• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 9

  호건의 전원주택과 땅 9 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식(2) 그동안 칼럼을 꾸준히 보고 꼼꼼히 하나씩 검토해 봤다면 실무적인 과정이 사실 그렇게 어려운 일이 아니라는 것을 알 수 있다. 이제는 집을 짓는 일만 남았다. 집짓기 경험이 없어도 걱정하지 않아도 된다. 필자야말로 건축은커녕 사회 경험조차 부족할 때 집을 지었다. 시공 전문가는 아니지만 지금도 1년에 약 10채씩, 3년 동안 꾸준히 집 짓기를 해가고 있다. 이번 호에서는 어떻게 그것이 가능했는지 그 팁들을 살펴보자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 이번 주제에서는 설계 팁부터 시작해 업체 선정 기준, 토목 공사, 자금 관리까지 꼼꼼히 검토하고자 한다. 다시 한번 말하지만, 필자는 시공 전문가가 아니며 자재 및 시공 과정에 대한 용어 등 아직도 모르는 것이 많다. 오히려 처음 집을 지었을 때는 자재도 공부하고, 시공에 대한 용어들도 익히려고 노력했다. 그러나 갑자기 공부한다고 해서 평생에 한 번 있을까 말까 한 경험에 대해 일정 부분 이상 알기는 쉽지 않다. 이에 집을 실수 없이 잘 짓기 위해 우리가 알아야 할 알맹이들을 공유하고자 한다. 미리 알아두면 좋을 건축 설계 Tip 1 면적 고려하기 집 짓기에서 면적 고려는 기본 중의 기본이다. 그럼에도 불구하고 첫 번째로 언급한 이유는 전원주택을 계획하면서 면적에 대한 감이 부족한 경우가 대다수이기 때문이다. 보통은 아파트 생활을 정리하고 전원생활로 넘어오기 때문에, 같은 평수라도 규모와 계획에 따라 체감이 달라지는 것을 인지하지 못한다. 또, 전용 면적, 공용 면적, 분양 면적이 있는 아파트와 달리 전원주택은 온전하게 전용 면적만 있다는 차이도 있다. 실제로 면적이 좁다고 느껴 시공 도중 설계도를 변경한 후 자재를 덧대 면적을 추가하는 당황스러운 상황도 접했다. 이런 경우 하자 발생도 높아지지만 무리하게 늘린 면적으로 인해 건폐율이 초과되어 준공이 불가할 수도 있다. 따라서 면적에 대한 감을 미리 익히는 것이 중요하다. 업체에서 시공한 모델하우스나 중개물건으로 나온 집들을 보러 다니는 것이 좋다. 여기에 단순하게 전체 면적만 생각할 게 아니라 실면적 등 자세히 나누어 익혀놓자. 2 공간 구성과 동선 계획 처음 집 짓기를 진행하며 제대로 이루지 않은 실 계획에서 아쉬움을 느끼는 건축주의 모습을 자주 봤다. 이것은 단순히 모델하우스를 본다고 해결할 수 없다. 온전히 나에게 맞춰 장기적으로 생각하면서 신중하게 고민해야 할 부분인 셈이다. 이에 맞춰 동선도 함께 고려해야 한다. 예를 들면, 2층 규모의 주택에서 넓게 사용하고자 1층에는 주방과 거실만을 계획하고, 조망을 위해 안방을 포함한 모든 방을 2층에 두는 계획은 지양해야 한다. 안방은 주방과 거실과 함께 계획해 1층에 두고, 프라이버시를 위한 다른 방들은 2층에 마련하는 편이 유연한 생활 동선을 반영할 수 있다. 또한 가구 유무도 중요하다. 동선을 포함한 명확한 실 계획은 준공 후 만족감 혹은 아쉬움으로 돌아올 수 있는 요소이기 때문에, 머릿속에서 시뮬레이션을 해본다면 비교적 수월하게 설계해 나갈 수 있을 것이다. 3 층고는 시공 비용의 결정적인 요소 층고가 높을수록 실내 개방감은 커지지만, 시공 비용에 결정적인 영향을 끼친다. 높은 층고만큼 자재가 추가되기 때문이다. 심지어 규격이 정해진 자재를 절단하거나 연장해 애매하게 남는 부분을 추가 시공할 경우, 더 많은 인력이 소모된다. 공기가 증가하니 자연스럽게 인건비도 발생한다. 즉, 1층 층고를 애매하게 높일 때는 규격 자재를 사용해 2층을 만들 때보다 오히려 시공 비용이 증액될 수 있다는 얘기다. 따라서 높은 층고 계획은 조금 더 디테일하게 생각한다면 정말 극적으로 시공 비용을 절약할 수 있다. 대체로는 아파트 평균 높이인 2.3~2.7m 사이로 자재 규격이 맞춰져 있다. 4 설계 비용과 시공 비용 설계 비용은 도면 작업, 감리 작업 등 부탁하는 정도에 따라 천차만별이다. 만약 집을 처음 짓는 사람이라면 필자는 설계 비용이 조금 증액되더라도 실시 설계까지 받아놓기를 권한다. 그래야 시공 변수와 이에 따라 증감될 수 있는 비용 변수도 줄일 수 있기 때문이다. 실시 설계를 포함한 설계 비용은 대략 천만 원부터 시작한다. 당장은 비싸다고 느낄지 모르지만, 예상외의 변수로 인해 추가될 비용을 생각하면 애초에 설계에서 그 위험을 줄여놓는 것이 가장 좋다. 대체로 준공 작업을 포함하지만 다른 경우가 있을 수 있기에 미리 확인해두는 것도 좋다. 특히, 시공 비용은 사회 및 경제 흐름의 영향으로 자잿값과 인건비가 많이 올랐다. 설계 계획과 자재에 따라 크게 달라지겠지만, 2~3년 전 모던한 집 기준으로 주방기구와 위생기구 포함한 목조 주택은 평당 450~550만 원, 철근콘크리트 주택은 500~600만 원 정도였다. 지금은 2~30%씩 오른 시공 단가로 고려하는 것이 좋다. 이보다 저렴한 시공 단가는 오히려 하자 발생과 공사 멈춤의 확률이 높아진다. 따라서 본인이 시공 비용에 대한 감이 부족하다면 설계에 비용을 좀 더 투자하는 것도 나쁘지 않다. 5 주택 이외의 요소들도 검토하기 설계를 하다 보면 집 자체에 몰두하는 경우가 있다. 하지만 집 짓기에서는 정화조나 지하수 그리고 주차장 등 쾌적한 삶을 위해 빼놓을 수 없는 요소들이 많다. 극단적으로 마당 한가운데 있는 정화조는 미관상 좋지 않을 것이다. 이에 건축사가 알아서 해주리라는 마인드보다 고려 요소의 범위를 넓혀 꼼꼼히 살핀 후 요구하길 바란다. 이 외에도 설계는 개인 취향에 따라 중요한 것이 많다. 전원주택은 개성과 취향을 담는 공간이 분명 맞지만, 많은 집들을 보며 특수성을 너무 갖는 설계는 가급적 지양하길 바란다. 오히려 많은 사람들이 위 내용을 가볍게 다뤘던 탓에 살면서 아쉬워한다. 시공업체 선정 기준과 주의사항 집 짓기를 하며 겪는 많은 애로사항의 원인은 사람이다. 시공업체와의 관계는 나의 감정 소비 없이 집을 잘 짓는 중요한 포인트인데, 말은 쉬워도 굉장히 어렵다. 필자는 고객 입장, 중간 입장, 업체 입장 모두 경험했다. 요구사항이 제대로 이뤄지지 않아 업체와 소송까지 간 적이 있고, 반대로 많이 신경을 쓰고 서비스를 제공했음에도 고객과 마찰이 있었던 적도 있다. 고객과 시공업체 사이에서 소통의 부재가 생기는 원인은 무엇일까. 이를 포함해 시공 업체를 선정하는 중요한 팁을 설명하고자 한다. 1 첫 집 짓기는 보수적으로 기준 잡기 먼저 도덕적인 시공업체를 만났다는 가정을 해보자. 그래도 마찰이 있다면, 이는 그럴 수밖에 없는 어떤 문제가 있다는 것이다. 근본적으로 고객은 저렴하게 잘 짓고 싶고, 업체는 보다 많은 수익 창출을 원한다. 이때, 업체가 지향해야 하는 올바른 수익 창출은 공기나 단가를 낮추면서 퀄리티는 높여 타 업체와의 차별성으로부터 발생하는 구조여야 한다. 그럼에도 불구하고 소통 부재의 원인은 결국 정보의 불투명성 때문이다. 건축박람회만 가 봐도 업체마다 시공 평 단가의 차이부터 업체 규모까지 천차만별이다. 규모가 큰 업체는 상대적으로 비용이 비싸고, 개인 단위 업체는 비용이 저렴한 느낌도 있다. 중요한 건 저렴하거나 비싼 이유를 고객은 알 수 없다는 것이다. 필자가 만난 저렴한 비용을 제시했던 업체들의 답은 이러하다. ‘회사 시스템이 잘 돼있기 때문에 공기가 줄어들고 거기에서 오는 인건비 절약이 크다’, ‘우리만의 특허를 보유하고 있어 공장 설비가 잘 돼있다’ 등이 대표적이다. 그러나 필자가 업체를 아웃소싱하며 직접 지어본 결과, 아쉽게도 아직까지 그렇게 극적으로 큰 차이를 내는 업체는 보지 못했다. 오히려 처음 계약한 금액에서 입주 날짜만 잘 맞춰도 잘하는 업체라는 생각을 갖게 된다. 따라서 처음 집을 지을 때는 조금 보수적으로 기준을 잡는 것이 좋다. 개인 노력에 따라 퀄리티와 공기를 맞출 수는 있지만, 드라마틱한 회사를 골랐다는 생각은 오히려 이기심을 불러일으키기 때문이다. 또한 업체는 수익 창출을 통해 수주 양을 늘리지만 어느 한계선에 도달하면 분명 과부하가 걸리기 마련이다. 공기를 맞추기 어렵거나 비용이 증액되는 변수도 생긴다. 실제로 첫 작업에서 신뢰가 쌓였던 업체에게 다음 집을 부탁한 적이 있었다. 정직한 모습은 여전했지만, 역량과 외부 상황에 따라 물리적으로 공기가 길어지기도 했다. 2 본인 주관에 맞춰 판단하지 말 것 개인 역시 싸게 좋은 집을 짓고 싶은 이기심을 가지고 있다. 업체가 많은 수익 창출을 원하듯, 이기심이라고 해서 절대 나쁜 것이 아니다. 오히려 더 좋은 회사를 찾기 위한 원동력이 돼주는 셈이다. 다만, 필자가 하고 싶은 말은 내 주관에 사로잡혀 스스로 함정에 빠지는 일은 없어야 한다는 것이다. 사례로 필자가 중개한 토지에 시공 업체가 제공한 모델을 건축사에게 허가를 요청하는 경우가 있었다. 이 업계에서는 건축사가 허가만 대행하는 경우가 종종 있다. 문제가 발생하는 원인은 설계와 디자인을 시공 업체가 한다는 것인데, 건축사도 도면을 받아 허가를 받기 위해서는 별도로 허가 도면을 그리는 시간이 필요하다. 고객은 원하는 입주 날짜가 정해져 있었지만, 기본적으로 시공 업체와 디자인 변경이 몇 번 이뤄진 상태에서 건축사가 도면을 넘겨받은 시간이 넉넉하지 못했다. 자연스럽게 허가가 늦어졌고 고객은 입주가 늦어지는 것에 대한 불만을 토로했다. 큰 문제로 이어지지는 않았지만, 이렇게 지식과 소통의 부재로 인해 감정이 상하거나 오해가 발생하는 변수는 상당히 많다. 투명하게 정보를 알려주는 회사에서 상담을 진행하기 혹은 어느 정도 시공 사례가 있는 회사를 고르거나 시공 주택을 직접 가보는 것 등이 변수를 줄이는 방안이 되는 것은 분명하다. 하지만 심사숙고 끝에 선택한 업체임에도 불구하고 현장마다 일어날 변수는 많다. 이 때문에 계약서를 작성하는 것도 중요하다. 다음 호에서는 업체와 분쟁 없는 계약을 이루기 위한 내용 및 변수에 대해 다루도록 하겠다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

• [TOWN HOUSE] 휴식 같은 일상을 누릴 수 있는 곳 더 비바스 고매 The Vivas Gomae

  휴식 같은 일상을 누릴 수 있는 곳 더 비바스 고매 The Vivas Gomae 경기도 용인 기흥구 고매동은 예전부터 고급 단독주택과 빌라가 모여 있는 부촌이다. 타운하우스 ‘더 비바스 고매’와 이어지는 골프장 진입로 안쪽에 자리한 주택단지와 리조트는 JTBC에서 방영해 큰 인기를 끌었던 드라마 〈SKY 캐슬〉의 촬영지이기도 하다. 이들과 함께 더 비바스 고매가 ‘프리미엄 커뮤니티’의 일원으로 이곳에 자리를 잡았다. 글 강창대 기자 사진 및 취재협조 ㈜지아이피 종합건설 HOUSE NOTE DATA 위치 경기 용인시 기흥구 고매동 지역/지구 도시지역, 자연녹지지역 대지면적 73,867㎡(22,345평) 세대수 146세대 (1단지 70세대, 2단지 41세대, 3단지 35세대) 건축구조 철근콘크리트조 건축면적 A 타입 87.00㎡(26.3평) B 타입 66.00㎡(19.9평) C 타입 98.04㎡(29.8평) 연면적 A 타입 211.59㎡(64.01평)_1층 87.00㎡(26.32평), 2층 82.05㎡(24.82평), 3층 42.54㎡(12.87평) B 타입 183.13㎡(55.49평)_1층 64.36㎡(19.47평), 2층 59.85㎡(18.10평), 3층 51.13㎡(15.47평) C 타입 178.54㎡(54.00평)_1층 91.50㎡(27.68평), 2층 69.43㎡(21.00평), 다락 98.40㎡(29.77평) 건폐율 20~25% 용적률 100% 시행 ㈜비바스타운 www.vivas.co.kr 설계 ㈜건축사사무소 비바스 031-8066-7710 시공 ㈜지아이피 종합건설 031-8066-7719 MATERIAL 외부마감 지붕 - 포스코 녹스탑 / 외벽 - 점토벽돌, 점토벽돌타일 / 데크 - 석재타일(A, B 타입), 루나우드 데크재(C 타입) 내부마감 천장 - 실크벽지 (LX하우시스 지인) /내벽 - 실크벽지 (LX하우시스 지인) / 바닥 - 강마루(A, B 타입), 포셀린타일(C 타입) 계단실 디딤판 - 무늬목(A, B 타입), 애쉬(C 타입) 단열재 지붕 - PF(준불연) 단열재 / 외단열 - 준불연 비드법 단열재 가등급 / 내단열 - 열반사 단열재 / 기초단열 - 압출법 단열재 1호 창호 알파칸 시스템창호 현관문 성우스타게이트 4면패킹 단열시스템도어 주방가구 리바트(A, B 타입), 제작가구(C 타입) 위생기구 아메리칸 스탠다드 난방기구 가스보일러 단지 내 도로의 폭은 8m이고, 도로 양측으로는 1m씩의 선형녹지가 계획돼 있어 도로의 전체 폭은 10m에 달한다. 넓은 도로를 따라 늘어선 담장과 나무, 그리고 모던한 스타일의 주택들이 경관을 이룬다. 주민 전용 라운지, 피트니스센터, 카페 등이 들어설 예정인 커뮤니티센터. 이곳에서는 다양한 교육 프로그램이 운영될 예정이어서 입주민은 도시 못지않은 문화생활을 누릴 수 있다. 타운하우스 ‘더 비바스 고매’ The Vivas Gomae가 위치한 용인 기흥구 고매동 155번지 일대는 보라산(215m)이 남쪽으로 내려오고, 무봉산(360m)이 북쪽으로 올라오다 만나는 자리에 산자락이 대지를 품은 형세다. 단지는 산지로 둘러싸여 도심과는 사뭇 다른 전원의 풍경이다. 경관이 좋은 만큼 단지 주변에는 골드CC, 코리아CC 등 골퍼들 사이에서 잘 알려진 골프장이 들어서 있다. 단지는 골프장 진입로와도 연결되는데, 이 길은 용인에서 벚꽃길로 유명해 상춘객들이 즐겨 찾는 곳이다. ◆A 타입 87.00㎡(26.3평)◆ A 타입의 외관은 적색 점토벽돌을 활용해 따뜻하면서도 모던한 인상을 준다. 마스터존 욕실의 큰 창호는 영롱쌓기를 통해 바깥의 빛을 확보하면서도 외부의 시선은 차단했다. A 타입의 거실. 더 비바스 고매의 각 세대는 취향에 맞게 자재를 선택할 수 있다. 패시브하우스 공법을 적용해 기밀도가 높기 때문에 실내에는 친환경 인증을 받은 자재를 선별해 적용한다. 넓은 통창으로 들어오는 바깥 풍경과 햇살이 인상적인 식당의 모습. 별도의 장식을 하지 않아도 계단실의 사선과 창을 통한 시선의 변화가 공간에 다양한 분위기를 자아낸다. 화이트 색조에 나무의 따뜻함으로 포인트를 준 모던한 분위기의 2층 전경. 화장실은 여유 있는 크기로 계획됐고, 욕조나 샤워부스를 선택해 설치할 수 있도록 했다. 영롱쌓기한 벽돌들 사이로 비치는 햇살이 욕실의 큰 창문으로 들어온다. 3층 서재는 아늑한 느낌을 준다. 서재와 면한 루프탑 테라스로 나가면 탁 트인 전망을 즐길 수 있다. 수도권 이점은 그대로 더 비바스 고매는 쾌적한 자연과 함께 도심의 편리함을 동시에 누릴 수 있는 장점이 있다. 단지에서 차로 10분 이내에 도달할 수 있는 거리에 대형마트와 아웃렛, 백화점 등 쇼핑 시설들이 즐비할 뿐만 아니라, 인접한 동탄2신도시에는 종합병원이 위치해 있다. 지근거리에 문화공연 시설이나 레저 인프라가 갖추어져 있다. 단지에서 3㎞ 남짓한 거리에 위치한 기흥호수 공원에는 10㎞의 순환산책로가 마련돼 있으며, 이 주변으로 반려동물 놀이터와 생태학습장, 조정경기장 등이 자리하고 있다. 고매동 일대는 교통 인프라도 잘 갖추어져 있다. 수도권 제2외곽 순환도로가 인접해 있어 수도권 접근이 용이하고, 단지에서 5분 거리에 경부고속도로 기흥 IC가 있어 전국 어디로든 연결된다. 현재 공사가 진행되고 있는 수도권 광역급행철도(GTX) A 노선이 완공될 경우, 단지에서 10분 거리에 있는 동탄역에서 서울 삼성역까지 단 18분이면 닿을 수 있다. ◆B 타입 66.00㎡(19.9평)◆ 수직의 형태를 강조한 B타입 주택의 외관. 좌우 대칭인 박공지붕과 영롱쌓기로 만든 발코니 난간, 창호부의 블랙 스타코 포인트로 세련되고 모던한 입면을 표현했다. 실내 공간은 군더더기 없는 단정한 모습이며, 넓은 통창을 통해 바깥 풍경이 환하게 실내를 비춘다. B 타입은 20평도 안 되는 건축면적이지만 마당부터 거실-식당-주방까지 일자로 탁 트여있는 공간과 계단도 일자 오픈형이어서 공간을 더 넓게 활용할 수 있는 구조로 계획되었다. 1층과 3층으로 이어지는 계단실. 밝은 색조로 마감해 화사한 느낌을 준다. 더 비바스 고매의 모든 세대에는 층간 바닥에 완충패드가 설치돼 있다. 또한 방통부에 측면 완충재까지 설치해 층간 소음을 최소화했다. 설비 배관은 무소음 배관을 사용해 배수 시 발생하는 실내 소음도 거의 없다. 안방에서 이어지는 2층 화장실 입구. 침실, 드레스룸, 파우더룸, 욕실, 전용 발코니까지 있는 C 타입의 마스터존은 호텔의 스위트룸과 같은 구성으로, 편안한 휴식에 집중할 수 있는 공간이다. 실내에 그대로 적용한 박공지붕과 전면의 통창은 아늑한 서재의 분위기를 자아내고 있다. 안전하고 쾌적한 단지 환경 더 비바스 고매는 보안이 잘 갖춰진 소위 게이티드 커뮤니티 gated community다. 게이티드 커뮤니티는 마을 외곽에 담장이나 울타리를 두르고 출입구를 통해 사람이나 자동차 등의 출입을 관리하는 형태의 공동체를 일컫는다. 주로 서구권 지역에서 마을의 안전과 치안을 강화하기 위해 조성된 단지 형태다. 더 비바스 고매 역시 따로 게이트를 두고 출입을 관리할 뿐만 아니라, 세스코와 협업한 위생 솔루션으로 환경을 쾌적하게 관리까지 한다. 그리고 삼성전자 스마트홈 시스템인 스마트싱스를 적용해 앱 하나로 편리하게 집 안의 가전을 관리할 수 있다. 단지 내 모든 도로의 폭은 8m다. 도로 양측으로는 1m씩의 선형녹지가 계획돼 있어 이 부분을 포함하면 도로의 전체 폭은 10m에 달한다. 넓은 도로를 따라 늘어선 담장과 나무, 그리고 모던한 스타일의 주택들이 어우러지며 이국적인 경관을 이룬다. 주택은 A, B, C 세 가지 타입이 있고, 입주자는 개개인의 생활양식에 따라 원하는 주택 타입과 다양한 옵션을 선택할 수 있다. 무엇보다, 단지 내 주택들은 패시브하우스 passive house 같이 저에너지 건축물로 설계돼 적은 비용으로 실내 온도와 공기를 쾌적하게 유지할 수 있다. 한편, 단지에는 커뮤니티센터가 있어 주민 전용 라운지, 피트니스센터, 카페 등이 들어설 예정이며 또한, 다양한 교육 프로그램도 운영해 입주민은 도심 못지않은 생활을 누릴 수 있다. ◆C 타입 98.04㎡(29.8평)◆ 외관은 기본적으로 클래식한 박공지붕 형태를 띠지만, 단순한 매스와 절제된 장식으로 심플하고 모던한 인상을 준다. 또한, 발코니와 창호, 그리고 다시 발코니를 반복적으로 배열함으로써 조형적인 변화를 가미했다. 현관에서 바로 보조주방을 통해 주방으로 들어갈 수 있고, 오픈 세면대를 지나 거실로도 들어갈 수 있는 ‘ㅁ’자 순환형 동선 구조가 특징이다. 거실은 2층까지 트여있는 5.4m 천정고의 오픈형 천정이다. 식당을 중심으로 주방과 거실이 L자로 구분되어 있는 L-DK 구조로서 독립적인 주방을 원하는 주부에게 선호도가 높은 공간구조다. 다이닝에서 바로 이어지는 발코니에는 바비큐를 더욱 편리하게 즐길 수 있도록 수납공간이 마련돼 있다. 넓은 욕실은 은은한 색감과 질감을 가진 자재로 마감해 시크한 분위기를 자아낸다.

