월간 전원주택라이프

건축주 부부는 손자 손녀가 마음껏 뛰어놀 수 있는 세컨드하우스를 원했다. 또 휴식을 위한 공간인 만큼 주택관리 시간은 최소화하고 건축주 부부의 취미생활 공간도 마련하고 싶어 했다. 건축가는 건축주 부부 요구사항을 담아 관리가 쉬우면서도 독특한 디자인을 선보였다. 뾰족 지붕을 모티브로 설계한 것. 기존 주택에서 볼 수 없는 지붕 형태로 아이들이 좋아할 요소를 군데군데 넣었다. 아파트와는 다른 다이내믹한 공간 연출과 효율적 동선을 구성해 손주와 건축주 부부 모두 만족할 만한 주택을 만들었다. 건축주 부부는 이 집을 손주들의 이름을 딴 ‘하윤우제’로 지어 집과 가족에 대한 애정을 아끼지 않았다. 글 김수진 기자자료 및 협조 라움건축사사무소사진 이한울 작가(나르실리온) HOUSE NOTEDATA위치 경기 양평군용도 단독주택건축구조 경량 목구조대지면적 572.00㎡(173.33평)건축면적 102.62㎡(31.09평)연면적94.19㎡(28.43평)1층 94.19㎡(28.54평)지하 주차장 58.32㎡(17.67평)건폐율 17.94%용적률 16.45%설계기간 2020년 2월~6월시공시간 2020년 8월~2021년 4월설계 라움건축사사무소 1811-8808 www.raumst.com시공 그루터기 031-774-3305 MATERIAL외부마감지붕 - 컬러 강판벽 - 청고벽돌데크 - 방킬라이 천연목재내부마감천장 - 수성페인트 도장벽 - 수성페인트 도장바닥 - 강마루단열재지붕 - 수성 연질폼(ICYNENE)중단열 - 수성 연질폼(ICYNENE)계단재디딤판 - 자작나무난간 - 분체도장 철제난간창호 시스템창호(Aluplast)현관 제작주요조명 후드 아일랜드 천정 부착형 웨이브(ELICA)주방기구 제작위생기구 아메리칸 스탠다드난방기구 가스보일러(경동) 집은 지평 미리내빌리지 단지 내에 자리 잡았다. 일반 분양 필지는 프라이버시를 확보하기 어렵고 관리가 쉽지 않다는 판단에 건축주 부부는 조성된 지 10년 이상 된 미리내리조트 내 미리내빌리지에 집을 짓기로 결정했다. 필지는 대지와 도로의 높이차가 3m 이상으로 지하주차장이 필수로 설치돼야 하는 곳이었다. 라움건축사사무소는 세컨드하우스 용도에 맞는 적절한 규모와 손주들이 마음껏 뛰어놀 수 있는 마당을 원한다는 건축주 부부의 요구를 모두 담아 설계에 나섰다. “손자 손녀를 위한 집이면서도 우리 부부의 취미생활과 휴식을 위한 세컨드하우스를 짓고자 했습니다. 전원주택의 가장 큰 단점으로 꼽히는 관리와 보안, 프라이버시 문제를 최소화할 수 있도록 기존 리조트 부지에 집을 짓기로 결정했습니다. 양평 지역 건축사 사무소를 찾던 중 라움건축사사무소가 주택에 대한 철학과 예산 등이 마음에 들어 이곳 사무소를 선정하게 됐습니다.” 거실. 거실과 주방을 중심으로 양쪽으로 방들을 배치해 효율적인 공간 활용을 극대화했다. 높은 천장에는 실링팬을 둬 환기를 돕고 이국적인 느낌을 강조했다. 대지와 주변 환경 고려한 건물 형태와 배치집의 입구인 지하주차장은 서쪽 도로를 통해 연결되도록 설계했다. 주차장과 이격해 건물을 동쪽으로 배치, 서쪽에 마당을 두도록 건물을 배치했다. 이 경우 지하주차장으로 인해 마당 토심이 깊지 않고 도로 쪽으로 급경사가 생길 수도 있다. 이 때문에 손자 손녀가 위험에 노출될 수 있었다. 설계자는 주택을 주차장 쪽에 배치해 동쪽으로 자연 그대로 마당이 연출되도록 했다. 대신 급경사 부분은 건물로 사람 접근으로 막아 아이들이 마음 놓고 뛰어놀 수 있도록 했다. 마당 채광이 건물 때문에 줄어드는 것을 최소화하기 위해 단층 건물 지붕을 경사로 설치했다. 도로 쪽으로 건물을 배치하면서 자연스럽게 마당을 외부에 노출시키지 않아 건물의 프라이버시를 확보했다. 입체적이고 역동적인 내부 공간 디자인이 돋보인다. 조리를 하면서 가족들을 살펴볼 수 있도록 부엌을 설계해 가족과 함께 즐길 수 있는 세컨드하우스를 구성했다. 우드 톤과 화이트 톤 간의 대조가 시원하면서도 세련된 색감을 자랑한다. 주방. 다이내믹하고 독특한 디자인건축주 부부가 원하는 세컨드하우스는 매일 거주하지 않기에 유지 관리가 쉽고 손이 덜 가도록 설계하는 것이 관건이다. 그러면서도 손주들이 즐겁게 공간을 누비며 건축주 부부가 일상을 벗어난 즐거움을 느낄 수 있는 디자인 연출이 필요했다. 라움건축사사무소는 이를 모두 충족할 수 있도록 경사지붕 디자인을 다양하게 구성했다. 어디에도 없는 독특한 천장 공간은 이렇게 완성됐다. “아파트와 다른 공간이 연출되면서도 관리하기 쉬운 디자인을 설계하는데 중점을 뒀습니다. 각 공간별로 천장 공간이 다르게 구성해 손자 손녀들에게 이색적인 공간 체험을 줄 수 있도록 여러 경사지붕이 만나는 형태의 독특한 디자인을 완성했습니다” 거실에는 대형 시스템 도어(창호)를 설치해 쉽게 자연을 느낄 수 있도록 했다. 데크와 거실 바닥재 색상을 동일하게 해 두 공간이 연속적으로 인지될 수 있도록 구성됐다. 욕실. 우드톤과 화이트톤의 톤 대조로 깔끔한 이미지를 준다. 평면 계획과 실별 특징건축주 부부는 마스터룸과 자녀가 올 때마다 묵을 수 있는 방 2개와 작은 거실, 주방으로 구성된 25평 주택을 원했다. 건축가는 이들 부부의 세컨드하우스 이용 패턴을 검토한 결과, 각 실 간의 거리를 최대한 이격하는 방향으로 설계했다. 또, 세컨드하우스를 관리하는데 큰 힘이 들지 않고 가족 간의 프라이버시를 확보할 수 있도록 공간과 동선을 구성했다. 건축가는 메인 사용 공간인 주방과 거실을 사이에 두고 방을 양쪽 방향으로 나눠 사용 후 청소관리를 적게 할 수 있도록 했다. 주 사용 공간인 거실과 마스터룸 사이에는 중정을 구성해 건축주의 오랜 꿈이었던 온실로 활용했다. 건축가는 “중정을 온실로 만들어 소음을 막고 복도가 주는 답답함을 해소하면서 취미 공간을 바라보며 쉴 수 있도록 구성했다”고 강조했다. 손자 손녀가 마음껏 뛰어놀 수 있도록 마당을 동쪽에 배치했다. 대지와 도로 간 3m 높이차로 발생할 수 있는 경사 부분은 건물로 사람 접근을 막아 아이들 위험을 사전에 방지했다. 집 입구인 지하주차장은 서쪽 도로를 통해 연결되도록 돼 있다. 기능 및 조형적 요소 고려한 인테리어 콘셉트이 집의 하이라이트는 다이내믹한 천장 디자인이다. 내부 천정면을 지붕 경사 그대로 반영해 시원한 별장 이미지를 나타난다. 또 높은 천정에 따른 공기 순환용 실링팬을 포인트 요소로 적용해 이색적인 연출을 보였다. 바닥재와 가구, 주방은 건축주 부부 취향을 반영한 진한 우드톤으로 구성해 화이트톤의 천장·벽체와 대비되도록 했다. 서로 다른 지붕 경사가 재미있다. 건축주 부부는 프라이버시를 확보하고 효율적 관리를 고려해 이미 조성된 지 10년 이상 된 미리내리조트 내 미리내빌리지에 집을 짓기로 결정했다. 다양하게 구성된 경사지붕이 눈에 띈다. 각 공간별로 다르게 디자인된 경사지붕이 만나는 독특한 외형으로, 건축가는 세컨드하우스에서 일상과 차별되는 체험을 느낄 수 있도록 했다. 삼각 지붕 아래 회갈색 벽돌과 데크의 나무 배색이 자연스럽게 어우러진다. 방재웅(라움건축사사무소 대표)방재웅 대표는 건축학부 졸업 후 현재 서울과학기술대학교에서 박사과정으로 재학 중이다. 조경, 건설안전, 공인중개사 등 전문분야별 자격증을 취득하고 사무소를 개소한 후 건축 통합 서비스를 제공하고 있다. 나아가 건축 과정에서 파생되는 다양한 문제들을 보다 객관적으로 파악하고, 다양한 경험과 축적된 데이터를 통해 건축주에게 최적의 대안을 제시하도록 노력한다. 대표작으로는 더 라움, 슬기네, K주택, 예산 카페, 제2막, 반(班), 세 상자 등이 있다.

