월간 전원주택라이프

주택 개조에 대한 Q&A 리모델링 20문 20답 리모델링 vs. 신축, 어떤 게 유리할까. 많은 전문가들은 오히려 신축이 수월하다고 말한다. 리모델링이든 신축이든 과정은 비슷하다. 계획부터 예산 범위, 업체 선정, 마감재와 인테리어 등 세심하고 준비하고, 꼼꼼하게 검토해야 손해 보거나 후회할 일이 없다. 노후 건축물에 새생명을 불어넣는 작업 리모델링에 대한 Q&A. 글 이수민 기자 감수 노현상(㈜유니브원 대표, 실내건축가) 사진자료 전원주택라이프 DB 참고서적 『리모델링 입문』 서우출판, 『인테리어원북』 디자인하우스, 『조희선의 홈인테리어북』 중앙m&b, 『내 첫 번째 집 인테리어』 스타일북스 Q1 리모델링이란? A 기존 건물을 철거하지 않고, 건물의 노후화를 억제하거나 기능과 성능을 높이는 대수선이나 일부 증축 공사를 말한다. 단독주택, 다가구주택, 상가주택, 상업시설 등 다양한 건물을 대상으로 이루어지며, 범위도 안팎의 마감재에서 설비, 전기의 개보수까지 꽤 광범위하다. 노후 건물에 재투자를 해서 부동산 가치를 극대화하는 건축기법으로 주로 활용되어 제2의 건축이라고도 부른다. Q2 리모델링 vs. 대수선 A 리모델링은 건축법에 따라서 개·보수, 대수선, 증·개축을 모두 포함한다. 개·보수 건물의 이미지만 바꾸는 공사로 내력벽을 손대지 않고 건물의 전체적인 분위기가 새로워지도록 외벽과 내부 구조 일부만 진행한다. 대수선 건물의 내력벽까지 공사 건물의 내부와 외벽 전체, 내부 구조 등을 변경하는 공사다. 따라서 기둥, 보, 지붕틀 등 건축물의 주요 구조를 수선이나 변경하는 것이 해당한다. 내력벽 등을 3개 이상 철거하면 대수선이 포함한다. 증·개축 건물의 내·외부, 개·보수는 물론 증축 또는 일부 개축을 곁들이는 공사다. 다시 말해 기존 건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다. Q3 비용을 들여 리모델링을 하는 이유는? A 리모델링은 건축물의 수명을 연장시키기 위한 목적으로 이루어지는 개보수다. 건축물의 노후화로 사용자의 만족도는 물론 경제적 가치도 떨어졌을 때, 사용 목적이 변경됐을 때에 실시한다. 리모델링 후에는 에너지절감, 건축물의 이미지 개선으로 재산 가치가 오르고, 내부 공간 구조 변경으로 기능상 효율성까지 높아지는 효과를 볼 수 있다. 또한 대지면적과 건축면적이 거의 비슷한 경우 지자체별 대지경계선 이격거리 조항에 따라 신축 시 면적이 크게 줄어들 수 있기 때문에 리모델링하는 것이 최선의 선택이다. Q4 리모델링도 주기가 있나? A 일반적으로 건물의 라이프 사이클상 2~3차례 정도 리모델링 시기를 맞는다. 보통 1차 리모델링은 준공 후 7년 정도가 지났을 때 실시하며, 부분적으로 노후한 곳이나 훼손(외관, 도배 등), 고장 난 곳 등을 준공시점 수준으로 회복시키는 일상적인 유지관리 차원으로 진행한다. 2차 리모델링은 준공 후 13~15년 정도가 지났을 때 실시하며, 건물의 주요기능과 직접 관련되는 것(냉난방, 가스, 환기구, 수도, 배관 등 기본 설비)의 교환, 개수, 개량, 표면교체를 진행한다. 3차 리모델링은 전면적인 성능의 개선이나 증축을 하는 것으로 준공 후 20년 후에 실시하며, 빠르게 변화하는 주변 환경에 맞춰 진행하기 때문에 주로 건물의 주요 기능과 외부 공간 성능을 개선한다. Q5 리모델링 vs. 인테리어 vs. 스타일링 A 리모델링과 인테리어를 비교해보면, 집을 새로 설계할 때는 인테리어라는 용어를 쓰지만, 오래된 빌라나 아파트의 구조를 변경하고 마감재를 바꾸는 정도의 공사는 리모델링이라고 부른다. 단독주택에서 큰 규모로 공사가 진행되더라도 벽이나 기둥을 허무는 구조 변경이 없다면 건축법적으로는 리모델링에 해당하지 않고, 일반적인 인테리어로 분류한다. 리모델링 노후한 주택을 개·보수하거나 구조를 변경하는 것을 말한다. 인테리어 사전적으로 실내장식을 뜻하지만 통상적으로 실내 공간의 종합적인 설계를 이른다. 스타일링 커튼을 바꾸거나 가구, 소품으로 포인트를 줘 분위기를 바꾸는 일은 스타일링을 말한다. Q6 리모델링도 건축 허가를 받아야 할까? A 리모델링은 기본적으로 허가를 받거나 신고를 해야 한다. 신고는 건축주가 직접 진행할 수 있지만, 허가는 건축사가 진행해야 한다. 신고 대상은 기존의 건물에서 바닥 면적 85㎡ 이하의 증축, 건축물 높이의 3m 이내 증축이 해당한다. 허가 대상은 바닥 면적 85㎡ 초과 증축, 건축물 높이의 3m 초과 규모일 경우 해당한다. 단, 허가를 받거나 신고를 하고 1년 이내에 공사를 착수하지 않는 경우에는 효력이 없어지니 주의한다. Q7 예산이 부족할 때, 범위는 어떻게 정해야 할까? A 리모델링을 감행할 수밖에 없는 상황이지만 예산이 부족하다면, 한정된 예산으로 최고의 효과를 낼 수 있는 범위를 선정해야한다. 따라서 선택과 집중이 필요하다. 주거점유율이 가장 높은 주방과 거실, 욕실을 집중적으로 고치고, 남은 예산으로 침실→서재→드레스룸→발코니 순 등으로 리모델링을 진행한다. Q8 리모델링도 건축사가 설계하나? A 신고나 허가가 필요 없는 인테리어는 누구나 설계할 수 있으며. 또한 바닥 면적의 합계가 85㎡ 이하의 증축이나 개축 또는 재축,연면적 200㎡ 미만, 3층 미만인 건축물의 리모델링은 건축사가 아니어도 설계가 가능하다. 이외에는 건축사가 아니면 할 수 없다. 또한 사용 승인을 받은 뒤 면적과 관계없이 20년 이상이 지난 건축물의 경우는 건축사가 아니면 설계할 수 없다. Q9 리모델링 업체, 어떻게 선택해야 할까? A 리모델링 성공 여부는 업체 선택이 결정한다고 해도 과언이 아니다. 무작정 상담부터 하기보다는 우선 바꾸고 싶은 부분에 대한 구체적인 위시 리스트를 작성하고 업체들의 포트폴리오를 꼼꼼히 살핀다. 자신이 원하는 타입의 업체 2~3곳 정도 비교해 선택한다. 디자인팀, 시공팀 운영 방식과 추가 비용 발생 여부, A/S 등의 항목을 체크한다. Q10 꼭 전문 업체에 의뢰해야 하나? A 리모델링은 일반 인테리어 업자가 수행할 범위를 넘어선다. 단순히 부분적인 보수공사인 경우는 관련 업체를 선택하면 되지만, 공사의 범위가 크거나 여러 곳인 경우에는 건축적 전문지식을 보유한 리모델링 전문 업체에 맡기는 것이 수월하다. 리모델링 전문 업체에 맡길 경우 공사 중 갑작스럽게 일어나는 변수나 공사 후 하자 발생으로 보수가 필요할 때 유연한 처리가 가능하다. 다만, 좁은 면적으로 자신이 원하는 방식이 아주 분명하다면, 셀프 리모델링에 도전해볼 만하다. Q11 건축주가 직접 공사를 해도 되나? A 연면적 200㎡ 이하의 단독가구 주거용도의 단독주택이면 건축주 직영 시공이 가능하다. 다만 연면적 200㎡ 이상 건축물과 다가구·다중주택(연면적 200㎡ 이하도 포함)일 경우, 건설업 면허 소지자 시공해야한다. 법을 위반할 시 건축주와 무자격 건설업자는 5년 이하 징역 또는 5000만원 이하의 형사 처분을 받게 된다. Q12 셀프 리모델링도 가능한가? A 건축법상 ‘신고’ 범위 내에 좁은 면적의 리모델링을 계획한다면 셀프 리모델링은 시도해도 좋다. 건축주가 직접 콘셉트를 정하고, 필요한 전문 기술자를 찾아 팀을 꾸리고 공사 스케줄을 짜는 것까지 모두 직접해야하는 번거로움이 있지만 그만큼 비용을 절감할 수 있다. 다만, 결과물에 대한 모든 책임과 부실시공에 대한 위험 부담도 건축주 본인이 직접 떠안아야 한다. 셀프 리모델링 시 참고하면 좋을 인테리어 기술 중개소 3곳을 소개한다. 박목수의 열린 견적서cafe.naver.com/pcarpenter 토털 리모델링이 주력인 카페다. 견적서를 모든 카페 회원들과 공유한다는 것이 장점이다. 인기통cafe.naver.com/0404ab 인테리어 직거래 개념을 최초로 도입한 카페. 카페 자체에서 기술자를 보증하며 셀프 리모델링 기술자 공동 구매라는 코너를 운영한다. 옐로우 캔버스cafe.naver.com/jsy7979 평수별 오픈 견적서를 바로 확인할 수 있는 인테리어 직거래 카페. 리모델링 시 주의해야할 점, 챙겨야할 점들을 꼼꼼하게 알 수 있다. Q13 디자인과 기능 중 무엇이 더 중요할까? A 보기에 좋고 기능도 좋다면 베스트. 하지만 둘 중 하나를 고르라면 ‘기능성’이다. 디자인 만족도는 2~3년이면 사라진다. 디자인이 예뻐도 배수, 단열 등 ‘기능성’의 문제가 있으면 재공사를 해야 할 수 있으니 기능성을 놓치지 않도록 한다. 특히 창호나 단열 쪽은 비용을 아끼지 않고 기능 좋은 것을 선택해야 추후 후회가 없다. Q14 리모델링의 과정은? A 리모델링 시공 과정은 범위나 종류, 규모에 따라 다르다. 가장 처음 해야 할 것은 수리. 보수해야 되는 부분은 어디이고 어떤 부분을 어떻게 고치고 싶은지를 항목별로 정리하는 일이다. 이때 당장의 필요보다는 장기적이고 종합적인 구상을 한다. 특히 상가주택이라면 먼저 상권 분석을 통해 수익성을 따져보고 리모델링 방향을 선정하도록 한다. 과정 리모델링 계획→업체 선정→실측도 작성(구조 변경의 경우 평면도 필요)→건축 신고 또는 허가 받기→콘셉트 잡기와 자재 선정 등으로 견정서 받기→시공업체 선정 후 공사 일정표와 시방서 요청→착공신고 서류 관할기관 제출→착공→완공→ 준공(사용승인) 서류 관할 기관 제출 Q15 추후 문제가 생기면 A/S가 가능할까? A 일반적으로 리모델링 업체들은 1년간 무상 A/S를 제공한다. 특히 공사가 막 끝났을 땐 모르다가, 살면서 발견하는 설비 관련 문제가 은근이 많다. 이럴 경우 시공업체에게 하자보수를 요구해 해결해야한다. 또한 제시한 도면과 다르게 시공된 것도 마찬가지. Q16 공정 단계는? A 리모델링이나 인테리어 공사는 공사 기간과의 싸움이다. 공사 기간이 길어질수록 인건비가 늘어나고 전체 비용 역시 높아진다. 공정 단계를 어느 정도 알아두고, 함께 진행할 수 있는 공정이 있는지 체크해두도록 한다. 1단계 철거 교체해야 할 모든 것들을 완전히 철거하는 과정이다. 2단계 설비 냉난방, 수도, 가스, 환기구, 수도, 배관 등 기본 설비 개·보수 및 이전 과정이다. 3단계 목공사와 확장공사 집 안의 뼈대를 세우는 기초 공사다. 4단계 전기공사 조명 및 콘센트, 스위치의 위치 변경 및 전기 승압 공사다. 6단계 싱크대 주방 가구들을 설치하는 작업이다. 8단계 도배 초배 작업부터 완성까지 2~3일 정도 소요, 맞춤 가구 표면 마감도 이때 해결한다. 9단계 전기 마감 조명 기기, 콘센트, 스위치 설치에 해당하는 마감 공사다. 10단계 입주 청소 전체 공사 일정이 마무리하고 정리하는 단계. 일반 청소는 먼지 제거와 살균 작업이, 특수 청소는 새집증후군 예방을 위한 항균 코팅 작업이 이루어진다. Q17 건축분쟁이 생겼을 때 해결 방법은? A 리모델링 중 인근 주민과 분쟁이 생겼을 때, 또는 시공 업체와 문제가 발생했을 때, 소송을 하지 않고 조정 또는 재정할 수 있는 방법이 있다. 한국시설공단의 건축분쟁전문위원회(055-771-4861~4 www.adm.go.kr)를 통하면 재판을 하지 않고 분쟁 해결을 도모할 수 있다. 단, 분쟁의 조정 등을 위한 감정·진단·시험 등에 드는 비용은 당사자 간의 합의로 정하는 비율에 따라 당사자가 부담해야한다. 당사자 간의 비용 부담에 대해서 합의가 되지 않으면 조정위원회나 재정위원회에서 부담 비율을 정한다. Q18 리모델링을 지원해주는 정부 사업도 있나? A 집수리닷컴(02-120 jibsuri.seoul.go.kr)에서는 서울시 주택에 한해 도배·장판·싱크대 교체 등 간단한 공사부터 전면 리모델링·신축까지 집수리 공사비용에 대한 ‘융자지원 서비스’와 스스로 집수리하도록 각종 공구를 무료로 빌려주는 ‘공구 임대 서비스’, 주택을 점검하고 상담해주는 ‘전문가 상담 서비스’를 받을 수 있다. 이외 한국토지주택공사 그린리모델링창조센터(1600-1004 www.greenremodeling.or.kr)에서 진행하는 ‘그린리모델링 지원 서비스’가 있다. 에너지성능향상 및 효율개선이 필요한 기존 건축물의 성능을 개선하는 리모델링으로 민간 건축물의 그린리모델링 신청 시 은행에서 대출받은 공사비의 이자 일부를 보조하는 사업이다. 건축주는 그린리모델링 사업자를 선정 및 계약한 뒤, 사업신청서를 제출하면 그린리모델링창조센터로부터 사업승인 결과를 통보받고, 이후 은행에서 대출을 신청하면 그린리모델링창조센터에서 이자에 대한 지원금을 지원받을 수 있다. Q19 예산은 어떻게 책정하나? A 리모델링 시 디자인과 기능 모두 만족스러운 집을 완성하기 위해서는 기초부터 손을 대야 한다. 데코는 물론 노후 설비 교체 비용까지 예산에 책정해두어야 한다. 리모델링 비용 중 50%는 보이지 않는 부분에 사용된다. 가장 큰 부분은 인건비, 경력, 시공 방식에 따라 비용이 달라지고, 일을 하는 날짜만큼 금액이 늘어나 무시할 수 없는 변수로 작용한다. 보통 인건비는 자재비의 40~50%라고 생각하면 된다. 리모델링 후 얼마나 더 그 집에 살 것인지 체크한다. 개조 후 3년 이내에 이사를 갈 예정이라면 꼭 고쳐야 할 기본 설비 보수만 하는 것이 바람직하다. 5년 이상 거주한다면 여기에 외부 창호까지 함께 시공한다. 또한 확장, 구조나 용도 변경, 붙박이 가구 설치 등은 매매할 때 장점이 될 수도 있고 단점이 될 수 있으므로 신중히 결정한다. Q20 꼭 챙겨야할 서류는? A 건축주는 설계나 시공 업체에게 최소한 평면도와 구체적인 공사 견적서를 받아야한다. 좀 더 꼼꼼하게 챙길 수 있다면 설계도서와 어떻게 시공해야 하는지 표시한 공사 시방서, 마감 재료를 구체적으로 선정한 자재 샘플 목록, 공사 비용을 산출한 공사 견적서다. 특히 구조변경을 하는 경우에 도면이 없으면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있고, 분쟁의 소지가 될 수 있다. 특히, 공사 견적서는 디테일한 내역이 기재되어 있는 ‘공정별’ 금액을 산정하도록 한다.

