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주택&인테리어 검색결과
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단독주택 같은 다가구주택 묵동 스키니
- 8가구로 구성된 묵동 다가구주택은 20~30대의 독립한 1인 내지 2~3인이 거주할 수 있는 스튜디오형과 침실이 구분된 주거형태를 갖는다. 잠시 머물다 가는 집이라도 사는 동안은 내 집 같기를 기대했다. 글 조병규(투닷건축사사무소 대표) 사진 박건주 작가 HOUSE NOTEDATA위치 서울 중랑구 묵동지역/지구 제2종 일반주거지역건축구조 철근콘크리트조대지면적 167.30㎡(50.61평)건축면적 100.20㎡(30.31평)건폐율 59.89%연면적282.24㎡(85.38평)1층 49.88㎡(15.1평)2층 100.20㎡(30.3평)3층 80.22㎡(24.3평)4층 51.94㎡(15.7평)용적률 168.7%설계기간 2019년 1월 ~ 6월공사기간 2019년 6월 ~ 12월설계 투닷건축사사무소(조병규·모승민 소장)시공 마루디자인건설건축비용(시공면적 기준) 3.3㎡당 570만 원 MATERIAL외부마감 STO, 컬러강판내부마감 천장 - 천장지벽 - 벽지바닥 - 강마루계단실 디딤판 - 나왕집성목단열재 지붕 - 비드법 보온판2종1호 T.220외단열 - 비드법 보온판2종1호 T.135창호 3중유리 PVC 시스템창호조명 LED 원형 매입등주방기구 한샘위생기구 대림바스 난방기구 경동나비엔 서울 중랑구 묵동의 대지에는 담장으로 둘러싸인 마당과 반지하, 2층 규모의 오래된 주택, 이 집과 수명을 같이 한 나무 한 그루가 심어져있다. 요즘의 다가구주택이나 다세대주택이란 개념이 없던 시절 집주인이 남는 방에 세입자를 들이면서 서서히 다가구주택으로 변모했는데 셋방살이에서 진화해 출입구가 따로나고 욕실이나 주방이 딸린 형태의 초기 다가구주택 모습이 옆집과 근처의 다른 집들에서도 볼 수 있다. 주차장법이 정비되고 용적률이 늘어나면서 마당은 없어지고 집은 적층 되어 동네에 들어선다. 그러면서 대문에 들어서면 마당으로 이어지던 집들의 풍경은 찾기 어려워진다. 더 많은 가구 수와 필로티 구조의 주차장으로 채워지면서 동네의 모습이 비슷비슷해 보이는 이유이기도 하다. 현관이 주차장에 떠밀려 구석으로 몰리는 것은 지양했다. 원룸 입구. 내부 구성은 스튜디오형과 침실이 구분된 두 가지 형태가 있다. 남북으로 열린 방향으로는 채광을 위한 창이 나고 측면으로는 환기를 위한 창이 분리되어 설치됐다. 스튜디오형과 침실이 구분된 주거형태기존에 있던 주택을 철거하고 나니 비워진 대지 주변으로 이웃하는 담장과 셋방들이 들어온다. 낡고 오래된 삶의 흔적들이 보이는 것이 이웃들에겐 불편함으로 자리할 것이다. 담장은 셋방 사는 이들의 울타리 같은 보호 장치 역할을 했나 보다. 8가구로 구성된 묵동 다가구주택은 20~30대의 독립한 1인 내지 2~3인이 거주할 수 있는 스튜디오형과 침실이 구분된 주거형태를 갖는다. 2층에 4가구, 3~4층과 다락을 포함한 복층 형식의 4가구가 각각의 층에 자리한다. 복층 구성은 작은 면적 내에서 2~3인이 거주할 수 있는 환경을 제공하기 위함이며, 동시에 엘리베이터를 배제하기 위함이다. 이곳에 거주할 가구들을? 특정하기는 어렵다. 소득수준이나 직업, 라이프스타일은 더욱 알 수 없다. 대부분의 1인 가구들이 다가구주택, 다세대주택, 오피스텔 등의 주거에 임대료와 교통을 이유로 입주를 결정하지만 근처에 새 집이 들어서거나 직장을 옮기거나 결혼을 하거나 임대 조건의 변화로 세입자들은 들고나간다. 복층 구성은 작은 면적 내에서 2~3인이 거주할 수 있는 환경을 제공하기 위함이다. 다락 전경. 욕실. 벽면을 우드로 마감해 따스한 느낌을 살렸다. 길 쪽 복층 계단의 하부 채광창. 단독주택 같은 다가구주택원룸 형태의 집들이 머물다 가는 집의 개념으로 자리하다가는 동네의 모습도 삭막해지지 않을까. 대지의 상황과 주차장의 규모로 집의 크기가 결정되지만 가구 수를 늘리기보다는 거주자의 환경을 고려하여 적정한 단위 주택의 크기를 가늠해야 했다. 도로에 면한 대지의 폭이 협소하고 양옆으로 이웃한 집들의 관계가 채광이나 환기를 위한 창에 영향을 준다. 남북으로 열린 방향으로는 채광을 위한 창이 나고 측면으로는 환기를 위한 창이 분리되어 설치된다. 잠시 머물다 가는 집이라도 사는 동안은 내 집 같기를 기대했다. 내 집으로 들어서는 현관이 주차장에 떠밀려 구석으로 몰리는 것은 지양했다. 번듯한 계단을 통해 내 집에 들어서고 집 안에는 작은 뜰도 있는, 단독주택 같은 다가구이기를 기대해 본다. 베란다에 서면 동네 모습이 한 눈에 들어온다. 09/10 8가구로 구성된 묵동 다가구주택은 2층에 4가구, 3~4층과 다락을 포함한 복층 형식의 4가구가 각각의 층에 자리한다. 조병규, 모승민(투닷건축사사무소 공동대표) 건축가로서의 전략적 직관을 통해 통찰과 창의를 발휘하는 건축을 지향한다. 2014년에 시작해 봉구네, 자경채, 삼 남매집, 중정삼대, 바라봄, 밭은집, 숨집, 휴가 등의 주택 프로젝트를 다수 진행했다. 소형 공동주택의 정체성 찾기와 거주자와 건축주가 함께 만족스러운 집을 만들기 위한 고민을 지속하고 있다. 현재는 양수리로 터를 옮겨 조병규, 모승민 두 건축가의 집 ‘모조’를 짓고, 직주 근접을 실현하며 함께 투닷건축사 사무소를 운영하고 있다. 투닷건축사사무소 02-6959-1076 todot@todot.kr www.todot.kr
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- 주택&인테리어
- 상가주택 외
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단독주택 같은 다가구주택 묵동 스키니
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1인 가구의 따로 또 함께 서울 궁정동 사회주택
- 2020 대한민국목조건축대전 특별상서울 궁정동 사회주택 프로젝트는 이러한 ‘따로 또 함께 사는 방식’에 초점을 맞추었다. 대지 위치는 서울에서 만나기 쉽지 않은 특별한 환경에 자리한다. 지하 1층, 지상 4층의 경사지붕 건물은 HBE(구조용집성재패널)과 철큰콘크리트구조를 혼합해 디자인했다. 글 홍지학(충남대학교), 조윤희(구보건축 대표) 사진 신해수 작가 HOUSE NOTEDATA위치 서울 종로구 궁정동용도 근린생활시설 + 다중주택규모 지하 1층, 지상 4층(주차 2대), 높이 12.95m건축구조 HBE + 철근콘크리트구조대지면적 194.90㎡(58.96평)건축면적 77.23㎡(23.36평)건폐율 39.63%연면적 311.22㎡(94.31평)지하 46.20㎡(14평)1층 75.36㎡(22.84평)2층 63.20㎡(19.15평)3층 59.74㎡(18.10평)4층 66.72㎡(20.22평)용적률 135.98%설계기간 2017년 7월~2018년 8월공사기간 2018년 9월~2019년 10월설계 구보건축 + 홍지학(충남대),(설계담당 조봉준, 방지희, 윤정호)시공 코아즈산업건축비용 800만 원(3.3㎡당) MATERIAL 외부마감 점토벽돌 내부마감 집성패널노출, 수성페인트 지붕 리얼징크 외단열 경질우레탄보드 계단실 디딤판 - 집성재 난간 - 철제 창호 알루미늄시스템 조명 모던라이팅 주방기구 SK매직, 백조 위생기구 대림, 이케아 난방기구 가스보일러(경동나비엔) 주택의 측면. 서울 궁정동 사회주택은 사업시행자인 서울소셜 스탠더드와의 협업으로 서울시의 토지임대부 사회주택의 첫 번째 사업자로 선정되면서 시작됐다. 우리 프로젝트 팀은 1인 가구가 지배적인 밀레니얼 세대의 변화에 주목하여, 그들이 소구하는 주거유형 실험을 중요한 가치로 삼았다. 최근의 청년들에게 주거공간은 사적인 공간이면서 동시에 취향이 비슷한 사람들과 느슨하게 연대해 공동체를 이루는 공간으로 변모하고 있다. 이들은 서울의 높은 주거비로 인해 혼자 거주할 때는 누릴 수 없는 다양한 편의 공간들을 함께 살면서 나누어 공유하는 가능성에 높은 가치를 두고 있다. 궁정동 사회주택 프로젝트는 이러한 ‘따로 또 함께 사는 방식’에 초점을 맞추었다. 공유 주택으로 들어가는 출입구. 인상적인 부분은 창마다 다른 표정이라는 점이다. 각 주택마다 현관문이 달리 되어있다. 11개의 방 11개의 표정대지는 청와대 인근의 궁정동에 자리한다. 남쪽으로 무궁화공원과 청와대 사랑채가, 북쪽으로 북악산, 서쪽으로 인왕산의 풍경이 조망되며, 동쪽으로는 청와대가 자리하는 서울에서 만나기 쉽지 않은 특별한 환경에 건축물이 놓이게 됐다. 서울 최중심지에서 임대료를 최대한 낮추어 사회주택의 취지에 부합하기 위해서는 개별 거주공간의 면적을 최소화할 수밖에 없었다. 때문에, 물리적인 면적은 부족하지만, 감각적으로 풍요로운 거주 환경을 조성하기 위해서 주변의 근사한 풍경이라는 주어진 자원을 실내 공간으로 적극적으로 끌고 들어오는 것이 중요하다고 판단했다. 이를 위해 극도로 제한된 건물의 볼륨 안에서 공간 확장의 가능성을 지닌 계단실과 누크 nook, 그리고 함께 쓰는 주방에서 외부로의 조망을 최대한 확보해, 비좁은 집 내부에서 감각적으로 여유로움을 누릴 수 있는 공유 공간을 의도했다. 궁정동 사회주택은 1층과 지하 1층 근린생활시설에 친환경발효식품을 메인으로 다루는 카페 겸 식당을 계획 과정에서 섭외하여 이 주택과 주변에 거주하는 사람들이 함께 사용하며 일종의 커뮤니티 라운지 역할을 하는 공간이 될 수 있도록 기획했다. 나머지 3개 층에는 총 11명이 거주할 수 있는 11개의 방이 자리한다. 이 방들을 연결하는 계단실은 중간에 누크를 설치해 수직적인 동선의 연결과 입주민들의 휴식과 교류가 자연스럽게 이어질 수 있도록 했고, 최상층에는 경사지붕 아래 높은 천장고를 지니는 주방을 두었다. 최상층 경사지붕 아래 높은 천장고를 지니는 주방을 두었다. 여러 명이 동시에 요리할 수 있는 공동 주방이다. 계단실은 중간에 누크를 설치해 수직적인 동선의 연결과 입주민들의 휴식과 교류가 자연스럽게 이어질 수 있도록 했다. 나무구조가 노출된 남측 방. 외부로의 조망을 확보해 비좁은 내부에서 여유로움을 누릴 수 있도록 했다. 하이브리드 구조시스템지하 1층, 지상 4층의 경사지붕 건물은 구조용집성재패널(HBE)과 철근콘크리트 구조를 혼합해 디자인했다. 기술상의 어려움이 발생할 수 있는 복합구조를 선정한 것에는 두 가지 이유가 있다. 우선 부족한 사업비로 인해 시공비의 부담이 큰 상황에서 공사기간을 단축하여 비용을 절감하려는 목적이 있다. 그리고 저렴하게 공급되는 사회주택이 자칫 열악한 주거환경으로 인식될 수 있는 상황에서, 이 집에 거주하게 될 청년들에게 나무로 둘러싸인 양질의 환경에서 거주할 수 있는 기회를 제공하기 위해서였다. 국내 업체에서 개발한 HBE는 고가의 CLT를 활용하기 어려운 상황에서 낮은 비용으로 동등한 성능의 목구조 건축을 실현시키기 위해 선택한 대안이다. HBE 패널을 벽과 천장에 별도의 마감 없이 그대로 노출하여, 저렴하지만 환경적으로 우수한 거주 공간을 청년들에게 제공하려고 했다. 상대적으로 저렴하게 공급하는 사회주택은 높은 지가와 건축비를 고려할 때, 양질의 거주공간과 적절한 수익성이라는 쉽게 잡을 수 없는 두 가지 토끼를 쫓는 프로젝트이다. 궁정동 사회주택 프로젝트는 이 함수 안에서 최적의 결과물을 이끌어내기 위해 고민한 결과물이다. 특히 사회적으로 열악한 상황에 놓인 젊은 세대의 주거 문제가 심각하게 부각되는 상황을 고려했을 때, 이들에게 건강한 거주공간과 풍요로운 생활을 담아낼 수 있는 집의 제공은 어려운 숙제로 남아있다. 각기 다른 창호로 구성된 남측 입면. 3개 층에 총 11명이 거주할 수 있는 11개의 방이 자리한다. 주택의 낮과 밤의 모습. 홍지학(충남대학교), 조윤희(구보건축GUBO ARCHITECTS 대표) 구보건축은 2015년 홍지학, 조윤희가 설립한 도시 연구 및 건축 설계 스튜디오이다. 우리는 건축의 물리적 구조물이 빚어내는 형태가 지닌 힘에 관심을 둔다. 이 형태가 도시의 부분들을 연결하고, 보이지 않는 공간의 가능성을 현실화하기 위한 건축을 이끄는 좋은 질료가 된다. 우리는 일상의 가치를 발견하는 건축을 추구한다. 이는 결과물로서 좋은 건물을 생산하는 것뿐 아니라, 만드는 과정에 참여하는 구성원 모두가 행복을 공유할 때 우리 앞에 나타난다고 믿고 있다. 문의02-6448-8098 info@gubo.kr www.gubowork.com 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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- 주택&인테리어
- 상가주택 외
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1인 가구의 따로 또 함께 서울 궁정동 사회주택
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은퇴 후 삶을 담은 ‘그아침에’
군산 상가주택
- 건축주 이종혁 씨는 자신이 나고 자란 곳으로 아내와 자녀를 데리고 돌아왔다. 생가가 있던 터에 3층 건물을 짓고 2층에서 아내와 함께 카페 ‘그아침에’를 운영하고 있다. 풍성한 볼륨감을 감상하며 건물 내부로 들어서면 2층 카페가 향긋하고 구수한 내음으로 발걸음을 멈추게 한다.글 사진 백홍기 기자 취재협조 홈스토리하우스HOUSE NOTEDATA위치 전북 군산시 개정면지역/지구 제2종 일반주거지역건축구조 철근콘크리트조대지면적 636.00㎡(192.39평)건축면적 229.46㎡(69.41평)건폐율 36.08%연면적 468.01㎡(141.57평) 1층 202.66㎡(61.30평) 2층 160.38㎡(48.51평) 3층 104.97㎡(31.75평) 용적률 73.58%설계기간 2017년 3~10월공사기간 2017년 11월~2018년 10월설계 건축사사무소 공간기록시공 홈스토리하우스 1544-1553 www.homestoryhouse.com 서해안고속도로 동군산IC에서 빠져나와 군산과 익산을 잇는 국도로 들어서면 호남평야가 시원스럽게 펼쳐진다. 점점이 이어지는 평범한 시골마을 풍경을 감상하다 보면 등대처럼 멀리서도 눈길을 끄는 주택이 대로변에 나타난다. 통사리 마을 초입에서 오가는 차량을 반기듯 양팔을 벌린 모습이다.“여기는 제가 태어난 집터에요. 200년간 대를 이어 살아온 터로, 전체가 1000평 정도에요. 얼마 전까지 제가 태어난 집에서 부모님이 살고 계셨으니 집이 얼마나 허름했겠어요. 그래서 형제들이 부모님 집을 새로 지어드렸어요. 그때 땅도 분할해 네 형제가 각각 나눠가졌죠. 사실 이 땅이 가장 못난 형태라 집을 짓기에 썩 좋지 않았는데, 형님들이 좋은 땅을 가져야죠. 그래서 막내인 제가 먼저 이 땅을 선택했어요. 집이야 어떻게든 지으면 되니까요.” 외관 모습 대로변 삼거리 코너에 있는 약 190평 대지는 진입로가 45°로 급격하게 꺾여 들어가 직사각형을 대각으로 나눈 삼각형 모양이다. 대지는 북쪽 면이 가장 넓고 남동과 남서 면이 45°경사를 이뤄 남쪽에 꼭짓점을 형성한다. 은퇴 후 작은 카페를 계획한 부부는 마을에서 랜드마크가 될 수 있는 건물을 시공사인 홈스토리하우스에 요구했다. 건물은 북쪽에 붙여 앉히고 남쪽에 진입로를 낸 뒤 대로변을 따라 1층 상가를 둔각으로 넓게 배치하고 오른쪽에 주 출입구와 실내 주차장을 계획한 형태다. 2층 카페 전면과 3층 주거 공간 서쪽에 각각 테라스를 두면서 건물의 볼륨감을 한결 풍성하게 표현했다. 삼거리 진입로 코너에서 본 모습 나눔을 위한 부부 공간 ‘그아침에’현대인의 몸과 마음이 과거에 비해 젊어진 만큼 UN은 2015년 생애 주기별 연령지표를 새로 정립하면서 18~65세를 청년으로 정의했다. 건축주는 60세 이후 삶의 목표를 나눔으로 정하고, 그에 적합한 일을 찬찬히 준비했다.“은퇴를 앞두고 곰곰이 생각해 보니 앞으로 삶의 방향이 크게 두 가지가 있는 거예요. 연금에 기대는 삶과 새로 시작하는 삶이죠. 무료한 삶은 싫었어요. 그래서 무엇을 할까, 아내와 함께 고민했어요. 평소 아내가 전통차를 좋아하고 요리에도 관심이 많아 그 재능을 살려 보기로 했죠. 아내도 좋아하고 적극적으로 나서서 몇 년간 차에 대해 깊이 공부하면서 준비했어요. 그리고 아내가 카페 사장님이고 저는 종업원일 뿐이에요(하하).”장사의 성패는 목이 좌우한다고 한다. 유동인구가 많아야 상권이 형성되고 손님이 늘어나 매출 증대로 이어진다. 상가 대부분이 도심을 비롯한 유동인구가 많은 곳에 자리 잡는 이유다. 하지만 이곳은 한적하다. 카페와 건축주의 거주 공간을 연결하는 주 출입구는 내부에 계단과 엘리베이터를 설치해 편의성을 높였다. MATERIAL외부마감 지붕 - 멤브레인 시트 방수 벽 - 스타코(TERRACO 그래뉼), 고흥석 버너구이, 모노타일 데크 - 고흥석 버너구이내부마감 천장 - 실크벽지(제일) 벽 - 실크벽지(제일) 바닥 - 강마루(풍산마루 LEFLO)단열재 지붕 - 180T 비드법 보온판 제2종 1호 벽(외단열) - 180T 비드법 보온판 제2종 1호계단실 디딤판 - 고흥석 연마 난간 - 평철창호 독일식 로이 3중유리 시스템창호(살라만더)현관 단열 현관문주요조명 MR 1구 매립등(LED)실링팬 에어라트론주방가구 한샘위생기구 아메리칸 스탠다드난방기구 경동나비엔신재생에너지 태양광 건축주 부부가 운영하는 카페 ‘그아침에’ 인테리어는 회색과 흰색 대비도 차분한 분위기에 디자인 목재 보를 적용해 운동감을 표현했다. 여기에 가구와 소품, 조명 등의 감각적인 배치로 ‘그아침에’만의 공간을 완성했다. “카페 운영 목적은 하나에요. 나눔이죠. 동네 사랑방 역할을 하면서 익산과 군산을 오가는 사람들이 잠시 쉬었다 갈 수 있는 공간을 제공하고 싶었어요. 돈을 벌기보다 재미있는 일을 함께하는 거예요. 어차피 임대료가 없으니 크게 손해 볼 건 없어요(하하). 그래도 시골이라고 인테리어를 대충하고픈 마음은 없었어요. 최신 트렌드에 뒤지지 않으면서 전통차에 어울리는 공간을 만들고 싶었어요.” 2층 계단을 오르면 오른쪽의 커다란 목문이 시선을 끌어 카페로 유도한다. 카페 전용 테라스 건축주의 바람은 홈스토리하우스와 예술계에 몸담고 있는 지인의 협업으로 완성됐다. 밝고 산뜻한 젊은 감각의 기본 인테리어를 홈스토리하우스가 완성하고 고가구와 현대 감각을 살린 원목 가구, 전통 기물을 곳곳에 배치하고 포인트 공간을 만들어 ‘그아침에[Ce matin]’ 카페가 탄생한 것이다. 현관은 블랙 & 화이트로 연출해 심플하다. 2800㎜의 높은 천장고와 우물천장에 매립한 조명이 실내를 밝혀 공간이 넓고 시원해 보인다. 주방 싱크대를 밝은 톤으로 시공해 분위기가 환하다. 풍성한 볼륨감 살린 입면건물은 크게 두 방향을 바라본다. 1층 상가는 도로 쪽 남서향이고 2층 카페와 3층 주거 공간은 남향이다. 주거 공간은 도로에 면한 서쪽에 야외 공간을 마련한 뒤 외벽을 높이 쌓아 소음과 시선을 차단했다. 익스테리어는 밝은 스타코를 바탕으로 도로에 접한 면에 고흥석으로 마감해 무게의 균형을 잡았다. 여기에 바라보는 방향에 따라 볼륨감의 강약을 달리해 시각적 즐거움을 준다.“건물을 어떻게 지을지 고민했어요. 평범하지 않았으면 좋겠고, 기왕 짓는 거 마을을 대표하는 건물이 되길 바랐어요.”도로에서 마당으로 진입하면 안쪽에 살짝 감춰진 주 출입구가 나타난다. 넓고 깊은 포치가 감싼 출입구 옆에 주인 세대 전용 실내 주차장을 두고, 그 상부는 카페 주방과 연결해 독립적인 야외 공간으로 활용한다. 1층 현관에 계단과 엘리베이터가 있다. 모두 2층과 3층으로 연결되는데, 계단을 통해 2층에 오를 때 시선이 자연스럽게 카페로 향하도록 홀과 카페 문을 배치해 손님들이 3층 주인 세대로 향하는 일은 없다. 거실에서 본 안방 안방은 환기와 채광을 위한 작은 가로 창을 서쪽 면에 높게 설치해 늦은 오후의 부드러운 빛을 끌어들였다. 남쪽의 파디오도어는 테라스와 연결해 야외로 공간을 확장시켰다. 자녀 방은 마음까지 환해질 것 같은 밝은 바탕에 핑크색과 아기자기한 소품으로 예쁘게 꾸몄다. 다채로운 입면과 비교해 3층 주거 공간은 군더더기 없이 깔끔하다. 인테리어는 카페를 콘크리트와 목재의 조화로 차분한 느낌으로 연출했다면, 주거 공간은 흰색 바탕에 나무의 따뜻한 느낌을 더해 아늑함을 담았다. 동쪽에 배치한 현관을 통해 주거 공간으로 들어서면 일체형인 주방/식당과 거실이 좌우(남북)로 펼쳐진다. 사적 공간은 안방을 주방 옆 서쪽에, 자녀 방을 거실 동쪽에 거리를 두고 배치함으로써 영역을 분리했다.거실은 창호 라인을 따라 우물천장을 제작해 안정감을 준다. 천장고는 2800㎜ 높이로 마감해 실링팬을 설치해도 답답하지 않다. 주방은 뒤쪽에 ‘ㄱ’자로 싱크대를 배치하고 정면에 간단한 식탁만 둠으로써 공간감을 살렸다. 다용도실은 주방과 연계했는데, 바닥 일부를 마루로 마감하고 단차를 준 뒤 타일을 깔아 물 사용 여부에 따라 공간을 분리해 활용도를 높였다. 화장실 역시 외부에 파우더룸을 겸하는 건식 세면대를 두어 공간을 효율적으로 사용할 수 있게 했다. 위생 공간은 건식과 습식으로 분리해 편의성을 높였다. 3층 안방과 거실을 연계한 테라스는 도로 면에 외부 시선과 소음을 차단할 목적으로 벽을 높이 세웠다. 동쪽 측면 건축주는 “건축의 완성도는 여러 전문가와 의논하는 과정에서 차곡차곡 쌓여간다”고 전한다. 그렇게 완성한 이 건물에서 부부는 매일 아침 할 일이 있어서 좋다고 한다. 그 일이란, 사람을 맞이하고 그들과 함께 나눌 차와 음식을 만드는 것이다. 평일 오후, 카페 주방에서 손님을 맞이하기 위해 달그락거리는 소리가 부부의 미소와 함께 전해진다. 테라스와 깊은 포치가 볼륨감을 형성해 시시각각 다른 표정을 보인다. 홈스토리하우스 시공 사례 더보기 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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- 주택&인테리어
- 상가주택 외
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은퇴 후 삶을 담은 ‘그아침에’
군산 상가주택
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【판교 상가주택】 발상의 전환으로 수익성 극대화
'JINO HAUS'
- 판교를 포함한 신도시를 중심으로 점포와 주거가 가능한 상가주택이 큰 인기를 누리고 있다. 단독주택의 장점을 그대로 누리면서 점포 임대 수익까지 얻을 수 있기에 은퇴자나 은퇴를 앞둔 이들에게 큰 관심을 받고 있는 것이다.판교 상가주택 'JINO HAUS'를 세운 손진호 씨도 이와 같은 경우다. 중견 사업체를 운영 중인 그는 노후 대책으로 백현동 점포 겸용 단독주택용지를 분양받고, 자신이 거주 할 복층형 주인 세대와 수익을 올릴 수 있는 근린생활시설(점포), 임대 세대를 포함한 지하 1층, 지상 3층짜리 점포 겸용 주택을 올렸다.글 홍정기 기자 사진 최영희 기자 건축정보 위치 경기도 성남시 분당구 백현동대지면적 330.9㎡(100.2평)건축면적 161.6㎡(49.0평)연면적 500.5㎡(151.7평) 건폐율 48.84%용적률 121.91%건축구조 철근콘크리트외장재 노출콘크리트, 코르텐 강판내장재 실크벽지창호재 복층 유리 시스템 창호설계 ㈜필립종합건축사사무소 02-2203-6167 http://blog.daum.net/architel구조 설계 사림ENG시공 ㈜예지인 종합건설 땅값과 건축비로 적지 않은 금액이 들었지만, 저금리와 물가상승률을 고려하면 그가 매달 받는 월 임대 수익 600만 원은 결코 적은 금액이 아니다. 현재 1층 카페와 지하 점포에서 매달 각각 400만 원과 200만 원의 임대료를 받고 있으며, 2층 임대 세대(약 30평)는 전세 계약을 완료하고 입주까지 마쳤다. 건물 좌측면은 남쪽을 향한다. 백현동 카페거리 랜드마크가 된 'JINO HAUS'판교는 경부고속도로를 기준으로 동판교와 서판교로 나뉜다. 서판교는 운중동 주민센터를 중심으로, 동판교는 'JINO HAUS'가 위치한 백현동 카페 골목을 중심으로 100여 채가 넘는 단독주택과 점포 겸용 주택이 들어서 있다. 건축주가 동판교를 택한 것은 지하철 신분당선 판교역과 가깝고, 고급 단독주택·타운하우스·아파트 등 주거 단지가 주를 이루는 서판교와 달리 대규모 교육·상업 시설이 밀집해 있어 점포 임대가 수월할 것으로 판단했기 때문이다.그중에서도 건축주는 20m 보행자전용도로가 있는 백현동이 지역을 주목했다. 맨땅이지만 도로 주변으로 건물이 하나 둘 들어서면, 보행자전용도로를 중심으로 상권이 형성될 것이 분명했다. 그래서 과감하게 보행자전용도로와 맞닿은 땅 330.9㎡(100.2평)를 구입했다. 더불어 그는 벽을 마주하고 따닥따닥 붙어 건축물이 올라갈 것이기에, 유동 인구를 유인하자면 남들과 똑같은 건축물이어서는 안 된다고 여겼다. ㈜필립종합건축사사무소 이기옥 소장을 찾은 이유다. 주인 세대 거실. 해가 이동하는 방향을 따라 창을 내 채광을 극대화했다. 주인 세대는 2층과 3층, 복층으로 구성했다. 좌측이 2층에서 3층으로 향하는 계단이고 정면이 욕실이다. 'JINO HAUS'의 가장 큰 특징은 지하가 있다는 점이다. 점포 겸용 주택은 주거 공간과 점포 공간의 비율을 최대 6:4까지 허용한다. 즉 점포의 면적이 40%를 넘어서는 안 된다. 대부분 점포 겸용 주택은 1층 면적만으로 40%에 육박하기에 지하는 생각지도 못하는데, 이기옥 소장은 1층 바닥면적을 줄이는 것으로 이를 해결했다.줄어든 면적은 테라스와 전·후면을 잇는 보행자 이동 공간이 됐다. 밀집한 건물들 사이에 앞뒤로 갈 데 없던 유동 인구가 자연스레 지노하우스를 거치니 1층 커피숍 손님이 많아진 것은 당연하다. 전체적으로 면적이 줄어 내부가 환해졌다. 옆건물과 약간 벌어진 사이를 비집고 들어온 햇빛이 2층과 3층의 주거 공간을 비춘다. 인근 건물보다 면적이 작아 임대료가 쌀 것이라 생각하면 오산이다. 월등한 유동 인구와 다른 건물에서 얻지 못하는 햇빛으로 부르는 게 값이다. 모던한 느낌이 물씬한 외부와 달리 내부는 한옥 분위기를 냈다. 사랑방을 염두에 두고 계획한 2층 거실. 전체적인 내부 콘셉트는 한옥이지만, 주방은 현대식으로 꾸몄다. 욕실도 현대식으로 꾸며 편의성을 높였다. 현관을 작은 실내 정원으로 조성했다. 'JINO HAUS'는 이기옥 소장의 첫 점포 겸용 주택 건축물이다. 건축주 의뢰를 받고 비슷한 건축물을 찾아 나선 이기옥 소장은 남들과 같아서는 메리트가 없을 것으로 판단했다. 어떻게 하면 좀 더 공간을 효율적으로 사용할 것인가, 어떻게 하면 상가주택이면서도 전원주택 못지않은 주거 성능을 낼 것인가를 집중 고민했다. 그렇게 탄생한 'JINO HAUS'는 한국건축가협회 선정 '2011년 올해의 건축 베스트 7'에 이름을 올린 데 이어, 국토해양부와 한국건축사협회가 주최한 '2012 한국건축문화대상 우수상'에 선정되기도 했다. 월 4백만 원의 임대 수익을 올리는 1층 점포. 1층 바닥 면적을 줄이고 테라스와 건물 앞뒤를 얻는 이동 공간을 놓았다. 보행자 이동이 늘면서 자연스레 1층 커피숍 손님도 증가했다. 외관 곳곳에 코르텐 강판(녹슨 철판 마감재)으로 포인트를 줬다. Concept글 ㈜필립종합건축사사무소 이기옥 소장 건물이 자리한 곳은 서쪽으로는 단독주택지와 경계를 이루고, 동쪽으로는 20m 보행자전용도로와 접한 판교신도시 점포주택지다. 지구단위계획으로 모두 비슷한 면적과 프로그램(1층 근린생활시설, 2층임대2세대, 3층주인세대)의3층건물들이들어선이곳에, ' 일상적이면서도일상적이지않을수있는공간'이라는가능성을주고싶었다.전에 없던 프로그램과 단면 개념을 형성해 나가는 과정에서 행정 절차상의 어려움으로 많은 시간이 소요됐지만, 이 같은 요소들은 경제적 효율성과 더불어 새로운 형태의 매스를 형성하는 근간이 됐다.1층 근린생활시설은 원형 기둥만으로 상부 매스를 지지해 보행 통로 그리고 남쪽의 옥외 덱과 연계되는 동시에 개방감을 줬고, 지하층은 선큰을 통해 직접 진입하도록 했다. 동쪽보다 1.2m 높은 레벨의 서쪽 도로로 연결된 외부 계단을 오르면 임대 세대와 주인 세대의 출입구가 있고, 수직 동선은 자연스럽게 내부로 이어져 이곳에 들어선 이들로 하여금 다양한 단면의 변화가 있는 건축 공간(임대 세대: Fusion Style, 주인 세대: Korean Style)을 경험하게 한다.주거로 연결되는 동선과 켄틸레버의 사선, 옥상 부분의 곡선이 서로 맞물려 좁고 긴 형태의 거대한 노출콘크리트 매스를 이룬다. 공중에 띄워진 이 매스에 임대 세대, 거실, 계단실이라는 프로그램을 가진 세 개의 작은 매스가 수평과 수직으로 관입한다. 건물의 조형성은 이로써 완성된다. 점포 반대쪽으로 주거 공간 출입구를 둬 프라이버시를 확보했다. 인근 점포 겸용 주택 사이에서 조형미를 뽐내는 지노하우스. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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- 주택&인테리어
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【판교 상가주택】 발상의 전환으로 수익성 극대화
'JINO HAUS'
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【판교 상가주택】 임대수익으로 노후 걱정 끝, 판교 카페거리 상가주택
- 판교 신도시에 자리한 이 점포주택은 운중천 정중앙 변에 자리해 최적의 입지조건을 지녔다. 주변에 이미 여러 카페와 레스토랑이 들어서 좋은 상권이 갖춰진 상태고 임대차도 활발하게 이뤄지고 있다. 비싼 건축비를 임대료로 돌려받을 수 있다는 점은 상가주택만이 지닌 강점이다.글 사진 백희정 기자취재협조 (주)한호종합건축사사무소 건축정보 위치 경기 성남시 분당구 운중동건축형태 철근콘크리트조용도 주거시설 & 근린생활시설대지면적 272.60㎡(82.60평)건축면적 179.0㎡(41.30평)연면적 438.27㎡(132.80평)규모 지하 1층, 지상 3층 설계 (주)한호종합건축사사무소 02-565-4120 http://blog.naver.com/kang8690 분당에 살던 정훈택 씨 부부는 노후 생활에 대한 해답을 수익형 상가주택에서 찾았다. 판교 신도시에 생긴 다양한 점포 주택은 주민 센터를 기점으로 여러 회사가 들어와 상권을 보장받았고 정면엔 운중천이 흐르고 있어 허브나 다름없는 입지조건이다. 운중천 건너편은 단독주택 택지로 지정된 곳이라 고도 제한이 있어 건물이 더 들어서도 조망권엔 문제없다. "예전부터 아파트가 싫어 빌라에서 살았습니다. 주거 전용으로 짓는 것도 좋겠지만 장기적으로 봤을 때 점포주택이 적합하겠다는 생각이 들더군요. 1층 점포로 임대해 월 임대를 받으면 고정 수익이 생길테니 은퇴 후에 경제적인 문제로 걱정할 일은 없을 것 같아요"라 건축주는 말한다. 그러나 그는 몇년 전까지만 해도 점포주택에 대해 회의적이었다고. 다리 바로 건너편에서 바라본 모습 "점포주택을 처음 접했을 땐 주거용으로 적합하지 않겠다고 생각했는데 직접 생활해 보니 예상보다 더 좋아요. 주위에 상가가 많아 시끄럽고 정신없을 것 같지만 생각보다 심한 편도 아니고, 오히려 사람사는 느낌이 나서 괜찮아요. 혼자 산속에 들어가 살지 않는 이상 생활 소음은 어딜 가나 있으니까요."이 주택의 시공비는 건축 당시 3.3㎡(평)당 400만 원가량으로 지대를 제외한 공사비가 5억 원 정도 들었다고 한다. 시공을 맡은 ㈜한호종합건축사사무소의 강대석 건축사는 "부자가 아닌 이상 보통 사람들은 내 집을 갖고 싶어도 건축비가 만만치 않아 부담을 갖곤 합니다. 그런 면에서 점포주택은 임대료 만으로도 지속적인 이익을 얻을 수 있는 경제적인 주거 공간입니다"라고 말했다. 자연을 담아 쾌적한 점포주택 이 주택은 건축사와 건축주 간의 충분한 소통을 통해 다양한 시도를 담아냈다. 알루미늄 아노다이징 우사패널과 밝은 빛을 띠는 수입 원목패널로 마감한 외부는 현대적이면서 심플한 느낌이 든다. 겉보기에 징크와 비슷한 모습인 알루미늄 아노다이징 패널은 알루미늄 패널에 금속 표면처리를 가해 부식, 변질 등의 취약성을 해결한 자재다. 강도가 단단해 거의 휘지 않고 단열성이 뛰어나다는 장점이 있다. 엘리베이터 실을 타워형태로 따로 분리하고 주택과 브리지로 이은 외관이 독특하다. 소방 규정에 맞춘 계단실은 내부에 있지만 엘리베이터 타워를 별도로 빼서 공사비와 면적 할애가 컸다고 한다. 하지만 엘리베이터 타워를 시공함으로써 독창적인 디자인이 탄생했고 주변 건물과 차별화를 둘 수 있었다. 좌측 지하, 우측 1층 평면도 1층은 필로티 구조에 넓은 덱을 끼고 있어 개방감이 느껴진다. 대지가 넓지 않아 자칫 답답해 보일 수 있다는 단점을 극복했고 최근 유행하는 카페나 다이닝바 등에 잘 어울리는 형태를 띠고 있다. 정면에 흐르는 운중천의 뷰가 좋아 오픈형 구조가 잘 어울린다. 2층은 LDK(원룸)의 두 세대 구조다. 건축주가 생활하는 3층 거실엔 이 주택의 자랑인 중정이 눈에 띈다. 현관과 거실을 연결하는 복도에서 일직선으로 보이는 중정은 주방과 거실 사이를 구분하고 작은 전원의 역할을 하고 있다. 통창 너머로 보이는 자작나무가 하늘을 향해 높게 뻗어 있고 푸릇한 화초가 심겨 있어 청량감이 전해진다. 넓이 2~3평가량의 중정으로 인해 여유분의 공간을 포기해야 했지만 주택을 지으려는 사람을 만날 때마다 강력 추천하고 있다. 2층 평면도 3층 평면도 거실과 주방 사이에 자리한 중정 요즘 자기 정원 갖고 사는 사람이 몇이나 될까요?비록 면적은 조금 좁아지지만 방 하나 더 두는 것보다중정을 들이는 게 훨씬 좋아요. 현관에서 거실로 이어지는 복도 이 외의 남는 공간은 녹지화를 시키는 데 주력했다. 강대석 건축사는 "도심에서도 자연을 느낄 수 있도록 남는 공간마다 정원을 조성했습니다. 옥상에도 온실을 만들 예정이고요"라고 말했다. 점포 겸용 단독주택들이 들어선 지역이라 1층은 점포라서 유동인구 많은 빡빡한 환경인만큼 주거 환경에 많은 공을 들인 모습이다. 수익뿐 아니라 주거 환경도 놓치지 않은 똑똑한 주택이다. 천창이 있어 채광 좋은 주방 건축주 부부가 생활할 안방 Interview (주)한호종합건축사사무소 강대석 건축사가 말하는 상가주택 TIP!물 맑고 공기 좋은 곳에 짓는 전원주택과 달리 수익형 점포주택은 어느 정도 상권이 마련된 곳에 올리는 것이 좋다. 분당 정자동 카페 거리, 신사동 가구 거리 등 특정 상권이 특성화된 곳은 그 이름만으로도 사람이 몰려들고 그만큼 수익 내기가 수월하듯 점포주택도 비슷한 종류의 상점이 들어선 곳에 시공하면 시너지 효과를 낼 수 있다. 주택만 주로 들어선 곳은 생활하기엔 좋을지 몰라도 상권은 썩 신통치 못한 경우가 있다. 유동 인구는 어느 정도인지, 상권의 트렌드는 어떤지 둘러보고 입지를 결정하는 것이 도움 된다. 임대 수익으로 건축비의 손익분기점을 넘기고 싶다면 무조건 고급 자재만 고집하는 것보다 실용적이면서 건축주 취향에 걸맞은 자재로 타협하는 쪽이 시공비도 줄일 수 있어 경제적 부담을 덜 수 있다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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- 상가주택 외
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【판교 상가주택】 임대수익으로 노후 걱정 끝, 판교 카페거리 상가주택
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【화성 상가주택】
인테리어 감각으로 건축주가 완성한 ‘The Square’
- 인테리어 디자이너인 건축주가 직접 마무리한 상가주택을 찾아가 봤다. 간결함과 담백함을 추구해 요란하지 않으면서 사람들이 인지할 수 있도록 강변과 보행로 쪽에 정사각형 외관과 창으로 포인트를 줬다. 글 최은지 | 사진 김경한 | 취재협조 (주)유타건축사사무소※ 기사 하단에 이 주택과 관련된 영상을 링크시켰습니다. 보다 자세한 사항이 알고 싶으시면 영상을 클릭해 주세요. HOUSE NOTE DATA 위 치 경기도 화성시 권선로대지면적 362.90㎡(109.96평)건축면적 200.55㎡(60.77평)연 면 적 666.42㎡(201.94평)1층 (상가) 200.55㎡(60.77평)2층 (임대 세대) 158.95㎡(48.16평)3층 (임대 세대) 158.95㎡(48.16평)4층 (건축주) 147.97㎡(44.83평)건 폐 율 55.26%용 적 률 183.64%건축구조 철근콘크리트용 도 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역설계기간 2014년 12월 ~ 2015년 6월공사기간 2015년 6월 ~ 2016년 6월공사비용 9억 3,000만 원(3.3㎡당 460만 원) MATERIAL 외부마감 지붕 - 컬러강판 외벽 - 시멘트벽돌 현관문 - 철제 단열문실내 주요 마감재 천장 - 페인트, 벽지 벽체 - 페인트, 벽지 바닥 - 석재, 강마루단 열 재 지붕 - T180 비드법 단열재(가등급) 외단열 - T120 비드법 단열재(가등급) 설계 (주)유타건축사사무소 T 02-556-6903 W www.utaa.co.kr 시공 세진건축 가성비 고려해 지은 The Square건축주 부부는 인테리어 사업을 하면서 내 건물을 갖는 게 큰 꿈이었다. 부부는 집을 짓기 위해 땅을 알아봤다. 이곳저곳 찾던 중 택지를 분양한다는 소식을 접했다. 바로 분양받기 위해 신청을 했고, 결국 택지를 8억 9천만 원에 낙찰받았다.“처음에는 단순하지 않은 외관으로 지으려고 했지만, 저희가 손해 보는 공간이 많았어요. 수익적인 부분을 따지니 공간을 최대한 확보해야겠다고 생각해 네모반듯하게 지었어요.” 건축주 디자인 작업실이다. 1층은 상담 공간으로, 2층은 관련 자재 등을 보관하는 공간으로 사용하고 있다. 부부는 1층은 임대 상가, 2층과 3층은 임대 세대, 4층은 주인세대로 계획했다. 공간은 수익성에 초점을 두고 설계했다. 1층 52평 상가는 두 공간으로 쪼개 20평은 부부의 디자인 회사로, 32평은 임대 상가로 구성했다. 처음에는 모두 사용하려고 했지만 주변 상가의 임대료가 높게 형성돼있어 다 쓰기에는 아깝다 생각해 하나를 임대 상가로 뒀다. 2층과 3층엔 임대 세대를 층별로 3세대씩 총 6세대를 두고, 각각 보증금 2천만 원에 월세 80만 원씩 임대 수익을 얻고 있다. ▶1층 : 근린생활시설 (헤어숍 (임대), 건축주 부부의 디자인 회사) 32평 임대 상가에는 헤어숍이 있다. 가게 주인은 헤어숍의 기존 틀을 벗어나 머리만 하는 곳이 아닌 커뮤니티를 창출하는 공간으로 계획했다. 쇼핑몰 같은 업체가 공간을 대여하기도 하며, 날씨가 좋은 날엔 카페처럼 활용할 수 있도록 구성했다. 헤어숍 입구에는 자갈을 깔아 손님들이 바닷가 추억을 느낄 수 있도록 인테리어 했다. 손님들이 헤어숍을 친숙하고 편안하게 느낄 수 있도록 한 상가 주인의 배려다. 주변에는 아파트 단지가 둘러싸고 있으며, 산책할 수 있는 큰 공원과 학교, 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 게다가 차로 3분 거리에 지하철 분당선 매탄권선역이 있어 입지조건이 좋다. 노하우로 직접 계획한 주거 공간공사가 끝날 때까지 설계사와 건축주는 서로 끊임없는 피드백과 조율을 했다. 주인세대 4층은 건축주가 그동안 일하면서 쌓았던 노하우로 내부 마감 및 장식을 직접 계획했으며, 골조와 외관상으로 보이는 부분이나 공간에 대한 전체 윤곽은 설계사가 잡아줬다. ▶ 2~3층 : 임대 세대 ▶ 4층 : 주인세대 (좌) 주인세대 현관에 들어서면 보이는 복도다. 복도 끝 양옆에 자녀들 방을 배치했으며, 연이어 다용도실, 화장실, 현관이 있다. (우) 주인세대만을 위한 특별한 공간인 중정. 1층 마당을 형상화한 형태로 설계했다. 요리를 편하게 할 수 있도록 싱크대와 조리대를 같은 높이로 설치하고 배치도 11자형으로 했다. 주방에서 만든 음식을 곧바로 가족들이 먹을 수 있도록 식탁을 조리대 옆에 배치했다. 거실에는 바깥 뷰를 볼 수 있도록 큰 창을 설치해 시원한 느낌을 줬다. 바닥은 그레이 컬러의 석재 타일로 시공해 차분하고 모던한 분위기를 풍긴다. 현관을 들어서면 바닥이 먼저 눈에 들어온다. 바닥은 일반적인 600×600mm 크기의 타일이 아닌 800×800mm 타일로 시공했다. 그레이 컬러의 석재 타일은 차분하고 모던한 분위기를 풍기며 막 써도 부담 없는 타일이다. 독특한 디자인으로 눈길을 끄는 곳이 하나 더 있다. 거실에서 다락으로 향하는 계단이다. 큰 젠가 블록이 벽에 하나씩 박혀 있어 손으로 당기면 나올 듯하다. 올라가는 방향에 따라 화이트와 블랙으로 색상 대비를 줬다. 부부 침실은 공간이 좁아 복층으로 계획했다. 1층에는 욕실과 파우더룸을 배치했으며 침대와 TV, 수납장을 2층에 배치했다. 집을 계획할 때 공간 분할에도 많이 신경 썼다. 자녀들의 방을 양쪽으로 나눴으며, 화장실, 현관, 다용도실을 복도에 따라 배치했다. 또한, 2층에는 자녀들이 디자인 작업하고 놀 수 있는 공간을 계획했다. 필요한 공간으로 최대한 나누다 보니 안방이 좁아, 복층으로 계획하는 방법을 썼다. 1층에 화장실과 파우더룸을 놓고, 2층을 계단으로 연결해 침대와 TV만 배치했다. 이처럼 주인 세대는 평면적인 공간에 공용 거실, 오픈된 다락, 중정, 복층으로 구성된 안방이 다양한 표정을 짓고 있으며 공간이 풍성하다. ▶ 다락 : 주인 세대만을 위한 공간 거실과 다락을 연결하는 계단이다. 하얀색 대리석 재질과 검은색 철 재질로 계단을 만들어 올라가는 방향을 구분 지었다. 건축주는 독특하고 예뻐 보이게 하고 싶어 직접 디자인했다고 한다. 디자인을 전공하고 있는 두 자녀를 위해 작업할 수 있는 공간을 따로 마련했다. 이 공간은 자녀들이 자기들만의 시간을 보내는 곳이다. 추가 [스틸하우스, 펜션, 상가주택, 기타] 인테리어 감각으로 건축주가 완성한 ‘The Square’ 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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【화성 상가주택】
인테리어 감각으로 건축주가 완성한 ‘The Square’
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【동교동 상가주택】
단독주택을 수익형 부동산으로 바꾼 UFO
- 젊은 층의 인기 장소인 홍대 근처에 개성 넘치는 외관으로 관심을 끄는 상가주택이 있다. 건축주 하해화 씨가 부모님과 함께 살던 50년 된 단독주택 건물을 허물고 탈바꿈한 건물이다. 새 집을 지어 새로운 수익모델을 창출한 건축주 이야기를 들어봤다. 글 최은지 사진제공 및 취재협조 (주)리슈건축사무소 HOUSE NOTEDATA위 치 서울특별시 마포구 동교동 179-19대지면적 235.10㎡(71.24평)건축면적 128.70㎡(39.00평)연 면 적 689.35㎡(208.89평) 지하(음악실) 124.69㎡(37.78평) 1층(상가) 52.78㎡(15.99평) 2층(사무실) 105.80㎡(32.06평) 3층(사무실) 123.05㎡(37.28평) 4층(건축주 집) 104.74㎡(31.73평) 5층(임대 세대) 103.39㎡(31.33평) 6층(임대 세대) 74.65㎡(22.62평)건 폐 율 54.78%용 적 률 240.07%건축구조 철근콘크리트용 도 근린생활시설, 다세대주택(4세대)설계기간 2014년 3월 ~ 2014년 8월공사기간 2014년 10월 ~ 2015년 6월공사비용 9억 5,000만 원(3.3㎡당 470만 원) MATERIAL외부마감 지붕 - 리얼징크 외벽 - 송판무늬 노출콘크리트실내 바닥 주택_강마루 근린생활시설_투명 에폭시 코팅단열재 주택_T120 발포우레탄 근린생활시설_T120 비드법 보온판 1호 설계 (주)리슈건축사무소 010-2634-3485 http://blog.naver.com/richuehong2시공 이우건설 010-3765-3112 눈길 사로잡는 ‘동교동 UFO’서울특별시 마포구 동교동은 2호선 홍대입구역과 신촌역 사이에 있어 유동인구가 많은 지역이다. 사람들이 많아 건물도 빼곡히 들어서 있는 동네다. 동교동에는 많은 건물 사이에 항아리 모양의 독특하고 높은 건물 하나가 눈에 띈다. 바로 동교동 UFO다. 동교동 UFO는 네모반듯하지 않은 삼각형 이형 필지에 쌓아 올린 상가주택이다. 땅의 한계를 디자인으로 살렸다. 좁고 주변 건물에 둘러싸여 갇혀있는 것처럼 보이지만, 다양한 각으로 뻗어 있고 건물이 입체감을 만들어 시선을 끈다. 입구가 6m로 좁지만, 외관으로 관심을 끌 것이라는 건축주인 딸의 생각이 딱 맞아떨어졌다. 뾰족한 삼각형 모양으로 길게 펼쳐져 있는 땅에 쌓아올린 상가주택. 땅의 조건을 잘 활용해 디자인한 결과 건물 외관이 독특하고 개성 있다. 이 건물은 1968년에 지어 50년 된 3층 단독주택을 허물고 신축해 만들었다. 주택을 짓기 전, 건축주 가족은 26년 동안 단독주택 1층에 살았고, 2~3층에 4세대를 임대로 주며 살았다. 26년 전에는 주변 집들 가운데 제일 높아 경치가 좋았지만, 점차 주변에 높은 건물들이 들어서면서 고립되고 건물이 노후화되어 갔다. 게다가 세입자들의 불만 사항은 날이 갈수록 늘어났으며 부모님과 자녀 두 명까지 6식구가 살다 보니 공간이 부족했다. 건축주는 악순환이 반복되는 상황을 보고 새롭게 집을 지어야겠다고 결심했다. 철저한 준비로 얻은 수익집을 계획하는 과정에서 금전적인 여유가 없던 건축주는 수익적인 부분을 더욱 꼼꼼하게 따졌다. 건물을 허물게 되면 임차인들에게 전세보증금을 빼줘야 했다. 게다가 새로 건물을 지으려면 큰돈을 대출받아야 해 이를 대체할 방법을 계속 찾았다. 어려운 상황 속에서도 집을 짓고자 결심한 이유는 홍대입구역이 600m 거리에 있어 교통도 좋고 젊은 사람들이 많아 임대물건이 잘 나갈 것이라는 확신이 있었기 때문이었다. 건축주는 시장 조사를 통해 경쟁력 있는 요소를 넣었다. 또한, 홍대에 있는 임대주택과 사무실의 조건도 알아봐 상가주택에 적용했다. 1층 주차장의 특징은 지하와 2층 테라스를 수직으로 연결해 소통하는 공간으로 만들었다는 점이다. 2층에 사무실 휴게공간을 만들었다. 일하면서 잠시 쉴 수 있는 공간을 계획한 건축주의 세심한 배려와 관심이 엿보인다. 건축주는 사무실의 천장과 바닥, 발코니 등에 공을 들였다. 추가적인 비용을 들여서 단열재에 특히 신경 썼다. 친환경 소재에 내화성과 단열성이 좋은 제품을 구입해 설치했다. 또한, 창문을 크게 내 개방감을 줬다. 건축주는 철저한 준비로 건축 비용은 9억 5천만 원 들였지만, 결과적으로 보증금만 총 9억 8천만 원의 돈이 들어와 3천만 원 이익을 봤다. 5층과 6층은 복층 임대 세대가 3세대 있는데 전세 보증금을 평수에 따라 3억, 2억 8천, 2억 7천만 원으로 잡았다. 또한, 임대 사무실인 지하부터 3층까지 보증금을 총 3억에 내놨는데 모두 계약이 됐다.월세로 얻는 수입도 따로 있다. 임대 사무실 지하는 월세 150만 원, 1층 상가는 50만 원, 2층과 3층 사무실은 합쳐 700만 원으로 총 매달 900만 원의 임대료 수입이 있다. 최종적으로 대출 이자까지 합쳐 수익을 계산해보니 7%의 수익률을 봤다. 임대주택 집집마다 독립적인 테라스를 뒀다. 프라이버시를 고려해 이웃의 시선을 차단했다. 테라스에서 바라보는 전망도 좋아 편한 휴식을 할 수 있는 공간이다. 단독주택의 장점을 살려 계획한 임대 전셋집이다. 복층을 일자형 계단으로 연결해 공간을 확보했으며, 편하게 오르내릴 수 있도록 만들었다. 수익을 볼 수 있었던 이유는 건축주의 섬세한 배려였다. 임대 세대를 계획할 때 복층과 개인 마당을 하나씩 둬 생활의 폭을 넓혔으며, 시스템 창호와 단열재에 추가 비용을 들여 단열에 신경 썼다. 또한, 세탁기와 에어컨을 배치해줬다. 건축주는 “집을 지으면서 머릿속으로 그렸던 그림이 딱딱 맞아떨어져 재미있게 지을 수 있었다"라며 현재 부모님과 세입자들이 집에 대해 아주 만족해한다고 했다. 부모님 생활 반영한 4층 주택“맨 위층에 부모님이 거주한다고 생각하니 아래층 사람과 교류가 없어 고립될 수 있다는 걱정이 들었어요. 그래서 부모님 집을 중간층으로 하면 위층 임대 세대들이나 아래층의 사무실 사람들과 마주치며 교류할 수 있다고 생각해 4층에 부모님만의 ‘전원주택’을 계획했어요.” 주방은 아일랜드 식탁과 주변을 둘러싼 보조 식탁으로 공간을 넉넉하게 해 생활이 편하게 했다. 좌측에 툇마루처럼 단을 높여 마루를 둬 평소 건축주 가족이 마루로 사용하면서 제사 때는 제단으로 사용하도록 했다. 햇살과 전망이 좋은 긴 마당을 복도와 접하게 했다. 마당을 빨래터라고 이름을 지었다. 아침마다 세수도 하고 평소 마당에서 했던 생활을 하는 공간이다. 큼직한 창문을 설치해 바깥을 훤히 볼 수 있게 했다. 건축주는 부모님 주택 위치 선정부터 내부 공간까지 섬세하게 신경을 썼다. 특히, 집 내부에 기존 생활방식을 담으려고 노력을 많이 했다. 먼저, 거실에는 단을 높여 마루를 설치해 아버지가 제일 중요하게 생각하는 행사인 제사 때 제단으로 사용할 수 있도록 했다. 그리고 마당에서 생활을 많이 하시던 부모님을 생각해 발코니 부분에 수도를 설치했다. 제사 때 쓸 생선을 말릴 공간, 어머니가 김장할 수 있는 공간, 아이들이 물장난할 수 있는 공간을 마련한 것이다. 가족들은 이 공간을 ‘빨래터’라 부른다. 아버지를 위한 특별한 공간도 계획해 선물했다. 예전 집에서 서재 한 칸이 없는 걸 아쉬워했던 아버지를 생각해 집 한가운데에 서재 공간을 뒀다. 상가주택에서 내려다보면, 동교동 일대가 한눈에 들어온다. 딸의 노력이 부모님의 행복을 가져왔다. 노부부는 “처음에 우리가 머물 공간을 4층에 둔다고 하기에 답답하지 않을까 걱정이 됐어요. 그런데 집에 와보니 우리 정서를 많이 고려해 꾸며놨어요. 어릴 때 자라던 시골집 마당을 그대로 옮겨 놓은 듯한 느낌이 나며, 노을이 질 때면 밤 풍경이 아름다워 행복한 기분이 들어요”라며 동교동 UFO 건물에서 경험하는 뜻밖의 전원생활에 대해 만족해했다.전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp
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【동교동 상가주택】
단독주택을 수익형 부동산으로 바꾼 UFO
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적적함 잊으려 시작한 ‘산촌’ “전원생활이 두배로 즐거워졌습니다”
- 실속 있는 집 적적함 잊으려 시작한 ‘산촌’ “전원생활이 두배로 즐거워졌습니다” 외벽을 국산 적벽돌로 마감하고, 내부는 단열을 위해 스티로폼을 대고 그 위에 석고보드를 댄뒤 다시 벽지로 최종 마감했다. 실내구조는 1층에 방 2개와 거실, 주방, 화장실을 두고, 2층엔 방 1개와 소거실, 화장실 등을 두고 있다. 모두 43평(1층 30평, 2층 13평) 규모로 인테리어 업종에 오랫동안 몸담았던 형님 덕분에 투박하고 무거운 조적조의 전형적인 이미지에서 벗어나 산뜻하게 마무리할 수 있었다. 형님이 직접 지어준 만큼 건축비는 크게 절감되어 평당 1백70만원 정도로 모두 7천여만원이 소요됐다. 김상철 민명희씨 부부는 서울생활을 정리하고 시골에 내려와 한쪽엔 살림집을 짓고, 그 옆에 ‘산촌’이라는 오리구이 전문점을 운영한다. 애초부터 식당을 운영할 요량으로 내려왔던 것은 아니고, 막상 시골에 내려와 살다보니 쓸쓸하고 적적해 소일 삼아 시작한 것이 오리고기 전문점. 줄곧 기업체에 근무해 음식점 경영에는 문외한이었지만 8개월 째에 접어든 요즘은 요령도 생기고 매상도 꾸준히 증가하고 있다. 김상철씨 부부가 시골행을 결심한 것은 지난 90년대 중반 무렵. 그러다 97년 가을 경기도 이천시 모가면 어농리 농가가 딸린 준농림지 2천8백평(전, 대지)을 평당 9만원씩 주고 구입하면서 본격적인 준비에 들어갔다. 인접한 4천평 규모의 대규모 축사가 마음에 걸렸지만 산밑 아늑한 곳에 자리잡은 데다 작은 계곡까지 끼고 있어 좋은 땅이라는 생각에 구입을 결심했다. 그리고 지난해 4월, 서울 생활을 정리하고 이 곳에 전원주택을 지어 입주했다. 다행히 형님이 인테리어 업종에 종사하고, 건축에도 일가견이 있던 터라 모든 공정을 형님에게 일임했다. H빔으로 골조를 세운뒤 벽돌로 벽체를 쌓아 올린 2층 조적조 주택을 짓기로하고 99년 11월 공사에 들어가 이듬해 4월 마무리했다. 외벽을 국산 적벽돌로 마감하고, 내부는 단열을 위해 스티로폼을 대고 그 위에 석고보드를 댄뒤 벽지로 최종 마감했다. 실내구조는 1층에 방 2개와 거실, 주방, 화장실을 두고, 2층엔 방 1개와 소거실, 화장실 등을 두고 있다. 모두 43평(1층 30평, 2층 13평) 규모로 인테리어 업종에 오랫동안 몸담았던 형님 덕분에 투박하고 무거운 조적조의 전형적인 이미지에서 벗어나 산뜻하게 마무리할 수 있었다. 형님이 직접 지어준 만큼 건축비는 크게 절감되어 평당 1백70만원 정도로 모두 7천여만원이 소요됐다. 그러나 막상 집을 짓고 전원생활을 시작했지만 당초 상상했던 것과는 크게 벗어났다. 한적하고 조용한 곳을 찾아 왔지만 얼마 지나지 않아 그 것만이 전부가 아니라는 것을 깨달았다. 주위로 민가가 없어 낮에도 말 붙일 이웃이 없는 데다 밤에는 그 적적함이 더해 이대로는 살기 힘들다는 결론을 내렸다. 밤이면 멀리 불 빛 몇 개가 아련할 뿐, 주위로는 칠흑 같은 어둠뿐이었다. 그러다 생각해 낸 것이 음식점 운영. 아무래도 음식점을 운영하다보면 밤늦도록 손님들 떠드는 소리에 사람 사는 집 같을 것이란 기대감 때문이었다. 또 주변으로 골프장이 두 곳이나 있는 데다 가까이 이렇다할만한 음식점이 없어 여건도 꽤 괜찮은 편이란 생각이 들었다. 음식점이 들어서기엔 인접한 대규모 축사가 걱정이었는데 일이 되려고 했는지 이 문제 역시 어렵지 않게 해결되었다. 마침 농장주가 축사 운영이 어려워진데다 돈이 필요해 매도 의사를 피력해 왔던 것. 이때다 싶어 친척들을 불러모아 상의를 한 결과 4천여평에 이르는 목장지를 공동 매입하기로 하고 이를 실행에 옮겼다. 결국 99년 6월 평당 15만원씩을 주고 친척 10여명이 함께 구입했는데 이는 동네 사람들로부터도 대단한 호응을 얻었다. 이제는 음식점 건물을 지을 차례. 그러나 알아보니 신축을 할 경우엔 허가가 잘 나지 않고 나더라도 여간 까다로운 게 아니었다. 결국 신축을 포기하고 앞에 있는 35평 규모의 스레트 지붕의 농가를 리모델링해 용도 변경하기로 했다. 벽체를 조립식 패널로 하고 밖으로는 사이딩, 안으로는 석고보드 위에 벽지로 깔끔하게 마무리해 전혀 새로운 분위기의 ‘산촌’을 완성했다. 지난해 7월 오픈을 했으니 이제 8개월째에 접어들었다. 지난 1월 폭설이 내려 손님이 뜸했던 것을 제외하면 꾸준히 늘어나는 추세다. 아직 매상을 크게 내세울 만큼은 아니지만 시간이 지나면 차츰 나아질 것으로 생각하며, 애초 돈을 벌 목적이 아니었던 데다 임대료가 지출되는 것도 아닌 만큼 급할 이유도 없다. 김상철씨는 “사람 사는데엔 그저 사람 소리가 나야한다”며 “밤늦도록 손님들 떠들고 마당에서 아이들 뛰어 노는 소리에 이제는 적적함을 잊었다”고 자신의 전원생활에 대해 매우 흡족해 했다. 아울러 경제적 기반을 갖추고 전원생활을 즐기게 된 자신의 경험을 필요로하는 사람이 있다면 언제든지 알려주겠다(산촌 031-636-9242)는 말도 덧붙였다.田 ■ 글ㆍ사진 류재청 ■ 건축정보(살림집) 위치: 경기도 이천시 모가면 어농리 부지면적: 준농림 2천8백평(전, 잡종지), 이중 2백60평 대지 전용 부지구입년도: 97년 부지구입금액: 평당 9만원 건물형태: 2층 조적조 주택 건축공사기간: 99년 11월~2000년 4월 건평: 43평(1층 30평, 2층 13평) 실내구조: 1층: 방 2, 거실, 주방, 화장실 2층: 방 1, 소거실, 화장실 벽체구조: 벽돌 내부 마감: 석고보드 위에 벽지 외부마감: 국산 적벽돌 지붕마감: 아스팔트싱글 단열재: 100mm 강압 스티로폼 창호재: 격자형 페어그라스 바닥재: 비닐장판 난방형태: 심야전기 보일러 식수: 지하수 건축비: 7천만원(평당 1백70만원)
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적적함 잊으려 시작한 ‘산촌’ “전원생활이 두배로 즐거워졌습니다”
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전문가가 제안하는 집 10 내 집의 가치 올리기
- 내 집의 가치 올리기_제주에 별장 갖고, 돈 버는 방법공유 주거, 공유 오피스에 이어 공유 별장까지, 그야말로 공유 전성시대다. 공유 비즈니스에서는 IT 솔루션이 필수다. 플랫폼에서 수요자에게 토지와 건물을 연결해 주고 위탁 운영 관리를 해주는 서비스 중에서도 눈에 띄는 대목이 있다. 무엇보다 금융 솔루션으로 브랜드 렌탈사를 통해 스테이 사업의 창업자와 투자자의 부담을 덜어준다. 정리 남두진 기자글 서태양(건축PM)자료 하우저(건축&인테리어 매칭 플랫폼) 오피스텔 임대 사업하듯, ‘스테이 stay’ 임대 사업하는 방법을 만들고 싶었다. 일반인에겐 토지 구매나 건물 신축은 동떨어진 현실이거니와 현실적인 리모델링조차도 부담스럽다. 쉽고 간편하게 숙박공간을 만들고 스마트스토어처럼 따박따박 입금이 이루어지는 그런 방법을 제공할 플랫폼을 만들 수 없을까. 손이 많이 가는 독채 에어비앤비의 업그레이드 모델을 만들어보자. MYHOTEL을 만든 MH_LAB(Modular Hospitality LAB)에서는 그 취지에 공감한 선수들이 참여해 꿈을 현실화하고 있다. 별장을 선호하는 지역의 토지를 확보하는 것이 가장 큰 포인트였다. 전국 20여 개 이상의 토지를 확보했고, 선호도가 높은 지역부터 토지를 마스터리스해 수요자에게 임대한다. 토지 임대하기곧 은퇴를 앞둔 A 씨는 원룸 투자를 통해 쏠쏠한 재테크 수익을 얻었지만, 요즘은 뭘 하든 불안하다. 작년만 해도 무엇으로든 쉽게 벌었다. 주식도, 코인도 부동산도 넣으면 올랐다. 그러나 올해부터는 자산이 녹고 있다. 현금 흐름이 원활하지 않다. 원룸 투자도 최소 2~3억 들어가는데, 경기가 어려워지다 보니 여러모로 리스크가 보인다. 그런데, 주말에 도로에 나가보면 여기저기 놀러 다니는 사람 천지다. 경기가 어렵다는데 월급쟁이들은 해당사항이 없단다. ‘그래, 요즘 스테이 사업이 대세라는데 그걸 한번 해볼까’ 독채 숙박 사업을 ‘스테이 사업’이라 칭한다. 나름 원룸 투자할 때 들었던 풍월을 떠올리면 모든 개발 사업의 시작과 끝을 ‘토지의 입지’라고 했다. 그럼에도 불구하고 정작 매수 후 되팔 것을 생각하면 생각보다 부담이 많이 된다. 무엇보다 사고 보유하는 과정에서 들어가는 각종 세금을 무시하지 못한다. 선진국의 공간 임대 사례를 분석해 보면 시행사의 토지 렌트가 가장 눈에 띈다. 시행사는 토지 소유주에게 토지를 장기 임대한 뒤 건물을 지어 임대 분양하는 것이 보편적이다. 토지를 살 필요가 없고 초기 비용은 건축비만 준비하면 되니 합리적이다. 이러한 취지로 토지를 물색했다. 그런데 생각보다 많은 지주들이 호응했다. 현재 개발사업을 하다가 멈춘 현장들이 많다. 대출이자도 꼬박꼬박 내야 하는데, 제2금융권 금리가 10%를 훌쩍 넘어가고 있는 현실에 돌파구를 찾는 지주들이 그러하다. A 씨는 드라마 <우영우 변호사>에서 유명세를 치른 제주도의 돌고래 출몰지인 대정읍의 토지를 렌트하는 플랫폼 <MYHOTEL>을 보고 이거다 싶었다. 저 멀리 돌고래가 출몰한다는 이곳. 걸어서 바다가 10분 거리인 이 토지의 총 필지는 25필지, 분양을 했다면 31억 원 시세인 이곳을 보증금 5억 원에 월 1,250만 원의 임대료가 책정돼있다고 했다. 1필지 당 100평 정도를 감안할 때, 보증금 2,000만 원에 50만 원의 임대가격이 책정된다. 기본 계약은 3년이다. 2,000만 원은 보증금의 성격으로 계약기간 종료 후 돌려받을 수 있다. 그렇다면 연 600만 원의 임대료를 지급하고 사용권을 얻을 수 있다는 것인데 나쁜 조건이 아니라는 판단이 들었다. 게다가 연 15박을 무료로 사용할 수 있으니 성수기 주말에 40만 원의 숙박비를 지급하는 기준에서 보면, 일단 토지 임대료는 자신의 숙박비로 100% 상계 된다. 일단 토지는 빌리는 것으로 하자. 사실 원룸 임대 사업을 할 때도 높은 수익률을 거둘 수 있었던 건 전대차 모델로 공유형 임대주택 사업을 했었기 때문이다. 공유 주택, 공유 오피스에 이어 이제 공유 별장 시대가 오나 싶다. 공유 별장의 프로세스는 IT를 기반으로 이루어진다. 캐빈 임대하기A 씨는 문득 원룸은 건물이 지어진 상태인데, 애초에 건물은 ‘어떻게 짓지’라는 고민이 생겼다. 이런 개발사업에서 가장 어려운 부분은 바로 공간 짓기다. 시장 조사를 해보니 감성 숙소로 손꼽히는 A 캐빈 숙박 단지가 모 스타트업에 100억 원에 매각이 되어 큰 화제가 됐다. 투입자금 대비 최소 100% 이상의 수익을 거둔 이 숙박 단지의 가장 큰 강점은 모듈 숙소를 활용해 건물 마련에 대한 투입비를 최적화했다는 것이다. 공장에서 만들어온다는 모듈 숙소는 시장이 점점 커지고 있고 ESG를 실현하는 측면에서 각광을 받고 있다. 예산이 부족하면 렌탈사의 금융상품을 이용하면 된다는 점이 매력이었다. 주말 숙박비 40만 원을 받으려면 주중에는 20만 원 내외를 받을 수 있어야 한다. 물론 준성수기와 성수기는 더 많이 받는다고 가정하면 사용 면적이 20평 내외가 돼야 한다. 펜션 임대를 할 때 기준으로 보면 평당 1만 원을 보기 때문이다. 그러면 실외 테크를 포함하고 풀이 있다면 금상첨화다. 실내 전용 면적은 통상 7평 내외, 풀과 데크 면적을 10평 내외를 포함, 추가적으로 캠핑이 가능한 조닝의 토지 구역을 사이트당 100평으로 책정하면 예상하는 숙박비를 받을 수 있을 것이다. 다닥다닥 붙어있는 숙소보다는 훨씬 나을 것이다. 제주도의 특성을 감안했을 때 건물에 투입되는 총 원가는 캐빈형 1억 2천만 원, 카라반형 1억 1천만 원으로 책정했다. 건물 원가 외에도 야외 키친, 시스템 파고라, 야외 가구, 데크, IT 관리 시스템, 에너지 자립을 위한 태양광 설치비용, 부대 토목을 비롯한 부대비용을 감안한 책정이다. 사실 혼자라면 이 금액이 턱도 없겠지만, 공동구매로 진행하면 가능하다는 측면에서 더 마음에 들었다. 비대면 객실 관리 서비스를 IoT, PMS와 더불어 회계 관리까지 올인원으로 제공하는 IT솔루션은 그 전례를 찾아보기 힘들다. 비대면 관리 서비스의 기본은 24시간 관제 서비스다. 독채 숙소의 특성상 발생할 수 있는 여러 리스크를 관리하기 위해 언제든 근무자와 소통할 수 있는 관제 서비스를 제공한다. AI 전문 기업인 ㈜지미션과 함께 미성년자 및 범죄자 식별을 위한 AI 관제 서비스를 공동으로 개발하고 있다. 투입금 대비 수익금 예측해 보기 일 년 중 연간 15박을 사용하고 주중 28만 원, 주말 40만 원이라고 가정해 보자. 호텔 수준인 감성 숙박공간과 바비큐장, 풀장을 포함한 100평의 토지를 임대하는 것이다. 추가로 나무를 심을 수도 있고, 감성 텐트를 쳐도 되고, 100평의 텃밭을 일굴 수도 있다. 100평의 토지를 오롯이 오너의 취향대로 꾸밀 수 있고, 100평을 임대하는 가격이기 때문에 경쟁력이 있다. 다닥다닥 붙어서 옆에서 하는 이야기가 솔솔 들려오는 독채 숙소와는 차별화된다. 무엇보다 신경을 쓰지 않아도 된다. 골프존 실내골프장 사업처럼 휴대폰만 열면 숙박 투숙 현황, 입금 현황 등 모든 게 원스톱으로 조회된다. 청소비와 관리비 역시 다 지급한 후에도 12% 이상의 수익을 기대할 수 있다. 이것이 바로 사지 않고 빌려서 하는 임대 사업의 매력이다. 이전 별장 토지의 가장 큰 리스크는 환금성이다. 또한 규모의 경제다. 관리비가 충당되기 위해선 최소 20객실 이상이 군집해 돌아가야 효율적이다. 시세차익을 기대해 볼 수 있으나 실질적으로 되팔려야 수익을 기대할 수 있다는 것을 가정하면, 캐빈의 가장 큰 매력은 어디든 원하는 토지로 이동할 수 있다는 것이다. 정박형 카라반의 형태라면, 인허가가 어려운 지역도 수월하게 토지를 확보할 수도 있다. 특히 제주도의 경우, 단지 내 도로 허가가 어렵기 때문에 전체 토지를 계획해 사용하는 것이 아니라면 더욱 그러하다. 여러 가지 면에서 살펴보면 토지와 공간을 리스해 운영하는 것이 소유해 운영하는 것 대비 효율적이라고 볼 수 있다. 이런 일을 대행해 주는 플랫폼만 있다면 말이다. A 씨는 이런 면에서 MYHOTEL과의 만남을 운명적이라고 생각했다. 필자가 속한 MH_LAB은 이러한 가정 시나리오를 현실로 만들려고 한다. 본 프로젝트를 시작하기 위해 현재 제주도, 대부도, 충주, 양평 지역의 토지 중 후보지들을 선정했고, 해당 지역을 선호하는 회원들의 참여를 유도하기 위해 지속적인 세미나를 개최하고자 한다. 시작을 한 이상, 꿈은 더 이상 꿈이 아니다. 이러한 비전을 갖고 MYHOTEL 운영사인 주식회사 홈플릭스가 지난 2월 13일, 한국서비스산업진흥원과 업무 제휴 관련 협약을 체결했다. 이번 협약으로 홈플릭스는 제휴기관들과 상호 협력을 통해 △모듈러 주택의 ESG 활성화를 위한 업무 △K-ESG 인증을 통한 중소형 주택시장의 ESG화에 기여하는 업무 △K-ESG 인증 모듈러를 전 세계로 수출함에 기여하는 업무 △이외 업무연계 및 협력이 필요한 사항에 대한 업무를 협의하기로 했다. 필요한 경우 협력 사업 우선 대상자로서 협력할 예정이다. 아울러 홈플릭스는 이번 협약을 통해 새롭게 선보일 신개념 스테이 서비스 MYHOTEL에 ESG화된 모듈러 건축물들을 공급할 수 있게 됐다. 홈플릭스가 선보일 MYHOTEL은 멋진 풍경이 있는 자연 속의 공유 별장을 제공하는 서비스로, 태양광 발전 및 에너지 절약 기능을 활용한 제로에너지 친환경 별장을 모듈러 건축물로 공급하고 AI로 관제하는 비대면 IoT 관리 시스템을 제공해 새로운 스테이 사업으로 주목받고 있다. 이번 협약을 통해 제로에너지하우스로 제작된 중소형 모듈러를 활용해 숙박공간의 활성화까지 가능해질 것으로 기대된다. 서태양(㈜홈플릭스 대표PM)한국건설기술인협회 건축기술인회 건축IT사업관리활동위원회의 부위원장을 역임했고, <2021 서울주택_임대트렌드리포트>, <돈버는 집 짓기>의 저자다. 목조주택 <산청의 봄> 프로젝트를 시작으로 150여 개에 달하는 공간 개발 프로젝트의 PM을 담당했으며, 리조트나 호텔 리모델링의 컨설팅과 외국인 전용 고급 임대주택 및 모듈러 공간의 솔루션 개발에 참여했다.1599-4217www.chinchind.com 김철수(하우저houser 대표)주거 종합 정보 플랫폼 업체 ‘하우저’를 열고 ‘건축과 예술의 아름다움은 지속성이 있다’는 믿음으로 중개 서비스를 진행한다. 건축·인테리어·가구·제품 등 각 분야의 파트너와 인테리어 팀을 보유하고 있어, 고객 요청에 맞는 전문 업체를 선택해 맞춤형 공간 디자인을 제안한다.010-9851-0815 www.thehouser.com
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전문가가 제안하는 집 10 내 집의 가치 올리기
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주거와 수익 다 잡는 상가주택 짓기 2-1
- 건축주가 살고 싶은 집과 임대 세대가 원하는 공간 둘 다 놓치지 않는 설계에서 시공까지, 주거와 수익이 보장되는 상가주택 짓기 실전용 정보를 모아 소개한다. 글 이수민 기자 사진 전원주택라이프DB 참고도서 「최길찬의 상가주택」(전우문화사, 2012), 「건축과 교수는 이렇게 집을 짓는다」(북랩, 2017), 「건물주가 되는 첫걸음, 상가주택 짓기」(위즈덤하우스, 2016), 「전셋값으로 도심 속 내 집 짓기」(청림라이프, 2016), 「50대 쌩초보 아줌마의 상가주택 도전기」(북랜드, 2018), 「아무도 알려주지 않는 소규모 건축 실패기와 성공기」(올에듀넷, 2018), 「꼬꼬마 빌딩 짓기」(길벗, 2017), 「김 부장은 왜 꼬마빌딩을 사지 않고 지었을까?」(매경출판, 2018), 「월 1,000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법」(원앤원북스), 「꼬마빌딩 건축 실전 교과서」(보누스, 2021), 「좋은 주택과 상가구조」(홍문관, 2006) 건축사 선택이 중요한 이유상가주택 짓기를 결정했다면 설계를 맡아줄 건축사를 정해야 한다. 건축사는 건축주의 입장에서 파트너가 돼 일해 줄 수 있는지 확인한 뒤 선택해야 만족스러운 상가주택을 지을 수 있다. 상가주택을 지으며 건축가가 처리해 주는 일은 5~6가지에 이른다. 상가주택 설계를 의뢰받은 건축가는 가장 먼저 기획업무를 시작한다. 건축물이 들어설 위치와 주변 환경 등을 조사해 건축물의 성격과 방향을 정하는 작업을 한다. 그렇게 윤곽이 잡히면 계획설계로 접어든다. 계획설계는 일종의 디자인 작업으로, 이 과정을 거치면 인허가를 받을 수 있는 수준의 중간 설계를 할 수 있다. 그러고 난 뒤 공사용 도면을 만드는 실시설계까지가 건축설계를 위한 용역이라고 보면 된다. 이런 건축설계 용역 외에 공사 과정 관리 감독하는 감리 역할, 건물이 다 지어진 뒤 건물 등기와 사용 승일을 받는 일 등을 건축가가 맡아서 진행한다. 따라서 건축사를 선택할 때 반드시 직접 대면해 이야기를 나눠보며 건축사의 지식, 경륜, 철학 특히 상가주택에 대한 설계 실적 등을 확인한 뒤 선정해야 하며, 가설계가 아닌 계약서를 작성한 뒤 일을 진행하도록 한다. 설계 전 고려할 것들각 층 천장고1층은 상가 건물 임대에 있어서 가장 중요한 층이다. 1층을 필로티로 조성한 상가주택들이 많지만, 이는 수익형 건물에서는 최대한 피하는 것이 좋다. 1층은 임차인이 가장 선호하는 층이라 임대료가 가장 높기 때문이다. 1층 층고가 높으면 높을수록 건물이 크고 웅장하게 보인다. 업종이 무엇이든 천장이 낮은 곳을 선호하는 임차인은 없다. 따라서 천장고는 가급적 높은 것이 좋다. 단, 천장고가 높아지면 벽돌이 하나라도 더 들어가므로 공사비는 증가할 수밖에 없다. CCTV 위치초소형 상가주택이 아니라면, 대부분 안전과 보안을 위해 CCTV를 설치한다. 보안업체들과 계약하게 되면 대략 카메라 1대당 1만 원 정도의 비용으로 스마트폰으로도 화면을 실시간 모니터링할 수 있도록 CCTV를 설치해 준다. CCTV는 주차장, 주 출입구, 엘리베이터, 옥상 등에 주로 설치하는데, 설계 시 설치 위치와 그에 따른 전기 배선을 미리 반영해 놓는다면 전선으로 건물 외관이 지저분해지는 것을 막을 수 있다. 파라펫 설치지붕 없는 층을 파라펫이라고 한다. 지붕이 없으면 연면적에는 포함이 안 되나 건물의 층수를 한층 높이는 효과가 있으므로, 건물이 더욱 크고 웅장하게 보이는 효과가 있다. 건물이 크고 웅장하면 아무래도 임대에 플러스 요인이 될 수 있다. 단, 이런 파라펫을 설치하는 경우 연면적에는 포함되지 않으나, 공사비가 추가된다는 점을 염두에 두어야 한다. 베란다 등 서비스 면적 설치다락, 베란다 등 연면적에 포함되지 않는 서비스 면적이 설계되면 이 또한 임대에 도움이 된다. 건축사에게 가능한 범위에서 서비스 면적 추가를 요청한다. 물론 이 또한 공사비가 추가된다. 선호 디자인 및 외부 마감 자재원하는 디자인의 건물 모습을 말로 설명하기는 어렵다. 따라서 원하는 건물의 사진을 직접 준비해 건축사 미팅 시 이미지를 전달해, 자신의 의도를 쉽게 파악할 수 있도록 한다. 에어컨 실외기 배관매립형 에어컨을 설치하지 않는다면, 추후 임차인들이 입주 후 설치할 냉난방기의 실외기 장소를 설계에 반영할 필요가 있다. 그렇지 않으면 옥상에 마구잡이로 설치되고, 또한 실외기와 냉난방기 연결을 위한 배관이 건물 외벽에 무질서하게 설치될 수 있다. 미관과 건물 외벽의 손상을 막기 위해서는 실외기용 배관을 각 층에 미리 설치해 놓도록 한다. 엘리베이터 설치엘리베이터가 없는 건물은 3층 이상 임대가 쉽지 않다. 엘리베이터를 설치하는 데 약 4,000만 원 든다고 생각하면, 엘리베이터 설치를 망설일 수밖에 없다. 하지만 엘리베이터를 설치해서 임대에 도움이 되고, 나아가 임대료를 더 받을 수 있다는 것도 잘 따져 봐야 한다. 옥상 활용 여부옥상의 용도를 미리 고민해놓고, 용도에 따라 필요한 공사를 미리 해놓는 것이 좋다. 준공 후 추가로 공사하는 것은 비용이 많이 들고, 번거롭다. 다락 설치나 입주민 모두가 공유할 수 있는 옥상 정원 등을 계획해도 좋다. 예비비 책정 및 사업자 등록건축을 계획하면 설계비와 시공비 외에 취득세 등 각종 세금을 고려해 자금 계획을 세워놓아야 한다. 또한 추가 공사는 거의 대부분 건축공사 시 발생하므로 반드시 예비비를 준비해놓도록 한다. 사업자 등록을 해놓으면 시공비에 대한 부가세를 환급받을 수 있으므로, 부가세 환급 일정도 감안해서 자금 계획을 세우는 것이 한정된 예산 집행에 도움이 된다. 주차장 관리소형 상가주택의 경우, 주차 공간이 넉넉하지 않기에 주차장 관리가 문제 될 수 있다. 외부 차량의 주차를 방지할 수 있는 주차봉과 쇠사슬 등의 설치를 고려해놓고 시공하면, 설치 시 추가 비용을 줄일 수 있다. 차면시설건물이 고층으로 시공될 경우, 인접한 주택이나 상가들이 신축 건물에서 주택 내부가 보이지 않게 하는 차면 시설을 요구하기도 한다. 건물 외벽에 가림막을 설치하는 경우 외벽이 손상되고, 고층인 경우 설치 시 사다리차가 필요한데 그 비용이 만만치 않다. 따라서 이 부분도 사전에 검토하고 공사 시 설치하는 것이 좋다. 건물 내 기둥임차인들은 가급적 내부에 기둥이 없는 공간을 선호한다. 반듯한 사각형이 아니거나 내부에 기둥이 있는 경우 인테리어 비용도 많이 들고 낭비되는 공간이 생기기 때문이다. 따라서 건물 내 기둥이나 비정형 공간 설계는 가급적 피하도록 한다. 간판 위치신축 건물에 간판을 부착할 때 각 관할 기관에서 ‘간판표시계획서’ 제출을 요구한다. 간판을 다는 위치까지 허가받아야 하는 이유는 도시 미관에 영향을 미치는 건물들의 무분별한 간판 난립을 막기 위해서다. 또한 간판이 아무 곳에나 설치되면 건물 외관에도 손상이 가고, 미관상 좋지 않을 수 있다. 따라서 건축주는 건물에 어울리는 간판 종류와 위치를 생각해놓고, 임차인에게 계약 시 제시하는 것도 고려해야 한다. 설계 중 염두에 둘 것들주택-상가 동선을 구분하라상가주택의 경우, 주택의 주거 기능과 상가 기능이 서로 충돌하지 않도록 동선을 분리하는 것이 좋다. 상가 화장실, 주 출입구와 주택의 출입구를 분리해 서로 간섭하지 않도록 하는 것이 상가와 주택의 기능을 살릴 수 있는 방법이다. 출입구는 건물의 얼굴과 같다일반적인 상가주택은 대문이랄 게 없는 구조이기 때문에 건물의 출입구가 대문의 역할을 하고 있다. 그런데 대부분의 상가주택들이 1층 상가와 주차장 배치를 우선해서 출입구를 옹색하게 계획하는 경우가 많다. 잘 만들어진 출입구는 건물의 가치를 높이는 요소가 되기도 하니 이 부분은 염두에 두도록 한다. 주인 세대, 구조와 자재를 차별화하라주인 세대는 임대 세대와 달리 맞춤형 설계가 가능하다. 건축주 본인의 라이프스타일에 맞게 맞춤형 주거를 만들면서 건물의 형태나 이미지 면에서도 개성 있는 건물로 디자인할 수 있다. 이런 건물은 부동산적 가치도 높게 평가받을 수 있으며 건물 매매에 유리할 수 있다. 층별 고정관념을 버려라대부분 주인 세대가 맨 위층에 있어야 한다는 고정관념을 갖는다. 하지만 주인 세대의 라이프스타일이나 사용면적, 임대 세대의 경쟁력 등을 고려할 때 마지막 층을 고집할 필요는 없다. 주인 세대가 최상층의 다락이나 외부공간을 활용할 필요가 없는 경우라면 중간층으로 내려오고, 맨 위층은 임대하는 게 임대수익을 높일 수 있는 방법이다. 임차인을 배려해 설계하라상가주택에서 임대 세대는 다른 건물보다 경쟁력을 갖출 수 있도록 계획한다. 임대 세대를 잘 지으면 더 많은 임대료를 받을 수 있다는 점도 무시하지 못한다. 그렇다고 경쟁력을 위해 비싼 마감이나 자재를 사용하라는 것이 아니다. 옥상이나 지붕층 같은 공간을 활용해 프라이빗 외부공간을 확보하면 그 가치는 달라질 수밖에 없다. 그밖에 가구나 전자제품 같은 빌트인 품목들의 수준을 사용자의 눈높이에 맞추는 것도 중요하다. 임대 세대가 오래 머물고 싶도록 해라임대 세대가 살면서 불편한 점이 많으면 계약기간이 종료되면 바로 그 집에서 나가게 된다. 이런 식으로 임차인이 자주 바뀌어 회전율이 빠른 집이 되면, 부동산 수수료만 때마다 들고, 거주하는 임차인이 자주 바뀌니 집은 더 쉽게 낡아버린다. 또 건축주의 임대보증금 수익은 부동산 수수료와 건물 유지 및 보수 비용으로 들어가고 말 것이다. 따라서 임대 세대가 재계약하기 원하는 공간으로 설계한다. 수익만 겨냥한 투자대상이 아니다수익성만 반영한 설계는 추후 설계 변경도 어렵고 사람이 살기 어려운 집이 되고 만다. 수익형 부동산의 경우 단기 수익으로 전세보다는 월세를 우선적으로 생각하기 쉽고, 어떻게 하면 방 개수를 늘릴까 고민한다. 이렇게 공간을 쪼개어 쓰면 입주자가 많아 건물은 쉽게 낡아버리고, 그에 따른 유지 보수 관리비가 더 들어가게 된다. 창문은 필요한 크기로 필요한 개수만 만든다넓고 높은 창문은 보기에는 그럴듯하지만 더운 여름과 추운 겨울 혹독한 시련을 안겨줄 수 있다. 넓고 높은 창은 냉기와 온기가 쉽게 외부와 통해 겨울에 춥고 여름에 더울 수 있다. 또한 창이 많고 벽이 부족한 집은 액자를 걸거나 TV, 소파 자리가 부족하며 수납공간 확보가 어렵다. 용적률을 다 채우는 게 좋은 것만은 아니다건축주들은 일반적으로 법이 정한 용적률에 꽉 맞춰 집을 지으려고 한다. 한 뼘이라도 더 실내면적으로 소유하려는 욕심이며, 면적은 임대료와 연관되기 때문이다. 하지만 용적률을 전부 쓰는 게 모든 건물에 유리한 건 아니다. 어떤 땅은 주차 대수와의 관계를 계산했을 때 용적률을 꽉 채우지 않는 게 사업성 면에서 더 유리할 수 있다. 실내면적이 늘어나면 주차 대수도 늘어나기 마련이고, 주차 대수가 늘어나면 1층 임대 상가 면적이 줄어들기 마련이다. 따라서 주거용 실내면적을 늘리는 게 이득인지, 임대 상가 면적을 늘리는 게 이익인지 따져봐야 한다. 공사비는 선택과 집중하라자금이 넉넉하면 최상의 자재와 디자인으로 최고의 건물을 완공할 수 있지만, 한정된 자금 안에서 좋은 건축물을 완공해 나가야 하는 게 현실이다. 상가주택은 근린생활시설과 주거시설로 나뉘면서 시설별로 들어가는 공사비에도 차이가 생긴다. 근린생활시설보다는 주거시설 공정이 더 많고 공사비도 더 든다. 공사비가 들어가는 부분은 크게 외관, 계단실과 같은 공용부, 임대 주거 공간, 주인 주거 공간, 근린생활시설로 나눠볼 수 있다. 따라서 효과가 없는 곳은 과감히 공사비를 줄이고, 반대로 공사비를 최소화하면서 효과를 낼 수 있는 곳은 최대한 살리는 방법으로 자금을 배분해야 한다. ■공사비 비중이 높더라도 건물 가치를 최대한 살리는 외관 디자인을 계획한다■임대 주거는 저렴하지만 유지관리가 실용적인 자재와 공간 활용도가 높은 디자인을 적용한다■공용부 면적은 최소화하면서 디자인적인 포인트를 찾는다■주인 주거 공간은 공사비가 가능한 범위 내에서 좋은 자재와 맞춤 디자인을 적용한다■근린생활시설은 공사비를 최소화할 수 있는 디자인을 선정한다■보이는 건물의 위치와 건축주의 의도에 따라 공사비를 차별화하는 디자인을 계획한다
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주거와 수익 다 잡는 상가주택 짓기 2-1
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상가주택 지을까? 신축 건물 살까?
- ‘상가주택=은퇴 후 노후대책’이란 말이 있다. 거주가 가능하면서 꼬박꼬박 월급까지 나오는 주택이기 때문이다. 여기에 세제혜택까지…, 가히 일석삼조라 할 수 있다. 물론 조건이 맞아야 하고, 입지가 좋아야 그만한 혜택을 누릴 수 있다. 글 사진 박창배 기자 자료 사진 전원주택라이프 DB도움말 및 참고 자료 《최길찬의 상가주택 이야기 Ⅱ》(최길찬, 전우문화사, 2015), 네이버 지식백과, 동탄신도시 까치공인중개사무소, 동탄신도시 풍성한 공인중개사무소네이버 카페 ‘하우스플래너’, 네이버 블로그 ‘정훈 아빠의 블로그 세상’ 상가주택이란?점포 겸용 단독주택 용지를 분양받아 아래층에는 가게를 넣고 위층에는 원룸·투룸으로 세를 주거나 직접 거주하는 상가주택이 인기를 끌고 있다. 상가주택의 가장 큰 매력은 직접 거주하면서 임대 수익도 얻을 수 있다는 점이다. 그렇다면 상가주택이란 뭘까. 네이버 지식백과(두산백과)는 “상가주택 商街住宅이란 1·2층은 점포나 사무실이고 3층 이상은 주택으로 사용하는 고층의 병용 주택(빌딩)으로, 활용 대지가 넓어지고 건축비가 싸게 들며 도시계획과 연관된 설계가 가능한 점 등의 이점이 있어 날로 늘고 있는 추세”라고 설명하고 있다.건축법상에 ‘상가주택’이란 용어가 없다. 단독주택 중 다가구주택이 여기에 해당된다. 주택법 제2조(정의) 제1항에서는 주택이란 세대 世帶의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있다. 소득세법 시행령 제154조(1세대 1주택의 범위) 제3항에서는 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다고 규정하고 있다. 건축법 시행령(제3조의 4. 별표 1)에 의거 다가구주택 多家口主宅이란 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하로서 지하 주차장을 제외한 1개 동의 연면적이 660㎡ 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 다만, 1층 바닥면적의 2분의 1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다고 설명하고 있다. 그리고 다가구주택은 분양이 아닌 임대전용으로써 주택 내 가구 수가 2∼19가구로 제한된다. 그러나 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 가구별로 구분등기가 불가능하고, 각 가구를 분리해 사고팔 수 없으며 건물 전체 단위로만 매매가 가능하다. 따라서 구분 소유되는 공동주택인 다세대주택, 연립주택과 명확히 구분된다._출처 [네이버 지식백과] (한국민족문화대백과, 한국학중앙연구원) 이를 종합해 본다면, 상가주택은 건축법상 주택가에서 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물인 근린생활시설과 지하층을 제외한 주택으로 쓰이는 층수 3개 층 이하, 바닥면적의 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 다가구주택의 복합시설에 속한다고 볼 수 있다. 즉, 상가는 사업자가 사업을 목적으로 활용하는 공간이며, 주택은 사람이 거주를 목적으로 활용하는 공간이다. 상가주택은 집주인이 한 명인 단독주택에 속하는 주택의 유형으로 상가+다가구주택이라고 생각하면 된다. 집주인이 한 명이란 말은 상가주택 전부를 하나의 주택으로 인정한다는 의미이다. 요즘처럼 다주택자에게 각종 규제가 강화되고 있는 때에는 실제로는 집을 여러 채를 소유하고 있지만 1주택자로 인정받기 때문에 일석삼조의 똘똘한 한 채가 될 수 있는 것이다. 상가주택의 종류상가주택은 신도시 상가주택과 구도심의 상가주택으로 나눌 수 있다. 신도시를 가면 1층은 상가, 2층~4층은 주택으로 구성된 건물을 볼 수 있는데 이런 건물을 지구단위계획 지침에서 점포겸용 단독주택이라 하며 일반적으로 상가주택이라 부른다.? 신도시의 상가주택은 지구단위계획 지침에 따라 지역마다 상가의 면적 비율과 층수 및 가구 수 등을 제한받는다. 각 지자체의 조례가 반영된 지구단위계획에 의한 규제가 다르게 적용되기 때문에 정확한 규제사항을 파악하고 싶다면 해당 지역의 지구단위계획 시행지침을 확인하면 된다. 같은 상가주택이라도 어느 지역은 5가구로 제한되고 어떤 지역은 7가구로 제한이 된다. 보통 건폐율은 60%에 용적률은 150~200% 내외로 지정된다. 보통 신도시 상가주택은 4층 규모로 전체 면적의 40% 이하로 1층에 근린생활시설인 상가를 놓고 2~4층은 임대용 다가구주택이나 주인세대를 구성한다. 구도심의 상가주택은 지구단위계획에 의해 제한을 받는 신도시의 상가주택과는 다르게 건축법규가 정하는 한도 내에서 주거와 근린생활시설의 비율을 자유롭게 정할 수 있다. 건축물의 규모는 건폐율과 용적률, 주차장법, 대지안의 공지, 일조권 사선제한 등에 의해 결정되는데 신도시 상가주택에 비해 각 층의 용도나 디자인이 자유롭다. 신도시 상가주택과 비슷하게 근린생활시설, 임대 세대, 주인세대로 구성한다. 다소 획일적인 신도시 상가주택과? 달리 구도심의 상가주택은 상권을 한눈에 파악할 수 있고 설계와 시공을 어떻게 하는지에 따라 결과에 많은 차이가 발생한다._출처 네이버 카페 ‘하우스플래너’ 상가주택의 장점인기 있는 신도시 상가주택의 경우 경쟁률이 수천 대 일까지 몰리며 광풍이 불기도 했다. 이는 주거 문제와 은퇴 후 노후 대책을 함께 해결할 수 있는 수익형 부동산이라는 장점 때문이다. 2014년 위례, 하남 미사, 남양주 별내 등 수도권에서 분양된 점포 겸용 주택용지는 모두 완판됐다. 제주공항 인근 삼화지구 주택용지는 청약 공모 사상 최고 경쟁률인 5142 대 1을 기록했을 정도다. 하지만 2017년 12월 29일 택지 개발 업무처리 지침이 변경되면서 기존의 정해진 토지 가격의 추첨 방식에서 가격을 써내는 입찰 제도로 변경되었고 경쟁이 심해지면서 가격이 상승함에 따라 사업성이 줄어들고 있다. 특히 최근 들어서는 코로나19 팬데믹의 영향과 온라인 쇼핑몰이 크게 늘어 수익형 부동산으로 인기를 모은 점포 겸용 단독주택의 수익률이 예전과 다르게 크게 떨어졌다. 상가주택의 또 다른 장점은 일반 상가보다 대지 구입비를 절약할 수 있고, 양도소득세와 같은 세금 혜택을 받을 수도 있다는 점이다. 재산을 양도하거나 증여, 상속을 할 때 세금을 내야 하는데, 상가주택의 경우 혜택을 받을 수 있다. 상가주택의 소유자인 경우 1가구-1주택자에 해당되기 때문에 양도세 중과 대상에서 제외될 수 있다. 정확히 살펴본다면, 상가주택의 전체 면적 중 주택으로 사용하는 면적이 더 클 경우 건물 전체를 주택으로 볼 수 있다. 그렇게 되면 1층에 상가가 있더라도 1세대 1주택 비과세가 적용돼 양도소득세는 없다. 이때 9억 원 미만, 보유기간이 2년이 넘어야 한다는 조건이 따라온다. 하지만 상가면적이 더 큰 경우에는 전체 건물이 상가로 보는 것은 아니다. 상가 부분을 제외한 주택 부분에 대해서만 혜택을 받을 수 있다.?면적을 구분 지을 때 명확히 나눠지는 부분을 제외하고도 그 외 부과적으로 차지하는 부분도 잘 따져봐야 한다. 예를 들어 계단이나 창고, 지하실, 보일러실과 같이 용도가 분명하지 않은 경우엔 사용하고 있는 목적에 따라 적절한 비율로 나뉘게 된다. 2022년 달라지는 상가주택 양도세에서는 면적과 상관없이 분리한 뒤 각각 개별적으로 과세를 하게 된다. 상가주택의 입지“상가주택이라면 첫 번째로 수익성이 나올 수 있어야 하고, 임대도 쉽게 낼 수 있어야 하고, 건축주가 전부터 살아온 생활 습성대로 편히 음식을 끓여 먹고 자식도 키우고 웃을 수 있어야 비로소 그 집의 냄새가 행복한 체취로 이웃 골목을 드나들게 될 것이다.”_출처《최길찬의 상가주택 이야기 Ⅱ》 동탄신도시의 경우 이주자택지 블록과 입지에 따라 상가주택 가격이 10억 원대에서 20억 원 중반으로 차이가 크다. 그래서 부동산은 첫째도 둘째도 셋째도 입지라는 말이 있는데, 상가주택의 경우 더더욱 그렇다. 상가주택 지을 땅을 마련하는 방법으로는 크게 두 가지가 있다. 첫째는 한국토지주택공사(LH)가 신도시·택지지구에서 공급하는 주거 전용 단독주택지나 점포 겸용 단독주택지의 필지를 분양받는 방법이 있다. 수도, 전기, 통신 등 집 짓기에 필요한 기본 인프라스트럭처가 깔려 있고 인근에 아파트 단지가 조성돼 교통, 교육, 편의시설 등 생활기반 시설이 잘 갖춰져 있는 게 최대 장점이지만 가격이 상대적으로 비싸다. 두 번째 방법은 이주자택지를 구입하는 것이다. 이주자택지란 정부가 특정지역을 개발할 때, 대상 지역의 토지를 수용하게 된다. 이때 지역 내에 공람공고 1년 전부터 거주하던 주택 소유자 (철거민)에게 공급되는 단독택지를 이주자 택지라고 한다. 철거민은 이 택지에 건물 면적의 40%까지 상가시설을 지을 수 있고 생활대책용지로 상가용지(약 8평·감정가격에 공급)를 받을 수 있는 권한이 있다._출처 [네이버 지식백과] (한경 경제용어 사전) 두 번째 방법은 이주자택지를 구입하는 것이다. 이 경우 지구단위계획에 따라 보통 건폐율 60%, 용적율은 180%로 4층까지 건축할 수 있고, 1층에는 상가를 지을 수 있다. 이주자택지란 정부가 특정지역을 개발할 때, 대상 지역의 토지를 수용하게 된다. 이때 지역 내에 공람공고 1년 전부터 살고 있던 거주하던 주택 소유자 (철거민)에게 공급되는 단독택지를 이주자 택지라고 한다. 철거민은 이 택지에 건물 면적의 40%까지 상가시설을 지을 수 있고 생활대책용지로 상가용지(약 8평·감정가격에 공급)를 받을 수 있는 권한이 있다._출처 [네이버 지식백과] (한경 경제용어 사전) 이주자택지를 구입할 때 두 가지를 따져봐야 한다. 우선 입지가 가장 중요하다. 상가주택은 신축 후 1층 상가를 월세로 놓게 된다. 1층 상가 월세에 따라서 건물 가치가 결정된다. 토지를 선정해서 신축하면 1층 상가 세입자를 구한다. 입지 좋은 1층 상가 월세는 적게는 월 300만 원, 많게는 500만 원까지 받을 수 있다. 반면, 상권 기준으로 입지가 떨어지면 1층 상가는 월세 150만 원에도 안 나갈 수 있다. 상가 월세가 너무 낮게 되면 건물 가치가 하락하기 때문에 토지 입지 선정이 중요하다. 건축 전 챙겨야 할 사항부지를 확보했다면 다음 과정은 평소 머릿속에 그리던 상가주택을 구체화시켜야 한다. 건축 계획을 짜는 것이다. ‘토지이용계획 확인서’를 통해 건물을 얼마나 넓게 몇 층까지 지을 수 있는지 확인하고 인근 주택의 매매가와 가게 임대료 시세 등을 알아보면 예상 건축 비용(공사비)을 추산할 수 있다. 집은 목적에 맞지 않으면 쓸모없는 건물이 되고, 예산을 초과하면 ‘빚’이 된다. 특히 상가주택을 지으려면 욕심을 좀 버려야 한다. 상가 임대면적도 넓고, 주택 가구 수도 많이 들어가는 상가주택은 불가능하다는 것을 알아야 한다. 또 젊은 사람들은 가게를 얻을 때 건물 외관을 따진다는 것도 알아야 한다. 혹 임차인을 못 구하면 직접 장사하면 된다는 안이한 생각도 버려야 한다. 건축계획을 세웠으면 건축사를 만나 본격적으로 설계에 들어가면 된다. 간혹 시공사에서 무료로 설계해 주겠다고 접근하는 경우가 있다. 하지만 이는 잘못된 상술이라고 보면 된다. 좁은 대지에 공간감이 뛰어난 집을 짓거나 경사진 땅에 안정적인 주택을 올리고, 북향인데도 바깥의 자연 경관을 최대한 내부로 끌어들여 남향 못지않은 집으로 탈바꿈시키는 등 입지의 열세를 극복하는 것은 설계의 힘에서 나온다. 집 짓는 비용의 80%도 설계에서 결정된다. 동탄 방교동 점포겸용 단독주택 용지의 경우 괜찮은 입지의 토지 평균 낙찰가나 택지 매매가는 평당 1000만 원을 상회한다. 단독주택지 80평 정도 매입하려면 8억 원 이상을 투자해야 하고, 건폐율과 용적률을 감안해 약 130~150평 내외로 연면적이 나온다면 건축비는 6억~8억 원 정도. 상가주택한 채 짓는데 전체 15억~18억 원 정도의 비용이 소요된다. TIP 상가주택 부지 체크리스트△중심 상업 지구와 연계 △세대수가 많은 아파트와의 거리 △코너에 있는 땅(권장) △땅이 남향인지 △ 도로의 폭(도로가 넓을수록 그 길을 지나가는 인구가 많은 편이며 주차도 용이하지만, 30m 이상의 도로인데다 빨리 달리는 주도의 경우는 상권이 고이는 상권이 아니므로 피해야 함) △주차장 옆의 땅(도시가 완전히 완성되면 주차 문제가 심각해지므로 주차장 근처면 상가 영업에 유리) △적절한 평수(세대수 제한이 없다면 큰 땅이 좋지만, 세대수 제한이 있고 그것을 지킬 경우에는 70평대의 땅을 찾는 게 좋음) △가구 수 제한이 적은 땅 TIP 건축 전 민원 대응 준비요즘은 주변에 이웃 건물이 있으면 시공사들도 선뜻 공사를 안 한다. 특히 오래된 건물들에 인접해 있고 도심지에 사람들 통행이 많은 곳은 될 수 있으면 공사 안 하려고 한다. 이유는 건축 민원 때문이다. 민원 때문에 공사가 중단돼 시공사와 건축주가 피해를 보는 경우가 있다. 아무리 좋은 건축사사무소와 시공사를 만나도 악성 민원인을 만나면 힘들어진다. 따라서 민원이 발생하지 않도록 건축주가 미리 준비를 해두는 게 좋다. 주변 건물에 사는 분들과 공사하기 전에 친분을 쌓아 두는 것이다. 민원이 발생했다면, 조용하게 한 명씩 만나서 요구하는 사항을 들어보는 게 좋다. 들어줄 수 있는 선에서 합의가 되면 해결해나가면서 민원을 하나씩 줄여 나가야 한다. 민원인들 모두 모아서 한 번에 해결하려고 하면 오히려 역효과가 날 수 있다. 민원인들끼리 단합해서 단체 행동을 하게 되면 정말 힘들어지기 때문이다.
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상가주택 지을까? 신축 건물 살까?
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[21년 06월 특집 1] 상가주택 지을까? 신축건물 살까?
