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수십 년의 꿈 현실로 담아 낸 이천 54평 복층 목구조 황토집
- 이천시 설성면에 자리한 전원주택, 목구조 황토집으로 이경자 씨가 도자기를 빚으며 노후를 알차게 보낼 요량으로 마련한 보금자리다. 집은 본채(1층 24평, 2층 10평)와 작업실(단층 20평)로 이뤄졌다. 본채 1층은 거실 겸 주방, 다실(茶室), 부부침실, 찜질방, 욕실로 배치하고, 2층은 도자기 전시실과 명상실로 구획했다. 외벽엔 황토모르타르를 바르고 로그사이딩으로 마감했으며, 내벽엔 순수 황토모르타르를 바른 후 한자와 루바로 마감했다. 내부는 육중한 보와 서까래를 노출하고 루바와 한지 벽지로 마감해 중후하면서 입체감을 살렸다. 건축정보 ·위 치 : 경기도 이천시 설성면 암산2리 ·부지면적 : 300평 ·연 면 적 : 54평 (1층 24평, 2층 10평, 작업실 20평) ·건축형태 : 목구조 황토주택 ·벽체구조 : 목구조 + 순수 황토벽돌 ·외벽마감재 : 황토모르타르 + 한지 벽지 + 루바 ·지 붕 재 : 이중그림자 아스팔트 슁글 ·천 장 재 : 루바 ·바 닥 재 : 강화 온돌마루 ·창 호 재 : 시스템 창호 + 하이새시 ·난방형태 : 심야전기 + 온돌 ·식수공급 : 상수도 ·건축비용 : (평당 380만원(작업실 평당 200만원) ·설계·시공 : 초원황토 (031) 987-7322 www.cwhouse.co.kr 경기 동남부의 중심에 위치한 이천. 서울까지 1시간 이내에 진입 가능하기에 전원주택지로 손색이 없다는 평가를 받는 곳이다. 이천은 도농복합도시로 이천시와 부발읍, 장호원읍 그리고 8개 면으로 구성돼 있다. 토질이 좋아 임금님 수라상에 오를 정도로 이천쌀은 유명하다. 또 세계 도예의 중심축을 이루고 있고, 설봉산과 도드람산을 병풍 삼아 솟아오르는 알칼리성 천연온천, 첨단산업·전원·관광·레저도시로의 조화를 이루고 있다. 이천시 설성면에 자리한 전원주택. 목구조 황토집으로 이경자 씨가 도자기를 빚으며 노후를 알차게 보낼 요량으로 마련한 보금자리다. 이경자(52)씨는 그동안 이럭저럭 바쁘게 살다보니 어느새 50이 훌쩍 넘었다고 한다. 더 이상 주저해서는 안되겠다는 생각이 들어 평소 꿈꿔왔던 일을 하기로 마음을 먹었다고. “오래 전부터 흙 냄새 풀 냄새 물씬한 전원에서 그림 같은 지 q을 짓고 손수 만든 다기에 향기로운 차를 마시며 살기를 꿈꿔왔습니다.” 차(茶)를 우르고 도자기를 빚으러 가다 이경자 씨는 오래 전부터 자신의 수양을 위해 차(茶)를 즐겨왔는데, 그때부터 마음 속으로 전원주택을 짓기 시작했다고 한다. 전국 방방곳곳의 차밭과 절을 찾아다니면서 마음에 드는 집이 있으면 사진을 찍고, 건축주를 만나 전원주택을 지으면서 겪은 이런저런 얘기를 들어보기도 했다. 또 건축박람회를 관람하며 관련 자료를 스크랩했다. 그리고 때를 기다리며 마음속으로만 집을 짓기를 수십 년, 자녀들도 성장하고 주부로서의 업무 수행에 더 이상 얽매이지 않아도 되는 상황에 이르자 마음에 담고 있던 것을 풀어놓기로 했다. 꿈에 그리던 전원으로 가서 도자기를 빚으며 살기로 한 것이다. 처음엔 서울에서 가깝고 자연환경도 좋은 양평에 전원주택을 지을까 생각했다. 하지만 도자기를 빚으며 살려면 도자기의 본 고장으로 가는 게 좋겠다는 생각이 들어 경기도 이천으로 가기로 했다. 전원주택 부지 마련은 의외로 손쉽게 장만했다. 이천에 전원주택을 짓겠다고 지인들 알리자 차 동호회의 한 회원이 소개해 주었는데, 첫 눈에 끌렸다고. “아무래도 하늘이 저를 도왔나 봐요. 전원주택을 짓는데 가장 어렵다는 부지 마련이 가장 손쉽게 해결됐거든요. 지인이 땅을 소개해줬는데, 첫 눈에 이 정도면 되겠다 싶었습니다. 마을 인근의 대지였는데, 조용하면서 외따로 떨어지지도 않고, 가격도 저렴한 편이어서 마음에 들었습니다.” 부지를 마련하고는 곧장 시공사를 물색했다. 집의 구조는 이미 오래 전부터 황토집을 짓기로 정해놓은 상태였다. 황토집 전문 시공사를 방문하면서, 어떤 자재를 사용하는지, 지은 집은 어떤지 등을 확인하면서 상담을 했다. 하나가 마음에 들면 다른 하나가 마음에 들지 않는 등 마음을 사로잡는 시공사를 찾기란 쉽지 않았다. 그러던 중 차 동호회 후배의 소개로 초원황토의 김용완 사장을 만나게 됐다는 이경자씨. “동호회 후배가 황토집을 지었다는 소식을 듣고 그 집에 갔다가 거기서 초원황토 김용완 사장을 만나게 됐습니다. 후배의 집도 마음에 들었지만 김사장의 마인드에 마음이 끌렸습니다. 또 초원황토가 사용하는 자재나 시공밥벙 등도 마음에 들어 계약을 맺기로 했습니다.” 이경자씨는 시공사 측에 집 지을 때, 1층 거실에 다실로 사용할 수 있는 공간을 만들고, 2층은 도자기 전시실로 꾸밀 수 있도록 해 달라고 부탁했다. 그리고 앉아서 차를 마시며 바깥 풍경을 감상할 수 있도록 창을 설치할 것을 주문했다. 시공사는 건축주의 주문에 따라 설계도를 그린 후, 2005년 10월 초에 공사를 시작해서 그해 12월 중순에 완공을 보았다. 편안하면서 입체감을 살린 집 집은 본채(1층 24평, 2층 10평)와 작업실 (단층20평)로 이뤄졌다. 1층 본채는 거실 겸 주방, 다실, 부부침실, 찜질방, 욕실로 배치하고, 2층은 도자기 전시실과 명상실로 구획했다. 외부에서 집을 바라볼 대, 지붕의 선이 길고 물매가 완만해 편안하면서 부드러워 보이고, 외벽을 로그 사이딩으로 마감을 해놓아 목조주택처럼 보이기도 한다. 작업실은, 미송으로 기둥과 서까래를 세운 후 샌드위치패널로 벽체와 지붕을 씌웠다. 그리고 황토 테라코트로 뿜칠 마감했다. 내부는 육중한 보와 서까래를 노출하고 루바와 한지 벽지로 마감해 중후하면서 입체감을 살렸다. 실내로 들어서면 가장 먼저 시선을 사로잡는 게 천장과 7.5미터의 탁 트인 거실이다. 거실의 한쪽엔 진열대로 칸을 나누고 다실을 꾸며 놓았는데, 다실은 차를 마시며 주변 경관을 조망하도록 양쪽 벽면으로 전면창을 크게 내고, 아기자기한 각종 다기용품을 진열해 놓았다. 주방은 거실과 다실에서 주부의 뒷모습이 보이지 않도록 거실의 좌측 후면에 앉혔다. 도자기 전시실로 쓰이는 2층은 동남향으로 배치하고 채광과 전망을 고려해 전면창과 측면창을 통유리로 설치했다. 수십 년간 마음속에 담아두었던 것을 마침내 현실로 옮겨낸 이경자씨는 요츰 본인이 직접 만든 다기에 향긋한 차를 우리고 주변 사람과 담소를 나누면서 편안하고 안락한 전원생활을 누리고 있다. 주말마다 들이닥치는 친지와 친구들을 맞느라 눈코 뜰 새 없이 바쁘지만 그래도 행복하기만 하단다. 田 글·사진 박창배 기자
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수십 년의 꿈 현실로 담아 낸 이천 54평 복층 목구조 황토집
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팔작지붕에 처마 끝 들어올린 남양주 53평 한옥
- 수도권 동북부에 자리한 도농복합도시인 남양주시. 서울 노원구 공릉동과 경계를 이루는데 태릉선수촌에서 야트막한 언덕 하나를 넘으면 남양주시 별내면이다. 키 재기를 하듯이 하늘 높은 줄 모르고 치솟은 콘크리트 숲 옆에 고즈넉하게 전원(田園)이 펼쳐진다. 남양주시는 개발제한구역과 상수원특별대책지역, 상수원보호구역, 군사시설보호구역 등에 묶여 전체 면적의 80%가 토지이용규제를 받고 있다. 콘크리트 숲에 잠식되지 않은 채 전원을 간직한 이유이기도 하다. 남양주시 별내면 화접리 불암산자락에 팔작지붕을 인 한옥이 한가로이 번잡한 도심을 굽어보고 있다. 비로부터 벽체를 보호하고 햇빛을 피하는 그늘을 만들려고 처마를 길게 뽑았다. 며느리서까래라고도 하는 부연(附椽)을 덧달아 처마 끝자락을 살짝 들어올려 기품을 높였다. 또한 기단(基壇)이 제법 높은 편인데, 돌 대신에 콘크리트를 타설하고 대리석을 덧붙였다. 특이하게도 한옥을 지어 입주한 건축주 구자현(60세) 씨는 빌라를 전문으로 시공하는 건축업자다. 현대건축업자 한옥을 짓다 건축주와 행인흙건축 이동일 사장과의 만남은 작년 봄, 한 통의 전화로 시작됐다. “소개를 받아 전화했으니 카탈로그 좀 보내 주세요.” “그보다는 현장을 직접 보고 판단하는 게 제일 좋습니다.” 며칠 후, 4월 중순 건축주는 여주 하품리 공사 현장을 찾아 이 사장과 첫 대면을 했다. “나도 업잔데, 콘크리트집만 수십 년을 졌어요. 내가 살 집은 건강에 좋다는 흙집으로 지으려고요. 한옥으론 안 지어 봐서……. 평당 얼마면 짓죠.” 기초 상담이 끝나자마자 이 사장이 현장 답사를 한 곳은 서울 외곽 천연의 전원주택지였다. “그린벨트지역이라 건축허가를 받아야 하니, 설계 초안을 작성해서 건축설계사무소에 보내줘요. 콘크리트집 전문가인 내가 지하실을 둔 기초공사는 할 테니 뼈대만 세워 줘요. 나무도 좋은 놈으로 하고, 서까래도 육송으로 해서 부연도 달고, 기와도 좋은 놈으로 쓰고……. 흙벽돌은 큰 거 작은 거 두 장을 덧대서 잘 좀 해 줘요.” 이 사장은 서울이나 다름없는 곳에 한옥형 흙집이 진출한다는 설레임으로 시공을 시작했다. 한편으론 ‘건축업자라, 뭔가 까다롭고 끝이 안 좋으면 어떡하지’하는 우려도 했다. 노원구 중계동 상가주택에 살던 건축주는 전원주택을 지으려고 그린벨트에 묶인 불암산자락 610평의 부지를 8년 전 평당 40만 원에 매입했다. 그리고 천혜의 전원주택지를 구했다는 소식을 접한 친구가 이웃하며 살자고 해서 300평을 넘겼다. 그린벨트에서 허가를 받아 건축할 수 있는 권리인 이축권(移築權)을 사들이면서 건축은 본격적으로 시작됐다. 용인이 고향인 건축주는 한옥에서 나고 자랐다. 콘크리트집을 전문으로 시공하면서도 늘 나무와 흙만으로 지은 푸근한 고향집을 떠올렸다. 일에 짓눌린 심신도 고향집에서 하루 이틀 묵고 온 날이면 언제 그랬냐는 듯 개운했다. 건축주가 한옥을 지을 요량으로 행인흙건축을 찾은 이유다. 이 사장은 지대가 높은 동남향 터에 뒷산의 산세까지를 고려한 ‘ㄱ’자 형태의 설계안을 설계사무소에 보냈다. 얼마 후 ‘지하층을 포함한 설계안이 확정됐고, 건축허가 절차에 착수한다’는 통보를 받았다. 그로부터 석 달 뒤, 건축주에게서 전화가 왔다. “왜, 견적서 안 보내요. 웬 장마가 이렇게 긴지. 10월 중순에 입주해야 돼요. 지하층 공사 끝나면 바로 일 시작할 테니 어서 올라와요.” 그렇게 해서 지루한 장마가 끝나기를 애타게 기다려 건축주는 손수 기초공사를 시작했다. “빨리 서둘러요. 내가 안 할 줄 알았나 보지. 이 놈의 장마 땜에 일이 많이 늦어졌어…….” 그런데 그 뒤에 한 차례 강풍이 몰아쳤다. 건축주는 뒷산의 흙이 무너져 내려 지하층 한 벽을 밀어냈지만 눈 하나 까딱 않고 10여 일 후 지하층을 벙커로 만들었다. 그 과정에서 흙물이 동네로 흘러 내려 민원이 만만찮았는데 그 모두를 거침없이 헤쳐나갔다. 콘크리트 기초가 끝난 후, 목재가 도착하고 본격적인 목수작업이 시작됐다. 주 목재는 북미산 햄록(Hemlock)을 사용했는데, 서까래만큼은 강화산 육송을 사용했다. 건축주는 낙엽송도 생각했지만 왠지 기계로 뽑아 낸 것 같아 자연미가 배어 나오는 육송을 고집한 것이다. “나는 콘크리트집 전문가지 흙집은 몰라요. 이 사장, 모든 걸 믿고 맡길 테니 잘만 지어 줘요.” 목수작업 전 건축주가 건넨 말이다. 업자 대 업자로서 이 사장의 우려는 기우에 지나지 않았다. 오히려 목수작업에 일체 간여치 않는 건축주의 배포에 놀랐을 정도다. 장마와 전투 끝에 완공한 집 한옥의 기본은 목수에게 달렸다는 이동일 사장. “집을 구성하는 뼈대와 지붕의 모양이 집 전체의 느낌을 좌우합니다. 그만큼 목수일이 중요하죠. 나이 많은 목수들은 시간에 개의치 않고 집을 짜는데, 시간을 다투는 이 집은 다행히도 젊은 목수들이 시공을 담당해 진척이 빨랐습니다.” 목수작업을 한 처음 일주일은 화창한 날씨 덕에 거침이 없이 진행됐다. 기둥과 처마도리, 보의 홈 따기 기계를 도입해 속도가 빨랐다. 젊은 시공팀은 기둥과 뼈대 세우기 열흘, 지붕이기 열흘, 이렇게 이십 일 만에 끝내겠다는 야심에 찬 계획까지 세웠다. 하지만 일주일 내내 억수로 퍼붓는 빗줄기는 작업을 가로막았다. 시공팀은 비가 그치면 목수작업에 투입됐다가 비가 퍼부으면 빠지는 ‘5분 대기조’와 같았다. 비상대기가 길어지자 효율이 떨어지고 시공팀도 지쳐갔다. 하지만 젊은 시공팀답게 상황을 반전하는 저력을 나타냈다. “새벽 6시30분부터 저녁 8시까지 강행군이 이어졌고, 비가 올 걸 대비해 야간작업도 병행했습니다. 시공 이사가 그러더군요. ‘저 친구들은 지금 노가다를 하는 게 아냐. 전투야! 전투를 치르는 중이라고.’ 시쳇말로 하루 품을 파는 게 아닌 온 몸을 다해 목수작업 그 자체에 몰두하는 모습을 보면서 삶의 모습이 닮은 동지애를 느꼈습니다.” 이 사장뿐만 아니라 이를 묵묵히 지켜 본 건축주도 “젊은 사람들이 한옥을 짓는 것도 놀라웠는데 일에 대한 자긍심도 대단해요. 집이 아닌 하나의 작품을 만드는 거 같았으니까요”라고 말할 정도다. 그렇게 악전고투(惡戰苦鬪)를 치른 후에야 서까래와 평고대(平高臺 : 처마 끝에 가로로 놓은 오리목)와 개판(蓋板 : 서까래와 부연, 목반자 따위 위에 까는 널)이 얹어지고, 부연(附椽 )이 달렸다. 추녀 끝에서 휘어져들어 간 서까래와 부연은 한옥 지붕선의 맛을 그대로 살려냈다. 돌출된 현관 지붕과 거실 그리고 집의 양쪽 지붕에 목기연(박공 머리의 박공널에 직각으로 거는 짧은 서까래)을 단 박공이 팔작지붕의 전통미를 더한다. 그 이음매를 지네철(박공의 두 쪽이 마주 닿는 이음매에 걸쳐 박는 지네 모양의 쇳조각)과 장식으로 마감했다. 그리고 용마루와 내림마루, 추녀마루가 선을 잡고 추녀기와 얹는 자리에 연함(기와 받침 부재)까지……. 그때 이 사장은 전통과 현대한옥이 만나는 과정에서 고민을 했다고. “장연과 단연으로 이뤄지는 전통 오량집(다섯 개의 도리로 구성된 지붕틀의 꾸밈새)으로 지붕선은 살리되 구조는 안정적인 트러스 방식으로 대체하고 그 위에 O.S.B 방수합판으로 마감했습니다. 한편 거실에만 별도의 오량 천장을 낸다는 게 썩 내키지 않았으나, 이 또한 한옥의 발전 과정에서 나타나는 필연적 과정이라 여겼습니다.” 기와집하면 으레 지붕에 기와를 이을 때, 산자(지붕 서까래 위나 고미 위에 흙을 받쳐 기와를 이기 위해 가는 나무오리나 싸리나무 따위로 엮은 것) 위에 황토를 이겨서 깐다. 이를 ‘알매’라고 하는데 요즘처럼 지붕과 천장을 단열하고, 방수 시트에 못으로 고정하는 현대기와 시공에서 흙은 지붕의 하중만 얹을 뿐이라고. 건축주는 조선기와를 닮은 현대기와를 선택했다. “조선기와는 해가 지나면 겉이 터서 벗겨지고 풀이 자라요. 반면 모양이 똑같은 조선기와는 3년에 한 번 칠만 하면 30년 이상 갑니다. 물론 동기와를 얹을까 생각도 했지만 가격이 만만치 않았죠.” 벽체는 황토벽돌 30㎝짜리를 눕혀 쌓은 후 작은 것으로 감쌌다. 외벽은 줄눈마감을, 내벽은 황토를 바른 후 벽지마감을 했다. 방에는 황토를 발라 마감한 후 장판지를 깔았으나 거실과 복도, 주방 등은 황토와 시멘트를 혼합해 바른 후 원목마루를 깔았다. 지루한 장마 속에 별내면 한옥이 제 모습을 갖춘 11월 건축주는 이주를 했다. 