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건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트 (2) 부지 매입
- 전원주택 짓기의 출발점 부지 매입토지 매입은 주택 건축 과정의 첫 단계로 자금 운용의 규모, 토지 구입에 따른 복잡한 행정 절차, 규제 사항, 세금 문제, 향후 개발 계획에 따른 투자 가치 등을 함께 풀어가야 하는 종합적이고 본질적인 문제를 담고 있다. 또한 토지 매입은 한번 결정하면 수정 번복이 어려운 대상이라는 점에서 관련 정보와 절차 등을 미리 습득할 필요가 있다. 여기에서는 토지 매입 단계에서의 유의 사항과 행정 절차, 토지 매입 관련 세제 규정, 토지 이용에 따른 법적 규제 사항을 중심으로 살펴보았다. 자료 : 전원주택라이프DB 현장 조사와 관련 서류 확인은 필수현장 조사는 토지를 매입하기 위한 조사 단계로 컨설팅 전문 회사, 건축 설계자, 지역 주민의 자문을 참고하여 건축주의 세심한 검토를 필요로 하는 부분이다.무엇보다 토지 매입의 목적을 분명히 하고, 그에 맞는 토지를 구입하는 것이 중요하다. 또한 향후 개발 계획을 과신하거나, 컨설팅 회사의 말만 믿고 매입하기보다는 충분한 현장 조사와 서류들을 상호 비교 검토하면서, 토지 매입 여부를 결정한다. 현장 조사는 거주 여건과 지적공부地籍公簿(지적地籍을 명확히 하기 위하여 작성한 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 수치 지적부를 통틀어 이르는 말) 상의 차이를 알기 위해서 반드시 선행해야 한다. 이때는 거주 여건과 주변 여건의 적합성을 우선적으로 검토하고, 세부적으로 생활 설비 조성 여건(전기, 설비 등)도 면밀히 검토한다. 특히 전원주택을 지을 때는 현장과 인접한 도로 현황을 유심히 살펴보아야 한다. 현장과 지적공부에 차이가 나는 경우도 많기 때문이다. 지형 조건 등에 따른 도로의 구조 및 너비(건축법 시행령 제3조의 3)"대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 도로를 말한다.1. 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 지형적 조건으로 인하여 차량 통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 그 위치를 지정·공고하는 구간의 너비 3미터 이상(길이가 10미터 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2미터 이상)인 도로2. 제1호에 해당하지 아니하는 막다른 도로로서 그 도로의 너비가 그 길이에 따라 각각 다음 표에 정하는 기준 이상인 도로 토지 관련 서류 확인토지 관련 서류로는 대략 토지이용계획확인서, 등기부등본, 지적도 등이 있다. 이들 서류는 그곳에 주택을 건축하고, 소유권을 주장하는데 제한 사항이 없는지, 주택을 건축하기 위하여 선행해야 할 행정 절차는 어떤 것이 있는지 등을 한눈에 볼 수 있는 중요한 정보를 제공한다. 이들 관련 서류를 근거로, 실제와 맞는 땅인지, 소유자는 누구이며, 제대로 계약을 하는 것인지, 투자성은 있는지, 집을 짓기 위한 행정 절차는 어떠한 것이 필요한지, 초기 개발비가 어느 정도 소요되는지 등도 점검해야 한다.
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건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트 (2) 부지 매입
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통나무 주택 건축 계획 시 준비 사항
- 사람들은 점차 건강하고 자연친화적인 환경 속에 살아가려 한다. 이러한 추세를 반영해 자연과 가장 가까운 주거공간을 꼽으라면 바로 통나무집일 것이다. 건축주들의 선호도에 비해 잘 알려지지 않은 통나무의 특성과 통나무집 성격에 대해 알아보고, 빈틈없는 주택 시공을 위해 통나무 건축 준비사항은 어떤 것이 있는지 살펴보자. 글 사진 김종근대표 문의 목지가 http://cafe.naver.com/howtolog 통나무의 선택 통나무집에 사용되는 나무는 북미산 더글라스퍼, 햄록, 스프루스, 시다 등이 있다. 나무의 굵기는 선택에 있어 중요한 요소인데 평균 통나무의 중간 굵기가 35cm 정도인 것을 고르는 것이 좋다. 가능하면 굵은 통나무를 선택하는 것이 단열성과 다듬는 시간 대비 견고성에서 좋은 효과를 얻을 수 있으니 되도록 굵은 것으로 선택하도록 한다. 통나무는 보통 12미터 크기로 수입되는데 통나무의 '휨' 정도는 통나무집을 만드는데 중요한 역할을 하므로 휨이 많이 진 것은 배제하도록 한다. 또한 나무는 꼬이면서 자라는 습성이 있는데 이런 꼬임이 심한 나무도 좋지 않다. 통나무의 함수율도 고려해야 할 점으로, 마른 나무로 집을 만들면 변형이 많지 않다는 장점이 있지만, 가공할 때 나무가 단단하여 가공성의 정교함이 다소 떨어진다는 단점이 있다. 수분을 어느 정도 가지고 있는 나무는 가공성은 좋지만, 집을 만들고 난 후 변형이 있을 수 있다. 이런 장단점을 보완해서 적당히 마른 통나무를 선별해야 한다. 통나무는 테이퍼(Taper)가 큰 것을 고르면 안 된다. 테이퍼란, 통나무 뿌리 쪽을 원구라하며 가지 쪽을 말구라 칭하는데 이 둘 사이의 차를 말한다. 나무는 자라면서 가지를 만드는데 보통 이 가지가 잘린 부분을 옹이라 칭한다. 통나무를 선별하다 보면 이런 옹이가 많은 나무를 만나게 되는데 이 또한 작업 효율성을 떨어뜨리기에 될 수 있으면 옹이가 적은 것으로 선택한다. 그러나 지금까지 언급한 내용은 통나무집을 보다 편리하게 만들기 위한 것일 뿐이다. 오히려 자연적이고 웅장한 멋을 살리려면 지금 열거한 비추천 나무를 선택할 수도 있다. 완성된 골조 모습 통나무집의 종류 통나무를 이용해 만들면 모두 통나무집일 거라 생각하는데 굳이 구분을 짓자면 우리의 옛 한옥 형식처럼 기둥과 보를 이용해 골조가 완성되고 이런 골조를 축으로 하여 벽체와 지붕을 만드는 형식을 '포스트 앤 빔(Post&Beam) 방식'이라 한다. 반면에 통나무 자체를 횡으로 눕혀 우물 정井자식으로 쌓아 올리는 것은 '노취(Notch) 형식'이다. 위 두 가지 공법을 적당히 가미한 것은 '콤비네이션 형식'이라 하며, 기계를 이용해 원목을 가공하여 대량생산 체제로 조립하는 형식을 '기계식 통나무집'이라 한다. 지붕과 벽체 공사가 진행되는 모습 건축 프로젝트 통나무집을 짓기 위해선 건축 프로젝트를 만들어보는 것이 좋다. 각 프로젝트 사항은 다음과 같다. 토지 구입 토지는 만들기 나름으로, 좋은 땅이란 집과 조화를 이루어야만 사람이 살기 편해 행복감을 느낄 수 있다. 단 토지 구입에 있어 인허가 사항 등 소유권 이전에 관련된 지식과 정보는 사전에 철저히 알아둔다. 도로와 인접하지 않으면 건축 허가가 나오지 않는다. 지적도 상에 표시가 되어 있는지, 현장과 비교했을 때 도로에 문제가 없는지를 확인한다. 농지나 임야를 대지로 전용하는데, 전용이 가능한 땅은 대개 관리지역 내의 토지이다. 농림지역이나 자연환경보존 지역 등의 토지를 구입하면 전용이 까다롭거나 아예 전용을 할 수 없는 경우가 있으니 농림지역도 도로만 접해 있다면 건축이 가능한 곳이 많다. 시·군청에서 발급하는 토지이용계획확인서를 살피면 된다. 통나무 기술 습득 통나무 학교에서 개설된 과정을 통해 기술을 습득할 수 있는데, 한 달 과정을 거치면 통나무집에 관련된 많은 지식과 기술을 연마할 수 있다. 또한 체험 현장을 통해 보다 실질적인 지식 습득이 가능하다. 통나무 원목을 습기로부터 차단하기 위해서 기초 공사는 땅에서 최소 40cm 정도 떨어지도록 한다. 디자인 통나무집은 다른 집 구조와 특별한 차이는 없지만 지붕의 크기 즉, 처마가 길게 빠져 통나무를 충분히 보호해 주도록 디자인되어야 한다. 통나무집은 직선 구조로 이층을 만들 수 있고, 대부분의 이층은 박공지붕 아래 위치해 통나무를 최대한 보호할 수 있다. 이층 구조는 다양한 도머(Dormer)를 이용해 충분한 공간 확보가 가능하다. 경비 산출 토지 구입을 시작으로 인허가 문제, 토목 기초와 건축 조경까지 들어가는 비용은 집을 만드는 과정 중 가장 힘든 부분이다. 누구나 충분한 자금을 가지고 있다면야 걱정이 덜하지만, 어떤 사람들은 최소의 경비로 최대의 효과를 원해 시공사와의 충돌로 어려움을 겪는다. 철저한 준비를 마치고 계획대로 진행해 잦은 변경을 피하면 시간과 돈을 절약할 수 있다. 토지 기반 다지기 토지를 어떻게 만드느냐에 따라 토지는 이용 가치가 높아지거나 낮아지므로 처음부터 철저히 준비를 해서 조성해야 한다. 전문가의 도움을 얻고 주변 환경과의 조화를 고려하도록 한다. 특히 통나무집 건축 시에는 큰 중장비를 이용해야 하므로 충분한 진입로 확보가 우선되어야 한다. 집의 뼈대가 되는 골조 공사. 기본 배관 설치 토목공사가 진행되는 동안 기초 배관이나 정화조, 지붕 배선, 마당 수도사용 등 나중으로 미루면 번거롭고 비용이 추가되는 일들은 아예 초반에 해결하는 것이 좋다. 집에 꼭 필요한 전기와 물은 가장 먼저 자리를 잡아야 한다. 기초 다양한 기초 형식을 이용할 수 있는 통나무집은 지면에서 되도록이면 멀리 떨어뜨리는 것이 좋다. 그래야 통나무 자재 원목을 습기로부터 차단할 수 있기 때문이다. 기초를 지면으로부터 최소 40cm 이상은 떨어지도록 설치하는 것이 적당하다. 지붕 지붕은 일반 목구조 형식을 이용하고 있다. 통나무집에서 각장 신중하게 시공해야 하는 것이 바로 지붕이며, 가장 멋진 통나무집을 만들 수 있는 것도 역시 지붕이다. 벽체 통나무집이라고 해서 내부 벽체에 제약이 있는 것은 아니다. 대부분 주로 루바라는 원목 마감을 하지만 일반 목구조 형식으로 마감도 가능하다. 게다 요즘은 건강을 고려해 황토 벽돌을 이용하기도 한다. 창호 집을 만드는 과정에서 창호는 상당히 중요한 역할을 한다. 창호의 종류와 가격 선택의 폭은 그야말로 폭넓다. 무조건 저렴한 것만 찾기보다는 기능성과 아름다움을 동시에 확보할 수 있는 창호 선택이 바람직하다. 통나무 주택을 박공 지붕으로 올려 웅장한 멋이 더 살아난다. 설비 난방 설비는 1층 바닥을 보통 엑셀 시공을 하며, 2층은 전기 필름과 라디에이터 등 다양한 방법으로 시공하고 있다. 일반적으로 통나무집에는 보조 난방으로 벽난로를 추가로 설치해 운치를 더하기도 한다. 통나무집의 전기공사는 원목을 관통하는 작업이 많아 다른 형식보다는 어려움이 따르지만 벽체 전기배선은 거의 키 웨이를 활용하기 때문에 키 웨이와 연결되는 전기배선 구멍도 함께 뚫어서 설치한다. 뛰어난 보온성을 자랑하는 통나무주택은 한 겨울에도 끄떡없다. 바닥 내장재 바닥은 온돌마루, 강화마루를 주로 이용하나 가격 대비 다자인이 천차만별이기 때문에 여러 종류의 것을 충분히 검토한 후 선별한다. 천연 원목 그대로 마루판으로 가공한 원목마루는 충격 나무 자체를 이용했기에 천연 나무를 느낄 수 있지만 표면이 약해 흠이 잘 생기고 열전도가 낮으며 변색 및 퇴색의 우려가 있다. 반면 강화마루는 복합재 구조로 되어 있어 차음성과 보행성이 좋으나 목재의 질감이 원목마루나 합판마루에 견주어 다소 떨어진다. 통나무 자체에서 뿜어져 나오는 향과 빛깔이 정서적인 안정을 준다. 통나무&통나무집 특징 통나무는 빛의 최대 반사율이 40~50%로 눈에 유해한 자외선을 흡수한다.통나무는 단열보온성이 콘크리트블록보다 4배, 벽돌보다 6배, 돌보다는 15배나 단열이 뛰어나다.통나무는 주거공간의 습도를 일정하게 유지시켜준다.통나무집은 내진성 및 내구성이 뛰어나다.통나무집은 불연성, 즉 표면만 탄화된다.통나무집은 통나무 고유의 향과 빛깔로 정서적인 안정감을 준다.통나무집은 자연과 조화롭다.통나무집은 과거, 현재, 미래의 주거형태이다. 김종근 '목지가'의 대표1992년 일본 유학을 통해 통나무 건축에 입문하였고, 250회가 넘는 통나무 교육(workshop)을 진행하여 최신의 통나무건축 보급에 힘쓰고 있습니다. 2002년 '캐나다 통나무집 건축학교-목지가'를 설립하여 통나무 주택 보급을 위해 일선에서 활동 중입니다. 문의 목지가 http://cafe.naver.com/howtolog 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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통나무 주택 건축 계획 시 준비 사항
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【전원주택 짓기】 ③집 짓기의 시작과 끝, 부지 선정!
