월간 전원주택라이프

THEME 02 매입 비용을 체크하고 부지를 점검하자집을 지으려면 자금 마련을 위한 구체적인 목표를 설정하고 구체적인 계획을 수립해야 한다. 집 짓기에 필요한 자금 중 가장 많은 돈이 드는 부분은 바로 부지 매입비와 건축비이기 때문이다. 특히 부지 매입비의 경우 지역에 따라 차이가 크기 때문에 자신의 자금 계획에 맞는 지역을 선택하는 것이 중요하다. 지역에 따라 땅값이 집짓기 예산의 75%에 육박하기도 하고, 같은 지역이라도 크기나 위치, 주변 환경에 따라 땅값의 차이가 심하기 때문이다. 어디에 부지를 마련할 것인지, 크기는 어느 정도로 할 것인지 등에 대해 구체적인 그림을 그려보아야 한다.기획 | 편집부 정리 이종수 비용 한계 설정하기주택 부지는 건축주의 성향과 예산, 접근성, 사용 목적 등 다양한 관계에서 살펴보게 된다. 그중 부지 구입 예산은 건축주 스스로 대출 등을 포함해 그 한계를 명확하게 설정해야 한다. 예산을 초과해 집 짓기를 포기하게 되는 불상사를 방지하기 위해서는 부지 매입이 전체 예산에서 차지하는 비중을 정확하게 결정해야 한다. 예비 자금이나 추가 대출이 여의치 않은 경우, 부지 매입 결과에 따라 건축 가능 여부까지 영향을 받기 때문이다.원하는 지역의 부지 시세는 포털 사이트에서 부동산 정보를 검색하면 대략적인 금액을 추산할 수 있다. 대략적인 금액을 정했으면, 반드시 현지를 답사하고 현지 부동산 중개업소에서 상세한 정보를 확인해야 한다. 부동산 정보업체의 부지 시세와 실제 거래 가격은 다른 경우가 많으므로 반드시 현지 점검으로 비용을 확인하는 것이 좋다. 그래서 ‘어느 지역, 몇 평의 부지’가 아니라 명확하게 부지 매입 비용과 한계를 설정해야 한다. 부지 특성 점검여러 가지 조건이 맞는 지역을 선택했으면, 본격적으로 지도를 펼치고 부지를 점검하고 가능한 한 현장을 방문해 부지와 그 주변을 꼼꼼하게 점검한다. 보행로의 편의성과 차량 접근성, 이웃과 동네 분위기, 커뮤니티, 보안, 부지 가격 등도 신중하게 고려한다. 부지에 접한 진입로의 경우 지도상에 도로로 표시돼 있지만, 실제로 차량이 출입하지 못할 정도로 폭이 좁거나 사유지인 경우 건축 허가를 받을 수 없으므로 반드시 지적도를 바탕으로 현장을 유심히 살피는 것이 좋다. 지도는 대부분 아래쪽이 정남향이므로 부지의 정확한 방향을 체크하는 데도 도움이 된다. 또한 각종 포털 사이트에서 제공하는 지도 서비스는 교통량도 수시로 제공하므로 시간대별로 부지 주변 근거리 및 원거리 교통도 미리 점검할 수 있다. 우리나라는 비교적 산이 많은 편이라 도심에 가까운 곳이라도 전원의 느낌을 살릴 수 있는 곳이 많다. 귀농이나 귀촌이 아니라면 십여 분 거리에 대중교통, 의료시설, 시장, 마트 등 생활 인프라를 갖춘 곳인지 지도를 통해 용도별로 반드시 미리 확인해둔다. 그리고 민원 등 주변 텃세가 심한 곳, 집성촌, 경치는 좋지만 경사가 심해 토목 등 추가 공사비가 많이 드는 곳, 개발제한구역, 문화재 발굴 현장 인근, 매립을 해 지반이 약한 곳, 뉴타운 같은 장기간의 대규모 건설현장 주변 등은 피하는 것이 좋다. 대상지 주변에 유해한 시설이나 혐오시설 등이 없는지도 꼼꼼하게 살펴보도록 한다. 지도만 보고 부지 앞에 물이 있어 낭만적 풍경이나 여름철 물놀이를 생각하고 구매했다가 막상 상류에 있는 축산농가로 인한 악취 때문에 꽉 닫은 창문 너머로 바라만 보는 낭패를 당할 수도 있다.지구단위계획이 수립돼 있는 지역이라면 반드시 해당 지자체에서 지구단위계획 결정도와 지침을 열람해야 한다. 건폐율과 용적률은 물론이고 지붕의 형태와 층수, 외벽 재료, 담장 설치 여부, 차량 출입 위치, 외벽 설치 구간, 색채. 실외기 설치 위치 등에 관한 가이드라인을 지정하고 있어 단독주택이라도 나의 의지대로 계획하지 못하는 경우가 많기 때문이다. 지자체 홈페이지 자료실이나 도시계획과 등에서 열람하거나 문의할 수 있다.전기 및 전화, 상하수도, 가스 등 기반 시설도 중요하다. 수도가 연결돼 있는 곳인지, 지하수 개발이 용이한지 확인해봐야 한다. 동네에 공동 오수처리장이 있으면 정화조를 설치하지 않아도 된다. 주변 강이나 저수지보다 수위가 낮은 곳은 집중 호우 시 피해를 당할 수 있다. 또한 경사가 심한 곳은 예상외의 추가적인 토목 공사비가 들어갈 수 있다.그 밖에도 미처 열거하지 못한 여러 상황은 일반인들의 경우 판단하기 매우 어렵다. 반드시 전문가의 도움을 받아 진행하는 것이 바람직하다. 오랫동안 소유하고 있는 익숙한 땅이라도 주변의 단지나 도로 등의 예상 개발 방향을 꼭 확인해 피해를 당하지 않도록 해야 한다. 부지 선택 시 꼼꼼하게 확인해 추가 공사비 발생 피해를 줄인다면 그 어떤 경제적 가치보다 유용할 수 있다. 땅 고를 때 현장답사는 필수전원생활에 필요한 부지를 매입하기 위해서는 공부에 대한 확인과 함께 현장답사가 꼭 필요하다.현장답사는 자신이 매입하려는 토지의 현황을 직접 확인하는 것을 말한다. 현장답사의 목적은 공부상에 나타난 사항과 현황이 맞는지를 확인하고 현장 상황, 서류상에서 찾을 수 없는 문제(주변에 오염시설이나 혐오시설의 분포, 경사도 등)가 없는지를 직접 알아보기 위한 것이 목적이다. 자신이 목적한 대로 사용하는 데 문제가 없는 땅인지 확인하는 과정이 바로 현장답사다.현장답사를 하기 전에 인터넷상의 위성 지도를 통해 현황과 주변 사항을 우선 확인할 수 있다. 다음 관청에서 토지이용계획확인서와 지적도를 떼어 땅의 용도와 지적사항을 우선 확인하고 출발해야 한다. 지도와 지적도는 필수로 준비해야 한다.주의 깊게 볼 내용이 도로 사정이다. 도로가 있는지가 가장 중요하고 우선 확인해볼 사항이다. 지적상에 도로가 있더라도 현황에서는 없는 경우도 있으므로 공부상 도로와 현황 도로를 맞춰봐야 한다.또 고속도로와 국도의 접근성을 챙겨봐야 하고 향후 도로 계획에 대해서도 알아봐야 한다. 도시 사정을 확인할 때는 도시와의 접근성에 대한 고려가 필수다. 도시에서 가깝다는 것은 전원생활을 좀 더 편리하게 할 수 있다는 것이다. 도로가 확장 개통되는 시점을 고려해 국도 주변의 땅을 물색하면 좋다.현장답사에서 자연경관을 우선으로 챙기는 경우가 많은데 너무 빠지지는 않아야 냉정해질 수 있다. 경관에 홀리면 다른 것을 놓치기 쉬운데 바로 자연재해다. 예를 들어 강변의 경우는 경치는 좋을지 몰라도 장마철에는 강의 범람으로 비싼 대가를 치를 수 있다. 계곡 옆에 있는 땅도 여름철 폭우로 위험해질 수 있으며 전망 좋은 땅은 겨울철 진입에 문제가 생길 수 있다. 이런 부분에 대해 가장 쉽게 확인할 수 있는 것은 마을 주민들이다. 동네 슈퍼나 마을 이장 등을 만나보면 정보 쉽게 확인할 수 있다.내가 원하는 부지에서 어떤 일을 할 수 있고, 주변에 살고 있는 주민들의 인심은 어떤지 현장답사를 통해 확인해 보아야 하는데 쉽지는 않다. 그러므로 전원생활을 위한 목적으로 땅을 찾을 때는 몇 번을 답사해야 한다. 계절별로, 시간대별로, 기후에 따라 부지가 어떻게 변하는지를 확인해 보는 것이 가장 좋다. 하지만 쉽지 않다. 시간을 너무 끌다 보면 좋은 땅은 놓칠 수 있다.괜찮은 물건이라면 머뭇거릴 새 없이 다른 사람이 채가게 되기 때문에 빨리 핵심 포인트를 확인한 후 선점해야 한다. 그러기 위해서는 포인트를 잘 짚어야 한다. 땅도 마찬가지다. 그것이 바로 현장답사 노하우다. ▶IN SHORT◀ 땅을 살 때 꼭 확인해야 할 서류 5가지토지(임야) 대장토지(임야) 대장은 토지(임야)의 주소와 지번, 지목(변경 여부), 면적, 소유권의 변동 사항 등을 확인할 수 있다. 그리고 하단에 토지의 등급과 개별공시지가가 표기된다. 여러 명의 명의로 되어 있는 경우에는 공유자 명부가 첨부돼 있다.토지대장에서는 지번과 면적, 지목 등을 주의 깊게 봐야 한다. 거래하고자 하는 땅의 면적과 지목이 토지 등기부등본상에 다르게 기재되어 있거나 혹은 실제 토지의 면적이나 지목이 다를 경우, 토지대장에 나타나는 면적과 지목을 기준으로 한다.지적도지적도에는 토지의 소재, 지번, 지목, 경계, 도면 등이 등록돼 있다. 현장답사를 할 때 꼭 필요하다. 부동산의 모양과 도로, 인접 토지와의 경계 등을 확인할 때도 지적도가 중요하다. 지적도상 도로가 접해 있어야 개발행위허가 등이 가능하다. 하천이나 구거(도랑) 옆에 있는 땅은 하천의 범람 등으로 지적도 상의 경계와 현황이 다를 수 있다.지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 있으면 임야도를 발급받아야 한다. 지목은 임야라도 지번 앞에 ‘산’이 없는 일반 지번의 경우에는 ‘토임’이라 해서 등록 전환됐기 때문에 지적도를 확인해야 한다.토지이용계획확인서토지이용계획확인서는 땅의 현재 상태와 활용 가능성 여부 및 규제사항 등 토지의 이용에 관한 모든 것을 한눈에 확인할 수 있는 서류다. 토지 소재지 주소와 지번, 지목, 면적 등의 기본적인 사항과 함께 도시관리계획상의 용도지역, 용도지구, 용도구역, 도시계획시설, 지구단위계획 여부 등을 표시해 놓았다. 그 땅을 어떤 용도로 사용할 수 있고 어떤 규제를 받고 있는가도 알 수 있다.등기부등본토지등기부등본은 토지의 소유권과 그 외의 권리관계, 소유주를 확인할 수 있다. 토지에 건물이 있을 경우, 건물의 등기부 등본은 별도로 존재하므로 이를 확인해야 한다. 거래할 때 등기부등본상의 명의자와 실제 계약자를 신분증을 통해 꼭 확인해야 한다. 만일, 불가피한 사정이 있어 대리로 거래를 할 경우에는 부동산 매도에 대한 위임장을 확인하고 잔금 지급과 소유권이전 등기가 동시에 이행되도록 한다.등기부등본에 나타나 있는 법적 권리관계를 꼼꼼히 따져야 한다. 경매, 저당권, 가압류, 가처분, 가등기, 예고등기와 같은 사항들이 설정되어 있는지 확인해야 하는 것이다.토지 등기부등본에 나타나 있지 않은 권리관계도 있다. 토지에 소유자가 아닌 사람이 묘지를 쓴 경우에는 아무리 소유권 이전을 해도 함부로 묘지를 이장하라고 요구할 수가 없는 분묘기지권, 해당 주민들이 관습적으로 도로 등으로 사용하는 토지는 소유권이전이 어렵다.땅과 건물의 소유자가 달라져도 땅의 분리된 건물이나 나무의 소유권은 인정되는 법정지상권, 건물 소유자에게 채권을 변제받을 때까지 점유, 임차, 유치할 수 있는 점유권, 임차권, 유치권 등이 있다. 이러한 권리는 등기부등본상에 기재되지 않아, 현장답사를 통해 탐문해 봐야 한다.건축물대장토지에 건축물이 있는 경우에는 반드시 건축물대장을 통해 소유자와 평수, 구조 등을 확인해 정상적인 건물인지 무허가 건물인지를 알아봐야 한다. 건축물이 사용할 수 없는 폐가라 하더라도 토지를 매입할 때 지상권에 대한 부분도 반드시 명시해야 한다. 또 토지주와 건축물 주인이 같은 사람인지를 확인해야 한다. 서로 다른 경우도 종종 있으므로 건축물에 대한 계약도 별도로 해야 한다. 전원주택으로 재테크 해법을 찾아라!글로벌 금융위기를 전후로 부동산 가격이 폭락하면서 몇 십 년간 이어져온 집값 상승에 따른 자산 불리기 신화가 깨졌다. 정부의 부동산 살리기 정책과 금리 인하, 청약 제도 개편 등으로 주택 매매와 분양시장에 불을 지피고 있지만, 여전히 향후 집값이 오르거나 유지될 거라고 확신할 수 있는 사람은 없다. 그래서 땅에 대한 정확한 정보에 더 목말라 한다. 그렇다면 전원주택으로는 재테크가 가능할까? 대정하우징엔 박철민 대표는 오히려 전원주택지에서 그 해법을 찾는 게 낫다고 분석했다. 땅은 그 쓰임새와 시대에 따라 투자가치가 달라진다. 박철민 대표가 추천하는 전원주택지를 통해 그 미래가치를 가늠해 보기 바란다. 도움말 박철민 (주)대정하우징엔 대표, 한국 전원주택 사업협회 회장 강원권교통망이 우수한 원주는 제2영동고속도로와 복선 전철 및 산업단지 개발 영향을 받고 있고, 강릉은 2018년 동계올림픽 유치 이후 빙상 종목과 미디어촌, 선수촌 건립 예정지로 각종 투자 문의가 잇따르는 지역이다. 삼척은 복합에너지 거점 도시로 주목받고 있다. 원덕지구에 15조 원대의 에너지 산업을 유치하는 제1종합에너지 단지가 들어설 예정이고, 근덕지구에는 복합화력발전소와 원자력발전소를 유치하는 30조 원대의 제2종합에너지 단지 등 모두 45조 원대의 개발이 예정돼 있다. 원주와 횡성, 평창 지역이 2018년 동계올림픽 직접 영향권역이고 강릉과 동해, 속초 지역은 해양 레저 위락 영향권역이다.충청권충청권의 핵심 지역은 세종시와 천안, 아산, 당진 등이다. 이들 지역은 인구가 지속적으로 증가하면서 성장 잠재력이 큰 곳으로 부상하고 있다. 대전지구는 사업비 5조 원 규모의 초대형 국책 과학기술 프로젝트인 과학벨트 건립 계획과 맞물려 세종시 인근 주택 및 토지 가격은 동반 상승하고 있으며, 인근 지역도 관심이 높아지고 있다. 당진은 철강사업의 메카답게 산업 경제 활동 인구의 증가와 더불어 주거지도 증가하고 있는 지역이다.제주특별자치도제주특별자치도는 2006년 7월 1일 강화된 자치권을 주요 골자로 한 제주특별자치도 특별법 통과에 따라 다양한 개발사업을 진행하고 있다. 선진적인 지방분권을 기반으로 제주특별자치도는 규제를 대폭 완화하고, 관광을 비롯해 교육, 의료, 청정 1차 산업과 정보기술(IT), 바이오기술(BT) 등 첨단 산업을 핵심 산업으로 육성한다는 계획이다. 서귀포시는 혁신도시, 신화역사공원, 예래휴양형 주거 단지 조성 등 각종 국책사업과 개발사업이 활발히 진행되고 있다. 이 때문에 개발지 인근 지역도 관심이 높아지고 있다. 성산일출봉과 거문 오름 등이 유네스코 세계문화유산으로 지정되고, 세계 7대 자연경관으로 선정되면서 영어교육도시 및 첨단과학기술 단지 등 개발 붐과 맞물려 중국과 일본 관광객도 꾸준히 증가하고 있어 들썩이고 있다.수도권 수도권을 보면 개발 호재가 강하게 작용하는 지역으로 제2영동고속도로, 판교~여주 간 복선 전철, 성남~장호원 간 자동차 전용도로, 수서~평택 간 전철, 인천~평창 복선 전철 등 각종 국책 사업들이 진행되는 곳으로 용인과 광주, 남양주, 이천, 여주, 인천, 포천, 평택 등을 꼽을 수 있겠다. 규제 완화가 예상되는 수도권 지역은 수도권 남부 193㎢에 달하는 토지거래허가구역이 풀린 곳으로 전원주택과 공장용지 수요가 꾸준히 늘고 있다. 수도권에만 적용하는 공장 총량제와 3권역 내의 공장입지 규제가 개선됨으로써 특히 성장관리권역에 대한 공장부지의 수요와 관심이 늘어날 것으로 보인다. 자연보전권역에서는 수질오염 총량제를 시행하는 시군의 경우에는 도시 및 지역개발사업, 대형 건축물 관광지 조성, 공장 신증설 등이 가능하다. 이 밖에 자연환경이 뛰어나고 최근 들어 전철과 고속도로 개통으로 교통여건이 좋아진 가평과 양평도 빼놓을 수 없다.문의 (주)대정하우징엔 T 02-566-9400 W www.jwnews.com전원주택라이프 더 보기 www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp

[법률상담] Q&A 원사업자(수급인)가 부도가 나 원공사대금 채권이 가압류됐는데 하수급인이 발주자(도급인)에게 하도급 공사 대금을 지급받을 수 있는지요?