- 상가주택 지을까? 신축건물 살까? ‘상가주택=은퇴 후 노후대책’이란 말이 있다. 거주가 가능하면서 꼬박꼬박 월급까지 나오는 주택이기 때문이다. 여기에 세제혜택까지…, 가히 일석삼조라 할 수 있다. 물론 조건이 맞아야 하고, 입지가 좋아야 그만한 혜택을 누릴 수 있다. 글 사진 박창배 기자 자료 사진 전원주택라이프 DB 도움말 및 참고 자료 《최길찬의 상가주택이야기Ⅱ》(최길찬, 전우문화사, 2015), 네이버 지식백과, 동탄신도시 까치공인중개사무소, 동탄신도시 풍성한 공인중개사무소, 네이버 카페 ‘하우스플래너’, 네이버 블로그 ‘정훈아빠의 블로그세상’ 상가주택이란? 점포 겸용 단독주택 용지를 분양 받아 아래층에는 가게를 넣고 위층에는 원룸·투룸으로 세를 주거나 직접 거주하는 상가주택이 인기를 끌고 있다. 상가주택의 가장 큰 매력은 직접 거주하면서 임대 수익도 얻을 수 있다는 점이다. 그렇다면 상가주택이란 뭘까. 네이버 지식백과(두산백과)는 “상가주택 商街住宅이란 1·2층은 점포나 사무실이고 3층 이상은 주택으로 사용하는 고층의 병용주택(빌딩)으로, 활용대지가 넓어지고 건축비가 싸게 들며 도시계획과 연관된 설계가 가능한 점 등의 이점이 있어 날로 늘고 있는 추세”라고 설명하고 있다. 건축법상에 ‘상가주택’이란 용어가 없다. 단독주택 중 다가구주택이 여기에 해당된다. 주택법 제2조(정의) 제1항에서는 주택이란 세대世帶의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속 토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다고 규정하고 있다. 소득세법 시행령 제154조(1세대1주택의 범위) 제3항에서는 하나의 건물이 주택과 주택 외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 딸린 토지에 주택 외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 연면적이 주택 외의 부분의 연면적보다 적거나 같을 때에는 주택 외의 부분은 주택으로 보지 않는다고 규정하고 있다. 건축법 시행령(제3조의 4. 별표1)에 의거 다가구주택 多家口主宅이란 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하로서 지하 주차장을 제외한 1개 동의 연면적이 660㎡ 이하이고, 19세대 이하가 거주할 수 있는 주택을 말한다. 다만, 1층 바닥면적의 2분의1 이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다고 설명하고 있다. 그리고 다가구주택은 분양이 아닌 임대전용으로써 주택 내 가구 수가 2∼19가구로 제한된다. 그러나 건축법상 단독주택에 포함되기 때문에 가구별로 구분등기가 불가능하고, 각 가구를 분리해 사고 팔 수 없으며 건물 전체 단위로만 매매가 가능하다. 따라서 구분 소유되는 공동주택인 다세대주택, 연립주택과 명확히 구분된다._출처 [네이버 지식백과] (한국민족문화대백과, 한국학중앙연구원) 이를 종합해 본다면, 상가주택은 건축법상 주택가에서 주민들의 생활에 편의를 줄 수 있는 시설물인 근린생활시설과 지하층을 제외한 주택으로 쓰이는 층수 3개층 이하, 바닥면적의 합계 660㎡ 이하, 19세대 이하가 거주할 수 있는 다가구주택의 복합시설에 속한다고 볼 수 있다. 즉, 상가는 사업자가 사업을 목적으로 활용하는 공간이며, 주택은 사람이 거주를 목적으로 활용하는 공간이다. 상가주택은 집주인이 한 명인 단독주택에 속하는 주택의 유형으로 상가+다가구주택이라고 생각하면 된다. 집주인이 한 명이란 말은 상가주택 전부를 하나의 주택으로 인정한다는 의미이다. 요즘처럼 다주택자에게 각종 규제가 강화되고 있는 때에는 실제로는 집을 여러 채를 소유하고 있지만 1주택자로 인정받기 때문에 일석삼조의 똘똘한 한 채가 될 수 있는 것이다. 상가주택의 종류 상가주택은 신도시 상가주택과 구도심의 상가주택으로 나눌 수 있다. 신도시를 가면 1층은 상가, 2층~4층은 주택으로 구성된 건물을 볼 수 있는데 이런 건물을 지구단위계획지침에서 점포겸용 단독주택이라 하며 일반적으로 상가주택이라 부른다.? 신도시의 상가주택은 지구단위계획지침에 따라 지역마다 상가의 면적 비율과 층수 및 가구 수 등을 제한받는다. 각 지자체의 조례가 반영된 지구단위계획에 의한 규제가 다르게 적용되기 때문에 정확한 규제사항을 파악하고 싶다면 해당 지역의 지구단위계획 시행지침을 확인하면 된다. 같은 상가주택이라도 어느 지역은 5가구로 제한되고 어떤 지역은 7가구로 제한이 된다. 보통 건폐율은 60%에 용적률은 150~200% 내외로 지정된다. 보통 신도시 상가주택은 4층 규모로 전체 면적의 40% 이하로 1층에 근린생활시설인 상가를 놓고 2~4층은 임대용 다가구주택이나 주인세대를 구성한다. 구도심의 상가주택은 지구단위계획에 의해 제한을 받는 신도시의 상가주택과는 다르게 건축법규가 정하는 한도 내에서 주거와 근린생활시설의 비율을 자유롭게 정할 수 있다. 건축물의 규모는 건폐율과 용적률, 주차장법, 대지안의 공지, 일조권사선제한 등에 의해 결정되는데 신도시 상가주택에 비해 각 층의 용도나 디자인이 자유롭다. 신도시 상가주택과 비슷하게 근린생활시설, 임대세대, 주인세대로 구성한다. 다소 획일적인 신도시 상가주택과? 달리 구도심의 상가주택은 상권을 한눈에 파악할 수 있고 설계와 시공을 어떻게 하는지에 따라 결과에 많은 차이가 발생한다._출처 네이버 카페 ‘하우스플래너’ 상가주택의 장점 인기 있는 신도시 상가주택의 경우 경쟁률이 수천대일까지 몰리며 광풍이 불기도 했다. 이는 주거 문제와 은퇴 후 노후 대책을 함께 해결할 수 있는 수익형 부동산이라는 장점 때문이다. 2014년 위례, 하남 미사, 남양주 별내 등 수도권에서 분양된 점포 겸용 주택용지는 모두 완판됐다. 제주공항 인근 삼화지구 주택용지는 청약 공모 사상 최고 경쟁률인 5142대1을 기록했을 정도다. 하지만 2017년 12월 29일 택지개발업무처리지침이 변경되면서 기존의 정해진 토지 가격의 추첨 방식에서 가격을 써내는 입찰제도로 변경되었고 경쟁이 심해지면서 가격이 상승함에 따라 사업성이 줄어들고 있다. 특히 최근 들어서는 코로나19 팬데믹의 영향과 온라인 쇼핑몰이 크게 늘어 수익형 부동산으로 인기를 모은 점포 겸용 단독주택의 수익률이 예전과 다르게 크게 떨어졌다. 상가주택의 또 다른 장점은 일반 상가보다 대지 구입비를 절약할 수 있고, 양도소득세와 같은 세금 혜택을 받을 수도 있다는 점이다. 재산을 양도하거나 증여, 상속을 할 때 세금을 내야 하는데, 상가주택의 경우 혜택을 받을 수 있다. 상가주택의 소유자인 경우 1가구-1주택자에 해당되기 때문에 양도세 중과 대상에서 제외될 수 있다. 정확히 살펴본다면, 상가주택의 전체 면적 중 주택으로 사용하는 면적이 더 클 경우 건물 전체를 주택으로 볼 수 있다. 그렇게 되면 1층에 상가가 있더라도 1세대 1주택 비과세가 적용돼 양도소득세는 없다. 이때 9억 원 미만, 보유기간이 2년이 넘어야 한다는 조건이 따라온다. 하지만 상가면적이 더 큰 경우에는 전체 건물이 상가로 보는 것은 아니다. 상가 부분을 제외한 주택 부분에 대해서만 혜택을 받을 수 있다.?면적을 구분 지을 때 명확히 나눠지는 부분을 제외하고도 그 외 부과적으로 차지하는 부분도 잘 따져봐야 한다. 예를 들어 계단이나 창고, 지하실, 보일러실과 같이 용도가 분명하지 않은 경우엔 사용하고 있는 목적에 따라 적절한 비율로 나뉘게 된다. 2022년 달라지는 상가주택 양도세에서는 면적과 상관없이 분리한 뒤 각각 개별적으로 과세를 하게 된다. 상가주택의 입지 “상가주택이라면 첫 번째로 수익성이 나올 수 있어야 하고, 임대도 쉽게 낼 수 있어야 하고, 건축주가 전부터 살아온 생활 습성대로 편히 음식을 끓여 먹고 자식도 키우고 웃을 수 있어야 비로소 그 집의 냄새가 행복한 체취로 이웃 골목을 드나들게 될 것이다.”_출처《최길찬의 상가주택이야기Ⅱ》 동탄신도시의 경우 이주자택지 블록과 입지에 따라 상가주택 가격이 10억 원대에서 20억 원 중반으로 차이가 크다. 그래서 부동산은 첫째도 둘째도 셋째도 입지라는 말이 있는데, 상가주택의 경우 더더욱 그렇다. 상가주택 지을 땅을 마련하는 방법으로는 크게 두 가지가 있다. 첫째는 한국토지주택공사(LH)가 신도시·택지지구에서 공급하는 주거전용 단독주택지나 점포 겸용 단독주택지의 필지를 분양받는 방법이 있다. 수도, 전기, 통신 등 집짓기에 필요한 기본 인프라스트럭처가 깔려 있고 인근에 아파트 단지가 조성돼 교통, 교육, 편의시설 등 생활기반시설이 잘 갖춰져 있는 게 최대 장점이지만 가격이 상대적으로 비싸다. 두 번째 방법은 이주자택지를 구입하는 것이다. 이주자택지란 정부가 특정지역을 개발할 때, 대상 지역의 토지를 수용하게 된다. 이때 지역 내에 공람공고 1년 전부터 거주하던 주택 소유자 (철거민)에게 공급되는 단독택지를 이주자 택지라고 한다. 철거민은 이 택지에 건물 면적의 40%까지 상가시설을 지을 수 있고 생활대책용지로 상가용지(약 8평·감정가격에 공급)를 받을 수 있는 권한이 있다._출처 [네이버 지식백과] (한경 경제용어사전) 두 번째 방법은 이주자택지를 구입하는 것이다. 이 경우 지구단위계획에 따라 보통 건폐율 60%, 용적율은 180%로 4층까지 건축할 수 있고, 1층에는 상가를 지을 수 있다. 이주자택지란 정부가 특정지역을 개발할 때, 대상 지역의 토지를 수용하게 된다. 이때 지역 내에 공람공고 1년 전부터 살고 있던 거주하던 주택 소유자 (철거민)에게 공급되는 단독택지를 이주자 택지라고 한다. 철거민은 이 택지에 건물 면적의 40%까지 상가시설을 지을 수 있고 생활대책용지로 상가용지(약 8평·감정가격에 공급)를 받을 수 있는 권한이 있다._출처 [네이버 지식백과] (한경 경제용어사전) 이주자택지를 구입할 때 두 가지를 따져봐야 한다. 우선 입지가 가장 중요하다. 상가주택은 신축 후 1층 상가를 월세로 놓게 된다. 1층 상가 월세에 따라서 건물가치가 결정된다. 토지를 선정해서 신축하면 1층 상가 세입자를 구한다. 입지 좋은 1층 상가 월세는 적게는 월 300만원, 많게는 500만원까지 받을 수 있다. 반면, 상권 기준으로 입지가 떨어지면 1층 상가는 월세 150만원에도 안 나갈 수 있다. 상가 월세가 너무 낮게 되면 건물가치가 하락하기 때문에 토지 입지 선정이 중요하다. 건축 전 챙겨야 할 사항 부지를 확보했다면 다음 과정은 평소 머릿속에 그리던 상가주택을 구체화시켜야 한다. 건축 계획을 짜는 것이다. ‘토지이용계획 확인서’를 통해 건물을 얼마나 넓게 몇 층까지 지을 수 있는지 확인하고 인근 주택의 매매가와 가게 임대료 시세 등을 알아보면 예상 건축비용(공사비)을 추산할 수 있다. 집은 목적에 맞지 않으면 쓸모없는 건물이 되고, 예산을 초과하면 ‘빚’이 된다. 특히 상가주택을 지으려면 욕심을 좀 버려야 한다. 상가 임대면적도 넓고, 주택 가구 수도 많이 들어가는 상가주택은 불가능하다는 것을 알아야 한다. 또 젊은 사람들은 가게를 얻을 때 건물 외관을 따진다는 것도 알아야 한다. 혹 임차인을 못 구하면 직접 장사하면 된다는 안이한 생각도 버려야 한다. 건축계획을 세웠으면 건축사를 만나 본격적으로 설계에 들어가면 된다. 간혹 시공사에서 무료로 설계해주겠다고 접근하는 경우가 있다. 하지만 이는 잘못된 상술이라고 보면 된다. 좁은 대지에 공간감이 뛰어난 집을 짓거나 경사진 땅에 안정적인 주택을 올리고, 북향인데도 바깥의 자연 경관을 최대한 내부로 끌어들여 남향 못지않은 집으로 탈바꿈시키는 등 입지의 열세를 극복하는 것은 설계의 힘에서 나온다. 집 짓는 비용의 80%도 설계에서 결정된다. 동탄 방교동 점포겸용 단독주택 용지의 경우 괜찮은 입지의 토지 평균 낙찰가나 택지 매매가는 평당 1000만 원을 상회한다. 단독주택지 80평정도 매입하려면 8억 원 이상을 투자해야 하고, 건폐율과 용적률을 감안해 약 130~150평 내외로 연면적이 나온다면 건축비는 6억~8억 원 정도. 상가주택 한 채짓는데 전체 15억~18억 원 정도의 비용이 소요된다. TIP 상가주택 부지 체크리스트 △중심상업지구와 연계 △세대수가 많은 아파트와의 거리 △코너에 있는 땅(권장) △땅이 남향인지 여부 △ 도로의 폭(도로가 넓을수록 그 길을 지나가는 인구가 많은 편이며 주차도 용이하지만, 30m 이상의 도로인데다 빨리 달리는 주도의 경우는 상권이 고이는 상권이 아니므로 피해야 함) △주차장 옆의 땅(도시가 완전히 완성되면 주차 문제가 심각해지므로 주차장 근처면 상가 영업에 유리) △적절한 평수(세대수 제한이 없다면 큰 땅이 좋지만, 세대수 제한이 있고 그것을 지킬 경우에는 70평대의 땅을 찾는 게 좋음) △가구 수 제한이 적은 땅 TIP 건축 전 민원 대응 준비 요즘은 주변에 이웃 건물이 있으면 시공사들도 선뜻 공사를 안 한다. 특히 오래된 건물들에 인접해 있고 도심지에 사람들 통행이 많은 곳은 될 수 있으면 공사 안하려고 한다. 이유는 건축 민원 때문이다. 민원 때문에 공사가 중단돼 시공사와 건축주가 피해를 보는 경우가 있다. 아무리 좋은 건축사사무소와 시공사를 만나도 악성 민원인을 만나면 힘들어진다. 따라서 민원이 발생하지 않도록 건축주가 미리 준비를 해두는 게 좋다. 주변 건물에 사는 분들과 공사하기 전에 친분을 쌓아 두는 것이다. 민원이 발생했다면, 조용하게 한 명씩 만나서 요구하는 사항을 들어보는게 좋다. 들어줄 수 있는 선에서 합의가 되면 해결해나가면서 민원을 하나씩 줄여 나가야 한다. 민원인들 모두 모아서 한 번에 해결하려고 하면 오히려 역효과가 날 수 있다. 민원인들끼리 단합해서 단체 행동을 하게 되면 정말 힘들어지기 때문이다.
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[21년 06월 특집 1] 상가주택 지을까? 신축건물 살까?
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[21년 06월 특집 2] 주거와 수익 다 잡는 상가주택 짓기 2-1
- 주거와 수익 다 잡는 상가주택 짓기 2-1 건축주가 살고 싶은 집과 임대세대가 원하는 공간 둘 다 놓치지 않는 설계에서 시공까지, 주거와 수익이 보장되는 상가주택 짓기 실전용 정보를 모아 소개한다. 글 이수민 기자 사진 전원주택라이프DB 참고도서 「최길찬의 상가주택」(전우문화사, 2012), 「건축과 교수는 이렇게 집을 짓는다」(북랩, 2017), 「건물주가 되는 첫걸음, 상가주택 짓기」(위즈덤하우스, 2016), 「전셋값으로 도심 속 내 집 짓기」(청림라이프, 2016), 「50대 쌩초보 아줌마의 상가주택 도전기」(북랜드, 2018), 「아무도 알려주지 않는 소규모건축 실패기와 성공기」(올에듀넷, 2018), 「꼬꼬마 빌딩 짓기」(길벗, 2017), 「김 부장은 왜 꼬마빌딩을 사지 않고 지었을까?」(매경출판, 2018), 「월 1,000 버는 꼬마빌딩 잘 사서 잘 짓는 법」(원앤원북스), 「꼬마빌딩 건축 실전 교과서」(보누스, 2021), 「좋은 주택과 상가구조」(홍문관, 2006) 건축사 선택이 중요한 이유 상가주택 짓기를 결정했다면 설계를 맡아줄 건축사를 정해야 한다. 건축사는 건축주의 입장에서 파트너가 돼 일해 줄 수 있는지 확인한 뒤 선택해야 만족스러운 상가주택을 지을 수 있다. 상가주택을 지으며 건축가가 처리해주는 일은 5~6가지에 이른다. 상가주택 설계를 의뢰받은 건축가는 가장 먼저 기획업무를 시작한다. 건축물이 들어설 위치와 주변 환경 등을 조사해 건축물의 성격과 방향을 정하는 작업을 한다. 그렇게 윤곽이 잡히면 계획설계로 접어든다. 계획설계는 일종의 디자인 작업으로, 이 과정을 거치면 인허가를 받을 수 있는 수준의 중간설계를 할 수 있다. 그러고 난 뒤 공사용 도면을 만드는 실시설계까지가 건축설계를 위한 용역이라고 보면 된다. 이런 건축설계 용역 외에 공사과정 관리 감독하는 감리역할, 건물이 다 지어진 뒤 건물 등기와 사용승일을 받는 일 등을 건축가가 맡아서 진행한다. 따라서 건축사를 선택할 때 반드시 직접 대면해 이야기를 나눠보며 건축사의 지식, 경륜, 철학 특히 상가주택에 대한 설계 실적 등을 확인 한 뒤 선정해야 하며, 가설계가 아닌 계약서를 작성한 뒤 일을 진행하도록 한다. 설계 전 고려할 것들 각 층 천장고 1층은 상가 건물 임대에 있어서 가장 중요한 층이다. 1층을 필로티로 조성한 상가주택들이 많지만, 이는 수익형 건물에서는 최대한 피하는 것이 좋다. 1층은 임차인이 가장 선호하는 층이라 임대료가 가장 높기 때문이다. 1층 층고가 높으면 높을수록 건물이 크고 웅장하게 보인다. 업종이 무엇이든 천장이 낮은 곳을 선호하는 임차인은 없다. 따라서 천장고는 가급적 높은 것이 좋다. 단, 천장고가 높아지면 벽돌이 하나라도 더 들어가므로 공사비는 증가할 수밖에 없다. CCTV 위치 초소형 상가주택이 아니라면, 대부분 안전과 보안을 위해 CCTV를 설치한다. 보안업체들과 계약하게 되면 대략 카메라 1대당 1만 원 정도의 비용으로 스마트폰으로도 화면을 실시간 모니터링할 수 있도록 CCTV를 설치해준다. CCTV는 주차장, 주 출입구, 엘리베이터, 옥상 등에 주로 설치하는데, 설계 시 설치 위치와 그에 따른 전기 배선을 미리 반영해 놓는다면 전선으로 건물 외관이 지저분해지는 것을 막을 수 있다. 파라펫 설치 지붕 없는 층을 파라펫이라고 한다. 지붕이 없으면 연면적에는 포함이 안 되나 건물의 층수를 한층 높이는 효과가 있으므로, 건물이 더욱 크고 웅장하게 보이는 효과가 있다. 건물이 크고 웅장하면 아무래도 임대에 플러스 요인이 될 수 있다. 단, 이런 파라펫을 설치하는 경우 연면적에는 포함되지 않으나, 공사비가 추가된다는 점을 염두에 두어야 한다. 베란다 등 서비스 면적 설치 다락, 베란다 등 연면적에 포함되지 않는 서비스 면적이 설계되면 이 또한 임대에 도움이 된다. 건축사에게 가능한 범위에서 서비스 면적 추가를 요청한다. 물론 이 또한 공사비가 추가된다. 선호디자인 및 외부 마감 자재 원하는 디자인의 건물 모습을 말로 설명하기는 어렵다. 따라서 원하는 건물의 사진을 직접 준비해 건축사 미팅 시 이미지를 전달해, 자신의 의도를 쉽게 파악할 수 있도록 한다. 에어컨 실외기 배관 매립형 에어컨을 설치하지 않는다면, 추후 임차인들이 입주 후 설치할 냉난방기의 실외기 장소를 설계에 반영할 필요가 있다. 그렇지 않으면 옥상에 마구잡이로 설치되고, 또한 실외기와 냉난방기 연결을 위한 배관이 건물 외벽에 무질서하게 설치될 수 있다. 미관과 건물 외벽의 손상을 막기 위해서는 실외기용 배관을 각 층에 미리 설치해 놓도록 한다. 엘리베이터 설치 엘리베이터가 없는 건물은 3층 이상 임대가 쉽지 않다. 엘리베이터를 설치하는 데 약 4,000만 원 든다고 생각하면, 엘리베이터 설치를 망설일 수밖에 없다. 하지만 엘리베이터를 설치해서 임대에 도움이 되고, 나아가 임대료를 더 받을 수 있다는 것도 잘 따져 봐야한다. 옥상 활용 여부 옥상의 용도를 미리 고민해놓고, 용도에 따라 필요한 공사를 미리 해놓는 것이 좋다. 준공 후 추가로 공사하는 것은 비용이 많이 들고, 번거롭다. 다락 설치나 입주민 모두가 공유할 수 있는 옥상 정원 등을 계획해도 좋다. 예비비 책정 및 사업자 등록 건축을 계획하면 설계비와 시공비 외에 취득세 등 각종 세금을 고려해 자금 계획을 세워놓아야 한다. 또한 추가 공사는 거의 대부분 건축공사 시 발생하므로 반드시 예비비를 준비해놓도록 한다. 사업자 등록을 해놓으면 시공비에 대한 부가세를 환급받을 수 있으므로, 부가세 환급 일정도 감안해서 자금 계획을 세우는 것이 한정된 예산 집행에 도움이 된다. 주차장 관리 소형 상가주택의 경우, 주차 공간이 넉넉하지 않기에 주차장 관리가 문제될 수 있다. 외부 차량의 주차를 방지할 수 있는 주차봉과 쇠사슬 등의 설치를 고려해놓고 시공하면, 설치 시 추가 비용을 줄일 수 있다. 차면시설 건물이 고층으로 시공될 경우, 인접한 주택이나 상가들이 신축건물에서 주택 내부가 보이지 않게 하는 차면 시설을 요구하기도 한다. 건물 외벽에 가림막을 설치하는 경우 외벽이 손상되고, 고층인 경우 설치 시 사다리차가 필요한데 그 비용이 만만치 않다. 따라서 이 부분도 사전에 검토하고 공사 시 설치하는 것이 좋다. 건물 내 기둥 임차인들은 가급적 내부에 기둥이 없는 공간을 선호한다. 반듯한 사각형이 아니거나 내부에 기둥이 있는 경우 인테리어 비용도 많이 들고 낭비되는 공간이 생기기 때문이다. 따라서 건물 내 기둥이나 비정형 공간 설계는 가급적 피하도록 한다. 간판 위치 신축건물에 간판을 부착할 때 각 관할 기관에서 ‘간판표시계획서’ 제출을 요구한다. 간판을 다는 위치까지 허가 받아야하는 이유는 도시 미관에 영향을 미치는 건물들의 무분별한 간판 난립을 막기 위해서다. 또한 간판이 아무 곳에나 설치되면 건물 외관에도 손상이 가고, 미관상 좋지 않을 수 있다. 따라서 건축주는 건물에 어울리는 간판 종류와 위치를 생각해놓고, 임차인에게 계약 시 제시하는 것도 고려해야 한다. 설계 중 염두에 둘 것들 주택-상가 동선을 구분하라 상가주택의 경우, 주택의 주거 기능과 상가 기능이 서로 충돌하지 않도록 동선을 분리하는 것이 좋다. 상가 화장실, 주 출입구와 주택의 출입구를 분리해 서로 간섭하지 않도록 하는 것이 상가와 주택의 기능을 살릴 수 있는 방법이다. 출입구는 건물의 얼굴과 같다 일반적인 상가주택은 대문이랄 게 없는 구조이기 때문에 건물의 출입구가 대문의 역할을 하고 있다. 그런데 대부분의 상가주택들이 1층 상가와 주차장 배치를 우선해서 출입구를 옹색하게 계획하는 경우가 많다. 잘 만들어진 출입구는 건물의 가치를 높이는 요소가 되기도 하니 이 부분은 염두에 두도록 한다. 주인 세대, 구조와 자재를 차별화하라 주인 세대는 임대 세대와 달리 맞춤형 설계가 가능하다. 건축주 본인의 라이프스타일에 맞게 맞춤형 주거를 만들면서 건물의 형태나 이미지 면에서도 개성 있는 건물로 디자인할 수 있다. 이런 건물은 부동산적 가치도 높게 평가 받을 수 있으며 건물 매매에 유리할 수 있다. 층별 고정관념을 버려라 대부분 주인 세대가 맨 위층에 있어야한다는 고정관념을 갖는다. 하지만 주인 세대의 라이프스타일이나 사용면적, 임대 세대의 경쟁력 등을 고려할 때 마지막 층을 고집할 필요는 없다. 주인 세대가 최상층의 다락이나 외부공간을 활용할 필요가 없는 경우라면 중간층으로 내려오고, 맨 위층은 임대하는 게 임대수익을 높일 수 있는 방법이다. 임차인을 배려해 설계하라 상가주택에서 임대 세대는 다른 건물보다 경쟁력을 갖출 수 있도록 계획한다. 임대 세대를 잘 지으면 더 많은 임대료를 받을 수 있다는 점도 무시하지 못한다. 그렇다고 경쟁력을 위해 비싼 마감이나 자재를 사용하라는 것이 아니다. 옥상이나 지붕층 같은 공간을 활용해 프라이빗 외부공간을 확보하면 그 가치는 달라질 수밖에 없다. 그밖에 가구나 전자제품 같은 빌트인 품목들의 수준을 사용자의 눈높이에 맞추는 것도 중요하다. 임대 세대가 오래 머물고 싶도록 해라 임대 세대가 살면서 불편한 점이 많으면 계약기간이 종료되면 바로 그 집에서 나가게 된다. 이런 식으로 임차인이 자주 바뀌어 회전율이 빠른 집이 되면, 부동산 수수료만 때마다 들고, 거주하는 임차인이 자주 바뀌니 집은 더 쉽게 낡아버린다. 또 건축주의 임대보증금 수익은 부동산 수수료와 건물 유지 및 보수 비용으로 들어가고 말 것이다. 따라서 임대 세대가 재계약하기 원하는 공간으로 설계한다. 수익만 겨냥한 투자대상이 아니다 수익성만 반영한 설계는 추후 설계 변경도 어렵고 사람이 살기 어려운 집이 되고 만다. 수익형 부동산의 경우 단기 수익으로 전세보다는 월세를 우선적으로 생각하기 쉽고, 어떻게 하면 방 개수를 늘릴까 고민한다. 이렇게 공간을 쪼개어 쓰면 입주자가 많아 건물은 쉽게 낡아버리고, 그에 따른 유지보수 관리비가 더 들어가게 된다. 창문은 필요한 크기로 필요한 개수만 만든다 넓고 높은 창문은 보기에는 그럴듯하지만 더운 여름과 추운 겨울 혹독한 시련을 안겨줄 수 있다. 넓고 높은 창은 냉기와 온기가 쉽게 외부와 통해 겨울에 춥고 여름에 더울 수 있다. 또한 창이 많고 벽이 부족한 집은 액자를 걸거나 TV, 소파 자리가 부족하며 수납공간 확보가 어렵다. 용적률을 다 채우는 게 좋은 것만은 아니다 건축주들은 일반적으로 법이 정한 용적률에 꽉 맞춰 집을 지으려고 한다. 한 뼘이라도 더 실내면적으로 소유하려는 욕심이며, 면적은 임대료와 연관되기 때문이다. 하지만 용적률을 전부 쓰는 게 모든 건물에 유리한 건 아니다. 어떤 땅은 주차대수와의 관계를 계산했을 때 용적률을 꽉 채우지 않는 게 사업성 면에서 더 유리할 수 있다. 실내면적이 늘어나면 주차대수도 늘어나기 마련이고, 주차대수가 늘어나면 1층 임대상가 면적이 줄어들기 마련이다. 따라서 주거용 실내면적을 늘리는 게 이득인지, 임대상가 면적을 늘리는 게 이익인지 따져봐야 한다. 공사비는 선택과 집중하라 자금이 넉넉하면 최상의 자재와 디자인으로 최고의 건물을 완공할 수 있지만, 한정된 자금 안에서 좋은 건축물을 완공해 나가야하는 게 현실이다. 상가주택은 근린생활시설과 주거시설로 나뉘면서 시설별로 들어가는 공사비에도 차이가 생긴다. 근린생활시설보다는 주거시설 공정이 더 많고 공사비도 더 든다. 공사비가 들어가는 부분은 크게 외관, 계단실과 같은 공용부, 임대주거 공간, 주인 주거 공간, 근린생활시설로 나눠볼 수 있다. 따라서 효과가 없는 곳은 과감히 공사비를 줄이고, 반대로 공사비를 최소화하면서 효과를 낼 수 있는 곳은 최대한 살리는 방법으로 자금을 배분해야 한다. ■공사비 비중이 높더라도 건물가치를 최대한 살리는 외관 디자인을 계획한다 ■임대 주거는 저렴하지만 유지관리가 실용적인 자재와 공간 활용도가 높은 디자인을 적용한다 ■공용부 면적은 최소화하면서 디자인적인 포인트를 찾는다 ■주인 주거 공간은 공사비가 가능한 범위 내에서 좋은 자재와 맞춤 디자인을 적용한다 ■근린생활시설은 공사비를 최소화할 수 있는 디자인을 선정한다 ■보여지는 건물의 위치와 건축주의 의도에 따라 공사비를 차별화 하는 디자인을 계획한다
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[21년 06월 특집 2] 주거와 수익 다 잡는 상가주택 짓기 2-1
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['20년 12월호 특집 2] 특별상_1인 가구의 따로 또 함께 궁정동 사회주택
- 특별상 1인 가구의 따로 또 함께 궁정동 사회주택 궁정동 사회주택 프로젝트는 이러한 ‘따로 또 함께 사는 방식’에 초점을 맞추었다. 대지 위치는 서울에서 만나기 쉽지 않은 특별한 환경에 자리한다. 지하 1층, 지상 4층의 경사지붕 건물은 HBE(구조용집성재패널)과 철큰콘크리트구조를 혼합해 디자인했다. 글 홍지학(충남대학교), 조윤희(구보건축 대표) | 사진 신해수 작가 HOUSE NOTE DATA 위치 서울시 종로구 궁정동 용도 근린생활시설 + 다중주택 규모 지하 1층, 지상 4층(주차 2대), 높이 12.95m 건축구조 HBE + 철근콘크리트구조 대지면적 194.90㎡(58.96평) 건축면적 77.23㎡(23.36평) 건폐율 39.63% 연면적 311.22㎡(94.31평) 지하 46.20㎡(14평) 1층 75.36㎡(22.84평) 2층 63.20㎡(19.15평) 3층 59.74㎡(18.10평) 4층 66.72㎡(20.22평) 용적률 135.98% 설계기간 2017년 7월~2018년 8월 공사기간 2018년 9월~2019년 10월 설계 구보건축 + 홍지학(충남대) 설계담당 조봉준, 방지희, 윤정호 시공 코아즈산업 건축비용 800만 원(3.3㎡ 당) MATERIAL 외부마감 점토벽돌 내부마감 집성패널노출, 수성페인트 계단실 디딤판 - 집성재 난간 - 철제 지붕 리얼징크 외단열 경질우레탄보드 창호 알루미늄시스템 조명 모던라이팅 주방기구 SK매직, 백조 위생기구 대림, 이케아 난방기구 가스보일러(경동나비엔) 배치도 공유주택으로 들어가는 출입구. 인상적인 부분은 창마다 다른 표정이라는 점이다. 궁정동 사회주택은 사업시행자인 서울소셜스탠다드와의 협업으로 서울시의 토지임대부 사회주택의 첫 번째 사업자로 선정되면서 시작됐다. 우리 프로젝트 팀은 1인가구가 지배적인 밀레니얼 세대의 변화에 주목하여, 그들이 소구하는 주거유형 실험을 중요한 가치로 삼았다. 최근의 청년들에게 주거공간은 사적인 공간이면서 동시에 취향이 비슷한 사람들과 느슨하게 연대해 공동체를 이루는 공간으로 변모하고 있다. 이들은 서울의 높은 주거비로 인해 혼자 거주할 때는 누릴 수 없는 다양한 편의 공간들을 함께 살면서 나누어 공유하는 가능성에 높은 가치를 두고 있다. 궁정동 사회주택 프로젝트는 이러한 ‘따로 또 함께 사는 방식’에 초점을 맞추었다. 1층 평면도 2층 평면도 3층 평면도 4층 평면도 11개의 방 11개의 표정 대지는 청와대 인근의 궁정동에 자리한다. 남쪽으로 무궁화공원과 청와대 사랑채가, 북쪽으로 북악산, 서쪽으로 인왕산의 풍경이 조망되며, 동쪽으로는 청와대가 자리하는 서울에서 만나기 쉽지 않은 특별한 환경에 건축물이 놓이게 됐다. 서울 최중심지에서 임대료를 최대한 낮추어 사회주택의 취지에 부합하기 위해서는 개별 거주공간의 면적을 최소화할 수밖에 없었다. 때문에, 물리적인 면적은 부족하지만, 감각적으로 풍요로운 거주 환경을 조성하기 위해서 주변의 근사한 풍경이라는 주어진 자원을 실내 공간으로 적극적으로 끌고 들어오는 것이 중요하다고 판단했다. 이를 위해 극도로 제한된 건물의 볼륨 안에서 공간 확장의 가능성을 지닌 계단실과 누크nook, 그리고 함께 쓰는 주방에서 외부로의 조망을 최대한 확보해, 비좁은 집 내부에서 감각적으로 여유로움을 누릴 수 있는 공유공간을 의도했다. 최상층 경사지붕 아래 높은 천장고를 지니는 주방을 두었다. 여러 명이 동시에 요리 할 수 있는 공동 주방이다. 궁정동 사회주택은 1층과 지하 1층 근린생활시설에 친환경발효식품을 메인으로 다루는 카페 겸 식당을 계획과정에서 섭외하여 이 주택과 주변에 거주하는 사람들이 함께 사용하며 일종의 커뮤니티 라운지 역할을 하는 공간이 될 수 있도록 기획했다. 나머지 3개 층에는 총 11명이 거주할 수 있는 11개의 방이 자리한다. 이 방들을 연결하는 계단실은 중간에 누크를 설치해 수직적인 동선의 연결과 입주민들의 휴식과 교류가 자연스럽게 이어질 수 있도록 했고, 최상층에는 경사지붕 아래 높은 천장고를 지니는 주방을 두었다. 계단실은 중간에 누크를 설치해 수직적인 동선의 연결과 입주민들의 휴식과 교류가 자연스럽게 이어질 수 있도록 했다. 나무구조가 노출된 남측 방. 외부로의 조망을 확보해 비좁은 내부에서 여유로움을 누릴 수 있도록 했다. 하이브리드 구조시스템 지하 1층, 지상 4층의 경사지붕 건물은 구조용집성재패널(HBE)과 철근콘크리트 구조를 혼합해 디자인했다. 기술상의 어려움이 발생할 수 있는 복합구조를 선정한 것에는 두 가지 이유가 있다. 우선 부족한 사업비로 인해 시공비의 부담이 큰 상황에서 공사기간을 단축하여 비용을 절감하려는 목적이 있다. 그리고 저렴하게 공급되는 사회주택이 자칫 열악한 주거환경으로 인식될 수 있는 상황에서, 이 집에 거주하게 될 청년들에게 나무로 둘러싸인 양질의 환경에서 거주할 수 있는 기회를 제공하기 위해서였다. 국내업체에서 개발한 HBE는 고가의 CLT를 활용하기 어려운 상황에서 낮은 비용으로 동등한 성능의 목구조 건축을 실현시키기 위해 선택한 대안이다. HBE 패널을 벽과 천장에 별도의 마감없이 그대로 노출하여, 저렴하지만 환경적으로 우수한 거주 공간을 청년들에게 제공하려고 했다. 각기 다른 창호로 구성된 남측입면. 3개층에 총 11명이 거주할 수 있는 11개의 방이 자리한다. 상대적으로 저렴하게 공급하는 사회주택은 높은 지가와 건축비를 고려할 때, 양질의 거주공간과 적절한 수익성이라는 쉽게 잡을 수 없는 두 가지 토끼를 쫓는 프로젝트이다. 궁정동 사회주택 프로젝트는 이 함수 안에서 최적의 결과물을 이끌어내기 위해 고민한 결과물이다. 특히 사회적으로 열악한 상황에 놓인 젊은 세대의 주거 문제가 심각하게 부각되는 상황을 고려했을 때, 이들에게 건강한 거주공간과 풍요로운 생활을 담아낼 수 있는 집의 제공은 어려운 숙제로 남아있다. 홍지학(충남대학교), 조윤희(구보건축GUBO ARCHITECTS 대표) 구보건축은 2015년 홍지학, 조윤희가 설립한 도시 연구 및 건축 설계 스튜디오이다. 우리는 건축의 물리적 구조물이 빚어내는 형태가 지닌 힘에 관심을 둔다. 이 형태가 도시의 부분들을 연결하고, 보이지 않는 공간의 가능성을 현실화하기 위한 건축을 이끄는 좋은 질료가 된다. 우리는 일상의 가치를 발견하는 건축을 추구한다. 이는 결과물로서 좋은 건물을 생산하는 것 뿐 아니라, 만드는 과정에 참여하는 구성원 모두가 행복을 공유할 때 우리 앞에 나타난다고 믿고 있다. 문의 02-6448-8098 info@gubo.kr www.gubowork.com
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['20년 12월호 특집 2] 특별상_1인 가구의 따로 또 함께 궁정동 사회주택
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모던하게 꾸민 장봉도 목조주택 - 섬공사, 일정관리로 건축비 부담을 줄이자
- 경사지붕보다 평지붕이, 입면에 굴곡이 많을수록, 조형적인 요소가 가미될수록 건축비는 상승하기 마련이다. 물론 이러한 부분에 수긍하는 이들도 있으나 전원주택 건축주 대부분은 설계상에 욕심을 내다가도 막상 실행단계에 들어서면 고개를 젓는다. 서해를 바로 앞에 두고 들어선 장봉도 주택 건축주는 주거의 편의성과 미래를 내다보고 주택을 올렸다. 글 김연철<창조하우징 대표> 031-716-7779 http://changjohousing.com/사진 전원주택라이프 편집부 장봉도 주택 건축주는 임대를 계획하고 모던한 주택을 짓고자 했다. 해변과 가까워 임대는 그리 어렵지 않을 전망이다. 주택을 알뜰하게 짓는다는 것은 꼭 적은 비용이 들어간 것만을 의미하지 않는다. 건축 후 부가적인 가치를 창출할 수 있다면, 그럼으로 해서 건축비를 상쇄하고도 남는다면 과감한 투자가 곧 '알뜰'한 것이라 필자는 생각한다. 주택이 들어선 장봉도는 영종도 삼목선착장에서 배를 타고 30분 정도를 들어가야 하는 곳이다. 해수욕만 즐길 수 있는 동해와는 달리 서해는 갯벌 체험, 조개잡이 등의 각종 액티비티Activity 요소들이 많아 근래 찾는 이들이 부쩍 늘었다. 장봉도가 대표적이다. 그간 아는 사람만 찾는 곳이었지만 입소문이 나면서 삼목선착장에서 한 시간마다 장봉도로 향하는 배에는 차량이 가득 실린다. 부지는 장봉도 내에서도 선착장과 가깝고 가장 넓은 해변을 가져 사람들이 많이 찾는 옹암해수욕장 바로 앞에 위치한다. 여행을 좋아하는 건축주는 우연히 찾은 장봉도에 반해 부지를 매입하고 주말주택을 짓기로 마음 먹었다. 갈수록 관광객이 증가할 것을 예상해 1층은 임대를 주고 2층은 건축주가 사용하기로 계획했다. 건축주가 건축비를 아끼지 않은 것은 이러한 임대 계획 때문이었다. 옹암해수욕장 인근에 놓였다는 지리적 이점에 모던하고 화사한 건축물이 더해진다면 임대는 문제가 없을 것이라 판단했다. 장봉도 내 펜션을 비롯한 거의 모든 건축물이 비슷비슷한 수준이어서 임대료를 다른 곳보다 높게 받을 수 있다는 기대도 있었다. 큰 비용 들이지 않고 모던한 분위기 내는 법건축 상담을 하다 보면 많은 건축주들이 모던한 주택에 대한 선입견을 지니고 있다는 것을 알게 된다. 고급 자재에 고가 가구를 써야 모던한 주택이 '탄생'하는 것처럼 잘못 이해하는 사람이 많은데 그렇지 않다. 아이디어와 감각의 문제다. 색 하나로도 충분히 모던한 느낌을 연출할 수 있고 어떤 자재를 어디에 적용하느냐에 따라 주택 분위기는 확연히 달라진다. 장봉도 주택은 '색'에 초점을 맞췄다. 내외부에 강한 인상을 주는 색을 포인트로 삼고 나머지는 유사한 톤으로 고급스러움을 살렸다. 적절한 색의 활용은 큰 비용을 들이지 않고 깔끔한 느낌을 살리는 데 제격이다. 그러나 포인트 색이 자주 보이면 과하기 마련이다. 동선을 살펴 시선이 집중되는 곳에 포인트 색을 배치한다. 장봉도 주택 외부는 붉은색을 포인트 색으로 활용했다. 2층 거실 부분과 외부 계단에 붙은 매스를 붉은 색으로 처리하고 이를 제외한 모두는 마감재인 스터코 색감을 그대로 노출함으로써 화사하고 은은한 분위기에 강렬함을 불어넣었다. 조명은 집 안 분위기를 좌우하는 중요한 요소다. 간접 조명을 활용해 모던한 느낌을 살린 간이 세면대. 설계 단계에서부터 면밀한 검토가 있어야 하다. 조명이 집 안 분위기를 좌우한다인테리어 계획에 있어 건축주들이 쉽게 넘어가려 하는 것 중 하나가 조명 계획이다. 어떤 조명을 쓰느냐에 따라 집 안 분위기가 달라질 수 있고 주택 유지비를 절감하는 요인이 되기도 한다. 조명은 비추는 방법에 따라 직접 조명과 간접 조명으로 나뉘는데 근래에는 벽이나 천장에 반사한 빛을 활용하는 간접 조명이 각광 받는다. 은은하고 모던한 분위기를 연출하기에 직접 조명보다 고급스런 인테리어를 실현할 수 있기 때문이다. 마감재의 빛 반사율에 따라 눈부심 정도가 달라지기에 장봉도 주택은 설계 단계에서부터 이를 고려한 조명 계획을 세워 진행했다. 대표적인 곳이 거실 좌측 침실 앞에 놓인 간이 세면대다. 천장과 거울 아래쪽 간접 조명은 비추는 각도에 차이가 있다. 거울 아래 조명 각도를 너무 세우면 빛이 거울에 부딪혀 눈부심이 매우 심할 것을 우려해 조절한 것이다. 요즘 인기를 모으는 간접 조명은 대부분 고가 LED 제품이다. 그래서 비용 부담으로 이를 꺼리는 건축주가 있으나 장기적인 안목으로 보면 오히려 가정 경제에 도움이 된다. 흔히 사용하는 백열전구는 대표적인 저효율 조명 기기이고 LED는 이보다 수명이 길고 효율도 높다. 붉은색으로 포인트를 준 외부. 은은하고 고급스런 스터코 재질과 제법 잘 어울린다 매스와 매스 사이를 다양한 용도로 쓰고 있다. 건축비 상승하는 섬 공사, 공정 관리가 무엇보다 중요삼면이 바다로 둘러싸인 우리나라는 꽤 많은 섬이 있음에도 개발 정도는 매우 열악한 실정이다. 그러나 몇 년 전부터 섬에 집을 지으려는 이들이 증가하고 있으며 이러한 움직임은 오랜 기간 지속될 것이라는 게 필자의 판단이다. 기존 인기 여행지들이 유흥가로 전락하면서 자연이 고스란히 남아 있는 섬을 찾는 이들이 꾸준히 늘기 때문이다. 섬 공사는 부대비용 증가로 육지보다 건축비가 높을 수밖에 없다. 배를 통해서만 이동이 가능해 정해진 시간에만 움직여야 한다. 따라서 효율적으로 건축비를 아끼면서 공사를 진행하는 방법은 치밀한 공정 계획수립에 있다. 공정마다 스케줄을 정확히 하고 그에 맞게 진행해야 한다. 한 공정이라도 틀어지면 줄줄이 영향을 미쳐 결국 부대비용 상승을 초래하기에 현장 관리자의 책임이 막중하다 하겠다. 건축주 역시 이러한 부분을 인지하고 있어야 한다. 때문에 비록 섬이 아니더라도 외딴곳에 떨어져 있거나 중장비가 진입하기 힘든 곳에 부지가 있다면 시공 업체와 상의해 일정을 조율하는 것이 중요하다. 또한 건축 과정에 설계 변경을 하지 않는 것도 섬 공사 건축비를 절감하는 방법이다. 특히 섬이나 외진 곳은 자재를 들여오는 데 적잖은 시간이 소요되므로 추가 비용 부담을 초래한다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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모던하게 꾸민 장봉도 목조주택 - 섬공사, 일정관리로 건축비 부담을 줄이자
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살수록 건강해지는 집, 패시브하우스
