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부지 매입부터 준공까지, 집짓기 체크포인트 (4-1)
- 집짓기의 첫걸음, 부지 매입땅의 관심, 내 것으로의 한 발자국 더번거롭고 어렵지만 가장 중요한 과정집 짓기의 첫걸음인 부지 매입, ‘터를 잘 잡으면 집짓기 절반은 마친 셈’이라는 말처럼 가장 중요한 과정이다. 그러나 부지를 잘 고르기란 그리 간단하지 않다. 몇 년에 걸쳐 발품을 팔고 믿을만한 업체인지 수없이 비교하며 각종 서류를 통해 꼼꼼히 검토해야 하는 번거롭고도 어려운 일이다. 글 남두진 기자자료 및 참고 전원주택라이프 DB 우리나라의 주요 시설들이 도심에 몰려있는 것은 부정할 수 없는 사실이다. 그러다 보니 현대에 가장 보편적인 주거시설은 아파트가 됐다. 아무래도 점점 좁아지는 토지에 많은 인원을 수용하기 위해서는 어쩔 수 없는 합리적인 형태일지도 모른다. 그러나 서로가 조금씩 양보하고 이해하며 지내던 아파트의 거주 형태는 언젠가부터 주차 문제나 소음과 같은 수많은 정신적 스트레스를 초래했다. 이와 더불어 기술이 발달하며 그 생활수준이 높아짐에 따라 점점 예민해진 감정들이 터지며 급기야 이웃끼리 인명피해가 발생하는 일이 벌어지기도 했다. 이렇게 사회문제로 거론될 만큼의 심각한 거주 형태를 벗어나 전원생활을 택하는 사람들이 해를 거듭하며 증가하고 있다. 경제적 여유가 있는 사람은 아예 따로 전원주택을 하나 더 보유해 주말에만 잠깐 쉬다 오는 주말주택 혹은 세컨드하우스로 사용하기도 한다. 당장 SNS에서도 가족이나 친구와 함께 전원 속 숙박형태인 스테이를 이용하는 등 도시에서 떨어진 생활을 추구하는 모습을 드물지 않게 볼 수 있다. 최근에는 시골을 뜻하는 러스틱(Rustic)과 생활을 뜻하는 라이프(Life)의 합성어인 ‘러스틱라이프’ 또는 일주일 중 5일은 도시, 2일은 촌에서 지낸다는 ‘5도 2촌’과 같은 용어도 생겼다. 보통 전원주택은 크게 부지 매입 - 업체 선정 - 설계 및 시공 - 인테리어 및 사후관리와 같은 단계를 거쳐 지어진다. 언뜻 보면 그 과정이 간략해 자칫 어려울 일 없다고 생각하기 쉽지만 ‘집 짓는데 10년 늙는다’라는 말이 괜히 있는 것이 아닌 것처럼 각 단계에서는 세세한 시행착오가 발생한다. 보통 인생에서 한 번뿐인 경험이기에 사전에 아무리 찾아본다 한들 자칫 간과하는 과정이 생기기 때문이다. 따라서 다양한 용도로 계획되는 전원주택을 짓기 위해서는 충분한 시간을 투자해 여러 방면으로 찾아보고 공부하며 익숙해져야 한다. 어떤 사람은 집 짓기를 본인이 어떤 사람이고, 무엇을 원하는지 등 자신에 대해 알 수 있었던 시간이라고 표현하기도 한다. PART 01에서는 집 짓기의 첫 단계인 부지를 매입하는 과정에서 체크해야 할 포인트에 대해 내용을 전개하고자 한다. 주거와 휴식, 왜 집을 지으려고 하는가?어떤 이는 아예 귀농 귀촌을 통해 여생을 보내려고 할 수도 있고 어떤 이는 도시에서 받는 스트레스를 해소하기 위해 주말에만 사용하려고 할 수도 있다. 본문에서 언급했듯이 요즘에는 전원주택을 경험하는 방식이 다양해졌기 때문에 가장 먼저 본인이 왜 전원주택을 지으려고 하는지에 대해 명확하게 짚어두어야 한다. 예를 들어 완전한 주거를 위한 전원주택에는 마트, 병원, 은행 그리고 자녀가 있는 경우라면 학교까지 포함한 주변 인프라가 중요할 것이다. 도심에서 누릴 수 있는 편리함이 어느 정도 뒷받침돼야 기본 생활을 유지할 수 있기 때문이다. 단순히 자연이 주는 고즈넉함과 탁 트인 풍경에서 오는 쾌적함만을 동경해 산으로 들어가 버리는 결정을 내린다면 나중에 그것만큼 후회하는 일도 없다. 반대로 휴게를 위한 전원주택에는 인프라를 그렇게 중요하게 다루지 않아도 괜찮다. 어차피 주 생활은 도시에서 이루기 때문이다. 이 경우에는 자신이 어떤 방식으로 휴식을 취하고 싶은지를 우선에 두고 생각해 보면 좋다. 맑은 산 공기를 마시며 삼림욕을 즐기고 싶은지 낚시나 서핑과 같이 바다 가까이에서 취미를 즐기고 싶은지에 따라 그 위치도 달라질 것이다. 마음에 들지 않는다고 바꾸거나 반품할 수도 없는 것이 부지다. 흔히 ‘터를 잘 잡으면 집의 절반은 지은 셈’이라고 말할 만큼 부지를 매입하는 일은 집 짓기의 중요한 첫걸음이다. 따라서 실행에 옮기기 전 본인이 왜 집을 짓고자 하는지 그 이유를 명확하게 파악할 충분한 시간을 가져보도록 하자. ▲현대의 주거 형태인 아파트가 과밀화된 도시 풍경 (이미지 픽사베이) 독립형과 단지형, 나에게 맞는 형태는?전원생활을 택한 이유를 충분히 파악했다면 본격적으로 땅을 찾아 나서 보도록 하자. 땅도 무작정 찾기보다는 어떤 유형이 있는지 확인한 후 나에게 맞는 쪽을 선택한다면 ‘잘 고른 땅’에 한 발짝 더 가까워질 수 있다. 땅 유형은 크게 독립형, 단지형으로 나눌 수 있다. 간단하게 말하자면 독립형은 건축주가 발품 팔아 희망 조건에 맞는 땅을 직접 찾아 그곳에 짓는 방식이고 단지형은 개발업자가 집을 지을 수 있는 어느 정도의 여건을 마련하고 분양한 땅에 짓는 방식이다. 두 경우 모두 장단점을 갖추고 있으며 이번 특집에서 다루는 내용이 어쩌면 부족할 수도 있으니 이를 참고해 좀 더 폭넓게 찾아보도록 하자. 먼저 독립형은 한마디로 내 입맛대로 고른 땅이다. 2층에서 전망을 즐기고 싶다든지, 지하에 홈바를 마련하고 싶다든지, 작은 정원을 여러 곳에 두고 싶다든지 등 희망하는 라이프스타일에 맞춘 계획을 적용하기 쉽다. 또한 집짓기 계획이 중간에 수정되더라도 비교적 차질 없이 보완해 진행할 수 있다는 점도 유리하다. 즉, 건축주가 하나부터 열까지 관여하기에 개성을 맘껏 살릴 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 그러나 이는 장점이자 곧 단점으로 작용한다. 모든 과정에 관여하는 일이 그리 간단하지 않기 때문이다. 발품을 얼마나 팔았느냐에 따라 땅의 질이 천차만별이고 우여곡절 끝에 맘에 든 땅을 찾았더니 법적 서류를 제대로 검토하지 못한 탓에 여러 제약이 걸리는 일도 있다. 물론 대신 땅을 알아봐 주는 업체도 있기는 하지만 이것도 비용과 시간이 걸리는 문제로 그 신뢰가 형성되기 어렵다. 다음 단지형은 안전하고 편리한 땅이라고 할 수 있다. 땅 개발업자가 분양을 목적으로 토지매입부터 기반 조성을 마쳤기 때문에 발품을 파는 일이 독립형에 비하면 적다. 이와 더불어 시공사를 선정하는 과정도 건축주들에게는 큰 매력으로 비치며 경제적 부담이 비교적 덜한 것도 단지형을 선택하는 주요인 중 하나다. 또한 전원생활을 끝내기 위해 땅을 되팔 때에도 유리한 것이 단지형이다. 그러나 독립형에 비하면 개인의 자유에 비교적 한계가 있다는 단점이 있다. 단지형을 선택한 건축주가 나 말고도 많기에 공동체가 생기기 마련인데 이는 라이프스타일에 따라 장점이 될 수 있지만 설계 측면에서는 하나의 조건이 되는 셈이다. 이뿐만 아니라 단지 내에서도 초입에 위치하는가, 인접 이웃이 있는가와 같이 각 필지의 조건도 다르기에 설계를 진행하는 동안 생각보다 고려해야 할 상황이 많다. 게다가 면적이 협소해 방 개수를 줄이거나 정원을 생략해야 하는 경우가 발생할 수도 있다. ▲집 짓기 전 이유를 명확한 후 이에 맞는 지역을 선정해야 한다. (이미지 픽사베이) 잘 고른 내 땅, 이미 절반은 끝낸 것그럼 어떤 땅이 좋다고 할 수 있을까. 우선 기본 생활을 영위할 수 있는 여건을 갖추고 있는가를 확인해야 한다. 먼저 땅을 마련하기 위해서는 단지 형태나 지목이 대지로 돼 있는 곳이 가장 손쉬우나 집 짓기가 번거롭지 않은 만큼 가격이 비싸므로 지목이 농지나 임야인 땅을 구매해 전용한 후 집 짓기를 진행할 수 있다. 때에 따라서는 후자를 선택해 전용하는 방법을 연구하는 편이 이익이 될 수도 있다. 다음은 내 땅까지의 진입로를 검토해야 한다. 겉보기에는 명확한 진입로가 있는 것처럼 보여도 이 진입로가 누군가의 땅이라면 새로 만들거나 분쟁이 생길 우려가 있다. 마지막으로 생활에 가장 필요한 식수를 확보할 수 있는지를 확인해야 한다. 식수는 지하수나 동네 우물을 통해 확보할 수 있는데 두 경우 모두 해당하지 않아 낭패를 본 건축주가 적지 않다. 이를 해결하고자 비용을 투자했다가 오히려 배보다 배꼽이 커지는 불상사가 발생하는 셈이다. 이렇게 기본 여건을 점검했다면 더불어 좋은 땅 고르는 법에 대해 알아보자. ▲독립형 부지는 본인에게 맞춘 환경으로 조성해 개성을 살릴 수 있다는 장점이 있지만 동시에 일부터 열까지 꼼꼼하게 검토해야 한다는 단점이 있다. (이미지 전원주택라이프DB) ▲단지형 부지는 이미 어느 정도 기반이 조성됐기 때문에 비교적 안전하지만 단지 내 위치, 주변 이웃 등과 같이 또 다른 제약이 발생할 수 있다. (이미지 전원주택라이프DB) 접근성아무리 좋은 땅이라도 맹지와 같이 접근성이 떨어지면 그 활용성은 낮을 수밖에 없다. 이는 위에서 언급한 진입로 확보와도 이어진다. 전망 좋고 예산 범위에 들어오는 가격이라도 진입로가 확보되어 있지 않다면 추가 비용, 혹은 아예 사용할 수 없는 극단적인 상황이 발생할 수도 있다. 부지 형태지적도상 반듯한 모양으로 확인되더라도 실제로는 경사가 심하거나 절토 및 성토에 추가 비용이 필요한 곳일 수도 있다. 물론 라이프스타일에 따라서 이를 활용할 수도 있지만 특별한 경우가 아니라면 지향하는 라이프스타일에 적합할지 직접 눈으로 확인하는 편이 좋다. 주변 환경땅을 확인할 때는 적당한 인프라도 중요하지만 소각장, 교도소, 원자력발전소, 공장 등 혐오시설 여부도 꼼꼼하게 확인해야 한다. 땅은 재산이므로 추후 되팔 때를 생각하면 혐오시설은 가치에 직결돼 있다. 배산임수보통 배산임수라면 무조건 좋은 땅으로 인식되지만 한편으론 주의할 필요도 있다. 이를테면 산에 너무 가까운 경우 통풍이나 벌레 문제, 물에 너무 가까운 경우 수해나 습기로 인해 피해당할 수 있기 때문이다. (좋은) 배산임수는 뒷산을 완만히 등지고 물을 저 멀리 바라볼 수 있는 형태다. 방향과 고저경치가 아무리 좋아도 남쪽에 산이 있다면 결국 기존 건축에 불과한 형태가 나오게 되며 주변 도로와 하천보다도 낮은 곳이라면 수해나 습기의 피해를 볼 수도 있으니 주의해야 한다. 가장 이상적인 조건은 창을 동쪽이나 남쪽에 계획할 수 있는 경우다. 이외에도 다양하게 체크해야 할 요소가 있으니 이는 아래 사진으로 정리해둔다. 땅의 관심, 내 것으로의 한 발자국 더예전에는 지인을 통해 알음알음으로 땅을 얻어 집 짓고 살았기 때문에 부지 간 경계나 소유권 등이 불분명했었다. 이런 점이 현대로 와서 분쟁을 일으키는 요소로 작용한 것이다. 그렇기에 내가 봐둔 땅의 범위가 어디까지인지, 매입을 진행할 소유주가 동일한지 등 더욱 꼼꼼히 검토해야 한다. 혹시 복잡하기에 전문가에게 맡기려고 할 수도 있지만 적어도 내 땅에 대한 정보를 문서로 만들어 가지고만 있어도 상담을 진행하며 피해가 생기는 일을 방지할 수 있을 것이다. 다행히 요즘은 인터넷으로도 땅에 대한 정보를 어느 정도를 파악할 수 있도록 제공하고 있으므로 적극 활용해 보는 습관을 가질 필요가 있다. 다음은 필수로 확인해야 할 공적 장부이다. 내용은 크게 사실관계, 권리관계, 규제사항으로 나눴다. 사실관계임야대장에 등록한 토지를 제외한 모든 토지에 대한 일정한 사항을 등록한 문서를 토지대장이라고 한다. 이 토지대장을 통해 소재, 지번, 경계, 면적, 지목 등 각종 현황이 일치하는지 확인할 수 있다. ①지번: 토지를 세는 기본 단위로 법적 등록 단위인 필지마다 독립된 소재 지번이 붙는다. ‘지적법’상 지번 부여 지역을 우선 검토하고 지적(임야) 도로 해당 지번을 확인하자. 간혹 ‘산 12’와 같은 지번을 보는데 이는 지목이 임야가 아니라 임야대장과 임야도에 등록된 필지라는 뜻이다. ②경계: 필지마다 범위를 나타내기 위해 도면에 등록한 선으로 지적(임야) 도로 소유권이 미치는 범위, 면적, 이웃 토지의 침범 여부를 확인하자. 1필지의 토지가 지적공부에 등록되면 특별한 사정이 없는 한 소유권 범위는 지적도에 의해 확정된다. ③면적: 지적(임야) 도의 도상 경계로 면적을 결정해 토지(임야) 대장에 ㎡단위로 표시한다. 등기부 표제부와 토지대장의 면적이 서로 다를 경우 사실관계를 나타내는 토지대장이 우선한다. 토지대장과 실제 면적이 다르면 토지 일부를 타인이 점유한 경우가 많으므로 적법한 점유인지를 반드시 확인하자. ④지목: 토지 용도에 따른 분류로 1필지마다 1개의 지목을 부여한다. 공부상 지목과 실제 이용 현황이 일치하지 않으면 실제 이용 현황을 기준으로 판단하므로 반드시 현장 답사로 확인해야 한다. 지목은 28개로 구분하는데 전원주택지로는 대지·전·답·과수원·임야를 선호한다. 대지가 아닌 농지나 임야라면 지목을 대지로 변경해야 한다. 권리관계①등기부 등본: 부동산등기부로 토지의 권리관계를 확인할 수 있다. 등기부는 부동산의 소유권 취득이나 저당권 설정을 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 기재하는 공적 장부다. 등기부에는 토지와 건물등기부가 있으므로 소유권 및 제한물권 확인이 가능하다. 만일 용익물권인 지상권·지역권·전세권과 담보물권인 저당권, 그리고 채권인 임차권에 하자가 있는 토지라면 그것을 안고 매수했을 때의 경제적 가치를 고려해야 한다. ②가족관계 등록부: 매도인이 실권리자라도 처분 능력이 있는지 확인해야 한다. 불가피하게 행위무능력자인 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 계약해야 한다면 가족관계등록부상의 법정대리인의 동의를 얻거나 법정대리인과 계약을 체결해야 한다. 미성년자와 한정치산자는 법정대리인의 동의를 받아 단독으로 법률행위를 할 수 있지만 금치산자는 그렇지 않으므로 법정대리인과 계약해야 한다. ③인감 증명서: 임의대리인과 계약할 경우 정당한 대리권이 있는지 본인의 인감증명서를 첨부한 위임장으로 확인해야 한다. 위임장에는 대리권 수여 여부, 대리권 범위, 대리 기간을 명시해야 한다. 이는 부부지간에 일반의 부동산을 처분할 때도 예외는 아니다. 규제사항토지이용계획확인서는 토지의 이용에 관한 계획을 확인하는 서류로 지역·지구 등의 지정 내용과 그 안에서의 행위 제한 내용을 기재한 서류로 해당 부동산의 용도지역이나 용도지구, 앞으로의 개발 계획 수립 여부 등을 확인할 수 있다. 만일 해당 토지가 농지라면 농지진흥지역 내인지 여부를 이 서류를 통해 검토해야 한다. 토지이용계획확인서를 발급받으려면 시장·군수·구청장에게 토지이용계획확인 신청서를 제출하거나 전자민원 홈페이지를 통해 발급받을 수 있다. 참고로 열람은 토지이용규제 정보서비스 홈페이지에서도 가능하다. 여기까지 부지 매입 과정에서 검토해야 할 사항들에 대해 알아봤다. 모든 것이 낯설게만 느껴질 테지만 집 짓기를 경험한 사람이라면 누구든 겪는 과정이다. 그러니 급하게 준비하려고 하지 말고 천천히 시간을 투자하자. 막막하다면 망설임 없이 지인이나 전문가에 적극적으로 조언도 구해보자. 그렇게 노력한 시간들이 하나 둘 쌓여 어느 날 퍼즐처럼 순서가 맞춰지는 날이 있을 것이다.
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[부동산 산책] 자율주택정비사업과 맞벽건축
- 자율주택정비사업과 맞벽건축 임대주택 지으면 총사업비의 70%까지 연리 1.5% 융자 인구 증가로 인한 주택 수요 발생 ⇒ 신도시·택지 개발, 주택 가격 상승 ⇒ 도심지 재개발·재건축, 1인 가구 증가 ⇒ 도시형 생활주택. 이렇듯 우리나라 주택 정책은 공동주택에 초점을 맞춘 공공 주도형 재개발·재건축 위주였다. 반면, 사업성이 낮은 지역, 주거 환경이 열악한 지역, 면적이 작은 대지, 노후 단독(다가구)주택과 다세대주택 등은 재개발·재건축의 수혜에서 벗어나 슬럼화됐다. 이를 방지하고자 정부는 올해 3월 공공 지원 민간 주도의 ‘소규모 주택 정비사업’을 시행하고 있다. 즉, 개인이 소유한 노후 단독(다가구)주택이나 다세대주택을 재건축하도록 공공이 지원하겠다는 것이다. 이 가운데 관심을 끄는 것이 자율주택정비사업에 의한 맞벽건축이다. 글 사진 윤홍로 기자 도움말 유지만 사무관(국토부 도시재생기획단) 올해 시행에 들어간 <빈집 및 소규모 주택 정비사업에 관한 특례법>에선 소규모 주택 정비사업의 명칭을 3가지로 구분하고 있다. 자율주택정비사업: 단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업 가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거 환경을 개선하기 위한 사업 소규모재건축사업: 정비 기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업 이 가운데 주목할 만한 것이 노후화된 단독주택 또는 다세대주택 밀집지역의 주민이 / 주민 합의체를 구성하면 / 공공(한국감정원 통합지원센터)에서 지원하여 / 주민이 소유한 단독주택 또는 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하는 ‘자율주택정비사업’이다. 자율주택정비사업 대상 지역은 법으로 정한 지역에서만 할 수 있다. 일단, 농어촌 및 준농어촌(읍·면지역 등)을 제외한 도시지역이다. 그중에서도 ▲도시활력증진사업구역 ▲지구단위계획구역 ▲정비사업해제지역 ▲도시재생활성화지역 ▲시·도조례로 정한 지역 등이다. 이 지역의 특징은 수익성 저하로 재건축·재개발사업에 실패했거나, 난개발을 방지하기 위한 측면이 있다. 난개발의 경우, 소단위 사업들은 도로나 기반시설에 대한 우려가 있기에 정부에서 통제할 수 있는 지역에서만 진행한다는 것이다. 이들 지역에서 주민(2명 이상의 토지 등 소유자)이 주민합의체를 구성하면 사업을 시행할 수 있다. 법 또는 조례에 따라 노후 불량 건축물이 2/3 이상인 단독주택 9호, 단독주택 + 다세대주택 19세대, 다세대주택 19세대인 지역이 해당한다. 이들 사업 시행지역에선 조례로 정한 1.8배 미만까지 맞벽(합벽) 건축이 가능하다. 서울 머니쇼에서 자율주택정비사업을 설명하는 유지만 사무관(국토교통부 도시재생기획단) 사업 방식 및 인센티브 자율주택정비사업 시행지역은 대부분 사업성 저하로 재개발·재건축사업에 실패한 곳들이다. 일례로 노후 단독주택이 들어선 땅이 10필지라고 가정하자. 그러면 10필지의 토지 등 소유자가 모여 노후 주택을 허물고 다세대 또는 공동주택을 짓는다. 대부분 법정 기준 내에서 소유자들이 거주할 10세대보다 더 많이 지어서, 그 부분을 분양한다. 이 분양이 잘 돼야 사업성이 좋다고 말한다. 즉, 분양을 통해 주택 건설에 투입한 비용을 충당하고도 소유자들이 종전에 보유한 재산가치를 보존할 수 있어야 한다. 하지만, 소규모 주택은 사업성이 잘 나오지 않는다. 여기엔 몇 가지 이유가 있다. 첫째, 주택 건설 자금을 확보하기 어렵다. 통상 재개발·재건축 사업엔 시공사가 함께 들어온다. 유명한 시공사는 자체 신용을 바탕으로 금융기관 등에서 건설자금을 확보한다. 반면, 노후 소규모 주택들은 헐고, 그 자리에 대부분 다세대 연립이나 빌라를 건설하는데, 금융기관에서 분양이 잘 될지도, 또 분양되더라도 자금을 회수할 수 있을지 의문이기에 건설자금 대출을 꺼린다. 둘째, 소규모 주택은 건설해도 입지가 빼어난 곳이 아니면 분양하기 어렵다. 이러한 이유로 정부는 소규모 건설사업장을 원활하게 운영하도록 자율주택정비사업을 고안한 것이다. 자율주택정비사업 방식 사업 방식은 합필형, 자율형, 건축협정형 3가지가 있다. 합필형: 본인과 이웃집 2명이 각각 땅을 1필지씩 갖고 있다면, 간단하게 3필지를 합필해 사업하는 것이다. 시공사를 선정해 주택을 건설한 후 소유권을 나눠 갖는 방식이다. 자율형: 본인과 이웃집하고 사이가 좋지 않은 경우, 개개인이 자기 땅에서 사업하는 것이다. 건축협정형: 이웃과 사이가 좋지 않을 때, ‘건축협정’ 방식을 사용할 수 있다. 원래는 본인의 필지 안에서만 건축행위를 할 수 있지만, 건축협정형은 각 필지의 구분이 없이 각자 소유권을 유지하면서 건축할 수 있다. 자율주택정비사업 인센티브 이 3가지 사업 방식의 공통점은 주민의 합의가 없으면 못 한다는 것이다. 따라서 이 사업을 잘 하도록 정부는 여러 가지 지원책과 법적 인센티브들을 마련해 놓았다. 첫째, 공동 이용시설 설치 용적률 인센티브다. 입주자의 생활복지를 위해 공동으로 사용하거나 입주자의 생활을 지원하는 시설을 설치할 경우, 해당 지역에 적용되는 용적률에 공동 이용시설 등에 해당하는 용적률을 더한 범위 내에서 시·도 조례로 정한 용적률을 적용받을 수 있다. 둘째, 주차장 설치 완화 인센티브다. 주택사업을 할 때 가장 큰 고민거리가 주차장인데, 지자체마다 다르지만 주차장 설치 의무에 따라 1호당 1대 또는 0.7대 주차장을 설치해야 한다. 이 사업에선 시행자가 단독 또는 공동으로 설치한 인근(직선 300m 또는 도보 600m)의 주차장 사용권을 확보할 경우, 부설 주차장 주차 단위 구획 총수의 30/100 미만의 범위 내에서 주차장 설치 기준을 완화해준다. 셋째, 임대주택 설치에 따른 인센티브다. 연면적의 20% 이상을 공공임대주택이나 준공공임대주택을 설치하면 용적률 상한까지 건축할 수 있다. 이때 임대주택으로 사업계획 승인을 받아야 한다. 현재 용적률 인센티브는 지자체의 건축심의나 도시계획심의 과정을 거쳐야 하는데, 정부는 지자체와 협의해 이 부분을 보장해 주려고 노력하고 있다고 한다. 또한, 다세대·다가구주택의 주차장 설치도 세대당 주차 대수 0.6대(전용면적 30㎡ 미만 0.5대)로 완화해준다. 소유자 2명이 모여 맞벽으로 건축한 홍대 클라인하우제 사업 진행 단계별 공공 지원 사항 3명의 토지 등 소유자가 있을 때, 이 가운데 사업을 원치 않는 사람이 끼면 사업을 시행할 수 없다. 이 부분은 일반적인 재개발·재건축의 문제이기도 한데, 그러면 사업이 장기화되고 합의도 잘 안 된다. 따라서 원하는 사람들로만 사업을 진행한다는 것이 정부의 기본 방침이다. 하지만, 원하는 사람들로만 사업을 진행하면 수익성이 나오지 않는다. 그래서 이 문제를 해결하기 위해 정부에서 공공 지원을 만들어 개개인의 각기 다른 사정에 맞춰주겠다는 것이다. 이웃의 토지 등 소유자와 사업하려면 설득해야 하는데, 요즘 옆집에 누가 사는지도 모른다. 그래서 한국감정원 내에 만든 통합지원센터에 문의하면, 이러한 문제를 포함해 모든 사업 절차를 알려준다. 1단계, 가설계_ 먼저, 통합지원센터에선 가설계를 통해 이웃과 주택을 어떻게 건설해서 나누며, 수익률이 얼마나 되는지 분석해준다. 가설계 비용은 수익자 분담 원칙에 따라 신청자가 지불해야 한다. 2단계, 이웃 토지 등 소유자에게 통보_ 가설계를 통해 사업성 분석이 끝나면, 통합지원센터에서 이웃 토지 등 소유자에게 통보한다. 누가 이웃과 주택사업을 하고자 사업성을 분석했으니, 참석해 설명을 들어본 후 사업에 관심이 있다면 적극적으로 참여하기 바란다는 내용이다. 3단계, 주민합의체 구성_ 본인과 이웃의 토지 등 소유자 2인 이상이 주민합의체를 만든다. 토지 등 소유자는 자율주택정비사업 시행 구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자를 말한다. 주민합의체는 토지 등 소유자 전원의 합의로 의사를 결정하고, 대표자를 선임하며, 주민합의서를 작성해 시장·군수에게 신고해야 한다. 주민합의서의 내용엔 주민합의체의 명칭, 사업시행구역의 위치 및 범위, 목적 및 사업 내용, 구성원의 성명·주소·생년월일, 대표자의 성명·주소·생년월일, 시공자 또는 정비사업 전문 관리업자 선정, 의결 사항 및 의결 방법, 그 밖에 시·도 조례로 정한 구성 및 운영에 필요한 사항 등을 포함해야 한다. 도로를 따라 길게 늘어선 유럽의 맞벽건축물 4단계, 본설계 및 지적 정리_ 주민합의체를 만든 후 본설계를 시작한다. 문제는 땅이 정방형이나 장방형이 아닌 울퉁불퉁한 부정형인 경우다. 이때 통합지원센터에 문의하면, 국토정보공사에서 본설계대로 주택을 건설하도록 지적 정리를 지원해준다. 울퉁불퉁한 땅을 직선화하는 과정에서 소유권자끼리 땅을 주고받아야 하는 복잡한 재산권 문제도 지원해준다. 5단계, 주택 건설비 융자_ 소규모 주택사업에 필요한 자금이 부족하다면, 주택도시기금으로 해결한다. 이 기금에서 총사업비의 50%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 만약, 연면적의 20% 이상 임대주택을 건설한다면, 총사업비의 70%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 이때, 문제는 저당권이 설정된 경우인데, 이것도 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 예를 들어 10억 땅에 8억 저당권이 설정돼 있다면, 땅값의 50%인 5억은 주택도시기금으로, 나머지 3억은 본인 부담으로 해결할 수 있다. 주택도시기금으로 저당권 해지, 임차보증금 반환 등 총사업비의 50%(임대사업은 70%)까지 연리 1.5%로 융자 6단계, 일반 분양분 분양 또는 LH 매각_ 주택도시기금에서 융자를 받아서 주택을 건설할 경우, 분양이 잘 될까 고민하지 않을 수 없다. 융자금도 갚아야 하고, 사업비도 회수해야 하고… 분명 통합지원센터에서 얼마가 남는다고 했는데 분양이 안 되면 어떡할까. 이 경우 통합지원센터에 문의하면, 한국토지주택공사(LH)에서 일반 분양분을 전량 매입해준다. 처음 수익 분석 과정에서 일반 분양분의 LH 매각액을 약정할 수 있다. LH도 주택 완공 후 매입하기에 확약이 아닌 약정이다. 참고로 정부에선 올해 말이나 내년 초에 부동산투자회사인 임대리츠를 만들 예정이다. 따라서 일반 분양분을 LH가 아닌 임대리츠에 매각하는 방법도 있다. 7단계, 세입자 임대보증금_ 주택을 착공하려면, 노후 주택을 헐어야 하는데 세입자가 있는 경우다. 세입자를 내보낼 때 필요한 임대보증금은 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 그런데 세입자가 나가지 않으려고 한다. 이때 세입자를 설득해야 하는데, 첫 번째로 반환한 임대보증금으로 잠깐 다른 곳에 거주하다가 주택 건설 후 다시 들어오라고 할 수 있다. 두 번째로 LH에서 매입한 일반 분양주택을 기존 세입자에게 우선 공급한다고 설명할 수 있다.
