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[귀거래사] 가자, 흙내음 나는 전원으로..움켜쥔 손 활짝 펴면 인생이 즐겁다
- ‘좋은 삶’이란 무엇일까? 남부럽잖은 물질적 풍요를 누리는 삶! 그것은 결코 아닐 것이다. 인간의 물욕(物慾)은 한도 끝도 없기에 손에 움켜쥘수록 물질의 노예로 전락하고 정신은 황폐해지기 마련이다. 여기 움켜쥔 손을 활짝 편 채 자연의 숨결을 보듬으며 유유자적(悠悠自適) 생활하는 이가 있다. 경남 하동군 하동읍 두곡리에서 30평 흙집을 짓고 차밭을 일구며 생활하는 신재남 씨다. 차밭이라야 비료는커녕 김도 제대로 매지 않는 600평이 전부다. 섬진강 변에 매화가 흐드러지게 핀 이즈음, 녹차 중 최상급으로 꼽는다는 우전차(雨前茶 : 곡우 전후에 따는 잎으로 만든 차)를 출하하려는 손길이 여기저기 분주하다. 하지만 그는 아침상을 물린 후, 여유롭게 차를 음미(吟味)하고는 차밭이 아닌 지붕 위로 오른다. 마무리 공사만을 남겨 둔 30평 황토집 지붕에 너와를 얹기 위해서다. 몇 푼 때문에 인위적으로 자연의 순리를 거스르지 않겠다는 속내를 엿보게 한다. 철따라 나는 산채(山菜) 상차림에 매실과 녹차, 쑥차 그리고 약간의 노동을 즐길 수 있는데 여기서 더 바란다면 욕심에 지나지 않다는 것이다. 여행을 좋아했다. 쉬는 주말이 돌아오는 금요일 밤이면 어김없이 서울을 벗어나곤 했다. 덕분에 우리나라 구석구석 꽤 많은 곳을 돌아다닐 수 있었다. 처음엔 그저 잘 알려진 관광지 위주의 여행이었지만, 점차 관광에서 벗어나 짧으나마 여행지의 실제 모습을 보려고 애썼다. 그러나 여행을 마치고 서울로 돌아오는 길엔 왠지 모를 아쉬움이 진하게 남곤 했다. 우연한 계기로 담배를 끊고, 차(茶)를 접하면서 삶이 바뀌기 시작했다. 그 중 가장 큰 변화는 육식보다는 채식 위주의 식생활을 하고, 커피나 콜라보다는 차를 주로 마시게 됐다는 것이다. 서울에서 나고 자라 도시에서 사는 것밖에 모르던 사람이 여행을 통해 조금씩 바뀌더니, 이제는 생각까지도 ‘서울을 벗어나 살 수 있겠다’는 쪽으로 바뀌었다. 그러나 그 생각은 누구나 한번은 꿈꿔 봄직한 먼 미래(적어도 나이가 쉰은 넘어 은퇴한 뒤)의 여유로운 전원생활이었지, 아직 열심히 일할 나이인 삼십 대엔 가당찮은 생각이었다. 그후, 많은 것을 가졌다 놓쳐도 보고, 몸 고생 마음고생을 하며 몇 년을 보내다 문득 이런 생각이 들었다. ‘왜 사는가?’ 불행히도 이유는 많지 않았다. 나름대로 명상을 하고 단전호흡도 하며 이 화두(話頭)에 매달렸지만 속 시원한 답을 찾기 어려웠다. 그러다 한 권의 책을 접했는데, 바로 ≪조화로운 삶 Living the Good life≫이었다. 처음엔 미국인 부부가 썼다는 이 책에 별로 호감(?)이 가지 않았지만 몇 장을 넘기지 않아 완전히 빠져들었고, 그날 밤을 그만 꼬박 새워 버렸다. 이 책엔 ‘왜 사는가?’에 대한 답은 없었지만 ‘어떻게 살아야 하는가?’에 대한 나름의 방향 제시가 있었다. 회사를 자의반 타의반으로 그만두고 많은 고민을 했다. 정신은 ‘이렇게 살아야 한다!’고 외쳐댔지만, 용기가 나지 않았다. ‘시골에 가서 어떻게 먹고살지?’ 라는 기초적인 의문은 물론이고, ‘어디서 살까, 살 집은, 병이 나면 어떻게 하지, 만약에 실패하면?’ 등등. 그때 아내와 어머니가 용기를 북돋아 주었다. ‘아직 젊으니 인생에 한두 해 실패한다고 해도 그리 큰일은 아니다, 진정으로 살아가는 데 중요한 것을 먼저 생각하자.’ 그때부터 살 곳을 찾는 여행이 다시 시작됐다. 그동안 여행을 하며 마음에 두었던 곳은 전라북도 부안군 변산반도 부근, 강원도 태백 또는 삼척 부근, 제주도 한라산 기슭, 지리산 부근(전라남도 구례, 광양, 경상남도 산청, 함양 그리고 하동) 이렇게 네 군데였다. 가족들과 토론을 한 결과는 이랬다. 가능한 한 도시화가 덜 된 곳, 겨울에 춥지 않은 곳, 이왕이면 산, 강, 바다가 모두 있는 곳 등. 그래서 선택한 곳이 바로 ‘하동’이다. 사실 앞의 것들은 모두 가족을 설득하기 위한 핑계 거리에 지나지 않았고, 오직 한 가지 ‘차에 대한 깊은 호감과 애정’이 이곳 하동을 선택하게 했다. 우리나라에 차를 만드는 곳이 어디 하동뿐이겠는가마는 특별히 마음에 감동으로 남은 것은 하동에서 만든 차였고, 그 인연을 못 잊어 하동으로 내려오기로 결정한 것이다. 그러나 아무 연고도 없는 하동에서 어떻게 땅을 사고 정착할 집을 구할지 참으로 막막했다. 몇 차례의 여행으로 알게 된 여관 아주머니와 식당 주인아저씨 등에게 부탁해 ‘알아보마’ 라는 막연한 대답을 받았지만, 그것으로는 미덥지 않아 직접 하동에 내려와 공인중개사무소를 찾아 나섰다. 서울과는 달리 눈에 잘 띄지도 않고, 낯선 하동 읍내를 한 시간쯤 뒤져 어렵게 찾은 두 곳 가운데 한 곳은 폐업, 다른 한 곳은 출장 중……. 이래서야 처음에 품은 생각은 고사하고 살 곳 마련도 힘들겠다는 생각에, 고심해서 찾은 곳은 하동군청 민원실이었다. 매우 의아해 하는 그 분들에게 한참 사정 얘기를 하고, 겨우 화개면의 공인중개사무소를 소개받아 찾아 갔다. 사실 서울에서는, 젊은 사람들이 시골에 내려와 산다고 하면 환영 받을 줄 알았는데 실제는 매우 달랐다. 기특하다는 칭찬은 고사하고, 열심히 설득시켜야만 아주 조금씩 이해를 했다. 땅을 보러 다니면서도 어느 날은 같은 이야기(하동에 왜 내려오는지, 어떻게 살 건지 등)를 서너 차례 반복해야 할 때도 있었다. 나름대로는 알아듣도록 설명했다고 생각했지만 받아들이는 쪽에서는 그게 아니었나 보다. 만나는 공인중개사마다 보여주는 땅들은 모두 전원주택지뿐이었다. 평당 40만 원에서부터 싼 땅은 평당 15만 원 정도 하는……. 이래서야 어디 농사짓고 살 수 있겠나 싶어 정말 암담했다. ‘아무래도 하동은 인연이 아닌가 보다!’ 어쩔 수 없이 다른 곳을 알아 볼 수밖에 없음이 실망스러웠다. 떠나기 전 마지막으로 들러 보고 싶은 곳이 있었는데, 인터넷으로 몇 차례 차를 주문한 적이 있던 다원이었다. 일면식도 없이 단지 몇 차례 주문한 적 밖에 없는 사람을 어찌 그리도 반갑게 맞아주던지. 차를 대접받으며 그간의 사정 얘기를 했더니, 그 분들 경험담이며 여러 가지 충고로, 외지에 내려와 더해 가기만 하던 불안한 마음을 어느 정도는 가라앉히게 되었다. 그분들도 도시에서 살다 시골 내려와 터를 잡은, 어찌 보면 선배였던 거다. 이야기 도중 얼마 전에 차밭이 두 군데 매물로 나왔는데, 팔리지 않았을지 모르니 한번 알아보자고 차밭 주인에게 전화를 했다. 그 중 한 곳이 아직 팔리지 않았으니 저녁에라도 차밭 주인을 만나 보자고 해서, 아주 다행히 좋은 인연으로 비옥한 땅을 구하게 됐다. 이 자리를 빌려, 도움을 준 정 선생님 내외분께 다시 한 번 진심으로 감사한다. 빈집 찾아 서울에서 7번 왕복 농민이 아닌 사람이 농지를 취득하려면 ‘농지취득자격증명원’이라는 것이 필요하다. 해당 읍면의 농지위원 2명(보통 한 동리에 한 명)이 농사를 지을 사람이라는 점을 확인해 주고, 1년에 30일 이상 농사를 짓지 않으면 강제 매수를 해도 이의를 제기하지 않겠다는 각서를 해야 농지취득증명서를 발급 받을 수 있다. 이른바 경자유전(耕者有田)의 원칙이라는 것이다. 그리고 당시엔 농지는 약 303평(1000㎡) 이상을 취득해야 등기를 이전할 수 있었다. 또 토지거래허가구역에서는 도시인이 농지 303평(1000㎡) 이상, 임야 606평(2000㎡) 이상을 취득할 때는 일정한 서류를 갖추어 해당 시·군·구청의 허가를 받아야 했다. 신고구역에서는 농지 1,515평(5000㎡), 임야 3030평(10,000㎡) 이상을 취득할 경우 해당 관청에 신고를 해야 한다. 다행히 구한 땅이 위의 조건과는 무관하여 무사히 등기를 마쳤다. 이제 살 집이 문젠데……. 처음 계획으론, 시골엔 빈집이 많을 테니 그것을 구해 조금 허름하더라도 고쳐서, 낯선 곳에 적응하며 집을 지을 동안 살아보자는 거였다. 그러나 시골엔 빈집이 없었다. 사람만 살지 않는다 뿐이지 창고 등 갖가지 용도로 다양하게 쓰이고 있었다. 더군다나 외지인에게 선선히 들어가 살라고 빌려 주는 집을 찾기 어려웠다. 결국은 마을 입구의 한 집에 전세로 거처를 마련했다. 빈집 구하기가 너무 힘들어 처음엔 집을 살까도 생각했지만(전세 가격이면 구입 가능), 수리비용에다 나중에 집을 짓게 되면 매각이 가능할지 의문이어서 구입을 포기했다. 농지전용을 받는 데도 집을 갖지 않는 편이 훨씬 유리하단 걸 알게 되었고, 시골살이에 필요하지 않다고 생각되는 대부분의 것을 처분하고는, 홀가분한 마음으로 이사를 할 수 있었다. ‘좋은 삶’에 대한 단상 우리 가족이 살아가는 지향점을 ‘조화로운 삶’이라 하기엔 너무나 거창해 그냥 ‘좋은 삶’이라 이름 붙여 보지만 낯간지럽기는 마찬가지다. 하지만 부끄러움을 무릅쓰고 우리 가족이 살아가려는 ‘좋은 삶’에 대해 한번 얘기해 본다. 첫째, 깨끗한 공기, 맑은 물과 같은 좋은 환경에서 둘째, 육체를 건강하게 살찌우는 먹을거리를 먹고 마시고 셋째, 소중한 이웃들과 더불어 살며 넷째, 땀의 소중함을 일깨우는 육체적 노동의 신성함을 통해, 스스로의 한계와 만족을 느끼고 다섯째, 단순하지만 풍요롭고 여유로운 ‘나만의 인생’을 성실히 살아가는 것이라 생각한다. 내려오기 전을 돌이켜보면 대다수의 도시 생활자와 별반 다르지 않았다. 사는 것 자체가 말 그대로 괴로움[苦]이요, 아픔[痛]이었다. 누군가와 끊임없이 경쟁하고, 이기기 위해 부단한 인내와 노력이 필요한……. 이 세상을 살아가는 방법이 오직 그뿐인 줄 알았다. 사람이 살아가는 모든 가치가 돈으로만 환산되어 ‘연봉 얼마짜리’ 인생이 되어 있는 자신을 발견했을 때의 그 자괴감이란……. 아내 또한 별반 다르지 않았다. 애초부터 맞벌이를 하지 않으면 안 되는 구조적 모순 속의 도시생활에서 아내 역시 ‘여성의 사회참여’ 내지는 ‘자아의 실현’을 위해 열심히 직장에 다녀야 했다. 여성을 하나의 인격체로 보기보다는 아름다움[美]으로만 보려는 사회의 편견 속에, 아내는 더욱 예뻐지기 위해 무리하게 피부과 치료를 받던 중 부작용을 심하게 앓아야 했다. 육체의 고통은 정신의 허약을 불러와 사소한 일에도 짜증을 내고, 우울해 하고 신경이 예민해졌다. 어떻게든 결단은 필요했다. ‘지금과는 다른 삶’에 대한 당위는 인정했지만 그 ‘다름’이 주는 생경함과 낯설음은 우리 가족을 몇 년이고 주저하게 만들었다. 지금 생각해 보면 오히려 낯선 두려움보다는 주류(主流)의 세상에서 낙오되면 어쩌나 하는 두려움이 더 컸을지도 모른다. 조금 더 돈을 벌어서, 공부를 해서 남보다 조금 더 갖고 물질적 여유가 생긴 뒤에, 여생은 시골에 내려와 무위도식하는 그러한 삶은 사는 자리만 바뀔 뿐 또 다른 형태의 도시 생활로, 문제 해결을 위한 방편이 되지 않는다는 점을 깨달으며 결단을 내릴 수 있었다. 우리 가족이 ‘좋은 삶’에서 주목하는 대목은 ‘좋은 먹을거리를 통한 육체의 건강’이다. 이만큼 떨어져 하동에 내려와 살며 어느 정도 여유를 갖게 된 후, 아직 도시에 살고 있는 가까운 사람들을 볼 때마다, 그들의 육체가 얼마나 망가져 가는지 알 수 있었다. 우리 가족 역시 하동에 온 후, 거의 1년여는 앓고 살았다. 시골생활을 시작하면 바로 ‘짜잔-’ 하고 건강 체질로 바뀔 거라는 기대와는 달리, 도시 독(毒)을 해독하느라 그랬는지 건강이 좋아지기는커녕 사소한 감기조차도 몇 달씩 앓으며 고생해야 했다. 아내는 온 몸에 두드러기 같은 것이 돋아나 괴로워했다. 어머니는 비만으로 인한 관절통과 노령화되는 과정에서 나타나는 여러 증상이 고루 괴롭혔다. 우리 가족에게 나타나는 모든 증상을 삼시 세끼 빠뜨릴 수 없는 음식으로 고치겠노라 결심했고, 그때마다 바로 나타나지 않는 효과에 조바심을 누르고, 서로를 격려하며 오늘까지도 포기하지 않고 있다. 덕분에 벌써 상당 부분 좋아지기도 했다. 아직 치료 중이라 조금 더 기다려야 하는 부분도 있으나 우리 스스로 완벽하게 건강해질 것이라는 믿음과 자신감은 점점 강해지기만 한다. 당연한 말이지만 건강하지 못하면 아무것도 할 수 없다. 그리고 특별한 사고가 아닌 한 인간이 평생 건강하게 살 수 있는 길이 있다고 확신한다. 도시의 인간관계는 경쟁과 경계 나누기, 철저한 무관심과 자기 방어 본능이 강하다. 그러기에 내 아이는 남의 아이와 달라야 하고, 우리 집은 남의 집보다 커야 하고, 우리 자가용은 옆집보다 좋아야 한다. 옆집에서 사람이 굶어 죽어도 알지 못하고, 옆집 아이가 생각하기조차 끔찍한 일을 당해도 내 아이가 무사하면 곧 잊는다. 사람과 동물은 분명히 다른 점이 있다. 그리고 그 중에 중요한 하나는 바로 다른 사람과의 ‘관계’라 생각한다. 가진 것을 기꺼이 나누고, 조금 불편한 사람을 도울 줄 알며, 호의 베풂을 고맙게 받을 줄 아는 사람 사이의 관계. ‘좋은 삶’을 살아가려는 우리 가족의 주요한 부분 중 하나다. 그리고 중요한 것 한 가지 더! 바로 ‘육체적 노동’이다. 언제부터인가 땀 흘리는 일은 하찮고 보잘 것 없는 것으로 천시되어 왔다. 많은 사람이 농촌에 사는 것을 기피하는 이유 가운데 하나가 바로 육체적 노동이라 생각한다. 하지만 자기의 처지와 한계에 맞는 적당한 육체노동은 운동 후에 느끼는 쾌감에 비할 바가 아니다. 우리 가족의 힘만으로 집을 짓는다고 했을 때 주위에서는 우려 반 비웃음 반이었다. 망치질 한번 제대로 해본 적 없는 사람이 집을 짓는다니 개가 웃을 노릇이었을 것이다. 처음에는 엄두가 나지 않아 빈집을 사서 살며 천천히 한 3∼4년 두고 지어 볼까, 하고 꽤 진지하게 고민했다. 하지만 일 년여를 살며 육체노동에 몸이 조금씩 단련되기 시작하고, 그와 함께 정신도 어려움을 극복하며 느끼는 쾌감에 맛을 들이기 시작하자 해볼 만하다는 생각이 들었다. 물론 생전 처음 해보는 우리 가족으로서는 정말이지 죽을 만큼 힘들다. 농사도 그리 녹록하지만은 않다. 그렇게 힘들기에 보람은 더 크다. ‘정말 하동에 잘 내려왔다’고 느낄 때가 있다. 온몸에 땀을 흠뻑 적시도록 일하고 황토집 짓는 현장을 떠나 집으로 내려가면서 섬진강 너머 저편 백운산을 뉘엿뉘엿 넘어가는 석양을 바라볼 때다. 그 마지막 햇살이 구름과 어우러져 말로 형용 못할 아름다운 색으로 물들어 갈 때, 육체의 고단함은 벅차오르는 정신의 희열로 기분 좋은 나른함이 되어 버린다. 아침에 눈을 뜨면, 어제와 같지만 다른 새로운 오늘을 살 수 있음에 가슴 설렌다. 田 ■ 글 신재남 ■ 사진 윤홍로 기자 ∵ 하동에 내려오기 전 질문들과 대답 Q. 생활비는 어떻게 가장 고민했던 부분임에 비하면 답은 의외로 쉬웠다. 도시에서 생활비를 100으로 본다면, 시골에서는 50 이하로 줄일 수도 있으리라 봤고 실제도 그렇다. 물론 쓰기 나름이지만. 그리고 추구하는 삶이 가능한 선에서 자급자족했기에 의외로 생활비에 대한 부담이 적게 들 것으로 생각한다(도시 생활비의 1/5 이하로도 가능). 적게 쓰면 그만큼 적게 벌어도 되겠지. Q. 노후 대책은 어떻게 이 부분은 오히려 도시에 사는 사람들이 더욱 걱정해야 할 사항이라고 본다. 시골에서는 70∼80대 어르신들이 정정하게 직접 밭을 돌본다. 오히려 시골서 사는 게 확실한 노후 대책이라 할 수 있겠다. Q. 의료비는, 목돈이 들어갈 경우엔 다행히 20대 때 보장성 건강보험을 여러 개 들어 놓아, 70세까지는 암 등 큰 질병에 어느 정도 안심이다. 그리고 목돈이 들어갈 경우는? 글쎄. 별로 그럴 일이 없을 것 같다. 왜냐하면 도시에서 목돈 들어가는 일 중 제일 큰 일이 집장만 하는 건데, 이곳에선 별로 그렇지가 않다. Q. 자녀들 교육은 크게 걱정할 필요 없는 것이 공교육비가 아주 저렴하다는 것이다. 그리고 도시처럼 서로 비교를 해가며 사교육비 지출하는 일이 그리 많지는 않은 것 같다. 주변 산청이나 함양에는 대안학교들도 있다. Q. 처음 해 보는 농사는 어떻게 처음엔 ‘이 씨를 뿌리면 진짜 싹이 날까?’ 하는 어이없는 의심을 하기도 했지만, 콩 심은 덴 콩 나고 팥 심은 덴 팥이 나고 자랐다. 하하― 모르는 건 물어보면 된다. 시골에선 모든 분이 선생님이다. Q. 살 집은 어떻게 사람에게 가장 중요한 것이 바로 의식주(衣食住)다. 이 부분만큼은 남의 손을 빌지 않고, 되도록이면 스스로 해보자는 것이 가족의 공통된 희망인 까닭에, 하나씩 차근차근 준비해 오고 있다.