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 8

  성호건의 전원주택과 땅 8 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식 (1) 집을 지을 수 있는 땅을 올바르게 매입했다면 이제는 원하는 (전원) 주택을 지을 차례다. 이 과정에서 간혹 온갖 건축법과 자재 및 재료에 대한 지식을 전문가 수준으로 공부하는 사람이 있다. 물론, 지식을 쌓는 일은 매우 중요하지만 그 이전에 실질적으로 알아야 하는 현장 지식이 있다. 필자는 시공 전문가가 아님에도 불구하고 수 십 세대 집을 성공적으로 지었는데, 이번 호에서는 그 내용을 풀고자 한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 많은 사람들이 (전원) 주택을 짓는다고 했을 때, 첫 시작을 대부분 모델링이나 디자인으로 접근한다. 좀 더 아는 사람은 디자인의 변화가 시공 비용에 어떻게 영향을 미치는지를 세심하게 확인하고, 여기서 더 나아간 사람은 결정한 디자인이 시공 허가를 받는데 문제가 없는가를 살핀다. 하지만 집 짓기에서 디자인을 먼저 생각한 경우라면, 설계를 마치고서 그것에 부합한 땅을 찾는 것이 맞다. 토지를 매입한 후 디자인부터 시작한다는 것은 자칫 허가가 불가능한 설계로 인해 수정 비용을 지출할 우려가 있다는 뜻이다. 그동안 연재에 비춰보면 먼저 원하는 땅을 매입하는 것이 전제였으므로 이번 호는 건축을 하기 위한 허가 내용부터 접근하고자 한다. 집 짓기보다 어려운 인허가 작업, 개발행위허가와 건축행위허가 먼저 인허가 작업에서 개인이 꼭 체크해야 할 사항은 두 가지로 요약할 수 있다. 바로 허가를 받기 위한 ‘비용’과 ‘시간’이다. 비용은 토목설계사무소나 건축사사무소에 지불한 인허가 대행 비용 이외에도 내가 매입한 토지가 임야인 경우 ‘대체산림조성비’, 농지인 경우 ‘농지전용부담금’을 내야 한다. 대체산림조성비는 「산림청고시 제2022-5호」에 따라, 2022년 1월 11일부터 고시금액이 위와 같이 명시돼 있다. 예를 들어, 개별공시지가가 ㎡당 5만 원인 준보전산지의 토지 330㎡를 매입해 개발행위허가를 받기 위한 대체산림조성비는 330㎡×(6,790+(50,000×0.01))=약 240만 5,700원이 되는 것이다. 다음, 농지(전, 답, 밭, 과수원 등)를 매입했을 때 내야 하는 농지전용부담금은 「농지법 시행령」 제53조에 명시된 계산 방법을 따른다. 위와 마찬가지로 개별공시지가가 5만 원인 땅 330㎡를 매입한다면, 330㎡×50,000×30%=약 495만 원이 농지보전부담금(농지전용부담금)이 되는 것이다. 따라서 위 계산법에 맞춰 내가 매입한 토지의 개발행위허가를 득할 때 내야 하는 금액을 한번 산정해 보길 바란다. 오히려 고민해야 할 것은 시간이다. 땅을 개발하는 시행사는 3대 리스크 중 하나로 인허가 작업을 꼽기도 한다. 시간이 얼마나 소요될지 예측하기 어렵기 때문이다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 진행할 수도 있지만, 가능하다면 개발행위허가를 받은 후 건축행위허가를 받는 순서로 진행하는 것을 권한다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 받기에는 각각 설계를 하는 기간만 해도 상당히 오래 걸릴뿐더러 토목설계사무소와 건축사사무소가 서로 소통하는 것도 쉽지 않기 때문이다. 또한 개발행위허가는 해당 관청에서 거쳐야 하는 부서가 더 많기에 (지역마다 다르지만 양평 기준)보통 40~60일 정도의 기간이 소요된다. 하지만 건축행위허가는 해당 관청 건축과에 업무가 집중돼 있기에 개발행위허가를 받은 곳이라면 업무일 기준 보통 보름 정도에 허가가 받을 수 있다. 따라서 복잡한 개발행위허가를 먼저 접수해놓고 허가를 기다리는 약 40~60일 동안 건축설계도면을 계획해야 한다. 그리고 건축행위허가가 떨어지는 날을 예상해서 토목공사를 진행할 시공사도 미리 선정해놓자. 건축설계를 완성하고 개발행위허가도 받았다면 이제는 선정해놓은 시공사를 통해 현장 토목공사와 함께 건축행위허가를 진행하면 된다. 토목공사 협의가 끝난 경우에 100~200평 정도의 토지는 2주 정도면 토목공사를 진행할 수 있다. 이 시기에 건축행위허가를 받게 되고 동시에 집 짓기도 시작할 수 있는 것이다. 이렇게 진행하는 편이 인허가 작업과 공사 진행의 깔끔한 프로세스를 구축할 수 있다. 집 짓는 데 10년 늙는다? 시공은 몰라도 이 개념을 알고 시작하자 ‘집 짓는데 10년 늙는다’라는 말은 집 짓기를 경험한 사람들 사이에서 거의 정설처럼 굳어져 있다. 그만큼 처음 집을 짓는 사람은 대부분 비슷한 시련을 겪는다는 의미다. 중개업을 하는 필자도 처음 집 시공을 계약했던 시공사와 상호 이해관계가 맞지 않아 소송까지 갔었다. 그러면 한두 번 경험을 하고 난 후 지은 집은 더 나아졌을까. 물론 공사나 그들과의 이해관계가 어떻게 흐르는지 알기 때문에 비교적 점검하는 부분이 많아졌고 경험치도 생겼겠지만, 그럼에도 불구하고 적지 않은 시행착오를 겪어야 했다. 수차례 시행착오 끝에 깨달은 점은 결국 집 짓는 사람들의 ‘생리生理’와 몇 가지 경우의 수를 파악해두는 것이었다. 이 생리라는 것은 꼭 시공사가 나쁜 것만은 아니며 건축주들이 순간 자신도 모르게 이기심이나 편견에 빠질 수 있는 것도 포함한다. 많은 사람들이 시공사의 시공 평 단가나 자재의 장단점 등 물리적 또는 기술적인 부분은 궁금해하면서도 이런 생리적인 부분은 뻔한 얘기로 치부해버린다. 하지만 이 생리적인 부분이야말로 건축주가 설계사나 시공사를 만나기 전 염두에 두고 있어야 할 사고방식이다. 시공 평 단가가 비싼 시공사와 계약 vs 시공사의 설계 및 자재를 알고 대장 목수에게 맡기는 계약 최근 소비자들 사이에서 유명 시공사에서는 도면 및 자재 상담만 받고 그 내용을 토대로 대장 목수에게 맡기면 똑같은 설계와 자재로 20%가량 절감된 비용으로 집을 지을 수 있다는 얘기가 퍼진 적이 있다. 실제 필자의 경험을 토대로 말하자면 이러한 방식으로 올바른 시공이 이루어질 확률은 20%도 되지 않을 것이라고 생각한다. 일정 규모를 갖춘 회사들은 모든 시공을 직접 하는 것보다 하청을 주고 있다. 보통 그 과정에서 하청 업체들은 마진을 더 남기기 위해 대장 목수에게 또다시 하청을 주곤 한다. 이러한 구조를 알게 된 소비자들은 어차피 대장 목수에게 하청을 주는 것이라면 직접 대장 목수를 찾아 계약하겠다는 방법을 찾아낸 것이다. 물론 정직하고 소통이 원활한 대장 목수라면 실제로 시공 비용을 아낄 수도 있고 집도 잘 지을 수 있다. 그러나 일반 소비자는 이런 대장 목수들을 만나기 쉽지 않다. 대장 목수 그들도 역시 경제적인 생산의 우위에서 일반 소비자보다는 여러 채를 한 번에 짓는 규모 있는 시공사를 원하기 때문이다. 오히려 대장 목수를 통해 직영공사를 하는 경우 생각보다 ‘책임감’의 측면에서 골머리를 앓을 수도 있다. 필자 역시 비용이 좀 더 들더라도 사업자가 명확히 있고 실체가 있는 회사들하고만 일을 진행하는 편이다. 비싸지만 시공 사례와 실체가 명확한 회사 vs 저렴하지만 사내 대장 목수가 명확히 없는 회사 사내 대장 목수가 있는지 명확하지 않은 채 수주만 받아 모두 하청을 주는 회사는 걱정된다. 명함과 사업자가 있지만 집을 짓는 시공사인지 단순하게 소개만 해주는 회사인지 명확하지 않기 때문이다. 막상 집 짓기를 시작하니 현장 준비를 해놓는 것 이외에는 특별하게 그들의 역할은 없다. 그러나 이 회사가 개입돼 있음으로써 시공 평 단가는 100~150만 원 정도 더 비싸진다. 회사 내 목수가 한 명도 없어 도중에 시공 기간이 늘어지는 경우도 많다. 심한 경우 인건비가 제대로 해결되지 않아 현장 인부들이 건축주에게 직접 인건비를 청구하는 경우가 발생하기도 한다. 예약 시공 예정이 많아 밀린 경우도 견제할 필요가 있다. 처음 약속 기한보다 더 오래 걸릴 확률이 높기 때문이다. 최소한 사내 대장 목수나 현장 소장이 명확히 있는 회사와 계약하는 것이 안정적이다. 결국 필자가 하고 싶은 말은 남들보다 혹은 건축박람회에서 많은 시공사에게 상담받은 후 평균 견적 값보다 월등히 저렴하면서 좋은 집을 지으려는 것은 욕심이다. ‘싸고 좋은 집’이라는 욕심에 사로잡히다 보면 오히려 시공 평 단가를 무조건 저렴하게 제안하는 회사에 혹 할 수 있기 때문이다. 따라서 많은 자재들과 시공법을 찾아보고 시공 평 단가가 어느 정도인지 공부하는 것도 좋지만 결국은 실질적으로 공사를 시작했을 때 발생할 수 있는 큰 틀의 생리를 알고 계획을 세우는 편이 훨씬 낫다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 7

  성호건의 전원주택과 땅 7 토지, 전원주택 계약 시 체크해야 할 특약사항 과월 호에서 ‘부동산 등기부등본’과 ‘중개대상물 확인·설명서’에 대한 내용을 사례와 함께 소개했다. 연재 1회부터 꾸준히 읽어 온 독자라면 매물에 대해 검토할 수 있는 자료를 확인하는 법부터 현장 답사를 진행하는 법까지 모두 접했을 것이라고 생각한다. 마음에 드는 매물을 찾고 등기부등본과 현장에도 문제가 없는 것을 확인했다면, 이제는 계약만 남았다. 이번 호는 실제로 계약을 하는 상황이라고 생각하며 살펴보도록 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 토지와 전원주택도 그 시장이 점점 더 활성화되고 있다. 문제는 아직 정보가 제한적이며 한 번도 해본 적이 없어 거래 시 어떤 특약사항을 작성하면 좋을지 막연하다는 점이다. 특약사항은 상황에 따라 좀 더 유리한 계약을 하거나 위험을 막을 수 있는 중요한 장치로 계약 후 희비가 심하게 갈리기도 한다. 특약사항은 해당 부동산에 대해 정보가 많은 매도인이 비교적 유리한 편이므로 매수하는 입장에서도 정보 부족으로 인해 발생할 수 있는 피해에 대비해 어느 정도 알아두는 편이 좋다. 전원주택을 찾는 매수자는 건축물과 토지 모두 신경을 써야 한다. 대부분 부동산 매매계약에서 특약사항의 첫 내용은 ‘현 상태에서 매매계약을 진행한다’라고 기재한다. 즉, 이 내용은 매입 혹은 거주하면서 발견한 하자 보수는 모두 매수자가 책임져야 한다는 의미다. 그렇기 때문에 계약서만큼 중요한 것이 공인중개사들이 제공하는‘중개대상물 확인·설명서’이다. 중개대상물 확인·설명서에는 매수할 건축물 혹은 토지의 현 상태에 대한 자세한 내용이 적혀 있으며, 매수자뿐만 아니라 매도자, 중개사 모두가 만일의 사태에 방어할 수 있기 때문이다. 단, 전원주택을 거래할 경우에는 상하수도나 지반 조성 그리고 지하수에서 발생하는 하자도 종종 있으므로 토목공사 관련 내용까지 확인해야 한다. 만약 이 모든 사항들이 지켜지기 어렵다면, 매도자와 매수자 상호 협의하에 특약사항을 적어보도록 하자. 조세 및 공과금과 관련한 특약사항은 아파트나 빌라 등과 같은 주택 매매 시에 반드시 포함하는 내용으로, 세금 및 공과금을 나누는 기준은 명확히 잡아 놓는 것이 좋다. 여전히 좋은 땅을 찾고도 분묘 때문에 거래가 쉽지 않은 경우가 많다. 국도를 달리거나 신문을 보더라도 분묘 연고지를 찾는다는 현수막이나 글을 어렵지 않게 접하곤 한다. 대부분은 매도자가 처리하는 쪽이지만 그럼에도 분묘 이전에 대해 누가 의무를 질 것인지 명확하게 해야 한다. 보통은 토지를 매입하면 당연히 그곳에 있는 나무와 기타 조경 그리고 정착물 등에 대한 소유까지 받는다고 생각한다. 일반적으로는 그렇지만 간혹 매매계약 후 매도자가 ‘자신은 토지만 거래했을 뿐, 그곳에 있는 정착물에 대해서는 따로 돈을 지불해야 한다’고 주장하는 경우가 있다. 따라서 이에 대한 부분도 명확히 하는 것이 좋다. 분할매매는 큰 토지를 모두 매입하지 않고 일부 필지를 분할 매입하는 경우 필요한 특약사항이다. 간혹 분할이 완료되지 않아 매수인이 소유권을 이전 받기 어려운 상황임에도 불구하고 매도자로부터 ‘잔금일이 되었으니 빨리 지불하라’는 독촉을 받을 수 있다. 물론 소유권 이전과 잔금은 동시 이행이기 때문에 독촉을 받아도 괜찮지만, 동시 이행이 아니더라도 토지에 대한 온전한 소유권을 이전 받기 위한 의무를 특약사항으로 적는다면 매도자는 민법상 잔금일이 도래해도 본인의 의무를 뒤로한 채 권리만을 주장할 수 없다. 이런 내용은 여러 경우의 수를 잘 알아두면 좋다. 저당권 및 대출 상환은 계약 시 등기사항 증명서를 통해 확인할 수 있다. 또한 대출금을 승계 받을지, 말소시킬지는 협의 후 작성하는 편이 좋다. 측량 오차는 측량 시 발생할 수 있는 오차 범위에 대한 특약 내용이다. 분할측량은 측량할 때마다 일정 오차 범위가 발생할 수 있기 때문에 오차 범위를 정해두고 매매금액을 나누는 것이 쉽지 않다. 분할할 때 개발행위허가를 통해 이 부분까지 확인해야 한다면 ‘오차 범위 이상 계약면적이 달라지는 것은 그에 따라 매매금액을 다시 조정한다’고 꼭 사전 특약사항에 적어놓도록 하자. 토지 위에 어떤 건축이나 개발을 하기 위해 매수자가 매입하는 경우라면, 개발행위 허가나 건축 허가를 받는데 시간이 오래 걸릴 수 있다. 이에 계약금 이후 잔금일 전까지 인허가에 대한 일부 혹은 전부를 진행해두면 시간과 비용을 많이 절약할 수 있다. 따라서 토지 거래 시에 개발행위 허가를 받아 잔금을 치르고 바로 원하는 개발을 할 수 있도록 센스 있는 특약사항을 작성해 놓도록 하자. 특약사항은 이번 호에서 다룬 내용 이외에도 굉장히 많은 변수가 있다. 하지만 이를 모두 막거나 특약사항으로 기재하는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 또, 누가 봐도 좋은 부동산은 매도자가 우위인 경우가 상당하기 때문에 알맹이 있는 명확한 특약사항은 좋지만, 자신의 리스크를 모두 제거하고 이익을 극대화하려는 모습은 매도자 입장에서도 달갑지 않아 오히려 매입이 힘들 수 있다. 따라서 매도자와 매수자 서로가 만족할 특약사항은 어떤 것들이 있는지 잘 학습해 놓고 하자나 실수 없는 원만한 계약을 끌어내도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 6

  성호건의 전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까? 부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다. 이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다. 즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까? 먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁 처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tv kodlab1@naver.com

