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[아름다운 집] 수채화 물감으로 그린 동화 속의 집 양양 146.0㎡(44.2평) 복층 경량 목조주택
- 건축정보· 위 치 : 강원도 양양군 서면 갈천리· 대지면적 : 480.0㎡(145.2평)· 건축면적 : 96.6㎡(29.2평). 건폐율 20.13%· 연 면 적 : 146.0㎡(44.2평). 용적률 30.42% / 1층 95.0㎡(28.7평), 2층 51.0㎡(15.4평)· 건축형태 : 복층 경량 목조주택· 외 장 재 : 시멘트 사이딩· 지 붕 재 : 아스팔트 슁글· 내 장 재 : 벽지, 아트타일(욕실 및 식당 일부)· 천 장 재 : 벽지, 루버(거실)· 바 닥 재 : 강화마루· 창 호 재 : 시스템 창호(미국식)· 난방형태 : 심야전기보일러· 식수공급 : 상수도· 설계 및 시공 : 우드선031-573-1220 www.woodsun.co.kr영서지방인 홍천과 영동지방인 양양을 잇는 56번 국도를 타고 구룡령九龍嶺정상에 올라서자, 흰 구름이 백두대간 등허리를 넘나든다. 아홉 마리 용이 꿈틀거리는 형상을 한 구룡령을 가히 남금강이라 부를 만하다. 구절양장九折羊腸고갯길을 미끄러지듯 내려서면 지친 용이 샘물(갈천약수터)로 목을 축였다는 양양군 서면 갈천리다.이곳 연어의 모천母川인 남대천으로 흘러드는 계곡 가에 수채화 물감으로 그려 놓은 듯한 예쁜 경량 목조주택이 길손을 반긴다. 예서 조금 더 가면 갈천약수터로 접어드는 구룡령휴게소이고 미천골자연휴양림이니 펜션으로 착각할 정도다. 이재식 · 김진희 부부가 이곳의 수려한 자연 경관에 반하여 지은 상주용 전원주택이다. 홍천에서 양양 방면 구룡령을 넘어서면 시선은 자연스레 나지막한 하얀 울타리 너머 아기자기한 볼륨감이 느껴지는 집에 머문다. 구름 사이를 비집고 폭포수처럼 쏟아지는 햇살 아래 예쁜 자태를 맘껏 드러낸 집이다. 높낮이를 달리한 뾰족 지붕과 도머(Dormer : 지붕창) 창, 1층과 2층 베이 윈도우(Bay Window : 돌출창)를 연결한 외관, 연한 분홍과 파랑 그리고 흰색으로 치장한 시멘트 사이딩이 한데 어우러진 모습이 예사롭지 않다.이 집이 자리한 양양군 서면 갈천리는 백두대간에 둘러싸여 예부터 물 많고 골 깊은 수다곡심水多谷深의 고장으로 통한다. 고속도로가 시원스럽게 뚫렸다지만, 예나 지금이나 구룡령 길이 영서와 영동을 잇는 지름길이다. 백두대간에서도 숲이 가장 울창하다는 구룡령 옛길은 진부령과 미시령, 한계령보다 산세가 험하지 않아 예전에 양양과 고성 사람들이 서울에 갈 때 주로 이용했다. 그러면 수익형 주택인 펜션도, 레저형 주택도 아닌 상주용 전원주택을 산간오지山間奧地에 지은 이유는 무엇일까.지목 변경 없고 양도세 혜택 받아이재식(56) · 김진희(55) 부부는 전원생활을 당초 계획보다 10년 늦게 시작하는 만큼 도시 근교가 아닌 심심산골에서 즐기고 싶었다고 말한다."결혼 생활 30년 중 27년을 서울과 부산의 아파트에서만 살다 보니 도시의 무미건조한 삶에 염증을 느꼈어요. 전원생활은 오래 전에 계획했는데 직장과 두 딸 교육 문제 때문에 차일피일 미루다가 이제야 실천에 옮긴 거예요. 큰딸은 결혼하여 서울에 살고 작은딸은 유학 중 이고 나도 내년이면 정년을 맞기에 전원생활에 문제될게 없으니까요. 그래서 이왕이면 도시 근교가 아닌 심심산골에서 여생을 보내기로 한 거예요. 이곳은 산과 계곡 그리고 바다가 가깝기에 전원주택지로 더할 나위 없어요." 이들 부부는 갈천리는 연고도 없지만 그리 낯설지 않다고 한다. 휴가철이면 강원도를 여행했는데 그때마다 구룡령을 넘어 이곳을 지나쳤고, 집 뒤 계곡에 머문적도 많았다는 것이다. 그런 까닭에 2007년 10월 매물로 나온 농가가 딸린 대지 480.0㎡(145.2평)를 사들였다. 그 이듬해 농지나 임야처럼 지목변경에 따른 번거로움 없이 낡은 농가를 헐고 연면적 146.0㎡(44.2평) 경량 목조주택으로 재축再築했다. 용적률이 법정 기준인 80% 이하에 훨씬 못 미치는 30.4%인데, 이것은 식구가 단출할 뿐만 아니라 서울에 집이 한 채있어 2주택자 양도소득세 비과세 혜택을 받기 위함이다. 1주택자가 수도권 및 도시지역이 아닌 읍 · 면에 소재한 대지 660㎡(199.7평), 건물 150㎡(45.4평), 취득가액 2억 원 이내인 주택을 2011년 말까지 취득하면 양도세를 과세하지 않는다. 세상에 하나뿐인 100년 주택이재식 · 김진희 부부는 건축 형태를 경량 목조주택으로 정하고 설계 및 시공을 우드선(대표 원유상)에다 맡겼다. 건축 상담 과정에서 원 대표의 정직과 신뢰성 그리고 직원들의 100년 주택을 짓겠다는 열의와 전문성을 높이 샀기 때문이다. 또한 우드선에서 시공한 주택들을 답사하면서 판단이 헛되지 않음을 확인했다고 한다.대지는 좌에서 우로 갈수록 넓어지는 불규칙한 형태로, 뒤는 구룡령 계곡과 접한 구거溝渠고 앞은 홍천과 양양 간 2차선 도로에 39m 접한다. 집은 대지 여건과 일조日照를 고려하여 우측 후면에 남향으로 건축면적 96.6㎡(29.2평)에 연면적 146.0㎡(44.2평), 높이 10m인 복층(다락방 제외)으로 앉혔다. 그렇게 해서 전면과 좌측에 전원주택의 백미 격인 넓은 정원이 생겼고 계곡 가까이 퍼걸러(Pergola)를 설치하여 운치를 더했다. 실내 가득 풍부한 햇살과 자연 경관을 끌어들이고자 사면에 설치한 여러 개의 창은 수채화 톤의 동화 속 집을 연상케 하는 외관을 더욱 빛낸다. 평면 구조는 1층은 95.0㎡(28.7평)로 좌측에 거실을 두고 그 우측 전면에 현관과 식당 · 주방을, 후면에 노모 방과 욕실 · 다용도실을 배치했다. 거실은 단층으로 마룻대와 종도리를 노출시키고 루버로 마감한 경사 천장인데 삼면 가득 창을 내 자연 경관을 액자에 담은 듯하다. 무엇보다 거실과 주방 · 식당의 기능을 강조하여 분리 배치한 점이 눈에 띈다. 식당과 주방은 벽체 일부에 개구부를 내어 공간을 따로 또 같은 형태로 디자인했다. 2층은 51.0㎡(15.4평)로 후면에 가족실을, 전면에 방을 두 개 배치했다. 방은 1층 식당과 주방의 수직 연장 선상으로, 모두 쓰임새가 많은 베이 윈도우를 설치했다. 2층과 다락방은 나선형 계단으로 연결하여 공간 활용과 인테리어 효과를 높였다. 작은 침대 두 개를 놓은 다락방에 조망과 채광을 고려하여 도머창과 천창(Skylight)을 냈다. 인테리어는 외관 이미지를 그대로 옮겨와 밝고 화사하게 꾸몄는데 색상을 달리하여 공간에 차별화를 꾀하면서 흰색 몰딩으로 통일감을 주었다. * 이재식 · 김진희 부부는 산촌이라 편의 시설이 없어 불편하지만, 자연 속에 묻혀 살기에 그쯤은 감수한다고 말한다. 남편 이재식 씨는 직장이 부산이라 주말에만 이곳을 찾는다. 정년 퇴직을 1년 앞둔 그는 마을 청년회에 가입하여 왕성하게 활동하는데 산촌이라 집이 뚝뚝 떨어졌음에도 교류가 잘 된다고 한다. 아내 김진희 씨도 방앗간에 고춧가루를 빻으러 함께 가고자 모인 아주머니들과 대화하느라 여념이 없어 보인다. 백두대간에 등을 기댄 산촌 갈천리의 겨울이 따듯한 까닭이다. - 글 · 사진 윤홍로 기자 -
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[아름다운 집] 수채화 물감으로 그린 동화 속의 집 양양 146.0㎡(44.2평) 복층 경량 목조주택
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전통과 현대 건축술의 만남, 화천 33평 경량 목구조 황토집
- 농림부는 농촌 인구의 감소와 고령화 현상이 갈수록 뚜렷해지자, 최근 도시와 농촌이 상생할 수 있는 갖가지 방안을 내놓고 있다. 그 대표적인 것이 ‘도시민 농촌 주말주택 갖기 운동’과 일주일 가운데 5일은 도시에서 2일은 농촌에서 보내자는 ‘오도이촌(五都二村) 운동’이다. 노령 사회로의 급진전과 은퇴 연령의 저하, 주5일 근무제의 확대 시행, 소득 수준의 향상에 따른 건강에 대한 관심 증대로 도시를 떠나 전원으로 이주하려는 사람들이 증가한다고 본 것이다. 최근 전원에 주말주택을 짓는 사람이 늘어나는 것을 보면, 이러한 예측은 크게 벗어나지 않은 듯하다. 경기도 부평시의 아파트에 거주하는 남정우·강계순 부부가 2005년 7월 강원도 화천군 하남면 용화산자락에 주말주택을 마련했다. 33평 단층 경량 목구조 황토집으로, 이들 부부는 주말용으로 지었다지만 상주용 전원주택에 더 가깝다. 이곳에서 대부분을 지내면서 특별한 일이 있어야 부평의 아파트를 찾기 때문이다. 이를 일러 오도이촌이 뒤바꿈을 한 ‘오촌이도(五村二都)’라고 해야 할까? 이들 부부의 주택은 여타 황토집과 달리 경량 목구조(2?×6?)에다 심벽치기를 접목하여, 시각적으로나 기능적으로 현대 주택의 장점을 취했다는 점에서 주목할 만하다. 건축정보 ·위 치 : 강원도 화천군 하남면 ·부 지 면 적 : 1100평 ·대 지 면 적 : 200평 ·연 면 적 : 33평 ·건 축 형 태 : 경량 목구조 황토 심벽치기 ·외벽마감재 : 황토 심벽치기 ·내벽마감재 : 황토 미장 후 한지 도배 ·지 붕 재 : 적삼목 쉐이크 ·천 장 재 : 황토 미장 후 한지 도배 ·바 닥 재 : 원목마루 ·창 호 재 : 시스템창호 ·난 방 형 태 : 기름보일러 ·식 수 공 급 : 지하수 ·건 축 비 용 : 평당 370만 원 설계·시공 : 동방황토산업(주) 02-575-3600 www.dbwhangto.co.kr 경기도 부평시의 아파트에 거주하는 남정우(64)·강계순(62) 부부가 강원도 화천군에 주말용으로 지은 경량 목구조 33평 황토집은 비수도권 지역이고 대지 면적 200평, 연면적 45평 이하이기에 1세대 2주택 양도세 비과세 혜택을 받는다. 남정우 씨는 부평에서 화공약품 판매업을 하던 2004년, 이곳 친구 집에 놀러왔다가 터가 맘에 들어 부지를 장만했다고. “친구가 경치 좋은 곳에다 집을 한 채 지었다며 놀러가자 하기에 하룻밤 묵을 요량으로 따라나섰지요. 와서 보니 집은 둘째치고 무엇보다 전면이 시원스럽게 트인 데다가 용화산 자락에 둘러싸여 푸근하게 느껴졌지요. 물 좋고 공기 맑고, 밤하늘에 무수히 반짝이는 별은 어떠했고요. 이튿날 친구에게 이런 곳에서 여생을 보내면 남부럽지 않겠다고 하자, 마침 바로 앞에 나온 땅이 있는데 이웃하며 지내자고 하더군요.” 남정우 씨는 그렇게 해서 밭 1100평을 구입해 그 가운데 200평을 대지로 전용했다. 땅값이 워낙 싼 곳이라 오히려 농지전용부담금이 더 들었다고. 건축 구조는 황토집으로 정했는데 자식에게 사업체를 물려주기 전까지 화공약품을 취급했고, 아파트에서 10여 년 살다 보니 건강을 고려했기 때문이다. 설계·시공사인 동방황토산업(주)는 건축박람회에서 알았는데 전통 흙집을 현대적인 구조와 디자인으로 재해석한 점도 그렇지만 무엇보다 신뢰를 느꼈다고. “동방황토산업에서 강화도 화도면 흥왕리에 지은 60평 복층 황토집을 방문했을 때 무척이나 신선하게 다가 왔어요. 대개 흙집은 정형화되어 외관이 다채롭지 못한 편인데, 그 집은 안팎으로 짜임새가 있으면서 생기가 돌더군요. 왜, 건축업자는 엉터리가 많다며 반만 믿으라고 하잖아요. 그런데 건축주의 칭찬이 상당한 데다 건축에 문외한인 내가 보기에도 믿고 맡길 만했어요. 자 -, 한번 둘러보세요. 얼마나 꼼꼼하고 깔끔하게 지었는지… 그 믿음이 우리 집에 고스란히 담겨 있잖아요.” 건축은 2005년 4월 8일 기초공사를 시작으로 목공사와 지붕공사, 벽체공사, 바닥공사, 내·외장마감공사까지 7월 22일 모두 마쳤다. 이들 부부는 시공 기간 내내 컨테이너에서 생활하며 집이 지어지는 모습을 신명이 나서 지켜보았으며, 동방황토산업의 박주현 소장은 한 마디 불평 없이 무더위에 고생하는 이들 부부를 위해서라도 두세 번 꼼꼼히 확인했다고. 그 때문일까, 건축주와 동방황토산업의 믿음으로 지은 이 주택은 지역 내 경관주택으로 선정되기까지 했다. 온고지신, 전통 흙집의 현대적 구성 요즈음 부쩍 황토집에 대한 관심이 높아지면서, 전통 가옥을 현대적으로 해석해 새롭게 구성하려는 노력이 이루어지고 있다. 전통 목구조 심벽집이 대표적인데, 목재를 다듬어 기둥과 보를 사개맞춤하여 짜고, 벽체의 인방과 인방 사이에 힘살을 대고 외를 엮어 짚과 황토를 섞어 물에 이겨서 안팎으로 채우는 공법이다. 그리고 방 하나쯤은 황토의 기운을 몸으로 받고자 구들을 놓는다. 하지만 이러한 공법은 현대에 이르러 기술자도 드물고 단가도 높으며, 더욱이 재료상의 특성 때문에 아름다움과 편리함을 요하는 주거에는 맞지 않아 제한적으로만 이뤄지고 있다. 동방황토산업 박기홍 팀장은 이 점에 착안해 주거용 경량 목구조 심벽집을 개발했다고. “기존 황토집은 시공이 어렵고, 시공비가 많이 들면서도 마감이 깔끔하지 않았지요. 이 주택은 그러한 문제를 한번에 해결하면서 흙 고유의 질감에다 서구적 스타일의 디자인을 더한 공법으로 지었지요. 기존 건축 소프트웨어, 즉 창호나 배관 설비, 홈-오토메이션 시스템, 내·외장재까지 전부 수용 가능하고요. 가격은 전통 목구조 심벽집과 황토벽돌집의 중간으로 중산층 모델이지요.” 남정우·강계순 부부의 황토집은 지붕과 입면이 다채로워 언뜻 경량 목조주택 내지는 스틸하우스를 떠올리게 한다. 겹겹이 포갠 박공지붕에 얹은 적삼목 기와 그리고 전면으로 뽑은 거실과 현관, 거실 측면 벽체를 삼면으로 돌출시켜 창을 낸 부분이 그러하다. 기초는 절개지와 복토지가 뒤섞인 터라 줄기초를 두께 20센티미터, 높이 1.4미터로 하고 평기초를 했다. 박기홍 팀장은 버림 콘크리트로도 가능했지만 기초만큼은 과유불급(過猶不及)이란 말이 통하지 않아 안전하게 했다고. 그후 밖으로 드러난 토대는 인조석으로 마감하고, 약 40센티미터 간격으로 경골 목재(2″×6″)를 세운 다음 사선 10센티미터 간격으로 각재를 대고 심벽치기를 하여 벽체를 완성했다는 것이다. “기본 골조는 서구식 경량 목구조에다 전통 가옥에서 쓰는 심벽치기를 접목시켰지요. 구조재를 보호하고자 힘살대나 외는 수수나 싸리, 대나무 대신에 각재를 사용해 측방 하중을 받도록 했지요. 그 사이에는 단열재와 접착제 역할을 하는 많은 양의 짚과 황토를 섞어 채우고 안팎으로 황토 미장을 했고요.” 황토집은 비바람으로부터 벽체를 보호하기 위한 외벽 미장이 중요하다. 특히 심벽치기의 경우, 적절한 습도 조절로 속 흙과 바깥 흙이 어우러져 제 살이 되도록 해야 한다. 가령 바깥 흙의 강도가 세면 나중에 터지거나 표면이 벗겨지기 때문이다. 이 주택의 외벽은 흙의 질감을 살려 깔끔하게 처리했는데, 그 비결은 화천지역 황토의 질을 살펴서 적절한 보강재를 사용했기 때문이라고. “외벽 보강재로는 마사, 백토, 모래, 석회 등이 있는데 황토의 질에 따라 배합비가 다르지요. 백토와 석회는 건조 강도를 높일 때, 마사와 모래는 크랙을 방지하기 위해 쓰지요. 또한 마사는 황토가 마를 때 발생하는 틈새를 메우는 역할도 하고요.” 전통 구들방과 현대 거실·주방이 한자리에 남정우·강계순 부부는 설계에서 시공까지 모든 것을 동방황토산업에 믿고 맡겼다. 박기홍 팀장과 박주현 소장에게는 그것이 적잖은 부담으로 다가와 건축주 부부의 생활이나 취향을 바탕으로 주택 계획을 잡으려고 잦은 대화를 나눴다고. “평면은 건축주 부부의 나이와 오랜 아파트 생활을 고려해 동선을 짧게 잡았지요. 작은 면적에 공간감을 주면 자칫 단순해 보이므로 거실과 주방, 안방, 구들방, 화장실, 다용도실 등을 알맞게 배치했고요. 특히 세탁실과 수납실을 겸하면서 보일러 조작까지 용이하도록 다용도실에 신경을 썼지요. 건축주는 주말주택이고 둘만 지낼 요량이기에 욕실은 한 개면 족하고 가구도 많이 안 놓겠다고 했지요. 그래도 욕실에는 기능성을 강조해 칸막이로 샤워실과 화장실을 분리했으며, 안방 양옆에는 붙박이장을 설치하고, 미닫이문을 내 드레스-룸과 파우더-룸을 겸한 수납공간을 넣었지요.” 거실 한쪽에는 강계순 씨를 위한 아담한 공간이 마련되어 있다. 남정우 씨가 외출했을 때 조용히 차를 마시며 여유를 즐기도록 벽체를 돌출시켜 티-테이블 공간으로 꾸민 것이다. 거실에는 아늑함이나 화목함 같은 단어를 떠올리게 하는 벽난로가 자리하는데, 박주현 팀장이 연도 주변의 치장벽을 유럽풍으로 꾸몄다. 남정우 씨는 가구에는 욕심을 안 냈지만, 이곳은 서울과의 기온 차가 7도이기에 벽난로만큼은 신경을 썼다고 한다. 또한 식탁이 놓인 식당 벽체에는 루바를 사용해 ‘ㄱ’자 이미지를 연출하고 천장에 전등을 달았다. 원래 이 공간에는 ‘ㄱ’자 이미지에 맞추어 원형 식탁이 아닌 긴 식탁을 놓도록 했다고. 내벽과 천장은 한지를 발랐는데, 석고보드 위에 구조용 합판, 단열재, 구조용 합판, 방수 시트, 적삼목 순으로 시공했다. 이 주택의 압권은 천장에 흙을 노출시키고 바닥에 한지장판을 깐 구들방이다. 서까래와 도리를 노출시킨 천장은 2중 구조로 회나 한지 대신 흙으로 마감했다. 두께 10센티미터의 흙이 떨어지거나 갈라지는 것을 막고자 찹쌀풀과 칼슘을 섞어서 마감했다. 구들은 인근 고가(古家)를 헐 때 가져온 것이다. 주로 구들방에서 많은 시간을 보낸다는 강계순 씨는, 초저녁 장작을 한번 때면 이튿날 해가 중천에 뜰 때까지 뜨끈뜨끈해 찜질방이 따로 없다고 한다.田 글·사진 윤홍로 기자
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전통과 현대 건축술의 만남, 화천 33평 경량 목구조 황토집
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[FOCUS 한계농지] 도시민 한계농지 소유로 전원주택, 펜션개발 저비용에 인허가 절차도 간단해
- 정부는 부족한 택지와 산업 용지의 공급을 확대하고자 농지와 임야 등 토지 관련 규제 완화 정책 및 세부적인 실천 방안을 잇따라 내놓았다. 주요 내용은 농지 소유 규제 완화를 비롯하여 농업진흥지역 관리 제도 개선, 산지의 계획적 이용 촉진 및 허가 기준 탄력 적용, 농지와 산지 전용 절차 간소화, 토지 이용 관련 용도지역·지구제 개선 등이다. 이 가운데 도시민의 시선은 농사짓기에 부적합한 한계농지의 소유 및 거래 제한을 철폐하고, 한계농지 전용을 현행 허가제에서 신고제로 간소화한 농지 소유 규제 완화에 쏠린다. 도시민도 한계농지를 구입하여 전원주택이나 펜션 등을 개발할 수 있기 때문이다.글 윤홍로 기자 사진 서상신 기자농림수산식품부(장관 정운천)는 3월 10일 전북 전주시 생물산업진흥원 컨벤션센터에서 열린 '2008년 업무보고'에서 침체된 농촌 경제를 살리고자 농지와 산지 이용 규제를 적극 완화하겠다고 밝혔다. 내년까지 모두 84건의 규제를 개선하고, 당장 올해 안에 48건의 규제를 풀겠다는 것이다. 이창범 재정기획조정관은 "농지 소유 거래 규제를 완화하고 전용 허가 권한을 지자체에 위임하겠다"면서 "이를 위해 그동안 농지 개발의 큰 걸림돌이던 한계농지의 소유와 거래 제한을 과감하게 철폐하고 한계농지 전용을 허가제에서 신고제로 변환하는 등 농지 개발이 종전보다 훨씬 수월하도록 지원하겠다"고 발표했다.한계농지는 농업진흥지역 밖의 농지 중 영농 조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지를 말한다. 그 기준은 ▲평균 경사율 15% 이상으로 경사도가 급하거나 자갈이 많아 농기계 작업을 효율적으로 할 수 없는 농지 ▲규모가 2만㎡(2ha) 미만으로 협소하여 생산성이 낮은 농지 ▲물이나 노동력의 부족 혹은 도로 미비 등으로 이미 휴경지休耕地이거나 앞으로 휴경화할 수밖에 없는 농지 ▲광업권의 기간 만료 또는 취소로 소멸된 광구 인근 지역의 농지로, 토양 오염으로 인해 농업용으로 사용하기에 부적합한 농지 등이다.현재 농지는 국토 면적(997만㏊)의 18%인 178만㏊로, 이 가운데 개발 가능한 관리지역 내 한계농지는 전국적으로 20만 6000㏊(2000㎢) 정도이다. 투자자들의 관심이 쏠리는 곳은 수도권 인근 지역과 대규모 개발 예정지 주변의 한계농지이다.한계농지와 농촌 경제 살리기한계농지 개발 사업은 1994년 <농어촌정비법> 제정 당시 '한계농지정비지구' 제도를 도입하면서 시작됐다. 농촌은 급속한 산업화 과정에서 도시에 비해 발전이 더디고, 소득 정체와 인구의 급격한 감소 및 노령화 등으로 침체의 늪에 빠졌으나, 농촌의 내부 자본이나 정부 보조만으로는 자생력을 갖출 수 없는 상황에 이르렀다. 반면 주5일 근무제 실시, 2008년 기초 노령 연금 본격 지급, 교통망의 확충 등으로 가족 단위 농어촌 체험형 관광 수요와 전원주택 등 농촌형 시설 수요가 늘어나면서 도시민의 농어촌 유휴 자원 개발에 대한 관심이 높아졌다.이에 따라 정부는 2003년 도시의 자본과 인구를 농촌에 유치함으로써 농촌 경제를 활성화시키고 농촌을 자연 환경과 전통 문화가 잘 보전된 여가 및 휴양 공간으로 유지 발전시키고자 '농촌 투자 유치 대책'을 마련했다. 여기에는 ▲농촌 빈집과 한계농지 등의 주택화·휴양시설화로 활용 가치 증진 ▲민박, 관광농원, 펜션, 휴양림 등 체험 체류형 관광사업 활성화 유도 ▲농촌지역에 체육, 복지, 청소년 수련 및 연수시설 등 농촌형 성장 산업 유치 등의 내용이 들어 있다.문제는 종전 〈농어촌정비법〉이 한계농지 개발에 있어 시행 자격 제한, 사업 범위 협소, 분양 제한 등 과도한 규제로 사업 활성화에 걸림돌로 작용했다는 것이다. 실지로 1994년 이후 한계농지 개발 사업을 시행한 곳은 전국적으로 5개소였으며, 1998년 이후 신규 착수가 중단된 상태였다. 이러한 현실을 고려하여 노무현 정부는 2003년 한계농지 관련 규제 완화 및 관계 공무원의 인식을 높이고자 〈농어촌정비법〉 개정 및 '한계농지 활성화 지침'을 마련하고, 2007년에는 농림수산업 활용 이외에 10만㎡(약 3만 300평) 미만으로 제한하던 한계농지정비지구 가능 면적을 20만㎡로 완화하여 관광휴양단지 및 각종 스포츠·레저 시설 등의 설치에 활용하도록 했다. 여기에 이어 이명박 정부는 한계농지의 소유 및 거래 제한을 철폐하고, 한계농지의 전용을 현행 허가제에서 신고제로 간소화하겠다고 밝힌 것이다.도시민, 한계농지 어떻게 개발할까한계농지정비사업은 지방자치단체가 지역 경제를 활성화하고자 적극 지원하고, 필요시 농림부도 직접 지원하므로 인허가 절차가 까다롭지 않다. 사업 시행 인가를 받으면 다른 법에 의한 인허가도 받은 것으로 본다. 농지와 임야를 다른 용도로 전용, 다양한 시설을 설치하도록 하는 사업이므로 사업 준공 인가 시 토지의 지목地目이 택지 등으로 바뀌므로 부가가치도 상승한다.또한 한계농지는 대체로 산기슭 등 공기 맑고 숲이 우거진 곳에 위치하므로 휴양용 전원주택 및 펜션 등에 적합하다. 저렴한 농지와 임야 등을 구입하여 개발하므로 투자비가 적고, 한계농지는 일반 농지와 달리 전용에 따른 농지보전분담금(해당 농지 공시지가의 30%)을 100% 면제해 준다. 그만큼 도시민이 소규모 자본으로 전원주택과 펜션 등을 건축하기가 수월하다.한계농지 이용 규제 완화에 따라 도시민의 전원주택 및 펜션 건축은 더욱 활발해질 전망이다. 특히 수요자들이 수도권과 광역시 이외의 읍·면 지역으로 몰릴 것으로 보인다. 도시민이 농어촌주택 구입으로 1세대 2주택이 된 경우, 농어촌주택 구입 시 양도세 면제 기준이 종전 기준시가 7천만 원에서 1억 5천만 원으로 완화됐기 때문이다. 더욱이 서울고등법원 특별1부는 도시민이 전원 속에 세컨드하우스를 소유(도시 아파트+별장)할 때, 세컨드하우스를 상시적으로 사용하지 않는 별장으로 보고 양도소득세를 중과세하는 것은 부당하다고 판결한 바 있다. 펜션도 지정 기준도 연면적 150㎡(약 45평)에서 230㎡(약 70평)으로 완화됐다.한편 사업 규모가 큰 경우 한계농지정비지구로 지정 받아 고시 절차를 거친 후에 시장·군수로부터 승인을 얻어 20만㎡(약 6만 606평) 이내에서 택지·공장단지·관광휴양단지·체육시설 등을 조성할 수 있다. 이 때도 농지보전분담금이 전액 면제된다. 또한 농지 전용 허가 및 건축 허가 등 타법에 의한 인허가를 받은 것으로 간주하므로 별도의 허가 절차를 거치지 않는다.현행 한계농지정비사업 추진 절차는 조사·고시 → 한계농지 정비 지구 지정 → 사업 계획 수립 → 사업 계획 승인 → 사업 시행 → 준공 검사 → 시설 이용·관리순이다.한계농지정비사업 성패, 공무원 인식이 좌우정부의 한계농지 관련 규제 완화 방침에 따라 지자체마다 한계농지정비사업으로 지역 경제를 활성화하려는 움직임이 빨라졌다. 전라남도의 경우 4월 3일 한계농지 관계 공무원 90여 명이 참석한 가운데 '농어촌 투자 유치 활성화'라는 주제로 워크숍을 개최했다. 전남 도청 농업정책과 정순주 과장은 "워크숍은 한계농지 관계 공무원의 인식을 높이고자 관련 전문가를 초청하여 한계농지정비사업의 전망과 활성화 방안, 농촌 체재 및 정주 수요 증대와 지자체의 대응 방안 그리고 지자체의 투자 유치 전략 및 사례 등을 중심으로 진행했다"고 밝혔다.전남뿐만 아니라 다른 지자체에서도 한계농지 관계 공무원의 인식을 높이고자 갖가지 방안을 마련 중이다. 사실 도시의 자본과 인구 유입으로 농촌 경제를 활성화시키고자 2003년 '한계농지 활성화 지침'을 마련했으나 관계 공무원의 인식 부족으로 성과가 매우 낮았다. 정부가 2006년 국정감사에서 밝힌 한계농지정비사업 추진 실적을 보면 강원도 26개, 경기도 2개, 충남 1개, 전남 6개, 경북 4개 지구로 매우 저조한 편이다. 전화 통화에서 강원도의 한 지방 관계 공무원은 "2006년 1월 〈농지법 시행령〉 개정으로 농지를 전용할 때 부과하는'농지보전부담금'의 부과 기준이 경지 정리 및 용수 개발에 관계없이 전용하는 농지 개별 공시지가의 30%로 변경되면서 지방에서는 농지 전용에 따른 부담이 적어졌다"면서 "왜 토목비가 많이 들고 절차가 까다로운 한계농지에 관심을 두는지 모르겠다"고 말하기도 했다.경기도 영북면 산정리 한계농지정비지구의 경우, 목가주택건설㈜에서 2004년 9월 15% 이상의 경사지 1만 5550㎡(약 4712평)를 한계농지정비지구로 지정 받아 펜션 50동을 갖춘 프라임리조트(대표이사 박승찬)를 2005년 9월부터 공사를 시작하여 현재까지 개발 중이다. 한 관계자는 "2003년 한계농지정비지구로 지정 받고자 해당 지자체를 찾았으나 한계농지에 대한 공무원들의 인식 부족은 물론 해당 부서조차 없었다"고 전했다. 또한 "1년 만에 어렵게 한계농지정비지구로 지정 받아 공사에 착수했으나 아직까지 복잡하고 까다로운 전용 절차로 어려움을 겪기는 마찬가지이다"라고 한다.농촌의 유휴 부존 자원 즉, '잠자던 땅'인 한계농지에 도시의 자본과 인구를 유입시켜 농촌 경제를 살리려면 무엇보다 관계 공무원들의 인식부터 바뀌어야 한다. 아울러 지자체는 민간 자본이 참여하도록 여건 조성과 함께 투자자를 대상으로 홍보 활동을 적극적으로 펼쳐야 한다. 물론 한계농지 개발 추진 과정에서 무분별한 난개발을 막고 농어민의 입장과 환경 문제도 고려해야 할 것이다.田
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[FOCUS 한계농지] 도시민 한계농지 소유로 전원주택, 펜션개발 저비용에 인허가 절차도 간단해
