통합검색
집짓기 정보 검색결과
-
-
난방비 걱정 없는 신개념 첨단 편백구들
- 전통적 구들을 첨단 기술로 재현해낸 ㈜온돌라이프의 히트파이프 난방이 인기를 끌고 있다. 첨단 기술에 편백나무와 황토를 결합해 ㈜온돌라이프가 독자적으로 개발한 난방방식은 에너지를 적게 쓰면서도 따뜻하고 건강에도 좋은 일석삼조의 효과가 있다. 글 사진 박창배 기자 취재협조 ㈜온돌라이프 062-223-3621 http://ondollife.co.kr 전통적 구들을 첨단 기술로 재현해낸 ㈜온돌라이프의 두한족열頭寒足熱 편백나무 구들. 보통 구들하면 황토 방바닥에 불을 때는 온돌 방식의 구들장을 떠올리기 마련이지만 찜질방과 비교해도 손색없는 따끈한 편백나무 구들은 언뜻 보면 다다미나 마루처럼 보인다. 하지만 그 속에는 히트파이프 heatpipe로 불리는 특수 파이프와 황토가 들어있어 1분 만에 파이프 온도를 100도까지 올려준다. 한번 데워진 황토는 빨리 식지 않아 난방비까지 절약되는 장점이 있다. ㈜온돌라이프 기술력의 핵심은 첨단 난방기술인 ‘히트파이프’에 있다. 1948년 GM에서 원리를 발견, NASA가 우주선에 사용한 첨단 기술이다. 진공상태의 물이 낮은 온도에서도 끓는다는 점을 이용해 소량의 물로 빠르게 열을 전달할 수 있다는 게 특징. 전자파가 전혀 발생하지 않고, 열전도율은 구리의 10,000배에 달하며, 별도의 물 보충 없이 반영구적으로 사용할 수 있는 시스템이다. 히트파이프 난방시스템㈜온돌라이프는 히트파이프의 원리를 적용해 새로운 난방 시스템을 개발했다. 기존 난방들과 달리 전기열선이나 온수를 사용하지 않고 진공관 내부에 수증기 열을 이용해 열전도를 유도, 주변부에 원적외선방사 물질을 데워 축열성을 높이는 방식이다. 전자파가 전혀 발생하지 않아 인체에 무해하며 에너지 효율을 극대화해 난방비가 저렴하다는 것이 특징인데, 전력 소모량이 0.16~0.3㎾/h로 하루 24시간 한 달 동안 사용할 경우 침대 1대 당 전기료가 8000원 선이다. 황토의 원적외선 방열과 전통구들장의 원리인 기체 발열로 표면 피부가 익는 저온화상으로부터 안전하며 화재 위험도 없다. 편백구들은 소형 히터와 히트파이프를 이용해 황토의 열감을 재현한 것으로, 편백구들 내부의 황토를 데우는 방식은 기체 발열로 구들의 고래를 연기로 데우는 원리와 흡사하다. 전기만을 사용하기 때문에 땔감을 구하거나 장작을 피우지 않아도 된다. 대부분의 전기난방은 바닥만 따뜻하고 공기는 차가운데 편백구들은 실내공기까지 따뜻하게 데운다. 난방비 걱정 없이 찜질방 수준의 난방이 가능한 ‘편백구들방’은 편백나무의 고유의 향으로 심신이 안정되는 천연 힐링룸이다. 겨울에 5평을 찜질방 수준인 45℃ 이상 24시간 따뜻하게 하면 1일 18Kw, 한 달 540Kw 정도 들어간다. 이를 누진세가 적용된 전기 요금으로 환산하면 11만 2000원정도. 누진세가 적용된 금액이기 때문에 절반(12시간)만 사용하면 3~4만 원선이다. 황토 구들장의 마감은 주로 한지를 사용하지만 온돌라이프의 편백구들은 그 자체가 마감이다. 편백나무 마감인 셈이다. 100% 순수 국내산 수령 40년 이상의 편백나무만 사용한다. 우리나라 편백나무 80%는 전남지역에서 자라고 옹이가 많은 게 특징이다. 옹이가 많을수록 피톤치드향이 오래간다. 편백나무를 바닥재로 깔고 열을 가할 경우 갈라지거나 벌어지지만 온돌라이프에서는 특수 열처리와 가공방법을 개발, 적용하고 있다. 편백구들의 시공과 제품의 종류편백구들은 하루에 설치할 수 있을 정도로 시공이 간편하다. 바닥만 평평하면 어느 곳이나 설치가 가능한데, 기존 주택이나 아파트에는 철거 없이 바로 설치하면 된다. 별도의 보일러실도 필요 없다. 전기만 있으면 남극에도 설치할 수 있다. IoT 기술이 탑재된 스마트플러그를 이용하면 스마트폰으로 On/Off 예약 설정이 가능하다. 또 분해조립이 가능하기 때문에 이사할 때 가지고 갈 수도 있고, 편백나무로 마감하기 때문에 별도의 마감 공사가 필요 없다. 편백구들 밑에 설치된 탄화코르크보드는 불연, 흡음, 단열, 방습에 탁월한 성능을 가지고 있다. 시공은 전문가에게 맡겨도 되고, 직접 시공해도 된다. 편백구들방 바닥 시공도(4.2m×3.2m = 13.44㎡)를 기준으로 할 때, 전문가에게 바닥만 의뢰(13.44㎡×68만 원) 할 경우 913만 9200원, 전체를 의뢰(13.44㎡×125만 원) 할 경우 1680만 원의 비용이 들어간다. 여기에 출장 경비가 별도로 붙는다. 직접 시공할 경우엔 부속품만 구입해서 설치하면 된다. 부속품으로는 ▲편백구들 150만 원×4개 ▲탄화코르크보드 13.44㎡×5만 원 ▲루바 바닥만 : [13.44㎡-(1.76㎡×4개)]×4만 원, 전체 : 13.44㎡×5×4만 원 ▲몰딩 바닥만 : (4.2m+3.2m)×2×1만 원, 전체 : (4.2m + 3.2m)×4×1만 원 ▲온도조절기+전선 6만 원 등을 합쳐 총 706만 2000원이 소요된다. 온돌라이프에서 판매하는 대부분의 제품은 편백구들에 적용된 전열식 히트파이프 황토 축열 기술을 기반으로 한다. 이를 적용한 제품으로는 편백 황토 온열침대, 황토 발구들이 있다. 편백 황토 온열침대는 편백나무와 황토를 접목해 만든 것으로 혈액순환이 잘 되는 두한족열頭寒足熱이 가능하도록 머리와 발 부분의 온도가 다르게 설계되어 있고 좌우 분리난방이 가능하다. 분해 조립이 되기 때문에 이사도 편리하다. 성인 2인이면 전문가가 아니더라도 쉽게 설치가 가능하다. 황토 발구들은 가정이나 사무실 바닥에 놓고 상품 상단에 발을 올려 사용하는 전기찜질기(족온기) 제품이다. 이 제품 역시 편백구들에 들어간 기술을 응용하여 휴대성이 좋은 미니 구들장이라고 할 수 있다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
-
- 집짓기 정보
- 자재외
-
난방비 걱정 없는 신개념 첨단 편백구들
-
-
[Hot Product] 난방비 걱정 없는 신개념 첨단구들 ㈜온돌라이프의 편백구들
- 난방비 걱정 없는 신개념 첨단구들ondollife.co.kr ㈜온돌라이프의 편백구들 전통적 구들을 첨단 기술로 재현해낸 ㈜온돌라이프의 히트파이프 난방이 인기를 끌고 있다. 첨단 기술에 편백나무와 황토를 결합해 ㈜온돌라이프가 독자적으로 개발한 난방방식은 에너지를 적게 쓰면서도 따뜻하고 건강에도 좋은 일석삼조의 효과가 있다. 글 사진 박창배 기자 | 취재협조 ㈜온돌라이프 062-223-3621 http://ondollife.co.kr 전통적 구들을 첨단 기술로 재현해낸 ㈜온돌라이프의 두한족열頭寒足熱 편백나무 구들. 보통 구들하면 황토 방바닥에 불을 때는 온돌 방식의 구들장을 떠올리기 마련이지만 찜질방과 비교해도 손색없는 따끈한 편백나무 구들은 언뜻 보면 다다미나 마루처럼 보인다. 하지만 그 속에는 히트파이프heatpipe로 불리는 특수 파이프와 황토가 들어있어 1분 만에 파이프 온도를 100도까지 올려준다. 한번 데워진 황토는 빨리 식지 않아 난방비까지 절약되는 장점이 있다. ㈜온돌라이프 기술력의 핵심은 첨단난방기술인 ‘히트파이프’에 있다. 1948년 GM에서 원리를 발견, NASA가 우주선에 사용한 첨단기술이다. 진공상태의 물이 낮은 온도에서도 끓는다는 점을 이용해 소량의 물로 빠르게 열을 전달할 수 있다는 게 특징. 전자파가 전혀 발생하지 않고, 열전도율은 구리의 10,000배에 달하며, 별도의 물 보충 없이 반영구적으로 사용할 수 있는 시스템이다. 히트파이프 난방시스템 ㈜온돌라이프는 히트파이프의 원리를 적용해 새로운 난방시스템을 개발했다. 기존 난방들과 달리 전기열선이나 온수를 사용하지 않고 진공관 내부에 수증기 열을 이용해 열전도를 유도, 주변부에 원적외선방사 물질을 데워 축열성을 높이는 방식이다. 전자파가 전혀 발생하지 않아 인체에 무해하며 에너지 효율을 극대화해 난방비가 저렴하다는 것이 특징인데, 전력 소모량이 0.16~0.3㎾/h로 하루 24시간 한 달 동안 사용할 경우 침대 1대 당 전기료가 8000원 선이다. 황토의 원적외선 방열과 전통구들장의 원리인 기체발열로 표면피부가 익는 저온화상으로부터 안전하며 화재위험도 없다. 편백구들은 소형 히터와 히트파이프를 이용해 황토의 열감을 재현한 것으로, 편백구들 내부의 황토를 데우는 방식은 기체발열로 구들의 고래를 연기로 데우는 원리와 흡사하다. 전기만을 사용하기 때문에 땔감을 구하거나 장작을 피우지 않아도 된다. 대부분의 전기난방은 바닥만 따뜻하고 공기는 차가운데 편백구들은 실내공기까지 따뜻하게 데운다. 난방비 걱정 없이 찜질방 수준의 난방이 가능한 ‘편백구들방’은 편백나무의 고유의 향으로 심신이 안정되는 천연 힐링룸이다. 겨울에 5평을 찜질방 수준인 45℃이상 24시간 따뜻하게 하면 1일 18Kw, 한 달 540Kw 정도 들어간다. 이를 누진세가 적용된 전기요금으로 환산하면 11만 2000원정도. 누진세가 적용된 금액이기 때문에 절반(12시간)만 사용하면 3~4만 원선이다. 황토구들장의 마감은 주로 한지를 사용하지만 온돌라이프의 편백구들은 그 자체가 마감이다. 편백나무 마감인 셈이다. 100% 순수 국내산 수령 40년 이상의 편백나무만 사용한다. 우리나라 편백나무 80%는 전남지역에서 자라고 옹이가 많은 게 특징이다. 옹이가 많을수록 피톤치드향이 오래간다. 편백나무를 바닥재로 깔고 열을 가할 경우 갈라지거나 벌어지지만 온돌라이프에서는 특수 열처리와 가공방법을 개발, 적용하고 있다. 편백구들의 시공과 제품의 종류 편백구들은 하루에 설치할 수 있을 정도로 시공이 간편하다. 바닥만 평평하면 어느 곳이나 설치가 가능한데, 기존 주택이나 아파트에는 철거 없이 바로 설치하면 된다. 별도의 보일러실도 필요 없다. 전기만 있으면 남극에도 설치할 수 있다. IoT기술이 탑재된 스마트플러그를 이용하면 스마트폰으로 On/Off 예약설정이 가능하다. 또 분해조립이 가능하기 때문에 이사할 때 가지고 갈 수도 있고, 편백나무로 마감하기 때문에 별도의 마감 공사가 필요 없다. 편백구들 밑에 설치된 탄화코르크보드는 불연, 흡음, 단열, 방습에 탁월한 성능을 가지고 있다. 시공은 전문가에게 맡겨도 되고, 직접 시공해도 된다. 편백구들방 바닥 시공도(4.2m×3.2m = 13.44㎡)를 기준으로 할 때, 전문가에게 바닥만 의뢰(13.44㎡×68만 원)할 경우 913만 9200원, 전체를 의뢰(13.44㎡×125만 원)할 경우 168만 원의 비용이 들어간다. 여기에 출장 경비가 별도로 붙는다. 직접 시공할 경우엔 부속품만 구입해서 설치하면 된다. 부속품으로는 ▲편백구들 150만 원×4개 ▲탄화코르크보드 13.44㎡×5만 원 ▲루바 바닥만 : [13.44㎡-(1.76㎡×4개)]×4만원, 전체 : 13.44㎡×5×4만원 ▲몰딩 바닥만 : (4.2m+3.2m)×2×1만원, 전체 : (4.2m + 3.2m)×4×1만 원 ▲온도조절기+전선 6만 원 등을 합쳐 총706만 2000원이 소요된다. 온돌라이프에서 판매하는 대부분의 제품은 편백구들에 적용된 전열식 히트파이프 황토축열 기술을 기반으로 한다. 이를 적용한 제품으로는 편백황토온열침대, 황토발구들이 있다. 편백황토온열침대는 편백나무와 황토를 접목해 만든 것으로 혈액순환이 잘 되는 두한족열頭寒足熱이 가능하도록 머리와 발 부분의 온도가 다르게 설계되어 있고 좌우 분리난방이 가능하다. 분해 조립이 되기 때문에 이사도 편리하다. 성인 2인이면 전문가가 아니더라도 쉽게 설치가 가능하다. 황토발구들은 가정이나 사무실 바닥에 놓고 상품 상단에 발을 올려 사용하는 전기찜질기(족온기) 제품이다. 이 제품역시 편백구들에 들어간 기술을 응용하여 휴대성이 좋은 미니구들장 이라고 할 수 있다.
-
- 집짓기 정보
- 건축정보
-
[Hot Product] 난방비 걱정 없는 신개념 첨단구들 ㈜온돌라이프의 편백구들
-
-
【Products】벽난로 종류와 난방기기 관리 요령
- 초창기 벽난로는 난방과 요리를 하기 위한 수단이었지만, 주택의 단열성능이 좋아지면서 분위기를 형성하는 인테리어적 기능이 강화됐다. 실제로 전원주택 짓는 건축주들의 상당수가 벽난로를 계획한다. 현재 어떤 벽난로를 구매할지 망설이고 있다면 디자인만을 보고 결정하는 것이 아닌, 집의 크기와 설치할 공간의 규모를 생각해보자. 한번 설치하면 이동이 쉽지 않으며, 집의 크기는 작은데 큰 벽난로를 설치하면 효율적인 난방을 할 수 없기 때문이다. 이러한 이유로 일부 전문가들은 열 손실이 적은 패시브하우스와 같은 주택에는 벽난로 설치를 추천하지 않는다.글 최은지 철판벽난로 vs 주물벽난로철판벽난로와 주물벽난로를 두고 고민하는 사람이 많다. 이 두 개의 벽난로는 만드는 과정에서 차이가 있다. 철판벽난로는 롤러 사이에 녹인 쇳물을 통과시켜 기포를 제거하는 과정을 통해 제조하며, 주물 벽난로는 녹인 쇳물을 주조 틀에 붓는 방식이다. 철판벽난로는 기포층이 없어 충격에 강하고 깨지지 않으며 열전도율이 높지만 주물벽난로는 기포층이 있어 충격에 약하며 열전도율이 낮다. 또한, 철판벽난로는 레이저나 프레스가공 후 용접을 해서 내부구조를 변경할 수 있지만, 주물벽난로는 찍어내기 때문에 추가적인 비용이 발생한다. 주물벽난로가 비교적 좋지 않다고 인식할 수 있지만, 아름다운 외형을 만들 수 있으며 견고하다는 장점이 있어 인테리어 용도로 인기가 좋다. 모두 반영구적인 제품으로 각각 장단점이 있으니 고민하고 있다면 ‘내가 어떤 목적으로 설치할 것인가’에 대해 생각해보자.연료에 따른 벽난로벽난로는 보조 난방 기능과 실내 장식 효과가 뛰어나다. 디자인적 요소와 기능적인 측면을 발전시킨 업체들이 내놓은 제품은 종류에 따라 열효율과 가격, 설치비용 등이 제각각 다르다. 이중 연료에 따른 벽난로 특징을 분류해봤다. 장작벽난로장작벽난로는 기름이나 전기 같은 다른 열원 없이 장작만을 원료로 해 아날로그 감성이 제일 많이 담겨있다. 1회 장작투입으로 최적의 연소 상태 및 난방 상태를 유지하는 버너 타임이 길다는 점이 특징인 벽난로다. 나무에 불을 때기 때문에 다른 난로에 비해 배기 상태나 내화유리 파손 여부, 연통 등을 철저하게 점검하고 청소해야 한다. 가격은 100만~700만 원대 정도며, 주택 구조, 연도 소재와 사용량 등에 따라 설치비가 100만~300만 원 정도 더 발생한다. 바이오에탄올벽난로바이오에탄올은 사탕수수, 밀, 옥수수, 감자, 보리, 고구마 등 다양한 식물의 녹말 작물에서 포도당을 얻어 발효한 원료다. 자연에서 얻은 재료를 원료로 해 연소 시 유해 가스나 매연, 연기가 발생하지 않는다. 이러한 이유로 연통 공사도 따로 하지 않아도 돼 호텔이나 갤러리, 야영장 등 실내·외 구분 없이 어디에나 설치할 수 있다. 장작 벽난로와 비교했을 때 상대적으로 열효율이 떨어지기는 하지만 연료비가 적게 들며 시각적인 효과가 있어 인테리어 효과가 있다. 가격은 38만~88만 원 정도다. 전기벽난로전기벽난로는 전기로 난방을 해 관리가 쉽다. 연통이 따로 필요 없으며, 연기가 새어 나올 염려가 없어 편하게 관리할 수 있다. 반경 1~2m 정도의 거리를 따뜻하게 하고 35평 아파트 기준으로 한 시간 동안 2~3도 정도의 온도를 올려주는 효과가 있다. 반면, 불꽃모양이 가짜 불꽃이라 장작에 비해 살아있는 느낌을 받지 못하며, 램프를 주기적으로 교체해야 한다는 단점이 있다. 가격은 70만~300만 원 정도다. 가스벽난로가스벽난로는 LPG나 LNG 가스로 불꽃을 일으키고, 인조 장작과 자갈, 화산석 등을 넣어 불꽃을 살리는 제품이다. 시각적인 효과는 좋아 인테리어용으로 많이 사용하며 켜거나 끄기 쉬운 구조가 특징이다. 그러나 가스가 유입될 배관공사가 필요해 설치비용이 따로 들어가며, 액화섬유가스는 안전 규제를 받기 때문에 지속적으로 점검해야 한다. 또한, 가스 누출 등의 안전에 항상 유의해야 한다. 가격은 100만~700만 원 정도다. 갈탄벽난로석탄 중 탄화도가 가장 낮은 갈탄을 원료로 하는 난로다. 갈탄은 연료비는 저렴하지만 타는 과정에서 일산화탄소를 일으켜 환기를 제대로 해야 하며, 재를 자주 치우고 연통을 잘 청소해야 한다. 이 제품은 저렴한 가격으로 빠르게 실내 온도를 높이고자 하는 이들이 사용하고 있는 난방기구다. 가격은 50만~200만 원 정도다. 펠릿벽난로펠릿난로는 목재펠릿을 원료로 하는 벽난로다. 목재펠릿은 산림작업 부산물을 파쇄, 건조, 압축해 만든 목재원료다. 최대장점은 95% 연소율로 높은 열효율을 보인다는 점이다. 단시간에 공간 전체를 데우는 효과가 좋다. 또한, 목재펠릿은 대기 중으로 온실가스와 유해가스를 배출하지 않아 주택 내에 있는 벽난로 원료로 사용하기 적합하다. 산림청 자료에 따르면 펠릿이 원유 1톤 대체 시 CO2 3.04톤, 유연탄 1톤 대체 시 CO2 2.1톤 배출을 줄이는 효과가 있다. 게다가 원료의 길이는 0.6~4㎝ 작은 크기로 무게도 가벼워 많은 양을 보관할 수 있고 이동할 때 용이하다. 가격은 100만~500만 원 정도다. 연료 별 벽난로 특징 벽난로 관리 요령벽난로는 대부분 집 내부 중심이 되는 공간에 설치한다. 가족끼리 앞에 모여 앉아 맛있는 다과를 먹으며 대화를 나누는 낭만을 느끼고 싶어 하기 때문이다. 그래서 벽난로는 항상 가족과 가까운 위치에 있어 안전에 특히 신경을 써야 하는 난방기기다. 작은 관심만 두고 청소와 점검만 잘해도 안전하게 사용할 수 있다. 벽난로를 점검하자벽난로를 안전하게 사용하기 위해서는 꼼꼼한 점검이 필수다. 지붕 위에 있는 굴뚝에 변화가 있는지 살펴보고, 여름철 습기 등으로 화실의 벽과 바닥 등이 녹슬지는 않았는지 확인한다. 녹슨 부위는 사포로 문질러 제거하는 것이 바람직하다. 또한, 재를 아래로 빠지게 하는 그레이트와 재받이가 파손됐는지도 확인해야 한다.연통을 확인하자연소하면서 이물질이 발생하기 때문에 연통 내부 관리가 필수적이다. 오랜만에 벽난로를 사용할 시 두들겨 소리를 들어봐야 한다. 소리가 둔탁하다면 청소가 필요한 상태다. 청소를 하지 않으면 연기가 엉겨 생기는 검은 물질인 검댕이가 수분을 흡수해 굳으면서 딱딱한 화학물질인 크레소트Cresote로 변한다. 이 물질에 불이 붙으면 연통 내 발화(침니 화이어)을 일으킨다. 지붕의 역풍방지기를 분리한 후 긴 막대에 연결된 브러시로 문질러 제거해 사전에 사고를 방지하는 것이 중요하다.사용 후 바로 청소하자벽난로 사용 후 청소를 미리 해둔다면 따로 날을 잡아 청소를 하지 않아도 오래 사용할 수 있다. 먼저, 전면 유리 청소법이다. 티슈페이퍼나 부드러운 헝겊에 물을 살짝 묻힌 뒤 타고 남은 재를 묻힌다. 묻힌 후 전면 유리를 닦으면 깨끗하게 지워진다. 연소된 재가 칼륨이 풍부해 클렌저 역할을 한다. 이어, 타고 남은 재를 청소하는 방법도 따로 있다. 남은 재를 진공청소기로 빨아들이는데 일반 가정용 진공청소기는 얇은 재들로 인해 손상될 수 있다. 빗자루나 마른 걸레로 털어 청소하자.사용 시 주의사항·벽난로 주변에 인화성 물질이 없도록 하고, 화재진압용 소형 소화기를 비치한다.·생나무나 건축폐자재를 사용하면 그을음이나 잔액이 나와 연통을 막을 수 있다. 아무 장작이나 쓰지 말고 참나무와 같은 특정 수목을 사용하자. ·불꽃이 연통을 통해 나올 수 있으니, 지붕 위나 집 주변에 쌓인 낙엽을 미리 치우자.·목조주택의 경우 목재의 수축으로 벽난로 연통에 변화가 생길 수 있으니, 특히 점검을 철저하게 하게 하자. 우리집과 어울리는 ‘보일러’보일러는 개별난방 방식으로 많이 사용한다. 한 번 구입하면 보통 5~7년은 사용하므로 우리 집에 맞는 보일러를 선택하는 것이 중요하다. 주택 구조에 맞는 크기의 난방과 용량, 필요한 에너지 효율이 다르기 때문이다. 보일러 종류에 대해 알아보고, 청소만 잘해도 열효율 저하를 방지하고 과열을 예방할 수 있으니 관리법을 참고해 따뜻하고 안전한 겨울을 보내보자.기름보일러주택에서 흔히 사용하는 보일러다. 보일러용 등유를 연료로 난방 및 온수를 하는 장비다. 기름으로 가동하기 때문에 연료를 구하기 쉬우며 A/S체계가 잘 잡혀있으나, 기름값이 오를 경우에는 유지비용에 부담이 있을 수 있다.가스보일러아파트나 주택에서 많이 사용하는 보일러로 LPG나 LNG 가스를 원료로 사용하는 장비다. 부피가 작아 설치가 쉽고 다른 보일러에 비해 유지비용이 저렴하다. 게다가 화력 조절이 쉽고 소음과 냄새가 적다. 유지비용은 사용하는 만큼 돈을 내야하기 때문에 사용량에 따라 다르다.전기보일러기업이나 단체, 산업시설에서 많이 사용하는 보일러다. 전기를 이용해 난방하는 장비로 다른 보일러에 비해 효율이 높은 편이며 유지비용도 적게 든다. 그러나 처음 설치할 때 비용이 비싸다는 아쉬운 점이 있다. 게다가 가정용에서 사용 시 누진세가 적용되면 비용이 비싸다.지열보일러땅속 온도가 여름에는 더 시원하고, 겨울에는 더 따뜻한 원리를 이용해 만든 설비다. 난방과 냉방 기능을 하며, 작동하는데 필요한 전기도 가정용 전기가 아닌 별도의 계량기를 써 전기요금이 비싸지 않다. 그러나 땅속 깊게 설비를 해야 돼 공사 규모가 크고 설비 및 시공비용이 약 2,500만원으로 비싼 편이다. 보일러 관리법1. 동결방지관리법겨울철 한파로 수도관이 얼거나 터지는 사고가 발생한다. 이를 예방하기 위해서는 보일러 전원 플러그는 항상 꽂아둬야 하며, 가스밸브를 잠그지 말고 온수 수도꼭지를 약간 열어두면 방지할 수 있다. 요즘 나오는 보일러는 동결방지 안전장치를 내장한 제품이 대부분이지만 만약, 우리 집 수도가 어는 일이 발생한다면 이 방법을 참고해보자.2. 여름철 보일러 관리법여름철은 보일러를 그냥 방치하기 쉬운 계절이다. 그러나 자칫 방치해두면 보일러가 부식돼 고장이 날 수 있다. 이러한 점을 방지하기 위해 여름철에 보일러를 2주에 1회 정도 돌려주는 것이 좋다. 열로 방의 습기를 없애주는 효과가 있을 뿐만 아니라 열교환기 부식이나 순환펌프 고장을 예방하는데도 도움이 된다. 만약, 천둥번개가 강하게 치는 날이라면 전기회로판에 이상이 생겨 고장날 수 있으니 이때는 잠시 전원플러그를 뽑아놓는 것이 좋다. 3. 청소법보일러의 화실 벽과 연관을 청소하는 것도 중요하다. 먼저, 보일러를 일 년에 2회 이상 청소해야 된다. 보일러는 물이 찌꺼기로 오염되면 온수의 순환이 원활하지 않기 때문에 배관분기를 잘 청소해야 한다. 배관 호수를 찾아 방으로 연결되는 호수의 밸브만 열어놓고 나머지는 잠근 후, 배수되는 밸브를 열어 녹슨 물이 다 빠져나올 때까지 물을 빼준다. 이러한 방법으로 나머지 배관분기도 하나씩 청소하면 된다. 청소할 땐 내부 환기를 충분히 하는 것이 중요하다.4. 난방비를 절약할 수 있는 관리법겨울철 같은 시간 동안 난방을 해도 비용을 절약할 수 있는 방법이 있다. 외출 시 보일러를 꺼놓고 나가는 경우가 있는데, 이러한 방법은 오히려 비용이 더 많이 나온다. 따뜻한 바닥을 유지하는 것보다 차가운 바닥을 난방 하는데 더 많은 시간과 가스비가 들기 때문이다. 전원을 끄지 말고 실내 온도를 적정 온도보다 2~3°C 낮게 설정하는 방법이 제일 적절하다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
-
- 집짓기 정보
- 자재외
-
【Products】벽난로 종류와 난방기기 관리 요령
-
-
[Focus] 난방기기 종류와 겨울 대비 관리 요령
- 난방기기 종류와 겨울 대비 관리 요령 알고 사야 후회없는 ‘벽난로’ 초창기 벽난로는 난방과 요리를 하기 위한 수단이었지만, 주택의 단열성능이 좋아지면서 분위기를 형성하는 인테리어적 기능이 강화됐다. 실제로 전원주택 짓는 건축주들의 상당수가 벽난로를 계획한다. 현재 어떤 벽난로를 구매할지 망설이고 있다면 디자인만을 보고 결정하는 것이 아닌, 집의 크기와 설치할 공간의 규모를 생각해보자. 한번 설치하면 이동이 쉽지 않으며, 집의 크기는 작은데 큰 벽난로를 설치하면 효율적인 난방을 할 수 없기 때문이다. 이러한 이유로 일부 전문가들은 열 손실이 적은 패시브하우스와 같은 주택에는 벽난로 설치를 추천하지 않는다. 글 최은지 철판벽난로 vs 주물벽난로 철판벽난로와 주물벽난로를 두고 고민하는 사람이 많다. 이 두 개의 벽난로는 만드는 과정에서 차이가 있다. 철판벽난로는 롤러 사이에 녹인 쇳물을 통과시켜 기포를 제거하는 과정을 통해 제조하며, 주물 벽난로는 녹인 쇳물을 주조 틀에 붓는 방식이다. 철판벽난로는 기포층이 없어 충격에 강하고 깨지지 않으며 열전도율이 높지만 주물벽난로는 기포층이 있어 충격에 약하며 열전도율이 낮다. 또한, 철판벽난로는 레이저나 프레스가공 후 용접을 해서 내부구조를 변경할 수 있지만, 주물벽난로는 찍어내기 때문에 추가적인 비용이 발생한다. 주물벽난로가 비교적 좋지 않다고 인식할 수 있지만, 아름다운 외형을 만들 수 있으며 견고하다는 장점이 있어 인테리어 용도로 인기가 좋다. 모두 반영구적인 제품으로 각각 장단점이 있으니 고민하고 있다면 ‘내가 어떤 목적으로 설치할 것인가’에 대해 생각해보자. 연료에 따른 벽난로 벽난로는 보조 난방 기능과 실내 장식 효과가 뛰어나다. 디자인적 요소와 기능적인 측면을 발전시킨 업체들이 내놓은 제품은 종류에 따라 열효율과 가격, 설치비용 등이 제각각 다르다. 이중 연료에 따른 벽난로 특징을 분류해봤다. 장작벽난로 장작벽난로는 기름이나 전기 같은 다른 열원 없이 장작만을 원료로 해 아날로그 감성이 제일 많이 담겨있다. 1회 장작투입으로 최적의 연소 상태 및 난방 상태를 유지하는 버너 타임이 길다는 점이 특징인 벽난로다. 나무에 불을 때기 때문에 다른 난로에 비해 배기 상태나 내화유리 파손 여부, 연통 등을 철저하게 점검하고 청소해야 한다. 가격은 100만~700만 원대 정도며, 주택 구조, 연도 소재와 사용량 등에 따라 설치비가 100만~300만 원 정도 더 발생한다. 바이오에탄올벽난로 바이오에탄올은 사탕수수, 밀, 옥수수, 감자, 보리, 고구마 등 다양한 식물의 녹말 작물에서 포도당을 얻어 발효한 원료다. 자연에서 얻은 재료를 원료로 해 연소 시 유해 가스나 매연, 연기가 발생하지 않는다. 이러한 이유로 연통 공사도 따로 하지 않아도 돼 호텔이나 갤러리, 야영장 등 실내·외 구분 없이 어디에나 설치할 수 있다. 장작 벽난로와 비교했을 때 상대적으로 열효율이 떨어지기는 하지만 연료비가 적게 들며 시각적인 효과가 있어 인테리어 효과가 있다. 가격은 38만~88만 원 정도다. 전기벽난로 전기벽난로는 전기로 난방을 해 관리가 쉽다. 연통이 따로 필요 없으며, 연기가 새어 나올 염려가 없어 편하게 관리할 수 있다. 반경 1~2m 정도의 거리를 따뜻하게 하고 35평 아파트 기준으로 한 시간 동안 2~3도 정도의 온도를 올려주는 효과가 있다. 반면, 불꽃모양이 가짜 불꽃이라 장작에 비해 살아있는 느낌을 받지 못하며, 램프를 주기적으로 교체해야 한다는 단점이 있다. 가격은 70만~300만 원 정도다. 가스벽난로 가스벽난로는 LPG나 LNG 가스로 불꽃을 일으키고, 인조 장작과 자갈, 화산석 등을 넣어 불꽃을 살리는 제품이다. 시각적인 효과는 좋아 인테리어용으로 많이 사용하며 켜거나 끄기 쉬운 구조가 특징이다. 그러나 가스가 유입될 배관공사가 필요해 설치비용이 따로 들어가며, 액화섬유가스는 안전 규제를 받기 때문에 지속적으로 점검해야 벽난로를 작동할 수 있다. 점화 및 소화는 쉬우나 가스 누출 등의 안전에 항상 유의해야 한다. 가격은 100만~700만 원 정도다. 갈탄벽난로 석탄 중 탄화도가 가장 낮은 갈탄을 원료로 하는 난로다. 갈탄은 연료비는 저렴하지만 타는 과정에서 일산화탄소를 일으켜 환기를 제대로 해야 하며, 재를 자주 치우고 연통을 잘 청소해야 한다. 이 제품은 저렴한 가격으로 빠르게 실내 온도를 높이고자 하는 이들이 사용하고 있는 난방기구다. 가격은 50만~200만 원 정도다. 펠릿벽난로 펠릿난로는 목재펠릿을 원료로 하는 벽난로다. 목재펠릿은 산림작업 부산물을 파쇄, 건조, 압축해 만든 목재원료다. 최대장점은 95% 연소율로 높은 열효율을 보인다는 점이다. 단시간에 공간 전체를 데우는 효과가 좋다. 또한, 목재펠릿은 대기 중으로 온실가스와 유해가스를 배출하지 않아 주택 내에 있는 벽난로 원료로 사용하기 적합하다. 산림청 자료에 따르면 펠릿이 원유 1톤 대체 시 CO2 3.04톤, 유연탄 1톤 대체 시 CO2 2.1톤 배출을 줄이는 효과가 있다. 게다가 원료의 길이는 0.6~4㎝ 작은 크기로 무게도 가벼워 많은 양을 보관할 수 있고 이동할 때 용이하다. 가격은 100만~500만 원 정도다. 벽난로 관리 요령 벽난로는 대부분 집 내부 중심이 되는 공간에 설치한다. 가족끼리 앞에 모여 앉아 맛있는 다과를 먹으며 대화를 나누는 낭만을 느끼고 싶어 하기 때문이다. 그래서 벽난로는 항상 가족과 가까운 위치에 있어 안전에 특히 신경을 써야 하는 난방기기다. 작은 관심만 두고 청소와 점검만 잘해도 안전하게 사용할 수 있다. 벽난로를 점검하자 벽난로를 안전하게 사용하기 위해서는 꼼꼼한 점검이 필수다. 지붕 위에 있는 굴뚝에 변화가 있는지 살펴보고, 여름철 습기 등으로 화실의 벽과 바닥 등이 녹슬지는 않았는지 확인한다. 녹슨 부위는 사포로 문질러 제거하는 것이 바람직하다. 또한, 재를 아래로 빠지게 하는 그레이트와 재받이가 파손됐는지도 확인해야 한다. 연통을 확인하자 연소하면서 이물질이 발생하기 때문에 연통 내부 관리가 필수적이다. 오랜만에 벽난로를 사용할 시 두들겨 소리를 들어봐야 한다. 소리가 둔탁하다면 청소가 필요한 상태다. 청소를 하지 않으면 연기가 엉겨 생기는 검은 물질인 검댕이가 수분을 흡수해 굳으면서 딱딱한 화학물질인 크레소트Cresote로 변한다. 이 물질에 불이 붙으면 연통 내 발화(침니 화이어)을 일으킨다. 지붕의 역풍방지기를 분리한 후 긴 막대에 연결된 브러시로 문질러 제거해 사전에 사고를 방지하는 것이 중요하다. 사용 후 바로 청소하자 벽난로 사용 후 청소를 미리 해둔다면 따로 날을 잡아 청소를 하지 않아도 오래 사용할 수 있다. 먼저, 전면 유리 청소법이다. 티슈페이퍼나 부드러운 헝겊에 물을 살짝 묻힌 뒤 타고 남은 재를 묻힌다. 묻힌 후 전면 유리를 닦으면 깨끗하게 지워진다. 연소된 재가 칼륨이 풍부해 클렌저 역할을 한다. 이어, 타고 남은 재를 청소하는 방법도 따로 있다. 남은 재를 진공청소기로 빨아들이는데 일반 가정용 진공청소기는 얇은 재들로 인해 손상될 수 있다. 빗자루나 마른 걸레로 털어 청소하자. 사용 시 주의사항 ·벽난로 주변에 인화성 물질이 없도록 하고, 화재진압용 소형 소화기를 비치한다. ·생나무나 건축폐자재를 사용하면 그을음이나 잔액이 나와 연통을 막을 수 있다. 아무 장작이나 쓰지 말고 참나무와 같은 특정 수목을 사용하자. ·불꽃이 연통을 통해 나올 수 있으니, 지붕 위나 집 주변에 쌓인 낙엽을 미리 치우자. ·목조주택의 경우 목재의 수축으로 벽난로 연통에 변화가 생길 수 있으니, 특히 점검을 철저하게 하자. 우리집과 어울리는 ‘보일러’ 보일러는 개별난방 방식으로 많이 사용한다. 한 번 구입하면 보통 5~7년은 사용하므로 우리 집에 맞는 보일러를 선택하는 것이 중요하다. 주택 구조에 맞는 크기의 난방과 용량, 필요한 에너지 효율이 다르기 때문이다. 보일러 종류에 대해 알아보고, 청소만 잘해도 열효율 저하를 방지하고 과열을 예방할 수 있으니 관리법을 참고해 따뜻하고 안전한 겨울을 보내보자. 기름보일러 주택에서 흔히 사용하는 보일러다. 보일러용 등유를 연료로 난방 및 온수를 하는 장비다. 기름으로 가동하기 때문에 연료를 구하기 쉬우며 A/S체계가 잘 잡혀있으나, 기름값이 오를 경우에는 유지비용에 부담이 있을 수 있다. 가스보일러 아파트나 주택에서 많이 사용하는 보일러로 LPG나 LNG 가스를 원료로 사용하는 장비다. 부피가 작아 설치가 쉽고 다른 보일러에 비해 유지비용이 저렴하다. 게다가 화력 조절이 쉽고 소음과 냄새가 적다. 유지비용은 사용하는 만큼 돈을 내야하기 때문에 사용량에 따라 다르다. 전기보일러 기업이나 단체, 산업시설에서 많이 사용하는 보일러다. 전기를 이용해 난방하는 장비로 다른 보일러에 비해 효율이 높은 편이며 유지비용도 적게 든다. 그러나 처음 설치할 때 비용이 비싸다는 아쉬운 점이 있다. 게다가 가정용에서 사용 시 누진세가 적용되면 비용이 비싸다. 지열보일러 땅속 온도가 여름에는 더 시원하고, 겨울에는 더 따뜻한 원리를 이용해 만든 설비다. 난방과 냉방 기능을 하며, 작동하는데 필요한 전기도 가정용 전기가 아닌 별도의 계량기를 써 전기요금이 비싸지 않다. 그러나 땅속 깊게 설비를 해야 돼 공사 규모가 크고 설비 및 시공비용이 약 2,500만원으로 비싼 편이다. 보일러 관리법 1. 동결방지관리법 겨울철 한파로 수도관이 얼거나 터지는 사고가 발생한다. 이를 예방하기 위해서는 보일러 전원 플러그는 항상 꽂아둬야 하며, 가스밸브를 잠그지 말고 온수 수도꼭지를 약간 열어두면 방지할 수 있다. 요즘 나오는 보일러는 동결방지 안전장치를 내장한 제품이 대부분이지만 만약, 우리 집 수도가 어는 일이 발생한다면 이 방법을 참고해보자. 2. 여름철 보일러 관리법 여름철은 보일러를 그냥 방치하기 쉬운 계절이다. 그러나 자칫 방치해두면 보일러가 부식돼 고장이 날 수 있다. 이러한 점을 방지하기 위해 여름철에 보일러를 2주에 1회 정도 돌려주는 것이 좋다. 열로 방의 습기를 없애주는 효과가 있을 뿐만 아니라 열교환기 부식이나 순환펌프 고장을 예방하는데도 도움이 된다. 만약, 천둥번개가 강하게 치는 날이라면 전기회로판에 이상이 생겨 고장날 수 있으니 이때는 잠시 전원플러그를 뽑아놓는 것이 좋다. 3. 청소법 보일러의 화실 벽과 연관을 청소하는 것도 중요하다. 먼저, 보일러를 일 년에 2회 이상 청소해야 된다. 보일러는 물이 찌꺼기로 오염되면 온수의 순환이 원활하지 않기 때문에 배관분기를 잘 청소해야 한다. 배관 호수를 찾아 방으로 연결되는 호수의 밸브만 열어놓고 나머지는 잠근 후, 배수되는 밸브를 열어 녹슨 물이 다 빠져나올 때까지 물을 빼준다. 이러한 방법으로 나머지 배관분기도 하나씩 청소하면 된다. 청소할 땐 내부 환기를 충분히 하는 것이 중요하다. 4. 난방비를 절약할 수 있는 관리법 겨울철 같은 시간 동안 난방을 해도 비용을 절약할 수 있는 방법이 있다. 외출 시 보일러를 꺼놓고 나가는 경우가 있는데, 이러한 방법은 오히려 비용이 더 많이 나온다. 따뜻한 바닥을 유지하는 것보다 차가운 바닥을 난방 하는데 더 많은 시간과 가스비가 들기 때문이다. 전원을 끄지 말고 실내 온도를 적정 온도보다 2~3°C 낮게 설정하는 방법이 제일 적절하다.
-
- 집짓기 정보
- 건축정보
-
[Focus] 난방기기 종류와 겨울 대비 관리 요령
-
-
냉난방비 걱정없는 집이 온다, 제로에너지 주택단지
- 냉난방비 걱정없는 집이 온다 제로에너지 주택단지 그 어느 해보다 유난히 더웠던 지난여름, 우리 사회의 화두는 ‘냉난방비’였다. 누진세의 당위성까지 논의되면서 보다 효율적인 에너지 사용을 위해서 근본적인 해결책이 필요하다는 목소리도 높아졌다. 이에 따라 최소의 에너지로 최대의 효과를 볼 수 있는 주택에 대한 관심도 그 어느 때보다 높다. 현재 서울 노원구 하계동에서 지어지고 있는 제로에너지 주택단지가 주목을 받는 것도 바로 이러한 이유에서다. 패시브 공법을 총동원해 화석연료는 전혀 쓰지 않고 친환경 에너지를 생산, 가정 내 사용되는 에너지를 자체 충당할 수 있기 때문이다. 국내에서 첫 번째로 선보이는 제로에너지 주택단지다. 현재 이 주택단지 공사현장 옆에 2층짜리 목업MOCK-UP 주택이 위치해 있다. 철근콘크리트 구조로 대지면적 9,801㎡, 연면적 82.03㎡로 1층에는 화장실과 주방, 거실을 갖췄다. 에너지 및 쾌적성을 확인할 수 있는 모니터와 실증단지 관련 패널이 걸려 있고 2층에는 전시 및 회의실 공간이 마련돼 있다. 주택은 지난달 많은 언론의 스포트라이트를 받았다. 7월 한 달간 사용한 냉방에너지가 233kWh에 불과했기 때문이다. 비슷한 환경의 타 일반 주택 사용량 700kWh와 비교하면 1/3 수준. 비결은 바로 최첨단 기술이다. 지난 2014년 준공한 이 주택에는 응용 가능한 각종 패시브 기술이 총 동원됐다. 패시브 기술을 검증하기 위해 지어진 만큼 국내외 최고 기술이 접목됐다. 주택에는 외단열과 고성능 창호, 열교차단 장치, 외부차양 등 주택에서 불필요하게 낭비되는 에너지를 막는 각종 장치가 설치돼 있다. 뿐만 아니라 에너지를 생산해내기도 한다. 태양광 설비가 외벽에 넓게 부착돼 있는데 연간 발전량은 5,371kWh정도다. 실험주택에 마련돼 있는 펠렛 보일러도 열생산을 통해 에너지 5,952kWh를 생산한다. 이 주택의 연간 에너지 소요량인 7,247kWh을 놓고보면 패시브 기술로 에너지 소요량 31.7%를 절감하는 효과를 본다. 심지어 태양광 설비와 펠렛 보일로 등 액티브 기술로 에너지 소요량 106.75%를 공급하기까지 한다. 최종적으로 이 집이 에너지를 생산해내는 양이 쓰는 양보다 38.4% 많은 셈. 이 곳에서는 많은 연구진들이 패시브 기술을 실험 중이다. 실험 결과는 제로에너지 주택단지 시공 및 관리에 적용된다. 현재 명지대 산학협력단(단장 이명주)이 실증사업을 주관하고 있다. 국내최초 제로에너지 주택단지 목업주택에서 나온 실험결과를 토대로 지어지고 있는 제로에너지 주택단지. 연면적 1만1344.8㎡에 121가구 규모로 공동주택 단지(106세대) 내 단독주택(2세대), 합벽단독주택(4세대), 연립주택(9세대)이 선보인다. 이밖에도 부대 복리시설, 근린생활시설(상가), 주민 커뮤니티시설도 들어선다. 이 주택단지에는 목업주택을 통해 구현된 에너지 절감 시스템이 적용된다. 패시브 기법을 활용해 에너지 낭비를 최소화하며, 지열 및 태양광 에너지를 통해 주요 에너지를 공급할 계획이다. 국토부가 공개한 에너지 밸런스 3차 계산에 따르면 단지 내 121세대의 에너지 요구량은 384MWh/yr이며, 사용 예상 에너지량은658MWh/yr(181.8%)다. 그런데 태양광 생산과 지열 등을 통하면 779MWh/yr(202.9%)를 생산할 수 있어 오히려 에너지를 비축할 수 있다고 연구진은 보고 있다. 또한 지상에 자동차가 다니지 않는 안전한 도로 시스템과 벽면녹화, 친환경놀이터, 텃밭, 생태연못 등을 구성해 친자연적인 생활환경도 조성한다. 현재 학계 및 건축 업계에서는 제로에너지 기술을 다양한 형태의 주택에 적용해 장기적으로 관찰할 수 있다며 큰 기대를 걸고있다. 제로에너지 주택단지 분양 정보는 올해 안으로 공개할 예정인 것으로 알려졌다.
-
- 집짓기 정보
- 건축정보
-
냉난방비 걱정없는 집이 온다, 제로에너지 주택단지
-
-
[SPECIAL EDITION 미래형 제로 에너지 전원주택(3)-1] 태양광보급사업 이대로 좋은가?
- <편집자註>정부는 2003년 이후 태양광 에너지 보급 확대를 위해 지원을 활성화하고 있으나 국내 태양광 시장에 세계 시장에서 차지하는 비중은 1% 미만에 그칠 정도로 매우 열악한 수준이다. 세계적으로 신재생에너지에 대한 관심이 높아지고 이에 대한 적극적인 개발과 투자가 이뤄지는 점을 감안하면 머지않은 시기에 도래할 화석 에너지 고갈에 따른 에너지 확보는 국가적인 문제로 대두될 가능성이 크다. 이에 관련 분야에 종사하는 전문가의 의견을 통해 정부의 대표적인 신재생에너지 활성화 정책이라 할 수 있는 태양광주택10만호보급사업의 문제점과 개선방향을 짚어본다.우리나라 정부의 태양광발전 지원 정책은 선진국의 초기 형태(그리고 지금도 진행 중인)와 비슷한 태양광 주택 보급사업, 설치비 보조, 장기저리의 융자지원, 신재생에너지 설비 의무화 등을 들 수 있다. 외적으로 보면 이러한 정부 지원책에 힘입어 국내 태양광 발전 시장은 빠른 성장세를 보이고 있으나 안으로 들여다보면 지금까지 정부에서 제시한 목표치에 도달하지 못하고 있다. 이는 정부의 예상과는 달리 현장에서는 어려 문제점이 도출되고 있기 때문이다. 글 삼양에코너지㈜ 변광수 과장 041-575-5611 www.enertotal.co.kr우리나라 태양광 산업 어디까지 왔나일반주택, 공동주택, 국민임대주택을 대상으로 태양광발전설비의 범국민적 이용을 확대하고 관련 기업의 안정적 투자환경을 조성해 태양광 시장 창출과 확대를 유도하고자 설비 설치비 일부를 무상으로 지원하는 것이 태양광10만호주택보급사업이다. 이를 통해 정부는 태양광 발전 사업을 중장기 수출전략분야로 육성하겠다는 목표를 세우고 있으나 현실은 정부 기대치에 미치지 못하고 있다. 일단 문제는 다른 에너지에 비해 가격 대비 단위당 발전 효율이 떨어진다는 점이다. 현재 태양광 발전 단가는 ㎾/h 당 25~40%에 이르고 있어 기존 다른 발전 원의 단가인 5~10% 보다 매우 높은 수준이다. 즉 설치비 대비 기대할 수 있는 절약 금액이 적다는 것으로 이는 태양광 설치를 꺼리게 하는 가장 큰 이유가 되고 있다. 국내 태양광 에너지 관련 정부의 R&D 투자가 선진국에 비해 절대적으로 부족하다는 것도 개선돼야 할 문제다. 선진국은 이미 1990년대부터 태양광에너지 부문 R&D가 이뤄진 반면 우리나라의 경우 2000년대 이후에서야 진행됐다. 10년의 기술격차를 보임에도 정부는 기술개발 지원보다는 업체들에게 시공실적만을 요구하다 보니 제품을 수입해 일단 시공량을 늘리려는 업체가 대부분이다. 이러한 정책적인 면 외에 현장에서 접하는 가장 큰 문제로는 정부의 태양광 발전 시책이 전기를 적게 쓰는 가정에게는 실효성이 떨어진다는 것이다. 태양광 발전을 원하는 가정은 대체로 한 달 평균 전기를 500㎾ 이상을 사용하며 전기요금을 10만 원 이상 내던 이들이다. 누진세가 적용돼 높은 전기요금을 내던 가정이 태양광 발전 설비 시 금액 적으로 절감혜택을 누리는 것은 사실이나 문제는 사용량이 적은 가정이다. 예를 들어 500㎾ 사용 가정이 시설용량 3㎾의 태양광 발전 설비를 달게 되면 전기요금은 12만 원에서 2만 1천 원 정도로 떨어진다. 그러나 300㎾ 이하를 사용하던 일반 가정이 시설용량 2㎾의 발전 설비를 설치하면 전기요금은 대략 4만 원에서 7천 원 정도로 내려간다. 그러나 설치비는 두 가정에 별 차이가 없다. 금액 절감 효과가 적은 가정에서 굳이 높은 설치비를 부담하면서까지 태양광 발전을 설치해야 하는 필요성을 느끼지 못하는 원인이다. 따라서 일괄적인 총 공사비의 60% 무상 지원 방식에서 벗어나 저 사용량 소비자에 좀더 이익이 되는 차별화된 지원방식이 필요하다.전망은 밝다…적극적인 홍보 시급앞으로도 우리나라 태양광 시장은 선진국과 마찬가지로 보급률 증가를 위해 태양광주택보급사업, 정부 차원의 발전소 건립 등 육성정책 중심으로 펼쳐질 전망이다. 또 그동안 상업용 발전 시설이 전기 공급이 어려운 도서 지역에 집중되어 있었으나 정부 지원에 힘입어 대규모 발전소가 본격적으로 추진되고 있다. 더불어 정부는 2005년 2~3㎾ 수준인 국내 태양광 발전 보급량을 2012년까지 1.3GW까지 확대하는 목표를 세워 놨다. 이러한 계획이 순조롭게 진행될 경우 2006년 기준 2억 달러에 불과했던 국내 태양광 발전 시장규모는 2010년경 약 23억 달러로 확대될 것으로 보인다. 이제는 이를 일반 가정에 알리는 정부의 적극적인 홍보가 필요하다. 지금까지는 각 업체가 일반 가정을 대상으로 안내문 정도를 전달하는 게 고작이었으나 이는 불신만 키우는 부작용을 낳았다. 수요가 적다 보니 과다 경쟁이 벌어질 수밖에 없었고 이로 인해 설명과는 다른 결과가 발생하는 일이 적지 않았다. 태양광에 대한 홍보를 업계에만 맡기지 말고 정부가 적극 나서야 한다. 아직도 해가 쨍쨍 나야만 발전기가 돌아간다고 믿는 이들이 많다는 것은 태양광 발전에 대한 국민 의식 수준이 얼마나 척박한지를 대변한다.田
-
- 집짓기 정보
- 특집기사
-
[SPECIAL EDITION 미래형 제로 에너지 전원주택(3)-1] 태양광보급사업 이대로 좋은가?
-
-
[함께해요! 태양광주택(1)] 안성 복층 목조주택-17만원 전기료가 4만원으로 계량기가 거꾸로 돌아가요
- <편집자 註>고유가 행진이 거침없이 이어지고 있다. 그나마 전원주택 생활자들에게 고유가 대안으로 다가왔던 심야전기도 '요금 현실화 정책'이 가시화되면서 더 이상 대안이 되기 어려운 실정이다. 이럴 때일수록 아끼고 또 아끼는 방법이 우선이겠지만 어느 정도 초기비용 부담만 감수하면 획기적으로 전기료를 아낄 수 있는 방법이 있으니 바로 태양광이다. 신재생 에너지 분야 첨병으로 일컬어지는 태양광 에너지는 자연이 인간에게 주는 또 다른 고마운 혜택이 아닐 수 없다. 이에 본지本誌에서는 예비 건축주나 이미 전원생활에 돌입한 이들에게 태양광 주택에 대한 이해를 돕고자 '함께해요! 태양광주택'을 연재한다.글·사진 홍정기 기자 취재협조 파워쏠라이프 031-872-2020 www.powersolife.co.kr경기도 안성시 원곡면 지문리 복층 목조주택에 거주하는 이민주(51세) 최옥희(47세) 부부는 말한다. "저희도 처음에는 '정말 이게 돼?' 그랬다니까요. 이렇게 싼 가격에 전기를 이용할 수 있다는 게 믿어지지 않았거든요. 그런데 이제는 다른 사람들에게 알려주고 있어요. 꼭 태양광을 설치하라고요."겨울이면 ℓ당 1,800원 선을 훌쩍 뛰어넘은 기름값이, 여름이면 누진세 '폭탄'이 서민들 가계를 옥죄고 있다. 지금까지는 심야전기가 '효자노릇'을 톡톡히 해냈지만 한국전력에서 불어나는 심야전기 적자폭을 감당하기 어려워 '요금 현실화'를 꺼내든 이후 지금은 이마저도 기대하기 어려운 실정이 돼버렸다.실제 정부와 한전은 지난 1월 심야전력 요금을 kWh당 38.94원에서 45.75원으로 17.5% 올렸는데 지난해에도 9.7% 인상했다는 점을 감안하면 1년 사이 30% 가까이 오른 셈이다. 문제는 앞으로도 이러한 방침이 지속될 것이라는 점이다.191.4㎡ 가정 전기요금이 4만 7천 원!이민주·최옥희 부부는 지난 해 초 입주할 당시만 하더라도 태양광을 설치하지 않고 여타 전원주택과 마찬가지로 심야전기를 놓았다. 얼마나 누진세가 걱정됐는지 심야전기로도 마음을 못 놓았던 부부는 보조전력을 하나 더 설치했을 정도다.심야전력을 주 전력으로 하고 있는 이 가정이 지난 해 4월 한달간 사용한 전기량은 사진에서 보는 바와 같이 보조전력과 합쳐 590kW정도다. 이를 아래 표를 이용해 요금으로 환산하면 187.510원이 나온다.태양광 설치 전 전기료-기본요금(원미만 절사) : 11,750원-사용량요금(원미만 절사) : 153.171원1단계 : 100kWh X 55.1원 = 5,510원2단계 : 100kWh X 113.8원 = 11,380원3단계 : 100kWh X 168.3원 = 16,830원4단계 : 100kWh X 248.6원 = 24,860원5단계 : 100kWh X 366.4원 = 36,640원6단계 : 90kWh X 643.9원 = 57,951원-전기요금합계 : 11,750 + 153,171 = 164,921원-전력산업기반기금(10원 미만 절사) : 164,921원 X 0.037 = 6,100원-부가가치세(원 미만 4사 5입) : 164,921원 X 0.1 = 16,492원-청구금액(10원 미만 절사) : 164,921원 + 16,492원 = 187,510원 태양광 설치 후 전기료-기본요금(원미만 절사) : 3,420원-사용량요금(원미만 절사) : 37.946원1단계 : 100kWh X 55.1원 = 5,510원2단계 : 100kWh X 113.8원 = 11,380원3단계 : 100kWh X 168.3원 = 16,830원4단계 : 17kWh X 248.6원 = 4,226원-전기요금합계 : 3,420 + 37,946 = 41,366원-전력산업기반기금(10원 미만 절사) : 41,366원 X 0.037 = 1,530원-부가가치세(원 미만 4사 5입) : 41,366원 X 0.1 = 4,137원-청구금액(10원 미만 절사) : 41,366원 + 1,530원 = 47,030원이러한 지문리 주택에서 지난해 12월 지인의 소개로 업체 관계자를 만나 태양광 설비를 달자 놀라운 일이 벌어졌다. 전기료가 무려 75%나 절약된 것이다. 실제 지난 2008년 3월 청구된 고지서에서는 47,030원이 찍혀있다. 누진세가 적용된 지난 해 비슷한 기간과 비교하면 무려 14만 원여가 절약된 것이다.지문리 주택 건축주가 태양광 설비에 투자한 금액은 6백만원. 총 설치비용이 2천 2백만원에 달했지만 정부 보조금 1천 6백만 원이 지원됐기 때문인데 정부는 이와 같이 신재생 에너지 보급 확대를 위해 태양광주택 10만호 보급사업을 마련, 발전 설비 3kW이하 규모의 주택에 대해 지원하고 있다. 2008년 책정된 예산은 410억 원 규모.태양광 매력에 빠져 전도사가 된 부부이렇게 태양광 설비 혜택을 톡톡히 누리고 있는 지문리 주택이지만 처음에는 전혀 믿지 못했다고 한다. 처음 태양광 주택 이야기를 꺼낸 지인이 이런 저런 이야기를 해주는데 "설마...그런 게 어딨어!" 했단다. "그렇게 좋은 거면 남들도 다 하지 왜 안하겠느냐"며 그의 말에 별 관심을 두지 않았다고.그러다 부부는 그로부터 태양광시설 보급사업 전문업체 파워쏠라이프 김수환 사장을 만나고서는 마음이 확 바뀌었다."홍보가 너무 부족하다"고 말하는 건축주 부부는 자신들도 그랬지만 대부분의 사람들이 태양광 설비에 관한 안내문이 와도 믿지를 않는다면서 이러한 일반인들의 인식이 개선될 수 있도록 정부나 업체의 적극적인 홍보 노력이 필요하다고 지적했다."많은 사람들이 우리처럼 반신반의하거든요. 초기 투자비용이 부담스럽기는 하지만 제대로 알고 접하면 안할 이유가 없어요. 우리가 말해서 아는 사람 몇몇도 태양광 시설을 달았는데 다들 너무 좋아해요. 우리는 가족 수가 좀 돼서 그렇지, 어떤 집은 1만 원 정도밖에 안나온다고 하더라고요. 사람들이 너무 몰라요."그래서 "이제는 아는 사람들에게 꼭 태양광 설비를 설치하라고 적극 추천할 정도로 태양광 전도사가 되었다"는 부부는 "발전량이 풍부해 한전으로 전력을 공급하는 날이면 계량기가 거꾸로 돌아간다"면서 "아이들에게 보여주고 에너지 절약의 필요성을 가르치고 있다"고 말했다. 계속해서 부부는 말을 이었다."해가 쨍쨍한 날에만 되는게 아니거든요. 흐린 날은 물론이고 비 오는 날이라도 시야만 좋으면 태양광을 돌아간답니다."田
-
- 집짓기 정보
- 건축정보
-
[함께해요! 태양광주택(1)] 안성 복층 목조주택-17만원 전기료가 4만원으로 계량기가 거꾸로 돌아가요
-
-
[부동산과 세금] 1세대 1주택 양도소득세 장기보유특별공제 확대
- 장기 보유 1세대 1주택 양도소득세 인하를 주 내용으로 하는 ‘소득세법 일부 개정 법률안’이 2월 임시국회에서 처리될 전망이다. 이명박 대통령 당선인은 1월 14일 신년기자회견에서 부동산 가격 안정과 거래 활성화를 위해 양도소득세와 취득세·등록세의 부담을 줄이겠다고 밝혔고, 대통합민주당 손학규 대표도 1월 11일 취임식에서 취득세·등록세 등 부동산 거래세 1% 인하를 비롯해 1세대 1주택 양도소득세를 완화하겠다고 밝힌 바 있다. 주택 거래 침체가 경제 전체에 악영향을 미친다는 것이 정치권의 시각이다. 즉, 부동산 침체의 원인은 보유세(종합부동산세)와 양도소득세를 동시에 강화했기 때문이고, 그 결과 주택 거래와 연관된 서민 경제가 얼어붙어 여러 방면에서 부작용이 발생했다는 것이다. 그러면 양도소득세 장기보유특별공제 확대를 통해 침체된 주택 거래를 되살릴 수 있을까? 그 실효성에 의문을 가질 수밖에 없다. 글·사진 윤홍로 기자 대통합민주당의 김진표 의원은 1월 20일, 2월 임시국회 상정을 위해 현행 최고 45%까지 제한한 양도소득세 과세 대상인 1세대 1주택 장기보유특별공제율을 확대함으로써 세금 부담을 완화해 주택 거래를 활성화하고자 ‘소득세법 일부 개정 법률안’을 제출했다. 장기보유특별공제율을 3년 이상 12%부터 매년 4%씩 적용해 20년 이상인 경우 80%까지 확대한다는 내용이다. 김 의원이 국회에 제출한 법안은 제17대 대통령직인수위원회의 방침과 동일하므로 무난하게 처리될 전망이다. 그러나 1세대 1주택 양도소득세 장기보유특별공제율 혜택 대상은 6억 원을 초과하는 고가주택이다. 2007년 기준 고가주택 수는 51만 1801채인데, 그 가운데 98.2%인 50만 2782채가 수도권에 집중돼 이번 양도소득세 완화 조치의 실효성은 매우 적을 것으로 보인다. 고가주택이 1999년 1만 3836채에서 2003년 13만 4405채 그리고 2007년 51만 1801채로 급상승했음을 감안할 때, 그보다는 고가주택의 기준을 9억 원으로 높이는 편이 바람직하다. 양도소득세란 자산資産을 일시적으로 양도함으로써 발생한 소득에 대해서 부과하는 세금이다. 만약 부동산을 양도했을 때 손해를 보거나 이익이 없다면 양도소득세를 부과하지 않는다. ‘소득세법(제94조)’에서 열거한 부동산 관련 자산은 토지와 건물, 아파트 당첨권과 분양권·입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 등이다. 여기서 양도는 부동산에 관한 권리를 매도, 교환, 법인에 대한 현물 출자, 대물변제, 공용수용, 부담부증여負擔附贈與, 물납 등의 방법으로 유상有償 즉, 반대급부를 받고 실질적으로 이전하는 행위다. 그러면 ‘소득세법’에서 규정한 1세대 1주택은 무엇일까? 1세대 1주택의 범위 인세人稅로 합산 과세하는 양도소득세는 납세 의무자(양도자)가 주소지 관할세무서에 세금을 신고 납부해야 한다. 납세 의무자는 우리나라에 주소 또는 1년 이상의 거소를 둔 자로, 대상은 국내 자산과 국외 자산 양도 모두를 포함한다. 소득세법상 1세대란 ‘거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족’을 말한다. 원칙은 거주자로서 배우자가 있어야 하는데 다음과 같은 경우 배우자가 없어도 1세대로 인정한다. ▲당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 ▲배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ▲소득이 ‘국민기초생활보장법’에서 규정한 최저 생계비 수준 이상으로 소유한 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(다만 미성년자는 제외) ▲미성년자가 결혼, 가족의 사망 그밖에 ‘재정경제부령’이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우 등이다. 또한 1주택은 양도일 현재 국내에 주택을 한 채를 보유한 경우로 당해 주택의 보유기간(취득일부터 양도일까지)이 3년 이상이어야 한다. 다만 서울특별시, 과천시 및 ‘택지개발촉진법’상 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시 즉, 분당·일산·평촌·산본·중동에 소재한 주택은 보유기간이 3년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다. 그러면 부부가 각각 단독세대를 구성해 1주택을 보유한 경우에도 1세대 1주택일까? ‘소득세법 기본통칙’에서 ‘비과세되는 1세대 1주택에 있어 부부가 각각 단독세대를 구성했을 경우에도 동일한 세대’로 규정했으므로 1세대 2주택에 해당한다. 보유 및 거주기간 예외 다음과 같은 경우 3년 이상 보유, 2년 이상 거주하지 않아도 1세대 1주택으로 인정해 양도소득세를 비과세한다. -고등학교 이상의 취학, 1년 이상의 질병 치료, 근무상 형편으로 불가피하게 1년 이상 거주하던 주택을 팔고 세대원 전원이 다른 시·군으로 이사할 때이다. -세대원 모두 해외로 이민을 갈 때. 다만 출국 후 2년 이내에 양도해야 한다. -1년 이상 계속해서 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 전원이 출국할 때. 다만 출국 후 2년 이내에 양도해야 한다. -재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중 일시 취득해 1년 이상 거주하던 대체 주택을 재개발·재건축 주택으로 세대원 전원이 이사해 팔 때. 다만 대체 주택에서 1년 이상 거주하다가 재개발·재건축 주택 완공 후 1년 이내에 이사해서 1년 이상 거주해야만 대체 주택을 양도할 때 보유기간에 관계없이 1세대 1주택으로 인정한다. -‘임대주택법’에 의한 건설임대주택을 분양 받아 양도하는 경우 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상일 때. 참고로 임대주택은 임차인에게 임대기간 만료 후 우선 분양권을 준다. -법으로 강제 수용당해 불가피하게 3년 보유, 2년 거주할 수 없을 때이다. 이러한 요건을 모두 갖추어도 소유권이전등기를 하지 않은 채 양도하는 이른바 미등기 전매轉賣는 1세대 1주택으로 인정하지 않고 양도차익의 70%를 중과세한다. 다만 ‘건축법’상 건축허가를 받지 못한 미등기 주택(무허가)은 예외로 인정한다. 또한 1세대 1주택이라도 고가주택에 해당하면 양도소득세를 내야 한다. 양도소득세 비과세 1세대 2주택 1세대 2주택에 해당할 때, 그 가운데 주택 한 채를 양도하면 장기보유특별공제 적용 없이 양도차익의 50% 세율을 과세한다. 그러나 1세대 2주택이라도 다음의 경우 1세대 1주택으로 보고 양도소득세를 비과세한다. -농어촌주택을 포함 주택 두 채를 보유할 때. 비과세 1주택(일반 주택)을 보유한 1세대가 농어촌주택을 취득해 2주택이 된 경우 일반 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 본다. 농어촌주택이란 서울과 인천·경기도를 제외한 읍·면지역(도시지역 내 제외)에 소재한 다음 주택을 말한다. ▲상속주택 - 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 주택 ▲이농주택 - 농어업에 종사하던 자가 취득 후 5년 이상 거주한 주택 ▲귀농주택 -농어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 1000㎡(302.5평) 이상의 농지와 함께 취득해 거주하는 주택으로 대지 면적 660㎡(200평) 이내. 또한 비과세 1주택을 보유한 1세대가 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일까지 농어촌지역에 소재한 일정 규모 이하의 주택을 취득해 1세대 2주택이 된 경우 농어촌주택을 3년 이상 보유한 후 일반주택을 양도하면 1세대 1주택으로 인정한다. 농어촌이란 수도권 및 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 지역을 제외한 읍·면이다. 농어촌주택의 규모는 대지 면적 660㎡, 건축 연면적 150㎡(45평, 공동주택 116㎡(35평)) 이내이고, 주택 가격은 기준시가로 취득 당시 7,000만 원 이하이며 일반주택 양도 당시 1억 원 이하여야 한다. -주거 이전으로 주택이 두 채일 때. 양도소득세 비과세 대상인 주택 한 채를 보유한 1세대가 새 집을 매입해 주거를 이전한 후 1년 안에 기존 주택을 양도하면 양도소득세를 과세하지 않는다. 한편 수도권 소재 공공기관의 지방 이전으로 종사자가 이전(연접)지역으로 주거를 이전한 경우 2년 안에 기존 주택을 양도하면 양도소득세 비과세 대상이다. 일례로 비과세 주택을 보유한 상태에서 재개발·재건축 주택의 입주권을 취득했다면 어떻게 될까? 이 경우 입주권 취득일로부터 1년 안에 기존 주택을 양도해야만 1세대 1주택으로 인정한다. 만약 1년 안에 재개발·재건축 주택이 완공되지 않았다면, 재개발·재건축 주택 완공 후 1년 안에 기존 주택을 양도하고 세대원 모두 재개발·재건축 주택으로 이전해서 거주하면 된다. -상속을 받아 주택 두 채를 보유할 때. 비과세 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우 일반 주택을 먼저 양도하면 1세대 1주택으로 인정한다. 그러나 상속 주택을 먼저 양도하면 양도소득세를 과세한다. -한 울타리 안에 주택이 두 채일 때. 한 울타리 안에 주택이 두 채여도 1세대가 모두 주거용으로 사용하면 1세대 1주택으로 본다. -주택 매수자가 등기이전을 하지 않아 두 채일 때. 비과세 1세대 1주택을 양도했으나 매수자가 등기이전을 하지 않아 공부상 1세대 2주택인 경우 매매계약서 등으로 기존 주택을 양도한 사실을 입증하면 1세대 1주택으로 본다. -직계존속을 모시고자 세대를 합쳐 주택 두 채를 보유할 때. 비과세 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유한 60세(여자 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시고자 세대를 합쳐 1세대 2주택이 된 경우 2년 이내에 주택 한 채를 양도하면 1세대 1주택으로 본다. -결혼으로 주택이 두 채일 때. 각각 비과세 1주택을 보유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 2년 이내에 주택 한 채를 양도하면 1세대 1주택으로 본다. -문화재주택 보유로 주택이 두 채일 때. ‘소득세법’상 문화재주택은 없는 것으로 간주하므로 문화재주택과 일반주택을 보유해도 1세대 1주택에 해당한다. 따라서 문화재주택을 보유한 상태에서 일반주택의 취득과 양도를 반복할 수 있다. 양도차익과 필요경비 ‘소득세법’ 제100조(양도차익의 산정) 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 김성실 씨가 2007년 10월 31일 국세청에 예정 신고한 ‘양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서’에는 양도차익이 1억 1,794만 1,176원밖에 안 된다. 전체 양도차익 4억 100만 원과는 상당한 차이가 나는데 김 씨가 세금을 덜 내고자 양도차익을 줄여서 불성실 신고한 것일까? 양도차익 계산식을 보면 그 답을 찾을 수 있다. 양도차익 = ①실지 양도가액 - ②실지 취득가액 - ③기타 필요경비(자본적 지출액 + 양도비) 매도인 김 씨와 매수인 박 씨 사이에 단독주택 매매 계약에 있어 실지 양도가액은 김 씨가 박 씨에게 실제 수수한 거래 금액을, 실지 취득가액은 김 씨가 2002년 단독주택을 취득할 때 든 실제 취득가액을 말한다. 기타 필요경비는 김 씨가 단독주택을 취득하면서 지출한 비용 가운데 취득가액 이외의 취득세·등록세·중개수수료 등 취득에 소요된 모든 부대 비용과 취득 후 용도변경·개량·이용 편의 등 자산 가치 상승을 위한 자본적 지출액 그리고 박 씨에게 양도하기 위해 직접 지출한 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 말한다. 김 씨의 경우 2002년 단독주택을 4억 2,000만 원에 매입하고 취득세 500만 원과 등록세 680만 원을 냈으므로 실제 취득가액은 4억 3,180만 원이다. 취득 후에는 리모델링 비용으로 750만 원을, 박 씨에게 양도하면서 970만 원을 지출했다. ① 850,000,000₩(실지 양도가액) ② 431,800,000₩(실지 취득가액) ③ 17,200,000₩(기타 필요경비) ------------------------------------- 401,000,000₩(전체 양도차익) 따라서 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 공제한 전체 양도차익은 4억 100만 원이다. 그런데 실지 양도가액이 6억 원을 초과하므로, 다시 고가주택 양도차익을 산출해야 한다. 김 씨는 ‘택지개발촉진법’상 택지개발예정지구로 지정·고시된 일산 소재 이 주택에서 3년 보유, 2년 거주했으므로 고가주택만 아니라면 양도소득세를 내지 않아도 됐다. 1세대 1주택 요건을 갖춘 고가주택인 경우 양도 당시 6억 원 초과분에 대해서만 양도소득세를 과세하므로, 이 주택은 2억 5000만 원만 해당한다. 고가주택 양도차익은 전체 양도차익 × (양도가액 - 6억 원)/ 양도가액 식으로 산출한다. 따라서 401,000,000원 × (850,000,000 - 600,000,000)/ 850,000,000 = 117,941,176원이다. 양도가액은 2007년부터 실지거래가격을 원칙으로 하고, 실지거래가격을 확인할 수 없거나 인정할 수 없을 때에는 기준시가를 예외로 적용한다. 이때 양도가액이 실지거래가격이면 취득가액도 실지거래가격으로, 반대로 양도가액이 기준시가이면 취득가액도 기준시가로 계산해야 한다. 주택(건물+토지)의 기준시가는 매년 4월 30일 가격을 공시(이의 신청 기간 5월 30일까지)하는 개별주택가격(단독주택)과 공동주택가격(예 : 아파트, 연립)을 사용한다. 참고로 토지는 전국의 토지를 개별 필지마다 매년 5월 31일 가격을 공시(이의 신청 기간 6월 30일까지)하는 개별공시지가를 사용한다. 간혹 기준시가와 시가표준액을 혼동하는데 기준시가는 국세(종합부동산세·양도소득세)에서, 시가표준액은 지방세(취득세·등록세·재산세)에서 사용하는 용어이다. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제 ‘소득세법’ 제95조(양도소득금액) 양도소득금액은 양도소득의 총 수입금액(이하 ‘양도가액’이라 한다)에서 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 ‘양도차익’이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 김성실 씨가 단독주택을 박신고 씨에게 양도하면서 발생한 양도차익 1억 1,794만 1,176원은 보유기간 중 물가 변동을 반영하지 않은 명목소득이다. 따라서 양도소득금액은 양도차익에서 보유기간 중 물가 상승분을 공제하는데, 이것이 장기보유특별공제長期保有特別控除이다. 이 제도는 3년 이상 장기 보유하고 등기된 토지와 건물의 양도소득금액을 산정할 때, 일정액을 공제함으로써 건전한 부동산의 투자 행태 내지 소유 행태를 유도하려는 세제상 장치이다. 현행 ‘소득세법’제95조에서는 ‘장기보유특별공제율’을 당해 자산의 보유기간이 ▲3년 이상 5년 미만은 양도차익의 10% ▲5년 이상 10년 미만은 15% ▲10년 이상은 30% ▲대통령령으로 정한 양도소득세가 과세 대상 1세대 1주택의 경우 15년 이상은 45%로 규정했다. 또한 양도소득의 비과세 대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다고 명시했다. 15년 이상 45% 장기보유특별공제 적용 대상은 ▲서울특별시, 과천시 및 ‘택지개발촉진법’상 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시 즉, 분당·일산·평촌·산본·중동에 소재한 주택으로 3년 이상 보유기간 중 2년 이상 거주기간을 충족하지 못해 양도소득세가 과세되는 경우 ▲고가주택을 양도한 경우 ▲농어촌주택 취득, 주거 이전, 상속, 혼인, 직계존속 노부모 봉양 등으로 1세대 2주택이 됐음에도 1세대 1주택 특례 적용을 받는 경우이다. 반면 제외 대상은 미등기 양도 자산과 60% 세율을 적용받는 3주택 이상 보유자의 주택, 비사업용 토지, 50%세율을 적용받는 2주택 보유자의 주택 등이다. 매도인 김 씨는 매수인 박신고 씨에게 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 고가주택을 양도했으므로 장기보유특별공제율은 양도차익의 10%에 해당한다. 따라서 장기보유특별공제액은 양도차익(117,941,176원)에 10%를 곱한 1,179만 4,117원이다. 양도소득금액은 양도차익 - 장기보유특별공제액으로 산출하면 1억 614만 7,059원이 나온다. 117,941,176원 - 1,179만 4,117원 = 106,147,059원 한편 2월 임시국회에 상정 중인 ‘소득세법 일부 개정안’에서는 1세대 1주택 양도소득세 장기보유특별공제율을 ▲3년 이상 4년 미만 12% ▲4년 이상 5년 미만 14% ▲5년 이상 6년 미만 20% … ▲20년 이상 80%로 현행보다 확대될 전망이다. 김 씨가 이 혜택을 받는다면 양도한 고가주택이 4년 이상 5년 미만이므로 양도차익의 14%에 해당하는 장기보유특별공제액은 현행보다 471만 7,647원 많은 1,651만 1,764원이다. 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득 기본 공제 ‘소득세법’ 제103조(양도소득 기본 공제) 양도소득이 있는 거주자에 대하여 소득별로 당해 연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만 원을 공제한다. 다만, 미등기 양도 자산의 양도소득금액은 제외한다. 양도소득세는 다른 소득으로 분류해 합산하므로, 그 양도소득에 대한 기초 공제적 성격을 띤다. 각종 소득에는 인적 공제와 물적 공제 같은 여러 가지 공제 제도가 있는데, 양도소득세만 기초 공제가 없다면 불평등 문제가 발생하기에 기초 공제하는 것이다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 등기된 토지와 주택에만 한정하는 데 비해 기본 공제는 미등기 자산을 제외한 모든 자산에 적용한다. 양도자별로 주식과 주식 이외의 자산으로 구분해 1인당 각각 연간 250만 원씩 공제한다. 주식 이외의 자산이란 토지, 건물, 주택, 부동산에 관한 권리(지상권, 전세권, 등기 받은 임차권, 부동산 취득 권리) 그리고 기타 자산인 과점주주가 소유한 부동산 과다 보유 법인의 주식, 특수 업종을 영위하는 부동산 과다 보유 법인의 주식, 사업용 고정 자산(부동산)과 함께 양도하는 영업권, 특정 시설물 이용권·회원권을 말한다. 1년에 2회 이상 양도하는 경우 연중 먼저 양도한 양도소득금액부터 순차로 공제한다. 김성실 씨의 양도소득과세표준액은 양도소득금액에서 양도소득 기본 공제액을 뺀 1억 364만 7,059원이다. 106,147,059원 - 2,500,000원 = 103,647,059원 산출세액 = 양도소득과세표준 × 세율 ‘소득세법’ 제104조(양도소득세의 세율) 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음(아래 본문 참조)의 세율을 적용해 계산한 금액(이하 ‘양도소득산출세액’이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하면 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 양도소득세의 세율은 양도 자산의 종류와 연간 양도소득을 합한 소득이 많고 적음에 따라서 차등세율을 적용한다. ▲보유기간 1년 미만 50% ▲보유기간 1년 이상~2년 미만 40% ▲보유기간 2년 이상인 경우 과세표준에 의해서 9~36% 4단계 초과누진세율을 적용 ·1,000만 원(과세표준) 이하는 9%(세율) + 0(누진공제) ·1,000만 원 초과 4,000만 원 이하는 90만 원 + 1,000만 원을 초과 금액의 18% ·4,000만 원 초과 8,000만 원 이하는 630만 원 + 4,000만 원을 초과 금액의 27% ·8,000만 원 초과는 1,710만원 + 8,000만 원 초과 금액의 36% ▲1세대 2주택 50% ▲1세대 3주택 이상 60% ▲비사업용 토지 60% ▲미등기 자산 70% 등이다. 김성실 씨가 양도한 단독주택은 보유기간이 2년 이상이고 과세표준이 8,000만 원을 초과하므로 누진세율과 36%의 세율을 적용한다. 산출세액은 양도소득과세표준에다 세율을 곱해서 나온 금액에서 누진공제액을 뺀 2,561만 2,941원이다. 25,612,941원 = 103,647,059원 × 36% - 11,700,000원 그러면 김성실 씨는 산출세액인 2,561만 2,941원을 양도소득세로 다 냈을까? 김 씨는 양도소득세를 예정신고기한 내에 신고 납부했으므로 납부할 세액에서 10% 예정신고납부세액공제 혜택을 받아서 2,305만 1647원을 납부했다. 그뿐만 아니라 세금이 2,000만 원을 초과하자 분납 제도를 활용해 1,152만 2,820원씩 두 번에 걸쳐 냈다. 양도소득세 납부 방법과 시기 양도소득세 납부 방법은 법적 강제성이 없는 예정 신고 납부와 법적 강제성을 띤 확정 신고 납부로 구분한다. 예정 신고 납부는 양도인이 당해 부동산에 대한 양도소득세 신고서를 예정 신고 기한 내에 주소지 관할세무서장에게 제출하는 것이다. 예정 신고 기한 내에 신고하고 이에 따른 세금을 납부하면 10%를 공제한다. 신고일은 자산을 양도한 날이 속한 달의 말일부터 2개월 이내이다. 즉, 김성실 씨의 경우 2007년 8월 15일 양도했으므로 8월 31일부터 10월 31일까지 예정 신고 납부하면 됐다. 확정 신고 납부는 법적 강제성을 띠므로 의무를 이행하지 않으면 불이익이 주어진다. 납세의무자는 양도일이 속한 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할세무서장에게 과세표준을 산출해 신고하고 확정한 금액을 납부해야 한다. 김 씨의 경우 2007년 8월 15일 양도했으므로 2008년 5월 1일부터 5월 31일까지가 납부 기간이다. 확정 신고 납부 의무를 이행하지 않으면 가산세를 부과하는데 여기에는 무신고 가산세와 무납부 가산세가 있다. 무신고 가산세의 경우 ▲일반 무신고 가산세 20% ▲일반 과소 신고 가산세 10% ▲부당 무신고 가산세 40% ▲부당 과소 신고 가산세 40%로 구분한다. 무납부 가산세는 대통령이 정한 법률에 따라서 통상적으로 1일 경과할 때마다 0.03%(3/10000) 적용한다.田
-
- 집짓기 정보
- 건축정보
-
[부동산과 세금] 1세대 1주택 양도소득세 장기보유특별공제 확대
-
-
농어촌 빈집, 애물단지에서 보금자리로(7)] 농어촌주택 취득과 세稅테크
- 부동산을 취득하거나 보유, 양도할 때마다 법률로 정한 과세 요건을 갖췄다면 과세권자(국가 또는 지방자치단체)에게 세금을 내야 한다. 취득 단계에서는 본세인 취득세와 등록세 여기에 목적세인 농어촌특별세와 지방교육세 등이 붙고, 보유 단계에서는 본세인 재산세와 종합부동산세가 누진세율로 분리 과세되며 도시계획세와 공동시설세 등이 붙고, 양도 단계에서는 소득이 발생하면 본세인 양도소득세와 주민세(소득세할) 등이 붙는다. 납세 의무자는 헌법에 명시한 '모든 국민은 조세 납부의 의무가 있다'는 조항을 이행하지 않으면 가산세와 같은 불이익을 받는다.세법상 과세 대상인 부동산은 토지와 건축물(건축물과 시설물)을 가리키는데, 토지는 지적법에 정한 것으로 필지별 그 쓰임새에 따라서 전, 답, 대, 임야 등 28개 지목地目으로 구분한다. 건축물이란 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 시설물을 가리킨다. 건축법에서는 토지에 정착하는 건축물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 여기에 딸린 시설물로 규정한다. 즉 지붕과 기둥, 벽은 물론 지붕과 기둥 또는 지붕과 벽만 있어도 건축물이다.여기에서는 농어촌주택을 중심으로 취득 관련 세금 즉, 취득세와 부가세인 농어촌특별세에 대해서 살펴보겠다. 취득 단계의 세금 중 하나인 등록세와 지방교육세 또는 농어촌특별세는 다음 호에 별도의 지면에서 소개하겠다. 글·사진 윤홍로 기자세금은 과세권자가 누구냐에 따라서 국세(국가)와 지방세(특별시·광역시·도/시청·군청·구청)로 구분한다. 취득세는 지방자치단체 즉, 지자체가 공공 경비를 조달할 목적으로 개별적인 반대급부反對給付 없이 납세 의무자에게 강제로 징수하는 조세이다.그러면 세법상 부동산의 취득 방법에는 어떤 것들이 있을까? 지방세법에서 취득이란 '매매·교환·상속·증여·기부·법인에 대한 현물 출자·건축·개수改修·공유수면의 매립·간척에 의한 토지 조성 등과 기타 이와 유사한 취득으로 원시 취득·승계 취득 또는 유상·무상을 불문한 일체의 취득을 말한다'고 정의했다. 여기에서 더 나아가 '소유권의 이전이나 건축으로 취득한 것이 아니더라도 토지의 지목 변경, 건축물의 증축 등도 취득으로 의제擬制하여 과세한다'고 규정했다. 따라서 전원주택을 신축·재축再築하든, 농어촌주택을 매입하든 또는 농어촌주택 리모델링으로 가치가 상승하든 모두 취득 행위로 여기고 취득세를 과세한다.취득은 크게 사실상의 취득(승계 취득·원시 취득)과 의제 취득으로 구분하고, 승계 취득은 다시 유상 승계 취득과 무상 승계 취득으로 구분한다. 부동산을 새로 짓는 신축과 무너진 주택을 다시 짓는 재축은 과세 대상인 부동산을 다른 사람의 권리(이전 소유자)에 의존하지 않고 독립적으로 취득한 것이므로 원시 취득이다. 반면 부동산을 대가를 주고 매입하면 유상 승계 취득이고, 대가 없이 상속이나 증여(기부)를 받으면 무상 승계 취득이다. 즉 농어촌주택과 토지를 취득하면 승계 취득이고, 리모델링(개수)이나 토지의 지목 변경으로 가치가 상승하면 의제 취득이다. 리모델링이나 지목 변경의 경우에는 행위하기 전과 후의 차익에 대해서만 취득세를 과세한다.농어촌주택, 별장, 고급주택 무엇이 다른가인천에 살던 김 모씨(56세)는 자녀들을 모두 출가시킨 뒤 전원에서 생활하고자, 지난해 고향인 강원도 영월에 대지 885㎡에 연면적 105.6㎡인 시골집을 마련했다. 올해 인천 집을 팔고 시골집으로 이주했는데 집을 매도했으니 양도소득세를 납부하라는 고지서를 받았다. 김 모씨는 농어촌주택을 매입했고, 1년 정도 보유한 주택을 매도했기에 양도소득세 비과세 대상으로만 알았다가 생각지도 않게 가산세까지 물게 된 셈이다.농어촌주택을 매입하면 기존 일반주택에 대해서 1세대 1주택으로 간주해 양도소득세 비과세 혜택을 적용 받는다. 문제는 김 모씨가 농어촌주택이 무엇인지 몰랐다는 것이다. 따라서 농어촌주택을 취득할 때에는 양도소득세 비과세 혜택 대상에 해당하는지 꼼꼼하게 살펴야 한다. 간혹 상시 주거용이 아닌 주말주택용으로 농어촌주택을 매입했다가 사치성 재산인 별장으로 판정 받아 취득세를 5배(10%) 내기도 한다. 그럼 농어촌주택과 별장 그리고 고급주택은 어떻게 구분할까?·농어촌주택농어촌주택이란 지방자치법 규정에 의한 읍 또는 면에 소재한 주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 다음 조항에 해당하는지 꼼꼼하게 따져보아야 한다.대지 면적은 660㎡(200평), 건물의 연면적은 150㎡(45평) 이내여야 하고, 건물의 가액은 7,000만 원(시가 표준액 6,500만 원) 이내여야 하며, 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일 안에 구입한 주택이어야 한다.또한 다음에 해당하는 지역에 소재해서는 안 된다. 광역시에 소속된 군郡지역 및 수도권지역(단, 수도권 및 광역시 중 접경지역 또는 지역 특성 등이 농어촌과 유사한 지역은 예외). 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 규정한 도시지역 및 허가구역(예 : 토지거래 허가구역, 관광단지 개발지역). 소득세법에서 규정한 지정 지역(예 : 투기지역). 조세 제한 특례법에 의한 관광단지 등 부동산 가격 안정이 필요하다고 인정돼 대통령령으로 정하는 지역.·별장 별장이란 주거용 건축물로 상시 주거용으로 사용하지 않고 휴양·피서·위락 등의 용도로 사용하는 건축물과 그 부속 토지이다. 대지 면적 660㎡, 건물 연면적 150㎡를 초과하거나 광역시에 소속된 군지역 및 수도권지역에 소재하면 농어촌주택이 아닌 별장에 해당한다.개인 소유의 별장은 본인 또는 그 가족 등이 사용하는 것이고, 법인 또는 단체가 소유한 별장은 그 임직원 등이 사용하는 것이다. 또한 주거와 주거 이외의 용도를 겸용하는 오피스텔 또는 이와 유사한 건축물로 사업자등록증에 의해 사업장으로 사용하는 것이 확인되지 않으면 별장이다. 한편 별장용 건축물에 부속된 토지의 경계가 명백하지 않을 때는, 그 건축물 바닥면적의 10배에 해당하는 토지를 그 부속 토지로 본다.·고급주택 고급주택의 범위는 단독주택과 공동주택이 서로 다른데 여기에서는 단독주택만 살펴보겠다.첫째, 건물 연면적이 331㎡(100.3평, 주차장 면적은 제외)를 초과하면서 건물 가액(시가 표준액)이 9,000만 원을 초과해야 한다. 이때 건물 연면적이든, 건물 가액이든 어느 하나라도 해당하지 않으면 고급주택이 아니다. 둘째, 대지 면적이 662㎡(200.6평)을 초과하면서 건물 가액이 9,000만 원을 초과해야 한다. 대지 면적이든, 건물 가액이든 어느 하나라도 해당하지 않으면 고급주택이 아니다. 셋째, 건물 가액과 상관없이 엘리베이터(적재 하중 200㎏ 이하의 소형 엘리베이터 제외), 에스컬레이터 또는 67㎡(20.3평) 이상의 풀장 중 1개 이상의 시설을 설치한 주거용 건물과 그 부속 토지이다. 앞의 첫째, 둘째, 셋째 가운데 한 가지만 해당해도 고급주택으로 본다.무허가 농어촌주택과 취득세서울 아파트에서 전세로 살던 이 모씨(45세)는 농어촌주택을 매입해 전원생활을 할 요량으로 올해 4월 20일 박 모씨 소유의 강원도 횡성의 645㎡(195평)인 토지와 92.4㎡(28평)인 농어촌주택을 모두 합해 1억 원에 매입했다. 집이 좀 낡기는 했어도 내 집인 데다 리모델링만 하면 사는 데 그다지 불편하지 않을 것 같았고, 밭도 넉넉해 평소 꿈꾸던 전원생활의 최적지라 4월 10일 계약서를 작성(계약금 지급)하고 4월 15일 중도금, 4월 20일 잔금을 치렀다. 그런데 4월 25일 소유권 이전 등기 과정에서 농어촌주택이 무허가 건물인 것을 알았다. 박 씨는 토지 외 무허가 건물인 농어촌주택에 대해서도 취득세를 내야 할까?무허가 건물이란 건축법상 허가나 신고 대상인 건물을 축조하면서 허가 또는 신고하지 않고 사용하는 것을 가리킨다. 건축법상 불법건축물이라도 세법상 지자체는 부동산 취득이라는 행위만 성립하면 이 모씨에게 '사실 과세 원칙'에 따라서 취득세를 과세한다.따라서 이 모씨가 박 모씨에게 취득한 부동산(토지+주택)은 등기 유무와 허가 유무에 상관없이 취득세 과세 대상이다. 토지의 경우 지적법상의 지목이 전田이라도 사실상의 지목이 대垈라면 대지를 취득한 것으로 본다. 마찬가지로 납세 의무자도 등기 유무에 상관없이 사실상 박 모씨에게서 부동산을 취득한 이 모씨이다.부동산의 취득시기부동산을 계약할 때, 보통 계약금(계약서 작성 시) → 중도금 → 잔금순으로 진행하며, 잔금을 지급한 후 소유권을 이전 받고 소유권 이전 등기를 신청한다. 간혹 매도인과 매수인 간의 합의를 통해 중도금을 치른 후 소유권 이전 등기를 신청하고, 그 후에 잔금을 지급하는 경우도 있다. 취득세는 취득이라는 행위를 한 날 즉, 취득일로부터 30일 이내 납세자 스스로 세금을 신고·납부해야 한다. 만약 이 기간 내에 신고·납부하지 않으면 신고 불성실 가산세와 납부 불성실 가산세가 붙는다.그러면 세법상 이 모씨가 부동산을 취득한 날은 계약서를 작성한 4월 10일, 잔금을 지급한 4월 20일, 소유권 이전 등기를 한 4월 25일 가운데 언제일까? 세법에서는 이 모씨와 박 모씨 개인 간의 거래는 그것이 검증됐든 안 됐든 계약서상 잔금 지급일을 취득 시기로 본다. 따라서 부동산 취득일은 잔금을 치른 4월 20일이므로 그로부터 30일 이내에 취득세를 신고 납부해야 가산세를 물지 않는다.참고로 2006년 12월 31일까지 개인 간 유상 승계 취득 시 검증 받은 취득은 사실상 잔금 지급일, 검증 받지 않은 취득은 계약서상 잔금 지급일로 각각 구분 적용했다. 그러나 2007년 1월 1일부터는 실거래 가격 신고 제도에 따라 신고한 거래 내용이 검증 받았던, 안 받았던 모두 과세 형편을 유지하고자 취득 시기를 계약서상 잔금 지급 날짜로 적용한다.취득세 신고와 납부이 모씨는 4월 25일 소유권 이전 등기를 마치고 5월 1일 취득세를 산출해서 신고 납부했는데 어느 날 가산세 납부고지서가 날아들었다. 농어촌주택이 무허가인 데다 주변 사람에게서 예전에 집을 취득할 때 가액을 40%정도로 낮춰서 신고했지만 아무런 문제가 없었다는 말을 듣고 다운(Down) 계약서를 작성해 신고 가액(실거래 가격)을 1억 원이 아닌 4,000만 원으로 신고 납부했는데 문제가 된 것이다.가산세는 납세 의무자에게 그 의무를 성실히 이행하도록 유도하기 위한 것으로, 신고와 납부 의무를 불성실하게 이행할 때 '산출 세액'에 가산하여 징수하는 금액을 말한다. 이것은 산출 세액 또는 부족 세액에 20%를 가산하는 '신고 불성실 가산세'와 미납 세액 ×1일 1/10,000(0.03%)를 가산하는 '납부 불성실 가산세'로 구분한다.세액을 산출할 때는 '과세표준 × 세율'로 한다. 여기서 과세표준이란 직접적으로 세액 산출의 기초가 되는 수량(종량세)이나 가액(종가세)으로 '신고 가액'과 '시가 표준액' 그리고 '사실상 취득 가액'이 있다.·신고 가액취득세는 원칙적으로 과세표준을 취득자의 신고에 의한 가액으로 하되 시가 표준액과 사실상 취득 가액을 예외로 한다. 이 모씨의 경우 재산세를 신고 가액으로 산출해 신고 납부했지만, 그 가액이 시가 표준액에 미달해 가산세 보통 징수(정부부과과세) 대상이 된 것이다.이 모씨처럼 토지와 농어촌주택을 일괄 취득한 경우, 토지와 건물의 취득 가격은 어떻게 구분할까? 이 때는 일괄 취득한 가격을 토지와 건물 가액의 비율로 안분해 토지와 건물의 취득 가액으로 한다.·시가 표준액시가 표준액은 지자체에서 지방세(재산세)를 부과하고자 만든 것으로, 납세 의무자가 세금을 신고 납부할 때 다운 계약서를 작성하지 않도록 최소한의 표준 가격을 정한 것이다. 일반적으로 부동산 시가가 100%일 때 시가 표준액은 70∼80%로 본다.취득세의 경우 ▲취득일로부터 30일 이내 신고 또는 신고 가액의 표시가 없을 때 ▲신고 가액이 시가 표준액에 미달할 때 ▲상속이나 증여·교환 등으로 취득액을 알 수 없을 때 시가 표준액으로 세액을 산출한다. 다만, 상속이나 증여 받은 자가 취득세를 시가 표준액보다 높은 가액으로 신고하면 신고 가액으로 부과한다.이 모씨의 경우 시가 1억 원짜리 부동산을 40%인 4,000만 원에 신고 납부했는데 지자체에서 시가 표준액(7,000만∼8,000만 원)에 미달하기에 세액을 시가 표준액으로 산출해서 부족 세액과 미납 세액에 가산세를 부과한 것이다. 2004년 이전만 해도 이 모씨처럼 취득세 신고 가액을 관행처럼 시가 표준액의 30~40%로 낮게 잡아도 크게 문제삼지 않았다. 그러나 2005년에 시가 표준액이 실거래 가격의 70~80%로 올랐으며, 2006년에는 부동산 실거래 제도가 생기면서 부동산 거래 시 계약서를 정상적으로 작성해야 불이익을 받지 않는다. 이 모씨와 반대로 몇몇 매수인은 양도인이 양도소득세 비과세 혜택을 받는다는 사실을 알면 업(Up) 계약서 작성을 요구하기도 한다. 당장은 취득세를 더 내지만 2, 3년 후 매도할 때에는 양도소득세를 덜 내기 때문이다.·사실상 취득 가액최근 농어촌주택을 포함해 부동산 공·경매가 인기를 끄는데 이를 통해 취득한 부동산은 과세 특례 조항을 받는다. 즉 취득일은 계약서가 아닌 사실상의 잔금 지급일이며, 과세 표준도 사실상의 취득 가액으로 한다.일례로 공·경매를 통해 시가 표준액 7,000~8,000만 원짜리 부동산이 유찰流札-응찰 가격이 내정 가격에 미달 또는 초과되는 경우에 일어남-을 거듭한 끝에 5,000만 원을 지급하고 취득했다면 취득세의 과세 표준은 사실상 취득 가액인 5,000만 원이 된다.취득세의 산출세율은 과세 대상, 납세 의무자, 과세 표준 함께 국회에서 법률로 제정한다. '조세법률주의'라고 하는데 과세권자의 조세권 남용을 방지해 국민의 재산권을 보호하려는 것이다. 세율 산출 세액, 결정 세액, 차감 납부할 세액으로 계산한다.·산출 세액 = 과세 표준 × 세율·결정 세액 = 산출 세액 - 공제·감면 세액 + 가산세·차감 납부할 세액 = 결정 세액 - 기납부 세액세법에서 규정한 취득세의 세율은 취득 물건 가액의 2%이다. 그리고 도지사는 조례가 정하는 바에 의해서 취득세 표준 세율(2%)의 50% 범위 안에서 가감 조정할 수 있으나, 알려진 바로는 아직까지 이것을 시행하는 도는 없다.·주택 거래에 대한 취득세 감면앞에서 도시의 1주택 보유자가 농어촌주택을 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31까지 취득해 1세대 2주택을 보유해도 도시의 주택을 팔 때 양도소득세 비과세 혜택을 받는다는 것을 살펴보았다. 국가가 지역 균등 발전 차원에서 도시의 인구와 자본을 농촌으로 끌어들여 농촌 경제를 활성화시키자는 취지에서 특례 조항을 만들어 양도소득세를 한시적限時的으로 면제해 준 것이다.취득세와 등록세도 서민 경제를 위해 개인과 개인 간, 개인과 법인(건설업체 분양 아파트) 간에 2006년 9월 1일부터 2009년 12월 31일까지 유상으로 주택을 거래할 때 산출 세액의 50%를 감면해 준다. 물론 여기에는 유상만 해당하므로 상속 증여, 건물 신축·개축은 제외되고 주택만 해당하므로 토지 거래도 제외된다. 또한 중과세 적용을 받는 사치성 재산인 별장과 고급주택도 제외된다. 따라서 이 모씨가 취득한 농어촌주택은 취득세와 등록세를 산출 세액의 50% 감면 받을 수 있다.·취득세와 농어촌특별세 산출부동산을 취득할 때는 본세인 취득세에다 목적세인 농어촌특별세가 취득세 납부 세액의 10% + 취득세 감면 시 감면 세액의 20% 붙는다. 취득세가 지방세라면 농어촌특별세는 국세로 농어촌의 경쟁력 강화와 농어촌의 산업 기반 시설 확충, 농어촌지역 개발 사업 재원 조달에 필요한 비용 충당을 목적으로 부과하는 조세(목적세)이다.그러면 부동산을 1억 원에 취득한 이 모씨가 정상적으로 내야할 본세인 취득세와 목적세인 농어촌특별세는 얼마일까?이 모씨의 취득세 산출 금액① 취득세 산출 세액 : 1억 원×2%=200만 원.② 취득세 결정 세액 : 200만 원×50%(주택 거래 감면)=100만 원.③ 취득세 부과 시 농어촌특별세(10%) : 100만 원(납부 세액)×10%=10만 원.④ 취득세 감면 시 농어촌특별세(20%) : 100만 원(감면 세액)×20%=20만 원.이 모씨가 납부해야 할 세금은 취득세 ② 100만 원과 농어촌특별세 ③ 10만 원 + ④ 20만 원을 모두 합한 130만 원이다. 세금을 조금이라도 덜 내려하지, 많이 내려는 사람은 없을 것이다. 요즘 세테크 바람이 거센데 취득세 절세節稅 전략이란 간단하다. 앞에서 살펴본 대로 부동산을 취득했을 때 취득세를 30일 이내에 부동산 소재지 관할 시·군·구청에 신고·납부해야 가산세를 물지 않는다. 유상 주택 거래 시 취득세 50% 감면 등의 조건을 꼼꼼히 살펴야 한다. 그리고 세금을 부담할 능력이 있다면 상관없겠지만 주택 취득 시 중과세 대상인지 확인해야 한다. 상주용 전원주택이 고급주택에, 주말 전원주택이 별장에 해당한다면 사치성 재산이므로 취득세 표준 세율(2%)의 5배인 10%의 세율을 적용 받기 때문이다.田
-
- 집짓기 정보
- 특집기사
-
농어촌 빈집, 애물단지에서 보금자리로(7)] 농어촌주택 취득과 세稅테크
-
-
[부동산 포커스] 세금으로 살펴보는 8.31 부동산 종합대책
- 정부는 8월 31일 투기를 통한 부동산 불로소득을 세금으로 환수해 사회에 환원한다는 내용을 골자로 한 ‘부동산종합대책’을 발표했다. 투기로 인한 불로소득을 원천 차단하고자 보유세와 양도세를 크게 올리겠다는 것이다. 이에 따라 국세인 종부세 과세 기준이 주택은 현행 9억 원에서 6억 원으로, 나대지는 6억 원에서 3억 원으로 큰 폭으로 강화된다. 또한 세금 부과 방식도 개인별 합산에서 세대별 합산으로 바뀐다. 양도소득세의 눈에 띄는 변화는 1세대 2주택에 대한 중과세이다. 그동안 1세대 2주택은 양도 차익의 9∼36퍼센트까지 세금을 냈지만, 2007년부터는 50퍼센트의 세금을 일률적으로 내야 한다. 다만 1세대 2주택자가 집을 팔도록 2006년 1년간 중과세 유예기간을 두고, 거래세인 취득세와 등록세율은 1퍼센트 인하해 부동산 거래를 활성화할 방침이다. 또한 나대지와 부재지주 토지에 대한 양도소득세를 60퍼센트로 올려 토지 투기를 차단하기로 했다. 8·31 부동산종합 대책은 이미 실수요자를 중심으로 움직이는 전원주택시장에는 오히려 호재(好材)가 될 것으로 보인다. 땅 투기 바람이 한풀 꺾이면서 거품이 빠진 가격으로 매물이 쏟아져 나오기에 전원주택 실수요자의 부담이 작아졌기 때문이다. 또한 수도권이 아닌 읍·면지역의 3억 원 미만인 1세대 2주택은 양도소득세 중과세 대상에서 제외돼 취득, 보유, 매도 단계의 세금 부담도 덜한 편이다. 보유세-6억 원으로 확대, 세대별 합산 과세 8·31 부동산정책의 핵심 중 하나는 주택과 토지의 보유세 인상을 통한 국세인 종부세의 강화다. 주택의 경우, 현행 종부세 과세 방법은 개인 한 사람이 보유한 주택을 합산했으나, 2006년부터는 세대가 갖고 있는 주택을 합산하는 ‘세대별 합산 방식’으로 바뀐다. 1세대의 기준은 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족(직계 존·비속, 형제자매)으로 주민등록상 1세대 1주택 양도세 비과세 적용 때의 세대 범위와 같다. 다만 배우자가 없더라도 30세 이상이거나 소득이 있으면 △주택 상속 △배우자 사망 △이혼 등의 경우는 1세대로 인정한다. 부부가 단독세대를 구성해 주택을 갖고 있는 경우도 1세대 2주택에 해당한다. 부모 명의로 1주택, 자녀 명의로 1주택을 소유했을 때 △미혼 자녀 △30세 미만 △무직인 경우에는 주민등록과 상관없이 1세대 2주택에 해당한다. 또한 과세 기준 금액이 9억 원에서 6억 원 초과로 강화된다. 과세 적용률도 2006년 20퍼센트를 시작으로 매년 10퍼센트씩 상향 조정돼 2009년에는 과표 적용률이 100퍼센트로 공시가격과 같아진다. 반면 지방세인 재산세는 큰 변화가 없다. 서민 주택 보유 부담을 덜기 위해 주택분 재산세 과표 적용률은 2006년부터 상향 조정되는 종부세와 달리, 2008년부터 매년 5퍼센트씩 올라가 2017년에 100퍼센트가 된다. 과세 방법은 현행처럼 물건별로 세금을 부과하고 세 부담 상한도 전년의 1.5배를 유지한다. 토지의 경우 가장 큰 변화는 나대지 등 비사업용 토지에 대한 종부세 과세 대상 확대와 세대별 합산이다. 나대지, 잡종지, 임야, 농지 등 비사업용 토지에 대한 종부세가 강화된다. 종부세 대상이 공시지가 6억 원 초과에서 3억 원 초과로 바뀌고, 과표 적용률은 50퍼센트에서 2006년 70퍼센트로 상향 조정 후 2007년부터 매년 10퍼센트씩 올라가며, 과세 방법은 주택과 마찬가지로 인별 합산에서 세대별 합산으로 바뀐다. 양도소득세-1세대 2주택 중과세 주택을 팔 때 내는 양도소득세를 1세대 2주택에 대해서는 중과세한다. 토지의 경우, 비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주(不在地主)의 농지, 임야, 목장용지에 대해서 비슷한 방식으로 불로소득에 대한 세금 징수를 강화한다. 중과세는 유예기간을 거쳐 2007년부터 시행되지만, 2006년부터는 1세대 2주택 등에 대해 우선 실거래가 과세가 이뤄질 예정이다. 실거래가 신고 절차는, 부동산 매매 시 거래 당사자 또는 중개업자는 계약 체결일로부터 30일 이내 실거래가를 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고해야 한다. 단, 중개업자가 거래계약서를 작성한 때에는 중개업자가 신고한다. 신고 의무를 위반(무신고, 지연신고, 허위신고)하면 매도자, 매수자 및 중개업자에게 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과된다. 또한 중개업자가 거래 내용을 거짓 기재하거나 이중계약서 작성 시에는 임의등록취소 또는 6월 이내의 자격이 정지된다. 1세대 2주택(2년 이상 보유)은 현재 9∼36퍼센트의 누진세율을 적용받아 양도소득세를 내고 있다. 그러나 2007년부터는 50퍼센트(주민세 포함 시 55%)의 높은 단일 세율로 세금을 내야 한다. 중과세 대상 주택은 장기보유특별공제 적용 대상에서도 배제된다. 먼저 주택의 경우는 1세대가 소유한 ▲서울·광역시(군지역 제외)의 모든 주택 ▲경기도(읍·면지역 제외)의 모든 주택 ▲기타 지역(광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍·면지역, 기타 도지역)은 공시가격 기준 3억 원을 초과하는 주택으로 2주택 여부를 판단한다. 1세대 2주택 중과 대상에서 제외되는 주택은 ▲기준시가 1억 원 이하인 소형주택 ▲상속 뒤 5년이 경과하지 않은 주택 ▲혼인이나 노부모 봉양을 위해 세대를 합치면서 2주택자가 된 경우(합친 지 5년 이내) ▲가구원 중 일부가 직장 문제로 다른 지역에 집을 산 경우(1년 이상 거주 요건을 채우고 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 양도하면 중과세 대상에서 제외) 등이다. 토지의 경우는 비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주의 농지, 임야, 목장용지도 2006년부터 실거래가 과세가 적용되고 2007년부터는 중과세가 적용된다. 기본적으로 실제 영농 등에 사용하지 않는 농지 등을 보유하고 있다가 양도 차익만 얻는 투기 수요를 차단하겠다는 취지다. 부재지주 등 개인이 소유하다가 매각할 경우는 2007년부터 60퍼센트의 세율로 중과세되고 장기보유특별공제 적용도 배제된다. 현행 농지법에서 인정하는 300평 규모의 주말 농장과 상속이나 이농 후 5년 이내에 양도하는 농지 등은 예외를 인정받는다. 거래세-실거래가 적용 정부는 보유세 강화에 따른 세부담을 덜기 위해 2006년부터 개인 간 주택 거래에 대해 취득세는 기존 2퍼센트에서 1.5퍼센트로, 등록세는 1.5퍼센트에서 1.0퍼센트로 각각 0.5퍼센트 인하한다. 취·등록세의 인하로 농특세(취득세의 10%)와 교육세(등록세의 20%)를 고려한 총 거래세는 올해 4.0퍼센트에서 2006년에는 2.85퍼센트로 내려간다. 2006년부터는 주택에 대해 실거래가를 기준으로 거래세를 부과하지만, 이번 거래세 인하로 실거래가와 기준시가의 차이가 별로 없다. 그러나 실거래가와 기준시가의 차이가 큰 지역은 거래세가 인하되더라도 실거래가 적용으로 인해 거래세 부담이 올해보다 오히려 증가한다. 예를 들어 올해 주택거래신고지역이 아닌 곳의 실거래가 4억 원(기준시가 3억 2000만 원)짜리 주택을 매입할 경우, 기준시가를 기준으로 1280만 원(3억 2000만 원×4.0%)의 거래세를 내야하지만 2006년에는 1140만 원(4억 원×2.85%)만 내면 된다. 주택거래신고지역 내 실거래가 5억 원(기준시가 4억 원)짜리 주택은 올해 2000만 원(5억 원×4.0%)의 거래세를 내야하지만 2006년에는 거래세가 1425만 원(5억 원×2.85%)으로 크게 감소한다. 전원주택시장 희비 교차 단독 필지 ‘쾌청’, 단지 ‘먹구름’ 8·31 부동산종합대책 발표 후 전원주택 시장은 양극화 현상이 뚜렷이 나타나고 있다. 단독형 전원주택은 쾌청한 반면, 단지형 전원주택은 먹구름이 드리우고 있기 때문이다. 2006년부터는 투기를 차단하기 위해 나대지에 대한 종부세가 6억 원에서 3억 원 이하로 대폭 강화되고, 양도소득세도 60퍼센트 세율로 중과세되며 장기보유특별공제 적용도 배제된다. 또한 실수요 목적이 아닌, 투기 목적의 토지 취득은 어려워진다. 농지 및 임야에 대한 토지거래허가요건이 토지 소재 시·군에 세대원 전원이 현행 6개월에서 1년 이상 거주토록 강화됐다. 또한 토지 전매제한 기간도 현행 6개월∼1년에서 2∼5년으로 늘어났다. 이렇듯 늘어나는 세금으로 더 이상 이익을 챙길 수 없기에 수도권 지역과 중부권 등에서 기존보다 30퍼센트 낮은 가격의 급매물이 쏟아지고 있다. 따라서 8·31 종합부동산대책의 영향을 비교적 덜 받는 전원주택 실수요자에게는 호재로 작용하고 있다. 도시민이 소유한 300평 미만의 주말농장 등은 양도세 60% 중과 대상에서 제외돼 양도세 부담도 없다. 또한 8·31 종합부동산대책 1세대 2주택자에 대해 2007년부터 50퍼센트의 무거운 양도소득세를 물리기로 했다. 하지만 수도권 외 읍·면지역에 소재한 3억 원 미만의 주택은 1세대 2주택에 해당되지 않아 양도소득세를 중과세하지 않는다. 현재 도시민이 수도권 외 읍·면지역에 2003년 8월 1일부터 2005년 12월 31일까지 기간 중에 농어촌주택(연면적 45평. 대지 200평 이하, 기준시가 7000만 원 이하)을 취득하여 3년 이상 보유하고, 당해 농어촌주택 취득 전 보유하던 주택을 양도할 경우 양도소득세를 면제해 주고 있다. 반면 전원주택단지나 펜션단지 개발은 힘들어진다. 기반시설부담금이나 개발부담금 부과 대상이 되면서 개발비가 더 들어가기 때문이다. 개발부담금은 일정 규모 이상의 토지 개발에 따른 지가 상승 차익을 환수하는 제도이다. 기반시설부담금은 토지의 고밀도 이용에 따른 기반시설 설치비를 원인자가 부담하는 제도이다. 토지 분할 허가 대상이 비도시지역으로 확대된다. 기획부동산업체의 무분별한 분할을 불허함으로써 투기적 거래를 차단하고, 기획부동산업체의 투기 조장 행위를 방지하려는 것이다. 이로써 전원주택단지나 펜션단지는 개발에 따른 수익성이 덜하기에 기피 현상이 뚜렷해질 것으로 보인다. 한편 정부에서는 도시자본의 농촌 유입을 위하여 ‘5도2촌’, 즉 5일은 도시에서, 2일은 농촌에서 보내기 운동을 전개하고 있다. 농촌에 주말주택을 갖자는 것인데, 여기에 힘입어 전원주택시장에 독립형 주말주택 바람이 일 것으로 보인다.田 정리 윤홍로 기자
-
- 집짓기 정보
- 건축정보
-
[부동산 포커스] 세금으로 살펴보는 8.31 부동산 종합대책
뉴스/칼럼 검색결과
-
-
부동산과 세무 4. 부동산 및 주택 양도소득세
- 당초 이번에는 ‘주택임대 사업자와 세금’에 대해 글을 쓰고자 했으나 21년 7월 현재 여당 부동산 특위에서 발표한 부동산 대책안에 따르면 주택임대 사업자 신규 등록 폐지 및 각종 세제혜택을 축소·폐지할 것으로 보여 ‘부동산 및 주택 양도소득세’에 대해 먼저 다룬다. 이전 호에서는 부동산의 취득 및 보유 시 발생할 수 있는 세금에 대해 다뤘다. 이제는 보유하던 부동산을 처분할 단계다. 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 양도소득세의 범위는 기본적으로 방대한데다 현시점의 대한민국 양도소득세는 너무 복잡해졌기 때문에 양도소득세에 대한 기본적인 감을 잡는데 도움이 되는 쪽으로 방향을 잡았다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 양도소득세 계산 구조1 기본 구조양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감해 양도차익을 구하고 양도차익에 장기보유특별공제, 기본공제를 차감해 과세표준을 산출하여 자산별, 보유기간별, 과세표준금액별 세율 곱해 세액을 산출한다. 2 양도가액양도가액 산정 시 주의할 점은 실제 양도한 가액으로 신고해야 한다는 점이다. 양도소득세를 적게 부담하기 위해서 다운 계약서를 작성하는 경우에는 고의에 의한 과소 신고 가산세 최대 40% 및 납부불성실 가산세가 하루에 0.025%씩 부과될 수 있기 때문이다. 3 취득가액취득가액 역시 취득 당시의 실제 취득가액으로 신고해야 한다. 취득가액은 해당 부동산의 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로 하며, 해당 부대비용에는 대표적으로 취득 시 중개 수수료, 법무사 수수료 비용, 취·등록세 등이 있다. 하지만 취득 시점이 너무 오래되었거나 취득 계약서의 분실 등의 사유로 취득가액의 산정이 어려운 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액의 순서로 적용하게 된다. 4 기타 필요경비기타 필요경비는 해당 자산의 양도·취득과 관련된 비용을 말한다. 대표적으로 자본적지출*, 양도시 중개 수수료, 국민주택채권 매각 차손 등이 있다. *여기서 자본적지출은 해당 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비, 용도변경·개량 또는 이용 편의를 위해 지출한 비용 등(사실판단 필요)을 말한다. 5 장기보유특별공제장기보유특별공제란 해당 자산을 장기간 보유함에 따라 양도소득이 일시에 누진세율로 부과됨에 따라 부담되는 세 부담을 완화하고 물가 상승분만큼 조정해 주기 위해 도입된 제도이다. 적용 대상별로 아래 의 장기보유특별공제율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자의 경우에는 의 장기보유특별공제율을 적용하며 최소 2년 이상 거주해야 최대 80%까지 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 2년 이상 미거주시 의 최대 30%까지만 적용받을 수 있다. 또한, 미등기 자산, 다주택자의 조정 대상 지역 내 주택에 대해서는 장기보유특별공제를 적용해 주지 않는다. 6 기본공제부동산을 매도하는 경우에는 1년에 한차례 해당 과세기간의 양도소득금액에서 250만 원을 공제해 준다. 다만, 미등기양도자산의 경우에는 기본공제를 적용해 주지 않지만 조정 대상 지역 내 다주택자더라도 기본공제는 적용해 준다. 7 세율부동산의 양도소득세율은 자산 종류별, 보유기간별, 보유주택수별로 각각 다르게 적용된다. 아래 에 각 세율을 정리해두었으니 위의 계산 과정을 거쳐 과세표준을 산출해 본인의 상황별 세율을 적용해보면 대략적인 세액을 가늠할 수 있을 것으로 사료된다. 취득·양도시기부동산을 취득하거나 양도할 때 반드시 신경 써야 할 부분이 해당 부동산의 취득·양도시기가 언제인지를 파악하는 것이다. 취득 또는 양도일의 하루 차이로 비과세 요건을 갖추지 못하거나 중과세율이 적용될 수도 있기 때문이다. 아래에서는 대표적인 유형별 취득·양도시기를 표로 정리해보겠다. 신고·납부기한매매 계약서를 쓰고 잔금을 치른 뒤에는 반드시 양도세를 기한 내에 신고하고 납부까지 마쳐야 한다. 신고기한과 납부기한은 다음과 같다. 1 신고기한부동산을 처분한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 한다. 만약 같은 연도에 두 건 이상의 부동산을 양도한다면 두 번째 부동산 처분시 이전 처분분을 합산하여 신고를 하거나 부동산 처분일이 속하는 다음 연도 5월 말일까지 확정신고를 해야 한다. 신고기한 내에 신고를 하지 않은 경우에는 납부해야 할 세액의 20%(부정행위에 의한 경우 40%)의 신고불성실 가산세를 부담하게 된다. 2 납부기한납부기한은 원칙적으로 신고기한과 동일하다. 다만, 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우에는 분납이 가능하다. 분납 금액의 산정은 과 같다. 또한 납부 역시 납부기한 내에 납부를 하지 않은 경우에는 납부하지 않은 세액에 하루에 0.025%씩 곱한 금액을 납부불성실 가산세로 부담하게 된다. 양도소득세 신고시 주의사항양도소득세 신고시에는 워낙 복잡한 사항들이 많아서 이 글에 전부 기재할 수는 없지만 상담시 발생했던 사례들을 토대로 적어보겠다. 1 취득시기 및 계약시기를 잘 알아두자1세대 1주택자의 경우에는 양도가액 9억 원 이하 부분의 양도차익에 대해 비과세 규정을 적용받기 위해서는 2년의 보유요건을 충족해야 하며 17년 8월 2일 이후에 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이라면 2년의 거주 요건까지 갖춰야 한다. 다만 17년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것을 소명 가능한 취득 당시 무주택자의 경우에는 2년의 거주 요건이 붙지 않는다. 그뿐만 아니라 일시적 1세대 2 주택자들의 경우에는 신규주택의 취득일로부터 일정 기간 이내에 종전 주택을 양도해야만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 여기에서 일정 기간은 신규주택의 취득일을 기준으로 과 같이 구분된다. 해당 규정도 1세대 1주택 비과세와 동일하게 법령이 변경된 일자 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 인정된다면 종전 규정을 따르기 때문에 취득일자, 계약 일자를 파악하는 것이 매우 중요하다. 2 해당 부동산이 특수 관계인에게 증여를 받은 부동산인지 확인하자특수 관계인(이월과세의 경우 배우자, 직계존비속)에게 자산을(이월과세의 경우 토지, 건물, 특정시설물 이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리) 증여받은 뒤 5년 이내에 양도하는 경우에는 소득세법에서 정한 부당행위계산부인 규정 또는 이월과세 규정을 적용받을 수 있다. 자세한 규정을 이곳에 설명하기에는 지면이 부족하기 때문에 요건에 해당되는 경우에는 세무전문가에게 상담을 한 뒤 양도하기를 권한다. 3 양도차손이 발생한 물건지는 처분 시기를 조절하자양도세는 기본적으로 양도차익이 발생해야 세금이 나온다. 반대로 양도차손은 양도가액보다 취득가액이 더 커서 손해를 보는 경우를 말한다. 어차피 손해 보고 처분하기로 마음먹은 부동산이라면 양도차익이 발생한 해에 처분을 해서 그 손해를 이익과 상계해 세금을 줄이는데 활용해보도록 하자. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문 위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
-
- 뉴스/칼럼
- 전원뉴스
-
부동산과 세무 4. 부동산 및 주택 양도소득세
-
-
부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해
- 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 해가 거듭될수록 부동산에 대한 세금 구조는 복잡해지고 있다. 하지만 복잡하고 어렵다는 이유만으로 포기한다면 부동산의 가치를 지켜낼 수 없고 그릇된 의사결정을 할 수도 있다. 부동산 세금을 이해하는 데 도움을 주고자 이번부터 연재를 시작한다.글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 누구나 한 번쯤은 내 집 마련의 꿈을 꾸거나 복잡한 도심 생활을 벗어나 평화로운 시골에 전원주택을 갖는 것을 꿈꿔본 적이 있을 것이다. 하지만 단순한 꿈을 벗어나 현실에서 부동산을 구입할 때 꼭 신경 써야 할 것이 있다. ‘세금’이다. 우리나라의 세율구조는 크게 국세와 지방세로 구분돼 있다. 세금에 대한 이해를 높이기 위해서는 국세와 지방세를 정확하게 구분할 필요가 있다. 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 크게 취득 단계에서는 취득세, 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세, 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 1단계 취득① 취득세모든 부동산 거래의 시작은 취득이다. 이에 따라 부과되는 취득세는 지방세에 해당된다. 지방세법에서 규정하고 있는 부동산 취득의 종류는 토지와 건축물 두 가지다. 여기에서 건축물이란 「건축법」에 따른 건축물(건축법 제2조제1항제2호 : 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설 등 및 그 밖에 이와 유사한 시설을 말한다. 취득세는 취득 행위에 대해 세금을 부과하는 것이다. 여기서 말하는 취득 행위란 민법 등 관계법에 따라 등기·등록 등을 하지 않은 경우라도 사실상 취득한 것을 말한다. 오히려 미등기 자산에 대해서는 세제상 불이익이 발생할 수 있으므로 유의해야 한다. 취득세는 취득의 원인, 취득하는 자산의 종류, 취득시기, 취득시기에 보유중인 부동산의 개수 등에 따라 세율이 달라지기 때문에 자세한 세율 등은 다음 호에 집중적으로 다루고자 한다. 취득세는 해당 과세물건을 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하여야 한다. 단, 상속을 원인으로 취득한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고·납부해야 한다. ② 부가가치세부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 의 구분에 따라 과세에 해당되는 부동산을 구입하는 경우에는 구입 시 과세 부분 가액의 10%에 상당하는 부가가치세를 추가로 부담해야 한다. 다만, 추가로 부담한 부가가치세가 사업용 고정자산의 취득에 해당한다면 부가가치세 조기환급 신청이 가능하다. ③ 증여세타인(증여인)에게 부동산을 대가 없이 무상으로 취득(증여) 한 수증인은 증여재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액을 증여세로 부담한다. ④ 상속세피상속인의 사망을 원인으로 부동산을 취득하는 상속인은 피상속인의 상속재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액 중 본인이 취득한 상속재산가액에 해당하는 비율만큼 상속세를 부담한다. 2단계 보유1) 단순 보유 시부동산을 단순히 보유하고 있는 것만으로도 세금이 발생한다. 흔히들 ‘보유세’라고 한다. 보유세의 종류는 지방세에 해당하는 ‘재산세’, 국세에 해당하는 ‘종합부동산세’가 있다. 재산세와 종합부동산세 모두 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 즉, 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 해당 세금을 부과하는 것이다. 따라서 보유세를 부담하고 싶지 않다면 매매 시기를 6월 1일을 기준으로 조절하면 된다. 여기에서는 개인이 부동산(토지, 건축물, 주택)을 보유하고 있는 경우에 발생하는 보유세에 대해서만 다루고자 한다. ① 재산세재산세는 일정 금액을 초과해야 세금이 부과되는 종합부동산세와는 다르게 재산의 가격과 관계없이 부과가 된다. 재산세는 자산별 과세표준에 세율을 곱하여 산출되는 금액을 부과한다. 재산세의 납부시기는 각 재산 종류별로 다르다. 토지는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지, 건축물은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 주택은 전체 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지 납부한다. 재산세는 시가 표준액 상승으로 인해 급격한 세부담 증가를 방지하기 위해서 세부담 상한이라는 제도를 두고 있다. 세부담 상한이란 직전연도 해당 재산세액 상당액에 일정 비율을 곱한 금액을 한도로 재산세를 부과하는 것을 말한다. 토지는 150%, 건축물은 150%, 주택은 주택 공시가격별로 105%~130%의 비율을 정하고 있다. ②종합 부동산세 (이하 ‘종부세’)부동산 가격이 지속적으로 상승하는 추세이고 공시가격 현실화를 정책으로 내놓고 있기 때문에 종부세는 취득이나 처분의 의사결정 시에도 중요하게 고려해야 할 세목으로 바뀌었다. 따라서 이번 호에서는 주택에 대한 종부세에 대해서만 간략하게 소개하고 종부세 전체에 대해서는 따로 다루고자 한다. 종부세는 과세기준일인 6월 1일 현재 인별로 소유한 주택의 공시가격 합계액이 일정 금액을 초과하는 경우 부과하는 세금을 말한다. 6월 1일 기준으로 납세자가 보유중인 개별주택 가격의 합계액 중 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)을 초과하는 금액에 대해 공정시장가액 비율(2021년 95%)을 곱한 금액에 차등세율을 곱하여 산출된 세액에 각종 공제항목(재산세 부담액, 1세대 1주택자 세액공제-고령자, 장기 보유자)을 차감한 금액과 세부담 상한액(150~300%) 중 작은 금액을 그 세액으로 한다. 종부세의 납부기한은 매년 12월 15일까지이며 납부해야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우 다음과 같이 분납을 신청할 수 있다. 2) 임대 보유 시부동산을 보유하면서 임대하는 경우에는 앞에서 말한 보유세 외에 임대 사업에 대한 부가가치세, 종합소득세도 부담하게 된다. 세목별 과세방법에 대해 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 의 구분에 따라 과세에 해당된다면 임대용역의 대가로 받는 월세 및 간주임대료(전세금에 대한 예금 상당액)에 대해서 1년에 한 번(간이과세자) 또는 두 번(일반과세자) 부가가치세 신고·납부 의무가 있다. 반면에 면세에 해당한다면 1년에 한 번 ‘사업장현황신고’의무가 있다. ② 종합소득세부동산에 대한 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 사업소득으로 본다. 예외적으로 지역권, 지상권에 해당하는 경우에는 기타소득으로 분류한다. 이러한 소득이 있는 경우 타소득과 합산해 소득 발생일의 다음 연도 5월 31일까지 종합소득세 신고를 해야 한다. 2019년 이전 귀속분까지는 2,000만 원 이하의 주택임대 소득에 대해서는 과세를 하지 않았지만 2019년 귀속분부터는 2,000만 원 이하의 임대 소득에 대해서도 종합소득세 신고를 해야 한다. 3단계 처분부동산을 취득할 때와 마찬가지로 처분할 때에도 세금이 발생한다. 처분 시 발생하는 세금은 어떤 게 있는지 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세취득 시에 부가가치세를 부담했던 부동산은 처분 시에도 부가가치세를 부담할 가능성이 높다. 의 과세 여부에서 과세대상에 해당하는 부동산은 과세대상 처분가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 매수인에게 받아서 세무서에 신고·납부해야 한다. 여기에서 주의할 점은 만약 해당 부동산이 과세대상이고 취득 당시에 부가가치세 환급을 받은 경우 취득일로부터 10년 이내에 처분 시 환급받았던 부가가치세 중 일부를 뱉어내야 할 수 있다는 점이다. ② 양도소득세부동산의 처분 방법에는 다양한 방법이 있지만 대표적으로 ‘양도’의 방법이 있다. 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도·교환·현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감한 양도차익에 해당 부동산을 장기간 보유한 것에 대한 혜택인 장기보유특별공제를 차감한 양도소득금액에 양도소득기본공제 250만 원을 차감한 양도소득과세표준이 속하는 구간별로 6%~45%까지의 차등세율을 적용하는 구조를 갖고 있다. 양도소득세 계산 시에는 고려해야 할 법률 규정이 많다. 여기에서는 대표적으로 알아야 할 규정에 대해서만 살펴본다. ▶장기보유특별공제 장기보유특별공제는 다년간 발생한 양도소득을 일시에 누진세율로 과세함에 따른 과도한 세부담을 완화하고 물가 상승분 조정 차원에서 도입된 제도이다. 에 따라 차등적으로 공제율을 적용한다. 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택 중 1세대 1주택의 공제율을 적용받고자 할 경우 반드시 보유기간 중 2년 이상 거주를 해야 연도별 4%의 공제율을 적용받을 수 있다. 다만, 미등기자산, 다주택자의 조정 대상 지역 내 주택은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. ▶양도소득기본공제 양도소득세는 부동산, 주식, 파생상품을 각 그룹별로 구분하여 그룹별로 연 250만 원의 공제를 적용한다. 토지, 건물, 주택 등은 부동산 그룹에 속하므로 같은 해에 여러 부동산을 처분하는 경우에는 250만 원까지 공제를 받을 수 있다. 다만, 미등기자산에 대해서는 기본공제를 적용받을 수 없다. ▶세율 양도소득세의 세율은 자산별, 보유기간별, 양도 시 보유 주택 수별로 세율이 다양하게 이뤄져 있고 2021년 6월 1일 이후 양도하는 자산부터 세율이 변동되므로 주의 깊게 봐야 한다. 추가로 조정 대상 지역 내 다주택자에 대해서는 기본세율에 10%~20% (2021년 6월 1일 이후 양도분에 대해서는 20%~30%)의 세율을 더하여 세율을 적용한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. https://blog.naver.com/tax_broTel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
-
- 뉴스/칼럼
- 전원뉴스
-
부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해
부동산 검색결과
-
-
[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 4 부동산 및 주택 양도소득세
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 4 부동산 및 주택 양도소득세 당초 이번 호에서는 ‘주택임대사업자와 세금’에 대해 글을 쓰고자 했으나 21년 7월 현재 여당 부동산특위에서 발표한 부동산대책안에 따르면 주택임대사업자 신규등록 폐지 및 각종 세제혜택을 축소·폐지할 것으로 보여 ‘부동산 및 주택 양도소득세’에 대해 먼저 다룬다. 이전 호에서는 부동산의 취득 및 보유 시 발생할 수 있는 세금에 대해 다뤘다. 이제는 보유하던 부동산을 처분할 단계다. 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 양도소득세의 범위는 기본적으로 방대한데다 현시점의 대한민국 양도소득세는 너무 복잡해졌기 때문에 양도소득세에 대한 기본적인 감을 잡는데 도움이 되는 쪽으로 방향을 잡았다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 양도소득세 계산구조 1 기본 구조 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감해 양도차익을 구하고 양도차익에 장기보유특별공제, 기본공제를 차감해 과세표준을 산출하여 자산별, 보유기간별, 과세표준금액별 세율 곱해 세액을 산출한다. 2 양도가액 양도가액 산정 시 주의할 점은 실제 양도한 가액으로 신고해야한다는 점이다. 양도소득세를 적게 부담하기 위해서 다운계약서를 작성하는 경우에는 고의에 의한 과소신고 가산세 최대 40% 및 납부불성실 가산세가 하루에 0.025%씩 부과될 수 있기 때문이다. 3 취득가액 취득가액 역시 취득 당시의 실제 취득가액으로 신고해야 한다. 취득가액은 해당 부동산의 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로 하며, 해당 부대비용에는 대표적으로 취득 시 중개수수료, 법무사 수수료비용, 취·등록세 등이 있다. 하지만 취득시점이 너무 오래되었거나 취득 계약서의 분실 등의 사유로 취득가액의 산정이 어려운 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액의 순서로 적용하게 된다. 4 기타 필요경비 기타 필요경비는 해당 자산의 양도·취득과 관련된 비용을 말한다. 대표적으로 자본적지출*, 양도시 중개수수료, 국민주택채권 매각차손 등이 있다. *여기서 자본적지출은 해당 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비, 용도변경·개량 또는 이용편의를 위해 지출한 비용 등(사실판단 필요)을 말한다. 5 장기보유특별공제 장기보유특별공제란 해당 자산을 장기간 보유함에 따라 양도소득이 일시에 누진세율로 부과됨에 따라 부담되는 세부담을 완화하고 물가상승분만큼 조정해주기 위해 도입된 제도이다. 적용대상별로 아래 <표2>의 장기보유특별공제율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자의 경우에는 <표3>의 장기보유특별공제율을 적용하며 최소 2년 이상 거주해야 최대 80%까지 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 2년 이상 미거주시 <표2>의 최대 30%까지만 적용받을 수 있다. 또한, 미등기자산, 다주택자의 조정대상지역 내 주택에 대해서는 장기보유특별공제를 적용해주지 않는다. 6 기본공제 부동산을 매도하는 경우에는 1년에 한차례 해당 과세기간의 양도소득금액에서 250만원을 공제해준다. 다만, 미등기양도자산의 경우에는 기본공제를 적용해주지 않지만 조정대상지역 내 다주택자더라도 기본공제는 적용해준다. 7 세율 부동산의 양도소득세율은 자산종류별, 보유기간별, 보유주택수별로 각각 다르게 적용된다. 아래 <표4> <표5>에 각 세율을 정리해두었으니 위의 계산과정을 거쳐 과세표준을 산출해 본인의 상황별 세율을 적용해보면 대략적인 세액을 가늠할 수 있을 것으로 사료된다. 취득·양도시기 부동산을 취득하거나 양도할 때 반드시 신경써야할 부분이 해당 부동산의 취득·양도시기가 언제인지를 파악하는 것이다. 취득 또는 양도일의 하루 차이로 비과세 요건을 갖추지 못하거나 중과세율이 적용될 수도 있기 때문이다. 아래에서는 대표적인 유형별 취득·양도시기를 표로 정리해보겠다. 신고·납부기한 매매계약서를 쓰고 잔금을 치른 뒤에는 반드시 양도세를 기한 내에 신고하고 납부까지 마쳐야 한다. 신고기한과 납부기한은 다음과 같다. 1 신고기한 부동산을 처분한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 한다. 만약 같은 연도에 두 건 이상의 부동산을 양도한다면 두 번째 부동산 처분시 이전 처분분을 합산하여 신고를 하거나 부동산 처분일이 속하는 다음연도 5월 말일까지 확정신고를 해야 한다. 신고기한 내에 신고를 하지 않은 경우에는 납부해야할 세액의 20%(부정행위에 의한 경우 40%) 의 신고불성실 가산세를 부담하게 된다. 2 납부기한 납부기한은 원칙적으로 신고기한과 동일하다. 다만, 납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 분납이 가능하다. 분납 금액의 산정은 <표7>과 같다. 또한 납부 역시 납부기한 내에 납부를 하지 않은 경우에는 납부하지 않은 세액에 하루에 0.025%씩 곱한 금액을 납부불성실 가산세로 부담하게 된다. 양도소득세 신고시 주의사항 양도소득세 신고시에는 워낙 복잡한 사항들이 많아서 이 글에 전부 기재할 수는 없지만 상담시 발생했던 사례들을 토대로 적어보겠다. 1 취득시기 및 계약시기를 잘 알아두자 1세대 1주택자의 경우에는 양도가액 9억원 이하 부분의 양도차익에 대해 비과세 규정을 적용받기 위해서는 2년의 보유요건을 충족해야 하며 17년 8월 2일 이후에 조정대상지역 내에서 취득한 주택이라면 2년의 거주요건까지 갖춰야 한다. 다만 17년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것을 소명 가능한 취득 당시 무주택자의 경우에는 2년의 거주요건이 붙지 않는다. 뿐만 아니라 일시적 1세대 2 주택자들의 경우에는 신규주택의 취득일로부터 일정기간 이내에 종전주택을 양도해야만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 여기에서 일정기간은 신규주택의 취득일을 기준으로 <표8>과 같이 구분된다. 해당 규정도 1세대 1주택 비과세와 동일하게 법령이 변경된 일자 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 인정된다면 종전규정을 따르기 때문에 취득일자, 계약일자를 파악하는 것이 매우 중요하다. 2 해당 부동산이 특수관계인에게 증여를 받은 부동산인지 확인하자 특수관계인(이월과세의 경우 배우자, 직계존비속)에게 자산을(이월과세의 경우 토지, 건물, 특정시설물이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리) 증여받은 뒤 5년 이내에 양도하는 경우에는 소득세법에서 정한 부당행위계산부인규정 또는 이월과세 규정을 적용받을 수 있다. 자세한 규정을 이곳에 설명하기에는 지면이 부족하기 때문에 요건에 해당되는 경우에는 세무전문가에게 상담을 한 뒤 양도하기를 권한다. 3 양도차손이 발생한 물건지는 처분시기를 조절하자 양도세는 기본적으로 양도차익이 발생해야 세금이 나온다. 반대로 양도차손은 양도가액보다 취득가액이 더 커서 손해를 보는 경우를 말한다. 어차피 손해보고 처분하기로 마음먹은 부동산이라면 양도차익이 발생한 해에 처분을 해서 그 손해를 이익과 상계해 세금을 줄이는데 활용해보도록 하자. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
-
- 부동산
- 부동산 정보
-
[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 4 부동산 및 주택 양도소득세
-
-
