,4호는 + 다락방) 외벽마감: 비닐사이딩 내벽마감: 석고보드, 핸디코트, 벽지 지붕마감: 아스팔트싱글 바닥재: 온돌강화마루, 장판 단열재: SK 스카이 비바(섬유질), 타이론(전자제품 보호재) 창호재: 시스템(Fair Glass)창호(미국) 문: 스킨도어(미국) 싱크대: 12자 붙박이장: 10자, 4자, 3자 난방형태: 심야전기 식수공급: 지하수 ■ 설계 및 시공: 상아주택 031-226-0304 외관이 돋보이는 전영식씨 댁 단지입구에 자리한 1호의 건축주는 전영식씨로 ‘한 울타리 치기’를 주도적으로 이끈 사람이다. 그는 건물의 외관에 가장 많은 신경을 썼는데, 이미 오래 전부터 인터넷을 통해 다른 목조주택의 외형을 수집해왔고 그것을 이번 집설계에 반영하도록 했다. 때문에 집의 모양에 있어서는 다른 집에 비해 아기자기한 멋이 있다. 지붕의 뻐꾸기창과 불룩하게 튀어나온 거실창이 돋보인다. 공간활용 탁월한 손석진씨 댁 이 집은 거실과 주방을 개방된 공간으로 구성됐다. 작은 평수의 집에 거실과 주방까지 분리하면 집이 전체적으로 좁아 보일 것 같아 손석진씨가 취한 조치이다. 때문에 실내가 같은 평수의 다른 집보다 넓어 보인다. 그리고 1호의 실내구조에 다락방을 하나 더 설치했는데, 다락으로 오르는 계단을 접이식으로 처리해 실내에서 계단이 차지하는 공간이 없다. 시원한 거실의 남상완씨 댁 남상완씨는 이집에서 확실한 전원주택의 맛을 느끼고 싶었다. 특히 거실만은 일반주택과 달리 확 트인 공간으로 만들길 원했는데, 그래서 거실천장을 하이실링으로 처리, 지붕선의 모양이 그대로 드러나게 했다. 때문에 다른 집의 거실에 비해 거실분위기가 한결 시원한 느낌이다. 햇빛을 찾아 앉힌 진정남씨 댁 4호의 전정남씨는 한 울타리 치기에 덤으로 낀 전영식씨의 사촌동생이다. 그래서인지 그가 차지한 부지는 단지 제일 안쪽의 그늘이 많은 곳였으며, 따라서 이집의 가장 큰 문제거리는 ‘어떻게 하면 집안으로 빛을 많이 끌어 들이느냐?’였다. 그래서 고안한 것이 집 거실부분을 앞으로 돌출 시키고 동시에 동, 남향 60도 정도를 꺽은 것이다. 덕분에 이 집은 해가 있는 동안에는 해의 움직임에 따라 빛이 각을 바꾸며 계속적으로 거실을 비춘다.

이야기가 있는 집 “34년전 평당 1전에 마련한 땅입니다” 내린천, 우리나라에서 유일하게 북쪽으로 흐르는 하천이다. 양양군 서면 복령산에서 발원하여 홍천군 내면 광원리에서 창촌리로 흘러드는 자운천과 합류하여 이루어지는 이 내린천의 물줄기에는 많은 산과 오염되지 않은 하천이 있다. 특히 내린천에 합류되는 방태천의 발원지인 인제군 점봉산 자락에 있는 진동계곡의 설피마을은 오지탐험으로 유명한 곳이다. 설피란 눈 쌓인 한겨울에 발이 눈에 빠지지 않도록 신 위에 덧신는 신발을 말한다. 설피마을이라는 이름은 설피를 삼는 나무를 경작하는 곳이라는 뜻에서 유래되었다고 전해지는데, 설피를 키울 정도라면 분명 눈이 많은 산간지역일테고 그것만으로도 벌써 오지의 냄새가 물씬 풍겨난다. 정확히 행정구역상으로 인제군 기린면 진동 2리에 속하는 이 마을은 강원도 지방의 대표적인 작물인 감자와 옥수수를 재배하며 살아가는 산간마을이다. 사실 마을이라고는 하지만 마을 입구에 들어서면 얼른 마을이라는 느낌이 와 닿지가 않는다. 그도 그럴것이 여느 마을처럼 집들이 한데 모여 있는 것이 아니라 20리에 걸쳐 듬성듬성 자리하고 있으니 당연하다. 이러한 설피마을에 타지에서 흘러 들어와 지금은 마을 터줏대감으로 군림(?)하는 이가 있다. 바로 이상우씨가 그 주인공인데, 이곳에서 조그마한 민박집을 운영하며 설피를 재배하는 농사꾼으로 살아가고 있다. 이상우씨는 원래 서울사람으로 농사와는 거리가 먼 공학도였다. 그런 그가 이곳 설피마을과 인연을 맺게 된 데에는 특별한 사연이 있다. 지금부터 34년 전, 그는 산업연수를 마치고 본국으로 돌아가려는 외국인 4명으로부터 여행안내를 부탁 받고 그들과 함께 전국일주를 하게 됐다. 서울에서 시작된 여행은 설악산 신흥사를 거쳐 오대산으로 이어졌는데 그 길목에 설피마을이 있었던 것이다. 