- 건축 관련 종사자뿐만 아니라 도시형이든 전원형이든 단독주택을 지으려는 건축주에게 이제 ‘패시브하우스’란 용어가 낯설지 않다. 국토교통부에서 ‘2017년 패시브하우스 의무화 & 2025년 제로에너지빌딩 의무화 로드맵’을 발표한 2009년에 비하면 천양지차라고 할 수 있다. 여기에는 패시브하우스 교육과 인증, 연구개발, 그리고 한국형 패시브하우스 표준주택을 보급해온 (사)한국패시브건축협회(이하 협회, 회장 최정만)가 한몫을 했다. 협회는 건축물의 사용 에너지 해결을 위한 올바른 방향과 정책 대안을 제시함으로써 삶의 질을 향상시키고 기후 변화와 탄소 문제를 해결하는 데 기여함을 목적으로 2009년에 설립했다(2014년 국토부 사단법인 인가). 올해로 창립 10주년을 맞이한 협회를 찾아 최정만 회장과 패시브하우스의 현주소와 나아갈 방향에 관해 이야기를 나눠보았다.글 윤홍로 기자 | 사진 백홍기 기자 최정만 회장은 본지에 ‘쾌적한家 건강한家’라는 칼럼을 통해 패시브하우스를 일반에게 알기 쉽게 소개하면서 때로는 그릇된 방향으로 나아가는 건축 환경에 대해 특유의 필력으로 정문일침을 가하기도 한다. 그래서 강직하고 단호한 성격의 소유자가 아닐까 생각했으나, 인터뷰하면서 받은 느낌은 부드럽고 온화한 가운데 논리와 주장이 확실한 외유내강의 소유자에 더 가까웠다.협회 설립 취지에 대한 질문에 최 회장은 ‘패시브하우스는 누구나 할 수 있다’며 말문을 연다.패시브하우스를 모르던 제가 배움을 통해 패시브하우스를 설계했으니, 저 이외의 분들도 누구나 할 수 있다고 믿습니다. 2008년에 우연한 계기로 패시브하우스를 설계하면서 흥미를 느끼고 공부하면서, 혼자만 알고 있기엔 아깝다고 생각했습니다. 그래서 2009년 겨울에, 뜻이 맞는 사람들끼리라도 알고 있는 지식을 나누자는 취지에서 협회를 만들었습니다. 지금의 홈페이지도 그 때 구상했습니다.패시브하우스로 건물을 지어야 하는 이유는 무엇일까. 최 회장은 쾌적, 에너지, 체계란 세 단어로 패시브하우스의 당위성을 설명한다.먼저 건물은 ‘쾌적’해야 합니다. 재실자가 환경적으로 좋아야 한다, 이것이 건물의 본질적 가치이며, 만고불변의 진리였습니다. 하지만 우리나라는 항상 돈이 우선이었습니다. 이 현상을 탓하기에는 우리들 전문가집단에서 너무 많은 잘못을 해 온 탓이 큽니다. 쾌적한 건물을 우선하지 않고 드러내는 건물에 더 관심이 있어 왔으니까요. 다음이 ‘에너지’인데, 이 부분은 굳이 설명이 필요 없을 것 같습니다. 세번째로, 우리나라만의 상황일 수 있는데 어떤 건물이 좋은지 나쁜지, 누가 건축을 잘하는지 못하는지 판단할 기준 ‘체계’가 없습니다. 제가 패시브하우스를 하게 된 근본적인 이유인데, 정량적으로 판단하는 패시브하우스는 이 기준체계가 명확합니다. 특히 우리나라처럼 설계자가 시공자에게 욕을 먹는 아주 독특한 시장에서, 하자 없는 건물을 위한 설계기준을 만들어 내는 데 패시브하우스가 중요한 역할을 할 수 있을 것입니다.정부에서 선행 요소인 패시브보다 후행 내지 병행 요소인 액티브를 더 강조하고 있다. 이 점에 대해 패시브하우스를 일반에 보급 확산해온 협회는 어떤 생각일까.3㎾ 태양광을 설치하면 연간 생산 에너지가 명확합니다. 하지만 패시브하우스는 설계, 시공, 자재 등 변수가 많습니다. 따라서 어느 나라 정부나 마찬가지인데, 액티브는 보조금을 주기에도, 생색을 내기에도 편하고 좋지만 패시브 분야가 그러기에는 여러 가지로 어려움이 많을 수 밖에 없습니다. 또 액티브는 신산업 분야인데, 패시브하우스의 모토는 새로운 것이 아닌 기존에 하던 것을 제대로 하자는 것입니다. 정부 입장에서 들여다봐도 무슨 산업이 생길 것 같지도 고용이 늘어날 것 같지도 않으니 지표가 보이는 액티브에 투자할 수밖에 없을 것입니다. 개인적으로 단열이나 기밀에 보조금을 달라고 얘기할 순 없고, 명확한 패시브 전용 창호만이라도 보조금을 줬으면 합니다.정부에서 2017년까지 패시브하우스를 의무화하겠다면서 독일 패시브하우스 기준인 ㎡당 연간 난방에너지 요구량 1.5ℓ 등이 아닌, 단열성능만 강화했을 뿐이다. 또한, 한국형 패시브하우스다 해서 5ℓ, 3ℓ주택도 많이 지어지고 있다. 정부에서 말하는 패시브하우스는 독일의 1.5ℓ개념이 아닌 저에너지하우스로 가자는 얘기고, 우리 협회는 5ℓ를 얘기하고 있습니다. 우리나라가 기술과 자재가 없어서가 아니라 1.5ℓ를 할 이유가 없다는 것이 협회의 의견입니다. 독일의 1.5ℓ는 공기 난방을 기본으로 만들어진 기준이기에, 바닥 난방을 하는 우리나라에 그 기준을 적용하면 열량의 불균형에 따른 오버히팅 현상이 발생합니다. 그래서 단열재, 창호 등의 기준에서 어떤 것은 강화하고, 어떤 것은 완화하는 변화를 줘 우리나라 환경에 맞게 따로 만들자는 것입니다. 박스 형태로 단순한 외관에 패시브 기능을 넣은 독일 패시브하우스 패시브하우스가 좋은 건 아는데, 건축주 대부분이 건축비를 부담스러워한다. “패시브하우스는 너무 비싸다.” 맞는 말입니다. 그래서 모두 패시브하우스로 지으라고 하면 안 됩니다. 거꾸로 “돈있는 사람만 지을 수 있다.” 이것도 잘못된 표현입니다. 패시브하우스가 아니더라도, 패시브하우스가 가진 가치를 저렴한 건물에 넣으려고 노력해야 합니다. 단독주택 관련 SNS에서 이런 글을 읽은 적이 있습니다. - 패시브하우스를 지으라는 것은 서울에서 부산까지 버스도 기차도 있는데 비행기만 타고 가라는 얘기다. 나는 비행기 탈 돈도 없는데, 나는 어떻게 하냐. - 이 말은 패시브하우스를 잘못 이해한 것입니다. 저는 버스 타고 가도 되지만, 다만 중간에 사고가 날 수 있는 버스만은 타지 말자는 겁니다. 어떤 게 탈 만한 버스인지 열차인지 판단하자는 겁니다. 패시브하우스와 상관없이 사고, 즉 하자 위험성이 없는 좀 더 쾌적하고 건강한 건물을 만들자, 이것이 협회 취지에 더 가깝습니다. 예비 건축주와의 만남 협회에서 패시브하우스 표준주택을 현재까지 20호 공급했다. 표준주택은 어떤 목적으로 개발해 공급하는 것일까. 우리나라 기후에 맞고, 일반 건축비와 차이가 거의 없는 건강한 주택을 만들어 보급하자는 것이 표준주택의 목적입니다. 패시브하우스에서 늘 논란이 되는 것이 비싼 건축비입니다. 표준주택에서 공사비를 줄인 것은 외피 면적 한 군데밖에 없습니다. 우리나라 단독주택을 보면 같은 45평형이더라도 외벽 면적이 어떤 집은 100㎡이고, 또 어떤 집은 200㎡로 두 배 가까이 차이가 납니다. 외벽 1㎡ 만드는 데 구조에서 마감까지 공사비가 30만 원이 드니까 평당 100만 원이 넘게 늘어나는 셈입니다. 그래서 일단 외피 면적부터 줄였는데, “박스 같은 데서 어떻게 사느냐”는 얘기를 듣습니다. 하지만 표준주택에서 사는 분들은 이게 최고라고 얘기합니다. 공사비를 최소화하면서 주택 성능을 올리는 방법은 박스형밖에 없습니다. 유럽의 어느 나라를 가든 모든 주택은 박스형인데, 우리나라만 희한하게 여러 가지 형태로 짓고 있는 겁니다. 그 비용을 성능에 쓰자는 것이 협회의 가치관입니다. 또 이렇게 가야 하자가 없습니다. 따라서 표준주택은 하자를 협회가 보증하는데 기술적 자신감도 있지만 하자가 날 곳이 없기 때문입니다. 그러니 오랫동안 행복하게 살 수 있는 주택입니다. 저비용 고효율 한국형 패시브하우스, 이천 표준주택 3호 패시브하우스 보급 전진기지협회 얘기를 시작해 보자. 회원 개개인이 패시브하우스 전도사 역할을 한다고 볼 때, 회원이 많을수록 좋지 않을까. 하지만 협회는 창립 10주년이란 말이 무색할 정도로 여느 협단체에 비해 회원 수가 적은 편이다.하루 8시간씩 7일간 56시간 교육을 받는 것이 회원 가입 전제 조건이다 보니 회원 가입 속도가 매우 느린 편입니다. 하지만 최소한 이 정도의 생각과 의지가 있는 사람과 함께하고 싶고, 교육을 통해 기초지식을 터득했기에 의사소통에도 훨씬 낫습니다. 무엇보다 지금과 같이 열린 세상에서, 해외 건축 자료를 찾아 공부하는 건축주도 상당하기에 건축주가 설계·시공자보다 더 많이 아는 경우도 있습니다. 하지만 패시브하우스만은 건축주보다 더 많이 알고 접근하자, 그래서 교육을 중시하는 것입니다. 교육 인원이 기수당 평균 25명이고 현재 30기째니까, 거의 약 750명의 교육생을 배출한 셈입니다.협회는 교육 외에 인증 조직을 만들어 운영하고 있는데, 운영 배경과 성과는 무엇일까.언젠가 단독주택단지에 신축 중인 주택 세 채를 보았는데, 모두 ‘패시브하우스 시공’이란 플랫카드가 걸려있었습니다. 아무리 봐도 아닌데, 이런 식으로 가면 패시브하우스가 시작도 못하고 망할 것 같아서, 누군가는 이 시장을 정리해줄 필요가 있겠다고 생각했습니다. 하지만 국가에서 그 선을 정하기엔 너무나 요원하고, 내친 김에 한국형 모델을 정리하자는 마음으로 인증체계를 마련하였습니다. 인증의 성과는 건축주가 믿고 맡길 수 있는 하나의 기준을 만들었다는 것입니다.패시브하우스 인증 하면 언뜻 기밀성 테스트[Blower Door Test]만 떠오른다. 인증 절차는 어떻게 이뤄지는지, 이 부분은 건축주들도 궁금해한다.건축주, 건축가, 시공자 누구든 설계 전에 협회에 인증을 신청할 수 있습니다. 단, 착공 후엔 인증 신청을 받지 않습니다. 인증 절차는 협회로 설계도면을 보내면 잘못된 부분을 전부 수정해주고, 그것이 공사비 때문에 안 된다면 같은 가격에 좀 더 건강한 건물을 만들 수 있는 여러 가지 대안도 제시해줍니다. 이런 과정을 거쳐, 문제가 없다는 도면 인증을 먼저 합니다. 그리고 시공 과정상 궁금증이나 문제점은 협회를 방문하든지, 사진을 보내든지, 전화하든지 횟수에 제한 없이 비용도 받지 않고 해결 방안을 제시해줍니다. 그다음에 설계도면대로 시공했는지 파악하기 위해 시공 중에 한 번, 시공 후에 한 번 기밀성 테스트를 합니다. 모든 것이 다 끝나면 T.A.B 테스트를 통해 열회수 환기장치의 풍량을 조절해줍니다. 기밀성 테스트 팔려고 지은 주택도 아닌데 비용을 지불하면서까지 패시브하우스 인증 현판을 사야 하나 …, 간혹 곱지 않은 시선으로 바라보는 건축주도 있다.사실 협회 인증은 현판 값이란 황당한 얘기를 들은 적도 있습니다. 인증 절차는 의외로 복잡하고 긴 편인데 인력과 장비, 교통, 시간 등을 다 따지면 협회 입장에선 인증할 때마다 마이너스입니다. 전담 연구원이 도면 인증 단계에서 5일, 현장 기밀성 테스트(2인 1조)에서 2일, 여기에 기타 현장 대응까지 합치면 15일 정도 걸리는데, 모든 과정이 인증비에 다 포함돼 있습니다. 그러니 우리 협회의 인증은 서비스 개념이고, 인증비는 현판 값이 아닙니다. 일본패시브협회에서 우리 협회를 방문했을 때, 이 모든 과정을 포함한 인증비가 400만 원이라고 하자, 자기들은 완전한 도면과 기밀성시험결과, TAB 결과를 요구하고, 이것을 검토하고 승인하는 데만 400만 원이라면서 황당하다는 표정을 지었습니다.사무실 임대료, 인건비, 운영비 등이 만만치 않게 들어갈 텐데, 그러면 국토부에서 지원금이 나오는 것일까.정부 보조금은 나온 적도 없고 바라지도 않습니다. 돈으로 크면 돈으로 망한다는 것은 진리입니다. 정부 보조금으로 인증해주면, 보조금이 사라지는 순간 인증도 사라지게 됩니다. 재원은 2014년 사단법인 인가를 받은 후에 만든 연구조직의 R&D 및 컨설팅 매출로 마련하고 있습니다. 현재까지 정부 정책 R&D를 2번 수행했으며, 기타 R&D를 매년 몇 개씩 꾸준하게 수행하고 있습니다. 협회의 R&D는 학계와 산업계의 중간에서 현장의 목소리를 반영한다는 데 의의가 있으며, 나름 우리나라 제도 개선에 도움이 됐다고 생각합니다. 그리고 중앙과 지방정부를 상대로 컨설팅 용역도 많이 합니다. 5년간 매출 비중을 보면 R&D 50%, 공공기관 컨설팅 30%, 회비 10%, 인증비 10%로 나타났는데, 2019년엔 R&D와 컨설팅 비중이 더욱 커질 것으로 봅니다. 패시브건축협회 사무실 전경 제로에너지빌딩 스킬업 개념교육 패시브하우스 보급 확산 및 올바른 단독주택 건축 환경을 위해 개선할 점은 없는지.정책은 시장보다 앞서갈 수 없습니다. 시장이 정리돼야 정책이 따라오는 것이니까, 민간인 협회가 더욱 열심히 할 수밖에 없습니다. 그러다 보면 정책이 뒷받침될 것입니다. 그보다 소형건설업면허를 만들어줬으면 합니다. 현재 소형건설업시장의 불황이 매우 심각합니다. 제가 만난 많은 업체 분들이 이구동성으로 올해 매출이 반토막이라고 합니다. 저는 그 원인이 600㎡까지 종건(종합건설업)으로 끊었기 때문이라고 생각합니다. 건축주를 위해서라도 종건은 2000∼3000㎡ 이상으로, 아무리 낮게 잡아도 1000㎡ 이하로 내려오면 안 됩니다. 그래서 종건과 직영 중간에 소형건설업면허를 넣고, 언젠가 직영을 금지해야 합니다. 이것이 정부가 해줄 수 있는 가장 급한 일입니다. 그래야만 패시브하우스를 포함한 단독주택시장이 살 수 있습니다.*좋은 주택은 무엇일까. 아름다운 주택, 관리하기 편한 주택, 여름엔 시원하고 겨울엔 따듯한 주택, 냉난방비가 적게 드는 주택 …, 사람마다 주관이 다르기에 여러 가지 답이 나올 수 있다. 누구나 수긍할 수 있는 좋은 주택의 기준 체계가 필요한 이유다. 그래야 설계, 시공, 자재 그 어떤 원인으로 나쁜 주택이 지어졌는지를 파악할 수 있고, 또 원인 제공자를 단독주택시장에서 퇴출시킬 수 있다. 바로 좋고 나쁨의 기준을 정량적으로 접근하는 패시브하우스가 필요한 이유다. 최정만 회장은 “패시브하우스를 짓지 않더라도 계약서에 ‘기밀 성능: 50Pa, 5회 이하’라고만 명시해도 주택 품질이 지금보다 훨씬 나아진다”면서, “이를 통해 불량업자도 걸러내기에 보편적인 단독주택시장이 열릴 수 있다”고 강조한다. 보편적인 단독주택시장, 그것은 건축주뿐만 아니라 일용직 근로자를 비롯한 건축 관련 종사자 모두가 웃을 수 있는 세상이 아닐까. 한국형 패시브하우스 선택 아닌 필수01Ⅰ살수록 건강해지는 집, 패시브하우스 (사)한국패시브건축협회 최정만 회장02Ⅰ패시브하우스 정의와 체크 요소03Ⅰ패시브하우스 핵심은 기밀과 습기 제어04Ⅰ우리 집 건강 지킴이, 열회수 환기장치 최정만 ㈜자림이앤씨건축사사무소 소장㈔한국패시브건축협회장, 국토교통부 중앙건축위원회 위원, 녹색건축인증제도 운영위원, 서울시/경기도 녹색건축정책 자문위원, 동경세계건축가대회 초대건축가프로젝트_ 저탄소 에너지 절감형 건축물 설계 및 연구 참여, 지식경제부 그린홈 제로에너지 시범주택(국내 최초 제로에너지 시범주택), 한국도로공사 수원영업소(국내 최초 패시브 업무시설), 세종시 첫마을 커뮤니티 단지(국내 최초 패시브 교육시설), 우정국 삼평동 제로에너지 우체국(국내 최초 제로에너지 업무시설) 등㈔한국패시브건축협회 02-474-6621 www.phiko.kr 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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살수록 건강해지는 집, 패시브하우스
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['19년 1월호 특집 1] 살수록 건강해지는 집, 패시브하우스
- 살수록 건강해지는 집, 패시브하우스 ㈔한국패시브건축협회 최정만 회장 건축 관련 종사자뿐만 아니라 도시형이든 전원형이든 단독주택을 지으려는 건축주에게 이제 ‘패시브하우스’란 용어가 낯설지 않다. 국토교통부에서 ‘2017년 패시브하우스 의무화 & 2025년 제로에너지빌딩 의무화 로드맵’을 발표한 2009년에 비하면 천양지차라고 할 수 있다. 여기에는 패시브하우스 교육과 인증, 연구개발, 그리고 한국형 패시브하우스 표준주택을 보급해온 (사)한국패시브건축협회(이하 협회, 회장 최정만)가 한몫을 했다. 협회는 건축물의 사용 에너지 해결을 위한 올바른 방향과 정책 대안을 제시함으로써 삶의 질을 향상시키고 기후 변화와 탄소 문제를 해결하는 데 기여함을 목적으로 2009년에 설립했다(2014년 국토부 사단법인 인가). 올해로 창립 10주년을 맞이한 협회를 찾아 최정만 회장과 패시브하우스의 현주소와 나아갈 방향에 관해 이야기를 나눠보았다. 글 윤홍로 기자 | 사진 백홍기 기자 최정만 회장은 본지에 ‘쾌적한家 건강한家’라는 칼럼을 통해 패시브하우스를 일반에게 알기 쉽게 소개하면서 때로는 그릇된 방향으로 나아가는 건축 환경에 대해 특유의 필력으로 정문일침을 가하기도 한다. 그래서 강직하고 단호한 성격의 소유자가 아닐까 생각했으나, 인터뷰하면서 받은 느낌은 부드럽고 온화한 가운데 논리와 주장이 확실한 외유내강의 소유자에 더 가까웠다. 협회 설립 취지에 대한 질문에 최 회장은 ‘패시브하우스는 누구나 할 수 있다’며 말문을 연다. 패시브하우스를 모르던 제가 배움을 통해 패시브하우스를 설계했으니, 저 이외의 분들도 누구나 할 수 있다고 믿습니다. 2008년에 우연한 계기로 패시브하우스를 설계하면서 흥미를 느끼고 공부하면서, 혼자만 알고 있기엔 아깝다고 생각했습니다. 그래서 2009년 겨울에, 뜻이 맞는 사람들끼리라도 알고 있는 지식을 나누자는 취지에서 협회를 만들었습니다. 지금의 홈페이지도 그 때 구상했습니다. 패시브하우스로 건물을 지어야 하는 이유는 무엇일까. 최 회장은 쾌적, 에너지, 체계란 세 단어로 패시브하우스의 당위성을 설명한다. 먼저 건물은 ‘쾌적’해야 합니다. 재실자가 환경적으로 좋아야 한다, 이것이 건물의 본질적 가치이며, 만고불변의 진리였습니다. 하지만 우리나라는 항상 돈이 우선이었습니다. 이 현상을 탓하기에는 우리들 전문가집단에서 너무 많은 잘못을 해 온 탓이 큽니다. 쾌적한 건물을 우선하지 않고 드러내는 건물에 더 관심이 있어 왔으니까요. 다음이 ‘에너지’인데, 이 부분은 굳이 설명이 필요 없을 것 같습니다. 세번째로, 우리나라만의 상황일 수 있는데 어떤 건물이 좋은지 나쁜지, 누가 건축을 잘하는지 못하는지 판단할 기준 ‘체계’가 없습니다. 제가 패시브하우스를 하게 된 근본적인 이유인데, 정량적으로 판단하는 패시브하우스는 이 기준체계가 명확합니다. 특히 우리나라처럼 설계자가 시공자에게 욕을 먹는 아주 독특한 시장에서, 하자 없는 건물을 위한 설계기준을 만들어 내는 데 패시브하우스가 중요한 역할을 할 수 있을 것입니다. 정부에서 선행 요소인 패시브보다 후행 내지 병행 요소인 액티브를 더 강조하고 있다. 이 점에 대해 패시브하우스를 일반에 보급 확산해온 협회는 어떤 생각일까. 3㎾ 태양광을 설치하면 연간 생산 에너지가 명확합니다. 하지만 패시브하우스는 설계, 시공, 자재 등 변수가 많습니다. 따라서 어느 나라 정부나 마찬가지인데, 액티브는 보조금을 주기에도, 생색을 내기에도 편하고 좋지만 패시브 분야가 그러기에는 여러 가지로 어려움이 많을 수 밖에 없습니다. 또 액티브는 신산업 분야인데, 패시브하우스의 모토는 새로운 것이 아닌 기존에 하던 것을 제대로 하자는 것입니다. 정부 입장에서 들여다봐도 무슨 산업이 생길 것 같지도 고용이 늘어날 것 같지도 않으니 지표가 보이는 액티브에 투자할 수밖에 없을 것입니다. 개인적으로 단열이나 기밀에 보조금을 달라고 얘기할 순 없고, 명확한 패시브 전용 창호만이라도 보조금을 줬으면 합니다. 정부에서 2017년까지 패시브하우스를 의무화하겠다면서 독일 패시브하우스 기준인 ㎡당 연간 난방에너지 요구량 1.5ℓ등이 아닌, 단열성능만 강화했을 뿐이다. 또한, 한국형 패시브하우스다 해서 5ℓ, 3ℓ주택도 많이 지어지고 있다. 정부에서 말하는 패시브하우스는 독일의 1.5ℓ개념이 아닌 저에너지하우스로 가자는 얘기고, 우리 협회는 5ℓ를 얘기하고 있습니다. 우리나라가 기술과 자재가 없어서가 아니라 1.5ℓ를 할 이유가 없다는 것이 협회의 의견입니다. 독일의 1.5ℓ는 공기 난방을 기본으로 만들어진 기준이기에, 바닥 난방을 하는 우리나라에 그 기준을 적용하면 열량의 불균형에 따른 오버히팅 현상이 발생합니다. 그래서 단열재, 창호 등의 기준에서 어떤 것은 강화하고, 어떤 것은 완화하는 변화를 줘 우리나라 환경에 맞게 따로 만들자는 것입니다. 박스 형태로 단순한 외관에 패시브 기능을 넣은 독일 패시브하우스 패시브하우스가 좋은 건 아는데, 건축주 대부분이 건축비를 부담스러워한다. “패시브하우스는 너무 비싸다.” 맞는 말입니다. 그래서 모두 패시브하우스로 지으라고 하면 안 됩니다. 거꾸로 “돈있는 사람만 지을 수 있다.” 이것도 잘못된 표현입니다. 패시브하우스가 아니더라도, 패시브하우스가 가진 가치를 저렴한 건물에 넣으려고 노력해야 합니다. 단독주택 관련 SNS에서 이런 글을 읽은 적이 있습니다. - 패시브하우스를 지으라는 것은 서울에서 부산까지 버스도 기차도 있는데 비행기만 타고 가라는 얘기다. 나는 비행기 탈 돈도 없는데, 나는 어떻게 하냐. - 이 말은 패시브하우스를 잘못 이해한 것입니다. 저는 버스 타고 가도 되지만, 다만 중간에 사고가 날 수 있는 버스만은 타지 말자는 겁니다. 어떤 게 탈 만한 버스인지 열차인지 판단하자는 겁니다. 패시브하우스와 상관없이 사고, 즉 하자 위험성이 없는 좀 더 쾌적하고 건강한 건물을 만들자, 이것이 협회 취지에 더 가깝습니다. 예비 건축주와의 만남 협회에서 패시브하우스 표준주택을 현재까지 20호 공급했다. 표준주택은 어떤 목적으로 개발해 공급하는 것일까. 우리나라 기후에 맞고, 일반 건축비와 차이가 거의 없는 건강한 주택을 만들어 보급하자는 것이 표준주택의 목적입니다. 패시브하우스에서 늘 논란이 되는 것이 비싼 건축비입니다. 표준주택에서 공사비를 줄인 것은 외피 면적 한 군데밖에 없습니다. 우리나라 단독주택을 보면 같은 45평형이더라도 외벽 면적이 어떤 집은 100㎡이고, 또 어떤 집은 200㎡로 두 배 가까이 차이가 납니다. 외벽 1㎡ 만드는 데 구조에서 마감까지 공사비가 30만 원이 드니까 평당 100만 원이 넘게 늘어나는 셈입니다. 그래서 일단 외피 면적부터 줄였는데, “박스 같은 데서 어떻게 사느냐”는 얘기를 듣습니다. 하지만 표준주택에서 사는 분들은 이게 최고라고 얘기합니다. 공사비를 최소화하면서 주택 성능을 올리는 방법은 박스형밖에 없습니다. 유럽의 어느 나라를 가든 모든 주택은 박스형인데, 우리나라만 희한하게 여러 가지 형태로 짓고 있는 겁니다. 그 비용을 성능에 쓰자는 것이 협회의 가치관입니다. 또 이렇게 가야 하자가 없습니다. 따라서 표준주택은 하자를 협회가 보증하는데 기술적 자신감도 있지만 하자가 날 곳이 없기 때문입니다. 그러니 오랫동안 행복하게 살 수 있는 주택입니다. 저비용 고효율 한국형 패시브하우스, 이천 표준주택 3호 패시브하우스 보급 전진기지 협회 얘기를 시작해 보자. 회원 개개인이 패시브하우스 전도사 역할을 한다고 볼 때, 회원이 많을수록 좋지 않을까. 하지만 협회는 창립 10주년이란 말이 무색할 정도로 여느 협단체에 비해 회원 수가 적은 편이다. 하루 8시간씩 7일간 56시간 교육을 받는 것이 회원 가입 전제 조건이다 보니 회원 가입 속도가 매우 느린 편입니다. 하지만 최소한 이 정도의 생각과 의지가 있는 사람과 함께하고 싶고, 교육을 통해 기초지식을 터득했기에 의사소통에도 훨씬 낫습니다. 무엇보다 지금과 같이 열린 세상에서, 해외 건축 자료를 찾아 공부하는 건축주도 상당하기에 건축주가 설계·시공자보다 더 많이 아는 경우도 있습니다. 하지만 패시브하우스만은 건축주보다 더 많이 알고 접근하자, 그래서 교육을 중시하는 것입니다. 교육 인원이 기수당 평균 25명이고 현재 30기째니까, 거의 약 750명의 교육생을 배출한 셈입니다. 협회는 교육 외에 인증 조직을 만들어 운영하고 있는데, 운영 배경과 성과는 무엇일까. 언젠가 단독주택단지에 신축 중인 주택 세 채를 보았는데, 모두 ‘패시브하우스 시공’이란 플랫카드가 걸려있었습니다. 아무리 봐도 아닌데, 이런 식으로 가면 패시브하우스가 시작도 못하고 망할 것 같아서, 누군가는 이 시장을 정리해줄 필요가 있겠다고 생각했습니다. 하지만 국가에서 그 선을 정하기엔 너무나 요원하고, 내친 김에 한국형 모델을 정리하자는 마음으로 인증체계를 마련하였습니다. 인증의 성과는 건축주가 믿고 맡길 수 있는 하나의 기준을 만들었다는 것입니다. 패시브하우스 인증 하면 언뜻 기밀성 테스트[Blower Door Test]만 떠오른다. 인증 절차는 어떻게 이뤄지는지, 이 부분은 건축주들도 궁금해한다. 건축주, 건축가, 시공자 누구든 설계 전에 협회에 인증을 신청할 수 있습니다. 단, 착공 후엔 인증 신청을 받지 않습니다. 인증 절차는 협회로 설계도면을 보내면 잘못된 부분을 전부 수정해주고, 그것이 공사비 때문에 안 된다면 같은 가격에 좀 더 건강한 건물을 만들 수 있는 여러 가지 대안도 제시해줍니다. 이런 과정을 거쳐, 문제가 없다는 도면 인증을 먼저 합니다. 그리고 시공 과정상 궁금증이나 문제점은 협회를 방문하든지, 사진을 보내든지, 전화하든지 횟수에 제한 없이 비용도 받지 않고 해결 방안을 제시해줍니다. 그다음에 설계도면대로 시공했는지 파악하기 위해 시공 중에 한 번, 시공 후에 한 번 기밀성 테스트를 합니다. 모든 것이 다 끝나면 T.A.B 테스트를 통해 열회수 환기장치의 풍량을 조절해줍니다. 기밀성 테스트 팔려고 지은 주택도 아닌데 비용을 지불하면서까지 패시브하우스 인증 현판을 사야 하나 …, 간혹 곱지 않은 시선으로 바라보는 건축주도 있다. 사실 협회 인증은 현판 값이란 황당한 얘기를 들은 적도 있습니다. 인증 절차는 의외로 복잡하고 긴 편인데 인력과 장비, 교통, 시간 등을 다 따지면 협회 입장에선 인증할 때마다 마이너스입니다. 전담 연구원이 도면 인증 단계에서 5일, 현장 기밀성 테스트(2인 1조)에서 2일, 여기에 기타 현장 대응까지 합치면 15일 정도 걸리는데, 모든 과정이 인증비에 다 포함돼 있습니다. 그러니 우리 협회의 인증은 서비스 개념이고, 인증비는 현판 값이 아닙니다. 일본패시브협회에서 우리 협회를 방문했을 때, 이 모든 과정을 포함한 인증비가 400만 원이라고 하자, 자기들은 완전한 도면과 기밀성시험결과, TAB 결과를 요구하고, 이것을 검토하고 승인하는 데만 400만 원이라면서 황당하다는 표정을 지었습니다. 사무실 임대료, 인건비, 운영비 등이 만만치 않게 들어갈 텐데, 그러면 국토부에서 지원금이 나오는 것일까. 정부 보조금은 나온 적도 없고 바라지도 않습니다. 돈으로 크면 돈으로 망한다는 것은 진리입니다. 정부 보조금으로 인증해주면, 보조금이 사라지는 순간 인증도 사라지게 됩니다. 재원은 2014년 사단법인 인가를 받은 후에 만든 연구조직의 R&D 및 컨설팅 매출로 마련하고 있습니다. 현재까지 정부 정책 R&D를 2번 수행했으며, 기타 R&D를 매년 몇 개씩 꾸준하게 수행하고 있습니다. 협회의 R&D는 학계와 산업계의 중간에서 현장의 목소리를 반영한다는 데 의의가 있으며, 나름 우리나라 제도 개선에 도움이 됐다고 생각합니다. 그리고 중앙과 지방정부를 상대로 컨설팅 용역도 많이 합니다. 5년간 매출 비중을 보면 R&D 50%, 공공기관 컨설팅 30%, 회비 10%, 인증비 10%로 나타났는데, 2019년엔 R&D와 컨설팅 비중이 더욱 커질 것으로 봅니다. 패시브건축협회 사무실 전경제로에너지빌딩 스킬업 개념교육 패시브하우스 보급 확산 및 올바른 단독주택 건축 환경을 위해 개선할 점은 없는지. 정책은 시장보다 앞서갈 수 없습니다. 시장이 정리돼야 정책이 따라오는 것이니까, 민간인 협회가 더욱 열심히 할 수밖에 없습니다. 그러다 보면 정책이 뒷받침될 것입니다. 그보다 소형건설업면허를 만들어줬으면 합니다. 현재 소형건설업시장의 불황이 매우 심각합니다. 제가 만난 많은 업체 분들이 이구동성으로 올해 매출이 반토막이라고 합니다. 저는 그 원인이 600㎡까지 종건(종합건설업)으로 끊었기 때문이라고 생각합니다. 건축주를 위해서라도 종건은 2000∼3000㎡ 이상으로, 아무리 낮게 잡아도 1000㎡ 이하로 내려오면 안 됩니다. 그래서 종건과 직영 중간에 소형건설업면허를 넣고, 언젠가 직영을 금지해야 합니다. 이것이 정부가 해줄 수 있는 가장 급한 일입니다. 그래야만 패시브하우스를 포함한 단독주택시장이 살 수 있습니다. * 좋은 주택은 무엇일까. 아름다운 주택, 관리하기 편한 주택, 여름엔 시원하고 겨울엔 따듯한 주택, 냉난방비가 적게 드는 주택 …, 사람마다 주관이 다르기에 여러 가지 답이 나올 수 있다. 누구나 수긍할 수 있는 좋은 주택의 기준 체계가 필요한 이유다. 그래야 설계, 시공, 자재 그 어떤 원인으로 나쁜 주택이 지어졌는지를 파악할 수 있고, 또 원인 제공자를 단독주택시장에서 퇴출시킬 수 있다. 바로 좋고 나쁨의 기준을 정량적으로 접근하는 패시브하우스가 필요한 이유다. 최정만 회장은 “패시브하우스를 짓지 않더라도 계약서에 ‘기밀 성능: 50Pa, 5회 이하’라고만 명시해도 주택 품질이 지금보다 훨씬 나아진다”면서, “이를 통해 불량업자도 걸러내기에 보편적인 단독주택시장이 열릴 수 있다”고 강조한다. 보편적인 단독주택시장, 그것은 건축주뿐만 아니라 일용직 근로자를 비롯한 건축 관련 종사자 모두가 웃을 수 있는 세상이 아닐까. 최정만 ㈜자림이앤씨건축사사무소 소장 ㈔한국패시브건축협회장, 국토교통부 중앙건축위원회 위원, 녹색건축인증제도 운영위원, 서울시/경기도 녹색건축정책 자문위원, 동경세계건축가대회 초대건축가 프로젝트_ 저탄소 에너지 절감형 건축물 설계 및 연구 참여, 지식경제부 그린홈 제로에너지 시범주택(국내 최초 제로에너지 시범주택), 한국도로공사 수원영업소(국내 최초 패시브 업무시설), 세종시 첫마을 커뮤니티 단지(국내 최초 패시브 교육시설), 우정국 삼평동 제로에너지 우체국(국내 최초 제로에너지 업무시설) 등 ㈔한국패시브건축협회 02-474-6621 www.phiko.kr
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['19년 1월호 특집 1] 살수록 건강해지는 집, 패시브하우스
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건축사의 집 이야기 6편 '내 집을 내가 지으면 안되나'
- 글 양성필 건축사(건축사사무소 아키제주 대표) 064-751-9151 www.archijeju.com 내 집을 내가 지으면 안 되나건축설계하면서 가장 어려운 순간은 ‘믿을 수 있는 시공자를 추천해 달라’는 경우입니다. 의뢰인 대부분은 건축사는 좋은 시공자를 많이 안다고 생각합니다. 하지만 시공자 소개는 마치 선남선녀를 만나게 하는 것 이상으로 어렵습니다. 물론 처음에는 저의 양심과 소신에 따라서 소개하기도 했습니다. 그런데 점점 시공자와 건축주의 만남을 주선하는 것이 상당히 부담스러운 일로 다가왔습니다.실상 건축사가 믿고 소개할 만한 시공자는 그리 많지 않습니다. 소규모 민간 공사의 경우, 대개 종합건설사가 아닌 개인업자에게 맡깁니다. 그런데 이들 중 일부는 사업장 없이 활동하기에 핸드폰만 바꿔도 연락할 방법이 없습니다. 하긴 사업장이 있더라도 임대료가 연 500~600만 원에 불과하니, 그것만으로 신용이 확실해지는 것은 아니지요. 실제로 ‘의뢰인이 원해서 시공자를 소개했다가 공사가 제대로 진행되지 않아서 의뢰인에게 원망을 들었다’는 동료 건축사의 말을 몇 번 들었습니다. 한번 불신이 생기기 시작하면 혹시 ‘건축사가 시공자를 소개하고 따로 이익을 챙기는 것은 아닌가?’하는 의심까지 받습니다. 그런 말까지 듣고 나면 ‘절대로 시공자를 소개하면 안 되겠구나’하고 생각합니다.직접 그런 일을 당해 보지 않은 사람들은 ‘의뢰인이 필요해서 요청한 것이고, 그에 따라서 소신껏 소개한 것뿐인데 무슨 문제냐?’고 할 것입니다. 하지만 시공자에게 실망한 의뢰인이 그를 소개한 건축사를 원망하는 것은 당연한 일입니다. 집을 짓는 일이 보통 신경 쓰이는 과정이 아니거든요. 게다가 아주 드물게 시공자가 잠적하기도 합니다. 그럴 땐 사라진 시공자를 대신해 건축사에게 책임지라고 할 판입니다. 시공은 설계와 달리 엄청나게 많은 자금이 들어갑니다. ‘잘못되면 내가 책임집니다’라고 결코 호언장담할 상황이 아니지요. 한편, 시공자를 잘못 소개했다고 원망을 듣는 공사 현장에선 시공자도 대개 이익을 보지 못했다고 원망합니다.거리를 걷다 보면 무슨 사연인지 공사하다가 멈춘 현장을 간혹 봅니다. 그런 곳을 지나칠 때면 ‘분명 저기에 많은 사연이 있을 텐데 참으로 걱정이다’라는 안타까움이 절로 듭니다. 시공 도중 멈추면 단순히 그 공사에 들어간 비용만 문제가 되는 것이 아닙니다. 일단 그 현장은 아무것도 하지 않은 빈 토지보다도 못할 수 있습니다. 그리고 그 현장을 시공자만의 잘못으로 생각하지 않고, 다른 시공자도 건축주가 공사비를 제때 지급하지 않은 것으로 오해해 꺼립니다. 더욱이 건축주는 공사비를 시공자에게 지급했음에도 시공자가 잠적한 경우, 대부분 시공자가 하청업체에게 공사비를 제대로 지급하지 않았기에 그 원망까지 듣게 됩니다. 잘못하면 이미 지급한 공사비를 또 지급해야 하는 상황까지 벌어집니다. 이러니 그런 시공자를 소개한 건축사를 원망하지 않겠습니까. 이런 현실 속에서 저 역시 스스로 시공자를 선정하라고 할 수밖에 없습니다. 자기 집을 직접 짓는다는 것은 흥미로운 일이지만, 대개의 공정에서 전문가의 힘을 빌어야 하며 건축주는 참여 수준을 고민해야 한다. 집을 짓는 과정이 중요한 까닭은 설계보다 더 현실적인 문제들이 따르기 때문입니다. 무엇보다 공사비 부담 문제이지요. 자본주의사회에서 돈은 곧 현실이라고 할 만큼 공사비가 중요하다는 것을 부정할 수 없습니다. 두 번째는 안전 문제가 따릅니다. 현장에서 안전사고는 무엇보다도 중요한데, 작은 집을 지을 때 안전관리비 부담을 정상적으로 지우지 못해 사고에 적절히 대처하지 못하곤 합니다. 세 번째는 기술 문제입니다. 집을 짓는 과정은 다양한 기술자가 모여서 일하는 것입니다. 그런데 시공자가 기술이 없어서 비가 새고 결로와 곰팡이가 집 안 구석구석 생겨난다면 난감한 일입니다. 이 세 가지 이유는 설계하면서 꾸었던 꿈들을 잔인하게 포기하게 만들기도 합니다.집을 짓는 과정을 간략하게 언급할까 합니다. 앞에서 언급한 세 가지 문제를 가장 바람직하게 대처하는 방법은 시공 등급이 높은 건설사를 시공자로 선정하는 것이겠지요. 그런 시공자를 선정해 표준도급계약하고 감리자 외에 감독관을 선임해 현장을 관리하면 문제들이 많이 줄어들 것입니다. 정상적인 공사 현장이라면 건설회사, 감리자, 감독관이란 세 가지 전문 직업군이 투입됩니다. 하지만 이런 인프라를 구성하려면 현장관리비나 시공 이윤 등을 높게 고려해야 합니다. 문제는 단독주택과 같은 소규모 현장에서 이러한 구성이 쉽지 않다는 것입니다.현행 법규상 공사 규모가 500㎡(151.25평) 이하면 직영공사가 가능합니다. 대부분 소규모 단독주택 현장은 직영공사 현장이라고 할 수 있습니다. 물론 규모가 작아도 종합건설사와 계약해서 시공할 수도 있지요. 하지만 종합건설사와 계약하면 필수적으로 세금과 안전관리비 등이 추가돼 공사비 상승이 불가피하기에 직영공사를 선택합니다.직영공사는 글자 그대로 건축주가 직접 시공 기술자를 데리고 집을 짓는 것입니다. 하지만 건축주가 시공에 관한 기술과 지식이 없기 때문에 대부분 한 사람과 일괄 공사 계약합니다. 서류상 직영공사인데, 그 형태는 건설사와 도급계약하듯이 개인업자에게 맡기는 것이지요. 소위 김 목수에게 맡겼다느니, 박 아무개와 계약했다는 등의 이야기가 이러한 직영공사 형태입니다. 공사 전체를 박 아무개와 계약했더라도 법적으로 그 현장의 시공책임자는 건축주 자신입니다. 건축은 모든 공정을 개인이 이해하기엔 쉽지 않은 지식이 요구됩니다. 건축사인 저도 마찬가지지만, 건설현장에서 잔뼈가 굵은 사람도 모든 공정을 스스로 해결할 순 없습니다. 직영공사는 현장관리비, 부가가치세, 안전관리비 등 이점이 많아 보이지만, 현장에서 문제가 생기면 그 책임을 시공자에게 묻기 어려운 골치 아픈 방식입니다. 건축설계에서 ‘신고제도’와 건설현장에서 ‘직영공사’와 같은 불합리한 제도를 방치하는 것은 매우 잘못됐다고 생각합니다. 오히려 건설사가 소규모 건축을 시공하더라도 면세 혜택을 주는 것이 낫지, 하자보수 책임을 묻기 어렵고 안전사고도 건축주에게 책임지게 하는 제도를 비용 절감이라는 이유로 용인하는 것은 이해할 수 없습니다. 비용을 아끼면서 현장관리와 하자에 대한 책임을 시공자에게 물을 수 있는 안전한 방법이 없는 것일까요.간혹 의뢰인에게 공사를 맡긴 김모 씨 혹은 박모 씨가 연락되지 않는다는 하소연을 듣습니다. 또는 총액 계약으로 일을 착수했는데 공사비를 올려주지 않아서 더 일할 수 없다는 경우도 있습니다. 그러한 시공자를 소개한 건축사는 그 원망의 불똥이 튈까 봐 마음을 졸이기 마련입니다. 좋은 시공자를 소개할 수 없지만, 그래도 덜 위험한 시공자를 선택하는 방법을 나름대로 일러볼까 합니다.첫 번째, 그래도 회사로 등록된 시공자입니다. 종합건설이 아니라면 인테리어, 창호, 철골 등 단종업체로 등록되고 사무실이 있는 경우가 좋습니다. 또한, 회사로 등록된 경우에도 단순히 명의를 빌려서 시공하는 시공자는 피해야 합니다.두 번째, 공종별 내역을 잘 뽑는 행정 능력이 있는 시공자입니다. 공사 과정에 계획 변경 등을 비롯한 내역을 정리할 경우, 그런 작업이 불확실한 시공자는 공사비 변경의 근거를 따지지 못해 애를 먹는 수가 많습니다.세 번째, 건축을 전공한 시공자입니다. 아마도 깜짝 놀랄 일이지만, 시공자 대다수가 건축 비전공자입니다. 건축 전공자가 비전공자보다 설계도면의 내용을 잘 이해하고 반영할 수 있습니다.네 번째, 인적 사항이 분명한 시공자입니다. 잘못될 경우 비용 출혈이 적지 않은 것이 공사계약이므로 인적 사항이 불명하면 반드시 피해야 합니다. 다른 지역에서 공사하기 위해 왔다는 등 거주지가 불명확한 경우, 아예 시공 예정자에서 제외하기를 권유할 만큼 문제가 발생하면 치명적일 수 있습니다.이러한 사항들을 모두 고려해 시공자를 선택했는데도 문제가 발생하기도 합니다. 실제로 좋은 공사평을 듣는 시공자가 어느 날 부도를 내고 잠적했다는 소문을 듣기도 합니다. 의도적인 불성실함이 아닌 시공자 개인의 어려움으로 공사를 마무리하지 않고 잠적하는 상황까지 모두 예측하기 어렵습니다. 이와 같은 어려움 때문에 차라리 직접 공사하겠다고 결심하는 경우도 소규모 현장에서 종종 봅니다. 또는 모든 재료비는 건축주가 계산하고 시공자는 인건비만 지급하도록 계약하는 방식을 선택하기도 합니다. 건축주가 직접 집을 짓겠다고 마음을 먹어도, 그 모든 기술적인 문제를 스스로 해결하기 어렵기 때문에 결국 인건비 계약하고 문제를 해결할 수밖에 없겠지요. 일전에 방송에서 몇 년에 걸쳐 자신의 집은 직접 짓겠다면서 벽돌을 나르고 쌓는 일을 하는 기인을 소개한 적이 있습니다. 저도 주변에서 그런 경우가 있다는 말을 들은 적이 있고요. 하지만 건축주 자신의 노동력을 동원해 집을 짓는 것은 현대사회에서 쉽지 않은 선택입니다. 차마 그런 방식은 만류하고 싶네요. 건축은 모든 공정을 개인이 이해하기엔 쉽지 않은 지식이 요구됩니다. 건축사인 저도 마찬가지지만, 건설현장에서 잔뼈가 굵은 사람도 모든 공정을 스스로 해결할 순 없습니다. 본 기사는 연재물로 '전원주택 짓기' 시리즈에서 차례대로 볼 수 있습니다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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건축사의 집 이야기 6편 '내 집을 내가 지으면 안되나'
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[전원에 부는 소형주택 바람] 충주 아리주말농장 경기도 클라인가르텐, 성공 열쇠는? 텃밭 딸린 소형주택
- 소형주택 전문 집공작소 신상용 소장은 "소형주택 시장이 하나의 흐름으로 자리잡아가고 있고 전망은 긍정적이다"며 소형주택 시장 형성 배경에 대해 "첫째, 건축주 예산의 한계, 둘째, 실수요자가 늘어났다는 점이다. 예전에는 전원주택이 투자의 개념으로 부유층, 200평 부지에 50평 건물, 3억~4억 원 비용이 기준이었으나 이제는 웰빙과 로하스 문화로 전원생활을 즐기고자 하는 실수요자가 늘어났다"고 했다. 소형주택 마련 비용은 지역과 지목地目에 따라 차이가 있지만 토지 330.6㎡(100.0평)에 99.2㎡(30.0평) 이하의 경우 1억 2,000만∼1억 7,000만 원으로 예상된다.글 박지혜 기자 취재협조 아리주말농장 02-2202-6002 www.ariji.kr 사진제공 ㈜원하우징월드 031-773-0917 www.onehousing.co.kr 기자가 만난 몇몇 전원주택 전문 시공업자들은 '마진이 별로 안 남는다' '그에 비해 일은 똑같이 하거나 더 많이 해야 한다'등의 이유로 소형주택 상담을 아예 안 한다고 했다.소비자는 소형주택이 특별히 다른 공정이나 자재가 쓰이는 줄 아는 경우도 있는데 엄밀히 따지면 중대형 주택과 소형 주택을 짓는 방법이 따로 있는 것은 아니다. 토대를 만들고 뼈대와 벽체를 세우고 지붕을 씌운다는 점에서 집 짓는 일은 그 규모가 크든 작든 같은 일이다. 다만 시공사 영업자 입장에서 단순하게 따져보면, 60평짜리 집을 평당 500만 원에 짓는 것과 20평짜리 집을 평당 500만 원에 짓는 것에는 분명 차이가 있다. 전자는 수입이 3억 원이고 후자는 1억 원이다. 아무나 붙잡고 어떤 사업을 하고 싶으냐고 묻는다면 1억 원보다 3억 원을 벌고 싶다고 하지 않겠는가.똑같은 재료와 공정이 들어갈 경우 인부가 1회 현장 방문해서 10평방미터 작업하는 것과 100평방미터 작업하는 것에는 큰 차이가 있다. 일당제로 지급된다고 보고 큰 면적 작업이 이익을 남기는 일이다. 만약 일한 만큼 대가를 지불한다면 그야말로 소규모 일에 선뜻 하겠다는 이도 드물 것이다. 업자들은 이렇게 말한다. "소형이라도 들어갈 것은 다 똑같이 들어간다. 욕실에는 창과 문이 있어야 하고 세면기와 변기가 있어야 하는데 소형이라서 문 안 달고 세면기 안 달수는 없지 않은가."그러나 건축주 입장에서는 집이 작으면 재료와 시간, 인부 등 뭐든 적게 들 것이므로 큰 집지을 때보다 상대적 비용은 물론 절대적 비용도 줄어들 것으로 기대하기에 '싸게 해 달라'는 말이 쉽게 나온다. 그런데 상대적 비용은 줄겠지만 절대적 비용은 앞서 기술한 대로 규모에 관계없이 똑같이 든다. 오히려 면적과 관계없이 포크레인 등 장비 임대료, 목수나 조적공 등 인건비, 자재 운반비 등 고정 비용이 들어가므로 소형일 경우 중대형 주택보다 평 단가는 높아지는 것이다. 중형 평수에 적용한 평 단가로 계약할 경우 업자 입장에서는 손해 보는 장사를 하는 꼴이 된다.이런 배경에서 대형으로 갈수록 업자는 건축주에게 건축비를 깎아주며 생색내기도 하지만 저렴하게 지어 달라고 부탁을 해도 들어줄 수 없는 게 소형주택 건축이다. 소형주택 단지 인기… 경기도 체재형 주말농장, 충주 아리주말농장회사 이윤 면에서, 소형주택은 정공법으로 시공하는 업자 입장에서는 피해가고 싶은 사업이다.그러나 소형주택은 이미 대세의 흐름을 타고 있다. 에이치플랜 김낭현 설계이사는 "전원주택 하면 연면적 50∼60평만 떠올렸으나 주5일 근무제가 자리 잡은 요즘에는 소형 주말주택을 찾는 이들이 부쩍 늘었다"고 했다. 경기도가 추진하는 체제형 주말농장(클라인가르텐)의 인기만 봐도 김 이사의 말이 실감난다.충북 충주시 앙성면에 소재한 83세대 소형주택 단지 아리주말농장을 조성한 한국산업개발㈜ 김오중 이사는 경기도 체재형 주말농장의 호응도를 보고 소형주택 단지를 기획하게 됐다.김 이사는 "텃밭에서 직접 키운 채소를 먹고 공기 맑은 자연을 누리는 데 초점을 둔 도시민들은 비용 많이 들고 관리하기 힘든 큰 집보다 작은 집을 원했다"고 했다. 아리주말농장은 2008년 분양 시작해 2010년 1월 현재 건축 완료됐다. 지난해 말경 첫 입주자를 맞았고 현재 83동 중 4동 빼고 분양 완료된 상태다.1월 17일 일요일 아침 주택 점검을 위해 서울 영등포에서 내려온 아리주말농장 입주자 조무웅(64세) 씨는 "전원주택 마련하기 위해 서울에서 가까운 강화도를 물색하다 마땅한 부지를 못 만나고 있던 중 광고를 보고 이곳을 알게 됐다"며 "단독 전원주택은 무서워서 꺼려졌는데 이곳은 단지 관리가 되고 여럿이 모여 있으니 안심이 된다"고 했다. 바닥면적 15평 정도 되는 집이 작아서 불편하지 않겠냐고 물으니, "집은 클 필요가 없다, 이 정도면 딱 좋다"고 했다. 쾌적한 집의 요건 갖췄는지 살펴야소형주택 전문 집공작소는 충북 음성군 감곡면 소재 495.0㎡(150.0평) 대지에 앉힌 62.3㎡(18.9평) 복층 경량 목조주택 완공 실적이 알려지면서 소형주택 상담 문의가 많았고 이 주택을 통해 실제 몇 건의 소형주택 계약이 이뤄졌다고 한다.집공작소 신상용 소장은 "소형주택 시장이 하나의 흐름으로 자리잡아가고 있고 전망은 긍정적이다"며 소형주택 시장 형성 배경에 대해 "첫째, 건축주 예산의 한계, 둘째, 실수요자가 늘어났다고 했다. 신 소장에 따르면, 4인 가족에 25평 주택도 생활에 불편이 없다. 아파트는 실내에 정원을 들이는 등 모든 활동이 집 안에서 이뤄지도록 계산됐다면 전원주택은 집 안팎이 모두 활동 공간이 되므로 건물과 실내에만 많은 투자가 필요 없다는 것이다.3년여 전 소형주택 사업에 본격 뛰어든 ㈜원하우징월드 이영석 대표 역시 같은 말을 했다."대형 규모 전원주택의 관리의 불편함과 많은 유지비용 등으로 소형주택을 찾는 추세다"며 "기존 소형주택 시장을 형성하던 컨테이너 박스 개념이 아닌 상주용 소형주택이 하나의 시장으로 형성되는 분위기다"고 이 대표는 말했다.소비자는 소형주택 하면 컨테이너 박스나 이동식 주택을 먼저 떠올리는 경우가 많다는 점을 시공업자들은 지적했다. 이 때문에 소비자에게 소형주택 건축비가 저렴하다는 낙인이 찍힌 것이라 했다. 이동식 주택 전문 삼우기업해피캠프 관계자는 "저렴한 비용과 간편하고 빠른 시공으로 철골조나 컨테이너 박스 구조를 많이 찾고 주로 주말용 등 비상주용으로 쓴다. 상주용 주택으로 쓰려면 각종 설비가 추가돼야 하므로 비상주용으로 지어진 주택에서는 상시 거주가 어렵다"고 했다. 서구식 목구조 소형주택 시공업자들은 소비자가 비상주 용도의 이동식 주택과 상주용 고정식 주택은 엄연히 다르며 구분 지어 판단할 것을 강조했다.원하우징월드 이 대표는 "경량 목구조로 지을 경우 쉽게 말해, 평당 건축비 300만 원 이하는 제대로 기능하는 집이라 할 수 없다"고 잘라 말했다. 이 대표는 "저렴한 데는 이유가 있다. 그 가격으로 시공사는 이윤이 거의 없으므로 건축주 눈에 보이지 않는 공정을 생략하기 십상이다"며 "만약 저가에 시공 한다면 건축주는 이 점을 의심해봐야 한다"고 했다. 집공작소 신 소장은 "집다운 집은 겨울철을 지내보면 알 수 있다"고 했다. 즉, 겨울철 종종 드러나는 단열성, 환기, 결로 방지 등 눈에 보이지 않는 공정을 제대로 갖춰야 상주 가능한 쾌적한 집이 된다는 설명이다. Interview왜 소형주택이 뜰까?처음엔 전원생활의 부푼 꿈을 안고 크게 지었다가 나중엔 집의 노예가 되기 일쑤다. 비용이 많이 들고 관리가 힘들어 집은 애물단지로 전락한다. 이러한 경험이 있는 건축주들이 소형주택을 찾는다. 또 예전과 달리 전원주택은 부유층만 누리는 것이 아니다. 대신 규모를 작게 함으로써 건축비와 관리·유지비 부담을 줄인다. 사실 시공사 입장에선 대형에 비해 영업 이익이많이 남지 않는다. 예를 들어 보통 시공사 마진이 25% 선인데 3.3㎡(평)당 분양가 330만 원(건축비)으로 책정된 아리주말농장 소형주택의 경우 12%도 못 넘었다. '건축장이'로서의 자부심, 건축주의 만족도를 높이기 위해 꼼꼼하게 시공하고 서비스 공정을 넣다 보니 그렇게 됐다. 힘들다.아리주말농장 소형주택의 특징은?철근콘크리트조와 비교하면 목구조는 공기가 더 빠르고 다양하고 예쁜 외형을 만들 수 있을 뿐 아니라 건축면적에 포함되지 않는 다락 설치도 용이하기에 소형주택에 유리하다. 아리주말농장의 주택은 박공지붕을 인 단층 경량 목구조로 바닥면적 49.5㎡(15.0평)내외, 13.2㎡(4.0평)짜리 다락을 설치했다. 다락을 거실과 오픈형으로 만들어 개방성과 활용도 면에서 좋도록 했다. 옵션으로 황토방과 벽난로, 덱 크기 등을 선택할 수 있다. 또한 외형에 대한 고민을 많이 했다. 유럽 목조주택 디자인에서 아이디어를 얻어 처마에 물결 모양 장식을 하고 코너와 창문 몰딩을 삼목으로 장식해 포인트를 주었다. 처마 물결 장식은 일일이 수작업을 했고 아이가 입으로 빨아도 해가 없는 독일 친환경 페인트(화이트)로 시공했다. 인체와 직접 닿는 부위는 아니지만 이 친환경 페인트는 일반 수성 페인트보다 지속성이 뛰어나다. 83세대 소형주택 집결지 충주 아리주말농장"예쁜 텃밭 정원으로 가꿀래요~" 위 치 : 충청북도 충주시 앙성면 본평리 193-1 아리주말농장부지면적 : 528.0㎡(160.0평)건축면적 : 62.7㎡(19.0평)건축형태 : 단층 경량 목조주택지 붕 재 : 아스팔트 슁글(30년산)외 벽 재 : 삼목 채널 사이딩내 벽 재 : 벽지, 루버, 황토 염색 광목(황토방)천 장 재 : 루버, 벽지바 닥 재 : 강화마루, 황토 세라믹 타일+ 황토 미장+황토 염색 광목(황토방)난방형태 : 전기 필름 난방식수공급 : 상수도설계 및 시공 : ㈜원하우징월드 031-773-0917 www.onehousing.co.kr "처음에는 곁에 저수지도 있고 자연에 둘러싸여 좋았어요. 그런데 지내다 보니 외따로 집이 있는 게 영 마음에 걸리더라고요. 1년 거주하고 적임자를 만나 팔고 다시 전원주택을 알아봤는데 이렇게 좋은 데가 있지 뭐예요."수원에서 정형외과를 운영하는 건축주(61세)는 저수지를 낀 호젓한 위치에 복층 통나무집을 짓고 살았는데 동네는 큰 데 비해 주택이 얼마 없어 외졌다는 점이 껄끄러웠다. 또한 연면적이 198.0㎡(60.0)평이 넘어 두 식구가 살기엔 크고 관리하기 불편했다. 그와 달리 아리주말농장 주택은 이웃이 있는 데다 방범 문제도 안심되고 건축 규모도 부부가 지내기에 알맞아 단번에 낙점한 것이다."2008년 9월 단지 첫 번째로 계약했어요. 지난해 8월 건축 공사가 시작됐고 11월 말 입주했어요. 집에서 1시간 거리로 주말에 다니기 좋고 복숭아 재배 단지라 동네가 예쁜 데다 조망도 우리 집이 제일 좋은 것 같아요."이 단지는 분양가에 조경공사까지 포함됐는데 부부는 텃밭 정원을 가꿀 예정으로 시공사에게 정원수를 주변부만 심을 것을 요구했다. 또 덱Deck 기본형이 16.5㎡(5.0평)인데 야외활동을 위해 66.0㎡(20.0평)으로 늘리고 덱 아래는 래티스Lattice를 치지 말 것도 주문했다."덱 아래 보면 자투리 나무가 한가득이에요. 공사할 때 여기저기서 주워 모아 놓았지요. 전원생활 하다 보면 이 나무들이 요긴하게 쓰이거든요. 저기 보세요.마당에 미니 평상도 그런 나무로 내가 직접 만들었는걸요."아리주말농장 내 주택은 330.0㎡(100.0평) 부지에 49.5㎡(15.0)평 바닥면적, 13.2㎡(4.0평) 다락 그리고 부지와 대지조성공사 및 부대공사, 조경공사 등 포함해 기본형 분양가 1억 원 정도다. 이 건축주 부부는 기본형보다 부지면적과 건축면적, 덱과 주차장 공사를 추가하는 등 해서 1억 5,000~1억 6,000만 원 들었다고 한다. 글 · 사진 박지혜 기자
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[전원에 부는 소형주택 바람] 충주 아리주말농장 경기도 클라인가르텐, 성공 열쇠는? 텃밭 딸린 소형주택
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심플한 집과 텃밭이면 전원생활 오~케이!
