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• 서울가꿈주택사업 참여자 모집(~7.30까지)

  서울시는 46개 골목길 재생사업지 내 노후주택에 대해 ‘서울가꿈주택 집수리 지원사업’을 추진, 집수리 비용을 최대 50%까지 지원한다며 참여자를 모집 공고했다.‘서울가꿈주택 집수리 지원사업’은 서울시가 2016년부터 노후 저층 주거지의 주거환경과 도시미관 개선을 위해 집수리 공사 시 공사비의 50%까지 최대 1,550만원(단독주택), 2,050만원(공동주택 공용부분)을 보조해주는 사업이다. 공사비용 융자도 지원한다. 특히 현재 지정된 46개 골목길 재생사업지는 물론 앞으로 지정되는 골목길 재생사업지까지 ‘주택성능개선지원구역’으로 당연 지정해 지원한다. 기존엔 골목길 재생사업지라도 ‘주택성능개선지원구역’으로 따로 지정받아야 집수리 지원을 받을 수 있었다.서울시는 ‘저층 주거지 집수리 지원에 관한 조례’ 개정을 통해 ‘골목길 재생사업지’ 전체를 일괄적으로 ‘주택성능개선지원구역’으로 지정, 집수리 지원의 전제 조건이었던 구역 지정 절차를 생략할 수 있게 됐다.이에 따라 사업지 내 시민들은 사용승인일 20년 이상 경과 등 일정 요건만 충족하면 관할 자치구에 집수리 지원사업을 바로 신청할 수 있다. 자세한 내용은 집수리닷컴(jibsuri.seoul.go.kr)에서 확인하면 된다.집수리 지원사업 대상은 ‘주택성능개선지원구역’ 내 사용승인일 20년 이상 경과한 단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택이다. 방수 또는 단열 등 주택 성능을 개선하기 위한 공사 시행 시 보조금을 받을 수 있다. □ 사업내용 : 대상지역 내 노후 저층주택 집수리 비용 보조 □ 2021년 집수리 보조 예산 : 6,550,000천원 □ 접수기간 : 2021. 2. 15.(월) ~ 2021. 7. 30.(금) ※ 예산 소진 시 조기마감 될 수 있음 □ 대상지역 ○ 서울특별시 저층주거지 집수리 지원에 관한 조례 제6조에 따른 주택성능개선지원구역(재개발, 재건축 등 개발(예정)지역 제외) - 대상 지역은 ‘집수리닷컴’ (https://jibsuri.seoul.go.kr/)이나 해당 자치구 담당부서에서 확인 가능 ○ 주택성능개선지원구역 외 빈집(재개발, 재건축 등 개발(예정)지역 제외) □ 대상주택 ○ 주택성능개선지원구역 내 사용승인일이 20년 이상 경과한 단독주택(다중·다가구주택 포함), 공동주택(다세대·연립주택) ○ 주택성능개선지원구역 외 빈집의 경우 ‘서울시 빈집 실태조사’ 결과 1~3등급에 해당하고, 사용승인일이 20년 이상 경과한 단독주택(다중·다가구주택 포함), 공동주택(다세대·연립주택) ○ 장기미사용승인 건축물로 관리되다 사용승인 처리된 건축물의 경우, 공사완료 시점으로부터 20년 이상 경과한 것이 확인될 경우 신청 가능(증빙서류 제출 필요) □ 보조사업 신청자 ○ 단독주택(다중·다가구주택 포함) : 건축물 소유자 ○ 공동주택(다세대·연립주택) - 전유부분 : 개별세대 소유자 - 공용부분 : 해당 건축물 개별세대 소유자 