전원주택이나 단독주택을 준비하는 이들이 노후주택을 매입해 자신만의 스타일로 집을 고쳐 살거나, 재테크 수단으로 활용하려는 경우가 늘고 있다. 신축할 때보다 비용을 10~50% 정도밖에 들이지 않고, 신축 못지않은 효과를 낼 수 있는 리모델링에 대한 안내를 담았다. 리모델링 vs. 신축, 어떤 게 유리할까. 많은 전문가들은 오히려 신축이 수월하다고 말한다. 리모델링이든 신축이든 과정은 비슷하다. 계획부터 예산 범위, 업체 선정, 마감재와 인테리어 등 세심하고 준비하고, 꼼꼼하게 검토해야 손해 보거나 후회할 일이 없다. 노후 건축물에 새 생명을 불어넣는 작업 리모델링에 대한 Q&A. 글 이수민 기자감수 노현상(㈜유니브원 대표, 실내건축가)사진자료 전원주택라이프 DB참고 서적 『 리모델링 입문』 서우출판, 『 인테리어원북』 디자인하우스, 『 조희선의 홈인테리어북』 중앙m&b, 『 내 첫 번째 집 인테리어』 스타일북스 SPECIAL FEATURE 리모델링 A to Z Q1 리모델링이란? A 기존 건물을 철거하지 않고, 건물의 노후화를 억제하거나 기능과 성능을 높이는 대수선이나 일부 증축 공사를 말한다. 단독주택, 다가구주택, 상가주택, 상업시설 등 다양한 건물을 대상으로 이루어지며, 범위도 안팎의 마감재에서 설비, 전기의 개보수까지 꽤 광범위하다. 노후 건물에 재투자를 해서 부동산 가치를 극대화하는 건축기법으로 주로 활용되어 제2의 건축이라고도 부른다. Q2 리모델링 vs. 대수선 A 리모델링은 건축법에 따라서 개·보수, 대수선, 증·개축을 모두 포함한다.개·보수 건물의 이미지만 바꾸는 공사로 내력벽을 손대지 않고 건물의 전체적인 분위기가 새로워지도록 외벽과 내부 구조 일부만 진행한다.대수선 건물의 내력벽까지 공사 건물의 내부와 외벽 전체, 내부 구조 등을 변경하는 공사다. 따라서 기둥, 보, 지붕틀 등 건축물의 주요 구조를 수선이나 변경하는 것이 해당한다. 내력벽 등을 3개 이상 철거하면 대수선이 포함한다.증·개축 건물의 내·외부, 개·보수는 물론 증축 또는 일부 개축을 곁들이는 공사다. 다시 말해 기존 건축물이 있는 대지 안에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다. Q3 비용을 들여 리모델링을 하는 이유는? A 리모델링은 건축물의 수명을 연장시키기 위한 목적으로 이루어지는 개보수다. 건축물의 노후화로 사용자의 만족도는 물론 경제적 가치도 떨어졌을 때, 사용 목적이 변경됐을 때에 실시한다. 리모델링 후에는 에너지 절감, 건축물의 이미지 개선으로 재산 가치가 오르고, 내부 공간 구조 변경으로 기능상 효율성까지 높아지는 효과를 볼 수 있다. 또한 대지면적과 건축면적이 거의 비슷한 경우 지자체별 대지경계선 이격 거리 조항에 따라 신축 시 면적이 크게 줄어들 수 있기 때문에 리모델링하는 것이 최선의 선택이다. Q4 리모델링도 주기가 있나? A 일반적으로 건물의 라이프 사이클상 2~3차례 정도 리모델링 시기를 맞는다. 1차 리모델링은 준공 후 7년 정도가 지났을 때 실시하며, 부분적으로 노후한 곳이나 훼손(외관, 도배 등), 고장 난 곳 등을 준공시점 수준으로 회복시키는 일상적인 유지관리 차원으로 진행한다. 2차 리모델링은 준공 후 13~15년 정도가 지났을 때 실시하며, 건물의 주요 기능과 직접 관련되는 것(냉난방, 가스, 환기구, 수도, 배관 등 기본 설비)의 교환, 개수, 개량, 표면 교체를 진행한다. 3차 리모델링은 전면적인 성능의 개선이나 증축을 하는 것으로 준공 후 20년 후에 실시하며, 빠르게 변화하는 주변 환경에 맞춰 진행하기 때문에 주로 건물의 주요 기능과 외부 공간 성능을 개선한다. Q5 리모델링 vs. 인테리어 vs. 스타일링 A 리모델링과 인테리어를 비교해보면, 집을 새로 설계할 때는 인테리어라는 용어를 쓰지만, 오래된 빌라나 아파트의 구조를 변경하고 마감재를 바꾸는 정도의 공사는 리모델링이라고 부른다. 단독주택에서 큰 규모로 공사가 진행되더라도 벽이나 기둥을 허무는 구조 변경이 없다면 건축법적으로는 리모델링에 해당하지 않고, 일반적인 인테리어로 분류한다. 리모델링 노후한 주택을 개·보수하거나 구조를 변경하는 것을 말한다. 인테리어 사전적으로 실내장식을 뜻하지만 통상적으로 실내 공간의 종합적인 설계를 이른다. 스타일링 커튼을 바꾸거나 가구, 소품으로 포인트를 줘 분위기를 바꾸는 일은 스타일링을 말한다. Q6 리모델링도 건축 허가를 받아야 할까? A 리모델링은 기본적으로 허가를 받거나 신고를 해야 한다. 신고는 건축주가 직접 진행할 수 있지만, 허가는 건축사가 진행해야 한다. 신고 대상은 기존의 건물에서 바닥 면적 85㎡ 이하의 증축, 건축물 높이의 3m 이내 증축이 해당한다. 허가 대상은 바닥 면적 85㎡ 초과 증축, 건축물 높이의 3m 초과 규모일 경우 해당한다. 단, 허가를 받거나 신고를 하고 1년 이내에 공사를 착수하지 않는 경우에는 효력이 없어지니 주의한다. Q7 예산이 부족할 때, 범위는 어떻게 정해야 할까? A 리모델링을 감행할 수밖에 없는 상황이지만 예산이 부족하다면, 한정된 예산으로 최고의 효과를 낼 수 있는 범위를 선정해야 한다. 따라서 선택과 집중이 필요하다. 주거 점유율이 가장 높은 주방과 거실, 욕실을 집중적으로 고치고, 남은 예산으로 침실→서재→드레스룸→발코니 순 등으로 리모델링을 진행한다. Q8 리모델링도 건축사가 설계하나? A 신고나 허가가 필요 없는 인테리어는 누구나 설계할 수 있으며. 또한 바닥 면적의 합계가 85㎡ 이하의 증축이나 개축 또는 재축, 연면적 200㎡ 미만, 3층 미만인 건축물의 리모델링은 건축사가 아니어도 설계가 가능하다. 이외에는 건축사가 아니면 할 수 없다. 또한 사용 승인을 받은 뒤 면적과 관계없이 20년 이상이 지난 건축물의 경우는 건축사가 아니면 설계할 수 없다. Q9 리모델링 업체, 어떻게 선택해야 할까? A 리모델링 성공 여부는 업체 선택이 결정한다고 해도 과언이 아니다. 무작정 상담부터 하기보다는 우선 바꾸고 싶은 부분에 대한 구체적인 위시 리스트를 작성하고 업체들의 포트폴리오를 꼼꼼히 살핀다. 자신이 원하는 타입의 업체 2~3곳 정도 비교해 선택한다. 디자인팀, 시공팀 운영 방식과 추가 비용 발생 여부, A/S 등의 항목을 체크한다. Q10 꼭 전문 업체에 의뢰해야 하나? A 리모델링은 일반 인테리어 업자가 수행할 범위를 넘어선다. 단순히 부분적인 보수공사인 경우는 관련 업체를 선택하면 되지만, 공사의 범위가 크거나 여러 곳인 경우에는 건축적 전문지식을 보유한 리모델링 전문 업체에 맡기는 것이 수월하다. 리모델링 전문 업체에 맡길 경우 공사 중 갑작스럽게 일어나는 변수나 공사 후 하자 발생으로 보수가 필요할 때 유연한 처리가 가능하다. 다만, 좁은 면적으로 자신이 원하는 방식이 아주 분명하다면, 셀프 리모델링에 도전해볼 만하다. Q11 건축주가 직접 공사를 해도 되나? A 연면적 200㎡ 이하의 단독가구 주거 용도의 단독주택이면 건축주 직영 시공이 가능하다. 다만 연면적 200㎡ 이상 건축물과 다가구·다중주택(연면적 200㎡ 이하도 포함)일 경우, 건설업 면허 소지자 시공해야 한다. 