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[귀거래사] 가자, 흙내음 나는 전원으로..움켜쥔 손 활짝 펴면 인생이 즐겁다
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[포커스] 귀농 · 귀촌, 전원주택 건축 쉬워진다
- 11월 5일 농림수산식품부(이하농식품부)는 경기도 남양주시 등 21개 시 · 군에 '영농여건불리농지' 2만 ㏊를 지정하고 이를 고시했다. 영농여건불리농지로 지정된 곳은 농사를 짓지않더라도 누구든지 취득할 수 있으며 건축하고자 할 때에는 농지전용허가를 받는 대신 시장 · 군수에게 신고만하면 되고 임대도 가능하다. 따라서 귀농이나 귀촌, 전원주택건축을 희망하는 이들에게 희소식이다. 이에 대한 자세한 내용을 살펴본다.글 홍정기 기자 사진 전원주택라이프 DB 도시민이 농지를 쉽게 취득할 수 있는 길이 열렸다. 그간 여러 차례 농지법 개정을 통해 어느 정도 도시민이 농지를 구입할 수 있었으나 까다로운 조건이 붙어 큰 효과를 보지 못했던 것이 사실.그러나 지난 11월 5일 농식품부는 도시민의 농지 취득 여건을 크게 완화한 새로운 농지법 개정안을 발표했다. 개정안 골자는 '영농여건불리농지'거래를 자유화하고 신고만으로도 농지를 전용할 수 있도록 한 것이다. 농식품부는 영농여건불리농지 소유 · 임대차 제한을 폐지하고 전용 제한 완화를 통해 농지 이용 효율성이 제고되고 농지 유동화가 촉진될 것으로 기대하고 있다.이에 대해 전원주택 관련 종사자들은 "귀농, 귀촌을 계획하거나 전원주택을 희망하는 이들에게 반가운 소식"이라며 "일단 경기, 충청권을 중심으로 문의가 많을 것"으로 예상했다. 농식품부 관계자 또한 "산을 등지고 경사가 심한 지역이 많다는 점을 감안하면 전원주택을 짓고자 하는 이들이 많을 것"으로 전망했다. 영농여건불리농지란 읍 · 면 지역의 농업진흥지역 밖에 있는평균 경사율 15% 이상이고 집단화된 규모가 2㏊ 미만인 농지 중에서시장 · 군수가 영농여건이 불리하고 생산성이 낮다고인정하는 농지를 일컫는다. 1 경자유전 완화… 도시민 농지 구입 쉬워져 경자유전耕者有田원칙이 있다. 농사를 짓는 사람만이 농지를 소유할 수 있는 것으로 현행 농지법은 이 경자유전 원칙에 따라 농지 소유자격을 농업인으로 엄격히 제한하고 농지취득자격증명제도를 둬 농지 매수인의 농지 소유 자격과 소유상한을 정하고 있다. 농업 경영 목적대로 이용하지 않으면 처분 명령이 내려진다.그러다 1996년 농지법 개정으로 도시민도 농지를 소유할 수 있는 기회가 생겼으나 이때에도 1년에 90일 이상 직접 농사를 지어야 한다는 조항이 붙었다. 나아가 2003년 농지법 개정을 통해 주말농장을 위한 1천㎡ 미만 소유가 허용됐지만 역시 임대는 불가능하고 특정한 사유 없이 농사를 짓지 않으면 팔아야 했다.그리고 지난 11월 5일 농식품부는 21개 시 · 군 영농여건불리농지 2만㏊를 지정 · 고시하면서 이에 대해 자기 농업 경영에 이용하지 않더라도 누구든지 취득할 수 있으며 임대도 가능하도록 했다. 영농여건불리농지란 읍 · 면 지역의 농업진흥지역(농업 생산 기반이 갖춰져 있거나 계획이 있는 곳) 밖에 있는 평균 경사율 15% 이상이고 집단화된 규모가 2㏊ 미만인 농지 중에서 시장 · 군수가 영농여건이 불리하고 생산성이 낮다고 인정하는 농지를 일컫는다. 이는 1996년, 2003년 농지법 개정보다 훨씬 농지 취득 여건을 완화한 것으로 귀농 · 귀촌을 희망하는 도시민과 전원주택을 짓고자 하는 이들에게 반가운 소식이다.이번에 영농여건불리농지로 지정된 21개 시 · 군을 보면 부산 기장, 경기 이천 용인 가평 남양주, 강원 홍천 영월 양양, 충북 옥천 증평 괴산, 충남 당진 태안, 전북 순창, 전남 순천 화순, 경북 경주 청송, 경남 사천 함양이다. 전국 140개 시 · 군 중 2009년 11월 농지법 개정 이후 시 · 군에서 추진해온 현지 조사와 확인이 완료된 21개 시 · 군이 먼저 발표된 것으로 나머지 119개 시 · 군은 조사 확인이 끝나는 금년 말 지정 · 고시된다.농식품부는 관계자는 "농지 이용규제 완화 체감도를 높이기 위해 21개 시 · 군을 조기 지정 추진하게 됐다"며 "전체 140개 시 · 군이 완료되면 전체 영농여건불리농지는 규모는 12만㏊가 될 것"이라고 말했다. 경자유전 원칙에 따라 소유주가 직접 농사를 지어야 했지만영농여건불리농지는 농사를 짓지 않아도 되고 필요하다면 임대를 놓아도 된다.귀농이나 귀촌 계획이 있으나 현재 직장으로 사정이 여의치 않다면미리 농지를 구입해 놓고 남은 기간에 임대를 해도 된다는 이야기다. 2 어떤 내용 담았나 역시 가장 눈이 가는 대목은 도시민이 농지를 구입해 주택 등을 건축하고자 할 때 이전에는 농지전용허가를 받아야 했지만 영농여건불리농지는 시장이나 군수에게 신고만 하면 가능해졌다는 것. 농지전용허가가 없으니 농지전용부담금(농지전용비)을 내지않아도 된다. '개발면적×공시지가×30%'에 해당하는 금액을 농지전용부담금으로 내야 했던 것을 고려하면 상당한 금액을 아낄 수 있는 것이다.또 다른 점은 임대가 가능하다는 것. 지금까지는 경자유전 원칙에 따라 소유주가 직접 농사를 지어야 했지만 영농여건불리농지는 농사를 짓지 않아도 되고 필요하다면 임대를 놓아도 된다.귀농이나 귀촌 계획이 있으나 현재 직장으로 사정이 여의치 않다면 미리 농지를 구입해 놓고 남은 기간에 임대를 해도 된다는 이야기다.이에 대해 박철민 대정하우징 대표는 "임대가 가능해져 그만큼 귀농 · 귀촌 희망자는 준비할 수 있는 시간적 여유를 갖게 됐다"는 데에 의미가 있다고 말했다. 덧붙여 농식품부 농지과 류이현 과장은 "임대를 통해 고령으로 인한 영농이 불편한 유휴화 방지 등 농지의 효율적 이용이 기대된다"고 전했다.또한 영농여건불리농지를 취득할 경우 일반 농지와 달리 농업경영계획서를 작성하지 않고 농지취득자격증명만으로도 가능하다.농식품부 관계자는 "영농여건불리농지는 밭농사가 주를 이루며 경사가 급해 기계화가 어려워 생산성이 일반 농지에 비해 35%에 그친다. 현장을 보면 대부분이 방치돼 있는 실정이다. 이번 농지법 개정으로 도시민 유입이 증가할 것으로 기대한다"고 밝혔다. 발표된 지역 가운데 경기, 충청, 강원 지역을 눈여겨볼 만하다.무엇보다 서울과 가깝고 앞선 지적처럼 상대적으로 다른 농지에 비해 가격이 저렴하다.경기 지역은 주말 주택용으로 충청도와 강원도는상주용으로 적당하다는게 전문가들 분석이다. 3 귀농, 귀촌자 노려볼 만… 투자가치는 '글쎄' 이번 농지법 개정으로 일부 언론은 부동산 업체 말을 인용 농지 투자가 수월해질 것이라는 전망을 내놨다. 한 부동산 전문가는 언론 인터뷰를 통해 "특정 농지에 대한 취득 규제를 완화함으로써 효율적 토지 이용이 가능해져 농지에 대한 투자가치가 상승할 것"이라고 말하기도 했다.그러나 전원주택 관련 부동산 업체에서는 이와 달리 땅 값에는 별 영향이 없을 것이라는 의견이 우세하다. 부동산인터체인치 정인하 관리이사는 "영농 여건이 불리한 농지라 할지라도 그 규모가 크지 않고 주변으로는 절대농지 등이 놓여 있어 개발 면적도 제한적일 수밖에 없다"면서 "투자가치를 논하기에는 부족한 면이 있다"고 말했다.박철민 대표도 비슷한 의견을 내놨다. "까다로운 조건이 완화됐다고 해서 투자용으로 뛰어들기에는 무리"라는 것. 그는 "여기에도 옥석이 있을 수 있다. 상대적으로 좋은 위치를 지닌 영농여건불리농지는 저렴한 가격으로 구입해 비싸게 되팔 수 있겠으나 그 수가 과연 얼마나 되겠느냐"며 "결국 귀농, 귀촌자를 대상으로 한 단독형 전원주택이나 소규모 단지 등이 주를 이룰 것"으로 내다봤다.발표된 지역 가운데 경기, 충청, 강원 지역을 눈여겨 볼 만하다. 무엇보다 서울과 가깝고 앞선 지적처럼 상대적으로 다른 농지에 비해 가격이 저렴하다. 경기 지역은 주말주택용으로 충청도와 강원도는 상주용으로 적당하다는게 전문가들 분석이다.주의할 점은 아무리 좋은 조건에 영농여건불리농지가 매물로 나왔다고 해서 무턱대고 구입해서는 안 된다. 경기 지역은 자연보전권역으로 묶인 곳이 많아 각별한 주의가 필요한데 이런 농지는 매입해도 개발에 상당한 제약이 따르기 때문이다. 그래서 부동산인터체인지 정인하 관리이사는 반드시 전문가를 통해 토지 활용 가능성을 따져봐야 한다고 주문한다.정 이사는 "개발제한구역, 자연보호지역 등은 영농여건불리농지라 하더라도 개발에 제약이 있을 수밖에 없다. 특히 경기도권은 여러 규제로 묶인 곳이 많기에 토지대장을 확인한 후 전문가와 상의하는 것이 바람직하다"고 전했다. * 후속 조치로 12월 말 전국 시 · 군 영농여건불리농지가 확정 발표되면 이에 대한 관심은 더욱 뜨거워질 것으로 보인다. 전체 농지 중 7%에 해당하는, 적지 않은 농지가 규제에서 벗어나기에 귀농, 귀촌자 그리고 전원주택 희망자들은 벌써부터 적지않은 관심을 보이고 있다. " 조만간 아이가 태어나면 수도권에 작은 집을 하나 마련하려고 했는데 여건이 맞지 않아 차일피일하던 차에 뉴스를 듣고 농업여건불리농지에 관심을 갖게 됐다"는 30대 이강록(서울 관악구) 씨. 서울 인근은 땅값이 비싸고 까다로운 제약이 많아 망설였던 그는 이제 다시 도전해 볼 생각이라고 한다.영농여건불리농지는 필지별로 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있으며 시 · 군에 비치된 지적도를 열람하거나 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에서 볼 수 있다.
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- 집짓기 정보
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[포커스] 귀농 · 귀촌, 전원주택 건축 쉬워진다
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[부동산 정보] 잠자는 땅에서 귀하신 몸으로 '한계 농지' 서울에서 1시간 이내 지역 노려볼 만
- 국토해양부는 대통령 업무보고에서 기업하기 좋은 환경을 조성하고자, 그 일환으로 ‘농지 소유 등 토지 이용 규제를 완화’하겠다고 발표했다. 토지 이용 규제를 대폭 손질한 관련 보고 내용 중 전 국토의 20%에 달하는 한계농지에 대한 각종 거래 제한을 완화하고 다른 용도로 전환 시 종전 허가에서 신고로 바뀌는 점이 핵심이다. 부동산 투자자들의 이목을 집중시키는 부분이다. 글 남기용 1588-4585 www.budongsanic.co.kr 그 동안 ‘잠자는 땅’으로 여겼던 한계농지가 ‘귀하신 몸’으로 탈바꿈 할 전망이다. 국토해양부 대통령 업무보고에서 드러난 실용정부의 부동산 정책 로드맵 중 일부를 들여다보면, 한계농지를 경자유전耕者有田 원칙의 예외로 인정하여 각종 소유와 거래 제한을 완화하고 다른 용도로 전환할 때 기존 허가에서 신고만 하도록 한 점이 눈에 띈다. 즉 이전까지 금지했던 개인이나 사업자도 한계농지를 개발하여 다양한 용도로 개발하게 한 것이다. 바뀐 내용을 들여다보니 수도권에서만 6600만㎡(2000만 평), 전국적으로는 약 3억 7620만㎡(1억 1400만 평, 전국 총 경지의 20%)에 이르는 한계농지는 그동안 〈한계농지정비사업〉으로 인해 개발 제한을 받아왔다. 지난 참여정부는 보존 필요성이 높은 우량 농지는 보호하고 생산성이 떨어지는 비농업진흥지역 한계농지에 대해 규제를 대폭 완화하는 내용의 농지 개혁 방향을 잡아 9만 9000㎡ 미만의 한계농지를 택지나 공장단지, 관광시설, 체육 복지 청소년시설 등으로 다양하게 개발하도록 했다. 한편 그 주체를 지자체나 한국농촌공사, 농협 등으로 한정함으로써 환경 훼손과 난개발을 막도록 했다. 이러한 〈한계농지정비사업〉이 이번 발표로 대폭 수정된 것이다. 새로 들어선 실용정부는 기존 한계농지 개발 주체 및 범위에 대한 규제를 적극 완화할 방침으로, 먼저 사업시행인가를 득하면 다른 법률에 의한 인허가도 받은 것으로 처리하여 절차를 간소화했다. 또한 한계농지 관련 각종 세금도 면제했다. 일반 농지를 전용하여 개발할 경우 3.3㎡당 공시지가의 30%에 해당하는 농지보전분담금을 내야 하지만, 한계농지를 개발할 때는 농지보전분담금을 면제 받으며(수도권 또는 광역시에 속하지 않는 읍·면 지역에 설치하는 시설에 한함), 임야일 경우 〈산림법〉에 의한 대체조림비 역시 면제 받는다(수도권과 광역시 제외). 소규모로 개발을 진행할 경우 전원주택과 펜션 등도 건립할 수 있다. 또한 대·중 규모로는 ‘한계농지정비지구’를 지정하여 택지나 공장단지, 관광휴양단지, 체육시설 등을 10ha(3만 평) 이내에서 조성할 수 있어 다양한 방식으로 개발이 가능하다. 단, 한계농지정비지구를 지정하지 않고 소규모 면적의 한계농지에서 전원주택과 펜션 등을 건립할 경우에는 개별법에 따라 농지전용허가(농지법), 건축허가(건축법) 등을 적법하게 득한 후 사업을 시행해야 한다. 보다 큰 규모로 시설을 단지화하거나 체육시설 등 부지 면적이 많이 필요한 사업을 시행할 경우, 한계농지정비지구로 지정 받아 고시 절차를 거친 후에 시장 또는 군수에게 사업계획 승인을 얻어서 사업을 시행하면 된다. 한계농지의 ‘명암明暗’ 한계농지는 대체로 공기가 맑고 숲이 우거진 곳에 위치한다. 따라서 전원주택, 펜션, 휴양용 주택 등을 건설하여 주말(Secondary House)이나 휴가 때 활용할 수 있다. 또한 이번 규제 완화로 정비 구역에 다양한 체육 관광 시설 등의 배치가 가능해졌다. 이를 통해 지역 주민의 삶의 질을 높이고 도시와 농촌 간 교류의 장으로 활용하며 농촌에 건전한 체육 놀이 문화를 정착하는 계기로 삼을 수 있다. 한편 농촌 주민의 일거리가 늘어남으로써 대규모 시설 주변을 이용하여 향토 음식이나 특산물 등을 판매할 수 있어 소득 증대의 기회도 확대될 전망이다. 하지만 한계농지에 대한 규제 완화는 극심한 부동산 투기와 난개발, 교통난, 무분별한 개발에 따른 환경 파괴 등 많은 문제점을 안고 있다. 한계농지에 대한 소유와 거래, 개발이 수월해지면 이를 악용한 투기가 성행할 가능성이 높으며, 산림을 훼손하는 무차별적 개발이 이루어질 가능성이 높기 때문이다. 또한 농지는 다른 용도로 전환하면 다시 농지로 되돌리기가 어려워 앞으로 식량 안보에 필요한 경작지 확보에 걸림돌로 작용할 수도 있다. 수도권 1시간 거리를 노려라 투자 대상은 규제 완화 가능성이 높은 땅으로 한정하는 것이 좋다. 먼저 눈에 들어오는 곳이 수도권에서 1시간 거리인 중부권 및 강원지역 일부 및 제2 영동고속도로 대규모 개발 예정지 주변 등이다. 이들 지역은 땅값이 비싸 그동안 수요자들의 발걸음을 돌리게 했던 곳으로, 한계농지 규제가 풀리면 수요가 크게 늘 것으로 보인다. 실용정부는 한계농지에 대한 규제를 모두 완화할 계획이지만, 각종 문제점에 대비하여 보전가치 높은 농업보호구역과 보전산지 등은 계속 묶어 두겠다는 방침이다. 따라서 법규상 문이 열렸다고 덜컥 한계농지를 매입했다가 자칫 낭패를 볼 수 있다. 규제 완화에 편승하여 저렴한 토지 분양을 앞세워 선량한 투자자들을 기만하는 일부 기획부동산의 행태에도 조심해야 한다.田
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[부동산 정보] 잠자는 땅에서 귀하신 몸으로 '한계 농지' 서울에서 1시간 이내 지역 노려볼 만