집 한 채 지으려면 여러 면에서 부딪히는 일이 많습니다. 가족이 평생을 할 집이라 좋은 게 좋은 것이라고 넘기면 큰일 납니다. 특히 전원주택은 건축주 스스로 모든 것을 풀어야 하기에 세심하게 따지고 법을 빌리지 않으면 낭패 보기 십상입니다. 전원주택을 지으면서 법률적으로 어떻게 해야 할지 모르시는 부분이 있다면 ≪월간 전원주택라이프≫로 내용을 적어 보내주세요. 법무법인 동서파트너스 이근창 변호사가 속 시원히 답변해 드립니다. [Q] 甲은 발주자 A로부터 건물 신축 공사를 도급받은 다음 그 신축 공사 중 토공사에 관해 乙과, 인테리어 공사에 관해 丙과 하도급 계약을 체결했습니다. 그런데 공사 완료 후 甲은 A로부터 공사 대금을 지급받지못한 상태에서 부도가 났습니다. 이에 乙이 A에게 甲으로부터 지급받지 못한 하도급 공사 대금의 지급을 직접 청구했고 이후 丙도 A에게 하도급 공사 대금을 청구했습니다. 그런데 乙이 A에게 공사 대금을 직접 청구한 후 甲의 채권자인 B가 甲의 A에 대한 공사 대금을 가압류했고 丙의 직접 청구는 그 이후에 도달하였습니다. 이 경우 乙과 丙은 A로부터 공사 대금을 지급받을 수 있는지요? [A] 하도급 거래 공정화에 관한 법률(이하 '하도급법')은 다음과 같이 발주자에 대해 하수급인에 대한 하도급 대금의 직접지급의무를 규정하고 있습니다.제14조(하도급대금의 직접지급) ① 발주자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 발생한 때에는 수급사업자가 제조 · 수리 · 시공 또는 용역수행한 분에 상당하는 하도급대금을 해당 수급사업자에게 직접 지급하여야 한다.1. 원사업자의 지급정지 · 파산 그 밖에 이와 유사한 사유가 있거나 사업에 관한 허가 · 인가 · 면허 · 등록 등이 취소되어 원사업자가 하도급대금을 지급할 수 없게 된 경우로서 수급사업자가 하도급대급의 직접지급을 요청한 때2. 발주자가 하도급대금을 직접 수급사업자에게 지급하기로 발주자 · 원사업자 및 수급사업자간에 합의한 때 또한 이외 직접 청구권의 발생 사유로 하도급대금 지급 2회 지체, 지급보증의 미제공 등을 규정하고 있습니다.따라서 원수급인이 부도가 난 경우 하수급인이 발주자에게 하도급 대금의 직접 지급을 요청한 때에 발주자는 하수급인에게 하도급대금을 지급할 의무가 발생하며 하도급법 제14조 제2항에 의해 직접 지급 사유가 발생하면 발주자의 원수급인에 대한 대금 지급 채무와 원수급인의 하수급인에 대한 하도급대금 지급 채무는 그 범위 내에서 소멸하게 됩니다. 그런데 이 사안에서는 첫째, 丙의 입장에서 볼 때 원도급계약상 공사대금채권이 가압류되고 그 이후에 하도급법 제14조에 의한 직접지급사유가 발생한 경우이므로 가압류에도 불구하고 직접 청구권을 행사할 수 있는지가 문제 되고 둘째, 乙의 입장에서 볼 때 하수급인이 발주자에게 직접 지급을 청구하고 실제 대금을 지급받기 전에 원도급계약상 공사대금채권이 가압류된 경우이므로 가압류권자가 乙에게 대항할 수 있는지 여부가 문제 됩니다.하수급인의 공사 대금 직접청구권과 원도급계약상 공사대금채권의 가압류에 관하여 대법원은 "하도급거래공정화에 관한 법률 제14조 제1항 제1호의 규정상, 원사업자의 부도로 원사업자가 하도급대금을 지급할 수 없어 수급사업자가 발주자에게 하도급 대금의 직접지급을 요청하면 발주자는 수급사업자에게 하도급공사대금을 직접 지급하여야 할 의무를 지는 한편 발주자의 원사업자에 대한 대금지급채무와 원사업자의 수급사업자에 대한 하도급대금 지급채무는 지급된 범위 안에서 소멸하게 되나, 그렇다고 하여 그 사유발생 전에 이루어진 강제집행 또는 보전집행의 효력을 배제하는 규정은 없으므로 그 규정들에 의한 하도급대금 직접지급사유가 발생하기 전에 원사업자의 제3채권자가 원사업자의 발주자에 대한 채권에 대하여 압류 또는 가압류 등으로 채권의 집행보전이 된 경우에는 그 이후에 발생한 하도급공사대금의 직접 지급사유에도 불구하고 그 집행보전된 채권은 소멸하지 않는다"고 판시하고 있습니다(대법원 2003.9.5. 선고 2001다64769 판결). 따라서 이 사안에서 丙은 직접지급 청구를 하기 전에 원도급계약상공사대금채권이 가압류됐기에 丙은 직접청구권을 행사할 수 없습니다. 乙의 경우는 직접지급청구를 한 후 원사업자의 발주자에 대한 채권에 가압류가 이루어진 경우이므로 가압류의 대상채권이 이미 소멸한 것이어서 가압류 효력이 없게 돼 乙이 가압류 채권자에 우선하게 됩니다. 그런데 이 사안에서 乙이 A에게 직접청구를 한 후 하도급 대금을 실제 지급받기 전에 원공사대금에 대한 가압류가 이루어졌는데 발주자의 원수급인에 대한 대금지급채무가 乙이 직접 지급청구를 한 때인지, 아니면 乙이 실제 하도급 대금을 지급받은 때인지가 문제 됩니다. 위 대법원 판례는 직접 지급청구권이 발생하더라도 하수급인이 실제로 지급받지 못한 상태에서는 가압류가 가능하다고 해석될 여지를 남겨 두었지만 명확치 않으며, 다수의 견해 및 하급심 판례는 직접지급사유가 발생하면 실제로 하도급 대금을 지급받지 못한 상태에서 원도급계약상 공사 대금 채권에 대해 가압류를 하더라도 가압류권자는 직접지급청구권자에게 대항할 수 없다고 하고 있습니다. 이에 乙은 가압류권자에 우선해 공사대금을 받을 수 있습니다.한편 건축 공사는 일반적으로 하수급인이 여러 명인 경우가 대부분인데 발주자에 대해 하도급대금의 직접 지급을 요청한 하수급인이 수인인 경우 그들 사이의 우선순위를 정하는 방법이 문제될 수 있습니다. 이에 대해서는 수인의 하수급인들을 평등하게 취급해야 한다는 견해와 하도급대금의 직접 지급을 요청한 의사표시가 발주자에게 먼저 도달한 수급사업자를 선착순으로 우선 취급해야 한다는 견해로 나누어질 수 있습니다. 그런데 하도급법 시행령 제4조 1항이 수급 사업자의 직접지급 요청은 그 의사 표시가 발주자에게 도달한 때부터 효력이 발생한다고 규정하고 있으므로 수인의 수급 사업자들 사이의 우선순위도 공사 대금의 직접 지급을 요청하는 의사 표시가 발주자에게 도달한 시점을 기준으로 선착순으로 정해져야 한다는 것이 판례입니다.원수급인이 부도가 나면 원수급인은 하도급 공사 대금 채무 이외에 많은 채무를 부담하고 있는 것이 보통이고, 이에 따라 원수급인이 부도가 나자마자 공사 대금 채권에 대해 세무서의 체납처분에 의한 압류, 제3 채권자의 가압류 등이 이루어지고 다수의 하수급인들도 직접청구를 하게 됩니다. 따라서 이 사안 및 판례 등에 비추어볼 때 하수급인은 원수급인이 부도가 나는 경우 최대한 빨리 발주자에게 내용증명 등의 방법으로 직접청구를 하여야 할 것입니다. 이근창 변호사는 사법연수원 제34기로 광주과학고등학교, 카이스트 경영과학과, 조지워싱턴 로스쿨 IBT(국제거래법 프로그램), 서울대학교 법과대학 전문분야 법학연구과정(M&A의 이론과 실무)을 수료하고 법무법인 에이스, 법무법인 지성을 거쳐 현재 법무법인 동서파트너스에 재직 중이다. 다수의 중소기업 법률고문을 맡아 기업자문을 하고 있으며 부동산, 건축 관련 분쟁 등 일반 민 · 형사에 관한 업무도 수행하고 있다. 문의 02-3471-3705 kclee0@hanmail.net

집 한 채 지으려면 여러 면에서 부딪히는 일이 많습니다. 가족이 평생을 할 집이라 좋은 게 좋은 것이라고 넘기면 큰일 납니다. 특히 전원주택은 건축주 스스로 모든 것을 풀어야 하기에 세심하게 따지고 법을 빌리지 않으면 낭패 보기 십상입니다. 전원주택을 지으면서 법률적으로 어떻게 해야 할지 모르시는 부분이 있다면 ≪월간 전원주택라이프≫로 내용을 적어 보내주세요. 법무법인 동서파트너스 이근창 변호사가 속 시원히 답변해 드립니다. [Q] 甲은 자신 소유인 대지에 근저당권을 설정하고 은행에서 대출을 받은 후, 대지 지상에 10세대 구분 건물로 구성된 아파트 1개 동을 신축했습니다. 건물이 완공되자 甲은 채권자인 A가 신청한 가압류 등기촉탁으로 아파트에 대한 소유권보존등기를 마쳤으나 대지권 등기는 하지 않았습니다. 그 후 A가 101호에 건물에 대해서만 강제경매 개시결정을 받았고 이 경매절차에서 제가 이 건물을 경락받았습니다. 이 경우 대지 지분에 대한 소소유권도 취득하게 되는 것인지요? [A] 하나의 건물이라 하더라도 구조상 구분된 여러 개의 부분이 독립한 건물로 사용될 수 있을 때에는 그 각 부분은 각각 소유권의 목적으로 할 수 있습니다. 이를 집합건물이라고 하는데 집합건물에 대해서는 '집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률'(이하 집합건물법)이 적용됩니다. 집합건물법은 구분소유권, 전유부분, 대지사용권 등을 규정하며 전유부분이란 구분소유권의 목적인 건물부분을 말하고 대지사용권은 구분소유자가 전유부분을 소유하기 위해 대지에 가지는 권리를 말합니다. 그러므로 대지에 대한 소유권은 물론 지상권, 전세권, 임차권 등도 대지사용권이 될 수 있으며 등기를 요하지 않습니다.집합건물법 제20조 제1항은 "구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다"고 규정하는 한편, 제2항에서는 "구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만 규약이나 공정증서로써 달리 정한 때에는 그러하지 아니한다"고 규정해 전유부분과 대지사용권의 분리처분을 금지하고 있습니다. 이와 같이 집합건물의 구분소유자가 갖는 대지사용권으로서 건물과 일체·불가분성을 갖는 것을 대지권이라고 합니다. 따라서 분리처분을 허용하는 규약이나 공정증서가 없는 경우 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르고 전유부분과 분리해 처분하는 행위는 무효입니다.그런데 전유부분과 대지사용권의 일체불가분성이 인정되는 것은 대지권이 성립한 때부터이며 대지권등기를 했는지 여부와는 관계없습니다. 구체적으로 살펴보면 ①대지사용권을 이미 취득한 자가 집합건물을 신축한 때에는 그 건물을 완성한 때, ②기존 건물을 구분해 집합건물로 하는 때에는 구분한 때, ③기존 건물을 증·개축해 집합건물로하는 때에는 증·개축이 완성한 때 등이 대지권 성립시기입니다.본 사안에서는 경매개시결정 당시 대지권 등기가 마쳐지지 않았으나 토지 소유자인 甲이 건물을 신축한 때 대지권이 성립하였고 그 대지사용권은 집합건물과 대지의 소유자가 같으므로 소유권에 해당합니다.한편, 전유부분에 대해서만 경매개시결정이 이루어진 경우 대법원은 "구분건물의 대지사용권은 전유부분 및 공용부분과 분리처분이 가능한 규약이나 공정증서가 없는 때에는 전유부분과 종속적 일체불가분성이 인정되는 전유부분에 대한 경매개시결정과 압류의 효력이 당연히 종물 내지 종된 권리인 대지사용권에도 미친다"고 판시하고 있습니다(대법원 1997.6.10.자 97마814결정).따라서 이 사안의 경우 전유부분이 건물 제101호에 대해서만 경매개시결정이 이루어졌으나 경매개시결정의 효력은 대지사용권에도 미치게 되고 집합건물법 제20조의 '구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다'는 규정에 의해 甲이 경락으로 101호에 건물 및 이에 대한 대지사용권을 취득합니다.한편 위 경매절차에서 경매법원이 대지지분에 대한 감정평가액을 반영하지 않고 경매를 진행한 경우 甲은 전유부분인 건물에 대한 대금만 지급하고 대지지분에 대한 소유권을 취득하게 돼 대지지분에 해당하는 금액에 대해 부당이득반환의무를 부담하는지 문제가 될 수 있는데 경락인은 경매 목적물인 전유부분을 경락 받음에 따라 종물 내지종된 권리인 대지지분도 함께 취득하였다고 할 것이므로 대지지분에 대해 후에 소유권이전등기를 마친 것을 두고 부당이득을 얻은 것이라고 할 수 없다는 것이 판례입니다.위와 같은 법리는 아파트 등의 수분양자가 전유부분과 대지지분을 함께 분양받았는데 전유부분에 대해서만 소유권이전등기를 마쳤다가 그 전유부분이 제3자에게 경락된 경우에도 마찬가지로 적용됩니다. 즉 대지권 등기가 되어 있지 않고 전유부분인 건물에 대해서만 소유권이전등기가 되어 있는 아파트를 경락받은 제3자는 애초 수분양자가 취득한 대지사용권을 경락으로 취득하게 됩니다. 한편 본 사안에서 집합건물이 신축되기 전 대지에 대해 근저당권이 설정돼 있었는데 이 근저당권은 경매과정에서 이를 존속시켜 경락인이 인수하게 한다는 취지의 특별매각조건이 정하여져 있지 않은 이상, 甲이 경락받은 제101호의 대지지분에 해당하는 범위 내에서 소멸합니다. 또한 전유부분과 대지사용권의 일체불가분성으로 인해 구분건물의 전유부분에 대해서만 가압류가 이루어진 경우에도 가압류의 효력은 대지지분에도 미치게 됩니다. 따라서 이 사안에서 가압류권자인 A는 대지지분의 경락대금 중 근저당권자인 은행이 배당받고 남은 경락대금이 발생하는 경우 배당을 받을 수 있습니다. 이근창 변호사는 사법연수원 제34기로 광주과학고등학교, 카이스트 경영과학과, 조지워싱턴 로스쿨 IBT(국제거래법 프로그램), 서울대학교 법과대학 전문분야 법학연구과정(M&A의 이론과 실무)을 수료하고 법무법인 에이스, 법무법인 지성을 거쳐 현재 법무법인 동서파트너스에 재직 중이다. 다수의 중소기업 법률고문을 맡아 기업자문을 하고 있으며 부동산, 건축 관련 분쟁 등 일반 민·형사에 관한 업무도 수행하고 있다.문의 02-3471-3705 kclee0@hanmail.net