- THEME 02 매입 비용을 체크하고 부지를 점검하자집을 지으려면 자금 마련을 위한 구체적인 목표를 설정하고 구체적인 계획을 수립해야 한다. 집 짓기에 필요한 자금 중 가장 많은 돈이 드는 부분은 바로 부지 매입비와 건축비이기 때문이다. 특히 부지 매입비의 경우 지역에 따라 차이가 크기 때문에 자신의 자금 계획에 맞는 지역을 선택하는 것이 중요하다. 지역에 따라 땅값이 집짓기 예산의 75%에 육박하기도 하고, 같은 지역이라도 크기나 위치, 주변 환경에 따라 땅값의 차이가 심하기 때문이다. 어디에 부지를 마련할 것인지, 크기는 어느 정도로 할 것인지 등에 대해 구체적인 그림을 그려보아야 한다.기획 | 편집부 정리 이종수 비용 한계 설정하기주택 부지는 건축주의 성향과 예산, 접근성, 사용 목적 등 다양한 관계에서 살펴보게 된다. 그중 부지 구입 예산은 건축주 스스로 대출 등을 포함해 그 한계를 명확하게 설정해야 한다. 예산을 초과해 집 짓기를 포기하게 되는 불상사를 방지하기 위해서는 부지 매입이 전체 예산에서 차지하는 비중을 정확하게 결정해야 한다. 예비 자금이나 추가 대출이 여의치 않은 경우, 부지 매입 결과에 따라 건축 가능 여부까지 영향을 받기 때문이다.원하는 지역의 부지 시세는 포털 사이트에서 부동산 정보를 검색하면 대략적인 금액을 추산할 수 있다. 대략적인 금액을 정했으면, 반드시 현지를 답사하고 현지 부동산 중개업소에서 상세한 정보를 확인해야 한다. 부동산 정보업체의 부지 시세와 실제 거래 가격은 다른 경우가 많으므로 반드시 현지 점검으로 비용을 확인하는 것이 좋다. 그래서 ‘어느 지역, 몇 평의 부지’가 아니라 명확하게 부지 매입 비용과 한계를 설정해야 한다. 부지 특성 점검여러 가지 조건이 맞는 지역을 선택했으면, 본격적으로 지도를 펼치고 부지를 점검하고 가능한 한 현장을 방문해 부지와 그 주변을 꼼꼼하게 점검한다. 보행로의 편의성과 차량 접근성, 이웃과 동네 분위기, 커뮤니티, 보안, 부지 가격 등도 신중하게 고려한다. 부지에 접한 진입로의 경우 지도상에 도로로 표시돼 있지만, 실제로 차량이 출입하지 못할 정도로 폭이 좁거나 사유지인 경우 건축 허가를 받을 수 없으므로 반드시 지적도를 바탕으로 현장을 유심히 살피는 것이 좋다. 지도는 대부분 아래쪽이 정남향이므로 부지의 정확한 방향을 체크하는 데도 도움이 된다. 또한 각종 포털 사이트에서 제공하는 지도 서비스는 교통량도 수시로 제공하므로 시간대별로 부지 주변 근거리 및 원거리 교통도 미리 점검할 수 있다. 우리나라는 비교적 산이 많은 편이라 도심에 가까운 곳이라도 전원의 느낌을 살릴 수 있는 곳이 많다. 귀농이나 귀촌이 아니라면 십여 분 거리에 대중교통, 의료시설, 시장, 마트 등 생활 인프라를 갖춘 곳인지 지도를 통해 용도별로 반드시 미리 확인해둔다. 그리고 민원 등 주변 텃세가 심한 곳, 집성촌, 경치는 좋지만 경사가 심해 토목 등 추가 공사비가 많이 드는 곳, 개발제한구역, 문화재 발굴 현장 인근, 매립을 해 지반이 약한 곳, 뉴타운 같은 장기간의 대규모 건설현장 주변 등은 피하는 것이 좋다. 대상지 주변에 유해한 시설이나 혐오시설 등이 없는지도 꼼꼼하게 살펴보도록 한다. 지도만 보고 부지 앞에 물이 있어 낭만적 풍경이나 여름철 물놀이를 생각하고 구매했다가 막상 상류에 있는 축산농가로 인한 악취 때문에 꽉 닫은 창문 너머로 바라만 보는 낭패를 당할 수도 있다.지구단위계획이 수립돼 있는 지역이라면 반드시 해당 지자체에서 지구단위계획 결정도와 지침을 열람해야 한다. 건폐율과 용적률은 물론이고 지붕의 형태와 층수, 외벽 재료, 담장 설치 여부, 차량 출입 위치, 외벽 설치 구간, 색채. 실외기 설치 위치 등에 관한 가이드라인을 지정하고 있어 단독주택이라도 나의 의지대로 계획하지 못하는 경우가 많기 때문이다. 지자체 홈페이지 자료실이나 도시계획과 등에서 열람하거나 문의할 수 있다.전기 및 전화, 상하수도, 가스 등 기반 시설도 중요하다. 수도가 연결돼 있는 곳인지, 지하수 개발이 용이한지 확인해봐야 한다. 동네에 공동 오수처리장이 있으면 정화조를 설치하지 않아도 된다. 주변 강이나 저수지보다 수위가 낮은 곳은 집중 호우 시 피해를 당할 수 있다. 또한 경사가 심한 곳은 예상외의 추가적인 토목 공사비가 들어갈 수 있다.그 밖에도 미처 열거하지 못한 여러 상황은 일반인들의 경우 판단하기 매우 어렵다. 반드시 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다. 오랫동안 소유하고 있는 익숙한 땅이라도 주변의 단지나 도로 등의 예상 개발 방향을 꼭 확인해 피해를 당하지 않도록 해야 한다. 부지 선택 시 꼼꼼하게 확인해 추가 공사비 발생 피해를 줄인다면 그 어떤 경제적 가치보다 유용할 수 있다. 땅 고를 때 현장답사는 필수전원생활에 필요한 부지를 매입하기 위해서는 공부에 대한 확인과 함께 현장답사가 꼭 필요하다.현장답사는 자신이 매입하려는 토지의 현황을 직접 확인하는 것을 말한다. 현장답사의 목적은 공부상에 나타난 사항과 현황이 맞는지를 확인하고 현장 상황, 서류상에서 찾을 수 없는 문제(주변에 오염시설이나 혐오시설의 분포, 경사도 등)가 없는지를 직접 알아보기 위한 것이 목적이다. 자신이 목적한 대로 사용하는 데 문제가 없는 땅인지 확인하는 과정이 바로 현장답사다.현장답사를 하기 전에 인터넷상의 위성 지도를 통해 현황과 주변 사항을 우선 확인할 수 있다. 다음 관청에서 토지이용계획확인서와 지적도를 떼어 땅의 용도와 지적사항을 우선 확인하고 출발해야 한다. 지도와 지적도는 필수로 준비해야 한다.주의 깊게 볼 내용이 도로 사정이다. 도로가 있는지가 가장 중요하고 우선 확인해볼 사항이다. 지적상에 도로가 있더라도 현황에서는 없는 경우도 있으므로 공부상 도로와 현황 도로를 맞춰봐야 한다.또 고속도로와 국도의 접근성을 챙겨봐야 하고 향후 도로 계획에 대해서도 알아봐야 한다. 도시 사정을 확인할 때는 도시와의 접근성에 대한 고려가 필수다. 도시에서 가깝다는 것은 전원생활을 좀 더 편리하게 할 수 있다는 것이다. 도로가 확장 개통되는 시점을 고려해 국도 주변의 땅을 물색하면 좋다.현장답사에서 자연경관을 우선으로 챙기는 경우가 많은데 너무 빠지지는 않아야 냉정해질 수 있다. 경관에 홀리면 다른 것을 놓치기 쉬운데 바로 자연재해다. 예를 들어 강변의 경우는 경치는 좋을지 몰라도 장마철에는 강의 범람으로 비싼 대가를 치를 수 있다. 계곡 옆에 있는 땅도 여름철 폭우로 위험해질 수 있으며 전망 좋은 땅은 겨울철 진입에 문제가 생길 수 있다. 이런 부분에 대해 가장 쉽게 확인할 수 있는 것은 마을 주민들이다. 동네 슈퍼나 마을 이장 등을 만나보면 정보 쉽게 확인할 수 있다.내가 원하는 부지에서 어떤 일을 할 수 있고, 주변에 살고 있는 주민들의 인심은 어떤지 현장답사를 통해 확인해 보아야 하는데 쉽지는 않다. 그러므로 전원생활을 위한 목적으로 땅을 찾을 때는 몇 번을 답사해야 한다. 계절별로, 시간대별로, 기후에 따라 부지가 어떻게 변하는지를 확인해 보는 것이 가장 좋다. 하지만 쉽지 않다. 시간을 너무 끌다 보면 좋은 땅은 놓칠 수 있다.괜찮은 물건이라면 머뭇거릴 새 없이 다른 사람이 채가게 되기 때문에 빨리 핵심 포인트를 확인한 후 선점해야 한다. 그러기 위해서는 포인트를 잘 짚어야 한다. 땅도 마찬가지다. 그것이 바로 현장답사 노하우다. ▶IN SHORT◀ 땅을 살 때 꼭 확인해야 할 서류 5가지토지(임야) 대장토지(임야) 대장은 토지(임야)의 주소와 지번, 지목(변경 여부), 면적, 소유권의 변동 사항 등을 확인할 수 있다. 그리고 하단에 토지의 등급과 개별공시지가가 표기된다. 여러 명의 명의로 되어 있는 경우에는 공유자 명부가 첨부돼 있다.토지대장에서는 지번과 면적, 지목 등을 주의 깊게 봐야 한다. 거래하고자 하는 땅의 면적과 지목이 토지 등기부등본상에 다르게 기재되어 있거나 혹은 실제 토지의 면적이나 지목이 다를 경우, 토지대장에 나타나는 면적과 지목을 기준으로 한다.지적도지적도에는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계, 도면 등이 등록돼 있다. 현장답사를 할 때 꼭 필요하다. 부동산의 모양과 도로, 인접 토지와의 경계 등을 확인할 때도 지적도가 중요하다. 지적도상 도로가 접해 있어야 개발행위허가 등이 가능하다. 하천이나 구거(도랑) 옆에 있는 땅은 하천의 범람 등으로 지적도 상의 경계와 현황이 다를 수 있다.지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 있으면 임야도를 발급받아야 한다. 지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 없는 일반 지번의 경우에는 ‘토임’이라 해서 등록 전환됐기 때문에 지적도를 확인해야 한다.토지이용계획확인서토지이용계획확인서는 땅의 현재 상태와 활용 가능성 여부 및 규제사항 등 토지의 이용에 관한 모든 것을 한눈에 확인할 수 있는 서류다. 토지 소재지 주소와 지번, 지목, 면적 등의 기본적인 사항과 함께 도시관리계획상의 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획 여부 등을 표시해 놓았다. 그 땅을 어떤 용도로 사용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는가도 알 수 있다.등기부등본토지등기부등본은 토지의 소유권과 그 외의 권리관계, 소유주를 확인할 수 있다. 토지에 건물이 있을 경우, 건물의 등기부 등본은 별도로 존재하므로 이를 확인해야 한다. 거래할 때 등기부등본상의 명의자와 실제 계약자를 신분증을 통해 꼭 확인해야 한다. 만일, 불가피한 사정이 있어 대리로 거래를 할 경우에는 부동산 매도에 대한 위임장을 확인하고 잔금 지급과 소유권이전 등기가 동시에 이행되도록 한다.등기부등본에 나타나 있는 법적 권리관계를 꼼꼼히 따져야 한다. 경매, 저당권, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기와 같은 사항들이 설정되어 있는지 확인해야 하는 것이다.토지 등기부등본에 나타나 있지 않은 권리관계도 있다. 토지에 소유자가 아닌 사람이 묘지를 쓴 경우에는 아무리 소유권 이전을 해도 함부로 묘지를 이장하라고 요구할 수가 없는 분묘기지권, 해당 주민들이 관습적으로 도로 등으로 사용하는 토지는 소유권이전이 어렵다.땅과 건물의 소유자가 달라져도 땅의 분리된 건물이나 나무의 소유권은 인정되는 법정지상권, 건물 소유자에게 채권을 변제받을 때까지 점유, 임차, 유치할 수 있는 점유권, 임차권, 유치권 등이 있다. 이러한 권리는 등기부등본상에 기재되지 않아, 현장답사를 통해 탐문해 봐야 한다.건축물대장토지에 건축물이 있는 경우에는 반드시 건축물대장을 통해 소유자와 평수, 구조 등을 확인해 정상적인 건물인지 무허가 건물인지를 알아봐야 한다. 건축물이 사용할 수 없는 폐가라 하더라도 토지를 매입할 때 지상권에 대한 부분도 반드시 명시해야 한다. 또 토지주와 건축물 주인이 같은 사람인지를 확인해야 한다. 서로 다른 경우도 종종 있으므로 건축물에 대한 계약도 별도로 해야 한다. 전원주택으로 재테크 해법을 찾아라!글로벌 금융위기를 전후로 부동산 가격이 폭락하면서 몇 십 년간 이어져온 집값 상승에 따른 자산 불리기 신화가 깨졌다. 정부의 부동산 살리기 정책과 금리 인하, 청약 제도 개편 등으로 주택 매매와 분양시장에 불을 지피고 있지만, 여전히 향후 집값이 오르거나 유지될 거라고 확신할 수 있는 사람은 없다. 그래서 땅에 대한 정확한 정보에 더 목말라 한다. 그렇다면 전원주택으로는 재테크가 가능할까? 대정하우징엔 박철민 대표는 오히려 전원주택지에서 그 해법을 찾는 게 낫다고 분석했다. 땅은 그 쓰임새와 시대에 따라 투자가치가 달라진다. 박철민 대표가 추천하는 전원주택지를 통해 그 미래가치를 가늠해 보기 바란다. 도움말 박철민 (주)대정하우징엔 대표, 한국 전원주택 사업협회 회장 강원권교통망이 우수한 원주는 제2영동고속도로와 복선 전철 및 산업단지 개발 영향을 받고 있고, 강릉은 2018년 동계올림픽 유치 이후 빙상 종목과 미디어촌, 선수촌 건립 예정지로 각종 투자 문의가 잇따르는 지역이다. 삼척은 복합에너지 거점 도시로 주목받고 있다. 원덕지구에 15조 원대의 에너지 산업을 유치하는 제1종합에너지 단지가 들어설 예정이고, 근덕지구에는 복합화력발전소와 원자력발전소를 유치하는 30조 원대의 제2종합에너지 단지 등 모두 45조 원대의 개발이 예정돼 있다. 원주와 횡성, 평창 지역이 2018년 동계올림픽 직접 영향권역이고 강릉과 동해, 속초 지역은 해양 레저 위락 영향권역이다.충청권충청권의 핵심 지역은 세종시와 천안, 아산, 당진 등이다. 이들 지역은 인구가 지속적으로 증가하면서 성장 잠재력이 큰 곳으로 부상하고 있다. 대전지구는 사업비 5조 원 규모의 초대형 국책 과학기술 프로젝트인 과학벨트 건립 계획과 맞물려 세종시 인근 주택 및 토지 가격은 동반 상승하고 있으며, 인근 지역도 관심이 높아지고 있다. 당진은 철강사업의 메카답게 산업 경제 활동 인구의 증가와 더불어 주거지도 증가하고 있는 지역이다.제주특별자치도제주특별자치도는 2006년 7월 1일 강화된 자치권을 주요 골자로 한 제주특별자치도 특별법 통과에 따라 다양한 개발사업을 진행하고 있다. 선진적인 지방분권을 기반으로 제주특별자치도는 규제를 대폭 완화하고, 관광을 비롯해 교육, 의료, 청정 1차 산업과 정보기술(IT), 바이오기술(BT) 등 첨단 산업을 핵심 산업으로 육성한다는 계획이다. 서귀포시는 혁신도시, 신화역사공원, 예래휴양형 주거 단지 조성 등 각종 국책사업과 개발사업이 활발히 진행되고 있다. 이 때문에 개발지 인근 지역도 관심이 높아지고 있다. 성산일출봉과 거문 오름 등이 유네스코 세계문화유산으로 지정되고, 세계 7대 자연경관으로 선정되면서 영어교육도시 및 첨단과학기술 단지 등 개발 붐과 맞물려 중국과 일본 관광객도 꾸준히 증가하고 있어 들썩이고 있다.수도권 수도권을 보면 개발 호재가 강하게 작용하는 지역으로 제2영동고속도로, 판교~여주 간 복선 전철, 성남~장호원 간 자동차 전용도로, 수서~평택 간 전철, 인천~평창 복선 전철 등 각종 국책 사업들이 진행되는 곳으로 용인과 광주, 남양주, 이천, 여주, 인천, 포천, 평택 등을 꼽을 수 있겠다. 규제 완화가 예상되는 수도권 지역은 수도권 남부 193㎢에 달하는 토지거래허가구역이 풀린 곳으로 전원주택과 공장용지 수요가 꾸준히 늘고 있다. 수도권에만 적용하는 공장 총량제와 3권역 내의 공장입지 규제가 개선됨으로써 특히 성장관리권역에 대한 공장부지의 수요와 관심이 늘어날 것으로 보인다. 자연보전권역에서는 수질오염 총량제를 시행하는 시군의 경우에는 도시 및 지역개발사업, 대형 건축물 관광지 조성, 공장 신증설 등이 가능하다. 이 밖에 자연환경이 뛰어나고 최근 들어 전철과 고속도로 개통으로 교통여건이 좋아진 가평과 양평도 빼놓을 수 없다.문의 (주)대정하우징엔 T 02-566-9400 W www.jwnews.com전원주택라이프 더 보기 www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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【전원주택 짓기】 ③집 짓기의 시작과 끝, 부지 선정!