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[땅,땅,땅-III] 농지, 임야의 개발행위1-농지 전용으로 금싸라기 땅 만들기
- 전원주택은 전원, 즉 논과 밭이 시원스레 펼쳐진 농촌이나 산으로 포근하게 에둘러 싸인 산촌에 지은 집이다. 이러한 곳에 집을 짓는 과정은 도시하고는 다를 수밖에 없다. 지목이 대지여야 집을 지을 수 있기에 농촌의 전답이나 산촌의 임야는 반드시 개발 행위 절차를 밟아야 한다. 이번 호에는 토지 개발 행위란 무엇이고, 어떤 과정을 통해 농지를 대지로 지목 변경하는지 살펴보았다. 농지(전답)와 산지(임야)를 대지垈地로 전용하기에 앞서 ‘개발 행위’가 무엇인지 짚어 볼 필요가 있다. 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에서는 개발 행위를 다음과 같이 규정하고 있다. 개발 행위란 -건축물의 건축 또는 인공을 가하여 제작한 시설물(공작물)의 설치. -국가나 공공 단체의 소유로 공공의 이익에 제공되는 공유수면 매립이나 토지 형질 변경(경작을 위한 토지의 형질 변경을 제외). -흙·모래·자갈·바위 등의 토석을 채취하는 행위. -토지 분할, 즉 △녹지지역 안에서 관계 법령에 의한 허가·인가 등을 받지 않고 행하는 토지의 분할 △〈건축법〉에 건축물이 있는 대지는 대통령령이 정하는 범위 안에서 당해 지방자치단체의 조례가 정하는 면적에 미달되게 분할할 수 없다는 규정에 의한 분할 제한 면적 미만으로의 토지 분할 △관계 법령에 의한 인·허가 등을 받지 않고 행하는 너비 5미터 이하의 토지 분할 △녹지지역·관리지역 또는 자연환경보전지역 안에 물건을 한 달 이상 쌓아 놓는 행위 등이다. 이러한 개발 행위를 할 때는 반드시 특별시장·광역시장·시장 또는 군수의 허가(개발 행위 허가)를 받아야 한다. 즉 산지는 ‘산지 전용 허가’, 농지는 ‘농지 전용 허가’를 받아야만 부지 조성을 위한 토목 공사(형질 변경)를 하고, 여기에 집을 지어 지목地目을 대지로 변경할 수 있다. 이 과정에서 알 수 있듯이 형질 변경과 지목 변경은 그 내용이 다르다. 형질 변경이란 -평지나 경사면을 만들기 위해 흙을 깎아 내는 ‘절토’. -흙을 쌓거나 메우는 ‘성토’. -땅을 반반하고 고르게 만드는 ‘정지’. -길바닥에 돌과 모래 따위를 깔고 그 위에 시멘트나 아스팔트 따위로 덮어 길을 단단하게 다져 꾸미는 ‘포장’ 등의 방법으로 토지의 형상을 변경하는 행위를 말한다. 즉 전원주택을 짓기에 알맞도록 전·답이나 임야의 모양을 바꾸는 것이다. 지목 변경이란 〈지적법〉에는 땅의 주된 용도로 구분하여 지목을 28가지로 구분해 놓았다. 이 지적을 명확히 하는 토지대장·지적도·임야대장·임야도·수치지적부 등의 ‘지적공부’에는 필지마다 하나의 지목을 설정하고, 한 필지가 둘 이상의 지목 용도에 사용될 때에는 주된 사용 목적에 따른 지목으로 설정하고 있다. 즉 지목 변경이란 ‘지적공부’에 등록된 지목을 다른 지목으로 바꾸어 등록하는 것을 뜻한다. 농지란 무엇인가 농지란 지목이 밭이나 논·과수원인 토지 또는 현 상태가 농작물의 경작이나 다년성 식물 재배지로 이용하는 토지를 말한다. 또한 이러한 토지의 개량 시설(유지, 양·배수 시설, 수로, 제방 등)의 부지와 농지에 설치한 고정식 온실·버섯 재배사·비닐하우스 및 그 부속 시설의 부지, 농지에 딸린 농막이나 간이 퇴비장 등의 부지도 농지에 속한다. 지목에 상관없이 농지로 보지 않는 토지 -종전 〈농지의 보전 및 이용에 관한 법률〉 시행일(1973. 1. 1) 이전부터 농지 이외의 용도로 이용하고 있음을 객관적으로 입증한 경우. -〈초지법〉에 의해 조성한 초지(다년생 개량 목초牧草 재배에 이용하는 토지 및 사료 작물 재배지와 목도·진입 도로·축사 및 부대 시설을 위한 토지). -〈지적법〉에 의한 지목이 전·답·과수원이 아닌 토지로, 농작물의 경작이나 인삼·약초·과수 등 다년성 식물의 재배지로 계속해서 이용한 기간이 3년 미만인 토지. -〈지적법〉에 의한 지목이 임야인 토지로 그 형질을 변경하지 않고 과수·유실수·관상수 등의 재배에 이용하는 토지. 농지법 어떻게 진화했나 농지는 그동안 〈헌법〉과 〈농지법〉에 농업인과 농업법인만 소유하도록 하는 ‘경자유전耕者有田’ 원칙 실현을 위해 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못하도록 규정해 왔다. 비농민의 투기적 농지 소유를 방지하기 위해서였다. 그러나 1996년 1월 1일 개정된 〈농지법〉에 따라 도시인도 농지를 소유하게 됐다. 단, 농업인의 범위를 약 302.4평 이상의 농지 경작자로 규정함으로써 그 이상의 농지를 구입하도록 했다. 또한 2003년 개정된 〈농지법〉에는 ‘주말농장’ 제도를 도입해 도시인 등 비농업인이 농지를 주말·체험 영농 등의 목적으로 취득할 때는 세대당 약 302.4평 미만 범위 내에서 취득하도록 했다. 2006년 1월부터는 한국농촌공사(농지은행)를 통해 농업인 또는 농업법인에게 5년 이상 장기 임대하는 경우 비농업인의 농지 소유를 허용했다. 한편 농촌 투자를 활성화하고, 농지의 개발 이익이 농촌 활력 증진에 기여하도록 ‘농지조성비’ 제도를 개편했다. 부과 기준을 상대적으로 농촌지역에 불리한 현행 대체 농지 조성원가(㎡당 10,300∼21,900원)에서 공시지가로 변경했다. 공시지가의 30퍼센트를 부과하되, 도시 근교 등의 급격한 부담 증가를 막고자 상한제(상한 : ㎡당 50,000원)를 도입했다. 농지, 어떻게 대지로 전용하나 농지 전용이란 농지를 농작물의 경작, 다년성 식물의 재배 등 농업생산 또는 농지 개량 외의 목적으로 사용하는 것을 말한다. 참고로 농지를 대지로 바꾸는 것은 도시지역 내에서는 ‘개발 행위 허가’, 그 이외 지역에서는 ‘농지 전용’이 된다. 2003년 1월 1일 〈국계법〉 제정으로 종전의 전용 허가는 도시지역 내에서는 개발 행위 허가제로 바뀌었고, 제출 서류도 기존 농지 전용 허가 관련 서류에 건축 허가를 위한 관련 서류가 추가됐다. 농지 전용 허가를 받으려면 농지 전용 허가 또는 신고서에 다음과 같은 관련 서류를 첨부해야 한다. 농지 전용 신고서 첨부 서류 -전용 목적, 사업 시행자 및 시행 기간, 시설물의 배치도, 소요 자금 조달 방안, 시설물 관리·운영 계획 등. -전용하고자 하는 농지의 소유권을 입증하는 서류 또는 사용 승낙서, 사용 승낙의 뜻이 기재된 매매 계약서 등 사용권을 가지고 있음을 입증하는 서류. -전용 예정 구역이 표시된 지적도 등본 또는 임야도 등본과 지형도. 다만, 당해 농지의 전용 허가에 관한 권한이 시장·군수 또는 자치구 구청장에게 위임된 경우에는 이를 생략할 수 있다. -당해 농지의 전용이 농지 개량 시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반하여 인근 농지의 농업 경영과 농어촌 생활 환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 대체 시설의 설치 등 피해 방지 계획서. -변경 사유서(변경 내용을 증명할 수 있는 서류 포함) 및 허가증(변경 허가 신청의 경우에 한함). -농지 보전 부담금 감면 추천서(중앙 행정기관의 장 또는 시장·군수·자치구 구청장의 추천이 필요한 경우에 한함). 농지관리위원회의 확인 기준 이러한 농지 전용 허가 시청서와 첨부 서류를 농지관리위원회(소위원회)에 제출하면 위원장은 7일 이내에 신청 서류 확인서를 첨부해 시장·군수에게 송부한다. 농지관리위원회란, 일반적으로 위원장은 해당 읍·면장이 되고 해당 읍·면 소재 마을의 이장이 위원이 된다. 농지 전용 허가 신청서를 해당 읍·면사무소에 제출하면 되는데, 시간을 앞당기려면 직접 이장에게 농지 전용 허가 신청서에 도장을 받아서 읍·면사무소에 제출하면 된다. 농지관리위원회의 위원장은 제출 받은 신청 서류를 다음 기준에 따라 확인하게 된다. -전용하고자 하는 농지가 경지 정리·수리 시설 등 농업 생산 기반이 정비되어 있는지 여부. -당해 농지 전용이 농지 개량 시설 또는 도로의 폐지 및 변경이나 토사의 유출, 폐수의 배출, 악취의 발생 등을 수반하여 인근 농지의 농업 경영과 농어촌 생활 환경의 유지에 피해가 예상되는 경우에는 그 피해 방지 계획이 수립되어 있는지 여부. -전용 목적 사업이 용수의 취수를 수반하는 경우, 그 시기·방법·수량 등이 농수산업 또는 농어촌 생활 환경 유지에 피해가 예상되는지 여부. 농지 전용 허가권과 위임 권한 시장·군수는 농지관리위원장으로부터 받은 서류 중 농지 전용 신고서 및 농지 전용 허가권자가 시장·군수인 경우에는 직접 신고 수리 및 허가 여부를 결정한다. 농지 전용 허가권자가 시·도지사인 경우에는 15일 이내에 이를 심사한 심사 의견서 등을 첨부하여 시·도지사에게 송부한다. 그리고 시·도지사는 이를 받은 날로부터 10일 이내에 종합 심사 의견서를 작성하여 허가 여부를 결정한다. 농지를 전용할 때는 농림부장관의 허가를 받아야 한다. 즉 원칙적으로 농지 전용 허가권자는 농림부장관인데 그 권한의 일부가 시·도지사나 시장·군수·구청장에게 위임되어 있다. *시도지사에게 위임된 사항 ·농업진흥지역 안의 3000㎡ 이상 3만㎡ 미만의 농지전용 ·농업진흥지역 밖의 3만㎡ 이상 20만㎡ 미만의 농지전용 *시장·군수·구청장에게 위임된 사항 ·농업진흥지역 안의 3000㎡ 미만의 농지전용 ·농업진흥지역 밖의 3만㎡ 미만의 농지전용 농지 전용 허가 관할청은 서식의 농지 전용 허가증을 신청인에게 농지 전용 허가를 함에 있어 지역 사회의 개발, 공용·공공용 목적 사업의 시행 기타 부득이한 사유가 있는 경우를 제외하고는 당해 농지의 소재지를 관할하는 농지관리위원회의 확인 결과를 참작하여 허가 여부를 결정한다. 관할청은 농지 전용 허가를 하는 경우에는 농지 전용 허가 대장에 이를 기재하고 농지 전용 허가증을 교부한다. 다만, 농지 보전 부담금의 납입을 조건으로 하는 농지 전용 허가를 한 경우에는 농지 보전 부담금의 납입을 확인한 후에 농지 전용 허가증을 교부한다. 농지 보전 부담금 납부 농지 보전 부담금은 농지를 전용하고자 하는 사람에게 식량 자급 기반 유지 및 우량 농지 보전에 소요되는 비용을 부담하도록 한 것이다. 납입 의무자는 농지 전용 허가를 받은 사람과 농지 전용 협의 신청 서류에 기재된 사업 시행자 등이다. 농지 보전 부담금 부과 방법 : ‘개별 공시 지가(원/㎡)의 30%×전용대상농지의 면적(㎡)×감면율’. 단, 개별 공시 지가의 30% 금액이 5만 원 이상의 것은 5만 원으로 부과하고 있다. 납입 기한은 고지서 발송일로부터 30일 이내 그리고 자진 납부는 농지 보전 부담금 내역 확인서를 교부받은 날로부터 15일 이내다. 자진 납부 시에는 행정 쟁송의 대상이 되지 못하므로 주의해야 한다. 그리고 납입 의무자가 부득이한 사유로 납입 기간 연장을 신청한 경우에는 납입 기간 만료일 전 농지 보전 부담금 납입 재원 조달 계획서 및 기타 농림부 장관이 정하는 서류를 첨부하여 관할청에 1차에 한해 60일 범위 내에서 할 수 있다. 농지 보전 부담금을 납부하지 않으면 농지 전용 허가가 취소될 수 있다. 반대로 농지 전용 허가가 취소되면 이미 납부한 농지 보전 부담금을 환급받게 된다. 토지 사용 승낙서의 활용 농지 전용은 원칙적으로 땅주인만 신청할 수 있다. 소유권을 이전한 해에는 전용 허가가 나지 않기에 그 해에 집을 지으려면 소유권을 이전하기 전 토지 소유주의 인감을 첨부한 ‘토지 사용 승낙서’를 받아서 전용 허가를 받는 것이 좋다. 또한 지적도상 맹지에는 전용 허가가 나오지 않으므로 진입 토지 소유주의 토지 사용 승낙서를 받아야 한다. 맹지인 경우에는 도로 폭이 3미터 이상이어야 하며 진입 거리가 35미터인 경우에는 도로 폭이 4미터는 돼야 한다. 또한 자연녹지 내에서의 도로는 4미터 이상, 단지를 조성하려면 6미터 이상의 도로를 확보해야 한다. 토지 사용 승낙서는 땅의 사용권을 갖기에 소유권 이전 등기와 같은 효력을 지니기 때문이다. 대개 땅값의 70퍼센트 정도를 치러야 토지 사용 승낙서를 받을 수 있다. 토지 사용 승낙서를 받는 절차는 인감 1통을 준비해, 그 용도란에 토지 사용 승낙용이라 기재하고 주민등록등본 1통과 토지 사용 승낙서에 해당 토지 지번과 면적을 기재하고 소유주 기재란에 소유주의 인감도장을 찍어야 한다. 한편 전용 허가를 받으면 1년 내에 집을 지어야 하나 6개월씩 두 차례 연기할 수 있다. 즉 전용 후에도 2년간 집을 짓지 않고 연기할 수 있다. 물론 이 기간이 지나면 다시 농지로 환원되어 불이익을 보므로 전용 허가 시기는 자금 사정 등을 검토한 후 주택 건축 예정 기간을 계산해 정해야 한다.田 글 윤홍로 기자
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[땅,땅,땅-III] 농지, 임야의 개발행위1-농지 전용으로 금싸라기 땅 만들기
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[웰빙으로 가는 길] 농어촌 주말농장, 주말주택 만들기
