【전원형 사업】 자연과 함께하는 사업 캠핑장 ③ (최종편)

T H E M E 0 3 이젠, 나도 캠핑장 주인이다!
실질적으로 캠핑장을 개발하는 데 필요한 지식들을 배워보자.
사업자 등록부터 토목과 건축, 조경까지 실용적인 정보와 절차를 안내한다.

01 사업자 등록하기
현행 관광진흥법상 관광 숙박 시설업에 등록돼 있는 자동차 야영장업은 세무법상 한국 표준 산업 분류에 의거해 숙박업으로 등록돼 있다. 일반 숙박업과는 다른 코드로 분류돼 있어 공중위생법에 해당사항은 없다.자동차 야영장업 등록증과 통지 임대차 계약서를 작성해 문화체육관광부 혹은 관할 시도시사에 등록하면 된다.

자동차 야영장업은 관광진흥법에 등록된 사항일 뿐 세법상 숙박업에 포함돼 있기 때문에 세무서에 숙박업으로 등록하면 정상적으로 운영할 수 있다.

02 적정 입지 분석 및 선정
캠핑장 개발에 적합한 부지는 기본적으로 관광지 주변이거나 자연경관이 수려해 앞으로 휴양지로 발전할 수 있는 가능성이 있는 곳이 될 것이다. 주로 해변이나 계곡, 호수, 강, 숲이 울창한 휴양림, 골프장, 리조트 단지, 테마공원, 수목원 등 주변지역이 캠핑장 개발에 적합해 보인다.

따라서 캠핑장 개발을 원하는 사람이라면 거의 정석처럼 굳어진 다음 몇 가지 기본 조건을 충족해야 한다. 기본적인 입지 조건을 충족시켜도 놀 거리 먹거리는 매우 중요한 조건이다. 특히 아이들을 위한 놀이문화를 갖춰야 한다. 아이들이 빠져들 수 있는 다양한 놀 거리를 발굴하지 않으면 캠핑장으로서의 매력도 떨어진다.

도심지에서 2시간 거리
서울에서 2시간 정도의 거리를 염두에 둬야 한다. 하지만 교통정체도 감안해야 한다. 서울 어느 곳을 기준으로 하는 것이 좋을지 애매하기는 하지만, 도심 한가운데서 교통 정체를 포함해 2시간 정도를 고려하자.

수변을 끼고 있을 것
캠핑장 주변에 물이 있어야 한다. 바닷가 근처도 좋지만 겨울철 매서운 칼바람이 불면 캠핑하기 어렵기 때문에 일반적으로 계곡이나 강을 추천 한다.

주변에 관광지가 많을 것
오직 캠핑만을 위해 캠핑장을 가는 캠퍼들은 많지 않다. 초보 캠퍼나 일반인을 고려해 오고 가면서 즐길 수 있는 관광지가 주변에 있다면 캠핑장의 경쟁력을 높일 수 있다.

소음이 적을 것
도로가에 만들어놓은 캠핑장도 요즘은 심심찮게 보인다. 하지만 자연 속에서 오붓하게 캠핑을 즐기러 오는 대다수 사람들에게 소음은 달갑지 않을 수 있다.

03 지형조건 검토
지형조건은 평지이거나 경사도가 15도 미만인 지역이 캠핑장 개발에 따른 토목 비용이 적게 들며 농지보다는 산림을 이용하여 자연친화적으로 개발하는 게 조경 비용이 덜 든다. 하지만 이러한 조건을 모두 갖추고 있다고 해도 인허가를 받을 수 없거나 진입로가 없는 맹지라면 아무런 의미가 없으니 유의해야 한다.

농지나 임야에 도로와 상하수도는 물론 공동화장실, 취사장, 주차장 등 제반 편의시설을 갖추기 위해선 기본적으로 전용허가를 받아야 하며 전용허가를 받지 않고 농지나 임야를 임의로 훼손하게 되면 불법전용으로 인한 법적 처벌 대상이 된다. 그래서 자연경관이 수려하고 인허가를 받을 수 있는 토지는 주로 관리지역이며, 농림지역의 경우 청소년 수련 시설이나 관광농원 등을 겸한 야영장 허가를 받아야 한다. 또한 관광개발지구의 경우 다양한 관광시설과 함께 캠핑장 개발이 가능하며 관광진흥법상 자동차 야영장 시설 기준을 충족한다면 관광진흥개발기금의 대출도 받을 수 있다.

기존에 관광농원이나 리조트, 펜션, 유원지, 야영장 등으로 이미 개발돼 있는 토지라면 전용허가를 새로 받지 않아도 되며 용도변경만으로도 캠핑장으로 개발할 수 있다.

