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부모님을 위해 별채를 마련한, 남양주 조안면 50평 목조주택
- 경기도 남양주시 조안면 삼봉리에 자리한 전원주택. 북한강을 굽어보는 자리에 다소곳하게 앉혀진 이 집엔 박호인·박창미 씨 부부와 장모가 생활하고 있다. 건축주 부부는 결혼 후 줄곧 서울 노원구의 아파트에서 살았는데, 두 딸도 다 키우고 직장 출퇴근도 자유로워지자 꿈에 그리던 전원으로 이주하게 됐다고 한다. 어린 시절을 시골에서 보냈던 터라 늘 초원에 대한 동경이 있었다는 것. “전원으로 가고 싶었습니다. 여태껏 딸들 교육 때문에 전원생활을 꿈꾸면서도 망설였지만, 더 이상 전원행을 미룰 이유가 없었습니다. 이젠 딸들도 다 자라서 대학생이 됐으니까요. 그래서 2002년 봄부터 마땅한 부지를 찾아 나섰고, 운 좋게도 3개월 만에 맘에 드는 땅을 찾았습니다. 부지를 구입한 후 곧장 집 지을 준비에 들어갔죠.” 건축주 박호인 씨는 2002년 7월 현 1260평 부지를 7억 원에 구입했다. 관리지역을 전용한 것인데, 전체적으로 땅이 꺼져 있어 썩 맘에 들지는 않았다. 집을 짓기 위해서는 땅을 북돋워야 했는데, 수십 대 분량의 흙을 쏟아 붓고서야 집을 지을 수 있었다. 목구조를 선택했는데, 자연친화적인 소재라 건강에 좋다는 주변의 권유가 있었기 때문이다. 시공사는 친구의 소개로 알게 된 유니홈즈에 설계·시공을 맡겼고, 2003년 4월 공사를 시작해 8월에 완공을 보았다. ※ 본채와 별채가 하나로 어우러진 집 이 집은 100평의 대지에 본채와 별채로 이뤄진 목조주택이다. 본채는 1층 30평에 2층 10평의 다락방을 둔 복층이고, 별채는 단층 20평으로 지었다. 본채만 치면 외소한 편이지만 별채와 어우러져 결코 작지 않다. 집은 언뜻 보더라도 깔끔한 분위기를 자아낸다. 외벽 마감은 인조석과 흰색의 시멘트 사이딩을 혼용함으로써 단조롭지 않게 했고, 박공 모양의 지붕엔 이중그림자 아스팔트슁글을 얹었다. 본채와 별채 후면 양쪽으로 넓은 덱을 설치했는데, 북한강이 훤히 내려다보이는 이곳은 식사나 차를 마시며 풍요로운 전원생활을 즐기기에 충분해 보인다. 온양석으로 석축을 쌓고 보령석으로 군데군데 포인트를 준 정원 한쪽에 놓인 다래나무 그늘은 찾아온 손님과 담소하는 장소로 그만일 듯하다. 이곳에서 종종 바비큐 파티를 열기도 한단다. 또한 정원 주변에는 300평 정도의 넓은 텃밭이 자리하고 있다. 이곳엔 고추와 상추, 토마토, 가지, 수박, 콩 등 없는 게 없이 심어 놓았다. 도회지에 친구나 친척들이 놀러왔다가 돌아갈 때는 이곳에서 얻은 자연의 풍요로움을 한아름씩 선사 받는다. 건축하는 데 들어간 비용은 2억3400만 원. 평당 390만 원 가량 들어갔다. 집 짓는 과정에서 무엇보다 허가 문제 때문에 마음 고생을 많이 했단다. “이곳은 그린벨트지역이면서 상수도보호구역이라 건축 행위가 금지돼 있는 곳입니다. 토목공사를 할 때부터 허가 문제로 시간이 오래 걸렸고, 마음 고생도 많이 했습니다.” ※ 알찬 공간 활용, 고급스런 분위기 연출 집의 내부는 회벽도장과 실크벽지로 차분한 분위기를 연출했다. 본채는 두 개의 방과 거실, 욕실, 주방, 보조주방, 다용도실로, 별채는 방 하나와 거실 겸 주방, 욕실, 다용도실로 구성했다. 본채는 현관을 기준으로 좌측에 서재를 두었고, 우측엔 거실과 욕실, 안방을 배치했다. 현관 정면 벽면에는 액자 크기만 하게 벽을 오픈시켜 집에 들어섰을 때 시원스런 느낌이 들고, 강의 조망도 살렸다. 거실의 박공형 천장에는 대들보와 서까래 형상의 마감 장식과 이미지 월 및 여러 가지 조명기구들을 설치하여 고급스런 분위기를 연출했다. 거실 전면창으로는 풍부한 햇살이 들어와 집 안이 밝고 화사해 보인다. 거실은 덱과 정원하고도 통하는데, 앞뒤 문을 열면 강바람이 들이쳐 여름철에도 시원하다. 주방은 현관과 거실로부터 시선을 피하게 했다. 거실과 주방 사이에는 작은 식당을 두어 구분했는데, 공간을 단순히 구분했다기보다는 두 실 사이의 공간을 적절히 연결하고 분리하는 간접조명을 설치하여, 두 공간이 트임과 막힘으로 융화되도록 했다. 주부의 활동이 편하도록 주방 옆에 보조주방을 설치하고, 그 옆으로 다용도실을 마련했다. 2층에는 방이 하나 있다. 천장이 낮아 다락방과 비슷한 개념이지만, 북한강이 훤히 내려다 보여 낭만적이면서 비교적 넓은 공간을 확보해 침실로 쓰기에 충분하다. 별채는 20평으로 방은 한 개만 들이면서 소규모 주택에서는 보기 어려운 넓은 거실과 주방, 식당, 다용도실을 확보하여 독립된 공간으로 손색이 없도록 했다. 건축주 부부는 전원생활을 하면서 자연스럽게 부지런해졌고, 건강도 좋아진 것 같다고 한다. “아파트에서 살 때는 생각하지도 않았던 마당 정리, 나무 가꾸기 등의 일들을 하다 보니 자연 부지런해졌고, 건강도 좋아진 것 같아요. 맑은 공기 속에서 일을 해서인지 몸은 피곤해도 아침에 일어나면 도시에서처럼 머리가 무겁거나 피로가 덜 풀린 것처럼 찌뿌듯한 증상도 없고요.” 이들 부부는 앞으로 이곳에서 정원과 텃밭을 알차게 가꾸며 행복한 전원생활을 가꿀 계획이다. 田 글 박창배 기자 / 사진 김혜영 기자 ■ 시공사 인터뷰 일의 양보다 품질에 주력할 터 “주택의 명장을 추구합니다. 이 분야도 진정한 장이로 가야 한다고 생각합니다. 앞으로 일을 많이 한다는 욕심보다 좋은 주택을 만드는데 주력할 계획입니다.” 유니홈즈 이재헌 대표. 그는 91년부터 전원주택 관련 일을 해왔고, 현재 전원주택 설계·시공업체인 유니홈즈를 운영하고 있다. 그가 처음 이 분야 일을 할 때는 농촌주택이었고, 전원주택이란 말은 없었단다. 91년 농림부 주체로 시행된 ‘농촌주택 현상 공모전’에서 설계에 입상을 하기도 한 그는 지금껏 한 우물만 파왔다. 성공도 실패도 맛보았고, 오랫동안 충분한 노하우도 쌓았기에 이제는 어느 정도는 알고 있다고 자부한다. 본지 ‘전원주택 만들기’ 필자인 그는 앞으로도 이 분야에서 계속 몸담을 것이고, 일을 많이 하겠다는 욕심보다는 좋은 주택을 만드는 게 바람이라고. 다음은 그와의 일문일답. 이 집의 특징은 소형주택을 조합해서 하나의 이미지로 연출해야 했고, 협소한 공간의 한계를 극복해야 했다. 그래서 본채와 별채가 어우러져 하나의 이미지로 보이면서도 단조롭지 않도록 애썼다. 또 30평의 한계를 극복하기 위해 2층에 다락방을 두었고, 사용 면적에 로스 부분이 생기지 않도록 최대한 노력했다. 시공 중 어려웠던 점이 있었다면? 터 닦고 공사하는 과정에서 행정적인 절차가 까다로워 어려웠다. 그리고 허가 문제 때문에 기간이 늘어지고 해서 건축주와 함께 마음고생을 했다. 하지만 건축주와는 심적으로 편안했고, 완공 후 마음에 들어 해서 시공사로서 뿌듯하다. ■ 건축정보 ·위 치 : 경기도 남양주시 조안면 삼봉리 ·건축구조 : 철근콘크리트 구조위 경량목구조 ·건축면적 : 60평(1층 30평, 다락 10평, 별채 20평) ·토지면적 : 1260평 ·대지면적 : 100평 ·외벽마감 : 시멘트 사이딩 + 인조석(파벽돌) ·지붕마감 : 이중 그림자 아스팔트 슁글 ·내벽마감 : 회벽도장 + 실크벽지 ·천장마감 : 회벽도장 + 실크벽지 ·창 호 재 : 수입 비닐시스템 창호(로이글래스) ·단 열 재 : 수입 글라스 ·난방형태 : 기름보일러 ·바닥마감 : 온돌마루 + 장판 + 폴리싱타일 ·건 축 비 : 약 2억3400만 원(평당 390만 원) ·공사기간 : 2003년 4∼8월 ■ 시공 : 유니홈즈 (031)718-9411 www.unihomes.com
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부모님을 위해 별채를 마련한, 남양주 조안면 50평 목조주택
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건축주가 알아야 할 공정별 체크포인트(1)전원주택 기획
- 건축 전체의 흐름을 결정하는 나침반전원주택 기획전원주택 만들기에서‘기획’은 여러분이 짓고자 하는 주택에 대한 요구 사항을 설정하는 단계다. 이 단계에서는 먼저 가족과의 충분한 협의를 거쳐 라이프 스타일, 장래 계획, 예산 등을 고려한다. 그리고 건축물이나 입지 조건에 대한 요구 사항을 결정하며, 각종 관련 정보를 수집·검토하여 예산 수립 및 건축 실행 시기 등을 결정한다. ‘기획’ 단계는 건축 과정의 전체 흐름을 결정하는 나침반 같은 역할을 하므로 충분히 검토를 해야 한다.자료 : 전원주택라이프DB 건축 목표를 어떻게 세우느냐에 따라 결과물이 달라진다. 건축 목표 - 왜, 전원주택을 짓는가전원주택의 건축 목표 설정은, 주택에 대한 요구 사항을 검토하는 단계다. 가족 수와 구성원의 특징, 주택에 대한 이상과 희망, 장래 계획, 예산 등을 충분히 고려하여 현실성과 일관성을 갖춘 목표를 세워야 한다. 건축주는 각 실에 대한 요구 조건, 규모, 배치, 주요 마감재 등을 정리하여 설계자에게 정확하게 전달하도록 충분한 시간을 갖고 결정하는 것이 바람직하다. 건축주가 건축 목표를 얼마나 현실성 있게 세우고, 일관성 있게 유지하느냐에 따라 만족스러운 결과물을 얻을 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다. 예산에 비해서 현실성 없는 건축 목표를 설정하였거나, 일관성 없이 상황에 따라 그때그때 일을 진행하다 보면, 생각이 수시로 바뀌어 건축을 원활하게 진행할 수 없다. 기획 단계에서 주의할 사항은 마감재와 각종 시설물에 대한 고려이다. 주택의 규모와 소요 공간은 한번 결정하면 큰 변화 없이 진행한다. 반면에 마감재나 시설물은 수정하는 경우가 많다. 실제로 예산을 지출하는 항목이므로 시간과 예산을 관리한다는 차원에서 사전에 충분히 검토하는 것이 바람직하다 전원주택 예산 수립전원주택 예산 수립의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않을 정도로 신중한 검토가 필요하다. 기획 단계에서 예산 수립은 크게 토지 매입 자금, 건축 관련 자금, 각종 세제 관련 자금으로 나누어 지출 항목별 예산을 짜임새 있게 편성해야 한다. 예산 수립 항목을 건축 과정별로 기입하다 보면, 건축 과정 전체에 대한 흐름을 파악할 수 있다. 또 예정에 없던 비용이 추가로 발생하여 차질이 생기는 것을 막을 수 있다. 예를 들면 지적 측량 비용, 사도 개설 비용, 각종 세금 등에 대한 예산을 설정하지 않아 토지 구입 단계에서 많은 경비를 지출하면, 내부 인테리어 마감재를 값싼 재료로 선택할 수밖에 없기에 만족스럽지 못한 결과를 얻는다. 덧붙여 예산 수립 과정에서 주의할 사항은 기획 단계에서는 설계도면에 근거하여 공사비를 추정하므로, 대개 평당 공사비를 기초로 예산을 산정한다. 즉, 공사비 총액을 연면적(평)으로 나누어 건축주가 이해하기 쉽게 평당 얼마로 환산한 것이다. 따라서 평당 공사비는 정확성을 기대하기 어렵다. 같은 공정인데도 불구하고 평당 공사비에 포함하지 않는 항목도 많기 때문이다. 그러므로 자재업체나 시공자가 제시하는 평당 공사비에 대해서 대지 위치, 규모, 구조체 형식, 외부 마감재, 주요 내부 마감재 항목, 공사비 별도 항목을 유심히 살펴보고 예산 범위를 정해야 한다. 자료 및 정보 수집기획 단계에서 자료·정보 수집은 강제성이 없으며, 큰 경비를 지출하는 항목도 아니다. 그렇지만 건축주의 의사 결정을 위하여 충분한 시간을 두고 검토해야 할 항목이다. 주택 관련 전문서적이나 잡지, 인터넷을 이용하여 자신에게 필요한 정보를 습득하고 조정해 나가는 과정을 반복하다 보면 나름대로의 기준과 방향을 설정할 수 있다. 또 최종 의사 결정안에 대한 근거 자료로 사용할 수 있다. 번거로움과 수고스러움을 피하고자 주변 사람의 경험이나 단편적인 사실에 근거하여 일을 진행하다 보면, 건축 과정의 전체 흐름을 잡지 못하는 시행착오를 겪게 된다.