- 농어촌 주말농장·주말주택 만들기 정부에서 서울·수도권에 거주하는 성인 511명을 대상으로 ‘거주 희망 주택 형태’를 공론 조사한 결과, 전원주택이 42퍼센트로 가장 높게 나타났다. 그 원인은 주5일 근무제의 확대 시행에 따른 여가 시간 증가, 철도·도로망의 발달과 자동차 보급의 확대, 열악한 도시 환경과 소득 증대에 따른 주거 문화의 변화 등에서 찾을 수 있다. 최근 전원주택시장에서 ‘주말농장’과 ‘주말주택’이 단연 주목을 받고 있다. 8·31 종합부동산대책을 보면 부재지주(不在地主)의 농지나 임야, 목장 용지의 양도세를 실거래가로 과세하고 세율도 2007년부터 양도 차익의 60퍼센트로 무겁게 과세할 방침이지만, 약 303평(1000㎡) 이하의 주말농장은 여기에서 제외했다. 또한 수도권이나 광역시에 속한 군을 제외한 읍·면지역의 대지 200평, 연면적 45평, 기준시가 7000만 원 이하의 농어촌주택 취득 시, 1세대 2주택 양도소득세 비과세 혜택을 2008년 말까지 3년간 연장할 방침으로 있다. 이러한 호재 때문인데, 하향 곡선을 그리는 수도권 및 토지거래허가구역에 속한 전원주택과는 사뭇 대조적이다. 주말체험영농주택 인기 급상승 농지는 〈헌법〉의 ‘경자유전(耕者有田) 원칙’에 따라서 농업 경영에 이용하고자 하는 농업인, 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인만 취득하여 소유하도록 하고 있다. 다만 2003년 1월 1일부터는 〈농지법〉 개정으로 도시민이 ‘주말체험영농’ 목적으로 세대별 약 303평(1000㎡) 미만의 농지를 취득할 수 있다. 세대별 약 303평 미만의 농지는, 기존 소유 농지와 주말체험영농 목적으로 새로 취득하는 농지 면적을 합한 총 농지 면적을 뜻한다. 막상 주말농장을 소유하고 싶어도 땅값은 둘째치고 200∼300평 땅을 구하기란 하늘의 별 따기처럼 어렵다고 한다. 시중에 매물로 나온 농지의 대부분이 1000평을 훌쩍 넘기 때문이다. 이때는 주위에서 뜻을 같이 하는 사람들과 함께 농지를 매입하는 방법이 있다. 물론 공유지분으로 농지를 취득할 때에도, 지분 면적이 세대당 약 303평 미만이어야 한다. 도시민이 주말체험영농 목적으로 한 약 303평 미만의 ‘농지취득자격증명’을 받으려면, 농지관리위원의 확인 절차를 거치지 않고 시·구·읍·면장 등에게 신청하면 된다. 접수는 우편이나 대리인을 통해 제출할 수 있다. 내년 1월 22일부터는 도시민이 주말체험영농 농지 등을 취득하는 경우, 농지취득자격증명을 신청하면 2일 이내에 처리하기로 했다. 주말체험영농 목적의 농지 취득에는 거리 제한이 없다. 그러나 주말체험영농 목적으로 취득한 농지는 최소한 본인 및 가족이 농작업의 1/3 이상, 또는 연간 30일 이상 노동력을 투입해야 한다. 휴경이나 임대, 위탁(농작업의 일부 위탁은 가능)은 제한되며, 이를 위반하면 해당 시·군·구청장이 농지 처분 명령을 내릴 수 있다. 한편 정부는 내년 1월 22일부터 도시민의 농어촌 유입을 확대하기 위해 읍·면지역 농업진흥지역 밖의 주말농장에 연접하여 약 10평(33㎡) 이하의 ‘주말체험영농주택’을 신축할 때, 농지보전부담금을 감면해 주기로 했다. 대지 면적은 농지전용절차를 거쳐야 하므로 농지 면적에 해당되지 않아 주말농장용 농지 소유 상한인 약 303평에 포함되지 않는다. 현재 농지보전부담금 감면 수치나 대지 면적, 농지 면적 등 세부 사항에 대해서는 검토중이라고 한다. 이처럼 주말농장은 농업경영계획서 없이도 도시민이 자유롭게 소유할 수 있다. 또한 주말에 텃밭으로 사용하다가 일정 규모의 주말체험영농주택을 지을 경우에는 혜택이 주어지므로 호재임에는 틀림없다. 또한 부담이 덜한 분양 주말농장도 있다. 4, 5평이 1구좌로 이루어져 있으며, 2구좌까지 신청이 가능하다. 농장별로 약간의 가격 차이가 있으나 대개 분양 가격은 5만∼9만 원 사이다. 보통 4월에 개장을 해 11월까지 운영을 하는데, 그 전에 신청해야 한다. 4인 가족일 경우 1구좌 정도면 충분하다. 주말농장은 농협중앙회 등에서 분양하는 곳을 찾아보면 된다. 비수도권 농어촌 주말주택 혜택 풍부 “맑은 공기 쐬며 짬짬이 텃밭을 일구려고 했는데 청소만 하다가 아까운 주말을 다 보냈어요. 주말주택은 너무 커도 안 되고, 가구도 간단한 게 좋아요.” 서울에 거주하는 김선희 씨(48)는 2년 전 평창군 진부면에 휴양용 주말주택으로 58평 복층 스틸하우스를 지었다. 주말주택을 짓고 처음 몇 달간은 주말마다 가족과 함께 뿌듯한 마음으로 찾았으나, 지금은 주말주택하면 손사래를 친다. 가족이 돕는다지만 집이 넓다 보니 편히 쉬기는커녕 안팎을 쓸고 닦느라 진을 쏙 빼고 온다는 것이다. “주말에만 잠시 머물다 가려고 작게 지었는데 지금은 후회가 막심해요. 이곳에서 노후를 보내려고 해도 제대로 된 가구 하나 놓을 곳이 없어요.” 엄성수(57) 씨는 정년을 앞둔 요즘 마음이 편치 못하다. 충북 단양의 15평 주말주택에서 책과 더불어 여생을 보내려고 했으나, 집이 작다 보니 책장은 둘째치고 꼭 필요한 세간마저 들여놓을 자리가 없기 때문이다. 두 사례에서 보듯이 농어촌 주말주택은 현재가 아닌 미래를 내다보고 지어야 한다. 주말주택으로만 쭉 사용할 것인지, 노후에 상주용으로 사용할 것인지를 염두에 두어야만 낭패를 겪지 않는다. 간혹 ‘나중에 맘에 들지 않으면 매물로 내놓지 뭐―’ 하겠지만, 농어촌 주말주택은 여타 부동산에 비해 환금성이 떨어지기에 낭패를 겪을 수 있다. 따라서 농어촌 주말주택은 사용 목적에 맞추어 예산을 수립하고, 입지를 선정한 후 건축 계획을 세워야 한다. 읍·면지역 농지전용부담금 급감 농림부는 내년 1월부터 농지를 전용할 때 부과하는 ‘농지전용부담금(옛 대체농지조성비)’의 부과 기준을, 전용하는 농지의 개별 공시지가의 30퍼센트로 변경하기로 했다. 현재는 경지 정리가 안 된 농지인 경우, 지역에 관계없이 제곱미터당 1만 300원이다. [사례 1] 비수도권 지역 강원도 영월군의 평당 공시지가가 1만 원인 농지 100평(약 330㎡)을 대지로 전용하면 현재 : 330㎡ × 10,300원 = 3,399,000원 내년 : 100평 × 3,000원 = 300,000원 으로 농지보전부담금이 3,099,000원 줄어든다. [사례 2] 수도권 지역 경기도 양평군의 평당 공시지가가 20만 원인 농지 100평(약 330㎡)을 대지로 전용하면 현재 : 330㎡ × 10,300원 = 3,399,000원 내년 : 100평 × 60,000원 = 6,000,000원 으로 농지보전부담금이 2,601,000원 늘어난다. 이렇듯 내년부터는 농지보전부담금 산정 방식이 공시지가로 바뀌면 비수도권과 수도권의 희비가 뚜렷해진다. 따라서 농어촌 주말주택은 규제 심한 수도권이나 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역보다는 규제가 덜하고 농지보전부담금이나 양도소득세 혜택까지 보는 읍·면지역으로 눈을 돌리는 게 유리하다. 농어촌 주말주택 어떻게 지을까 농어촌 주말주택용 농지를 매입할 때에는 토지이용계획확인원, 등기부등본, 지적도 등 기본 서류를 확인해야 한다. 그곳에 주택을 건축하고, 소유권을 주장하는 데 제한 사항이 없는지, 주택을 건축에 선행할 행정절차는 어떤 것이 있는지를 한눈에 볼 수 있기 때문이다. 농지(임야)를 매입하면 대지 전용 절차를 거친 후, 건축 유형을 정한다(표 참조). 그후 양심적이며 경영 방법이 우수한 시공업체를 선정해야 하는데, 이때는 계약에 앞서 시공업체에서 지은 주택을 3채 정도 방문하여 건축주들과 대화를 통하여 시공 과정의 어려움은 없었는지, 시공 후 하자가 발생하지 않았는지 등등을 확인하는 것이 중요하다. 본지 98쪽 ‘한국형 전원주택 설계도면’에서는 농어촌 주말주택 설계도면을 소개했다.田 정리 윤홍로 기자
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[웰빙으로 가는 길] 농어촌 주말농장, 주말주택 만들기
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[이슈] 도시민, 사실상 무제한 농지 소유, 농림부, 농지법 개정안 입법 예고
- 내년 하반기부터 도시민들도 사실상 무제한 농지를 소유할 수 있게 된다. 또 자연 재해나 징집, 질병 등의 경우에만 허용되던 휴경(休耕)이 한계농지의 경우에도 가능해진다. 이와 함께 농업진흥지역 내에 농민 소득과 편의 증진용 시설이 허용되는 등 행위 제한이 대폭 풀리며, 진흥지역 밖 계획관리지역 농지에는 현행보다 대규모 창고 등이 들어서도록 전용 규제도 완화된다. 농림부는 7월 23일 이런 내용을 골자로 하는 농지법 개정안을 마련 입법 예고했다. 개정 농지법은 내년 7월 1일부터 시행될 예정이다. 농지법 개정안은 급격한 농가 인구 감소와 고령화, 개방화의 진전 등 여건 변화에 대응하기 위한 것으로 풀이된다. 실지로 쌀 소비량 감소 등 농산물 소비 구조의 변화 및 농작물 수익률의 하락으로 갈수록 재배 면적이 축소되고 있다. 또 전체 농가의 57.7퍼센트가 60세 이상 고령 농가로 그동안 이들의 이농, 탈농 및 은퇴에 대응하고, 농지 이용의 효율성을 최대한 높이는 방향으로 제도를 개선해야 한다는 주장이 제기돼 왔다. 농림부는 “이번 농지법 개정안을 통해 식량, 환경, 균형 발전을 위한 농지의 다원적 활용과 농촌의 난개발 방지를 위해 현행 농지제도의 문제점을 보완하고, 농지 매도 및 농지 임차 수요 증가 등 농지시장의 변화에 적극 대응할 수 있는 농지시장 관리 기능을 확충했다”고 밝혔다. 여기에서는 농지 소유·이용제도와 농지 보전제도에 초점을 맞추어 농지법 개정안을 살펴보았다. ※ 농지 소유·이용 제도 주요 개선 내용 첫째, 농지은행을 통해 농업인 또는 농업법인에게 5년 이상 장기 임대할 경우, 그 기간 동안 농업 경영 목적으로 취득한 농지의 임대가 허용된다. 현행 농지제도는 96년 농지법 시행이후 농업 경영 목적으로 취득한 농지에 대해서는 질병·징집 등 불가피한 경우에만 임대를 허용(농지법 제22조)하고 있다. 둘째, 비농업인이 상속을 받은 농지, 8년 이상 영농한 후 이농하여 계속 소유하는 농지 등에 대해서는 현행 1헥타르(약 3,025평) 미만 소유 상한은 계속 유지한다. 그러나 소유 상한을 초과한 상속·이농농지를 농업기반공사를 통해 농업인 또는 농업법인에게 5년 이상 장기 임대할 경우, 그 기간 동안 소유가 허용된다. 셋째, 지역발전특구(농업특구) 안에서 농업인 또는 농업법인이 아닌 특화사업자의 농지 소유가 허용되고, 농업회사법인의 농지 소유 제한이 완화된다. 현행 농업회사법인의 대표이사와 업무집행권이 있는 자의 1/2 이상이 농업인이어야 하는 요건을 폐지하고, 총 출자액 중 농업인 출자 지분도 현행 1/2 이상에서 1/4 이상으로 낮추어 농업·농촌기본법에 의하여 설립된 농업회사법인이면 농지를 소유할 수 있게 된다. 넷째, 윤작·자발적 생산 조정 등 불가피하게 발생하는 한계농지 등의 휴경을 허용하되, 휴경으로 토양의 침식·유실 등 인근 농지에 피해가 발생할 경우에는 원상회복명령 및 대집행을 통해 복구하도록 함으로써 그로 인한 피해 발생에 대비하여 휴경농지 관리가 강화된다. 한편 비농업인이 주말·체험영농 목적으로 소유할 수 있는 농지의 소유 상한(세대당 약 302평) 확대 문제는 농업·농촌기본법, 농지법 등 농업 관련 법령상 농업인의 정의(농지 약 302평 이상 경작)와 상충되는 문제가 있어 현행 소유 상한을 유지하되, 앞으로 농업인 정의 조정 문제와 연계하여 장기 과제로 검토하기로 했다. 당초 주말·체험영농 농지 소유 상한은 농업인 정의를 조정하는 것과 연계하여 907.5평(3000㎡)으로 확대하는 방안을 검토한 바 있다. ※ 농지 보전제도 주요 개선 내용 첫째, 농업진흥지역을 중심으로 적정 농지를 확보하고, 한계농지 등 농업진흥지역 밖 농지에 대한 전용 규제가 완화된다. 농업진흥지역은 생산 기반이 정비된 농지를 중심으로 재조정하여 과도한 재산권 제한을 완화하고, 농업진흥지역 밖의 우량농지는 생산(보전)관리지역으로 편입하여 보전한다. 한편 농업진흥지역 밖 농지전용허가 제한을 시설별 면적 기준에서 시설기준으로 전환하여 농업진흥지역 밖 농지전용 규제가 완화된다. 둘째, 농촌 투자를 활성화하고 농지의 개발 이익이 농촌 활력 증진에 기여하도록 농지조성비 제도가 개선된다. 농지조성비를 농지보전부담금으로 개편, 농지조성 외에 영농규모회사업 및 농지 매입 재원 등으로 활용된다. 또한 부과 기준도 상대적으로 농촌지역에 불리한 현행 대체농지조성원가(㎡당 10,300원∼21,900원)에서 공시지가로 변경하여 농촌지역 투자에 대한 부담을 경감하고, 대도시 근교의 농지 개발 이익을 환수하여 농촌 투자 재원으로 활용하게 된다. 앞으로 농지 가격 하락, 농지 매도 및 임대 수요 급증 등 농지시장의 변화에 적극 대응하기 위해 농지은행 역할을 할 수 있는 제도가 도입된다. 농지 소유자의 위탁을 받은 수탁 농지의 매도·임대 등을 통해 농가의 경영 규모 확대를 지원하고, 고령 등으로 이농·탈농하는 농업인의 소유 농지를 매입하여 은퇴 및 전업을 지원하면서 급격한 가격 하락에 대비하여 농지 매입·비축 기능을 담당한다. 소규모 농업법인이나, 소규모 비닐하우스 집약 농업을 하는 농업인에게도 농지은행을 통해 농지를 임대한다. 농림부는 농지제도 개편은 국민 경제 전반에 미치는 영향이 큰 만큼 충분한 논의와 광범위한 의견 수렴을 거쳐 개선 방안을 확정했으나, 앞으로도 입법 예고 및 공청회를 통해 제도시행상의 문제점 등을 보완하여 정기국회에 농지법 등 관련 법률 개정안을 제출, 연내에 입법을 마무리 할 계획이라고 밝혔다. 농지법 개정안은 시행령 및 시행규칙 등 하위 법령의 개정이 필요하기 때문에 2005년 7월 1일부터 시행하게 될 것으로 보인다. Q 농지 거래를 자유화해야 한다고 보는데? 농가 인구의 감소와 고령화, 쌀 등 농산물 소비의 감소, 개방 확대 및 임차농지의 증가 등 농업환경의 변화를 감안하여 현행 농지 소유 규제를 대폭 완화할 필요가 있다. 현재 농지임대차 상황을 고려할 때, 전통적 의미의 자작농 체제를 고수하는 것은 무의미하다. 임차농지가 83만5000헥타르(전체의 44.8%)이며, 임차농가는 91만8000호(전체농가의 71.7%)에 달한다. 농업 생산 경쟁력을 강화하고 쌀값 하락에 따른 농지 가격의 급격한 하락을 방지하기 위해서는 고정 투자 비용이 낮은 임차를 통한 영농 규모화를 지원하고, 농지 소유에 대한 제한을 완화가 필요하다. 따라서 헌법상 경자유전원칙의 범위 안에서 영농 규모화를 촉진하는 방향으로 농지 소유 및 이용 규제를 완화하게 됐다. 농업 경영 목적으로 취득한 농지를 농지은행을 통해 5년 이상 장기 임대하는 경우에는 그 기간 동안 임대를 허용하고, 비농업인의 상속·이농농지 소유 상한(약 3025평)을 초과하여 소유한 농지도 농업기반공사를 통해 5년 이상 장기 임대하는 경우 그 기간 동안 소유상한의 예외를 허용했다. Q 주말·체험영농 목적의 농지 소유 상한 확대 문제는? 당초 주말·체험영농 농지 소유 상한은 농업인 정의를 조정하는 것과 연계하여 약 907.5평(3000㎡)으로 확대하는 방안을 검토했다. 이때 복지정책과 산업정책의 대상을 구분하기 위해 현재 농업인의 개념(1000㎡, 100만 원)을 자급농과 상업농(3000㎡, 300만 원)으로 구분했다. 상업농(농업을 주소득으로 생계를 유지하는 사람)은 최저생계비(427만2000원/년)의 50퍼센트 이상을 농업(쌀)소득(229만8000원/3000㎡)으로 충당하는 것으로 보았다. 그러나 농업·농촌기본법, 농지법 등 농업 관련 법령상 농업인의 정의(농지 약 302.5평 이상 경작)와 상충되는 문제가 있어 현행 소유 상한을 유지하고, 앞으로 농업인 정의 조정 문제와 연계하여 장기과제로 연구 검토해 나가기로 했다. Q 전용 규제 완화시 투기·난개발이 우려되는데? 수도권 등 부분적으로 발생 가능한 투기·난개발은, 실수요자 위주로 농지 소유 및 전용을 제한함으로써 방지할 수 있다. 비농민의 투기 목적 농지 소유를 제한하고, 토지투기우려지역(전국토의 15.2%, 15,000㎢)은 토지거래허가제를 실시한다. 도시지역 내 약 60.5평, 비도시지역 내 약 302.5평 초과 농지 구입시에는 농지 소재지 20킬로미터 이내에 거주하는 실수요자인지를 확인하여 농지전용 행위를 허가한다. 농지조성비를 농지보전부담금으로 개편하여 농지전용에 따른 전용이익의 일부를 환수, 농업구조개선 재원으로 활용한다. 국토계획법 시행으로 농지에 대한 난개발 관리 제도를 정비한다. 관리지역(과거 준농림지역) 내 농지에 대한 난개발 유인 감소를 위해 아파트, 숙박시설, 일반음식점, 공장(식품·도정공장은 허용), 창고(농·수·축·임업 창고는 허용) 등 개별입지는 원칙적으로 제한한다. 생산관리지역은 농지보전을 위해 농지법상 행위 제한 추가가 가능하다. 난개발을 방지하기 위해 도시기본(관리)계획 수립을 의무화하고 지구단위개발계획과 개발행위허가 등의 제도가 운영 중이다. Q 농업경영 목적 취득 농지의 임대 허용은 경자유전원칙에 반하는 것 아닌가? 농지제도개선에 포함된 ‘임대허용 범위 확대’는 헌법 규정의 범위 내에서 추진하는 것이다. 전면적인 임대 허용이 아니고, 매우 한정적인 경우에 한하여 예외적으로 임대를 허용하는 것이다. 농업경영목적으로 농지를 취득한 농지소유자가 ①농지은행에 위탁하고 ②농지은행이 이를 수탁하여 ③농업인과 농업법인에게 임대하는 경우에 한하여 예외적으로 허용한다. 특히, 농지의 효율적 이용을 통한 전업농의 영농 규모 확대 등 농업 구조 개선을 촉진하는 것이므로 헌법에 부합된다. 현행과 같이 사정 변경으로 농업 경영이 곤란한 농지 소유자에게 농지처분을 강제할 경우, 이를 회피할 목적으로 형식적인 경작을 하게 되므로 농지의 효율적인 이용에 역행한다. ①국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다. ②농업생산성의 제고와 농지의 합리적인 이용을 위하거나 불가피한 사정으로 발생하는 농지의 임대차와 위탁경영은 법률이 정하는 바에 의하여 인정된다. Q 농업경영 목적 취득 농지의 임대 허용은 농지를 투기장으로 만드는 것 아닌가? 농업 경영 목적 취득 농지의 임대 허용은, 농지은행의 관리 하에 전업농 육성 대상자와 농업법인에게 임대하는 경우로 한정되는 것이므로 투기 발생 소지는 사전에 원천적으로 차단된다. 농업 경영 목적으로 농지를 취득한 농지 소유자가 농지은행에 임대를 위탁하고, 농지은행이 이를 수탁하여 전업농에게 임대되면 그 기간 동안 계속 소유할 수 있게 되나, 농지은행이 수탁하지 않는 경우에는 농지를 처분하거나 스스로 경작해야 한다. 이를 어기고 임의로 임대하는 경우에는 처분명령 및 이행강제금이 적용된다. ·취득단계 : 취득세 및 등록세 전액과세 (농업인 50%감면) ·보유단계 : 종합토지세 합산과세 (농업인 0.1% 분리과세) ·매도단계 : 양도소득세 전액 부과 (8년이상 자경농지 양도세 면제) 실제로 개발 예정지 등은 거래허가지역으로 지정, 실수요자 위주로 거래를 제한하기 때문에 투기 방지가 가능하다. 토지거래허가지역(전국토의 15.2%, 15,000㎢)에서는 농지 거래허가시 실수요자 여부를 엄격히 심사(20㎞ 통작거리 적용 등)한다. 시세 차익을 노리고 농지를 취득하여 장기간 임대한 후 매도하는 경우에도 취득·보유·매도 단계별로 중과세되기 때문에 투기 유인이 되지 못한다. 田 ■ 정리 윤홍로 기자