04 캠핑장 배치계획 수립
캠핑장으로 개발하기 위해서는 기본적인 배치계획을 수립해야 한다. 부지 내 경사도를 감안해 도로를 계획하고 훼손할 곳과 보존할 곳을 구분해야 한다. 또한 나지 여부 및 입목 상태 등을 고려해 주차장 및 편의시설, 공동시설, 카라반 사이트, 텐트 사이트 등으로 구역을 나눠 가장 합리적으로 배치할 수 있도록 계획해야 한다.

이러한 지형과 경사도, 수목 상태 등을 감안해 배치계획을 수립해야만 인허가를 받기 쉽고 토목이나 조경공사 등에 있어서 제반 공사비가 적게 든다. 이러한 캠핑장 배치계획은 일반적인 건축사 사무소나 토목설계 사무소에 의뢰하는 것보다는 레저 단지 설계 전문 업체나 수목원, 공원 등 설계를 주로 하는 조경 설계 쪽에 의뢰하는 것이 유리하다.

왜냐하면 자연친화적인 개발 방식이나 생태환경을 충분히 이해하고 있는 상태에서 단지 기본계획을 수립해야만 난개발이나 훼손을 최소화할 수 있기 때문이다. 이러한 캠핑장 배치계획을 수립하고 나면 이를 바탕으로 인허가 절차에 착수하게 된다.

05 캠핑장 인허가 신청
캠핑장으로 개발해 운영하고자 할 경우에는 도로와 주차장 등 각종 기반 시설을 갖춰야 하기 때문에 대지 등을 제외한 농지나 임야의 경우 반드시 전용허가를 받아야 한다. 또한 공동 화장실이나 취사장, 세미나실, 관리소 등을 신축하기 위해서는 건축 허가도 받아야 한다. 만일 트레일러형 이동식으로 설치할 경우에는 건축 허가를 받지 않아도 된다.

농지나 임야에 손쉽게 캠핑장 등으로 전용허가를 받을 수 있는 토지는 주로 관리지역이며, 농림지역의 경우 청소년 수련 시설이나 관광농원 등을 겸한 야영장 허가를 받아야 한다. 또한 관광개발지구의 경우 다양한 관광시설과 함께 캠핑장 개발이 가능하며 관광진흥법상 자동차 야영장 시설 기준을 충족한다면 관광진흥개발기금 의 대출도 받을 수 있다.

기존에 관광농원이나 리조트, 펜션, 유원지, 야영장 등으로 이미 개발돼 있는 토지라면 전용허가를 새로 받지 않아도 되며 용도변경만으로도 캠핑장으로 개발할 수 있다.

06 토목 및 기반 시설 공사
인허가를 받고 나면 곧바로 토목 및 기반 시설 공사에 착수할 수 있다. 이때 가장 중요한 것은 전기시설을 갖추고 식수원을 확보하는 것이다. 이런 점을 고려해 입지를 선정할 때부터 미리 파악해 둬야 한다. 전기시설과 상하수도는 도로를 따라 지중으로 매설해 설치하고 각 캠핑 사이트마다 연결해 줘야 한다.

특히 카라반을 설치하고자 하는 경우 각 사이트마다 전기와 상하수도는 물론 화장실과 연결된 오수처리 설비를 갖춰야 한다. 오수처리를 위한 정화조 또한 합병 정화조로 할 것인지 재래식으로 할 것인지를 현장 여건에 따라 결정해야 하고 공동 화장실 등을 건축물로 할 것인지 이동형으로 할 것인지에 따라 형식을 결정해야 한다.

사실 캠핑장 개발에 있어서 시설물은 최소 비용으로 진행해야 사업비 축소와 투자비 회수가 비교적 쉽고 리스크를 줄일 수 있다. 따라서 가급적 모바일 시설을 활용하는 것이 좋다. 그러나 취사장 개수대나 화장실, 샤워실 등은 고급스럽게 설계하는 것이 좋다.

전기시설을 구축할 때도 전기 공급량을 특별히 고려해야 한다. 계절에 따라 다르지만, 일반적으로 텐트는 1kW 정도 용량을 확보해야 한다. 카라반의 경우엔 전기용량이 더 필요한데 정박용은 전기를 위주로 사용하는 편이라 설치된 시설에 따라 3kW~8kW까지 확보해야 한다. 견인용 1kW~5kW까지 여유 있게 계산하는 것이 좋다. 공용 시설에 들어가는 전기는 설계에 따라 용량을 산정하면 된다.

또한 단지 내 각 사이트마다 야외 등 또는 정원 등을 설치해 야간에도 편리하게 이용할 수 있도록 해야 한다. 단지 규모가 큰 경우 단지 내 보안을 위해 CCTV 등을 설치해 외부 침입으로 인한 위험을 방지하여야 하며 야생동물 등이 출몰하거나 위험요소가 있는 지역에는 외곽에 펜스를 설치해 이용객들의 안전을 보호해야 한다. 캠퍼들의 요구에 맞는 캠핑장 토목과 설계가 핵심이다.