중 대표자 1인(구분소유자 동의서 첨부) ○ 소유권 이전 계약 시 계약서 첨부하여 신청서 제출 가능 - 단, 보조금은 공사완료 후 건물 등기부등본의 소유권 정리 이후 지급 □ 지원금액 ※ 주택성능개선지원구역 외 빈집의 경우 지원범위 1-1, 2-1만 해당 ○ 최대 지원금액 한도 내에서 추가 지원신청 가능 - 단, 지원을 받아 공사한 동일 부분의 동일 공사는 지원 제외 ○ 외관 변경공사가 포함된 집수리의 경우, 서울시 제안대로 외관공사를 시행할 경우 외관 공사비용의 20%, 최대 500만원 이내 범위에서 추가지원금 지급 - 건물 외벽 재료나 페인트 색상 변경, 담장 재조성, 쉼터 또는 화단 조성 등 외관의 변경공사가 포함되어 있는 집수리 신청 건 중 일부를 선정하여 입면디자인 지원 - 지원대상은 공사 내용 및 규모를 고려, 입면디자인 지원 시 개선효과가 뛰어날 것으로 판단되는 신청 건에 대해 서울시 및 자치구에서 선택 ※ 주택성능개선지원구역 외 빈집의 경우는 추가지원금 대상에서 제외 □ 에너지효율개선 공사 자재 사용기준 ○ 창호, 단열공사 등 에너지효율개선 공사 시 최소 사용기준 이상의 성능을 가진 자재를 사용해야함 ○ 온실가스 감축효과 증대를 위한 권장 사용기준 이상의 성능을 가진 자재를 사용할 경우 해당 공종 공사비 10% 이내에서 추가 지원금 지급 - 단독주택(다중·다가구주택 포함) : 최대 240만원 - 공동주택(다세대·연립주택) : 공용부 최대 340만원, 전유부 세대당 최대 100만원 ○ 자재 사용기준 - 건축선 등 현장여건으로 인해 적용이 어려운 경우, 건축물 현황에 맞춰 완화 가능 ※ 완화 적용 시 추가 지원금 지급 대상에서 제외 □ 지원조건 ○ 보조금은 집수리 목적 외 사용 금지 ○ 기존 세입자 4년간 임대료 동결(준공신청 시 임차인과의 협약서 제출) - 제출대상 : 단독주택(다중·다가구주택 포함) 공사, 공동주택(다세대·연립주택) 전유부 공사 ○ 보조금 전부를 지원받은 부분(‘3. 외부공간’ 공사)은 2년간 유지 ○ 사전 및 준공조사 등 현장조사 시 협조 ○ 집수리 보조금 지원결정일로부터 3개월 이내 준공신청서 제출 - 시공사의 공사포기 등 부득이한 사유 발생 시 3개월 이내에서 준공기간 연장 가능(단, 2021년 11월 30일 이전까지 준공신청서 제출하여야 함) ○ 보조금심의위원회 조건부사항 이행 ○ 집수리 홍보를 위한 공사 전 과정 기록 및 홍보 등 활용, 홍보물 설치 협조 서울가꿈주택 집수리 지원사업 신청 접수처 ○ 주택성능개선지원구역 외 빈집 집수리 상담 문의 □ 지역별 집수리 지원센터 □ 자치구 담당부서 (서울가꿈주택 집수리 지원사업 신청 접수처’ 참조) □ 집수리 닷컴(집수리 전문관) ○ 찾아가는 상담서비스 신청(https://jibsuri.seoul.go.kr/) ○ 주요 상담 내용 - 주택 상태 진단 및 유지관리 방안 안내 - 공사 범위 및 공사 방법 등 기술적인 내용 상담 - 집수리 지원 신청 이전 상담을 받을 경우 공사계획을 세우는 데 도움 받을 수 있음문의 서울시 주거환경개선과 02-2133-7266, 7267 집수리닷컴 jibsuri.seoul.go.kr