경험 풍부한 시행사 대표의 체크포인트토지 매입부터 준공까지 수십 채그가 건축주에게 전하는 노하우지난해, 약 1년 동안 12회에 걸쳐 전원주택라이프에 토지매입부터 건축을 위한 각종 인허가 그리고 시공 계약서부터 시공, 주택관리에 관한 칼럼을 기고했다. 이전에 기고했던 내용들이 실제 경험하고 실무 관점의 내용들이었다면 이번에 요청받은 내용은 각 과정에서의 느낀 점들이다. 글 성호건(코드랩 대표 공인중개사)인스타그램 @seong.h.g유튜브 코드랩tv 주관적일 수 있는 내용이지만 나름 양평에서 토지와 전원주택을 전문으로 8년 차 공인중개사 활동을 하고 그동안 개발해온 마을의 전체 세대수가 75세대 정도 되니 다양한 니즈를 가진 사람들과의 대화가 축적됐다. 즉, 하나의 건축주로서 느낀 점만을 말하기보다 다양한 사람들이 공감하고 힘들어하거나 즐거워하는 과정의 포인트들을 잘 정리해 적어보려 한다. 집 짓다 10년 늙는다는 말에서 감정 소비가 굉장히 심한 것임을 알 수 있듯이, 어찌 보면 이렇게 느낀 점들에 대해 알아보는 것이 더 중요할지도 모른다. 조금이나마 미리 겪을 수 있는 선례를 듣고 미리 공유해 볼 수 있길 바란다. ▲필자가 개발 중인 피노밸리 토지 방문 시 모습 ▲토지는 바로 옆에 있어도 몇 천부터 억까지 가격 차이가 난다. 땅 보러 가는 길, 주의해야 할 점땅 보러 가는 일은 착공 시점과 더불어 가장 설레는 순간이며 동시에 고민이 적은 순간일 것이다. 특히 아파트에 살았던 분들 입장에서는 힘들게 임장 간다는 생각보다도 자연을 즐긴다는 느낌을 많이 받을 수 있다. 전원주택과 토지를 찾는 분들이 이사 시점이나 환경적인 부분에 쫓겨 찾는 경우는 굉장히 드물기 때문이다. 마음이 여유롭기에 이것저것 즐기기도 하고 좋은 땅을 보면 굉장히 설레기도 한다. 또 잘 모르는 분야이기 때문에 호기심도 많이 생긴다. 이때는 내가 시작을 안 해도 되는 선택지가 크기 때문에 부담이 적다. 하지만 시작하고 싶은 욕구가 가장 클 때이기도 하다. 필자 역시 이미 여러 땅을 검토해 보고 매입해 보고 개발과 건축을 해봤지만 여전히 새 땅을 보러 갈 때가 가장 설렌다. 다만, 대부분 경험이 거의 없어 지식이 가장 부족한 때이므로 이때 조심할 점은 땅을 보러 다니면서 개발하는 현장의 영업 직원 혹은 지역 공인중개사들이 계약을 몰아붙일 때다. 좋은 분위기에 아무리 혹했다 하더라도 한 발 잠깐 물러서서 고민해 보는 자세가 중요하다. 좋은 땅을 뺏길까 빨리 선택하고 싶을 때는 왜 그 땅이 좋은지에 대한 근거와 기준은 명확히 잡고 가는 것이 좋다. ‘땅이 싸다’, ‘겉보기에 예쁘다’ 등 한 가지 논리에 좇아가기에는 마지막 단추를 영영 보지도 못할 수 있다. 그중 특히 기획부동산들이 파는 땅들은 정말 조심하자. ▲사도에는 포장된 도로에도 배수관로가 안 묻힌 경우가 있다. 안전하고 좋은 부지를 고르는 팁그렇다면 부지 매입이라는 첫 단추를 잘 끼우기 위한 팁들은 어떤 것들이 있을까. 압축적으로 요약하자면 좋은 부지 선정을 위한 기준은 아래와 같다. 혹시 더 자세한 내용이 궁금하다면 작년에 전원주택라이프에 기고했던 시리즈 내용들이 도움이 되겠다. ▲건축가에게는 지형과 전반적인 환경들을 고려한 디자인 설계를 받는다. (자료 shog studio 건축디자인 사무실) 1 인허가에 문제가 없어야 한다큰 틀에서 땅을 볼 때는 인허가에 문제가 없어야 하는데 그 검토 내용 중 첫 번째인 닿아 있는 도로는 이제 웬만한 독자분들도 알 것이다. 그리고 도로만큼 중요한 것이 배수관로다. 지방 토지는 사도(개인소유의 도로)가 많기에 도로처럼 포장이 돼 있다고 해도 종종 그 밑에 배수관로가 묻혀 있지 않은 경우가 있다. 이런 경우 도로가 닿지 않은 맹지와 같고 배수관로를 연결하기 위해 비용도 비용이지만 배수관로 연결을 위해 토지사용승낙서 등을 받아야 한다. 마지막으로 경사도다. 지자체마다 차이는 조금 있지만 법적으로 최대 경사도가 25도 이하여야 한다. 다만 25 도는 너무 딱 마지노선이니 어느 정도 완만하면서도 너무 평평해서 앞집에 조망을 가리지 않게 미리 고려해 땅을 선정하길 추천한다. 2 토지 개별성과 환경 파악을 어떻게 할 것인가환경적인 부분이라면 일조량이 풍부한지, 터 자체가 바람길이 잘 통해 쾌적한 기분이 드는지 등을 살펴보면 좋다. 마치 공식처럼 단순히 정남향이 중요한 것이 아니라 위의 요소들이 중요한 것이다. 다음 대로변부터 집터로 진입하는 곳들은 어떤지, 그 진입하기까지의 주변 이웃들은 어떤지도 살펴볼 수 있으면 좋다. 마지막으로 토지 매입에 중요한 시세 관련이다. 토지나 전원주택은 아파트나 다세대 주택들과 달리 개별성이 강하다. 타운하우스와도 또 다르다. 바로 옆집이어도 가격도 크게 다를 수 있고 집마다 퀄리티도 크게 다른 것이 전원 시장이기 때문에 집은 차치하더라도 토지매입 때부터 단순히 그 동네 ‘시세’로만 접근할 것이 아닌 해당 토지의 가치 개별성이 왜 그런 것인지 이해할 수 있어야 한다. 이에 대한 내용도 여러 차례 얘기해온 기술적인(?) 체크 부분이므로 더 자세한 건 이전 시리즈를 참고하면 좋겠다. ▲피노밸리 건축 모습 토지 매입 후 설계하는 단계에서1 건축사 VS 토목설계사 VS 건축가, 무슨 차이일까토지를 매입하고 나면 이제 본격적인 집 짓기에 앞서 설계에 들어간다. 이때 설계는 크게 토목설계와 건축설계로 나뉜다. 지방에서 인허가에 대한 부분을 좀 원활하게 하기 위해서는 지역 설계사무실을 찾는 것이 좋다. 큰 틀에서 법이 있다고는 하나 지역마다 다른 조례가 있고 또 인허가를 받아내는 데 있어서 담당 공무원의 역량도 굉장히 큰데 그 해당 공무원들의 특징을 잘 알고 있는 것이 지역 설계사무실이기 때문이다. 그리고 최근 이런 인허가 부분이 아닌 설계에 있어서 건축사와 토목설계사 외에 크게 영향을 미치는 직업군이 생겼다. 바로 ‘건축가’다. 다르게 표현하면 건축 디자이너라고 할 수도 있을 것 같다. 보통 건축사들 중에 디자인 센스가 있는 분들도 계시지만 굳이 건축가와 나누자면 건축사는 보통 법적 건축 허가와 준공의 비중이 높다고 보는 것이 맞다. 따라서 디자인을 잘하는 건축사분들도 많이 계시지만, 우선적으로 디자인 역량보다는 인허가 받는 데 무리 없는 주택설계와 그에 대한 검토 역량이 더욱 중요하다. 즉, 건축사와 건축가 사이에 교집합은 어느 정도 있지만 건축사는 자격증을 요구할 뿐만 아니라 집을 짓기 위한 법적인 틀을 좀 더 집중한다면 건축가는 위 법적인 부분도 당연 고려하지만, 그보다는 해당 지형과 주변 환경에 가장 예쁜 집과 고객의 동선 등을 고려한 설계 디자인에 좀 더 집중하는 것이다.2 설계 및 인허가는 어떻게 해야 효율적일까설계 및 인허가의 진행은 크게 두 가지로 나뉜다. 바로 개발행위허가와 건축 허가다. 대체로 개발행위허가와 건축 허가를 나눠서 받을 수 있다. 보통 건축 허가에 비해 개발행위허가는 진행을 위해 돌아야 하는 담당 부서가 많아 두 달이 걸리기도 하기에 굳이 건축설계가 나올 때까지 기다리지 말고 최대한 빨리 관할 지자체에 허가를 넣어 놓는 것이 좋다. 그런 후 개발행위허가를 위한 관할 부서가 검토하는 동안 건축사와 주택 관련된 설계를 진행하면 된다. 그리고 개발행위허가를 득하게 됐을 때쯤 설계 도면이 나오면 바로 건축 허가를 추가로 넣고 그사이 토목공사를 진행하면 된다. 특별히 보완 사항이 없는 한 몇 주 내로 건축 허가가 나오면 그때까지 토목공사를 마친 뒤 바로 집 짓기에 들어가면 된다. ▲실제 필자가 시공사와 계약서를 쓸 때 넣은 내용 시공 단계에서 십 년 늙지 않기 위한 꿀 팁1 토목공사는 이왕이면 건들지 말자건축에서 집 짓다 10년 늙는다는 말이 있다면 토목공사에서는 30년 늙는다는 말이 있다. 대부분 토목공사에 대한 유혹은 돈에서 시작되는데 아무래도 자연 상태의 땅과 토목공사가 완료된 땅은 수 배 차이가 난다. 이렇게나 차이나니 땅도 좀 완만해 보이면 토목공사를 직접 해볼까 하는 마음을 먹게 되는 것이다. 그러나 장담컨대 현장 경험이 있는 분이 아니라면 십중팔구는 토목이 완료된 땅을 산 것만 못한 인생 수업료로 어마어마한 비용이 들어갈 것이다. 토목공사는 건축시공보다도 관리할 것도, 알아야 할 것도 많다. 따라서 조금 비싸게 주더라도 미리 해놓은 노력과 부가가치를 인정해 주고 토목공사가 완료된 땅을 매입하길 권한다. 2 직영공사 VS 하청공사, 장단점 비교와 선택이것도 토목공사를 욕심내는 것과 같은 맥락이다. 아무래도 직영공사가 잘만 이루어진다면 시공사의 이윤과 하자 담보를 대비한 금액들이 빠지기에 하청공사보다 대략 20% 정도 이상은 싸게 지을 수 있다. 비용을 절약할 수 있다는 강점이 있지만 반대로 직영공사기 때문에 공사 도중 문제가 생겼을 때도 본인이 100% 직접 해결해야 한다. 그리고 추후 하자가 생겼을 때 또한 당연히 내가 해결해야 할 문제다. 이런 측면에서 시공사는 하자 보수 비용도 예상하고 이윤도 생각해 직영공사보다는 좀 더 높게 책정하는 것이다. 이렇게 장단점이 명확하니 본인의 상황에 따라 선택하면 된다. 참고로 필자는 공사 프로세스를 알지만 직영을 지양하는 편이다. 3 견적 잘 내는 법은 부지런함과 열정에 있다만약 원하는 설계도가 나왔다면 건축박람회에 가서 여러 시공사에 평당 얼마면 가능할지 견적을 받아보자. 혹은 꼭 박람회에 나가지 않아도 괜찮다. 부지런히 인터넷 검색을 통해 찾은 업체들에 설계도를 보여주고 대략 시공비가 얼마 나올 것 같은지 다섯 군데만 물어봐도 대략 평균 비용이 나온다. 시공은 상품이 완공된 상태에서 비교할 수 없기에 내가 하나하나 전화하는 부지런함과 열정만 있다면 견적 잘 내는 방법은 그리 어려운 것이 아니다. 4 시공 계약은 꼭 숫자로 명확히 표현 한다먼저 시공 기간에 대한 것을 명확히 해두자. 그리고 공기보다 늦어졌을 때에 대한 페널티를 작성해두는 것도 중요한 부분이다. 막상 시공비가 지급되고 나면 그때부터 건축주가 시공사의 을이 되는 경우가 자주 있다. 그때 제어할 수 있는 것이 바로 이 시공 기간이며 공기가 길어졌을 때 ‘지체보상금’이란 것을 책정해놓고 시공사가 의무감을 더 강하게 느끼도록 해야 한다. 다음은 지급 시기다. 아무리 공사 기간에 대한 페널티가 있다 하더라도 회사 자체가 어려워지면 말짱 도루묵이다. 지급 시기는 계약금, 중도금, 잔금으로 보통 나누지만 여기서 중도금도 1~3차 정도 세부적으로 나누어 지급하면 내 돈이 나가고 나서 공사가 안 이루어지는 것에 대해 어느 정도 방어할 수 있다. 시공사 입장에서 확실히 들어올 돈이라고 생각한다면 다른 공기를 미루어서라도 우리의 건축부터 진행하기 위해 노력할 것이다. 그리고 계약서에는 꼭 ‘최고 2기에 달했을 때도 공사가 이루어지지 않으면 공사 포기각서를 대체한다’는 내용과 공사 기간 중에 미리미리 준공을 위한 서류들을 시공사로부터 받아 두는 것이 중요하다. 5 현장은 무조건 당근과 채찍필자는 시공사가 아니지만 직영공사를 통해 시공사 입장도 되어보고 중개를 통해 시공사와 연결해 주는 3자 역할도 되어보고 계약을 통해 시공을 맡기는 건축주 입장도 돼 보았다. 그러면서 가장 ‘지양’해야 하는 모습의 건축주와 가장 ‘지향’해야 하는 건축주의 모습을 알게 됐다. “내가 다 아는 데 말이야~, 내 친구가 건축사... 설계사... 시공사... 교수...인데 말이야~” 이런 건축주들은 기본적으로 함께 하는 시공사들 얘기보다는 자신의 지인이라는 사람 얘기를 듣고 더 믿는다. 기본적으로 소통이 막혀있다는 얘기이다. 실제로 경험이 있고 공사를 진행할 줄 아는 분들은 아무 말 없이 자신들이 집을 짓고 거기에 책임지고 준공을 받곤 한다. 근데 시공사에 맡겨놓고 그때부터 모든 인맥을 동원해서 관찰하기 시작하면 진행도 느릴 뿐만 아니라 상호 무의미한 피로감이 올라간다. 결국 자신이 손해이며 발등을 찍는 격이다. 시공사를 경계하고 명확한 체크포인트를 두고 확인하는 것은 중요하지만 사공을 많이 불러와 배가 산으로 가는 일은 지양해야 한다. 시시각각 변하는 요구사항들사실 집을 짓다 보면 첫 설계도와는 달리 마음이 변하는 경우가 종종 있다. 하지만 이는 설계 단계에서 꼼꼼히 체크하고 막상 공사가 시작되면 변화를 주는 것이 최대한 없어야 한다. 임의로 면적을 넓히다가 건폐율을 초과해 준공에 어려움을 겪는다든지 중간중간 설계나 요구사항들이 바뀌다 보니 집에서 하자들이 발생하는 경우도 많다. 그때부터는 건축사도 준공을 책임져줄 수 없고 시공사도 건축주가 원해서 한 것 아니냐 탓을 할 것이다. 결국 상호 간 탓을 하는 상황이 발생한다. 따라서 설계도가 완성되면 ‘절대’ 그 기준을 크게 벗어나면 안 된다. 상호 계약서는 명확하게 하는 건축주처음부터 어느 정도 공부하고 기준을 잡는 것이 중요하다. 사실 계약이 진행되면 시공사는 굉장히 단순해진다. 그런데 거기서 추가적인 사항들이 늘어나면 별거 아닌 것 같아도 그들에게는 굉장히 복잡해진다. 애초에 계약서를 조금 천천히 쓰더라도 상호 명확한 체크포인트를 집고 공사비 지급이나 변경 사항만 없어도 그들은 그냥 있는 그대로 일을 해나간다. 계약서도 초안을 받고 나면 계약 전에, 꼭 다른 전문가에게 한두 번은 검토 받길 권한다. 그 후에는 상호 권리와 의무를 지키며 믿어야 한다. 이게 건축주로서 가장 큰 역할이다. 나중에 불편하지 말고 처음에 불편하고 꼼꼼한 것이 제일 중요하다. 6 하자 체크는 준공 후에도 지속적으로 꼼꼼하게마지막으로 준공 관련 얘기이다. 필자가 직영보다 시공사와 정상적으로 계약한 후 그들에게 맡기는 것이 가장 좋다고 하는 이유다. 간혹 어떤 회사들은 ‘평생 A/S’나 ‘5년 A/S’ 등과 같이 광고하는 경우가 있는데 이런 홍보문구는 다 차체 하더라도 우리는 ‘건설산업기본법’상 시공사를 통해 하자 보수를 받을 수 있는 권리가 있다. 이는 시공한 내용에 따라 기간은 1~3년으로 다소 다르니 ‘건설산업기본법 시행령 [별표 4] 건설공사의 종류별 하자담보책임기간 (표 1)’을 살펴보길 바란다. 필자 역시 맡긴 시공에서 하자가 생겼을 때는 당연히 기분이 나쁠 수는 있지만 이렇게 법을 알고 나서는 시공사와 감정싸움할 것 없었고 처음부터 어느 정도 서로 인지한 상태에서 공사를 진행하며 억지 주장이 아닌 명확한 권리를 찾아서 일을 처리하고 있다. 필자는 많은 시공과 경험이 쌓아오면서 이론적인 측면과 실무적인 측면이 조화로울 때가 가장 이상적임을 공부했다. 따라서 주변 말에 휘둘릴 것도 아니고 스스로 권리 찾는 법을 아는 것이 중요하다. ‘권리 위에 잠자는 자 보호받지 못한다’라는 유명한 법언이 있지 않은가. 우리가 원하는 예쁘고 살기 좋은 집을 얻기 위해서는 열심히 공부하고 내 기준도 명확히 잡아 권리와 의무를 함께 지킬 수 있어야 한다.

단독주택 겨울철 관리법집은 짓고 나서도 세세한 손길이 필요하다. 집 안과 밖을 수시로 살펴보고 계절별로 발생할 수 있는 피해에 대비해야 한다. 이달엔 추위가 지속되는 동안 발생할 수 있는 피해사례에 대한 관리와 예방법을 알아보고 주택을 관리하는 데 도움이 되는 팁을 살펴보자. 아파트처럼 관리소가 따로 없는 단독주택은 건축주가 관리소장 역할을 한다. 특히 겨울엔 동파 외에도 많은 문제가 발생하기 때문에 따뜻하게 지내려면 겨울철 주택관리에 필요한 정보를 알아둬야 한다. 날씨가 춥다고 필요한 조치를 제때 하지 않으면 예상치 않은 피해로 집 안에서 생각지도 않은 추위를 겪어야 한다. 하지만 조금만 관심을 기울이면 한파가 몰아쳐도 큰 걱정 없이 한 겨울을 날 수 있다. 그러기 위해선 가장 먼저 살펴봐야 할 게 배관이다. 수도와 보일러 배관이 얼지 않도록 꼼꼼하게 단열재로 감싸야 한다. 그리고 새는 열과 외풍을 차단해야 한다. 이 두 가지만 갖춰도 따뜻한 겨울을 날 수 있지만, 이 외에도 불필요한 공사를 막기 위해 꼭 지켜야 할 게 있다. 바로 눈 치우는 작업이다. 눈은 멋진 풍경을 만들어주지만 때론 해를 입히기도 한다. 추운 날씨라고 움츠려 있을 것이 아니라 조금만 부지런하면 훨씬 낭만적이고 운치 있는 겨울을 보낼 수 있다.글·사진 윤세상 ㈜하우징팩토리 대표이사 T 1670-6840 www.housingfactory.co.kr 발코니에 눈 쌓이지 않게추운 날씨에 눈이 오면 녹지 않고 그대로 소복이 쌓인다. 이렇게 마당에 쌓인 눈은 거실 창 너머로 한 폭의 그림 같은 풍경을 선사한다. 하지만 쌓인 눈이 늘 멋진 풍경만 보여주는 것은 아니다. 발코니는 창턱 윗부분까지 방수층이 되어 있지 않기 때문에 감상에 젖어 눈이 쌓이게 둬서는 안 된다. 창턱 위까지 눈이 쌓이게 놔두면 날이 풀리고 눈이 녹으면서 거실로 스며들기 때문이다. 이렇게 스며든 물은 마루와 벽지를 손상시키고 심하면 1층 천장까지 오염시킨다. 그래서 발코니는 눈이 쌓이기 전에 치워야 하고, 눈이 녹더라도 배수가 잘 되도록 배수구 덮개인 유가 부분이 얼지 않도록 신경 써야 한다. 배수가 잘 되도록 유가 부분을 분리해주는 것도 좋은 방법이다. 유가는 배수구 안쪽에 걸림 장치가 있어 간단하게 분리할 수 있고, 물이 고이지 않아 어는 것도 방지할 수 있다. 일단 유가가 얼면 날이 풀려도 늦게 녹기 때문에 발코니에 쌓였다 녹은 눈이 유가로 빠지지 못하고 거실로 물이 넘치는 상황이 발생하기도 한다. 이러한 상황을 파악하지 못하고 발코니 바닥에 방수 공사를 하는 사례도 많다. 조금만 세심하게 주의를 기울이면 새는 돈도 막고 시간을 아낄 수 있으니 눈 치우는 것을 잊지 말자. 스팀 해빙기로 얼어버린 유가를 녹이고 있다. 외부 수전은 꼭 잠그자 단독주택엔 정원 관리 등 야외에서 물을 사용하도록 설치한 수돗가가 있다. 예전엔 수도꼭지의 동파를 막기 위해 단열재로 감쌌지만, 요즘엔 ‘부동전’이라는 수도꼭지를 사용한다. 겨울엔 부동전 상부에 있는 원형의 꼭지를 꼭 잠가야 한다. 그렇지 않으면 부동전 관 안에 있던 물이 얼어 수도꼭지나 연결 부위가 터져 누수가 발생하게 된다. 부동전과 수도관이 연결되는 부분은 땅속에 묻혀 있어 이 부분에서 물이 새면 알아채기 어렵다. 수도요금이 평소보다 많이 나오면 모든 수도를 잠근 뒤 수도계량기를 확인해 보자. 그래도 계량기가 돌면 부동전 아랫부분에서 물이 새고 있을 가능성이 높다. 산간 등 심하게 추운 지역은 유사시 외부 수도만 잠그도록 설비 공사 때 외부 수도 배관을 따로 연결하는 게 좋다. 또 강추위가 지속되면 땅에 매립된 수도 배관도 얼 수 있어 오랫동안 사용하지 않으면 물을 빼두는 게 좋다. 부동전 기둥까지 단열하지 않아도 된다. 상부의 원형 꼭지만 잠그면 된다. 수도계량기도 따뜻하게일반적으로 수도계량기를 설치하고 난 뒤 스티로폼으로 덮어두지만 -5° C의 날씨가 2일 이상 지속되면, 이것만으로 부족해 단열재를 꼼꼼하게 채우는 게 좋다. 간혹 헌 옷 등 천으로 채우기도 하는데 젖은 천은 단열 기능을 잃고 오히려 온도를 더 낮춰 사용하지 않는 게 좋다. 습기가 찬 비닐은 그대로 얼면서 냉동 창고 역할을 하기 때문에 피해야 한다. 물에 젖지 않는 스티로폼 조각이나 단열재, 락울(암면) 같이 물에 강한 재료를 사용해야 한다. 지하수 맨홀은 동파 위험이 높아 단열에 더욱 신경 써야 한다. 오랫동안 집을 비울 때 보일러 온도는 15℃로전원주택을 세컨드 하우스로 사용한다면 실내 온도에 각별히 신경 써야 한다. 단열공사를 아무리 잘 했어도 오랫동안 집을 비워두면 강추위에 수도가 동파될 수 있어 실내 온도가 15° C 이하로 내려가지 않게 유지하는 것이 좋다. 만약 물이 얼지 않게 낮은 온도로 맞추면 기초 부분과 만나는 바닥과 외벽은 0° C 이하로 떨어질 수 있어 바닥에 설치된 난방 온수가 얼 수 있다. 안 쓰는 전기 차단하자한국전기연구원에서 발표한 ‘2011년 대한민국 대기전력 실측조사’에 따르면 한 가구당 소모되는 대기전력이 한해 평균 6.1%라고 한다. 셋톱박스가 12.3wh로 대기전력을 가장 많이 소모하고, 인터넷 모뎀, 에어컨, 보일러 순이다. 최근 냉·난방 기능을 겸비한 시스템 에어컨은 공간 활용도가 높다는 이유로 설치가 급증하면서 전력난의 주범으로 떠오르고 있다. 시스템 에어컨은 천장에 매립하기 때문에 일반 전기 제품처럼 대기전력을 차단하기 위해 플러그를 뽑거나 대기전력 차단용 멀티탭 등을 사용하지 못한다. 하지만 방법이 없는 것은 아니다. 일반적으로 에어컨은 전력을 많이 소모해 별도의 차단기를 연결한다. 이 차단기를 꺼 놓으면 된다. 유리 필름보다 뽁뽁이햇빛을 받아들여 실내 온도를 높여주는 유리는 역설적으로 열에너지를 가장 많이 빼앗기도 한다. 손실되는 열에너지를 막으려고 유리에 단열필름을 사용하는데, 이보다 더 좋은 아이템이 있다. 일명 ‘뽁뽁이’라고 하는 에어캡이다. 단열필름은 여름철 햇빛을 차단해 실내 온도가 올라가는 것을 막아주지만, 겨울철엔 큰 효과를 발휘하지 못한다. 이에 비해 에어캡은 기대 이상의 단열 효과와 저렴한 가격, 간단한 시공 방법으로 효율적이다. 에어캡을 부착한 유리는 뛰어난 단열 성능을 가진 로이 유리와 비슷한 효과를 발휘하기 때문에 난방비를 10% 이상 절약할 수 있다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