시간은 두 달여 걸렸는데 실지로 일을 한 시간은 한 달이 채 못됐다. 이십 일 만에 끝내겠다는 장담은 무색해졌지만, 불암산자락에 덩그렇게 자리잡은 한옥에서 시공팀이나 건축주 모두 맑은 가을 하늘을 보았다. 나무와 흙으로 지은 살 맛 나는 집 건축주 부인 김춘남(56세) 씨는 금년 봄 울밑에 호박을, 텃밭에 푸성귀를 심는 꿈에 부풀어 있다. 개운하게 맞이하는 아침마다 뒷산을 거닐며 맑은 공기를 맘껏 들이킨다. 서울에서 불과 언덕 하나를 사이에 두고 공기 층이 다르다는 게 아직도 믿기지 않는 모양이다. 53평이라 청소하기가 다소 버겁지만 남편이 6남매 중 맏이라 집안 대소사를 치르려면 넓은 평수는 아니라고 한다. 금년 서른한 살인 아들이 장가를 가고 하나둘 식구가 늘 것까지 생각해 지은 집이기도 하다. 현관에 들어서면 다소 긴 복도 우측 끝에는 거실이 좌측에는 주방과 두 개의 자녀방이 나온다. 복도를 통해 자녀방으로 직접 들어가도록 독립적인 공간을 만들어 준 건축주의 배려다. 유독 동물을 좋아하는 건축주는 상가주택에 살 때 옥상에서 동물들을 키웠다. 옥상에 갇혀 지내는 녀석들을 보면 안쓰러웠는데, 이제 넓은 마당을 맘껏 뛰노는 열한 마리의 개를 보면서 매우 흡족해 한다. 요즈음에는 부인만큼이나 봄이 오기만을 기다리고 있다. 240여 평의 마당에 텃밭을 만들고 잔디와 과수나무도 심으려고……. 田 ■ 글·사진 윤홍로 기자 ■ 콘크리트건축업자 대 흙집업자의 만남 “일이 훨씬 편해요. ‘이건 이렇고, 저건 저래요’하면 금방 이해를 해요. 주변 정리 건 청소 건 다 알아서 할 테니 일에만 집중하라고 하니 다른 신경 쓸 일도 없고…….” 건축주는 그랬다. 같은 업을 하는 사람이기에 까다로울 줄 알고 미리 겁먹었으나 현장 생리를 누구보다 잘 아는 처지기에 믿고 맡긴 일에 대해선 일체 언급을 하지 않았다. “잔정(情)은 없어요.” 그건 또 그랬다. 현장에서 이골나게 일을 시켜 온 이력으로 볼 때 가족처럼 일하는 우리들과는 다른 모습이었다. 더운데 고생한다며 음료수 하나 들고 올 만한데도 일체 잔정 표현이 없었다. 프로의 세계와 아마추어의 세계가 다르듯……. 우리는 그동안 조그만 일에도 얼굴을 찌푸리며 조바심을 내는 건축주와 이런 저런 얘기를 듣고 다니며 이렇게 할까 저렇게 할까 우왕좌왕하는 건축주들의 모습을 많이 보아 왔다. 그런 건축주들하고는 판이하게 달라 신선한 충격으로 다가왔다. 여기에 잔정까지 있다면 금상첨화겠지만 보다 중요한 건 전문가에게 믿고 맡기는 신뢰였다. - 행인흙건축 대표 이동일 ■ 건축정보 ·위 치 : 경기도 남양주시 별내면 화접리 ·건축형태 : 단층 목구조 흙집 ·부지면적 : 308평 ·건축면적 : 53평(지하 6평 별도) ·평면구조 : ‘ㄱ’자 형 ·실내구조 : 방3, 거실, 주방, 다용도실, 욕실2, 보일러실 ·외부마감 : 황토벽돌 줄눈마감 ·내부마감 : 황토미장 후 벽지 ·지붕마감 : 현대식 기와 ·창 호 재 : 하이섀시 ·바 닥 재 : 방-황토 미장 후 장판, 거실 복도 주방 - 원목마루 ·난방시설 : 심야전기보일러 ·건축비용 : 평당 550만 원 ■ 설계·시공 : 행인흙건축(031-335-8133)
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팔작지붕에 처마 끝 들어올린 남양주 53평 한옥
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[부동산 포커스] 세금으로 살펴보는 8.31 부동산 종합대책
- 정부는 8월 31일 투기를 통한 부동산 불로소득을 세금으로 환수해 사회에 환원한다는 내용을 골자로 한 ‘부동산종합대책’을 발표했다. 투기로 인한 불로소득을 원천 차단하고자 보유세와 양도세를 크게 올리겠다는 것이다. 이에 따라 국세인 종부세 과세 기준이 주택은 현행 9억 원에서 6억 원으로, 나대지는 6억 원에서 3억 원으로 큰 폭으로 강화된다. 또한 세금 부과 방식도 개인별 합산에서 세대별 합산으로 바뀐다. 양도소득세의 눈에 띄는 변화는 1세대 2주택에 대한 중과세이다. 그동안 1세대 2주택은 양도 차익의 9∼36퍼센트까지 세금을 냈지만, 2007년부터는 50퍼센트의 세금을 일률적으로 내야 한다. 다만 1세대 2주택자가 집을 팔도록 2006년 1년간 중과세 유예기간을 두고, 거래세인 취득세와 등록세율은 1퍼센트 인하해 부동산 거래를 활성화할 방침이다. 또한 나대지와 부재지주 토지에 대한 양도소득세를 60퍼센트로 올려 토지 투기를 차단하기로 했다. 8·31 부동산종합 대책은 이미 실수요자를 중심으로 움직이는 전원주택시장에는 오히려 호재(好材)가 될 것으로 보인다. 땅 투기 바람이 한풀 꺾이면서 거품이 빠진 가격으로 매물이 쏟아져 나오기에 전원주택 실수요자의 부담이 작아졌기 때문이다. 또한 수도권이 아닌 읍·면지역의 3억 원 미만인 1세대 2주택은 양도소득세 중과세 대상에서 제외돼 취득, 보유, 매도 단계의 세금 부담도 덜한 편이다. 보유세-6억 원으로 확대, 세대별 합산 과세 8·31 부동산정책의 핵심 중 하나는 주택과 토지의 보유세 인상을 통한 국세인 종부세의 강화다. 주택의 경우, 현행 종부세 과세 방법은 개인 한 사람이 보유한 주택을 합산했으나, 2006년부터는 세대가 갖고 있는 주택을 합산하는 ‘세대별 합산 방식’으로 바뀐다. 1세대의 기준은 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족(직계 존·비속, 형제자매)으로 주민등록상 1세대 1주택 양도세 비과세 적용 때의 세대 범위와 같다. 다만 배우자가 없더라도 30세 이상이거나 소득이 있으면 △주택 상속 △배우자 사망 △이혼 등의 경우는 1세대로 인정한다. 부부가 단독세대를 구성해 주택을 갖고 있는 경우도 1세대 2주택에 해당한다. 부모 명의로 1주택, 자녀 명의로 1주택을 소유했을 때 △미혼 자녀 △30세 미만 △무직인 경우에는 주민등록과 상관없이 1세대 2주택에 해당한다. 또한 과세 기준 금액이 9억 원에서 6억 원 초과로 강화된다. 과세 적용률도 2006년 20퍼센트를 시작으로 매년 10퍼센트씩 상향 조정돼 2009년에는 과표 적용률이 100퍼센트로 공시가격과 같아진다. 반면 지방세인 재산세는 큰 변화가 없다. 서민 주택 보유 부담을 덜기 위해 주택분 재산세 과표 적용률은 2006년부터 상향 조정되는 종부세와 달리, 2008년부터 매년 5퍼센트씩 올라가 2017년에 100퍼센트가 된다. 과세 방법은 현행처럼 물건별로 세금을 부과하고 세 부담 상한도 전년의 1.5배를 유지한다. 토지의 경우 가장 큰 변화는 나대지 등 비사업용 토지에 대한 종부세 과세 대상 확대와 세대별 합산이다. 나대지, 잡종지, 임야, 농지 등 비사업용 토지에 대한 종부세가 강화된다. 종부세 대상이 공시지가 6억 원 초과에서 3억 원 초과로 바뀌고, 과표 적용률은 50퍼센트에서 2006년 70퍼센트로 상향 조정 후 2007년부터 매년 10퍼센트씩 올라가며, 과세 방법은 주택과 마찬가지로 인별 합산에서 세대별 합산으로 바뀐다. 양도소득세-1세대 2주택 중과세 주택을 팔 때 내는 양도소득세를 1세대 2주택에 대해서는 중과세한다. 토지의 경우, 비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주(不在地主)의 농지, 임야, 목장용지에 대해서 비슷한 방식으로 불로소득에 대한 세금 징수를 강화한다. 중과세는 유예기간을 거쳐 2007년부터 시행되지만, 2006년부터는 1세대 2주택 등에 대해 우선 실거래가 과세가 이뤄질 예정이다. 실거래가 신고 절차는, 부동산 매매 시 거래 당사자 또는 중개업자는 계약 체결일로부터 30일 이내 실거래가를 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고해야 한다. 단, 중개업자가 거래계약서를 작성한 때에는 중개업자가 신고한다. 신고 의무를 위반(무신고, 지연신고, 허위신고)하면 매도자, 매수자 및 중개업자에게 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과된다. 또한 중개업자가 거래 내용을 거짓 기재하거나 이중계약서 작성 시에는 임의등록취소 또는 6월 이내의 자격이 정지된다. 1세대 2주택(2년 이상 보유)은 현재 9∼36퍼센트의 누진세율을 적용받아 양도소득세를 내고 있다. 그러나 2007년부터는 50퍼센트(주민세 포함 시 55%)의 높은 단일 세율로 세금을 내야 한다. 중과세 대상 주택은 장기보유특별공제 적용 대상에서도 배제된다. 먼저 주택의 경우는 1세대가 소유한 ▲서울·광역시(군지역 제외)의 모든 주택 ▲경기도(읍·면지역 제외)의 모든 주택 ▲기타 지역(광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍·면지역, 기타 도지역)은 공시가격 기준 3억 원을 초과하는 주택으로 2주택 여부를 판단한다. 1세대 2주택 중과 대상에서 제외되는 주택은 ▲기준시가 1억 원 이하인 소형주택 ▲상속 뒤 5년이 경과하지 않은 주택 ▲혼인이나 노부모 봉양을 위해 세대를 합치면서 2주택자가 된 경우(합친 지 5년 이내) ▲가구원 중 일부가 직장 문제로 다른 지역에 집을 산 경우(1년 이상 거주 요건을 채우고 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 양도하면 중과세 대상에서 제외) 등이다. 토지의 경우는 비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주의 농지, 임야, 목장용지도 2006년부터 실거래가 과세가 적용되고 2007년부터는 중과세가 적용된다. 기본적으로 실제 영농 등에 사용하지 않는 농지 등을 보유하고 있다가 양도 차익만 얻는 투기 수요를 차단하겠다는 취지다. 부재지주 등 개인이 소유하다가 매각할 경우는 2007년부터 60퍼센트의 세율로 중과세되고 장기보유특별공제 적용도 배제된다. 현행 농지법에서 인정하는 300평 규모의 주말 농장과 상속이나 이농 후 5년 이내에 양도하는 농지 등은 예외를 인정받는다. 거래세-실거래가 적용 정부는 보유세 강화에 따른 세부담을 덜기 위해 2006년부터 개인 간 주택 거래에 대해 취득세는 기존 2퍼센트에서 1.5퍼센트로, 등록세는 1.5퍼센트에서 1.0퍼센트로 각각 0.5퍼센트 인하한다. 취·등록세의 인하로 농특세(취득세의 10%)와 교육세(등록세의 20%)를 고려한 총 거래세는 올해 4.0퍼센트에서 2006년에는 2.85퍼센트로 내려간다. 2006년부터는 주택에 대해 실거래가를 기준으로 거래세를 부과하지만, 이번 거래세 인하로 실거래가와 기준시가의 차이가 별로 없다. 그러나 실거래가와 기준시가의 차이가 큰 지역은 거래세가 인하되더라도 실거래가 적용으로 인해 거래세 부담이 올해보다 오히려 증가한다. 예를 들어 올해 주택거래신고지역이 아닌 곳의 실거래가 4억 원(기준시가 3억 2000만 원)짜리 주택을 매입할 경우, 기준시가를 기준으로 1280만 원(3억 2000만 원×4.0%)의 거래세를 내야하지만 2006년에는 1140만 원(4억 원×2.85%)만 내면 된다. 주택거래신고지역 내 실거래가 5억 원(기준시가 4억 원)짜리 주택은 올해 2000만 원(5억 원×4.0%)의 거래세를 내야하지만 2006년에는 거래세가 1425만 원(5억 원×2.85%)으로 크게 감소한다. 전원주택시장 희비 교차 단독 필지 ‘쾌청’, 단지 ‘먹구름’ 8·31 부동산종합대책 발표 후 전원주택 시장은 양극화 현상이 뚜렷이 나타나고 있다. 단독형 전원주택은 쾌청한 반면, 단지형 전원주택은 먹구름이 드리우고 있기 때문이다. 2006년부터는 투기를 차단하기 위해 나대지에 대한 종부세가 6억 원에서 3억 원 이하로 대폭 강화되고, 양도소득세도 60퍼센트 세율로 중과세되며 장기보유특별공제 적용도 배제된다. 또한 실수요 목적이 아닌, 투기 목적의 토지 취득은 어려워진다. 농지 및 임야에 대한 토지거래허가요건이 토지 소재 시·군에 세대원 전원이 현행 6개월에서 1년 이상 거주토록 강화됐다. 또한 토지 전매제한 기간도 현행 6개월∼1년에서 2∼5년으로 늘어났다. 이렇듯 늘어나는 세금으로 더 이상 이익을 챙길 수 없기에 수도권 지역과 중부권 등에서 기존보다 30퍼센트 낮은 가격의 급매물이 쏟아지고 있다. 따라서 8·31 종합부동산대책의 영향을 비교적 덜 받는 전원주택 실수요자에게는 호재로 작용하고 있다. 도시민이 소유한 300평 미만의 주말농장 등은 양도세 60% 중과 대상에서 제외돼 양도세 부담도 없다. 또한 8·31 종합부동산대책 1세대 2주택자에 대해 2007년부터 50퍼센트의 무거운 양도소득세를 물리기로 했다. 하지만 수도권 외 읍·면지역에 소재한 3억 원 미만의 주택은 1세대 2주택에 해당되지 않아 양도소득세를 중과세하지 않는다. 현재 도시민이 수도권 외 읍·면지역에 2003년 8월 1일부터 2005년 12월 31일까지 기간 중에 농어촌주택(연면적 45평. 대지 200평 이하, 기준시가 7000만 원 이하)을 취득하여 3년 이상 보유하고, 당해 농어촌주택 취득 전 보유하던 주택을 양도할 경우 양도소득세를 면제해 주고 있다. 반면 전원주택단지나 펜션단지 개발은 힘들어진다. 기반시설부담금이나 개발부담금 부과 대상이 되면서 개발비가 더 들어가기 때문이다. 개발부담금은 일정 규모 이상의 토지 개발에 따른 지가 상승 차익을 환수하는 제도이다. 기반시설부담금은 토지의 고밀도 이용에 따른 기반시설 설치비를 원인자가 부담하는 제도이다. 토지 분할 허가 대상이 비도시지역으로 확대된다. 기획부동산업체의 무분별한 분할을 불허함으로써 투기적 거래를 차단하고, 기획부동산업체의 투기 조장 행위를 방지하려는 것이다. 이로써 전원주택단지나 펜션단지는 개발에 따른 수익성이 덜하기에 기피 현상이 뚜렷해질 것으로 보인다. 한편 정부에서는 도시자본의 농촌 유입을 위하여 ‘5도2촌’, 즉 5일은 도시에서, 2일은 농촌에서 보내기 운동을 전개하고 있다. 농촌에 주말주택을 갖자는 것인데, 여기에 힘입어 전원주택시장에 독립형 주말주택 바람이 일 것으로 보인다.田 정리 윤홍로 기자
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[부동산 포커스] 세금으로 살펴보는 8.31 부동산 종합대책
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행정수도 이전으로 술렁이는 충청도