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[이슈] 도시민, 사실상 무제한 농지 소유, 농림부, 농지법 개정안 입법 예고
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[전원주택으로 가는길] 전원에 살려면 이정도는 알아야 (2)
- 전원주택 건축을 빨리 하려면 부득이하게 기 허가를 득한 물건을 구입하지 않을 수 없다. 이러한 물건을 안전하게 구입하려면 우선 계약과 동시에 현지에 주민등록을 이전하는 것이 좋다. 다음으로 잔금을 치르는 날짜를 가능한 길게 잡아 계약하는 것이 유리하다. 이젠 도시민도 농지를 소유할 수 있다 정부는 2003년 1월 1일부로 도시민도 일정 규모 이하의 농지를 소유하도록 〈농지법〉을 개정 시행하고 있다. 이전까지만 해도 ‘경자유전의 원칙’이라 해서 농사를 짓지 않는 사람은 농지를 절대 소유할 수 없었는데 이젠 도시민도 ‘주말농장용’이란 명칭으로 약 303평(1000㎡) 미만의 농지를 소유하도록 한 것이다. 여기에는 세계 각국과의 치열한 무역전쟁에서 이길 수 없을 때를 대비하여 농민들에게 농토를 매매하게끔 숨통을 터 줌으로써 농민들의 원성을 다소나마 피해 보자는 얄팍한 속셈이 내포되어 있다고 본다. 그러나 개인적으로 본다면 농민이나 국가 백년대계를 위해서도 아주 고무적인 변화라 하지 않을 수 없다. 더구나 농가가 폐업을 할 때, 폐업보상금까지 지급하겠다고 하니 농지 규제는 많이 풀릴 전망이다. 그러나 아직까지도 문제는 많다. 규제를 많이 풀었다고는 하지만 실상은 하나도 없기 때문이다. 정부는 한 손에는 사탕을 들고 또 다른 한 손에는 서슬이 퍼런 칼을 들고 있는 형상이다. 요즘 연일 매스컴에 쏟아져 나오는 토지 정책들은 도저히 갈피를 잡을 수 없을 정도로 복잡하고 어렵기 짝이 없다. 그럼 우선 확실하게 풀린 부분에 대해서만 얘기해 보기로 한다. 예의 설명했듯이 도시민들의 주말농장용으로 약 303평 미만의 농지를 구입할 수 있게 한 것이 확실하게 풀린 부분이다. 그러나 그렇게 작은 규모의 농지는 거의 없기 때문에 빛깔만 요란한, 그냥 생색만 내는 정책에 지나지 않다. 한 마지기 정도의 논밭이 어디 흔한가! 그래서 외지인들은 규모가 조금 큰 땅을 여럿이 어울려 사려고 하지만 소유권 이전을 하기란 만만치 않다. 그나마 어렵게라도 사 둘 수만 있다면 훗날 전원주택을 짓는 지름길이 되기도 한다. 처음에는 주말농장으로 이용하다가 시간이 되어 전원주택을 짓고 싶으면 그 때에 가서 모든 구비 조건을 갖추면 되지 않겠는가. 차제에 정부에 바라는 것이 있다. ‘현지인’이 아니더라도 도시민들이 조그마한 규모의 전원주택을 가질 수 있게 법적 장치를 마련해 줄 것을. 그래서 조금 쉽게 전원주택을 마련할 수 있는 길을 열어 주어야 한다. 물론 ‘투기’나 ‘난개발’로 이어지지 못하도록 제도적 장치 마련이 선행되어야 할 것이다. 며칠 전 이런 일이 발생했다. 서울에서 사업을 하는 C씨는 97년부터 이 고장에 살고 있는데 으리으리한 큰 집에다 농토도 상당 부분 가지고 있다. 그가 얼마 전 부근에 있는 농지를 구입했다. 물론 토지 거래 허가 면적이 초과되어 관할청에 허가를 요청했다. 그러나 허가는 반려되고 말았다. 그는 두 자녀가 아직 어리고 안사람이 시골생활이 싫다고 하여 그동안 혼자서 이곳과 서울 살림을 병행하였다. 관청에서는 실제 거주하고 재산도 가지고 있지만 가족들과 함께 살지 않는다(가족과 주민등록이 같이 있지 않다)는 이유만으로 ‘현지인’이 아니라는 구실을 달아 토지 거래 허가를 내주지 않았다. 이 얼마나 모순(矛盾)된 행정인가. 정말 답답하고 짜증나는 일이다. 이해 당사자는 얼마나 금전적인 피해를 입었겠는가를 상상해 보라! 결국 토지 거래 허가는 이 지역에서 가족 모두가 6개월 이상 거주하지 않으면 득할 수 없다는 것이나 다를 바 없으니… 오호통재(嗚呼痛哉)라! 동호인주택이 어려운 까닭은 필자의 사무소에는 동호인주택을 지을 목적으로 만 8년이 넘는 세월동안 수 없이 많은 사람이 방문했었다. 마음이 맞는 친구들에서부터 학교 동창이나 동문들, 직업이나 직장이 같은 사람들, 형제자매들, 친목회 회원들, 취미가 맞는 사람들 그리고 지금도 이웃에 같이 살지만 전원으로 가서도 함께 살자고 모인 이웃들에 이르기까지……. 참으로 많은 사람이 동호인주택을 짓겠다며 찾아왔는데 지금까지 이곳이 아닌 다른 곳에서도 동호인주택을 지었다는 소문은 별로 들어보지 못했다. 여기에는 갖가지 이유가 있을 수 있다. 여러 사람이 모이면 배가 산으로 올라간다고 했던가. 만나기만 하면 입지 선정에서부터 티격태격한다. 같은 목적으로 모였지만 성격이 백인백색(百人百色)이라 의견 통일을 보지 못한다. 또한 여러 사람의 자금 사정도 모두 다를 수밖에 없다. 공동으로 추진하는 사업은 일관성이 있어야 하는데 그리 쉽지만은 않다. 그보다 더 큰 문제는 이 모든 일을 기획하고 추진할 만한 전문 능력을 가진 사람은커녕 시간적 여유가 많은 사람은 더더욱 없다는 점이다. 처음에는 여러 가지 토지 규제 때문에, 산림의 형질변경이나 농지전용 허가가 까다롭기 때문에, 입지 선정에서부터 건축 허가에 이르기까지 모든 일을 같이 시작해야 하는 번거로움 때문에 결국, 포기한 줄로만 생각했다. 물론 그런 것들도 동호인주택이 어려운 까닭 중 하나임에는 틀림없다. 그런데 더 중요한 문제는 아주 간단한 곳에 있었다. 어렵게 입지 선정까지 마치고 부지 계약을 앞둔 시점에서 벌어졌다. 시골에 주택을 지으려면 산림은 형질변경을, 농지는 전용허가(개발행위허가)를 득해야만 한다. 그런데 땅의 면적이 들쭉날쭉 고르지 못하다 보니 큰 것은 자르고, 작은 것은 붙이고, 높낮이가 다르면 위아래로 또는 옆으로 필지를 나누어야 한다. 그러한 작업 자체도 어렵거니와 작업이 끝날 시점이면 누가 봐도 알 수 있을 정도로 좋은 필지와 나쁜 필지로 갈리기 마련이다. 문제는 바로 여기에 있다. 죽을 때까지 옹기종기 모여서 같이 살자던 그렇게 친한 사람들도 이 문제에 봉착하면 일보의 양보가 없는 것이 우리 민족의 속성인가 보다. 돈 많은 친구는 돈을 좀더 주더라도 좋은 부지를 갖고 싶어하고, 돈 없는 친구는 오기로라도 안 빼앗기려고 한다. 결국 어떤 모임은 그러한 일로 사이가 벌어져 깨어지고 마는 모습을 씁쓸하게 본 적이 한두 번이 아니다. 또 다른 이유 중 하나는 모든 인허가와 건축을 거의 같은 시기에 해야 한다는 점이다. 사정이 다른 사람끼리 그 시기를 맞추기란 여간 어려운 일이 아니다. 필자가 생각하기에는 동호인주택은 어느 한 사람이 주도하여 한 명씩 점차적으로 나누어 갖는 게 가장 좋은 방법이다. 그렇게 할 수 없다면 업자들이 개발한 단지에 가서 서로 마음에 맞는 부지를 고르는 방법이 현명하다고 생각한다. 전용이나 형질변경 허가를 득한 땅이라고 무조건 좋은 건 아니다 “농지나 임지가 규제를 많이 받으면서 전용(개발행위)이나 형질변경 허가를 득한 부지들의 가격이 치솟았다”고 매스컴에 오르내리지만 사실은 그렇지도 않다. 팔당 상수원 수질보전 특별대책지역 1권역에서는 더욱 그렇지 못하다. 예를 들어 보자. ‘갑(매도인)’이 득한 허가(개발 행위 또는 형질변경)를 ‘을(매수인)’이 바로 이전(移轉)할 수 없다는 데 문제점이 있다. ‘갑’이 득한 허가를 ‘을’이 사용하려면‘수(受) 허가자 명의 변경’을 밟아야 하는데 그 과정은 처음 ‘갑’이 허가를 득할 때와 똑 같다. 우리 생각으로는 모든 자격과 조건이 맞는다면 검토 후 명의(名義)를 이전해 주는 편이, 이전을 하려는 사람이나 그 일을 처리하는 담당 공무원의 업무를 덜어 줄 수 있다고 보는데 현실은 전혀 그렇지 않다. 보다 중요한 것은 명의를 이전 받는 사람은 ‘현지인’이어야 한다는 까다로운 조건이다. 문제는 현지인이란 조건이 모순투성이라는 것이다. 전원주택을 원하는 사람들의 90퍼센트 이상이 현지인의 범주에 속하지 않기 때문이다. 그렇다면 ‘갑’의 이름으로 건축을 완료하고 등기를 필한 후 다시 양도하는 방식으로 ‘을’에게 소유권을 이전해야만 하는데 이 과정에서 중복된 등기료나 파생될 수 있는 양도소득세는 어느 쪽에서 부담할 것인가? 계약 당시에 이런 문제들을 자세하게 짚지 않으면 감당하기 어려운 문제를 야기할 수밖에 없다. 이런 문제들이 중개업소마다 비일비재하게 발생하는 것이 요즘의 현실이다. 물론 어떻게든 마무리되지만… 금전적인 고생은 말할 것도 없고 정신적 피해는 이루 표현할 수 없을 만큼 크다. 그러나 전원주택 건축을 빨리 하려면 부득이하게 기(旣) 허가를 득한 물건을 구입하지 않을 수 없다. 이러한 물건을 안전하게 구입하려면 다음의 방법을 사용하는 것이 가장 좋다고 생각한다. 우선 계약과 동시에 현지에 주민등록을 이전해야 한다. “집도 없는데 주민등록을 어디로 이전하느냐” 고 반문한다면, 필자도 답답하지 않을 수 없다. ‘위장 전입’이란 불법에 대해 얘기하지 않을 수 없으니까 말이다. 하기야 우리나라 고관대작(高官大爵)들도 위장 전입으로 치부했는데… 이렇게 생각하면 우리라고 못할 리 없지만 준법정신이 투철한 우리 민초(民草)들에겐 여간 꺼림칙한 일이 아닐 수 없다. 거기에다 허가를 담당한 공무원들이 실제 거주하는지를 실사한다고 하니 겁까지 왈칵 난다. 여기에서 우리나라 행정 모순의 일면을 볼 수 있다. 아직 집은커녕 땅조차 없는데 주민등록을 옮기고 실제로 거주해야 집을 지을 수 있다니 참으로 어처구니없는 일이다. 물론 이것이 투기를 방지하고 난개발을 막겠다는 의도에서 나온 졸속 행정이지만 악법도 법이니 지켜야 한다. 주민등록 전입신고(轉入申告)는 해야 하고 위장 전입은 불법이라고 하니 난감하기 짝이 없다. 필자도 여기에서 자세하게 쓸 수 없는 것을 양해해 주길 바란다. 그러나 ‘뜻이 있으면 길은 분명히 있다’는 말은 꼭 하고 싶다. 다음으로 잔금을 치르는 날짜를 가능한 길게 잡아 계약하는 것이 유리하다. 보통 계약 기간을 한 달 정도 잡아 모든 거래를 끝내는데 조금이라도 날짜를 늦춰서 잔금을 치르는 것이 시간을 버는 데 유리하기 때문이다. 거래는 끝났지만 소유권 이전 등의 행정 절차가 많이 남았으므로 될 수 있는 대로 그 사이를 좁히려는 뜻이 담겨 있다. 물론 거래를 알선한 중개업자가 중간에서 중재를 하니까 크게 염려할 필요는 없겠지만 그래도 ‘만사 불여 튼튼’이라 했다. 돌다리도 두들겨 보고 건너야 실수가 없는 법이다. 그리고 잔금을 치른 후 건축공사를 시작하라. 물론 매도인의 양해를 구하여 잔금 전에도 공사를 시작할 수 있겠지만, 그것을 용납하지 않는 매도인도 있으므로 계약할 때 이 부분을 반드시 짚어야 한다. 이러한 과정을 밟다 보면 6개월이란 거주 기간을 넘겨 현지인으로서의 자격을 갖추게 된다. 이때 ‘수(受) 허가 자 명의변경’을 신청하면 약 20일 후(별다른 하자가 없을 경우)에 허가증이 나온다. 이것을 첨부하여 내 명의로 토지 소유권 이전등기를 한 후에 건축 준공을 하여 등기를 필하는 방법이 있다. 이때도 조심해야 할 것이 있다. 잔금을 치른 후 얼마간의 시간이 흐른 뒤에야 모든(허가 자 명의변경이나 소유권 이전등기) 정리가 되므로, 만약의 경우에 대비하여 매도인에게 받을 서류 및 취해야 할 조치들을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 장구하게 설명했지만 충분히 이해되지 않으리라고 본다. 하여튼 그 과정이 까다롭다는 사실을 주지하고, 허가를 득한 물건이라 할지라도 하나하나 잘 따져본 후에 계약하기를 바란다. 농가주택(구옥, 폐가)의 리모델링 얼마 전 의뢰인에게 다 쓰러져 가는 구옥 한 채를 소개했다. 그 의뢰인은 처음부터 그런 집을 원했다. 그냥 바람만 불어도 쓰러질 것만 같은 낡고 을씨년스럽기까지 한 그 집을 본 많은 의뢰인이 고개를 설레설레 흔들었다. “집 뼈대가 튼튼하여 리모델링만 하면 얼마든지 마음에 드는 집으로 바꿀 수 있다”는 얘기를 수없이 했지만 도저히 용기가 안 나는 모양이었다. 그런데 그 의뢰인은 “원하던 물건으로 가격도 적당하다”며 쾌히 구입 의사를 표시해 거래가 쉽게 이루어졌다. 거래 후, 그 집은 이내 공사에 들어가 용마루와 기둥만 남기고 벽체를 헐어냈다. 그리고 있는 뼈대를 키워 요즘 주택의 높이만큼 변신시켰고, 차양(遮陽)이 있던 곳에 버팀목을 대 평수도 늘렸다. 작은 창문도 큰 것으로 바꾸고 지붕에는 예쁜 기와를 올렸다. 그 집을 아는 사람들은 얼마나 예쁜 집으로 변했는지 놀라움을 금치 못한다. 새로 지은 집에서는 느낄 수 없는 분위기와 투박한 질감이 마음을 사로잡기까지 한다. 이처럼 너무 낡아서 쓸모없어 보이는 시골집을 고쳐 전원생활을 하는 사람이 늘고 있다. 대개 낡은 집은 없는 셈치고 대지 값만 쳐주고 산다. 땅값은 같다 치더라도 30평짜리 집을 한 채 지으려면 평당 300만 원씩 잡아서 건축비만 9000만 원이 든다. 그런데 그 의뢰인은 단돈 3000만 원에 고풍스럽고 아담한 흙집을 완성했다. 구옥의 튼튼한 뼈대를 그대로 사용했기 때문이다. 옛것을 버리지 않고 살려서 쓰는 지혜! 이 얼마나 멋진 생각이며 값진 투자인가. 사람의 머리는 쓸수록 빛이 나나 보다. 그래서 ‘용불용설(用不用說)’을 제창한 이도 있지 않은가. 田 ■ 글 양정일 ∴ 글쓴이 양정일은 경기도 광주군 퇴촌면에 있는 한국전원 부동산 컨설팅에서 전원생활을 원하는 사람들을 위해 컨설팅을 해주고 있습니다.