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[부동산] 새 정부의 부동산 정책방향과 전원주택 시장
- 이명박 정부의 출범을 앞두고 대다수의 국민들은 ‘경제’분야에 거는 기대가 크다. 경제대통령을 모토로 국민들의 전폭적인 지지를 얻은 정부인만큼 경제분야에 대폭적인 수술이 가해지지 않겠나하는 생각을 하게 한다. 그러나 한편에서 하향 안정세에 접어든 부동산 시장을 새 정부에서 크게 흔들지는 않을 것이라는 의견도 나온다. 우리나라는 부동산을 빼놓고 경제를 이야기하기 어렵다. 과연 이명박 정부 하에서 부동산 시장은 어떻게 요동칠 것인가. 관련 전문가의 글을 싣는다 유난히 추웠던 겨울이 지나가고 있다. 날씨만큼이나 혹한기를 맞이하고 있는 부동산 시장은 작년 10월 기준 미분양 아파트가 10만호를 넘어섰고, 요즘은 지방 일부 미분양 아파트들이 땡처리 시장에 나온다는 말까지도 들린다. 바야흐로 새봄이 오고 새 정부가 들어선다. 신정부 출범과 함께 부동산시장에도 봄은 오려는가? 새정부의 부동산 정책방향 지난 5일 새 정부의 국정운영에 관한 청사진이 드러났다. 그 중에서도 국민들의 관심이 집중되고 있는 부동산 정책은 활기찬 시장경제를 축으로 복지적 차원에서 접근하겠다는 메시지가 분명하다. 5대 국정지표 중 먼저 시장경제 분야에서 부동산 정책과 관련된 사항을 살펴보면 ▲택지 조성원가 인하를 통한 분양가 완화 ▲수도권 규제합리화 ▲농지 및 산지 등 토지이용규제 완화가 중점과제에 포함돼 있다. 이는 새 정부는 다양한 정책수단을 통해 분양원가를 낮추고 공급을 늘리겠다는 것으로 풀이된다. 택지 조성원가 인하를 통한 분양가 완화 부문은 이미 최근 공공택지 조성에 공공-공공, 공공-민간 컨소시엄, 공공-민간의 완전경쟁 등 3단계에 걸친 로드맵(Road Map)으로 경쟁을 통한 택지가격 인하 방안을 마련하고 있다. 수도권 규제합리화 부문은 비수도권 지역 발전에 심각한 불균형을 초래할 수 있다(그간 국가균형발전을 유지해 온 참여정부의 정책에는 반하지만)는 지적에도 불구하고 최근 국책 연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 “지금의 수도권 규제를 보다 친시장적이고 투자를 장려하는 방향으로 개선할 필요성이 있다”는 주장처럼 민원이 많은 공장설립, 외국인투자 및 토지이용 부문 등에 일부 규제완화 조치가 있을 것으로 보인다. 농지 및 산지 등 토지이용규제 완화부문은 농업진흥지역 내 대체농지 조성제도를 폐지해 농지전용 규제를 대폭 완화하고 금년 말까지 관리지역 세분화 작업을 마무리하는 것으로 되어 있다. 이는 아파트ㆍ공장 건립 등 도시적 용도로 활용 가능한 ‘계획 관리지역’을 대거 확보해 개발가능 용지공급을 크게 늘리겠다는 의도라고 볼 수 있다. 아울러 5대 국정지표 중 복지 분야에서는 ▲지분형 분양주택제도 도입 ▲주택공급 확대 및 부동산 시장 안정을 핵심과제로, 중점과제로는 ▲장기보유 1세대 주택 양도세경감, 일반과제로는 ▲서민주택 담보대출 부담완화를 선정하였다. 가장 관심이 많았던 장기보유 1세대 주택 양도세 경감 부문은 장기보유 1주택자에 대해 현행 최고 45%인 특별공제한도를 80%까지 늘려 양도소득세 부담을 줄여주는 쪽으로 가닥이 잡힐 듯 하다. 이와 같이 새 정부에서 밝힌 부동산 정책의 청사진을 요약해 보면 참여정부의 부동산 정책 기조를 유지해 가면서 ‘싼값에 많은 공급을 통하여 부동산 시장을 안정시키겠다’는 것이다. 그동안 새 정부에 거는 기대감으로 부동산 시장이 어느 정도 활기를 찾을 수 있을 것이란 낙관론이 힘을 얻고 있었으나, 새 정부도 하향 안정세에 접어든 부동산 시장을 뒤흔들 만큼 대수술에 나서기는 힘들어 당장 가시적인 시장부활은 기대하기 어려워 보인다는 것이 전문가들의 중론이다. 하지만 부동산 시장은 경제활성화의 기본이다. ‘활기찬 시장경제’를 국정지표로 내건 새 정부는 ‘년 7% 경제성장과 300만 개 일자리 창출’을 위해서라도 ‘부동산시장 활성화대책’을 조만간 준비하지 않을까 조심스럽게 예측해 본다. 새 정부와 한반도대운하 건설 새 정부 출범과 함께 가장 눈여겨보아야 할 대목이 ‘글로벌 코리아’ 국정지표 달성을 위한 ‘친환경·친문화적 한반도대운하 건설’ 추진이다. 한반도대운하 건설사업은 남한과 북한에 퍼져 있는 강과 강을 연결해 한반도 전체를 하나의 물길로 잇는 대한민국 미래를 바꿀 초대형 국책사업이다. 그 안을 들여다보면 한강과 낙동강 유역을 잇는 경부운하를 주요 축으로 영산강 유역의 호남운하, 금강유역의 충청운하, 대동강ㆍ청천강을 연결하는 북한운하 등 17개의 지역운하를 연결하는 방대한 구상이다. 한반도대운하 건설 관련해서는 현재 찬반 논란이 가열되고 사회분열 조짐마저 보이고 있어 사업에 대한 정확한 진단과 평가가 선행되어야 한다는 목소리가 높다. 하지만 이명박 대통령 당선자는 한반도 대운하 공약을 확고하게 밀어붙일 태세다. 2008년 중 세부 계획을 수립하여 특별법 제정을 끝내고, 2009년에는 첫 삽을 뜨겠다는 강력한 의지를 드러내고 있다. ‘길이 뚫리면 부동산 가격이 오른다’는 것은 거의 공식처럼 되어 있다. 대운하가 건설될 경우 수혜지역으로 양평, 여주, 충주, 문경, 상주, 양산을 중심으로 한 개발축이 발전 가속화의 패달을 밟을 전망이다. 특히 서울과 가까우면서 상수원보호구역 해제가 예상되는 양평지역은 투자수요가 몰릴 가능성이 매우 크다. ‘IT첨단 시대에 과연 운하가 경쟁력이 있는가?’ 등의 회의론도 만만치 않지만, 한국판 ‘마르코폴로 플랜’이 될지도 모를 한반도대운하 건설 사업에 투자자들의 꾸준한 관심이 필요할 것으로 보인다. 부동산정책과 전원주택 시장 최근의 전원주택 시장의 트렌드를 보면 대중화 추세에 접어들었다 해도 과언이 아니다. 먼저 수요층의 폭이 넓어졌다. 과거에는 나이든 사람 그리고 부유층의 전유물처럼 느껴졌던 전원주택이 요즘은 웰빙 상품으로 변모했다. 주 5일제 근무 실시와 더불어 삶의 질을 높이기 위해 일반 서민들과 30, 40대를 전·후로 한 젊은 연령층에서 전원주택을 마련하려는 움직임이 많아졌다. 서초, 잠실, 송파 등 소유 강남 발發 고객중심에서 강북, 분당, 인천 등에서 오는 고객들이 늘어나는 등 지역 구도도 다양해졌다. 이에 따라 전원생활의 컨셉도 ‘고급 별장형’에서 이젠 ‘레저 실용형’으로 바뀌어 가고 있으며 소형·저가형 전원주택이나 편한 농가주택을 찾는 발길도 꾸준히 이어지고 있다. 아울러 전원주택의 인기 지역도 확산되고 있다. 전원주택 1번지의 자존심을 가지고 있는 용인, 전원벨트 핵심지역인 가평, 양평지역이 지금까지 인기였으나 이제는 동서 고속도로가 열리는 춘천, 홍천, 횡성 및 중앙선 복선전철화 등에 의한 원주 주변 그리고 자동차전용도로와 경전철 계획에 의한 여주 주변으로까지 전원주택지의 폭이 확산되고 있다. 전원생활을 유도하기 위한 정부의 정책적 제도적 보완도 강화될 전망이다. 농촌지역의 인구감소, 노령인구의 증가 등이 사회문제로 불거지면서 이의 해결책으로 도시민의 농촌이주 및 전원생활을 유도하는 정책들이 속속 나오고 있다. 주말농장제도, 농지보전부담금제도, 농촌주택 양도세 비과세혜택, 전원마을 조성사업 등이 이 같은 맥락에서 나온 전원생활을 지원하기 위한 정부정책들이다. 전원주택 대중화 추세를 반영하듯 최근 전원주택 시장에도 부동산 투자자들의 문의가 꾸준히 이어지고 있다. 과거의 전원주택은 아파트에 비해 환금성이 떨어져 상대적 박탈감을 맞보았으나 이제는 활용 가치를 겸비한 건전한 부동산 투자 상품으로 인식되고 있다.田 글 김성윤 1588-4585 www.budongsanic.co.kr
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[부동산] 새 정부의 부동산 정책방향과 전원주택 시장
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[뉴스포커스] 2007 전원 생활 엑스포
- ‘2007 전원생활 엑스포’가 10월 18일부터 21일까지 경기도 안사시 사동의 한국농촌공사 농어촌연구원 내 전원마을 주택전시관에서 열렸다. 이번 행사는 관람객에게서 전원생활 및 전원마을에 대한 정책을 더 체계화 구체화했다는 평을 받았다. 도시민의 귀농 및 이주라는 숙제를 풀고자 정부와 지자체는 한 목소리로 다양한 정책을 쏟아내고 있다. 여기에서는 그 일환으로 열린 ‘전원생활 엑스포’를 통해 참가 지자체별 전원마을의 특징과 보완점은 무엇인지 살펴보았다. 글 박연경 기자·사진 윤홍로 기자 ‘Bravo! Green Life - 전원에서 여유와 행복을!’이라는 슬로건으로 ‘2007 전원생활 엑스포’가 10월 18일부터 21일까지 안산시 사동 소재 한국농촌공사 농어촌연구원에서 열렸다. 농어업·농어촌특별대책위원회·농림부·한국농촌공사가 공동 주최한 행사에는 전원생활 준비에서부터 설계, 체험까지 하도록 다양한 이벤트를 마련해 관람객의 호응이 높았다. 2006 전원마을 페스티벌의 연장선이지만, 행사명 교체와 다양한 프로그램으로 실속을 갖췄다는 평이다. 이전까지 도시 은퇴자 중심의 행사였다면 올해는 그 대상을 모든 연령대로 넓혀 이주 및 정착에 대한 정보를 제공해 중년층 관람객의 관심도 이끌어냈다. 충남 당진의 이남걸 씨는 “30대인 지금 당장 이주할 순 없지만, 노후엔 전원생활을 할 계획으로 지금부터 준비해야 실수가 없을 것 같아서 찾아왔다”고 했다. 이 씨는 “주택전시관과 특별전시관에서 다양한 정보를 얻었다”면서 “이런 행사의 홍보를 각종 매체에 지속적으로 확대해 중년층도 자신처럼 노후 전원생활에 대한 정보를 얻었으면 좋겠다”는 바람을 나타냈다. 9,900㎡에 들어선 전원마을 주택 전시관의 10개 동은 다양한 구조(통나무, 경량 목구조, 황토집)로 내부 인테리어까지 모두 갖춰 놓아 전원마을을 그대로 옮겨 놓은 듯했다. 전시 주택을 둘러본 관람객은 “천장이 높아서 좋다”, “분위기가 아늑해”라며 감탄사를 연발했다. 또 가족 단위의 관람객은 주택 외부를 배경으로 기념사진도 찍으며 구체적으로 주택의 시공 상담까지 하는 모습이 눈에 띄었다. 우리 전원마을로 오세요 농림부 임상규 장관과 각 단체장이 참여한 개막식을 시작으로 참가 지자체의 전원마을 소개가 이어졌다. 전원마을 홍보대사인 탤런트 김창숙 씨의 팬 사인회와 사물놀이, 민요 등 전통 공연도 열려 행사 분위기를 고조시켰다. 각 지자체의 전원마을 조성 계획과 특성을 한 눈에 알게 한 특별전시장에서는 입주 상담을 하는 관람객이 여기저기 눈에 띄었다. ‘2006 전원마을 페스티벌’에서 ‘둔내마을’ 기획안으로 대통령상을 수상한 횡성군은 그 영향으로 소슬림 전원마을에 대한 관심이 높았다. 대규모(401,735㎡) 전원마을 ‘파인토피아’를 소개한 봉화군은 주변 지형과 마을 조성을 한 눈에 보도록 축소 모형을 전시해 눈길을 끌었다. 참여 지자체마다 특산물을 비롯해 지역의 장점과 혜택을 소개함으로써 입주자 모집에 열의를 쏟았다. 진화하는 전원마을 조성사업 정부는 ‘전원마을 조성사업’ 정책을 수립해 지자체에서 조성 중인 전원마을을 적극 지원하고 있다. 지자체 주도형과 민간 주도형 모두 지원하며, 단지 조성에 큰 걸림돌이던 경제적 지원(기반시설 보조금, 융자금 지원)을 뒷받침함으로써 전원마을을 안정적으로 조성하도록 하고 있다. 그리고 건설교통부장관이 승인한 총 52종 ‘농어촌 주택 표준 설계도면’을 전원 이주자에게 무료로 제공하고 있다. 농림부 정주지원과 관계자는 “귀농자에게 시간적 경제적 부담을 덜어주고 전원주택을 지으려는 국민들의 취향에 따라 이를 선택적으로 이용하도록 한 것”이라고 밝혔다. 또한 “이전에는 은퇴자를 위한 소비형 전원단지 조성에 초점이 맞췄다면, 이제는 은퇴자도 생산 활동과 여가생활을 할 수 있는 전원단지 프로그램 개발에 앞장서고 있다”면서 “소규모 영농을 할 수 있는 농장을 조성해 분양하는 방식이나, 별도의 농장을 조성해 농장에서 집단적으로 영농할 수 있는 방식 등 여러 사업 유형의 예를 계획하고 시행할 예정”이라고 설명했다. ‘뜨래꽃 마을’을 홍보 중인 횡성군 건설방제과 송요원 과장은 “우리 군에서는 은퇴자뿐만 아니라 중년층 이주를 위해 임대 주말주택 마련을 시도하고 있다”고 밝혔다. 주말주택의 경우 148㎡ 이하로 지을 경우 기존 주택이 있어도 1가구 2주택에서 제외돼 양도세 비과세 혜택을 받는다. 중년층이 전원으로 이주하는 데 큰 걸림돌인 ‘일자리’ 창출은 각 지역의 특색을 살려 수익을 창출하도록 계획하고 있다. 행사에 참여한 봉화군 ‘파인토피아’ 홍보 담당자는 “지역 축제 시 민박을 통한 수익이 생기도록 군이 마을 홍보에 앞장서고, 특산물인 약초를 재배 판매하도록 한방웰빙타운도 단지 내 들어선다”며 봉화군 부스를 찾은 중년층 관람객에게 설명했다. 남해군 ‘용소지구의 미국마을’은 재미 동포들이 돌아와 살게 될 곳이다. 남해군 담당자는 “이 곳을 영어마을로 꾸며 어학 분야에서 소외받는 지역 주민에게 교육적 문화적 체험이 가능한 곳으로 특화시킬 예정”이라고 말해 타 지역과 차별화된 마을의 특성을 보여주었다. 지자체에서는 입주자 모집을 차질 없이 진행하고자 사업 주도자(시·군 주도, 민간 주도) 책임 하에 실시함을 원칙으로 ‘복합생활공간추진단(농업기반공사)’의 도움을 받아 인터넷 게시, 공고, 향우회 서한 발송 등 각종 매체를 이용해 모집하고 있다. 실 거주 목적이 아닌 부동산 투기자에 대한 제재의 필요성도 인식돼 각 지자체별로 일정 기간 내 전매 금지 조약이 기재된 서약서에 동의 체결을 기본 조건으로 제시했다. 한편 마을이 완료(준공)되면 사업 시행자는 마을 하수처리시설의 사후 관리를 시·군에 위탁할 수도 있다. 이는 마을 조성 유치에만 그치는 것이 아닌 지속적인 책임을 시·군에서 담당하게 함으로써 하수 처리 관리에 대한 주민의 부담을 덜기 위한 조치이기도 하다. 엑스포가 남긴 숙제와 수확 전원생활 엑스포에 참가한 지자체의 도시민 유치는 농촌 사회의 활력 증진과 경제 활성화를 위한 근본 대책을 부각시켰다. 진안군의 경우 전문성을 가진 젊은 가족 세대를 유치하는 정책을 적극 추진 중이다. 하지만 이미 도시에서 사회생활의 기반을 닦은 중년층이 얼마나 이 정책을 납득할지 미지수다. 중년층 대부분은 가까운 미래가 아닌 은퇴 이후의 이주를 고려하는 경우가 많기 때문이다. 이렇듯 실수요자들의 계획은 ‘농촌 사회의 고령화’ 문제를 풀 수 없다는 딜레마에 빠지게 하는데, 그래서 등장한 ‘임대 주택형’ 사업은 주말과 휴가 등의 여유 시간을 이용해 텃밭과 농사 체험을 익힘과 동시에 지역 소비 활동을 이끌어내려는 대책이기도 하다. 이러한 대책을 포함해 좀 더 발전된 형태로 다양한 정책안이 필요하다. 행사 기간 중 전국 각지에서 올라온 다양한 연령층의 관람객은 정부 주도의 지원이라는 점에서 신뢰성을 얻었다는 점이 가장 큰 수확이라고 말했다. 각 지자체 담당자들은 전원마을 조성의 애로 사항으로 ‘계획 자체에 대한 신뢰성 문제’와 ‘자금난’ 등을 꼽았다. 또 민간 주도 사업으로 마을 조성 사업을 승인 받을 때 복잡한 절차와 제한 요소들도 앞으로 유동적으로 개선해야 할 점으로 지적했다. 정부는 이 계획을 이주 예정자들에게 인식시키는 폭넓은 홍보 사업도 지속적으로 펼쳐나가야 한다. 대중 매체를 이용한 홍보도 필요하지만 여기에는 허수가 많으므로 전문지를 통해 실수요자에게 쉽게 접근할 수 있는 방안도 모색해야 한다. 앞으로도 지속적인 홍보와 지원을 통해 이주자들에게 등대와 같은 길잡이 역할을 담당할 것이라 하니 매년 발전된 행사와 정책을 기대해 봄직하다.田
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[뉴스포커스] 2007 전원 생활 엑스포
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[전원부동산 패트롤] 토지시장, 아는 만큼 돈이 보인다-투자 환경과 지역별 거래 동향
- 전국 토지 거래 상황을 보면 상반기에는 정부의 강력한 정책과 규제로 부진을 면치 못했지만, 하반기에는 총 19만 5771필지로 전년 같은 달보다 7.2%의 증가세를 나타냈다. 개발 호재가 있는 수도권과 지방은 땅값에서 명암이 크게 엇갈렸는데 특히 수도권은 신도시를 포함한 각종 개발 계획의 영향으로 거래가 뜸한 가운데 강세를 타고 있다. 30조 토지 보상금이 풀리는 신도시 개발 호재와 맞물린 땅값 상승이라는 투자 심리와 주변 토지 개발이라는 실수요의 증가 때문이다. 부동산시장 어떻게 움직이나 참여정부 들어 신도시를 포함해 혁신도시, 행정복합도시, 기업도시 등 대형 국책사업으로 해마다 천문학적인 토지 보상금이 풀리고 있다. 참여정부 첫해인 2003년 10조 352억 원을 비롯해 2004년 16조 1,850억 원, 2005년 17조 2,615억 원, 2006년 23조 6,000억 원, 올해 20조 원 등 총 87조 817억 원에 이른다. 이와 함께 송파와 동탄2지구, 인천 검단, 파주3지구 등 신도시 보상금의 규모는 수도권 토지 보상금 20조 원에다 각종 개발사업을 포함한 30조 원을 포함할 경우 117조 원에 달한다. 정부의 각종 규제로 토지 보상금으로 다른 땅을 구입하는 사례는 크게 줄어들었지만, 그 보상금이 부동산시장으로 유입돼 교란 요인으로 작용할 가능성을 배제할 수 없다. 부동산 불패 신화로 인한 투기성 거래와 함께 신도시 개발에 따른 개발 용지 수요 증가, 거래에 따른 양도세 부담으로 수도권 신도시 주변 지역의 거래는 활발하지 않지만 호가呼價는 크게 올랐다. 특히 신도시 수용 지역 사업체의 대체 공장 부지 매입으로 수도권 공장 부지는 금값으로 치솟았다. 개발 지역 주변은 고속도로와 전철 등 교통망 확충으로 도시와 접근성이 좋고 도시화에 따른 투자 가치 기대로 수요도 늘어났다. 상반기 토지시장 거래 부진의 큰 원인으로 보유세와 거래세 부과를 꼽을 수 있다. 개인과 법인이 소유한 비사업용 토지와 부재지주不在地主가 소유한 농지, 임야, 목장용지 등은 매도 시 양도소득세가 60% 중과되고 장기보유특별공제 혜택도 사라져 세금 부담이 크기 때문이다. 특히 사업용 토지의 종부세 과세 대상이 40억 원인데 비해 개인이 소유한 토지는 세대별로 합산한 공시지가가 3억 원을 초과하면 부과되기에 전반적으로 침체됐다. 하반기 토지시장 동향의 특징은 침체기임에도 불구하고 규제는 적고 투자 가치가 높은 개발 지역 주변을 찾아 투자 기간을 길게 내다보고 땅에 장기적으로 묻으려는 수요자가 늘어난 것이다. 수도권, 규제 덜하고 개발 호재 많은 지역은 수도권 토지 부동산시장은 규제는 없고 주변 개발 호재는 많은 지역을 우선 투자 대상지로 선정하는 것이 성공의 관건이다. 수도권 전원주택지를 찾는 실수요자의 발길은 용인과 양평 일대를 중심으로 꾸준하다. 이천과 여주 지역은 신세계첼시 개장, 성남-여주 복선전철 착공, 자동차 전용도로 공사, 시市 승격 추진 등 재료가 풍부한 편이다. 여기에 수도권 다른 지역에 비해 상대적으로 토지 거래 규제가 적은 데다 개발에 대한 기대감이 더해져 실수요자를 중심으로 토지 거래가 늘어났다. 수도권 동북부지역인 연천·양주·포천 일대도 복선전철 연장 개통, 택지지구 보상호재를 타고 호가 위주로 땅값이 올랐다. 남부권역에서 상승 재료가 많은 성남·용인·화성 등은 경부고속도로와 영동고속도로를 중심으로 형성된 개발 축에 위치하기에 앞으로도 땅값이 오를 수 있는 여건을 갖춘 곳이다. 그러나 남부권 대부분 지역이 토지거래허가구역으로 묶였기에 외지인의 거래가 제한돼 매매는 뜸한 편이고 신도시, 산업단지, 관광단지 등 개발지와 그 주변 지역은 개발행위제한구역으로 묶여 주택의 신·증축 등이 어렵다. 그동안 신도시 개발로 땅값도 오른 상태에서 동탄 제2신도시 개발로 각종 용도의 실수요가 증가했기 때문이다. 동부권역의 광주·양평·남양주·가평 등은 자연 환경이 뛰어난 환경특구로 대부분 지역이 수도권정비계획법상 자연보전권역으로 묶여 도시 개발과 산업단지 개발에 제한을 받는다. 그러한 가운데 경춘선과 중앙선 복선전철, 서울-춘천 고속도로가 개통 예정이고 경관이 좋아 강변과 계곡을 중심으로 실수요자가 끊이지 않는다. 또한 팔당댐과 인접한 북한강과 남한강 인근은 상수원 수질보전특별대책지역 Ⅰ권역으로 지정돼 주택 외 일반 건축과 개발에 제한이 많다. 수변구역의 경우 북한강의 의암댐까지, 남한강의 충주 조정댐까지는 각종 규제의 중첩으로 개발에 제한이 많지만 거래와 개발 가능한 곳은 희소가치로 투자성이 높다. 서북부권역의 김포·강화는 서해안 개발로, 파주·고양 등은 경기북부명품신도시, 남북교류협력단지 개발 계획으로 투자 유망 지역이다. 특히 파주 남부 지역에 치우친 개발 축이 옮겨가는 문산·장단 등은 눈여겨볼 만하다. 2025년까지 남북교류배후신도시 개발 계획과 2008년 경의선 복선전철(용산-문산) 완공, 고양시의 시가화 개발 예정지 주변 지역과 더불어 개발 바람을 타고 있다. 그러나 대부분 토지거래허가구역으로 묶여서 매매가 제한됐기에 거래는 뜸한 편이다. 지방, 기업도시와 혁신도시 지역 강원도 평창은 동계올림픽 개최 기대감으로 한때 거래가 활발했으나 무산되면서 침체기에 빠졌다. 그러나 알펜시아리조트와 서울대 농생대 이전 등 개발 재료가 많고, 종합 리조트인 용평리조트와 보광휘닉스 등 전국 최고의 사계절 체류형 관광지로 각광 받기에 투자 가치가 충분하므로 수요는 꾸준히 증가할 곳이다. 횡성은 원주기업도시, 혁신도시 개발 영향권역으로 원주와 평창에 접하면서도 규제가 없고 개발 재료도 많다. 특히 둔내면과 우천면 등은 땅값이 비교적 저렴한 데다 개발 핵심권역이기에 유망한 지역이다. 홍천은 2009년 서울-춘천 고속도로 개통 예정으로 장기 투자자라면 서울-춘천 고속도로 내촌 I.C.가 들어설 예정인 서석면 일대와 홍천강 조망이 가능한 모곡·반곡·개야리 일대를 주목할 만하다. 충청권은 혁신도시가 들어서는 음성·진천·충주, 오송생명과학산업단지가 들어서는 청원 그리고 청원-보은-상주 고속도로가 개통되는 보은 등이 개발 호재가 있는 지역이다. 태안군은 관광 레저형 기업도시 예정지인 남면 일대와 다기능항으로 개발하는 안흥항 일대가 유망 지역이다. 하지만 토지거래허가구역과 토지투기지역 등 이중 규제를 받기에 세금 부담을 피한 부재지주 토지와 급매물에 실수요 목적에서 접근하는 게 좋다. 제주도는 제주도특별자치도법 통과 후 각종 개발 계획이 잇따르지만 토지시장은 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 제주공항 자유무역지역 조성과 중문관광단지 확장, 휴양형 주거단지 개발 등 국제자유도시 7대 프로젝트가 진행 중으로 개발 계획이 중장기적으로 진행될 계획이다. 전체의 65% 지역이 절대보전지역으로 개발이 어렵기에 개발 호재를 염두에 두고 다른 지역의 규제 및 개발 가능 여부를 살피면서 실수요 위주로 접근해야 한다. 지방 토지시장도 혁신도시와 기업도시가 들어서는 지역이 투자 유망지역이다. 앞으로 개발이 완료된 후에도 주변 지역 개발 여건에 따른 수요로 투자 여건이 높기 때문이다. 전국적으로 176개 공공기관이 이전하는 혁신도시 건설 지역은 세수 확장과 인구 유입 효과를 기대할 수 있고 지역 산업 발전에도 큰 영향을 미칠 것이기 때문이다.田 글 박철민
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[전원부동산 패트롤] 토지시장, 아는 만큼 돈이 보인다-투자 환경과 지역별 거래 동향
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[부동산 세무상식(2)] 부동산변칙증여 문답풀이 Q&A
- 국세청은 8월 23일 자신의 부동산을 배우자 또는 부모·조부모, 자녀, 손자·손녀, 증손 등 직계존비속에게 증여했음에도 매매로 위장하거나 시가보다 낮게 신고한 변칙 증여 혐의자 1472명에 대해 집중 점검에 들어간다고 밝혔다. 점검 대상은 배우자나 직계 존비속에게 부동산을 무상 이전하고도 매매로 등기 이전하거나 거래 대가를 시가보다 낮거나 높은 가격으로 양도한 혐의가 있는 사람들로 부동산 가액과 양수자의 연령 등을 고려해 선정됐다. 국세청은 실제 자녀에게 양도세 감면 또는 비과세 주택을 증여하고 매매로 위장 등기해 양도세는 감면(또는 비관세)받고 증여세는 탈루한 혐의가 포착됐다고 설명했다. 또 자녀에게 부동산을 시가보다 낮은 가격으로 매도해 그 차액을 사실상 증여하고도 증여세와 양도소득세를 모두 탈루한 혐의도 드러났다. 국세청은 점검 대상자들에게 우편을 통해 매매대금 증빙과 자금출처 소명을 요구한 뒤 소명자료를 통해 대가 지급 여부, 양도가액, 취득자금의 소득원과 자금형성 등 대가없이 증여한 사실이 있었는 지를 검토하고 정밀 확인이 필요한 경우 세무조사를 하기로 했다. 정리 윤홍로 기자 도움말 국세청종합상담센터(1588-0060 http://call.nts.go.kr) 대가를 지급받고 거래한 사실을 증명하기 위한 증빙서류는 금융기관을 통해 계좌 이체한 경우 통장 사본, 무통장 입금증 등이고 거래 대금을 대출 받은 경우에는 대출계약서, 관련 통장 및 이자 납부 내용 등이 해당된다. 국세청은 점검 결과, 매매대금 없이 무상 거래한 것으로 확인되면 양수자에게 증여세를 부과하고 매매대금이 시가보다 현저하게 낮거나 높은 경우에는 차액(시가-대가)에 대해 증여세 및 양도소득세를 추징키로 했다. 아울러 명의신탁으로 확인되는 경우에는 벌금과 과징금을 부과하도록 그 사실을 관련기관에 통보키로 했다. CASE 양도세 감면 주택을 보유한 A씨는 시가 5억 원의 주택을 아들 B씨에게 매매로 이전하는 방식으로, A씨는 양도세를 감면받고 농어촌특별세만 납부했다. 아들 B씨도 다른 사람인 C씨로부터 매입자금을 빌린 것으로 거래 증빙을 만들어 소명했다. 조사 결과 B씨는 거래 대금을 C씨로부터 일시 차입해 형식적으로 거래증빙을 만들어 소명한 것으로 드러났고, 실제 대가 지급 없이 A씨의 부동산을 물려받은 것으로 드러나 증여세와 가산세 1억 900만 원을 추징당했다. 부동산 변칙 증여 문답 풀이 국세청은 매매를 위장한 증여에 대해 지속적인 검증을 실시해 세 부담 없는 변칙 증여에 대해 철저히 대응할 것이라고 밝혔다. Q 배우자 또는 직계존비속에게 매매로 등기한 경우는 모두 증여로 보는 것인가? A 배우자 또는 직계존비속에게 양도한 재산은 원칙적으로 그 재산 가액을 배우자 또는 직계존비속이 증여 받은 것으로 추정한다. 하지만 법원의 결정으로 ▲경매 절차에 의해 처분된 경우 ▲파산선고로 인해 처분된 경우 ▲국세징수법에 의해 공매된 경우 ▲대가를 지급 받고 양도한 사실을 증빙 서류에 의해 납세자가 명백히 입증하는 경우에는 증여 추정 대상에서 제외될 수 있다. Q 배우자 등에 대가를 지급 받고 양도한 사실이 명백히 인정되는 사례는? A 등기·등록을 필요로 하는 재산을 서로 교환한 경우, 신고·결정(비과세·감면 포함) 소득금액 또는 상속·증여재산 가액으로 그 대가 지급 사실이 입증되는 경우, 소유재산을 처분한 금액으로 그 대가 지급 사실이 입증되는 경우 등이다. Q 시가는 어떻게 산정하는지? A 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말한다. 상속·증여세법상 ‘시가’에는 매매가액, 수용가액, 공매가액 및 감정가액, 매매사례가액 등이 있다. 시가를 산정하기 어려운 경우에는 공시가격 등 보충적 평가 방법을 적용해 가액을 평가한다. Q 증여세 과세시 증여재산가액은 당초 신고한 양도가액으로 계산하는지? A 상속·증여재산의 가액 평가는 상속·증여세법상 시가로 계산된다. 따라서 당초 신고한 양도 가액을 증여재산 가액으로 과세하는 것이 아니다. Q 고가·저가로 양도하면 대가와 시가의 차액 전부가 과세되나? A 특수관계자 간 고가·저가 거래 시 증여재산가액 계산은 시가(대가)와 대가(시가) 차이에서 시가의 30% 또는 3억 원 중 적은 금액을 차감해 증여재산 가액을 계산한다. 특수 관계자가 아닌 자 간의 거래에서는 시가(대가)에서 대가(시가)를 뺀 금액에서 3억 원을 빼서 계산한다. Q 부동산을 명의신탁한 것으로 확인된 경우 어떻게 되나? A 부동산을 타인의 명의로 명의신탁한 사실이 확인되면 관할 시·군·구에 그 사실을 통보하며, 부동산 소재지 지자체장은 ‘부동산 실권리자 명의등기에 관한 법률’에 의해 당해 부동산가액의 100분의 30에 해당하는 금액의 범위 안에서 과징금을 부과한다. 또 이와는 별개로 5년 이하의 징역 또는 2억 원 이하의 벌금에 처해질 수 있다. Q 거래 사실을 인정받을 수 있는 증빙서류의 종류는? A 양도자에게 매매 대가를 지급한 내용을 확인할 수 있는 증빙 서류이다. 예를 들어 금융기관을 통해 계좌 이체한 경우 통장사본, 무통장 입금증 등이며, 대출받은 경우에는 대출계약서, 관련 통장 및 이자불입내역 등이 있다.田