Q&A / 난감한 건축 관련 법률 상담 속 시원하게 답변해 드립니다 집 한 채 지으려면 여러 면에서 부딪히는 일이 많습니다. 가족이 평생을 할 집이라 좋은 게 좋은 것이라고 넘기면 큰일 납니다. 특히 전원주택은 건축주 스스로 모든 것을 풀어야 하기에 세심하게 따지고 법을 빌리지 않으면 낭패 보기 십상입니다. 전원주택을 지으면서 법률적으로 어떻게 해야 할지 모르시는 부분이 있다면 ≪월간 전원주택라이프≫로 내용을 적어 보내주세요. 법무법인 동서파트너스 이근창 변호사가 속 시원히 답변해 드립니다. Q.어느 건축주로부터 건축 의뢰를 받은 지인이 공동으로 시공하자는 제안을 했습니다. 미리 정한 출자비율에 따라 자금, 인원, 자재 등을 출연해 전체 공사를 공동으로 시행하고 이익을 배분하기로 공동수급표준협정서를 체결했습니다. 그런데 기성고에 따른 공사대금을 수령하고도 저에게는 약속한 대금을 지급하지 않고 있습니다. 이와 같이 공동으로 건축 공사를 수급한 경우 구성원 중 1명이 출자비율에 따라 공사대금을 청구할 수 있는지 궁금합니다. A.하나의 건설 공사를 수개 업체가 공동으로 수주해 공동 시공하는 공동도급계약 형태가 보편화돼 있으며 실제로 한 회사가 단독으로 시공하면서 면허나 지역의무 공동도급제도 등은 필요에 따라 다른 회사의 명의만 빌리는 경우도 흔히 있습니다. 이러한 공동수급체는 공사방식에 따라 공동이행방식, 분담이행방식 등으로 구분될 수 있는데 위 질의 사례는 공동이행방식이고 실제로도 대부분이 이에 해당합니다.공동수급체의 법적 성격에 관해 대법원은"공동수급체는 기본적으로 민법상의 조합의 성질을 가지는 것이므로 그 구성원의 일방이 공동수급체의 대표자로서 업무집행자의 지위에 있었다고 한다면 그 구성원들 사이에는 민법상의 조합의 업무집행자와 조합원의 관계에 있다"고 판시하고 있습니다(대법원 2001.2.23. 선고 2000다68924 판결 등).공동수급체 도급인에 대한 공사대금채권 민법상 조합 소유형태는 합유이며, 이는 합유자 전원의 동의 없이는 지분을 처분하지 못하고 합유물 분할도 할 수 없습니다. 따라서 공사대금채권은 조합원 전체의 합유에 속하므로 민법 제272조에 의해 구성원 전원 합의에 따라 공동으로 청구하거나 대표자가 공동수급체를 대표해 청구함이 원칙입니다. 대법원도 공사대금채권은 조합원에게 합유적으로 귀속되는 조합채권으로 조합원 중 1인이 출자비율에 따른 청구를 할 수 없다고 판시하고 있습니다. 따라서 이 사안의 경우 질문자는 지인에게 출자비율에 따른 공사대금청구를 할 수 없습니다.한편 실무상 공동수급체의 공사대금채권에 대해 개별구성원에 대한 채권자로부터 압류나 가압류가 집행되는 일이 자주 있습니다. 예컨대 甲과 乙이 공동으로 공사를 수급했는데 甲의 채권자가 공사대금채권에 대해 가압류나 압류를 하는 경우입니다. 그러나 위와 같은 가압류나 압류는 채무자 소유가 아닌 조합소유 재산을 대상으로 한 것이어서 당연 무효입니다.관급공사의 경우 국가를 당사자로 하는 계약에 관한 법률 및 시행령에 의해 재정경제부 회계예규로서 '공동도급계약운영요령'이 제정돼 시행되고 있는데 위 공동도급계약운영요령 제11조는"공동수급체의 대표자는 담당 공무원에게 공동수급체 구성원별로 구분 기재된 신청서를 제출하여야 하고 담당공무원은 이러한 신청서가 제출되면 신청된 금액을 공동수급체 구성원 각자에게 지급하여야 한다"고 규정하고 있습니다. 그러므로 이러한 개별지급규정에 의하여 구성원 개인이 도급인에 대하여 직접 출자비율에 따른 지급청구를 할 수 있는지 문제 됩니다.이에 대해 대법원은"도급인이 공동도급계약운영요령에 따라 공사대금채권을 공동수급체 구성원 각자에게 지급하고 공동수급체가 그와 같은 지급방식에 의하여 그 대금을 수령한 사정만으로 조합 구성원 사이에 민법규정을 배제하려는 의사가 표시되어 있다는 등 특별한 사정이 있었다고 볼 수 없으므로 공사대금채권은 조합원에게 합유적으로 귀속되는 조합채권으로서 조합원 중 1인이 조합의 채무자에 대하여 출자비율에 따른 급부를 청구할 수 없다(대법원 2000.11.24. 선고 2000다32482 판결 참조)"고 판시하고 있습니다. 공동수급체 일부 구성원 명의로 공사재료 매입계약을 한 경우공동수급체가 하도급을 준 경우 조합으로 하도급공사대금을 공동으로 부담하고 부담범위는 민법 제712조에 의하여 분담비율부분에 한하여 책임을 지되, 상법 제57조 제1항에 의해 조합원 전원을 위해 상행위가 되는 행위일 경우는 공사대금채무에 대해 연대책임을 지는 것이 보통입니다. 그런데 공동수급체 구성원이 공동수급체 명의를 사용하지 않고 자기 개별 명의로 도급계약이나 자재구매계약을 체결하는 경우가 많은데, 이러한 경우 그 계약 효력이 공동수급체 구성원 전체에게 미치는가가 문제 됩니다. 예컨대 甲과 乙이 공동이행방식 공동수급체를 구성하고 시공하다 甲이 자기 명의로 丙에게 하도급을 줬는데 甲이 파산하는 경우 丙이 乙에게 미지급 공사대금을 청구할 수 있는지 등의 문제입니다. 이 경우 계약당사자가 공동수급체인지 구성원 개인인지의 문제로 귀결됩니다. 즉, 계약당사자가 공동수급체로 인정되는지 아니면 계약당사자가 명의가 개인으로 인정되는지에 따라 달라집니다.단독명의로 하도급 하는 경우를 살펴보면 실제로 공동수급체의 명의로 해야 하지만 사무처리 편의상 대표자 명의로 계약을 체결하는 일이 있습니다. 또 공동시공 범위에 속하는 공사이지만 대표자가 다른 구성원과 협의 없이 후에 정산할 예정으로 계약을 체결하는 경우, 사실상 대표자의 단독시공 또는 분담시공의 합의가 있어서 공동수급체와 관계없이 대표자 단독 책임으로 계약을 체결하는 경우 등이 있습니다.첫째와 둘째의 경우는 공동수급체의 책임이 인정되어야 할 것입니다. 계약당사자를 확정하기 위한 구체적인 판단자료로는 하도급공사가 실제로 공사현장에 속하는지 여부, 주문서, 견적서, 계산서, 영수증 등 관련 서류의 명의자에 공동수급체가 포함되는지 여부, 공사대금 지급자와 어음 발행인 명의인 등 공사대금 부담에 공동수급체가 직접 관련이 있는지 여부, 하수급인과 구성원과의 관계 등이 있을 것입니다. 이근창 변호사는 사법연수원 제34기로 광주과학고등학교, 카이스트 경영과학과, 조지워싱턴 로스쿨IBT(국제거래법 프로그램), 서울대학교 법과대학 전문분야 법학연구과정(M&A의 이론과 실무)을 수료하고 법무법인 에이스, 법무법인 지성을 거쳐 현재 법무법인 동서파트너스에 재직 중이다. 다수의 중소기업 법률고문을 맡아 기업자문을 하고 있으며 부동산, 건축 관련 분쟁 등 일반 민·형사에 관한 업무도 수행하고 있다.문의 02-3471-3705 kclee0@hanmail.net

집 한 채 지으려면 여러 면에서 부딪히는 일이 많습니다. 가족이 평생을 할 집이라 좋은 게 좋은 것이라고 넘기면 큰일 납니다. 특히 전원주택은 건축주 스스로 모든 것을 풀어야 하기에 세심하게 따지고 법을 빌리지 않으면 낭패 보기 십상입니다. 전원주택을 지으면서 법률적으로 어떻게 해야 할지 모르시는 부분이 있다면 ≪월간 전원주택라이프≫로 내용을 적어 보내주세요. 법무법인 동서파트너스 이근창 변호사가 속 시원히 답변해 드립니다. Q. 한 건축주로부터 신축 공사를 제안받고 건축주 명의로 건축 허가를 받아 공사를 마무리했습니다. 그리고 건축주 명의로 보존등기를 하기로 계약했습니다. 계약대로 완공 후 소유권보존등기까지 마쳤음에도 건축주는 공사대금 중 잔금을 명확한 이유 없이 지급하지 않고 있습니다. 그래서 제가 건축주에게 잔금을 치러야 건축물 열쇠를 줄 수 있다고 하자 건축주는 이를 거부하며 건물명도청구의 소를 제기했습니다. 비슷한 사례를 알아보니 이러한 건축주 상대로 잔금을 받기 위해서는 유치권을 행사하면 된다고 하는데 가능한지요? A. 건물을 건축하는 데는 토지 소유자, 건축업자, 하수급인 등 많은 사람이 관여하는데 건물이 완성된 경우 소유권 원시취득자가 누구인가 여부는 매우 중요한 문제입니다. 왜냐하면 신축건물 소유권을 누가 취득하느냐의 문제는 도급관계에서 공사대금을 지급받지 못한 수급인이 건물에 대해 유치권을 행사할 수 있느냐의 여부와도 관계돼 있기 때문입니다.완성된 건축물의 소유권 귀속에 관해 판례는 "일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고, 다만 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권 보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여 질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속한다"고 판시하고 있습니다(대법원 1990.4.24. 선고 89다카18884판결 등).따라서 도급건축물은 도급계약에서 완성 건축물 소유권 귀속에 관한 합의가 없고, 수급인이 재료 주요부분 또는 전부를 들여 건물을 완성한 경우 완성된 건축물 소유권은 수급인에게 귀속합니다.그런데 도급계약 시 소유권 귀속에 대한 합의는 묵시적인 것도 상관없는데, 판례는 ▲도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 한 경우 ▲공사 대금 채무 때문에 수급인에게 건물에 대한 양도담보계약을 체결한 경우 ▲도급인이 공사 대금을 미지급할 때 완성된 건축물로 대물변제하거나 건축물에 대한 가등기를 해주기로 하는 등 도급인이 완성된 건축물의 소유권을 취득하는 것을 전제로 한 약정이 있는 경우는 건축물의 원시적 소유권은 인도 여부나 공사 대금 지급여부에 관계없이 도급인에게 귀속하기로 합의한 것으로 볼 수 있다고 하고 있습니다.이처럼 건축도급계약은 완성된 건축물 소유권 귀속에 대한 합의 여부가 매우 중요하고 명시적 합의가 없는 경우에도 묵시적 합의로 인정될 수 있는 내용이 있는지 여부를 살피는 것이 중요합니다. 이 사안은 甲이(편의상 질문자를 甲, 시공을 의뢰한 건축주를 乙이라 부르겠습니다) 수급인으로서 자기 노력과 재료를 들여 건물을 완성하였으나 도급계약에서 완성된 건물의 소유권을 乙이 취득하기로 한 합의가 있었다고 인정되므로 일단 완성 건물의 소유권은 乙이 취득하는 게 맞습니다. 이는 정상적인 결과가 나왔을 경우이고 질문자와 같이 잔금 미지급 등이 발생했을 때를 알아보겠습니다.먼저 언급한 유치권에 대해 알아보면 민법 제320조는 '타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관해 생긴 채권이 변제기에 있는 경우 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리'를 말합니다. 결론부터 말하면 甲은 완성된 건축물이 타인인 乙의 소유이므로 건물에 대하여 유치권을 행사할 수 있습니다. 판례 역시 "건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고, 또 그 건물에 관하여 생긴 공사대금채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다"고 판시하고 있습니다(대법원 1995.9.15. 선고 95다16202 판결 등).만일 위 사안에서 완성된 건축물의 소유권 귀속에 대한 합의가 없어 甲의 노력과 재료로 건물이 완성된 결과 건물의 소유권을 甲이 취득하게 된다면 유치권은 타인의 물건에 대하여 주장할 수 있으므로 甲은 건물에 대하여 유치권을 행사할 수 없습니다. 이는 건물이 완성되기 전의 경우도 마찬가지인데, 소유권 귀속에 대한 합의가 없는 경우 수급인의 노력과 재료로 건축되었고 독립한 건물에 해당하는 기성부분은 수급인 소유라 할 것이므로 수급인은 기성부분에 대한 유치권을 가질 수 없습니다(대법원 1993.3.26. 선고 91다14116판결 등).참고로, 공사도급계약에서 건축주가 공사대금을 건물이 완성된 후 신축건물을 담보로 융자를 받아 지급하기로 약정했는데, 수급인이 건물이 준공되자 곧바로 공사대금채권 보전을 위해 건물을 가압류하여 도급인이 사실상 건물을 담보로 한 은행융자가 어렵게 된 경우가 종종 있습니다. 이 경우에도 건축주가 공사대금 채무에 대한 지체 책임을 지는지 여부에 대해 판례는 "위와 같은 약정은 공사대금 지급의 기한을 정한 것이라고 볼 수 없고, 수급인이 자신의 채권을 보전하기 위한 필요에서 한 가압류를 들어 공사대금 채무의 지체에 관한 건축주의 책임을 부정할 수 없다"고 판시하고 있습니다(대법원 2001.1.30. 선고 2000다60685 판결). 따라서 시공사 입장에서 잔금 확보 여부가 확실치 않다면 유치권 행사 혹은 가압류를 통해 해결할 수 있습니다. 이근창 변호사는 사법연수원 제34기로 광주과학고등학교, 카이스트 경영과학과, 조지워싱턴 로스쿨IBT(국제거래법 프로그램), 서울대학교 법과대학 전문분야 법학연구과정(M&A의 이론과 실무)을 수료하고 법무법인 에이스, 법무법인 지성을 거쳐 현재 법무법인 동서파트너스에 재직 중이다. 다수의 중소기업 법률고문을 맡아 기업자문을 하고 있으며 부동산, 건축 관련 분쟁 등 일반 민 · 형사에 관한 업무도 수행하고 있다.문의 02-3471-3705 kclee0@hanmail.net

부동산중개업소가 밀집한 강남구 반포동에서 만난 한 공인중개사는 “요즘 주택 거래가 예년의 50%도 안 되는데 울어야 할지 웃어야 할지 모르겠다”고 한다. 정치권에서 주택 거래를 활성화하고자 부동산 관련 세금을 인하하겠다고 발표한 후부터 매도인이나 매수인 모두 추이를 관망만 하기 때문이다. 거래세인 취득세와 등록세 세율이 현행 2%에서 1%선으로 낮춰지고 양도소득세 1세대 1주택 장기보유특별공제율이 80%까지 확대 시행되기를 바라는 것이다. 거래세의 경우 여야는 지방자치단체의 세수 감소분을 메울 대책을 세운 후에 인하할 방침이므로 6월 국회에서 상정 처리되더라도 빨라야 4분기에나 시행에 들어갈 예정이다. 여기에서는 거래세 중 등록세와 부동산을 취득할 때 반드시 확인해야 할 등기부등본에 대해서 살펴보았다(취득세는 본지 2007년 12월호 88쪽 참조). 글 윤홍로 기자 자료제공 국세청, 대법원 인터넷 등기소 부동산(토지·건물)을 취득하여 보유하고 처분할 때마다 각종 세금을 내야 한다. 부동산을 취득하고 등기할 때에는 거래세인 취득세와 등록세, 여기에 농어촌특별세와 지방교육세가 덧붙는다. 그리고 유상으로 부동산을 취득하고자 매매계약서를 작성할 때에는 인지세가 붙는다. 증여 또는 상속으로 부동산을 무상 취득하면 증여세와 상속세를 내야 한다. 만약 유상으로 부동산 취득에 든 자금 출처를 밝히지 못하면 증여세를 추가로 납부해야 한다. 등록세, 소유권 등기 전 납부 부동산 등록세는 재산권이나 기타 권리의 취득·이전·변경·소멸에 관한 사항을 등기부에 등기할 때, 그 기재 사항을 보고 과세하는 조세이다. 등록세는 지방세로 과세권자는 특별시·광역시·도道이고 납세 의무자는 등기를 받는 자이다. 부동산 관련 등록세 과세 대상은 토지와 건물의 소유권에 관한 등기가 대표적이고, 그 밖의 용익물권(지상권·지역권·전세권)과 담보 물권(저당권) 그리고 채권(임차권)에 관한 설정 및 이전 등기이다. 여기에서는 이 가운데 토지와 건물 관련 소유권에 관한 등기만 짚어 보았다. 부동산을 등기하는 자(납세의무자)는 해당 과세표준과 세율을 적용하여 산출한 세액을 등기 전까지 납세지 관할 지자체의 장에게 신고 납부해야 한다. ‘부동산등기특별조치법’상 계약(유상 승계 취득)에 의한 소유권 이전 등기는 부동산을 취득한 날부터 60일 이내에 신청해야 하고, 이것을 위반하면 등록세액의 5배 이하에 해당하는 과태료를 내야 한다. 등록세 어떻게 산출하나 등록세는 산출세액(과세표준액×세율), 결정세액(산출세액-공제·감면세액+가산세), 차감 납부세액(결정세액-기 납부세액) 순으로 세액을 계산한다. 행정안전부 세정상에는 등록세의 과세표준 범위에 과세 대상 물건의 취득 시기(잔금 지급일)를 기준으로, 그 이전에 당해 물건을 취득하고자 거래 상대방 또는 제 3자에게 지급했거나 지급해야 할 일체의 비용 즉, 소개비와 설계비 등 취득에 든 직간접비용(개인의 경우 연체료와 할부이자 제외)을 포함한 사실상의 취득 가액도 포함한다. 과세표준은 등기 당시 ‘신고 가액’을 원칙으로 하지만 ▲무신고 ▲신고 가액이 시가표준액에 미달 ▲상속·증여 기타 무상으로 취득한 경우에는 ‘시가표준액’으로 한다. 