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[전원주택으로 가는길] 전원에 살려면 이정도는 알아야 (2)
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[이 달의 이슈] 도시민 농지소유 900평까지 확대
- 도시민 농지소유 900평까지 확대 -농림부, 농지제도 대폭 개선 농촌의 젊은이들이 도시로 빠져나가 우리나라 농촌이 초고령 사회 진입 직전 단계인 것으로 나타났다. 이에 따라 정부는 농촌 투자를 유도하기 위해 도시인의 농지 소유 상한을 현재 302.5평에서 약 900평까지 큰 폭으로 늘릴 계획이다. 또한 농업진흥지역 밖의 농지로 필지가 작거나 경사가 심한 곳은 다른 용도로 바꿀 때 면적 제한을 없애서 개발이 한층 쉽도록 할 방침이다. 아울러 농지 전용을 허가받은 개발업자가 내야 하는 대체농지조성비의 부과기준도 조성원가에서 공시지가로 바꿔 부담을 줄여줄 계획이다. 농림부는 이 같은 규제 완화 방안을 금년 5월 말까지 확정한 뒤 연내 농지법 개정에 반영하겠다고 밝혔다. 허상만 농림부장관은 브리핑을 통해 “금년 중 지금까지 규제 위주로 운영해 오던 농지제도를 WTO/DDA, 쌀 재협상 등 여건 변화에 대응해 영농 규모화 등 농업 경쟁력 강화와 농촌의 활력 증진을 뒷받침하도록 대폭적으로 개선할 계획”이라고 밝혔다. 또한 “금년 농지제도 개선에서는 국민 식량의 안정적 공급과 국토 환경 보전을 위해 우량 농지는 최대한 보전하면서, 영농 규모화를 촉진하기 위해 농지 소유 및 이용 제도를 혁신하고, 농촌 활력 증진을 위해 전용제도 및 농지조성비제도를 대폭 개편, 농지시장의 효율적인 관리를 위해 농지 관리 기능을 확충하겠다”고 했다. 주요 내용을 살펴보면, 우량 농지는 농업진흥지역을 중심으로 최대한 보전한다. 적정 농지 면적은 농업진흥지역과 생산(보전)관리지역으로 지정 관리하고, 농업진흥지역의 농지 중 경지정리 등 생산기반이 갖춰지지 않은 농지를 진흥지역에서 제외하는 방안을 강구할 예정이다. 또한 진흥지역에서 제외된 농지와 진흥지역 밖 우량농지는 생산(보전)관리지역에 편입해 관리한다. 한편, 진흥지역 등 보전대상 농지에 대해서는 농업인의 소득과 편의가 증대되도록 농업에 필요한 시설 설치 범위를 확대하고 규제에 상응하는 지원을 강화한다. 농지의 소유 제한 완화 농지의 소유 제한도 최대한 완화하고 이용 제도를 혁신적으로 개선할 예정이다. 이를 위해 주말·체험영농목적을 위한 비농업인의 소유 상한을 확대하는 등 농지 소유 제한은 경자유전의 원칙 범위 내에서 최대한 완화하게 된다. 아울러 임대차를 통한 영농 규모화가 가능하도록 자경 목적 소유농지의 임대차와 위탁 영농 허용도 추진된다. 기존 진흥지역 밖 농지의 전용제도를 대폭 개편해 농업진흥지역 밖의 농지전용시 면적 제한을 철폐하는 등 제한을 대폭 완화한다. 그리고 지방자치단체에 대한 진흥지역 밖 농지전용허가권한의 위임 범위도 대폭 확대된다. 다만, 농지전용 규제 혁신은 투기와 난개발 방지를 위해 국토계획법상의 관리지역 세분화, 즉 토지적성평가를 바탕으로 수도권 내 시·군과 광역시, 광역시와 인접한 시·군은 2005년 말, 그 밖의 시·군은 2007년 말까지 세분돼 있는 계획과 연계해 추진할 예정이다. 특히 지역특구 내의 농지에 대해서는 농지의 소유와 이용을 전면 자유화하고, 전용제한도 대폭 완화해 지역특성에 맞는 개발이 가능하도록 뒷받침한다. 농지조성비제도 개선 농촌지역 투자가 활성화 되도록 농지조성비제도도 개선해, 농지조성비의 부과 기준을 기존의 농지조성원가 기준에서 공시지가 기준으로 변경하고 단가 수준을 인하한다. 농지조성비 단가 : 2만1900원/㎡(경지정리 + 용수개발), 1만300원/㎡(기타농지) 농촌투자와 공공투자에 대한 감면 폭도 확대하는 등 농지조성비 감면제도를 탄력적으로 운용해 경제자유구역, 제주자유도시 등 특정지구 내 공공개발 및 농촌지역 투자에 대한 감면 폭을 대폭 확대하게 된다. 농지 유동 정보화 지원 및 신탁 기능 도입 농지시장을 효율적으로 관리하고 농지 관리 기능을 확충하기 위해, 우선 농지시장의 수급 조절을 위해 농지제도 개선과 병행해 농지 유동 정보화 지원 및 신탁 기능 등을 도입하게 된다. 신탁 기능은 농업인이 농지를 신탁할 때 농업기반공사가 농지 대금의 일정 부분(70%)을 우선 무이자로 지원하고, 농지를 전업농에게 매도 후 매도대금을 정산하는 제도다. 단기간 급격한 농지가격 하락에 대비하기 위해서는 농지를 매입 후 전업농에게 매도·임대하는 농지매입 기능 도입도 검토할 예정이다. 금년부터 농어촌주택 세제 감면 1세대 1주택자 농어촌주택 취득 보유 후, 기존 주택 양도시 양도소득세 감면 양도세 비과세 농어촌주택 건평 45평까지 허용 금년부터 건물 면적이 45평까지인 농어촌주택을 구입해 1가구 2주택이 됐을 때, 도시지역 주택을 팔더라도 양도소득세를 내지 않아도 된다. 이에 따라 농어촌주택을 구입해 펜션·민박 등의 용도로 활용하게 됐다. 1세대 1주택자가 농어촌주택 취득 후, 취득 전에 보유하던 다른 주택을 양도할 때 양도소득세 비과세 특례를 인정하는 ‘조세특례제한법 및 동법 시행령’(법 제99조의4, 영 제99조의4)이 국회를 통과해 금년부터 시행된다. 법 개정 전에는 1세대 1주택 3년 보유에 한해 비과세를 인정(소득세법 제89조, 시행령 제154조)함으로써 농어촌주택 취득에 따른 양도세 부담으로 농어촌주택 구입을 기피했다. 그러나 법이 개정됨으로써 도시민의 농어촌주택 취득이 활발해질 전망이다. 1세대 1주택자가 2003년 8월1일부터 2005년 12월31일까지 기간 중에 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고, 당해 농어촌주택 취득 전에 보유하던 일반주택을 양도할 경우에는 양도소득세를 비과세한다. 한편 농어촌주택과 일반주택이 행정구역상 동일한 읍·면, 또는 연접한 읍·면에 소재할 경우 감면 대상에서 제외된다. 농어촌주택에 대한 양도소득세 과세특례 범위는 다음의 요건을 모두 갖춰야 한다. 첫째, 광역시 및 수도권 지역(접경지역 제외) 이외의 읍·면지역으로 도시지역, 허가구역, 지정지역, 관광단지를 제외한 농어촌주택. ※경기도 연천군, 인천광역시 옹진군, 그밖에 지역특성이 이와 유사한 지역으로 재정경제부령이 정하는 지역은 과세특례가 적용된다. 둘째, 대지 면적이 약 200평(660㎡) 이내. 셋째, 주택 연면적이 약 45.3평(150㎡ ; 공동주택의 경우 전용면적 116㎡) 이내. 넷째, 주택 및 이에 부수되는 토지 가액(기준시가)의 합계액이 당해 주택의 취득 당시에는 7000만 원이하, 일반주택의 양도 당시에는 1억 원 이하. 휴양 목적으로 취득한 농어촌주택 ‘별장’으로 보지 않고 지방세 중과 배제 농어촌주택 추가 취득·보유에 따른 지방세 중과 배제 일정한 조건을 충족하는 읍·면 소재 농어촌주택 취득 보유시 지방세(취득세, 재산세, 종합토지세) 중과 대상 별장에서 제외하는 ‘지방세법및동법시행령’(법 제112조제2항, 영 제84조의3제1항) 금년부터 시행됐다. 종전에는 지방세법상 상시 거주하지 않는 주택은 ‘별장’으로 간주해 주말주택 등으로 이용하는 농어촌주택은 지방세를 중과세했다. 재산세와 종합토지세는 5%(일반 농촌주택 세율은 통상 0.2∼0.5%), 취득세는 일반세율의 5배(10%)로 중과 (등록세는 일반세율과 같은 3%). ※별장이란, 주거용 건축물로 상시주거용으로 사용하지 아니하고 휴양, 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속토지(지방세법 제112조). 그러나 ‘지방세법및동법시행령’이 개정됨으로써 농어촌주택은 사치성 별장과 차별화를 두어 선진국과 같이 제2의 주택(second house) 개념으로 도시민의 소유를 촉진할 것으로 보인다. 첫째, 일정조건을 충족하는 읍·면 소재 농어촌주택 및 그 부속토지는 취득세 등 지방세 중과대상 별장에서 제외 둘째, 농어촌주택의 지방세 중과 대상 별장에서 제외되는 다음의 조건을 모두 갖추어야 함 -광역시 및 수도권 지역(접경지역과 자연보전권역 중 행정자치부령이 정하는 지역은 제외)을 제외한 읍·면지역으로 도시지역, 허가구역, 지정지역, 관광단지를 제외한 농어촌주택 -대지면적 약 200평(660㎡) 이내 -건물 연면적 약 45.4평(150㎡) 이내 -건물의 시가표준액 2500만 원 이내 田
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[이 달의 이슈] 도시민 농지소유 900평까지 확대
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농가주택 취득시 1세대 1주택 양도세 비과세 추진
- 농가주택 취득시 1세대 1주택 양도세 비과세 추진 -------------------------------------------------------------------------------- 농어가 인구의 급격한 감소와 고령화로 인한 농어촌공동화 현상이 심화되는 가운데 도시자본의 농어촌투자유치를 위한 대책들이 발표되고 있다. 금년 1월1일부터는 농지법 개정으로 도시민도 300평 미만의 농지를 소유하게 한 바 있다. 주말·체험 영농에 국한했지만, 농지법이 시행된 후 52년 만에 농사를 짓는 사람만 농지를 소유하게 했던 경자유전(耕者有田)의 원칙이 무너졌다는 점에서 시사하는 바가 크다. 또한 우리나라 농지 중 80퍼센트(농촌투자유치센터 추산 6억3000천만 평)에 달하는 한계농지를 일반인이 전원주택 및 펜션단지 등으로 개발하도록 했다. 한계농지는 일반 농지나 임야에 비해 값이 70퍼센트 정도 저렴하다. 더욱이 농지조성비나 대체조림비를 면제하고, 각종 인허가 절차도 큰 폭으로 완화했기에 개발 기간을 상당히 줄일 수 있다. 최근에는 재경부와 한나라당 권기술 의원이 농어촌주택 취득시 양도소득세를 비과세하는 내용의 ‘조세특례제한법’ 개정안을 국회에 제출·발의했다. -------------------------------------------------------------------------------- * 재정경제부안 재경부는 5월22일 “1세대 1주택(기존주택)을 보유한 자가 농어촌지역에 소재한 일정 규모 이하의 1주택(농어촌주택)을 유상으로 취득해 1세대 2주택이 된 경우에도, 기존 주택 양도시 1세대 1주택 양도세를 과세하지 않기로 했다”고 밝혔다. 도시자본의 농어촌 유입을 촉진하고 한계농지의 효율적 이용을 도모하겠다는 취지다. 농어촌지역의 범위 : 수도권(서울·경기) 및 광역시를 제외한 지역의 면(面)이다. 다만 △도시지역(종전 도시계획구역) △토지거래허가구역 △투기지역(양도세) △관광단지 등 개발지역은 제외했다. 일례로 충남 공주시 장기면은 면에 해당하지만 2003년 2월17일 토지거래허가구역으로 지정 고시된 지역이므로 이 지역의 주택을 취득한 경우에는 농어촌주택에 대한 비과세특례규정을 적용받을 수 없다. 농어촌 주택의 규모 : 대지는 200평 이내이며 가격은 기준시가로 7000만 원 이하다. 농어촌주택의 취득 기한 : 개정법 시행일(2003년 하반기 예정)부터 2005년 12월 31일까지 기간 중에 유상으로 취득한 농어촌주택이다. 다만 △개정법률 시행일 이전에 취득한 농어촌주택 △2006년 1월1일 이후 취득한 농어촌주택 △유상으로 취득하지 않고 부모 등으로부터 증여받은 농어촌주택은 제외된다. 농어촌주택 보유 기간 : 1세대 1주택 특례를 적용받기 위해서는 농어촌주택을 취득한 후 3년 이상 보유해야 한다. 만약 농어촌주택을 취득한 후 3년이 되기 전에 기존주택을 양도할 경우, 일단 기존주택이 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 때에는 비과세한다. 반면 농어촌주택을 취득일로부터 3년이 되기 전 처분하는 경우에는 기존주택에 대한 1세대 1주택 적용을 취소하고 양도소득세를 추징할 방침이다. 농어촌주택의 종류: 단독주택과 아파트, 연립주택을 포함한다. 또한 개정법률 시행일 이후에 신축한 건물, 즉 △개정법 시행일 이후에 농어촌주택을 취득해 철거한 후 재축하거나 증·개축하는 경우 △기존에 취득한 토지 위에 시행일 이후 주택을 신축한 경우도 포함된다. 농어촌주택에 대한 지방세 중과 문제 한편 현행 지방세법(지방세법 112①)상 상시 거주하지 않고 휴양과 피서, 위락 등의 용도로 사용하는 주택은‘별장’으로 분류해 지방세를 중과할 방침이다. 한편 소관부처인 행정자치부는 농어촌주택 중과와 관련해 “지방자치단체 및 관련기관의 의견 수렴중에 있으며 그 결과를 토대로 지방세 중과세를 완화할 예정”이라고 한다. * 한나라당 권기술 의원 안 한나라당 권기술 의원은 6월10일 “국내에 1주택을 소유한 거주자가 농어촌주택을 취득한 후, 기존 보유주택을 양도하는 경우 한시적으로 양도소득세를 비과세하며, 빈집을 취득해 증·개축할 경우 증가된 건축물 가액에 대한 취득세액의 50퍼센트를 감면하겠다”고 밝혔다. 국내에 1주택를 소유한 1세대가 수도권 및 광역시를 제외한 읍·면지역의 농어촌주택을 2008년 12월31일까지 취득해 3년 이상 보유한 후 기존의 보유주택을 양도하는 경우 양도소득에 대해 비과세하되, 투기지역 등으로 지정된 지역의 농어촌주택 취득에 대해서는 양도소득세를 비과세한다는 내용이 골자다. 조세특례제한법 중 개정안 제70조를 다음과 같이 신설했다. 제70조(농어촌주택 취득에 따른 1세대1주택의 양도소득세 비과세) ①1주택(이하 ‘일반주택’이라 한다)을 소유한 1세대가 다음 각호에 해당하는 주택 중 읍 또는 면지역(수도권정비계획법 제2조제1호의 규정에 의한 수도권과 광역시를 제외한다)에 소재하는 주택(공동주택을 제외한다. 이하 ‘농어촌주택’이라 한다)을 2008년 12월31일까지 취득(신축하여 취득한 경우를 포함한다. 이하 같다)한 후 3년 이상 보유한 경우에는 농어촌주택의 소유에도 불구하고 국내에 1주택을 소유한 것으로 보아 일반주택을 양도하는 때에 발생하는 소득에 대하여 양도소득세를 부과하지 아니한다. 1. 대지면적이 660제곱미터 미만이고 주택의 연면적이 150제곱미터 미만일 것. 2. 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 2억 원을 초과하지 아니할 것. ② 다음 각호의 1에 해당하는 지역의 농어촌주택을 취득한 자에 대하여는 제1항의 규정을 적용하지 아니한다. 1. 읍지역 중 국토의계획및이용에관한법률 제6조의 규정에 따른 도시지역. 2. 국토의계획및이용에관한법률 제117조제1항의 규정에 따라 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 지역. 3. 소득세법 제96조제1항제6호의2의 규정에 따라 부동산 가격의 급등 또는 급등우려지역으로 지정된 지역. * 축·개축, 개수시 취득세 50퍼센트 감면 한편 농어촌주택개량촉진법의 규정에 의한 빈집을 취득한 후 3년 이내에 당해 주택을 증축·개축 또는 개수한 경우에 그 증가되는 건축물 가액에 대한 취득세를 50퍼센트 감면하는 안도 발의했다. 고급주택 또는 고급오락장이 된 경우는 제외했다. 제120조의2를 다음과 같이 신설한다. 제120조의2(취득세의 감면) 제70조의 규정을 적용받는 농어촌주택중 농어촌주택개량촉진법 제2조제2호의 빈집을 취득한 후 3년 이내에 당해 주택을 증축·개축 또는 개수한 경우(지방세법 제112조에 따른 고급주택 또는 고급오락장이 된 경우를 제외한다)에 그 증가된 건축물의 가액에 대하여는 지방세법 제112조제1항에 의한 취득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. * 권기술 의원 일문일답(一問一答) ♣ 대상지역에 읍지역을 포함시킨 이유는? ☞ 이것은 소득세법 등 다른 법률에서 농어촌지역을 수도권 이외의 읍·면지역으로 규정하고 있음을 참고했다. 또한 투기지역이나 토지거래허가구역 등 제외되는 지역을 고려할 때 읍지역 전체를 제외할 경우, 농어촌투자유치 취지 자체가 크게 퇴색될 우려가 있다고 보았다. ♣ 제외지역에서 관광단지 등 개발지역이 빠진 이유는? ☞ 정부안은 면지역 중 도시지역 및 관광단지 등 개발지역, 투기지역 및 토지거래허가구역을 제외 대상으로 하고 있다. 투자유치 효과를 장담할 수 없는 상황에서 면지역 중 도시지역과 관광단지 등 개발지역까지 포함시킨 것은 과도한 제한이라고 판단한다. 만약 본 제도 시행 후 이들 지역에서 투기문제가 제기되면 투기지 1. 도시지역 : 종전의 ‘도시계획구역’을 말함. 2. 정 부 안 : 제출될 예정임(재정경제부, 행정자치부). 3. 기접수안 : 의원입법으로 3건의 조세특례제한법 중 개정법률안이 접수돼 있음. 4. 지방세 중과세 감면 : 지방세법 개정안을 별도로 제출했음 (추가 취득한 농어촌주택을 별장으로 보아 취득세, 재산세, 종합토지세를 중과세하는 지방세법 규정을 적용하지 아니함). 역이나 토지거래허가구역으로 지정하면 될 것이다. ♣ 대상주택에서 공동주택을 제외시킨 이유는? ☞ 당초 농림부가 처음 농어촌지역 투자유치 문제를 제기할 때 공동주택은 고려되지 않았다. 공동주택 포함시 투자유치 효과는 있겠지만 농어촌지역에 대한 난개발 우려 및 자연부락 공동화 촉진 등 예기치 않은 부작용도 우려된다. ♣ 지방세 중과세 감면에 대해서는? ☞ 1가구 1주택 소유자가 추가 취득하는 농어촌주택(지방세법상 별장에 해당 됨)에 대해 취득세, 재산세, 종합토지세를 중과세하는 것은 ‘농어촌투자유치’라는 정책 취지에 반하는 것이다. 정부도 지방세 중과세 감면을 추진하고 있으나 지자체의 반대로 행자부가 입법예고조차 하지 못하고 있는 실정이다. ♣ 빈집·폐가를 증·개축시 취득세 감면안은? ☞ 본 방안의 취지 중 하나가 현재 흉가화되어 가는 농어촌지역 빈집(공가)와 폐가(약 26만 호)를 재활용하자는 것이었다. 그러나 정부안에는 공·폐가에 우선적으로 투자할 유인책이 없다. 추가 유인책이 없으면 공·폐가는 투자대상에서 후순위로 밀리게 된다. ♣ 취득시한을 2008년 말로 했는데? ☞ 2005년 12월31일 정부안대로 할 경우 현재 돈 있는 사람만 개정안의 혜택을 보고, 돈은 없지만 진짜 전원생활을 희망하는 사람은 혜택을 볼 수 없다. 전원생활을 원하는 국민 누구나 본 법안의 혜택을 볼 수 있도록 취득시한을 2008년 말로 한 것이다. 田 ■ 글 윤홍로 기자 ·농어촌주택 취득 후 3년이 되기 전(2004.7.1)에 기존주택(A)을 양도하는 경우 일단 기존주택(A)에 대해서는 1세대 1주택 비과세 특례 적용 후 ·농어촌주택(B)을 3년 이상 보유하는 경우(2007.1.1 이후 농어촌주택을 양도하는 경우)에는 기존주택(A)에 대한 양도소득세는 종결(비과세)되나 ·농어촌주택(B) 취득 후 3년(2007.1.1)되기 전에 양도하는 경우에는 기존주택(A)에 대하여 비과세한 양도소득세를 추징함.