여름 휴가철에 상당수가 가족과 함께 풍광이 빼어나고 청량감이 넘치는 곳으로 여행한다. 그리고 여행지에서 지내며 여기에 세컨드 하우스로 아담하고 예쁜 소형주택을 짓고 틈나는 대로 찾아와 가족과 여가를 즐겼으면 하고 꿈꾼다. 하지만, 소형주택도 부지 매입에서 건축 설계, 시공 등 일련의 과정을 밟아야 하기에 만만치 않다. 소형 전원주택, 내 집 만들기 과정을 살펴보자.글 윤홍로 기자 많은 사람이 전원 속에 여가용 소형주택을 바라고 도시에서도 1∼2인 가구 증가 및 평균 가구원 수 감소 등으로 실속형 소형주택 수요가 증가한다는데, 과연 소형주택의 면적 기준이 뭘까. <주택법>에선 ‘국민주택 규모’라고 하여 1호戶 또는 1세대당 주거 전용 면적이 85㎡(25.71평) 이하인 주택, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면지역은 100㎡(30.25평) 이하인 주택으로 규정하고 있다. 그리고 ‘소형주택’ 의무 공급 비율을 규정한 <도시 및 주거환경정비법>에선 주거 전용 면적 60㎡(18.15평) 이하인 주택으로 규정하고 있다. 하지만, 단독주택보다 공동주택에 초점을 맞춘 기준들이므로 ‘소형 단독주택은 건축면적이 몇 평 이하다’라고 딱히 정의할 순 없을 것 같다. 참고로 요즘 붐이 일고 있는 ‘도시형 협소주택’은 1990년대 일본에서 등장한 용어로 50㎡(15.12평) 이하의 대지에 지은 좁고 작은 주택을 뜻하기에, 건축면적이 아닌 대지 면적을 기준으로 한 것이다. 한국건설기술연구원이 지난해 말 준공한 가양모듈러실증단지(라이품Lipoom)에 들어간 모듈러 유닛 제작 과정 모듈러 건축 레고블록처럼 뚝딱요즘 전원이나 도시 모두 대지와 주택의 규모 축소를 통한 실수요자 중심의 실속형 소형주택 수요가 증가하고 있다. 앞으로도 베이비붐 세대와 에코 세대의 본격적인 주택 수요 교체 시기와 맞물려 주거비를 절감할 수 있는 소형주택의 증가 추세는 가속화할 것이다. 또한, 위치적으로 자연주의 숲세권이, 기능적으로 사물인터넷[Internet of Things] 등 첨단기술을 적용한 스마트 소형주택이 인기를 끌 것이다.다음은 주택산업연구원 김지은 책임연구원이 밝힌 ‘앞으로 10년, 주거 트렌드 변화’다. ▲주택 유형 변화_조립식주택, 이동식 주택, 초소형 주택, 3D 프린트 주택 ▲주택 기술 변화_첨단기술 IOT로 결합한 주택, 소비자의 라이프스타일에 따른 가변형 벽체와 구조, 첨단 기능을 장착한 가구와 인테리어 방식 ▲주거환경 및 에너지 변화_기후나 재난 재해로부터 안전한 주택, 에너지와 식량 생산 자급자족 주택, 쓰레기 및 하수처리, 주택관리 등의 자동 조절 및 관리 기능.여기에서 특히 눈길을 끄는 게 주택 유형 변화다. 조립식주택이나 이동식주택, 초소형주택, 3D 프린트주택 등은 모두 공장에서 제작해 현장에서 조립하는 모듈러Modular 건축을 기반으로 한다. 3차원 레고 블록 형태의 유닛Unit 구조체에 창호와 외벽체, 전기배선 및 배관, 욕실, 주방기구 등을 포함해 70% 이상의 주택 구성 부품을 공장에서 생산 및 선조립한 후 현장에서 최종적으로 조립·설치하는 공법이다. 우리나라에서 인증받은 모듈러 주택 방식은 POSCO A&C의 벽체가 하중을 받는 벽식(적층) 공법, 금강공업의 기둥과 보가 하중을 받는 라멘식 공법, STACO의 구조체에 박스 모듈을 삽입하는 인필INFILL 공법이 대표적이다. 하지만, 이러한 중견업체는 수익성이 낮기에 단독주택시장에 아직 발을 들여놓지 않고 있다. 이동식 소형주택을 지으려면 해당 대지에 대형 트럭과 크레인이 진입할 수 있어야 한다. 건축 가능한 땅인지 확인해야농막이 아닌 이상 소형주택을 지으려면 대지 또는 대지로 전용할 수 있는 토지가 필요하다. 따라서 토지를 매입하기 전 소형주택을 건축할 수 있는 토지인지 여부를 반드시 확인해야 한다. 국토교통부 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)나 해당 시·군·구청 또는 대한민국 전자정부 전자민원G4C(http://www.egov.go.kr)에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아 확인할 수 있다. 토지이용규제정보서비스에선 토지 이용 계획 열람, 지역·지구별 행위 제한 열람, 규제 안내서 열람, 지형 고시도면 열람, 입지와 규모의 사전 결정 등이 가능하다.소형주택이 아니더라도 세컨드 하우스를 지을 때 세무상 별장에 해당하는지 확인해야 한다. 별장이란 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속 토지를 말한다. 다만, <지방자치법>에 따른 읍 또는 면에 소재하고, 대지 면적이 660㎡(199.65평) 이내이고, 건물의 연면적이 150㎡(45.37평) 이내이고, 건물의 가액이 6,500만 원 이내인 농어촌주택과 그 부속 토지는 별장에서 제외된다. 또한, ▲광역시에 소속된 군지역 및 수도권지역(다만, 접경지역과 <수도권정비계획법>에 따른 자연보전권역 중 행정자치부령으로 정하는 지역은 제외) ▲도시지역 및 허가구역 등이 아니어야 별장에서 제외된다. 풍산우드홈에서 제천에 시공한 패시브하우스 소형주택 가성비, 꼼꼼히 따져보자현재 조립식·이동식 소형주택을 제작해 시공하는 업체는 대부분 영세하다. 따라서 소형주택의 생산 시설 규모, 가성비, 시공실적, 그리고 무엇보다 건축주들의 만족도를 살핀 후 업체를 선정하는 게 바람직하다. 보통 물건값이 너무 싸면 알맹이가 허술, 부실하다는 ‘싼 게 비지떡’이란 속담이 있다. 소형주택을 마련할 때 가성비를 꼼꼼하게 따져야 하는 이유다. 저렴한 가격에만 현혹돼 업체를 선정한다면, 자칫 시공 과정에서 부대시설이나 부속 공간 문제로 시비가 발생하고, 살면서 하자가 발생할 때 A/S도 해주지 않는다.소형주택은 눈에 보이는 입면 및 평면 디자인과 내·외장재도 중요하지만, 골조나 단열에 더 신경을 써야 한다. 골조가 부실하면 주택 전체가 취약해 원하는 설비를 갖추기 어렵다. 단열과 기밀은 중요한데, 특히 세컨드 하우스용이라면 여기엔 과유불급過猶不及이란 말이 통하지 않는다. 혹한의 겨울철 빈집 상태로 방치했다가 각종 배관이 동파돼 애물로 전락한 사례가 빈번하기 때문이다. 따라서 법으로 정한 최소 단열 기준을 충족하고, 또한 착공 신고 때 허가권자에게 제출하는 구조 안전 및 내진 설계 작성에도 문제없는지 살펴야 한다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

숲세권 스마트한 소형주택이 뜬다 여름 휴가철에 상당수가 가족과 함께 풍광이 빼어나고 청량감이 넘치는 곳으로 여행한다. 그리고 여행지에서 지내며 여기에 세컨드 하우스로 아담하고 예쁜 소형주택을 짓고 틈나는 대로 찾아와 가족과 여가를 즐겼으면 하고 꿈꾼다. 하지만, 소형주택도 부지 매입에서 건축 설계, 시공 등 일련의 과정을 밟아야 하기에 만만치 않다. 소형 전원주택, 내 집 만들기 과정을 살펴보자. 글 윤홍로 기자 많은 사람이 전원 속에 여가용 소형주택을 바라고 도시에서도 1∼2인 가구 증가 및 평균 가구원 수 감소 등으로 실속형 소형주택 수요가 증가한다는데, 과연 소형주택의 면적 기준이 뭘까. <주택법>에선 ‘국민주택 규모’라고 하여 1호戶 또는 1세대당 주거 전용 면적이 85㎡(25.71평) 이하인 주택, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면지역은 100㎡(30.25평) 이하인 주택으로 규정하고 있다. 그리고 ‘소형주택’ 의무 공급 비율을 규정한 <도시 및 주거환경정비법>에선 주거 전용 면적 60㎡(18.15평) 이하인 주택으로 규정하고 있다. 하지만, 단독주택보다 공동주택에 초점을 맞춘 기준들이므로 ‘소형 단독주택은 건축면적이 몇 평 이하다’라고 딱히 정의할 순 없을 것 같다. 참고로 요즘 붐이 일고 있는 ‘도시형 협소주택’은 1990년대 일본에서 등장한 용어로 50㎡(15.12평) 이하의 대지에 지은 좁고 작은 주택을 뜻하기에, 건축면적이 아닌 대지 면적을 기준으로 한 것이다. 모듈러 건축 레고블록처럼 뚝딱 요즘 전원이나 도시 모두 대지와 주택의 규모 축소를 통한 실수요자 중심의 실속형 소형주택 수요가 증가하고 있다. 앞으로도 베이비붐 세대와 에코 세대의 본격적인 주택 수요 교체 시기와 맞물려 주거비를 절감할 수 있는 소형주택의 증가 추세는 가속화할 것이다. 또한, 위치적으로 자연주의 숲세권이, 기능적으로 사물인터넷[Internet of Things] 등 첨단기술을 적용한 스마트 소형주택이 인기를 끌 것이다. 다음은 주택산업연구원 김지은 책임연구원이 밝힌 ‘앞으로 10년, 주거 트렌드 변화’다. ▲주택 유형 변화_조립식주택, 이동식 주택, 초소형 주택, 3D 프린트 주택 ▲주택 기술 변화_첨단기술 IOT로 결합한 주택, 소비자의 라이프스타일에 따른 가변형 벽체와 구조, 첨단 기능을 장착한 가구와 인테리어 방식 ▲주거환경 및 에너지 변화_기후나 재난 재해로부터 안전한 주택, 에너지와 식량 생산 자급자족 주택, 쓰레기 및 하수처리, 주택관리 등의 자동 조절 및 관리 기능. 한국건설기술연구원이 지난해 말 준공한 가양모듈러실증단지(라이품Lipoom)에 들어간 모듈러 유닛 제작 과정 여기에서 특히 눈길을 끄는 게 주택 유형 변화다. 조립식주택이나 이동식주택, 초소형주택, 3D 프린트주택 등은 모두 공장에서 제작해 현장에서 조립하는 모듈러Modular 건축을 기반으로 한다. 3차원 레고 블록 형태의 유닛Unit 구조체에 창호와 외벽체, 전기배선 및 배관, 욕실, 주방기구 등을 포함해 70% 이상의 주택 구성 부품을 공장에서 생산 및 선조립한 후 현장에서 최종적으로 조립·설치하는 공법이다. 우리나라에서 인증받은 모듈러 주택 방식은 POSCO A&C의 벽체가 하중을 받는 벽식(적층) 공법, 금강공업의 기둥과 보가 하중을 받는 라멘식 공법, STACO의 구조체에 박스 모듈을 삽입하는 인필INFILL 공법이 대표적이다. 하지만, 이러한 중견업체는 수익성이 낮기에 단독주택시장에 아직 발을 들여놓지 않고 있다. 건축 가능한 땅인지 확인해야 농막이 아닌 이상 소형주택을 지으려면 대지 또는 대지로 전용할 수 있는 토지가 필요하다. 따라서 토지를 매입하기 전 소형주택을 건축할 수 있는 토지인지 여부를 반드시 확인해야 한다. 국토교통부 토지이용규제정보서비스(http://luris.molit.go.kr)나 해당 시·군·구청 또는 대한민국 전자정부 전자민원G4C(http://www.egov.go.kr)에서 토지이용계획확인원 등본을 발급받아 확인할 수 있다. 토지이용규제정보서비스에선 토지 이용 계획 열람, 지역·지구별 행위 제한 열람, 규제 안내서 열람, 지형 고시도면 열람, 입지와 규모의 사전 결정 등이 가능하다. 이동식 소형주택을 지으려면 해당 대지에 대형 트럭과 크레인이 진입할 수 있어야 한다. 소형주택이 아니더라도 세컨드 하우스를 지을 때 세무상 별장에 해당하는지 확인해야 한다. 별장이란 주거용 건축물로서 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양·피서·놀이 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속 토지를 말한다. 다만, <지방자치법>에 따른 읍 또는 면에 소재하고, 대지 면적이 660㎡(199.65평) 이내이고, 건물의 연면적이 150㎡(45.37평) 이내이고, 건물의 가액이 6,500만 원 이내인 농어촌주택과 그 부속 토지는 별장에서 제외된다. 또한, ▲광역시에 소속된 군지역 및 수도권지역(다만, 접경지역과 <수도권정비계획법>에 따른 자연보전권역 중 행정자치부령으로 정하는 지역은 제외) ▲도시지역 및 허가구역 등이 아니어야 별장에서 제외된다. 가성비, 꼼꼼히 따져보자 현재 조립식·이동식 소형주택을 제작해 시공하는 업체는 대부분 영세하다. 따라서 소형주택의 생산 시설 규모, 가성비, 시공실적, 그리고 무엇보다 건축주들의 만족도를 살핀 후 업체를 선정하는 게 바람직하다. 보통 물건값이 너무 싸면 알맹이가 허술, 부실하다는 ‘싼 게 비지떡’이란 속담이 있다. 소형주택을 마련할 때 가성비를 꼼꼼하게 따져야 하는 이유다. 저렴한 가격에만 현혹돼 업체를 선정한다면, 자칫 시공 과정에서 부대시설이나 부속 공간 문제로 시비가 발생하고, 살면서 하자가 발생할 때 A/S도 해주지 않는다. 소형주택은 눈에 보이는 입면 및 평면 디자인과 내·외장재도 중요하지만, 골조나 단열에 더 신경을 써야 한다. 골조가 부실하면 주택 전체가 취약해 원하는 설비를 갖추기 어렵다. 단열과 기밀은 중요한데, 특히 세컨드 하우스용이라면 여기엔 과유불급過猶不及이란 말이 통하지 않는다. 혹한의 겨울철 빈집 상태로 방치했다가 각종 배관이 동파돼 애물로 전락한 사례가 빈번하기 때문이다. 따라서 법으로 정한 최소 단열 기준을 충족하고, 또한 착공 신고 때 허가권자에게 제출하는 구조 안전 및 내진 설계 작성에도 문제없는지 살펴야 한다. 풍산우드홈에서 제천에 시공한 패시브하우스 소형주택