참고로 개인이 주택건설법인으로부터 주택을 분양 받아 소유권 이전 등기를 할 경우 ‘사실상 취득 가액’을 과세표준으로 한다. 부동산 소유권 등기의 세율은 아래 표와 같이 등기 원인 또는 물건별로 세율이 달라진다. 2009년 12월 31일까지 한시적으로 유상 거래를 통해서 취득·등기하는 주택에 대해 취득세와 등록세 모두 산출 세액의 50%를 경감해 준다. 한편 김진표 의원은 1월 21일 국회에 주택 거래 시 세금 부담을 완화함으로써 서민 주거 안정을 지원하고 주택 거래 활성화를 도모하고자 취득세와 등록세를 기존 50%에서 75% 경감하는 ‘지방세법 일부 개정 법률안’을 제출한 바 있다. 무상 거래(상속·증여)와 신축 등의 원인으로 등기하는 주택은 여기에서 제외된다. 법률안대로라면 현행 50% 경감 시 각각 1%의 세율 적용에서, 75% 경감 시 각각 0.5%의 세율을 적용 받는다. 만약 홍 씨가 등록세를 신고하지 않으면 산출세액 그리고 신고한 세액이 산출세액보다 부족하면 부족세액의 20%에 해당하는 ‘신고 불성실 가산세’를 내야 한다. 그리고 등록세를 납부하지 않으면 무납부 세액에, 산출세액보다 부족하게 납부하면 부족 세액에 납부 기한 다음 날부터 자진 납부 또는 고지한 날까지의 기간에 대해 1일 0.03%의 율을 적용한 납부 지연 일자를 곱해서 ‘납부 불성실 가산세’를 내야 한다. 등록세에는 부가세로 납부 세액의 20%에 해당하는 ‘지방교육세’ 그리고 등록세 감면 시 그 세액의 20%에 해당하는 ‘농어촌특별세’를 부과한다. 부동산 등기부 실거래가로 기재 예전에는 부동산을 매매로 계약할 때에 취득세와 등록세를 덜 내고자 다운 계약서를 작성했는데 2006년 6월 1일부터는 ‘실거래가 부동산 등기부 기재 제도’ 시행으로 정상 계약서를 작성해야 한다. 만약 등기부 기재 금액이 지자체 또는 세무관서의 조사에 의해 허위로 밝혀지면 ‘공인중개사 업무 및 부동산 거래 신고에 관한 법률’, ‘주택법’에 의해 관할 지자체는 거래 당사자인 매도인과 매수인에게 취득세 3배(주택거래신고지역 내 공동주택 5배) 이하의 과태료를 부과하고, 이중계약서를 작성한 공인중개사에게 등록 취소 또는 6개월 이내에서 자격을 정지시킨다. 또한 세무관서는 과소 신고 소득 금액에 대해 매도인에게 양도소득세에 대해서, 매수인에게 취득세와 등록세 대해서 가산세를 추가로 징수한다. 부동산등기특별조치법 주요 내용 소유권 이전 등기 : 부동산을 거래할 때에는 반드시 등기해야 한다. 부동산의 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결하면 그 계약의 종류에 관계없이 등기를 신청할 수 있는 날부터 60일 이내 소유권 이전 등기를 신청해야 한다. 여기에서 등기 신청 가능한 날이란 매매와 같은 쌍무계약은 반대급부의 이행이 완료된 날을, 증여와 같은 편무계약은 계약의 효력이 발생한 날을 가리킨다. 소유권 보존 등기 : 소유권 보존 등기가 안 된 부동산에 대하여 소유권 이전을 내용으로 하는 계약을 체결하면 다음에 정한 날부터 60일 이내 먼저 소유권 보존 등기를 신청해야 한다. ▲‘부동산등기법’상 소유권 보존 등기 신청이 가능함에도 소유권 보존 등기를 신청하지 않은 채 소유권 이전 계약을 체결한 경우에는 그 계약을 체결한 날 ▲소유권 이전 계약을 체결한 후에 부동산등기법상 소유권 보존 신청이 가능해진 경우에는 소유권 보존 등기 신청이 가능해진 날. 과태료는 원칙적으로 등기 권리자에게 부과하지만 등기를 제때 신청하지 못한 원인이 등기 의무자에게 있는 때에는 등기 의무자에게 과태료를 부과한다. 홍길동 씨 소유의 전원주택을 김성실 씨에게 이전하고자 등기를 신청한 경우, 김 씨가 등기 권리자이고 홍 씨가 등기 의무자이다. 미등기 전매 등에 대한 형사 처벌 만약 부동산을 매수하고도 소유권 이전 등기 대신 증여받은 것으로 등기를 신청하면 어떻게 될까? 등기 원인을 허위로 기재하거나 원인과 다른 등기를 신청하면 3년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금형을 받는다. 나몰라 씨가 홍길동 씨의 전원주택을 1억 원에 매입한 후 소유권 이전 등기를 하지 않은 채 김성실 씨에게 1억 2,000만 원에 팔면 어떻게 될까? 나 씨처럼 세금을 면하려 했거나, 가격 변동에 따른 이득을 얻으려 했거나, 소유권 등 권리 변동을 규제하는 법령을 회피할 목적으로 전매 계약을 체결했다면 3년 이하의 징역이나 1억 원 이하의 벌금형을 받는다. 또한 나 씨가 매매 계약서에 검인을 받지 않은 상태에서 김 씨에게 전원주택의 소유권을 넘기는 내용의 계약을 체결했다면 1년 이하의 징역 또는 3,000만 원 이하의 벌금형을 받는다. 탈법 행위를 방지하고자 계약서에 검인을 받아야만 소유권 이전 등기가 가능하도록 했다. 계약을 원인으로 소유권 이전 등기를 신청할 때에는 반드시 검인을 받은 계약서를 제출해야 한다. 또한 부동산을 취득할 때 관청의 허가나 신고가 필요한 경우에는 등기를 신청할 때반드시 그 허가 또는 신고를 증명하는 서류를 함께 제출해야 한다. 등기부등본, 무엇을 확인하나 부동산을 계약할 때에는 무엇보다 등기부등본부터 확인해야 한다. 등기부등본을 보면서 건물이나 토지의 주인과 매도인이 일치하는지, 주소가 정확한지 확인한다. 그 다음에 매입하려는 부동산이 저당 또는 가압류된 물건이 아닌지 살핀다. 그리고 구청에서 건축물관리대장과 토지대장, 토지이용계획확인서를 발급 받아서 건물과 토지를 원하는 목적대로 사용 가능한지 확인한다. 등기부란 부동산에 관한 권리 관계나 현황을 기재하는 장부로 토지등기부와 건물등기부로 나뉜다. 등기부는 부동산의 표시를 나타내는 ‘표제부’와 소유권에 관한 권리를 표시한 ‘갑구’ 및 소유권 이외의 권리를 표시한 ‘을구’ 등으로 이뤄진다. 만약 을구에 기재 사항이 전혀 없거나 말소돼 현재 효력이 없다면 을구를 제외한 표제부 및 갑구만 발급한다. 등기부에서는 갑구와 을구에 기재된 가등기, 소유권 이전 등기, 저당권 설정 등기 등 등기 전후와 접수 일자(접수 번호)를 잘 살펴야 한다. 등기된 권리의 우선 순위는 같은 갑구나 을구에서는 등기 전후(순위 번호)에 의하며, 갑구와 을구 간에는 접수 번호에 의해 결정되기 때문이다. 표제부-부동산 소재지와 그 내용 표시 토지와 건물의 내용 즉, 소재지, 면적, 용도, 구조 등이 순서대로 적혀 있다. 집합 건물은 대지권이 있는지 살피고, 별도 등기 표시가 있다면 토지등기부도 확인한다. 갑구-소유권에 관한 사항 기재 소유권에 관한 사항이 접수 일자순으로 적혀 있다. 처음에 나오는 것이 소유권 보존 등기(최초의 소유자)이고, 그 뒤로 소유권 이전 등기가 이어진다. 각 등기 사항 중 주소 등 변경 사항이 있으면 변경 등기(부기 등기)를 한다. 만약 제 3자가 이전 등기가 무효라고 소송을 걸면 법원에서 보통 등기부에 ‘예고 등기’를 한다. 소송 결과 무효로 확정돼 소유권 이전 등기의 말소 등기를 하면 이전 등기 전의 상태로 돌아간다. 그 외에 가압류 등기, 가처분 등기, 강제 경매 등이 있으며, 이러한 등기 후에 소유권 이전 등기를 하면 경매되거나 가처분권자의 권리 행사에 따라 소유권을 잃을 수 있다. 가등기는 순위 보전 효력이 있으므로 나중에 본등기를 하면 가등기보다 늦게 된 등기는 원칙적으로 무효가 되므로 주의한다. 을구-소유권 이외의 권리 표시 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 등기 사항을 기재한다. 을구에서 유의할 사항은 채권 최고액이 있는 근저당권이다. 채권 최고액은 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대 한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80% 정도가 관행이다. 채무가가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처한다. 또한 전세권이 설정되면 특별한 사정이 없는 한 전세 기간 내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다. 지상권이나 지역권 등은 그 토지에 대한 이용 관계를 목적으로 설정된 권리다. 전세권, 지상권, 지역권 등은 저당권과 달리 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복해서 성립할 수 없다.田

산업화에 따른 인구의 도시집중, 이농현상에 따라 농촌에는 빈 농가가 늘고, FTA 등 정부의 농업정책으로 농민들의 부채가 급증함으로써 농어촌주택이 경매로 나오는 경우가 적지 않다. 농어촌주택은 인근 농어민 이외에는 수요자가 거의 없는 데다 이농현상이 심화됨으로써 경매로 구입할 경우 반값 이하로도 장만할 수 있다. 대도시 인근이면 5천만 원에서 1억 원 이내, 중소도시 인근이면 2천만~3천만 원으로도 구입할 수 있다. 게다가 농어촌주택은 대지에 건립되어 있으므로 농지를 전용하는 절차가 필요 없고, 도시민이 주말주택으로 사용하려면 큰 비용을 들이지 않고 개조하여 쓸 수 있다. 요즘 전원생활을 즐긴다며 거금을 들여 전원주택을 짓거나 분양받았다가 후회하는 사례가 적지 않은데, 이처럼 농어촌주택을 개조하여 소박하게 전원생활을 즐기는 것이 운치 있는 삶이 아닐까. 글 김재권<부동산 전문 변호사>글쓴이 김재권 님은 변호사 세무사 공인중개사(12회) 부동산경매컨설턴트(대구대) 부동산자산관리사(대구대) 부동산개발지도사(한국능률협회) 부동산디벨로퍼(한국경제신문사) 등 자격을 보유한 부동산 법 전문가다. 대학을 비롯 각종 교육 장면에서 강의를 진행하고 언론·방송 매체에서도 활발히 활동하고 있다. 다음카페 '김재권 변호사의 부동산법률상담실'을 운영중이고 최근 '더욱 좁아진 경매의 세계에서 살아남기 위한 필독서' ≪부동산 경매 법테크≫(매일경제신문사)를 출간했다. 053-759-6611http://cafe.daum.net/lawyersos좋은 농어촌주택 고르기경매로 농어촌주택을 구입하려면 우선 어떤 목적으로 구입하느냐에 따라 선택의 기준이 달라진다. 크게 상시주거용, 주말주택용, 투자용으로 구분할 수 있는데, 상시주거용이나 주말주택용이라도 투자가치를 보고 선택하는 것이 바람직하다.먼저 상시주거용으로 구입하려면 대도시권에 근접한 지역의 농어촌주택을 선정해야 한다. 상시 거주해야 하므로 생활에 불편이 없어야 하고, 1시간 이내 직장에 통근할 수 있는 교통, 생활편의성을 최우선적으로 고려해야 한다.주된 삶의 보금자리이므로 대규모 수선이 필요한데 농어촌주택의 기본골격은 유지한 채 기호에 맞게 대수선할 필요가 있다.다음으로 주말주택용(Second House)으로 구입하려면 주변경관이 수려한 곳, 대지 330㎡, 건축면적 80㎡ 전후, 시가가 1억 원 이내의 물건이 적당하며, 주말 휴가를 보낼 정도의 소규모 수선으로 족하다.한편 투자용 내지 투자 겸용으로 구입한다면 신행정수도, 혁신도시, 대규모 택지개발지구, 대규모 산업단지가 조성되는 인접지역의 물건에 투자하는 것이 장래 개발가치가 높다. 또한 기존도로가 확·포장되거나 고속도로, 국도, 지방도 등 도로 접근성이 좋은 지역, 도시지역이라면 준주거지역, 2종 내지 3종 일반주거지역의 물건을 선택하는 것이 바람직하다.농어촌주택 경매시 주의할 점■기본 골격이 튼튼한 물건을 골라야 한다 농가의 경우 너무 노후화되어 주택으로서 활용가치가 없는 것도 있으므로 개조하여 활용하려면 미리 리모델링 전문가의 도움을 받아 기둥, 보, 서까래 등을 확인해 보고, 기본 골격이 튼튼한 물건을 골라야 한다.■개조 및 용도변경이 법적으로 가능한지 확인해야 한다 농어촌주택을 개조하여 주택으로 사용하거나 식당 등 다른 용도로 활용할 의도라면 경매받기 전에 미리 관할관청의 담당공무원을 찾아가서 증·개축 등 개조나 용도변경이 가능한지 확인해 보아야 한다. 경치가 좋다고 그린벨트나, 자연환경보전지역, 상수원보호구역, 군사시설보호구역, 문화재보호구역 등에 소재한 농어촌주택을 구입하면 대규모 수선조차 금지되는 경우도 있어 주의해야 한다. ■법정지상권은 함정 중의 함정이다 농어촌주택에는 본채는 물론 창고나 변소 등이 무허가 건물이거나 미등기 건물인 경우가 적지 않다. 이러한 무허가나 미등기 건물이 입찰에서 제외되어 법정지상권이 인정되어 낙찰자가 장기간 낙찰 받은 토지를 사용할 수 없는 경우가 많아 주의해야 한다. 지상권이란 타인의 토지에서 건물이나 기타 공작물, 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권인데, 법정지상권은 동일한 소유자의 토지와 건물 중 어느 하나가 매매, 경매 등의 사유로 소유자를 달리할 경우, 건물을 철거한다는 약정이 없는 한, 법률상 당연히 건물소유자에게 인정되는 지상권이다. 법정지상권이 인정되면 경매로 취득한 토지를 무려 15년(목조 건물) 내지 30년(석조, 콘크리트조 건물)간 사용하지 못한다. 따라서 법정지상권을 깨트릴 방법을 찾아보고 입찰 해야 낭패를 면할 수 있다. 먼저 토지와 건물 중 어느 하나에 근저당권 설정 당시 동일인 소유였는지, 경매 당시 동일인 소유였는지를 확인해 보고, 당시에 이미 소유자가 달랐다면 법정지상권이 인정되지 않는다. 또한 토지에 근저당권 설정 당시에 이미 건물이 존재하고 있어야 하는데, 등기부나 건축물대장을 비교해 보아 토지에 근저당권설정 당시 건물이 없었다면 역시 법정지상권이 부정된다. 무허가건물은 등기부나 건축물대장이 없으므로 전기·수도·가스 등을 신청, 가설한 시기를 수소문하여 건축시기를 판단할 수밖에 없다. 오래된 시골집의 감정가는 기껏해야 수백만 원 정도가 보통이므로 법정지상권자에게 적정한 금액을 주고 매수하는 것이 가장 원만한 해결책이다.■진입로를 확보하는 것이 중요하다 전원주택으로 활용하려면 차량의 진출입이 용이할 만큼 공로로부터의 진입로가 넓어야 한다. 경매 기록상 차량출입이 용이하다고 하나 실제 가보면 그렇지 않은 경우가 많다. 지적도상 맹지이나 실제 도로가 나 있는 경우도 있고, 지적도상 길이 있으나 실제는 없는 경우도 적지 않다. 맹지인 경우 통행권확인소송을 해서 공로와의 통로를 확보할 수도 있는데, 통행권확인판결을 받으면 통상 3m 폭 정도의 통행로를 인정해 준다. 또한 맹지이지만 인접하여 구거가 있고, 그 구거를 통해 공로에 접할 수 있으면 구거의 점용허가나 용도폐지 및 불하를 받아 도로를 낼 수도 있다. ■인접지와의 경계를 꼭 확인해야 한다 농어촌지역의 경우 1910년대 일제에 의해 지적도가 처음 만들어진 후 새마을운동 등으로 담장을 새로 하면서 제대로 측량을 하지 않아 경계가 지적도대로 된 곳이 거의 없을 만큼 실제와 다르다. 그러다 보니 건물이 남의 땅을 침범하거나 대지가 옆집에 들어가 있는 경우도 있어 시효취득 등 소유권분쟁이 생길 여지가 크므로 미리 측량을 해보거나 지적도 등 공부와 경계현황을 비교 확인할 필요가 있다.■공유지분은 가능하면 입찰하지 않는 것이 좋다 농어촌주택은 상속 등으로 인해 지분입찰이 되는 경우가 많다. 이때에는 가능하면 입찰을 하지 않는 것이 좋다. 대지라면 분할이라도 가능하나 건물은 분할이 거의 불가능하므로 나머지 지분을 매입할 수 없다면 지분으로 묶이거나 다시 공유물분할청구소송을 제기하여 경매에 의한 가액분할을 할 수밖에 없다.■최선순위 가처분, 가등기, 예고등기된 것은 피해야 한다 등기부등본상 최선순위로 가처분, 가등기, 예고등기된 농어촌주택은 낙찰받아 소유권을 이전했다 하더라도 후에 가처분권자가 소유권 다툼에서 이기거나, 가등기권자가 본등기를 하거나, 예고등기 관련 소송에서 전 소유자가 패소하여 소유권을 잃게 되면 낙찰자도 소유권을 상실할 위험이 있다.■임차인이 있으면 주택임대차보호법상 대항력에 유의해야 한다 최선순위의 근저당권이나 가압류 등 보다 앞서서 전입하여 거주하는 임차인이 있으면 낙찰자가 보증금을 떠안아야 하므로 동사무소에 가서 주소세대열람을 하여 전입신고내역을 확인하고, 이웃에 수소문하여 가장 임차인은 아닌지 확인하고 입찰해야 한다.농어촌주택을 경매로 마련할 때 위 사항에 유의해서 충분히 고려한다면 처음이라도 낭패 보는 일은 없을 것이다. 게다가 운이 좋으면 저렴한 가격에 자신이 원하던 바로 그런 집을 사들일 수 있으니 한번 도전해 보자.田