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농가주택 취득시 1세대 1주택 양도세 비과세 추진
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도시민 농지 소유 금기 50년 만에 깨져 새농지법 도시민 1천 제곱미터 미만 농지소유
- 도시민 농지 소유 금기 50년 만에 깨져 새농지법 도시민 1천 제곱미터 미만 농지소유 -------------------------------------------------------------------------------- 2003년 1월1일부터 도시민들도 농지 구입이 가능해진다. 비농업인도 농지를 소유하도록 하는 ‘농지법 중 개정법률안’이 2002년 11월7일 국회를 통과했다. 구입 농지는 주말농장으로만 활용해야 하고 토지의 면적도 가구당 302.5평 미만으로 한정된다. 부동산 전문가들은 “도시 근교의 농지나 인근에 레저시설이나 명승지가 있는 농지는 장기적으로 ‘투자’와 ‘여가생활’이라는 목표를 동시에 만족시킬 것”으로 전망했다. 여기에서는 농지법 개정에 따른 유망한 토지와 구입 절차에 대하여 살펴보았다. -------------------------------------------------------------------------------- 주5일 근무제의 확산에 따른 국민들의 주말·체험영농 수요의 증가에 부응하기 위하여 농업인이 아닌 개인이 취미 또는 여가활동으로 농작물의 경작을 하고자 하는 경우에는 세대별로 1천제곱미터(302.5평) 미만의 농지를 소유할 수 있게 됐다. 이전에는 농지법에서 헌법의 경자유전의 원칙 실현을 위해 농지는 원칙적으로 자기의 농업경영에 이용하고자 하는 농업인, 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인만 소유할 수 있도록 농지취득을 제한했다. 2003년부터는 도시민의 여가수요 흡수를 통한 농촌활력증진 및 소규모 농지거래 활성화를 위해 비농업인에게 주말·체험영농 목적의 소규모 농지소유가 허용된다. 농업인 경작기준이 1천제곱미터 이상인 점을 감안, 1000제곱미터 미만의 제한된 범위 내에서 소유를 허용(휴경·임대 제한, 농작업 위탁은 가능)했다. 제6조(농지의 소유제한) 주말·체험영농(농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생 식물을 재배하는 것을 말한다)을 하고자 농지를 소유하는 경우. 제7조제3항(농지의 소유상한) 주말·체험영농을 하고자 하는 자는 1천제곱미터 미만의 농지에 한하여 이를 소유할 수 있다. 이 경우 면적의 계산은 그 세대원 전부가 소유하는 총면적으로 한다. 이렇듯 도시민의 주말·체험영농목적의 농지소유를 허용함으로 주5일 근무제 확산 및 도시민의 건전한 여가수요 증대에 대응하고, 최근 침체된 농지거래 또한 활성화 될 것으로 기대된다. 주말농장으로 구입 가능한 전국의 모든 농지는 약 188만 헥타르이다. 이 가운데 농업진흥지역으로 분류된 토지가 106만 헥타르, 진흥지역이 아닌 곳이 82만 헥타르이다. 농업진흥지역 내의 토지도 주말농장으로 구입할 수 있으나 600평 이하로는 필지 분할이 불가능하기 때문에 큰 인기는 없다. 물론 번거롭지만 여러 명이 농지를 구입하여 공동으로 주말농장을 운영하는 방법도 있다. 농업진흥지역으로 지정된 곳은 대부분 평야지역이라 도시민의 선호도가 떨어진다. 즉 전원주택을 짓거나 주말농장 운영이 쉬운 농업진흥지역 밖의 82만 헥타르에 초점이 맞춰진다. 그리고 이전까지 농지를 구입하려면 303평 이상을 취득해야 했으나, 303평 미만의 농지도 소유할 수 있게 됐다. 따라서 소액으로도 농지에 투자할 수 있기에 거래가 불투명했던 303평 미만의 농지 거래가 활성화 될 전망이다. 한편 체험영농을 목적으로 취득한 농지가 농업진흥지역 밖이라면 전원주택을 지을 수 있다. 그러나 토지 면적이 300평을 초과하는 단독주택은 허가가 제한된다. 전원주택을 신축하려면 종전과 마찬가지로 우선 농지전용허가를 해당 시·구·읍·면에서 받아야 한다. 농지 구입시 농지관리위원 확인 절차 폐지 농지 취득절차가 간소화됐다. 주로 이장이나 면장이 맡고 있는 농지관리위원의 확인절차를 폐지했으며, 농업경영계획서 없이도 농지취득자격증명 발급신청이 가능해졌다. 종전까지는 농지취득자격증명 발급 신청시 신청인이 직접 농지관리위원 2인의 확인을 받거나, 읍·면장 등이 신청인을 대신하여 농지관리위원 확인을 받아 증명을 발급하도록 했었다. *농지취득자 → ①신청인이 농지관리위원 2인 확인 → 시·구·읍·면에 제출 ②시·구·읍·면에 제출 → 읍·면장이 신청인을 대신 농지관리위원 2인 확인 → 농지취득자격증명 발급. 2003년부터는 신규 영농 참여 촉진을 위해 농지취득자격증명 발급 신청시 농지관리위원 확인절차를 폐지하여 농지취득절차를 간소화했다. 읍·면장 등이 신청을 받아 확인한 후 증명을 발급하도록 하여 농지취득에 불편을 주는 중복확인 절차를 폐지했다. 대신 농지취득 후 자기의 농업경영에 이용하지 않는 농지를 강제 처분하는 사후관리제도를 적극 활용하기로 했다. 농지취득 절차 간소화로 농지거래 활성화, 신규 영농참여 촉진 및 민원인 불편도 해소될 것으로 보인다. 주말농장을 구입하려면 농지취득 목적을 기재한 신청서를 작성해 시·구·읍·면장에게서 증명서를 발급받으면 된다. 이후 매매절차는 일반 부동산과 동일하고, 등기소에 등기신청을 할 때 농지취득자격 증명서만 첨부하면 된다. 주말·체험농장용지로 농지 임대 허용 주말·체험농장이 활성화될 수 있도록 한 소유농지의 주말농장용 임대를 허용했다. 주말체험영농을 하고자 하는 사람이나 임대하고자 하는 사람에게는 임대 또는 사용대(使用貸 : 차임료를 받지 않는 임대차)를 할 수 있도록 농지임대차 제한에 대한 예외가 확대된 것이다. 이로써 농장을 자주 찾을 수 없는 도시민의 경우, 농업 위탁이 가능해졌다. 하지만 농지를 소유한 사람은 법이 허용하는 경우를 제외하고는 소유농지를 위탁 경영·임대 또는 사용할 수 없다. 종전까지 농지법 시행일(1996년 1월1일) 이후 취득한 농지는 원칙적으로 임대가 금지되고, 질병·징집·선거에 의한 공직취임 또는 60세 이상 고령농업인의 은퇴 등 불가피한 경우 농업경영 목적으로만 임대를 허용함에 따라 주말농장 목적으로는 임대할 수 없었다. 따라서 1996년 이후 취득 농지는 주말농장 목적으로 임대할 수 없었다. 반면 2003년부터는 도농교류 및 주말농장사업의 활성화를 위해 1996년 이후 농업경영 목적으로 취득한 농지도 주말농장 목적으로 임대를 허용했다. 농지소유자가 ①주말·체험농장을 직접 운영하여 회원에게 임대하거나, ②소유농지를 주말체험농장사업을 업(業)으로 하는 자에게 임대하는 경우 모두 허용했다. 주말 영농 목적의 임차한도는 개인이 1천제곱미터 이상 경작시 농업인에 해당하므로 개인별 임대차 한도는 1천제곱미터 미만으로 제한(주말농장 사업용지의 경우 임대차 한도 제한 없음)했다. 제22조(농지의 임대차 또는 사용대차)제5호 제6조제1항의 규정에 의하여 소유하고 있는 농지를 주말·체험영농을 하고자 하는 자에게 임대·사용대하거나 주말·체험영농을 하고자 하는 자에게 임대하는 것을 업으로 하는 자에게 임대·사용대하는 경우. 제6조(농지의 소유제한) 제3항 제22조제2호 내지 제4호의 규정에 의하여 농지를 임대하거나 사용대하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니하는 농지라도 그 기간 중에는 이를 계속하여 소유할 수 있다. 농사 안 지으면 주말농장 처분 주말농장은 원래 용도에 맞게 사용해야 한다. 농지법 시행령 및 시행규칙에 의해 도시민이 취득한 농지를 농지개량이나 자연재해, 질병, 취학, 징집, 선거에 의한 공직취임, 3개월 이상의 치료가 필요한 부상 등의 정당한 사유없이 임대 또는 휴경한 경우에는 취득한 농지를 처분해야 된다. 농림부는 매년 이용 실태 조사를 벌여, 조사결과 정당한 이유없이 농사를 짓지 않는 것으로 드러나 처분명령을 받고도 농지를 처분하지 않으면 매년 공시지가의 20%를 이행강제금으로 부과할 방침이다. 田 글 윤홍로 기자
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도시민 농지 소유 금기 50년 만에 깨져 새농지법 도시민 1천 제곱미터 미만 농지소유
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농지의 취득 자격과 취득 가능 범위
- 전원정보 농지의 취득 자격과 취득 가능 범위 -------------------------------------------------------------------------------- 최근들어 전원으로 내려가는 사람들중에는 영농을 겸하고 싶어하는 사람들이 적지 않다. 대개는 텃밭 개념의 소규모 경작을 원하는 사람이 대부분이지만, 개중엔 일정 규모의 면적을 가지고 농사를 짓고 싶어 하는 사람들도 있다. 그러나 텃밭 개념과 달리 농사를 짓기위해선 우선 몇가지 요소들이 충족되어야 하고, 소유와 경작에 대한 기본 개념도 이해하고 있어야 한다. 농지에 대한 개념과 소유원칙에 대한 기본적인 지식이 없이 덜컥 농지를 구입했다가 낭패를 보거나, 너무 규모가 커 감당하지 못하는 사례도 적잖은 것으로 알려지고 있다. 이와 관련된 기본 개념을 문답식으로 정리했다. -------------------------------------------------------------------------------- 어떤 토지를 농지라고 말하는가 전, 답 또는 과수원, 기타 그 법적 지목여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년생 식물재배지로 이용되는 토지를 말한다. 농지는 얼마까지 소유할 수 있는가 농지소유는 원칙적으로 농업인 또는 농업법인만 소유토록 하고, 자기의 농업경영에 이용하지 않는 농지는 처분의무가 주어지고 있다. 농업진흥지역 안에서는 소유상한 규제가 없고, 농업진흥지역 밖에서는 농가 당 5ha까지 소유가 가능하다. 농지소유제도와 자격 농지는 영농의사와 능력만 있으면 거주지에 관계없이 취득이 가능하다. 그리고 농지를 취득하고자 하는 사람은 농지소재지 시, 군, 읍·면장으로부터 농지취득자격증명을 발급 받아야 한다. 헌법상 경자유전의 원칙을 지켜나가면서 영농규모 확대를 유도하고 의욕과 능력있는 새로운 농업경영체의 신규영농참여기회를 확대하기 위해 농업회사법인(주식회사형태는 제외)의 농지소유를 허용하며, 농지소유자는 반드시 농업을 경영하도록 하고 그렇지 않은 다음의 경우에는 농지를 처분해야 한다. ① 소유농지를 정당한 사유 없이 자기의 농업경영에 이용하지 않는 경우 ② 농지를 소유하고 있는 농업법인이 농지소유 자격을 상실한 경우 ③ 농지소유 상한을 초과하고 농지를 소유한 경우 ④ 부정한 방법으로 농지취득자격 증명을 발급 받아 농지를 취득한 때 ⑤ 제출한 농업경영계획서의 내용을 정당한 사유 없이 이행하지 않을 경우 이런 사유가 발생되었을 경우 1년 이내 처분해야하며, 처분의무기간 내 미처분 때는 시장, 군수, 구청장이 6개월 이내의기간을 정하여 처분명령하며, 미이행시 불이익을 받게 된다. 농지 취득방법 농업진흥지역 안에서는 소유상한이 없으며, 농업진흥지역 밖에는 농가 당 5ha로 제한하고 있다. 그리고 새로 개정된 농지법에서는 농지소재지 거주요건을 두지 않고 영농의사와 능력만 있으면 거주지에 관계없이 취득이 가능하다. 실제 농지를 취득하고자 할 때는 농지취득자격증명발급신청서에 농업경영계획서를 첨부하여 농지소재지 관할 리·동 농지관리위원 2인의 확인을 받아 농지소재지 관할 시, 구, 읍, 면장에게 발급신청을 하면 된다. 농지취득자격증명 발급신청 절차와 요건 농지취득자격증명 제도란 농지취득자격증명의 발급을 통하여 농지취득자의 적격 여부를 사전에 심사함으로써 농지소유자격이 없는 자의 농지취득을 제한하는 제도로서, 농지를 취득하고자 하는 자는 농지소재지 시·구·읍·면장으로부터 농지취득 자격증명을 발급 받아 등기신청 때 첨부해야 한다. 농지취득자격증명의 발급신청 방법은 농업경영계획서가 첨부된 농지취득자격증명 발급신청서를 작성하여 농지소재지 관할 농지관리위원 2인의 확인을 받아, 농지소재지 관할 시·구·읍·면장에 발급을 신청한다. 시·구·읍·면장은 확인기준 및 발급요건에 적합한지 여부를 검토하여 4일 이내에 서면으로 결과를 통지한다. 농지취득자격증명 신청시 첨부해야 하는 서류는 농업경영목적으로 취득할 때 ▲농업경영계획서 ▲법인등기부등본(법인의 경우) ▲농지원부등본(농지소재지와 거주지가 다른 경우에 한함) 등이다. 또 전용목적으로 농지를 취득할 때는 ▲농업경영계획서 ▲법인등기부등본(법인의 경우) ▲농지전용허가증 등의 사본이 필요하다. 농지취득자격증명 발급요건은 농업인 또는 농업인이 되고자 하는 자나 농업법인이 자기의 농업경영에 이용할 목적으로 취득하여야 하며 ▲농지를 취득하고자 하는 자가 당해 농지에서 농업을 경영할 수 있는 능력이 있을 것 ▲농업진흥지역 밖에서 소유하고자 하는 농지는 소유상한 면적 이내일 것 ▲신규로 농업경영을 하고자 하는 경우에는 그 농지의 면적(고정식 온실, 버섯재배사 등이 설치되거나 설치하고자 하는 농지 : 3백30㎡ 이상, 이외의 농지는 : 1천㎡) 이상일 것 ▲투기 등의 목적으로 농지를 소유하고자 농업경영계획서에 허위의 사실을 기재하거나 농업경영을 위장할 목적으로 취득농지에 수목, 묘목 등 다년생식물 등을 식재하고자 하는 것이 아닐 것 등이다. 농업분야의 구분 농업분야는 생산작물에 따라 다음과 같이 구분할 수 있다. 식량작물 : 대단위 경작지가 필요하며, 쌀, 보리, 우리밀, 우리콩, 감자, 고구마 특용작물 : 버섯류 : 느타리, 표고, 팽이버섯 약초류 : 인삼, 영지버섯, 더덕, 장뇌, 작약, 황기, 천마 등 채소분야 : 과채류 : 토마토, 오이, 수박, 참외, 멜론, 가지, 고추, 호박 등 엽채류 : 상추, 쑥갓, 엔디브, 양채류 양념채소류 : 마늘, 양파 등 (채소류는 재배방법에 따라 노지재배와 시설재배로 구분됨) 과수분야 : 사과, 배, 포도, 복숭아, 단감, 대추, 유자, 매실 등 축산분야 : 비육(한우), 낙농(젖소), 양계, 양돈, 사슴, 관상조류, 토종닭, 흑염소 등 화훼분야 : 절화, 분야, 분재, 관상수로 나누며, 품목은 장비, 카아네이션, 국화, 안개꽃, 선인장류, 백합, 동양란, 서양란 등이 있음 관광농업 : 작물재배농장과, 숙박시설, 음식점 등 시설을 갖추고 농사체험과 농산물 직판 가능 작물선택할 때 고려사항 작물선택을 할 때는 다음 몇가지를 주의해야 한다. 첫째 수도작, 과수, 채소, 축산, 화훼, 특용작물 등 여러 작물이 있는데, 이것은 자신의 경영 능력, 투자할 수 있는 자본규모, 판로, 지역적인 특성을 고려하여 선택해야 한다. 둘째 작물별로 각기 다른 특성이 있기 때문에 어떤 경쟁력이 있고, 어떤 작물은 경쟁력이 없다고 단적으로 말 할 수는 없다. 셋째 대단위 토지가 필요한 쌀 등 곡물위주의 농업을 제외하고 과수, 채소, 낙농, 양계, 화훼, 특용작물 등은 수입농산물의 영향을 비교적 받는 것으로 볼 수 있다. 넷째 시설채소와 낙농, 양계, 화훼는 초기 시설투자를 위한 자금이 많이 필요하다. 다섯째 지리적 여건에 따라 작물을 선택할 수 있는데 ▲산간지역은 국민휴양과 환경보전농업을 위주로 한 관광농업이 가능하고 ▲준산간지역에서는 과수, 낙농, 한우가 적합하며 ▲평야지대는 기계화에 의한 대단위 쌀농사가 있을 수 있고 ▲도시근교에서는 시설원예를 중심으로 한 집약적 농업이 적합하다. 영농기술의 습득 농업생산의 전문화, 다양화가 진전되고 있는 현대사회에서 영농기술은 농사의 성패를 좌우하는 중요한 요소이며, 우수한 재배기술만이 다른 재배농가보다 고품질 농산물을 생산할 수 있고, 부가가치를 높여 높은 소득을 올릴 수 있다. 영농기술을 습득할 수 있는 방법은 다음과 같다. ① 각종 농업관련 교육기관에서 실시하는 교육에 참가하는 방법 ② 선진농가를 찾아가서 눈으로 확인하는 방법 가장 좋은 방법은 선진농가를 직접 찾아가서 눈으로 배우는 방법이다. 객관적이고 실질적인 기술을 배울 수 있고 흥미를 유발시켜 좀더 쉽게 배울 수 있는 방법이나 고생해서 터득한 기술을 선뜻 가르쳐 주는 농가가 그리 많지 않고 시간과 경제적인 부담이 다소 따를 수 있다. ▲ 선진지견학 대상처 - 정부에서 선정한 선도농어가 - 농업으로 성공한 사람들을 소개하는 책자(도농업기술원이나 시·군농업기술센터등에서 발간)에 나오는 선도 농가 - 농협에서 선정한 새농민 수상자 - 농촌진흥청 산하 작물시험장 등 ③ 농업관련 책자나 신문, 잡지를 통해 스스로 영농기술을 터득하는 방법 영농기술책자는 시·군농업기술센터 등을 통해 소개받을 수도 있고 농업관련기관 에서 발행하는 교육교재, 일반서점에서 판매하는 서적 등을 구해 볼 수 있다. 그러나 초보자인 경우에는 농업기술센터 등의 전문지도사의 도움(자문)을 받는 것이 좋다. 농협을 이용할 수 있는 방법 정착하고자 하는 지역(읍, 면)에 있는 농협의 조합원 또는 준조합원으로 가입함으로써 농협의 각종사업을 편리하게 이용할 수 있으므로 조합원으로 가입은 출자금을 납입하고 가입 절차를 이행하면 된다. 출자금은 1구좌 당 5천원이며 1인당 2천5백만원까지 출자할 수 있습니다.田
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전원에서 살려면 이 정도는 알아야(6)