법을 위반할 시 건축주와 무자격 건설업자는 5년 이하 징역 또는 5000만 원 이하의 형사 처분을 받게 된다. Q12 셀프 리모델링도 가능한가? A 건축법상 ‘신고’ 범위 내에 좁은 면적의 리모델링을 계획한다면 셀프 리모델링은 시도해도 좋다. 건축주가 직접 콘셉트를 정하고, 필요한 전문 기술자를 찾아 팀을 꾸리고 공사 스케줄을 짜는 것까지 모두 직접 해야 하는 번거로움이 있지만 그만큼 비용을 절감할 수 있다. 다만, 결과물에 대한 모든 책임과 부실시공에 대한 위험 부담도 건축주 본인이 직접 떠안아야 한다. 셀프 리모델링 시 참고하면 좋을 인테리어 기술 중개소 3곳을 소개한다. 박목수의 열린 견적서 cafe.naver.com/pcarpenter 토털 리모델링이 주력인 카페다. 견적서를 모든 카페 회원들과 공유한다는 것이 장점이다. 인기통 cafe.naver.com/0404ab 인테리어 직거래 개념을 최초로 도입한 카페. 카페 자체에서 기술자를 보증하며 셀프 리모델링 기술자 공동 구매라는 코너를 운영한다. 옐로우 캔버스 cafe.naver.com/jsy7979 평수별 오픈 견적서를 바로 확인할 수 있는 인테리어 직거래 카페. 리모델링 시 주의해야 할 점, 챙겨야 할 점들을 꼼꼼하게 알 수 있다. Q13 디자인과 기능 중 무엇이 더 중요할까? A 보기에 좋고 기능도 좋다면 베스트. 하지만 둘 중 하나를 고르라면 ‘기능성’이다. 디자인 만족도는 2~3년이면 사라진다. 디자인이 예뻐도 배수, 단열 등 ‘기능성’의 문제가 있으면 재공사를 해야 할 수 있으니 기능성을 놓치지 않도록 한다. 특히 창호나 단열 쪽은 비용을 아끼지 않고 기능 좋은 것을 선택해야 추후 후회가 없다. Q14 리모델링의 과정은? A 리모델링 시공 과정은 범위나 종류, 규모에 따라 다르다. 가장 처음 해야 할 것은 수리. 보수해야 되는 부분은 어디이고 어떤 부분을 어떻게 고치고 싶은지를 항목별로 정리하는 일이다. 이때 당장의 필요보다는 장기적이고 종합적인 구상을 한다. 특히 상가주택이라면 먼저 상권 분석을 통해 수익성을 따져보고 리모델링 방향을 선정하도록 한다. 과정 리모델링 계획→업체 선정→실측도 작성(구조 변경의 경우 평면도 필요)→건축 신고 또는 허가받기→콘셉트 잡기와 자재 선정 등으로 견적서 받기→시공업체 선정 후 공사 일정표와 시방서 요청→착공신고 서류 관할 기관 제출→착공→완공→ 준공(사용승인) 서류 관할 기관 제출 Q15 추후 문제가 생기면 A/S가 가능할까? A 일반적으로 리모델링 업체들은 1년간 무상 A/S를 제공한다. 특히 공사가 막 끝났을 땐 모르다가, 살면서 발견하는 설비 관련 문제가 은근히 많다. 이럴 경우 시공업체에게 하자 보수를 요구해 해결해야 한다. 또한 제시한 도면과 다르게 시공된 것도 마찬가지. Q16 공정 단계는? A 리모델링이나 인테리어 공사는 공사 기간과의 싸움이다. 공사 기간이 길어질수록 인건비가 늘어나고 전체 비용 역시 높아진다. 공정 단계를 어느 정도 알아두고, 함께 진행할 수 있는 공정이 있는지 체크해두도록 한다. 1단계 철거 교체해야 할 모든 것들을 완전히 철거하는 과정이다.2단계 설비 냉난방, 수도, 가스, 환기구, 수도, 배관 등 기본 설비 개·보수 및 이전 과정이다.3단계 목공사와 확장공사 집 안의 뼈대를 세우는 기초 공사다.4단계 전기공사 조명 및 콘센트, 스위치의 위치 변경 및 전기 승압 공사다.5단계 싱크대 주방 가구들을 설치하는 작업이다. 8단계 도배 초배 작업부터 완성까지 2~3일 정도 소요, 맞춤 가구 표면 마감도 이때 해결한다.6단계 전기 마감 조명 기기, 콘센트, 스위치 설치에 해당하는 마감 공사다.7단계 입주 청소 전체 공사 일정이 마무리하고 정리하는 단계. 일반 청소는 먼지 제거와 살균 작업이, 특수 청소는 새집증후군 예방을 위한 항균 코팅 작업이 이루어진다. Q17 건축분쟁이 생겼을 때 해결 방법은? A 리모델링 중 인근 주민과 분쟁이 생겼을 때, 또는 시공 업체와 문제가 발생했을 때, 소송을 하지 않고 조정 또는 재정할 수 있는 방법이 있다. 한국시설공단의 건축분쟁 전문위원회(055-771-4861~4 www.adm.go.kr)를 통하면 재판을 하지 않고 분쟁 해결을 도모할 수 있다. 단, 분쟁의 조정 등을 위한 감정·진단·시험 등에 드는 비용은 당사자 간의 합의로 정하는 비율에 따라 당사자가 부담해야 한다. 당사자 간의 비용 부담에 대해서 합의가 되지 않으면 조정위원회나 재정위원회에서 부담 비율을 정한다. Q18 리모델링을 지원해주는 정부 사업도 있나? A 집수리닷컴(02-120 jibsuri.seoul.go.kr)에서는 서울시 주택에 한해 도배·장판·싱크대 교체 등 간단한 공사부터 전면 리모델링·신축까지 집수리 공사비용에 대한 ‘융자지원 서비스’와 스스로 집수리할 수 있도록 필요한 각종 공구를 무료로 빌려주는 ‘공구 임대 서비스’, 주택을 점검하고 상담해주는 ‘전문가 상담 서비스’를 받을 수 있다. 이외에도 한국토지주택공사 그린리모델링 창조센터(1600-1004 www.greenremodeling.or.kr)에서 진행하는 ‘그린리모델링 지원 서비스’가 있다. 에너지 성능 향상 및 효율 개선이 필요한 기존 건축물의 성능을 개선하는 리모델링으로 민간 건축물의 그린리모델링 신청 시 은행에서 대출받은 공사비의 이자 일부를 보조하는 사업이다. 건축주는 그린리모델링 사업자를 선정 및 계약한 뒤, 사업 신청서를 제출하면 그린리모델링 창조센터로부터 사업승인 결과를 통보받고, 이후 은행에서 대출을 신청하면 그린리모델링 창조센터에서 이자에 대한 지원금을 지원받을 수 있다. Q19 예산은 어떻게 책정하나? A 리모델링 시 디자인과 기능 모두 만족스러운 집을 완성하기 위해서는 기초부터 손을 대야 한다. 데코는 물론 노후 설비 교체 비용까지 예산에 책정해두어야 한다. 리모델링 비용 중 50%는 보이지 않는 부분에 사용된다. 가장 큰 부분은 인건비, 경력, 시공 방식에 따라 비용이 달라지고, 일을 하는 날짜만큼 금액이 늘어나 무시할 수 없는 변수로 작용한다. 보통 인건비는 자재비의 40~50%라고 생각하면 된다. 리모델링 후 얼마나 더 그 집에 살 것인지 체크한다. 개조 후 3년 이내에 이사를 갈 예정이라면 꼭 고쳐야 할 기본 설비 보수만 하는 것이 바람직하다. 5년 이상 거주한다면 여기에 외부 창호까지 함께 시공한다. 또한 확장, 구조나 용도 변경, 붙박이 가구 설치 등은 매매할 때 장점이 될 수도 있고 단점이 될 수 있으므로 신중히 결정한다. Q20 꼭 챙겨야 할 서류는? A 건축주는 설계나 시공 업체에게 최소한 평면도와 구체적인 공사 견적서를 받아야 한다. 좀 더 꼼꼼하게 챙길 수 있다면 설계도서와 어떻게 시공해야 하는지 표시한 공사 시방서, 마감 재료를 구체적으로 선정한 자재 샘플 목록, 공사 비용을 산출한 공사 견적서다. 특히 구조 변경을 하는 경우에 도면이 없으면 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있고, 분쟁의 소지가 될 수 있다. 특히, 공사 견적서는 디테일한 내역이 기재되어 있는 ‘공정별’ 금액을 산정하도록 한다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