• [EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 12

  김남형 세무사의 부동산과 세무 12 다주택자 중과세율 적용과 예외 개인이 보유하고 있던 주택을 매도할 때는 양도소득세를 부담해야 한다. 이때 2주택 이상을 보유하고 있는 개인이 조정대상지역 내에 있는 주택을 파는 경우, 20% p 또는 30% p의 중과세율을 추가 부담해야 한다. 이번 호에서는 조정대상지역 내 다주택 보유자의 양도소득세 중과세율 적용은 어떻게 되는지와 그에 따른 대처 방안은 무엇이 있는지 알아본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 조정대상지역 내 다주택 보유자 중과세율 양도소득세를 규정하는 소득세법은 조정대상지역을 지정해 2주택 이상 보유한 자가 해당 지역 내 주택을 양도한 경우 중과세율을 적용받도록 규정했다. 따라서 본인이 보유 중인 주택이 조정대상지역 내에 위치하는지를 판단하고 대비할 필요가 있다. 1 조정대상지역 조정대상지역이란 ‘주택 관련 수요가 과열돼있거나 과열 우려가 있는 지역 또는 위축되거나 위축 우려가 있는 지역으로서 국토교통부 장관이 지정·공고한 지역’을 말한다. 따라서 본인이 가진 주택 지역이 조정 대상지역으로 지정·해제됐는지를 잘 파악하고 있어야 한다. 21년 8월 30일 지정·공고된 지역은 <표 1>과 같으며, 해당 지정 공고는 지정 해제 시까지 효력이 있다. 2 다주택자 중과세율 다주택자는 다음 중 하나에 해당하는 주택을 양도한 경우 <표 2>와 같이 기본세율에 20% p 또는 30% p를 더한 중과세율을 적용받게 된다. 단, 해당 주택 보유기간이 1년 미만 또는 2년 미만인 경우 <표 2> 세율과 <표 3> 세율 중 큰 세율을 적용한다. 또한, 위에서 언급한 다주택자가 양도하는 조정대상지역 내 주택은 중과세율을 적용받으면서 장기보유특별공제는 적용받지 못한다는 점을 유의해야 한다. 3 다주택자 중과세율 적용 예외 그럼 다주택을 보유하고 있는 모든 개인이 조정지역 내 주택을 양도하는 경우, 중과세율을 적용받을 수밖에 없는 것일까. 법에서 정한 몇 가지 경우에는 다주택자가 보유한 주택 수를 계산할 때 그 주택 수에서 제외될 수 있다. 아래에서는 2주택과 3주택으로 구분해 주택 수 계산 시 제외되는 주택의 대표적인 몇 가지를 소개한다. <표 4>에 해당하는 주택을 양도할 때는 다주택자 중과세율을 적용받지 않는다. 다만, 해당 규정은 2주택과 3주택에 따라서 적용되는 규정이 다르기 때문에 본인이 양도하는 주택이 중과세율 배제 대상인지 정확히 따져볼 필요가 있다. 현재 양도소득세 규정은 다주택자들에게 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제 등 많은 제재가 있다. 이에 보유 중인 주택들을 정리하고 ‘제대로 된 한 채’를 마련하기 위해 어느 주택을 먼저 정리하는 편이 좋을지에 대한 세무 상담이 지속적으로 이루어지고 있다. 거듭 강조하지만 실제로 실행하기 전에 대략적인 계획을 세우고 반드시 주변 세무전문가들에게 두세 번의 검토 과정을 거치기 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 9

  호건의 전원주택과 땅 9 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식(2) 그동안 칼럼을 꾸준히 보고 꼼꼼히 하나씩 검토해 봤다면 실무적인 과정이 사실 그렇게 어려운 일이 아니라는 것을 알 수 있다. 이제는 집을 짓는 일만 남았다. 집짓기 경험이 없어도 걱정하지 않아도 된다. 필자야말로 건축은커녕 사회 경험조차 부족할 때 집을 지었다. 시공 전문가는 아니지만 지금도 1년에 약 10채씩, 3년 동안 꾸준히 집 짓기를 해가고 있다. 이번 호에서는 어떻게 그것이 가능했는지 그 팁들을 살펴보자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 이번 주제에서는 설계 팁부터 시작해 업체 선정 기준, 토목 공사, 자금 관리까지 꼼꼼히 검토하고자 한다. 다시 한번 말하지만, 필자는 시공 전문가가 아니며 자재 및 시공 과정에 대한 용어 등 아직도 모르는 것이 많다. 오히려 처음 집을 지었을 때는 자재도 공부하고, 시공에 대한 용어들도 익히려고 노력했다. 그러나 갑자기 공부한다고 해서 평생에 한 번 있을까 말까 한 경험에 대해 일정 부분 이상 알기는 쉽지 않다. 이에 집을 실수 없이 잘 짓기 위해 우리가 알아야 할 알맹이들을 공유하고자 한다. 미리 알아두면 좋을 건축 설계 Tip 1 면적 고려하기 집 짓기에서 면적 고려는 기본 중의 기본이다. 그럼에도 불구하고 첫 번째로 언급한 이유는 전원주택을 계획하면서 면적에 대한 감이 부족한 경우가 대다수이기 때문이다. 보통은 아파트 생활을 정리하고 전원생활로 넘어오기 때문에, 같은 평수라도 규모와 계획에 따라 체감이 달라지는 것을 인지하지 못한다. 또, 전용 면적, 공용 면적, 분양 면적이 있는 아파트와 달리 전원주택은 온전하게 전용 면적만 있다는 차이도 있다. 실제로 면적이 좁다고 느껴 시공 도중 설계도를 변경한 후 자재를 덧대 면적을 추가하는 당황스러운 상황도 접했다. 이런 경우 하자 발생도 높아지지만 무리하게 늘린 면적으로 인해 건폐율이 초과되어 준공이 불가할 수도 있다. 따라서 면적에 대한 감을 미리 익히는 것이 중요하다. 업체에서 시공한 모델하우스나 중개물건으로 나온 집들을 보러 다니는 것이 좋다. 여기에 단순하게 전체 면적만 생각할 게 아니라 실면적 등 자세히 나누어 익혀놓자. 2 공간 구성과 동선 계획 처음 집 짓기를 진행하며 제대로 이루지 않은 실 계획에서 아쉬움을 느끼는 건축주의 모습을 자주 봤다. 이것은 단순히 모델하우스를 본다고 해결할 수 없다. 온전히 나에게 맞춰 장기적으로 생각하면서 신중하게 고민해야 할 부분인 셈이다. 이에 맞춰 동선도 함께 고려해야 한다. 예를 들면, 2층 규모의 주택에서 넓게 사용하고자 1층에는 주방과 거실만을 계획하고, 조망을 위해 안방을 포함한 모든 방을 2층에 두는 계획은 지양해야 한다. 안방은 주방과 거실과 함께 계획해 1층에 두고, 프라이버시를 위한 다른 방들은 2층에 마련하는 편이 유연한 생활 동선을 반영할 수 있다. 또한 가구 유무도 중요하다. 동선을 포함한 명확한 실 계획은 준공 후 만족감 혹은 아쉬움으로 돌아올 수 있는 요소이기 때문에, 머릿속에서 시뮬레이션을 해본다면 비교적 수월하게 설계해 나갈 수 있을 것이다. 3 층고는 시공 비용의 결정적인 요소 층고가 높을수록 실내 개방감은 커지지만, 시공 비용에 결정적인 영향을 끼친다. 높은 층고만큼 자재가 추가되기 때문이다. 심지어 규격이 정해진 자재를 절단하거나 연장해 애매하게 남는 부분을 추가 시공할 경우, 더 많은 인력이 소모된다. 공기가 증가하니 자연스럽게 인건비도 발생한다. 즉, 1층 층고를 애매하게 높일 때는 규격 자재를 사용해 2층을 만들 때보다 오히려 시공 비용이 증액될 수 있다는 얘기다. 따라서 높은 층고 계획은 조금 더 디테일하게 생각한다면 정말 극적으로 시공 비용을 절약할 수 있다. 대체로는 아파트 평균 높이인 2.3~2.7m 사이로 자재 규격이 맞춰져 있다. 4 설계 비용과 시공 비용 설계 비용은 도면 작업, 감리 작업 등 부탁하는 정도에 따라 천차만별이다. 만약 집을 처음 짓는 사람이라면 필자는 설계 비용이 조금 증액되더라도 실시 설계까지 받아놓기를 권한다. 그래야 시공 변수와 이에 따라 증감될 수 있는 비용 변수도 줄일 수 있기 때문이다. 실시 설계를 포함한 설계 비용은 대략 천만 원부터 시작한다. 당장은 비싸다고 느낄지 모르지만, 예상외의 변수로 인해 추가될 비용을 생각하면 애초에 설계에서 그 위험을 줄여놓는 것이 가장 좋다. 대체로 준공 작업을 포함하지만 다른 경우가 있을 수 있기에 미리 확인해두는 것도 좋다. 특히, 시공 비용은 사회 및 경제 흐름의 영향으로 자잿값과 인건비가 많이 올랐다. 설계 계획과 자재에 따라 크게 달라지겠지만, 2~3년 전 모던한 집 기준으로 주방기구와 위생기구 포함한 목조 주택은 평당 450~550만 원, 철근콘크리트 주택은 500~600만 원 정도였다. 지금은 2~30%씩 오른 시공 단가로 고려하는 것이 좋다. 이보다 저렴한 시공 단가는 오히려 하자 발생과 공사 멈춤의 확률이 높아진다. 따라서 본인이 시공 비용에 대한 감이 부족하다면 설계에 비용을 좀 더 투자하는 것도 나쁘지 않다. 5 주택 이외의 요소들도 검토하기 설계를 하다 보면 집 자체에 몰두하는 경우가 있다. 하지만 집 짓기에서는 정화조나 지하수 그리고 주차장 등 쾌적한 삶을 위해 빼놓을 수 없는 요소들이 많다. 극단적으로 마당 한가운데 있는 정화조는 미관상 좋지 않을 것이다. 이에 건축사가 알아서 해주리라는 마인드보다 고려 요소의 범위를 넓혀 꼼꼼히 살핀 후 요구하길 바란다. 이 외에도 설계는 개인 취향에 따라 중요한 것이 많다. 전원주택은 개성과 취향을 담는 공간이 분명 맞지만, 많은 집들을 보며 특수성을 너무 갖는 설계는 가급적 지양하길 바란다. 오히려 많은 사람들이 위 내용을 가볍게 다뤘던 탓에 살면서 아쉬워한다. 시공업체 선정 기준과 주의사항 집 짓기를 하며 겪는 많은 애로사항의 원인은 사람이다. 시공업체와의 관계는 나의 감정 소비 없이 집을 잘 짓는 중요한 포인트인데, 말은 쉬워도 굉장히 어렵다. 필자는 고객 입장, 중간 입장, 업체 입장 모두 경험했다. 요구사항이 제대로 이뤄지지 않아 업체와 소송까지 간 적이 있고, 반대로 많이 신경을 쓰고 서비스를 제공했음에도 고객과 마찰이 있었던 적도 있다. 고객과 시공업체 사이에서 소통의 부재가 생기는 원인은 무엇일까. 이를 포함해 시공 업체를 선정하는 중요한 팁을 설명하고자 한다. 1 첫 집 짓기는 보수적으로 기준 잡기 먼저 도덕적인 시공업체를 만났다는 가정을 해보자. 그래도 마찰이 있다면, 이는 그럴 수밖에 없는 어떤 문제가 있다는 것이다. 근본적으로 고객은 저렴하게 잘 짓고 싶고, 업체는 보다 많은 수익 창출을 원한다. 이때, 업체가 지향해야 하는 올바른 수익 창출은 공기나 단가를 낮추면서 퀄리티는 높여 타 업체와의 차별성으로부터 발생하는 구조여야 한다. 그럼에도 불구하고 소통 부재의 원인은 결국 정보의 불투명성 때문이다. 건축박람회만 가 봐도 업체마다 시공 평 단가의 차이부터 업체 규모까지 천차만별이다. 규모가 큰 업체는 상대적으로 비용이 비싸고, 개인 단위 업체는 비용이 저렴한 느낌도 있다. 중요한 건 저렴하거나 비싼 이유를 고객은 알 수 없다는 것이다. 필자가 만난 저렴한 비용을 제시했던 업체들의 답은 이러하다. ‘회사 시스템이 잘 돼있기 때문에 공기가 줄어들고 거기에서 오는 인건비 절약이 크다’, ‘우리만의 특허를 보유하고 있어 공장 설비가 잘 돼있다’ 등이 대표적이다. 그러나 필자가 업체를 아웃소싱하며 직접 지어본 결과, 아쉽게도 아직까지 그렇게 극적으로 큰 차이를 내는 업체는 보지 못했다. 오히려 처음 계약한 금액에서 입주 날짜만 잘 맞춰도 잘하는 업체라는 생각을 갖게 된다. 따라서 처음 집을 지을 때는 조금 보수적으로 기준을 잡는 것이 좋다. 개인 노력에 따라 퀄리티와 공기를 맞출 수는 있지만, 드라마틱한 회사를 골랐다는 생각은 오히려 이기심을 불러일으키기 때문이다. 또한 업체는 수익 창출을 통해 수주 양을 늘리지만 어느 한계선에 도달하면 분명 과부하가 걸리기 마련이다. 공기를 맞추기 어렵거나 비용이 증액되는 변수도 생긴다. 실제로 첫 작업에서 신뢰가 쌓였던 업체에게 다음 집을 부탁한 적이 있었다. 정직한 모습은 여전했지만, 역량과 외부 상황에 따라 물리적으로 공기가 길어지기도 했다. 2 본인 주관에 맞춰 판단하지 말 것 개인 역시 싸게 좋은 집을 짓고 싶은 이기심을 가지고 있다. 업체가 많은 수익 창출을 원하듯, 이기심이라고 해서 절대 나쁜 것이 아니다. 오히려 더 좋은 회사를 찾기 위한 원동력이 돼주는 셈이다. 다만, 필자가 하고 싶은 말은 내 주관에 사로잡혀 스스로 함정에 빠지는 일은 없어야 한다는 것이다. 사례로 필자가 중개한 토지에 시공 업체가 제공한 모델을 건축사에게 허가를 요청하는 경우가 있었다. 이 업계에서는 건축사가 허가만 대행하는 경우가 종종 있다. 문제가 발생하는 원인은 설계와 디자인을 시공 업체가 한다는 것인데, 건축사도 도면을 받아 허가를 받기 위해서는 별도로 허가 도면을 그리는 시간이 필요하다. 고객은 원하는 입주 날짜가 정해져 있었지만, 기본적으로 시공 업체와 디자인 변경이 몇 번 이뤄진 상태에서 건축사가 도면을 넘겨받은 시간이 넉넉하지 못했다. 자연스럽게 허가가 늦어졌고 고객은 입주가 늦어지는 것에 대한 불만을 토로했다. 큰 문제로 이어지지는 않았지만, 이렇게 지식과 소통의 부재로 인해 감정이 상하거나 오해가 발생하는 변수는 상당히 많다. 투명하게 정보를 알려주는 회사에서 상담을 진행하기 혹은 어느 정도 시공 사례가 있는 회사를 고르거나 시공 주택을 직접 가보는 것 등이 변수를 줄이는 방안이 되는 것은 분명하다. 하지만 심사숙고 끝에 선택한 업체임에도 불구하고 현장마다 일어날 변수는 많다. 이 때문에 계약서를 작성하는 것도 중요하다. 다음 호에서는 업체와 분쟁 없는 계약을 이루기 위한 내용 및 변수에 대해 다루도록 하겠다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

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  2022-06-28

• [TOWN HOUSE] 휴식 같은 일상을 누릴 수 있는 곳 더 비바스 고매 The Vivas Gomae

  휴식 같은 일상을 누릴 수 있는 곳 더 비바스 고매 The Vivas Gomae 경기도 용인 기흥구 고매동은 예전부터 고급 단독주택과 빌라가 모여 있는 부촌이다. 타운하우스 ‘더 비바스 고매’와 이어지는 골프장 진입로 안쪽에 자리한 주택단지와 리조트는 JTBC에서 방영해 큰 인기를 끌었던 드라마 〈SKY 캐슬〉의 촬영지이기도 하다. 이들과 함께 더 비바스 고매가 ‘프리미엄 커뮤니티’의 일원으로 이곳에 자리를 잡았다. 글 강창대 기자 사진 및 취재협조 ㈜지아이피 종합건설 HOUSE NOTE DATA 위치 경기 용인시 기흥구 고매동 지역/지구 도시지역, 자연녹지지역 대지면적 73,867㎡(22,345평) 세대수 146세대 (1단지 70세대, 2단지 41세대, 3단지 35세대) 건축구조 철근콘크리트조 건축면적 A 타입 87.00㎡(26.3평) B 타입 66.00㎡(19.9평) C 타입 98.04㎡(29.8평) 연면적 A 타입 211.59㎡(64.01평)_1층 87.00㎡(26.32평), 2층 82.05㎡(24.82평), 3층 42.54㎡(12.87평) B 타입 183.13㎡(55.49평)_1층 64.36㎡(19.47평), 2층 59.85㎡(18.10평), 3층 51.13㎡(15.47평) C 타입 178.54㎡(54.00평)_1층 91.50㎡(27.68평), 2층 69.43㎡(21.00평), 다락 98.40㎡(29.77평) 건폐율 20~25% 용적률 100% 시행 ㈜비바스타운 www.vivas.co.kr 설계 ㈜건축사사무소 비바스 031-8066-7710 시공 ㈜지아이피 종합건설 031-8066-7719 MATERIAL 외부마감 지붕 - 포스코 녹스탑 / 외벽 - 점토벽돌, 점토벽돌타일 / 데크 - 석재타일(A, B 타입), 루나우드 데크재(C 타입) 내부마감 천장 - 실크벽지 (LX하우시스 지인) /내벽 - 실크벽지 (LX하우시스 지인) / 바닥 - 강마루(A, B 타입), 포셀린타일(C 타입) 계단실 디딤판 - 무늬목(A, B 타입), 애쉬(C 타입) 단열재 지붕 - PF(준불연) 단열재 / 외단열 - 준불연 비드법 단열재 가등급 / 내단열 - 열반사 단열재 / 기초단열 - 압출법 단열재 1호 창호 알파칸 시스템창호 현관문 성우스타게이트 4면패킹 단열시스템도어 주방가구 리바트(A, B 타입), 제작가구(C 타입) 위생기구 아메리칸 스탠다드 난방기구 가스보일러 단지 내 도로의 폭은 8m이고, 도로 양측으로는 1m씩의 선형녹지가 계획돼 있어 도로의 전체 폭은 10m에 달한다. 넓은 도로를 따라 늘어선 담장과 나무, 그리고 모던한 스타일의 주택들이 경관을 이룬다. 주민 전용 라운지, 피트니스센터, 카페 등이 들어설 예정인 커뮤니티센터. 이곳에서는 다양한 교육 프로그램이 운영될 예정이어서 입주민은 도시 못지않은 문화생활을 누릴 수 있다. 타운하우스 ‘더 비바스 고매’ The Vivas Gomae가 위치한 용인 기흥구 고매동 155번지 일대는 보라산(215m)이 남쪽으로 내려오고, 무봉산(360m)이 북쪽으로 올라오다 만나는 자리에 산자락이 대지를 품은 형세다. 단지는 산지로 둘러싸여 도심과는 사뭇 다른 전원의 풍경이다. 경관이 좋은 만큼 단지 주변에는 골드CC, 코리아CC 등 골퍼들 사이에서 잘 알려진 골프장이 들어서 있다. 단지는 골프장 진입로와도 연결되는데, 이 길은 용인에서 벚꽃길로 유명해 상춘객들이 즐겨 찾는 곳이다. ◆A 타입 87.00㎡(26.3평)◆ A 타입의 외관은 적색 점토벽돌을 활용해 따뜻하면서도 모던한 인상을 준다. 마스터존 욕실의 큰 창호는 영롱쌓기를 통해 바깥의 빛을 확보하면서도 외부의 시선은 차단했다. A 타입의 거실. 더 비바스 고매의 각 세대는 취향에 맞게 자재를 선택할 수 있다. 패시브하우스 공법을 적용해 기밀도가 높기 때문에 실내에는 친환경 인증을 받은 자재를 선별해 적용한다. 넓은 통창으로 들어오는 바깥 풍경과 햇살이 인상적인 식당의 모습. 별도의 장식을 하지 않아도 계단실의 사선과 창을 통한 시선의 변화가 공간에 다양한 분위기를 자아낸다. 화이트 색조에 나무의 따뜻함으로 포인트를 준 모던한 분위기의 2층 전경. 화장실은 여유 있는 크기로 계획됐고, 욕조나 샤워부스를 선택해 설치할 수 있도록 했다. 영롱쌓기한 벽돌들 사이로 비치는 햇살이 욕실의 큰 창문으로 들어온다. 3층 서재는 아늑한 느낌을 준다. 서재와 면한 루프탑 테라스로 나가면 탁 트인 전망을 즐길 수 있다. 수도권 이점은 그대로 더 비바스 고매는 쾌적한 자연과 함께 도심의 편리함을 동시에 누릴 수 있는 장점이 있다. 단지에서 차로 10분 이내에 도달할 수 있는 거리에 대형마트와 아웃렛, 백화점 등 쇼핑 시설들이 즐비할 뿐만 아니라, 인접한 동탄2신도시에는 종합병원이 위치해 있다. 지근거리에 문화공연 시설이나 레저 인프라가 갖추어져 있다. 단지에서 3㎞ 남짓한 거리에 위치한 기흥호수 공원에는 10㎞의 순환산책로가 마련돼 있으며, 이 주변으로 반려동물 놀이터와 생태학습장, 조정경기장 등이 자리하고 있다. 고매동 일대는 교통 인프라도 잘 갖추어져 있다. 수도권 제2외곽 순환도로가 인접해 있어 수도권 접근이 용이하고, 단지에서 5분 거리에 경부고속도로 기흥 IC가 있어 전국 어디로든 연결된다. 현재 공사가 진행되고 있는 수도권 광역급행철도(GTX) A 노선이 완공될 경우, 단지에서 10분 거리에 있는 동탄역에서 서울 삼성역까지 단 18분이면 닿을 수 있다. ◆B 타입 66.00㎡(19.9평)◆ 수직의 형태를 강조한 B타입 주택의 외관. 좌우 대칭인 박공지붕과 영롱쌓기로 만든 발코니 난간, 창호부의 블랙 스타코 포인트로 세련되고 모던한 입면을 표현했다. 실내 공간은 군더더기 없는 단정한 모습이며, 넓은 통창을 통해 바깥 풍경이 환하게 실내를 비춘다. B 타입은 20평도 안 되는 건축면적이지만 마당부터 거실-식당-주방까지 일자로 탁 트여있는 공간과 계단도 일자 오픈형이어서 공간을 더 넓게 활용할 수 있는 구조로 계획되었다. 1층과 3층으로 이어지는 계단실. 밝은 색조로 마감해 화사한 느낌을 준다. 더 비바스 고매의 모든 세대에는 층간 바닥에 완충패드가 설치돼 있다. 또한 방통부에 측면 완충재까지 설치해 층간 소음을 최소화했다. 설비 배관은 무소음 배관을 사용해 배수 시 발생하는 실내 소음도 거의 없다. 안방에서 이어지는 2층 화장실 입구. 침실, 드레스룸, 파우더룸, 욕실, 전용 발코니까지 있는 C 타입의 마스터존은 호텔의 스위트룸과 같은 구성으로, 편안한 휴식에 집중할 수 있는 공간이다. 실내에 그대로 적용한 박공지붕과 전면의 통창은 아늑한 서재의 분위기를 자아내고 있다. 안전하고 쾌적한 단지 환경 더 비바스 고매는 보안이 잘 갖춰진 소위 게이티드 커뮤니티 gated community다. 게이티드 커뮤니티는 마을 외곽에 담장이나 울타리를 두르고 출입구를 통해 사람이나 자동차 등의 출입을 관리하는 형태의 공동체를 일컫는다. 주로 서구권 지역에서 마을의 안전과 치안을 강화하기 위해 조성된 단지 형태다. 더 비바스 고매 역시 따로 게이트를 두고 출입을 관리할 뿐만 아니라, 세스코와 협업한 위생 솔루션으로 환경을 쾌적하게 관리까지 한다. 그리고 삼성전자 스마트홈 시스템인 스마트싱스를 적용해 앱 하나로 편리하게 집 안의 가전을 관리할 수 있다. 단지 내 모든 도로의 폭은 8m다. 도로 양측으로는 1m씩의 선형녹지가 계획돼 있어 이 부분을 포함하면 도로의 전체 폭은 10m에 달한다. 넓은 도로를 따라 늘어선 담장과 나무, 그리고 모던한 스타일의 주택들이 어우러지며 이국적인 경관을 이룬다. 주택은 A, B, C 세 가지 타입이 있고, 입주자는 개개인의 생활양식에 따라 원하는 주택 타입과 다양한 옵션을 선택할 수 있다. 무엇보다, 단지 내 주택들은 패시브하우스 passive house 같이 저에너지 건축물로 설계돼 적은 비용으로 실내 온도와 공기를 쾌적하게 유지할 수 있다. 한편, 단지에는 커뮤니티센터가 있어 주민 전용 라운지, 피트니스센터, 카페 등이 들어설 예정이며 또한, 다양한 교육 프로그램도 운영해 입주민은 도심 못지않은 생활을 누릴 수 있다. ◆C 타입 98.04㎡(29.8평)◆ 외관은 기본적으로 클래식한 박공지붕 형태를 띠지만, 단순한 매스와 절제된 장식으로 심플하고 모던한 인상을 준다. 또한, 발코니와 창호, 그리고 다시 발코니를 반복적으로 배열함으로써 조형적인 변화를 가미했다. 현관에서 바로 보조주방을 통해 주방으로 들어갈 수 있고, 오픈 세면대를 지나 거실로도 들어갈 수 있는 ‘ㅁ’자 순환형 동선 구조가 특징이다. 거실은 2층까지 트여있는 5.4m 천정고의 오픈형 천정이다. 식당을 중심으로 주방과 거실이 L자로 구분되어 있는 L-DK 구조로서 독립적인 주방을 원하는 주부에게 선호도가 높은 공간구조다. 다이닝에서 바로 이어지는 발코니에는 바비큐를 더욱 편리하게 즐길 수 있도록 수납공간이 마련돼 있다. 넓은 욕실은 은은한 색감과 질감을 가진 자재로 마감해 시크한 분위기를 자아낸다.