- 행정수도 이전으로 술렁이는 충청도 -------------------------------------------------------------------------------- 섣부르게 후보지로 지목받은 지역에 투자를 하면 위험이 크다. 자칫 후보지에 포함되면 토지가 수용돼 큰 수익을 얻기 어렵기 때문이다. 그러나 강북 뉴타운지역으로 지정된 지역이나 그린벨트 해제지역에서처럼 발빠르게 행동하면 수용되는 것이 오히려 수익을 극대화할 수 있다고 생각하는 사람들도 많을 것이다. 즉 농가를 포함해 구입하고 농지에는 나무를 심어 이 나무가격이 효자 노릇을 한다는 것이다. -------------------------------------------------------------------------------- 16대 대선 기간 동안 국민의 관심사였던 행정수도 이전 문제가 긴 겨울잠에 빠졌던 충청권 토지시장에 큰 호재가 되어 다가오고 있다. 행정수도 이전 공약에 따라 후보지로 거론되고 있는 충청지역의 주민들은 “좀더 지켜봐야 한다”면서도 땅값 상승과 지역개발 기대감에 들뜬 모습을 보이고 있다. 수도 이전 후보지로 거론되는 충남 아산신도시 일대와 충북 청원군 오송·오창지구, 충남 공주시 장기면과 연기군, 금남면 및 남면 일대에도 서울과 수도권의 원정 투자자들이 몰려들고 있다고 한다. 그동안 수도권 일원 아파트가 부동산의 이슈였다면 앞으로 몇 년간은 충청권 일원이 큰 관심사가 될 전망이다. 그렇지 않아도 870만평 규모로 조성되고 있는 아산신도시 1차 107만평에 대한 토지보상이 끝나게 되면 인접지역에 장기투자를 하려는 수요에 의해 토지시세가 영향을 받을 것으로 예상되는 상황에서 행정수도 이전 문제로 한층 더 출렁이게 될 것으로 보인다. 또한 1992년 착공한 경부고속철도 1단계 서울~대전 구간이 2003년 12월 우선 개통되며, 고속철도 개통으로 인해 천안(서울에서 34분)은 물론 대전(서울에서 50분)까지 서울출퇴근 가능권으로 편입되는 것이다. 이렇듯 호재들이 많아 어느 때보다 충청권에 대한 투자자들의 관심이 뜨거워질 전망이다. 행정수도 이전 지역으로 거론된 지역 아산지역 고속철도와 경부고속도로, 장항선, 경부선 등이 지나는 교통의 요충지이다. 아산지역에서는 행정수도 이전 여부와 관계없이 2003년 땅값 상승이 이어질 것이라고 내다보고 있었다. 고속철도 외에도 삼성전자가 80만평 규모의 공단을 조성중이고, 순천향대학교 등 대학교들의 이전까지 예정돼 있기 때문이다. 이미 2002년 초 평당 30만원 안팎이던 신도시 내 땅값은 여름을 지나면서 35∼40만원으로 치솟았다. 신도시 외곽지역의 토지도 2002년 초보다 크게 올라 평당 20만원을 웃돌고 있다. 서울 등 외지인들에게 팔린 토지가 많고, 이미 가격상승이 된 상태이다. 고속철도가 개통되면 천안은 물론 대전까지 서울출퇴근이 가능해짐에 따라 투자하려는 수요자가 많은 상태에서 행정수도 후보지로도 거론되고 있다. 그러나 이 지역은 토지거래허가지역으로 지정되어 있어 실수요자가 아니면 거래가 어렵다. 토지거래허가지역에서 도시지역 외 농사는 303평 이상, 대지는 151평 이상, 임야는 606평 이상 매입하려면 현지에서 6개월 이상 거주를 해야 소유권을 이전할 수 있다. 공주시 장기면과 연기군 금남면 및 남면 지역 1970년대 박정희 대통령 시정 수도로서 가장 유력한 후보지로 꼽혔던 공주시 장기면과 연기군 금남면 및 남면 일대에도 서울과 수도권의 원정 투자자들이 몰려들고 있다. 이곳은 금강을 끼고 있고, 후보지 내 토지가 대부분 절대농지이거나 그린벨트로 묶여 있어 개발비용이 상대적으로 적게 든다는 평가를 받고 있다. 대전까지는 승용차로 15분 거리이고 호남·경부고속도로도 가깝지만 고속철도 역사가 없다는 게 흠이다. 공주시 신터미널 부근의 한 중개업소에는 하루에도 장기면 일대 땅값과 매물을 물어보는 외지인이 심심찮게 찾아오고 있으나 땅 주인들이 매물을 거둬들이고 관망하고 있는 상태라고 한다. 교통망이 좋고 용수가 풍부해 이 지역에는 중소규모 공장이 몰려 있다. 이 때문에 행정수도 이전과는 관계없이 공장용지 등은 거래가 활발하다. 금강 주변의 금남면과 남면 일대 토지가격은 농지가 평당 5만원, 대지와 준농림 임야는 평당 20∼30만원이다. 충북 청원군 오송·오창지역 충청북도 이원종 지사가 “행정수도 유치 선정을 위한 방안을 다각적으로 검토하라”고 지시함에 따라 학계·시민단체 등이 참여하는‘행정수도 유치추진위’를 구성하고 이에 따라 충북지역에서는 청원군 오송·오창지역이 부상하고 있다. 오송은 경부고속철도 오송역(미확정)과 청주공항, 경부 및 중부고속도로 등과 연결되는 교통요지이며 대청댐과 충주댐을 활용하면 용수문제도 해결되어 후보지로 가장 적합하다는 주장이다. 하지만 아직까지 거래는 활발하지 않다. 지난 1990년 중반 충북도청에서 오송 일대 신도시 개발계획을 발표하면서 한 차례 땅값이 뛴 뒤 6∼7년 동안 한산한 상태였다. 그러나 2002년 들어 다시 열기가 살아난 상태에서 행정수도 이전 후보지로 거론돼, 매물을 거둬들이는 매도자가 늘어난 반면 매물을 구하겠다는 외지인의 전화가 끊이지 않는다고 한다. 현재 땅값은 강내면과 강외면 일대의 농림지역이 평당 10만원, 농림지는 평당 15만원 선에 거래된다. 집을 지을 수 있는 주거지는 평당 100∼150만원, 상업용지는 150∼200만원까지 호가한다. 현지에서는 행정수도 이전이 확정되면 강내·강외면 일대와 서청주권의 그린벨트 해제지 등이 투자 유망지로 꼽히고 있다. 잘못 투자했을 때 문제점 섣부르게 후보지로 지목받은 지역에 투자를 하면 위험이 크다. 자칫 후보지에 포함되면 토지가 수용돼 큰 수익을 얻기 어렵기 때문이다. 그러나 강북 뉴타운지역으로 지정된 지역이나 그린벨트 해제지역에서처럼 발빠르게 행동하면 수용되는 것이 오히려 수익을 극대화할 수 있다고 생각하는 사람들도 많을 것이다. 즉 농가를 포함해 구입하고 농지에는 나무를 심어 이 나무가격이 효자 노릇을 한다는 것이다. 그러나 행정수도 이전계획이 예상보다 지연될 경우 자금이 장기간 묶일 가능성이 높다는 점도 염두에 두어야 한다. 또한 이런 지역에서는 속칭 ‘기획부동산’으로 불리는 텔레마케팅 토지사기단들이 그럴듯하게 포장된 청사진을 보이며 유혹하므로 조심해야 한다. 투자자들이 살펴야 할 부분은 행정수도 이전지역은 다른 지역보다 더 강력히 투기를 막겠다는 정부의 의지가 강하다는 것이다. 즉 투기지역 지정 및 토지거래허가지역을 지정한다는 것이다. 정부가 강력한 의지만 있다면 그린벨트 해제지역이나 뉴타운과는 다른 양상을 보일 수 있어 신중을 기해야 한다. 토지거래허가지역으로 지정된 강북뉴타운 지역은 주거지역 내이기 때문에 주소이전이 편리하고, 생활이 불편해도 출퇴근하거나 사회생활을 하는데 문제가 없다. 반면 행정수도 이전지역은 농촌지역으로 생활이 도시와는 다르고 출퇴근이 어렵다. 또한 재정경제부는 투기지역 지정 등을 내용으로 하는 소득세법시행령 개정안을 2003년 1월 1일부터 발효하는 만큼 부동산값이 최근 2개월 사이 전국 평균 가격보다 30% 이상 오른 지역을 투기지역으로 지정하고 양도세 중과세에 나설 방침이라고 한다. 국세청은 이들 지역의 부동산 매매가격 동향을 면밀히 파악하는 한편 매매거래내역을 수집, 전산 분석에 나서기로 했다. 땅값이 단기간 내 급등한 지역에서의 매매행위자, 땅거래를 많이 한 사람, 단기간 내 사고 판 투기혐의자, 미성년자·부녀자·노령자 등 자금능력이 없는 연령층의 토지 소유자 등을 투기혐의자로 분류해 조사하고, 투기혐의자에 대해서는 양도세 조사뿐 아니라 자금출처 조사도 함께 실시해 세금을 추징하는 등 강력한 의지를 표명하고 있어 투기꾼과 정부의 술래잡기에 선량한 투자자들이 불이익을 당할 수 있기 때문에 신중을 기해야 한다. 늑장 대처가 땅투기를 조장할 수 있다 행정수도 이전 문제는 2003년 부동산의 가장 핵심적인 이슈가 될 것이다. 2002년 12월 부동산 투기열풍 조장기관으로 건교부가 선정되었다는 기사가 나온 적도 있다. 결국 시기를 놓친 ‘뒷북행정’이란 오명을 쓰게 된 것이다. 얼마 전 그린벨트 지역 내 진흥지역 농지를 처분하려는 K씨에게 적정가격에 대한 컨설팅을 의뢰받은 적이 있다. 평당 35만원에 구매자가 나타났는데 처분을 하는 것이 좋은지 보유하는 것이 좋은지 컨설팅을 받아보겠다는 것이다. 이 지역 가격을 조사한 결과 처분하기를 권했다. 그러나 K씨는 혹시 그린벨트가 해제되어 행정타운이 들어서게 되면 가격이 수직상승하게 되어 자신만 바보가 되는 것이 아닌지 의심스러워했다. 진흥지역 내 농지라면 3만원에서 10만원 정도가 적당한 가격이지만 이미 지역시세는 평당 25만원에서 30만원 선인데도 35만원에 사겠다는 매수자가 있다는 것이다. 상상을 초월하는 비싼 가격이지만 투기가 먹혀들게 한 행정의 탓이라고 할 수 있다. 행정수도 이전지역에서는 이런 점들을 간과해서는 안된다. 그릇된 행정은 투기를 조장하고 서민들의 투자를 죽이는 격이 될 수 있다. 적은 돈으로 조심스럽게 투자에 접근하는 서민들은 속도 면에서 투기꾼보다 한 템포 느리기 때문에 손해를 볼 수밖에 없다. 전매행위를 모르는 선량한 서민들은 미등기 전매를 앞세운 투기꾼들에게 당하기 일쑤이며 손해를 보는 경우가 허다하다. 따라서 미등기 전매행위나 농지의 불법전용, 소급계약서 등 주의해야 할 것들이 상당히 많다. 투기가 아닌 건전한 투자로 가야 한다 보통 사람들은 재테크 수단으로 증권보다는 부동산을 선호한다. 그런데 부동산 투자에 편견을 갖고 정책이 운영되어 온 것이 현실이다. 지난 IMF를 거치면서 경기부양책과 서민들의 실업구제를 위해 신규 아파트 구입의 규제였던 미등기 전매행위를 장려하여 부동산 경기를 살리게 된 것이다. 그러나 제조업보다는 미등기 전매로 회사를 운영했다는 말이 나올 정도로 투기꾼들에게는 살판나고 서민들의 가슴에는 멍이 드는 사회적인 문제가 발생하자 급약처방을 내린 격이 되었다. 이것은 부익부 빈익빈 현상을 가져와 서민들은 우선 먹고 살기는 했으나 그 대가로 내 집을 소유하겠다는 소박한 꿈을 버려야 했다. 아파트와는 달리 토지는 규제하기가 쉬운데다 어느 정도 투기라는 편견을 가지고 보기 때문에 건전한 투자도 투기로 보는 성향이 많다. 그래도 이제는 아파트보다 토지 쪽에 자금이 모여들 것이다. 이럴 때는 안전한 투자로 가는 것이 안정적인 재테크가 될 것이다. 행정수도 이전부지로 거론되고 있는 지역에 장기적으로 10년 이상 묻어두면 된다는 생각에‘묻지마 투자’를 해서도 안된다. 후보지에 포함되어 토지가 수용되면 상가를 짓거나 대토를 받는 식의 투기를 하는 것도 현명치 못한 판단이다. 이런 지역에 눈길을 돌려라 아산시 배방면 장지리는 천안시와 경계지역이면서 천안 고속철도 역사가 있다. 또한 토지거래허가지역이 아닌 인접지역으로 천안시 풍세면과 광덕면이 있다. 이 지역은 천안~논산 간 고속도로 남천안IC의 역세권이면서 천안 고속전철 역사에서 15∼30분 거리에 위치해 있다. 오히려 행정수도 이전부지로 거론된 아산지역, 연기·공주지역의 배후지역이면서 토지거래허가지역에서 제외되었으므로 준농림지 시세가 평당 8∼20만원 사이이며 대지는 15∼40만원 사이다. 물류센터나 연구소, 공장부지가 많이 거래된 곳으로 아직 저평가된 지역이 많아 투자처로 적당하다. 천안시 북면지역에는 친환경정책으로 전원주택들이 많다. 단지분양가는 평당 50만원 선이며 주변 준농림지 시세는 평당 7∼15만원선, 대지는 20∼30만원 선이다. 병천면, 목천면, 동면, 성남면 지역도 이와 비슷한 시세이나 주변에 공장과 축사가 많아 도농복합적인 성격이 강하다. 그밖에 진천군 백곡면과 문백면 지역도 영향을 받을 것으로 보이며, 연기군 전의면·전동면, 공주시 정안면·의당면 지역도 눈여겨볼 만하다. 田 글 진명기 dol@greenhouse21.com [글쓴이 진명기는 전원주택 전문 부동산중개업소인 ‘전원주택 돌’의 대표로 풍부한 현장 경험과 이론을 바탕으로 전원주택 부동산과 관련해서는 전문가로 통한다. 수도권 주변과 지방의 땅을 대상으로 단순 중개는 물론, 전문적인 컨설팅에 이르기까지 폭 넓게 활동하고 있다.] 전원주택이 만난 사람 ‘돈 버는 땅 돈 되는 전원주택’의 저자 진 명 기 전원주택은 재테크가 안 된다고 한다. 그 이유는 무엇일까? 20년간 경기도 농가주택 80%를 중개했던 ‘돌공인중개사’ 진명기 사장은 전원주택에 대한 잘못된 인식에서 찾았다. “전원주택하면 으레 잔디가 깔리고 연못이 있는 호화롭고 큰 집만 생각해요. 전원주택은 분양 차익과 가격 상승이 뛰어난 아파트와 비교할 때 투자가치가 떨어지고, 전원주택 마련시 한꺼번에 많은 목돈이 들어가지요. 그런데도 급하게 자금이 필요해서 팔려고 하면 아파트처럼 쉽게 팔리지 않아 환금성이 떨어집니다. 이젠 전원주택도 사용자의 주거 목적과 개성, 경제적 규모에 맞게 크고작은 다양한 형태로 지어야 합니다.” ‘3,000만원짜리 주말주택 어때요?’ 진명기 사장이 최근 저술한 《돈 버는 땅 돈 되는 전원주택》의 화두다. 진 사장은 토지와 전원주택만을 중개해 온 토지컨설턴트다. 90년대 천리안, 하이텔 등의 PC통신에 전원주택 IP를 제공하면서 글을 쓰기 시작했으며, 《월간 전원주택라이프》에 ‘진명기의 집여행’ ‘토지·전원주택 컨설팅’을 연재하면서 본격적으로 세인에게 알려졌다. 현재 《월간 전원주택라이프》에 ‘부동산 컨설팅’을 연재하면서, 《중앙일보》 ‘조인스랜드’의 프랜차이즈 공동사업체로 선정되어 전원주택, 토지, 매물을 소개하고 있다. 또한 www.greenhouse21.com에 전원주택 자료를 무료로 공개하고 있다. 《돈 버는 땅 돈 되는 전원주택》은 20여 년 동안 오직 땅과 전원주택만 중개해 온 전문가의 열과 성을 담은 실무 교과서라고 할 수 있다. 저자는 땅을 살 때는 첫째,‘땅을 살 때는 겨울에서 이른봄이 좋다’고 말한다. “이 시기는 모든 대지가 옷을 벗는 계절이기에 여름의 무성한 숲이나 가을의 단풍에 현혹되어 올바른 판단을 그르칠 염려가 줄어들기 때문입니다. 또한 땅의 기운과 몸의 기운이 일치하는지 느껴 보아야 합니다. 즉, 편안하고 따스함을 느끼면 좋은 자리지만 어색하거나 불편함을 느낀다면 피해야 합니다.” 둘째, ‘첫눈에 반해버리면 아무것도 볼 수 없다’고 한다. “강변의 전원카페에 앉아 있다 보면 이런 곳에 전원주택을 지을까 하는 생각이 들 수 있어요. 그러다 옆 사람들의 땅 이야기에 귀가 솔깃해지죠. 그러나 땅을 보지도 않고 반해버리면 아무것도 볼 수 없어요.” 셋째, ‘땅의 기운을 느껴보고 선택하라’고 한다. “초보자라면 우선, 재테크가 되지 않아도 마음이 편해지는 터부터 찾는 게 좋아요. 도시에서 살던 사람들이 시골에 가면 모두 좋게 보일 수 있으므로 자신에게 맞는 터를 신중하게 느껴야 합니다.” 넷째, ‘기분이 좋지 않고 산만해지는 땅이 있다’고 한다. “마음이 산란해지는 터는 풍수지리상 음기가 성행하는 곳입니다. 보통 저수지나 강, 냇가 등 물이 있는 곳은 습기가 많아 음기가 성행하죠. 습하지도 않은데 음기가 강한 곳은 보통 흉가 터입니다. 주변에 묘지가 많다든지, 가축을 기르는 곳이나 쓰레기 매립장 등 혐오시설이 있는 경우도 피해야 합니다.” 이 책은 이처럼 실용서답지 않게 읽는 재미를 더했다. 이러한 문체로 전원주택의 여러 가지 유형, 전원에서 할 수 있는 사업, 재테크가 되는 전원주택, 땅 고르는 법 등을 요목별로 정리했다. 뿐만 아니라 사업성공을 위한 토지 컨설팅, 알짜배기 농지·임야 문답, 떠오르는 유망 전원주택지 지역분석 등 사례를 풍성히 담고 있다. 그러면 향후 전원주택 시장 동향은 어떨까? 서두에서 언급한 대로 전원주택에 대한 인식 변화로 ‘전원주택도 재테크가 된다’고 밝힌다. “이제 전원주택은 고향의 향수를 달래는 실버세대들만의 것이 아닙니다. 실수요층이 30, 40대로 낮아지면서, 이들이 중심축이 되어 다양한 주거문화 형태로 정착하리라 봅니다. 합리적이고 실용성을 추구하는 이들의 관점에서 보면, 전원주택은 충분히 재테크도 되면서 주거 욕구도 충족시키는 두 마리 토끼인 셈입니다.” 20여 년 전원을 누빈 진명기 사장은 스스로 ‘영원한 촌놈’으로 남기를 원하다. 수수한 옷차림새에 다소 어눌한 듯하면서도 진솔함이 배어 나오는 그를 고객들은 더 신뢰한다. 지금 그는 베스트셀러에 오른 《돈 버는 땅 돈 되는 전원주택》을 토대로 대학 강의 준비에 한창이다. 진명기 저 | 굿인포메이션 | 신국판 | 512쪽 | 15,500원