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건축주가 알아야 할 공정별 체크포인트(1)전원주택 기획
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[SPECIAL EDITION 꿈에 그린 행복한 전원주택 만들기(4)] 건축 시공 과정 따라잡기
- 설계가 완성되고 시공업체까지 선정되었다면 이제는 본격적으로 집을 짓는 과정만 남았다. 어떤 구조로 어떤 자재를 어느 정도 사용해 집을 지을 것인가 하는 것까지 시공사와의 협의를 마쳤다면 건축 시공 과정은 천재지변이나 기후 이상이 없는 한 일사천리로 진행될 수 있다. 전적으로 시공사를 믿고 맡길 수밖에 없는데 건축주는 시공사가 사전 계약대로 공사를 진행하고 있는지 점검하는 일이 중요하다. 글 홍정기 기자 설계 도면에 그렸던 주택이 시공 과정에서 실제 형상을 드러낸다. 대략 토공사→건축공사→설비공사→부대공사 과정을 거치는데 일반 건축주들이 이 과정에서 세심하게 개입하기란 쉽지 않은 일. 꿈에 그렸던 주택이 서서히 모습을 드러내 감동을 겪기도 하지만 일이 틀어질 경우 크고 작은 분쟁으로 골머리를 앓는 경우도 심심찮게 목격된다. 따라서 어느 과정보다 시공사와 건축주 간의 의견교환이 절실하고 문제가 발생했을 때 상호 머리를 맞대 해결하려고 노력해야 추후 혹시나 있을 분쟁을 미연에 방지할 수 있다. 건축 공정의 처음과 마지막 '토공사''토목공사', '토지기반공사'라고도 불리는 '토공사'는 건축 시공의 처음과 마지막에 진행되는 것으로 대지 조성을 위한 절토 및 성토, 기초 및 지하실 등의 지하 구조물을 설치하기 위한 과정이다. 일반적으로 터파기 공사→기초 공사→되메우기 공사로 이뤄진다. 이방갈로 김득영 대표는 토공사에 있어 건축주가 점검해야 할 사항으로 ▲도면에 근거한 건축물 배치 여부 ▲도면에 근거한 기초 형태, 크기, 배근 시공 여부 ▲폐수 및 정화조 시설 하자 여부 등을 꼽았다. 한편 올림픽우드 정세용 대표는 "토공사 시작 전 규준메기(건물의 위치를 표시하는 규준틀을 설치하고 줄띄우기를 하는 것)를 하는데 이때 반드시 건축주가 참여할 것"을 주문한다. 그 이유에 대해 "배치도나 조감도만 믿고 맡겼다가 막상 현장에 와보니 주변 경관과 어울리지 않아 수정되는 경우도 종종 발생하기 때문"이라며 "주택의 위치와 방향을 결정하는 매우 중요한 과정이므로 반드시 건축주가 입회해 배치도를 참고로 최종 확인하는 과정이 필요하다"고 밝혔다. 토공사를 진행함에 있어 여름철은 주의해야 할 시기다. 장마나 태풍으로 공사 중 골재 등이 유실되기도 하고 배수 처리 미흡으로 인근 주택, 농경지에 피해가 갈 우려가 있기 때문. 따라서 전문가들은 피치 못하게 우기에 토공사를 할 경우 배수로를 충분히 확보하고 자재 이탈 방지 대책을 마련해야 한다고 조언한다.기초를 잡는 '철근콘크리트 공사'대지 조성이 끝나면 주택의 기초를 잡는 철근콘크리트 공사가 시작되는데 지정작업→버림 콘크리트 타설→거푸집 및 배근 작업→콘크리트 타설→양생 순으로 진행된다. ·지정작업 : 바닥을 안전하게 지지하기 위해 기초나 지반의 내력을 보강하는 작업이다. 종류로는 모래, 자갈 잡석다짐 및 말뚝박기, 버림 콘크리트 지정 등의 방법이 있다. 대부분 흙파기 후 자갈이나 잡석과 모래를 깔아 다진 후에 버림콘크리트를 친다. ·거푸집 및 철근 배근 작업 : 지정작업 완료 후 본격적으로 건물을 세우기 위한 반석 작업을 하게 된다. 기둥, 바닥, 벽 등 콘크리트를 부어 만들 모양의 틀을 짜는데 이를 거푸집이라 한다. 거푸집 설치 기간은 ▲줄기초 측면 - 4일 ▲기둥, 보, 벽 - 5일 ▲슬라브, 대형 보 - 21일 정도다. ·콘크리트 타설 및 양생 : 철근 배근이 끝나면 콘크리트를 타설한다. 타설 전 급·배수 관로와 전력, 통신 관로를 확보하고 정확한 위치에 고정되어 있는지 확인한다. 타설이 완료되면 콘크리트가 적정한 강도를 지닐 때까지 양생하는데 35일 정도 물 뿌림 등으로 습윤 상태를 유지시키는 것이 좋다. 철근콘크리트 공사에서 건축주가 특히 신경 써야 할 점은 시공사가 당초 계획에 맞게 철근을 배근했는지 하는 여부다. 정세용 대표는 "건축주는 시공업체가 도면과 시방서에 근거해 철근을 배근하고 있는지 꼭 확인해야 한다. 설계 도면을 보면 철근 배근에 대한 정보가 모두 나타나 있으므로 꼼꼼히 챙겨야 한다"고 충고한다. 그러나 일반 건축주가 도면을 이해하기란 쉽지 않은 일. 더욱이 전원주택은 대부분 시방서 없이 계획설계 단계에서 배치도와 평면도 입면도만 갖고서 시공에 들어간다. 따라서 건축주는 설계도에 기초하여 시공사에 견적을 문의하고 계약할 때 건축 공정별 사양을 체크하고 현장에서 그것이 지켜지는지 살펴야 한다. 간혹 불성실한 시공사를 만나면 건축 공정 일부가 누락되거나 자재 사양이 바뀌기도 한다. 주택을 완성하는 '건축공사'집이 올라갈 자리를 잡았으니 이제 본격적인 집 짓기에 들어갈 차례다. 건축주가 정한 주택 형태에 맞게 건축 공사가 진행되는데 골조, 단열, 창호, 내·외장 마감 등의 공정들이 이 과정에서 완료된다. 즉 주택 구조체를 완성하고 내·외부 마감공사가 완료되는 단계인데 그동안 그림으로만 그렸던 집이 이 공정을 통해 구체적인 모습을 드러낸다. 이 과정에서 가장 문제되는 것은 시공자가 사전 승낙 없이 시공자 임의로 공사를 진행하거나, 부실 시공한 부분에 대해 재시공을 요구해도 제대로 이행하지 않는 경우다. 그렇기에 건축주는 도면에 명시되지 않은 품목이나 빠진 공정에 대해서 시공자에게 정확히 지시하고, 각종 부실 시공 사례에 대한 정보를 습득하여, 사전에 관리할 수 있어야 한다. 김득영 대표는 "건축 세부 공정을 실행하기 전 시공자로부터 작업 내역과 작업 일정을 보고 받고 설계도서에 기록하지 않은 항목에 대해서는 서로 협의하여 예산의 집행 여부를 검토해야 한다"면서 "협의 과정에서 불합리한 사항을 발견하거나 시공자가 명확한 근거를 제시하지 않을 경우 공사비 지급을 중지할 수 있는 만큼 건축주의 적극적인 권리 행사가 중요하다"고 덧붙였다. 이를 위해 진행 과정 중간 중간에 현장을 방문해 공사 진행 상황과 부실 시공 된 부분을 사진 촬영하여 보관해 차후에 하자가 발생했을 경우 하자 보수에 대한 근거 자료로 사용하도록 하는 것이 현명하다고 김 대표는 설명했다. 건축주가 전체 시공 과정 중 항상 유념해야 할 중요한 사항은 다음과 같다. ▲설계도서대로 시공되는지 여부 ▲지정된 재료를 사용하며, 재료의 품질을 확보했는가 ▲시공자 임의로 시공하거나 시공에 미흡한 사항은 없는가 ▲공사를 예정대로 진행하는가.갈수록 중요해지는 '설비 공사'전기, 급·배수, 위생, 냉난방, 환기, 주방 설비 등이 설치되는 것이 설비공사다. 최근 건축물에 각종 편의기구 및 시설들이 증가하면서 설비공사는 주택 전체 공정에서 날로 중요한 위치를 잡아가는 추세다. 여러 첨단 시설이 탑재된 주택일수록 잘못된 설비공사로 주택 전체에 하자가 발생하는 원인이 되기 때문이다. 따라서 정확한 의도 아래 계획하고 진행되어야 한다. 혹시라도 시설 운영 방식 등에 의문점이 생긴다면 반드시 해당 전문가에게 조언을 구하는 것이 좋다. 근래 출시되는 대부분의 첨단 장비는 고가이므로 취급 시 주의를 요한다. ㈔한국목조건축협회 주대현 전무는 "몇 년 전부터 타운하우스를 중심으로 고급 마감재나 설비를 들이는 경향이 크게 증가하더니 이제는 일반 전원주택까지 그 여파가 미치고 있다"고 밝혔다. 또한 주 전무 말에 의하면 "갈수록 어떤 구조냐에 따라 발생하는 건축비 차이는 미비해지고 있지만 고급 자재나 마감재, 첨단 장비 구비 여부 등이 건축비 증가를 가져오는 요인이 되고 있다"고 밝힐 정도로 친환경, 고기능을 가진 설비들이 전원주택의 대세가 되고 있는 실정이다.난방 및 위생설비공사에 있어서 배관 보양에 신경 써 배관 작업 완료 후 반드시 수압이나 공기압을 걸어 누수를 점검한다. 한편 건축주는 특별히 관심을 기울여야 할 전기 설비(방범 설비, 홈시어터, 매입형 에어컨)가 있다면 미리 시공자에게 말해 배선 작업에 있어 효율성을 높이도록 한다. 공사의 마무리 '부대 공사'부대공사는 공사 마무리 단계라 할 수 있다. 정원을 꾸미는 조경공사를 포함한 외부에 설치하는 각종 시설물 설치 작업이 진행되는데 특히 조경공사는 공사 금액도 클 뿐만 아니라, 미관상의 문제도 있으므로 조경설계에 대한 기본적인 사항(식생, 배수, 흙, 조경용 블록, 조명에 대한 시공 방법)을 숙지하는 것이 바람직하다.조경공사와 더불어 덱 설치, 대문, 담, 외등, 연못, 석축 쌓기, 감시카메라 설치, 대지 포장공사(외부 바닥마감, 트랜치 커버, 각종 맨홀, 경계석 설치)가 부대공사에 해당되며 이를 통해 집은 비로소 완전한 모습으로 건축주의 입주를 기다리게 된다.田 중간검사 시 무엇이 필요하나토공사가 마무리되면 건축허가대상 건축물은 중간검사를 받게 된다. 중간검사는 중간검사 예정일로부터 3일 전까지 허가관청에 '중간검사 신청'을 하면 된다. 철근콘크리트조인 경우 토목공사가 완료되고 기초철근배관을 마친 상태에서 중간검사신청서, 감리중간보고서, 건축 진행사진을 첨부하여 관할 행정기관에 보고한다. 관할 행정기관은 중간검사 신청을 받아 건축주가 지정한 중간검사 예정일에 중간검사를 시행한 후 검사필증을 교부하며 건축주는 중간검사교부 필증을 받은 후에야 다음 단계인 골조공사를 진행할 수 있다시공 중, '선의의 설계 변경' 대對 '악의의 설계 변경'시공은 설계도와 시방서에 근거하여 진행하므로 설계 변경은 삼가는 것이 좋다. 반면 ㈜유앤아이건설 이제헌 대표(기술사)는 건축사가 공간감을 100% 파악하여 설계하기란 어려우므로, 현장에서 경험 많은 시공자가 완성도를 높이고자 건축주에게 설계 변경을 요구하는 사례도 있다고 말한다. "시공 중 현장 소장이 공간의 크기, 기구 배치, 계단 높이 등 뒤늦게 문제를 발견하기도 한다. 공사비에 크게 영향을 미치지 않으면서 품질을 높이는 설계 변경이라 건축주도 수긍한다. 마감 사양 변경은 좀 예민한 문제지만, 시공 경험상 B보다 A를 사용하면 비용 대비 결과가 더 나을 때 추천하기도 한다. 시공 중 설계 변경의 기본은 건축주와 건축사의 사전 동의를 구하는 것이다." 이 대표가 설명한 설계 변경은 향후 주택의 자산 가치를 높이려는 선의善意에 속한다.문제는 현장에서 악의의 설계 변경이 이뤄진다는 것이다. 첫째는 시공회사가 싼 가격에 수주한 후 공사를 진행할수록 손해를 감당하지 못한 사례이다. 어려운 영업 환경에서 수주만을 목적으로 저가로 계약하는 시공회사의 경우, 이윤을 내고자 설계도보다 공사비가 덜 드는 쪽으로 건축주를 유도한다. 역으로 이문 확보 차원에서 고가의 자재 사용으로 현혹시키기도 한다. 이러한 경우는 그래도 나은 편으로 심지어 아무 말도 없이 겉으로 드러나지 않는 각 구성 요소들을 바꾸거나 시공 과정상 거쳐야 할 단계를 건너뛰어 자의적 부실 시공으로 몰아가기도 한다. 건축주가 현장에 매일 붙어서 확인하기도 어렵고, 대부분 건축에 문외한이다 보니 어디서 어떻게 그런 일이 발생하는지조차 모른다.둘째는 설계도와 시방서를 통해 건축주가 요구하는 품질의 견적서를 뽑을 능력도 없는 시공회사가 터무니없이 낮은 가격으로 수주한 사례이다. 결국 이러한 시공회사는 시공 과정을 거칠수록 손해를 보다 어느 날 일용직 근로자 한두 명만 남긴 채 소리 소문 없이 사라진다. 더 큰 문제는 건축주가 그 일을 다른 시공회사에 함부로 맡기지도 못한다는 것이다. 주문주택 건축 계약 포기 각서를 받아야만 가능한데, 속된 말로 이렇게 자빠진 시공회사 대표(?)는 전원주택 한두 채 짓고 전국을 떠돌며 빌더인양 행세하기에 찾기조차 힘들다. 한편 아이러니컬하게도 건축주는 영세하고 무능력하며 불성실한 시공회사에 당했으면서도 또 그런 시공회사를 찾아나선다.
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[SPECIAL EDITION 꿈에 그린 행복한 전원주택 만들기(4)] 건축 시공 과정 따라잡기
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[SPECIAL EDITION 꿈에 그린 행복한 전원주택 만들기(3)] 전원주택 설계 접근
- 현재 우리의 주거 문화 기준은 어디에서 찾아야 할까? 뜻 있는 건축가나 일반인은 한국의 전통 건축'에서 찾으려고 한다. 전통문화를 계승 발전하고 뿌리를 찾으려는 좋은 시도이다. 일례로 경북 영주시 선비촌의 경우, 전통 가옥을 실물 그대로 복원 또는 이축이나 존치를 통해 일반인에게 숙박 체험 공간으로 개방함으로써 호응을 얻고 있다. 우리 근대사를 통해 보면 민초의 삶을 지탱하던 주거 양식으로 초가집이 주류를 이루다가 개발 시대 새마을운동을 거치면서 슬레이트 지붕이나 슬래브 조적조 건축물로 바뀌었다. 그후 서울에 맨션이라는 이름으로 아파트가 들어서면서 일반 주택의 대명사로 자리잡았다. 즉 우리의 주거 양식이나 문화의 대표선수는 권문세가의 후손에 의해 보존된 전통 건축이 아니라 아파트일 수밖에 없다. 따라서 그곳에서 만들어지는 가족 관계와 생활 문화를 이해해야 비로소 우리의 주거 문화를 말할 수 있다.아파트에서 태어나 아파트에서 사는 현20, 30대 뿐만 아니라 개발 시대나, 그 이전에 시골에서 태어난 세대로 20, 30년 이상 아파트에 살다 보니 세포 조직까지 생체 리듬이 아파트에 맞춰져 작동한다. 회색 도시의 아파트 생활에 염증을 느낀 많은 사람이 전원으로 발길을 옮기면서, 그 중 상당수가 전원주택 설계도 탈아파트적 콘셉트로 접근하기를 바란다. 하지만 이것이 독소적 요소로 작용해 전원생활을 포기하고 다시 아파트로 되돌아가게 만든다는 사실을 과연 몇이나 알까? 이러한 사실에 근거해 전원주택 설계를 잘하기 위해 고려할 사항 몇 가지를 추천한다.가장 아파트에 가까운 평면 구성을 만들자 우리나라의 아파트 평면 구성은 매우 콤팩트(단순, 깔끔, 집약적) 하면서 기능적으로 아주 편리하게 발전했다. 단독주택처럼 퇴근 후나 휴일에 집을 손볼 일이 없고, 하루의 무겁던 옷을 훌러덩 벗어 던지고 따끈한 물에 샤워하고 잠옷 차림으로 이리 저리 뒹굴어도 남의 시선을 받지 않는다. 아래위 층의 소음만 신경을 쓴다면.... 방범도 편리하고 1개 층이라 198㎡(60평형) 이상 큰 아파트일지라도 청소하기 편하며 에너지 효율성도 뛰어나다. 한 공간에 거실과 주방/식당을 잇는 동선이 구성돼 주부의 가사 노동을 편하게 만든다. 특히 주방 뒤쪽 넓은 베란다는 세탁이나 저장 등 풍부한 공간과 명쾌하리 만큼 편리한 동선을 제공한다.이처럼 아파트는 주부에게 아침에 일어나서 아이들 학교 보내면 곧바로 피트니스 센터나 수영장, 골프 연습장에 가서 점심까지 해결하고 귀가해 편안히 낮잠 한숨 즐기도록 여유로움까지 제공한다. 이런 생활에 익숙한 사람이 전원에 잘 적응해 그 즐거움을 느끼기란 그리 쉽지만은 않을 것이다.사람의 신체 리듬은 충격이 큰 문화나 변화를 경험하기 좋아하지만 그것에 오랜 시간 노출되기를 거부한다. 따라서 주말주택이나 휴양지 펜션, 콘도미니엄 등은 가급적 탈아파트적인 강한 문화적 충격을 경험하거나 즐기도록 설계가 이뤄져야겠지만 일상 생활을 영위하는 주거로는 부적합하다.시대 변화를 수용하자 전원주택 설계를 시작하는 분과 상담하면서 "어떤 집을 원하십니까?"하고 질문하면 십중팔구 이렇게 대답한다. "거실을 크게 하고 큰 창을 남쪽으로 내주고요, 저 앞의 강물이 잘 보이게...."7080세대라면 누구나 알겠지만 우리가 잊고 지내는 내용 중 주거 문화와 관련 깊은 '집들이 문화'를 살펴보자. 이사 후 짐 정리를 마치면 친정 식구, 시댁 식구, 남편 직장 동료 및 친구, 부인 친구 등 그룹별로 집들이를 한다. 거실에 상을 세로로 길게 3개 정도 붙이고 맛깔스런 음식으로 저녁시간을 보내고 나면 1차로 가 사람은 가고 나머지는 한 잔 더하거나 화투(고스톱)나 카드놀이로 밤을 지세우기 일쑤이다. 집들이를 치르고 나면 부인은 그야말로 탈진 상태이다. 어디 그뿐인가. 회사 회식 날이면 돌아가면서 주당들끼리 집을 방문한다. 이번엔 김 부장 댁, 다음엔 김 대리 댁... 우리의 손님 접대 문화는 이렇게 존속해 오면서 직장 내 사교는 물론 승진을 위한 영업적 기능까지 수행했다.이런 문화 속에서 손님에게 보여주기 위한 거실의 멋진 인테리어 및 가구 등이 중요한 주거 문화의 일부로 자리 매김을 했다. 지금은 집들이는 물론 기제도 간소화하고 대가족 위주의 생활양식도 변하면서 거실의 중요도가 많이 줄어드는 추세이다.이제는 거실보다 부부와 가족이 함께하는 식사시간을 위해 기존 좌식 생활을 반영한 거실보다 입식 거실과 다이닝(만찬)적 성격이 강한 식당 기능을 강화하기 바란다. 다이닝룸은 기존 식당과 달리 조망이 좋고 해가 잘 드는 쪽에 배치하고 규모도 넓게 계획해 단순 식탁보다 가족 간 담소를 나누거나 손님과 함께 앉아 거실의 TV 시청도 가능하도록 거실과 한 공간으로 계획하자. 실제 많은 분이 기존 좌식 공간보다 입식 다이닝룸의 사용 빈도가 높아졌다는 데 동조한다.변화의 요소는 다이닝룸말고도 생각보다 많다. 이러한 내용들을 반영해 설계한다면 전원주택은 탈아파트로 인한 문화적 충격을 흡수하면서 도심에서 즐기는 피트니스나 수영 등에 대한 보상으로 아름다운 정원을 감상하면서 즐기는 커피 한 잔의 여유를 선사할 것이다. 또한 그것을 배가시키고자 다시 소매ㅡㄹ 걷어붙이고 호미를 들고 정원을 다듬으리라 생각한다. 田글쓴이 최길찬 님은 인하대학교 건축공학과를 졸업한 건축시공기술사이자 건축사입니다. 2002년 강구조작품상(주택부문)을 수상했으며, 《스틸하우스 자재 가이드 북》 저자입니다. KBS-1TV 6시 내고향 <백년가약>을 진행했으며, Daum 카페 '최길찬의 전원주택 이야기'를 운영하고 있습니다.신영 건축사사무소 02-592-0494 www.syhiland.co.kr