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  2022-06-13

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 8

  성호건의 전원주택과 땅 8 토지매입 후 집 짓기를 위한 건축 상식 (1) 집을 지을 수 있는 땅을 올바르게 매입했다면 이제는 원하는 (전원) 주택을 지을 차례다. 이 과정에서 간혹 온갖 건축법과 자재 및 재료에 대한 지식을 전문가 수준으로 공부하는 사람이 있다. 물론, 지식을 쌓는 일은 매우 중요하지만 그 이전에 실질적으로 알아야 하는 현장 지식이 있다. 필자는 시공 전문가가 아님에도 불구하고 수 십 세대 집을 성공적으로 지었는데, 이번 호에서는 그 내용을 풀고자 한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 많은 사람들이 (전원) 주택을 짓는다고 했을 때, 첫 시작을 대부분 모델링이나 디자인으로 접근한다. 좀 더 아는 사람은 디자인의 변화가 시공 비용에 어떻게 영향을 미치는지를 세심하게 확인하고, 여기서 더 나아간 사람은 결정한 디자인이 시공 허가를 받는데 문제가 없는가를 살핀다. 하지만 집 짓기에서 디자인을 먼저 생각한 경우라면, 설계를 마치고서 그것에 부합한 땅을 찾는 것이 맞다. 토지를 매입한 후 디자인부터 시작한다는 것은 자칫 허가가 불가능한 설계로 인해 수정 비용을 지출할 우려가 있다는 뜻이다. 그동안 연재에 비춰보면 먼저 원하는 땅을 매입하는 것이 전제였으므로 이번 호는 건축을 하기 위한 허가 내용부터 접근하고자 한다. 집 짓기보다 어려운 인허가 작업, 개발행위허가와 건축행위허가 먼저 인허가 작업에서 개인이 꼭 체크해야 할 사항은 두 가지로 요약할 수 있다. 바로 허가를 받기 위한 ‘비용’과 ‘시간’이다. 비용은 토목설계사무소나 건축사사무소에 지불한 인허가 대행 비용 이외에도 내가 매입한 토지가 임야인 경우 ‘대체산림조성비’, 농지인 경우 ‘농지전용부담금’을 내야 한다. 대체산림조성비는 「산림청고시 제2022-5호」에 따라, 2022년 1월 11일부터 고시금액이 위와 같이 명시돼 있다. 예를 들어, 개별공시지가가 ㎡당 5만 원인 준보전산지의 토지 330㎡를 매입해 개발행위허가를 받기 위한 대체산림조성비는 330㎡×(6,790+(50,000×0.01))=약 240만 5,700원이 되는 것이다. 다음, 농지(전, 답, 밭, 과수원 등)를 매입했을 때 내야 하는 농지전용부담금은 「농지법 시행령」 제53조에 명시된 계산 방법을 따른다. 위와 마찬가지로 개별공시지가가 5만 원인 땅 330㎡를 매입한다면, 330㎡×50,000×30%=약 495만 원이 농지보전부담금(농지전용부담금)이 되는 것이다. 따라서 위 계산법에 맞춰 내가 매입한 토지의 개발행위허가를 득할 때 내야 하는 금액을 한번 산정해 보길 바란다. 오히려 고민해야 할 것은 시간이다. 땅을 개발하는 시행사는 3대 리스크 중 하나로 인허가 작업을 꼽기도 한다. 시간이 얼마나 소요될지 예측하기 어렵기 때문이다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 진행할 수도 있지만, 가능하다면 개발행위허가를 받은 후 건축행위허가를 받는 순서로 진행하는 것을 권한다. 개발행위허가와 건축행위허가를 동시에 받기에는 각각 설계를 하는 기간만 해도 상당히 오래 걸릴뿐더러 토목설계사무소와 건축사사무소가 서로 소통하는 것도 쉽지 않기 때문이다. 또한 개발행위허가는 해당 관청에서 거쳐야 하는 부서가 더 많기에 (지역마다 다르지만 양평 기준)보통 40~60일 정도의 기간이 소요된다. 하지만 건축행위허가는 해당 관청 건축과에 업무가 집중돼 있기에 개발행위허가를 받은 곳이라면 업무일 기준 보통 보름 정도에 허가가 받을 수 있다. 따라서 복잡한 개발행위허가를 먼저 접수해놓고 허가를 기다리는 약 40~60일 동안 건축설계도면을 계획해야 한다. 그리고 건축행위허가가 떨어지는 날을 예상해서 토목공사를 진행할 시공사도 미리 선정해놓자. 건축설계를 완성하고 개발행위허가도 받았다면 이제는 선정해놓은 시공사를 통해 현장 토목공사와 함께 건축행위허가를 진행하면 된다. 토목공사 협의가 끝난 경우에 100~200평 정도의 토지는 2주 정도면 토목공사를 진행할 수 있다. 이 시기에 건축행위허가를 받게 되고 동시에 집 짓기도 시작할 수 있는 것이다. 이렇게 진행하는 편이 인허가 작업과 공사 진행의 깔끔한 프로세스를 구축할 수 있다. 집 짓는 데 10년 늙는다? 시공은 몰라도 이 개념을 알고 시작하자 ‘집 짓는데 10년 늙는다’라는 말은 집 짓기를 경험한 사람들 사이에서 거의 정설처럼 굳어져 있다. 그만큼 처음 집을 짓는 사람은 대부분 비슷한 시련을 겪는다는 의미다. 중개업을 하는 필자도 처음 집 시공을 계약했던 시공사와 상호 이해관계가 맞지 않아 소송까지 갔었다. 그러면 한두 번 경험을 하고 난 후 지은 집은 더 나아졌을까. 물론 공사나 그들과의 이해관계가 어떻게 흐르는지 알기 때문에 비교적 점검하는 부분이 많아졌고 경험치도 생겼겠지만, 그럼에도 불구하고 적지 않은 시행착오를 겪어야 했다. 수차례 시행착오 끝에 깨달은 점은 결국 집 짓는 사람들의 ‘생리生理’와 몇 가지 경우의 수를 파악해두는 것이었다. 이 생리라는 것은 꼭 시공사가 나쁜 것만은 아니며 건축주들이 순간 자신도 모르게 이기심이나 편견에 빠질 수 있는 것도 포함한다. 많은 사람들이 시공사의 시공 평 단가나 자재의 장단점 등 물리적 또는 기술적인 부분은 궁금해하면서도 이런 생리적인 부분은 뻔한 얘기로 치부해버린다. 하지만 이 생리적인 부분이야말로 건축주가 설계사나 시공사를 만나기 전 염두에 두고 있어야 할 사고방식이다. 시공 평 단가가 비싼 시공사와 계약 vs 시공사의 설계 및 자재를 알고 대장 목수에게 맡기는 계약 최근 소비자들 사이에서 유명 시공사에서는 도면 및 자재 상담만 받고 그 내용을 토대로 대장 목수에게 맡기면 똑같은 설계와 자재로 20%가량 절감된 비용으로 집을 지을 수 있다는 얘기가 퍼진 적이 있다. 실제 필자의 경험을 토대로 말하자면 이러한 방식으로 올바른 시공이 이루어질 확률은 20%도 되지 않을 것이라고 생각한다. 일정 규모를 갖춘 회사들은 모든 시공을 직접 하는 것보다 하청을 주고 있다. 보통 그 과정에서 하청 업체들은 마진을 더 남기기 위해 대장 목수에게 또다시 하청을 주곤 한다. 이러한 구조를 알게 된 소비자들은 어차피 대장 목수에게 하청을 주는 것이라면 직접 대장 목수를 찾아 계약하겠다는 방법을 찾아낸 것이다. 물론 정직하고 소통이 원활한 대장 목수라면 실제로 시공 비용을 아낄 수도 있고 집도 잘 지을 수 있다. 그러나 일반 소비자는 이런 대장 목수들을 만나기 쉽지 않다. 대장 목수 그들도 역시 경제적인 생산의 우위에서 일반 소비자보다는 여러 채를 한 번에 짓는 규모 있는 시공사를 원하기 때문이다. 오히려 대장 목수를 통해 직영공사를 하는 경우 생각보다 ‘책임감’의 측면에서 골머리를 앓을 수도 있다. 필자 역시 비용이 좀 더 들더라도 사업자가 명확히 있고 실체가 있는 회사들하고만 일을 진행하는 편이다. 비싸지만 시공 사례와 실체가 명확한 회사 vs 저렴하지만 사내 대장 목수가 명확히 없는 회사 사내 대장 목수가 있는지 명확하지 않은 채 수주만 받아 모두 하청을 주는 회사는 걱정된다. 명함과 사업자가 있지만 집을 짓는 시공사인지 단순하게 소개만 해주는 회사인지 명확하지 않기 때문이다. 막상 집 짓기를 시작하니 현장 준비를 해놓는 것 이외에는 특별하게 그들의 역할은 없다. 그러나 이 회사가 개입돼 있음으로써 시공 평 단가는 100~150만 원 정도 더 비싸진다. 회사 내 목수가 한 명도 없어 도중에 시공 기간이 늘어지는 경우도 많다. 심한 경우 인건비가 제대로 해결되지 않아 현장 인부들이 건축주에게 직접 인건비를 청구하는 경우가 발생하기도 한다. 예약 시공 예정이 많아 밀린 경우도 견제할 필요가 있다. 처음 약속 기한보다 더 오래 걸릴 확률이 높기 때문이다. 최소한 사내 대장 목수나 현장 소장이 명확히 있는 회사와 계약하는 것이 안정적이다. 결국 필자가 하고 싶은 말은 남들보다 혹은 건축박람회에서 많은 시공사에게 상담받은 후 평균 견적 값보다 월등히 저렴하면서 좋은 집을 지으려는 것은 욕심이다. ‘싸고 좋은 집’이라는 욕심에 사로잡히다 보면 오히려 시공 평 단가를 무조건 저렴하게 제안하는 회사에 혹 할 수 있기 때문이다. 따라서 많은 자재들과 시공법을 찾아보고 시공 평 단가가 어느 정도인지 공부하는 것도 좋지만 결국은 실질적으로 공사를 시작했을 때 발생할 수 있는 큰 틀의 생리를 알고 계획을 세우는 편이 훨씬 낫다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대의 자연친화적인 1억 원대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

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  2022-06-07

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 7

  성호건의 전원주택과 땅 7 토지, 전원주택 계약 시 체크해야 할 특약사항 과월 호에서 ‘부동산 등기부등본’과 ‘중개대상물 확인·설명서’에 대한 내용을 사례와 함께 소개했다. 연재 1회부터 꾸준히 읽어 온 독자라면 매물에 대해 검토할 수 있는 자료를 확인하는 법부터 현장 답사를 진행하는 법까지 모두 접했을 것이라고 생각한다. 마음에 드는 매물을 찾고 등기부등본과 현장에도 문제가 없는 것을 확인했다면, 이제는 계약만 남았다. 이번 호는 실제로 계약을 하는 상황이라고 생각하며 살펴보도록 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 토지와 전원주택도 그 시장이 점점 더 활성화되고 있다. 문제는 아직 정보가 제한적이며 한 번도 해본 적이 없어 거래 시 어떤 특약사항을 작성하면 좋을지 막연하다는 점이다. 특약사항은 상황에 따라 좀 더 유리한 계약을 하거나 위험을 막을 수 있는 중요한 장치로 계약 후 희비가 심하게 갈리기도 한다. 특약사항은 해당 부동산에 대해 정보가 많은 매도인이 비교적 유리한 편이므로 매수하는 입장에서도 정보 부족으로 인해 발생할 수 있는 피해에 대비해 어느 정도 알아두는 편이 좋다. 전원주택을 찾는 매수자는 건축물과 토지 모두 신경을 써야 한다. 대부분 부동산 매매계약에서 특약사항의 첫 내용은 ‘현 상태에서 매매계약을 진행한다’라고 기재한다. 즉, 이 내용은 매입 혹은 거주하면서 발견한 하자 보수는 모두 매수자가 책임져야 한다는 의미다. 그렇기 때문에 계약서만큼 중요한 것이 공인중개사들이 제공하는‘중개대상물 확인·설명서’이다. 중개대상물 확인·설명서에는 매수할 건축물 혹은 토지의 현 상태에 대한 자세한 내용이 적혀 있으며, 매수자뿐만 아니라 매도자, 중개사 모두가 만일의 사태에 방어할 수 있기 때문이다. 단, 전원주택을 거래할 경우에는 상하수도나 지반 조성 그리고 지하수에서 발생하는 하자도 종종 있으므로 토목공사 관련 내용까지 확인해야 한다. 만약 이 모든 사항들이 지켜지기 어렵다면, 매도자와 매수자 상호 협의하에 특약사항을 적어보도록 하자. 조세 및 공과금과 관련한 특약사항은 아파트나 빌라 등과 같은 주택 매매 시에 반드시 포함하는 내용으로, 세금 및 공과금을 나누는 기준은 명확히 잡아 놓는 것이 좋다. 여전히 좋은 땅을 찾고도 분묘 때문에 거래가 쉽지 않은 경우가 많다. 국도를 달리거나 신문을 보더라도 분묘 연고지를 찾는다는 현수막이나 글을 어렵지 않게 접하곤 한다. 대부분은 매도자가 처리하는 쪽이지만 그럼에도 분묘 이전에 대해 누가 의무를 질 것인지 명확하게 해야 한다. 보통은 토지를 매입하면 당연히 그곳에 있는 나무와 기타 조경 그리고 정착물 등에 대한 소유까지 받는다고 생각한다. 일반적으로는 그렇지만 간혹 매매계약 후 매도자가 ‘자신은 토지만 거래했을 뿐, 그곳에 있는 정착물에 대해서는 따로 돈을 지불해야 한다’고 주장하는 경우가 있다. 따라서 이에 대한 부분도 명확히 하는 것이 좋다. 분할매매는 큰 토지를 모두 매입하지 않고 일부 필지를 분할 매입하는 경우 필요한 특약사항이다. 간혹 분할이 완료되지 않아 매수인이 소유권을 이전 받기 어려운 상황임에도 불구하고 매도자로부터 ‘잔금일이 되었으니 빨리 지불하라’는 독촉을 받을 수 있다. 물론 소유권 이전과 잔금은 동시 이행이기 때문에 독촉을 받아도 괜찮지만, 동시 이행이 아니더라도 토지에 대한 온전한 소유권을 이전 받기 위한 의무를 특약사항으로 적는다면 매도자는 민법상 잔금일이 도래해도 본인의 의무를 뒤로한 채 권리만을 주장할 수 없다. 이런 내용은 여러 경우의 수를 잘 알아두면 좋다. 저당권 및 대출 상환은 계약 시 등기사항 증명서를 통해 확인할 수 있다. 또한 대출금을 승계 받을지, 말소시킬지는 협의 후 작성하는 편이 좋다. 측량 오차는 측량 시 발생할 수 있는 오차 범위에 대한 특약 내용이다. 분할측량은 측량할 때마다 일정 오차 범위가 발생할 수 있기 때문에 오차 범위를 정해두고 매매금액을 나누는 것이 쉽지 않다. 분할할 때 개발행위허가를 통해 이 부분까지 확인해야 한다면 ‘오차 범위 이상 계약면적이 달라지는 것은 그에 따라 매매금액을 다시 조정한다’고 꼭 사전 특약사항에 적어놓도록 하자. 토지 위에 어떤 건축이나 개발을 하기 위해 매수자가 매입하는 경우라면, 개발행위 허가나 건축 허가를 받는데 시간이 오래 걸릴 수 있다. 이에 계약금 이후 잔금일 전까지 인허가에 대한 일부 혹은 전부를 진행해두면 시간과 비용을 많이 절약할 수 있다. 따라서 토지 거래 시에 개발행위 허가를 받아 잔금을 치르고 바로 원하는 개발을 할 수 있도록 센스 있는 특약사항을 작성해 놓도록 하자. 특약사항은 이번 호에서 다룬 내용 이외에도 굉장히 많은 변수가 있다. 하지만 이를 모두 막거나 특약사항으로 기재하는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 또, 누가 봐도 좋은 부동산은 매도자가 우위인 경우가 상당하기 때문에 알맹이 있는 명확한 특약사항은 좋지만, 자신의 리스크를 모두 제거하고 이익을 극대화하려는 모습은 매도자 입장에서도 달갑지 않아 오히려 매입이 힘들 수 있다. 따라서 매도자와 매수자 서로가 만족할 특약사항은 어떤 것들이 있는지 잘 학습해 놓고 하자나 실수 없는 원만한 계약을 끌어내도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv

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  2022-05-03

• [COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 6

  성호건의 전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까? 부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다. 이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다. 즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까? 먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁 처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tv kodlab1@naver.com

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  2022-04-06

• [EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 12

  김남형 세무사의 부동산과 세무 12 다주택자 중과세율 적용과 예외 개인이 보유하고 있던 주택을 매도할 때는 양도소득세를 부담해야 한다. 이때 2주택 이상을 보유하고 있는 개인이 조정대상지역 내에 있는 주택을 파는 경우, 20% p 또는 30% p의 중과세율을 추가 부담해야 한다. 이번 호에서는 조정대상지역 내 다주택 보유자의 양도소득세 중과세율 적용은 어떻게 되는지와 그에 따른 대처 방안은 무엇이 있는지 알아본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 조정대상지역 내 다주택 보유자 중과세율 양도소득세를 규정하는 소득세법은 조정대상지역을 지정해 2주택 이상 보유한 자가 해당 지역 내 주택을 양도한 경우 중과세율을 적용받도록 규정했다. 따라서 본인이 보유 중인 주택이 조정대상지역 내에 위치하는지를 판단하고 대비할 필요가 있다. 1 조정대상지역 조정대상지역이란 ‘주택 관련 수요가 과열돼있거나 과열 우려가 있는 지역 또는 위축되거나 위축 우려가 있는 지역으로서 국토교통부 장관이 지정·공고한 지역’을 말한다. 따라서 본인이 가진 주택 지역이 조정 대상지역으로 지정·해제됐는지를 잘 파악하고 있어야 한다. 21년 8월 30일 지정·공고된 지역은 <표 1>과 같으며, 해당 지정 공고는 지정 해제 시까지 효력이 있다. 2 다주택자 중과세율 다주택자는 다음 중 하나에 해당하는 주택을 양도한 경우 <표 2>와 같이 기본세율에 20% p 또는 30% p를 더한 중과세율을 적용받게 된다. 단, 해당 주택 보유기간이 1년 미만 또는 2년 미만인 경우 <표 2> 세율과 <표 3> 세율 중 큰 세율을 적용한다. 또한, 위에서 언급한 다주택자가 양도하는 조정대상지역 내 주택은 중과세율을 적용받으면서 장기보유특별공제는 적용받지 못한다는 점을 유의해야 한다. 3 다주택자 중과세율 적용 예외 그럼 다주택을 보유하고 있는 모든 개인이 조정지역 내 주택을 양도하는 경우, 중과세율을 적용받을 수밖에 없는 것일까. 법에서 정한 몇 가지 경우에는 다주택자가 보유한 주택 수를 계산할 때 그 주택 수에서 제외될 수 있다. 아래에서는 2주택과 3주택으로 구분해 주택 수 계산 시 제외되는 주택의 대표적인 몇 가지를 소개한다. <표 4>에 해당하는 주택을 양도할 때는 다주택자 중과세율을 적용받지 않는다. 다만, 해당 규정은 2주택과 3주택에 따라서 적용되는 규정이 다르기 때문에 본인이 양도하는 주택이 중과세율 배제 대상인지 정확히 따져볼 필요가 있다. 현재 양도소득세 규정은 다주택자들에게 중과세율 적용 및 장기보유특별공제 배제 등 많은 제재가 있다. 이에 보유 중인 주택들을 정리하고 ‘제대로 된 한 채’를 마련하기 위해 어느 주택을 먼저 정리하는 편이 좋을지에 대한 세무 상담이 지속적으로 이루어지고 있다. 거듭 강조하지만 실제로 실행하기 전에 대략적인 계획을 세우고 반드시 주변 세무전문가들에게 두세 번의 검토 과정을 거치기 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro

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  2022-04-06

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• [부동산 진단] 07. 세법개정안으로 봇물 터진 이도향촌離都向村

  세법개정안으로 봇물 터진 이도향촌離都向村 지난해 5만 명이 넘은 인구가 도시를 떠나 농촌으로 이주했다고 한다. 이는 그동안 일자리 찾아 농촌을 떠나던 이촌향도離村向都가 사실상 끝났다는 것을 말해준 결과다. 통계청의 『농촌지역 산업별 고용 현황과 시사점』이라는 보고서를 보면 지난해 도시에서 농촌으로 이동한 향촌 인구수는 41만 7,103명으로 농촌에서 도시로 이동한 향도 인구수 36만 6,850명보다 5만 253명이 많았다는 것이다. 최근 들어 서울 전셋값이 치솟으면서 귀농귀촌 인구가 더 늘었을 것으로 전망된다. 그런데 하반기 들어 구조조정이 본격화하면 내년까지 조선업 부문에서만 5만∼6만 명 정도가 감축될 것이 조선업계의 전망이다. 구조조정이 시작되어 은퇴자가 증가하면 귀농귀촌 인구는 더욱 증가할 전망이다. 여기에 귀농귀촌에 긍정적인 정책도 뒷받침하고 있다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 세법개정안에 의한 부동산 효과 농림축산식품부 관계자는 “조선업계에서 구조조정 된 사람들이 귀농귀촌을 희망할 경우 창업 지원금으로 3억 원까지 연 2%로 특별히 지원하겠다”고 밝혔다. 단, 귀농귀촌 교육 프로그램을 이수한 자, 지역으로는 울산·거제·목포 등에 속한 근로자로 제한을 뒀다. 한 농촌경제연구원의 연구 결과는 더욱 희망적이다. 향후 2034년에는 귀농귀촌 인구가 300만 명을 넘어설 것이라고 전망했다. 더불어 지난달 기획재정부에서 지방 토지에 호재가 되는 세법개정안을 발표했다. 7월 28일 기획재정부에서 발표한 세법개정안이 부동산에 어떤 효과를 미칠까? 우선 지난 2008년 금융위기 때 그리스의 세금과 전쟁을 살펴보자. 그리스 국민이면 누구나 갖고 싶어 하는 것이 수영장 딸린 집이다. 그런데 개인수영장이 있으면 500유로(71만 원) 정도 세금을 부담해야 한다. 어느 날 우연히 한 세무원이 구글 어스의 위성사진을 보면서 파란색 사각형이 많다는 것을 알게 됐다. 파란색 사각형은 수영장이었고, 세어본 결과 약 1만 7천개라는 놀라운 사실을 알게 됐다. 당시 수영장이 있다고 세무당국에 신고한 사람이 320명 정도라고 하니 세무당국뿐 아니라 그리스 국민도 놀란 것이다. 즉, 그리스 부유층 98%가 탈세를 해왔다는 것이다. 세수에 시달린 당국이 세수확보에 비상을 걸고 전쟁을 선포했다. 세금을 부과하려고 하자 이번에는 수영장을 숨기려고 색깔을 위장한 방수막을 쳤다. 세법개정 영향을 받는 부동산 나비효과는 카오스 이론의 대중화에 불을 댕긴 대표적인 연구결과다. 초기의 작은 변화조건이 예측할 수 없는 변화를 초래한다는 것이 나비효과라 한다. 우리의 사례를 살펴보자. 88서울올림픽 이후 갑자기 커진 경제성장과 인구증가로 도시는 팽창하게 되었다. 아파트 가격이 폭등하고 아파트 청약 0순위 제도가 도입되고 청약통장의 불법거래가 성행했다. 하루가 다르게 치솟는 아파트 가격 상승은 사회적인 이슈였다. 당시 중산층뿐 아니라 서민도 가세했다. 노태우 정부는 아파트 투기를 잠재우겠다고 분당과 일산 신도시 등에 주택 200만호 건설을 발표했다. 한편, 중상층이라 자부하는 사람들은 전원에 주말주택으로 빈 농가를 구입해 자연에서 삶을 즐기고 싶어 했다. 어릴 적 고향의 그리움을 달래는 향수와 자수성가한 모습을 보여주고 싶은 과시욕이 적용한 것이다. 그래서 시골의 빈 농가는 투자의 대상이 되었고 이를 전문적으로 수리해서 판매하는 회사도 늘어났다. 농가주택이 전국적인 투자대상이 되었다. 그러자 아파트 청약에 불이익을 당한다고 생각하는 세력과 과세당국의 세수확보가 맞아떨어져 농가주택도 1가구 2주택에 포함하는 세법을 개정하게 되었다. 이로 인해 농가주택은 애물단지가 되었고 농가를 철거하는 업자가 돈을 벌기도 했다. 당시 전국의 전통 한옥들이 수없이 많이 철거됐다. 요즘 한옥을 지으면 정부가 무상으로 1억 원까지 보조금을 지급하는 것을 보면서 세금정책이 사람의 마음을 바꾸게 한다는 것을 감지할 수가 있다. 귀농귀촌 1가구 1주택 제한 기준 완화 이번 세법개정안에 따르면 내년부터 도시민이 농촌에 규모 있는 집을 사더라도 부담 없이 결정하도록 1세대 1주택에서 제외한다. 고령화, 인구감소로 폐허가 되어가는 농촌경제에 활력소가 될 전망이다. 그동안 정년 후 도시를 떠나 농촌이나 중소도시에서 살고 싶어 한 은퇴세대들 가운데 1가구 2주택에 해당해 양도세 폭탄에 등을 돌렸던 사람들에게 분명 호재가 될 것이다. 기획재정부가 발표한 세법개정안의 획기적인 내용은 인구 20만 이하의 시에 있는 고향 주택도 포함된 내용이다. 그동안 시의 동, 읍 지역을 포함해왔던 양도소득세 기준점이 달라진 것이다. 주택으로도 연면적 150㎡ 이내에 한해서만 1세대 1주택인 자가 농촌의 집을 3년 이상 보유할 경우에만 양도소득세를 면제해왔다. 현행 세법은 1세대 1주택인 자가 주택을 취득했다가 3년 이내에 매각해야만 일시적으로 2주택자로 보고 양도소득세를 부과하지 않고 있다. 단, 일반주택 2억 이하, 한옥은 4억 이하일 때 주택 수에서 제외한다. 정부가 농촌인구 증가를 위해 세법을 완화한 것이다. 또한, 부가세를 환급해주거나 세금을 아예 매기지 않는 농업용 기자재에 조사료 생산용 종자와 전기추진기가 추가로 포함되는 것도 재테크가 될 것이다. 농·어업과 형평성을 맞추기 위해 임업도 중소기업 특별세액감면(5~30%) 대상에 추가된다. 세법개정안으로 새로운 재테크 형성 앞서 살펴본 세법의 나비효과로 귀농귀촌 인구가 늘어나고 있는 지역은 호재가 될 것이다. 특히, 수도권에서 제외한다는 가평군과 연천군에 집을 지어도 보조금 혜택을 받을 수 있게 되어 수요자가 늘어날 전망이다. 광역도시에 근접한 시·군 지역도 호재가 될 수 있다. 지자체마다 귀농귀촌 지원 차원에서 주택 신축 및 구입 시 세대 당 최대 4천만 원을 무상으로 지원한다. 또한, 농지 및 임야 구입 시 최대 2억 원, 농업 창업 시 최대 3억 원까지 연 3%로 종잣돈을 대출받을 수 있다. 이러한 지원 제도를 잘 이용하면 농촌에서도 새로운 삶을 설계할 수 있다. 그동안 양도소득세로 귀농귀촌해서 얻는 이익보다 손해가 크다고 판단해 귀농귀촌자의 발목을 잡았다. 이러한 양도소득세 폭탄이 사라지면, 귀농귀촌 인구는 더욱 증가할 것으로 본다. 나비효과가 나타나기 전에 발걸음을 재촉해보자. 100세 시대를 맞이해 귀농귀촌을 꿈에 그리던 베이비붐 세대라면 앞으로 귀농귀촌이 새로운 재테크가 될 수도 있다. 임가林家 세제 정책변화 현재 농·어업은 중소기업 특별세액감면을 적용받지만, 이와 유사한 1차 산업인 임업은 감면대상에서 제외됐다. 그동안 임가의 소득은 농가의 89%, 어가의 76% 수준이었음에도 상대적인 세제혜택을 보지 못했다. 그러나 이번 세법개정안에서는 임업이 농업이나 어업보다 경영 여건이 취약하다는 점과 산림자원의 필요성을 감안해 세제를 감면받도록 했다. 또, 부가가치세를 환급받을 수 있는 농업용 기자재 대상에 조사료 생산용 종자류를 추가했다. 즉, 임업용 종묘생산업, 육림업 및 벌목 업종을 중소기업에 포함해 경제적 산림자원의 규모를 키우겠다는 것이다. 위와 같이 세법개정안으로 농촌경제는 더욱 활성화할 것은 분명하다. 입지가 좋은 지역은 지가도 상승할 것으로 보인다. 이로 인해 귀농, 귀어, 귀임하려는 사람들이나 주말주택, 세컨드 하우스를 구입하려는 사람들에게는 좋은 기회가 될 것이다. 특히, 수도권에서 제외하겠다고 하는 연천군이나 가평군은 특별 무상 지원금을 제공해 귀농귀촌 인구가 더욱 빠르게 증가할 지역으로 꼽는다. 은퇴 후 귀농귀촌할 계획이 있다면, 좋은 입지를 선정하기 위해 하루빨리 발품 파는데 투자해야 성공적인 재테크가 될 것이다.

