월간 전원주택라이프

장기 보유 1세대 1주택 양도소득세 인하를 주 내용으로 하는 ‘소득세법 일부 개정 법률안’이 2월 임시국회에서 처리될 전망이다. 이명박 대통령 당선인은 1월 14일 신년기자회견에서 부동산 가격 안정과 거래 활성화를 위해 양도소득세와 취득세·등록세의 부담을 줄이겠다고 밝혔고, 대통합민주당 손학규 대표도 1월 11일 취임식에서 취득세·등록세 등 부동산 거래세 1% 인하를 비롯해 1세대 1주택 양도소득세를 완화하겠다고 밝힌 바 있다. 주택 거래 침체가 경제 전체에 악영향을 미친다는 것이 정치권의 시각이다. 즉, 부동산 침체의 원인은 보유세(종합부동산세)와 양도소득세를 동시에 강화했기 때문이고, 그 결과 주택 거래와 연관된 서민 경제가 얼어붙어 여러 방면에서 부작용이 발생했다는 것이다. 그러면 양도소득세 장기보유특별공제 확대를 통해 침체된 주택 거래를 되살릴 수 있을까? 그 실효성에 의문을 가질 수밖에 없다. 글·사진 윤홍로 기자 대통합민주당의 김진표 의원은 1월 20일, 2월 임시국회 상정을 위해 현행 최고 45%까지 제한한 양도소득세 과세 대상인 1세대 1주택 장기보유특별공제율을 확대함으로써 세금 부담을 완화해 주택 거래를 활성화하고자 ‘소득세법 일부 개정 법률안’을 제출했다. 장기보유특별공제율을 3년 이상 12%부터 매년 4%씩 적용해 20년 이상인 경우 80%까지 확대한다는 내용이다. 김 의원이 국회에 제출한 법안은 제17대 대통령직인수위원회의 방침과 동일하므로 무난하게 처리될 전망이다. 그러나 1세대 1주택 양도소득세 장기보유특별공제율 혜택 대상은 6억 원을 초과하는 고가주택이다. 2007년 기준 고가주택 수는 51만 1801채인데, 그 가운데 98.2%인 50만 2782채가 수도권에 집중돼 이번 양도소득세 완화 조치의 실효성은 매우 적을 것으로 보인다. 고가주택이 1999년 1만 3836채에서 2003년 13만 4405채 그리고 2007년 51만 1801채로 급상승했음을 감안할 때, 그보다는 고가주택의 기준을 9억 원으로 높이는 편이 바람직하다. 양도소득세란 자산資産을 일시적으로 양도함으로써 발생한 소득에 대해서 부과하는 세금이다. 만약 부동산을 양도했을 때 손해를 보거나 이익이 없다면 양도소득세를 부과하지 않는다. ‘소득세법(제94조)’에서 열거한 부동산 관련 자산은 토지와 건물, 아파트 당첨권과 분양권·입주권 등 부동산을 취득할 수 있는 권리, 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권 등이다. 여기서 양도는 부동산에 관한 권리를 매도, 교환, 법인에 대한 현물 출자, 대물변제, 공용수용, 부담부증여負擔附贈與, 물납 등의 방법으로 유상有償 즉, 반대급부를 받고 실질적으로 이전하는 행위다. 그러면 ‘소득세법’에서 규정한 1세대 1주택은 무엇일까? 1세대 1주택의 범위 인세人稅로 합산 과세하는 양도소득세는 납세 의무자(양도자)가 주소지 관할세무서에 세금을 신고 납부해야 한다. 납세 의무자는 우리나라에 주소 또는 1년 이상의 거소를 둔 자로, 대상은 국내 자산과 국외 자산 양도 모두를 포함한다. 소득세법상 1세대란 ‘거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족’을 말한다. 원칙은 거주자로서 배우자가 있어야 하는데 다음과 같은 경우 배우자가 없어도 1세대로 인정한다. ▲당해 거주자의 연령이 30세 이상인 경우 ▲배우자가 사망하거나 이혼한 경우 ▲소득이 ‘국민기초생활보장법’에서 규정한 최저 생계비 수준 이상으로 소유한 주택 또는 토지를 관리·유지하면서 독립된 생계를 유지할 수 있는 경우(다만 미성년자는 제외) ▲미성년자가 결혼, 가족의 사망 그밖에 ‘재정경제부령’이 정하는 사유로 1세대의 구성이 불가피한 경우 등이다. 또한 1주택은 양도일 현재 국내에 주택을 한 채를 보유한 경우로 당해 주택의 보유기간(취득일부터 양도일까지)이 3년 이상이어야 한다. 다만 서울특별시, 과천시 및 ‘택지개발촉진법’상 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시 즉, 분당·일산·평촌·산본·중동에 소재한 주택은 보유기간이 3년 이상이고, 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이어야 한다. 그러면 부부가 각각 단독세대를 구성해 1주택을 보유한 경우에도 1세대 1주택일까? ‘소득세법 기본통칙’에서 ‘비과세되는 1세대 1주택에 있어 부부가 각각 단독세대를 구성했을 경우에도 동일한 세대’로 규정했으므로 1세대 2주택에 해당한다. 보유 및 거주기간 예외 다음과 같은 경우 3년 이상 보유, 2년 이상 거주하지 않아도 1세대 1주택으로 인정해 양도소득세를 비과세한다. -고등학교 이상의 취학, 1년 이상의 질병 치료, 근무상 형편으로 불가피하게 1년 이상 거주하던 주택을 팔고 세대원 전원이 다른 시·군으로 이사할 때이다. -세대원 모두 해외로 이민을 갈 때. 다만 출국 후 2년 이내에 양도해야 한다. -1년 이상 계속해서 국외 거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대원 전원이 출국할 때. 다만 출국 후 2년 이내에 양도해야 한다. -재개발·재건축사업에 참여한 조합원이 사업시행 기간 중 일시 취득해 1년 이상 거주하던 대체 주택을 재개발·재건축 주택으로 세대원 전원이 이사해 팔 때. 다만 대체 주택에서 1년 이상 거주하다가 재개발·재건축 주택 완공 후 1년 이내에 이사해서 1년 이상 거주해야만 대체 주택을 양도할 때 보유기간에 관계없이 1세대 1주택으로 인정한다. -‘임대주택법’에 의한 건설임대주택을 분양 받아 양도하는 경우 당해 주택의 임차일로부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상일 때. 참고로 임대주택은 임차인에게 임대기간 만료 후 우선 분양권을 준다. -법으로 강제 수용당해 불가피하게 3년 보유, 2년 거주할 수 없을 때이다. 이러한 요건을 모두 갖추어도 소유권이전등기를 하지 않은 채 양도하는 이른바 미등기 전매轉賣는 1세대 1주택으로 인정하지 않고 양도차익의 70%를 중과세한다. 다만 ‘건축법’상 건축허가를 받지 못한 미등기 주택(무허가)은 예외로 인정한다. 또한 1세대 1주택이라도 고가주택에 해당하면 양도소득세를 내야 한다. 양도소득세 비과세 1세대 2주택 1세대 2주택에 해당할 때, 그 가운데 주택 한 채를 양도하면 장기보유특별공제 적용 없이 양도차익의 50% 세율을 과세한다. 그러나 1세대 2주택이라도 다음의 경우 1세대 1주택으로 보고 양도소득세를 비과세한다. -농어촌주택을 포함 주택 두 채를 보유할 때. 비과세 1주택(일반 주택)을 보유한 1세대가 농어촌주택을 취득해 2주택이 된 경우 일반 주택을 양도하면 1세대 1주택으로 본다. 농어촌주택이란 서울과 인천·경기도를 제외한 읍·면지역(도시지역 내 제외)에 소재한 다음 주택을 말한다. ▲상속주택 - 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 주택 ▲이농주택 - 농어업에 종사하던 자가 취득 후 5년 이상 거주한 주택 ▲귀농주택 -농어업에 종사하고자 하는 자와 그 배우자 및 그들 직계존속의 본적 또는 원적이 있거나 5년 이상 거주한 사실이 있는 곳에 1000㎡(302.5평) 이상의 농지와 함께 취득해 거주하는 주택으로 대지 면적 660㎡(200평) 이내. 또한 비과세 1주택을 보유한 1세대가 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일까지 농어촌지역에 소재한 일정 규모 이하의 주택을 취득해 1세대 2주택이 된 경우 농어촌주택을 3년 이상 보유한 후 일반주택을 양도하면 1세대 1주택으로 인정한다. 농어촌이란 수도권 및 광역시, 도시지역, 토지거래허가구역, 투기지역, 관광단지 지역을 제외한 읍·면이다. 농어촌주택의 규모는 대지 면적 660㎡, 건축 연면적 150㎡(45평, 공동주택 116㎡(35평)) 이내이고, 주택 가격은 기준시가로 취득 당시 7,000만 원 이하이며 일반주택 양도 당시 1억 원 이하여야 한다. -주거 이전으로 주택이 두 채일 때. 양도소득세 비과세 대상인 주택 한 채를 보유한 1세대가 새 집을 매입해 주거를 이전한 후 1년 안에 기존 주택을 양도하면 양도소득세를 과세하지 않는다. 한편 수도권 소재 공공기관의 지방 이전으로 종사자가 이전(연접)지역으로 주거를 이전한 경우 2년 안에 기존 주택을 양도하면 양도소득세 비과세 대상이다. 일례로 비과세 주택을 보유한 상태에서 재개발·재건축 주택의 입주권을 취득했다면 어떻게 될까? 이 경우 입주권 취득일로부터 1년 안에 기존 주택을 양도해야만 1세대 1주택으로 인정한다. 만약 1년 안에 재개발·재건축 주택이 완공되지 않았다면, 재개발·재건축 주택 완공 후 1년 안에 기존 주택을 양도하고 세대원 모두 재개발·재건축 주택으로 이전해서 거주하면 된다. -상속을 받아 주택 두 채를 보유할 때. 비과세 1주택 보유자가 1주택을 상속받아 1세대 2주택이 된 경우 일반 주택을 먼저 양도하면 1세대 1주택으로 인정한다. 그러나 상속 주택을 먼저 양도하면 양도소득세를 과세한다. -한 울타리 안에 주택이 두 채일 때. 한 울타리 안에 주택이 두 채여도 1세대가 모두 주거용으로 사용하면 1세대 1주택으로 본다. -주택 매수자가 등기이전을 하지 않아 두 채일 때. 비과세 1세대 1주택을 양도했으나 매수자가 등기이전을 하지 않아 공부상 1세대 2주택인 경우 매매계약서 등으로 기존 주택을 양도한 사실을 입증하면 1세대 1주택으로 본다. -직계존속을 모시고자 세대를 합쳐 주택 두 채를 보유할 때. 비과세 1주택을 보유한 1세대가 1주택을 보유한 60세(여자 55세) 이상의 직계존속(배우자의 직계존속 포함)을 모시고자 세대를 합쳐 1세대 2주택이 된 경우 2년 이내에 주택 한 채를 양도하면 1세대 1주택으로 본다. -결혼으로 주택이 두 채일 때. 각각 비과세 1주택을 보유한 남녀가 결혼하여 1세대 2주택이 된 경우 혼인한 날로부터 2년 이내에 주택 한 채를 양도하면 1세대 1주택으로 본다. -문화재주택 보유로 주택이 두 채일 때. ‘소득세법’상 문화재주택은 없는 것으로 간주하므로 문화재주택과 일반주택을 보유해도 1세대 1주택에 해당한다. 따라서 문화재주택을 보유한 상태에서 일반주택의 취득과 양도를 반복할 수 있다. 양도차익과 필요경비 ‘소득세법’ 제100조(양도차익의 산정) 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. 김성실 씨가 2007년 10월 31일 국세청에 예정 신고한 ‘양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서’에는 양도차익이 1억 1,794만 1,176원밖에 안 된다. 전체 양도차익 4억 100만 원과는 상당한 차이가 나는데 김 씨가 세금을 덜 내고자 양도차익을 줄여서 불성실 신고한 것일까? 양도차익 계산식을 보면 그 답을 찾을 수 있다. 양도차익 = ①실지 양도가액 - ②실지 취득가액 - ③기타 필요경비(자본적 지출액 + 양도비) 매도인 김 씨와 매수인 박 씨 사이에 단독주택 매매 계약에 있어 실지 양도가액은 김 씨가 박 씨에게 실제 수수한 거래 금액을, 실지 취득가액은 김 씨가 2002년 단독주택을 취득할 때 든 실제 취득가액을 말한다. 기타 필요경비는 김 씨가 단독주택을 취득하면서 지출한 비용 가운데 취득가액 이외의 취득세·등록세·중개수수료 등 취득에 소요된 모든 부대 비용과 취득 후 용도변경·개량·이용 편의 등 자산 가치 상승을 위한 자본적 지출액 그리고 박 씨에게 양도하기 위해 직접 지출한 계약서 작성비용·공증비용·인지대·소개비 등을 말한다. 김 씨의 경우 2002년 단독주택을 4억 2,000만 원에 매입하고 취득세 500만 원과 등록세 680만 원을 냈으므로 실제 취득가액은 4억 3,180만 원이다. 취득 후에는 리모델링 비용으로 750만 원을, 박 씨에게 양도하면서 970만 원을 지출했다. ① 850,000,000￦(실지 양도가액) ② 431,800,000￦(실지 취득가액) ③ 17,200,000￦(기타 필요경비) ------------------------------------- 401,000,000￦(전체 양도차익) 따라서 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 공제한 전체 양도차익은 4억 100만 원이다. 그런데 실지 양도가액이 6억 원을 초과하므로, 다시 고가주택 양도차익을 산출해야 한다. 김 씨는 ‘택지개발촉진법’상 택지개발예정지구로 지정·고시된 일산 소재 이 주택에서 3년 보유, 2년 거주했으므로 고가주택만 아니라면 양도소득세를 내지 않아도 됐다. 1세대 1주택 요건을 갖춘 고가주택인 경우 양도 당시 6억 원 초과분에 대해서만 양도소득세를 과세하므로, 이 주택은 2억 5000만 원만 해당한다. 고가주택 양도차익은 전체 양도차익 × (양도가액 - 6억 원)/ 양도가액 식으로 산출한다. 따라서 401,000,000원 × (850,000,000 - 600,000,000)/ 850,000,000 = 117,941,176원이다. 양도가액은 2007년부터 실지거래가격을 원칙으로 하고, 실지거래가격을 확인할 수 없거나 인정할 수 없을 때에는 기준시가를 예외로 적용한다. 이때 양도가액이 실지거래가격이면 취득가액도 실지거래가격으로, 반대로 양도가액이 기준시가이면 취득가액도 기준시가로 계산해야 한다. 주택(건물+토지)의 기준시가는 매년 4월 30일 가격을 공시(이의 신청 기간 5월 30일까지)하는 개별주택가격(단독주택)과 공동주택가격(예 : 아파트, 연립)을 사용한다. 참고로 토지는 전국의 토지를 개별 필지마다 매년 5월 31일 가격을 공시(이의 신청 기간 6월 30일까지)하는 개별공시지가를 사용한다. 간혹 기준시가와 시가표준액을 혼동하는데 기준시가는 국세(종합부동산세·양도소득세)에서, 시가표준액은 지방세(취득세·등록세·재산세)에서 사용하는 용어이다. 양도소득금액 = 양도차익 - 장기보유특별공제 ‘소득세법’ 제95조(양도소득금액) 양도소득금액은 양도소득의 총 수입금액(이하 ‘양도가액’이라 한다)에서 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 ‘양도차익’이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. 김성실 씨가 단독주택을 박신고 씨에게 양도하면서 발생한 양도차익 1억 1,794만 1,176원은 보유기간 중 물가 변동을 반영하지 않은 명목소득이다. 따라서 양도소득금액은 양도차익에서 보유기간 중 물가 상승분을 공제하는데, 이것이 장기보유특별공제長期保有特別控除이다. 이 제도는 3년 이상 장기 보유하고 등기된 토지와 건물의 양도소득금액을 산정할 때, 일정액을 공제함으로써 건전한 부동산의 투자 행태 내지 소유 행태를 유도하려는 세제상 장치이다. 