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- 집짓기 정보
- 건축정보
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[부동산 산책] 자율주택정비사업과 맞벽건축
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【부동산 산책】 자율주택정비사업과 맞벽건축
- 인구 증가로 인한 주택 수요 발생 ⇒ 신도시·택지 개발, 주택 가격 상승 ⇒ 도심지 재개발·재건축, 1인 가구 증가 ⇒ 도시형 생활주택. 이렇듯 우리나라 주택 정책은 공동주택에 초점을 맞춘 공공 주도형 재개발·재건축 위주였다. 반면, 사업성이 낮은 지역, 주거 환경이 열악한 지역, 면적이 작은 대지, 노후 단독(다가구)주택과 다세대주택 등은 재개발·재건축의 수혜에서 벗어나 슬럼화됐다. 이를 방지하고자 정부는 올해 3월 공공 지원 민간 주도의 ‘소규모 주택 정비사업’을 시행하고 있다. 즉, 개인이 소유한 노후 단독(다가구)주택이나 다세대주택을 재건축하도록 공공이 지원하겠다는 것이다. 이 가운데 관심을 끄는 것이 자율주택정비사업에 의한 맞벽건축이다.글 사진 윤홍로 기자도움말 유지만 사무관(국토부 도시재생기획단) 올해 시행에 들어간 <빈집 및 소규모 주택 정비사업에 관한 특례법>에선 소규모 주택 정비사업의 명칭을 3가지로 구분하고 있다. 자율주택정비사업: 단독주택 및 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하기 위한 사업가로주택정비사업: 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거 환경을 개선하기 위한 사업소규모재건축사업: 정비 기반시설이 양호한 지역에서 소규모로 공동주택을 재건축하기 위한 사업이 가운데 주목할 만한 것이 노후화된 단독주택 또는 다세대주택 밀집지역의 주민이 / 주민 합의체를 구성하면 / 공공(한국감정원 통합지원센터)에서 지원하여 / 주민이 소유한 단독주택 또는 다세대주택을 스스로 개량 또는 건설하는 ‘자율주택정비사업’이다.자율주택정비사업 대상 지역은 법으로 정한 지역에서만 할 수 있다. 일단, 농어촌 및 준농어촌(읍·면지역 등)을 제외한 도시지역이다. 그중에서도 ▲도시활력증진사업구역 ▲지구단위계획구역 ▲정비사업해제지역 ▲도시재생활성화지역 ▲시·도조례로 정한 지역 등이다. 이 지역의 특징은 수익성 저하로 재건축·재개발사업에 실패했거나, 난개발을 방지하기 위한 측면이 있다. 난개발의 경우, 소단위 사업들은 도로나 기반시설에 대한 우려가 있기에 정부에서 통제할 수 있는 지역에서만 진행한다는 것이다.이들 지역에서 주민(2명 이상의 토지 등 소유자)이 주민합의체를 구성하면 사업을 시행할 수 있다. 법 또는 조례에 따라 노후 불량 건축물이 2/3 이상인 단독주택 9호, 단독주택 + 다세대주택 19세대, 다세대주택 19세대인 지역이 해당한다. 이들 사업 시행지역에선 조례로 정한 1.8배 미만까지 맞벽(합벽) 건축이 가능하다. 서울 머니쇼에서 자율주택정비사업을 설명하는 유지만 사무관(국토교통부 도시재생기획단) 사업 방식 및 인센티브자율주택정비사업 시행지역은 대부분 사업성 저하로 재개발·재건축사업에 실패한 곳들이다.일례로 노후 단독주택이 들어선 땅이 10필지라고 가정하자. 그러면 10필지의 토지 등 소유자가 모여 노후 주택을 허물고 다세대 또는 공동주택을 짓는다. 대부분 법정 기준 내에서 소유자들이 거주할 10세대보다 더 많이 지어서, 그 부분을 분양한다. 이 분양이 잘 돼야 사업성이 좋다고 말한다. 즉, 분양을 통해 주택 건설에 투입한 비용을 충당하고도 소유자들이 종전에 보유한 재산가치를 보존할 수 있어야 한다.하지만, 소규모 주택은 사업성이 잘 나오지 않는다. 여기엔 몇 가지 이유가 있다. 첫째, 주택 건설 자금을 확보하기 어렵다. 통상 재개발·재건축 사업엔 시공사가 함께 들어온다. 유명한 시공사는 자체 신용을 바탕으로 금융기관 등에서 건설자금을 확보한다. 반면, 노후 소규모 주택들은 헐고, 그 자리에 대부분 다세대 연립이나 빌라를 건설하는데, 금융기관에서 분양이 잘 될지도, 또 분양되더라도 자금을 회수할 수 있을지 의문이기에 건설자금 대출을 꺼린다. 둘째, 소규모 주택은 건설해도 입지가 빼어난 곳이 아니면 분양하기 어렵다.이러한 이유로 정부는 소규모 건설사업장을 원활하게 운영하도록 자율주택정비사업을 고안한 것이다. 자율주택정비사업 방식사업 방식은 합필형, 자율형, 건축협정형 3가지가 있다.합필형: 본인과 이웃집 2명이 각각 땅을 1필지씩 갖고 있다면, 간단하게 3필지를 합필해 사업하는 것이다. 시공사를 선정해 주택을 건설한 후 소유권을 나눠 갖는 방식이다.자율형: 본인과 이웃집하고 사이가 좋지 않은 경우, 개개인이 자기 땅에서 사업하는 것이다.건축협정형: 이웃과 사이가 좋지 않을 때, ‘건축협정’ 방식을 사용할 수 있다. 원래는 본인의 필지 안에서만 건축행위를 할 수 있지만, 건축협정형은 각 필지의 구분이 없이 각자 소유권을 유지하면서 건축할 수 있다. 소유자 2명이 모여 맞벽으로 건축한 홍대 클라인하우제 자율주택정비사업 인센티브이 3가지 사업 방식의 공통점은 주민의 합의가 없으면 못 한다는 것이다. 따라서 이 사업을 잘 하도록 정부는 여러 가지 지원책과 법적 인센티브들을 마련해 놓았다.첫째, 공동 이용시설 설치 용적률 인센티브다. 입주자의 생활복지를 위해 공동으로 사용하거나 입주자의 생활을 지원하는 시설을 설치할 경우, 해당 지역에 적용되는 용적률에 공동 이용시설 등에 해당하는 용적률을 더한 범위 내에서 시·도 조례로 정한 용적률을 적용받을 수 있다.둘째, 주차장 설치 완화 인센티브다. 주택사업을 할 때 가장 큰 고민거리가 주차장인데, 지자체마다 다르지만 주차장 설치 의무에 따라 1호당 1대 또는 0.7대 주차장을 설치해야 한다. 이 사업에선 시행자가 단독 또는 공동으로 설치한 인근(직선 300m 또는 도보 600m)의 주차장 사용권을 확보할 경우, 부설 주차장 주차 단위 구획 총수의 30/100 미만의 범위 내에서 주차장 설치 기준을 완화해준다.셋째, 임대주택 설치에 따른 인센티브다. 연면적의 20% 이상을 공공임대주택이나 준공공임대주택을 설치하면 용적률 상한까지 건축할 수 있다. 이때 임대주택으로 사업계획 승인을 받아야 한다. 현재 용적률 인센티브는 지자체의 건축심의나 도시계획심의 과정을 거쳐야 하는데, 정부는 지자체와 협의해 이 부분을 보장해 주려고 노력하고 있다고 한다. 또한, 다세대·다가구주택의 주차장 설치도 세대당 주차 대수 0.6대(전용면적 30㎡ 미만 0.5대)로 완화해준다. 도로를 따라 길게 늘어선 유럽의 맞벽건축물 사업 진행 단계별 공공 지원 사항3명의 토지 등 소유자가 있을 때, 이 가운데 사업을 원치 않는 사람이 끼면 사업을 시행할 수 없다. 이 부분은 일반적인 재개발·재건축의 문제이기도 한데, 그러면 사업이 장기화되고 합의도 잘 안 된다. 따라서 원하는 사람들로만 사업을 진행한다는 것이 정부의 기본 방침이다. 하지만, 원하는 사람들로만 사업을 진행하면 수익성이 나오지 않는다. 그래서 이 문제를 해결하기 위해 정부에서 공공 지원을 만들어 개개인의 각기 다른 사정에 맞춰주겠다는 것이다.이웃의 토지 등 소유자와 사업하려면 설득해야 하는데, 요즘 옆집에 누가 사는지도 모른다. 그래서 한국감정원 내에 만든 통합지원센터에 문의하면, 이러한 문제를 포함해 모든 사업 절차를 알려준다.1단계, 가설계_ 먼저, 통합지원센터에선 가설계를 통해 이웃과 주택을 어떻게 건설해서 나누며, 수익률이 얼마나 되는지 분석해준다. 가설계 비용은 수익자 분담 원칙에 따라 신청자가 지불해야 한다.2단계, 이웃 토지 등 소유자에게 통보_ 가설계를 통해 사업성 분석이 끝나면, 통합지원센터에서 이웃 토지 등 소유자에게 통보한다. 누가 이웃과 주택사업을 하고자 사업성을 분석했으니, 참석해 설명을 들어본 후 사업에 관심이 있다면 적극적으로 참여하기 바란다는 내용이다.3단계, 주민합의체 구성_ 본인과 이웃의 토지 등 소유자 2인 이상이 주민합의체를 만든다. 토지 등 소유자는 자율주택정비사업 시행 구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자를 말한다. 주민합의체는 토지 등 소유자 전원의 합의로 의사를 결정하고, 대표자를 선임하며, 주민합의서를 작성해 시장·군수에게 신고해야 한다. 주민합의서의 내용엔 주민합의체의 명칭, 사업시행구역의 위치 및 범위, 목적 및 사업 내용, 구성원의 성명·주소·생년월일, 대표자의 성명·주소·생년월일, 시공자 또는 정비사업 전문 관리업자 선정, 의결 사항 및 의결 방법, 그 밖에 시·도 조례로 정한 구성 및 운영에 필요한 사항 등을 포함해야 한다.4단계, 본설계 및 지적 정리_ 주민합의체를 만든 후 본설계를 시작한다. 문제는 땅이 정방형이나 장방형이 아닌 울퉁불퉁한 부정형인 경우다. 이때 통합지원센터에 문의하면, 국토정보공사에서 본설계대로 주택을 건설하도록 지적 정리를 지원해준다. 울퉁불퉁한 땅을 직선화하는 과정에서 소유권자끼리 땅을 주고받아야 하는 복잡한 재산권 문제도 지원해준다. 주택도시기금으로 저당권 해지, 임차보증금 반환 등 총사업비의 50%(임대사업은 70%)까지 연리 1.5%로 융자 5단계, 주택 건설비 융자_ 소규모 주택사업에 필요한 자금이 부족하다면, 주택도시기금으로 해결한다. 이 기금에서 총사업비의 50%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 만약, 연면적의 20% 이상 임대주택을 건설한다면, 총사업비의 70%까지 연리 1.5%로 융자해준다. 이때, 문제는 저당권이 설정된 경우인데, 이것도 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 예를 들어 10억 땅에 8억 저당권이 설정돼 있다면, 땅값의 50%인 5억은 주택도시기금으로, 나머지 3억은 본인 부담으로 해결할 수 있다.6단계, 일반 분양분 분양 또는 LH 매각_ 주택도시기금에서 융자를 받아서 주택을 건설할 경우, 분양이 잘 될까 고민하지 않을 수 없다. 융자금도 갚아야 하고, 사업비도 회수해야 하고… 분명 통합지원센터에서 얼마가 남는다고 했는데 분양이 안 되면 어떡할까. 이 경우 통합지원센터에 문의하면, 한국토지주택공사(LH)에서 일반 분양분을 전량 매입해준다. 처음 수익 분석 과정에서 일반 분양분의 LH 매각액을 약정할 수 있다. LH도 주택 완공 후 매입하기에 확약이 아닌 약정이다. 참고로 정부에선 올해 말이나 내년 초에 부동산투자회사인 임대리츠를 만들 예정이다. 따라서 일반 분양분을 LH가 아닌 임대리츠에 매각하는 방법도 있다.7단계, 세입자 임대보증금_ 주택을 착공하려면, 노후 주택을 헐어야 하는데 세입자가 있는 경우다. 세입자를 내보낼 때 필요한 임대보증금은 주택도시기금으로 해결할 수 있다. 그런데 세입자가 나가지 않으려고 한다. 이때 세입자를 설득해야 하는데, 첫 번째로 반환한 임대보증금으로 잠깐 다른 곳에 거주하다가 주택 건설 후 다시 들어오라고 할 수 있다. 두 번째로 LH에서 매입한 일반 분양주택을 기존 세입자에게 우선 공급한다고 설명할 수 있다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【부동산 산책】 자율주택정비사업과 맞벽건축
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【전원주택 짓기】 ③집 짓기의 시작과 끝, 부지 선정!
- THEME 02 매입 비용을 체크하고 부지를 점검하자집을 지으려면 자금 마련을 위한 구체적인 목표를 설정하고 구체적인 계획을 수립해야 한다. 집 짓기에 필요한 자금 중 가장 많은 돈이 드는 부분은 바로 부지 매입비와 건축비이기 때문이다. 특히 부지 매입비의 경우 지역에 따라 차이가 크기 때문에 자신의 자금 계획에 맞는 지역을 선택하는 것이 중요하다. 지역에 따라 땅값이 집짓기 예산의 75%에 육박하기도 하고, 같은 지역이라도 크기나 위치, 주변 환경에 따라 땅값의 차이가 심하기 때문이다. 어디에 부지를 마련할 것인지, 크기는 어느 정도로 할 것인지 등에 대해 구체적인 그림을 그려보아야 한다.기획 | 편집부 정리 이종수 비용 한계 설정하기주택 부지는 건축주의 성향과 예산, 접근성, 사용 목적 등 다양한 관계에서 살펴보게 된다. 그중 부지 구입 예산은 건축주 스스로 대출 등을 포함해 그 한계를 명확하게 설정해야 한다. 예산을 초과해 집 짓기를 포기하게 되는 불상사를 방지하기 위해서는 부지 매입이 전체 예산에서 차지하는 비중을 정확하게 결정해야 한다. 예비 자금이나 추가 대출이 여의치 않은 경우, 부지 매입 결과에 따라 건축 가능 여부까지 영향을 받기 때문이다.원하는 지역의 부지 시세는 포털 사이트에서 부동산 정보를 검색하면 대략적인 금액을 추산할 수 있다. 대략적인 금액을 정했으면, 반드시 현지를 답사하고 현지 부동산 중개업소에서 상세한 정보를 확인해야 한다. 부동산 정보업체의 부지 시세와 실제 거래 가격은 다른 경우가 많으므로 반드시 현지 점검으로 비용을 확인하는 것이 좋다. 그래서 ‘어느 지역, 몇 평의 부지’가 아니라 명확하게 부지 매입 비용과 한계를 설정해야 한다. 부지 특성 점검여러 가지 조건이 맞는 지역을 선택했으면, 본격적으로 지도를 펼치고 부지를 점검하고 가능한 한 현장을 방문해 부지와 그 주변을 꼼꼼하게 점검한다. 보행로의 편의성과 차량 접근성, 이웃과 동네 분위기, 커뮤니티, 보안, 부지 가격 등도 신중하게 고려한다. 부지에 접한 진입로의 경우 지도상에 도로로 표시돼 있지만, 실제로 차량이 출입하지 못할 정도로 폭이 좁거나 사유지인 경우 건축 허가를 받을 수 없으므로 반드시 지적도를 바탕으로 현장을 유심히 살피는 것이 좋다. 지도는 대부분 아래쪽이 정남향이므로 부지의 정확한 방향을 체크하는 데도 도움이 된다. 또한 각종 포털 사이트에서 제공하는 지도 서비스는 교통량도 수시로 제공하므로 시간대별로 부지 주변 근거리 및 원거리 교통도 미리 점검할 수 있다. 우리나라는 비교적 산이 많은 편이라 도심에 가까운 곳이라도 전원의 느낌을 살릴 수 있는 곳이 많다. 귀농이나 귀촌이 아니라면 십여 분 거리에 대중교통, 의료시설, 시장, 마트 등 생활 인프라를 갖춘 곳인지 지도를 통해 용도별로 반드시 미리 확인해둔다. 그리고 민원 등 주변 텃세가 심한 곳, 집성촌, 경치는 좋지만 경사가 심해 토목 등 추가 공사비가 많이 드는 곳, 개발제한구역, 문화재 발굴 현장 인근, 매립을 해 지반이 약한 곳, 뉴타운 같은 장기간의 대규모 건설현장 주변 등은 피하는 것이 좋다. 대상지 주변에 유해한 시설이나 혐오시설 등이 없는지도 꼼꼼하게 살펴보도록 한다. 지도만 보고 부지 앞에 물이 있어 낭만적 풍경이나 여름철 물놀이를 생각하고 구매했다가 막상 상류에 있는 축산농가로 인한 악취 때문에 꽉 닫은 창문 너머로 바라만 보는 낭패를 당할 수도 있다.지구단위계획이 수립돼 있는 지역이라면 반드시 해당 지자체에서 지구단위계획 결정도와 지침을 열람해야 한다. 건폐율과 용적률은 물론이고 지붕의 형태와 층수, 외벽 재료, 담장 설치 여부, 차량 출입 위치, 외벽 설치 구간, 색채. 실외기 설치 위치 등에 관한 가이드라인을 지정하고 있어 단독주택이라도 나의 의지대로 계획하지 못하는 경우가 많기 때문이다. 지자체 홈페이지 자료실이나 도시계획과 등에서 열람하거나 문의할 수 있다.전기 및 전화, 상하수도, 가스 등 기반 시설도 중요하다. 수도가 연결돼 있는 곳인지, 지하수 개발이 용이한지 확인해봐야 한다. 동네에 공동 오수처리장이 있으면 정화조를 설치하지 않아도 된다. 주변 강이나 저수지보다 수위가 낮은 곳은 집중 호우 시 피해를 당할 수 있다. 또한 경사가 심한 곳은 예상외의 추가적인 토목 공사비가 들어갈 수 있다.그 밖에도 미처 열거하지 못한 여러 상황은 일반인들의 경우 판단하기 매우 어렵다. 반드시 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다. 오랫동안 소유하고 있는 익숙한 땅이라도 주변의 단지나 도로 등의 예상 개발 방향을 꼭 확인해 피해를 당하지 않도록 해야 한다. 부지 선택 시 꼼꼼하게 확인해 추가 공사비 발생 피해를 줄인다면 그 어떤 경제적 가치보다 유용할 수 있다. 땅 고를 때 현장답사는 필수전원생활에 필요한 부지를 매입하기 위해서는 공부에 대한 확인과 함께 현장답사가 꼭 필요하다.현장답사는 자신이 매입하려는 토지의 현황을 직접 확인하는 것을 말한다. 현장답사의 목적은 공부상에 나타난 사항과 현황이 맞는지를 확인하고 현장 상황, 서류상에서 찾을 수 없는 문제(주변에 오염시설이나 혐오시설의 분포, 경사도 등)가 없는지를 직접 알아보기 위한 것이 목적이다. 자신이 목적한 대로 사용하는 데 문제가 없는 땅인지 확인하는 과정이 바로 현장답사다.현장답사를 하기 전에 인터넷상의 위성 지도를 통해 현황과 주변 사항을 우선 확인할 수 있다. 다음 관청에서 토지이용계획확인서와 지적도를 떼어 땅의 용도와 지적사항을 우선 확인하고 출발해야 한다. 지도와 지적도는 필수로 준비해야 한다.주의 깊게 볼 내용이 도로 사정이다. 도로가 있는지가 가장 중요하고 우선 확인해볼 사항이다. 지적상에 도로가 있더라도 현황에서는 없는 경우도 있으므로 공부상 도로와 현황 도로를 맞춰봐야 한다.또 고속도로와 국도의 접근성을 챙겨봐야 하고 향후 도로 계획에 대해서도 알아봐야 한다. 도시 사정을 확인할 때는 도시와의 접근성에 대한 고려가 필수다. 도시에서 가깝다는 것은 전원생활을 좀 더 편리하게 할 수 있다는 것이다. 도로가 확장 개통되는 시점을 고려해 국도 주변의 땅을 물색하면 좋다.현장답사에서 자연경관을 우선으로 챙기는 경우가 많은데 너무 빠지지는 않아야 냉정해질 수 있다. 경관에 홀리면 다른 것을 놓치기 쉬운데 바로 자연재해다. 예를 들어 강변의 경우는 경치는 좋을지 몰라도 장마철에는 강의 범람으로 비싼 대가를 치를 수 있다. 계곡 옆에 있는 땅도 여름철 폭우로 위험해질 수 있으며 전망 좋은 땅은 겨울철 진입에 문제가 생길 수 있다. 이런 부분에 대해 가장 쉽게 확인할 수 있는 것은 마을 주민들이다. 동네 슈퍼나 마을 이장 등을 만나보면 정보 쉽게 확인할 수 있다.내가 원하는 부지에서 어떤 일을 할 수 있고, 주변에 살고 있는 주민들의 인심은 어떤지 현장답사를 통해 확인해 보아야 하는데 쉽지는 않다. 그러므로 전원생활을 위한 목적으로 땅을 찾을 때는 몇 번을 답사해야 한다. 계절별로, 시간대별로, 기후에 따라 부지가 어떻게 변하는지를 확인해 보는 것이 가장 좋다. 하지만 쉽지 않다. 시간을 너무 끌다 보면 좋은 땅은 놓칠 수 있다.괜찮은 물건이라면 머뭇거릴 새 없이 다른 사람이 채가게 되기 때문에 빨리 핵심 포인트를 확인한 후 선점해야 한다. 그러기 위해서는 포인트를 잘 짚어야 한다. 땅도 마찬가지다. 그것이 바로 현장답사 노하우다. ▶IN SHORT◀ 땅을 살 때 꼭 확인해야 할 서류 5가지토지(임야) 대장토지(임야) 대장은 토지(임야)의 주소와 지번, 지목(변경 여부), 면적, 소유권의 변동 사항 등을 확인할 수 있다. 그리고 하단에 토지의 등급과 개별공시지가가 표기된다. 여러 명의 명의로 되어 있는 경우에는 공유자 명부가 첨부돼 있다.토지대장에서는 지번과 면적, 지목 등을 주의 깊게 봐야 한다. 거래하고자 하는 땅의 면적과 지목이 토지 등기부등본상에 다르게 기재되어 있거나 혹은 실제 토지의 면적이나 지목이 다를 경우, 토지대장에 나타나는 면적과 지목을 기준으로 한다.지적도지적도에는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계, 도면 등이 등록돼 있다. 현장답사를 할 때 꼭 필요하다. 부동산의 모양과 도로, 인접 토지와의 경계 등을 확인할 때도 지적도가 중요하다. 지적도상 도로가 접해 있어야 개발행위허가 등이 가능하다. 하천이나 구거(도랑) 옆에 있는 땅은 하천의 범람 등으로 지적도 상의 경계와 현황이 다를 수 있다.지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 있으면 임야도를 발급받아야 한다. 지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 없는 일반 지번의 경우에는 ‘토임’이라 해서 등록 전환됐기 때문에 지적도를 확인해야 한다.토지이용계획확인서토지이용계획확인서는 땅의 현재 상태와 활용 가능성 여부 및 규제사항 등 토지의 이용에 관한 모든 것을 한눈에 확인할 수 있는 서류다. 토지 소재지 주소와 지번, 지목, 면적 등의 기본적인 사항과 함께 도시관리계획상의 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획 여부 등을 표시해 놓았다. 그 땅을 어떤 용도로 사용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는가도 알 수 있다.등기부등본토지등기부등본은 토지의 소유권과 그 외의 권리관계, 소유주를 확인할 수 있다. 토지에 건물이 있을 경우, 건물의 등기부 등본은 별도로 존재하므로 이를 확인해야 한다. 거래할 때 등기부등본상의 명의자와 실제 계약자를 신분증을 통해 꼭 확인해야 한다. 만일, 불가피한 사정이 있어 대리로 거래를 할 경우에는 부동산 매도에 대한 위임장을 확인하고 잔금 지급과 소유권이전 등기가 동시에 이행되도록 한다.등기부등본에 나타나 있는 법적 권리관계를 꼼꼼히 따져야 한다. 경매, 저당권, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기와 같은 사항들이 설정되어 있는지 확인해야 하는 것이다.토지 등기부등본에 나타나 있지 않은 권리관계도 있다. 토지에 소유자가 아닌 사람이 묘지를 쓴 경우에는 아무리 소유권 이전을 해도 함부로 묘지를 이장하라고 요구할 수가 없는 분묘기지권, 해당 주민들이 관습적으로 도로 등으로 사용하는 토지는 소유권이전이 어렵다.땅과 건물의 소유자가 달라져도 땅의 분리된 건물이나 나무의 소유권은 인정되는 법정지상권, 건물 소유자에게 채권을 변제받을 때까지 점유, 임차, 유치할 수 있는 점유권, 임차권, 유치권 등이 있다. 이러한 권리는 등기부등본상에 기재되지 않아, 현장답사를 통해 탐문해 봐야 한다.건축물대장토지에 건축물이 있는 경우에는 반드시 건축물대장을 통해 소유자와 평수, 구조 등을 확인해 정상적인 건물인지 무허가 건물인지를 알아봐야 한다. 건축물이 사용할 수 없는 폐가라 하더라도 토지를 매입할 때 지상권에 대한 부분도 반드시 명시해야 한다. 또 토지주와 건축물 주인이 같은 사람인지를 확인해야 한다. 서로 다른 경우도 종종 있으므로 건축물에 대한 계약도 별도로 해야 한다. 전원주택으로 재테크 해법을 찾아라!글로벌 금융위기를 전후로 부동산 가격이 폭락하면서 몇 십 년간 이어져온 집값 상승에 따른 자산 불리기 신화가 깨졌다. 정부의 부동산 살리기 정책과 금리 인하, 청약 제도 개편 등으로 주택 매매와 분양시장에 불을 지피고 있지만, 여전히 향후 집값이 오르거나 유지될 거라고 확신할 수 있는 사람은 없다. 그래서 땅에 대한 정확한 정보에 더 목말라 한다. 그렇다면 전원주택으로는 재테크가 가능할까? 대정하우징엔 박철민 대표는 오히려 전원주택지에서 그 해법을 찾는 게 낫다고 분석했다. 땅은 그 쓰임새와 시대에 따라 투자가치가 달라진다. 박철민 대표가 추천하는 전원주택지를 통해 그 미래가치를 가늠해 보기 바란다. 도움말 박철민 (주)대정하우징엔 대표, 한국 전원주택 사업협회 회장 강원권교통망이 우수한 원주는 제2영동고속도로와 복선 전철 및 산업단지 개발 영향을 받고 있고, 강릉은 2018년 동계올림픽 유치 이후 빙상 종목과 미디어촌, 선수촌 건립 예정지로 각종 투자 문의가 잇따르는 지역이다. 삼척은 복합에너지 거점 도시로 주목받고 있다. 원덕지구에 15조 원대의 에너지 산업을 유치하는 제1종합에너지 단지가 들어설 예정이고, 근덕지구에는 복합화력발전소와 원자력발전소를 유치하는 30조 원대의 제2종합에너지 단지 등 모두 45조 원대의 개발이 예정돼 있다. 원주와 횡성, 평창 지역이 2018년 동계올림픽 직접 영향권역이고 강릉과 동해, 속초 지역은 해양 레저 위락 영향권역이다.충청권충청권의 핵심 지역은 세종시와 천안, 아산, 당진 등이다. 이들 지역은 인구가 지속적으로 증가하면서 성장 잠재력이 큰 곳으로 부상하고 있다. 대전지구는 사업비 5조 원 규모의 초대형 국책 과학기술 프로젝트인 과학벨트 건립 계획과 맞물려 세종시 인근 주택 및 토지 가격은 동반 상승하고 있으며, 인근 지역도 관심이 높아지고 있다. 당진은 철강사업의 메카답게 산업 경제 활동 인구의 증가와 더불어 주거지도 증가하고 있는 지역이다.제주특별자치도제주특별자치도는 2006년 7월 1일 강화된 자치권을 주요 골자로 한 제주특별자치도 특별법 통과에 따라 다양한 개발사업을 진행하고 있다. 선진적인 지방분권을 기반으로 제주특별자치도는 규제를 대폭 완화하고, 관광을 비롯해 교육, 의료, 청정 1차 산업과 정보기술(IT), 바이오기술(BT) 등 첨단 산업을 핵심 산업으로 육성한다는 계획이다. 서귀포시는 혁신도시, 신화역사공원, 예래휴양형 주거 단지 조성 등 각종 국책사업과 개발사업이 활발히 진행되고 있다. 이 때문에 개발지 인근 지역도 관심이 높아지고 있다. 성산일출봉과 거문 오름 등이 유네스코 세계문화유산으로 지정되고, 세계 7대 자연경관으로 선정되면서 영어교육도시 및 첨단과학기술 단지 등 개발 붐과 맞물려 중국과 일본 관광객도 꾸준히 증가하고 있어 들썩이고 있다.수도권 수도권을 보면 개발 호재가 강하게 작용하는 지역으로 제2영동고속도로, 판교~여주 간 복선 전철, 성남~장호원 간 자동차 전용도로, 수서~평택 간 전철, 인천~평창 복선 전철 등 각종 국책 사업들이 진행되는 곳으로 용인과 광주, 남양주, 이천, 여주, 인천, 포천, 평택 등을 꼽을 수 있겠다. 규제 완화가 예상되는 수도권 지역은 수도권 남부 193㎢에 달하는 토지거래허가구역이 풀린 곳으로 전원주택과 공장용지 수요가 꾸준히 늘고 있다. 수도권에만 적용하는 공장 총량제와 3권역 내의 공장입지 규제가 개선됨으로써 특히 성장관리권역에 대한 공장부지의 수요와 관심이 늘어날 것으로 보인다. 자연보전권역에서는 수질오염 총량제를 시행하는 시군의 경우에는 도시 및 지역개발사업, 대형 건축물 관광지 조성, 공장 신증설 등이 가능하다. 이 밖에 자연환경이 뛰어나고 최근 들어 전철과 고속도로 개통으로 교통여건이 좋아진 가평과 양평도 빼놓을 수 없다.문의 (주)대정하우징엔 T 02-566-9400 W www.jwnews.com전원주택라이프 더 보기 www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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【전원주택 짓기】 ③집 짓기의 시작과 끝, 부지 선정!