당시 길조차 제대로 닦여있지 않은 그야말로 산중 오지마을 이었지만 넓은 분지에 황금빛 갈대가 초원을 이루는 풍경만은 실로 절경이었고 그 모습에 반한 일행은 잠시 쉬어간다는 것이 그대로 3일을 보내게 됐다. 그때 이상우씨는 함께 했던 일본인 이치하마씨로부터 일본의 경우를 빌어 ‘이제 서울은 10~15년쯤 뒤에는 환경문제로 사람이 살만한 곳이 못되니 이런 곳에 땅을 사두면 좋을 것’이라는 말을 들었다. 평소 농사를 지으며 전원에서 살아가는 것에 관심이 많았던 그는 그렇지 않아도 이런 곳에서 살았으면 좋겠다는 생각을 하고 있었다. 때문에 머무는 동안 자신이 전원생활을 시작하기에 마땅한 자리를 물색했고 여행을 마치고는 곧바로 설피마을을 다시 찾았다. 마음에 둔 땅을 구입하기 위함이었는데 불행히도 지주는 땅을 팔려는 의사가 전혀 없었다. 설득을 해보기도 했지만 지주의 의지가 너무 완강해 그는 연락처만을 남기고 다시 서울로 돌아 올 수밖에 없었다. 그렇게 일상으로 돌아간 그는 1년을 흘려보냈고 그러는동안 설피마을은 머리속에서 까맣게 잊혀졌다. 그러던 어느날 갑작스레 설피마을로부터 한통의 전화가 왔다. 그때 그 지주로부터 지금 땅을 팔려하는데 구입할 의사가 있느냐는 것이었다. 그는 쾌재를 부르며 만사를 제치고 설피마을로 향했고 그렇게 해서 그는 67년 드디어 설피마을에 있는 토지 2천평을 평당 지금은 생소한 단위인 ‘1전’에 구입했다. 이 후 그곳으로 이주한 그는 조금씩 땅을 구입해 나가기 시작했고 77년도에는 평당 3천원에 1만평을 구입함으로써 장장 10년에 걸쳐 설피농장으로 이용할 부지 총 4만평을 마련했다. 해발600m 고산지대의 도로도 없는 맹지를 구입해 나가는 것을 보고 이상하게 여기는 이도 많았지만 그는 개의치 않았다. 그 곳의 투자가치를 확신했고 꼭 재테크 차원이 아니라도 이곳에서 농사를 지으며 살아가는 것을 원했기에 과감히 실행했다. 그러나 이곳 생활은 그리 쉬운 것만은 아니었다. 도로가 없어 한동안은 문명생활보다는 원시 자급자족생활을 해야만 했다. 이곳에 도로가 개통된 것은 지금으로부터 10년전이다. 그리고 설피마을이 본격적으로 세상에 알려지기 시작한 것은 90년대말 내린천댐 개발이 백지화되고 진동리 상단에 양양 속초 주민의 식수공급을 위한 소형댐의 공사가 시작되면서이다. 이때부터 외지인의 발길이 잦아졌고 더불어 설피마을은 고랭지 채소와 당기 등 약초 재배로 고수익을 올리고 또 민박 등을 통해 부수입을 올리는 부농마을이 됐다. 현재 설피마을은 양지쪽 밭 평당가격이 10만원을 호가하는데 이마져도 매물이 동난 상태이다. 설피마을로 들어가는 길은 세군데로 나뉜다. 양양군 오색초등학교 앞 개울을 건너 계곡을 10리쯤 거슬러 올라가면 단목령이 나오는데 이곳을 넘어가면 마을로 들어갈 수 있다. 또는 인제군 기린면 진동 1리에서 계곡을 따라 올라가는 방법이 있고 양양군 서림에서 조침령을 넘어가도 마을에 다다를 수 있다. 이중 가장 빠르고 길 찾기도 쉬운 방법이 단목령을 넘어가는 것이다. 오색초등학교에서 단목령까지 1시간 30분이 걸리고 다시 단목령에서 설피마을까지도 족히 2시간이나 걸린다. 그야말로 지극한 정성이 없다면 엄두도 낼 수 없을만큼 먼 거리를 찾아 들어가야 하는 마을이다. 오늘도 설피마을을 찾아오는 손님들을 접대하면서 즐거운 오후의 한때를 보내고 있는 이상우씨는 그저 사람이 찾아온다는 것이 그렇게 반가울 수가 없다고 한다. 그리고 이곳을 다녀가는 사람들은 언제고 다시 이곳 찾게되는데, 이는 설피마을의 자연경관이 주는 인상이 너무도 강렬하기 때문이다라는 것이 이상우씨 말이다.田 ■ 글·사진 김성룡