주택 하자 알아보기 “아는 만큼 보인다.”는 말은 단독주택에서는 진리와 같다. 단독주택은 아파트처럼 모델하우스에서 내부를 보고 구매를 하는 것이 아니라 땅을 구매하는 것부터 설계, 시공까지 건축주가 모든 것을 관여해서 완성되는 작품이다. 그래서 건축주가 시공회사와 함께 공부를 하고 여러 가지 제안을 통해서 좀 더 좋은 작품으로 나의 집을 지을 수 있다. 단독주택을 준비하면서 꼭 알아야 할 것들에 대해서 어려운 용어는 최대한 피하고 쉬운 설명으로 100년 주택을 위한 알찬 정보를 알아보자. 글·사진 윤세상 단독주택 겨울철 관리법 집은 짓고 나서도 세세한 손길이 필요하다. 집 안과 밖을 수시로 살펴보고 계절별로 발생할 수 있는 피해에 대비해야 한다. 이달엔 추위가 지속되는 동안 발생할 수 있는 피해사례에 대한 관리와 예방법을 알아보고 주택을 관리하는 데 도움이 되는 팁을 살펴보자. 아파트처럼 관리소가 따로 없는 단독주택은 건축주가 관리소장 역할을 한다. 특히 겨울엔 동파 외에도 많은 문제가 발생하기 때문에 따뜻하게 지내려면 겨울철 주택관리에 필요한 정보를 알아둬야 한다. 날씨가 춥다고 필요한 조치를 제때 하지 않으면 예상치 않은 피해로 집 안에서 생각지도 않은 추위를 겪어야 한다. 하지만 조금만 관심을 기울이면 한파가 몰아쳐도 큰 걱정 없이 한 겨울을 날 수 있다. 그러기 위해선 가장 먼저 살펴봐야 할 게 배관이다. 수도와 보일러 배관이 얼지 않도록 꼼꼼하게 단열재로 감싸야 한다. 그리고 새는 열과 외풍을 차단해야 한다. 이 두 가지만 갖춰도 따뜻한 겨울을 날 수 있지만, 이 외에도 불필요한 공사를 막기 위해 꼭 지켜야할 게 있다. 바로 눈 치우는 작업이다. 눈은 멋진 풍경을 만들어주지만 때론 해를 입히기도 한다. 추운 날씨라고 움츠러 있을 것이 아니라 조금만 부지런하면 훨씬 낭만적이고 운치 있는 겨울을 보낼 수 있다. 발코니에 눈 쌓이지 않게 추운 날씨에 눈이 오면 녹지 않고 그대로 소복이 쌓인다. 이렇게 마당에 쌓인 눈은 거실 창 너머로 한 폭의 그림 같은 풍경을 선사한다. 하지만 쌓인 눈이 늘 멋진 풍경만 보여주는 것은 아니다. 발코니는 창턱 윗부분까지 방수층이 되어 있지 않기 때문에 감상에 젖어 눈이 쌓이게 둬서는 안 된다. 창턱 위까지 눈이 쌓이게 놔두면 날이 풀리고 눈이 녹으면서 거실로 스며들기 때문이다. 이렇게 스며든 물은 마루와 벽지를 손상시키고 심하면 1층 천장까지 오염시킨다. 그래서 발코니는 눈이 쌓이기 전에 치워야 하고, 눈이 녹더라도 배수가 잘 되도록 배수구 덮개인 유가 부분이 얼지 않도록 신경 써야 한다. 배수가 잘 되도록 유가 부분을 분리해주는 것도 좋은 방법이다. 유가는 배수구 안쪽에 걸림 장치가 있어 간단하게 분리할 수 있고, 물이 고이지 않아 어는 것도 방지할 수 있다. 일단 유가가 얼면 날이 풀려도 늦게 녹기 때문에 발코니에 쌓였다 녹은 눈이 유가로 빠지지 못하고 거실로 물이 넘치는 상황이 발생하기도 한다. 이러한 상황을 파악하지 못하고 발코니 바닥에 방수 공사를 하는 사례도 많다. 조금만 세심하게 주의를 기울이면 새는 돈도 막고 시간을 아낄 수 있으니 눈 치우는 것을 잊지 말자. 스팀 해빙기로 얼어버린 유가를 녹이고 있다. 외부 수전은 꼭 잠그자 부동전 기둥까지 단열하지 않아도 된다. 상부의 원형 꼭지만 잠그면 된다. 단독주택엔 정원 관리 등 야외에서 물을 사용하도록 설치한 수돗가가 있다. 예전엔 수도꼭지의 동파를 막기 위해 단열재로 감쌌지만, 요즘엔 ‘부동전’이라는 수도꼭지를 사용한다. 겨울엔 부동전 상부에 있는 원형의 꼭지를 꼭 잠가야 한다. 그렇지 않으면 부동전 관 안에 있던 물이 얼어 수도꼭지나 연결 부위가 터져 누수가 발생하게 된다. 부동전과 수도관이 연결되는 부분은 땅 속에 묻혀 있어 이 부분에서 물이 새면 알아채기 어렵다. 수도요금이 평소보다 많이 나오면 모든 수도를 잠근 뒤 수도계량기를 확인해 보자. 그래도 계량기가 돌면 부동전 아래 부분에서 물이 새고 있을 가능성이 높다. 산간 등 심하게 추운 지역은 유사시 외부 수도만 잠그도록 설비 공사 때 외부 수도 배관을 따로 연결하는 게 좋다. 또 강추위가 지속되면 땅에 매립된 수도 배관도 얼 수 있어 오랫동안 사용하지 않으면 물을 빼두는 게 좋다. 수도계량기도 따뜻하게 일반적으로 수도계량기를 설치하고 난 뒤 스티로폼으로 덮어두지만 -5°C의 날씨가 2일 이상 지속되면, 이것만으로 부족해 단열재를 꼼꼼하게 채우는 게 좋다. 간혹 헌옷 등 천으로 채우기도 하는데 젖은 천은 단열 기능을 잃고 오히려 온도를 더 낮춰 사용하지 않는 게 좋다. 습기가 찬 비닐은 그대로 얼면서 냉동 창고 역할을 하기 때문에 피해야 한다. 물에 젖지 않는 스티로폼 조각이나 단열재, 락울(암면) 같이 물에 강한 재료를 사용해야 한다. 오랫동안 집을 비울 때 보일러 온도는 15℃로 전원주택을 세컨드 하우스로 사용한다면 실내 온도에 각별히 신경 써야한다. 단열공사를 아무리 잘 했어도 오랫동안 집을 비워두면 강추위에 수도가 동파될 수 있어 실내 온도가 15°C 이하로 내려가지 않게 유지하는 것이 좋다. 만약 물이 얼지 않게 낮은 온도로 맞추면 기초부분과 만나는 바닥과 외벽은 0°C 이하로 떨어질 수 있어 바닥에 설치된 난방 온수가 얼 수 있다. 지하수 맨홀은 동파 위험이 높아 단열에 더욱 신경 써야 한다. 안 쓰는 전기 차단하자 한국전기연구원에서 발표한 ‘2011년 대한민국 대기전력 실측조사’에 따르면 한 가구당 소모되는 대기전력이 한해 평균 6.1%라고 한다. 셋톱박스가 12.3wh로 대기전력을 가장 많이 소모하고, 인터넷 모뎀, 에어컨, 보일러 순이다. 최근 냉·난방 기능을 겸비한 시스템 에어컨은 공간 활용도가 높다는 이유로 설치가 급증하면서 전력난의 주범으로 떠오르고 있다. 시스템 에어컨은 천장에 매립하기 때문에 일반 전기 제품처럼 대기전력을 차단하기 위해 플러그를 뽑거나 대기전력 차단용 멀티탭 등을 사용하지 못한다. 하지만 방법이 없는 것은 아니다. 일반적으로 에어컨은 전력을 많이 소모해 별도의 차단기를 연결한다. 이 차단기를 꺼 놓으면 된다. 유리필름보다 뽁뽁이 햇빛을 받아들여 실내 온도를 높여주는 유리는 역설적으로 열에너지를 가장 많이 빼앗기도 한다. 손실되는 열에너지를 막으려고 유리에 단열필름을 사용하는데, 이보다 더 좋은 아이템이 있다. 일명 ‘뽁뽁이’라고 하는 에어캡이다. 단열필름은 여름철 햇빛을 차단해 실내 온도가 올라가는 것을 막아주지만, 겨울철엔 큰 효과를 발휘하지 못한다. 이에 비해 에어캡은 기대 이상의 단열 효과와 저렴한 가격, 간단한 시공 방법으로 효율적이다. 에어캡을 부착한 유리는 뛰어난 단열 성능을 가진 로이 유리와 비슷한 효과를 발휘하기 때문에 난방비를 10%이상 절약할 수 있다.田

[하절기 주택관리] 여름철 주택 자연재해 대비는 이렇게, 입지선정에서 하자보수까지

2003 경향 하우징페어 Summer Festival 공공기술박람회(한국조경산학기술대전) 매년 주택 건축시장의 유행을 선도해 가고 있는 경향하우징페어가 7월10일부터 14일까지 5일간 서울 코엑스(COEX) 1층 대평양관에서 열렸다. 18번째를 맞는 전시회의 공식명칭은 2003경향 하우징페어 Summer Festival/공공시설박람회(한국조경산학기술대전)로, 국내 건축의 질적 향상을 꾀하고 공공시설 및 조경시설 문화발전에 기여하기 위해, 그 성과를 정리하고 새로운 도약을 준비하는 건축관련 업계와 공공 및 조경시설 관련업계의 많은 성원과 참여 속에 진행됐다. 주택에 대한 인식이 이제 단순한 주거공간에서, 편안하고 행복한 삶을 영위하는 생활공간으로 바뀌면서 주택수요도 지역과 계층에 따라 다양화되고 주택관리 및 보수의 중요성 또한 더욱 커지고 있다. 즉, 주택산업은 지금 새로운 발전의 전환기에 있는 것이다. 이에 따라 각 관련 업체는 보다 편리하고 쾌적한 주거문화의 출현을 기대하는 소비자의 욕구를 충족시키기 위해 유익한 주택 정보 제공에 역점을 두고 있다. 때문에 소비자와 업체가 직접 만날 수 있는 건축관련 전시회에 쏠리는 관심은 해를 거듭할수록 커지는 추세다. 따라서 주택 자재부터 설계, 주택 정보, 인테리어까지 첨단 건축 자재가 한자리에 모이는 국내 최대의 종합전인 경향 하우징페어에 대한 호응도 이러한 흐름에 놓여있다고 볼 수 있다. 국내 건축전 가운데 그 규모와 관람객 수에서 단연 앞서 있다고 평가되는 경향 하우징페어에 적극 참여함으로써 소비자는 한발 앞선 주거문화를 체험하고 관련업체는 새로운 상품의 홍보와 의견을 직접 개진할 수 있는 것이다. 즉, 경향 하우징페어를 비롯한 몇 개의 국내 건축 전시회는 21세기 신 주거 문화를 이끌어가는 이정표라고 할 수 있다. 제18회 경향 하우징페어 썸머 페스티발에는 주택 자재부터, 건설장비, 주택정보, 공공시설재와 조경, 인테리어까지 첨단 건축 자재가 한자리에 모여, 바르고 유익한 정보제공과 주택자재 기술 개발의 촉진, 주택관련 사업의 활성화 뿐 아니라 21세기 주거 문화를 제시하며 한발 앞선 주거문화를 이끌어간 자리였다. 전시회는ꡐ하우징 관ꡑ, ꡐ공공시설 관ꡑ, ꡐ조경산학기술대전 관ꡑ등 세 개의 전시관으로 구성, 각 시설물들이 기능적이고 정서적인 만족감을 줄 수 있는 독특한 공간으로 꾸며졌다. 또한, 국내 최대의 종합 건축전인 만큼 미국, 캐나다, 호주, 일본, 유럽 등 외국의 주택 관련업체의 참가율이 예년에 비해 높았으며 해외 바이어들의 발길이 잇따라, 전시 기간동안 활발한 수출 상담이 이뤄져 국내건설 및 주택시장에 새로운 활력을 불어넣는 역할도 했다. 뿐만 아니라 선진 해외 제품과의 비교전시를 통한 국내업체의 제품 경쟁력 재고에도 큰 도움이 됐다. 하이테크 시대의 주택 패션을 제시하고 건축 자재의 품질 향상과 시공기술의 새로운 개발, 최첨단 건축 자재의 국산화를 촉진하기 위해 마련된 2003 경향 하우징페어 썸머 페스티발은 미래 주택문화를 이루는데 필요한 디딤돌 역할을 자처하며 일반인에게 종합적이고 실질적인 주택정보를 한눈에 알려주는 좋은 기회가 됐으며 아울러 각종 공공시설물에 대한 국민적 이해와 인식에 도움이 되는 기술과 정보를 나누는 또 한번의 뜻깊은 교류의 장이었다고 할 수 있다. 田 ■ 글․정리 엄치언 기자 / 사진 조영옥 기자