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【전원주택 짓기】 전원주택 입지 선정의 모든것 2
- 전원주택은 구입하는 목적을 확실히 정한 후 실행에 옮겨야 한다. 상주용과 주말용, 요양 목적, 농업 등 목적에 따라 가격이나 거리 차이가 많이 나기 때문이다. 그리고 부지를 구입하기 전에 전문가의 협조를 받는 게 좋다. 전원주택으로 가는 첫 단추인 땅 구입을 잘못하면 그 다음의 일은 보지 않아도 뻔하다. 정리 박창배 기자 1) 전원주택 땅 찾기 요령 - 발품 팔며 7가지를 꼼꼼히 확인전원주택에 대한 관심이 꾸준하게 증가하고 있다. 주택 패러다임이 투자에서 주거 개념으로 바뀌면서 천편일률적인 아파트보다 개성 있는 전원주택으로 사람들의 눈길이 집중되고 있다. 이미 입지 좋은 곳을 선정 해 전원생활 매력에 푹 빠진 사람이 있는가 하면, 섣불리 토지를 매입했다가 낭패를 보고 돌아온 이들도 있다. 필수적으로 알아야 할 부지 구매 요령을 키워드를 통해 알아보자. 자료협조 및 글 (주)부동산인터체인지 황상기 대표이사 031-775-540101 목적을 확실하게 정하라. 전원주택은 구입 목적부터 확실히 해야 한다. 상주용, 주말용, 요양 목적, 농업, 회사 연수원 등 목적에 따라 가격이나 거리 등 많은 차이가 있기 때문이다. 02 이상과 현실은 다르다. 머릿속에 아름다운 전원주택 영상은 지우는 게 좋다. 그동안 바랐던 멋진 주택은 그냥 만들어진 게 아니다. 피땀 흘려 자연과의 전쟁에서 승리했기에 만들어진 것이다. 전원주택은 개척자적인 생각으로 접근해야 한다. 03 태양과의 사랑이다. 인간은 누구나 태양 없이 존재 할 수 없다. 전원생활도 예외는 아니다. 채광을 충분히 확보해야 전원생활이 편안하고 건강하다. 04 맨 얼굴을 보라. 눈 내린 다음날이 답사하기 가장 좋은 날이다. 그 땅의 맨얼굴이 리얼하게 나타나기 때문이다. 눈이 내린다면 다음날 도로상황과 채광, 주변 혐오시설 유무를 가감 없이 체크하자. 05 기왕이면 반듯한 땅이 좋다. 땅을 100% 활용하기 위해서는 반듯한 게 좋다. 매입 전에 도로에 대한 권리를 확인하고, 경계측량을 통해 실제 경계를 정확히 하는 게 바람직하다. 06 개발정보를 살펴라. 멀리 내다봐야 한다. 관할 군청 등에서 부지 주변에 계획된 일정을 살펴 추후 상황까지 그려보고 대비하자. 07 주변 인심을 살펴라. 주변 이웃들을 찾아가 그곳 성향이나 인심 등을 미리 체크하는 게 좋다. 모든 조건이 나에게 맞더라도 주변 사람들과의 성향이 맞지 않아 실패하는 경우도 왕왕 있다.발품 팔며 전문가 협조 구해야 무엇보다 전문 중개인의 협조를 구하는 게 좋다. 전문 중개인을 통해 대상물에 대한 설명을 충분히 듣고, 의문점에 대해선 빠짐없이 질문해야 한다. 특히 법률, 행정에 관한 답을 바로 확인할 수 있기 때문에 원하는 사항을 정확하게 전달하면 최적지를 매입할 수 있다. 최근 불투명한 경제상황으로 미래에 대한 예측이 엇갈리면서 감정가의 60~70% 대의 급매물들이 나오고 있다. 또한 누적돼 있던 실거주 목적의 매수자들이 매수세를 이어가고 있다. 만사가 그렇듯, 확실한 신념을 갖고 꾸준히 발품을 판다면 만족할 만한 부지를 구매하게 될 것이다. 2) 공적 장부 바로 알기 - 토지 구입, 이것만은 확인하자 내 돈으로 땅을 사서 집을 짓겠다는데 뭐가 그리 걸리는 게 많은지. 집을 지어본 사람들은 복잡한 절차에 고개를 절레절레 젓는다. 토지는 공공재적 성격이 강하기에 소유에서 개발, 관리까지 각종 규제 사항을 꼼꼼히 검토해야 한다. 필수적으로 확인해야 할 공적 장부들을 살펴보자. '민원 24 홈페이지(www.minwon.go.kr)'에서 토지대장 열람 및 등본 발급 신청이 가능하다. STEP 1 사실관계 확인토지대장 임야대장에 등록하는 토지를 제외한 모든 토지에 대한 일정한 사항을 등록한 문서 . 토지의 소재. 지번 . 경계. 면적 . 지목 등의 현황이 일치한지 토지대장을 통해 확인하자.지번 l 토지를 세는 기본 단위. 법적 등록 단위인 필지마다 독립된 소재 지번이 붙는다. 상 지번 부여 지역을 우선 검토하고, 지적(임야)도로 해당 지번을 확인하자. 간혹 ‘산 12’라는 지번을 보는데, 지목이 임야가 아니라 임야대장과 임야도에 등록된 필지라는 뜻이다. 경계 l 필지마다 범위를 나타내기 위해 도면에 등록한 선. 지적(임야)도로 소유권이 미치는 범위와 면적, 이웃 토지의 침범 여부를 확인하자. 1필지의 토지가 지적공부에 등록되면, 특별한 사정이 없는 한 소유권 범위는 지적도에 의해 확정된다. 면적 l 지적(임야)도의 도상 경계로 면적을 결정해 토지(임야)대장에 ㎡단위로 표시한다. 등기부 표제부와 토지대장의 면적이 서로 다를 경우, 사실관계를 나타내는 토지대장이 우선한다. 토지대장과 실제 면적이 다르면 토지 일부를 타인이 점유한 경우가 많으므로 적법한 점유인지를 반드시 확인하자. 지목 l 토지 용도에 따른 분류로 1필지마다 1개의 지목을 부여한다. 공부상 지목과 실제 이용 현황이 일치하지 않으면 실제 이용 현황을 기준으로 판단하므로 현장 답사로 확인해야 한다. 지목은 28개로 구분하는데, 전원주택지로 대지·전·답·과수원·임야를 선호한다. 대지가 아닌 농지나 임야라면 지목을 대지로 변경해야 한다. Tip. 지상 경계, 이렇게 확인하자 지상 경계는 둑, 담 그밖에 구획의 목표가 될 만한 경계점이나 구조물로 표시한다.1. 연접한 토지 간 높낮이 차이가 없는 경우 - 그 구조물 등의 중앙 2. 연접한 토지 간 높낮이 차이가 있는 경우 - 그 구조물 등의 하단부 3. 도로, 구거 등의 토지에 절토된 부분이 있는 경우 -그 경사면의 상단부 4. 토지가 해면 또는 수면에 접한 경우 - 최대 만조위 또는 만수위 선 5. 공유 수면 매립지 중 제방 등을 토지에 편입 등록한 경우 - 바깥쪽 어깨 부분 . 단, 지상 경계의 구획 을 형성하는 구조물 등의 소유자가 다르면, 위의 규정에도 불구하고 그 소유권에 따라 지상 경계를 결정 한다. '대법원 인터넷 등기소(www.iros.go.kr)'에 접속하면 부동산등기부 열람 및 발급이 가능하다. STEP 2 권리관계 확인 등기부등본 부동산등기부로 토지의 권리관계를 확인하자. 등기부는 부동산의 소유권 취득이나 저당권 설정을 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 기재하는 공적 장부다. 등기부에는 토지와 건물등기부가 있으므로, 소유권 및 제한물권 확인이 가능하다. 만일 용익물권인 지상권·지역권·전세권과 담보물권인 저당권 그리고 채권인 임차권에 하자가 있는 토지라면, 그것을 안고 매수했을 때의 경제적 가치를 고려해야 한다. 가족관계등록부 매도인이 실권리자라도 처분 능력이 있는지 확인해야 한다. 불가피하게 행위무능력자인 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 계약해야 한다면 가족관계등록부상의 법정대리인의 동의를 얻거나 법정대리인과 계약을 체결해야 한다. 미성년자와 한정치산자는 법정대리인의 동의를 받아 단독으로 법률행위를 할 수 있지만, 금치산자는 그렇지 않으므로 법정대리인과 계약해야 한다. 인감증명서 임의대리인과 계약할 경우, 정당한 대리권이 있는지 본인의 인감증명서를 첨부한 위임장으로 확인해야 한다. 위임장에는 대리권 수여 여부, 대리권 범위, 대리 기간을 명시해야 한다. 부부지간에 일반의 부동산을 처분할 때도 예외는 아니다. STEP 3 규제사항 확인 토지이용계획확인서 토지의 이용에 관한 계획을 확인하는 서류. 지역·지구 등의 지정내용과 그 안에서의 행위제한 내용을 기재한 서류로 해당 부동산의 용도지역이나 용도지구, 앞으로의 개발 계획 수립 여부 등을 확인할 수 있다. 만일 해당 토지가 농지라면 농지진흥지역 내인지 여부를 이 서류를 통해 검토해야 한다. 토지이용계획확인서를 발급 받으려면 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인신청서를 제출하거나, 전자민원 홈페이지를 통해 발급받을 수 있다. 참고로 열람은 토지이용규제 정보서비스 홈페이지에서도 가능하다. Tip. 농지 매수 시 현장 체크리스트 1. 실제 농지로 이용되는지 여부 2. 지적도상 도로와 현황도로의 일치 여부 3. 지적도상 경계선과 현장 경계선의 일치 여부 4. 도로와 농지가 접하고 있는지 여부 5. 토지와 지적도상 방위의 일치 여부 6. 해당 농지의 주변 환경 7. 농로, 수로, 경지 정리 등 농업생산기반시설 정비 여부 8. 상습 침수 지역 여부 9. 인근 농지로부터 피해 여부전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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[SPECIAL FEATURE] THEME 02 매입 비용을 체크하고 부지를 점검하자
- 매입 비용을 체크하고 부지를 점검하자 집을 지으려면 자금 마련을 위한 구체적인 목표를 설정하고 구체적인 계획을 수립해야 한다. 집짓기에 필요한 자금 중 가장 많은 돈이 드는 부분은 바로 부지 매입비와 건축비이기 때문이다. 특히 부지 매입비의 경우 지역에 따라 차이가 크기 때문에 자신의 자금 계획에 맞는 지역을 선택하는 것이 중요하다. 지역에 따라 땅값이 집짓기 예산의 75%에 육박하기도 하고, 같은 지역이라도 크기나 위치, 주변 환경에 따라 땅값의 차이가 심하기 때문이다. 어디에 부지를 마련할 것인지, 크기는 어느 정도로 할 것인지 등에 대해 구체적인 그림을 그려보아야 한다. 기획 | 편집부 정리 | 이종수 비용 한계 설정하기 주택 부지는 건축주의 성향과 예산, 접근성, 사용 목적 등 다양한 관계에서 살펴보게 된다. 그중 부지 구입 예산은 건축주 스스로 대출 등을 포함해 그 한계를 명확하게 설정해야 한다. 예산을 초과해 집짓기를 포기하게 되는 불상사를 방지하기 위해서는 부지 매입이 전체 예산에서 차지하는 비중을 정확하게 결정해야 한다. 예비 자금이나 추가 대출이 여의치 않은 경우, 부지 매입 결과에 따라 건축 가능 여부까지 영향을 받기 때문이다. 원하는 지역의 부지 시세는 포털 사이트에서 부동산 정보를 검색하면 대략적인 금액을 추산할 수 있다. 대략적인 금액을 정했으면, 반드시 현지를 답사하고 현지 부동산 중개업소에서 상세한 정보를 확인해야 한다. 부동산 정보업체의 부지 시세와 실제 거래 가격은 다른 경우가 많으므로 반드시 현지 점검으로 비용을 확인하는 것이 좋다. 서울은 부지의 평당 가격이 평균 1,000만 원~1,500만 원 이상이고, 수원 광교지구는 평균 600만 원, 성남 판교지구는 평균 1,000만 원 정도다. 양평과 가평을 비롯한 비도시지역은 평균 200만 원에서 300만 원 정도이나, 대부분 부지의 규모가 커서 매입 비용이 커지는 경우가 많다. 그래서 ‘어느 지역, 몇 평의 부지’가 아니라 명확하게 부지 매입 비용과 한계를 설정해야 한다. 부지 특성 점검 여러 가지 조건이 맞는 지역을 선택했으면, 본격적으로 지도를 펼치고 부지를 점검하고 가능한 한 현장을 방문해 부지와 그 주변을 꼼꼼하게 점검한다. 보행로의 편의성과 차량 접근성, 이웃과 동네 분위기, 커뮤니티, 보안, 부지 가격 등도 신중하게 고려한다. 부지에 접한 진입로의 경우 지도상에 도로로 표시돼 있지만, 실제로 차량이 출입하지 못할 정도로 폭이 좁거나 사유지인 경우 건축허가를 받을 수 없으므로 반드시 지적도를 바탕으로 현장을 유심히 살피는 것이 좋다. 지도는 대부분 아래쪽이 정남향이므로 부지의 정확한 방향을 체크하는 데도 도움이 된다. 또한 각종 포털 사이트에서 제공하는 지도 서비스는 교통량도 수시로 제공하므로 시간대별로 부지 주변 근거리 및 원거리 교통도 미리 점검할 수 있다. 우리나라는 비교적 산이 많은 편이라 도심에 가까운 곳이라도 전원의 느낌을 살릴 수 있는 곳이 많다. 귀농이나 귀촌이 아니라면 십여 분 거리에 대중교통, 의료시설, 시장, 마트 등 생활 인프라를 갖춘 곳인지 지도를 통해 용도별로 반드시 미리 확인해둔다. 그리고 민원 등 주변 텃세가 심한 곳, 집성촌, 경치는 좋지만 경사가 심해 토목 등 추가 공사비가 많이 드는 곳, 개발제한구역, 문화재 발굴현장 인근, 매립을 해 지반이 약한 곳, 뉴타운 같은 장기간의 대규모 건설현장 주변 등은 피하는 것이 좋다. 대상지 주변에 유해한 시설이나 혐오시설 등이 없는지도 꼼꼼하게 살펴보도록 한다. 지도만 보고 부지 앞에 물이 있어 낭만적 풍경이나 여름철 물놀이를 생각하고 구매했다가 막상 상류에 있는 축산농가로 인한 악취 때문에 꽉 닫은 창문 너머로 바라만 보는 낭패를 당할 수도 있다. 지구단위계획이 수립돼 있는 지역이라면 반드시 해당 지자체에서 지구단위계획 결정도와 지침을 열람해야 한다. 건폐율과 용적률은 물론이고 지붕의 형태와 층수, 외벽 재료, 담장 설치 여부, 차량 출입 위치, 외벽 설치 구간, 색채. 실외기 설치 위치 등에 관한 가이드라인을 지정하고 있어 단독주택이라도 나의 의지대로 계획하지 못하는 경우가 많기 때문이다. 지자체 홈페이지 자료실이나 도시계획과 등에서 열람하거나 문의할 수 있다. 전기 및 전화, 상하수도, 가스 등 기반시설도 중요하다. 수도가 연결돼 있는 곳인지, 지하수 개발이 용이한지 확인해봐야 한다. 동네에 공동 오수처리장이 있으면 정화조를 설치하지 않아도 된다. 주변 강이나 저수지보다 수위가 낮은 곳은 집중 호우 시 피해를 당할 수 있다. 또한 경사가 심한 곳은 예상외의 추가적인 토목 공사비가 들어갈 수 있다. 그 밖에도 미처 열거하지 못한 여러 상황은 일반인들의 경우 판단하기 매우 어렵다. 반드시 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다. 오랫동안 소유하고 있는 익숙한 땅이라도 주변의 단지나 도로 등의 예상 개발 방향을 꼭 확인해 피해를 당하지 않도록 해야 한다. 부지 선택 시 꼼꼼하게 확인해 추가 공사비 발생 피해를 줄인다면 그 어떤 경제적 가치보다 유용할 수 있다. 땅 고를 때 현장답사는 필수 전원생활에 필요한 부지를 매입하기 위해서는 공부에 대한 확인과 함께 현장답사가 꼭 필요하다. 현장답사는 자신이 매입하려는 토지의 현황을 직접 확인하는 것을 말한다. 현장답사의 목적은 공부상에 나타난 사항과 현황이 맞는지를 확인하고 현장 상황, 서류상에서 찾을 수 없는 문제(주변에 오염시설이나 혐오시설의 분포, 경사도 등)가 없는지를 직접 알아보기 위한 것이 목적이다. 자신이 목적한 대로 사용하는 데 문제가 없는 땅인지 확인하는 과정이 바로 현장답사다. 현장답사를 하기 전에 인터넷상의 위성 지도를 통해 현황과 주변 사항을 우선 확인할 수 있다. 다음 관청에서 토지이용계획확인서와 지적도를 떼어 땅의 용도와 지적사항을 우선 확인하고 출발해야 한다. 지도와 지적도는 필수로 준비해야 한다. 주의 깊게 볼 내용이 도로사정이다. 도로가 있는지가 가장 중요하고 우선 확인해볼 사항이다. 지적상에 도로가 있더라도 현황에서는 없는 경우도 있으므로 공부상 도로와 현황도로를 맞춰봐야 한다. 또 고속도로와 국도의 접근성을 챙겨봐야 하고 향후 도로 계획에 대해서도 알아봐야 한다. 도시사정을 확인할 때는 도시와의 접근성에 대한 고려가 필수다. 도시에서 가깝다는 것은 전원생활을 좀 더 편리하게 할 수 있다는 것이다. 도로가 확장 개통되는 시점을 고려해 국도 주변의 땅을 물색하면 좋다. 현장답사에서 자연경관을 우선으로 챙기는 경우가 많은데 너무 빠지지는 않아야 냉정해질 수 있다. 경관에 홀리면 다른 것을 놓치기 쉬운데 바로 자연재해다. 예를 들어 강변의 경우는 경치는 좋을지 몰라도 장마철에는 강의 범람으로 비싼 대가를 치를 수 있다. 계곡 옆에 있는 땅도 여름철 폭우로 위험해 질 수 있으며 전망 좋은 땅은 겨울철 진입에 문제가 생길 수 있다. 이런 부분에 대해 가장 쉽게 확인할 수 있는 것은 마을 주민들이다. 동네 슈퍼나 마을 이장 등을 만나보면 정보 쉽게 확인할 수 있다. 내가 원하는 부지에서 어떤 일을 할 수 있고, 주변에 살고 있는 주민들의 인심은 어떤지 현장답사를 통해 확인해 보아야 하는데 쉽지는 않다. 그러므로 전원생활을 위한 목적으로 땅을 찾을 때는 몇 번을 답사해야 한다. 계절별로, 시간대별로, 기후에 따라 부지가 어떻게 변하는지를 확인해 보는 것이 가장 좋다. 하지만 쉽지 않다. 시간을 너무 끌다 보면 좋은 땅은 놓칠 수 있다. 괜찮은 물건이라면 머뭇거릴 새 없이 다른 사람이 채가게 되기 때문에 빨리 핵심 포인트를 확인한 후 선점해야 한다. 그러기 위해서는 포인트를 잘 짚어야 한다. 땅도 마찬가지다. 그것이 바로 현장답사 노하우다. [IN SHORT] 땅을 살 때 꼭 확인해야 할 서류 5가지 토지(임야)대장 토지(임야)대장은 토지(임야)의 주소와 지번, 지목(변경여부), 면적, 소유권의 변동사항 등을 확인할 수 있다. 그리고 하단에 토지의 등급과 개별공시지가가 표기된다. 여러 명의 명의로 되어 있는 경우에는 공유자 명부가 첨부돼 있다. 토지대장에서는 지번과 면적, 지목 등을 주의 깊게 봐야한다. 거래하고자 하는 땅의 면적과 지목이 토지 등기부등본상에 다르게 기재되어 있거나 혹은 실제 토지의 면적이나 지목이 다를 경우, 토지대장에 나타나는 면적과 지목을 기준으로 한다. 지적도 지적도에는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계, 도면 등이 등록돼 있다. 현장답사를 할 때 꼭 필요하다. 부동산의 모양과 도로, 인접 토지와의 경계 등을 확인할 때도 지적도가 중요하다. 지적도상 도로가 접해 있어야 개발행위허가 등이 가능하다. 하천이나 구거(도랑)옆에 있는 땅은 하천의 범람 등으로 지적도상의 경계와 현황이 다를 수 있다. 지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 있으면 임야도를 발급받아야 한다. 지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 없는 일반 지번의 경우에는 ‘토임’이라 해서 등록 전환됐기 때문에 지적도를 확인해야 한다. 토지이용계획확인서 토지이용계획확인서는 땅의 현재 상태와 활용 가능성 여부 및 규제사항 등 토지의 이용에 관한 모든 것을 한눈에 확인할 수 있는 서류다. 토지 소재지 주소와 지번, 지목, 면적 등의 기본적인 사항과 함께 도시관리계획상의 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획 여부 등을 표시해 놓았다. 그 땅을 어떤 용도로 사용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는가도 알 수 있다. 등기부등본 토지등기부등본은 토지의 소유권과 그 외의 권리관계, 소유주를 확인할 수 있다. 토지에 건물이 있을 경우, 건물의 등기부 등본은 별도로 존재하므로 이를 확인해야 한다. 거래할 때 등기부등본상의 명의자와 실제 계약자를 신분증을 통해 꼭 확인해야 한다. 만일, 불가피한 사정이 있어 대리로 거래를 할 경우에는 부동산 매도에 대한 위임장을 확인하고 잔금 지급과 소유권이전 등기가 동시에 이행되도록 한다. 등기부등본에 나타나 있는 법적 권리관계를 꼼꼼히 따져야 한다. 경매, 저당권, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기와 같은 사항들이 설정되어 있는지 확인해야 하는 것이다. 토지 등기부등본에 나타나 있지 않은 권리관계도 있다. 토지에 소유자가 아닌 사람이 묘지를 쓴 경우에는 아무리 소유권 이전을 해도 함부로 묘지를 이장하라고 요구할 수가 없는 분묘기지권, 해당 주민들이 관습적으로 도로 등으로 사용하는 토지는 소유권이전이 어렵거나 땅과 건물의 소유자가 달라져도 땅의 분리된 건물이나 나무의 소유권은 인정되는 법정지상권, 건물 소유자에게 채권을 변제받을 때까지 점유, 임차, 유지할 수 있는 점유권, 임차권, 유치권 등이 있다. 이러한 권리는 등기부등본상에 기재되지 않아, 현장답사를 통해 탐문해 봐야 한다. 건축물대장 토지에 건축물이 있는 경우에는 반드시 건축물대장을 통해 소유자와 평수, 구조 등을 확인해 정상적인 건물인지 무허가 건물인지를 알아봐야 한다. 건축물이 사용할 수 없는 폐가라 하더라도 토지를 매입할 때 지상권에 대한 부분도 반드시 명시해야 한다. 또 토지주와 건축물 주인이 같은 사람인지를 확인해야 한다. 서로 다른 경우도 종종 있으므로 건축물에 대한 계약도 별도로 해야 한다. 전원주택으로 재테크 해법을 찾아라! 글로벌 금융위기를 전후로 부동산 가격이 폭락하면서 몇 십 년간 이어져온 집값 상승에 따른 자산 불리기 신화가 깨졌다. 정부의 부동산 살리기 정책과 금리 인하, 청약제도 개편 등으로 주택매매와 분양시장에 불을 지피고 있지만, 여전히 향후 집값이 오르거나 유지될 거라고 확신할 수 있는 사람은 없다. 그래서 땅에 대한 정확한 정보에 더 목말라 한다. 그렇다면 전원주택으로는 재테크가 가능할까? 대정하우징엔 박철민 대표는 오히려 전원주택지에서 그 해법을 찾는 게 낫다고 분석했다. 땅은 그 쓰임새와 시대에 따라 투자가치가 달라진다. 박철민 대표가 추천하는 전원주택지를 통해 그 미래가치를 가늠해 보기 바란다. 도움말 | 박철민 (주)대정하우징엔 대표, 한국전원주택사업협회 회장 jwnews1@naver.com 강원권 교통망이 우수한 원주는 제2영동고속도로와 복선전철 및 산업단지 개발 영향을 받고 있고, 강릉은 2018년 동계올림픽 유치 이후 빙상 종목과 미디어촌, 선수촌 건립 예정지로 각종 투자 문의가 잇따르는 지역이다. 삼척은 복합에너지 거점도시로 주목받고 있다. 원덕지구에 15조 원대의 에너지 산업을 유치하는 제1종합에너지 단지가 들어설 예정이고, 근덕지구에는 복합화력발전소와 원자력발전소를 유치하는 30조 원대의 제2종합에너지 단지 등 모두 45조 원대의 개발이 예정돼 있다. 원주와 횡성, 평창 지역이 2018년 동계올림픽 직접 영향권역이고 강릉과 동해, 속초 지역은 해양 레저 위락 영향권역이다. 충청권 충청권의 핵심 지역은 세종시와 천안, 아산, 당진 등이다. 이들 지역은 인구가 지속적으로 증가하면서 성장 잠재력이 큰 곳으로 부상하고 있다. 대전지구는 사업비 5조 원 규모의 초대형 국책 과학기술 프로젝트인 과학벨트 건립 계획과 맞물려 세종시 인근 주택 및 토지가격은 동반 상승하고 있으며, 인근 지역도 관심이 높아지고 있다. 당진은 철강사업의 메카답게 산업경제 활동인구의 증가와 더불어 주거지도 증가하고 있는 지역이다. 제주특별자치도 제주특별자치도는 2006년 7월 1일 강화된 자치권을 주요 골자로 한 제주특별자치도 특별법 통과에 따라 다양한 개발사업을 진행하고 있다. 선진적인 지방분권을 기반으로 제주특별자치도는 규제를 대폭 완화하고, 관광을 비롯해 교육, 의료, 청정 1차 산업과 정보기술(IT), 바이오기술(BT) 등 첨단 산업을 핵심 산업으로 육성한다는 계획이다. 서귀포시는 혁신도시, 신화역사공원, 예래휴양형 주거단지 조성 등 각종 국책사업과 개발사업이 활발히 진행되고 있다. 이 때문에 개발지 인근 지역도 관심이 높아지고 있다. 성산일출봉과 거문오름 등이 유네스코 세계문화유산으로 지정되고, 세계 7대 자연경관으로 선정되면서 영어교육도시 및 첨단과학기술 단지 등 개발 붐과 맞물려 중국과 일본 관광객도 꾸준히 증가하고 있어 들썩이고 있다. 수도권 수도권을 보면 개발 호재가 강하게 작용하는 지역으로 제2영동고속도로, 판교~여주 간 복선전철, 성남~장호원 간 자동차 전용도로, 수서~평택 간 전철, 인천~평창 복선전철 등 각종 국책 사업들이 진행되는 곳으로 용인과 광주, 남양주, 이천, 여주, 인천, 포천, 평택 등을 꼽을 수 있겠다. 규제 완화가 예상되는 수도권 지역은 수도권 남부 193㎢에 달하는 토지거래허가구역이 풀린 곳으로 전원주택과 공장용지 수요가 꾸준히 늘고 있다. 수도권에만 적용하는 공장 총량제와 3권역 내의 공장입지 규제가 개선됨으로써 특히 성장관리권역에 대한 공장부지의 수요와 관심이 늘어날 것으로 보인다. 자연보전권역에서는 수질오염 총량제를 시행하는 시군의 경우에는 도시 및 지역개발사업, 대형 건축물 관광지 조성, 공장 신증설 등이 가능하다. 이 밖에 자연환경이 뛰어나고 최근 들어 전철과 고속도로 개통으로 교통여건이 좋아진 가평과 양평도 빼놓을 수 없다. 문의 | (주)대정하우징엔 T 02-566-9400 W www.jwnews.com
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[SPECIAL FEATURE] THEME 02 매입 비용을 체크하고 부지를 점검하자
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SPECIAL FEATURE l 공적 장부 바로 알기 토지 구입, 이것만은 확인하자