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행정수도 이전으로 술렁이는 충청도
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안성 용설저수지 주변 전원주택단지의 개발 전략과 적정 분양가 산정
- 안성 용설저수지 주변 전원주택단지의 개발 전략과 적정 분양가 산정 -------------------------------------------------------------------------------- 적정 분양가를 산정 하는 것은 단지의 분양 성패를 좌우하는 중요한 일이라고 본다. 특히 요즘 같이 경기 침체기에는 더욱 그렇다. 우선은 주변에 거래 된 단지나 준농림지 시세를 비교 분석하고, 본 의뢰 단지의 입지 여건도 감안해야 한다. 본 의뢰단지는 적절한 계단식 장방형단지로 구성되어 있어 각 필지별 조망권이 좋은 편이며, 아늑한 야산 속에 묻혀 있고 자연마을과 300m 거리에 위치해 적당한 거리를 유지하고 있다. 이런 점을 감안하면 본 의뢰 단지는 B급지 정도로 산정할 수 있는데, 평상시 같으면 단지인 점을 감안하여 25~35만원 선이 적당하다고 보나 현시점에서는 22~25만원 선이 적당하다고 본다. -------------------------------------------------------------------------------- 구의동에 있는 모 회사에서 전화가 왔다. 안성에 개발 중에 있는 단지를 분양하려고 하는 데 어떻게 했으면 좋은지 상담을 하고 싶다는 것이었다. 개발을 시작할 때에는 야심에 찬 계획으로 전국적인 체인망을 구성하여 한 곳에 싫증을 느끼면 타지 역에서도 일정한 기간을 거주할 수 있는 콘도형 전원주택을 단지화 하려고 했다는 것이다. 그러나 막상 사업을 시작하자 일이 순조롭게 되지 않아 의뢰지(안성 죽산 용설저수지 주변)만이라도 전체적으로 매도를 하든지 분양을 했으면 한다는 것이었다. 그러면서 다음과 같이 나름대로 생각했던 분양 안내 자료(아래표 참조)를 보여 주었다. 지리적 요건과 교통 천호동에서 70km 반경에 위치하며 중부고속도로 일죽 나들목에서 약6km 거리. 강동권에서 50분~1시간 거리로 용인이나 이천 지역 변두리 지역보다 시간이나 거리상으로 가까우면서 나들목 역세권 지역에 속해 교통의 편리성을 잘 활용 할 수 있는 지역에 속한다. 또 2003년 준공예정인 ‘하남-호법간’ 8차선 전용차선이 완공되어 개통된다면 교통체증에서 오는 불쾌감이 없어져 심리적 거리가 보다 짧게 느껴질 것으로 보인다. 서해안 안중에서 동해안의 삼척과 동해로 이어지는 38번 국도는 4차선화 되어 동서를 가로지르는 허리 역할을 하는 중요한 중추 역할을 하게 된다. 주변 환경 안성지역은 경부선이 지나는 서쪽은 성장 관리 권역이며, 중부 고속 도로가 지나는 동쪽은 자연보존권역에 속하는 도농복합도시 지역이다. 자연보존권에 속해 상대적으로 부동산 가격이 저렴한 일죽 나들목 주변에는 한때 축사들이 많아 전원주택지로서는 적합하지 않다는 이야기가 많았으나 현재는 축사들이 많이 없어졌다. 따라서 환경이 좋고 산세가 좋은 곳으로 농가주택이나 전원주택을 찾는 사람들도 점차 늘어나고 있다. 특히 자연 환경이 잘 보존된 용설 저수지 주변으로 수요자가 많다고 한다. 본 의뢰단지는 북서에서 동남으로 대각선으로 이어지는 장방형 부지다. 앞에는 실개천이 있고 주변에는 소나무, 참나무, 밤나무 등 침엽수와 활엽수가 우거진 자연마을 상단 골짜기에 위치하고 있어 아늑하고 동북방향으로 트인 지세를 이루고 있다. 생활 환경 성장관리권역과 자연보존권역이 공존하면서 수도권 위성도시인 안성시는 교육의 도시로 알려진 곳으로 중앙대와 산업대학 동아방송대, 두원대학 등이 있는 도시다. 중부고속도주변인 일죽 나들목과 죽산 시내에서 약6km 거리이며, 5분 거리에 초중고와 두원대학이 있고 5백세대 임대 아파트가 분양되어 입주를 앞두고 있어 생활편의 면에서도 훨씬 좋아질 것으로 보인다. 안성이나 죽산에는 옛 시골의 정서가 깃 든 5일장도 남아 있어 실질적인 도움이 됨으로 이 또한 장점이 된다. 레저 시설로는 이천 설봉 온천, 충주 앙성에 있는 탄산 온천지역과 돈산까지도 20~30분대에 다닐 수 있다. 3~10분 거리에 용설, 도화동 낚시터가 있으며 안성 컨트리클럽, 지산 컨트리클럽, 양지 컨트리클럽, 태영 컨트리클럽 등 골프장도 10분에서 20분 거리에 있다. 주변 시세와 비교 분석 분양 안내 자료를 보면 인터넷상에서 떠도는 높게 책정된 땅값 사례를 현재의 보편적인 시세인 것처럼 조사표로 작성되어 있는데 이것이 문제다. 좀 더 높은 가격을 받기 위해 그랬겠지만, 이렇게 분양을 하려고 한다면 많은 고생을 하면서 새로운 길을 찾아 나선 보람도 없이 분양을 하는데 어려움이 많을 것은 자명한 일이다. 본 의뢰지에서 1km 거리에 위치한 용설 저수지 주변 준농림지 시세가 평당 20만원에서 30만원 선이며, 용설 저수지 하단 마을 유명 연극인 홍신자씨의 연극 무대 ‘웃는 돌’을 가는 길목의 준농림지가 평당 13만원(전 1,000평)에 매물로 나와 있다. 용설 저수지를 지나 칠장사 가는 길목의 단지가 평당 30만원에 분양되었고, 죽산면 일대 대지 시세가 A급지가 평당 30~40만원, B급지가 평당 15~25만원, C급지가 평당 8~13만원이다. 단지 분양 전략 앞에서 설명한 바와 같이 주변 환경과 교통 생활의 편리성을 강조한다고 해도 리조트 타운 현황 도면은 1차 단지와 2차 단지로 구분되어 있어 괜한 트집을 잡힐 수 있다는 것을 간과해선 안 된다. 보통 사람들 생각에는 전원주택은 준농림지역에서만 건축이 가능한 것으로 알고 있다. 사슴농장으로 형질 변경된 임야는 사슴관리 사옥부지는 대지로, 그 외 부분은 잡종지로 변경되는 경우가 많다. 지역에 따라서는 대지로 되는 경우도 있으나 허가 목적 변경(용도를 변경해 일반주택으로)은 시설물의 최종 사용검사필증을 받은 날로부터 3년이 지나야 가능하고, 그 이전에 용도를 변경하려면 형질변형 신청을 다시 받아야 한다. 여기서 문제가 되는 것은 국토이용 계획상 보전임지에서 전용이 가능한 것은 일반주택이 아닌 농가주택 농업용 시설만 가능하기 때문에 준보전임지를 다시 일반주택부지로 형질변경 신청을 해야한다는 것이다. 또한 보전임지는 행위를 제한하기는 하나 소유권 이전은 가능하다. 다행히 본 의뢰지에는 준보전임지가 포함되어 있어 농장형 전원주택단지로 분양할 수 있다. 사전에 사슴 사육장을 겸한 전원주택단지를 분양한다는 것을 감추고, 앞의 내용처럼 전원형 콘도 수익성이나 안정성만을 강조한다면 오히려 구매자는 믿지 못할 것이며 분양하기도 어려울 것이다. 그러나 생각을 조금만 바꾸면 농림지역이나 보전임지에서도 집을 지을 수 있는데 다름 아닌 농업 소득 목적으로 하는 버섯 재배, 토끼 사육, 사슴 사육 등이 목적일 경우이며, 이런 경우 임야도 형질변경 전용 허가를 받을 수 있다는 것를 알려줄 필요가 있다. 그리고 환경은 준보전 임지보다 보전임지가 쾌적할 수 있다는 것도 부각할 필요가 있으며 집을 짓는데도 가격면에서는 준농림지역보다 저렴하다는 것을 인식시켜주면 구매에 좀 더 적극적으로 나설 것으로 본다. 본 의뢰 단지는 타 전원주택단지와 달리 보전임지와 준보전임지가 섞여 있는데 보전임지는 사슴농장으로, 준보전임지는 용도 변경허가를 받아 일반주택으로 해서 단지를 조성할 수 있다. 자칫 불리한 조건 같지만 이를 잘 활용하고 부각시키면, 오히려 테마를 갖춘 매력적인 단지가 될 수 있다. 그리고 분양면적이 너무 크게 나뉘어진 것도 재고를 해야 할 부분으로 현재 660㎡(213평)~1,713㎡(562평)으로 구성된 필지를 1백50평~3백평 사이로 재분할해야 한다고 본다. 적정가격 산정 적정 분양가를 산정 하는 것은 단지의 분양 성패를 좌우하는 중요한 일이라고 본다. 특히 요즘 같이 경기 침체기에는 더욱 그렇다. 앞서 말한 바와 같이 주변에 거래 된 단지나 준농림지 시세를 비교 분석하고, 본 의뢰 단지의 입지 여건도 감안해야 한다. 본 의뢰단지는 적절한 계단식 장방형단지로 구성되어 있어 각 필지별 조망 권이 좋은 편이며, 아늑한 야산 속에 묻혀 있고 자연마을과 300m 거리에 위치해 적당한 거리를 유지하고 있다. 임야는 형질 변경 허가가 나온 뒤 토목공사 준공 허가를 받으면 대지나 잡종지로 형질변경이 된다는 점에서 주택 준공검사가 끝난 뒤에 지목이 변경되는 것보다 유리한 점이 있다. 또 임야에서는 토목공사가 끝난 뒤 집을 바로 지을 수 있으나 농지는 매립 부지인지, 그리고 매립을 한 부지라면 3~4년이 경과된 부지인지 살펴야 하는 등 알아 봐야 할 점이 많으나 본 의뢰 단지는 이런 점에선 장점이 된다. 단점으로는 전경을 바라 볼 수 있는 가시권 거리에 차이가 있고, 3번 부지 앞쪽에 묘지가 3기나 있다는 것이 단점이 될 수 있다. 이런 점을 감안하여 위에서 말한 것을 종합해 본 결과, 본 의뢰 단지는 B급지 정도로 판정을 내릴 수 있다. 평상시 같으면 단지로 조성되는 점을 감안하여 25~35만원 선이 적당하다고 보나 현시점에서는 22~25만원 선이 적당하다고 본다. 결 론 수도권 위성 도시이면서 서해안 배후 도시가 될 안성시는 서울과 대전광역시의 중간에 위치해 전원단지 가교역할을 하는 지역이다. 또한 교육의 도시 청주에서도 접근성이 좋아 대전, 청주에서도 수요자가 많이 나오는 지역이란 이점이 있다. 이 지역에는 유명 연극인이 살고 있고 용설 저수지변에 야외 예술 공연장을 짓고 있어 전원주택에 살면 문화의 혜택을 받을 수 없다는 단점도 보완 될 수 있다. 충분히 부각시킬만한 가치가 있는 항목이다. 중부고속도로 일죽 나들목의 역세권에 속해 있는 것도 수요를 창출하는데 도움이 될 것이라고 본다. 그러나 행정상 용인이나 이천이 아닌 안성이란 점이 심리적 거리감을 갖게 할 수 있다. 용인이라면 초기 부지 구입비용으로 6천만원~1억원 사이에 수요자가 많으나 안성에서는 초기 부지 비용으로 3천만원~6천만원선의 수요자가 70%인 점을 살린다면 단지를 분양하는데 어려움이 없다고 본다.田 ■글 진명기(전원주택 전문 컨설턴트 02-536-2500) ■분양 개요 1 소재지: 경기도 안성시 일죽면 죽림리 2 총면적 13,686㎡ 3 필지 면적: 300~600평 4 세대수: 8필지 5 희망가격:30~40만원 ■교통 여건 1 동서울에서 40분 거리. 용인에서 10분 거리. 2 중부. 광주, 이천, 일죽 실시간 왕복 거리. 3 서울 출퇴근의 편리성. 중부고속도로 8차선 확장 공사중이며 38번 국도 인접. ■주변 환경 1 두원공대 3분 거리. 2 주택 뒤에 산책로 1km, 앞쪽에 청록의 죽림산 위치. 3 계곡 물이 흐른다. 4 용설 저수지 인접. 5 인근에 임대아파트 5백 세대가 분양되고, 입주를 앞두고 현재 잔여 세대 분양 중. 6 울창한 산림 깨끗한 주변환경. 7 양궁장 개설 예정. 8 예술인 단지 조성. 9 태고의 신비를 간직한 죽림산 칠장사 소재. 10 야외 예술 공연장 2분 거리. 11 안성 컨트리클럽 10분 거리. 12 현대 산업 개발 20만평 아파트 용지 확정. ■투자 가치 1 전원주택 가격 오름세 예상. 2001년 후반부터 실제 IMF 이전 가격으로 분양 시세 차익 100%~130% 기대. 2 개인 필지별 분할되어 있어 소유권 우선 이전 가능. 3 대지 전 필지별 준공완료 상태(대지 조성사업 완료) 4 투자의 안전성 보장(분양과 동시 소유권 이전) 5 전원형 콘도 수익성 보장(타지역 사용권 부여) 6 최고의 특급지역으로 희소성 가치 크게 부각. ■기타 내용 IMF관리체제 시절 평당 40~70만원선이면 수도권 근교의 괜찮은 단지형 주택을 잡을 수 있었다. 그러나 올해 1월까지도 가격대는 지난해와 거의 비슷한 수준에 머물러 왔으나 경기 회복 기미에 따라 점차 상승 추세로 전환될 예정이다. 이런 내용의 문구와 리조트 타운 현황도, 분양 조건표 그리고 안성시 주변 전원주택지 분양 현황표 등이 포함되어 있었다. ■ 의뢰지에 대한 수정안 1. 의뢰 단지: 안성시 죽산면 죽림리 일명(마림마을) 2. 면적: 8,148㎡ 3. 필지 당 평수 :150평~3백평 4. 적정 가격: 22만원~25만원 월간 ‘전원주택라이프’가 부동산 무료컨설팅을 실시합니다. 소유하고 있는 전원주택(지)에 대해 자세한 물건 소개와 사진을 우편으로 보내 주시면 매달 1분을 추첨하여 무료 컨설팅을 해드립니다. 추첨된 물건의 컨설팅에 대해선 본지 게재를 원칙으로 하며, 기타 보내주신 자료와 사진은 반환하지 않습니다. 보내실곳: 서울 마포구 성산동 275-1 덕성빌딩 4층 전원주택라이프 편집부 앞 보내실 자료: 간단한 현황 자료(전화번호 명기)와 사진 2장 마감기한 : 매월 10일까지 문의전화: 월간 전원주택라이프 02-323-3162
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안성 용설저수지 주변 전원주택단지의 개발 전략과 적정 분양가 산정
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최근 도로 사정 좋아지며 ‘눈길’ 지가도 대체로 무난