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[SPECIAL EDITION 꿈에 그린 행복한 전원주택 만들기(3)] 전원주택 설계 접근
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[SPECIAL EDITION 꿈에 그린 행복한 전원주택 만들기(2)-1] 대국민 행정 서비스가 국민을 우롱하네~
- 2007년 7월 국토해양부(당시 건교부)는 '소규모 건축물, 대국민 행정 서비스 품질 대폭 개선'이라는 정책을 발표했다. 주요 내용은 500㎡(150평) 미만의 소규모 건축물(전체 건축물의 89%)에 대한 생활 편의와 비용 절감 등 대국민 서비스 향상을 위한 건축 인·허가 간소화와 건축 기준 합리화를 위한 개선 방안을 마련하여 시행한다"는 것이다.세부사항으로 신고 대상인 연면적 100㎡(30.2평)-<건축법상> 기타 구역(비도시지역/관리지역)에 속하는 전원주택은 연면적 200㎡(60.5평) 이하-이내의 건축물 등은 건축 행정을 잘 모르는 건축주(민원인)가 직접 허가청을 방문하여 설계도서 등을 제출토록 하고 있으나, 앞으로는 민원인의 필요에 따라 시·군·구에서 지정하는 건축 관계 전문가 등이 업무를 대행하도록 하는 선진국(미국·일본 등)의 사례를 도입하겠다고 했다. 업무 대행자는 건축사, 퇴직 공무원, 건축사사무소 등 전문 기관 근무 경력자 등이고, 대행 비용은 건축물의 규모, 첨부 설계도서 등을 감안하여 현행 건축허가 시 소요 비용의 30~50% 수준으로 책정하여 미년 고시 시행한다는 것이다. 또한 친절하게도 국민 입장에서 본 건축 과정까지도 단계별로 제시했다.단계별 건축과정1단계 : 기획-건축 가능성 사전 검토2단계 : 설계-건축사 계약, 건축물에 대한 개괄적·세부적 사항 결정3단계 : 허가·신고-건축 관련 각종 사전 행정 절차 진행4단계 : 착공-관계인 간 계약, 착공 신고 등5단계 : 시공·감리6단계 : 사용승인7단계 : 사용·유지 관리 전 과정이와 함께 건축 행정 매뉴얼을 작성하여 건축에 대한 지식이 부족한 일반 국민을 대상으로 쉽게 이해하고, 실질적인 도움이 되도록 건축 과정별로 필요한 법령 정보와 인·허가 절차, 건축 분쟁의 발생 및 해결 사례 등을 다양한 그림과 설명 형식으로 <알기 쉬운 건축 가이드>를 작성 보급하겠다고 밝혔다.본 기자는 건축 규제는 국민의 재산 형성과 생활 환경 등에 직접적인 영향을 미치는 대표적인 행적 업무이므로, '소규모 건축물, 대국민 행정 서비스 품질 대폭 개선'이라는 보도자료를 제목만 보고 그동안 획일적인 건축 기준과 복잡한 절차로 국민 불편을 가중시키던 규제가 풀리는 줄 알았다. 이전만 해도 "바닥면적 85㎡ 미만 건축물 건축사 설계 대상 예외"라는 보도자료를 냈기 때문이다. 그러나 이후 나온 보도자료를 몇 차례 반복하여 읽어도, 이것은 규제 개선이 아닌 그동안 신고 대상이던 소형주택도 허가에 준하는 절차를 밟으라는 규제 강화였다.당시 건교부 건축기획팀 담당자는 인터뷰에서 "택지개발 지역 내 소형주택이 늘어남에 따라 안전성과 미관성을 고려한 조치이다"라고 답했다. 소형주택 건설이 늘어나면서 이익 단체의 '밥 그릇 싸움이 시작됐다', 업무 대행자의 구성에서 '제 식구 감싸기다'라는 의문을 품을 수 밖에 없었다. 본 기자의 잘못된 판단일까? 현 국토해양부에 제기된 민원을 보면 그 여부를 알 수 있다.등록일자 : 2008/04/02 번호 : 75202시골에 몇 백 들여 조립식 주택을 지어 보려고 했는데요. 8평...건축법이 07년 7월부로 바뀌어서 단 한 평이라도 건축하려면 건축사가 해야 한다네요. 군청 앞 설계사무소에 알아보니 150 달랍니다. 켁!!돈 아끼고 아껴서 집 지어 보려했는데 배보다 배꼽이 더 큰 지경입니다. 설계라 해봤자 단순한 거고 절차도 별로 까다롭지 않은 이런 소규모 주택까지 건축사가 해야 한다니...누가 법 개정했는지 현실적으로 너무 동떨어진 것이 아닌가 합니다. 이러니 시골에 무허가 건물이 즐비한 거 아닌가 합니다.조속히 시정이 되어야 하지 않을까요?당시 정부는 이러한 내용의 개선(?) 방안을 건축법령 등을 개정하여 절차와 관계 서류 등을 간소화하고 국만이 알아야 할 건축 행정 매뉴얼 등에 대한 연구용역 시행과 규제 개혁 위원회의 심사가 필요한 법이나 공청회가 필요한 시행령이 아닌 고시 수준으로 진행했고, '건축 행정 매뉴얼'은 현재 발행은커녕 용역조차 주지 않은 것으로 밝혀졌다. 이만하면 '대국민 행정 서비스 품질을 대폭 개선'한다는 정부가 국민의 수준을 어떻게 생각하는지, 또 섬김의 자세가 어떤지 짐작하고도 남음이 있다.田
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[SPECIAL EDITION 꿈에 그린 행복한 전원주택 만들기(2)-1] 대국민 행정 서비스가 국민을 우롱하네~
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[SPECIAL EDITION 꿈에 그린 행복한 전원주택 만들기(2)] 설계, 하자는 줄이고 자산 가치는 높이고
- 집은 집다워야 맛이 난다. 설계자의 무리한 독창성은 그 사람만 좋아하는 집을 만든다. 전원주택은 건축주와 그 가족 구성원의 라이프 스타일을 최대한 고려하여 주위 자연 환경에 맞추어 모양이 아름답고 살림집으로서 기능도 갖추고 건축의 3대 요소인 튼튼함(구조) 편리함(기능) 아름다움(미)도 담아내야 한다. 그뿐만 아니라 주거 현실의 보편성을 추구하여 건축주가 집을 팔 때 환금성까지도 고려해야 한다. - (주)유앤아이건설 대표 이제헌. 주택 설계 및 시공을 의뢰하는 방법은 크게 두 가지이다. 설계는 건축사사무소에, 건축은 시공회사에 따로따로 맡기는 방법(분리 발주)과 설계와 건축 모두 건축사 또는 설계팀을 둔 전원주택 전문 시공회사에게 맡기는 방법(일괄 발주)이다. 각기 장단점이 있으므로 설계전 반드시 짚고 넘어가야 할 부분이다.글 윤홍로 기자분리 발주는 건축주의 의도대로 설계 및 시공비를 결정하며 설계자(건축사)는 건축주를 대리하여 현장을 확인 검사하며, 문제 발생 시 시공회사와 조율하여 원만하게 처리한다. 일괄 발주는 설계비가 저렴하고 설계와 시공이 한 곳에서 이루어지기에 설계자와 현장 간 의사 소통(디자인 의도 전달)이 원활하며 시행착오가 적다. 또한 설계자나 현장 시공자 모두 A/S를 줄이고자 노력하며 무한책임의식을 느낀다. 사실 주택 A/S는 경영 관리면에서 유․무상을 떠나 시공회사에 마이너스이다. 이것은 분리 발주나 일괄 발주의 매우 바람직한 모습인데 현실에서는 어떤 모습으로 나타날까?건축사사무소 대對 시공회사주택 설계에 접근하려면 먼저 건축사 설계 대상 건축물과 건축 신고허가 대상 건축물을 살펴보아야 한다.<건축법>에서 건축사 설계가 필요한 건축물은 ▲건축 허가 대상 건축물(바닥 면적의 합계가 100㎡(30.2평) 초과) ▲<국토의 이용 및 계획에 대한 법률>에 의하여 지정된 도시지역, 준도시지역 안의 모든 건축물 ▲대통령이 정하는 구역 안의 모든 건축물, 고속국도 및 철도의 겅계선에서 양측 10미터 이내 구역, 일반국도의 경계선에서 양측 50미터 이내 구역 ▲기타 구역에서 연면적 200㎡(60.5평) 이상이거나 3층 이상인 건축물 등이다.반대로 건축사의 설계가 필요없는 건축물은 ▲바닥면적 합계가 100㎡ 이하인 신축(기타 지역 즉, 도시지역 외 관리지역에 속하는 전원 주택은 200㎡ 이하, 3층 이하) ▲85㎡(25.7평) 이내의 증축·개축 또는 재축 ▲구조안전·미관 및 기능상 지장이 없다고 인정하는 건축물 ▲국토해양부 등이 제정한 표준설계도서에 의한 건축물 ▲특수 공법에 의한 설계도서 작성 등이다.현장에서 본 전원주택들 대부분이 비도시 관리지역 내 연면적 200㎡(60.5평) 이하, 3층 이하 건축물이라 건축사의 설계를 거치지 않고 시공회사에 일괄 발주하는 형태이고, 간혹 분리 발주인 경우 대부분 철근 콘크리트 구조였다. (<표>참조>그 이유를 건축주 입장에서 보면 설계에 대한 인식 부족과 설계비 절약 측면이 강하다. 건축 시장 측면에서 보면 건축사사무소는 상가나 오피스텔, 공동주택에 비해 전원주택은 수익성이 떨어지므로 기피한다. 자연 건축사사무소는 전원주택 설계 경험 부족으로 평면에만 치중하고 전원주택 구조의 주류를 이루는 경량 목조주택과 스틸하우스보다 경험많은 철근콘크리트 쪽으로 접근한다.스틸하우스 전문 에스에프시스템 설계팀 원완연 실장은 "건축주가 건축사사무소에서 가져온 설계도를 보면 스틸하우스에 대한 개념 부족으로 구조상 문제가 많다"면서 "어쩔 수 없이 콘셉트만 살려서 설계 디자인을 다시 하다 보면 시간이 더 걸린다"고 말한다. 따라서 "주택 설계 경험이 풍부하고 구조뿐만 아니라 전기 및 배관 설비 익스테리어(외장마감), 인테리어(내장 마감)까지 이해하는 건축사를 선택해야 한다"는 말을 덧붙인다.(주)유앤아이건설 이제헌 대표는 "설계도면을 받아 보면 주택에 대한 공간감이 부족하여 화장실과 다용도실, 주방/식당 등 여러 가지 설비며 가구를 들여놓을 면적이 안 나온다"면서, 여기에 덧붙여 "주택 설계는 평면과 입면을 동시에 진행해야 하는데 평면에 치중하다 보니 입면이 따라주지 못한다"고 말한다.건축사사무소에 주택 설계 디자인을 의뢰할 경우, 규모에 따라 다르지만 보통 총 공사비의 7~10%(2,500만원대가 주류)를 설계비가 차지한다. 반면 시공회사의 경우 건축사를 두면 평당 20만~30만원선, 건축사가 아닌 디자이너가 하면 평당 5만~7만원 선이다. 시공회사의 경우 시공을 주로 하기에 설계는 건축주에게 서비스 수준으로 제공하는 셈이다. 이렇듯 설계비를 부담스러워하는 건축주가 건축사사무소보다 시공회사를 찾다보니 일괄 발주가 주류를 이루는 것이다.가설계, 전체 설계의 70% 차지건축주는 시공회사에 가설계를 요구하는데, 그것을 통해 설계 능력을 검증하고 맘에 들면 본 설계를 의뢰한다. (주)유앤아이건설 이제헌 대표는 가설계란 무에서 유를 창출하는 계획설계로 기본설계와 실시설계의 바탕이 된다고 말한다."가설계는 설계자 입장에서 기본 계획을 수립하는 것으로 중요도는 70% 이상을 차지한다. 건축주와의 설계 상담과 현장 조사, 창의력/설계 경험 등을 반영하여 계획설계 나오기까지 2~3주 걸리며 도면 발생량은 배치도, 평면도, 입면도 수준인데 그 안에는 설계자의 모든 경험이 녹아 있다. 계획설계가 모티브가 되어 협의 과정에서 수정 보완이 이루어져 기본설계가 만들어지면 실시설계에 들어간다. 구조, 전기, 배관 설비 등 부속 도면이 만들어지는데, 이것은 큰 디자인을 결정한 후 진행하는 공정이다."일부 건축주는 A라는 시공회사의 계획설계도를 가지고 B회사에 시공을 맡기기도 한다. 그렇기에 수주를 목적으로 계획설계도를 무료로 제공하는 시공회사도 있지만, 어느 정도 규모를 갖춘 시공회사는 198.3㎡(60평) 기준으로 300~350만원의 계획설계 비용을 받는다. 건축주가 맘에 들 때까지 수정 보안을 거치는데 시공 중 설계도를 수정 보완하면 건축주나 시공회사 모두 손실이 크기 때문이다.건설 관리(CM) 전문 업체인 한미파슨스는 설계 변경은 공사 견적 전에 끝내라고 조언한다."대부분의 건축주는 공사 과정에서 자재나 마감 사양을 결정하거나, 이미 결정한 사양을 변경하곤 한다. 만약 마감 공사 기간 중 벽지나 바닥 마감재를 변경하려면 이는 결정적으로 공사비 증가와 공사 기간 연장 그리고 시공회사와 마찰을 일으키는 원인이 될 수 있다. 따라서 철저한 시장 조사를 통해 자재나 마감 사양 등은 공사 견적 전 마무리지어야 한다."전원주택 생활자들은 "주택 설계 경험이 풍부한 건축사를 둔 전원주택 전문 시공회사에 의뢰하는 편이 나은데, 그 이유는 설계비를 줄이면서 전원주택의 특성을 잘 살린다"는 것이다. 설계와 시공을 분리 발주한 전원생활자의 경우 "유명 건축사에게 의뢰하면 전원주택의 기능보다 디자인에 치우친 나머지 시공 현장을 배려하지 않아 난공사로 이어져 공사 기간이 길어진다"고 말한다. 한편 "시공회사는 주택공법 면에서 각기 전문 분야가 있기에 시공이 유리한 쪽으로 건축주를 유도하는 경향이 강하므로 설계 의뢰 시 시공회사의 특성을 잘 파악해야 한다"고 조언한다.행복한 전원주택 만들기의 기본인 설계. 건축사사무소든 건축사나 디자이너를 둔 시공회사든 설계는 주택 경험이 풍부하고, 다양한 형태의 주택 공법을 소화하고, 현장을 배려하여 시행착오를 줄이는 곳을 선택하는 지혜가 필요하다.간혹 전원주택 설계 상담이란 간판을 건 공인중개사사무소를 보곤 하는데 불법을 자행하는 무자격자로 보아야 한다. 검사와 변호사, 의사와 약사가 있듯이 건축 관련해서는 크게 건축사와 기술사로 구분하는데 설계는 건축사, 시공은 기술사의 고유 영역이다. 따라서 인·허가 관련 설계도를 접수할 때 공문서적인 효력을 갖추려면 건축사의 도장이 필요한데, 그 행정 대행 비용이 평당 5만~7만원선이다.건축사가 없는 시공회사의 경우 설계도를 만들어 시·군·구청 앞에 산재한 건축사사무소에서 도장을 받아 해당 공무원에게 접수한다. 물론 예전에 비해 많이 줄었다지만, 여전히 건축사가 만든 설계도면도 해당 지자체 건축사사무소의 도장-일종의 급행료-을 받아 접수하기도 한다.田
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[SPECIAL EDITION 꿈에 그린 행복한 전원주택 만들기(2)] 설계, 하자는 줄이고 자산 가치는 높이고
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[SPECIAL EDITION 꿈에 그린 행복한 전원주택 만들기(1)] 예산 편성, 전원주택 내 집 마련의 출발점
- 세상에서 가장 소중한 가족을 위한 전원주택 만들기는 크게 예산을 고려한 계획 수립과 설계, 공법 선택, 시공회사 선정, 시공 등으로 이루어진다. 정도正道에 따라 모든 과정을 밟다 보면, 꿈에 그린 장밋빛 전원생활로 들어선다. 문제는 예산 편성 단계에서 시행착오를 겪으면 행복해야 할 전원주택 만들기의 여정이 가시밭길처럼 느껴진다는 것이다. 전원생활자들은 전원주택 예산은 대지 구입비, 설계비, 대지 조성비, 건축비, 조경 및 부대 시설비, 인·허가비, 제세공과금 외에 생각지도 못한 곳에서 복병을 만날 수 있으니 여유롭게 잡으라고 조언한다. 글 윤홍로기자 매월 전국을 누비며 두세 명씩 1년이면 30여 명의 전원주택 생활자들을 만나면서 느낀 첫 번째 공통점은, 전원주택 관련 전문지와 도서, 박람회 또는 인터넷 등을 통해 유익한 정보를 접할수록 부지 마련에서 전원주택 짓기까지 시행착오를 덜 겪었다는 것이다. 한편으론 과유불급過猶不及이라 하여 허접스런 정보까지 마구잡이로 담아내다 보니 스스로 딜레마에 빠졌다고도 말했다. 따라서 정보 수집 못지 않게 그것을 비교 검토하여 알짜만을 취하는, 이른바 내공(학습) 쌓기의 지혜가 필요하다. 만약 시간에 쫓겨 내공을 쌓을 여력이 없다면 중앙일보 이코노미스트 선정 도서이자, 교보문고 추천 도서인 '좋은 전원주택 만들기 시리즈' 《전원주택 짓기 입지 선정에서 완성까지》를 추천한다. 각 분야별 전문가가 전원주택 입지 선정 절차에서부터 지목 변경과 비용, 설계 포인트, 공법별 특성, 예산 수립과 시공 업체 선정, 시공 과정 등을 알기 쉽게 설명해 놓았다. 또한 다양한 공법과 평형대별로 전원주택 생활자들의 생생한 경험담을 엿볼 수 있다.두 번째 공통점은 전원주택을 지은 후에도 건축주와 시공회사 사이에 유대 관계가 돈독할수록 건축물의 완성도가 높다는 것이다. 시공회사 선정 시 중요한 잣대 역할을 하는 부분이다. 사실 대중 매체에 자신의 집 내부, 심지어 안방이며 화장실까지 속속들이 내보이기란 여간해선 쉬운 일이 아니다. 그럼에도 선뜻 공개함은 집에 대한 애착심 만족감 자신감 그리고 설계 및 시공회사에 대한 배려의 표시이다. 삶을 담아내는 집이 건축의 3요소 즉, 튼튼함(구조) 편리함(기능) 아름다움(미)을 두루 갖추면 전원생활도 즐겁기 마련이다. 반면 벽체에서 삐거덕 소리가 나고, 천장에서 물이 새어 마감재가 들뜨고, 값비싼 냉·난방비에 비해 여름엔 덥고 겨울엔 춥고, 손님을 치르기에 거실이 협소하고, 뭘 하나 하려면 움직임이 많고, 외부에서 실내가 빤히 들여다보이는 … 상황이 여기에 이르면 언제까지나 살고픈, 가사가 즐거운, 빨리 돌아가고픈, 손님을 초대하고픈 집은 분명 아니다. 집이 제 역할을 못하면 주변 환경이 아무리 빼어나더라도 전원생활은 고역일 수밖에 없다. 하자 투성이인 집은 예산과 설계도와 견적의 순환적 접근 방식이 아닌, 건축주의 '평당 얼마' 하는 식의 저가적低價的 접근 그리고 능력이 부족한 시공회사의 시공 중 사양 변경 등에서 원인을 찾을 수 있다.평당 건축비, 닭이 먼저 달걀이 먼저"시공회사의 평당 건축비를 알아야 예산을 짜지."-건축주."건축주의 예산과 요구 조건을 알아야 거기에 맞추어 설계하지."-건축사."설계도면을 봐야 자재 물량과 공사 기간을 파악해 견적을 산출하지."