재산을 지배할 수 있는 권리 「소유권」 소유권은 재산권 중에 기본이 되는 권리다. 소유권이 있기에 재산을 보유하고 지킬 수 있다. 사소한 물건부터 토지와 건축물, 주식, 독도와 같은 영토는 물론 예술, 과학, 문학 등 저작권에 이르기까지 소유권의 범위는 광범위하다. 지배와 소유를 바탕으로 재산과 밀접한 관계에 있기에 소유권과 관련한 분쟁은 끊임없이 일어난다. 그래서 소유권이 무엇인지 안다는 건, 나의 재산을 지키기 위한 첫걸음이기도 하다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 지배하려는 욕망과 자원의 부족 소유권이란 소유물에 대한 전면적·배타적 지배권이다. 오늘날 모든 법체계는 소유관계를 바탕으로 구축된다. 그래서 법을 알려면 소유권을 이해해야 한다. 그렇다고 소유권을 바탕으로 한 재산법 체계 전부를 알아야 하는 건 아니다. 소유권의 본질 즉, 알맹이core를 이해해야 한다는 의미다. 알맹이는 역사의 출발점에서 찾을 수 있다. 먼저, 소유권은 마음대로 지배하려는 ‘욕망’desire에서 잉태됐다. 이는 오늘날 소유권의 정의를 통해서도 유추할 수 있다. 민법은 “소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다”고 규정한다(민법 제211조). 즉, 소유권이란 ‘소유물을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리’를 말한다. 다만 ‘사용·수익·처분할 수 있다’는 것은 소유물에 대한 전면적 지배를 의미한다는 점을 주의해야 한다. 소유권은 소유물을 특별한 제한 없이 자유롭게 지배할 수 있는 전면적 지배권이고, 단순히 사용권능, 수익권능, 처분권능을 합한 것이 아니라는 뜻이다. 방치하는 것도 소유권 내용이고, 사놓고 가보지 않은 임야도 본인 것이다. 한편 마음껏 지배하려는 욕망은 자연스럽게 타인의 침해를 배제한다. 즉, 소유권은 배타적 지배권이다. 그런데 배타적 지배욕은 개인이 누릴 수 있는 ‘자원의 부족individual scarcity’에서 생긴다. 모두가 누릴 수 있을 정도로 충분한 대상에 대해서는 배타적 지배욕이 나타나지 않는다. 물, 공기, 햇빛과 같은 무제한의 자원에 대해서는 누구도 배타적 지배를 하려고 하지 않으며, 전통적으로 소유관계가 인정되지 않았다. 부족해야 움켜쥐는 거다. 만약 물, 공기, 햇빛 등에 대해서도 ‘자원의 부족’이 생긴다면 당연히 소유관계가 문제 될 수 있다. 요즘 고층건물 등장으로 햇빛을 충분히 누릴 수 없는 상황이 종종 나타나면서 일조권이 문제 된다. 일조권에 대한 논의란 햇빛에 대해 누군가에게 소유관계를 인정하려는 것이다. 일조권이 인정된다는 것은 먼저 누리던 햇빛에 대해 배타적 지배를 긍정하는 것이기 때문이다. 예전에는 먹는 물에 대한 소유권은 인정되지 않았다. 지금은 물도 사 먹는 세상이 되었다. 공기는 어떠한가? 지구는 지구온난화의 주범인 온실가스로 인해 몸살을 앓고 있다. 따라서 각국 정부는 탄소배출권certified emission reductions을 인정하고, 이를 사고팔 수 있도록 한다. 탄소배출권이란 이산화탄소, 메탄, 아산화질소, 수소불화탄소, 과불화탄소, 육불화황 등 온실가스를 배출할 수 있는 권리를 말한다. 우리나라도 ‘배출권 거래’가 본격적으로 시작됐다. 안전한 공기도 부족한 게 현실이다. 언젠가는 공기도 사먹는 세상이 될지도…. 소유권은 생명이다 소유권은 소유물을 사용·수익·처분할 수 있는 전면적이고 배타적인 권리다. 전면적이고 배타적인 권리라는 뜻은 그 물건을 마음대로 지배할 수 있다는 것이고, 다른 사람에 의한 방해가 있으면 이를 배제할 수 있다는 것이다. 따라서 소유자는 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대해 반환을 청구할 수 있다. 이를 소유물반환청구권이라고 한다. 내 것을 달라고 하는 건 당연하다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다(민법 제213조 단서). 임차권 등과 같이 그 물건을 정당하게 점유할 권리를 가진 자에게는 소유물반환청구권을 행사할 수 없다. 계약기간이 끝나지 않았음에도 임차인이나 지상권자에게 물건을 돌려달라고 할 수는 없다. 한편 소유권의 보호는 소유물을 전부 침탈한 경우뿐만 아니라 부분적 침해가 있거나 아직 침해가 없더라도 장래에 침해당할 염려가 있는 경우에도 인정된다. 민법은 「소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다」고 규정한다(민법 제214). 