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【전원주택 짓기】 ②집 짓기의 시작과 끝, 부지 선정!
- THEME 01 가족을 위한 최적의 지역을 선택하자부지 구입비는 집짓기 예산에서 차지하는 비중이 가장 클 정도로 중요한 항목이다. 집을 지으려고 할 때 가장 먼저 고려해야 할 것 또한 땅을 구하는 일이다. 땅을 고려하지 않고 집의 모양과 규모만 가지고 건축가에게 설계를 의뢰할 수 없기 때문이다. 그렇다면 부지를 선택할 때 고려해야 할 항목은 무엇이 있을까? 예산에 맞추는 것도 중요하겠지만, 가족을 먼저 생각하고 신중하게 따져봐야 한다. 가족과 함께 살아갈 집이기에 집터를 구입하려는 가장 중요한 선택사항이 무엇이며 앞으로 삶을 어떻게 펼쳐나갈지 하나하나 꼼꼼히 따져보라는 얘기다. 이 땅을 사서 얼마를 남길 수 있느냐 하는 것보다 가족에게 어떤 가치가 될 것인지가 중요하다. 기획 | 편집부 정리 이종수 전원전원주택에 살고 싶다고 무작정 주변에 아무런 인프라가 없는 산골로 들어갈 수는 없다. 단독주택을 지음으로써 무엇을 얻으려고 하는지 생각해보자. 획일적인 아파트가 아닌 우리 가족만의 집을 원하는 것이라면, 굳이 도시 밖으로 나가지 않아도 된다. 건강상의 이유로 땅을 밟으며 전원에 살고 싶다고 무조건 ‘바다나 강이 보이는 곳’으로 갈 필요는 없지 않은가?아이들이 있다면 어린이집이나 학교의 위치도 중요하다. 또 직장에 다닌다면 출퇴근을 위한 교통수단과 시간, 비용도 반드시 체크해야 한다. 건강상의 이유로 전원을 선택했다가 장거리 출퇴근 때문에 오히려 건강을 해치는 경우와 같은 우를 범하지는 말자. 도심도시지역 내에 위치한 부지는 대부분 일반주거지역에 위치한다. 일반 주거 지역은 동네의 작은 상가를 비롯해 사무실 등도 인접해 있으며 무엇보다 대중교통이 편리한 장점이 있다. 출퇴근을 비롯해 아이의 어린이집과 학교를 고려한다면 도시지역이 유리하다. 다만 골목길 주차에 어려움이 많고 대도시의 경우 단독주택만을 짓기에는 부지의 가격이 비싼 것이 단점이다. 그럼에도 도시지역이 가족을 위한 최적의 장소라면 가족이나 지인이 모여 함께 사는 다가구나 다세대 형식의 주택도 고려해볼 만하다. 전용주거지역(단지)전용주거지역은 대도시 주변 신도시 개발 등으로 처음부터 단독주택 전용지로 계획해 분양하는 필지다. 도로와 가스, 상하수도, 전기 등 인프라가 잘 갖춰져 있고 주차도 편리하다. 주거전용지역이기 때문에 조용하고 쾌적하며 인접한 상가 및 교통시설로의 접근도 용이하다. 다만 이 경우 대부분 건축법 이외의 지구단위계획이 수립돼 있어 구입 전 확인이 필요하다. 비도시지역비도시지역은 대부분의 전원주택지로 민가에 개발한 소규모 단지거나 대지가 아닌 임야나 논, 밭 등의 개인 소유 필지가 많다. 한적한 곳에 위치한 경우가 대부분이어서 땅을 구입하기 전에 주변 입지나 교통, 가스나 전기 인프라 등을 세심하게 확인해야 한다. 비도시지역은 단독주택을 짓기에 대지 면적이 큰 경우가 많다. 또한 대지가 아닌 경우 일부 지자체에서 개발 행위허가를 위한 건축면적을 제한하고 있고, 도로에 접해 있지 않아 건축 허가 자체가 불가능한 땅이 있으므로 관계법령과 ‘토지이용계획확인원’ 등을 반드시 확인한 후 구입해야 한다. ▶IN SHORT◀집을 지을 수 있는 땅땅이 있다고 하여 아무 땅에서나 집을 지을 수는 없다. 집을 지을 수 있는 땅은 원칙적으로 지목이 대지로 되어 있어야 한다. 그러나 대지가 아니더라도 허가를 받아 대지를 만들 수 있으면 집을 지을 수 있다. 전원주택을 지을 수 있는 땅은 바로 이 두 가지 즉, 대지이거나 대지로 전용이 가능한 땅의 범주에서 생각할 수 있다. 그러나 전원주택을 지으려는 사람들은 대부분 대지화 할 수 있는 땅을 구입하여 전용허가를 받아 집을 짓는다. 그 이유는 우선 개발비용을 물더라도 대지를 구입하는 것보다 싸고 개발 후 지목이 대지로 변경되고 나면 기존 대지 가격과 같은 가격대를 형성하기 때문이다. 수도권 지역의 거의 모든 전원주택이 이렇게 전용을 통해 지어지고 있으며 전원주택 사업자들이 개발하는 단지도 바로 이 방법을 따른 것이다. 일반인들이 흔히 전용허가를 받을 수 있는 땅은 준농림지역 내의 전답이나 임야다. 수도권 지역에서 전원주택을 지을 만한 땅은 거의 모두가 토지 거래 허가 구역이었으나 그린벨트를 제외하고는 다 해제됐다. 토지 거래 허가지역에서는 대부분 녹지지역으로 대지는 100평 농지는 303평 이상은 현지에 거주해야 허가가 나기 때문에 외지인에게는 사실상 거래 자체가 막혀 있다. 일반적으로 준농림지 전답은 전, 답에 전용허가를 받아 집을 짓는 것이 대지에 비해 비용을 절감할 수 있다. 그러나 여기에는 그 지역 대지와 시세를 비교해서 가격이 30% 이상 차이가 있어야 투자가치가 있으며 마을과 인접 거리가 200m를 벗어나면 전기 가설 비용이 큰 부담이 될 수 있어 배보다 배꼽이 커지는 경향이 있다. 그러므로 공시지가를 확인해서 공시지가의 20%가 전용 부담금으로 추가된다는 점을 고려해야 하며 하수처리 문제 등을 고려해 주거와 인접 거리 등도 확인해야 한다. 종종 하수처리 문제 때문에 이웃의 토지 주인과 마찰이 발생해 공사가 중단되는 경우도 있으니 사전에 확인해야 한다. 만약 공사를 하다가 중단하게 되면 그 피해가 크며 불필요한 경비가 많이 들어 대지를 구입하는 것보다 손해를 보기 때문이다. 전용허가를 받아 공사를 시작하는 시기도 잘 선택해야 한다. 남들이 농사를 짓는데 공사를 한다고 하면 이웃 토지를 이용하기 어려워 경비가 추가되는 경우도 발생할 수 있다. 만약 3~4년 후에 전원생활을 하려고 한다면 구입 당시 전용허가를 받을 필요가 없으며 구입과 동시에 건축을 하려면 등기를 이전하기 전에 토지사용 승낙서를 인감을 첨부해 받아 전용허가를 먼저 취득해야 한다. 그 이유는 농지의 소유권을 이전하는 해당 연도에는 전용허가를 받을 수 없기 때문이다. 전용허가를 받게 되면 1년 이내에 집을 지어야 하나 6개월씩 연장을 두 번은 할 수 있어 2년간은 지연할 수 있다. 그 이상이 되면 다시 농지로 환원돼 불이익을 보게 된다. 전용허가를 받아서 집을 지을 경우 대체로 수도권에서는 평당 3~5만 원 정도 추가 비용이 들어간다. 이런 점을 고려해야 한다. 무조건 대지는 비싸고 준농림지는 싼 것으로 오판하게 되면 평당 30만 원이면 구입할 수 있는 대지가 있는 지역에서 준농림지를 27만 원에 구입해서 대지로 전환할 경우 평당 총비용이 35만 원이 돼, 평당 5만 원을 손해 보는 경우도 있다. 부정확한 정보 때문에 그런 현상이 벌어진 것이다. 전 국토의 26%가 준농림지고, 대지는 1.5% 정도밖에 되지 않아 대지는 비싸다는 고정관념이 자리 잡고 있기 때문이다. 시행착오 때문에 경제적인 손실뿐 아니라 전원생활을 하기도 전에 꿈마저 망가져 버릴 수 있다. 물론 큰 평수는 전답이 싼 것도 사실이나 같은 위치에 있는 준농림지도 300평대가 평당 20만 원이라면 1,000평대는 15만 원 정도 2,000평대는 13만 원 정도면 살 수 있다. 부동산이 거품이 많은 시대에는 300평이 필요한 사람도 빚을 내어 1,000평도 매입해서 일부는 다시 팔아도 이자를 주고 이득이 생겼으나, 거품이 걷히고 침체기로 접어든 현재의 부동산 시장에서 불필요한 투자는 하지 않는 것이 좋다. 땅, 얼마나 있어야 할까?건축면적각 층을 이루는 바닥의 면적이나 이를 층별로 합산한 연면적과는 의미가 다르다. 건축법에서 정의하고 있는 건축면적은 ‘지표면상의 1m 이하의 부분은 제외하고, 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 수평 투영 면적’을 말한다. 여기서 수평 투영 면적이란, 건축물을 하늘에서 봤을 때 지상에 노출된 건축물(1층~최상층)의 중심 면적 즉, 각층마다 가장 많이 나온 벽의 중심선을 기준으로 합한 면적이다연면적대지에 들어선 하나의 건축물의 바닥면적의 합계를 말한다. 지하층과 주차장까지 다 포함되지만, 용적률을 산정할 때 적용하는 연면적에는 지하층, 주차장 시설, 주민공동시설 면적을 제외한 바닥면적의 합계를 적용하게 되고, 하나의 대지 내에 2개동 이상의 건축물이 있을 경우에는 각 동의 연면적을 합계해 적용한다. 용적률땅 크기에 비해 얼마나 많은 면적이 이용되는지를 나타낸 수치다. 단, 지하실과 발코니, 테라스 면적은 용적률에서 제외한다. 지목 및 지역 지구에 따른 용적률은 전체 건축 바닥면적의 합계를 부지면적으로 나눈 수치의를 백분율(%)로 표시한다.[예] 허가면적 100평에 용적률이 80% 라면, 건축물 전체 연면적을 80평으로 건축할 수 있다.건폐율지목 및 지역 지구에 따른 건폐율은 허가받은 부지 면적(수평 투영 면적)에 1층으로 집을 지을 수 있는 면적의 백분율(%)을 말한다.[예] 허가면적 100평에 건폐율이 40% 라면, 1층을 40평 면적으로 건축할 수 있다.토지의 용도별 건폐율과 용적률용도지역이 중요한 이유는 해당 토지의 용도지역에 따라 건폐율과 용적률이 달라지고 건축할 수 있는 건축물의 종류가 결정되기 때문이다. 물론 토지 가격에도 크 영향을 미치게 된다. 용도지역에 따라 건폐율과 용적률이 다르므로 어떤 용도의 토지가 필요한지 정확히 판단하고 토지를 매입하기 전에 토지의 용도지역을 꼭 확인해야 한다. 용도지역은 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있다.
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【전원주택 짓기】 ②집 짓기의 시작과 끝, 부지 선정!