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  2021-03-07

• 용인시 건축 인·허가 처리기간 단축 종합개선책 마련

  용인시는 3월부터 건축 인·허가 절차와 관련된 민원인들의 불편을 줄일 수 있도록 ‘종합개선대책’ 마련해 시행한다고 밝혔다. 건축 인허·가 처리를 지연시키는 요소를 사전에 개선하고 업무의 전문성을 높여 신속하게 민원을 처리하기 위해서다.이를 위해 시는 건축 인·허가 업무매뉴얼을 제작해 용인시 홈페이지에 게시하고 지역건축사회와 관련 부서에 배부키로 했다. 인허가 요청 시 관련서류 등이 누락되지 않도록 지역건축사회에는 사전 체크리스트를 별도 제공한다.아울러 관계 법령해석의 오류를 최소화하고, 업무처리에 일관성을 유지할 수 있도록 담당 공무원과 지역건축사회의 추천을 받은 건축사 등으로 구성된 ‘법령검토 자문팀’을 별도 운영한다. 타 부서와 협의가 필요한 경우엔 해당 부서 팀장이 직접 검토키로 했다.민원 처리기한을 단축할 수 있도록 서류보완 횟수도 3회로 제한한다. 그동안 보완 횟수에 제한이 없어 민원처리가 지연되는 경우가 상당했기 때문이다.이와 관련해 수지구에선 지난해 6월부터 건축 인허가 민원서류의 보완 횟수를 최대 4회 이내로 제한하는 등 처리방식을 개선해 민원 처리기한을 대폭 단축한 바 있다.시는 또 건축 인허가를 신청할 때 건축주의 연락처를 반드시 기재하도록 해 민원처리 과정을 문자메시지 등을 통해 안내할 방침이다. 간혹 건축주가 아닌 건축사의 번호가 등록돼 있어 건축주가 처리단계를 모르는 경우가 발생한 데 따른 것이다.이와 함께 시는 주요 지연 요소로 지적되고 있는 ‘지하안전영향평가’ 결과 제출 시기를 ‘건축허가 전’에서 ‘건축허가 후 착공신고 전’으로 바꿀 수 있도록 국토교통부에 관련 법령개정을 건의키로 했다.굴착 깊이 10m 이상의 건축물의 경우 건축허가 전 지하안전영향평가를 받아 결과를 제출해야 하는데, 이를 담당하는 서울지방국토관리청과의 협의 기간이 3~4개월이나 소요돼 민원처리가 상당히 지연됐기 때문이다.시 관계자는 “신속하고 편리한 건축 행정서비스를 제공할 수 있도록 개선책을 마련해 시행하는 것”이라며 “시민들이 불편하게 느끼는 부분에 대해선 지속적으로 보완책을 찾아갈 것”이라고 말했다.문의 용인시 1577-1122 / 031-324-2114, 휴대전화 문자상담 1577-1122 www.yongin.go.kr

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  2021-03-07

• 서울시, 온라인 전자책으로 건축법 이해 돕는다

  서울시는 신규 건축 실무자와 일반 시민이 건축법을 쉽게 이해할 수 있도록 ‘그림으로 이해하는 건축법’을 책자로 발간하고, 온라인에서 열람할 수 있도록 전자책으로도 게재했다. 서울시는 책자 300부를 서울시 관련 부서 및 자치구 건축부서에 배포할 계획이며, 관심 있는 시민과 전문가들을 위해 서울시 전자책 홈페이지에 무료로 열람이 가능하도록 게재했다. 아울러 서울시는 건축문화 활성화 공모사업으로 ‘시민과 함께하는 건축 문화 교육’을 제안한 한국디에프에스연구원의 ‘좋은 건축주 되기’ 교육을 후원하고, 강의 영상을 유튜브에 게재했다. 문의 서울시 전자책 02-120 ebook.seoul.go.kr

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  2021-03-04

• 동아전람 3월 중 인천(11일~14일), 수원(25일~28일) 건축박람회 개최

  ㈜동아전람이 주최하는 「제3회 인천건축박람회」가 3월 11일부터 14일까지 인천 송도컨벤시아에서, 「제2회 수원건축·인테리어 박람회」가 3월 25일부터 28일까지 수원컨벤션센터에서 개최된다. 건축 및 주택 시장의 최신 이슈와 트렌드를 선보이는 이번 박람회는 건축자재 및 건축공구, 전원주택, 정원·조경, 인테리어 등 주거공간에 가치를 더하는 실용적이고 다양한 품목들로 채워질 예정이다. 코로나19 예방 및 확산을 방지하기 위해 전시장 방문 시 필히 마스크를 착용하고, 최근 14일 이내 해외 여행력이 있거나 발열 또는 기침, 인후통 등 호흡기 증상이 있는 경우 전시장 방문을 제한한다. 관람 시간은 오전 10시부터 오후 6시까지이며, 동아전람 홈페이지(한글인터넷 주소 : 동아전람)에 사전등록을 하면 무료 관람 초청장을 문자로 발송해 준다. 문의 ㈜동아전람 02-780-0366 www.dong-afairs.co.kr