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  2016-09-01

• [용인 노블힐스 단지] 원칙을 지키고 정체성을 찾다

  원칙을 지키고 정체성을 찾다 노을 느낌을 닮은 프로방스는 따뜻하고 편안하다. 우리나라에도 프로방스를 닮은 마을이 곳곳에 생겨나고 그곳을 찾는 사람이 많은 것을 보면, 다들 비슷한 느낌을 받나보다. 노블힐스도 프로방스풍의 편안함과 따듯함을 담아낸 주택을 아기자기하게 구성해 사람들의 마음을 끌어들이고 있다. 글과 사진 백홍기 취재협조 노블힐스 031-281-0400 www.noblehills.com HOUSE NOTE DATA 위 치 용인시 처인구 모현면 대지면적 304㎡(92.12평) 건축면적 49.16㎡(14.89평) 연 면 적 135.61㎡(41.09평) 1층 49.16㎡(14.89평) 2층 49.16㎡(14.89평) 3층 37.29㎡(11.30평) 건 폐 율 44.61% 건축구조 경량목구조 용 도 자연녹지지역 설계기간 2015년 7월 ~ 2015년 11월 공사기간 2015년 11월 ~ 2015년 5월 공사비용 2억 4,600만 원(3.3㎡당 600만 원) MATERIAL 외부마감 지붕 - 테릴 점토기와 외벽 - 스타코 플렉스, 고벽돌 내부마감 벽 - 파스텔 고급타일, 실크벽지 천장 - 실크벽지, 원목 서까래, 원목 루바 바닥 - 강마루(LG 하우시스) 창호 - 사이먼톤 시스템 창(미국식) 단 열 재 지붕 - 크나우프 에코베드, 인슐레이션 R32 HD 외벽 - 크나우프 에코베드, 슐레이션 R21 HD + EPS 단열재 내벽 - 크나우프 에코베드, 인슐레이션 R21 HD 토목공사 보강토 옹벽(고정 앙카공법) 토목공사 비용 1,840만 원 주방기구 주문제작(그레이스퍼니처 파스텔) 위생기구 아메리칸스탠다드(변기, 세면대, 수전) 난방기구 가스보일러 설계 및 시공 노블힐스 031-281-0400 www.noblehills.com 현관은 프로방스풍의 바닥 타일과 원목도어로 유럽풍의 중후한 느낌이다. 실내에서 밖을 확인하는 작은 개폐문이 있어 편리하다. 신발장 맞은편엔 창고를 두어 넉넉한 수납공간을 확보했다. 가족 구성원이 가장 많은 시간을 보내는 거실은 파스텔 톤 컬러로 편안한 느낌을 담았다. 여기에 펜던트등과 간접조명으로 따뜻함과 안락함을 더했다. 주방과 다용도실을 하나로 연결해 편리한 동선을 확보했다. 싱크대는 난색 계열, 벽은 파스텔 톤 타일로 마감해 전체 분위기가 밝고 따뜻하다. 연두색 선반으로 포인트를 줘 신선하다. 큰 창을 내 야외로 동선을 연결한 1층 게스트룸은 초록의 잔디를 닮은 연두색으로 벽을 마감해 편안한 공간으로 계획했다. <1층 평면도> 프로방스 문화를 짓다 노블힐스 모현 단지를 찾아 용인으로 갔다. 판교와 용인시청 중간지점인 죽전역에서 10분가량 동쪽으로 달리면 단아한 모습의 포은 정몽주 선생 묘가 눈에 들어온다. 약 1㎞ 안으로 더 들어가면 서서히 모양새를 갖춰가는 아담한 단지가 나온다. 단지 북쪽으론 문수산 능선이 서쪽으로 이어져 감싸고 남쪽으론 향수산자락이 여유롭게 감싸 포근하다. 북동쪽으로 뻗은 또 다른 진입로는 죽전과 오포읍을 잇는 43번 국도와 연결된다. 도로는 평탄하고 완만한 언덕이라 오가는 길이 답답하지 않다. 남서쪽 능선 넘어 직선거리로 500m 지점엔 넓고 깔끔한 페어웨이로 프로 골퍼부터 초보 골퍼까지 아우르는 레이크사이드CC가 있다. 남쪽 향수산 너머엔 캐리비안베이와 에버랜드가 자리 잡고 있다. 노블힐스 모현 단지는 시내와 접근성이 뛰어난 곳에 자리 잡았다. 주변엔 아이부터 어른을 위한 여가 문화시설과 편의시설이 곳곳에 퍼져있으면서 적당한 산세에 둘러싸여 편리함과 자연의 풍요를 누릴 수 있는 곳이다. 이곳에서 만난 노블힐스 주택의 첫인상은 오래된 이웃을 볼 때의 편안함을 지녔다. 따뜻하고 고풍스러운 느낌의 날씬한 프로방스풍의 주택은 처마 없이 지붕 끝 선을 마무리해 간결하다. 포치와 거실, 창 위엔 아기자기한 처마를 두어 귀여운 인상도 풍긴다. 방금 정리한 듯한 깔끔한 잔디의 부드러운 감촉에 몸이 먼저 반응한다. 타일로 단정하게 꾸민 데크를 지나 실내로 들어서니 외부의 느낌이 실내까지 이어진다. 노블힐스 모현은 보보스디앤시가 프로방스 콘셉트로 18세대의 아담한 주택을 지을 단지다. 10년 전 축구 국가대표였던 박지성 선수와 이운재 선수가 용인 노빌힐스에 입주하면서 유명해졌다. 이후 주거문화대상 7년 연속 수상과 국토교통부 장관상까지 받은 노블힐스가 이번엔 모현면에 들어설 예정이다. 박공지붕을 이용한 높은 천장과 원목 서까래를 덧댄 프로방스풍 실내에 예쁜 펜던트등과 간접조명으로 아늑하게 연출했다. 방문은 도어 오토씰을 설치해 방음 효과를 높여 사생활을 보호했다. 자녀 방은 간접조명과 펜던트등을 이용해 고급스러운 분위기를 연출하면서 파스텔 톤 벽지로 아이들 성향에 맞게 밝은 공간으로 꾸몄다. 2층 벽에 넓고 흰색의 커다란 수납공간을 확보해 밝은 분위기를 유도하면서 넉넉한 수납공간을 확보했다. <2층 평면도> 다락 스타일의 3층 방은 바닥 난방에 천장이 높아 다양한 공간으로 활용하기에 좋은 공간이다. 천장의 편백나무와 핸드메이드 도어, 창가의 휴식 공간이 어우러져 동화 속 이미지를 상상하게 한다. <3층 평면도> 원칙에 충실하다 사회가 구성되면서 질서와 규칙이 만들어졌다. 질서와 규칙은 톱니바퀴처럼 맞물려 사회를 지탱한다. 지탱하는 힘은 원칙原則에 있다. 그런데 사회 곳곳에서 “원칙을 지켜야 한다”는 구호가 심심치 않게 들린다. 기본에 충실하면, 이러한 구호는 존재하지 않을 것이다. 편안함을 추구하려는 마음과 수많은 유혹이 원칙을 지키기 어렵게 한다. 그러한 가운데 기본에 충실하고 건축가로서 원칙을 지키려고 노력하는 이가 있다. 바로 노블힐스를 건설하는 보보스디앤시 대표다. “기본에 충실하면 부실한 주택은 있을 수 없죠. 최근 2층 이상 건축물이면 내진설계를 의무화하도록 법이 바뀌었습니다. 이 역시 기초와 구조를 기본에만 충실하게 만들면 필요 없는 법입니다. 그동안 많은 주택이 허술하게 지어졌다는 것을 보여준 사례죠.” 한반도는 지진에 안전할까? 최근 울산 앞바다에 규모 5.0의 지진이 발생하면서 우려의 목소리가 커지고 있다. 그러나 보보스디앤시가 짓는 주택은 진도 7에도 버틸 수 있는 견고함을 지녔다. 건축의 3대 요소인 ‘구조, 기능, 미’에서 견고한 구조를 갖췄으니, 남은 건 기능과 아름다움이다. “효율적인 공간을 만들고, 넓은 마당을 확보해 몸과 마음을 쉴 수 있도록 설계했습니다. 계단 디딤판 아래에 수납공간을 만들거나 주방 싱크대를 ㄷ자 형태로 공간 효율성을 높이면서 벽과 싱크대 옆면에도 수납공간을 만들었습니다. 3층 창가엔 작고 아담한 휴식공간을 만들었죠.” 보보스디앤시는 따라하지 않는다. 정통 프로방스 스타일을 보여줄 뿐이다. “집도 사람처럼 정체성이 있어야 합니다. 유행하는 스타일을 어설프게 따라 하면 어색한 형태가 나오죠. 그러면 금방 질리고 애정이 식어요. 집이란 게 수 십년 또는, 세대를 뛰어넘어 사용하기 때문에 질려서는 안 돼요. 갈수록 애정이 쌓여야 오래 살 수 있습니다.” 잘 지어서 좋은 집이 되는 건 아니다. 좋은 집이란 기본에 충실하고 거주자의 애정이 더해져야 한다. 정체성에 바탕을 두고 짓기에 오랫동안 사람의 손길이 더해질 집. 여기에 고집스러운 원칙이 더해지니 노블힐스는 ‘좋은 집’의 충분조건을 갖춘 셈이다. 복도와 계단은 오크 원목을 사용해 자연스러운 분위기다. 현관 앞 계단 챌판에 실내화를 보관할 수 있는 수납공간을 만들어 공간 효율성을 높였다. 프로방스 스타일의 외형은 따뜻하고 편안한 느낌을 전한다. 살짝 얹은 듯한 처마와 작고 아기자기한 창이 이국적인 느낌을 더해준다. INTERVIEW “다른건 생각하지 않는다. 오로지 원칙에 충실할 뿐이다.” - 보보스디앤시 이수석 대표 - Q. 노블힐스란 A. 원칙에 따라 기본에 충실한 건축을 지향하자는 마음으로 노블힐스 브랜드를 만들었다. Q. 단지 입지조건은 A. 아파트를 선호하는 이유는 교통의 편리성, 편의시설의 접근성이다. 노블힐스 단지를 선정할 때 첫째 조건이 교통이다. 그리고 주변에 학교와 병원, 마트 등 편의시설과의 접근성을 따져본다. 노블힐스 모현도 3분 거리에 병원, 초등학교, 마트, 백화점이 있다. 생활 편의성을 고려해 편의시설이 3~5분 거리 내에 있는 부지를 선택한다. Q. 고급주택을 짓는 이유 A. 건축에도 유행이 있다. 북미와 유럽 스타일이 유행하면서 다양한 형태의 집이 많아졌지만, 많은 건축물에서 정체성을 찾아보기 어렵다. 2010년 이후부터 프로방스 스타일이 유행하고 있지만, 정통 스타일은 거의 없다. 노블힐스도 유행을 따라 프로방스풍을 지향하지만, 정체성이 모호한 주택은 거부한다.여기에 친환경 자재와 원목을 사용하면서 기본에 충실한 시공을 하자니 자연스럽게 고급주택이 됐다. Q. 집값은 A. 건축시장에서 전원주택 건축비는 평균 400~500만 원에 형성돼있다. 적게는 350만 원에 짓는 업체도 있지만, 노블힐스 주택은 평당 600만 원이다. 노블힐스 주택은 모두 진도 7에도 견디도록 짓는다.그만큼 기초와 구조에 신경을 많이 쓴다. 원칙대로 집을 짓다 보면, 건축비는 평당 500만 원 아래로는 어렵다고 본다. Q. 인테리어 특징 A. 노블힐스의 모든 주택은 반영구적인 수명을 지향하면서 원목 소재 사용을 기본으로 하고 있다. 저렴한 자재는 비용을 줄일 수 있지만, 5~10년 후의 집을 생각하면 좋은 자재를 사용할 수밖에 없다. 좋은 자재로 견고하게 지을 때 건축주의 만족도는 높아진다. Q. 노블힐스 단지를 분양받을 때 혜택은 A. 건축주 대부분이 집을 살 때 대출에 의존한다. 개인으로 은행에서 대출받기 어렵고 금리도 높다. 노블힐스는 분양받은 분들은 집단대출을 받을 수 있게 준비했다. 금리도 은행과 협상해서 낮게 책정해놓았다. 그래도 당장 예산을 마련하기 어려운 건축주와는 상황에 따라 건축비 지급 방법을 조정해 가능하면 입주할 수 있게 돕고 있다. Q. 예비 건축주에게 전하고 싶은 말 A. 노블힐스는 아파트처럼 관리소장을 두고 단지를 관리하는 시스템이다. 다른 단지를 선택하더라도 관리 시스템과 보안을 살펴보라고 권하고 싶다. 외곽에 있다 보면 범죄 사각지대에 있어 여러모로 위험에 노출되기 때문이다. 그리고 가격이 싸다고 무조건 결정하면 후회한다. 충분히 계획하고 적절한 예산을 준비해 모두 좋은 집을 짓기를 바란다. 문의 노블힐스 T 031-281-0400 W www.noblehills.com

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  2016-08-24

• [NEWS & ISSUE] K-Farm 귀농귀촌박람회 개최

  K-Farm 귀농귀촌박람회 개최 “땅의 방향을 무시하고 무조건 남향으로만 집을 지으면 곤란합니다. 자연의 순리대로 집을 지어야 좋은 기운을 얻을 수 있어요.” 풍수지리와 전원주택 주제로 강의하던 강사의 설명에 관람객들이 고개를 일제히 끄덕였다. 스마트폰 카메라로 풍수지리 설명이 담긴 PPT 영상을 촬영하거나 노트에 받아적는 이도 적지 않았다. 관람객 대부분 흥미롭다는 표정으로 세미나에 집중하는 모습이었다. 같은 시각, 세미나실 밖에서는 관람객이 귀농귀촌 관련 부스들을 돌아보며 각종 정보를 얻었다. 주택과 관련한 부스부터 농사용품까지 다양한 농어촌 관련 열린 부스들이 관람객의 눈길을 사로잡았다. 7월 7일부터 9일까지 경기도 고양시 일산 킨텍스에서 ‘K-Farm 2016 귀농귀촌박람회’는 매경미디어그룹과 매경비즈가 주최하고, (주)대한이엔티가 주관했다. 이번 행사는 예비 귀농귀촌인의 성공적인 농어촌 정착을 위해 마련했으며, 관련 지자체와 민간기업이 참여해 체험, 제품 전시, 1대 1 맞춤 컨설팅 등 다양한 프로그램을 선보였다. 특히 주택과 관련한 부스가 인기를 끌었다. 한겨레작은집건축학교는 8일 간 내 손으로 집을 지을 수 있는 교육과정을 소개했으며, 이동식 목조주택과 각종 조립식 주택들도 눈길을 끌었다. 관람객을 위한 각종 세미나도 연일 열렸다. ‘정책자금으로 귀농귀촌 성공하기’ ‘풍수지리와 전원주택’ ‘귀농귀촌과 수익형 조합주택’ 등 다양한 주제의 강연이 진행돼 관람객들의 좋은 호응을 얻기도 했다.

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  2016-08-01

• [NEWS & ISSUE] 전라북도 귀농귀촌박람회 열려

  전라북도 귀농귀촌박람회 열려 전라북도(이하 전북)로 귀농귀촌을 고민하는 이를 위한 정보의 장이 열렸다. 7월 1일부터 3일 간 서울 양재동 aT센터에서 ‘2016 전라북도 귀농귀촌박람회’가 개최된 것. 전북이 주최하고 (사)전라북도 귀농귀촌연합회(전라북도 귀농귀촌 지원센터)가 주관한 이번 박람회는 귀농귀촌을 희망하는 도시민에게 전북에 대한 이해 등 농촌정착을 위한 충분한 정보 제공과 농촌 성장 가능성에 대한 긍정적 인식 전파를 통해 신규 일자리 창출 및 농촌 활력증진 모색을 위해 마련됐다. 13개 시·군과 민간기관에서 참여한 이번 박람회에서는 다양한 부스를 마련해 관람객들에 귀농귀촌 관련 정보를 제공하며 큰 호응을 얻었다. 지자체별로 제작한 각종 정보책자를 관람객에게 나눠줬으며, 1대 1 상담도 진행해 좋은 반응을 얻었다. 관람객 김필관(61세) 씨는 “맞춤형 상담과 홍보책자 등으로 다양한 귀농귀촌 정보를 얻을 수 있어 발걸음한 보람을 느꼈다”고 말했다. 다양한 행사도 진행돼 관람객의 좋은 반응을 얻었다. 특히 개막 첫날 고창, 완주, 순창군수가 진행한 ‘이장과 군수’ 토크쇼를 보기 위해 많은 인파가 몰렸다. 각 지자체 군수가 직접 소속 이장과 함께 무대에 올라 귀농귀촌 정보와 특색 등을 설명했다. 이들의 재치있는 입담 덕분에 토크쇼 내내 관람객들의 박수갈채가 나왔다. 한편으로는 지자체 프리젠테이션도 함께 열렸다. 지자체 관계자들이 직접 지역별 귀농귀촌 정책 등을 설명해 의미있는 자리였다는 평을 얻었다. 지역별 특색을 살린 다양한 체험교실도 진행됐다. 모짜렐라 치즈 만들기와 고추장 만들기, 대나무 통피리 만들기, 달팽이 체험하기 등으로 예비 귀농귀촌인들의 흥미를 돋우며 큰 인기를 얻었다.

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  2016-08-01

• 알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 25

  재산을 지배할 수 있는 권리 「소유권」 소유권은 재산권 중에 기본이 되는 권리다. 소유권이 있기에 재산을 보유하고 지킬 수 있다. 사소한 물건부터 토지와 건축물, 주식, 독도와 같은 영토는 물론 예술, 과학, 문학 등 저작권에 이르기까지 소유권의 범위는 광범위하다. 지배와 소유를 바탕으로 재산과 밀접한 관계에 있기에 소유권과 관련한 분쟁은 끊임없이 일어난다. 그래서 소유권이 무엇인지 안다는 건, 나의 재산을 지키기 위한 첫걸음이기도 하다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 지배하려는 욕망과 자원의 부족 소유권이란 소유물에 대한 전면적·배타적 지배권이다. 오늘날 모든 법체계는 소유관계를 바탕으로 구축된다. 그래서 법을 알려면 소유권을 이해해야 한다. 그렇다고 소유권을 바탕으로 한 재산법 체계 전부를 알아야 하는 건 아니다. 소유권의 본질 즉, 알맹이core를 이해해야 한다는 의미다. 알맹이는 역사의 출발점에서 찾을 수 있다. 먼저, 소유권은 마음대로 지배하려는 ‘욕망’desire에서 잉태됐다. 이는 오늘날 소유권의 정의를 통해서도 유추할 수 있다. 민법은 “소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익, 처분할 권리가 있다”고 규정한다(민법 제211조). 즉, 소유권이란 ‘소유물을 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리’를 말한다. 다만 ‘사용·수익·처분할 수 있다’는 것은 소유물에 대한 전면적 지배를 의미한다는 점을 주의해야 한다. 소유권은 소유물을 특별한 제한 없이 자유롭게 지배할 수 있는 전면적 지배권이고, 단순히 사용권능, 수익권능, 처분권능을 합한 것이 아니라는 뜻이다. 방치하는 것도 소유권 내용이고, 사놓고 가보지 않은 임야도 본인 것이다. 한편 마음껏 지배하려는 욕망은 자연스럽게 타인의 침해를 배제한다. 즉, 소유권은 배타적 지배권이다. 그런데 배타적 지배욕은 개인이 누릴 수 있는 ‘자원의 부족individual scarcity’에서 생긴다. 모두가 누릴 수 있을 정도로 충분한 대상에 대해서는 배타적 지배욕이 나타나지 않는다. 물, 공기, 햇빛과 같은 무제한의 자원에 대해서는 누구도 배타적 지배를 하려고 하지 않으며, 전통적으로 소유관계가 인정되지 않았다. 부족해야 움켜쥐는 거다. 만약 물, 공기, 햇빛 등에 대해서도 ‘자원의 부족’이 생긴다면 당연히 소유관계가 문제 될 수 있다. 요즘 고층건물 등장으로 햇빛을 충분히 누릴 수 없는 상황이 종종 나타나면서 일조권이 문제 된다. 일조권에 대한 논의란 햇빛에 대해 누군가에게 소유관계를 인정하려는 것이다. 일조권이 인정된다는 것은 먼저 누리던 햇빛에 대해 배타적 지배를 긍정하는 것이기 때문이다. 예전에는 먹는 물에 대한 소유권은 인정되지 않았다. 지금은 물도 사 먹는 세상이 되었다. 공기는 어떠한가? 지구는 지구온난화의 주범인 온실가스로 인해 몸살을 앓고 있다. 따라서 각국 정부는 탄소배출권certified emission reductions을 인정하고, 이를 사고팔 수 있도록 한다. 탄소배출권이란 이산화탄소, 메탄, 아산화질소, 수소불화탄소, 과불화탄소, 육불화황 등 온실가스를 배출할 수 있는 권리를 말한다. 우리나라도 ‘배출권 거래’가 본격적으로 시작됐다. 안전한 공기도 부족한 게 현실이다. 언젠가는 공기도 사먹는 세상이 될지도…. 소유권은 생명이다 소유권은 소유물을 사용·수익·처분할 수 있는 전면적이고 배타적인 권리다. 전면적이고 배타적인 권리라는 뜻은 그 물건을 마음대로 지배할 수 있다는 것이고, 다른 사람에 의한 방해가 있으면 이를 배제할 수 있다는 것이다. 따라서 소유자는 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대해 반환을 청구할 수 있다. 이를 소유물반환청구권이라고 한다. 내 것을 달라고 하는 건 당연하다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다(민법 제213조 단서). 임차권 등과 같이 그 물건을 정당하게 점유할 권리를 가진 자에게는 소유물반환청구권을 행사할 수 없다. 계약기간이 끝나지 않았음에도 임차인이나 지상권자에게 물건을 돌려달라고 할 수는 없다. 한편 소유권의 보호는 소유물을 전부 침탈한 경우뿐만 아니라 부분적 침해가 있거나 아직 침해가 없더라도 장래에 침해당할 염려가 있는 경우에도 인정된다. 민법은 「소유자는 소유권을 방해하는 자에 대하여 방해의 제거를 청구할 수 있고 소유권을 방해할 염려가 있는 행위를 하는 자에 대하여 그 예방이나 손해배상의 담보를 청구할 수 있다」고 규정한다(민법 제214). 이를 ‘소유물방해제거청구권’과 ‘소유물방해예방청구권’이라고 한다. 이처럼 소유권에 기한 반환청구권, 방해제거청구권, 방해예방청구권이 인정되는 것은 배타성이라는 소유권의 성격 때문이다. 그리고 소유권의 배타성은 소유물을 ‘마음대로 지배하려는 욕망’에 의한 것이다. 그런데 인간의 ‘욕망’은 ‘자원의 부족’으로부터 비롯되었지만, 그것만으로 개인의 지배를 정당화할 수 없다. 부족하기 때문에 내 마음대로 하겠다고 하는 것은 억지다. 그럼에도 소유권은 ‘마음대로 지배하려는 욕망’에 대해 정당성을 부여한 것이다. 그렇다면 소유권의 정당성을 인정하는 근거가 있어야 하지 않을까? 그래서 소유권의 발생 근거로 드는 것이 바로 ‘노동’이다. 내가 사냥하고 내가 채집한 물건에 대해 소유권이라는 정당성이 인정되는 것은 바로 나의 노동력이 투입되었기 때문이다. 내가 잡았으니 내 것이라는 뜻이다. 결국, 최초의 소유권은 개인의 ‘욕망’에서 비롯된 ‘노동력’에 의해 승인됐다고 할 수 있다. 그런데 그것이 토지소유권에도 타당할까? 오늘날 소유권 개념은 동산보다는 토지(부동산)와 관련하여 더욱 중요하게 다룬다. 그런데 토지소유권 개념은 그다지 오래되지 않았다. 18세기 프랑스혁명으로 대표되는 근대사회가 시작되면서 근대적 소유권 개념이 탄생한 것이다. 어떠한 제한도 없이 자유로이 누릴 수 있는 절대적인 소유권, 즉 마음대로 지배하려는 욕망 그 자체에 정당성이 인정된 것이다. 근대사회에서 사유재산은 생활의 기초이며, 그 침해는 생명을 박탈하는 것이기 때문이다. 지금도 부인할 수 없는 진실이다.