현행 ‘소득세법’제95조에서는 ‘장기보유특별공제율’을 당해 자산의 보유기간이 ▲3년 이상 5년 미만은 양도차익의 10% ▲5년 이상 10년 미만은 15% ▲10년 이상은 30% ▲대통령령으로 정한 양도소득세가 과세 대상 1세대 1주택의 경우 15년 이상은 45%로 규정했다. 또한 양도소득의 비과세 대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다고 명시했다. 15년 이상 45% 장기보유특별공제 적용 대상은 ▲서울특별시, 과천시 및 ‘택지개발촉진법’상 택지개발예정지구로 지정·고시된 5대 신도시 즉, 분당·일산·평촌·산본·중동에 소재한 주택으로 3년 이상 보유기간 중 2년 이상 거주기간을 충족하지 못해 양도소득세가 과세되는 경우 ▲고가주택을 양도한 경우 ▲농어촌주택 취득, 주거 이전, 상속, 혼인, 직계존속 노부모 봉양 등으로 1세대 2주택이 됐음에도 1세대 1주택 특례 적용을 받는 경우이다. 반면 제외 대상은 미등기 양도 자산과 60% 세율을 적용받는 3주택 이상 보유자의 주택, 비사업용 토지, 50%세율을 적용받는 2주택 보유자의 주택 등이다. 매도인 김 씨는 매수인 박신고 씨에게 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 고가주택을 양도했으므로 장기보유특별공제율은 양도차익의 10%에 해당한다. 따라서 장기보유특별공제액은 양도차익(117,941,176원)에 10%를 곱한 1,179만 4,117원이다. 양도소득금액은 양도차익 - 장기보유특별공제액으로 산출하면 1억 614만 7,059원이 나온다. 117,941,176원 - 1,179만 4,117원 = 106,147,059원 한편 2월 임시국회에 상정 중인 ‘소득세법 일부 개정안’에서는 1세대 1주택 양도소득세 장기보유특별공제율을 ▲3년 이상 4년 미만 12% ▲4년 이상 5년 미만 14% ▲5년 이상 6년 미만 20% … ▲20년 이상 80%로 현행보다 확대될 전망이다. 김 씨가 이 혜택을 받는다면 양도한 고가주택이 4년 이상 5년 미만이므로 양도차익의 14%에 해당하는 장기보유특별공제액은 현행보다 471만 7,647원 많은 1,651만 1,764원이다. 양도소득과세표준 = 양도소득금액 - 양도소득 기본 공제 ‘소득세법’ 제103조(양도소득 기본 공제) 양도소득이 있는 거주자에 대하여 소득별로 당해 연도의 양도소득금액에서 각각 연 250만 원을 공제한다. 다만, 미등기 양도 자산의 양도소득금액은 제외한다. 양도소득세는 다른 소득으로 분류해 합산하므로, 그 양도소득에 대한 기초 공제적 성격을 띤다. 각종 소득에는 인적 공제와 물적 공제 같은 여러 가지 공제 제도가 있는데, 양도소득세만 기초 공제가 없다면 불평등 문제가 발생하기에 기초 공제하는 것이다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 등기된 토지와 주택에만 한정하는 데 비해 기본 공제는 미등기 자산을 제외한 모든 자산에 적용한다. 양도자별로 주식과 주식 이외의 자산으로 구분해 1인당 각각 연간 250만 원씩 공제한다. 주식 이외의 자산이란 토지, 건물, 주택, 부동산에 관한 권리(지상권, 전세권, 등기 받은 임차권, 부동산 취득 권리) 그리고 기타 자산인 과점주주가 소유한 부동산 과다 보유 법인의 주식, 특수 업종을 영위하는 부동산 과다 보유 법인의 주식, 사업용 고정 자산(부동산)과 함께 양도하는 영업권, 특정 시설물 이용권·회원권을 말한다. 1년에 2회 이상 양도하는 경우 연중 먼저 양도한 양도소득금액부터 순차로 공제한다. 김성실 씨의 양도소득과세표준액은 양도소득금액에서 양도소득 기본 공제액을 뺀 1억 364만 7,059원이다. 106,147,059원 - 2,500,000원 = 103,647,059원 산출세액 = 양도소득과세표준 × 세율 ‘소득세법’ 제104조(양도소득세의 세율) 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음(아래 본문 참조)의 세율을 적용해 계산한 금액(이하 ‘양도소득산출세액’이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당하면 그 중 가장 높은 것을 적용한다. 양도소득세의 세율은 양도 자산의 종류와 연간 양도소득을 합한 소득이 많고 적음에 따라서 차등세율을 적용한다. ▲보유기간 1년 미만 50% ▲보유기간 1년 이상~2년 미만 40% ▲보유기간 2년 이상인 경우 과세표준에 의해서 9~36% 4단계 초과누진세율을 적용 ·1,000만 원(과세표준) 이하는 9%(세율) + 0(누진공제) ·1,000만 원 초과 4,000만 원 이하는 90만 원 ＋ 1,000만 원을 초과 금액의 18% ·4,000만 원 초과 8,000만 원 이하는 630만 원 ＋ 4,000만 원을 초과 금액의 27% ·8,000만 원 초과는 1,710만원 ＋ 8,000만 원 초과 금액의 36% ▲1세대 2주택 50% ▲1세대 3주택 이상 60% ▲비사업용 토지 60% ▲미등기 자산 70% 등이다. 김성실 씨가 양도한 단독주택은 보유기간이 2년 이상이고 과세표준이 8,000만 원을 초과하므로 누진세율과 36%의 세율을 적용한다. 산출세액은 양도소득과세표준에다 세율을 곱해서 나온 금액에서 누진공제액을 뺀 2,561만 2,941원이다. 25,612,941원 = 103,647,059원 × 36% - 11,700,000원 그러면 김성실 씨는 산출세액인 2,561만 2,941원을 양도소득세로 다 냈을까? 김 씨는 양도소득세를 예정신고기한 내에 신고 납부했으므로 납부할 세액에서 10% 예정신고납부세액공제 혜택을 받아서 2,305만 1647원을 납부했다. 그뿐만 아니라 세금이 2,000만 원을 초과하자 분납 제도를 활용해 1,152만 2,820원씩 두 번에 걸쳐 냈다. 양도소득세 납부 방법과 시기 양도소득세 납부 방법은 법적 강제성이 없는 예정 신고 납부와 법적 강제성을 띤 확정 신고 납부로 구분한다. 예정 신고 납부는 양도인이 당해 부동산에 대한 양도소득세 신고서를 예정 신고 기한 내에 주소지 관할세무서장에게 제출하는 것이다. 예정 신고 기한 내에 신고하고 이에 따른 세금을 납부하면 10%를 공제한다. 신고일은 자산을 양도한 날이 속한 달의 말일부터 2개월 이내이다. 즉, 김성실 씨의 경우 2007년 8월 15일 양도했으므로 8월 31일부터 10월 31일까지 예정 신고 납부하면 됐다. 확정 신고 납부는 법적 강제성을 띠므로 의무를 이행하지 않으면 불이익이 주어진다. 납세의무자는 양도일이 속한 연도의 다음 연도 5월 1일부터 5월 31일까지 주소지 관할세무서장에게 과세표준을 산출해 신고하고 확정한 금액을 납부해야 한다. 김 씨의 경우 2007년 8월 15일 양도했으므로 2008년 5월 1일부터 5월 31일까지가 납부 기간이다. 확정 신고 납부 의무를 이행하지 않으면 가산세를 부과하는데 여기에는 무신고 가산세와 무납부 가산세가 있다. 무신고 가산세의 경우 ▲일반 무신고 가산세 20% ▲일반 과소 신고 가산세 10% ▲부당 무신고 가산세 40% ▲부당 과소 신고 가산세 40%로 구분한다. 무납부 가산세는 대통령이 정한 법률에 따라서 통상적으로 1일 경과할 때마다 0.03%(3/10000) 적용한다.田

전국 토지 거래 상황을 보면 상반기에는 정부의 강력한 정책과 규제로 부진을 면치 못했지만, 하반기에는 총 19만 5771필지로 전년 같은 달보다 7.2%의 증가세를 나타냈다. 개발 호재가 있는 수도권과 지방은 땅값에서 명암이 크게 엇갈렸는데 특히 수도권은 신도시를 포함한 각종 개발 계획의 영향으로 거래가 뜸한 가운데 강세를 타고 있다. 30조 토지 보상금이 풀리는 신도시 개발 호재와 맞물린 땅값 상승이라는 투자 심리와 주변 토지 개발이라는 실수요의 증가 때문이다. 부동산시장 어떻게 움직이나 참여정부 들어 신도시를 포함해 혁신도시, 행정복합도시, 기업도시 등 대형 국책사업으로 해마다 천문학적인 토지 보상금이 풀리고 있다. 참여정부 첫해인 2003년 10조 352억 원을 비롯해 2004년 16조 1,850억 원, 2005년 17조 2,615억 원, 2006년 23조 6,000억 원, 올해 20조 원 등 총 87조 817억 원에 이른다. 이와 함께 송파와 동탄2지구, 인천 검단, 파주3지구 등 신도시 보상금의 규모는 수도권 토지 보상금 20조 원에다 각종 개발사업을 포함한 30조 원을 포함할 경우 117조 원에 달한다. 정부의 각종 규제로 토지 보상금으로 다른 땅을 구입하는 사례는 크게 줄어들었지만, 그 보상금이 부동산시장으로 유입돼 교란 요인으로 작용할 가능성을 배제할 수 없다. 부동산 불패 신화로 인한 투기성 거래와 함께 신도시 개발에 따른 개발 용지 수요 증가, 거래에 따른 양도세 부담으로 수도권 신도시 주변 지역의 거래는 활발하지 않지만 호가呼價는 크게 올랐다. 특히 신도시 수용 지역 사업체의 대체 공장 부지 매입으로 수도권 공장 부지는 금값으로 치솟았다. 개발 지역 주변은 고속도로와 전철 등 교통망 확충으로 도시와 접근성이 좋고 도시화에 따른 투자 가치 기대로 수요도 늘어났다. 상반기 토지시장 거래 부진의 큰 원인으로 보유세와 거래세 부과를 꼽을 수 있다. 개인과 법인이 소유한 비사업용 토지와 부재지주不在地主가 소유한 농지, 임야, 목장용지 등은 매도 시 양도소득세가 60% 중과되고 장기보유특별공제 혜택도 사라져 세금 부담이 크기 때문이다. 특히 사업용 토지의 종부세 과세 대상이 40억 원인데 비해 개인이 소유한 토지는 세대별로 합산한 공시지가가 3억 원을 초과하면 부과되기에 전반적으로 침체됐다. 하반기 토지시장 동향의 특징은 침체기임에도 불구하고 규제는 적고 투자 가치가 높은 개발 지역 주변을 찾아 투자 기간을 길게 내다보고 땅에 장기적으로 묻으려는 수요자가 늘어난 것이다. 수도권, 규제 덜하고 개발 호재 많은 지역은 수도권 토지 부동산시장은 규제는 없고 주변 개발 호재는 많은 지역을 우선 투자 대상지로 선정하는 것이 성공의 관건이다. 수도권 전원주택지를 찾는 실수요자의 발길은 용인과 양평 일대를 중심으로 꾸준하다. 이천과 여주 지역은 신세계첼시 개장, 성남-여주 복선전철 착공, 자동차 전용도로 공사, 시市 승격 추진 등 재료가 풍부한 편이다. 여기에 수도권 다른 지역에 비해 상대적으로 토지 거래 규제가 적은 데다 개발에 대한 기대감이 더해져 실수요자를 중심으로 토지 거래가 늘어났다. 수도권 동북부지역인 연천·양주·포천 일대도 복선전철 연장 개통, 택지지구 보상호재를 타고 호가 위주로 땅값이 올랐다. 남부권역에서 상승 재료가 많은 성남·용인·화성 등은 경부고속도로와 영동고속도로를 중심으로 형성된 개발 축에 위치하기에 앞으로도 땅값이 오를 수 있는 여건을 갖춘 곳이다. 그러나 남부권 대부분 지역이 토지거래허가구역으로 묶였기에 외지인의 거래가 제한돼 매매는 뜸한 편이고 신도시, 산업단지, 관광단지 등 개발지와 그 주변 지역은 개발행위제한구역으로 묶여 주택의 신·증축 등이 어렵다. 그동안 신도시 개발로 땅값도 오른 상태에서 동탄 제2신도시 개발로 각종 용도의 실수요가 증가했기 때문이다. 동부권역의 광주·양평·남양주·가평 등은 자연 환경이 뛰어난 환경특구로 대부분 지역이 수도권정비계획법상 자연보전권역으로 묶여 도시 개발과 산업단지 개발에 제한을 받는다. 그러한 가운데 경춘선과 중앙선 복선전철, 서울-춘천 고속도로가 개통 예정이고 경관이 좋아 강변과 계곡을 중심으로 실수요자가 끊이지 않는다. 또한 팔당댐과 인접한 북한강과 남한강 인근은 상수원 수질보전특별대책지역 Ⅰ권역으로 지정돼 주택 외 일반 건축과 개발에 제한이 많다. 수변구역의 경우 북한강의 의암댐까지, 남한강의 충주 조정댐까지는 각종 규제의 중첩으로 개발에 제한이 많지만 거래와 개발 가능한 곳은 희소가치로 투자성이 높다. 서북부권역의 김포·강화는 서해안 개발로, 파주·고양 등은 경기북부명품신도시, 남북교류협력단지 개발 계획으로 투자 유망 지역이다. 특히 파주 남부 지역에 치우친 개발 축이 옮겨가는 문산·장단 등은 눈여겨볼 만하다. 2025년까지 남북교류배후신도시 개발 계획과 2008년 경의선 복선전철(용산-문산) 완공, 고양시의 시가화 개발 예정지 주변 지역과 더불어 개발 바람을 타고 있다. 그러나 대부분 토지거래허가구역으로 묶여서 매매가 제한됐기에 거래는 뜸한 편이다. 지방, 기업도시와 혁신도시 지역 강원도 평창은 동계올림픽 개최 기대감으로 한때 거래가 활발했으나 무산되면서 침체기에 빠졌다. 그러나 알펜시아리조트와 서울대 농생대 이전 등 개발 재료가 많고, 종합 리조트인 용평리조트와 보광휘닉스 등 전국 최고의 사계절 체류형 관광지로 각광 받기에 투자 가치가 충분하므로 수요는 꾸준히 증가할 곳이다. 횡성은 원주기업도시, 혁신도시 개발 영향권역으로 원주와 평창에 접하면서도 규제가 없고 개발 재료도 많다. 특히 둔내면과 우천면 등은 땅값이 비교적 저렴한 데다 개발 핵심권역이기에 유망한 지역이다. 홍천은 2009년 서울-춘천 고속도로 개통 예정으로 장기 투자자라면 서울-춘천 고속도로 내촌 I.C.가 들어설 예정인 서석면 일대와 홍천강 조망이 가능한 모곡·반곡·개야리 일대를 주목할 만하다. 충청권은 혁신도시가 들어서는 음성·진천·충주, 오송생명과학산업단지가 들어서는 청원 그리고 청원-보은-상주 고속도로가 개통되는 보은 등이 개발 호재가 있는 지역이다. 태안군은 관광 레저형 기업도시 예정지인 남면 일대와 다기능항으로 개발하는 안흥항 일대가 유망 지역이다. 하지만 토지거래허가구역과 토지투기지역 등 이중 규제를 받기에 세금 부담을 피한 부재지주 토지와 급매물에 실수요 목적에서 접근하는 게 좋다. 제주도는 제주도특별자치도법 통과 후 각종 개발 계획이 잇따르지만 토지시장은 침체에서 벗어나지 못하고 있다. 제주공항 자유무역지역 조성과 중문관광단지 확장, 휴양형 주거단지 개발 등 국제자유도시 7대 프로젝트가 진행 중으로 개발 계획이 중장기적으로 진행될 계획이다. 전체의 65% 지역이 절대보전지역으로 개발이 어렵기에 개발 호재를 염두에 두고 다른 지역의 규제 및 개발 가능 여부를 살피면서 실수요 위주로 접근해야 한다. 지방 토지시장도 혁신도시와 기업도시가 들어서는 지역이 투자 유망지역이다. 앞으로 개발이 완료된 후에도 주변 지역 개발 여건에 따른 수요로 투자 여건이 높기 때문이다. 전국적으로 176개 공공기관이 이전하는 혁신도시 건설 지역은 세수 확장과 인구 유입 효과를 기대할 수 있고 지역 산업 발전에도 큰 영향을 미칠 것이기 때문이다.田 글 박철민