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  2021-03-03

• 국토교통부 토지이용 규제·도시계획 서비스 포털 ‘토지이음’ 운영

  국토교통부는 개별적으로 운영하던 토지이용 규제·도시계획 서비스를 통합한 종합포털 토지이음 서비스를 2월 1일부터 실시한다. 토지이음은 토지이용 규제 및 도시계획정보를 잘 알 수 있도록 통합한 전자 포털이다. 그동안, 토지이용계획·행위 제한 정보는 토지이용 규제 포털 서비스(LURIS)에서, 도시계획·고시 이력정보는 도시계획정보 포털 서비스(UPIS)에서 제공해왔으나, 종합포털 토지이음에서 토지, 국토 정보를 종합적으로 제공해 국민들이 쉽고 편리하게 이용할 수 있도록 하고, 다양한 정보를 지도 서비스로 확대하여 제공할 예정이다. 문의 : 토지이음 02-838-4405 www.eum.go.kr

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  2021-03-01

• 국토안전관리원, ‘2020년도 건축 분쟁 조정 사례집’ 발간

  국토안전관리원은 ‘2020년도 건축분쟁 조정 사례집’을 발간했다. 이번에 발간된 사례집에는 작년 한해 건축분쟁 전문위원회에 접수·처리된 대표적 사례를 유형별로 수록해 분쟁 당사자의 주장, 조정 결과, 각 사건의 시사점 등을 정리하여 실제 분쟁 해결에 참고할 수 있도록 했다. 특히, 이번 사례집은 인근의 신축 공사로 인해 균열 등의 피해 분쟁이 발생했을 때 입증자료로 활용할 수 있는 ‘건축물 사전 현황조사 요령’을 함께 수록함으로써 당사자 간 원만한 해결에 도움이 되도록 했다. 국토안전관리원은 사례집을 쉽게 열람 및 내려받기가 가능하도록 건축분쟁 전문위원회 국토안전관리원 자료실에도 함께 게시했다. 문의 건축분쟁 전문위원회 055-771-8448 www.adm.go.kr 국토안전관리원 www.kalis.or.kr

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  2021-02-27

• 광주시 ‘빗물 저금통’ 설치비 90% 지원(3월 2일 한)

  광주광역시는 버려지는 빗물을 다시 이용하고 수자원을 효율적으로 활용하기 위해 ‘빗물 저금통 설치 지원 사업’ 대상자를 3월 2일까지 모집한다. ‘빗물 저금통’은 지붕 등에 내린 빗물을 저장탱크에 모아 활용할 수 있는 시설로, 이렇게 모아진 빗물은 텃밭 용수, 조경용수, 청소용수 등으로 활용될 수 있다. 지원 대상은 지붕 면적 1000㎡ 미만 건축물, 건축 면적 1만㎡ 미만 공동주택, 건축 면적 5000㎡ 미만(신축 제외) 학교이며, 설치비의 90%, 최대 1000만 원까지 보조금을 지원한다. 빗물 저금통 설치를 원하는 시민은 시 홈페이지 고시공고를 참고해 신청 서류를 작성해 시에 방문 또는 등기우편으로 신청하면 된다. 이후 현장조사와 심사를 거쳐 지원 대상자를 3~4월 중 선정할 계획이다. 문의 광주광역시 물순환정책과 062- 613-1620 www.gwangju.go.kr