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[부동산 세무상식(2)] 부동산변칙증여 문답풀이 Q&A
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작은 것이 아름답다-소형 주택으로 '전원생활의 꿈' 앞당기기
- 주5일 근무제가 확산되기 시작한 3년여 전부터 소형 전원주택 붐이 일기 시작했다. 늘어난 주말 시간과 가족 중심의 여가 문화 그리고 웰빙 라이프에 대한 찬사는 자연스럽게 전원의 주말주택에 대한 관심으로 이어졌다. 전원주택은 경제적으로 여유로운 일부 계층의 호화로운 세컨드 하우스, 혹은 퇴직한 장년층 노년층의 특권이라는 개념에서 탈피해 젊은층도 경제적인 비용으로 누릴 수 있는 문화로 정착돼 가고 있다. 여기에 소형 전원주택이 가교 역할을 하고 있는 셈이다. 글 박지혜 기자 자료제공 이방갈로(042-828-7181 www.ebungalow.co.kr), 캐빈하우스(031-321-5803 www.cabinhouse.net), 파송목조주택(031-829-9147 http://cafe.daum.net/pasonglove), 한국스트로베일건축연구회(010-3021-0577 http://cafe.naver.com/strawbalehouse), 흙처럼아쉬람(033-766-7755 www.mudashram.com) 올해 6월 13일 공사를 시작해 2주 만에 전원주택을 갖게 된 이철구 씨 가족은 전원주택이 생긴 이후로 본가보다 새 집에서 지내는 시간이 더 잦아졌다. 특히 같은 시에 살고 있는 손주들이 여름방학을 맞은 7월이라 집이 더욱 떠들썩하다. 욕실과 주방이 딸린 원룸형 8평짜리 작은 집이어도 14평의 넉넉한 덱에서 자연을 벗 삼아 고기도 구워먹고 너른 마당에서 마음껏 뛰놀 수 있기 때문이다.경기도 양주시에서 살고 있는 이철구 씨 부부는 차로 몇 십 분 거리에 위치한 670여 평의 부지 일부를 농지로 일궈 주말과 평일 틈나는 대로 농사지을 계획을 세웠다. 그러다 보니 일하다 쉴 공간과 물건 보관 장소가 필요해져 간단한 농막을 짓기로 했던 것. 아내는 "집의 외형은 크게 바라지 않고 그저 농막으로 쓸 만한 것을 구상했는데 파송목조주택에서 이렇게 깔끔하고 예쁘게 지어줬네요"라며 "덱이 널찍하고 주변도 한가로워 자연스럽게 가족들, 친구들 모임장소로 사용하게 돼요"라고 말한다.이철구 씨 가족의 소형 주택은 파송목조주택의 공장에서 목재 가공을 비롯해 바닥과 벽체까지 조립한 다음 현장에 싣고 와서 몸통을 앉히고 지붕과 덱 시공을 진행하는 방식으로 이뤄졌다. 파송목조주택은 자체 공장에서 이동식 소형 주택 구조물을 제작 조립하는 시스템을 갖추고 있다. 바닥 구조가 철재 H빔과 C형강으로 이뤄져 있어 언제든 이동 가능한 주택이다. 2″×4″ 목구조에 외벽은 시멘트 사이딩, 내벽은 루바로 마감하고 지붕은 이중그림자 아스팔트 슁글, 바닥은 강화마루, 창호는 시스템창호, 난방은 전기온돌판넬로 시공했다. 규모만 작다뿐이지 일반 목구조 주택에 쓰이는 자재와 차이가 없다.전원으로 가는 징검다리 역할최근 양평에 11평 소형 주택을 마련한 한 건축주는 전원생활을 시작하고 싶지만 성공적인 전원생활을 할 수 있을지에 대한 부담 때문에 그 준비 단계로 소형 주택을 짓게 됐다고 한다. 파송목조주택 최형성 대표는 10평 안팎의 소형 주택을 지으려는 대부분의 건축주가 이처럼 전원생활을 시작하는데 있어서 심리적 경제적 부담을 최소화하려고 찾는다는 설명이다. 소형 주택을 통해 어느 정도 유예기간을 거친 후 긍정적인 답을 얻으면 그 터에 주택을 새로 짓고 소형 주택은 다른 위치로 옮겨 별채로 사용한다. 혹은 트레일러로 이동이 가능한 이동식은 다른 지역으로 옮기거나 되팔 수도 있다.경량 목구조 소형 주택 시공 경험이 많은 이방갈로는 "전원생활을 희망하는 도시민에게 농지와 전원주택 등의 부동산은 소규모일수록 효율적이다. 정원이나 텃밭으로 사용하고자 큰 평수의 농지를 구입하거나 처음부터 대형 평수의 전원주택을 지으면 전원생활의 시작 단계에서 경험이나 시간 부족을 이유로 농지를 제대로 관리하지 못하거나 주택 관리에 너무 많은 시간과 비용을 들일 수 있다"고 설명한다.소형 주택이 좋은 이유실용적이다전원생활의 꿈을 현실화하지 못하는 가장 큰 이유는 과다한 투자비용 때문일 것이다. 도시민들은 농지를 가꾸는 일에 한계가 있기에 전원생활 초기일수록 적정한 면적에서 어느 정도 적응 기간을 갖고 차츰 그 면적을 확대하는 방향이 좋다. 상시 주거용이 아닐 경우에는 불필요한 공간을 제외하는 등 공간 활용도에 중점을 두어 건축비와 유지보수비용 부담을 줄여 경제성을 확보할 수 있다.경제적으로 안전하다전원생활을 시작했다가 경제적 문제나 정보 부족, 문화 차이 등의 현실적 문제에 부딪혀 귀농이나 전원생활에 실패하고 도시로 돌아오는 경우도 드물지 않다. 이런 경우 집을 되팔지 못해 주택 문제로 발목이 잡혀 농촌과 도시 모두에 적응하지 못하는 사례도 많다. 실패할 확률을 염두에 두고 전원생활이 생각만큼 자신에게 맞는지 미리 테스트해 보는 차원에서도 위험 부담이 작다. 또한 소형 주택은 매매가 비교적 수월하고 환금성이 있으며 집 주변의 조경에 신경 써서 잘 가꾸어 놓으면 경제적 가치가 상승해 투자 효과도 기대할 수 있다.세제 혜택부동산 대책은 점점 투기 수요나 고가 주택은 규제하고 소형 전원주택이나 주말농장을 가지려고 하는 실수요자를 장려하는 방향으로 진행되고 있다. 농지법 개정으로 도시민이 주말체험영농 목적으로 세대별 1,000㎡(303평) 미만의 농지를 취득할 수 있게 되었고, 도시민의 농어촌 유입을 확대하기 위해 33㎡(10평) 미만의 주말체험영농 주택을 신축할 때 농지보전부담금을 50% 감면 받는다. 또한 도시민의 농어촌주택 보유를 지원하기 위해 수도권과 광역시 이외 읍·면 지역의 일정 규모 이하 농어촌주택은 주택 수 산정에서 제외돼 양도세 비과세 혜택이 주어지는 제도가 2008년까지 연장되었다.농림부에서는 올해부터 농지를 전용할 때 부과하는 농지전용부담금(옛 대체농지조성비)의 부과 기준을 전용하는 농지의 개별 공시지가의 30퍼센트로 변경하여 주말·전원주택을 지으려는 도시민의 부담금 부담이 줄어들었다. 농지보전부담금 산정 방식이 공시지가로 바뀌면, 비수도권 지역에 소규모 주말주택을 지을 경우에 공시지가가 낮은 지역인 만큼 농지보전부담금 자체가 크게 줄게 된다.간편하다이동식 방갈로일 경우 설치와 이동이 간편하며 중고로도 판매가 용이하고, 대개 구조가 가볍고 간단하여 설치에 따른 장소의 제약이 없다. 문이나 창호, 벽체 등을 더하거나 제거하기도 쉬워 언제든 구조 변경이 가능하며 증축할 경우에도 큰 어려움 없이 작업할 수 있다.소형이라도 제대로 지어야주말주택이나 개인 작업실 용도로 소형 주택을 지으려는 수요자가 지속적으로 늘어나는 추세로 소형 주택시장에 뛰어드는 업체도 증가하고 기존 컨테이너 업체들도 합세하는 분위기다. 규모가 작다고 해서 재료비나 인건비가 더 적게 들어가는 게 아니기에 업체 입장에서는 사실 마진 없는 장사나 마찬가지. 그래서 무턱대고 이 시장에 뛰어들었다가 실패 본 사례도 부지기수라고 한다. 간혹 자체 제작 공장을 보유하고 있으면서 일반 전원주택 시공까지 폭넓게 하는 몇몇 업체가 지속적으로 시장을 형성해 나가고 있는 실정이다. 사정이 이렇다 보니 속은 컨테이너 박스인데 겉만 목재 사이딩으로 둘러서 이동식 목조주택이라고 눈가림하는 경우도 있다고 하니 유의해야 한다.윤성하우징 관계자는 "소형 주택이 더 저렴하다는 인식이 팽배하나 실상은 그렇지 않다"며 "규모만 작을 뿐 주택 시공에 필요한 작업 인원과 시공 과정이 똑같이 들어가기에 큰 면적의 건축물에 비해 비용이 더 든다고 볼 수도 있다"고 말한다. 단, 컨테이너 박스를 활용한 임시 거주형의 경우처럼 많은 부분을 생략하고 간단하게 지을 경우에는 기대처럼 저렴할 수 있다는 설명이다.과거 소형 주택을 시공하다가 현재는 165㎡(50평)대의 통나무주택 시공으로 돌아선 한 전원주택 시공자 역시 "일부 B급 자재를 사용하는 컨테이너하우스 또는 명색만 목조주택인 저가형 주택으로 인해 많은 소비자들이 이중투자를 하는 경우도 많이 봐 왔다"고 경고한다. ㈜홈캠프 신상용 설계실장 역시 "가격이 너무 쌀 경우 주의해야 한다"고 말한다. 못해도 3.3㎡ 기준으로 230만 원 이상 돼야 단열과 환기, 내구성을 제대로 갖춘 집다운 집을 지을 수 있다는 설명이다. 그리고 소형 주택이라도 건축법의 적용을 받으므로 해당 관청에 건축 신고를 하고, 부대시설을 갖춰야 하기 때문에 이런 부분을 다 따진다면 아무리 소형 주택이라도 대충 할 수 없는 법이며 그만한 비용 부담이 따른다. 소형 주택, 제대로 마련하기 위한 명심보감은퇴자 위주의 전원행에서 주5일 근무제로 여유가 생긴 샐러리맨들까지 합세해 가격적으로 저렴한 20∼30.3㎡(6∼10평)의 진짜 소형 주택까지, 그야말로 소형 주택의 인기는 하늘높이 치솟았다.그러나 소형 주택시장에도 문제는 존재한다. 첫째는 법적인 문제고, 둘째는 소형 주택 자체에 존재하는 문제다. 여기서는 후자에 대해서 언급하고자 한다. 너무 많은 업체들의 난립과 심하다 싶은 가격 경쟁 그리고 D.I.Y.를 내세운 업체들의 자재 가격 노출 등으로 형편없는 건축물이 시장에 나오고 있는 것이 현실정이다. 목조주택 분야에 좀 이름이 있다고 하는 업체들은 옵션을 뺀 평형별 가격을 마치 건축물이 완성되기까지 전체 가격인 것처럼 전면 광고해서 소비자들을 혼동시키고 있다.상식적인 자재 적용과 합리적 비용 산출소형 주택시장에서 선두권을 유지했던 경량 목조물들은 소형 주택이니 괜찮다는 식으로 한 단계나 두 단계 아래의 규격품으로 집을 짓고 단열과 환기를 위해 반드시 필요한 자재들은 아예 빼버리고 시공하기까지 한다.웰빙과 가장 잘 어울릴 것 같은 통나무주택도 예외는 아니다. 목재 가공 기술이 뛰어난 핀란드에서 수입해 들여오는 키트형 통나무주택도 많이 지어지고 있지만 너무 가격 위주로 제품이 들여오다 보니 방갈로에나 어울릴 만한 45㎜ 규격의 기계식 통나무 자재가 주거용이나 소형 펜션용으로 판매된다. 디자인이 예쁘다고 카탈로그나 국내에 지어진 서너 개의 모델하우스만 보고 주문했다가 낭패를 보는 건축주가 많다.방갈로와 코티지 형태의 주택은 그 용도가 근본적으로 다르다. 실무에 무경험자인 무역 종사자들이 단순하게 이득만으로 가격을 책정하고 소비자들은 올바른 정보 부재로 저렴하다는 이유만으로 접근했다가 통나무주택은 단열이 안 좋은 것으로 싸잡아서 인식하는 경우도 허다하다. 소형 주택이라고 해도 큰 평수의 집처럼 들어갈 것은 다 들어가야 한다는 것을 기본적으로 생각해 보면 너무 저렴한 가격대의 주택은 의심해 봐야 한다. 목조나 통나무나 스틸하우스를 막론하고 말이다.지방에서 공사할 때 보면 조립식 패널로 지은 집들이 상당수 있다. 요즘 조립식 주택 영업하는 사람들을 보면 가격대가 3.3㎡당 70만~180만 원까지 다양하다. 차이가 3.3㎡당 110만 원이나 난다. 목조주택도 마찬가지다. 인터넷을 검색해 보면 3.3㎡당 150만 원에 공사하는 사람도 있다. 이 이야기의 골자는 저렴하게 공사하는 사람들이 잘못됐다는 것이 아니다. 그 사람들도 밑지면서 공사하지는 않을 테니 많은 노하우가 있으리라고 본다. 그러나 가격만으로 접근한 주택은 하자를 거의 가지고 있다고 생각한다. 아니면 그 집의 좋은 효과들을 상승시킬 부분들이 많이 제외됐다고 생각하면 맞을 것이다.비용 절약하는 노하우-설계도 분석안 좋은 이야기를 많이 했으니 소형 주택을 지으려는 건축주에게 진짜 저렴하게 짓는 노하우를 소개한다. 그것은 바로 설계도에 있다. 설계도만 뚫어져라 봐도 건축비의 10% 이상은 저렴하게 지을 수 있다. 효율적인 수납공간과 적절한 공간 배분 그리고 건물의 높이나 지붕각 등을 조정함으로써 자재비를 절약하고 공사 기간을 단축시킬 수 있다. 자재를 아래 등급으로 쓰지 않고도 공사비를 절약할 수 있으니 얼마나 좋은 방법인가.또 다른 한 가지는 건축주가 참여할 수 있는 부분은 최대한 참여하는 것이다. 직접 목조 전용 도료를 칠하는 것은 나중에도 유용하게 사용될 부분이기도 하고 목조주택의 수명과도 직결되니 일거양득이다. 또 농막이라고 우기면서 불법으로 소형 주택을 일단 짓고 보는 사람도 있는데 나중에 철거명령이 떨어져서 많은 손해를 볼 수도 있다. 정공법으로 일을 진행시키는 것도 자금을 아끼는 방법 중에 하나다.소형 주말주택은 도시민이 전원생활을 느낄 수 있는 좋은 대안이며 나아가 농촌으로 귀농하려는 이들에게 차분한 준비 기간도 부여하고, 어떤 경계점을 허무는데 일조할 수 있는 방법이다. 성급하게 마련하기보다 차분하게 준비해서 도심에서 지친 마음도 달래고 현지인들과도 좋은 유대 관계를 형성하는 데 소형 주말주택이 좋은 징검다리가 됐으면 한다.田글 윤경호 <네이버 카페 '조명과 전원생활'>019-296-7188 http://cafe.naver.com/lighton
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작은 것이 아름답다-소형 주택으로 '전원생활의 꿈' 앞당기기
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[통권100호 기념 기획 | 다시 쓰는 전원주택 현주소(2)] 설문분석
- 21세기 키워드를 논할 때 주거 부문 1순위에 어김없이 '전원주택'이 자리한다. 건축 분야 틈새 시장으로만 머물던 전원주택이 지금은 갖가지 수식어와 브랜드를 달고 전면으로 나서고 있다. 급격하게 진행되는 도시화만큼이나, 그것을 모도시母都市로 삼는 전원주택의 증가 속도도 점점 빨라지는 추세다. 젊은 피 수혈로 1세대 전원주택의 상징인 '전원생활 = 노후생활'이란 등식은 깨진 지 이미 오래고, 그 바통을 이어 '전원생활 = 웰빙'으로 상징되는 2세대 전원주택이 천의 얼굴을 속속 드러내고 있다. 본지本誌 100호 기념 기획 '다시 쓰는 전원주택 현주소'에서는 8년간에 걸쳐 본지本誌 홈페이지(www.countryhome.co.kr)를 통한 설문과 애독자 엽서를 분석함으로써 전원주택의 트렌드 변화를 살펴보았다. 1. 전원으로 이주하려는 근본 이유는?① 쾌적한 자연 환경(58.9%) ② 건강, 노후생활(37.2%) ③ 자녀 교육(1.7%) ④ 낮은 지가地價(1.1%) ⑤ 귀농(0.8%) ⑥ 기타(0.3%)초기 전원주택은 환경 중시 풍조에다 향수鄕愁와 회귀回歸 본능에 영향을 받았다. 도시의 아파트가 점차 고밀화·고층화되면서 주거 수요는 쾌적한 환경으로 바뀌기 시작했다. 또한 대도시 거주 아파트 생활자들 대부분이 유년기와 청소년기를 시골에서 보낸 경우가 많기에 도시의 생활 환경이 삭막해질수록 전원으로의 회귀 본능을 더욱 자극했다.2000년대 들어서는 '몸과 마음이 유기적으로 결합된, 건강하고 풍요로운 아름다운 삶을 영위하자'는 라이프 스타일인 참살이(Well-Being) 열풍과 주5일 근무제가 시행되면서 전원으로 이주하려는 사람이 부쩍 늘어났다. 쾌적한 자연 환경을 갖춘 전원에서 건강하게 사는 것이 주거 문화에 있어 웰빙의 종착역이라는 인식으로까지 발전했다.전원으로 이주 배경은 전원주택 입지立地 선정에서 넓게는 자연 경관이 수려한 지역으로, 좁게는 풍경을 조망하기 좋은 곳으로 나타났다. 입지는 크게 임산형, 임수형, 평야형, 취락형, 레저시설형으로 나뉜다. 이 가운데 조망을 중시해 임산형과 임수형의 선호도가 높은 것으로 나타났다.2. 전원주택으로 적합한 입지는?① 임산형(57.7%) ② 임수형(25.1%) ③ 취락형(7.8%) ④ 레저시설 근접형(5.5%) ⑤ 평야형(3.9%)임산형 전원주택은 산세山勢 수려한 계곡이나 전망이 양호한 산중턱 또는 산자락에 자리한다. 숲과 인접해 조용하고 쾌적한 주거 환경을 갖춘 반면 지형적인 여건상 차량 진입에 어려움이 따른다.임수형 전원주택은 해안이나 호반湖畔, 강변 등 물을 낀 경치 양호한 지역에 입지한다. 조망을 고려해 선호도가 높은 편이나, 우리나라 기후 특성상 여름철에 비가 집중적으로 내리고 늦여름에서 초가을까지 태풍의 내습이 빈번하므로 자연재해에 대한 대비가 필요하다.취락형 전원주택은 주변 환경이 양호한 농촌 지역 작은 마을이나, 그 주변의 농가주택과 혼재된 입지 형태다. 사생활 침해나 원주민과 갈등을 겪기도 하지만 진입 여건과 방범 문제 면에서 바람직하다.레저형 전원주택은 스키장이나 골프장, 온천 휴양지, 관광지, 관광농원 등에 근접한 휴식과 위락의 기능이 혼재된 입지 형태다.자연 환경을 고려해 입지를 선정할 때는 그 개별적인 조건을 잘 살펴야 한다. 먼저 산사태, 수해, 태풍, 지진 등 자연재해로부터 안전한지 확인한다. 그후 진입이 용이한 완만한 경사지인지, 북서 계절풍을 막아주는 산을 배후에 두고 물을 바라보는 배산임수형背山臨水形인지, 뒤가 높고 앞이 낮아 원거리 조망이 가능한 전저후고형前低後高形인지, 들어가는 진입로는 좁지만 안에서는 밖으로 시야가 넓게 펼쳐지는 전착후관형前窄後寬形인지 풍수적으로 접근하는 것도 한 방법이다.3. 전원주택으로 이주하려는 귀하의 나이는?① 50대(37.6%) ② 40대(32.1%) ③ 30대(21.4%) ④ 60대(7.5%) ⑤ 기타(1.4%)전원주택은 예전 노후 정착용이나 주말 휴양용에서, 현재 30∼40대의 젊은층이 꾸준히 가세하면서 그 형태가 다양해졌다. 이러한 변화는 소득 수준의 향상으로 도시의 열악한 주거 환경에서 벗어나 전원에서 보다 나은 삶을 살고자 하는 데서 찾을 수 있다. 여기에 승용차의 보급과 교통망의 확충, 주 5일 근무제의 확산 그리고 도시 부동산을 대표하는 아파트 값의 상승도 전원주택 수요자의 연령층을 낮추는 요인으로 작용하고 있다.4. 전원주택을 어떤 용도로 사용할 것인가?① 출퇴근형(35.5%) ② 주말주택형(21.5%) ③ 노후생활형(17.6%) ④ 귀농형(16.9%) ⑤ 프리랜서형(8.5%)젊은층 전원주택 수요자들이 선호하는 출퇴근형(상주형) 전원주택은 주로 도시 못지 않은 생활 기반시설이 갖춘 곳에 자리한다. 인근에 슈퍼마켓과 병원, 스포츠센터 및 여가 활동 공간이 있고, 출퇴근에 큰 어려움이 없는 40㎞ 이내(1시간) 거리로 대중 교통 이용이 가능한 지역이다. 자녀 교육 환경도 도시와 큰 차이가 없고 인근에 대단위 아파트 단지가 들어서 있으면 더할 나위 없이 좋다.한편 젊은층 사이에서는 전세 전원주택 선호도도 높은 편이다. 여기에는 도시 환경에 익숙해진 라이프 스타일로 인해 한두 해 전원생활을 해보고 전원으로 완전 이주를 결정하겠다는 계산이 깔려 있다. 이 또한 전원주택 시장의 변화 가운데 하나다.주말 전원주택도 증가 추세가 꾸준한데 대부분이 추후 상주를 목적으로 한다. 현재는 주말주택으로 사용하다가 자녀들이 대학에 진학한 후 완전 이주하겠다는 것이다. 올해부터는 부재지주不在地主의 농지나 임야, 목장 용지의 양도세를 실거래가로 과세하고 무거운 세율을 적용하고 있다. 반면 수도권이나 광역시에 속한 군을 제외한 읍·면 지역의 경우 대지 200평, 연면적 45평, 기준시가 7,000만 원 이하의 주말 전원주택(농어촌주택) 취득 시 1세대 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 받는다. 전원에 자리한 별장이 한때 사치스러운 오락·휴양 시설로 시빗거리였으나, 경제 성장에 따른 소득 증가와 생활 수준의 향상에 힘입어 의식주 전반에 걸쳐 삶의 질을 높이려는 경향이 높아지면서 인식에 변화를 가져와 주말 전원주택이란 이름으로 나타난 것이다.5. 전원주택 부지 구입으로 적당한 평당 가격은?① 20만 원대(54.4%) ② 30만 원대(27.0%) ③ 40만 원대(13.0%) ④ 50만 원대(4.8) ⑥ 60만 원 이상(0.8%)전원주택 부지는 건물을 앉히고 주차장과 정원, 텃밭까지 만들려면 150∼200평이 적당하다. 여기에 맞추어 선호하는 평당 부지 구입비를 산출하면 3,500만∼5,000만 원이 나온다. 수도권 내 관리지역 토지는 보통 60만∼80만 원 이상 호가하므로, 비수도권의 군·읍·면 지역 내 토지가 여기에 해당한다.전원주택을 지으려면 지목을 대지로 전환해야 하기에 농지보전부담금을 납부해야 한다. '개별 공시 지가(원/㎡)의 30% × 전용 대상 농지의 면적(㎡) × 감면율'. 단, 개별 공시 지가의 30% 금액이 5만 원 이상의 것은 5만 원으로 부과하고 있다. 또한 부지 여건에 따라 차이가 나지만 토목공사비로 평당 5만 원 정도 든다.이 모두를 감안할 때 비수도권 200평 부지에 전원주택을 지으려면 부지에만 약 6,000만 원 정도가 소요된다. 물론 농지나 임야를 매입해 일괄 전용허가를 받아 상하수도나 전기, 도로, 토목공사 등의 기반시설을 갖추고 분양하는 전원주택단지 내의 부지를 마련할 수도 있다. 잘 닦여진 터에 전원주택만 지으면 된다는 이점이 있는 반면에 단독택지를 개발할 때에 비해서 평당 10만 원 정도의 비용이 더 든다.6. 전원주택 마련 방법은?① 단독 필지 매입(44.6%) ② 단지 내 필지 매입(25.0%) ③ 전원주택 매물 매입(16.8%) ④ 동호인 단지 개발(10.3%) ⑤ 단지 내 토지, 주택 일괄 매입(3.3%)전원주택은 개발 방식에 따라서 ▲단독 개발형-개인이 필요한 면적의 토지를 매입 후 단독으로 개발하는 형태 ▲지주 공동 개발형-토지 소유자(지주)는 토지를, 개발업체(시행사)는 개발비를 투자해 단지 조성 사업을 진행해 분양 후 이익을 분배하는 형태 ▲택지 분양 방식 - 개발업체에서 택지만 조성 분양하고 건축은 개인이 개별적으로 하거나 업체(시공사)에 의뢰해 주문 개발하는 형태 ▲동호인 단지 개발-가까운 사람끼리 동호인을 조직해 부지를 공동 매입 가분할하여 개개인의 명의로 전용허가를 신청한 후 각자 토목공사나 건축을 하는 형태 등이다. 이 가운데 입지 선정, 개발 방법, 자금 조달 등 모든 것을 개인적으로 결정 진행하는 '단독 개발형'의 선호도가 높게 나타났다.단독 개발형 : 지목이 대지인 상태로 구입하는 형태와 농지나 임야를 구입해 농지보전분담금을 내고 지목을 대지로 변경하는 형태로 나뉜다. ▲대지 구입형-대지 또는 농가가 딸린 대지를 매입하기에 절차가 간단하고 진행 속도가 빠르지만 지가가 비싼 편이다. ▲농지 임야 구입형-지가가 상대적으로 저렴하지만 절차가 복잡하기에 건축사사무소에다 그 대행을 의뢰하는 경우가 많다. 단독 개발형은 방범 문제에 신경을 써야 하며 현지민과의 문화적 마찰을 예방하는 데도 세심한 배려가 필요하다. 또한 의료시설이나 근린시설 등의 이용이 편리한 입지를 선택도 중요하다. 그렇기에 개인 취향이 우선인 사람에게 바람직한 형태다.농가주택 구입형 : 전원주택을 비교적 쉽게 장만하는 길은 빈 농가주택을 구입하는 것이다. 요즘 기존 가옥이 딸린 5000만∼1억 원 사이의 농가주택을 구입하려는 사람이 부쩍 늘어났다. 보통 평당 40만∼50만 원의 땅값만 지불하고 구입하는 경우가 많다. 농가주택지는 일찍이 집터로 검증돼 양지바른 남향받이가 많고 도로와 접해 있어 교통도 편리하다. 또한 지목이 대지이므로 인허가 비용이 들지 않는다. 농가주택을 구입할 때는 토지이용계획확인원과 토지대장, 건축물관리대장, 등기부등본 등을 떼어 용도지역과 지목 현황 등을 확인해야 한다. 서류에 하자가 없다면 농가주택을 찾아가 기둥이 튼튼한지 난방, 방음, 방수 상태가 양호한지를 살펴봐야 한다. 농가주택을 리모델링 할지 아니면 허물고 신축해야 할지를 결정해야 하기 때문이다. 리모델링을 할 경우에는 40평 기준으로 4000만∼5000만 원이면 가능하지만 만약 신축해야 한다면 별로 나을 게 없기 때문이다.단지 구입형 : 기반시설이 잘 갖춰진 전원주택단지 내 필지를 분양 받는 것이다. 분양을 목적으로 개발했기에 위치가 좋고, 시간적으로나 정신적으로 수월하게 입주할 수 있다. 반면 사업 시행사가 기초 경비를 뺀 수익을 발생시켜야 하므로 지가가 높은 편이다. 또한 개발업자의 자금난으로 사업을 중단하는 곳도 있기에 지가가 싸다고 쉽게 계약하지 말고 해당 필지의 상태와 법적 하자 등을 꼼꼼히 살펴야 한다. 특히 소유권 이전이 바로 안 되는 단지는 주의해야 한다. 그리고 공유 면적이 분양 면적 대비 10∼15% 이상 넘지 않는 곳을 택해야 한다. 예를 들어 분양 가격 대비 권리 분석을 해보면 공유 면적이 25∼30% 이상인 곳도 있다. 이때 공유 면적을 분양 면적으로 나누면 결국 가격이 높게 나타난다. 한편 단지 내 분양 주택을 구입할 때는 충동 구매를 삼가고 공정률이 70% 이상인지 알아보고 이전등기 및 추후 되팔 때의 환금성까지 검토해야 한다.7. 전원주택 연면적은 몇 평이 적당한가?① 30평형대(35.2%) ② 40평형대(29.1%) ③ 50평형대 이상(24.3%) ④ 20평형대(11.4%)전원주택이 대중화되면서 대형 고급 전원주택과 중소형 보급 전원주택의 양분화가 더욱 뚜렷해졌다. 과거에는 50∼60평형대의 고급 전원주택이 대부분이었으나 2000년대 들어오면서 30∼45평형대의 증가 추세가 꾸준하다.중소형 전원주택이 증가하는 이유는, 전원주택 수요층이 고소득 계층에서 전원생활을 즐기려는 실수요자 중심으로 확대되면서 경제 사정에 맞춘 실속형이 늘어났기 때문이다. 사실 가족 수에 맞지 않게 크게 지은 전원주택에서는 전원생활을 즐기기가 어렵다. 집 안팎을 청소하느라 정신이 없어 소일거리 삼아 텃밭을 가꾸는 일은 아예 생각지도 못한다. '이건 전원생활이 아니라 머슴과 다름없다'고 하소연할 정도다.8. 전원주택은 어떤 구조를 지을 것인가?