이를 ‘소유물방해제거청구권’과 ‘소유물방해예방청구권’이라고 한다. 이처럼 소유권에 기한 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권이 인정되는 것은 배타성이라는 소유권의 성격 때문이다. 그리고 소유권의 배타성은 소유물을 ‘마음대로 지배하려는 욕망’에 의한 것이다. 그런데 인간의 ‘욕망’은 ‘자원의 부족’으로부터 비롯되었지만, 그것만으로 개인의 지배를 정당화할 수 없다. 부족하기 때문에 내 마음대로 하겠다고 하는 것은 억지다. 그럼에도 소유권은 ‘마음대로 지배하려는 욕망’에 대해 정당성을 부여한 것이다. 그렇다면 소유권의 정당성을 인정하는 근거가 있어야 하지 않을까? 그래서 소유권의 발생 근거로 드는 것이 바로 ‘노동’이다. 내가 사냥하고 내가 채집한 물건에 대해 소유권이라는 정당성이 인정되는 것은 바로 나의 노동력이 투입되었기 때문이다. 내가 잡았으니 내 것이라는 뜻이다. 결국, 최초의 소유권은 개인의 ‘욕망’에서 비롯된 ‘노동력’에 의해 승인됐다고 할 수 있다. 그런데 그것이 토지소유권에도 타당할까? 오늘날 소유권 개념은 동산보다는 토지(부동산)와 관련하여 더욱 중요하게 다룬다. 그런데 토지소유권 개념은 그다지 오래되지 않았다. 18세기 프랑스혁명으로 대표되는 근대사회가 시작되면서 근대적 소유권 개념이 탄생한 것이다. 어떠한 제한도 없이 자유로이 누릴 수 있는 절대적인 소유권, 즉 마음대로 지배하려는 욕망 그 자체에 정당성이 인정된 것이다. 근대사회에서 사유재산은 생활의 기초이며, 그 침해는 생명을 박탈하는 것이기 때문이다. 지금도 부인할 수 없는 진실이다.

최우선변제권 무조건 안심? 법인도 혜택 받을 수 있다! 갈수록 전세 구하기가 어렵다. 더욱이 담보 없는 집을 찾기란 더더욱 힘들다. 담보가 있더라도 우선 집부터 구해보려는 이유다. 그런데 어렵게 구한 집이 경매로 넘어간다면? 최우선변제권은 어렵게 집을 구한 소액임차인이 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 말한다. 변제금액은 지역과 금액에 따라 1,500~3,200만 원까지 변제받는다. 전액을 보상받는 건 아니지만, 서민을 위해 일부라도 우선하여 돌려받을 수 있게 마련한 제도다. 그리고 개인이 아닌 법인도 우선변제를 받을 수 있다고 하니, 어떤 내용인지 김성룡 박사에게 최우선변제권에 관하여 자세히 알아봤다. 글 | 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 최우선변제권, 무조건 안심 못해 깡통전세가 이슈가 되니 너도 나도 한 건 하려는 모양새가 볼만하다. 2014년 1월 1일부터 소액보증금의 최우선변제권이 인정되는 주택임차인의 범위와 그 보증금의 범위를 지역별로 확대되었다. 사실 주택임대보호법상 최우선변제권은 무엇보다도 강력하다. 주택임대차보호법은 소액임차인을 보호하기 위해 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 제도이다(주택임대차보호법 8조 1항). 소액임차인의 임차보증금이 비록 소액이지만, 당사자에게는 큰 재산이므로 다른 담보권자의 지위를 해하더라도 보증금 회수를 보장하자는 취지이다. 나아가 소액임차인의 보증금은 국세·가산금 또는 체납처분비보다도 우선한다(국세기본법 35조 1항 4호). 진정한 서민복지를 실현한 셈이다. 더욱이 소액임차인의 최우선변제권은 그 요건이 간편해 실효성이 많다. 주택의 인도 및 주민등록을 갖추기만 하면 된다(동법 8조 1항 본문). 대항요건만 갖추면 전입신고일보다 먼저 설정된 저당권보다도 우선변제를 받는다. 그러니 임대차계약서에 확정일자를 받을 필요도 없다. 다만, 소액임대차의 대항요건은 당해 주택에 대한 경매개시결정 등기 전에 갖추고 있어야 한다(동법 8조 1항 단서). 이는 경매개시결정 이후에 채무자 또는 소유자가 악의적으로 소액임차권을 성립시켜 배당 요구를 하는 것을 방지하기 위한 것이다. 실제로 이러한 제한이 없었던 때에는 소액보증금 배당을 목적으로 배당절차가 임박해 가장임차인을 급조하는 폐단이 많았다. 