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  2021-02-25

• K-뉴딜 건설·건축 박람회 ‘2021 코리아빌드’ 3월 개최

  건설건축인테리어 전문전시회 ‘2021 코리아빌드 (KOREA BUILD)’가 3월 18일(목)부터 21일(일)까지 4일간 일산 킨텍스 (KINTEX)에서 열린다. 정부의 ‘한국판 뉴딜 종합계획’ 에 발맞춰 건설, 건축 산업과 관련된 핵심 과제를 중점으로 ‘K-뉴딜 건설 건축 특별관’이 함께 개최된다. 이와 함께 최신 산업 이슈, 트렌드, 정책을 반영한 기획으로 다양한 콘텐츠를 선보인다. 국내외 건설, 건축, 인테리어 기자재 및 기술을 총망라하는 이번 전시회는 킨텍스 (KINTEX) 전관에 걸쳐 건설, 건축, 인테리어 산업 별 전문관을 구성한다. 국내외 우수기업 950개 사가 참가하여 2,800부스 규모로 열린다. 전시 면적은 53,541㎡ 로 축구장 7배에 달한다. 주요 품목으로는 [건설·건축 기자재/설계시공] 구조/외장재, 단열재, 창호, 도장방수재, 건축공구/관련기기, 조경자재/공공시설, 설계/시공. [인테리어] 내장재, 조명, 욕실, 주방, 홈인테리어. [건설기술/장비] 스마트 건설장비, 스마트 건설안전, 스마트 건설기술. [건축설비] 냉난방/환기설비, 위생설비, 홈네트워크 시스템, 승강기/주차설비, 신재생 에너지 등이 있다. 문의 ㈜메쎄이상 02-6121-6400 www.koreabuild.co.kr

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  2021-02-18

• 대전시 ‘빗물저금통 설치 지원사업’신청 모집(3월 12일한)

  대전시는 기후변화에 따른 물 부족문제에 적극 대응하고, 수자원의 효율적 활용을 위해 ‘2021년 빗물저금통 설치 지원사업’ 대상자를 오는 3월 12일까지 모집한다. ‘대전광역시 물의 재이용 촉진 및 지원조례’에 따라 민간보조사업으로 추진되는 이 사업은 건축물이나 단독주택, 공동주택 등에 집수 및 여과·저류·배수 등 빗물이용시설(빗물저금통)을 갖추고, 조경용수나 청소용수 등으로 빗물을 재활용하는 사업이다. 신청대상은 지붕면적 1000㎡ 미만인 건축물, 건축면적 1만㎡ 미만이면서 50세대 이상인 아파트 또는 연립주택에 해당되며, 빗물이용시설인 빗물저금통을 설치할 경우 건축유형에 따라 최대 1~2천만 원까지(설치비의 90% 이내) 보조금이 지원된다. 대전시는 건물소유자가 신청할 경우 현지 실사 및 물 재이용관리위원회 적정 심사를 거쳐 5월 중 보조금 지원 대상자를 확정하고 총 예산 1억 원 범위 내에서 지원할 계획이다. 빗물저금통 설치 지원사업에 대한 신청자격, 신청서 작성요령, 지원조건 등 자세한 사항은 대전시 홈페이지에서 확인할 수 있다. 문의 대전시 맑은물정책과 042-270-5483 www.daejeon.go.kr