캠핑장 기본시설
• 겨울에도 펑펑 나오는 온수
• 따뜻한 실내 개수대 시설
• 냄새가 나지 않고 청결을 유지할 수 있는 수세식 화장실
• 너무 촘촘하지 않은 넓고 쾌적한 캠핑 사이트
• 자동차를 바로 옆에 세울 수 있게 조성된 공간
• 초보 캠퍼도 즐길 수 있는 대여 시스템
• 아이들이 편하게 사용할 수 있는 카라반 같은 공간
• 옆으로 차들이 지나가도 먼지 날리지 않는 바닥
• 비가 와도 걱정할 필요 없는 바닥과 배수 시설
• 초고속 무선 인터넷
• 부족함 없는 전기 용량
• 캠핑장과 제휴한 체험 프로그램 할인 혜택
• 수영장 시설 혹은 수변 공간
• 편리한 교통

07 조경 및 시설물 공사
캠핑장 조경은 꼭 명심해야 할 원칙이 있다. 토목 공사를 할 때 큰 나무는 최대한 건드리지 않고 작은 나무들도 사이트 구성에 맞게 베거나 뽑지 않고 원래 상태를 유지하는 것이다. 즉 가급적이면 기존의 수목을 최대한 활용해 자연친화적인 조경이 되도록 하는 게 우선이며 부득이 훼손한 지역의 경우 각 사이트마다 경계목을 식재해 구분해 주는 게 좋다.

기본적으로 주차장과 분리된 캠핑 사이트를 구축하거나 캠핑 사이트에 차량을 함께 주차하는 경우를 고려해 차량 동선과 캠핑 사이트 간의 프라이버시를 유지할 수 있도록 설계해야 한다

한탄강이나 자라섬의 경우 카라반과 카라반 사이에 아무런 경계 구분이 없어 프라이버시 침해가 예상된다. 만일 각 사이트 경계에 사철나무 등을 사람 키높이 정도로 식재하여 울타리를 형성해 주거나 나무 판재를 이용하여 펜스를 설치해 준다면 보다 더 아늑한 캠핑 사이트가 될 것이다. 이러한 경계목 작업 외에는 각 사이트마다 잔디정원을 만들고 바베큐 그릴과 데크, 나무 테이블이나 파라솔, 야외 의자 등 외부 시설물을 적절히 배치해 이용객들에게 불편함이 없도록 한다. 또한 간판을 설치하고 단지 내 시설 안내를 위한 안내 간판을 부착해야 한다.

08 꼭 짚고 가야 할 체크 리스트 20
⊙1개 사이트당 25~30평을 기준으로 나눴는가?
⊙ 사무용과 고객용으로 이용할 수 있는 오피스 시설이 갖춰진 관리 사무실이 준비돼 있는가?
⊙ 주차장은 충분히 확보했는가?
⊙ 주차장에서 장비를 운반할 수 있는 수레가 준비돼 있는가?
⊙ 매점 시설 및 판재 제품 납품처는 섭외돼 있는가?
⊙ 공동 취사장은 실내에 설치돼 있으며 온수가 나오는가?
⊙ 공동 화장실 캠핑장 규모에 적절하며 청결하고 따뜻한 편인가?
⊙ 공동 샤워실은 남녀가 구분돼 있고, 온수기가 설치돼 있는가?
⊙ 카라반 사이트에는 상수도 연결이 잘 돼 있으며 동파 방지용 설비가 있는가?
⊙ 정화조 용량은 넉넉한가?
⊙ 카라반 내 각종 비품 및 침구류 유지 보수를 위한 협력업체를 확보했는가?
⊙ 텐트 사이트에 전기 콘센트 시설이 설치돼 있고, 충분한 전력량을 확보했는가?
⊙ 캠핑장 바닥의 배수는 원활한가?
⊙ 캠퍼들이 이용할 수 있는 기본적인 생활체육 시설은 갖춰져 있는가?
⊙ 무선 인터넷을 캠핑장 내에서 사용할 수 있는가?
⊙ 캠핑장에서 대여할 수 있는 각종 캠핑 장비들은 갖춰져 있는가?
⊙ 판매용 장작과 다양한 크기의 화로는 준비돼 있는가?
⊙ 캠핑장을 관리할 매니저와 직원은 채용했는가?
⊙ 포털 사이트 및 캠핑 동호회 사이트 등에 캠핑장은 등록했는가?

09 캠핑장 주인이라면, 꼭 알고 있어야 할 정보들
캠핑 관련 인터넷 카페
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