정부는 8월 31일 투기를 통한 부동산 불로소득을 세금으로 환수해 사회에 환원한다는 내용을 골자로 한 ‘부동산종합대책’을 발표했다. 투기로 인한 불로소득을 원천 차단하고자 보유세와 양도세를 크게 올리겠다는 것이다. 이에 따라 국세인 종부세 과세 기준이 주택은 현행 9억 원에서 6억 원으로, 나대지는 6억 원에서 3억 원으로 큰 폭으로 강화된다. 또한 세금 부과 방식도 개인별 합산에서 세대별 합산으로 바뀐다. 양도소득세의 눈에 띄는 변화는 1세대 2주택에 대한 중과세이다. 그동안 1세대 2주택은 양도 차익의 9∼36퍼센트까지 세금을 냈지만, 2007년부터는 50퍼센트의 세금을 일률적으로 내야 한다. 다만 1세대 2주택자가 집을 팔도록 2006년 1년간 중과세 유예기간을 두고, 거래세인 취득세와 등록세율은 1퍼센트 인하해 부동산 거래를 활성화할 방침이다. 또한 나대지와 부재지주 토지에 대한 양도소득세를 60퍼센트로 올려 토지 투기를 차단하기로 했다. 8·31 부동산종합 대책은 이미 실수요자를 중심으로 움직이는 전원주택시장에는 오히려 호재(好材)가 될 것으로 보인다. 땅 투기 바람이 한풀 꺾이면서 거품이 빠진 가격으로 매물이 쏟아져 나오기에 전원주택 실수요자의 부담이 작아졌기 때문이다. 또한 수도권이 아닌 읍·면지역의 3억 원 미만인 1세대 2주택은 양도소득세 중과세 대상에서 제외돼 취득, 보유, 매도 단계의 세금 부담도 덜한 편이다. 보유세-6억 원으로 확대, 세대별 합산 과세 8·31 부동산정책의 핵심 중 하나는 주택과 토지의 보유세 인상을 통한 국세인 종부세의 강화다. 주택의 경우, 현행 종부세 과세 방법은 개인 한 사람이 보유한 주택을 합산했으나, 2006년부터는 세대가 갖고 있는 주택을 합산하는 ‘세대별 합산 방식’으로 바뀐다. 1세대의 기준은 본인 및 배우자와 동일한 주소에서 생계를 같이 하는 가족(직계 존·비속, 형제자매)으로 주민등록상 1세대 1주택 양도세 비과세 적용 때의 세대 범위와 같다. 다만 배우자가 없더라도 30세 이상이거나 소득이 있으면 △주택 상속 △배우자 사망 △이혼 등의 경우는 1세대로 인정한다. 부부가 단독세대를 구성해 주택을 갖고 있는 경우도 1세대 2주택에 해당한다. 부모 명의로 1주택, 자녀 명의로 1주택을 소유했을 때 △미혼 자녀 △30세 미만 △무직인 경우에는 주민등록과 상관없이 1세대 2주택에 해당한다. 또한 과세 기준 금액이 9억 원에서 6억 원 초과로 강화된다. 과세 적용률도 2006년 20퍼센트를 시작으로 매년 10퍼센트씩 상향 조정돼 2009년에는 과표 적용률이 100퍼센트로 공시가격과 같아진다. 반면 지방세인 재산세는 큰 변화가 없다. 서민 주택 보유 부담을 덜기 위해 주택분 재산세 과표 적용률은 2006년부터 상향 조정되는 종부세와 달리, 2008년부터 매년 5퍼센트씩 올라가 2017년에 100퍼센트가 된다. 과세 방법은 현행처럼 물건별로 세금을 부과하고 세 부담 상한도 전년의 1.5배를 유지한다. 토지의 경우 가장 큰 변화는 나대지 등 비사업용 토지에 대한 종부세 과세 대상 확대와 세대별 합산이다. 나대지, 잡종지, 임야, 농지 등 비사업용 토지에 대한 종부세가 강화된다. 종부세 대상이 공시지가 6억 원 초과에서 3억 원 초과로 바뀌고, 과표 적용률은 50퍼센트에서 2006년 70퍼센트로 상향 조정 후 2007년부터 매년 10퍼센트씩 올라가며, 과세 방법은 주택과 마찬가지로 인별 합산에서 세대별 합산으로 바뀐다. 양도소득세-1세대 2주택 중과세 주택을 팔 때 내는 양도소득세를 1세대 2주택에 대해서는 중과세한다. 토지의 경우, 비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주(不在地主)의 농지, 임야, 목장용지에 대해서 비슷한 방식으로 불로소득에 대한 세금 징수를 강화한다. 중과세는 유예기간을 거쳐 2007년부터 시행되지만, 2006년부터는 1세대 2주택 등에 대해 우선 실거래가 과세가 이뤄질 예정이다. 실거래가 신고 절차는, 부동산 매매 시 거래 당사자 또는 중개업자는 계약 체결일로부터 30일 이내 실거래가를 시장·군수·구청장에게 공동으로 신고해야 한다. 단, 중개업자가 거래계약서를 작성한 때에는 중개업자가 신고한다. 신고 의무를 위반(무신고, 지연신고, 허위신고)하면 매도자, 매수자 및 중개업자에게 취득세의 3배 이하의 과태료가 부과된다. 또한 중개업자가 거래 내용을 거짓 기재하거나 이중계약서 작성 시에는 임의등록취소 또는 6월 이내의 자격이 정지된다. 1세대 2주택(2년 이상 보유)은 현재 9∼36퍼센트의 누진세율을 적용받아 양도소득세를 내고 있다. 그러나 2007년부터는 50퍼센트(주민세 포함 시 55%)의 높은 단일 세율로 세금을 내야 한다. 중과세 대상 주택은 장기보유특별공제 적용 대상에서도 배제된다. 먼저 주택의 경우는 1세대가 소유한 ▲서울·광역시(군지역 제외)의 모든 주택 ▲경기도(읍·면지역 제외)의 모든 주택 ▲기타 지역(광역시 군지역, 경기도 도농복합시의 읍·면지역, 기타 도지역)은 공시가격 기준 3억 원을 초과하는 주택으로 2주택 여부를 판단한다. 1세대 2주택 중과 대상에서 제외되는 주택은 ▲기준시가 1억 원 이하인 소형주택 ▲상속 뒤 5년이 경과하지 않은 주택 ▲혼인이나 노부모 봉양을 위해 세대를 합치면서 2주택자가 된 경우(합친 지 5년 이내) ▲가구원 중 일부가 직장 문제로 다른 지역에 집을 산 경우(1년 이상 거주 요건을 채우고 사유가 해소된 날로부터 3년 이내에 양도하면 중과세 대상에서 제외) 등이다. 토지의 경우는 비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주의 농지, 임야, 목장용지도 2006년부터 실거래가 과세가 적용되고 2007년부터는 중과세가 적용된다. 기본적으로 실제 영농 등에 사용하지 않는 농지 등을 보유하고 있다가 양도 차익만 얻는 투기 수요를 차단하겠다는 취지다. 부재지주 등 개인이 소유하다가 매각할 경우는 2007년부터 60퍼센트의 세율로 중과세되고 장기보유특별공제 적용도 배제된다. 현행 농지법에서 인정하는 300평 규모의 주말 농장과 상속이나 이농 후 5년 이내에 양도하는 농지 등은 예외를 인정받는다. 거래세-실거래가 적용 정부는 보유세 강화에 따른 세부담을 덜기 위해 2006년부터 개인 간 주택 거래에 대해 취득세는 기존 2퍼센트에서 1.5퍼센트로, 등록세는 1.5퍼센트에서 1.0퍼센트로 각각 0.5퍼센트 인하한다. 취·등록세의 인하로 농특세(취득세의 10%)와 교육세(등록세의 20%)를 고려한 총 거래세는 올해 4.0퍼센트에서 2006년에는 2.85퍼센트로 내려간다. 2006년부터는 주택에 대해 실거래가를 기준으로 거래세를 부과하지만, 이번 거래세 인하로 실거래가와 기준시가의 차이가 별로 없다. 그러나 실거래가와 기준시가의 차이가 큰 지역은 거래세가 인하되더라도 실거래가 적용으로 인해 거래세 부담이 올해보다 오히려 증가한다. 예를 들어 올해 주택거래신고지역이 아닌 곳의 실거래가 4억 원(기준시가 3억 2000만 원)짜리 주택을 매입할 경우, 기준시가를 기준으로 1280만 원(3억 2000만 원×4.0%)의 거래세를 내야하지만 2006년에는 1140만 원(4억 원×2.85%)만 내면 된다. 주택거래신고지역 내 실거래가 5억 원(기준시가 4억 원)짜리 주택은 올해 2000만 원(5억 원×4.0%)의 거래세를 내야하지만 2006년에는 거래세가 1425만 원(5억 원×2.85%)으로 크게 감소한다. 전원주택시장 희비 교차 단독 필지 ‘쾌청’, 단지 ‘먹구름’ 8·31 부동산종합대책 발표 후 전원주택 시장은 양극화 현상이 뚜렷이 나타나고 있다. 단독형 전원주택은 쾌청한 반면, 단지형 전원주택은 먹구름이 드리우고 있기 때문이다. 2006년부터는 투기를 차단하기 위해 나대지에 대한 종부세가 6억 원에서 3억 원 이하로 대폭 강화되고, 양도소득세도 60퍼센트 세율로 중과세되며 장기보유특별공제 적용도 배제된다. 또한 실수요 목적이 아닌, 투기 목적의 토지 취득은 어려워진다. 농지 및 임야에 대한 토지거래허가요건이 토지 소재 시·군에 세대원 전원이 현행 6개월에서 1년 이상 거주토록 강화됐다. 또한 토지 전매제한 기간도 현행 6개월∼1년에서 2∼5년으로 늘어났다. 이렇듯 늘어나는 세금으로 더 이상 이익을 챙길 수 없기에 수도권 지역과 중부권 등에서 기존보다 30퍼센트 낮은 가격의 급매물이 쏟아지고 있다. 따라서 8·31 종합부동산대책의 영향을 비교적 덜 받는 전원주택 실수요자에게는 호재로 작용하고 있다. 도시민이 소유한 300평 미만의 주말농장 등은 양도세 60% 중과 대상에서 제외돼 양도세 부담도 없다. 또한 8·31 종합부동산대책 1세대 2주택자에 대해 2007년부터 50퍼센트의 무거운 양도소득세를 물리기로 했다. 하지만 수도권 외 읍·면지역에 소재한 3억 원 미만의 주택은 1세대 2주택에 해당되지 않아 양도소득세를 중과세하지 않는다. 현재 도시민이 수도권 외 읍·면지역에 2003년 8월 1일부터 2005년 12월 31일까지 기간 중에 농어촌주택(연면적 45평. 대지 200평 이하, 기준시가 7000만 원 이하)을 취득하여 3년 이상 보유하고, 당해 농어촌주택 취득 전 보유하던 주택을 양도할 경우 양도소득세를 면제해 주고 있다. 반면 전원주택단지나 펜션단지 개발은 힘들어진다. 기반시설부담금이나 개발부담금 부과 대상이 되면서 개발비가 더 들어가기 때문이다. 개발부담금은 일정 규모 이상의 토지 개발에 따른 지가 상승 차익을 환수하는 제도이다. 기반시설부담금은 토지의 고밀도 이용에 따른 기반시설 설치비를 원인자가 부담하는 제도이다. 토지 분할 허가 대상이 비도시지역으로 확대된다. 기획부동산업체의 무분별한 분할을 불허함으로써 투기적 거래를 차단하고, 기획부동산업체의 투기 조장 행위를 방지하려는 것이다. 이로써 전원주택단지나 펜션단지는 개발에 따른 수익성이 덜하기에 기피 현상이 뚜렷해질 것으로 보인다. 한편 정부에서는 도시자본의 농촌 유입을 위하여 ‘5도2촌’, 즉 5일은 도시에서, 2일은 농촌에서 보내기 운동을 전개하고 있다. 농촌에 주말주택을 갖자는 것인데, 여기에 힘입어 전원주택시장에 독립형 주말주택 바람이 일 것으로 보인다.田 정리 윤홍로 기자

정부가 부동산 투기 근절을 위해 내놓기로 한 ‘8월 부동산 종합대책’에 관심이 쏠리고 있다. 이번에는 투기 이익 환수, 거래 투명화, 중대형 아파트 공급 확대, 공공 부문 역할 확대 등 4대 원칙에 따라 세부 정책들이 마련될 전망이다. 현재 기준시가 9억 원 초과로 돼 있는 종합부동산세 부과 대상이 6억 원 이하까지 확대되고, 양도세를 중과하는 다주택 보유자의 범위가 현행 3주택에서 2주택으로 확대될 것으로 보인다. 정부, 부동산 투기 근절 ‘표명’ 정부와 여당이 부동산 투기를 원천적으로 봉쇄하기 위해 안간힘을 쓰고 있다. 노무현 대통령이 직접 주재한 부동산 대책 회의에서는 판교신도시를 보류하고, 주택 정책을 원점에서 재검토해 8월까지 종합적인 대책을 제시하겠다고 약속했다. 이후 부동산 정책의 근본적 전환을 시사하는 책임자들의 발언이 지속되고 있다. 노 대통령은 △거래의 투명성 △투기 초과 이익 환수 △공공 부문의 역할 확대라는 3대 원칙을 강조하고, “부동산 투기와의 전쟁에서 반드시 승리할 것”이라는 의지를 표명했다. 이해찬 국무총리와 김병준 청와대 정책실장은 “가수요 발생을 근원적으로 차단하겠다”, “헌법을 바꾸는 정도로 힘들여서 바꾸지 않으면 안 바뀔 부동산 정책을 만들 것이다” 등의 발언을 이어가고 있다. 이해찬 국무총리는 7월 14일 서울 신라호텔에서 열린 대한상공회의소 초청 조찬강연회에서 “정부는 부동산 투기 세력을 철저히 관리하기 위해 8월 말까지 금융, 세제, 공급 측면 등을 고려한 부동산 대책을 내놓을 것”이라며 “공급을 늘리고 가수요를 억제하는 방향으로 정책을 펴나갈 것”이라고 밝혔다. 그는 “은행도 담보대출 너무 쉽게 하는데, 이에 대한 관리가 있어야 할 것”이라며 “시중 부동자금이 부동산으로 몰려 나타나는 투기 현상을 막기 위해서도 부동자금을 건전한 사모펀드에 들어가도록 하는 정책이 필요하다”고 지적했다. 수도권 규제 완화에 대해서는 “수도권에 투자하려는 기업 얘기를 들어보면 꼭 수도권에 필요하지도 않은데 요청하는 경우가 있다”고 전제한 뒤 “공공기관 이전과 같은 지방 대책은 속도가 느린데 반해 수도권 규제완화는 완화만 되면 바로 들어오기 때문에 지방·수도권 간 역전 현상이 일어날 수 있는 만큼 속도 관리가 필요하다”고 밝혔다. 김석동 재정경제부 차관보는 7월 14일 정례 브리핑을 통해 “당·정 간에 세제 합리화 및 세부담 상한제 폐지, 실효세율 조기 합리화 등을 다각도로 검토했고 아직 구체적인 사안은 결정되지 않았다”고 밝혔다. 한편 이명박 서울시장은 7월 14일 밤 MBC TV ‘100분 토론’에 출연해 “부동산 정책은 일관성이 중요하다”며 “가격 안정을 위해 공급을 늘려가면서 부동산 문제를 장기적으로 풀어야 한다”고 말했다. 그는 “투기꾼은 잡지 못하고 선의의 피해자만 만드는 것은 온당한 정책이라 볼 수 없다”며 “투기가 확실한 것에는 중과세를 해서 거래 이익을 보지 못하도록 하면 투기는 사라질 것”이라고 주장했다. 그는 이어 “집을 하나 갖고 있다 넓혀 가는 것을 문제삼으면 안 되고 집 2∼3채를 사고 파는 것에 중과세할 필요가 있다”고 말했다. 8월 부동산 대책에 담길 내용 정부가 집값 불안과 부동산 투기 근절을 위해 내놓기로 한 ‘8월 부동산 종합대책’에 수요자들의 비상한 관심이 쏠리고 있다. 앞으로 내 집을 마련하려는 무주택 서민과 넓은 집으로 옮겨가려는 대체 수요자 등 실수요자는 물론 여윳돈을 굴리는 투자자까지 거의 모든 사람들에게 적잖은 파장을 미칠 만한 내용들이 담길 것으로 예상되기 때문이다. 이번 대책은 정부가 지난 6월 17일 당·정·청 회의와 7월 6일 1차 고위 당정협의에서 합의한 △투기 이익 환수 △거래 투명화 △중대형 아파트 공급 확대 △공공 부문 역할 확대 등 4대 원칙에 따라 세부적인 정책들이 마련될 전망이다. ◇ 종합부동산세 강화 올해부터 시행되고 있는 종합부동산세가 대폭 손질될 전망이다. 지난해 입법 과정에서 과세 대상이나 범위 등이 크게 축소되는 바람에 ‘솜방망이’로 변질됐다는 지적이 계속돼 왔기 때문이다. 이에 따라 현재 기준시가 9억 원 초과로 돼 있는 종합부동산세 부과 대상이 6억 원 이하까지 확대될 가능성이 농후하다. 이렇게 되면 6억 원 이상 가구 중 개인 소유로 된 주택은 모두 종합부동산세 과세 기준의 적용을 받아 세금이 무거워진다. 액수별로 보면 6억 원 이상~9억 원 미만 단독주택은 1만 3776가구, 9억 원 이상 단독주택은 5764가구다. 그리고 6억 원 이상~9억 원 미만 공동주택은 5만 1000가구, 9억 원 이상 공동주택은 1만 7000가구로 종합부동산세 부과 기준을 6억 원 이상으로 확대할 경우 과세 대상 역시 3배 정도 늘어날 전망이다. 종합부동산세를 지금의 개인별 합산에서 부부나 가구별로 합산해 세금을 매길 수 있는 지도 검토대상에 포함될 가능성이 크다. ◇ 보유세 실효세율 조기 강화 오는 2007년까지 보유세 실효세율(부동산값에서 차지하는 세금의 실제 비율)을 선진국 수준으로 높이려던 계획이 대폭 앞당겨질 가능성도 크다. 