-시공회사.이처럼 예산, 설계, 견적이 서로 뒤엉킨 상태에서 행복한 전원주택 만들기, 그 실타래는 어디에서 풀어야 할까? 선택의 여지가 없는 아파트(기성복)와 달리 전원주택(주문 맞춤복)은 건축주의 거주 목적과 경제력, 취향에 따라 규모, 설계, 공법, 내·외장재, 옵션 선정 등 세상에서 단 하나뿐인 결과물이 만들어진다. 건축주의 주문 사양에 따라서 평당 건축비가 달라지기에 건축주가 그 실타래를 푸는 열쇠를 쥔 셈이다.건축주와 건축사, 시공회사의 삼각 관계를 파악했다면, 공법의 종류를 불문하고 '평당 건축비는 얼마'라는 말이 모순임을 알았을 것이다. 만약 여기에 답하는 시공회사는 무한 경쟁 속에서 일단 수주하고 보자는 곳으로, 시공 과정에서 문제를 일으킬 확률이 높다. 앞의 <건축 분쟁 사례>는 본지本誌 편집국에서 제보 받은 것으로 이런 사건은 현장에서 비일비재하다.㈜행인흙건축 이동일 대표는 "집을 구상하고 설계하고 짓는 일은 모두 사람이 하는 일이므로 건축주는 먼저 진정한 파트너(건축사 및 시공자)를 만나야 한다"면서 "합리적인 견적을 산출하려면 건축사사무소나 건축사 또는 설계팀을 둔 시공회사를 찾아가 짓고 싶은 집, 부지의 위치, 건축 예산 등을 밝혀야 한다"고 조언한다.문제는 건축주들 십중팔구가 예산을 밝히기 꺼린다는 데 있다. 시공회사에 예산을 오픈하면 거기에 맞추어 가격을 제시한다고 우려하기 때문이다. 반면 시공회사는 건축주의 예산을 효율적으로 집행하여 전원의 멋과 맛을 살린 집을 짓기를 바란다. 건축 불가능한 집 즉, 건축주의 무리한 욕심으로 배가 산으로 가는 일은 피하려고 한다. 건축주와 시공회사 사이에 적당한 긴장감을 느끼게 하는 부분이다.설계 및 감리 인․허가 업무를 처리하는 건축사사무소의 경우, 건축주의 예산 공개는 당연한 것으로 받아들인다. FM(Field Manual) 즉, 정석대로 진행하라는 것이다.▲1단계-건축사는 건축주의 예산과 요구 조건을 조율하여 설계도를 만들고, 그 디자인에 적합한 공법을 선택한다.▲2단계-설계도대로 건축할 만한(시공 실적, 규모, 현장 소장의 경험 등을 고려) 능력을 갖춘 시공회사 서너 곳과 건축 상담 후 견적을 의뢰하여 받아 보고, 그 가운데 견적이 보편 타당한 시공회사를 선정한다.▲3단계-건축 계약서를 정확히 작성한다. 이때 현장 소장의 상시 감독 하에 공사를 진행한다는 문구를 반드시 넣는다.▲4단계-설계도 및 시방서대로 공사가 순조롭게 진행되는지 건축사가 건축주를 대리하여 관리 및 감독(감리)한다.▲5단계-사용승인(준공) 전 각 실별 자가 점검표를 만들어 하자 유무를 파악한다. 예, 거실 바닥재의 경우 들뜸/무늬 맞춤, 오염 훼손, 걸레받이(굽도리) 마감 상태를 확인한다.규모가 작은 주문주택이다 보니 수익이 적다는 이유로 건축사들이 설계 감리를 기피하지만, 시공회사의 견적은 당연히 설계도에 근거하여 만들어져야 한다는 것이 핵심이다.설계도는 건축주가 바라는 여러 가지 건축 조건을 기재한 증서이므로 시공회사는 견적서에 이를 정확하게 반영해야 한다. 또한 설계도는 문제 발생 시, 그 책임 소재를 증명하는 중요한 자료이다. 간혹 몇몇 영세하고 경험이 미숙한 시공회사의 경우, 설계도를 제대로 파악하지 못한 상태에서 견적을 낮은 가격으로 넣고 시공 중 건축주의 요구 조건에 미달하여 문제를 일으키기도 한다.건축 중 시행착오를 경험한 전원생활자들은 이 부분에 있어 "견적 산출이나 시공 능력이 부족한 시공회사나 저가低價만 고집하는 건축주 모두 반성할 부분"이라고 지적한다. 또한 "견적을 받으려면 시공회사에 최소한 가설계 도면이라도 가져가야 한다"면서 "건축비는 창호, 바닥재, 지붕재 등의 사양에 따라 달라지므로, 흔히 평당 얼마 하는 식으로 애매하게 말하는 시공회사는 아마추어이므로 조심하라"고 조언한다.건축 예산의 안전선, 견적의 120%설계도에 근거하여 시공회사에서 뽑은 총 견적이 만약 1억 원이라면, 건축 예산은 최소 1억 2,000만 원으로 잡아야 안전하다. 총 견적이 건축 예산을 앞지르면 뜻하지 않은 여러 가지 일로 낭패를 겪기 때문이다.건축주들은 전원행에 필요한 예산을 잡을 때 부지 구입비와 건축비, 세금 정도만 생각한다. 실지로 전원생활자들 중 상당수가 건축 과정이나 후에 예산 초과로 어려움에 직면하곤 한다. 양평에서 만난 한 전원생활자는 "토목공사 단계에서 돈이 많이 들어 집도 짓기 전에 은행 대출을 받았다"면서 "건축 외 자금이 얼마나 드는지 반드시 고려해야 하는데 총 공사비의 20%(인·허가 및 세금 10%, 추가비 10%) 정도가 필요하다"고 말한다.㈜유앤아이건설 이제헌 대표(기술사)는 "전원주택을 지으려는 건축주들 대부분이 도시의 아파트 생활자이기에 대지 구입비와 건축비, 인곀昇?비용, 각종 세금 외에 들어가는 대지 조성 공사비와 조경 및 기타 부대 공사비를 놓친다"고 말한다. 조경 및 기타 부대 공사는 불편하더라도 집 짓고 천천히 해도 크게 상관없지만 대지 조성 공사는 건축물을 앉히기 위해 당장 필요한 공사이다.이 대표는 "건축주들이 부지 구입 후, 건축 계획 전 대지 조성 공사를 진행하여 비용을 이중으로 들이는 사례가 많다"고 한다. "건축주가 지주地主와 계약 후 잔금을 치르는 과정에서 지주에게서 내가 잘 아는 사람한테 대지 조성을 맡기면 저렴하다는 말을 듣고 공사를 진행한다. 그런 현장에 시공에 필요한 정보 수집 차 방문하면 대지 조성 공사가 허술하여 경사지인 경우 안전도는 물론 우수 및 오폐수 처리 문제로 민원 발생 소지가 많다. 심지어 건축주에게 나머지는 시공회사에서 알아서 할 일이라며 공사를 중도에 마치기도 한다. 결국 공사를 다시 진행하다 보면 건축주는 이중으로 비용을 지출하여 예산에 압박을 받는다."그러면 대지 조성비는 평당 얼마나 할까? 지형 조건에 따라 다른데 5만-15만 원선이고, 경사지는 15만 원선이 많으며, 지반이 연약하거나 철근콘크리트 옹벽을 치는 난공사는 30만 원선에 이른다. 661.2㎡(200평)인 대지 조성 공사라면 보통 3,000만 원의 비용이 든다. 시행착오로 이 비용이 이중으로 들어가면 33.1㎡(10평)에 가까운 건축비를 날리는 셈이다.예산과 관련 건설 관리(CM) 전문 업체인 한미파슨스는 주택을 지을 때, 건축 비용의 50% 이상은 내 돈으로 마련하라고 조언한다. "최근 은행 등 각종 금융기관으로부터 자금을 빌려 주택을 짓는 것이 종종 목격된다. 하지만 무리한 투자는 화를 자초한다. 예를 들어, 건축을 하다 보면 예상치 않은 돈이 급하게 필요한 경우가 있는데, 이럴 경우 자기 자본이 없으면 대처하기 어렵다. 건축 비용은 50% 이상 자기 자본을 갖추고 시작해야 이러한 문제 발생 시 대처가 가능하다."이제헌 대표는 위의 표를 참고로 예산은 확정 금액 및 미확정 금액이라도 수준별 유추 금액을 대입, 총 예산 규모를 산출하고 자신의 자금 동원 능력(지불 및 상환)과 비교해 예산을 조정할 것을 권한다.田
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[SPECIAL EDITION 꿈에 그린 행복한 전원주택 만들기(1)] 예산 편성, 전원주택 내 집 마련의 출발점
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[전원주택 짓기 A to Z] 건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트
- 전원주택을 짓는 데 반드시 알아야 할, 기획에서부터 사후 관리까지 일련의 과정을 살펴보았다. 주택을 짓는 과정에서 겪을지도 모르는 어려움을 조금이나마 덜었으면 하는 바람이다. 건축 전문가가 아닌 예비 건축주를 대상으로 한 만큼 건축 과정에 대한 간략한 소개를 다룬 뒤에 각 과정별로 알아야 할 정보와 주의 사항을 중심으로 소개했다. 전원주택 기획건축 전체의 흐름을 결정하는 나침반 전원주택 만들기에서 '기획'은 여러분이 짓고자 하는 주택에 대한 요구 사항을 설정하는 단계다. 이 단계에서는 먼저 가족과의 충분한 협의를 거쳐 라이프 스타일, 장래 계획, 예산 등을 고려한다. 그리고 건축물이나 입지 조건에 대한 요구 사항을 결정하며, 각종 관련 정보를 수집·검토하여 예산 수립 및 건축 실행 시기 등을 결정한다. '기획' 단계는 건축 과정의 전체 흐름을 결정하는 나침반 같은 역할을 하므로 검토를 충분히 해야 한다. 건축 목표-왜, 전원주택을 짓는가 전원주택의 건축 목표 설정은, 주택에 대한 요구 사항을 검토하는 단계다. 가족 수와 구성원의 특징, 주택에 대한 이상과 희망, 장래 계획, 예산 등을 충분히 고려하여 현실성과 일관성을 갖춘 목표를 세워야 한다. 건축주는 각 실에 대한 요구 조건, 규모, 배치, 주요 마감재 등을 정리하여 설계자에게 정확하게 전달하도록 충분한 시간을 갖고 결정하는 것이 바람직하다. 건축주가 건축 목표를 얼마나 현실성 있게 세우고, 일관성 있게 유지하느냐에 따라 만족스러운 결과물을 얻을 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다. 예산에 비해서 현실성 없는 건축 목표를 설정하였거나, 일관성 없이 상황에 따라 그때그때 일을 진행하다 보면, 생각이 수시로 바뀌어 건축을 원활하게 진행할 수 없다.기획 단계에서 주의할 사항은 마감재와 각종 시설물에 대한 고려이다. 주택의 규모와 소요 공간은 한번 결정하면 큰 변화 없이 진행한다. 반면에 마감재나 시설물은 수정하는 경우가 많다. 실제로 예산을 지출하는 항목이므로 시간과 예산을 관리한다는 차원에서 사전에 충분히 검토하는 것이 바람직하다. 전원주택 예산 수립 전원주택 예산 수립의 중요성은 아무리 강조해도 지나치지 않을 정도로 신중한 검토가 필요하다. 기획 단계에서 예산 수립은 크게 토지 매입 자금, 건축 관련 자금, 각종 세제 관련 자금으로 나누어 지출 항목별 예산을 짜임새 있게 편성해야 한다. 예산 수립 항목을 건축 과정별로 기입하다 보면, 건축 과정 전체에 대한 흐름을 파악할 수 있다. 또 예정에 없던 비용이 추가로 발생하여 차질이 생기는 것을 막을 수 있다. 예를 들면 지적측량 비용, 사도 개설 비용, 각종 세금 등에 대한 예산을 설정하지 않아 토지 구입 단계에서 많은 경비를 지출하면, 내부 인테리어 마감재를 값싼 재료로 선택할 수밖에 없기에 만족스럽지 못한 결과를 얻는다. 덧붙여 예산 수립 과정에서 주의할 사항은 기획 단계에서는 설계도면에 근거하여 공사비를 추정하므로, 대개 평당 공사비를 기초로 예산을 산정한다. 즉, 공사비 총액을 연면적(평)으로 나누어 건축주가 이해하기 쉽게 평당 얼마로 환산한 것이다. 따라서 평당 공사비는 정확성을 기대하기 어렵다. 같은 공정인데도 불구하고 평당 공사비에 포함하지 않는 항목도 많기 때문이다. 그러므로 자재업체나 시공자가 제시하는 평당 공사비에 대해서 대지 위치, 규모, 구조체 형식, 외부 마감재, 주요 내부 마감재 항목, 공사비 별도 항목을 유심히 살펴보고 예산 범위를 정해야 한다. 자료 및 정보 수집 기획 단계에서 자료·정보 수집은 강제성이 없으며, 큰 경비를 지출하는 항목도 아니다. 그렇지만 건축주의 의사 결정을 위하여 충분한 시간을 두고 검토해야 할 항목이다. 주택 관련 전문서적이나 잡지, 인터넷을 이용하여 자신에게 필요한 정보를 습득하고 조정해 나가는 과정을 반복하다 보면 나름대로의 기준과 방향을 설정할 수 있다. 또 최종 의사 결정 안에 대한 근거 자료로 사용할 수 있다.번거로움과 수고스러움을 피하고자 주변 사람의 경험이나 단편적인 사실에 근거하여 일을 진행하다 보면, 건축 과정의 전체 흐름을 잡지 못하는 시행착오를 겪게 된다. 부지 매입전원주택짓기의 출발점 현장 조사는 토지를 매입하기 위한 조사 단계로 컨설팅 전문 회사, 건축 설계자, 지역 주민의 자문을 참고하여 건축주의 세심한 검토를 필요로 하는 부분이다. 무엇보다 토지 매입의 목적을 분명히 하고, 그에 맞는 토지를 구입하는 것이 중요하다. 또한 향후 개발 계획을 과신하거나, 컨설팅회사의 말만 믿고 매입하기보다는 충분한 현장 조사와 서류들을 상호 비교 검토하면서, 토지 매입 여부를 결정한다. 현장 조사는 거주 여건과 지적공부상의 차이를 알기 위해서 반드시 선행해야 한다. 이때는 거주 여건과 주변 여건의 적합성을 우선적으로 검토하고, 세부적으로 생활 설비 조성 여건(전기, 설비 등)도 면밀히 검토한다. 특히 전원주택을 지을 때는 현장과 인접한 도로 현황을 유심히 살펴보아야 한다. 현장과 지적공부에 차이가 나는 경우도 많기 때문이다. 지형 조건 등에 따른 도로의 구조 및 너비 (건축법 시행령 제3조의 3)대통령령이 정하는 구조 및 너비의 도로라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 도로를 말한다.-지형적 조건으로 차량 통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 시장·군수·구청장이 그 위치를 지정·공고하는 구간 안의 너비 3미터 이상(길이가 10미터 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2미터 이상)인 도로.-제1호에 해당하지 아니하는 막다른 도로로 당해 도로의 너비가 그 길이에 따라 각각 다음 표에 정하는 기준 이상인 도로 토지 관련 서류 확인 토지 관련 서류로는 대략 토지이용계획확인서, 등기부등본, 지적도 등이 있다. 이들 서류는 그곳에 주택을 건축하고, 소유권을 주장하는데 제한 사항이 없는지, 주택을 건축하기 위하여 선행해야 할 행정 절차는 어떤 것이 있는지 등을 한눈에 볼 수 있는 중요한 정보를 제공한다. 이들 관련 서류를 근거로, 실제와 맞는 땅인지, 소유자는 누구이며, 제대로 계약을 하는 것인지, 투자성은 있는지, 집을 짓기 위한 행정 절차는 어떠한 것이 필요한지, 초기 개발비가 어느 정도 소요되는지 등도 점검해야 한다. 田 자료제공 이목수·이방갈로 02-3482-5222, www.emoksu.com -->
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[전원주택 짓기 A to Z] 건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트
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[연재기획/ 전원주택 만들기 3] 전원주택 설계 포인트
- 세부적인 주택 설계를 하려면 배치계획, 평면계획, 입면계획, 단면계획, 각종 설비계획이 종합적으로 이뤄져야 한다. 이러한 계획은 다시 세부 사항에 대한 부분으로 진행돼야 하는데, 나무와 숲을 동시에 볼 수 있는 다각적인 노력과 경험이 필요하다. 때문에 그 내용은 건축주의 의향을 파악하여 전문가가 수행할 부분이며, 건축주의 구상을 시공이 가능한 건축 도면으로 구현하는 것이다.소비자의 설계에 대한 욕구(Needs)를 해결하고자 노력해 왔던 경험과, 실의 배치 및 공간 형성에 대한 트렌드의 변화를 겪으며 익혀 왔던 주택 설계에 관한 사항들을 간략하게 정리해 본다.배치계획배치계획에 영향을 주는 요소들로는 향(방위), 조망, 외부 공간의 구성, 도로, 대지의 모양과 경사도 등의 지형 조건, 상·하수 관로와의 연결, 인접 주택의 위치, 주차 대수, 도시계획선, 전력 및 통신 기반 시설, 기존의 주요 수목 등이 있다.배치계획은 이러한 요소들을 종합적으로 검토하여 대지를 효율적으로 이용하고, 사용하기 편리하도록 주택을 중심으로 평면적인 공간 분할을 통해 기능과 성격을 부여하는 작업이다.배치계획에 영향을 주는 요소와 고려 사항① 향(방위) : 가장 기본적인 사항으로 동남향이나 남향을 선호하며 일조시간에 큰 영향을 준다. 주택에 필요한 일조 시간은 동지 때 남쪽 창을 기준으로 최소 4시간이 되어야 한다. 이를 위해 남쪽에 단층주택을 지을 때는 약 8미터, 2층 주택을 지을 때는 약 14미터 정도의 인동간격(隣 棟 間 隔 : 법규에 정한 건물 사이의 거리)을 둔다. 부지가 협소할 경우 1층을 필로티로 하고 2층에 주요 주거 공간을 둠으로써 필요한 일조량을 확보한다.조망을 우선하는 전원주택의 경우 주변 지형, 수목류의 가공 및 재배치와 일조 조건을 고려한 건축물 설계, 적절한 배치를 통하여 보완하도록 고려한다.② 조망 : 가장 좋은 것은 향과 조망의 방향이 일치하는 것이다. 부득이 할 경우 창의 배치를 통해 부족한 점을 보완하고, 대지의 지형 조건과 향을 우선으로 배치한다.③ 도로 : 대지는 통행, 방화, 통풍, 일조, 피난 등을 위해 최소 4미터 이상 도로에 면하도록 규정하고 있다. 동쪽으로 도로에 면하는 것이 통행 동선의 단축, 공간의 효율적인 이용 면에서 유리하며 풍수에서도 길하다고 한다.모두 그러한 터를 구할 수 있는 것은 아니므로 도로 접근은 대지의 모양과 지형에 적합하도록 한다. 도로-차고-대문-현관으로 이어지는 효율적인 동선 구성을 위해 부득이 한 경우에는 약간의 부대공사(토목 또는 조경)로 보완한다.④ 외부 공간의 구성 : 앞마당에는 작은 연못이 있는 정원, 뒷마당에는 장독대와 텃밭, 옆 마당에는 덱을 크게 내어 주방과 연결하고 야외 식사를 즐기고 싶다는 건축주의 희망을 들어주면, 외부 공간 구성은 자연스럽게 되는 것이다. 충분한 터에서 앞마당만 넓히려고 건축물을 뒤편 지적선에 바싹 붙이는 것은 바람직하지 않다.⑤ 지형 조건 : 대지의 모양에 맞도록 건축물을 배치하는 것이 원칙이며 전면이 개방되도록 한다. 