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[SPECIAL FEATURE] THEME 02 매입 비용을 체크하고 부지를 점검하자
- 매입 비용을 체크하고 부지를 점검하자 집을 지으려면 자금 마련을 위한 구체적인 목표를 설정하고 구체적인 계획을 수립해야 한다. 집짓기에 필요한 자금 중 가장 많은 돈이 드는 부분은 바로 부지 매입비와 건축비이기 때문이다. 특히 부지 매입비의 경우 지역에 따라 차이가 크기 때문에 자신의 자금 계획에 맞는 지역을 선택하는 것이 중요하다. 지역에 따라 땅값이 집짓기 예산의 75%에 육박하기도 하고, 같은 지역이라도 크기나 위치, 주변 환경에 따라 땅값의 차이가 심하기 때문이다. 어디에 부지를 마련할 것인지, 크기는 어느 정도로 할 것인지 등에 대해 구체적인 그림을 그려보아야 한다. 기획 | 편집부 정리 | 이종수 비용 한계 설정하기 주택 부지는 건축주의 성향과 예산, 접근성, 사용 목적 등 다양한 관계에서 살펴보게 된다. 그중 부지 구입 예산은 건축주 스스로 대출 등을 포함해 그 한계를 명확하게 설정해야 한다. 예산을 초과해 집짓기를 포기하게 되는 불상사를 방지하기 위해서는 부지 매입이 전체 예산에서 차지하는 비중을 정확하게 결정해야 한다. 예비 자금이나 추가 대출이 여의치 않은 경우, 부지 매입 결과에 따라 건축 가능 여부까지 영향을 받기 때문이다. 원하는 지역의 부지 시세는 포털 사이트에서 부동산 정보를 검색하면 대략적인 금액을 추산할 수 있다. 대략적인 금액을 정했으면, 반드시 현지를 답사하고 현지 부동산 중개업소에서 상세한 정보를 확인해야 한다. 부동산 정보업체의 부지 시세와 실제 거래 가격은 다른 경우가 많으므로 반드시 현지 점검으로 비용을 확인하는 것이 좋다. 서울은 부지의 평당 가격이 평균 1,000만 원~1,500만 원 이상이고, 수원 광교지구는 평균 600만 원, 성남 판교지구는 평균 1,000만 원 정도다. 양평과 가평을 비롯한 비도시지역은 평균 200만 원에서 300만 원 정도이나, 대부분 부지의 규모가 커서 매입 비용이 커지는 경우가 많다. 그래서 ‘어느 지역, 몇 평의 부지’가 아니라 명확하게 부지 매입 비용과 한계를 설정해야 한다. 부지 특성 점검 여러 가지 조건이 맞는 지역을 선택했으면, 본격적으로 지도를 펼치고 부지를 점검하고 가능한 한 현장을 방문해 부지와 그 주변을 꼼꼼하게 점검한다. 보행로의 편의성과 차량 접근성, 이웃과 동네 분위기, 커뮤니티, 보안, 부지 가격 등도 신중하게 고려한다. 부지에 접한 진입로의 경우 지도상에 도로로 표시돼 있지만, 실제로 차량이 출입하지 못할 정도로 폭이 좁거나 사유지인 경우 건축허가를 받을 수 없으므로 반드시 지적도를 바탕으로 현장을 유심히 살피는 것이 좋다. 지도는 대부분 아래쪽이 정남향이므로 부지의 정확한 방향을 체크하는 데도 도움이 된다. 또한 각종 포털 사이트에서 제공하는 지도 서비스는 교통량도 수시로 제공하므로 시간대별로 부지 주변 근거리 및 원거리 교통도 미리 점검할 수 있다. 우리나라는 비교적 산이 많은 편이라 도심에 가까운 곳이라도 전원의 느낌을 살릴 수 있는 곳이 많다. 귀농이나 귀촌이 아니라면 십여 분 거리에 대중교통, 의료시설, 시장, 마트 등 생활 인프라를 갖춘 곳인지 지도를 통해 용도별로 반드시 미리 확인해둔다. 그리고 민원 등 주변 텃세가 심한 곳, 집성촌, 경치는 좋지만 경사가 심해 토목 등 추가 공사비가 많이 드는 곳, 개발제한구역, 문화재 발굴현장 인근, 매립을 해 지반이 약한 곳, 뉴타운 같은 장기간의 대규모 건설현장 주변 등은 피하는 것이 좋다. 대상지 주변에 유해한 시설이나 혐오시설 등이 없는지도 꼼꼼하게 살펴보도록 한다. 지도만 보고 부지 앞에 물이 있어 낭만적 풍경이나 여름철 물놀이를 생각하고 구매했다가 막상 상류에 있는 축산농가로 인한 악취 때문에 꽉 닫은 창문 너머로 바라만 보는 낭패를 당할 수도 있다. 지구단위계획이 수립돼 있는 지역이라면 반드시 해당 지자체에서 지구단위계획 결정도와 지침을 열람해야 한다. 건폐율과 용적률은 물론이고 지붕의 형태와 층수, 외벽 재료, 담장 설치 여부, 차량 출입 위치, 외벽 설치 구간, 색채. 실외기 설치 위치 등에 관한 가이드라인을 지정하고 있어 단독주택이라도 나의 의지대로 계획하지 못하는 경우가 많기 때문이다. 지자체 홈페이지 자료실이나 도시계획과 등에서 열람하거나 문의할 수 있다. 전기 및 전화, 상하수도, 가스 등 기반시설도 중요하다. 수도가 연결돼 있는 곳인지, 지하수 개발이 용이한지 확인해봐야 한다. 동네에 공동 오수처리장이 있으면 정화조를 설치하지 않아도 된다. 주변 강이나 저수지보다 수위가 낮은 곳은 집중 호우 시 피해를 당할 수 있다. 또한 경사가 심한 곳은 예상외의 추가적인 토목 공사비가 들어갈 수 있다. 그 밖에도 미처 열거하지 못한 여러 상황은 일반인들의 경우 판단하기 매우 어렵다. 반드시 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다. 오랫동안 소유하고 있는 익숙한 땅이라도 주변의 단지나 도로 등의 예상 개발 방향을 꼭 확인해 피해를 당하지 않도록 해야 한다. 부지 선택 시 꼼꼼하게 확인해 추가 공사비 발생 피해를 줄인다면 그 어떤 경제적 가치보다 유용할 수 있다. 땅 고를 때 현장답사는 필수 전원생활에 필요한 부지를 매입하기 위해서는 공부에 대한 확인과 함께 현장답사가 꼭 필요하다. 현장답사는 자신이 매입하려는 토지의 현황을 직접 확인하는 것을 말한다. 현장답사의 목적은 공부상에 나타난 사항과 현황이 맞는지를 확인하고 현장 상황, 서류상에서 찾을 수 없는 문제(주변에 오염시설이나 혐오시설의 분포, 경사도 등)가 없는지를 직접 알아보기 위한 것이 목적이다. 자신이 목적한 대로 사용하는 데 문제가 없는 땅인지 확인하는 과정이 바로 현장답사다. 현장답사를 하기 전에 인터넷상의 위성 지도를 통해 현황과 주변 사항을 우선 확인할 수 있다. 다음 관청에서 토지이용계획확인서와 지적도를 떼어 땅의 용도와 지적사항을 우선 확인하고 출발해야 한다. 지도와 지적도는 필수로 준비해야 한다. 주의 깊게 볼 내용이 도로사정이다. 도로가 있는지가 가장 중요하고 우선 확인해볼 사항이다. 지적상에 도로가 있더라도 현황에서는 없는 경우도 있으므로 공부상 도로와 현황도로를 맞춰봐야 한다. 또 고속도로와 국도의 접근성을 챙겨봐야 하고 향후 도로 계획에 대해서도 알아봐야 한다. 도시사정을 확인할 때는 도시와의 접근성에 대한 고려가 필수다. 도시에서 가깝다는 것은 전원생활을 좀 더 편리하게 할 수 있다는 것이다. 도로가 확장 개통되는 시점을 고려해 국도 주변의 땅을 물색하면 좋다. 현장답사에서 자연경관을 우선으로 챙기는 경우가 많은데 너무 빠지지는 않아야 냉정해질 수 있다. 경관에 홀리면 다른 것을 놓치기 쉬운데 바로 자연재해다. 예를 들어 강변의 경우는 경치는 좋을지 몰라도 장마철에는 강의 범람으로 비싼 대가를 치를 수 있다. 계곡 옆에 있는 땅도 여름철 폭우로 위험해 질 수 있으며 전망 좋은 땅은 겨울철 진입에 문제가 생길 수 있다. 이런 부분에 대해 가장 쉽게 확인할 수 있는 것은 마을 주민들이다. 동네 슈퍼나 마을 이장 등을 만나보면 정보 쉽게 확인할 수 있다. 내가 원하는 부지에서 어떤 일을 할 수 있고, 주변에 살고 있는 주민들의 인심은 어떤지 현장답사를 통해 확인해 보아야 하는데 쉽지는 않다. 그러므로 전원생활을 위한 목적으로 땅을 찾을 때는 몇 번을 답사해야 한다. 계절별로, 시간대별로, 기후에 따라 부지가 어떻게 변하는지를 확인해 보는 것이 가장 좋다. 하지만 쉽지 않다. 시간을 너무 끌다 보면 좋은 땅은 놓칠 수 있다. 괜찮은 물건이라면 머뭇거릴 새 없이 다른 사람이 채가게 되기 때문에 빨리 핵심 포인트를 확인한 후 선점해야 한다. 그러기 위해서는 포인트를 잘 짚어야 한다. 땅도 마찬가지다. 그것이 바로 현장답사 노하우다. [IN SHORT] 땅을 살 때 꼭 확인해야 할 서류 5가지 토지(임야)대장 토지(임야)대장은 토지(임야)의 주소와 지번, 지목(변경여부), 면적, 소유권의 변동사항 등을 확인할 수 있다. 그리고 하단에 토지의 등급과 개별공시지가가 표기된다. 여러 명의 명의로 되어 있는 경우에는 공유자 명부가 첨부돼 있다. 토지대장에서는 지번과 면적, 지목 등을 주의 깊게 봐야한다. 거래하고자 하는 땅의 면적과 지목이 토지 등기부등본상에 다르게 기재되어 있거나 혹은 실제 토지의 면적이나 지목이 다를 경우, 토지대장에 나타나는 면적과 지목을 기준으로 한다. 지적도 지적도에는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계, 도면 등이 등록돼 있다. 현장답사를 할 때 꼭 필요하다. 부동산의 모양과 도로, 인접 토지와의 경계 등을 확인할 때도 지적도가 중요하다. 지적도상 도로가 접해 있어야 개발행위허가 등이 가능하다. 하천이나 구거(도랑)옆에 있는 땅은 하천의 범람 등으로 지적도상의 경계와 현황이 다를 수 있다. 지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 있으면 임야도를 발급받아야 한다. 지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 없는 일반 지번의 경우에는 ‘토임’이라 해서 등록 전환됐기 때문에 지적도를 확인해야 한다. 토지이용계획확인서 토지이용계획확인서는 땅의 현재 상태와 활용 가능성 여부 및 규제사항 등 토지의 이용에 관한 모든 것을 한눈에 확인할 수 있는 서류다. 토지 소재지 주소와 지번, 지목, 면적 등의 기본적인 사항과 함께 도시관리계획상의 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획 여부 등을 표시해 놓았다. 그 땅을 어떤 용도로 사용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는가도 알 수 있다. 등기부등본 토지등기부등본은 토지의 소유권과 그 외의 권리관계, 소유주를 확인할 수 있다. 토지에 건물이 있을 경우, 건물의 등기부 등본은 별도로 존재하므로 이를 확인해야 한다. 거래할 때 등기부등본상의 명의자와 실제 계약자를 신분증을 통해 꼭 확인해야 한다. 만일, 불가피한 사정이 있어 대리로 거래를 할 경우에는 부동산 매도에 대한 위임장을 확인하고 잔금 지급과 소유권이전 등기가 동시에 이행되도록 한다. 등기부등본에 나타나 있는 법적 권리관계를 꼼꼼히 따져야 한다. 경매, 저당권, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기와 같은 사항들이 설정되어 있는지 확인해야 하는 것이다. 토지 등기부등본에 나타나 있지 않은 권리관계도 있다. 토지에 소유자가 아닌 사람이 묘지를 쓴 경우에는 아무리 소유권 이전을 해도 함부로 묘지를 이장하라고 요구할 수가 없는 분묘기지권, 해당 주민들이 관습적으로 도로 등으로 사용하는 토지는 소유권이전이 어렵거나 땅과 건물의 소유자가 달라져도 땅의 분리된 건물이나 나무의 소유권은 인정되는 법정지상권, 건물 소유자에게 채권을 변제받을 때까지 점유, 임차, 유지할 수 있는 점유권, 임차권, 유치권 등이 있다. 이러한 권리는 등기부등본상에 기재되지 않아, 현장답사를 통해 탐문해 봐야 한다. 건축물대장 토지에 건축물이 있는 경우에는 반드시 건축물대장을 통해 소유자와 평수, 구조 등을 확인해 정상적인 건물인지 무허가 건물인지를 알아봐야 한다. 건축물이 사용할 수 없는 폐가라 하더라도 토지를 매입할 때 지상권에 대한 부분도 반드시 명시해야 한다. 또 토지주와 건축물 주인이 같은 사람인지를 확인해야 한다. 서로 다른 경우도 종종 있으므로 건축물에 대한 계약도 별도로 해야 한다. 전원주택으로 재테크 해법을 찾아라! 글로벌 금융위기를 전후로 부동산 가격이 폭락하면서 몇 십 년간 이어져온 집값 상승에 따른 자산 불리기 신화가 깨졌다. 정부의 부동산 살리기 정책과 금리 인하, 청약제도 개편 등으로 주택매매와 분양시장에 불을 지피고 있지만, 여전히 향후 집값이 오르거나 유지될 거라고 확신할 수 있는 사람은 없다. 그래서 땅에 대한 정확한 정보에 더 목말라 한다. 그렇다면 전원주택으로는 재테크가 가능할까? 대정하우징엔 박철민 대표는 오히려 전원주택지에서 그 해법을 찾는 게 낫다고 분석했다. 땅은 그 쓰임새와 시대에 따라 투자가치가 달라진다. 박철민 대표가 추천하는 전원주택지를 통해 그 미래가치를 가늠해 보기 바란다. 