- SPECIAL FEATURE ┃ 전원주택 입지 선정의 모든 것 ③ 공적 장부 바로 알기 토지 구입, 이것만은 확인하자 내 돈으로 땅을 사서 집을 짓겠다는데 뭐가 그리 걸리는 게 많은지. 집을 지어본 사람들은 복잡한 절차에 고개를 절레절레 젓는다. 토지는 공공재적 성격이 강하기에 소유에서 개발, 관리까지 각종 규제 사항을 꼼꼼히 검토해야 한다. 필수적으로 확인해야 할 공적 장부들을 살펴보자. STEP 1 사실관계 확인 토지대장 임야대장에 등록하는 토지를 제외한 모든 토지에 대한 일정한 사항을 등록한 문서. 토지의 소재·지번·경계·면적·지목 등의 현황이 일치한지 토지대장을 통해 확인하자. 지번 l 토지를 세는 기본 단위. 법적 등록 단위인 필지마다 독립된 소재 지번이 붙는다. <지적법>상 지번 부여 지역을 우선 검토하고, 지적(임야)도로 해당 지번을 확인하자. 간혹 ‘산 12’라는 지번을 보는데, 지목이 임야가 아니라 임야대장과 임야도에 등록된 필지라는 뜻이다. 경계 l 필지마다 범위를 나타내기 위해 도면에 등록한 선. 지적(임야)도로 소유권이 미치는 범위와 면적, 이웃 토지의 침범 여부를 확인하자. 1필지의 토지가 지적공부에 등록되면, 특별한 사정이 없는 한 소유권 범위는 지적도에 의해 확정된다. 면적 l 지적(임야)도의 도상 경계로 면적을 결정해 토지(임야)대장에 ㎡단위로 표시한다. 등기부 표제부와 토지대장의 면적이 서로 다를 경우, 사실관계를 나타내는 토지대장이 우선한다. 토지대장과 실제 면적이 다르면 토지 일부를 타인이 점유한 경우가 많으므로 적법한 점유인지를 반드시 확인하자. 지목 l 토지 용도에 따른 분류로 1필지마다 1개의 지목을 부여한다. 공부상 지목과 실제 이용 현황이 일치하지 않으면 실제 이용 현황을 기준으로 판단하므로 현장 답사로 확인해야 한다. 지목은 28개로 구분하는데, 전원주택지로 대지·전·답·과수원·임야를 선호한다. 대지가 아닌 농지나 임야라면 지목을 대지로 변경해야 한다. STEP 2 권리관계 확인 등기부등본 부동산등기부로 토지의 권리관계를 확인하자. 등기부는 부동산의 소유권 취득이나 저당권 설정을 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 기재하는 공적 장부다. 등기부에는 토지와 건물등기부가 있으므로, 소유권 및 제한물권 확인이 가능하다. 만일 용익물권인 지상권·지역권·전세권과 담보물권인 저당권 그리고 채권인 임차권에 하자가 있는 토지라면, 그것을 안고 매수했을 때의 경제적 가치를 고려해야 한다. 가족관계등록부 매도인이 실권리자라도 처분 능력이 있는지 확인해야 한다. 불가피하게 행위무능력자인 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 계약해야 한다면 가족관계등록부상의 법정대리인의 동의를 얻거나 법정대리인과 계약을 체결해야 한다. 미성년자와 한정치산자는 법정대리인의 동의를 받아 단독으로 법률행위를 할 수 있지만, 금치산자는 그렇지 않으므로 법정대리인과 계약해야 한다. 인감증명서 임의대리인과 계약할 경우, 정당한 대리권이 있는지 본인의 인감증명서를 첨부한 위임장으로 확인해야 한다. 위임장에는 대리권 수여 여부, 대리권 범위, 대리 기간을 명시해야 한다. 부부지간에 일반의 부동산을 처분할 때도 예외는 아니다. STEP 3 규제사항 확인 토지이용계획확인서 토지의 이용에 관한 계획을 확인하는 서류. 지역·지구 등의 지정내용과 그 안에서의 행위제한 내용을 기재한 서류로 해당 부동산의 용도지역이나 용도지구, 앞으로의 개발 계획 수립 여부 등을 확인할 수 있다. 만일 해당 토지가 농지라면 농지진흥지역 내인지 여부를 이 서류를 통해 검토해야 한다. 토지이용계획확인서를 발급 받으려면 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인신청서를 제출하거나, 전자민원 홈페이지를 통해 발급받을 수 있다. 참고로 열람은 토지이용규제 정보서비스 홈페이지에서도 가능하다. Tip. 지상 경계, 이렇게 확인하자 지상 경계는 둑, 담 그밖에 구획의 목표가 될 만한 경계점이나 구조물로 표시한다. 연접한 토지 간 높낮이 차이가 없는 경우 그 구조물 등의 중앙 연접한 토지 간 높낮이 차이가 있는 경우 그 구조물 등의 하단부 도로, 구거 등의 토지에 절토된 부분이 있는 경우 그 경사면의 상단부 토지가 해면 또는 수면에 접한 경우 최대 만조위 또는 만수위 선 공유 수면 매립지 중 제방 등을 토지에 편입 등록한 경우 바깥쪽 어깨 부분 단, 지상 경계의 구획을 형성하는 구조물 등의 소유자가 다르면, 위의 규정에도 불구하고 그 소유권에 따라 지상 경계를 결정한다. Tip. 농지 매수 시 현장 체크리스트 · 실제 농지로 이용되는지 여부 · 지적도상 도로와 현황도로의 일치 여부 · 지적도상 경계선과 현장 경계선의 일치 여부 · 도로와 농지가 접하고 있는지 여부 · 토지와 지적도상 방위의 일치 여부 · 해당 농지의 주변 환경 · 농로, 수로, 경지 정리 등 농업생산기반시설 정비 여부 · 상습 침수 지역 여부 · 인근 농지로부터 피해 여부
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SPECIAL FEATURE l 공적 장부 바로 알기 토지 구입, 이것만은 확인하자
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2014 전원주택 트렌드 읽기 ②
- 교외형 전원주택, 단독형 Vs 단지형 몸집 줄여 몸값 낮춘 실속형 대세 교외형 전원주택은 개발 규모에 따라 크게 ‘단독형’과 ‘단지형’으로 구분한다. 단독형은 부지를 매입해 인허가부터 건축까지 일련의 과정을 스스로 처리하는 방식이고, 단지형은 개발업자가 일정 규모(주택 수 20호 이하, 대지 조성 면적 1만㎡ 이하)로 집단화된 택지를 조성해 분양하는 방식이다. 예비 전원주택 생활자들은 대부분 부지 마련에서 건축까지 많은 시간과 노력이 필요한 단독형, 그리고 기존 전원주택보다 신축을 더 선호한다. 본인의 개성(또는 가족의 특성)과 필요에 맞는 전원주택을 마련할 수 있기 때문이다. 단지형과 단독형 전원주택을 선택할 때 짚어야 할 사항은 무엇일까. 글 윤홍로 기자 취재 협조 ㈜대정하우징엔 02-566-9400 www.JWNEWS.com, 국토교통부 우리나라 전원주택 시장의 수요를 견인하는 계층은 베이비붐 세대이다. 선진국도 마찬가지인데 일본은 지방에서 태어나 고도 경제 성장기에 도시로 이주한 단카이세대(團塊世代: 1945∼1947년 사이에 태어난 베이비붐 세대로 680만여 명)를 중심으로 전원행이 한창이다. 2000년 이후 연간 6만 명 정도가 이주했으며, 현재 도시민 중 42.5%가 퇴직 후 전원으로 이주를 희망한다. 미국은 베이비붐 세대(2차 대전 종전 직후인 (1946~1964년 사이에 태어난 세대로 7600만여 명) 중 약 110만 명이 전원으로 이주했으며, 2020년까지 약 160만 명이 더 이주할 것으로 예상한다. 우리나라 베이비붐 세대(1955년부터 1963년까지 9년간 출생한 808만여 명)는 은퇴 이후 거주지는 지방을(54.3%), 생활양식은 전원생활(49.5%), 주택 유형은 단독주택(55.0%)을 선호한다. 이처럼 전원생활에 대한 잠재 욕구가 매우 높은 편이다. 서울, 6대 광역시 등 대도시에 거주하는 베이비붐 세대는 일반적으로 현재 거주지에서 반경 50㎞(1시간 이내) 전원 지역을 선호한다. 자연환경이 양호하고 자녀나 친지들과 접근성이 좋으며 마트와 병원, 공공 기관 등 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역이다. 대도시에 거주하는 베이비붐 세대는 은퇴하기 전까지 주중에는 도시에서 주말에는 전원(세컨드 하우스)에서 생활하다가 은퇴 후에 전원으로 완전히 이주하는 성향이 강하다. 한편, 은퇴 전 5도2촌五都二村 생활자 중에는 가계 여건상 도시 주택을 담보로 금융권에서 대출을 받아 전원주택을 짓든지, 기존 주택을 처분한 돈으로 도시에 전세 주택을 구하고 전원주택을 짓는 사람이 많은 편이다. 또한, 3인 정도 가족과 노후 생활 자금을 마련이란 여건상 62.8∼128.9㎡(20.0∼39.0평) 중소형 전원주택을 선호한다. 따라서 택지개발지구 내 도시형 전원주택과 달리 교외형 전원주택 시장은 세컨드 하우스와 중소형 전원주택이 주를 이룰 것으로 보인다. 단독형 전원주택_돌다리도 두드리고 건너야 전원으로 이주를 희망하는 많은 사람이 전원주택 마련 방법으로 ‘단독 필지 마련 후 전원주택 건축’을 선호하는데, 그 이유는 무엇일까. ㈜대정하우징엔 박철민 대표는 “입지와 면적, 건축 방식 등 선택이 자유롭고, 자금에 맞춰 규모를 선택하고, 개인의 취향이나 개성을 최대한 반영할 수 있기 때문이다”고 말한다. 하지만 단독형은 여러 위험 요인이 상존하므로 적잖은 시간과 노력과 비용을 들여야 한다. 그래서 박 대표는 “단독형 부지를 구입할 때 허가 절차부터 건축한 후 하자보수까지 직접 관리해야 하기에 신경 쓸 일이 많으며, 마을에서 멀리 떨어지면 방범과 방재 문제 등이 있다”면서, “특히 인허가 절차나 지역별 건축 조례는 물론 전기와 상하수도 등 기초 기간시설의 설치 가능 여부, 공부상 도로와 현황도로 유무, 토지의 경계를 정확히 확인해야 한다”고 말한다. 다음은 단독형 전원주택지를 구입할 때 주의할 점이다. 진입로_단독형 전원주택지를 구입할 때 가장 중요한 것이 진입로다. 지적도상 도로나 현황도로가 없다(맹지盲地: 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지)면, 인접한 토지를 폭 4m 이상 매입해 사도私道를 개설하거나 진입 토지에 대한 토지 사용 승낙서를 받아야 한다. 인접 토지를 매입할 경우 보통 시장가격보다 훨씬 비싼 당사자 사이에만 적용되는 한정 가격으로 거래가 이뤄진다. 이때 자신의 맹지 뒤에 또 다른 맹지가 있다면, 토지 구입비를 줄이기 위해 맹지 지주끼리 인접 토지를 공동으로 매입해 공유 지분 등기하는 것이 바람직하다. 지하수 개발_상수도가 들어오지 않는 지역이라면, 지하수 개발에 필요한 물이 충분한지 확인해야 한다. 지하수를 개발하거나 이용(모터를 설치하지 않은 샘과 우물 제외)할 때 가정용은 1일 양수 능력이 100톤(토출관 직경 40㎜) 이하는 신고, 100톤 초과는 허가 대상이다. 지하수를 개발할 경우 전문 업체와 지하수의 용도, 일일 사용량, 관정 및 심도, 모터 종류 등을 상의하고 수맥을 탐사한다. 지하수 개발비용은 업체마다 다른데 일반적으로 ▲소형 관정(구경 50㎜ 내외, 굴착 심도 암반선까지)은 200만∼300만 원 ▲중형 관정(구경 150㎜ 내외, 굴착 심도 80m 이상)은 600만∼900만 원이다. 전기 외선공사_전기공사는 내선공사와 전선로 설치와 전주에서 인입선 연결점(수급 지점)까지 외선공사로 구분한다. 주의할 것이 기본 공사비와 거리 공사비의 합계로 산정하는 외선공사비이다. 기존 마을이나 전주에서 200m 이내 거리는 기본 공사비(5㎾까지 22만 원)만으로 전기를 끌어들일 수 있지만, 200m가 넘으면 m당 단상은 3만 9,000원, 삼상은 4만 3,000원의 거리 공사비가 추가되기 때문이다. 만약, 전주에서 인입선 연결점까지 300m 떨어졌다면 5㎾, 3상 기준으로 기본 공사비(22만 원)와 거리 공사비(100m×4만 3,000원=430만 원)를 합쳐 약 452만 원이 든다. 마을이나 전주에서 멀리 떨어진 전원주택지라면 외선공사비로 인해 자칫 배보다 배꼽이 더 커질 수 있다. 공적 장부_아무리 좋은 땅이라도 법률적으로 사용하는 데에 제한이 따르고 행정적으로 문제가 있다면 쓸모없다. 따라서 공적 장부를 통해 개발 행위에 문제가 없는지, 매도인이 진정한 소유자인지 확인해야 한다. ▲토지대장_토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 등 등록 내용을 확인한다. 지목이 임야이면 임야대장으로 확인한다. ▲토지이용계획확인서_용도지역·지구 등의 지정 내용, 그 안에서 행위 제한 내용을 기재한 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정 여부 등을 알 수 있는 서류이다. 이를 통해 용도지역과 용도지구, 앞으로 개발 계획 수립 여부 등을 확인한다. ▲등기부등본_부동산의 소유권을 취득하거나 저당권을 설정 받으려는 자를 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 지재한 것이 등기부등본이다. 이를 통해 토지 매도인인 정당한 소유자인지 확인한다. ▲가족관계등록부_매도인이 실권리자라도 처분 능력이 있는지 확인할 필요가 있다. 불가피하게 행위 무능력자인 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 계약한다면, 반드시 가족관계등록부상 법정대리인의 동의(미성년자, 한정치산자)를 얻거나 법정대리인과 계약(금치산자)해야 한다. ▲인감증명서_매도인(본인)에게 처분 권한을 위임받은 임의대리인과 계약한다면, 그에게 정당한 대리권이 있는지 본인의 인감증명서를 첨부한 위임장으로 확인한다. 위임장을 통해 대리권 수여 여부, 대리권 범위, 대리 기간을 확인한다. 박철민 대표는 “용도지역·지구 내에서의 개발 행위 제한뿐만 아니라 산지 경사도, 진입도로 적용 기준 등이 지자체마다 다르므로 해당 지역의 조례를 살펴야 한다”면서, “특히, 4대강 등 하천 개발사업으로 환경이 개선된 국가 하천 주변 지역(양쪽 2㎞ 이내 지역 50% 이상을 포함해 10만㎡ 이상 면적을 지정)인 친수구역에선 토지의 구입 목적대로 이용할 수 있는지 확인해야 한다”고 말한다. 단지형 전원주택_권리, 소유권 이전 시기 짚어야 단지형 전원주택은 보통 가구 수 20채 미만, 대지 조성 면적 1만㎡(약 3030평) 미만으로 개발한다. 「주택법」상 20호 이상의 단독주택 건설 사업을 시행하려는 자 또는 1만㎡ 이상 대지 조성 사업을 시행하려는 자는 사업 계획 승인을 받아야 하고, 주택 단지 입주자 등의 생활 복리를 위한 각종 공동 시설을 설치해야 하기 때문이다. 그에 따른 개발비용은 분양가 상승 요인으로 이어지기에 민간에서 개발하는 전원주택단지는 대지 조성 면적이 1만㎡가 넘을 경우 1차, 2차식으로 나눠서 순차적으로 개발한다. 민간 전원주택단지 개발 방식은 ▲택지 개발 방식_개발 업체에서 택지만 조성해 분양하고 주택은 건축주가 개별 시공 ▲일괄 조성 방식_개발 업체에서 택지 조성뿐만 아니라 주택도 건축해 일괄 분양 ▲지주 공동 개발 방식_지주는 토지를 제공하고 개발 업체에서 단지를 조성해 분양 ▲동호인 단지 조성 방식_동호인들이 부지를 공동으로 매입해 개발 업체에 의뢰해 단지를 조성하고 건축은 일괄 또는 개별 건축 등이 있다. 이 가운데 선호도가 높은 것이 택지 개발 방식인데 건축주의 개성을 살릴 수 있으나 조화로운 단지 형성이 어렵다. 일괄 조성 방식은 건축주 입장에서 시간과 노력과 비용을 줄일 수 있으나 개성을 살릴 수 없다. 한편, 지주 공동 개발 방식은 단지 조성에 따른 개발비 부담이 덜하지만, 문제 발생 시 책임의 한계가 모호해 분쟁의 소지가 있다. 예비 전원주택 건축주들은 희망기엔 단지형보다 단독형을 훨씬 선호하지만, 실행기엔 상당수가 단독형에서 단지형으로 갈아탄다. 입지 선정 단계에서 660.0㎡(200.0평) 안팎의 농지나 임야를 구하기도 어렵지만, 개발 행위 단계에서 까다롭고 어려운 허가 과정과 대지 조성 공사 등을 거치지 않기 때문이다. 박철민 대표는 단지형의 장점에 관해 “개발 업체에서 개발 행위 허가를 거쳐 분양하므로 그에 따른 시간적, 금전적 낭비를 최소화하고, 도로와 상하수도, 전기, 통신 등 기초 기간 시설이 잘 갖춰져 있으며, 입주자들이 방범과 방재, 정원 관리 등 단지 관리비를 공동 부담하기에 경제적이다”면서, “무엇보다 해당 지역의 배타적인 환경에도 입주자들은 경제, 문화 등 수준이 비슷해 공동체 생활을 영위할 수 있다”고 말한다. 그리고 단점에 관해 “지역이나 위치, 면적(건폐율과 용적률) 등에 있어 선택의 폭이 제한적이며, 택지와 주택을 일괄 분양할 경우 건축 방식이 다양하지 않다”고 말한다. 또한, “단지형 택지를 분양받을 때 권리관계가 분명한 사업자와 계약하고 계약서에 소유권 이전 시기와 분양 면적은 물론이고 전용 면적과 공유 면적, 가용 면적의 구성과 소유 관계를 명시해야 한다”고 말한다.田 박철민(대정하우징엔) 대표는 “전원주택 입지를 선정할 때, 단독형이나 단지형이나 모두 장단점이 있으므로 발품은 기본이고 해당 관청을 찾아 담당 공무원에게 개발 행위 가능 여부를 확인해야 한다”고 조언한다 Tip--------------------------------------------------------------------------------------- 농어촌주택에 대한 일반 주택 양도소득세 과세 특례 1세대가 농어촌주택(이농·귀농주택이 아닌)을 2003년 8월 1일(고향주택은 2009년 1월 1일)∼2014년 12월 31일 기간 중에 취득(매매, 상속, 증여, 자가 신축)해 3년 이상 보유하고, 당해 농어촌주택을 취득하기 전에 보유하던 다른 주택(일반 주택)을 양도하는 경우 양도소득세를 부과하지 않는다(조세특례제한법 제99조의 4). 농어촌주택의 범위_수도권 지역(서울, 인천, 경기도(연천군, 인천시 옹진군 예외))을 제외한 읍·면에 소재하는 주택. 단, 도시지역과 허가 구역, 투기지역, 관광단지는 제외한다. 또한, 취득하는 농어촌주택과 보유하고 있던 일반주택이 행정구역상 같은 읍·면 또는 연접한 읍·면에 소재하는 경우 제외한다. 농어촌주택 기준_대지 면적 660.0㎡(200.0평) 이내이고 주택 연면적이 150.0㎡(45.0평) 이내인 주택으로, 주택 및 부속 토지의 합계 가액이 국세청 기준시가로 취득 시 7천만 원을 초과하지 아니하고, 일반주택 양도 당시 1억 원을 초과하지 않아야 한다. ※ 단, 2008년 1월 1일 이후 취득 시 기준시가는 1억 5천만 원, 2009년 1월 1일 이후 취득 시 기준시가는 2억 원 이하. 농어촌주택 사후관리_농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않은 경우 일반주택의 양도소득세를 추징한다. 단, 수용이나 상속, 멸실로 인해 농어촌주택을 3년 이상 보유하지 않게 되는 경우 추징하지 않는다. 출처 국세청
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2014 전원주택 트렌드 읽기 ②
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[법률상담] Q&A 이미 압류된 부동산에 관해, 취득한 유치권으로 경매절차의 매수인에게 대항할 수 있는지요?
- 집 한 채 지으려면 여러 면에서 부딪히는 일이 많습니다. 가족이 평생을 보낼 집이니 좋은 게 좋은 것이라고 넘기면 큰일 납니다. 특히 전원주택은 건축주 스스로 모든 것을 풀어야 하기에 세심하게 따지고 법을 빌리지 않으면 낭패 보기 십상입니다. 전원주택을 지으면서 법률적으로 어떻게 해야 할지 모르시는 부분이 있다면 ≪월간 전원주택라이프≫로 내용을 적어 보내주세요. 법무법인 동서파트너스 이근창 변호사가 속 시원히 답변해 드립니다. Q. 甲은 乙로부터 건물 신축 공사를 도급받아 공사를 완료하고 건물을 乙에게 인도했습니다. 그런데 乙이 공사로 인한 공사 대금을 완제하지 못한 상태에서 乙의 채권자 A가 건물에 관해 법원에 부동산 강제경매를 신청했고, 이에 따라 건물에 대해 강제경매개시결정의 기입등기가 완료됐습니다. 그 후 甲은 乙로부터 공사 대금을 지급받지 못하자 건물 출입구 등에 이 건물을 유치, 점유한다는 안내문을 개시했고, 경비원을 고용해 출입을 통제했습니다. 이러한 상황에서 경매절차가 진행돼 丙이 위 건물을 낙찰 받았는데, 이 경우 甲은 丙에 대해 유치권을 주장할 수 있는지요? A. 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있습니다(민법 제320조 제1항). 이를 유치권이라 하는데, 유치권자는 목적물을 경매할 수도 있고(민법 제322조 제1항), 경우에 따라서는 목적물을 직접 변제에 충당할 수도 있으며(민법 제322조 제2항), 대세적 효력이 있어 채권을 변제받을 때까지 양수인, 경매절차의 매수인 등에도 변제를 받을 수 있을 때까지 목적물의 인도를 거절할 수 있기 때문에 사실상 우선변제를 받는 결과가 됩니다.유치권은 ①물건과 유가증권을 대상으로 하고, ②채권이 유치권의 목적물에 관하여 생긴 것이어야 하며, ③채권이 변제기에 있어야 하고, ④유치권자는 타인의 물건 기타유가증권의 점유자이어야 하며, ⑤유치권의 발생을 배제하는 법률상 · 계약상의 사유가 없어야 한다는 것을 성립요건으로 하고 있습니다. 이와 같은 유치권의 성립요건 중 통상 문제되는 것은 채권의 실질적 존재 및 유치권자의 점유에 관한 것입니다. 유치권자의 점유는 직접점유 뿐만 아니라 간접점유도 포함하는데, 다만 채권자의 점유가 불법행위에 의해 시작된 것이어서는 안됩니다(민법 제320조 제2항).사안의 경우 압류의 효력이 발생한 이후에 점유를 이전받은 경우 유치권을 주장할 수 있는지 여부에 관한 것입니다. 이에 대해 대법원은"채무자 소유의 건물 등 부동산에 강제경매개시결정의 기입등기가 경료되어 압류의 효력이 발생한 이후에 채무자가 위 부동산에 관한 공사대금 채권자에게 그 점유를 이전함으로써 그로 하여금 유치권을 취득하게 한 경우, 그와 같은 점유의 이전은 목적물의 교환가치를 감소시킬 우려가 있는 처분행위에 해당하여 민사집행법 제92조 제1항, 제83조 제4항에 따른 압류의 처분금지효에 저촉되므로 점유자로서는 위 유치권을 내세워 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다"고 판시하고 있습니다(대법원 2005.8.19. 선고 2005다22688 판결).따라서 이 사안에서 甲은 경매개시결정의 기입등기가 경료된 이후 유치권을 취득한 것이므로 경매절차의 매수인 인 丙에게 유치권으로 대항할 수 없습니다. 한편, 근저당목적물에 유치권이 성립되는 경우 담보가치가 하락하고 사실상 유치권자가 근저당권자보다 우선하게 됩니다. 따라서 근저당권이 설정된 부동산에 대항 유치권이 성립하고 이후 경매로 인해 압류의 효력이 발생한 경우 유치권의 효력이 문제될 수 있습니다. 이에 대해 대법원은 유치권 취득시기가 근저당권 설정 후라거나, 유치권의 취득 전에 설정된 근저당권에 기하여 경매절차가 개시되었다고 하더라도 매수인에게 유치권을 주장할 수 있다고 판시하고 있습니다(대법원 2009. 1.15. 선고 2008다70763 판결). 그러나 이 경우 항상 유치권의 항변이 인정되는 것은 아니고 경우에 따라서는 점유가 불법행위로 인한 경우에는 적용되지 아니한다는 규정(민법 제320조 제2항)을 유추 적용하거나 신의칙에 반한다고 해 유치권 항변이 배척될 수 있습니다. 즉, 부동산에 거액의 근저당권이 설정돼 있는 등으로 부동산 소유자의 재산 상태가 좋지 아니해 부동산에 관한 경매절차가 개시될 가능성이 있음을 충분히 인식하고서도 수급인이 거액의 공사도급계약을 체결해 건물을 점유한 경우, 이러한 경우까지 유치권의 성립을 제한 없이 인정한다면 전 소유자와 유치권자 사이의 묵시적 담합이나 기타 사유에 의한 유치권의 남용을 막을 방법이 없게 되므로 유치권 항변이 허용되지 않을 수 있습니다. 기타, 공사대금채권과 관련된 유치권 관련 판례를 몇 가지 살펴보면, 건물이 완공된 후에 도급인이 수급인에게 건물에 대한 처분권을 위임해 그 분양대금에서 공사대금을 지급받을 수 있는 권한을 부여하는 약정을 한 경우, 수급인이 건물을 매각처분하여 그 대금으로 공사대금을 지급받을 수 있게 됐다고 하더라도 그러한 약정만으로 피담보 채권인 공사대금이 변제된 것이라고 볼 수 없다며 유치권의 성립을 인정하고 있습니다. 또한 유치권자가 채무자 또는 소유자의 승낙 없이 제3자에게 건물을 임대한 경우, 유치권자는 채무자의 승낙 없이 그 목적물을 타에 대여할 권한이 없으므로 유치권자의 그러한 대여행위는 소유자의 처분권한을 침해하는 것으로 소유자에게 그 대여의 효력을 주장할 수 없고, 따라서 소유자의 승낙 없이 유치권자로부터 목적물을 임차 받은 자는 소유자에게 대항할 수 없다는 판례가 있습니다. 이근창 변호사는 사법연수원 제34기로 광주과학고등학교, 카이스트 경영과학과, 조지워싱턴 로스쿨IBT(국제거래법 프로그램), 서울대학교 법과대학 전문분야 법학연구과정(M&A의 이론과 실무)을 수료하고 법무법인 에이스, 법무법인 지성을 거쳐 현재 법무법인 동서파트너스에 재직 중이다. 다수의 중소기업 법률고문을 맡아 기업자문을 하고 있으며 부동산, 건축 관련 분쟁 등 일반 민 · 형사에 관한 업무도 수행하고 있다. 문의 02-3471-3705 kclee0@hanmail.net
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[법률상담] Q&A 대지권 등기가 돼 있지 않은 상태에서 전유부분인 건물만을 경락받은 경우 대지사용권도 취득한 것으로 보는지요?