【건축분쟁】 '건축분쟁전문위원회' 조정 사례

건축분쟁전문위원회를 운영하기 시작한 2015년도부터 현재까지 위원회에 접수돼 종결된 단독주택과 관련(신청인 또는 피신청인)된 사례들을 정리해 소개한다. 건축 등으로 인한 건축 관계자, 관계 전문 기술자, 인근 주민의 피해와 분쟁을 사전에 예방하고, 나아가 분쟁 발생 시 유사한 사례를 참고해 당사자 간 원만한 합의를 통해 사전에 분쟁이 해결되기를 바란다. 여기에서 소개하는 사례들은 건축분쟁전문위원회의 조정 실적을 바탕으로 한 ‘조정례’로 유사한 사건의 경우에도 세부적인 사실 관계에 따라 조정 결정이 달라질 수 있음을 밝힌다. 개별 분쟁 사례에 관련된 세부 사항 및 분쟁 상담은 건축분쟁전문위원회 사무국으로 문의하기 바란다.취재협조 한국시설안전공단 건축분쟁전문위원회 사무국 1599-4114 www.kistec.or.kr CASE 1 다세대주택 신축공사로 인한 단독주택 균열 현장 [당사자 주장]“피신청인이 균열 등 피해를 이유로 관할 관청에 민원을 제기해 신축공사의 사용승인이 지연되고 있으므로 보상금액에 대한 조정을 요구한다.”_ 건축주 및 시공자(신청인)“건축물에 균열 등 피해가 발생했으므로, 이에 대한 보상금(1억 원) 지급을 요구한다.”_ 인근 주민(피신청인)[조사 내용]건축물 및 공사 현황 _ 신청인은 피신청인의 건축물 인접 대지에서 지상 5층 철근콘크리트조 다세대주택 신축공사를 완료했다. 피신청인의 건축물은 지하 1층, 지상 2층의 조적조 단독주택으로 경과년수는 약 40년이었다.현장조사 결과 _ 신청인과 피신청인 건축물의 이격 거리는 1.5m 내외이며, 신청인의 공사 현장은 피신청인의 대지보다 높이 약 3m 하부에 위치했다. 신청인이 지하 굴착 및 파일공사를 진행하는 과정에서 지하수의 유출이 다소 있었으며, 신청인은 공사 전 사전조사와 지반조사를 진행하지 않은 것으로 확인됐다. 피신청인 건축물 내에 바닥 침하, 벽체 이격 및 균열, 경계 담장 균열 등이 확인됐다. 실내 바닥의 벽체 이격 [조정 결정]결정 근거 _ 피신청인 건축물의 피해 양상을 종합적으로 고려할 때, 신청인의 굴착공사로 지하수 유출 및 진동으로 피신청인 대지의 지반 일부가 침하하고, 이로 인해 건축물에 피해가 발생된 것으로 판단됐다. 이에 따라 조정위원회 당시 신청인 및 피신청인에게 합의를 권유한 결과 당사자가 합의했다.결정 내용 _ 신청인은 피신청인에게 8천만 원(건축물 수리비 및 정신적 피해보상 등 일체의 비용)을 지급하고, 신청인과 피신청인은 합의 내용을 일체 제3자에게 누설하지 않으며, 신청인은 향후 이 사건과 관련해 민·형사소송 등 일체의 소송을 제기하지 않는다.조정 결과 _ 신청인과 피신청인이 합의서를 작성했기에 조정이 성립됐다. CASE 2 오피스텔 신축공사로 인한 단독주택 피해 [당사자 주장]“오피스텔을 신축하는 과정에서 피신청인이 균열 등 피해에 대한 보수를 요구해 이에 대한 금액 조정을 요구한다.”_ 시공자(신청인)“신청인의 경계석 설치공사로 소음 및 진동이 발생하고, 기와 파손 및 벽체 균열이 확인돼 보수 견적서(약 3천만 원)를 신청인에게 2차례에 걸쳐 제출한 바 있다.”_ 인근 주민(피신청인)[조사 내용]건축물 및 공사 현황 _ 신청인은 지하 4층, 지상 20층 규모의 철근콘크리트조 오피스텔 신축공사를 현재 대부분 완료했다. 피신청인의 건축물은 준공 후 약 30년 이상 경과한 지상 1층 목구조 및 블록조의 판매시설이며 신축공사 현장과는 약 6m 이격돼 있다.현장조사 결과 _ 피신청인 건축물의 1층 내·외부 벽체 균열과 지붕 기와 탈락 및 기와 하부 흙 일부가 유실된 것이 확인됐다. 이는 신청인의 경계석 설치 공사에 따른 진동의 영향과 피신청인 건축물의 노후화 및 구조적 특성이 복합적으로 작용한 결과라고 판단됐다. 석축 및 옹벽 [조정 결정]결정 근거 _ 추후 누수 및 기와 탈락 등 지붕의 안전을 고려해 피신청인이 제출한 견적서의 기와 재료를 일부 변경하고, 과도한 벽체 균열 보수 금액을 하향 조정하며, 건축물의 경과년수에 따른 노후화, 유지보수 및 감가상각 등을 고려해 보수금액을 조정하도록 했다.결정 내용 _ 신청인은 피신청인에게 약 9백만 원을 지급하고, 신청인 및 피신청인은 나머지 청구를 포기하며, 피신청인이 금원을 수령하는 경우 향후 이 사건과 관련해 민·형사소송 등 일체의 소송을 제기하지 않는 것으로 직권 조정한다.조정 결과 _ 피신청인은 조정안을 수락했으나, 신청인이 수락 여부 답변서를 제출하지 않아 조정안에 대한 거부로 간주, 조정이 성립되지 않았다. CASE 3 전원주택 신축공사 중 석축공사로 인한 도로 침하 현장 [당사자 주장]“피신청인이 전원주택단지를 조성하는 과정에서 기존 석축의 하부 사면을 절토하고 신규 석축을 시공하는 과정에서 그 일부가 붕괴되고 석축 상부 도로가 침하돼 원상 복구를 원한다.”_ 인근 주민(신청인)“기존 석축의 기초가 부실해 지반 보강을 위해 하부에 석축을 축조하고 법면을 재조성했다. 도로 침하는 도로 하부 토사가 오랜 기간 유실됐기 때문에 발생했으며, ○○시청의 원상복구명령에 따라 석축을 재시공했으나 도로는 신청인이 원상복구하기로 합의했다.”_ 건축주(피신청인)[조사 내용]건축물 및 공사 현황 _ 신청인의 건축물은 2015년도에 준공된 지상 2층, 9동 규모의 전원주택단지이며, 피해 부분은 피신청인의 대지와 접하는 길이 약 21m의 기존 석축(높이 2∼3m) 및 사면(높이 1∼2m)과 석축 상부의 도로였다. 피신청인은 전원주택단지 조성공사를 진행 중으로, 당시 대지 조성공사 중이었다.현장조사 결과 _ 피신청인은 기존 멧쌓기 석축 하부 토사 사면을 절토해 멧쌓기 석축을 신규로 축조했으나, 신규 석축의 일부가 붕괴되고 기존 석축 상부 콘크리트 옹벽 및 도로에 침하가 발생했다. 옹벽 및 도로는 피해 발생 후 철거된 상태이기에 정확한 원인 규명은 어려운 상황이었다. 그러나 신청인이 제출한 피해 사진을 검토한 결과 도로의 침하량이 증가하고 옹벽의 균열이 발생했으므로 피신청인의 사면 절토로 인한 영향이 있음을 추정할 수 있었다.※ 멧쌓기[Dry Masonry]: 돌쌓기의 높이가 낮을 때, 콘크리트나 모르타르를 쓰지 않고 조약돌 등으로 굄돌, 뒷채움돌로 하여 쌓는 공법 벽체 균열 [조정 결정]결정 근거 _ 신청인이 이미 시공한 석축은 <건축법 시행규칙> 제25조 ‘대지의 조성’ 기준에 맞지 않게 시공돼 있었다. 따라서 기존 석축을 일부 보강 수리하고자 하는 양측의 주장을 본 위원회에서 부담 비용의 배분이나 업무 조정을 결정해줄 경우 옹벽의 안전을 보장할 수 없으며, 위법 시공된 내용 자체를 인정하는 결과를 가져올 우려가 있었다.결정 내용 _ 분쟁의 성질상 본 위원회에서 조정 등을 하는 것이 맞지 않다고 인정되기에 조정을 거부했다. 석축을 사용하는 주민의 안전을 위해 위법 시공된 석축을 철거 후 재시공하거나, 토목기술사의 구조 안전 조치 진단을 받아 결과에 따라 보강해 수선할 것을 당사자에게 요청했다.조정 결과 _ <건축법 시행령> 제119조의 7 제1항, <건축분쟁전문위원회 및 사무국 운영규정> 제16조 제1항에 따라 조정을 거부했다. CASE 4 단독주택 설계 계약 해지 [당사자 주장]“부득이한 사정으로 피신청인에게 설계계약 해지를 통보하고, 이미 지급된 1,500만 원의 설계 대금 정산을 요구한다.”_ 건축주(신청인)“신청인과 체결한 설계계약에 따라 업무를 이행하고 있었다. 신청인이 개인적인 사유로 설계 진행의 중단을 요청하고 계약 해지를 통보했으나, 이미 기본 계획을 완료하고 신청인에게 도서를 납품했으므로 약 4백만 원만 정산할 의사가 있다.”_ 설계자(피신청인)[조사 내용]사실 확인 _ 당사자 간의 설계계약서와 피신청인이 신청인에게 제출한 도서와 이행한 업무 경과를 확인했다.조사 결과 _ 신청인은 설계 계약 이전부터 약 11개월간 10여 차례 도서 등의 자료를 피신청인에게 제출한 것으로 확인했다. 신청인이 피신청인에게 제출한 도서를 검토한 결과, 기획 업무와 계획 설계를 진행한 것으로 판단됐다. [조정 결정]결정 근거 _ 신청인이 이행한 업무를 <공공발주사업에 대한 건축사의 업무 범위와 대가 기준>에 따라 검토한 결과, 기획 업무는 Ⅱ단계에 일부 못 미치는 부분이 있어 Ⅰ단계를 적용(3%)하고 계획 설계는 실비 정액 가산식을 기준으로 정산금을 판단했다.●기획 업무에 대한 정산금: 3천만 원(총 계약금) ×3% = 약 1백만 원●계획 설계에 대한 정산금: 약 9백만 원(특급기술자 1인, 14일 작업 기준)이에 따라 신청인이 피신청인에게 이미 지급한 1,500만 원에서 1천만 원을 제외한 5백만 원을 정산해야 하는 것으로 결정했다.결정 내용 _ 피신청인은 신청인에게 5백만 원을 정산 지급하고 정산금이 지급됨과 동시에 신청인과 피신청인의 설계계약은 해지된 것으로 보며, 당사자는 향후 이 사건과 관련해 민·형사 소송 등 일체의 소송을 제기하지 않는다.조정 결과 _ 신청인과 피신청인이 조정안에 대해 수락했기에 조정이 성립됐다. 건축분쟁전문위원회란 건축물의 건축 등 건축 과정에서 발생하는 각종 분쟁을 신속하고 객관적으로 해결함으로써 불필요한 비용과 시간 부담을 경감하고, 재산 보호 등 국민의 불편을 해소하는 것을 목적으로 한다(법적근거: 『건축법』제88조 ∼ 제104조의2). * 2차 피해: 균열, 누수, 침하, 붕괴 등 건축물의 피해조정 기간이 60일(재정: 120일)로 소송보다 분쟁 해결이 신속하다.신청이 간편하고 조정 과정에서 비용이 들지 않는다.위원회에서 현장조사를 하여 육안으로 직접 확인한다.전문가로 위원회를 구성해 양당사자 간의 합의를 통해 원만한 분쟁 해결을 도모한다. 분쟁 조정 및 재정 제도 대체적 분쟁 해결 제도(ADR, Alternative Dispute Resolution)로, 분쟁을 법원 소송이 아닌 간편한 절차를 이용해 해결하는 제도. 조정은 분쟁 당사자 중 한쪽이 신청하고, 재정은 당사자 간의 합의로 신청 신청 대상 _ 건축 등과 관련된 분쟁 당사자(건축 관계자, 관계 전문 기술자, 인근 주민)신청 서류 _ △조정 또는 재정신청서 ●당사자의 성명, 연락처, 주소 ●조정 또는 재정을 받고자 하는 사항, 분쟁 발생 사유 및 교섭 경과 ●참고자료(피해 입증 자료 등) △추가 서류(필요시): 대리인 선임계, 대표 당사자 선임계 ※ 신청서류는 홈페이지에서 내려받기 가능 (https://www.kistec.or.kr)신청 방법 _ 방문 또는 우편 접수(경상남도 진주시 에나로 128번길 24 5층 한국시설안전공단 건축분쟁전문위원회 사무국)유의사항 _ △신청비용 없음(단, 감정·진단·시험 등이 필요한 경우 당사자 부담) △조정 및 재정 제외 대상 ●건설분쟁조정위원회 분쟁 조정 대상(건설산업기본법 제69조) ●다른 위원회 조정 절차를 거치거나 법원에 제소한 경우 ●분쟁의 성질상 위원회에서 조정을 하는 것이 맞지 않는 경우 ●신청서에 흠결이 있는 경우 등 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