고인 것은 썩게 마련이다. 법도 그렇다. 그러나 주택에 대한 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추게 되면서, 경매개시결정 이후에 악의적으로 임차인을 급조하는 폐단은 없어진 것처럼 보인다. 그런데도 아직 숨바꼭질은 끝나지 않았다. 경기침체로 사업이 어려워진 한 집주인의 사례를 보자. 급매물로 내놓은 집의 근저당과 압류, 가압류를 다 합하니 집 가격을 훌쩍 넘는다. 집주인은 집을 포기하기로 하고 최우선변제권을 무기로 순진한 서민을 유혹한다. 최소 3,200만 원(서울 기준)까지는 무조건 보장된다니, 돈이 부족했던 한 사람이 “운이 좋았다”며 계약했다. 이사하고 전입신고도 마쳤다. 3개월 후 주택은 경매에 들어갔다. 소액임차인이 순서와 관계없이 최우선으로 배당을 받는다면 이로 인하여 배당을 받지 못하는 사람이 생긴다. 피해본 사람이 가만히 있을 리 없다. 그래서 피해본 이가 소송을 제기했다. 대법원은 “빚이 많은 집에 최우선변제를 목적으로 임차권을 설정하는 행위는 채권자를 해하는 행위이므로 취소해야 한다”는 판결을 내렸다. 한마디로 소액임차인에게 3,200만 원을 먼저 배당할 수 없다는 취지이다. 집주인의 잔꾀에 대해 대법원이 제동을 걸었다. 결국, 소액임차인이 피해를 봤다. 주택임대차보호법의 최우선변제권이라고 무조건 안심할 수는 없다는 것을 보여주는 사건이다. 최우선변제권을 이용한 것으로 의심받을 수 있으니, 정말 싼 값이라면 경계해야 한다. 법인도 임대차보호법 적용 가능 법인이 주택(주거용 건물)을 임차할 때는 원칙적으로 주택임대차보호법을 적용받지 않는다. 상가건물임대차보호법 적용도 없다. 상가건물임대차보호법은 사업자등록이 되는 것으로서 영리를 목적으로 하는 영업용건물에 대해서만 적용되기 때문이다. 원래 주택임대차보호법은 국민의 주거생활 안정을 위하여 제정된 특별법이다. 즉, 서민(자연인)들의 전세금 또는 보증금을 확보하기 위해 출발한 것이다. 따라서 법인이 체결한 주택임대차에 주택임대차보호법을 적용해 법인의 전세금이나 보증금을 보호할 이유가 없다. 그러나 법의 세상에는 절대적인 건 없다. 법 원칙이 자연법칙과 다른 점이다. 해가 동쪽에서 떠서 서쪽으로 지듯, 물이 높은 곳으로부터 낮은 곳으로 흐르듯 자연법칙은 존재(Sein)의 법칙으로서 현상 그 자체를 설명할 뿐이다. 이처럼 자연은 지구 어느 곳에서든 필연의 법칙을 따른다. 그러나 법 원칙에는 언제나 예외가 있다. 법 원칙은 당위(Sollen)의 법칙으로서 어떠한 상황에서 어떻게 행동해야 하는지를 선언한다. 따라서 상황이 바뀌면 법의 명령은 바뀐다. 법인에 의한 주택임대차라도 실질적으로 서민들의 주거생활 안정을 위한 것이라면 주택임대차보호법이 적용될 수 있다. 그리하여 주택임대차보호법은 예외를 인정한다. 첫째, 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 법인에게도 대항력이 인정된다(동법 3조 2항 전문). 현재 ‘대항력이 인정되는 법인’에는 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사와 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 있다(동법 시행령 제1조의2). 둘째, 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력이 인정되고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(동법 3조 3항). 이는 2013년 8월 13일 개정과 동시에 시행되고 있다. 2013년 8월 13일 이전에 체결된 임대차의 경우에도 적용된다. 그동안 법인이 근로자에게 기숙사 등 주거 지원을 할 경우에 근로자의 주거생활을 보호할 수 없다는 문제점에 대한 대책이다. 다만, 2013년 8월 13일 전에 임차물건에 대하여 소유권 또는 저당권을 취득한 자에 대하여는 그 임차권의 대항력을 주장할 수 없다(동법 부칙 3조 2항). 이처럼 법규범은 ‘원칙-예외-예외의 예외’로 진행된다.