- 경기도 농촌 개발 사업의 일환으로 진행중인 클라인가르텐(Klein Garten, 별장형 주말농장)의 대중적 인기가 높은 것을 보면 전원생활을 희망하는 도시민들이 크고 으리으리한 전원주택만을 필요로 하는 것은 아니라는 분석이 나온다. 욕실과 주방이 딸린 원룸에 다락방이 있는, 건축면적이 10평도 못 미치는 통나무 소형주택으로 모양새나 규모가 소박하고 심플하다. 세계 최고의 복지국가를 자랑하는 스웨덴의 경우 1960년대에 국민 건강과 복지 향상을 위한 차원에서 정부가 농장이 딸린 별장을 권장하기 시작했고 현재 국민 전체의 80% 정도가 별장을 이용하고 있다 한다. 그 형태는 국내 도입된 클라인가르텐과 흡사하다. 소형전원주택 마련하기는 로하스(LOHAS; Lifestyles Of Health And Sustainability; 정신적·육체적 건강뿐 아니라 환경까지 생각하는 친환경적인 생활방식)족을 중심으로 건축물보다 전원에서의 삶 자체에 무게중심을 두면서 자연친화적 라이프스타일을 지향하는 이들에게서 나타난다. 글 박지혜 기자 사진제공 경기도 농업정책과 031-249-2612 www.kgtour.kr 핀란드하우스 031-947-7808 www.finlandhaus.com 경기도 농업정책과에 따르면, 클라인가르텐 사업 2년차인 올해의 경우 임대료 최저 입찰가(400만 원)의 4배에 달하는 1,500만 원을 써 낸 신청자도 있었고, 첫해 임차인의 90% 정도가 임대 재계약을 원했다. 지난해 양평군 청운면의 경우 5가구의 클라인가르텐을 놓고 무려 200대1의 높은 경쟁률을 보였고 올해도 6개 마을 30가구를 분양한 결과 평균 5.2대 1의 경쟁률을 보였다고 한다. 이 작은 전원주택이 왜 인기가 많을까. 자연과 더불어 건강한 여가 문화를 즐기려는 도시민 가족을 대상으로'숙박이 가능한 주말농장'이라는 컨셉트로 개발된 클라인가르텐에 대한 뜨거운 반응은 주택 규모에 상관없이 전원에서의 여유를 누리려는 도시민의 욕구가 그대로 반영된 것이다. 소형주택 갖기 Why1_주말농장용 | 주말농장과 농어촌 체험을 주 목적으로 실속 있는 소형 전원주택을 짓는 사례가 증가세를 보인다. 건물은 주로 주말이나 휴가철 단기간 이용할 목적으로 최소한의 공간 계획과 인테리어·익스테리어의 단순한 형태를 띤다. 소형주택 전문 이방갈로 관계자는"주말에 증가된 여가시간을 농어촌에서 가족 단위의 여가활동으로 적극 활용하는 주말 체류형 인구가 증가하면서 주말농장이나 텃밭 가꾸기에 대한 수요가 늘어나고 이에 따른 소형주택의 보급이 확산되는 추세"라며"자연과 레저를 즐기려는 목적에 맞게 경제적인 비용과 최소한의 규모를 계획해 유지·관리가 효율적인 소형주택이 지어지고 있다"고 설명했다. 또 상시 거주용이 아닐 경우 안락하고 편리한 주거 기능을 강조하기보다는 공간 활용을 최대화해 건축비를 절감하고 유지·보수에 대한 비용 부담을 줄여 경제성을 확보할 것을 권한다고 덧붙였다. 소형주택 갖기 Why2_실속형 전원살이 | 목조주택 전문 시공업체 사람과집 정수호 대표는"중산층 정도의 도시민들이 전원주택을 짓기 위해 시공회사와 상담을 했다가 투자비용이 예상보다 커지니까 전원생활을 포기하려는 경우도 많다"며"그런 경우 계획한 것보다 건물 규모를 줄여 10~20평대의 소형주택을 시공하는 사례가 생겨나고 있다"고 설명했다. 이러한 소비자의 욕구에 부응키 위해 사람과집은 2008년 7월 소형주택 사업을 본격 시작했다. 전원생활의 꿈을 가로막는 요인 중 하나가 과다한 투자비용인데 건축면적에 대한 욕심을 버림으로써 그 꿈을 앞당길 수 있다. 이방갈로 관계자는"불필요한 공간을 제외하는 방법 등으로 가족 구성원이 지내기에 불편함이 없을 정도의 규모로 주택 공간을 계획하고 대신 정원과 텃밭 가꾸기에 노력한다면 땅의 가치를 높일 수 있고 주택관리에 들어가는 비용과 시간을 보다 생산적인 방향으로 쓸 수 있을 것"이라고 조언한다. 소형주택 갖기 Why3_도시-전원 징검다리용 | 몇 년 후 전원에 정착할 것을 계획하고 전원생활을 체험해보기 위한 징검다리로 소형주택을 짓는다. 나중에 철거하고 새로 집 지을 것을 감안해 이동식으로 짓는 경우가 많다. 시간과 돈, 노력 등의 과다 출혈을 방지하기 위해 보다 저렴하고 공기가 짧은 콘테이너 박스나 샌드위치 패널 등을 이용해 건물을 만들기도 한다. 혹은 고정식으로 짓되 추후에 별채로 사용될 것을 미리 계산하고 위치와 형태를 잡는다.田
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심플한 집과 텃밭이면 전원생활 오~케이!
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카페 같은 전원주택·주택 같은 전원카페 “주택이야? 까페야?”
- 실속기획·전원주택 & 카페 카페 같은 전원주택·주택 같은 전원카페 “주택이야? 까페야?” 어떤 이는 막상 전원주택을 지으려 하니 좋은 경치에 집만 짓고 산다는 것이 못내 억울하다는 생각이 들었다. 게다가 다들 어렵다는 IMF시대에 전원생활 한답시고 경치만 바라보며 손놓고 있을 수는 없는 일 아닌가? 한푼이라도 벌어야 전원생활도 넉넉할 터인데… 그래서 전원카페를 만들어 전원주택같이 쓰면 되겠다는 생각을 했다. 어떤 이는 전원생활 한두해는 그래도 괜찮았지만 시간이 흐르면서 경치만 쳐다보고 사는 것도 차츰 싫증이 나기 시작했다. 불현듯 사람도 그리워 졌고 사람사는 얘기도 듣고 싶어졌다. 그래서 살던 집을 전원카페로 용도변경해 사람을 기다려 차를 팔기로 했다. 이따금 마음에 맞는 손님이 찾아오면 수다도 떨고 세상 돌아가는 얘기도 듣는다. 장사가 잘 된다면 수입도 짭짤하게 생길 것이고 그러면 전원생활은 더욱 여유롭고 풍요로워 질 것이다. 이렇게 최근들어 실속있게 전원생활을 즐기려는 실속파들이 늘어나고 있다. 이러한 실속파들의 집을 찾아보았다. -------------------------------------------------------------------------------- 아예 전원주택을 지을 때 전원카페를 할 생각으로 짓는 경우도 있지만 최근들어서는 전원주택용으로만 생각하여 구입하였던 주택을 근린생활시설로 용도를 변경해 카페나 가든 등으로 사용하는 경우가 많다. 카페 혹은 가든, 민박, 연수원 등의 용도를 겸하고 있는 전원주택들이 많아지고 있는 것은 바로 이런 이유에서다. 이같은 현상은 경기침체로 전원주택을 단순히 전원생활을 즐길 수 있는 공간이란 1차적 목적에서 탈피, 전원생활을 하면서 수익을 올릴 수 있는 공간으로 꾸미고자 하는 실속파들이 늘어나고 있기 때문이다. 또 전원생활에 차츰 싫증을 느낀 사람들이 분위기를 변신해 따분함도 달래보고 수익도 챙겨보자는 생각에서 전원주택을 용도변경해 전원카페로 만드는 경우도 많다. 경관만 쳐다보고 살기에는 너무 억울하고 심심하다고 생각하는 사람들이 늘어나고 있다는 얘기다. 실제로 전원생활 1~2년은 경관에 취해 ‘도끼자루 썩는 줄’ 모르고 살지만 시간이 흐르면서 그 생활에 따분함을 느끼는 사람들이 많다. 또 막상 한적한 곳에 전원주택을 짓고 그린 듯이 살겠다는 생각으로 전원행 결정은 내렸으나 막상 혼자 산다고 생각하면 심심할 것 같아 고민하는 사람들도 많다. 이런 사람들이라면 전원주택같은 전원카페, 전원카페같은 전원주택을 생각해 보는 것이 좋다. 이런 전원카페들은 전원주택도 되고 사업장도 되며 전원생활을 하면서 돈도 벌 수 있어 ‘꿩 먹고 알 먹는 셈’이다. 전원주택겸 전원카페를 운영한다면 별도의 집을 새로 짓는다는 부담이 없어 경제적이다. 특히 주택을 겸하고 있어 관리가 수월하고 가족들이 운영에 참여할 수 있으므로 관리비나 인건비 등의 부담도 없다. 위치가 좋고 아이템만 차별화 한다면 사업으로도 성공할 수 있다. 흔히 생각하기에 전원카페는 교통량이 많은 도로변이 좋다고 생각하지만 꼭 그렇지만은 않다. 요즘은 자신의 취향에 맞는 카페를 찾아다니는 사람들이 많아 도로가가 아니더라도 독특하게 꾸며놓든가 차별화 하여 운영을 하면 손님을 끌 수 있다. 앞으로 전원주택과 전원카페를 겸한 집들이 많아질 것으로 보인다. 전원주택을 마련하는 사람이라면 전원생활을 하기위한 공간이란 전원주택의 1차적인 활용가치외에도 이러한 2차적인 가치에 대해서도 고려해 보는 것이 좋을 것이다. 특히 요즘과 같은 IMF시대에는 더욱 더 그렇다. 글 사진·김경래 전원카페 만들기 준농림지 1백51평만 허가 지은지 8년 지난 전원주택은 카페로 전용 가능 현재의 경기 분위기에서 전원카페를 사업적으로 경영을 해보겠다고 생각한다면 신중한 검토가 필요하다. 특히 수도권 지역에서는 우후죽순으로 생겨난 전원카페들이 IMF이후 큰 타격을 입고 있고 현상유지하기도 바쁜 곳들이 많다. 전원카페를 시작하려면 이런 점들을 염두에 두어야 할 것이다. 전원카페를 만드는 방법을 보면 우선 부지를 매입해 근린생활시설로 허가를 받아 신축하는 방법이 있다. 이 방법은 위치선정에서 부터 건축 등 신경쓸 일이 많다. 특히 최근의 경기침체 분위기에서는 신중히 생각해야 한다. 준농림지 전답을 이용한 가든이나 카페 등 근린생활시설을 할 수 있는 길은 사실상 묶여 있다. 특히 상수원수질보전대책 1권역이나 호수 강유역으로부터 5백m 이내에는 거의 신규허가가 불가능하다. 또한 98년 9월부터 정부에서는 무분별한 준농림지 개발로 인한 피해가 우려되자 준농림지내에서 근린생활시설 전용을 허가할 때 그 평수를 1백51평미만으로 줄였다. 그러므로 전원카페를 짓고자 한다면 허가가 가능한 지역인지 아닌지에 대해 해당 관청을 찾아 충분한 사전 검토가 필요하다. 준농림지에 전원카페를 짓는 것은 전원주택과 같은 절차를 거친다. 단 건축허가 당시에 근린생활시설로 허가를 받으면 된다. 기존의 전원카페를 매입하거나 임대하여 운영하는 방법도 있다. 이럴 경우에는 권리관계를 확실히 알아보아야 한다. 전원카페를 짓는 사람들은 대부분 투자수익을 올리기 위해 외형을 많이 키워야 했고 그러다 보니 융자를 많이 받아 지었다. 그런 후 본인이 직접 장사를 하는 것이 아니고 대부분 임대를 주었는데 경기가 안좋아 지면서 이들 카페들은 임대료도 견뎌내지 못하고 문을 닫는 경우가 속출하고 있다. 이렇듯 힘들다 보니 팔거나 임대하려는 카페들은 권리관계가 복잡한 것들이 많다. 특히 수도권 인근의 카페를 매입하거나 임대할 경우 권리관계를 확실히 따져 보아야 한다. 농가를 개조해 근린생활시설로 이용하는 방법도 있다. 요즘처럼 경기가 불투명한 상황에서는 적당한 방법이라 하겠다. 빈농가를 개조해 가든 겸 민박을 하면 지역에 따라서는 도시의 전세금으로 전원주택 마련은 물론 사업장도 마련하는 셈이된다. 가든을 할 수 있는 빈농가의 시세는 지역과 위치에 따라 차이가 나지만 수도권은 25만~1백만원 정도다. 너무 가격이 비싼 경우 투자효과가 적으므로 피하는 것이 좋다. 대신 수도권 60~80㎞반경에서는 평당 20~40만원선의 빈농가를 구할 수 있다. 좀 고생을 각오한다면 이렇게 수도권에서 좀 떨어진 곳이 좋다. 이들 농가를 구입하기 전에는 시 군청에 가서 가든으로 용도변경이 되는 지역인지 아닌지, 용도변경이 가능한 집인지 아닌지를 먼저 확인한 후 구입하는 것이 좋다. 최근들어 준농림지의 무분별한 개발을 규제한다는 차원서 용도변경 자체도 많은 규제를 받고 있다. 지은 후 8년이 지나야 근린생활시설로 용도변경이 가능하다는 원칙을 염두에 두어야 한다. 특히 정화조시설에 대한 규제는 매우 까다롭다. 수도권에서는 용도변경이 거의 불가능하다.
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카페 같은 전원주택·주택 같은 전원카페 “주택이야? 까페야?”
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부동산과 세무 5. 주택임대 사업자와 세금
- 기존에 여당 부동산 특위에서 임대 사업자의 의무 임대 기간이 끝나면 세제 혜택의 연장 없이 정상과세하고, 매입 임대주택 사업자의 신규 등록도 받지 않겠다고 발표했었다. 그러나 기존 임대 사업자들의 거센 반발과 당초 예상과는 다르게 임대 사업자가 가진 물량이 시장에 풀리지 않음에 따라 임대 사업자의 신규 등록과 양도세 중과 배제 혜택을 현행대로 유지하는 방안을 검토 중이라고 2021년 8월 10일 밝혔다. 따라서 본 회차에서는 미뤄두었던 주제인 ‘주택임대 사업자와 세금’에 대해 써보고자 한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 민간임대주택의 종류민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대 사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 주택을 말한다. 임대 사업자의 종류에 따라 받을 수 있는 세제상의 혜택이 다르기 때문에 그 구분이 중요하다. 민간임대주택의 종류는 ‘건설 형태’, ‘임대 유형’에 따라 구분이 되며 그 종류는 아래와 같다. 1. 건설 형태별 구분(1) 민간 건설임대주택민간 건설임대주택이란 임대 사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 「주택법」에 따라 등록한 주택 건설 사업자가 사업 계획 승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택을 말한다. 즉, 임대 사업자 또는 주택 건설 사업자가 직접 건설하여 임대하는 주택을 말한다. (2) 민간 매입 임대주택민간 매입 임대주택이란 임대 사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 2. 임대 유형별 구분(1) 공공지원 민간임대주택임대 사업자가 주택도시기금의 출자, 용적률의 완화 등 공공지원을 받아 건설·매입하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 주택을 말한다.(2) 장기일반 민간임대주택공공지원 민간임대주택 외의 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 대다수의 독자분들은 이 주택에 해당될 것이다. 따라서 아래에서는 장기일반 민간임대주택을 기준으로 글을 작성하겠다. 민간임대주택 등록 시 세제혜택주택임대 사업자 관련 세제혜택은 끊임없이 개정이 되기 때문에 해당 글을 쓰는 시점인 2021년 8월 새롭게 주택임대 사업자로 등록할 경우의 세제혜택을 정리하겠다. 기존에 주택임대 사업자로 등록한 경우에는 세제혜택 요건이 다르게 적용될 수 있으니 본인 상황을 세무전문가와 상담하여 적용하기 바란다. 주택임대 사업자로 등록 시 받을 수 있는 혜택은 크게 세 단계로 구분된다. 취득, 보유, 양도시기별로 받을 수 있는 세제상 혜택이 아래와 같이 다르다. 1. 취득 단계 : 취득세 감면(1) 건축분 취득세 임대 등록시스템 렌트 홈(www.renthome.go.kr) 임대 사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 다음의 요건을 갖춰야 <표 2>와 같이 취득세를 감면받을 수 있다.a. 전용면적 60㎡ 이하인 주택일 것b. 취득일로부터 60일 이내에 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것다만, 장기임대목적으로 전용면적이 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 경우에는 20호 이상을 취득하거나 20호 이상 장기임대하고 있는 자가 추가 취득한 경우에만 취득세를 50% 감면받을 수 있다.c. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것(2) 매입분 취득세임대 사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 취득하는 경우 다음의 요건을 갖춰야 <표 2>와 같이 취득세를 감면받을 수 있다.a. 공동주택 또는 준 주택 중 오피스텔을 최초로 분양받을 것b. 해당 주택의 취득 당시 가액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것c. 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득할 것d. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것다만, 장기임대주택을 20호 이상을 취득하거나, 20호 이상 장기임대하고 있는 자가 추가 취득한 경우에만 취득세를 50% 감면받을 수 있다. 2. 보유단계(1) 재산세 : 재산세 감면공공지원 민간임대주택 및 장기일반 민간임대주택을 임대하는 사업자는 다음의 요건을 갖춰야 <표 3>과 같이 재산세를 감면받을 수 있다.a. 공동주택, 오피스텔의 경우 2세대 이상, 다가구주택의 경우 1호 이상 (단, 다가구주택의 경우 모든 호수별 전용면적이 구분되어 있고 전용면적이 40㎡ 이하인 경우를 말한다.) 임대할 것b. 재산세 과세기준일 당시 공시가격이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것. 다만, 오피스텔의 경우에는 공시가격이 2억 원(수도권 내 4억 원) 이하일 것c. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 (2) 종합부동산세 : 종합부동산세 합산 배제종합부동산세는 앞선 3회차에 다뤘듯이 개인이 소유한 부동산의 공시가격을 합산하여 산정한다. 다만, 임대 사업자로 등록하여 법에서 정한 아래의 요건을 갖춘 경우에는 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있다. 1) 건설임대주택a. 아래의 요건을 갖춘 주택이 2호 이상인 경우b. 10년 이상 계속 임대할 것c. 전용면적이 149㎡ 이하로서 2호 이상의 주택의 임대 개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 공시가격이 9억 원 이하일 것d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 2) 매입 임대주택a. 10년 이상 계속 임대할 것b. 해당 주택의 임대 개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 공시가격이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것d. 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상 소유한 1세대가 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이 아닐 것e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 (3) 종합소득세 : 종합소득세 세액 감면임대 사업자가 아래의 요건을 모두 충족하는 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우에는 해당 과세연도에 발생한 임대 소득에 대해 <표 4>에 따른 세액을 감면한다.a. 국민주택규모 이하의 주택일 것b. 주택 및 이에 부수되는 토지의 공시가격 합계액이 임대 개시일 당시 6억 원 이하일 것c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것d. 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 3. 처분 단계주택을 매도의 방법으로 처분하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 과거에는 임대 사업자를 등록한 경우에 다양한 양도소득세 혜택을 받을 수 있었다. 과거에 비해 양도소득세 혜택이 많이 줄어들긴 했지만 아직까지는 유효한 양도소득세 혜택을 적고자 한다. (1) 거주주택 비과세 : 임대주택 외 거주주택 비과세 혜택 적용(해당 규정은 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 유형별로 조금씩 다르게 규정되므로 세무전문가와의 상담을 필요로 합니다.) 원칙적으로 다주택자의 경우에는 1세대 1주택자가 아니기 때문에 비과세 규정을 적용하지 않는다. 그러나 임대 사업자가 주택임대 사업자로 등록한 주택과 그 밖의 거주하는 1주택을 국내에 소유하고 아래의 요건을 갖춘 경우에는 거주주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용해 준다. a. 임대주택을 5년 이상 임대할 것b. 거주주택의 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상일 것c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것f. 임대주택 외에 거주주택이 유일한 1주택일 것 다만, 2019년 2월 12일 이후에 취득하는 주택의 경우에는 생에 한차례만 거주주택 비과세 규정을 적용해 준다. (2) 다주택자 중과세율 배제 : 임대주택 양도 시 중과세율 배제원칙적으로 조정 대상 지역 내에 1세대 2주택 또는 3주택 이상에 해당하는 경우에는 20% 또는 30%의 세율을 양도소득세율에 가산해 양도소득세를 부과한다. 그러나 임대 사업자가 주택임대 사업자로 등록한 주택과 그 밖의 주택을 보유한 경우에 아래의 요건을 갖추어 조정 대상 지역 내의 임대 사업 등록한 주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않는다. a. 10년 이상 계속 임대할 것b. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것d. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것e. 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상 소유한 1세대가 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이 아닐 것 (3) 장기보유특별공제율 특례 등 (①, ② 중 한 가지 선택)① 장기보유특별공제율 특례 적용 : 양도소득금액 계산 시 추가 공제주택을 장기보유하다가 양도하는 경우에는 장기보유특별공제율을 적용해 준다. 이때 아래의 요건을 갖춰 양도하는 임대주택의 경우에는 <표 5>에 따른 장기보유특별공제율을 적용한다. a. 국민주택규모 이하의 주택일 것b. 8년 또는 10년 이상 계속 임대할 것c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것e. 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 ② 양도소득세 100% 감면 : 양도세 산출 세액 감면아래의 요건을 갖춘 등록 임대주택을 양도해 발생한 양도소득세의 100%를 감면해 주고 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부한다.a. 국민주택규모 이하의 주택일 것b. 8년 또는 10년 이상 계속 임대할 것c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것e. 취득일로부터 3개월 이내에 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것세제 혜택 줄어든 게 현실주택임대 사업자는 2020년 6월 17일 부동산 대책으로 인해 단기 임대 사업자 유형 및 아파트 임대 사업자 유형이 폐지되었고 의무임대 기간을 10년으로 단일화하였기 때문에 기존에 등록한 주택임대 사업자가 아닌 분들은 위에 열거한 세제상 혜택을 받기가 까다로울 뿐만 아니라 받을 수 있는 혜택은 과거에 비해 줄어든 게 현실이다. 그뿐만 아니라 일단 주택임대 사업자로 등록한 경우에는 임의로 말소할 경우에 과태료 폭탄을 맞을 수도 있다. 따라서 위에서 열거한 세제상 혜택을 받고자 하는 분들은 세무전문가와의 상담을 통해 의사결정을 내릴 것을 추천한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다.031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 5. 주택임대 사업자와 세금
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천방지축 감정평가액, 오해와 진실
- 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다.글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 동일한 물건에 감정평가액이 왜 다르지?자신이 갖고 있는 부동산에 대해 감정평가를 받았는데 감정평가액이 여러 가지 금액으로 다르게 나온다면 어떻게 이해해야 할까? 감정평가를 규정하고 있는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」을 비롯한 감정평가 관계 법규를 위반한 감정평가(예를 들면 ①대상 물건 현황 오류 ②표준지 공시지가 등 사례 선정 오류 ③요인 비교의 오류 등)를 제외하면 감정평가액은 ①가치 기준(기준 가치)의 차이 ②감정 평가 목적의 차이 ③감정 평가 조건의 유무 ④근거 법률의 차이 ⑤기준시점의 차이에 의해 다를 수 있다는 사실을 이해하여야 한다. 가격 price, 가치 value, 가액 estimated amount‘감정평가의 대상은 토지 등이고 감정평가를 하여 구하고자 하는 가치는 경제적 가치이며, 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판단하는 행위로서 그 결과를 일정 요건에 맞추어 가액으로 표시하는 것에 이르러서야 효력이 있는 감정평가라 할 수 있다’(감정평가 실무기준 해설서 Ⅰ, 9쪽, 이하 ‘해설서’라 한다). 해설서는 감정평가는 가격이 아닌 가치를 판단하고 감정평가의 최종 결과를 가액으로 표현한다고 하여, 가격과 가치, 가액을 다음과 같이 명확하게 구분하고 있다. 가격은 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 말하는 것으로, 거래가 종료되면 이 금액은 가격이 된다. 즉 가격은 교환의 결과로 나타난다. 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 따라서 가격은 과거의 값이 되지만, 가치는 가치에 대한 접근 방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다. 감정평가에서 가격은 결과적인 의미(거래가격)로서 단독으로 사용되지만 가치는 시장가치, 공정가치, 투자가치, 특수 가치 등 하나의 물건에 대하여 다양한 형태의 가치로 표현될 수 있다. 가액은 정상적인 거래에서 거래 자산에 화폐로 지불될 수 있는 금액을 표시한 것이다. 대상 물건의 경제적 가치를 판단하는 행위인 감정평가는 대상 물건의 가치를 추정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 과정이다. 동일한 부동산에 대해서 감정평가액이 다를 수 있다고 보는 것이 가치 다원론이다. 해설서는 가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치로 접근 방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다고 하여 가치 다원론의 입장이라고 할 수 있다. 가치기준(기준가치) - 시장가치와 시장가치 외의 가치가치기준(기준가치)는 ‘특정 시점에서 감정평가의 기본이 되는 가치 측정 원칙에 대한 개념’이라고 정의된다. 즉 시장에서의 노출 정도, 당사자의 거래 동기나 행동양식에 대한 가정 등을 포함한다. 그러나 가치기준은 감정평가에 적용된 감정평가 방법을 의미하는 것이 아니다. 「감정평가에 관한 규칙」은 시장가치를 기준으로 한다고 규정하고 있다. 시장가치는 ‘대상 물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 공개된 후, 대상 물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액’이라고 정의된다. 시장가치를 기준가치(가치기준)으로 한다는 의미는 시장가치의 정의를 가정한 가치를 산정한다는 뜻이다. 대상 물건이 통상적인 시장에서 거래되지 않으면 시장가치가 아니다. 예를 들어 재건축 사업과 재개발사업에서 종전자산 및 종후 자산의 감정평가액은 조합원 간의 상대적인 균형이 중요하고 일반적으로 시장가치에 비해 낮은 경우가 일반적이다. 통상적인 시장을 상정하지 않기 때문에 시장가치가 아닌 시장가치 외의 가치가 된다. 그렇다면 재개발 재건축 사업의 종전 종후 자산 감정평가액이 시장가치가 아니라면 시장가치 외의 가치 중 어떤 가치인가? 우리나라에서는 감정평가 관계 법규 어디에서도 시장가치 외의 가치를 규정하거나 정의하고 있지 않다. 국제 평가 기준 등에서 정의하고 있는 시장가치 외의 가치는 투자가치, 공정가치, 특수 가치 등이 있다. 투자가치는 ‘투자대상 자산 또는 운용 목적이 확정된 특정 소유자, 투자가 집단의 부동산 가치이다.’ 투자가치는 시장에서 일반적으로 통용되는 수익률이 아닌 투자자의 독자적인 투자기준에 해당하는 투자수익률에 따라 달성 가능한 성과를 분석하고자 하는 특정 당사자의 투자부동산의 가치이다. 일반적인 공정가치는 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념보다 넓은 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념은 시장가치와 유사한 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치는 ‘측정 일에 시장 참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 회계기준에서 사용하는 공정가치를 제외한 공정가치는 ‘자산의 교환을 하고자 하는 특정한 당사자 간에 합리적으로 합의하여 결정된 가격’을 의미한다. 양 자의 차이는 ‘시장 참여자와 특정한 당사자 간’의 차이에 있다. 시장가치가 통상적인 시장을 전제한다면 공정가치는 시장이 특정한 이해당사자로 제한된다. 공정가치는 자산이 광범위한 시장에 방매할 필요가 없으며, 당사자 사이에 합의된 가격은 일반적인 시장에서보다는 관련 당사자가 보유한 권리에 대한 특정 이익(또는 손실)을 반영한 결과가 된다. 공정가치는 기업체의 지분 취득을 위한 가격산정에 적용된다. 특정 당사자 사이에서만 발생하는 특수한 증분 가치는 해당 당사자 간에는 공정한 가격일 수 있으나 일반시장에서 형성되는 가격과는 다를 수 있다. 특수 가치는 자산의 독특한 특성으로 인해 발생하는 시장가치 이상의 가치이다. ‘해당 자산이 일반 시장 참여자가 아닌 특정 구매자 또는 한정된 구매자에게만 특별한 이점을 발생시킬 때 나타난다. 결합 가치는 특수 가치의 일종으로 두 개 이상의 자산이 결합하여 한 개의 자산이 되었을 때 그 가치가 개별 자산의 가치 합계보다 큰 경우를 말한다. 감정평가 목적감정평가 목적은 무엇을 위해서 감정평가하는가를 의미한다. 가장 많이 접하는 감정평가 목적은 담보, 보상, 재무보고, 경매·공매, 소송(행정, 민사), 도시정비, 일반 거래 등이 있다. 감정평가 목적과 용도는 유사하다고 볼 수 있으나 일반 거래 목적의 감정평가의 용도는 세무용, 현물출자용, 매각가·매입가 결정 등 여러 가지가 있을 수 있다. 담보 목적 감정평가는 담보를 제공받고 대출을 하는 은행·보험회사·신탁회사·일반 기업체 등이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의뢰하는 담보물건에 대한 감정평가이다. 담보 목적의 감정평가는 담보물의 환가성을 고려해야 한다. 채권자 입장에서 담보물을 통한 상환이 중요하기 때문이다. 담보 목적의 감정평가도 시장가치를 기준으로 한다. 시장가치를 기준으로 하되 환가성, 수익성, 시장성, 지속성 등을 고려하여 감정평가액을 결정한다. 보상목적의 감정평가는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 보상 관련 법규의 규정에 따라야 한다. 다른 목적의 감정평가와 가장 두드러진 차이점은 해당 사업으로 이한 가치 변동(개발이익)이 있으면 이를 배제하도록 되어 있다는 점이다. 재무보고목적의 감정평가는 「주식회사 등의 외부감사에 관한 법률」 제5조제3항의 회계 처리 기준에 따른 재무보고를 목적으로 하는 공정가치의 추정을 위한 감정평가이다. 재무보고목적의 감정평가는 감정평가 관계 법규 및 한국채택국제회계기준을 근거로 한다. 재무보고목적의 공정가치는 시장가치와 유사하다. 회계기준에서 공정가치는 ‘측정일에 시장 참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 경매 또는 공매 목적의 감정평가는 경매 또는 공매의 대상이 되는 물건의 최저 매각 가격을 결정하기 위한 감정평가이다. 경매(공매) 목적의 감정평가는 시장가치를 기준으로 한다. 소송(행정, 민사) 목적의 감정평가는 행정소송이나 민사소송에서 감정평가는 부동산, 기타 재산의 시가나 임대료를 산정하여 소송상의 증거자료로 활용하기 위하여 원고 또는 피고가 재판부에 신청하였을 경우 수행한다. 도시정비 감정평가는「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 정비 사업과 관련된 감정평가로서 재건축 사업, 재개발사업의 종전자산과 종후 자산 감정평가, 국·공유재산의 처분 감정평가, 매도청구, 토지 등의 수용 등을 위한 감정평가를 한다. 종전자산의 감정평가는 사업시행 인가고시가가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 조합원별 조합 출자 자산의 상대적 가치 비율 산정의 기준이 되므로 대상 물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종후 자산의 감정평가는 분양신청 기간 만료일 또는 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 대상 물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 절대 금액이 아니라 조합원의 균형이 중요한 상대적 금액이 중요하다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 시장가치 외의 가치를 기준으로 한다. 재개발 사업구역 안에 있는 국공유지를 사업시행자에게 매각하는 경우 도로를 ‘대’로 변경하여 의뢰하면 ‘대’를 기준으로 감정평가하고, 재건축 사업구역 안에 있는 국공유지는 공부상 지목에도 불구하고 ‘대’를 기준으로 감정평가한다. 매도청구에 따른 감정평가는 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 가치 변동분(개발이익)이나 조합원의 비용분담을 전제로 한 가치 변동분(개발이익)은 배제하여 감정평가한다. 사업구역 안 토지 등의 수용 등에 따른 감정평가는 “토지보상법”에 따라 감정평가한다. 일반 거래 목적의 감정평가는 감정평가서의 용도가 다양하다. 상속세나 증여세의 기초가 액을 결정하기 위해 관할 세무서에 제출할 용도, 부동산의 매각 가격의 기초를 제공하기 위한 용도, 투자자의 투자가치를 산정하여 펀드의 기초로 제공하기 위한 용도 등 앞에서 언급된 담보, 경매, 보상, 소송 등의 목적이 아닌 다양한 용도의 감정평가로 수행되는 것이 일반 거래 목적의 감정평가이다. 조건부 감정평가「감정평가에 관한 규칙」은 현황 기준을 감정평가의 원칙으로 규정하고 있다. 감정평가는 기준시점에서의 대상 물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용을 제외한다) 및 공법상 제한 상태를 기준으로 해야 한다. 그러나 이러한 현황 기준 원칙에도 불구하고 감정평가 조건을 붙여 감정평가할 수 있다. 감정평가 조건은 ① 감정평가 관계 법규에 감정평가 조건의 부가에 관한 규정이 있는 경우 ② 의뢰인이 감정평가 조건의 부가를 요청하는 경우 ③ 감정평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 비추어 사회통념상 당연히 감정평가 조건의 부가가 필요하다고 인정되는 경우에 한정하여 붙일 수 있다. 택지비 산정을 위한 감정평가는「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」과「공동주택 분양가격 산정을 위한 택지 평가지침」에서 ‘택지조성이 완료되지 않은 소지 상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용 상황은 대지를 기준으로 평가해야 한다’고 하여 감정평가 조건의 부가를 규정하고 있다. 의뢰인이 감정평가 조건을 제시하고 제시된 조건의 실현을 가정하여 감정평가를 요청할 수 있다. 의뢰인의 요청에 따라 건축 허가 및 일 단지, 개발사업에서 사업 계획에 따라 건물이 준공된 상태 등을 가정하여 감정평가할 수 있다. 이 경우 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현 가능성을 검토해야 한다. 사회통념상 당연히 감정평가 조건이 부가되어야 하는 경우는 감정평가의 목적이나 대상 물건의 특성에 따라 당연히 감정평가 조건이 부가되는 경우를 말한다. 국·공유지 처분 평가에서 지목 및 이용 상황이 구거 또는 도로인 토지를 인접 토지 소유자 등에게 매각할 때 현실 이용 상황이 아닌 용도폐지를 전제로 하여 감정평가하는 경우가 해당된다. 가치기준이 다르면 감정평가액도 다르다예를 들어 D 업무용 빌딩에 대해서 시장가치와 투자가치를 기준으로 감정평가를 할 때 감정평가액에 차이가 있다. D 업무용 빌딩에서 창출되는 순수익이 연간 10억 원이라고 할 때 수익환원법으로 가치를 산정하면 환원율에 의해 수익 감액이 결정된다. 시장에서 통용되는 환원율이 5%이나 대상 물건에 투자하는 투자자는 4%의 환원율로 자신의 투자가치를 산정한다면 시장가치는 200억 원(=10억 원 ÷ 0.05)이나 투자가치는 250억 원(=10억 원 ÷ 0.04)이 된다. 투자자가 시장 수익률보다 낮은 수익률로 투자하는 이유는 상당히 낮은 이자율로 차입하거나 높은 자본 차익의 기대가 가능하기 때문이다. 재개발 재건축 사업의 종전 종후 감정평가는 시장가치가 아닌 시장가치 외의 가치라고 할 수 있다. 도시정비 사업의 종전 종후 감정평가는 조합원 간의 상대적 균형이 중요하고 비례율 산정을 통해 관리처분의 기준을 제시하기 때문에 시장가치와 차이가 난다. 예를 들면 조합원 분양가격이 7억 원인데 인근 유사 물건의 시장가치는 10억 원으로 차이가 나는 사례는 자주 발견할 수 있다. 조합원 분양가격 7억 원은 시장가치가 아닌 시장가치 외의 가치 그중에서도 공정가치에 해당된다고 할 수 있을 것이다. 목적이 다르면 감정평가액도 다르다동일한 물건에 대해서 감정평가 목적이 다르면 감정평가액도 다르다. 동일한 물건에 대하여 담보 목적과 경매 목적으로 감정평가를 한다면 일반적으로 담보 목적의 감정평가액이 경매 목적의 감정평가액에 비해 낮은 수준으로 결정된다. 예를 들어 분양가 5억 원의 상가 건물이 있다고 하면 경매 목적의 감정평가액은 분양가 수준에서 결정될 가능성이 높다. 그러나 담보 목적의 감정평가에서는 해당 상가 주위 환경이 아직 성숙되지 않아서 임차인을 찾기가 어렵거나 임대료가 낮은 수준으로 형성되고 있다면 성숙도나 환가성을 고려하여 분양가에 비해 상당히 낮은 수준으로 결정될 가능성이 높다. 일반 거래 목적과 보상 목적의 감정평가액도 차이가 난다. 보상 목적은 사업으로 인한 가치 변동(개발이익)을 배제하도록 관련 법령에서 규정하고 있기 때문에 표준지 선정, 사례 선정 등이 일반 거래 목적과 차이가 있다. 개발사업으로 인해 대상 토지의 용도지역이 1종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 변경되었을 경우, 일반 거래 목적에서는 변경된 용도지역인 일반상업지역으로 보상 목적에서는 변경 전 용도지역인 1종 일반주거지역으로 감정평가를 한다. 감정평가 목적에 의해 감정평가 방법이 달라지고 감정평가액도 차이가 나는 것이다. 조건에 의해 감정평가액이 달라진다면적이 25,000㎡인 20필지의 토지(용도지역 자연녹지/지목 전, 답, 임야/이용상황 전, 답, 임야)를 개별 필지별로 감정평가(현황 기준) 할 때 125억 원(1 필지 평균 단가 500,000원/㎡)이 된다고 가정한다. 이 20필지 토지를 전원주택으로 건축 허가를 받고 건물이 완공되어 지목이 ‘대’로 전환되는 조건(감보율 35%)으로 감정평가를 하면 현황 기준일 때와 어떤 차이가 있을까? 인근 단독주택으로 이용되는 ‘대지’의 가격수준이 1,500,000원/㎡으로 이 가격수준으로 감정평가를 하면 감정평가액은 약 244억 원(= 25,000㎡ × 0.65 × 1,500,000원/㎡) 이 된다. 감정평가액이 2배 정도 상승하게 된다. 그러나 만약 대상 토지에 건축 허가를 받지 못하거나 건축 허가를 받았으나 사업이 진행되지 못하여 건축 허가가 취소된다면 가치는 큰 폭으로 하락한다. 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현 가능성을 검토해야 하는 이유이다. 감정평가액의 차이가 나는 이유는 비교표 준지를 전, 답, 임야에서 ‘대’로 선정하여 ‘전, 답, 임야’ 가격수준에서 ‘대’가격 수준으로 상승시키기 때문이다. 대상 물건이 같은데 감정평가액의 차이가 너무 크면 감정평가 조건이 있는지 감정평가서를 살펴보아야 한다. 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다예를 들어 학교용지를 감정평가할 때 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다. 학교용지의 공급은「학교용지 확보 등에 관한 특례법」과 「학교시설사업 촉진법」에 근거하고 있다. 특례법은 공립 초·중·고교를 대상으로 사업시행자가 개발사업으로 학교용지를 조성 공급하고 교육청이 사업시행자에게 매수하여 학교용지를 확보한다. 촉진법은 모든 초·중·고교와 특수학교를 대상으로 교육청이 도시계획시설사업(학교) 사업시행자로부터 협의 취득하여 학교용지를 확보한다. 특례법은「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(국공유지는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」적용)을 적용하여 감정평가하고, 촉진법은 토지보상법을 적용하여 감정평가하도록 규정하고 있다. 특례법에 따른 감정평가는 가치 변동분(개발이익)을 반영하고 공법상 제한 상태를 반영하는 반면에 촉진법에 따른 감정평가는 가치 변동분(개발이익) 배제, 당해 사업으로 인한 공법상 제한을 반영하지 않는다. 따라서 표준지 공시지가 선정도 다르고, 감정평가에 적용할 거래 사례, 감정평가 사례 선정도 달라져 감정평가액도 차이가 난다. 기준시점에 따라 감정평가액이 달라진다기준시점이란 감정평가의 기준이 되는 시점을 의미한다. 일반적으로 기준시점은 가격 조사를 완료한 날짜로 하고, 소급 적용이나 장래 시점을 기준으로 할 수도 있다. 다만 가격 조사가 가능한 경우에 한정한다. 감정평가서에 기재된 기준시점을 확인하고 기준시점에 차이가 있다면 동일 물건이라도 감정평가액이 차이가 날 수 있다. 2019년 1월 30일 기준과 2020년 1월 30일 기준의 감정평가액은 기준시점 당시의 거래가격 수준 등 경기 변동을 반영한다. 거래가격이 상승추세에 있다면 감정평가액도 상승하고, 거래가격이 하향 추세에 있다면 감정평가액은 하락할 것이다. 동일한 물건의 감정평가액에 차이가 있다면 기준시점을 확인하고 감정평가액이 적정하게 되었는지를 판단하여야 한다. 감정평가의 이해에 달려 있다가끔 주위에서 감정평가와 관련한 사건을 접한다. 대부분 감정평가 관계 법규를 준수하지 않고 감정평가를 한 결과이다. 감정평가 관계 법규를 준수하지 않았다는 것은 한국감정평가사 협회나 법인 등에서 규정하고 있는 절차를 무시하거나 관련 법규의 규정을 고의 또는 중과실로 위반하는 행위를 했다는 의미이다. 현황이 맹지인데 도로가 있다고 한 경우, 개발행위허가를 받기 어려운 토지인데 개발행위허가를 받았거나 가능하다고 한 경우, 비교 가능하지 않거나 부적정한 비교표 준지나 비교 사례를 선정하는 경우 등이다. 감정평가 목적이 같고 가치기준(기준가치)도 같은데 감정평가액의 차이가 크다면 감정평가 관계 법규를 준수했는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 만약 관계 법규를 위반했다면 가치 다원론으로 설명할 수 없는 감정평가액이 된다. 같은 물건에 대한 감정평가액은 가치기준(기준가치), 감정평가 목적, 감정평가 조건 여부, 근거 법률, 기준시점에 따라 차이가 날 수 있다. 즉 감정평가 관계 법규를 준수한 감정평가에서 발생하는 감정평가액 차이는 이유와 근거가 있다. 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다. 감정평가액 차이의 발생 이유를 이해하면 천방지축 감정평가액의 진실을 알게 된다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사)연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다.02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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천방지축 감정평가액, 오해와 진실
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서울가꿈주택사업 참여자 모집(~7.30까지)
- 서울시는 46개 골목길 재생사업지 내 노후주택에 대해 ‘서울가꿈주택 집수리 지원사업’을 추진, 집수리 비용을 최대 50%까지 지원한다며 참여자를 모집 공고했다.‘서울가꿈주택 집수리 지원사업’은 서울시가 2016년부터 노후 저층 주거지의 주거환경과 도시미관 개선을 위해 집수리 공사 시 공사비의 50%까지 최대 1,550만원(단독주택), 2,050만원(공동주택 공용부분)을 보조해주는 사업이다. 공사비용 융자도 지원한다. 특히 현재 지정된 46개 골목길 재생사업지는 물론 앞으로 지정되는 골목길 재생사업지까지 ‘주택성능개선지원구역’으로 당연 지정해 지원한다. 기존엔 골목길 재생사업지라도 ‘주택성능개선지원구역’으로 따로 지정받아야 집수리 지원을 받을 수 있었다.서울시는 ‘저층 주거지 집수리 지원에 관한 조례’ 개정을 통해 ‘골목길 재생사업지’ 전체를 일괄적으로 ‘주택성능개선지원구역’으로 지정, 집수리 지원의 전제 조건이었던 구역 지정 절차를 생략할 수 있게 됐다.이에 따라 사업지 내 시민들은 사용승인일 20년 이상 경과 등 일정 요건만 충족하면 관할 자치구에 집수리 지원사업을 바로 신청할 수 있다. 자세한 내용은 집수리닷컴(jibsuri.seoul.go.kr)에서 확인하면 된다.집수리 지원사업 대상은 ‘주택성능개선지원구역’ 내 사용승인일 20년 이상 경과한 단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택이다. 방수 또는 단열 등 주택 성능을 개선하기 위한 공사 시행 시 보조금을 받을 수 있다. □ 사업내용 : 대상지역 내 노후 저층주택 집수리 비용 보조 □ 2021년 집수리 보조 예산 : 6,550,000천원 □ 접수기간 : 2021. 2. 15.(월) ~ 2021. 7. 30.(금) ※ 예산 소진 시 조기마감 될 수 있음 □ 대상지역 ○ 서울특별시 저층주거지 집수리 지원에 관한 조례 제6조에 따른 주택성능개선지원구역(재개발, 재건축 등 개발(예정)지역 제외) - 대상 지역은 ‘집수리닷컴’ (https://jibsuri.seoul.go.kr/)이나 해당 자치구 담당부서에서 확인 가능 ○ 주택성능개선지원구역 외 빈집(재개발, 재건축 등 개발(예정)지역 제외) □ 대상주택 ○ 주택성능개선지원구역 내 사용승인일이 20년 이상 경과한 단독주택(다중·다가구주택 포함), 공동주택(다세대·연립주택) ○ 주택성능개선지원구역 외 빈집의 경우 ‘서울시 빈집 실태조사’ 결과 1~3등급에 해당하고, 사용승인일이 20년 이상 경과한 단독주택(다중·다가구주택 포함), 공동주택(다세대·연립주택) ○ 장기미사용승인 건축물로 관리되다 사용승인 처리된 건축물의 경우, 공사완료 시점으로부터 20년 이상 경과한 것이 확인될 경우 신청 가능(증빙서류 제출 필요) □ 보조사업 신청자 ○ 단독주택(다중·다가구주택 포함) : 건축물 소유자 ○ 공동주택(다세대·연립주택) - 전유부분 : 개별세대 소유자 - 공용부분 : 해당 건축물 개별세대 소유자 중 대표자 1인(구분소유자 동의서 첨부) ○ 소유권 이전 계약 시 계약서 첨부하여 신청서 제출 가능 - 단, 보조금은 공사완료 후 건물 등기부등본의 소유권 정리 이후 지급 □ 지원금액 ※ 주택성능개선지원구역 외 빈집의 경우 지원범위 1-1, 2-1만 해당 ○ 최대 지원금액 한도 내에서 추가 지원신청 가능 - 단, 지원을 받아 공사한 동일 부분의 동일 공사는 지원 제외 ○ 외관 변경공사가 포함된 집수리의 경우, 서울시 제안대로 외관공사를 시행할 경우 외관 공사비용의 20%, 최대 500만원 이내 범위에서 추가지원금 지급 - 건물 외벽 재료나 페인트 색상 변경, 담장 재조성, 쉼터 또는 화단 조성 등 외관의 변경공사가 포함되어 있는 집수리 신청 건 중 일부를 선정하여 입면디자인 지원 - 지원대상은 공사 내용 및 규모를 고려, 입면디자인 지원 시 개선효과가 뛰어날 것으로 판단되는 신청 건에 대해 서울시 및 자치구에서 선택 ※ 주택성능개선지원구역 외 빈집의 경우는 추가지원금 대상에서 제외 □ 에너지효율개선 공사 자재 사용기준 ○ 창호, 단열공사 등 에너지효율개선 공사 시 최소 사용기준 이상의 성능을 가진 자재를 사용해야함 ○ 온실가스 감축효과 증대를 위한 권장 사용기준 이상의 성능을 가진 자재를 사용할 경우 해당 공종 공사비 10% 이내에서 추가 지원금 지급 - 단독주택(다중·다가구주택 포함) : 최대 240만원 - 공동주택(다세대·연립주택) : 공용부 최대 340만원, 전유부 세대당 최대 100만원 ○ 자재 사용기준 - 건축선 등 현장여건으로 인해 적용이 어려운 경우, 건축물 현황에 맞춰 완화 가능 ※ 완화 적용 시 추가 지원금 지급 대상에서 제외 □ 지원조건 ○ 보조금은 집수리 목적 외 사용 금지 ○ 기존 세입자 4년간 임대료 동결(준공신청 시 임차인과의 협약서 제출) - 제출대상 : 단독주택(다중·다가구주택 포함) 공사, 공동주택(다세대·연립주택) 전유부 공사 ○ 보조금 전부를 지원받은 부분(‘3. 외부공간’ 공사)은 2년간 유지 ○ 사전 및 준공조사 등 현장조사 시 협조 ○ 집수리 보조금 지원결정일로부터 3개월 이내 준공신청서 제출 - 시공사의 공사포기 등 부득이한 사유 발생 시 3개월 이내에서 준공기간 연장 가능(단, 2021년 11월 30일 이전까지 준공신청서 제출하여야 함) ○ 보조금심의위원회 조건부사항 이행 ○ 집수리 홍보를 위한 공사 전 과정 기록 및 홍보 등 활용, 홍보물 설치 협조 서울가꿈주택 집수리 지원사업 신청 접수처 ○ 주택성능개선지원구역 외 빈집 집수리 상담 문의 □ 지역별 집수리 지원센터 □ 자치구 담당부서 (서울가꿈주택 집수리 지원사업 신청 접수처’ 참조) □ 집수리 닷컴(집수리 전문관) ○ 찾아가는 상담서비스 신청(https://jibsuri.seoul.go.kr/) ○ 주요 상담 내용 - 주택 상태 진단 및 유지관리 방안 안내 - 공사 범위 및 공사 방법 등 기술적인 내용 상담 - 집수리 지원 신청 이전 상담을 받을 경우 공사계획을 세우는 데 도움 받을 수 있음문의 서울시 주거환경개선과 02-2133-7266, 7267 집수리닷컴 jibsuri.seoul.go.kr
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서울가꿈주택사업 참여자 모집(~7.30까지)
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감정평가 잘 받는 건물, 따로 있다
- 건물 감정평가액은 재조달원가와 감가수정에 의해 결정되기 때문에 재조달원가가 높은 건물, 감가수정이 적은 건물이 감정평가를 잘 받는다. 감가요인은 앞에서 보았듯이 물리적, 기능적, 경제적 감가요인이 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 건물 감정평가방법건물 감정평가방법에는 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법이 있고, 「감정평가에 관한 규칙」과 「감정평가 실무기준」에서 ‘건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다’고 규정하고 있다. 실무에서는 대체로 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하고 있다. 원가법이란 ‘대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법’을 말한다. 원가법은 ‘대상 물건에 얼마만큼의 비용이 투입되어야 만들 수 있는가’라는 비용성에 근거한다. 원가법에 의한 가액 산정도 시장가치를 기준으로 하며, 원가법에서 채택된 자료와 근거는 시장에서 도출된다. 건축공사비와 감가수정은 시장에 기반한 원가 및 감가수정누계액을 반영하여 결정된다. 즉 시장자료에 근거하여 원가법을 적용하여 도출된 결론은 시장가치가 된다. 원가법에 의한 건물가액은 재조달원가와 감가수정으로 결정된다. 재조달원가란 ‘대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는데 필요한 적정원가의 총액’을 말한다. 감가수정은 ‘대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가요인, 기능적 감가요인, 경제적 감가요인의 가치 하락요인을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 대상물건의 가액을 적정화하는 작업’이다. 원가법 산식은 다음과 같다. 건물 감정평가액은 재조달원가와 감가수정에 의해 결정되기 때문에 재조달원가가 높은 건물, 감가수정이 적은 건물이 감정평가를 잘 받는다. 재조달원가 높은 건물은 어떤 건물인가?(1) 재조달원가의 구분 재조달원가는 생산개념에 입각한 재생산원가와 취득개념에 입각한 재취득원가로 구분된다. 재생산원가는 건축물과 같이 생산(건축)이 가능한 경우에 적용되고, 재취득원가는 도입기계 등과 같이 현실적으로 직접 생산이 불가능하여 구매하여 취득하는 경우에 적용된다. 건물 감정평가에서는 재생산원가를 적용한다. 재생산원가는 복제원가와 대체원가로 구분된다. 복제원가는 대상물건과 같은 모양, 구조, 노동의 질, 원자재를 가지고 있는 복제품을 기준시점 현재 만드는데 소요되는 원가이다. 대체원가는 대상물건과 같은 효용을 가진 물건을 기준시점 현재 만드는데 소요되는 원가이다. 대체원가로 가치를 산정할 경우 감정평가업자의 주관에 따라 크게 달라질 수 있다는 문제점이 있다. 일반적으로 건물을 감정평가할 때에는 복제원가를 적용한다. (2) 무엇이 건물의 재조달원가를 결정하는가?재산세 등의 과표를 결정하기 위한 건물기준시가 산출은 해마다 국세청이 산정 고시하는 건물신축가격기준액(2020년 730,000원/㎡)에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과연수별 잔가율을 곱하여 1㎡당 금액을 산출한다. 재조달원가를 결정하는 것은 구조, 용도, 위치가 된다는 의미이다. 한국감정원이나 한국부동산연구원에서 발간하는 건물신축단가표는 용도별, 구조별, 급수별로 구분된다. 구조 및 용도, 급수(1급~5급)에 따라 건물신축단가를 발표하고 있다. 위 <표1>은 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 구조 지수이다. 통나무조가 가장 높고 철파이프조가 가장 낮다. 구조 지수는 일반적인 수준의 구조별 원가를 나타내고 있다. 비용이 큰 구조가 재조달원가도 높다. <표2>는 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 용도지수이다. 용도별 차이는 용도별 건축에 필요한 비용의 차이를 나타낸다. 많은 비용 투입이 필요한 용도가 재조달원가도 높다는 의미이다. <표3>은 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 위치지수이다. 위치지수는 건물이 어디에 위치하는 가에 따라 건물의 효용에 차이가 있음을 나타낸다. 토지 가격이 높다는 것은 그 토지 위에 건물을 신축하면 그만큼의 수익이 창출된다는 의미이다. 건물의 효용이 높으면 재조달원가도 높고 그만큼 건물도 감정평가를 잘 받게 된다. 건축공사비에 영향을 미치는 다른 요인들(1) 면적 및 규모건물의 규모, 면적에 따라 건축비는 차이가 있다. 사용자재 및 구조가 동일하더라도 면적이 큰 건물이 작은 건물보다 규모의 경제 등이 작용하여 일반적으로 건축비가 낮다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (2) 층고건물의 경우 층수, 구조, 사용자재 및 면적이 동일한 경우에도 층고에 따라 건축비는 차이가 있다. 층고 3.5m와 7m의 공장건물을 예로 들면 단순히 외벽의 면적이 2배가 되는데 그치는 것이 아니고 기둥의 구조 또는 단면적이 커지게 되고 강재의 사용량도 늘어나게 됨에 되며 이에 수반하여 기초공사비도 많이 소모되어 층고가 높은 건물의 건축비용이 많아지게 된다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (3) 크레인의 설치유무공장 및 창고 등은 동일 면적, 구조, 자재의 건물이라도 크레인의 설치유무에 따라 건축비에 차이가 있다. 크레인을 설치하면 그 하중에 적합하도록 기둥, 보, 기초 등에 대한 보강공사가 필요하게 되어 크레인이 설치되지 않은 건물보다 건축비가 높다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (4) 층수사용자재 및 구조 등이 동일하고 연면적이 같은 경우에도 층수에 따라 건축비에 차이가 있다. 층수가 많아지게 됨에 따라 건축비가 높아지는데 그 이유는 기초공사비, 가설공사비 및 구조체 공사비 등 시공비가 많아지게 되기 때문이다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (5) 부대설비건물의 효용을 다하기 위한 전기설비, 냉난방설비, 승강기, 소화전설비 등 기타 건물에 부착된 설비는 별도로 건물과 구분하여 평가하지 아니하고 건물에 포함하여 평가한다. 따라서 건물의 효용을 다하기 위한 부대설비는 건축공사비에 영향을 미치고 재조달원가를 상향시켜 건물 감정평가액을 높이게 된다. (6) 지역별 보정건설공사비는 지역별로 차이가 있는데, 주요한 영향을 주는 항목은 재료비, 노무비, 운반비이다. 도서지역의 경우 공공기관 발주공사 시 일반현장보다 재료비의 10% 할증을 추가 제시한다. 노무비는 임금 차이, 노동의 숙련도, 인부 모집의 어려움, 임금 외 숙박비 지출 등이 지역별 비용 차이의 원인이다. 운반비의 경우 도서지역은 해상운송과 육상운송(항구-공사 현장)에서의 비용이 추가적으로 발생한다. 제주도에 소재하는 건물의 감정평가에서 육지에 소재하는 건물의 재조달원가에 비해 10~20% 높게 산정하는 이유가 여기에 있다.(한국부동산연구권 건물신축단가 참조) 감가수정이 적은 건물은 어떤 건물인가?감가요인이 적은 건물이 감가수정이 적고 감정평가도 잘 받는다. 감가요인은 앞에서 보았듯이 물리적, 기능적, 경제적 감가요인이 있다. 건물의 감가수정은 일반적으로 내용연수법을 적용한다. 내용연수법 중에서 건물의 경우 일반적으로 정액법을 적용한다. 산식은 다음과 같다. 산식에 의하면 건물가액은 재조달원가, 내용연수, 잔존내용연수로 산정되는 단가에 의해서 결정된다. 예들 들어 업무용으로 사용되는 건물을 감정평가 할 때, 사용승인일로부터 15년이 경과했고, 재조달원가가 1,500,000원/㎡, 내용연수가 50년이라고 하면 적용단가는 1,500,000원/㎡ ×(50-15)/50 = 1,050,000원/㎡이 된다(잔가율은 0으로 한다). 물리적으로는 경과연수가 얼마 되지 않고 경과연수가 동일할지라도 관리가 잘된 건물, 기능적으로 경제적으로 감가요인이 없는 건물이 감가수정이 적은 건물이 된다. 기능적으로 감가요인이 없다는 것은 형식이 구식이라거나 설비가 부족한 경우 등에 해당되지 않는 건물이라는 의미이다. 경제적으로 감가요인이 있다는 것은 인근지역이 쇠퇴하거나 혐오시설이 들어와서 건물이 수익성이나 쾌적성을 창출할 수 없게 되었음을 의미한다. 건물의 효용이 없어서 건물의 경제적 가치가 하락하여 그 건물은 감정평가를 잘 받을 수 없는 것이다. 건물 가액 산정 사례(1) 경과연수가 동일하고 유사한 구조/용도/위치의 건물이나 관리 상태에 차이가 있는 건물 철근콘크리트조, 상업용으로 구조와 용도가 유사하고 토지의 공시지가도 유사하고 경과연수 (사용승인일이 2000년 6월 10일로 동일) 및 층수(7층)와 총면적(800㎡)이 동일한 2개 동의 건물(A, B)이 있다고 가정한다. 단, 2개 동의 건물은 소유자의 관리에 차이가 있어 B건물의 임대수익이 A건물의 임대수익에 비해 1.5 배 높다고 한다. 2개 동의 건물을 원가법으로 감정평가할 때 어떤 차이가 있을 것인가? 건물의 관리 차이는 임대수익의 차이도 낳지만 비용에도 차이를 생기게 할 수 있다. 이러한 차이를 어떻게 반영할 것인가? 내용연수를 조정해서 이러한 차이를 반영할 수 있다. 위 사례에서 A동을 원가법으로 산정하면 다음과 같다. 내용연수는 50년으로 하고 재조달원가는 1,200,000원/㎡로 한다. B동의 관리가 양호한 상태를 10년의 내용연수 연장으로 반영할 경우 유효연수법과 미래수명법으로 산정하면 다음과 같다. (2) 설비 부족, 설계 불량 등으로 기능적 감가요인이 있는 건물대상 건물이 업무용 건물에 필요한 부대설비가 부족하고 설계가 불량하여 인근 유사한 건물에 비하여 임대료 수준이 20% 정도 떨어진다고 가정하고 나머지 조건은 위 사례와 같다고 할 때 유효연수법을 적용하여 원가법으로 대상 건물의 가액을 산정하면 다음과 같다. (3) 인근지역의 시장성 쇠퇴로 경제적 감가요인이 있는 건물대상 건물이 속한 인근지역이 시장성이 급격하게 쇠퇴하여 임대료 수준이 50%로 하락하고 나머지 조건은 위 사례와 같다고 할 때 유효연수법을 적용하여 원가법으로 대상 건물의 가액을 산정하면 다음과 같다. 감정평가 잘 받는 건물은 어떤 건물인가?(1) 건물구조와 용도에서 비용이 많이 투입되는 건물건물가액은 재조달원가와 감가수정으로 결정되는데 재조달원가는 건물구조와 용도에 따라 결정된다. 앞에서 건물구조와 용도에 따라 건물 기준시가 지수가 달라지듯이 실제 투입되는 비용도 건물구조와 용도에 따라 차이가 있다. 대상 건물의 구조와 용도, 급수에 따른 표준단가와 부대설비 비용은 한국감정원과 한국부동산연구원에서 매년 발간하는 건물신축단가표 책자에 소개되고 있다. (2) 감가요인이 적은 건물유사한 건물구조와 용도의 건물이라 할지라도 관리 상태, 자본적 지출 여부, 기능적 하자 여부, 인근지역의 시장성에 따른 수익성의 차이에 따라 건물 감정평가액은 상당한 차이가 날 수 있다. 감가요인이 적은 건물일수록 감정평가를 잘 받는다. (3) 토지와의 균형, 토지 용도에 적합한 건물건축주가 투입된 비용에 비해서 감정평가액이 너무 적게 나왔다고 불만을 토로하는 경우를 가끔 본다. 실제로 현장조사를 해보면 건축설계, 자재 사용 등 건축공사비에 상당한 비용을 투입했다는 판단이 든다. 그러나 감정평가액은 투입비용에 비해 낮은 수준으로 결정된다. 이것은 인근 표준적인 건물 수준에 비해 너무 고급스러운 수준으로 비용을 투입하다 보니 시장가치가 투입비용을 못 따라가는 경우이다. 부동산 가격원칙 중에서 적합의 원칙, 균형의 원칙에 맞지 않는다고 한다. 건물은 토지와 균형을 이루게 비용이 투입되어야 최대 효용을 창출할 수 있다. 토지용도에 적합하지 않는 건물도 투입비용만큼 감정평가를 받을 수가 없다. 지방에 엄청난 면적에 판매시설을 투입비용 천억 이상을 투입해서 건축했다고 가정하자. 분양이 가능할 것인가? 분양이 부진해서 고전했던 사례가 많은 걸 보면 분양이 쉽지 않을 것이다. 토지용도와 적합하지 않게 시장성과 수익성이 없는 건물을 지었기 때문이다. 토지용도에 적합하게 건물을 지을 때 대상 건물은 투입비용만큼 또는 그 이상 감정평가를 받을 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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감정평가 잘 받는 건물, 따로 있다
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경매 감정평가, 과연 믿을만한가?