도움말 | 박철민 (주)대정하우징엔 대표, 한국전원주택사업협회 회장 jwnews1@naver.com 강원권 교통망이 우수한 원주는 제2영동고속도로와 복선전철 및 산업단지 개발 영향을 받고 있고, 강릉은 2018년 동계올림픽 유치 이후 빙상 종목과 미디어촌, 선수촌 건립 예정지로 각종 투자 문의가 잇따르는 지역이다. 삼척은 복합에너지 거점도시로 주목받고 있다. 원덕지구에 15조 원대의 에너지 산업을 유치하는 제1종합에너지 단지가 들어설 예정이고, 근덕지구에는 복합화력발전소와 원자력발전소를 유치하는 30조 원대의 제2종합에너지 단지 등 모두 45조 원대의 개발이 예정돼 있다. 원주와 횡성, 평창 지역이 2018년 동계올림픽 직접 영향권역이고 강릉과 동해, 속초 지역은 해양 레저 위락 영향권역이다. 충청권 충청권의 핵심 지역은 세종시와 천안, 아산, 당진 등이다. 이들 지역은 인구가 지속적으로 증가하면서 성장 잠재력이 큰 곳으로 부상하고 있다. 대전지구는 사업비 5조 원 규모의 초대형 국책 과학기술 프로젝트인 과학벨트 건립 계획과 맞물려 세종시 인근 주택 및 토지가격은 동반 상승하고 있으며, 인근 지역도 관심이 높아지고 있다. 당진은 철강사업의 메카답게 산업경제 활동인구의 증가와 더불어 주거지도 증가하고 있는 지역이다. 제주특별자치도 제주특별자치도는 2006년 7월 1일 강화된 자치권을 주요 골자로 한 제주특별자치도 특별법 통과에 따라 다양한 개발사업을 진행하고 있다. 선진적인 지방분권을 기반으로 제주특별자치도는 규제를 대폭 완화하고, 관광을 비롯해 교육, 의료, 청정 1차 산업과 정보기술(IT), 바이오기술(BT) 등 첨단 산업을 핵심 산업으로 육성한다는 계획이다. 서귀포시는 혁신도시, 신화역사공원, 예래휴양형 주거단지 조성 등 각종 국책사업과 개발사업이 활발히 진행되고 있다. 이 때문에 개발지 인근 지역도 관심이 높아지고 있다. 성산일출봉과 거문오름 등이 유네스코 세계문화유산으로 지정되고, 세계 7대 자연경관으로 선정되면서 영어교육도시 및 첨단과학기술 단지 등 개발 붐과 맞물려 중국과 일본 관광객도 꾸준히 증가하고 있어 들썩이고 있다. 수도권 수도권을 보면 개발 호재가 강하게 작용하는 지역으로 제2영동고속도로, 판교~여주 간 복선전철, 성남~장호원 간 자동차 전용도로, 수서~평택 간 전철, 인천~평창 복선전철 등 각종 국책 사업들이 진행되는 곳으로 용인과 광주, 남양주, 이천, 여주, 인천, 포천, 평택 등을 꼽을 수 있겠다. 규제 완화가 예상되는 수도권 지역은 수도권 남부 193㎢에 달하는 토지거래허가구역이 풀린 곳으로 전원주택과 공장용지 수요가 꾸준히 늘고 있다. 수도권에만 적용하는 공장 총량제와 3권역 내의 공장입지 규제가 개선됨으로써 특히 성장관리권역에 대한 공장부지의 수요와 관심이 늘어날 것으로 보인다. 자연보전권역에서는 수질오염 총량제를 시행하는 시군의 경우에는 도시 및 지역개발사업, 대형 건축물 관광지 조성, 공장 신증설 등이 가능하다. 이 밖에 자연환경이 뛰어나고 최근 들어 전철과 고속도로 개통으로 교통여건이 좋아진 가평과 양평도 빼놓을 수 없다. 문의 | (주)대정하우징엔 T 02-566-9400 W www.jwnews.com
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[SPECIAL FEATURE] THEME 02 매입 비용을 체크하고 부지를 점검하자
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[SPECIAL FEATURE] THEME 01 가족을 위한 최적의 지역을 선택하자
- [THEME 01] 가족을 위한 최적의 지역을 선택하자 부지 구입비는 집짓기 예산에서 차지하는 비중이 가장 클 정도로 중요한 항목이다. 집을 지으려고 할 때 가장 먼저 고려해야 할 것 또한 땅의 구하는 일이다. 땅을 고려하지 않고 집의 모양과 규모만 가지고 건축가에게 설계를 의뢰할 수 없기 때문이다. 그렇다면 부지를 선택할 때 고려해야 할 항목은 무엇이 있을까? 예산에 맞추는 것도 중요하겠지만, 가족을 먼저 생각하고 신중하게 따져봐야 한다. 가족과 함께 살아갈 집이기에 집터를 구입하려는 가장 중요한 선택사항이 무엇이며 앞으로 삶을 어떻게 펼쳐나갈지 하나하나 꼼꼼히 따져보라는 얘기다. 이 땅을 사서 얼마를 남길 수 있느냐 하는 것보다 가족에게 어떤 가치가 될 것인지가 중요하다. 기획 | 편집부 정리 | 이종수 전원 전원주택에 살고 싶다고 무작정 주변에 아무런 인프라가 없는 산골로 들어갈 수는 없다. 단독주택을 지음으로써 무엇을 얻으려고 하는지 생각해보자. 획일적인 아파트가 아닌 우리 가족만의 집을 원하는 것이라면, 굳이 도시 밖으로 나가지 않아도 된다. 건강상의 이유로 땅을 밟으며 전원에 살고 싶다고 무조건 ‘바다나 강이 보이는 곳’으로 갈 필요는 없지 않은가? 아이들이 있다면 어린이집이나 학교의 위치도 중요하다. 또 직장에 다닌다면 출퇴근을 위한 교통수단과 시간, 비용도 반드시 체크해야 한다. 건강상의 이유로 전원을 선택했다가 장거리 출퇴근 때문에 오히려 건강을 해치는 경우도 우를 범하지는 말자. 도심 도시지역 내에 위치한 부지는 대부분 일반주거지역에 위치한다. 일반 주걱지역은 동네의 작은 상가를 비롯해 사무실 등도 인접해 있으며 무엇보다 대중교통이 편리한 장점이 있다. 출퇴근을 비롯해 아이의 어린이집과 학교를 고려한다면 도시지역이 유리하다. 다만 골목길 주차에 어려움이 많고 대도시의 경우 단독주택만을 짓기에는 부직의 가격이 비싼 것이 단점이다. 그럼에도 도시지역이 가족을 위한 최적의 장소라면 가족이나 지인이 모여 함께 사는 다가구나 다세대 형식의 주택도 고려해볼만하다. 전용주거지역(단지) 전용주거지역은 대도시 주변 신도시 개발 등으로 처음부터 단독주택 전용지로 계획해 분양하는 필지다. 도로와 가스, 상하수도, 전기 등 인프라가 잘 갖춰져 있고 주차도 편리하다. 주거전용지역이기 때문에 조용하고 쾌적하며 인접한 상가 및 교통시설로의 접근도 용이하다. 다만 이 경우 대부분 건축법 이외의 지구단위계획이 수립돼 있어 구입 전 확인이 필요하다. 비도시지역 비도시지역은 대부분의 전원주택지로 민가에 개발한 소규모 단지거나 대지가 아닌 임야나 논, 밭 등의 개인 소유 필지가 많다. 한적한 곳에 위치한 경우가 대부분이어서 땅을 구입하기 전에 주변 입지나 교통, 가스나 전기 인프라 등을 세심하게 확인해야 한다. 비도시지역은 단독주택을 짓기에 대지 면적이 큰 경우가 많다. 또한 대지가 아닌 경우 일부 지자체에서 개발 행위허가를 위한 건축면적을 제한하고 있고, 도로에 접해 있지 않아 건축허가 자체가 불가능한 땅이 있으므로 관계법령과 ‘토지이용계획확인원’ 등을 반드시 확인한 후 구입해야 한다. [IN SHORT] 집을 지을 수 있는 땅 땅이 있다고 하여 아무 땅에서나 집을 지을 수는 없다. 집을 지을 수 있는 땅은 원칙적으로 지목이 대지로 되어 있어야 한다. 그러나 대지가 아니더라도 허가를 받아 대지를 만들 수 있으면 집을 지을 수 있다. 전원주택을 지을 수 있는 땅은 바로 이 두 가지 즉 대지이거나 대지로 전용이 가능한 땅의 범주에서 생각할 수 있다. 그러나 전원주택을 지으려는 사람들은 대부분 대지화 할 수 있는 땅을 구입하여 전용허가를 받아 집을 짓는다. 그 이유는 우선 개발비용을 물더라도 대지를 구입하는 것보다 싸고 개발 후 지목이 대지로 변경되고 나면 기존 대지 가격과 같은 가격대를 형성하기 때문이다. 수도권 지역의 거의 모든 전원주택이 이렇게 전용을 통해 지어지고 있으며 전원주택 사업자들이 개발하는 단지도 바로 이 방법을 따른 것이다. 일반인들이 흔히 전용허가를 받을 수 있는 땅은 준농림지역 내의 전답이나 임야다. 수도권 지역에서 전원주택을 지을 만한 땅은 거의 모두가 토지거래 허가구역이었으나 그린벨트를 제외하고는 다 해제됐다. 토지거래허가지역에서는 대부분 녹지지역으로 대지는 100평 농지는 303평 이상은 현지에 거주해야 허가가 나기 때문에 외지인에게는 사실상 거래 자체가 막혀 있다. 일반적으로 준농림지 전답은 전, 답에 전용허가를 받아 집을 짓는다는 것은 대지에 비해 비용을 절감할 수 있다. 그러나 여기에는 그 지역 대지와 시세를 비교해서 가격이 30% 이상 차이가 있어야 투자가치가 있으며 마을과 인접 거리가 200m를 벗어나면 전기가설 비용이 큰 부담이 될 수 있어 배보다 배꼽이 커지는 경향이 있다. 그러므로 공시지가를 확인해서 공시지가의 20%가 전용 부담금으로 추가된다는 점을 고려해야 하며 하수처리문제 등을 고려해 주거와 인접 거리 등도 확인해야 한다. 종종 하수처리문제 때문에 이웃의 토지 주인과 마찰이 발생해 공사가 중단되는 경우도 있으니 사전에 확인해야 한다. 만약 공사를 하다가 중단하게 되면 그 피해가 크며 불필요한 경비가 많이 들어 대지를 구입하는 것보다 손해를 보기 때문이다. 전용허가를 받아 공사를 시작하는 시기도 잘 선택해야 한다. 남들이 농사를 짓는데 공사를 한다고 하면 이웃 토지를 이용하기 어려워 경비가 추가되는 경우도 발생할 수 있다. 만약 3~4년 후에 전원생활을 하려고 한다면 구입 당시 전용허가를 받을 필요가 없으며 구입과 동시에 건축을 하려면 등기를 이전하기 전에 토지사용 승낙서를 인감을 첨부해 받아 전용허가를 먼저 취득해야 한다. 그 이유는 농지의 소유권을 이전하는 해당 연도에는 전용허가를 받을 수 없기 때문이다. 전용허가를 받게 되면 1년 이내에 집을 지어야 하나 6개월씩 연장을 두 번은 할 수 있어 2년간은 지연할 수 있다. 그 이상이 되면 다시 농지로 환원돼 불이익을 보게 된다. 전용허가를 받아서 집을 지을 경우 대체로 수도권에서는 평당 3~5만 원 정도 추가비용이 들어간다. 이런 점을 고려해야 한다. 무조건 대지는 비싸고 준농림지는 싼 것으로 오판하게 되면 평당 30만 원이면 구입할 수 있는 대지가 있는 지역에서 준농림지를 27만 원에 구입해서 대지로 전환 할 경우 평당 총 비용이 35만 원이 돼, 평당 5만 원을 손해 보는 경우도 있다. 부정확한 정보 때문에 그런 현상이 벌어진 것이다. 전 국토의 26%가 준농림이고, 대지는 1.5% 정도밖에 되지 않아 대지는 비싸다는 고정관념이 자리 잡고 있기 때문이다. 시행착오 때문에 경제적인 손실뿐 아니라 전원생활을 하기도 전에 꿈마저 망가져 버릴 수 있다. 물론 큰 평수는 전답이 싼 것도 사실이나 같은 위치에 있는 준농림도 300평대가 평당 20만 원이라면 1,000평대는 15만 원 정도 2,000평대는 13만 원 정도면 살 수 있다. 부동산이 거품이 많은 시대에는 300평이 필요한 사람도 빚을 내어 1,000평도 매입해서 일부는 다시 팔아도 이자를 주고 이득이 생겼으나, 거품이 걷히고 침체기로 접어든 현재의 부동산 시장에서 불필요한 투자는 하지 않는 것이 좋다. 땅, 얼마나 있어야 할까? 건축면적 각 층을 이루는 바닥의 면적이나 이를 층별로 합산한 연면적과는 의미가 다르다. 건축법에서 정의하고 있는 건축면적은 ‘지표면상의 1m 이하의 부분은 제외하고, 건축물의 외벽의 중심선으로 둘러싸인 수평투영면적’을 말한다. 여기서 수평투영면적이란, 건축물을 하늘에서 봤을 때 지상에 노출된 건축물(1층~최상층)의 중심면적 즉, 각층마다 가장 많이 나온 벽의 중심선을 기준으로 합한 면적이다 연면적 대지에 들어선 하나의 건축물의 바닥면적의 합계를 말한다. 지하층과 주차장까지 다 포함되지만, 용적률을 산정할 때 적용하는 연면적에는 지하층, 주차장 시설, 주민공동시설 면적을 제외한 바닥면적의 합계를 적용하게 되고, 하나의 대지 내에 2개동 이상의 건축물이 있을 경우에는 각동의 연면적을 합계해 적용한다. 용적률 땅 크기에 비해 얼마나 많은 면적이 이용되는지를 나타낸 수치다. 단, 지하실과 발코니, 테라스 면적은 용적률에서 제외한다. 지목 및 지역지구에 따른 용적률은 전체 건축 바닥면적의 합계를 부지면적으로 나눈 수치의를 백분율(%)로 표시한다. [예] 허가면적 100평에 용적률이 80%라면, 건축물 전체 연면적을 80평으로 건축할 수 있다. 건폐율 지목 및 지역지구에 따른 건폐율은 허가받은 부지 면적(수평투영면적)에 1층으로 집을 지을 수 있는 면적의 백분율(%)을 말한다. [예] 허가면적 100평에 건폐율이 40%라면, 1층을 40평면적으로 건축할 수 있다. 토지의 용도별 건폐율과 용적률 용도지역이 중요한 이유는 해당 토지의 용도지역에 따라 건폐율과 용적률이 달라지고 건축할 수 있는 건축물의 종류가 결정되기 때문이다. 물론 토지 가격에도 크 영향을 미치게 된다. 용도지역에 따라 건폐율과 용적률이 다르므로 어떤 용도의 토지가 필요한지 정확히 판단하고 토지를 매입하기 전에 토지의 용도지역을 꼭 확인해야 한다. 용도지역은 토지이용계획확인서에서 확인할 수 있다.