[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 해가 거듭될수록 부동산에 대한 세금구조는 복잡해지고 있다. 하지만 복잡하고 어렵다는 이유만으로 포기한다면 부동산의 가치를 지켜낼 수 없고 그릇된 의사결정을 할 수도 있다. 부동산 세금을 이해하는데 도움을 주고자 이번 호부터 연재를 시작한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 누구나 한 번쯤은 내 집 마련의 꿈을 꾸거나 복잡한 도심 생활을 벗어나 평화로운 시골에 전원주택을 갖는 것을 꿈 꿔본 적이 있을 것이다. 하지만 단순한 꿈을 벗어나 현실에서 부동산을 구입 할 때 꼭 신경 써야할 것이 있다. ‘세금’이다. 우리나라의 세율구조는 크게 국세와 지방세로 구분돼 있다. 세금에 대한 이해를 높이기 위해서는 국세와 지방세를 정확하게 구분할 필요가 있다. 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 크게 취득단계에서는 취득세, 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세, 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 1단계 취득 ① 취득세 모든 부동산 거래의 시작은 취득이다. 이에 따라 부과되는 취득세는 지방세에 해당된다. 지방세법에서 규정하고 있는 부동산 취득의 종류는 토지와 건축물 두 가지다. 여기에서 건축물이란 「건축법」에 따른 건축물(건축법 제2조제1항제2호 : 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설 등 및 그 밖에 이와 유사한 시설을 말한다. 취득세는 취득 행위에 대해 세금을 부과하는 것이다. 여기서 말하는 취득 행위란 민법 등 관계법에 따라 등기·등록 등을 하지 않은 경우라도 사실상 취득한 것을 말한다. 오히려 미등기자산에 대해서는 세제상 불이익이 발생할 수 있으므로 유의해야 한다. 취득세는 취득의 원인, 취득하는 자산의 종류, 취득시기, 취득시기에 보유중인 부동산의 개수 등에 따라 세율이 달라지기 때문에 자세한 세율 등은 다음 호에 집중적으로 다루고자 한다. 취득세는 해당 과세물건을 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하여야 한다. 단, 상속을 원인으로 취득한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고·납부해야 한다. ② 부가가치세 부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 <표2>의 구분에 따라 과세에 해당되는 부동산을 구입하는 경우에는 구입 시 과세부분 가액의 10%에 상당하는 부가가치세를 추가로 부담해야 한다. 다만, 추가로 부담한 부가가치세가 사업용 고정자산의 취득에 해당한다면 부가가치세 조기환급 신청이 가능하다. ③ 증여세 타인(증여인)에게 부동산을 대가 없이 무상으로 취득(증여)한 수증인은 증여재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액을 증여세로 부담한다. ④ 상속세 피상속인의 사망을 원인으로 부동산을 취득하는 상속인은 피상속인의 상속재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액 중 본인이 취득한 상속재산가액에 해당하는 비율만큼 상속세를 부담한다. 2단계 보유 1) 단순 보유 시 부동산을 단순히 보유하고 있는 것만으로도 세금이 발생한다. 흔히들 ‘보유세’라고 한다. 보유세의 종류는 지방세에 해당하는 ‘재산세’, 국세에 해당하는 ‘종합부동산세’가 있다. 재산세와 종합부동산세 모두 과세기준일은 매 년 6월 1일이다. 즉, 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 해당 세금을 부과하는 것이다. 따라서 보유세를 부담하고 싶지 않다면 매매시기를 6월 1일을 기준으로 조절하면 된다. 여기에서는 개인이 부동산(토지, 건축물, 주택)을 보유하고 있는 경우에 발생하는 보유세에 대해서만 다루고자 한다. ① 재산세 재산세는 일정금액을 초과해야 세금이 부과되는 종합부동산세와는 다르게 재산의 가격과 관계없이 부과가 된다. 재산세는 자산별 과세표준에 세율을 곱하여 산출되는 금액을 부과한다. 재산세의 납부시기는 각 재산 종류별로 다르다. 토지는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지, 건축물은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 주택은 전체 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지 납부한다. 재산세는 시가표준액 상승으로 인해 급격한 세부담 증가를 방지하기 위해서 세부담 상한이라는 제도를 두고 있다. 세부담 상한이란 직전연도 해당 재산세액 상당액에 일정비율을 곱한 금액을 한도로 재산세를 부과하는 것을 말한다. 토지는 150%, 건축물은 150%, 주택은 주택공시가격별로 105%~130%의 비율을 정하고 있다. ②종합부동산세 (이하 ‘종부세’) 부동산 가격이 지속적으로 상승하는 추세이고 공시가격 현실화를 정책으로 내놓고 있기 때문에 종부세는 취득이나 처분의 의사결정 시에도 중요하게 고려해야 할 세목으로 바뀌었다. 따라서 이번 호에서는 주택에 대한 종부세에 대해서만 간략하게 소개하고 종부세 전체에 대해서는 따로 다루고자 한다. 종부세는 과세기준일인 6월 1일 현재 인별로 소유한 주택의 공시가격 합계액이 일정금액을 초과하는 경우 부과하는 세금을 말한다. 6월 1일 기준으로 납세자가 보유중인 개별주택가격의 합계액 중 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)을 초과하는 금액에 대해 공정시장가액비율(2021년 95%)을 곱한 금액에 차등세율을 곱하여 산출된 세액에 각종 공제항목(재산세 부담액, 1세대 1주택자 세액공제-고령자, 장기 보유자)을 차감한 금액과 세부담 상한액(150~300%) 중 작은 금액을 그 세액으로 한다. 종부세의 납부기한은 매년 12월 15일까지이며 납부해야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우 다음과 같이 분납을 신청할 수 있다. 2) 임대 보유 시 부동산을 보유하면서 임대하는 경우에는 앞에서 말한 보유세 외에 임대사업에 대한 부가가치세, 종합소득세도 부담하게 된다. 세목별 과세방법에 대해 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세 부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 <표4>의 구분에 따라 과세에 해당된다면 임대용역의 대가로 받는 월세 및 간주임대료(전세금에 대한 예금 상당액)에 대해서 1년에 한 번(간이과세자) 또는 두 번(일반과세자) 부가가치세 신고·납부 의무가 있다. 반면에 면세에 해당한다면 1년에 한 번 ‘사업장현황신고’의무가 있다. ② 종합소득세 부동산에 대한 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 사업소득으로 본다. 예외적으로 지역권, 지상권에 해당하는 경우에는 기타소득으로 분류한다. 이러한 소득이 있는 경우 타소득과 합산해 소득발생일의 다음 연도 5월 31일까지 종합소득세 신고를 해야 한다. 2019년 이전 귀속분까지는 2,000만 원 이하의 주택임대소득에 대해서는 과세를 하지 않았지만 2019년 귀속분부터는 2,000만 원 이하의 임대소득에 대해서도 종합소득세 신고를 해야 한다. 3단계 처분 부동산을 취득할 때와 마찬가지로 처분할 때에도 세금이 발생한다. 처분 시 발생하는 세금은 어떤 게 있는지 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세 취득 시에 부가가치세를 부담했던 부동산은 처분 시에도 부가가치세를 부담할 가능성이 높다. <표6>의 과세 여부에서 과세대상에 해당하는 부동산은 과세대상 처분가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 매수인에게 받아서 세무서에 신고·납부해야 한다. 여기에서 주의할 점은 만약 해당 부동산이 과세대상이고 취득 당시에 부가가치세 환급을 받은 경우 취득일로부터 10년 이내에 처분 시 환급받았던 부가가치세 중 일부를 뱉어내야 할 수 있다는 점이다. ② 양도소득세 부동산의 처분 방법에는 다양한 방법이 있지만 대표적으로 ‘양도’의 방법이 있다. 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도·교환·현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 차감한 양도차익에 해당 부동산을 장기간 보유한 것에 대한 혜택인 장기보유특별공제를 차감한 양도소득금액에 양도소득기본공제 250만원을 차감한 양도소득과세표준이 속하는 구간별로 6%~45%까지의 차등세율을 적용하는 구조를 갖고 있다. 양도소득세 계산 시에는 고려해야 할 법률 규정이 많다. 여기에서는 대표적으로 알아야 할 규정에 대해서만 살펴본다. ▶장기보유특별공제 장기보유특별공제는 다년간 발생한 양도소득을 일시에 누진세율로 과세함에 따른 과도한 세부담을 완화하고 물가상승분 조정차원에서 도입된 제도이다. <표7>에 따라 차등적으로 공제율을 적용한다. 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택 중 1세대 1주택의 공제율을 적용받고자 할 경우 반드시 보유기간 중 2년 이상 거주를 해야 연도별 4%의 공제율을 적용받을 수 있다. 다만, 미등기자산, 다주택자의 조정대상지역 내 주택은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. ▶양도소득기본공제 양도소득세는 부동산, 주식, 파생상품을 각 그룹별로 구분하여 그룹별로 연 250만 원의 공제를 적용한다. 토지, 건물, 주택 등은 부동산 그룹에 속하므로 같은 해에 여러 부동산을 처분하는 경우에는 250만 원까지 공제를 받을 수 있다. 다만, 미등기자산에 대해서는 기본공제를 적용받을 수 없다. ▶세율 양도소득세의 세율은 자산별, 보유기간별, 양도 시 보유주택 수별로 세율이 다양하게 이뤄져 있고 2021년 6월 1일 이후 양도하는 자산부터 세율이 변동되므로 주의깊게 봐야 한다. 추가로 조정대상지역 내 다주택자에 대해서는 기본세율에 10%~20% (2021년 6월 1일 이후 양도분에 대해서는 20%~30%)의 세율을 더하여 세율을 적용한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사 겸 서울시 쌍문4동 마을세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
-
- 부동산
- 부동산 정보
-
[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해
-
-
부동산 진단 12. 2017년 토지시장 투자전략 02
- 2017년 토지시장 투자전략 02 - 차별화된 투자전략 필요해 - 토지시장 투자의 성공 요인은 정확한 투자 지식에 의한 자기 확신에 있다. 나그네쥐가 앞서가는 선두주자를 맹신해 낭떠러지로 떨어지는 행위처럼, 주변 말만 믿다가 투자 손실의 나락으로 빠지는 투자 맹신주의를 경계해야 한다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 시류에 휩쓸리지 않는 투자 신념 있어야 일본은 1985년 경제 주요 5개국(G5)이 진행한 플라자 합의로 잃어버린 30년이라는 힘겨운 경제 위기를 겪었다. 이 합의는 달러화 강세를 전환하려는 조치였다. 이로 인해 미국은 달러화 약세로 1990년대에 호황을 누렸고, 일본은 엔고 현상으로 장기불황에 시달렸다. 최근에는 트럼프 미국 대통령 당선인이 중국을 상대로 제2의 플라자 합의를 이끌려 하고 있어 양국 간 환율전쟁으로 점화될 조짐이 나타나고 있다. 두 경제 대국의 이런 움직임은 세계 경제를 보호무역의 파도에 휩싸이게 해 수출의존도가 높은 우리 경제에 큰 타격을 줄 수 있다. 일본은 부산 일본영사관 앞 소녀상 문제로 통화 스와프 논의를 일방적으로 중단하고, 중국은 사드 문제로 한한령(한류 금지령)과 한국 상품 규제를 내세우며 우리 경제를 힘겹게 하고 있다. 또한, 세계 각국의 금리가 상승하며 미국을 필두로 ‘세계 주택시장 댐 붕괴’ 경고가 잇따르고 있다. 그동안 미국의 양적 완화로 지속된 초저금리 시대를 바탕으로 빚내서 집을 사라 했던 정부의 부동산 정책으로 가계부채가 1,300조 원에 달한다. 이미 임계점에 들어서 과부하가 걸렸다는 신호음이 켜졌고 결국 정부는 11·3 부동산 정책을 발표했다. 이에 따라 앞으로 총체적 상환능력까지 심사하는 정부의 가계부채 대책으로 대출 심사가 까다로워져 건설 경기는 둔화될 전망이다. 시중 5대 은행장들도 올해에는 집값이 15% 정도 폭락할 수 있다고 전망했다. 어떤 상황이든 기회는 있다. 시장을 보는 기준을 달리하기만 해도 투자 성공의 기회는 열린다. 올 초부터 세계 경제가 악재에 시달리고 주택 시장은 규제의 벽으로 전망이 불투명하지만, 다행히 토지 시장에는 19조 원이라는 토지 보상금이 호재로 작용할 전망도 있다. 채권왕 빌 그로스는 “수년 동안 무인도에 갇혀서 단 한 가지 정보만 선택할 수 있다면 인구변화에 대한 정보를 선택할 것이다”란 말로 인구의 중요성을 강조한 바 있다. 인구 변화에 대비한 부동산 정책과 국책사업의 방향을 이해하고 투자하는 것이 중요하다. 향후 부동산 정책을 가늠해볼 수 있는 커다란 변화가 있을 예정이다. 올해 상반기에 치러질 수도 있는 대선이 그것이다. 따라서 대선 후보자들의 경제 공약을 자세히 살펴보고 이것의 실행 가능성도 확인해봐야 한다. 다양한 투자 지식과 전망을 분석하고 차곡차곡 자료를 쌓다 보면, 언젠가는 남들이 모르는 투자 해법을 발견할 수 있다. 정책 변화만 파악해도 절세 효과 얻어 그동안 비사업용 토지는 양도소득세 부담이 커서 이를 처분하지 못한 기업이나 개인의 장기보유가 많았다. 사업용 토지의 경우 과세표준의 크기에 따라 6~38%의 양도세율이 붙지만, 비사업용 토지는 10%가 높은 16~48% 세율이 적용됐다. 또한, 비사업용 토지는 사업용 토지와 달리 장기보유 특별공제가 적용되지 않았다. 만약 2000년 1억 원에 취득한 비사업용 토지를 지난해 말 11억 원에 양도했다면 차액이 10억 원이 돼, 5억 2,668만 원의 양도세와 양도소득세 10%에 해당하는 지방 소득세를 내야 했다. 하지만, 올해부터 양도소득세 장기보유에 대한 특별 공제가 시행된다. 양도 날짜가 올해 1월 1일 이후부터 30%의 장기보유 특별공제를 받기 때문에 3억 8,363만 원의 세금만 내면 된다. 이런 정책의 변화를 인지하지 못하고 만약 작년에 양도했다면 1억이 넘는 세금 부담만 늘었을 것이다. 이처럼 부동산 정책 변화에 따른 세법 지식을 정확히 파악만 하고 있어도 큰 이익을 얻을 수 있다. 이 세법 개정안을 자세히 살펴보면, 비사업용 토지에 대한 양도소득세는 기본 세율에 10%를 추가로 과세하되 대신하여 장기보유 특별 공제를 적용한다. 장기보유 특별 공제는 3년 이상 보유 시에는 최소 10%, 10년 이상은 최대 30%까지 양도차익을 공제하는 규정이다. 또한, 양도소득세의 최고 누진세율 구간이 38%에서 40%로 확대 적용된다. 과세 표준이 1억 5천만 원 초과 시에 38%의 세율이 적용되었으나, 올해 1월 1일 이후부터는 한 단계의 세율 구간이 새로 생겨 과세 표준이 5억 원 초과 시에 40% 누진세율로 적용된다. 기업 비사업용 토지가 많은 지역에 호재가 될 수 있다. 저성장·저금리 시대 지가 상승률도 예전보다 못한 상황에서 세법은 부동산 시장에 큰 영향을 미친다. 토지 상품에 대한 이해 토지는 투자하기 어려워 부자들만의 투자 상품으로 인식됐다. 토지란 상품은 개별성이 높고, 지역적 관습에 따라 평가 기준점이 달라지기 때문이다. 따라서, 토지를 매매하기 전에 토지의 특성을 이해하는 것이 중요하다. ① 토지는 원재료로 수익률이 높다 토지에서는 쌀이 생산되기도 하고 나무가 자라기도 한다. 또한, 아파트, 빌라, 단독주택, 전원주택, 상가, 공장, 창고, 물류센터 등이 들어서기도 한다. 쌀과 과실만 자라는 땅에서는 쌀과 과실 판매 수익을 얻는 데 그치지만, 아파트가 들어서면 불과 100만 원짜리 땅이 평당 200~700만 원의 아파트 상품으로 팔려나가기도 한다. 그러므로 토지는 어떻게 활용되느냐에 따라 수익성도 천차만별이 되는 원재료인 셈이다. ② 토지는 미래가치를 보고 사야 하는 상품이다 토지는 원재료이기 때문에 미래가치를 보고 사야 한다. 투자 시 개발 재료의 가시화 정도에 따라 수익률과 매도 시기가 달라질 수 있지만, 대체로 5~10년 이상을 보고 투자해야 한다. 예컨대 현재 농업진흥지역 내 농지는 농사만 지을 수 있는 땅으로 투자가치가 거의 없는 상품이라 볼 수 있다. 그러나, 신·구도시 사이에 위치하거나 도심에서 가까운 진흥 지역 농지는 도시화의 혜택으로 장기적으로 규제가 풀릴 가능성이 높다. 토지를 매입하려면 해당 토지의 규제 사항을 파악하고, 그 땅이 어떻게 활용될 것인지는 물론, 인근 지역의 개발 현황을 면밀히 살펴 투자가치를 파악해야 한다. ③ 환금성이 떨어진다 토지는 투자수익률이 높지만, 환금성이 떨어진다. 팔고 싶을 때 원활히 팔 수 없다는 얘기다. 투자 기간이 길고 덩치가 크고 당장 어떤 용도로 활용하기 어렵다. 그러므로 자신의 투자 목적과 맞는지 잘 살펴야 한다. ④ 인구증가와 토지 가격은 비례한다 토지 투자는 개발 시기와 인구 증감에 따라 움직이기 마련이다. 새롭게 도로가 개설되거나, 대규모 택지 개발이 이뤄진다면 인근의 지가가 올라갈 수밖에 없기 때문이다. 하지만 개발 재료의 실현 가능성은 개발 주체가 얼마만큼의 재정 집행 능력이 있느냐와 인근의 인구유발 효과에 따라 달라진다. 전자는 인터넷 등을 통해 쉽게 파악해볼 수 있다. 중요한 것은 후자다. 인구유발 효과는 개발 진행 시기뿐만 아니라 개발 완료 후에도 지가 상승에 영향을 미치기 때문이다. ⑤ 토지는 지역성이 강한 상품이다 토지는 관련 법규에 문제가 없어도 지자체나 지역민들이 자체 규칙을 통한 규제가 많다. 자연녹지지역에 적정 개발 요건을 갖추면 빌라, 단독주택단지를 개발할 수 있으나 어떤 지자체는 총량 규제를 통해 개발을 불허하기도 한다. 법규와 지자체 조례에서 개발에 문제가 없더라도 지역민의 금기로 개발할 수 없는 경우도 허다하다. 토지는 이렇듯 지역성이 강한 상품이므로 관련 법규, 지자체 조례는 물론이고 인근 중개업소를 통해 지역민의 성향과 선례도 파악해야 투자 피해를 막을 수 있다. ⑥ 토지는 예측이 불가능한 상품이다 토지는 모든 산업의 원자재에 해당된다. 정보통신 기술 기반의 4차 산업혁명 시대에도 토지는 인간이 살아가는데 필수적인 자연재임은 분명하나, 아파트나 상가처럼 체계적이고 규격화된 정보는 부족하다. 더군다나 미래 가치를 예측하기도 어렵기 때문에 적정 가격을 매길 수도 없다. 평형과 입지에 따라 대략적인 가격이 드러나는 아파트와 달리, 토지는 규모와 모양 등이 천차만별이며 토지별 미래가치 또한 다르므로 시세 파악이 어렵다. 적정가를 알 수 없어 투자 수익도 천차만별이다. 토지가 예측 불가능한 상품이기 때문에 실무 경험이 풍부한 컨설팅 전문가, 토지 실무 10년 이상 중개인의 역할은 매우 중요하다. 전문 컨설팅은 토지의 미래가치를 평가해줄 수 있고 좋은 중개인은 투자자에게 설득력 있는 매매 시기를 알려줄 수 있기 때문이다.
-
- 부동산
- 부동산 정보
-
부동산 진단 12. 2017년 토지시장 투자전략 02