[법령산책] '건축분쟁전문위원회' 조정 사례로 보는 건축 분쟁 해결 가이드

‘건축분쟁전문위원회’조정 사례로 보는 건축 분쟁 해결 가이드 건축분쟁전문위원회를 운영하기 시작한 2015년도부터 현재까지 위원회에 접수돼 종결된 단독주택과 관련(신청인 또는 피신청인)된 사례들을 정리해 소개한다. 건축 등으로 인한 건축 관계자, 관계 전문 기술자, 인근 주민의 피해와 분쟁을 사전에 예방하고, 나아가 분쟁 발생 시 유사한 사례를 참고해 당사자 간 원만한 합의를 통해 사전에 분쟁이 해결되기를 바란다. 여기에서 소개하는 사례들은 건축분쟁전문위원회의 조정 실적을 바탕으로 한 ‘조정례’로 유사한 사건의 경우에도 세부적인 사실 관계에 따라 조정 결정이 달라질 수 있음을 밝힌다. 개별 분쟁 사례에 관련된 세부 사항 및 분쟁 상담은 건축분쟁전문위원회 사무국으로 문의하기 바란다. 취재협조 한국시설안전공단 건축분쟁전문위원회 사무국 1599-4114 www.kistec.or.kr CASE 1 다세대주택 신축공사로 인한 단독주택 균열 [당사자 주장] “피신청인이 균열 등 피해를 이유로 관할 관청에 민원을 제기해 신축공사의 사용승인이 지연되고 있으므로 보상금액에 대한 조정을 요구한다.”_ 건축주 및 시공자(신청인) “건축물에 균열 등 피해가 발생했으므로, 이에 대한 보상금(1억 원) 지급을 요구한다.”_ 인근 주민(피신청인) [조사 내용] 건축물 및 공사 현황 _ 신청인은 피신청인의 건축물 인접 대지에서 지상 5층 철근콘크리트조 다세대주택 신축공사를 완료했다. 피신청인의 건축물은 지하 1층, 지상 2층의 조적조 단독주택으로 경과년수는 약 40년이었다. 현장조사 결과 _ 신청인과 피신청인 건축물의 이격 거리는 1.5m 내외이며, 신청인의 공사 현장은 피신청인의 대지보다 높이 약 3m 하부에 위치했다. 신청인이 지하 굴착 및 파일공사를 진행하는 과정에서 지하수의 유출이 다소 있었으며, 신청인은 공사 전 사전조사와 지반조사를 진행하지 않은 것으로 확인됐다. 피신청인 건축물 내에 바닥 침하, 벽체 이격 및 균열, 경계 담장 균열 등이 확인됐다. 현장 실내 바닥의 벽체 이격 [조정 결정] 결정 근거 _ 피신청인 건축물의 피해 양상을 종합적으로 고려할 때, 신청인의 굴착공사로 지하수 유출 및 진동으로 피신청인 대지의 지반 일부가 침하하고, 이로 인해 건축물에 피해가 발생된 것으로 판단됐다. 이에 따라 조정위원회 당시 신청인 및 피신청인에게 합의를 권유한 결과 당사자가 합의했다. 결정 내용 _ 신청인은 피신청인에게 8천만 원(건축물 수리비 및 정신적 피해보상 등 일체의 비용)을 지급하고, 신청인과 피신청인은 합의 내용을 일체 제3자에게 누설하지 않으며, 신청인은 향후 이 사건과 관련해 민·형사소송 등 일체의 소송을 제기하지 않는다. 조정 결과 _ 신청인과 피신청인이 합의서를 작성했기에 조정이 성립됐다. CASE 2 오피스텔 신축공사로 인한 단독주택 피해 [당사자 주장] “오피스텔을 신축하는 과정에서 피신청인이 균열 등 피해에 대한 보수를 요구해 이에 대한 금액 조정을 요구한다.”_ 시공자(신청인) “신청인의 경계석 설치공사로 소음 및 진동이 발생하고, 기와 파손 및 벽체 균열이 확인돼 보수 견적서(약 3천만 원)를 신청인에게 2차례에 걸쳐 제출한 바 있다.”_ 인근 주민(피신청인) [조사 내용] 건축물 및 공사 현황 _ 신청인은 지하 4층, 지상 20층 규모의 철근콘크리트조 오피스텔 신축공사를 현재 대부분 완료했다. 피신청인의 건축물은 준공 후 약 30년 이상 경과한 지상 1층 목구조 및 블록조의 판매시설이며 신축공사 현장과는 약 6m 이격돼 있다. 현장조사 결과 _ 피신청인 건축물의 1층 내·외부 벽체 균열과 지붕 기와 탈락 및 기와 하부 흙 일부가 유실된 것이 확인됐다. 이는 신청인의 경계석 설치 공사에 따른 진동의 영향과 피신청인 건축물의 노후화 및 구조적 특성이 복합적으로 작용한 결과라고 판단됐다. 현장 석축 및 옹벽 [조정 결정] 결정 근거 _ 추후 누수 및 기와 탈락 등 지붕의 안전을 고려해 피신청인이 제출한 견적서의 기와 재료를 일부 변경하고, 과도한 벽체 균열 보수 금액을 하향 조정하며, 건축물의 경과년수에 따른 노후화, 유지보수 및 감가상각 등을 고려해 보수금액을 조정하도록 했다. 결정 내용 _ 신청인은 피신청인에게 약 9백만 원을 지급하고, 신청인 및 피신청인은 나머지 청구를 포기하며, 피신청인이 금원을 수령하는 경우 향후 이 사건과 관련해 민·형사소송 등 일체의 소송을 제기하지 않는 것으로 직권 조정한다. 조정 결과 _ 피신청인은 조정안을 수락했으나, 신청인이 수락 여부 답변서를 제출하지 않아 조정안에 대한 거부로 간주, 조정이 성립되지 않았다. CASE 3 전원주택 신축공사 중 석축공사로 인한 도로 침하 [당사자 주장] “피신청인이 전원주택단지를 조성하는 과정에서 기존 석축의 하부 사면을 절토하고 신규 석축을 시공하는 과정에서 그 일부가 붕괴되고 석축 상부 도로가 침하돼 원상 복구를 원한다.”_ 인근 주민(신청인) “기존 석축의 기초가 부실해 지반 보강을 위해 하부에 석축을 축조하고 법면을 재조성했다. 도로 침하는 도로 하부 토사가 오랜 기간 유실됐기 때문에 발생했으며, ○○시청의 원상복구명령에 따라 석축을 재시공했으나 도로는 신청인이 원상복구하기로 합의했다.”_ 건축주(피신청인) 현장 벽체 균열 [조사 내용] 건축물 및 공사 현황 _ 신청인의 건축물은 2015년도에 준공된 지상 2층, 9동 규모의 전원주택단지이며, 피해 부분은 피신청인의 대지와 접하는 길이 약 21m의 기존 석축(높이 2∼3m) 및 사면(높이 1∼2m)과 석축 상부의 도로였다. 피신청인은 전원주택단지 조성공사를 진행 중으로, 당시 대지 조성공사 중이었다. 현장조사 결과 _ 피신청인은 기존 멧쌓기 석축 하부 토사 사면을 절토해 멧쌓기 석축을 신규로 축조했으나, 신규 석축의 일부가 붕괴되고 기존 석축 상부 콘크리트 옹벽 및 도로에 침하가 발생했다. 옹벽 및 도로는 피해 발생 후 철거된 상태이기에 정확한 원인 규명은 어려운 상황이었다. 그러나 신청인이 제출한 피해 사진을 검토한 결과 도로의 침하량이 증가하고 옹벽의 균열이 발생했으므로 피신청인의 사면 절토로 인한 영향이 있음을 추정할 수 있었다. ※ 멧쌓기[Dry Masonry]: 돌쌓기의 높이가 낮을 때, 콘크리트나 모르타르를 쓰지 않고 조약돌 등으로 굄돌, 뒷채움돌로 하여 쌓는 공법 [조정 결정] 결정 근거 _ 신청인이 이미 시공한 석축은 <건축법 시행규칙> 제25조 ‘대지의 조성’ 기준에 맞지 않게 시공돼 있었다. 따라서 기존 석축을 일부 보강 수리하고자 하는 양측의 주장을 본 위원회에서 부담 비용의 배분이나 업무 조정을 결정해줄 경우 옹벽의 안전을 보장할 수 없으며, 위법 시공된 내용 자체를 인정하는 결과를 가져올 우려가 있었다. 결정 내용 _ 분쟁의 성질상 본 위원회에서 조정 등을 하는 것이 맞지 않다고 인정되기에 조정을 거부했다. 석축을 사용하는 주민의 안전을 위해 위법 시공된 석축을 철거 후 재시공하거나, 토목기술사의 구조 안전 조치 진단을 받아 결과에 따라 보강해 수선할 것을 당사자에게 요청했다. 조정 결과 _ <건축법 시행령> 제119조의 7 제1항, <건축분쟁전문위원회 및 사무국 운영규정> 제16조 제1항에 따라 조정을 거부했다. CASE 4 단독주택 설계 계약 해지 [당사자 주장] “부득이한 사정으로 피신청인에게 설계계약 해지를 통보하고, 이미 지급된 1,500만 원의 설계 대금 정산을 요구한다.”_ 건축주(신청인) “신청인과 체결한 설계계약에 따라 업무를 이행하고 있었다. 신청인이 개인적인 사유로 설계 진행의 중단을 요청하고 계약 해지를 통보했으나, 이미 기본 계획을 완료하고 신청인에게 도서를 납품했으므로 약 4백만 원만 정산할 의사가 있다.”_ 설계자(피신청인) [조사 내용] 사실 확인 _ 당사자 간의 설계계약서와 피신청인이 신청인에게 제출한 도서와 이행한 업무 경과를 확인했다. 조사 결과 _ 신청인은 설계 계약 이전부터 약 11개월간 10여 차례 도서 등의 자료를 피신청인에게 제출한 것으로 확인했다. 신청인이 피신청인에게 제출한 도서를 검토한 결과, 기획 업무와 계획 설계를 진행한 것으로 판단됐다. [조정 결정] 결정 근거 _ 신청인이 이행한 업무를 <공공발주사업에 대한 건축사의 업무 범위와 대가 기준>에 따라 검토한 결과, 기획 업무는 Ⅱ단계에 일부 못 미치는 부분이 있어 Ⅰ단계를 적용(3%)하고 계획 설계는 실비 정액 가산식을 기준으로 정산금을 판단했다. ●기획 업무에 대한 정산금: 3천만 원(총 계약금) ×3% = 약 1백만 원 ●계획 설계에 대한 정산금: 약 9백만 원(특급기술자 1인, 14일 작업 기준) 이에 따라 신청인이 피신청인에게 이미 지급한 1,500만 원에서 1천만 원을 제외한 5백만 원을 정산해야 하는 것으로 결정했다. 결정 내용 _ 피신청인은 신청인에게 5백만 원을 정산 지급하고 정산금이 지급됨과 동시에 신청인과 피신청인의 설계계약은 해지된 것으로 보며, 당사자는 향후 이 사건과 관련해 민·형사 소송 등 일체의 소송을 제기하지 않는다. 조정 결과 _ 신청인과 피신청인이 조정안에 대해 수락했기에 조정이 성립됐다. 건축분쟁전문위원회란 건축물의 건축 등 건축 과정에서 발생하는 각종 분쟁을 신속하고 객관적으로 해결함으로써 불필요한 비용과 시간 부담을 경감하고, 재산 보호 등 국민의 불편을 해소하는 것을 목적으로 한다(법적근거: 『건축법』제88조 ∼ 제104조의2). 2차 피해 예방 분쟁 예방 2차 피해 발생 * 2차 피해: 균열, 누수, 침하, 붕괴 등 건축물의 피해 조정 기간이 60일(재정: 120일)로 소송보다 분쟁 해결이 신속하다. 신청이 간편하고 조정 과정에서 비용이 들지 않는다. 위원회에서 현장조사를 하여 육안으로 직접 확인한다. 전문가로 위원회를 구성해 양당사자 간의 합의를 통해 원만한 분쟁 해결을 도모한다. 분쟁 조정 및 재정 제도 대체적 분쟁 해결 제도(ADR, Alternative Dispute Resolution)로, 분쟁을 법원 소송이 아닌 간편한 절차를 이용해 해결하는 제도. 조정은 분쟁 당사자 중 한쪽이 신청하고, 재정은 당사자 간의 합의로 신청 신청 대상 _ 건축 등과 관련된 분쟁 당사자(건축 관계자, 관계 전문 기술자, 인근 주민) 신청 서류 _ △조정 또는 재정신청서 ●당사자의 성명, 연락처, 주소 ●조정 또는 재정을 받고자 하는 사항, 분쟁 발생 사유 및 교섭 경과 ●참고자료(피해 입증 자료 등) △추가 서류(필요시): 대리인 선임계, 대표 당사자 선임계 ※ 신청서류는 홈페이지에서 내려받기 가능 (https://www.kistec.or.kr) 신청 방법 _ 방문 또는 우편 접수(경상남도 진주시 에나로 128번길 24 5층 한국시설안전공단 건축분쟁전문위원회 사무국) 유의사항 _ △신청비용 없음(단, 감정·진단·시험 등이 필요한 경우 당사자 부담) △조정 및 재정 제외 대상 ●건설분쟁조정위원회 분쟁 조정 대상(건설산업기본법 제69조) ●다른 위원회 조정 절차를 거치거나 법원에 제소한 경우 ●분쟁의 성질상 위원회에서 조정을 하는 것이 맞지 않는 경우 ●신청서에 흠결이 있는 경우 등