- 전원에 살려면 이정도는 알아야 -둘 전원주택 건축을 빨리 하려면 부득이하게 기 허가를 득한 물건을 구입하지 않을 수 없다. 이러한 물건을 안전하게 구입하려면 우선 계약과 동시에 현지에 주민등록을 이전하는 것이 좋다. 다음으로 잔금을 치르는 날짜를 가능한 길게 잡아 계약하는 것이 유리하다. 이젠 도시민도 농지를 소유할 수 있다 정부는 2003년 1월 1일부로 도시민도 일정 규모 이하의 농지를 소유하도록 〈농지법〉을 개정 시행하고 있다. 이전까지만 해도 '경자유전의 원칙'이라 해서 농사를 짓지 않는 사람은 농지를 절대 소유할 수 없었는데 이젠 도시민도 '주말농장용'이란 명칭으로 약 303평(1000㎡) 미만의 농지를 소유하도록 한 것이다. 여기에는 세계 각국과의 치열한 무역전쟁에서 이길 수 없을 때를 대비하여 농민들에게 농토를 매매하게끔 숨통을 터 줌으로써 농민들의 원성을 다소나마 피해 보자는 얄팍한 속셈이 내포되어 있다고 본다. 그러나 개인적으로 본다면 농민이나 국가 백년대계를 위해서도 아주 고무적인 변화라 하지 않을 수 없다. 더구나 농가가 폐업을 할 때, 폐업보상금까지 지급하겠다고 하니 농지 규제는 많이 풀릴 전망이다. 그러나 아직까지도 문제는 많다. 규제를 많이 풀었다고는 하지만 실상은 하나도 없기 때문이다. 정부는 한 손에는 사탕을 들고 또 다른 한 손에는 서슬이 퍼런 칼을 들고 있는 형상이다. 요즘 연일 매스컴에 쏟아져 나오는 토지 정책들은 도저히 갈피를 잡을 수 없을 정도로 복잡하고 어렵기 짝이 없다. 그럼 우선 확실하게 풀린 부분에 대해서만 얘기해 보기로 한다. 예의 설명했듯이 도시민들의 주말농장용으로 약 303평 미만의 농지를 구입할 수 있게 한 것이 확실하게 풀린 부분이다. 그러나 그렇게 작은 규모의 농지는 거의 없기 때문에 빛깔만 요란한, 그냥 생색만 내는 정책에 지나지 않다. 한 마지기 정도의 논밭이 어디 흔한가! 그래서 외지인들은 규모가 조금 큰 땅을 여럿이 어울려 사려고 하지만 소유권 이전을 하기란 만만치 않다. 그나마 어렵게라도 사 둘 수만 있다면 훗날 전원주택을 짓는 지름길이 되기도 한다. 처음에는 주말농장으로 이용하다가 시간이 되어 전원주택을 짓고 싶으면 그 때에 가서 모든 구비 조건을 갖추면 되지 않겠는가. 차제에 정부에 바라는 것이 있다. '현지인'이 아니더라도 도시민들이 조그마한 규모의 전원주택을 가질 수 있게 법적 장치를 마련해 줄 것을. 그래서 조금 쉽게 전원주택을 마련할 수 있는 길을 열어 주어야 한다. 물론 '투기'나 '난개발'로 이어지지 못하도록 제도적 장치 마련이 선행되어야 할 것이다. 며칠 전 이런 일이 발생했다. 서울에서 사업을 하는 C씨는 97년부터 이 고장에 살고 있는데 으리으리한 큰 집에다 농토도 상당 부분 가지고 있다. 그가 얼마 전 부근에 있는 농지를 구입했다. 물론 토지 거래 허가 면적이 초과되어 관할청에 허가를 요청했다. 그러나 허가는 반려되고 말았다. 그는 두 자녀가 아직 어리고 안사람이 시골생활이 싫다고 하여 그동안 혼자서 이곳과 서울 살림을 병행하였다. 관청에서는 실제 거주하고 재산도 가지고 있지만 가족들과 함께 살지 않는다(가족과 주민등록이 같이 있지 않다)는 이유만으로 '현지인'이 아니라는 구실을 달아 토지 거래 허가를 내주지 않았다. 이 얼마나 모순(矛盾)된 행정인가. 정말 답답하고 짜증나는 일이다. 이해 당사자는 얼마나 금전적인 피해를 입었겠는가를 상상해 보라! 결국 토지 거래 허가는 이 지역에서 가족 모두가 6개월 이상 거주하지 않으면 득할 수 없다는 것이나 다를 바 없으니… 오호통재(嗚呼痛哉)라! 동호인주택이 어려운 까닭은 필자의 사무소에는 동호인주택을 지을 목적으로 만 8년이 넘는 세월동안 수 없이 많은 사람이 방문했었다. 마음이 맞는 친구들에서부터 학교 동창이나 동문들, 직업이나 직장이 같은 사람들, 형제자매들, 친목회 회원들, 취미가 맞는 사람들 그리고 지금도 이웃에 같이 살지만 전원으로 가서도 함께 살자고 모인 이웃들에 이르기까지……. 참으로 많은 사람이 동호인주택을 짓겠다며 찾아왔는데 지금까지 이곳이 아닌 다른 곳에서도 동호인주택을 지었다는 소문은 별로 들어보지 못했다. 여기에는 갖가지 이유가 있을 수 있다. 여러 사람이 모이면 배가 산으로 올라간다고 했던가. 만나기만 하면 입지 선정에서부터 티격태격한다. 같은 목적으로 모였지만 성격이 백인백색(百人百色)이라 의견 통일을 보지 못한다. 또한 여러 사람의 자금 사정도 모두 다를 수밖에 없다. 공동으로 추진하는 사업은 일관성이 있어야 하는데 그리 쉽지만은 않다. 그보다 더 큰 문제는 이 모든 일을 기획하고 추진할 만한 전문 능력을 가진 사람은커녕 시간적 여유가 많은 사람은 더더욱 없다는 점이다. 처음에는 여러 가지 토지 규제 때문에, 산림의 형질변경이나 농지전용 허가가 까다롭기 때문에, 입지 선정에서부터 건축 허가에 이르기까지 모든 일을 같이 시작해야 하는 번거로움 때문에 결국, 포기한 줄로만 생각했다. 물론 그런 것들도 동호인주택이 어려운 까닭 중 하나임에는 틀림없다. 그런데 더 중요한 문제는 아주 간단한 곳에 있었다. 어렵게 입지 선정까지 마치고 부지 계약을 앞둔 시점에서 벌어졌다. 시골에 주택을 지으려면 산림은 형질변경을, 농지는 전용허가(개발행위허가)를 득해야만 한다. 그런데 땅의 면적이 들쭉날쭉 고르지 못하다 보니 큰 것은 자르고, 작은 것은 붙이고, 높낮이가 다르면 위아래로 또는 옆으로 필지를 나누어야 한다. 그러한 작업 자체도 어렵거니와 작업이 끝날 시점이면 누가 봐도 알 수 있을 정도로 좋은 필지와 나쁜 필지로 갈리기 마련이다. 문제는 바로 여기에 있다. 죽을 때까지 옹기종기 모여서 같이 살자던 그렇게 친한 사람들도 이 문제에 봉착하면 일보의 양보가 없는 것이 우리 민족의 속성인가 보다. 돈 많은 친구는 돈을 좀더 주더라도 좋은 부지를 갖고 싶어하고, 돈 없는 친구는 오기로라도 안 빼앗기려고 한다. 결국 어떤 모임은 그러한 일로 사이가 벌어져 깨어지고 마는 모습을 씁쓸하게 본 적이 한두 번이 아니다. 또 다른 이유 중 하나는 모든 인허가와 건축을 거의 같은 시기에 해야 한다는 점이다. 사정이 다른 사람끼리 그 시기를 맞추기란 여간 어려운 일이 아니다.필자가 생각하기에는 동호인주택은 어느 한 사람이 주도하여 한 명씩 점차적으로 나누어 갖는 게 가장 좋은 방법이다. 그렇게 할 수 없다면 업자들이 개발한 단지에 가서 서로 마음에 맞는 부지를 고르는 방법이 현명하다고 생각한다. 전용이나 형질변경 허가를 득한 땅이라고 무조건 좋은 건 아니다 "농지나 임지가 규제를 많이 받으면서 전용(개발행위)이나 형질변경 허가를 득한 부지들의 가격이 치솟았다"고 매스컴에 오르내리지만 사실은 그렇지도 않다. 팔당 상수원 수질보전 특별대책지역 1권역에서는 더욱 그렇지 못하다. 예를 들어 보자. '갑(매도인)'이 득한 허가(개발 행위 또는 형질변경)를 '을(매수인)'이 바로 이전(移轉)할 수 없다는 데 문제점이 있다. '갑'이 득한 허가를 '을'이 사용하려면'수(受) 허가자 명의 변경'을 밟아야 하는데 그 과정은 처음 '갑'이 허가를 득할 때와 똑 같다.우리 생각으로는 모든 자격과 조건이 맞는다면 검토 후 명의(名義)를 이전해 주는 편이, 이전을 하려는 사람이나 그 일을 처리하는 담당 공무원의 업무를 덜어 줄 수 있다고 보는데 현실은 전혀 그렇지 않다. 보다 중요한 것은 명의를 이전 받는 사람은 '현지인'이어야 한다는 까다로운 조건이다. 문제는 현지인이란 조건이 모순투성이라는 것이다. 전원주택을 원하는 사람들의 90퍼센트 이상이 현지인의 범주에 속하지 않기 때문이다. 그렇다면 '갑'의 이름으로 건축을 완료하고 등기를 필한 후 다시 양도하는 방식으로 '을'에게 소유권을 이전해야만 하는데 이 과정에서 중복된 등기료나 파생될 수 있는 양도소득세는 어느 쪽에서 부담할 것인가? 계약 당시에 이런 문제들을 자세하게 짚지 않으면 감당하기 어려운 문제를 야기할 수밖에 없다. 이런 문제들이 중개업소마다 비일비재하게 발생하는 것이 요즘의 현실이다. 물론 어떻게든 마무리되지만… 금전적인 고생은 말할 것도 없고 정신적 피해는 이루 표현할 수 없을 만큼 크다. 그러나 전원주택 건축을 빨리 하려면 부득이하게 기(旣) 허가를 득한 물건을 구입하지 않을 수 없다. 이러한 물건을 안전하게 구입하려면 다음의 방법을 사용하는 것이 가장 좋다고 생각한다. 우선 계약과 동시에 현지에 주민등록을 이전해야 한다. "집도 없는데 주민등록을 어디로 이전하느냐" 고 반문한다면, 필자도 답답하지 않을 수 없다. '위장 전입'이란 불법에 대해 얘기하지 않을 수 없으니까 말이다. 하기야 우리나라 고관대작(高官大爵)들도 위장 전입으로 치부했는데… 이렇게 생각하면 우리라고 못할 리 없지만 준법정신이 투철한 우리 민초(民草)들에겐 여간 꺼림칙한 일이 아닐 수 없다. 거기에다 허가를 담당한 공무원들이 실제 거주하는지를 실사한다고 하니 겁까지 왈칵 난다. 여기에서 우리나라 행정 모순의 일면을 볼 수 있다. 아직 집은커녕 땅조차 없는데 주민등록을 옮기고 실제로 거주해야 집을 지을 수 있다니 참으로 어처구니없는 일이다. 물론 이것이 투기를 방지하고 난개발을 막겠다는 의도에서 나온 졸속 행정이지만 악법도 법이니 지켜야 한다. 주민등록 전입신고(轉入申告)는 해야 하고 위장 전입은 불법이라고 하니 난감하기 짝이 없다. 필자도 여기에서 자세하게 쓸 수 없는 것을 양해해 주길 바란다. 그러나 '뜻이 있으면 길은 분명히 있다'는 말은 꼭 하고 싶다. 다음으로 잔금을 치르는 날짜를 가능한 길게 잡아 계약하는 것이 유리하다. 보통 계약 기간을 한 달 정도 잡아 모든 거래를 끝내는데 조금이라도 날짜를 늦춰서 잔금을 치르는 것이 시간을 버는 데 유리하기 때문이다. 거래는 끝났지만 소유권 이전 등의 행정 절차가 많이 남았으므로 될 수 있는 대로 그 사이를 좁히려는 뜻이 담겨 있다. 물론 거래를 알선한 중개업자가 중간에서 중재를 하니까 크게 염려할 필요는 없겠지만 그래도 '만사 불여 튼튼'이라 했다. 돌다리도 두들겨 보고 건너야 실수가 없는 법이다. 그리고 잔금을 치른 후 건축공사를 시작하라. 물론 매도인의 양해를 구하여 잔금 전에도 공사를 시작할 수 있겠지만, 그것을 용납하지 않는 매도인도 있으므로 계약할 때 이 부분을 반드시 짚어야 한다. 이러한 과정을 밟다 보면 6개월이란 거주 기간을 넘겨 현지인으로서의 자격을 갖추게 된다. 이때 '수(受) 허가 자 명의변경'을 신청하면 약 20일 후(별다른 하자가 없을 경우)에 허가증이 나온다. 이것을 첨부하여 내 명의로 토지 소유권 이전등기를 한 후에 건축 준공을 하여 등기를 필하는 방법이 있다. 이때도 조심해야 할 것이 있다. 잔금을 치른 후 얼마간의 시간이 흐른 뒤에야 모든(허가 자 명의변경이나 소유권 이전등기) 정리가 되므로, 만약의 경우에 대비하여 매도인에게 받을 서류 및 취해야 할 조치들을 꼼꼼히 챙겨야 한다. 장구하게 설명했지만 충분히 이해되지 않으리라고 본다. 하여튼 그 과정이 까다롭다는 사실을 주지하고, 허가를 득한 물건이라 할지라도 하나하나 잘 따져본 후에 계약하기를 바란다. 농가주택(구옥, 폐가)의 리모델링 얼마 전 의뢰인에게 다 쓰러져 가는 구옥 한 채를 소개했다. 그 의뢰인은 처음부터 그런 집을 원했다. 그냥 바람만 불어도 쓰러질 것만 같은 낡고 을씨년스럽기까지 한 그 집을 본 많은 의뢰인이 고개를 설레설레 흔들었다. "집 뼈대가 튼튼하여 리모델링만 하면 얼마든지 마음에 드는 집으로 바꿀 수 있다"는 얘기를 수없이 했지만 도저히 용기가 안 나는 모양이었다. 그런데 그 의뢰인은 "원하던 물건으로 가격도 적당하다"며 쾌히 구입 의사를 표시해 거래가 쉽게 이루어졌다. 거래 후, 그 집은 이내 공사에 들어가 용마루와 기둥만 남기고 벽체를 헐어냈다. 그리고 있는 뼈대를 키워 요즘 주택의 높이만큼 변신시켰고, 차양(遮陽)이 있던 곳에 버팀목을 대 평수도 늘렸다. 작은 창문도 큰 것으로 바꾸고 지붕에는 예쁜 기와를 올렸다. 그 집을 아는 사람들은 얼마나 예쁜 집으로 변했는지 놀라움을 금치 못한다. 새로 지은 집에서는 느낄 수 없는 분위기와 투박한 질감이 마음을 사로잡기까지 한다.이처럼 너무 낡아서 쓸모없어 보이는 시골집을 고쳐 전원생활을 하는 사람이 늘고 있다. 대개 낡은 집은 없는 셈치고 대지 값만 쳐주고 산다. 땅값은 같다 치더라도 30평짜리 집을 한 채 지으려면 평당 300만 원씩 잡아서 건축비만 9000만 원이 든다. 그런데 그 의뢰인은 단돈 3000만 원에 고풍스럽고 아담한 흙집을 완성했다. 구옥의 튼튼한 뼈대를 그대로 사용했기 때문이다. 옛것을 버리지 않고 살려서 쓰는 지혜! 이 얼마나 멋진 생각이며 값진 투자인가. 사람의 머리는 쓸수록 빛이 나나 보다. 그래서 '용불용설(用不用說)'을 제창한 이도 있지 않은가. 田 글 양정일 <부동산 컨설턴트>글쓴이 양정일은 경기도 광주군 퇴촌면에 있는 한국전원 부동산 컨설팅에서 전원생활을 원하는 사람들을 위해 컨설팅을 해주고 있습니다. <031-767-9966>
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 07
- 법과 부동산, 아는 만큼 보인다 일반적으로 농지는 건물을 지을 수 있는 대지에 비해 가격이 저렴하다. 만약 입지 좋은 농지를 취득해 대지로 용도 변경이 가능하다면? 더욱이 경매를 통해 전원주택을 지을만한 농지를 취득한다면? 그야말로 일석이조인 셈이다. - 본문 중에서 - ‘경자유전의 원칙’ “농지는 농업 생산성을 높이는 방법으로 소유·이용돼야 하며 투기의 대상이 돼서는 안 된다.” 농지법에 규정된 농지 이용의 대원칙이다. (농지법 제3조 제2항) 농지법은 ‘경자유전(耕者有田) 원칙’을 천명한다. 풀이하면 ‘농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다’는 뜻이다. 아울러 농지법은 허용된 경우를 제외하고는 농지 소유에 관한 특례를 정하지 못하도록 규정하고 있다. (농지법 제6조 제4항) 이만하면 ‘농지 투자’란 말이 무색하다. 농지법이 재테크를 근본적으로 봉쇄하기 때문이다. 헌법은 어떠한가? 헌법 제121조 제1항은 “국가는 농지에 관해 경자유전의 원칙이 달성되도록 노력해야 하며, 농지의 소작 제도는 금지된다.”고 규정한다. 원래 경자유전의 원칙에는 커다란 정치적 배경을 갖고 있다. 바로 사유재산제이다. 근대 사회의 출발점이 된 프랑스혁명은 사유재산제를 근간으로 근대 민법의 3대 원칙을 확립했다. 소유권 절대의 원칙, 계약 자유의 원칙, 과실 책임의 원칙이 그것이다. 이는 자유 보장의 법적 표현이었다. 결국 사유재산제는 자유를 의미하는 것이었다. 국가 또는 봉건 영주에게 속했던 토지가 경작자에게 귀속한다는 것을 선언하는 사유재산제가 확립되면서, 토지를 매개로 갖고 있던 권력이 경작자에게 수평적으로 분배됐다. 경자유전의 원칙 = 사유재산제 = 수평적 권력 분배는 다름 아닌 자유를 의미하는 것이었다. 중세는 농민이 인민이고 대중이었다. 어느 곳이나 농자천하지대본(農者天下之大本) 이었다. 그들은 결국 자유를 획득했으며, 근대를 개창하는 주역이 됐다. 우리나라도 민족 해방과 함께 경자유전의 원칙을 채택했다. 프랑스혁명이 일어난 지 200여 년, 대한 독립을 이룬지 60여 년이 지났다. 그동안 산업혁명과 금융 자본의 발달로 노동자가 대중이 됐다. 그러나 노자(勞者) 유전(有錢)의 원칙과 같은 것은 확립되지 않았다. 모두 금융 자본의 노예일 뿐이다. 생활고로 인한 안타까운 소식들은 이제 우리 주위에 만연하다. 농지 투자는 대박이 아니라 인간적 삶의 터전을 위한 것이다. 주말 체험 영농을 목적으로 누구든지 1,000㎡ 미만의 농지는 소유가 가능하다. 경자유전의 원칙이 가져온 자유의 의미를 눈여겨볼 때이다. 경매로 농지 취득 때 주의할 점 전원주택 부지를 물색해 보면 농지로 사용 중인 토지가 눈에 들어올 때가 있다. 일반적으로 농지는 건물을 지을 수 있는 대지에 비해 가격이 저렴하다. 만약 입지 좋은 농지를 취득해 대지로 용도 변경이 가능하다면? 더욱이 경매를 통해 전원주택을 지을만한 농지를 취득한다면? 그야말로 일석이조인 셈이다. 그렇다면 농지는 경매로 누구나 살 수 있나? 그렇다. 다만 농지는 자기의 농업 경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 이를 소유하지 못한다. 결론적으로 농지는 누구나 취득 가능하나, 취득 후엔 농사를 지어야 한다는 의미다. 농사 경험이 없는 자가 농지를 취득하려면 농지취득자격증명(이하 ‘농취증’)을 발급받아야 한다. (임야 제외) 이는 매수인의 농민 여부, 자경(自耕) 여부 및 소유 상한 등을 심사해 적격자에게만 농지 매입을 허용함으로써 농지 투기를 막기 위한 것이다. 농취증은 농지 소재지를 관할하는 시·구·읍·면장에게 신청하는데, 위장 취득 혹은 투기 목적이 아니라면 쉽게 발급받을 수 있다. 주의할 점은 농취증의 발급이 거절되면 경매 입찰 보증금(최저 매수가의 10%)이 몰수될 수 있으므로, 미리 해당 농지에 대해 농취증 발급 가능 여부를 확인 후 경매에 참여해야 한다. 경매로 농지를 취득하는 절차는 다음과 같다. 우선, 최고가 매수인으로 낙찰되면 법원에서 최고가 매수신고인 증명서를 발급받는다. 그리고 농지 소재지 관서에 농취증 발급 신청을 한다. 이때, 농업경영계획서를 함께 제출한다. 관서는 농지취득자격심사를 통해 신청 후 4일 이내 농취증을 발급하며, 낙찰자는 매각 결정 기일 이전까지 발급받은 농취증을 법원에 제출하면 된다. 농지 취득 후에도 주의할 점이 있다. 제출한 농업경영계획서와 달리 농사를 짓지 않는다면 시·군·구청장으로부터 농지 처분 명령을 받을 수 있다. 그리고 처분 명령을 이행하지 않으면 농지 토지 가액의 20%에 상당하는 이행강제금이 부과되기도 한다. 경자유전의 원칙은 농민이 다수를 이루던 시절에 대중의 자유를 확보하기 위한 혁명의 산물이었다. 따라서 누구도 훼손할 수 없는 금과옥조에 다름 아니었다. 그러나 세상이 변했다. 노동자가 대중을 이루는 시대가 됐다. 경자유전의 원칙은 더 이상 대중을 위한 자유 보장적 기능을 수행하지 못한다. 그렇다보니 많은 예외들이 생겨났다. 농취증이나 농업경영계획서가 없더라도 농지를 취득할 수 있는 길이 많다는 것이다.田 <다음 호에 계속>
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