실효세율 강화 일정이 단축될 가능성이 점쳐지는 것은 집이나 땅을 소유하고 있는 사람들로 하여금 부동산을 많이 갖고 있는 것 자체가 부담이 되도록 함으로써 소유 집중 현상을 해소하고 투기심리에 따른 가수요를 차단할 수 있다고 보기 때문이다. 재산세와 종합부동산세의 급격한 세부담 증가를 막기 위해 설정한 세부담 상한선(50%)을 폐지하는 방안도 검토되고 있는 것으로 알려지고 있다. ◇ ‘실거래가 양도세’ 강화 정부는 오는 2007년으로 예정된 부동산 양도소득세의 실거래가 전면 전환 시기를 앞당기는 방안을 검토 중인 것으로 분석된다. 김석동 재정경제부 차관보는 7월 14일 정례 브리핑에서 “아직 확정되지는 않았지만 양도소득세의 실거래가 전면전환 시기를 2007년에서 앞당기는 것도 검토 대상”이라고 말했다. 정부는 이와 관련해 2006년부터 부과 기준을 실거래가로 완전히 바꾸되 부동산시장 상황에 따라 일정한 유예기간을 두는 방안을 검토하고 있는 것으로 알려졌다. 정부는 또 양도세를 중과(66%, 주민세 포함)하는 다주택 보유자의 범위를 현행 3주택에서 2주택으로 확대할 방침이다. 특히 투기지역 내 다주택자의 경우 양도세율에 탄력세율(15% 포인트)을 추가로 적용해 세금을 물리는 방안도 거론되고 있다. 탄력세율이 적용되면 세율을 높이지 않고도 양도 차익의 82.5퍼센트(양도세율 60% +탄력세율 15% +주민세 7.5%)를 세금으로 물릴 수 있다. ◇ 기반시설부담금 전면 보완 신도시·기업도시·고속도로 주변 등 땅 주인의 노력 없이 생기는 불로소득(우발이익)을 환수하는 기반시설부담금도 더욱 강화될 전망이다. 기반시설부담금제는 개발에 따라 필요해진 기반시설의 확보와 개발허가를 연계하는 것으로 도로, 공원 등의 총량을 정한 뒤 개발주체로부터 개발에 따른 이익을 환수하는 제도다. 2003년 국토의 이용 및 계획에 대한 법률(국토법)에 의해 도입해 그동안 실시하지 않던 기반시설부담금제를 전면 개편, 오는 2007년부터 시행하겠다고 밝힘에 따라 기반시설부담금제 실시 방향과 향후 영향에 관심이 높아지고 있다. 그동안 적용되지 않던 제도를 확대 도입하겠다고 하는 것은 대규모 개발에 따른 개발이익이 대부분 사유화한다는 지적이 제기되고 있기 때문이다. 기반시설부담금제가 확대 실시되더라도 적용 지역은 택지개발지역 및 주변지역, 그린벨트 해제지역, 대규모 개발 예정지 등에 국한될 가능성이 높다. 전문가들은 소규모 개발행위의 경우 개발 이익을 산출하는 것이 어렵기 때문에 적용 가능성이 낮다고 보고 있다. 현행 국토법에 따르면 기반시설부담금제는 법령의 제·개정으로 행위 제한이 완화되거나 해제되는 지역, 법령에 따라 용도지역 등이 변경되거나 해제되는 지역, 대규모 개발 행위가 이루어지거나, 예상되는 지역 및 그 주변지역으로 규정돼 있다. ◇ 부동산 거래자료 공개 정책 수단으로만 활용한 채 공개하지 않았던 각종 부동산 거래 자료들을 정기, 또는 수시로 공개하는 방안도 추진될 전망이다. 부동산 보유·거래·과세 현황 등 각종 자료가 공개될 경우 합리적인 부동산 투자를 유도할 수 있고, 부동산 소유 편중 등 각종 부작용을 줄이기 위한 사회적 합의와 공감대를 이끌어 내기 수월해 정책에 대한 신뢰도를 높이는 데도 도움이 되기 때문이다. 정부는 2004년 1월에 각 부처의 토지와 주택 그리고 납세정보를 통합 관리하는 ‘부동산관리정보센터’를 만들었고, 이 센터에는 토지와 건물에 대한 개인별·세대별 보유 현황과 소유권 변동 사항, 보유세 과세 현황에 대한 모든 자료를 갖고 있는 것으로 알려지고 있다. 田 정리 박창배 기자

[이달의 이슈] 달라지는 부동산 보유세

달라지는 부동산 보유세 1가구 3주택 양도세 중과세 2005년부터 시행 ‘1가구 3주택 양도세 중과세’가 2005년 1월 1일부터 시행된다. 12월 13일 정부는 이헌재 경제부총리, 허성관 행자부장관, 강동석 건교부장관이 만나 보유세제 개편 추진 상황을 점검하고, 임대주택 활성화 방안 등에 관해 논의하는 자리에서 1가구 3주택 양도세 60퍼센트 중과세는 종합부동산세와 연계시키지 않고, 2005년 1월 1일부터 시행하되, 시행 후 실태 분석을 통해 문제점이 있는 경우에는 보완 여부를 검토하기로 했다. 이로써 1가구 3주택 양도세 중과 시기를 둘러싸고, 오랫동안 끌어오던 경제부총리와 청와대 정책기획위원장 간의 대결 국면이 막을 내렸다. 2005년부터 시행되는 1가구 3주택 중과세 대상은 전국적으로 30만∼40만 가구 정도로 추정된다. 재정경제부에 따르면 수도권 광역시 소재 주택으로 1가구 3주택에 해당하는 경우는 총 311만 가구이며, 여기에서 중과 제외 대상인 장기임대주택과 감면주택 등을 제외할 경우 100만 가구 정도로 추정되나, 양도세 중과 대상인 1가구 3주택인 경우는 30만∼40만 가구 정도로 추정된다고 밝혔다. 3주택 이상 여부는 △서울과 군지역을 제외한 광역시의 모든 주택 △읍·면지역을 제외한 경기도의 모든 주택 △기타 지역은 국세청 기준시가 기준으로 3억 원을 초과하는 주택을 소유하고 있으면 3주택자로 간주된다. 그러나 장기임대주택, 감면주택, 상속주택, 소형주택 등의 경우는 3주택 이상인 경우에도 양도세 중과 대상에서 제외된다. 한편 재경부는 주택가격 실태조사를 벌인 결과, “주택투기지역 해제 요건을 충족한 지역이 10곳인 것으로 나타났다”고 설명했다. 해당 지역은 수도권에서 서울 중랑구, 인천 남동구·부평구, 경기 의왕시·군포시와 충청권 대전 서구·유성구·대덕구, 충남 천안시·아산시 등의 지역이다. 1가구 3주택 중과, 기준시가 3억 원 미만 주택 제외 1가구 3주택 양도세 중과 대상은 서울과 경기도, 광역시의 모든 주택, 그외 지역은 국세청 기준시가 3억 원을 초과하는 주택이 해당된다. 따라서 서울에 아파트 두 채, 충북 충주에 기준시가 2억 원짜리 아파트를 소유해 1가구 3주택이 되더라도 양도세 중과 대상에 포함되지 않는다. 또 2003년 말 이전에 구입한 집으로 국세청 기준시가 4000만 원 이하이며 전용면적 18평 이하인 경우 1가구 3주택 양도세 중과 대상이 아니다. 단독주택의 경우 건평이 18평 이하이고, 대지는 36평 이하인 경우 양도세 중과 대상에서 제외된다. 다만 소형주택이라도 ‘도시및주거환경정비법’에 의한 재개발 지역이나 재건축 지역은 중과세 대상에 포함된다. 반면 ‘조세특례제한법’에 의해 양도세 감면 대상인 주택도 중과 대상에 포함되지 않는다. 건설업자가 지어 임대하는 건설임대주택의 경우, 국민주택 규모 이하의 5채 이상을 3∼5년 이상 임대하면 제외된다. 매입임대주택의 경우에도 2003년 10월 30일 이후 임대사업자로 등록해 국민주택 규모 이하의 주택을 5채 이상 취득해 10년 이상 임대하는 경우, 또는 2003년 10월 29일 이전 등록해 국민주택 규모 이하의 주택 2채 이상 취득해 5년 이상 임대하는 경우도 제외된다. 부동산 보유세재 개편(안) 주요 내용 ▲거래세 완화 : 2005년부터는 등록세율을 1퍼센트 인하해 거래세인 취득·등록세 부담을 5퍼센트(농특세·교육세 포함시 5.8%)에서 4퍼센트(4.6%)로 낮출 계획이다. 다만 개인간의 주택·건물거래는 과표가 인상되는 점을 감안해 등록세율을 1.5퍼센트 인하할 방침이다. 이에 함께 각 시도는 자체 여건에 맞춰 감면조례를 활용해 거래세를 추가로 인하하도록 할 예정이다. 2005년 하반기부터 부동산중개업법개정에 따라 개인간 부동산 거래에 대해서도 실거래가로 신고하는 제도가 시행되면, 거래세 부담이 늘어나게 된다. 이때 거래세 부담이 증가하는 분에 대해서는 추가적인 감면조치를 도입할 계획이다. ▲보유세제의 정상화 : 보유재산 가액(시가)에 상응하게 보유세를 부담하도록 토지와 건물의 과세표준을 실거래 가액(시가)을 기준으로 평가해 현실화하고, 주택은 현재 건물 부분은 재산세로, 부속토지 부분은 종합토지세로 구분해 과세하던 것을 토지와 건물을 통합해 평가하고, 그 평가액을 하나의 세목인 재산세로 과세한다. ▲종합부동산세 신설 : 주택이나 토지를 많이 가진 사람에 대해 보유세를 이원화해 1단계로 시·군·구에서는 낮은 세율로 재산세를 과세하되, 주택이나 토지를 일정 규모 이상 가지고 있는 사람에 대해서는 2단계로 높은 세율로 국세인 종합부동산세를 과세하도록 했다. 종합부동산세의 과세 대상자는 주택의 경우에는 국세청 기준시가로 9억 원을 초과할 경우로 하고, 나대지의 경우에는 공시지가로 6억 원 초과, 빌딩·상가·사무실 등의 부속토지의 경우에는 공시지가로 40억 원을 초과하는 경우에 해당된다. ▲세율체계 : 복잡하고 급격한 누진세율을, 세율 단계를 줄이고 과표 현실화로 인한 급격한 세금 부담의 증가를 완화하도록 세율 체계를 전반적으로 조정했다. 주택은 현재 건물분에 대해 0.3∼7퍼센트로 6단계의 세율, 토지분에 대해서는 0.2∼5퍼센트로 9단계의 세율로 누진적으로 부과했으나, 2005년부터는 건물과 토지를 통합해 1단계로 시·군·구가 0.15∼0.5퍼센트의 세율로 3단계로 누진 적용하게 된다. 만약 주택 소유액이 9억 원을 넘을 경우에는 1단계의 재산세를 뺀 차액에 대해 2단계로 국가에서 1.0∼3.0퍼센트의 세율로 단계로 누진적으로 부과하게 된다. 나대지의 경우에는 현재 0.2∼5퍼센트 사이에서 9단계로 누진세율을 적용하고 있지만, 내년에는 1단계로 0.2∼0.5퍼센트 사이의 재산세율이 3단계로 부과되며, 6억 원을 초과할 경우 2단계로 1.0∼4.0퍼센트의 세율로 종합부동산세가 3단계로 부과된다. ▲개별세부담 상한선 : 이번 보유세 개편으로 인해 세부담이 급증하는 사례가 없도록 전년대비 개별 세액이 50퍼센트 이상 증가하지 않도록 상한선을 제도화했다. 부동산보유세제 개편에 따라 2005년부터 전국 주택소유 합계 9억 원이 넘는 경우 종합부동산세를 내야 된다. ▲과세기준일 : 종합부동산세는 현재(2004년 6월 1일 기준) 소유하고 있는 부동산을 기준으로 과세 여부를 판정한다. ▲납부기한 : 현재는 주택의 건물분에 대한 재산세의 경우 7월말, 토지분에 대한 종토세는 10월말까지 납부하도록 하고 있다. 그러나 보유세 개편에 따라 2005년부터는 지방세인 재산세를 7월말과 9월말, 두 번에 걸쳐 내도록 했다. 종합부동산세 과세대상자는 12월 15일까지 국세청에 내야 된다. 부동산소유자가 12월 1일∼15일까지 주소지 관할세무서에 자진 신고·납부할 경우에는 납부세액의 3퍼센트를 세액을 공제 받을 수 있다. 田 정리 윤홍로 기자

초보자를 위한 전원주택 구입 요령 고국환(한국개발컨설팅 동부점 소장 0338-771-1700) 전원주택구입시 가장 기본적으로 알아두어야할 사항과 주의할 점, 매매계약시 확인하여야 할 점 등의 내용을 소개한다. 전원주택 마련에 조금이라도 보탬이 되기를 바라며 특히 전원주택 초보자들에게 도움이 되었으면 한다.전원주택구입하기전 기초지식 1. 전원주택구입시 세금관계 99년이후 전원주택의 경우 양도세 인하로 거래가 유리하며 보유에 따른 종합토지세도 단계적으로 오른다는 발표가 있었다. 주택에 관한 세금은 크게 세가지로 나누며 매입과 보유, 양도시점으로 나누어서 구분한다. 주택구입시 내는 세금에는 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세 등이 있고, 주택보유시 재산세와 종합토지세를 낸다. 팔 때 내는 양도소득세는 99년이후 세제개편안에 따르면 점차 내려가고 보유세는 현상유지하며, 취득세와 등록세는 약간씩 오를 전망이다. 98년 5월 22일부터 99년 6월 30일까지 농가주택으로 신축한 건평 80평이하 전원주택을 취득한 후 5년안에 팔게되면 양도소득세는 면제되며, 또한 5년 후에 팔더라도 구입후 5년간 발생된 양도차익에 대해서만 부과키로 한다. 그러나 대지 1백평에 전용면적 50평이상이고 싯가 5억이상인 전원주택은 양도세 면세대상에서 제외된다. 주택에 대해 조건에 따라서 양도소득세를 안내는 법이 있다. 이른바 1세대 1주택은 비과세 하는 것이다. 국내에서 한채의 집을 갖고 생계를 같이하는 전세대원이 3년이상 보유했다 팔았을 경우 비과세되는 것이다. 하지만 꼭 3년 보유해야 1세대 1주택이 비과세되는 것은 아니다. 전원주택으로 이사가기 위해 일시적 1가구 2주택이 된 경우 또한 현재 거주하고 있는 주택을 3년이상 보유했다면 이사한 후 2년안에 팔면 양도세가 면제된다. 단 귀농을 가장해서 전원주택을 구입하려는 편법을 막기위해 조건을 두었다. 즉 1가구 2주택에 해당되지 않으려면 귀농하는 곳이 연고지여야 하며 해당지역 5년이상 거주사실이 입증되어야 하고 서울, 인천, 경기도를 제외한 지역이며 반드시 농가주택 외에 영농면적 3백3평이상 경작하는 농업인이라야만 한다. 2. 전원주택지와 수도권과의 적정 거리 주택벨트로 지정된 수도권 외곽지역은 서울시청기점으로 30-50km가 적당하며 서울이 커짐과 동시에 주거벨트는 꾸준히 외곽으로 뻗어가며 서울 새천년 위성도시들이 점차 확대되고 있는 추세로 볼 때 좀 더 싸고 좋은 땅을 찾아 외곽으로 외곽으로 나갈 수 밖에 없고 수도권과 가까울수록 가격은 토지의 희소가치 때문에 오를 수 밖에 없다. 그러나 불행중 다행으로 IMF라는 구조조정의 절호의 기회로 땅값은 약 30-40%이하로 폭락했고 아직까지 구입하는데 싼가격으로 좋은 위치의 터를 구입할 수 있다는 사실이 다행으로 생각한다. 가평, 양평, 여주, 이천 등지는 아직도 평당 10만원대에 매물이 부지기수이며 입지가 좋은 양평, 용인, 파주, 강화지역은 입지에 따라 30만-50만원선에 좋은 위치의 토지를 구입할 수 있다. 현재 수도권의 도로교통 사정상 50Km밖에서 서울진입에 소요되는 시간이 만만치 않고 대략 소요시간은 1시간에서 1시간 30분정도까지 보아야 할 것이다. 따라서 서울에 직장을 둔 상태라면 출퇴근이 매우 불편하고 아직까지는 교통의 불편함을 감수할 수 밖에 없다. 그러나 서울생활벨트 확장이라는 면에서 본다면 당장의 불편은 감수하는 것이 이익일 수 있다. 최근 정부는 경기부양차원에서 건설경기를 활성화시키기 위하여 경전철 및 각종 사회간접자본투자를 앞당기고 있고 이럴 경우 2-3년안에 서울진입이 1시간내외로 단축될 수 있기 때문이다. 이른바 수도권 광역교통망 계획이다. 이 계획에 따르면 적어도 2004년까지는 수도권 외곽의 강원도와 충청도 접경지역에서 서울진입이 1시간내로 단축된다. 현재 공사중인 경부고속도로의 진척정도 및 수도권 외곽 순환도로의 건설에 따라 천안과 온양권까지 광역수도권으로 끌어들일 것으로 전망되며 수도권 광역 교통망을 따라 거대한 도시벨트가 형성되어 지역간의 경계조차 희미해질 수 밖에 없다. 이에따른 수도권의 기존 소도시들은 앞으로 지역중심지가 아니라 서울의 위성도시들로 변화할 것이다. 따라서 장기적인 안목에서 전원주택을 싸게 지으려는 사람은 서울시청반경 50Km밖에서 주목할 필요가 있다. 전원주택 알고 구입하면 실패가 없다 1. 전원주택지의 선택기준 항시 거주용 일반주택으로써의 전원주택과 주말주택 또는 휴가를 즐기는 주택으로서의 전원주택이 있으나 개념은 거주자의 주된 거주기간을 기준으로 구분한 것이다. 