- 포천 최근 도로 사정 좋아지며 ‘눈길’ 지가도 대체로 무난 -------------------------------------------------------------------------------- 서울 동북지역에 위치한 포천군은 동부 간선도로가 개통되면서 교통이 편리해졌고 이 때부터 전원주택지로써 세인의 관심을 끌기 시작했다. 또 3번 국도 의정부에서 43번 국도를 이용, 포천으로 가는 길과 퇴계원을 지나는 47번 국도가 4차선이 개통이 되며 더욱 편리해졌다. -------------------------------------------------------------------------------- 서울 동북지역에 위치한 포천군은 동부 간선도로가 개통되면서 교통이 편리해졌고 이 때부터 전원주택지로써 세인의 관심을 끌기 시작했다. 또 3번 국도 의정부에서 43번 국도를 이용, 포천으로 가는 길과 퇴계원을 지나는 47번 국도가 4차선이 개통이 되며 더욱 편리해졌다. 포천은 예로부터 물이 많은 고장으로 큰 물줄기가 두 개 있는데 포천천과 영평천이 그 것이다. ‘포천’이란 지명도 물이 밖에서 흘러 들어오는 것이 아니라 흘려 보낸다는 뜻에서 유래된 말이다. 백운계곡을 타고 흐르는 맑은 물과 이 물맛이 만나 ‘이동 막걸리’라는 걸작을 탄생시키기도 했다. 산정호수가 있어 유원지로서도 큰 역할을 하는 도시다. 이밖에 역사적으로 유명한 사람들을 많이 배출하기도 했는데 양사언, 최익현 선생 등이 태어났다. 또 이덕형 선생은 포천읍 자작리, 사육신의 한 사람이었던 충무 유응부 선생은 소흘읍 무봉리에서 태어났다. 소흘읍 광릉수목원 있는 지역으로 일반사람들에게도 잘 알려진 지역이다. 소흘읍은 43번 국도가 지나는 도농복합도시로 국도변은 준도시 지역으로 아파트나 공장지대로 개발되고 있으며 고모리, 직동리 일부는 카페나 가든촌이 형성돼 있다. 전원주택지로는 무림리, 직동리, 이곡리, 주변이 좋다. 전원주택지로 적당한 지역의 준농림 시세는 평당 20만~40만원 선이며 대지는 평당 50만~70만원 선이다. 포천읍 왕방산 자락 남쪽에 위치해 경관이 좋다. 43번 국도변은 전원주택보다 빌라 부지나 공장, 아파트가 들어설 지역이다. 호리병 같이 생겼다 해서 ‘호병골’로 불리는 신읍리 일대는 전원주택지로 적당하며 동두천으로 이어지는 설운리 목동지역도 전원주택지로 적당한 지역이다. 지역시세는 대지가 평당 40만~60만원 선이며 준농림지는 15만~30만원 선이다. 군내면 포천읍 동남쪽에 위치하고 43번 국도와 47번 국도를 잇는 가교역할을 한다. 회현면을 지나 서파 사거리를 거쳐 가평 현리로 가는 지름길 역할을 하는 도로가 개통이 되어 편리해 졌다. 북리 주변 자재울, 송절, 샛말부락 주변이 전원주택지로 적당하며 지역 시세는 대지가 평당 20만~40만원, 준농림지는 평당 10만~20만원 선이다. 내촌면 47번 국도가 지나는 내촌면에는 주금산 자락의 베어스타운 스키장이 있는 곳으로 전원주택을 찾는 이들이 적지 않다. 그러나 국도변의 경우 평당 70만~1백20만원 선으로 비교적 비싼 편이며 죽엽산 자락의 진목리, 마명리 주변이 비교적 저렴한 시세를 형성한다. 이 지역 준농림 시세는 평당 10만~30만원 선이며 대지는 평당 30만~50만원 선이다. 화현면 명덕, 화현, 지현 3개 리로 구성된 면이다. 운악산 서북 지역에 위치하고 있는 화현면은 37번 국도와 47번 국도가 겹쳐 지나는 지역으로 서파 사거리에 근접, 비교적 교통이 편리한 지역으로 꼽힌다. 명덕온천, 극동컨트리, 운학산 등산로 등 등산, 레저, 스포츠 등 사계절 관광단지로 새로운 명소가 됐다. 전원주택지보다는 휴양전원주택이나 주말주택지로 적당하며 지역 시세는 평당 대지가 30만~50만원 선이다. 준농림 시세는 평당 8만~30만원 선으로 편차가 다소 심한 편이어서 전문가와 상담하는 것이 좋다. 이동면 47번 국도가 지나는 이동면은 백운산 자락의 백운계곡이 국민관광단지로 유명하다. 오래 전부터 물이 좋은 곳으로 알려지며 ‘이동막걸리’를 탄생시켰으며 신로령계곡, 선유담계곡 등에서 흐르는 물이 이동유원지에 이르러 큰물을 형성한다. 전원주택지로는 노곡리, 연곡리, 주변이 좋으며 지역시세는 준농림지가 평당 10만~30만원 선이며 대지는 20만~40만원 선이다. 일동면 포천의 동쪽에 위치하고 있어 일동면이 된 지역으로 47번 국도변에 온천이 개발되어 주말이면 온천을 찾는 사람들로 북적이는 곳이다. 온천 외에도 등산, 골프 등 레저 스포츠를 즐길 수 있는 사계절 관광단지로 커가고 있다. 실버전원주택이나 휴양전원주택지로 한 번쯤 생각해 볼 수 있는 지역이다. 지역시세는 준농림지가 평당 20만~30만원 선이며 대지는 30만~40만원 선이다. 신북면 포천군의 서북지역에 위치하고 있는 신북면은 예로부터 인재가 많이 나는 지역으로 알려져 있다. 포천천이 흐르는 가채리, 신평리 주변이 전원주택지로 적당하며 신북온천이 있는 덕둔리 주변도 전원주택지로 괜찮은 곳이다. 지역 시세는 준농림지가 평당 10만~30만원 선이며 대지는 20만~30만원 선이다. 영북면 산정호수로 더욱 잘 알려진 영북면은 43번 국도가 지나고 47번 국도와 연계되는 도로가 있어 교통이 비교적 편리한 지역이다. 관음산 북방의 관음산 계곡의 산정리 우물목 주변이 휴양전원주택지, 주말주택지로 적당하다. 지역시세는 1급지가 30만~50만원 선이며 2급지가 15만~25만원 선이다. 3급지는 7만~15만원선. 영중면 37번 국도와 43번 국도가 지나는 지역으로 교통이 편리하다. 전원주택지로 적당한 지역은 성동리 파주골로 궁예가 싸움에 패하고 숨어들었다는 얘기가 전해지는 곳이다. 한지를 만드는 닥나무가 많이 심어진 지역이기도 하다. 대체로 접골로 불리는 금주리 주변이 좋은데 준농림시세는 평당 10만~20만원 선이며, 대지는 20만~30만원 선이다. 관인면 포천군의 북쪽에 위치하고 있는 관인면은 한때 철원군, 연천군에 속했었다. 거리상 북단에 있어 지가는 다른 지역보다 비교적 저렴한 편이다. 전원주택지로는 한탄강 주변인 사정리 주변이 좋으며 준농림 시세는 평당 4만~15만원 선, 대지는 10만~20만원 선이다. 창수면 37번 국도가 지나고 영평천이 국도 주변으로 흐른다. 특히 창수면은 연천군 청산면에 접해있고 전곡에서 가까운 지역의 준농림지 시세는 평당 6만~15만선, 대지는 평당 17~25만원 선이다. 가산면 가산면은 포천군에서 비교적 들판이 많은 지역이며 지방도로가 잘 포장돼 교통이 편리한 지역중 하나다. 그러나 주변에 축사들이 많아 전원주택지를 구입하기 전에 이점을 유의해야 한다. 대지는 평당 20만~30만원 선이며 준농림지는 평당 7만~15만원 선이다. 글·진명기 (돌공인중개사무소 02-536-2500)
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와이어패널로 옛스럽게 지은 가야금 소리 가득한 카페
- 전원카페짓기 와이어패널로 옛스럽게 지은 가야금 소리 가득한 카페 -------------------------------------------------------------------------------- 사실 언남리는 도회지도 아니고 그렇다고 분당에서 수지로 이어지는 개발열기 덕분에 이제는 농촌이라고 하기에도 그렇다. 변화의 기로에 있는 다소 어수선한 분위기. 그러나 막상 문을 열고 보니 이러한 문제는 오히려 플러스 요인이 됐다. 빨라지는 도시화 바람을 적절히 탄다면 의외의 가능성이 기대되는 것이다. -------------------------------------------------------------------------------- 용인시 구성면 언남리. ‘생거진천 사거용인(生居眞川 死去龍仁)’이란 말이 전해질 정도로 용인은 예로부터 좋은 터가 많기로 소문난 곳. 특히 구성면은 ‘구성현’이 있던 자리로 옛날에는 제법 번화한 고을이었다.옛날의 명성을 잇기라도 하듯 최근 고풍스런 분위기의 건물 한 채가 이 곳 언남리에 들어섰다. 차를 마실 수도 있고 전통 한정식을 맛볼 수도 있다. 때로는 가야금 소리가 분위기를 맞춰 주기도 한다. 지태환 고숙희씨 부부가 ‘해뜨락 그루터기’를 오픈한 것은 지난 9월 초. 이제 두어 달을 갓 넘겼음에도 특이한 건물 분위기 때문인지 제법 시선이 몰린다. 이 곳은 지난 5월 본격적인 공사에 들어가 8월 말 완공됐다. 웰메이트 와이어패널로 기본 골조를 세우고 나머지는 건축주 지태환씨를 중심으로 공사가 진행됐다. 손수 진두지휘를 했지만 건축에는 문외한이었기 때문에 웰메이트로부터 소품이나 분위기 등 많은 조언을 구했다. 내외 벽체는 황토로 마감해 옛스러움을 강조했고 창호로 쓰인 고재는 철거 현장을 찾아다니며 헐고 난 오래된 목재를 구해 사용했다. 지붕에 얹은 돌기와는 지태환씨가 직접 강원도와 충청도를 돌아다니며 구한 자연석. 외부 분위기부터 철저히 옛스러움을 강조했기 때문에 내부도 같은 분위기로 이끌었다. 내실 문은 옛문살로 디자인한 다음 한지를 얹었고, 홀 한쪽엔 장터분위기도 연출했다. 솟을대문 옆엔 가야금을 타기 위한 무대도 마련했다. 두어 달 남짓. 그동안 들린 손님층은 아주 다양하다. 젊은층에서 중장년층, 원주민은 물론 외지인에 이르기까지 알음알음 발걸음이 분주하다. 특히 분당, 수지가 멀지 않은 곳에 위치해 이 곳 사람들의 발길도 잦은 편. 어떤 손님은 가야금 소리를 들으러 시간에 맞춰 일부러 찾기도 하고, 어떤 예술인은 ‘지나는 길에 눈길을 못 떼고 들렸다’고 전하기도 한다. 지씨 부부에겐 마냥 흐믓한 일이다. 그러나 이 곳을 열기 전까지만 해도 이들 부부는 많은 고민을 해야 했다. 과연 장사가 잘 것이냐 하는 문제를 놓고 ‘자문자답’을 여러 번 되풀이 했다. 일반 전원카페처럼 산 좋고 물 좋은 곳에 위치한 것도 아니고, 도심의 목 좋은 곳에 자리잡은 것이 아니기 때문이다. 사실 언남리는 도회지도 아니고 그렇다고 분당에서 수지로 이어지는 개발열기 덕분에 이제는 농촌이라고 하기에도 그렇다. 변화의 기로에 있는 다소 어수선한 분위기. 그러나 막상 문을 열고 보니 이러한 문제는 오히려 플러스 요인이 됐다. 빨라지는 도시화 바람을 적절히 탄다면 의외의 가능성이 기대되는 것이다. 그래서 외부와 격리된 독특하고 편안한 ‘전원공간’으로 꾸민다는 방침을 세웠다. 멀리 다리품을 팔지 않고 편안하게 들릴 수 있는 공간. 무작정 저녁바람을 쐬러 나왔다 반바지 차림으로 들려도 좋을 공간. 가족단위로 맛있게 저녁식사를 하기에도 좋은 공간. 음식맛에도 자신 있다. 고숙희씨는 한식조리사 자격증을 가지고 있는 일급 요리사. 분위기 좋은 카페들이 ‘정작 음식맛은 신통치 않다’는 통념을 깰 참이다. 이런 생각 저런 구상에 가을밤이 길기만하다. 내년 이맘때 쯤이면 나무들이 빼곡히 둘려지고 마당엔 낙엽들도 더 많이 쌓일 것이다. 그리고 가야금소리도 더욱 구성 지리라는 기대도 해 본다. 설계 포인트 내실과 홀 분위기 분리시키는데 주안점 ‘해뜨락 그루터기’가 위치한 구성면은 도농복합적인 성격과 함께 젊은층과 중장년층이 적절히 혼합된 곳이다. 또 외지인의 유입이 증가하면서 원주민과 외지인의 비율도 점차 대등해지는 지역이다. 이러한 특성을 감안해 건축주는 차와 음식을 동시에 취급하고 싶어했다. 이 같은 지역적 특성과 건축주의 의견은 설계 단계에서부터 반영됐다. 우선 차와 음식을 동시에 취급하되 분위기는 엄격히 분리하기로 했다. 주로 식사를 하게 될 내실은 입구 좌측과 2층에 배치해 홀과 격리되도록 했다. 음식냄새나 식사 분위기가 홀에서 차를 마시는 손님들에게 줄지도 모를 영향을 최소화시키기 위해서다. 내실은 1층에 큰 방 2개와 작은 방 3개를 만들고 2층에는 큰 방 하나를 만들었다. 주로 중장년층을 중심으로 손님 접대나 회식, 가족단위 손님들이 많을 것으로 예상하고 전체적인 분위기를 차분하게 이끌었다. 옛문살 문양을 이용한 미닫이 여닫이문도 적절히 활용했다. 홀은 전체적으로 라운드를 주어 야외를 바라볼 수 있는 공간을 최대화 시켰다. 건축정보 위치: 경기도 용인시 구성면 언남리 대지면적: 200평 대지구입년도: 83년 대지구입금액: 평당 50만원 현대지 시세: 평당 200만원 건물형태: 조립식 와이어패널 공사기간: 99년 5월~8월 건평: 1층 60평, 2층 10평 실내구조: 홀, 주방, 화장실, 내실 6개 방위: 남향 총건축비: 3억원 (실내외 인테리어 및 조경비, 집기류 포함) 구조체: 와이어패널 내외벽마감: 황토 지붕마감: 자연석 바닥재: 시멘트, 자연석 식수공급: 상수도 내실난방: 심야전기 보일러 입지여건: 구성면 소재지 생활권: 수지 15분, 분당 25분(승용차 기준) ■ 설계 및 골조시공: 웰메이트(02-553-9228) 田 글·사진 류재청
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[DISTRICT REPORT] 삼시세끼도 찾는 전북, 귀농귀촌 1번지로 오세요! 01
- “삼시세끼도 찾는 전북, 귀농귀촌 1번지로 오세요!” ‘사랑하면 알게 되고, 알게 되면 보인다.’ 전라북도(이하 전북)를 한 마디로 표현한다면 저 문구만한 것이 없을 것이다. 사실 전북은 과거 국토개발 시 그닥 주목받지 못했던 지역이었다. 청년들은 돈을 벌기 위해 서울 등 대도시로 떠났고 한동안 이곳은 도시화되지 않은 ‘촌’으로 인식되기도 했다. 하지만 2000년대 들어 삶의 질을 추구하는 이들이 늘어나면서 새롭게 재조명받고 있다. 특히 베이비붐 세대 은퇴가 몇년 전부터 본격화되면서 여유로운 자연 속의 삶을 찾는 이들이 전북으로 모여들고 있다. 이들은 “제2의 인생을 찾을 수 있었던 탁월한 선택”이라고 입을 모은다. 농촌의 싱그러움과 바다의 생동감, 도시의 편리함이 모두 모인 최적의 장소, 전북의 귀농귀촌 정책을 소개한다. 평소 전북에 관심이 있었다면 놓치지 말자. 정리 김수진 자료협조 전라북도 귀농귀촌 지원센터 1577-3742 www.jbreturn.com 전북 고창에서 촬영 중인 tvN 인기 예능프로그램 '삼시세끼', 사진 제공-tvN 한반도 서남부에 위치한 전라북도(이하 전북)는 옛부터 풍류와 문화, 농업경제의 중심지였다. 특히 땅이 비옥해 고대시대부터 경작문화가 크게 발달했으며 서해를 접하고 있어 수산물까지 풍족하게 얻을 수 있던 풍요로운 땅이다. 현재 6개 시, 8개 군, 9개 구를 뒀으며 전체 면적은 8,066.48㎢이며, 인구 수는 187만2,900여 명이다. 30~40년 간 이촌향도離村向都로 인구 수가 많이 줄었지만 최근 귀농귀촌 열풍이 불면서 고향을 떠난 베이비붐 세대들이 하나둘 귀촌하면서 지역에 새로운 활력이 되고 있다. 특히 서울까지 넉넉잡아 3시간이면 충분히 오갈 수 있어 도시민들이 가고 싶은 지역으로도 손꼽힌다. 얼마 전에는 tvN의 인기 예능프로그램 ‘삼시세끼’를 전북 고창군에서 촬영해 해당 지역으로의 귀농귀촌에 대한 관심도 뜨겁다. 귀농귀촌 희망자를 위해 전북에는 자체 귀농귀촌 지원센터를 중심으로 각 시군에 귀농귀촌 관련 부서가 마련돼 있다. 갖가지 지원 정책은 물론이거니와, 아직 잘 알려지지 않으면서도 교통까지 편리한 청정지역도 많이 숨겨져 있다고 하니, 한번 살펴보자. 전라북도 면적 : 8,067㎢ 인구 : 187만 2,965명(2015년 기준) 행정구역 : 14개 시·군(6시, 8군, 2구, 14읍, 145면, 82동) 농업현황 ·농가수 : 10만 5,880호(전국 9.2%) ·농가인수 : 25만 8,880호(전국 9.0%) ·경지면적 : 20만 4,592ha호(논 69%, 밭 31%) ·호당경지면적 : 1.93ha(전국평균 1.5ha) 전북으로 귀농 전, 여기 알아봤나요? 귀농귀촌 전문가들은 성공적인 귀농귀촌을 위해서는 준비를 철저히 해야 한다고 조언한다. 하지만 알아볼 것도, 확인할 것도 왜 이리 많은지…. 골머리를 앓고 있는 예비 귀농인을 위해 전북에서 마련하고 있는 각종 정책을 모아봤다. 처음에는 뭐가 뭔지 이해하기 쉽지 않겠지만, 시간을 두고 차근차근 정리하다보면 내게 맞는 귀농정책을 찾을 수 있을 것이다. 01. 농림축산식품부 귀농창업자금 융자 : 3억 원 이내 / 세대당 대상 : 귀농 5년 이내자 경종, 축산시설 및 농업기반시설 내용 : 연리 2%, 5년 거치 10년 균등 분할상환 귀농인 주택마련자금 융자 : 5천만 원 이내 / 세대당 대상 : 귀농 5년 이내자 농가주택 매입 및 신축 내용 : 연리 2%, 5년 거치 10년 균등 분할상환 청년 농산업 창업 지원 대상 : 귀농 3년 이내자, 만 18세~39세 미만 청년 내용 : 최대 2년간 월 80만 원 지원(창업자금) 02. 농촌진흥청 귀농인 실습 및 현장교육 지원 대상 : 512명(실습 72명, 교육 440명) / 사업비 6억 5,200만 원 내용 : 현장실습 및 멘토링 지원사업 03. 귀농아카데미 수도권 지역 예비 귀농귀촌인이 전북에 성공적으로 정착할 수 있도록 각종 교육을 진행 장소 : 전북 귀농귀촌지원센터(서울사무소) 인원 : 60명 교육 : 1기(마감), 2기(9월 1, 8, 22, 29일, 10월 6일) 문의 : 1577-3742 04. 생생귀농귀촌학교 수도권 예비 귀농귀촌인을 대상으로 권역별 지역 특성과 농업유통, 선도농가 마을기업견학 및 체험, 임시거주공간 등 농촌현장 이해를 돕는 교육(남동권역은 마감) 장소 : 전북 4개 권역 인원 : 210명 교육 : 동북권역(35명, 8월 26일~28일 / 10월 21일~23일), 남서권역(35명, 9월 23일~25일), 중앙권역(35명, 10월 14일~16일) 05. 농식품인력개발원 전라북도에서 운영하는 교육기관으로 다양한 교육을 체계적으로 받을 수 있다. 기간 및 과정 : 2016년 1월 ~ 11월, 총 7개 과정(260명) 12기 장소 : 전라북도 농식품인력개발원 문의 : 063-290-6400 올해 교육과정 ① 귀농귀촌 입문 : 귀농귀촌 희망자 대상, 5일 간 교육(30명) ② 귀농인역량 강화 : 귀농 3년 이내 농업인 대상, 3일 간 교육(20명) ③ 실무역량 강화 : 귀농귀촌협회 실무자 대상, 5일 간 교육(20명) ④ 귀농인 농업기계 : 귀농인 대상, 1일 간 교육(10명) ⑤ 귀농인 농식품가공 입문 : 귀농인 대상, 3일 간 교육(20명) 06. 수도권 귀농학교 수도권 예비 귀농귀촌인의 성공적인 귀농귀촌을 돕기 위해 실시하는 현장교육 대상 : 수도권 귀농귀촌 희망자 문의 : 1577-3742 군수가 말하는 ‘귀농귀촌’ “전북은 기회와 건강의 땅, 어디든 만족할 것” 지난 7월 열린 전북 귀농귀촌박람회에 흔치 않은 자리가 마련됐다. 박우정 고창군수와 황숙주 순창군수, 박성일 완주군수가 전북지역을 대표해 한 자리에 모여 귀농귀촌 토크쇼를 연 것. 순창군수가 신명난 소리 한가락 뽑으며 시작된 이번 토크쇼에서는 예비 귀농귀촌인을 위해 실시 중인 각 지역별 정책 등을 공개했다. 시종일관 유쾌한 분위기에서 열린 이들의 대화를 본지에서 정리·편집해 독자들에게 소개한다. 군수가 직접 말해주는 귀중한 꿀팁 정보가 가득 담겨 있으니 주목하자. 박성일 완주군수 "완주군은 인구 9만 명이 넘고 면적만 전북 전체 10.1%를 차지하는 큰 도시다. 전북의 유명한 산과 들, 호수가 모여있어 산천이 아름다운 고장이다. 흔히 완주군을 시골이라 생각하는데, 이곳은 도농복합지역에 가깝다. 아파트 거주 비율이 40%가 넘는데다 현대자동차와 KCC 등 대기업이 몰려 있다. 그만큼 지방세 수입도 많아 지방재정 자립도가 24.2%에 육박한다(전북 평균 12%). 예산 규모는 전국 군 단위(84곳) 중 2위다. 그만큼 귀농귀촌 정책에 쏟아부을 수 있는 예산도 넉넉하다는 의미다. 교육예산 하나만 봐도 다른 지자체에서는 약 30~70억을 투입하는데 우리는 교육지원과까지 만들어 170억 원을 투자한다. OECD 권장 도서관 수가 5만 명 당 1개라는데 우리는 국공립 도서관도 5개나 돼 1만 9천명 당 1개 수준이다. 전 세계적이지 않나. 문화복지 사업 지원도 활성화돼 있다. 만약 취미생활을 하고 싶은 군민 10명만 형성되면 관련 강사를 군 자체서 지원해주고 있다. 경제적인 부분에서도 만족스러울 것이다. 완주군하면 로컬푸드 1번지다. 지난해 11개 로컬푸드 매장에서 450억 원 매출을 올려 귀농귀촌한 사람들이 적게는 100만 원에서 많게는 500만 원까지 수익을 봤다. 로컬푸드 덕분에 불안할 수 있는 초기 귀농귀촌 생활도 안정시킬 수 있다. 뿐만 아니라 마을기업이나 공동체 사업 등이 활성화돼 있는데 청년층 등이 구심점을 이루고 있는 사업체가 농촌 구석구석에서 활발히 활동 중이다. 또한, 귀농귀촌자들이 거주지에서 가장 불편을 겪는다는 것에 착안해, 귀농귀촌인을 위한 체험형 시설을 아파트에 마련했다. 현재 시공 중인데 아마 올 연말 쯤 10세대 정도 입주할 수 있을 것으로 본다. 이렇듯 살기 좋은 동네가 바로 완주군이다. 많이 찾아와달라." 박우정 고창군수?? "고창군은 그 어떤 지역보다 일찍 귀농귀촌인을 위한 조례를 제정한 지역이다. 여러 해동안 쌓아온 노하우로 사람들이 걱정없이 고창군에 정착할 수 있도록 시스템을 구축해놨다. 고창군에는 주거 안정에 대한 세부적인 정책이 잘 구축돼 있다. 시골에 정착하는 사람이 헌집을 구입해 수리하면 수리비 일부를 지원하고 있고, 원주민과 귀농귀촌인이 함께 잘 어울려 지낼 수 있도록 집들이 비용도 40만~50만 원 가량 지원하고 있다. 친척이나 친구 5명 이상이 고창군에 올 경우 도로포장과 상수도 등 기반시설 조성 공사 지원금 1억 원도 드리고 있다. 귀농귀촌 학교도 마련해 놨다. 농사기술은 물론이거니와 주민과의 소통기술 등 실제 귀농귀촌했을 때 필요한 요소를 가르치는데, 고창군에서만 아니라 서울에서도 손쉽게 배울 수 있도록 MBC아카데미가 해당 교육을 대행하고 있다. 또한 1년간 고창서 머물면서 풍습과 역사, 문화, 농업기술 등을 배울 수 있는 체류형 농업창업지원센터도 운영 중이다. 바둑에는 수가 많다고 들었는데 우리 고창군도 마찬가지가 아닐까 싶다. 귀촌해 살 방법이 다양하기 때문이다. 경제적 여유가 있는 분들은 토지를 사거나 빌려 귀농귀촌할 수 있을 것이다. 하지만 건강하지만 경제적인 여유가 없다면? 고창군에는 살아갈 여러 길이 열려 있는데 대표적으로 하루 7만 원씩 받고 농업 일을 배울 수 있는 방법이 있다. 만약 내외가 한달 20일만 일해도 280만 원의 수입이 생긴다. 조금만 노력하면 먹고 사는데 큰 무리 없는 고장이 바로 고창군이다. 얼마전 신문에 은퇴하고 난 부부가 가장 살기 좋은 곳으로 전주와 고창군이 선정됐다더라. 큰 욕심 내지 않고 노년을 건강하고 자녀들을 힘들게 하지 않으면서 살 수 있는 곳이 이곳 고창군이라 생각한다. 사실 어느 지역이나 귀농귀촌을 위한 다양한 정책을 마련해놓고 있다. 자기에게 잘 맞는 지역으로 가면 된다. 하지만 나 역시 귀농한 군수인 만큼 우리 고창군에 오시면 더 자상하게 살펴드린다는 약속 하나는 드릴 수 있다. 넉넉한 인심의 고창군으로 마음 편히 찾아오시길 바란다." 황숙주 순창군수 "젊은 분들이 귀농귀촌을 결심하는데 가장 큰 걸림돌은 아마도 아이들 교육일 것이다. 아이 키우기 좋은 고장이 돼야 사람들이 많이 모인다고 생각한다. 그래서 우리 순창군에서는 인재 키우는데 앞장 서고 있다. ‘순창군 옥천인재숙’이라는 기숙시설을 만들어 중학교 3학년부터 고3까지 50명씩 총 200명을 선발해 집중 교육한다. 소수 맞춤형 교육과 아이들의 학구열 덕분에 해마다 서울대에 1~2명 등 서울 내 4년제 대학교에 20여 명이 입학하는 성과를 보이고 있다. 교육뿐만 아니다. 우리 순창군에서는 귀농귀촌인을 위한 다양한 정책을 펼치고 있다. 현재 순창군 예산이 3천억 원인데, 듣자니 서울 동대문구 예산도 3,700억 원으로 1인당 100만 원에 불과하다. 하지만 우리는 1인당 예산이 1천만 원을 육박한다. 높은 인구당 예산으로 귀농귀촌인을 위한 농사실습 지원, 멘토 운영 등 다양한 정책을 운영 중이다. 자랑할 게 또 있다. 전국에서 순창군 만큼 영화관 인기가 높은 곳은 없다고 생각한다. 예술관과 도서관 등에서는 인문학 강좌 등 다양한 문화 공연이 이뤄지고 있다. 문화 융성의 해도 지정할만큼 문화 인프라를 잘 구축해놔 누구나 문화를 잘 누릴 수 있다. 사실 전라북도 어디를 가든 귀농귀촌 정책은 다 비슷비슷하다. 어디에 역점을 두고 있는지에 따라 정책 방향이 조금 다를 뿐이다. 그만큼 시스템이 잘 구축돼 있다고 볼 수 있다. 전북으로의 귀농귀촌은 건강을 지키면서 농촌에서 소득을 얻을 수 있는 기회다. 전북 어디든 괜찮지만 장수의 마을이면서 많은 지원책이 마련돼 있는 순창군으로 오시면 더욱 좋겠다. 귀농귀촌에 최적의 장소, 순창군으로 오시라! 늦게 오면 자리 없다!(웃음)" INTERVIEW "깨끗하고 정 많은 김제에서 건강하세요!" 조정희 김제시 사단법인 귀농귀촌협의회 여성부장 “안녕하세요! 저는 전라북도 김제시 부량면 부량5길 초승마을로 귀농귀촌한 지 2년 된 조정희라고 합니다. 작은 헌 집을 고쳐 남편과 오순도순 정답게 살고 있죠. 귀촌 전에는 전주시내 아파트에 살았는데 재채기와 콧물 때문에 사람들과 이야기도 하기 힘들 정도로 비염이 심했어요. 그러다 탁 트인 너른 평야와 맑은 공기에 반해 김제 초승마을로 오게 됐는데, 언제 비염이 있었냐는 듯 완쾌했어요. 건강해진 덕분에 예비 귀농인에게 도움 드리고자 이렇게 귀농귀촌협의회에서 활동도 할 수 있게 됐죠. 이른 새벽 논으로 나가면 벼에 맺힌 이슬에서 벼 향기가 맡아지는데, 향을 맡고 재채기하지 않고 숨을 잘 쉴 수 있다는 것에 아직도 신기하고 자연에 감사드려요. 저처럼 건강이 안 좋은 분에게는 김제는 새 삶을 살 수 있는 기회의 장소라 말씀드릴 수 있어요. 참! 예비 귀농귀촌인에게 마을 분들에게 적극 다가가라고 조언드리고 싶어요. 저희 초승마을 어르신들은 저희가 귀촌하자마자 반찬을 하지 않아도 될 정도로 음식을 가져다 주셨어요. 농사짓는 법도 알려주시고요. 정말 감사한 마음에 차가 없는 노인분들이 사 드시기 힘든 아이스크림이나 수박, 과일같은 걸 사다 드리고 있는데 무척 좋아하셔서 저도 참 기쁩니다. 서로 모자란 부분은 돕고 사는 마음을 가지고 먼저 다가간다면 어느 곳에서든 지역주민과 잘 지낼 수 있을거라 생각해요.” 잠깐! 농촌 유학, 알고 있나요? 지금껏 도시에서 살아온 우리 아이가 과연 농어촌에서 잘 적응할 수 있을지, 또래에 뒤떨어지지 않을지 걱정돼 귀농을 망설이는 이도 적지 않다. 또 한편으로는 아이에게 농어촌에서 자연과 함께 어울리며 클 수 있도록 하고 싶은데 부모가 도시에서의 일을 관두지 못해 귀농을 포기하는 경우도 있다. 이러한 고민에 빠진 이들을 위해 전북이 ‘농촌유학’ 제도를 마련해 주목받고 있다. 지자체 최초로 전북에서 만든 농촌유학은 서울뿐만 아니라 타 지자체 내 학부모들 사이에서도 ‘핫’한 교육 프로그램이다. 농촌유학은 도시 학생들이 6개월 이상 농촌에서 생활하며 그곳 학교에서 학습하는 것을 말한다. 도시에서는 배울 수 없는 자연의 다양한 부분을 배우고 아이들의 인성과 자존감을 높일 수 있어 신청자는 매년 정원을 넘기고 있을 정도다. 숙식은 각 시군의 농촌유학센터나 농가에서 이뤄지게 되는데 친척집 방문 수준이 아니기 때문에, 농촌주민과 아이들의 유대감 및 친화력과 농촌 문제에 대한 공감대도 높일 수 있다. 보통 초등학생 과정이 가장 많고 간간히 중학생을 위한 유학과정도 있으니 우리 아이를 위해 한 번 알아보는 것도 좋을 듯. <전북 지역별 농촌유학 센터>
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[DISTRICT REPORT] 삼시세끼도 찾는 전북, 귀농귀촌 1번지로 오세요! 01
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창간 10주년 Power 인터뷰
- 창간 10주년 Power 인터뷰 농촌은 지금 젊은 피가 필요하다 농림수산식품부(이하 농식품부)는 도시민의 귀촌/귀농을 지원하고자 2004년부터 도시민의 농촌 주거 공간 조성을 위한 '전원마을 조성 사업'을, 2007년부터'도시민 농촌 유치 지원 시범 사업'을 추진하고 있다. 또한 올해부터 정부 국정 과제로 젊은 귀농 인력을 육성하고자'농어촌 뉴타운 조성 사업'을 추진하고 있다. 최근 시범 사업 대상지로 전국 5개소(충북 단양, 전북 장수·고창, 전남 장성·화순)를 선정해 2011년까지 650세대 규모로 조성하고, 본 시범 사업을 통해 성공 모델을 창출하고 나서 2017년까지 총 53개소를 조성(6300세대 규모)할 계획이라고 밝힌 바 있다. 이 사업은 농식품부에서 귀농자를 미래 농업의 핵심 인력으로 정착시키고자 현재 수립한 귀농 지원 종합 대책 등과 연계해 영농 교육·시설 및 경영비 지원 등과 아울러 자녀 교육을 위한 영유아 양육·기숙형 공립고 육성, 지역 공동체를 위한 친교 및 복지 프로그램 등을 다양하게 지원할 계획이라고 한다. 본지本誌는 창간 10주년을 맞이하여'농어촌 뉴타운을 중심으로 한 도시민의 귀촌/귀농 활성화'를 주제로 농식품부 농촌정책국 안호근 국장과 대담했다.대담 노영선(본지 발행인) 정리 윤홍로 기자 노영선(월간 전원주택라이프 발행인) | 월간《전원주택라이프》창간 10주년 파워 인터뷰에 응해 주셔서 감사합니다. 먼저 농식품부 내 농촌정책국에 대한 간략한 설명과 도시민의 귀촌/귀농 지원과 관련한 업무에 대해서 말씀해 주십시오. 안호근(농촌정책국장) | 농촌정책국에서 추진하는 정책은 크게 세 가지입니다. 농촌을 생활·휴양·산업이 조화된 살 맛 나는 농촌으로 만들고, 주민의 삶의 질 향상을 위해'삶터''일터'그리고'쉼터'로서의 농촌을 만드는 정책을 추진하고 있습니다. △삶터 조성을 위해 농촌의 도로, 상·하수도, 문화, 복지, 주거 시설 등 생활 여건 개선과 주민의 복지 및 교육 여건 개선을 위한 다양한 시책을 추진하고 있습니다. △일터 조성 정책으로 재해에 안전하고 편리한 영농 등을 위해 생산 기반 정비 사업과 농공단지, 향토산업 육성, 농촌 체험·관광 활성화 등 농촌 자원 산업화를 위한 시책을 추진하고 있습니다. △쉼터 조성을 위한 정책으로 농촌 경관 개선 등을 통한 휴양 테마 공원 조성, 도시민 농촌 유치를 위한 녹색 농촌 체험 마을 조성 사업 등을 추진하고 있습니다. 최근에는'4대 강 살리기'와 연계해 주변 마을 공간을 정비하고 관광 자원을 개발하는'금수강촌'프로그램도 구상하고 있습니다. 또한 도시민의 귀촌/귀농을 도와 드리고자'전원마을 조성 사업'과'도시민 농촌 유치 지원 시범 사업'을 비롯하여 올해부터'농어촌 뉴타운 조성 사업'도 추진하고 있습니다. 노영선 발행인 | 농식품부는 농촌지역 개발 사업에 막대한 예산을 투자해 도로를 정비하고 마을회관과 주택을 개량했으나, 도시와 농촌 간 소득 수준이나 생활 환경의 격차는 여전합니다. 전문가들은 그 원인을 구체적인 개발 목표나 대상이 불분명한 상태에서 정주 공간 체계를 무시한 채 여러 부처에서 분산적으로 추진한다는 데서 찾습니다. 여기에 대한 농촌정책국의 견해와 아울러 그 해결 방안을 듣고 싶습니다. 안호근 국장 | 주택, 도로, 상·하수도 등 농촌 기초 생활 환경은 과거에 비해 지속적으로 개선되고 있으나, 도시보다 여전히 열악한 것이 사실입니다. 산업화·도시화의 진행 그리고 농촌지역의 인프라와 생활 여건이 불편해 농촌 인구가 계속 감소하고, 고령화도 빠르게 진행되고 있습니다. 또한 농촌지역 개발 사업이 지역의 전체적인 공간 계획에 따라 체계적으로 추진되지 못한 부분도 있습니다. 이를 개선하고자 앞으로 시군 단위 기초 생활권 계획에 따라 지자체가 필요한 사업을 골라서 하도록 지역 개발 포괄 보조금 제도를 도입하겠습니다. 즉 중앙정부에서는 계획 수립 매뉴얼이나 컨설팅 등을 간접 지원하고 실제 사업은 지자체가 지역 특성에 맞게 추진하도록 할 계획입니다. 노영선 발행인 | 한때 일부 부유층의 전유물로만 여겼던 전원주택이 현재 보편화하여 부지 면적 약 660㎡(200평)에 건축 연면적 99㎡(30평) 안팎의 실속형으로 바뀌었습니다. 