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  2021-02-10

• 감정평가 잘 받는 건물, 따로 있다

  건물 감정평가액은 재조달원가와 감가수정에 의해 결정되기 때문에 재조달원가가 높은 건물, 감가수정이 적은 건물이 감정평가를 잘 받는다. 감가요인은 앞에서 보았듯이 물리적, 기능적, 경제적 감가요인이 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 건물 감정평가방법건물 감정평가방법에는 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법이 있고, 「감정평가에 관한 규칙」과 「감정평가 실무기준」에서 ‘건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다’고 규정하고 있다. 실무에서는 대체로 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하고 있다. 원가법이란 ‘대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법’을 말한다. 원가법은 ‘대상 물건에 얼마만큼의 비용이 투입되어야 만들 수 있는가’라는 비용성에 근거한다. 원가법에 의한 가액 산정도 시장가치를 기준으로 하며, 원가법에서 채택된 자료와 근거는 시장에서 도출된다. 건축공사비와 감가수정은 시장에 기반한 원가 및 감가수정누계액을 반영하여 결정된다. 즉 시장자료에 근거하여 원가법을 적용하여 도출된 결론은 시장가치가 된다. 원가법에 의한 건물가액은 재조달원가와 감가수정으로 결정된다. 재조달원가란 ‘대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는데 필요한 적정원가의 총액’을 말한다. 감가수정은 ‘대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가요인, 기능적 감가요인, 경제적 감가요인의 가치 하락요인을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 대상물건의 가액을 적정화하는 작업’이다. 원가법 산식은 다음과 같다. 건물 감정평가액은 재조달원가와 감가수정에 의해 결정되기 때문에 재조달원가가 높은 건물, 감가수정이 적은 건물이 감정평가를 잘 받는다. 재조달원가 높은 건물은 어떤 건물인가?(1) 재조달원가의 구분 재조달원가는 생산개념에 입각한 재생산원가와 취득개념에 입각한 재취득원가로 구분된다. 재생산원가는 건축물과 같이 생산(건축)이 가능한 경우에 적용되고, 재취득원가는 도입기계 등과 같이 현실적으로 직접 생산이 불가능하여 구매하여 취득하는 경우에 적용된다. 건물 감정평가에서는 재생산원가를 적용한다. 재생산원가는 복제원가와 대체원가로 구분된다. 복제원가는 대상물건과 같은 모양, 구조, 노동의 질, 원자재를 가지고 있는 복제품을 기준시점 현재 만드는데 소요되는 원가이다. 대체원가는 대상물건과 같은 효용을 가진 물건을 기준시점 현재 만드는데 소요되는 원가이다. 대체원가로 가치를 산정할 경우 감정평가업자의 주관에 따라 크게 달라질 수 있다는 문제점이 있다. 일반적으로 건물을 감정평가할 때에는 복제원가를 적용한다. (2) 무엇이 건물의 재조달원가를 결정하는가?재산세 등의 과표를 결정하기 위한 건물기준시가 산출은 해마다 국세청이 산정 고시하는 건물신축가격기준액(2020년 730,000원/㎡)에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과연수별 잔가율을 곱하여 1㎡당 금액을 산출한다. 재조달원가를 결정하는 것은 구조, 용도, 위치가 된다는 의미이다. 한국감정원이나 한국부동산연구원에서 발간하는 건물신축단가표는 용도별, 구조별, 급수별로 구분된다. 구조 및 용도, 급수(1급~5급)에 따라 건물신축단가를 발표하고 있다. 위 <표1>은 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 구조 지수이다. 통나무조가 가장 높고 철파이프조가 가장 낮다. 구조 지수는 일반적인 수준의 구조별 원가를 나타내고 있다. 비용이 큰 구조가 재조달원가도 높다. <표2>는 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 용도지수이다. 