농림부, 한계농지 개발 활성화 지침 농림부, 한계농지 개발 활성화 지침 확정 소규모 전원주택·펜션 건축 가능 농림부는 농촌의 토지와 주택 등 유휴 부존자원에 도시 자본 참여를 유도하는 ‘한계농지개발 활성화 지침을 마련했다. 농촌의 빈집과 한계농지 등을 이용, 주택과 체류형 휴양시설로서 활용 가치를 높인다는 것이다. 따라서 문화관광부가 추진하는 ‘관광펜션업’과 맞물려 개인을 포함한 기업들까지도 뛰어들 것으로 보인다. 한계농지정비사업은 농지를 다른 용도로 전용, 다양한 시설을 설치하도록 하는 사업으로 사업 준공 인가시 토지의 지목(地目)이 농지·임야에서 택지 등으로 바뀌므로 토지의 부가가치가 상승한다. 주택 1채 건립 등 소규모 사업에서 3만 평 규모의 시설 단지 개발까지 다양한 사업이 가능하다. 저렴한 농지·임야 등을 구입하여 개발하므로 투자비가 적게 들며, 일반농지를 전용하여 개발할 경우 농지조성비를 부담해야 하나 한계농지에서는 농지조성비가 면제된다. 특히 한계농지는 대체로 산기슭 등 공기가 맑고 숲이 우거진 곳에 위치한 경우가 많아 전원주택과 펜션 등의 건축에 안성맞춤이다. ■ 한계농지 관련 ‘농어촌정비법’ 어떻게 바뀌었나 농림부는 그동안 도시 자본을 농촌에 유입하기 위해, 도시민도 300평 미만의 농지를 소유해 주말농장으로 활용하도록 ‘농지법’과 ‘농어촌정비법’을 개정한 바 있다. 그리고 누구나 한계농지를 여러 목적으로 개발할 수 있도록 절차도 간소화했다. 5월 21일에는 재경부와 협의해 농촌주택을 추가로 구입할 경우, 세금을 감면해 주는 법안을 발표했다. 내용은 도시민이 농가주택을 구입한 뒤 도시주택을 팔더라도 1세대2주택 양도세 과세 대상에서 제외한다는 것이다. 따라서 농촌의 빈집을 리모델링하거나 신축하여 수익형 전원주택인 펜션으로 이용 가능해졌다. 또한 주5일 근무제 실시, 2008년 노령연금 본격 지급, 고속도로 등 교통망의 확충 등으로 가족 단위의 농어촌 체험형 관광 수요가 늘어날 것으로 기대되므로 전원주택과 펜션 시장의 전망은 밝다. 무엇보다 관심을 집중시키는 부분이 ‘한계농지’ 등을 전원주택이나 체험·체류형 관광사업, 즉 펜션, 민박, 관광농원, 휴양림 등으로 활성화한다는 방침이다. 종전까지만 해도 농업진흥지역 밖의 농지 중에서 농업 생산성이 낮은 한계농지와 그 주변산지 등을 개발하는 한계농지 등 정비사업은, 사업 종류가 주로 농림수산업적 이용과 택지 조성 등으로 제한했다. 또한 시장·군수, 농업기반공사, 농협 등만이 사업을 시행할 수 있었다. 사업 결과 조성된 시설의 분양·임대자격도 농림어업인 등으로 제한했다. ‘농어촌정비법’으로 시행 자격 제한, 사업 범위 협소, 분양 제한 등 과도하게 규제한 것이다. 그렇기에 한계농지 개발 사업을 시행한 곳은 5개소에 불과하며, 1998년 이후에는 아예 신규 착수가 중단된 상태였다. 그러나 금년 1월1일부터 ‘농어촌정비법’을 개정, 한계농지 개발과 관련한 규제를 완화하고 절차를 간소화했다. 개정 내용을 보면, 한계농지정비사업의 대상 범위를 다양화하고 구체화했음을 알 수 있다. ■ 한계농지정비 사업 주요 개정 내용 비교 첫째, 현행 농림수산업적 이용시설을 포함하여, 새로이 박물관·전시장 등 문화예술 관련 시설, 청소년 수련시설, 교육연구시설, 노인복지시설, 기타 농어촌지역 개발을 위하여 필요한 시설 등의 정비가 가능해졌다. 농어촌정비법 제77조, 제79조 및 제81조를 개정, 생산성이 낮은 한계농지의 개발을 촉진하기 위하여 사업의 종류와 시행 주체를 확대하고 시행 절차를 간소화했다. 둘째, 시장·군수가 한계농지의 위치·규모 등을 조사하여 시·도지사의 승인을 얻어 확정, 고시하고 일반인이 열람하도록 했다(신설). 셋째, 한계농지정비지구 지정을 농림부장관의 승인(시·도지사 신청)에서, 시·도지사(시장·군수 신청)의 승인으로 변경했다. 넷째, 시장·군수, 농업기반공사, 농협 등으로 제한했던 사업 시행 자격을 일반에게 개방하고, 한계농지 등의 정비사업으로 조성된 토지 및 시설의 분양·임대 자격에 관한 제한도 폐지했다. 위와 같은 사업을 통해 도시민과 도시 자본이 농촌에 유입·정착되도록 하였다. 결과적으로 농촌주민에게는 소득이 증대되고, 도시민에게는 농촌의 여유로움과 풍부한 인정을 경험하면서 여가를 즐기도록 한 것이다. 한계농지의 정의 및 지정요건 한계농지란, 최상단부에서 최하단부까지의 평균 경사율이 15퍼센트 이상이거나 집단화된 농지의 규모가 2만 제곱미터 미만인 농지를 말한다. 다만, 경지정리사업 또는 농업용수개발사업이 시행된 지역과 농촌 정비를 위한 자원조사 결과 농림부장관이 농업생산기반정비사업 기본 계획을 수립할 필요가 있다고 인정되는 지역의 농지는 제외한다. ○경사율 15퍼센트 이상인 경우 면적과 상관없고, 집단화된 2헥타르 미만인 농지는 경사도와 관계없이 한계농지다. ○광업법에 의한 광업권이 기간 만료나 취소로 소멸된 광구의 인근지역 농지, 토양 오염 등으로 인하여 농업 목적으로 사용하기 부적당한 농지다. ■ 한계농지 어떻게 개발되나 한계농지에서 개별적인 주택·관광시설 등을 건설하는 경우(한계농지정비지구를 지정하지 않고 한계농지를 전용, 개발하는 경우)에는 개별적으로 농지전용과 건축허가 등을 얻어 사업 추진할 수 있다. 이때 시장·군수가 조사, 고시한 한계농지의 개발은 농지조성비를 면제한다. 그리고 사업자가 한계농지정비지구에서 주택단지 등을 개발하는 경우에는 지정·고시된 한계농지 정비지구의 전체 또는 일부에 대한 사업 계획을 수립한 후, 시장·군수의 승인을 얻어 추진한다. 여기서 주목할 것은 사업 계획의 승인을 얻은 경우, 타법에 의한 인·허가 등을 받은 것으로 보고(타법 의제처리), 농지조성비·대체조림비 등을 면제한다는 점이다. 농어촌정비법(제87조)의 의제처리 내용을 보면, “농어촌정비법에서 한계농지정비사업의 시행 승인을 얻은 자는 다른 법률에 의한 인허가 등을 받은 것으로 본다”고 규정했다(단, 이 경우 인가권자는 관계행정기관의 장과 미리 협의하거나 승인을 받아야 함). ■ 농어촌정비법 제87조(다른 법률과의 관계) ①제8조(제28조에서 준용하는 경우를 포함한다)의 규정에 의하여 농림부장관 또는 해양수산부장관이 농업 및 수산업기반정비사업 시행계획을 수립하여 사업을 시행코자 하거나 제32조(마을정비구역의 지정), 제67조(농어촌관광휴양단지의 개발), 제67조의2(관광농원의 개발) 또는 제79조(한계농지정비지구의 지정 및 고시)의 규정에 의하여 정비사업의 시행자가 정비사업의 시행 계획 승인을 얻은 때에는 제3항의 규정에 의한 협의(관계행정기관의 장과 미리 협의)를 거친 사항에 대하여는 다음 각호의 허가, 인가, 협의, 동의, 면허, 해제, 신고 또는 승인 등을 받은 것으로 본다. 1. 농지법 제36조제1항의 규정에 의한 농지전용의 허가 2. 삭 제 3. 수산업법 제69조의 규정에 의한 보호수면구역 안에서의 공사시행의 승인 4. 초지법 제23조의 규정에 의한 초지 전용의 허가 5. 산림법 제18조의 규정에 의한 보전임지 전용의 허가·동의·협의와 동법 제62조·제90조의 규정에 의한 벌채 등의 허가와 동법 제90조의6의 규정에 의한 토사채취 등의 허가 및 동법 제73조의 규정에 의한 불요존국유림과 산림청장이 관리하지 아니하는 국유림 내의 입목·죽의 벌채 승인 또는 동의 6. 사방사업법 제14조의 규정에 의한 벌채 등의 허가 및 동법 제 20조의2의 규정에 의한 사방지지정의 해제 7. 국토의계획및이용에관한법률 제56조의 규정에 의한 개발행위의 허가 및 제88조의 규정에 의한 실시 계획의 인가 8. 건축법 제8조의 규정에 의한 건축허가 및 동법 제15조의 규정에 의한 가설건축물의 건축허가 또는 신고 9. 도로법 제8조의 규정에 의한 사업의 협의 또는 승인, 동법 제34조의 규정에 의한 도로 공사시행의 허가, 동법 제40조의 규정에 의한 도로 점용의 허가 및 동법 제50조의 규정에 의한 접도구역 안에서의 행위에 대한 허가 10. 사도법 제4조의 규정에 의한 사도의 개설 허가 11. 수도법 제12조의 규정에 의한 일반수도사업의 인가 12. 하수도법 제5조의2·제6조·제13조·제20조 및 제24조의 규정에 의한 하수도정비기본계획의 협의·승인, 공공하수도설치 인가, 공사시행 허가, 점용 허가 및 배수설비의 설치신고 13. 전기사업법 제61조의 규정에 의한 전기사업용 전기설비의 공사 계획 인가 또는 신고 및 동법 제62조의 규정에 의한 자가용전기설비의 공사 계획 인가 또는 신고 14. 하천법 제6조의 규정에 의한 사업의 협의 또는 승인, 동법 제30조의 규정에 의한 비관리청의 하천공사시행의 허가, 동법 제33조의 규정에 의한 하천의 점용허가, 동법 제40조의 규정에 의한 연안구역 내에서의 행위 허가 및 동법 제78조의 규정에 의한 폐천부지의 양여 15. 공유수면관리법 제5조의 규정에 의한 공유수면의 점·사용 허가 및 동법 제8조의 규정에 의한 실시 계획의 인가 또는 신고 16. 공유수면매립법 제9조의 규정에 의한 매립의 면허, 동법 제13조의 규정에 의한 면허의 고시, 동법 제15조의 규정에 의한 실시계획의 인가·고시 및 동법 제38조의 규정에 의한 협의 또는 승인 17. 장사등에관한법률 제23조제1항의 규정에 의한 무연분묘의 개장 허가 18. 문화재보호법 제20조제1호·제2호·제4호의 규정에 의한 허가 및 동법 제54조 단서의 규정에 의한 국유지 사용 허가 19. 자연공원법 제23조 및 동법 제25조의 규정에 의한 공원구역과 공원보호구역 안에서의 점용 및 사용 허가 20. 골재채취법 제32조의 규정에 의한 골재의 선별·세척 등의 신고 21. 체육시설의설치·이용에관한법률 제12조의 규정에 의한 사업 계획의 승인 22. 산업입지및개발에관한법률 제12조의 규정에 의한 산업단지안에서의 토지형질변경 등의 허가 23. 관광진흥법 제14조의 규정에 의한 휴양콘도미니엄 사업 계획의 승인 24. 청소년기본법 제26조의 규정에 의한 청소년 수련시설의 설치·운영의 허가 ② (생략) ③ 농림부장관 또는 해양수산부장관, 지방자치단체의 장이 정비사업의 시행 계획을 수립하거나 승인할 경우 또는 시장·군수가 농어촌관광휴양지사업자 지정을 할 경우에 제1항 및 제2항 각호에 해당하는 내용이 포함되어 있을 때에는 관계행정기관의 장과 미리 협의하거나 승인을 얻어야 한다. ■ 한계농지개발 활성화 방안 한계농지개발은 소규모로 전원주택·펜션 등을 1, 2동 한계농지에 건립할 수도 있고, 대·중규모로 한계농지 정비지구를 지정하여 택지·공장단지·관광휴양단지·체육시설 등을 10헥타르(3만 평) 이내에서 조성할 수도 있다. 한계농지정비지구를 지정하지 않고 소규모 면적의 한계농지에서 주택 등을 건립할 경우, 각기 개별법에 의해 농지전용허가(농지법), 건축허가(건축법) 등을 적법하게 득한 후 사업을 시행할 수 있다. 이때 수도권과 광역시를 제외한 한계농지의 전용에 따른 농지조성비는 면제된다. 보다 큰 규모로 시설을 단지화하거나, 체육시설 등 부지 면적이 많이 소요되는 사업을 시행할 경우, 한계농지정비지구로 지정받아 고시 절차를 거친 후, 시장·군수로부터 사업계획의 승인을 얻어 사업을 시행할 수 있다. 수도권과 광역시를 제외하고 한계농지정비지구에 포함된 농지는 농지조성비가, 임야는 대체조림비가 각각 전액 면제된다. 농지 전용 허가, 건축 허가 등 타법에 의한 인·허가는 받은 것으로 간주되므로 별도의 허가 절차를 거치지 않아도 돼 사업자에게 유리하다. ■ 지목 변경 용이, 토지 부가가치 상승 한계농지정비사업은 농지를 다른 용도로 전용, 다양한 시설을 설치하도록 하는 사업이므로 사업준공인가시 토지의 지목(地目)이 농지·임야에서 택지 등으로 바뀌므로 토지의 부가가치 가 상승한다. 주택 1채 건립 등 소규모 사업에서 3만 평 규모의 시설 단지 개발까지 다양한 사업이 가능하다. 저렴한 농지·임야 등을 구입하여 개발하므로 투자비가 적게 든다. 일반농지를 전용하여 개발할 경우, 농지조성비를 부담해야 하나 한계농지에서는 농지조성비가 면제된다. 지방자치단체가 지역 경제 활성화를 위해 사업을 적극 지원하고 필요시 농림부도 직접 지원하므로 인·허가 절차가 보다 쉽게 추진된다. 사업시행인가를 득하면 다른 법에 의한 인·허가도 받은 것으로 처리한다. 한계농지는 대체로 산기슭 등 공기가 맑고 숲이 우거진 곳에 위치한 경우가 많아, 휴양용 주택, 펜션 등을 건축하여 주말이나 휴가시에 활용하고, 평시에는 관광객에서 숙박시설로 제공할 수 있다. 도시민들이 소규모 자본으로 제2의 주택(Secondary house) 소유가 가능하다. 현지 농촌주민들은 주택관리를 위탁받아 소득 증대의 기회가 되고, 도시민들도 관광객에게 방을 대여하여 부수입을 올릴 수 있다. 한계농지 정비지구에 다양한 체육·관광시설 등이 고루 배치되도록 계획하게 되므로 지역주민들의 삶의 질이 향상되고, 도·농 교류의 장으로도 활용이 된다. 농촌에 건전한 체육· 놀이문화가 정착하는 계기가 될 수 있다. 농촌주민들의 일거리가 늘어나게 되며, 대규모 시설의 주변에 향토음식·특산물 판매 등을 통한 소득 증대의 기회 확대된다. 田 ■ 도움말 : 이봉훈 (농림부 농촌개발국 시설서기관)