- 집 한 채 지으려면 여러 면에서 부딪히는 일이 많습니다. 가족이 평생을 할 집이라 좋은 게 좋은 것이라고 넘기면 큰일 납니다. 특히 전원주택은 건축주 스스로 모든 것을 풀어야 하기에 세심하게 따지고 법을 빌리지 않으면 낭패 보기 십상입니다. 전원주택을 지으면서 법률적으로 어떻게 해야 할지 모르시는 부분이 있다면 ≪월간 전원주택라이프≫로 내용을 적어 보내주세요. 법무법인 동서파트너스 이근창 변호사가 속 시원히 답변해 드립니다. [Q] 甲은 자신 소유인 대지에 근저당권을 설정하고 은행에서 대출을 받은 후, 대지 지상에 10세대 구분 건물로 구성된 아파트 1개 동을 신축했습니다. 건물이 완공되자 甲은 채권자인 A가 신청한 가압류 등기촉탁으로 아파트에 대한 소유권보존등기를 마쳤으나 대지권 등기는 하지 않았습니다. 그 후 A가 101호에 건물에 대해서만 강제경매 개시결정을 받았고 이 경매절차에서 제가 이 건물을 경락받았습니다. 이 경우 대지 지분에 대한 소소유권도 취득하게 되는 것인지요? [A] 하나의 건물이라 하더라도 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 각각 소유권의 목적으로 할 수 있습니다. 이를 집합건물이라고 하는데 집합건물에 대해서는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(이하 집합건물법)이 적용됩니다. 집합건물법은 구분소유권, 전유부분, 대지사용권 등을 규정하며 전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말하고 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 대지에 가지는 권리를 말합니다. 그러므로 대지에 대한 소유권은 물론 지상권, 전세권, 임차권 등도 대지사용권이 될 수 있으며 등기를 요하지 않습니다.집합건물법 제20조 제1항은 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다"고 규정하는 한편, 제2항에서는 "구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만 규약이나 공정증서로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니한다"고 규정해 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 금지하고 있습니다. 이와 같이 집합건물의 구분소유자가 갖는 대지사용권으로서 건물과 일체·불가분성을 갖는 것을 대지권이라고 합니다. 따라서 분리처분을 허용하는 규약이나 공정증서가 없는 경우 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고 전유부분과 분리해 처분하는 행위는 무효입니다.그런데 전유부분과 대지사용권의 일체불가분성이 인정되는 것은 대지권이 성립한 때부터이며 대지권등기를 했는지 여부와는 관계없습니다. 구체적으로 살펴보면 ①대지사용권을 이미 취득한 자가 집합건물을 신축한 때에는 그 건물을 완성한 때, ②기존 건물을 구분해 집합건물로 하는 때에는 구분한 때, ③기존 건물을 증·개축해 집합건물로하는 때에는 증·개축이 완성한 때 등이 대지권 성립시기입니다.본 사안에서는 경매개시결정 당시 대지권 등기가 마쳐지지 않았으나 토지 소유자인 甲이 건물을 신축한 때 대지권이 성립하였고 그 대지사용권은 집합건물과 대지의 소유자가 같으므로 소유권에 해당합니다.한편, 전유부분에 대해서만 경매개시결정이 이루어진 경우 대법원은 "구분건물의 대지사용권은 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되는 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에도 미친다"고 판시하고 있습니다(대법원 1997.6.10.자 97마814결정).따라서 이 사안의 경우 전유부분이 건물 제101호에 대해서만 경매개시결정이 이루어졌으나 경매개시결정의 효력은 대지사용권에도 미치게 되고 집합건물법 제20조의 '구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다'는 규정에 의해 甲이 경락으로 101호에 건물 및 이에 대한 대지사용권을 취득합니다.한편 위 경매절차에서 경매법원이 대지지분에 대한 감정평가액을 반영하지 않고 경매를 진행한 경우 甲은 전유부분인 건물에 대한 대금만 지급하고 대지지분에 대한 소유권을 취득하게 돼 대지지분에 해당하는 금액에 대해 부당이득반환의무를 부담하는지 문제가 될 수 있는데 경락인은 경매 목적물인 전유부분을 경락 받음에 따라 종물 내지종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다고 할 것이므로 대지지분에 대해 후에 소유권이전등기를 마친 것을 두고 부당이득을 얻은 것이라고 할 수 없다는 것이 판례입니다.위와 같은 법리는 아파트 등의 수분양자가 전유부분과 대지지분을 함께 분양받았는데 전유부분에 대해서만 소유권이전등기를 마쳤다가 그 전유부분이 제3자에게 경락된 경우에도 마찬가지로 적용됩니다. 즉 대지권 등기가 되어 있지 않고 전유부분인 건물에 대해서만 소유권이전등기가 되어 있는 아파트를 경락받은 제3자는 애초 수분양자가 취득한 대지사용권을 경락으로 취득하게 됩니다. 한편 본 사안에서 집합건물이 신축되기 전 대지에 대해 근저당권이 설정돼 있었는데 이 근저당권은 경매과정에서 이를 존속시켜 경락인이 인수하게 한다는 취지의 특별매각조건이 정하여져 있지 않은 이상, 甲이 경락받은 제101호의 대지지분에 해당하는 범위 내에서 소멸합니다. 또한 전유부분과 대지사용권의 일체불가분성으로 인해 구분건물의 전유부분에 대해서만 가압류가 이루어진 경우에도 가압류의 효력은 대지지분에도 미치게 됩니다. 따라서 이 사안에서 가압류권자인 A는 대지지분의 경락대금 중 근저당권자인 은행이 배당받고 남은 경락대금이 발생하는 경우 배당을 받을 수 있습니다. 이근창 변호사는 사법연수원 제34기로 광주과학고등학교, 카이스트 경영과학과, 조지워싱턴 로스쿨 IBT(국제거래법 프로그램), 서울대학교 법과대학 전문분야 법학연구과정(M&A의 이론과 실무)을 수료하고 법무법인 에이스, 법무법인 지성을 거쳐 현재 법무법인 동서파트너스에 재직 중이다. 다수의 중소기업 법률고문을 맡아 기업자문을 하고 있으며 부동산, 건축 관련 분쟁 등 일반 민·형사에 관한 업무도 수행하고 있다.문의 02-3471-3705 kclee0@hanmail.net
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전원주택과 땅 7 토지, 전원주택 계약 시 체크해야 할 특약사항
- 과월 호에서 ‘부동산 등기부등본’과 ‘중개대상물 확인·설명서’에 대한 내용을 사례와 함께 소개했다. 연재 1회부터 꾸준히 읽어 온 독자라면 매물에 대해 검토할 수 있는 자료를 확인하는 법부터 현장 답사를 진행하는 법까지 모두 접했을 것이라고 생각한다. 마음에 드는 매물을 찾고 등기부등본과 현장에도 문제가 없는 것을 확인했다면, 이제는 계약만 남았다. 이번 호는 실제로 계약을 하는 상황이라고 생각하며 살펴보도록 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 토지와 전원주택도 그 시장이 점점 더 활성화되고 있다. 문제는 아직 정보가 제한적이며 한 번도 해본 적이 없어 거래 시 어떤 특약사항을 작성하면 좋을지 막연하다는 점이다. 특약사항은 상황에 따라 좀 더 유리한 계약을 하거나 위험을 막을 수 있는 중요한 장치로 계약 후 희비가 심하게 갈리기도 한다. 특약사항은 해당 부동산에 대해 정보가 많은 매도인이 비교적 유리한 편이므로 매수하는 입장에서도 정보 부족으로 인해 발생할 수 있는 피해에 대비해 어느 정도 알아두는 편이 좋다. 전원주택을 찾는 매수자는 건축물과 토지 모두 신경을 써야 한다. 대부분 부동산 매매계약에서 특약사항의 첫 내용은 ‘현 상태에서 매매계약을 진행한다’라고 기재한다. 즉, 이 내용은 매입 혹은 거주하면서 발견한 하자 보수는 모두 매수자가 책임져야 한다는 의미다. 그렇기 때문에 계약서만큼 중요한 것이 공인중개사들이 제공하는‘중개대상물 확인·설명서’이다. 중개대상물 확인·설명서에는 매수할 건축물 혹은 토지의 현 상태에 대한 자세한 내용이 적혀 있으며, 매수자뿐만 아니라 매도자, 중개사 모두가 만일의 사태에 방어할 수 있기 때문이다. 단, 전원주택을 거래할 경우에는 상하수도나 지반 조성 그리고 지하수에서 발생하는 하자도 종종 있으므로 토목공사 관련 내용까지 확인해야 한다. 만약 이 모든 사항들이 지켜지기 어렵다면, 매도자와 매수자 상호 협의하에 특약사항을 적어보도록 하자. 조세 및 공과금과 관련한 특약사항은 아파트나 빌라 등과 같은 주택 매매 시에 반드시 포함하는 내용으로, 세금 및 공과금을 나누는 기준은 명확히 잡아 놓는 것이 좋다. 여전히 좋은 땅을 찾고도 분묘 때문에 거래가 쉽지 않은 경우가 많다. 국도를 달리거나 신문을 보더라도 분묘 연고지를 찾는다는 현수막이나 글을 어렵지 않게 접하곤 한다. 대부분은 매도자가 처리하는 쪽이지만 그럼에도 분묘 이전에 대해 누가 의무를 질 것인지 명확하게 해야 한다. 보통은 토지를 매입하면 당연히 그곳에 있는 나무와 기타 조경 그리고 정착물 등에 대한 소유까지 받는다고 생각한다. 일반적으로는 그렇지만 간혹 매매계약 후 매도자가 ‘자신은 토지만 거래했을 뿐, 그곳에 있는 정착물에 대해서는 따로 돈을 지불해야 한다’고 주장하는 경우가 있다. 따라서 이에 대한 부분도 명확히 하는 것이 좋다. 분할매매는 큰 토지를 모두 매입하지 않고 일부 필지를 분할 매입하는 경우 필요한 특약사항이다. 간혹 분할이 완료되지 않아 매수인이 소유권을 이전 받기 어려운 상황임에도 불구하고 매도자로부터 ‘잔금일이 되었으니 빨리 지불하라’는 독촉을 받을 수 있다. 물론 소유권 이전과 잔금은 동시 이행이기 때문에 독촉을 받아도 괜찮지만, 동시 이행이 아니더라도 토지에 대한 온전한 소유권을 이전 받기 위한 의무를 특약사항으로 적는다면 매도자는 민법상 잔금일이 도래해도 본인의 의무를 뒤로한 채 권리만을 주장할 수 없다. 이런 내용은 여러 경우의 수를 잘 알아두면 좋다. 저당권 및 대출 상환은 계약 시 등기사항 증명서를 통해 확인할 수 있다. 또한 대출금을 승계 받을지, 말소시킬지는 협의 후 작성하는 편이 좋다. 측량 오차는 측량 시 발생할 수 있는 오차 범위에 대한 특약 내용이다. 분할측량은 측량할 때마다 일정 오차 범위가 발생할 수 있기 때문에 오차 범위를 정해두고 매매금액을 나누는 것이 쉽지 않다. 분할할 때 개발행위허가를 통해 이 부분까지 확인해야 한다면 ‘오차 범위 이상 계약면적이 달라지는 것은 그에 따라 매매금액을 다시 조정한다’고 꼭 사전 특약사항에 적어놓도록 하자. 토지 위에 어떤 건축이나 개발을 하기 위해 매수자가 매입하는 경우라면, 개발행위 허가나 건축 허가를 받는데 시간이 오래 걸릴 수 있다. 이에 계약금 이후 잔금일 전까지 인허가에 대한 일부 혹은 전부를 진행해두면 시간과 비용을 많이 절약할 수 있다. 따라서 토지 거래 시에 개발행위 허가를 받아 잔금을 치르고 바로 원하는 개발을 할 수 있도록 센스 있는 특약사항을 작성해 놓도록 하자. 특약사항은 이번 호에서 다룬 내용 이외에도 굉장히 많은 변수가 있다. 하지만 이를 모두 막거나 특약사항으로 기재하는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 또, 누가 봐도 좋은 부동산은 매도자가 우위인 경우가 상당하기 때문에 알맹이 있는 명확한 특약사항은 좋지만, 자신의 리스크를 모두 제거하고 이익을 극대화하려는 모습은 매도자 입장에서도 달갑지 않아 오히려 매입이 힘들 수 있다. 따라서 매도자와 매수자 서로가 만족할 특약사항은 어떤 것들이 있는지 잘 학습해 놓고 하자나 실수 없는 원만한 계약을 끌어내도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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전원주택과 땅 7 토지, 전원주택 계약 시 체크해야 할 특약사항
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전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류
- 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까?부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다.이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다.즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까?먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tvkodlab1@naver.com
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전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류
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주택과 땅 5. 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1)
- 이전 칼럼에서 살펴본 바와 같이, 원하는 토지와 전원주택에 대한 인터넷 조사와 현장 조사까지 끝났다. 정말 마음에 드는 부지를 찾았다면 이제 소유권에 대한 검토가 필요하다. 이번 칼럼에서는 서류와 법률, 그리고 실무적으로 소유권 이전에 문제가 없는지, 서류들을 어떻게 확인하는 것이 효율적인지 등에 대한 내용을 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 등기부등본을 통한 소유자 확인마음에 드는 토지 혹은 전원주택을 찾았다면, 소유권 이전에 문제가 없는지 살펴보아야 한다. 등기부등본을 꼭 확인해야 한다는 원하는 토지와 전원주택에 대한 인터넷 조사와 현장 조사까지 끝났다. 정말 마음에 드는 부지를 찾았다면 이제 소유권에 대한 검토가 필요하다. 이번 칼럼에서는 서류와 법률, 그리고 실무적으로 소유권 이전에 문제가 없는지, 서류들을 어떻게 확인하는 것이 효율적인지 등에 대한 내용을 소개한다. 족함이 없다. 특히, 토지와 전원주택 시장에서는 아파트나 빌라 같은 다세대주택에 비해 확인할 수 있는 정보가 많지 않기 때문에 등기부등본 외에 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장 등 확인할 수 있는 서류는 철두철미하게 확인해야 한다. 기획부동산에게 사기를 안 당하기 위해서라도 직접 분양 현장에 가서 토지소유권을 넘겨받아 집을 짓는데 문제가 없는지 살펴야 하는데, 이런 모든 것이 등기부등본을 확인하는 것에서 시작된다. 하지만, 서류를 보고서도 무엇을, 어떻게 확인해야 하는지 모른다면 ‘말짱 도루묵’이 아닐 수 없다. 토지와 전원주택 매입에 있어 무엇보다 중요한 등기부등본을 다운로드해 확인하는 방법과 ‘꿀팁’까지 모두 정리했다. [그림 1] 인터넷등기소 메인 화면 인터넷등기소 활용하기먼저, 토지를 매입해 집을 새로 지으려고 한다면 등기부등본에서 토지만 확인하면 될 것이고, 전원주택(건물)을 매입하는 것이라면 토지와 건물을 함께 확인해야 한다. 이러한 절차는 모든 부동산 거래에서 꼭 필요한 작업임에도 불구하고, 생각보다 많은 사람이 중개사가 보여주는 대로 대충 확인하고 넘어가는 일이 잦다. 하지만, 자칫하면 큰 사기를 당할 수도 있는 부동산 거래에서 등기부등본 정도는 스스로 확인할 수 있어야 한다. 이미 알고 있더라도 학습을 반복한다는 취지에서 이 글을 참고하길 바라며, 더불어 실무적인 팁도 몇 가지 소개한다. 등기부등본은 ‘인터넷등기소’ www.iros.go.kr 에 들어가면 [그림 1]과 같이 확인이 가능하다. 메인화면을 보면 ‘열람하기’와 ‘발급하기’가 있다. 열람하기는 개당 700원이고, 발급하기는 개당 1,000원이 든다. 일단 열람하는 것만으로도 필요한 정보를 얻을 수 있으므로 굳이 발급받을 필요 없다. ‘열람하기’를 통해 서류가 뷰어에 로딩되면 이를 파일로 저장하거나 인쇄할 수 있다. 이 과정은 뒤에서 한 번 더 언급하겠다. 우선, 열람하기를 클릭한 다음, 매입하고자 하는 부동산 주소를 적고 검색한다[그림 2]. 이때 검색 조건으로 ‘부동산 구분’을 집합건물, 토지, 건물 가운데 선택한다. 만약, 소유자가 해당 부동산을 얼마에 매입했는지 혹은, 그 부동산에 저당권이나 근저당권이 설정돼 있는지 등을 확인하고 싶다면 주소 입력 폼 아래에 있는 ‘공동담보/전세목록’과 ‘매매 목록’ 체크박스를 선택한 다음 검색한다. 이후부터 결제하기까지는 인터넷등기소 안내에 따르면 된다. 참고로, 여러 건을 한 번에 보고 싶을 때는 ID를 만들어 회원가입을 한 후 결제하는 게 비교적 편리하다. 비회원인 경우에는 한 건씩 따로 결제하도록 돼 있다. 결제 방식은 일반적인 온라인 쇼핑처럼 계좌이체나 카드, 휴대폰 등으로 할 수 있다. 결제 금액이 비교적 소액이기 때문에 필자는 휴대폰 결제 방식을 주로 이용한다. 이제부터 간단한 팁을 소개하자면, 등기부등본을 한 번만 확인하고 말 것이라면 열람한 후에 창을 꺼도 된다. 하지만 등기부등본을 재차 열람하고 확인해야 한다면 서류를 자신의 컴퓨터에 저장하거나 인쇄해두면 유용하다. 이 방법은 다음과 같다. 등기부등본을 결제한 뒤 열람하기 버튼을 누르면 [그림 3]과 같은 창(뷰어)이 열린다. 여기서 출력 버튼을 클릭해 인쇄할 수 있다. 이때 프린터를 ‘어도비 PDF’로 설정해 출력하면[그림 4], 등기부등본을 PDF로 저장해두고 필요할 때마다 확인할 수 있다. 다만, 컴퓨터에 저장한 등기부등본은 저장한 시점 이후의 변경사항이 반영되지 않는다는 점을 주의해야 한다. 따라서 계약하거나 잔금을 치를 때는 문서를 새로 발급해 확인하는 것이 바람직하다. 물론, 공인중개사를 통해 계약을 한다면, 등기부등본을 확인하는 것은 공인중개사의 의무이기 때문에 불편을 크게 덜 수 있다. 중요한 것은 처음 토지나 주택을 검토할 때 혼자서 등기부등본을 확인할 줄 아는가이다. 특히 토지와 전원주택 시장은 토지 소유권이 시행사 혹은 시행사 대표자로 되어있는지 이 부분을 꼭 확인하는 것이 좋다. 시행사가 토지를 매입하고 건축을 시작해야 사업이 비교적 안정적으로 운영되기 때문이다. 하지만 등기부등본을 열람하고서도 어떻게 읽어야 할지, 그리고 어떤 걸 확인해야 하는지 모른다면 곤란하다. 따라서 등기부등본에 적힌 내용을 이해하는 것과 실무적으로 어떤 상황이 매수자 입장에서 좋은 것인지 또는 불리한 것인지를 살펴보자. [그림 2] 인터넷등기소‘열람하기’ 첫 화면 부동산 정보는 ‘표제부’, 소유권 현황은 ‘갑구’ 그 외 부채 등은 ‘을구’라고 기억하자. 등기부등본은 크게 ‘표제부’와 ‘갑구’, ‘을구’로 나뉘어 있다. 표제부에는 간단히 부동산에 대한 정보가 있다. 토지는 주소와 지목, 면적 그리고 등기를 하게 된 원인에 대한 내용이 있다. 건물은 관련된 지번(주소)과 건물에 대한 간단한 정보 그리고 등기 원인에 대한 내용이 있다. 하지만 표제부에 있는 내용들은 등기부등본보다 토지대장 및 건축물대장으로 확인하는 것이 더 좋을 수 있다. 등기부등본을 확인하는 중요한 이유는 ‘갑구’와 ‘을구’에 있다. ‘갑구’는 소유권에 대한 내용이 있다. 그동안 이 부동산 소유권이 어떻게 넘어왔는지 살펴볼 수 있지만, 가장 중요한 것은 현 소유자가 누구인지다. 따라서 계약을 진행하기 전에 그 자리에 나온 계약 당사자와 소유권자가 일치하는지 신분증과 등기부등본을 통해 꼭 확인해야 한다. 간혹 대리인이라고 해서 가족이나 다른 사람이 나오는 경우가 있는데, 이런 경우에는 등기부등본 외에 인감증명서와 대리인 위임장이 반드시 필요하기 때문에 이 부분도 꼼꼼하게 살필 필요가 있다. 이에 대한 경험이 없어 불안하다면, 가급적 소유권자가 있는 자리에서 계약하는 것이 좋다. 이 부분만 정확히 확인해도 사기를 당하거나 계약이 잘 못될 확률은 80% 이상 줄어든다. 다음으로 ‘을구’인데 이 항목에는 해당 부동산 및 소유권자의 부채 상황에 대한 내용이 적혀 있다. ‘갑구’ 항목의 정보는 자신이 소유권을 가져오는 데 이상이 없는지 체크하는 것이었다면, ‘을구’는 자신이 이 부동산 거래를 하는 데 있어 어떠한 포지션을 가질 수 있는지 실무적으로 접근하는 것이다. ‘을구’에 빨간 줄이 많고, 채권 최고액(부채)이 많으면 매매할 때 안 좋은 것일까?종종 어르신들은 등기부등본에 빨간 줄이 많으면 기겁하며 해당 물건을 거래하기를 꺼리곤 한다. 하지만, 꼭 그렇지 않다. 오히려 등기부등본에서 빨간 줄은 ‘말소’가 되었음을 의미한다. 그래서 채권 최고액에 빨간 줄이 있다면 이 부동산에 대한 채무가 사라졌다고 판단하는 게 옳다. 만약 이 빨간 줄이 보기 싫다면 등기부등본을 열람할 때 ‘말소 사항 포함’을 포함하지 않은 ‘현재 유효 사항’만 출력하도록 설정하면 불필요한 내용을 빼고 볼 수 있다. [그림 3] 인터넷등기소‘부동산 등기사항 증명서 열람’ 참고로, 부동산 업자들은 채권 최고액이나 저당권에 대해 ‘하자’라고 표현하거나, 좀 더 일차원적으로 ‘부채’라고 표현하기도 한다. 따라서 채권 최고액이 많다는 얘기는 하자가 크다는 얘기가 될 수 있고, 부채가 많다는 얘기가 될 수도 있다. 내가 임대차 계약을 할 때는 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문에 해당 부동산에 부채가 많다면 신중해야 한다. 그뿐만 아니라, 부채가 너무 많은 부동산은 자칫 경매에 넘어갈 수도 있다. 하지만, 매매계약 상황에서는 사는 사람 입장에서 오히려 좋은 점도 있다. 그 이유는 이런 부채 상황을 통해 그 매도자의 팔고자 하는 심리를 살펴볼 수 있기 때문이다. 예를 들어, 좋은 매물이 나왔을 때 등기부등본을 살펴보니 채권 최고액이 하나도 없다면, 그 매도자는 급할 게 없다는 것을 의미한다. 더구나 시장에 매물을 내놓았더니 관심을 갖는 사람들이 많다면, 그 물건은 시장에 나오고 나서 가격이 오를 가능성이 실제로 상당히 높다. 반대로 채권 최고액이 상당히 많이 잡혀 있다면, 그것은 매도자가 채무에 시달리고 있다는 것을 의미할 수도 있다. 그렇다면 매도자는 해당 부동산을 빨리 처분하고 싶을 것이다. 따라서 이 경우에는 매수자가 좀 더 유리한 협상에서 유리한 입지를 확보할 수 있다. 다만, 이러한 경우에는 계약할 때 잔금을 치르기 전까지 채권 최고액을 모두 말소시킨다는 특약 조항을 반드시 챙겨야 한다. [그림 4] 부동산 등기사항증명서 PDF로 출력하기 물론, 특약에 말소 조항을 넣었다 하더라도 안심할 수는 없다. 계약금을 치렀음에도 매도자가 다른 채무에 쫓겨 이를 급하게 막는 과정에서 돈을 모두 소진하는 바람에 매물에 잡혀 있는 채권 최고액을 말소시키지 못하는 상황이 종종 있기 때문이다. 따라서 채권 최고액이 많은 매물은 계약서를 쓸 때 매도자가 처한 상황을 면밀하게 인터뷰하면서 잔금 지불 전까지 저당권 말소가 가능한지 여부를 잘 살펴야 한다. 이게 쉽지 않은 상황이라 판단된다면, 계약금과 중도금 계약서를 채권 최고액보다 높지 않게 작성할 필요가 있다. 적어도 잔금이 채권 최고액만큼은 남아있어야 그나마 잔금을 치를 때 소유권이전 서류를 모두 받고, 법무사를 통해 저당권 말소와 소유권 이전을 모두 요청할 수 있기 때문이다. 이렇게 등기부등본을 확인하는 방법부터 실무적으로 활용하거나 생각해 볼 수 있는 내용들을 확인해 봤다. 하지만 꼭 기억해야 할 것은 단순히 이것을 읽고 끝내는 것이 아니라, 부동산 거래를 할 때 ‘무조건’ 등기부등본을 확인해 보는 습관을 갖는 것이다. 당장 내가 살고 있는 집의 등기부등본을 한 번 확인해 보도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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주택과 땅 5. 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1)
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경매 감정평가, 과연 믿을만한가?
- 경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각 가격을 결정하고, 최저 매각 가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 경매 감정평가액 어떻게 결정되는가?경매 감정평가는 법원에서 의뢰하는 감정평가로 ‘법원 감정’이라 한다. 법원 감정에는 경매, 민사소송, 행정소송 등이 있다. 법원은 개인감정평가사사무소 또는 감정평가법인에 소속된 감정평가사를 법원 감정인으로 지정하고 경매 또는 소송 감정평가를 의뢰한다. ‘감정평가 실무기준’은 ‘경매 평가란 해당 집행 법원(경매사건의 관할 법원)이 경매의 대상이 되는 물건의 경매에서 최저매각가(물건의 매각을 허가하는 최저가격)를 결정하기 위해 의뢰하는 감정평가를 말한다’로 정의하고, ‘감정평가업자가 경매 평가를 수행할 때에는 감정평가 관계 법규에서 따로 정한 것을 제외하고는 [100 총칙]부터 [600 물건별 감정평가]까지의 규정을 적용한다’고 규정한다. 경매 감정평가도 다른 목적의 감정평가와 마찬가지로「감정평가에 관한 규칙」과 「감정평가 실무기준」에 근거한 감정평가의 원칙(시장가치기준, 현황 기준, 개별 물건 기준)과 감정평가 방법을 적용하여 감정평가액을 산출한다. 다만, 담보 목적의 감정평가에서는 대상 물건의 환가성을 감안하는 반면에 경매 목적의 감정평가에서는 최저 매각 가격 결정이 목적인 만큼 환가성보다는 채권자의 채권 회수에 문제가 생기지 않도록 일반적으로 담보 목적 감정평가 등의 감정평가액보다 높게 감정평가액이 결정된다. 낙찰가율이 낮으면 신뢰할 수 없는 것인가?경매 감정평가액과 낙찰가의 차이가 커서 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 말하는 사람들이 있다. 낙찰가율이 낮다고 경매 감정평가를 신뢰할 수 없는가? 낙찰가격이 어떻게 결정되는가를 보면 이것이 오해라는 사실을 알 수 있다. 경매를 통한 부동산 매입 가격은 낙찰가격으로 결정된다. 경매로 부동산을 매입하는 경우에는 수수료, 명도비용, 수리비 등의 추가 비용이 들기 때문에 경매 감정평가액이 시세에 비해 낮은 경우를 제외하고는 경매 감정평가액(법사가)보다 낮은 가격으로 낙찰받아야 한다. 낙찰 후 매입 부동산에 들어가는 비용과 낙찰자가 인수해야 하는 부담 등을 감안하면 낙찰가는 법사가에 비해 낮을 수밖에 없고, 이것은 위 을 통해서도 확인할 수 있다. 부동산 유형별로 낙찰가율에 차이가 있으나 평균적인 낙찰가율은 70% 내외 수준이다. 낙찰가율이 낮다는 이유로 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 할 수 없는 것이다. 오히려 부동산 가격이 상승하고 있는 시기에는 감정평가의 시점과 낙찰일의 차이로 인해서 낙찰가격이 경매 감정평가액을 초과한다. 법사가보다 높은 낙찰가는 경매 감정평가의 문제가 아니라 감정평가 시점과 낙찰일 사이의 부동산 가격의 차이를 반영한 시장 참가자들의 합리적 결정이다. 왜 부동산 유형별 낙찰가율이 다른가? 에서 아파트의 낙찰가율이 80~90%로 가장 높고 목욕시설의 낙찰가율은 36.8~58.8%로 가장 낮다. 낙찰가율은 해당 물건의 투자가치가 클수록 높게 나온다. 투자가치는 해당 물건의 위험이 작을수록 크다. 위험이 작을수록 해당 물건의 수익을 환원하는 환원율이나 미래의 현금흐름을 현재가치로 할인하는 할인율이 낮고 그만큼 해당 물건의 가치는 올라가는 것이다. 아파트는 주거용 부동산으로서 공실의 위험이 거의 없고 최근 가장 가파르게 상승하고 있는 투자가치가 높은 부동산이라 할 수 있다. 반면 목욕시설은 경기에 민감할 뿐만 아니라 초기 투자비용이 많이 들어가는 부담이 있는 부동산이다. 경매 감정평가에서 목욕시설은 건물 가격에 인테리어 시설 비용을 포함하는 경우가 대부분이다. 즉 시설에 투입한 비용이 감정평가액에 포함되는데 경매 시점의 목욕시설은 영업용 부동산으로 수익이 부실한 경우가 대부분이지만 일반적으로 경매 감정평가에서는 수익이 고려되지 않는다. 은 2008년 발생한 리먼 사태로 부동산 가격이 하락한 시기(2008년~2010년)와 아파트 가격이 급등한 시기(2019년~2020년)의 부동산 유형별 낙찰가율을 나타낸다. 부동산 가격이 하락한 시기보다 상승한 시기에 전체 낙찰가율은 상승했고, 아파트를 비롯한 단독주택, 근린상가, 사무실, 목욕시설, 숙박시설도 대체로 낙찰가율이 약 10% 상승했음을 나타낸다. 경매 감정평가액과 낙찰가의 차이가 나는 이유① 최저 매각 가격을 결정하는 경매 감정평가경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각 가격을 결정하고, 최저 매각 가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가액이 낮아 지나치게 낮은 가격으로 낙찰될 경우 채권자의 채권 회수가 어려울질 수 있다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 경매 감정평가액이 낙찰가로 결정되는 것이 아니라 경매 참여자들의 합리적인 의사결정을 통해서 결정되는데 그 낙찰가격이 채권 회수를 가능하도록 해주어야 한다. ② 감정평가 시점과 낙찰일의 차이경매 감정평가 시점(기준시점)과 낙찰 시점(매각기일)에 차이가 있고, 그 기간에 가격 변동이 있을 경우에는 낙찰가율이 일반적인 수준에 비해 낮거나 높을 수 있다. 경매 감정평가를 2018년 1월에 했고 당시 시장가격이 5억 원이었으나, 2020년 6월에 낙찰을 받았는데 시장가격이 8억 원이었고 7억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 150%가 된다. 반대로 2020년 낙찰을 받았는데 시장가격이 3억 원이고 2억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 50%가 된다. 일반적으로 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 상승하고 부동산 가격이 하락하는 시기에는 낙찰가율은 하락한다. ③ 선순위 임차인의 여부, 낙찰자의 인수금액 여부의 차이경매 감정평가를 할 때 유치권, 지상권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 고려하지 않는다. 유치권의 성립 가능성이 있거나 유치권이 행사되고 있을 때 또는 법정 지상권이 성립될 가능성이 있을 때는 낙찰가율은 떨어진다. 또는 낙찰자가 인수해야 할 임차권이 있는 경우도 낙찰가율은 떨어진다. 즉 경매 감정평가에서는 낙찰가를 하향시키는 요인을 고려하지 않고 감정평가액을 결정하기 때문에 낙찰가율이 떨어질 수 있다. 낙찰 사례 분석(출처: 인포케어)(1) 감정평가 시점과 낙찰 시점의 시장가격 차이① 강동구 A 단지 B 아파트 사례 - 낙찰가율 116.2% 이 사례는 평가 시점 대비 낙찰일 대상 물건과 유사한 아파트 거래가격이 상승한 시장 상황을 반영한 낙찰 사례이다. 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 100%를 초과하는 경우가 자주 발생한다. ② 강동구 C 단지 D 아파트 사례 - 낙찰가율 161.1% 이 사례는 평가 시점과 낙찰 시점이 상당한 시간 차이가 있고 부동산 가격이 대폭 상승한 경우의 낙찰 사례다. ③ 강동구 E 단지 F 아파트 사례 - 낙찰가율 52.1% 이 사례는 낙찰 시점에 대상 아파트와 유사한 아파트의 거래가격이 떨어진 낙찰 사례다. 낙찰가는 낙찰 당시의 시장가격에 비해 약 72% 수준이다. 아파트의 일반적인 낙찰가율 80~90% 수준에 비해 낮은 수준인데, 유치권 등 낙찰가를 떨어뜨리는 요인이 있었던 경우로 판단된다. (2) 환가성(환금성)을 고려하지 않은 사례① 성북구 성북동 임야 사례 - 낙찰가율 51% 토지의 경우에는 반드시 공법상 제한사항을 확인해야 한다. 특히 임야의 경우에는 개발 가능성 여부가 가치 형성에 결정적인 역할을 하기 때문에 개발 허가 여부에 대한 확인이 필요하다.이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다. 지구단위계획구역으로 지정되면 개발 가능성이 있다고 볼 수도 있으나, 성북동 역사 문화지구는 개발 난립을 억제하려는 목적이 있기 오히려 개발 가능성에는 부정적이고, 비오톱 1등급은 절대 개발이 불가능한 토지다. 이 사례를 담보 목적으로 감정평가한다면 감정평가액은 얼마나 될까?이 경우에는 담보 목적의 감정평가액은 산정할 수가 없다. 왜냐하면 이 사례와 같이 비오톱 1등급이라는 강력한 공법상 제한과 더불어 여타 제한사항이 담보 취득 제한 또는 금지에 해당되기 때문이다. 감정평가액은 대상 토지의 개별공시지가를 약간 상회하거나 하회하는 경우도 있다. 인근 유사한 토지의 감정평가 사례와 비교해서 높다고 할 수 없는 수준이다. 다만, 담보 목적으로는 감정평가를 진행할 수 없고, 개발 가능성이 없다고 하면 시장가치도 상당한 수준 떨어질 것이 예상된다. ② 강북구 우이동 임야 사례 - 낙찰가율 42% 이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다. 공법상 제한사항을 보면 개발은 불가능하다고 판단해야 한다. 이 토지에 대한 감정평가액은 인근 유사한 토지의 감정평가 사례와 비교해서 높다고 할 수 없다. 이 사례 역시 앞의 사례와 마찬가지로 담보 목적의 감정평가액은 산정될 수 없다. 담보 취득에 제한되거나 금지되는 경우에 해당되기 때문이다. (3) 수익성 없는 상가 사례① 부천 튼상가(일괄 매각) - 낙찰가율 39% 이 사례의 임대료를 기준으로 수익환원법에 의한 시산 가액을 산정하면 약 6억 원 정도가 된다. 사례와 유사한 상가의 거래 사례, 감정평가 사례 등을 감안하면 사례의 감정평가액이 지나치게 높다고는 할 수 없다. 그러나 수익성을 반영하지 않고 산정한 감정평가액으로 이 사례의 낙찰가격은 수익성을 반영한 적절한 수준으로 판단된다. 경매 감정평가는 수익성을 반영하지 않는 경우가 대부분(수익환원법을 적용하지 않는다는 의미) 이어서 상가의 경우 가능한 임대 수준을 분석한 수익성을 반영하여 낙찰을 받아야 한다. ② 석촌동 튼상가(개별 매각) - 낙찰가율 54%/41% 사례 상가는 106호, 108호, 110호 3개 호수를 일괄하여 튼상가로 호프집으로 사용되고 있고, 현황조사서에 의하면 3개 호수를 개별 호수로 구분해서 독립적으로 사용하기 위해서는 108호의 경우 2000만~3000만 원 정도의 최소한의 비용이 들 것으로 예상되고, 개별로 이용할 경우 도로에 접한 106호(전면 상가)가 가장 효용이 높고, 108호, 110호는 후면 상가로 효용이 현재보다 현저한 저감이 예상된다. 에서 108호와 110호를 별도로 비교한다면 108호가 110호에 비해 전면에 가깝기 때문에 108호가 110호보다 우세하다고 할 것이다. 106호와 같은 전면 상가는 전용면적 기준 약 15,000,000원/㎡~17,000,000원/㎡, 후면 상가는 전용면적 기준 약 6,000,000원/㎡~8,000,000원/㎡에 거래되고 있는 점을 고려하면 각각의 개별호수를 기준으로 할 때 이 사례의 감정평가액은 시세보다 높은 사례라 할 것이다. (4) 공장 사례전남 곡성 공장 사례: 건물과 기계 기구 평가액 비중이 높은 사례 - 낙찰가율 34% 이 사례와 같이 건물과 기계 기구의 감정평가액 비중이 높은 경우는 낙찰가율이 평균에 비해 현저히 낮다. 공장을 인수해서 계속해서 동일 업종으로 공장을 운영하지 않는다면 건물의 경제적 효용과 기계 기구의 경제적 효용은 상당히 감소한다. 토지의 비중이 낮고 건물과 기계 기구의 비중이 높고 건물과 기계 기구의 효용이 범용적이거나 일반적이지 않다면 낙찰가율은 상당한 수준 떨어질 수밖에 없다. 사례의 감정평가액은 원가법으로 결정했기 때문에 특이한 점은 발견되지 않고 경매 목적으로는 적정한 수준으로 판단되나 담보 목적의 감정평가에서는 건물과 기계 기구의 감정평가액은 상당한 수준 감액되거나 기계 기구는 감정평가액 산정에서 제외될 수도 있다. 경매 감정평가, 과연 믿을만한가?낙찰가는 대상 물건의 투자가치, 평가 시점과 낙찰 기일의 시점 차이, 낙찰자가 인수할 금액의 존재 여부 등에 의해 결정된다. 즉 투자가치가 클수록 낙찰가율은 높고, 평가 시점과 낙차 기일의 시점 차이가 있고 그 기간에 가격 변동이 있다면 그만큼 낙찰가와 감정평가액과 차이가 나고, 선순위 임차권 등 낙찰자가 인수할 금액이 있으면 낙찰가는 낮게 결정된다. 입찰 참가자는 대상 물건의 권리 분석, 유사 부동산 거래가격 조사, 임장활동을 통한 입지분석 및 수익성 분석(대상 물건의 투자가치를 결정하는 것) 등을 통해 본인의 판단과 책임으로 적정한 낙찰가를 결정해야 한다. 경매 감정평가는 최저 매각 가격을 결정하고 대상 물건의 투자가치를 분석하는데 기본적인 자료를 제공하지만, 경매 감정평가액 자체가 낙찰가격으로 결정되는 것은 아니다. 앞에서 살펴보았듯이 경매 감정평가액과 낙찰가격은 여러 가지 사유로 차이가 발생한다. ‘경매 감정평가, 과연 믿을 만한가?’라는 의문은 거두었으면 한다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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경매 감정평가, 과연 믿을만한가?