‘내 돈으로 땅을 사서 집을 짓겠다는데 뭐가 그리 걸리는 게 많은지.’ 농지와 임야를 구입해 대지로 전용, 설계와 시공을 거쳐 사용승인을 받아 등기부등본에 기재하기까지… 단독 필지에 전원주택을 지어 본 사람들은 그 많고 복잡한 절차에 고개를 절레절레 젓는다. 지난 호에서 언급했듯이 땅은 공공재公共財적 성격이 강하기에 그 소유에서 개발, 관리까지 각종 규제가 따르기 때문이다. 용도지역은 〈국토의 이용 및 계획에 관한 법률-이하 국계법-〉, 자연보전권역 안에서의 행위 제한은 〈수도권 정비법〉, 농지의 전용 및 소유는 〈농지법〉, 산림의 형질 변경은 〈산림법〉, 보전 산지 안에서의 행위 제한 및 산지 전용은 〈산지관리법〉 등. 여기에서는 전원주택과 밀접한 관리지역 중 토지거래허가구역 내 농지 구입 방법을 중심으로 살펴보았다. 전원주택지를 구입하려면 법에서 정한 토지의 용도를 알아야 한다. 다른 용도로 이용하려면 까다로운 절차를 밟아야 하는데 그렇지 않을 때에는 규제를 받는다. 전원부동산시장에 매물로 나온 농지와 임야에는 대개 ‘관리지역’이란 수식어가 붙어 있다. 토지의 이용과 방법을 규제하는 용도지역 중 관리지역이 상대적으로 개발하기 쉽다는 일종의 홍보 문구다. 〈국계법〉에서는 용도지역을 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경지역으로 구분해 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 제한하고 있다. 그 가운데 전원주택과 밀접한 관리지역은 다시 보전·생산·계획관리지역으로 나뉜다. 보전관리지역 : 자연 환경 보호, 산림 보호, 수질 오염 방지, 녹지 공간 확보 및 생태계 보전 등을 위해 보전이 필요하지만, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 자연환경보전지역으로 지정 관리하기 힘든 지역이다. 생산관리지역 : 농업과 임업, 어업 생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정 관리하기 힘든 지역이다. 계획관리지역 : 도시지역으로의 편입이 예상되는 지역 또는 자연 환경을 고려해 제한적인 이용·개발하려는 지역으로 계획적이고 체계적인 관리가 필요한 지역이다. 종 세분화 전 관리지역을 주목해야 이렇듯 과거 준농림지에 해당하는 보전·생산관리지역은 개발보다는 생태계 보전과 농업·임업 등 생산 위주다. 반면 계획관리지역은 예전 도시지역이었거나 편입 예상지역으로 도시의 계획적이고 체계적인 개발을 위한 곳이다. 관리지역의 세부 용도별 관리 방안( 참조)을 보면, 생산·보전관리지역은 각종 개발 행위가 제한되므로 투자 가치가 떨어진다. 반면 계획관리지역에서는 용적률 100퍼센트 이하에서 공동주택과 근린생활시설, 숙박시설, 비공해업종 공장 등이 들어설 수 있고, 2종 지구단위계획을 수립하면 용적률 200퍼센트의 아파트 건립도 가능하다. 정부는 올해까지 각 지방자치단체에 관리지역의 세분화를 마무리지을 것을 종용하고 있다. 그러나 계획관리지역하고 보전·생산관리지역의 토지 가격 차이가 다섯 배까지 벌어질 전망이기에 지자체에서는 주민들의 눈치를 살피는 입장이다. 한편 토지 개발 전문가들은 “세분화가 이뤄지기 전 관리지역의 토지를 매입해 토지개발행위를 하면 계획관리지역으로 편입될 가능성이 높다”고 귀띔한다. 토지거래허가구역 토지 매입, 6개월 거주해야 문제는 관리지역 내에서 마음대로 살 수 있는 농지나 임야는 드물기에 허가를 받아야 한다는 점이다. 농지와 임야를 매입할 때 소유 자격과 소유 한도를 규제하는 토지거래허가제와 농지취득자격증명원, 농지소유상한제 그리고 거래 정보를 관리하는 검인계약서제와 실명 거래를 준수하도록 규정한 부동산실명제, 부동산등기의무제 등이 그것이다. 농지는 농민이 아니면 살 수 없고, 임야를 살 때도 매매 증명을 받아야 한다. 특히 빼놓을 수 없는 게 토지거래허가제도다. 수도권뿐만 아니라 대도시 주변은 대부분 토지거래허가 대상 지역이라고 해도 과언이 아니다. 정부는 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역, 지가가 급격히 상승하거나 상승할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하고 있다. 이 구역 내에서 일정 규모 이상인 토지의 소유권과 지상권을 이전 설정하는 계약은 거래 당사자가 공동으로 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 그 허가를 받으려면 토지 소재지 시·군에 거주해야 하고, 거주 기간도 세대주를 포함한 세대원 전원이 당해 시·군에 허가 신청 전 최소 6개월 전부터 거주해야 한다. 한강수계권역 내의 농지를 매입할 때도 마찬가지여서 세대원을 포함한 세대원 전원이 주소를 이전하고 현지에서 6개월 이상 거주해야 한다. 이 권역은 한강수계의 수질 보전을 위해 팔당호, 남한강(팔당댐∼충주 조정지댐), 북한강 및 경안천의 양안 중 특별대책지역은 해당 그 경계로부터 500미터 이내의 지역을 말한다. 이처럼 토지거래허가구역에서는 토지의 까다로운 매입 절차 때문에 위장 전입과 증여 등의 거래가 성행하고 있다. K씨는 토지 마련 시 6개월 이상 거주해야 한다는 조항 때문에 현지인의 명의를 빌렸다고. “한적한 농촌에서 노후를 보낼 전원주택을 지으려고 땅을 산다는데 6개월 이상 거주해야 한다니… 어이가 없더군요. 6개월간 월세나 전세를 살기도 그렇고, 또 점찍어 둔 땅이 나만 기다려 준다는 법도 없잖아요. 할 수 있나요, 현지인의 명의를 빌려 땅을 매입할 수밖에….” K씨처럼 현지 거주민의 명의로 토지를 매입한 뒤 그 토지에 대한 근저당을 설정하거나 처분금지가처분신청, 가압류 등을 걸어 두는 사례는 흔하다. 그 중에는 간혹 명의를 빌려준 현지인이 중도에 소유권을 주장해 법정 분쟁으로 가기도 한다. 또한 L씨의 경우는 농지 매입에 관한 계약 후 중도금과 잔금 지급일을 6개월 이상 뒤로 미루기도 했다. 그리고 해당 지역에 위장 전입해 거주 기간 요건을 충족했다. 물론 토지거래허가구역 내라도 용도지역에 따라 기준 면적 미만의 규모로 토지를 매입하면 허가를 받지 않아도 된다. 그 기준 면적은 도시지역 내 주거지역은 약 55.4평(180㎡) 미만, 상업지역은 약 60.5평(200㎡) 미만, 공업지역은 약 200평(660㎡) 미만, 녹지지역은 약 30.2평(100㎡) 미만이다. 만약 용도지역이 없다면 약 27.2평(90㎡) 미만이다. 비도시지역의 면적 제한은 약 75.6평(250㎡) 미만이며 농지는 약 151.2평(500㎡) 미만, 산지는 약 302.5평(1000㎡) 미만이다. 앞에서 보았듯 아무런 조건 없이 토지를 사서 전원주택을 지으려면 비도시지역의 관리지역으로, 논이나 밭이라면 151.2평 이하(임야는 302.5평 이하)를 구입해 농지전용허가를 받으면 토지거래허가나 농지취득자격증명을 받지 않고도 집을 지을 수 있다(단 토지거래신고는 해야 함). 전원주택 짓는데 농지취득자격 필요 토지거래허가구역 내의 거주 요건을 충족하면 농지 매입이 가능한데 이때는 ‘농지취득자격증명원’을 발급 받아야 한다. 자격은 농지를 취득하려는 사람 중 농업인이나 농업인이 되고자 하는 자 또는 농업 법인을 그 대상으로 하며, 농지 소재지의 관할 시장·구청장·읍장 또는 면장으로부터 발급 받아야 한다. 이것은 농지의 소유권 이전 등기에 필수적인 첨부 서류로, 농지를 취득한 후 소유권에 관한 등기를 신청할 때 첨부해야 한다. 그런데 과연 농사를 짓기 위해 농지를 취득하는 도시민이 몇이나 될까? 농지취득자격 발급 신청 시 처리기간은 현지 조사 등을 감안 4일 이내다. 한편 2006년 1월 22일부터 농지 취득 시 농업경영계획서를 작성하지 않고(현지 조사가 불필요한 전용허가를 받은 농지, 주말·체험영농농지) 농지취득자격증명을 신청할 때에는 이를 2일 이내 처리하도록 처리기간을 단축했다. 농지은행에 임대하면 도시민 무제한 농지 소유 2006년 3월부터 토지거래허가를 받아 취득한 토지의 사후 이용 의무 불이행 시 이행강제금제도를 시행하고 있다. 그 전에는 이용 의무 위반자에게 과태료를 부과했으나, 금액이 적을 뿐만 아니라 계속해서 의도적으로 이용 의무를 이행하지 않을 경우 적절한 이행 담보 수단이 없어 이행강제부과금으로 전환한 것이다. 또한 토지거래허가구역에서 법률 위반 사항에 대한 신고·포상제도 실시하고 있다. 그 결과 부재지주不在地主 농지가 농지은행으로 몰리고 있다. 2005년 10월부터 농업 경영 목적으로 취득해 소유한 농지를 농지은행(한국농촌공사)을 통해 전업농 등에게 장기 임대할 경우 임대(사용대)를 허용하고, 그 기간 동안의 자기 농업 경영에 이용하지 않더라도 소유하도록 했다. ▲비농업인의 상속 받은 농지는 약 3025평(1헥타르) ☞ 농지은행에 임대할 경우 3헥타르까지 소유 가능. ▲8년 이상 영농 후 이농하여 계속 소유하는 농지 등은 약 3025평 ☞ 농지 은행에 임대할 경우 면적 제한 없이 소유 가능. 이렇듯 〈농지법〉상 자경하지 않는 농지는 처분해야 하지만 농지은행에 위탁하면 계속 소유할 수 있기에 도시민도 농지 소유가 가능해진 셈이다. 3000평 정도의 농지를 투자 목적으로 매입한 K씨. 그는 부재지주인데 법적 문제나 과태료는 없을까? 한마디로 현행법상 직접 농사를 짓지 않더라도 농지은행에 위탁했기에 아무런 문제가 없다. 위탁 기간은 최소 5년 이상이며 위탁 수수료는 임대료의 10퍼센트 안팎이다. 실제로 2005년 10월 이후 농지은행을 통한 임대 신청자 5698명의 거주지별 현황을 보면, 서울이나 광역시 등 대도시 거주자들이 3194명으로 전체 신청자의 56퍼센트 이상을 차지하고 있다. 여기에 수도권인 경기도를 포함시킬 경우 도시지역 거주자가 75퍼센트 이상이다. 이들의 농지 취득 사유를 보면 전체 면적 2807헥타르 중에서 매매로 농지를 취득한 면적이 2360헥타르로 84퍼센트 이상을 차지하는 반면 상속이나 증여로 농지를 취득한 경우는 16퍼센트에 불과하다. 이 수치가 뜻하는 것은 농지를 취득할 때부터 자경을 목적으로 하지 않던 사람들이 이행강제부과금이나 농지처분 명령 등을 피하기 위해 농지은행에 임대를 신청하고 있다는 것이다. 토지 구입 시 꼭 확인할 관련 서류 토지 상태를 확인했다면 관련 문서를 확인해야 한다. 직접 하기 어려우면 전문가에게 검토를 의뢰하거나, 관할 관청 민원실에 문의하면 전원주택을 지을 수 있는 땅인지, 어떠한 절차를 거쳐야 하는지 확인해 준다. 기본 문서에는 지적도, 토지(임야)대장, 국토(도시)이용계획확인원, 등기부등본 등이 있다. 토지(도시)이용계획확인원 : 상 용도지역·지구·구역을, 또 군사보호구역, 문화재보호구역 등 각종 토지 이용 규제 사항을 확인할 수 있다. 지적(임야)도 : 해당 부지의 지목과 모양 및 방위를 알 수 있는 지도로 부지에 접하는 도로의 유무와 인접 대지의 상황을 알 수 있다. 규모가 작은 부지인 경우에는 도시(토지)이용계획확인원 뒷면에 부착된 도면으로 지적도의 내용을 확인할 수 있으나, 규모가 큰 부지는 지적도를 별도로 발부 받아야 한다. 그러나 지형이나 형질 파악은 불가능하다. 토지대장(임야대장) : 토지 소재 및 지번, 지목, 면적, 소유권 변동, 소유자, 토지 등급 등이 명기된 서류다. 대개의 경우 등기부등본 상에도 면적과 소유자가 명기되어 있으므로 자주 이용되는 서류는 아니지만 지적도나 토지(도시)이용계획확인원과 같이 일괄적으로 해당 관청에서 발부 받을 수 있으므로 사용하기에 용이하다. 등기부등본 : 부지의 소유권뿐 아니라, 지상권과 근저당권의 설정 관계를 표기해 주는 서류이므로 땅을 구입하고자 할 경우에는 필히 확보하고 확인해야 할 서류이다.田 글 윤홍로 기자

전원생활의 꿈을 이루려면 주택을 지을 땅을 매입하든지, 이미 지어진 주택을 매입하든지 현장 답사는 기본이다. 그리고 계약에 앞서 4대 증빙서류 즉 부동산 등기부등본, 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장 등을 확인해야 한다. 매도인이 아무리 달콤한 말로 부동산 가치를 부풀려 구미를 끌어당겨도 현장 확인과 함께 서류를 통한 법적 문제를 확인하기 전까지 현혹되어서는 안 된다. 여기에서는 사람으로 치자면, 주민등록증에 해당하는 부동산 등기부등본 확인 방법을 살펴보았다. 돈이나 증권, 세간 등의 옮길 수 있는 동산(動産)은 그것이 누구의 소유인지 쉽게 알 수 있다. 그러나 토지나 건물처럼 옮길 수 없는 부동산(不動産)은 누가 주인인지 알기 어렵다. 그래서 국가는 ‘등기부(登記簿)’를 만들어 법원으로 하여금 여기에 부동산의 표시와 그에 관한 권리 관계를 기재하여 일반인에게 공시하고 있다. 이것이 ‘부동산 등기제도’다. 이러한 등기부를 열람하거나 등본을 발급 받으면, 그 부동산의 지번, 지목, 구조, 면적 등의 표시 사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리 관계를 자세히 알 수 있다. 부동산에 관한 소유권 등의 권리 관계나, 그것을 이전 또는 변경하려면 등기를 해야만 효력이 발생한다. 부동산 등기의 종류 기입등기 : 새로운 등기 원인에 근거한 사항을 등기부에 새로 기입하는 등기다. 보통 등기라고 하면 기입등기를 가리킨다. 예) 소유권보존등기, 소유권이전등기, 저당권설정등기 변경등기 : 등기와 실체 관계 사이에 불일치가 생겨 이를 바로잡기 위하여 기존 등기의 일부를 변경하는 등기다. 그 불일치가 후발적으로 생긴 경우에 이를 시정하기 위한 협의의 변경등기와 그 불일치가 원시적으로 생긴 경우에 이를 시정하기 위한 경정등기가 있다. 표시란의 부동산 표시에 관한 변경등기와 사항란의 권리에 관한 변경등기가 있다. 예)소유권변경등기, 근저당권변경등기, 등기명의인표시변경등기 경정등기 : 어떤 등기를 했는데 그 절차에 착오나 빠진 게 있어서 원시적으로 등기와 실체 관계 사이에 불일치가 생긴 경우, 이를 시정하기 위한 등기를 말한다. 예를 들면, 소유권이전등기에 있어서 신청인이나 등기관의 잘못으로 소유자의 주소를 잘못 기재하거나 그 일부를 빠뜨린 때에 이를 바로잡으려는 등기가 경정등기다. 예) 소유권경정등기, 근저당권경정등기, 등기명의인표시경정등기 말소등기 : 어떤 부동산에 관하여 현재 존재하는 등기의 전부를 말소하는 등기를 말한다(부동산등기법 166조 이하). 즉 등기에 부합하는 실체 관계가 없는 경우, 그 등기를 법률적으로 소멸시킬 목적으로 하는 등기다. 말소등기는 △일단 유효하게 성립한 등기가 후에 부적법하게 된 경우(예： 목적 부동산의 소멸) △처음부터 부적법한 등기이기에 무효인 경우(예： 등기 원인 무효)에 한다. 말소등기는 기존 어떤 등기의 전부를 소멸시킨다는 점에서, 기존 등기 자체는 존속시키면서 그 일부만을 바로잡는 변경등기와 구별된다. 예) 근저당권말소등기, 전세권말소등기 회복등기 : 기존 등기가 부당하게 소멸된 경우, 이를 부활시켜 재현하는 등기를 말한다. 즉 실체 관계에 부합하는 유효한 등기가 있었음에도 불구하고, 그 등기가 후에 어떤 사정으로 인해 부당하게 그 존재를 잃은 경우, 기존 등기를 되살려서 다시 실체 관계에 대응하는 등기로 유효화시키려는 등기다. 기존 등기가 소멸됐던 원인이 무엇이냐에 따라 두 가지의 회복등기가 있다. △말소회복등기는 기존 등기의 전부 또는 일부가 부적법하게 말소된 경우에 행해지는 회복등기다. △소멸회복등기는 등기부의 전부 또는 일부가 소멸한 경우에 행해지는 회복등기다. 예) 근저당권말소회복등기, 전세권말소회복등기 무엇을 등기할 것인가 현행법상 등기할 수 있는 권리는 원칙적으로 토지 및 건물에 대한 물권, 즉 부동산물권이다. 그러나 부동산물권 중에서도 물건을 소지한 점유자가 물건에 대하여 가지는 점유권이나, 다른 사람의 물건이나 유가증권을 담보로 하여 빌려 준 돈을 받을 때까지 그 물건이나 유가 증권을 맡아둘 수 있는 유치권은 점유를 본질로 하는 권리이므로 등기할 권리가 아니다. 부동산물권 중에서 등기할 수 있는 권리는 다음과 같다. 소유권 : 어떤 물건을 자기가 사용하는 것은 물론, 그것을 타인에게 임대하든지, 매각 또는 처분 등 자기의 자유의사대로 할 수 있는 것을 내용으로 하는 권리. 지상권 : 다른 사람의 토지에서 공작물(工作物)이나 수목(樹木)을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 수 있는 물권. 지역권 : 자기 땅의 편익을 위하여 남의 땅을 이용할 수 있는 권리. 남의 땅을 통행하거나 물을 끌어가는 따위의 권리로 계약에 따라 설정된다. 전세권 : 전세금을 지불한 사람이 남의 부동산을 이용할 수 있는 권리. 저당권 : 채무가 이행되지 않을 경우에 채권자가 저당물에 대하여 일반 채권자에 우선하여 변제를 받을 수 있는 권리. 한편 부동산물권이 아니면서 등기할 수 있는 권리는 다음과 같다. 부동산임차권 : 부동산 임대차 계약에서 빌려 쓰는 사람이 그 물건을 사용하고 이익을 얻을 수 있는 권리. 부동산환매권 : 부동산 매매에서, 부동산을 판 사람이 특약에 의하여 그 부동산을 다시 살 수 있는 권리. 이러한 권리에 대해 변동이 생기는 경우, 즉 ‘설정, 보존, 이전, 변경, 처분의 제한 또는 소멸’하는 경우에 등기를 해야 한다. 설정 : 당사자 간의 계약에 의하여 새로이 소유권 이외의 권리를 창설하는 것. 예) 근저당권설정, 저당권설정, 전세권설정, 지상권설정, 지역권설정 등 보존 : 미등기 부동산에 대하여 소유권의 존재를 공시하기 위하여 처음으로 하는 등기로서 소유권만이 보존등기를 할 수 있다. 예) 소유권보존 이전 : 어떤 자에게 귀속됐던 권리가 다른 자에게 옮겨가는 것을 뜻한다. 이전은 소유권 뿐만 아니라 소유권 이외의 권리에도 인정된다. 예) 소유권이전, 전세권이전, 저당권이전 등 변경 : 권리의 내용 변경(권리의 존속 기간의 연장, 지료나 임료의 증감)인 실체법상의 변경 외에 부동산 표시의 변경이나 등기 명의인 표시의 변경 등을 포함한다. 처분의 제한 : 소유권자나 기타 권리자가 가지는 권리의 처분 기능을 제한하는 것을 말한다. 공유물의 분할 금지나 압류, 가압류, 가처분에 의한 처분 금지 등이 있다. 소멸 : 소멸이란 어떤 부동산이나 권리가 어떤 사유로 인하여 없어지는 것을 말한다. 등기부의 원칙 및 구성 등기부란 부동산에 관한 권리 관계나 현황을 기재하는 장부를 말하며, 토지등기부와 건물등기부로 나뉜다. 보통 등기부라고 하면, 개개의 부동산에 관한 등기 용지를 편철(編綴)한 장부를 뜻한다. 그러나 경우에 따라서는 1필의 토지 또는 1동의 건물을 위하여 마련된 1등기 용지를 등기부라고 부르는 경우도 있다. ●등기부의 원칙 1부동산 1등기부용지의 원칙(물적 편성주의) 등기를 함에 있어서는 1필의 토지 또는 1동의 건물에 대하여 1등기 용지를 사용하는데, 이를 1부동산 1등기 용지주의라고 한다. 즉, 등기부는 권리의 객체인 1개의 부동산을 단위로 편성돼야 한다는 것을 뜻한다. 구분 건물의 등기 용지에 관한 원칙 각 구분 건물(예: 아파트, 연립주택 등)은 구분 소유권의 목적이 되므로, 구분 건물은 법률적으로 1개 건물이라고 할 수 있다. 따라서 각 구분 건물별로 1개의 등기 용지를 사용해 등기를 하지만, 소유권의 목적이 되는 여러 개의 건물이 구조적으로 1동에 속해 있다는 특성 때문에 각 구분 건물을 좀더 명확히 공시해야 한다. 그러므로 1동의 건물을 구분한 건물은 1동에 속하는 전부에 대하여 1용지를 사용한다고 규정하고 있다. 예를 들어 아파트의 경우 강남아파트 1동 전체에 대한 등기부 안에 1동 건물 및 1동 건물에 속한 101호, 102호, 103호 등 각 호수별 등기부가 함께 구성돼 있다. ●등기부의 구성 등기 용지는 부동산의 표시를 나타내는 ‘표제부’와 소유권에 관한 권리를 표시한 ‘갑구’ 및 소유권 이외의 권리를 표시한 ‘을구’ 등으로 구성돼 있다. 그러나 을구에 기재된 사항이 전혀 없거나 기재된 사항이 말소되어 현재 효력이 전혀 없을 때에는 등본 발급시 을구를 제외한 표제부 및 갑구만으로 발급되고 있다. 표제부-부동산 소재지와 그 내용 표시 토지의 경우에는 지번, 지목, 지적을, 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등을 기재한다. 단, 아파트 등 집합건물인 경우에는 전체 건물(예: 강남아파트 1동)에 대한 표제부와 구분된 개개의 건물(예: 1동 101호)에 대한 표제부가 따로 있다. 토지 분할이나 지목 변경 또는 건물 구조 변경이나 증축 등에 의한 면적 변경도 표제부에 기재된다. 토지 표제부 ①표시번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시한다. 그런데 1, 2 등의 숫자 외에 등기부에 1(전2)이라고 기재된 경우가 있다. 이것은 예전 등기부에서 현재의 등기부로 옮겨 적었다는 뜻이다. ②접수 : 등기신청서를 접수한 날짜를 표시한다. ③소재지번 : 토지의 소재지를 표시한다. ④지목 : 토지의 사용 목적(예: 대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천, 공원 등)을 표시한다. ⑤면적 : 토지의 전체 면적을 표시한다. 등기부의 면적은 제곱미터로 표시되므로, 평(坪)으로 환산하려면 3.3으로 나누어야 한다. ⑥등기 원인 및 기타 사항 : 표제부에 관한 등기 원인 및 행정구역 명칭 및 지번 변경 등의 사항을 표시한다. 건물 표제부 ①표시번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시한다. ②접수 : 등기신청서를 접수한 날짜를 표시한다. ③소재지번 및 건물 번호 : 건물이 위치한 소재지 및 건물 번호를 표시한다. ④건물 내역 : 토지의 사용 목적(예: 대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천, 공원 등)을 표시한다. ⑤등기 원인 및 기타 사항 : 표제부에 관한 등기 원인 및 행정구역 명칭, 지번 변경 등의 사항을 표시한다. 갑구-소유권에 관한 사항 기재 소유권에 대한 압류, 가등기, 경매개시결정등기 그리고 소유권의 말소 또는 회복에 관한 재판이 진행 중임을 예고하는 예고등기, 소유자의 처분을 금지하는 가처분등기 등이 모두 갑구에 기재할 사항이다. 그리고 이러한 권리 관계의 변경, 소멸에 관한 사항도 역시 갑구에 기재한다. 소유권보존등기는 그 부동산에 대하여 제일 먼저 하는 등기이며, 소유권이 지분으로 이전된 경우에는 2인 이상이 그 부동산을 공동으로 소유한다는 것을 뜻한다. 소유권이 이전되더라도 전 소유자란은 주말(朱抹 : 붉은 먹을 묻힌 붓으로 글자 따위를 지움)하지 않는다. 주말하는 경우란 해당 등기가 말소되는 경우에 한한다. 갑구의 구성 ①순위 번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시한다. 이 난에 기재된 순위 번호에 의하여 갑구 사항란의 권리 간에 우선순위가 정해진다. ②등기 목적 : 등기의 내용 내지 종류를 표시한다. 예) 소유권보존, 소유권이전 등 ③접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시한다. ④등기 원인 : 등기의 원인 및 원인 일자를 표시한다. 예) 매매, 설정계약, 해지 등 ⑤권리자 및 기타 사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리 사항을 표시한다. 예) 소유권보존의 경우 소유자 기재 갑구에서 유의할 사항 첫째, 소유권에 대한 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분 등 처분제한등기 채권자가 채권 확보를 위하여 채무자의 재산을 압류, 가압류한 경우에 그 채무자(소유자)가 채무를 변제하지 못하면 결국 그 부동산은 경매된다. 그리고 경매개시결정등기란, 이미 그 부동산에 경매 절차가 진행되고 있음을 뜻한다. 또 그 부동산에 대한 소유권이전등기 청구권을 확보 또는 말소하기 위하여 처분 금지 가처분을 한 경우에는 그 소송의 원고가 승소 판결을 얻는다면 가처분 이후의 모든 등기는 말소될 가능성이 아주 많다는 점에 유의해야 한다. 둘째, 예고등기란 등기 원인이 전혀 없는데도 인감증명 등을 위조하여 소유권을 이전했거나 저당권을 설정 또는 말소한 경우, 그 등기를 말소 또는 회복해 줄 것을 소송으로 청구했을 때에 그러한 소송이 제기됐음을 제3자에게 알려서 불의의 피해를 입지 않도록 법원이 촉탁하여 등기가 된 경고적 의미의 등기다. 원고가 승소 판결을 얻으면 그 판결을 실행하는데 저촉되는 등기는 설사 선의의 제3자이더라도 결국은 모두 말소될 운명에 처해진다. 물론 그 제3자의 등기를 말소하려면 다시 그 제3자를 상대로 한 말소등기 청구 소송에서 승소 판결을 받아야 하는 전제가 따른다. 구체적으로 경매 절차의 진행 상황이나, 누가 어떤 원인을 들어 예고등기를 했는지 알고 싶으면 등기부에 기재된 사건번호를 당해 법원에 가서 제시하고, 이해 관계를 소명하여 기록을 열람하면 이를 자세히 알 수 있다. 기재된 사건번호는 그 등기가 어떤 사건에 관련되어 있음을 알려주는 것이며 취급하는 부서는 와 같다. 셋째, 가등기로 인해 본등기를 하면 그 순위는 가등기의 순위에 따르는 것이므로, 이 본등기에 저촉되는 가등기 이후 제3자의 등기는 가등기에 터 잡은 본등기가 이루어질 때 등기관이 직권으로 말소한다. 을구-소유권 이외의 권리 표시 소유권 이외의 권리인 저당권, 전세권, 지역권, 지상권에 관한 등기 사항을 기재한다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 설정 및 변경, 이전, 말소등기를 을구에 기재한다. 을구의 구성 ①순위번호 : 등기한 순서를 숫자로 표시한다. 이 난에 기재된 순위번호에 의하여 을구 사항란의 권리 간에 우선순위가 정해진다. ②등기 목적 : 등기의 내용 내지 종류를 표시한다. 예) 근저당권설정, 전세권설정, 지역권설정 등 ③접수 : 등기신청서를 접수한 날짜와 신청서를 접수하면서 부여한 접수번호를 표시한다. ④등기 원인 : 등기의 원인 및 원인일자를 표시한다. 예) 매매, 설정계약, 해지 등 ⑤권리자 및 기타 사항 : 부동산의 권리자 및 기타 권리 사항을 표시한다. 예)근저당권 설정의 경우 채권 최고액, 채무자, 근저당권자 등이 기재된다. 을구에서 유의 사항 첫째, 근저당권으로, 채권최고액 채무자가 현실로 부담한 채무가 아니고 앞으로 부담할 최대 한도의 채무액이란 뜻이며, 실제 채무액은 그 최고액의 80퍼센트 정도 되는 것이 일반적인 관행이다. 채무가가 근저당권 채권을 모두 변제하지 않으면 결국 그 부동산은 경매당할 운명에 처한다. 둘째, 전세권이 설정되어 있는 경우, 특별한 사정이 없는 한 전세기간 내에는 전세권자를 임의로 나가게 할 수 없다. 셋째, 지상권이나 지역권 등은 그 토지에 대한 이용 관계를 목적으로 설정되어 있는 권리다. 전세권, 지상권, 지역권 등은 저당권과는 달리, 부동산의 일부분에도 성립할 수 있으나 동일 부동산의 같은 부분에 중복하여 성립할 수 없음을 유의해야 한다. 田 정리 윤홍로 기자 자료제공 대법원 인터넷 등기소