이제 연재 칼럼 딱 1년이 되는 마지막 회차다. 이 연재 칼럼을 쓰면서 집에서 문서와 시세 검토하는 법부터 현장 답사 시 조심할 점들, 시공사 선정부터 계약서 쓰는 부분까지 모두 다루었다. 지난 회차부터는 필자가 8년 차 양평에서 중개 활동과 전원마을 조성을 하며 가장 많이 들었던 질문과 대답을 모아 작성하고 있다. 그리고 만족하는 분들의 전원생활 마인드를 공유하면서 이제 막 전원주택라이프를 시작해 보려는 분들이 그 생활과 핏 fit이 맞는지를 간접 확인할 수 있도록 마지막 회차를 작성해 보고자 한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 마지막 회차로 다가오면서 신기하게 전원주택에 대한 문의전화가 이전보다 많이 걸려오고 있다. 모두 매물을 찾는 문의전화가 늘었으면 좋았겠지만, 아쉽게도 자신의 고민하던 부분에 대한 내용이 칼럼에 담겨 있어 상담을 받고 싶다는 전화가 많이 늘었다. 하지만 칼럼을 보고 연락을 주셨다 하면 그렇게 반가울 수가 없다. 사실 그동안 많은 고객들과 상담을 하다 보면 80%는 매우 비슷한 내용이다. 그래서 어렵지 않게 추상적인 공감대 얘기와 상담을 도와드릴 수는 있다. 그럼에도 불구하고, 막상 개인들이 실제로 경험할 때는 너무나 변화무쌍한 스토리가 생기는 게 바로 이 시장이다. 그래서 이 시장은 단순히 건폐율, 용적률 등의 부동산 지식이나 철근콘크리트, 목조주택, 내외장재 등등 기술적인 건축 공부보다 경험 참고 사례를 다양하게 읽어보는 것이 더욱 중요하다. 지난 회차에 이어 실제 상담사례에 기반한 그 주요 내용들을 살펴보자. 야영장. 요즘 펜션 사업이나 야영장 사업 잘 되나요?간혹 고객분들 중 토지나 전원주택을 매입할 때, 노후 수익이 가능한 소위 수익형 부동산을 찾는 경우가 있다. 특히 코로나 이후로는 캠핑 족이 점점 늘어나면서 야영장 부지를 찾는 사람도 정말 많아졌다. 하지만 직관적으로 답을 하자면 들어가는 비용 대비 그 수익에 대한 편차는 매우 크다. 펜션이나 야영장을 차려놓고 그 원금을 회수하는데 1~2년 안에 모두 이루는 사람도 있다. 아주 불가능한 이론은 아닌 것이, 최근 풀빌라 독채 펜션 잘 되는 곳은 2인 기준으로도 60만 원(15평 내외 기준), 그 이상도 받는다. 하지만 예약은 모두 가득 차 있다. 대략 가동률 70% 정도 잡아도 연 1억 5300만 원 정도의 수익이 나온다. 2년이면 3억이다.(잘 되는 곳은 몇 개월 치가 다 예약되어 있는 경우도 있다.) 이 금액이면 사실상 전원주택 평균 매입 가격과 동등하며 수도권이 아닌 땅값이 비교적 싼 지역에서는 상당히 멋지게 지을 수도 있는 금액이다. 하지만 이러한 이론적 근거에 비해 현실은 그렇게 녹록하지 않다. 막상 오픈해 보면 경쟁도 상당히 치열하고, 깔끔하게 운영하기 위한 노동력도 필요하며 광고마케팅 비용도 적지 않기 때문이다. 야영장 부지도 마찬가지이다. 성공한 사례만 놓고 접근하기에는 사업이 그렇게 쉽지 않다. 최근에는 지방의 빈집이나 새로 주택을 리모델링하면서 대신 운영해 주는 기업들도 나타나고 있다. 또, 사용하지 않는 주택을 공간 사업을 통해 수익쉐어하는 스타트업 회사들도 나타나고 있다. 본인이 직접 운영하는 것이 힘들다면 수익을 다소 낮추더라도 이런 플랫폼들을 적극 이용해 보는 것도 나쁘지 않다. 따라서 내 집에 손님을 초대하는 것이 즐겁고, 엄청난 수익보다는 소소한 일거리를 생각하는 부분이라면 생각보다는 좋은 수익이 날 것이고, 만약 정말 일확천금이나 극적인 수익을 바라고 이 사업에 뛰어든다면 생각보다 쉽지 않은 전쟁이 될 것이다. 필자 역시 부모님의 로망으로 9개 호실 되는 200평 규모의 펜션을 운영해 본 입장에서 젊은 사람에게도 청소나 운영은 쉽지 않음을 느꼈다. 또, 규모를 함부로 키웠다가는 환금성 측면에서 추후 부동산 판매가 어려울 수 있으니 이 부분을 가장 염두에 두길 바란다. 과거 칼럼 연재 제목. 저는 하나도 몰라요, 전문가니까 괜찮은 땅이나 집 있으면 추천해 주세요.이 말을 하는 고객의 유형은 두 가지로 나뉜다. 정말로 모르거나 공인중개사를 시험하는 것이다. 그러나 어떤 유형인지는 중요하지 않다. 그럼에도 불구하고 공인중개사는 최선을 다해야 하기 때문이다. 하지만 여기서 고객이 꼭 해주어야 할 역할은 따로 있다. 최소한 본인이 사용하고 싶은 토지나 주택의 면적 그리고 부동산 매입에 대한 예산 정도는 비교적 명확하게 전달해 주는 것이 좋다. 물론 처음에는 시세가 어느 정도인지, 내가 매입하기 위해 얼마만큼의 자본이 필요한지 모르기 때문에 말하기 어려울 수 있다. 그럴 때는 물건을 바로 급하게 찾으러 나가기보다는 필자가 연재한 칼럼 중 시세 조사에 대한 부분을 읽으면 상당히 도움이 될 것이다. 개성이 강하게 작용하는 전원주택 시장인 만큼, 중개사를 편하게 하기 위해서가 아니라 본인이 정말 원하는 토지나 집을 찾기 위해서, 남이 하는 얘기는 참고를 하고 본인의 기준을 잡아 중개사에게 전달해 본인을 적극적으로 조력하도록 하면 좋겠다.전원생활은 관리가 정말 힘들다던데, 가장 힘든 점이 어떤 게 있나요?어떤 물건을 사던 충동구매라는 것이 있다. 부동산은 구매금액이 커서 잘 없을 것 같지만, 막상 사는 분들을 보면 상당히 충동구매를 하는 경우가 많다. 외관이 너무 예뻐서, 땅의 위치가 너무 좋아서, 강 바로 앞 이여서 등 본인이 생각하던 그림과 외관이 딱 떨어졌을 때, 그동안 학습했던 것을 모두 잃고 훅 매매를 결정하는 경우가 많다. 물론 필자도 공인중개사이기 때문에 좋은 매물을 소개했을 때 빠른 결정을 하는 고객분들이 감사하고, 반대로 빠른 구매 결정을 하지 않아 다른 사람이 채가는 경우도 없지 않다. 중요한 건 빠른 매매를 한다는 것이 아니라, 그 매매를 하는 과정 중 잠시 20~30분 정도도 본인이 사는데 주의해야 할 점들을 하나하나 체크해 보지 않는다는 것이다. 간단한 예를 들어 위에서 말한 강 조망의 토지일 때, ‘수변구역’일 확률이 높다. 그럴 경우 개발행위허가나 건축 허가를 득하는 것이 일반 토지보다도 더 까다롭게 작용한다. 분명 강 주변을 중개하는 공인중개사들은 이 부분을 설명할 것이다. 또 허가를 받을 수 있는 방법도 설명할 것이다. 하지만 개인들은 된다는 것만 인지하고 강 조망에 반해버려서 계약하는 경우가 없지 않다. 그 이후 까다로운 인허가 작업을 거치다 보면 금전적인 낭비를 겪게 된다. 이외에 단순히 접근성이 좋고 현황도로가 있어 걱정 없이 매입 결정을 했던 땅도 막상 보면 문서상 맹지여서 인허가에 좀 더 까다로움이 있거나, 막상 살펴보니 위치만 좋을 뿐 용도지역이나 여러 행위 제한에 의해 건축이 어려운 땅들이 상당히 많다. 또한 주택의 외관과 설계가 딱 본인이 생각하던 집과 맞아떨어져 매입 의사를 빠르게 결정했는데, 막상 살아보니 외관보다 중요한 내면적인 하자 문제로 골머리를 앓는 경우도 있다. 보통 전원생활하면서 관리가 가장 힘든 게 뭐냐고 물어보면 잔디관리, 텃밭관리 등을 말하곤 한다. 하지만 정말 힘든 것은 예측 불허한 부분이다. 그럼 정말 예측이 불가능한 것일까? 그렇지 않다. 위에서 말한 것처럼 큰 금액의 거래이지만 부동산도 신기할 만큼 충동적으로 일어난다. 그로 인해 매입을 결정하기 직전 본인이 세워놓은 기준을 다 체크하지 못하기 때문에 순간 예측을 못하는 것이다. 필자가 100평부터 500평의 대지와 6평부터 200평까지 다양한 전원주택과 수익형 펜션에서 지내봤지만, 잔디관리나 주택관리에 있어서 이미 필자가 예상한 정도의 힘듦이기 때문에 충분히 즐기면서 할만하다. 물론 모든 기준을 필자에게 맞출 수는 없지만 적어도 전원생활에 만족하며 사는 분들의 생각은 필자와 비슷하다. 따라서 ‘생각보다 좀 더 힘들다’, ‘생각보다 안 힘들다’는 있을 수 있지만 예상을 못 했던 복병을 만나는 것만큼 전원생활에서 힘든 일은 없을 것이다. 즉, 충동구매보다는 본인의 기준을 잘 세워두고 발생할 수 있는 어려움을 미리 인지해 매입을 결정해 보자. 그러면 전원생활의 행복한 부분만 남을 것이다. 전원주택 시장 앞으로 꾸준히 인기 있을까. 시공 과정 중, 하자가 많이 발생하는 부분은 어디인가요? 시공 전문가는 아니어서 기술적인 부분을 잘 아는 것은 아니다. 하지만 시공을 아웃소싱하고 똑같이 고객 입장이 되어보고, 시공사와 고객을 소개해 주기도 해보고, 또 직영 공사도 해본 사람으로서 일반 예비 건축주 분들과 같은 눈높이에서 설명이 더 수월하다. 많은 공사를 경험한 결과, 기본적으로 시공에서 하자는 이곳저곳에서 상당히 많이 발생한다. 목조주택이 되었건 철근콘크리트 주택이 되었건 정말 다양한 하자가 발생한다. 따라서 공정별로 하자가 발생할 만한 부분들을 알아두는 것이 좋다. 또한 하자에 대한 A/S 내용을 시공사와 명확히 해두는 것이 좋다. 이 역시 일전 칼럼에서 적어두었지만 압축적으로 한 번 더 간단히 정리하자면, 하자에서 외장재는 비교적 빠른 체크와 보수가 가능하다. 하지만 내장재에서 하자가 발생되면 생각보다 문제 원인을 잡기도 어렵고 공사도 난처해진다. 예를 들어 비가 많이 오는 날 방수처리가 잘 안되어 물이 고이거나 단열이 잘 안되어 냉난방비가 많이 들어가는 것이 대표적이다. 따라서 이 부분은 공정이 진행되거나 완료되었을 때, 완공 전에 꼭 현장 확인을 해보는 것이 좋다. 그리고 A/S에 대한 부분은 건설산업기본법 시행령에 보면 법적으로 하자 담보책임에 대한 기간이 정해져 있다. 하지만 간혹 현장이 법보다 앞설 때가 있다. 코에 걸면 코걸이, 귀에 걸면 귀걸이가 될 수 있는 공사에 있어 한 번 더 그 하자 담보책임에 대한 범위를 특약사항으로 적어두는 것이 좋다. 전원주택 시장이 앞으로도 꾸준히 인기가 있을까요? 사도되는 것일까요? 우리나라에서 아파트 문화가 발전한 것은 30~40년 정도로 생각보다 그리 오래되지는 않았다. 하지만 도시의 인구 과밀현상에 따라 대도시 공간을 콤팩트하게 사용하고자 점점 더 높은 건물들이 많아지고, 고층 아파트의 관심이 많아질수록 가격도 오른다. 하지만 이전에 단독주택이 우리나라 주거 유형에서 가장 큰 부분을 차지한 적도 있었고, 또 한때는 부의 상징처럼 여겨지기도 했었다. 지금에 와서는 비싼 아파트들도 워낙 많아지고 주거 유형의 트렌드 자체가 변했기 때문에, 단독주택 시장은 더욱 마니아적으로 변했다. 앞으로의 주거 트렌드 문화도 분명히 변한다. 하지만 이것은 마치 전문가들이 아파트값이 상승할 것인지 하락할 것인지 의견이 서로 분분하기 때문에 딱 뭐라고 정답을 말하기는 어렵다. 다만 사람들이 자연에 대한 관심이 많아지고, 기술과 통신이 발전함에 따라 비대면 교육 및 근무 모두 효율적으로 변하고 있으며, 의료기술까지도 비대면으로 가능해지기 시작하는 부분은 교외 주택에 더 긍정적 요소로 작용한다. 따라서 누군가 위와 같은 질문을 물어본다면, 필자는 현실적으로 너무 먼 미래를 생각하기보다는 본인이 현재 어떻게 살아야 행복할 것인지 체크해 보라고 답변한다. 또, 팔 때를 미리 생각해 보고 매입하라고 한다. 이와 관련하여 토지와 전원주택을 어떻게 잘 매입할 수 있는지는 수도 없이 얘기해왔다. 앞으로 꾸준히 인기가 있을지는 걱정 하지 말자. 어차피 이 시장은 현시점에도 마니아적인 시장이기 때문에, 다른 집과 상관없이 내 집만 잘 사고 잘 팔면 되는 것이다. 오롯이 기준을 내 행복에 맞추도록 하자. 칼럼 연재가 실린 전원주택라이프 잡지. 젊은 사람이 어쩌다 도시가 아니라 토지와 전원주택 시장에서 일하게 되었나? 불편하지는 않은가?일부러 마지막에 이 질문을 다루기도 했지만, 필자가 일을 하다 보면 실제로 이 질문을 고객들에게 가장 많이 듣는다. 이제 막 30대 초반인 필자가 친구들 많은 도시에 안 있고 전원생활을 하는 게 신기해서 일 것이다. 또한 본인들이 전원생활을 막 시작하기에 앞서 다양한 내용들이 궁금하기 때문일 것이다. 필자는 평생 서울에서 살아왔음에도 불구하고 순수하게 자연이 좋고 전원주택이 좋으며, 아무것도 없는 땅에 나만의 집을 지을 수 있다는 마음으로 시작했다. 심지어, 토지 위에 어떤 집을 짓느냐에 따라 사람들의 관심이나 가치가 확연히 달라지는 것을 보았고, 내 삶의 질도 크게 높아지는 것을 느끼면서 더욱 이 전원생활과 전원주택의 매력을 느꼈다. 단순 중개업으로 시작했지만 이제는 마을도 개발하고, 필자와 만난 고객들이 만족할 수 있는 전원생활이 되도록 컨설팅하는 것이 더욱 즐겁다. 당연히 전원생활을 하면서 필자 역시 현실적으로 행복한 일만은 있지는 않았다. 전원주택 지옥이라 불리는 이 시장에서 손해를 보고 판매를 한 적도 있고, 시공사 사기와 함께 소송도 여러 차례 경험한 적도 있다. 그러나 전원주택라이프만큼은 늘 행복했다. 5살 된 리트리버와 함께 뛰어노는 것이 좋았고, 지금은 새끼를 낳아 셋이 함께 지내는 것이 정말 행복하다. 또 소음 걱정 없는 공간에서 마음껏 노래도 부르고 지인들을 한 번씩 초대해 신나게 놀 때면 어느 도시 핫플레이스 못 지 않고 편하다. 이런 행복감을 전하고 또 다른 사람들이 로망으로 시작한 전원주택라이프에 필자처럼 안 겪어도 되는 상처 받는 일이 없기를 바라며 이 칼럼을 연재해왔다. 어떤 작업보다도 더 열중을 했다. 아무리 다른 일로 체력이 지쳐있어도 마지막까지 체력을 짜내면서 해왔던 것이 이렇게 글을 쓰는 일이었다. 누군가 그랬다더라가 아닌 필자가 실제 경험한 것과 실 사례 위주로 내용을 직관적으로 써왔다. 누군가에게는 뻔하거나 너무 쉬운 얘기라고 느껴지는 것도 있을지 모르겠지만, 지극히 생전 처음 토지와 전원주택을 매입하거나 전원주택을 짓는 사람의 입장에서 직관적으로 읽기 편하도록 쓰기 위해 오히려 노력했다. 그 속에는 필자가 위에서 말한 전원주택 지옥 탈출과 시공사와의 소송, 업자와의 소송, 좋은 땅 선정, 인허가 등등 모든 것이 담겨있다. 기회가 된다면 이 연재 칼럼의 1회차부터 다시 한번 천천히 읽어보기를 바란다. 필자는 현 전원주택라이프에서 객관적인 장단점을 모두 경험하고서도 정말 행복하고 만족스러운 삶을 살고 있다. 1년이라는 긴 연재 동안 토지와 전원주택과 관련된 내용을 많은 사람들에게 남기는 것이 가끔 지치기는 해도 어떤 일보다 즐거웠다. 마지막으로 그동안 긴 연재를 읽어주신 구독자분들께 진심으로 감사드리며, 앞으로 다른 기회가 되어 또 뵙기를 희망한다. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025kodlab1@naver.com유튜브 채널 : 코드랩tv

이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까?부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다.이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다.즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까?먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tvkodlab1@naver.com

경기도 농촌 개발 사업의 일환으로 진행중인 클라인가르텐(Klein Garten, 별장형 주말농장)의 대중적 인기가 높은 것을 보면 전원생활을 희망하는 도시민들이 크고 으리으리한 전원주택만을 필요로 하는 것은 아니라는 분석이 나온다. 욕실과 주방이 딸린 원룸에 다락방이 있는, 건축면적이 10평도 못 미치는 통나무 소형주택으로 모양새나 규모가 소박하고 심플하다. 세계 최고의 복지국가를 자랑하는 스웨덴의 경우 1960년대에 국민 건강과 복지 향상을 위한 차원에서 정부가 농장이 딸린 별장을 권장하기 시작했고 현재 국민 전체의 80% 정도가 별장을 이용하고 있다 한다. 그 형태는 국내 도입된 클라인가르텐과 흡사하다. 소형전원주택 마련하기는 로하스(LOHAS; Lifestyles Of Health And Sustainability; 정신적·육체적 건강뿐 아니라 환경까지 생각하는 친환경적인 생활방식)족을 중심으로 건축물보다 전원에서의 삶 자체에 무게중심을 두면서 자연친화적 라이프스타일을 지향하는 이들에게서 나타난다. 글 박지혜 기자 사진제공 경기도 농업정책과 031-249-2612 www.kgtour.kr 핀란드하우스 031-947-7808 www.finlandhaus.com 경기도 농업정책과에 따르면, 클라인가르텐 사업 2년차인 올해의 경우 임대료 최저 입찰가(400만 원)의 4배에 달하는 1,500만 원을 써 낸 신청자도 있었고, 첫해 임차인의 90% 정도가 임대 재계약을 원했다. 지난해 양평군 청운면의 경우 5가구의 클라인가르텐을 놓고 무려 200대1의 높은 경쟁률을 보였고 올해도 6개 마을 30가구를 분양한 결과 평균 5.2대 1의 경쟁률을 보였다고 한다. 이 작은 전원주택이 왜 인기가 많을까. 자연과 더불어 건강한 여가 문화를 즐기려는 도시민 가족을 대상으로'숙박이 가능한 주말농장'이라는 컨셉트로 개발된 클라인가르텐에 대한 뜨거운 반응은 주택 규모에 상관없이 전원에서의 여유를 누리려는 도시민의 욕구가 그대로 반영된 것이다. 소형주택 갖기 Why1_주말농장용 | 주말농장과 농어촌 체험을 주 목적으로 실속 있는 소형 전원주택을 짓는 사례가 증가세를 보인다. 건물은 주로 주말이나 휴가철 단기간 이용할 목적으로 최소한의 공간 계획과 인테리어·익스테리어의 단순한 형태를 띤다. 소형주택 전문 이방갈로 관계자는"주말에 증가된 여가시간을 농어촌에서 가족 단위의 여가활동으로 적극 활용하는 주말 체류형 인구가 증가하면서 주말농장이나 텃밭 가꾸기에 대한 수요가 늘어나고 이에 따른 소형주택의 보급이 확산되는 추세"라며"자연과 레저를 즐기려는 목적에 맞게 경제적인 비용과 최소한의 규모를 계획해 유지·관리가 효율적인 소형주택이 지어지고 있다"고 설명했다. 또 상시 거주용이 아닐 경우 안락하고 편리한 주거 기능을 강조하기보다는 공간 활용을 최대화해 건축비를 절감하고 유지·보수에 대한 비용 부담을 줄여 경제성을 확보할 것을 권한다고 덧붙였다. 소형주택 갖기 Why2_실속형 전원살이 | 목조주택 전문 시공업체 사람과집 정수호 대표는"중산층 정도의 도시민들이 전원주택을 짓기 위해 시공회사와 상담을 했다가 투자비용이 예상보다 커지니까 전원생활을 포기하려는 경우도 많다"며"그런 경우 계획한 것보다 건물 규모를 줄여 10~20평대의 소형주택을 시공하는 사례가 생겨나고 있다"고 설명했다. 이러한 소비자의 욕구에 부응키 위해 사람과집은 2008년 7월 소형주택 사업을 본격 시작했다. 전원생활의 꿈을 가로막는 요인 중 하나가 과다한 투자비용인데 건축면적에 대한 욕심을 버림으로써 그 꿈을 앞당길 수 있다. 이방갈로 관계자는"불필요한 공간을 제외하는 방법 등으로 가족 구성원이 지내기에 불편함이 없을 정도의 규모로 주택 공간을 계획하고 대신 정원과 텃밭 가꾸기에 노력한다면 땅의 가치를 높일 수 있고 주택관리에 들어가는 비용과 시간을 보다 생산적인 방향으로 쓸 수 있을 것"이라고 조언한다. 소형주택 갖기 Why3_도시-전원 징검다리용 | 몇 년 후 전원에 정착할 것을 계획하고 전원생활을 체험해보기 위한 징검다리로 소형주택을 짓는다. 나중에 철거하고 새로 집 지을 것을 감안해 이동식으로 짓는 경우가 많다. 시간과 돈, 노력 등의 과다 출혈을 방지하기 위해 보다 저렴하고 공기가 짧은 콘테이너 박스나 샌드위치 패널 등을 이용해 건물을 만들기도 한다. 혹은 고정식으로 짓되 추후에 별채로 사용될 것을 미리 계산하고 위치와 형태를 잡는다.田