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  2016-08-01

• [부동산 진단] 06. 농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라

  농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라 지난 6월 30일 농림축산식품부(이하 농식품부)가 지난해 말 발표했던 농업진흥지역정비계획안의 변경 해제안을 승인한다고 밝혔다. 국민 불편해소와 농업을 6차 산업으로 활성화시켜 침체되고 있는 내수경제의 성장 동력으로 활용할 수 있도록 한다는 목적이다. 그동안 농식품부는 농지가치가 낮은 농지를 도시민의 투기 대상으로, 또는 타 상품과 비교해 그 경쟁력이 뒤진다고 보았다. 그런데 농업이 ICT(정보통신기술), BT(생명공학)와 접목하면서 시너지 효과가 나타나기 시작한 것이다. 즉, 스마트 농업으로 산업으로써 경쟁력을 갖추어가고 있다고 본 것이다. 도시화 지역 농지에서도 도시농민들이 수평적 농업의 작은 면적을 공간적 농업으로 단위 면적당 수확량을 높일 수 있는 건 과학농업기술 때문이다. 이로 인해 귀농·귀촌 인구도 증가하면서 일자리 창출로 농촌지역 경제 활성화를 기대해 두 마리 토끼를 잡겠다는 계획이다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 농지제도의 이해 농지는 지역별로 도시에 있는 녹지지역 농지와 농촌지역에 있는 비도시지역 농지로 구분된다. 농업진흥지역은 어떤 곳인가 살펴보자. 80년대 말 1·2차 산업시대에는 농업이 국력인 시대로 인구가 증가하면서 식량이 문제 되었다. 이때 절대농지와 상대농지제도가 생겼다. 농민이 아니면 농지를 구입할 수가 없었다. 또한, 절대농지는 다른 용도로 사용하는 것을 제한해 농식품 관련 건축이나 집이 없는 농민에 한해 농가주택만 건축할 수 있게 했었다. 통작거리 제한 폐지 농지를 사려고 하면 시대에 따라서 거리를 제한받았다. 이를 통작거리 제한이라 하는데, 시대별로 농사를 직접 지을 수 있는 거리를 제한했던 것이다. 농사를 지으려면 이동하는 거리와 운반할 수 있는 수단에 따라 4㎞, 8㎞, 20㎞의 거리 제한이 있었다. 하지만 이제 이 제도가 폐지돼 거리 제한 없이 1년에 90일 이상 직접 농사를 짓는다면 농지를 살 수 있게 되었다. 그렇지만 단순 투기 대상으로 농지를 매수하는 것을 방지하기 위해 농사를 짓지 않는 경우에는 청문회를 거쳐 강제 매각할 수 있게 했다. 도시지역과 비도시지역 농지 농업진흥지역 농지는 도시지역이나 비도시지역에도 산재해 있다. 도시지역이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용어로, 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해 체계적 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역을 말한다. 신도시 발표로 농촌지역이 도시화되거나 구도시가 팽창하면서 형성된 시내 변두리 지역은 자연녹지와 생산녹지 지역으로 구분된다. 비도시지역은 농촌 면 지역을 말한다. 국토의 개발계획 국토를 효율적으로 관리하기 위해 5년마다 중앙정부가 계획하고 지역 사정에 밝은 지자체가 구체적인 안을 제시하여 발표한다. 이번 해제 지역은 시·도지사가 요청한 변경·해제안을 농식품부에서 승인한 결과라는 것을 뜻한다. 하지만 아직 용인시를 제외한 다른 지자체에서는 공고 공람을 하지 않고 있다. 그래서 현장이 중요하다. ‘높이 나는 새가 먹잇감을 많이 얻는다’는 속담을 새겨보자. 이처럼 현장을 관찰하다 보면 남보다 먼저 농업진흥지역에서 해제 가능한 지역을 알게 될 것이다. 그 결과 남보다 한발 앞서 해제 지역에 깃발을 내릴 수 있고, 보다 싼 가격에 좋은 입지를 선택할 수 있을 것이다. 용도가 변경되는 지역 생산녹지 지역 내 농업진흥지역이 보호구역으로 바뀌면 농가주택뿐 아니라 일반 주택과 창고 등을 지을 수 있다. 즉, 사용가치가 다양해지기 때문에 수요자가 많아져 가격 상승효과가 있는 농지가 될 것이다. 더욱이 농식품부는 도시지역 내 해제 지역은 별도의 도시 관리계획 변경 없이도 국토계획법상 녹지지역에서 허용되는 시설을 설치할 수 있다고 밝혔다. 이것은 5년마다 이루어진 국토계획변경고시가 지난 이후라는 점을 참작한 결과라고 보인다. 농업진흥지역 해제 농업진흥지역의 해제는 사실상 농지의 가치가 없어지는 지역이 우선적으로 선정기준이 된 것이다. 해제지역은 과거에는 저수지나 농업용수가 풍부해서 농지의 가치가 높았으나, 도시화되면서 농업용수로 사용할 수 없게 오염된 지역이다. 또는, 산업단지가 들어서면서 농업용수로 사용할 수 없는 주변을 대상으로 한 것이다. 해제지역이 되면 생산녹지에서 자연녹지나 주거공업지역으로, 또는 계획 관리지역이 될 수 있어, 농업보호구역으로 변경된 지역보다 투자가치가 높아질 수 있다. ▲ 농업진흥지역에서 농업보호구역으로 변경된 지역 ① 도로, 철도 개설 등으로 인한 여건 변화에 따라 3~5㏊ 이하로 남은 지역 ② 경지정리 사이 또는 외곽의 5㏊ 이하의 남은 지역 ③ 주변 개발 등 단독으로 3~5㏊ 이하의 남는 지역 ※ 1㏊ = 1만㎡ ▲ 농업진흥지역에서 해제된 지역 ① 도로, 철도 개설 등 여건 변화에 따라 3㏊ 이하로 남은 자투리 지역 등 ’07, ’08년 해제기준 준용 지역 ② 주변이 개발되는 등의 사유로 3㏊ 이하 단독으로 남은 농업진흥구역 ③ 도시지역(녹지지역) 내 경지 정리되지 않은 농업진흥구역 ④ 농업진흥지역과 자연취락지구가 중복된 지역 ⑤ 농업진흥구역 내 지정 당시부터 현재까지 비농지인 토지 중 지목이 염전, 잡종지, 임야, 학교용지, 주차장, 주유소, 창고용지인 토지 이번 농식품부 정비계획에 따라 농업진흥지역이 변경 및 해제되는 규모는 8만5천㏊(변경 2만8천㏊, 해제 5만7천㏊) 수준이며, 구체적인 내용은 시·도별로 고시된다. 이 두 지역은 내수 경기가 침체되고 인구가 감소하는 지자체에서 농업을 기반으로 한 제조와 서비스 산업을 육성하는 6차 산업을 통해 일자리를 창출하고 지역경제를 활성화할 것으로 기대되는 지역이다. 6차 산업이란 1차 산업인 농업과 2차 산업인 제조업, 3차 산업인 서비스업을 융합한 산업을 말한다. 앞으로는 농업보호구역으로 변경된 지역에도 6차 산업 및 농수산업 연관 산업시설 등을 추가 허용할 것이라 한다. 농지투자 장단점 농지를 소유할 수 있는 자격은 농민과 비농민으로 구분된다. 농민은 농지소유 면적이 총 1천㎡ 이상이거나 100㎡ 이상 비닐하우스 온상에서 90일 이상 농사를 짓는 사람을 말한다. 농촌에 살거나 도시에 살면서도 농지를 매수할 수 있다. 즉, 주말농장으로 1천㎡ 이하의 농지를 매수해 취미로 농사를 지을 수도 있다. 농민과 비농민의 차이점은 농민에게 주는 세금 혜택이 크다는 것이다. ▲ 농지투자 장점 ① 농지가 있는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 및 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의지역에 살면서 농지원부에 등록한 뒤 8년 자경한 후 양도할 경우에는 비과세된다. 이때 소유 농지가 주거지역, 상업지역 및 공업지역 등에 편입되거나 환지 예정지로 지정된 후에 수용 등으로 양도되는 경우에는 환지 예정지로 지정받은 날까지 발생한 소득에 대하여만 양도소득세를 100% 감면해준다(1년간 1억 원, 5년간 3억 원 한도). 3년 이상 재촌 자경하고 양도할 경우에도 대체농지(면적 2분의 1 이상, 가액의 1 이상)를 확보하면 양도세 100% 감면 혜택이 주어진다. ② 국민연금과 의료보험료가 절약된다. 직장에서 퇴사하고 귀농·귀촌하면 지역의료보험에 가입하게 된다. 지역의료보험료가 직장의료보험료보다 많으면 처음 1년간은 직장의료보험료로 납부한다. 2년 차부터 지역의료보험료로 자동 전환된다. 그런데 지역의료보험료는 농촌에 거주하면 22% 감면되고, 농어업인 확인서를 받아 제출하면 추가로 28%를 감면받을 수 있기 때문에 절약된다. ③ 귀농·귀촌 지원 차원에서 주택 신축 및 구입 시 세대 당 최대 4천만 원, 농지. 및 임야구입시 최대 2억 원, 농어업 창업 시 최대 3억 원까지 금리 3%로 지원한다. 정부에서 인정하는 교육을 100시간 이상 이수한 사람이 해당된다. 다만, 온라인 교육의 경우 총 이수시간의 50%를 인정하되, 최대 50시간까지만 반영된다. 그리고 귀농교육 자격조건과 심사기준에 따른 심사 점수가 60점 이상 돼야 지원 대상자로 선정한다. ▲ 농지투자 단점 농지 소유자가 직접 농사를 짓지 않고 휴경농지가 되면 처분할 때까지 매년 이행 강제금을 납부해야 한다. 금액도 공시지가의 20%다. 단, 농지은행에 8년 이상 위탁할 시 보유 기간에 따라 6~38%의 양도소득세율이 적용돼 세금 부담이 줄어든다. 그러나 이와 같은 위탁 영농대상 농지는 농지법 시행일(1996년 1월 1일) 이후에 취득해 개인이 소유하고 있는 「농지법 제2조 제1호」에 해당해야 한다. 그리고 실제 농업 경영에 이용되는 전, 답, 과수원 등이고 농업용 시설이 가능해야 한다. 그렇다고 96년 이후에 매입한다고 해당 되는 것도 아니다. 주말농장으로 매입한 면적이 1천㎡ 미만의 농지는 위탁할 수 없다. 그리고 주거, 상업, 공업지역의 농지도 불가하고 농지전용허가를 받거나 신고한 농지도 해당하지 않는다. 동서고금을 막론하고 세금은 전쟁보다 무섭다고 한다. 그런데 농지는 보유 기간에 따라서 절세할 수 있는 비과세가 된다. 저성장 시대에는 재테크 투자처를 찾기 쉽지 않다. 100세 시대 미래 보장은 농지에서 받는 것이 좋지 않을까. 조건에 따라서는 주택연금처럼 농지연금을 활용할 수도 있다. 최근에는 농업을 기반으로 한 1차 산업이 각광받던 시대가 회귀한 듯, 농지가 농업을 바탕으로 제조, 서비스를 합친 6차 산업을 통해 새롭게 조명받는 안전한 상품이 됐다.

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  2016-08-01

• [NEWS & ISSUE] 올 하반기, 주택가격 안정세…거래량은 감소

  올 하반기, 주택가격 안정세…거래량은 감소 올 하반기에는 주택가격이 안정세를 보이는 반면, 거래공급은 예년수준으로 감소할 것으로 예측됐다. 주택산업연구원이 지난 6월 발표한 ‘2016년 하반기 주택시장 전망’에 따르면 올 하반기에는 주택시장 가격이 안정세를 유지하는 가운데 거래와 공급은 감소할 것으로 전망했다. 특히 하반기에는 전국 매매가격 0.8%, 전세가격 1.3%가 상승하면서 올 한 해 동안 전국적으로 매매가격과 전세가격 모두 1~2%대의 안정적 상승세가 전망되지만, 지방 매매시장은 하반기 약보합이 유지되면서 올 한해 약보합 시장이 형성될 것이라고 봤다. 지난해 연말 공급과잉 논란, 여신심사 강화, 미국 기준금리 인상 등의 요인이 복합적으로 강하게 작용하면서 올 상반기 주택시장이 급격히 위축됐으나, 수도권 아파트시장을 중심으로 미미한 개선이 감지된다. 특히, 수도권은 하반기에도 1.2%의 주택가격 상승을 기대할 수 있어 올 한 해 동안 1.5%의 주택가격 상승이 가능할 것이라고 전망했다. 하반기에는 전년동기비 30퍼센트 이상 공급물량이 감소하면서 약 27만호 내외의 주택공급이 유지될 것으로 보인다. 주택산업연구원은 다만 상반기에 공급물량이 몰리면서 전년동기보다도 공급물량이 많아진 것이 향후 시장부담으로 작용할 수 있으므로 적정수준의 주택 공급 물량 관리가 필요하다고 봤다. 주택거래에 대해서는 하반기 동안 전년동기비 20%이상 감소하면서 45만건 내외의 거래가 있을 것으로 예상했다. 이러한 거래감소는 지방에서 더 큰 폭으로 나타날 것으로 보인다. 특히 지방주택시장은 기업구조 조정에 따른 영향으로 주택거래가 좀 더 감소할 수도 있다. 특히 2016년 하반기 주택시장 영향 변수로 공급, 기업구조조정, 대출규제, 가계부채, 금리를 손꼽으며 이 변수가 향후 방향성을 결정하게 될 것으로 보인다. 기업구조조정으로 실업이 발생하면 가계의 소득감소와 소비위축으로 이어져 주택시장에 직·간접적인 영향을 미치기 때문에 주택시장 불확실성 리스크가 커질 수 있다고 강조하면서, 주택시장 안정유지를 위한 정책 마련과 신속한 정책추진이 필요하다고 주장하기도 했다. 주택산업연구원 측은 대내외 경제가 불안하고 내수 중심의 확장적 거시정책이 필요한 상황이기 때문에 신 주택산업 육성정책이 필요하다며, 뉴스테이를 중심으로 하는 민간임대시장의 안정적 성장을 위한 기반을 견고히 하고, 월세전환에 따른 주거비 부담을 완화할 수 있는 조세·금융분야의 지원이 더 필요하다고 주장했다.

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  2016-07-01

• [미래 주거시장 진단] 10년 후 월세시대…실속형 주택 인기 얻고 친환경 중요해져

  10년 후 월세 시대… 실속형 주택 인기 얻고 친환경 중요해져 앞으로 10년 후, 우리 주거문화는 어떻게 변할까? 부동산 가격 상승으로 주거에 대한 관심이 뜨거운 가운데, 이와 관련한 흥미로운 연구결과가 발표돼 눈길을 끌었다. 지난 5월 17일 주택산업연구원이 ‘앞으로 10년, 주거 트렌드 변화’ 주제로 세미나를 열었다. 이날 세미나에 참석한 부동산 및 주택 전문가 등은 세대 변화로 실속형 주택이 인기를 얻고, 월세 형태가 보편화될 것이라 입을 모았다. 정리 김수진 주택에서 주거로 소비자 관심 바뀌어 최근 우리 사회의 주거문화가 빠르게 변화하고 있는 것으로 나타났다. 세미나 자료에 따르면, 가장 먼저 인구 변화가 급속도로 이뤄지고 있다. 고령인구 증가와 출산율 저하로 인한 인구 구조가 변화하고 있으며, 경제활동에 참여하는 여성이 증가하고 있다. 또한 글로벌 인구 이동으로 국내 거주 외국인 수도 늘어나고 있다. 경제적 요소도 변화에 한몫하고 있다. 사회 전반적으로 소득별, 지역별 양극화 현상이 심해지고 있다. 여기에 지식과 기술, 문화 같은 소프트 파워 중요성이 부각되고 있지만 글로벌 경제는 저성장 단계에 접어든 상태다. 최첨단 기술도 주거문화에 영향을 미치고 있다. 사물인터넷Internet of Things: IoT의 본격화와 로봇 개발, 가상현실 기술 발달 등이 이뤄지고 있다. 사회도 빠르게 변화하고 있다. 웰빙, 건강 등 삶의 질에 대한 관심이 증가하고, 합리적 소비성향 선호, 다양한 가치관 추구를 당연시하고 있다. 지구온난화 등 이상 기후 현상 증가와 식량위기 등 환경요소도 사회 변화의 요소로 손꼽는다. 이러한 요소들이 주택 변화를 촉구하고 있다. 이전 소비자들이 주택 가격 등 경제적 가치에 초점을 맞췄다면 이제는 주거 문화, 트렌드, 소비형태 등으로 관심사가 바뀌고 있다. 즉, 주택 자체보다 주거와 관련한 문화로 관심사가 바뀌고 있다. 미래 주거 트렌드 시장 변화 - 가격 상승 기대 사라짐 - 월세 가속화 - 입지 양호, 안정적 임대/수익 지역 인기 소비자 요구 - 가치요구 증가 - 첨단과 자연의 조화 - 다양한 공간활용 - 임대가능 주택 가치 상승 주택공급 - 면적 < 기능, 서비스 - 고급형, 실속형, 임대형 - 틈새상품 공급 시도 - 소비자 맞춤 선택형 - 새로운 경험과 서비스 세대교체로 실속형 주택 선호 전문가들은 향후 10년, 주택 시장을 선도하는 세대가 기존 베이비붐 세대에서 에코 세대(1977~1992년 생)로 바뀔 것으로 예측했다. 현재 서울에 거주하는 에코 세대들은 서울 내에서 이동이 많지만, 베이비붐 세대는 경기나 광역시, 기타 다른 시로 이동이 큰 것으로 나타났다. 즉, 에코 세대는 도심 생활을 선호하는 반면, 베이비붐 세대는 전원생활을 선호하는 것. 이러한 현상은 주택 선호도로도 이어졌다. 연구결과에 따르면, 베이비붐 세대는 단독 혹은 다가구 주택으로 이동이 잦아지는 것에 비해 20~30대 에코 세대는 편의시설이나 교육환경에 따라 아파트를 선호하는 것으로 나타났다. 에코 세대의 자기만족적이며 합리적인 소비성향은 실속형 주택 인기로 이어질 것으로 보인다. 에코 세대인 3040세대는 주거비용 절감에 관심을 가지며 가격 대비 성능이 좋은 주택을 선호하는데, 이러한 성향은 다양한 기능의 공간과 수납공간 확대 요구로도 이어질 것으로 보인다. 에코 세대의 합리적 소비성향은 주거비를 절감하는 주택의 인기로 이어진다. 전문가들은 저성장과 주거비 상승을 겪은 에코 세대들이 기능과 서비스, 주거비 절감 등 다양한 요소로 거주자에게 만족을 주는 주택을 선호할 것으로 분석했다. 이러한 트렌드는 중산층뿐만 아니라 고소득층에게도 영향을 미칠 것으로 보인다. 이에 따라 친환경 에너지 절감 주택이 인기를 끌 것으로 보인다. 주택 공간의 다양성도 추구될 것으로 분석됐다. 주택 크기가 작아지면서 면적은 작아도 첨단 기능의 고급 서비스를 제공하는 주택 상품이 인기를 얻을 것으로 보인다. 1인 가구 증가와 합리적 소비성향은 주거지의 다양한 기능을 요구한다. 휴식 외에도 비즈니스, 모임 기능도 할 수 있는 공간을 요구할 것으로 예측됐다. ‘숲세권’을 대표하는 자연주의도 미래 주거 트렌드로 손꼽혔다. 전 연령층에서 아파트보다 단독주택을 선호하는 것으로 조사됐는데, 이는 향후 공원이나 녹지 등 자연을 즐기는 라이프스타일을 추구하며 주거지의 친환경 요소가 중요시될 것이라는 분석이다. 또한, 자연 속에서 휴식할 수 있는 세컨하우스도 인기를 끌 것으로 보인다. 스마트 기술을 융복합한 맞춤형 스마트 서비스가 주거에서 실현될 것으로 분석되기도 했다. IoT 연결을 통해 첨단기술이 주거문화에 접목돼 스마트폰을 이용한 보안서비스와 하자점검 서비스가 자동화되고 전문 의료서비스도 주택에서 실현될 것으로 예측됐다. 마지막으로 월세형태 보편화다. 최근 월세 시장으로의 빠른 변화와 임대수익 가치를 중요시하는 사회 분위기가 본격적인 월세 시대를 이끌어낼 것으로 보인다. 또한, 수익형 부동산을 먼저 구매하고, 본인은 남은 자금으로 소형주택에 거주하면서 저금리 월세 시대에 맞춘 ‘개인 임대사업자’를 계획하는 이들이 늘어날 것으로 봤다.