전원카페 및 펜션 터잡기 -------------------------------------------------------------------------------- 기존 카페를 매입해 운영할 때는 우선, 건물 구조, 인테리어, 진입로, 주변환경, 길목 등과 그동안 손님들에게 제공했던 음식의 종류 등을 통해 문제점이 무엇인지를 파악한다. 접근성, 쾌적성, 차별성을 획기적으로 개선시킬 방도도 찾아보아야 한다. 그 외 보증금과 월 임대료가 높다면 낮추는 방안과 부동산 권리관계에도 신경을 써야 하는데 근저당 관계 특히, 예고 등기, 가압류, 가처분 등이 되어 있는 집이라면 임대를 하지 않는 것이 좋다. 다만 기존 카페를 매입해서 리모델링를 했을 때, 가능성과 확신이 선다면 약간의 위험을 감수하고 계약할 수도 있는데, 이는 아무래도 신축보다는 가능성이 엿보이는 기존 카페를 매입하여 되살려 보는 쪽이 더 경제성이 있기 때문이다. -------------------------------------------------------------------------------- ■ 글 싣는 순서 ·서민의 전원주택 터 잡기 ·저렴한 금액으로 전원주택 짓기 ·전원카페 및 펜션 터 잡기 ·폐자재를 이용해서 전원카페 짓기 ·전원주택의 알뜰 난방 ·전원생활의 알뜰 경제와 부업 ·전원생활 2배로 즐기기 전원카페하면 아름다운 풍경과 멋 그리고 낭만이 있는 자연의 공간으로 생각한다. 그리고 누구나 한번쯤 전원카페를 운영해 보고 싶어한다. 그러나 전원카페 운영은 터 잡기에서부터 건축, 조경, 실내 인테리어, 음식 맛에 이르기까지 생각처럼 쉽게 되는 일은 아니다. 주위 풍경이 수려하고 맑은 물이 흐르는 계곡에 자리를 잡고 있다고 해서 무조건 전원 카페나 펜션부지가 되는 것은 아니기 때문이다. 몇 가지 간추려 보면 다음과 같다. 전원 카페가 갖추어야 할 세 가지 요소 첫째는 접근성이다. 도심에서 그리 멀지 않고 차량이 많이 다니고 쉽게 다가갈 수 있는 곳이어야 한다. 실제 IMF 이후 석유 값 인상으로 경제적 압박을 받을 당시엔 먼 곳에 자리 잡은 전원카페들이 경영상 어려움을 겪은 적이 있었다. 둘째는 쾌적성이다. 교통이 좋은 곳이라 할지라도 자동차 소음이 심하거나 주위에 집들이 밀집되어 있어 주변 환경이 어수선하다면 모처럼 휴식과 오붓한 시간을 즐기려는 사람들에겐 머물기 힘든 곳이 될 것이다. 셋째는 차별화다. 도심의 점포들과 달리 확실한 테마 없이 막연히 카페를 시작했다가는 실패하기 가장 쉬운 곳이 전원카페다. 몇 년전 만해도 통나무집, 초가집, 흙집 형태의 와이어 패널로 지은 민속 카페들이 유행했으나 근래에는 선박, 비행기, 헬리콥터, 기차 카페 외에도 조각공원, 갤러리 박물관들의 테마 카페들이 성행하고 있다. 전원카페, 터 잡기 위한 세 가지 방법 땅값도 위치에 따라서 천차만별이고 허가 조건도 까다롭기 때문에 무턱대고 할 수 있는 사업이 아닌 게 바로 이 전원카페다. 전원카페는 잘만하면 전원생활도 즐기면서 돈을 벌 수 있는 기회의 업종이기는 하지만 터 잡기에서부터 결코 만만치 않은 도전이라는 점을 잊지 말아야 한다. 전원카페 및 펜션 터 잡기를 위한 방법은 크게 세 가지가 있는데 우선 첫 째로 마음에 드는 땅을 사서 근린생활시설(일반음식점)로 허가를 받아 건축하는 방법이 있고, 둘 째는 장사가 잘 안 되는 기존 카페를 사거나 임대하여 운영하는 방법이다. 그리고 세 번째는 아담한 부지가 딸린 기존 건물(농가 포함)을 사서 근린생활시설(일반 음식점)로 용도 변경하여 리모델링하는 방법 등이 있다. 최근에는 주 5일 근무제가 시행되면서 이왕이면 전원 카페형 펜션 사업을 겸할 수 있는 넉넉한 부지를 확보하는 편이 유리하겠다. 땅을 사서 근린생활시설로 허가를 내는 방법 93년 대선 이후 제 7공화국 출범 당시 땅에 대한 규제가 풀리면서 전국에 전원카페 붐이 불기 시작했다. 수도권 및 전국의 토지 가운데 준농림 지역에 특별한 제한 사항이 없는 토지라면 일반음식점, 숙박시설들의 허가가 특별한 제한 없이 가능했다. 그러나 무분별한 개발과 업소들의 난립으로 인해 전국의 강과 하천이 공장 폐수와 함께 업소에서 나오는 오폐수로 오염되어 큰 사회문제로 대두되었다. 통계에 의하면, 음식점 허가가 인구 25명당 1개꼴로 나와서 과소비와 먹고 즐기는 잘 못된 풍조로 번지는 듯 하자, 급기야는 1997년 9월, 상수도 보호특별대책이 세워지기에 이르렀다. 이로 인해 준농림 지역에는 근린생활시설, 숙박업의 허가가 제한되고 특히 팔당 상수원을 위협하는 광주, 용인, 양평, 여주, 남양주 등의 지역은 수도권 수질보존대책 1권역에 속하게 되어 음식점의 허가가 불허되었다. 이른바 수변구역이 정해진 것이다. 99년 5월부터는 이 수변구역이 확대되면서 북한강의 경우는 춘천 외곽인 의암대까지, 남한강의 경우는 충주댐까지 수변구역으로 묶어 음식점 허가가 제한되어 사실상 전원카페의 허가가 불가능하게 되었다. 다만 예외가 있는데 준농림지가 아닌 준도시 취락지역(이미 마을이 형성된 부락) 가운데 하수로법 제 2조 5호에 의한 하수종말처리 시설이 설치 운영되는 곳에서만 예외로 근린생활시설(일반음식점) 허용이 가능하고, 숙박업의 경우는 상업지역에서만 허가가 가능한 것으로 되어 있다. 그러나 이런 대략적인 근거보다는 땅을 계약하기 전에 시군구청 지방자치 단체에 직접 허가 가능 여부를 묻는 것이 필수다. 이는 지방자치단체가 보유하고 있는 오폐수 처리 시설 용량에 따라서 허가 불가 판정을 내리기도 하기 때문이다. 그 외 97년 9월 이전이나 99년 5월 이전에 허가를 받아 놓고 위 기간 내에 건물 준공이 되지 않는다면 이미 맡아 놓은 근린생활시설의 허가는 일방적으로 취소되는 상황에 처하게 될 것이다. 이 때문에 최근 수도권 준농림 지역에서의 개발 경향은 근린생활시설(소매점)로 허가를 내어서 휴게소 편의점으로 운영하는 사례가 늘고 있다. 그 가운데에는 건축 양식을 전원카페형으로 짓고 영업은 생고기를 꼬치에 꿰어서 판매하는 방식이 대표적이다. 이를 좀더 구체적으로는 판매 시식코너(즉석에서 사먹고 포장된 것을 사가는 식의 농수축산물 직판장 형태)로 볼 수 있는데, 음식이나 술을 직접 만들어 손님들에게 제공하는 것이 아니라 1차 가공된 제품을 단순히 판매만 하므로 법적인 제재를 피해 갈 수 있게 되는 것이다. 단점은 전원카페 특유의 술이나 음식을 만들어 손님들에게 제공할 수 없다는 점이고, 장점은 음식을 만들거나 홀에 제공하는 인력이 줄어 인건비가 절감되는 것이다. 또 하나는 오수처리시설의 오수합병정화조(약 2천~3천만원 소요)를 절약할 수 있다는 점도 꼽을 수 있다. 기존 카페를 매입해 운영하는 방법 기존 카페를 매입해 운영할 때는 우선, 건물 구조, 인테리어, 진입로, 주변환경, 길목 등과 그동안 손님들에게 제공했던 음식의 종류 등을 통해 문제점이 무엇인지를 파악한다. 접근성, 쾌적성, 차별성을 획기적으로 개선시킬 방도도 찾아보아야 한다. 그 외 보증금과 월 임대료가 높다면 낮추는 방안과 부동산 권리관계에도 신경을 써야 하는데 근저당 관계 특히, 예고 등기, 가압류, 가처분 등이 되어 있는 집이라면 임대를 하지 않는 것이 좋다. 다만 기존 카페를 매입해서 리모델링를 했을 때, 가능성과 확신이 선다면 약간의 위험을 감수하고 계약할 수도 있는데, 이는 아무래도 신축보다는 가능성이 엿보이는 기존 카페를 매입하여 되살려 보는 쪽이 더 경제성이 있기 때문이다. 전원 카페의 경우, 운영하는 주인의 경영방침에 따라서 성공과 실패가 좌우되는 경향이 크다. 따라서 접근하기 쉬운데다 주변 환경이 양호하고 터가 넓다면 6평~12평 정도의 작고 예쁘고 튼튼한 방가로 형태의 주택을 이용한 펜션업도 권할 만하다. 기존 건물을 근린생활시설로 용도 변경하는 방법 준도시 취락지역에 있는 농가 주택 및 기존 거물들을 구입하여 토속카페나 음식점으로 개조하는 방법은 비용이 적게든다는 점에서는 유리하다. 그러나 주변 환경이 좋거나 건물의 골조가 좋은 건물을 찾기가 그리 쉽지는 않다. 기존의 농촌주택은 대개 마을 한 가운데에 있거나 진입로가 좁기 때문에 프라이버시 침해와 접근성, 쾌적성이 떨어지는 편이다. 취락지역 가운데에 있는 대지로 접근성이 용이하고 쾌적한 위치에 있는 괜찮은 땅과 건물이 있다면, 그리고 리모델링이 가능하며 오폐수 종말처리시설이 연결되어서 용도변경이 가능한 땅이라면 금상첨화일 것이다. 그러나 그렇지 못한 경우는 정화조 시설이용과 리모델링 비용을 부동산 매입가에 더하여 산정해서 계산해야 한다. 또 법상 하자가 없는 땅이라도 계약 전에 담당 공무원에게 직접 문의하는 것이 원칙이다. 2002년 7월부터 주 5일 근무제가 시행되고 있어 전원카페형 펜션에 새 바람이 불고 있는데 무엇보다 사전에 치밀한 계획과 준비가 필요하다. 펜션이든 전원카페가 됐든 처음부터 너무 큰 기대를 하지말고 지극히 겸손하고 소박한 마음 자세로 ‘영리를 떠나 정성으로 대접해 보겠다’는 의지가 필요하다. 조용한 휴식 공간과 자연과의 만남인 전원 카페 및 펜션 사업은 21세기 유망 사업임에 틀림없겠으나 여기에는 많은 법적인 제약과 함정들이 도사리고 있다. 그러므로 현명한 선택 여부에 따라서 성공할 수도 있고, 실패할 수도 있는 것이다. 전원카페 및 펜션은 결코 멋과 낭만을 갖춘 환상적인 사업이 아니다. 거기에는 사전 정보와 많은 준비기간과 실천, 그리고 생활인으로서 앞서가는 지혜가 있어야 가능한 일이다. 田 ■ 글 박찬용 (금호하우징 대표) 031-774-4988

매수인은 ‘임대차 보증금’ 가압류 세입자는 ‘깡통전세’ 가능성을 꼭 확인하자! 주택 양도 시 보증금에 걸린 가압류가 양수인에게도 효력이 있다는 판결이 있었다. 그래서 건물을 살 때 임차보증금에 가압류가 걸려있는지 확인하고 매매를 하는 게 안전하다. 이번 호에서는 임대차보증금반환채권의 양도 압류에 관한 사례에 통해 임대차를 안고 주택을 매수할 때 보증금반환채권에 대한 압류 또는 가압류 사실을 스스로 확인해야 하는 이유를 살펴본다. 이와 함께 전셋값이 천정부지로 오르면서 ‘깡통전세’ 위험도 크게 커지고 있다. 전세금 반환을 걱정하는 세입자들이 ‘깡통전세’를 피하는 방법도 알아본다. 글 김성룡 박사, ksyong330@naver.com 임차인 보증금반환채권 압류 확인은 필수 전세나 월세가 있는 경우 매수인은 보통 이를 안고 산다. 매도인이 부담해야 할 전세금반환의무나 보증금반환의무를 부담하게 된다는 의미이다. 특히 임차인이 주택임대차보호법상의 대항력을 갖추고 있다면, 매매 당사자 사이에 특별한 약정이 없더라도 양수인은 법률상 당연히 임대인의 지위를 승계하게 된다(주택임대차보호법 제3조 3항). 특별한 문제는 없다. 양수인은 계약기간 만료 후 임차인에게 보증금을 지급하면 되니까. 그런데 주의해야 할 점이 있다. 양수인이 임차인에게 보증금을 지급했음에도 불구하고 다시 보증금반환의무를 부담할 수 있다는 대법원전원합의체 판결이 나왔기 때문이다. 사건은 이렇다. A는 B로부터 안산시 상록구 소재 다가구주택 202호를 매수했는데, 여기에는 대항력 있는 임차권을 가지고 있는 C가 살고 있었다. 그래서 A는 B로부터 위 주택의 소유권을 이전받은 후 C에게 임차보증금 3,000만 원을 반환했다. 그런데 C의 보증금반환채권은 사업상 대출받은 돈을 갚지 못해 신용보증기금으로부터 가압류당했고, 법원의 채권가압류결정은 매도인 B에게 이미 송달된 상태였다. 그 후 신용보증기금은 매수인 A를 상대로 하여 채권압류 및 추심명령을 받고 3,000만 원의 보증금반환채무의 이행을 청구한 것이다. 핵심은 가압류결정을 받은 제3채무자인 B의 지위를 A가 승계할 것인지 여부다. 원심법원은 채권가압류결정의 효력은 제3채무자인 B에게만 미치고 양수인 A에게 미치지 않는다고 했다. 이에 따르면 A는 신용보증기금에 3,000만 원을 지급할 의무는 없게 된다. 그런데 대법원은 “임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다”고 함으로써 원심판결을 뒤집었다(대법원전원합의체 2013.01.17. 선고 2011다49523 판결). 결국, A는 신용보증기금에 3,000만 원을 다시 지급해야 했다. 아닌 밤중에 홍두깨라고 했던가? A씨는 영문도 모른 채 두들겨 맞은 꼴이다. 양수인 A는 보증금반환채권에 대한 가압류결정에 대해 전혀 알지 못했다. 가압류결정은 양도인 B에게 도달한 것이고 A는 B로부터 그에 관한 사실을 듣지 못했기 때문이다. 현행 민사집행법상 보증금반환채권에 대한 압류 또는 가압류에 대해 양수인이 통지받을 방법은 없다. 결국 임대차를 안고 주택을 매수한다면 보증금반환채권에 대한 압류 또는 가압류 사실을 스스로 확인할 수밖에 없다. 양도인에게는 압류 또는 가압류결정문을 받은 사실이 없다는 확인서를 받고, 임차인에게 보증금을 지급할 때에도 확인서를 받아두어야 한다. 이래저래 세상 복잡해지기만 한다. 전세가율 90% 시대 ‘깡통전세’ 피하는 방법 최근 전세난으로 전셋값이 천정부지로 오르면서 전세금 반환을 걱정하는 세입자들이 늘어나고 있다. 2015년 10월 현재 수도권의 아파트 매매가격 대비 전세가격 비율(전세가율)은 사상 최고치인 73.5%에 이른다. 이에 따라 세입자들이 집주인에게 맡긴 전세금을 온전하게 돌려받기 어려워지는 이른바 ‘깡통전세’ 위험도 크게 커지고 있다. 그렇다면 깡통전세는 어떻게 피할까? 첫째, 대항력을 갖춰야 한다. 대항력이란 주택의 소유자가 바뀌더라도 전세금이나 보증금을 받기 전에는 절대 집을 비워주지 않는 힘을 말한다. 대항력은 점유의 인도 및 주민등록을 갖추면 발생한다. 임차인 본인뿐만 아니라 그 배우자나 자녀 등 가족의 주민등록이라도 좋다. 그런데 깡통전세를 면하려고 전세권설정등기를 하는 경우를 가끔 본다. 그러나 대항력은 주택임차인에게 인정되는 매우 강력한 힘이다. 단언컨대 대항력을 갖췄다면 추가적인 조치는 필요 없다. 다만 반드시 주의할 점이 있다. 대항력은 대항요건을 갖춘 다음날(익일)부터 생긴다는 것이다. 따라서 주택임대차계약을 체결한 당일 집주인이 저당권을 설정한다면 주택임차인은 꼼짝없이 당하게 된다. 둘째, 저당권 등 선순위 권리가 있는 주택임대차는 피하자. 그러나 세상일이 내 마음대로만 되는가? 선순위저당권이 있는 주택에 전세를 얻는 경우도 많다. 일단 선순위저당권이 없는 경우보다 전세금이 싸다. 예컨대 시가 6억 원에 해당되는 주택에 3억 원의 선순위저당권이 있더라도 2억 원에 전세를 놓는 경우이다. 주택임차인은 선순위저당권 3억 원을 공제하고 3억 원이 남으므로 안심하기 마련이다. 그런데 부동산 경기의 하락으로 시가가 4억5,000만 원으로 떨어진다면 선순위저당권 3억 원을 공제하고 1억5,000만 원 남는다. 요즈음이 그렇다. 만약 경매로 4억5,000만 원에 낙찰된다면 선순위저당권 3억 원을 제외하고 주택임차인은 1억5,000만 원을 배당받고 집을 비워야 한다. 이제 주택임차인의 선택만이 남았다. 5,000만 원의 손해를 볼 것인지 경매에 참여해 임차주택을 매수할 것인지. 팁 하나! 경매에 참여한다면 5억 원에 입찰하는 것이 좋다(주택소유자에게 다른 재산이 없다면). 시가를 초과하는 5억 원에 입찰하는 사람이 없을 테니 확실히 낙찰받을 수 있고, 어차피 선순위저당권 3억 원을 제외한 2억 원까지는 주택임차인에게 배당받을 권리가 있으므로 추가 대금을 납부할 필요 없이 상계할 수 있기 때문이다. 나아가 5억원에 입찰하는 것이 양도소득세와 관련하여 이득이다. 나중에 양도소득세를 계산할 때 5억 원을 기준으로 하기 때문이다.