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[SPECIAL FEATURE] THEME 01 가족을 위한 최적의 지역을 선택하자
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[독자가 물었습니다] 농가주택 리모델링 절차를 알려주세요
- 전북 전주시 완산구에 거주하는 최재순 독자님이 편집부에 엽서로 질문한 내용에 대해 박지혜 기자가 답했습니다. 전원주택과 관련한 궁금증이 있다면 주저 말고 편집실로 문의 바랍니다. Q. 농가주택을 리모델링해 전원주택 마련하는 방법을 알려주세요. A. 부지를 구입해 전원주택을 신축하기도 하지만 기존 농어촌주택(농가주택)을 구입해 리모델링하는 경우도 많습니다. 어떻게 보면 후자가 시간, 비용, 노력 등 여러모로 더욱 효율적일 수 있습니다. 주택을 신축하려면 대지전용 절차부터 토목공사, 전기, 상하수도 등 각종 기반시설 공사를 진행해야 하지만 농어촌주택은 그런 과정을 생략하기 때문입니다. 그만큼 비용 시간노력이 절감된다는 말이지요. 그래서 신축보다 농어촌주택을 리모델링하는 편이 더 저렴하게 들지만 그렇지 않은 경우도 종종 발생합니다(토목 및 기반시설 공사를 다시 해야 하거나 기존 건물 철거에 많은 비용이 들어가는 경우도 있습니다). 농어촌주택 선택과 리모델링에 있어 무엇을 고려해야 하는지 알아보겠습니다. 건축법상 리모델링Remodeling이란 건축물의 노후화 억제 혹은 기능 향상 등을 위해 증축, 개축 또는 대수선 하는 행위를 말한다. 리모델링 역시 일종의 건축 행위이므로 특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가 혹은 신고 절차를 밟아야 한다. - 증축이란, 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것이다. 다음은 허가 없이 신고만으로 증축 가능한 경우다. 바닥면적 합계가 85㎡(25.7평) 이하의 변경, 동수나 층수를 변경하지 않으면서 변경하는 바닥면적 합이 50㎡(15.1평) 이하인 경우, 층수를 변경하지 않으면서 변경하는 부분의 높이가 1m 이하이거나 전체 높이의 1/10 이하인 경우, 허가 혹은 신고 후 건축 중인 부분의 위치가 1m 이내에서 변경되는 경우, 대수선에 해당하는 경우 등이다. - 대수선이란, 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주 계단 등의 구조나 외부 형태를 수선 · 변경하거나 증설하는 것으로 증축 · 개축 또는 재축에 해당하지 않는 것을 말한다. -개축이란, 기존 건축물의 전부 또는 일부(내력벽 · 기둥·보 · 지붕틀 중 셋 이상이 포함되는 경우)를 철거하고 그 대지에 종전과 같은 규모의 건축물을 다시 축조하는 것을 말한다. 신축과 마찬가지로 허가를 받아야 하며 바닥면적 합계가 85㎡ 미만인 개축은 신고하면 된다.농어촌주택 리모델링 계획을 어떻게 진행할까. ▶ 우선 농어촌주택 선정 시 건물 현황을 파악한다. 역사적 문화적 자연적 배경과 특징 등 입지와 건물이 앉혀진(질) 좌향 등을 파악한다. 좌향은 동남향이 선호되는데 한겨울 채광을 장시간 실내로 끌어 들일 수 있기 때문이다. ▶ 기존 주택의 노후 정도를 파악해 대수선, 증축, 개축 등 리모델링 범위를 결정한다. 이를 결정할 때 가장 많이 좌우하는 것은 집의 상태와 비용이다. 무엇보다 건물 구조상 안전도를 확인해야 하는데 구조전문가의 충분한 조사를 통해 내력벽과 비내력벽의 선별과 구조물의 역학 관계를 검토해야 한다. 건물 구조의 무리한 변경은 붕괴의 위험을 가져오므로 건물 구조의 안전도를 진단한 후에 리모델링을 시행해야 한다. 골조나 기초 자체에 심각한 문제가 있다면 철거 후 개축 혹은 신축하는 것이 바람직하다. 이처럼 초기에 철저히 조사함으로써 추후 불필요한 중복공사가 생기지 않도록 한다. ▶ 공사 범위를 정확하게 잡고 예산을 책정한다. 폐기물 처리 비용 또한 예산에 포함시키는데 이를 합한 비용이 개축 혹은 신축하는 비용과 크게 차이가 없다면 모두 허물고 새로 짓는 것이 좋다. 예를 들어 농어촌주택에 많은 슬레이트 지붕의 경우 석면 조사 후 전문 석면 철거 업자 및 석면 폐기물 배출 업자가 폐기해야 하며 이를 어기고 무단 철거 및 폐기 시 법적으로 징역 및 벌금에 처하게 된다. 50㎡(15.1평) 기준 슬레이트 철거 비용이 250만~400만 원인데 철거 비용이 3.3㎡(평)당 8만 원(운반비 별도) 이상, 폐기물 처리 비용이 톤당 20만~70만 원이다. ▶법적인 문제는 없는지 알아본다. 구조 변경에 대한 법적 규제와 리모델링 절차를 해당 관청과 설계자를 통해 상담함으로써 공사 시 발생할 민원 문제, 업체와의 분쟁, 각종 법적 문제 등을 예방할 수 있다. ▶일정 조정 및 이웃에 대한 배려가 필요하다. 장마철이나 한겨울을 피해 공사 기간을 잡는 것이 좋으며, 공사 시 소음이나 분진 발생으로 민원 발생 소지가 많으므로 미리 이웃의 양해를 구하는 것이 필요하다.▶ 마지막으로 리모델링 전 꼭 챙겨 봐야 할 서류가 있다. -건축물 대장 : 건축물의 소재지, 구조, 용도, 층수, 건축물 연면적, 건축면적, 대지 면적, 허가연월일, 사용승인연월일, 등재연원일 등 건축물 및 대지의 일반 사항과 소유자의 주소, 성명 등 소유권에 관한 사항 및 건축물의 이용 상태 등을 나타내는 서류를 말한다. -토지대장 : 면적, 지목의 종류와 소유주에 대한 내용이 수록돼 있으며 건물 면적의 증감이 필요한 리모델링의 경우에는 건폐율 및 용적률 확인을 위해 토지대장의 면적 확인이 필수다. -토지이용계획확인서와 지적도 : 토지이용계획확인서는 해당 부지에 대한 도시 계획상의 다양한 내용이 수록돼 있으며 해당 부지와 주변 지역의 지적도가 포함된 문서다. 중요한 것은 지역 및 지구에 대한 정보로, 증축 시 건물 면적을 얼마까지 더 넓힐 수 있는지 결정하는 중요한 기준이 된다. 이 모두 해당 관청에서 발급 받을 수 있다.
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[독자가 물었습니다] 농가주택 리모델링 절차를 알려주세요
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[포커스] 귀농 · 귀촌, 전원주택 건축 쉬워진다
- 11월 5일 농림수산식품부(이하농식품부)는 경기도 남양주시 등 21개 시 · 군에 '영농여건불리농지' 2만 ㏊를 지정하고 이를 고시했다. 영농여건불리농지로 지정된 곳은 농사를 짓지않더라도 누구든지 취득할 수 있으며 건축하고자 할 때에는 농지전용허가를 받는 대신 시장 · 군수에게 신고만하면 되고 임대도 가능하다. 따라서 귀농이나 귀촌, 전원주택건축을 희망하는 이들에게 희소식이다. 이에 대한 자세한 내용을 살펴본다.글 홍정기 기자 사진 전원주택라이프 DB 도시민이 농지를 쉽게 취득할 수 있는 길이 열렸다. 그간 여러 차례 농지법 개정을 통해 어느 정도 도시민이 농지를 구입할 수 있었으나 까다로운 조건이 붙어 큰 효과를 보지 못했던 것이 사실.그러나 지난 11월 5일 농식품부는 도시민의 농지 취득 여건을 크게 완화한 새로운 농지법 개정안을 발표했다. 개정안 골자는 '영농여건불리농지'거래를 자유화하고 신고만으로도 농지를 전용할 수 있도록 한 것이다. 농식품부는 영농여건불리농지 소유 · 임대차 제한을 폐지하고 전용 제한 완화를 통해 농지 이용 효율성이 제고되고 농지 유동화가 촉진될 것으로 기대하고 있다.이에 대해 전원주택 관련 종사자들은 "귀농, 귀촌을 계획하거나 전원주택을 희망하는 이들에게 반가운 소식"이라며 "일단 경기, 충청권을 중심으로 문의가 많을 것"으로 예상했다. 농식품부 관계자 또한 "산을 등지고 경사가 심한 지역이 많다는 점을 감안하면 전원주택을 짓고자 하는 이들이 많을 것"으로 전망했다. 영농여건불리농지란 읍 · 면 지역의 농업진흥지역 밖에 있는평균 경사율 15% 이상이고 집단화된 규모가 2㏊ 미만인 농지 중에서시장 · 군수가 영농여건이 불리하고 생산성이 낮다고인정하는 농지를 일컫는다. 1 경자유전 완화… 도시민 농지 구입 쉬워져 경자유전耕者有田원칙이 있다. 농사를 짓는 사람만이 농지를 소유할 수 있는 것으로 현행 농지법은 이 경자유전 원칙에 따라 농지 소유자격을 농업인으로 엄격히 제한하고 농지취득자격증명제도를 둬 농지 매수인의 농지 소유 자격과 소유상한을 정하고 있다. 농업 경영 목적대로 이용하지 않으면 처분 명령이 내려진다.그러다 1996년 농지법 개정으로 도시민도 농지를 소유할 수 있는 기회가 생겼으나 이때에도 1년에 90일 이상 직접 농사를 지어야 한다는 조항이 붙었다. 나아가 2003년 농지법 개정을 통해 주말농장을 위한 1천㎡ 미만 소유가 허용됐지만 역시 임대는 불가능하고 특정한 사유 없이 농사를 짓지 않으면 팔아야 했다.그리고 지난 11월 5일 농식품부는 21개 시 · 군 영농여건불리농지 2만㏊를 지정 · 고시하면서 이에 대해 자기 농업 경영에 이용하지 않더라도 누구든지 취득할 수 있으며 임대도 가능하도록 했다. 영농여건불리농지란 읍 · 면 지역의 농업진흥지역(농업 생산 기반이 갖춰져 있거나 계획이 있는 곳) 밖에 있는 평균 경사율 15% 이상이고 집단화된 규모가 2㏊ 미만인 농지 중에서 시장 · 군수가 영농여건이 불리하고 생산성이 낮다고 인정하는 농지를 일컫는다. 이는 1996년, 2003년 농지법 개정보다 훨씬 농지 취득 여건을 완화한 것으로 귀농 · 귀촌을 희망하는 도시민과 전원주택을 짓고자 하는 이들에게 반가운 소식이다.이번에 영농여건불리농지로 지정된 21개 시 · 군을 보면 부산 기장, 경기 이천 용인 가평 남양주, 강원 홍천 영월 양양, 충북 옥천 증평 괴산, 충남 당진 태안, 전북 순창, 전남 순천 화순, 경북 경주 청송, 경남 사천 함양이다. 전국 140개 시 · 군 중 2009년 11월 농지법 개정 이후 시 · 군에서 추진해온 현지 조사와 확인이 완료된 21개 시 · 군이 먼저 발표된 것으로 나머지 119개 시 · 군은 조사 확인이 끝나는 금년 말 지정 · 고시된다.농식품부는 관계자는 "농지 이용규제 완화 체감도를 높이기 위해 21개 시 · 군을 조기 지정 추진하게 됐다"며 "전체 140개 시 · 군이 완료되면 전체 영농여건불리농지는 규모는 12만㏊가 될 것"이라고 말했다. 경자유전 원칙에 따라 소유주가 직접 농사를 지어야 했지만영농여건불리농지는 농사를 짓지 않아도 되고 필요하다면 임대를 놓아도 된다.귀농이나 귀촌 계획이 있으나 현재 직장으로 사정이 여의치 않다면미리 농지를 구입해 놓고 남은 기간에 임대를 해도 된다는 이야기다. 2 어떤 내용 담았나 역시 가장 눈이 가는 대목은 도시민이 농지를 구입해 주택 등을 건축하고자 할 때 이전에는 농지전용허가를 받아야 했지만 영농여건불리농지는 시장이나 군수에게 신고만 하면 가능해졌다는 것. 농지전용허가가 없으니 농지전용부담금(농지전용비)을 내지않아도 된다. '개발면적×공시지가×30%'에 해당하는 금액을 농지전용부담금으로 내야 했던 것을 고려하면 상당한 금액을 아낄 수 있는 것이다.또 다른 점은 임대가 가능하다는 것. 지금까지는 경자유전 원칙에 따라 소유주가 직접 농사를 지어야 했지만 영농여건불리농지는 농사를 짓지 않아도 되고 필요하다면 임대를 놓아도 된다.귀농이나 귀촌 계획이 있으나 현재 직장으로 사정이 여의치 않다면 미리 농지를 구입해 놓고 남은 기간에 임대를 해도 된다는 이야기다.이에 대해 박철민 대정하우징 대표는 "임대가 가능해져 그만큼 귀농 · 귀촌 희망자는 준비할 수 있는 시간적 여유를 갖게 됐다"는 데에 의미가 있다고 말했다. 덧붙여 농식품부 농지과 류이현 과장은 "임대를 통해 고령으로 인한 영농이 불편한 유휴화 방지 등 농지의 효율적 이용이 기대된다"고 전했다.또한 영농여건불리농지를 취득할 경우 일반 농지와 달리 농업경영계획서를 작성하지 않고 농지취득자격증명만으로도 가능하다.농식품부 관계자는 "영농여건불리농지는 밭농사가 주를 이루며 경사가 급해 기계화가 어려워 생산성이 일반 농지에 비해 35%에 그친다. 현장을 보면 대부분이 방치돼 있는 실정이다. 이번 농지법 개정으로 도시민 유입이 증가할 것으로 기대한다"고 밝혔다. 발표된 지역 가운데 경기, 충청, 강원 지역을 눈여겨볼 만하다.무엇보다 서울과 가깝고 앞선 지적처럼 상대적으로 다른 농지에 비해 가격이 저렴하다.경기 지역은 주말 주택용으로 충청도와 강원도는상주용으로 적당하다는게 전문가들 분석이다. 3 귀농, 귀촌자 노려볼 만… 투자가치는 '글쎄' 이번 농지법 개정으로 일부 언론은 부동산 업체 말을 인용 농지 투자가 수월해질 것이라는 전망을 내놨다. 한 부동산 전문가는 언론 인터뷰를 통해 "특정 농지에 대한 취득 규제를 완화함으로써 효율적 토지 이용이 가능해져 농지에 대한 투자가치가 상승할 것"이라고 말하기도 했다.그러나 전원주택 관련 부동산 업체에서는 이와 달리 땅 값에는 별 영향이 없을 것이라는 의견이 우세하다. 부동산인터체인치 정인하 관리이사는 "영농 여건이 불리한 농지라 할지라도 그 규모가 크지 않고 주변으로는 절대농지 등이 놓여 있어 개발 면적도 제한적일 수밖에 없다"면서 "투자가치를 논하기에는 부족한 면이 있다"고 말했다.박철민 대표도 비슷한 의견을 내놨다. "까다로운 조건이 완화됐다고 해서 투자용으로 뛰어들기에는 무리"라는 것. 그는 "여기에도 옥석이 있을 수 있다. 상대적으로 좋은 위치를 지닌 영농여건불리농지는 저렴한 가격으로 구입해 비싸게 되팔 수 있겠으나 그 수가 과연 얼마나 되겠느냐"며 "결국 귀농, 귀촌자를 대상으로 한 단독형 전원주택이나 소규모 단지 등이 주를 이룰 것"으로 내다봤다.발표된 지역 가운데 경기, 충청, 강원 지역을 눈여겨 볼 만하다. 무엇보다 서울과 가깝고 앞선 지적처럼 상대적으로 다른 농지에 비해 가격이 저렴하다. 경기 지역은 주말주택용으로 충청도와 강원도는 상주용으로 적당하다는게 전문가들 분석이다.주의할 점은 아무리 좋은 조건에 영농여건불리농지가 매물로 나왔다고 해서 무턱대고 구입해서는 안 된다. 경기 지역은 자연보전권역으로 묶인 곳이 많아 각별한 주의가 필요한데 이런 농지는 매입해도 개발에 상당한 제약이 따르기 때문이다. 그래서 부동산인터체인지 정인하 관리이사는 반드시 전문가를 통해 토지 활용 가능성을 따져봐야 한다고 주문한다.정 이사는 "개발제한구역, 자연보호지역 등은 영농여건불리농지라 하더라도 개발에 제약이 있을 수밖에 없다. 특히 경기도권은 여러 규제로 묶인 곳이 많기에 토지대장을 확인한 후 전문가와 상의하는 것이 바람직하다"고 전했다. * 후속 조치로 12월 말 전국 시 · 군 영농여건불리농지가 확정 발표되면 이에 대한 관심은 더욱 뜨거워질 것으로 보인다. 전체 농지 중 7%에 해당하는, 적지 않은 농지가 규제에서 벗어나기에 귀농, 귀촌자 그리고 전원주택 희망자들은 벌써부터 적지않은 관심을 보이고 있다. " 조만간 아이가 태어나면 수도권에 작은 집을 하나 마련하려고 했는데 여건이 맞지 않아 차일피일하던 차에 뉴스를 듣고 농업여건불리농지에 관심을 갖게 됐다"는 30대 이강록(서울 관악구) 씨. 서울 인근은 땅값이 비싸고 까다로운 제약이 많아 망설였던 그는 이제 다시 도전해 볼 생각이라고 한다.영농여건불리농지는 필지별로 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있으며 시 · 군에 비치된 지적도를 열람하거나 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에서 볼 수 있다.