① 목구조 황토주택(30.2%) ② 목조주택(29.1%) ③ 스틸하우스(26.2%) ④ 통나무주택(10.1%) ⑤ 기타(4.4%)목조주택이 많이 지어지고 있기에 예비 전원주택 건축주들이 이를 가장 선호하는 것으로 보았으나 최근 2년 연속 목구조 황토집(한옥 포함)이 목조주택을 앞섰다. 웰빙 바람의 영향으로 보는데, 막상 건축 시공 단계에서는 목구조 황토집의 시공비가 비싸다는 이유로 목조주택이나 스틸하우스로 돌아서는 것으로 나타났다. 한편 기존 황토와 목조, 스틸 등의 공법을 응용해 그 장점만을 골라 접목시킨 혼합 구조의 전원주택도 속속 등장하고 있다. 외벽 마감재도 사이딩과 드라이비트, 벽돌(인조석 포함) 등이 대부분이었으나 최근에는 드라이비트+사이딩, 사이딩+벽돌, 드라이비트+벽돌 등 2가지 이상의 재료로 외부를 마감하는 사례가 많다. 드라이비트의 증가 이유로는 원하는 색을 무엇이든 만들어낼 수 있어 어떠한 마감재와도 잘 어울리기 때문이다.구조체 선정은 전원주택 건축에 있어 최대의 고민 거리가 아닐 수 없다. 그것이 어떤 구조체이든지 일단 집을 짓고 나면 허물 때까지 유지해야 하기 때문이다. 그러면 구조재 선정에 앞서 무엇을 살펴보아야 할까? 다음은 전원주택을 전문으로 설계하는 건축사들의 조언이다.구조의 안정성 : 전체 구조 방식과 개개의 부재들이 설계 하중을 지탱할 만큼 적당한 크기인지 확인한다.화재에 대한 안전성 : 구조 방식이 화재에 얼마나 오래 견디는지 확인한다.시공의 용이성 : 시공 방법은 단순하고 솔직해야 한다. 만일 시공 기술이 정교하다면 제한된 방식의 고유한 장점으로 어려움이 가중되는 것은 아닌지 확인한다.내구성 : 구조 방식과 구성 요소가 시간과 기후 변화에 얼마나 오래 견디고, 재료는 계속해서 사람의 마음을 끌 수 있는지 확인한다.이용성 : 필요한 재료와 구조 부재는 쉽게 구할 수 있는지 확인한다.규모 : 구조 방식과 그 구성 요소가 크기와 특정 건물 설계에 적절한지 판단하고 건물 구성 요소들은 가족 구성원과 연관성이 있는지 확인한다.통합성 : 구조 방식이 전기와 기계, 배관, 조직망, 순환 패턴 및 건물 외피 구성과 상호 작용에 무리가 없는지 확인한다.강성 : 전체 구조물이 풍하중이나 지진하중 또는 그 모두에 저항할 만큼 충분히 강한지 확인한다. 또한 개개의 부재는 허용 한도 내에서 처짐(수직 변형)을 유지할 만큼 강한지 확인한다.경제성 : 구조 방식의 상대적인 가격이 전체 건물 가격과 균형을 이루는지 확인한다. 즉 구조물의 비용 지출이 적절한지 따져야 한다.9. 전원주택 건축비로 예상하는 금액은?① 1억 원 미만(45.0%) ② 1억∼2억 원(41.2%) ③ 2억∼3억 원(8.5%) ④ 3억 ∼5억 원(4.0%) ⑤ 5억 원 이상(1.3%)예비 전원주택자가 선호하는 평형이 30∼40평임을 감안하면 선호하는 평당 건축비는 250만∼350만 원대다.일례로 경량 목구조를 보면 연면적 40평의 전원주택을 지으려면 먼저 건축가와 설계 협의를 통해 설계도면을 만들어야 한다. 이때 설계비로 평당 7만 원 정도가 소요된다. 40평 규모라면 1층 30평에 방 2개와 거실, 주방, 화장실을, 2층 10평에 방 1개와 작은 거실, 화장실을 앉힐 수 있다. 평면은 가족 구성원의 성향을 반영해 배치하는데, 공용공간인 거실과 작업공간인 주방을 넓히고 독립공간인 방을 좁히는 추세다. 또한 1층 거실과 2층을 오픈함으로써 2층에서도 거실 전면창을 통해 전원풍경을 즐기도록 하고 있다. 외부 정면에는 널찍한 덱을 설치하고 야외 테이블을 배치해 차를 마시거나 식사를 하는 또 하나의 생활공간으로 꾸미고 있다.경량 목구조의 건축비는 보통 평당 300만 원 안팎이지만 어떤 자재를 사용하여 어떤 형태로 짓느냐에 따라 400만 원대를 훨씬 웃돌기도 한다. 대부분 평당 건축비를 책정해 놓고도 시공 과정에서 욕심을 내다가 자금 부족으로 낭패를 겪는 예가 비일비재하다. 따라서 평당 공사비의 10%에 해당하는 여유자금을 준비하는 게 좋다. 여기에 취득세와 등록세 등의 제세공과금, 기타 비용으로 약 1500만 원 정도 들어간다.田 정리 윤홍로 기자내 집 짓기 10 계명 ▶▶▶하나, 건축비용의 50퍼센트 이상은 내 돈으로 마련하자.건축을 하다 보면 예상치 않은 돈이 급하게 필요한 경우가 있는데, 자기자본이 없으면 대처하기 어렵다. 건축비용은 50% 이상 자기자본을 갖추고 시작해야 이러한 문제가 발생했을 때 대처할 수 있다.둘, 부동산 계약 전 4대 증빙서류를 꼭 확인하자.등기소에서 발급하는 ①토지(건물)등기부등본을 비롯해 구청이나 시청, 읍·면사무소 등 지방자치단체에서 발급하는 ②토지이용계획확인원, ③토지대장, ④건축물대장 등을 확인하는 것은 부동산 매입의 기본이다. 부동산을 매입할 때 의외로 이러한 기본을 무시해서 낭패를 겪는 경우가 많다. 아무리 달콤한 말로 부동산 가치를 부풀려 당신의 구미를 끌어당긴다 해도 눈으로 서류를 확인하기 전까지는 쉽게 현혹되지 말아야 한다.셋, 공사시방서를 철저하게 검토하자.시방서示方書란 사양서仕樣書라고도 하며 설계도서의 일부로 설계, 제조, 시공 등 도면으로 나타낼 수 없는 사항을 문서로 적어서 규정한 것이다. 도면으로 표현하기 어려운 내용의 설계 의도를 알 수 있고, 일반적으로 사용 재료의 재질·품질·치수 등, 제조·시공상의 방법과 정도, 제품·공사 등의 성능, 특정한 재료·제조·공법 등의 지정, 완성 후의 기술적 및 외관상의 요구, 일반 총칙 사항이 표시된다. 따라서 클레임을 제기했을 경우에 공사시방서는 매우 중요한 역할을 한다. 시방서는 처음부터 정확하고 세밀하게 검토해야 한다.넷, 공사 감리자는 건물을 빛나게 할 수도 망칠 수도 있다.건축물의 품질은 공사감리자의 손에 달려 있다 해도 지나친 말이 아니다. 적은 보수를 주고 형식적으로 하는 감리계약은 필연적으로 부실을 키우게 된다. 따라서 감리자를 선택하는 데 있어 별도 계약을 고려할 만큼 신중을 기울여야 한다.다섯, 설계 변경은 공사 견적 전에 끝내자.대부분의 건축주는 공사를 하는 과정에서 자재나 마감공사에 대한 결정하거나 이미 확정한 내용을 변경하곤 한다. 만약 공사 마감 기간 중에 벽지나 바닥 마감재를 변경하면 이는 결정적으로 공사비 증가와 공기 연장 그리고 시공자와의 마찰을 일으키는 원인이 될 수 있다. 철저한 시장조사를 통해 자재나 마감공사에 대한 사항은 공사견적 전에 마무리지어야 한다.여섯, 땅을 구입할 때 지질조사는 필수다.토질에 따라 굴토 공법과 흙막이 공법을 결정할 뿐만 아니라 기초의 종류를 결정한다. 이는 공기工期와 공사비와 직접적인 관계가 있다. 또한 공사계약을 마치고 착공한 뒤 뒤늦게 적합하지 않은 토질로 인한 낭패를 겪는 일이 비일비재하다. 때문에 토지계약 전 또는 시공계약 전에 제대로 된 토질조사는 필수다.일곱, 주변 이웃의 진정은 사고보다 무섭다.공사를 무사히 끝내려면 주변 이웃과 좋은 유대 관계를 가져야 한다. 조용한 지역에 소음과 진동이 가득한 공사장이 들어오면 상대적인 피해 의식을 갖기 쉽고 사소한 실수로 말미암아 집단 민원으로 진전될 수도 있다. 집단 민원이 발생하면 이를 귀찮게 생각하는 허가권자는 진정이 해결될 때까지 공사를 중지시킬 수도 있어, 결국 공사기간이 연장되고 비용 증가를 초래할 수도 있다.여덟, 시공업체와 계약할 때 현장소장도 결정하여 계약에 넣자.대규모 프로젝트는 일류 건설회사의 명성을 믿고 맡기지만 개인 건축공사는 시공업체 또는 사장만 믿고 계약했다가 낭패를 볼 수 있다. 계약 전에 반드시 현장소장 후보의 프로필을 요구하고 직접 면담한 후 현장소장으로 적격한 사람인지 판단하자. 회사만 믿고 계약했다가 자질이 부족한 소장이 배치되어 낭패를 보는 경우가 종종 발생한다.아홉, 일주일 단위로 공사 과정 기록을 꼼꼼히 챙기자.시공자나 감리자는 공사 과정을 문서와 사진으로 기록하여 보관하도록 되어 있다. 공사가 완공된 뒤에 혹 부실시공이 문제될 때 이는 중요한 증거자료가 되므로 꼼꼼히 챙겨야 한다. 시공사나 감리자한테만 맡겨두지 말고 건축주 자신이 꼼꼼히 챙기고 확인하는 게 필요하다. 통상적으로 일주일 단위로 챙기는 것이 좋다.열, 준공 전 하자점검은 직접 내 눈으로 확인하자.하자보수에 관한 사항은 법과 계약서에 의해서 보장되고 있지만 실제로 하자가 발생하면 건축주는 어떤 식으로든 피해를 볼 수밖에 없다. 공사 감리자에게만 의지하지 말고 체크리스트를 만들어서 꼼꼼하게 하자점검을 하고, 하자가 있다면 공사정산 전에 시공업체에 시정요구를 하도록 해야 한다.자료제공 : e-집 <02-3429-6336, www.ejip.co.kr>
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전원마을 조성사업 A to Z
- 농림부는 도시 은퇴자들이 농촌에 20호 이상의 공동체를 이루고, 그 지역에 새롭게 마을을 조성하는 '전원마을조성사업'을 펼친다. 10월 12일부터 15일까지 4일간 코엑스 대서양홀에서 열리는 '2006 전원마을 페스티벌'에는 농촌지역 22개 시·군에서 참여해 전원마을 모델을 제시할 예정이다. 본지에서는 농림부 농촌정책과 김성민 과장의 설명으로 전원마을조성사업이 무엇인지 들어보았다. 전원마을조성사업 추진 배경은? 현재 우리나라 농촌 인구 비율은 18.5퍼센트로 외국에 비해 매우 낮다. 선진국으로 진입하려면 농촌에 적정 인구가 살면서 지역의 활력을 유지해야 한다. 이를 위해 농촌 공간은 전 국민이 생활을 영위하는 터전이 돼야 한다는 장기적 안목으로 이 사업을 추진하게 됐다. 전원마을 입지 조건은? 규정을 특별히 정하지 않았으나, 도시 근교 투기지역과 정부 지원 없이도 도시민의 자발적 주거 선호도가 높은 지역(경기도 포함)은 제외했다. 이 사업이 도시에서 조금 떨어지고 기존 농촌마을이 인근에 입지한 지역에서 추진됨으로써 그곳에 활력을 불어넣었으면 한다.전원마을 입주 자격은? 거주지에 상관없이 입주 가능하지만, 우선 순위는 도시에 사는 은퇴(예정)자들이다. 도시민이 은퇴 후 농촌지역에서 살고자 하면, 도시민임을 증명하고 시·군에서 그것을 인정하면 입주 가능하다. 입주자 문화생활 프로그램은? 정부는 입주자들을 위한 다양한 문화생활 프로그램을 지원하고 있다. 정부 개발·지원 프로그램으로는 크게 퀼트나 꽃꽂이 같은 문화 활동, 인근 마을 주민들과의 교류, 농촌 노인들에 대한 봉사활동 및 농촌 일손 돕기 등이 있다. 전원마을조성에 필요한 재원은? 전원마을은 도시민이 개인적으로 가서 집을 짓는 개념이므로 건축비를 직접 지원하지는 않는다. 단, 전원마을에서 살고 싶은 사람들이 20호 이상 어떤 공동체를 형성해서 시장·군수에게 신청하고 시장·군수가 그 입지가 적합하다고 판단할 경우, 시장·군수와의 협의 하에 도로·상하수도·전기 등과 같은 인프라 시설에 대해서는 정부가 전액 지원한다. 주택 건축비는 입주자가 전액 부담한다. 정부에서는 주택을 지을 때에 3∼4퍼센트 저리 자금으로 3000만 원까지 융자를 제공하며, 그 마을 조성 지구 전체를 정비구역으로 지정해 행정절차를 간소화해 주고 있다. 이 사업과는 직접 관계는 없지만 정부는 농촌에 주택을 갖고 있으면 도시에 한 가구가 있더라도 1가구 2주택 양도세를 면제해 주고 있다. 지자체의 관심과 경제적 효과는? 지역이 발전하려면 적정 인구 유지가 꼭 필요하다는 인식 확대와 함께 최근 지자체의 관심이 높다. 도시 은퇴자들은 어느 정도 경제적인 여유가 있기에 농촌 농업인들과 달리 투자와 소비가 기대되며 지역 경제에도 많은 도움이 될 걸로 본다. 이 사업이 농촌 생활 여건 개선에 도움이 되나? 정부가 강조하는 게 균형 발전이다. 또한 많은 전문가들의 분석에 의하면, 소득 2∼3만 불 시대의 선진국이 되려면 농촌의 전반적인 발전이 필수적이다. 그렇기에 이러한 농촌 개발 사업이 단순히 농촌 문제뿐만 아니라 당면한 국가 문제를 해결하는 정책 수단으로 인식되고 있다. 그래서 정부에서는 지자체 시장·군수들의 도시민 유치 프로그램을 적극 지원하고 도시민들의 귀향을 유인할 수 있는 동기를 마련하고 있다. 그 일환으로 10월 12일 코엑스에서 22개 시장·군수가 각자의 지역 프로그램을 선보이는 콘테스트를 개최한다.田 미리 보는 '06 전원마을 페스티벌 강원도 횡성군 둔내지구 ●위치 : 강원도 횡성군 둔내면 삽교 2리 산 129-9번지 ●기간 : 06. 3∼08. 12 ●규모 : 32가구(면적 49,886㎡) 강원도 화천군 유촌지구 ●위치 : 강원도 화천군 간동면 유촌리 133번지 ●기간 : 06. 1∼09. 1●규모 : 30가구(면적 41,256㎡) 충북 충주시 달두루지구 ●위치 : 충북 충주시 수안보면 사문리 일원 ●기간 : 06. 4∼08. 11 ●규모 : 38가구(면적 42,745㎡) 충북 제천시 애련지구 ●위치 : 충북 제천시 백운면 애련리 일원●기간 : 06. 5∼07. 12 ●규모 : 30가구(면적 41,502㎡) 충남 금산군 천내지구 ●위치 : 충남 금산군 제원면 천내리 196-1번지 ●기간 : 07. 1∼09. 12 ●규모 : 78가구(면적 29,928㎡) 충북 영동군 갈기산지구 ●위치 : 충북 영동군 학산면 지내리 일원 ●기간 : 08∼(콘테스트 참가 목적) ●규모 : 20가구(면적 26,421㎡) 전북 김제시 하동지구 ●위치 : 전북 김제시 하동 수정마을 일원 ●기간 : 06∼08 ●규모 : 50가구(면적 66,116㎡) 전북 진안군 학선지구 ●위치 : 전북 진안군 동향면 학선리 산 50번지 일원 ●기간 : 06∼08 ●규모 : 51가구(면적 227,876㎡)-->
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[단지를 찾아서] 자연과 건강을 동시에 수익형 단지 홍천 웰빙약초타운
- 주5일 근무제에다 참살이 열풍 그리고 정부의 농어촌주택 양도세 면제 연장 조치로 수도권과 인접한 지역이 전원주택지로 부상했다. 한시적이나마 대지 면적 200평, 건축 연면적 45평, 기준시가 7000만 원 이하의 농어촌주택을 건축하면 양도소득세를 면제 받기 때문이다. 물론 수도권, 도시지역 및 허가구역은 제외되고 3년 이상 보유 요건을 충족해야 한다. 또한 약 10평 이하 소형 주택을 지을 경우, 농지조성비 50퍼센트 감면 혜택도 받는다. 주말농장용 농지를 소유할 경우엔 양도세 60퍼센트 중과 적용에서 제외되므로 실수요자라면 눈길이 쏠리기 마련이다. 한편 올해부터 농지보전분담금이 공시지가 기준으로 변경됨에 따라 수도권에서 접근성이 좋고, 공시지가가 비교적 저렴한 강원도 홍천지역이 소형 전원(주말)주택 및 주말농장의 수혜 지역으로 떠올랐다. (주)웰빙약초타운이 홍천군 동면 노천리에 총 2만 6000여 평의 테마형 전원주택단지를 개발 이목을 집중시키고 있다. 시공사는 아름답고 편리한 소형 전원(주말)주택 모델을 다양하게 개발한 (주)코스빌건설이다. 투자, 수익, 레저, 건강, 행복 만족 ㈜웰빙약초타운(대표이사 유규성)은 강원 홍천군 동면 노천리 일대 2만 6000여 평에 약초를 테마로 한 전원(주말)주택단지를 분양 중이다. 현재 기반시설을 위한 토목공사가 한창이다. 이곳은 동서고속도로(2008년 서울-홍천)개통 시 서울에서 현장까지 1시간 이내 거리인 데다 관광, 레저, 생태 환경이 우수해 주말주택지로 각광을 받고 있다. 또한 홍천은 건강·생명 산업도시 조성과 군인공제회에서 2000억 원 투자 100만 평 복합 단지 조성, 220만 평 규모 운두령리조트 개발, 공작산군립공원 관광 단지 개발, 수타사 지구에 50만 평 규모 생태 숲 조성 등의 호재로 제2의 양평·가평으로 기대를 모으고 있다. 유규성 대표이사는 “웰빙약초타운은 홍천읍에서 동쪽으로 10분 거리에 위치하며, 천혜의 자연 경관과 병풍처럼 둘러싸인 분지형 타운에 약초를 테마로 황토 찜질방, 야외수영장, 낚시터, 정자, 산책로, 체력 단련장, 족구장, 바비큐장, 캠프파이어장 등 각종 위락시설을 갖춘 주말주택단지로 조성하고 있다”면서 “제1, 2차 ‘웰빙산삼타운’의 성공적인 경험을 바탕으로 ‘웰빙약초타운’은 실수요자의 입장에서 투자, 수익, 레저, 건강, 행복의 다섯 가지 만족을 동시에 드리겠다”고 밝혔다. 여느 부동산과 마찬가지로 전원주택도 수익성과 안전성을 갖춰야 한다. 8·31대책 이후 정부의 강도 높은 규제로 부동산시장이 움츠러들었지만 ‘웰빙약초타운’이 소재한 홍천은 각종 규제에서 자유롭고 자연 환경이 뛰어나 주말주택 1급지로 부상했다. 특히 동서고속도로(서울-홍천-양양) 개통과 홍천-양양 44번 국도 4차선 확장을 앞두고 있어 투자자들의 발길이 끊이지 않고 있다. 여기에 웰빙약초타운은 약초 재배를 통한 고부가 수익, 임대사업을 통한 수입 그리고 자체 개발로 인한 지가 상승도 기대할 수 있다. 또한 필지는 계약금 입금 기준으로 선착순 배정하고, 계약금 입금 시부터 소유권 이전 시까지 지정 법무사가 보증서를 발급해 계약자의 분양금을 안전하게 보호해 준다. 웰빙약초타운에 재테크는 물론 도시민들의 주말 여가와 전원생활을 실현시켜줄 새로운 개념의 주말주택이 들어선다. 보통사람들도 주말주택을 가질 수 있도록 4000만 원대면 전원주택 구입이 가능하다. 자연을 닮은 생활 공간을 만드는 (주)코스빌건설에서 수년간 쌓아 온 노하우를 바탕으로 실속형 전원주택을 세련된 분위기와 심플한 디자인으로 설계 시공한다. 웰빙약초타운은 토지 200∼300평 44세대 필지를 분양 중(현재 12세대 분양 완료)이다.田 분양 문의 (주)웰빙약초타운 02-424-6114, www.yakchotown.co.kr 시공 문의 (주)코스빌건설 02-454-1550, www.kosvill.co.kr 글·사진 윤홍로 기자
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[단지를 찾아서] 자연과 건강을 동시에 수익형 단지 홍천 웰빙약초타운
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삶의 질 향상을 위한 해방구 정원 속 소형 주말주택
- 주5일 근무제의 시행으로 주말 휴일이 1박2일에서 2박3일로 늘어나면서 전원에 소형 주말주택을 짓는 사람들이 늘어났다. 환경과 건강을 중시하는 참살이 열기에다 광역 도로망 건설, 정부의 적극적인 지원책 등에 탄력을 받은 듯하다.부동산시장에서도 주말주택이 단연 주목을 받고 있다. 8·31 종합부동산대책을 보면 부재지주(不在地主)의 농지나 임야, 목장 용지의 양도세를 실거래가로 과세하고 세율도 2007년부터 양도 차익의 60퍼센트로 무겁게 과세할 방침이지만, 약 303평(1000㎡) 이하의 주말농장은 여기에서 제외했다. 또한 수도권이나 광역시에 속한 군을 제외한 읍·면지역의 대지 200평, 연면적 45평, 기준시가 7000만 원 이하의 농어촌주택 취득 시, 1세대 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 2008년 말까지 연장했다.또한 금년 1월 22일부터 도시민의 농어촌 유입을 확대하기 위해 읍·면지역 농업진흥지역 밖의 주말농장에 연접하여 약 10평(33㎡) 이하의 '주말체험영농주택'을 신축할 때, 농지보전부담금을 50퍼센트 감면해 주고 있다. 대지 면적은 농지전용절차를 거쳐야 하므로 농지 면적에 해당되지 않아 주말농장용 농지 소유 상한인 약 303평에 포함되지 않는다.그렇기에 부동산 전문가들도 "8·31 부동산종합대책에서 살아 남은 건 농어촌 주말주택밖에 없다"고 말할 정도다. 한편으론 전원에 자리한 주말주택이 사치스러운 오락·휴양 시설로 시빗거리였던 때에 비하면 '세상 참 많이 바뀌었다'는 생각마저 든다. 경제 성장에 따른 소득 증가와 생활 수준의 향상에 힘입어 의식주 전반에 걸쳐 삶의 질을 높이려는 경향이 높아지면서 인식에 변화를 가져 온 것이다. 도시인이 일상에서 잠시 벗어나 전원생활을 즐김으로써 활력을 얻는다는 점에서 바람직하다는 견해가 지배적이다. 또한 별장 대신에 '주말주택' 또는 '세컨드하우스(Second House)'란 이름으로 자리를 잡았다.주말주택은 도시와 농어촌이 함께 하는 교류의 장이기도 하다. 환경 오염과 인구 밀집, 교통 혼잡 등 각종 공해로부터 벗어나고자 하는 도시인들에게는 삶의 질을 향상시키는 해방구라고 할 수 있다. 반면 경제 인구 감소와 고령화가 심화되고 있는 열악한 농어촌에는 도시 자본을 끌어들여 지역 경제를 활성화시키는 돌파구라고 할 수 있다. 이처럼 농어촌 주말주택은 도시와 농촌의 한 가운데서 교류와 균형 발전이라는 역할을 하고 있는 셈이다.田글 윤홍로 기자
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삶의 질 향상을 위한 해방구 정원 속 소형 주말주택
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부동산과 세무 5. 주택임대 사업자와 세금
- 기존에 여당 부동산 특위에서 임대 사업자의 의무 임대 기간이 끝나면 세제 혜택의 연장 없이 정상과세하고, 매입 임대주택 사업자의 신규 등록도 받지 않겠다고 발표했었다. 그러나 기존 임대 사업자들의 거센 반발과 당초 예상과는 다르게 임대 사업자가 가진 물량이 시장에 풀리지 않음에 따라 임대 사업자의 신규 등록과 양도세 중과 배제 혜택을 현행대로 유지하는 방안을 검토 중이라고 2021년 8월 10일 밝혔다. 따라서 본 회차에서는 미뤄두었던 주제인 ‘주택임대 사업자와 세금’에 대해 써보고자 한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 민간임대주택의 종류민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대 사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 주택을 말한다. 임대 사업자의 종류에 따라 받을 수 있는 세제상의 혜택이 다르기 때문에 그 구분이 중요하다. 민간임대주택의 종류는 ‘건설 형태’, ‘임대 유형’에 따라 구분이 되며 그 종류는 아래와 같다. 1. 건설 형태별 구분(1) 민간 건설임대주택민간 건설임대주택이란 임대 사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 「주택법」에 따라 등록한 주택 건설 사업자가 사업 계획 승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택을 말한다. 즉, 임대 사업자 또는 주택 건설 사업자가 직접 건설하여 임대하는 주택을 말한다. (2) 민간 매입 임대주택민간 매입 임대주택이란 임대 사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 2. 임대 유형별 구분(1) 공공지원 민간임대주택임대 사업자가 주택도시기금의 출자, 용적률의 완화 등 공공지원을 받아 건설·매입하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 주택을 말한다.(2) 장기일반 민간임대주택공공지원 민간임대주택 외의 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 대다수의 독자분들은 이 주택에 해당될 것이다. 따라서 아래에서는 장기일반 민간임대주택을 기준으로 글을 작성하겠다. 민간임대주택 등록 시 세제혜택주택임대 사업자 관련 세제혜택은 끊임없이 개정이 되기 때문에 해당 글을 쓰는 시점인 2021년 8월 새롭게 주택임대 사업자로 등록할 경우의 세제혜택을 정리하겠다. 기존에 주택임대 사업자로 등록한 경우에는 세제혜택 요건이 다르게 적용될 수 있으니 본인 상황을 세무전문가와 상담하여 적용하기 바란다. 주택임대 사업자로 등록 시 받을 수 있는 혜택은 크게 세 단계로 구분된다. 취득, 보유, 양도시기별로 받을 수 있는 세제상 혜택이 아래와 같이 다르다. 1. 취득 단계 : 취득세 감면(1) 건축분 취득세 임대 등록시스템 렌트 홈(www.renthome.go.kr) 임대 사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 다음의 요건을 갖춰야 <표 2>와 같이 취득세를 감면받을 수 있다.a. 전용면적 60㎡ 이하인 주택일 것b. 취득일로부터 60일 이내에 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것다만, 장기임대목적으로 전용면적이 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 경우에는 20호 이상을 취득하거나 20호 이상 장기임대하고 있는 자가 추가 취득한 경우에만 취득세를 50% 감면받을 수 있다.c. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것(2) 매입분 취득세임대 사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 취득하는 경우 다음의 요건을 갖춰야 <표 2>와 같이 취득세를 감면받을 수 있다.a. 공동주택 또는 준 주택 중 오피스텔을 최초로 분양받을 것b. 해당 주택의 취득 당시 가액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것c. 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득할 것d. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것다만, 장기임대주택을 20호 이상을 취득하거나, 20호 이상 장기임대하고 있는 자가 추가 취득한 경우에만 취득세를 50% 감면받을 수 있다. 2. 보유단계(1) 재산세 : 재산세 감면공공지원 민간임대주택 및 장기일반 민간임대주택을 임대하는 사업자는 다음의 요건을 갖춰야 <표 3>과 같이 재산세를 감면받을 수 있다.a. 공동주택, 오피스텔의 경우 2세대 이상, 다가구주택의 경우 1호 이상 (단, 다가구주택의 경우 모든 호수별 전용면적이 구분되어 있고 전용면적이 40㎡ 이하인 경우를 말한다.) 임대할 것b. 재산세 과세기준일 당시 공시가격이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것. 다만, 오피스텔의 경우에는 공시가격이 2억 원(수도권 내 4억 원) 이하일 것c. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 (2) 종합부동산세 : 종합부동산세 합산 배제종합부동산세는 앞선 3회차에 다뤘듯이 개인이 소유한 부동산의 공시가격을 합산하여 산정한다. 다만, 임대 사업자로 등록하여 법에서 정한 아래의 요건을 갖춘 경우에는 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있다. 1) 건설임대주택a. 아래의 요건을 갖춘 주택이 2호 이상인 경우b. 10년 이상 계속 임대할 것c. 전용면적이 149㎡ 이하로서 2호 이상의 주택의 임대 개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 공시가격이 9억 원 이하일 것d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 2) 매입 임대주택a. 10년 이상 계속 임대할 것b. 