경매 재테크의 기본, 부동산 권리분석 02 지난 호에서 ‘권리분석’은 안전하게 부동산을 거래하기 위해 꼭 필요하다고 강조했다. 이번 호에서는 그런 부동산 권리를 분석할 때 필요한 실제 위험요소에 관해 알아본다. 경매에서 가처분등기가 왜 가장 위험한 물건인지 주의할 점을 짚어보고, 경매물건의 함정과도 같은 가압류나 가처분이 있는 경매목적물을 피해야 하는 이유를 살펴본다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com ‘가처분등기’는 가장 위험한 물건 몇 년 전 도곡동 도곡렉슬아파트 53평형이 경매시장에서 사람들의 주목을 받은 적이 있다(법원경매정보사이트 www.courtauction.go.kr에 접속하면, ‘다수조회물건’이나 ‘다수관심물건’을 조회할 수 있다). 그럴 수밖에! 감정가 31억 원짜리가 매각 기일을 기준으로 최저매각 가격이 8억1,000여만 원 정도로 떨어졌으니 말이다. 사람들은 이런 물건에서 일확천금의 꿈을 꾸고 있는지 모른다. 그러나 장미에는 가시가 있는 법이다. 경매법원이 제공하는 매각물건명세서에 나타난 권리관계를 보자. 이에 따르면 2012년 6월 1일 자 강제경매가 말소기준권리가 되고, 선순위의 가처분등기(2012년 3월 5일)와 선순위의 소유권이전청구권가등기(2012년 5월 8일)가 있다. 그리고 2009년 8월 28일 자로 전입한 임차인이 존재한다. 간단히 말하면 이 물건의 매수인(경락인)은 선순위 가처분등기와 선순위 소유권이전청구권가등기뿐만 아니라 선순위 주택임차권도 인수하여야 한다. 먼저, 가처분등기는 매매를 원인으로 한 소유권이전등기청구권을 피보전권리로 하고 있으므로 가처분권리자가 전 소유자와의 소송에서 승소하면 매수인(경락인)은 소유권을 상실하게 된다. 즉 가처분등기가 행해진 후의 처분등기는 가처분권자가 본안에서 승소하면 그 가처분등기와 저촉되는 모든 등기는 가처분권자의 신청에 의하여 말소된다. 하여튼 경매에서 가처분등기는 가장 위험한 물건이다. 다음으로, 매매예약을 원인으로 한 소유권이전청구권가등기도 위험하다. 위 가등기에 기하여 본등기가 행해지는 경우에는 경락인은 소유권을 상실하게 된다. 물론 가등기의 경우 형식상 비록 소유권이전청구권보존을 위한 가등기로 되어 있지만, 실질은 담보목적의 가등기인 경우도 있다. 이처럼 담보가등기의 경우에는 경매에 있어서 저당권으로 취급되므로 선순위가등기가 말소기준권리가 되어 배당을 받고 소멸하는 경우가 있다. 그러나 소유권 이전을 위한 가등기인지 담보가등기인지 여부를 판단하기는 어렵다. 역시 초보자는 쳐다보지도 말아야 한다. 마지막으로, 가처분등기와 가등기가 다행히 말소된다고 하더라도 선순위 주택임차인이 있다. 매각물건명세서에 따르면 위 임차인은 배당요구를 하지 않았다. 그렇다면 경락인이 얼마인지도 모르는 임대차보증금을 부담해야 하는 위험이 있다. 흥미진진한 사건이다. 고위험 고수익이다. 해결방법이 없는 것도 아니지만, 실력을 갖추지 않았다면 접근하지 말아야 한다. 경매물건의 함정, ‘가압류·가처분’ 물건 나만 잘한다고 잘사는 세상은 지났다. 내 친구가 잘되고 내 거래처도 잘 나가야 한다. 그만큼 요즘 사회는 밀접하게 연결되어 있다. 한때 우리 사회에서 ‘열심히 일한 당신, 떠나라!’라는 광고가 있었다. 그러나 요즘은 열심히 일했으나, 떠날 수 없는 게 현실이다. 열심히 일해서 행사할 권리가 있음에도 채무자가 여력이 없으니 어쩌랴! 법은 세상살이를 모두 담고 있다. 모든 법을 통째로 알 수는 없다. 그러나 사업하는 사람으로서 아니 일반인으로서도 알아야 할 기본은 있다. 바로 보전처분이다. 다시 말하면 가압류와 가처분이다. 모두 채무자가 재산을 빼돌리기 전에 일단 잡아놓은 제도다. 그 후 재판을 걸어 승소판결을 받은 후 강제집행을 하기 위한 것이다. 가압류와 가처분은 모두 처분금지에 관한 것이지만, 그 차이는 채권의 종류에 있다. 가압류는 채권자가 금전채권을 가진 경우에 이용된다. 예컨대 대여금채권, 외상매출채권, 공사대금채권과 같이 ‘돈 받을 권리’를 가지고 있는 채권자가 채무자의 재산에 붙이는 것이 가압류다. 반면 가처분은 금전채권 이외의 채권을 가진 경우에 인정된다. 즉 ‘특정 부동산이나 동산의 인도를 목적으로 하는 청구권’이나 ‘특정 행위의 이행을 목적으로 하는 청구권’이 있을 때 이용된다. 예컨대 매매계약으로 인한 소유권이전청구권을 가지고 있는 매수인이 그 매매목적물의 보전을 위하여 행하는 것이 가처분이다. 당연히 매도인이 매매목적물을 다른 곳에 처분하는 것을 방지하기 위함이다. 부동산에 대한 가압류 또는 가처분은 그 결정이 내려지면 등기가 행해지고, 처분금지의 효력이 생긴다. 그렇다고 가압류등기나 가처분등기가 행해진 부동산을 전혀 처분할 수 없다는 것은 아니다. 얼마든지 처분할 수 있다. 그래서 가압류등기나 가처분등기가 있는 부동산에 대해서도 경매가 진행된다. 어라? 처분금지의 효력이 있다면서? 아하! 빠진 설명이 있다. 처분금지의 효력이 임시적이라는 거다. 그래서 ‘가(假)’ 자가 붙었다. 임시적인 조치이기 때문에 가압류권자나 가처분권자는 정식 재판을 걸어 승소판결을 받아야 하는 거다. 즉 확실한 청구권이 있다는 것을 판결을 통해 증명해야 한다. 채권자가 승소판결을 받으면 가압류나 가처분 후에 이루어진 처분행위는 무효가 된다. 물론 패소하면 가압류나 가처분의 효력은 소멸된다. 과연 누가 재판결과를 장담할 수 있을까? 가압류나 가처분이 있는 경매목적물을 피해야 하는 이유다.

경매 재테크의 기본, 부동산 권리분석 부동산 매매에는 거액의 자금이 오가기 때문에 부동산을 매입할 때는 해당 부동산에 하자가 없는지 권리분석을 해봐야 한다. 권리분석은 안전한 부동산 거래를 위해서 반드시 필요한 일이다. 그리고 권리분석을 할 때는 될 수 있으면 권리분석의 범위를 넓히고 완전하게 확신이 설 때까지 철저하게 살펴봐야 한다. 글 | 김성룡 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com ‘인수’되는 권리 VS ‘소멸’되는 권리 부동산 경매로 재테크하려는 사람은 기본적으로 경매목적물을 매수했을 때, 인수되는 권리와 소멸되는 권리를 구별해야 한다. 그렇다면 다음 6가지를 명심하자. 경매로 인수하는 권리가 있다면, 매수인에게 추가적인 부담이 발생한다. 판단 기준은 등기부에 있다. 경매목적물의 등기부를 열람해 (근)저당권등기, 담보가등기, 전세권등기, 가압류등기, 압류등기 및 강제경매개시결정등기를 찾아보면 된다. 6가지다. 그중 일자가 가장 빠른 것이 기준이다. 기준권리 이후에 기록된 등기는 모두 말소된다. 물론 기준권리도 소멸한다. 우리가 흔히 경매라고 부르는 것은 법원경매다. 법원경매는 집행권원의 필요에 따라 임의경매와 강제경매로 구분된다. 임의경매는 채권자가 채무자로부터 담보로 받은 부동산에 설정한 저당권·근저당권·전세권·담보가등기 등 담보권에 기초해 실행하는 경매로서 별도의 집행권원이 필요 없다. 그러나 강제경매는 실행할 담보권이 없는 경우로서 채권자가 집행권원을 갖추고 있어야 한다. 집행권원이란 집행력이 부여된 증서를 말하는데, 확정된 종국판결이나 가집행선고가 있는 종국판결 및 확정판결에 준하는 효력을 가진 조서(인낙, 화해, 조정조서 등) 등 법원에 의해 작성되는 것이 보통이다. 따라서 채권을 가지고 있더라도 이를 가지고 강제집행을 하려면 법원의 판결을 얻어야 하므로 쉽지 않다. 이에 대비한 것이 공증이다. 법원의 관여 없이 공증인이 당사자의 진술에 의거해 작성한 공정증서도 집행권원이 되기 때문이다. 그렇다면 임의경매와 강제경매를 나눠서 기준권리를 찾아보자. 먼저, 임의경매라면? 등기부를 본다. 경매실행 저당권보다 앞선 가압류등기가 있다면, 그 가압류등기가 말소기준권리가 된다. 앞선 저당권등기가 있다. 그것이 기준권리다. 실행저당권보다 앞선 등기가 없다면 당연히 그 저당권등기가 기준이다. 다음으로, 채권자가 집행권원을 가지고 강제경매를 진행했다면? 등기부를 본다. 경매개시결정등기가 있다. 역시 마찬가지다. 앞선 등기가 있다면 그것이 기준이고, 아니면 경매개시결정등기가 기준이다. 이제 기준을 찾았다. 인수되는 선순위권리는? 우선, 부동산을 사용할 수 있는 권리(용익권)로서 건물 일부의 전세권, 배당요구를 하지 않은 전세권, 등기된 임차권, 지상권, 지역권이 있다. 그리고 소유권이전청구권가등기, 처분금지가처분등기가 있다. 여기까지는 등기부를 보고 알 수 있다. 그런데 대항력을 갖춘 주택임차권 또는 상가건물임차권은 다르다. 주민등록이나 사업자등록의 기재를 보고 선후를 판단해야 하기 때문이다. 또 있다. 유치권, 법정지상권, 분묘기지권이다. 이들은 등기 등으로 전혀 공시되지 않기 때문이다. 반드시 현장을 확인해야 한다. ‘매각물건명세서’ 맹신했다간 낭패 말소기준권리를 찾은 후 인수되는 권리를 파악하는 것이 부동산권리분석의 출발점이다. 앞서 설명했듯이 당연히 매수 희망자는 등기부를 보고 이를 파악할 수 있어야 한다. 만만한 일은 아니다. 그러나 너무 걱정할 일도 아니다. 집행법원은 일반 매수희망자를 위해 입찰에 필요한 핵심적인 자료를 제공하고 있기 때문이다. 매각물건명세서다. 집행법원은 매각물건명세서를 작성하고, 누구든지 볼 수 있도록 그 사본을 비치해야 한다(민사집행법 제105조). 이는 법원경매 사이트에서도 확인할 수 있다. 매각기일 전 7일 사이에 게재된다. 이 매각물건명세서를 잘만 활용하면 노력을 절감할 수 있고 정확한 결론을 얻을 수 있다. 먼저 말소기준권리를 확인할 수 있다. 즉 말소기준권리가 되는 최선순위 등기와 그 설정 일자가 기재돼 있다. 다음으로는 매수인의 이해관계에 영향을 미칠 수 있는 권리관계를 확인할 수 있다. 첫째, 점유관계와 관계인의 진술을 볼 수 있다. 즉 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술 및 임차인이 있는 경우 배당요구 여부와 그 일자, 전입신고일자 또는 사업자등록신청일자와 확정일자의 유무와 그 일자가 기재된다(민사집행법 제105조 1항 2호). 예컨대 주택임차인의 존재, 대항력의 유무, 보증금의 우선변제 여부 등을 알 수 있다. 둘째, 등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로써 매각허가에 의하여 그 효력이 소멸되지 아니한 것이 기재된다(민사집행법 제105조 1항 3호). 예컨대 매수인에게 인수되는 가처분, 유치권, 예고등기, 최선순위 전세권 등이 기재된다. 셋째, 매각허가에 의해 설정된 것으로 보는 지상권의 개요도 기록된다(민사집행법 제105조 1항 4호). 바로 법정지상권의 성립 여부에 관한 기재다. 이처럼 매각물건명세서를 보면 매수인에게 인수되는 물적 부담을 쉽게 알 수 있다. 그러나 문제는 있다. 사람이 작성하기 때문이다. 잘못 기재되거나 누락될 수 있다. 만약 매각물건명세서를 믿고 물적 부담이 없는 것으로 알고 매수하였다면? 답은 매수인이 안고 간다는 것이다. 매각물건명세서의 기재는 공신력이 없기 때문이다. 한마디로 망했다. 그래서 경락을 받았다고 좋아할 때가 아니다. 매각기일 이후 일주일 뒤에 열리는 매각결정기일까지 경매기록을 확인해 매각물건명세서에 기재되지 않는 인수권리가 있는지 샅샅이 살펴야 한다. 있다면 매각불허가신청을 해야 한다. 이것이 받아들여지면 깨끗이 빠져나올 수 있다. 이마저 놓쳤다면 경매목적물의 매도인이나 다른 채권자에게 민법 제578조의 담보책임을 물을 수는 있다. 다만 소송은 각오해야 한다. 최종 책임은 매수인에게 있다. 매각물건명세서만을 믿지 말고 스스로 확인해야 한다.