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[포커스] 귀농 · 귀촌, 전원주택 건축 쉬워진다
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[전원주택 손수 짓기 ①] 알아야 집을 짓지!
- 막상 집을 지으려고 하면 막막하게 느껴지는 부분이 한두 가지가 아니다. 설계와 시공을 업체에 맡기는 경우에는 전문가가 다 해결해 주니 건축 과정에 무지해도 집은 지어진다. 그러나 손수 짓고자 한다면 하나에서 열까지 건축 과정 전체를 꿰고 있어야 시행착오가 줄어든다. 방법은 머리로 발로 공부하는 수밖에.글 박지혜 기자집짓기의 첫 단추는 부지 매입부터 이뤄진다. 토지 관련 검토 서류는 토지이용계획확인서, 등기부등본, 토지대장, 지적도, 임야대장, 임야도이다. 토지가 마련됐으면 측량회사에 인 · 허가를 맡기고 스스로 손으로 설계도를 그려본다. 컨셉트와 배치, 평면, 입면 그리고 여기에 치수와 적용 자재까지 표기해 두면 좋다. 이렇게 작성한 내용을 가지고 건축사사무소에 의뢰해 설계도면을 완성한다. 건축 공사는 절토 혹은 성토하며 지반을 다지는 토목 공사로 시작해 하수 · 오수 배관, 전기 인입등 기반시설 공사, 기초 공사, 골조 공사로 이어진다. 통상 여기까지는 업체에 맡긴다. 건축 형태에 따라 골조 공사도 스스로 하면서 인부를 고용해 함께 작업한다.골조 공사가 끝나면 벽체와 지붕 공사, 내외부 공사 및 마감공사가 이어지고 내외부 공사 시에 전기 배선 및 설비 배관 등 바닥과 벽 속에 감추는 장치 공사가 진행된다. 그 후 내외부 몰딩 및 가구, 조명기구 설치 등 각종 장식 처리를 한다. 공사가 마무리되면 준공검사를 실시한다. 조경 공사는 준공검사 후 진행해도 된다.대강의 건축 과정을 훑어본 결과 손수 집 짓기를 한다 해도 전 공정을 손수 다 할 수는 없다. 기술을 터득해 전 과정에 관여한다면 그만큼 시공기간이 길어짐을 감안한다. 착공 전 각 단계별로 공사를 맡길 업체와 인부를 섭렵하고 기간을 정해 놓으면 공사 지연을 예방하고 순조롭게 진행될 가능성이 높아진다. 또한 자신이 참여할 수 있는 부분과 그렇지 않은 부분을 명확히 구분해 놓고 스케줄을 짠다.예산이 흔들리면 집도 흔들린다집을 다 짓기도 전에 돈이 부족해 대출을 받아서 집을 짓는 경우도 있다. 집 짓기에 앞서 어떤 집을 지을지 이미지화하는 동시에 경제적인 문제를 구체적으로 따져야 한다. 최근에 전원주택을 지은 어떤 건축주는 부지를 매입해 놓고 건축에 들어가기에 앞서 건축 형태와 규모, 대략의 자재 등을 정한 다음 책과 인터넷을 보면서 단계별로 지출되는 비용을 계산하는 방식으로 예산을 짰다. 꼼꼼하게 예산을 책정했음에도 건축 과정에서 고급 자재에 대한 욕심이 생기고 추가 자재가 발생하는 등 예산을 넘는 비용이 들었다고 했다. 이러한 사례가 다반사기에, 전문가들은 예산 수립 시 견적의 120%로 잡아야 안전하다고 한다. 많은 건축주가 간과하는 부분은 인 · 허가비와 토목공사에 드는 비용이다. 여기에1,000만 원이 들 수도 3,000만 원이 들 수도 있는 것이다.참고로 건축비를 좌우하는 요소(참조《전원주택가이드》, 전우문화사 발행)에는 ▲환경 - 차량의 진입, 자재 운반 거리, 계절, 민원, 옹벽이나 조경석, 축대 설치 여부 등(수질보전대책특별구역의 경우 정화조 설치비가 150만 원에서 350만 원 정도까지 추가) ▲층수 - 화장실, 계단 추가(계단 설치 400∼500만 원 소요) 등 ▲덱(Deck) - 방부 처리한 북미산 미송의 경우 3.3㎡당 40 ∼ 60만 원 소요 ▲난방 시스템 ▲외장재 ▲창호 - 유럽식 시스템창호(이건창호, LG 지인, 중앙창호 등) 3.3㎡당 건축비 400만 원대 이상, 미국식 시스템창호 3.3㎡당 250만 ∼ 400만 원대, 국산 하이 새시나 홈 새시 3.3㎡당 250만 원대 ▲이 외에도 건축비를 좌우하는 요소는 많다. 기초의 높이와 공법(매트, 줄기초, 뜬구조), 거실과 방, 천장의 형태(디자인), 지붕의 형태와 높이(각도), 처마의 폭, 벽체의 높이 · 두께(폭), 꺾인(코너) 수, 문의 크기와 수량, 형태 건축물 내 · 외부에 설치하는 조명의 수량과 사용 전력 등에 따라서 다르다.이 모든 것들을 인식하고 건축비를 산정해야 한다.
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[전원주택 손수 짓기 ①] 알아야 집을 짓지!
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전원주택 짓기 A TO Z -1 주택 건축 공정 관리
- 주택 건축 공정 관리 주택 건축의 중요 과정은 크게 터잡기, 설계, 시공으로 나뉜다. 어느 하나 중요하지 않은 과정은 없지만 그 중에서 설계 과정이 매우 중요하다. 좋은 설계는 터의 부족한 구성 요소를 보완하고 주택의 기능과 미적인 부분을 보다 발전시켜 아름다운 건축물로 표현되도록 만든다. 도상 단계에서 충분한 검토와 보완을 거쳐 보다 '아름답고 편리한 집'을 추구한다면 분명 '좋은 집'을 지을 수 있는 큰 걸음을 내딛은 것으로 볼 수 있다. 그러나 이에 걸맞은 시공이 뒷받침되지 못한다면 아름답고 편리하며 튼튼한 집 즉, 좋은 집은 되지 못한다. 바람직한 시공은 건축의 공정별 시공법, 품질 관리 등에 대한 충분한 이해와 실천, 도면에 대한 이해, 좋은 집을 지어내고자 하는 의지가 한데 어울려야만 이루어진다. 1970, 80년대 고도 경제 성장기에 지어진 많은 주택들은 '좋은 집'이 아닌 '필요한 집'을 추구했던 건축물이었다. 그러나 이제는 좀 더 많은 가치를 담은 그런 집을 지어야 할 것이다. 돈을 많이 들인다고 좋은 집은 아니다. 건축주의 예산에 맞출 수 있으면서도 보다 내구적이고, 하자가 없으며, 살기에 편리하고 친환경적인 개념이 반영된다면 게다가 조형적인 아름다움이 배여 난다면 분명 미래 가치도 있는 좋은 집일 것이다.이러한 집을 짓기 위해 기능과 미적인 부분은 설계에서 다룰 영역으로 두고 튼튼하고 하자 없는 집을 잘 짓기 위해 주택 건축의 공정 관리 부분을 시공자와 건축주와의 이해를 돕는 차원에서 학문적인 접근이 아닌 일반적으로 많이 해당되는 부분에 한해 설명하고자 한다. 단독, 전원주택의 시공을 중점으로 공정별 시공의 개념과 시공법, 점검 포인트 등을 참고하여 올바른 시공을 통하여 좋은 집을 지어나갔으면 한다.착공 전 준비 사항건축허가(신고)착공을 위해 먼저 건축허가 혹은 건축신고를 하여야 한다. 물론 미리 해놓는 경우도 많지만 신고 규모일 경우는 시공사에게 업무 편의를 요청할 수 있다. 건축허가냐, 건축신고 사항이냐? 하는 것은 각 주택의 위치 및 건축물의 규모에 따라 달라진다.이 가운데 주택의 위치에 따른 내용은 국토이용관리법상의 지역을 확인하는 것을 말한다. 해당 관청(구청 혹은 군청)에서 토지이용계획확인서를 발급 받아 확인할 수 있다.착공신고, 착공계건축허가를 받고 본격적인 시공을 착수하고자 하는 건축주는 착공계를 제출해야 한다. 착공계를 제출할 경우 해당 공사 감리자를 지정해야 하나 신고 규모인 경우는 그렇지 않다. 건설산업기본법에 의해 주거용 건축물로 연면적이 661㎡(약 200평)를 초과하거나 주거용 이외의 건축물로 연면적이 495㎡(150평)를 초과하는 건축물의 건축(건설)공사는 건설업자를 공사시공자로 지정해야 하며 구조, 기계설비 및 전기설비도면 등 실시설계도서도 제출해야 한다. 공사 감리자와 공사 시공자의 지정 여부는 착공 신고서에 함께 기록한다. 각각의 계약서 사본도 제출해야 하며 또한 이를 증빙해야 한다. 공사감리자는 일반적으로 설계자(건축사)인 경우가 대부분이다. 그러나 필요에 따라 건축주가 별도의 건축사를 공사 감리자로 지정할 수도 있다. 그런데 건축신고의 경우에는 공사 감리자나 공사 시공자를 지정할 필요가 없으며, 실시설계도서의 제출 의무도 없다.경계 측량을 한다 토지의 경계가 명확하지 못하거나 인접 주택이 있을 경우 경계 측량을 하고 착공해야 한다. 인접 주택이 있을 경우는 측량일을 미리 이웃에 통보해 입회하도록 하는 것이 향후 민원을 예방하는 데 도움이 된다. 측량을 하고 나면 경계 말뚝이 분실되지 않도록 말뚝의 보호 조치를 하고 분실되더라도 다시 찾을 수 있도록 인근의 지형, 지물을 이용하여 연장선상에 별도의 표식을 해 둔다.전기 및 용수를 확보한다 전기 및 용수는 건축주가 제공하는 것이므로 시공사를 선정했다면 공사비와 별도로 가설 전기 신청을 의뢰한다. 시공자 선정 전에는 건축주가 직접 지역 한전을 방문하여 건축허가서 또는 신고필증과 건축주 명의의 통장 사본, 도장을 지참하여 신청한다. 이때 가설 전기를 시공할 업체를 지정해야 한다. 따라서 별도의 가설 전기 공사비가 발생하며 한전에 보증금을 납부해야 한다.상수도가 공급 지역이라면 별도의 지하수 개발 없이 해당 관청에 상수도 공급 신청을 하면 되지만, 아니라면 지하수를 개발해야 한다. 지하수는 음용 가능한 수맥의 깊이에 따라 대공 또는 소공을 개발해야 한다. 관정 개발비용은 깊이에 따라 크게 다르며 해당 지역 허가업체를 수배해 조사 및 견적을 의뢰한다. 지하수 개발은 건축과 별도의 허가 및 수질 검사 후 준공 조치가 따라야 하며 사용 승인 신청 시 지하수 준공서류를 첨부해야 한다. 정화조 설치 공사도 별도의 준공서류를 첨부해야 한다.산재보험에 가입한다앞으로의 공사 과정에서 발생할지도 모를 사고에 대비해 해당 지역 근로복지공단에 산재보험가입을 한다. 건축주 직영공사인 경우는 허가서를 기준으로 보험료가 책정되며 건설사가 시공하는 경우는 내역서상 노무비를 기준으로 해당 요율의 보험료가 책정된다. 산재가 발생하지 않도록 현장 안전 관리에 만전을 기하도록 하되 만약 산업재해가 발생할 경우 최종적으로 건축주의 부담이 되므로 시공사는 건축주 보호 차원에서 산재보험 가입에 대한 필요성을 인식하도록 설명한다.주변 이웃에 인사한다가까이 이웃이 있다면 인사를 나누며 공사 계획을 알린다. 먼저 건축을 경험한 이웃이 진행 과정상 도움을 줄 수도 있으나 예기치 않은 민원을 제기할 수 있기 때문에 가까운 장래의 이웃으로서 협조와 이해를 당부하는 인사를 나누도록 한다. 원래 이러한 준비 사항은 터잡기 때부터 진행돼야 한다.주택 건축 공정 관리가설 공사 가설 공사는 건축 공사를 실시하기 위해 필요한 각종 가설 장비 또는 설비를 설치하여 향후 공정에 활용하도록 하는 공사로 효율적인 시공 관리에 큰 영향을 준다. 