그 입지요건이나 이용방안 등의 측면에서는 거의 유사하지만 항시 거주용 전원주택의 경우 주거생활과 관련된 인근지역의 생활편의 시설과의 접근성이 입지요인 가운데 중요한 부분을 차지하는 것이 다를 뿐이다. 전원주택의 특징과 요건에는 첫번째 모도시 근교에 입지하여 도시화의 접근성이 용이해야 하며 자연환경이 비교적 잘 보존된 지역일 것이다. 또한 자신의 가족 친지들만이 이용할 수 있는 독립된 공간이어야 하며 항시 주거의 경우 생활편의시설과의 접근성이 용이해야 한다. 화초나 작물을 직접 재배할 텃밭의 확보는 절대 필요한 요건이다. 2. 전원주택지의 입지여건 첫째, 임수형이 있으며 임수형이란 해안이나 호반, 강변 등 수경이 양호한 지역에 입지하는 전원주택으로서 다른 유형의 전원주택에 비해서 선호도가 가장 높은 입지형태이다. 임수형의 전원주택은 우리나라와 같은 여름철 집중강우현상이 현저하고 태풍의 내습이 빈번한 지역에서 재해에 대한 특별한 배려가 필요하다. 둘째, 임산형이 있다. 임산형전원주택은 산악의 수려한 계곡이나 전망이 양호한 구릉지역에 입지한 전원주택으로서 다른 입지지역에 비해 전원주택의 조용하고 쾌적한 환경 보호측면에서 선호되는 입지형태다. 임산형전원주택은 지형적인 여건상 차량의 진입문제 등 교통의 접근성에 문제를 갖는 경우가 많기 때문에 이 점을 고려하여 구입할 필요가 있다. 셋째, 전원형이다. 넓게 펼쳐진 논과 밭을 앞뒤로한 평야지역에 입지한 전원주택으로 전원적인 분위기가 편하게 잘 갖추어져 있으며 접근성도 양호한 입지형태이다. 단 전원형 전원주택은 자연경관의 신비성 측면에서 흠이 있는 관계로 그리 큰 선호가 되지 못하고 있으나 소액자금을 지닌 실수요자들이 구입하기에는 부담없는 전원주택이라고 할 수 있다. 넷째 취락입지형 전원주택으로 주변환경이 양호한 농촌지역의 적은 촌락의 내부나 인근지역의 기존의 농가주택과 혼합하여 입지하는 형태의 전원주택으로 개인프라이버시나 원주민들과의 갈등 등의 문제가 있으나 필요 주거시설이나 인접 교통 등의 이점으로 항시 거주용 전원주택으로 알맞은 입지형태가 된다. 전원주택의 질은 그 입지의 쾌적성과 생활의 편의성 여부에 따라 결정된다. 따라서 주택용지의 입지선정시 이러한 점을 특히 고려해야 하며 면밀히 분석하여야 한다. 1) 자연적인 조건 지형을 우선시 봐야하며 전원주택지의 좋은 지형으로서는 남향이 트이고 완만한 경사를 이루며 북서쪽은 산이나 숲이있는 지형이 좋다. 즉 남향인 앞쪽이 낮고 북향인 뒤쪽이 높은곳이 좋다. 남향의 완만한 경사지를 주택지의 최적지로 보는 이유는 일조권과 여름철 통풍상의 유리한 점 때문에 그렇고 북서향의 산이나 숲의 조건은 겨울철의 북서계절풍을 막을 수 있는 유리한 점이 있기 때문이다. 2) 토지의 성질 산성인 경우 식물생육이 어렵기 때문에 안 좋고 점토가 많은 토양의 경우 배수가 용이하지 않기 때문에 이 점을 고려해야 한다. 3) 토지의 지반상태 전원주택지로서 산을 깍거나 수면 및 계곡이나 논 등을 매립한 곳이 많고 이들 중 수면 및 계곡을 매립하거나 전답을 매립하는 경우 가급적 1년이상 시간이 경과된 후 주택을 건축하는 것이 지반을 튼튼히 다질 수 있는 최소 기간으로 본다. 4) 도로교통 조건 직장과 학교의 통학, 통근 쇼핑센터나 각종 시설의 이용을 위해서는 접근성이 양호한 지역에 위치해야 하며 도로교통의 접근성은 가로의 폭, 포장상태, 보행자도로로 구분하여 고려해야 한다. 특히 가로의 폭은 너무 넓지도 좁지도 않고 적정해야 하며 그 기준은 해당지역의 규모나 인근에 도로 등을 감안해야 한다. 특히 전원주택지로의 기본도로 폭은 4m이상이어야 하며 지적도상 도로가 명시되어있지 않은 곳은 도로부분에 대한 토지사용승락서나 기타 영구적으로 도로로 확보할 수 있는 증서를 확보해야 하며 현황도로라 함은 1975년도 이전부터 폭 4m이상 사용해온 도로를 현황도로라 인정한다. 5) 사회적 환경 지역의 사회적 환경도 눈여겨 보아야 한다. 해당 전원주택거주자들이 직업, 직장, 지위, 소득수준, 재산, 연령 등의 파악은 그 지역의 사회적 환경에 상당한 영향을 미칠 수 있다. 외국뿐아니라 우리나라에서도 사회적 환경에 대한 중요성이 점차 높아지고 있다. 특별히 공법상의 규제상황을 잘 파악해야 하며 각종 제한 규정들은 해당토지의 유용성을 좌우하며 입지선정시 중요한 고려요소가 된다. 단독전원주택을 구입하는 경우나 대지를 구입해 단독주택을 건축하려는 경우 필수적인 조건은 교통여건, 도로조건, 전원주택지의 높이, 신 개발지와 기존주택지와의 거리, 토지의 형태, 토지의 크기, 토지의 경사도 등이며 이들을 절대적으로 고려해야 한다. 3. 전원주택 구입형태 1) 개별구입형 개별구입형은 개인적으로 소규모부지를 구입해 개발하는 방법이다. 이것을 다시 지목이 대지인 상태로 구입하는 형과 농지 및 임야를 구입하여 전용개발부담금을 내고 형질변경하여 구입하는 형으로 나눌 수 있다. 대지구입형은 절차가 간단하고 진행속도가 빠르다는게 장점이지만 일반준농림지보다 훨씬 비싼게 흠이다. 농지 및 임야구입형은 비용을 줄일 수 있는 장점은 있지만 절차가 복잡해 일반인들이 쉽게 접근할 수 없는 방법이다. 그로 인해 전원주택 컨설팅업체나 일반 건축사무소를 통해 대행하는 경우가 많다. 이러한 개별구입형은 위치선정, 개발방법, 자금조달 등 모든 것을 건축주가 결정할 수 있고 본인의 취향을 살려 주택주변에 텃밭이나 농원 등을 갖추어 연출할 수 있다. 개별구입형의 주의할 점은 방법문제에 신경을 써야하며 현지주민과의 문화적 마찰을 예방하는데도 세심한 배려가 필요하다. 또한 의료시설이나 근린시설이용이 편리한 입지를 선택하는 것도 중요하다. 그렇기 때문에 개별구입형의 장점은 개인취향이 우선인 사람에게 특히 유리하다. 2) 단지분양 구입형 이 방법은 기반시설이 갖추어진 단지형전원주택을 분양받은 것이다. 전원주택전문 건축업자 및 컨설팅업체에서 토지를 구입하여 인허가를 득하고 택지를 조성하여 전원주택까지 지은 후 직접 분양하거나 건축용 택지를 분양하는 방법이다. 단지규모는 1천~3천평 정도, 가구수는 19가구 미만이 보통이다. 최근 수도권 일대를 중심으로 전문컨설팅업체 및 전원주택전문업체들이 경쟁적으로 단지를 조성하여 분양하고 있다. 장점으로는 분양을 목적으로 개발됐기 때문에 위치가 좋고 입주까지 걸리는 시간적, 정신적 비용까지 절감할 수 있다는 것이다. 반면에 사업시행자가 기초경비를 뺀 수익은 발생시켜야 하기 때문에 비용이 다소 높아지는 것이 단점이다. 그러나 IMF한파로 전체 개발필지중 자금사정으로 인하여 일부를 원가로 분양하는 곳이 많기 때문에 의외로 좋은 물건을 고를 수 있다. 단 개발업자의 자금난으로 사업을 중단한 단지가 많기 때문에 물건이 싸다고 쉽게 계약하지 말고 시행자의 마무리와 대상부지의 법적하자 등을 꼼꼼히 살펴보고 결정해야 한다. 또한 소유권이전이 바로되지 않는 단지는 특히 주의할 필요가 있다. 앞사항을 고려하여 단지분양주택을 살 때는 충동적인 구매를 삼가하고, 단지공정율이 70%이상인지를 알아보고 이전등기 및 추후 되팔 때의 환금성까지 따져봐야 한다. 3) 동호인형 동호인형은 비슷한 직업이나 여건이 같은 사람들이 함께 모여 택지를 구입하여 조합을 결성한 후 설계시공을 공동으로 하는 방식으로 보통 전원주택 전문컨설팅업체에게 단지조성을 의뢰한다. 전원주택전문컨설팅 업체에서는 농지 구입단계에서부터 전용허가, 주택시공 및 건축, 이전등기 및 제세공과금납부까지 일체를 대행해주기 때문에 비용 및 시간을 절감하고 모든 절차를 맡길 수 있다는 장점이 있다. 그러나 부지선정에서 주택완성까지의 전반전인 과정은 경험있는 책임자가 조합원들의 의견을 모아 분쟁없이 컨트롤 하는 것이 가장 중요한 쟁점이다. 또한 개발진행과정에서 법률적 문제 및 민원 등의 문제가 발생할 경우 오히려 비용이 더 많이 들고 입주도 지체될 수 있기 때문에 전문가에게 충분한 사전 자문을 구할 필요가 있다. 4) 농가구입형 농가를 구입하여 개조해 전원주택을 장만하는 방법이다. 특별한 허가없이 농가가 달린 대지를 저렴한 가격에 마련할 수 있다는 것이 장점이다. 또한 경매를 통해 구입할 경우에는 토지거래허가를 받지 않아도 된다. 그러나 농가주택을 매입해 개보수할 경우 약 5천만원정도면 전원주택을 마련할 수 있고 현대식으로 개조할 경우 20평 기준으로 1천~2천만원 정도만 예상하면 된다. 농가주택은 오래전부터 집터로 검증된 보통 남향의 양지바른 곳에 있고 대중교통이용도 편리한 입지요건이 좋은 물건이 많이 있다. 4. 전원주택구입 때 주의할 점 전원생활을 위하여 전원주택투자를 위한 기본원칙은 첫째 개별성보다는 환금성에 치중해야한다. 경치가 뛰어난 외딴 곳에 홀로 위치한 전원주택은 별장으로서의 구실 밖에 못하는 것이다. 전원주택은 일반주택과 달리 지역별, 경관별, 개별성이 강한 특성을 갖고 있다. 특히 단지형은 개별성보다는 단지규모, 환경, 미관, 기반시설, 부대시설 등이 향후가치를 좌우한다. 따라서 전원주택선택시는 개별성보다도 환금성 면에서 고려해봐야 한다. 주변에 각종 편의시설이 얼마나 가까이 있는지를 조사하고 인근환경이나 단지규모 미관상태 부대시설현황 등을 종합적으로 살펴본 후 그 가치를 판단해야 한다. 둘째 사전답사는 필수항목이다. 전원주택매입시 거리가 멀리 떨어져 있다고 해도 다리품을 팔아야하며 관련 사진이나 홍보물에만 의존하거나 중개업소의 말만 듣고 계약을 체결하는 경우가 있는데 전원주택 매입시에는 최소 5차례이상의 사전답사가 필수적이다. 사전답사를 통해 도심에서 전원주택지까지 거리를 따져야 되고 시간상 소요되는 시간을 체크해봐야 한다. 전답은 3백3평미만일 경우 이전등기가 안되기 때문에 전용받아 이전하는 방법이 있으나 농지전용후 일정기간내에 전용목적대로 건축이 1백% 완료돼야 하는 단점으로 장기적으로 사두거나 추후 건축계획이 있는 사람은 임야를 선택하는 것이 바람직한 방법이다.임야는 평수에 관계없이 이전등기가 가능하고 형질변경도 까다롭지 않다. 중장기에 걸쳐 구입 후 추후개발 및 주택건축계획이 있는 사람이 필요한 방법이다. 단 주소이전이 필수이기 때문에 취득전 주소이전을 하고 이전등기를 하여야 한다. 예를들어 단지의 원래 지목이 농지일 경우 허가받은 주택면적의 1백% 완공을 하여 준공검사를 득해야만 지목이 대지로 바뀌고 임야일 경우는 단지의 허가면적만큼 기본토목공사(상하수도, 전기통신설비 등)만 완료하여도 준공검사를 받을 수 있는 유리한 점이 있다. 단지형일 경우 공유면적이 분양면적 대비 10~15%이상 넘지 않는 곳을 택해야 한다. 예를들어 분양가격이 싸다하여 권리분석을 해보면 공유면적이 25-30% 이상인 경우가 있다. 이때 공유면적을 분양면적으로 나누어 보면 결국 가격이 높을 수 밖에 없다. 토지이용규제도 필수적으로 알아두어야 하며 특별히 상수원보호구역, 수변구역, 군사보호구역 등 규제지역을 잘 파악하여야 하며 상수원보호권역에서는 연건평 건축평수제한으로 묶는 경우가 있으니 구입전 측량설계사무소를 통하거나 해당 지자체에 확인하여 구입하도록 한다. 군사보호구역은 토지이용계획확인원상의 군사기밀사항상 나타나지 않는 경우가 있기 때문에 특히 유념해야 한다. 농가주택구입시 주의할 점은 대지평수와 농지평수가 분리되어 있는 경우가 많고 이때에 이전등기할 농지평수가 3백3평미만일 경우 이전등기가 안되기 때문에 이로인해 대지만 이전등기가 되고 농지는 이전등기가 안될 수 있다는 것을 명심하여야 한다. 농가주택의 구입시 빈집일 경우 언뜻 보기엔 벽면이 군데군데 떨어져 나가고 볼품이 없어 대부분의 사람들은 부수고 새로 지을 생각을 하게된다. 그러나 외관보다는 내부를 눈여겨볼 필요가 있고 기둥이나 서까래 등의 골조만 이상이 없다면 개조를 통하여 저렴한 가격으로 얼마든지 새롭게 꾸밀 수 있기 때문이다. 5. 주택건축시 주의사항 주택건축시 주의요령은 첫째 아는 사람을 통해 공사를 하지말라는 것이다. 공사과정에서 이견이 생길 경우 인간관계 때문에 요구사항을 충분히 관철시키지 못할 경우가 있고 만족하는 집을 요구하는대로 짓기 힘들어지는 경우가 있기 때문이다. 둘째 공사기간은 충분히 길수록 건축주에게 유리하다는 것이다. 빨리 짓는 것보다도 기간이 충분히 길어진다면 공사기간동안 발생된 보완할 점이 충분히 드러날 수 있기 때문이다. 특히 콘크리트 양생기간, 우기, 혹한기 등을 감안하여 시간을 갖고 짓는게 건축주에게 그만큼 유리하기 때문이다. 조급한 마음에 공사를 재촉하게되면 부실공사의 원인이 되기 때문이다. 셋째는 설계비를 아끼지 말라는 것이다. 정확한 설계에 의하여 건축이 이루어진다면 추후 하자보수를 위한 비용과 시간, 노력이 경감되기 때문이다. 무조건 공사기간을 재촉하는 것보다 기간을 갖는 것이 좋고, 건축비용을 지나치게 절감시킨만큼 공사는 부실해질 수 밖에 없다는 것을 유념해야만 한다. 상수도는 용수의 위치에 따라서 많고 적은 경우가 있다. 토지구입시 상수도 설비관계자와 협의후 용수관계를 필히 체크하여 확인할 필요가 있다. 6. 전원주택 매매계약 토지를 구입할 때 해당 군구청에서 국토계획확인원, 토지대장, 건축물관리대장 등을 열람하여 건축물 형태 등을 확인 받아야 하며 오래된 구옥일 경우 건축물관리대장의 등재가 안된 경우가 종종있기 때문에 특별히 유념하여야 한다. 등기상 하자관계를 확인하여야 하며 특히 지상권관계를 살펴보아야 한다. 계약시 본인과 계약체결함이 우선이며 대리인을 세웠을 경우 위임장 및 인감을 확인하여야 한다. 위임장을 가장한 사기행각이 많이 있으므로 계약전 지주의 확인을 받는 것이 방법이다. 또한 잔금지급전에 받드시 등기이전에 필요한 서류를 받아두고 등기상 하자가 새로 발생 됐는지의 여부를 확인하고 잔금을 치룬다. 계약과 동시에 즉시 계약한 토지의 경계측량을 실시하여 구입한 땅의 정확한 위치파악을 확인할 필요가 있다. 계약기간은 통례상 약 2달이며 계약시 10%, 중도금시 40%, 잔금시 50%의 대금 지불방법을 갖는다. 앞서 언급했듯이 계약체결시 반드시 공부상(지적도 및 임야도, 토지이용계획확인원, 토지대장 및 임야대장, 건축이 된 경우 건축물관리대장, 등기부등본)내용을 확인해야 하며 등기부등본상 하자가 발생되었을 때 중도금지불시 및 잔금전까지 말소 처리를 확인한 후 잔금을 줘야한다. 지적도상 계약목적물과의 도로는 접해있는 것을 원칙으로 하여야만 안전하나 계약목적물에따라 도로가 없는 맹지를 영구도로로 확보하여 개설하여 주는 조건을 증명할 수 있는 증명서 첨부(토지사용승락 및 인감을 사용하여 도로로 지목변경하여 분할하여 주는 조건)한다면 이상없이 도로를 확보할 수 있다. 농지 및 산림형질변경허가를 득한 토지를 구입할 때는 허가자 변경 등 제반조건이 충족이 된다면 이상없이 계약을 진행할 수 있다. 기타 계약을 진행할 때는 수시로 계약목적지의 상태를 점검하여 이상유무를 재차 확인해 잔금전까지 계약목적물에 새로운 하자발생 여부를 확인할 필요가 있다는 것을 유념해야 한다.