【건축분쟁】 ‘건축분쟁전문위원회’ & 조정 사례

건축분쟁전문위원회는 건축물의 건축 등과 관련되어 건축 과정에서 피해를 입은 건축관계자, 관계전문기술자, 인근 주민 간의 각종 분쟁을 조정·재정을 통해 해결하기 위한 목적으로 건축법 제88조, 건축법 제103조 및 같은 법 시행령 제119조의9를 근거로 설립된 조직이다건축분쟁전문위원회 위원은 건축법 제89조에 의거하여 건축이나 법률에 관한 학식과 경험이 풍부한 자로 15명으로 구성되며 국토교통부 장관이 임명하거나 위촉한다.위원회의 주요업무건축분쟁전문위원회는 건축법 제88조 제1항에 의거하여 다음과 같은 분쟁의 조정 및 재정업무를 수행한다. 건축관계자와 해당 건축물의 건축등으로 피해를 입은 인근주민(이하 "인근주민"이라 한다) 간의 분쟁관계전문기술자와 인근주민 간의 분쟁건축관계자와 관계전문기술자 간의 분쟁건축관계자 간의 분쟁인근주민 간의 분쟁관계전문기술자 간의 분쟁그 밖에 법령으로 정하는 사항※ 단, 건설산업기본법 제69조에 따른 조정의 대상이 되는 분쟁은 제외건축분쟁전문위원회를 운영한 2015년도부터 현재까지 위원회에 접수돼 종결된 단독주택 관련(신청인 또는 피신청인) 사례들 중 일부를 정리해 소개한다. 건축 등으로 인한 건축 관계자, 관계 전문 기술자, 인근 주민의 피해와 분쟁을 사전에 예방하고, 나아가 분쟁 발생 시 유사한 사례를 참고해 당사자 간 원만한 합의를 통해 사전에 분쟁이 해결되기를 바란다. 여기에서 소개하는 사례들은 건축분쟁전문위원회의 조정 실적을 바탕으로 한 ‘조정례’로 유사한 사건의 경우에도 세부적인 사실 관계에 따라 조정 결정이 달라질 수 있음을 밝힌다. 개별 분쟁 사례에 관련된 세부 사항 및 분쟁 상담은 건축분쟁전문위원회 사무국으로 문의하기 바란다. 취재협조 한국시설안전공단 건축분쟁전문위원회 사무국 1599-4114 www.kistec.or.kr 사례 : 단독주택 신축공사로 인한 담장 피해인근 주민(신청인) _ “피신청인이 단독주택을 신축하는 과정에서 대지를 성토했기 때문에 토압으로 인해 경계 담장에 배부름이 발생하고 일부 벽돌이 탈락했다. 따라서 원상 복구를 요구한다.” 건축주(피신청인)_“벽돌이 탈락한 부분에 대해선 보수할 의사가 있지만, 배부름 현상은 신축공사와 관련 없다. 따라서 원상 복구할 의향이 없다.”[조사 내용] 건축물 및 공사 현황 _ 신청인의 건축물과 피신청인의 건축물은 각각 지상 2층 규모의 철근콘크리트조 단독주택으로 벽돌 담장(높이 50㎝, 길이 15m, 폭 10㎝)을 경계로 마주보고 있다. 현장조사 결과 _ 벽돌이 탈락된 부분(벽돌 1개소)을 중심으로 좌우 약2.2m의 수평 균열(총 길이 4.5m)이 담장 상부에서 한두 켜 하부에 발생돼 있었다. 피신청인이 성토한 대지 높이(담장 상부에서 약 10㎝ 하부)와 균열 발생 위치를 비교했을 때 토압으로 인한 피해로 볼 수 없었다. 도시가스 배관공사 시 굴삭기의 버킷Bucket이 담장에 충격을 가해 벽돌이 탈락됐고 담장에 영향이 있었다는 사실을 신청인이 확인했다. [조사 결정] 결정 근거 _ 굴삭기 충격으로 벽돌이 탈락하고, 좌우 2m 정도의 범위가 영향을 받아 균열이 발생하고, 담장의 일부 벽돌 간 이격도 있는 것으로 파악됐다. 또한, 굴삭기의 충격으로 인해 담장의 지지력이 감소했을 것으로 사료되므로, 추후 지속적으로 담장을 살피고 균열, 전도 등 추가 피해가 발생할 경우 피신청인이 보수 또는 복구해주는 것이 타당하다고 판단됐다. 결정 내용 _ 피신청인은 경계 담장의 수평 균열을 포함한 상부 벽돌 부분을 보수해주되 담장 원형의 재질, 색깔, 외형을 최대한 동일하게 유지하도록 하며, 보수 방법과 보수 시행일은 신청인과 협의한다. 당사자가 지속적으로 경계 담장을 관찰하되 추후 토압으로 인해 균열, 전도 등의 손상이 발생할 경우 해당 부분은 피신청인이 보수한다. 신청인의 나머지 청구는 포기하며, 당사자는 민·형사 소송 등 일체의 소송을 제기하지 않는다. 조정 결과 _ 신청인과 피신청인이 조정안에 대해 수락했기에 조정이 성립했다. 사례 : 오피스텔 신축공사로 인한 단독주택 균열당사자 주장 _ “피신청인의 오피스텔 신축공사 착공 후 건축물에 균열등 피해가 발생했다. 이에 피신청인과 합의서를 체결했으나, 피신청인이 보상금 지급 외 건축물 보수는 이행하지 않고 있다.” _ 인근 주민(신청인) 시행사 및 시공자(피신청인)_ “신청인의 피해는 인정하지만, 신축공사 주변 민원에 대해서 시행사와 시공자가 각각 담당 구역을 나누어 민원을 처리하기로 했으므로 협의가 필요하다.” [조사 내용] 건축물 및 공사 현황 _ 신청인의 건축물은 지상 1층 조적조 주택으로 약 15년 전에 신축됐다. 피신청인의 공사 현장은 지하 2층, 지상 19층 오피스텔로 깊이 약 G.L -11∼12m 터파기 공사를 진행(암반은 G.L -8∼9m에 위치)했으며 C.I.P + 스트럿Strut 공법으로 흙막이공사를 시행했다. 현장조사 결과 _ 신청인의 건축물 피해는 실내·외 균열 및 이격이며, 신청인 건축물의 노후화와 피신청인의 지하 암반 굴착 시 진동에 따른 복합적 영향에 의해 피해가 발생된 것으로 판단됐다.[조사 결정] 결정 근거 _ 당사자 간 합의각서에 따라 피신청인은 신청인에게 보상금 5천만 원을 지급했지만, 가옥 손상에 대한 보수 및 도시가스 인입공사는 이행하지 않은 것으로 확인됐다. 신청인은 추가적인 보상금 1천만 원 지급을 원했다. 이에 조정위원회 당시 피신청인에게 보상금 지급 가능 여부에 대해 조정한 결과 피신청인은 보상금액, 지급 시기 및 방법에 대해선 시행사 및 시공사 간에 협의할 사항이나 긍정적으로 검토하겠다고 답했다. 결정 내용 _ 피신청인은 연대하여 1천만 원을 신청인에게 지급하고, 신청인의 피신청인에 대한 나머지 청구는 포기하며, 신청인과 피신청인은 이 사건과 관련해 민·형사 소송 등 일체의 소송을 제기하지 않는다. 조정 결과 _ 신청인과 피신청인이 조정안에 대해 수락했기에 조정이 성립됐다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