용도별 차이는 용도별 건축에 필요한 비용의 차이를 나타낸다. 많은 비용 투입이 필요한 용도가 재조달원가도 높다는 의미이다. <표3>은 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 위치지수이다. 위치지수는 건물이 어디에 위치하는 가에 따라 건물의 효용에 차이가 있음을 나타낸다. 토지 가격이 높다는 것은 그 토지 위에 건물을 신축하면 그만큼의 수익이 창출된다는 의미이다. 건물의 효용이 높으면 재조달원가도 높고 그만큼 건물도 감정평가를 잘 받게 된다. 건축공사비에 영향을 미치는 다른 요인들(1) 면적 및 규모건물의 규모, 면적에 따라 건축비는 차이가 있다. 사용자재 및 구조가 동일하더라도 면적이 큰 건물이 작은 건물보다 규모의 경제 등이 작용하여 일반적으로 건축비가 낮다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (2) 층고건물의 경우 층수, 구조, 사용자재 및 면적이 동일한 경우에도 층고에 따라 건축비는 차이가 있다. 층고 3.5m와 7m의 공장건물을 예로 들면 단순히 외벽의 면적이 2배가 되는데 그치는 것이 아니고 기둥의 구조 또는 단면적이 커지게 되고 강재의 사용량도 늘어나게 됨에 되며 이에 수반하여 기초공사비도 많이 소모되어 층고가 높은 건물의 건축비용이 많아지게 된다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (3) 크레인의 설치유무공장 및 창고 등은 동일 면적, 구조, 자재의 건물이라도 크레인의 설치유무에 따라 건축비에 차이가 있다. 크레인을 설치하면 그 하중에 적합하도록 기둥, 보, 기초 등에 대한 보강공사가 필요하게 되어 크레인이 설치되지 않은 건물보다 건축비가 높다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (4) 층수사용자재 및 구조 등이 동일하고 연면적이 같은 경우에도 층수에 따라 건축비에 차이가 있다. 층수가 많아지게 됨에 따라 건축비가 높아지는데 그 이유는 기초공사비, 가설공사비 및 구조체 공사비 등 시공비가 많아지게 되기 때문이다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (5) 부대설비건물의 효용을 다하기 위한 전기설비, 냉난방설비, 승강기, 소화전설비 등 기타 건물에 부착된 설비는 별도로 건물과 구분하여 평가하지 아니하고 건물에 포함하여 평가한다. 따라서 건물의 효용을 다하기 위한 부대설비는 건축공사비에 영향을 미치고 재조달원가를 상향시켜 건물 감정평가액을 높이게 된다. (6) 지역별 보정건설공사비는 지역별로 차이가 있는데, 주요한 영향을 주는 항목은 재료비, 노무비, 운반비이다. 도서지역의 경우 공공기관 발주공사 시 일반현장보다 재료비의 10% 할증을 추가 제시한다. 노무비는 임금 차이, 노동의 숙련도, 인부 모집의 어려움, 임금 외 숙박비 지출 등이 지역별 비용 차이의 원인이다. 운반비의 경우 도서지역은 해상운송과 육상운송(항구-공사 현장)에서의 비용이 추가적으로 발생한다. 제주도에 소재하는 건물의 감정평가에서 육지에 소재하는 건물의 재조달원가에 비해 10~20% 높게 산정하는 이유가 여기에 있다.(한국부동산연구권 건물신축단가 참조) 감가수정이 적은 건물은 어떤 건물인가?감가요인이 적은 건물이 감가수정이 적고 감정평가도 잘 받는다. 감가요인은 앞에서 보았듯이 물리적, 기능적, 경제적 감가요인이 있다. 건물의 감가수정은 일반적으로 내용연수법을 적용한다. 내용연수법 중에서 건물의 경우 일반적으로 정액법을 적용한다. 산식은 다음과 같다. 산식에 의하면 건물가액은 재조달원가, 내용연수, 잔존내용연수로 산정되는 단가에 의해서 결정된다. 예들 들어 업무용으로 사용되는 건물을 감정평가 할 때, 사용승인일로부터 15년이 경과했고, 재조달원가가 1,500,000원/㎡, 내용연수가 50년이라고 하면 적용단가는 1,500,000원/㎡ ×(50-15)/50 = 1,050,000원/㎡이 된다(잔가율은 0으로 한다). 물리적으로는 경과연수가 얼마 되지 않고 경과연수가 동일할지라도 관리가 잘된 건물, 기능적으로 경제적으로 감가요인이 없는 건물이 감가수정이 적은 건물이 된다. 