물론 농촌지역에 따라 지가地價가 다르지만, 실속형일 때 토지 구입비와 건축비를 포함 1억 5천만 원에서 2억 5천만 원 사이에 해당합니다. 이 금액은 실속형과 같은 연면적의 도시 아파트 한 채 값보다 매우 저렴한 편입니다. 한편 도시인의 상당수가 로망처럼 전원생활을 희망하고, 이들의 연령층이 30∼40대까지 낮아져 이제는'전원생활=노후생활'이란 등식이 깨졌습니다. 그럼에도 전원생활 희망자들이 농촌생활의 불편함과 수입 부족으로 말미암아 뜻을 접곤 합니다. 도시민들의 귀촌/귀농을 활성화하려면 농촌의 생활 환경, 교육, 문화, 복지 등 각종 불편 요인을 개선해야 한다고 봅니다. 농촌생활의 불편 요인을 없애고자 농촌정책국에서는 어떤 노력을 기울이는지 궁금합니다. 안호근 국장 | 앞서 말씀드렸듯이 농촌지역의 생활 환경 및 교육·복지·문화 여건이 도시보다 열악하기에 도시민이 농촌으로 이주하는 데 장애 요인으로 작용하는 실정입니다. 2008년도 한국농촌경제연구원의 농업·농촌에 대한 국민 인식 조사 결과에 따르면, 62.8%에 달하는 많은 사람이 농촌 이주 의향이 있다고 대답했으나, 생활 여건 및 친교 등을 우려해 실제 귀촌이나 귀농으로는 이어지지 못하는 것으로 나타났습니다. 농촌정책국에서는 농촌생활의 불편함을 덜어 드리고자 도로, 상·하수도·문화·복지 시설·의료·교육 여건을 개선하고자 관계 부처와 적극적으로 협의하고 있습니다. 또한 농촌에 일자리를 늘리고자 농공단지 조성, 향토산업 육성 등 산업 육성 시책도 적극 추진하고 있습니다. 이러한 일들은 많은 시간과 노력이 필요합니다만 우리가 꼭 해야 할 일이라고 봅니다. 또한 귀농을 희망하는 분들에게 귀농 정보 제공, 영농 교육, 생활 교육 등을 다양하게 지원하고 있습니다. 포탈 사이트 웰촌을 한번 방문할 것을 권해 드립니다. 노영선 발행인 | 정부는 농촌 문제의 핵심을'인구 감소'와'고령화'라고 짚고, 이를 해결하기 위해 도시 인구를 농촌으로 유입시키고자 여러 가지 정책을 펼치고 있습니다. 그 가운데 하나가 농촌지역에 쾌적하고 다양한 형태의 주거 공간을 조성해 도시민의 농촌 유입을 촉진함으로써 농촌 인구 유지 및 지역 활성화를 도모하고자 하는'전원마을 조성 사업'입니다. 그런데 일부에서는 전원마을 조성 사업의 문제점으로 △농촌 현지민과 도시에서 농촌으로 이주한 사람들과의 양극화 △부동산 투기 △마을 선정에서 오는 부정 등을 꼽고 있습니다. 이 문제에 대한 농촌정책국의 견해를 듣고 싶습니다. 안호근 국장 | 농촌 인구 감소 및 고령화로 일부는 지역 사회 유지마저 어려워진 실정입니다. 반면 국민 소득 증대, 농촌의 생태적 환경적 가치에 대한 관심과 삶의 질 중시 등으로 도시민의 전원생활 수요는 증가 추세에 있습니다(10년 이내 귀촌 희망 도시민 : 10.9%-주택 물색 등 구체적인 준비 중 30만∼40만 명 추정). 전원마을 조성 사업은 이러한 도시민의 농촌 이주 수요를 유입으로 연결해 농촌 인구 유지와 활력을 불어넣고자, 이주 예정 도시민에게 농촌지역에 쾌적하고 다양한 형태의 주거 공간 및 마을 기반 시설 조성과 정주와 관련된 정보 제공·농촌 체험·교육 등을 함께 지원하는 것입니다. 여기에는 기존 농촌지역 주민과 이주 도시민 간 공동체 형성을 위한 지원 내용도 포함돼 있습니다. 또한 많은 마을에서 적극적인 지역 커뮤니티 참여를 유도하고 있습니다. 그 결과 전북 진안 학선지구의 경우, 입주 예정자들이 인근 마을 소득 사업에 8천만 원을 출자하고, 입주 예정자 중 2명은 인근 마을 개발 사무장으로 채용돼 활동하는 등 지역 공동체 형성과 지역 발전을 위해 함께 노력하는 모습이 많이 나타났습니다. 사업 추진과 관련해 일부 부동산 투기 우려가 있다는 의견이 있으나, 농촌 인구 감소와 고령화가 진행되는 농촌 특성상 투기 발생 가능성은 적다고 생각합니다. 전원마을 조성 대상 지역은 수도권과 광역시를 제외한 농촌지역으로 개발 압력이 적기에 투기 문제는 크지 않을 것으로 봅니다. 다만 주택 건축 전에 토지를 전매하거나 주택을 건축하지 않는 등 투기 소지가 있는 부분은 차단할 것입니다. 즉 입주자를 회원으로 전원마을조성추진위원회를 구성하고, 주택용지 조성 사업 시행자인 시·군과 입주자가 토지 전매를 못 하도록 하는 협약을 의무적으로 체결해 사업을 추진하도록 하고'주택 건축 후 소유권 이전 등기'전까지 토지 전매 행위를 제한하는 제도도 도입할 예정입니다. 이러한 것을 내용으로 하는 농어촌정비법 개정안이 지난해 12월 국회에 제출돼 있습니다. 아울러 입주자 모집 및 부지 확보가 안 되는 지역이 선정되지 않도록 대상지 선정에 더욱 주의를 기울이고, 사업지구로 선정됐더라도 추진이 부진한 지구는 지원 대상에서 제외하는 등 사업 관리를 강화해 나가고 있음을 말씀드립니다. 노영선 발행인 | 정부는 전원마을 조성 사업과 별개로 30∼40대 부부가 자녀와 함께 농촌에 와서 살 수 있는'농어촌 뉴타운 사업'을 진행하고 있습니다. 언뜻 생각하기로 전원마을과 농어촌 뉴타운은 규모만 다른 것 같은데, 어떤 차이점이 있습니까. 안호근 국장 | 전원마을 조성 사업은 은퇴 후 전원생활을 희망하는 도시민이나 농촌에 거주하기를 희망하는 다양한 직업의 분들을 농촌으로 유치해 농촌 인구도 유지하고 활력도 높이기 위한 것입니다. 한편 농어촌 뉴타운 조성 사업은 장래 농어업을 이끌어갈 젊은 귀농 인력을 육성하고자 추진하는 사업이라는 점에서 전원마을 조성 사업과 차이가 있습니다. 노영선 발행인 | 도시의 30∼40대 젊은 인력을 농촌으로 유치해 농산업의 핵심 인력으로 육성하려면 젊은 귀농가歸農家들이 무엇보다 안정된 수익을 창출하고 편리하게 생활하도록 여건을 조성해 주어야 한다고 봅니다. 농어촌 뉴타운을'돈 버는 농어촌',' 살 맛이 나는 농어촌'으로 만들기 위한 프로그램으로는 무엇이 있습니까. 안호근 국장 | 농어촌 뉴타운 조성은 도시의 젊은이가 귀농해 현지 젊은 농어업 인력과 함께 지역 농산업의 핵심 주체로 성장하게 하려고 저렴한 전원형 주택 제공, 영농어 기술 교육, 자녀 교육 및 친교 여건 등을 종합적으로 연계하는 맞춤형 인력 육성 지원 사업입니다. 입주자에게는 역량 진단을 통해 수요를 감안한 맞춤형 영농 기술 교육 및 창업 자금과 규모화 자금 등을 지원하고, 젊은 부부가 안심하고 농어업에 종사하도록 단지 내 영유아 보육 시설 설치 및 기숙형 공립고 육성, 영어 원어민 교사 배치 등 보육에서 대학까지 양질의 교육 환경을 제공할 계획입니다. 주택은 농촌 경관을 고려해 단층 또는 복층 형태의 전원형 주택단지로 조성하고, 입주자 수요를 감안해 분양 또는 장기 임대주택으로 저렴하게 공급하게 됩니다. 아울러 단지 내 마을 커뮤니티 센터를 조성해 친교 중심 공간으로 활용할 계획입니다. 노영선 발행인 | 농어촌 뉴타운의 농어가 소득을 얼마로 예상하고 있습니까? 또한 소득 증대를 위해서는 단순히 생산뿐만 아니라 유통, 소비, 품질 개선, 식품산업 확대 등 여러 단계가 유기적으로 결합해야 하는데, 여기에 대한 방안은 마련돼 있습니까. 안호근 국장 | 농어촌 뉴타운 입주 대상자는 일정 수준 이상의 영농 기반을 갖춘 젊은 세대입니다. 앞서 말씀드렸듯이 입주자의 역량과 수요에 맞는 영농어 기술 교육 및 창업 자금 지원, 규모화 영농 등 안정적인 소득 창출이 가능하도록 지원하겠습니다. 아울러 농어촌 뉴타운지역에는 유통 및 가공, 식품산업 육성, 농공단지 조성 등 기존 사업과 연계해 우선 지원되도록 하여 안정되고 고정적인 소득 기반이 갖춰지도록 할 계획입니다. 특히 이번 시범 사업 대상지의 경우 지역별 특성에 적합한 영농 및 소득 기반 확충 등 귀농 지원 프로그램에 역점을 두고 있으며, 일부 지자체는 농지를 자체 확보해 입주자들에게 장기 임대 또는 분양할 계획을 구상하는 등 입주자 소득 보장을 위해 최적의 기회를 제공하고자 노력하고 있습니다. 노영선 발행인 | 전원마을 조성 사업을 보면 입주율이 저조한데, 그보다 규모가 큰 농어촌 뉴타운 사업이 지속적으로 시행될지 의문스럽습니다. 한 곳당 50∼300세대가 입주하는 뉴타운을 52개소 만들 수 있느냐, 어린 자녀를 둔 30∼40대의 젊은 귀농가를 확보할 수 있겠느냐 하는 의문입니다. 여기에 대해 어떤 방안을 마련하셨습니까. 안호근 국장 | 올해부터 2011년까지 추진하는 시범 사업은 부지 및 입주자 수요 조사 결과를 토대로 사업 지역을 선정했습니다. 최종 수요자라고 보기에는 어려움이 있지만 평균 564%의 입주 수요가 있는 것으로 조사 결과가 나타났다는 말씀을 드립니다. 그동안 농촌 이주에 장애 요인으로 작용했던 주거 환경, 자녀 교육 등 각종 생활 여건을 종합적으로 지원한다면 앞으로 수요 확보에는 큰 문제가 없을 것으로 봅니다. 앞으로 사업 추진 과정에서도 입주자 수요는 지속적으로 확보할 수 있을 것으로 보며, 특히 30∼40대 젊은 세대를 유치하려면 자녀 교육 여건 조성이 매우 중요하므로 이를 위해 교육과학기술부 등과 적극 협의해 나가겠습니다. 노영선 발행인 | 농어촌 뉴타운 개발 과정에서 전원마을 조성과 마찬가지로 수도권은 제외되는지요. 수도권이 포함된다면 1가구 2주택에 대한 규제를 풀어야 하는데, 여기에 대해 어떤 방안을 마련해 놓으셨는지 궁금합니다. 안호근 국장 | 농어촌 뉴타운 조성 사업은 기본적으로 젊은 귀농 인력을 유치하는 데 그 목적이 있습니다. 따라서 수도권이라도 목적 달성이 가능한 일부 도농복합도시나 군지역은 사업 대상에 포함될 수 있습니다. 따라서 농가주택의 1가구 2주택 양도세 면제 요건에서 수도권을 제외하도록 한 현행 조세특례제한법 규정이 문젯거리가 될 수도 있습니다. 근본적으로 같은 규정이 농촌의 인구 유입과 농지의 활용, 농민의 농가 외 소득을 올려 주려는 정책적 배려에서 나온 시책인 만큼 2012년 이후 본 사업 추진 시(2009∼2011년까지 추진하는 시범 사업 5개소에는 수도권 없음), 수도권 내 농어촌 뉴타운을 추진할 경우에 대비해 합리적인 방안을 검토하겠습니다. 노영선 발행인 | 바쁜데도 시간을 할애해 주셔서 감사합니다. 끝으로 귀촌/귀농을 희망하는 도시민들에게 당부의 말씀을 부탁드립니다. 안호근 국장 | 최근 경쟁적이고 소모적인 도시의 각박한 생활에서 벗어나 자연친화적인 삶에 대한 욕구가 커지면서 귀촌이나 귀농을 희망하는 도시민들이 늘어나고 있습니다. 그러나 전원생활의 꿈이 막상 현실로 다가왔을 때 많은 사람이 좌절과 실패의 아픔을 겪는 경우가 있습니다. 모든 일이 마찬가지겠지만 특히 전원생활은 철저한 사전 준비와 본인의 의지가 중요합니다. 꿈과 희망을 품고 새로운 삶에 도전하시기 바라며, 정부도 의지와 열정이 있는 귀촌/귀농자들이 농촌에서 안정적이고 쾌적한 삶을 영위하도록 모든 지원책을 강구해 나가겠습니다. 귀촌/귀농을 위해 준비하고 계시는 모든 분에게 무궁한 발전이 있기를 기원합니다. 감사합니다.田
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부동산진단17. 도농복합 광역항구도시 '울산'
- 도농복합 광역항구도시 울산 제2의 고향으로 부상한 울주군 한반도 동남단에 자리한 천혜의 항구도시 울산. 산과 강, 바다가 조화를 이룬 도농복합도시이자 광역자치단체다. 2014년 기준 울산의 지역 내 총생산(GRDP*)은 69조 5,484억 원이고, 이를 1인당 지역 내 총생산으로 환산하면 6,110만 3천 원으로 전국에서 소득이 가장 높다. 또한 우리나라 총 수출의 17.7%를 차지할 정도로 경제의 근간을 이룬다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 울산은 1997년 산업 발달과 인구 급증으로 광역시로 승격됐다. 특별시·광역시 중 관할 면적이 가장 넓지만(1,060.79㎢, 서울 면적의 1.7배) 인구밀도는 가장 낮다. 구릉지 개발로 만들어져 분산·집중형 도시 구조를 이룬다. 천혜의 지형 조건과 사통팔달 입지 울산은 특별시·광역시 가운데 유일하게 지하철이 없는 곳이다. 국토교통부는 제3차 국가철도망 구축계획(2025년 목표)에 따라 부산지하철 1호선을 노포역을 기점으로 울산 일대로 확장할 예정이다. 종점인 양산 북정동을 지나 통도사-KTX 울산역-신복역을 경유하는 구간으로 지리적 접근성이 더욱 편리해질 전망이다. 철도와 고속국도 등은 울산이 사통팔달의 도시로 입지하게 하는 인프라다. 철도는 동해남부선이 동부 지역을 남북으로 지나고, 도로는 경부고속국도가 서북부 지역을 남북으로 지나며, 언양-울산 고속국도가 중앙부를 동서로 관통해 경부고속국도와 연결된다. 또한, 7번국도, 14번국도, 35번국도가 남북을, 24번국도와 31번국도가 동서를 잇는다. 이 외에도 다수의 지방도와 군도가 발달해 편리한 교통망을 형성하고 있다. 울산의 지형지세는 삼면이 산지로 둘러싸여 겨울철의 찬 북서계절풍을 막아 주는 서고동저형이다. 지형적 특성에 따라 천혜의 온난한 기후(연평균 13.8℃)를 자랑한다. 지괴地塊 즉, 땅덩어리를 살펴보면, 양산시 물금읍에서 양산천을 따라 발달한 양산구조선의 서쪽이 밀양시와 경계를 이루며 가지산(1,240m)과 천황산(1,189m), 재약산(1,108m), 간월산(1,083m), 신불산(1,209m), 취서산(1,059m), 고헌산(1,033m) 등 해발 1,000m 이상의 고산이 7개나 이어진다. 이러한 천혜의 자연 지형이 울산항과 방어진항, 온산항이란 해상 교역의 교두보가 자리할 수 있는 조건을 제공한다. 또한, 세계적인 공업도시로 급성장하는 데 기여했다. 이제 울산은 동아시아시대와 4차 산업시대의 선두 도시로 새롭게 태어나기 위해 도약하고 있다. 토지 거래량 줄었지만 공시지가는 상승세 국토교통부가 2016년 1월부터 12월까지 토지 실거래가를 분석한 결과가 흥미롭다. 울산의 대지 3.3㎡의 평균 거래가격은 441만 3천 원으로 전국 평균 270만 원보다 1.6배 비쌌다. 전 3.3㎡은 91만 원으로 서울(1213만 원)과 부산(139만 원), 대구(93만 원)에 이어 4번째로 높은 가격에 거래된 것으로 나타났다. 국토부에서 2017년 4, 5월 전국 토지거래 현황을 조사한 바에 따르면, 거래량이 4만 1,002건이던 4월에 비해 5월엔 2만 6,352건으로 35% 감소 추세를 보였다. 울산도 예외는 아니어서 토지 거래량이 988건이던 4월에 비해 5월엔 624건으로 36.8% 감소했다. 공시지가의 변화 추이도 살펴보자. 울산시가 올해 1월 1일을 기준으로 발표한 공시지가를 보면, 비록 전년도(상승률 11.07%)에 비해 둔화된 추세를 보이지만 꾸준한 상승세를 보이며 6.68%를 기록했다. 지가가 가장 높은 곳은 남구 삼산동 1525-11(삼산로 277 태진빌딩)번지로 ㎡당 1,170만 원이고, 가장 낮은 곳은 울주군 상북면 이천리 산47번지로 ㎡당 324원으로 나타났다. 울산시는 올해 상승 요인을 우정혁신도시지역의 성숙도 증가와 도시재개발사업 추진 및 테크노 일반산업단지 개발·공동주택 분양, 송정지구 택지개발 등 대규모 개발사업 추진에 따른 것으로 분석했다. 언양을 중심으로 한 서부권의 부상 울산시 서부에 위치한 울주군의 행정구역은 4읍, 8면이다. 