경사가 심할 때는 지하주차장과 함께 대문 등의 진입부를 조성하면 대지의 이용률을 높일 수 있으나 공사비 증액을 고려해야 한다. 그러므로 공사비 부담을 감안해 지형을 최대한 이용해야 하며, 부득이 할 때는 지형을 극복(성토나 절토)하면서 문제를 해결한다.⑥ 상·하수도 : 상·하수도 관로는 도로의 연결 상황과 관련 있다. ①∼⑤의 요소들로 결정된 건축물 배치에 따라 관로의 길이를 짧게 하고 슬로프를 주어 원활하게 배수되도록 한다. 정화조는 대문과 현관으로 이어지는 주요 동선을 피해 설치한다. 지하수를 개발할 때는 미리 수맥 검사를 하여 건축물 배치에 영향을 받지 않는 장소에 관정이 위치하도록 한다.⑦ 인접 주택 : 인접 주택이 있는 경우 프라이버시, 일조, 조망, 통풍, 방재 면에서 맞질리게 되므로, 민원이 발생하지 않도록 설계하고 배치해야 한다. 현재에는 인접 주택이 없더라도 주택단지 내에 자리한 부지라면 앞으로 주택이 들어설 것이므로, 주변의 지형과 도로의 접근성을 파악하여 앞의 고려 사항들을 반영한다.⑧ 주차 대수 : 주차장법에 따라 부여된 주차 대수는 최소의 규정이다. 주차 대수 산정은 건축주의 생활 수준과 주변 대지 여건을 고려하여 배치한다.⑨ 도시계획선 : 계획 대지에 도시계획선이 지나갈 경우, 도시계획선을 지적선으로 보고 지적선과 건축물과의 법적인 이격 거리를 확보해야 한다. 건폐율 및 용적률 산정도 도시계획선 이내의 면적을 기준으로 산정한다.⑩ 전력ㆍ통신 기반시설 : 일정 규모 이상의 건축물에는 전력 및 통신 맨홀을 의무적으로 설치해야 한다. 대지 주변에 전력 및 통신주가 있는지 확인해서 지중 또는 가공 입선의 위치를 고려한다.⑪ 주요 수목 : 이식이 불가능한 주요 수목을 그대로 둘 경우 설계 과정에서 이러한 수목을 이용할 수 있도록 한다. 공사의 진행에 다소 불편을 끼치는 정도면 감수해야 하지만, 공사를 못하도록 배치해서는 안 된다. 또한 수목류는 계속 성장한다는 사실을 고려한다.대지 면적과 건축물과의 면적비건축법에서 규정하는 용어로 건폐율(대지 면적에 대한 건축면적 비율)이라 할 수 있는데, 자연녹지 지역에서는 20퍼센트 이내로 제한하고 있다. 이러한 비율은 녹지지역의 성격상 대지 면적에 비해 건축면적을 상당히 규제하는 것이지만, 쾌적한 주변 환경 조성에 필요한 일이다. 정원을 조성하려면 사실, 이 정도의 건폐율을 적용 받는 것이 다양한 공간 연출에 적합하다.적용 건폐율이 40퍼센트 또는 50퍼센트인 지역에서 주택을 짓고 나면 많은 건축주는 "어, 땅이 다 어디 갔어?" 라며 놀란다. 이러한 지역은 높은 땅값 때문에 대지 면적을 보통 80평 정도로 분할하므로 정원을 조성하는 단독주택용 대지로는 매우 협소한 편이다. 이는 건축물을 둘러싸고 있는 지적선과 이격 거리에 따른 면적 잠식이 생각보다 크기 때문이다.전원주택의 경우 정원과 덱은 물론 장독대, 텃밭, 빨래 건조대 등을 고려한 외부 공간 구성을 위해, 대지 면적에 대한 건축물 면적은건폐율에 여유가 있더라도 30퍼센트 이내로 하는 것이 좋다. 또한 건축면적이 적용되는 정자, 창고, 차고 등은 장래의 증축을 고려해 초기 건폐율을 적용, 배치하도록 한다.평면계획은 건축물의 목적에 따라 필요한 방의 숫자와 면적을 가지고 기능과 이용 측면에서 합리적으로 구획, 배치하는 것이다. 또한 고급주택을 계획할 때에는 평면계획 과정에서도 충분히 미적인 감각을 부여해야 한다.주택의 기본 기능은 가족의 휴식, 섭생, 단란 및 가사 등이다. 이 목적을 구체화하도록 거실, 주방, 식당, 침실, 서재, 화장실, 다용도실 등을 이용에 편리하게 유기적으로 배치해야 한다. 요즘은 인터넷과 교통, 문화의 발달로 주거 기능 외에 재택근무, 작업, 취미생활 공간에 대한 요구도 늘고 있다.평면계획주택의 평면계획은 기능상 입면계획에 우선하되, 항상 연동하여 진행하는 것이 바람직하다. 평면계획은 잘 됐는데 외형이 좋지 않거나 지붕의 형상이 정리되지 못하는 경우도 있으므로 최종적으로 평면과 입면이 일치하는 설계를 해야 한다.공간의 특성 구분과 동선주택의 공간은 진입 조건과 향, 조망 등 대지분석 내용을 감안하여 공간을 특성별로 크게 구분해서 검토, 구획한 다음 세부적으로 실별 구획을 한다. 이는 거시적인 과정을 통해 미시적으로 접근하는 것으로, 기본적인 공간 배치의 골격을 구성하는 것이며 간결한 동선을 가능하게 한다. 공간의 특성을 구분하면 다음과 같이 나눌 수 있다.·공용 생활공간 : 동적인 특성이 있으며, 가족의 단란, 휴식, 식사, 접객, 취미활동, 행사 등의 행위가 이뤄진다. 여기에 속하는 공간은 거실, 식당, 패밀리 룸(거실과 동일 개념이나 세부 성격상 구분함.), 영화ㆍ음악 감상실, 운동실 등이 있다.※안방은 예전에는 친분이 깊은 방문객을 접객하고, 개인 생활공간이면서 공용 기능을 병행했으나, 요즈음은 거실과 식당을 넓히고 안방을 줄이면서 개인 생활공간으로 특성화하는 추세다.ㆍ개인 생활공간 : 정적인 공간으로 프라이버시 보호에 중심이 쏠리는 특징이 있다. 휴식, 학습, 재택 업무, 놀이(자녀) 등의 행위가 이뤄지는 장소다. 이런 공간에는 안방, 침실, 서재, 독립된 발코니와 화장실, 드레스ㆍ파우더룸 등이 있다.ㆍ가사 및 위생, 설비 공간 : 동적과 정적의 중간 성격이다. 주부의 가사활동과 위생, 실내 환경 유지 등의 행위가 이뤄진다. 여기에 속하는 공간은 식당(소형 주택), 주방, 보조 주방, 다용도실, 창고, 기계실 등이 있다.위와 같은 특성의 공간 사이의 연결, 이동 활동은 동선으로 나타나는데 서로 간섭이 없고 짧은 것이 좋다. 특히 가사 노동 등으로 가장 많은 시간을 집에서 보내는 주부의 동선을 배려하는 일이 중요하다. 동선은 간결하고 짧아야 할 뿐만 아니라 쾌적한 환경이 되도록 유의한다. 또한 동선상에 가구를 배치하여 불편을 초래해서는 안 된다.전원주택에서는 디자인 목적상 동선이 다소 길어질 수 있으나 동선이 다른 공간에 간섭을 끼치거나 우회해서는 안 된다. 오히려 동선이 일부 길어지는 요소는 조망 확보 또는 벽면 장식을 통해 멋스런 공간으로 바뀔 수도 있다.실내공간별 세부 계획- 거실거실은 생활의 중심이 되는 곳으로, 각 실간 연결이 중심인 평면계획에서 가장 큰 비중을 차지하는 공간이다. 또한 가장 좋은 조망을 확보하고 실내 마감을 통해 집 안의 전체적인 분위기를 표현하는 곳이다.정원과 연결되는 큰 창을 통해 충분한 개방감을 확보하면서 장식과 TV시청에 필요한 벽면도 확보한다. 또한 일부 기능이 중첩되는 식당과의 연계성이 중요하다. 소형 평형이라면 식당은 물론 주방과도 직접 연결되게 하지만, 주방은 일부를 보이지 않게 가리는 것이 바람직하다.요즈음은 안방의 면적을 줄이더라도 거실을 크게 하는 경향이다. 분위기 연출을 위해 천장과 벽면 일부에 아트 월(Art Wall), 간접 조명과 같은 장식적인 요소를 많이 적용하고 있다. 거실, 현관에 연결되는 한 부분이나 2층에 가족실을 두려는 경향도 높다. 이때의 가족실은 별도의 접객, 휴식 또는 3세대 동거형 주택에서 F2세대의 독립된 단란공간으로 활용한다. 거실에 배치되는 기본적인 가구 및 가전류에는 소파, 응접세트, 장식장, 장식 소품, AV제품, 컴퓨터, 에어컨 등이 있다.벽난로를 배치할 때 유의해야 할 점이 많다. 벽난로는 장식성과 기능성을 겸하며 설치에 상당한 공간이 필요하다. AV제품의 배치와 중첩되는 경우가 많으므로 시각적으로 조망과 벽난로, AV제품을 편안하게 보도록 설계 초기부터 고려해야 한다. 벽난로는 평면의 가구 배치뿐만 아니라 굴뚝 때문에 입면 이미지에도 영향을 미친다. 벽난로가 있는 거실 에어컨은 천장 매입형을 적용하는 것이 배치에 유리하다.거실 실외 면의 폭은 평형에 따라 다르나 거실의 이용도 증가와 AV제품 이용, 소파 및 각종 가구 배치를 감안해서 결정한다. 25평 이내의 주택에서는 3.6미터 이상, 30∼40평 규모의 중형 주택에서는 4.2미터, 45∼55평 규모의 중·대형 주택에서는 4.5미터, 60평이상의 대형 주택에서는 5.1미터 이상의 폭이 적당하다. 이에 따른 앞뒤 길이는 최소 3미터 이상, 폭의 70퍼센트 이상이 필요하다.이러한 크기는 건축주의 의지와 설계자의 창의성에 따라 다르게 표현될 수 있으나, 설계의 보편성을 갖추는 데 참고해야 할 것이다. 이렇게 형성되는 거실 공간은 분위기가 산만해지지 않고 통로나 홀(Hall)로 이용되지 않도록 동선이 구분되어야 한다.거실의 전면부에 배치되는 덱(발코니)의 폭은 최소 1.5미터 이상을 적용하고, 야외용 테이블을 놓고 파라솔을 펼쳤을 때 거실의 조망을 해치지 않고, 통행이 가능하도록 계획한다.- 식당가족의 식사는 물론 주부 입장에서 매우 활용도가 높은 공간이다. 대화, 독서, 접객, 휴식 등 거실의 일부 기능은 물론, 가정관리를 위한 업무 공간의 기능도 담당한다. 소형주택에서는 식재료 준비, 구매한 식료품을 수납하기 전에 정리하는 장소 역할도 한다. 때문에 공용 생활공간으로 거실 다음으로 비중이 큰 만큼 조망과 쾌적한 분위기를 확보해야 한다.식당에 배치되는 가구는 테이블, 의자, 장식장이 있으며, 식사를 하면서 편안하게 조망하도록 하고 통행에 방해 받지 않도록 배치한다.식당의 크기는 사용하는 사람 수와 장식장의 배치에 따라 다르나 안쪽 착석자의 통행을 고려하여 최소 폭은 2.7미터 이상이 필요하다. 밝고 명랑하고 분위기 있는 식사를 연출하도록 자연 채광 및 조망뿐만 아니라 인공조명의 이용도 고려할 필요가 있다. 또한 전원주택의 경우 서빙이 용이하도록 식당, 주방과 연계되는 위치에 덱을 확장하여 야외에서도 식사하도록 하는 것이 좋다.- 주방예전의 주방은 주부만의 가사 활동 공간으로 인식했으나 요즈음은 가족과 함께 요리를 즐기는 공간으로 확대되고 있다. 따라서 예전의 기본적인 조리 동선(식재료 반입-세척-준비-조리-차림)에 따라 배치할 것이 아니라, 가족의 부분적인 단란공간으로 면적 증대와 밝은 분위기, 조망을 위한 큰 창도 필요하다. 또한 식생활 및 주거생활의 변화에 따른 주방용 가전기기의 확대와 보급으로 주방 가구의 배치 길이도 늘어났다. 이에 따라 보조 주방의 기능이 다용도실의 기능과 맞물려 필요성이 높아졌다. 중형 이상의 주택과 아파트에서는 보조 주방이 거의 적용되고 있다.주방에 사용되는 기기류는 시중에 빌트인 제품으로 많이 나와 있다. 종류로는 식기 세척기, 식기 건조기, 가스(전기) 오븐렌지, 냉동·냉장고, 김치 냉장고, 세탁기 등이 있다. 소형 평형에서는 필수적인 주방가구만으로 간결하게 정리해야 하지만, 주부의 입장에서 식재료, 식기, 요리 기구 등의 수납과 주방 이용에 편리하도록 최대한 배려해야 한다.주방의 배치 형태는 '一' 자형, 'ㄱ' 자형, 평행형, 'ㄷ' 자형과 이를 포함한 아일랜드형이 있다. 이는 거실과 식당, 보조 주방(다용도실)과 연결되는 공간의 형태에 따라 결정한다. 주방을 계획할 때는 앞서 기술한 조리 동선에 적합한 가구 및 기구류 외에 쌀통, 냉장고, 전자렌지, 전기밥솥 등의 모든 주방 기기류 사용에 필요한 전기 콘센트, 급·배수설비의 위치를 적합하게 배치해야 한다.보조 주방의 기능은 주로 냄새나거나 장시간을 요하는 음식의 조리, 빨래 삶기, 수납이다. 다용도실과 복합 배치하거나 효율적으로 연계해 세탁, 다림질, 세탁물 및 세제류 수납 등과 같은 가사실의 기능도 편리하게 담당하도록 한다.- 안방안방의 기능은 휴식, 친밀한 방문객 접객, 식사, 단란 등 여러 용도로 사용돼 왔으나, 최근에는 침실의 기능을 강화해서 프라이버시 중점으로 계획하는 경향이다. 안방의 합목적인 기능은 우리 주거생활의 주요한 특성이다. 거실에 비중을 더 두면서 면적은 다소 줄었지만 기능의 쇠퇴를 속단하기는 어렵다. 오히려 최근에는 외국에서 많이 적용되는 마스터 룸(Master Room)의 영향으로 안방에 별도의 침실과 전용 화장실, 드레스·파우더 룸을 부속으로 두어 더 많은 면적이 필요한 경우가 많다. 중·대형 이상 평형의 주택에서는 거의 대부분 적용되는 편이다.안방에 배치되는 가구는 이불장, 옷장 또는 붙박이장, 문갑, 화장대, 서랍장, 장식장 등이며, 고가의 장롱은 반드시 규격을 확인하여 이용은 물론 장식적으로도 돋보이게 배치한다.안방의 크기는 건축주의 안방 활용도와 반입할 가구 내용을 확인하여 결정하되, 기본적으로 12자 장은 배치할 수 있는 너비의 벽면을 확보하는 것이 좋다. 안방이 침실을 겸하는 경우에는 문을 열었을 때 바로 침대 자리가 보이지 않도록 배치하고, 잠자리에서 편안하게 TV방송을 시청하도록 한다.안방과 연결되는 덱(발코니)은 거실 바깥의 덱과 연결되지 않도록 해야 프라이버시 보호에 도움이 된다. 안방 덱의 폭은 야외용 안락의자 또는 부부용 야외 테이블을 배치할 정도로 한다.- 침실침실의 주 기능은 수면과 휴식이므로 가장 정적이며 프라이버시가 필요한 공간이다. 따라서 사용 빈도가 높은 동선상에 가까이 배치하지 않는다. 부득이한 경우는 문의 위치를 조정하여 보완한다. 침실의 창은 아침 동쪽의 햇살을 받아들이도록 하되, 조망과 채광보다는 편안한 실내 분위기를 위하여 너무 크게 내지 말고 단순하고 절제된 마감을 한다. 모든 침실의 창을 동쪽으로 낼 수는 없으므로 편안한 성질의 빛을 받아들이는 북쪽 창을 내는 것도 무방하다. 단, 서쪽 창은 오후의 직사 일광이 쾌적하지 않으므로 조망은 구하되 커튼이나 블라인드 등으로 보완한다.안방에 부속되는 침실은 안방으로 이어지는 동선과 연계하여 화장실, 드레스·파우더 룸을 적절하게 배치하여, 주부가 목욕과 화장을 할 때, 옷을 갈아입을 때의 동선에 방해되지 않고, 부부간에도 프라이버시가 보호되도록 배려한다. 중·소형 주택에서는 이러한 요구를 다 소화하기 어렵지만 취지는 최대한 살리는 방향을 모색해야 한다.침실에 배치되는 가구는 침대, 사이드 테이블, 서랍장 정도다. 침대는 머리 쪽으로는 벽에 붙이되 한쪽 벽으로는 사이드 테이블의 폭 또는 보행이 가능하도록 간격을 확보한다. 또한 우리의 주거 관습을 감안해 침대의 머리 방향은 동쪽이나 남쪽이 되도록 한다.- 자녀방자녀 방의 기능은 휴식, 학습, 놀이 등으로 침실 기능도 겸하지만 밝고 쾌적해야 한다. 자녀의 성장에 따라 넓은 평수로 옮겨가는 소형주택과는 달리 일정 규모 이상의 주택(공동 및 단독)은 성장한 자녀의 요구에 대응하도록 미리 고려해야 한다. 지금의 초등학교 자녀를 보고 계획할 것이 아니라 장래 대학생, 사회 초년생 정도의 모습을 연상하여 계획하는 것이다. 때문에 자녀의 프라이버시도 염두에 둬야 하고 획일적인 면적으로 분할하는 것보다는 그들이 활용할 공간의 기능을 이해해야 한다.일정 규모 이상의 주택에서 자녀방은 학습과 놀이 공간이 같은 실내에서도 가구 배치나 중간 칸막이벽을 활용해 가변성을 주고, 성장에 따라 공간의 성격을 구분하는 것이 바람직하다. 예를 들면 초등학교 수준에는 놀이를 중심으로 한 공간 형성과 장난감류의 수납이 쉽도록 하고, 성장하면서 공간에 대한 지루함이 커질 때 그 시기에 맞도록 변화를 주는 것이다.청년기의 자녀들에게는 적합하지 않으나 또 다른 방법으로는 학습을 위한 방을 따로 두는 것이다. 학습을 위한 방은 개인이 아닌 공용으로 만들거나, 기존 서재의 기능이 있다면 같이 모아 주는 것도 한 방법이다. 학습 분위기 조성, 인터넷을 통한 음란물 접촉 예방과 절제된 사용을 위해 별도의 공개된 방을 이용하는 것이다. 부모들도 이 방을 이용하면서 업무를 하거나 독서 등을 함으로써 교육적 효과를 기대할 수 있다. 이러한 용도의 방은 아직 특정한 명칭이 없으나 서재의 기능이 확대됐다고 볼 수 있다. 이 기능을 적용하는 서재라면 다수의 책상과 책장의 배치를 고려하여 예전보다 넓은 면적이 필요하다.자녀방에 배치되는 가구는 책상, 의자, 책장, 침대, 사이드 테이블, 옷장·이불장, 서랍장 등으로 종류가 많아 이용 및 동선에 문제가 없도록 세심하게 배치해야 한다. 이러한 가구들은 입주하면서 당장 배치하지 않더라도 계획 도면상에는 표현해서 장래의 이용에 불편이 없도록 한다.- 욕실(Bath Room)과 화장실(Toilet)욕실의 기본 기능은 세면, 목욕이며 화장실은 배설이라 할 수 있다. 우리의 일반주택에서는 통상적으로 두 기능을 하나로 묶어 사용한다. 그러나 고급 주택이나 문화적인 차이가 있는 외국에서는 두 가지 기능을 구분해서 적용하며, 면적이 허락한다면 구분하는 것이 바람직하다.현대의 욕실에서 보다 요구되는 것은 건강, 휴식(Refresh) 기능으로 계획 단계에서 세밀하게 접근해야 한다. 예전의 일반적인 규격으로는 다양해진 위생기구를 배치하기 어려우므로 각종 기구의 제원과 이용 특성을 파악하고 이해해야 한다.생활 습관의 변화로 자주 이용하기 편리한 샤워 중심의 목욕 방법으로 욕조를 잘 들이지 않다가, 웰빙 트렌드와 반신욕이 유행하면서 다시 욕조를 적용하는 추세다. 요즘의 욕조는 보다 고급화되어 물 분사로 마사지, 수水치료 효과를 내는 욕조와 가정용 사우나 시설을 선호하고 있다. 또한 장시간 입욕을 위해 독서, 음료 섭취를 위한 보조도구 또는 수납과 TV시청까지 할 수 있는 시설을 요구하기도 한다.욕실과 화장실에 배치되는 위생 기구는 욕조, 샤워부스, 가정용 사우나 도크, 세면대, 양변기, 비데, 욕실장, 방습거울과 각종 액세서리들이 있다. 욕실의 기능이 확대됐으나 설계자에게 부여되는 면적은 항상 부족하기 마련이다. 