주택 취득 시 취득세를 내야 한다. 그다음 보유하는 동안 보유세를 내야 하는데, 그 종류에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 과거에 재산세는 당연히 내야 하는 세금으로 인식했지만, 종합부동산세(이하 종부세)의 경우에는 그렇지 않았다. 고액의 주택에 대해서만 납부하는 것으로 알고 있는 경우가 많았다. 이제는 정부의 공시가격 현실화 발표에 따른 보유세 인상과 부동산 세법 개정으로 인해 그 중요성이 달라졌다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 재산세재산세는 지방세에 해당되며 과세기준일 현재 지방세법에서 열거하고 있는 재산세 과세대상(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기)을 보유하고 있는 경우에 부과되는 세금이다. 지방세이기 때문에 재산이 여러 지방자치단체에 소재하고 있으면 각 지자체별로 재산세가 부과된다. 납세의무자 재산세는 원칙적으로 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 부담한다. 따라서 6월 1일에 매매계약이 이루어진 경우에는 매수인이 재산세를 부담하게 된다. 또한 공유재산의 경우에는 본인이 사실상 소유하는 지분비율만큼 재산세 납세의무를 부담한다. 다만, 예외적으로 에 열거한 사유에 해당되면 사실상 소유자가 아니라도 열거된 납세의무자가 재산세를 부담한다. 이때 예외적인 납세의무자가 납세의무를 부담하지 않기 위해서는 과세기준일부터 10일 이내에 해당 재산의 소재지 관할 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖춰 신고해야 한다. 과세표준 주택의 경우 개별주택가격 또는 공동주택공시가격에 공정시장가액비율인 60%를 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 세율 과세표준에 의 세율을 곱하여 재산세를 산출한다.a. 별장 : 4%b. 위 외의 주택 : 0.1%~0.4% 4단계 초과누진세율 세 부담의 상한 재산세는 공시가격이 급등하더라도 당해 연도에 부담하는 재산세의 상한을 정해놓고 있다. 주택의 경우 주택공시가격에 의해 산출된 당해 연도 재산세가 전년도 재산세액 상당액에 아래 의 비율을 곱한 금액보다 높게 되면 그 금액을 한도로 재산세를 징수할 세액으로 한다. 납부기한 주택분 재산세는 전체 납부해야 할 세액을 7월 16일부터 7월 31일 사이에 1/2만큼 9월 16일부터 9월 30일 사이에 1/2만큼 분할하여 납부한다. 물납과 분할납부 공시가격이 나날이 오름에 따라 재산세를 금전으로 한 번에 납부하기 어려운 경우에는 물납 또는 분할납부를 활용할 수 있다. 물납의 경우에는 재산세 납부세액이 1,000만 원을 초과하는 경우에 한하여 납부기한 10일 전까지만 신청 가능하며 동일 관할구역 내의 부동산으로만 물납이 가능하다. 반면에 분할납부의 경우에는 재산세 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우에 한해 납부기한까지 신청 가능하다. 종합부동산세종부세는 국세에 해당되며(본 글은 21.06.22. 기준으로 작성되었으며 현재 부동산 특위에서 1세대 1주택자의 종부세 과세대상을 상위 2%로 제한하는 내용을 논의 중입니다.) 과세기준일 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분해 개인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 1세대 1주택자의 경우에는 9억 원의 공제금액 이외에는 6억 원의 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금이다. 종부세 역시 재산세와 마찬가지로 정부 고지 세목이다. 다만 신고납부방식으로 납부하고자 하는 경우에는 신고의 방법도 가능하다. 주택분 종부세에 대해 살펴보면 다음과 같다. 납세의무자 과세기준일 매년 6월 1일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종부세의 납세의무가 있다. 다만, 재산세 납세의무자의 예외 경우와 동일하게 수탁자의 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자가 납세의무를 진다. 과세표준 개인별로 과세기준일 현재 보유 중인 주택의 공시가격 합계액에 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)의 공제 가격을 차감한 뒤 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 세율 과세표준에 의 세율을 곱하여 종부세를 산출한다. 공제할 재산세액 주택분 과세표준 금액에 대해 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액은 주택분 종부세 산출 세액에서 이를 공제한다. 세액공제 종부세는 재산세와 다르게 요건에 부합되는 경우 산출된 세액의 일정 퍼센트(%)를 세액공제해 준다. 만 60세 이상의 고령자의 경우에는 20%~40%의 고령자 세액공제를 적용해 주고 5년 이상 보유한 장기보유자에게는 20%~50%의 장기보유자 세액공제를 적용해 준다. 다만, 이러한 세액공제는 1세대 1주택자에게만 적용해 준다. 세 부담의 상한 종부세 역시 재산세와 마찬가지로 직전 연도의 주택에 대한 총세액상당액에 의 일정 비율을 곱한 금액을 한도로 당해 연도의 종부세의 부담 상한액을 정해놓고 있다. 다만, 법인의 종부세 계산 시에는 세 부담의 상한 규정을 적용하지 않는다. 납부기한 종부세는 재산세와 다르게 12월 1일부터 12월 15일 사이에 납부해야 한다. 물납과 분할납부 종부세는 재산세와 다르게 물납이 불가하다. 반면에 납부해야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 종부세 납부기한까지 신청을 한 경우에 한하여 납부기한이 지난 일부터 6개월 이내에 분납이 가능하다. 종합부동산세 절세 제안부부 공동명의 활용 재산세의 경우 보유하고 있는 재산에 대해 정직하게 과세가 되기 때문에 특별히 절세방안을 모색해보기 어렵지만 종부세의 경우에는 동일한 재산에 대해서도 보유 형태의 변화에 따라 세액 산출이 다르게 된다. 종부세 절세를 위해 주택 구입 시 단독 명의와 부부 공동명의를 고민하게 된다. 만약 1세대 1주택자의 경우 단독 명의로 구입하게 된다면 공시가 9억 원 초과하는 경우에 종부세를 부담하게 되지만, 부부 공동명의로 하게 된다면 공시가격 12억 원을 초과해야 종부세를 부담하게 된다. 이는 2021년 기준 약 123만 원 정도(농특세 20% 포함)의 종부세 차이를 발생시키게 된다. 또한, 기존 2020년 귀속분 종부세에서는 부부 공동명의로 소유하고 있는 1주택자에게는 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용하지 못했지만 2021년 귀속분 종부세부터는 납세자의 선택에 따라 부부 각각이 6억 원의 공제를 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용받지 않거나 1세대 1주택자에 해당하는 9억 원의 공제만 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 받는 것이 선택 가능해졌다. 주택임대 사업자 활용 주택임대 사업자의 혜택이 많이 사라진 것이 사실이다. 필자가 이 글을 쓰고 있는 현재 부동산 특위에서도 임대 사업자들의 종부세 합산배제 혜택에 대해서 폐지할지 여부를 논의 중지만 생계형 소규모 임대 사업자에게는 그 혜택을 계속 유지하는 것으로 보이기 때문에 주택임대 사업자 활용에 대해서도 추천해본다. 주택임대 사업자를 등록하게 되면 요건에 해당될 경우에 종부세 합산배제 혜택을 얻을 수 있다. 이때에 주의할 점은 본인이 등록하고자 하는 주택이 매입 임대주택인지, 건설임대주택인지 여부와 해당 주택의 취득시기가 언제인지, 임대 사업자 등록 시기는 언제인지 등에 따라 합산배제 여부가 달라지기 때문에 적용 가능 여부는 세무전문가와의 상담을 통해 결정하기 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다.https://blog.naver.com/tax_broTel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com

부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 해가 거듭될수록 부동산에 대한 세금 구조는 복잡해지고 있다. 하지만 복잡하고 어렵다는 이유만으로 포기한다면 부동산의 가치를 지켜낼 수 없고 그릇된 의사결정을 할 수도 있다. 부동산 세금을 이해하는 데 도움을 주고자 이번부터 연재를 시작한다.글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 누구나 한 번쯤은 내 집 마련의 꿈을 꾸거나 복잡한 도심 생활을 벗어나 평화로운 시골에 전원주택을 갖는 것을 꿈꿔본 적이 있을 것이다. 하지만 단순한 꿈을 벗어나 현실에서 부동산을 구입할 때 꼭 신경 써야 할 것이 있다. ‘세금’이다. 우리나라의 세율구조는 크게 국세와 지방세로 구분돼 있다. 세금에 대한 이해를 높이기 위해서는 국세와 지방세를 정확하게 구분할 필요가 있다. 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 크게 취득 단계에서는 취득세, 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세, 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 1단계 취득① 취득세모든 부동산 거래의 시작은 취득이다. 이에 따라 부과되는 취득세는 지방세에 해당된다. 지방세법에서 규정하고 있는 부동산 취득의 종류는 토지와 건축물 두 가지다. 여기에서 건축물이란 「건축법」에 따른 건축물(건축법 제2조제1항제2호 : 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설 등 및 그 밖에 이와 유사한 시설을 말한다. 취득세는 취득 행위에 대해 세금을 부과하는 것이다. 여기서 말하는 취득 행위란 민법 등 관계법에 따라 등기·등록 등을 하지 않은 경우라도 사실상 취득한 것을 말한다. 오히려 미등기 자산에 대해서는 세제상 불이익이 발생할 수 있으므로 유의해야 한다. 취득세는 취득의 원인, 취득하는 자산의 종류, 취득시기, 취득시기에 보유중인 부동산의 개수 등에 따라 세율이 달라지기 때문에 자세한 세율 등은 다음 호에 집중적으로 다루고자 한다. 취득세는 해당 과세물건을 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하여야 한다. 단, 상속을 원인으로 취득한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고·납부해야 한다. ② 부가가치세부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 의 구분에 따라 과세에 해당되는 부동산을 구입하는 경우에는 구입 시 과세 부분 가액의 10%에 상당하는 부가가치세를 추가로 부담해야 한다. 다만, 추가로 부담한 부가가치세가 사업용 고정자산의 취득에 해당한다면 부가가치세 조기환급 신청이 가능하다. ③ 증여세타인(증여인)에게 부동산을 대가 없이 무상으로 취득(증여) 한 수증인은 증여재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액을 증여세로 부담한다. ④ 상속세피상속인의 사망을 원인으로 부동산을 취득하는 상속인은 피상속인의 상속재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액 중 본인이 취득한 상속재산가액에 해당하는 비율만큼 상속세를 부담한다. 2단계 보유1) 단순 보유 시부동산을 단순히 보유하고 있는 것만으로도 세금이 발생한다. 흔히들 ‘보유세’라고 한다. 보유세의 종류는 지방세에 해당하는 ‘재산세’, 국세에 해당하는 ‘종합부동산세’가 있다. 재산세와 종합부동산세 모두 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 즉, 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 해당 세금을 부과하는 것이다. 따라서 보유세를 부담하고 싶지 않다면 매매 시기를 6월 1일을 기준으로 조절하면 된다. 여기에서는 개인이 부동산(토지, 건축물, 주택)을 보유하고 있는 경우에 발생하는 보유세에 대해서만 다루고자 한다. ① 재산세재산세는 일정 금액을 초과해야 세금이 부과되는 종합부동산세와는 다르게 재산의 가격과 관계없이 부과가 된다. 재산세는 자산별 과세표준에 세율을 곱하여 산출되는 금액을 부과한다. 재산세의 납부시기는 각 재산 종류별로 다르다. 토지는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지, 건축물은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 주택은 전체 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지 납부한다. 재산세는 시가 표준액 상승으로 인해 급격한 세부담 증가를 방지하기 위해서 세부담 상한이라는 제도를 두고 있다. 세부담 상한이란 직전연도 해당 재산세액 상당액에 일정 비율을 곱한 금액을 한도로 재산세를 부과하는 것을 말한다. 토지는 150%, 건축물은 150%, 주택은 주택 공시가격별로 105%~130%의 비율을 정하고 있다. ②종합 부동산세 (이하 ‘종부세’)부동산 가격이 지속적으로 상승하는 추세이고 공시가격 현실화를 정책으로 내놓고 있기 때문에 종부세는 취득이나 처분의 의사결정 시에도 중요하게 고려해야 할 세목으로 바뀌었다. 따라서 이번 호에서는 주택에 대한 종부세에 대해서만 간략하게 소개하고 종부세 전체에 대해서는 따로 다루고자 한다. 종부세는 과세기준일인 6월 1일 현재 인별로 소유한 주택의 공시가격 합계액이 일정 금액을 초과하는 경우 부과하는 세금을 말한다. 6월 1일 기준으로 납세자가 보유중인 개별주택 가격의 합계액 중 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)을 초과하는 금액에 대해 공정시장가액 비율(2021년 95%)을 곱한 금액에 차등세율을 곱하여 산출된 세액에 각종 공제항목(재산세 부담액, 1세대 1주택자 세액공제-고령자, 장기 보유자)을 차감한 금액과 세부담 상한액(150~300%) 중 작은 금액을 그 세액으로 한다. 종부세의 납부기한은 매년 12월 15일까지이며 납부해야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우 다음과 같이 분납을 신청할 수 있다. 2) 임대 보유 시부동산을 보유하면서 임대하는 경우에는 앞에서 말한 보유세 외에 임대 사업에 대한 부가가치세, 종합소득세도 부담하게 된다. 세목별 과세방법에 대해 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 의 구분에 따라 과세에 해당된다면 임대용역의 대가로 받는 월세 및 간주임대료(전세금에 대한 예금 상당액)에 대해서 1년에 한 번(간이과세자) 또는 두 번(일반과세자) 부가가치세 신고·납부 의무가 있다. 반면에 면세에 해당한다면 1년에 한 번 ‘사업장현황신고’의무가 있다. ② 종합소득세부동산에 대한 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 사업소득으로 본다. 예외적으로 지역권, 지상권에 해당하는 경우에는 기타소득으로 분류한다. 이러한 소득이 있는 경우 타소득과 합산해 소득 발생일의 다음 연도 5월 31일까지 종합소득세 신고를 해야 한다. 2019년 이전 귀속분까지는 2,000만 원 이하의 주택임대 소득에 대해서는 과세를 하지 않았지만 2019년 귀속분부터는 2,000만 원 이하의 임대 소득에 대해서도 종합소득세 신고를 해야 한다. 3단계 처분부동산을 취득할 때와 마찬가지로 처분할 때에도 세금이 발생한다. 처분 시 발생하는 세금은 어떤 게 있는지 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세취득 시에 부가가치세를 부담했던 부동산은 처분 시에도 부가가치세를 부담할 가능성이 높다. 의 과세 여부에서 과세대상에 해당하는 부동산은 과세대상 처분가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 매수인에게 받아서 세무서에 신고·납부해야 한다. 여기에서 주의할 점은 만약 해당 부동산이 과세대상이고 취득 당시에 부가가치세 환급을 받은 경우 취득일로부터 10년 이내에 처분 시 환급받았던 부가가치세 중 일부를 뱉어내야 할 수 있다는 점이다. ② 양도소득세부동산의 처분 방법에는 다양한 방법이 있지만 대표적으로 ‘양도’의 방법이 있다. 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도·교환·현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감한 양도차익에 해당 부동산을 장기간 보유한 것에 대한 혜택인 장기보유특별공제를 차감한 양도소득금액에 양도소득기본공제 250만 원을 차감한 양도소득과세표준이 속하는 구간별로 6%~45%까지의 차등세율을 적용하는 구조를 갖고 있다. 양도소득세 계산 시에는 고려해야 할 법률 규정이 많다. 여기에서는 대표적으로 알아야 할 규정에 대해서만 살펴본다. ▶장기보유특별공제 장기보유특별공제는 다년간 발생한 양도소득을 일시에 누진세율로 과세함에 따른 과도한 세부담을 완화하고 물가 상승분 조정 차원에서 도입된 제도이다. 에 따라 차등적으로 공제율을 적용한다. 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택 중 1세대 1주택의 공제율을 적용받고자 할 경우 반드시 보유기간 중 2년 이상 거주를 해야 연도별 4%의 공제율을 적용받을 수 있다. 다만, 미등기자산, 다주택자의 조정 대상 지역 내 주택은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. ▶양도소득기본공제 양도소득세는 부동산, 주식, 파생상품을 각 그룹별로 구분하여 그룹별로 연 250만 원의 공제를 적용한다. 토지, 건물, 주택 등은 부동산 그룹에 속하므로 같은 해에 여러 부동산을 처분하는 경우에는 250만 원까지 공제를 받을 수 있다. 다만, 미등기자산에 대해서는 기본공제를 적용받을 수 없다. ▶세율 양도소득세의 세율은 자산별, 보유기간별, 양도 시 보유 주택 수별로 세율이 다양하게 이뤄져 있고 2021년 6월 1일 이후 양도하는 자산부터 세율이 변동되므로 주의 깊게 봐야 한다. 추가로 조정 대상 지역 내 다주택자에 대해서는 기본세율에 10%~20% (2021년 6월 1일 이후 양도분에 대해서는 20%~30%)의 세율을 더하여 세율을 적용한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. https://blog.naver.com/tax_broTel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com

