SPECIAL FEATURE l 공적 장부 바로 알기 토지 구입, 이것만은 확인하자

SPECIAL FEATURE ┃ 전원주택 입지 선정의 모든 것 ③

공적 장부 바로 알기
토지 구입, 이것만은 확인하자

내 돈으로 땅을 사서 집을 짓겠다는데 뭐가 그리 걸리는 게 많은지. 집을 지어본 사람들은 복잡한 절차에 고개를 절레절레 젓는다. 토지는 공공재적 성격이 강하기에 소유에서 개발, 관리까지 각종 규제 사항을 꼼꼼히 검토해야 한다. 필수적으로 확인해야 할 공적 장부들을 살펴보자.

STEP 1 사실관계 확인

토지대장
임야대장에 등록하는 토지를 제외한 모든 토지에 대한 일정한 사항을 등록한 문서. 토지의 소재·지번·경계·면적·지목 등의 현황이 일치한지 토지대장을 통해 확인하자.

지번 l 토지를 세는 기본 단위. 법적 등록 단위인 필지마다 독립된 소재 지번이 붙는다. <지적법>상 지번 부여 지역을 우선 검토하고, 지적(임야)도로 해당 지번을 확인하자. 간혹 ‘산 12’라는 지번을 보는데, 지목이 임야가 아니라 임야대장과 임야도에 등록된 필지라는 뜻이다.

경계 l 필지마다 범위를 나타내기 위해 도면에 등록한 선. 지적(임야)도로 소유권이 미치는 범위와 면적, 이웃 토지의 침범 여부를 확인하자. 1필지의 토지가 지적공부에 등록되면, 특별한 사정이 없는 한 소유권 범위는 지적도에 의해 확정된다.

면적 l 지적(임야)도의 도상 경계로 면적을 결정해 토지(임야)대장에 ㎡단위로 표시한다. 등기부 표제부와 토지대장의 면적이 서로 다를 경우, 사실관계를 나타내는 토지대장이 우선한다. 토지대장과 실제 면적이 다르면 토지 일부를 타인이 점유한 경우가 많으므로 적법한 점유인지를 반드시 확인하자.

지목 l 토지 용도에 따른 분류로 1필지마다 1개의 지목을 부여한다. 공부상 지목과 실제 이용 현황이 일치하지 않으면 실제 이용 현황을 기준으로 판단하므로 현장 답사로 확인해야 한다. 지목은 28개로 구분하는데, 전원주택지로 대지·전·답·과수원·임야를 선호한다. 대지가 아닌 농지나 임야라면 지목을 대지로 변경해야 한다.

STEP 2 권리관계 확인

등기부등본
부동산등기부로 토지의 권리관계를 확인하자. 등기부는 부동산의 소유권 취득이나 저당권 설정을 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 기재하는 공적 장부다. 등기부에는 토지와 건물등기부가 있으므로, 소유권 및 제한물권 확인이 가능하다. 만일 용익물권인 지상권·지역권·전세권과 담보물권인 저당권 그리고 채권인 임차권에 하자가 있는 토지라면, 그것을 안고 매수했을 때의 경제적 가치를 고려해야 한다.

가족관계등록부
매도인이 실권리자라도 처분 능력이 있는지 확인해야 한다. 불가피하게 행위무능력자인 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 계약해야 한다면 가족관계등록부상의 법정대리인의 동의를 얻거나 법정대리인과 계약을 체결해야 한다. 미성년자와 한정치산자는 법정대리인의 동의를 받아 단독으로 법률행위를 할 수 있지만, 금치산자는 그렇지 않으므로 법정대리인과 계약해야 한다.

인감증명서
임의대리인과 계약할 경우, 정당한 대리권이 있는지 본인의 인감증명서를 첨부한 위임장으로 확인해야 한다. 위임장에는 대리권 수여 여부, 대리권 범위, 대리 기간을 명시해야 한다. 부부지간에 일반의 부동산을 처분할 때도 예외는 아니다.

STEP 3 규제사항 확인

토지이용계획확인서
토지의 이용에 관한 계획을 확인하는 서류. 지역·지구 등의 지정내용과 그 안에서의 행위제한 내용을 기재한 서류로 해당 부동산의 용도지역이나 용도지구, 앞으로의 개발 계획 수립 여부 등을 확인할 수 있다. 만일 해당 토지가 농지라면 농지진흥지역 내인지 여부를 이 서류를 통해 검토해야 한다.
토지이용계획확인서를 발급 받으려면 시장·군수·구청장에게 토지이용계획 확인신청서를 제출하거나, 전자민원 홈페이지를 통해 발급받을 수 있다. 참고로 열람은 토지이용규제 정보서비스 홈페이지에서도 가능하다.

Tip. 지상 경계, 이렇게 확인하자
지상 경계는 둑, 담 그밖에 구획의 목표가 될 만한 경계점이나 구조물로 표시한다.
연접한 토지 간 높낮이 차이가 없는 경우
그 구조물 등의 중앙
연접한 토지 간 높낮이 차이가 있는 경우
그 구조물 등의 하단부
도로, 구거 등의 토지에 절토된 부분이 있는 경우
그 경사면의 상단부
토지가 해면 또는 수면에 접한 경우
최대 만조위 또는 만수위 선
공유 수면 매립지 중 제방 등을 토지에 편입 등록한 경우
바깥쪽 어깨 부분
단, 지상 경계의 구획을 형성하는 구조물 등의 소유자가 다르면, 위의 규정에도 불구하고 그 소유권에 따라 지상 경계를 결정한다.

Tip. 농지 매수 시 현장 체크리스트
· 실제 농지로 이용되는지 여부
· 지적도상 도로와 현황도로의 일치 여부
· 지적도상 경계선과 현장 경계선의 일치 여부
· 도로와 농지가 접하고 있는지 여부
· 토지와 지적도상 방위의 일치 여부
· 해당 농지의 주변 환경
· 농로, 수로, 경지 정리 등 농업생산기반시설 정비 여부
· 상습 침수 지역 여부
· 인근 농지로부터 피해 여부