가설공사에는 '공통 가설 공사'와 '직접 가설 공사'가 있다. 공통 가설 공사에는 공사 기간 전반의 공사에 공통되는 것으로 가설 울타리, 현장 사무실, 창고와 같은 가설 건물 그리고 가설 도로, 공사용 급수, 전기 등이 포함된다. 직접 가설 공사는 특정의 공사를 진행하기 위한 가설 공사로 줄띄우기, 규준틀, 비계, 비계다리 등이 포함된다.가설 공사는 앞으로의 공정 진행에 따른 자재의 입고 및 보관, 장비의 진출입, 작업 공간의 확보 등을 고려해 사무실 및 창고 등의 배치가 되도록 한다. 또한 도난 방지는 물론 작업자와 인근 주민들의 안전상 피해가 없도록 필요한 조치를 취해야 한다.건축주의 입장에서 입주 후 이웃이 될 사람들을 고려하여 공사 기간 중 이들의 피해를 최소화하도록 시공사에게 요청하고 실천이 되도록 독려한다. 시공사도 원만한 공정 진행을 위해 노력해야 한다.가설 공사 시 주택의 위치를 정하기 위해 줄을 띄우고 규준틀을 메는데 이때는 반드시 건축주 입회 하에 도면상의 배치도와 일치하는지 확인한다. 경우에 따라서는 조망 및 마당의 확보 또는 실제상의 동선 등을 고려해 배치도와 조금 다르게 주택의 위치를 조정하는데 일조권에 다른 이격 거리, 지적선과의 이격 거리를 확보하면서 조정돼야 한다.토목 및 기초 공사토공사 토공사는 대지 조성을 위한 절토 및 성토와 기초 및 지하실 등의 지하 구조물을 설치하기 위해 땅을 파는 공사로 터파기, 되메우기 및 잔토 처리 등을 말한다. 지하 혹은 기초 터파기를 위한 흙막이 및 차수(물막이)공사도 모두 토공사의 범위에 속한다.기초공사를 위해 땅을 파는 일을 기초파기라 한다. ▲독립기초일 경우 국부적인 '구덩이 파기' ▲지중보(보통 줄기초라 부름), 벽구조의 기초일 경우 '줄기초 파기' ▲전체적으로 넓게 기초를 형성하는 매트기초일 경우의 '온통 기초 파기'가 있다. 주택의 경우 줄기초를 많이 적용하는 편이며 지하실이 있는 경우는 온통기초를 적용하는 경우가 많다.기초 파기에 있어 주의할 점은 다음과 같다.-도면상 단면 계획에 부합하도록 기준점을 적용하고 레벨을 이용하여 정확한 깊이를 확보하면서 터파기를 한다.-지반 상태를 점검하면서 기초 단면상의 지정이 보강될 필요성은 없는지 확인하며 터 파기의 깊이를 정한다.-토사의 붕괴가 우려되는 경우는 토질에 따른 흙의 휴식각을 확보하여 터 파기를 하거나 흙막이를 한다.-기초 파기로 인한 지반의 침하로 인접 건물에 피해가 가지 않도록 한다.-우천 시 배수 대책을 확보하고 필요 시 집수조를 확보해 펌프로 배수되도록 한다.-기초 파기 과정에서 물(건수)이 많이 나오면 주변 지형의 고저를 이용 자연 배수가 되도록 지중 고랑을 만들어 물길을 돌리고 건수의 지하 수위를 낮추도록 조치한다. 이 경우 지정 작업 시 지내력이 충분히 나오도록 잡석다짐을 충분히 한다.기초 공사 기초는 기둥, 벽 등 상부 구조물의 하중을 지정 또는 지반에 전달하는 구조 부분을 말한다. 지정은 기초를 안전하게 지지하기 위하여 기초를 보강하거나 지반의 내력을 보강하기 위한 공정으로 개별 주택 규모에서는 모래, 자갈, 잡석다짐 및 말뚝박기, 버림 콘크리트 지정 등의 방법이 있다. 특히 성토한 지 얼마 되지 않은 땅과 논 위에 짓는 주택은 지내력 보강이 충실히 되도록 하고 견적 시 이와 같은 조건이 포함돼 있어야 한다. 특히 논을 형질변경허가를 득하여 대지로 조성할 경우는 치환과 함께 배수가 잘 되도록 기초공사 시 보완한다.주택의 경우 잡석다짐을 가장 많이 사용하는데 잘 다져지고 단단한 모래층, 자갈층, 점토층 등에서는 잡석지정이 불필요하고 이러한 지반에 잡석지정을 하면 오히려 지반을 연약하게 만드는 결과가 될 수 있다. 연질사층지반을 다질 때는 잡석과 모래를 이용하면서 물을 사용하는 물다짐과 장비를 이용한 다짐을 충실히 한다. 다짐장비로 터파기에 투입된 백호우(포크레인)을 많이 이용하는데 국부적인 다짐이 필요한 경우 진동 다짐기를 이용한다. 다짐이 끝나면 P.E 필름을 깔아 방습층을 형성하도록 하고 지정의 일부이면서 철근콘크리트공사 진행에 도움을 주는 버림 콘크리트를 타설하고 레벨을 맞추어 편평하도록 한다.기초의 깊이는 도면에 준하여 설정하되 겨울철 지중의 동상현상(땅속의 수분이 결빙되면서 부피가 팽창하여 국부적으로 땅위로 솟는 현상)을 예방하기 위하여 동결선보다 깊은지 확인 후 시공하도록 한다.田글 이재헌 <㈜UNI건설(前 유니홈즈) 대표이사>
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 03
- 법과 부동산, 아는 만큼 보인다 부동산에 관한 정보는 투명하게 공개되는 추세다. 그러나 공개됐다고 거저먹는 것은 아니다. 사이버 공간의 넓이는 무한대다. 어느 사이트에 보석이 있는지 모른다. 따라서 열심히 클릭질을 해야 한다. 정확한 투자결정을 원한다면 반드시 민원24에서 발급용 ‘토지이용계획확인서’를 발급받아 확인하자. - 본문 중에서 - 발품보다 손품 팔기 최근 부동산거래의 신풍속으로 발품보다 손품팔기가 많아지는 추세다. 대학생들 사이에서는 자취방 또는 원룸 등을 찾는 방식으로 클릭질이 대세다. 과거엔 중개업소를 찾아다니며 방을 구했다면 요즘은 스마트폰 애플리케이션이나 인터넷을 통한 클릭 한 번으로 간단하게 검색한다. 부동산 거래뿐만 아니라 부동산 투자에 있어서도 손품팔기는 필수다. 부동산 투자 분석은 문서의 분석부터 시작해서 현장 확인, 시·군·구청 방문 확인의 순으로 진행된다. 따라서 어느 부동산이든 문서의 발급이 투자 분석의 출발점이다. 부동산에 관한 문서에는 등기부를 비롯해 건축물관리대장, 토지(임야)대장, 지적도(임야도), 토지이용계획확인서, 개별공시지가 확인서 등이 있다. 과거엔 이들 문서를 확인하기 위해 일일이 담당부서를 방문했지만, 최근엔 인터넷을 통해 손쉽게 열람 또는 발급받을 수 있다. 부동산에 관한 ‘권리관계’는 등기부에 기재돼 있다. 등기부 내용은 대법원 인터넷등기(www.iros.go.kr)에서 쉽게 알 수 있다. 등기부등본의 열람과 발급도 가능하다. 열람과 발급의 차이는 인장 날인 여부에 있다. 등기부등본의 제출이 필요한 경우엔 인장이 날인된 발급용 등본을 발급받아 사용해야 한다. 부동산의 ‘사실현황’을 알기 위해선 정부민원포탈 민원24(www.minwon.go.kr)에 들르면 된다. 여기에선 등기부등본을 제외한 대장(토지대장, 임야대장, 건축물대장)과 도면(지적도, 임야도)을 발급받을 수 있다. 대장과 도면을 보면 현지에 가지 않더라도 그 현황을 대략적으로 파악할 수 있다. 한편, 민원24에선 ‘토지이용계획확인서’도 발급 가능한데, 여기엔 토지 필지별 용도지역·구역·지구의 지정 여부와 행위 제한 내용 등이 담겨 있다. 따라서 건물을 짓거나 토지개발을 하려는 자는 반드시 토지이용계획확인서를 발급받아 확인해야 한다. 토지이용계획확인서는 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에서도 쉽게 열람할 수 있다. 다만 여기에서 제공하는 내용은 단순한 열람 서비스로서 법적 구속력이 없다. 정확한 투자 결정을 위해서는 반드시 민원24에서 발급용 ‘토지이용계획확인서’를 발급받아 확인해야 한다. 부동산에 관한 정보는 투명하게 공개되는 추세다. 그러나 공개됐다고 거저먹는 것은 아니다. 사이버공간의 넓이는 무한대다. 어느 사이트에 보석이 있는지 모른다. 따라서 열심히 클릭질을 해야 한다. 현장 방문은 필수 A씨는 거주지를 옮기기 위해 아파트를 알아보던 중 B 소유의 급매물을 알게 됐다. 급히 외국에 나갈 사정이 있으니 매매가격을 낮추는 대신, 중도금과 잔금을 일주일 이내에 지급하라는 조건이었다. A씨는 아파트를 방문해 살펴보니 마음에 들었다. 당시 거주하고 있던 임차인은 아파트가 매물로 나온 사실을 알지 못하고 있었다. A씨는 그럴 수도 있겠지 하며 무시했다. 그런데 계약 일에도 이상한 일이 있었다. 계약 하루 전, 매도인 측이 전화로 현재 제주도에 있는데, 잠시 올라갔다가 다시 제주도에 내려와야 하니 김포공항 커피숍에서 계약을 치르자는 것이었다. A씨는 이상히 여겼지만 무시했다. 계약 당일 A씨는 중개업자와 함께 법무사(소유권이전등기에 필요한 서류를 확인하기 위함)를 대동하고 김포공항 커피숍에 나갔다. 그런데 매도인이라는 사람이 주민등록상의 나이에 비해 훨씬 늙어 보였다. 상대방은 고생을 많이 해서 그렇다고 했다. 상대방은 등기권리증(진본), 임대차계약서 사본(진본), 주민등록증(위조된 것)을 제시했고, A씨는 좋은 가격에 나온 이 사건 아파트를 매수하고 싶은 마음에 계약금 3,000만 원을 걸고 계약을 체결했다. 계약일은 2007년 10월 5일(금)이었는데 중도금 지급일은 10월 8일(월)이었고, 잔금 지급일 10월 11일(목)로 했다. A씨는 8일(월) 중도금 1억 7,000만 원을 매수인 측이 제시한 은행계좌로 송금했다. 잔금을 지급하기로 한 날, 상대방은 약속장소에 나오지 않았다. 결국 A씨는 이 사건 아파트 임차인을 통해 실제 소유자와 통화하게 됐고, 소유자를 사칭한 매매사기에 걸렸다는 것을 알게 됐다. 사기꾼이 제시한 주민등록증은 자기의 주민등록증을 이용했는데, 자기의 사진을 그대로 둔 채 주소지 및 강남구청장의 직인을 위조한 것이었다. 한편 사기꾼은 인감을 소지하지 않아 일반 도장을 날인했는데, 등기권리증에 첨부된 서류 및 임대차계약서 사본에 찍힌 도장과는 전혀 다른 것이었다. 위의 사례에서 법원은 공인중개업자 및 법무사에게 50% 배상책임이 있음을 인정했다. 그러나 B씨도 “실제 아파트의 소유자인지 의심해 봐야 하는데도 아파트의 매매가격이 다소 낮다는 이유로 매매계약을 적극 체결하고 계약금과 중도금을 지급한 과실이 있다”고 했다. 부동산투자를 위해서 반드시 현장 방문이 필요하다. 단순한 현장 방문에 그칠 것이 아니라 현장 활동을 통해 권리관계를 분석하는 것이 더욱 중요하다.田 김 성 룡 박사 글을 쓴 김성룡 박사는 한국사이버대학교 겸임교수, 서울로스쿨아카데미 대표이사, 한국법정책학회 상임이사, 한국이러닝산업협회 이사, 숭실사이버대학교 외래교수를 역임했으며, 현재 법무법인 메리트 법학연구소장(법학박사) 겸 한양대학교 강의교수를 맡고 있다. 문의 : ksyong330@naver.com
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 03