[주택관리 D.I.Y] 스스로 해보는 전원주택 관리Do It Yourself

지은 지 5∼6년 이상 되는 전원주택이라면 곳곳에 수리할 부분이 생기기 마련이다. 작은 수도꼭지나 문고리를 바꿔 다는 일에서부터 벽체에 이르기까지……. 하지만 전원이라는 환경 자체가 근린생활시설과 동떨어져 있기에 사람 손을 구하기 어렵다. 따라서 간단한 개·보수의 경우, 건축주 스스로 하지 않으면 비용이 많이 든다. 지금부터라도 내 집은 내 손으로 관리한다는 마음가짐으로 주택 관리를 배우도록 하자.일상생활과 함께 하는 D.I.Y.집을 고치거나 관리하고, 가정에서 필요한 용품을 손수 만드는 것은 즐겁고 보람찬 일이다. 그러한 일이 세계 각국에서는 'D.I.Y.'라는 최고의 취미활동으로 자리잡고 있다. D.I.Y.는 'Do It Yourself'의 약자로, 생활에 필요한 것을 자신의 손으로 직접 만들고 해결하는 모든 활동을 뜻한다. 생활 곳곳에서 쓰이지만 주로 주택과 관련된 작업을 가리킨다. 주택의 유지와 보수, 꾸미기, 만들기 등이 그것이다. 인류 생활, 그 자체가 D.I.Y.라고 할 수 있는데 어원은 제2차 세계대전 직후로 거슬러 올라간다. 당시 영국에서는 파괴된 도시를 재건하자는 시민운동이 일어났고 주택의 수리와 개선에 대한 정보지인 《Do It Yourself》가 발간되면서 비로소 쓰이기 시작했다. 그 후 1960년대, 환경운동과 주택 개선 붐이 일면서 미국을 중심으로 D.I.Y.시장이 급성장했고 이와 함께 H.I.(주거 개선, Home Improvement)도 생활 깊이 뿌리를 내렸다. 또한 주택 수리 용품을 전문으로 취급하는 홈센터(Home Center) 역시 급성장해 선진국에서는 대표적인 유통 형태의 하나로 자리를 잡았다.왜, D.I.Y.인가D.I.Y.작업은 집안일을 하는 것이므로 작업 과정에서 가족의 소중함을 깨닫게 되고 가족 간의 유대감도 깊어진다. 또한 자녀들의 정서 발달에도 크게 도움이 된다. 자녀들은 부모의 작업에 동참함으로써 가정의 소중함과 가정에서 자신의 역할에 대해 자연스럽게 배운다. 이와 함께 D.I.Y. 작업은 자신의 생활에 필요한 것을 손수 해결하기 때문에 경제적이며 그 작업을 통해 소박하고 검소한 생활을 습관화할 수 있다. 또한 D.I.Y.는 다시 쓰고 고쳐 쓰는 것이기에 생활화되면 그만큼 환경보호에도 기여할 수 있다. 유럽이나 미국 등 선진국에서는 D.I.Y.가 취미활동으로 생활 속 깊이 뿌리를 내리고 있다. 우리나라에서도 D.I.Y.가 건전한 생활문화로 점차 확산되는 추세다.D.I.Y.작업 내용D.I.Y.는 주택과 관련한 활동이 중심이다. 생활 속에서 집을 아름답게 만들고 생활하기 편리하게 관리하는 모든 활동이다. 분야별로 보면 가구, 장식, 인테리어, 목공작업, 공구, 도배, 장판, 페인트, 철물, 욕실, 배관, 싱크대, 수납, 창과 문에 관련된 작업 등 다양하다. 또한 가족의 안전을 위한 작업, 방범, 원예, 조경 등도 여기에 포함된다.D.I.Y.작업을 배우려면D.I.Y.는 어려운 것이 아니다. 작은 일부터 손수 실천하는 습관이 중요하다. 간단한 공구 사용법부터 익히고 도구를 하나하나 장만하면서 차츰차츰 집과 관련된 모든 작업을 배우면서 실천하면 된다. 가까운 공방에서 공구 사용법을 익히고 간단한 가구를 만들어 보는 것도 좋은 방법이다. 작은 소품을 만들어서 집안을 장식하고 귀여운 자녀와 가족들을 위해 집에 편리한 생활용품을 설치하는 것도 좋다. 배관이나 싱크대의 막힌 것을 뚫는 유용한 기술을 알아두면 기술자를 부르지 않고도 쉽게 문제를 해결할 수 있다. D.I.Y. 작업에 대해 모르는 것은, D.I.Y.문화운동협의회(www.ilovediy.org) 사이트를 통해 전문가의 도움을 받거나 업체의 도움을 받을 수 있다. 협의회 소속 전문가들은 언제든지 친절하게 D.I.Y. 작업에 대해 안내한다. 또한 전국에는 D.I.Y. 작업을 배울 수 있는 업체들이 많고 전문 강좌들이 많이 개설돼 있다. 이들 업체의 매장이나 교육장, 공방 등을 방문해서 배우는 것도 좋은 방법이다.D.I.Y. 시작을 위한 기본 공구>> 망치망치는 못을 박을 수도, 뽑을 수도 있는 장도리 겸용이 편리하다. 그러나 가구 D.I.Y.에는 고무망치가 필요하다. 나무못으로 목재와 목재를 이을 때 목재를 상하지 않게 한다.>> 톱나무를 절단할 때 사용하는 것으로 쇠톱, 패널톱, 작은톱, 실톱, 만능톱 등이 있다. 양날톱은 한쪽은 나뭇결을 따라 자르는 성근 톱날이 있고, 다른 한쪽에는 결의 반대 방향으로 자르는 가는 톱날이 있다. 남자라면 양날톱도 좋고, 여자는 접어지는 작은 톱을 사용하는 것이 좋다.>> 펜치, 니퍼표면이 매끄럽고 날의 연마 상태가 고른 것을 선택한다.>> 드라이버요즈음은 마이너스보다는 플러스 나사를 사용하는 것이 더 많다. 가정에서는 하나의 자루에 앞 부분만 바꿔 끼울 수 있는 드라이버 세트를 구입하는 것이 좋다. 쇠가 단단하고, 자석이 부착돼 있는 것이 사용하기에 편리하다.>> 멍키스패너볼트와 너트를 조이는데 사용하는 도구로 크기를 자유롭게 조절할 수 있다.>> 전동드릴가장 기본적인 전동공구로 구멍을 뚫거나 나사를 박는데 사용한다. 드릴은 일반적으로 다음 세 가지로 분류된다. >> 일반 드릴목재 및 철재에 구멍을 뚫거나 나사를 풀고 조이는데 사용된다. 크기가 작아서 편리하고 가격이 다른 드릴 종류에 비해 가격이 저렴하다. 콘크리트에는 타격 기능이 없어서 사용할 수 없으며, 좌우 역회전 기능이 없는 기계는 정회전만 가능하기 때문에 나사를 박을 수는 있으나, 뺄 수는 없다. 그러므로 되도록 좌우 역회전 기능이 있는 것이 바람직하다.>> 진동 드릴일반 드릴과 기능이 같지만 콘크리트에 사용할 수 있다는 점에서 구별된다. 타격 기능이 있어서 콘크리트벽에 못을 박기도 쉬워 가정에서 가장 보편적으로 사용되는 기계다. 크기는 일반드릴보다 약간 크며, 힘이 더 센 기계일수록 더 커진다. 가정에서는 400에서 600와트 정도면 충분하다.>> 충전 드릴/스크루드라이버전선이 필요 없이 충전하여 사용할 수 있다. 목재와 철재 구멍 뚫는데 사용되며, 타격 기능이 없으므로 콘크리트에는 사용할 수 없다. 이 공구는 전문적인 스크루드라이버 기능을 지닌 것이 특징인데 재료와 강도에 따라서 토르크(힘의 세기)를 설정하여 스크루 작업을 효율적으로 수행할 수 있다. 가구조립에 효과적인 공구다.전동드릴의 일반적인 사용법>> 콘크리트에 못 박기①콘크리트 비트를 끼우고 해머용으로 스위치를 전환한다.②콘크리트에 칼블록 앵커가 들어갈 만큼 구멍을 뚫는다.③구멍에 칼블록 앵커를 집어넣는다.④칼블록 앵커가 안 보일 정도로 꼭 끼워 넣는다.⑤스위치를 드릴로 전환한 후, 앵커 속에 나사를 돌려 박는다.>> 목재에 구멍 뚫기①드릴 척에 목재용 비트를 넣고 척키로 고정한다.②원하는 지점에 비트 끝을 직각으로 대고 구멍을 뚫는다.>> 목재에 나사 박기①드릴에 가는 금속용 비트(2㎜∼3㎜)를 끼우고 나사 구멍을 미리 뚫는다.②금속 비트로 뚫은 구멍에 나사를 고정한다.③드릴에 드라이버 비트를 끼우고 나사를 박는다. 나사를 박을 때는 오른쪽 회전 방향, 뺄 때는 왼쪽 회전 방향으로 스위치를 전환한다.>> 자동차 광택 내기①드릴에 둥근 양털 판을 끼운다.②왁스를 양털 판에 바르고 드릴을 회전시키면서 자동차 표면을 닦는다.충전식 스크루 드라이버 사용법①드라이버 비트를 끼우고 토르크를 돌려 힘세기를 적당히 조절한다.②전기 드릴 사용 시와 동일한 방법으로 나사를 박는다.>> 직소직소는 목재를 비롯해 철재, 알루미늄을 재단하거나 절단 등에 사용한다. 수동공구인 톱으로 작업하기 힘든 것을 원하는 크기와 모양으로 정확하고 쉽게 자를 수 있다.>> 전기 샌더나무의 결을 곱게 만들어 주는 샌더는 목가구 D.I.Y.에서 마지막에 필요한 공구다. 사포로 재료의 거친 면을 다듬거나 헌 가구의 칠을 벗길 때, 싱크대의 오래된 기름 얼룩, 녹을 제거할 때도 사용된다. 전동 샌더는 원형 샌더, 사각 샌더, 제트(삼각) 샌더 등이 있는데 사용 면적이나 형태에 따라 쓰임새가 다르다. 원형 샌더는 재료의 넓은 면을 매끈하게 만드는데 효과적이다. 가정에서는 일반적으로 구석이나 좁은 곳을 작업하기 원활한 제트(삼각) 샌더를 사용하는 것이 좋다. 전동 샌더의 사포는 60방에서 600방까지 세분화돼 있는데 그 숫자가 커질수록 고운 것이다.공구 관리 요령-사용하지 않는 공구는 어린이 손이 닿지 않는 높이에 보관한다.-공구 코드를 잡아당기거나 끌지 않는다.-가연성 물질이나 날카로운 물체로부터 보호한다.-전동공구의 개조나 변형, 오용 등을 삼간다.-폭발 가능성이 있는 장소에서는 사용하지 않는다.-전원에 연결하기 전, 반드시 전압을 확인한다.공구의 손질과 보관공구는 대부분이 금속제이기 때문에 손질을 하지 않고 그대로 두면 녹이 슬어 다음에 사용하기 어렵다. 따라서 공구를 사용한 다음에는 마른 천으로 물기를 잘 닦고 기름(윤활유)을 발라 습기가 없는 곳에 보관해야 한다. 톱날이나 송곳의 끝, 펜치의 교차 지점 등은 녹이 슬기 쉬운 부분이므로 세심하게 손질해야 한다. 田■ D.I.Y. 배울 수 있는 유용한 사이트내가 디자인하고 내가 만드는 가구 - www.my-diy.co.kr/전국 가구 DIY 체인점두플리 칼라 - www.motipdupli.co.kr/스프레이타입의 다양한 DIY용 페인트.반쪽이 마을 제품 공동체 - www.diyshop.net/반쪽이 공방 제품 사이트 .가구 제작 등DIM - www.dim.pe.kr/의정부의 DIY 공방디자인이즘 - www.dism21.com/셀프인테리어 디자인업체. 인테리어 디자인을 스스로.만드는세상 - www.makeworld.co.kr/경기도 광주의 공방반쪽이넷 - www.banzzogi.net/반쪽이공방의 인터넷 커뮤니티블랙앤데커 - www.blackanddecker.co.kr/한국지사 사이트, 전동공구 사용법소개삼화페인트 - www.spi.co.kr/삼화페인트. 페인트 자료. 페인트클럽 등 소개생활목공클럽 - www.diyclub.co.kr/경기도 분당의 공방동진재석의 울프크라프트 - www.wolfcraft.co.kr/다양한 DIY용 보조장비 정보제페토 - www.diyschool.com/서울 방배동의 DIY 공방.칼라메이트 - www.colormate.co.kr/컴퓨터 조색서비스도 제공하는 페인트 사이트.하우스플러스 - www.houseplus.co.kr/서울 제기동과 인터넷에 쇼핑몰하우홈 - www.howhome.co.kr/DIY, 인테리어 쇼핑몰 홈투데이 - www.hometoday.co.kr/DIY 관련정보,DIY관련 사이트 제작 헤펠레 - www.hafele.co.kr/가구 및 주택용 철물 홈-디아이와이 - www.home-diy.net/기본적인 DIY 정보핸드피아 - www.handpia.co.kr/DIY 전문점.쇼핑몰,■ 글 현상윤<하우스 플러스 대표 (032-661-2938~9, www.houseplus.co.kr) 전영일 회장 이미지 제공 : 블랙앤데커(02-3016-9200, www.blackanddecker.co.kr) ■ 정리 : 박일 기자