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 7
- 성호건의 전원주택과 땅 7 토지, 전원주택 계약 시 체크해야 할 특약사항 과월 호에서 ‘부동산 등기부등본’과 ‘중개대상물 확인·설명서’에 대한 내용을 사례와 함께 소개했다. 연재 1회부터 꾸준히 읽어 온 독자라면 매물에 대해 검토할 수 있는 자료를 확인하는 법부터 현장 답사를 진행하는 법까지 모두 접했을 것이라고 생각한다. 마음에 드는 매물을 찾고 등기부등본과 현장에도 문제가 없는 것을 확인했다면, 이제는 계약만 남았다. 이번 호는 실제로 계약을 하는 상황이라고 생각하며 살펴보도록 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 토지와 전원주택도 그 시장이 점점 더 활성화되고 있다. 문제는 아직 정보가 제한적이며 한 번도 해본 적이 없어 거래 시 어떤 특약사항을 작성하면 좋을지 막연하다는 점이다. 특약사항은 상황에 따라 좀 더 유리한 계약을 하거나 위험을 막을 수 있는 중요한 장치로 계약 후 희비가 심하게 갈리기도 한다. 특약사항은 해당 부동산에 대해 정보가 많은 매도인이 비교적 유리한 편이므로 매수하는 입장에서도 정보 부족으로 인해 발생할 수 있는 피해에 대비해 어느 정도 알아두는 편이 좋다. 전원주택을 찾는 매수자는 건축물과 토지 모두 신경을 써야 한다. 대부분 부동산 매매계약에서 특약사항의 첫 내용은 ‘현 상태에서 매매계약을 진행한다’라고 기재한다. 즉, 이 내용은 매입 혹은 거주하면서 발견한 하자 보수는 모두 매수자가 책임져야 한다는 의미다. 그렇기 때문에 계약서만큼 중요한 것이 공인중개사들이 제공하는‘중개대상물 확인·설명서’이다. 중개대상물 확인·설명서에는 매수할 건축물 혹은 토지의 현 상태에 대한 자세한 내용이 적혀 있으며, 매수자뿐만 아니라 매도자, 중개사 모두가 만일의 사태에 방어할 수 있기 때문이다. 단, 전원주택을 거래할 경우에는 상하수도나 지반 조성 그리고 지하수에서 발생하는 하자도 종종 있으므로 토목공사 관련 내용까지 확인해야 한다. 만약 이 모든 사항들이 지켜지기 어렵다면, 매도자와 매수자 상호 협의하에 특약사항을 적어보도록 하자. 조세 및 공과금과 관련한 특약사항은 아파트나 빌라 등과 같은 주택 매매 시에 반드시 포함하는 내용으로, 세금 및 공과금을 나누는 기준은 명확히 잡아 놓는 것이 좋다. 여전히 좋은 땅을 찾고도 분묘 때문에 거래가 쉽지 않은 경우가 많다. 국도를 달리거나 신문을 보더라도 분묘 연고지를 찾는다는 현수막이나 글을 어렵지 않게 접하곤 한다. 대부분은 매도자가 처리하는 쪽이지만 그럼에도 분묘 이전에 대해 누가 의무를 질 것인지 명확하게 해야 한다. 보통은 토지를 매입하면 당연히 그곳에 있는 나무와 기타 조경 그리고 정착물 등에 대한 소유까지 받는다고 생각한다. 일반적으로는 그렇지만 간혹 매매계약 후 매도자가 ‘자신은 토지만 거래했을 뿐, 그곳에 있는 정착물에 대해서는 따로 돈을 지불해야 한다’고 주장하는 경우가 있다. 따라서 이에 대한 부분도 명확히 하는 것이 좋다. 분할매매는 큰 토지를 모두 매입하지 않고 일부 필지를 분할 매입하는 경우 필요한 특약사항이다. 간혹 분할이 완료되지 않아 매수인이 소유권을 이전 받기 어려운 상황임에도 불구하고 매도자로부터 ‘잔금일이 되었으니 빨리 지불하라’는 독촉을 받을 수 있다. 물론 소유권 이전과 잔금은 동시 이행이기 때문에 독촉을 받아도 괜찮지만, 동시 이행이 아니더라도 토지에 대한 온전한 소유권을 이전 받기 위한 의무를 특약사항으로 적는다면 매도자는 민법상 잔금일이 도래해도 본인의 의무를 뒤로한 채 권리만을 주장할 수 없다. 이런 내용은 여러 경우의 수를 잘 알아두면 좋다. 저당권 및 대출 상환은 계약 시 등기사항 증명서를 통해 확인할 수 있다. 또한 대출금을 승계 받을지, 말소시킬지는 협의 후 작성하는 편이 좋다. 측량 오차는 측량 시 발생할 수 있는 오차 범위에 대한 특약 내용이다. 분할측량은 측량할 때마다 일정 오차 범위가 발생할 수 있기 때문에 오차 범위를 정해두고 매매금액을 나누는 것이 쉽지 않다. 분할할 때 개발행위허가를 통해 이 부분까지 확인해야 한다면 ‘오차 범위 이상 계약면적이 달라지는 것은 그에 따라 매매금액을 다시 조정한다’고 꼭 사전 특약사항에 적어놓도록 하자. 토지 위에 어떤 건축이나 개발을 하기 위해 매수자가 매입하는 경우라면, 개발행위 허가나 건축 허가를 받는데 시간이 오래 걸릴 수 있다. 이에 계약금 이후 잔금일 전까지 인허가에 대한 일부 혹은 전부를 진행해두면 시간과 비용을 많이 절약할 수 있다. 따라서 토지 거래 시에 개발행위 허가를 받아 잔금을 치르고 바로 원하는 개발을 할 수 있도록 센스 있는 특약사항을 작성해 놓도록 하자. 특약사항은 이번 호에서 다룬 내용 이외에도 굉장히 많은 변수가 있다. 하지만 이를 모두 막거나 특약사항으로 기재하는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 또, 누가 봐도 좋은 부동산은 매도자가 우위인 경우가 상당하기 때문에 알맹이 있는 명확한 특약사항은 좋지만, 자신의 리스크를 모두 제거하고 이익을 극대화하려는 모습은 매도자 입장에서도 달갑지 않아 오히려 매입이 힘들 수 있다. 따라서 매도자와 매수자 서로가 만족할 특약사항은 어떤 것들이 있는지 잘 학습해 놓고 하자나 실수 없는 원만한 계약을 끌어내도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 7
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 6
- 성호건의 전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까? 부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다. 이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다. 즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까? 먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁 처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tv kodlab1@naver.com
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 6
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 5
- 성호건의 전원주택과 땅 5 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1) 이전 칼럼에서 살펴본 바와 같이, 원하는 토지와 전원주택에 대한 인터넷 조사와 현장 조사까지 끝났다. 정말 마음에 드는 부지를 찾았다면 이제 소유권에 대한 검토가 필요하다. 이번 칼럼에서는 서류와 법률, 그리고 실무적으로 소유권 이전에 문제가 없는지, 서류들을 어떻게 확인하는 것이 효율적인지 등에 대한 내용을 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 등기부등본을 통한 소유자 확인 마음에 드는 토지 혹은 전원주택을 찾았다면, 소유권 이전에 문제가 없는지 살펴보아야 한다. 등기부등본을 꼭 확인해야 한다는 말은 아무리 강조해도 부족함이 없다. 특히, 토지와 전원주택 시장에서는 아파트나 빌라 같은 다세대주택에 비해 확인할 수 있는 정보가 많지 않기 때문에 등기부등본 외에 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장 등 확인할 수 있는 서류는 철두철미하게 확인해야 한다. 기획부동산에게 사기를 안 당하기 위해서라도 직접 분양 현장에 가서 토지소유권을 넘겨받아 집을 짓는데 문제가 없는지 살펴야 하는데, 이런 모든 것이 등기부등본을 확인하는 것에서 시작된다. 하지만, 서류를 보고서도 무엇을, 어떻게 확인해야 하는지 모른다면 ‘말짱 도루묵’이 아닐 수 없다. 토지와 전원주택 매입에 있어 무엇보다 중요한 등기부등본을 다운로드해 확인하는 방법과 ‘꿀팁’까지 모두 정리했다. [그림 1] 인터넷등기소 메인 화면 인터넷등기소 활용하기 먼저, 토지를 매입해 집을 새로 지으려고 한다면 등기부등본에서 토지만 확인하면 될 것이고, 전원주택(건물)을 매입하는 것이라면 토지와 건물을 함께 확인해야 한다. 이러한 절차는 모든 부동산 거래에서 꼭 필요한 작업임에도 불구하고, 생각보다 많은 사람이 중개사가 보여주는 대로 대충 확인하고 넘어가는 일이 잦다. 하지만, 자칫하면 큰 사기를 당할 수도 있는 부동산 거래에서 등기부등본 정도는 스스로 확인할 수 있어야 한다. 이미 알고 있더라도 학습을 반복한다는 취지에서 이 글을 참고하길 바라며, 더불어 실무적인 팁도 몇 가지 소개한다. 등기부등본은 ‘인터넷등기소’(www.iros.go.kr)에 들어가면 [그림 1]과 같이 확인이 가능하다. 메인화면을 보면 ‘열람하기’와 ‘발급하기’가 있다. 열람하기는 개당 700원이고, 발급하기는 개당 1,000원이 든다. 일단 열람하는 것만으로도 필요한 정보를 얻을 수 있으므로 굳이 발급받을 필요 없다. ‘열람하기’를 통해 서류가 뷰어에 로딩되면 이를 파일로 저장하거나 인쇄할 수 있다. 이 과정은 뒤에서 한 번 더 언급하겠다. [그림 2] 인터넷등기소‘열람하기’ 첫 화면 우선, 열람하기를 클릭한 다음, 매입하고자 하는 부동산 주소를 적고 검색한다[그림 2]. 이때 검색 조건으로 ‘부동산 구분’을 집합건물, 토지, 건물 가운데 선택한다. 만약, 소유자가 해당 부동산을 얼마에 매입했는지 혹은, 그 부동산에 저당권이나 근저당권이 설정돼 있는지 등을 확인하고 싶다면 주소 입력 폼 아래에 있는 ‘공동담보/전세목록’과 ‘매매 목록’ 체크박스를 선택한 다음 검색한다. 이후부터 결제하기까지는 인터넷등기소 안내에 따르면 된다. 참고로, 여러 건을 한 번에 보고 싶을 때는 ID를 만들어 회원가입을 한 후 결제하는 게 비교적 편리하다. 비회원인 경우에는 한 건씩 따로 결제하도록 돼 있다. 결제 방식은 일반적인 온라인 쇼핑처럼 계좌이체나 카드, 휴대폰 등으로 할 수 있다. 결제 금액이 비교적 소액이기 때문에 필자는 휴대폰 결제 방식을 주로 이용한다. 이제부터 간단한 팁을 소개하자면, 등기부등본을 한 번만 확인하고 말 것이라면 열람한 후에 창을 꺼도 된다. 하지만 등기부등본을 재차 열람하고 확인해야 한다면 서류를 자신의 컴퓨터에 저장하거나 인쇄해두면 유용하다. 이 방법은 다음과 같다. [그림 3] 인터넷등기소‘부동산 등기사항 증명서 열람’ 등기부등본을 결제한 뒤 열람하기 버튼을 누르면 [그림 3]과 같은 창(뷰어)이 열린다. 여기서 출력 버튼을 클릭해 인쇄할 수 있다. 이때 프린터를 ‘어도비 PDF’로 설정해 출력하면[그림 4], 등기부등본을 PDF로 저장해두고 필요할 때마다 확인할 수 있다. 다만, 컴퓨터에 저장한 등기부등본은 저장한 시점 이후의 변경사항이 반영되지 않는다는 점을 주의해야 한다. 따라서 계약하거나 잔금을 치를 때는 문서를 새로 발급해 확인하는 것이 바람직하다. 물론, 공인중개사를 통해 계약을 한다면, 등기부등본을 확인하는 것은 공인중개사의 의무이기 때문에 불편을 크게 덜 수 있다. [그림 4] 부동산 등기사항 증명서 PDF로 출력하기 중요한 것은 처음 토지나 주택을 검토할 때 혼자서 등기부등본을 확인할 줄 아는가이다. 특히 토지와 전원주택 시장은 토지 소유권이 시행사 혹은 시행사 대표자로 되어있는지 이 부분을 꼭 확인하는 것이 좋다. 시행사가 토지를 매입하고 건축을 시작해야 사업이 비교적 안정적으로 운영되기 때문이다. 하지만 등기부등본을 열람하고서도 어떻게 읽어야 할지, 그리고 어떤 걸 확인해야 하는지 모른다면 곤란하다. 따라서 등기부등본에 적힌 내용을 이해하는 것과 실무적으로 어떤 상황이 매수자 입장에서 좋은 것인지 또는 불리한 것인지를 살펴보자. 부동산 정보는 ‘표제부’, 소유권 현황은 ‘갑구’ 그 외 부채 등은 ‘을구’라고 기억하자. 등기부등본은 크게 ‘표제부’와 ‘갑구’, ‘을구’로 나뉘어 있다. 표제부에는 간단히 부동산에 대한 정보가 있다. 토지는 주소와 지목, 면적 그리고 등기를 하게 된 원인에 대한 내용이 있다. 건물은 관련된 지번(주소)과 건물에 대한 간단한 정보 그리고 등기 원인에 대한 내용이 있다. 하지만 표제부에 있는 내용들은 등기부등본보다 토지대장 및 건축물대장으로 확인하는 것이 더 좋을 수 있다. 등기부등본을 확인하는 중요한 이유는 ‘갑구’와 ‘을구’에 있다. ‘갑구’는 소유권에 대한 내용이 있다. 그동안 이 부동산 소유권이 어떻게 넘어왔는지 살펴볼 수 있지만, 가장 중요한 것은 현 소유자가 누구인지다. 따라서 계약을 진행하기 전에 그 자리에 나온 계약 당사자와 소유권자가 일치하는지 신분증과 등기부등본을 통해 꼭 확인해야 한다. 간혹 대리인이라고 해서 가족이나 다른 사람이 나오는 경우가 있는데, 이런 경우에는 등기부등본 외에 인감증명서와 대리인 위임장이 반드시 필요하기 때문에 이 부분도 꼼꼼하게 살필 필요가 있다. 이에 대한 경험이 없어 불안하다면, 가급적 소유권자가 있는 자리에서 계약하는 것이 좋다. 이 부분만 정확히 확인해도 사기를 당하거나 계약이 잘 못될 확률은 80% 이상 줄어든다. 다음으로 ‘을구’인데 이 항목에는 해당 부동산 및 소유권자의 부채 상황에 대한 내용이 적혀 있다. ‘갑구’ 항목의 정보는 자신이 소유권을 가져오는 데 이상이 없는지 체크하는 것이었다면, ‘을구’는 자신이 이 부동산 거래를 하는 데 있어 어떠한 포지션을 가질 수 있는지 실무적으로 접근하는 것이다. ‘을구’에 빨간 줄이 많고, 채권 최고액(부채)이 많으면 매매할 때 안 좋은 것일까? 종종 어르신들은 등기부등본에 빨간 줄이 많으면 기겁하며 해당 물건을 거래하기를 꺼리곤 한다. 하지만, 꼭 그렇지 않다. 오히려 등기부등본에서 빨간 줄은 ‘말소’가 되었음을 의미한다. 그래서 채권 최고액에 빨간 줄이 있다면 이 부동산에 대한 채무가 사라졌다고 판단하는 게 옳다. 만약 이 빨간 줄이 보기 싫다면 등기부등본을 열람할 때 ‘말소 사항 포함’을 포함하지 않은 ‘현재 유효 사항’만 출력하도록 설정하면 불필요한 내용을 빼고 볼 수 있다. 참고로, 부동산 업자들은 채권 최고액이나 저당권에 대해 ‘하자’라고 표현하거나, 좀 더 일차원적으로 ‘부채’라고 표현하기도 한다. 따라서 채권 최고액이 많다는 얘기는 하자가 크다는 얘기가 될 수 있고, 부채가 많다는 얘기가 될 수도 있다. 내가 임대차 계약을 할 때는 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문에 해당 부동산에 부채가 많다면 신중해야 한다. 그뿐만 아니라, 부채가 너무 많은 부동산은 자칫 경매에 넘어갈 수도 있다. 하지만, 매매계약 상황에서는 사는 사람 입장에서 오히려 좋은 점도 있다. 그 이유는 이런 부채 상황을 통해 그 매도자의 팔고자 하는 심리를 살펴볼 수 있기 때문이다. 예를 들어, 좋은 매물이 나왔을 때 등기부등본을 살펴보니 채권 최고액이 하나도 없다면, 그 매도자는 급할 게 없다는 것을 의미한다. 더구나 시장에 매물을 내놓았더니 관심을 갖는 사람들이 많다면, 그 물건은 시장에 나오고 나서 가격이 오를 가능성이 실제로 상당히 높다. 반대로 채권 최고액이 상당히 많이 잡혀 있다면, 그것은 매도자가 채무에 시달리고 있다는 것을 의미할 수도 있다. 그렇다면 매도자는 해당 부동산을 빨리 처분하고 싶을 것이다. 따라서 이 경우에는 매수자가 좀 더 유리한 협상에서 유리한 입지를 확보할 수 있다. 다만, 이러한 경우에는 계약할 때 잔금을 치르기 전까지 채권 최고액을 모두 말소시킨다는 특약 조항을 반드시 챙겨야 한다. 물론, 특약에 말소 조항을 넣었다 하더라도 안심할 수는 없다. 계약금을 치렀음에도 매도자가 다른 채무에 쫓겨 이를 급하게 막는 과정에서 돈을 모두 소진하는 바람에 매물에 잡혀 있는 채권 최고액을 말소시키지 못하는 상황이 종종 있기 때문이다. 따라서 채권 최고액이 많은 매물은 계약서를 쓸 때 매도자가 처한 상황을 면밀하게 인터뷰하면서 잔금 지불 전까지 저당권 말소가 가능한지 여부를 잘 살펴야 한다. 이게 쉽지 않은 상황이라 판단된다면, 계약금과 중도금 계약서를 채권 최고액보다 높지 않게 작성할 필요가 있다. 적어도 잔금이 채권 최고액만큼은 남아있어야 그나마 잔금을 치를 때 소유권이전 서류를 모두 받고, 법무사를 통해 저당권 말소와 소유권 이전을 모두 요청할 수 있기 때문이다. 이렇게 등기부등본을 확인하는 방법부터 실무적으로 활용하거나 생각해 볼 수 있는 내용들을 확인해 봤다. 하지만 꼭 기억해야 할 것은 단순히 이것을 읽고 끝내는 것이 아니라, 부동산 거래를 할 때 ‘무조건’ 등기부등본을 확인해 보는 습관을 갖는 것이다. 당장 내가 살고 있는 집의 등기부등본을 한 번 확인해 보도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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[EXPERT COLUMN] 경매 감정평가, 과연 믿을만한가?