유치권이 신고된 경매물건, 함정일까 기회일까? 최근 경매시장에서 전문가는 따로 없어졌다고들 한다. 경매의 대중화 탓에 일반 주부에서부터 학생까지 경매에 대거 몰리기 때문이다. 따라서 좋은 경매물건 잡기 또한 어려운 게 사실이다. 특히 경매의 고난도 물건이라는 유치권이 있는 경매의 경우 복잡하고 다소 어려워 보이지만, 유치권이 신고된 물건은 남다른 투자 이익을 얻는 주요한 방법 중 하나가 될 수 있다. 철저하게 권리와 물건을 분석하고 유치권을 둘러싼 상황판단과 대처능력을 갖춘다면 도전해 볼 만하다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com 경매 때 유치권신고 허위작성하면 처벌, 유치권의 함정 부동산경기의 불황이 심하다. 곳곳에 공사 도중 공사비를 받지 못해 공사가 중단되는 현장이 많다. 더구나 건물주가 부도가 나서 경매가 진행되고 있다면 공사업자의 입장에서는 막막하다. 결국, 공사업자로서는 유치권을 행사할 수밖에 없다. 이론적으로만 보면 유치권은 정말 강력한 권리다. 누구든지 공사비를 가져오기 전에는 절대로 물건을 인도하지 않아도 되기 때문이다. 구태여 경매법원에 유치권신고를 하지 않아도 좋다. 즉 경락인에 대해서도 유치권을 주장할 수 있다. 그러나 현실은 다르다. 유치권을 행사하기 위해서는 목적물을 계속 점유해야 하기 때문이다. 즉 점유를 상실하는 순간 유치권은 소멸한다. 다른 사람에게 대여하거나 사용하게 해서도 아니 된다(민법 제324조 2항 본문). 그리고 유치권자에게는 유치물의 점유와 관련하여 선량한 관리자의 주의의무가 있다(민법 제324조 1항). 유치물을 방치해 훼손되면 책임을 져야 한다. 그리고 유치권자의 의무위반이 있으면 소유자는 유치권의 소멸을 청구할 수 있다(민법 제324조 3항). 결국, 유치권자가 유치권을 유지하려면 현장에 관리인을 두고 잘 보존해야 한다. 공사비도 못 받는 처지에 인건비를 더 들여야 하니 기가 막히다. 그러던 중에 유치물이 경매에 들어갔다고 한다. 유치권신고를 하여 권리주장을 하는 것은 당연지사다. 그래도 다행이라고 생각한다. 하지만 불행은 혼자 오지 않는다고 했던가! 부동산경매에 있어서 유치권은 소멸주의에 따르지 않고 인수주의의 입장이라 문제다. 즉 경락대금으로부터 배당을 받는 것(소멸주의)이 아니라, 경락인이 따로 유치권자에게 공사비를 지불하고 목적물을 인수(인수주의)하라는 의미다. 경매에 참여하려는 사람으로서는 따로 공사비를 지불해야 하니 공사비만큼을 빼고 경락받아야 본전이다. 경락 후에는 실제 공사금액과 관련해 경락자와 유치권자 사이에 다툼이 생겨 유치권부존재소송이나 명도소송이 진행되는 것이 보통이다. 이런저런 이유로 유찰이 거듭될 수밖에 없다. 이러는 사이에 공사업자도 부도를 맞고 잠적하는 경우도 비일비재하다. 하여튼 경매가 진행된다면 유치권신고를 성실히 하는 것이 좋겠다. 유치권신고는 경매가 진행 중인 경매계에 유치권을 주장하는 내용을 기재한 유치권 신고서를 제출하면 된다. 그리고 공사도급계약서, 거래명세서, 인건비, 세금계산서 등 공사대금을 증빙할 수 있는 서류를 복사해 첨부하면 좋다(원본은 반드시 본인이 보관할 것). 허위 공사비 또는 공사비를 과다 책정해 신고한 경우에는 형법상 경매·입찰 방해죄로 처벌받을 수 있다는 점을 명심해야 한다. 유치권이 신고된 경매물건의 반값 유혹, 유치권을 둘러싼 소송 경매 고수들은 유치권신고가 되어 있는 경매물건을 좋아한다. 유치권신고가 되어 있는 물건은 여러 번 유찰되기 마련이고, 이 가운데에는 허위유치권이나 과다유치권이 많기 때문이다. 즉 공사업자가 공사하지 않았는데도 공사한 것처럼 신고하거나, 공사대금을 부풀려서 신고하는 경우가 종종 있다는 것이다. 따라서 낙찰을 받은 다음에 허위유치권이나 과다유치권이라는 사실을 증명하면 한마디로 반값에 물건을 취득하게 되므로 큰 이익을 얻게 된다. 