2019년 표준주택 가격공시, Q&A시세 15억 이상, 전체 1.7% 해당자 ... 세금 걱정? 올해 전국의 22만 표준 단독주택 공시가격이 9.13% 오른 것으로 집계됐다. 고가 단독주택이 밀집한 서울은 17.75% 상승했고, 그중에서도 용산구와 강남구, 마포구 순으로 30% 이상 올랐다.2019년 표준주택 가격공시, 그 궁금증에 대한 국토부의 설명이다. 부동산 공시가격은 어떻게 결정되고 활용되는지부동산 공시가격은 ‘부동산 가격 공시에 관한 법률’에 따라 국가 및 지자체가 매년 1.1일을 기준으로 정하는 부동산의 공적 가격이다.조사 및 평가, 소유자 의견 청취, 중앙부동산가격공시위원회(위원장 1차관) 심의, 결정·공시, 이의신청, 조정·재공시의 절차를 거친다.국토부는 표준(단독)주택, 공동주택, 표준지의 공시가격을 결정하며, 시군구에서 이를 기준으로 개별주택, 개별지의 공시가격을 결정·공시한다.부동산 공시가격은 조세 및 부담금, 건보료 및 기초연금 등 60여 개 행정 목적의 기초자료로 활용하고 있다. 공동주택 공시가격은 얼마나 오르는지공동주택은 토지 및 단독주택에 비해 현실화율이 상대적으로 높은 점을 감안할 때, 금년 변동률이 표준(단독)주택보다 낮을 것으로 예상한다.다만, 최근에 시세가 많이 올랐거나 시세와 공시가격의 격차가 커졌던 일부 고가 아파트의 경우 공시가격 상승폭이 클 수 있다.현재, 현장조사 및 가격 분석 중이므로 구체적인 내용은 공동주택 공시가격이 4월말 확정되면 발표할 계획이다.대다수 중·저가 표준(단독)주택(시세 15억 이하, 전체의 98.3%)의 공시가격 변동률이 높지 않아 복지수급에 미치는 영향은 제한적이다.또한, 정부는 작년 11월부터 관계부처 T/F를 구성하여 공시가격 상승이 건보료, 기초연금 등 관련 제도에 미치는 영향을 분석 중이다.관계부처 간 긴밀한 의견조율을 거쳐 보완이 필요할 경우 합리적으로 개선 방안을 마련하겠다. 복지 축소 우려에 대한 정부의 보완책이 있는지대다수 중·저가 표준(단독)주택(시세 15억 이하, 전체의 98.3%)의 공시가격 변동률이 높지 않아 복지수급에 미치는 영향은 제한적이다.또한, 정부는 작년 11월부터 관계부처 T/F를 구성하여 공시가격 상승이 건보료, 기초연금 등 관련 제도에 미치는 영향을 분석 중이다.관계부처 간 긴밀한 의견조율을 거쳐 보완이 필요할 경우 합리적으로 개선방안을 마련하겠다. 건강보험료도 크게 오르는 게 아닌지대다수 중저가 단독주택은 시세 상승 수준만 반영되므로, 공시가격 변동 폭이 크지 않아 건강보험료 변동도 크지 않을 것으로 예상한다.지역가입자의 재산보험료는 재산세 과표를 기준으로 60개 구간으로 구분한 ‘재산보험료 등급표’를 통해 매겨지기 때문에, 공시가격이 인상되어도 등급이 바뀌지 않는 경우 보험료는 변동 없다.직장가입자, 보험료를 납부하지 않는 대부분의 피부양자는 공시가격이 올라도 건강보험료에는 영향 없다.또한, 작년 7월부터 건강보험료 부과체계 개편을 통해 지역가입자의 재산보험료 부담을 낮춰나가는 추세다.공시가격 상승으로 인한 건강보험료 영향을 분석하여 제도 보완이 필요한 경우, 부담을 완화하기 위한 제도개선 방안을 마련할 계획이다. 기초연금 탈락 가능성 및 보완책이 있는지기초연금은 전체 노인 중 70%를 지원하고 있으므로, 공시가격 인상으로 고가 부동산을 많이 보유한 분(소득 상위 30%)은 기초연금 수급자에서 제외될 수 있으나, 무주택자이거나 상대적으로 공시가격이 적게 오른 중저가 부동산을 보유하신 분들이 새롭게 수급자로 선정될 수 있다.한편, 매년 1월 수급자를 선정하기 위한 70% 기준선을 새로 설정하므로, 내년 1월 기준 조정시 공시가격 변동을 고려하여 70%를 설정하는 기준으로 조정할 예정이다.기초생활보장제도 수급자는 주택이 없거나 인상폭이 낮은 저가형 주택을 보유하고 있어 변동 규모는 크지 않을 것으로 예상한다.또한, 현재 재산을 반영할 때 기본공제나 재산특례 등을 적용해서 공시가격 인상의 영향을 완화하고 있다.다만, 꼭 필요한 분들이 급여를 받지 못하는 사례가 없도록 추가적인 방안을 검토하겠다. 국가장학금 혜택 감소 가능성 및 보완책이 있는지2019년 국가장학금은 전년도 공시지가 금액을 기준으로 지원하므로, 공시가격 변동이 올해 국가장학금 지원에 영향을 미치지는 않으며, 2019년 공시가격 변동은 2020년 1학기 국가장학금부터 영향을 준다.각 가구에 대한 재산평가액은 지자체가 주택 등에 대한 재산세를 확정한 이후 올해 10~11월부터 반영되어, 2020년 1학기 국가장학금 소득구간 산정에 영향을 준다.개별공시지가 공시 완료 이후 영향도를 심층 분석하여, 서민 및 중산층의 장학금 수혜 혜택에 영향을 미치지 않도록 국가장학금 소득구간 산정 방식 개선 등 다양한 방안을 검토할 예정이다. 세부담이 늘어나는 게 아닌지이번 공시가격의 형평성 제고 추진 과정에서 공시가격이 상승함에 따라 조세부담이 다소 증가할 수는 있다.그러나 공시가격 상승에 따른 보유세 부담의 증가는 제한적이다.재산세 부담은 직전년도 대비 30% 이내에서, 재산세와 종합부동산세 포함 총 보유세는 1세대 1주택자 기준 최대 50% 이내 등으로 상승폭이 제한적이다.특히 1세대 1주택인 65세 이상 고령자가 15년 이상 장기 보유하는 경우에는 종합부동산세가 최대 70% 감면받는다.참고로, 다가구 주택을 임대주택으로 등록하고 8년 이상 장기 임대사업자로 등록할 경우에는 재산세 감면 혜택도 적용된다. 세부담 완화 방안이 있는지필요시, 공시가격 급등으로 증가한 재산세를 부담하기 어려운 1주택 장기보유 고령자에 대한 세부담 상한율 특례를 검토할 계획이다. 앞으로 이의신청 절차는 어떻게 되는지표준단독주택 공시가격은 국토교통부 누리집 또는 주택이 소재한 시·군·구의 민원실에서 1월 25일부터 2월 25일까지 열람할 수 있으며, 같은 기간 해당 시·군·구 민원실 또는 국토교통부 누리집을 통해 온라인으로 이의신청 가능하다.2월 25일까지 접수된 이의신청에 대하여는 재조사·산정하여 중앙부동산가격공시위원회 심의를 거쳐 3월 20일 최종 공시할 예정이다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

김남형 세무사의 부동산과 세무 3 주택 보유와 재산세·종합부동산세 주택 취득 시 취득세를 내야 한다. 그 다음 보유하는 동안 보유세를 내야 하는데, 그 종류에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 과거에 재산세는 당연히 내야하는 세금으로 인식했지만, 종합부동산세(이하 종부세)의 경우에는 그렇지 않았다. 고액의 주택에 대해서만 납부하는 것으로 알고 있는 경우가 많았다. 이제는 정부의 공시가격 현실화 발표에 따른 보유세 인상과 부동산 세법 개정으로 인해 그 중요성이 달라졌다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 재산세 재산세는 지방세에 해당되며 과세기준일 현재 지방세법에서 열거하고 있는 재산세 과세대상(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기)을 보유하고 있는 경우에 부과되는 세금이다. 지방세이기 때문에 재산이 여러 지방자치단체에 소재하고 있으면 각 지자체별로 재산세가 부과된다. 납세의무자 재산세는 원칙적으로 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 부담한다. 따라서 6월 1일에 매매계약이 이루어진 경우에는 매수인이 재산세를 부담하게 된다. 또한 공유재산의 경우에는 본인이 사실상 소유하는 지분비율만큼 재산세 납세의무를 부담한다. 다만, 예외적으로 <표1>에 열거한 사유에 해당되면 사실상 소유자가 아니라도 열거된 납세의무자가 재산세를 부담한다. 이 때 예외적인 납세의무자가 납세의무를 부담하지 않기 위해서는 과세기준일부터 10일 이내에 해당 재산의 소재지 관할 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖춰 신고해야 한다. 과세표준 주택의 경우 개별주택가격 또는 공동주택공시가격에 공정시장가액비율인 60%를 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 세율 과세표준에 <표2>의 세율을 곱하여 재산세를 산출한다. a. 별장 : 4% b. 위 외의 주택 : 0.1%~0.4% 4단계 초과누진세율 <표2> 세 부담의 상한 재산세는 공시가격이 급등하더라도 당해 연도에 부담하는 재산세의 상한을 정해놓고 있다. 주택의 경우 주택공시가격에 의해 산출된 당해 연도 재산세가 전년도 재산세액 상당액에 아래 <표3>의 비율을 곱한 금액보다 높게되면 그 금액을 한도로 재산세를 징수할 세액으로 한다. 납부기한 주택분 재산세는 전체 납부해야할 세액을 7월 16일부터 7월 31일 사이에 1/2만큼 9월 16일부터 9월 30일 사이에 1/2만큼 분할하여 납부한다. 물납과 분할납부 공시가격이 나날이 오름에 따라 재산세를 금전으로 한 번에 납부하기 어려운 경우에는 물납 또는 분할납부를 활용할 수 있다. 물납의 경우에는 재산세 납부세액이 1,000만 원을 초과하는 경우에 한하여 납부기한 10일 전까지만 신청가능하며 동일 관할구역 내의 부동산으로만 물납이 가능하다. 반면에 분할납부의 경우에는 재산세 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우에 한해 납부기한까지 신청가능하다. 종합부동산세 종부세는 국세에 해당되며(본 글은 21.06.22. 기준으로 작성되었으며 현재 부동산 특위에서 1세대 1주택자의 종부세 과세대상을 상위 2%로 제한하는 내용을 논의중입니다.) 과세기준일 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분해 개인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 1세대 1주택자의 경우에는 9억 원의 공제금액 이외에는 6억 원의 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금이다. 종부세 역시 재산세와 마찬가지로 정부고지세목이다. 다만 신고납부방식으로 납부하고자 하는 경우에는 신고의 방법도 가능하다. 주택분 종부세에 대해 살펴보면 다음과 같다. 납세의무자 과세기준일 매년 6월 1일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종부세의 납세의무가 있다. 다만, 재산세 납세의무자의 예외 경우와 동일하게 수탁자의 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자가 납세의무를 진다. 과세표준 개인별로 과세기준일 현재 보유중인 주택의 공시가격 합계액에 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)의 공제가격을 차감한 뒤 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 세율 과세표준에 <표4>의 세율을 곱하여 종부세를 산출한다. 공제할 재산세액 주택분 과세표준 금액에 대해 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액은 주택분 종부세 산출세액에서 이를 공제한다. 세액공제 종부세는 재산세와 다르게 요건에 부합되는 경우 산출된 세액의 일정 퍼센트(%)를 세액공제 해준다. 만 60세 이상의 고령자의 경우에는 20%~40%의 고령자 세액공제를 적용해주고 5년 이상 보유한 장기보유자에게는 20%~50%의 장기보유자 세액공제를 적용해준다. 다만, 이러한 세액공제는 1세대 1주택자에게만 적용해준다. 세 부담의 상한 종부세 역시 재산세와 마찬가지로 직전 연도의 주택에 대한 총세액상당액에 <표5>의 일정 비율을 곱한 금액을 한도로 당해연도의 종부세의 부담 상한액을 정해놓고 있다. 다만, 법인의 종부세 계산시에는 세 부담의 상한규정을 적용하지 않는다. 납부기한 종부세는 재산세와 다르게 12월 1일부터 12월 15일 사이에 납부해야 한다. 물납과 분할납부 종부세는 재산세와 다르게 물납이 불가하다. 반면에 납부해야할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 종부세 납부기한까지 신청을 한 경우에 한하여 납부기한이 지난 일부터 6개월 이내에 분납이 가능하다. 종합부동산세 절세 제안 부부공동명의 활용 재산세의 경우 보유하고 있는 재산에 대해 정직하게 과세가 되기 때문에 특별히 절세방안을 모색해보기 어렵지만 종부세의 경우에는 동일한 재산에 대해서도 보유형태의 변화에 따라 세액 산출이 다르게 된다. 종부세 절세를 위해 주택 구입 시 단독명의와 부부 공동명의를 고민하게 된다. 만약 1세대 1주택자의 경우 단독명의로 구입하게 된다면 공시가 9억 원 초과하는 경우에 종부세를 부담하게 되지만, 부부 공동명의로 하게 된다면 공시가격 12억 원을 초과해야 종부세를 부담하게 된다. 이는 2021년 기준 약 123만 원 정도(농특세 20% 포함)의 종부세 차이를 발생시키게 된다. 또한, 기존 2020년 귀속분 종부세에서는 부부공동명의로 소유하고 있는 1주택자에게는 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용하지 못했지만 2021년 귀속분 종부세부터는 납세자의 선택에 따라 부부 각각이 6억 원의 공제를 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용받지 않거나 1세대 1주택자에 해당하는 9억 원의 공제만 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 받는 것이 선택 가능해졌다. 주택임대사업자 활용 주택임대사업자의 혜택이 많이 사라진 것이 사실이다. 필자가 이 글을 쓰고 있는 현재 부동산특위에서도 임대사업자들의 종부세 합산배제 혜택에 대해서 폐지할지 여부를 논의중지만 생계형 소규모 임대사업자에게는 그 혜택을 계속 유지하는 것으로 보이기 때문에 주택임대사업자 활용에 대해서도 추천해본다. 주택임대사업자를 등록하게 되면 요건에 해당될 경우에 종부세 합산배제 혜택을 얻을 수 있다. 이 때에 주의할 점은 본인이 등록하고자하는 주택이 매입임대주택인지, 건설임대주택인지 여부와 해당 주택의 취득시기가 언제인지, 임대사업자 등록시기는 언제인지 등에 따라 합산배제 여부가 달라지기 때문에 적용가능 여부는 세무전문가와의 상담을 통해 결정하기 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro

김남형 세무사의 부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 해가 거듭될수록 부동산에 대한 세금구조는 복잡해지고 있다. 하지만 복잡하고 어렵다는 이유만으로 포기한다면 부동산의 가치를 지켜낼 수 없고 그릇된 의사결정을 할 수도 있다. 부동산 세금을 이해하는데 도움을 주고자 이번 호부터 연재를 시작한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 누구나 한 번쯤은 내 집 마련의 꿈을 꾸거나 복잡한 도심 생활을 벗어나 평화로운 시골에 전원주택을 갖는 것을 꿈 꿔본 적이 있을 것이다. 하지만 단순한 꿈을 벗어나 현실에서 부동산을 구입 할 때 꼭 신경 써야할 것이 있다. ‘세금’이다. 우리나라의 세율구조는 크게 국세와 지방세로 구분돼 있다. 세금에 대한 이해를 높이기 위해서는 국세와 지방세를 정확하게 구분할 필요가 있다. 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 크게 취득단계에서는 취득세, 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세, 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 1단계 취득 ① 취득세 모든 부동산 거래의 시작은 취득이다. 이에 따라 부과되는 취득세는 지방세에 해당된다. 지방세법에서 규정하고 있는 부동산 취득의 종류는 토지와 건축물 두 가지다. 여기에서 건축물이란 「건축법」에 따른 건축물(건축법 제2조제1항제2호 : 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설 등 및 그 밖에 이와 유사한 시설을 말한다. 취득세는 취득 행위에 대해 세금을 부과하는 것이다. 여기서 말하는 취득 행위란 민법 등 관계법에 따라 등기·등록 등을 하지 않은 경우라도 사실상 취득한 것을 말한다. 오히려 미등기자산에 대해서는 세제상 불이익이 발생할 수 있으므로 유의해야 한다. 취득세는 취득의 원인, 취득하는 자산의 종류, 취득시기, 취득시기에 보유중인 부동산의 개수 등에 따라 세율이 달라지기 때문에 자세한 세율 등은 다음 호에 집중적으로 다루고자 한다. 취득세는 해당 과세물건을 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하여야 한다. 단, 상속을 원인으로 취득한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고·납부해야 한다. ② 부가가치세 부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 <표2>의 구분에 따라 과세에 해당되는 부동산을 구입하는 경우에는 구입 시 과세부분 가액의 10%에 상당하는 부가가치세를 추가로 부담해야 한다. 다만, 추가로 부담한 부가가치세가 사업용 고정자산의 취득에 해당한다면 부가가치세 조기환급 신청이 가능하다. ③ 증여세 타인(증여인)에게 부동산을 대가 없이 무상으로 취득(증여)한 수증인은 증여재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액을 증여세로 부담한다. ④ 상속세 피상속인의 사망을 원인으로 부동산을 취득하는 상속인은 피상속인의 상속재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액 중 본인이 취득한 상속재산가액에 해당하는 비율만큼 상속세를 부담한다. 2단계 보유 1) 단순 보유 시 부동산을 단순히 보유하고 있는 것만으로도 세금이 발생한다. 흔히들 ‘보유세’라고 한다. 보유세의 종류는 지방세에 해당하는 ‘재산세’, 국세에 해당하는 ‘종합부동산세’가 있다. 재산세와 종합부동산세 모두 과세기준일은 매 년 6월 1일이다. 즉, 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 해당 세금을 부과하는 것이다. 따라서 보유세를 부담하고 싶지 않다면 매매시기를 6월 1일을 기준으로 조절하면 된다. 여기에서는 개인이 부동산(토지, 건축물, 주택)을 보유하고 있는 경우에 발생하는 보유세에 대해서만 다루고자 한다. ① 재산세 재산세는 일정금액을 초과해야 세금이 부과되는 종합부동산세와는 다르게 재산의 가격과 관계없이 부과가 된다. 재산세는 자산별 과세표준에 세율을 곱하여 산출되는 금액을 부과한다. 재산세의 납부시기는 각 재산 종류별로 다르다. 