때문에 더욱 많은 고민을 통해 원활한 사용과 효율적인 배치를 위한 방법을 모색해야 한다.욕실과 화장실은 물을 사용하는 공간으로 같은 습식 공간인 다용도실, 기계실과 함께 모아 주고 상하층간에도 일체가 되도록 배치하여, 각종 배관의 효율적 연결, 하자 발생 시 피해를 최소화하며 수리에도 편리하도록 하는 것이 중요하다. 또한 바닥을 방바닥보다 낮게 하여 실내화가 걸리지 않도록 하고, 단 차이를 이용한 구조적인 방수 형태를 만들고 내구적인 방수시공을 해서 물을 편하게 사용하는 우리의 주거 습관에 맞도록 계획해야 한다.- 다용도실다용도실의 기능은 조리준비, 세탁, 건조, 수납 등이며 별도의 난방을 위한 기계실이 없다면 기계실 기능도 담당한다. 따라서 좁은 공간에 각종 가구 및 기기류가 짜임새 있게 배치돼야 하므로 해당 제원을 파악하고 설치 및 운영에 필요한 공간을 확보한다.세탁기를 설치할 때는 이불 빨래를 위해 대형 용량의 세탁기를 설치할 것인지 결정해서 빌트인 또는 별도의 세탁기 공간을 확보하고, 선반장과 측부 공간을 이용하여 세탁물과 세제류를 편하게 수납하여 이용하도록 한다. 또한 실내 건조를 위한 방법을 마련해 두고 외부에는 덱으로 연결되어 실외 건조를 위한 공간과 가까운 위치에 필요한 장류를 수납하도록 한다. 연결되는 덱은 가능하다면 처마를 내어 비를 맞지 않도록 하는 것이 편리하다.심야전력용 보일러 및 온수기가 설치되는 경우에는 기계 반입과 수선을 위한 공간을 확보하면서 별도의 기계실을 만든다.- 현관현관의 기능은 통행, 수납, 실내·외 공간의 분리 및 완충이라 할 수 있다. 현관은 주택의 얼굴이라고 할 수 있는 공간이므로 이미지 형성에 유의해야 한다. 현관과 연결되는 복도 또는 홀로 이어지는 맞은편 벽과 신발장을 이용하여 이미지를 표현한다. 소형 평형에서는 간결하게 구획해서 마무리하되 중·대형 평형에서는 장식적인 요소를 가미한다.현관에 배치되는 가구는 기본적으로 신발장이다. 소형 평형이 아니면서 별도의 수납공간이 없다면 골프백, 스키, 낚시용품, 인라인 스케이트, 스케이트보드 등의 레저 스포츠용품 등도 수납할 수 있도록 고려한다. 이러한 수납 내용을 확인하고 신발을 벗고 신으며 교행을 하도록 공간의 크기를 정해야 한다.현관도 물을 사용하는 공간으로 욕실보다는 부담이 적으나, 단 차이를 두고 배수의 흐름이 밖을 향하도록 해야 한다. 현관 바깥의 캐노피가 부족한 주택에서는 비가 오거나 눈이 내린 날, 미끄럼으로 인한 낙상을 예방하도록 미끄러지지 않는 재료를 사용하는 것이 바람직하다.현관 외부의 진입 덱은 가능하면 독립적인 것이 좋다. 계획상 거실에 면한 덱과 연결되기 쉬운데 프라이버시 보호를 위해 바람직하지 않다. 덱의 폭은 현관문이 열리면서 2인 이상이 대기할 수 있도록 정하고 직접 비를 맞지 않도록 캐노피 또는 포치를 조성한다.입면계획일란성 쌍둥이를 제외한 사람의 얼굴이 모두 다른 것처럼 아파트가 아닌 개인 단독주택의 모습 또한 다를 수밖에 없다. 당장에 건축주의 성향이 다르며 대지의 지형조건, 주변 환경, 채광과 조망의 방향 등 각종 요소로 인해 건축주가 마음에 들어 하더라도 선호하는 이미지를 일부 차용은 할 수 있으되 똑같이 할 수는 없다.입면계획은 다른 말로 시각을 통해 미적 감각을 불러일으키게 하는 의장意匠계획이라 할 수 있다. 주택의 외장을 형성하는 주요 재료로는 외부 창호재, 지붕 마감재, 외벽 마감재 등이며 주로 사용되는 재료의 종류는 다음과 같다.- 외부 창호재ㆍ현관문 : 알루미늄 주물형 도어, 스틸 단열 도어, 파이버 글래스 도어, 원목 도어 등ㆍ뒷문 : 스틸 방화문, 스틸 단열도어 등ㆍ창문 : 재료는 PVC, 비닐, 비닐도장, 알루미늄원목, 비닐원목 등이 있으며 기밀성능과 단열 성능에 따라 단창 또는 복창을 적용한다. 개폐방식으로는 헝(Hung), 슬라이딩, 픽스, 픽스 앤 슬라이딩, 틸딩, 어닝(Awning) 등이 있다.- 지붕 마감재ㆍ컬러 아스팔트 슁글(표준, 이중 그림자, 3중 등)ㆍ금속기와 (동 제품류, 철판 위 미네랄 칩 코팅 제품 등)ㆍ적삼목 기와 (너와)ㆍ오지기와ㆍ천연 슬레이트 등- 외벽 마감재ㆍ각종 사이딩류 : 시멘트, 비닐, 베벨드(적삼목), 로그, 알루미늄, 동판 등의 금속류 등ㆍ치장 벽돌류ㆍ각종 석재류 (화강암, 사암, 대리석 등 천연 석재류와 인조석)ㆍ외장용 타일ㆍ테라코타ㆍ각종 뿜칠 마감재 등설계 결과로 형성된 외관에 이러한 다양한 재료와 색채계획을 적용해서 입면계획을 완성해 나간다. 입면의 이미지가 산만하지 않도록 다양한 외장재료 및 색상 사용은 절제해야 하며, 외형과 색상의 적용 결과가 균형감이 있도록 구성해야 한다. 그리고 박공용, 창용, 화분받침 등의 외장용 장식재를 사용하여 코디네이션을 마무리한다.창은 조망과 채광, 환기의 기능은 물론 주택의 입면을 결정짓는 중요한 요소이나, 사양에 따라 금액의 차이가 상당하다. 건축 예산을 고려하여 합리적인 재료로 정한다.그리고 도면에는 표현되지 않았지만 주방, 화장실 환풍기, 보일러 연도, 에어컨 외부 배관 등의 각종 타공부의 정확한 위치를 지정하여, 단열에 충실하고 깔끔한 마감이 이루어지도록 관리해야 한다.단면계획여러 주택을 방문, 점검하면 화장실이 방바닥 높이와 같거나 높은 경우, 창문과 문의 높이가 일정하지 않은 경우, 머리를 숙여야만 지날 수 있는 통로, 경사가 세고 단 높이가 너무 높은 계단, 층고가 부족하여 우물 천장을 만들지 못하는 경우 등 잘못된 단면계획으로 시공된 주택을 가끔 볼 수 있다.단면계획은 주택의 각 실별 천장고 설정과 재료 설치 및 각종 마감의 높이를 규정하는 것이다. 설계도에서 다소 표현이 부족하더라도 꼼꼼한 시공사라면 도면상으로 문제점을 먼저 점검해 보고 대안을 제시, 문제를 해결해 가면서 시공한다. 기술력이 부족한 시공사의 경우 도면대로만 시공하다 보면 설계상의 오류가 있을 때 낭패를 볼 수 있다. 어느 정도의 인테리어 감각도 있다면 구조부를 시공하면서 특히 거실의 마감 표현을 다양하게 할 수 있도록 대비한다.- 상식적인 단면계획 요령ㆍ물을 사용하는 습식공간은 방바닥의 구조 바닥면에서 최소 센티미터 이상 낮게 한다.ㆍ하층부로의 배수와 점검, 배관의 설치 및 수리를 위해 하층부 천장 공간을 확보하되 천장 높이가 너무 낮지 않도록 한다.ㆍ적용 구조의 특성을 파악하여 자재의 손실을 절감하고 적절한 실내 마감고가 나오도록 층별로 층간 높이를 정한다.ㆍ외벽에 설치되는 도어류 하부 프레임의 형상과 제원을 파악하여 실, 내외가 깔끔하게 마감되도록 설치 높이를 정해 시공하고, 물이 고이지 않고 원활하게 배수되도록 한다.ㆍ층간 단면 높이에 적합하고 오르내림에 불편함이 없도록 계단 나누기를 하여 계단실의 소요 면적을 확보하고, 통행에 방해가 되는 돌출부는 없 는지 확인한다.ㆍ전원주택에서는 실내 기본 마감고로 2.4미터 이상을 확보하는 것이 좋으며 실의 면적과 연동하여 판단한다. 또한 천장의 장식적 표현을 고려하여 천장 속으로 시공할 수 있도록 공간을 확보한다.ㆍ에틱(Attic) 공간을 이용하는 다락방의 경우 상하간의 이동은 물론 실의 사용 과정에서 불편함이 없도록 내부 벽면의 위치를 설정한다.ㆍ모든 시공 과정에서는 최종 마감 상태를 관리할 수 있는 기술자가 각 공정별 시공 높이를 지정, 지시, 관리한다.각종 설비계획앞서 언급한 내용의 계획이 진행됨에 따라 주택은 골격을 갖추고, 외장재로 살을 더하여 구체적인 형상을 이루고, 도장공사 및 장식재의 설치를 통해 화장까지 하게 된다. 이제는 인간의 순환기 계통이라고 할 수 있는 다양한 설비계획이 진행됨으로써 주택은 사용 가능한 생명력이 있는 목적물로 완성될 것이다.설비계획은 사용자의 입장에서 보다 편리하게 사용하도록 진행돼야 하며, 시공사는 하자 없이 내구적으로 사용할 수 있도록 책임과 역할을 다 해야 할 것이다. 여기에서는 전기 및 설비의 이용 측면에서 점검해야 할 내용으로 정리한다.전기설비- 기본 사항ㆍ안전한 전기사용을 위해 적합한 자재를 적용하고 시공하도록 전문 시공업체가 시공한다.ㆍ과부하가 발생하지 않도록 구역별로 부하량을 여유 있게 예측하고 회로를 분리한다.ㆍ누전되지 않도록 전선의 피복 보호는 물론 적합한 배관재를 사용하고, 타 공정 진행과정에서 보호재를 사용하여 배관이 손상을 입지 않도록 조치한다.ㆍ물을 사용하는 전기기구는 접지가 되도록 하고 월풀 욕조, 에어컨 등의 전력 소모가 크거나 안전을 위한 대비가 필요한 기기류의 전력선은 회로를 분리한다.- 각종 기구의 설치ㆍ천장 직부형의 조명기구는 평면에서 각종 가구를 배치한 상태에서 위치를 정한다.ㆍ벽부등 및 각종 조명기구의 설치 위치는 인테리어를 담당하는 관리자의 확인 또는 위치를 지정 받아 시공한다.ㆍ거실 및 방의 전력, 통신, TV용 콘센트는 가구의 배치를 참고하고, 가구 배치가 바뀔 경우를 대비하여 설치한다.ㆍ복도, 계단실용 조명의 제어는 3로 스위치로 한다.ㆍ거실 또는 영화ㆍ음악 감상실의 경우 리어 스피커와 프로젝트를 설치할 때 배선이 노출되지 않도록 미리 매입한다. 홈씨어터가 대중화되는 요즘에는 기본적으로 배관, 입선을 해야 할 것이다.ㆍ전기료 누진으로 요금이 과하게 나오는 경우가 많다. 층별로 전기 수용신청을 할 것인지 검토하여 계량기를 설치한다.ㆍ물을 사용하는 공간에는 방수 콘센트를 사용하고 외부에서 전력 사용을 위해서도 적절한 위치에 외부용 방수콘센트를 설치한다.ㆍ방범용 시설을 할 경우 보안업체와 협의, 사전에 기구 설치위치 및 종류를 파악하여 공조 시공이 되도록 한다.田■ 글/ 이재헌<유니홈즈 대표>※ 글쓴이 이재헌은 전원주택 설계·시공 전문업체 '유니홈즈' 대표로, 건축공학을 전공한 1급 건축기사이며 주택 설계 공모전에서 다수 입상한 경력이 있습니다. 산내들 전원주택 주택사업부 팀장, 동신 훼미리하우스 주택사업부 사업기획, 에스엠종합건설(주) 토목 및 건축 현장소장 및 총괄 공사팀장을 맡은 바 있으며,13년간 전원주택 설계 및 건축, 단지 조성 실무 책임, 시공지도, 관리 업무를 수행하고 있습니다. 031-718-9411, www.unihomes.com
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[연재기획/ 전원주택 만들기 3] 전원주택 설계 포인트
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[전원주택 만들기2] 건축주가 알아야 할 전원주택 설계Ⅰ
- 설계는 전문적인 지식과 경험, 미적 감각이 요구되는 작업이기에 건축주가 직접 하기 어렵다. 전원주택은 건축주 자신의 경험과 취향을 담는 그릇이다. 따라서 무엇을 원하는지 요구 사항을 설계자에게 적극적으로 제시해야 한다. 설계자가 수용하기 힘든 요구라면, 건축주를 설득하거나 대안을 제시해 이해시키려고 할 것이다. 이 과정에서 건축주는 큰 뼈대의 구상을 이야기하고, 설계자의 창의성과 전문성을 존중하여 지나치게 간섭하지 않는 것이 좋다. 검토 단계에서는 의견을 충분히 제시하고, 기본 설계안을 개선·발전시켜 최종안으로 접근해야 한다. 여기서는 설계에 관해 교과서적이고, 전문적인 각론을 설명하지 않겠다. 건축주의 입장에서 검토할 수 있는 내용에 중점을 두어서, 전원주택 건축을 계획하는 사람들에게 안내자 역할을 하려고 한다.설계의 가치 - 좋은 설계가 좋은 집을 만든다좋은 집이란 많은 돈을 들여서 짓는다고 되는 것이 아니다. '기능','구조','미'라는 건축의 3대 요소와 합리적인 예산 집행을 조화롭게 구성하여, 내구적이고 하자가 없어야 좋은 집이 만들어진다.예산은 부족한데 너무 화려하거나 복잡한 설계를 해서도 안 될 것이고, 너무 위축되어 볼품없는 디자인을 만들어도 곤란하다. 기능성과 조형미가 좋은, 다른 말로 골격이 좋아야 한다. 골격이 좋으면 소모성인 마감자재는 예산에 따라 우선 결정하고, 마음에 덜 차면 상당 기간 사용한 뒤에 교체하면 된다.공법과 자재의 특성을 잘 파악해서 합리적으로 선택하고, 그에 맞는 디자인을 만들어 내려는 노력이 필요하다. 조건, 면적, 재료가 같은 주택을 설계하더라도, 건축주와 설계자의 의도에 따라 결과는 달라진다. 사람의 얼굴이 저마다 다른 것처럼. 기왕이면 더 아름답고 편리하며 견고한 주택으로 만들어야 할 것이다. 연예계에서 연기력 있는 미남, 미녀가 주인공이 되고 좋은 대우를 받는 것처럼, 잘 짜인 설계는 좋은 집을 만들고 주택의 가치를 높여준다.사실 우리나라 건축주들은 설계비에 매우 인색한 편이다. 이는 설계의 가치를 낮게 평가하기 때문이라고 볼 수 있다. 설계를 전문가에게 따로 맡기기보다는, 시공업체에 떠넘기는 경우도 많다. 집을 주문하면 설계는 공짜라는 인식 때문이다. 반면에 단독형 전원주택의 설계는 맡으려고 하지 않는 설계자들의 경향도 한 원인이다. 설계자들은 설계의 필요성과 가치를 건축주에게 이해시키려고 적극적으로 노력했는지 반성해 볼 필요가 있다.물론 설계의 가치를 잘 알고 투자하는 건축주도 적지 않고, 뛰어난 설계 능력을 보유한 설계사무소도 많다. 하지만 대부분의 건축주들은 비용 부담 때문에 능력 있는 설계사무소의 도움을 받지 못하는 것이 현실이다.이러한 이점 때문에 건축주는 설계비에 너무 인색하지 않아야 한다. 또한 설계자는 건축주와 시공자가 만족할 만한 성과물을 만들어 내야 한다.※ 정교하게 잘 짜인 설계가 가져다 주는 이점- 아름다운 디자인으로 건축주를 기쁘게 하고,- 자산의 가치가 상대적으로 상승하며,- 혼선에 따른 시행착오를 예방, 건축비용을 절감하고,- 정확한 시공으로 내구적이며 하자 없는 건축물을 만들게 한다.※ 설계자 선정과 건축주 준비 사항자신의 구상과 취향을 정리, 설계조건을 만든다가족 구성과 필요한 방의 수, 직업 또는 취미(기업 종사자, 자영업, 프리랜서, 집필, 회화, 조각, 영상, 원예 등), 예산상 시공 가능한 전체 규모(면적), 마음에 든 주택의 전경이나 실내 사진, 경험 또는 주택 관련 자료와 주택의 배치, 조경 등에 관련한 자신의 구상을 간략히 정리해 두는 것이 좋다.건축주는 설계자와 첫 상담에서 이러한 사항의 가닥을 잡을 수 있다. 설계사무소에는 상담을 위한 자료가 많이 있으므로, 구체적으로 준비하지 않아도 구상을 정리해 두면 상호 이해를 하는 데 편하다. 그리고 토지 관련 서류(지적도, 토지(임야)대장, 국토(도시)이용계획 확인원)도 준비해 둔다.※ 주택을 설계한 경험 많은 설계사무소를 선정한다통상적으로 단독주택 설계는 설계용역비가 많지 않아 용역 맡기를 꺼리는 곳이 있다. 설계 용역을 맡더라도 초급 설계자에게 실무를 맡기는 경향이 있어, 경험 부족으로 설계의 질이 떨어지는 경우도 제법 있다. 비용이 좀 맞다 싶으면 디자인이 마음에 들지 않고, 이래저래 소비자는 고민이다.그래서 경험 있는 건축주는 속칭 '가 설계(기본설계안)'를 두 군데 이상 받아 마음에 드는 설계사무소를 정하는 경향이 있다. 이 경우 아는 사이가 아니라면 설계사무소의 서비스도 받기 쉽지 않다. 거절하는 곳도 있을 것이다.디자인이란 최초의 구상 수립이 가장 힘든 단계다. 설계자 입장에선 이러한 핵심 과정을 무상으로 서비스하기 어렵다는 사실을 이해해야 한다. 때문에 경험이 많은 설계자는 먼저 정리한 설계 조건을 건축주에게 제시하는 경우도 있다. 설계사무소의 실적 특히 단독주택 설계 실적을 열람하며 설계자와 대화를 나누다 보면 설계를 맡길지 판단이 설 것이다.다른 한 가지 방법으로 주택 건축 경험이 많은 시공사에 의뢰해 볼 수 있다. 시공사에서 하는 설계는 자신들이 주로 하는 특정 공법을 염두에 두고 서비스하는 경우가 많다. 스틸하우스를 원하는지 목조주택을 원하는지를 결정하고 해당 분야의 시공업체를 찾아가야 한다. 그러나 시공사는 설계사무소가 아니기 때문에, 허가 및 준공에 따른 행정 절차를 법적으로 수행할 수 없다.따라서 시공사는 편의상, 영업 목적상 디자인만을 제공하는 것일 뿐, 결국은 설계사무소에 업무 용역을 의뢰해야 한다. 설계비를 절약하는 한 방편으로 이런 방법을 쓰고 있는데, 설계는 시간을 두고 전문가인 건축사사무소에 의뢰하는 것이 합리적이다.※ 형질변경은 토목측량 설계사무소에 의뢰한다건축사사무소에 형질변경, 도로점용 관련 업무 일체를 의뢰할 수 있으나, 대개는 토목측량 설계사무소에 따로 의뢰한다. 이때는 건축설계 기본안이 준비돼 있어야 한다. 해당 지역에 있는 토목측량 설계사무소는 형질변경 목적물인 주택의 규모, 배치 및 진입 방법을 고려해 지적을 분할하고, 대지 조성, 도로, 관로공사를 위한 토목설계와 형질변경허가 및 도로점용 허가 행위를 대행한다.이때 설계변경 등의 번거로운 상황을 피하려면 주택 계획을 구체적으로 수립해 두는 것이 좋다. 특히 일정 규모 이상의 건축물 등은 전용에 따른 규제 조건을 면밀히 파악하고, 해당 관청에 사전 질의 및 유권해석을 통해 시행착오를 겪지 않도록 대비해야 한다.※ 주택 설계는 가족의 합의가 중요하다특히 부부의 의견이 중요하며, 자녀의 생각도 반영하는 것이 좋다. 설계를 진행하다 보면 부부의 의견이 달라 절충점을 찾기 어려운 경우가 있고, 남편과 이미 준비한 안을 부인의 불만으로 다시 설계하기도 한다. 주택 설계는 가정에서 가장 많은 시간을 보내는 주부의 입장에서 세심히 배려해야 한다.가사노동 및 수납의 편리성, 간결한 동선과 호감 있는 실내외 디자인을 위해 주부의 의견은 존중돼야 한다. 남편과 설계자의 협의만으로 설계를 진행하면 안 된다. 설계의 결과물로 가족 모두의 행복한 삶터를 만들어야 하므로 불만을 내재시켜서는 안 될 것이다.