면적은 756.05㎢이며 전답이 12.7%, 임야가 69.0%, 대지는 2.5%다. 인구는 2017년 4월 기준 22만 6,553명이다. 군 지역에 댐이 4개나 되어 4차 산업시대를 맞아 산업과 관광을 아우를 수 있는 지역이 될 수 있다는 장밋빛 전망도 있다. 일부 도시공학자들 역시 “정주 여건 조성과 실버산업 활성화 정책으로 제2의 고향으로 안성맞춤이 될 수 있는 지역이 울주군”이라 주장하며 전망을 뒷받침했다. 울주군이 가장 역점을 두고 추진하는 분야는 복합문화·창조도시 육성이다. KTX 울산역 개통으로 언양을 중심으로 한 서부권 발전의 전기가 마련된 만큼, 이 일대가 역사·문화도시의 위상과 정체성을 확보하는 방향으로 개발될 전망이다. 또한, 이곳에 첨단 비즈니스타운과 역사문화공원을 조성해 2020년 건립 예정인 컨벤션센터를 중심으로 한 관광 컨벤션산업의 중심지로 육성할 계획이다. SK케미칼 울산 공장의 바이오에너지 생산 설비(사진 SK케미칼 제공) 지역별 토지 시세 분석 언양읍_3.3㎡(평)당 주거지역은 200만~500만 원이며 자연녹지지역과 계획관리지역은 100만~200만 원이다. 보전·생산녹지지역과 보전·생산관리지역은 30만~100만 원이다. 농림지역은 10만~20만 원, 개발제한구역은 7만~30만 원이다. 거래 사례로 반천리 생산관리지역의 임야 991㎡(299.7평)의 실거래가가 1억 3,500만 원으로 3.3㎡당 45만 450원이다. 범서읍_3.3㎡당 주거지역은 150만~300만 원이며 자연녹지지역은 50만~100만 원, 대형 임야는 5만 원 전후다. 보전녹지지역은 20만 원 전후이고 생산녹지지역은 30만 원 전후이며, 계획관리지역은 100만~200만 원, 생산·보전관리지역은 30만~70만 원이다. 농림지역은 10만 원 전후이며 개발제한구역은 7천~10만 원이다. 두동면_3.3㎡당 주거지역은 100만~200만 원이며 자연녹지지역은 50만 원, 대형 임야는 5만 원선이다. 생산·보전녹지지역은 30만 원 전후이고 계획관리지역은 50만~100만 원, 생산·보전관리지역은 30만 원 전후, 농림지역은 10만 원선이다. 자연녹지지역의 임야는 23만 5천 원선이다. 두서면_3.3㎡당 주거지역이 100만~200만 원이며 자연녹지지역은 50만 원선이다. 대형 임야의 경우 5만 원 전후이고 생산·보전녹지지역은 30만 원 전후, 계획관리지역은 50만~100만 원이다. 생산·보전관리지역은 20만~50만 원이며 농림지역은 10만 원선이다. 서하리의 생산녹지지역의 답 751㎡(227평)의 실거래가는 4,050만 원으로 3.3㎡당 17만 8,414원이다. 삼남면_3.3㎡당 주거지역은 100만~200만 원, 자연녹지지역은 50만~100만 원, 생산·보전녹지지역은 30만 원 전후, 계획관리지역은 100만 원 전후이다. 생산·보전관리지역은 30만~50만 원이고 농림지역은 10만 원선이다. 교동리 자연녹지(전) 8,750㎡(2,647평)가 33억 7,095만 원으로 3.3㎡당 127만 3,498원에 거래됐다. 삼동면_3.3㎡당 주거지역이 100만~200만 원이며 자연녹지지역은 50만~100만 원이고 생산·보전녹지지역은 30만~50만 원, 계획관리지역은 50만~100만 원이다. 생산·보전관리지역은 30만~50만 원, 농림지역은 10만 원, 개발제한구역은 10만 원선이다. 만화리 생산녹지지역 1,322㎡(400평)의 실거래가는 1억 3,000만 원으로 3.3㎡당 32만 5,000원이다. 상북면_3.3㎡당 주거지역이 100만~200만 원이며 자연녹지지역은 50만~100만 원, 생산·보전녹지지역은 30만~50만 원, 계획관리지역이 100만 원, 농림지역은 10만 원선이다. 상천리 자연녹지 임야 3,608㎡(1,091.4평)의 실거래기는 9,160만 원으로 3.3㎡당 8만 3,928원이다. 서생면_3.3㎡당 주거지역이 300만~600만 원이며 자연녹지지역은 100만~300만 원, 생산·보전녹지지역은 30만~100만 원, 계획관리지역은 100만~300만 원이고 생산·보전관리지역은 30만~100만 원, 농림지역은 30만 원선이다. 나사리 자연녹지 임야 200㎡(60.6평)의 실거래가가 1,000만 원으로 3.3㎡당 16만 5,289원이다. 온산읍_3.3㎡당 주거지역은 200만~500만 원이고 자연녹지지역은 50만~150만 원, 생산·보전녹지지역은 30만~100만 원, 계획관리지역은 50만~200만 원, 생산·보전관리지역은 20만~50만 원, 농림지역은 20만 원선이다. 신평리 자연녹지지역의 대지 1,153㎡(348.7평)의 실거래가는 2억 3,200만 원으로 3.3㎡당 66만 5,328원이다. 온양읍_3.3㎡당 주거지역이 200만~500만 원 전후며 자연녹지지역은 100만~200만 원, 생산·보전녹지지역은 30만~100만 원, 계획관리지역은 100만~200만 원, 농림지역은 20만 원선이다. 발리 자연녹지지역 1,655.81㎡(501평)의 실거래가는 1억 3,000만 원으로 3.3㎡당 25만 9,481원이다. 웅촌면_3.3㎡당 주거지역이 150만 원 전후이고 자연녹지지역 50만~100만 원, 생산·보전녹지지역 20만~50만 원, 계획관리지역 50만~100만 원, 생산·보전관리지역 20만~50만 원, 농림지역 10만 원선이다. 개발제한구역은 1만~10만 원이다. 실거래 사례는 웅촌면 대대리의 주거지역이 3.3㎡당 172만 6,105원이다. 청량면_3.3㎡당 주거지역이 200만 원 전후고 자연녹지지역과 계획관리지역이 50만~100만 원, 생산·보전관리지역이 20만∼50만 원, 농림지역 10만 원선이다. 개발제한구역은 1만~10만 원이다. 청량면 율리 주거지역의 240㎡(72.6평) 실거래가가 1억 3,000만 원으로 3.3㎡당 179만 634원이다. * 살펴본 바와 같이 울주군 일대 토지 시세의 기준점은 들쭉날쭉하게 나타난다. 이처럼 실거래가와 시가 차이가 있다. 실제 토지는 입지, 소유주의 입장, 지적상 도로의 실제 가용 면적, 방향, 풍수, 문화재, 경사도, 개발 호재, 사회적 분위기 등 이루 말할 수 없는 변수가 작용하는 ‘보이지 않는 손’에 좌우되는 종합예술의 표현 값이라 할 수 있다. 그래서 토지 투자는 일반적으로 어렵게 느껴질 수밖에 없다. 이처럼 울주군은 투자에 있어 천당과 지옥이 공존하기에 지역 전문가의 도움을 받아 투자하는 것이 좋다.
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부동산진단17. 도농복합 광역항구도시 '울산'
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부동산 진단14. 미래 신성장 산업도시, 평택
- 미래 신성장 산업도시, 평택 탄핵정국이 마무리되고 조기 대선정국으로 급변하고 있다. 부자들은 정책 변화에 선제 대응하고 있다. 2월 중순 현재 대선 지지율 1, 2위 후보 모두 진보 진영이다. 자산가들은 더불어민주당의 부동산정책을 살피며 발 빠르게 보유 부동산을 정리하거나 포트폴리오를 조정하고 있다고 한다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 부자들은 정책 변화에 선제 대응 대선 지지율 1, 2위 후보가 속한 더불어민주당은 보유세 강화, <주택·상가임대차보호법> 개정, 후분양제 도입 등 다주택자나 건물주에게 불리한 법률 개정을 추진할 것이라 한다. 이에 발 빠른 자산가들이 보유 부동산을 정리하거나 포트폴리오를 조정하고 있다. 자녀나 손자손녀에게 10년 단위로 미리 부동산을 증여하는 전략을 세우기도 한다. 토지와 같이 시세에 비해 공시지가가 낮은 경우 지분으로 나눠 증여하는 경우다. 자녀에게 부동산을 증여하고 10년이 지나면 해당 부동산은 추후 상속 대상에서 제외되기 때문이다. 그만큼 상속세 부담이 줄어든다는 장점을 재테크로 활용해 부의 세습 효과를 지속하겠다는 의지다. 여기엔 개발 지역 토지가 안성맞춤이다. 또한, 초저금리로 투자처를 찾지 못하는 유동자금이 시중엔 1,000조나 되어 토지시장에 호재가 될 수 있다. 하지만 도널드 트럼프 미대통령과 공동저자이며 금융교육사업도 함께한 기요사키는 “미국 서브프라임 모기지 위기의 원인이 부자처럼 보이고픈 심리적 욕망 때문에 자신의 수입에 비해 과도한 대출로 집과 자동차 등을 산 것이다”라고 했다. 빚을 내서 집을 사라고 하는 정부 정책을 믿고 집을 산 사람들로 인해 1,300조가 넘는 가계 부채와 사드 경제로 경제 성장률이 1%대로 하락할 것이라는 어두운 전망은 부동산시장에도 악재로 작용할 것이다. 혼탁하고 복잡해진 현상황에서도 한국감정원의 실거래 정보에 따르면, 경기도 평택시의 올해 1, 2월 실거래 토지는 2,073필지나 된다. 이중 5천만 원 이하 소액대가 422건이며 356필지가 지분으로 거래된 것으로 나타났다. 예를 들면 평택시 포승읍 신영리의 생산관리지역 전田 33㎡(약 10평)의 거래가격이 1,843만 원이다. 지분 투자는 2008년 금융 위기 이전 부동산 호황기 때 재개발 지역이나 뉴타운 지역, 지방의 비도시 지역 임야에서 성행하던 투자 방식이 요즈음 농지에서 이뤄지고 있다는 사실이다. 기요사키는 “사람들의 가장 큰 실수는, 실수를 하지 않는다고 생각한다는 것”이라 말한다. 1천만 원대 소액 투자는 지분 투자의 단점을 배우면서 큰 실수를 하지 않는 교육이 될 수도 있으며, 장기 투자인 경우 금리와 비교할 수 없을 투자 수익을 올릴 수도 있다는 점이다. 그러나 인구가 증가하는 신산업 지역에서나 가능한 일이다. 평택시, 2035년 장기 도시계획 평택지역을 살펴보면 신평택역(지제역)은 KTX 개통과 수서-목포 SRT 개통으로 서울 강남구 수서역까지 61㎞ 거리를 18분대에 도착하게 됐다. 편리해진 교통수단으로 삶의 질도 높아질 것이란 견해가 많다. 이런 점에서 경기도 남단에 자리한 평택시는 1번국도와 국철이 지나며 경부고속도로와 서해안고속도로 동서 허리 축인 38국도의 4차선화, 평택-음성 고속도로 개통, 국철 전철화 개통, SRT, 수서-목포 고속철 개통으로 미래 산업도시로서의 충분한 조건을 갖췄다. 평택시엔 현재 20여 개의 크고 작은 산업단지가 들어섰거나 조성 중이다. 그동안 지지부진하던 민간 산업단지는 2014년 12월 관련 규제가 풀리면서 활기를 찾게 된 것이다. 이전엔 부지 조성공사가 10% 이상 진행돼야 땅을 분양할 수 있었지만, 현재는 공사를 시작하면 분양할 수 있다. 또한 산업단지 개발 이익의 50% 이상을 재투자해야 한다는 조항도 25% 이상으로 낮아졌다는 점도 산단 개발의 활성화 바람을 타게 된 것이다. 평택시는 평야지대로 표고 50m 이하가 전체 면적의 94%인 농경지(1차 산업용)였다. 1980년대 초 송탄읍이 시로 승격하면서 평택군은 초라한 변방이었으나 1989년 평택항이 개발되면서 산업단지 입지로 부상하고, 1995년 평택시와 송탄시가 통합되면서 도농복합도시로 재탄생한다. 2010년 약 42만이던 인구는 해마다 증가해 현재 약 47만 명이며, 2020년엔 78만 명이 될 것으로 전망하고 있다. 야심찬 장기 인구 계획도 2035년에 120만 명이다. 동부생활권 고덕 도심 등 84만 명, 서부생활권인 안중 부도심 36만 명을 유입하겠다는 야심찬 계획이다. 이와 같이 각 지자체마다 인구 유입 정책을 세우지만, 인구 유입 전쟁에서 승자가 될지 두고 볼 일이다. 하지만 지자체가 아무리 인구를 유입하고 싶어도 대기업에서 일자리를 만들지 않는다면 허사가 될 수 있다는 사실이다. 현재 평택시의 도시 공간 구조는 북부, 서부, 남부 지역으로 구분할 수 있다. 그러나 2035년 장기 도시계획도를 보면 도시 공간 구조는 ‘1도심, 3부도심, 3지역 중심’의 공간 구조를 규모 있는 개발이 가능하도록 재편한다. 1도심은 고덕과 송탄, 남평택 그리고 1부도심은 안중과 포승, 현덕이다. 3지역 중심은 진위와 청북, 팽성으로 나눠 ‘환황해권 시대’에 대하는 전략 도시로 구축하고 개발하겠다는 계획안을 발표했다. 북부지역_고덕 국제도시 407만 평, 고덕 삼성전자가 120만 평에 100조를 투자해 2018년 부분 가동을 시작할 것이라는 전망이며, 진위 LG전자가 80만 평에 60조를 투자한다고 하니 인구는 계속 증가할 것으로 보인다. 지가地價는 도시지역으로 상업지역은 ㎡당 300만~1,000만 원이고, 주거지역은 ㎡당 50만~200만 원이고, 녹지지역은 ㎡당 15만~50만 원이다. 도시 외 지역으로 고덕면의 농림지역은 ㎡당 10만~20만 원, 계획관리지역은 50만~150만 원이다. 진위면과 서탄면 농림지역은 ㎡당 10만 원 전후이며 계획관리지역은 ㎡당 30만 원 전후이다. 서부지역_산업의 동맥인 서해안고속도로, 평택·화성고속도로, 평택·시흥고속도로와 철도 KTX 1호선, GTX 등으로 개발 현장에 가보면 피부로 느낄 수 있다. 하지만 사드 문제로 계획의 오류가 발생할 것으로 판단되는 황해경제자유구역인 포승·현덕지구의 캐슬, 카지노, 의료관광컨벤션센터 등은 신중한 투자를 요하며 장기 투자가 바람직하다. 서부지역 토지 시세는 도시지역으로 상업지역은 ㎡당 100만~500만 원, 주거지역은 ㎡당 150만~200만 원, 녹지지역은 ㎡당 30만~50만 원이다. 도시 외 지역으로 청북읍은 농림지역이 ㎡당 5만 원 전후이며, 계획관리지역은 ㎡당 20만~50만 원이다. 포승읍, 안중읍, 오성면은 농림지역이 ㎡당 10만 원 전후이며, 계획관리지역은 ㎡당 20만~50만 원이다. 현덕면은 농림지역이 ㎡당 20만~80만 원이며, 계획관리지역이 30만~100만 원 선이다. 남부지역_경부고속도로, 평택·제천고속도로, 38번 45번 국도와 철도로 GTX, SRT가 개통돼 편리한 교통으로 30분대 서울 생활권으로 라이프스타일이 달라질 것으로 기대되는 지역에 편입됐다. 개발 열기가 달아오른 구도심과 소사벌지구, 용이지구, 신흥지구, 동삭지구, 세교지구, 영신지구, 신촌지구 등이 활발하게 추진되는 지역이다. 팽성읍 안정리는 용산, 경기 북부의 미군기지 이전사업으로 평택 K-6기지(캠프 험프리스)에 재배치되는 사업이다. 사업 규모는 K-6기지 면적으로 여의도의 5배에 달하는 1,420만여 ㎡ 부지가 된다. 팽성 미군기지 이전으로 인구 유입 효과는 미군 4만 5천 명이나 될 전망이다. 이로 인해 당장 내년만 보더라도 인구가 50만 명을 넘게 되어 지자체의 야망은 일정 부분 경기도의 간섭을 받지 않고도 자체 판단으로 개발 승인할 수 있는 요건을 갖추게 된다는 것이다. 남부지역 지가는 도시지역으로 상업지역은 ㎡당 300만~1,500만 원이며, 주거지역은 ㎡당 120만~250만 원이다. 자연녹지지역은 30만~50만 원이다. 도시 외 지역으로 팽성읍 생산관리지역, 생산녹지지역은 농림지역과 같이 ㎡당 10만 원 전후가 된다. 계획관리지역은 30만~100만 원이다. 특히 현덕면의 농림지역 시세가 높게 나타나는 것은 황해자유구역 개발과 안중 역세권으로 인한 기대 심리로 가격이 높게 형성되고 있어 단기 투자보다 장기 투자가 바람직하며, 사드 경제가 심리적 위축으로 이어질 것을 고려해야 할 지역으로 신중한 투자가 바람직하다.
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부동산 진단14. 미래 신성장 산업도시, 평택