이를 위해서 경매 고수들이 사용하는 것은 보통 유치권 부존재확인 소송이나 명도소송이다. 그리고 소송과정에서 공사대금과 관련한 객관적인 자료를 제출하도록 요구하는데, 공사업자들이 이를 증명하지 못하면 패소하게 된다. 무엇이든 쉬운 것은 없다. 쟁점 하나하나에 치열한 다툼이 있기 마련이다. ① 먼저, 진정한 공사계약이 체결되었는지 여부가 중요한 쟁점이 된다. 공사계약서의 작성 시기와 공사 일시가 일치해야 하고, 공사 세부사항의 기재 내역이 적절해야 한다. ② 공사업자의 자격도 중요한 판단사항이다. 예컨대 사업자등록증의 명의를 확인해 유치권자와 사업자등록증의 명의인이 다르면 허위유치권으로 판단될 가능성이 크다. 공사업자가 관련 면허가 없는 경우도 같다. 또한, 공사실적도 중요하다. 공사업자가 이 사건 외에 다른 공사실적이 없다면 당연히 허위유치권이라고 의심된다. ③ 무엇보다도 자금의 흐름이 핵심이다. 계약금이나 공사비 일부가 금융기관을 통해 입금된 사실이 증명돼야 한다. 공사비의 지출내역도 적절해야 한다. 한편 공사대금이 현금으로 거래됐다는 주장은 전혀 받아들여지지 않는다는 점을 명심하자. ④ 세금 관련 문제는 분명히 처리하는 것이 좋다. 따라서 부가가치세를 신고하지 않았다면 허위유치권으로 판단된다. 한편 세금계산서를 허위로 발행하는 경우가 많다. 따라서 일방적으로 작성해 채무자에게 교부된 세금계산서만으로는 공사업자 채권의 존재를 증명할 적절한 수단이 되지 못한다. ⑤ 공사업자가 채무자와 동일인인 경우도 있다. 스스로 공사업자가 되어 공사가 진행된 것처럼 꾸미는 경우이다. 또한, 편법을 동원해 채무자가 스스로 회사를 설립 공사도급계약을 하기도 한다. 경매 초보자들에게는 “누가 경매로 엄청나게 돈을 벌었다” 또는, “경매로 집을 반값에 샀다” 라는 식의 좋은 이야기만 들린다. 공사업자의 경우에는 공사현장이 경매에 들어갔다는 이야기를 들으면 공사비의 유혹을 받는다. 요즘 세상 쉽지 않다. 자칫 잘못하면 큰 손해를 볼 수 있다. 거짓 정보에 현혹되지 말고, 필요한 경우 전문가의 상담을 받는 것이 좋다.

법과 부동산, 아는 만큼 보인다 부동산에 관한 정보는 투명하게 공개되는 추세다. 그러나 공개됐다고 거저먹는 것은 아니다. 사이버 공간의 넓이는 무한대다. 어느 사이트에 보석이 있는지 모른다. 따라서 열심히 클릭질을 해야 한다. 정확한 투자결정을 원한다면 반드시 민원24에서 발급용 ‘토지이용계획확인서’를 발급받아 확인하자. - 본문 중에서 - 발품보다 손품 팔기 최근 부동산거래의 신풍속으로 발품보다 손품팔기가 많아지는 추세다. 대학생들 사이에서는 자취방 또는 원룸 등을 찾는 방식으로 클릭질이 대세다. 과거엔 중개업소를 찾아다니며 방을 구했다면 요즘은 스마트폰 애플리케이션이나 인터넷을 통한 클릭 한 번으로 간단하게 검색한다. 부동산 거래뿐만 아니라 부동산 투자에 있어서도 손품팔기는 필수다. 부동산 투자 분석은 문서의 분석부터 시작해서 현장 확인, 시·군·구청 방문 확인의 순으로 진행된다. 따라서 어느 부동산이든 문서의 발급이 투자 분석의 출발점이다. 부동산에 관한 문서에는 등기부를 비롯해 건축물관리대장, 토지(임야)대장, 지적도(임야도), 토지이용계획확인서, 개별공시지가 확인서 등이 있다. 과거엔 이들 문서를 확인하기 위해 일일이 담당부서를 방문했지만, 최근엔 인터넷을 통해 손쉽게 열람 또는 발급받을 수 있다. 부동산에 관한 ‘권리관계’는 등기부에 기재돼 있다. 등기부 내용은 대법원 인터넷등기(www.iros.go.kr)에서 쉽게 알 수 있다. 등기부등본의 열람과 발급도 가능하다. 열람과 발급의 차이는 인장 날인 여부에 있다. 등기부등본의 제출이 필요한 경우엔 인장이 날인된 발급용 등본을 발급받아 사용해야 한다. 부동산의 ‘사실현황’을 알기 위해선 정부민원포탈 민원24(www.minwon.go.kr)에 들르면 된다. 