- 경매 감정평가, 과연 믿을만한가? 경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각가격을 결정하고, 최저 매각가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나1 표준지 공시지가 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나2 (개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격) 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 경매 감정평가액 어떻게 결정되는가? 경매 감정평가는 법원에서 의뢰하는 감정평가로 ‘법원 감정’이라 한다. 법원 감정에는 경매, 민사소송, 행정소송 등이 있다. 법원은 개인 감정평가사사무소 또는 감정평가법인에 소속된 감정평가사를 법원 감정인으로 지정하고 경매 또는 소송 감정평가를 의뢰한다. ‘감정평가 실무기준’은 ‘경매평가란 해당 집행법원(경매사건의 관할 법원)이 경매의 대상이 되는 물건의 경매에서 최저매각가(물건의 매각을 허가하는 최저가격)를 결정하기 위해 의뢰하는 감정평가를 말한다’로 정의하고, ‘감정평가업자가 경매평가를 수행할 때에는 감정평가관계법규에서 따로 정한 것을 제외하고는 [100 총칙]부터 [600 물건별 감정평가]까지의 규정을 적용한다’고 규정한다. 경매 감정평가도 다른 목적의 감정평가와 마찬가지로「감정평가에 관한 규칙」과 「감정평가 실무기준」에 근거한 감정평가의 원칙(시장가치기준, 현황기준, 개별물건기준)과 감정평가방법을 적용하여 감정평가액을 산출한다. 다만, 담보 목적의 감정평가에서는 대상 물건의 환가성을 감안하는 반면에 경매 목적의 감정평가에서는 최저 매각가격 결정이 목적인만큼 환가성보다는 채권자의 채권 회수에 문제가 생기지 않도록 일반적으로 담보 목적 감정평가 등의 감정평가액보다 높게 감정평가액이 결정된다. 낙찰가율이 낮으면 신뢰할 수 없는 것인가? 경매 감정평가액과 낙찰가의 차이가 커서 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 말하는 사람들이 있다. 낙찰가율이 낮다고 경매 감정평가를 신뢰할 수 없는가? 낙찰가격이 어떻게 결정되는가를 보면 이것이 오해라는 사실을 알 수 있다. 경매를 통한 부동산 매입가격은 낙찰가격으로 결정된다. 경매로 부동산을 매입하는 경우에는 수수료, 명도비용, 수리비 등의 추가비용이 들기 때문에 경매 감정평가액이 시세에 비해 낮은 경우를 제외하고는 경매 감정평가액(법사가)보다 낮은 가격으로 낙찰 받아야 한다. <표1> 부동산 유형별 전국 평균 낙찰가율출처: 인포케어 경매 통계 낙찰 후 매입 부동산에 들어가는 비용과 낙찰자가 인수해야 하는 부담 등을 감안하면 낙찰가는 법사가에 비해 낮을 수밖에 없고, 이것은 위 <표1>을 통해서도 확인할 수 있다. 부동산 유형별로 낙찰가율에 차이가 있으나 평균적인 낙찰가율은 70% 내외 수준이다. 낙찰가율이 낮다는 이유로 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 할 수 없는 것이다. 오히려 부동산 가격이 상승하고 있는 시기에는 감정평가의 시점과 낙찰일의 차이로 인해서 낙찰가격이 경매 감정평가액을 초과한다. 법사가보다 높은 낙찰가는 경매감정평가의 문제가 아니라 감정평가시점과 낙찰일 사이의 부동산 가격의 차이를 반영한 시장참가자들의 합리적 결정이다. 왜 부동산 유형별 낙찰가율이 다른가? <표1>에서 아파트의 낙찰가율이 80~90%로 가장 높고 목욕시설의 낙찰가율은 36.8~58.8%로 가장 낮다. 낙찰가율은 해당 물건의 투자가치가 클수록 높게 나온다. 투자가치는 해당 물건의 위험이 작을수록 크다. 위험이 작을수록 해당 물건의 수익을 환원하는 환원율이나 미래의 현금흐름을 현재가치로 할인하는 할인율이 낮고 그만큼 해당 물건의 가치는 올라가는 것이다. 아파트는 주거용 부동산으로서 공실의 위험이 거의 없고 최근 가장 가파르게 상승하고 있는 투자가치가 높은 부동산이라 할 수 있다. 반면 목욕시설은 경기에 민감할 뿐만 아니라 초기 투자비용이 많이 들어가는 부담이 있는 부동산이다. 경매감정평가에서 목욕시설은 건물가격에 인테리어시설비용을 포함하는 경우가 대부분이다. 즉 시설에 투입한 비용이 감정평가액에 포함되는데 경매 시점의 목욕시설은 영업용 부동산으로 수익이 부실한 경우가 대부분이지만 일반적으로 경매감정평가에서는 수익이 고려되지 않는다. <표1>은 2008년 발생한 리먼사태로 부동산 가격이 하락한 시기(2008년~2010년)와 아파트 가격이 급등한 시기(2019년~2020년)의 부동산 유형별 낙찰가율을 나타낸다. 부동산 가격이 하락한 시기보다 상승한 시기에 전체 낙찰가율은 상승했고, 아파트를 비롯한 단독주택, 근린상가, 사무실, 목욕시설, 숙박시설도 대체로 낙찰가율이 약 10% 상승했음을 나타낸다. 경매감정평가액과 낙찰가의 차이가 나는 이유 ① 최저매각가격을 결정하는 경매 감정평가 경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각가격을 결정하고, 최저 매각가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가액이 낮아 지나치게 낮은 가격으로 낙찰될 경우 채권자의 채권 회수가 어려울 질 수 있다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 경매 감정평가액이 낙찰가로 결정되는 것이 아니라 경매 참여자들의 합리적인 의사결정을 통해서 결정되는데 그 낙찰가격이 채권 회수를 가능하도록 해주어야 한다. ② 감정평가시점과 낙찰일의 차이 경매 감정평가 시점(기준시점)과 낙찰시점(매각기일)에 차이가 있고, 그 기간에 가격 변동이 있을 경우에는 낙찰가율이 일반적인 수준에 비해 낮거나 높을 수 있다. 경매 감정평가를 2018년 1월에 했고 당시 시장가격이 5억 원이었으나, 2020년 6월에 낙찰을 받았는데 시장가격이 8억 원이었고 7억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 150%가 된다. 반대로 2020년 낙찰을 받았는데 시장가격이 3억 원이고 2억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 50%가 된다. 일반적으로 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 상승하고 부동산 가격이 하락하는 시기에는 낙찰가율은 하락한다. ③ 선순위 임차인의 여부, 낙찰자의 인수금액 여부의 차이 경매 감정평가를 할 때 유치권, 지상권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 고려하지 않는다. 유치권의 성립가능성이 있거나 유치권이 행사되고 있을 때 또는 법정 지상권이 성립될 가능성이 있을 때는 낙찰가율은 떨어진다. 또는 낙찰자가 인수해야 할 임차권이 있는 경우도 낙찰가율은 떨어진다. 즉 경매 감정평가에서는 낙찰가를 하향시키는 요인을 고려하지 않고 감정평가액을 결정하기 때문에 낙찰가율이 떨어질 수 있다. 낙찰 사례 분석(출처: 인포케어) (1) 감정평가 시점과 낙찰시점의 시장가격 차이 ① 강동구 A단지 B아파트 사례 - 낙찰가율 116.2%이 사례는 평가시점 대비 낙찰일 대상물건과 유사한 아파트 거래가격이 상승한 시장상황을 반영한 낙찰사례이다. 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 100%를 초과하는 경우가 자주 발생한다. ② 강동구 C단지 D아파트 사례 - 낙찰가율 161.1%이 사례는 평가시점과 낙찰시점이 상당한 시간 차이가 있고 부동산 가격이 대폭 상승한 경우의 낙찰사례다. ③ 강동구 E단지 F아파트 사례 - 낙찰가율 52.1%이 사례는 낙찰시점에 대상 아파트와 유사한 아파트의 거래가격이 떨어진 낙찰사례다. 낙찰가는 낙찰 당시의 시장가격에 비해 약 72% 수준이다. 아파트의 일반적인 낙찰가율 80~90% 수준에 비해 낮은 수준인데, 유치권 등 낙찰가를 떨어뜨리는 요인이 있었던 경우로 판단된다. (2) 환가성(환금성)을 고려하지 않은 사례 ① 성북구 성북동 임야 사례 - 낙찰가율 51%토지의 경우에는 반드시 공법상 제한사항을 확인해야 한다. 특히 임야의 경우에는 개발 가능성 여부가 가치 형성에 결정적인 역할을 하기 때문에 개발허가 여부에 대한 확인이 필요하다. 이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다.지구단위계획구역으로 지정되면 개발가능성이 있다고 볼 수도 있으나, 성북동 역사문화지구는 개발 난립을 억제하려는 목적이 있기 오히려 개발 가능성에는 부정적이고, 비오톱 1등급은 절대 개발이 불가능한 토지다. 이 사례를 담보 목적으로 감정평가한다면 감정평가액은 얼마나 될까? 이 경우에는 담보 목적의 감정평가액은 산정할 수가 없다. 왜냐하면 이 사례와 같이 비오톱 1등급이라는 강력한 공법상 제한과 더불어 여타 제한사항이 담보 취득 제한 또는 금지에 해당되기 때문이다. 감정평가액은 대상 토지의 개별공시지가를 약간 상회하거나 하회하는 경우도 있다. 인근 유사한 토지의 감정평가사례와 비교해서 높다고 할 수 없는 수준이다. 다만, 담보 목적으로는 감정평가를 진행할 수 없고, 개발가능성이 없다고 하면 시장가치도 상당한 수준 떨어질 것이 예상된다. ② 강북구 우이동 임야 사례 - 낙찰가율 42%이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다.공법상 제한사항을 보면 개발은 불가능하다고 판단해야 한다. 이 토지에 대한 감정평가액은 인근 유사한 토지의 감정평가사례와 비교해서 높다고 할 수 없다. 이 사례 역시 앞의 사례와 마찬가지로 담보 목적의 감정평가액은 산정될 수 없다. 담보 취득에 제한되거나 금지되는 경우에 해당되기 때문이다. (3) 수익성 없는 상가 사례 ① 부천 튼상가(일괄 매각) - 낙찰가율 39%이 사례의 임대료를 기준으로 수익환원법에 의한 시산가액을 산정하면 약 6억 원 정도가 된다. 사례와 유사한 상가의 거래사례, 감정평가사례 등을 감안하면 사례의 감정평가액이 지나치게 높다고는 할 수 없다. 그러나 수익성을 반영하지 않고 산정한 감정평가액으로 이 사례의 낙찰가격은 수익성을 반영한 적절한 수준으로 판단된다. 경매감정평가는 수익성을 반영하지 않는 경우가 대부분(수익환원법을 적용하지 않는다는 의미)이어서 상가의 경우 가능한 임대수준을 분석한 수익성을 반영하여 낙찰을 받아야 한다. ② 석촌동 튼상가(개별 매각) - 낙찰가율 54%/41% <그림1>사례 상가는 106호, 108호, 110호 3개 호수를 일괄하여 튼상가로 호프집으로 사용되고 있고, 현황조사서에 의하면 3개 호수를 개별 호수로 구분해서 독립적으로 사용하기 위해서는 108호의 경우 2000만~3000만 원 정도의 최소한의 비용이 들 것으로 예상되고, 개별로 이용할 경우 도로에 접한 106호(전면 상가)가 가장 효용이 높고, 108호, 110호는 후면상가로 효용이 현재보다 현저한 저감이 예상된다. <그림1>에서 108호와 110호를 별도로 비교한다면 108호가 110호에 비해 전면에 가깝기 때문에 108호가 110호보다 우세하다고 할 것이다. 106호와 같은 전면상가는 전유면적 기준 약 15,000,000원/㎡~17,000,000원/㎡, 후면상가는 전유면적 기준 약 6,000,000원/㎡~8,000,000원/㎡에 거래되고 있는 점을 고려하면 각각의 개별호수를 기준으로 할 때 이 사례의 감정평가액은 시세보다 높은 사례라 할 것이다. (4) 공장 사례 전남 곡성 공장 사례: 건물과 기계기구 평가액 비중이 높은 사례 - 낙찰가율 34%이 사례와 같이 건물과 기계기구의 감정평가액 비중이 높은 경우는 낙찰가율이 평균에 비해 현저히 낮다. 공장을 인수해서 계속해서 동일 업종으로 공장을 운영하지 않는다면 건물의 경제적 효용과 기계기구의 경제적 효용은 상당히 감소한다. 토지의 비중이 낮고 건물과 기계기구의 비중이 높고 건물과 기계기구의 효용이 범용적이거나 일반적이지 않다면 낙찰가율은 상당한 수준 떨어질 수 밖에 없다. 사례의 감정평가액은 원가법으로 결정했기 때문에 특이한 점은 발견되지 않고 경매 목적으로는 적정한 수준으로 판단되나 담보 목적의 감정평가에서는 건물과 기계기구의 감정평가액은 상당한 수준 감액되거나 기계기구는 감정평가액 산정에서 제외될 수도 있다. 경매 감정평가, 과연 믿을만한가? 낙찰가는 대상 물건의 투자가치, 평가시점과 낙찰기일의 시점 차이, 낙찰자가 인수할 금액의 존재 여부 등에 의해 결정된다. 즉 투자가치가 클수록 낙찰가율은 높고, 평가시점과 낙차기일의 시점 차이가 있고 그 기간에 가격변동이 있다면 그 만큼 낙찰가와 감정평가액과이 차이가 나고, 선순위 임차권 등 낙찰자가 인수할 금액이 있으면 낙찰가는 낮게 결정된다. 입찰 참가자는 대상물건의 권리분석, 유사 부동산 거래가격 조사, 임장활동을 통한 입지분석 및 수익성 분석(대상 물건의 투자가치를 결정하는 것) 등을 통해 본인의 판단과 책임으로 적정한 낙찰가를 결정해야 한다. 경매 감정평가는 최저매각가격을 결정하고 대상 물건의 투자가치를 분석하는데 기본적인 자료를 제공하지만, 경매 감정평가액 자체가 낙찰가격으로 결정되는 것은 아니다. 앞에서 살펴보았듯이 경매 감정평가액과 낙찰가격은 여러 가지 사유로 차이가 발생한다. ‘경매 감정평가, 과연 믿을 만한가?’라는 의문은 거두었으면 한다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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[EXPERT COLUMN] 경매 감정평가, 과연 믿을만한가?
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[EXPERT COLUMN] 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법
- 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 보상평가의 각 절차에서 소유자나 관계인이 자신의 권리를 주장하지 않고 방치하면 자신의 재산권 침해에 정당한 보호를 받지 못한다. 보상절차가 끝난 후 불만을 제기하면 아무런 소용이 없다. 보상절차 각 단계에서 소유자나 관계인으로서 갖고 있는 권리를 적극적으로 제기해야 한다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나1_표준지 공시지가 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나2_개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 보상은 정당한 보상이어야 한다 우리나라 헌법 제23조 제3항은 “공공필요에 의한 재산권의 수용·사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다”고 규정하고 있다. 재산권을 수용·사용 또는 제한을 하기 위해서는 공공필요 즉 공익사업에 해당되어야 하고, 법률(「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」, 이하 ‘토지보상법’이라 한다)에 의하되 보상은 정당해야 한다는 의미다. 정당한 보상이 무엇인가에 대한 논의는 완전보상설, 상당보상설, 절충설이 있다. 완전보상설은 “손실보상이란 피침해된 재산권에 대응되는 것으로 피침해재산의 교환가치에 의한 객관적 가치를 완전히 보상해야 한다”는 입장이다. 상당보상설은 “사회통념에 비추어 객관적으로 타당성이 인정되는 보상이면 된다”는 입장이고, 절충설은 “큰 재산, 작은 재산에 따라 상당보상과 완전보상으로 나누어 판단해야 한다”는 입장이다. 우리나라 대법원 판례는 정당한 보상은 “보상의 시기, 방법 등에 어떠한 제한도 없는 완전한 보상을 의미하는 것”이라고 했고, 헌법재판소도 정당한 보상이란 “원칙상 피수용자 재산의 객관적 가치를 완전히 보상해야 한다”고 판시한 바 있다. 다만 공익사업의 시행으로 인한 개발이익(당해사업으로 인한 가치 변동)은 완전보상의 범위에 포함되는 피수용토지의 객관적 가치 내지 피수용자의 손실이라고 볼 수 없다고 하여 개발이익 배제의 원칙을 판시했다. 우리나라에서 정당한 보상이란 객관적 가치를 완전히 보상하되, 당해 공익사업으로 인한 가치상승분(개발이익)은 정당보상에 포함하지 않고 있다. 가치상승분은 감정평가 할 때 포함할 수 없도록 법률(토지보상법)으로 규정하고 있다. 보상절차 & 보상 감정평가*‘관계인’이란 사업시행자가 취득하거나 사용할 토지에 관하여 지상권·지역권·전세권·저당권·사용’대차 또는 임대차에 따른 권리 또는 그 밖에 토지에 관한 소유권 이외의 권리를 가진 자나 그 토지에 있는 물건에 관하여 소유권이나 그 밖의 권리를 가진 자를 말한다. 다만, 제22조에 따른 사업인정의 고시가 된 후에 권리를 취득한 자는 기존의 권리를 승계한 자를 제외하고는 관계인에 포함되지 아니한다(법 제2조). *‘사업인정’이란 공익사업을 토지등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것을 말한다. 보상 감정평가는 토지조서 및 물건조서 없이는 진행할 수 없다. 사업인정 전 협의를 위한 감정평가나 사업인정 후 협의를 위한 감정평가 또는 재결, 행정소송을 위한 감정평가 모두 반드시 토지조서와 물건조서가 있어야 감정평가 진행이 가능하다. 보상 감정평가에서 토지조서와 물건조서는 감정평가의 대상을 확정하는 것이다. 감정평가사는 토지조서와 물건조서에 기재되어 있지 않은 토지 또는 물건은 감정평가를 할 수 없다. 토지조서와 물건조서에 빠지게 되면 보상을 받을 수 없다는 의미다. 토지조서와 물건조서의 확인이 반드시 필요하다. 토지조서와 물건조서는 사업시행자가 작성해서 예외적인 경우를 제외하고 토지소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다. 토지조서와 물건조서의 내용을 토지소유자와 관계인이 확인할 수 있다는 의미다. 예외적인 경우는 토지소유자 및 관계인이 정당한 사유 없이 서명 또는 날인을 거부하는 경우와 토지소유자 및 관계인을 알 수 없거나 그 주소·거소를 알 수 없는 등의 사유로 서명 또는 날인을 받을 수 없는 경우를 말한다. 보상액 산정과 감정평가사 선정 보상 감정평가는 사업인정 전후 협의, 수용재결, 이의재결, 행정소송을 위한 감정평가가 있다. 협의를 위한 감정평가는 사업시행자 선정 1인, 시·도지사 추천 1인, 토지소유자 추천 1인 등 3인의 감정평가사가 진행한다. 수용재결은 관할 토지수용위원회 또는 중앙토지수용위원회에서, 이의재결은 중앙토지수용위원회에서 2인의 감정평가사에게 의뢰하여 감정평가를 진행하고 감정평가액의 산술평균으로 보상액을 산정한다. 행정소송은 법원에서 지정한 감정평가사가 소송 감정평가를 진행한다. 사업인정 전후 협의 보상에서는 3인의 감정평가사가 산정한 감정평가액의 산술평균으로 보상액이 결정된다. 사업시행자는 대상물건의 평가액 중 최고평가액이 최저평가액의 110퍼센트를 초과하는 경우(지장물인 경우 최고평가액과 최저평가액의 비교는 소유자별로 지장물 전체 평가액의 합계액을 기준으로 한다) 다른 2인 이상의 감정평가업자에게 대상물건의 평가를 다시 의뢰하여야 한다(토지보상법 시행규칙 제17조). 토지 보상평가액은 어떻게 결정되나? ① 토지는 표준지 공시지가를 기준으로 평가한다 취득하는 토지를 평가할 때에는 토지보상법 제70조 제1항 및 시행규칙 제22조 제1항에 따라 평가대상토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 하나 이상의 표준지 공시지가를 기준으로 해야 한다. ② 토지는 적정가격으로 평가해야 한다 적정가격이란 토지, 주택 및 비주거용 부동산에 대하여 통상적인 시장에서 정상적인 거래가 이루어지는 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가격을 말한다. 토지는 표준지 공시지가를 기준으로 하되 시장가치와 거의 유사한 적정가격으로 평가해야 된다는 것이다. 공시지가로 결정되는 것이 아니라는 의미다. ③ 토지 가격은 공시지가의 현실화율에 의해 결정된다 토지는 표준지 공시지가를 기준으로 지역요인, 개별요인 비교를 하고 공시지가를 현실화시키는 그 밖의 요인을 적용해 적정가격으로 평가한다. 예를 들어 표준지 공시지가의 현실화율이 50%면 그 밖의 요인은 2.00(1.00 ÷ 0.50), 60%면 그 밖의 요인이 (1.00 ÷ 0.50 = 1.67)이 되어 각각 공시지가의 2배, 1.67배로 평가된다. 현실화율을 보정하는 그 밖의 요인은 표준지 공시지가와 유사한 토지의 보상사례, 거래사례, 감정평가사례 등을 근거로 산정된다. ④ 해당 공익사업으로 인한 가치변동분(개발이익)은 배제된다 토지보상법 제70조 제5항, 동법 시행령 제37조 제2항, 제38조의2의 규정에 의해 토지가치의 변동이 반영 안 된 지가변동률과 표준지 공시지가를 적용하여 토지 평가를 해야 한다. 토지는 적정가격으로 평가하되 토지 가치변동분(개발이익)은 배제하도록 법령에서 규정하고 있다. 토지보상법 제 70조 제4항에서는 가치변동분이 없다 할지라도 사업인정 고시일 전 시점을 공시기준일로 하는 공시지가를 기준으로 공익사업 시행으로 인한 가치변동분을 배제하도록 규정하고 있다. 지장물 보상평가액은 어떻게 결정되나? 지장물은 이전에 필요한 비용(이전비)으로 보상하되 ① 이전이 어렵거나 ② 이전비가 그 지장물의 가격을 넘은 경우 ③ 사업시행자가 공익사업에 직접 사용할 목적으로 취득하는 경우에는 해당 물건의 가격으로 보상한다. 건물은 대부분 이전이 어렵기 때문에 건물 가격으로 보상한다. 이외에 영업손실 등을 보상 규정에 따라 평가하게 되어 있다. 각 보상 절차에서 불만을 해결해야 한다 ①토지 및 물건 조사 단계 불만_ 발생 전 자신의 권리 챙겨야 한다. 자신이 소유하고 있는 토지, 건물 등 재산이 공익사업에 편입되어 불가피하게 보상을 받게 되는 경우에는 자신의 권리는 스스로 챙겨야 한다. 자신의 권리를 챙기는 방법은 보상받는 대상을 스스로 챙기는 것이다. 토지보상법 상 보상의 대상은 단지 토지와 건물에 한정되지 않는다. 보상의 대상이 되는 지장물은 ‘공익사업시행지구내의 토지에 정착한 건축물·공작물·시설·입목·죽목 및 농작물 그 밖의 물건 중에서 당해 공익사업의 수행을 위하여 직접 필요하지 아니한 물건’을 말한다. 일반적으로 경제적 가치가 없다고 보는 담장, 대문, 바닥 포장 등도 지장물로 보상의 대상이 되는 것이다. 즉 담보 또는 일반거래를 위한 감정평가와 달리 경제적 가치가 없다 할지라도 사업진행을 위해 제거해야 하는 지장물에 해당되는 물건은 모두 보상의 대상이 된다. 바닥 포장, 담, 대문 등 보상 대상이 물건이 조서에 누락되었는지 스스로 확인하고 누락되지 않도록 해야 한다. 주거용 같은 경우 주거이전비, 이사비 등도 챙겨야 한다. 건물을 리모델링을 해서 투입된 비용이 있을 경우 근거 자료 제시 등을 통해 건물이 적정하게 감정평가 될 수 있도록 해야 한다. 토지 같은 경우도 인근에 보상된 사례가 있으면 정보를 수집해 사업시행자나 감정평가사에게 제시해야 한다. 이를 위해 피수용자는 토지 및 물건 조사를 위한 현장 실사나 감정평가를 위한 현장 실사에 반드시 참석하도록 해야 한다. ② 토지조서와 물건조서에 서명 또는 날인 사업시행자는 공익사업 수행을 위해 사업인정 전 또는 사업인정 후 모두 토지조서와 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고 토지소유자와 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다. 토지소유자와 관계인은 토지조서와 물건조서에 누락된 것이 없는지 확인을 하고, 누락된 사항이 확인되면 추가할 것을 요구하면 된다(토지보상법 제14조). 보상 감정평가 예시 (가)소유자의 토지와 지장물을 대상으로 감정평가사 A, B, C가 보상 감정평가를 진행한 결과가 다음과 같다. 토지는 토지별로 비교하고, 지장물은 소유자별로 비교해야 한다. 토지1에 대해서는 A(최고평가액)와 C(최저평가액)의 차이가 105.4%, 토지2에 대해서는 A(최고평가액)와 C(최저평가액)의 차이가 103.2%로 110%를 초과하지 않으므로 재평가 대상이 아니다. 지장물은 A가 지장물3, 4를 119,000,000원, C가 111,000,000원으로 107.2%의 차이로 재평가 대상이 아니다. 지장물 4에 대해서는 A와 C의 차이가 112.8%로 110%를 초과하나 지장물은 소유자별로 비교하기 때문에 재평가 대상이 아니다. 협의 보상일 경우에만 토지소유자 추천 감정평가사가 보상 감정평가를 진행한다. 일반적으로 토지소유자 추천 감정평가사가 토지소유자 즉 피수용자의 이해를 반영하기 위해 감정평가사 3인 가운데 감정평가액이 가장 높다. 그러나 토지소유자의 이해을 반영한다고 다른 2인의 감정평가사의 감정평가액 보다 110%를 초과하면 감정평가 자체가 무효가 되고 재평가를 해야 한다는 사실을 명심해야 한다. 위에서 감정평가사 A가 토지1을 573,000,000원으로 하거나 토지2를 347,000,000원으로 감정평가하면 감정평가사 C의 토지1 또는 토지2 감정평가액 대비 110%를 초과하기 때문에 재평가를 해야 한다. 수용재결과 이의재결을 위한 보상 감정평가도 동일하다. 수용재결과 이의재결을 위한 보상 감정평가는 토지수용위원회에서 2인의 감정평가사를 선정한다. 협의 보상 경우와 같이 토지소유자 추천 감정평가사는 없으나 2인의 감정평가액 차이가 110%를 초과하면 재평가 대상이 된다. 행정소송을 위한 감정평가는 법원에서 1인의 감정평가사를 선정하기 때문에 감정평가액 차이로 인한 재평가 문제는 없다. ③ 보상계획 열람 기간 중 이의 제기 사업시행자는 토지조서와 물건조서를 작성하였을 때에는 보상 시기·방법 및 절차 등이 포함된 보상계획을 공고하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각 통지하고, 14일 이상 일반인이 열람할 수 있도록 해야 한다. 열람기간 이내에 토지소유자 또는 관계인은 토지조서 및 물건조서의 내용에 대하여 사업시행자에게 서면으로 이의를 제기할 수 있다(토지보상법 제15조). ④ 재결신청 청구 및 재결신청서에 대한 의견 제시-수용재결 단계 사업인정고시 후 협의가 성립되지 아니하였을 때 토지소유자와 관계인은 사업시행자에게 재결을 신청할 것을 청구할 수 있다(토지보상법 제30조). 재결신청 관계 서류 열람기간(14일 이상) 중에 토지소유자 또는 관계인은 의견을 제시할 수 있다. 토지소유자와 관계인이 의견을 제시할 때 근거 없이 주장하는 것에 그친다면 수용재결을 위한 보상평가에 전혀 영향을 미치지 않는다. 대부분 보상액이 낮다고 판단되어 재결신청 청구를 하는데 보상액이 낮다고 판다하는 근거를 제시하는 게 중요하다. 즉 사업시행자가 제시한 금액과 피수용자가 판단하는 금액을 비교분석할 수 있는 자료가 필요하다. ⑤ 이의신청-이의재결 단계 중앙토지수용위훤회 또는 지방토지수용위원회의 재결(수용재결)에 이의가 있는 때에는 재결서의 정본을 받은 날부터 30일 이내 이의신청할 수 있다(토지보상법 제83조). 이의신청을 하면 이의재결을 위한 보상평가를 한다. 이의재결 보상평가도 수용재결 보상평가와 마찬가지로 낮은 보상액이 주된 이유다. 이 단계에서도 이의재결 감정평가사가 감정평가에 반영할 수 있는 유효한 자료나 의견을 제시해야 한다. ⑥ 행정소송 제기 수용재결에 불복할 경우 재결서를 받은 날부터 90일 이내, 이의신청을 거쳤을 때에는 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 이내에 각각 행정소송을 제기할 수 있다(토지보상법 제85조). 행정소송은 보상금증액청구소송으로 진행되고 법원에서 지정한 소송감정인(감정평가사)이 다시 수용재결 당시의 보상감정평가를 진행한다. 행정소송에서는 보상을 전문으로 하는 변호사와 감정평가사의 도움을 받는 게 좋다. 감정평가에 영향을 미칠 수 있는 유효한 자료 확보와 전 단계에서 행해진 감정평가를 정밀하게 분석할 수 있어야 하기 때문이다. 권리 위에 잠자는 자는 보호받지 못한다 “내가 법적으로 유리하더라도 내가 주장하지 않는다면 법은 나를 보호해주지 않는다”는 뜻이다. 보상평가에서 소유자나 관계인에게 적용할 수 있는 격언이다. 보상평가의 각 절차에서 소유자나 관계인이 자신의 권리를 주장하지 않고 방치하면 자신의 재산권 침해에 정당한 보호를 받지 못하는 것이다. 보상절차가 끝난 후 불만을 제기하면 아무런 소용이 없다. 보상절차의 각 단계에서 소유자나 관계인으로서 갖고 있는 권리를 적극적으로 제기해야 한다. 적극적으로 제기하되 유효한 자료 확보와 분석을 통한 근거가 있어야 한다. 이러한 일은 비전문가인 일반인에게는 접근이 어려울 수 있기 때문에 보상평가 최고 전문가인 감정평가사와 보상평가를 전문으로 하는 변호사의 도움을 받는 것도 좋은 방법이다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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[EXPERT COLUMN] 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 31. 담보물의 왕 ‘저당권’
- 담보물의 왕 ‘저당권’ 은행에서 대출받는 방법 가운데 하나가 담보 대출이다. 동산과 부동산으로 나뉘는 담보물은 토지, 주택, 보증보험, 채권 등 다양하다. 채권자는 담보물 종류에 따라 안전한 채권 회수를 위해 담보로 저당권을 설정한다. 담보물의 왕이라고 불리는 ‘저당권’에 대해 좀 더 자세히 알아보자. 글 김성룡 박사 ksyong330@naver.com 저당권과 근저당권 차이 은행에서 부동산을 담보로 대출할 때 보통 근저당권을 설정한다. 편리하기 때문이다. 그 편리함은 등기형식으로부터 나온다. 저당권의 경우에는 확정된 ‘채권액’을 등기하지만, 근저당권의 경우에는 실제 채권액을 넘는 ‘채권의 최고액’을 등기한다. 그리고 저당권은 이자에 관한 약정이 있는 경우에는 이를 기재하여야 보호받을 수 있으나, 근저당권의 경우에는 이자 또는 이율을 기재하지 않더라도 담보할 ‘채권최고액’의 범위 내에 있다면 당연히 보호받을 수 있다. 이처럼 근저당권은 ‘채권최고액’ 범위 안에서 실제 채무액이 줄거나 늘더라도 아무런 영향이 없다. 한편, 편리함은 은행이 추가대출을 하는 경우에도 나타난다. 기존에 저당권이 설정되어 있더라도 추가대출에 대해서는 별도의 저당권을 다시 설정하여야 한다. 그러나 근저당권이 설정된 경우 채권최고액의 범위 내라면, 추가 대출을 위해서 별도의 저당권을 설정할 필요 없다. 기존 근저당권에 의하여 담보되기 때문이다. 채무가 일부 상환된 경우는 어떠한가. 저당권의 경우에는 원칙적으로 기존 저당권을 말소하고 줄어든 채무액으로 다시 등기해야 하는 게 원칙이다. 그러나 근저당권은 그럴 필요 없다. 그렇다면 채무가 전부 상환된 경우에는 어떠한가. 저당권의 경우에는 저당권등기를 말소하지 않더라도 당연히 소멸된 것으로 본다. 따라서 은행이 이후에 다시 대출을 하게 되면 기존의 저당권등기를 말소하고 새로운 저당권을 설정하는 것이 원칙이다. 그러나 근저당권의 경우에는 그 등기를 말소하지 않는 한 소멸하지 않는다. 은행이 다시 대출하더라도 기존의 근저당권을 그대로 이용하면 된다. 이처럼 근저당권은 대출할 때마다 반복적으로 설정해야 하는 절차적 번잡성이 없고 그 설정비용을 절감할 수 있는 장점이 있다. 그러다보니 은행 실무상 ‘저당권’은 찾아보기 어렵다. 그러나 진정한 근저당권과 확정채권을 담보하기 위하여 근저당권 형식을 빌린 경우에는 분명한 차이가 있다. 원래 근저당권이란 계속적인 거래관계로부터 발생하고 소멸하는 불특정다수의 장래채권을 결산기에 계산하여 잔존하는 채무를 일정한 한도액 범위 내에서 담보하는 저당권이어서, 거래가 종료하기까지 채권은 계속적으로 증감 변동한다. 따라서 근저당 거래관계가 계속 중인 경우 즉, 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에는 그 채권의 일부를 양도하거나 대위변제한 경우 근저당권이 양수인이나 대위변제자에게 이전할 여지는 없다. 그러나 근저당권에 의하여 담보되는 피담보채권이 확정되면, 그 근저당권 내지 그 실행으로 인한 경락대금에 대한 권리 중 그 피담보채권액을 담보하고 남는 부분은 저당권의 일부이전의 부기등기의 경료 여부와 관계없이 대위변제자에게 법률상 당연히 이전된다는 것이 판례다. 담보등기하면 담보동산 그대로 사용 가능 저당권은 담보물권의 왕이라고 불린다. 소유자가 소유물을 그대로 사용하면서 이를 담보로 제공할 수 있기 때문이다. 그 비밀은 등기에 있다. 등기부에 담보제공 사실을 기록하고 누구나 열람할 수 있도록 한 것이다. 이를 등기의 공시력公示力이라고 한다. 특정한 지번에 소재하는 부동산 권리관계를 알아보려면 누구나 등기사항을 열람하면 된다. 저당권은 대세적對世的 효력이 있다. 대세적 효력이란 누구에게나 자기의 권리를 주장할 수 있다는 의미다. 저당부동산이 저당권설정자가 아닌, 제3자에게 매각되더라도 저당권자는 저당권을 행사할 수 있다는 뜻이다. 그리고 소유명의에 관계없이 피담보채무를 변제하지 않으면 저당권자는 저당권을 실행하여 경락대금으로부터 우선변제를 받을 수 있다. 이처럼 경락대금에서 우선변제를 받는다고 하여 저당권은 교환가치를 지배한다고 한다. 소유권은 사용가치와 교환가치의 합이다. 그런데 저당권이 설정되면 소유권자는 사용가치만을 지배하고 교환가치는 저당권자에게 넘어간다. 이것이 저당권이 담보물권의 왕이 되는 이유다. 저당권은 부동산에만 설정할 수 있다. 다만 일정한 동산 즉 자동차, 항공기, 선박, 중장비 등 건설기계에 대해서는 등록원부에 기록함으로써 저당권을 설정할 수 있다. 이를 제외한 동산과 채권에 대한 대표적인 담보방법은 질권이다. 그런데 동산질권 설정을 위해서는 동산을 인도하여야 하고(민법 제330조), 채권질권은 채권을 양도하는 방식으로 설정한다(민법 제346조). 채권자에게 점유를 넘겨야 하므로 소유자는 교환가치뿐만 아니라 사용가치를 지배할 수도 없다. 사용 수익할 수 없다는 이야기다. 따라서 고가의 장비라도 생산이나 영업에 필요한 것이라면 당연히 질권을 설정할 수 없다. 이러한 불편 때문에 거래계에서는 양도담보라는 방식을 이용했다. 채무자가 고가의 장비를 그대로 사용하는 대신 그 소유권을 채권자에게 양도하는 방식이다. 여러모로 복잡한 문제가 생길 수밖에 없었다. 최근 동산이나 채권을 담보로 비교적 쉽게 자금을 조달할 수 있도록 ‘동산·채권 등의 담보에 관한 법률’이 제정되었다(2010. 6. 10 법률 제10366호). 동법에 따른 동산담보권은 담보등기를 함으로써 설정되고, 담보설정자가 담보동산을 그대로 사용할 수 있도록 하였다. 다만 동산담보등기는 지번에 따라 설정되는 부동산등기와 다르다. 담보등기가 신청되면 그 신청서에 기재된 정보에 따라 담보권설정자마다 동산담보등기부가 개설된다(인적 편성주의). 최초로 등기기록을 개설할 때 담보권설정자에게 등기고유번호를 부여하고, 이후 담보약정을 할 때마다 등기일련번호를 부여하는 방식이다. 이렇다 할 담보가 없는 중소기업이 많다. 은행을 찾아봄이 어떨지.