- 경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각 가격을 결정하고, 최저 매각 가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 경매 감정평가액 어떻게 결정되는가?경매 감정평가는 법원에서 의뢰하는 감정평가로 ‘법원 감정’이라 한다. 법원 감정에는 경매, 민사소송, 행정소송 등이 있다. 법원은 개인감정평가사사무소 또는 감정평가법인에 소속된 감정평가사를 법원 감정인으로 지정하고 경매 또는 소송 감정평가를 의뢰한다. ‘감정평가 실무기준’은 ‘경매 평가란 해당 집행 법원(경매사건의 관할 법원)이 경매의 대상이 되는 물건의 경매에서 최저매각가(물건의 매각을 허가하는 최저가격)를 결정하기 위해 의뢰하는 감정평가를 말한다’로 정의하고, ‘감정평가업자가 경매 평가를 수행할 때에는 감정평가 관계 법규에서 따로 정한 것을 제외하고는 [100 총칙]부터 [600 물건별 감정평가]까지의 규정을 적용한다’고 규정한다. 경매 감정평가도 다른 목적의 감정평가와 마찬가지로「감정평가에 관한 규칙」과 「감정평가 실무기준」에 근거한 감정평가의 원칙(시장가치기준, 현황 기준, 개별 물건 기준)과 감정평가 방법을 적용하여 감정평가액을 산출한다. 다만, 담보 목적의 감정평가에서는 대상 물건의 환가성을 감안하는 반면에 경매 목적의 감정평가에서는 최저 매각 가격 결정이 목적인 만큼 환가성보다는 채권자의 채권 회수에 문제가 생기지 않도록 일반적으로 담보 목적 감정평가 등의 감정평가액보다 높게 감정평가액이 결정된다. 낙찰가율이 낮으면 신뢰할 수 없는 것인가?경매 감정평가액과 낙찰가의 차이가 커서 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 말하는 사람들이 있다. 낙찰가율이 낮다고 경매 감정평가를 신뢰할 수 없는가? 낙찰가격이 어떻게 결정되는가를 보면 이것이 오해라는 사실을 알 수 있다. 경매를 통한 부동산 매입 가격은 낙찰가격으로 결정된다. 경매로 부동산을 매입하는 경우에는 수수료, 명도비용, 수리비 등의 추가 비용이 들기 때문에 경매 감정평가액이 시세에 비해 낮은 경우를 제외하고는 경매 감정평가액(법사가)보다 낮은 가격으로 낙찰받아야 한다. 낙찰 후 매입 부동산에 들어가는 비용과 낙찰자가 인수해야 하는 부담 등을 감안하면 낙찰가는 법사가에 비해 낮을 수밖에 없고, 이것은 위 을 통해서도 확인할 수 있다. 부동산 유형별로 낙찰가율에 차이가 있으나 평균적인 낙찰가율은 70% 내외 수준이다. 낙찰가율이 낮다는 이유로 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 할 수 없는 것이다. 오히려 부동산 가격이 상승하고 있는 시기에는 감정평가의 시점과 낙찰일의 차이로 인해서 낙찰가격이 경매 감정평가액을 초과한다. 법사가보다 높은 낙찰가는 경매 감정평가의 문제가 아니라 감정평가 시점과 낙찰일 사이의 부동산 가격의 차이를 반영한 시장 참가자들의 합리적 결정이다. 왜 부동산 유형별 낙찰가율이 다른가? 에서 아파트의 낙찰가율이 80~90%로 가장 높고 목욕시설의 낙찰가율은 36.8~58.8%로 가장 낮다. 낙찰가율은 해당 물건의 투자가치가 클수록 높게 나온다. 투자가치는 해당 물건의 위험이 작을수록 크다. 위험이 작을수록 해당 물건의 수익을 환원하는 환원율이나 미래의 현금흐름을 현재가치로 할인하는 할인율이 낮고 그만큼 해당 물건의 가치는 올라가는 것이다. 아파트는 주거용 부동산으로서 공실의 위험이 거의 없고 최근 가장 가파르게 상승하고 있는 투자가치가 높은 부동산이라 할 수 있다. 반면 목욕시설은 경기에 민감할 뿐만 아니라 초기 투자비용이 많이 들어가는 부담이 있는 부동산이다. 경매 감정평가에서 목욕시설은 건물 가격에 인테리어 시설 비용을 포함하는 경우가 대부분이다. 즉 시설에 투입한 비용이 감정평가액에 포함되는데 경매 시점의 목욕시설은 영업용 부동산으로 수익이 부실한 경우가 대부분이지만 일반적으로 경매 감정평가에서는 수익이 고려되지 않는다. 은 2008년 발생한 리먼 사태로 부동산 가격이 하락한 시기(2008년~2010년)와 아파트 가격이 급등한 시기(2019년~2020년)의 부동산 유형별 낙찰가율을 나타낸다. 부동산 가격이 하락한 시기보다 상승한 시기에 전체 낙찰가율은 상승했고, 아파트를 비롯한 단독주택, 근린상가, 사무실, 목욕시설, 숙박시설도 대체로 낙찰가율이 약 10% 상승했음을 나타낸다. 경매 감정평가액과 낙찰가의 차이가 나는 이유① 최저 매각 가격을 결정하는 경매 감정평가경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각 가격을 결정하고, 최저 매각 가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가액이 낮아 지나치게 낮은 가격으로 낙찰될 경우 채권자의 채권 회수가 어려울질 수 있다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 경매 감정평가액이 낙찰가로 결정되는 것이 아니라 경매 참여자들의 합리적인 의사결정을 통해서 결정되는데 그 낙찰가격이 채권 회수를 가능하도록 해주어야 한다. ② 감정평가 시점과 낙찰일의 차이경매 감정평가 시점(기준시점)과 낙찰 시점(매각기일)에 차이가 있고, 그 기간에 가격 변동이 있을 경우에는 낙찰가율이 일반적인 수준에 비해 낮거나 높을 수 있다. 경매 감정평가를 2018년 1월에 했고 당시 시장가격이 5억 원이었으나, 2020년 6월에 낙찰을 받았는데 시장가격이 8억 원이었고 7억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 150%가 된다. 반대로 2020년 낙찰을 받았는데 시장가격이 3억 원이고 2억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 50%가 된다. 일반적으로 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 상승하고 부동산 가격이 하락하는 시기에는 낙찰가율은 하락한다. ③ 선순위 임차인의 여부, 낙찰자의 인수금액 여부의 차이경매 감정평가를 할 때 유치권, 지상권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 고려하지 않는다. 유치권의 성립 가능성이 있거나 유치권이 행사되고 있을 때 또는 법정 지상권이 성립될 가능성이 있을 때는 낙찰가율은 떨어진다. 또는 낙찰자가 인수해야 할 임차권이 있는 경우도 낙찰가율은 떨어진다. 즉 경매 감정평가에서는 낙찰가를 하향시키는 요인을 고려하지 않고 감정평가액을 결정하기 때문에 낙찰가율이 떨어질 수 있다. 낙찰 사례 분석(출처: 인포케어)(1) 감정평가 시점과 낙찰 시점의 시장가격 차이① 강동구 A 단지 B 아파트 사례 - 낙찰가율 116.2% 이 사례는 평가 시점 대비 낙찰일 대상 물건과 유사한 아파트 거래가격이 상승한 시장 상황을 반영한 낙찰 사례이다. 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 100%를 초과하는 경우가 자주 발생한다. ② 강동구 C 단지 D 아파트 사례 - 낙찰가율 161.1% 이 사례는 평가 시점과 낙찰 시점이 상당한 시간 차이가 있고 부동산 가격이 대폭 상승한 경우의 낙찰 사례다. ③ 강동구 E 단지 F 아파트 사례 - 낙찰가율 52.1% 이 사례는 낙찰 시점에 대상 아파트와 유사한 아파트의 거래가격이 떨어진 낙찰 사례다. 낙찰가는 낙찰 당시의 시장가격에 비해 약 72% 수준이다. 아파트의 일반적인 낙찰가율 80~90% 수준에 비해 낮은 수준인데, 유치권 등 낙찰가를 떨어뜨리는 요인이 있었던 경우로 판단된다. (2) 환가성(환금성)을 고려하지 않은 사례① 성북구 성북동 임야 사례 - 낙찰가율 51% 토지의 경우에는 반드시 공법상 제한사항을 확인해야 한다. 특히 임야의 경우에는 개발 가능성 여부가 가치 형성에 결정적인 역할을 하기 때문에 개발 허가 여부에 대한 확인이 필요하다.이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다. 지구단위계획구역으로 지정되면 개발 가능성이 있다고 볼 수도 있으나, 성북동 역사 문화지구는 개발 난립을 억제하려는 목적이 있기 오히려 개발 가능성에는 부정적이고, 비오톱 1등급은 절대 개발이 불가능한 토지다. 이 사례를 담보 목적으로 감정평가한다면 감정평가액은 얼마나 될까?이 경우에는 담보 목적의 감정평가액은 산정할 수가 없다. 왜냐하면 이 사례와 같이 비오톱 1등급이라는 강력한 공법상 제한과 더불어 여타 제한사항이 담보 취득 제한 또는 금지에 해당되기 때문이다. 감정평가액은 대상 토지의 개별공시지가를 약간 상회하거나 하회하는 경우도 있다. 인근 유사한 토지의 감정평가 사례와 비교해서 높다고 할 수 없는 수준이다. 다만, 담보 목적으로는 감정평가를 진행할 수 없고, 개발 가능성이 없다고 하면 시장가치도 상당한 수준 떨어질 것이 예상된다. ② 강북구 우이동 임야 사례 - 낙찰가율 42% 이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다. 공법상 제한사항을 보면 개발은 불가능하다고 판단해야 한다. 이 토지에 대한 감정평가액은 인근 유사한 토지의 감정평가 사례와 비교해서 높다고 할 수 없다. 이 사례 역시 앞의 사례와 마찬가지로 담보 목적의 감정평가액은 산정될 수 없다. 담보 취득에 제한되거나 금지되는 경우에 해당되기 때문이다. (3) 수익성 없는 상가 사례① 부천 튼상가(일괄 매각) - 낙찰가율 39% 이 사례의 임대료를 기준으로 수익환원법에 의한 시산 가액을 산정하면 약 6억 원 정도가 된다. 사례와 유사한 상가의 거래 사례, 감정평가 사례 등을 감안하면 사례의 감정평가액이 지나치게 높다고는 할 수 없다. 그러나 수익성을 반영하지 않고 산정한 감정평가액으로 이 사례의 낙찰가격은 수익성을 반영한 적절한 수준으로 판단된다. 경매 감정평가는 수익성을 반영하지 않는 경우가 대부분(수익환원법을 적용하지 않는다는 의미) 이어서 상가의 경우 가능한 임대 수준을 분석한 수익성을 반영하여 낙찰을 받아야 한다. ② 석촌동 튼상가(개별 매각) - 낙찰가율 54%/41% 사례 상가는 106호, 108호, 110호 3개 호수를 일괄하여 튼상가로 호프집으로 사용되고 있고, 현황조사서에 의하면 3개 호수를 개별 호수로 구분해서 독립적으로 사용하기 위해서는 108호의 경우 2000만~3000만 원 정도의 최소한의 비용이 들 것으로 예상되고, 개별로 이용할 경우 도로에 접한 106호(전면 상가)가 가장 효용이 높고, 108호, 110호는 후면 상가로 효용이 현재보다 현저한 저감이 예상된다. 에서 108호와 110호를 별도로 비교한다면 108호가 110호에 비해 전면에 가깝기 때문에 108호가 110호보다 우세하다고 할 것이다. 106호와 같은 전면 상가는 전용면적 기준 약 15,000,000원/㎡~17,000,000원/㎡, 후면 상가는 전용면적 기준 약 6,000,000원/㎡~8,000,000원/㎡에 거래되고 있는 점을 고려하면 각각의 개별호수를 기준으로 할 때 이 사례의 감정평가액은 시세보다 높은 사례라 할 것이다. (4) 공장 사례전남 곡성 공장 사례: 건물과 기계 기구 평가액 비중이 높은 사례 - 낙찰가율 34% 이 사례와 같이 건물과 기계 기구의 감정평가액 비중이 높은 경우는 낙찰가율이 평균에 비해 현저히 낮다. 공장을 인수해서 계속해서 동일 업종으로 공장을 운영하지 않는다면 건물의 경제적 효용과 기계 기구의 경제적 효용은 상당히 감소한다. 토지의 비중이 낮고 건물과 기계 기구의 비중이 높고 건물과 기계 기구의 효용이 범용적이거나 일반적이지 않다면 낙찰가율은 상당한 수준 떨어질 수밖에 없다. 사례의 감정평가액은 원가법으로 결정했기 때문에 특이한 점은 발견되지 않고 경매 목적으로는 적정한 수준으로 판단되나 담보 목적의 감정평가에서는 건물과 기계 기구의 감정평가액은 상당한 수준 감액되거나 기계 기구는 감정평가액 산정에서 제외될 수도 있다. 경매 감정평가, 과연 믿을만한가?낙찰가는 대상 물건의 투자가치, 평가 시점과 낙찰 기일의 시점 차이, 낙찰자가 인수할 금액의 존재 여부 등에 의해 결정된다. 즉 투자가치가 클수록 낙찰가율은 높고, 평가 시점과 낙차 기일의 시점 차이가 있고 그 기간에 가격 변동이 있다면 그만큼 낙찰가와 감정평가액과 차이가 나고, 선순위 임차권 등 낙찰자가 인수할 금액이 있으면 낙찰가는 낮게 결정된다. 입찰 참가자는 대상 물건의 권리 분석, 유사 부동산 거래가격 조사, 임장활동을 통한 입지분석 및 수익성 분석(대상 물건의 투자가치를 결정하는 것) 등을 통해 본인의 판단과 책임으로 적정한 낙찰가를 결정해야 한다. 경매 감정평가는 최저 매각 가격을 결정하고 대상 물건의 투자가치를 분석하는데 기본적인 자료를 제공하지만, 경매 감정평가액 자체가 낙찰가격으로 결정되는 것은 아니다. 앞에서 살펴보았듯이 경매 감정평가액과 낙찰가격은 여러 가지 사유로 차이가 발생한다. ‘경매 감정평가, 과연 믿을 만한가?’라는 의문은 거두었으면 한다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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부산 에코델타 스마트빌리지 무상임대 단독주택단지 첫 입주자 공모(11.23~12.10)
- 국토교통부(장관 김현미)는 11월 11일부터 스마트시티 국가시범도시의 첫 입주 단지인 스마트 빌리지의 입주자를 모집한다. 스마트 빌리지는 부산 스마트시티 국가시범도시에 구현될 약 40여 개의 혁신기술을 우선 적용하여 미래생활과 새로운 기술을 미리 만나볼 수 있는 리빙랩*형 실증 단지다. 시민들이 직접 거주하며 실증 서비스를 체험 및 피드백하여 기술을 보완하고, 실증된 기술은 시범도시 전역으로 확산될 수 있다.* 리빙랩(living lab) : 시민들이 실제로 생활하는(living) 공간에서 연구를 진행하는 실험실(lab) 스마트 빌리지는 국내 최초 제로에너지 1등급 블록형 단독주택 단지로 조성 중이며, 총 56세대로 구성(54세대 모집*) 된다. * 2세대는 체험 세대로, 대국민을 대상으로 운영 기간 중 방문객을 별도로 모집현재, 한국수자원공사(K-water)와 삼성물산, 신동아건설이 공동으로 조성 중으로 ‘21년 12월 준공 후 입주가 진행될 예정이다. 부산 스마트 빌리지 출입구 □ 스마트 빌리지에 구현되는 다양한 혁신기술은 입주자 삶의 모든 요소에 작용하여 삶의 질을 크게 높일 것으로 기대된다. 각 가정의 스마트 홈서비스와 단지 내 혁신 서비스를 하나의 플랫폼으로 연계하여 가정 내·외부의 환경을 편리하게 관리하고 각종 정보 분석을 통해 생활 진단도 이루어진다. 각 가정에 설치된 건강 모니터링 시스템과 개인 스마트밴드를 통해 건강 상태를 체크하고, 수집된 데이터를 기반으로 발병 가능 질병을 예측하여 병원 방문 필요 여부도 판단할 수 있다. 증상 발생 시에는 간호사가 상주하는 웰니스 센터에서 지역 협력병원과 연계한 서비스 및 건강 식단 관리 서비스도 제공된다. AI 체육센터에서는 AI 트레이너가 개인별 건강 정보를 분석하여 개인별 맞춤형 운동 처방을 제공한다. 빗물을 활용하는 친환경 스마트 팜을 운영하여 샐러드 채소, 토마토 등 먹거리를 키울 수 있으며, 재배작물 선정 및 생육 과정에서 스마트 빌리지 입주자 커뮤니티로도 활용된다. 각 가정에서 발생한 폐기물을 자동 분류하여 로봇이 수거하고, 로봇이 제조하는 커피를 자율 주행 서빙 로봇이 고객에게 전달하는 다양한 로봇 서비스도 향유할 수 있다. 커뮤니티 센터(웰니스 센터, AI 체육센터 등) 스마트 회랑과 스마트 팜 □ 스마트 빌리지는 리빙랩 운영 기간(5년) 동안 임대 보증금 및 임대료가 없는 무상임대(매월 관리비만 납부)로 운영될 예정이며, 입주자는 리빙랩 운영 교육 참여, 실증 서비스 피드백 및 개인 정보제공 등 일정 의무를 부여받아 스마트시티에 적용될 다양한 기술을 실증 및 검증하는 역할을 수행할 예정이다. □ 이번에 모집하는 세대는 전체 56세대 중 체험 세대 2세대를 제외한 54세대이며, 관리 세대(6세대), 특별 세대(12세대), 일반 세대(36세대)로 나누어 모집한다. 관리 세대는 리빙랩의 특수성을 반영하여 실증 서비스의 운영을 주도하고 이해관계자 간 갈등을 조정하는 세대로, 총괄 조정관리 역할을 할 입주자(퍼실리테이터)를 선발하게 된다. 특별 세대는 청년, 신혼부부, 고령자, 장애인 등 주거취약계층을 대상으로, 일반 세대는 세대 및 연령을 고려하여 다양하게 구성하여 모집할 예정이다. 체험 세대는 대국민 대상으로 운영 기간 중 방문객을 별도로 모집하여 상시 운영할 계획이며, ‘21년 12월 이후 사전 신청 등을 통해 누구나 스마트시티를 체험할 수 있도록 할 예정이다. 부산 스마트 빌리지 전경 □ 입주를 희망하는 세대는 11월 23일 10시부터 12월 10일 17시까지 스마트 빌리지 누리집(https://busan-smartvillage.com/) 을 통해 신청할 수 있으며, 자세한 사항은 11월 11일부터 누리집에 게시된 공고문과 부산역 맞이방에 설치되는 홍보관 및 콜센터(1600-5660)를 통해 확인할 수 있다. □ 미래를 함께 준비할 책임감 있는 입주자를 선발하기 위해 모든 세대에 정량·정성평가를 혼합한 서류심사를 도입할 예정이며, 관리 세대 및 특별세대의 경우 서류심사 이후 면접을 거쳐, 일반 세대의 경우 서류심사 후 추첨을 통해 최종 입주자를 선정한다. □ 입주자 선정 이후에는 혁신기술 도입과 연계하여 입주자 대상 “리빙랩 사전교육 프로그램”을 운영하여 리빙랩 적응도를 높여나갈 예정이다. 리빙랩에서 제안된 의견과 정보는 사업시행자를 통한 국가시범도시 확산, 지자체 공공서비스 구축, 국내 강소기업 기술 개발 등에 활용되어 국내 스마트시티 역량도 크게 강화될 것으로 기대된다. 특히, 유례없는 대규모 리빙랩형 실증에 대한 기대로 국내 강소기업이 11개 혁신기술 공모에 적극적으로 참여하는 등 혁신기술 실증에 높은 관심을 보이고 있다. 또한, 단지 전반을 관리하는 데이터 플랫폼 등 기반 시설과 연계하여 다양한 국가 연구개발(R&D) 테스트 베드 및 규제유예 제도 실증 공간으로도 활용될 예정이다.INFO목적 부산 에코델타 스마트시티에 구현될 미래생활과 새로운 기술을 미리 만나볼 수 있는 실증 단지로서 스마트 빌리지 조성위치 부산 강서구 명지동 3000-2 일원(21,035m2)단지 규모 블록형 단독주택단지, 총 56세대특징 국내 최초 단지 내 혁신기술(물·에너지·로봇·생활 등) 도입 및 제로에너지 건축물 1등급 주택 조성, 홈 네트워크 도입 부산 에코델타 스마트 빌리지 위치도
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부산 에코델타 스마트빌리지 무상임대 단독주택단지 첫 입주자 공모(11.23~12.10)
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【NEWS】 LH, 양주 옥정지구 점포겸용 단독주택용지 공급
- - GTX-C, 7호선 개통 등 우수한 교통여건의 양주옥정 마지막 점포겸용 단독택지- 필지당 면적 267㎡~330㎡, 공급예정가 3.3㎡당 449~526만원 수준LH는 양주신도시 옥정지구 내 점포겸용 단독주택용지 62필지(18,432㎡)를 경쟁입찰 방식으로 공급한다고 21일(목) 밝혔다. 필지당 면적은 267㎡~330㎡, 공급예정금액은 3.3㎡당 449~526만 원, 건폐율 60%, 용적률 180%로 최고 층수 4층에 총 5가구까지 건축 가능하며, 지하층 포함 연면적의 40%까지 근린생활시설(지하 1층~지상1층)을 설치할 수 있다. 이번에 공급하는 토지는 옥정지구 내 마지막 남은 점포겸용 단독주택용지로, 저렴한 가격에 수도권 내 거주하며 임대료 수익까지 창출할 수 있는 ‘수익형 부동산’이라는 점에서 노후를 준비하는 실수요자들에게 많은 관심을 받고 있다. 공급 대상 토지 세부내역블록: R1필지수: 62면적(㎡): 267~330.2공급 예정금액: 364,203천 원~512,152천 원건폐율: 60% 이하용적률: 180% 이하최고층수: 4층토지사용 가능시기: 대금완납 후 즉시공급 방법: 입찰 양주 옥정지구는 교통과 교육 및 편의시설은 물론 천보산맥과 자연하천 등 뛰어난 자연경관을 갖추고 있다.특히, 지난 ‘18년 6월 구리~포천 고속도로의 개통으로 잠실까지 30분대 진입이 가능하며, GTX-C노선(예타 통과) 및 지하철 7호선(노선 연장 예정) 개통이 예정되어 있어 교통여건이 우수한 것이 특징이다.* GTX-C노선 개통 시 삼성역 20분대, 7호선 개통 시 강남구청역 50분대 진입 가능 입찰신청은 LH청약센터(http://apply.lh.or.kr)를 통해 4월 8일 이뤄지고, 개찰은 9일, 계약은 15일~16일에 체결될 예정이다. 공급 일정 및 장소신청서 제출: 4. 8(월) 10:00~16:00 / LH 청약센터 http://apply.lh.or.kr개찰: 4. 9(화) 10:00낙찰자 발표: 4. 9(화) 14:00 이후계약체결: 4.15(월) ~ 4.16(화)(일별 10:00~16:00, 12:00~13:00 제외) / LH 양주사업본부 판매부 대금납부는 3년 무이자 할부조건으로 계약금 10%를 제외한 나머지 중도금 및 잔금을 6개월 단위로 균등분할 납부할 수 있다.기타 공급과 관련한 자세한 사항은 LH청약센터에 게시된 공고를 참고하거나 LH 양주사업본부 판매부로 문의하면 된다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【NEWS】 LH, 양주 옥정지구 점포겸용 단독주택용지 공급
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【NEWS & ISSUE】 국토부, 등록 임대 주택시스템 ‘렌트홈’ 개통
- 국토교통부가 “지난해 12월 13일 발표한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’ 후속 조치로 4월 2일부터 등록 임대주택 시스템인 ‘렌트홈’을 개통 한다”고 밝혔다. 등록 임대 시스템 ‘렌트홈’은 임대사업자에게 등록 편의를 제공하고, 세입자에게 등록 임대주택에 관한 정보와 위치를 쉽게 검색할 수 있게 하고, 지자체는 관할 지역의 민간 임대주택을 편리하게 관리할 수 있도록 지원하는 전산시스템이다. 그간에는 지자체에서 임대사업자 등록신청, 변경·말소신고, 임대차 재계약신고 등의 민원처리를 수기로 관리하거나 건축행정정보시스템(세움터)에서 관리해왔다. 새롭게 구축되는 등록 임대주택 시스템 ‘렌트홈’에서 신설·개선되는 임대등록 관련 제도개선 사항은 다음과 같다. 임대사업자 등록 편의 제고- 그간에는 임대사업자의 주민등록 주소지에서만 <민간임대주택법>에 따른 임대사업자 등록신청, 변경신고 등이 가능했으나, 이제는 임대주택 소재지에서도 등록이 가능하게 된다. - 세무서에 별도로 방문하지 않아도 세무서 임대사업자 등록까지 신청할 수 있게 된다. 그간에는 임대사업자가 지자체에 <민간임대주택법>에 따른 사업자 등록 후에도 세무서를 별도로 방문하여 <소득세법>에 따른 사업자 등록을 하여야 했으나, 앞으로는 민원인이 지자체에 방문하여 <민간임대주택법>에 따른 사업자등록 신청을 하면서 <소득세법>상 사업자 신청서를 지자체에 제출하면 관할세무서로 이송되어 자동으로 연계 신청된다. - 주민등록 전출입에 따른 사업자등록 변경신고 절차도 쉬워진다. 그간에는 등록사업자가 이사를 갈 경우 전입신고 후에도 별도로 사업자 등록 변경신고까지 하여야 하나, 새 시스템은 사업자의 주민등록 전출입 주소를 주민등록 대장에서 주기적으로 현행화하여 사업자는 주소지 변경을 별도로 신고할 필요가 없다. 세입자의 등록임대 검색 편의성 제공- 세입자는 등록임대주택 소재지를 지도 기반 서비스로 확인하고 세입자가 누릴 수 있는 혜택(4∼8년 임대 의무기간 안정적 거주, 연 5% 임대료 증액제한 등)도 안내받을 수 있게 된다. 그간에는 세입자는 등록임대주택을 검색할 수단이 없었고 자기가 거주하는 주택이 등록임대인지 여부도 확인할 방법이 없었으나, 새 시스템에서는 새로운 등록임대주택을 검색할 수 있을 뿐 아니라 자신의 거주지를 검색하여 등록 임대주택 여부를 확인하고 임대인의 증액 요구나 퇴거 요구가 있는 경우 <민간임대주택법>에 따른 임차인의 권리(방어권)를 행사할 수 있게 된다. 지자체의 임대등록 관리 지원지자체는 그간에는 통상 수기로 임대사업자를 등록하고 관리해왔으나, 새 시스템에서는 임대사업자를 전산적으로 등록하고 임대사업자가 주택을 매각한 경우 변경·말소신고, 재계약한 경우 재계약신고 등을 안내하는 등 등록 임대사업자 관리를 보다 쉽게 할 수 있게 된다. 국토부는 “‘렌트홈’을 새롭게 구축함에 따라 임대사업자, 세입자, 지자체가 상생할 수 있는 선진 임대등록 시스템을 구축할 수 있는 기반이 마련됐다”며 “새로운 ‘렌트홈’ 시스템을 통해 임대등록 편의성이 크게 높아짐에 따라 최근 급증하고 있는 임대사업자 등록이 더 빠르게 늘어날 것으로 기대한다”고 밝혔다. 한편, 민간임대주택 등록에 대한 절차나 사업자·세입자의 혜택 등은 렌트홈 콜센터에서 안내 받을 수 있으며, 공공임대주택 입주 등에 대해서는 마이홈 콜센터에서 안내를 받을 수 있다.렌트홈 : https://www.renthome.go.kr/세움터 : https://www.eais.go.kr/ 마이홈 : https://www.myhome.go.kr/웹사이트: http://www.molit.go.kr/ 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【NEWS & ISSUE】 국토부, 등록 임대 주택시스템 ‘렌트홈’ 개통
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【NEWS】 자경산지 양도세 감면, 마을기업 국유림 사용허가
- 자경산지 양도소득세 감면 입법예고마을기업 국유림 사용허가 승인 자경산지 양도소득세 감면 입법예고 산지 소재 거주 임업인이 자경산지를 양도할 경우, 양도소득세를 감면받는다. 산지 소재지에 거주하는 임업인이 자경산지를 양도할 경우, 양도소득세를 감면받을 수 있게 된다.산림청은 “지난해 <조세특례제한법>이 국회를 통과함에 따라 그 후속 조치로 이 같은 내용의 시행령이 1월 29일까지 입법예고 후 3월 중 시행될 예정”이라고 15일 밝혔다.기획재정부에서 입법예고한 이번 시행령은 농지(1987년), 축사용지(2011년)에 이어 산지에 대한 감면 조항을 신설함으로써 조세 형평성을 맞추기 위한 것이다. 임업인은 ‘산림경영계획’에 따라10년 이상 직접 경영한 보전산지를 양도할 경우경영 기간에 따라 최소 10%에서 최대 50%까지연간 1억 원, 5년간 2억 원 한도로 양도소득세를 감면받는다. 이에 따라 임업인들은 연간 약 12억 원의 세제 감면 효과를 얻을 것으로 전망된다. ※ 보전산지保全山地 _ 산림자원의 조성, 임업 경영 기반의 구축 등 임업 생산 기능의 증진과 재해 방지, 수원 보호, 자연 생태계 보전, 자연경관 보전, 국민 보건 휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지로 산림청장이 <산지관리법>에 따라 지정·고시한 산지. 안병기 사유림경영소득과장은 “임업의 장기성에 따른 투자 기피를 극복하고 장기 산림 경영을 장려하기 위해서는 안정적인 경영 환경 조성이 필수적이다”라며, “앞으로도 사유림 경영 활성화를 위해 각종 세제 개선 사항을 발굴하고 개정하는 데 최선을 다하겠다”라고 말했다. 마을기업, 국유림 사용허가 승인 경기 양평 약초마을, 5년간 국유림에서 산약초 재배 산림청은 “사회적 경제 실현을 위한 모델로서의 국유림 활용 가치를 증대하기 위해 마을기업의 국유림 사용 허가를 최종 승인했다”고 5일 밝혔다.마을기업의 국유림 사용허가는 산림청이 ‘산림 일자리 종합 대책’에 따라 추진하는 일자리 마련 정책의 일환이다. 이번에 승인받은 경기 양평 증안리 약초마을은 대부 등을 받은 국유림의 가격에 1% 요율을 곱한 금액을 임대료로 납부하면 2022년까지 5년간 국유림에서 산약초를 재배할 수 있다. 사회 공유재 성격인 국유림을 활용해 일자리 확대 및 지역 경제 활성화에 기여하고, 장기적으로는 사회적 산림 경영 주체의 대상지를 사유림으로 전환할 것으로 보인다. 박은식 산림산업정책국장은 “국유림을 활용한 산림형 사회적 경제 기업을 2022년까지 212개 신규 육성하고 2,570명을 고용할 계획”이라며 “지역 주민을 사회적 경제의 주체로 육성해 국유림과 지역 사회의 상생 협력을 도모하겠다”라고 말했다. Tip _ 마을기업마을기업은 사회적 경제의 한 축으로 지역 주민이 각종 지역 자원을 활용한 수익 사업을 통해 공동의 지역 문제를 해결하고, 소득 및 일자리를 창출해 지역 공동체 이익을 효과적으로 실현하기 위해 설립·운영하는 마을 단위의 기업이다.마을기업 요건기업성 _ 경제 조직으로 시장 경쟁력을 갖춰야 하고 회사, 협동조합, 영농조합 등의 법인이어야 한다.공동체성 _ 출자자는 5인 이상이어야 하며, 전 회원이 출자에 참여해 마을기업의 운영에 함께해야 한다.공익성 _ 마을기업은 마을기업뿐만 아니라 지역 사회 전체의 이익을 실현해야 하며, 지역 사회 공헌 활동을 반드시 이행해야 한다.지역성 _ 마을기업은 지역에 뿌리를 두고 설립ㆍ운영돼야 한다. 또한, 지역에 소재하는 자원을 활용한 사업을 해야 한다. 마을기업 신청 절차1. 관할 기초지자체(대부분 지역경제과 또는 사회적경제과)로 문의해 지원 기관으로부터 컨설팅(무료)을 받음(각종 행정 절차 및 계획 작성에 유리).2. 관할 기초지자체에서 마을기업으로 적합한지 심사를 받은 후 광역지자체로 갈 수 있도록 추천을 받음.3. 광역지자체 심사(현지 실사 등)4. 광역지자체 승인5. 행자부 최종 심사(현지 실사 및 최종 지정 심사)6. 마을 기업 지정(행자부 지정서 및 보조금 받음)참조 행자부 사이트 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【NEWS】 자경산지 양도세 감면, 마을기업 국유림 사용허가
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[임차로 전원생활 하기] 보은 소여분교 폐교를 예술의 전당으로 동화작가 노정옥과 화가 원덕식
- 충북 보은 산골짜기 굽이굽이 들어가다 보면 작은 단층의 폐교가 손님을 반긴다. 지난해 이맘때 들어와 세 계절 기나긴 보수 여정을 마친 노정옥·원덕식 부부는 이곳에 신혼집을 차리기로 하고 미술관과 작업실도 만들었다. 사람 손길이 곳곳에 닿은 듯 보이는 폐교 구석구석에, 운동장 한 편에 즐거운 낯으로 서 있는 눈사람에 예술가부부의 희망이 쌓여 있다.글 권정희 기자 사진 홍정기 기자 수업은 멈췄지만 누군가는 여전히 폐교에서 꿈을 꾸고 희망을 그린다. 전원의 고요함 속에서 창작활동에 열중하는 동화작가 노정옥(43세) 씨와 화가 원덕식(40세) 씨의 보금자리는 쉽지 않은 노력 끝에 나왔다. 지금은 폐교가 된 충북 보은 관기초 소여분교에 지난해 1월에 입주한 그들은 장장 9개월에 걸친 대수리를 마치고서야 온전한 둥지를 틀 수 있었다. 화장실이 없어 조립식으로 설치하고 사람이 살지 않던 사택에 새로 페인트칠 하고, 이곳 저곳에서 모은 가구들을 손수 옮겨 터전으로 가꿨다. 긴 돌담을 쌓은 것을 제외하고 이들의 손이 안간데가 없다. 이렇게 바쁜 와중에도 원 씨는 화가 지인들과 이곳에서 전시회를 열기 위해 그림 작업으로 분주했고 전시회 오프닝과 동시에 노 씨와 원 씨의 신혼집 운동장에서 결혼식을 올리며 평생을 함께하자 다짐했다. 낙찰에 3개월, 수리에 9개월대학생 시절부터 시골학교에서 생활하는 꿈을 가지고 있었다는 원 씨는 오랜 기간 이곳저곳에서 폐교 활용에 대한 정보를 알아보고 다녔다. 점차 늘어난 폐교 수에 비례해 임대료는 적어 졌다지만 서울 근교의 폐교를 낙찰 받기는 어려웠다. 몇 번의 고배 끝에 얻은 보은 소여분교는 전형적인 여느 시골학교처럼 한적하고 아담해 흡족했다.여기서 사업을 했던 이전 입주자의 바통을 이어받았기에 대대적인 수리에 들어갔다. 인부를 불러 간단히 처리할 수 있었지만 손수 하고 싶었단다. 한 땀 한 땀 정성 들인 수제화, 수제 가방처럼 그들의 정성이 묻어나는 곳을 만들려고 했다. 이곳까지 온 것도 그들이 사는 세상을 만들고 싶었으니 당연하지만 마음먹은 대로 한 그 실행력이 대단하다.임대 받기로 마음먹고 3개월이 걸렸다. 교육청 홈페이지와 폐교 임대 전문 사이트 온비드를 들락거리며 도마다 다른 임대기간과 임대료 등을 비교하며 낙찰에 참여했다. 원 씨는 폐교 임대를 위한 조언으로 '발로 뛰어야 한다'는 말을 했다."사이트에 학교 소재지 및 면적, 가격이 제공되는데 그것만으로 원하는 요구사항에 적합한지 파악하기 어렵죠. 역시 직접 가봐야 해요. 여기저기 찾아다니면서 내가 살 만한 곳인가, 누가 어떻게 썼던 곳인가, 장기 방치된 곳이 많기 때문에 보수공사하면 쓸 만한 곳인지 등등."낙찰금을 일시불로 내야 한다는 것은 폐교 임대의 단점이라고 했다."임대금을 분납할 수 있으면 좋을 텐데 말이에요. 낙후된 시설을 공사하는 데도 돈이 적잖이 들어가고요."농촌 폐교는 대체로 주변 경관이 우수하며 건축물을 신축하는 것보다 경제적이라는 장점이 있다. 하지만 임대 상황이라 각종 시설 설치·보수 등에 제약이 있고 대부분 폐교를 사용하는 이들이 외지인이라 지역사회와의 교류가 부족하다는 단점이 있다. 전시회 보러 산 넘어 온 주민예술가 부부가 지내는 응접실 한 편에는 부부의 행복한 결혼식 사진이 자리잡고 있다. 지난해 10월 결혼식과 함께 개최한 미술전 '폐교에서 길을 묻다'를 보기 위해 방문한 하객 및 관람자들 사이에서 이들 부부의 웃음이 아름답다."미술관을 개관하면서 이곳이 특별한 곳이 되기보다 지역 주민과 문화적 소통을 하는 공간이 되었으면 했어요. 누구나 찾을 수 있는 그런 곳이요."전시회 소식은 조금 뒤늦게 산을 넘고 넘어 먼 마을에까지 전해졌다."전시회 끝나고 일주일쯤 됐나. 전화가 오더니 '동사무소에 가 보고 좀 늦게 전시회 소식을 알았는데 지금보러 가도 되느냐' 하시더라고요. 옆 마을 주민이라는데 청주에 사시는 할아버지였어요. 전시회가 끝나서 와도 작품이 몇개 없다고 괜찮으시냐고 여쭸는 데 괜찮다며 자전거를 타고 찾아와 작품을 관람하고 가셨죠."각종 전시회가 끊이지 않는 도시와 달리 문화 접촉의 기회가 많지 않은 시골에서는 작은 행사가 주민들에게 큰 화제가 되기도 한다. 이 마을의 자랑스러운 공간이 되길 바라는 이들의 소망은 주민들의 관심으로 이루어질 것이다. 예술촌 만들어 꿈과 희망 나누고 싶어서울 미술학원에서 아이들을 가르치던 원 씨나 작품활동에 여념이 없던 노 씨 모두 바쁘고 좁은 도심을 벗어나고 싶었다. 그들에게는 작품에 몰두할 수 있는 조용한 환경이 필요했다. 이제 그들이 원하던 공간을 마련한 부부는 아이들을 위한 새로운 방식의 창작 활동도 궁리해본다."아이들에게 상상력과 논리력이 겸비된 활동을 하게 하고 싶어요. 그림을 보며 떠오른 느낌을 글로 쓸 수도 있고 글을 읽고 드는 생각을 그림으로 표현할 수 있도록."보은으로 온 뒤 자급자족하는 삶에 만족하는 그들은 건강이 좋아졌다고 한다. 육류를 제외하고 텃밭에서 채소를 손수 길러 따 먹는 생활을 하니 자연스레 운동이 된다고.부부의 작업실을 제외하고 남은 7개의 교실은 준비되는 대로 공고를 통해 사용할 예술가들을 모집할 예정이다. 작품 활동에 몰두하기 위해 교외를 찾은 예술가들과 모여 더 큰 작품 세계를 만들 계획도 세워본다."그들이 오면 공동 작업을 하고 싶어요. 작가들이 서로 문화적 교류를 하면 좋은 작품이 나올 것 같아요."1월 홍콩 전시회로 분주한 원 씨는 작업이 끝나면 개인 작품 활동을 하며 남편과 함께 여름캠프를 준비하려 한다. 예술을 통해 '희망'을 이야기하고 싶은 그들은 새싹 같은 아이들에게 거름이 될 꿈과 배움을 주고 싶다.