여기에선 등기부등본을 제외한 대장(토지대장, 임야대장, 건축물대장)과 도면(지적도, 임야도)을 발급받을 수 있다. 대장과 도면을 보면 현지에 가지 않더라도 그 현황을 대략적으로 파악할 수 있다. 한편, 민원24에선 ‘토지이용계획확인서’도 발급 가능한데, 여기엔 토지 필지별 용도지역·구역·지구의 지정 여부와 행위 제한 내용 등이 담겨 있다. 따라서 건물을 짓거나 토지개발을 하려는 자는 반드시 토지이용계획확인서를 발급받아 확인해야 한다. 토지이용계획확인서는 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에서도 쉽게 열람할 수 있다. 다만 여기에서 제공하는 내용은 단순한 열람 서비스로서 법적 구속력이 없다. 정확한 투자 결정을 위해서는 반드시 민원24에서 발급용 ‘토지이용계획확인서’를 발급받아 확인해야 한다. 부동산에 관한 정보는 투명하게 공개되는 추세다. 그러나 공개됐다고 거저먹는 것은 아니다. 사이버공간의 넓이는 무한대다. 어느 사이트에 보석이 있는지 모른다. 따라서 열심히 클릭질을 해야 한다. 현장 방문은 필수 A씨는 거주지를 옮기기 위해 아파트를 알아보던 중 B 소유의 급매물을 알게 됐다. 급히 외국에 나갈 사정이 있으니 매매가격을 낮추는 대신, 중도금과 잔금을 일주일 이내에 지급하라는 조건이었다. A씨는 아파트를 방문해 살펴보니 마음에 들었다. 당시 거주하고 있던 임차인은 아파트가 매물로 나온 사실을 알지 못하고 있었다. A씨는 그럴 수도 있겠지 하며 무시했다. 그런데 계약 일에도 이상한 일이 있었다. 계약 하루 전, 매도인 측이 전화로 현재 제주도에 있는데, 잠시 올라갔다가 다시 제주도에 내려와야 하니 김포공항 커피숍에서 계약을 치르자는 것이었다. A씨는 이상히 여겼지만 무시했다. 계약 당일 A씨는 중개업자와 함께 법무사(소유권이전등기에 필요한 서류를 확인하기 위함)를 대동하고 김포공항 커피숍에 나갔다. 그런데 매도인이라는 사람이 주민등록상의 나이에 비해 훨씬 늙어 보였다. 상대방은 고생을 많이 해서 그렇다고 했다. 상대방은 등기권리증(진본), 임대차계약서 사본(진본), 주민등록증(위조된 것)을 제시했고, A씨는 좋은 가격에 나온 이 사건 아파트를 매수하고 싶은 마음에 계약금 3,000만 원을 걸고 계약을 체결했다. 계약일은 2007년 10월 5일(금)이었는데 중도금 지급일은 10월 8일(월)이었고, 잔금 지급일 10월 11일(목)로 했다. A씨는 8일(월) 중도금 1억 7,000만 원을 매수인 측이 제시한 은행계좌로 송금했다. 잔금을 지급하기로 한 날, 상대방은 약속장소에 나오지 않았다. 결국 A씨는 이 사건 아파트 임차인을 통해 실제 소유자와 통화하게 됐고, 소유자를 사칭한 매매사기에 걸렸다는 것을 알게 됐다. 사기꾼이 제시한 주민등록증은 자기의 주민등록증을 이용했는데, 자기의 사진을 그대로 둔 채 주소지 및 강남구청장의 직인을 위조한 것이었다. 한편 사기꾼은 인감을 소지하지 않아 일반 도장을 날인했는데, 등기권리증에 첨부된 서류 및 임대차계약서 사본에 찍힌 도장과는 전혀 다른 것이었다. 위의 사례에서 법원은 공인중개업자 및 법무사에게 50% 배상책임이 있음을 인정했다. 그러나 B씨도 “실제 아파트의 소유자인지 의심해 봐야 하는데도 아파트의 매매가격이 다소 낮다는 이유로 매매계약을 적극 체결하고 계약금과 중도금을 지급한 과실이 있다”고 했다. 부동산투자를 위해서 반드시 현장 방문이 필요하다. 단순한 현장 방문에 그칠 것이 아니라 현장 활동을 통해 권리관계를 분석하는 것이 더욱 중요하다.田 김 성 룡 박사 글을 쓴 김성룡 박사는 한국사이버대학교 겸임교수, 서울로스쿨아카데미 대표이사, 한국법정책학회 상임이사, 한국이러닝산업협회 이사, 숭실사이버대학교 외래교수를 역임했으며, 현재 법무법인 메리트 법학연구소장(법학박사) 겸 한양대학교 강의교수를 맡고 있다. 문의 : ksyong330@naver.com