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 31. 담보물의 왕 ‘저당권’
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 30. 알 듯 모를 듯 저당권의 세계
- 알 듯 모를 듯 저당권의 세계 급전을 융통할 때도 언급되는 게 저당권이다. 저당권은 이처럼 우리의 삶과 밀접한 관계를 형성하고 있지만, 직접 겪어보지 않으면 잘 모르고 나중에 큰 손해를 볼 수 있다. 이번 호에는 저당권과 저당권의 또 다른 형태인 근저당권이 무엇인지 자세히 알아본다. 글 김성룡 박사 ksyong330@naver.com 금융자본 세계 지배하는 무기, ‘저당권’ 오늘날 저당권은 담보제도의 왕이다. 부동산을 담보로 돈을 빌리려면 저당권을 설정하는 것이 보통이다. 저당권은 근대 자본주의의 발달과 함께 발달했고, 근대 산업자본의 형성에 크게 이바지했다. 소유자는 자기 부동산을 채권자에게 넘기지 않고 계속 이용하면서 간단히 저당권설정등기를 하는 것만으로 필요한 자금을 마련할 수 있었기 때문이다. 이렇게 마련된 자금을 가지고 공장을 짓고 사람들을 고용하여 공장생산품을 만들어 팔았다. 이것이 산업자본의 모습이다. 즉, 제조업을 중심으로 한 기업이 저당권을 수단으로 거대자본을 형성할 수 있게 된 것이다. 근대시대의 기업은 부동산을 계속 이용하여 영업해야 하기 때문에 중세시대부터 존재하던 부동산질不動産質을 이용할 수 없었다. 부동산질이란 채권자에게 목적부동산의 점유를 이전시키는 담보방식이다. 주택이나 토지를 담보로 제공하면서 그 점유를 채권자에게 이전하기 때문에 생활이나 사업의 지속이 불가능하다. 이러한 문제를 해결한 것이 근대의 저당권이다. 근대의 저당권은 채무자가 변제기일에 채무를 변제하지 못할 경우, 저당권자가 담보목적물을 처분하여 우선적으로 변제에 충당할 수 있도록 한 것이다. 바로 ‘채권담보를 위한 저당권’이다. 우리 민법의 저당권도 그렇다. 이에 따라 저당권이란 채무자 또는, 제3자(물상보증인)가 채무의 담보로 제공한 부동산, 기타 목적물의 점유를 채권자에게 이전하지 않고, 그 목적물을 다만 관념상으로만 지배하여, 채무의 변제가 없는 경우에 그 목적물로부터 우선변제를 받는 담보물권이라고 정의한다(민법 제356조). 간단하게 ‘채권담보’를 위하여 ‘교환가치’를 지배하는 권리다. 여기에서 ‘교환가치의 지배’란 저당권자가 담보목적물을 팔아서 나온 금액을 다른 사람보다 먼저 가질 수 있다는 것으로 이해하면 된다. 그런데 현대에 이르러서는 ‘채권담보’라는 목적보다 ‘교환가치’의 지배라는 성질에 더욱 주목하게 되었다. 경제발전으로 풍부해진 금융자본은 보다 많은 투자처가 필요했고, 바로 교환가치의 지배권인 저당권이 그 수단이 되었다. 채권담보를 위한 저당권은 주로 채무자의 필요에 의하여 이용되었지만, 현대에서는 투자이익을 얻으려는 투자자의 필요에서 저당권이 이용된다. 이를 ‘투자저당권’이라고 한다. 세계는 거대한 금융자본에 의하여 지배되고 있다. 거대 금융자본은 저당권을 무기삼아 세계의 부동산에 투자하고 있다. 한편 그들은 투자자금을 어느 때나 회수할 수 있기를 원한다. 그래서 저당권 자체를 하나의 상품처럼 유통하려 한다. 이를 ‘유통저당권’ 또는 ‘저당권의 유동화’라고 한다. 이를 통하여 거대 금융자본은 장기운영에 따른 위험을 회피한다. 이제 저당권은 단순한 존재가 아니다. 거대 금융자본이 세계를 지배하는 초강력 무기다. 뿌리 있는 저당권, ‘근저당권’ 부동산을 담보로 돈을 빌릴 경우 흔히 저당권을 설정한다. 그런데 은행에서 부동산을 담보로 돈을 빌려보면 ‘저당권’이 아니라 ‘근저당권’이 설정되는 것이 보통이다. 근저당권도 저당권의 일종이다. 다만 근저당권은 채무자와의 계속적 거래계약 등에 의해 발생하는 ‘불특정’ 채권을 일정액의 한도에서 담보한다는 점에서 ‘특정’된 채권을 담보하는 저당권과 차이가 있다. 예컨대 ‘1억 원’이라는 특정된 채권을 담보하는 저당권을 설정할 경우에 등기부에 ‘채권액 1억 원’이라고 기재한다. 그러나 근저당권은 증감 변동하는 불특정채권은 담보한다. 예컨대 주유소에서 외상으로 기름을 공급받는 대가로 담보를 제공한다고 하자. 정유회사로부터 3월에 5천만 원, 4월에 1억 원, 5월에 8천만 원의 기름이 들어오면 총 채무는 2억 3천만 원이 된다. 그런데 5월 말일에 1억 원을 결제하면 남은 채무는 1억 3천만 원이 된다. 그러다가 다시 6월에 1억 5천만 원의 기름이 들어오면 채무의 합계는 2억 8천만 원이 된다. 이처럼 채무액이 변동되는 경우를 대비하기 위해서 설정되는 것이 근저당권이다. 따라서 2억 8천만 원을 전부 결제하더라도 다시 채권이 발생할 수 있으므로 근저당권은 소멸되지 않는다. 피담보채권이 소멸하면 ‘저당권’은 소멸하는데, ‘근저당권’은 일정한 범위에 속하는 피담보채권을 담보하므로 채권액이 0원이 되더라도 근저당권은 소멸하지 않고, 다시 채권이 다시 발생하면 그 채권은 근저당권으로 담보된다. 저당권의 경우 피담보채권이 0원이 되면 등기가 존재하더라도 저당권이 소멸되지만, 근저당권의 경우에는 피담보채권이 0원이 되더라도 별도의 말소과정 없이는 소멸되지 않는다. 근저당권은 ‘채권액’ 대신 ‘채권최고액’을 기재하고, ‘채권최고액’ 범위에서 증감 변동되는 채무를 담보한다. 근저당권의 ‘근’자는 뿌리 근根이다. 이러한 성질 때문에 은행은 1억 원이라는 특정된 대출을 하는 경우에도 ‘근저당권’을 설정한다. 전부를 변제하더라도 추가 대출을 대비하기 위해서다. [# 사례] 건물주 A 씨는 건물에 근저당을 설정하고 은행에서 대출을 받았다가 꾸준히 대출금을 상환해 완전히 갚았다. 2년 후 A 씨는 건물에 임대를 놓기 위해 인근 부동산중개업소를 찾았다. 그런데 이게 웬 걸? 건물에 근저당권이 잡혀있어 임대가 불가능하다는 것이다. 근저당권 등기가 말소되지 않았기 때문이다. 실제로 은행이 대출을 전액 상환할 때 근저당권을 말소해주지 않아 소비자의 재산권 행사에 지장을 초래한다는 민원이 제기되는 경우가 많다. 금감원 발표에 따르면 2013년도 말 기준으로 이런 비슷한 사례가 무려 8만 건이 넘는다고 한다. 요즘은 말소등기를 스스로 하는 사람들이 늘어나는 추세다. 재산관리는 남이 해줄 수 없다. 자기 것은 스스로 챙겨야 지킬 수 있다.
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 30. 알 듯 모를 듯 저당권의 세계
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 27. 어설프게 알면 독이 되는 법!
- 어설프게 알면 독이 되는 법! 공인중개사는 집에 관한 전문가다. 집을 사고파는 건 이들에겐 일상이다. 일반인들이 부동산을 거래할 때 복잡하게 생각하는 서류절차도 전문가에겐 그다지 어려운 일이 아니다. 그러나 법이란 상황에 따라 다르게 해석해서 전문가도 손해 보는 상황이 발생한다. 그러니 비전문가는 오죽할까. 한 번의 실수로 남은 생을 어렵게 살아갈 수 있으니, 부동산과 관련해선 ‘돌다리도 두들겨 보고 건너라’는 속담을 명심해야 하겠다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 법관의 고뇌와 법률의 제정 목적 2013년까지 공인중개사 최종 합격자 누계는 33만 5,510명에 이른다. 과연 국민자격증이다. 많다 보니 분야별 전문가도 종종 나타난다. 공인중개사 신씨도 그 중 하나다. 신씨는 중개를 의뢰받은 A 주택에 주목했다. 이 주택에는 수개의 근저당권이 있었고, 그 채권최고액의 합계는 8억4,600만 원에 달하나, 주택의 시세는 6억5,500만 원에 불과했다. 집주인은 빚을 갚을 생각이 없고, 싸게라도 세를 놔 달란다. 바로 신씨의 전문분야다. 신씨는 본인의 아내인 갑의 이름으로 이 주택을 임차하기로 했다. 갑은 보증금을 2천만 원으로 하여 2011년 11월 11일 임대차계약을 했고, 주택의 인도일을 12월 13일로 정했다. 갑이 거주하고 있던 갑 소유 아파트는 보증금 1억5천만 원에 임대했다. 4일 뒤 이 사건 주택에 신용보증기금 및 세무서에 의한 압류등기가 만료되었다. 갑은 주택 인도일보다 서둘러 11월16일 전입신고를 하고 확정일자도 받았다. 신씨는 중개수수료도 챙겼다. 예상대로 12월 26일 경매개시결정이 내려졌다. 이제 이 주택에 거주하고 있다가 경매 기일에 싼 가격으로 낙찰 받으면 된다. 주택 사정을 잘 아는 신씨가 유리한 것은 당연하다. 떨어지더라도 최우선변제권을 행사해 2천만 원을 돌려받으면 되니 손해 없다. 신씨의 대박 아이템이다. 지난번에는 아들 명의로 재미 봤다. 아마 신씨는 인생의 비밀을 푼 기분이었을 것이다. 그러나 이번에는 달랐다. 경락받지도 못했고 배당에서도 제외되었다. 대법원의 이유를 보면 다음과 같다. ①원고의 남편은 공인중개사로서 주택임대차보호법 규정을 잘 알고 이 사건 임대차계약 체결을 중개한 점. ②원고는 그 소유의 아파트를 보유하고 있었음에도 채권최고액의 합계가 시세를 초과하는 이 사건 아파트를 임차하였고 이 사건 아파트에 관한 경매가 개시될 것을 예상해 소액임차인의 요건에 맞도록 시세에 비추어 현저히 낮은 보증금만을 지급했으며, 실제로 계약 체결 직후 경매가 개시된 점. ③당초 임대차계약상 잔금지급기일 및 목적물인도기일보다 앞당겨 임차보증금 잔액을 지급하고 전입신고를 마친 점. ④원고가 이 사건 주택을 임차한 때로부터 불과 6개월 만에 자녀를 대리하여 다른 아파트를 임차했고, 그 임차보증금 또한 2천만 원이며, 그 임대차계약 체결 직후 경매절차가 개시된 점 등을 종합하면, 원고는 소액임차인을 보호하기 위하여 경매개시결정 전에만 대항요건을 갖추면 우선변제권을 인정하는 주택임대차보호법을 악용해 부당한 이득을 취하고자 임대차계약을 체결한 것으로 봄이 상당하다. 결국 갑을 소액임차인으로서 보호할 수 없다는 취지다. 법률을 모든 상황에 맞춰 규정할 수 없다. 그래서 법관은 고뇌한다. 법률의 제정목적을 고려해 정의에 맞는 법을 찾으려고…. 가계약 해제와 가계약금 좋은 물건을 얻으려면 발품을 파는 것이 최고다. 최고의 물건을 찾았다면 먼저 찜하는 것이 임자다. 바로 계약금이다. 계약금을 걸면 계약체결이 일반적으로 인정되고, 계약체결이 되면 일방적으로 해약할 수 없다. 해약하려면 계약금을 교부한 사람은 이를 포기하여야 하고 계약금을 받은 사람은 받은 금액의 배액을 상환하여야 한다(민법 제565조). 계약금은 거래가액의 10% 정도 하는 것이 거래관행이다. 그런데 거래가액의 10%에 해당되는 계약금을 들고 다니는 사람이 어디 있으랴. 그러다 보니 아주 마음에 드는 물건을 발견하고 빼앗기지 않으려고 고안한 것이 이른바 가계약금이다. 거래가액의 10%에 해당되는 금액이 1천만 원이라면, 먼저 200만 원만 지급하고 나머지는 다음 날 지급한다고 약정하는 경우이다. 평소 성격이 급하다는 평가를 받는 김씨가 싼 전세물건을 발견하고 가계약서를 작성하고 가계약금 200만 원을 걸었는데, 그날 저녁 더 좋은 물건을 발견한 김씨가 가계약을 해제하려고 한다. 과연 가계약금을 돌려받을 수 있을까? 계약으로 인한 분쟁에서 가장 중요한 것은 계약의 성립 여부이다. 계약 성립이 없었다면 가계약금을 돌려받을 수 있겠다. 그러나 가계약서도 계약으로 취급하는 것이 보통이다. 부동산 매매에 관한 가계약서 작성 시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립된다고 한다(대법원 2006. 11. 24. 선고 2005다39594판결). 아무래도 김씨는 가계약금을 돌려받을 수 없겠다. 김씨는 200만 원을 포기하고 끝내기로 했다. 그런데 누구 맘대로? 김씨는 나머지 800만 원을 모두 지급하여야 해제할 수 있단다. 가계약서 작성 당시 비고란에 계약금 1천만 원 중 200만 원은 계약 당일 지급하고 나머지 800만 원은 그 다음날 송금하기로 약정했기 때문이다. 대법원의 판례이다. “당사자가 계약금의 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우, 교부자가 계약금의 잔금이나 전부를 약정대로 지급하지 않으면 상대방은 계약금 지급의무의 이행을 청구하거나 채무불이행을 이유로 계약금약정을 해제할 수 있고, 나아가 위 약정이 없었더라면 주계약을 체결하지 않았을 것이라는 사정이 인정된다면 주계약도 해제할 수도 있을 것이나, 교부자가 계약금의 잔금 또는, 전부를 지급하지 아니하는 한 계약금계약은 성립하지 아니하므로 당사자가 임의로 주계약을 해제할 수는 없다 할 것이다.”(대법원 2008. 3. 13. 선고 2007다73611판결) 빠르다고 다 좋은 것은 아니다. 빠를 뿐만 아니라 정확해야 한다.
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 27. 어설프게 알면 독이 되는 법!
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 20
- 최우선변제권 무조건 안심? 법인도 혜택 받을 수 있다! 갈수록 전세 구하기가 어렵다. 더욱이 담보 없는 집을 찾기란 더더욱 힘들다. 담보가 있더라도 우선 집부터 구해보려는 이유다. 그런데 어렵게 구한 집이 경매로 넘어간다면? 최우선변제권은 어렵게 집을 구한 소액임차인이 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리를 말한다. 변제금액은 지역과 금액에 따라 1,500~3,200만 원까지 변제받는다. 전액을 보상받는 건 아니지만, 서민을 위해 일부라도 우선하여 돌려받을 수 있게 마련한 제도다. 그리고 개인이 아닌 법인도 우선변제를 받을 수 있다고 하니, 어떤 내용인지 김성룡 박사에게 최우선변제권에 관하여 자세히 알아봤다. 글 | 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 최우선변제권, 무조건 안심 못해 깡통전세가 이슈가 되니 너도 나도 한 건 하려는 모양새가 볼만하다. 2014년 1월 1일부터 소액보증금의 최우선변제권이 인정되는 주택임차인의 범위와 그 보증금의 범위를 지역별로 확대되었다. 사실 주택임대보호법상 최우선변제권은 무엇보다도 강력하다. 주택임대차보호법은 소액임차인을 보호하기 위해 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리를 인정하는 제도이다(주택임대차보호법 8조 1항). 소액임차인의 임차보증금이 비록 소액이지만, 당사자에게는 큰 재산이므로 다른 담보권자의 지위를 해하더라도 보증금 회수를 보장하자는 취지이다. 나아가 소액임차인의 보증금은 국세·가산금 또는 체납처분비보다도 우선한다(국세기본법 35조 1항 4호). 진정한 서민복지를 실현한 셈이다. 더욱이 소액임차인의 최우선변제권은 그 요건이 간편해 실효성이 많다. 주택의 인도 및 주민등록을 갖추기만 하면 된다(동법 8조 1항 본문). 대항요건만 갖추면 전입신고일보다 먼저 설정된 저당권보다도 우선변제를 받는다. 그러니 임대차계약서에 확정일자를 받을 필요도 없다. 다만, 소액임대차의 대항요건은 당해 주택에 대한 경매개시결정 등기 전에 갖추고 있어야 한다(동법 8조 1항 단서). 이는 경매개시결정 이후에 채무자 또는 소유자가 악의적으로 소액임차권을 성립시켜 배당 요구를 하는 것을 방지하기 위한 것이다. 실제로 이러한 제한이 없었던 때에는 소액보증금 배당을 목적으로 배당절차가 임박해 가장임차인을 급조하는 폐단이 많았다. 고인 것은 썩게 마련이다. 법도 그렇다. 그러나 주택에 대한 경매개시결정 등기 전에 대항요건을 갖추게 되면서, 경매개시결정 이후에 악의적으로 임차인을 급조하는 폐단은 없어진 것처럼 보인다. 그런데도 아직 숨바꼭질은 끝나지 않았다. 경기침체로 사업이 어려워진 한 집주인의 사례를 보자. 급매물로 내놓은 집의 근저당과 압류, 가압류를 다 합하니 집 가격을 훌쩍 넘는다. 집주인은 집을 포기하기로 하고 최우선변제권을 무기로 순진한 서민을 유혹한다. 최소 3,200만 원(서울 기준)까지는 무조건 보장된다니, 돈이 부족했던 한 사람이 “운이 좋았다”며 계약했다. 이사하고 전입신고도 마쳤다. 3개월 후 주택은 경매에 들어갔다. 소액임차인이 순서와 관계없이 최우선으로 배당을 받는다면 이로 인하여 배당을 받지 못하는 사람이 생긴다. 피해본 사람이 가만히 있을 리 없다. 그래서 피해본 이가 소송을 제기했다. 대법원은 “빚이 많은 집에 최우선변제를 목적으로 임차권을 설정하는 행위는 채권자를 해하는 행위이므로 취소해야 한다”는 판결을 내렸다. 한마디로 소액임차인에게 3,200만 원을 먼저 배당할 수 없다는 취지이다. 집주인의 잔꾀에 대해 대법원이 제동을 걸었다. 결국, 소액임차인이 피해를 봤다. 주택임대차보호법의 최우선변제권이라고 무조건 안심할 수는 없다는 것을 보여주는 사건이다. 최우선변제권을 이용한 것으로 의심받을 수 있으니, 정말 싼 값이라면 경계해야 한다. 법인도 임대차보호법 적용 가능 법인이 주택(주거용 건물)을 임차할 때는 원칙적으로 주택임대차보호법을 적용받지 않는다. 상가건물임대차보호법 적용도 없다. 상가건물임대차보호법은 사업자등록이 되는 것으로서 영리를 목적으로 하는 영업용건물에 대해서만 적용되기 때문이다. 원래 주택임대차보호법은 국민의 주거생활 안정을 위하여 제정된 특별법이다. 즉, 서민(자연인)들의 전세금 또는 보증금을 확보하기 위해 출발한 것이다. 따라서 법인이 체결한 주택임대차에 주택임대차보호법을 적용해 법인의 전세금이나 보증금을 보호할 이유가 없다. 그러나 법의 세상에는 절대적인 건 없다. 법 원칙이 자연법칙과 다른 점이다. 해가 동쪽에서 떠서 서쪽으로 지듯, 물이 높은 곳으로부터 낮은 곳으로 흐르듯 자연법칙은 존재(Sein)의 법칙으로서 현상 그 자체를 설명할 뿐이다. 이처럼 자연은 지구 어느 곳에서든 필연의 법칙을 따른다. 그러나 법 원칙에는 언제나 예외가 있다. 법 원칙은 당위(Sollen)의 법칙으로서 어떠한 상황에서 어떻게 행동해야 하는지를 선언한다. 따라서 상황이 바뀌면 법의 명령은 바뀐다. 법인에 의한 주택임대차라도 실질적으로 서민들의 주거생활 안정을 위한 것이라면 주택임대차보호법이 적용될 수 있다. 그리하여 주택임대차보호법은 예외를 인정한다. 첫째, 주택도시기금을 재원으로 하여 저소득층 무주택자에게 주거생활 안정을 목적으로 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 후 지방자치단체의 장 또는 그 법인이 선정한 입주자가 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 법인에게도 대항력이 인정된다(동법 3조 2항 전문). 현재 ‘대항력이 인정되는 법인’에는 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사와 「지방공기업법」 제49조에 따라 주택사업을 목적으로 설립된 지방공사가 있다(동법 시행령 제1조의2). 둘째, 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력이 인정되고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다(동법 3조 3항). 이는 2013년 8월 13일 개정과 동시에 시행되고 있다. 2013년 8월 13일 이전에 체결된 임대차의 경우에도 적용된다. 그동안 법인이 근로자에게 기숙사 등 주거 지원을 할 경우에 근로자의 주거생활을 보호할 수 없다는 문제점에 대한 대책이다. 다만, 2013년 8월 13일 전에 임차물건에 대하여 소유권 또는 저당권을 취득한 자에 대하여는 그 임차권의 대항력을 주장할 수 없다(동법 부칙 3조 2항). 이처럼 법규범은 ‘원칙-예외-예외의 예외’로 진행된다.
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 20
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 18
- 이사 전 ‘전입신고’로 보증금 보호 경매 시 ‘확정일자’는 우선변제 주장할 무기 무주택 서민들이 보증금을 날린다는 것은 보금자리를 잃는 것과 동의어다. 이사 갈 때 고스란히 돌려받는 돈이지만, 은행처럼 안전을 보장받지는 못한다. 최근 깡통전세가 늘면서 이러한 위험은 더욱 커졌다. 심지어 이사하는 당일 보증금을 돌려받지 못하게 된 사례도 있다. 여기서 임차인이 보증금을 지킬 수 있는 ‘전입신고’로 대항력을 갖추는 방법과 혹시 모를 경매에서 전세금을 지킬 수 있는 ‘확정일자’에 대해서 알아본다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 주택임차인이 자신의 보증금을 지키려면 대항력을 갖추어야 한다. 주택의 인도를 받고 주민등록을 마치면 다음 날부터 대항력이 생긴다. 만약 이사하는 당일 집주인이 저당권을 설정했다면 임차인은 저당권자에게 대항할 수 없다. 마찬가지로 주민등록을 마친 당일 집주인이 그 주택을 다른 사람에게 소유권이전등기를 했다면 임차인은 양수인에게 대항할 수 없다. 주택임차인 보호에 관한 한 구멍인 셈이다. 그렇다고 당일부터 대항력을 인정하면 선의의 양수인이나 저당권자는 불측의 손해를 입게 된다. 결국, 입법적 타협이었다. 하여튼 주택임차인은 주민등록을 마쳤다고 안심하지 말고 당일이든 다음 날이든 다시 등기부를 열람해 확인할 필요가 있다. 그래도 걱정되면 이사 전날 전입신고를 하고, 이사 당일 등기부를 열람하여 저당권 등 진행 중인 등기가 없으면 잔금을 치르면 된다. 사실, 문제는 다른 곳에 있다. 이사하랴 잔금 치르랴 정신이 없다. 주말에 이사하다 보니 전입신고를 놓치기 마련이다. 설마 무슨 일 있으랴 느긋하게 행동하기도 한다. 주택임대차보호법 제정 초기의 일이다. 주택임대차보호법 제정에 참여한 A교수는 주택임차권을 위한 대항요건으로서 주민등록을 도입한 것을 매우 자랑스럽게 여겼다. A교수는 강의할 때마다 자신의 업적을 자랑하곤 하였는데, A교수가 전세금을 날렸다는 소문이 돌았다. 아이로니컬하게 A교수가 스스로 강조하던 전입신고가 늦은 것이 화근이었다. ‘권리 위에 잠자는 자는 용서되지 않는다.’ 법대 출신이라면 누구나 아는 법격언이다. 자신의 권리를 지키기 위해 부지런하다면 특별히 걱정할 일은 없다. 그래도 불안해서 전세권등기를 요구하는 사람이 있다고 한다. 물론 전세권등기는 등기 시부터 보호를 받으므로 주택임차권과 같은 문제는 없다. 그러나 전세권등기의 경우 집주인의 협조가 필요하고, 등기절차에 며칠이 걸리고, 수십만 원 정도의 설정비용이 든다. 그런데도 대항력의 측면에서는 전세권등기가 대항요건을 갖춘 주택임차권보다 나은 것도 없다. 주택임차권의 대항력이란 누구에게든 자신의 임차권을 주장할 수 있다는 것을 말한다. 보증금이나 전세금을 돌려받기 전에는 절대 주택을 반환하지 않아도 된다는 의미이기도 하다. 결국, 대항력 있는 주택임차권이 존재하는 주택의 소유권이 이전되면 양수인이 보증금반환의무를 인수하는 것으로 취급된다. 주택임차권의 대항력은 주택의 인도 및 주민등록만 있으면 된다. 쉽다. 확정일자가 없더라도 같다. 확정일자는 기본적으로 우선 배당을 받기 위한 것이다. 살고 있는 주택이 경매에 들어간 경우에 주택임차인이 우선배당을 받고 이사 가려면 확정일자를 받아두어야 한다. 확정일자가 없고 대항력만 있다면 경락대금으로부터 변제받지 못하고, 경락인으로부터 나중에 보증금을 반환받게 된다. ‘확정일자’는 경매 시 우선변제 주장할 무기 깡통전세로 인해 2013년 9월 10일부터 ‘개인 임차인용 전세금반환보증’ 제도가 도입됐다. 깡통전세란 흔히 주택담보대출금과 전세보증금을 합친 금액이 집값의 70%를 넘는 것으로서 집주인이 집을 매매해도 전세금을 다 갚지 못하는 경우를 말한다. 특히 전세주택이 경매에 넘어가면 세입자는 전세보증금 일부 또는 전액을 떼일 수 있다. 필자가 앞의 글에서 설명했듯이 주택임대차보호법에 의한 대항요건(주택의 인도 및 주민등록)을 갖추고 나면 그 후에 설정된 주택담보는 걱정할 필요가 없다. 따라서 깡통전세는 선순위담보가 존재하는 집을 임차하는 경우에만 문제 된다. 그러나 전세 구하기가 어렵다 보니 선순위담보가 있는 집을 구할 수밖에 없었다. 집값이 상승 중이라면 문제없다. 집 팔아 대출금과 전세금을 갚을 수 있기 때문이다. 결국, 깡통전세는 집값 하락의 결과다. 집값이 하락하니 깡통주택 세입자는 보증금을 떼일까 봐 전전긍긍하고, 집주인은 세입자를 구하기 어려우니 하우스푸어 처지에서 허덕인다. 하여튼 세입자는 선순위 담보대출에 앞서 주택임대차보호법상의 대항요건(주택의 인도 및 주민등록)을 갖추는 것이 무엇보다도 중요하다. 그런데 의문이 있다. 그러면 확정일자는 왜 필요한 것일까? 판례에 따르면 확정일자란 ‘증서에 대하여 그 작성한 일자에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자’를 말하며, ‘당사자가 나중에 변경하는 것이 불가능한 일자’라고 한다. 한마디로 당사자가 바꿀 수 없고, 법률상 증명력이 있는 일자를 말한다. 예컨대 사문서에 공증인 또는 법원 서기가 일정한 절차에 따라 확정일자 인을 찍은 경우의 일자, 공정증서에 기입한 일자, 공무소에서 사문서에 어느 사항을 증명하고 기입한 일자(내용증명우편의 일자) 등이다. 처음에는 주택임대차보호법에 확정일자제도가 없었다. 주택임대차의 확정일자는 1989년 주택임대차보호법을 개정하면서 도입되었다. 왜일까? 선순위담보에 앞서 대항력을 갖추고 있더라도 경락대금으로부터 우선변제를 받을 수 없었기 때문이다. 즉 대항력은 주택의 양수인에 대하여 자기의 임차권과 보증금반환채권을 주장할 힘이 있을 뿐이다. 따라서 임차기간이 끝났음에도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 경우에 경매를 신청하여 경락대금으로부터 우선변제를 받거나 다른 사람이 임차주택을 경매할 때 배당에 참가하여 우선변제를 받을 필요가 있었다. 다만 저당권 등과 그 순위를 확정해야 하므로 주택임대차보호법에 확정일자 제도가 도입된 것이다. 이에 따라 대항력을 갖춘 임차인이 임대차계약서에 확정일자를 받도록 하였다. 확정일자까지 갖추면 주택임차인은 두 개의 무기를 사용할 수 있다. 대항력을 주장해 주택양수인에게 보증금반환을 청구하거나, 경매를 통해 우선변제를 주장하거나…
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