토지는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지, 건축물은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 주택은 전체 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지 납부한다. 재산세는 시가표준액 상승으로 인해 급격한 세부담 증가를 방지하기 위해서 세부담 상한이라는 제도를 두고 있다. 세부담 상한이란 직전연도 해당 재산세액 상당액에 일정비율을 곱한 금액을 한도로 재산세를 부과하는 것을 말한다. 토지는 150%, 건축물은 150%, 주택은 주택공시가격별로 105%~130%의 비율을 정하고 있다. ②종합부동산세 (이하 ‘종부세’) 부동산 가격이 지속적으로 상승하는 추세이고 공시가격 현실화를 정책으로 내놓고 있기 때문에 종부세는 취득이나 처분의 의사결정 시에도 중요하게 고려해야 할 세목으로 바뀌었다. 따라서 이번 호에서는 주택에 대한 종부세에 대해서만 간략하게 소개하고 종부세 전체에 대해서는 따로 다루고자 한다. 종부세는 과세기준일인 6월 1일 현재 인별로 소유한 주택의 공시가격 합계액이 일정금액을 초과하는 경우 부과하는 세금을 말한다. 6월 1일 기준으로 납세자가 보유중인 개별주택가격의 합계액 중 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)을 초과하는 금액에 대해 공정시장가액비율(2021년 95%)을 곱한 금액에 차등세율을 곱하여 산출된 세액에 각종 공제항목(재산세 부담액, 1세대 1주택자 세액공제-고령자, 장기 보유자)을 차감한 금액과 세부담 상한액(150~300%) 중 작은 금액을 그 세액으로 한다. 종부세의 납부기한은 매년 12월 15일까지이며 납부해야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우 다음과 같이 분납을 신청할 수 있다. 2) 임대 보유 시 부동산을 보유하면서 임대하는 경우에는 앞에서 말한 보유세 외에 임대사업에 대한 부가가치세, 종합소득세도 부담하게 된다. 세목별 과세방법에 대해 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세 부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 <표4>의 구분에 따라 과세에 해당된다면 임대용역의 대가로 받는 월세 및 간주임대료(전세금에 대한 예금 상당액)에 대해서 1년에 한 번(간이과세자) 또는 두 번(일반과세자) 부가가치세 신고·납부 의무가 있다. 반면에 면세에 해당한다면 1년에 한 번 ‘사업장현황신고’의무가 있다. ② 종합소득세 부동산에 대한 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 사업소득으로 본다. 예외적으로 지역권, 지상권에 해당하는 경우에는 기타소득으로 분류한다. 이러한 소득이 있는 경우 타소득과 합산해 소득발생일의 다음 연도 5월 31일까지 종합소득세 신고를 해야 한다. 2019년 이전 귀속분까지는 2,000만 원 이하의 주택임대소득에 대해서는 과세를 하지 않았지만 2019년 귀속분부터는 2,000만 원 이하의 임대소득에 대해서도 종합소득세 신고를 해야 한다. 3단계 처분 부동산을 취득할 때와 마찬가지로 처분할 때에도 세금이 발생한다. 처분 시 발생하는 세금은 어떤 게 있는지 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세 취득 시에 부가가치세를 부담했던 부동산은 처분 시에도 부가가치세를 부담할 가능성이 높다. <표6>의 과세 여부에서 과세대상에 해당하는 부동산은 과세대상 처분가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 매수인에게 받아서 세무서에 신고·납부해야 한다. 여기에서 주의할 점은 만약 해당 부동산이 과세대상이고 취득 당시에 부가가치세 환급을 받은 경우 취득일로부터 10년 이내에 처분 시 환급받았던 부가가치세 중 일부를 뱉어내야 할 수 있다는 점이다. ② 양도소득세 부동산의 처분 방법에는 다양한 방법이 있지만 대표적으로 ‘양도’의 방법이 있다. 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도·교환·현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액과 기타필요경비를 차감한 양도차익에 해당 부동산을 장기간 보유한 것에 대한 혜택인 장기보유특별공제를 차감한 양도소득금액에 양도소득기본공제 250만원을 차감한 양도소득과세표준이 속하는 구간별로 6%~45%까지의 차등세율을 적용하는 구조를 갖고 있다. 양도소득세 계산 시에는 고려해야 할 법률 규정이 많다. 여기에서는 대표적으로 알아야 할 규정에 대해서만 살펴본다. ▶장기보유특별공제 장기보유특별공제는 다년간 발생한 양도소득을 일시에 누진세율로 과세함에 따른 과도한 세부담을 완화하고 물가상승분 조정차원에서 도입된 제도이다. <표7>에 따라 차등적으로 공제율을 적용한다. 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택 중 1세대 1주택의 공제율을 적용받고자 할 경우 반드시 보유기간 중 2년 이상 거주를 해야 연도별 4%의 공제율을 적용받을 수 있다. 다만, 미등기자산, 다주택자의 조정대상지역 내 주택은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. ▶양도소득기본공제 양도소득세는 부동산, 주식, 파생상품을 각 그룹별로 구분하여 그룹별로 연 250만 원의 공제를 적용한다. 토지, 건물, 주택 등은 부동산 그룹에 속하므로 같은 해에 여러 부동산을 처분하는 경우에는 250만 원까지 공제를 받을 수 있다. 다만, 미등기자산에 대해서는 기본공제를 적용받을 수 없다. ▶세율 양도소득세의 세율은 자산별, 보유기간별, 양도 시 보유주택 수별로 세율이 다양하게 이뤄져 있고 2021년 6월 1일 이후 양도하는 자산부터 세율이 변동되므로 주의깊게 봐야 한다. 추가로 조정대상지역 내 다주택자에 대해서는 기본세율에 10%~20% (2021년 6월 1일 이후 양도분에 대해서는 20%~30%)의 세율을 더하여 세율을 적용한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사 겸 서울시 쌍문4동 마을세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com

미래 신성장 산업도시, 평택 탄핵정국이 마무리되고 조기 대선정국으로 급변하고 있다. 부자들은 정책 변화에 선제 대응하고 있다. 2월 중순 현재 대선 지지율 1, 2위 후보 모두 진보 진영이다. 자산가들은 더불어민주당의 부동산정책을 살피며 발 빠르게 보유 부동산을 정리하거나 포트폴리오를 조정하고 있다고 한다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 부자들은 정책 변화에 선제 대응 대선 지지율 1, 2위 후보가 속한 더불어민주당은 보유세 강화, <주택·상가임대차보호법> 개정, 후분양제 도입 등 다주택자나 건물주에게 불리한 법률 개정을 추진할 것이라 한다. 이에 발 빠른 자산가들이 보유 부동산을 정리하거나 포트폴리오를 조정하고 있다. 자녀나 손자손녀에게 10년 단위로 미리 부동산을 증여하는 전략을 세우기도 한다. 토지와 같이 시세에 비해 공시지가가 낮은 경우 지분으로 나눠 증여하는 경우다. 자녀에게 부동산을 증여하고 10년이 지나면 해당 부동산은 추후 상속 대상에서 제외되기 때문이다. 그만큼 상속세 부담이 줄어든다는 장점을 재테크로 활용해 부의 세습 효과를 지속하겠다는 의지다. 여기엔 개발 지역 토지가 안성맞춤이다. 또한, 초저금리로 투자처를 찾지 못하는 유동자금이 시중엔 1,000조나 되어 토지시장에 호재가 될 수 있다. 하지만 도널드 트럼프 미대통령과 공동저자이며 금융교육사업도 함께한 기요사키는 “미국 서브프라임 모기지 위기의 원인이 부자처럼 보이고픈 심리적 욕망 때문에 자신의 수입에 비해 과도한 대출로 집과 자동차 등을 산 것이다”라고 했다. 빚을 내서 집을 사라고 하는 정부 정책을 믿고 집을 산 사람들로 인해 1,300조가 넘는 가계 부채와 사드 경제로 경제 성장률이 1%대로 하락할 것이라는 어두운 전망은 부동산시장에도 악재로 작용할 것이다. 혼탁하고 복잡해진 현상황에서도 한국감정원의 실거래 정보에 따르면, 경기도 평택시의 올해 1, 2월 실거래 토지는 2,073필지나 된다. 이중 5천만 원 이하 소액대가 422건이며 356필지가 지분으로 거래된 것으로 나타났다. 예를 들면 평택시 포승읍 신영리의 생산관리지역 전田 33㎡(약 10평)의 거래가격이 1,843만 원이다. 지분 투자는 2008년 금융 위기 이전 부동산 호황기 때 재개발 지역이나 뉴타운 지역, 지방의 비도시 지역 임야에서 성행하던 투자 방식이 요즈음 농지에서 이뤄지고 있다는 사실이다. 기요사키는 “사람들의 가장 큰 실수는, 실수를 하지 않는다고 생각한다는 것”이라 말한다. 1천만 원대 소액 투자는 지분 투자의 단점을 배우면서 큰 실수를 하지 않는 교육이 될 수도 있으며, 장기 투자인 경우 금리와 비교할 수 없을 투자 수익을 올릴 수도 있다는 점이다. 그러나 인구가 증가하는 신산업 지역에서나 가능한 일이다. 평택시, 2035년 장기 도시계획 평택지역을 살펴보면 신평택역(지제역)은 KTX 개통과 수서-목포 SRT 개통으로 서울 강남구 수서역까지 61㎞ 거리를 18분대에 도착하게 됐다. 편리해진 교통수단으로 삶의 질도 높아질 것이란 견해가 많다. 이런 점에서 경기도 남단에 자리한 평택시는 1번국도와 국철이 지나며 경부고속도로와 서해안고속도로 동서 허리 축인 38국도의 4차선화, 평택-음성 고속도로 개통, 국철 전철화 개통, SRT, 수서-목포 고속철 개통으로 미래 산업도시로서의 충분한 조건을 갖췄다. 평택시엔 현재 20여 개의 크고 작은 산업단지가 들어섰거나 조성 중이다. 그동안 지지부진하던 민간 산업단지는 2014년 12월 관련 규제가 풀리면서 활기를 찾게 된 것이다. 이전엔 부지 조성공사가 10% 이상 진행돼야 땅을 분양할 수 있었지만, 현재는 공사를 시작하면 분양할 수 있다. 또한 산업단지 개발 이익의 50% 이상을 재투자해야 한다는 조항도 25% 이상으로 낮아졌다는 점도 산단 개발의 활성화 바람을 타게 된 것이다. 평택시는 평야지대로 표고 50m 이하가 전체 면적의 94%인 농경지(1차 산업용)였다. 1980년대 초 송탄읍이 시로 승격하면서 평택군은 초라한 변방이었으나 1989년 평택항이 개발되면서 산업단지 입지로 부상하고, 1995년 평택시와 송탄시가 통합되면서 도농복합도시로 재탄생한다. 2010년 약 42만이던 인구는 해마다 증가해 현재 약 47만 명이며, 2020년엔 78만 명이 될 것으로 전망하고 있다. 야심찬 장기 인구 계획도 2035년에 120만 명이다. 동부생활권 고덕 도심 등 84만 명, 서부생활권인 안중 부도심 36만 명을 유입하겠다는 야심찬 계획이다. 이와 같이 각 지자체마다 인구 유입 정책을 세우지만, 인구 유입 전쟁에서 승자가 될지 두고 볼 일이다. 하지만 지자체가 아무리 인구를 유입하고 싶어도 대기업에서 일자리를 만들지 않는다면 허사가 될 수 있다는 사실이다. 현재 평택시의 도시 공간 구조는 북부, 서부, 남부 지역으로 구분할 수 있다. 그러나 2035년 장기 도시계획도를 보면 도시 공간 구조는 ‘1도심, 3부도심, 3지역 중심’의 공간 구조를 규모 있는 개발이 가능하도록 재편한다. 1도심은 고덕과 송탄, 남평택 그리고 1부도심은 안중과 포승, 현덕이다. 3지역 중심은 진위와 청북, 팽성으로 나눠 ‘환황해권 시대’에 대하는 전략 도시로 구축하고 개발하겠다는 계획안을 발표했다. 북부지역_고덕 국제도시 407만 평, 고덕 삼성전자가 120만 평에 100조를 투자해 2018년 부분 가동을 시작할 것이라는 전망이며, 진위 LG전자가 80만 평에 60조를 투자한다고 하니 인구는 계속 증가할 것으로 보인다. 지가地價는 도시지역으로 상업지역은 ㎡당 300만~1,000만 원이고, 주거지역은 ㎡당 50만~200만 원이고, 녹지지역은 ㎡당 15만~50만 원이다. 도시 외 지역으로 고덕면의 농림지역은 ㎡당 10만~20만 원, 계획관리지역은 50만~150만 원이다. 진위면과 서탄면 농림지역은 ㎡당 10만 원 전후이며 계획관리지역은 ㎡당 30만 원 전후이다. 서부지역_산업의 동맥인 서해안고속도로, 평택·화성고속도로, 평택·시흥고속도로와 철도 KTX 1호선, GTX 등으로 개발 현장에 가보면 피부로 느낄 수 있다. 하지만 사드 문제로 계획의 오류가 발생할 것으로 판단되는 황해경제자유구역인 포승·현덕지구의 캐슬, 카지노, 의료관광컨벤션센터 등은 신중한 투자를 요하며 장기 투자가 바람직하다. 서부지역 토지 시세는 도시지역으로 상업지역은 ㎡당 100만~500만 원, 주거지역은 ㎡당 150만~200만 원, 녹지지역은 ㎡당 30만~50만 원이다. 도시 외 지역으로 청북읍은 농림지역이 ㎡당 5만 원 전후이며, 계획관리지역은 ㎡당 20만~50만 원이다. 포승읍, 안중읍, 오성면은 농림지역이 ㎡당 10만 원 전후이며, 계획관리지역은 ㎡당 20만~50만 원이다. 현덕면은 농림지역이 ㎡당 20만~80만 원이며, 계획관리지역이 30만~100만 원 선이다. 남부지역_경부고속도로, 평택·제천고속도로, 38번 45번 국도와 철도로 GTX, SRT가 개통돼 편리한 교통으로 30분대 서울 생활권으로 라이프스타일이 달라질 것으로 기대되는 지역에 편입됐다. 개발 열기가 달아오른 구도심과 소사벌지구, 용이지구, 신흥지구, 동삭지구, 세교지구, 영신지구, 신촌지구 등이 활발하게 추진되는 지역이다. 팽성읍 안정리는 용산, 경기 북부의 미군기지 이전사업으로 평택 K-6기지(캠프 험프리스)에 재배치되는 사업이다. 사업 규모는 K-6기지 면적으로 여의도의 5배에 달하는 1,420만여 ㎡ 부지가 된다. 팽성 미군기지 이전으로 인구 유입 효과는 미군 4만 5천 명이나 될 전망이다. 이로 인해 당장 내년만 보더라도 인구가 50만 명을 넘게 되어 지자체의 야망은 일정 부분 경기도의 간섭을 받지 않고도 자체 판단으로 개발 승인할 수 있는 요건을 갖추게 된다는 것이다. 남부지역 지가는 도시지역으로 상업지역은 ㎡당 300만~1,500만 원이며, 주거지역은 ㎡당 120만~250만 원이다. 자연녹지지역은 30만~50만 원이다. 도시 외 지역으로 팽성읍 생산관리지역, 생산녹지지역은 농림지역과 같이 ㎡당 10만 원 전후가 된다. 계획관리지역은 30만~100만 원이다. 특히 현덕면의 농림지역 시세가 높게 나타나는 것은 황해자유구역 개발과 안중 역세권으로 인한 기대 심리로 가격이 높게 형성되고 있어 단기 투자보다 장기 투자가 바람직하며, 사드 경제가 심리적 위축으로 이어질 것을 고려해야 할 지역으로 신중한 투자가 바람직하다.

최근 부동산 가격 하락 국면이 지속되고 있어 우려의 목소리가 높다. 끝이 보이지 않는 어둠 속으로 걷는 것처럼 부동산은 침체의 긴 터널에 빠져 있다. 재건축 시장 하락, 미분양 물량 증가, 신도시 아파트 가격 하락, 깡통아파트 속출 등 연이어 나오는 보도에 한숨만 늘어가고 있다. 이러한 부동산 혹한기에는 무엇보다 정도를 걷는 현명한 대처가 필요하다.글 ㈜부동산인터체인지 장훈 소장 1588-4585 www.budongsanic.co.kr 사진 전원주택라이프DB 요즘 같은 부동산 혹한기에는 현명한 대처가 절실하다. 부동산 시장에 대한 냉철한 분석과 그에 따른 행동이 필요한 시점이다. '위기는 기회다'는 말처럼 부동산 하락기를 슬기롭게 이겨야하고 나아가 위기를 기회로 삼을 수 있는 '지혜'가 필요하다. 개인마다 대처 방법은 다르겠지만 기본을 지키는 것이 무엇보다 중요하며 정도를 가는 것이 최선의 길임을 명심해야 한다.그러기 위해서는 먼저 단기 시세 차익보다 장기적인 관점에서 봐야 한다. 이제 아파트를 가지고 부자가 되는 시기는 지났다. 단기간에 가파른 상승세를 보이는 물건은 있지도 않을뿐더러 과거 같은 부동산 활황기는 없을 것이라는 게 관련 업계 종사자들 한결같은 의견이다.환금성을 고려해야 한다. 장기간 시세가 정체돼 있고 고정수입이 발생하지 않는 부동산은 피하고 발전 가능성이 작은 논, 밭, 나대지 등을 소유하고 있다면 이를 처분해 부가가치 높은 자산으로 이동하는 게 바람직하다. 향후 전국적 지가地價는 보합세가 이어지거나 완만한 상승세를 보일 것이다. 상승이 된다 해도 그 폭이 미미할 것이며 특히 지방 외진 곳은 특별한 개발 호재가 없는 한 상승세는 기대하기 어려워 매매 후 부가가치가 높은 곳으로 갈아타는 것이 바람직하다. 불황 속 투자 기회 많은 '틈새' 부동산부동산 거래 현장에 있다 보면 투자자들은 아무리 장래성 있는 새로운 상품을 소개해도 확실한 안정성이 없다 싶으면 지레 겁부터 먹는 모습을 자주 접한다. 이 같은 투자 자세로는 높은 수익을 기대하기 힘들다.부동산 재테크에 능한 사람은 다른 사람이 움츠리는 불황 속 숨겨진 기회를 노린다. 각 정부 부처에서 발표하는 여러 개발 계획을 재료로 삼는가 하면, 저평가된 값싼 매물을 골라 승부수를 띄우기도 한다.예를 들면 전용 가능한 도로변 빈 땅을 싸게 매입해 가건물을 지어 세를 주거나 버려진 임야를 개간한 후 수익형 과수농장으로 탈바꿈 시키는 것 등이다. 수도권 일대에는 이러한 방법으로 짭짤한 고수익을 올리는 이들이 적지 않다. 활용하기에 따라 버려진 땅이 얼마든지 '돈 되는 땅'으로 변신할 수 있다.시세 차익을 노려 택지지구 인근이나 기업도시 이전 예정지, 고속전철 역사 인근 농가주택(폐가)을 눈여겨 보는 것도 좋은 방법이다. 농가주택은 전 주인(매도인)이 농업인 자격을 갖춘 경우 증축을 통해 번듯한 전원주택으로 개조 가능하다. 개발 차익을 기대할 수 있어 버려진 농가주택을 찾는 이들이 부쩍 늘었다.틈새 종목은 투자자가 많지 않기 때문에 부동산을 싸게 매입할 수 있다는 게 가장 큰 장점이다. 물론 초보자는 투자 결정을 내리기 쉽지 않지만 수익률과 안정성이 확실하다면 과감하게 실행에 옮기는 것이 좋다. 색다른 틈새 종목 투자로 고수익 창출올해 말부터 다주택자 양도세 한시적 중과 유예 등의 규제 강화 조치가 서서히 시작되면서 시세 차익을 보려고 투자했던 '투자용'부동산 매물이 지속적으로 늘어날 전망이다. 단기 시세 차익을 바랐건 장기 투자목적으로 사뒀던 간에 보유세 강화와 양도세 실거래가 과세 등 투자자 입장에서는 아무래도 불안하기 마련이다.팔아도 큰 이익 없는 다주택 보유자는 물론 실수요자들도 불필요한(?) 부동산은 '팔자'가 대세다. 따라서 주변을 잘 둘러보면 역逆발상을 염두에 두고 투자할 만한 값 싼 매물이 많이 출현하고 있다.천편일률적인 아파트나 상가, 토지보다는 새로운 상품에 눈을 돌려보는 것도 하나의 방법이다. 기존 건물을 임대하기 좋게 새로 개선한 종목은 부동산시장의 대표적인 틈새 상품이다.부동산 투자에도 정도와 철학이 필요하다. 그 철학은 호황기보다 불황기에 더 크게 빛을 발한다. 호황기에는 단순히 기회를 잃을 뿐이지만 불황기에는 재산을 잃기 때문이다. 무엇보다 냉철하게 분석하고 판단해야 할 시기가 바로 지금이다. ㈜부동산인터체인지장훈 소장