박영사가 신간 <명품도시 만들기, 사람이 행복한 도시관리>를 출간했다. 공동 저자인 하성규, 김재익은 도시계획학 박사로서 전문 지식을 갖췄으며 오랜 세월 동안 공동저술 작업 및 공동연구의 경험을 지니고 있다. 아울러 두 사람은 대학에서 관련분야 강의와 연구, 정부기관의 정책자문을 지속해 왔다. 이러한 공동연구의 과정 속에서 지속적인 토론 및 학습 과정의 결과가 바로 이 책이다. 유엔 해비타트(UN-Habitat)에 따르면 2020년 현재 전 인류의 56.2%가 도시에 거주한다. 2050년에는 66%에 이르러 전 인류의 3분의 2가 도시인이 될 것으로 전망하고 있다. 우리나라는 전 인구의 90% 이상이 도시에 살고 있다.도시는 국민경제와 국가경쟁력의 핵심적 역할을 수행하며 전 세계 국내총생산(GDP)의 80% 이상을 담당하고 있다. 그러나 주택 부족과 교통 및 보건위생 문제, 범죄와 빈곤문제 등 인구의 과도한 집중으로 인한 해결하기 힘든 문제점을 늘 지적받아 오면서도 끊임없이 성장을 거듭해 왔다. 한국은 영국(96곳), 이탈리아(84곳), 스페인(81곳) 등에 비해 훨씬 적은 22개 도시 권역에 인구가 밀집돼 있다. 2022년 수도권 인구는 전국 인구의 50.5%에 해당하는 2605만 명으로 수도권으로의 인구집중이 심화돼 있다. 전 세계 코로나19 감염자의 95%가 도시에서 나왔다는 유엔(UN)의 발표에서 볼 수 있듯 코로나19 팬데믹 이후 많은 사람들은 도시가 발전적 변화를 추구해야 한다고 믿고 있다. 코로나바이러스는 인류의 보금자리 및 발전의 심장으로서의 도시에 대한 긍정적 믿음에도 커다란 위협이 되고 있다. 이 책은 이러한 도시가 직면하고 있는 이슈를 진단하고 향후 관리방향을 모색하는 데 목적을 두고 있다. 저자는 “한국은 도시관리계획(정책)이 주민의 삶의 질 향상(사람이 행복한 도시)과 지속가능한 발전 그리고 도시경쟁력을 확보하도록 추진되고 있는지를 점검할 필요가 있다.”고 주장한다. 도시에서 사람이 행복하게 산다는 것은 도시의 일상생활 속에서 사람으로 대접받고 제도적으로 배제되지 않으며, 사람으로 존재감이 실현되는 사람의 가치가 최우선시 되는 도시의 삶의 방식과 조건을 의미한다. 이 책은 현대 도시관리 핵심 이론과 이슈를 체계적으로 정리했다. 앞 부분은 주로 도시관리 개념과 목표, 포용도시, 스마트시티, 도시인구관리, 도시혁신관리, 젠트리피케이션, 공간경쟁력관리 등을 다룬다. 그리고 이 책의 후반부에는 도시문제분석 및 도시관리방향을 논의하는 내용(주택문제와 도시관리, 신도시 도시특성과 관리, 도시성장관리: 난개발과 스마트 성장, 도시관리 방향과 미래도시 등)을 논의한다. 저자 소개 하성규 영국 런던정경대학(LSE)에서 도시 및 지역계획학 석사, 런던대학교(UCL)에서 도시계획학 박사학위를 취득, 이후 중앙대 도시계획·부동산학과 교수, 현재는 명예교수다. 중앙대 부총장, 한국주택학회 회장, 한국사회정책학회 회장, 한국지역개발학회 회장을 역임했다. 한국도시연구소 이사장, 한국주택관리연구원 원장을 맡은 바 있으며, 현재는 한국주거서비스소사이어티 이사장이다. 연구 관심분야는 주택정책, 도시관리 및 재개발 분야이며 저서로는 ‘Housing Policy, Wellbeing and Social Development in Asia’(Routledge, 2018) 등 다수의 저서와 논문이 있다.김재익미국 University of Southern California에서 경제학 석사, 도시계획학 박사학위를 취득, 이후 계명대학교 도시계획학과 교수, 한국주택학회 회장, EAROPH(Eastern Regional Organization for Planning and Human Settlements) 한국회장 등을 역임했다. 현재는 계명대학교 명예교수이다. 연구 관심분야는 도시경제 및 도시관리, 주택정책 등이며 <시장인가? 정부인가?>를 비롯한 다수의 저서와 논문을 출간했다. 문의 박영사 www.pybook.co.kr

월간 전원주택라이프 편집자문위원이며 주거복지와 주택정책, 도시관리 및 도시재개발 등 과목을 강의해 온 하성규 교수의 저서 소개입니다. (상세 약력 '저자 소개' 참조) 저자 ▶ 하성규 출판사 ▶ ㈜박영사 발행일 ▶ 2018년 8월 3일 총페이지 ▶ 276쪽 판형 ▶ 신A5판(151×224) 제본 ▶ 무선 분야 ▶ 주거학, 도시공학 정가 ▶ 18,000원 ISBN ▶ 979-11-303-0572-1(93350)문의 ▶ ㈜박영사 02-733-6771 www.pybook.co.kr 대상 독자층주거론을 전공하는 학생 및 모든 일반인 책소개이 책은 한국인이 겪고 있는 주거현상을 면밀히 탐색하는 데 그 첫째 목적이 있다. 한국인들의 독특한 주거문화와 주거양식이 존재하고 이러한 주거특성의 배경은 무엇인가를 규명하고자 한다. 한국인들은 유달리 자가소유를 원하고 아파트라는 주택형태를 선호하고 있다. 이제 보편적 주거형태로 변모한 아파트는 단순히 안식처(보금자리)라는 기능보다 이재의 수단이고 신분상승의 지표로 각인되고 있다. 두 번째 목적은 주거정책의 허상을 규명하고자 한다. 허상의 사전적 의미는 “실제 없는 것이 있는 것처럼 나타나 보이거나 실제와는 다른 것으로 드러나 보이는 모습”이다. 주거정책에서 정부가 말하는 것과 실제 주거현실에는 큰 차이가 있다.단순히 통계적인 부정확성이 아니라 정부가 인식하는 주거문제의 실상과 이를 바탕으로 한 주거정책은 거리가 멀다. 즉 주민들이 필요로 하고 절실히 요망하는 주거욕구를 충족하는 데 턱없이 부족하다. 왜 주거문제는 지속적으로 사회경제적 이슈가 되어 쉽게 해결되지 못하고 있는가? 그리고 정부의 주거정책이 매년 수차례 발표되고 다양한 주택프로그램이 시행되고 있지만 주거 빈곤층의 주거불안정은 해결되지 못하는 이유와 배경은 무엇인가를 논의하고자 한다. 국민의 주거실태를 충분히 점검, 분석하는 일부터 철저히 체계적으로 수행되어야 한다. 그리고 주거 빈곤층의 주거안정을 달성하기 위해서는 주거정책 장단기 로드맵이 필요하다. 정권이 교체될 때마다 바뀌는 정책은 매우 근시안적이고 정치적인 제스처(gesture)로 비쳐진다. 왜냐하면 그들이 집권하는 기간에만 유효한 프로그램이기 때문이다. 왜 우리는 주거의 백견대계(百年大計)를 만들지 못하고 있는가. 이 책은 기존의 주거정책의 한계를 극복하고 새로운 대안을 마련하기 위한 기초자료와 개념적 틀을 제공하고자 한다. (머리말에서 인용) 저자소개하성규 필자가 주거학 분야에서 학술적으로 관심과 전문성을 가지게 된 계기는 영국 런던정경대학(LSE)에서 사회정책론, 주거복지론, 주택경제론 등의 강좌를 수강한 이후부터다. 그는 LSE에서 도시 및 지역계획학 석사를 받았고, 런던대학교(UCL) Bartlett School of Planning에서 도시계획학 박사학위를 취득했다. 박사논문은 한국 공공주택정책을 평가한 내용이었다. 이후 중앙대학교 도시계획 · 부동산학과에서 주거복지와 주택정책, 도시관리 및 도시재개발 등 과목을 강의해 왔다. 1980년대 당시 한국에서는 생소한 개념인 ‘주거권’, ‘최저주거기준’등을 강조하는 주거복지영역을 학술적으로 논의 · 전파하기 시작했고, 그의 저서 ‘주택정책론(박영사)’은 대학에서 교재로 널리 채택되었다. 주거 및 도시계획분야 관련 저서는 ‘한국주거복지정책(박영사, 2013)’, ‘Housing Policy, Housing Wellbeing and Social Development in Asia(Taylor & Francis, 2018)’등 20여 권에 달한다. 필자는 중앙대 부총장, 대한주택공사 비상임이사, 서울시 도시계획위원, 대통령 국민경제자문위원회 위원(부동산 분야), 한국주택학회 회장, 한국지역개발학회 회장, 한국사회정책학회 회장을 역임하였다. 현재 중앙대 명예교수이자 한국주택관리연구원 원장을 맡고 있다. 그는 많은 시간을 비영리단체(학술단체 및 NGO 등) 주거복지분야 활동을 지속해 왔다. 한국도시연구소 소장, 경실련도시개혁센터 대표, 주거복지연대 이사장을 역임했고 현재 서울주택도시공사 비상임이사, 한국주거서비스소사이어티 상임대표로 활동하고 있다. 저자 머리말 인간은 더 나은 삶의 질 향상과 품격 있는 삶을 추구한다. 일반적으로 사람들이 누리는 식사나 주거, 안전, 자유 및 권리의 수준이 높을수록 전반적인 삶의 질이 높아질 것으로 예측할 수 있다. 또한 인간의 욕구를 단계적으로 나열하면, 가장 기초적인 욕구는 건강이고, 다음으로는 물리적 요건, 마지막으로 이 욕구는 인간의 궁극적 만족 목표로서 문화와 여가, 사회 참여 등이 포함된다. 삶의 질을 향상하기 위해서는 주거가 핵심 요소 중의 하나이다. 집이 없어 거리에서 잠을 자는 노숙자나 열악한 무허가불량주택에서 살아가고 있는 사람들에게 품격 있는 주거생활을 기대하기 어렵고 삶의 질은 최악의 상태라 할 수 있다. 이러한 주거는 누구나 기본적으로 확보되어야 할 최저주거수준에 도달하지 못한 상태이다. 아울러 매일매일 주거불안과 불편을 겪고 있는 사람들이 너무나 많다. 소위 주거 빈곤층 사람들이다. 이들은 주로 남의 집에 세 들어 사는 세입자들이 대부분이다. 매년 그들의 임금인상분보다 훨씬 많이 뛰는 전세 · 월세를 감당하기 어려운 경제적으로 힘든 사람들이다. 이들에게 주거의 품격을 논의하기가 민망스럽다. 다섯 식구가 단칸 옥탑방 월세에 살아가는 사람, 직장은 대도시 시내에 위치에 있지만 저렴한 임대료를 찾아 시 외곽지에 살면서 매일매일 힘들고 긴 출퇴근시간을 소비하고 있는 사람들이 많다. 본인의 잘못이 아닌 태생적 장애자들과 사고 등으로 장애를 지닌 사람들은 소득이 없거나 제한적이다. 이들은 부모, 친지의 도움과 지원이 없이는 주거안정을 기대하기 어렵다. 홀몸이 된 빈곤층 노인들은 오래된 단독주택에서 겨울나기가 힘들다. 제대로 된 난방시설이 없는 지하 단칸방에 외롭게 살아가는 노인층이 적지 않다. 경제적으로 어려운 신혼부부는 자기들 소득 수준에 적합한 도심 임대주택을 구하기가 하늘에 별 따기다. 혼자 사는 1인가구와 대학생들이 요구하는 저렴하고 편리한 주거공간은 찾기 힘들다. 이 책은 한국인이 겪고 있는 주거현상을 면밀히 탐색하는 데 그 첫째 목적이 있다. 한국인들의 독특한 주거문화와 주거양식이 존재하고 이러한 주거특성의 배경은 무엇 인가를 규명하고자 한다. 한국인들은 유달리 자가소유를 원하고 아파트라는 주택형태 를 선호하고 있다. 이제 보편적 주거형태로 변모한 아파트는 단순히 안식처(보금자리) 라는 기능보다 이재의 수단이고 신분상승의 지표로 각인되고 있다. 두 번째 목적은 주거정책의 허상을 규명하고자 한다. 허상의 사전적 의미는 “실제 없는 것이 있는 것처럼 나타나 보이거나 실제와는 다른 것으로 드러나 보이는 모습” 이다. 주거정책에서 정부가 말하는 것과 실제 주거현실에는 큰 차이가 있다. 단순히 통계적인 부정확성이 아니라 정부가 인식하는 주거문제의 실상과 이를 바탕으로 한 주거정책은 거리가 멀다. 즉 주민들이 필요로 하고 절실히 요망하는 주거욕구를 충족 하는데 턱없이 부족하다. 왜 주거문제는 지속적으로 사회경제적 이슈가 되어 쉽게 해결되지 못하고 있는가? 그리고 정부의 주거정책이 매년 수차례 발표되고 다양한 주택프로그램이 시행되고 있지만 주거 빈곤층의 주거불안정은 해결되지 못하는 이유 와 배경은 무엇인가를 논의하고자 한다. 국민의 주거실태를 충분히 점검, 분석하는 일부터 철저히 체계적으로 수행되어야 한다. 그리고 주거 빈곤층의 주거안정을 달성하기 위해서는 주거정책 장단기 로드맵이 필요하다. 정권이 교체될 때마다 바뀌는 정책은 매우 근시안적이고 정치적인 제스처(gesture)로 비쳐진다. 왜냐하면 그들이 집권하는 기간에만 유효한 프로그램이기 때문이다. 왜 우리는 주거의 백견대계(百年大計)를 만들지 못하고 있는가. 이 책은 기존의 주거정책의 한계를 극복하고 새로운 대안을 마련하기 위한 기초자료와 개념적 틀을 제공하고자 한다. 이 책의 상당부분 내용은 필자가 평소 여러 신문과 잡지 등에 기고한 내용, 그리고 다양한 워크숍, 세미나 등에서 발제한 내용을 재정리한 것이다. 특히 2년여 동안 시론 칼럼(한국아파트 신문)에 게재한 글들이 많다. 이 책이 많은 학생, 연구자 그리고 정책당국자 및 일반인들에게 널리 읽힐 수 있기를 소망한다. 차례 머리말 서 론: 집은 삶의 보금자리인가, 고통의 뿌리인가? PART 01 주거문제의 재인식 1 주거문제를 어떻게 볼 것인가? 2 주거정책의 성찰 3 주택점유형태와 주거문제 4 주거격차와 양극화 5 주거의 경제학 PART 02 주거와 삶의 질 1 주거는 ‘삶의 질’을 좌우한다 2 신혼부부 주거실태 3 싱글족(1인가구)의 삶과 주거 4 고령사회와 노인주거안정 5 비공식부문 주택 6 사회취약계층의 주거안정 PART 03 주택시장 1 주택시장의 속성과 주택하위시장 2 주택가격결정요인과 가격담합 3 아파트 선분양과 후분양 4 주택시장과 정책 5 시장개입과 정부실패 6 주택시장 여건변화와 과제 7 저성장 시대의 주택시장 전망 PART 04 임대주택 1 공공임대주택(사회주택)의 기능과 모형 2 사회주택 전망과 변화추세 3 뉴스테이, 기대와 우려 4 임대료 규제정책 5 임대주택의 역할과 공공임대주택 6 주택정책, 너무 자주 바뀐다 PART 05 주택관리 1 공동주택관리의 의미와 중요성 2 공동주택관리의 사각지대 3 공동주택과 안전문화의식 4 빈집이 늘어나고 있다 5 초고층 아파트 6 아파트 노후화 대비책 7 주택관리 과제와 발전방안 PART 06 도시재생과 주거 1 도시재생의 의미와 중요성 2 젠트리피케이션과 주거 3 직주근접의 실현과 과제 4 달동네가 세계적 명소로 5 포용도시와 유엔 해비타트 Ⅲ 6 주거환경개선의 새로운 접근법 PART 07 주거복지 1 ‘집이 더 춥다’, 주거 빈곤층의 겨울나기 2 주거취약계층 지원 방식 3 주택 바우처(voucher) 제도 4 주거서비스 향상과 주거복지 로드맵 5 지원주택의 기능과 과제 6 주거복지와 국토균형발전 PART 08 주거공동체 1 이웃 간 갈등 2 신뢰 3 사회적 혼합 4 공동체 기업과 일자리 창출 5 탈서울 주거이동 6 꿈의 주거공동체 PART 09 대안적 주거 1 주거지원 비영리단체 2 제3섹터와 주거서비스 공급 3 캥거루족과 세대통합형 주택 4 클라인가르텐(Klein Garten) 5 협동조합주택, 소유에서 거주로 6 환경, 친화적 주거 7 공유경제와 주거 PART 10 새로운 패러다임 1 신 노년층의 노후준비 2 아파트와 중산층 3 주거NGO 운동 4 분산된 고밀집중 5 주거정책 패러다임의 변화와 전망 6 미래의 주거양식 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

성호건의 전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까? 부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다. 이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다. 즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까? 먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁 처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tv kodlab1@naver.com