해당 주택의 임대 개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 공시가격이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것d. 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상 소유한 1세대가 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이 아닐 것e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 (3) 종합소득세 : 종합소득세 세액 감면임대 사업자가 아래의 요건을 모두 충족하는 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우에는 해당 과세연도에 발생한 임대 소득에 대해 <표 4>에 따른 세액을 감면한다.a. 국민주택규모 이하의 주택일 것b. 주택 및 이에 부수되는 토지의 공시가격 합계액이 임대 개시일 당시 6억 원 이하일 것c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것d. 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 3. 처분 단계주택을 매도의 방법으로 처분하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 과거에는 임대 사업자를 등록한 경우에 다양한 양도소득세 혜택을 받을 수 있었다. 과거에 비해 양도소득세 혜택이 많이 줄어들긴 했지만 아직까지는 유효한 양도소득세 혜택을 적고자 한다. (1) 거주주택 비과세 : 임대주택 외 거주주택 비과세 혜택 적용(해당 규정은 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 유형별로 조금씩 다르게 규정되므로 세무전문가와의 상담을 필요로 합니다.) 원칙적으로 다주택자의 경우에는 1세대 1주택자가 아니기 때문에 비과세 규정을 적용하지 않는다. 그러나 임대 사업자가 주택임대 사업자로 등록한 주택과 그 밖의 거주하는 1주택을 국내에 소유하고 아래의 요건을 갖춘 경우에는 거주주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용해 준다. a. 임대주택을 5년 이상 임대할 것b. 거주주택의 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상일 것c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것f. 임대주택 외에 거주주택이 유일한 1주택일 것 다만, 2019년 2월 12일 이후에 취득하는 주택의 경우에는 생에 한차례만 거주주택 비과세 규정을 적용해 준다. (2) 다주택자 중과세율 배제 : 임대주택 양도 시 중과세율 배제원칙적으로 조정 대상 지역 내에 1세대 2주택 또는 3주택 이상에 해당하는 경우에는 20% 또는 30%의 세율을 양도소득세율에 가산해 양도소득세를 부과한다. 그러나 임대 사업자가 주택임대 사업자로 등록한 주택과 그 밖의 주택을 보유한 경우에 아래의 요건을 갖추어 조정 대상 지역 내의 임대 사업 등록한 주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않는다. a. 10년 이상 계속 임대할 것b. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것d. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것e. 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상 소유한 1세대가 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이 아닐 것 (3) 장기보유특별공제율 특례 등 (①, ② 중 한 가지 선택)① 장기보유특별공제율 특례 적용 : 양도소득금액 계산 시 추가 공제주택을 장기보유하다가 양도하는 경우에는 장기보유특별공제율을 적용해 준다. 이때 아래의 요건을 갖춰 양도하는 임대주택의 경우에는 <표 5>에 따른 장기보유특별공제율을 적용한다. a. 국민주택규모 이하의 주택일 것b. 8년 또는 10년 이상 계속 임대할 것c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것e. 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 ② 양도소득세 100% 감면 : 양도세 산출 세액 감면아래의 요건을 갖춘 등록 임대주택을 양도해 발생한 양도소득세의 100%를 감면해 주고 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부한다.a. 국민주택규모 이하의 주택일 것b. 8년 또는 10년 이상 계속 임대할 것c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것e. 취득일로부터 3개월 이내에 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것세제 혜택 줄어든 게 현실주택임대 사업자는 2020년 6월 17일 부동산 대책으로 인해 단기 임대 사업자 유형 및 아파트 임대 사업자 유형이 폐지되었고 의무임대 기간을 10년으로 단일화하였기 때문에 기존에 등록한 주택임대 사업자가 아닌 분들은 위에 열거한 세제상 혜택을 받기가 까다로울 뿐만 아니라 받을 수 있는 혜택은 과거에 비해 줄어든 게 현실이다. 그뿐만 아니라 일단 주택임대 사업자로 등록한 경우에는 임의로 말소할 경우에 과태료 폭탄을 맞을 수도 있다. 따라서 위에서 열거한 세제상 혜택을 받고자 하는 분들은 세무전문가와의 상담을 통해 의사결정을 내릴 것을 추천한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다.031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 5. 주택임대 사업자와 세금
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부동산과 세무 4. 부동산 및 주택 양도소득세
- 당초 이번에는 ‘주택임대 사업자와 세금’에 대해 글을 쓰고자 했으나 21년 7월 현재 여당 부동산 특위에서 발표한 부동산 대책안에 따르면 주택임대 사업자 신규 등록 폐지 및 각종 세제혜택을 축소·폐지할 것으로 보여 ‘부동산 및 주택 양도소득세’에 대해 먼저 다룬다. 이전 호에서는 부동산의 취득 및 보유 시 발생할 수 있는 세금에 대해 다뤘다. 이제는 보유하던 부동산을 처분할 단계다. 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 양도소득세의 범위는 기본적으로 방대한데다 현시점의 대한민국 양도소득세는 너무 복잡해졌기 때문에 양도소득세에 대한 기본적인 감을 잡는데 도움이 되는 쪽으로 방향을 잡았다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 양도소득세 계산 구조1 기본 구조양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감해 양도차익을 구하고 양도차익에 장기보유특별공제, 기본공제를 차감해 과세표준을 산출하여 자산별, 보유기간별, 과세표준금액별 세율 곱해 세액을 산출한다. 2 양도가액양도가액 산정 시 주의할 점은 실제 양도한 가액으로 신고해야 한다는 점이다. 양도소득세를 적게 부담하기 위해서 다운 계약서를 작성하는 경우에는 고의에 의한 과소 신고 가산세 최대 40% 및 납부불성실 가산세가 하루에 0.025%씩 부과될 수 있기 때문이다. 3 취득가액취득가액 역시 취득 당시의 실제 취득가액으로 신고해야 한다. 취득가액은 해당 부동산의 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로 하며, 해당 부대비용에는 대표적으로 취득 시 중개 수수료, 법무사 수수료 비용, 취·등록세 등이 있다. 하지만 취득 시점이 너무 오래되었거나 취득 계약서의 분실 등의 사유로 취득가액의 산정이 어려운 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액의 순서로 적용하게 된다. 4 기타 필요경비기타 필요경비는 해당 자산의 양도·취득과 관련된 비용을 말한다. 대표적으로 자본적지출*, 양도시 중개 수수료, 국민주택채권 매각 차손 등이 있다. *여기서 자본적지출은 해당 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비, 용도변경·개량 또는 이용 편의를 위해 지출한 비용 등(사실판단 필요)을 말한다. 5 장기보유특별공제장기보유특별공제란 해당 자산을 장기간 보유함에 따라 양도소득이 일시에 누진세율로 부과됨에 따라 부담되는 세 부담을 완화하고 물가 상승분만큼 조정해 주기 위해 도입된 제도이다. 적용 대상별로 아래 의 장기보유특별공제율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자의 경우에는 의 장기보유특별공제율을 적용하며 최소 2년 이상 거주해야 최대 80%까지 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 2년 이상 미거주시 의 최대 30%까지만 적용받을 수 있다. 또한, 미등기 자산, 다주택자의 조정 대상 지역 내 주택에 대해서는 장기보유특별공제를 적용해 주지 않는다. 6 기본공제부동산을 매도하는 경우에는 1년에 한차례 해당 과세기간의 양도소득금액에서 250만 원을 공제해 준다. 다만, 미등기양도자산의 경우에는 기본공제를 적용해 주지 않지만 조정 대상 지역 내 다주택자더라도 기본공제는 적용해 준다. 7 세율부동산의 양도소득세율은 자산 종류별, 보유기간별, 보유주택수별로 각각 다르게 적용된다. 아래 에 각 세율을 정리해두었으니 위의 계산 과정을 거쳐 과세표준을 산출해 본인의 상황별 세율을 적용해보면 대략적인 세액을 가늠할 수 있을 것으로 사료된다. 취득·양도시기부동산을 취득하거나 양도할 때 반드시 신경 써야 할 부분이 해당 부동산의 취득·양도시기가 언제인지를 파악하는 것이다. 취득 또는 양도일의 하루 차이로 비과세 요건을 갖추지 못하거나 중과세율이 적용될 수도 있기 때문이다. 아래에서는 대표적인 유형별 취득·양도시기를 표로 정리해보겠다. 신고·납부기한매매 계약서를 쓰고 잔금을 치른 뒤에는 반드시 양도세를 기한 내에 신고하고 납부까지 마쳐야 한다. 신고기한과 납부기한은 다음과 같다. 1 신고기한부동산을 처분한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 한다. 만약 같은 연도에 두 건 이상의 부동산을 양도한다면 두 번째 부동산 처분시 이전 처분분을 합산하여 신고를 하거나 부동산 처분일이 속하는 다음 연도 5월 말일까지 확정신고를 해야 한다. 신고기한 내에 신고를 하지 않은 경우에는 납부해야 할 세액의 20%(부정행위에 의한 경우 40%)의 신고불성실 가산세를 부담하게 된다. 2 납부기한납부기한은 원칙적으로 신고기한과 동일하다. 다만, 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우에는 분납이 가능하다. 분납 금액의 산정은 과 같다. 또한 납부 역시 납부기한 내에 납부를 하지 않은 경우에는 납부하지 않은 세액에 하루에 0.025%씩 곱한 금액을 납부불성실 가산세로 부담하게 된다. 양도소득세 신고시 주의사항양도소득세 신고시에는 워낙 복잡한 사항들이 많아서 이 글에 전부 기재할 수는 없지만 상담시 발생했던 사례들을 토대로 적어보겠다. 1 취득시기 및 계약시기를 잘 알아두자1세대 1주택자의 경우에는 양도가액 9억 원 이하 부분의 양도차익에 대해 비과세 규정을 적용받기 위해서는 2년의 보유요건을 충족해야 하며 17년 8월 2일 이후에 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이라면 2년의 거주 요건까지 갖춰야 한다. 다만 17년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것을 소명 가능한 취득 당시 무주택자의 경우에는 2년의 거주 요건이 붙지 않는다. 그뿐만 아니라 일시적 1세대 2 주택자들의 경우에는 신규주택의 취득일로부터 일정 기간 이내에 종전 주택을 양도해야만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 여기에서 일정 기간은 신규주택의 취득일을 기준으로 과 같이 구분된다. 해당 규정도 1세대 1주택 비과세와 동일하게 법령이 변경된 일자 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 인정된다면 종전 규정을 따르기 때문에 취득일자, 계약 일자를 파악하는 것이 매우 중요하다. 2 해당 부동산이 특수 관계인에게 증여를 받은 부동산인지 확인하자특수 관계인(이월과세의 경우 배우자, 직계존비속)에게 자산을(이월과세의 경우 토지, 건물, 특정시설물 이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리) 증여받은 뒤 5년 이내에 양도하는 경우에는 소득세법에서 정한 부당행위계산부인 규정 또는 이월과세 규정을 적용받을 수 있다. 자세한 규정을 이곳에 설명하기에는 지면이 부족하기 때문에 요건에 해당되는 경우에는 세무전문가에게 상담을 한 뒤 양도하기를 권한다. 3 양도차손이 발생한 물건지는 처분 시기를 조절하자양도세는 기본적으로 양도차익이 발생해야 세금이 나온다. 반대로 양도차손은 양도가액보다 취득가액이 더 커서 손해를 보는 경우를 말한다. 어차피 손해 보고 처분하기로 마음먹은 부동산이라면 양도차익이 발생한 해에 처분을 해서 그 손해를 이익과 상계해 세금을 줄이는데 활용해보도록 하자. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문 위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 4. 부동산 및 주택 양도소득세
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【NEWS】 자경산지 양도세 감면, 마을기업 국유림 사용허가
- 자경산지 양도소득세 감면 입법예고마을기업 국유림 사용허가 승인 자경산지 양도소득세 감면 입법예고 산지 소재 거주 임업인이 자경산지를 양도할 경우, 양도소득세를 감면받는다. 산지 소재지에 거주하는 임업인이 자경산지를 양도할 경우, 양도소득세를 감면받을 수 있게 된다.산림청은 “지난해 <조세특례제한법>이 국회를 통과함에 따라 그 후속 조치로 이 같은 내용의 시행령이 1월 29일까지 입법예고 후 3월 중 시행될 예정”이라고 15일 밝혔다.기획재정부에서 입법예고한 이번 시행령은 농지(1987년), 축사용지(2011년)에 이어 산지에 대한 감면 조항을 신설함으로써 조세 형평성을 맞추기 위한 것이다. 임업인은 ‘산림경영계획’에 따라10년 이상 직접 경영한 보전산지를 양도할 경우경영 기간에 따라 최소 10%에서 최대 50%까지연간 1억 원, 5년간 2억 원 한도로 양도소득세를 감면받는다. 이에 따라 임업인들은 연간 약 12억 원의 세제 감면 효과를 얻을 것으로 전망된다. ※ 보전산지保全山地 _ 산림자원의 조성, 임업 경영 기반의 구축 등 임업 생산 기능의 증진과 재해 방지, 수원 보호, 자연 생태계 보전, 자연경관 보전, 국민 보건 휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로 산림청장이 <산지관리법>에 따라 지정·고시한 산지. 안병기 사유림경영소득과장은 “임업의 장기성에 따른 투자 기피를 극복하고 장기 산림 경영을 장려하기 위해서는 안정적인 경영 환경 조성이 필수적이다”라며, “앞으로도 사유림 경영 활성화를 위해 각종 세제 개선 사항을 발굴하고 개정하는 데 최선을 다하겠다”라고 말했다. 마을기업, 국유림 사용허가 승인 경기 양평 약초마을, 5년간 국유림에서 산약초 재배 산림청은 “사회적 경제 실현을 위한 모델로서의 국유림 활용 가치를 증대하기 위해 마을기업의 국유림 사용 허가를 최종 승인했다”고 5일 밝혔다.마을기업의 국유림 사용허가는 산림청이 ‘산림 일자리 종합 대책’에 따라 추진하는 일자리 마련 정책의 일환이다. 이번에 승인받은 경기 양평 증안리 약초마을은 대부 등을 받은 국유림의 가격에 1% 요율을 곱한 금액을 임대료로 납부하면 2022년까지 5년간 국유림에서 산약초를 재배할 수 있다. 사회 공유재 성격인 국유림을 활용해 일자리 확대 및 지역 경제 활성화에 기여하고, 장기적으로는 사회적 산림 경영 주체의 대상지를 사유림으로 전환할 것으로 보인다. 박은식 산림산업정책국장은 “국유림을 활용한 산림형 사회적 경제 기업을 2022년까지 212개 신규 육성하고 2,570명을 고용할 계획”이라며 “지역 주민을 사회적 경제의 주체로 육성해 국유림과 지역 사회의 상생 협력을 도모하겠다”라고 말했다. Tip _ 마을기업마을기업은 사회적 경제의 한 축으로 지역 주민이 각종 지역 자원을 활용한 수익 사업을 통해 공동의 지역 문제를 해결하고, 소득 및 일자리를 창출해 지역 공동체 이익을 효과적으로 실현하기 위해 설립·운영하는 마을 단위의 기업이다.마을기업 요건기업성 _ 경제 조직으로 시장 경쟁력을 갖춰야 하고 회사, 협동조합, 영농조합 등의 법인이어야 한다.공동체성 _ 출자자는 5인 이상이어야 하며, 전 회원이 출자에 참여해 마을기업의 운영에 함께해야 한다.공익성 _ 마을기업은 마을기업뿐만 아니라 지역 사회 전체의 이익을 실현해야 하며, 지역 사회 공헌 활동을 반드시 이행해야 한다.지역성 _ 마을기업은 지역에 뿌리를 두고 설립ㆍ운영돼야 한다. 또한, 지역에 소재하는 자원을 활용한 사업을 해야 한다. 마을기업 신청 절차1. 관할 기초지자체(대부분 지역경제과 또는 사회적경제과)로 문의해 지원 기관으로부터 컨설팅(무료)을 받음(각종 행정 절차 및 계획 작성에 유리).2. 관할 기초지자체에서 마을기업으로 적합한지 심사를 받은 후 광역지자체로 갈 수 있도록 추천을 받음.3. 광역지자체 심사(현지 실사 등)4. 광역지자체 승인5. 행자부 최종 심사(현지 실사 및 최종 지정 심사)6. 마을 기업 지정(행자부 지정서 및 보조금 받음)참조 행자부 사이트 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【NEWS】 자경산지 양도세 감면, 마을기업 국유림 사용허가
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창간 10주년 Power 인터뷰
- 창간 10주년 Power 인터뷰 농촌은 지금 젊은 피가 필요하다 농림수산식품부(이하 농식품부)는 도시민의 귀촌/귀농을 지원하고자 2004년부터 도시민의 농촌 주거 공간 조성을 위한 '전원마을 조성 사업'을, 2007년부터'도시민 농촌 유치 지원 시범 사업'을 추진하고 있다. 또한 올해부터 정부 국정 과제로 젊은 귀농 인력을 육성하고자'농어촌 뉴타운 조성 사업'을 추진하고 있다. 최근 시범 사업 대상지로 전국 5개소(충북 단양, 전북 장수·고창, 전남 장성·화순)를 선정해 2011년까지 650세대 규모로 조성하고, 본 시범 사업을 통해 성공 모델을 창출하고 나서 2017년까지 총 53개소를 조성(6300세대 규모)할 계획이라고 밝힌 바 있다. 이 사업은 농식품부에서 귀농자를 미래 농업의 핵심 인력으로 정착시키고자 현재 수립한 귀농 지원 종합 대책 등과 연계해 영농 교육·시설 및 경영비 지원 등과 아울러 자녀 교육을 위한 영유아 양육·기숙형 공립고 육성, 지역 공동체를 위한 친교 및 복지 프로그램 등을 다양하게 지원할 계획이라고 한다. 본지本誌는 창간 10주년을 맞이하여'농어촌 뉴타운을 중심으로 한 도시민의 귀촌/귀농 활성화'를 주제로 농식품부 농촌정책국 안호근 국장과 대담했다.대담 노영선(본지 발행인) 정리 윤홍로 기자 노영선(월간 전원주택라이프 발행인) | 월간《전원주택라이프》창간 10주년 파워 인터뷰에 응해 주셔서 감사합니다. 먼저 농식품부 내 농촌정책국에 대한 간략한 설명과 도시민의 귀촌/귀농 지원과 관련한 업무에 대해서 말씀해 주십시오. 안호근(농촌정책국장) | 농촌정책국에서 추진하는 정책은 크게 세 가지입니다. 농촌을 생활·휴양·산업이 조화된 살 맛 나는 농촌으로 만들고, 주민의 삶의 질 향상을 위해'삶터''일터'그리고'쉼터'로서의 농촌을 만드는 정책을 추진하고 있습니다. △삶터 조성을 위해 농촌의 도로, 상·하수도, 문화, 복지, 주거 시설 등 생활 여건 개선과 주민의 복지 및 교육 여건 개선을 위한 다양한 시책을 추진하고 있습니다. △일터 조성 정책으로 재해에 안전하고 편리한 영농 등을 위해 생산 기반 정비 사업과 농공단지, 향토산업 육성, 농촌 체험·관광 활성화 등 농촌 자원 산업화를 위한 시책을 추진하고 있습니다. △쉼터 조성을 위한 정책으로 농촌 경관 개선 등을 통한 휴양 테마 공원 조성, 도시민 농촌 유치를 위한 녹색 농촌 체험 마을 조성 사업 등을 추진하고 있습니다. 최근에는'4대 강 살리기'와 연계해 주변 마을 공간을 정비하고 관광 자원을 개발하는'금수강촌'프로그램도 구상하고 있습니다. 또한 도시민의 귀촌/귀농을 도와 드리고자'전원마을 조성 사업'과'도시민 농촌 유치 지원 시범 사업'을 비롯하여 올해부터'농어촌 뉴타운 조성 사업'도 추진하고 있습니다. 노영선 발행인 | 농식품부는 농촌지역 개발 사업에 막대한 예산을 투자해 도로를 정비하고 마을회관과 주택을 개량했으나, 도시와 농촌 간 소득 수준이나 생활 환경의 격차는 여전합니다. 전문가들은 그 원인을 구체적인 개발 목표나 대상이 불분명한 상태에서 정주 공간 체계를 무시한 채 여러 부처에서 분산적으로 추진한다는 데서 찾습니다. 여기에 대한 농촌정책국의 견해와 아울러 그 해결 방안을 듣고 싶습니다. 안호근 국장 | 주택, 도로, 상·하수도 등 농촌 기초 생활 환경은 과거에 비해 지속적으로 개선되고 있으나, 도시보다 여전히 열악한 것이 사실입니다. 산업화·도시화의 진행 그리고 농촌지역의 인프라와 생활 여건이 불편해 농촌 인구가 계속 감소하고, 고령화도 빠르게 진행되고 있습니다. 또한 농촌지역 개발 사업이 지역의 전체적인 공간 계획에 따라 체계적으로 추진되지 못한 부분도 있습니다. 이를 개선하고자 앞으로 시군 단위 기초 생활권 계획에 따라 지자체가 필요한 사업을 골라서 하도록 지역 개발 포괄 보조금 제도를 도입하겠습니다. 즉 중앙정부에서는 계획 수립 매뉴얼이나 컨설팅 등을 간접 지원하고 실제 사업은 지자체가 지역 특성에 맞게 추진하도록 할 계획입니다. 노영선 발행인 | 한때 일부 부유층의 전유물로만 여겼던 전원주택이 현재 보편화하여 부지 면적 약 660㎡(200평)에 건축 연면적 99㎡(30평) 안팎의 실속형으로 바뀌었습니다. 물론 농촌지역에 따라 지가地價가 다르지만, 실속형일 때 토지 구입비와 건축비를 포함 1억 5천만 원에서 2억 5천만 원 사이에 해당합니다. 이 금액은 실속형과 같은 연면적의 도시 아파트 한 채 값보다 매우 저렴한 편입니다. 한편 도시인의 상당수가 로망처럼 전원생활을 희망하고, 이들의 연령층이 30∼40대까지 낮아져 이제는'전원생활=노후생활'이란 등식이 깨졌습니다. 그럼에도 전원생활 희망자들이 농촌생활의 불편함과 수입 부족으로 말미암아 뜻을 접곤 합니다. 도시민들의 귀촌/귀농을 활성화하려면 농촌의 생활 환경, 교육, 문화, 복지 등 각종 불편 요인을 개선해야 한다고 봅니다. 농촌생활의 불편 요인을 없애고자 농촌정책국에서는 어떤 노력을 기울이는지 궁금합니다. 안호근 국장 | 앞서 말씀드렸듯이 농촌지역의 생활 환경 및 교육·복지·문화 여건이 도시보다 열악하기에 도시민이 농촌으로 이주하는 데 장애 요인으로 작용하는 실정입니다. 2008년도 한국농촌경제연구원의 농업·농촌에 대한 국민 인식 조사 결과에 따르면, 62.8%에 달하는 많은 사람이 농촌 이주 의향이 있다고 대답했으나, 생활 여건 및 친교 등을 우려해 실제 귀촌이나 귀농으로는 이어지지 못하는 것으로 나타났습니다. 농촌정책국에서는 농촌생활의 불편함을 덜어 드리고자 도로, 상·하수도·문화·복지 시설·의료·교육 여건을 개선하고자 관계 부처와 적극적으로 협의하고 있습니다. 또한 농촌에 일자리를 늘리고자 농공단지 조성, 향토산업 육성 등 산업 육성 시책도 적극 추진하고 있습니다. 이러한 일들은 많은 시간과 노력이 필요합니다만 우리가 꼭 해야 할 일이라고 봅니다. 또한 귀농을 희망하는 분들에게 귀농 정보 제공, 영농 교육, 생활 교육 등을 다양하게 지원하고 있습니다. 포탈 사이트 웰촌을 한번 방문할 것을 권해 드립니다. 노영선 발행인 | 정부는 농촌 문제의 핵심을'인구 감소'와'고령화'라고 짚고, 이를 해결하기 위해 도시 인구를 농촌으로 유입시키고자 여러 가지 정책을 펼치고 있습니다. 그 가운데 하나가 농촌지역에 쾌적하고 다양한 형태의 주거 공간을 조성해 도시민의 농촌 유입을 촉진함으로써 농촌 인구 유지 및 지역 활성화를 도모하고자 하는'전원마을 조성 사업'입니다. 그런데 일부에서는 전원마을 조성 사업의 문제점으로 △농촌 현지민과 도시에서 농촌으로 이주한 사람들과의 양극화 △부동산 투기 △마을 선정에서 오는 부정 등을 꼽고 있습니다. 이 문제에 대한 농촌정책국의 견해를 듣고 싶습니다. 안호근 국장 | 농촌 인구 감소 및 고령화로 일부는 지역 사회 유지마저 어려워진 실정입니다. 반면 국민 소득 증대, 농촌의 생태적 환경적 가치에 대한 관심과 삶의 질 중시 등으로 도시민의 전원생활 수요는 증가 추세에 있습니다(10년 이내 귀촌 희망 도시민 : 10.9%-주택 물색 등 구체적인 준비 중 30만∼40만 명 추정). 전원마을 조성 사업은 이러한 도시민의 농촌 이주 수요를 유입으로 연결해 농촌 인구 유지와 활력을 불어넣고자, 이주 예정 도시민에게 농촌지역에 쾌적하고 다양한 형태의 주거 공간 및 마을 기반 시설 조성과 정주와 관련된 정보 제공·농촌 체험·교육 등을 함께 지원하는 것입니다. 여기에는 기존 농촌지역 주민과 이주 도시민 간 공동체 형성을 위한 지원 내용도 포함돼 있습니다. 또한 많은 마을에서 적극적인 지역 커뮤니티 참여를 유도하고 있습니다. 그 결과 전북 진안 학선지구의 경우, 입주 예정자들이 인근 마을 소득 사업에 8천만 원을 출자하고, 입주 예정자 중 2명은 인근 마을 개발 사무장으로 채용돼 활동하는 등 지역 공동체 형성과 지역 발전을 위해 함께 노력하는 모습이 많이 나타났습니다. 사업 추진과 관련해 일부 부동산 투기 우려가 있다는 의견이 있으나, 농촌 인구 감소와 고령화가 진행되는 농촌 특성상 투기 발생 가능성은 적다고 생각합니다. 전원마을 조성 대상 지역은 수도권과 광역시를 제외한 농촌지역으로 개발 압력이 적기에 투기 문제는 크지 않을 것으로 봅니다. 다만 주택 건축 전에 토지를 전매하거나 주택을 건축하지 않는 등 투기 소지가 있는 부분은 차단할 것입니다. 즉 입주자를 회원으로 전원마을조성추진위원회를 구성하고, 주택용지 조성 사업 시행자인 시·군과 입주자가 토지 전매를 못 하도록 하는 협약을 의무적으로 체결해 사업을 추진하도록 하고'주택 건축 후 소유권 이전 등기'전까지 토지 전매 행위를 제한하는 제도도 도입할 예정입니다. 