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[임차로 전원생활 하기] 보은 소여분교 폐교를 예술의 전당으로 동화작가 노정옥과 화가 원덕식
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 5 주택임대 사업자와 세금
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 5 주택임대 사업자와 세금 기존에 여당 부동산 특위에서 임대 사업자의 의무 임대 기간이 끝나면 세제 혜택의 연장 없이 정상과세하고, 매입 임대주택 사업자의 신규 등록도 받지 않겠다고 발표했었다. 그러나 기존 임대 사업자들의 거센 반발과 당초 예상과는 다르게 임대 사업자가 가진 물량이 시장에 풀리지 않음에 따라 임대 사업자의 신규 등록과 양도세 중과 배제 혜택을 현행대로 유지하는 방안을 검토 중이라고 2021년 8월 10일 밝혔다. 따라서 본 회차에서는 미뤄두었던 주제인 ‘주택임대 사업자와 세금’에 대해 써보고자 한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 민간임대주택의 종류 민간임대주택이란 임대 목적으로 제공하는 주택으로서 임대 사업자가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 등록한 주택을 말한다. 임대 사업자의 종류에 따라 받을 수 있는 세제상의 혜택이 다르기 때문에 그 구분이 중요하다. 민간임대주택의 종류는 ‘건설 형태’, ‘임대 유형’에 따라 구분이 되며 그 종류는 아래와 같다. 1. 건설 형태별 구분 (1) 민간 건설임대주택 민간 건설임대주택이란 임대 사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 주택 또는 「주택법」에 따라 등록한 주택 건설 사업자가 사업 계획 승인을 받아 건설한 주택 중 사용검사 때까지 분양되지 않아 임대하는 주택을 말한다. 즉, 임대 사업자 또는 주택 건설 사업자가 직접 건설하여 임대하는 주택을 말한다. (2) 민간 매입 임대주택 민간 매입 임대주택이란 임대 사업자가 매매 등으로 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 2. 임대 유형별 구분 (1) 공공지원 민간임대주택 임대 사업자가 주택도시기금의 출자, 용적률의 완화 등 공공지원을 받아 건설·매입하는 민간임대주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득해 임대하는 주택을 말한다. (2) 장기일반 민간임대주택 공공지원 민간임대주택 외의 주택을 10년 이상 임대할 목적으로 취득하여 임대하는 주택을 말한다. 대다수의 독자분들은 이 주택에 해당될 것이다. 따라서 아래에서는 장기일반 민간임대주택을 기준으로 글을 작성하겠다. 민간임대주택 등록 시 세제혜택 주택임대 사업자 관련 세제혜택은 끊임없이 개정이 되기 때문에 해당 글을 쓰는 시점인 2021년 8월 새롭게 주택임대 사업자로 등록할 경우의 세제혜택을 정리하겠다. 기존에 주택임대 사업자로 등록한 경우에는 세제혜택 요건이 다르게 적용될 수 있으니 본인 상황을 세무전문가와 상담하여 적용하기 바란다. 주택임대 사업자로 등록 시 받을 수 있는 혜택은 크게 세 단계로 구분된다. 취득, 보유, 양도시기별로 받을 수 있는 세제상 혜택이 아래와 같이 다르다. 1. 취득 단계 : 취득세 감면 (1) 건축분 취득세 임대 사업자가 임대할 목적으로 공동주택을 건축하는 경우 다음의 요건을 갖춰야 <표 2>와 같이 취득세를 감면받을 수 있다. 임대 등록시스템 렌트 홈(www.renthome.go.kr) a. 전용면적 60㎡ 이하인 주택일 것 b. 취득일로부터 60일 이내에 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 다만, 장기임대목적으로 전용면적이 60㎡ 초과 85㎡ 이하인 경우에는 20호 이상을 취득하거나 20호 이상 장기임대하고 있는 자가 추가 취득한 경우에만 취득세를 50% 감면받을 수 있다. c. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 (2) 매입분 취득세 임대 사업자가 임대할 목적으로 건축주로부터 취득하는 경우 다음의 요건을 갖춰야 <표 2>와 같이 취득세를 감면받을 수 있다. a. 공동주택 또는 준 주택 중 오피스텔을 최초로 분양받을 것 b. 해당 주택의 취득 당시 가액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 c. 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택 또는 오피스텔을 취득할 것 d. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 다만, 장기임대주택을 20호 이상을 취득하거나, 20호 이상 장기임대하고 있는 자가 추가 취득한 경우에만 취득세를 50% 감면받을 수 있다. 2. 보유단계 (1) 재산세 : 재산세 감면 공공지원 민간임대주택 및 장기일반 민간임대주택을 임대하는 사업자는 다음의 요건을 갖춰야 <표 3>과 같이 재산세를 감면받을 수 있다. a. 공동주택, 오피스텔의 경우 2세대 이상, 다가구주택의 경우 1호 이상 (단, 다가구주택의 경우 모든 호수별 전용면적이 구분되어 있고 전용면적이 40㎡ 이하인 경우를 말한다.) 임대할 것 b. 재산세 과세기준일 당시 공시가격이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것. 다만, 오피스텔의 경우에는 공시가격이 2억 원(수도권 내 4억 원) 이하일 것 c. 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 (2) 종합부동산세 : 종합부동산세 합산 배제 종합부동산세는 앞선 3회차에 다뤘듯이 개인이 소유한 부동산의 공시가격을 합산하여 산정한다. 다만, 임대 사업자로 등록하여 법에서 정한 아래의 요건을 갖춘 경우에는 종합부동산세 합산배제 혜택을 받을 수 있다. (1) 건설임대주택 a. 아래의 요건을 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 b. 10년 이상 계속 임대할 것 c. 전용면적이 149㎡ 이하로서 2호 이상의 주택의 임대 개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 공시가격이 9억 원 이하일 것 d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 (2) 매입 임대주택 a. 10년 이상 계속 임대할 것 b. 해당 주택의 임대 개시일 또는 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 공시가격이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 d. 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상 소유한 1세대가 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이 아닐 것 e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 (3) 종합소득세 : 종합소득세 세액 감면 임대 사업자가 아래의 요건을 모두 충족하는 임대주택을 1호 이상 임대하는 경우에는 해당 과세연도에 발생한 임대 소득에 대해 <표 4>에 따른 세액을 감면한다. a. 국민주택규모 이하의 주택일 것 b. 주택 및 이에 부수되는 토지의 공시가격 합계액이 임대 개시일 당시 6억 원 이하일 것 c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 d. 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 3. 처분 단계 주택을 매도의 방법으로 처분하는 경우에는 양도소득세가 과세된다. 과거에는 임대 사업자를 등록한 경우에 다양한 양도소득세 혜택을 받을 수 있었다. 과거에 비해 양도소득세 혜택이 많이 줄어들긴 했지만 아직까지는 유효한 양도소득세 혜택을 적고자 한다. (1) 거주주택 비과세 : 임대주택 외 거주주택 비과세 혜택 적용 (해당 규정은 민간임대주택으로 등록하여 임대하는 유형별로 조금씩 다르게 규정되므로 세무전문가와의 상담을 필요로 합니다.) 원칙적으로 다주택자의 경우에는 1세대 1주택자가 아니기 때문에 비과세 규정을 적용하지 않는다. 그러나 임대 사업자가 주택임대 사업자로 등록한 주택과 그 밖의 거주하는 1주택을 국내에 소유하고 아래의 요건을 갖춘 경우에는 거주주택을 양도할 때 1세대 1주택으로 보아 비과세 규정을 적용해 준다. a. 임대주택을 5년 이상 임대할 것 b. 거주주택의 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상일 것 c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 e. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 f. 임대주택 외에 거주주택이 유일한 1주택일 것 다만, 2019년 2월 12일 이후에 취득하는 주택의 경우에는 생에 한차례만 거주주택 비과세 규정을 적용해 준다. (2) 다주택자 중과세율 배제 : 임대주택 양도 시 중과세율 배제 원칙적으로 조정 대상 지역 내에 1세대 2주택 또는 3주택 이상에 해당하는 경우에는 20% 또는 30%의 세율을 양도소득세율에 가산해 양도소득세를 부과한다. 그러나 임대 사업자가 주택임대 사업자로 등록한 주택과 그 밖의 주택을 보유한 경우에 아래의 요건을 갖추어 조정 대상 지역 내의 임대 사업 등록한 주택을 양도하는 경우에는 중과세율을 적용하지 않는다. a. 10년 이상 계속 임대할 것 b. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 c. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 d. 세무서 및 지방자치단체에 장기임대 사업자로 등록할 것 e. 2018년 9월 14일 이후 1주택 이상 소유한 1세대가 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이 아닐 것 (3) 장기보유특별공제율 특례 등 (①, ② 중 한 가지 선택) ① 장기보유특별공제율 특례 적용 : 양도소득금액 계산 시 추가 공제 주택을 장기보유하다가 양도하는 경우에는 장기보유특별공제율을 적용해 준다. 이때 아래의 요건을 갖춰 양도하는 임대주택의 경우에는 <표 5>에 따른 장기보유특별공제율을 적용한다. a. 국민주택규모 이하의 주택일 것 b. 8년 또는 10년 이상 계속 임대할 것 c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 e. 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 ② 양도소득세 100% 감면 : 양도세 산출 세액 감면 아래의 요건을 갖춘 등록 임대주택을 양도해 발생한 양도소득세의 100%를 감면해 주고 감면세액의 20%를 농어촌특별세로 납부한다. a. 국민주택규모 이하의 주택일 것 b. 8년 또는 10년 이상 계속 임대할 것 c. 임대 개시일 당시 주택과 부수토지의 기준 시가 합계액이 3억 원(수도권 내 6억 원) 이하일 것 d. 임대료 등의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것 e. 취득일로부터 3개월 이내에 세무서 및 지방자치단체에 임대 사업자로 등록할 것 세제 혜택 줄어든 게 현실 주택임대 사업자는 2020년 6월 17일 부동산 대책으로 인해 단기 임대 사업자 유형 및 아파트 임대 사업자 유형이 폐지되었고 의무임대 기간을 10년으로 단일화하였기 때문에 기존에 등록한 주택임대 사업자가 아닌 분들은 위에 열거한 세제상 혜택을 받기가 까다로울 뿐만 아니라 받을 수 있는 혜택은 과거에 비해 줄어든 게 현실이다. 그뿐만 아니라 일단 주택임대 사업자로 등록한 경우에는 임의로 말소할 경우에 과태료 폭탄을 맞을 수도 있다. 따라서 위에서 열거한 세제상 혜택을 받고자 하는 분들은 세무전문가와의 상담을 통해 의사결정을 내릴 것을 추천한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 5 주택임대 사업자와 세금
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[EXPERT COLUMN] 천방지축 감정평가액, 오해와 진실
- 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 동일한 물건에 감정평가액이 왜 다르지? 자신이 갖고 있는 부동산에 대해 감정평가를 받았는데 감정평가액이 여러 가지 금액으로 다르게 나온다면 어떻게 이해해야 할까? 감정평가를 규정하고 있는 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」을 비롯한 감정평가관계법규를 위반한 감정평가(예를 들면 ①대상물건 현황 오류 ②표준지공시지가 등 사례선정 오류 ③요인 비교의 오류 등)를 제외하면 감정평가액은 ①가치기준(기준가치)의 차이 ②감정평가목적의 차이 ③감정평가조건의 유무 ④근거법률의 차이 ⑤기준시점의 차이에 의해 다를 수 있다는 사실을 이해하여야 한다. 가격 price, 가치 value, 가액 estimated amount ‘감정평가의 대상은 토지 등이고 감정평가를 하여 구하고자 하는 가치는 경제적 가치이며, 감정평가는 토지 등의 경제적 가치를 판단하는 행위로서 그 결과를 일정요건에 맞추어 가액으로 표시하는 것에 이르러서야 효력이 있는 감정평가라 할 수 있다’(감정평가 실무기준 해설서Ⅰ, 9쪽, 이하 ‘해설서’라 한다). 해설서는 감정평가는 가격이 아닌 가치를 판단하고 감정평가의 최종결과를 가액으로 표현한다고 하여, 가격과 가치, 가액을 다음과 같이 명확하게 구분하고 있다. 가격은 교환거래에서 매수자와 매도자가 상호 합의한 거래금액을 말하는 것으로, 거래가 종료되면 이 금액은 가격이 된다. 즉 가격은 교환의 결과로 나타난다. 가치는 장래 기대되는 편익을 현재가치로 환원한 값이다. 따라서 가격은 과거의 값이 되지만, 가치는 가치에 대한 접근 방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다. 감정평가에서 가격은 결과적인 의미(거래가격)로서 단독으로 사용되지만 가치는 시장가치, 공정가치, 투자가치, 특수가치 등 하나의 물건에 대하여 다양한 형태의 가치로 표현될 수 있다. 가액은 정상적인 거래에서 거래 자산에 화폐로 지불될 수 있는 금액을 표시한 것이다. 대상물건의 경제적 가치를 판단하는 행위인 감정평가는 대상물건의 가치를 추정하여 그 결과를 가액으로 표시하는 과정이다. 동일한 부동산에 대해서 감정평가액이 다를 수 있다고 보는 것이 가치 다원론이다. 해설서는 가치는 장래 기대되는 편익의 현재가치로 접근방법에 따라 기대되는 편익이 달라질 수 있기 때문에 다양한 형태를 갖는다고 하여 가치다원론의 입장이라고 할 수 있다. 가치기준(기준가치) - 시장가치와 시장가치 외의 가치 가치기준(기준가치)는 ‘특정시점에서 감정평가의 기본이 되는 가치측정원칙에 대한 개념’이라고 정의된다. 즉 시장에서의 노출정도, 당사자의 거래 동기나 행동양식에 대한 가정 등을 포함한다. 그러나 가치기준은 감정평가에 적용된 감정평가방법을 의미하는 것이 아니다. 「감정평가에 관한 규칙」은 시장가치를 기준으로 한다고 규정하고 있다. 시장가치는 ‘대상물건이 통상적인 시장에서 충분한 기간 동안 공개된 후, 대상물건의 내용에 정통한 당사자 사이에 신중하고 자발적인 거래가 있을 경우 성립될 가능성이 가장 높다고 인정되는 가액’이라고 정의된다. 시장가치를 기준가치(가치기준)으로 한다는 의미는 시장가치의 정의를 가정한 가치를 산정한다는 뜻이다. 대상물건이 통상적인 시장에서 거래되지 않으면 시장가치가 아니다. 예를 들어 재건축사업과 재개발사업에서 종전자산 및 종후자산의 감정평가액은 조합원간의 상대적인 균형이 중요하고 일반적으로 시장가치에 비해 낮은 경우가 일반적이다. 통상적인 시장을 상정하지 않기 때문에 시장가치가 아닌 시장가치외의 가치가 된다. 그렇다면 재개발 재건축사업의 종전 종후자산 감정평가액이 시장가치가 아니라면 시장가치외의 가치 중 어떤 가치인가? 우리나라에서는 감정평가관계법규 어디에서도 시장가치 외의 가치를 규정하거나 정의하고 있지 않다. 국제평가기준 등에서 정의하고 있는 시장가치 외의 가치는 투자가치, 공정가치, 특수가치 등이 있다. 투자가치는 ‘투자대상 자산 또는 운용 목적이 확정된 특정 소유자, 투자가 집단의 부동산 가치이다.’ 투자가치는 시장에서 일반적으로 통용되는 수익률이 아닌 투자자의 독자적인 투자기준에 해당하는 투자수익률에 따라 달성가능한 성과를 분석하고자 하는 특정 당사자의 투자부동산의 가치이다. 일반적인 공정가치는 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념보다 넓은 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치 개념은 시장가치와 유사한 개념이다. 회계기준에서 사용하는 공정가치는 ‘측정 일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 회계기준에서 사용하는 공정가치를 제외한 공정가치는 ‘자산의 교환을 하고자 하는 특정한 당사자 간에 합리적으로 합의하여 결정된 가격’을 의미한다. 양 자의 차이는 ‘시장참여자와 특정한 당사자 간’의 차이에 있다. 시장가치가 통상적인 시장을 전제한다면 공정가치는 시장이 특정한 이해당사자로 제한된다. 공정가치는 자산이 광범위한 시장에 방매할 필요가 없으며, 당사자 사이에 합의된 가격은 일반적인 시장에서보다는 관련 당사자가 보유한 권리에 대한 특정 이익(또는 손실)을 반영한 결과가 된다. 공정가치는 기업체의 지분 취득을 위한 가격산정에 적용된다. 특정 당사자 사이에서만 발생하는 특수한 증분가치는 해당 당사자 간에는 공정한 가격일 수 있으나 일반시장에서 형성되는 가격과는 다를 수 있다. 특수가치는 자산의 독특한 특성으로 인해 발생하는 시장가치 이상의 가치이다. ‘해당 자산이 일반 시장참여자가 아닌 특정 구매자 또는 한정된 구매자에게만 특별한 이점을 발생시킬 때 나타난다. 결합가치는 특수가치의 일종으로 두 개 이상의 자산이 결합하여 한 개의 자산이 되었을 때 그 가치가 개별자산의 가치 합계보다 큰 경우를 말한다. 감정평가 목적 감정평가 목적은 무엇을 위해서 감정평가 하는가를 의미한다. 가장 많이 접하는 감정평가 목적은 담보, 보상, 재무보고, 경매·공매, 소송(행정, 민사), 도시정비, 일반거래 등이 있다. 감정평가목적과 용도는 유사하다고 볼 수 있으나 일반거래 목적의 감정평가의 용도는 세무용, 현물출자용, 매각가·매입가 결정 등 여러 가지가 있을 수 있다. 담보 목적 감정평가는 담보를 제공받고 대출을 하는 은행·보험회사·신탁회사·일반기업체 등이 대출을 하거나 채무자가 대출을 받기 위하여 의뢰하는 담보물건에 대한 감정평가이다. 담보 목적의 감정평가는 담보물의 환가성을 고려해야 한다. 채권자 입장에서 담보물을 통한 상환이 중요하기 때문이다. 담보 목적의 감정평가도 시장가치를 기준으로 한다. 시장가치를 기준으로 하되 환가성, 수익성, 시장성, 지속성 등을 고려하여 감정평가액을 결정한다. 보상목적의 감정평가는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 등 보상관련 법규의 규정에 따라야 한다. 다른 목적의 감정평가와 가장 두드러진 차이점은 해당 사업으로 이한 가치 변동(개발이익)이 있으면 이를 배제하도록 되어 있다는 점이다. 재무보고목적의 감정평가는 「주식회사등의 외부감사에 관한 법률」 제5조제3항의 회계처리기준에 따른 재무보고를 목적으로 하는 공정가치의 추정을 위한 감정평가이다. 재무보고목적의 감정평가는 감정평가관계법규 및 한국채택국제회계기준을 근거로 한다. 재무보고목적의 공정가치는 시장가치와 유사하다. 회계기준에서 공정가치는 ‘측정일에 시장참여자 사이의 정상거래에서 자산을 매도하면서 수취하거나 부채를 이전하면서 지급하게 될 가격’으로 정의된다. 경매 또는 공매 목적의 감정평가는 경매 또는 공매의 대상이 되는 물건의 최저매각가격을 결정하기 위한 감정평가이다. 경매(공매) 목적의 감정평가는 시장가치를 기준으로 한다. 소송(행정, 민사) 목적의 감정평가는 행정소송이나 민사소송에서 감정평가는 부동산, 기타 재산의 시가나 임대료를 산정하여 소송상의 증거자료로 활용하기 위하여 원고 또는 피고가 재판부에 신청하였을 경우 수행한다. 도시정비 감정평가는「도시 및 주거환경정비법」에 따른 정비사업과 관련된 감정평가로서 재건축사업, 재개발사업의 종전자산과 종후자산 감정평가, 국·공유재산의 처분 감정평가, 매도청구, 토지등의 수용등을 위한 감정평가를 한다. 종전자산의 감정평가는 사업시행인가고시가가 있은 날의 현황을 기준으로 감정평가하되, 조합원별 조합출자 자산의 상대적 가치비율 산정의 기준이 되므로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종후자산의 감정평가는 분양신청기간 만료일 또는 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 한다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 절대 금액이 아니라 조합원의 균형이 중요한 상대적 금액이 중요하다. 종전 및 종후 자산 감정평가는 시장가치외의 가치를 기준으로 한다. 재개발 사업구역 안에 있는 국공유지를 사업시행자에게 매각하는 경우 도로를 ‘대’로 변경하여 의뢰하면 ‘대’를 기준으로 감정평가하고, 재건축 사업구역 안에 있는 국공유지는 공부상 지목에도 불구하고 ‘대’를 기준으로 감정평가한다. 매도청구에 따른 감정평가는 기준시점에 현실화·구체화되지 아니한 가치 변동분(개발이익)이나 조합원의 비용분담을 전제로 한 가치변동분(개발이익)은 배제하여 감정평가한다. 사업구역 안 토지등의 수용등에 따른 감정평가는 “토지보상법”에 따라 감정평가한다. 일반거래 목적의 감정평가는 감정평가서의 용도가 다양하다. 상속세나 증여세의 기초가액을 결정하기 위해 관할 세무서에 제출할 용도, 부동산의 매각 가격의 기초를 제공하기 위한 용도, 투자자의 투자가치를 산정하여 펀드의 기초로 제공하기 위한 용도 등 앞에서 언급된 담보, 경매, 보상, 소송 등의 목적이 아닌 다양한 용도의 감정평가로 수행되는 것이 일반거래 목적의 감정평가이다. 조건부 감정평가 「감정평가에 관한 규칙」은 현황기준을 감정평가의 원칙으로 규정하고 있다. 감정평가는 기준시점에서의 대상물건의 이용상황(불법적이거나 일시적인 이용을 제외한다) 및 공법상 제한 상태를 기준으로 해야 한다. 그러나 이러한 현황기준 원칙에도 불구하고 감정평가조건을 붙여 감정평가 할 수 있다. 감정평가조건은 ① 감정평가관계법규에 감정평가조건의 부가에 관한 규정이 있는 경우 ② 의뢰인이 감정평가조건의 부가를 요청하는 경우 ③ 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 비추어 사회통념상 당연히 감정평가조건의 부가가 필요하다고 인정되는 경우에 한정하여 붙일 수 있다. 택지비 산정을 위한 감정평가는「공동주택 분양가격의 산정 등에 관한 규칙」과「공동주택 분양가격 산정을 위한 택지평가지침」에서 ‘택지조성이 완료되지 않은 소지 상태인 토지는 택지조성이 완료된 상태를 상정하고, 이용 상황은 대지를 기준으로 평가해야 한다’고 하여 감정평가조건의 부가를 규정하고 있다. 의뢰인이 감정평가조건을 제시하고 제시된 조건의 실현을 가정하여 감정평가를 요청할 수 있다. 의뢰인의 요청에 따라 건축허가 및 일단지, 개발사업에서 사업계획에 따라 건물이 준공된 상태 등을 가정하여 감정평가 할 수 있다. 이 경우 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성을 검토해야 한다. 사회통념상 당연히 감정평가조건이 부가되어야 하는 경우는 감정평가의 목적이나 대상물건의 특성에 따라 당연히 감정평가조건이 부가되는 경우를 말한다. 국·공유지 처분 평가에서 지목 및 이용 상황이 구거 또는 도로인 토지를 인접 토지소유자 등에게 매각할 때 현실 이용 상황이 아닌 용도폐지를 전제로 하여 감정평가 하는 경우가 해당된다. 가치기준이 다르면 감정평가액도 다르다 예를 들어 D 업무용 빌딩에 대해서 시장가치와 투자가치를 기준으로 감정평가를 할 때 감정평가액에 차이가 있다. D 업무용 빌딩에서 창출되는 순수익이 연간 10억 원이라고 할 때 수익환원법으로 가치를 산정하면 환원율에 의해 수익가액이 결정된다. 시장에서 통용되는 환원율이 5%이나 대상물건에 투자하는 투자자는 4%의 환원율로 자신의 투자가치를 산정한다면 시장가치는 200억 원(=10억 원 ÷ 0.05)이나 투자가치는 250억 원(=10억 원 ÷ 0.04)이 된다. 투자자가 시장 수익률보다 낮은 수익률로 투자하는 이유는 상당히 낮은 이자율로 차입하거나 높은 자본 차익의 기대가 가능하기 때문이다. 재개발 재건축 사업의 종전 종후 감정평가는 시장가치가 아닌 시장가치외의 가치라고 할 수 있다. 도시정비사업의 종전 종후 감정평가는 조합원간의 상대적 균형이 중요하고 비례율 산정을 통해 관리처분의 기준을 제시하기 때문에 시장가치와 차이가 난다. 예를 들면 조합원 분양가격이 7억 원인데 인근 유사 물건의 시장가치는 10억 원으로 차이가 나는 사례는 자주 발견할 수 있다. 조합원 분양가격 7억 원은 시장가치가 아닌 시장가치외의 가치 그 중에서도 공정가치에 해당된다고 할 수 있을 것이다. 목적이 다르면 감정평가액도 다르다 동일한 물건에 대해서 감정평가목적이 다르면 감정평가액도 다르다. 동일한 물건에 대하여 담보 목적과 경매 목적으로 감정평가를 한다면 일반적으로 담보 목적의 감정평가액이 경매 목적의 감정평가액에 비해 낮은 수준으로 결정된다. 예를 들어 분양가 5억 원의 상가 건물이 있다고 하면 경매 목적의 감정평가액은 분양가 수준에서 결정될 가능성이 높다. 그러나 담보 목적의 감정평가에서는 해당 상가 주위 환경이 아직 성숙되지 않아서 임차인을 찾기가 어렵거나 임대료가 낮은 수준으로 형성되고 있다면 성숙도나 환가성을 고려하여 분양가에 비해 상당히 낮은 수준으로 결정될 가능성이 높다. 일반거래 목적과 보상 목적의 감정평가액도 차이가 난다. 보상 목적은 사업으로 인한 가치변동(개발이익)을 배제하도록 관련 법령에서 규정하고 있기 때문에 표준지 선정, 사례 선정 등이 일반거래 목적과 차이가 있다. 개발사업으로 인해 대상 토지의 용도지역이 1종일반주거지역에서 일반상업지역으로 변경되었을 경우, 일반거래 목적에서는 변경된 용도지역인 일반상업지역으로 보상 목적에서는 변경 전 용도지역인 1종일반주거지역으로 감정평가를 한다. 감정평가 목적에 의해 감정평가방법이 달라지고 감정평가액도 차이가 나는 것이다. 조건에 의해 감정평가액이 달라진다 면적이 25,000㎡인 20필지의 토지(용도지역 자연녹지/지목 전, 답, 임야/이용상황 전, 답, 임야)를 개별 필지별로 감정평가(현황 기준)할 때 125억 원(1 필지 평균 단가 500,000원/㎡)이 된다고 가정한다. 이 20필지 토지를 전원주택으로 건축허가를 받고 건물이 완공되어 지목이 ‘대’로 전환되는 조건(감보율 35%)으로 감정평가를 하면 현황 기준일 때와 어떤 차이가 있을까? 인근 단독주택으로 이용되는 ‘대지’의 가격수준이 1,500,000원/㎡으로 이 가격수준으로 감정평가를 하면 감정평가액은 약 244억 원(= 25,000㎡ × 0.65 × 1,500,000원/㎡) 이 된다. 감정평가액이 2배 정도 상승하게 된다. 그러나 만약 대상토지에 건축허가를 받지 못하거나 건축허가를 받았으나 사업이 진행되지 못하여 건축허가가 취소된다면 가치는 큰 폭으로 하락한다. 감정평가 조건의 합리성, 적법성, 실현가능성을 검토해야 하는 이유이다. 감정평가액의 차이가 나는 이유는 비교표준지를 전, 답, 임야에서 ‘대’로 선정하여 ‘전, 답, 임야’ 가격수준에서 ‘대’가격 수준으로 상승시키기 때문이다. 대상물건이 같은데 감정평가액의 차이가 너무 크면 감정평가조건이 있는지 감정평가서를 살펴보아야 한다. 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다 예를 들어 학교용지를 감정평가 할 때 근거 법률에 따라 감정평가액이 달라진다. 학교용지의 공급은「학교용지 확보 등에 관한 특례법」과 「학교시설사업 촉진법」에 근거하고 있다. 특례법은 공립 초·중·고교를 대상으로 사업시행자가 개발사업으로 학교용지를 조성 공급하고 교육청이 사업시행자에게 매수하여 학교용지를 확보한다. 촉진법은 모든 초·중·고교와 특수학교를 대상으로 교육청이 도시계획시설사업(학교) 사업시행자로부터 협의 취득하여 학교용지를 확보한다. 특례법은「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」(국공유지는「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」적용)을 적용하여 감정평가하고, 촉진법은 토지보상법을 적용하여 감정평가하도록 규정하고 있다. 특례법에 따른 감정평가는 가치 변동분(개발이익)을 반영하고 공법상 제한상태를 반영하는 반면에 촉진법에 따른 감정평가는 가치변동분(개발이익) 배제, 당해사업으로 인한 공법상 제한을 반영하지 않는다. 따라서 표준지 공시지가 선정도 다르고, 감정평가에 적용할 거래사례, 감정평가사례 선정도 달라져 감정평가액도 차이가 난다. 기준시점에 따라 감정평가액이 달라진다 기준시점이란 감정평가의 기준이 되는 시점을 의미한다. 일반적으로 기준시점은 가격조사를 완료한 날짜로 하고, 소급적용이나 장래시점을 기준으로 할 수도 있다. 다만 가격조사가 가능한 경우에 한정한다. 감정평가서에 기재된 기준시점을 확인하고 기준시점에 차이가 있다면 동일 물건이라도 감정평가액이 차이가 날 수 있다. 2019년 1월 30일 기준과 2020년 1월 30일 기준의 감정평가액은 기준시점 당시의 거래가격 수준 등 경기 변동을 반영한다. 거래가격이 상승추세에 있다면 감정평가액도 상승하고, 거래가격이 하향추세에 있다면 감정평가액은 하락할 것이다. 동일한 물건의 감정평가액에 차이가 있다면 기준시점을 확인하고 감정평가액이 적정하게 되었는지를 판단하여야 한다. 감정평가의 이해에 달려 있다 가끔 주위에서 감정평가와 관련한 사건을 접한다. 대부분 감정평가관계 법규를 준수하지 않고 감정평가를 한 결과이다. 감정평가관계 법규를 준수하지 않았다는 것은 한국감정평가사협회나 법인 등에서 규정하고 있는 절차를 무시하거나 관련 법규의 규정을 고의 또는 중과실로 위반하는 행위를 했다는 의미이다. 현황이 맹지인데 도로가 있다고 한 경우, 개발행위허가를 받기 어려운 토지인데 개발행위허가를 받았거나 가능하다고 한 경우, 비교가능하지 않거나 부적정한 비교표준지나 비교사례를 선정하는 경우 등이다. 감정평가 목적이 같고 가치기준(기준가치)도 같은데 감정평가액의 차이가 크다면 감정평가관계법규를 준수했는지 꼼꼼히 살펴봐야 한다. 만약 관계 법규를 위반했다면 가치다원론으로 설명할 수 없는 감정평가액이 된다. 같은 물건에 대한 감정평가액은 가치기준(기준가치), 감정평가 목적, 감정평가 조건 여부, 근거 법률, 기준시점에 따라 차이가 날 수 있다. 즉 감정평가관계 법규를 준수한 감정평가에서 발생하는 감정평가액 차이는 이유와 근거가 있다. 가치기준, 목적, 조건, 법률, 기준시점의 차이에 따는 감정평가는 감정평가액의 차이가 발생하는 것이 당연하다. 천방지축 감정평가액의 오해는 감정평가액 차이의 발생 이유를 모르기 때문이다. 감정평가액 차이의 발생 이유를 이해하면 천방지축 감정평가액의 진실을 알게 된다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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[EXPERT COLUMN] 천방지축 감정평가액, 오해와 진실
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[EXPERT COLUMN] 감정평가 잘 받는 건물, 따로 있다
- 감정평가 잘 받는 건물, 따로 있다 건물 감정평가액은 재조달원가와 감가수정에 의해 결정되기 때문에 재조달원가가 높은 건물, 감가수정이 적은 건물이 감정평가를 잘 받는다. 감가요인은 앞에서 보았듯이 물리적, 기능적, 경제적 감가요인이 있다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 -표준지 공시지가 -표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나 -개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 건물 감정평가방법 건물 감정평가방법에는 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법이 있고, 「감정평가에 관한 규칙」과 「감정평가 실무기준」에서 ‘건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다’고 규정하고 있다. 실무에서는 대체로 건물을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하고 있다. 원가법이란 ‘대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 대상물건의 가액을 산정하는 방법’을 말한다. 원가법은 ‘대상 물건에 얼마만큼의 비용이 투입되어야 만들 수 있는가’라는 비용성에 근거한다. 원가법에 의한 가액 산정도 시장가치를 기준으로 하며, 원가법에서 채택된 자료와 근거는 시장에서 도출된다. 건축공사비와 감가수정은 시장에 기반한 원가 및 감가수정누계액을 반영하여 결정된다. 즉 시장자료에 근거하여 원가법을 적용하여 도출된 결론은 시장가치가 된다. 원가법에 의한 건물가액은 재조달원가와 감가수정으로 결정된다. 재조달원가란 ‘대상물건을 기준시점에 재생산하거나 재취득하는데 필요한 적정원가의 총액’을 말한다. 감가수정은 ‘대상물건에 대한 재조달원가를 감액하여야 할 요인이 있는 경우에 물리적 감가요인, 기능적 감가요인, 경제적 감가요인의 가치 하락요인을 고려하여 그에 해당하는 금액을 재조달원가에서 공제하여 기준시점에 대상물건의 가액을 적정화하는 작업’이다. 원가법 산식은 다음과 같다. 원가법에 의한 건물 가액 = 재조달원가 - 감가수정액 건물 감정평가액은 재조달원가와 감가수정에 의해 결정되기 때문에 재조달원가가 높은 건물, 감가수정이 적은 건물이 감정평가를 잘 받는다. ※ 물리적 감가요인 물리적 감가요인은 시간의 경과, 사용으로 인한 마모 또는 파손, 재해 등 우발적 사고로 인한 손상, 기타 물리적인 하자 등이 있다. 일반적으로 시간의 경과에 따른 가치 하락으로 발생한다. 예를 들면 40년 내용연수인 건물이 20년이 경과했다면 50%의 감가요인이 발생한다. ※ 기능적 감가요인 기능적 감가요인은 형식의 구식화, 설비의 부족, 설계의 불량, 능률의 저하, 기타 기능적인 하자로 발생한다. ※ 경제적 감가요인 경제적 감가요인은 부동산의 물리적인 특성인 지리적 위치의 고정성에 의해 발생한다. 주위환경과의 부적합, 인근지역의 쇠퇴화, 시장성의 감퇴, 기타 경제적인 하자가 있다. 예들 들어 인근지역에 혐오시설이 들어서거나 인근 시장성이 감퇴하는 경우 부동산 자체의 잘못이 없는데도 외부적 경제요인에 의해 가치하락이 발생한다. 재조달원가 높은 건물은 어떤 건물인가? (1) 재조달원가의 구분 재조달원가는 생산개념에 입각한 재생산원가와 취득개념에 입각한 재취득원가로 구분된다. 재생산원가는 건축물과 같이 생산(건축)이 가능한 경우에 적용되고, 재취득원가는 도입기계 등과 같이 현실적으로 직접 생산이 불가능하여 구매하여 취득하는 경우에 적용된다. 건물 감정평가에서는 재생산원가를 적용한다. 재생산원가는 복제원가와 대체원가로 구분된다. 복제원가는 대상물건과 같은 모양, 구조, 노동의 질, 원자재를 가지고 있는 복제품을 기준시점 현재 만드는데 소요되는 원가이다. 대체원가는 대상물건과 같은 효용을 가진 물건을 기준시점 현재 만드는데 소요되는 원가이다. 대체원가로 가치를 산정할 경우 감정평가업자의 주관에 따라 크게 달라질 수 있다는 문제점이 있다. 일반적으로 건물을 감정평가할 때에는 복제원가를 적용한다. (2) 무엇이 건물의 재조달원가를 결정하는가? 재산세 등의 과표를 결정하기 위한 건물기준시가 산출은 해마다 국세청이 산정 고시하는 건물신축가격기준액(2020년 730,000원/㎡)에 구조별, 용도별, 위치별 지수와 경과연수별 잔가율을 곱하여 1㎡당 금액을 산출한다. 재조달원가를 결정하는 것은 구조, 용도, 위치가 된다는 의미이다. 한국감정원이나 한국부동산연구원에서 발간하는 건물신축단가표는 용도별, 구조별, 급수별로 구분된다. 구조 및 용도, 급수(1급~5급)에 따라 건물신축단가를 발표하고 있다. 위 <표1>은 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 구조 지수이다. 통나무조가 가장 높고 철파이프조가 가장 낮다. 구조 지수는 일반적인 수준의 구조별 원가를 나타내고 있다. 비용이 큰 구조가 재조달원가도 높다. <표2>는 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 용도지수이다. 용도별 차이는 용도별 건축에 필요한 비용의 차이를 나타낸다. 많은 비용 투입이 필요한 용도가 재조달원가도 높다는 의미이다. <표3>은 국세청의 건물 기준시가 산출방법에서 규정한 위치지수이다. 위치지수는 건물이 어디에 위치하는 가에 따라 건물의 효용에 차이가 있음을 나타낸다. 토지 가격이 높다는 것은 그 토지 위에 건물을 신축하면 그만큼의 수익이 창출된다는 의미이다. 건물의 효용이 높으면 재조달원가도 높고 그만큼 건물도 감정평가를 잘 받게 된다. <표1> 건물 기준시가 산출 구조지수(2020년 1월 1일 기준) <표2> 건물 기준시가 산출 용도지수(2020년 1월 1일 기준)<표3> 건물 기준시가 산출 위치지수(2020년 1월 1일 기준) 건축공사비에 영향을 미치는 다른 요인들 (1) 면적 및 규모 건물의 규모, 면적에 따라 건축비는 차이가 있다. 사용자재 및 구조가 동일하더라도 면적이 큰 건물이 작은 건물보다 규모의 경제 등이 작용하여 일반적으로 건축비가 낮다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (2) 층고 건물의 경우 층수, 구조, 사용자재 및 면적이 동일한 경우에도 층고에 따라 건축비는 차이가 있다. 층고 3.5m와 7m의 공장건물을 예로 들면 단순히 외벽의 면적이 2배가 되는데 그치는 것이 아니고 기둥의 구조 또는 단면적이 커지게 되고 강재의 사용량도 늘어나게 됨에 되며 이에 수반하여 기초공사비도 많이 소모되어 층고가 높은 건물의 건축비용이 많아지게 된다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (3) 크레인의 설치유무 공장 및 창고 등은 동일 면적, 구조, 자재의 건물이라도 크레인의 설치유무에 따라 건축비에 차이가 있다. 크레인을 설치하면 그 하중에 적합하도록 기둥, 보, 기초 등에 대한 보강공사가 필요하게 되어 크레인이 설치되지 않은 건물보다 건축비가 높다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (4) 층수 사용자재 및 구조 등이 동일하고 연면적이 같은 경우에도 층수에 따라 건축비에 차이가 있다. 층수가 많아지게 됨에 따라 건축비가 높아지는데 그 이유는 기초공사비, 가설공사비 및 구조체 공사비 등 시공비가 많아지게 되기 때문이다.(한국감정원 건물신축단가 참조) (5) 부대설비 건물의 효용을 다하기 위한 전기설비, 냉난방설비, 승강기, 소화전설비 등 기타 건물에 부착된 설비는 별도로 건물과 구분하여 평가하지 아니하고 건물에 포함하여 평가한다. 따라서 건물의 효용을 다하기 위한 부대설비는 건축공사비에 영향을 미치고 재조달원가를 상향시켜 건물 감정평가액을 높이게 된다. (6) 지역별 보정 건설공사비는 지역별로 차이가 있는데, 주요한 영향을 주는 항목은 재료비, 노무비, 운반비이다. 도서지역의 경우 공공기관 발주공사 시 일반현장보다 재료비의 10% 할증을 추가 제시한다. 노무비는 임금 차이, 노동의 숙련도, 인부 모집의 어려움, 임금 외 숙박비 지출 등이 지역별 비용 차이의 원인이다. 운반비의 경우 도서지역은 해상운송과 육상운송(항구-공사 현장)에서의 비용이 추가적으로 발생한다. 제주도에 소재하는 건물의 감정평가에서 육지에 소재하는 건물의 재조달원가에 비해 10~20% 높게 산정하는 이유가 여기에 있다.(한국부동산연구권 건물신축단가 참조) 감가수정이 적은 건물은 어떤 건물인가? 감가요인이 적은 건물이 감가수정이 적고 감정평가도 잘 받는다. 감가요인은 앞에서 보았듯이 물리적, 기능적, 경제적 감가요인이 있다. 건물의 감가수정은 일반적으로 내용연수법을 적용한다. 내용연수법 중에서 건물의 경우 일반적으로 정액법을 적용한다. 산식은 다음과 같다. 산식에 의하면 건물가액은 재조달원가, 내용연수, 잔존내용연수로 산정되는 단가에 의해서 결정된다. 예들 들어 업무용으로 사용되는 건물을 감정평가 할 때, 사용승인일로부터 15년이 경과했고, 재조달원가가 1,500,000원/㎡, 내용연수가 50년이라고 하면 적용단가는 1,500,000원/㎡ ×(50-15)/50 = 1,050,000원/㎡이 된다(잔가율은 0으로 한다). 물리적으로는 경과연수가 얼마 되지 않고 경과연수가 동일할지라도 관리가 잘된 건물, 기능적으로 경제적으로 감가요인이 없는 건물이 감가수정이 적은 건물이 된다. 기능적으로 감가요인이 없다는 것은 형식이 구식이라거나 설비가 부족한 경우 등에 해당되지 않는 건물이라는 의미이다. 경제적으로 감가요인이 있다는 것은 인근지역이 쇠퇴하거나 혐오시설이 들어와서 건물이 수익성이나 쾌적성을 창출할 수 없게 되었음을 의미한다. 건물의 효용이 없어서 건물의 경제적 가치가 하락하여 그 건물은 감정평가를 잘 받을 수 없는 것이다. 건물 가액 산정 사례 (1) 경과연수가 동일하고 유사한 구조/용도/위치의 건물이나 관리 상태에 차이가 있는 건물 철근콘크리트조, 상업용으로 구조와 용도가 유사하고 토지의 공시지가도 유사하고 경과연수 (사용승인일이 2000년 6월 10일로 동일) 및 층수(7층)와 총면적(800㎡)이 동일한 2개 동의 건물(A, B)이 있다고 가정한다. 단, 2개 동의 건물은 소유자의 관리에 차이가 있어 B건물의 임대수익이 A건물의 임대수익에 비해 1.5 배 높다고 한다. 2개 동의 건물을 원가법으로 감정평가할 때 어떤 차이가 있을 것인가? 건물의 관리 차이는 임대수익의 차이도 낳지만 비용에도 차이를 생기게 할 수 있다. 이러한 차이를 어떻게 반영할 것인가? 내용연수를 조정해서 이러한 차이를 반영할 수 있다. ※ 내용연수 조정방법 ① 유효연수법 전내용연수를 고정하고 경제적 잔존내용수명(장래보존연수)에 따라 경과연수를 조정하는 방법이다. 예를 들어 내용연수 50년, 경과연수 20년인 건물이 있다면, 대상 건물이 3년 전에 개축한 점을 고려하여 경과연수를 15년으로 조정하여, 감가율이 20/50(0.40)에서 15/50(0.30)으로 줄어든다. 내용연수법은 주로 대상 건물의 증축 또는 개축을 고려할 때 적용한다. ② 미래수명법 잔존 경제적 수명을 보다 더 정확히 알 수 있을 때 잔존 경제적 수명에 건물의 경과연수를 더하여 전체수명(전내용연수)를 조정하는 방법이다. 예를 들어 내용연수 50년, 경과연수 20년인 건물에서 대상 건물의 잔존 경제적 내용연수가 40년이라면, 내용연수는 20년 + 40년 = 60년이고, 감가율은 20/50(0.40)에서 20/60(0.33)으로 줄어든다. 위 사례에서 A동을 원가법으로 산정하면 다음과 같다. 내용연수는 50년으로 하고 재조달원가는 1,200,000원/㎡로 한다. 800㎡ ×1,200,000원/㎡ ×(50-20)/50 = 576,000,000원 B동의 관리가 양호한 상태를 10년의 내용연수 연장으로 반영할 경우 유효연수법과 미래수명법으로 산정하면 다음과 같다. (유효연수법) 800㎡ ×1,200,000원/㎡ ×(50-10)/50 = 768,000,000원 (A동에 비해 약 33% 상승) (미래수명법) 800㎡ ×1,200,000원/㎡ ×(60-20)/60 = 640,000,000원 (A동에 비해 약 11% 상승) (2) 설비 부족, 설계 불량 등으로 기능적 감가요인이 있는 건물 대상 건물이 업무용 건물에 필요한 부대설비가 부족하고 설계가 불량하여 인근 유사한 건물에 비하여 임대료 수준이 20% 정도 떨어진다고 가정하고 나머지 조건은 위 사례와 같다고 할 때 유효연수법을 적용하여 원가법으로 대상 건물의 가액을 산정하면 다음과 같다. 800㎡ ×1,200,000원/㎡ ×(50-25)/50 = 480,000,000원 (A동에 비해 약 17% 하락) (3) 인근지역의 시장성 쇠퇴로 경제적 감가요인이 있는 건물 대상 건물이 속한 인근지역이 시장성이 급격하게 쇠퇴하여 임대료 수준이 50%로 하락하고 나머지 조건은 위 사례와 같다고 할 때 유효연수법을 적용하여 원가법으로 대상 건물의 가액을 산정하면 다음과 같다. 800㎡ ×1,200,000원/㎡ ×(50-35)/50 = 288,000,000원 (A동에 비해 약 50% 하락) 감정평가 잘 받는 건물은 어떤 건물인가? (1) 건물구조와 용도에서 비용이 많이 투입되는 건물 건물가액은 재조달원가와 감가수정으로 결정되는데 재조달원가는 건물구조와 용도에 따라 결정된다. 앞에서 건물구조와 용도에 따라 건물 기준시가 지수가 달라지듯이 실제 투입되는 비용도 건물구조와 용도에 따라 차이가 있다. 대상 건물의 구조와 용도, 급수에 따른 표준단가와 부대설비 비용은 한국감정원과 한국부동산연구원에서 매년 발간하는 건물신축단가표 책자에 소개되고 있다. (2) 감가요인이 적은 건물 유사한 건물구조와 용도의 건물이라 할지라도 관리 상태, 자본적 지출 여부, 기능적 하자 여부, 인근지역의 시장성에 따른 수익성의 차이에 따라 건물 감정평가액은 상당한 차이가 날 수 있다. 감가요인이 적은 건물일수록 감정평가를 잘 받는다. (3) 토지와의 균형, 토지 용도에 적합한 건물 건축주가 투입된 비용에 비해서 감정평가액이 너무 적게 나왔다고 불만을 토로하는 경우를 가끔 본다. 실제로 현장조사를 해보면 건축설계, 자재 사용 등 건축공사비에 상당한 비용을 투입했다는 판단이 든다. 그러나 감정평가액은 투입비용에 비해 낮은 수준으로 결정된다. 이것은 인근 표준적인 건물 수준에 비해 너무 고급스러운 수준으로 비용을 투입하다 보니 시장가치가 투입비용을 못 따라가는 경우이다. 부동산 가격원칙 중에서 적합의 원칙, 균형의 원칙에 맞지 않는다고 한다. 건물은 토지와 균형을 이루게 비용이 투입되어야 최대 효용을 창출할 수 있다. 토지용도에 적합하지 않는 건물도 투입비용만큼 감정평가를 받을 수가 없다. 지방에 엄청난 면적에 판매시설을 투입비용 천억 이상을 투입해서 건축했다고 가정하자. 분양이 가능할 것인가? 분양이 부진해서 고전했던 사례가 많은 걸 보면 분양이 쉽지 않을 것이다. 토지용도와 적합하지 않게 시장성과 수익성이 없는 건물을 지었기 때문이다. 토지용도에 적합하게 건물을 지을 때 대상 건물은 투입비용만큼 또는 그 이상 감정평가를 받을 수 있다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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[EXPERT COLUMN] 감정평가 잘 받는 건물, 따로 있다
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[EXPERT COLUMN] 경매 감정평가, 과연 믿을만한가?
- 경매 감정평가, 과연 믿을만한가? 경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각가격을 결정하고, 최저 매각가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) <연재 순서> 01. 부동산 공시가격의 이해 1) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나1 표준지 공시지가 표준주택가격 및 공동주택가격 2) 부동산 공시가격은 어떻게 결정되나2 (개별공시지가, 개별주택가격, 비주거용 부동산가격) 02. 상속세 증여세 감정평가로 절세 가능한가? 03. 재건축·재개발 감정평가의 올바른 이해 04. 보상, 감정평가 절차 및 불만 해결법 05. 200평 수용, 환지로 돌아온 건 120평 06. 경매, 감정평가 과연 믿을 만한가? 07. 감정평가 잘 받는 토지 따로 있다 08. 감정평가 잘 받는 건축구조 따로 있다 09. 일조권, 조망권, 통행권 등도 감정평가 대상인가? 10. 천방지축 감정평가액, 오해와 진실 11. 감정평가와 친하기_사례로 본 감정평가 Q&A 경매 감정평가액 어떻게 결정되는가? 경매 감정평가는 법원에서 의뢰하는 감정평가로 ‘법원 감정’이라 한다. 법원 감정에는 경매, 민사소송, 행정소송 등이 있다. 법원은 개인 감정평가사사무소 또는 감정평가법인에 소속된 감정평가사를 법원 감정인으로 지정하고 경매 또는 소송 감정평가를 의뢰한다. ‘감정평가 실무기준’은 ‘경매평가란 해당 집행법원(경매사건의 관할 법원)이 경매의 대상이 되는 물건의 경매에서 최저매각가(물건의 매각을 허가하는 최저가격)를 결정하기 위해 의뢰하는 감정평가를 말한다’로 정의하고, ‘감정평가업자가 경매평가를 수행할 때에는 감정평가관계법규에서 따로 정한 것을 제외하고는 [100 총칙]부터 [600 물건별 감정평가]까지의 규정을 적용한다’고 규정한다. 경매 감정평가도 다른 목적의 감정평가와 마찬가지로「감정평가에 관한 규칙」과 「감정평가 실무기준」에 근거한 감정평가의 원칙(시장가치기준, 현황기준, 개별물건기준)과 감정평가방법을 적용하여 감정평가액을 산출한다. 다만, 담보 목적의 감정평가에서는 대상 물건의 환가성을 감안하는 반면에 경매 목적의 감정평가에서는 최저 매각가격 결정이 목적인만큼 환가성보다는 채권자의 채권 회수에 문제가 생기지 않도록 일반적으로 담보 목적 감정평가 등의 감정평가액보다 높게 감정평가액이 결정된다. 낙찰가율이 낮으면 신뢰할 수 없는 것인가? 경매 감정평가액과 낙찰가의 차이가 커서 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 말하는 사람들이 있다. 낙찰가율이 낮다고 경매 감정평가를 신뢰할 수 없는가? 낙찰가격이 어떻게 결정되는가를 보면 이것이 오해라는 사실을 알 수 있다. 경매를 통한 부동산 매입가격은 낙찰가격으로 결정된다. 경매로 부동산을 매입하는 경우에는 수수료, 명도비용, 수리비 등의 추가비용이 들기 때문에 경매 감정평가액이 시세에 비해 낮은 경우를 제외하고는 경매 감정평가액(법사가)보다 낮은 가격으로 낙찰 받아야 한다. <표1> 부동산 유형별 전국 평균 낙찰가율출처: 인포케어 경매 통계 낙찰 후 매입 부동산에 들어가는 비용과 낙찰자가 인수해야 하는 부담 등을 감안하면 낙찰가는 법사가에 비해 낮을 수밖에 없고, 이것은 위 <표1>을 통해서도 확인할 수 있다. 부동산 유형별로 낙찰가율에 차이가 있으나 평균적인 낙찰가율은 70% 내외 수준이다. 낙찰가율이 낮다는 이유로 경매 감정평가를 신뢰할 수 없다고 할 수 없는 것이다. 오히려 부동산 가격이 상승하고 있는 시기에는 감정평가의 시점과 낙찰일의 차이로 인해서 낙찰가격이 경매 감정평가액을 초과한다. 법사가보다 높은 낙찰가는 경매감정평가의 문제가 아니라 감정평가시점과 낙찰일 사이의 부동산 가격의 차이를 반영한 시장참가자들의 합리적 결정이다. 왜 부동산 유형별 낙찰가율이 다른가? <표1>에서 아파트의 낙찰가율이 80~90%로 가장 높고 목욕시설의 낙찰가율은 36.8~58.8%로 가장 낮다. 낙찰가율은 해당 물건의 투자가치가 클수록 높게 나온다. 투자가치는 해당 물건의 위험이 작을수록 크다. 위험이 작을수록 해당 물건의 수익을 환원하는 환원율이나 미래의 현금흐름을 현재가치로 할인하는 할인율이 낮고 그만큼 해당 물건의 가치는 올라가는 것이다. 아파트는 주거용 부동산으로서 공실의 위험이 거의 없고 최근 가장 가파르게 상승하고 있는 투자가치가 높은 부동산이라 할 수 있다. 반면 목욕시설은 경기에 민감할 뿐만 아니라 초기 투자비용이 많이 들어가는 부담이 있는 부동산이다. 경매감정평가에서 목욕시설은 건물가격에 인테리어시설비용을 포함하는 경우가 대부분이다. 즉 시설에 투입한 비용이 감정평가액에 포함되는데 경매 시점의 목욕시설은 영업용 부동산으로 수익이 부실한 경우가 대부분이지만 일반적으로 경매감정평가에서는 수익이 고려되지 않는다. <표1>은 2008년 발생한 리먼사태로 부동산 가격이 하락한 시기(2008년~2010년)와 아파트 가격이 급등한 시기(2019년~2020년)의 부동산 유형별 낙찰가율을 나타낸다. 부동산 가격이 하락한 시기보다 상승한 시기에 전체 낙찰가율은 상승했고, 아파트를 비롯한 단독주택, 근린상가, 사무실, 목욕시설, 숙박시설도 대체로 낙찰가율이 약 10% 상승했음을 나타낸다. 경매감정평가액과 낙찰가의 차이가 나는 이유 ① 최저매각가격을 결정하는 경매 감정평가 경매 감정평가를 통해 경매 대상 물건의 최저 매각가격을 결정하고, 최저 매각가격에서 시작하여 낙찰될 때까지 진행하여 채권자의 채권 회수를 하는 것이 경매의 목적이다. 경매 감정평가액이 낮아 지나치게 낮은 가격으로 낙찰될 경우 채권자의 채권 회수가 어려울 질 수 있다. 경매 감정평가에서는 담보 감정평가와 다르게 수익성이나 위험성을 감안하지 않고 감정평가액을 결정한다. 경매 감정평가액이 낙찰가로 결정되는 것이 아니라 경매 참여자들의 합리적인 의사결정을 통해서 결정되는데 그 낙찰가격이 채권 회수를 가능하도록 해주어야 한다. ② 감정평가시점과 낙찰일의 차이 경매 감정평가 시점(기준시점)과 낙찰시점(매각기일)에 차이가 있고, 그 기간에 가격 변동이 있을 경우에는 낙찰가율이 일반적인 수준에 비해 낮거나 높을 수 있다. 경매 감정평가를 2018년 1월에 했고 당시 시장가격이 5억 원이었으나, 2020년 6월에 낙찰을 받았는데 시장가격이 8억 원이었고 7억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 150%가 된다. 반대로 2020년 낙찰을 받았는데 시장가격이 3억 원이고 2억 5000만 원에 낙찰을 받았다면 낙찰가율은 50%가 된다. 일반적으로 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 상승하고 부동산 가격이 하락하는 시기에는 낙찰가율은 하락한다. ③ 선순위 임차인의 여부, 낙찰자의 인수금액 여부의 차이 경매 감정평가를 할 때 유치권, 지상권, 임차권, 저당권 등 소유권 이외의 권리를 고려하지 않는다. 유치권의 성립가능성이 있거나 유치권이 행사되고 있을 때 또는 법정 지상권이 성립될 가능성이 있을 때는 낙찰가율은 떨어진다. 또는 낙찰자가 인수해야 할 임차권이 있는 경우도 낙찰가율은 떨어진다. 즉 경매 감정평가에서는 낙찰가를 하향시키는 요인을 고려하지 않고 감정평가액을 결정하기 때문에 낙찰가율이 떨어질 수 있다. 낙찰 사례 분석(출처: 인포케어) (1) 감정평가 시점과 낙찰시점의 시장가격 차이 ① 강동구 A단지 B아파트 사례 - 낙찰가율 116.2%이 사례는 평가시점 대비 낙찰일 대상물건과 유사한 아파트 거래가격이 상승한 시장상황을 반영한 낙찰사례이다. 부동산 가격이 상승하는 시기에는 낙찰가율이 100%를 초과하는 경우가 자주 발생한다. ② 강동구 C단지 D아파트 사례 - 낙찰가율 161.1%이 사례는 평가시점과 낙찰시점이 상당한 시간 차이가 있고 부동산 가격이 대폭 상승한 경우의 낙찰사례다. ③ 강동구 E단지 F아파트 사례 - 낙찰가율 52.1%이 사례는 낙찰시점에 대상 아파트와 유사한 아파트의 거래가격이 떨어진 낙찰사례다. 낙찰가는 낙찰 당시의 시장가격에 비해 약 72% 수준이다. 아파트의 일반적인 낙찰가율 80~90% 수준에 비해 낮은 수준인데, 유치권 등 낙찰가를 떨어뜨리는 요인이 있었던 경우로 판단된다. (2) 환가성(환금성)을 고려하지 않은 사례 ① 성북구 성북동 임야 사례 - 낙찰가율 51%토지의 경우에는 반드시 공법상 제한사항을 확인해야 한다. 특히 임야의 경우에는 개발 가능성 여부가 가치 형성에 결정적인 역할을 하기 때문에 개발허가 여부에 대한 확인이 필요하다. 이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다.지구단위계획구역으로 지정되면 개발가능성이 있다고 볼 수도 있으나, 성북동 역사문화지구는 개발 난립을 억제하려는 목적이 있기 오히려 개발 가능성에는 부정적이고, 비오톱 1등급은 절대 개발이 불가능한 토지다. 이 사례를 담보 목적으로 감정평가한다면 감정평가액은 얼마나 될까? 이 경우에는 담보 목적의 감정평가액은 산정할 수가 없다. 왜냐하면 이 사례와 같이 비오톱 1등급이라는 강력한 공법상 제한과 더불어 여타 제한사항이 담보 취득 제한 또는 금지에 해당되기 때문이다. 감정평가액은 대상 토지의 개별공시지가를 약간 상회하거나 하회하는 경우도 있다. 인근 유사한 토지의 감정평가사례와 비교해서 높다고 할 수 없는 수준이다. 다만, 담보 목적으로는 감정평가를 진행할 수 없고, 개발가능성이 없다고 하면 시장가치도 상당한 수준 떨어질 것이 예상된다. ② 강북구 우이동 임야 사례 - 낙찰가율 42%이 사례의 공법상 제한사항은 다음과 같다.공법상 제한사항을 보면 개발은 불가능하다고 판단해야 한다. 이 토지에 대한 감정평가액은 인근 유사한 토지의 감정평가사례와 비교해서 높다고 할 수 없다. 이 사례 역시 앞의 사례와 마찬가지로 담보 목적의 감정평가액은 산정될 수 없다. 담보 취득에 제한되거나 금지되는 경우에 해당되기 때문이다. (3) 수익성 없는 상가 사례 ① 부천 튼상가(일괄 매각) - 낙찰가율 39%이 사례의 임대료를 기준으로 수익환원법에 의한 시산가액을 산정하면 약 6억 원 정도가 된다. 사례와 유사한 상가의 거래사례, 감정평가사례 등을 감안하면 사례의 감정평가액이 지나치게 높다고는 할 수 없다. 그러나 수익성을 반영하지 않고 산정한 감정평가액으로 이 사례의 낙찰가격은 수익성을 반영한 적절한 수준으로 판단된다. 경매감정평가는 수익성을 반영하지 않는 경우가 대부분(수익환원법을 적용하지 않는다는 의미)이어서 상가의 경우 가능한 임대수준을 분석한 수익성을 반영하여 낙찰을 받아야 한다. ② 석촌동 튼상가(개별 매각) - 낙찰가율 54%/41% <그림1>사례 상가는 106호, 108호, 110호 3개 호수를 일괄하여 튼상가로 호프집으로 사용되고 있고, 현황조사서에 의하면 3개 호수를 개별 호수로 구분해서 독립적으로 사용하기 위해서는 108호의 경우 2000만~3000만 원 정도의 최소한의 비용이 들 것으로 예상되고, 개별로 이용할 경우 도로에 접한 106호(전면 상가)가 가장 효용이 높고, 108호, 110호는 후면상가로 효용이 현재보다 현저한 저감이 예상된다. <그림1>에서 108호와 110호를 별도로 비교한다면 108호가 110호에 비해 전면에 가깝기 때문에 108호가 110호보다 우세하다고 할 것이다. 106호와 같은 전면상가는 전유면적 기준 약 15,000,000원/㎡~17,000,000원/㎡, 후면상가는 전유면적 기준 약 6,000,000원/㎡~8,000,000원/㎡에 거래되고 있는 점을 고려하면 각각의 개별호수를 기준으로 할 때 이 사례의 감정평가액은 시세보다 높은 사례라 할 것이다. (4) 공장 사례 전남 곡성 공장 사례: 건물과 기계기구 평가액 비중이 높은 사례 - 낙찰가율 34%이 사례와 같이 건물과 기계기구의 감정평가액 비중이 높은 경우는 낙찰가율이 평균에 비해 현저히 낮다. 공장을 인수해서 계속해서 동일 업종으로 공장을 운영하지 않는다면 건물의 경제적 효용과 기계기구의 경제적 효용은 상당히 감소한다. 토지의 비중이 낮고 건물과 기계기구의 비중이 높고 건물과 기계기구의 효용이 범용적이거나 일반적이지 않다면 낙찰가율은 상당한 수준 떨어질 수 밖에 없다. 사례의 감정평가액은 원가법으로 결정했기 때문에 특이한 점은 발견되지 않고 경매 목적으로는 적정한 수준으로 판단되나 담보 목적의 감정평가에서는 건물과 기계기구의 감정평가액은 상당한 수준 감액되거나 기계기구는 감정평가액 산정에서 제외될 수도 있다. 경매 감정평가, 과연 믿을만한가? 낙찰가는 대상 물건의 투자가치, 평가시점과 낙찰기일의 시점 차이, 낙찰자가 인수할 금액의 존재 여부 등에 의해 결정된다. 즉 투자가치가 클수록 낙찰가율은 높고, 평가시점과 낙차기일의 시점 차이가 있고 그 기간에 가격변동이 있다면 그 만큼 낙찰가와 감정평가액과이 차이가 나고, 선순위 임차권 등 낙찰자가 인수할 금액이 있으면 낙찰가는 낮게 결정된다. 입찰 참가자는 대상물건의 권리분석, 유사 부동산 거래가격 조사, 임장활동을 통한 입지분석 및 수익성 분석(대상 물건의 투자가치를 결정하는 것) 등을 통해 본인의 판단과 책임으로 적정한 낙찰가를 결정해야 한다. 경매 감정평가는 최저매각가격을 결정하고 대상 물건의 투자가치를 분석하는데 기본적인 자료를 제공하지만, 경매 감정평가액 자체가 낙찰가격으로 결정되는 것은 아니다. 앞에서 살펴보았듯이 경매 감정평가액과 낙찰가격은 여러 가지 사유로 차이가 발생한다. ‘경매 감정평가, 과연 믿을 만한가?’라는 의문은 거두었으면 한다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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[기획 특집] 아름다운 마을을 찾아서 1_세종시 로렌하우스
- 우리나라 아름다운 마을을 찾아서1 세종 제로에너지마을 로렌하우스 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 국내 최초로 제로에너지 단독주택을 목표로 조성한 제로에너지주택단지 ‘세종시 로렌하우스’. 혹서·혹한기를 제외하고는 세대당 에너지비용이 월 7000원 수준으로, 단독주택으로는 국내 최초로 제로에너지건축물 본인증 2등급을 획득했다. 건강과 환경을 생각해, 더욱 아름다운 제로에너지주택단지를 가보았다. 글 사진 전원주택라이프 기획취재팀 | 항공사진 박혁진(꾸머컴퍼니 대표) 세종시 고운동에 자리한 세종 로렌하우스. 로렌하우스는 다양한 유형(저층, 고층, 단지형)의 제로에너지건축 성공사례를 공공·민간으로 확산시키기 위해 국토교통부가 추진한 저층형 시범사업이다. 지난 2016년 9월 한국토지주택공사의 사업 참여자 공모를 통해 리츠REITs를 설립하고 영업인가를 득한 자산관리회사(AMC)가 건설한 국내 최초의 친환경 임대형 제로에너지 주택단지다. 에너지 자립율 83% 이상을 달성한 단독주택 단지 ‘세종시 로렌하우스’ 전경. 세종에는 1만 8217㎡ 대지에 특별공급(20세대)과 일반공급(40세대) 등 전용면적 85㎡ 60세대가 공급됐고, 이 밖에 김포한강신도시(120세대), 오산세교지구(118세대) 등 3개 단지에 모두 298가구가 조성됐다. ‘로렌Roren’이라는 명칭은 제로 에너지Zero Energy의 ‘ro’와 임대주택Rental House의 ‘ren’을 합성해 만들었다. ?로렌하우스는 화석에너지 사용량을 최소화한 제로에너지건축물을 임대 형식(최장 4년)으로 공급하고 있다. 임대비용은 타입에 따라 임대 보증금 2억5000만 원에 월 임대료 45만~51만 원, 월 관리비는 12만 원 정도이다. 임대차 계약은 2년마다 갱신되는데, 임대료는 연 5% 범위 내에서 물가지수 등을 고려해 증액될 수 있다. 국내 최초 제로에너지 단독주택 국내 최초 제로에너지 단독주택 단지인 로렌하우스는 단독주택과 제로에너지건축의 장점을 결합시켰다. 특히 제로에너지건축 요소기술 적용을 통해 동일규모 아파트 대비 에너지절감률이 약 60% 수준으로, 저렴한 비용으로 쾌적하고 건강한 주거생활을 영위할 수 있을 것이란 분석이다. ‘로렌Roren’이라는 명칭은 제로 에너지Zero Energy의 ‘ro’와 임대주택Rental House의 ‘ren’을 합성해 만들었다. 이곳은 1만8217㎡ 대지에 연면적 5263㎡ 규모로 단독주택 60가구가 들어서 있다. 단열성능을 극대화하는 ‘패시브 요소’로 외벽단열, 열교 차단, 고성능 3중유리 창호, 고기밀 시공 등이 적용됐다. 유리는 독일 살라만더에서 제조한 로이 3중유리 제품으로 두께가 무려 39㎜. 보통 아파트에 설치되는 유리가 24㎜ 정도라는 점을 감안하면 40%가량 두껍다. 바닥·지붕 등 주택 외벽 전체를 끊김 없이 감싸는 ‘외단열 공법’과 ‘열교 차단 공법’도 적용해 결로 발생을 원천 차단했다는 점도 주목된다. 고효율 설비시스템 등의 ‘액티브 요소’로 열 회수 환기장치, 태양광 패널 등을 적용했다. 다락방(3층) 밖에는 태양광 패널이 설치돼 있는데, 주택 1가구당 태양광 모듈 11개가 시공됐다. 이들은 한 달 평균 400kWh의 전기를 생산하고 있고, 4인 가족 월 평균 전기 사용량이 400kWh 안팎이라는 점을 감안할 때 전기는 100% 자체 생산하는 셈이다. 로렌하우스는 화석에너지 사용량을 최소화한 제로 에너지 건축물을 임대 형식으로 공급하고 있다. 아이들이 거리에서 자유롭게 노는 모습. 이곳은 아파트 살다가 자녀들을 위해 이곳으로 온 가구가 많다. 환기를 통해 발생하는 열손실을 최소화하면서 미세먼지를 필터로 걸러주는 ‘열 회수 환기장치’로 쾌적한 실내공기를 24시간 유지할 수 있도록 했다. 또한 전문 임대관리사업자를 통해 시설관리, 보안·방범 서비스 등 아파트형 임대관리시스템을 통해 단독주택과 아파트의 장점을 고스란히 누릴 수 있게 했다. 마을 곳곳에는 아이들의 놀이터와 자전거 거치대가 마련돼 있다. 집집마다 작은 마당에 바비큐 그릴과 테이블을 비치해놓고 야외 파티를 즐긴다. 제로에너지건축물 2등급 획득 국토교통부는 친환경 미래건축인 제로에너지건축의 보급확대를 위해 2017년 1월에 제로에너지건축물 인증제를 도입해 에너지자립률에 따라 5개 단계로 나눠 등급을 부여하고 있다. 세종 로렌하우스는 2014년에 국토교통부의 제로에너지건축물 시범사업으로 선정된 뒤, 2018년 건축물에너지효율등급 인증(1+++)에 이어 2020년 3월에 단독주택 최초로 제로에너지건축물 2등급(에너지자립률 83.13%) 본인증을 취득했다. 로렌하우스 단지는 단독주택과 제로에너지건축의 장점을 결합했다. 태양광과 열 회수 환기장치 등을 설치해 냉난방·조명 등에 쓰이는 에너지량의 80% 이상을 자체 생산한다. 도심과 자연이 어우러진 곳에 자리하고 있어 편의성이 좋으면서 쾌적하다. 제로에너지건축물은 고단열·고기밀창호 등 패시브Passive기술로 에너지사용량을 줄이고, 첨단 에너지관리시스템의 액티브Active기술 및 태양광패널과 같은 신·재생에너지로 에너지를 생산하여 에너지성능·효율을 최적화한 건축물이다. 현재(2020년 3월)까지 로렌하우스 포함 제로에너지건축물 본인증 건수는 총 13건이며, 2020년 공공건축물에 대한 제로에너지건축 도입 의무화에 따라 제로에너지건축 보급이 본격 확대될 예정이다. 로렌하우스는 태양광과 열 회수 환기장치 등을 설치해 냉난방·조명 등에 쓰이는 에너지량의 80% 이상을 자체 생산(에너지자립률)하며, 다양한 고효율설비시스템 채택으로 에너지소비량을 낮춰 혹서·혹한기를 제외하고는 세대 당 에너지비용이 7000원 수준 밖에 들지 않는다. 사용하는 화석에너지는 연간 3.3㎡당 3∼4.5ℓ에 불과하다. 각종 패시브 기술로 최대한 에너지 소비를 줄이고, 태양광시스템 등으로 입주민에 열과 전기를 공급하기 때문이다. 쓰레기 분리수거장. 주민공동시설. 이곳은 전문 임대관리사업자가 시설관리, 보안·방범 서비스 등 아파트형 임대관리시스템을 통해 단독주택과 아파트의 장점을 고스란히 누릴 수 있게 했다. 국토교통부 김상문 건축정책관은 “제로에너지건축은 건강한 거주환경 실현은 물론 온실가스 감축을 위한 핵심 수단임으로 광열비절감을 통해 주거복지에도 기여할 수 있다”며 “우리 제로에너지건축 기술수준을 더욱 발전시키고 보급화를 앞당겨 관련 산업의 해외진출 및 일자리 창출을 선도할 것”이라고 말했다. 세종 로렌하우스 주요 적용기술 태양광 - 경사지붕 면적을 활용한 태양광 발전 - KS인증모델 적용 - 고효율 단결정 모듈(385W, 정격효율 19.1%) - 세대당 4.235kWp(22.165㎡), 단지전체 254.1kWp(1,329.9㎡) 창호 - 로이 3중유리 - T/T 개폐방식으로 기밀성 최대한 확보가능 - 창호 단열성능 법적 기준대비 40% 향상 - SHGC 0.45 이상 유리적용, 난방에너지요구량 절감 외단열 - 외단열 적용(비드법 보온판 2종 3호 200T) - 단열성능 최적화(법적기준대비 24.8%↑) - 부위별 선형 열관류율 0.4W/mK 이내 설계 - 외단열 공법 적용, 열교 및 곰팡이 발생 최소화
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[기획 특집] 아름다운 마을을 찾아서 1_세종시 로렌하우스
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세대당 에너지 비용 월 7000원, 세종 제로에너지마을 로렌하우스
- 국토교통부와 한국토지주택공사(LH)가 국내 최초로 제로에너지 단독주택을 목표로 조성한 제로에너지 주택단지 ‘세종시 로렌하우스’. 혹서·혹한기를 제외하고는 세대당 에너지 비용이 월 7000원 수준으로, 단독주택으로는 국내 최초로 제로에너지 건축물 본인증 2등급을 획득했다. 건강과 환경을 생각해, 더욱 아름다운 제로에너지 주택단지를 가보았다. 글 사진 전원주택라이프 기획취재팀 항공사진 박혁진(꾸머컴퍼니 대표) 세종시 고운동에 자리한 세종 로렌하우스. 로렌하우스는 다양한 유형(저층, 고층, 단지형)의 제로에너지 건축 성공사례를 공공·민간으로 확산시키기 위해 국토교통부가 추진한 저층형 시범사업이다. 지난 2016년 9월 한국토지주택공사의 사업 참여자 공모를 통해 리츠 REITs를 설립하고 영업인가를 득한 자산관리회사(AMC)가 건설한 국내 최초의 친환경 임대형 제로에너지 주택단지다. 세종에는 1만 8217㎡ 대지에 특별공급(20세대)과 일반공급(40세대) 등 전용면적 85㎡ 60세대가 공급됐고, 이 밖에 김포한강신도시(120세대), 오산세교지구(118세대) 등 3개 단지에 모두 298가구가 조성됐다. ‘로렌 Roren’이라는 명칭은 제로 에너지 Zero Energy의 ‘ro’와 임대주택 Rental House의 ‘ren’을 합성해 만들었다. 로렌하우스는 화석에너지 사용량을 최소화한 제로에너지 건축물을 임대 형식(최장 4년)으로 공급하고 있다. 임대 비용은 타입에 따라 임대 보증금 2억 5000만 원에 월 임대료 45만~51만 원, 월 관리비는 12만 원 정도이다. 임대차 계약은 2년마다 갱신되는데, 임대료는 연 5% 범위 내에서 물가지수 등을 고려해 증액될 수 있다. 국내 최초 제로에너지 단독주택 국내 최초 제로에너지 단독주택 단지인 로렌하우스는 단독주택과 제로에너지 건축의 장점을 결합시켰다. 특히 제로에너지 건축 요소 기술 적용을 통해 동일 규모 아파트 대비 에너지 절감률이 약 60% 수준으로, 저렴한 비용으로 쾌적하고 건강한 주거생활을 영위할 수 있을 것이란 분석이다. 단열성능을 극대화하는 ‘패시브 요소’로 외벽단열, 열교 차단, 고성능 3중유리 창호, 고기밀 시공 등이 적용됐다. 유리는 독일 살라만더에서 제조한 로이 3중유리 제품으로 두께가 무려 39㎜. 보통 아파트에 설치되는 유리가 24㎜ 정도라는 점을 감안하면 40%가량 두껍다. 바닥·지붕 등 주택 외벽 전체를 끊김 없이 감싸는 ‘외단열 공법’과 ‘열교 차단 공법’도 적용해 결로 발생을 원천 차단했다는 점도 주목된다. 에너지 자립률 83% 이상을 달성한 단독주택 단지‘ 세종시 로렌하우스’ 전경. 고효율 설비 시스템 등의 ‘액티브 요소’로 열 회수 환기장치, 태양광 패널 등을 적용했다. 다락방(3층) 밖에는 태양광 패널이 설치돼 있는데, 주택 1가구당 태양광 모듈 11개가 시공됐다. 이들은 한 달 평균 400kWh의 전기를 생산하고 있고, 4인 가족 월평균 전기 사용량이 400kWh 안팎이라는 점을 감안할 때 전기는 100% 자체 생산하는 셈이다. 환기를 통해 발생하는 열손실을 최소화하면서 미세먼지를 필터로 걸러주는 ‘열 회수 환기장치’로 쾌적한 실내공기를 24시간 유지할 수 있도록 했다. 또한 전문 임대관리사업자를 통해 시설관리, 보안·방범 서비스 등 아파트형 임대관리 시스템을 통해 단독주택과 아파트의 장점을 고스란히 누릴 수 있게 했다. ‘로렌 Roren’이라는 명칭은 제로 에너지 Zero Energy의‘ ro’와 임대주택 Rental House의‘ ren’을 합성해 만들었다. 이곳은 1만 8217㎡ 대지에 연면적 5263㎡ 규모로 단독주택 60가구가 들어서 있다. 로렌하우스는 화석에너지 사용량을 최소화한 제로 에너지 건축물을 임대 형식으로 공급하고 있다. 아이들이 거리에서 자유롭게 노는 모습. 이곳은 아파트 살다가 자녀들을 위해 이곳으로 온 가구가 많다. 마을 곳곳에는 아이들의 놀이터와 자전거 거치대가 마련돼 있다. 집집마다 작은 마당에 바비큐 그릴과 테이블을 비치해놓고 야외 파티를 즐긴다. 제로에너지 건축물 2등급 획득 국토교통부는 친환경 미래건축인 제로에너지 건축의 보급 확대를 위해 2017년 1월에 제로에너지 건축물 인증제를 도입해 에너지 자립률에 따라 5개 단계로 나눠 등급을 부여하고 있다. 세종 로렌하우스는 2014년에 국토교통부의 제로에너지 건축물 시범사업으로 선정된 뒤, 2018년 건축물 에너지 효율등급 인증(1+++)에 이어 2020년 3월에 단독주택 최초로 제로에너지 건축물 2등급 에너지 자립률 83.13%) 본인증을 취득했다.제로에너지 건축물은 고단열·고기밀창호 등 패시브 Passive 기술로 에너지 사용량을 줄이고, 첨단 에너지관리시스템의 액티브 Active 기술 및 태양광패널과 같은 신·재생에너지로 에너지를 생산하여 에너지성능·효율을 최적화한 건축물이다. 현재(2020년 3월)까지 로렌하우스 포함 제로에너지 건축물 본인증 건수는 총 13건이며, 2020년 공공건축물에 대한 제로에너지 건축 도입 의무화에 따라 제로에너지 건축 보급이 본격 확대될 예정이다. 로렌하우스는 태양광과 열 회수 환기장치 등을 설치해 냉난방·조명 등에 쓰이는 에너지양의 80% 이상을 자체 생산(에너지자립률)하며, 다양한 고효율설비시스템 채택으로 에너지소비량을 낮춰 혹서·혹한기를 제외하고는 세대 당 에너지 비용이 7000원 수준밖에 들지 않는다. 사용하는 화석에너지는 연간 3.3㎡당 3∼4.5ℓ에 불과하다. 각종 패시브 기술로 최대한 에너지 소비를 줄이고, 태양광시스템 등으로 입주민에 열과 전기를 공급하기 때문이다. 로렌하우스 단지는 단독주택과 제로에너지 건축의 장점을 결합했다. 태양광과 열 회수 환기장치 등을 설치해 냉난방·조명 등에 쓰이는 에너지양의 80% 이상을 자체 생산한다. 도심과 자연이 어우러진 곳에 자리하고 있어 편의성이 좋으면서 쾌적하다. 쓰레기 분리수거장 주민공동시설. 이곳은 전문 임대관리사업자가 시설관리, 보안·방범 서비스 등 아파트형 임대관리 시스템을 통해 단독주택과 아파트의 장점을 고스란히 누릴 수 있게 했다. 국토교통부 김상문 건축정책관은 “제로에너지 건축은 건강한 거주환경 실현은 물론 온실가스 감축을 위한 핵심 수단이므로 광열비절감을 통해 주거복지에도 기여할 수 있다”며 “우리 제로에너지 건축 기술 수준을 더욱 발전시키고 보급화를 앞당겨 관련 산업의 해외 진출 및 일자리 창출을 선도할 것”이라고 말했다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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세대당 에너지 비용 월 7000원, 세종 제로에너지마을 로렌하우스
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【제주 전원주택 단지】 사람들의 꿈을 담은 마을 BRITTANY
- 주택이 하나 둘 들어서면서 작은 마을을 형성하고, 마을 주민이 공동체를 만든다. 그런데 마을이 형성되기 전부터 희망찬 공동체 청사진을 제시하는 곳이 있으니 바로 제주도 브리타니 마을이다. 글과 사진 | 백홍기 취재협조 | 브리타니종합건설 HOUSE NOTEDATA위치 제주도 제주시 한림읍 협재리대지면적 13,152.00㎡(3,985.45평)건축면적 2468.67㎡(748.08평)연면적 3668.26㎡(1111.59평)건폐율 18.77%용적율 27.89%건축구조 ALC 구조분양세대수 19세대 (분양 완료)개별 세대 대지지분 100평 개별주택 전용면적 30평MATERIAL내부마감 벽 - 친환경 페인트 천장 - 친환경 페인트 바닥 - 강마루 창호 - PNS 시스템 창호 현관문 - 단열 현관주방가구 (주)한샘 시에나화이트위생기구 KOHLER 도기 세트(독일)난방기구 가스보일러(경동나비엔)단열 이중 벽 단열 (ALC 200㎜ + 공기층 15㎜ + ALC 60㎜) 에어폴 외단열(ALC 200㎜ + 에어폴 50㎜)설계 PDI디자인그룹, BNM건축사사무소시공/분양문의 (주)브리타니종합건설 064-796-8874 www.brittany.co.kr 비용은 낮추고 주택의 질은 높여 프랑스 북서 지방에 대부분 해안으로 이뤄진 브르타뉴Bretagne. 아름다운 해안과 고운 모래로 관광객을 유혹해 휴양지로 알려진 곳이다. 브리타니종합건설은 브르타뉴처럼 아름답고 풍요로운 마을을 만들려는 마음에서 김기정 대표가 이름을 지었다. 제주도 타운하우스 브리타니 브리타니 김 대표는 ‘내가 꿈꿔오던 집’을 내걸고 제주도에 타운하우스를 계획했다. 험난한 과정을 거쳐 현재 애월읍, 한림읍(협재리, 월림리), 대정읍, 조천읍, 노형동에서 그의 계획이 서서히 윤곽을 드러내기 시작했다. 대정읍 구억리 브리타니 마을은 이미 입주가 완료됐다. 비용절감은 단지개발과 설계, 시공, 분양하는 과정에서 하청을 거치지 않고 브리타니종합건설이 직접 진행하면서 하청비용이 줄어든 것이다. 일부 절감한 비용은 더욱 좋은 자재를 사용하는 데 사용했다. 비용은 낮추고 주택의 질을 높이니 사람이 몰려든 건 당연한 이유다. 주방 싱크대는 코너에 ㄱ자로 배치해 동선이 막히지 않고 공간감이 있게 했다. 주방의 한쪽 면을 통 창으로 설치해 밝은 빛을 실내로 가득 끌어들이면서 야외에 있는 듯한 느낌이 들게 했다. ‘싸고 좋은 집은 없다’고 하지만 김 대표는 싸고 좋은 집을 만들어냈다. 이것이 가능했던 건 브리타니클럽이 있어서다. 브리타니클럽은 제주도 정착에 어려움을 겪은 사람들이 제주도에 자신들이 꿈꿔온 행복한 마을을 만들고자 하는 마음이 모여 창립했다. 브리타니마을에 살아갈 이들이 직접 관리감독을 하기 때문에 좋은 집이 만들어질 수밖에 없다. 브리타니클럽은 브리타니 홈페이지에서 누구나 가입할 수 있으며, 가입하게 되면 브리타니에 관한 내용을 받아볼 수 있다. 주방과 연결되는 1층 식당 공간 식당은 조명과 밝은 벽으로 인해 그늘이 없어 아늑하다. 위쪽 코너를 막지 않고 계단이 드러나게 설계해 밋밋한 공간에 포인트가 되도록 했다. 계단 아래 공간을 활용하면 이처럼 식당으로 이용하거나 소파를 배치해 다양한 공간으로 연출할 수 있다. 환경을 생각하고 거주자 중심으로 설계하다 알랭 드 보통은 <행복한 건축>에서 집을 ‘생명체’로 표현했다. 사람과 집의 유기적인 관계에서 집은 생명체로서 역할을 한다는 것이다. 우리 몸에 피가 도는 것처럼 사람이 공간에서 공간으로 이동하면서 집 안 곳곳에 생기를 불어넣는다. 그런데 단지 이동만으로 집에 생기가 도는 것은 아니다. 애정을 담아 가꾸고 보살펴야 한다. 집과 사람이 애정으로 융화되었을 때 비로소 우리는 ‘좋은 집’이라고 부른다. 1층 거실과 침실을 연결하는 복도. 왼쪽에 화장실을 배치하고 오른쪽엔 밖으로 연결되는 파티오 도어를 설치했다. 넓은 창이 환하게 밝히는 복도 끝에 침실이 있다. 침실에선 제주도의 풍경을 담은 마당이 훤히 보인다. 커튼으로 넓은 창을 가려도 왼쪽의 세로 창이 부족한 빛을 채운다. 좋은 집은 주인의 손길도 필요하지만, 먼저 잘 지어야 한다. 잘 짓기 위해선 기본에 충실하면 된다. 브리타니는 먼저 습한 제주도 기후에 적합한 ALC 블록을 선택했다. 벽체는 공간을 두고 이중으로 쌓아 외부의 습기를 차단했다. ALC 블록은 쌓기는 쉽지만, 섬세한 기밀시공 기술이 필요한 까다로운 공법이다. 시공의 질을 높이기 위해 내륙에서 숙련자들을 직접 고용한 것은 물론 꼼꼼하게 체크하고 관리하는 것도 빼놓지 않았다. 또 새집증후군 해결을 위해 유해요소를 내뿜는 자재도 사용하지 않았다. 2층 방. 창은 크기와 형태, 위치에 따라 풍경을 감상하거나 환기, 실내 밝기를 결정한다. 세로로 긴 창은 해 기울기에 따라 방 안을 다채롭게 비춘다. 천장의 펜던트 갓등은 침대만 은은하게 비춰 아늑한 분위기를 만든다. 군더더기 없는 2층 홀. 온통 흰색 바탕에 바닥도 밝은 계열을 사용해 가구 색상으로 다양한 분위기를 연출할 수 있다. 홀뿐만 아니라 모든 벽체를 친환경 페인트로 마감했다. 친환경 페인트는 인체에 해가 없고 오염이 되더라도 손쉽게 해결하는 장점이 있다. 김 대표는 “100% 완벽한 주택이란 있을 수 없다. 완벽에 가깝게 노력할 뿐이다”라고 강조한다. 사소한 하자라도 발 빠르게 대처해 입주자의 불편함을 해소한다고 한다. 하자에 관한 내용은 데이터로 정리해 다음 공정에 참고 자료로 이용한다. 브리타니의 낮은 하자 발생률은 이러한 시스템을 바탕으로 집을 짓기에 가능한 것이다.환경에 적합한 구조와 공법을 찾아내고 거주자의 동선을 분석해 설계에 적용한 브리타니. 깔끔하고 소박한 디자인에 공간을 실용적으로 배치했다. 집 주변과 단지는 제주의 풍경을 고스란히 담았다. 벽과 벽 사이에 숨겨진 계단. 계단에 긴 가로 창을 내 낮엔 조명을 켜지 않아도 밝다. 가로 창이 없다면 어둡고 답답해 지하로 내려가는 기분이 들었을 것이다. 창 하나로 전혀 다른 분위기가 됐다. 화장실엔 욕조도 없고 선반도 없다. 욕조를 잘 사용하지 않는다면 과감하게 없애는 게 공간 활용에 좋다. 선반이 없으면 다소 불편하지만, 없어도 큰 문제 되진 않는다. 너와 내가 아닌, 우리가 가꾸는 마을 김 대표의 목표는 브리타니를 더불어 살기 좋은 마을로 만드는 것이다. 이 공간에서 건강한 생활과 여가, 교육 등을 해결할 수 있는 미래를 생각한다. 브리타니클럽이 있어 미래는 낙관적이다. 혼자 하는 것이 아니기 때문이다.“브리타니에 우리 가족이 살 곳도 이미 정해놨어요. 내가 사는 마을을 살기 좋은 마을로 만들 생각입니다. 같은 생각을 하고 함께할 사람이 많아 어려울 거 같진 않아요. 이미 구체적인 계획도 세웠습니다.”그는 자신과 같은 생각을 하는 사람이 더욱 많아지길 기대한다. 하지만 한창 일할 나이라면 당장 먹고사는 문제가 발목을 잡는다. 미래를 위해 집부터 사 놓으려고 해도 대출금 부담과 관리가 문제다. 이렇듯 각자 다른 사연과 이유로 등 돌리는 사람을 보고 김 대표가 생각해낸 게 ‘테이크제주TAKEJEJU'다. 아이디어는 ‘한달살이’에서 힌트를 얻었다. 한달살이는 제주도에 이주하기 전에 제주에서의 삶을 경험해보는 것을 말한다. 제주도 협재에 건설 중인 브리타니단지 모습. 파란 하늘과 초록 들판 사이에 놓인 흰색의 건물이 이국적이다. ALC 블록으로 시공하는 집은 습한 제주도 환경과도 잘 어울린다. 테이크제주(www.takejeju.com)는 브리타니마을 주민이 스스로 운영하는 임대사업이다. 건축주는 집이 비어있는 기간을 홈페이지에 직접 등록하고 관리한다. 제주 한달살이 주택을 이용하는데 한 달 임대료가 200~300만 원이고 시설이 좋은 집은 예약하기 어렵다. 이 때문에 김 대표가 테이크제주에 거는 기대가 크다. “하루빨리 이곳에 입주해 마을 주민과 더불어 사는 생각뿐”이라고 말하는 김 대표. 그의 꿈을 담은 브리타니가 현실에선 어떻게 보일지 기다려진다. IN SHORT_ 제주 환경에 적합한 ALC 공법ALC 공법은 일반 벽돌을 쌓는 것처럼 간단하지만, 까다로운 기밀시공이 필요하다. ALC 블록과 블록이 접하는 면에 바늘구멍처럼 작은 틈만 생겨도 단열성능이 떨어지기 때문이다. 이 때문에 일반 벽돌을 쌓는 기술자가 아닌 ALC 시공 전문가가 필요하다. 브리타니는 완성도를 높이기 위해 성운ALC 전문 기술자를 채용해 집을 짓는다. 또 제주의 습한 기후에 맞춰 새로운 공법도 적용했다. 외벽에 공간을 두고 성운ALC 블록으로 한 번 더 시공해 습기를 이중으로 차단하면서 단열성능을 높인 것이다. 철심은 블록을 더욱 단단하게 결합한다. 철저하게 절제하고 여백의 미를 살린 주택. 디자인은 절제했지만, ALC 공법에선 실력을 발휘했다. ALC 블록을 단순하게 쌓은 게 아니라 공간을 두고 이중벽으로 만들어 단열과 투습기능을 높였다.
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[부동산 진단] 05. 저성장시대 차별화한 토지시장
- 저성장시대 차별화한 토지시장 해마다 세계 도시인구는 6,500만 명씩 증가한다. 인류는 지도에도 없는 바다를 향해간다. 반면, 우리나라는 1960년대 이후부터 전체 인구 중 도시인구가 급증해 2011년 91.1%로 최고점에 달한 후 감소세로 들어서 2012년에는 91% 아래로 떨어졌다. 인구가 감소하는 지역에서 성공하기 힘들지만, 간혹 많은 돈을 버는 사람도 있다. 그러나 대부분 사람에게는 절망이 될 수 있다. 부동산 판로가 없어지기 때문이다. 예컨대 1987년 태백시 황기동 황지 초등학교 학생 수가 5,400명이었을 때 문구점이 3개였다. 당시 권리금만 3억 원이었고 자리는 평당 3백만 원이었다. 2000년대 초 학생수가 200명 이하로 줄어들자 문구점이 사라지고 가게 자리는 평당 50만 원 이하로 떨어졌다. 인구의 감소는 단순히 수치상의 문제가 아니다. 세계가 저성장 시대로 접어들자 금융과 부동산 재테크가 빙하기에 접어들었다고 주장하는 사람도 늘었다. 새로운 재테크 모델이 필요한 시점이다. 벽화마을로 유명세를 탄 마을이나 연예인에 의해 상권이 변한 사례처럼 이제는 부동산 전문가뿐만 아니라 IT 전문가, 화가, 소설가 등 각 분야 전문가가 융합해 새로운 시스템을 만들어야 한다. 그렇지 않으면 백전노장의 경험도 쓸모없는 무용지물이 될 수 있다. 현재 부동산 시장은 기회이자 위기의 시대가 도래한 것이다. 재테크 투자방식의 고정관념이 무너졌다. 문제는 많은 사람이 시장의 변화를 인지하지 못하는 것이다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 토지가격 결정하는 다섯 가지 트렌드 부동산 가격을 결정하는 데는 여러 가지 요인이 작용한다. 특히, 토지는 모든 산업의 원자재라 가격을 산정하는 데 천차만별이다. 매도자 입장에서 보면 흙수저와 금수저에 따라 토지가치를 결정하는 기준부터 다르다. 당장 자금 위기에 몰린 사람이 급매로 처분할 땐 평균 시세보다 싸더라도 처분하려고 하지만, 10년이 아니라 100년 후에 처분해도 상관없다면 최고 시세에도 팔려고 하지 않을 것이다. 이젠 땅을 보유하는 것만으로 돈 버는 시대는 지났다. 단순한 토지투자시대가 끝났기 때문이다. 그러나 토지는 모든 산업의 원자재이며 종합예술이다. 누가, 어떤 회사가, 어떻게 토지의 상품 가치를 극대화하느냐에 따라 토지의 가치는 달라질 것이다. 여기에 토지가격을 결정하는 트렌드를 읽을 수 있다면 더욱 투자하기 좋은 땅으로 만들 것이다. 1. 입지 부동산 가치가 전혀 없던 쓸모없던 동굴이나 늪지가 유명한 관광지역으로 바뀔 수 있다. 대표사례로 광명시와 순천만이다. 광명동굴은 올해 들어 방문객이 30만을 돌파했다. 순천만 국가 정원은 4월 중순에만 100만 명을 넘었다. 부동산 전문가들은 입지 선정판단 기준으로 용도지역별 입지를 말한다. 2012년 제레미 리프킨은 『3차 산업혁명』에서 협업의 시대를 주장했다. 그런데 불과 4년 만에 창직학創職學에서 주장하는바에 따르면 인공지능(AI), 로봇, 사물인터넷, 빅데이터, 3D 프린팅 등이 대표하는 4차 산업혁명의 물결이 시작됐다고 한다. 하루가 다르게 변하는 세상에서 예전의 방식만 고수하면 안 된다. 다양한 경험과 분석을 통해 입지를 분석하는 기준점도 달라져야 한다. 대표적으로 좋은 입지를 말하면 유동인구가 많은 대도시 상업지역을 말한다. 그런데 대도시 상업지역인데도 투자 대비 임대료가 급격하게 올라 임대료를 연체하고 공실률이 높아져 투자성이 낮아진 사례도 있다. 산간 오지의 토지라 해도 사람들의 관심을 끌 수 있는 기획으로 지역과 토지를 개발하면 도시보다 좋은 수익형 토지가 된다는 사실이다. 2. 인구 증감 현재 우리나라 인구는 총 5,114만 명이다. 이 가운데 4,683만 명(91.58%)이 도시지역에 거주한다. 인구의 92%가 국토 전체 면적 17%에 불과한 도시지역에 살고 있다. 2014년에는 도시지역 인구가 45만 5,660명 늘었다. 경기도 평택시 인구정도가 새로 도시에 편입된 것이다. 올해 상반기엔 세종시와 제주도로 이동한 인구가 가장 많았다. 반면, 서울과 대전, 광주 등 대도시 인구는 다소 줄었다. 인구의 이동과 집중은 주택시장과 토지시장에 영향을 미친다. 3. 공시지가 공신력? 공시지가는 해마다 국토교통부 장관이 조사 평가하여 공시한 표준지의 단위면적당(㎡) 가격이다. 올해는 전국적으로 3,230만 필지를 표본지로 조사한 근거로 발표한 것이다. 공시지가는 ①건강보험료 산정, 기초노령연금 수급대상자 결정, 교통사고 유자녀 지원 대상자 결정 등 복지행정 ②조세 및 부담금 부과 ③불법건축물이행강제금, 선매 시 토지매수가격 산정 등 부동산행정, ④ 공직자 재산등록 등 약 61종 관련 분야에 광범위 하게 지표로 활용한다. ·공시지가로 본 토지 국토교통부는 “2015년 공시지가가 5.08% 상승해 지난해 4.63% 대비 0.45%p 올라 10년부터 꾸준히 상승 추세를 유지하고 있다”고 발표했다. 그런데 최근 만나는 부동산 중개업소 관계자는 불황이 이어지면서 매수자 만나기가 하늘의 별 따기처럼 어렵다고 한다. 매도가격을 지난해보다 낮게 내놓았지만, 매수자는 나타나지 않으면서 공시지가는 그대로이거나 오른 곳이 많다는 것이다. 공시지가가 올라도 필지마다 현재 지가와는 무관할 수 있다는 사실이다. 4. 공시시가 상승의 함정 보통 사람들은 공시지가가 오르면 좋은 것으로 착각한다. 물론 토지수용지역에서는 보상가가 높게 책정되기 때문에 좋다. 공시지가가 오르면 금융기관에서 대출받을 때도 유리하다. 그래서 공시지가에 이의를 신청해 내리려고 하지 않는다. 또한, 대부분 절차를 모르거나 이의 신청 시기를 모르는 사람도 많다. 그런데 공시지가가 높으면 10년에서 20년 이상 팔지 않고 보유하다가 상속하면 손해를 보고, 매년 세금이나 건강보험료만 큰 부담으로 작용한다는 사실을 모른다. 토지를 소유하고 있다면 해당 표준지가가 속한 시·군·구에서 공시지가를 확인해 손익을 계산해야 한다. 공시된 지가에 이의가 있는 토지 소유자는 공시일로부터 60일 이내 국토교통부 장관에게 서면으로 이의를 신청할 수 있다. 정부나 지자체는 세수 부족으로 재원 확보에 어려움이 생기면, 토지세금에 해당하며 가장 쉽게 재원을 확보할 방법으로 공시지가를 올리는 것이다. 갈등 없이 수수료를 확보할 수 있다는 장점이 있기 때문이다. 5. 토지가격 올리는 외부 요인 2015년 말 기준으로 국토교통부가 발표한 자료에 따르면, 국내 외국인이 보유한 토지면적은 2억2,827만㎡(228㎢)로 전체 국토면적의 0.2%, 금액으로는 32조 5,703억 원(공시지가 기준)이다. 주체별로는 외국 국적 교포 1,042만㎡, 합작법인 665만㎡, 순수 외국인 169만㎡, 순수 외국 법인 123만㎡가 늘어났고, 국가별로는 미국 830만㎡, 중국 266만㎡, 일본 257만㎡, 유럽 21만㎡, 기타 국가 625만㎡가 증가하였다. 토지투자 시 고려사항 성경에 “우리 백성이 지식이 없어 망한다”는 말이 있다. 부동산 지식은 돈이다. 산업이 바뀌는 시대에 걸맞은 토지투자의 새로운 지식이 절대적으로 필요한 시기다. 1. 맞춤형 입지 선정 기준 달라져 토지는 모든 산업의 원자재다. 무엇을 하든 땅이 있어야 가능하다. 그렇다고 아무 땅이나 쓸모 있는 건 아니다. 평생 땅을 일군 농부는 가격이 저렴하면서 농업용수가 풍부한 지역을 먼저 찾는다. 장사하는 사람이라면 유동인구가 많은 대도시 상업지역을 꼽는다. 화천군에 사는 소설가 이외수 씨처럼 작가나 예술가라면 지역은 상관없이 조용한 환경에 저렴한 토지라도 문제없을 것이다. 2. 공시지가 앞서 말했듯 공시지가가 오르면 정부와 지자체만 수익을 낼 수 있다는 것을 간과해서는 안 된다. 즉, 재산세와 건강보험료가 오른다는 것을 모르고 지나면 금전적인 피해가 생긴다는 사실이다. 실제로 토지가격이 내려가고 있는데도 해마다 종토세가 늘어나면, 돈을 빌리지 않았는데 연체이자를 내는 것과 다름없다. ※ 사례: 2015년 인천시 중구 을왕동에 있는 산의 공시지가가 74,400원(㎡당)에서 올해 73,000원으로 낮아졌다. 공시지가는 37억5천만 원이지만, 매도가격은 공시지가 50% 정도인 17억 원이다. 그러나 일반적으로 사람들은 공시지가가 오르면 좋은 것으로 착각하는 게 문제다. 공시지가에 이의 신청해 내리려고 하지 않는다. 또한, 대부분 이의 신청 절차와 시기도 모르는 사람이 많다. 수십 년간 땅이 팔리지 않고 보유하다 상속되면 손해 본다. 그런데 정부나 지자체는 세수 부족으로 재원 확보가 어려우면 가장 쉬운 방법으로 토지세금에 해당하는 공시지가를 올리는 것이다. 비교적 갈등도 적으면서 세수를 확보하는 장점이 있기 때문이다. 보통 사람들은 공시지가가 오르면 각종 세금도 오른다는 걸 간과한다. 재산세와 건강보험료가 크게 오른다는 사실을 명심해야 한다.
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[부동산 진단] 05. 저성장시대 차별화한 토지시장
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 10
- 법과 부동산 10 농지 투자, 잘만 하면 돈 된다 농지 투자는 재촌·자경을 늘 염두에 둬야 한다. 사실 농지에 투자했다가 처분하면서 세금 문제 때문에 헷갈리는 부분들이 많다. 농지법과 조세특례제한법 세법에서 재촌·자경의 적용 범위가 다르기 때문이다. 보유한 농지에서 농사를 계속 짓다가 매도하면, 농지법의 자경 원칙에 따라 그동안 처분명령을 받지 않았으므로 양도 시에 재촌·자경인 줄 착각할 수도 있다. 그러나 소득세법, 조세특례제한법에서의 양도세는 재촌·자경을 해야만 한다. 즉, 재촌과 자경 요건 두 가지 모두 충족시켜야 한다는 것이다. 따라서 농지 투자에서는 이제 다른 무엇보다 절세와 세테크가 가장 중요한 비중을 차지한다. 농지 투자도 재촌·자경을 잊지 않고 잘만 하면 돈을 벌 수 있다는 점을 명심하자. 글 | 김성용 박사 법무법인메리트 법학연구소 소장, ksyong330@naver.com 8년 이상 재촌·자경하면 양도세 감면 양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비(취득세, 법무사비용, 중개수수료 등)를 차감한 후, 기본공제를 한 후의 금액에서 양도소득세율을 적용하여 산출된다. 양도소득세율은 과세대상의 자산별, 보유기간별, 등기 여부에 따른 차등비례세율과 과세표준의 금액에 따른 초과누진세율을 함께 적용한다. 부동산에 대한 양도소득세는 대체로 양도차익에 따라 6%에서 38%의 세율이 적용되는데 흔히 이를 일반세율이라고 한다. 다만 비사업용토지에 대해서는 일반세율에 10%를 가산하도록 하였다. 말하자면 부재지주의 토지에 대한 양도소득에 대해서는 일반세율+10%가 적용된다는 것이다. 그런데 비사업용토지의 양도에 대한 가산세율의 적용이 계속 유예되고 있다(소득세법 제104조 6항). 즉 부재지주의 토지에 대해서도 일반세율이 적용된다는 것이다. 원래 비사업용토지에 대하여 중과세율이 적용된 것은 투기적 토지수요를 차단하기 위한 것이었으나, 부동산 경기의 침체로 인하여 그 적용을 미루게 된 셈이다. 그러나 진정한 농지투자라면 양도소득세 감면의 혜택을 노려야 할 것이다. 즉 8년 이상 재촌·자경한 농지의 양도소득세는 100% 감면된다(조세특례제한법 제69조, 제69조의2 참조). 또한, 3년 이상 재촌·자경한 농지를 경작 상의 필요 때문에 다른 농지로 대토(代土)함으로써 발생하는 양도소득에 대해서도 100% 감면된다(조세특례제한법 제70조 참조). 물론 농지의 경우에 한한다. 임야의 경우에는 보유 기간에 관계없이 언제나 양도소득세가 부과된다. 재촌·자경한다고 하여 반드시 전업농인 것은 아니다. 재촌·자경하더라도 다른 직업을 얼마든지 가질 수 있다. 그런데 전업농이 아닌 경우에 양도소득세를 감면받으려면 양도인 스스로 자경했다는 증빙을 갖춰야 한다는 것을 잊지 말자! 우선 농협 등에 조합원으로 가입하고, 비료나 농약을 농협을 통해 구매함으로써 증빙을 남기는 것이 좋다. 조합에 가입하지 않았더라도 영농일지를 작성하고 농지 근처에서 식당이나 주유소 등을 이용한 영수증을 모아두는 방법도 가능하다. 부재지주의 땅 관리… 세금 고민 덜어줘 부재지주의 농지(비사업용토지)에 대해서도 양도소득세 중과세가 유예되어 일반세율(6~38%)에 의하여 과세된다. 팔아야 한다면 올해 안에 파는 것이 좋다. 그러나 공유관계 등 팔 수 없는 사정도 많으니 양도세 중과세가 부활될까 항상 걱정이다. 부재지주의 고민은 양도세 중과세만이 아니다. 농지법에 따르면 농업경영에 이용하지 않는 한 1년 이내 처분하여야 하며(농지법 제10조 1항), 이를 어기면 농지 소유자에게 6개월 이내에 그 농지에 대한 처분명령이 내려진다(농지법 제11조 참조). 나아가 그 처분명령에 따르지 않으면 해당 농지의 토지 가액의 100분의 20에 해당하는 이행강제금이 부과된다(농지법 제62조 1항). 첩첩산중이다. 그렇다고 농지를 임대차하거나 사용대차할 수도 없다. 농지법은 일정한 경우를 제외하고 농지임대차를 금지하고 있기 때문이다(농지법 제23조 참조). 그렇다면 부재지주의 고민을 해결할 묘안은 없을까? 세상에 막다른 길은 없다. 찾지 못하고 있을 뿐이다. 바로 농지은행에 맡기면 된다. 농지은행에 8년 이상 위탁한 농지는 재촌·자경하지 않더라도 일반세율이 적용된다. 즉 ‘한국농어촌공사 및 농지관리기금법’ 제3조에 따른 한국농어촌공사가 같은 법 제24조의4 제1항에 따라 8년 이상 수탁(개인에게서 수탁한 농지에 한한다)하여 임대하거나 사용대(使用貸)한 농지는 비사업용토지에서 제외되기 때문이다(소득세법 제104조의3 제1항 1호 가목 단서, 소득세시행령 제168조8 3항 9호 참조). 단 일반세율이 적용될 뿐이지 감면대상이 되는 것이 아니라는 것! 한편 종중이 소유한 농지(2005년 12월 31일 이전에 취득한 것에 한한다)는 무조건 일반과세대상이니 걱정할 필요는 없다(소득세법 제104조의3 제1항 1호 가목 단서, 소득세시행령 제168조8 3항 6호 참조). 농지은행에 맡겨서 좋은 것은 또 있다. 농지처분의무가 면제된다. 그리고 농지관리의 부담이 없어서 좋다. 농지은행이 농사지을 사람을 직접 찾아 임대도 해주고 임대료도 받아준다. 즉 농지은행과 임대수탁계약만 체결하면 모든 것을 농지은행이 알아서 해준다는 것! 깐깐해진 ‘8년 자경농지’ 양도세 감면 조세특례제한법에 규정된 8년 자경농지 양도세 감면은 과세당국과 납세자 간 잦은 다툼의 원인이 되기도 한다. A씨는 어머니로부터 물려받은 농지(4,208㎡)에 매년 호박, 무 등 채소농사를 짓다가, 이를 양도하였는데 과세관청은 양도세감면을 인정하지 않았다. 직장인 A씨가 어떻게 농사를 지을 수 있었느냐는 것이다. 국세청은 다음과 같은 사실에 주목했다. 첫째, A씨는 농지취득 전부터 고액의 소득을 올리는 정비사로 일했고, 은퇴 이후에도 시간강사로 활동하면서 ‘돈벌이’를 하고 있었다. 둘째, A씨는 농지 인접 지역으로 가족과 따로 ‘홀로’ 전입하였으니 ‘위장전입’일 것이다. 셋째, 해당 농지면적에 비해 농자재 구매내역이 소액이고 수확물에 대한 판매내역 자료가 미비하다. A씨는 이에 반발하였는데 조세심판원은 A씨의 손을 들어주었다(조세심 판례, 조심 2012중 4049 참조). 거주지와 농지소재지까지 이동거리가 짧고, 비교적 노동력이 들지 않는 채소류를 경작했으며, 정비사 일을 그만둔 이후 시간강사로 주 1, 2회 출강한 것을 제외하면 농지를 경작할 시간적 여유가 충분하다는 것이다. 그리고 농지원부 및 조합원증명서, 경작사실확인서 등 증빙 자료를 충분히 갖추고 있는 점을 고려했다고 한다.
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[월간전원주택라이프] 전원주택_인테리어 감각으로 건축주가 완성한 'The squre'_(주)유타건축사사무소
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 인테리어 감각으로 건축주가 완성한 ‘The Square’ 인테리어 디자이너인 건축주가 직접 시공한 상가주택을 찾아가봤다. 간결함과 담백함을 추구해 요란하지 않으면서 사람들이 인지할 수 있도록 강변과 보행로 쪽에 정사각형 외관과 창으로 포인트를 줬다. 글 최은지 | 사진 김경한 | 취재협조 (주)유타건축사사무소 HOUSE NOTE DATA · 위치 경기도 화성시 권선로 · 대지면적 362.90㎡(109.96평) · 건축면적 200.55㎡(60.77평) · 연면적 666.42㎡(201.94평) 1층 (상가) 200.55㎡(60.77평) 2층 (임대세대) 158.95㎡(48.16평) 3층 (임대세대) 158.95㎡(48.16평) 4층 (건축주) 147.97㎡(44.83평) · 건폐율 55.26% · 용적률 183.64% · 건축구조 철근콘크리트 · 용도 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역 · 설계기간 2014년 12월 ~ 2015년 6월 · 공사기간 2015년 6월 ~ 2016년 6월 · 공사비용 9억 3,000만 원(3.3㎡당 460만 원) MATERIAL · 외부마감 지붕 - 컬러강판 외벽 - 시멘트벽돌 현관문 - 철제 단열문 · 실내 주요 마감재 천장 - 페인트, 벽지 벽체 - 페인트, 벽지 바닥 - 석재, 강마루 · 단열재 지붕 - T180 비드법 단열재(가등급) 외단열 - T120 비드법 단열재(가등급) 설계 (주)유타건축사사무소 T 02-556-6903 W www.utaa.co.kr 시공 세진건축 가성비 고려해 지은 The Square 건축주 부부는 인테리어 사업을 하면서 내 건물을 갖는 게 큰 꿈이었다. 부부는 집을 짓기 위해 땅을 알아봤다. 이곳저곳 찾던 중 택지를 분양한다는 소식을 접했다. 바로 분양받기 위해 신청을 했고, 결국 택지를 8억 9천만 원에 낙찰 받았다. “처음에는 단순하지 않은 외관으로 지으려고 했지만, 저희가 손해 보는 공간이 많았어요. 수익적인 부분을 따지니 공간을 최대한 확보해야겠다고 생각해 네모반듯하게 지었어요.” 부부는 1층은 임대상가, 2층과 3층은 임대세대, 4층은 주인세대로 계획했다. 공간은 수익성에 초점을 두고 설계했다. 1층 52평 상가는 두 공간으로 쪼개 20평은 부부의 디자인 회사로, 32평은 임대상가로 구성했다. 처음에는 모두 사용하려고 했지만 주변 상가의 임대료가 높게 형성돼있어 다 쓰기에는 아깝다 생각해 하나를 임대상가로 뒀다. 2층과 3층엔 임대세대를 층별로 3세대씩 총 6세대를 두고, 각각 보증금 2천만 원에 월세 80만 원씩 임대 수익을 얻고 있다. 주변에는 아파트 단지가 둘러싸고 있으며, 산책할 수 있는 큰 공원과 학교, 편의시설이 잘 갖춰져 있다. 게다가 차로 3분 거리에 지하철 분당선 매탄권선역이 있어 입지조건이 좋다. 노하우로 직접 계획한 주거 공간 공사가 끝날 때까지 설계사와 건축주는 서로 끊임없는 피드백과 조율을 했다. 주인세대 4층은 건축주가 그 동안 일하면서 쌓았던 노하우로 내부마감 및 장식을 직접 계획했으며, 골조와 외관상으로 보이는 부분이나 공간에 대한 전체 윤곽은 설계사가 잡아줬다. 현관을 들어서면 바닥이 먼저 눈에 들어온다. 바닥은 일반적인 600×600mm 크기의 타일이 아닌 800×800mm 타일로 시공했다. 그레이 컬러의 석재 타일은 차분하고 모던한 분위기를 풍기며 막 써도 부담없는 타일이다. 독특한 디자인으로 눈길을 끄는 곳이 하나 더 있다. 거실에서 다락으로 향하는 계단이다. 큰 젠가 블록이 벽에 하나씩 박혀 있어 손으로 당기면 나올 듯하다. 올라가는 방향에 따라 화이트와 블랙으로 색상 대비를 줬다. 집을 계획할 때 공간 분할에도 많이 신경 썼다. 자녀들의 방을 양쪽으로 나눴으며, 화장실, 현관, 다용도실을 복도에 따라 배치했다. 또한, 2층에는 자녀들이 디자인 작업하고 놀 수 있는 공간을 계획했다. 필요한 공간으로 최대한 나누다 보니 안방이 좁아, 복층으로 계획하는 방법을 썼다. 1층에 화장실과 파우더룸을 놓고, 2층을 계단으로 연결해 침대와 TV만 배치했다. 이처럼 주인 세대는 평면적인 공간에 공용 거실, 오픈된 다락, 중정, 복층으로 구성된 안방이 다양한 표정을 짓고 있으며 공간이 풍성하다.
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[월간전원주택라이프] 전원주택_인테리어 감각으로 건축주가 완성한 'The squre'_(주)유타건축사사무소