기능적으로 감가요인이 없다는 것은 형식이 구식이라거나 설비가 부족한 경우 등에 해당되지 않는 건물이라는 의미이다. 경제적으로 감가요인이 있다는 것은 인근지역이 쇠퇴하거나 혐오시설이 들어와서 건물이 수익성이나 쾌적성을 창출할 수 없게 되었음을 의미한다. 건물의 효용이 없어서 건물의 경제적 가치가 하락하여 그 건물은 감정평가를 잘 받을 수 없는 것이다. 건물 가액 산정 사례(1) 경과연수가 동일하고 유사한 구조/용도/위치의 건물이나 관리 상태에 차이가 있는 건물 철근콘크리트조, 상업용으로 구조와 용도가 유사하고 토지의 공시지가도 유사하고 경과연수 (사용승인일이 2000년 6월 10일로 동일) 및 층수(7층)와 총면적(800㎡)이 동일한 2개 동의 건물(A, B)이 있다고 가정한다. 단, 2개 동의 건물은 소유자의 관리에 차이가 있어 B건물의 임대수익이 A건물의 임대수익에 비해 1.5 배 높다고 한다. 2개 동의 건물을 원가법으로 감정평가할 때 어떤 차이가 있을 것인가? 건물의 관리 차이는 임대수익의 차이도 낳지만 비용에도 차이를 생기게 할 수 있다. 이러한 차이를 어떻게 반영할 것인가? 내용연수를 조정해서 이러한 차이를 반영할 수 있다. 위 사례에서 A동을 원가법으로 산정하면 다음과 같다. 내용연수는 50년으로 하고 재조달원가는 1,200,000원/㎡로 한다. B동의 관리가 양호한 상태를 10년의 내용연수 연장으로 반영할 경우 유효연수법과 미래수명법으로 산정하면 다음과 같다. (2) 설비 부족, 설계 불량 등으로 기능적 감가요인이 있는 건물대상 건물이 업무용 건물에 필요한 부대설비가 부족하고 설계가 불량하여 인근 유사한 건물에 비하여 임대료 수준이 20% 정도 떨어진다고 가정하고 나머지 조건은 위 사례와 같다고 할 때 유효연수법을 적용하여 원가법으로 대상 건물의 가액을 산정하면 다음과 같다. (3) 인근지역의 시장성 쇠퇴로 경제적 감가요인이 있는 건물대상 건물이 속한 인근지역이 시장성이 급격하게 쇠퇴하여 임대료 수준이 50%로 하락하고 나머지 조건은 위 사례와 같다고 할 때 유효연수법을 적용하여 원가법으로 대상 건물의 가액을 산정하면 다음과 같다. 감정평가 잘 받는 건물은 어떤 건물인가?(1) 건물구조와 용도에서 비용이 많이 투입되는 건물건물가액은 재조달원가와 감가수정으로 결정되는데 재조달원가는 건물구조와 용도에 따라 결정된다. 앞에서 건물구조와 용도에 따라 건물 기준시가 지수가 달라지듯이 실제 투입되는 비용도 건물구조와 용도에 따라 차이가 있다. 대상 건물의 구조와 용도, 급수에 따른 표준단가와 부대설비 비용은 한국감정원과 한국부동산연구원에서 매년 발간하는 건물신축단가표 책자에 소개되고 있다. (2) 감가요인이 적은 건물유사한 건물구조와 용도의 건물이라 할지라도 관리 상태, 자본적 지출 여부, 기능적 하자 여부, 인근지역의 시장성에 따른 수익성의 차이에 따라 건물 감정평가액은 상당한 차이가 날 수 있다. 감가요인이 적은 건물일수록 감정평가를 잘 받는다. (3) 토지와의 균형, 토지 용도에 적합한 건물건축주가 투입된 비용에 비해서 감정평가액이 너무 적게 나왔다고 불만을 토로하는 경우를 가끔 본다. 실제로 현장조사를 해보면 건축설계, 자재 사용 등 건축공사비에 상당한 비용을 투입했다는 판단이 든다. 그러나 감정평가액은 투입비용에 비해 낮은 수준으로 결정된다. 이것은 인근 표준적인 건물 수준에 비해 너무 고급스러운 수준으로 비용을 투입하다 보니 시장가치가 투입비용을 못 따라가는 경우이다. 부동산 가격원칙 중에서 적합의 원칙, 균형의 원칙에 맞지 않는다고 한다. 건물은 토지와 균형을 이루게 비용이 투입되어야 최대 효용을 창출할 수 있다. 토지용도에 적합하지 않는 건물도 투입비용만큼 감정평가를 받을 수가 없다. 지방에 엄청난 면적에 판매시설을 투입비용 천억 이상을 투입해서 건축했다고 가정하자. 분양이 가능할 것인가? 분양이 부진해서 고전했던 사례가 많은 걸 보면 분양이 쉽지 않을 것이다. 토지용도와 적합하지 않게 시장성과 수익성이 없는 건물을 지었기 때문이다. 토지용도에 적합하게 건물을 지을 때 대상 건물은 투입비용만큼 또는 그 이상 감정평가를 받을 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

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  2021-02-09