이러한 것을 내용으로 하는 농어촌정비법 개정안이 지난해 12월 국회에 제출돼 있습니다. 아울러 입주자 모집 및 부지 확보가 안 되는 지역이 선정되지 않도록 대상지 선정에 더욱 주의를 기울이고, 사업지구로 선정됐더라도 추진이 부진한 지구는 지원 대상에서 제외하는 등 사업 관리를 강화해 나가고 있음을 말씀드립니다. 노영선 발행인 | 정부는 전원마을 조성 사업과 별개로 30∼40대 부부가 자녀와 함께 농촌에 와서 살 수 있는'농어촌 뉴타운 사업'을 진행하고 있습니다. 언뜻 생각하기로 전원마을과 농어촌 뉴타운은 규모만 다른 것 같은데, 어떤 차이점이 있습니까. 안호근 국장 | 전원마을 조성 사업은 은퇴 후 전원생활을 희망하는 도시민이나 농촌에 거주하기를 희망하는 다양한 직업의 분들을 농촌으로 유치해 농촌 인구도 유지하고 활력도 높이기 위한 것입니다. 한편 농어촌 뉴타운 조성 사업은 장래 농어업을 이끌어갈 젊은 귀농 인력을 육성하고자 추진하는 사업이라는 점에서 전원마을 조성 사업과 차이가 있습니다. 노영선 발행인 | 도시의 30∼40대 젊은 인력을 농촌으로 유치해 농산업의 핵심 인력으로 육성하려면 젊은 귀농가歸農家들이 무엇보다 안정된 수익을 창출하고 편리하게 생활하도록 여건을 조성해 주어야 한다고 봅니다. 농어촌 뉴타운을'돈 버는 농어촌',' 살 맛이 나는 농어촌'으로 만들기 위한 프로그램으로는 무엇이 있습니까. 안호근 국장 | 농어촌 뉴타운 조성은 도시의 젊은이가 귀농해 현지 젊은 농어업 인력과 함께 지역 농산업의 핵심 주체로 성장하게 하려고 저렴한 전원형 주택 제공, 영농어 기술 교육, 자녀 교육 및 친교 여건 등을 종합적으로 연계하는 맞춤형 인력 육성 지원 사업입니다. 입주자에게는 역량 진단을 통해 수요를 감안한 맞춤형 영농 기술 교육 및 창업 자금과 규모화 자금 등을 지원하고, 젊은 부부가 안심하고 농어업에 종사하도록 단지 내 영유아 보육 시설 설치 및 기숙형 공립고 육성, 영어 원어민 교사 배치 등 보육에서 대학까지 양질의 교육 환경을 제공할 계획입니다. 주택은 농촌 경관을 고려해 단층 또는 복층 형태의 전원형 주택단지로 조성하고, 입주자 수요를 감안해 분양 또는 장기 임대주택으로 저렴하게 공급하게 됩니다. 아울러 단지 내 마을 커뮤니티 센터를 조성해 친교 중심 공간으로 활용할 계획입니다. 노영선 발행인 | 농어촌 뉴타운의 농어가 소득을 얼마로 예상하고 있습니까? 또한 소득 증대를 위해서는 단순히 생산뿐만 아니라 유통, 소비, 품질 개선, 식품산업 확대 등 여러 단계가 유기적으로 결합해야 하는데, 여기에 대한 방안은 마련돼 있습니까. 안호근 국장 | 농어촌 뉴타운 입주 대상자는 일정 수준 이상의 영농 기반을 갖춘 젊은 세대입니다. 앞서 말씀드렸듯이 입주자의 역량과 수요에 맞는 영농어 기술 교육 및 창업 자금 지원, 규모화 영농 등 안정적인 소득 창출이 가능하도록 지원하겠습니다. 아울러 농어촌 뉴타운지역에는 유통 및 가공, 식품산업 육성, 농공단지 조성 등 기존 사업과 연계해 우선 지원되도록 하여 안정되고 고정적인 소득 기반이 갖춰지도록 할 계획입니다. 특히 이번 시범 사업 대상지의 경우 지역별 특성에 적합한 영농 및 소득 기반 확충 등 귀농 지원 프로그램에 역점을 두고 있으며, 일부 지자체는 농지를 자체 확보해 입주자들에게 장기 임대 또는 분양할 계획을 구상하는 등 입주자 소득 보장을 위해 최적의 기회를 제공하고자 노력하고 있습니다. 노영선 발행인 | 전원마을 조성 사업을 보면 입주율이 저조한데, 그보다 규모가 큰 농어촌 뉴타운 사업이 지속적으로 시행될지 의문스럽습니다. 한 곳당 50∼300세대가 입주하는 뉴타운을 52개소 만들 수 있느냐, 어린 자녀를 둔 30∼40대의 젊은 귀농가를 확보할 수 있겠느냐 하는 의문입니다. 여기에 대해 어떤 방안을 마련하셨습니까. 안호근 국장 | 올해부터 2011년까지 추진하는 시범 사업은 부지 및 입주자 수요 조사 결과를 토대로 사업 지역을 선정했습니다. 최종 수요자라고 보기에는 어려움이 있지만 평균 564%의 입주 수요가 있는 것으로 조사 결과가 나타났다는 말씀을 드립니다. 그동안 농촌 이주에 장애 요인으로 작용했던 주거 환경, 자녀 교육 등 각종 생활 여건을 종합적으로 지원한다면 앞으로 수요 확보에는 큰 문제가 없을 것으로 봅니다. 앞으로 사업 추진 과정에서도 입주자 수요는 지속적으로 확보할 수 있을 것으로 보며, 특히 30∼40대 젊은 세대를 유치하려면 자녀 교육 여건 조성이 매우 중요하므로 이를 위해 교육과학기술부 등과 적극 협의해 나가겠습니다. 노영선 발행인 | 농어촌 뉴타운 개발 과정에서 전원마을 조성과 마찬가지로 수도권은 제외되는지요. 수도권이 포함된다면 1가구 2주택에 대한 규제를 풀어야 하는데, 여기에 대해 어떤 방안을 마련해 놓으셨는지 궁금합니다. 안호근 국장 | 농어촌 뉴타운 조성 사업은 기본적으로 젊은 귀농 인력을 유치하는 데 그 목적이 있습니다. 따라서 수도권이라도 목적 달성이 가능한 일부 도농복합도시나 군지역은 사업 대상에 포함될 수 있습니다. 따라서 농가주택의 1가구 2주택 양도세 면제 요건에서 수도권을 제외하도록 한 현행 조세특례제한법 규정이 문젯거리가 될 수도 있습니다. 근본적으로 같은 규정이 농촌의 인구 유입과 농지의 활용, 농민의 농가 외 소득을 올려 주려는 정책적 배려에서 나온 시책인 만큼 2012년 이후 본 사업 추진 시(2009∼2011년까지 추진하는 시범 사업 5개소에는 수도권 없음), 수도권 내 농어촌 뉴타운을 추진할 경우에 대비해 합리적인 방안을 검토하겠습니다. 노영선 발행인 | 바쁜데도 시간을 할애해 주셔서 감사합니다. 끝으로 귀촌/귀농을 희망하는 도시민들에게 당부의 말씀을 부탁드립니다. 안호근 국장 | 최근 경쟁적이고 소모적인 도시의 각박한 생활에서 벗어나 자연친화적인 삶에 대한 욕구가 커지면서 귀촌이나 귀농을 희망하는 도시민들이 늘어나고 있습니다. 그러나 전원생활의 꿈이 막상 현실로 다가왔을 때 많은 사람이 좌절과 실패의 아픔을 겪는 경우가 있습니다. 모든 일이 마찬가지겠지만 특히 전원생활은 철저한 사전 준비와 본인의 의지가 중요합니다. 꿈과 희망을 품고 새로운 삶에 도전하시기 바라며, 정부도 의지와 열정이 있는 귀촌/귀농자들이 농촌에서 안정적이고 쾌적한 삶을 영위하도록 모든 지원책을 강구해 나가겠습니다. 귀촌/귀농을 위해 준비하고 계시는 모든 분에게 무궁한 발전이 있기를 기원합니다. 감사합니다.田
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 5 주택임대 사업자와 세금
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 5 주택임대 사업자와 세금 기존에 여당 부동산 특위에서 임대 사업자의 의무 임대 기간이 끝나면 세제 혜택의 연장 없이 정상과세하고, 매입 임대주택 사업자의 신규 등록도 받지 않겠다고 발표했었다. 그러나 기존 임대 사업자들의 거센 반발과 당초 예상과는 다르게 임대 사업자가 가진 물량이 시장에 풀리지 않음에 따라 임대 사업자의 신규 등록과 양도세 중과 배제 혜택을 현행대로 유지하는 방안을 검토 중이라고 2021년 8월 10일 밝혔다. 따라서 본 회차에서는 미뤄두었던 주제인 ‘주택임대 사업자와 세금’에 대해 써보고자 한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 민간임대주택의 종류 민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대 사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 주택을 말한다. 임대 사업자의 종류에 따라 받을 수 있는 세제상의 혜택이 다르기 때문에 그 구분이 중요하다. 민간임대주택의 종류는 ‘건설 형태’, ‘임대 유형’에 따라 구분이 되며 그 종류는 아래와 같다. 1. 건설 형태별 구분 (1) 민간 건설임대주택 민간 건설임대주택이란 임대 사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 「주택법」에 따라 등록한 주택 건설 사업자가 사업 계획 승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택을 말한다. 즉, 임대 사업자 또는 주택 건설 사업자가 직접 건설하여 임대하는 주택을 말한다. (2) 민간 매입 임대주택 민간 매입 임대주택이란 임대 사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 2. 임대 유형별 구분 (1) 공공지원 민간임대주택 임대 사업자가 주택도시기금의 출자, 용적률의 완화 등 공공지원을 받아 건설·매입하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 주택을 말한다. (2) 장기일반 민간임대주택 공공지원 민간임대주택 외의 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 대다수의 독자분들은 이 주택에 해당될 것이다. 따라서 아래에서는 장기일반 민간임대주택을 기준으로 글을 작성하겠다. 민간임대주택 등록 시 세제혜택 주택임대 사업자 관련 세제혜택은 끊임없이 개정이 되기 때문에 해당 글을 쓰는 시점인 2021년 8월 새롭게 주택임대 사업자로 등록할 경우의 세제혜택을 정리하겠다. 기존에 주택임대 사업자로 등록한 경우에는 세제혜택 요건이 다르게 적용될 수 있으니 본인 상황을 세무전문가와 상담하여 적용하기 바란다. 주택임대 사업자로 등록 시 받을 수 있는 혜택은 크게 세 단계로 구분된다. 취득, 보유, 양도시기별로 받을 수 있는 세제상 혜택이 아래와 같이 다르다. 1. 취득 단계 : 취득세 감면 (1) 건축분 취득세 임대 사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 다음의 요건을 갖춰야 <표 2>와 같이 취득세를 감면받을 수 있다. 임대 등록시스템 렌트 홈(www.renthome.go.kr) a. 전용면적 60㎡ 이하인 주택일 것 b. 취득일로부터 60일 이내에 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 다만, 장기임대목적으로 전용면적이 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 경우에는 20호 이상을 취득하거나 20호 이상 장기임대하고 있는 자가 추가 취득한 경우에만 취득세를 50% 감면받을 수 있다. c. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 (2) 매입분 취득세 임대 사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 취득하는 경우 다음의 요건을 갖춰야 <표 2>와 같이 취득세를 감면받을 수 있다. a. 공동주택 또는 준 주택 중 오피스텔을 최초로 분양받을 것 b. 해당 주택의 취득 당시 가액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 c. 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득할 것 d. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 다만, 장기임대주택을 20호 이상을 취득하거나, 20호 이상 장기임대하고 있는 자가 추가 취득한 경우에만 취득세를 50% 감면받을 수 있다. 2. 보유단계 (1) 재산세 : 재산세 감면 공공지원 민간임대주택 및 장기일반 민간임대주택을 임대하는 사업자는 다음의 요건을 갖춰야 <표 3>과 같이 재산세를 감면받을 수 있다. a. 공동주택, 오피스텔의 경우 2세대 이상, 다가구주택의 경우 1호 이상 (단, 다가구주택의 경우 모든 호수별 전용면적이 구분되어 있고 전용면적이 40㎡ 이하인 경우를 말한다.) 임대할 것 b. 재산세 과세기준일 당시 공시가격이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것. 다만, 오피스텔의 경우에는 공시가격이 2억 원(수도권 내 4억 원) 이하일 것 c. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 (2) 종합부동산세 : 종합부동산세 합산 배제 종합부동산세는 앞선 3회차에 다뤘듯이 개인이 소유한 부동산의 공시가격을 합산하여 산정한다. 다만, 임대 사업자로 등록하여 법에서 정한 아래의 요건을 갖춘 경우에는 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있다. (1) 건설임대주택 a. 아래의 요건을 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 b. 10년 이상 계속 임대할 것 c. 전용면적이 149㎡ 이하로서 2호 이상의 주택의 임대 개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 공시가격이 9억 원 이하일 것 d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 (2) 매입 임대주택 a. 10년 이상 계속 임대할 것 b. 해당 주택의 임대 개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 공시가격이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 d. 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상 소유한 1세대가 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이 아닐 것 e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 (3) 종합소득세 : 종합소득세 세액 감면 임대 사업자가 아래의 요건을 모두 충족하는 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우에는 해당 과세연도에 발생한 임대 소득에 대해 <표 4>에 따른 세액을 감면한다. a. 국민주택규모 이하의 주택일 것 b. 주택 및 이에 부수되는 토지의 공시가격 합계액이 임대 개시일 당시 6억 원 이하일 것 c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 d. 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 3. 처분 단계 주택을 매도의 방법으로 처분하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 과거에는 임대 사업자를 등록한 경우에 다양한 양도소득세 혜택을 받을 수 있었다. 과거에 비해 양도소득세 혜택이 많이 줄어들긴 했지만 아직까지는 유효한 양도소득세 혜택을 적고자 한다. (1) 거주주택 비과세 : 임대주택 외 거주주택 비과세 혜택 적용 (해당 규정은 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 유형별로 조금씩 다르게 규정되므로 세무전문가와의 상담을 필요로 합니다.) 원칙적으로 다주택자의 경우에는 1세대 1주택자가 아니기 때문에 비과세 규정을 적용하지 않는다. 그러나 임대 사업자가 주택임대 사업자로 등록한 주택과 그 밖의 거주하는 1주택을 국내에 소유하고 아래의 요건을 갖춘 경우에는 거주주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용해 준다. a. 임대주택을 5년 이상 임대할 것 b. 거주주택의 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상일 것 c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 f. 임대주택 외에 거주주택이 유일한 1주택일 것 다만, 2019년 2월 12일 이후에 취득하는 주택의 경우에는 생에 한차례만 거주주택 비과세 규정을 적용해 준다. (2) 다주택자 중과세율 배제 : 임대주택 양도 시 중과세율 배제 원칙적으로 조정 대상 지역 내에 1세대 2주택 또는 3주택 이상에 해당하는 경우에는 20% 또는 30%의 세율을 양도소득세율에 가산해 양도소득세를 부과한다. 그러나 임대 사업자가 주택임대 사업자로 등록한 주택과 그 밖의 주택을 보유한 경우에 아래의 요건을 갖추어 조정 대상 지역 내의 임대 사업 등록한 주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않는다. a. 10년 이상 계속 임대할 것 b. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 d. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 e. 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상 소유한 1세대가 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이 아닐 것 (3) 장기보유특별공제율 특례 등 (①, ② 중 한 가지 선택) ① 장기보유특별공제율 특례 적용 : 양도소득금액 계산 시 추가 공제 주택을 장기보유하다가 양도하는 경우에는 장기보유특별공제율을 적용해 준다. 이때 아래의 요건을 갖춰 양도하는 임대주택의 경우에는 <표 5>에 따른 장기보유특별공제율을 적용한다. a. 국민주택규모 이하의 주택일 것 b. 8년 또는 10년 이상 계속 임대할 것 c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 e. 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 ② 양도소득세 100% 감면 : 양도세 산출 세액 감면 아래의 요건을 갖춘 등록 임대주택을 양도해 발생한 양도소득세의 100%를 감면해 주고 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부한다. a. 국민주택규모 이하의 주택일 것 b. 8년 또는 10년 이상 계속 임대할 것 c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 e. 취득일로부터 3개월 이내에 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 세제 혜택 줄어든 게 현실 주택임대 사업자는 2020년 6월 17일 부동산 대책으로 인해 단기 임대 사업자 유형 및 아파트 임대 사업자 유형이 폐지되었고 의무임대 기간을 10년으로 단일화하였기 때문에 기존에 등록한 주택임대 사업자가 아닌 분들은 위에 열거한 세제상 혜택을 받기가 까다로울 뿐만 아니라 받을 수 있는 혜택은 과거에 비해 줄어든 게 현실이다. 그뿐만 아니라 일단 주택임대 사업자로 등록한 경우에는 임의로 말소할 경우에 과태료 폭탄을 맞을 수도 있다. 따라서 위에서 열거한 세제상 혜택을 받고자 하는 분들은 세무전문가와의 상담을 통해 의사결정을 내릴 것을 추천한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 5 주택임대 사업자와 세금
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 4 부동산 및 주택 양도소득세
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 4 부동산 및 주택 양도소득세 당초 이번 호에서는 ‘주택임대사업자와 세금’에 대해 글을 쓰고자 했으나 21년 7월 현재 여당 부동산특위에서 발표한 부동산대책안에 따르면 주택임대사업자 신규등록 폐지 및 각종 세제혜택을 축소·폐지할 것으로 보여 ‘부동산 및 주택 양도소득세’에 대해 먼저 다룬다. 이전 호에서는 부동산의 취득 및 보유 시 발생할 수 있는 세금에 대해 다뤘다. 이제는 보유하던 부동산을 처분할 단계다. 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 양도소득세의 범위는 기본적으로 방대한데다 현시점의 대한민국 양도소득세는 너무 복잡해졌기 때문에 양도소득세에 대한 기본적인 감을 잡는데 도움이 되는 쪽으로 방향을 잡았다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 양도소득세 계산구조 1 기본 구조 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감해 양도차익을 구하고 양도차익에 장기보유특별공제, 기본공제를 차감해 과세표준을 산출하여 자산별, 보유기간별, 과세표준금액별 세율 곱해 세액을 산출한다. 2 양도가액 양도가액 산정 시 주의할 점은 실제 양도한 가액으로 신고해야한다는 점이다. 양도소득세를 적게 부담하기 위해서 다운계약서를 작성하는 경우에는 고의에 의한 과소신고 가산세 최대 40% 및 납부불성실 가산세가 하루에 0.025%씩 부과될 수 있기 때문이다. 3 취득가액 취득가액 역시 취득 당시의 실제 취득가액으로 신고해야 한다. 취득가액은 해당 부동산의 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로 하며, 해당 부대비용에는 대표적으로 취득 시 중개수수료, 법무사 수수료비용, 취·등록세 등이 있다. 하지만 취득시점이 너무 오래되었거나 취득 계약서의 분실 등의 사유로 취득가액의 산정이 어려운 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액의 순서로 적용하게 된다. 4 기타 필요경비 기타 필요경비는 해당 자산의 양도·취득과 관련된 비용을 말한다. 대표적으로 자본적지출*, 양도시 중개수수료, 국민주택채권 매각차손 등이 있다. *여기서 자본적지출은 해당 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비, 용도변경·개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용 등(사실판단 필요)을 말한다. 5 장기보유특별공제 장기보유특별공제란 해당 자산을 장기간 보유함에 따라 양도소득이 일시에 누진세율로 부과됨에 따라 부담되는 세부담을 완화하고 물가상승분만큼 조정해주기 위해 도입된 제도이다. 적용대상별로 아래 <표2>의 장기보유특별공제율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자의 경우에는 <표3>의 장기보유특별공제율을 적용하며 최소 2년 이상 거주해야 최대 80%까지 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 2년 이상 미거주시 <표2>의 최대 30%까지만 적용받을 수 있다. 또한, 미등기자산, 다주택자의 조정대상지역 내 주택에 대해서는 장기보유특별공제를 적용해주지 않는다. 6 기본공제 부동산을 매도하는 경우에는 1년에 한차례 해당 과세기간의 양도소득금액에서 250만원을 공제해준다. 다만, 미등기양도자산의 경우에는 기본공제를 적용해주지 않지만 조정대상지역 내 다주택자더라도 기본공제는 적용해준다. 7 세율 부동산의 양도소득세율은 자산종류별, 보유기간별, 보유주택수별로 각각 다르게 적용된다. 아래 <표4> <표5>에 각 세율을 정리해두었으니 위의 계산과정을 거쳐 과세표준을 산출해 본인의 상황별 세율을 적용해보면 대략적인 세액을 가늠할 수 있을 것으로 사료된다. 취득·양도시기 부동산을 취득하거나 양도할 때 반드시 신경써야할 부분이 해당 부동산의 취득·양도시기가 언제인지를 파악하는 것이다. 취득 또는 양도일의 하루 차이로 비과세 요건을 갖추지 못하거나 중과세율이 적용될 수도 있기 때문이다. 아래에서는 대표적인 유형별 취득·양도시기를 표로 정리해보겠다. 신고·납부기한 매매계약서를 쓰고 잔금을 치른 뒤에는 반드시 양도세를 기한 내에 신고하고 납부까지 마쳐야 한다. 신고기한과 납부기한은 다음과 같다. 1 신고기한 부동산을 처분한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 한다. 만약 같은 연도에 두 건 이상의 부동산을 양도한다면 두 번째 부동산 처분시 이전 처분분을 합산하여 신고를 하거나 부동산 처분일이 속하는 다음연도 5월 말일까지 확정신고를 해야 한다. 신고기한 내에 신고를 하지 않은 경우에는 납부해야할 세액의 20%(부정행위에 의한 경우 40%) 의 신고불성실 가산세를 부담하게 된다. 2 납부기한 납부기한은 원칙적으로 신고기한과 동일하다. 다만, 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 분납이 가능하다. 분납 금액의 산정은 <표7>과 같다. 또한 납부 역시 납부기한 내에 납부를 하지 않은 경우에는 납부하지 않은 세액에 하루에 0.025%씩 곱한 금액을 납부불성실 가산세로 부담하게 된다. 양도소득세 신고시 주의사항 양도소득세 신고시에는 워낙 복잡한 사항들이 많아서 이 글에 전부 기재할 수는 없지만 상담시 발생했던 사례들을 토대로 적어보겠다. 1 취득시기 및 계약시기를 잘 알아두자 1세대 1주택자의 경우에는 양도가액 9억원 이하 부분의 양도차익에 대해 비과세 규정을 적용받기 위해서는 2년의 보유요건을 충족해야 하며 17년 8월 2일 이후에 조정대상지역 내에서 취득한 주택이라면 2년의 거주요건까지 갖춰야 한다. 다만 17년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것을 소명 가능한 취득 당시 무주택자의 경우에는 2년의 거주요건이 붙지 않는다. 뿐만 아니라 일시적 1세대 2 주택자들의 경우에는 신규주택의 취득일로부터 일정기간 이내에 종전주택을 양도해야만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 여기에서 일정기간은 신규주택의 취득일을 기준으로 <표8>과 같이 구분된다. 해당 규정도 1세대 1주택 비과세와 동일하게 법령이 변경된 일자 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 인정된다면 종전규정을 따르기 때문에 취득일자, 계약일자를 파악하는 것이 매우 중요하다. 2 해당 부동산이 특수관계인에게 증여를 받은 부동산인지 확인하자 특수관계인(이월과세의 경우 배우자, 직계존비속)에게 자산을(이월과세의 경우 토지, 건물, 특정시설물이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리) 증여받은 뒤 5년 이내에 양도하는 경우에는 소득세법에서 정한 부당행위계산부인규정 또는 이월과세 규정을 적용받을 수 있다. 자세한 규정을 이곳에 설명하기에는 지면이 부족하기 때문에 요건에 해당되는 경우에는 세무전문가에게 상담을 한 뒤 양도하기를 권한다. 3 양도차손이 발생한 물건지는 처분시기를 조절하자 양도세는 기본적으로 양도차익이 발생해야 세금이 나온다. 반대로 양도차손은 양도가액보다 취득가액이 더 커서 손해를 보는 경우를 말한다. 어차피 손해보고 처분하기로 마음먹은 부동산이라면 양도차익이 발생한 해에 처분을 해서 그 손해를 이익과 상계해 세금을 줄이는데 활용해보도록 하자. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 4 부동산 및 주택 양도소득세
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부동산 진단 12. 2017년 토지시장 투자전략 02
- 2017년 토지시장 투자전략 02 - 차별화된 투자전략 필요해 - 토지시장 투자의 성공 요인은 정확한 투자 지식에 의한 자기 확신에 있다. 나그네쥐가 앞서가는 선두주자를 맹신해 낭떠러지로 떨어지는 행위처럼, 주변 말만 믿다가 투자 손실의 나락으로 빠지는 투자 맹신주의를 경계해야 한다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 시류에 휩쓸리지 않는 투자 신념 있어야 일본은 1985년 경제 주요 5개국(G5)이 진행한 플라자 합의로 잃어버린 30년이라는 힘겨운 경제 위기를 겪었다. 이 합의는 달러화 강세를 전환하려는 조치였다. 이로 인해 미국은 달러화 약세로 1990년대에 호황을 누렸고, 일본은 엔고 현상으로 장기불황에 시달렸다. 최근에는 트럼프 미국 대통령 당선인이 중국을 상대로 제2의 플라자 합의를 이끌려 하고 있어 양국 간 환율전쟁으로 점화될 조짐이 나타나고 있다. 두 경제 대국의 이런 움직임은 세계 경제를 보호무역의 파도에 휩싸이게 해 수출의존도가 높은 우리 경제에 큰 타격을 줄 수 있다. 일본은 부산 일본영사관 앞 소녀상 문제로 통화 스와프 논의를 일방적으로 중단하고, 중국은 사드 문제로 한한령(한류 금지령)과 한국 상품 규제를 내세우며 우리 경제를 힘겹게 하고 있다. 또한, 세계 각국의 금리가 상승하며 미국을 필두로 ‘세계 주택시장 댐 붕괴’ 경고가 잇따르고 있다. 그동안 미국의 양적 완화로 지속된 초저금리 시대를 바탕으로 빚내서 집을 사라 했던 정부의 부동산 정책으로 가계부채가 1,300조 원에 달한다. 이미 임계점에 들어서 과부하가 걸렸다는 신호음이 켜졌고 결국 정부는 11·3 부동산 정책을 발표했다. 이에 따라 앞으로 총체적 상환능력까지 심사하는 정부의 가계부채 대책으로 대출 심사가 까다로워져 건설 경기는 둔화될 전망이다. 시중 5대 은행장들도 올해에는 집값이 15% 정도 폭락할 수 있다고 전망했다. 어떤 상황이든 기회는 있다. 시장을 보는 기준을 달리하기만 해도 투자 성공의 기회는 열린다. 올 초부터 세계 경제가 악재에 시달리고 주택 시장은 규제의 벽으로 전망이 불투명하지만, 다행히 토지 시장에는 19조 원이라는 토지 보상금이 호재로 작용할 전망도 있다. 채권왕 빌 그로스는 “수년 동안 무인도에 갇혀서 단 한 가지 정보만 선택할 수 있다면 인구변화에 대한 정보를 선택할 것이다”란 말로 인구의 중요성을 강조한 바 있다. 인구 변화에 대비한 부동산 정책과 국책사업의 방향을 이해하고 투자하는 것이 중요하다. 향후 부동산 정책을 가늠해볼 수 있는 커다란 변화가 있을 예정이다. 올해 상반기에 치러질 수도 있는 대선이 그것이다. 따라서 대선 후보자들의 경제 공약을 자세히 살펴보고 이것의 실행 가능성도 확인해봐야 한다. 다양한 투자 지식과 전망을 분석하고 차곡차곡 자료를 쌓다 보면, 언젠가는 남들이 모르는 투자 해법을 발견할 수 있다. 정책 변화만 파악해도 절세 효과 얻어 그동안 비사업용 토지는 양도소득세 부담이 커서 이를 처분하지 못한 기업이나 개인의 장기보유가 많았다. 사업용 토지의 경우 과세표준의 크기에 따라 6~38%의 양도세율이 붙지만, 비사업용 토지는 10%가 높은 16~48% 세율이 적용됐다. 또한, 비사업용 토지는 사업용 토지와 달리 장기보유 특별공제가 적용되지 않았다. 만약 2000년 1억 원에 취득한 비사업용 토지를 지난해 말 11억 원에 양도했다면 차액이 10억 원이 돼, 5억 2,668만 원의 양도세와 양도소득세 10%에 해당하는 지방 소득세를 내야 했다. 하지만, 올해부터 양도소득세 장기보유에 대한 특별 공제가 시행된다. 양도 날짜가 올해 1월 1일 이후부터 30%의 장기보유 특별공제를 받기 때문에 3억 8,363만 원의 세금만 내면 된다. 이런 정책의 변화를 인지하지 못하고 만약 작년에 양도했다면 1억이 넘는 세금 부담만 늘었을 것이다. 이처럼 부동산 정책 변화에 따른 세법 지식을 정확히 파악만 하고 있어도 큰 이익을 얻을 수 있다. 이 세법 개정안을 자세히 살펴보면, 비사업용 토지에 대한 양도소득세는 기본 세율에 10%를 추가로 과세하되 대신하여 장기보유 특별 공제를 적용한다. 장기보유 특별 공제는 3년 이상 보유 시에는 최소 10%, 10년 이상은 최대 30%까지 양도차익을 공제하는 규정이다. 또한, 양도소득세의 최고 누진세율 구간이 38%에서 40%로 확대 적용된다. 과세 표준이 1억 5천만 원 초과 시에 38%의 세율이 적용되었으나, 올해 1월 1일 이후부터는 한 단계의 세율 구간이 새로 생겨 과세 표준이 5억 원 초과 시에 40% 누진세율로 적용된다. 기업 비사업용 토지가 많은 지역에 호재가 될 수 있다. 저성장·저금리 시대 지가 상승률도 예전보다 못한 상황에서 세법은 부동산 시장에 큰 영향을 미친다. 토지 상품에 대한 이해 토지는 투자하기 어려워 부자들만의 투자 상품으로 인식됐다. 토지란 상품은 개별성이 높고, 지역적 관습에 따라 평가 기준점이 달라지기 때문이다. 따라서, 토지를 매매하기 전에 토지의 특성을 이해하는 것이 중요하다. ① 토지는 원재료로 수익률이 높다 토지에서는 쌀이 생산되기도 하고 나무가 자라기도 한다. 또한, 아파트, 빌라, 단독주택, 전원주택, 상가, 공장, 창고, 물류센터 등이 들어서기도 한다. 쌀과 과실만 자라는 땅에서는 쌀과 과실 판매 수익을 얻는 데 그치지만, 아파트가 들어서면 불과 100만 원짜리 땅이 평당 200~700만 원의 아파트 상품으로 팔려나가기도 한다. 그러므로 토지는 어떻게 활용되느냐에 따라 수익성도 천차만별이 되는 원재료인 셈이다. ② 토지는 미래가치를 보고 사야 하는 상품이다 토지는 원재료이기 때문에 미래가치를 보고 사야 한다. 투자 시 개발 재료의 가시화 정도에 따라 수익률과 매도 시기가 달라질 수 있지만, 대체로 5~10년 이상을 보고 투자해야 한다. 예컨대 현재 농업진흥지역 내 농지는 농사만 지을 수 있는 땅으로 투자가치가 거의 없는 상품이라 볼 수 있다. 그러나, 신·구도시 사이에 위치하거나 도심에서 가까운 진흥 지역 농지는 도시화의 혜택으로 장기적으로 규제가 풀릴 가능성이 높다. 토지를 매입하려면 해당 토지의 규제 사항을 파악하고, 그 땅이 어떻게 활용될 것인지는 물론, 인근 지역의 개발 현황을 면밀히 살펴 투자가치를 파악해야 한다. ③ 환금성이 떨어진다 토지는 투자수익률이 높지만, 환금성이 떨어진다. 팔고 싶을 때 원활히 팔 수 없다는 얘기다. 투자 기간이 길고 덩치가 크고 당장 어떤 용도로 활용하기 어렵다. 그러므로 자신의 투자 목적과 맞는지 잘 살펴야 한다. ④ 인구증가와 토지 가격은 비례한다 토지 투자는 개발 시기와 인구 증감에 따라 움직이기 마련이다. 새롭게 도로가 개설되거나, 대규모 택지 개발이 이뤄진다면 인근의 지가가 올라갈 수밖에 없기 때문이다. 하지만 개발 재료의 실현 가능성은 개발 주체가 얼마만큼의 재정 집행 능력이 있느냐와 인근의 인구유발 효과에 따라 달라진다. 전자는 인터넷 등을 통해 쉽게 파악해볼 수 있다. 중요한 것은 후자다. 인구유발 효과는 개발 진행 시기뿐만 아니라 개발 완료 후에도 지가 상승에 영향을 미치기 때문이다. ⑤ 토지는 지역성이 강한 상품이다 토지는 관련 법규에 문제가 없어도 지자체나 지역민들이 자체 규칙을 통한 규제가 많다. 자연녹지지역에 적정 개발 요건을 갖추면 빌라, 단독주택단지를 개발할 수 있으나 어떤 지자체는 총량 규제를 통해 개발을 불허하기도 한다. 법규와 지자체 조례에서 개발에 문제가 없더라도 지역민의 금기로 개발할 수 없는 경우도 허다하다. 토지는 이렇듯 지역성이 강한 상품이므로 관련 법규, 지자체 조례는 물론이고 인근 중개업소를 통해 지역민의 성향과 선례도 파악해야 투자 피해를 막을 수 있다. ⑥ 토지는 예측이 불가능한 상품이다 토지는 모든 산업의 원자재에 해당된다. 정보통신 기술 기반의 4차 산업혁명 시대에도 토지는 인간이 살아가는데 필수적인 자연재임은 분명하나, 아파트나 상가처럼 체계적이고 규격화된 정보는 부족하다. 더군다나 미래 가치를 예측하기도 어렵기 때문에 적정 가격을 매길 수도 없다. 평형과 입지에 따라 대략적인 가격이 드러나는 아파트와 달리, 토지는 규모와 모양 등이 천차만별이며 토지별 미래가치 또한 다르므로 시세 파악이 어렵다. 적정가를 알 수 없어 투자 수익도 천차만별이다. 토지가 예측 불가능한 상품이기 때문에 실무 경험이 풍부한 컨설팅 전문가, 토지 실무 10년 이상 중개인의 역할은 매우 중요하다. 전문 컨설팅은 토지의 미래가치를 평가해줄 수 있고 좋은 중개인은 투자자에게 설득력 있는 매매 시기를 알려줄 수 있기 때문이다.
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부동산 진단 12. 2017년 토지시장 투자전략 02
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[부동산 진단] 07. 세법개정안으로 봇물 터진 이도향촌離都向村
- 세법개정안으로 봇물 터진 이도향촌離都向村 지난해 5만 명이 넘은 인구가 도시를 떠나 농촌으로 이주했다고 한다. 이는 그동안 일자리 찾아 농촌을 떠나던 이촌향도離村向都가 사실상 끝났다는 것을 말해준 결과다. 통계청의 『농촌지역 산업별 고용 현황과 시사점』이라는 보고서를 보면 지난해 도시에서 농촌으로 이동한 향촌 인구수는 41만 7,103명으로 농촌에서 도시로 이동한 향도 인구수 36만 6,850명보다 5만 253명이 많았다는 것이다. 최근 들어 서울 전셋값이 치솟으면서 귀농귀촌 인구가 더 늘었을 것으로 전망된다. 그런데 하반기 들어 구조조정이 본격화하면 내년까지 조선업 부문에서만 5만∼6만 명 정도가 감축될 것이 조선업계의 전망이다. 구조조정이 시작되어 은퇴자가 증가하면 귀농귀촌 인구는 더욱 증가할 전망이다. 여기에 귀농귀촌에 긍정적인 정책도 뒷받침하고 있다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 세법개정안에 의한 부동산 효과 농림축산식품부 관계자는 “조선업계에서 구조조정 된 사람들이 귀농귀촌을 희망할 경우 창업 지원금으로 3억 원까지 연 2%로 특별히 지원하겠다”고 밝혔다. 단, 귀농귀촌 교육 프로그램을 이수한 자, 지역으로는 울산·거제·목포 등에 속한 근로자로 제한을 뒀다. 한 농촌경제연구원의 연구 결과는 더욱 희망적이다. 향후 2034년에는 귀농귀촌 인구가 300만 명을 넘어설 것이라고 전망했다. 더불어 지난달 기획재정부에서 지방 토지에 호재가 되는 세법개정안을 발표했다. 7월 28일 기획재정부에서 발표한 세법개정안이 부동산에 어떤 효과를 미칠까? 우선 지난 2008년 금융위기 때 그리스의 세금과 전쟁을 살펴보자. 그리스 국민이면 누구나 갖고 싶어 하는 것이 수영장 딸린 집이다. 그런데 개인수영장이 있으면 500유로(71만 원) 정도 세금을 부담해야 한다. 어느 날 우연히 한 세무원이 구글 어스의 위성사진을 보면서 파란색 사각형이 많다는 것을 알게 됐다. 파란색 사각형은 수영장이었고, 세어본 결과 약 1만 7천개라는 놀라운 사실을 알게 됐다. 당시 수영장이 있다고 세무당국에 신고한 사람이 320명 정도라고 하니 세무당국뿐 아니라 그리스 국민도 놀란 것이다. 즉, 그리스 부유층 98%가 탈세를 해왔다는 것이다. 세수에 시달린 당국이 세수확보에 비상을 걸고 전쟁을 선포했다. 세금을 부과하려고 하자 이번에는 수영장을 숨기려고 색깔을 위장한 방수막을 쳤다. 세법개정 영향을 받는 부동산 나비효과는 카오스 이론의 대중화에 불을 댕긴 대표적인 연구결과다. 초기의 작은 변화조건이 예측할 수 없는 변화를 초래한다는 것이 나비효과라 한다. 우리의 사례를 살펴보자. 88서울올림픽 이후 갑자기 커진 경제성장과 인구증가로 도시는 팽창하게 되었다. 아파트 가격이 폭등하고 아파트 청약 0순위 제도가 도입되고 청약통장의 불법거래가 성행했다. 하루가 다르게 치솟는 아파트 가격 상승은 사회적인 이슈였다. 당시 중산층뿐 아니라 서민도 가세했다. 노태우 정부는 아파트 투기를 잠재우겠다고 분당과 일산 신도시 등에 주택 200만호 건설을 발표했다. 한편, 중상층이라 자부하는 사람들은 전원에 주말주택으로 빈 농가를 구입해 자연에서 삶을 즐기고 싶어 했다. 어릴 적 고향의 그리움을 달래는 향수와 자수성가한 모습을 보여주고 싶은 과시욕이 적용한 것이다. 그래서 시골의 빈 농가는 투자의 대상이 되었고 이를 전문적으로 수리해서 판매하는 회사도 늘어났다. 농가주택이 전국적인 투자대상이 되었다. 그러자 아파트 청약에 불이익을 당한다고 생각하는 세력과 과세당국의 세수확보가 맞아떨어져 농가주택도 1가구 2주택에 포함하는 세법을 개정하게 되었다. 이로 인해 농가주택은 애물단지가 되었고 농가를 철거하는 업자가 돈을 벌기도 했다. 당시 전국의 전통 한옥들이 수없이 많이 철거됐다. 요즘 한옥을 지으면 정부가 무상으로 1억 원까지 보조금을 지급하는 것을 보면서 세금정책이 사람의 마음을 바꾸게 한다는 것을 감지할 수가 있다. 귀농귀촌 1가구 1주택 제한 기준 완화 이번 세법개정안에 따르면 내년부터 도시민이 농촌에 규모 있는 집을 사더라도 부담 없이 결정하도록 1세대 1주택에서 제외한다. 고령화, 인구감소로 폐허가 되어가는 농촌경제에 활력소가 될 전망이다. 그동안 정년 후 도시를 떠나 농촌이나 중소도시에서 살고 싶어 한 은퇴세대들 가운데 1가구 2주택에 해당해 양도세 폭탄에 등을 돌렸던 사람들에게 분명 호재가 될 것이다. 기획재정부가 발표한 세법개정안의 획기적인 내용은 인구 20만 이하의 시에 있는 고향 주택도 포함된 내용이다. 그동안 시의 동, 읍 지역을 포함해왔던 양도소득세 기준점이 달라진 것이다. 주택으로도 연면적 150㎡ 이내에 한해서만 1세대 1주택인 자가 농촌의 집을 3년 이상 보유할 경우에만 양도소득세를 면제해왔다. 현행 세법은 1세대 1주택인 자가 주택을 취득했다가 3년 이내에 매각해야만 일시적으로 2주택자로 보고 양도소득세를 부과하지 않고 있다. 단, 일반주택 2억 이하, 한옥은 4억 이하일 때 주택 수에서 제외한다. 정부가 농촌인구 증가를 위해 세법을 완화한 것이다. 또한, 부가세를 환급해주거나 세금을 아예 매기지 않는 농업용 기자재에 조사료 생산용 종자와 전기추진기가 추가로 포함되는 것도 재테크가 될 것이다. 농·어업과 형평성을 맞추기 위해 임업도 중소기업 특별세액감면(5~30%) 대상에 추가된다. 세법개정안으로 새로운 재테크 형성 앞서 살펴본 세법의 나비효과로 귀농귀촌 인구가 늘어나고 있는 지역은 호재가 될 것이다. 특히, 수도권에서 제외한다는 가평군과 연천군에 집을 지어도 보조금 혜택을 받을 수 있게 되어 수요자가 늘어날 전망이다. 광역도시에 근접한 시·군 지역도 호재가 될 수 있다. 지자체마다 귀농귀촌 지원 차원에서 주택 신축 및 구입 시 세대 당 최대 4천만 원을 무상으로 지원한다. 또한, 농지 및 임야 구입 시 최대 2억 원, 농업 창업 시 최대 3억 원까지 연 3%로 종잣돈을 대출받을 수 있다. 이러한 지원 제도를 잘 이용하면 농촌에서도 새로운 삶을 설계할 수 있다. 그동안 양도소득세로 귀농귀촌해서 얻는 이익보다 손해가 크다고 판단해 귀농귀촌자의 발목을 잡았다. 이러한 양도소득세 폭탄이 사라지면, 귀농귀촌 인구는 더욱 증가할 것으로 본다. 나비효과가 나타나기 전에 발걸음을 재촉해보자. 100세 시대를 맞이해 귀농귀촌을 꿈에 그리던 베이비붐 세대라면 앞으로 귀농귀촌이 새로운 재테크가 될 수도 있다. 임가林家 세제 정책변화 현재 농·어업은 중소기업 특별세액감면을 적용받지만, 이와 유사한 1차 산업인 임업은 감면대상에서 제외됐다. 그동안 임가의 소득은 농가의 89%, 어가의 76% 수준이었음에도 상대적인 세제혜택을 보지 못했다. 그러나 이번 세법개정안에서는 임업이 농업이나 어업보다 경영 여건이 취약하다는 점과 산림자원의 필요성을 감안해 세제를 감면받도록 했다. 또, 부가가치세를 환급받을 수 있는 농업용 기자재 대상에 조사료 생산용 종자류를 추가했다. 즉, 임업용 종묘생산업, 육림업 및 벌목 업종을 중소기업에 포함해 경제적 산림자원의 규모를 키우겠다는 것이다. 위와 같이 세법개정안으로 농촌경제는 더욱 활성화할 것은 분명하다. 입지가 좋은 지역은 지가도 상승할 것으로 보인다. 이로 인해 귀농, 귀어, 귀임하려는 사람들이나 주말주택, 세컨드 하우스를 구입하려는 사람들에게는 좋은 기회가 될 것이다. 특히, 수도권에서 제외하겠다고 하는 연천군이나 가평군은 특별 무상 지원금을 제공해 귀농귀촌 인구가 더욱 빠르게 증가할 지역으로 꼽는다. 은퇴 후 귀농귀촌할 계획이 있다면, 좋은 입지를 선정하기 위해 하루빨리 발품 파는데 투자해야 성공적인 재테크가 될 것이다.
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[부동산 진단] 07. 세법개정안으로 봇물 터진 이도향촌離都向村
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[부동산 진단] 06. 농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라
- 농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라 지난 6월 30일 농림축산식품부(이하 농식품부)가 지난해 말 발표했던 농업진흥지역정비계획안의 변경 해제안을 승인한다고 밝혔다. 국민 불편해소와 농업을 6차 산업으로 활성화시켜 침체되고 있는 내수경제의 성장 동력으로 활용할 수 있도록 한다는 목적이다. 그동안 농식품부는 농지가치가 낮은 농지를 도시민의 투기 대상으로, 또는 타 상품과 비교해 그 경쟁력이 뒤진다고 보았다. 그런데 농업이 ICT(정보통신기술), BT(생명공학)와 접목하면서 시너지 효과가 나타나기 시작한 것이다. 즉, 스마트 농업으로 산업으로써 경쟁력을 갖추어가고 있다고 본 것이다. 도시화 지역 농지에서도 도시농민들이 수평적 농업의 작은 면적을 공간적 농업으로 단위 면적당 수확량을 높일 수 있는 건 과학농업기술 때문이다. 이로 인해 귀농·귀촌 인구도 증가하면서 일자리 창출로 농촌지역 경제 활성화를 기대해 두 마리 토끼를 잡겠다는 계획이다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 농지제도의 이해 농지는 지역별로 도시에 있는 녹지지역 농지와 농촌지역에 있는 비도시지역 농지로 구분된다. 농업진흥지역은 어떤 곳인가 살펴보자. 80년대 말 1·2차 산업시대에는 농업이 국력인 시대로 인구가 증가하면서 식량이 문제 되었다. 이때 절대농지와 상대농지제도가 생겼다. 농민이 아니면 농지를 구입할 수가 없었다. 또한, 절대농지는 다른 용도로 사용하는 것을 제한해 농식품 관련 건축이나 집이 없는 농민에 한해 농가주택만 건축할 수 있게 했었다. 통작거리 제한 폐지 농지를 사려고 하면 시대에 따라서 거리를 제한받았다. 이를 통작거리 제한이라 하는데, 시대별로 농사를 직접 지을 수 있는 거리를 제한했던 것이다. 농사를 지으려면 이동하는 거리와 운반할 수 있는 수단에 따라 4㎞, 8㎞, 20㎞의 거리 제한이 있었다. 하지만 이제 이 제도가 폐지돼 거리 제한 없이 1년에 90일 이상 직접 농사를 짓는다면 농지를 살 수 있게 되었다. 그렇지만 단순 투기 대상으로 농지를 매수하는 것을 방지하기 위해 농사를 짓지 않는 경우에는 청문회를 거쳐 강제 매각할 수 있게 했다. 도시지역과 비도시지역 농지 농업진흥지역 농지는 도시지역이나 비도시지역에도 산재해 있다. 도시지역이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용어로, 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해 체계적 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역을 말한다. 신도시 발표로 농촌지역이 도시화되거나 구도시가 팽창하면서 형성된 시내 변두리 지역은 자연녹지와 생산녹지 지역으로 구분된다. 비도시지역은 농촌 면 지역을 말한다. 국토의 개발계획 국토를 효율적으로 관리하기 위해 5년마다 중앙정부가 계획하고 지역 사정에 밝은 지자체가 구체적인 안을 제시하여 발표한다. 이번 해제 지역은 시·도지사가 요청한 변경·해제안을 농식품부에서 승인한 결과라는 것을 뜻한다. 하지만 아직 용인시를 제외한 다른 지자체에서는 공고 공람을 하지 않고 있다. 그래서 현장이 중요하다. ‘높이 나는 새가 먹잇감을 많이 얻는다’는 속담을 새겨보자. 이처럼 현장을 관찰하다 보면 남보다 먼저 농업진흥지역에서 해제 가능한 지역을 알게 될 것이다. 그 결과 남보다 한발 앞서 해제 지역에 깃발을 내릴 수 있고, 보다 싼 가격에 좋은 입지를 선택할 수 있을 것이다. 용도가 변경되는 지역 생산녹지 지역 내 농업진흥지역이 보호구역으로 바뀌면 농가주택뿐 아니라 일반 주택과 창고 등을 지을 수 있다. 즉, 사용가치가 다양해지기 때문에 수요자가 많아져 가격 상승효과가 있는 농지가 될 것이다. 더욱이 농식품부는 도시지역 내 해제 지역은 별도의 도시 관리계획 변경 없이도 국토계획법상 녹지지역에서 허용되는 시설을 설치할 수 있다고 밝혔다. 이것은 5년마다 이루어진 국토계획변경고시가 지난 이후라는 점을 참작한 결과라고 보인다. 농업진흥지역 해제 농업진흥지역의 해제는 사실상 농지의 가치가 없어지는 지역이 우선적으로 선정기준이 된 것이다. 해제지역은 과거에는 저수지나 농업용수가 풍부해서 농지의 가치가 높았으나, 도시화되면서 농업용수로 사용할 수 없게 오염된 지역이다. 또는, 산업단지가 들어서면서 농업용수로 사용할 수 없는 주변을 대상으로 한 것이다. 해제지역이 되면 생산녹지에서 자연녹지나 주거공업지역으로, 또는 계획 관리지역이 될 수 있어, 농업보호구역으로 변경된 지역보다 투자가치가 높아질 수 있다. ▲ 농업진흥지역에서 농업보호구역으로 변경된 지역 ① 도로, 철도 개설 등으로 인한 여건 변화에 따라 3~5㏊ 이하로 남은 지역 ② 경지정리 사이 또는 외곽의 5㏊ 이하의 남은 지역 ③ 주변 개발 등 단독으로 3~5㏊ 이하의 남는 지역 ※ 1㏊ = 1만㎡ ▲ 농업진흥지역에서 해제된 지역 ① 도로, 철도 개설 등 여건 변화에 따라 3㏊ 이하로 남은 자투리 지역 등 ’07, ’08년 해제기준 준용 지역 ② 주변이 개발되는 등의 사유로 3㏊ 이하 단독으로 남은 농업진흥구역 ③ 도시지역(녹지지역) 내 경지 정리되지 않은 농업진흥구역 ④ 농업진흥지역과 자연취락지구가 중복된 지역 ⑤ 농업진흥구역 내 지정 당시부터 현재까지 비농지인 토지 중 지목이 염전, 잡종지, 임야, 학교용지, 주차장, 주유소, 창고용지인 토지 이번 농식품부 정비계획에 따라 농업진흥지역이 변경 및 해제되는 규모는 8만5천㏊(변경 2만8천㏊, 해제 5만7천㏊) 수준이며, 구체적인 내용은 시·도별로 고시된다. 이 두 지역은 내수 경기가 침체되고 인구가 감소하는 지자체에서 농업을 기반으로 한 제조와 서비스 산업을 육성하는 6차 산업을 통해 일자리를 창출하고 지역경제를 활성화할 것으로 기대되는 지역이다. 6차 산업이란 1차 산업인 농업과 2차 산업인 제조업, 3차 산업인 서비스업을 융합한 산업을 말한다. 앞으로는 농업보호구역으로 변경된 지역에도 6차 산업 및 농수산업 연관 산업시설 등을 추가 허용할 것이라 한다. 농지투자 장단점 농지를 소유할 수 있는 자격은 농민과 비농민으로 구분된다. 농민은 농지소유 면적이 총 1천㎡ 이상이거나 100㎡ 이상 비닐하우스 온상에서 90일 이상 농사를 짓는 사람을 말한다. 농촌에 살거나 도시에 살면서도 농지를 매수할 수 있다. 즉, 주말농장으로 1천㎡ 이하의 농지를 매수해 취미로 농사를 지을 수도 있다. 농민과 비농민의 차이점은 농민에게 주는 세금 혜택이 크다는 것이다. ▲ 농지투자 장점 ① 농지가 있는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 및 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의지역에 살면서 농지원부에 등록한 뒤 8년 자경한 후 양도할 경우에는 비과세된다. 이때 소유 농지가 주거지역, 상업지역 및 공업지역 등에 편입되거나 환지 예정지로 지정된 후에 수용 등으로 양도되는 경우에는 환지 예정지로 지정받은 날까지 발생한 소득에 대하여만 양도소득세를 100% 감면해준다(1년간 1억 원, 5년간 3억 원 한도). 3년 이상 재촌 자경하고 양도할 경우에도 대체농지(면적 2분의 1 이상, 가액의 1 이상)를 확보하면 양도세 100% 감면 혜택이 주어진다. ② 국민연금과 의료보험료가 절약된다. 직장에서 퇴사하고 귀농·귀촌하면 지역의료보험에 가입하게 된다. 지역의료보험료가 직장의료보험료보다 많으면 처음 1년간은 직장의료보험료로 납부한다. 2년 차부터 지역의료보험료로 자동 전환된다. 그런데 지역의료보험료는 농촌에 거주하면 22% 감면되고, 농어업인 확인서를 받아 제출하면 추가로 28%를 감면받을 수 있기 때문에 절약된다. ③ 귀농·귀촌 지원 차원에서 주택 신축 및 구입 시 세대 당 최대 4천만 원, 농지. 및 임야구입시 최대 2억 원, 농어업 창업 시 최대 3억 원까지 금리 3%로 지원한다. 정부에서 인정하는 교육을 100시간 이상 이수한 사람이 해당된다. 다만, 온라인 교육의 경우 총 이수시간의 50%를 인정하되, 최대 50시간까지만 반영된다. 그리고 귀농교육 자격조건과 심사기준에 따른 심사 점수가 60점 이상 돼야 지원 대상자로 선정한다. ▲ 농지투자 단점 농지 소유자가 직접 농사를 짓지 않고 휴경농지가 되면 처분할 때까지 매년 이행 강제금을 납부해야 한다. 금액도 공시지가의 20%다. 단, 농지은행에 8년 이상 위탁할 시 보유 기간에 따라 6~38%의 양도소득세율이 적용돼 세금 부담이 줄어든다. 그러나 이와 같은 위탁 영농대상 농지는 농지법 시행일(1996년 1월 1일) 이후에 취득해 개인이 소유하고 있는 「농지법 제2조 제1호」에 해당해야 한다. 그리고 실제 농업 경영에 이용되는 전, 답, 과수원 등이고 농업용 시설이 가능해야 한다. 그렇다고 96년 이후에 매입한다고 해당 되는 것도 아니다. 주말농장으로 매입한 면적이 1천㎡ 미만의 농지는 위탁할 수 없다. 그리고 주거, 상업, 공업지역의 농지도 불가하고 농지전용허가를 받거나 신고한 농지도 해당하지 않는다. 동서고금을 막론하고 세금은 전쟁보다 무섭다고 한다. 그런데 농지는 보유 기간에 따라서 절세할 수 있는 비과세가 된다. 저성장 시대에는 재테크 투자처를 찾기 쉽지 않다. 100세 시대 미래 보장은 농지에서 받는 것이 좋지 않을까. 조건에 따라서는 주택연금처럼 농지연금을 활용할 수도 있다. 최근에는 농업을 기반으로 한 1차 산업이 각광받던 시대가 회귀한 듯, 농지가 농업을 바탕으로 제조, 서비스를 합친 6차 산업을 통해 새롭게 조명받는 안전한 상품이 됐다.
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[부동산 진단] 06. 농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 10
- 법과 부동산 10 농지 투자, 잘만 하면 돈 된다 농지 투자는 재촌·자경을 늘 염두에 둬야 한다. 사실 농지에 투자했다가 처분하면서 세금 문제 때문에 헷갈리는 부분들이 많다. 농지법과 조세특례제한법 세법에서 재촌·자경의 적용 범위가 다르기 때문이다. 보유한 농지에서 농사를 계속 짓다가 매도하면, 농지법의 자경 원칙에 따라 그동안 처분명령을 받지 않았으므로 양도 시에 재촌·자경인 줄 착각할 수도 있다. 그러나 소득세법, 조세특례제한법에서의 양도세는 재촌·자경을 해야만 한다. 즉, 재촌과 자경 요건 두 가지 모두 충족시켜야 한다는 것이다. 따라서 농지 투자에서는 이제 다른 무엇보다 절세와 세테크가 가장 중요한 비중을 차지한다. 농지 투자도 재촌·자경을 잊지 않고 잘만 하면 돈을 벌 수 있다는 점을 명심하자. 글 | 김성용 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com 8년 이상 재촌·자경하면 양도세 감면 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세, 법무사비용, 중개수수료 등)를 차감한 후, 기본공제를 한 후의 금액에서 양도소득세율을 적용하여 산출된다. 양도소득세율은 과세대상의 자산별, 보유기간별, 등기 여부에 따른 차등비례세율과 과세표준의 금액에 따른 초과누진세율을 함께 적용한다. 부동산에 대한 양도소득세는 대체로 양도차익에 따라 6%에서 38%의 세율이 적용되는데 흔히 이를 일반세율이라고 한다. 다만 비사업용토지에 대해서는 일반세율에 10%를 가산하도록 하였다. 말하자면 부재지주의 토지에 대한 양도소득에 대해서는 일반세율+10%가 적용된다는 것이다. 그런데 비사업용토지의 양도에 대한 가산세율의 적용이 계속 유예되고 있다(소득세법 제104조 6항). 즉 부재지주의 토지에 대해서도 일반세율이 적용된다는 것이다. 원래 비사업용토지에 대하여 중과세율이 적용된 것은 투기적 토지수요를 차단하기 위한 것이었으나, 부동산 경기의 침체로 인하여 그 적용을 미루게 된 셈이다. 그러나 진정한 농지투자라면 양도소득세 감면의 혜택을 노려야 할 것이다. 즉 8년 이상 재촌·자경한 농지의 양도소득세는 100% 감면된다(조세특례제한법 제69조, 제69조의2 참조). 또한, 3년 이상 재촌·자경한 농지를 경작 상의 필요 때문에 다른 농지로 대토(代土)함으로써 발생하는 양도소득에 대해서도 100% 감면된다(조세특례제한법 제70조 참조). 물론 농지의 경우에 한한다. 임야의 경우에는 보유 기간에 관계없이 언제나 양도소득세가 부과된다. 재촌·자경한다고 하여 반드시 전업농인 것은 아니다. 재촌·자경하더라도 다른 직업을 얼마든지 가질 수 있다. 그런데 전업농이 아닌 경우에 양도소득세를 감면받으려면 양도인 스스로 자경했다는 증빙을 갖춰야 한다는 것을 잊지 말자! 우선 농협 등에 조합원으로 가입하고, 비료나 농약을 농협을 통해 구매함으로써 증빙을 남기는 것이 좋다. 조합에 가입하지 않았더라도 영농일지를 작성하고 농지 근처에서 식당이나 주유소 등을 이용한 영수증을 모아두는 방법도 가능하다. 부재지주의 땅 관리… 세금 고민 덜어줘 부재지주의 농지(비사업용토지)에 대해서도 양도소득세 중과세가 유예되어 일반세율(6~38%)에 의하여 과세된다. 팔아야 한다면 올해 안에 파는 것이 좋다. 그러나 공유관계 등 팔 수 없는 사정도 많으니 양도세 중과세가 부활될까 항상 걱정이다. 부재지주의 고민은 양도세 중과세만이 아니다. 농지법에 따르면 농업경영에 이용하지 않는 한 1년 이내 처분하여야 하며(농지법 제10조 1항), 이를 어기면 농지 소유자에게 6개월 이내에 그 농지에 대한 처분명령이 내려진다(농지법 제11조 참조). 나아가 그 처분명령에 따르지 않으면 해당 농지의 토지 가액의 100분의 20에 해당하는 이행강제금이 부과된다(농지법 제62조 1항). 첩첩산중이다. 그렇다고 농지를 임대차하거나 사용대차할 수도 없다. 농지법은 일정한 경우를 제외하고 농지임대차를 금지하고 있기 때문이다(농지법 제23조 참조). 그렇다면 부재지주의 고민을 해결할 묘안은 없을까? 세상에 막다른 길은 없다. 찾지 못하고 있을 뿐이다. 바로 농지은행에 맡기면 된다. 농지은행에 8년 이상 위탁한 농지는 재촌·자경하지 않더라도 일반세율이 적용된다. 즉 ‘한국농어촌공사 및 농지관리기금법’ 제3조에 따른 한국농어촌공사가 같은 법 제24조의4 제1항에 따라 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한한다)하여 임대하거나 사용대(使用貸)한 농지는 비사업용토지에서 제외되기 때문이다(소득세법 제104조의3 제1항 1호 가목 단서, 소득세시행령 제168조8 3항 9호 참조). 단 일반세율이 적용될 뿐이지 감면대상이 되는 것이 아니라는 것! 한편 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)는 무조건 일반과세대상이니 걱정할 필요는 없다(소득세법 제104조의3 제1항 1호 가목 단서, 소득세시행령 제168조8 3항 6호 참조). 농지은행에 맡겨서 좋은 것은 또 있다. 농지처분의무가 면제된다. 그리고 농지관리의 부담이 없어서 좋다. 농지은행이 농사지을 사람을 직접 찾아 임대도 해주고 임대료도 받아준다. 즉 농지은행과 임대수탁계약만 체결하면 모든 것을 농지은행이 알아서 해준다는 것! 깐깐해진 ‘8년 자경농지’ 양도세 감면 조세특례제한법에 규정된 8년 자경농지 양도세 감면은 과세당국과 납세자 간 잦은 다툼의 원인이 되기도 한다. A씨는 어머니로부터 물려받은 농지(4,208㎡)에 매년 호박, 무 등 채소농사를 짓다가, 이를 양도하였는데 과세관청은 양도세감면을 인정하지 않았다. 직장인 A씨가 어떻게 농사를 지을 수 있었느냐는 것이다. 국세청은 다음과 같은 사실에 주목했다. 첫째, A씨는 농지취득 전부터 고액의 소득을 올리는 정비사로 일했고, 은퇴 이후에도 시간강사로 활동하면서 ‘돈벌이’를 하고 있었다. 둘째, A씨는 농지 인접 지역으로 가족과 따로 ‘홀로’ 전입하였으니 ‘위장전입’일 것이다. 셋째, 해당 농지면적에 비해 농자재 구매내역이 소액이고 수확물에 대한 판매내역 자료가 미비하다. A씨는 이에 반발하였는데 조세심판원은 A씨의 손을 들어주었다(조세심 판례, 조심 2012중 4049 참조). 거주지와 농지소재지까지 이동거리가 짧고, 비교적 노동력이 들지 않는 채소류를 경작했으며, 정비사 일을 그만둔 이후 시간강사로 주 1, 2회 출강한 것을 제외하면 농지를 경작할 시간적 여유가 충분하다는 것이다. 그리고 농지원부 및 조합원증명서, 경작사실확인서 등 증빙 자료를 충분히 갖추고 있는 점을 고려했다고 한다.
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 10
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 09
- 법과 부동산, 아는 만큼 보인다 농업인이 되면 농지취득에 특별한 장애가 없다. 그러나 부재지주가 된다면 양도소득세 중과세를 피하지 못한다. 부재지주는 경작자가 농지 소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 것을 뜻하며, 이러한 농지는 비사업용토지에 해당돼 양도소득세가 중과세된다. - 본문 중에서 - 부재지주와 중과세 제대로 하는 농지투자는 바로 농업인이 되는 것이다. 농업인이 되는 것은 그다지 어렵지 않다. 4일에 하루정도 농사지으면 된다. 아니면 집보다 조금 큰 비닐하우스를 짓거나, 소 2마리를 키우면 된다. 또는, 농사로 월 10만 원 정도 벌면 농업인이 된다. 법적으로 따져보면 농업인은 다음과 같다.(농지법 제2조 2호, 농지법 시행령 제3조) ① 1,000㎡ 이상 농지에서 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하거나 1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자. ② 농지에 330㎡ 이상 고정식 온실·버섯 재배사·비닐하우스, 그 밖의 농림축산식품부령으로 정하는 농업생산에 필요한 시설을 설치해 농작물 또는 다년생식물을 경작 또는 재배하는 자. ③ 대가축 2두, 중가축 10두, 소가축 100두, 가금 1000수 또는 꿀벌 10군 이상을 사육하거나 1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자. ④ 농업경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자가 이에 해당된다. 일단 농업인이 되면 농지취득에 특별한 장애가 없다. 그러나 부재지주가 된다면 양도소득세 중과세를 피하지 못한다. 부재지주는 경작자가 농지 소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 것을 뜻하며, 이러한 농지는 비사업용토지에 해당돼 양도소득세가 중과세된다.(소득세법 제104조의3 1항 1호) 여기에 우리 사회에서 부재지주는 전국의 땅값 상승을 부추기는 사회악으로 여기기도 한다. 이것이 비사업용토지에 대해 양도소득세가 중과되는 이유다. 따라서 양도세중과세의 폭탄을 피하려면 기본적으로 재촌·자경의 요건을 갖추어야 한다. ‘재촌’이란 ‘농지의 소재지와 동일한 시·군·구(자치구인 구), 연접한 시·군·구 또는 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내에 있는 지역에 주민등록이 되어 있고 사실상 거주하는 자’를 말한다. ‘재촌’이라고 하기 위해서는 형식적으로 주민등록이 되어 있어야 하고 사실상 거주하고 있어야 한다. 다만, 농지소유자만 재촌 요건을 갖추면 충분하고 다른 세대원까지 재촌해야 하는 것은 아니다. ‘자경(自耕)’이란 농업인이 그 소유 농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물 재배에 상시 종사하거나 농작업(農作業)의 2분의 1 이상을 자기의 노동력으로 경작 또는 재배하는 것과 농업법인이 그 소유 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 것을 의미한다.(소득세법 시행령 제168조의8 2항, 농지법 제2조 5호) 경작은 농지소유자가 직접 해야 하므로 다른 세대원이나 공유자가 경작하더라도 자경이 되지 못한다. 한편, 임야는 농업인이 아니라도 얼마든지 취득할 수 있다. 당연히 부재지주의 발생가능성이 많다. 임야 소재지에 거주하지 않으면 소유한 임야는 비사업용토지로서 양도세가 중과세된다. 다만, 농지와 다른 것은 임야 소재지에 거주하면 충분하므로 수목을 직접 재배해야 하는 것은 아니다. 법인의 비사업용토지는 중과세 오랫동안 도시생활을 하던 백씨는 오래전에 샀던 시골땅을 팔려고 한다. 그동안 땅값이 많이 올라 흡족한 기분이다. 그런데 2005년 8.31 부동산종합대책의 내용을 알게 되면서 세금폭탄을 맞을까봐 걱정하고 있다. 2005년 8.31 부동산종합대책은 부동산투기 수요를 억제하고 부동산시장을 안정화하기 위해 비사업용토지의 투기이익을 철저히 환수하도록 양도세를 중과한 것이다. 8.31 부동산종합대책의 핵심은 다음과 같다. ① 먼저, 개인의 비사업용토지의 양도세를 산정할 때 60% 단일세율을 적용하는 것이다.(참고로 일반세율은 대략 6%~38% 정도이다)(소득세법 제104조 참조) 지방소득세를 포함하면 66%가 된다. 그리고 법인소유의 비사업용토지는 일반세율을 적용한 법인세액에 30%가 추가된다.(법인세법 제55조의2 3호) ② 다음으로, 비사업용토지에 대해 장기보유특별공제(10~30%공제)를 배제하는 것이다. 장기보유특별공제란 양도소득금액을 산정할 때 토지를 장기보유하면 보유기간에 따라 10%에서 30%를 공제하는 것을 말한다. 최근 몇 해 동안 부동산경기 침체가 계속되고 있다. 하우스푸어, 부동산거지 등의 용어가 빈번히 등장한다. 이렇다 보니 정부는 부동산거래 활성화를 위한 대책 마련에 고심하고 있다. 그 가운데 양도세중과세 폐지 및 장기보유특별공제 도입 등이 자주 거론된다. 개인의 비사업용토지 양도에 대한 중과세는 2008년 이후 그 시행이 유보되었는데, 2013년부터 일반세율에 10% 더한 세율을 적용하는 것으로 개정됐다.(소득세법 제104조 1항 8호 법인세법 제55조의2 1항 3호) 이마저 그 적용을 1년씩 유예하고 있다. 2015년에도 그 적용이 1년간 유예됐다. 한편 개인의 비사업용토지에 대한 장기보유특별공제는 인정되지 않는다.(소득세법 제95조 2항) 개인의 비사업용토지에 대한 양도세중과세 적용이 유예된 상황에서 장기보유특별공제까지 허용되면 과도한 세금특례라고 판단되기 때문이다.田
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 09
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횡성통골‘까치주말주택단지’ 소형주택 짓고 텃밭 가꾸는 재미 누려볼까 ‘부지+집’모두 7,000만 원선
- 산세 좋고 물 맑은 곳에 가족이 휴일에 쉴 요량으로 전원주택을 지으려면 터 구하기가 만만치 않다.보통 330㎡(100평) 안팎의 부지를 물색하나 그만한 땅은 하늘에서 별 따기. 그러니 필지를 구획해 분양하는단지에서찾는편이수월하다. 횡성통골(오원리') 까치주말주택단지'는건축주가가벼운마음으로 전원주택을 마련하도록 토목공사부터 건축 시공까지 일괄 진행하며 비용이 적게 든다는 점이 매력이다.글박지혜 기자 사진 황예함 기자 취재협조 스피드세일개발 033-345-0437 www.speedsale.net 경기도 부천시에 거주하는 이종근·김삼숙(46세) 부부는 매주 화요일이면 전원주택이 있는 횡성으로 향한다. 부부가 최근 마련한 전원주택은 횡성군 우천면 오원리'까치 주말주택단지'내에 있다.나지막한 산으로 둘러싸이고 치악산 줄기에서 내려오는 계곡이 마을입구 진입로를 끼고 흐르는 전형적인 배산임수 지형의 청정한 곳이다.이종근 씨 가족은 일주일에 하루 이틀이라도 소음과 매연 속에서 벗어나 공기 좋은 곳에서 휴식하고자 세컨드 하우스를 마련했다."휴일에 사용할 요량으로 전원주택지를 찾아다닌 지 2년 정도 됐어요.고향 충주에 인접한 곳을 물색하다 까치 주말주택단지 분양 홍보를 보고 한번 와 봤는데 산세 좋고 공기도 좋아 더할 나위가 없었어요."아내 김삼숙 씨는"어릴 적 시골을 떠올리게 하는 계곡이 있어 여기가마음에들었어요"라며한마디거든다." 단지여서외롭지않은점도좋고요."부부는 건축도 수월하게 해결했다. 보통"집 지으면 10년 늙는다"는 말은 이들 부부에게 통하지 않았다. 토목공사부터 건축까지 전 과정을 단지 개발 업체에 맡겨 신경 쓸 일이 없었다. 이종근 씨는"시공업체를 선정하고 상담하는 과정도 만만치 않은 일일 텐데 단지 분양을 하는 스피드세일 측에서 시공까지 일괄적으로 진행해줘서 한결 간편하게 그리고큰돈 들이지 않고 집을 지었어요"라고 한다. 경제적인 소형 주말주택총 7920㎡(2400평) 부지, 16필지로 구획된 까치 주말주택단지는 주말농장을 콘셉트로 계획됐다. 330㎡(100평) 정도의 부지에 아담한 주택을 짓고 텃밭을 가꾸며 휴일을 지내는 그림을 그려보는 이들에게 적합한 주택단지다.강원권 토지 개발·컨설팅 전문 스피드세일개발 윤해복 대표는"최근들어 주말주택용으로 100평 안팎의 부지를 찾는 소비자가 늘고 있는추세입니다. 그러나 전원주택을 신축할 수 있는 전답이나 임야 등은 작은 평수를 찾기 어려운 게 현실이기에 단출한 주말주택을 원하는 도시민들의 욕구를 해결해줄 단지를 개발했습니다"라며 까치 주말주택단지를조성하게된배경을설명한다.' 농어촌주택취득자에대한양도세과세 특례'에 따라 1세대 2주택에 해당되지 않아 양도세 비과세 해택이있다.3.3㎡(평)당 부지 가격은 35만 원선이며 약 12평 단층 건물(덱 포함) 시공 포함 가격은 7,000만 원선이다. 부지 가격은 토목공사 및 상·하수도, 전기 등 기반시설 인입 공사 포함한 것이다. 덱Deck을 더 늘리거나시공방법 및 자재 사양에 따라 가격 변동은 있다. 이종근 씨처럼 건물시공까지 일괄적으로 맡길 수 있으며 부지만 구입도 가능하다. 토목공사는 장원 토목·측량설계공사, 건축은 스피드세일건축에서 담당한다. 계약 후 건축허가에 1달, 건축공사에 1달 소요된다.건축비용이 비교적 저렴한 까닭은 비용이 적게 드는 샌드위치 패널로짓기 때문이다. 샌드위치 패널 하면 보통 화재나 단열에 취약함 등을떠올리는데 요즘은 난연難곓, 단열斷熱성능이 개선됐다. 더군다나 상시거주용이 아닌 가끔 쉬었다 가는 용도로 지을 경우 고급 자재 사용을부담스러워하는 건축주들에게 안성맞춤이다. 시공을 담당한 김대영 대표는"단열재 150㎜를 충전하므로 기본 단열이 가능하며 모든 유리창은 복층유리 이중문으로 설치해 주택 기능에 충실하면서 경제성에 중점을 두고 있습니다"라고 설명한다.이종근 씨 주택은 150㎜ 단열재 충전한 샌드위치 패널에 시멘트 사이딩으로 외부 마감하고 아스팔트 슁글 지붕 마감했다. 내부는 실크벽지마감했으며 복층유리 이중 창호를 적용해 단열에 꽤 신경 쓴 모습이다.대지면적 468.6㎡(142평), 건축면적 39.6㎡(12평), 덱 면적 26.4㎡(8평), 공간구성은 L.D.K.(Living Dining Kitchen Room)와 방 한 칸, 욕실로 네 식구가 사용하기에 부족함이 없다. 지자기 2가우스 이상의 지기 좋은 땅아직 미분양 된 몇몇 필지 가운데 숲속의 아늑한 필지는 요양을 희망하는 이들에게 윤해복 대표는 추천한다. 까치 주말주택단지가 있는 오원리는 일명 통골이라고 부르는데 이곳은 지기地氣가 좋아 예부터 요양과명상, 수양 등을 위해 찾는 사람들이 많다고 한다. 풍수 전문가 김명숙씨에 따르면, 통골의 지자기地磁氣는 평균 2가우스Gauss 이상의 명당에너지(기질: 토성)가 부존하는 곳으로 질병 치유가 빠르고 기운을 북돋워 준다.지기는 흙을 따라 흐르고 흙에 머무르며 지자기는 지표면의 자기장을통칭하는 말이다. 나침반이 남북을 가리키는 것은 바로 지구의 자기장때문이다. 땅의 평균 지자기는 0.5가우스로 지상 4층 이상 올라간 건물에서 측정하면 0.25가우스로 절반 정도로 줄어든다. 고층에서는 나무가 잘 자라지 못하는데 이 역시 지자기의 부족 때문인 것으로 알려진다. 지자기가 부족한 고층에서 생활하면 몸에 내재된 자성이 방전되면서 질병에 대한 저항력도 약화될 수 있다는 게 학계 설명이다. 즉, 사람은 땅을 밟고 살아야 건강하게 살 수 있다는 말은 지기와 지자기의 역할로 설명될 수 있다. 아파트 살던 노인이 시골에 내려간 뒤 신경통이나 류머티즘이 거짓말처럼 나았다는 이야기를 종종 듣는다. 그믿기지 않은 원리를 김진옥의《여의주를 찾아서》에서는'지기는 혈액흐름을 촉진하고 산소운반 능력을 증가시켜 병을 치료하는 데 기초가된다'고설명한다.' 칼슘이온의이동변화를도와부러진뼈를치료하거나 고통스러운 관절염에서 해방시킨다. 이외에도 다양한 내분비액의 수소이온농도(산과 알칼리의 균형)는 지기에 의해 변화하는 등 많은변화를 가져온다. 그 반대로 지자기 결핍은 얼마나 심각한 결과를 가져올 수 있을지….'통골에는 산까치, 뻐꾹새, 종달새, 소쩍새 등 새들이 노래하고 도라지,두릅, 잔대, 둥글레, 더덕, 취나물, 머루, 다래 등 갖가지 자생 식물이자란다. 인상을 찌푸리게 하는 소음 대신 새소리가 나고 매연 대신 풀냄새가 나며, 보이진 않지만 나무에서 내뿜는 피톤치드에, 눈을 맑히는초록색 풍경은 굳이 과학적 원리를 대지 않더라도 우리에게 건강을 선사함은 자명하다.까치 주말주택단지에 1호로 집을 올린 이종근·김삼숙 부부는 건축까지는 업체에 맡겨 수월하게 왔지만 텃밭과 화단을 가꾸는 일만큼은 남한테 미루지 않는다. 6월 둘째 주 이제 막 고구마를 심고 화단을 가꾸느라 땀을 흘리는 김삼숙 씨는"마당을 정리하느라 힘은 들어도 괜히기분이 좋고 건강해지는 것 같아요"한다. 이곳에서는 노동마저 건강의 비결이다.田
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횡성통골‘까치주말주택단지’ 소형주택 짓고 텃밭 가꾸는 재미 누려볼까 ‘부지+집’모두 7,000만 원선
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불황 이겨내는 부동산 투자법 - 틈새 종목 노리면 고수익이 보인다
- 최근 부동산 가격 하락 국면이 지속되고 있어 우려의 목소리가 높다. 끝이 보이지 않는 어둠 속으로 걷는 것처럼 부동산은 침체의 긴 터널에 빠져 있다. 재건축 시장 하락, 미분양 물량 증가, 신도시 아파트 가격 하락, 깡통아파트 속출 등 연이어 나오는 보도에 한숨만 늘어가고 있다. 이러한 부동산 혹한기에는 무엇보다 정도를 걷는 현명한 대처가 필요하다.글 ㈜부동산인터체인지 장훈 소장 1588-4585 www.budongsanic.co.kr 사진 전원주택라이프DB 요즘 같은 부동산 혹한기에는 현명한 대처가 절실하다. 부동산 시장에 대한 냉철한 분석과 그에 따른 행동이 필요한 시점이다. '위기는 기회다'는 말처럼 부동산 하락기를 슬기롭게 이겨야하고 나아가 위기를 기회로 삼을 수 있는 '지혜'가 필요하다. 개인마다 대처 방법은 다르겠지만 기본을 지키는 것이 무엇보다 중요하며 정도를 가는 것이 최선의 길임을 명심해야 한다.그러기 위해서는 먼저 단기 시세 차익보다 장기적인 관점에서 봐야 한다. 이제 아파트를 가지고 부자가 되는 시기는 지났다. 단기간에 가파른 상승세를 보이는 물건은 있지도 않을뿐더러 과거 같은 부동산 활황기는 없을 것이라는 게 관련 업계 종사자들 한결같은 의견이다.환금성을 고려해야 한다. 장기간 시세가 정체돼 있고 고정수입이 발생하지 않는 부동산은 피하고 발전 가능성이 작은 논, 밭, 나대지 등을 소유하고 있다면 이를 처분해 부가가치 높은 자산으로 이동하는 게 바람직하다. 향후 전국적 지가地價는 보합세가 이어지거나 완만한 상승세를 보일 것이다. 상승이 된다 해도 그 폭이 미미할 것이며 특히 지방 외진 곳은 특별한 개발 호재가 없는 한 상승세는 기대하기 어려워 매매 후 부가가치가 높은 곳으로 갈아타는 것이 바람직하다. 불황 속 투자 기회 많은 '틈새' 부동산부동산 거래 현장에 있다 보면 투자자들은 아무리 장래성 있는 새로운 상품을 소개해도 확실한 안정성이 없다 싶으면 지레 겁부터 먹는 모습을 자주 접한다. 이 같은 투자 자세로는 높은 수익을 기대하기 힘들다.부동산 재테크에 능한 사람은 다른 사람이 움츠리는 불황 속 숨겨진 기회를 노린다. 각 정부 부처에서 발표하는 여러 개발 계획을 재료로 삼는가 하면, 저평가된 값싼 매물을 골라 승부수를 띄우기도 한다.예를 들면 전용 가능한 도로변 빈 땅을 싸게 매입해 가건물을 지어 세를 주거나 버려진 임야를 개간한 후 수익형 과수농장으로 탈바꿈 시키는 것 등이다. 수도권 일대에는 이러한 방법으로 짭짤한 고수익을 올리는 이들이 적지 않다. 활용하기에 따라 버려진 땅이 얼마든지 '돈 되는 땅'으로 변신할 수 있다.시세 차익을 노려 택지지구 인근이나 기업도시 이전 예정지, 고속전철 역사 인근 농가주택(폐가)을 눈여겨 보는 것도 좋은 방법이다. 농가주택은 전 주인(매도인)이 농업인 자격을 갖춘 경우 증축을 통해 번듯한 전원주택으로 개조 가능하다. 개발 차익을 기대할 수 있어 버려진 농가주택을 찾는 이들이 부쩍 늘었다.틈새 종목은 투자자가 많지 않기 때문에 부동산을 싸게 매입할 수 있다는 게 가장 큰 장점이다. 물론 초보자는 투자 결정을 내리기 쉽지 않지만 수익률과 안정성이 확실하다면 과감하게 실행에 옮기는 것이 좋다. 색다른 틈새 종목 투자로 고수익 창출올해 말부터 다주택자 양도세 한시적 중과 유예 등의 규제 강화 조치가 서서히 시작되면서 시세 차익을 보려고 투자했던 '투자용'부동산 매물이 지속적으로 늘어날 전망이다. 단기 시세 차익을 바랐건 장기 투자목적으로 사뒀던 간에 보유세 강화와 양도세 실거래가 과세 등 투자자 입장에서는 아무래도 불안하기 마련이다.팔아도 큰 이익 없는 다주택 보유자는 물론 실수요자들도 불필요한(?) 부동산은 '팔자'가 대세다. 따라서 주변을 잘 둘러보면 역逆발상을 염두에 두고 투자할 만한 값 싼 매물이 많이 출현하고 있다.천편일률적인 아파트나 상가, 토지보다는 새로운 상품에 눈을 돌려보는 것도 하나의 방법이다. 기존 건물을 임대하기 좋게 새로 개선한 종목은 부동산시장의 대표적인 틈새 상품이다.부동산 투자에도 정도와 철학이 필요하다. 그 철학은 호황기보다 불황기에 더 크게 빛을 발한다. 호황기에는 단순히 기회를 잃을 뿐이지만 불황기에는 재산을 잃기 때문이다. 무엇보다 냉철하게 분석하고 판단해야 할 시기가 바로 지금이다. ㈜부동산인터체인지장훈 소장
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