주택 건축 가이드_건축분쟁전문위원회

주택 건축 가이드_건축분쟁전문위원회 건축과 관련하여 건축 관계자와 인근 주민 간 분쟁, 관계 전문 기술자와 인근 주민 간 분쟁, 건축 관계자와 관계 전문 기술자 간 분쟁, 건축 관계자 간 분쟁, 인근 주민 간 분쟁, 관계 전문 기술자 간 분쟁이 발생하면 어떻게 할까. 이때는 소송을 통하지 않고 건축분쟁전문위원회에 분쟁의 조정 또는 재정을 신청해 보자. 건축 관계자 건축주, 설계자, 공사 시공자, 공사 감리자. 건축 관계 전문 기술자 건축물의 구조·설비 등 건축물과 관련된 전문 기술 자격을 보유하고 설계와 공사 감리에 참여하여 설계자 및 공사 감리자와 협력하는 자. 조정 분쟁 당사자 사이에 제 3자가 중개하여 화해에 이르도록 함으로써 분쟁의 해결을 도모하는 제도. 알선·중개·중재와 마찬가지로 재판에 의하지 않고 당사자 간 분쟁 해결을 도모하는 제도. 재정 제 3자가 분쟁에 대하여 사실을 조사하고 심문하여 법률적인 판단으로 분쟁을 해결하는 제도. ※ 알선 제 3자가 분쟁 당사자 간에 분쟁을 자주적으로 해결되도록 교섭 장소 제공, 재료 제시, 쟁점 정리 등을 통하여 그간의 교섭과 상의가 원활하게 진행되도록 중개하는 제도. 건축분쟁전문위원회 건축분쟁전문위원회는 중앙건축위원회에 두는 ‘중앙건축분쟁전문위원회’와 시·도지사가 설치하는 지방건축위원회에 두는 ‘지방건축분쟁전문위원회’가 있다. 중앙건축분쟁전문위원회는 특별시장·광역시장·특별자치시장 또는 특별자치도지사가 허가권자인 사항을 관할하고, 지방건축분쟁전문위원회는 시장(행정시의 시장을 포함)·군수·구청장이 허가권자인 사항을 관할한다. 건축물의 건축 등과 관련된 분쟁은 1. 건축 관계자와 해당 건축물의 건축 등으로 피해를 입은 인근 주민 간의 분쟁 2. 관계 전문 기술자와 인근 주민 간의 분쟁 3. 건축 관계자와 관계 전문 기술자 간의 분쟁 4. 건축 관계자 간의 분쟁 5. 인근 주민 간의 분쟁 6. 관계 전문 기술자 간의 분쟁 등이다. 분쟁 조정 등의 예외 다만, 「건설산업기본법」 제69조에 따른 조정의 대상이 되는 1. 설계, 시공, 감리 등 건설공사에 관계한 자 사이의 책임에 관한 분쟁 2. 발주자와 수급인 사이의 건설공사에 관한 분쟁 3. 수급인과 하수급인 사이의 건설공사 하도급에 관한 분쟁 4. 수급인과 제3자 사이의 시공상 책임 등에 관한 분쟁 5. 건설공사 도급계약 당사자와 보증인 사이의 보증 책임에 관한 분쟁 등은 제외한다. 조정 등의 신청 ① 건축물의 건축 등과 관련된 분쟁의 조정 또는 재정(이하 조정 등이라 한다)을 신청하려는 자는 관할 건축분쟁전문위원회에 조정 등의 신청서를 제출한다. ② 조정 신청은 해당 사건의 당사자 중 1명 이상이 하며, 재정 신청은 해당 사건 당사자 간의 합의로 한다. 다만, 건축분쟁전문위원회는 조정 신청을 받으면 해당 사건의 모든 당사자에게 조정 신청이 접수된 사실을 알려야 한다. ③ 건축분쟁전문위원회는 당사자의 조정 신청을 받으면 90일 이내에, 재정 신청을 받으면 180일 이내에 절차를 마쳐야 한다. 다만, 부득이한 사정이 있으면 건축분쟁전문위원회의 의결로 기간을 연장할 수 있다. 「건축법」 제92조 대리인 당사자는 배우자, 직계존·비속 또는 형제자매를 대리인으로 선임할 수 있다. 대리인은 신청의 철회, 조정안의 수락, 복대리인의 선임 행위를 하기 위하여는 당사자의 위임을 받아야 한다. 「건축법」 제91조 분쟁조정신청서 분쟁의 조정 또는 재정(이하 조정 등이라 한다)을 받으려는 자는 다음의 사항을 기재하고 서명·날인한 분쟁조정등신청서에 참고자료 또는 서류를 첨부하여 건축분쟁전문위원회에 제출(전자문서에 의한 제출을 포함한다)하여야 한다. 1. 신청인의 성명(법인의 경우에는 명칭) 및 주소 2. 당사자의 성명(법인의 경우에는 명칭) 및 주소 3. 대리인을 선임한 경우 대리인의 성명 및 주소 4. 분쟁의 조정 등을 받고자 하는 사항 5. 분쟁이 발생하게 된 사유와 당사자 간의 교섭 경과 6. 신청연월일 증거자료 또는 서류가 있는 경우 그 원본 또는 사본을 분쟁조정등신청서에 첨부하여 제출할 수 있다. 「건축법 시행규칙」 제43조의 2 조정 등의 거부와 중지 ① 건축분쟁전문위원회는 분쟁의 성질상 건축분쟁전문위원회에서 조정 등을 하는 것이 맞지 않다고 인정하거나 부정한 목적으로 신청됐다고 인정되면, 그 조정 등을 거부할 수 있다. 이 경우 조정 등의 거부 사유를 신청인에게 알려야 한다. ② 건축분쟁전문위원회는 신청 사건의 처리 절차가 진행되는 도중에 한쪽 당사자가 소를 제기한 경우 조정 등의 처리를 중지하고 이를 당사자에게 알려야 한다. ③ 시·도지사 또는 시장·군수·구청장은 위해 방지를 위하여 긴급한 상황이거나 그 밖에 특별한 사유가 없으면 조정 등의 신청이 있다는 이유만으로 해당 공사를 중지하게 하여서는 안 된다. 「건축법」 제93조 조정의 효력 ① 조정위원회는 조정안을 작성하면 지체 없이 각 당사자에게 조정안을 제시하여야 한다. ② 조정안을 제시받은 당사자는 제시를 받은 날부터 15일 이내에 수락 여부를 조정위원회에 알려야 한다. ③ 조정위원회는 당사자가 조정안을 수락하면 즉시 조정서를 작성하여야 하며, 조정위원과 각 당사자는 이에 기명날인하여야 한다. ④ 당사자가 조정안을 수락하고 조정서에 기명날인하면 당사자 간에 조정서와 동일한 내용의 합의가 성립된 것으로 본다. 「건축법」 제96조 재정의 효력 재정위원회가 재정을 한 경우 재정 문서의 정본이 당사자에게 송달된 날부터 60일 이내에 당사자 양쪽이나 어느 한쪽으로부터 그 재정의 대상인 건축물의 건축 등의 분쟁을 원인으로 하는 소송이 제기되지 않거나 그 소송이 철회되면 당사자 간에 재정 내용과 동일한 합의가 성립된 것으로 본다. 「건축법」 제99조 비용 부담 분쟁의 조정 등을 위한 감정·진단·시험 등에 드는 비용은 당사자 간의 합의로 정하는 비율에 따라 당사자가 부담해야 한다. 다만, 당사자 간에 비용 부담에 대해서 합의가 되지 않으면 조정위원회나 재정위원회에서 부담 비율을 정한다. 「건축법」 제102조