※ 장래를 예측해 설계한다주택은 내구적인 소비재다. 장래에 달라질 생활의 변화도 예상, 반영해야 한다. 이 경우 고려해야 할 요소는 다음과 같다.① 라이프스타일의 변화에 따른 변수 : 자녀의 결혼, 부모님의 별세, 정년퇴직, 생업의 변화, 취미 생활 등② 새로운 공간의 필요에 따른 변수 : 예전에는 생각지 않았던 거실 외 별도의 패밀리룸, 드레스룸, 홈 시어터 등③ 신기술 적용에 따른 변수 : 홈네트워크, 원격제어, 냉난방 및 방범설비 등현재의 주택 설계 경향을 이해하면서 가족이 필요한 공간을 배치하되, 이러한 변수를 고려해서 생활에 편리성을 더할 시설도 적용할 것인지 판단해 설계에 반영한다.※ 기본적인 보편성을 갖추도록 설계한다주택 설계는 건축주와 설계자의 취향, 철학이 묻어나게 되는데, 건축주의 의지가 가장 많이 반영될 것이다. 간혹 좀 별난 모양, 특이한 재료를 적용시키려고 하는 건축주가 있다. 건축주의 희망을 적극 검토해서 실현할 방법을 찾는 것은 전문가의 임무이지만, 유별난 요구를 반영해 결과적으로 주택의 가치가 하락한다면, 설득해서 반려하게 하는 것도 의무란 점을 이해해야 한다.상업적인 목적의 건축물이라면 인식도를 높이기 위한 여러 가지 방법을 모색해야 하지만, 주택에서는 기본적인 주택 설계로 보편성을 갖추는 것이 좋다. 내가 평생 살 집이고 자손에게 물려줄 집이라도 매물로 팔릴 수 있어야 한다. 주택은 자산이기 때문에 가치를 인정받을 수 있도록 디자인돼야 하는 것이다. 전원주택은 자주 보아도 질리지 않도록 편안해야 하며, 주변 자연이나 이웃 주택들과의 조화를 고려하고(특히 단지형일 경우), 절제된 변화와 균형미가 도출돼야 한다.※ 예산을 고려해 설계한다구슬이 서 말이라도 꿰어야 보배. 아무리 훌륭한 디자인이라도 예산 부족으로 시공하지 못하면, 설계도는 한낱 그림에 불과하다. 건축주의 입장에선 의욕에 비해 자금은 항상 부족하기 마련이다. 은행에서 상환에 부담되는 규모의 대출을 받아야 한다면 새 집에 입주하는 부담감이 얼마나 클 것인가? 설계자에게 자신의 자금 능력을 알려야, 예산을 고려한 효율적이고 합리적인 설계를 할 수 있다.※ 공법보다는 기본 계획안을 먼저 수립한다철근콘크리트 공법은 보편화돼 있고, 요즘에는 목조주택, 스틸하우스 등 다양한 공법을 많이 사용하고 있다. 소비자의 적극적인 관심과 업계의 마케팅에 힘입어, 건축주가 먼저 선호하는 공법을 결정해서 설계를 의뢰하는 경우도 있다.그러나 기본 계획을 먼저 완성하고, 그에 적합한 공법을 적용하는 것이 원칙이다. 변화가 많은 디자인에 철근콘크리트 공법을 적용하면 거푸집 시공에 많은 자재와 인건비가 들어가므로, 변화에 대응하기 편리한 목조나 스틸하우스공법이 적합하다. 건축주가 보수적이고, 단순한 형태의 디자인일 때는 철근콘크리트 공법이 유리하다.※ 증축을 고려한다준공 후 증축하려는 계획을 갖고 있거나, 살면서 설계 당시에는 고려하지 않았던 공간이 필요하거나, 새로운 상황의 발생 등으로 증축 해야 할 경우가 있다.증축 계획이 있다면 반드시 완공까지의 평면, 입면설계를 준비해서 검토해야 한다. 증축 계획이 없었던 경우에는 증축에 따라 메인 건축물의 외형 이미지가 나빠지지 않도록 해야 한다.※ 입체적인 공간으로 설계한다단독, 전원주택은 평면을 중시하는 아파트와 달리 외형에 변화를 주고 입체적인 공간감을 자유롭게 구사하며 설계해야 한다. 따라서 전원주택은 설계의 난이도가 높고, 실제적인 공간감을 느끼며 설계할 수 있는 경험을 요구한다. 평면은 좋은데 입면, 즉 외형이 안 좋거나 지붕의 형상을 정리하기 어려운 경우가 많다.평면계획을 할 때는 입면과 지붕, 전체적인 외형 디자인을 병행하며 검토해야 한다. 또한 천편일률적으로 천장 높이를 적용하는 것보다는 각 실의 분위기에 맞도록 변화를 주면 더욱 고급스런 설계가 된다.※ 조망을 확보하되 균형을 찾는다원하는 조망을 확보하려는 의욕이 너무 앞서면 창이 굉장히 많은 주택이 된다. 창은 조망과 채광, 환기 등의 기능을 위하는 것으로 열 손실이 발생하고, 공사 원가가 상승하며, 안정적인 실내 공간 형성과 장식을 위해 필요한 벽면도 감소시킨다. 기능과 외형적 디자인, 유지 관리 측면에서 균형을 찾아야 한다. 물론 전원주택의 장점인 조망을 위해서는 도시주택보다 많은 창이 필요하다. 독립형 전원주택은 위치와 높이에 구애받지 않고 창을 배치할 수 있지만, 단지형 전원주택은 다르다. 단지형 전원주택은 이웃한 주민의 프라이버시 때문에 창의 배치에 문제가 생길 수 있다. 때문에 설계 당시부터 인접 주택 방향으로 면한 창문은 민원 예방을 고려해야 하며, 부득이한 경우 장식형 가리개를 설치한다.※ 자연 통풍이 되도록 한다창문의 위치와 크기, 개폐 형식에 따라 창문의 환기 능력이 달라진다. 쾌적한 실내 환경을 유지하고 여름철 냉방기를 효율적으로 사용하려면, 통풍이 자연적으로 이뤄지도록 적정한 크기와 형식의 창문을 배치해야 한다.3세대 동거형은 패밀리룸을 확보하는 것이 좋다2, 3세대의 단란 공간과 장성한 2세의 접객 공간이 될 수 있는 패밀리룸을 두는 것이, 세대 간 프라이버시를 보호하고 가족 구성원 사이에 행동하기 편하다. 가능하면 2세대를 위한 별도의 소형 주방을 홈바 형식으로 구성하면 더욱 좋다. 예산의 한계로 적용하기 어려운 경우도 있겠지만, 3세대 동거형은 이런 상황을 유념해서 2세대의 독립된 공간을 마련해주는 아이디어가 필요하다.※ 각종 수납공간을 확보한다일상생활을 하기 위해서는 여러 가지 수납공간이 필요하다. 장기간 보관이 필요한 물건, 수시로 사용하는 물건, 계절별로 보관해야 하는 물건 등이 있는데, 이에 따른 수납이 편리하도록 고려해야 한다. 오래된 살림일수록 수납해야 할 것이 많다. 중요하거나 특이한 수납물이 있을 때는 설계 당시에 설명해야 한다. 요즈음은 안방 장롱보다는 드레스룸처럼 사용하기 편리하고 수납량이 많은 공간을 요구하는 경향이 늘어난다.※ 가구의 배치도 설계에 포함해야 한다이사해야 할 주요 가구 및 애장품(자개장 세트, 골동품 가구와 같은 고가의 수납 또는 장식장, 일반 가구류, 피아노, 분재, 장식물 등)도 설계 조건에 포함해야 한다. 배치뿐만 아니라 사용 동선이 편리하도록 고려해야 하며, 세탁기, 보일러, 기름탱크와 같은 설비 시설물도 고려해야 한다. 이러한 조건이 반영돼야 짜임새 있는 설계가 이뤄지며, 도면상에서 실제 공간의 사용 상황을 예측할 수 있다.※ 장식적인 전기조명을 너무 많이 배치하지 않는다일반 주택에서는 업소와 달리 대부분 기본적인 조명기구만을 사용한다. 각 실의 분위기를 낼 수 있는 조명기구를 다양하게 사용하면 더욱 고급스러운 분위기를 연출할 수 있다. 그러나 너무 많은 조명기구를 적용하기 원하는 건축주들이 있다. 이 경우 전기 회로의 수량이 많아지므로 아껴 사용해도 전기 요금이 많이 나온다. 절제하면서 적재적소에 센스 있는 감각으로 전기 조명 계획을 수립하는 것이 좋다.※ 적당한 다용도실 면적을 확보한다다용도실의 기능을 보면 세탁과 건조, 조리, 수납, 난방이 있다. 주부의 가사 생활에서 주방과 함께 중요한 공간임에도 불구하고, 대체로 면적 배분을 인색하게 하는 편이다. 요즈음은 아파트 모델의 영향으로 다용도실을 보조 주방으로 만들어 예전보다 편리하게 사용하도록 한다. 단독주택에서는 주부가 좀 더 활발하게 사용하도록 배려해야 한다.또한 전원주택의 경우 냉장 보관해야 할 공간이 도시보다 더 필요하다. 메인 냉장고를 보조할 김치냉장고 배치를 미리 해 두는 것이 좋다. 주부의 가사 활동에 세심한 관심을 가져야 한다. 난방시설인 보일러와 기름 탱크를 외부에 두는 경우가 많은데, 가능하면 실내에 두는 것이 유지 관리에 좋다. 보조 주방 기능이 있는 경우는 기계실로 분리해 배치하고 부득이 실외에 설치할 때는 보온이 되도록 보완한다. 田※ TIP전원주택은 모양과 형식에서 자유로워야>>앞마당은 물론 옆마당, 뒷마당도 만들어 보자.앞마당은 잔디밭, 옆마당은 꽃밭, 뒷마당은 장독대와 텃밭. 생각만 해도 아름답지 않은가? 전원주택의 백미는 조경이다. 큰돈을 들이지 않으면서 아름답게 가꾸는 건강한 노동이야말로 전원생활의 즐거움이 아닐까?>>집의 첫인상, 현관을 단장하자.짧은 동선과 공간의 효율적 사용 이라는 명제를 떠나, 현관을 들어서면서 반대편 정원이 보이게 하는 것은 어떤가? 복도를 따라 걸으며 볼 수 있는 정원 또한 즐겁다. 데드 스페이스(Dead space)가 많다고 비평을 받을지라도 말이다.>>자녀들 방은 꼭 네모난 방에 책상, 침대를 배치해야 하는가?자녀들에게도 학습과 놀이, 침실 기능이 분리되는 형태로 방을 만들어 주자. 아이들 키높이에 맞춰 칸막이를 설치하면 미로찾기를 하듯 즐거워 한다.>>넓은 거실이나 안방의 천장 장식은 꼭 네모난 우물 천장이어야 하나?대들보를 걸어 보고 옛날 문짝도 한 번 걸어 보자. 천창을 설치해 밤에 별을 볼 수 있게 하는 것도 좋다.>>한 필지에 꼭 한 채만 지어야 하나?별채를 생각해 보자. 부모님을 위한 것도 좋겠고 접객, 집필과 취미 생활을 위해 예전의 사랑채면 어떻고 행랑채면 어떤가? 물론 채를 나눈다는 것은 공사비 증액과 이동하는 데 불편을 초래한다. 하지만 그런 부담은 사실 크지 않다. 보다 자유로운 배치를 권하고 싶다. >>자녀, 손자, 손녀 들을 위한 낭만 공간을 만들어 보자.누워서 밤하늘을 볼 수 있는 다락방, 정원 한 모퉁이의 정자 또는 파고라, 독립 덱 등등. '자금 사정으로 큰 땅을 구입하지 못해서', '건축비가 모자라서'라는 현실적 이유로 마음처럼 하지 못하는 것이 사실이다. 그렇지만 조금씩은 멋을 내자. 아이디어를 좀 더 내보자. ■ 글 이재헌<유니홈즈 대표>※ 글쓴이 이재헌은 전원주택 설계·시공 전문업체 '유니홈즈' 대표로, 건축공학을 전공한 1급 건축기사이며 주택 설계 공모전에서 다수 입상한 경력이 있습니다. 산내들 전원주택 주택사업부 팀장, 동신 훼미리하우스 주택사업부 사업기획, 에스엠종합건설(주) 토목 및 건축 현장소장 및 총괄 공사팀장을 맡은 바 있으며,13년간 전원주택 설계 및 건축, 단지 조성 실무 책임, 시공지도, 관리 업무를 수행하고 있습니다. 031-718-9411, www.unihomes.com
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[전원주택 만들기2] 건축주가 알아야 할 전원주택 설계Ⅰ
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[전원주택 만들기] 전원주택 마련의 절반, 터 잡기
- '터 잡기는 전원주택 짓기의 절반'이라는 말을 해도 부족함이 없다. 나와 가족 그리고 이웃이 함께 살아갈 터를 잡는다는 것은, 오늘은 물론이거니와 향후 몇 십 년을 내다보고 결심해야 할 매우 중요하고 어려운 일이다. 자금도 걱정해야 하고 교육과 교통, 의료 시설, 시장 등 터가 갖춰야 할 조건은 많다. 터를 잡기 위한 여러 가지 변수가 합일점을 찾는 '그 땅'을 찾으려면 열심히 정보를 수집하고 발품을 파는 것 말고는 대안이 없다. 그러면 터를 보고 '내 땅'이라고 결정하는 데 필요한 준비 과정과 변수는 무엇일까? 여기에서는 먼저 그러한 것들을 열거하고 자신의 계획과 취향, 예산 등을 반영하여 결정을 내려보자.터 잡기 이것만은 알고 시작하자가족과의 합의가 분명해야 한다별장이나 세컨드 하우스가 아닌 경우, 전원주택으로의 이주는 가족 구성원 전체의 합의와 희망을 공유해야 한다. 새로운 터를 찾는 일은 지금보다 나은 행복한 보금자리를 취하는 것이다. 그런데 살면서 몰랐던 불편을 겪으며 새로운 환경에 정을 붙이지 못한다면 여간 난감한 일이 아니다. 때문에 치밀한 사전 조사도 중요하지만 무엇보다 근본적인 동기가 확고해야 한다.어떤 목적의 터를 잡을지 결정한다목적이 분명해야 그에 맞는 부지를 집중적으로 검토할 수 있다. 또한 외뢰를 받은 부동산에서도 적합한 부지를 추천할 수 있어 공연한 발품을 면할 수 있다. 주택을 짓더라도 단독형, 단지형, 동호인형으로 구분해야 한다.생활상을 고려해 이주 희망지역을 조사한다직장 또는 자영업, 전문직, 프리랜서 등 직업 구분과 예산 규모를 고려한다. 먼저 근교 간선도로망과 연계한 이주 방향을 정하고 거리별 지역을 선정한다. 다음으로는 지도와 인터넷 부동산 사이트를 이용해서 기초조사를 한 후, 주말에 가족과 함께 소풍을 가듯이 시간을 가지고 지역 부동산을 통해 구체적인 답사를 한다.기본적인 기초조사와 몇 차례 답사를 반복하다 보면, 저절로 지역별 시세 동향을 숙지하게 되고 '좋다', '나쁘다'를 판단하는 능력도 쌓인다. 현지 조사를 할 때는 주택건축을 위한 형질변경이 가능한 전답, 임야와 함께 인근 대지의 시세도 조사한다.오늘을 보고 판단하지 않는다관심 지역이 정해지면 해당 지역 부동산과 건설교통부 및 국토관리청, 지방자치단체 등의 홈페이지를 방문한다. 해당 지역 도로망의 신설·확장 및 각종 개발 정보를 수집하고 보다 발전적인 지역을 세부적으로 검토해야 한다. 물론 조용한 전원생활을 위해 그에 적합한 터를 찾는다면 상관없지만, 살면서 자산 가치가 올라가는 땅이라면 금상첨화(錦上添花)일 것이다.조용한 전원생활을 위해 개발 계획이 없는 터를 찾더라도 개발 정보는 파악해야 한다. 실제로 있은 일이지만 조용히 편안하게 살려고 지은 전원주택 인근에서 개발 계획이 진행되는 바람에 원하던 환경을 잃어버린 예도 있다.일반인의 눈에는 황량하기만 한 터도 개발 경험이 있는 사람이 단점을 보완하면 가치 있는 땅이 된다. 길도 구불구불하고 불편하기 그지없는 현재의 터가 어느 날 인기지역이 된 경우를 여러 번 보았고, 현재의 여건만을 보고 터를 찾던 이의 주저함 때문에 결국은 더 비싼 값에 구입하는 경우도 보았다. 오늘의 입지를 제대로 파악해야 함은 물론이지만, 각종 정보 수집과 정리를 통해 내일의 가치도 살펴 구해야 할 것이다.모든 것이 맞아떨어지는 명당은 없다심리적인 준비 사항이 되겠는데 모든 구색을 다 갖춘 땅을 얻기란 참으로 어렵다. 게다가 내가 원하는 면적만큼의 땅을 구입하기는 더욱 어렵다. 더러 지관(地官)을 대동하고 해당 부지의 매입을 검토하는 사람이 있는데, 물론 모든 것을 갖추면 더없이 좋을 것이다.하지만 모든 일에는 시한(時限)이 있다. 시간을 두고 여유 있게 터를 물색하다가도 눈에 띄는 터를 만나게 되면 집중적으로 검토해서 결론을 내야 한다. 좋은 땅은 매물로 잘 나오지도 않거니와 나오더라도 가만있지 않는다. 오죽하면 '땅에는 임자가 따로 있다'는 말이 생겨났을까? 최선이 아니면 차선이 있듯이 부족한 면은 기술적으로 보완하거나 자신의 상식과 경험에 따라 대안을 만들면 전문가의 도움이 없더라도 결정적인 실수는 하지 않는다.터를 잡는 목적에 따라 조건은 조금씩 다르지만 전통적으로 '배산', '임수', '남향'이라는 공통적인 조건은 무시할 수 없다. 상업용지는 북향이 유리한 경우도 있지만 주거용 터를 찾는다면(조망을 위해 북향이 선택된 경우도 상당히 많음) 이 3가지 조건을 따르는 것이 좋다. 그 외의 공통조건으로는 급수, 배수, 지반, 접도, 이웃, 근린생활시설 등이 있다.터를 검토할 때에는 기본적인 문서(지적도, 토지(임야)대장, 국토(도시)이용계획확인원, 등기부등본)를 준비해서 전문가에게 검토를 의뢰하거나, 관할 관청 민원실에 문의하여 목적물을 지을 수 있는 땅인지, 어떠한 절차를 거쳐야 하는지 확인해야 한다.배산, 임수, 남향산을 등지고 물을 바라보는 위치라면 상상만 해도 그림같은 풍경이 떠오를 것이다. 게다가 남향이면 금상첨화. 명당터가 분명하다. 그러나 오늘날에는 조금씩 달리 해석하면서 접근해야 한다. 마을이 되려면, 농경생활을 위해서 임수가 필요한 조건이지만 개별 전원주택에서 임수는 좋은 조망과 물을 구할 수 있는 조건 정도로 이해하면 된다. 남향이라는 조건도 사용상의 편리함과 좋은 조망을 구할 수만 있다면 북향을 선택해도 좋다.현대의 건축 자재와 기술, 디자인은 악조건을 극복할 수 있게 해 준다. 원재료(터)가 좋으면 더할 나위 없겠지만, 어느 정도의 가공을 통해 부족한 점을 극복해야 한다. 모든 조건을 갖춘 터를 만나기란 어려우므로…….참고로 전통적인 풍수에서 기본적인 터 잡기 원칙으로는 앞에서 말한 배산임수(背山臨水), 정면이 낮고 뒤가 높아야 한다는 전저후고(前低後高), 들어 갈 때는 좁으나 들어가면 넓어지면서 아늑해지는 것이 좋다는 전착후관(前窄後寬) 등이 있다.급수, 배수사람은 물을 떠나서는 살 수 없다. 당연히 물을 구할 수 있는 터를 찾아야 한다. 기왕이면 가까운 내 땅에서 물을 구해야 다른 사람에게 아쉬운 소리를 하지 않아도 된다. 어떤 사람은 수맥(水脈)이 흐르는 땅은 안 좋다고 하는데 그러면 수맥탐사도 하면서 상당히 넓은 땅을 구해야 한다. 이 또한 극복할 수 있는 조건이므로 현실에 맞게 상수도가 없다면 음용(飮用) 가능한 수맥이 있는 땅으로 결정해야 할 것이다.그 다음은 '물을 어떻게 내보내느냐' 하는 문제다. 비가 내릴 때 주변의 물이 어디로 어떻게 흐르는지 살펴야 한다. 해마다 홍수 때면 저지대에 사는 사람들이 고생하는 모습을 본다. 도시라면 배수펌프 시설이 있지만(이것도 가끔 고장이거나 운용 잘못으로 피해를 본 경우도 있다.) 전원주택지에서 이러한 시설을 할 수는 없다. 당연히 자연 배수가 원활한 지형인지 검토해야 한다.만약 문제가 있어도 토공사를 통해 극복할 수 있다면 다행이지만 그렇지 않다면 배제해야 할 땅이다.예전에 겪은 일인데, 어떤 분이 여윳돈으로 소개업자의 말을 믿고 지적도만 보고 땅을 사서 묻어 뒀다가 전원주택 바람이 불자 개발 검토를 의뢰해 왔었다. 지적도상에는 전면에 개천을 바라보고 뒤편에 도로와 접해 있었다. 긍정적으로 보고 현지 답사를 한 결과 법적으로 집을 짓는 데는 아무런 문제가 없었다. 그런데 도로를 접하고 있는 뒤쪽 계곡과 같은 급경사 지형이었다. 물뿐만 아니라 뒤편 도로의 방향도 검토지 방향으로 오다가 진입 가능지에서 휘어나갔다. 엄청난 옹벽과 토공사로 계단식 부지를 만들 수는 있지만, 그 비용을 어떻게 감당하며, 공사를 해도 좋은 터로 만들 수 있을까? 결과는 'NO'였다. 지적도는 평면으로만 돼 있어 지형을 알 수 없다. 때문에 반드시 현지답사를 해야 한다.지반, 접도검토 대상지의 땅속 지반(地盤) 상황을 맨 눈으로 알 수는 없다. 그러나 형질변경을 하는 대상지가 현재 논일 때는 지반을 강화해야 한다. 지반을 높이기 위해 많은 양의 토사를 매입하더라도 점토질이 매우 높은 논의 특성상 단단한 지반을 형성하기는 어렵다. 때문에 점토질을 퍼내고 다른 토사로 바꾸는(置換) 공사를 해야 한다.그리고 지반 매립은 일정 두께의 흙 붓기와 다짐을 반복해야 하는데, 개인 부지조성공사에서는 이러한 작업을 제대로 하지 않으므로 일정 기간 토질이 안정되도록 해야 한다. 경사지일 경우에는 차량 진입에 적절한 경사각의 도로와 연결되는지, 지하주차장 등을 이용한 진입 방법은 가능한지를 판단해야 한다.건축법상 건축이 가능하려면 폭 4미터 이상의 도로와 접해야 하는데, 도로와 연결되지 않은 땅을 맹지(盲地)라고 한다. 접도(接道)되지 않은 땅일 경우, 도로로 이용할 수 있는 땅을 추가로 확보해야 하고 지적(地籍)을 분할해 도로로 지목(地目) 변경을 해야 한다.또한 인근의 도로가 공사를 위한 자재 및 각종 장비가 반입될 수 있는 여건인지도 확인해야 한다. 승용차를 타고 다닐 때에는 몰랐다가 공사를 시작하려고 할 때 인근 주민의 반대로 ―부실한 다리 상태 때문에― 다리 보강공사를 한 경우도 있었으니 말이다.그리고 도로와 연관된 사항인데, 전기가 어디까지 들어와 있는지도 확인해야 한다. 일정거리 이상의 전기 인입을 신청할 경우, 외선 인입 공사비까지 발생하기 때문이다.이웃 근린생활시설독립형(개별형) 전원주택을 계획하더라도 이웃이 없는 외딴 집을 짓는 것은 한 마디로 반대다. 많은 외딴 집들이 있지만 특별한 목적이 있거나 현지 정착민이 생업과 관련하여 지은 집이 대부분이므로, 도시인의 전원주택이 이를 따르는 것은 생활, 방범, 정서적 안정 등에 문제가 많다.마을과 바로 붙어 있을 필요는 없지만 가까이 소속될 수 있는 거리에 터를 잡는 것이 좋다. 때문에 터를 검토하면서부터 이웃과의 관계를 고려해 예의바르게 행동하고 공사 중에도 기공(起工), 상량(上樑), 준공(竣工) 등의 행사를 활용하여 서로 안면(顔面)을 넓혀 나가야 한다.시골 인심은 옛날 이야기라고 한다. 외지인에 대한 경계와 시기, 어떤 경우는 피해의식의 발로도 볼 수 있다. 어떤 사람은 바로 건축을 진행하지 않고 한두 해 주말농사를 지으며 자연스러운 인간관계를 형성한 후 이주하기도 한다.전원으로 향하고자 하는 발길을 잡는 가장 주된 이유는 교육문제로 거론되고 있으며, 전체적으로 의료, 쇼핑, 대중교통, 문화, 위생 등의 근린생활 시설이 부족한 데 있다. 전원으로 향하면서 도시에서의 요구를 모두 만족시키기란 어려우므로 그에 따른 마음의 준비도 필요하다.실생활의 불편함이 생각보다 커지면 전원생활에 대한 만족감이 점차 결여되고 실패한 이주 또는 투자가 되고 만다. 그러므로 개인차는 있겠지만 이주를 할 경우 주 생활근거지와는 차량으로 1시간 30분(반경 50㎞) 이내, 근린생활시설은 20분(반경 10㎞) 이내에 위치한 터를 찾아야 한다. 그리고 당연한 일이지만 주변에 고압 송전탑, 축사, 쓰레기 매립장, 무덤 등의 혐오시설물은 없어야 한다.전원주택 유형 중 가장 많은 것으로, 앞서 말한 준비 사항과 공통 사항을 숙지하여 터를 검토한다. 다음은 여기에 덧붙여 고려할 사항이다.교통량이 많고 차량 속도가 높은 도로변은 피한다집으로 진입 방법은 도로에서 직선적으로 연결되기보다는 약간 우회하여 기승전결의 동선으로 연결되는 것이 좋다. (집을 본다 → 진입한다 → 방향을 완만하게 바꾼다 → 대문으로 들어간다.)원하는 만큼의 땅만 구입하기란 어렵다마음에는 드는데 예산이나 이용도를 보아 면적이 너무 큰 땅이 자주 보인다. 시골에는 한 필지의 단위가 도시에서 생각하는 것보다 훨씬 크기 때문에 구매에 어려움이 많다.그러나 현행법상 기존 대지가 아닌 분할과 형질변경을 해야 하는 터의 경우, 주택용으로 분할하더라도 나머지 면적이 지목별 최소 면적 이상은 확보돼야 하므로, 필요한 주택용 토지면적과 원래 지목의 토지(임야) 면적이 법규에 적합하도록 토지를 매입하는 것이 좋다(농지법 참조).환금성을 고려한다독립형 전원주택을 선호하는 사람들을 보면 취향이 독특하고 의지가 강한 사람이 많다. 전원주택은 다른 부동산과는 달리 환금성이 떨어지는데 그 가운데서도 독립형은 더욱 그러하다.대부분의 독립형 전원주택을 계획하는 사람들은 환금성보다는 환경을 우선시 한다. 그러나 일상 생활의 불편함, 방범의 문제점, 이웃과의 단절, 외부와의 교류 등에 문제가 많다면 환금성 정도가 아니라 자산 가치도 떨어진다는 점을 반드시 고려해야 한다. 따라서 즐기고 싶은 풍광이 가까이 있으면 된다고 생각하는 편이 좋다.내 집이 베이스캠프가 되어 주변 여기 저기를 즐길 수 있다면 좋은 것이다. 평생을 살 집이고 자손에게 물려줄 집이기 때문에 상관없는 일이라고 할 수 있으나, 가족 모두가 같은 생각을 하는 것은 아니다. 또 불가피하게 팔아야 할 때가 올지도 모르므로 기본적인 보편성은 갖춰야 한다. 지가(地價) 상승을 통한 시세 차익을 노리라는 것이 아니라, 원만하고 편안한 전원생활을 누리기를 바라면서 하는 말이다.협곡 같은 지형과 음습한 곳은 피한다계곡 물소리가 시원하고 풍광이 아무리 좋아도, 바람이 세차게 드나들고 일조시간이 짧은 협곡형의 터는 피하는 것이 좋다. 현대의 건축자재, 설비, 공법이 해결할 수 있는 문제지만 편안한 터를 구하는 것이 좋다.집 주변의 물소리도 은은하고 명랑한 소리를 찾아야지 기세 좋게 '콸콸―' 내려가는 물소리는 좋지 않다. 신경이 예민한 사람은 집 옆으로 지나는 개울소리에도 밤에는 불편할 수 있다.조망을 위한 북사면의 터라도 동서 방향의 높은 장애물이 없으면 상당한 일조시간을 확보할 수 있어, 직사일광은 아니지만 천공광(天空光)을 이용한 자연 채광을 할 수 있다. 회화나 집필을 하는 사람들은 오히려 간접광인 천공광을 이용할 때 보다 정확한 색감과 정서적 안정감을 느낄 수 있어 작업실, 서재는 직사일광을 피하는 것이 좋다.양지바르고 완만한 경사지임에도 불구하고 지표에 물이 많은 땅이 있다. 건수(지하수의 일종으로 지하 30m 이내의 얕은 지층으로 흐르거나 정체된 물)의 수위가 높아 주변보다 상대적으로 낮은 지표로 스며 나오는 경우를 볼 수 있다. 폭이 좁은 경우는 물길을 돌리는 약간의 공사로 이용할 수 있지만, 넓게 분포된 경우는 피하는 것이 좋다.단지형 전원주택 터 잡기독립형에 비해 단지형은 일단 개발 면적이 크고 상하수도, 전기, 통신 등의 기반시설이 갖춰져 있어 터를 고르기 쉽다. 또한 분양을 목적으로 개발됐기 때문에 통상 입지가 좋고 형질변경 등의 절차상 번거로움이 없어 입주까지 걸리는 시간적, 정신적 비용을 절감할 수 있다. 물론 '단지 분할도만 보고 어느 땅을 고를까' 고민이 되겠지만 상식과 취향이 무엇보다 중요하므로, 전문가의 도움이 없더라도 너무 걱정할 필요는 없다.단지형 전원주택의 터 잡기는 우선 '어떤 단지를 선택하느냐' 하는 것이고 다음으로 선택된 단지 내에서 '어떤 필지를 선택하느냐'이다. 단지형은 외형적으로 완만한 경사의 개활지형과 경사지형을 이용한 계단식형, 도로를 따라 일정 간격을 두고 집터만을 다듬은 트리형이 있다.이런 분류는 단지의 원래 지형이나 개발자의 의지, 구상, 허가에 관련한 것이므로 논외로 하고, 소비자의 입장에서 전술한 터 잡기의 내용을 토대로 어떤 단지를, 어떤 필지를 선택할 것인가에 참고할 수 있는 사항을 설명한다.■ 어떤 단지를 선택할 것인가-기반시설이 충분한 단지가 좋다전원주택단지의 기반시설로는 도로, 전력, 통신, 상하수도, 옹벽 또는 석축 구조물, 단지 조경 등을 들 수 있는데, 단지별로 공사의 질이 달라 가격에 차등이 있다. 물론 각종 원가절감 활동을 통해 같은 품질로 낮은 분양가를 제시한다면 모르지만, 통상 상대적으로 분양가가 낮은 단지는 공사의 질이 떨어지기 마련이다.때문에 건축 과정에서 부족한 부분을 보완하기 위해 옹벽 또는 석축 등의 구조물공사와 토사 매립과 같은 부대 토목공사가 발생하게 되는데, 결국은 그 비용을 소비자가 부담하게 되는 것이다. 또한 기반시설이 좋은 단지는 처음은 상대적으로 비쌀지 모르나 향후 자산가치 상승으로 보상 받을 수 있다. 특히 전력과 통신설비가 지중화된 단지는 전주로 인한 미관상 저해가 없어 좋다.-겨울철 차량 통행이 안전해야 좋다전원주택단지는 경사지를 개발하는 경우가 많기 때문에 급한 경사로를 거쳐 진입해야 하는 단지들이 제법 있다. 봄가을에는 무심결에 지나치지만 항상 겨울을 염두에 두어야 한다. 대단지가 드물기 때문에 폭설 후 결빙이 되면 제대로 제설작업을 하기 힘들고, 도심지보다 결빙상태가 오래 가므로 주의한다.-주택 건축에 불편하지 않게 분할됐는지 살핀다대지의 모양은 방(사각)형이 좋고, 집의 방향을 기준으로 좌우보다는 전후로 긴 것이 좋다. 경우에 따라 팔각형과 같은 다변형이나 원형에 가까운 것들도 볼 수 있는데, 어느 한쪽으로 편중된 모양이 아니라면 이 또한 좋은 모양이다. 그러나 돌출이 심하거나 원하는 집 모양을 가상으로 앉혔을 때 동선이 절단된다면 좋지 않다.약간의 돌출은 조경을 할 때 보완하면 되므로 도시에서 분양하는 네모반듯한 땅 모양은 아니어도 된다. 땅 모양에 요철 같은 변화가 있더라도 전체적으로 방형에 가까우면, 집을 짓고 조경을 한 완성물이 오히려 더 멋있어지는 것이 전원주택이다.개발사업자의 경력에 따라 필지 분할의 모습이 달라진다. 건설 경험보다 개발, 판매 경험이 많은 사업자가 개발한 단지의 필지는 대부분 정방형에 가깝고 분양면적 단위가 작다. 그리고 주택의 배치 등에 부족한 점이 많이 보인다.낮은 가격에 구입하려는 사람에게는 좋은 일이지만 그 반대의 경우가 많다. 그 지역의 건폐율을 보고 판단해야 하는데, 100평의 전용면적인 땅은 건폐율 40퍼센트일 때는 40평의 건축면적을 가진 주택을 계획할 수 있지만, 건폐율 20퍼센트를 적용 받는 지역일 경우 건축면적이 최고 20평밖에 되지 못하므로 원하는 주택을 지을 수 없게 되는 것이다.실제 발생한 일인데, 상당히 좋은 위치에 있는 단지가 분양은 잘 됐는데 몇 년이 지나도 집이 들어서지를 않았다. 팔기 좋게 분할을 한 것을 싸다고 구입한 사람들은 결국에는 사용도 못하고 있다. 현재는 컨테이너만이 몇 개씩 들어앉아 그 좋은 경관들을 해치고, 정화시설이 없어 각종 오염을 유발하고 있다. 단층 30평의 소박한 단독주택을 짓더라도 전원에서는 최하 120평 이상의 토지를 확보해야 마당도 좀 만들고 텃밭을 가꾸면서 사용할 수 있다.-전용면적이 적정한가를 판단한다전원주택단지의 분양면적은 '전용면적'과 '공용면적'으로 나뉜다. 전용면적은 말 그대로 소유주가 재산권을 행사하는 면적이며, 건축에서 건폐율과 용적률의 기준이 된다. 공용면적은 도로, 관리사무소, 놀이터, 조경공간, 주차장, 기계실 등 교통 및 단지 관리에 필요한 면적이다.단지의 분양면적 중 전용률은 통상 70∼80퍼센트 정도인데 사는 입장에서는 전용률이 높을수록 좋다. 그러나 공유면적은 단지의 가치를 높이는 면적이므로 공유면적이 합당한지 판단해야 한다. 통상 개발사업자들은 판매를 위해 전용률을 높이고자 노력하는데, 단지가 너무 옹색해지면 장기적으로 좋지 않다.이때 주의할 점은 단지를 위한 면적이 아닌 개발 공사비, 또는 허가상의 문제 때문에 사용하지 못하는 불용지가 공유면적에 포함돼 있는 경우도 있다. 사업자 입장에서는 당연하겠지만 사는 입장에서는 그만한 가치가 있는지 꼼꼼히 따져 보아야 한다. 이러한 상황은 분양자료인 단지 분할도 및 필지별 면적표를 검토하면 알 수 있다.-개발사업자의 신뢰성을 판단한다대지 조성공사가 진행 중인 단지를 분양 받았다가 개발사업자의 부도 또는 공사 지연으로 피해를 입은 사례가 제법 있다. 그리고 처음 설명할 때보다 공사의 질이 나빠 건축을 할 때 부대 비용이 발생하는 경우도 많다. 때문에 개발사업자의 경력과 실적 등을 토대로 자금력, 기술력 등을 간접 평가해야 하고, 분양계약서에 대지 조성과 관련한 공사 내용과 마감재료 등이 명기돼 있는지 확인해야 한다.■ 어떤 필지를 선택할 것인가-단지의 입구는 피한다진출입 동선이 짧아 이용은 편하지만 안쪽에 비해 교통량이 많아 번잡하다. 그리고 대부분 가장 낮은 위치에 있어 프라이버시 보호에 불리하다. 통상적으로 안쪽 높은 자리 터의 선호도가 높다.-대상지 주변 필지의 주택이 앉을 자리를 살핀다제대로 개발, 관리되는 주택단지는 주택이 앉을 자리에 대한 기준을 설정해 건축 시 그에 따르도록 하고 있다. 대부분은 건축에 대한 구상을 정비하지 않아 조감도는 있지만 임의로 건축을 하도록 방임하고 있다. 마을을 만드는 것이 최종 목적이 아니라 땅을 파는 것이 주목적이므로 가능하면 판매에 저항을 불러올 수 있는 상황을 만들지 않기 때문이다. 때문에 검토 필지에 집을 지을 때 주변 필지의 지반 높이와 집터자리를 유추하여 조망 및 일조, 진출입에 불편하지는 않을지 검토한다.-막다른 도로의 끝집은 피한다막다른 도로 방향에 대문을 내야 진입하는 경우는 풍수에서 금기시 하고 있다. 기의 흐름, 음양의 균형 등에서 나쁜 터로 설명하는데, 이는 상식으로 생각해도 주거의 안전과 편안함을 위해서 당연한 것이다. 도로가 집 대문자리에서 급히 회전하는 경우도 마찬가지며 주변 개천의 흐름도 도로와 마찬가지로 집을 직면하여 흐르거나 회절하는 곳은 피하는 것이 좋다.-단지 전체에서 가장자리에 돌출된 필지는 좋지 않다가장자리에서 돌출된 필지는 조망도 좋고 주변 집터와의 영향도 적으므로 선호도는 오히려 높은 편이다. 그러나 편안한 집터를 원할 때는 피하는 것이 좋다. 경사지를 개발한 단지의 경우 상당히 높은 옹벽이나 석축 위에 조성한 필지들이 있는데 이 또한 좋지 않다.성토된 필지는 지반이 연약하고 물이 잘 고이므로 기계적인 다짐을 하지 않는다면 지내력(地耐力) : 지반이 구조물의 압력을 견디는 정도)을 형성할 시간을 줘야 한다. 집을 지을 때 지내력 보강을 하면 되지만, 절토한 필지가 성토한 필지보다 지반이 높아 조망이 좋고 배수가 잘 되며 지반도 견고하므로 우선한다.동호인형 전원주택은 친숙한 이웃과 개발 규모에 의한 경제적 합리성 등에서 개별형에 비해 상당한 이점은 있으나 결성이 어렵다. 동호인형 전원주택을 추진하려면 결성된 동호인들이 토지를 매입할 예산 자금을 조성해야 추진력 있게 진행할 수 있으며, 의사 결정과 집행 과정이 투명해야 모임을 진행할 수 있다. 그만큼 진행이 어려운 반면 권장하고픈 유형이어서 터 잡기와는 다른 내용이지만 살펴보기로 한다.-몇 가구가 자리할지 규모를 정한다단지형과 마찬가지로 도로 등의 공유 면적이 포함되므로 건축 규모와 지역별 건폐율에 따라 다르겠으나 가구당 200∼300평 정도 규모의 터를 구한다. 이때 자금력에 여유가 있다면 몇 필지를 더 조성할 수 있는 면적을 추가로 구하는 것이 좋다. 추가로 조성하는 몇 필지는 동호인에 어울리는 사람에게 판매하여, 얼마간의 차익으로 도로 조성 및 조경 등 단지의 가치를 높이는 공사 경비로 조달할 수 있다. 이는 이미 결성된 동호인들의 경제적인 부담을 덜어 주는 데 사용할 수 있기 때문이다.-지형적으로 분할 된 터는 피한다계획 부지 내 개천이나 계곡 등으로 부지가 지형적으로 분리되면, 토지 이용의 손실뿐만 아니라 토목공사비의 증가, 동선의 단절 등으로 문제가 많이 발생한다.-분지형 터라도 산이나 언덕으로 가려진 곳은 피한다기승전결의 진입 방법을 적용하더라도 전면이 높으면 시야 차단, 외부와 단절, 일조시간의 부족 등이 발생하므로 좋지 않다. 외부와의 접근성이 좋아 고립감이 없어야 한다. 그 외의 터 잡기는 앞서 얘기한 공통 사항을 참고한다.-전문가의 도움을 받는 것이 좋다앞에서 말한 터 잡기의 기본 사항을 숙지하더라도, 동호인형은 축소된 단지이므로 검토 대상지의 마스터플랜(지형을 고려한 배치, 분할, 기반 시설, 토목, 조경 등의 종합계획)을 세울 수 있는 전문가의 도움을 받는 것이 좋다. 田■ 글 이재헌<유니홈즈 대표>∴ 글쓴이 이재헌은 전원주택 설계·시공 전문업체 '유니홈즈' 대표로, 건축공학을 전공한 1급 건축기사이며 주택 설계 공모전에서 다수 입상한 경력이 있습니다. 산내들 전원주택 주택사업부 팀장, 동신 훼미리하우스 주택사업부 사업기획, 에스엠종합건설(주) 토목 및 건축 현장소장 및 총괄 공사팀장을 맡은 바 있으며, 13년간 전원주택 설계 및 건축, 단지 조성 실무 책임, 시공지도, 관리 업무를 수행하고 있습니다. 031-718-9411, www.unihomes.com
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[전원주택 만들기] 전원주택 마련의 절반, 터 잡기