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  2016-07-01

• [부동산 진단] 05. 저성장시대 차별화한 토지시장

  저성장시대 차별화한 토지시장 해마다 세계 도시인구는 6,500만 명씩 증가한다. 인류는 지도에도 없는 바다를 향해간다. 반면, 우리나라는 1960년대 이후부터 전체 인구 중 도시인구가 급증해 2011년 91.1%로 최고점에 달한 후 감소세로 들어서 2012년에는 91% 아래로 떨어졌다. 인구가 감소하는 지역에서 성공하기 힘들지만, 간혹 많은 돈을 버는 사람도 있다. 그러나 대부분 사람에게는 절망이 될 수 있다. 부동산 판로가 없어지기 때문이다. 예컨대 1987년 태백시 황기동 황지 초등학교 학생 수가 5,400명이었을 때 문구점이 3개였다. 당시 권리금만 3억 원이었고 자리는 평당 3백만 원이었다. 2000년대 초 학생수가 200명 이하로 줄어들자 문구점이 사라지고 가게 자리는 평당 50만 원 이하로 떨어졌다. 인구의 감소는 단순히 수치상의 문제가 아니다. 세계가 저성장 시대로 접어들자 금융과 부동산 재테크가 빙하기에 접어들었다고 주장하는 사람도 늘었다. 새로운 재테크 모델이 필요한 시점이다. 벽화마을로 유명세를 탄 마을이나 연예인에 의해 상권이 변한 사례처럼 이제는 부동산 전문가뿐만 아니라 IT 전문가, 화가, 소설가 등 각 분야 전문가가 융합해 새로운 시스템을 만들어야 한다. 그렇지 않으면 백전노장의 경험도 쓸모없는 무용지물이 될 수 있다. 현재 부동산 시장은 기회이자 위기의 시대가 도래한 것이다. 재테크 투자방식의 고정관념이 무너졌다. 문제는 많은 사람이 시장의 변화를 인지하지 못하는 것이다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 토지가격 결정하는 다섯 가지 트렌드 부동산 가격을 결정하는 데는 여러 가지 요인이 작용한다. 특히, 토지는 모든 산업의 원자재라 가격을 산정하는 데 천차만별이다. 매도자 입장에서 보면 흙수저와 금수저에 따라 토지가치를 결정하는 기준부터 다르다. 당장 자금 위기에 몰린 사람이 급매로 처분할 땐 평균 시세보다 싸더라도 처분하려고 하지만, 10년이 아니라 100년 후에 처분해도 상관없다면 최고 시세에도 팔려고 하지 않을 것이다. 이젠 땅을 보유하는 것만으로 돈 버는 시대는 지났다. 단순한 토지투자시대가 끝났기 때문이다. 그러나 토지는 모든 산업의 원자재이며 종합예술이다. 누가, 어떤 회사가, 어떻게 토지의 상품 가치를 극대화하느냐에 따라 토지의 가치는 달라질 것이다. 여기에 토지가격을 결정하는 트렌드를 읽을 수 있다면 더욱 투자하기 좋은 땅으로 만들 것이다. 1. 입지 부동산 가치가 전혀 없던 쓸모없던 동굴이나 늪지가 유명한 관광지역으로 바뀔 수 있다. 대표사례로 광명시와 순천만이다. 광명동굴은 올해 들어 방문객이 30만을 돌파했다. 순천만 국가 정원은 4월 중순에만 100만 명을 넘었다. 부동산 전문가들은 입지 선정판단 기준으로 용도지역별 입지를 말한다. 2012년 제레미 리프킨은 『3차 산업혁명』에서 협업의 시대를 주장했다. 그런데 불과 4년 만에 창직학創職學에서 주장하는바에 따르면 인공지능(AI), 로봇, 사물인터넷, 빅데이터, 3D 프린팅 등이 대표하는 4차 산업혁명의 물결이 시작됐다고 한다. 하루가 다르게 변하는 세상에서 예전의 방식만 고수하면 안 된다. 다양한 경험과 분석을 통해 입지를 분석하는 기준점도 달라져야 한다. 대표적으로 좋은 입지를 말하면 유동인구가 많은 대도시 상업지역을 말한다. 그런데 대도시 상업지역인데도 투자 대비 임대료가 급격하게 올라 임대료를 연체하고 공실률이 높아져 투자성이 낮아진 사례도 있다. 산간 오지의 토지라 해도 사람들의 관심을 끌 수 있는 기획으로 지역과 토지를 개발하면 도시보다 좋은 수익형 토지가 된다는 사실이다. 2. 인구 증감 현재 우리나라 인구는 총 5,114만 명이다. 이 가운데 4,683만 명(91.58%)이 도시지역에 거주한다. 인구의 92%가 국토 전체 면적 17%에 불과한 도시지역에 살고 있다. 2014년에는 도시지역 인구가 45만 5,660명 늘었다. 경기도 평택시 인구정도가 새로 도시에 편입된 것이다. 올해 상반기엔 세종시와 제주도로 이동한 인구가 가장 많았다. 반면, 서울과 대전, 광주 등 대도시 인구는 다소 줄었다. 인구의 이동과 집중은 주택시장과 토지시장에 영향을 미친다. 3. 공시지가 공신력? 공시지가는 해마다 국토교통부 장관이 조사 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당(㎡) 가격이다. 올해는 전국적으로 3,230만 필지를 표본지로 조사한 근거로 발표한 것이다. 공시지가는 ①건강보험료 산정, 기초노령연금 수급대상자 결정, 교통사고 유자녀 지원 대상자 결정 등 복지행정 ②조세 및 부담금 부과 ③불법건축물이행강제금, 선매 시 토지매수가격 산정 등 부동산행정, ④ 공직자 재산등록 등 약 61종 관련 분야에 광범위 하게 지표로 활용한다. ·공시지가로 본 토지 국토교통부는 “2015년 공시지가가 5.08% 상승해 지난해 4.63% 대비 0.45%p 올라 10년부터 꾸준히 상승 추세를 유지하고 있다”고 발표했다. 그런데 최근 만나는 부동산 중개업소 관계자는 불황이 이어지면서 매수자 만나기가 하늘의 별 따기처럼 어렵다고 한다. 매도가격을 지난해보다 낮게 내놓았지만, 매수자는 나타나지 않으면서 공시지가는 그대로이거나 오른 곳이 많다는 것이다. 공시지가가 올라도 필지마다 현재 지가와는 무관할 수 있다는 사실이다. 4. 공시시가 상승의 함정 보통 사람들은 공시지가가 오르면 좋은 것으로 착각한다. 물론 토지수용지역에서는 보상가가 높게 책정되기 때문에 좋다. 공시지가가 오르면 금융기관에서 대출받을 때도 유리하다. 그래서 공시지가에 이의를 신청해 내리려고 하지 않는다. 또한, 대부분 절차를 모르거나 이의 신청 시기를 모르는 사람도 많다. 그런데 공시지가가 높으면 10년에서 20년 이상 팔지 않고 보유하다가 상속하면 손해를 보고, 매년 세금이나 건강보험료만 큰 부담으로 작용한다는 사실을 모른다. 토지를 소유하고 있다면 해당 표준지가가 속한 시·군·구에서 공시지가를 확인해 손익을 계산해야 한다. 공시된 지가에 이의가 있는 토지 소유자는 공시일로부터 60일 이내 국토교통부 장관에게 서면으로 이의를 신청할 수 있다. 정부나 지자체는 세수 부족으로 재원 확보에 어려움이 생기면, 토지세금에 해당하며 가장 쉽게 재원을 확보할 방법으로 공시지가를 올리는 것이다. 갈등 없이 수수료를 확보할 수 있다는 장점이 있기 때문이다. 5. 토지가격 올리는 외부 요인 2015년 말 기준으로 국토교통부가 발표한 자료에 따르면, 국내 외국인이 보유한 토지면적은 2억2,827만㎡(228㎢)로 전체 국토면적의 0.2%, 금액으로는 32조 5,703억 원(공시지가 기준)이다. 주체별로는 외국 국적 교포 1,042만㎡, 합작법인 665만㎡, 순수 외국인 169만㎡, 순수 외국 법인 123만㎡가 늘어났고, 국가별로는 미국 830만㎡, 중국 266만㎡, 일본 257만㎡, 유럽 21만㎡, 기타 국가 625만㎡가 증가하였다. 토지투자 시 고려사항 성경에 “우리 백성이 지식이 없어 망한다”는 말이 있다. 부동산 지식은 돈이다. 산업이 바뀌는 시대에 걸맞은 토지투자의 새로운 지식이 절대적으로 필요한 시기다. 1. 맞춤형 입지 선정 기준 달라져 토지는 모든 산업의 원자재다. 무엇을 하든 땅이 있어야 가능하다. 그렇다고 아무 땅이나 쓸모 있는 건 아니다. 평생 땅을 일군 농부는 가격이 저렴하면서 농업용수가 풍부한 지역을 먼저 찾는다. 장사하는 사람이라면 유동인구가 많은 대도시 상업지역을 꼽는다. 화천군에 사는 소설가 이외수 씨처럼 작가나 예술가라면 지역은 상관없이 조용한 환경에 저렴한 토지라도 문제없을 것이다. 2. 공시지가 앞서 말했듯 공시지가가 오르면 정부와 지자체만 수익을 낼 수 있다는 것을 간과해서는 안 된다. 즉, 재산세와 건강보험료가 오른다는 것을 모르고 지나면 금전적인 피해가 생긴다는 사실이다. 실제로 토지가격이 내려가고 있는데도 해마다 종토세가 늘어나면, 돈을 빌리지 않았는데 연체이자를 내는 것과 다름없다. ※ 사례: 2015년 인천시 중구 을왕동에 있는 산의 공시지가가 74,400원(㎡당)에서 올해 73,000원으로 낮아졌다. 공시지가는 37억5천만 원이지만, 매도가격은 공시지가 50% 정도인 17억 원이다. 그러나 일반적으로 사람들은 공시지가가 오르면 좋은 것으로 착각하는 게 문제다. 공시지가에 이의 신청해 내리려고 하지 않는다. 또한, 대부분 이의 신청 절차와 시기도 모르는 사람이 많다. 수십 년간 땅이 팔리지 않고 보유하다 상속되면 손해 본다. 그런데 정부나 지자체는 세수 부족으로 재원 확보가 어려우면 가장 쉬운 방법으로 토지세금에 해당하는 공시지가를 올리는 것이다. 비교적 갈등도 적으면서 세수를 확보하는 장점이 있기 때문이다. 보통 사람들은 공시지가가 오르면 각종 세금도 오른다는 걸 간과한다. 재산세와 건강보험료가 크게 오른다는 사실을 명심해야 한다.

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  2016-07-01

• [단지소개] 특허받은 황토 토굴집에서 힐링을!

  특허받은 황토 토굴집에서 힐링을! - 비탈면 토굴연구단지 - 머무는 곳의 기운이 중요하다는 말이 있다. 예로부터 땅의 기운이 사람에게 영향을 미친다고 믿어온 것에서 비롯된 뜻이다. 그런 의미에서 평창은 건강하고 생명력 넘치는 땅이다. 한반도 등줄기 백두대간의 허리에 자리 잡고 있는 데다 오염되지 않은 자연환경 때문이다. 덕분에 힐링을 원하는 많은 이들이 평창을 찾으며 건강과 마음의 여유를 찾는다. 때 이른 더위가 맹위를 떨치던 지난 6월, 평창군 방림면에 자리한 전원단지 평창 2020푸른귀족을 찾았다. 취재를 목적으로 한 방문이었지만 잠시나마 일에 지친 몸과 마음이 위로받는 듯한 소중한 경험을 할 수 있었다. 건강에 초점을 둔 힐링타운이라는 말이 저절로 떠오르는 곳이었다. 글 김수진 사진 김경한 취재협조 (주)으라차차 010-7773-7289 HOUSE NOTE DATA 위치 강원도 평창군 고원로 대지면적 단지 - 16.500㎡(5000.00평) 건축구조 비탈면 토굴집 개발 용도 보존관리지역 설계기간 2014년 3월 ~ 2016년 5월 공사기간 2016년 3월 ~ 2016년 5월 MATERIAL 외부마감 지붕 - 황토미장 외벽 - 100%자연석 내부마감 벽 - 황토미장, 미송루바(거실), 천장하늘창 바닥 - 한지장판 난방기구 기름보일러 및 부뚜막, 구들장 설계 및 시공 (주)으라차차 010-7773-7289 절반의 건축비로 즐기는 토굴집 평창 2020푸른귀족의 콘셉트는 한 마디로 ‘건강’과 ‘힐링’이라 할 수 있다. 청정의 대명사 평창에 자리하기도 했지만 무엇보다 친자연적인 자재와 건축공법으로 지었기 때문이다. 평창 2020푸른귀족 단지에는 총 7채의 집이 자리잡고 있다. 황토벽돌과 옥돌 등으로 건강에 신경쓴 쌍둥이 집(2채)과 토굴집(3채), 편의성에 중점둔 집(2채)이다. 단지 내 모든 집들은 20년 이상 현장 경험이 풍부한 ‘(주)으라차차’에서 설계하고 시공해 튼튼하고 꼼꼼하게 지었다. 개인 혹은 단체의 장·단기 숙박 체험이 가능하다. 평창 2020푸른귀족의 하이라이트는 바로 토굴집. 흔히 토굴집이라고 하면 어두컴컴하고 습한 동굴 같은 구조를 떠올리지만 이곳은 다르다. 땅속으로 6m를 파고 들어갔지만 햇살을 충분히 집이 품을 수 있도록 크게 창을 냈고, 아늑함을 느낄 수 있도록 흙이 집의 삼면을 감싸 안는다. 토굴집이라 말해주지 않았다면 전혀 눈치채지 못할 만큼 채광과 환기를 자랑한다. 혁신적인 비용으로 자연을 훼손하지 않고 비탈면을 이용해 건축할 수 있는 국내 최고 비탈면 건축방식이기 때문이다. 흔히 비탈진 지형은 전원주택 시공 시 건축하기 어려운 장소로 손꼽힌다. 하지만 으라차차가 국내 최초 개발해 낸 황토 토굴주택 건축법은 땅을 파고 들어가는 방식으로 집을 짓기 때문에 오히려 이러한 지형에서 빛을 발한다. 지형의 단점을 장점으로 승화한 방식이라 할 수 있다. 최근 많은 전원주택이 산등선이나 비탈진 곳에 지어지는 것을 미뤄볼 때 황토토굴주택의 개발은 무척 시기적절해 보인다. 또한, 기존 건축비의 절반이면 지을 수 있어 경제적이기까지 하다. 단독주택서부터 토굴펜션단지·수련원·기도원·요양원 등 토굴 건축 범위는 다양하다. “토굴형식의 단지 형성이 국내 최초라 들었어요. 20년 현장 경험을 바탕으로 건강한 집을 짓기 위해 고심한 끝에 짓게 됐습니다.” 업체 측의 설명처럼 집 안으로 들어서자마자 나무와 흙의 향기가 은은하게 온 몸에 스며든다. 3중으로 바른 황토벽과 바닥의 한지장판은 도시에서 각종 화학물질로 오염된 몸을 맑게 치유해줄 것만 같다. 여기에 토굴에서만 느낄 수 있는 선선하면서도 아늑한 기운에 마음이 편해진다. 맑고 밝은 기운에 고개를 들어 올려보면 천장에 원형의 하늘창이 뚫려있다. 혹시라도 느낄 수 있는 답답함을 해소하고 강원도의 맑은 하늘을 집 내부에도 마음껏 즐길 수 있도록 설계한 점에서 감탄이 절로 난다. 이 하늘창은 토굴집 윗부분인 마당으로 연결됐는데 강화유리로 마감해 집 안을 내려다 볼 수 있도록 돼 있다. 아이가 있는 가족에게 즐거운 추억을 줄 수 있을 것 같다. 평창 2020푸른귀족의 토굴집은 시각적인 면만 만족하는 집이 아니다. 욕실 문을 열면 편백나무 향기가 강하게 느껴진다. 욕실 내에 미니 찜질방을 마련해놨는데 자재 모두 편백이다. 편백에서 나오는 맑은 나무 향기를 맡으며 바닥의 황토볼을 발끝으로 느끼면서 찜질할 수 있다. “딱 하루만 자봐도 이 집의 건강함을 충분히 느낄 수 있을 것”이라고 말한 관계자의 말이 어떤 의미인지 충분히 공감된다. 찜질을 마치고 난 후 충분한 휴식을 취할 수 있는 방 안은 아늑함 그 자체다. 방을 둘러싼 3면 황토벽에서 방출되는 원적외선을 받으며 쉴 수 있다. 구들장으로 방을 데우며 자리에 누우면 낮은 창 너머 소나무와 푸른 산이 눈에 들어온다. 토굴 특유의 적정한 온도와 스스로 숨을 쉰다는 황토벽 덕분에 잠이 솔솔 올 것 같다. 집 밖으로 나오면 100m 가깝게 이어진 최고급 데크가 집집을 연결하고 그 사이사이 화강암으로 조성한 돌 벽이 기막힌 조형미를 보여준다. 조경에도 특별히 신경을 썼다. 단지 내 40~50m의 금강송이 탄성을 절로 일으킨다. 최고 80년 된 아름드리 소나무가 마치 집을 보호하듯 웅장하게 서 있다. 또한 밤이 되면 숨겨놓은 조명이 소나무와 집을 은은하게 비추는데, 멀리서보면 산 속에 별이 뜬 것처럼 아름답다. 100m 가까이 되는 긴 데크로 멋스러움과 실용성을 갖췄다. 토굴집 옥상 위에 마련된 마당 벤치에 앉으면 강원도의 자연이 한 눈에 들어온다. 세련되면서도 편의성을 갖춘 부엌. 원적외선이 나오는 찜질방이 구비된 욕실. 잠시만 앉아 있어도 건강해지는 기분이다. 하늘을 집 내부로 끌고 들어온 하늘창. 누워서 구름과 별을 볼 수 있어 낭만적이다. 방에는 누워서도 밖을 볼 수 있는 낮은 창이 길게 설치돼 있어 언제든 자연을 즐길 수 있다. 황토를 3번 바른 벽과 한지장판으로 머무는 동안 힐링할 수 있도록 시공했다. 집마다 설치된 부뚜막은 집을 데울 뿐만 아니라 음식 조리까지 가능하다. 겉으로 내보이지 않고 데크에 문을 달아 아래에 설치해 지저분해 보이지 않고 깔끔하게 사용할 수 있다. 토굴집에는 즐길 요소도 두루 갖췄다. 화려한 색상과 풍성한 음질을 자랑하는 빔프로젝트를 설치해 영화나 음악감상 등을 즐길 수 있다. 핫’한 평창, 더 ‘핫’한 2020푸른귀족 아무리 집을 잘 지어도 주변 환경이 좋지 않으면 그 가치가 떨어진다는 것은 당연한 사실. 평창 2020푸른귀족의 장점 중 하나가 바로 위치다. 인근에 유해시설이 전혀 없는 지역에 위치해 있고 도로에서 바로 연결돼 차로 오가기 불편함이 없다. 게다가 요즘 평창은 도로개발이 가장 활발하게 이뤄지고 있는 ‘핫’한 지역이다. 현재 공사 중인 고속전철이 2017년 11월에 개통되면 서울에서 평창까지 40분이면 오갈 수 있고, 원주-강릉 복선전철로 인천국제공항에서 평창까지 편리하게 다닐 수 있다. 투자 가치가 높은 지역인 셈. 평창 2020푸른귀족은 강원도 이곳저곳을 마음껏 즐기기에도 좋은 자리에 위치했다. 가장 먼저 단지 앞에 맑은 계촌천이 얕고 넓게 흘러 아이와 함께 물놀이 하기에도 좋다. 차를 몰고 나가면 하루마루 염소목장과, 뇌운계곡, 클래식 마을 등도 금방이다. 대관령 목장까지 차로 40분이면 충분하고, 동해바다도 1시간이면 도착한다. 스키장도 40분이면 갈 수 있어 가족이나 연인, 친구들과 강원도를 두루 즐기기에 모자람이 없다. 업체는 단지를 시공하면서 ‘작품 만드냐’는 이야기를 많이 들었단다. 위치 선정부터 시공까지 신경쓰지 않는 부분이 없었다고. 자식을 키운 것 같은 마음이 들 정도로 정성을 다해 만들었다. 덕분에 대체 어떤 집을 짓길래 이렇게 지극이냐며 구경오는 사람들도 적지 않았다. 업체 측은 그럴 때마다 집 짓는 보람을 느낄 수 있었다고 전했다. “집의 가치를 아는 분이 찾아주셨으면 좋겠어요. 자연을 사랑하고 마음이 아름다운 사람이라면 집을 오랫동안 아껴줄 거라 생각합니다. 좋은 자재로, 좋은 마음으로 지은 우리 단지가 많은 분들에게 행복을 안겨줄 수 있길 바랍니다. 언제든 누구나 찾아오셔서 마음껏 즐기셨으면 좋겠네요.” 국내 최초 기능성 토굴주택 분양 - 관리가 편리한 수익성 황토 토굴주택 - 전국 건축시공 및 감리가능(토굴주택 건축시공 및 감리의뢰) - 거주와 수익성 펜션 또는 토굴주택 체험장으로 운영 - 연구단지분양: 토굴주택 15평, 20평, 25평 / 토굴카페 30평 - 국내외 최초 토굴집 특허 출원 - 특허출원번호 제 1-2016-047171-5 문의 (주)으라차차 T 010-7773-7289

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  2016-07-01