건축 분쟁 조정 쉽고 빨라진다

건축 분쟁 조정 쉽고 빨라진다 사례 1 >>> 건축사 K씨는 건축주로부터 다세대주택 설계의뢰를 받고 건축허가까지 대행했으나, 건축주는 분양이 안 된다는 등 이런 저런 핑계로 설계대금을 주지 않아 한국시설안전공단에 분쟁 조정을 신청했다. 사례 2 >>> A씨는 인접 공사장에서 건축공사를 시작한 뒤로 건축물에 실금이 가고, 담장이 기울어졌다. 해당 구청은 민사로 해결하라하고 시공사는 공사로 인한 원인이 아니라고 발뺌만 한다. 소송을 하고 싶어도 시간과 비용 문제로 고민하던 중 건축분쟁전문위원회가 공단에 설치 운영된다는 소식에 분쟁조정 신청을 준비 중이다. 국토교통부, 건축분쟁전문위원회 시설안전공단에 위탁 운영 건축 인허가, 공사 과정에서 발생하는 건축주와 이웃 주민 간의 분쟁, 설계자와 시공자간의 책임 분쟁 등의 조정은 법원에 가지 않고도 건축분쟁전문위원회에 분쟁 조정을 신청할 수 있게 된다. 국토교통부는 3월 12일 경기 고양시 한국시설안전공단에서 건축분쟁전문위원회 사무국 현판 제막식을 개최했다. 이번 행사는 국토교통부 김진숙 건축정책관, 건축분쟁전문위원들과 장기창 시설안전공단 이사장 및 임직원 등 30여 명이 참석한 가운데 개최했다. 건축분쟁전문위원회는 건축 과정에서 발생하는 다양한 형태의 건축 관련 분쟁을 해결하고자 1996년부터 국토교통부와 특별·광역시·도에 “건축분쟁전문위원회”를 설치 운영토록 하고 있었으나, 사무국 없이 담당 공무원들이 운영해야 하는 업무 부담과 전문성 부족 문제 때문에, 분쟁 접수를 기피하거나 분쟁 조정 시간이 느렸다. 실례로 중앙건축분쟁전문위원회는 최근 5년간 단 1건만 신청됐으며, 시·도 건축분쟁전문위원회를 운영하는 지자체에서는 분쟁 신청이 접수되지 않도록 유도하기 때문에 사실상 위원회 활동이 유명무실했다. 이러한 문제를 개선하고자 국토부의 중앙건축분쟁전문위원회와 시·도의 건축분쟁전문위원회를 통합하고, 주택법에 따라 하자 심사·분쟁조정위원회를 성공적으로 운영하고 있는 한국시설안전공단에 상설 사무국을 설치해 건축분쟁전문위원회를 운영하도록 건축법을 2014년 11월에 개정했다. 또한, 분쟁 조정의 실효성을 높이기 위해 분쟁 조정 기간을 90일에서 60일로 단축했다. 건축분쟁전문위원회는 건축과 관련한 다양한 분쟁을 다루게 되며, 분쟁 상담이나 분쟁 조정 신청을 원하는 경우 한국시설안전공단 사무국으로 문의하거나, 분쟁조정신청서(신청인 성명, 분쟁 조정 사항 등)를 작성해 사무국으로 제출하면 된다. 대상 분쟁은 건축공사에 의한 균열, 진동, 일조권 및 조망 등 인근 주민과 공사자 간의 분쟁, 설계와 시공 책임 소재 등을 둘러싼 설계자, 시공자, 감리자 등 건축 관계자 간의 분쟁, 건축물의 건축 허가 및 공사 추진에 찬성 또는 반대하는 인근 주민 간의 분쟁 등이다. 국토교통부 관계자는 “한국시설안전공단에 상설 사무국을 설치해 전문성을 가지고 민원인의 입장에서 업무 처리하고, 허가관청에서도 분쟁 조정을 적극 권유하면서 분쟁전문위원회가 활성화될 것으로 기대한다”고 전했다. 앞으로 국토교통부와 한국시설안전공단은 건축분쟁전문위원회의 현판식을 계기로 위원회의 내실 있는 운영과 활성화를 위해 각 시·도를 통해 홍보 독려하는 등 긴밀히 협력해 가기로 했다. 문의 한국시설안전공단 사무국 031-961-1651, 1671 * 분쟁조정위원회 : 분쟁 해결을 위한 국민들의 시간, 비용, 소송 부담 등을 완화하기 위해 행정청에서 당사자 간 분쟁 해결을 유도하는 현실적인 조정안을 제시하는 법률 및 관련 분야 전문가로 구성한 위원회다. 위원회의 분쟁 조정 시 재판상 화해 등과 동일한 효력을 갖는다.

국토안전관리원, ‘2020년도 건축 분쟁 조정 사례집’ 발간

국토안전관리원, ‘2020년도 건축 분쟁 조정 사례집’ 발간

국토안전관리원은 ‘2020년도 건축분쟁 조정 사례집’을 발간했다. 이번에 발간된 사례집에는 작년 한해 건축분쟁 전문위원회에 접수·처리된 대표적 사례를 유형별로 수록해 분쟁 당사자의 주장, 조정 결과, 각 사건의 시사점 등을 정리하여 실제 분쟁 해결에 참고할 수 있도록 했다. 특히, 이번 사례집은 인근의 신축 공사로 인해 균열 등의 피해 분쟁이 발생했을 때 입증자료로 활용할 수 있는 ‘건축물 사전 현황조사 요령’을 함께 수록함으로써 당사자 간 원만한 해결에 도움이 되도록 했다. 국토안전관리원은 사례집을 쉽게 열람 및 내려받기가 가능하도록 건축분쟁 전문위원회 국토안전관리원 자료실에도 함께 게시했다. 문의 건축분쟁 전문위원회 055-771-8448 www.adm.go.kr 국토안전관리원 www.kalis.or.kr

뉴스/칼럼

전원뉴스

2021-02-27

【NEWS & ISSUE】 건축분쟁 조정 사례집 발간

건축분쟁 조정 사례집 발간이웃과의 건축 분쟁, 사례 통해 쉽게 해결 국토교통부는 건축분쟁에 대한 신속하고 객관적인 해결을 위해 운행 중인 ‘건축분쟁 전문위원회’의 분쟁 조정 결과를 바탕으로 ‘건축분쟁 조정 사례집’을 제작하여 배포한다. 이번에 제작한 사례집은 2015년 위원회 설립 이후 접수된 181건의 실제 분쟁사건에 대한 위원회 조정 결과를 토대로 제작되었다. 사례집에는 건축 공사장과 인접한 건축물의 피해, 설계 계약 및 대금, 일조 및 조망 피해 등 일상생활에서 쉽게 접하는 분쟁에 대한 조정 결과를 담고 있다. ‘건축분쟁 조정 사례집’이 발간됨으로써 건축분쟁을 사전에 예방하고 분쟁 발생 시 유사한 분쟁사건을 참고하여 사전에 원만한 합의를 이루는 등 분쟁 해결에 도움이 될 것으로 기대를 모으고 있다.이번에 발간한 건축분쟁 조정 사례집은 한국시설안전공단 누리집 (www.kistec.or.kr 국민분쟁해결-건축분쟁전문위원회 사무국)을 통해 누구나 볼 수 있으며, 281개 지자체에 배포된 책자를 통해서도 확인이 가능하다. 국토부 관계자는 “국민들이 분쟁 조정 사례를 참고해 분쟁 해결의 실마리를 찾도록 돕고, 국민 편의와 재산을 보호하기 위해 지속적으로 사례집을 제작하여 배포할 계획”이라고 말했다.문의 건축분쟁전문위원회 사무국 | 055-771-4861 www.kistec.or.kr 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

2018 APRIL vol.229 CONTENTS SPECIAL FEATURE 우리 집에 잘 어울리는 옷은_외벽재옷이 사람의 날개라면 주택의 날개는 외장재, 특히 외벽재[表皮]라고 할 수 있다. 외벽재 본연의 기능은 옷처럼 자외선과 바람, 비, 눈, 더위, 추위, 소음 등 외부 환경으로부터 구조재와 재실자를 보호하는 것이다. 최근엔 주택의 이미지를 중시하면서 고기능은 물론 재료와 질감, 색채 면에서 다양한 외벽재가 등장하고 있다. 외벽재[치장재]는 주택의 형태와 유지관리에 큰 영향을 주므로 선택할 때 신중해야 한다. 외벽재는 건축물 전체의 디자인에 적합하고, 용도 및 보수, 내구성 등의 목표를 달성할 수 있는 제품이 바람직하다. 090 경제성·내구성·미관성, 삼박자를 갖춘 외벽재는092 외벽재, 현재가 아닌 미래를 보고 선택하자096 친환경 건축자재로 만든 ‘KD우드테크’ 목재 사이딩098 새로운 벽돌 패러다임 제공 ‘브릭코Bricko’100 집을 아름답게 유지하는 ‘KMEW’ 세라믹 사이딩102 가볍고 튼튼한 ‘TORAY’ 세라믹 사이딩 HOUSE STORY 전원 속 집들에 관한 행복한 이야기106 도자예술마을 속 눈에 띄는 이천 상가주택114 신혼부부의 전원 스케치 충주 화가의 집120 주부의 마음을 사로잡은 세종 명랑한 집126 개비온 월로 마구마구 시선 강타 미사강변 상가주택134 산촌생활을 꿈꾼 아내를 위한 양평 전망 좋은 집140 자연과 햇살과 바람을 담은 광주 이안가李安家148 외쪽지붕으로 천의 얼굴을 한 김해 우솔가 ARCHITECT CORNER 154 다 같이 웃는 양평 ^^_하하집162 반듯한 땅, 비뚤어진 집 청라 로모 V-하우스168 이야기가 소록소록 쌓이는 아산 담온가談蘊家176 자발적 고독이 허락되는 집 영종도 ‘휴가’ HOME & GARDEN 194 사계절 풍성한 식재 디자인정원은 하나의 공간이다. 그렇기 때문에 정원 디자이너는‘그 공간을 무엇으로 어떻게 채우느냐’는 과제와 맞닥뜨리게 된다. 한편, 정원은 계절에 따라 변화하면서 시간의 흐름을 담는다. 각양각색의 식물들은 그 모양만큼이나 생육 습성이 다르고, 그렇기 때문에 정원에서 각각의 고유한 역할을 담당하게 된다. 정원 디자이너는 식물을 적재적소에 배치함으로써 사시사철 아름다운 정원을 연출해야 한다. HOUSING INFORMATION 088 HOT SPOT 온돌문화, 국가무형문화재 지정 예고184 STYLING INTERIOR 중정과 아늑한 다락이 있는 용인 오더프리마2 200 HOT PLACE 독일식 패시브하우스 전용 창호, ㈜엔썸 케멀링KÖMMERLING 88204 쾌적한家 건강한家 패시브/제로에너지주택 좋은 창호의 선택과 하자를 줄이는 요령210 HOME PLAN 자신만의 오롯한 공간, 삼각형 집 212 ARCHITECTURE DESIGN 내게 꼭 맞는 집짓기 설계도면 까사 서큘러Casa Circular216 집에서 즐기는 힐링 소요가逍遙家218 Space planning 거실 공간 레시피Recipe222 BLIND STORY 전동 블라인드의 필요성 224 기업 REPORT 전통 구들과 현대식 난로의 결합 ㈜구들 구운돌 벽난로226 자재 가이드 열 교환기 종류 및 특징228 법령 산책 ‘건축분쟁전문위원회’ 조정 사례로 보는 건축 분쟁 해결 가이드086 김창범 시인의 시로 짓는 집 벌판 끝에 세운 집232 사색의 공간 집과 건축Dwelling and Architecture236 News & Issue087 창간 19주년 기념사192 창간 19주년 기념 이벤트 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr