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요리사 아내를 위해 지은 집과 일터 춘천 요리가 料理家
- 호반의 도시에 의암호와 까투리 봉을 끼고 있는 주택은 남편이 요리 전문가로 발돋음하는 아내를 위해 지었다. 집의 이름은 ‘요리하는 집’이라는 뜻과 ‘지혜를 갖고 어떠한 일이든 잘 다스려 항시 평안한 집’이라는 의미로 ‘요리가 料理家’라고 지었다. 글 이수민 기자 사진 박창배 기자취재협조 카이 건축사사무소 HOUSE NOTEDATA위치 강원 춘천시 송암동지역/지구 자연녹지지역, 자연취락지구건축구조 경량 목구조건축규모 지상 2층대지면적 545.00㎡(164.86평)건축면적 159.84㎡(48.35평)건폐율 29.33%(법정 60% 이하)연면적 224.10㎡(67.79평) 1층 159.84㎡(48.35평) 2층 64.26㎡(19.43평)용적률 41.2%(법정 100% 이하)설계 카이 건축사사무소 본사 031-511-9936 분당 스튜디오 031-712-2203 www.caiarch.com시공 브랜드하우징 031-702-2433 www.brandhousing.com MATERIAL외부마감 지붕 - 컬러강판 벽 - 백고벽돌 데크 - 까르미데크내부마감 천장 - 친환경 페인트(벤자민무어)내벽 - 친환경 페인트(벤자민무어) 방 - 벽지(LG하우시스 지아프레쉬)바닥 - 1층 포셀린 타일, 2층 구정마루단열재 지붕 - 수성 연질폼외단열 - 수성 연질폼내단열 - 가등급 글라스울 (이소바 에너지세이버)계단실 디딤판 - 레드오크(솔리드)난간 - 평철창호 70㎜ 시스템창호(알파칸)+40㎜ 삼중유리현관 바네토(YKK)조명 모던라이팅주방가구 엘림위생기구 한샘난방기구 린나이 부부의 침실이 있는 주택 배면. 건축주는 배면 쪽에 난 창을 나무를 심어 외부 시선을 차폐했다. 아내의 진로 고민으로 집짓기 스타트50대 중반 동갑내기 부부는 결혼 후 아파트에서만 살았지만 항상 가슴 속에 ‘전원주택에 대한 로망’을 품고 있었다. 그러던 어느 날, 아내의 진로 상담으로 예상했던 것보다 조금 빨리 ‘전원주택 짓기’ 불씨가 당겨졌다. “주부로 살며 손맛 좋고 요리가 정갈하다는 말을 줄곧 들었어요. 처음에는 가까운 지인들 부탁으로 부모님 생신상 요리를 대신 만들어 보내주는 정도만 했는데, 입소문이 나다 보니 각종 파티며 기업 행사 케이터링까지 맡게 됐죠. 점점 본격적으로 ‘요리하는 일’이하고 싶어지더군요. 결국 남편한테 진로 상담을 신청했죠(웃음). 감사하게도 남편은 제 이야기에 귀 기울이더니 ‘요리 연구도 마음껏 하고, 쿠킹클래스도 열 수 있는 공간이 있는 집을 짓자’더군요.” 현관에는 넉넉한 수납공간 확보를 위해 양쪽으로 신발장 겸 붙박이장을 짜 넣었다. 중문 앞에 발 디딤판을 설치해 신발을 신고 벗기가 편하다. 거실에서 안방을 바라본 모습. 왼쪽에는 현관, 오른쪽에는 2층으로 오르는 계단이 보인다. 현관을 중심으로 오른쪽에 자리하고 있는 거실. 간접등과 매립등을 적절히 매치한 덕에 실내가 더욱 아늑하게 느껴진다. 레저타운 내 정겨운 시골 마을부부는 전원주택을 염두에 두고 주말마다 부지를 보러 다녔다. 하지만 아이들이 학업 중이었기에 시내에서 멀리 떨어진 곳에 살기는 부담스러웠다. 전원이면서도 도심 생활권과 멀지 않은 곳을 찾아다녔다. 가까운 거리로 운동이나 산책 다닐 수 있는 곳이길 바랐다. 그러다 지금의 부지를 발견했다. 도심에 가깝고 레저타운 안에 있는 마을이라 운동 인프라를 완벽하게 갖추고 있었다. 게다가 의암호를 끼고 자전거 도로가 이어져 있었다. 무엇보다 마음에 든 건 오래된 작은 동네가 산에 포근하게 안겨 있고, 양지바른 것이 꼭 어릴 적 자랐던 정겨운 시골 고향 동네를 닮아 더욱 마음에 들었다. “춘천 레저타운 안에 있는 마을이다 보니 각종 운동시설이나 편의시설이 완벽합니다. 집사람이 테니스를 하는데 우리나라 최고의 테니스코트가 바로 단지 안에 있다는 점이 매우 만족스러웠어요. 저는 취미로 자전거를 타는데 북한강 자전거 도로가 1분 안에 접속된다는 것도 마음에 드는 부분이었죠. 직장이 북한강변에 있는 리조트인데, 자전거로 출퇴근하기에 이보다 좋은 조건은 없었습니다.” 주방 겸 아내의 일터인 쿠킹스튜디오. 아내 한영선 씨는 ‘한장금요리교실’이라는 쿠킹클래스를 운영하는 요리 전문가다. 또한 쿠킹스튜디오는 사전 예약자에 한해 ‘원 테이블 레스토랑’으로도 변신한다. ‘요리가’는 주거 부분은 2층 구조, 쿠킹스튜디오 부분은 1층으로 설계했다. 또한 쿠킹스튜디오 자리는 2종 근린생활 시설로 별도 허가를 받았다. 메인 주방 뒤 보조주방. 보조주방 옆에 위치한 펜트리에는 각종 조리도구와 식재료를 보관한다. 쿠킹스튜디오와 주거공간의 공존&분리한 설계건축주 백종운 씨는 아내의 일터인 쿠킹스튜디오와 가족의 보금자리가 공존하며 잘 분리되길 바랐고, 무엇보다 밝고 따뜻하며 아늑한 집을 짓고자 했다. 자신이 바라는 주택을 상상하며 인터넷으로 정보를 모으던 중 카이 건축사사무소를 발견했다. “작품과 설계 콘셉트가 저희가 추구하는 바와 가장 잘 맞겠다 싶어 상담하게 됐어요. 첫 상담에서 박용훈 소장님의 사이다처럼 명쾌한 제안이 만족스러워 바로 계약하게 됐습니다. 시공사는 브랜드하우징이 운영하는 포털 카페 ‘문 팀장의 목조주택 이야기’이란 곳을 알게 돼 회원으로 활동하다 믿을 수 있는 사람들이라는 생각이 들어 결정했습니다.” 외장 마감은 비용 문제로 스타코를 생각했지만, 건축사사무소 박 소장이 백고벽돌 마감을 제안해 실제 백고벽돌로 지어진 집을 보고 무척 마음에 들어 건축비 증가를 감내하고 선택했다. 건축주 부부는 오래된 동네와도 어우러지고 주택 입면과도 잘 어울려 잘한 결정이라 흡족하다고. 단열재는 시공사의 적극적인 추천으로 수성 연질폼을 선택했다. 살아보니 따뜻하고 시원해 만족도 최고란다. 조경은 업체에 맡기지 않고 건축주가 전공을 살려 직접 진행했다. 잔디 공간을 바탕으로 중심 역할을 하는 소나무, 계절 초화류 다년생을 식재했다. 쿠킹스튜디오 한쪽에 마련해놓은 건식 세면대와 욕실. 부부 침실. 숙면을 위해 벽은 네이비 컬러, 천장은 공간감을 위해 화이트로 마감했다. 오직 침실로서의 역할을 위해 다른 가구는 놓지 않았다. 교통, 편의 시설까지 고려한 부지 선택당시 위치는 완벽했지만, 주택을 지을 수 있는 부지인가가 관건이었다. 택지로 개발된 부지가 아니고 구옥이 있는 옛날 동네 대지인데, 지적선도 복잡하고 4m 도로에 접해있지 않아 건축 허가가 나기 불가능했다. 뜻이 있는 곳에 길이 있다고, 땅 주인과 협의 중, 도로와 접한 땅인 주인 소유의 밭 일부를 함께 매매하겠다고 해 다행스럽게도 도로 문제를 해결하고 집을 지을 수 있게 됐다. 2016년 185여 평을 평당 100만 원에 구입했고, 추후 도로 부지로 20평 정도 내줘, 준공 후 165평을 등기했다. 지금의 부지는 인프라도 만족스럽다. 차량으로 7~8분 거리에 전철, 시외버스, 대형마트, 시청, 구도심 접근이 가능하다. 왕복 4차선 도로에서 집으로 바로 진입이 가능하고, 도로와 40~50m 정도 떨어진 위치에 주택을 앉혀 도로 소음이 적당히 차폐돼 불편함도 없다. 2층으로 오르는 계단. 1층 계단 입구에는 명확한 공간 구획과 냉난방의 효율적 관리를 위해 미닫이문을 달았다. 2층에서 바라본 계단실. 손스침에 간접조명을 달았다. 2층 욕실. 20대 딸과 아들이 함께 사용하는 2층 거실. 2층에는 방 2개, 다용도 공간과 이어진 욕실 1개가 있다. 붙박이 수납장을 갖춘 대학생 아들 방. 유치원 교사인 딸 방은 한쪽에 드레스룸을 갖췄다. 2층 베란다에서는 요리가를 둘러싸고 있는 까치봉을 볼 수 있다. 2층에서 내려다 본 정원. 잔디 전문가인 건축주가 관리한 덕에 골프장 잔디 못지않게 깔끔하고 단정한 느낌이 난다. 일주일에 두 번씩, 잔디를 깎아주면 골프장 같은 잔디를 가질 수 있다고 꿀팁을 전했다. 계절 따라 날씨 따라 문득 밀려오는 행복건축주는 ‘아늑한 주거 공간’과 ‘아내의 열정이 담긴 일터’가 적절히 분리되고 공존하는 설계와 사소한 결로 하나 없는 꼼꼼한 시공 덕에 매우 만족스러운 주택 생활을 하고 있다고 말한다. 마지막으로 지금 단독주택 짓기를 머뭇거리고 있을 예비 건축주를 위한 작은 조언을 더했다.“부지는 가급적 토목공사를 하지 않고, 땅 생긴 대로 지을 수 있는 곳이 좋습니다. 그리고 집을 지을 때 하고 싶은 것이 있다면 건축사와 충분히 상담하고 꼭 선택하시고요. 나중에 추가로 공사하게 되면 비용도 많이 들고, 번거로운 일이 많습니다. 설계할 때는 평면에 너무 집착하지 말고, 배치부터 신경 쓰시고요. 처음에는 선뜻 집 짓기가 두려울 수 있지만, 단독주택 생활은 계절 따라, 날씨 따라 문득문득 행복을 느낄 수 있습니다. 두려워하지 말고, 차근차근 계획해보세요. 분명히 더 만족스러운 삶을 누리실 수 있을 겁니다.” 부부 침실에서 주방으로 가는 복도 오른쪽에 위치한 테라스. 바비큐 파티 장소로 활용하고 있다. 포치는 석재 데크로 마감했다. 주방 조리공간과 맞닿은 자리에 야외 테이블을 놓았다. 주택의 모던한 디자인과 잘 어울리는 사각형 석재 데크를 시공했다. 단정한 정원의 잔디와 자연스럽게 이어진다. 건축주 백종운 씨가 직접 조성한 정원은 잔디를 중심으로 소나무와 다년생 계절 초화류가 식재돼 있다. 요리연구가 한영선 씨와 건축주 백종운 씨. 단독주택에 살면서 계절 따라, 날씨 따라 행복을 느낄 수 있음에 늘 감사하다고. INTERIOR POINT!따뜻한 온기가 흐르는 소통공간, 거실 인테리어 LG지인 벽지는 다양한 컬러와 질감으로 쉽게 원하는 거실 분위기를 연출할 수 있다. LG지인 테라피/팝 베이지 7086-06(좌), LG지인 베스띠/스톤 질석/웜골드 82495-4(중), LG지인 지아FRESH/크로스/크림 ZEA531-4(우) 거실은 가족이 가장 많은 시간을 함께 보내는 중심공간으로, 집안 전체적인 분위기를 좌우한다. 가족 간 대화가 즐거워지는 아늑하면서도 편안한 거실을 만들고 싶다면 베이지나 그레이 계열의 차분한 컬러감의 벽지를 추천한다. 단색의 컬러가 밋밋하게 느껴진다면 패턴과 질감이 살아있는 벽지를 고르는 것도 좋은 방법이다. LG지인 벽지는 다양한 컬러와 질감으로 쉽게 원하는 거실 분위기를 연출할 수 있다. 그 중에서도 테라피는 컬러에 집중한 단색 위주의 실크벽지 컬렉션으로, 심플하면서도 우아한 공간을 완성한다. 트렌드를 놓칠 수 없다면 최신 인테리어 트렌드를 녹여낸 감각적인 패턴과 컬러의 베스띠를 추천한다. 온 가족이 함께 사용하는 공간이라면 친환경성도 무시할 수 없을 것. 지아프레쉬는 영유아 옷감에 사용해도 될 만큼 안전한 친환경 벽지이다. 깨끗하고 맑은 파스텔 톤의 컬러와 패턴으로 디자인까지 갖췄다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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요리사 아내를 위해 지은 집과 일터 춘천 요리가 料理家
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[HOUSE WITH A YARD] 신풍속도 ‘다 같이 산다’ 공유 마당집
- 신풍속도 ‘다 같이 산다’ 공유 마당집 땅콩 주택이라고 불리는 듀플렉스 하우스가 인기를 끌고 있다. 두 세대가 토지비와 건축비를 나눠 부담하기에 경제적인 무리가 없으며, 적절한 설계를 통해 마당을 갖춘 단독주택까지 얻을 수 있기 때문이다. 마당은 공유하지만, 프라이버시 공간은 분리해 따로 또 같이 사는 ‘공유 마당집’을 모아 소개한다. 구성&진행 이수민 기자 글 홍만식(리슈건축 대표), 홍예지(건축 전문 작가) 사진 김용순(청라 ‘ㄱ+ㄴ’자 집, 운양동 ‘ㄱ+ㄷ’자 집), 김재윤(김포 두 자매집, 울산 ‘ㄲ’자 집, 파주 트리플렉스 하우스) 참고자료 『마당 있는 집을 지었습니다』 포북 ※ 9월호부터 홍만식 건축가의 ‘삶이 어우러진 단독주택 마당 이야기’를 시작합니다. 생활 마당을 갖춘 주택들을 통해 주택과 마당, 우리의 삶이 어떻게 관계 맺고 있는지 8회에 걸쳐 소개합니다. 홍만식 건축가에게 들었다 공유 마당집 설계 노하우 06 01_ 토지의 균등한 나눔을 생각하라 등기상 지분 분리의 개념을 생각해야 한다. 두 세대가 좌우로 나뉘어 동일한 조건으로 거주하는 듀플렉스는 토지를 정확하게 양분하는 것이 중요하다. 따라서 토지 및 건축물이 균등한 조건이 되도록 한다. 02_ 프라이버시를 확보하라 두 세대가 서로 인접해 있으므로 마당을 사용할 때 시선의 간섭이 없도록 계획해야 한다. 03_ 관계에 따라 나눔 방식을 달리하라 두 세대가 가족이나 친구인 경우, 다양한 방식으로 세대를 구성할 수 있다. 아래위로 일부를 겹쳐서 집을 구성할 수도 있고, 나눠진 마당을 공유하며 넓게 사용할 수도 있다. 04_ 작은 대지의 주차장 활용성을 고려하라 필지를 나눠 사용하는 주택이기에 마당이 곧 주차장이 되기도 한다. 마당의 기능이 주차 기능과 겹쳐지는 경우, 마당의 주차 영역은 차량을 고려한 바닥 마감재를 선택하고, 여러 기능에 불편을 주지 않게끔 배치한다. 05_ 공간을 유연하게 구성하라 한 세대의 주방과 거실은 1층에, 다른 세대 주방과 거실은 2층에 배치하는 등 각 실을 유연하게 배치해 공간 활용도를 높인다. 06_ 마당의 위치와 형태를 다양하게 계획하라 듀플렉스의 마당 위치는 다양하게 활용할 수 있다. 전면 도로에 면한 필지의 크기와 비례에 맞춰 전면·중정·후면 마당 등 채광과 조망을 갖춘 여러 마당의 구성이 가능하다. 부모&자녀 세대, 층으로 분리한 청라 ‘ㄱ+ㄴ’자 집 부모와 자녀 세대가 함께하는 주택. 출입구를 달리하고, 공간을 층으로 분리해 ‘두 세대의 다가구 주택’이 됐다. 출입구와 층을 분리했기에 각자의 라이프스타일을 반영한 설계가 가능했다. 1층은 마당의 장점을, 2층은 테라스 마당과 다락의 장점을 살렸다. 각 세대의 마당은 독립된 공간이면서도 1, 2층과 입체적으로 소통할 수 있도록 계획했다. 공간 구성 특징 - 각 세대의 출입구 분리로 각자의 프라이버시를 확보했다. - 1층은 마당을, 2층은 테라스 마당으로 구분해 생활 마당을 확보했다. - 각각 25평+다락으로 구성해 합리적인 예산으로 지었다. - 2층은 동쪽 공원의 풍경을 조망할 수 있게 계획했다. HOUSING PLAN 위치 인천 서구 청라동 가족구성 부모님과 미혼인 남동생, 딸 하나를 둔 맞벌이 부부 내외 건축규모 지상 2층 건축구성 1층집(부모 세대) - 거실, 주방, 다용도실, 안방, 자녀 방, 욕실+다락 2층집(자녀 세대) - 거실, 주방, 다용도실, 안방, 드레스룸, 자녀 방, 욕실+다락 길에서 보이는 ‘ㄱ+ㄴ’자 집의 전경으로, 깊이감 있는 마당이 보인다. 부모님과 딸네 부부의 생각을 모아 독특한 형태로 완성한 청라동 주택의 외관. 상공에서 바라본 ‘ㄱ+ㄴ’자 집. ‘ㄱ’과 ‘ㄴ’이 겹쳐진 모습이다. 2층 자녀 세대의 독립된 출입구. 1층 부모 세대 마당. 2층 자녀 세대 마당. 멀리 보이는 아파트 단지와 근처의 주택 단지가 조화를 이루며 오묘한 풍경을 자아낸다. 2층 자녀 세대 테라스. 동쪽에 위치한 공원의 전경을 한눈에 조망할 수 있다. 반 나눈 땅 위에 자매끼리 이웃해 사는 김포 두 자매 집 일반적으로 듀플렉스 하우스의 경우, 마당의 크기나 구성이 균등한 반면 이곳은 ‘함께하는 마당’에 중점을 둬 마당을 보다 넓게 사용할 수 있도록 심혈을 기울였다. 또한 무엇보다 ‘재미있는 마당’을 만들고 싶다는 욕심으로 설계를 진행했다. 이를 위해 현관 쪽의 진입 마당과 남측 안마당, 그리고 이어지는 넓은 마당 등 다채로운 마당을 구성했다. 세대별로 출입구는 따로 나 있지만, 안마당은 온 가족이 함께 어울릴 수 있도록 만들었다. 공간 구성 특징 - 두 세대가 한 마당을 공유하는 형태의 넓은 마당을 구성했다. - 각 세대의 주방과 거실이 연계되는 생활 마당을 마련했다. - 가족들의 라이프스타일에 맞는 넓은 다락을 활용했다. - 남쪽 공원을 조망할 수 있는 마당집이다. HOUSING PLAN 위치 경기 김포시 운양동 가족구성 아들 하나를 둔 언니네 부부, 아들 하나를 둔 동생네 부부 건축규모 지상 2층 건축구성 1호집(언니 세대) 1층 - 거실, 주방, 다용도실 2층 - 안방+드레스룸+욕실1, 방1, 방2, 욕실2, 세탁실+다락 2호집(동생 세대) 1층 - 거실, 주방, 다용도실 2층 - 안방+드레스룸+욕실1, 방1, 방2, 욕실2, 세탁실+다락 두 자매의 집은 두 가족이 함께 지낼 수 있도록 마당을 널찍하게 계획했다. 세대별 독립적인 출입구와 도로와 연결되는 주차장이 눈에 띈다. 남쪽에 위치한 공유 마당과 개인 마당을 접하는 1층 거실과 식당 전경. 계단 벽면을 활용해 책이나 소품을 전시할 수 있도록 배려했다. 넓은 다락을 통해 부족한 내부 공간을 보완했다. 두 자음이 모여 함께 살아가는 운양동 ‘ㄱ+ㄷ’자 집 부모와 자녀 세대 각자의 라이프스타일을 누릴 수 있도록 듀플렉스 구조를 선택하고 가구당 독립적인 개별 마당을 통해 프라이버시를 확보한 마당집이다. 부모 세대는 서쪽에 위치한 공원 길과 연계될 수 있도록 ‘ㄱ’자 배치를, 자녀 세대는 세 면이 도로에 접한 대지에 ‘ㄷ’자로 주택을 배치했다. 또한 부모와 자녀 세대 사이의 통일감과 개별성이 동시에 존재할 수 있도록 같은 재료이지만, 다른 색채의 자재를 선택했다. 공간 구성 특징 - 부모 세대는 ‘ㄱ’자 배치를 통해 서남쪽 공원을 조망할 수 있게 했다. - 자녀 세대는 ‘ㄷ’자 배치를 통해 남쪽 공원을 조망할 수 있도록 했다. - 각 세대의 출입구와 마당을 분리해 프라이버시를 확보했다. - 자녀 세대는 마당과 테라스로 연계되는 내부 공간(주방, 거실)을 통해 다양한 입체감을 선사했다. - 부모 세대는 남쪽 마당과 서쪽 마당을 두어 채광과 조망을 모두 확보했다. HOUSING PLAN 위치 경기 김포시 운양동 가족구성 부모님(부모 세대), 두 아들을 둔 부부(자녀 세대) 건축규모 지상 2층 건축구성 1호집(부모 세대‘ㄱ’자 집) 1층 - 거실, 주방, 다용도실 2층 - 안방+드레스룸, 방, 가족실, 욕실, 다락, 옥상정원 2호집(자녀 세대‘ㄷ’자 집) 1층 - 거실, 주방, 다용도실 2층 - 안방+드레스룸+욕실1+안방 다락, 자녀 방1, 자녀 방2, 욕실2, 가족실, 거실 다락 ‘ㄱ+ㄷ’자 집의 주출입구 전경. 각자 세대별 출입구를 설치해 독립성을 확보했다. 각각 다른 색상의 모노 타일과 징크로 외부를 마감하고 부모 세대는 삼나무를 통해 따스한 느낌을 자녀 세대는 진한 색상의 적삼목으로 중후한 느낌을 더했다. ‘ㄱ’자 집의 마당 전경. 거실과 2층 가족실에서 입체적인 소통이 가능하다. ‘ㄱ’자 집의 마당과 거실. ‘ㄷ’자 집의 2층 테라스에서 바라 본 1층 마당. ‘ㄷ’자 집의 2층 가족실에서 보이는 마당 전경으로, 남쪽 공원을 조망할 수 있다. 남쪽 공원에서 바라본 ‘ㄱ+ㄷ’자 집의 모습. 각자의 마당으로 프라이버시를 확보한 울산 ‘ㄲ’자 집 북동쪽으로 도로를 접하는, 좌우 폭이 넓은 필지에 앉은 마당집이다. 필지의 폭이 넓다는 이점을 활용해 ‘ㄲ’자 집의 형태로 남쪽에 마당을 둔 것이 특징이다. 특히 임대 세대(매매 가능)와 함께 거주하는 만큼 각각의 마당이 개별 마당을 가지면서도 두 집 모두 남측으로부터 채광을 확보할 수 있도록 도로와 주택의 배치 관계를 고려해 설계를 진행했다. 공간 구성 특징 - 좌우 폭이 넓은 필지인 점을 활용해 ‘ㄲ’자 집의 형태로 남쪽에 마당을 두었다. - 서로 방해받지 않도록 마당의 위치를 안쪽으로 품는 형태로 계획했다. - 거실에서 남향에 위치한 개별 마당을 내려다볼 수 있도록 했다. - 주방·식당을 마당과 직접 연계 가능하도록 했다. HOUSING PLAN 위치 울산 중구 약사동 가족구성 4인 가족(주인 세대) 건축규모 지상 2층 건축구성 1호집(주인 세대) 1층 - 주방, 식당, 다용도실, 손님방, 욕실1 2층 - 거실, 욕실2, 안방+드레스룸, 방, 다락층 2호집(임대 세대) 1층 - 주방, 식당, 다용도실, 손님방, 욕실1 2층 - 거실, 욕실2, 안방+드레스룸, 방, 다락 울산 ‘ㄲ’자 집은 건축비를 절감하면서도 개별 마당을 갖기 위해 탄생한 듀플렉스 하우스다. 같은 재료를 사용하되 다른 색채를 통해 세대별로 개성을 확보했다. 주인 세대와 임대 세대 각자의 프라이버시를 위해 개별 마당을 확보한 울산 ‘ㄲ’자 집. 2층에서 바라본 원경. 식탁을 놓을 자리에 언제든지 마당을 누릴 수 있도록 큰 창을 달았다. 창으로 마련한 별도 출입구로 마당을 쉽게 오갈 수 있도록 설계했다. 층층이 마당을 둔 파주 트리플렉스 하우스 신도시 택지지구 내 위치한 타운하우스다. 집마다 개별적으로 1층 마당, 2·3층 테라스, 옥상 마당을 배치해 단순한 힐링 장소를 넘어 마당을 우리네 일상생활에서 보다 깊숙이 느낄 수 있도록 계획했다. 특히 공원을 향해 열려 있는 발코니와 거실에서 보이는 탁 트인 원경이 핵심이다. 오픈형 계단 및 천창, 다락을 통해 내부 안쪽 깊숙한 곳까지 볕이 고루 들 수 있도록 설계했다. 공간 구성 특징 - 1층의 주방·식당 영역과 2층의 거실 영역을 나눴다. - 다양한 용도로 활용 가능한 1층 앞마당, 3층 테라스, 옥상 마당 등으로 생활 마당을 구성했다. - 천창과 다락을 통해 내부 깊숙한 곳까지 채광을 확보했다. - 2층 거실의 큰 창을 통해 근처에 위치한 공원을 조망할 수 있도록 계획했다. HOUSING PLAN 위치 경기 파주시 동패동 건축규모 지상 3층 건축구성 1층 - 주방, 식당, 다용도실 2층 - 거실, 안방, 욕실1 3층 - 방1, 방2, 욕실2 다락층 파주 트리플렉스 하우스의 외관. 집마다 마당과 테라스, 옥상 마당을 층층이 배치해 독특한 외관을 완성했다. ‘ㄷ’자로 설계해 가사의 편의성을 높인 주방. 앞마당의 전경이 한눈에 들어오는 주방·식당. 2층 거실 공간. 큰 창을 통해 근처에 위치한 공원을 조망할 수 있다. 프라이빗하게 가족끼리 여가를 즐길 수 있는 옥상 마당. 홍만식(리슈건축 대표) 서울시립대학교 건축학과를 졸업하고 동대학원에서 석사를 마쳤다. 원도시건축과 구간건축, 에이텍건축에서 실무를 쌓았다. 2006년 디자인과 디벨럽이 합쳐진 리슈 건축을 설립했다. 현재까지 ‘공존을 위한 병치’, ‘사이 존재로서의 건축’ 등의 질문을 던지며 설계 작업을 이어가고 있다. 서울시립대학교 건축학부에서 겸임교수(2012~2017)로 역임했으며, 2013년 대한민국 신인건축사 대상, 최우수상(국토교통부 장관상) 등 다수 건축상을 수상했다. 02-790-6404 blog.naver.com/richuehong2
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[HOUSE WITH A YARD] 신풍속도 ‘다 같이 산다’ 공유 마당집
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노후주택의 세련된 변신 종로 저에너지주택
- 오래된 주거지인 종로구 계동. 이곳은 한옥과 더불어 오래된 단독주택들이 즐비해 리모델링이 활발한 곳이다. 건축법 제정·발효 이전에 지어진 주택이 많아 신축 시 건폐율과 용적률, 경계선 이격 거리 등에서 손해 볼 경우가 많기 때문이다. 거주 환경 개선과 기존 공간을 그대로 활용할 수 있는 건 리모델링뿐이다. 소개할 계동 주택은 사무실로 사용하던 주택을 매입해 그린리모델링을 통해 제로에너지 수준 주택으로 탈바꿈시킨 사례다. 글 이상현 기자 취재협조 ㈜뉴마이하우스, 한국수력원자력(주) HOUSE NOTEDATA위치 서울 종로구 계동지역/지구 제1종 일반주거지역건축구조 철근콘크리트조건축면적 139.21㎡(42.11평)연면적 425.07㎡(128.58평)지하 33.26㎡(31.45평)1층 139.21㎡(42.11평)2층 130.45㎡(39.46평)3층 103.97㎡(3평)차고 18.18㎡(5.49평)공사기간 3개월리모델링비용 3억 후반(스마트홈, 연료전지, 시스템에어컨 별도)설계 및 시공 ㈜뉴마이하우스 02-428-4556 www.newmyhouse.com MATERIAL외부마감 지붕 - 평지붕 마감벽 - 스타코데크 - 루나우드(삼익산업), 현무암, 고파벽타일내부마감 천장 - 실크벽지(LG하우시스 베스티)벽 - 실크벽지(LG하우시스 베스티)바닥 - 원목마루(삼익산업 Par-ky)계단실 디딤판 - 집성목난간 - 단조동자단열재 외벽 - T50 비드법 보온판 2종 1호내벽 - 수성 연질폼(열전도율 0.034W/m·k)천장 - 수성 연질폼(열전도율 0.034W/m·k)바닥 - T100 비드법 보온판 2종 1호창호 3중유리 독일식 시스템창호 (삼익산업 INOTIC)현관문 단열 현관문(캡스톤 마호가니)조명 초이스, 필립스주방가구(싱크대) 마춤가구우노위생기구 아메리칸 스탠다드, 대림바스, 이케아난방기구 가스보일러(경동나비엔 스마트홈시스템)열회수환기장치 콤포에아 350신재생에너지 연료전지빗물저장장치 순다탱크 리모델링 전 모습. 집주인이 리모델링 시 요청한 것은 4가지다. 첫째는 50년 전 원안 설계를 유지하면서 주변과 어울릴 것, 둘째는 이웃에 대한 개방성이 느껴지지만, 사생활은 보호할 것, 셋째는 이웃과 가족이 행복을 나누고, 몸과마음을 회복하는 공간을 확보할 것, 넷째는 구조 성능을 높이고, 수도와 전기는 모두 재시공, 신재생에너지와 최신 IT 기술을 접목시킬 것을 요청했다. 계동 주택은 1969년 11월 보존등기됐고, 10여 년 전 사무실로 변경됐다가 다시 주택으로 돌아왔다. 오랜 시간 속에 여러 주인이 거쳐 간만큼 상태 파악이 중요했다. 사무실 용도로 리모델링했지만 관리가 제대로 안된 듯 보였다. 리모델링 전 대문. 리모델링을 맡은 뉴마이하우스는 집 곳곳을 둘러본 후 구조가 균열 없이 튼튼하다는 것을 확인했다. 그럼에도 혹시 모를 사태를 대비하기 위해 보조 구조물을 설치해 내력구조를 단단하게 만들었다. 기둥은 단단히 세웠지만, 실내는 오래된 집 그 자체였다. 라디에이터, 목창호, 항상 열려 있는 환기구 등 오래된 물품이 쾌적한 환경을 방해하고 있었다. 더군다나 1층은 콘크리트 외에 다른 단열재도 없는 상태였다. 리모델링 후 대문. 한옥이 많은 북촌인 만큼 대문은 동네 분위기에 맞춰 제작했다. 라디에이터를 사용했던 1층 거실. 리모델링 전. 방은 모두 오래된 목창호와 외부에 일반 창호를 덧대 사용했다. 주거용으로 사용하기에 부적합한 오픈 환기구는 제거 1순위다. 사무실로 사용할 때 설치한 유리문(왼쪽)을 주거용에 맞게 단열 현관문(오른쪽)으로 교체했다. 현관문 열관류율 0.85W/㎡k, 기밀 0.66㎥/h.㎡이다. 오래된 목재사이딩을 모두 걷어내고 밝은 실크벽지를 바탕으로 바닥에 강마루를 덮었다. 높은 천장고와 함께 더욱 넓은 공간감을 주는 연출이다. 갤러리, 스튜디오 등 다용도로 사용할 예정이라 샹들리에와 레일 조명을 함께 설치했다. 리모델링? 그린리모델링!계동 주택 리모델링은 내외장재의 화려한 변화보다 쾌적한 실내 환경, 여유 있는 생활환경에 중점을 뒀다. 단순히 새로운 자재를 쓰는 것이 아닌 신재생에너지를 사용한 액티브하우스와 기밀성이 높은 패시브하우스를 합쳐 제로에너지하우스로의 전환을 꾀했다. 바닥 난방 교체를 시작으로 신에너지 연료전지를 설치해 전기와 열을 생산해 난방비를 줄였고, 기밀 테이프를 제대로 시공한 시스템창호와 수성 연질폼을 사용해 단열을 높였다. 열교환율 84% 성능을 가진 열 회수 환기장치로 실내 공기질을 관리하며, 빗물 저장탱크를 설치해 물까지 절약하는 친환경 주택으로 거듭났다. 여기에 스마트홈 시스템을 적용해 실내외 어디서든 난방, 조명, 환기, 공기질을 확인하고 조절할 수 있다. CAT7 랜선과 광선을 함께 매설해 앞으로 더 발전된 스마트홈 기술도 접목하도록 준비해뒀다. 평면은 층별로 성격을 달리해 디자인했다. 사무실로 사용 중이던 1층은 홈바, AV 룸, 플레이룸을 구획해 이웃 및 지인과 즐기는 커뮤니티 공간으로 구성했다. 2층은 거실과 다이닝룸, 주방, 서재를 배치해 가족과 함께하는 공간, 3층은 사적 공간으로 침실과 욕실을 뒀다. 옥탑방은 주변 운치를 마음껏 즐길 수 있는 루프톱 카페처럼 꾸몄다. 리모델링도 신축과 비슷하다. 기능성을 높이면 디자인이 단순해지고, 디자인을 독특하게 시공하면 기능적인 면이 떨어지기 쉽다. 따라서 시공 중에도 업체와 끊임없이 협의하면서 진행해야 한다. 그래야 완공 후 아쉬운 점을 줄일 수 있다. 뉴마이하우스는 “그린리모델링을 통해 패시브하우스 수준 쾌적함과 스마트홈을 겸비한 똑똑한 주택을 시공하는 데 힘을 썼다”며, “집주인과 수시로 의견을 주고받으며 에너지 절약과 생산, 신선한 공기질, 거주자의 편리성, 한국적인 멋까지 담아낸 멋진 주택을 완공했다”고 말한다. 2층은 가족 공용 공간으로 거실과 주방, 다실과 서재를 배치했다. 3층은 사적 공간으로 가족 구성원이 사용할 방을 구획했다. INTERIOR POINT낡은 집의 변신은 무죄!포인트 벽지로 생기를 더한 공간 LG지인 베스띠 / 프레쉬 우븐 / 마린블루 82480-5(좌), LG지인 지아프레쉬 / 소프트 팝/ 크림 ZEA514-4(우) 새로운 물건도 시간이 지나면 낡고 헌 물건이 되는 법. 공간의 가장 많은 부분을 차지하는 벽지만 바꿔도 집안 분위기는 확 달라질 수 있다. 특히, 무늬가 없는 무채색 벽지보다 다채로운 컬러와 패턴의 벽지를 적절히 활용하면 공간의 포인트를 살릴 수 있다. LG지인은 매년 인테리어 트렌드와 소비자의 취향을 반영한 다양한 디자인의 벽지를 선보이고 있다. LG지인 벽지 ‘베스띠’는 최신 디자인 트렌드를 반영해 다른 벽지보다 더욱 감각적인 패턴과 다채로운 컬러를 자랑한다. 내추럴, 모던 등 인테리어 취향에 따라 선택할 수 있어 원하는 공간을 연출하기도 쉽다. ‘지아 프레쉬’는 섬세한 엠보와 파스텔 톤의 맑은 색감이 돋보이는 친환경 벽지다. 식물 유래 성분으로 표면을 코팅해 아이나 노인이 있는 공간에서 더욱 안심할 수 있으며, 톡톡 튀는 컬러와 패턴이 다양해 공간에 포인트를 줄 수 있다. 심플한 듯 바닥에 포인트를 준 욕실. 그린리모델링을 도운 유럽 건축사와 시공사가 함께한 모습. 옥상은 루프톱 카페처럼 꾸며, 도심 속 여유를 느끼게 한다. 시공 과정 모아보기 종로 회복재는 패시브하우스의 5대 시공이라 알려진 단열, 단열창호, 기밀, 열교방지, 열 회수 환기장치를 모두 적용했다. 더불어 신에너지인 연료전지까지 더해 제로에너지하우스에 한 발짝 더 다가섰다. 외벽엔 비드법 보온판, 내벽엔 수성 연질폼을 시공해 단열성을 높이고, 기밀 테이프를 제대로 시공한 고기밀 시스템창호를 설치해 열교 현상도 최소화했다. 라디에이터 대신 난방 파이프를 설치하고, 에너지효율 1등급 보일러를 설치했다. 조명 또한 모두 LED로 교체하고 스마트홈 시스템을 적용해 어디서든 조작할 수 있도록 마련했다. 빗물 저장탱크는 옥상에서 내리는 빗물을 모아 화단 용수로 재사용하는데 이용한다. 완공 후 기밀 테스트를 거쳐 실내 기밀도를 확인했다. 연료전지로 연간 전력 4600kwh, 열 5536Mcal을 생산해 CO2 390㎏ 감소시켰다.What? 신에너지 연료전지신에너지는 기존 화석 연료를 변환시켜 이용하거나, 수소·산소 등의 화학 반응을 통해 전기 또는 열을 이용하는 에너지다. 새로운 자원을 개발해 에너지원으로 이용하는 것이 아니라, 기존에 있던 에너지원에 새로운 기술을 도입해 에너지를 얻는다. ‘연료전지’는 연료인 수소와 산화제인 산소의 화학 반응으로 생기는 에너지를 전기 에너지로 변환시키는 장치를 말한다. 연료전지는 수소와 산소의 화학반응으로 전기와 열을 동시에 생산한다. 별도 연소 과정이 필요하지 않기 때문에 대기오염이 발생하지 않고, 부산물로 물만 생겨 친환경 에너지로 손꼽힌다. 전기를 만드는 과정에서 발생하는 열은 화력 발전과 비교해도 에너지 효율이 높은 편이다. 화력발전은 석탄 등 화석 연료를 이용해 전기를 생산한다. 여러 과정을 거치며 많은 에너지가 손실되기 때문에 최고 효율이 40%에 불과하지만, 연료전지는 중간 과정 없이 바로 전기를 만들어내 47%의 효율을 자랑한다. 가정용 연료전지 시스템은 도시가스를 이용한다. 메탄가스에 포함된 수소를 대기 중 산소와 화학반응을 시켜 전기와 열을 생산한다. 전기는 가정에서 사용하고, 열은 온수나 난방 일부로 사용할 수 있다. 연료전지 시스템은 보통 연료 변환 시스템(가스를 수소 연료로 변환), 연료전지 스택(수소와 산소를 이용해 전기와 열을 발생), 전력 변환 시스템(직류전원을 교류 전원으로 변환), 열병합 발전 시스템(발생된 열을 회수해 온수로 만들어 공급)으로 구성돼 있다. 연료전지 시스템 자체가 고가다 보니 적은 전력을 사용하는 가정엔 비효율적이다. 보통 월평균 600kWh 이상 전력을 사용하는 가구에 설치를 권장한다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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노후주택의 세련된 변신 종로 저에너지주택
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【고양 전원주택】 비용은 낮추고 효율은 높인 듀플렉스 주택
- 듀플렉스Duplex 주택을 보고 단독주택 생활의 꿈을 품기 시작한 부부. 남편은 인터넷 카페에서 만난 부부와 함께 경기 고양시 덕양구 현천동 부지에 듀플렉스 주택을 앉혔다. 외관은 쌍둥이처럼 똑 닮았으면서도, 내부는 두 가구 특성에 맞게 구성한 점이 특징이다. 글 사진 전원주택라이프 편집부 건축정보위치 경기도 고양시 덕양구 현천동대지면적 217.0㎡(65.6평)건축면적 142.1㎡(43.0평)(다락 포함)-한쪽 기준외장재 스터코, 치장벽돌내장재 벽지, 석재바닥재 강화마루, 타일지붕재 아스팔트 이중 그림자 슁글창호재 북미산 시스템 창호난방형태 온수난방설계 및 시공 더하우스 건축주 부부가 듀플렉스 주택을 짓겠다고 마음먹은 것은 3년 전. 텔레비전에 소개된 듀플렉스 주택을 본 후, 그 매력에 흠뻑 빠져들었다.“혼자서 단독주택을 짓는 것보다 부지 비용과 건축비가 절감된다는 점이 좋았어요. 비용이 1/2로 나뉘기 때문에 부담을 덜 수 있잖아요. 혼자 무리해서 짓는 것보다 훨씬 나을 것이라 여겼죠.”남편이 듀플렉스 주택을 짓겠다고 결심한 후 가장 먼저 한 일은 인터넷 카페에 가입한 것이다. 그와 같은 예비 건축주들이 모이기에 관련 정보를 얻기 쉽고, 함께 집 지을 사람을 어렵지 않게 찾을 수 있다고 여겼기 때문이다. 그렇게 알게 된 한 부부와 함께 현천동에 듀플렉스 주택을 앉혔다. 주택 현관 부부는 "신발장 밑 공간에 설치한 전등과 바닥에 깐 꽃무늬 타일이 현관의 포인트"라고 한다. 익숙한 곳의 부지를 선정하다 장재호·이태린 부부는 덕양구 현천동 부지 근처 빌라에 거주한 경험이 있다. 서울과 가까우면서도 한적한 분위기가 마음에 들어 주택을 앉힐 부지 역시 이곳으로 선정했다. 장재호 씨는 “처음에는 원하는 부지를 찾을 수 없어 카페에서 알게 된 여러 명의 지인과 다른 장소의 부지를 공동으로 마련하려 했어요. 그런데 뜻대로 되질 않았죠. 몇 번의 우여곡절 끝에 이곳에 정착했어요. 빌라에 살 때부터 생각했지만, 이 지역은 숨겨진 보물 같은 곳이에요. 서울 월드컵경기장이 있는 마포구 상암동에서 차로 15분이면 도착할 정도로 서울과 가깝지만, 도심에서 느낄 수 없는 매력이 있기에 좋아요. 더군다나 직장이 있는 강남까지 자가용으로 1시간이면 출근이 가능한 것도 큰 장점이죠”라고 말한다.장재호 씨는 인터넷으로 목조주택 전문회사를 알아보던 중, 자신의 직장 근처에 시공사의 사무실이 있는 것을 알게 됐다. 그는 점심시간을 이용해 틈틈이 건축 상담을 받으며 주택의 윤곽을 잡아갔다. “시공사에서 시공한 주택을 찾아가 건축주와 얘기를 나눴는데 시공 과정에서 큰 마찰 없이 모든 공정이 이뤄졌다고 하더라고요. 집을 짓고 나면 족히 10년은 늙는다는 말이 있을 정도로 힘들었다는 사람이 많은데, 이와는 반대의 경우라 귀가 솔깃했죠. 대번에 ‘아, 이 업체로 해야겠구나’ 마음먹었어요.” 벽난로가 운치를 더해 따스한 느낌을 주는 거실. 청소하기에 편한 매립등을 설치했다. 남편이 주로 영화를 감상하는 공간. 자투리 나무로 의자를 만들었다. 듀플렉스 주택의 장점은 살리고, 단점은 보완하고 듀플렉스 주택은 일반 단독주택보다 부지 비용이나 건축비가 덜 드는 반면, 두 사람이 건축물과 토지를 공동명의로 소유하기에 소유권 이전 등 물권 변동 시 걸림돌로 작용하는 부분이 발생한다. 더불어 대부분의 듀플렉스 주택이 다가구주택으로 명시되기 때문에 개별 등기가 불가능한 단점이 있다. 그러나 남편은 이러한 불편을 없애기 위해 다세대주택으로 개별 등기를 했다. “듀플렉스 주택이다 보니 다가구로 등록돼 있을 때는 재산권 행사 시 어려움이 따를 수 있어요. 그래서 법적 절차가 까다롭긴 하지만, 처음부터 다세대주택으로 했죠. 덕분에 담보 문제에서도 두 집이 얽힐 염려가 없어 좋아요.”건축주 부부가 내부 구성 시 가장 애착을 둔 곳은 1층이다. 요리하는 것을 즐기는 아내는 크고 편리한 부엌을, 영화 감상이 취미인 남편은 거실에 큰 스크린을 설치해 영화를 감상하도록 설계했다. 아내가 애착을 갖는 주방/식당. 풍경을 감상하기 위해 베이창을 설치했다. 2층 중앙 부분은 온 가족이 함께 책을 읽는 서재로 꾸몄다. 안방 욕실로 들어가는 입구에 예쁜 화분을 놓았다. 2층 안방. 옷장 옆의 공간을 지나면 욕실과 화장대가 나온다. 안방 옆에 자리한 욕실. 다락으로 올라가는 나선형 계단이 보인다. 2층 중앙 부분은 온 가족이 함께 책을 읽는 서재로, 나머지 공간은 안방, 욕실로 간단하게 배치했다. 3층 다락은 세 군데로 나눠 초등학교에 다니는 두 자녀의 방과 이태린 씨의 기도실로 꾸몄다. 장재호 씨는 “쉽게 지나치는 부분이 나중에는 큰 불편함으로 이어지기에 방과 물건의 위치를 고려해 동선을 최대한 짧게 했어요. 외양에 치중하기보다 실용적으로 우리 가족이 살기 편하도록 설계했죠. 인테리어도 편의성을 살려 거실을 비롯한 방들에 거대한 샹들리에나 멋스러운 등을 다는 대신, 청소하기에 편한 매립등을 설치했어요”라고 말한다. 다락에서 내려다본 나선형 계단 다락에 자리한 자녀 방 건축주 부부는 듀플렉스 주택을 지은 것에 만족한다. 건축비뿐 아니라 생활비도 많이 절약된다고. “우리 집 같은 경우 부지 비용과 건축비를 전부 합쳐서 4억 원이 채 들지 않았어요. 두 가구를 합치면 총 8억 원 정도의 만만찮은 금액이지만, 반으로 나눴기에 부담이 덜했던 거죠. 또한, 생활비도 절약돼요. 덱에 경계선을 둔 2층과 달리 1층은 덱을 공용으로 사용해 생활적인 면을 공유하게 되죠. 그러다 보니 바비큐 그릴과 같은 여러 용품을 같이 사용하게 돼 자연스레 비용이 절감되더라고요.”저렴한 비용으로 가족의 특성에 맞는 주택을 완성한 건축주는 그야말로 속이 꽉 찬 실속파다. 듀플렉스 주택의 배면. 1층은 공용 데크를, 2층은 사생활 보호를 위해 데크에 경계선을 뒀다. 외관은 쌍둥이처럼 똑 닮았으면서도, 내부는 두 가구 특성에 맞게 구성한 점이 특징인 주택 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【고양 전원주택】 비용은 낮추고 효율은 높인 듀플렉스 주택
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【용인 단독주택】 프라이버시를 확보한 듀플렉스 주택
- 자연 경사지를 적절히 이용해 앉힌 169.4㎡(51.2평) 복층 경량 목조주택은 각기 다른 두 가구가 한 지붕 아래 한쪽 벽체를 맞대고 거주하는 듀플렉스Duplex 주택이다. 용인 동백지구 단독주택지에 들어선 이 주택은 가구 간 불필요한 접촉을 줄이고 프라이버시를 확보하기 위해 진입로 및 출입구를 서로 다른 방향으로 낸 것이 특징이다.글 사진 전원주택라이프 편집부 건축정보위치 경기도 용인시 기흥구 중동대지면적 216.0㎡(65.4평)건축면적 108.0㎡(32.6평)연면적 169.4㎡(51.2평) 101호: 84.8㎡(25.6평) 다락(면적 제외) 23.7㎡(7.2평) 102호: 84.6㎡(25.6평) 다락(면적 제외) 24.8㎡(7.5평)외벽재 스터코, KMEW 전용 사이딩, 목재 사이딩내벽재 벽지, 강마루지붕재 KMEW 전용 지붕재난방시설 가스보일러설계 건축사사무소 KDDH 02-2051-1677 www.kddh.co.kr 용인 동백지구 내 아파트에 거주하던 건축주 박상태 조아영 부부는 평소 단독주택지에 들어선 다양한 주택을 구경하며 단독주택 생활을 꿈꿨다.남편 박상태 씨는 “건설회사에서 일하던 중 경량 목구조에 대해 알게 됐어요. 한참을 접하다 보니 ‘그럼 한 번 직접 짓고 살아 보자’라는 생각이 들었죠. 경량 목구조의 장점은 익히 알았기에 망설임 없이 선택할 수 있었죠”라고 말한다.박상태 씨와 달리 아내 조아영 씨는 평생을 아파트에서만 거주해 단독주택 경험은 전무한 상태였다. 하지만 별다른 걱정은 하지 않았다. 조아영 씨는 “단독주택에 살아 보니 아파트보다 장점이 많아요. 안정적이고 우리 가족만의 보금자리라는 생각이 들더라고요. 아파트는 획일화돼 있어 개성을 표현하기 쉽지 않은데, 단독주택은 지을 때부터 그 가족의 삶이 반영되니 정말 좋은 것 같아요”라고 말한다. 비용 부담 적은 듀플렉스 주택 박상태 씨가 머릿속에 상상한 전원생활은 넓은 마당과 한 채의 멋스러운 주택이었다. 그러나 그는 고심 끝에 한 필지에 벽을 맞대고 두 가구가 거주하는 듀플렉스 주택을 선택했다.“비용 부담만 없다면 넓은 부지에 주택과 마당이 큰 것도 좋죠. 하지만 우리 집은 경제적인 여건을 고려하지 않을 수 없었어요. 그래서 듀플렉스 주택으로 결정했어요. 생각보다 큰 액수가 절약되지 않았지만, 혼자 단독주택을 지을 때보다 부지 비용을 절감하기에 좋아요. 더불어 혼자서 모든 일을 진행하는 것이 버거웠는데 다른 사람과 함께할 수 있어 수월했죠.”박상태·조아영 부부는 주택을 지을 때부터 옆집에 입주할 건축주를 모집해 처음부터 끝까지 함께 일을 진행했다. 일반적인 듀플렉스 주택처럼 건축 특성상 한 필지 두 가구 형태로, 두 가구가 함께 부지 매입비와 건축비를 반반씩 부담하기로 한 것이다. 더불어 규모는 각기 국민주택 규모인 85.0㎡(25.7평) 이하로 아담하게 했다. 대출 시, 이자를 적게 낼 수 있는 등의 혜택이 따르기 때문이다.“아직은 큰 어려움 없이 지내고 있어요. 216.0㎡(65.4평)의 아담한 부지에 지었지만, 양쪽 다 주차장과 조경 공간을 낼 만큼 여유도 있고요. 다만 훗날을 위해서 현재 등기상 분리를 시도하는 중이에요.” 남동향에 자리한 거실. 곳곳에 아기 용품들이 보인다. 거실에서 바라본 주방/식당 두 집을 한 집처럼 한 집을 두 집처럼 설계는 건축사사무소 케이디디에이치의 김동희 소장에게 의뢰했는데, 김 소장이 집을 설계하면서 가장 중점을 둔 부분은 바로 전체적인 통일감을 주면서도 특색을 유지하는 것이었다.“한 필지에서 전혀 다른 특성을 가진 두 가구가 거주하는 것이기에 프라이버시 보호를 위해 출입구를 서로 다른 위치에 냈어요. 외관은 같은 입면 요소를 사용해 비례와 크기 조절을 통한 전체적인 통일감을 유지했지만, 내부는 서로 다른 생활양식을 반영하기 위해 노력했죠. 그러다 보니 박상태·조아영 부부가 거주하는 102호와 옆집 101호의 내부 구조가 많이 달라졌어요. 가족 구성원이 많아 여러 개의 방이 필요하던 옆집과 달리 저희는 10개월밖에 되지 않은 아기까지, 총 세 명이 거주하기에 거실 하나, 방 두 개, 발코니면 충분했어요.” 3층 다락에서 내려다본 2층 모습 1층에서 2층으로 올라오는 계단 주택은 공용공간과 사적공간을 철저히 분리했다. 1층은 거실과 주방/식당, 욕실로 구성해 공용공간으로, 2층은 안방, 욕실, 방으로 이뤄져 가족만의 공간으로 활용했는데, 2층의 경우 계단실 옆에 커다란 책장을 놓아 계단실 자체를 서재처럼 이용했다. 또한, 안방과 방 사이에 나 있는 다용도 공간은 가족만이 즐길 수 있는 휴식 공간으로 꾸몄다. 다용도 공간 앞의 발코니는 북쪽에 있는 안방으로 채광을 확보하도록 도와주는 역할을 톡톡히 해낸다. 프라이버시 확보를 위해 2층에 놓은 안방 작은 창을 여러 군데 내 석성산의 풍경을 담은 다락 3층 다락에서 내려다본 2층 모습 김동희 소장은 “가장 핵심적인 부분은 다락으로 향하는 브리지Bridge에요. 다양한 공간 연출을 위해 벽면에서 분리했죠. 다락에는 작은 창을 여러 군데 내어 석성산의 풍경을 담았어요”라고 설명한다. 서로 다른 가족이 등을 붙이고 한 집처럼 살면서도 각 가구의 특색을 살리고 프라이버시를 확보한 주택. 84.6㎡(25.6평)의 아담한 규모에 실속 있게 구성한 내부는 넘치지도, 과하지도 않은 부부와 똑 닮았다. 시간이 갈수록 세월의 흔적이 묻어날 주택처럼 전원생활의 경험을 쌓아갈 그들의 앞날이 그려진다.田 옆집인 101호로 향하는 길 거실 앞에 덱을 설치해 거실의 연장 선상으로 이용하고 있다. 용인 동백지구 단독주택지에 들어선 듀플렉스Duplex 주택은 불필요한 접촉을 줄이고 프라이버시 확보를 위해 진입로를 서로 다른 방향으로 냈다. 주택 Concept 101호와 102호는 출입구가 서로 다른 방향으로 나 있어 서로의 생활을 침해받지 않는다. 전체적으로 각 동의 특색을 유지하면서 통일감 있게 디자인한 것이 특징이다. 같은 입면 요소를 사용해 비례와 크기 조절을 통해 전체적인 통일감을 유지했다. 지붕은 각각 다른 기울기를 만들어서 차별성을 줬다.박상태·조아영 부부가 거주하는 102호와 달리, 101호의 경우 1층은 거실, 주방/식당, 욕실로, 2층은 안방, 아들 방, 딸 방으로 구성했다. 특히 안방은 재봉실이 있어 취미생활을 즐길 수 있는 공간으로 구성한 것이 특징이다. 다락은 가족실로 사용하도록 했다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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【용인 단독주택】 프라이버시를 확보한 듀플렉스 주택
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건강한 삶은 건강한 강화 한식 목구조 황토집에서!
- 온 가족이 모여 합의하고, 예비비를 포함한 예산을 마련하고, 주변 환경과 인허가 사항 등을 살펴 터를 사고, 믿을 만한 설계 및 시공사를 정해 주택을 계획하고, 관련 서류를 갖춰 허가 관청에 착공 신고하고, 시공사에서 계약대로 공정을 진행하는지 확인하고, 주택이 지어지면 다시 관청에 들러 사용 승인을 받고… 이처럼 전원주택은 건축주가 많은 부분에 관심을 두고 참여한다. 열쇠 하나 달랑 받아 입주하는 아파트와 달리 복잡하고 힘든 일련의 과정을 겪지만, 그에 비례해 건축주의 주택에 대한 애정이 각별하다. 인천 강화군 하점면 장정리 전원주택단지 휘트니스타운에 건축면적 119.6㎡ (36.2평) 한식韓式목구조 황토집을 지은 건축주 정민·강성숙 부부의 얘기다. 이들 부부가 전원에 주택을 마련하기까지, 9년간 겪은 일들은 예비 건축주에겐 일종의 교과서라고 할 수 있다.글·사진 윤홍로 기자 파벽돌과 목재 사이딩으로 인해 경량 목조주택처럼 보이지만, 한식 목구조 황토집이다. 건축정보 위치 인천 강화군 하점면 장정리 건축형태 한식韓式목구조 황토집 대지면적 694.2㎡(210.3평)_공유(도로) 면적 제외 실평수 595.0㎡(180.3평) 건축면적 119.6㎡(36.2평) 지붕재 S자형 기와 외벽재 생황토 미장 내벽재 생황토 미장, 편백 루버 천장재 거실·주방/식당-서까래 노출 편백 ,루버, 홍송 루버. 방-편백 루버 바닥재 거실-강화 마루, 구들방-민속 한지 장판 창호재 거실-하이 새시 이중 창호. 난방형태 기름보일러, 구들(안방), 벽난로 시공 초원황토주택 031-987-7322 www.cwhouse.co.kr 인천 강화군 하점면 장정리에 총 12필지로 조성한 전원주택단지 휘트니스타운 중간 필지에 들어선 건축면적 119.6㎡(36.2평) 단층 한식韓式목구조 황토집. 경기 고양시 일산동구 아파트에 주소를 둔 건축주 부부가 우여곡절 끝에 마련한 주말주택이다. 남편은 예전에 주말주택용으로 경기도 가평군의 한 전원주택단지 내 필지를 사들였으나, 단지 내 기반시설 조성공사 도중 시행사가 부도 나는 바람에 포기한다. 그후엔 주택을 짓고자 설계비, 인허가비 등 3천만 원 가까이 들여 가평군에 착공 신고까지 마쳤으나, 시공사가 착공을 앞둔 전날 밤 1억 원의 공사비를 더 요구해 포기한다. 그 다음 해엔 주택 짓기에 다시 나섰으나 착공신고에 필요한 오·배수관이 지나는 해당 토지 소유자들의 동의서 문제로 포기한다. 건축주가 초원황토주택(대표 김용안)과 연을 맺은 것은 가평에 주택을 짓기로 한 시공사로부터 기만당한 이후이다. “가족과 주말 나들이 삼아 강화도를 종종 찾았는데, 그때마다 김포시 양촌읍 흥신리에 있는 초원황토주택이 눈에 띄었어요. 당시 매스컴에서 새집증후군에 관한 얘기가 연일 흘러나오고, 나도 평소 사람은 건강한 집에서 땅을 밟고 살아야 한다고 생각해 왔기에 초원황토주택이 유독 눈에 띈 거 같아요. 무엇보다 첫 만남에서 초원황토주택 김용안 사장하고 주택에 대한 생각이 잘 맞았어요. 그 후 일 년에 두 차례씩 초원황토주택에서 경기와 인천, 강원권에 지은 주택을 가족 여행 삼아 답사했어요. 건축주들 모두 주택에 대한 만족도가 높았어요. 오랜 기간 목구조 황토집만 고집해 온 초원황토주택의 기술력을 반영해서인지 여름에 찾은 주택은 시원하고 겨울에 찾은 주택은 따듯했어요. 몇 년간 답사하다 보니 ‘여름에 시원한 주택이, 겨울에도 따듯하다’는 말이 맞더라고요. 그랬다가 김 사장하고 가평 땅을 찾았다가 예기치 않은 인허가 문제로 발목을 잡힌 거예요. 총 90필지에 세 블록으로 이뤄진 대규모 전원주택단지의 맨 꼭대기 필지가 내 땅인데 가평군에서 아래 필지 모든 소유자에게 인감증명서와 동의서를 받아오라는 거예요. 누군지도 모르고 몇 달 아니 몇 년이 걸릴지 모르는 일인 데다 급하지 않은 주말주택이기에 단념하는 편이 낫다고 판단했어요. 이곳 휘트니스타운은 그 일을 겪은 후 강화도에 주말 나들이 왔다가 팸플릿을 보고 방문해 알게 됐어요. 필지를 살 때 단지 내 기반시설 상태를 살펴보고 등기부등본을 열람하고 강화도에 주택을 많이 지은 김 사장에게 분양하는 사람들이 믿을 만한지 알아봐 달라고 부탁하고… 가평의 일을 되풀이하지 않으려고 나름 신중을 기했죠.” 요즘엔 예전과 달리 지자체마다 전원주택단지 인허가 절차가 까다로운 편이다. 난개발과 개발 도중 자금난으로 흉물스럽게 방치하는 전원주택 단지를 막기 위함이다. 일례로 전원주택단지 중 기준 필지를 지정하고, 그 필지에 주택이 들어서야 상하수도, 도로, 전기 등 기반시설 준공을 내준다. 휘트니스타운은 전면을 제외한 삼면이 참하게 생긴 산에 둘러싸여 북서풍을 막아주고, 경사가 완만한 양지바른 전면으로 진달래 축제로 유명한 고려산이 보이며, 펜션이 밀집한 지역과 달리 한적한 데다 건축주의 현재 주소지인 일산에서 빠르면 40분 만에 닿기에 접근성이 좋은 곳이다. 면적이 넓고 천장고가 높아 시원스러운 느낌이 드는 거실. 건강을 위해 천장은 더글라스퍼와 홍송 루버로, 벽면은 생황토와 편백 루버로 마감했다. 황토 대리석 수묵화와 편백 루버로 꾸민 아트월. 거실과 마찬가지로 천장고를 높인 주방/식당. 바닥은 한지 장판, 벽은 편백 루버와 생황토, 천장은 편백 루버로 꾸민 안방(구들방). / 작은 방. 악기 연주가 취미인 아들을 위해 집 뒤 쪽으로 문을 내고 덱을 설치했다. 주방/식당과 다용도실은 미닫이 세살 목문으로 구분했다 주택의 초점은 건강과 동선 건축주 부부는 필지 마련에서부터 주택공사까지 일사천리로 진행한다. 계약금을 걸고 3일 만에 법무사 사무소에서 잔금을 치르고 초원황토주택 김용안 사장에게 착공을 의뢰하고… 그동안 겪은 시행착오를 바탕으로 준비를 철저히 했기 때문이다. 부부는 휘트니스타운 중간 필지를 바로 윗부분 기준 필지 건축공사가 한창일 때 마련한다. 대지는 정방형으로 면적이 694.2㎡(210.3평: 도로 외 실평수 595.0㎡(180.3평))이며, 배면과 좌·우측이 이웃 필지에 접하고 전면이 진입로이다. 주택은 이웃 필지 간 간섭, 진입로에서 접근성, 정원과 텃밭 등을 고려해 좌측 후면에 역기역자 형태로 배치한다. 여름철 뜨거운 열기가 집 안으로 들어오는 것을 차단하고, 집 안에서 밖을 내다볼 때 정서적 안정감이 들고, 텃밭의 흙이 집 안으로 따라 들어오지 않도록 거실과 텃밭 사이에 일자로 잔디밭을 조성한다. 평면은 공용공간과 사적 공간을 좌우로 분리한 구조로 좌측에 거실과 주방/식당이 있고, 우측에 두 개의 방이 있다. 2006년에 가평에 주택을 짓고자 만든 설계도면을 사용했는데, 건폐율이 가평은 40%인데 강화는 20% 적용을 받다 보니 기본 틀을 유지한 채 건축면적을 155.1㎡ (47.0평)에서 119.6㎡(36.2평)로 줄인다. 건축주는 주택을 계획할 때 건강과 동선에 초점을 맞췄다고 한다. “가평에 계획한 주택보다 건폐율이 줄어들었기에 각 공간의 면적을 조금씩 줄인 대신 집 안에서 가족이 주로 머무는 거실과 주방/식당의 층고를 시원스럽게 높였어요. 주말주택이지만 5∼10년 뒤에 사업하다 몸이 좋지 않으면 들어와 살 생각으로 건강에 중점을 두고 사람에게 유익한 자연 재료인 나무와 흙과 종이만으로 마감했어요. 특히, 구들을 놓은 안방의 경우 바닥은 한지 장판, 벽은 편백 루버와 생황토, 천장은 편백 루버로 화학제품이 전혀 없어요. 동선은 청소하기 편하게 각실을 최대한 간결하게 배치하고, 현관뿐만 아니라 거실 전면과 다용도실, 작은방에서 안팎으로 드나들기 편하게 문을 냈어요.” 이 주택은 한식 목구조로 뼈대를 짜고 황토벽돌을 쌓아지었음에도 창틀 하단은 전돌로, 상단은 목재 사이딩으로 마감해 서구식 경량 목조주택처럼 보인다. 정 민 씨는 기온이 낮은 경기 북부 지역이기에 단열성과 기밀성에 역점을 두고 지었기 때문이라고 한다. “외벽은 18㎝ 황토벽돌 이중 쌓기, 생황토 미장, 열 반사 보온 단열재, 전돌과 목재 사이딩 순으로 마감한 구조예요. 이 과정에서 수축에 의한 외풍을 막고자 황토와 목구조, 창틀 등 이질 재료가 접하는 부위엔 열 반사 보온 단열재가 5㎜ 덮이도록 시공했어요. 내벽 역시 생황토로 미장할 때 이질 재료가 접하는 부분에 몰딩 처리했고요. 황토의 축열성, 열반사보온단열재의단열성그리고몰딩재의기밀성을십분활용한 주택이에요.” 기둥과 보와 도리, 천장 가구, 수장재가 드러나 고풍스러운 데다 편백과 생황토 벽면, 홍송 루버 천장까지 더해 집 안에 가득 맑고 건강한 향기가 배어난다. 한편, 넘나들기에 적당할 정도로 바닥에서 띄운 거실 창틀과 거실과 주방/식당 사이에 설치한 노출형 벽난로가 눈에 띈다. 건축주는 미관보다 편리성에 더 우선했기 때문이라고 한다. “청소하기 편하게 거실과 덱 Deck 사이에 턱을 만든 거예요. 마당의 흙먼지를 1차로 덱이 걸러주고 2차로 턱이 막아주지요. 벽난로 역시 거실 코너에 놓으면 보기엔 좋지만, 고구마와 감자를 굽거나 재를 치울 때 그 먼지가 가전제품이나 소파에 묻어 청소하기 불편하잖아요. 또한, 거실과 주방/식당 모두 천장고가 높기에 그 중간에 놓으면 따듯한 공기가 고르게 퍼지고요.” 보통 목구조 황토집에선 구들을 생략하거나 작은방에 놓는데, 이 주택엔 안방이 기름보일러 엑셀 파이프 난방을 겸한 구들방이다. 주인이 안방에서 자야지, 불을 땠다고 손님처럼 작은방에서 잘 수 없다는 이유에서이다. 건축주의 건강성 주거에 대한 애착은 구들뿐만 아니라 안방 창문 사이 수납공간을 채운 참숯에서도 짐작할 수 있다. 집터와 잔디 마당과 텃밭을 짜임새 있게 구성했다. 지면에서 계단을 높여 집을 앉히고 안정감이 들도록 전면에 덱을 넓게 깔았다. 집 안 가득한 자연의 향기 휘트니스타운을 찾는 사람들은 단지 내 첫 번째로 들어선 정민·강성숙 부부의 주택을 모델하우스처럼 둘러본다. 이들의 반응은 크게‘주택이 참하고 예쁜게 주변 분위기와 잘 어울린다’,‘ 건강한 집도 좋지만, 공기 좋은 곳에 굳이 관리하기 힘든 목구조 황토주택을 지을 필요가 있나’하는 두 부류로 나뉜다. 후자의 경우 정 민 씨는 집에 남다른 애착을 갖는 만큼 심기가 불편하지 않을 수 없다고 한다. “예전에 철근콘크리트 단독주택을 짓고 몇 년간 살아 봤지만, 철근콘크리트라고 해서 관리하기 편한 게 아니에요. 2, 3년에 한 번 방수제를 뿌려야 하고 자칫 관리에 소홀하면 외벽의 줄눈과 파벽돌이 다 떨어져 나가요. 그리고 공기 맑은 전원이라지만, 찬바람이 부는 9월 저녁부터 이듬해 4월까지 일 년 중 절반은 문을 닫고 지내야 하거든요. 요즘 철근콘크리트 건축물도 공기의 질에 중점을 두고 시공한다지만, 그 시멘트 독이 다 어디로 가겠어요. 우리 집은 주말에 들러 닫힌 문을 여는 순간 소나무와 편백 냄새가 진동하고 온기가 감돌아 기분이 상쾌해요. 정원이다 텃밭이다 할 일이 많음에도 집 밖으로 나가기 싫을 정도니까요. 또한, 구들방에서 푹 자고 아침에 일어나면 몸이 개운한 게 얼마나 기분 좋게 하루를 시작하는지 몰라요.” 살림집은 주인 된 입장에서 바라보아야 진가를 알 수 있다. 그래서 밖에서 주택을 바라보며 이러니저러니 하는 것은 마당쇠의 시각이라고 한다. 더욱이 전원주택은 가족 구성원의 수와 연령대, 취향, 라이프스타일 등을 알아야 겨우 그 주택이 보일까 말까 한다. 그런 측면에서 이 주택을 바라볼 때 건축주가 어떤 의도로 주택을 계획하고, 그것을 어떻게 실현했는지에 초점을 맞춰야 하지 않을까. 좌·우측에 아궁이 굴뚝과 벽난로 굴뚝이 있다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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건강한 삶은 건강한 강화 한식 목구조 황토집에서!
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【군위 한옥 리모델링】 사별한 아내를 그리며 마련한 초가 '승혜원'
- 기둥, 보, 도리, 인방, 서까래 등 어느 것 하나 반듯하게 생긴 부재部材라곤 찾아볼 수 없다. 그래서 군위 한옥 ‘승혜원丞惠園’이 더 자연스럽고 정겹게 다가오는지도 모른다. 부엌과 방을 합쳐 모두 네 칸 반뿐인, 심지어 남녘 주거의 상징격인 마루조차 없는 초가임에도 초라함보다는 단아함과 정갈함이 배어 나온다. 아름드리 소나무 숲에 아늑하게 둘러싸인 승혜원의 짚을 이은 우진각지붕, 처마 끝으로 미끄러져 내리는 빗줄기, 누군가를 기다리는 듯 자연석 기단을 따라 쭉 놓인 쪽마루 그리고 인기척을 앞선 산새와 풀벌레 소리는 삼복더위에 청량감마저 들게 한다. 가느다란 마룻대의 상량문엔 ‘丁卯 二月 二十一日’이라고 쓰여 있다. 최근 정묘년이 1987년이니 육십갑자로 여기에서 60년을 빼면 1927년에 지어진 90년 된 초가임을 알 수 있다. 이 초가는 40여 년 빈집으로 남아있던 것을 최문규(57) 씨가 땅값 2천만 원만 주고 매입해 5천만 원 정도를 들여 리모델링을 하고 사별한 아내의 이름을 따서 승혜원이라고 당호堂號를 붙인 곳이다. 자신이 거처하는 방이나 집에 특정한 뜻을 담아 이름을 붙이는 당호, 승혜원에는 어떤 사연이 깃든 것일까.글 윤홍로 기자 사진 이상현 기자 HOUSE NOTEDATA위치 경북 군위군 효령면 오천리건축구조 전통 가구식 목구조대지면적 280.99㎡(85.00평)건축면적 33.05㎡(10.00평)건폐율 11.76%연면적 33.05㎡(10.00평)용적률 11.76%건축연대 1927년 2월 21일리모델링 2015년시공 건축주 직영MATERIAL외부마감 지붕 - 인조 짚 외벽 - 외대 엮은 후 흙벽(후면 흙과 돌 사용)내부마감 천장 - 황토 내벽 - 황토 미장 위 한지 벽지 바닥 - 황토 구들방, 엑셀 파이프창호 전통 세살 목창 평면도 “3년 전, 아버지께서 어머니랑 갑작스레 사별하시고 난 뒤 어머니를 떠나보낸 슬픔과 잘해주지 못한 아쉬움을 미련 삼아 어머니랑 노후생활을 보내시려고 생각하셨던, 군위 언저리에 있는 작은 초가집 하나를 리모델링하셨습니다. 이름은 어머니의 이름을 따서 ‘승혜원’이라 지으셨고요. 옆에 쉴 수 있는 작은 정자 하나도 같이 만드셨어요. 당시 저는 군 복무 중이었습니다. 간간이 편지와 전화로 소식을 전해 들을 수 있었는데요. 아버지께서 손수 하나하나 정성을 들여 작업하셨고, 주위 전원 풍경과 잘 녹아내리게 시공하셨습니다. 네이버에 포스팅되어 있던 글들을 읽다 한번 소개해주셨으면 하는 바람으로 몇 자 올립니다.” 경북 군위군에 자리한 초가 승혜원의 건축주 최문규 씨의 큰아들 민기(23) 씨가 본지에서 운영하는 네이버 포스트 게시판에 남긴 애잔함이 묻어나는 글이다. 민기 씨에게 연락해 사진 속의 승혜원을 보면서 남녘 특유의 ‘一’자형 전통 한옥으로 근래 보기 드물게 지붕에 짚을 이은 초가라는 점에 놀랐다. 그리고 승혜원을 방문해선 지붕에 이은 짚을 손으로 만져본 후에야 그것이 인조라는 사실에, 또한 1억 원으로 땅과 집(리모델링), 조경까지 모두 해결했다는 점에 다시 한번 놀랐다. 승혜원은 두툼한 구들로 깐 답석을 따라 마당 안으로 들어서자 육중하고 울퉁불퉁한 소나무 숲을 배경으로 자연석 외벌 기단 위에 초가가 다소곳하게 앉혀져 있다. 판장문을 열고 부엌으로 들어서면 솥단지를 건 부뚜막만 황토에서 시멘트로 바뀌었을 뿐 불을 때는 아궁이와 채광과 환기를 위한 살창 심지어 천장에 그을음까지 옛 모습 그대로다. 90년 된 근대 한옥의 재탄생승혜원의 초입은 나무들이 빽빽하게 들어찬 산자락 끝이라 마치 외딴 암자로 향하는 것 같다. 주택 입지 하면 으레 사회 기반시설이니 생활 편의시설이니 하는 것만 주판알 튕기듯 따져서일까. 반신반의하며 갈지자로 난 오솔길로 접어들어 막바지에 이르러서야 초가지붕이 모습을 빼꼼 드러낸다. 두툼한 구들로 깐 답석을 따라 마당 안으로 들어서자 육중하고 울퉁불퉁한 소나무 숲을 배경으로 자연석 외벌 기단 위에 초가가 다소곳하게 앉혀져 있다. 예전 이발소 한쪽 벽면에 걸린 액자 속에서나 볼법한 정겨운 시골집 풍경이다.건축주 최문규 씨가 세속의 티라곤 한 점 찾아볼 수 없는 이곳에 초가를 마련한 것은 3년 전 사별한 아내를 그리워하는 마음에서다. 천장 서까래 사이로 보이는 개판을 대신한 나뭇가지를 통해 흙과 나무와 돌 등 주변에서 구하기 쉬운 재료로 지은 한옥임을 알 수 있다. “저는 32살에 교사인 아내와 결혼해 경남 창원에 신혼집을 마련하고서도 서울 신림동에서 고시를 준비하다가 늦게야 생업에 뛰어들었어요. 어느덧 두 아들이 성장하고 삶의 재미를 느낄 즈음 아내가 암에 걸려 5년간 투병 끝에 완치됐지요. 그때 저는 아내하고 ‘우리 퇴직하면 전원에서 건강하게 살자’고 약속했어요. 그랬는데 아내가 3년 전 동료들과 차를 마시다가 갑자기 세상을 떠난 거예요. 그때의 충격과 미안함이란… 그로부터 1년간 저는 아무 생각 없이 살다가 전원에서 생활하자던 아내와의 약속을 떠올리며 이곳에 소박한 집을 장만한 거예요.” 구들방엔 부엌의 부뚜막 위로 벽장이 있으며, 쪽마루에서 여닫이문으로 바라보이는 벽면엔 나무막대 두 개를 걸쳐 놓은 시렁이 있다. 승혜원이 있는 곳은 경북 군위군 효령면 오천리 문화 류씨 집성촌의 외곽에 속한다. 최문규 씨는 대구에 있는 집과 회사에서 가까운 팔공산자락을 샅샅이 훑은 끝에 이곳을 찾아냈다고 한다.“수양하는 마음으로 팔공산자락을 뒤져서 찾아낸 이곳은 군위I.C에서 가깝고, 집성촌의 변두리라 외부의 간섭을 받지 않으며, 지방도로에서 어느 정도 떨어진 소나무 숲이라 산새와 풀벌레 소리밖에 들리지 않아요. 어찌나 터가 마음에 와 안기던지…, ‘땅도 얼마 되지 않고 문중회의다 뭐다 절차만 번거로워서 팔지 않겠다’던 문장門長 어른을 6개월간 따라다닌 끝에 겨우 터를 마련했어요. 등기부상 면적은 85평으로 평당 20만 원씩 1,700만 원인데, 점유한 토지의 경계가 불분명하기에 낡은 한옥 10평을 포함해 2천만 원을 주고 샀지요.” 구들방과 거실 겸 주방은 창호를 열면 하나의 공간이 된다. 최문규 씨는 애초 낡은 한옥을 헐어내고, 그 자리에 오두막을 지으려고 했다. 하지만 오두막은 주변 분위기에 비해 너무 격이 떨어진다는 생각에 90년 된 한옥의 리모델링을 결정한다. 한옥의 뼈대를 살린다, 벽체를 전통 방식의 흙벽으로 구성한다, 지붕은 슬레이트를 걷어내고 단열을 보강해 볏짚을 얹는다, 우측의 방 두 개를 하나로 터서 난방용 엑셀 파이프를 깐다, 우측 방 옆에 화장실 반 칸을 덧댄다. 이것이 한옥 리모델링 계획인데, ‘지붕에 얹을 볏짚을 어디서 구하고, 또 누가 이느냐’ 하는 것이 문제였다.“한옥 지붕재 하면 대개 기와 아니면 볏짚인데, 기와는 재목材木에 비해 버겁기에 볏짚으로 선택했어요. 그리고 ‘볏짚은 몇 년에 한 번씩 갈아주지’하고 걱정하고 있는데, 주위에서 요즘 벼는 개량종이라 길이가 너무 짧아 지붕을 이기에 부적합하다는 거예요. 그러면 용인 민속촌과 안동 하회마을 등의 초가는 어떻게 유지 관리하는 걸까. 그 궁금함과 조급함에 가까운 하회마을을 찾으니 다들 요즘에는 인조 짚을 쓴다는 거예요. 인조 짚은 볏짚과 모양이 비슷하면서 부스러지지도 않고 불도 안 붙고 반영구적이라면서요. 그래서 우리 집은 지붕에 황토 알매를 올리고 합판을 치고 단열재를 깔고 방·투습지를 대고 볏짚 대신 인조 짚을 올렸어요.”리모델링을 한 승혜원은 폐가 상태에 가까웠던 예전 한옥에 비하면 새 건물이라고 해도 손색이 없다. 자연석 기단 위에 올라서서 세살 창호 여닫이문을 열고 안을 들여다봐야 세월의 흔적이 느껴지는 부재들을 통해 리모델링을 한 근대 한옥임을 알 수 있다. 기둥, 보, 도리, 인방, 서까래 그리고 창호에 이르기까지 어느 것 하나 반듯하게 생긴 부재部材라곤 찾아볼 수 없다. 가느다란 마룻대의 상량문엔 ‘丁卯 二月 二十一日’이라고 쓰여 있으니, 1927년에 지어진 90년 된 초가임을 알 수 있다. 초가에 울려 퍼지는 청산별곡승혜원은 ‘一’자형 홑집으로 좌측에서 우측으로 1칸 입식 부엌, 1칸 구들방, 2칸 거실, 반 칸 화장실로 구성돼 있다. 리모델링을 했다지만, 구조나 형태, 평면 등은 근대 한옥의 원형을 고스란히 간직하고 있다. 이 점에서 가까운 곳에 시멘트를 처바른 지정 문화재인 전통 한옥보다 나은 편이다.판장문을 열고 부엌으로 들어서면 솥단지를 건 부뚜막만 황토에서 시멘트로 바뀌었을 뿐 불을 때는 아궁이와 채광과 환기를 위한 살창 심지어 천장에 그을음까지 옛 모습 그대로이다. 천장 서까래 사이로 보이는 개판을 대신한 나뭇가지를 통해 흙과 나무와 돌 등 주변에서 구하기 쉬운 재료로 지은 한옥임을 알 수 있다.부엌과 구들방 사이엔 사람이 드나들기보다 작은 상 하나를 들이기에 알맞은 쪽문이 있다. 구들방엔 부엌의 부뚜막 위로 벽장이 있으며, 쪽마루에서 여닫이문으로 바라보이는 벽면엔 나무막대 두 개를 걸쳐 놓은 시렁이 있다. 다른 방에 비해 공간 활용도가 높고 드물게 장식이 보이는 것으로 보아 예전의 안방인 듯싶다. 최문규 씨는 “이 방을 침실로 사용하는데, 주말이면 으레 지인들이 찜질방으로 차지한다”면서, “벽체와 창호 주변을 요즘 말하는 기밀하게 시공하지 않은 까닭은 구들 난방이라 혹여 스며든 연기가 빠져나갈 구멍이 필요했기 때문”이란다. 승혜원 좌측에 정덕정姃德亭이란 정자를 앉혔다. 구들방 옆의 두 칸 방은 원래 각각 한 칸짜리였던 방 두 개를 하나로 합친 것이다. 리모델링 과정에서 구들을 걷어내 대문에서 마당 사이의 경사로에 깔고, 그 자리에 순간 온수 가스보일러용 엑셀 파이프를 깔았다. 현재는 거실 겸 입식 주방으로 사용하고 있다. 그 옆에 반 칸을 덧달아 화장실을 설치했다.최문규 씨는 근대 한옥을 리모델링한 후 사별한 아내의 이름을 따서 당호堂號를 승혜원이라 붙이고, 그 좌측에 정덕정姃德亭이란 정자를 앉혔다.“단정할 정에 어질 덕, 처제의 이름으로 뜻이 참 좋죠. 자매가 3살 차가 나는데, 아내는 결혼할 때까지 처제하고 단 둘이 대구에서 살았어요. 자매가 함께하라고 승혜원에서 잘 보이는 자리에 정덕정이란 정자를 지은 거예요.” 승혜원 좌측 흙벽에 걸린 농기구들이 초가에 운치를 더한다. 자연석 기단을 따라 쭉 놓인 쪽마루 그리고 인기척을 앞선 산새와 풀벌레 소리는 삼복더위에 청량감마저 들게 한다. 주위에서 구하기 쉬운 재료로 지은 초가임에도 초라함보다는 단아함과 정갈함이 배어 나온다. 최문규 씨는 승혜원을 ‘복집[福家]’이라고 말한다. 승혜원을 장만하려는 취지를 안 일꾼을 비롯한 주변의 여러 사람이 복스러운 마음으로 도와줬기 때문에 복집일 수밖에 없다는 것이다. 그가 승혜원을 장만하는 데 든 비용은 땅 구입 2천만 원, 리모델링 공사 6천만 원(인조 짚 자재 및 시공 1천만 원 포함), 정자 및 조경 2천만 원, 가재도구 6백만 원을 합해 총 1억 6백만 원이다. 전세가격도 안 되는 비용으로 전원에 주택을, 더욱이 아름드리 소나무 숲까지 정원으로 두었으니 승혜원이야 말로 복집이 아닐 수 없다. “승혜원을 장만하려는 취지를 안 일꾼을 비롯한 주변의 여러 사람이 복스러운 마음으로 도와줬기에 승혜원은 복집일 수밖에 없다”는 최문규 씨. 슬레이트를 걷어낸 모습 (좌)황토 반죽을 위한 해초 끓이는 모습과 서(우)까래 위에 황토 알매 올리는 과정 지붕에 황토 알매를 올리고 합판을 치고 단열재를 깔고 방·투습지를 대기 주말이면 승혜원 마당은 콘도처럼 찾아드는 지인들로 활기를 띤다. 특히 어둠이 깔리기 시작할 무렵이면 바비큐에 와인은 기본이고 흑백 영화와 올드 팝 등 과거 속에서 추억을 하나하나 꺼내느라 최문규 씨의 움직임은 분주해진다. 군복무 후 서울에서 행정고시를 준비 중인 큰아들에 이어 미대입시를 준비 중인 작은아들(민준)까지 대구에서 외지로 나가면 승혜원에 안주하겠다는 최문규 씨. 속된 티라곤 한 점 찾아볼 수 없는 승혜원에서 그가 부르는 청산별곡은 어떤 모습일지 궁금하다. (Before)리모델링 전 90년 된 한옥. 예전에도 초가는 관리가 어려워 지붕에 슬레이트를 올린 듯하다(Before). 공사비 6천만 원(인조 짚 자재 및 시공 1천만 원 포함)을 들여 리모델링을 한 한옥(After) 승혜원 대문 주택 배면 모습
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【군위 한옥 리모델링】 사별한 아내를 그리며 마련한 초가 '승혜원'
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[Interior] 필립스, 어디에도 잘 어울리는 등기구 출시 _ 최적 광량·높은 에너지 효율 · 탁월한 내구성 갖춰
- 올해 초 우리나라 소비자 조명시장에 진출한 ㈜필립스전자가 고효율 기능성 거실과 방등, 매입등 라인을 새롭게 선보였다.집 안 곳곳에 기본적인 빛을 제공해 주는 방등, 거실등 시리즈 6종은 모던한 디자인과 높은 완성도 그리고 에너지 효율 및 기능성을 자랑한다. 알루미늄과 강화유리로 더욱 깔끔하고 깨끗한 디자인을 선보여 어느 콘셉트의 인테리어와도 잘 어울리며 특히 필립스 스탠드, 팬던트 조명 등 디자인 등기구와 함께 사용하면 안정적인 인테리어를 연출할 수 있다. 또 방등과 거실등은 고효율 KS 안정기로 에너지 절약은 물론 깜빡임 없는 점등을 실현했으며 삼파장 램프를 사용해 자연에 가까운 빛을 구현해 사용자 눈을 편안하게 해 준다. 덧붙여 알루미늄 바디와 강화유리를 사용해 내구성과 안전성을 높였다.한편 강화 유리 커버 매입등 10종은 풍부한 광량을 발산해 환하고 편안한 빛이 필요한 공간에 적합하도록 설계됐다. 크기와 디자인이 다양해 복도, 학습 공간, 계단은 물론 레스토랑과 사무실에도 잘 어울린다.특히 말끔하게 처리된 강화 유리로 광량은 확보하면서 눈부심은 효과적으로 방지했으며 누전 방지 설계로 안전성도 강화했다.필립스 조명 제품은 서울 용산과 동대문, 을지로, 광주 등에 위치한 필립스 전문 취급점과 전국 조명 전문점에서 만나볼 수 있다. 정리 홍정기 기자 문의 ㈜필립스전자 080-600-6600 www.philips.co.kr
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[Interior] 필립스, 어디에도 잘 어울리는 등기구 출시 _ 최적 광량·높은 에너지 효율 · 탁월한 내구성 갖춰
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[에너지 절약 주택] 친환경건축물인증 LEED 최고 등급 삼성물산 ‘그린투모로우’
- 녹색 바람이 건설업계에 거세게 불고 있다. 정부가 2025년부터 신축 건물에 한해 '제로에너지'를 의무화할 예정이라고 밝히자 대형 건설사들은 너나 할 것 없이 에너지 절감 주택 개발에 여념이 없는 모습이다. 지난해 오픈한 삼성물산의 '그린투모로우Green Tomorrow'주택은 68가지 에너지 절감 관련 기술 및 시스템을 적용하고 국내 건물 최초로 LEED 최고 등급을 획득했다는 점에서 주목된다.글 한송이 기자 사진제공 및 자료협조 삼성물산 손수근 과장 02-2145-6439 경기도 용인시 동백지구 내 지어진 그린투모로우는 에너지를 100% 자급자족하는 건축물이다. 삼성물산에서 자체 개발한 친환경 자재 및 기술을 적용하고 태양광, 풍력발전 등 신재생에너지 설비를 대거도입했다. 지난해 에너지관리공단에서 지은 과천 제로에너지하우스에 이은 공식적으로 두 번째 제로에너지하우스다.400.0㎡(121.2평) 단층으로 지어진 이 건물은 우선 내부로 자연광을 최대한 끌어들이도록 향을 배치했다. 고성능 단열재를 설치한 벽체와 창호는 기밀성을 높여 난방비를 절감한다. 또한 효율이 높은 가전기기 및 전기 설비를 적용해 기존 주택 대비 전력 소비를 약 56% 줄였다. 나머지 44%는 태양광 발전 등 신재생에너지 설비로 대체해 화석에너지 사용을 제로화했다.그린투모로우는 지난 2009년 9월 29일 국내 최초로 미국 그린빌딩협의회가 주관하는 친환경건축물인증제도 'LEED'최고 등급인 플래티넘 인증을 획득함으로써 그 성능을 입증받았다. ▲ 패시브 디자인 ▲ 친환경 인테리어 ▲ Retrofit 디자인 ▲ 에너지 시뮬레이션 ▲ LCCO₂평가 등이 인증 항목이다. 패시브 디자인 건물 계획 단계부터 대지의 특성 및 기후환경에 대한 이해를 통해 자연 에너지 활용도를 높이고 에너지 사용량을 최소화하는 디자인. 건물의 배치, 열성능, 자연채광, 자연환기 등을 고려해 건물 에너지 부하를 저감한다.친환경 인테리어 외부 자연을 있는 그대로 살리며 최대한 실내로 끌어들이고자 했다. 외장재, 실내 마감재, 가구, 소품은 모두 재사용, 재활용, 빠른 생장주기 자재, 친환경 자재를 사용했다.Retrofit 디자인 운영단계 성능 개선을 위해 건축, 기계, 전기 요소의 유지관리 및 교체가 용이하도록 고려한 디자인 기법.에너지 시뮬레이션 이 프로그램은 건물의 형태, 특성에 따라 냉난방 부하를 분석하고 건물 외피나 설비시스템을 최적화해 건물 에너지 성능을 향상시킨다. 요소기술의 최적 적용안 도출과 객관적 성능 검토를 위해 설계안과 표준모델(국내 법규 기준)의 에너지 소비량을 비교한다.LCCO₂평가 건물의 시공, 운영, 폐기 등 전 과정에 걸쳐 투입된 에너지 사용량에 따른 CO₂배출량을 원단위로 환산해 평가한다. 설계 단계에서 건물 LCCO₂평가를 통해 CO₂저감을 위한 대안 제시가 가능하다. 삼성물산 관계자는 "국내 친환경 건축 기술 발전을 위해 9개월의 공사기간과 완공 후 수집한 친환경 건축에 대한 실측 데이터와 노하우를 업계 및 학계 등에 공개할 예정"이라며 일반 주택대비 상승한 건축비에 대해서는 "향후 기술 효율성 제고와 단가하락, 본격적 친환경 주택 시장이 형성될 경우 2015년까지 일반주택 공사비의 10% 상승 범위 내에서 시공 가능할 것"이라고 밝혔다. 그린투모로우 A부터 Z까지! 최대한 끌어올린 단열, 환기 성능그린투모로우는 값비싼 최첨단 기술 도입에만 치중하지 않았다. 우리 주변에서 얻을 수 있는 자연의 에너지를 실상에서 이용할 수 있도록 설계한 것이 핵심 포인트. 특히 태양 빛과 열을 최대한 활용해 에너지 사용을 대폭 절감했다. 이를 위해 향을 정남향으로 배치하고 집은 좌우로 긴 장방형 구조로 설계했다. 복도 천장에도 창문을 내고 빛을 반사시켜 내부를 비추는 광덕트를 집 안 곳곳에 설치해 조명으로 활용한다.내부로 들어온 빛과 열 역시 치밀하게 설계된 고단열 자재 및 기술을 통해 주요 에너지원으로 활용된다. 단열재로 적용된 진공단열보드는 가정용 냉장고 단열을 위해 개발된 것으로 기존 단열재에 비해 성능이 뛰어나다. 창호는 3중창을 시공하고 현관에는 이중 외피 시스템을 적용해 빠져나가는 열을 최소화시켰다. 이중 외피 시스템 두 개의 유리 사이에 설치한 블라인드로 실내 유입 일사를 차단하고 외피 사이 중공 층을 외부와의 완충공간으로 활용해 단열성능과 환기성능을 향상시킨다.슈퍼 단열(진공 단열 보드, 에어로젤) 진공 단열 보드는 단열재료(심재)를 외피로 봉합하고 진공상태로 유지해 두께가 얇으며 열전달 차단 성능을 개선한 단열재다. 에어로젤은 나노 사이즈의 이산화규소를 실로 성형한 고체 상태 입자로 가볍고 단열 성능이 우수하다.* 열전도율 : 진공단열보드(0.0045W/mK), 에어로젤(0.015W/mK)에어 플로우 윈도우 시스템 창호 주변 여름철 일사로 데워진 공기나 겨울철 차가운 공기를 외부로 배출시키는 시스템. 온도 센서에 연결된 전동 블라인드와 배기팬을 가동해 냉난방에너지를 저감시키고 온열 쾌적성을 향상 시킨 설비형 이중외피다.열회수형 환기장치 낸낭방 시 환기에 의한 에너지 손실을 줄이기 위해 실온에 가깝게 외기를 도입하는 장치. 회전형 열교환 타입으로 열회수율은 약 87%이며 CO₂센서에 의한 실내공기질 관리를 실시한다.자연 환기 맞통풍이 가능하도록 실과 창호를 배치해 자연환기를 최대한 이용한다. 실내 쾌적성을 높이고 냉방부하 저감을 기대할 수 있다.* 전체 창호면적 대비 개폐 창호면적 약 36% 바닥면적 대비 개폐 창호면적 약 8.6% 에너지 자급자족 설비 및 시스템에너지 손실을 줄이는 대표적 시스템은 직류전원(DC) 배전 기술이다. 교류전원을 직류전원으로 변환하는 과정을 생략해 손실 에너지를 최소화한다. LED 조명등전기기구와단열욕조, 절수형양변기는효율적에너지 사용을 가능케 한다. 궁극적으로는 신재생에너지가 그린투모로우 내 이용되는 에너지의 대부분을 생산한다. 지붕형 태양광 발전(BIPV), 블라인드형 태양광 발전, 염료감응형 태양광 발전 등을 설치했고 소형풍력발전기는 야간에 태양광 발전을 대체한다. 연간 약 2MWh의 집열이 가능한 태양열 급탕설비는 연중 온수를 공급하고 지열시스템이 건물의 냉난방을 맡는다. 직류(DC) LED 조명기구 연색성이 좋은 고효율 LED 광원과 광손실이 최소화된 등기구를 적용했다. 직류용 LED 드라이버를 사용해 교류용 드라이버에서 생기는 교류/직류 변환 손실을 제거하고 에너지 효율을 향상시킨다.직류(DC) 구내배전 시스템 건물에 직류 전원을 직접 공급하는 기술로 발전에서 배전까지 직교류 변환 횟수를 줄여 전력 손실을 저감한다. 가전제품, LED 조명 및 각종 설비기기 등에 적용시 효율이 향상된다.* 정격 전압 300V, 시설 용량 25kW(n+1)블라인드형 태양광 발전 태양전지를 블라인드 형태로 만들어 전력 생산과 일사 차단 기능을 한다.* 용량 : 100Wp, 다결정 실리콘 반도체 타입.염료감응형 태양광 발전 유리에 광감응 염료를 넣어 제작한 태양전지. 가시성이 있어 외부 조망이 가능하고 흐린 날, 직사광선이 비치지 않는 곳, 인공조명으로도 전기를 생산할 수 있다는 장점이 있다.저온 바닥난방 45℃ 이하 온수로 바닥을 데우는 저온 난방 기술로써 재생 에너지인 지열 히트펌프를 연계한 것이 특징. 코일배관을 조밀하게 배치해 발열 효율을 향상시키고 난방 에너지를 절감한다.구내 배전용 리튬이온 전지 태양광 발전 시 잉여전력을 충전하고 발전이 되지 않을 때 전원 공급이 가능한 축전지다. 동일 용량의 납축전지 대비 소형이며 친환경적이다.지열 이용 도로 융설 시스템 도로나 보도에 방열관을 매설해 지열(15℃)을 이용하거나 지열 히트펌프에서 생산된 온수(45℃)를 방열관에 통과시켜 도로 표면에 열을 공급한다. 강설 시 눈을 녹이고 결빙을 방지한다.* 3RT, 150m 천공 친환경 자재로 그린홈 최적화에너지 절감과 함께 제로에너지하우스에서 중시되는 것이 탄소 감축이다. 그린투모로우에는 폐목재와 대나무, 코르크 등 생장 주기가 짧은 친환경 자재로 만든 가구를 배치했고 우수와 오폐수를 정수해 각종 용수로 활용한다. 마감재도 전부 이산화탄소 발생을 막는 것으로 시공했다. 6가크롬 저감 콘크리트와 기존 아연도 강판제 덕트 대비 이산화탄소 발생량을 75%까지 줄인 AL코팅 골판지 덕트, 바이오 융합 마감재 등이 그 예다. 패키지 중수처리 시스템 생활하수를 외부 순환식 MBR(Membrane Bio Reactor) 시스템으로 처리해 화장실 용수, 청소 용수로 재이용하는 시스템. 자동화해 운전이 용이하고 유지 관리비가 저렴하며 처리 효율 향상을 위해 고효율 멤브레인(막)을 적용했다. 악취, 소음, 해충 등 유해 환경을 차단한다.* 처리 용량 : 1ton/day골판지 알루미늄 코팅 덕트 골판지 파형의 중공구조로 기계적 강도와 단열 성능을 확보하고, 덕트 내외부의 얇은 알루미늄 코팅으로 습기를 차단한다. 보온재로 시공한 아연도 강판 덕트 대비 배출되는 CO₂를 감축한다.6가크롬 저감 콘크리트 LCD 폐유리 재활용 시멘트를 사용해 환경에 유해한 6가크롬 농도를 낮춘 콘크리트.* 시멘트 공장 생산 실험 시 LCD(1.5%) 첨가에 의해 6가크롬 농도를 9~13mg/㎏에서 최소 6.5mg/㎏으로 감소시켰다.바이오기술 융합 마감재 콩, 옥수수, 식물성 기름 등 생물자원을 원료로 하고, 효소 등 바이오 공정기술을 이용한 친환경 마감재다. 제조 시 필요한 화석원료를 저감하고 외부 대기환경으로 CO₂방출을 줄인다.습도조절 마감재 미세 다공의 흡습과 방습 기능으로 실내 습도를 조절한다. 표면 결로를 방지하고 유해가스 흡착 성능이 우수하다.* 흡습량 : 203.1g/㎡, 방습량 : 198.9g/㎡
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[에너지 절약 주택] 친환경건축물인증 LEED 최고 등급 삼성물산 ‘그린투모로우’
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[정감있는 집] 여섯 세대가 뜻 모아 건축한 안동 동호인 목조주택 단지
- 교직에 근무하던 세 가정이 의지를 합쳐 올린 동호인 주택이다. 현재 3채가 완공을 보고 입주가 완료된 상태인데 머지않아 옆 필지에 3가정이 더 들어올 예정이다. 여섯 가정이 참여해 시작한 안동 동호인 단지는 아파트 생활에 신물을 느낀 이들이 전원생활을 꿈꾸며 조성했다. 건축정보 ·위치 : 경북 안동시 남선면 원림리 ·대지면적 : 564㎡(1호), 563㎡(2호), 563㎡(3호) ·건축면적 : 123㎡(1호), 92㎡(2호), 92㎡(3호) ·건축형태 : 경량 목구조(1호 복층, 2·3호 단층) ·외벽마감 : 1호-파벽돌, 로그사이딩, 베벨사이딩, 시멘트사이딩 2호 - 파벽돌, 시멘트사이딩 3호-파벽돌, 로그사이딩, 시멘트사이딩 ·내벽마감 : 실크벽지, 파벽돌 ·지붕재 : 아스팔트 슁글 ·바닥재 : 강화마루 ·천장재 : 루바 ·식수공급 : 지하수 ·난방형태 : 심야전기보일러 ·설계 및 시공 : ㈜더존목조하우징 1644-3696 www.shwh.co.kr 일반적으로 동호인 주택이라고 함은 비슷한 직업이나 친분이 있는 사람들이 함께 모여 택지를 구입하고 조합을 결성한 후 설계와 시공을 공동으로 진행하는 것을 뜻한다. 부지 매입이 끝나면 전원주택 전문 시공업체에 의뢰해 단지를 조성하게 되는데 시공을 맡은 업체는 전용허가, 주택 시공 및 건축, 이전등기, 제세공과금 납부까지의 일체를 대행해 주기 때문에 동호인 주택은 비용 및 시간을 절약할 수 있기도 하다. 비용적인 측면 외에도 홀로 주택을 짓고 전원생활을 시작할 경우 토착민과의 불화를 겪기도 하지만 동호인 주택을 이것을 염려할 필요가 없는 이점이 있다. 이러한 장점에도 불구하고 동호인 주택을 주변에서 찾기란 쉽지 않다. 마음 맞는 사람끼리 옹기종기 모여 살아갈 수 있다는 이상理想을 가지고 실제 필지를 나누고 예산을 짜는 현실에 접어들면 판이 깨지기 일쑤기 때문. 아무리 친한 사이라할 지라도 평생을 살아갈 집을 짓는 일이기에 조금의 양보가 쉽지 않다. 조금이라도 좋은 터에 넓은 부지를 원하는 것은 인지상정人之常情. 그래서 동호인 주택 완성의 핵심은 양보와 타협이다. 교직에서 쌓은 정이 동호인 주택으로 이어져 안동 시내에 위치한 같은 학교에서 교직에 근무하던 여섯 가족은 지난 2006년 아파트 생활을 청산하고 전원주택을 짓기로 뜻을 모았다. 일단 상황이 먼저 허락한 세 가정이 먼저 주택을 올렸는데 김지섭(61세) 최예옥(59세) 부부, 김주철(55세) 김향숙(54세) 부부, 배용한(56세) 하태순(54세) 부부가 그들이다. 아이들 교육 때문에 어쩔 수 없이 도심지 아파트 생활을 유지해왔다는 맏형인 김지섭 씨는 “더 이상은 아파트에 살 수가 없었다”고 말한다. 어차피 도심을 탈출할 것이라면 조금이라도 일찍 나오자는 생각에 마음 맞는 사람들을 찾았고 흔쾌히 동의해준 이들과 함께 부지를 찾아 나섰다. 그런데 여섯 가정이 함께 할 부지를 찾는 것이 문제였다. 안동 시내에 인접한 지역은 적지 않은 수의 전원주택들이 자리 잡고 있는 터라 전원주택 부지로 쓸만한 땅이 턱없이 부족한 상황이고 도심지 생활을 버리고 전원생활을 누리려는 이들 또한 꾸준히 늘어나고 있어 경쟁도 치열해 이 정도 규모의 부지를 구하기가 쉽지 않았던 것. 결국 여섯 가족이 함께 거주할 만한 땅을 구하지 못하고 지난 해 봄 약간의 거리를 두고 2개로 나눠진 부지를 택했다. 이들은 3세대씩 나누기로 하고 세 가정이 먼저 집을 올렸다. 필지가 세로로 길쭉한 형태를 하고 있어 서로의 공간을 나누기 애매한 상황이었지만 각 가정은 처음 계획 당시 가졌던 마음 그대로 믿고 양보하는 것을 잊지 않았다. 서로 어울려 같이 살기로 마음먹은 이상 애써 ‘니 것 내 것’을 나누려 하지 않은 것이다. 그래서 같은 꿈을 가지고 더불어 살아가고 있는 세 가정의 집은 더 아늑하고 포근하게 느껴진다. 보안, 소음, 먼지에 신경 쓴 주택 배치 진입로를 따라 처음으로 모습을 드러내는 123㎡의 복층 김지섭, 최예옥 부부 주택. 다양한 외부 마감재 사용으로 화려한 외관을 뽐내는 이 주택은 정면으로 로그, 베벨사이딩을 배치하고 시멘트 사이딩(좌측면)과 파벽돌을 사용해 포인트를 줬다. 해가 들이치는 정면으로는 안방을, 정원이 내다보이는 곳에는 거실을 앉혔다. 거실과 맞물려 주방이 위치해 있는데 이는 진입로의 첫 집임을 고려해 보안에 역점을 두었기 때문인 것으로 보인다. 주택 뒤편으로는 진입로가 정면으로는 샛길이 지나고 있어 이에 대한 대처가 필요했을 것이다. 비교적 넓은 정원을 진입로 반대편에 물리고 진입로와 주택 정면으로 이어지는 샛길에서 벗어난 주택 왼편에 현관 입구를 둔 것도 이 때문이다. 이로 인해 보안 효과와 함께 도로에서 발생되는 소음, 먼지 등도 조금은 해결하게 됐다. 이러한 구조는 3채 모두가 동일한 모습이다. 아직 정리가 덜 된 내부는 복층 구조로 전체적으로 실크벽지가 주 마감재로 쓰였으며 노출된 루바는 목조주택 분위기를 한껏 고조시킨다. 1층에는 안방, 거실, 주방, 다용도실이 2층에는 공용공간, 방, 화장실 등이 놓여 있다. 2, 3호 주택이라 할 수 있는 김주철 씨, 배용한 씨 주택은 내외관이 비슷하다. 단층을 하고 있는 두 주택은 1호 집인 김지섭 씨와 마찬가지로 정원이 내다보이는 곳에 거실을 두고 뒤편으로 주방을 드렸다. 내부 구조에서 차이가 있다면 김주철 씨 주택은 안방이 왼편에, 배용한 씨 주택의 안방은 오른편에 위치한다는 것. 거실과 층고 차이를 두고 배치한 주방, 루바를 노출시킨 천정, 주방 옆에 다락방으로 이어지는 계단을 둔 것은 공통점이다. 지난 12월 16일 입주를 마친 이 세 가정은 아직 자리 잡지 못한 집기들이며 정원을 손질하느라 바쁜 나날을 보내고 있다. 겨울이 지나 따스한 봄이 오면 집도 제자리를 찾을 것인데 이때부터가 이들의 본격적인 전원생활의 시작이 될 것이다. “봄에 왔으면 좀더 좋은 모습을 보여줄 수 있었을텐데…”라며 아쉬움을 숨기지 않았던 이들. 단지를 배경에 두고 기념촬영 하는 순간 얼굴 마주하며 활짝 웃는 모습에서 밝은 내일을 본다.田 글·사진 홍정기 기자 전원주택 개발유형 전문개발업체에 의한 단지조성 : 준농림지역의 농지나 임야를 매입하여 일괄 전용허가를 받아 상하수도, 전기, 도로, 토목공사 등의 기반시설을 갖추고 분양하는 형태. 구입비용이 다소 높은 반면 수요자들은 쉽게 구입이 가능하다. 동호인 단지조성 : 동호인들이 조합의 형태로 모여 부지를 공동매입하고 개개인의 명의로 전용허가를 받아 각기 건축, 토목공사를 진행하는 형태. 개발과정은 주로 전문 개발업체에서 대행한다. 소규모 단계적 공동개발 : 넓은 면적의 토지를 분할하여 그 규모에 따라 각 필지를 매매하고 매입자의 명의로 전용허가를 받아 단계적으로 단지 조성을 하는 형태. 토목공사는 토지매입자가 직접 진행하는 경우이다. 단독개발 : 개인이 필요면적을 매입한 후 단독으로 개발하는 형태. 구입비용을 절감하고 취향과 여건에 맞는 주택을 선택할 수 있다. 부지선정에 시간과 노력이 필요하며 준농림 지역의 경우 직접 전용허가 과정을 거쳐야 한다. 지주공동개발 : 토지 소유자와 개발업체가 토지와 개발비용을 각각 투자하여 단지조성사업을 진행, 분양 후 이익배분을 하는 형태. 지자체 전원마을 조성 : 농어촌진흥공사나 지방자치단체가 조성하는 단지로 기반시설을 갖추고 분양하는 형태다. 출처 양정일 저 ≪돈버는 땅 돈되는 전원주택≫
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[정감있는 집] 여섯 세대가 뜻 모아 건축한 안동 동호인 목조주택 단지
집짓기 정보 검색결과
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부지 매입부터 준공까지, 집짓기 체크포인트 (4-1)
- 집짓기의 첫걸음, 부지 매입땅의 관심, 내 것으로의 한 발자국 더번거롭고 어렵지만 가장 중요한 과정집 짓기의 첫걸음인 부지 매입, ‘터를 잘 잡으면 집짓기 절반은 마친 셈’이라는 말처럼 가장 중요한 과정이다. 그러나 부지를 잘 고르기란 그리 간단하지 않다. 몇 년에 걸쳐 발품을 팔고 믿을만한 업체인지 수없이 비교하며 각종 서류를 통해 꼼꼼히 검토해야 하는 번거롭고도 어려운 일이다. 글 남두진 기자자료 및 참고 전원주택라이프 DB 우리나라의 주요 시설들이 도심에 몰려있는 것은 부정할 수 없는 사실이다. 그러다 보니 현대에 가장 보편적인 주거시설은 아파트가 됐다. 아무래도 점점 좁아지는 토지에 많은 인원을 수용하기 위해서는 어쩔 수 없는 합리적인 형태일지도 모른다. 그러나 서로가 조금씩 양보하고 이해하며 지내던 아파트의 거주 형태는 언젠가부터 주차 문제나 소음과 같은 수많은 정신적 스트레스를 초래했다. 이와 더불어 기술이 발달하며 그 생활수준이 높아짐에 따라 점점 예민해진 감정들이 터지며 급기야 이웃끼리 인명피해가 발생하는 일이 벌어지기도 했다. 이렇게 사회문제로 거론될 만큼의 심각한 거주 형태를 벗어나 전원생활을 택하는 사람들이 해를 거듭하며 증가하고 있다. 경제적 여유가 있는 사람은 아예 따로 전원주택을 하나 더 보유해 주말에만 잠깐 쉬다 오는 주말주택 혹은 세컨드하우스로 사용하기도 한다. 당장 SNS에서도 가족이나 친구와 함께 전원 속 숙박형태인 스테이를 이용하는 등 도시에서 떨어진 생활을 추구하는 모습을 드물지 않게 볼 수 있다. 최근에는 시골을 뜻하는 러스틱(Rustic)과 생활을 뜻하는 라이프(Life)의 합성어인 ‘러스틱라이프’ 또는 일주일 중 5일은 도시, 2일은 촌에서 지낸다는 ‘5도 2촌’과 같은 용어도 생겼다. 보통 전원주택은 크게 부지 매입 - 업체 선정 - 설계 및 시공 - 인테리어 및 사후관리와 같은 단계를 거쳐 지어진다. 언뜻 보면 그 과정이 간략해 자칫 어려울 일 없다고 생각하기 쉽지만 ‘집 짓는데 10년 늙는다’라는 말이 괜히 있는 것이 아닌 것처럼 각 단계에서는 세세한 시행착오가 발생한다. 보통 인생에서 한 번뿐인 경험이기에 사전에 아무리 찾아본다 한들 자칫 간과하는 과정이 생기기 때문이다. 따라서 다양한 용도로 계획되는 전원주택을 짓기 위해서는 충분한 시간을 투자해 여러 방면으로 찾아보고 공부하며 익숙해져야 한다. 어떤 사람은 집 짓기를 본인이 어떤 사람이고, 무엇을 원하는지 등 자신에 대해 알 수 있었던 시간이라고 표현하기도 한다. PART 01에서는 집 짓기의 첫 단계인 부지를 매입하는 과정에서 체크해야 할 포인트에 대해 내용을 전개하고자 한다. 주거와 휴식, 왜 집을 지으려고 하는가?어떤 이는 아예 귀농 귀촌을 통해 여생을 보내려고 할 수도 있고 어떤 이는 도시에서 받는 스트레스를 해소하기 위해 주말에만 사용하려고 할 수도 있다. 본문에서 언급했듯이 요즘에는 전원주택을 경험하는 방식이 다양해졌기 때문에 가장 먼저 본인이 왜 전원주택을 지으려고 하는지에 대해 명확하게 짚어두어야 한다. 예를 들어 완전한 주거를 위한 전원주택에는 마트, 병원, 은행 그리고 자녀가 있는 경우라면 학교까지 포함한 주변 인프라가 중요할 것이다. 도심에서 누릴 수 있는 편리함이 어느 정도 뒷받침돼야 기본 생활을 유지할 수 있기 때문이다. 단순히 자연이 주는 고즈넉함과 탁 트인 풍경에서 오는 쾌적함만을 동경해 산으로 들어가 버리는 결정을 내린다면 나중에 그것만큼 후회하는 일도 없다. 반대로 휴게를 위한 전원주택에는 인프라를 그렇게 중요하게 다루지 않아도 괜찮다. 어차피 주 생활은 도시에서 이루기 때문이다. 이 경우에는 자신이 어떤 방식으로 휴식을 취하고 싶은지를 우선에 두고 생각해 보면 좋다. 맑은 산 공기를 마시며 삼림욕을 즐기고 싶은지 낚시나 서핑과 같이 바다 가까이에서 취미를 즐기고 싶은지에 따라 그 위치도 달라질 것이다. 마음에 들지 않는다고 바꾸거나 반품할 수도 없는 것이 부지다. 흔히 ‘터를 잘 잡으면 집의 절반은 지은 셈’이라고 말할 만큼 부지를 매입하는 일은 집 짓기의 중요한 첫걸음이다. 따라서 실행에 옮기기 전 본인이 왜 집을 짓고자 하는지 그 이유를 명확하게 파악할 충분한 시간을 가져보도록 하자. ▲현대의 주거 형태인 아파트가 과밀화된 도시 풍경 (이미지 픽사베이) 독립형과 단지형, 나에게 맞는 형태는?전원생활을 택한 이유를 충분히 파악했다면 본격적으로 땅을 찾아 나서 보도록 하자. 땅도 무작정 찾기보다는 어떤 유형이 있는지 확인한 후 나에게 맞는 쪽을 선택한다면 ‘잘 고른 땅’에 한 발짝 더 가까워질 수 있다. 땅 유형은 크게 독립형, 단지형으로 나눌 수 있다. 간단하게 말하자면 독립형은 건축주가 발품 팔아 희망 조건에 맞는 땅을 직접 찾아 그곳에 짓는 방식이고 단지형은 개발업자가 집을 지을 수 있는 어느 정도의 여건을 마련하고 분양한 땅에 짓는 방식이다. 두 경우 모두 장단점을 갖추고 있으며 이번 특집에서 다루는 내용이 어쩌면 부족할 수도 있으니 이를 참고해 좀 더 폭넓게 찾아보도록 하자. 먼저 독립형은 한마디로 내 입맛대로 고른 땅이다. 2층에서 전망을 즐기고 싶다든지, 지하에 홈바를 마련하고 싶다든지, 작은 정원을 여러 곳에 두고 싶다든지 등 희망하는 라이프스타일에 맞춘 계획을 적용하기 쉽다. 또한 집짓기 계획이 중간에 수정되더라도 비교적 차질 없이 보완해 진행할 수 있다는 점도 유리하다. 즉, 건축주가 하나부터 열까지 관여하기에 개성을 맘껏 살릴 수 있다는 점이 가장 큰 장점이다. 그러나 이는 장점이자 곧 단점으로 작용한다. 모든 과정에 관여하는 일이 그리 간단하지 않기 때문이다. 발품을 얼마나 팔았느냐에 따라 땅의 질이 천차만별이고 우여곡절 끝에 맘에 든 땅을 찾았더니 법적 서류를 제대로 검토하지 못한 탓에 여러 제약이 걸리는 일도 있다. 물론 대신 땅을 알아봐 주는 업체도 있기는 하지만 이것도 비용과 시간이 걸리는 문제로 그 신뢰가 형성되기 어렵다. 다음 단지형은 안전하고 편리한 땅이라고 할 수 있다. 땅 개발업자가 분양을 목적으로 토지매입부터 기반 조성을 마쳤기 때문에 발품을 파는 일이 독립형에 비하면 적다. 이와 더불어 시공사를 선정하는 과정도 건축주들에게는 큰 매력으로 비치며 경제적 부담이 비교적 덜한 것도 단지형을 선택하는 주요인 중 하나다. 또한 전원생활을 끝내기 위해 땅을 되팔 때에도 유리한 것이 단지형이다. 그러나 독립형에 비하면 개인의 자유에 비교적 한계가 있다는 단점이 있다. 단지형을 선택한 건축주가 나 말고도 많기에 공동체가 생기기 마련인데 이는 라이프스타일에 따라 장점이 될 수 있지만 설계 측면에서는 하나의 조건이 되는 셈이다. 이뿐만 아니라 단지 내에서도 초입에 위치하는가, 인접 이웃이 있는가와 같이 각 필지의 조건도 다르기에 설계를 진행하는 동안 생각보다 고려해야 할 상황이 많다. 게다가 면적이 협소해 방 개수를 줄이거나 정원을 생략해야 하는 경우가 발생할 수도 있다. ▲집 짓기 전 이유를 명확한 후 이에 맞는 지역을 선정해야 한다. (이미지 픽사베이) 잘 고른 내 땅, 이미 절반은 끝낸 것그럼 어떤 땅이 좋다고 할 수 있을까. 우선 기본 생활을 영위할 수 있는 여건을 갖추고 있는가를 확인해야 한다. 먼저 땅을 마련하기 위해서는 단지 형태나 지목이 대지로 돼 있는 곳이 가장 손쉬우나 집 짓기가 번거롭지 않은 만큼 가격이 비싸므로 지목이 농지나 임야인 땅을 구매해 전용한 후 집 짓기를 진행할 수 있다. 때에 따라서는 후자를 선택해 전용하는 방법을 연구하는 편이 이익이 될 수도 있다. 다음은 내 땅까지의 진입로를 검토해야 한다. 겉보기에는 명확한 진입로가 있는 것처럼 보여도 이 진입로가 누군가의 땅이라면 새로 만들거나 분쟁이 생길 우려가 있다. 마지막으로 생활에 가장 필요한 식수를 확보할 수 있는지를 확인해야 한다. 식수는 지하수나 동네 우물을 통해 확보할 수 있는데 두 경우 모두 해당하지 않아 낭패를 본 건축주가 적지 않다. 이를 해결하고자 비용을 투자했다가 오히려 배보다 배꼽이 커지는 불상사가 발생하는 셈이다. 이렇게 기본 여건을 점검했다면 더불어 좋은 땅 고르는 법에 대해 알아보자. ▲독립형 부지는 본인에게 맞춘 환경으로 조성해 개성을 살릴 수 있다는 장점이 있지만 동시에 일부터 열까지 꼼꼼하게 검토해야 한다는 단점이 있다. (이미지 전원주택라이프DB) ▲단지형 부지는 이미 어느 정도 기반이 조성됐기 때문에 비교적 안전하지만 단지 내 위치, 주변 이웃 등과 같이 또 다른 제약이 발생할 수 있다. (이미지 전원주택라이프DB) 접근성아무리 좋은 땅이라도 맹지와 같이 접근성이 떨어지면 그 활용성은 낮을 수밖에 없다. 이는 위에서 언급한 진입로 확보와도 이어진다. 전망 좋고 예산 범위에 들어오는 가격이라도 진입로가 확보되어 있지 않다면 추가 비용, 혹은 아예 사용할 수 없는 극단적인 상황이 발생할 수도 있다. 부지 형태지적도상 반듯한 모양으로 확인되더라도 실제로는 경사가 심하거나 절토 및 성토에 추가 비용이 필요한 곳일 수도 있다. 물론 라이프스타일에 따라서 이를 활용할 수도 있지만 특별한 경우가 아니라면 지향하는 라이프스타일에 적합할지 직접 눈으로 확인하는 편이 좋다. 주변 환경땅을 확인할 때는 적당한 인프라도 중요하지만 소각장, 교도소, 원자력발전소, 공장 등 혐오시설 여부도 꼼꼼하게 확인해야 한다. 땅은 재산이므로 추후 되팔 때를 생각하면 혐오시설은 가치에 직결돼 있다. 배산임수보통 배산임수라면 무조건 좋은 땅으로 인식되지만 한편으론 주의할 필요도 있다. 이를테면 산에 너무 가까운 경우 통풍이나 벌레 문제, 물에 너무 가까운 경우 수해나 습기로 인해 피해당할 수 있기 때문이다. (좋은) 배산임수는 뒷산을 완만히 등지고 물을 저 멀리 바라볼 수 있는 형태다. 방향과 고저경치가 아무리 좋아도 남쪽에 산이 있다면 결국 기존 건축에 불과한 형태가 나오게 되며 주변 도로와 하천보다도 낮은 곳이라면 수해나 습기의 피해를 볼 수도 있으니 주의해야 한다. 가장 이상적인 조건은 창을 동쪽이나 남쪽에 계획할 수 있는 경우다. 이외에도 다양하게 체크해야 할 요소가 있으니 이는 아래 사진으로 정리해둔다. 땅의 관심, 내 것으로의 한 발자국 더예전에는 지인을 통해 알음알음으로 땅을 얻어 집 짓고 살았기 때문에 부지 간 경계나 소유권 등이 불분명했었다. 이런 점이 현대로 와서 분쟁을 일으키는 요소로 작용한 것이다. 그렇기에 내가 봐둔 땅의 범위가 어디까지인지, 매입을 진행할 소유주가 동일한지 등 더욱 꼼꼼히 검토해야 한다. 혹시 복잡하기에 전문가에게 맡기려고 할 수도 있지만 적어도 내 땅에 대한 정보를 문서로 만들어 가지고만 있어도 상담을 진행하며 피해가 생기는 일을 방지할 수 있을 것이다. 다행히 요즘은 인터넷으로도 땅에 대한 정보를 어느 정도를 파악할 수 있도록 제공하고 있으므로 적극 활용해 보는 습관을 가질 필요가 있다. 다음은 필수로 확인해야 할 공적 장부이다. 내용은 크게 사실관계, 권리관계, 규제사항으로 나눴다. 사실관계임야대장에 등록한 토지를 제외한 모든 토지에 대한 일정한 사항을 등록한 문서를 토지대장이라고 한다. 이 토지대장을 통해 소재, 지번, 경계, 면적, 지목 등 각종 현황이 일치하는지 확인할 수 있다. ①지번: 토지를 세는 기본 단위로 법적 등록 단위인 필지마다 독립된 소재 지번이 붙는다. ‘지적법’상 지번 부여 지역을 우선 검토하고 지적(임야) 도로 해당 지번을 확인하자. 간혹 ‘산 12’와 같은 지번을 보는데 이는 지목이 임야가 아니라 임야대장과 임야도에 등록된 필지라는 뜻이다. ②경계: 필지마다 범위를 나타내기 위해 도면에 등록한 선으로 지적(임야) 도로 소유권이 미치는 범위, 면적, 이웃 토지의 침범 여부를 확인하자. 1필지의 토지가 지적공부에 등록되면 특별한 사정이 없는 한 소유권 범위는 지적도에 의해 확정된다. ③면적: 지적(임야) 도의 도상 경계로 면적을 결정해 토지(임야) 대장에 ㎡단위로 표시한다. 등기부 표제부와 토지대장의 면적이 서로 다를 경우 사실관계를 나타내는 토지대장이 우선한다. 토지대장과 실제 면적이 다르면 토지 일부를 타인이 점유한 경우가 많으므로 적법한 점유인지를 반드시 확인하자. ④지목: 토지 용도에 따른 분류로 1필지마다 1개의 지목을 부여한다. 공부상 지목과 실제 이용 현황이 일치하지 않으면 실제 이용 현황을 기준으로 판단하므로 반드시 현장 답사로 확인해야 한다. 지목은 28개로 구분하는데 전원주택지로는 대지·전·답·과수원·임야를 선호한다. 대지가 아닌 농지나 임야라면 지목을 대지로 변경해야 한다. 권리관계①등기부 등본: 부동산등기부로 토지의 권리관계를 확인할 수 있다. 등기부는 부동산의 소유권 취득이나 저당권 설정을 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 기재하는 공적 장부다. 등기부에는 토지와 건물등기부가 있으므로 소유권 및 제한물권 확인이 가능하다. 만일 용익물권인 지상권·지역권·전세권과 담보물권인 저당권, 그리고 채권인 임차권에 하자가 있는 토지라면 그것을 안고 매수했을 때의 경제적 가치를 고려해야 한다. ②가족관계 등록부: 매도인이 실권리자라도 처분 능력이 있는지 확인해야 한다. 불가피하게 행위무능력자인 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 계약해야 한다면 가족관계등록부상의 법정대리인의 동의를 얻거나 법정대리인과 계약을 체결해야 한다. 미성년자와 한정치산자는 법정대리인의 동의를 받아 단독으로 법률행위를 할 수 있지만 금치산자는 그렇지 않으므로 법정대리인과 계약해야 한다. ③인감 증명서: 임의대리인과 계약할 경우 정당한 대리권이 있는지 본인의 인감증명서를 첨부한 위임장으로 확인해야 한다. 위임장에는 대리권 수여 여부, 대리권 범위, 대리 기간을 명시해야 한다. 이는 부부지간에 일반의 부동산을 처분할 때도 예외는 아니다. 규제사항토지이용계획확인서는 토지의 이용에 관한 계획을 확인하는 서류로 지역·지구 등의 지정 내용과 그 안에서의 행위 제한 내용을 기재한 서류로 해당 부동산의 용도지역이나 용도지구, 앞으로의 개발 계획 수립 여부 등을 확인할 수 있다. 만일 해당 토지가 농지라면 농지진흥지역 내인지 여부를 이 서류를 통해 검토해야 한다. 토지이용계획확인서를 발급받으려면 시장·군수·구청장에게 토지이용계획확인 신청서를 제출하거나 전자민원 홈페이지를 통해 발급받을 수 있다. 참고로 열람은 토지이용규제 정보서비스 홈페이지에서도 가능하다. 여기까지 부지 매입 과정에서 검토해야 할 사항들에 대해 알아봤다. 모든 것이 낯설게만 느껴질 테지만 집 짓기를 경험한 사람이라면 누구든 겪는 과정이다. 그러니 급하게 준비하려고 하지 말고 천천히 시간을 투자하자. 막막하다면 망설임 없이 지인이나 전문가에 적극적으로 조언도 구해보자. 그렇게 노력한 시간들이 하나 둘 쌓여 어느 날 퍼즐처럼 순서가 맞춰지는 날이 있을 것이다.
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부지 매입부터 준공까지, 집짓기 체크포인트 (4-1)
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건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트 (5) 토목 및 건축 공사
- 건축 시공은 설계도에 그려진 주택을 실제로 현장에서 짓는 과정이다. 대략 토목공사⇒건축공사⇒기반설비 공사⇒사용승인 검사를 거쳐서 건축물을 사용한다. 건축 시공은 시공 기술을 갖춘 시공자와 건축주가 공사 견적서에 근거한 계약서를 체결함으로써 이루어진다. 시공자는 설계도서와 계약서에 준하여 계약 기간 내 건축물을 완성하여 건축주에게 인도하는 업무를 수행한다. 또 건축주는 공사 대금을 지불할 의무를 갖는다. 현실적으로 시공 과정에서는 각종 분쟁과 마찰, 재시공, 설계 변경 등에 의한 추가 예산을 실행할 소지가 많은 만큼, 공사 진행에 참여하는 전문가들의 업무 협조와 관리 기술이 필요하다. 건축주는 시공 과정에 대한 이해를 바탕으로, 문제가 발생할 수 있는 부분에 대하여 사전에 검토하고 관리하겠다는 자세로 임해야 한다. 자료 : 전원주택라이프DB 토목공사는 터파기 공사, 기초 공사, 되 메우기 공사의 순서로 진행한다. 토목공사(토지 기반 공사)토목공사는 건축 시공의 처음과 마지막에 진행하는 공사로, 집터를 잡고 기초 설치를 위해 토지를 성토, 절토하는 공사 그리고 최종 단계에서 건물 주변 대지를 되메우고 정리하는 공사를 말한다. 본격적인 토목공사에 앞서 지적측량(대지 경계측량 또는 경계 명시 측량), 현장사무소 설치, 가설 용수와 가설 전기를 설치하는 가설 공사를 선행한다. 토목공사는 터파기 공사⇒기초 공사⇒되메우기 공사의 순서로 진행한다. 토목공사에서 주의할 점은 건축물을 도면에 근거하여 적합하게 배치했는지 여부와, 기초의 형태와 크기, 배근이 도면에 근거하여 제대로 시공됐는지, 오폐수 및 정화조 시설 등에 문제가 없는지를 살펴보아야 하며, 건축주가 직접 공사를 진행해야 할 경우는 토목공사에 대한 사전 지식을 습득하는 것이 좋다. 단지 내 도로 개설 도로를 만들면 공사가 편리할 것이란 생각에서 도로포장부터 하는 경우가 있다. 그런데 포장은 건축공사를 마무리할 때 해야 이중으로 경비를 지출하지 않는다. 도로 가장자리에는 상하수도 배관이나 전기통신선로를 매설해야 하기 때문이다. 또 공사를 할 때 자재를 쌓아놓고 트럭 등이 오가다 보면 지반침하 등 손상을 입을 수 있다. 상수도 개설 용수량이 전 세대원에게 공급 가능한지를 먼저 알아보아야 한다. 지하 100미터 이상 깊이로 암반층 아래까지 파야 표층에 유입된 오염물이 스며드는 것을 방지할 수 있다. 지하 매설물 공사 상수도관은 겨울에 동파 우려가 있으므로 지하 1미터 이상 깊이에 묻어야 하고, 전기선은 세대당 5∼8㎾ 정도의 용량은 견딜 수 있는 케이블을 설치해야 한다. 또 세대당 2∼3회선을 미리 설치하는 것이 좋다. 오폐수 정화시설 설치 10세대 이상일 경우에는 해당 관청에서 오폐수 정화시설을 설치하도록 한다. 10세대가 안 되더라도 집단 오폐수 정화시설을 적극적으로 검토해 볼 만하다. 토목공사와 관련하여 한 가지 부연할 사항은 앞에서 설명한 바 있는 지적측량에 대한 것이다. 대부분 지적측량은 시공단계에서 건물을 배치할 기준점을 잡으려고 시행한다. 그런데 측량 결과를 토대로 설계도서에 작성한 건물을 배치하다 보면, 설계도서와 대지 현황이 서로 상이한 경우가 많다. 이런 경우, 공사 시작 단계부터 설계도를 수정·변경해야 하는 문제가 발생하며, 대부분 현장에서 즉석으로 현장 상황에 맞게 건물을 배치하는 경우가 많다. 이러한 문제는 결과적으로 건축물의 면적이 증가하거나 감소하는 문제를 수반한다. 경우에 따라서는 설계 변경 업무를 수행한다. 그러므로 지적측량은 기본설계 단계에서 실행하여, 대지에 대한 정확한 정보를 기초로 설계 도서를 작성한다면, 시공단계에서의 불필요한 설계 협의, 공기 지연, 설계 변경 등의 업무를 줄일 수 있다.중간검사토목공사를 마무리하면 건축 허가대상 건축물은 중간검사를 받는다. 중간검사는 중간검사 예정일의 3일 전까지 허가 관청에 중간검사를 신청해야 한다. 철근콘크리트조인 경우에는 토목공사를 완료하고, 기초 철근 배관을 마친 상태에서, 중간검사 신청서, 감리 중간보고서, 건축 진행 사진을 첨부하여 관할 행정기관에 보고해야 한다. 관할 행정기관은 중간검사 신청을 받아 건축주가 지정한 중간검사 예정일에 중간검사를 시행하고, 검사 필증을 교부한다. 건축주는 중간검사 교부 필증을 받은 후가 아니면 골조공사를진행할 수 없다. 건축 공사는 골조공사, 내벽 공사, 지붕공사, 방수공사, 단열공사, 외부 마감공사, 내부 마감공사, 내부 가구 설치 공사 순으로 진행한다. 건축공사건축공사는 시공 과정 중 많은 세부 공정들을 실행하는 단계다. 즉 주택의 구조체를 완성하고, 내외부 마감공사, 인테리어 가구를 설치하는 단계다. 건축공사의 크게 다음과 같은 세부 공정을 거치는데, 각 공사의 구분이나 순서는 엄밀하게 정해진 것은 아니며, 몇 가지 공사를 병행하는 것이 일반적이다. 시공 과정 중에서 가장 문제 되는 것은 시공자가 사전 승낙 없이 시공자 임의로 공사를 진행하거나, 부실시공한 부분에 대해 재시공을 요구해도 제대로 이행하지 않는 경우다. 그렇기에 건축주는 도면에 명시되지 않은 품목에 대해서 시공자에게 정확히 지시하고, 각종 부실시공 사례에 대한 정보를 습득하여, 사전에 지도 관리할 수 있어야 한다. 다시 말해, 세부 공정을 실행하기 전에, 시공자로부터 작업 내역과 작업 일정을 보고받고, 설계도서에 기록하지 않은 항목에 대해서 서로 협의하여, 예산의 집행 여부를 검토해야 한다. 협의 과정에서 불합리한 사항을 발견하거나 시공자가 명확한 근거를 제시하지 않을 경우에는 공사비 지급을 중지할 수 있다. 더불어 진행 과정 중간중간에 현장을 방문하여 공사 진행 상황과 부실시공된 부분을 사진 촬영하여 보관한다. 촬영 사진은 차후에 하자가 발생했을 경우, 하자 보수에 대한 근거 자료로 사용할 수 있다. 덧붙여 건축주가 전체 시공 과정 중 항상 유념해야 할 중요한 사항은 다음과 같다.-설계도서대로 시공되는지 여부-지정된 재료를 사용하며, 재료의 품질을 확보했는가-시공자 임의로 시공하거나 시공에 미흡한 사항은 없는가- 공사를 예정대로 진행하는가 설비 공사에서 중요한 사항은 사용 목적과 용량에 맞는 운영 방식과 기구의 선택이다. 설비 공사설비 공사는 주택의 실내 환경과 건축물의 기능을 향상시키고, 생활의 각종 편의를 제공하는 시설물을 설치하는 공사다. 기술의 진보와 생활수준이 고급화되면서, 설비의 중요성이 증대되고 있으며, 설비시설도 다양해지고 고급화되어 가는 추세다. 건축설비로 가장 보편적인 것은 전기, 급·배수, 위생, 냉난방, 환기, 주방 설비 등이며, 그밖에 중요한 것으로는 가스설비 등이 있다. 설비 공사에서 중요한 사항은 사용 목적과 용량에 맞는 운영방식과 기구의 선택이다. 대개 건축주의 요구가 없는 경우, 일반적인 기준에 의거하여 설비 부하 계산과 기구를 사용한다. 설비 공사는 구체 공사와 함께 진행하므로, 정확한 의도 아래 계획하고 진행하지 않으면, 나중에 증설하거나 변경할 때 어려운 문제가 발생한다. 그러므로 건축주가 요구하는 조건이 있다면, 설계자에게 자세하게 전달하도록 한다. 예를 들면, 어느 방은 밝기 조절이 가능한 스위치를 설치하고 싶다거나, 정원에서의 야외생활을 즐기기 위해 전체 조명과 국부 조명이 가능하도록 요구한다면, 주거생활의 만족도를 높일 수 있다. 더불어 설비 운영 방식과 기구의 종류는 매우 다양하며, 기술적인 검토를 선행해야 하므로, 전문가의 조언을 참고하여 선택한다. 조경공사는 조경설계에 대한 기본적인 사항, 즉 식생, 배수, 흙, 조경용 블록, 조명에 대한 시공 방법 등을 숙지하는 것이 바람직하다. 부대공사부대공사는 공사 마무리 단계로, 조경공사를 중심으로 외부에 설치하는 각종 시설물에 대한 시공을 포함한다. 외부 덱 설치, 조경공사, 대문, 담, 외등, 연못, 석축 쌓기 공사, 감시카메라 설치, 대지 포장공사(외부 바닥 마감, 트랜치 커버, 각종 맨홀, 경계석 설치)가 부대공사에 해당한다. 조경설계는 대부분 설계자가 계획하는, 도면에 그 내용을 충분히 표현하지 않는 경우가 많다. 조경공사는 공사 금액도 클 뿐만 아니라, 미관상의 문제도 있으므로 조경설계에 대한 기본적인 사항(식생, 배수, 흙, 조경용 블록, 조명에 대한 시공 방법)을 숙지하는 것이 바람직하다. ▶ 사용승인 신청서 사용승인 검사(준공검사)공사를 거의 마무리하면, 건축주는 건축물 사용을 위한 사용승인 신청(준공검사)을 한다(건축 허가, 건축신고 대상 건축물 모두).공사감리자(설계자)가 작성한 감리 완료 보고서를 첨부하여 행정기관에 사용승인 신청을 한다. 신고 대상 주택인 경우는 건축지도원이, 허가대상 주택인 경우는 설계자(감리자)가 현장을 방문하여 설계도면대로 시공했는지 여부와, 건축법에 저촉돼 등의 사용상 문제는 없는가를 검사하여 검사조서를 행정기관에 제출한다. 행정기관은 사용승인 신청 접수일로부터 7일 이내에 사용검사를 실시하고 검사에 합격한 건축물에 대해서는 그 건축주에게 사용검사 필증을 교부한다. 완공을 하면 시공자는 건축주에게 최종 건축물을 양도하며, 건축물 사용상의 주의점, 설비시설의 사용절차를 알려주고, 건축주는 잔금을 지불한다. 사용승인 검사를 신청할 때 주의할 점은, 건축폐기물 처리 업체로부터 처리 영수증을 받아 사용승인 검사를 신청할 때 함께 제출한다. 주택 세금과 소유권보존 등기사용승인 검사를 완료하면, 건축주는 취득한 집을 등기하기 전에 관할 행정기관에 주택 신축에 대한 세금을 납부해야 등기신청을 할 수 있다. 주택 신축에 대한 세금은 등록세, 취득세, 교육세 및 농어촌특별세가 있으며, 전용면적 25.7평(85㎡) 이하의 국민주택과 농가주택 등은 농어촌특별세를 비과세한다.입주 후에 건축주는 건축물 관리 대장을 동사무소에서 발급받아, 등록세 영수필 확인서 및 통지서, 등기신청서를 첨부하여 건축물 소재지의 등기소에서 등기를 하는데 이것을 소유권 보존등기라 한다. 대개 소유권 보존등기는 세금 문제와 절차가 어려우므로 법무사의 협조를 구하도록 한다.
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건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트 (5) 토목 및 건축 공사
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건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트 (4) 시공사 선정 및 공사 계약
- 합리적인 공사비를 제시하는 업체 선택 - 건축 시공건축 시공은 설계도에 그려진 주택을 실제로 현장에서 짓는 과정이다. 대략 토목공사⇒건축공사⇒기반설비 공사⇒사용승인 검사를 거쳐서 건축물을 사용한다. 건축 시공은 시공 기술을 갖춘 시공자와 건축주가 공사 견적서에 근거한 계약서를 체결함으로써 이루어진다. 시공자는 설계도서와 계약서에 준하여 계약 기간 내 건축물을 완성하여 건축주에게 인도하는 업무를 수행한다. 또 건축주는 공사 대금을 지불할 의무를 갖는다. 현실적으로 시공 과정에서는 각종 분쟁과 마찰, 재시공, 설계 변경 등에 의한 추가 예산을 실행할 소지가 많은 만큼, 공사 진행에 참여하는 전문가들의 업무 협조와 관리 기술이 필요하다. 건축주는 시공 과정에 대한 이해를 바탕으로, 문제가 발생할 수 있는 부분에 대하여 사전에 검토하고 관리하겠다는 자세로 임해야 한다. 자료 : 전원주택라이프DB 시공 준비실시설계도면을 근거로 여러 시공사로부터 견적서를 받아서 최종 시공자를 결정한다. 건축주와 시공자가 계약을 성립하면, 설계자는 관할 행정기관에 착공신고를 하고, 이후 본격적인 건축 시공 업무를 진행한다. 여기에서는 건축 시공에 앞서 이루어지는 절차를 간략히 소개한다. 시공자 결정건축 시공의 성패는 시공자의 선택과 무관하지 않다. 주택은 다른 건물에 비하여 규모가 작다는 이유로 일정한 형식을 무시한 채 진행하는 경우가 많다. 반드시 시공업체의 ‘지명원’과 시공사가 제출한 견적 명세서를 문서 형태로 받아 보고, 시공사의 자격 유무와 합리적인 공사비 산출 여부를 검토한 후에 계약을 체결해야 한다. 건축 시공의 성패는 시공자의 선택과 무관하지 않다. 시공자 선택 유의 사항하나, 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택하라.시공자를 결정하기 전, 여러 업체에서 견적을 받아 보고, 합리적인 공사비를 제시하는 업체를 선택한다. 지나치게 싼 공사비를 제시하는 경우, 부실시공 등을 초래할 수 있으며, 공사 진행 과정 중 예상치 못한 공사비가 추가로 발생하여 건축주의 경제적 손실과 공기 지연이라는 문제를 발생시킬 수 있다. 둘, 주택 시공에 대한 풍부한 시공 경력을 갖는 업체를 선택하라.시공자 선정시 △시공사의 건설업 등록 유무 △전문 분야 기술력 보유 상황 △시공 경력 △하자 보수 관계에 대한 처리 등을 면밀히 살펴보아야 한다. 특히 주택 시공을 전문으로 하는 업체인 경우, 주택 시공 특유의 섬세함과 꼼꼼함을 기대할 수 있다. 셋, 공사 현장과 인접지에 위치한 시공업체를 선택하라.비교적 건축 현장 근접 지역에 있는 업체를 선택하는 것이 비용과 시공 속도 면에서 유리하다. 넷, 중규모 이상의 시공업체를 선택하라.대규모 시공업체는 개인주택을 취급하지 않는 경우가 많으며, 수주를 해도 하청을 주어 실질적인 관리 업무가 소홀하기 쉽다. 소규모의 시공사인 경우는 공사의 공정관리가 허술하여, 공기가 연장되거나 공사 도중 도산의 우려가 있으므로, 공사 진행에 막대한 지장을 초래할 수 있다. 그러므로 중규모 이상의 시공업체로 약간의 설계 능력도 갖춘 업체를 선택하는 것이 바람직하다. 다섯, 경영자의 인격과 성실을 점검하라.시공은 경영자의 사람 됨됨이나 경영 마인드에 의해서도 많은 영향을 받는다. 공사 지명원은 시공사가 시공 업무를 지명받기 위하여 자사의 주요 업무 범위, 기술자 보유 현황, 법인인 경우 등기부등본, 사업자등록증, 주요 시공 실적 등을 일목요연하게 정리한 문서다. 지명원은 시공사의 시공 능력은 물론 시공사의 법적 제약 여부(회사 정리 절차, 파산, 해산, 청산 절차 등)를 확인할 수 있는 자료다. 견적 명세서는 실시 도서에 의거하여 소요 자재의 종류와 수량, 자재 단가, 노임비, 시공사의 이익 등을 명시한 서류다. 공사 계약의 종류와 공사 대금 지불 방식시공자를 결정하면 건축주와 시공자는 서로의 요구 사항을 합의하고, 그 내용을 문서화하여 법적 구속력을 갖는 계약을 체결한다. 계약서에는 공사 기간, 공사 금액, 공사 대금 지불 방식, 하자 보수 기간 및 지체 상금 지급률 등을 표기한다. 표준 계약서에 표기하지 않은 항목의 합의 내용을 기록한 추가 약정서를 포함한다. 계약서를 작성할 때 주의할 점은 공사 중의 사고나 손해가 발생했을 경우의 공사 대금 변경, 공사 중지의 경우나 분쟁 발생에 대한 상호 협의 내용, 건축 하자 발생시 해결 방법에 대한 하자 보증서 발급에 대한 내용을 기록한다. 공사 계약 종류일괄계약 방식 : 주택공사의 경우 가장 많이 사용하는 방식으로, 한 사람의 시공자(또는 목수)에게 한꺼번에 공사를 맡겨, 그의 관리하에 공사를 진행하고 완성까지 책임지도록 하는 방식이다. 직영 계약 방식 : 건축주가 각각의 시공자를 직접 교섭하여 계약을 체결한 다음, 스스로 재료를 수급해서 공사를 진행하는 방식이다. 이 경우는 건축에 대한 지식이 풍부할 때 채용하는 방식이다. 실제 계약 비용 정산 방식 : 실제 공사비를 정산하여 대금 결제를 하는 도급 방식이다. 일괄 도급 방식은 공사 중에 건축주의 요구로 변경이나 추가 공사를 할 때는 그 부분은 완성 후에 실제 비용 정산 방식으로 지불한다.공사대금 지불 방식공사 대금의 지불 방식은 공사 계약 체결시 결정하도록 한다. 공사의 내용, 규모에 따라 지불 방식은 달라질 수 있으며, 일반적으로 공사 진행 상황에 따라 공사비를 지불하는 방식을 선택하는 것이다.① 선금 지불 - 공사 계약 체결시② 중도금 지불 - 공사 중③ 잔금 지불 - 공사 완료 후 건축물 인도시공사 총액이 클 경우에는 더 세분화할 수 있으며, 공사를 시작한 후에 대규모 변경이나 추가 공사가 있을 때는 실제 비용 정산을 해서 지불하는 게 일반적이다. 다만, 공사비를 지불함에 있어, 중요한 것은 공사한 것만큼 공사비를 지급하는 것이 좋다. 시공사에서 선불을 요구하는 경우가 있다. 만약 공사를 끝내지도 않았는데 선금을 주면 시공사의 부도나 계약을 해약하고 다른 시공업체에 건축을 의뢰하든가 아니면 직영 처리를 해야 할 경우에는 문제가 생긴다. ▶ 착공 신고서 건축물 철거신고 및 착공신고시공자와 시공계약이 이루어지면, 건축주는 행정기관에 착공신고를 한다. 건축주는 착공 신고서와 공사 관계자(설계자, 시공자, 감리자) 상호 간의 계약서 사본 그리고 설계도서를 관할 행정기관에 제출하고, 착공신고 필증을 교부받은 후에 공사를 진행할 수 있다. 대개 착공신고는 설계자가 건축주의 협조 아래 신고 업무를 대행한다. 그런데 시공에 앞서 기존 건축물을 철거해야 하는 경우, 기존 건축물의 철거 예정일 7일 전까지 건축물 철거신고를 해야 한다. 이 경우 건축물 철거 신고서에 공사 관계자 계약서 사본과 설계 도서를 첨부하면, 착공신고를 따로 하지 않아도 된다. 착공신고와 관련해서 주의할 점은 건축 허가 또는 착공신고 한 날로부터 1년 이내에 공사를 착수하지 않으면 건축 허가를 취소당한다. 그러므로 공사가 특별한 이유로 지연되는 경우는 착공 연기 신청서를 제출하고, 착공 연기 확인서를 교부받아야 한다. 착공을 연기할 때 유의할 점은 착수 기간 연장은 1년 이내로 정해져 있으며, 연기된 기간 안에 공사에 착수하지 않으면 건축 허가가 취소된다. ▶ 건축물 철거·멸실 신고서 건축 민원 업무법적으로 아무런 문제가 없는 건축물일지라도 민원이 발생하면, 공사를 중단해야 하는 경우가 많다. 인접 건축물을 훼손하였거나 파손시켰을 경우에는 복구비용까지 물어야 한다. 민원은 크게 설계상의 원인과 시공 상의 원인으로 나눌 수 있다. 설계를 잘못해도 민원이 발생할 수 있으므로, 인접 대지와의 이격 거리, 주변지역의 일조 여건, 프라이버시를 침해하는 배치 형태인지를 충분히 고려하여 설계해야 한다. 시공 진행상의 잘못으로 민원이 발생하는 부분은 토지 굴착 작업시 인접지역 건물을 훼손한 경우, 야간공사, 소음, 먼지 등으로 주민생활의 불편을 초래한 경우이다. 그러므로 건축주는 공사 착수에 앞서, 민원처리에 대한 정보를 습득하여, 민원이 발생했을 때는 신속하게 처리해야 공기 지연을 막을 수 있다. 무엇보다 중요한 것은 민원이 발생하지 않도록 사전에 공사를 관리하는 요령을 습득하는 것이다. 예를 들어 착공에 앞서 주민들에게 공사 착수를 알려주고, 세부 공정별로 주변지역에 영향을 줄 수 있는 공사(야간공사, 페인트공사, 소음발생공사)는 적절한 공사 시기를 선택하여 시행하도록 하며, 부득이하게 공사를 진행해야 할 경우는 사전에 지역주민의 양해와 협조를 구하는 것이 바람직하다. ▶ 착공연기 신청서
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- 집짓기 정보
- 건축정보
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건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트 (4) 시공사 선정 및 공사 계약
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건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트 (2) 부지 매입
- 전원주택 짓기의 출발점 부지 매입토지 매입은 주택 건축 과정의 첫 단계로 자금 운용의 규모, 토지 구입에 따른 복잡한 행정 절차, 규제 사항, 세금 문제, 향후 개발 계획에 따른 투자 가치 등을 함께 풀어가야 하는 종합적이고 본질적인 문제를 담고 있다. 또한 토지 매입은 한번 결정하면 수정 번복이 어려운 대상이라는 점에서 관련 정보와 절차 등을 미리 습득할 필요가 있다. 여기에서는 토지 매입 단계에서의 유의 사항과 행정 절차, 토지 매입 관련 세제 규정, 토지 이용에 따른 법적 규제 사항을 중심으로 살펴보았다. 자료 : 전원주택라이프DB 현장 조사와 관련 서류 확인은 필수현장 조사는 토지를 매입하기 위한 조사 단계로 컨설팅 전문 회사, 건축 설계자, 지역 주민의 자문을 참고하여 건축주의 세심한 검토를 필요로 하는 부분이다.무엇보다 토지 매입의 목적을 분명히 하고, 그에 맞는 토지를 구입하는 것이 중요하다. 또한 향후 개발 계획을 과신하거나, 컨설팅 회사의 말만 믿고 매입하기보다는 충분한 현장 조사와 서류들을 상호 비교 검토하면서, 토지 매입 여부를 결정한다. 현장 조사는 거주 여건과 지적공부地籍公簿(지적地籍을 명확히 하기 위하여 작성한 토지대장, 임야대장, 지적도, 임야도, 수치 지적부를 통틀어 이르는 말) 상의 차이를 알기 위해서 반드시 선행해야 한다. 이때는 거주 여건과 주변 여건의 적합성을 우선적으로 검토하고, 세부적으로 생활 설비 조성 여건(전기, 설비 등)도 면밀히 검토한다. 특히 전원주택을 지을 때는 현장과 인접한 도로 현황을 유심히 살펴보아야 한다. 현장과 지적공부에 차이가 나는 경우도 많기 때문이다. 지형 조건 등에 따른 도로의 구조 및 너비(건축법 시행령 제3조의 3)"대통령령으로 정하는 구조와 너비의 도로"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 도로를 말한다.1. 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장이 지형적 조건으로 인하여 차량 통행을 위한 도로의 설치가 곤란하다고 인정하여 그 위치를 지정·공고하는 구간의 너비 3미터 이상(길이가 10미터 미만인 막다른 도로인 경우에는 너비 2미터 이상)인 도로2. 제1호에 해당하지 아니하는 막다른 도로로서 그 도로의 너비가 그 길이에 따라 각각 다음 표에 정하는 기준 이상인 도로 토지 관련 서류 확인토지 관련 서류로는 대략 토지이용계획확인서, 등기부등본, 지적도 등이 있다. 이들 서류는 그곳에 주택을 건축하고, 소유권을 주장하는데 제한 사항이 없는지, 주택을 건축하기 위하여 선행해야 할 행정 절차는 어떤 것이 있는지 등을 한눈에 볼 수 있는 중요한 정보를 제공한다. 이들 관련 서류를 근거로, 실제와 맞는 땅인지, 소유자는 누구이며, 제대로 계약을 하는 것인지, 투자성은 있는지, 집을 짓기 위한 행정 절차는 어떠한 것이 필요한지, 초기 개발비가 어느 정도 소요되는지 등도 점검해야 한다.
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- 집짓기 정보
- 건축정보
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건축주가 알아야 할 공정별 체크 포인트 (2) 부지 매입
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공업화 주택 현황과 활용 사례, 전문가가 제안하는 두 가지 방향 (2-2)
- 집을 쇼핑하는 시대를 열다“건축물 등기제를 등록제로 바꿀 필요 있어”현대인의 일상 중 쇼핑은 의식주 다음으로 중요한 생활문화가 됐다. 쇼핑은 마트나 마켓 등 오프라인 공간도 있지만, 온라인쇼핑이나 홈쇼핑 등 다양한 형태로 나타나고 있다. 일상 중 현대인의 쇼핑 시간은 얼마나 될까? 건축은 인류가 탄생하면서부터 주거를 해결하기 위한 도구로서 필연적으로 생겨난 행위다. 초기의 건축형태는 땅을 파서 토굴을 만들고 풀을 이용해 만든 거주지다. 이러한 건축행위는 점점 발전해 자연소재로 하던 것을 인공적인 건축자재를 만들면서 소재도 다양해지고 기능도 더욱 향상됐다. 건축기술 또한 비약적으로 발전해 지금은 초고층건물까지도 지을 정도까지 됐으며, 여기에 통신 기술이나 IoT 기술을 접목하는 도전이 계속되고 있다. 진행 노철중 기자글 이영주(스마트하우스 대표)자료 스마트하우스 1588-7271 www.smarthousing.co.kr 농협 하나로마트 마당에 설치된 ‘하루홈’ 브랜드 주택. 건축은 기본적으로 대지 위에 각종 소재를 이용해 공작물을 세우는 행위라고 정의된다. 건축물을 정의하는 3대 기본 요소는 ①공작물일 것 ②토지에 정착할 것 ③지붕이 있을 것으로 구성된다. 하지만 기술의 발전에 따라 건축물의 정의를 다시 써야 한다. 이번에 말하고자 하는 모듈러 건축(공업화 건축)은 건축물을 정의하는 3대 기본 요소 중 두 번째 항목인 ‘토지에 정착할 것’에 대해 반기를 들 수 있는 건축기법이다. 그렇다고 모듈러 건축이 모두 해당이 된다는 말은 아니다. 모듈러 건축 공법은 공장에서 제작이 되어 현장으로 이동을 하지만, 현장에서 토지에 정착해 건물을 완성한다. 일부는 바퀴를 달아 모빌홈을 만들어 토지에 고정하지 않고 언제든지 이동할 수 있는 상태를 유지하기도 한다. 현재 모빌홈 등은 건축물에 해당이 되지 않는다. 하지만 모빌홈도 엄연히 주거를 책임지는 건축물이다. 시대의 변화와 흐름에 따라 건축의 정의도 건축법도 개정이 필요하다. 현재 건축물은 등기제를 채택하고 있다. 모듈러 주택이 발전하기 위해서는 등록제를 신설할 필요가 있다. 건물에 등록번호를 부여해 마음만 먹으면 집을 통째로 이사를 할 수 있도록 해야 한다. 이사를 가야 할 사정이 생긴다면 토지만을 구입한 후 주택을 옮기면 되는 것이다. 주택에 등록제를 도입하면 새로운 시장이 활짝 열러 주택시장에 또 하나의 획기적인 사건이 될 것이다. 롯데 빅마트 신영영통점 앞에 하루 홈 주택이 설치되고 있다. G마켓에서 판매하는 모듈러 주택 ‘하루 홈’현재 온라인상에서는 많은 주택이 판매가 되고 있다. 온라인 마켓에서의 판매는 이제는 일상화되어 그리 놀랄 일은 아니다. 온라인 판매는 2012년 언론사인 중앙일보 조인스랜드와 함께 시작됐다. 마케팅팀과 온라인 판매를 논의했고, 온라인 쇼핑몰을 만들어 판매를 해보자고 제안을 해 성사가 됐다. 처음 개설된 쇼핑몰은 ‘시골 가자’라는 사이트였다. 제품을 구성해 상품 등록을 하고 계약과 결재가 이루어지도록 했다. 또한 쇼핑몰에는 설치사례와 전원주택이나 주말주택에 대한 정보를 함께 실어 정보 전달의 역할도 병행하게 했다. 그 후 온라인 쇼핑은 G마켓과 쿠팡 등 대부분의 온라인 쇼핑몰에서 판매가 되고 있다. 마트·온라인에서 판매하는 모듈러 주택‘집을 마트에서 판매한다’는 가능한 이야기일까? 기존의 상식과 제도로는 실현 불가능해 보이는 일이다. 하지만 필자는 국내 내로라하는 쇼핑몰에 실제 전시 판매를 했다. 물론 성과는 미미했다. 건축의 특성상 허가 절차를 거쳐야 하기 때문에 물건을 팔듯이 즉석에서 거래를 하기 어려운 특성이 있다. 그러나 주택을 마트에서 판매했다는 것만으로도 건축의 역사에 기록될 사건이라고 생각한다. 앞으로는 주택만을 전시 판매하는 매장도 생겨날 것이다. 이런 것을 가능하게 하는 것이 모듈러 건축이다. 이처럼 모듈러 건축이 대형마트에서 판매하는 것이 보편화되기 위해서는 선행되어야 할 과제가 있다. 첫째, 판매 제품이 마트에서 판매가 적합하도록 상품화가 되어 있어야 한다. 자동차 가격표를 보면 기본 모델에 옵션을 추가할 수 있도록 되어있다. 주택도 마찬가지로 기본 모델에 몇 가지 옵션을 추가해 쉽게 구매 결정을 할 수 있도록 해야 한다. 가격과 옵션을 누구나 이해하기 쉽게 하고, 선택이 편리하도록 해야 빠른 구매 결정도 가능하다. 둘째, 규격화되어 있어야 한다. 비규격제품이나 주문생산방식보다는 도면, 자재, 평형 등이 규격화되어 있어야 소비자와의 불필요한 논쟁을 피할 수 있다. 셋째는 품질이 안정화돼 있어야 한다. 전시된 제품과 주문 후 제작하는 제품의 품질이 다른 경우, 소비자의 항의로 이어지고 이로 인한 스트레스로 지속적인 사업을 하기가 어려워진다. HOUSE DATA모델명 투게더 42평형 42평설치 장소 경기 양평군 강상면 신화리외장재 세라믹사이딩내장재 실크도배, 루바데크 천연데크 방킬라이난방 온수바닥 난방창호 3중시스템창호화장실 시스템 바스, 양변기 자동물내림센서옵션 1층 거실 아트월, 현관 인터폰, 각방 온도 조절기 하루 홈 브랜드의 신규 모델 ‘투게더 42(42평형)’ 사례 1. 영통 롯데 빅마트필자가 모듈러 주택을 연구하던 초기 시절, 집을 자동차와 같이 모델을 만들어서 마트에서 팔아보겠다는 계획을 가지고 있었다. 계획을 실현하기 위해 수도권의 대형마트를 중심으로 담당 MD를 찾아가 입점을 제안했다. 우선 위성지도 서비스를 통해 대형마트를 찾은 다음 주택을 전시할 만한 공간이 확보된 마트를 찾아가 제안서를 내미는 방식으로 진행했다. 하지만 대부분의 담당 MD는 선례를 들어 난색을 표했다. 또한 건축물 전시에 따르는 행정기관의 허가도 걸림돌이 됐다. 그러던 중 롯데마트 본사로부터 연락이 왔다. 신상품 개발팀이었다. 담당자와 미팅을 하고 적극적으로 추진키로 했다. 우선 일산에 있는 빅마트가 도심에 위치하고 전시를 할 만한 공간도 확보되어 그곳에서 전시 판매하기로 하고 추진했으나 우려했던 행정기관의 비협조로 무산됐다. 건축법 제20조 가설건축물 축조신고 대상에 ‘전시를 위한 견본주택이나 그 밖에 이와 비슷한 것’이라고 명확히 법제화되어 있으나, 일산서구청 담당자의 말은 점점 다른 이야기를 하고 있었다. 처음에는 접수를 하라고 했다가 이런저런 이유를 들어 불가를 통보해 왔다. 심지어는 “사고가 나거나 문제가 생기면 선생님이 저를 책임져 주시나요?”라는 말을 들었다. 기가 찰 일이었지만 이미 의욕이 상실되어 더 이상 이야기를 하고 싶지 않아 포기했다. 두 번째 후보지인 화성 영통 롯데 빅마트와 협의가 됐다. 일산에서의 실패를 반복하지 않으려고 사전에 관련 업체의 자문과 가설건축물 설치 사례를 준비했다. 담당 공무원과 사전 협의도 하지 않고 세움터에 신청을 했다. 반응은 예전과 비슷했지만 사전 준비한 대로 조목조목 사례를 들어 설득했다. 담당자도 이런저런 서류들을 요구하고 안전대책 계획까지 준비를 하라고 해 어렵게 처리가 됐다. 사례 2. 양재동 하나로마트롯데 빅마트에서 전시 판매한 지 두 달쯤 되었을 때, 롯데마트가 대대적인 구조조정에 돌입했다. 전국적으로 산재된 마트 중 20개를 영업 종료한다는 소식이었다. 하루 홈이 전시된 영통점도 정리 대상이었다. 하지만 그즈음 양재동 하나로마트에서 입점 제의가 들어왔다. 처음과 달리 양재동은 비교적 수월하게 가설건축물 신고를 완료하고 전시 판매를 할 수 있었다. 양재동에서의 판매로 약 6채가량의 주택을 판매해 현장 설치를 완료했다. 사례 3. 고양 스타필드신세계에서는 매년 ‘쓱데이’라는 대 할인행사를 진행한다. 스마트하우스 하루 홈은 국내 최대 매장이라고 할 수 있는 고양 스타필드에 ‘가와 25’라는 모델을 전시 판매했다. 특히, 대형 매장 내 대형 스크린을 통해 하루 홈 주택을 판매하는 홍보 영상이 나왔고 언론을 통해서도 집을 마트에서 판다는 기사가 실리기도 했다. 이영주(스마트하우스 대표)목조주택전문시공사인 나무와좋은집을 시작으로 럭셔리브렌드 ‘하이델베르그’ 런칭과 모듈러 주택 회사 스마트하우스를 설립해 ‘하루 홈’이라는 브랜드로 사업 중이다. 모듈러 주택 불모지였던 국내 건축시장에 선구자 역할을 하며 모듈러 주택 시장을 형성하는데 기여했다. 1544-7271 sp1558@naver.com
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공업화 주택 현황과 활용 사례, 전문가가 제안하는 두 가지 방향 (2-2)
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신축과 리모델링, 시골집 마련하기2
- PART 02 또 다른 선택,‘주택 리모델링’본인에게 필요한 조건에 알맞은 주택을 신축하는 경우도 있지만, 구옥을 구입한 후 리모델링하거나 빈집을 활용하는 방법도 존재한다. 이러한 경우에는 지자체별로 추진하고 있는 ‘농어촌 주거환경 개선사업’을 눈여겨볼 필요가 있다. 글 홍예지 기자사진 전원주택라이프 DB자료 출처귀농귀촌 종합센터, 농림축산식품부, 산림청, 홍성군청 『마당 있는 집을 지었습니다』 (포북, 2019) [2014] 농림-14-21-가-1 열람용 예시. 편안한 안식처 위한 ‘주거환경 개선사업’ 활용한 예로 충남 홍성군은 지난해 12월 ‘2022년 농어촌 주거환경 개선사업’을 추진한다고 밝힌 바 있다. 세부 사업 내용은 총 5개 분야(▲농촌주택 개량사업 80동 ▲농촌 빈집 정비 사업 100동 ▲주택 슬레이트 처리사업 130동 ▲주택 지붕 개량사업 40동 ▲비 주택 슬레이트 처리사업 35동)로, 지난 1월 7일까지 건축물 소재지 읍·면 행정복지센터에서 신청을 받았다. 이에 대해 군 관계자는 “농어촌주택 개량 사업의 지원 조건은 융자 대상 단독주택의 연면적 150㎡ 이하로, 대출금은 소요 비용 이내에서 신축,개축,재축의 경우에 최대 2억 원이다”면서 “증축,대수선,리모델링의 경우 최대 1억 원으로, 고정금리(연리 2%)및 변동 금리(대출 시점에 금융기관에서 고시하는 대출금리) 중 선택할 수 있다. 상환 조건은 1년 거치 19년 분할상환 또는 3년 거치 17년 분할상환 중 선택 가능하다”고 설명했다. 특히 빈집 정비 사업의 경우, 1년 이상 거주·사용하지 않고 방치돼 있어 미관을 저해하는 건축물을 대상으로 가구당 500만 원 한도로 지원한다는 점이 눈길을 끌었다. 주택 슬레이트 처리사업은 발암 물질인 석면이 함유된 슬레이트 철거를 통해 주민 건강을 보호하고자 추진했으며, 슬레이트 주택 소유자를 대상으로 가구당 352만 원 한도로 지원하고, 주택 지붕 개량사업의 경우 슬레이트 철거와 더불어 쾌적한 생활환경 조성을 위해 가구당 439만 6000원 한도로 지원한다는 계획이다. Tip!농가주택 구입 시 주의할 점농가주택들 중에는 대지가 아닌 농지에 지어져 있는 경우가 많고, 또 무허가 건물인 경우도 있다. 농가주택을 구입할 때는 지적도상 도로가 없다든지 등의 건축법상 문제가 되는 경우가 많기 때문에 일반적인 주택 매매와 달리 더 꼼꼼하게 체크하고 신중하게 결정하자. ▶등기는 되었는지 확인하라!구입하기 전에 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장을 꼭 확인해 보아야 한다. 특히 과거에는 매매 계약서만 있으면 명의변경을 해 주어 등기가 안 된 채 명의가 바뀐 집들이 많아 이런 사실을 모른 채 등기가 안 된 주택을 구입하였을 경우 과거 매매 사실을 모두 찾아 양도 신고를 한 후 등기를 해야 하는 일이 발생하기도 하므로 등기가 되었는지 꼭 확인하자. ▶지상권 문제를 확인하라!지상권이란 건물주와 땅 주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말하는 것으로 땅 주인과 건물주가 같은지 확인하자. 땅 주인과 건물 주인이 다른 농가주택들도 있는데 이럴 경우 땅을 구입했어도 건물에 대한 권리를 주장할 수 없어 건물을 다시 사야 하는 문제가 발생하기도 한다. ▶도로가 있는지 확인하라!농가주택 중에는 실제로 이용되는 도로는 있지만 지적도상 도로가 없는 주택도 많다. 이 경우 실제로 사용되는 도로는 사유지가 일반적이므로 건물을 신축할 때 도로 부분에 대한 토지의 사용승낙서를 첨부해야 하는 등 번거로운 점이 발생하게 되므로 꼼꼼히 살펴봐야 한다. ▶토지거래허가구역인지를 확인하라!대지 평수가 500㎡(151평)를 초과할 경우 토지거래허가구역에서는 반드시 허가를 받아야 한다는 점도 명심하자. ▶개조가 가능한 집인지 확인하라!개조할 생각으로 농가주택을 구입한다면 기본 골조를 먼저 살펴보자. 내부의 기둥이나 서까래 등 골조가 튼튼해야 개조하는 데 문제가 없다. 출처 귀농귀촌 종합센터 무리하지 않는 리모델링 성공기앞서 언급한 것처럼, 본인이 원하는 지역의 추진 사업과 조건이 맞는다면 좋겠지만, 그렇지 못한 경우도 다수 존재한다. 하지만 포기는 금물이다. 보다 뼈대가 튼튼한 주택을 선택한다면 옛 주택의 장점을 살리면서도 자신의 생활과 맞는 맞춤형 주택을 지을 수 있어서다. 다만 리모델링의 경우에는 정확한 예산을 정해놓지 않으면, 기하급수적으로 많은 금액이 들어갈 수 있기에 제대로 된 계획을 세우는 것이 무엇보다 중요하다. 이에 시골 주택을 마련해 리모델링을 성공한 전정하 씨를 찾아, 그의 노하우를 들어보았다. INTERVIEW 시골 주택 마련 후 리모델링 성공한 전정하 씨 Q. 본인 소개와 해당 주택을 마련하게 된 계기가 있다면A. 현재 건설회사에서 현장 소장으로 근무 중에 있습니다. 저의 경우는 자투리땅에 지은 협소주택에 거주하고 있는데, 지내다 보니 꽤 괜찮더라고요. 그렇게 주택에 호감을 품고 있었는데 2020년쯤, 아내가 먼저 시골에도 주택을 마련해 보는 것이 어떻겠냐고 제안을 줬죠. 그래서 처음에는 경매를 통해 다른 지역의 주택을 알아봤었는데, 잘 진행되지 않았어요. 그러다가 우연한 계기로 인터넷을 통해 지금 집을 발견하게 됐습니다. 총 2군데가 후보였는데, 한 군데는 근처에 축사가 있었고 지금의 집 주변에는 축사가 없어서 최종적으로 현재 지내고 있는 충북 보은군에 위치한 흙집을 구입하게 됐어요. Q. 현재 시골 주택을 어떻게 이용하고 있나요A. ‘힐링’ 목적의 세컨드 하우스이다 보니, 흙집을 원했어요. 세컨드 하우스가 워낙 인기이기도 했었고, 어딘가로 놀러 가려면 펜션을 구하거나 해야 하는데 그런 공간들은 늘 비슷한 테마를 가지고 있어 새로운 감이 없잖아요. 그렇다 보니 일단 조용하면서도 가족들만의 힐링을 즐길 수 있는 공간이 필요하다는 생각에 이곳을 마련하게 됐죠. 가족, 지인들과 함께 마당에서 바비큐 파티도 즐길 수 있고, 여유로운 하루를 만끽할 수 있는 이 공간이 참 좋아요. Q. 주 거주지가 협소주택이라고 하셨는데, 협소주택과 비교했을 때 어떠한 장점이 있을까요A. 주거는 일단 의식주가 해결되어야 하는데, 아무래도 일터와 가깝고 시내와 멀지 않으면서도 적당히 프라이버시가 있는 공간이라는 점에서 지금의 주 거주지인 협소주택에 대한 만족감이 큰 편이에요. 다만, 사람에게는 어디론가 떠나서 즐겁게 지낼 수 있는 곳도 필요한데, 그런 점에서 시골 주택이 큰 역할을 해주고 있죠. 금요일 밤에 떠나 금, 토, 일 2박 3일 동안 온전히 시골 생활을 영위하고 있는데, 정말 행복합니다. Q. 주택 구입 시 중점을 두었던 부분은 무엇일까요A. 아무래도 관련 업무를 하다 보니, ‘어떻게든 되겠지’하는 마음이 있었던 것 같아요.(웃음) 가격 대비 80평 정도 넓은 부지를 마련할 수 있다는 장점이 매력적으로 다가왔죠. 특히 본집인 청주에서 1시간 내로 이동할 수 있다는 점도 한몫했어요. Q. 시골에 있다 보니, 이웃 주민과의 관계도 중요할 것 같아요A. 동네 자체가 어르신들만 계셔서 워낙 조용하고 차분해요. 더군다나 저희에게 집을 매매한 어르신이 바로 앞에 거주하신다는 장점도 있죠. 제가 평일에 집을 비워도 자연스럽게 집을 살펴봐 주셔서 든든해요. 어르신들과 맛있는 게 있으면 나눠 먹기도 하고, 재미있게 지내고 있습니다. Q. 나중에 농사를 지으실 생각도 있으신가요A. 예전에 잠시 경험을 한 적이 있는데, 너무 고되더라고요. 물론 몸은 힘들어도 흙을 만지는 행위를 통해 스트레스가 해소된다는 장점도 있지만요. 나이를 더 먹고 나서는 어떻게 될지 모르겠어요.(웃음) Q. 리모델링을 할 때 어려웠던 점은 없었을까요A. 시골집이라 규모가 워낙 작다 보니, 인부를 쓸 때 일이 금방 끝나더라도 하루 급여를 줘야 한다는 점에서 재정적으로 부담이 될 때가 있더라고요. 예를 들어 아침 8시부터 오후 5시까지 일을 하고 받는 금액을, 오후 2시면 일이 끝나는 데도 동일한 비용을 지불해야 하는 점이요. 시내에서 집까지 거리상으로 멀다는 점도 신경 쓰이는 부분 중 하나였어요. 그래서 일반적으로 소소한 작업들은 아무래도 본인이 직접 할 수밖에 없게 되죠. 그런 점에서 리모델링은 ‘한 번에 완성을 볼 수 없다’라는 점을 명심하고 있어야 할 것 같아요. 생활하면서 계속해서 불편함을 개선해나가야 하는 것이죠. Q. 리모델링 시 각 지자체에서 제공하는 혜택을 이용하는 방법이 있을까요A. 예를 들어, 지붕 교체의 경우 군청에서 일부 지원해 주는 경우가 있어요. 별도의 혜택이 있는 경우도 있을 텐데, 그럴 때는 먼저 그 지역의 부동산에 물어보는 것을 추천합니다. 2차로는 관할 군청에 문의해야 해요. 부동산에서는 지원이 된다고 해서 계약을 했는데, 추후 군청에 문의했을 때 올해 지원금이 끝났다고 할 수도 있거든요. 따라서 먼저 부동산 말을 듣고, 그 말이 맞는지 관할 군청에 문의하는 것, 이 두 가지를 유의하시면 될 것 같습니다. Q. 리모델링을 준비하고 있는 이들에게 조언해 줄 말이 있다면요A. 공사비라는 게 한이 없더라고요. 공사 범위에 따라서 달라지기도 하고, 얼마나 많은 사람이 투입되느냐에 따라 천차만별이 될 수 있기에 처음부터 꼼꼼한 계획을 세워서 진행할 것을 권합니다. 그리고 본집과 거리가 있다면, 꾸준한 관리가 필요하기에 중요한 공간에는 CCTV를 설치하거나 보일러를 핸드폰과 연동해 가동할 수 있도록 하는 등 다양한 IoT(Internet of Things, 사물인터넷) 서비스를 이용하는 것도 적극 추천합니다. 공사 전 전경. 공사 후 대문 전경. 황토방 및 노천탕 조적 공사. 황토방 완료.
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신축과 리모델링, 시골집 마련하기2
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신축과 리모델링, 시골집 마련하기 1
- 귀농 혹은 귀촌 등 새로운 삶을 꿈꾸며 도심을 떠나고자 하는 이들은 많지만, 막상 실현을 앞두고 포기하는 이들도 적지 않다. 새로운 삶의 터전을 마련하기 위해 필요한 거주지의 확보가 만만치 않기 때문. 또한 다양한 선택지 앞에서 어떤 방향으로 나아갈지 갈피를 잡지 못하고 헤매다가 제풀에 지치는 경우도 부지기수다. 따라서 귀농귀촌을 꿈꾸는 사람이라면, 무엇보다 자신이 원하는 구체적인 귀농귀촌의 방향과 그 방향성에 맞는 올바른 거주지의 형태와 과정 등을 숙지할 필요가 있다. 글 홍예지 기자사진 전원주택라이프 DB자료 출처귀농귀촌 종합센터, 농림축산식품부, 산림청, 홍성군청 『마당 있는 집을 지었습니다』 (포북, 2019) 최근 도시의 답답함에서 벗어나, 도심보다 인구 밀집도가 낮은 시골로 떠나기 위해 귀농귀촌을 꿈꾸는 이가 많아졌다. 그러나 많은 꿈들이 그렇듯, 현실의 벽 앞에서는 좌절을 겪는 경우가 많다. 얼핏 각종 매체의 발달로 관련 정보를 얻기 쉬워 보일 수도 있지만, 혼재되어 있는 정보 속에서 본인이 원하는 정보를 정리해 알아보는 것이 쉽지만은 않기 때문이다. 이러한 예비 귀농귀촌인의 마음을 헤아린 듯, 농림축산식품부에서는 지난해 9월 1일부터 각 지역의 귀농귀촌 정보를 한눈에 확인할 수 있도록 ‘귀농귀촌 종합센터’ 누리집의 개편·운영을 시작했다. 그간 농림축산식품부의 정책 홍보와 교육 신청 등 정책 활용 측면에 초점을 맞춰 운영하던 귀농귀촌 누리집을 수요자 중심으로 개편한 것이다. 개편 내용을 살펴보면, 귀농귀촌 희망자의 주요 관심사인 지역의 다양한 정보를 묶어서 볼 수 있도록 ‘지역 통합형 서비스’를 누리집 메인화면에 배치하고, 참여형 콘텐츠를 확대했다. 이 중에서도, 눈길을 끄는 부분은 ‘귀농귀촌 지식인’ 코너다. 이 코너는 귀농귀촌 선배·전문가가 귀농귀촌 희망자의 궁금증을 해결하는 쌍방향 소통형 서비스로, 귀농귀촌 관련 전문 지식과 경험, 노하우를 가진 귀농귀촌 분야 지식인 20명을 선정해 예비 귀농귀촌인에게 관련 정보를 제공하는 서비스다. 이외에도 ‘모두가 알고 싶은 상담사례’에서는 귀농귀촌 종합센터 온오프라인 상담사례 중 많은 사람이 관심 갖는 상담 내용을 게시해 궁금증 해소를 돕고 있다. 뿐만 아니라 올해부터는 ‘귀농귀촌 통합 플랫폼’을 구축해 정보·서비스 제공 기능을 한층 업그레이드한다는 계획이다. 하지만 이렇게 친절한 각종 자료에도 불구하고, 귀농귀촌에 대해 자세히 알지 못하는 상태에서는 어떻게 귀농귀촌을 성공할 수 있을지 혹은 ‘주거’ 부분을 해결할 수 있을지에 대한 자료를 선별하는 일에서부터 어려움을 겪을 수밖에 없다. 이를 위해 이번 특집에서는 귀농귀촌 종합센터의 자료를 바탕으로 주택 신축과 리모델링, 농어촌 지역의 집짓기 팁 등에 대해 알아보고자 한다. ‘귀농귀촌 종합센터’ 홈페이지 메인 화면. PART 01 주택 마련하기일반적으로 농어촌주택, 농가주택, 농촌주택은 도시지역을 제외한 농어촌 지역(읍·면지역)에 있는 주택을 통칭하는 것으로, 조세특례제한법이나 소득세법 시행령을 보면 일정 요건을 갖춘 경우 농어촌주택이라 하여, 세금 감면이나 면제를 받을 수 있도록 하고 있다. 하지만 이와 다른 개념으로 농업인 주택이란, 일정한 자격 요건을 갖추고 농업을 하는 사람이 지을 수 있는 주택과 부속 시설을 뜻한다. 즉, 농지법에서 농업인에게만 특혜로 인정하는 법적인 개념인 셈이다. 농업인과 농업인 주택먼저, 농업인의 인정 기준은 ‘농지법 시행령’과 ‘농업·농촌 및 식품산업 기본법 시행령’에 따라서 조금 다른 기준을 적용하고 있다. 이 중 농지법 시행령에서 말하는 농업인의 인정 기준은 다음과 같다. 그렇다면 농어업인 주택의 개념에 대해 농지법에서는 어떻게 정의하고 있을까. 이 또한 농지법 시행령 제29조제4항을 살펴볼 필요가 있다. 한편, 농업인 주택의 혜택에는 무엇이 있을까. 대표적으로 녹지지역과 관리지역은 물론, 비농업인이 지을 수 없는 농지법상 농업진흥지역 안의 농지에서도 농업인 주택을 지을 수 있게 된다. 또한 농지전용신고 및 허가 시 부담해야 하는 ‘농지보전부담금’ 면제를 꼽을 수 있다. 걸음마 단계부터 차근차근, ‘주택 신축’주택을 신축하기 위한 절차에는 무엇이 있을까. 먼저 주택을 신축하기 위해서는 집을 지을 수 있는 부지를 구입해야 하는데, 그 부지가 농지인 경우 농지전용 허가를 받아 대지로 전환해야 한다. 주택을 신축하는 행정절차 과정은 다음과 같으며, 신축을 희망하는 토지가 지목상 대지인 경우, 아래 사항 중 개발행위(농지전용) 허가 및 지목변경과 관련된 사항은 제외된다. 절차로는 ▲개발행위허가(농지전용신고증을 가지고 군, 시청 지역개발과 에어 개발행위허가받기) ▲경계측량 및 분할측량(한국국토정보공사에 의뢰해 측량 실시 등) ▲건물 신축(개발행위 허가서에 지정한 기간까지 건물을 신축해야 하며, 기간 연장 시 재신고 필요) ▲현황측량 및 오수합병 정화조 필증(전용허가지역 내 건축되었다는 현황측량 필요, 지자체별 기준과 집의 규모에 맞는 오수합병정화조를 설치하고 필증 받기 등) ▲건축물 등록 신고(해당 시·군청(읍면) 건축과에 신고 필요 등) ▲취득세 자진 신고(과세물건 취득한 날로부터 60일 내 납부) ▲지목 변경(건축물대장 1부, 개발행위서 1부를 가지고 지적과에서 지목변경 신청 등) ▲건축물 보존 등기(건축물대장, 주소 이력이 있는 주민등록초본, 취득세 납부영수증 등 지참)를 거쳐야 한다. 아울러 주택 신축 시 ‘토지 구입에서 입주’까지 검토해야 하는 사항과 과정도 눈여겨볼 필요가 있다. 대략적인 절차와 중점 사항으로는 ▲기본 조사(대지 환경, 주변 여건, 기반 시설 등) ▲토지 구입(토지이용계획확인서, 토지대장, 토지등기부등본, 건축물대장, 건물등기부 등록 등) ▲계획 단계(공사비 예산, 가족 요구사항, 주택의 용도 등 확인) ▲건축 설계(건폐율, 용적률의 관련 법 규제사항 등) ▲건축 인허가(심의 지역은 사전심의 신청, 건축할 대지에 구옥 있을 경우 해당 읍면사무소에 멸실 신고 등) ▲건축 시공 ▲준공 및 입주(폐기물 처리 확인서 제출, 개인하수처리시설 준공필증 구비 등)를 꼽을 수 있다. ‘농촌주택 표준설계도’ 활용법농림축산식품부와 한국농어촌공사에서는 ‘농촌주택 표준설계도’를 개발해 양질의 주택을 신축할 수 있도록 지원하고 있다. 해당 설계도는 귀농귀촌 종합센터 홈페이지와 한국농어촌공사 홈페이지에서 열람 및 다운로드가 가능하고, 한국농어촌공사 본사, 도 본부 및 지사, 지역개발 지원단에서도 찾아볼 수 있다. 표준설계도를 이용할 경우에 얻는 혜택도 있다. 개발 완료된 설계도를 활용하므로 건축 인허가가 건축 신고로 완화되고, 일반 건축물의 인허가 시보다 필요한 서류(배치도, 건축계획서)의 준비와 검토 기간이 짧아진다. 다만, 표준설계도를 활용하더라도 건축 신고 시 필수 서류인 배치도(대지 내 건물의 위치, 정화조, 오·우수처리 등 표현) 및 건축계획서는 관계 법규에 맞도록 작성돼야 하기에 주의해야 한다. 또한 일반인이 작성 및 신고하기에 어려움이 있으므로 건축사사무소를 통해 대행하기를 권장한다. 건축사사무소 대행 시에는 대지 관련 도서(배치도, 건축계획서) 작성과 인허가 행정처리 비용이 발생하며, 건축주가 직접 인허가 절차를 이행할 수 있는지에 대한 여부는 허가권자인 시군구 건축과에 문의해야 한다. 특히 농촌주택 표준설계도는 임의로 수정하게 되면 표준도면으로서의 효력을 상실하게 되므로, 모든 도면에 대한 캐드 파일은 제공하지 않고 있으며 일부 수정 시 면적이 달라지거나 평면 구조(가변형 벽체는 변경 가능), 입면 형태는 달라질 수 없다. 그러나 실내 마감 재료와 외부 페인트, 조명 기구 등 경미한 사항은 변경 가능하며, 표준설계도 변경 시에는 반드시 건축사사무소에서 설계 변경을 해 건축 인허가를 득한 후, 신축해야 한다. 이 밖에도 산림청에서 만든 ‘목조주택 표준설계도’를 활용하는 방법도 있다. 국산 목재 이용을 활성화하고, 안전한 고품질 목조주택을 보급하고자 작성된 이 표준설계도는 산림청·산림과학원 산림과학지식서비스 또는 귀농귀촌 종합센터 홈페이지에서 열람 및 다운로드할 수 있다. Tip!Q. 농지보전부담금이란?A. 농지보전부담금이란 한정된 자원인 농지를 보전·관리 및 조성하는데 필요한 재원을 확보하기 위해 농지를 다른 용도로 전용하는 자에게 부과하는 원인자부담 성격의 경제적 부담을 말한다. 징수한 부담금은 간척 등 농지조성, 해외농업개발, 영농규모 확대 및 농지 유동화지원, 고령농업인에 지원하는 농지연금 등의 재원으로 활용된다. 부담금의 부과 기준은 전용 당시의 해당 농지의 ㎡당 개별공시지가의 100분의 30으로 하되, 그 금액이 ㎡당 5만 원을 초과하는 경우에는 5만 원을 상한으로 부과한다. 농지전용부담금(원) = 전용 대상 면적(㎡) X 개별공시지가(원) X 30% 다만, 농지를 농업인 주택 및 농축산업 시설 등의 부지로 전용할 경우, 농지보전부담금은 농지법 제38조의 규정에 의거해 일정한 요건 하에 감면된다. 출처 귀농귀촌 종합센터
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신축과 리모델링, 시골집 마련하기 1
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[22년 02월 특집 2] 신축과 리모델링, 시골집 마련하기 A to Z 4-2
- 신축과 리모델링, 시골집 마련하기 A to Z 4-2 PART 1 주택 마련하기 일반적으로 농어촌주택, 농가주택, 농촌주택은 도시지역을 제외한 농어촌 지역(읍·면지역)에 있는 주택을 통칭하는 것으로, 조세특례제한법이나 소득세법 시행령을 보면 일정 요건을 갖춘 경우 농어촌주택이라 하여, 세금 감면이나 면제를 받을 수 있도록 하고 있다. 하지만 이와 다른 개념으로 농업인 주택이란, 일정한 자격 요건을 갖추고 농업을 하는 사람이 지을 수 있는 주택과 부속 시설을 뜻한다. 즉, 농지법에서 농업인에게만 특혜로 인정하는 법적인 개념인 셈이다. 글 홍예지 기자 사진 전원주택라이프 DB 자료 출처 귀농귀촌 종합센터, 농림축산식품부, 산림청, 홍성군청 『마당 있는 집을 지었습니다』 (포북, 2019) 농업인과 농업인 주택 먼저, 농업인의 인정 기준은 ‘농지법 시행령’과 ‘농업·농촌 및 식품산업 기본법 시행령’에 따라서 조금 다른 기준을 적용하고 있다. 이 중 농지법 시행령에서 말하는 농업인의 인정 기준은 다음과 같다. 그렇다면 농어업인 주택의 개념에 대해 농지법에서는 어떻게 정의하고 있을까. 이 또한 농지법 시행령 제29조제4항을 살펴볼 필요가 있다. 한편, 농업인 주택의 혜택에는 무엇이 있을까. 대표적으로 녹지지역과 관리지역은 물론, 비농업인이 지을 수 없는 농지법상 농업진흥지역 안의 농지에서도 농업인 주택을 지을 수 있게 된다. 또한 농지전용신고 및 허가 시 부담해야 하는 ‘농지보전부담금’ 면제를 꼽을 수 있다. 걸음마 단계부터 차근차근, ‘주택 신축’ 주택을 신축하기 위한 절차에는 무엇이 있을까. 먼저 주택을 신축하기 위해서는 집을 지을 수 있는 부지를 구입해야 하는데, 그 부지가 농지인 경우 농지전용 허가를 받아 대지로 전환해야 한다. 주택을 신축하는 행정절차 과정은 다음과 같으며, 신축을 희망하는 토지가 지목상 대지인 경우, 아래 사항 중 개발행위(농지전용) 허가 및 지목변경과 관련된 사항은 제외된다. 절차로는 ▲개발행위허가(농지전용신고증을 가지고 군, 시청 지역개발과 에어 개발행위허가받기) ▲경계측량 및 분할측량(한국국토정보공사에 의뢰해 측량 실시 등) ▲건물 신축(개발행위 허가서에 지정한 기간까지 건물을 신축해야 하며, 기간 연장 시 재신고 필요) ▲현황측량 및 오수합병 정화조 필증(전용허가지역 내 건축되었다는 현황측량 필요, 지자체별 기준과 집의 규모에 맞는 오수합병정화조를 설치하고 필증 받기 등) ▲건축물 등록 신고(해당 시·군청(읍면) 건축과에 신고 필요 등) ▲취득세 자진 신고(과세물건 취득한 날로부터 60일 내 납부) ▲지목 변경(건축물대장 1부, 개발행위서 1부를 가지고 지적과에서 지목변경 신청 등) ▲건축물 보존 등기(건축물대장, 주소 이력이 있는 주민등록초본, 취득세 납부영수증 등 지참)를 거쳐야 한다. 아울러 주택 신축 시 ‘토지 구입에서 입주’까지 검토해야 하는 사항과 과정도 눈여겨볼 필요가 있다. 대략적인 절차와 중점 사항으로는 ▲기본 조사(대지 환경, 주변 여건, 기반 시설 등) ▲토지 구입(토지이용계획확인서, 토지대장, 토지등기부등본, 건축물대장, 건물등기부 등록 등) ▲계획 단계(공사비 예산, 가족 요구사항, 주택의 용도 등 확인) ▲건축 설계(건폐율, 용적률의 관련 법 규제사항 등) ▲건축 인허가(심의 지역은 사전심의 신청, 건축할 대지에 구옥 있을 경우 해당 읍면사무소에 멸실 신고 등) ▲건축 시공 ▲준공 및 입주(폐기물 처리 확인서 제출, 개인하수처리시설 준공필증 구비 등)를 꼽을 수 있다. ‘농촌주택 표준설계도’ 활용법 농림축산식품부와 한국농어촌공사에서는 ‘농촌주택 표준설계도’를 개발해 양질의 주택을 신축할 수 있도록 지원하고 있다. 해당 설계도는 귀농귀촌 종합센터 홈페이지와 한국농어촌공사 홈페이지에서 열람 및 다운로드가 가능하고, 한국농어촌공사 본사, 도 본부 및 지사, 지역개발 지원단에서도 찾아볼 수 있다. 표준설계도를 이용할 경우에 얻는 혜택도 있다. 개발 완료된 설계도를 활용하므로 건축 인허가가 건축 신고로 완화되고, 일반 건축물의 인허가 시보다 필요한 서류(배치도, 건축계획서)의 준비와 검토 기간이 짧아진다. 다만, 표준설계도를 활용하더라도 건축 신고 시 필수 서류인 배치도(대지 내 건물의 위치, 정화조, 오·우수처리 등 표현) 및 건축계획서는 관계 법규에 맞도록 작성돼야 하기에 주의해야 한다. 또한 일반인이 작성 및 신고하기에 어려움이 있으므로 건축사사무소를 통해 대행하기를 권장한다. 건축사사무소 대행 시에는 대지 관련 도서(배치도, 건축계획서) 작성과 인허가 행정처리 비용이 발생하며, 건축주가 직접 인허가 절차를 이행할 수 있는지에 대한 여부는 허가권자인 시군구 건축과에 문의해야 한다. 특히 농촌주택 표준설계도는 임의로 수정하게 되면 표준도면으로서의 효력을 상실하게 되므로, 모든 도면에 대한 캐드 파일은 제공하지 않고 있으며 일부 수정 시 면적이 달라지거나 평면 구조(가변형 벽체는 변경 가능), 입면 형태는 달라질 수 없다. 그러나 실내 마감 재료와 외부 페인트, 조명 기구 등 경미한 사항은 변경 가능하며, 표준설계도 변경 시에는 반드시 건축사사무소에서 설계 변경을 해 건축 인허가를 득한 후, 신축해야 한다. 이 밖에도 산림청에서 만든 ‘목조주택 표준설계도’를 활용하는 방법도 있다. 국산 목재 이용을 활성화하고, 안전한 고품질 목조주택을 보급하고자 작성된 이 표준설계도는 산림청·산림과학원 산림과학지식서비스 또는 귀농귀촌 종합센터 홈페이지에서 열람 및 다운로드할 수 있다. Tip! Q. 농지보전부담금이란? A. 농지보전부담금이란 한정된 자원인 농지를 보전·관리 및 조성하는데 필요한 재원을 확보하기 위해 농지를 다른 용도로 전용하는 자에게 부과하는 원인자부담 성격의 경제적 부담을 말한다. 징수한 부담금은 간척 등 농지조성, 해외농업개발, 영농규모 확대 및 농지 유동화지원, 고령농업인에 지원하는 농지연금 등의 재원으로 활용된다. 부담금의 부과 기준은 전용 당시의 해당 농지의 ㎡당 개별공시지가의 100분의 30으로 하되, 그 금액이 ㎡당 5만 원을 초과하는 경우에는 5만 원을 상한으로 부과한다. 농지전용부담금(원) = 전용 대상 면적(㎡) X 개별공시지가(원) X 30% 다만, 농지를 농업인 주택 및 농축산업 시설 등의 부지로 전용할 경우, 농지보전부담금은 농지법 제38조의 규정에 의거해 일정한 요건 하에 감면된다. 출처: 귀농귀촌 종합센터
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[22년 02월 특집 2] 신축과 리모델링, 시골집 마련하기 A to Z 4-2
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[22년 02월 특집 3] 신축과 리모델링, 시골집 마련하기 A to Z 4-3
- 신축과 리모델링, 시골집 마련하기 A to Z 4-3 PART 2 또 다른 선택, ‘주택 리모델링’ 본인에게 필요한 조건에 알맞은 주택을 신축하는 경우도 있지만, 구옥을 구입한 후 리모델링하거나 빈집을 활용하는 방법도 존재한다. 이러한 경우에는 지자체별로 추진하고 있는 ‘농어촌 주거환경 개선사업’을 눈여겨볼 필요가 있다. 글 홍예지 기자 사진 전원주택라이프 DB 자료 출처 귀농귀촌 종합센터, 농림축산식품부, 산림청, 홍성군청 『마당 있는 집을 지었습니다』 (포북, 2019) 편안한 안식처 위한‘주거환경 개선사업’활용 한 예로 충남 홍성군은 지난해 12월 ‘2022년 농어촌 주거환경 개선사업’을 추진한다고 밝힌 바 있다. 세부 사업 내용은 총 5개 분야(▲농촌주택 개량사업 80동 ▲농촌 빈집 정비 사업 100동 ▲주택 슬레이트 처리사업 130동 ▲주택 지붕 개량사업 40동 ▲비 주택 슬레이트 처리사업 35동)로, 지난 1월 7일까지 건축물 소재지 읍·면 행정복지센터에서 신청을 받았다. 이에 대해 군 관계자는 “농어촌주택 개량 사업의 지원 조건은 융자 대상 단독주택의 연면적 150㎡ 이하로, 대출금은 소요 비용 이내에서 신축,개축,재축의 경우에 최대 2억 원이다”면서 “증축,대수선,리모델링의 경우 최대 1억 원으로, 고정금리(연리 2%)및 변동 금리(대출 시점에 금융기관에서 고시하는 대출금리) 중 선택할 수 있다. 상환 조건은 1년 거치 19년 분할상환 또는 3년 거치 17년 분할상환 중 선택 가능하다”고 설명했다. 특히 빈집 정비 사업의 경우, 1년 이상 거주·사용하지 않고 방치돼 있어 미관을 저해하는 건축물을 대상으로 가구당 500만 원 한도로 지원한다는 점이 눈길을 끌었다. 주택 슬레이트 처리사업은 발암 물질인 석면이 함유된 슬레이트 철거를 통해 주민 건강을 보호하고자 추진했으며, 슬레이트 주택 소유자를 대상으로 가구당 352만 원 한도로 지원하고, 주택 지붕 개량사업의 경우 슬레이트 철거와 더불어 쾌적한 생활환경 조성을 위해 가구당 439만 6000원 한도로 지원한다는 계획이다. 무리하지 않는 리모델링 성공기 앞서 언급한 것처럼, 본인이 원하는 지역의 추진 사업과 조건이 맞는다면 좋겠지만, 그렇지 못한 경우도 다수 존재한다. 하지만 포기는 금물이다. 보다 뼈대가 튼튼한 주택을 선택한다면 옛 주택의 장점을 살리면서도 자신의 생활과 맞는 맞춤형 주택을 지을 수 있어서다. 다만 리모델링의 경우에는 정확한 예산을 정해놓지 않으면, 기하급수적으로 많은 금액이 들어갈 수 있기에 제대로 된 계획을 세우는 것이 무엇보다 중요하다. 이에 시골 주택을 마련해 리모델링을 성공한 전정하 씨를 찾아, 그의 노하우를 들어보았다. Tip! 농가주택 구입 시 주의할 점 농가주택들 중에는 대지가 아닌 농지에 지어져 있는 경우가 많고, 또 무허가 건물인 경우도 있다. 농가주택을 구입할 때는 지적도상 도로가 없다든지 등의 건축법상 문제가 되는 경우가 많기 때문에 일반적인 주택 매매와 달리 더 꼼꼼하게 체크하고 신중하게 결정하자. ▶등기는 되었는지 확인하라! 구입하기 전에 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장을 꼭 확인해 보아야 한다. 특히 과거에는 매매 계약서만 있으면 명의변경을 해 주어 등기가 안 된 채 명의가 바뀐 집들이 많아 이런 사실을 모른 채 등기가 안 된 주택을 구입하였을 경우 과거 매매 사실을 모두 찾아 양도 신고를 한 후 등기를 해야 하는 일이 발생하기도 하므로 등기가 되었는지 꼭 확인하자. ▶지상권 문제를 확인하라! 지상권이란 건물주와 땅 주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말하는 것으로 땅 주인과 건물주가 같은지 확인하자. 땅 주인과 건물 주인이 다른 농가주택들도 있는데 이럴 경우 땅을 구입했어도 건물에 대한 권리를 주장할 수 없어 건물을 다시 사야 하는 문제가 발생하기도 한다. ▶도로가 있는지 확인하라! 농가주택 중에는 실제로 이용되는 도로는 있지만 지적도상 도로가 없는 주택도 많다. 이 경우 실제로 사용되는 도로는 사유지가 일반적이므로 건물을 신축할 때 도로 부분에 대한 토지의 사용승낙서를 첨부해야 하는 등 번거로운 점이 발생하게 되므로 꼼꼼히 살펴봐야 한다. ▶토지거래허가구역인지를 확인하라! 대지 평수가 500㎡(151평)를 초과할 경우 토지거래허가구역에서는 반드시 허가를 받아야 한다는 점도 명심하자. ▶개조가 가능한 집인지 확인하라! 개조할 생각으로 농가주택을 구입한다면 기본 골조를 먼저 살펴보자. 내부의 기둥이나 서까래 등 골조가 튼튼해야 개조하는 데 문제가 없다. 출처: 귀농귀촌 종합센터 INTERVIEW 시골 주택 마련 후 리모델링 성공한 전정하 씨 Q. 본인 소개와 해당 주택을 마련하게 된 계기가 있다면 A. 현재 건설회사에서 현장 소장으로 근무 중에 있습니다. 저의 경우는 자투리땅에 지은 협소주택에 거주하고 있는데, 지내다 보니 꽤 괜찮더라고요. 그렇게 주택에 호감을 품고 있었는데 2020년쯤, 아내가 먼저 시골에도 주택을 마련해 보는 것이 어떻겠냐고 제안을 줬죠. 그래서 처음에는 경매를 통해 다른 지역의 주택을 알아봤었는데, 잘 진행되지 않았어요. 그러다가 우연한 계기로 인터넷을 통해 지금 집을 발견하게 됐습니다. 총 2군데가 후보였는데, 한 군데는 근처에 축사가 있었고 지금의 집 주변에는 축사가 없어서 최종적으로 현재 지내고 있는 충북 보은군에 위치한 흙집을 구입하게 됐어요. Q. 현재 시골 주택을 어떻게 이용하고 있나요 A. ‘힐링’목적의 세컨드 하우스이다 보니, 흙집을 원했어요. 세컨드 하우스가 워낙 인기이기도 했었고, 어딘가로 놀러 가려면 펜션을 구하거나 해야 하는데 그런 공간들은 늘 비슷한 테마를 가지고 있어 새로운 감이 없잖아요. 그렇다 보니 일단 조용하면서도 가족들만의 힐링을 즐길 수 있는 공간이 필요하다는 생각에 이곳을 마련하게 됐죠. 가족, 지인들과 함께 마당에서 바비큐 파티도 즐길 수 있고, 여유로운 하루를 만끽할 수 있는 이 공간이 참 좋아요. Q. 주 거주지가 협소주택이라고 하셨는데, 협소주택과 비교했을 때 어떠한 장점이 있을까요 A. 주거는 일단 의식주가 해결되어야 하는데, 아무래도 일터와 가깝고 시내와 멀지 않으면서도 적당히 프라이버시가 있는 공간이라는 점에서 지금의 주 거주지인 협소주택에 대한 만족감이 큰 편이에요. 다만, 사람에게는 어디론가 떠나서 즐겁게 지낼 수 있는 곳도 필요한데, 그런 점에서 시골 주택이 큰 역할을 해주고 있죠. 금요일 밤에 떠나 금, 토, 일 2박 3일 동안 온전히 시골 생활을 영위하고 있는데, 정말 행복합니다. Q. 주택 구입 시 중점을 두었던 부분은 무엇일까요 A. 아무래도 관련 업무를 하다 보니, ‘어떻게든 되겠지’하는 마음이 있었던 것 같아요.(웃음) 가격 대비 80평 정도 넓은 부지를 마련할 수 있다는 장점이 매력적으로 다가왔죠. 특히 본집인 청주에서 1시간 내로 이동할 수 있다는 점도 한몫했어요. Q. 시골에 있다 보니, 이웃 주민과의 관계도 중요할 것 같아요 A. 동네 자체가 어르신들만 계셔서 워낙 조용하고 차분해요. 더군다나 저희에게 집을 매매한 어르신이 바로 앞에 거주하신다는 장점도 있죠. 제가 평일에 집을 비워도 자연스럽게 집을 살펴봐 주셔서 든든해요. 어르신들과 맛있는 게 있으면 나눠 먹기도 하고, 재미있게 지내고 있습니다. Q. 나중에 농사를 지으실 생각도 있으신가요 A. 예전에 잠시 경험을 한 적이 있는데, 너무 고되더라고요. 물론 몸은 힘들어도 흙을 만지는 행위를 통해 스트레스가 해소된다는 장점도 있지만요. 나이를 더 먹고 나서는 어떻게 될지 모르겠어요.(웃음) Q. 리모델링을 할 때 어려웠던 점은 없었을까요 A. 시골집이라 규모가 워낙 작다 보니, 인부를 쓸 때 일이 금방 끝나더라도 하루 급여를 줘야 한다는 점에서 재정적으로 부담이 될 때가 있더라고요. 예를 들어 아침 8시부터 오후 5시까지 일을 하고 받는 금액을, 오후 2시면 일이 끝나는 데도 동일한 비용을 지불해야 하는 점이요. 시내에서 집까지 거리상으로 멀다는 점도 신경 쓰이는 부분 중 하나였어요. 그래서 일반적으로 소소한 작업들은 아무래도 본인이 직접 할 수밖에 없게 되죠. 그런 점에서 리모델링은 ‘한 번에 완성을 볼 수 없다’라는 점을 명심하고 있어야 할 것 같아요. 생활하면서 계속해서 불편함을 개선해나가야 하는 것이죠. Q. 리모델링 시 각 지자체에서 제공하는 혜택을 이용하는 방법이 있을까요 A. 예를 들어, 지붕 교체의 경우 군청에서 일부 지원해 주는 경우가 있어요. 별도의 혜택이 있는 경우도 있을 텐데, 그럴 때는 먼저 그 지역의 부동산에 물어보는 것을 추천합니다. 2차로는 관할 군청에 문의해야 해요. 부동산에서는 지원이 된다고 해서 계약을 했는데, 추후 군청에 문의했을 때 올해 지원금이 끝났다고 할 수도 있거든요. 따라서 먼저 부동산 말을 듣고, 그 말이 맞는지 관할 군청에 문의하는 것, 이 두 가지를 유의하시면 될 것 같습니다. Q. 리모델링을 준비하고 있는 이들에게 조언해 줄 말이 있다면요 A. 공사비라는 게 한이 없더라고요. 공사 범위에 따라서 달라지기도 하고, 얼마나 많은 사람이 투입되느냐에 따라 천차만별이 될 수 있기에 처음부터 꼼꼼한 계획을 세워서 진행할 것을 권합니다. 그리고 본집과 거리가 있다면, 꾸준한 관리가 필요하기에 중요한 공간에는 CCTV를 설치하거나 보일러를 핸드폰과 연동해 가동할 수 있도록 하는 등 다양한 IoT(Internet of Things, 사물인터넷) 서비스를 이용하는 것도 적극 추천합니다. 공사 전 전경. 공사 후 대문 전경. 황토방 및 노천탕 조적 공사. 황토방 완료.
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[22년 02월 특집 3] 신축과 리모델링, 시골집 마련하기 A to Z 4-3
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황제 라이팅, 눈부심을 예방하도록 제작한 LED 매입등 신제품 출시
- LED 매입등기구의 일반적인 디자인이 평면이다 보니 천장에 매입을 하였을 때 등기구의 발광면이 시야에 직접 들어옴으로써 눈부심 현상이 발생하는 경우가 있다. ㈜황제라이팅에서 오랜 현장 경험을 바탕으로 새로 출시하는 LED 매입등 EL-5161 시리즈는 발광면이 한 단계 안으로 들어가도록 설계를 하여 측면에서 직접 등기구의 발광면을 볼 수 없도록 하여 눈부심을 예방하도록 제작하였다. EL-5161 매입등 시리즈의 디자인은 천장에 매입이 되었을 때의 등기구 외경테의 굵기를 얇게 만들어서 천장에 매입하였을 경우에도 등기구의 발광면만을 돋보이도록 하여 기존 등기구가 천장에 매입되었을 때의 투박함을 없앴다. ㈜황제 라이팅에서 제작하는 모든 LED 등기구는 플리커 없음 방식으로 제작하여 눈 건강에 좋은 제품을 제작하는데 이번에 출시된 EL-5161 매입등기구 시리즈도 플리커 없음 방식으로 만들었다. 여기에 사용되는 LED 컨버터 (안정기)는 절연 방식으로 제작을 하였기 때문에 화재와 감전의 위험도를 타사의 제품보다 훨씬 낮췄다. 문의 02-2266-4400 http://kingled.co.kr/
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황제 라이팅, 눈부심을 예방하도록 제작한 LED 매입등 신제품 출시
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농가주택 리모델링 성공을 위한 꿀팁 2-2
- 농가주택 리모델링 본격 시작하기준비부터 시공까지 각 과정에서 검토해야 할 사항‘농가주택(구옥) 리모델링’은 어쩌면 신축보다 더 까다롭고 세심하게 이루는 작업이라고 전문가들은 입을 모은다. 각 공정에서 발생할 예기치 못한 변수들이 많기 때문이다. 그러나 하나하나 검토해가며 전문가와 머리를 맞댄 결과, 그 나름대로의 새 보금자리가 재탄생되는 매력을 가진다. 정리 남두진 기자협조 이에코건설, 애플스타일디자인, 더하우스 리모델링을 목적으로 구옥을 구매하고자 한다면 여러 가지로 검토해야 할 사항이 많다. 도로, 이웃 토지와의 관계와 같은 행정적인 문제부터 구조, 향, 전기와 같은 건축적인 검토까지 그 범위도 다양해 우선순위를 두는 것이 막막해지기 십상이다. 이번 호에서는 ‘농가주택 리모델링’을 준비, 설계, 시공으로 크게 카테고리를 나눠 전문가들이 조언한 내용을 실었다. 준비, 땅의 경계와 조건을 명확하게 파악하기1 구옥 선정 시 반드시 미등기 건축물 여부 체크구옥 선정에서 각 전문가들이 거듭 강조한 점이 바로 ‘미등기 건축물’ 체크 여부다. 미등기 건축물은 여러 측면으로 문제가 발생할 소지가 높기 때문이다. 그중 ‘맹지’와 ‘경계’를 주의 깊게 확인할 필요가 있다. 먼저 맹지란 타인 토지에 둘러싸여 도로에 어떤 접속면도 가지지 못한 필지를 말한다. 건축법상 건축행위를 위해서는 대지가 2m 이상이 보행과 자동차 통행이 가능한 너비 4m 이상의 도로에 접해야 하는데, 이런 측면에서 맹지는 건축법상 건축행위의 허가 대상이 되지 않는다. 보통 구옥은 미등기 건축물인 경우가 많다. 이는 맹지에 지어진 건축물이 있을 수 있다는 뜻이다. 그곳에서 누군가가 살아왔기 때문에 얼핏 보면 진입을 위한 도로처럼 보이는 부분이 있는데, 이는 사실 타인 토지, 혹은 도로를 침범하고 있을 가능성이 높다. 그동안 암묵적으로 사용해왔을지 몰라도 리모델링을 위해 처음부터 계획을 하는 경우라면 상황이 달라진다. 애초에 건축행위를 할 수 없는 것도 물론이지만 주변의 토지 주인들과의 마찰, 나아가 지역주민들과의 불화로 이어질 수 있기 때문이다. 또한 맹지가 아니더라도 미등기 건축물이기 때문에 타인의 토지를 침범하고 있는 경우도 많다. 실제로 오래전부터 알고 지낸 사이였음에도 리모델링을 진행하게 되면 본인 땅을 찾겠다고 측량을 통한 건축물의 부분 철거 및 담장 이동을 요청하는 경우가 많다. 그럼 내가 보는 땅이 타인 토지를 침범하고 있는지 어떻게 알 수 있을까. 정확하게 경계를 확인하고자 한다면 경계측량을 하는 수밖에 없다. 하지만 아직 고려 중인 땅에 돈을 들여 경계측량을 하는 것은 어떻게 보면 현실성이 낮다. 그렇다고 토지 판매자에게 이를 요청하는 것도 관계가 껄끄러워지는 것 같다. 이 때문에 실제와 조금의 편차가 있겠지만, 포털사이트에서 제공하는 지적도 및 건물 관계를 확인한 후 실제 주위 토지 주인들에게 물어 확인을 해보는 편을 권한다. 구옥 및 토지를 선택할 때는 주변 경계와 관계를 명확히 파악해야 한다. 2 건축행위를 위해 구조와 물을 간과하지 말 것위에서 구옥 선정을 위한 체크를 마쳤다면, 다음은 건축행위를 위해 검토해야 한다. 전문가는 크게 ‘구조’와 ‘물’을 언급한다. 구옥은 보통 한옥 구조인 중량 목구조, 블록으로 시공한 조적조, 큰 범위에서는 조적조지만 시멘트벽과 치장벽돌로 시공한 소위 슬라브집이라고 불리는 구조로 나뉜다. 이중 이번 호에서는 자주 의뢰받는 중량 목구조를 통해 검토사항을 설명하고자 한다. 중량 목구조에서 칸막이 벽체에 가로로 있는 중방이나 하방은 하중을 받지 않는 수장 벽체이기 때문에 철거에 문제가 되지 않는다. 그러나 기둥, 도리, 보는 실질적으로 하중을 받는 구조로 이 부분의 상태가 리모델링에서는 가장 중요하다. 보통 도리나 보가 썩은 경우는 흔하지 않으나 기둥 하부가 썩은 경우는 어렵지 않게 발견되곤 한다. 구옥은 보통 기둥 하부까지 도배지로 덮기 때문에 이를 육안으로 확인하기가 쉽지 않은데, 이때는 잠시 양해를 구하고 도배지 하단을 들춰낸 후 날카로운 것으로 기둥을 몇 번 긁어 알 수 있다. 긁었을 때 노란 원목이 나온다면 비교적 안심해도 되지만, 으스러진다면 이미 썩어 있을 확률이 높다. 또한 전체 기둥에서 한두 개 정도가 썩은 경우라면 어느 정도 보강할 수 있겠지만, 대부분이 그렇다면 이미 집이 뒤틀려 있을 가능성이 높다. 집이 뒤틀린 정도는 흙벽과 구조 사이 공간이 얼마나 벌어져 있느냐로 직접 확인할 수도 있다. 뒤틀림 정도가 심한 집은 이 부분이 상당히 벌어져 있다. 보통 리모델링을 계획하는 사람이라면 이미 적극적으로 여러 가지 검토를 마쳐놓지만, 그중 물에 대한 검토를 자칫 간과하는 경우가 더러 있다. 물에 대한 검토로는 우수가 흘러서 나갈 곳이 있는지, 구옥이 도로보다 낮은 레벨에 위치하지는 않는지 등이 있다. 그중 집의 후면인 ‘뒷마당’에 초점을 맞춰 확인해 볼 것을 전문가는 조언한다. 구옥의 뒷마당은 언덕처럼 높은 형태로 있는 것이 대부분이다. 심한 경우 뒷마당의 바닥 레벨이 집의 바닥 레벨보다 높은 경우도 있는데, 이런 경우 뒷마당에 흐르는 물을 빼낼 수 있는지, 공사를 통해 보완할 수 있는지를 확인해야 한다. 만약 어느 쪽도 진행이 어렵다고 판단된다면 과감히 구매를 포기하는 편이 좋을 수 있다. 겉으로 상태 좋아 보이는 집도 바닥으로 스민 습기로 인해 구조물들이 상해 있을 가능성이 높기 때문이다. 이미 썩어 부식된 구조부. 3 각 공정 프로세스의 이해구옥 리모델링의 공정 프로세스는 구옥 상태와 업체에 따라 상이할 수 있지만, 이번 특집에서는 자문에 도움을 준 더하우스에서 진행하는 방식으로 설명을 전개한다. 공정 프로세스는 ‘현장점검 및 실측 → 도면 작업 → 철거공사 → 습식공사 → 구조공사 및 버림몰탈 타설 → 설비공사 → 방통 및 단열공사 → 마감공사’로 진행된다. 구옥의 바닥 레벨보다 뒷마당 레벨이 높은 경우 습기로 인해 구조물이 상해 있을 가능성이 높다. 4 기본적인 성능 개선에 맞춘 예산 계획구옥 리모델링은 의장 요소보다는 집으로서의 기본적인 성능과 불합리한 평면을 개선하는 기능 요소에 초점을 맞춘다. 어떻게 보면 신축보다 더 어려운 작업이라고 해도 과언이 아니다. 이에 예산은 신축 금액에 50~70% 정도로 계획해두기를 전문가는 조언하면서, 한정된 예산에서 해결하고자 한다면 의장 요소가 아닌 기능 요소에 포커스를 맞추는 편이 타당하다고 덧붙였다. 어떤 마감재를 선택하느냐에 따라 예산이 크게 차이 나는 아파트와는 다르게 구옥은 집의 상태와 이에 대한 대응에 따라 비용이 천차만별로 달라지기 때문에 전문가와의 상담을 통해 요구 사항을 하나씩 정리해가며 합리적인 비용으로 만족스러운 결과를 도출하는 것이 가장 중요하다. 철거, 방통, 단열 식으로 이루어지는 각 공정. 설계, 욕심내지 않고 쾌적하게 구성하기리모델링의 평면계획은 먼저 집을 이해하는 것부터 시작한다. 위에서 언급했듯이 중량 목구조에서 기둥, 도리, 보는 집중 하중을 받고 있어 철거를 비롯해 위치 변경 또한 힘들다고 판단한다. 한옥은 기본적으로 ‘칸’과 ‘퇴’로 이뤄지는데, 기둥으로 둘러싸인 공간이 하나의 칸이 되어 이 칸이 장방 형태로 길게 늘어진 형태라고 이해하면 쉽다. 즉 직접 하중을 받지 않는 칸막이벽은 모두 철거할 수 있어 비교적 자유롭게 평면을 구성할 수 있지만, 동시에 비효율적인 장방 형태와 기둥 위치의 모듈로 인해 실 구성이 제한적이라고도 말할 수 있는 셈이다. 예를 들면 4칸 정도(16평)의 집에는 현관, 주방 겸 거실, 화장실 1개, 방 1~2개 정도로 구성할 수 있다. 그러나 이에 대한 이해가 선행되지 않아 단순히 평수만 따져보고 지나치게 많은 방을 요구하는 건축주가 적지 않게 있다고 한다. 이에 전문가는 실의 개수에 대한 욕심을 조금은 내려놓는 편이 쾌적한 환경을 이룰 수 있는 방법이라고 한다. 또한 제한된 여건 속에서도 각 공간에 좀 더 신경 쓰면 오히려 신선한 아이디어를 적용할 수 있는데, 이를 위해서는 실의 우선순위나 역할에 대한 클라이언트의 많은 고민이 수반되어야 함을 덧붙였다. 구옥을 리모델링해 생활하는 사람들 중에는 그때그때 필요에 따라 공간을 증축하는 경우도 더러 있다고 한다. 증축은 간단한 문제가 아닌데, 하물며 철저한 구조계산을 통해 마련하는 구옥 리모델링의 경우는 더욱 어려운 작업으로 이어진다. 이에 별도의 여유 공간은 계획에 미리 포함해 한 번에 짓는 편이 안전성 면에도, 경제성 면에서 효과적이다. 농가주택에 필요한 별도의 여유 공간은 대표적으로 정원 및 작업을 위한 창고, 야외공간의 장점을 십분 활용한 바비큐실, 손님을 맞이하기 위한 게스트룸 정도가 있다. 한편, 노후까지 고려했을 때는 자유로운 동선을 위한 문턱 제거, 주방과 욕실 크기에 대한 고민, 구들방과 같은 추가적인 고려 항목도 언급됐다. 건축주의 요구에 따라 기도실(위)과 접객실(아래)이 함께 계획된 농가주택. 시공, 전문가를 통해 안전하게 진행하기시공 중에서도 특히, 철거는 돌발 상활이 가장 빈번하기에 숙련된 전문가들도 긴장하는 공정이다. 돌발 상황은 예상치 못한 부분에서 기초 침하가 생긴다든지, 직접 하중을 받는 보에 크랙이 생긴다든지, 집이 뒤틀리면서 무너진다든지 등 다양한 형태로 발생한다. 전문가는 지지대를 받쳐놓았음에도 집이 틀어지는 상황이 발생해 인부들이 밖으로 대피한 후 상황을 보면서 샷보드를 설치하고 벽체 공사를 앞당겨 시공했다는 실제 사례를 언급하기도 했다. 문제는 전문가와의 자세한 상담 없이 리모델링의 각 공정을 직영으로 진행하는 경우다. 각 공정마다 그에 따른 검토 사항이 다를 터인데, 이를 직영으로 한다는 것은 돌발 상황이 발생했을 때 안전에 대해 보장받지 못한다는 의미와 같다. 문제가 발생한 후에는 즉시 작업을 중단하고 전문가와 상담을 통해 처음부터 진행해야하기 때문에 애초에 믿을만한 전문 업체와 함께 진행하기를 권장한다. 구조와 관련된 문제가 가장 대두되는 시공은 무엇보다 안전과 직결되는 공정이기에 각별한 주의를 요한다. 크랙이 생긴 구조부와 이를 지탱하는 샷보드. 어느 정도 집의 형태를 대략적으로 마련했다면, 내부 마감재 선정에 대한 고민도 해봐야 한다. 구옥 리모델링에서 마감재는 ‘시간성‘이라는 측면에 맞춰 계획해 보면 좋다. 크게 과거에서 연장된 시간성과 재해석된 시간성으로 콘셉트를 설정할 수도 있다. 예를 들면 어릴 적부터 살아온 구옥을 리모델링하는 경우엔 쭉 사용했던 가구를 조화롭게 배치할 수 있도록 단출한 재료로 마감한다거나 새롭게 구입한 구옥을 리모델링하는 경우엔 특정 공간을 차별된 분위기로 바꿔 반전 분위기를 부여하는 방법이 있다. 또한 구옥은 특별한 의장 요소 없이도 구조 자체를 노출시켜 강렬한 인상을 남길 수 있다는 장점도 가지고 있으니 다양하게 활용하면 좋다. 철제로 보강된 지붕 구조부. 한편, 구옥 리모델링은 내부 마감재에 너무 욕심내지 않는 것이 좋다. 따로 봤을 땐 멋스럽던 디자인도 구옥 특유의 분위기에는 어울리지 않을 수 있기 때문이다. 하나하나에 집중하기보다는 전체적인 디자인을 확인하면서 진행하는 편이 좋다. 또한 일반 아파트에 사용하는 기성 자재도 비교적 높이나 길이가 작은 구옥에는 맞지 않는 경우가 있으니 치수를 꼼꼼하게 살펴 가며 선택해야 함도 잊어서는 안 된다. 구옥은 무엇보다 기능적인 요소가 우선되어야 함을 항상 인지하면서, 더함보다 비움에 중점을 두고 진행하는 편이 만족한 결과물을 얻기 위한 이상적인 방법이라고 할 수 있다. 한동안 건축자재를 포함한 물가 및 인건비가 폭등했다. 이는 리모델링 영역에도 영향을 끼쳤고, 예비 건축주들에게도 상당한 부담을 주었다. 더군다나 이제는 인터넷으로도 많은 정보를 얻을 수 있기 때문에 구옥 리모델링을 직접 혹은 직영으로 진행하려는 사람도 적지 않게 볼 수 있다. 그러나 이런 현상에 전문가들은 두 가지 우려를 표하고 있다. 타일과 색감을 활용해 포인트를 준 인테리어. 첫째, 안전에 대한 부분이다. 리모델링은 돌발 상황이 비일비재하게 발생하는 작업이다. 어떤 상황이 발생할지 모르기 때문에 풍부한 경험이 있는 전문가가 진단하고 변수에 대응해 안전하게 진행해야 하는 것이다. 잘못된 조치와 무리한 강행은 자칫 안전사고로 이어질 수 있기 때문에 반드시 전문가와 상담을 통해 함께 진행하기를 거듭 강조한다. 둘째, 각 공정의 원활한 관계에 대한 부분이다. 각 공정에는 시작과 끝이 있다. 이를 잘 맞물려 진행을 해야만 하자 없는 쾌적한 공간을 이룰 수 있다. 직접 혹은 직영으로 진행하게 되면 책임의 소지가 불분명해지고, 하자가 발생했을 때도 어느 부분에서 문제가 되었는지 파악이 어려울 수 있다. 기존 구조부와 자연스럽게 어우러진 인테리어 Process Check!① 현장점검 및 실측현장점검 및 실측에서는 대지 레벨과 구조를 체크하는 등 구옥의 현황을 검토한다. 내부 벽체는 공사 시작 후 모두 철거되기 때문에, 특히 기둥 위치에 중점을 두고 진행한다. ② 도면 작업도면 작업에서는 현장점검을 토대로 평면을 재구성한다. 중량 목구조는 중간 칸막이 벽체가 하중을 받지 않는 수장 벽체이기에 철거할 수 있음에 따라 비교적 자유롭게 평면을 구성할 수 있지만, 한옥 특유의 장방형태의 평면과 기둥 위치에 따른 모듈로 아파트와 같은 극적인 구성을 기대하기는 어려운 점을 미리 염두에 둬야 한다. ③ 철거공사철거공사를 시작으로 본격적인 리모델링의 공사가 시작된다. 예상·판단했던 골조들이 실제로 드러나면서 확인된 위치에 따라 평면이 변경되는 등 많은 변수가 발생하는 공정이기도 하다. 한편, 철거 공정은 인사사고로 이어질 수 있는 위험한 공정이기에 반드시 전문가와 함께 진행해야 한다. ④ 습식공사습식공사는 집의 큰 틀을 잡는 공정으로 외벽이나 화장실과 같은 습식 공간에 조직 및 미장 시공을 진행한다. ⑤ 구조공사 및 버림몰탈 타설구조공사 및 버림몰탈 타설은 설비 공사를 위한 사전 작업으로 목구조 틀로 공간을 구획하고, 집 전체 레벨을 다시 한번 체크해 이에 맞춰 버림몰탈을 타설 한다. ⑥ 설비 공사설비 공사는 기본적으로 신축에 준해 진행한다. 특히 설비 공사는 한번 진행되면 수정이 쉽지 않아, 공사 전 콘센트의 위치나 가전제품의 배치와 같이 세세한 계획을 미리 이루면 좋다. ⑦ 방통·단열 및 창호공사방통·단열 및 창호공사는 수성연질폼을 이용한 내단열로 진행한다. 내단열의 포인트는 기밀성에 있다. 즉, 빈 공간 없이 단열재를 연속적으로 시공할 수 있냐는 의미인데, 수성연질폼은 바탕면이 평활치 않은 리모델링 현장 여건에서 그 장점을 발휘한다. 단열재를 뿌리는 방식이므로 평활치 못한 바탕면에 균등하고 기밀하게 시공할 수 있기 때문이다. 수성연질폼의 단점이라면 습기를 흡수하는 성질로 인한 단열성능의 저하가 있다. 그러나 이는 습기의 사전 차단과 적절한 두께의 시공을 통해 보완할 수 있다. ⑧ 마감공사마감공사에서는 목공사를 시작으로 진행한다. 벽과 바닥의 마감부터 조명, 가구의 설치까지 구옥이 새롭게 탄생하는 공정이다. 한성욱(㈜더하우스 대표)서울과학기술대학교 건축공학과를 졸업하고 2002년 ㈜화이트디자인에 입사한 이래로 2022년 현재까지 실내건축공사업에 종사를 하고 있다. 2015년 ㈜더하우스를 창업해 많은 수의 리모델링 공사를 진행했으며, 시공한 프로젝트들이 수차례 건축잡지와 포털사이트 메인에 노출된 바 있다. ㈜더하우스는 전라북도 고창에 기반을 두고 작업하고 있으며, 한옥 및 단독주택 리모델링을 주 업무로 진행을 하고 있다. 신축에서는 찾기 힘든 노후주택의 스토리(장소성)에 주안점을 두고 있으며, 앞으로도 노후주택만이 가지고 있는 스토리와 장소성에 기능적인 요소들을 곁들여 사람 냄새가 나는 공간들을 만들고자 한다.010-8876-2608 www.thehouse21.com 오미숙(애플스타일디자인 대표)2002년부터 아파트, 주택과 상업공간을 비롯해 2013넌부터는 농가주택 포함 100여 프로젝트를 수행했다. 2013년 충남 서천의 100평 한옥을 자신만의 스타일로 리모델링한 과정을 담은 저서 <2천만 원으로 시골집 한 채 샀습니다>는 현재까지 10쇄를 기록하며 스테디셀러 자리 잡았다. 현재 다양한 방송에도 출현하며 자신만의 스타일을 뚜렷하게 확립해가고 있다.010-4012-0528 blog.naver.com/ohcodi 정병은(이에코건설 대표)서울산업대학교 건축공학과를 졸업하고 나서 설계사무실(1986)과 건설사(1992)에서 각각 실무를 쌓았다. 이후 본인 건설사(1998)를 개소해 현재는 패시브하우스, 저에너지하우스를 전문으로 시공하며 다양하게 활동하고 있다.010-3005-6008 blog.naver.com/y0482
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농가주택 리모델링 성공을 위한 꿀팁 2-2
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전원주택과 땅 7 토지, 전원주택 계약 시 체크해야 할 특약사항
- 과월 호에서 ‘부동산 등기부등본’과 ‘중개대상물 확인·설명서’에 대한 내용을 사례와 함께 소개했다. 연재 1회부터 꾸준히 읽어 온 독자라면 매물에 대해 검토할 수 있는 자료를 확인하는 법부터 현장 답사를 진행하는 법까지 모두 접했을 것이라고 생각한다. 마음에 드는 매물을 찾고 등기부등본과 현장에도 문제가 없는 것을 확인했다면, 이제는 계약만 남았다. 이번 호는 실제로 계약을 하는 상황이라고 생각하며 살펴보도록 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 토지와 전원주택도 그 시장이 점점 더 활성화되고 있다. 문제는 아직 정보가 제한적이며 한 번도 해본 적이 없어 거래 시 어떤 특약사항을 작성하면 좋을지 막연하다는 점이다. 특약사항은 상황에 따라 좀 더 유리한 계약을 하거나 위험을 막을 수 있는 중요한 장치로 계약 후 희비가 심하게 갈리기도 한다. 특약사항은 해당 부동산에 대해 정보가 많은 매도인이 비교적 유리한 편이므로 매수하는 입장에서도 정보 부족으로 인해 발생할 수 있는 피해에 대비해 어느 정도 알아두는 편이 좋다. 전원주택을 찾는 매수자는 건축물과 토지 모두 신경을 써야 한다. 대부분 부동산 매매계약에서 특약사항의 첫 내용은 ‘현 상태에서 매매계약을 진행한다’라고 기재한다. 즉, 이 내용은 매입 혹은 거주하면서 발견한 하자 보수는 모두 매수자가 책임져야 한다는 의미다. 그렇기 때문에 계약서만큼 중요한 것이 공인중개사들이 제공하는‘중개대상물 확인·설명서’이다. 중개대상물 확인·설명서에는 매수할 건축물 혹은 토지의 현 상태에 대한 자세한 내용이 적혀 있으며, 매수자뿐만 아니라 매도자, 중개사 모두가 만일의 사태에 방어할 수 있기 때문이다. 단, 전원주택을 거래할 경우에는 상하수도나 지반 조성 그리고 지하수에서 발생하는 하자도 종종 있으므로 토목공사 관련 내용까지 확인해야 한다. 만약 이 모든 사항들이 지켜지기 어렵다면, 매도자와 매수자 상호 협의하에 특약사항을 적어보도록 하자. 조세 및 공과금과 관련한 특약사항은 아파트나 빌라 등과 같은 주택 매매 시에 반드시 포함하는 내용으로, 세금 및 공과금을 나누는 기준은 명확히 잡아 놓는 것이 좋다. 여전히 좋은 땅을 찾고도 분묘 때문에 거래가 쉽지 않은 경우가 많다. 국도를 달리거나 신문을 보더라도 분묘 연고지를 찾는다는 현수막이나 글을 어렵지 않게 접하곤 한다. 대부분은 매도자가 처리하는 쪽이지만 그럼에도 분묘 이전에 대해 누가 의무를 질 것인지 명확하게 해야 한다. 보통은 토지를 매입하면 당연히 그곳에 있는 나무와 기타 조경 그리고 정착물 등에 대한 소유까지 받는다고 생각한다. 일반적으로는 그렇지만 간혹 매매계약 후 매도자가 ‘자신은 토지만 거래했을 뿐, 그곳에 있는 정착물에 대해서는 따로 돈을 지불해야 한다’고 주장하는 경우가 있다. 따라서 이에 대한 부분도 명확히 하는 것이 좋다. 분할매매는 큰 토지를 모두 매입하지 않고 일부 필지를 분할 매입하는 경우 필요한 특약사항이다. 간혹 분할이 완료되지 않아 매수인이 소유권을 이전 받기 어려운 상황임에도 불구하고 매도자로부터 ‘잔금일이 되었으니 빨리 지불하라’는 독촉을 받을 수 있다. 물론 소유권 이전과 잔금은 동시 이행이기 때문에 독촉을 받아도 괜찮지만, 동시 이행이 아니더라도 토지에 대한 온전한 소유권을 이전 받기 위한 의무를 특약사항으로 적는다면 매도자는 민법상 잔금일이 도래해도 본인의 의무를 뒤로한 채 권리만을 주장할 수 없다. 이런 내용은 여러 경우의 수를 잘 알아두면 좋다. 저당권 및 대출 상환은 계약 시 등기사항 증명서를 통해 확인할 수 있다. 또한 대출금을 승계 받을지, 말소시킬지는 협의 후 작성하는 편이 좋다. 측량 오차는 측량 시 발생할 수 있는 오차 범위에 대한 특약 내용이다. 분할측량은 측량할 때마다 일정 오차 범위가 발생할 수 있기 때문에 오차 범위를 정해두고 매매금액을 나누는 것이 쉽지 않다. 분할할 때 개발행위허가를 통해 이 부분까지 확인해야 한다면 ‘오차 범위 이상 계약면적이 달라지는 것은 그에 따라 매매금액을 다시 조정한다’고 꼭 사전 특약사항에 적어놓도록 하자. 토지 위에 어떤 건축이나 개발을 하기 위해 매수자가 매입하는 경우라면, 개발행위 허가나 건축 허가를 받는데 시간이 오래 걸릴 수 있다. 이에 계약금 이후 잔금일 전까지 인허가에 대한 일부 혹은 전부를 진행해두면 시간과 비용을 많이 절약할 수 있다. 따라서 토지 거래 시에 개발행위 허가를 받아 잔금을 치르고 바로 원하는 개발을 할 수 있도록 센스 있는 특약사항을 작성해 놓도록 하자. 특약사항은 이번 호에서 다룬 내용 이외에도 굉장히 많은 변수가 있다. 하지만 이를 모두 막거나 특약사항으로 기재하는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 또, 누가 봐도 좋은 부동산은 매도자가 우위인 경우가 상당하기 때문에 알맹이 있는 명확한 특약사항은 좋지만, 자신의 리스크를 모두 제거하고 이익을 극대화하려는 모습은 매도자 입장에서도 달갑지 않아 오히려 매입이 힘들 수 있다. 따라서 매도자와 매수자 서로가 만족할 특약사항은 어떤 것들이 있는지 잘 학습해 놓고 하자나 실수 없는 원만한 계약을 끌어내도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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전원주택과 땅 7 토지, 전원주택 계약 시 체크해야 할 특약사항
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전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류
- 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까?부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다.이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다.즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까?먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tvkodlab1@naver.com
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전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류
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주택과 땅 5. 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1)
- 이전 칼럼에서 살펴본 바와 같이, 원하는 토지와 전원주택에 대한 인터넷 조사와 현장 조사까지 끝났다. 정말 마음에 드는 부지를 찾았다면 이제 소유권에 대한 검토가 필요하다. 이번 칼럼에서는 서류와 법률, 그리고 실무적으로 소유권 이전에 문제가 없는지, 서류들을 어떻게 확인하는 것이 효율적인지 등에 대한 내용을 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 등기부등본을 통한 소유자 확인마음에 드는 토지 혹은 전원주택을 찾았다면, 소유권 이전에 문제가 없는지 살펴보아야 한다. 등기부등본을 꼭 확인해야 한다는 원하는 토지와 전원주택에 대한 인터넷 조사와 현장 조사까지 끝났다. 정말 마음에 드는 부지를 찾았다면 이제 소유권에 대한 검토가 필요하다. 이번 칼럼에서는 서류와 법률, 그리고 실무적으로 소유권 이전에 문제가 없는지, 서류들을 어떻게 확인하는 것이 효율적인지 등에 대한 내용을 소개한다. 족함이 없다. 특히, 토지와 전원주택 시장에서는 아파트나 빌라 같은 다세대주택에 비해 확인할 수 있는 정보가 많지 않기 때문에 등기부등본 외에 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장 등 확인할 수 있는 서류는 철두철미하게 확인해야 한다. 기획부동산에게 사기를 안 당하기 위해서라도 직접 분양 현장에 가서 토지소유권을 넘겨받아 집을 짓는데 문제가 없는지 살펴야 하는데, 이런 모든 것이 등기부등본을 확인하는 것에서 시작된다. 하지만, 서류를 보고서도 무엇을, 어떻게 확인해야 하는지 모른다면 ‘말짱 도루묵’이 아닐 수 없다. 토지와 전원주택 매입에 있어 무엇보다 중요한 등기부등본을 다운로드해 확인하는 방법과 ‘꿀팁’까지 모두 정리했다. [그림 1] 인터넷등기소 메인 화면 인터넷등기소 활용하기먼저, 토지를 매입해 집을 새로 지으려고 한다면 등기부등본에서 토지만 확인하면 될 것이고, 전원주택(건물)을 매입하는 것이라면 토지와 건물을 함께 확인해야 한다. 이러한 절차는 모든 부동산 거래에서 꼭 필요한 작업임에도 불구하고, 생각보다 많은 사람이 중개사가 보여주는 대로 대충 확인하고 넘어가는 일이 잦다. 하지만, 자칫하면 큰 사기를 당할 수도 있는 부동산 거래에서 등기부등본 정도는 스스로 확인할 수 있어야 한다. 이미 알고 있더라도 학습을 반복한다는 취지에서 이 글을 참고하길 바라며, 더불어 실무적인 팁도 몇 가지 소개한다. 등기부등본은 ‘인터넷등기소’ www.iros.go.kr 에 들어가면 [그림 1]과 같이 확인이 가능하다. 메인화면을 보면 ‘열람하기’와 ‘발급하기’가 있다. 열람하기는 개당 700원이고, 발급하기는 개당 1,000원이 든다. 일단 열람하는 것만으로도 필요한 정보를 얻을 수 있으므로 굳이 발급받을 필요 없다. ‘열람하기’를 통해 서류가 뷰어에 로딩되면 이를 파일로 저장하거나 인쇄할 수 있다. 이 과정은 뒤에서 한 번 더 언급하겠다. 우선, 열람하기를 클릭한 다음, 매입하고자 하는 부동산 주소를 적고 검색한다[그림 2]. 이때 검색 조건으로 ‘부동산 구분’을 집합건물, 토지, 건물 가운데 선택한다. 만약, 소유자가 해당 부동산을 얼마에 매입했는지 혹은, 그 부동산에 저당권이나 근저당권이 설정돼 있는지 등을 확인하고 싶다면 주소 입력 폼 아래에 있는 ‘공동담보/전세목록’과 ‘매매 목록’ 체크박스를 선택한 다음 검색한다. 이후부터 결제하기까지는 인터넷등기소 안내에 따르면 된다. 참고로, 여러 건을 한 번에 보고 싶을 때는 ID를 만들어 회원가입을 한 후 결제하는 게 비교적 편리하다. 비회원인 경우에는 한 건씩 따로 결제하도록 돼 있다. 결제 방식은 일반적인 온라인 쇼핑처럼 계좌이체나 카드, 휴대폰 등으로 할 수 있다. 결제 금액이 비교적 소액이기 때문에 필자는 휴대폰 결제 방식을 주로 이용한다. 이제부터 간단한 팁을 소개하자면, 등기부등본을 한 번만 확인하고 말 것이라면 열람한 후에 창을 꺼도 된다. 하지만 등기부등본을 재차 열람하고 확인해야 한다면 서류를 자신의 컴퓨터에 저장하거나 인쇄해두면 유용하다. 이 방법은 다음과 같다. 등기부등본을 결제한 뒤 열람하기 버튼을 누르면 [그림 3]과 같은 창(뷰어)이 열린다. 여기서 출력 버튼을 클릭해 인쇄할 수 있다. 이때 프린터를 ‘어도비 PDF’로 설정해 출력하면[그림 4], 등기부등본을 PDF로 저장해두고 필요할 때마다 확인할 수 있다. 다만, 컴퓨터에 저장한 등기부등본은 저장한 시점 이후의 변경사항이 반영되지 않는다는 점을 주의해야 한다. 따라서 계약하거나 잔금을 치를 때는 문서를 새로 발급해 확인하는 것이 바람직하다. 물론, 공인중개사를 통해 계약을 한다면, 등기부등본을 확인하는 것은 공인중개사의 의무이기 때문에 불편을 크게 덜 수 있다. 중요한 것은 처음 토지나 주택을 검토할 때 혼자서 등기부등본을 확인할 줄 아는가이다. 특히 토지와 전원주택 시장은 토지 소유권이 시행사 혹은 시행사 대표자로 되어있는지 이 부분을 꼭 확인하는 것이 좋다. 시행사가 토지를 매입하고 건축을 시작해야 사업이 비교적 안정적으로 운영되기 때문이다. 하지만 등기부등본을 열람하고서도 어떻게 읽어야 할지, 그리고 어떤 걸 확인해야 하는지 모른다면 곤란하다. 따라서 등기부등본에 적힌 내용을 이해하는 것과 실무적으로 어떤 상황이 매수자 입장에서 좋은 것인지 또는 불리한 것인지를 살펴보자. [그림 2] 인터넷등기소‘열람하기’ 첫 화면 부동산 정보는 ‘표제부’, 소유권 현황은 ‘갑구’ 그 외 부채 등은 ‘을구’라고 기억하자. 등기부등본은 크게 ‘표제부’와 ‘갑구’, ‘을구’로 나뉘어 있다. 표제부에는 간단히 부동산에 대한 정보가 있다. 토지는 주소와 지목, 면적 그리고 등기를 하게 된 원인에 대한 내용이 있다. 건물은 관련된 지번(주소)과 건물에 대한 간단한 정보 그리고 등기 원인에 대한 내용이 있다. 하지만 표제부에 있는 내용들은 등기부등본보다 토지대장 및 건축물대장으로 확인하는 것이 더 좋을 수 있다. 등기부등본을 확인하는 중요한 이유는 ‘갑구’와 ‘을구’에 있다. ‘갑구’는 소유권에 대한 내용이 있다. 그동안 이 부동산 소유권이 어떻게 넘어왔는지 살펴볼 수 있지만, 가장 중요한 것은 현 소유자가 누구인지다. 따라서 계약을 진행하기 전에 그 자리에 나온 계약 당사자와 소유권자가 일치하는지 신분증과 등기부등본을 통해 꼭 확인해야 한다. 간혹 대리인이라고 해서 가족이나 다른 사람이 나오는 경우가 있는데, 이런 경우에는 등기부등본 외에 인감증명서와 대리인 위임장이 반드시 필요하기 때문에 이 부분도 꼼꼼하게 살필 필요가 있다. 이에 대한 경험이 없어 불안하다면, 가급적 소유권자가 있는 자리에서 계약하는 것이 좋다. 이 부분만 정확히 확인해도 사기를 당하거나 계약이 잘 못될 확률은 80% 이상 줄어든다. 다음으로 ‘을구’인데 이 항목에는 해당 부동산 및 소유권자의 부채 상황에 대한 내용이 적혀 있다. ‘갑구’ 항목의 정보는 자신이 소유권을 가져오는 데 이상이 없는지 체크하는 것이었다면, ‘을구’는 자신이 이 부동산 거래를 하는 데 있어 어떠한 포지션을 가질 수 있는지 실무적으로 접근하는 것이다. ‘을구’에 빨간 줄이 많고, 채권 최고액(부채)이 많으면 매매할 때 안 좋은 것일까?종종 어르신들은 등기부등본에 빨간 줄이 많으면 기겁하며 해당 물건을 거래하기를 꺼리곤 한다. 하지만, 꼭 그렇지 않다. 오히려 등기부등본에서 빨간 줄은 ‘말소’가 되었음을 의미한다. 그래서 채권 최고액에 빨간 줄이 있다면 이 부동산에 대한 채무가 사라졌다고 판단하는 게 옳다. 만약 이 빨간 줄이 보기 싫다면 등기부등본을 열람할 때 ‘말소 사항 포함’을 포함하지 않은 ‘현재 유효 사항’만 출력하도록 설정하면 불필요한 내용을 빼고 볼 수 있다. [그림 3] 인터넷등기소‘부동산 등기사항 증명서 열람’ 참고로, 부동산 업자들은 채권 최고액이나 저당권에 대해 ‘하자’라고 표현하거나, 좀 더 일차원적으로 ‘부채’라고 표현하기도 한다. 따라서 채권 최고액이 많다는 얘기는 하자가 크다는 얘기가 될 수 있고, 부채가 많다는 얘기가 될 수도 있다. 내가 임대차 계약을 할 때는 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문에 해당 부동산에 부채가 많다면 신중해야 한다. 그뿐만 아니라, 부채가 너무 많은 부동산은 자칫 경매에 넘어갈 수도 있다. 하지만, 매매계약 상황에서는 사는 사람 입장에서 오히려 좋은 점도 있다. 그 이유는 이런 부채 상황을 통해 그 매도자의 팔고자 하는 심리를 살펴볼 수 있기 때문이다. 예를 들어, 좋은 매물이 나왔을 때 등기부등본을 살펴보니 채권 최고액이 하나도 없다면, 그 매도자는 급할 게 없다는 것을 의미한다. 더구나 시장에 매물을 내놓았더니 관심을 갖는 사람들이 많다면, 그 물건은 시장에 나오고 나서 가격이 오를 가능성이 실제로 상당히 높다. 반대로 채권 최고액이 상당히 많이 잡혀 있다면, 그것은 매도자가 채무에 시달리고 있다는 것을 의미할 수도 있다. 그렇다면 매도자는 해당 부동산을 빨리 처분하고 싶을 것이다. 따라서 이 경우에는 매수자가 좀 더 유리한 협상에서 유리한 입지를 확보할 수 있다. 다만, 이러한 경우에는 계약할 때 잔금을 치르기 전까지 채권 최고액을 모두 말소시킨다는 특약 조항을 반드시 챙겨야 한다. [그림 4] 부동산 등기사항증명서 PDF로 출력하기 물론, 특약에 말소 조항을 넣었다 하더라도 안심할 수는 없다. 계약금을 치렀음에도 매도자가 다른 채무에 쫓겨 이를 급하게 막는 과정에서 돈을 모두 소진하는 바람에 매물에 잡혀 있는 채권 최고액을 말소시키지 못하는 상황이 종종 있기 때문이다. 따라서 채권 최고액이 많은 매물은 계약서를 쓸 때 매도자가 처한 상황을 면밀하게 인터뷰하면서 잔금 지불 전까지 저당권 말소가 가능한지 여부를 잘 살펴야 한다. 이게 쉽지 않은 상황이라 판단된다면, 계약금과 중도금 계약서를 채권 최고액보다 높지 않게 작성할 필요가 있다. 적어도 잔금이 채권 최고액만큼은 남아있어야 그나마 잔금을 치를 때 소유권이전 서류를 모두 받고, 법무사를 통해 저당권 말소와 소유권 이전을 모두 요청할 수 있기 때문이다. 이렇게 등기부등본을 확인하는 방법부터 실무적으로 활용하거나 생각해 볼 수 있는 내용들을 확인해 봤다. 하지만 꼭 기억해야 할 것은 단순히 이것을 읽고 끝내는 것이 아니라, 부동산 거래를 할 때 ‘무조건’ 등기부등본을 확인해 보는 습관을 갖는 것이다. 당장 내가 살고 있는 집의 등기부등본을 한 번 확인해 보도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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주택과 땅 5. 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1)
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전원주택과 땅 (4) 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항 (2)
- 지난 번에는 전원주택 생활에 만족도를 높여 줄 토지와 매물에 대해 알아보고, 또 어떤 공인중개사가 잘하는 곳인지에 대한 팁을 공유했다. 그러나 다 같은 부동산인 줄 알았더니 내가 연락 한 곳이 기획부동산이었다면 어떻게 대처해야 할까? 그들이 부동산을 파는 방식을 알고 기획부동산을 피하는 방법을 알아보자. 그리고 한정된 시간 속에서 빠르게 땅에 대한 장점, 단점을 파악하고 좋은 땅을 사기 위해 현장답사 가기 좋은 날도 함께 알아보기로 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 기획부동산 피해 나쁜 땅에 혹하지 않고 좋은 땅은 빨리 살 수 있는 방법지피지기백전불태 知彼知己百戰不殆. ‘상대를 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위태롭지 않다’는 말이다. 기획부동산에 속지 않으려면 먼저 기획부동산이 어떻게 토지를 파는지 알아야 한다. 기획부동산은 한 번쯤은 들어봤을 것이다. ‘기획’이라는 단어 자체에는 나쁜 의미가 없지만 부동산과 붙으면 사기꾼을 의미하는 단어로 돌변한다. 2021년 10월 28일 자에 한 언론사에서 2,500억 원대 기획부동산으로 3,000명의 피해자가 발생했다는 기사를 보도했다. 심지어 그곳에는 한 공채 개그맨이 가해자로서 있었고, 걸그룹 소속 한류스타가 피해자로 포함돼 있기도 했다. 사람들이 부동산에 대해 많이 공부하고 지식이 많아질수록 기획부동산도 나날이 발전한다. 기존에 그들은 개발할 수 없는 땅을 임의로 분할해 각각의 필지별로 판매하거나 하자 있는 큰 땅을 주변 시세보다 비싼 가격에 판매하는 정도로만 활동했다. 큰 땅에 대해 분할이 많아질수록 작은 면적의 필지는 가격이 만만해진 것 같아 싼 느낌을 주지만 사실 주변 시세보다 훨씬 비싸게 사는 경우가 많다. 하지만 이는 아무런 손을 대지 못한 채 대대손손 물려줘야 하는 땅이 되어 버리고 만다. 물론 지금은 이러한 분할 등의 판매는 법적으로 어느 정도 막히게 되었다. 그러자 그들은 땅에만 국한되지 않고 아파트, 상가, 수익형 부동산 등 모든 분야를 망라한다. 심지어 불법과 합법 사이를 교묘하게 파고들어가기도 하며, 한 현장의 부동산을 판매하고, 회사명만 바꿔서 다른 현장을 팔기도 한다. 사실상 그들은 실체가 없는 경우가 많다. 그렇다면 대체 그들이 토지를 파는 유형은 어떤 것들이 있을까? 건축이나 아무런 개발할 수 없는 땅을 마치 가능한 것처럼 파는 경우토지는 도로가 닿지 않거나(맹지) 상하수도 같은 배수로가 연결될 수 없는 땅은 건축 허가가 나지 않는다. 도시에서는 도로 등이 닿았는지 눈에 딱 들어오지만 전원주택이나 임야 등은 한눈에 알기 어렵다. 심지어 이러한 지방의 작은 도로 중에서도 국가가 소유한 도로가 아닌 개인이 소유한 도로(이하 ‘사도’)들도 많기 때문에 같은 도로여도 내가 사용할 때 문제가 없는지 꼼꼼히 확인해 봐야 한다. 하지만 기획부동산은 이러한 사도조차 의미가 없다. 그들은 가도면을 보여주며 땅을 판매한다. 이런 가도면상의 도로는 전혀 의미가 없다. 가도면상의 도로는 말 그대로 기획부동산에서 실제 도로나 허가받은 도로와 상관없이 임의로 그린 것이기 때문이다. 즉, 그 가도면상 도로에 붙은 땅은 위에서 언급했던 ‘맹지’이다. 이와는 반대로, 비록 현장에 포장된 도로가 없더라도 정상적인 건축 허가를 받아놓았다면 시군구의 도장이 찍힌 문서상 도로 형태를 확인할 수 있다. 즉, 같은 가도면을 보고 땅을 사더라도 기획부동산과 달리 시행개발회사로부터 분양받아 집을 짓거나 건축을 하려는 토지를 사려 한다면 이런 인허가 관련 서류를 꼭 확인해야 한다. 필지를 개별 소유권과 등기가 아닌 지분 등기로 판매하는 경우분할이 정상적으로 안 되는 땅인데 소비자가 등기를 넘겨주지 않으면 불안해하는 심리를 이용해 지분등기를 해준다면서 판매하는 방식이다. 통상 토지 개발을 하는 현명한 시행사, 분양사라면 지분등기를 하지 않는다. 개발의 경우 인허가의 속도 싸움이 사업 성패에 크게 영향을 미치는데, 지분등기를 하게 되는 경우 개발 관련 인허가를 시군구로부터 받을 때마다 그 땅에 지분등기된 모든 사람들에게 인감도장부터 확인 서류 등을 받아야 하기 때문이다. 분양받은 사람 중에서 일명 ‘알박기’를 할 수 있는 변수도 있다. 이러한 이유로 기획부동산이 아닌 건강한 시행사나 분양대행사는 이렇게 지분등기로 판매하는 것을 오히려 꺼린다. 따라서 지주공동사업이나 특정 부동산을 처음부터 같이 사는 개념이 아니라면 지분등기를 내세운 땅을 사면 안 된다. 눈 내린 바로 다음날의 양평군 지평면 송현리의 개발 전 한 전원주택지, 풍부한 일조량으로 고가 낮은 곳은 눈이 안 녹았으나 오히려 전원주택지가 될 산 쪽은 모두 자연적으로 눈이 녹은 것을 확인할 수 있다. 정부 정책 혹은 정부 사업과 연관된 땅이라고 소개하는 경우작년 가장 핫했던 부동산 사건 중 하나가 LH 투기 사건이다. 이러한 것을 바로잡아야 하는 이유가 실제 이런 기밀정보를 통해 돈을 버는 사례가 많은 사람들에게 혼란을 줄 수 있기 때문이다. 즉, 고속도로나 대중교통 같은 새로운 도로망이 생기거나 신도시 혹은 재개발, 재건축 등의 소식이 있을 때 일반적으로는 시세가 오른다. 또한 종전선언을 한 시점에 파주를 필두로 북한과의 접경 지역이 순간적으로 가격이 들썩인 경우나, 정부에서 주택 공급을 늘리고자 개발제한구역을 일부 푼다는 얘기가 있을 때 등 기획부동산들은 놓치지 않고 순간적으로 가격을 몇 배 올려 판매한다. 그러나 보통 ‘투자’나 ‘재테크’의 선에서 건강한 활동을 하는 전문가들은 이렇게 기획부동산들이 정보를 확신하고 판매하는 것과 달리 정부 정책의 실행 가능성과 미래 전망에 대한 의견이 나뉜다. 전문가들도 혼란스러운 시점에 모르는 번호로 전화가 와서 정부 정책과 관련된 땅이라고 매수하라고 하는 땅은 기획부동산일 확률이 높다. 따라서 해당 지역을 원주민만큼 잘 아는 경우가 아니라면 이렇게 불투명한 정보의 토지는 매수하지 않는 것이 좋다. 채용사이트를 활용하면 업체의 실체를 확인할 수 있다실체가 잘 안 보이는 기획부동산을 판단할 수 있는 팁이 있다. 바로 채용사이트를 활용하는 것이다. 해당 회사의 채용정보에 내건 조건이 오로지 돈을 많이 벌 수 있다는 내용으로 채워져 있다면 직원들에게도 하자 있는 부동산을 팔아먹으려는 기획부동산일 확률이 높다. 실제 필자도 26세에 공인중개사 자격증을 따고 일을 배우고자 채용사이트를 통해 여러 부동산 관련 회사 면접을 보러 다녔다. 그중 기획부동산들은 면접에서 사업의 실체나 성과를 말해주기보다는 처음부터 끝까지 얼마를 벌 수 있다는 얘기만을 했다. 마지막으로 기획부동산에 당한 사람들을 보면 환상에 가까운 일확천금에 눈이 먼 경우가 많다. 애초 시세에 비해 지나치게 싼 매물이 시장에 나오기는 어렵다. 따라서 주변에 아무리 토지로 돈을 많이 벌었다는 사람이 있더라도 혹하지 않아야 한다. 그리고 시장을 건강하게 바라보는 것이 기획부동산에 당하지 않는 첫 번째이자 가장 중요한 방법이다. 땅 보러 가기 좋은 날은 언제?필자는 한 건축박람회에서 토지와 전원주택 관련 세미나를 진행했을 때 청중들에게 이런 질문을 한 적이 있다. “땅 보러 가기 가장 좋은 계절은 언제일까요?” 갑작스러운 질문에 아무도 답변을 안 하고 있을 때 한 분이 자신 있게 외쳤다. “봄!” 그러자 바로 옆에 있던 분은 그게 아니라는 듯이 더 자신 있게 "가을이요!" 하고 외쳤다. 심지어 많은 분들이 공감한다는 듯이 고개를 끄덕였다. 나는 미소를 지으며 말했다. “둘 다 아닙니다. 땅을 수백 번은 보러 다닌 제 입장에서 봄과 가을은 나들이 가기 좋은 계절일 뿐이고 땅 보러 가기 좋은 날은 아닙니다. 땅 보러 가기 좋은 날은 여름과 겨울입니다. 자, 그럼 날씨는 어떤 날씨가 좋을까요?” 그러자 다들 혹시나 또 틀릴까 봐 하는 마음이 있었는지 아무도 말을 하지 않고 조용했다. 여기에 대한 답은 바로 눈과 비가 내리치는 날이다. 즉, 밖에 나가기 안 좋은 날씨일수록 바로 땅을 보러 가야 하는 날이다. 여기서 필자는 토지에 있어 ‘최대가치’와 ‘최저 가치’란 말을 사용하고 강조한다. 놀러 가기 좋은 계절, 그리고 날씨가 좋은 날은 그 땅의 최대가치를 확인할 수 있다. 그러나 여름철 비가 많이 올 때 배수가 잘 되는 곳인지 아닌지 확인해 보기 어렵다. 배수만의 문제는 아니다. 맑은 날 괜찮아 보였던 진입로가 비가 많이 온 후 내려온 토사로 인해 진입조차 힘들어지는 경우가 있다. 특히나 많은 사람들이 좋아하는 계곡 낀 토지들은 더욱 염려스럽다. ‘와! 이렇게 맑은 날에도 계곡물이 많다니!’ 하는 곳은 조금만 습해도 생활하기 힘들 정도다. 벌레는 왜 그리 많은지, 곰팡이 습격까지……. 마찬가지로 겨울에 눈이 많이 내리거나 땅이 얼었을 때 가봐야 하는 이유가 있다. 맑은 날에는 가볍게 오르던 경사도 눈이 쌓이면 자동차 바퀴가 헛돌아 심하게 당황하는 경우가 적지 않다. 차라리 오르막길은 그나마 낫지만, 내리막길에서 빙판에 미끄러져 차가 통제 안 되는 상태로 한 번 돌아본 분들은 그때 이후로는 트라우마가 생겨버리곤 한다. 이렇듯이 토지를 매입하면서 최소한 현장에서 파악해야 하는 리스크가 바로 여름철 비와 겨울철 눈과 관련된 사항이다. 또한 문서상 남향이어도 북향보다 햇살이 안 드는 곳이 있듯이 등기나 토지대장 같은 문서를 통해서는 알 수 없는 것들이 있다. 이러한 것들을 확인하기 위해, 해당 토지의 ‘최저 가치’인 날에 보러 가야 하는 것이다. 이러한 모습에서 토지가 사람과 똑같다는 생각이 들 때가 있다. 매우 화려하고 매력적인 땅이 우리를 달콤함으로 현혹하지만 얼마 후, 뒤통수를 때리는 경우가 종종 있기 때문이다. 치장하지 않은 맨 얼굴을 봐야 그 사람을 제대로 알 수 있는 것처럼 토지 역시 무장해제하고 본 모습을 보여주는 시기를 골라 찾아가야 한다. 이렇게 토지의 ‘최저 가치’ 상태를 보고도 나쁘지 않다면 빠르게 선택해도 좋다. 그러나 대부분의 사람들은 비가 오거나 눈이 오는 날은 땅을 보러 가지 않는다. 심지어 좀 덥거나 추워도 방문을 미룬다. 큰돈이 오가는 부동산 거래인데 즉흥적으로 땅의 최대가치만을 보고 판단을 끝낸다. 결론적으로 땅을 사러 갈 때는 한 번만 가지 말고 꼭 두 번 이상 가보기를 권한다. 심지어 정말 제대로 좋은 땅을 고르고 싶다면 사계절 다 가보는 것이 좋다. 하지만 사실상 그렇게 사계절을 모두 보기 전에 좋은 땅들은 대부분 매각이 된다. 누가 땅이 환금성이 안 좋다고 했던가? 옆에 조금만 알아봐도 좋은 땅을 천천히 보려다가 뺏긴 사례는 어렵지 않게 접할 수 있다. 따라서 조금이나마 빠르게 좋은 땅을 찾고 빠르게 결정하고 싶다면 역설적으로 비 오는 날 흙탕물이 좀 튀더라도, 눈길에 좀 미끄러지더라도 남들이 땅 보러 가기 미루는 날 한 번 가보는 부지런함을 갖자. 필자에게 한 좋은 땅이 나왔는데 날씨가 궂은 오늘이 아닌 맑은 날 한 번 보러 가자고 누가 제안을 한다면, 필자는 이렇게 말할 것이다. “왜 좋은 땅을 날 맑을 때 가야 하나요? 비 오는 날 가야 자연배수가 잘 되는지 알 수 있고, 눈이 많이 온 날 가야 일조량은 풍부한 지, 눈 길 다니는 데 문제가 없는지 확인할 수 있는데 말이죠. 차라리 토목 상태가 튼튼한지도 볼 겸 태풍이 온 다음 날 가시죠.” 성호건(코드랩 대표공인중개사)중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다.031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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전원주택과 땅 (4) 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항 (2)
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귀농귀촌, 농가주택 마련하기
- 시골에 주택을 마련하는 방법으로는, 신축하는 것과 농가를 리모델링하는 두 가지 방법이 있다. 시골에 있는 집이라고 해서 모두 농가 주택이 아니다. 그냥 단독주택인 경우가 많다. 여기에서는 농가주택의 조건과 혜택, 그리고 농지·농가 매수 시 유의할 점에 대해 소개한다. 글 사진 박창배 기자 자료제공 이에코건설 농가주택의 조건농가주택(농업인주택)은 농업인의 요건을 갖추고 스스로 농사를 짓는 사람이 집을 지을 때, 각종 정부 지원 및 세제혜택을 받을 수 있게 하는 정책이다. 시골에 짓고 있는 집이 모두 농가주택에 해당할 것 같지만 그렇지 않다. 농가주택 조건이 까다롭기 때문에 대부분은 그냥 단독주택인 경우가 많다. 농가주택을 짓기 위해서는 △1,000㎡(302.5평) 이상의 농지를 경작 또는 재배하는 자 △농지에 330㎡(100평) 이상의 온실, 비닐하우스 등 경작자 △소 2마리, 돼지, 양 10마리, 닭, 오리, 거위 1000수 이상 또는 꿀벌 10군 이상 사육하는 자 △1년 중 90일 이상 농업에 종사하는 자 △1년 중 120일 이상 축산업에 종사하는 자 △농업 경영을 통한 농산물의 연간 판매액이 120만 원 이상인 자 등의 농업인 기본 요건 중 하나 이상을 만족해야 한다. 요건을 갖추었거나 갖출 수 있다면 농업인 신청 절차(농촌으로 주민등록을 이전, 농지원부 작성, 농업경영체 등록)를 거쳐 농업인 자격을 취득해야 한다. 농업인 등록이 이뤄졌다고 하더라도 바로 농가주택을 지을 수 있는 것은 아니다. 부지 660㎡(200평) 이내에 연면적은 150㎡(45평) 이내로 건축해야 하고, 세대주만 가능하다. 단, 무주택자가 아니어도 농가주택 건축은 가능하다. 농가주택 리모델링 전 모습. 벽 일부는 내려앉았고, 창틀은 벽과 겨우 붙어 있다. 농가주택의 혜택일반 주택과 농가 주택은 무엇이 다를까. 농업인 등록 후 농가주택을 짓게 되면 다양한 세제 혜택이 있다. 첫째, 일반주택 양도 시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받는다. 도심에 일반주택을 소유하고 있던 중에 농가주택을 건축해 각 1채씩 2채를 소유하고 있는 경우, 농가주택을 2년 이상 유지한 채 일반주택을 양도할 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 인정한다. 둘째, 농지 등 양도 시 양도소득세 감면 혜택이 있다. 농지 소유지가 8년 이상 농촌에 거주하고, 자경한 농지를 양도하면 1년간 1억 원, 5년간 3억 원 이내에서는 양도소득세를 감면받을 수 있다. 셋째, 농지보전부담금이 면제된다. 농지를 다른 용도로 전용할 경우 발생하는 농지보전부담금은 전액 면제되지만, 농지를 전용한 후 5년 이내 일반인에게는 양도하거나 용도를 변경할 수 없다. 단 농업진흥구역이 아닌 관리지역에 건축한 농업인 주택을 5년 이내 농업인이 아닌 일반인에게 매도할 땐 농업인으로서 농업인 주택 시 감면받은 농지전용비를 납부하면 매도가 가능하다. 같은 농업인에게 매도하면 감면받은 농지전용비 납부 안 해도 된다. 넷째, 취득세 및 재산세가 절감된다. 농가주택에 대한 취득세 및 재산세를 절감해 준다. 농가주택의 가장 큰 혜택이라고 말할 수 있다. 기둥을 제외한 모든 내 외벽을 철거하는 모습. 썩은 기둥 밑부분을 도려내고 새로운 기둥과 접합했다. 더불어 층고를 더 높였다 상량문을 통해 언제 지어졌는지 확인할 수 있다. 농가주택 리모델링주택을 신축할 경우 경제적으로도 부담스러울 수 있고, 과정도 많이 번거롭다. 따라서 싸고 허름한 농가를 구입해 리모델링하는 방법도 고려할만하다. 리모델링은 무엇보다 비용을 대폭 줄일 수 있고 자신의 스타일에 맞게 개조할 수 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 절차도 매우 간편하다. 신축은 부지 매입부터 건축까지의 전 과정이 만만치 않게 들어간다. 그러나 농가주택은 이미 지어져 있는 집이기 때문에 매매의 형식만 취하면 된다. 가격도 저렴하다. 관리지역 토지를 구입, 전용을 하게 되면 전용부담금, 대체농지조성비, 내야하고 다시 건축비가 드는 반면 농가주택을 구입해 개조하면 이러한 비용을 대폭 줄일 수 있다. 사실 관리지역에 컨테이너 박스를 설치하고 임시 거처를 마련한다 해도 전기 가설을 해야 하고 지하수를 파 수도를 쓰게 된다면 그 비용도 상당히 들어간다. 비어있는 농가에는 창고나 축사 등이 딸려있는 경우가 많다. 이들 건물은 흙이나 돌, 나무 등 천연자재로 되어 있다. 개조한 후 주택으로 용도변경하면 별채로 다양한 용도로 사용할 수 있다. 대부분의 농촌주택은 마당이 넓어 아이들 놀이터나 텃밭으로 이용할 수 있다. 물론 농가주택의 단점도 많다. 일단 건축규모가 대부분 작다. 그리고 농촌에는 지적도상 도로가 없는 농가가 많고, 건축법상 문제가 많은 경우도 많아 일반적인 주택 매매와는 달리 꼼꼼하게 체크해야 한다. 농지와 농가 매수 시 유의할 점농가주택을 구입할 때는 가급적 관할 군청 담당 공무원 또는 부동산중개사무소 등의 전문가와 상의한 후 매입 절차를 밟는 게 좋다. 그리고 후회할 일이 없도록 주의할 사항을 꼭 체크를 하도록 하자.TIP 농가주택 구입 체크리스트▶ 등기부등본 확인▶ 단독주택 토대 지장, 구가옥 대장과 건축물대장▶ 도시계획확인원▶ 지적도▶ 증개축 가능 여부▶ 농가 지역에 대한 법령 정보 농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있다. 대지와 주택 소유주가 서로 다른 경우도 비일비재하다. 첫째, 실소유주를 확인하라. 농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있다. 대지와 주택 소유주가 서로 다른 경우도 비일비재하다. 농가를 구입할 때는 땅값만 지불하는 경우가 많기 때문에 대지와 주택 소유주가 일치하지 않을 경우 나중에 주택 소유주가 지상권을 주장하는 문제가 발생할 수 있다. 가옥대장이나 건축물대장이 없는 무허가 건축물일 때 이런 경우가 생길 수도 있다. 지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말한다. 낡아 허물어져 가는 집이라고 해서 부숴도 된다고 생각한다면 착각이다. 전 주인이 알려주지도 않은 다른 사람의 지상권이 있는 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수 없게 된다. 매매를 해서 샀지만 서류상으로는 땅만 산 것이다. 따라서 농가를 구입하기 전에 반드시 토지대장, 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 떼어 확인해 보아야 한다. 반대로 집주인인데 토지 소유주는 아닌 경우도 있다. 지상권만 갖고 있다는 것이다. 쓸 만한 집이 주변 시세보다 너무 터무니없이 싸게 나왔다면 이런 집일 가능성이 높다. 농가를 구입하기 전에 반드시 토지대장, 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 떼어 확인해 보아야 한다. 둘째, 리모델링이 가능한지 살펴라.헌 농가의 매력은 개조해서 살 수 있다는 것에 있다. 다시 말해 개조가 불가능한 농가는 효용가치가 떨어진다는 뜻이다. 농가는 많지만 쓸 만한 농가를 찾기란 쉽지 않다. 기둥이나 서까래가 약하면 개조가 불가능하거나 개조해도 뒤탈이 생길 수 있다. 너무 낡아 개조 비용이 과하게 들어가는 농가라면 차라리 새집을 짓는 편이 심적으로나 경제적으로나 더 좋을 수 있다.빈집의 경우 그 집의 내력을 들어보는 것도 중요하다. 과거 집주인이 패가망신했다든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 살면서도 기분이 찜찜할 것이다. 그래서 그 지역 전문가의 도움이 필요하다. 헌 농가의 매력은 개조해서 살 수 있다는 것에 있다. 다시 말해 개조가 불가능한 농가는 효용가치가 떨어진다는 뜻이다. 셋째, 저렴한 매물 조심하고 시세보다 높게 잡아라.조사하고 있는 지역의 시세보다 평당 금액을 좀 더 높게 생각하고 발품을 팔아야 한다. 그래야 자신과 가족이 원하는 터를 구할 확률이 높아진다. 평균 시세보다 저렴하게 나온 매물이라면, 어떤 문제가 숨어 있는 매물일까를 따져봐야 한다. 자금이 여유 있다고 첫 단추를 잘못 꿰는 실수하지 말아야 하기 때문이다.(출처: 네이버 카페 지성 아빠) 귀농의 경우라면 조망이나 풍경 좋은 집이 우선이 아니라 농사지을 땅의 조건부터 챙겨야 한다. 넷째, 농사지을 땅의 조건부터 챙겨라.귀농의 경우라면 집이 우선이 아니라 농사지을 땅의 조건부터 챙겨야 한다. 주변 풍광이 아름답다는 이유만으로 농사짓기에 척박한 땅을 귀농용 농지라고 구입해서는 안 된다. 자신이 생각하는 농사에 적합한 토질과 일조량, 농업용수를 먼저 챙기고 최소 3년간의 생활자금 확보 방법에 대한 자금 운용 계획을 수립한 후 남는 돈으로 매매를 결정하는 게 좋다.(출처: 네이버 카페 지성 아빠) TIP 농지 물색 & 농지정보 ●한국농어촌공사 농지은행 www.fbo.or.kr ●대법원 법원 경매정보 www.courtauction.go.kr ●한국 자산공사 온비드 www.onbid.co.kr ●지적측량, 부동산 실거래가: 스마트 국토정보 앱 m.nsdis.go.kr ●농지 및 산지 취득 농지법: 농지 114 www.nongji114.com ●토지이용에 따른 규제: 토지이용 규제정보 서비스 luris.molit.go.kr ●토양과 작물별 적성도, 토양 특성: 흑토람 www.soil.rda.go.kr 농촌주택·목조주택 표준설계도농촌주택표준설계도나 목조주택표준설계도를 사용하면 설계 비용이 들어가지 않는다. 농촌주택 표준설계자료에서는 농어촌 자연경관과 조화를 이루면서 변화된 주거생활을 반영한 ‘농촌주택 표준설계도’를 제공하고 있으며, 열람용과 인허가용 파일을 다운로드하실 수 있다. 문의 042-610-1940~2 농촌주택 표준설계도 이용절차는? 목조주택 표준설계자료는 국산 목재 이용을 활성화하기 위해 저에너지 기술을 적용한 농산촌 보급형 목조주택 모델을 개발하고 이를 표준설계도로 작성해 목조주택 도면을 제공함으로써, 높은 시공 품질 및 일관된 성능의 목조주택을 신축할 수 있도록 지원하고 있다. 문의 (지원정책) 산림청 목재산업과 목재산업정책 042-481-4291 (개발내용) 국립산림과학원 목재공학연구과 02-961-2729 도면 열람 및 제공 서비스 이용방법산림청 www.forest.go.kr 또는 국립산림과학원 know.nifos.go.kr 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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귀농귀촌, 시행착오로 얻은 교훈 10가지
- 귀농귀촌을 하면서 몇 차례 실패를 맛보았다. 실패를 통해 배운다는 말도 있지만 충격은 가혹하다. 정신적 육체적 경제적 타격이 만만치 않기 때문이다. 홍천에서 횡성으로, 다시 평창까지 내가 경험한 과정을 중심으로 귀농귀촌, 귀산촌에 도움이 되는 이야기를 해본다. 글 사진 구건서(신선마을 촌장·법학박사·공인노무사) Episode1 은퇴 후 어디서 무엇을 하고 살 것인가10년 후에는 무엇을 하고 살 것인가? 일에서 은퇴라는 것을 한다면 어디서 살 것인가? 누구와 함께 살 것인가? 이것이 15년 전인 내 나이 50이 되었을 때 고민했던 내용이다. ‘재수 없으면 100살까지 살아야 한다’는 자조적인 우스개가 있듯이, 이제 60세에 정년퇴직을 한다고 하더라도 자그마치 30년~40년을 더 살아가야 하는 베이비부머(55년생~63년생)에 속한 나도 어떤 노후를 준비해야 하는지 생각이 많았던 시절이었다. 어떤 사람은 힘 안 들이고 귀농귀촌지를 찾아내지만, 나는 꽤 여러 번의 실패를 거치면서 많은 교훈도 얻었다. 세상에 공짜는 없다는 말과 같이 귀농귀촌에도 그냥 손쉽게 얻어지는 것은 없다. 어떤 사람들은 기획 부동산의 꾀임에 빠져 돈 잃고 건강 잃고 심지어 가정이 파탄 나는 경우도 있다. 사전에 준비 없이 귀농귀촌했다가 견디지 못하고 다시 도시로 돌아가는 사람도 많아지고 있다. 사기당하는 사람도 있고, 오래전부터 살고 있던 원주민과의 사소한 갈등으로 정착하지 못하는 경우도 있다. 또한 귀농귀촌한 도시인들끼리 싸우다가 서로 송사訟事가 벌어지기도 한다. 내가 처음 토지를 구입하면서 세운 원칙은 해안가보다는 산촌, 서해안보다는 강원도, 서울에서 자동차로 2시간 이내라는 3가지가 있었다. 왠지 바닷가의 비릿함보다는 산속의 시원함이 좋았고, 개발되지 않는 강원도가 좋았다. 그래서 주로 홍천군과 횡성군의 산촌을 찾아다녔다. 자금이 넉넉하지 않았기 때문에 가격이 비교적 낮은 곳을 소개해달라고 공인중개사에게 부탁할 수밖에 없었다. 그렇게 처음에는 400평으로 시작해서 15년이 흐른 지금은 3만 평 정도로 규모가 커졌다. 홍천에서 횡성으로, 다시 평창까지 내가 경험한 과정을 중심으로 귀농귀촌, 귀산촌에 도움이 되는 이야기를 해본다. 안흥 신선마을 전경. [내가 얻은 교훈 1] 적어도 10년 정도의 사전 준비 기간을 가져야 하며, 귀농귀촌 교육, 귀산촌 교육 등 필요한 교육을 받아라. 어릴 적 시골생활을 했다고 하더라도 세월이 지났고 세상이 변했다. 옛날 생각만 가지고 시작했다가는 제대로 정착하지 못하고 실패로 끝날 가능성이 많다. 가고 싶은 고장을 선정했으면 주말을 이용해서 그곳을 여행 삼아 다녀보는 것도 좋은 방법이다. 더 적극적으로 한 달 살이 또는 1년 살이를 해보고 결정해도 늦지 않는다. 각 지역마다 토양과 문화, 기후가 다르므로 자신과 잘 맞는지 검토해야 한다. 지자체에서 실시하는 귀농귀촌 교육을 받거나 임업 기계훈련원 등에서 하는 임업후계자 교육을 미리 받아두는 지혜도 필요하다. 정보를 얻으면서 사람도 사귀고, 방향을 잡을 수 있기 때문이다. 나는 처음에 잘 모르는 상태에서 귀농귀촌 교육을 받지 않고 시작하다 보니 많은 시행착오와 수업료가 들어갔다. 지역농협과 산림조합에 가입해서 도움을 받을 수도 있다. 1000㎡ 이상의 농지에 농사를 짓는 사람은 농업경영체 등록, 일정한 규모의 임야에 임산물 등을 재배하는 사람은 임업경영체 등록을 하면 여러 가지 혜택을 누릴 수 있다. 구건서 촌장의 작업실 [내가 얻은 교훈 2] 특히 기획 부동산을 조심하고, 공유 지분등기는 피하는 것이 좋다. 믿을 만한 공인중개사와 친하게 지내라. 최근 개발호재라는 미끼를 던지면서 공유 지분을 팔아먹는 기획부동산 사기가 넘쳐나고 있다. 기획부동산 사기이지만, 형사상 사기죄로 처벌하기는 쉽지 않고 민사상 손해배상 청구도 불가능하므로 안타까운 사연을 많이 듣는다. 왜냐하면 땅을 비싸게 판 것 자체로는 사기가 되지 않기 때문이다. 기망이라는 수단을 사용해서 이익을 얻는 것이 사기인데, 기획 부동산은 개발 예정이나 호재만 얘기했으므로 그들은 절대 사기가 아니라고 빠져나간다. 예전에는 도로가 없는 버려진 임야를 사서 바둑판처럼 쪼개 파는 기획 부동산이 문제였는데, 현재는 매매 분할 이외에는 함부로 토지 분할을 해주지 않으므로 그런 유형은 줄어들었다. 대신 토지 한 필지를 수십 명, 수백 명, 수천 명이 지분을 공유하는 유형의 기획 부동산이 귀농귀촌을 준비하는 사람들의 피 같은 돈을 갈취하고 있는 것이 현실이다. 상속재산이나 도로인 경우에는 지분을 공유해도 크게 문제가 없지만, 일반 토지를 지분으로 취득하는 경우 공유자 전원이 동의하지 않으면 개발행위를 할 수 없기 때문에‘내 땅인 듯, 내 땅 아닌 내 땅’이 되는 위험성이 있으니 지분이라는 단어를 듣는 순간 그 땅은 사지 않는 것이 상책이다. 자신이 가고자 하는 지역에 믿고 맡길 수 있는 공인중개사와 친하게 지내는 것도 도움이 된다. 이동식 주택으로 지은 주택. 추운 지방에서는 단열시공을 잘하고 바닥을 띄우는 이동식 농막 형태를 피하는 것이 좋다. [내가 얻은 교훈 3] 5도2촌五都二村으로 시작하고 점차 시골생활을 늘려나가는 방법을 택하라.5도2촌은 글자 그대로 5일은 도시생활을 하고 2일은 시골생활을 한다는 뜻이다. 도시생활 습관에 젖어있는 사람이 갑자기 시골생활에 적응하기는 쉽지 않다. 더구나 시골에서는 경제적으로 돈을 만들 수 있는 방법이 마땅치 않다. 직장에서 은퇴 후 연금을 받기 전까지는 5도2촌이 바람직하다. 주 중에는 열심히 하던 일을 하거나 직장 생활에 충실하고 주말에는 시골생활에 적응하는 방식이다. 점차 4도3촌, 3도4촌, 2도5촌으로 시골생활을 늘려나가면 완전 정착을 해도 된다. Episode2 마냥 좋았던 시절(홍천군 두촌면 원동리 편)우연한 기회에 양평 쪽을 둘러보게 되었는데, 당시에도 이미 도시화가 진행되었고 더구나 땅값이 상당히 오른 상태라서 마음에 드는 토지를 구할 수 없었다. 그 대안으로 조금 더 먼 홍천을 알아보다가 내 첫 번째 땅을 두촌면 원동리에서 구하게 되었다. 마을에서 약간 떨어진 계곡이고 위쪽에 한 집과 아래쪽에 두 집만 있어서 한가로운 산촌이어서 더 마음에 들었다. 오랫동안 농사를 짓지 않은 묵밭이라 나무만 울창했지만, 졸졸졸 흐르는 개울이 있어 마음에 들었다. 집을 지을 자금이 없었기 때문에 비닐하우스로 임시 거주시설을 만들었다. 주말마다 내려가서 차에서 잠을 자면서 하우스를 지을 땅을 고르는데 강원도 비탈진 땅을 평평하게 만드는 것이 만만치 않았다. 동네에 사는 분이 올라와서 하는 말이 굴삭기(포클레인)을 불러서 일을 시키라고 한다. 모든 것이 처음이라 포클레인이 무엇인지도 모르는 초보자였으니 동네 분들이 얼마나 황당했겠는가. 포클레인 기사가 와서 평탄작업을 하는데 이틀 만에 400평을 2단으로 예쁘게 다듬었다. 5도2촌은 평일에는 도심에서 일하고 주말에는 시골생활에 적응하는 방식이다. 점차 4도3촌, 3도4촌, 2도5촌으로 시골생활을 늘려나가면 완전 정착을 해도 된다. [내가 얻은 교훈 4] 시골 생활은 장비와 공구, 연장을 잘 활용할 줄 알아야 몸 고생을 덜 한다. 포클레인 작업은 시골에서 가장 요긴한 장비라는 생각이다. 땅 파기, 평탄작업은 기본이고 돌쌓기, 거름내기, 상하수도 공사 등 모든 작업에 포클레인은 필수가 된다. 포클레인 이외에도 관리기 또는 경운기, 트랙터 등 장비를 농업기술센터에서 임대해 쓰면 비용이 많이 절약된다. 3톤 미만의 소형 포클레인 자격증은 며칠간의 교육만으로도 딸 수 있으므로 미리 준비하는 것도 좋겠다. 평탄작업을 마친 후 비닐하우스를 짓고, 바닥은 전기패널을 사다가 깔고, 화목난로를 놓으니 한 겨울에도 충분히 버틸 수 있었다. 영하 20도 이하의 추운 날씨 속에서도 마냥 좋았다. 쏟아지는 별빛, 아침 햇살, 시원한 바람 등 산골의 모든 것이 나를 위해 존재하는 기분이었다. 이웃에 사시는 원주민과 친해져서 함께 산나물이며 송이버섯을 따러 다닌 기억도 새롭다. 그럼에도 내가 그곳을 떠나기로 마음먹은 것은 진입로 문제로 아랫마을 사람과 내가 사는 산골 사람들과의 갈등이 싫었기 때문이다. 우리 집을 들어가려면 마을 입구를 지나게 되는데, 그곳에 사는 사람과 안쪽 사람들 사이에 도로 문제로 갈등이 심했다. 서로 소송을 하고, 건물을 철거하고, 길을 막기도 하는 등 오래전부터 다툼이 많았다고 한다. 입구를 지날 때는 눈치 보며 조심조심 다닐 수밖에 없었다. 고민 끝에 다른 곳을 찾기로 마음먹고 매각을 결정했다. 이렇게 나의 첫 번째 시골살이는 실패로 끝났다. 시골 생활은 장비와 공구, 연장을 잘 활용할 줄 알아야 몸 고생을 덜 한다. [내가 얻은 교훈 5] 동네 길을 사용해야 한다면 사전에 이장이나 원주민한테 도로 사용에 문제가 없는지 꼭 확인해야 한다. 도로가 없는 맹지는 당연히 집을 짓지 못하기 때문에 특별한 사정이 없는 한 귀농귀촌지로 선택하지 않는 것이 바람직하다. 물론 맹지를 사서 길을 낼 수 있다면 대박이 나는 경우도 있지만, 그것은 전문가들의 몫이고 일반인이 함부로 덤빌 수 있는 것은 아니다. 다만, 바닥면적 20㎡ 미만의 농막은 농지에 짓는 것이므로 허용된다. 만약 길이 없는 맹지 토지를 구입했다면 농막을 활용할 수 있다. 대부분의 자연부락 동네 안길은 구불구불하고 차 한대 겨우 다닐 수 있을 정도로 협소하다. 그런 길은 보통 공용도로로 사용하고 있지만 땅주인이 따로 있는 경우가 많다. 따라서 공용도로인지, 지정 도로인지, 사도인지를 확인하는 것이 필수적이다. 공용도로나 지 정도로는 누구나 통행이 가능하지만 사도인 경우에는 땅주인의 승낙이 필요하기 때문이다. 혹시라도 단지형 택지를 분양받으려 할 경우에도 도로 지분이 있는지 확인해야 한다. 좋은 사람들과 어울리고 마음이 맞는 사람들이 사는 동네를 택하면 전원생활이 한결 즐겁다. Episode3 멋모르고 산 국립공원구역 내 토지(횡성군 강림면 부곡리 편)홍천 토지를 매각한 후 우연하게 치악산 국립공원 내에 직거래로 나온 토지를 구입하게 되었다. 두 번째로 땅을 사는 것임에도 아직 모르는 게 너무 많은 초보자였기 때문에 겁 없이 덤볐는지도 모른다. 깨끗하고 아름다운 계곡의 마지막 땅이라서 더욱 마음에 들었다. 가격도 저렴하고 계곡도 좋고, 더구나 막다른 곳이라 오염원이 하나도 없었다. 모든 게 다 좋은 곳은 없다는 옛말대로 단점이 있었다. 국립공원지역이라서 개발행위가 되지 않는다는 점이다. 예전부터 있던 구옥이나 자연부락에 있는 토지는 개축이나 신축이 가능했지만, 내 토지는 그것이 불가능했다. 그럼에도 깨끗한 자연과 계곡물이 좋아서 비닐하우스를 지어서 캠핑 같은 레저도 즐기며 재미있는 시간을 보냈다. 그 후 몇몇 친구들이 여름 휴양지로 사용한다고 해서 넘겨주었다. 계곡이 너무 깊거나, 계곡 폭이 좁은 지역은 피하는 게 좋다 [내가 얻은 교훈 6] 개발행위가 제한되는 국립공원 등 자연환경보전지역이나 그린벨트 등 개발제한구역은 피하는 게 좋다. ‘ 나는 자연인이다’라는 TV프로그램에서 보면 깊은 산속에 전기도 없이 생활하는 분들도 많이 있다. 이런 자연인들은 개발행위가 제한되는 지역에서도 자신만의 방식으로 잘 살아간다. 그러나 도시생활에 길들여진 일반인들이 자연인 흉내를 내기는 어렵다. 따라서 개발행위가 되는 관리지역을 선택해야 하고, 전기는 당연히 끌어올 수 있어야 하며, 관정을 팔 수 있는 곳을 선택해야 한다. 마지막 전봇대에서 200m 이내인 경우에는 최소비용으로 전기를 인입할 수 있지만, 그보다 멀어지면 많은 비용이 수반된다. 상수도가 있으면 최상이지만, 적어도 관정을 뚫으면 물이 나오는 곳을 찾아야 한다. 전기와 물은 일상생활에 가장 필수적인 요소이다. [내가 얻은 교훈 7] 계곡이 너무 깊거나, 계곡 폭이 좁은 곳은 일조량이 적기 때문에 조심해야 한다. 강원도는 산이 많아서 계곡도 깊고 또 길다. 계곡 근처에 있는 집은 여름에는 시원하고 계곡에 입수할 수 있는 장점이 있는 반면, 겨울에는 춥고 해가 늦게 뜨고 일찍 지기 때문에 일조량이 적다. 어느 곳이든 장단점이 교차하게 되므로 반드시 나쁜 것만은 아니지만 깊은 계속이나 폭이 좁은 계곡을 피해야 하는 이유는 꽤 많이 있다. 습한 기운이 건강에 좋지 않은 영향을 미칠 수 있고, 일조량이 적기 때문에 난방비가 많이 들어간다. 겨울철 눈이 오는 경우 고립될 위험도 존재한다. 동식물에게 햇빛은 가장 중요하듯이 우리 인간에게도 햇빛은 필수적이다. 일조량이 부족한 경우 농사도 잘되지 않으며, 비타민D가 생성되지 않아 건강이 나빠질 수 있다. Episode4 5도2촌을 경험하다(횡성군 안흥면 안흥리 편)안흥에 세 번째 토지를 구입하면서 작은 집을 하나 지었다. 지금까지는 비닐하우스만 지어놓고 어쩌다 내려오거나 주말에만 사용했었다. 막상 집을 지으려고 보니 막막해서 가까이에 있는 이동식주택 업체를 방문한 것이 큰 실수였다. 치악산 줄기 500고지에 있는 토지이므로 겨울에 엄청 춥다는 사실을 몰랐기 때문이다. 겨울에는 영하 20도 이하로 떨어지는 날도 있어서 단열이나 난방이 가장 중요함에도 경험이 없다 보니 바닥을 띄워서 시공을 한 것이 문제였다. 여름에는 시원하고 좋았지만, 겨울에는 춥기도 춥고, 수도가 동파되어 사용할 수가 없었다. 물을 조금 틀어 놓으면 된다는 말을 믿고 물을 틀어놓고 1주일 후 왔더니, 물이 넘치고 얼어서 마룻바닥을 들어내고 전체를 다시 시공하기도 했다. 지금은 여름철에만 주거용으로 사용하고 있으며, 겨울에는 창고로 지었던 건물을 개축해 사용하고 있다. 직접 농사지어서 재배한 농산물 [내가 얻은 교훈 8] 추운 지방에서는 단열시공을 잘하고 바닥을 띄우는 이동식 농막 형태를 피하는 것이 좋다. 현재는 단열기준이 강화되어 지붕은 260T, 벽체는 155T 이상을 강제(중부 2지역의 경우) 하고 있다. 하지만 2010년 당시에는 지붕이나 벽체 모두 100T 정도로 허가가 되었다. 강원도 영서지방은 12월부터 다음 해 4월까지는 겨울이라고 보아야 하므로 단열이 약할 경우 난방비 부담이 상당하다. 보일러는 기름, 전기, 화목, 가스 등 다양하게 있지만 기름보일러가 가성비가 좋아 보인다.동네 이름을 신선마을로 명명한 것은 매화산 정상을 신선봉이라고 부르고, 신선바위, 신선 연못이 있었다는 전설을 동네 분들이 얘기해 줬기 때문이다. 나이 들어서도 신선처럼 유유자적하면 살자는 바람도 포함되어 있었다. 내가 만든 마을이므로 5도2촌의 신선마을 촌장 역할을 하게 되었다. 처음에는 내 집 한 채가 전부였는데 지금은 10여 가구가 전원주택을 짓고 함께 살아가고 있다. 특히 내 친구와 아내 친구에게 분양을 해서 주말이 되면 함께 모여 식사도 하면서 공동체를 아름답게 가꾸고 있다. 신선마을 주민들과 함께 하는 모습. [내가 얻은 교훈 9] 좋은 사람들과 어울리고 마음이 맞는 사람들이 사는 동네를 택하라. 그렇지 못한 경우라면 이웃을 위해 봉사하는 방식으로 도움을 줘라. 잘못된 만남으로 인하여 귀농귀촌을 포기하는 사람이 많다고 한다. 원주민과의 갈등도 문제지만, 귀농귀촌한 사람들 사이에도 갈등이 생기게 된다. 내가 참으면 편하다고 하지만, 상대적인 것이므로 해결이 어려운 경우도 있다. 다행스럽게도 신선마을에는 내 친구와 아내 친구들이 함께 생활하고 있어서 크게 다툼이 생기지 않고 있다. 고사에 ‘백만매택 천만매린百萬賣宅 千萬賣隣’이라는 말이 있다. 해석하자면 100만 원으로 집을 사지만 1000만 원으로 이웃을 산다는 뜻이다. 그만큼 이웃사촌이 중요하다는 의미이다. 이웃을 잘못 만나면 그 스트레스로 몸과 마음이 망가지기 쉽다. 서로 맞지 않으면 다른 곳으로 떠나는 것도 방법이다. 좋은 이웃을 만나는 것도 전생에 선한 일을 많이 한 결과일 수도 있다. 사람들과 어울리는 것이 부담스러운 분이라면 나 홀로 있는 토지를 구입하여 독야청청 살아가는 것도 좋다. 아무튼 토지 경계를 접하고 있는 이웃사촌을 잘 만나야 한다. 만약 잘 모르는 곳으로 귀농귀촌을 했다면 자신의 주특기를 살려서 이웃에 봉사하는 도움을 주는 것도 좋은 방법이다. 어떤 귀농인은 포클레인을 구입해서 동네 어려운 이웃을 위해 노력 봉사를 하면서 친해졌다는 얘기를 들은 적도 있다. 구건서 촌장 모습. [내가 얻은 교훈 10] 농사는 경험과 지혜가 필요하므로 단계적으로 넓혀 나가고 다른 사람의 말을 너무 믿지 마라.농사를 짓기 위해서 귀농한 경우가 아니라면 조금씩 천천히 하는 것이 좋다. 자신이 먹을 것만 조금 짓는 것도 괜찮다. 너무 욕심을 부리다가는 몸이 망가지거나 금전적인 손해를 보는 경우도 있다. 나도 경험이 없는 상태에서 주변 사람들의 얘기만 듣고 조경수를 많이 심었다가 큰 손해를 입고 나무를 모두 폐기하는 지경에 이르기도 했다. 2010년에 조경수 묘목 2만주를 심었고 몇 년 후 일부를 팔기도 했지만, 매각 시기를 놓치고 관리를 제대로 하지 못해서 2020년에 모두 뽑아버린 쓰라린 기억이 생생하다. ‘반농반X’라는 말이 일본에서 유행한다고 한다. 내 시간의 반은 농사를 지어서 내가 먹을 것을 해결하고, 내 시간의 반은 취미생활이나 여가생활을 한다는 의미이다. 도시생활을 오랫동안 한 사람은 이 반농반X가 적당한 조언이다. 구건서(신선마을 촌장, 홉시언스대표 / 법학박사, 공인노무사)고려대학교 대학원에서 법학박사를 취득했다. 공인노무사로 중앙노동위원회 공익위원, 중앙경제HR교육원 원장을 역임했고, 현재는 글로벌 내비게이터십센터 회장, 노무법인 더휴먼 회장, 법무법인 랜드마크 고문을 맡고 있다. 저서로는 중소기업형 연봉제, 퇴직연금, CEO를 위한 인사노무관리, 역적한 인생 vs 여전한 인생 등 26권을 집필했다.02-3471-3400 labor54@hanmail.net 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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이오의 정원 이야기 3 겨울 정원의 마술사 ‘정원등’
- 겨울 정원은 어느 때보다도 차분하고 조용하다. 새벽에 내린 서리에 따듯한 햇볕이 내려와 식물의 몸을 녹여주듯이 겨울은 작은 불빛도 따스하게 느껴지는 계절이다. 어떻게 하면 겨울 정원을 조용하면서도 화려하게 만들 수 있을까. 이에 대한 고민을 하면서 정원등에 대해 살펴보자. 글 사진 이오(푸르네 대표정원사) 낮에는 느끼지 못하는 밤의 정원은 조명으로 완성된다. 정원의 축제를 위해 다양한 등기구를 사용해 보자. 정원등은 어떤 역할을 할까. 정원 입구나 현관에 매달려있는 작은 불빛이 마음 한구석을 데워주는 것 같은 포근함에 행복을 느낀다. 정원등 하나만으로도 특별한 경관이 만들어지고 보는 이를 즐겁게 하는 마력이 있다. 그래서 정원등을 선택하고 설치하는 작업 또한 즐겁고 설렌다. 이오의 정원과 친구네 정원을 산책하면서 그 과정을 살펴보았다. 정원 중심에 우뚝 서 있는 정원등 하나로부터 정원은 특별한 공간으로 나타나기 시작한다. 해가 지기 시작하면서 정원등은 은은하게 정원을 비추기 시작한다. 서서히 어둠이 몰려오지만 정원은 작은 불빛에 의지하며 조용하게 다른 경관을 준비하고 있다. 먼저 태양광 정원등이 어둠이 다가오는 순서에 따라서 빛을 밝히기 시작한다. 어느새 구석구석 숨어있던 식물들이 서서히 나타나기 시작하면서 정원은 또 다른 세상이 되어가고 있다. 낮에는 보지 못했던 것으로 정원공간이 다시 만들어지기 시작한다. 보는 이의 마음도 불빛과 어우러진 정원을 보면서 왠지 모르는 따뜻함으로 물들기 시작한다. 정원등은 이런 묘미가 있다. 그래서 준비할 때 신중할 필요가 있다. 건축물의 벽면에 간판등이 정원등과 어울려 돗보이고 있다. 동선을 따라 등기구 배치가 손님이 환영받는 느낌을 받게 한다. 정원 입구 양쪽으로 벽등을 설치해서 벽체의 웅장함과 공간의 시작을 알리고 있다. 가든하우스 벽체 마감재인 너와집 자재가 벽등의 조명빛을 받아 따뜻함과 빛의 멋을 더하고 있다. 정원과 어우러진 조명의 마력정원 입구에 벽등 하나와 담장에 몇 개의 정원등이 있다. 정원등이 위치해 있는 공간마다 그 목적이 다르다. 정원 입구나 담장에 매달려 있는 정원등은 집으로 퇴근해서 돌아오는 길에 마을 입구부터 보이기 시작한다. 어둠 속에서 그 불빛은 멀리서도 보이기 시작한다. 기다리고 있는 가족의 마음을 읽어내는 것과 같은 상상을 하게 한다. 담장의 벽등도 마찬가지다. 어둠이 시작되면 필자는 스위치 박스로 가서 담장의 조명등을 키기 시작한다. 동네 길을 오가는 마을 사람들에게 빛을 선물하듯이 우리 가족의 마음을 전한다. 물론 필자의 생각이다. 어느 때는 깜박 잊고 밤새 불을 켜 놓기도 한다. 아침 산책길에서야 밤새 전등을 켜 놓은 사실을 알 때도 있다. 자동 스위치로 하면 이런 불편은 없겠지만 이 또한 정원을 즐기는 과정이기에 자동보다는 수동이 좋다. 정원 입구를 지나 정원으로 들어가는 길에 간간이 정원등이 있다. 불빛을 따라가다 보니 불빛을 받고 피어 있는 장미꽃 하나가 나를 잡는다. 그냥 지나칠 수가 없다. 코를 깊숙이 장미에 박고 향기에 취한다. 꽃향기 하나로 낮 시간에 분주했던 마음이 차분히 가라앉고 행복이 세계로 들어선 듯하다. 정원에 들어서니 수돗가 주변과 쉼터 주변에는 어김없이 정원등이 준비되어 있다. 저녁 설거지를 마치고 퇴비장으로 가는 안전한 보행을 위해 그리고 수돗가에서 김장이라도 하려면 주변에 작업등이 필요하다. 쉼터도 마찬가지다. 그렇게 밝지 않아도 조명등 하나가 의지가 되어서 편히 쉴 수 있는 공간이 된다. 가든 하우스의 조명은 또 다르다. 어둠 속에서 가든 하우스 안쪽 공간을 비추고 있는 조명 빛은 화려함을 넘어 밤의 예술을 보는 듯 자기를 드러낸다. 필자는 그 불빛에 초대받는 듯 공간에 빨려 들어간다. 가든 하우스에 앉아 밤새 정원 친구와 함께 이야기꽃을 피우며 겨울 정원의 재미를 누린다. 다른 공간과 달리 입구나 담장은 조도를 높게 계획을 하자. 가장 활기찬 공간으로 표현이 된다. 정원 주방등을 미리 준비해 두었다. 정원도 주택을 계획할 때와 같이 섬세한 등기구 계획이 필요하다. 등기구 선택 시 신중해야정원 등기구를 선택할 때 어떤 부분을 고려해야 할까. 물론 개인적인 취향이기 때문에 정답은 없다. 하지만 전체적인 공간과 주변에 사용된 자재를 보면서 선택하면 좀 더 멋스러운 정원등을 선택할 수 있다. 먼저 공간에 걸맞은 형태와 크기를 선택한다. 공간이 가지고 있는 느낌을 정원 등기구 하나가 공간에 깊이를 만들어 준다. 그래서 등기구의 크기도 중요하다. 너무 작은 등기구를 선택하면 어딘가 모르게 불편해 보이기 때문이다. 다음은 등기구의 조형미다. 낮 시간에 등기구는 식물과 함께 공간의 느낌을 이어간다. 등기구 혼자서 너무 특별해 보이지 않아야 하고 식물의 크기와도 어울릴 수 있는 치수를 선택해야 조화로운 정원을 유지하게 된다. 그래서 정원등을 온라인 매장에서 찾는다는 것이 매우 신중한 일이 된다. 여러 회사를 돌아보고, 몇 번의 시간을 내어 찾아야 마음에 드는 등기구를 선택하게 된다. 등기구는 보통 철재와 유리의 조합이 대부분이다. 철재의 장식성이 좋거나 빛을 통과시키는 유리의 장식성이 정원등을 선택할 때 관심을 가지게 되는 부분이다. 또한 벽에 달지, 통나무 기둥에 매달아 놓을지 같은 등을 가지고도 다른 연출이 가능하게 한다. 툇마루 지붕 끝선에 매달아 빛이 허공에 매달려 있거나, 간접 조명처럼 빛을 내는 방법은 직접적인 방법은 아니라도 신비로운 경관을 만들어 낸다. 따뜻한 빛이 가든하우스 공간을 가득 채우면서 마음까지 따뜻해지는 겨울이다. 불빛 아래서 밤을 새며 이야기 나누고 싶어진다. 가든하우스 전체의 등기구가 정원의 조명등 역할을 하고 있다. 가든하우스 자체가 큰 규모의 등기구다. 소박하지만 작은 등기구 몇 개가 정원의 완성도를 높인다. 스위치 박스는 설계 때 반영또 한 가지 선택해야 할 것이 있다. 전구 빛의 색상이다. 보통 전구 색과 주광색으로 구분을 한다. 필자는 전구 색을 정원에서 사용한다. 공간을 따뜻한 느낌이 들도록 하기 때문이다. 단점은 주광색에 비해 어둡다는 단점도 있다. 등기구의 스위치도 고려해야 한다. 정원 등기구가 많을수록 정원등을 활용해서 정원에 다양한 연출이 가능한데 이때 스위치의 숫자가 중요하다. 가능하면 등기구를 나누어서 그룹별로 스위치와 연결해 놓는 것이 좋다. 비가 내리거나 눈이 내리 때 또는 날씨가 흐릴 때 몇 개의 등기구로 주변 경관을 특별히 느낄 수 있도록 만들어 볼 수 있다. 때로 정원에 사람이 많을 때는 모든 등기구를 밝혀서 화려하고 활기 넘치는 공간으로 만들어 볼 수 있다. 그래서 가능하면 스위치를 나누어서 연결해 보자. 건축설계 때부터 설계자에게 당부를 해야 거실 스위치 박스에서 모든 정원등을 조작을 편히 할 수 있다. 지붕 끝선에 매달아 빛이 허공에 매달려있거나, 간접 조명처럼 빛을 내는 방법은 직접적인 방법은 아니라도 신비로운 경관을 만들어낸다. 벽돌 담장이 두 개의 벽등과 간접등의 빛을 받으며, 마을길을 오가는 사람들에게 즐거움을 선사한다. 정원에서 특별한 밤을 위해정원등을 계획할 때 한 번에 모든 계획을 끝내려고 서두르지 않는 것이 좋다. 서서히 정원 등기구의 숫자를 늘려가면서 공간을 느껴보면 어디에 어떤 등이 필요한지 상상력이 발동하기 시작한다. 등기구를 통해 나의 느낌을 표현하는 것이다. 이때 계획은 내가 할 수 있겠지만 설치는 전문가에게 의뢰를 하는 것이 좋다. 누전이나 안전 문제가 있을 수 있기 때문이다.정원등 하나로 겨울을 더욱 따뜻하고 특별히 보낼 수 있다. 정원에서 보내는 밤 시간에 특별한 공간이 될 수 있도록 우리의 상상력을 동원해서 준비해 보자. 요즘은 파티등이 많이 사용되고 있다. 그리고 태양광 정원등도 다양해지고 있어, 언제든지 이동이 쉬운 방법도 소개되고 있다. 마술처럼 낮에는 느끼지 못했던 또 하나의 경관을 즐기며 멋진 겨울을 보내보자. 담장의 긴 축을 가진 목재의 패턴을 등기구가 이어받아 강조해 주고 있다. 등기구 선택 시 소재와 크기, 형태를 신중히 선택하면 즐거운 작업이 된다. 작은 쉼터가 있는 공간은 조도가 높은 등기구 보다는 조금의 어둠이 이야기의 깊이를 만들어 줄 수 있는 환경을 만들어 준다. 전기 등기구가 아니라 양초 또는 호롱불을 준비하면 감성의 온도가 높아진다. 이오(푸르네 대표정원사)현장에서 27년간 정원디자인과 시공, 문화 활동을 이어왔고, 최근에는 마을정원을 통해 공동체의 지속 가능성에 대해 관심을 두고 있다. 현재 푸르네 대표정원사 겸 원예치료사로 활동하고 있고 산림청정책자문위원, 한국원치료복지협회이사, 한국정원협회이사를 겸하고 있다. 저서로 《정원사용설명서》, 《건축가의정원 정원사의건축》, 《엄마정원 아이정원》, 《가든&가든》이 있다. allday31@naver.com www.ipurune.com 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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이오의 정원 이야기 3 겨울 정원의 마술사 ‘정원등’
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[HOME & GARDEN] 이오의 정원 이야기3 겨울 정원의 마술사 ‘정원등’
- 이오의 정원 이야기3 겨울 정원의 마술사 ‘정원등’ 겨울 정원은 어느 때보다도 차분하고 조용하다. 새벽에 내린 서리에 따듯한 햇볕이 내려와 식물의 몸을 녹여주듯이 겨울은 작은 불빛도 따스하게 느껴지는 계절이다. 어떻게 하면 겨울 정원을 조용하면서도 화려하게 만들 수 있을까. 이에 대한 고민을 하면서 정원등에 대해 살펴보자. 글 사진 이오(푸르네 대표정원사) 정원등은 어떤 역할을 할까. 정원 입구나 현관에 매달려있는 작은 불빛이 마음 한구석을 데워주는 것 같은 포근함에 행복을 느낀다. 정원등 하나만으로도 특별한 경관이 만들어지고 보는 이를 즐겁게 하는 마력이 있다. 그래서 정원등을 선택하고 설치하는 작업 또한 즐겁고 설렌다. 이오의 정원과 친구네 정원을 산책하면서 그 과정을 살펴보았다. 낮에는 느끼지 못하는 밤의 정원은 조명으로 완성된다. 정원의 축제를 위해 다양한 등기구를 사용해 보자. 정원 중심에 우뚝 서 있는 정원등 하나로부터 정원은 특별한 공간으로 나타나기 시작한다. 해가 지기시작하면서 정원등은 은은하게 정원을 비추기 시작한다. 서서히 어둠이 몰려오지만 정원은 작은 불빛에 의지하며 조용하게 다른 경관을 준비하고 있다. 먼저 태양광 정원등이 어둠이 다가오는 순서에 따라서 빛을 밝히기 시작한다. 어느새 구석구석 숨어있던 식물들이 서서히 나타나기 시작하면서 정원은 또 다른 세상이 되어가고 있다. 낮에는 보지 못했던 것으로 정원공간이 다시 만들어지기 시작한다. 보는 이의 마음도 불빛과 어우러진 정원을 보면서 왠지 모르는 따뜻함으로 물들기 시작한다. 정원등은 이런 묘미가 있다. 그래서 준비할 때 신중할 필요가 있다. 건축물의 벽면에 간판등이 정원등과 어울려 돗보이고 있다. 동선을 따라 등기구 배치가 손님이 환영받는 느낌을 받게 한다. 정원 입구 양쪽으로 벽등을 설치해서 벽체의 웅장함과 공간의 시작을 알리고 있다. 가든하우스 벽체 마감재인 너와집 자재가 벽등의 조명빛을 받아 따뜻함과 빛의 멋을 더하고 있다. 정원과 어우러진 조명의 마력 정원 입구에 벽등 하나와 담장에 몇 개의 정원등이 있다. 정원등이 위치해 있는 공간마다 그 목적이 다르다. 정원 입구나 담장에 매달려 있는 정원등은 집으로 퇴근해서 돌아오는 길에 마을 입구부터 보이기 시작한다. 어둠 속에서 그 불빛은 멀리서도 보이기 시작한다. 기다리고 있는 가족의 마음을 읽어내는 것과 같은 상상을 하게 한다. 담장의 벽등도 마찬가지다. 어둠이 시작되면 필자는 스위치 박스로 가서 담장의 조명등을 키기 시작한다. 동네 길을 오가는 마을 사람들에게 빛을 선물하듯이 우리 가족의 마음을 전한다. 물론 필자의 생각이다. 어느 때는 깜박 잊고 밤새 불을 켜 놓기도 한다. 아침 산책길에서야 밤새 전등을 켜 놓은 사실을 알 때도 있다. 자동 스위치로 하면 이런 불편은 없겠지만 이 또한 정원을 즐기는 과정이기에 자동보다는 수동이 좋다. 다른 공간과 달리 입구나 담장은 조도를 높게 계획을 하자. 가장 활기찬 공간으로 표현이 된다. 정원 입구를 지나 정원으로 들어가는 길에 간간히 정원등이 있다. 불빛을 따라 가다보니 불빛을 받고 피어 있는 장미꽃 하나가 나를 잡는다. 그냥 지나칠 수가 없다. 코를 깊숙이 장미에 박고 향기에 취한다. 꽃향기 하나로 낮 시간에 분주했던 마음이 차분히 가라앉고 행복이 세계로 들어선 듯하다. 정원에 들어서니 수돗가 주변과 쉼터 주변에는 어김없이 정원등이 준비되어 있다. 저녁 설거지를 마치고 퇴비장으로 가는 안전한 보행을 위해 그리고 수돗가에서 김장이라도 하려면 주변에 작업등이 필요하다. 쉼터도 마찬가지다. 그렇게 밝지 않아도 조명등 하나가 의지가 되어서 편히 쉴 수 있는 공간이 된다. 가든 하우스의 조명은 또 다르다. 어둠 속에서 가든 하우스 안쪽 공간을 비추고 있는 조명빛은 화려함을 넘어 밤의 예술을 보는 듯 자기를 드러낸다. 필자는 그 불빛에 초대 받는 듯 공간에 빨려 들어간다. 가든 하우스에 앉아 밤새 정원친구와 함께 이야기꽃을 피우며 겨울 정원의 재미를 누린다. 정원 주방등을 미리 준비해 두었다. 정원도 주택을 계획할 때와 같이 섬세한 등기구 계획이 필요하다. 따뜻한 빛이 가든하우스 공간을 가득 채우면서 마음까지 따뜻해지는 겨울이다. 불빛 아래서 밤을 새며 이야기 나누고 싶어진다. 지붕 끝선에 매달아 빛이 허공에 매달려있거나, 간접 조명처럼 빛을 내는 방법은 직접적인 방법은 아니라도 신비로운 경관을 만들어낸다. 등기구 선택 시 신중해야 정원 등기구를 선택할 때 어떤 부분을 고려해야 할까. 물론 개인적인 취향이기 때문에 정답은 없다. 하지만 전체적인 공간과 주변에 사용된 자재를 보면서 선택하면 좀 더 멋스런 정원등을 선택할 수 있다. 먼저 공간에 걸맞은 형태와 크기를 선택한다. 공간이 가지고 있는 느낌을 정원 등기구 하나가 공간에 깊이를 만들어 준다. 그래서 등기구의 크기도 중요하다. 너무 작은 등기구를 선택하면 어딘가 모르게 불편해 보이기 때문이다. 가든하우스 전체의 등기구가 정원의 조명등 역할을 하고 있다. 가든하우스 자체가 큰 규모의 등기구다. 다음은 등기구의 조형미다. 낮 시간에 등기구는 식물과 함께 공간의 느낌을 이어간다. 등기구 혼자서 너무 특별해 보이지 않아야하고 식물의 크기와도 어울릴 수 있는 치수를 선택해야 조화로운 정원을 유지하게 된다. 그래서 정원등을 온라인 매장에서 찾는다는 것이 매우 신중한 일이 된다. 여러 회사를 돌아보고, 몇 번의 시간을 내어 찾아야 마음에 드는 등기구를 선택하게 된다. 등기구는 보통 철재와 유리의 조합이 대부분이다. 철재의 장식성이 좋거나 빛을 통과 시키는 유리의 장식성이 정원등을 선택할 때 관심을 가지게 되는 부분이다. 또한 벽에 달지, 통나무 기둥에 매달아 놓을지 같은 등을 가지고도 다른 연출이 가능하게 한다. 툇마루 지붕 끝선에 매달아 빛이 허공에 매달려 있거나, 간접 조명처럼 빛을 내는 방법은 직접적인 방법은 아니라도 신비로운 경관을 만들어 낸다. 소박하지만 작은 등기구 몇 개가 정원의 완성도를 높인다. 벽돌 담장이 두 개의 벽등과 간접등의 빛을 받으며, 마을길을 오가는 사람들에게 즐거움을 선사한다. 스위치 박스는 설계 때 반영 또 한 가지 선택해야 할 것이 있다. 전구빛의 색상이다. 보통 전구 색과 주광색으로 구분을 한다. 필자는 전구 색을 정원에서 사용한다. 공간을 따뜻한 느낌이 들도록 하기 때문이다. 단점은 주광색에 비해 어둡다는 단점도 있다. 등기구의 스위치도 고려해야 한다. 정원 등기구가 많을수록 정원등을 활용해서 정원에 다양한 연출이 가능한데 이때 스위치의 숫자가 중요하다. 가능하면 등기구를 나누어서 그룹별로 스위치와 연결해 놓는 것이 좋다. 비가 내리거나 눈이 내리 때 또는 날씨가 흐릴 때 몇 개의 등기구로 주변 경관을 특별히 느낄 수 있도록 만들어 볼 수 있다. 때로 정원에 사람이 많을 때는 모든 등기구를 밝혀서 화려하고 활기 넘치는 공간으로 만들어 볼 수 있다. 그래서 가능하면 스위치를 나누어서 연결해 보자. 건축설계 때부터 설계자에게 당부를 해야 거실 스위치 박스에서 모든 정원등을 조작을 편히 할 수 있다. 담장의 긴 축을 가진 목재의 패턴을 등기구가 이어받아 강조해 주고 있다. 등기구 선택 시 소재와 크기, 형태를 신중히 선택하면 즐거운 작업이 된다. 작은 쉼터가 있는 공간은 조도가 높은 등기구보다는 조금의 어둠이 이야기의 깊이를 만들어 줄 수 있는 환경을 만들어 준다. 정원에서 특별한 밤을 위해 정원등을 계획할 때 한번에 모든 계획을 끝내려고 서두르지 않는 것이 좋다. 서서히 정원 등기구의 숫자를 늘려가면서 공간을 느껴보면 어디에 어떤 등이 필요한지 상상력이 발동하기 시작한다. 등기구를 통해 나의 느낌을 표현하는 것이다. 이때 계획은 내가 할 수 있겠지만 설치는 전문가에게 의뢰를 하는 것이 좋다. 누전이나 안전문제가 있을 수 있기 때문이다. 정원등 하나로 겨울을 더욱 따뜻하고 특별히 보낼 수 있다. 정원에서 보내는 밤 시간에 특별한 공간이 될 수 있도록 우리의 상상력을 동원해서 준비해 보자. 요즘은 파티등이 많이 사용되고 있다. 그리고 태양광 정원등도 다양해지고 있어, 언제든지 이동이 쉬운 방법도 소개되고 있다. 마술처럼 낮에는 느끼지 못했던 또 하나의 경관을 즐기며 멋진 겨울을 보내보자. 전기 등기구가 아니라 양초 또는 호롱불을 준비하면 감성의 온도가 높아진다. 이오(푸르네 대표정원사) 현장에서 27년간 정원디자인과 시공, 문화 활동을 이어왔고, 최근에는 마을정원을 통해 공동체의 지속가능성에 대해 관심을 두고 있다. 현재 푸르네 대표정원사 겸 원예치료사로 활동하고 있고 산림청정책자문위원, 한국원치료복지협회이사, 한국정원협회이사를 겸하고 있다. 저서로 《정원사용설명서》, 《건축가의정원 정원사의건축》, 《엄마정원 아이정원》, 《가든&가든》이 있다. allday31@naver.com www.ipurune.com
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[HOME & GARDEN] 이오의 정원 이야기3 겨울 정원의 마술사 ‘정원등’
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전원주택의 화룡점정 정원에 불을 밝히다
- '여러 종류의 광원을 인간 생활에 유용하도록 만드는 기술, 사물과 그 주변을 비추어 보이도록 하는 것'. 조명이 지닌 사전적 의미다. 이는 전원주택에 있어서도 크게 다르지 않아 그간 실외 조명은 집과 길을 안내하는 역할에 충실하는 것으로 족했다. 이제는 단순히 어두운 곳을 밝히는 것만으로 충분하지 않다. 한 발 더 나아가 주택을 보다 아름답고 풍요롭게 만드는 중요한 수단으로, 낮보다 아름다운 밤을 창조하는 첨병으로 실외 조명이 거듭나고 있다. 글 전원주택라이프 편집부자료제공 가든라이팅 070-7658-5736 www.gardenlighting.co.kr 반딧불에너지 063-351-5558 http://www.bandybooleng.com/주)베타룩스 02-408-3678 www.malibukorea.co.kr 코스모스환보 032-347-0830 www.cosmoshuanbo.com 전원주택의 화려하게 장식하는 화룡점정畵龍點睛, 정원. 자연과 인간을 하나 되게 만들고 편안한 휴식처를 제공하는 정원은 그 자체가 예술이고 작품이다. 정원이 모습을 감추는 야간에 이를 되살리고 나아가 햇빛으로는 연출할 수 없던 숨겨진 아름다움까지 선사하는 것이 바로 조명이다. 따라서 정원 조명은 꽃과 나무, 조형물이 가지는 본연의 색과 기능을 헤치지 않으면서 이를 보다 효과적으로 표현하는 데 중점을 둬야 한다. 경관 조명의 핵심으로 대두된 정원 조명, 그 속으로 들어가 보자. ●어디에 무엇을 설치할까●같은 정원 조명 기구라도 어디에 설치하느냐에 따라 그 쓰임새가 결정된다. 따라서 조명 기구 선택 시에는 사전에 어디에 어떤 용도로 쓸 것인지 정해놓아야 하는데 태양광, 저전압을 이용한 조명이 주를 이룬다. ●보안용 조명… 높고 밝게 보안용 조명은 외부의 침입으로부터 집을 지키는 것이 주 목적이지만 멀리서도 주택의 위치를 인지하도록 하는 역할을 담당한다. 더불어 출입문에서 현관에 이르는 길을 안내해 방문객의 불필요한 동선을 제거한다. 주위에 식물이나 꽃이 없는 곳에 높게 설치하고 밝은 빛을 사용한다. 가로등이나 큰 정원등이 주로 쓰인다. ●산책로 조명… 2∼3m 간격 유지 산책(정원)로에 사용되는 조명 기구는 시야를 확보하기 위해 무릎 이하 높이로 정하는 것이 좋다. 식물이나 나무를 헤칠 우려가 있으므로 퍼지지 않으면서 약한 조명을 설치한다. 붙여 설치하지 말고 2∼3m 간격을 유지, 길 안내 역할에만 충실토록 하자. 높이가 낮은 정원등, 잔디등, 매립등이 적합하다. ●큰 나무 조명… 스폿 라이팅이 효과적 소나무를 비롯한 키가 큰 나무의 조명은 대부분 아래서 위로 스폿 라이팅 기법을 사용한다. 일부분은 강하게 나머지는 어둡게 처리할 수 있는 방법으로 나무의 윤곽을 살리고 자연스레 음영 효과까지 얻을 수 있다. 투사등, 팬던트, 지중등 등이 조경수용으로 사용된다. ●화단 조명… 넓고 은은하게 꽃이 가득한 화단을 비출 때에는 무엇보다 빛의 밝기에 신경을 써야 한다. 밝은 빛은 꽃을 헤치기 마련. 집중 조명 역시 꽃에 좋지 않으므로 약하면서도 넓게 퍼지는 것을 선택한다. 여러 조명기구를 사용하기보다 하나의 기구로 가장 아름다운 부분을 연출하는 것이 효과적. 종류로는 작은 잔디등, 투사등, 수중등 등이 있다. ●연못 조명… 크기에 맞게 설치 수중등을 이용해 물 위나 안에서 비추는 방법과 투사등 및 잔디등 등을 통해 위에서 아래로 조명하는 방법이 있다. 물을 강하게 비추면 반사된 빛이 연못 안의 꽃이나 식물을 밝혀 잔잔한 효과를 거둘 수 있으며 큰 연못에 사용된다. 비교적 작은 연못은 넓고 약한 빛을 통해 전체를 조명하는 것이 일반적이다. ●경관 조명에 사용되는 다양한 조명 기법●같은 조명이라도 어디에서 어느 방향으로 조명을 설치하느냐에 따라 그 효과는 크게 달라진다. 전선이 필요 없는 태양광 조명이나 감전 위험이 없는 저전압 조명은 일반인도 어렵지 않게 설치할 수 있다. 여기에 소개한 조명 기법을 약간만 응용해 보자. 분위기 있는 야간 정원을 감상할 수 있을 것이다. Up Lighting 조명기구를 바닥에 보이지 않게 설치해 아래에서 위로 조경물이나 나무 등에 비출 때 사용하는 기법으로 드라마틱한 분위기를 얻을 수 있다.Silhuetting 빛을 벽에 비추어 특정 사물의 실물 크기의 윤곽을 얻는 기법으로 깨끗한 분위기를 연출할 수 있다.Shadow Lighting 나무나 특정한 사물을 비추어 벽면에 나타나는 그림자를 이용하는 조명 기법으로 동상이나 나무 전면에서 빛을 쏘아 그림자를 크게 만들어 신비로운 효과를 얻을 수 있다.Pathway Lighting 산책로나 현관 앞 보도를 따라 설치된다. 안전을 위한 시야 확보와 함께 심미적인 감응을 받게 할 수 있는 기법으로 가장 기본적인 조명 기법이다.등기구는 무릎 이하의 높이로 선정하는 것이 좋으며, 지나치게 밝은 것은 가급적 피한다.Spot Lighting 기존에 나와 있는 투광기는 너무 밝기 때문에 벽면을 쏠 때 벽면 재질의 윤곽 없이 하얗게 밝게만 형성된다. 또한 창가에 빛이 스며들어 오히려 불쾌한 조명을 만들기 십상이다.적정한 광량과 각도를 지닌 스폿을 사용해 보자. 스포트라이트의 각도에 따라 그림자가 변화하기 때문에 다채로운 조명 효과를 얻을 수 있다.Moon Lighting 달빛이 나무 사이로 비쳐 바닥에 그림자와 부드러운 빛이 깔리는 듯한 조명 효과가 문 라이팅 기법이다. 자연스럽게 휴게 공간 조도를 확보할 수도 있다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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부동산과 세무 10, 다가구 주택과 다세대 주택의 구분
- 주택을 신축하거나 매매로 취득하는 경우에 내가 어떤 주택을 취득하는지 정확하게 알고 있어야 해당 주택과 관련된 예상치 못했던 세금에 관한 곤경을 겪지 않을 수 있다. 이번 호에서는 개인들이 가장 크게 혼동하는 다가구 주택과 다세대 주택의 구분에 대해 다루고 세제상 주의해야 할 사항들에 대해 알아보겠다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 다가구주택과 다세대주택의 구분1. 다가구 주택다가구 주택은 「건축법 시행령 제3조의 5 [별표 1]에서 정의하고 있다. 다가구 주택은 단독주택으로서 아래의 세 가지 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 첫째, 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것. 단, 지하층은 층수에서 제외하며 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도(상업용)로 쓰는 경우에는 이 역시 층수에서 제외한다.둘째, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것셋째, 대지 내 동별 전체 합산 세대수가 19세대 이하일 것 2. 다세대 주택 다세대 주택 역시 「건축법 시행령」 제3조의 5 [별표 2]에서 정의하고 있다. 다세대 주택은 공동주택으로서 아래의 두 가지 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 첫째, 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하일 것. 다세대 주택 역시 다가구 주택과 동일하게 지하층과 1층을 필로티 구조로 주차장과 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 층수에서 제외한다.둘째, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것 다가구 주택과 다세대 주택 관련 세금 이슈1. 취득세다가구 주택은 건물 전체가 하나의 주택으로 등기되어 건물 전체를 1주택으로 보지만 다세대 주택은 호실별로 등기되어 호실별로 1주택으로 본다. 무주택자인 a, b 씨가 각각 조정대상지역 내의 다가구주택, 다세대 주택을 취득하는 경우로 예를 든다면 다가구 주택을 취득하는 a 씨는 취득가액에 따라 1주택자의 취득세율인 1%~3% 사이의 세율을 적용받지만 다세대 주택(여섯개 호실)을 취득하는 b 씨는 첫 번째 호실은 1주택자의 취득세율(1~3%)을 적용받고 두 번째 호실부터는 2주택자의 취득세율인 8%, 세 번째 이후의 호실부터는 12%의 취득세율을 적용받는다. 단, 다세대 주택을 취득하는 b 씨의 경우라도 호실별 공시가격이 1억 원 미만이라면 1%의 취득세율을 적용받게 될 것이다. 2. 양도소득세양도소득세에서 다가구 주택을 양도시 구획된 부분별로 양도하지 않고 해당 건물 전체를 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 1주택으로 본다. 반면 다세대 주택의 경우, 호실별로 하나의 주택으로 보아 위의 b 씨가 보유한 다세대 주택을 양도한다면 b 씨는 다섯 개 호실까지는 기본세율에 20% 또는 30%의 중과세율을 더해 양도소득세율 적용받고, 마지막 양도하는 호실만 기본세율을 적용받을 수 있을 것이다. 여기에서 주의할 점은 여섯 개의 호실을 동일자에 양도하였더라도 양도차익이 가장 큰 호실을 마지막에 판 것으로 선택해 신고할 수 있다. 다가구 주택의 실무상 주의사항1. 다가구 주택의 옥탑앞선 다가구 주택의 구분 정의에서 보았듯이 다가구 주택은 세 가지 요건을 모두 충족해야만 다가구 주택으로 인정받을 수 있다. 여기에서 실무상 자주 문제가 생기는 요건은 ‘층수 제한 요건’이다. 다가구 주택의 옥탑을 건축물대장에 등록 없이 무단으로 증·개축하여 사용하는 경우에는 해당 옥탑층도 층수로 인정되어 다가구 주택이 아닌 다세대 주택으로 구분되어 양도소득세 계산시 1세대 1주택 비과세 배제, 중과세율 적용 등의 불이익이 발생할 수 있다. 「건축법 시행령」 제119조 1항 9호에서 규정하고 있는 층수 요건에 따라 옥탑의 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1을 초과하는 경우 층수에 포함한다. 2. 근린생활시설의 일부를 주택으로 사용다가구 주택의 1층 중 주차장을 제외한 일부분을 근린생활시설로 등록하거나 일부 층을 근린생활시설로 해도 해당 층은 ‘층수 제한 요건’ 판단 시 주택층으로 보지 않기 때문에 다가구주택으로 인정받을 수 있다. 하지만 해당 근린생활시설을 실제로는 주거용으로 사용하는 경우 역시 해당 층이 주택 층에 포함되어 다가구 주택으로 인정받지 못하게 된다. 이런 경우 해당 주택을 양도하기 전에 주택으로 사용하고 있는 부분을 근린생활시설로 복구한 뒤 양도하는 것이 바람직하다. 맺음말다가구 주택과 다세대 주택의 구분에 따라 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 중과세율 적용 등의 적용이 달라지기 때문에 세액 산출이 크게 차이가 난다. 따라서 다가구 주택을 양도하기 전에는 반드시 해당 주택이 다가구 주택으로 인정받을 수 있는지 세무전문가와 상담을 통해 결정할 것을 추천한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다.031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 10, 다가구 주택과 다세대 주택의 구분
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부동산과 세무 8 개인의 주택 건축 시 세금 이슈
- 지방세법상 건축의 정의는 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築) 하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다. 이번 호에서는 주택을 신축하는 경우로 한정하여 취득, 양도 시점에 주의해야 할 세금 이슈에 대해 알아보고자 한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 세금을 적게 내고 싶은 마음은 누구나 같을 것이다. 하지만 주택과 관련된 세금은 취득부터 보유, 처분(양도) 하는 시점에 걸쳐 전반적으로 세금이 발생하기 때문에 취득 시점에 적게 낸 세금이 나중의 양도 시점의 과도한 세금을 유발기도 한다. 따라서 이를 방지하기 위해 취득 시점부터 양도 시점까지 어떠한 점을 유의해야 하는지에 대해 알아보겠다. 주택을 건축할 때 납부해야 할 세금은 취득세이다. 신축의 경우 취득일은 임시 사용승인일과 사실상 사용일 중 빠른 날로 하며 취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 한다. 다만, 그 이전에 등기를 하려는 경우에는 등기일까지 취득세를 납부해야 한다. 건물의 신축, 즉 원시취득 시 취득세율은 2.8%이고 농특세와 지방교육세까지 합산하면 3.16%가 적용된다. 과세표준은 원칙적으로 납세자가 신고한 가액을 과세표준으로 하지만 신고를 하지 않거나 신고한 가액이 시가 표준액보다 적은 경우에는 시가 표준액을 과세표준으로 한다. 다만, 법인이 아닌 개인이 건축물을 건축한 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 아래의 금액을 합하여 과세표준으로 한다. ① 법인장부로 증명된 금액② 법인장부로 증명되지 않은 금액 중 계산서 또는 세금계산서로 증명된 금액③ 국민주택채권 매각 차손 여기에서 법인장부란 건물을 건축한 건설 법인의 장부로서 금융회사의 금융거래내역 또는 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의해 법인이 작성한 원장·보조장·출납 전표·결산서를 말한다. 따라서 전체 취득가격 중 건설 법인에 의뢰하여 법인장부에 의해 입증되는 공사금액이 전체 취득가액의 90%를 넘지 않는다면 시가 표준액으로 취득세 신고가 가능하다. 이때 개인이 신고한 가액을 건축 시 실제 지출된 비용으로 인정받기 위해서는 도급 계약서, 설계/감리 및 계약서 등, 철거 계약서, 기타 공사비(전기/수도 등), 기타 수수료 (감평사, 컨설팅 등) 등의 증빙을 갖춰놓아야 한다. 신축주택을 처분할 때에는 양도소득세를 납부해야 한다. 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에 장기보유특별공제, 기타 감면·공제 차감 및 가산세액 등을 가감하여 세액을 산출하게 된다. 위의 산식에서 보면 알 수 있듯이 취득가액이 높아져야 양도차익이 줄어들게 되고 양도소득세를 적게 낼 수 있다. 그렇다면 취득가액을 높이기 위해서는 주택 취득 시부터 어떠한 증빙을 갖춰야 하는지 알아보자. 1. 주택 취득 시 갖춰야 할 증빙주택 건설 시 개인이 지출한 비용들을 취득가액으로 인정받기 위해서는 법에서 요구하는 적격증빙을 잘 갖추어놓아야 한다. 적격증빙이란 ‘세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드 매출전표’ 네 가지를 말한다. 다만, 적격증빙을 수취하기 어려운 거래 상대방과의 거래 등은 기타 증빙을 갖춰놓아야 하는데 도급(건설) 계약서, 송금 영수증, 인건비 영수증 등이 있겠다. 비적격 증빙이라도 갖추어 놓고 신빙성 있는 자료를 갖춰놓아야 지출비용을 취득가액으로 인정받을 수 있다. 다만, 적격증빙 외에 계약서, 송금 영수증 등을 갖춰놓았더라도 해당 공사에 지출된 비용이라고 명확하게 확인할 수 없거나, 사회통념상 적절한 공사비용을 초과하여 지출한 경우로 판단된다면 취득가액으로 인정받지 못할 수도 있다. 특히나 건설 법인과의 도급공사가 아닌 개인이 직영공사를 하거나 영세한 건설업자와의 계약 공사가 진행된다면 이러한 증빙을 갖추는 것이 현실적으로 어려울 수 있다. 이러한 경우에는 다음에서 다룰 환산취득가액으로 적용해야 하며 일부 경우에는 가산세를 추가적으로 부담할 수 있으니 유의해야 한다. 2. 환산취득가액의 적용 및 주의 사항(1) 환산취득가액의 적용실제 취득가액을 입증하지 못한다면 세법에서 정한 ‘환산취득가액’을 취득가액으로 적용하게 된다. 환산취득가액이란 다음 <표 2>와 같이 실제 양도가액에 양도 당시 시가 표준액을 나누고 취득 당시 시가 표준액을 곱한 값으로 계산한다. (2) 환산취득가액 적용 시 주의사항① 필요경비를 선택할 수 있다.양도차익은 양도가액에서 필요경비(=취득가액+기타 필요경비)를 차감하여 계산한다.여기에서 기타 필요경비란 자본적지출*1, 양도비용*2를 말한다. 만약 환산취득가액을 적용한 경우에는 필요경비를 <표 3>과 같이 선택하여 적용할 수 있다. 다만, 실제 자본적지출액과 양도비용을 합산한 비용이 환산취득가액과 대통령령으로 정한 금액*3을 합한 금액보다 큰 경우는 적다고 볼 수 있다. ② 일정 요건 충족 시 환산취득가액 적용하면 5% 가산세 부담할 수 있다. (소득세법 제114의 2) 개인이 건물을 신축하고 취득일로부터 5년 이내에 해당 건물 양도 시 환산취득가액으로 취득가액을 정한다면 해당 건물의 환산취득가액 부분에 5%의 가산세를 양도소득세에 더하여 납부해야 한다. 따라서 양도차익 실제 취득가액을 입증하지 못하여 환산취득가액을 적용해야 한다면 적어도 취득일로부터 5년 이후에는 양도해야 가산세 부담 없이 매도할 수 있음에 주의하자. 맺음말 위에서도 언급했듯이 일반적인 개인이 거주 목적으로 소규모 주택 신축 시 취득가액 관련 증빙을 갖추는 것이 어려운 현실이다. 얼마 전 신고를 대행한 양도소득세 신고 건의 경우에도 외주를 주어 신축하는 도중 업자가 공사대금만 수취하고 도망을 가 천신만고 끝에 찾아내어 공사 포기각서를 받아내어 다시 공사를 개시해 간신히 주택을 지었지만 지출한 비용들을 입증하지 못해 환산취득가액을 적용하였고 취득일로부터 5년 이내에 매도하여 5%의 가산세를 부담하게 되었다. 해당 가산세 규정은 건설업자의 매출 누락 및 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 취득가액으로 인정하는 환산가액 적용을 악용한 세 부담 회피를 방지하기 위하여 개정된 것으로서 증빙 수취의무를 건물을 신축하는 개인에게 넘겼다고 볼 수 있다. 따라서 건물을 신축하기로 마음먹었다면 적어도 내가 지출한 비용에 대해서는 증빙을 잘 갖추어 실제 필요경비를 인정받음과 동시에 불필요한 가산세 부담을 줄이거나 환산취득가액을 적용 시 취득일로부터 5년 이후에 팔 것을 권한다. *1. 소유중인 건물의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비. 아래 열거된 항목들은 예시규정이며 자본적지출은 종합적인 사실관계를 바탕으로 여부를 판단해야 한다.a. 본래 용도변경을 위한 개조, b. 엘리베이터 또는 냉난방 장치 설치, c. 빌딩 등의 피한 시설 설치, d. 기타 개량·확장·증설 등*2. 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용(중개 수수료, 공증비용, 인지대 등) 및 국민주택채권 매각 차손*3. 대통령령으로 정한 금액(필요경비개산공제) : 취득 당시 기준 시가 * 3% 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다.031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 8 개인의 주택 건축 시 세금 이슈
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등기부등본 열람 및 출력 무료 서비스
- 등기부등본 열람 및 출력 무료 서비스국회에서 등기부등본 열람 수수료(700원, 발급 1000원) 무료 법안을 발의한 가운데 벤처기업이 제공하는 등기부등본 무료 열람·출력 기능이 높은 호응을 얻고 있다. 부동산 정보 기술 벤처기업인은 공인중개사들이 사용하는 부동산 사무자동화 프로그램 ‘닥집 DOCZIP’에 ‘집 주인 조회하기’ 기능을 추가하고 일반인들도 자유롭게 쓸 수 있도록 개방했다고 밝혔다. 이를 통해 부동산 등기부등본을 무료로 열람할 수 있게 됐다. 닥집의 ‘집주인 조회하기’는 남녀노소 누구나 아파트, 일반주택 등 부동산의 주소를 입력하면 집주인, 대출 관련 내용, 입지 조건, 주변 환경 등을 바로 확인할 수 있다. 또한 등기부등본 무료 열람·출력이 가능하고, 건축물대장과 토지대장도 바로 확인하고 인쇄할 수 있다. 탱커는 이제 부동산은 더 이상 개인의 숨겨진 정보가 되지 못하는 사회가 된 것이고, 이것이 원하는 모든 사람에게 공개된다는 데에 대중의 관심도가 높아지고 있다고 설명했다. 문의 https://doczip.kr/
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부동산과 세무 4. 부동산 및 주택 양도소득세
- 당초 이번에는 ‘주택임대 사업자와 세금’에 대해 글을 쓰고자 했으나 21년 7월 현재 여당 부동산 특위에서 발표한 부동산 대책안에 따르면 주택임대 사업자 신규 등록 폐지 및 각종 세제혜택을 축소·폐지할 것으로 보여 ‘부동산 및 주택 양도소득세’에 대해 먼저 다룬다. 이전 호에서는 부동산의 취득 및 보유 시 발생할 수 있는 세금에 대해 다뤘다. 이제는 보유하던 부동산을 처분할 단계다. 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 양도소득세의 범위는 기본적으로 방대한데다 현시점의 대한민국 양도소득세는 너무 복잡해졌기 때문에 양도소득세에 대한 기본적인 감을 잡는데 도움이 되는 쪽으로 방향을 잡았다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 양도소득세 계산 구조1 기본 구조양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감해 양도차익을 구하고 양도차익에 장기보유특별공제, 기본공제를 차감해 과세표준을 산출하여 자산별, 보유기간별, 과세표준금액별 세율 곱해 세액을 산출한다. 2 양도가액양도가액 산정 시 주의할 점은 실제 양도한 가액으로 신고해야 한다는 점이다. 양도소득세를 적게 부담하기 위해서 다운 계약서를 작성하는 경우에는 고의에 의한 과소 신고 가산세 최대 40% 및 납부불성실 가산세가 하루에 0.025%씩 부과될 수 있기 때문이다. 3 취득가액취득가액 역시 취득 당시의 실제 취득가액으로 신고해야 한다. 취득가액은 해당 부동산의 매입가액에 부대비용을 가산한 금액으로 하며, 해당 부대비용에는 대표적으로 취득 시 중개 수수료, 법무사 수수료 비용, 취·등록세 등이 있다. 하지만 취득 시점이 너무 오래되었거나 취득 계약서의 분실 등의 사유로 취득가액의 산정이 어려운 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액의 순서로 적용하게 된다. 4 기타 필요경비기타 필요경비는 해당 자산의 양도·취득과 관련된 비용을 말한다. 대표적으로 자본적지출*, 양도시 중개 수수료, 국민주택채권 매각 차손 등이 있다. *여기서 자본적지출은 해당 자산의 내용연수를 연장시키거나 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비, 용도변경·개량 또는 이용 편의를 위해 지출한 비용 등(사실판단 필요)을 말한다. 5 장기보유특별공제장기보유특별공제란 해당 자산을 장기간 보유함에 따라 양도소득이 일시에 누진세율로 부과됨에 따라 부담되는 세 부담을 완화하고 물가 상승분만큼 조정해 주기 위해 도입된 제도이다. 적용 대상별로 아래 의 장기보유특별공제율을 적용한다. 다만, 1세대 1주택자의 경우에는 의 장기보유특별공제율을 적용하며 최소 2년 이상 거주해야 최대 80%까지 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있다. 2년 이상 미거주시 의 최대 30%까지만 적용받을 수 있다. 또한, 미등기 자산, 다주택자의 조정 대상 지역 내 주택에 대해서는 장기보유특별공제를 적용해 주지 않는다. 6 기본공제부동산을 매도하는 경우에는 1년에 한차례 해당 과세기간의 양도소득금액에서 250만 원을 공제해 준다. 다만, 미등기양도자산의 경우에는 기본공제를 적용해 주지 않지만 조정 대상 지역 내 다주택자더라도 기본공제는 적용해 준다. 7 세율부동산의 양도소득세율은 자산 종류별, 보유기간별, 보유주택수별로 각각 다르게 적용된다. 아래 에 각 세율을 정리해두었으니 위의 계산 과정을 거쳐 과세표준을 산출해 본인의 상황별 세율을 적용해보면 대략적인 세액을 가늠할 수 있을 것으로 사료된다. 취득·양도시기부동산을 취득하거나 양도할 때 반드시 신경 써야 할 부분이 해당 부동산의 취득·양도시기가 언제인지를 파악하는 것이다. 취득 또는 양도일의 하루 차이로 비과세 요건을 갖추지 못하거나 중과세율이 적용될 수도 있기 때문이다. 아래에서는 대표적인 유형별 취득·양도시기를 표로 정리해보겠다. 신고·납부기한매매 계약서를 쓰고 잔금을 치른 뒤에는 반드시 양도세를 기한 내에 신고하고 납부까지 마쳐야 한다. 신고기한과 납부기한은 다음과 같다. 1 신고기한부동산을 처분한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 예정신고를 해야 한다. 만약 같은 연도에 두 건 이상의 부동산을 양도한다면 두 번째 부동산 처분시 이전 처분분을 합산하여 신고를 하거나 부동산 처분일이 속하는 다음 연도 5월 말일까지 확정신고를 해야 한다. 신고기한 내에 신고를 하지 않은 경우에는 납부해야 할 세액의 20%(부정행위에 의한 경우 40%)의 신고불성실 가산세를 부담하게 된다. 2 납부기한납부기한은 원칙적으로 신고기한과 동일하다. 다만, 납부할 세액이 1천만 원을 초과하는 경우에는 분납이 가능하다. 분납 금액의 산정은 과 같다. 또한 납부 역시 납부기한 내에 납부를 하지 않은 경우에는 납부하지 않은 세액에 하루에 0.025%씩 곱한 금액을 납부불성실 가산세로 부담하게 된다. 양도소득세 신고시 주의사항양도소득세 신고시에는 워낙 복잡한 사항들이 많아서 이 글에 전부 기재할 수는 없지만 상담시 발생했던 사례들을 토대로 적어보겠다. 1 취득시기 및 계약시기를 잘 알아두자1세대 1주택자의 경우에는 양도가액 9억 원 이하 부분의 양도차익에 대해 비과세 규정을 적용받기 위해서는 2년의 보유요건을 충족해야 하며 17년 8월 2일 이후에 조정 대상 지역 내에서 취득한 주택이라면 2년의 거주 요건까지 갖춰야 한다. 다만 17년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 것을 소명 가능한 취득 당시 무주택자의 경우에는 2년의 거주 요건이 붙지 않는다. 그뿐만 아니라 일시적 1세대 2 주택자들의 경우에는 신규주택의 취득일로부터 일정 기간 이내에 종전 주택을 양도해야만 1세대 1주택 비과세 규정을 적용받을 수 있다. 여기에서 일정 기간은 신규주택의 취득일을 기준으로 과 같이 구분된다. 해당 규정도 1세대 1주택 비과세와 동일하게 법령이 변경된 일자 전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 인정된다면 종전 규정을 따르기 때문에 취득일자, 계약 일자를 파악하는 것이 매우 중요하다. 2 해당 부동산이 특수 관계인에게 증여를 받은 부동산인지 확인하자특수 관계인(이월과세의 경우 배우자, 직계존비속)에게 자산을(이월과세의 경우 토지, 건물, 특정시설물 이용권, 부동산을 취득할 수 있는 권리) 증여받은 뒤 5년 이내에 양도하는 경우에는 소득세법에서 정한 부당행위계산부인 규정 또는 이월과세 규정을 적용받을 수 있다. 자세한 규정을 이곳에 설명하기에는 지면이 부족하기 때문에 요건에 해당되는 경우에는 세무전문가에게 상담을 한 뒤 양도하기를 권한다. 3 양도차손이 발생한 물건지는 처분 시기를 조절하자양도세는 기본적으로 양도차익이 발생해야 세금이 나온다. 반대로 양도차손은 양도가액보다 취득가액이 더 커서 손해를 보는 경우를 말한다. 어차피 손해 보고 처분하기로 마음먹은 부동산이라면 양도차익이 발생한 해에 처분을 해서 그 손해를 이익과 상계해 세금을 줄이는데 활용해보도록 하자. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문 위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 쌍문4동 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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부동산과 세무 4. 부동산 및 주택 양도소득세
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부동산과 세무3. 주택 보유와 재산세·종합부동산세
- 주택 취득 시 취득세를 내야 한다. 그다음 보유하는 동안 보유세를 내야 하는데, 그 종류에는 재산세와 종합부동산세가 있다. 과거에 재산세는 당연히 내야 하는 세금으로 인식했지만, 종합부동산세(이하 종부세)의 경우에는 그렇지 않았다. 고액의 주택에 대해서만 납부하는 것으로 알고 있는 경우가 많았다. 이제는 정부의 공시가격 현실화 발표에 따른 보유세 인상과 부동산 세법 개정으로 인해 그 중요성이 달라졌다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 재산세재산세는 지방세에 해당되며 과세기준일 현재 지방세법에서 열거하고 있는 재산세 과세대상(토지, 건축물, 주택, 선박, 항공기)을 보유하고 있는 경우에 부과되는 세금이다. 지방세이기 때문에 재산이 여러 지방자치단체에 소재하고 있으면 각 지자체별로 재산세가 부과된다. 납세의무자 재산세는 원칙적으로 재산세 과세기준일인 매년 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자가 부담한다. 따라서 6월 1일에 매매계약이 이루어진 경우에는 매수인이 재산세를 부담하게 된다. 또한 공유재산의 경우에는 본인이 사실상 소유하는 지분비율만큼 재산세 납세의무를 부담한다. 다만, 예외적으로 에 열거한 사유에 해당되면 사실상 소유자가 아니라도 열거된 납세의무자가 재산세를 부담한다. 이때 예외적인 납세의무자가 납세의무를 부담하지 않기 위해서는 과세기준일부터 10일 이내에 해당 재산의 소재지 관할 지방자치단체의 장에게 그 사실을 알 수 있는 증거자료를 갖춰 신고해야 한다. 과세표준 주택의 경우 개별주택가격 또는 공동주택공시가격에 공정시장가액비율인 60%를 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 세율 과세표준에 의 세율을 곱하여 재산세를 산출한다.a. 별장 : 4%b. 위 외의 주택 : 0.1%~0.4% 4단계 초과누진세율 세 부담의 상한 재산세는 공시가격이 급등하더라도 당해 연도에 부담하는 재산세의 상한을 정해놓고 있다. 주택의 경우 주택공시가격에 의해 산출된 당해 연도 재산세가 전년도 재산세액 상당액에 아래 의 비율을 곱한 금액보다 높게 되면 그 금액을 한도로 재산세를 징수할 세액으로 한다. 납부기한 주택분 재산세는 전체 납부해야 할 세액을 7월 16일부터 7월 31일 사이에 1/2만큼 9월 16일부터 9월 30일 사이에 1/2만큼 분할하여 납부한다. 물납과 분할납부 공시가격이 나날이 오름에 따라 재산세를 금전으로 한 번에 납부하기 어려운 경우에는 물납 또는 분할납부를 활용할 수 있다. 물납의 경우에는 재산세 납부세액이 1,000만 원을 초과하는 경우에 한하여 납부기한 10일 전까지만 신청 가능하며 동일 관할구역 내의 부동산으로만 물납이 가능하다. 반면에 분할납부의 경우에는 재산세 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우에 한해 납부기한까지 신청 가능하다. 종합부동산세종부세는 국세에 해당되며(본 글은 21.06.22. 기준으로 작성되었으며 현재 부동산 특위에서 1세대 1주택자의 종부세 과세대상을 상위 2%로 제한하는 내용을 논의 중입니다.) 과세기준일 현재 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지를 유형별로 구분해 개인별로 합산한 결과, 그 공시가격 합계액이 1세대 1주택자의 경우에는 9억 원의 공제금액 이외에는 6억 원의 공제금액을 초과하는 경우 그 초과분에 대해 과세되는 세금이다. 종부세 역시 재산세와 마찬가지로 정부 고지 세목이다. 다만 신고납부방식으로 납부하고자 하는 경우에는 신고의 방법도 가능하다. 주택분 종부세에 대해 살펴보면 다음과 같다. 납세의무자 과세기준일 매년 6월 1일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종부세의 납세의무가 있다. 다만, 재산세 납세의무자의 예외 경우와 동일하게 수탁자의 명의로 등기·등록된 신탁재산의 경우에는 위탁자가 납세의무를 진다. 과세표준 개인별로 과세기준일 현재 보유 중인 주택의 공시가격 합계액에 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)의 공제 가격을 차감한 뒤 공정시장가액비율을 곱한 금액을 과세표준으로 한다. 세율 과세표준에 의 세율을 곱하여 종부세를 산출한다. 공제할 재산세액 주택분 과세표준 금액에 대해 해당 과세대상 주택의 주택분 재산세로 부과된 세액은 주택분 종부세 산출 세액에서 이를 공제한다. 세액공제 종부세는 재산세와 다르게 요건에 부합되는 경우 산출된 세액의 일정 퍼센트(%)를 세액공제해 준다. 만 60세 이상의 고령자의 경우에는 20%~40%의 고령자 세액공제를 적용해 주고 5년 이상 보유한 장기보유자에게는 20%~50%의 장기보유자 세액공제를 적용해 준다. 다만, 이러한 세액공제는 1세대 1주택자에게만 적용해 준다. 세 부담의 상한 종부세 역시 재산세와 마찬가지로 직전 연도의 주택에 대한 총세액상당액에 의 일정 비율을 곱한 금액을 한도로 당해 연도의 종부세의 부담 상한액을 정해놓고 있다. 다만, 법인의 종부세 계산 시에는 세 부담의 상한 규정을 적용하지 않는다. 납부기한 종부세는 재산세와 다르게 12월 1일부터 12월 15일 사이에 납부해야 한다. 물납과 분할납부 종부세는 재산세와 다르게 물납이 불가하다. 반면에 납부해야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 종부세 납부기한까지 신청을 한 경우에 한하여 납부기한이 지난 일부터 6개월 이내에 분납이 가능하다. 종합부동산세 절세 제안부부 공동명의 활용 재산세의 경우 보유하고 있는 재산에 대해 정직하게 과세가 되기 때문에 특별히 절세방안을 모색해보기 어렵지만 종부세의 경우에는 동일한 재산에 대해서도 보유 형태의 변화에 따라 세액 산출이 다르게 된다. 종부세 절세를 위해 주택 구입 시 단독 명의와 부부 공동명의를 고민하게 된다. 만약 1세대 1주택자의 경우 단독 명의로 구입하게 된다면 공시가 9억 원 초과하는 경우에 종부세를 부담하게 되지만, 부부 공동명의로 하게 된다면 공시가격 12억 원을 초과해야 종부세를 부담하게 된다. 이는 2021년 기준 약 123만 원 정도(농특세 20% 포함)의 종부세 차이를 발생시키게 된다. 또한, 기존 2020년 귀속분 종부세에서는 부부 공동명의로 소유하고 있는 1주택자에게는 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용하지 못했지만 2021년 귀속분 종부세부터는 납세자의 선택에 따라 부부 각각이 6억 원의 공제를 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 적용받지 않거나 1세대 1주택자에 해당하는 9억 원의 공제만 받고 고령자 및 장기보유 세액공제를 받는 것이 선택 가능해졌다. 주택임대 사업자 활용 주택임대 사업자의 혜택이 많이 사라진 것이 사실이다. 필자가 이 글을 쓰고 있는 현재 부동산 특위에서도 임대 사업자들의 종부세 합산배제 혜택에 대해서 폐지할지 여부를 논의 중지만 생계형 소규모 임대 사업자에게는 그 혜택을 계속 유지하는 것으로 보이기 때문에 주택임대 사업자 활용에 대해서도 추천해본다. 주택임대 사업자를 등록하게 되면 요건에 해당될 경우에 종부세 합산배제 혜택을 얻을 수 있다. 이때에 주의할 점은 본인이 등록하고자 하는 주택이 매입 임대주택인지, 건설임대주택인지 여부와 해당 주택의 취득시기가 언제인지, 임대 사업자 등록 시기는 언제인지 등에 따라 합산배제 여부가 달라지기 때문에 적용 가능 여부는 세무전문가와의 상담을 통해 결정하기 바란다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다.https://blog.naver.com/tax_broTel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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부동산과 세무3. 주택 보유와 재산세·종합부동산세
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부동산과 세무 2. 부동산, 주택 취득과 관련된 세금
- 내 땅, 내 집을 갖게 되는 것만큼 설레는 일도 없을 것이다. 하지만 부동산을 취득할 때에는 취득세를 부담해야 한다. 과거에는 부동산 관련 세목 중 취득세의 비중은 상대적으로 낮았지만 세법 개정으로 인해 취득 당시 보유 주택 수, 취득 주택의 소재지 등에 따라 중과세율이 적용되기도 한다. 이번 호에는 취득세의 전반적인 내용과 개인 주택 취득을 중심으로 부동산 취득세에 대해 살펴본다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 취득세는 법에서 열거하고 있는 ‘건축, 매매, 교환, 상속, 증여 등’의 방법으로 부동산 등을 사실상 취득하는 경우에 부과한다. 등기·등록을 하지 않더라도 해당 부동산을 사용·수익하고 있다면 사실상의 취득으로 보고 취득세를 과세한다. 취득세를 내지 않기 위해 취득을 하고도 등기·등록 등의 절차를 이행하지 않는다면 오히려 과태료 및 세법상 제재 대상이 되므로 주의해야 한다. 부동산 취득세 내용취득세는 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하는 것을 원칙으로 한다. 다만, 상속으로 인한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월(외국에 주소를 둔 상속인의 경우 9개월)로 한다. 원칙적으로 취득세 과세대상 금액(과세표준)은 신고가액으로 한다. 다만, 신고가액이 없거나 신고가액이 시가 표준액보다 적은 경우 또는 증여 등의 무상취득의 경우에는 시가 표준액을 과세표준으로 본다. 시가 표준액이란 토지의 경우 개별공시지가, 주택의 경우 개별주택 가격·공동주택 가격, 그 외 과세대상자산은 기준가격에 과세대상별 특성을 고려하여 지방자치단체장이 결정한 가액을 말한다. 취득세에서 가장 중요한 부분은 세율이다. 취득 원인, 취득 자산 종류, 취득 자산 면적, 취득자의 보유 주택수 등 세밀히 분류하여 각기 다른 세율을 적용한다. 특히 타 부동산과 다르게 주택 매매의 경우에는 취득자의 보유 주택 수에 따라 세율이 크게 차이가 나므로 주택 취득 시 몇 퍼센트의 세율을 적용받게 되는지 면밀히 검토해볼 필요가 있다. 자세한 세율은 에 구분별로 정리된 세율을 참고하면 된다. 지방세법에서 열거하고 있는 몇 가지 사유에 해당하는 경우 일반 세율이 아닌 중과세율을 적용한다. 중과세율이 적용되는 대표적인 경우를 살펴보면 △조정 대상 지역 내 2주택자, 3주택자 이상 주택 취득 △조정 대상 지역 외 3주택자, 4주택자 이상 주택 취득 △조정 대상 지역 내 기준 시가 3억 원 이상 주택 증여 취득(단, 1세대 1주택자가 소유한 주택을 배우자 또는 직계존비속이 무상취득하는 경우 등은 제외) △법인이 주택을 취득 △별장용 주택의 취득 등이다. 부동산 취득 시 중과세율이 적용되는 경우도 있지만 오히려 감면 세율을 적용받는 경우도 있다. 대표적으로 감면 세율이 적용되는 경우를 살펴보면 △상속으로 인해 1세대 1주택의 취득 △상속으로 인해 피상속인이 2년 이상 자경한 농지의 취득 △자경농민이 매매로 인해 농지 취득 등이다. 주택 취득세상속이나 증여로 취득하는 부동산의 경우에는 취득 시 신경을 써야 할 사항이 몇 가지 없다. 하지만 주택의 유상취득(매매)의 경우에는 1가구의 범위, 취득 시점의 주택 수, 취득 주택의 소재지, 신규주택 취득 시 종전 주택의 처분 여부 등 신경 쓸 사항이 매우 다양하다. 주택 매매로 취득세 계산 시 고려해야 할 사항들을 살펴보도록 하자. 1. 1세대 1주택 개념지방세법에서 말하는 1세대의 범위는 세대별 주민등록표에 함께 기재되어 있는 가족으로 구성된 1가구를 말한다. 배우자와 미혼인 30세 미만의 직계비속의 경우에는 별도 세대로 분리되어 있더라도 동일세대로 본다. 단, 미혼인 30세 미만의 자녀의 소득이 「국민기초생활 보장법」제2조제11호에 따른 기준 중위소득의 40% 이상으로서 분가하는 경우 부모와 구분하여 별도의 세대로 판단한다. (2021년 기준 1인 가구 중위소득 : 월 1,827,831원) 2. 주택수 산정앞에서 주택의 유상취득(매매) 시 중과세율이 적용되는 경우를 살펴봤다. 그렇다면 주택의 범위는 어떤 것이 있고 주택수는 어떻게 산정되는 것인지 살펴보도록 하자. (1) 주택 범위2020년 8월 12일 지방세법 개정으로 인해 주택의 범위에는 주택뿐만 아니라 8월 12일 이후에 취득하는 조합원입주권, 분양권, 주택으로 과세하는 오피스텔(이하 ‘주택 등’)까지 포함되게 되었다. 다만, 8월 12일 이전에 매매계약을 체결한 경우에는 주택수 산정에서 제외된다. 다만, 오피스텔의 경우 취득 시점에 주거용인지 상업용인지 확정되지 않으므로 건축물대장상 용도대로 건축물 취득세율 4%가 적용된다. (2) 주택수 계산취득세에서 말하는 주택수는 취득일 현재 보유 중인 주택 등을 말한다. 여기서 주택의 종류에는 중과세율이 적용되지 않는 주택과 주택수 산정 시 제외되는 주택 두 가지로 나뉜다. 전자의 경우에는 해당 주택 취득 시에만 중과세율이 적용되지 않지만 후자의 경우에는 타주택 취득 시에도 주택수 산정에서 제외된다. 1) 중과세율이 적용되지 않는 주택① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가 표준액 1억 원 이하의 주택② 농어촌 주택-대지면적이 660㎡ 이내 & 건축물 연면적이 150㎡ 이내-건축물의 가액이 6,500만 원 이내- 법에서 열거하는 특정지역 내에 있지 않을 것(광역시에 소속된 군지역 또는 수도권 지역 등)③ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업 계획 승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택④ 멸실 목적 취득 주택⑤ 기타(노인복지주택, 지정·등록문화재 주택, 가정 어린이집 용도 주택, 사택 등)2) 주택수 산정 시 제외되는 주택① 재개발 구역 등을 제외한 지역의 시가 표준액 1억 원 이하의 주택② 시가 표준액 1억 원 이하의 오피스텔③ 상속개시일로부터 5년이 지나지 않은 주택 등④ 주택수 산정일 현재 건축물의 가액이 6,500만 원 이내인 농어촌 주택⑤ 멸실 목적 취득 주택⑥ 주택의 시공자가 건축법상 허가를 받은 자 또는 주택법상 사업 계획 승인을 받은 자로부터 공사대금으로 취득한 미분양 주택 중 취득일로부터 3년 이내의 주택⑦ 기타 (노인복지주택, 지정·등록문화재 주택, 가정 어린이집 용도 주택, 사택 등) 3. 일시적 2주택주택 등을 1개 소유한 1세대가 해당 종전 주택 등을 소유한 상태에서 이사·학업·취업·직장 이전 및 이와 유사한 사유로 다른 1주택 등(신규주택 등)을 추가로 취득한 후 3년(조정 대상 지역의 경우에는 1년) 이내에 종전 주택 등을 처분하는 경우에는 다주택자에 대한 중과세율을 적용하지 않는다. 3년(1년) 이내에 종전 주택 등의 처분 요건을 충족하지 못한 경우에는 2주택에 대한 중과세율(8%) 과의 차액(가산세 포함)이 추징된다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다.https://blog.naver.com/tax_broTel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해
- 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 해가 거듭될수록 부동산에 대한 세금 구조는 복잡해지고 있다. 하지만 복잡하고 어렵다는 이유만으로 포기한다면 부동산의 가치를 지켜낼 수 없고 그릇된 의사결정을 할 수도 있다. 부동산 세금을 이해하는 데 도움을 주고자 이번부터 연재를 시작한다.글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 누구나 한 번쯤은 내 집 마련의 꿈을 꾸거나 복잡한 도심 생활을 벗어나 평화로운 시골에 전원주택을 갖는 것을 꿈꿔본 적이 있을 것이다. 하지만 단순한 꿈을 벗어나 현실에서 부동산을 구입할 때 꼭 신경 써야 할 것이 있다. ‘세금’이다. 우리나라의 세율구조는 크게 국세와 지방세로 구분돼 있다. 세금에 대한 이해를 높이기 위해서는 국세와 지방세를 정확하게 구분할 필요가 있다. 부동산 거래의 단계는 크게 취득, 보유, 처분 세 가지로 나뉜다. 단계마다 세금이 발생하는데 크게 취득 단계에서는 취득세, 보유단계에서는 재산세와 종합부동산세, 처분 단계에서는 양도소득세가 발생한다. 1단계 취득① 취득세모든 부동산 거래의 시작은 취득이다. 이에 따라 부과되는 취득세는 지방세에 해당된다. 지방세법에서 규정하고 있는 부동산 취득의 종류는 토지와 건축물 두 가지다. 여기에서 건축물이란 「건축법」에 따른 건축물(건축법 제2조제1항제2호 : 건축물이란 토지에 정착하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물 등)과 토지에 정착하거나 지하 또는 다른 구조물에 설치하는 레저시설, 저장시설 등 및 그 밖에 이와 유사한 시설을 말한다. 취득세는 취득 행위에 대해 세금을 부과하는 것이다. 여기서 말하는 취득 행위란 민법 등 관계법에 따라 등기·등록 등을 하지 않은 경우라도 사실상 취득한 것을 말한다. 오히려 미등기 자산에 대해서는 세제상 불이익이 발생할 수 있으므로 유의해야 한다. 취득세는 취득의 원인, 취득하는 자산의 종류, 취득시기, 취득시기에 보유중인 부동산의 개수 등에 따라 세율이 달라지기 때문에 자세한 세율 등은 다음 호에 집중적으로 다루고자 한다. 취득세는 해당 과세물건을 취득한 날부터 60일 이내에 신고·납부하여야 한다. 단, 상속을 원인으로 취득한 경우에는 상속개시일이 속하는 달의 말일로부터 6개월 이내에 신고·납부해야 한다. ② 부가가치세부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 의 구분에 따라 과세에 해당되는 부동산을 구입하는 경우에는 구입 시 과세 부분 가액의 10%에 상당하는 부가가치세를 추가로 부담해야 한다. 다만, 추가로 부담한 부가가치세가 사업용 고정자산의 취득에 해당한다면 부가가치세 조기환급 신청이 가능하다. ③ 증여세타인(증여인)에게 부동산을 대가 없이 무상으로 취득(증여) 한 수증인은 증여재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액을 증여세로 부담한다. ④ 상속세피상속인의 사망을 원인으로 부동산을 취득하는 상속인은 피상속인의 상속재산가액에 10~50%의 차등세율을 곱하여 산출된 세액 중 본인이 취득한 상속재산가액에 해당하는 비율만큼 상속세를 부담한다. 2단계 보유1) 단순 보유 시부동산을 단순히 보유하고 있는 것만으로도 세금이 발생한다. 흔히들 ‘보유세’라고 한다. 보유세의 종류는 지방세에 해당하는 ‘재산세’, 국세에 해당하는 ‘종합부동산세’가 있다. 재산세와 종합부동산세 모두 과세기준일은 매년 6월 1일이다. 즉, 6월 1일에 해당 재산을 사실상 소유하고 있는 자에게 해당 세금을 부과하는 것이다. 따라서 보유세를 부담하고 싶지 않다면 매매 시기를 6월 1일을 기준으로 조절하면 된다. 여기에서는 개인이 부동산(토지, 건축물, 주택)을 보유하고 있는 경우에 발생하는 보유세에 대해서만 다루고자 한다. ① 재산세재산세는 일정 금액을 초과해야 세금이 부과되는 종합부동산세와는 다르게 재산의 가격과 관계없이 부과가 된다. 재산세는 자산별 과세표준에 세율을 곱하여 산출되는 금액을 부과한다. 재산세의 납부시기는 각 재산 종류별로 다르다. 토지는 매년 9월 16일부터 9월 30일까지, 건축물은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 주택은 전체 세액의 2분의 1은 매년 7월 16일부터 7월 31일까지, 나머지 2분의 1은 9월 16일부터 9월 30일까지 납부한다. 재산세는 시가 표준액 상승으로 인해 급격한 세부담 증가를 방지하기 위해서 세부담 상한이라는 제도를 두고 있다. 세부담 상한이란 직전연도 해당 재산세액 상당액에 일정 비율을 곱한 금액을 한도로 재산세를 부과하는 것을 말한다. 토지는 150%, 건축물은 150%, 주택은 주택 공시가격별로 105%~130%의 비율을 정하고 있다. ②종합 부동산세 (이하 ‘종부세’)부동산 가격이 지속적으로 상승하는 추세이고 공시가격 현실화를 정책으로 내놓고 있기 때문에 종부세는 취득이나 처분의 의사결정 시에도 중요하게 고려해야 할 세목으로 바뀌었다. 따라서 이번 호에서는 주택에 대한 종부세에 대해서만 간략하게 소개하고 종부세 전체에 대해서는 따로 다루고자 한다. 종부세는 과세기준일인 6월 1일 현재 인별로 소유한 주택의 공시가격 합계액이 일정 금액을 초과하는 경우 부과하는 세금을 말한다. 6월 1일 기준으로 납세자가 보유중인 개별주택 가격의 합계액 중 6억 원(1세대 1주택자의 경우에는 9억 원)을 초과하는 금액에 대해 공정시장가액 비율(2021년 95%)을 곱한 금액에 차등세율을 곱하여 산출된 세액에 각종 공제항목(재산세 부담액, 1세대 1주택자 세액공제-고령자, 장기 보유자)을 차감한 금액과 세부담 상한액(150~300%) 중 작은 금액을 그 세액으로 한다. 종부세의 납부기한은 매년 12월 15일까지이며 납부해야 할 세액이 250만 원을 초과하는 경우 다음과 같이 분납을 신청할 수 있다. 2) 임대 보유 시부동산을 보유하면서 임대하는 경우에는 앞에서 말한 보유세 외에 임대 사업에 대한 부가가치세, 종합소득세도 부담하게 된다. 세목별 과세방법에 대해 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세부가가치세란 재화 또는 용역의 생산 또는 유통되는 모든 단계에서 발생하는 부가가치에 과세하는 세금을 말한다. 따라서 의 구분에 따라 과세에 해당된다면 임대용역의 대가로 받는 월세 및 간주임대료(전세금에 대한 예금 상당액)에 대해서 1년에 한 번(간이과세자) 또는 두 번(일반과세자) 부가가치세 신고·납부 의무가 있다. 반면에 면세에 해당한다면 1년에 한 번 ‘사업장현황신고’의무가 있다. ② 종합소득세부동산에 대한 권리를 대여함으로써 발생하는 소득은 사업소득으로 본다. 예외적으로 지역권, 지상권에 해당하는 경우에는 기타소득으로 분류한다. 이러한 소득이 있는 경우 타소득과 합산해 소득 발생일의 다음 연도 5월 31일까지 종합소득세 신고를 해야 한다. 2019년 이전 귀속분까지는 2,000만 원 이하의 주택임대 소득에 대해서는 과세를 하지 않았지만 2019년 귀속분부터는 2,000만 원 이하의 임대 소득에 대해서도 종합소득세 신고를 해야 한다. 3단계 처분부동산을 취득할 때와 마찬가지로 처분할 때에도 세금이 발생한다. 처분 시 발생하는 세금은 어떤 게 있는지 살펴보면 다음과 같다. ① 부가가치세취득 시에 부가가치세를 부담했던 부동산은 처분 시에도 부가가치세를 부담할 가능성이 높다. 의 과세 여부에서 과세대상에 해당하는 부동산은 과세대상 처분가액의 10%에 해당하는 부가가치세를 매수인에게 받아서 세무서에 신고·납부해야 한다. 여기에서 주의할 점은 만약 해당 부동산이 과세대상이고 취득 당시에 부가가치세 환급을 받은 경우 취득일로부터 10년 이내에 처분 시 환급받았던 부가가치세 중 일부를 뱉어내야 할 수 있다는 점이다. ② 양도소득세부동산의 처분 방법에는 다양한 방법이 있지만 대표적으로 ‘양도’의 방법이 있다. 양도란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도·교환·현물출자 등으로 인해 그 자산이 유상으로 사실상 이전하는 것을 말한다. 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액과 기타 필요경비를 차감한 양도차익에 해당 부동산을 장기간 보유한 것에 대한 혜택인 장기보유특별공제를 차감한 양도소득금액에 양도소득기본공제 250만 원을 차감한 양도소득과세표준이 속하는 구간별로 6%~45%까지의 차등세율을 적용하는 구조를 갖고 있다. 양도소득세 계산 시에는 고려해야 할 법률 규정이 많다. 여기에서는 대표적으로 알아야 할 규정에 대해서만 살펴본다. ▶장기보유특별공제 장기보유특별공제는 다년간 발생한 양도소득을 일시에 누진세율로 과세함에 따른 과도한 세부담을 완화하고 물가 상승분 조정 차원에서 도입된 제도이다. 에 따라 차등적으로 공제율을 적용한다. 2021년 1월 1일 이후 양도하는 주택 중 1세대 1주택의 공제율을 적용받고자 할 경우 반드시 보유기간 중 2년 이상 거주를 해야 연도별 4%의 공제율을 적용받을 수 있다. 다만, 미등기자산, 다주택자의 조정 대상 지역 내 주택은 장기보유특별공제를 적용받을 수 없다. ▶양도소득기본공제 양도소득세는 부동산, 주식, 파생상품을 각 그룹별로 구분하여 그룹별로 연 250만 원의 공제를 적용한다. 토지, 건물, 주택 등은 부동산 그룹에 속하므로 같은 해에 여러 부동산을 처분하는 경우에는 250만 원까지 공제를 받을 수 있다. 다만, 미등기자산에 대해서는 기본공제를 적용받을 수 없다. ▶세율 양도소득세의 세율은 자산별, 보유기간별, 양도 시 보유 주택 수별로 세율이 다양하게 이뤄져 있고 2021년 6월 1일 이후 양도하는 자산부터 세율이 변동되므로 주의 깊게 봐야 한다. 추가로 조정 대상 지역 내 다주택자에 대해서는 기본세율에 10%~20% (2021년 6월 1일 이후 양도분에 대해서는 20%~30%)의 세율을 더하여 세율을 적용한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사)홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계의 대표세무사월간전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무)겸 서울시 쌍문 4동 마을 세무사로 활동하고 있다. https://blog.naver.com/tax_broTel: 031-8027-4747 tax_bro@naver.com
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부동산과 세무 1. 부동산 거래 단계별 세금의 이해
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감정평가와 친해지기, 사례로 본 감정평가 Q&A
- 공시가격이 높으면 감정평가액도 높게 나올까? 개발행위허가받은 토지는 허가 전에 비해 얼마나 높게 감정평가를 받을 수 있을까? 입주권과 분양권도 감정평가를 받을 수 있을까? 사례와 Q&A를 통해 감정평가에 대해 알아보자. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) Q 공시가격이 높으면 감정평가액도 높게 나오나? 자신의 토지 3필지를 매도하기 위해 매수예정자와 가격을 협상하는데 공시지가의 2배로 계산해서 가격을 결정하고 등기 이전까지 완료했다. 그런데 1필지의 공유자가 자신이 소유했던 토지만 낮은 가격으로 팔렸다는 이의를 제기하여 감정평가를 통해서 조정을 한 사례가 있다. 이러한 결과는 공시지가에 대한 이해가 부족했기 때문에 발생했다. 얼마 전에 보상을 받은 사례가 공시지가의 2배 정도로 되었으니 자신의 토지 가치도 공시지가의 2배 정도라고 판단한 것이다. 그러나 토지 가치가 일률적으로 공시지가의 몇 배로 결정되는 것이 아니다. 용도지역, 이용상황 등에 따라 토지 가치와 공시지가의 비율은 다르다. 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지공시지가·개별공시지가, 주택은 표준주택 가격·개별주택 가격·공동주택 공시가격·비주거용 부동산 공시가격이 있다. 여러 공시가격 중에서 감정평가액 산출 과정과 관련이 있는 것은 표준지공시지가이고 나머지는 국세, 지방세 등 과세에 주로 활용되고 감정평가액 산출 과정에는 직접 관련이 없다. 표준지공시지가는 토지 감정평가 방법의 하나인 공시지가 기준법에서 필수적으로 적용된다. 공시지가 기준법은 <토지 가액 = 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역 요인 비교치 × 개별 요인 비교치 × 그 밖의 요인 보정>의 산식을 통해서 토지 가액을 산정한다. 비교표준지는 감정평가 대상 토지와 용도지역, 이용상황, 주위 환경이 유사하고 지리적으로 근접한 표준지 중에서 선정한다. 대상 토지와 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선정한다는 뜻이다. 표준지공시지가는 시장가치와 차이(현실화율)가 있는데 이 차이를 보정해 주는 것이 그 밖의 요인 보정이다. 표준지공시지가의 현실화율은 지역별, 용도지역별, 이용상황별로 차이가 있다. 개발사업 등으로 지가가 상승하는 지역(A 지역)은 공시지가가 지가 상승을 따라가지 못해서 현실화율이 30~40%에도 못 미치는 반면, 대도시의 구도심(B 지역) 등은 공시지가가 시장가치를 초과하는 경우도 있다. A 지역과 B 지역에 있는 토지를 감정평가한다고 할 때 그 밖의 요인은 A 지역은 3.33(100/30)~2.5(100/40), B 지역은 1.00 이하가 된다. 표준지공시지가의 현실화율은 용도지역별 이용상황별로도 차이가 있다는 것은 A 지역 내 상업지역과 주거지역, 상업지역 내 상업용과 주거용의 현실화율에 차이가 있다는 의미이다. 그 밖의 요인 보정은 표준지와 유사한 거래 사례 또는 감정평가 사례를 비교 사례로 선정하여 산출한 가액과 표준지공시지가를 비교하여 산출한 격차율에 기초하여 산정한다. 상업지역 상업용 표준지는 상업지역 상업용 사례와 비교하고 주거지역 주거용 표준지는 주거지역 격차율을 산정하고 이에 기초하여 그 밖의 요인 보정치를 결정하는 것이다. 공시가격 특히 표준지공시지가 높다고 감정평가액이 높게 나오지는 않는다. 감정평가액은 비교표준지와 지역 요인, 개별 요인 비교를 하고 표준지공시지가의 현실화율을 반영하기 때문에 감정평가 대상 토지의 시장가치 수준으로 결정된다. 표준지공시지가의 현실화율이 낮으면 공시가격이 낮더라도 현실화율을 반영하여 시장가치 수준으로 상향 조정되는 것이다. 일부 토지 소유자들은 자신의 땅이 수용당해서 보상을 받으면 공시지가보다 낮은 가격으로 보상액이 결정되는 것은 아닌지 우려를 한다. 공시지가의 수준이 시장가치를 상회하면 공시지가보다 낮은 수준으로 결정되겠지만 일반적으로 공시지가는 시장가치에 못 미치는 수준이기 때문에 공시지가보다는 높은 수준으로 결정된다. 다만 공시지가의 몇 배로 결정되는가는 시장가치 수준과 공시지가의 격차율 즉 현실화율에 의해 결정된다. Q 개발행위허가받은 토지는 허가 전에 비해 얼마나 높게 감정평가를 받을 수 있나? “개발행위허가 전 감정평가액이 20억 원이고 얼마 전에 개발행위허가를 받았는데 얼마나 높게 감정평가액이 얼마나 나올까요?” 이러한 질문은 개발사업을 하는 사업자로부터 많이 나오는 질문이다. 건축 허가 또는 개발행위허가를 받으면 감정평가액이 크게 상승하고 금융권으로부터 담보대출을 받을 때 상승한 감정평가액을 근거로 많은 대출을 받을 수 있다고 판단한다. 금융권에서는 농지(산지) 전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지에 대해서 엄격한 기준으로 심사한다. 개발행위허가 후 사업 진행이 중단되는 사업장에서 대출액 환수를 하지 못하는 대출사고가 빈번하게 발생하고 있기 때문이다. 예를 들어 모 금융기관의 경우 전용허가받은 임야의 심사 기준이 상당히 까다롭다. 전용허가를 얻은 임야는 원칙적으로 임야가액으로 산정하고, 비용이 증빙이 되는 경우 전용 비용을 임야가액에 포함하여 산정한다. 전용허가를 얻고 일부 토목공사가 진행된 임야는 <임야가액 + 전용 비용 + 공정률에 따른 토목공사비용의 50% 이내 금액>으로 산정하고, 전용허가를 받고 토목공사가 완료된 임야는 준공검사 등에 준하는 서류를 갖춘 경우 토목공사비용의 70% 이내를 임야가액에 포함하여 산정하는 것이 가능하다. 토목공사 준공 여부는 도로, 수도, 전기 등 기반 시설이 완비된 경우를 기준으로 한다. 토목공사가 완료되었더라도 지목변경이 없는 경우에는 토목공사비의 50% 이내에서 인정한다. 전용허가에 따른 특정 이행조건이 부과되었을 때 조건이 이행되지 않은 경우에는 토목공사비용을 증빙하더라도 불인정한다. 농지(산지) 전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지는 소지 가격(전, 답, 임야 상태 등)에 허가를 얻는데 투입된 비용이 더해진 금액으로 감정평가액이 결정된다. 토목공사를 하였다면 토목공사에 투입된 비용(과다하다고 판단되면 감액)을 고려하여 감정평가액이 결정된다. 비교표 준지나 비교 사례도 준공된 상태인 대지 기준이 아닌 소지 상태를 기준으로 선정하고 투입된 비용을 개별 요인에서 반영하여 감정평가를 진행한다. 개발행위허가를 받은 토지는 불투명한 사업 진행 때문에 금융권에서 보수적으로 접근한다. 사업이 멈추게 되면 가치가 폭락할 수도 있기 때문이다. 개발행위허가를 받았다고 감정평가액이 사업시행자가 기대하는 만큼 올라가지 않는 이유이다. Q 일단지란 어떤 개념이고, 일단지로 감정평가하면 감정평가액이 높아지나? 「감정평가에 관한 규칙」등 감정평가 관계 법규에서는 ‘감정평가는 대상 물건마다 개별로 한다’는 개별 물건 기준 원칙을 규정하고 있다. 예외적으로 둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상 물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다. 2개 필지 이상의 토지를 일괄 감정평가한다는 의미는 2개 필지 이상의 토지를 일단지로 감정평가한다는 의미이다. ‘일단지’라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치 형성 측면에서도 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.일단지로 감정평가하면 감정평가액은 높아진다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개별로 감정평가할 경우와 일단지로 감정평가할 경우을 비교하면 다음과 같다. 1번 토지(480㎡)는 광대세각 세장형, 2번 토지(480㎡)는 광대한면 세장형, 3번 토지(177㎡)는 세각(가) 가장형, 4, 5번 토지(각각 165㎡)는 각각 세로(가) 세장형이고, 2020년 1월 1일 기준 공시지가는 1번 13,630,000원/㎡, 2번 12,810,000원/㎡, 3번 7,130,000원/㎡, 4, 5번 각각 6,881,000원/㎡이고, 공시지가의 1.5배를 감정평가액으로 가정할 경우 필지별 감정평가액은 <표 1>과 같다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개발하여 5개 필지에 건축 허가를 받고 건물을 신축했다면 1~5번 토지는 일단지로 판단할 수 있고 일단지로 감정평가할 수 있다. 광대세각의 세장형 토지로 1번 토지와 유사한 수준인 20,000,000원/㎡으로 감정평가를 하면 29,340,000,000원이 되어 개별로 감정평가할 때보다 약 20% 증가한다. 후면에 있는 3, 4, 5번 토지가 1, 2번 토지와 일단지가 되면서 가치 상승이 된 것이다. 일단지와 관련된 쟁점은 개발 단계에 있는 토지의 일단지 여부이다. 개발행위허가 시점, 건축 허가 시점 또는 착공신고 완료 시점을 일단지로 보는가에 대한 판단이다. 대법원은 개발 단계에 있는 나지에 대한 현실적인 이용상황의 판단과 관련하여 관계 법령에 의하여 건축물의 부지조성을 목적으로 한 개발행위(토지의 형질 변경) 허가를 받아 그 토지의 형질을 대지로 변경한 다음 토지에 건축물을 신축하는 내용의 건축 허가를 받고 그 착공 신고서까지 제출했고, 형질이 변경된 이후에 그 토지가 대지로서 매매되는 등 형질이 변경된 현황에 따라 정상적으로 거래된 사정이 있는 경우 건축물을 건축하는 공사를 착공하지 못했더라도, 현실적인 이용 상황을 대지로 평가함이 상당하다고 판시(대법원 2012.12.13. 선고 2011두24033 판결) 한 바 있다. 국토교통부는 여러 필지가 일단지로 공장 설립 승인, 건축 허가 및 착공신고를 완료하고, 일체로 거래된 후 토목공사를 했으나, 그 토지의 일부가 도로사업에 편입되어 보상평가를 하게 되는 경우 일괄 평가할 수 있는지 여부와 만약 일괄 평가한다면 어는 단계(개발행위허가, 건축 허가, 착공신고 등)부터 일단지로 평가해야 하는지 여부와 관련하여 “공장을 건설하기 위해 공장 설립 승인, 건축 허가 및 착공신고를 완료하고 일체로 거래된 후 토목공사를 한 상태라면 일단지로 볼 수 있는 여지가 있다고 보입니다”라고 유권해석(부동산평가과-2444, 2011.08.10.) 한 바 있다. 대법원 판례와 국토부의 유권해석을 종합해보면, 개발 단계에 있는 토지는 착공신고, 토목공사 완료, 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 장래에 일단지로 이용되는 것이 확실시된다면 용도상 불가분의 관계를 인정하여 감정평가를 할 수 있다. 일단지로 감정평가할 경우에도 성숙도를 감안해야 한다. Q 재개발 재건축 사업에서 종전자산 감정평가를 높게 받으면 조합원에게 유리한가?재개발 재건축 사업에서 조합원은 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱한 권리가 액이 조합원 분양가인 종후 자산 감정평가액보다 높으면 그 차액을 받는다. 그러나 권리가 액이 분양가보다 낮으면 그 차액을 분담금으로 지급해야 한다. 이러한 경제적인 부담을 줄이기 위해서 어떤 조합원들은 감정평가액을 높여 달라고 주장하기도 한다. 종전자산감정평가액이 올라가면 조합원 부담이 줄어드는가? 권리가 액은 <종전자산감정평가액 × 비례율>로 결정되고, 비례율은 <(총 분양가(종후 자산감정평가액) - 총사업비용) ÷ 종전자산감정평가액>으로 산정된다. 이 산식에서 종전자산감정평가액이 증가하면 비례율이 떨어지기 때문에 권리가 액이 증가한다는 보장이 없다. 예를 들어 종전자산감정평가액 3,000억 원, 종후 자산감정평가액이 5,000억 원, 총사업비용이 2,000억 원이라고 하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,000억 원 = 100%>가 되고, 권리가 액은 3,000억 원 × 100% = 3,000억 원이 된다. 조합 세대가 500세대이고 세대별 종전 종후 감정평가액이 동일하다고 가정하면 1세대당 권리가 액은 6억 원, 분양가격은 10억 원, 분담금은 4억 원이 된다. 만약 다른 조건은 동일하고 종전자산감정평가액이 3,300억 원으로 상승하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,300억 원 = 91%>로 줄어들고, 권리가 액은 3,300억 원 × 0.91 = 3,000억 원으로 차이가 없다. 종전자산감정평가액은 그대로 두고 총사업비용을 줄여야 비례율이 상승하고 권리가 액도 올라간다. 사례에서 총사업비용을 10% 줄여서 1,800억 원으로 감액될 수 있다면 비례율은 107%가 되고 권리가 액은 6억 4천만 원이 되어 분담금이 3억 6천만 원으로 4천만 원 줄어든다. 총사업비용에는 건축공사비, 조합 운영비, 금융비융 등이 포함되어 있는데 사업 기간이 길어질수록 비용이 증가한다. 재개발 재건축 사업에서 건축공사비, 조합 운영비, 금융비용 등 총사업비용를 줄이는 게 조합원의 권리가 액을 높여서 조합원을 유리하게 하는 지름길이다. Q 입주권과 분양권도 감정평가를 받을 수 있나? 입주권과 분양권은 재개발사업이나 재건축 사업에서 모두 새롭게 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리라는 점에서 차이가 없으나 권리를 취득하는 방법, 내용에서 차이가 있다. 입주권은 재개발 재건축 사업에서 조합원 입주권을 의미하고, 조합원 자격을 취득한 후 조합원 분양신청, 관리처분계획 인가로 얻게 되는 입주할 수 있는 권리를 말한다. 분양권은 비조합원이 청약 당첨을 통한 분양계약으로 얻게 되는 사업지에 새로 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 입주권과 분양권 모두 동, 호수가 확정되어 있는 경우에는 감정평가의 대상이 된다. 입주권과 분양권 모두 추후 완공될 주택(부동산)을 취득할 수 있는 권리로서 경제적 가치가 있기 때문이다. 다만, 동, 호수가 확정되어 있는 경우로 한정되는 것은 공동주택은 같은 단지 내에서 층과 호에 따른 시장가치의 차이가 발생해서 동, 호수가 확정되어야 감정평가액을 산정할 수 있기 때문이다. 동, 호수가 확정되지 않았다는 것은 감정평가의 대상이 확정되지 않았다는 의미가 된다. 감정평가를 하려면 그 대상이 확정돼야 하는데 그 대상을 알 수 없을 경우에 해당됨을 의미하는 것이다. 「상속세 및 증여세법」 시행령 제51조(지상권 등의 평가) 제2항에 입주권 등을 감정평가대상으로 규정하고 있다. 입주권과 분양권의 감정평가 대상은 동, 호수를 지정받은 추후 입주할 아파트가 되고, 감정평가액은 감정평가일(기준시점)까지 지급한 금액과 기준시점 현재 프리미엄 상당액을 합한 금액이 된다. 기준시점까지 지급한 금액은 입주권의 경우 <권리가 액(조합원 종전자산 감정평가액 × 비례율) + 기 납부한 분담금의 계약금 및 중도금>이 되고, 분양권은 계약금 및 중도금 등의 지급액이 된다. 기준시점 현재 프리미엄 상당액은 입주권은 <준공 후 세대의 시장가치 - 조합원 분양가격>, 분양권은 <준공 후 세대의 시장가치 - 분양가격>이 된다. Q 용적률이 200%에서 400%로 상향되면 토지 가치도 2배 오르나? 용도지역에 따라 토지 가치가 차이가 난다. 토지 가치의 차이는 왜 발생할까? 각 용도지역에서 허용하는 용적률 차이 때문이다. 용적률은 토지 면적 대비 건축할 수 있는 지상층의 건물 연면적을 의미한다. 토지 가치는 용적률에 정비례(즉 용적률이 2배가 되면 토지 가치도 2배로 상승) 해서 상승하는가? 용적률이 상승하면 토지 가치도 상승하지만 정비례해서 상승하지는 않는다. 일반주거지역은 제1종부터 제3종까지 있는데 최대 허용 용적률이 제1종은 200%, 제2종은 250%, 제3종은 300%, 준주거지역은 500%, 일반상업지역은 1,300%이다. 서울특별시 토지가격비준표 상으로는 1종 일반주거지역 1.00, 2종 일반주거지역 1.05, 3종 일반주거지역 1.12, 준주거지역 1.16, 일반상업지역 1.58이다. 용적률 200%(1종 일반 주거)가 250%(2종 일반 주거)로 상향되면 토지가치는 5% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1% 상승), 300%(3종 일반 주거)로 상향되면 토지가치는 12% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1.2% 상승) 한다. 용적률에 비례해서 토지가치가 상승하지 않음을 나타낸다.토지가치가 용적률에 정비례하지 않는 이유는 토지공간의 입체 이용률과 건물의 한계효용계층으로 설명이 가능하다. 토지공간의 입체 이용률이란 토지의 입체적 이용에서 가장 이용 가치가 높은 지표면상의 이용률을 100으로 했을 경우 이를 기준으로 지상·지하의 층별에 따른 각 부분의 이용 가치의 증감률을 말한다. 토지공간의 입체 이용률은 건물의 한계효용계층을 결정하는 근거가 된다. 토지 이용을 극대화하기 위한 방법이 건물의 고층화인데, 건물의 고층화는 관련 법률에 따른 용적률, 층수 제한 등 법률적 측면과 건축 기술 등 기술적 측면이 있고 건물의 높이를 어느 정도 하는 것이 경제적으로 가장 능률적인 상태가 되는가를 판단하여 그때의 층수가 건물의 한계효용층수가 된다. 용적률의 변화에 따른 토지 가치의 변화를 연구한 논문『용적률 가치 산정을 위한 비선형헤도닉공간모형의 적용』(맹준영, 2015)에서는 <표 2>와 같이 용적률이 10% 증가할 때마다 증가하는 토지가치의 증가율을 나타낸다고 한다. 앞의 논문 연구 결과에 따르면 용적률이 증가에 따른 지가의 증가율은 토지의 용도 및 용적률 구간에 따라 다양한 형태를 보인다. 주거용(단독주택 및 다세대주택)은 용적률이 증가함에 따라 대체로 선형적인 토지가치의 증가가 나타나고 있고, 상업용(주상용 및 상업용/업무용)은 용적률이 낮은 구간(100~200%)에서는 토지 가치가 용적률이 증가함에 따라 급격하게 상승하고, 용적률이 높은 구간(주상용 200~400%, 상업용/업무용 650~900%)에서는 용적률이 상승함에 따라 토지 가치의 상승폭이 낮은 폭으로 상승한다. 이와 같은 결과는 토지의 입체 이용이 다르게 나타나기 때문이다. 주거용은 층수가 높아질 때 효용이 달라지지 않기 때문이고, 상업용/업무용은 1층에 토지가치가 가장 많이 배분되고 층수가 올라갈수록 효용이 급격하게 떨어지기 때문이다. 용적률 증가에 따른 오피스 및 상가의 평가가격 증가분을 연구한『용적률 가치 산정에 관한 연구』(신우진, 김양희, 한국부동산연구원, 2010)에서는 다음 <표 3>, <표 4>와 같이 하부 시장별 용적률 증가에 따른 평오피스빌딩 및 부지, 상가건물 및 부지의 평가 가격 상승분이 나타난다고 한다. <표 3>은 용적률 600%인 빌딩을 하부 시장의 기준 오피스로 하여 용적률이 800%, 1,000%, 1200%가 될 때의 오피스 부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 200%, 400%, 600% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 38%, 49% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스 시장의 평가가격은 각각 0.11%, 0.10%, 0.08% 증가함을 나타낸다. <표 4>는 용적률 150%인 건물을 하부 시장의 기준 상가로 하여 용적률이 200%, 250%, 300%가 될 때의 상가 부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 50%, 100%, 150% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 42%, 55% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스 시장의 평가가격은 각각 0.47%, 0.42%, 0.37% 증가함을 나타낸다. 용도지역 변경 등으로 용적률이 상승되었다고 토지 가치가 용적률에 정비례해서 상승하지 않는다. 건물의 효용이 용적률만큼 상승하는가, 건축 비용 등의 고려, 허용 용적률에도 불구하고 시장 상황에서 경제적으로 최대 가능한 용적률은 얼마인지를 감안하여 토지 가치의 상승률을 판단해야 한다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사)연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다.02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net
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감정평가와 친해지기, 사례로 본 감정평가 Q&A
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서울가꿈주택사업 참여자 모집(~7.30까지)
- 서울시는 46개 골목길 재생사업지 내 노후주택에 대해 ‘서울가꿈주택 집수리 지원사업’을 추진, 집수리 비용을 최대 50%까지 지원한다며 참여자를 모집 공고했다.‘서울가꿈주택 집수리 지원사업’은 서울시가 2016년부터 노후 저층 주거지의 주거환경과 도시미관 개선을 위해 집수리 공사 시 공사비의 50%까지 최대 1,550만원(단독주택), 2,050만원(공동주택 공용부분)을 보조해주는 사업이다. 공사비용 융자도 지원한다. 특히 현재 지정된 46개 골목길 재생사업지는 물론 앞으로 지정되는 골목길 재생사업지까지 ‘주택성능개선지원구역’으로 당연 지정해 지원한다. 기존엔 골목길 재생사업지라도 ‘주택성능개선지원구역’으로 따로 지정받아야 집수리 지원을 받을 수 있었다.서울시는 ‘저층 주거지 집수리 지원에 관한 조례’ 개정을 통해 ‘골목길 재생사업지’ 전체를 일괄적으로 ‘주택성능개선지원구역’으로 지정, 집수리 지원의 전제 조건이었던 구역 지정 절차를 생략할 수 있게 됐다.이에 따라 사업지 내 시민들은 사용승인일 20년 이상 경과 등 일정 요건만 충족하면 관할 자치구에 집수리 지원사업을 바로 신청할 수 있다. 자세한 내용은 집수리닷컴(jibsuri.seoul.go.kr)에서 확인하면 된다.집수리 지원사업 대상은 ‘주택성능개선지원구역’ 내 사용승인일 20년 이상 경과한 단독주택·다가구주택·다세대주택·연립주택이다. 방수 또는 단열 등 주택 성능을 개선하기 위한 공사 시행 시 보조금을 받을 수 있다. □ 사업내용 : 대상지역 내 노후 저층주택 집수리 비용 보조 □ 2021년 집수리 보조 예산 : 6,550,000천원 □ 접수기간 : 2021. 2. 15.(월) ~ 2021. 7. 30.(금) ※ 예산 소진 시 조기마감 될 수 있음 □ 대상지역 ○ 서울특별시 저층주거지 집수리 지원에 관한 조례 제6조에 따른 주택성능개선지원구역(재개발, 재건축 등 개발(예정)지역 제외) - 대상 지역은 ‘집수리닷컴’ (https://jibsuri.seoul.go.kr/)이나 해당 자치구 담당부서에서 확인 가능 ○ 주택성능개선지원구역 외 빈집(재개발, 재건축 등 개발(예정)지역 제외) □ 대상주택 ○ 주택성능개선지원구역 내 사용승인일이 20년 이상 경과한 단독주택(다중·다가구주택 포함), 공동주택(다세대·연립주택) ○ 주택성능개선지원구역 외 빈집의 경우 ‘서울시 빈집 실태조사’ 결과 1~3등급에 해당하고, 사용승인일이 20년 이상 경과한 단독주택(다중·다가구주택 포함), 공동주택(다세대·연립주택) ○ 장기미사용승인 건축물로 관리되다 사용승인 처리된 건축물의 경우, 공사완료 시점으로부터 20년 이상 경과한 것이 확인될 경우 신청 가능(증빙서류 제출 필요) □ 보조사업 신청자 ○ 단독주택(다중·다가구주택 포함) : 건축물 소유자 ○ 공동주택(다세대·연립주택) - 전유부분 : 개별세대 소유자 - 공용부분 : 해당 건축물 개별세대 소유자 중 대표자 1인(구분소유자 동의서 첨부) ○ 소유권 이전 계약 시 계약서 첨부하여 신청서 제출 가능 - 단, 보조금은 공사완료 후 건물 등기부등본의 소유권 정리 이후 지급 □ 지원금액 ※ 주택성능개선지원구역 외 빈집의 경우 지원범위 1-1, 2-1만 해당 ○ 최대 지원금액 한도 내에서 추가 지원신청 가능 - 단, 지원을 받아 공사한 동일 부분의 동일 공사는 지원 제외 ○ 외관 변경공사가 포함된 집수리의 경우, 서울시 제안대로 외관공사를 시행할 경우 외관 공사비용의 20%, 최대 500만원 이내 범위에서 추가지원금 지급 - 건물 외벽 재료나 페인트 색상 변경, 담장 재조성, 쉼터 또는 화단 조성 등 외관의 변경공사가 포함되어 있는 집수리 신청 건 중 일부를 선정하여 입면디자인 지원 - 지원대상은 공사 내용 및 규모를 고려, 입면디자인 지원 시 개선효과가 뛰어날 것으로 판단되는 신청 건에 대해 서울시 및 자치구에서 선택 ※ 주택성능개선지원구역 외 빈집의 경우는 추가지원금 대상에서 제외 □ 에너지효율개선 공사 자재 사용기준 ○ 창호, 단열공사 등 에너지효율개선 공사 시 최소 사용기준 이상의 성능을 가진 자재를 사용해야함 ○ 온실가스 감축효과 증대를 위한 권장 사용기준 이상의 성능을 가진 자재를 사용할 경우 해당 공종 공사비 10% 이내에서 추가 지원금 지급 - 단독주택(다중·다가구주택 포함) : 최대 240만원 - 공동주택(다세대·연립주택) : 공용부 최대 340만원, 전유부 세대당 최대 100만원 ○ 자재 사용기준 - 건축선 등 현장여건으로 인해 적용이 어려운 경우, 건축물 현황에 맞춰 완화 가능 ※ 완화 적용 시 추가 지원금 지급 대상에서 제외 □ 지원조건 ○ 보조금은 집수리 목적 외 사용 금지 ○ 기존 세입자 4년간 임대료 동결(준공신청 시 임차인과의 협약서 제출) - 제출대상 : 단독주택(다중·다가구주택 포함) 공사, 공동주택(다세대·연립주택) 전유부 공사 ○ 보조금 전부를 지원받은 부분(‘3. 외부공간’ 공사)은 2년간 유지 ○ 사전 및 준공조사 등 현장조사 시 협조 ○ 집수리 보조금 지원결정일로부터 3개월 이내 준공신청서 제출 - 시공사의 공사포기 등 부득이한 사유 발생 시 3개월 이내에서 준공기간 연장 가능(단, 2021년 11월 30일 이전까지 준공신청서 제출하여야 함) ○ 보조금심의위원회 조건부사항 이행 ○ 집수리 홍보를 위한 공사 전 과정 기록 및 홍보 등 활용, 홍보물 설치 협조 서울가꿈주택 집수리 지원사업 신청 접수처 ○ 주택성능개선지원구역 외 빈집 집수리 상담 문의 □ 지역별 집수리 지원센터 □ 자치구 담당부서 (서울가꿈주택 집수리 지원사업 신청 접수처’ 참조) □ 집수리 닷컴(집수리 전문관) ○ 찾아가는 상담서비스 신청(https://jibsuri.seoul.go.kr/) ○ 주요 상담 내용 - 주택 상태 진단 및 유지관리 방안 안내 - 공사 범위 및 공사 방법 등 기술적인 내용 상담 - 집수리 지원 신청 이전 상담을 받을 경우 공사계획을 세우는 데 도움 받을 수 있음문의 서울시 주거환경개선과 02-2133-7266, 7267 집수리닷컴 jibsuri.seoul.go.kr
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서울가꿈주택사업 참여자 모집(~7.30까지)
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광주시 ‘빗물 저금통’ 설치비 90% 지원(3월 2일 한)
- 광주광역시는 버려지는 빗물을 다시 이용하고 수자원을 효율적으로 활용하기 위해 ‘빗물 저금통 설치 지원 사업’ 대상자를 3월 2일까지 모집한다. ‘빗물 저금통’은 지붕 등에 내린 빗물을 저장탱크에 모아 활용할 수 있는 시설로, 이렇게 모아진 빗물은 텃밭 용수, 조경용수, 청소용수 등으로 활용될 수 있다. 지원 대상은 지붕 면적 1000㎡ 미만 건축물, 건축 면적 1만㎡ 미만 공동주택, 건축 면적 5000㎡ 미만(신축 제외) 학교이며, 설치비의 90%, 최대 1000만 원까지 보조금을 지원한다. 빗물 저금통 설치를 원하는 시민은 시 홈페이지 고시공고를 참고해 신청 서류를 작성해 시에 방문 또는 등기우편으로 신청하면 된다. 이후 현장조사와 심사를 거쳐 지원 대상자를 3~4월 중 선정할 계획이다. 문의 광주광역시 물순환정책과 062- 613-1620 www.gwangju.go.kr
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광주시 ‘빗물 저금통’ 설치비 90% 지원(3월 2일 한)
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합리적‧실용적 전원주택단지 여주 산들마을 3차 분양
- 3차 개발 및 모델하우스 선매매 진행 부동산개발 전문기업 산들마을(주)이 자체개발한 단독‧전원주택단지 ‘여주 산들마을’의 3차 개발 계획을 발표했다. 여주 남한강과 세종대왕릉이 가까운 세종대왕면 왕대리(692-31, 32, 39번지)에 위치하며 총 규모는 7천여 평에 이를 것으로 전망된다. 최근 단지 재분할‧확장하며 필지 공사 계획을 세우고 3차 분양을 준비하고 있다. 2차 분양 시 직영으로 건축했던 1차 모델하우스는 매매가 완료돼 한 가구가 입주해 생활하고 있다. 최근에 주소 명판까지 받은 단지 내 첫 번째 입주자인 셈이다. 글 사진 노철중 기자 협조 산들마을(주) 010-8532-0413 blog.naver.com/i1stman 지난 3월 2차 모델하우스 준공 전 필지 모습(왼쪽)과 준공 후 1차 모델하우스에서 바라본 2차 모델하우스 부지와 주택 모습. 준공 전 비어있는 필지(왼쪽)과 2차 모델하우스 주택과 완공된 단지 내 도로 모습. 본 기자가 최근 다시 찾은 여주 산들마을은 지난 3월 이곳을 방문했을 때와 달리 단지 내 도로가 확장 됐고 새로운 모델하우스가 들어서 있었다. 1차 모델하우스와 같이 산들마을이 직영으로 지은 단층 경량철골조 주택이다. 주변 상하수도, 전기 등 모든 인프라시설이 갖춰져 있고 등기도 완료한 상태로 당장이라도 입주 가능하다고 한다. 2차 모델하우스 외관 박준회 산들마을 대표는 3차 개발 예정지를 포함한 새 분양도를 보여주며 계획을 성심껏 설명했다. 기존 분양도에는 없었던 새 도로가 추가됐으며 이 도로를 발판으로 조성될 필지는 여주 산들마을의 가장 노른자 땅이 될 것이라고 했다. 다른 필지에 비해 높은 언덕에 위치해 집의 가치도 높여줄 것으로 기대하고 있다. 이번 3차 개발은 8월 초 벌목 및 도로, 필지 공사 등을 시작할 계획이다. 박 대표는 최근 여주시청에 ‘개발행위 허가’ 신청서를 접수했다. 여주 산들마을 분양도. 출처: 산들마을(주) 여주 산들마들 단지 지형도. 출처: 산들마을(주) 박 대표의 전원주택에 대한 가치관이나 콘셉트는 확고하다. 실용적이고 합리적인 전원주택을 좀 더 많은 사람들에게 보급하는 것이다. 없어도 되는 공간이나 인테리어에 과도한 비용을 들이지 않고, 무엇을 많이 채우려고 하기보다는 나중을 위해 공간을 비워두는 주택 설계 콘셉트로 고객들에게도 이 점을 늘 강조한다고 한다. 여주 산들마을은 아직 양평, 용인보다 땅 값이 훨씬 싸지만 향후 고속도로, 전철 등의 신규 노선 개통이 이뤄질 전망이어서 그 가치는 더 오를 전망이다. 따라서 여주 산들마을은 투자할 가치가 있는 땅이라고 박 대표는 강조했다. 좀 더 간결해진 두 번째 모델하우스박 대표가 지향하는 전원주택 콘셉트는 ‘실용적이면서 합리적인 집’이다. 두 번째로 지은 모델하우스에도 이런 그의 생각이 그대로 반영돼 있다. 필지 실 평수 123평(분양면적 144평, 도로지분 17% 포함)이며 연면적은 24.5평에 경량철골조 단층 주택이다. 필지와 건물을 모두 포함한 매매가는 3억 원으로 필지 내 보이는 것들(정원, 잔디, 대문, CCTV 등) 모두를 제공한다. 전기와 같은 생활 인프라도 모두 갖춰져 있는 만큼 바로 입주 가능한 것이 장점이다. 현관과 거실 창 앞에 설치된 현무암 데크 현관문 현관과 인접한 곳에 위치한 작은 방 외벽은 깔끔한 느낌의 세라믹사이딩으로 마감했다. 현관과 거실 창 앞 쪽에는 현무암 데크를 설치했고 아스팔트슁글로 마감한 박공지붕은 단층주택에서 부족한 높이를 보강하는 효과를 냈다. 넓은 잔디마당과 주차장을 갖췄으며 차로 주차장까지 오는데 전혀 무리가 없을 만큼 단지내 도로는 일직선으로 쭉 뻗어있어 매우 이동이 편리하다. 현관 앞에서 바라본 거실과 주방 안방 쪽에서 바라본 내부 모습 현관 바닥은 타일로 마감했다. 두 개 벽면과 천장은 편백나무로 마감해 아늑한 분위기를 연출했다. 나머지 한 쪽 벽면은 화이트 톤의 신발 수납장으로 가득 채워 대비를 이룬다. 중문을 열고 안으로 들어서면 바로 거실과 주방으로 이어진다. ‘ㅡ’자 형 구조이기 때문에 공간 자체가 복잡하지 않고 굉장히 심플한 게 특징이다. 좁은 공간의 한계를 극복하기 위해 주방과 거실의 경계를 없앰으로써 입주자가 창의적으로 공간을 활용할 수 있도록 배려했다. 주방과 인접한 다용도실 실내는 전체적으로 벽면과 천장은 화이트 톤으로, 마루는 우드 톤으로 통일시켰으며 각 방문 색깔인 다크그레이 톤으로 포인트를 줬다. 천장에는 다양한 조명을 설치해 아늑한 분위기를 연출할 수 있도록 했다. 주택의 구조에 맞게 ‘ㅡ’형으로 계획한 주방은 상부장과 하부장 모두를 화이트 톤으로 통일했다. 가열기구와 후드 사이 벽면은 타일로 마감해 위생적인 청소 편리성을 더했다. 화이트 톤의 레일조명과 블랙 톤의 펜던트 조명이 은근한 조화를 이룬 것이 눈에 띈다. 거실 현관에 인접한 곳에 작은 방을 계획했고 주방 옆에는 다용도실을 두어 활용이 편리하도록 동선을 고려했다. 다용도실은 세탁실과 보일러실을 겸하고 또 다른 활용도 가능하도록 비교적 넓게 공간을 마련했다. 다용도실 바깥문을 열고 나가면 건물 옆 빈 공간이 있어 출입이 자유로운 장점도 있다. 안방은 드레스룸과 욕실을 계획해 입주자가 편리한 생활을 도모할 수 있도록 배려했다. 창문도 크기를 달리 해 두 개 벽면에 설치함으로써 채광을 확보했으며 다양한 등을 활용해 특별한 분위기 연출도 가능하도록 했다. 편리한 입지 조건 여주 산들마을은 고속도로, 전철 등을 통해 훌륭한 접근성을 갖추고 있다. 경강선 전철 세종대왕역에서 판교역까지 43분(9개 역)만에 도착할 수 있다. 중부내륙고속도로 서여주IC 상행선은 북여주‧이포IC에서 제2영동고속로와 연결되고, 화도IC에선 서울춘천고속도로와 연결돼 서울 동북부로의 이동(수도권 제2순환고속도로)이 편리해질 전망이다.서여주IC에서 위쪽으로 양평IC 지나 남양주 조안IC까지 12.7km 구간이 지난 5월 29일 개통됐다. 나머지 수도권 제2순환고속도로 화도~조안 구간 4.9㎞와 포천~화도 28.7㎞ 구간은 올해 12월 개통 예정이다. 출처: 산들마을(주) 실용적이며 합리적인 집박준회 대표는 전원주택지를 선택할 때는 많은 발품을 팔고 꼭 현장을 가봐야 한다고 조언한다. 한 번에 많은 돈을 투자하기보다는 땅을 먼저 사고 천천히 집을 짓는 것도 좋은 방법이라고 추천했다. 주방은 상부장과 하부장을 화이트 톤으로 통일시키고 레일등과 펜던트등을 활용해 깔끔한 분위기를 연출했다. 'ㄱ'자 모양 싱크대 집을 지을 때는 베란다, 다락, 통창, 천장 높은 거실 등을 만들기보다는 꼭 필요한 부분만 실용적으로 설계하는 게 좋다고 말했다. 첫 번째 모델하우스와 두 번째 모델하우스를 모두 다녀온 본 기자가 보기에 박 대표의 이러한 가치관은 이 두 집에 그대로 반영돼 있다. 박 대표는 필지를 구매한 사람들에게 집짓기 전에 반드시 필요한 전기, 정화조, 배관 등 토목설비 인프라를 제공하고 있다. 고객이 원하면 집짓기 팁도 제공하고 설계 및 시공사도 소개해 줄 수 있다고 전했다. 가열기구와 후드 “이 사업을 시작하면서 현장에서 다양한 경험을 함으로써 많은 것을 배웠습니다. 내가 알게 된 지식‧정보들을 고객들에게 충분히 전달할 수 있도록 노력하고 있어요. 그리고 전원주택을 지을 때 한 번에 모든 것을 다 갖추려고 하지 말 것을 추천합니다. 처음부터 다 하기보다는 나중에 하나씩 채워가는 재미도 누릴 수 있는 집을 지향하고 있습니다.” 주방의 분위기를 만드는 팬던트등 3차 개발 계획 및 새 모델하우스 선매매여주 산들마을 3차 개발을 진행할 부지는 두 번째 모델하우스 옆에 위치한 필지다. 지형은 언덕으로 나무와 수풀이 우거져있다. 지난 7월 6일 개발허가 신청서를 제출했으며 7월 말이나 8월 초에 허가가 떨어지면 벌목과 도로‧필지 공사를 진행할 예정이다. 3차 개발 부지에도 세 번째 모델하우스를 지을 예정이며 원하는 고객은 이를 선매매할 수 있다. 위치는 언덕 위 끝단이 될 것으로 예상된다. 욕실 선매매한 고객은 업체들 사이 납품가격으로 원하는 형태와 구조로 집을 지을 수 있는 좋은 기회를 제공받게 된다. 주택은 경량철골, 목조, 콘크리트 모두 가능하고 필지 크기도 허가서에 100평이지만 상향조정 가능하다. 안방 안방 안에 있는 드레스룸 이번 기회가 좋다는 것은 토지주가 3차 도로 준공을 위해 목적물을 건축해야 하는데, 업자 가격으로 짓는 모델하우스를 고객이 자신의 취향대로 지을 수 있다는 의미다. 박 대표는 자신은 주택 건축에서 이윤을 전혀 가져가지 않겠다고 전했다. 안방 드레스룸 출입문 “어차피 이 모델하우스는 준공 후 판매할 것입니다. 미래의 주인을 지금 시작단계에서 만나면 서로 얼마나 좋을까하는 마음이예요. 저는 주택건축에서 이윤을 1도 남기지 않겠습니다. 또한 고객에게 정화조, 배수로, 전기인입, 데크(Deck), 울타리‧대문, 주차장, 마당‧조경, CCTV, 붙박이‧시스템장 등등 각종 협력업체들을 제가 지금 같이 공사하는 업체를 소개시켜 드리겠습니다. 그분들이 저에게 납품하는 가격으로 견적내고 고객님이 다른 업체를 선택해도 전혀 상관 없습니다.” 빨간색이 3차 모델하우스 예정지 모습. 출처: 산들마을(주) 여주 산들마을은 총 7천여 평을 개발할 예정이다. 지난해부터 3차 개발을 흔들림 없이 진행하고 있는 박준회 대표는 토지주로서 그간의 경험을 바탕으로 건축 관련 지식‧정보를 성심을 다해 고객들에게 전달해 드리겠다고 전했다. 시행사에 모든 권한을 넘기고 뒤로 빠져 이익만 챙기는 사람은 되지 않겠다는 각오다. 주택은 ‘실용적이고 합리적이어야 한다’는 지론을 보유한 박 대표에게는 왠지 모를 믿음이 생긴다. 향후 전원주택들로 가득 들어찰 여주 산들마을을 상상해 보면 모든 건축주들이 현재 집에 만족하며 행복한 웃음을 짓고 있는 모습이 떠오른다. 실용적이고 합리적이라는 콘셉트 그리고 정직한 마음이 변치 않기를 기대해 본다. <3차 개발 모델하우스 정보>소재지 경기도 여주시 세종대왕면 왕대리 692-32, 단지입구 692-39번지지목 및 용도지역 임야, 보전관리평수 필지 실평수 100평(+도로지분 17%, 분양면적 117평)매매 가격 필지 평당 백만원 총 1억1700만 원, 모델하우스 가격(고객 건축도면 확정 후 결정) 박준회 산들마을(주) 대표
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합리적‧실용적 전원주택단지 여주 산들마을 3차 분양
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투자가치 높은 전원주택지, 여주 산들마을 2차 분양 진행
- 부동산개발 전문기업 산들마을㈜(대표 박준회)이 여주 남한강과 세종대왕릉이 가까운 세종대왕면 왕대리에서 ‘여주산들마을’ 전원주택지 2차 분양을 진행한다. 2021년 12월 설립된 산들마을은 첫 번째 사업으로 여주시 세종대왕면 왕대리 692-31, 32, 39번지(능서로 298-14) 1만 6962㎡(5138평) 필지를 전원주택지로 개발해 분양 중이다. 지난해 6월 1차 분양에 이어 현재 2차 분양을 이어가는 중이다. 평당 가격은 120만 원 정도로 책정됐다. 한편, 산들마을은 여주 산들마을 전원주택 단지를 개발하면서 토지 분양을 주목적으로 하는 회사다. 고객이 원하면 집을 짓는데 많은 도움을 줄 수 있는 만큼 건축에 대한 전문성도 갖췄다. 글 사진 노철중 기자자료 산들마을㈜ 010-8532-0413 blog.naver.com/i1stman 여주 왕대리 산들마을 전원주택지는 전원주택 건축에 필요한 인허가와 모델하우스 건축, 도로 공사, 상하수도, 전기 통신 설비 공사 등을 완료했다는 게 큰 장점이다. 여기에 편리한 교통도 빼놓을 수 없다. 여주 산들마을 전원주택지는 서여주에서 3.8km 거리에 위치해 있어 자동차로 5분 거리다. 북여주 IC ·홍천이포 IC에서 제2영동고속도로와 연결되고, 제2외곽순환고속도로가 개통되면 서울춘천고속도로와 화도 IC에서 연결돼 서울 동북부로 이어진다. 서울양평고속도로도 착공 예정이어서 양평 IC에서 서울 송파로의 이동도 편해진다. 또 경강선 전철 세종대왕릉역에서 4km 정도 거리로 전철을 타고 분당 이매역을 거쳐 43분이면 판교역에 도착할 수 있다. 본 기자는 서울 중랑교 사거리 인근에서 자동차로 출발해 구리암사대교-중부고속도로-광주여주고속도로 등을 이용해 서여주 IC를 빠져나왔다. 이후 341번 국도를 타고 산들마을에 도착했다. 서여주 IC에서 목적지까지 가는 길은 조용하고 한적한 느낌이었다. 모처럼 봄 같은 날씨여서 창문을 열고 달렸는데 신선하고 시원한 공기가 매우 반갑게 느껴졌다. 봄철 농촌에서 흔히 맡는 퇴비 냄새도 없었다. 박준회 산들마을 대표는 “이곳은 주변에 축사나 공장이 없어 공해나 소음, 냄새로 인한 불편함이 없다. 물류센터 등도 없어 교통량이 많지 않고 조용한 전원생활을 만끽할 수 있다”고 설명했다. 이어 “토지 구입 전 이곳에서 살다시피 하며 주거지로서의 적합성을 직접 검증했다”고 덧붙였다. 모델하우스 주택을 중심으로 바라본 산들마을 대지 모습 단지 입구부터 길게 뻗은 8미터 도로. 전체 필지 중 가장 끝자락 높은 곳에 위치한 대지 편리한 교통 쾌적한 주거 환경천혜의 자연환경을 갖춘 여주 산들마을 전원주택지는 주변에 여주 남한강이 흐르고 있고, 뒤쪽으로는 야트막한 임야와 시야가 탁 트인 완만한 평지에 햇살도 잘 들어 뛰어난 주거환경을 자랑한다. 또 산들마을 단지 내 대지는 모두 평평해 집짓기 편리하다는 장점이 있다. 3단계의 완만한 계단식으로 만들어 경사지로 인한 불편함이 없고 앞뒤로 주택이 빼곡히 들어서는 갑갑한 주거환경이 아니기 때문에 시야성도 높다. 또 전원주택지 주변에는 남한강의 자연을 배경으로 북성산, 황학산 수목원, 세종대왕릉과 명성황후 생가, 신륵사 등이 있고, 여주CC 등 골프장과 리조트, 박물관 등 문화·레저 시설이 많아 취미생활을 즐기기에도 적합하다. 여주 산들마을과 주요 IC의 거리 비교 화살표 모양의 분양도 인허가 준비·기반 시설 완비 여주 산들마을 전원주택지는 전원주택을 짓는데 필수적인 상·하수도관, 전기·통신선 설치 공사가 마무리됐고, 폭 8미터 도로 콘크리트 아스콘 포장, 도로 경계석 설치 작업도 완료된 상태다. 인허가와 택지 조성이 끝나 전원주택지는 지난해 6월 1차 분양을 시작해 8필지 중 7필지가 판매 완료됐다. 현재는 다양한 크기의 필지로 구성된 2차 분양을 진행 중이며, 총 8필지 중 2필지에 대한 매매 계약이 이뤄졌다. 박준회 대표는 “현재 대지 조성 사업을 완료하고 모델하우스 등 다양한 기반 시설이 완비된 상태로, 도로와 대지 등을 구분해 소유권을 이전하는 방식”이라며, “토지를 먼저 구입하고 건축은 토지주가 원하는 때에 원하는 방식으로 진행할 수 있다”고 밝혔다. 산들마을 전체의 대지 모양은 연필을 닮아있다. 연필로 치면 몸통 부분 개발은 완료된 상태다. 연필심이 있는 뾰족한 부분에 해당하는 택지는 아직 개발 전이지만, 전체 택지 중에 가장 노른자 땅이 될 것이라고 박준회 대표는 설명했다. 모델하우스는 주요 도로 바로 옆에 인접해 있고 철문 하나만 열면 주차공간이 나온다. 모델하우스 정면 모습 저렴한 가격 장점… 투자가치 매력적최근 전원주택지로 각광받는 여주 지역은 대형 공장 단지와 물류센터가 드물고 서울에서 가깝다는 장점이 있다. 땅값이 많이 오른 용인이나 이천, 양평보다 상대적으로 저렴하게 구매할 수 있어 매력적인 투자처로 주목받고 있다. 향후 수도권 제2순환고속도로가 개통되면 접근성이 상승할 것으로 전망돼 부동산 가치 상승에 대한 기대감이 높아지고 있다. 전원주택 단지가 일찍이 들어섰던 양평, 수지, 용인 등은 이미 포화상태에 그 가격도 만만치 않다. 여주는 아직 대중적인 인식이 부족하고 개발이 덜 된 지역이기 때문에 가격이 저렴하고 향후 투자 가치도 높다고 볼 수 있는 얘기다. 박준회 대표는 “양평에 전원주택을 직접 짓고 전원생활을 하면서 느꼈던 장단점과 주변 전원주택 단지 개발 현장을 보면서, 직접 부동산을 구입하고 택지를 조성해 전원주택지를 개발해야겠다는 생각에 사업을 시작하게 됐다”고 말했다. 이어 박 대표는 “집은 바로 삶 그 자체”라며, “그런 면에서 아파트보다 단독주택에서 사는 것을 추천한다”고 말했다. 여주 산들마을 전원주택지와 관련된 자세한 사항은 현장 모델하우스와 분양사무소를 방문하거나 네이버 블로그 ‘여주산들마을’에서 확인할 수 있다. 거실은 통창을 통해 데크와 바로 연결된다. 주방 싱크대는 ㄱ자 모양으로 설치했다. 1층에는 손님을 위한 게스트룸이 있다. 등기 마친 3억 원 모델하우스 목조주택 매매박준회 대표는 등기 완료된 30평형 모델하우스(주택)를 2억 9990만 원에 매매한다고 밝혔다. 대지면적 100평(분양면적 117평)을 포함한 가격이다. 이 외에도 주차장, 정원, 울타리, CCTV, 인터넷 등 주택과 대지 안에 있는 모든 것을 포함한다는 설명이다. 일반적인 모델하우스는 가건물인 경우가 많지만, 산들마을의 모델하우스 주택은 사람이 당장이라도 생활할 수 있는 모든 조건을 갖추고 있다. 박 대표는 “전원주택 단지에서 등기를 마친 모델하우스가 있느냐 없느냐는 굉장히 중요하다”고 강조했다. 이는 산들마을의 토지가 인허가를 모두 완료한 상태라는 것을 의미하며, 예비 구매자들에게 신뢰를 주는 요소라는 것이다. 목구조인 주택은 25평 설계 면적에 베란다 확장을 포함해 연면적 30평, 2층 규모다. 외관은 화이트 톤 스타코플렉스 단열재 마감으로 깔끔한 이미지를 강조했다. 자동차 2대를 주차할 수 있는 주차공간과 디딤석을 깔아 깔끔하게 정돈된 정원도 인상적이다. 현관 출입구 앞은 나무 데크로 장식했고, 현관문 위로는 햇빛과 눈비를 막아 줄 렉산을 설치했다. 현관문은 열관류율 1.5 이하의 단열도어다. 계단 디딤판은 진한 우드 톤 목재로 마감했다. 2층에는 전망이 좋고 넓은 안방을 배치했다. 2층 방 작은방. 2층 복도를 중심에 두고 안방과 작은방이 분리 배치됐다. 욕실은 심플하게 디자인했다. 실내는 전체적으로 화이트 톤 실크벽지와 강마루로 통일해 심플한 분위기를 연출했다. 창문은 모두 2중창을 설치해 단열을 최대한 고려했으며, 욕실은 1층과 2층에 각각 설치해 편의성을 도모했다. 화이트 톤 타일로 벽을 마감하고 바닥은 안정감을 위해 어두운 컬러를 선택했다. 주방은 ㄱ자 싱크대와 베이지가 섞인 그레이 컬러의 상부장을 설치해 따뜻하면서 모던한 느낌을 강조했다. 계단의 디딤판은 진한 우드 톤으로 설치함으로써 주방의 따뜻한 분위기를 2층까지 가지고 가도록 했다. 1층에는 게스트룸을, 2층에는 안방과 작은방을 배치했다. 각 방에는 창을 크게 내어 입주자가 자연을 조망할 수 있도록 배려했다. 단열재로는 실용적이고 성능이 뛰어난 글라스울을 사용했다. 박 대표는 “이 주택은 가장 실용적이고 단순하고, 곡선이 없는 깔끔하고 보편적인 목구조 단독주택”이라는 점을 강조했다. 2층 테라스에서 바라본 단지 밖 풍경 현관 입구에서 본 데크 모습 <박준회 대표가 제안하는 전원주택 구입 시 유의사항>1. 전원주택지를 선택할 때는 많은 발품을 팔고 꼭 현장을 가보는 등 현지답사를 해야 한다.2. 한 번에 많은 돈을 투자하기보다는 땅을 먼저 사고 천천히 집을 짓는 것도 좋다.3. 집을 지을 때는 베란다, 다락, 통창, 거실에 높은 천장 등을 만들기보다는 꼭 필요한 부분만 실용적으로 설계하는 것을 추천한다.4. 인터넷등기소에서 건축물대장 등 등기를 확인해 토지 소유주가 여럿이거나, 시행·시공 분양업자 등 이해관계자가 많은 전원주택지는 피해야 한다.5. 목적이 중요하지만 그것에 이르는 과정이 더욱 중요하다. 이케아 제품을 많은 사람들이 선호하는 이유는, 하나씩 정성 들여 조립하면서 얻는 희열 때문이다. 집 집기도 마찬가지다. 처음부터 다 하기보다는 나중에 하나씩 채워가는 재미도 누릴 수 있도록 해보자.
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투자가치 높은 전원주택지, 여주 산들마을 2차 분양 진행
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대정하우징, 충남 아산‧서산 전원마을‧전원주택단지 견학단 모집(8월 27일 출발)
- 대정하우징이 전원마을‧전원주택단지 현장을 답사할 견학단을 모집한다. 견학단은 8월 27일 하루 일정으로 아산과 서산에 위치한 단지 개발 현장을 견학할 예정이다. 참가는 누구나 할 수 있다. 첫 번째 답사지인 서산 해뜨는마을은 전원주택과 전원마을이 아름다운 천수만 바다가 조망되는 곳이며, 주변은 펜션과 전원주택단지가 많이 입지해있다. 10분 거리로 현대기업도시와 기아자동차 등 각종 기업들이 많은 서산은 전원주택들이 갈월호 A지구, 부남호 B지구 주변에 활발하게 들어서고 있다. 단지전체가 대지로 준공되어 아무 때나 건축이 가능한 게 특징이다. 서울에서 서해안고속도로를 이용하면 1시간30분 내에 도착할 수 있는 거리로 교통도 접근성이 편이다. 두 번째 답사지는 농막을 분양하는 곳으로 최근 농막분양 하는 곳 중 지적법상 토지가 분할 등기가 가능한 곳인지 문제점등과 개정된 농지법 등을 현장에서 지역 간 주변 환경, 입지 환경 등을 고려해 알아본다. 세 번째는 아산 배방읍에 위치한 전원주택단지로 아산 천안 개발권역의 전원주택배후권역 입지환경을 살펴본다. 이번 답사는 입금 확인된 사람만 참가할 수 있으며 선착순으로 출발한다. 답사지 서산 해뜨는마을, 농막 분양 현장 아산 배읍 전원주택단지 일시 8월 27일(토) 출발‧도착 오전 서울출발 09:00 ~ 서울도착 19:00 집결장소 09시00분 신분당선 시민의숲역 4번출구 참가비 1인당 3만원/교통비+중식+전문가세미나 제공포함입금계좌 농협 (주)대정하우징엔 355-0010-3639-13 문의 (02) 501-2900
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대정하우징, 충남 아산‧서산 전원마을‧전원주택단지 견학단 모집(8월 27일 출발)
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대정하우징, 충남 서산/태안 전원주택·전원마을 견학단 모집 안내
- 대정하우징이 전원주택·전원마을 견학단을 모집한다. 이번 견학 부지는 서산에서 바다가 보이는 곳으로 전원주택 및 귀농귀촌에 관심 있는 사람이라면 누구나 참가할 수 있다. 하루 일정으로 진행하는 이번 전원주택·전원마을 견학단은 전원주택과 전원마을 그리고 귀농귀촌에 대한 지역별 제공 사항 및 기타 많은 정보들을 현장을 통해 둘러보는 행사다. 서울에서 이동하는 버스 내에서는 전문가의 세미나도 곁들어진다. 첫 번째 일정은 ‘서산 해 뜨는 마을’ 부지를 답사한다. 천수만 바다가 보이는 서산 해 뜨는 마을은 서산에서 10분 거리로 주변에 이미 펜션과 전원주택 단지가 입지해 있다. 이번에 분양하는 서산 해 뜨는 마을은 대지 조성 사업으로 개발됐다. 일반적으로 전원주택단지는 임야를 개발해 단지를 만들기에 이때, 건축을 해야만 토지 분할 대지로 바뀐다. 이에 비해 서산 해 뜨는 마을은 애초에 단지 전체가 대지로 준공돼 있어 건축은 아무 때나 할 수 있다는 이점이 있다. 교통 또한 서해안고속도로를 이용하면 서울에서 1시간 30분 정도 떨어진 거리로 과거보다는 접근성도 편리하다. 두 번째 일정은 농막 분양 현장을 답사한다. 농막을 분양하는 곳 중 지적법상 토지 분할 등기가 가능한지, 현재 농지법은 어떻게 개정됐는지, 기타 문제점은 무엇이 있는지 등 현장을 통해 설명을 들을 수 있다. 이외에도 주변 환경과 입지 환경 등도 알기 쉽게 확인할 수 있다. 이번 농막 분양 현장 답사는 이미 땅을 소유하고 있거나 사업을 생각 중인 사람에게도 관련 전문 컨설팅을 제공할 수 있도록 준비했다. 일 시 7월 9일(토), 15일(금)일 정 서울출발 09:00 ~ 서울도착 19:00집결장소 09시00분 신분당선시민의숲역 4번출구참 가 비 1인당 30,000원 / 교통비, 중식, 전문가 세미나 제공 포함입금계좌 농협 ㈜대정하우징엔 355-0010-3639-13문 의 02-501-2900
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대정하우징, 충남 서산/태안 전원주택·전원마을 견학단 모집 안내
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 7
- 성호건의 전원주택과 땅 7 토지, 전원주택 계약 시 체크해야 할 특약사항 과월 호에서 ‘부동산 등기부등본’과 ‘중개대상물 확인·설명서’에 대한 내용을 사례와 함께 소개했다. 연재 1회부터 꾸준히 읽어 온 독자라면 매물에 대해 검토할 수 있는 자료를 확인하는 법부터 현장 답사를 진행하는 법까지 모두 접했을 것이라고 생각한다. 마음에 드는 매물을 찾고 등기부등본과 현장에도 문제가 없는 것을 확인했다면, 이제는 계약만 남았다. 이번 호는 실제로 계약을 하는 상황이라고 생각하며 살펴보도록 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 토지와 전원주택도 그 시장이 점점 더 활성화되고 있다. 문제는 아직 정보가 제한적이며 한 번도 해본 적이 없어 거래 시 어떤 특약사항을 작성하면 좋을지 막연하다는 점이다. 특약사항은 상황에 따라 좀 더 유리한 계약을 하거나 위험을 막을 수 있는 중요한 장치로 계약 후 희비가 심하게 갈리기도 한다. 특약사항은 해당 부동산에 대해 정보가 많은 매도인이 비교적 유리한 편이므로 매수하는 입장에서도 정보 부족으로 인해 발생할 수 있는 피해에 대비해 어느 정도 알아두는 편이 좋다. 전원주택을 찾는 매수자는 건축물과 토지 모두 신경을 써야 한다. 대부분 부동산 매매계약에서 특약사항의 첫 내용은 ‘현 상태에서 매매계약을 진행한다’라고 기재한다. 즉, 이 내용은 매입 혹은 거주하면서 발견한 하자 보수는 모두 매수자가 책임져야 한다는 의미다. 그렇기 때문에 계약서만큼 중요한 것이 공인중개사들이 제공하는‘중개대상물 확인·설명서’이다. 중개대상물 확인·설명서에는 매수할 건축물 혹은 토지의 현 상태에 대한 자세한 내용이 적혀 있으며, 매수자뿐만 아니라 매도자, 중개사 모두가 만일의 사태에 방어할 수 있기 때문이다. 단, 전원주택을 거래할 경우에는 상하수도나 지반 조성 그리고 지하수에서 발생하는 하자도 종종 있으므로 토목공사 관련 내용까지 확인해야 한다. 만약 이 모든 사항들이 지켜지기 어렵다면, 매도자와 매수자 상호 협의하에 특약사항을 적어보도록 하자. 조세 및 공과금과 관련한 특약사항은 아파트나 빌라 등과 같은 주택 매매 시에 반드시 포함하는 내용으로, 세금 및 공과금을 나누는 기준은 명확히 잡아 놓는 것이 좋다. 여전히 좋은 땅을 찾고도 분묘 때문에 거래가 쉽지 않은 경우가 많다. 국도를 달리거나 신문을 보더라도 분묘 연고지를 찾는다는 현수막이나 글을 어렵지 않게 접하곤 한다. 대부분은 매도자가 처리하는 쪽이지만 그럼에도 분묘 이전에 대해 누가 의무를 질 것인지 명확하게 해야 한다. 보통은 토지를 매입하면 당연히 그곳에 있는 나무와 기타 조경 그리고 정착물 등에 대한 소유까지 받는다고 생각한다. 일반적으로는 그렇지만 간혹 매매계약 후 매도자가 ‘자신은 토지만 거래했을 뿐, 그곳에 있는 정착물에 대해서는 따로 돈을 지불해야 한다’고 주장하는 경우가 있다. 따라서 이에 대한 부분도 명확히 하는 것이 좋다. 분할매매는 큰 토지를 모두 매입하지 않고 일부 필지를 분할 매입하는 경우 필요한 특약사항이다. 간혹 분할이 완료되지 않아 매수인이 소유권을 이전 받기 어려운 상황임에도 불구하고 매도자로부터 ‘잔금일이 되었으니 빨리 지불하라’는 독촉을 받을 수 있다. 물론 소유권 이전과 잔금은 동시 이행이기 때문에 독촉을 받아도 괜찮지만, 동시 이행이 아니더라도 토지에 대한 온전한 소유권을 이전 받기 위한 의무를 특약사항으로 적는다면 매도자는 민법상 잔금일이 도래해도 본인의 의무를 뒤로한 채 권리만을 주장할 수 없다. 이런 내용은 여러 경우의 수를 잘 알아두면 좋다. 저당권 및 대출 상환은 계약 시 등기사항 증명서를 통해 확인할 수 있다. 또한 대출금을 승계 받을지, 말소시킬지는 협의 후 작성하는 편이 좋다. 측량 오차는 측량 시 발생할 수 있는 오차 범위에 대한 특약 내용이다. 분할측량은 측량할 때마다 일정 오차 범위가 발생할 수 있기 때문에 오차 범위를 정해두고 매매금액을 나누는 것이 쉽지 않다. 분할할 때 개발행위허가를 통해 이 부분까지 확인해야 한다면 ‘오차 범위 이상 계약면적이 달라지는 것은 그에 따라 매매금액을 다시 조정한다’고 꼭 사전 특약사항에 적어놓도록 하자. 토지 위에 어떤 건축이나 개발을 하기 위해 매수자가 매입하는 경우라면, 개발행위 허가나 건축 허가를 받는데 시간이 오래 걸릴 수 있다. 이에 계약금 이후 잔금일 전까지 인허가에 대한 일부 혹은 전부를 진행해두면 시간과 비용을 많이 절약할 수 있다. 따라서 토지 거래 시에 개발행위 허가를 받아 잔금을 치르고 바로 원하는 개발을 할 수 있도록 센스 있는 특약사항을 작성해 놓도록 하자. 특약사항은 이번 호에서 다룬 내용 이외에도 굉장히 많은 변수가 있다. 하지만 이를 모두 막거나 특약사항으로 기재하는 것은 현실적으로 쉽지 않다. 또, 누가 봐도 좋은 부동산은 매도자가 우위인 경우가 상당하기 때문에 알맹이 있는 명확한 특약사항은 좋지만, 자신의 리스크를 모두 제거하고 이익을 극대화하려는 모습은 매도자 입장에서도 달갑지 않아 오히려 매입이 힘들 수 있다. 따라서 매도자와 매수자 서로가 만족할 특약사항은 어떤 것들이 있는지 잘 학습해 놓고 하자나 실수 없는 원만한 계약을 끌어내도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 7
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 6
- 성호건의 전원주택과 땅 6 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 이전 호에서 등기부등본을 통해 법적, 실무적으로 소유권에 대한 권리를 확인하는 방법을 살펴봤다면, 이제는 실전 현장에 가서 부동산을 검토하고 서류화하는 작업이 필요하다. 이번 호에서는 부동산 계약을 진행하면서 등기부등본만큼이나 중요한 ‘중개대상물 확인·설명서’를 어떻게 작성하고 확인하는 것이 효율적인지 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 매도인이 건축물의 하자를 숨기거나 책임을 면피하려고 하는 경우 어떻게 해야 할까? 부동산 거래에서 공인중개사가 고객에게 매매 계약서 외에 필수적으로 교부해야 하는 서류들이 있다. 바로 소유권 및 저당권과 같이 기타 권리관계를 확인하기 위한 등기부등본이 대표적이다. 그리고 그 뒤에는 ‘중개대상물 확인설명서’, ‘토지대장 혹은 건축물대장’, ‘토지이용계획확인서’, ‘지적도 혹은 임야도’ 등의 서류들이 있다. 이 중 등기부등본 다음으로 안전한 거래를 위한 가장 중요한 서류는 ‘중개대상물 확인·설명서’다. 부동산 거래에 경험이 적은 사람에게는 생소할 이 확인·설명서가 왜 필요한지 실제 사례와 함께 서류 내 필수적으로 확인해야 하는 항목들을 살펴보고자 한다. 사례는 매매와 관련된 내용이지만 확인·설명서는 매매뿐만 아니라 임대차계약에서도 공통 적용되는 부분이므로 확인하고 학습하도록 하자. 최근 한 매매계약을 성사시키는 과정에서 상당히 어려운 매도자를 만난 적이 있다. 계약을 하기 전, 하자 부분을 매수자가 직접 확인하고 그 후 본인들에게는 이와 관련된 얘기는 절대 하지 말라고 했던 것이다. 덧붙여 매도자 측은 발견하지 못한 하자에 대해서는 책임지지 않을 것이며, 그것을 특약사항에 명확히 쓰지 않으면 계약을 하지 않겠다고 했다. 하지만 매수인들은 타일이나 보일러와 같은 사소한 부분이 아닌 당장 눈으로 확인하기 어려운 균열이나 배수관 누수와 같은 부분을 걱정했다. 이와 같은 경우, 매수자 측은 매도자의 책임을 지지 않겠다는 말을 들었을 때 불안감이 더욱 커지기 마련이다. 보통 이런 경우 나는 계약 특약사항으로 ‘확인·설명서에 고지하지 않은 하자가 소유권 이전 후, 한 달 내에 발견될 시 이는 매도인이 수리해 주기로 한다’는 항목을 적는다. 그리고 이와 같은 특약사항으로 매수인이 본인의 책임 부분까지 매도인에게 전가하는 악용을 사전에 방지하고자 그 하자 범위와 책임 범위도 함께 명시한다. 어떤 매도자는 본인도 모르는 하자에 대한 부담감으로 “왜 이런 걸 쓰느냐”라는 말을 하고, 매수자 역시 하자에 대해 “매도인 측이 책임지는 기간이 더 길어야 하지 않겠냐”라는 등의 각자 입장을 말한다. 하지만 그렇기 때문에 나는 공인중개사로서 상호 합리적인 상도덕을 생각해 이 정도의 중간 협의를 끌어낸다. 그러나 이 계약 상황에서 매도자 측은 위 특약사항을 모두 거부했다. 현재 독자 중 사례와 같이 일방적 거래가 진행되는 중이라면 너무 걱정하지는 말자. 사실 이 사례에서 매도인은 확인설명서가 본인에게도 정말 중요한 서류임을 인지하지 못한 것이다. 이런 내용과 관련하여 아래 민법 제584조(담보책임 면제의 특약)에 보면 ‘매도인은 전 15조에 의한 담보책임을 면하는 특약을 한 경우에도 매도인이 알고 고지하지 아니한 사실 및 제삼자에게 권리를 설정 또는 양도한 행위에 대하여는 책임을 면하지 못한다’는 항목이 있다. 즉, 아무리 하자를 책임지지 않는다고 특약을 썼더라도 매도인이 알고 있었다면 그 하자에 대한 책임이 있다는 얘기이다. 만약 전원주택을 매입했을 때, 거주가 힘들 정도로 중대한 하자가 있다면 주택관리 업체나 시공업체를 통해 충분히 입증이 가능하다. 무엇보다 노후화 혹은 시간이 흘러 생긴 균열이나 누수 등은 소유자가 바뀌었다고 해서 갑자기 생기지 않을 테니 말이다. 따라서 매도자 역시 계약 상황에서 알고 있는 하자가 있다면 모두 얘기하고 책임 범위를 명확히 하는 것이 중요한 포인트다. 오히려 무조건 면피하려다 추후 더 큰 책임을 져야 할 수 있다. 나는 이러한 법적인 내용을 알고 있음에도 불구하고 상호 신뢰를 형성하는 것이 중요하다고 생각하기에 위와 같은 특약사항을 쓰려고 한 것이다. 결국 이 ‘중개대상물 확인·설명서’는 매도인, 매수인이 상호 보호를 받고자 철저히 작성해야 하는 서류다. 특히 개인 단위로 지은 전원주택이나 꼬마빌딩의 경우라면, 더욱 꼼꼼히 확인하는 것이 좋다. ‘중개대상물 확인·설명서’는 실무에서 어떻게 사용하면 좋을까? 먼저 인터넷을 통해 얻을 수 있는 확인·설명서 양식에 어떤 내용들이 있는지 미리 숙지를 해놓는 것을 권한다. 그리고 ‘중개대상물 확인·설명서(토지)’의 경우 <표 1>처럼 양식이 비교적 간단하며, ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’에도 모두 포함된 내용이므로 여기서는 ‘중개대상물 확인·설명서(건축물)’를 통해 함께 설명하고자 한다. <표 2>를 살펴보면 먼저 1번 항목에는 건축물 면적이나 준공년도 그리고 용도와 방향에 대한 내용이 있다. 또 내진설계 적용 여부와 건축물대장상 위법사항이 있는지 체크하는 부분이 있다. 이 내용과 관련해서는 ‘정부 24시’에서 ‘건축물대장’을 다운로드해 작성하면 된다. 다음 2번 항목에는 등기부등본 상의 권리관계를 작성하도록 돼있으며, 3번 항목에는 ‘토지이용계획 확인원’에서 확인할 수 있는 내용들을 적도록 돼있다. 참고로 도시군계획시설이나 지구단위계획구역 등은 다른 서류의 보완 정도로 내가 매입하려는 토지와 관계가 없다면, ‘관계없음’이라고 작성하면 된다. 그리고 <표 3>으로 이어지는 4번 항목에는 입지조건, 5번 항목에는 건물 관리에 관한 사항이 있다. 6번 항목에 비선호 시설은 전원주택에서 조금 중요한 부분이다. 사실 이 항목은 매수인보다 매도인이나 중개사 입장에서 상당히 예민한 부분이다. 예를 들어 전원주택이나 지방 토지를 매입하는 경우, 비선호 시설에는 대표적으로 ‘축사’나 ‘묘’가 있는데 여기서 1km 이내에 있는 비선호 시설을 모두 적어야 하는 것이다. 반경 1km는 상당히 넓은 범위로 주변에 산이 많은 전원주택이나 토지에서는 쉽게 발견하기 어렵다. 따라서 이 부분은 거주에 불편을 주는 범위에서 비선호 시설이 있으면 꼭 적어야 하고, 그렇지 않다면 상호 이해할 융통성도 필요하다. 다음으로 7번과 8번 항목에는 각각 거래 예정금액과 취득 시 세금에 관한 사항이 있으나, 이 부분도 금액을 협의하고 이미 거래가 결정된 상황이라면 당사자들이 바꿀 수 있는 부분이 아니기 때문에 각각 확인하고 작성하면 큰 문제가 없다. 가장 중요한 것은 바로 9번 항목부터 11번 항목이다. 우선 9번 항목은 실제 권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리 사항에 대해 작성하도록 돼있는데, 이것은 유치권처럼 등기부등본에도 나타나지 않은 권리관계 및 권리 사항들을 작성하는 것이다. 하지만 이 항목은 전적으로 매도인 혹은 임대인이 고지한 사항을 적도록 돼있으므로 매도인 혹은 임대인은 주택 공급자로서 매수인에게 알려줘야 하는 책임이 중요하다. 10번 항목부터는 서로가 꼼꼼히 확인해야 하는 부분이다. 항목들은 수도(파손 여부와 용수량), 전기(공급 상태), 가스(취사 방식), 소방(소화전과 비상벨 유무), 난방방식 및 연료 공급의 종류와 시설 작동 정상여부, 승강기 유무와 정상여부, 배수 정상여부, 그 밖의 시설물에 관한 사항으로 나열돼있다. 11번 항목은 벽면 균열 및 누수 유무와 해당 위치를 작성하게 돼있으며, 바닥 역시 상태에 대한 내용과 문제가 있을 경우 해당 위치를 작성하도록 돼있다. 빠르게 이루어지는 계약에서 중개대상물 확인하는 팁 처음 이론적으로 접했을 때, ‘현장에서 꼼꼼하게 확인한다면 큰 문제는 없지 않을까’했던 막연한 마음과는 달리 막상 마음에 드는 집을 만나면 꼼꼼하게 확인하기가 그리 쉽지만은 않다. 경험해 봤다면 알겠지만 계약은 생각보다 정신없고 빠르게 이루어진다. 몇 번 더 집에 방문해서 확인하고자 하니 괜히 집 주인에게 실례되는 것 같기도 하다. 또한 틀림없이 다른 매물보다 환경적으로나 경제적으로나 메리트가 있다면, 그건 매도자도 이미 알고 있기 때문에 매수자 측이 너무 까다롭게 행동하면 다른 사람한테 팔 수도 있는 경우가 생긴다. 따라서 계약 시 짧은 시간 내에 현장을 확인할 수 있는 팁을 주자면 벽면 균열이나 누수 확인에 대해서는 벽이나 바닥보다는 모서리를 확인하는 것이 좋다. 보통 균열이나 누수가 생기더라도 평평한 면보다는 이음새가 있는 모서리에서 많이 나타나기 때문이다. 특히, 전원주택에서 많이 사용하는 골조인 목조주택이나 스틸하우스(경량철골조)는 더욱 이 부분이 약점이므로 시간이 없다면 모서리 부분을 빠르고 자세히 보면 좋다. 다음으로 전원주택은 난방방식과 연료 공급 상태, 수도 용수량 등에 대한 부분도 빼놓을 수 없다. 개인 단위 건설이 많기 때문에 단열에 따라 집의 완성도가 결정된다고 해도 과언이 아니다. 또한 단열만큼 보일러 작동 여부도 중요하다. 이때는 화장실이나 싱크대에서 뜨거운 물을 틀어보자. 빠르게 물이 뜨거워지는지와 용수 상태를 보면 난방 공급 상태와 수도에 대한 부분을 어느 정도 한 번에 확인할 수 있다. 그리고 난방과 관련해서는 집주인에게 가장 추울 때 집 안 온도를 몇 도 정도로 해놓으며, 그랬을 때 난방비가 어느 정도 나왔는지 물어보자. 이 질문은 조금 불편하더라도 가장 객관적으로 알 수 있는 내용이기 때문에 꼭 물어봐야 실패할 확률이 적어진다. 참고로 계약을 끌어내는데 큰 무리가 없다면 쉽지 않지만 고지서를 한 번 보여 달라고 요청하는 것도 좋은 방법이다. 이외 승강기는 전원주택에서 거의 해당하지 않을 것이고, 소방 상태, 취사 방식 등은 비교적 눈으로 확인하기 쉬운 부분으로 매도인과 대화하며 꼼꼼하게 확인하는 것이 좋다. 이렇게 확인·설명서는 매수인에게는 매입 불안감을 해소하고 매도인에게는 하자 책임과 관련한 해소를 하기 위해 굉장히 중요하다. 앞서 언급한 법적 부분은 최소한의 방어책이며, 그 이전에 거래에 대한 신뢰를 갖기 위해 상호 충실하고 꼼꼼한 확인·설명서 작성이 중요하다. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 유튜브 채널 : 코드랩tv kodlab1@naver.com
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 6
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 5
- 성호건의 전원주택과 땅 5 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1) 이전 칼럼에서 살펴본 바와 같이, 원하는 토지와 전원주택에 대한 인터넷 조사와 현장 조사까지 끝났다. 정말 마음에 드는 부지를 찾았다면 이제 소유권에 대한 검토가 필요하다. 이번 칼럼에서는 서류와 법률, 그리고 실무적으로 소유권 이전에 문제가 없는지, 서류들을 어떻게 확인하는 것이 효율적인지 등에 대한 내용을 소개한다. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 등기부등본을 통한 소유자 확인 마음에 드는 토지 혹은 전원주택을 찾았다면, 소유권 이전에 문제가 없는지 살펴보아야 한다. 등기부등본을 꼭 확인해야 한다는 말은 아무리 강조해도 부족함이 없다. 특히, 토지와 전원주택 시장에서는 아파트나 빌라 같은 다세대주택에 비해 확인할 수 있는 정보가 많지 않기 때문에 등기부등본 외에 토지이용계획확인원, 토지대장, 건축물대장 등 확인할 수 있는 서류는 철두철미하게 확인해야 한다. 기획부동산에게 사기를 안 당하기 위해서라도 직접 분양 현장에 가서 토지소유권을 넘겨받아 집을 짓는데 문제가 없는지 살펴야 하는데, 이런 모든 것이 등기부등본을 확인하는 것에서 시작된다. 하지만, 서류를 보고서도 무엇을, 어떻게 확인해야 하는지 모른다면 ‘말짱 도루묵’이 아닐 수 없다. 토지와 전원주택 매입에 있어 무엇보다 중요한 등기부등본을 다운로드해 확인하는 방법과 ‘꿀팁’까지 모두 정리했다. [그림 1] 인터넷등기소 메인 화면 인터넷등기소 활용하기 먼저, 토지를 매입해 집을 새로 지으려고 한다면 등기부등본에서 토지만 확인하면 될 것이고, 전원주택(건물)을 매입하는 것이라면 토지와 건물을 함께 확인해야 한다. 이러한 절차는 모든 부동산 거래에서 꼭 필요한 작업임에도 불구하고, 생각보다 많은 사람이 중개사가 보여주는 대로 대충 확인하고 넘어가는 일이 잦다. 하지만, 자칫하면 큰 사기를 당할 수도 있는 부동산 거래에서 등기부등본 정도는 스스로 확인할 수 있어야 한다. 이미 알고 있더라도 학습을 반복한다는 취지에서 이 글을 참고하길 바라며, 더불어 실무적인 팁도 몇 가지 소개한다. 등기부등본은 ‘인터넷등기소’(www.iros.go.kr)에 들어가면 [그림 1]과 같이 확인이 가능하다. 메인화면을 보면 ‘열람하기’와 ‘발급하기’가 있다. 열람하기는 개당 700원이고, 발급하기는 개당 1,000원이 든다. 일단 열람하는 것만으로도 필요한 정보를 얻을 수 있으므로 굳이 발급받을 필요 없다. ‘열람하기’를 통해 서류가 뷰어에 로딩되면 이를 파일로 저장하거나 인쇄할 수 있다. 이 과정은 뒤에서 한 번 더 언급하겠다. [그림 2] 인터넷등기소‘열람하기’ 첫 화면 우선, 열람하기를 클릭한 다음, 매입하고자 하는 부동산 주소를 적고 검색한다[그림 2]. 이때 검색 조건으로 ‘부동산 구분’을 집합건물, 토지, 건물 가운데 선택한다. 만약, 소유자가 해당 부동산을 얼마에 매입했는지 혹은, 그 부동산에 저당권이나 근저당권이 설정돼 있는지 등을 확인하고 싶다면 주소 입력 폼 아래에 있는 ‘공동담보/전세목록’과 ‘매매 목록’ 체크박스를 선택한 다음 검색한다. 이후부터 결제하기까지는 인터넷등기소 안내에 따르면 된다. 참고로, 여러 건을 한 번에 보고 싶을 때는 ID를 만들어 회원가입을 한 후 결제하는 게 비교적 편리하다. 비회원인 경우에는 한 건씩 따로 결제하도록 돼 있다. 결제 방식은 일반적인 온라인 쇼핑처럼 계좌이체나 카드, 휴대폰 등으로 할 수 있다. 결제 금액이 비교적 소액이기 때문에 필자는 휴대폰 결제 방식을 주로 이용한다. 이제부터 간단한 팁을 소개하자면, 등기부등본을 한 번만 확인하고 말 것이라면 열람한 후에 창을 꺼도 된다. 하지만 등기부등본을 재차 열람하고 확인해야 한다면 서류를 자신의 컴퓨터에 저장하거나 인쇄해두면 유용하다. 이 방법은 다음과 같다. [그림 3] 인터넷등기소‘부동산 등기사항 증명서 열람’ 등기부등본을 결제한 뒤 열람하기 버튼을 누르면 [그림 3]과 같은 창(뷰어)이 열린다. 여기서 출력 버튼을 클릭해 인쇄할 수 있다. 이때 프린터를 ‘어도비 PDF’로 설정해 출력하면[그림 4], 등기부등본을 PDF로 저장해두고 필요할 때마다 확인할 수 있다. 다만, 컴퓨터에 저장한 등기부등본은 저장한 시점 이후의 변경사항이 반영되지 않는다는 점을 주의해야 한다. 따라서 계약하거나 잔금을 치를 때는 문서를 새로 발급해 확인하는 것이 바람직하다. 물론, 공인중개사를 통해 계약을 한다면, 등기부등본을 확인하는 것은 공인중개사의 의무이기 때문에 불편을 크게 덜 수 있다. [그림 4] 부동산 등기사항 증명서 PDF로 출력하기 중요한 것은 처음 토지나 주택을 검토할 때 혼자서 등기부등본을 확인할 줄 아는가이다. 특히 토지와 전원주택 시장은 토지 소유권이 시행사 혹은 시행사 대표자로 되어있는지 이 부분을 꼭 확인하는 것이 좋다. 시행사가 토지를 매입하고 건축을 시작해야 사업이 비교적 안정적으로 운영되기 때문이다. 하지만 등기부등본을 열람하고서도 어떻게 읽어야 할지, 그리고 어떤 걸 확인해야 하는지 모른다면 곤란하다. 따라서 등기부등본에 적힌 내용을 이해하는 것과 실무적으로 어떤 상황이 매수자 입장에서 좋은 것인지 또는 불리한 것인지를 살펴보자. 부동산 정보는 ‘표제부’, 소유권 현황은 ‘갑구’ 그 외 부채 등은 ‘을구’라고 기억하자. 등기부등본은 크게 ‘표제부’와 ‘갑구’, ‘을구’로 나뉘어 있다. 표제부에는 간단히 부동산에 대한 정보가 있다. 토지는 주소와 지목, 면적 그리고 등기를 하게 된 원인에 대한 내용이 있다. 건물은 관련된 지번(주소)과 건물에 대한 간단한 정보 그리고 등기 원인에 대한 내용이 있다. 하지만 표제부에 있는 내용들은 등기부등본보다 토지대장 및 건축물대장으로 확인하는 것이 더 좋을 수 있다. 등기부등본을 확인하는 중요한 이유는 ‘갑구’와 ‘을구’에 있다. ‘갑구’는 소유권에 대한 내용이 있다. 그동안 이 부동산 소유권이 어떻게 넘어왔는지 살펴볼 수 있지만, 가장 중요한 것은 현 소유자가 누구인지다. 따라서 계약을 진행하기 전에 그 자리에 나온 계약 당사자와 소유권자가 일치하는지 신분증과 등기부등본을 통해 꼭 확인해야 한다. 간혹 대리인이라고 해서 가족이나 다른 사람이 나오는 경우가 있는데, 이런 경우에는 등기부등본 외에 인감증명서와 대리인 위임장이 반드시 필요하기 때문에 이 부분도 꼼꼼하게 살필 필요가 있다. 이에 대한 경험이 없어 불안하다면, 가급적 소유권자가 있는 자리에서 계약하는 것이 좋다. 이 부분만 정확히 확인해도 사기를 당하거나 계약이 잘 못될 확률은 80% 이상 줄어든다. 다음으로 ‘을구’인데 이 항목에는 해당 부동산 및 소유권자의 부채 상황에 대한 내용이 적혀 있다. ‘갑구’ 항목의 정보는 자신이 소유권을 가져오는 데 이상이 없는지 체크하는 것이었다면, ‘을구’는 자신이 이 부동산 거래를 하는 데 있어 어떠한 포지션을 가질 수 있는지 실무적으로 접근하는 것이다. ‘을구’에 빨간 줄이 많고, 채권 최고액(부채)이 많으면 매매할 때 안 좋은 것일까? 종종 어르신들은 등기부등본에 빨간 줄이 많으면 기겁하며 해당 물건을 거래하기를 꺼리곤 한다. 하지만, 꼭 그렇지 않다. 오히려 등기부등본에서 빨간 줄은 ‘말소’가 되었음을 의미한다. 그래서 채권 최고액에 빨간 줄이 있다면 이 부동산에 대한 채무가 사라졌다고 판단하는 게 옳다. 만약 이 빨간 줄이 보기 싫다면 등기부등본을 열람할 때 ‘말소 사항 포함’을 포함하지 않은 ‘현재 유효 사항’만 출력하도록 설정하면 불필요한 내용을 빼고 볼 수 있다. 참고로, 부동산 업자들은 채권 최고액이나 저당권에 대해 ‘하자’라고 표현하거나, 좀 더 일차원적으로 ‘부채’라고 표현하기도 한다. 따라서 채권 최고액이 많다는 얘기는 하자가 크다는 얘기가 될 수 있고, 부채가 많다는 얘기가 될 수도 있다. 내가 임대차 계약을 할 때는 보증금을 못 돌려받을 수도 있기 때문에 해당 부동산에 부채가 많다면 신중해야 한다. 그뿐만 아니라, 부채가 너무 많은 부동산은 자칫 경매에 넘어갈 수도 있다. 하지만, 매매계약 상황에서는 사는 사람 입장에서 오히려 좋은 점도 있다. 그 이유는 이런 부채 상황을 통해 그 매도자의 팔고자 하는 심리를 살펴볼 수 있기 때문이다. 예를 들어, 좋은 매물이 나왔을 때 등기부등본을 살펴보니 채권 최고액이 하나도 없다면, 그 매도자는 급할 게 없다는 것을 의미한다. 더구나 시장에 매물을 내놓았더니 관심을 갖는 사람들이 많다면, 그 물건은 시장에 나오고 나서 가격이 오를 가능성이 실제로 상당히 높다. 반대로 채권 최고액이 상당히 많이 잡혀 있다면, 그것은 매도자가 채무에 시달리고 있다는 것을 의미할 수도 있다. 그렇다면 매도자는 해당 부동산을 빨리 처분하고 싶을 것이다. 따라서 이 경우에는 매수자가 좀 더 유리한 협상에서 유리한 입지를 확보할 수 있다. 다만, 이러한 경우에는 계약할 때 잔금을 치르기 전까지 채권 최고액을 모두 말소시킨다는 특약 조항을 반드시 챙겨야 한다. 물론, 특약에 말소 조항을 넣었다 하더라도 안심할 수는 없다. 계약금을 치렀음에도 매도자가 다른 채무에 쫓겨 이를 급하게 막는 과정에서 돈을 모두 소진하는 바람에 매물에 잡혀 있는 채권 최고액을 말소시키지 못하는 상황이 종종 있기 때문이다. 따라서 채권 최고액이 많은 매물은 계약서를 쓸 때 매도자가 처한 상황을 면밀하게 인터뷰하면서 잔금 지불 전까지 저당권 말소가 가능한지 여부를 잘 살펴야 한다. 이게 쉽지 않은 상황이라 판단된다면, 계약금과 중도금 계약서를 채권 최고액보다 높지 않게 작성할 필요가 있다. 적어도 잔금이 채권 최고액만큼은 남아있어야 그나마 잔금을 치를 때 소유권이전 서류를 모두 받고, 법무사를 통해 저당권 말소와 소유권 이전을 모두 요청할 수 있기 때문이다. 이렇게 등기부등본을 확인하는 방법부터 실무적으로 활용하거나 생각해 볼 수 있는 내용들을 확인해 봤다. 하지만 꼭 기억해야 할 것은 단순히 이것을 읽고 끝내는 것이 아니라, 부동산 거래를 할 때 ‘무조건’ 등기부등본을 확인해 보는 습관을 갖는 것이다. 당장 내가 살고 있는 집의 등기부등본을 한 번 확인해 보도록 하자. 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 5
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 4 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항 (2)
- 성호건의 전원주택과 땅 4 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항 (2) 지난 호에는 전원주택 생활에 만족도를 높여 줄 토지와 매물에 대해 알아보고, 또 어떤 공인중개사가 잘하는 곳인지에 대한 팁을 공유했다. 그러나 다 같은 부동산인 줄 알았더니 내가 연락 한 곳이 기획부동산이었다면 어떻게 대처해야 할까? 그들이 부동산을 파는 방식을 알고 기획부동산을 피하는 방법을 알아보자. 그리고 한정된 시간 속에서 빠르게 땅에 대한 장점, 단점을 파악하고 좋은 땅을 사기 위해 현장답사 가기 좋은 날도 함께 알아보기로 하자. 글 성호건(코드랩 대표공인중개사) 기획부동산 피해 나쁜 땅에 혹하지 않고 좋은 땅은 빨리 살 수 있는 방법 지피지기백전불태 知彼知己百戰不殆. ‘상대를 알고 나를 알면 백 번 싸워도 위태롭지 않다’는 말이다. 기획부동산에 속지 않으려면 먼저 기획부동산이 어떻게 토지를 파는지 알아야 한다. 기획부동산은 한 번쯤은 들어봤을 것이다. ‘기획’이라는 단어 자체에는 나쁜 의미가 없지만 부동산과 붙으면 사기꾼을 의미하는 단어로 돌변한다. 2021년 10월 28일 자에 한 언론사에서 2,500억 원대 기획부동산으로 3,000명의 피해자가 발생했다는 기사를 보도했다. 심지어 그곳에는 한 공채 개그맨이 가해자로서 있었고, 걸그룹 소속 한류스타가 피해자로 포함돼 있기도 했다. 사람들이 부동산에 대해 많이 공부하고 지식이 많아질수록 기획부동산도 나날이 발전한다. 기존에 그들은 개발할 수 없는 땅을 임의로 분할해 각각의 필지별로 판매하거나 하자 있는 큰 땅을 주변 시세보다 비싼 가격에 판매하는 정도로만 활동했다. 큰 땅에 대해 분할이 많아질수록 작은 면적의 필지는 가격이 만만해진 것 같아 싼 느낌을 주지만 사실 주변 시세보다 훨씬 비싸게 사는 경우가 많다. 하지만 이는 아무런 손을 대지 못한 채 대대손손 물려줘야 하는 땅이 되어 버리고 만다. 물론 지금은 이러한 분할 등의 판매는 법적으로 어느 정도 막히게 되었다. 그러자 그들은 땅에만 국한되지 않고 아파트, 상가, 수익형 부동산 등 모든 분야를 망라한다. 심지어 불법과 합법 사이를 교묘하게 파고들어가기도 하며, 한 현장의 부동산을 판매하고, 회사명만 바꿔서 다른 현장을 팔기도 한다. 사실상 그들은 실체가 없는 경우가 많다. 그렇다면 대체 그들이 토지를 파는 유형은 어떤 것들이 있을까? 건축이나 아무런 개발할 수 없는 땅을 마치 가능한 것처럼 파는 경우 토지는 도로가 닿지 않거나(맹지) 상하수도 같은 배수로가 연결될 수 없는 땅은 건축 허가가 나지 않는다. 도시에서는 도로 등이 닿았는지 눈에 딱 들어오지만 전원주택이나 임야 등은 한눈에 알기 어렵다. 심지어 이러한 지방의 작은 도로 중에서도 국가가 소유한 도로가 아닌 개인이 소유한 도로(이하 ‘사도’)들도 많기 때문에 같은 도로여도 내가 사용할 때 문제가 없는지 꼼꼼히 확인해 봐야 한다. 하지만 기획부동산은 이러한 사도조차 의미가 없다. 그들은 가도면을 보여주며 땅을 판매한다. 이런 가도면상의 도로는 전혀 의미가 없다. 가도면상의 도로는 말 그대로 기획부동산에서 실제 도로나 허가받은 도로와 상관없이 임의로 그린 것이기 때문이다. 즉, 그 가도면상 도로에 붙은 땅은 위에서 언급했던 ‘맹지’이다. 이와는 반대로, 비록 현장에 포장된 도로가 없더라도 정상적인 건축 허가를 받아놓았다면 시군구의 도장이 찍힌 문서상 도로 형태를 확인할 수 있다. 즉, 같은 가도면을 보고 땅을 사더라도 기획부동산과 달리 시행개발회사로부터 분양받아 집을 짓거나 건축을 하려는 토지를 사려 한다면 이런 인허가 관련 서류를 꼭 확인해야 한다. 필지를 개별 소유권과 등기가 아닌 지분 등기로 판매하는 경우 분할이 정상적으로 안 되는 땅인데 소비자가 등기를 넘겨주지 않으면 불안해하는 심리를 이용해 지분등기를 해준다면서 판매하는 방식이다. 통상 토지 개발을 하는 현명한 시행사, 분양사라면 지분등기를 하지 않는다. 개발의 경우 인허가의 속도 싸움이 사업 성패에 크게 영향을 미치는데, 지분등기를 하게 되는 경우 개발 관련 인허가를 시군구로부터 받을 때마다 그 땅에 지분등기된 모든 사람들에게 인감도장부터 확인 서류 등을 받아야 하기 때문이다. 분양받은 사람 중에서 일명 ‘알박기’를 할 수 있는 변수도 있다. 이러한 이유로 기획부동산이 아닌 건강한 시행사나 분양대행사는 이렇게 지분등기로 판매하는 것을 오히려 꺼린다. 따라서 지주공동사업이나 특정 부동산을 처음부터 같이 사는 개념이 아니라면 지분등기를 내세운 땅을 사면 안 된다. 정부 정책 혹은 정부 사업과 연관된 땅이라고 소개하는 경우 작년 가장 핫했던 부동산 사건 중 하나가 LH 투기 사건이다. 이러한 것을 바로잡아야 하는 이유가 실제 이런 기밀정보를 통해 돈을 버는 사례가 많은 사람들에게 혼란을 줄 수 있기 때문이다. 즉, 고속도로나 대중교통 같은 새로운 도로망이 생기거나 신도시 혹은 재개발, 재건축 등의 소식이 있을 때 일반적으로는 시세가 오른다. 또한 종전선언을 한 시점에 파주를 필두로 북한과의 접경 지역이 순간적으로 가격이 들썩인 경우나, 정부에서 주택 공급을 늘리고자 개발제한구역을 일부 푼다는 얘기가 있을 때 등 기획부동산들은 놓치지 않고 순간적으로 가격을 몇 배 올려 판매한다. 그러나 보통 ‘투자’나 ‘재테크’의 선에서 건강한 활동을 하는 전문가들은 이렇게 기획부동산들이 정보를 확신하고 판매하는 것과 달리 정부 정책의 실행 가능성과 미래 전망에 대한 의견이 나뉜다. 전문가들도 혼란스러운 시점에 모르는 번호로 전화가 와서 정부 정책과 관련된 땅이라고 매수하라고 하는 땅은 기획부동산일 확률이 높다. 따라서 해당 지역을 원주민만큼 잘 아는 경우가 아니라면 이렇게 불투명한 정보의 토지는 매수하지 않는 것이 좋다. 눈 내린 바로 다음날의 양평군 지평면 송현리의 개발 전 한 전원주택지, 풍부한 일조량으로 고가 낮은 곳은 눈이 안 녹았으나 오히려 전원주택지가 될 산 쪽은 모두 자연적으로 눈이 녹은 것을 확인할 수 있다. 채용사이트를 활용하면 업체의 실체를 확인할 수 있다 실체가 잘 안 보이는 기획부동산을 판단할 수 있는 팁이 있다. 바로 채용사이트를 활용하는 것이다. 해당 회사의 채용정보에 내건 조건이 오로지 돈을 많이 벌 수 있다는 내용으로 채워져 있다면 직원들에게도 하자 있는 부동산을 팔아먹으려는 기획부동산일 확률이 높다. 실제 필자도 26세에 공인중개사 자격증을 따고 일을 배우고자 채용사이트를 통해 여러 부동산 관련 회사 면접을 보러 다녔다. 그중 기획부동산들은 면접에서 사업의 실체나 성과를 말해주기보다는 처음부터 끝까지 얼마를 벌 수 있다는 얘기만을 했다. 마지막으로 기획부동산에 당한 사람들을 보면 환상에 가까운 일확천금에 눈이 먼 경우가 많다. 애초 시세에 비해 지나치게 싼 매물이 시장에 나오기는 어렵다. 따라서 주변에 아무리 토지로 돈을 많이 벌었다는 사람이 있더라도 혹하지 않아야 한다. 그리고 시장을 건강하게 바라보는 것이 기획부동산에 당하지 않는 첫 번째이자 가장 중요한 방법이다. 땅 보러 가기 좋은 날은 언제? 필자는 한 건축박람회에서 토지와 전원주택 관련 세미나를 진행했을 때 청중들에게 이런 질문을 한 적이 있다. “땅 보러 가기 가장 좋은 계절은 언제일까요?” 갑작스러운 질문에 아무도 답변을 안 하고 있을 때 한 분이 자신 있게 외쳤다. “봄!” 그러자 바로 옆에 있던 분은 그게 아니라는 듯이 더 자신 있게 "가을이요!" 하고 외쳤다. 심지어 많은 분들이 공감한다는 듯이 고개를 끄덕였다. 나는 미소를 지으며 말했다. “둘 다 아닙니다. 땅을 수백 번은 보러 다닌 제 입장에서 봄과 가을은 나들이 가기 좋은 계절일 뿐이고 땅 보러 가기 좋은 날은 아닙니다. 땅 보러 가기 좋은 날은 여름과 겨울입니다. 자, 그럼 날씨는 어떤 날씨가 좋을까요?” 그러자 다들 혹시나 또 틀릴까 봐 하는 마음이 있었는지 아무도 말을 하지 않고 조용했다. 여기에 대한 답은 바로 눈과 비가 내리치는 날이다. 즉, 밖에 나가기 안 좋은 날씨일수록 바로 땅을 보러 가야 하는 날이다. 여기서 필자는 토지에 있어 ‘최대가치’와 ‘최저 가치’란 말을 사용하고 강조한다. 놀러 가기 좋은 계절, 그리고 날씨가 좋은 날은 그 땅의 최대가치를 확인할 수 있다. 그러나 여름철 비가 많이 올 때 배수가 잘 되는 곳인지 아닌지 확인해 보기 어렵다. 배수만의 문제는 아니다. 맑은 날 괜찮아 보였던 진입로가 비가 많이 온 후 내려온 토사로 인해 진입조차 힘들어지는 경우가 있다. 특히나 많은 사람들이 좋아하는 계곡 낀 토지들은 더욱 염려스럽다. ‘와! 이렇게 맑은 날에도 계곡물이 많다니!’ 하는 곳은 조금만 습해도 생활하기 힘들 정도다. 벌레는 왜 그리 많은지, 곰팡이 습격까지……. 마찬가지로 겨울에 눈이 많이 내리거나 땅이 얼었을 때 가봐야 하는 이유가 있다. 맑은 날에는 가볍게 오르던 경사도 눈이 쌓이면 자동차 바퀴가 헛돌아 심하게 당황하는 경우가 적지 않다. 차라리 오르막길은 그나마 낫지만, 내리막길에서 빙판에 미끄러져 차가 통제 안 되는 상태로 한 번 돌아본 분들은 그때 이후로는 트라우마가 생겨버리곤 한다. 이렇듯이 토지를 매입하면서 최소한 현장에서 파악해야 하는 리스크가 바로 여름철 비와 겨울철 눈과 관련된 사항이다. 또한 문서상 남향이어도 북향보다 햇살이 안 드는 곳이 있듯이 등기나 토지대장 같은 문서를 통해서는 알 수 없는 것들이 있다. 이러한 것들을 확인하기 위해, 해당 토지의 ‘최저 가치’인 날에 보러 가야 하는 것이다. 이러한 모습에서 토지가 사람과 똑같다는 생각이 들 때가 있다. 매우 화려하고 매력적인 땅이 우리를 달콤함으로 현혹하지만 얼마 후, 뒤통수를 때리는 경우가 종종 있기 때문이다. 치장하지 않은 맨 얼굴을 봐야 그 사람을 제대로 알 수 있는 것처럼 토지 역시 무장해제하고 본 모습을 보여주는 시기를 골라 찾아가야 한다. 이렇게 토지의 ‘최저 가치’ 상태를 보고도 나쁘지 않다면 빠르게 선택해도 좋다. 그러나 대부분의 사람들은 비가 오거나 눈이 오는 날은 땅을 보러 가지 않는다. 심지어 좀 덥거나 추워도 방문을 미룬다. 큰돈이 오가는 부동산 거래인데 즉흥적으로 땅의 최대가치만을 보고 판단을 끝낸다. 결론적으로 땅을 사러 갈 때는 한 번만 가지 말고 꼭 두 번 이상 가보기를 권한다. 심지어 정말 제대로 좋은 땅을 고르고 싶다면 사계절 다 가보는 것이 좋다. 하지만 사실상 그렇게 사계절을 모두 보기 전에 좋은 땅들은 대부분 매각이 된다. 누가 땅이 환금성이 안 좋다고 했던가? 옆에 조금만 알아봐도 좋은 땅을 천천히 보려다가 뺏긴 사례는 어렵지 않게 접할 수 있다. 따라서 조금이나마 빠르게 좋은 땅을 찾고 빠르게 결정하고 싶다면 역설적으로 비 오는 날 흙탕물이 좀 튀더라도, 눈길에 좀 미끄러지더라도 남들이 땅 보러 가기 미루는 날 한 번 가보는 부지런함을 갖자. 필자에게 한 좋은 땅이 나왔는데 날씨가 궂은 오늘이 아닌 맑은 날 한 번 보러 가자고 누가 제안을 한다면, 필자는 이렇게 말할 것이다. “왜 좋은 땅을 날 맑을 때 가야 하나요? 비 오는 날 가야 자연배수가 잘 되는지 알 수 있고, 눈이 많이 온 날 가야 일조량은 풍부한 지, 눈 길 다니는 데 문제가 없는지 확인할 수 있는데 말이죠. 차라리 토목 상태가 튼튼한지도 볼 겸 태풍이 온 다음 날 가시죠.” 성호건(코드랩 대표공인중개사) 중앙대학교에서 경영학과 도시계획부동산을 복수 전공했다. 현재 양평에서 코드랩 공인중개사무소를 운영하고 있으며, 한국부동산개발연구소 법인을 설립해 토지 및 전원마을을 개발하는 시행을 맡고 있다. 60세대 자연친화적인 1억 대 전원마을 개발로 환경부와 국토교통부 후원의 2019 조선일보 미래건축문화대상을 수상했으며, 언론 및 강의를 통해 토지와 전원주택에 대한 전문 컨설턴트로도 활동 중이다. 031-775-8025 kodlab1@naver.com 유튜브 채널 : 코드랩tv
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[COUNTRY HOUSE & LAND] 성호건의 전원주택과 땅 4 토지, 전원주택 현장답사 때 체크 사항 (2)
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 10 다가구 주택과 다세대 주택의 구분
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 10 다가구 주택과 다세대 주택의 구분 주택을 신축하거나 매매로 취득하는 경우에 내가 어떤 주택을 취득하는지 정확하게 알고 있어야 해당 주택과 관련된 예상치 못했던 세금에 관한 곤경을 겪지 않을 수 있다. 이번 호에서는 개인들이 가장 크게 혼동하는 다가구 주택과 다세대 주택의 구분에 대해 다루고 세제상 주의해야 할 사항들에 대해 알아보겠다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 다가구주택과 다세대주택의 구분 1. 다가구 주택 다가구 주택은 「건축법 시행령 제3조의 5 [별표 1]에서 정의하고 있다. 다가구 주택은 단독주택으로서 아래의 세 가지 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 첫째, 주택으로 쓰는 층수가 3개 층 이하일 것. 단, 지하층은 층수에서 제외하며 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도(상업용)로 쓰는 경우에는 이 역시 층수에서 제외한다. 둘째, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것 셋째, 대지 내 동별 전체 합산 세대수가 19세대 이하일 것 2. 다세대 주택 다세대 주택 역시 「건축법 시행령」 제3조의 5 [별표 2]에서 정의하고 있다. 다세대 주택은 공동주택으로서 아래의 두 가지 요건을 모두 갖춘 주택을 말한다. 첫째, 주택으로 쓰는 층수가 4개 층 이하일 것. 다세대 주택 역시 다가구 주택과 동일하게 지하층과 1층을 필로티 구조로 주차장과 주택 외의 용도로 사용하는 경우에는 층수에서 제외한다. 둘째, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660㎡ 이하일 것 다가구 주택과 다세대 주택 관련 세금 이슈 1. 취득세 다가구 주택은 건물 전체가 하나의 주택으로 등기되어 건물 전체를 1주택으로 보지만 다세대 주택은 호실별로 등기되어 호실별로 1주택으로 본다. 무주택자인 a, b 씨가 각각 조정대상지역 내의 다가구주택, 다세대 주택을 취득하는 경우로 예를 든다면 다가구 주택을 취득하는 a 씨는 취득가액에 따라 1주택자의 취득세율인 1%~3% 사이의 세율을 적용받지만 다세대 주택(여섯개 호실)을 취득하는 b 씨는 첫 번째 호실은 1주택자의 취득세율(1~3%)을 적용받고 두 번째 호실부터는 2주택자의 취득세율인 8%, 세 번째 이후의 호실부터는 12%의 취득세율을 적용받는다. 단, 다세대 주택을 취득하는 b 씨의 경우라도 호실별 공시가격이 1억 원 미만이라면 1%의 취득세율을 적용받게 될 것이다. 2. 양도소득세 양도소득세에서 다가구 주택을 양도시 구획된 부분별로 양도하지 않고 해당 건물 전체를 하나의 매매단위로 하여 양도하는 경우에는 1주택으로 본다. 반면 다세대 주택의 경우, 호실별로 하나의 주택으로 보아 위의 b 씨가 보유한 다세대 주택을 양도한다면 b 씨는 다섯 개 호실까지는 기본세율에 20% 또는 30%의 중과세율을 더해 양도소득세율 적용받고, 마지막 양도하는 호실만 기본세율을 적용받을 수 있을 것이다. 여기에서 주의할 점은 여섯 개의 호실을 동일자에 양도하였더라도 양도차익이 가장 큰 호실을 마지막에 판 것으로 선택해 신고할 수 있다. 다가구 주택의 실무상 주의사항 1. 다가구 주택의 옥탑 앞선 다가구 주택의 구분 정의에서 보았듯이 다가구 주택은 세 가지 요건을 모두 충족해야만 다가구 주택으로 인정받을 수 있다. 여기에서 실무상 자주 문제가 생기는 요건은 ‘층수 제한 요건’이다. 다가구 주택의 옥탑을 건축물대장에 등록 없이 무단으로 증·개축하여 사용하는 경우에는 해당 옥탑층도 층수로 인정되어 다가구 주택이 아닌 다세대 주택으로 구분되어 양도소득세 계산시 1세대 1주택 비과세 배제, 중과세율 적용 등의 불이익이 발생할 수 있다. 「건축법 시행령」 제119조 1항 9호에서 규정하고 있는 층수 요건에 따라 옥탑의 수평투영면적의 합계가 해당 건축물 건축면적의 8분의 1을 초과하는 경우 층수에 포함한다. 2. 근린생활시설의 일부를 주택으로 사용 다가구 주택의 1층 중 주차장을 제외한 일부분을 근린생활시설로 등록하거나 일부 층을 근린생활시설로 해도 해당 층은 ‘층수 제한 요건’ 판단 시 주택층으로 보지 않기 때문에 다가구주택으로 인정받을 수 있다. 하지만 해당 근린생활시설을 실제로는 주거용으로 사용하는 경우 역시 해당 층이 주택 층에 포함되어 다가구 주택으로 인정받지 못하게 된다. 이런 경우 해당 주택을 양도하기 전에 주택으로 사용하고 있는 부분을 근린생활시설로 복구한 뒤 양도하는 것이 바람직하다. 맺음말 다가구 주택과 다세대 주택의 구분에 따라 1세대 1주택 비과세, 장기보유특별공제, 중과세율 적용 등의 적용이 달라지기 때문에 세액 산출이 크게 차이가 난다. 따라서 다가구 주택을 양도하기 전에는 반드시 해당 주택이 다가구 주택으로 인정받을 수 있는지 세무전문가와 상담을 통해 결정할 것을 추천한다. 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 10 다가구 주택과 다세대 주택의 구분
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 8 개인의 주택 건축 시 세금 이슈
- 김남형 세무사의 부동산과 세무 8 개인의 주택 건축 시 세금 이슈 지방세법상 건축의 정의는 건축물을 신축·증축·개축·재축(再築) 하거나 건축물을 이전하는 것을 말한다. 이번 호에서는 주택을 신축하는 경우로 한정하여 취득, 양도 시점에 주의해야 할 세금 이슈에 대해 알아보고자 한다. 글 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 세금을 적게 내고 싶은 마음은 누구나 같을 것이다. 하지만 주택과 관련된 세금은 취득부터 보유, 처분(양도) 하는 시점에 걸쳐 전반적으로 세금이 발생하기 때문에 취득 시점에 적게 낸 세금이 나중의 양도 시점의 과도한 세금을 유발기도 한다. 따라서 이를 방지하기 위해 취득 시점부터 양도 시점까지 어떠한 점을 유의해야 하는지에 대해 알아보겠다. 주택을 건축할 때 납부해야 할 세금은 취득세이다. 신축의 경우 취득일은 임시 사용승인일과 사실상 사용일 중 빠른 날로 하며 취득세는 취득일로부터 60일 이내에 신고·납부해야 한다. 다만, 그 이전에 등기를 하려는 경우에는 등기일까지 취득세를 납부해야 한다. 건물의 신축, 즉 원시취득 시 취득세율은 2.8%이고 농특세와 지방교육세까지 합산하면 3.16%가 적용된다. 과세표준은 원칙적으로 납세자가 신고한 가액을 과세표준으로 하지만 신고를 하지 않거나 신고한 가액이 시가 표준액보다 적은 경우에는 시가 표준액을 과세표준으로 한다. 다만, 법인이 아닌 개인이 건축물을 건축한 경우로서 취득가격 중 100분의 90을 넘는 가격이 법인장부에 따라 입증되는 경우에는 아래의 금액을 합하여 과세표준으로 한다. ① 법인장부로 증명된 금액 ② 법인장부로 증명되지 않은 금액 중 계산서 또는 세금계산서로 증명된 금액 ③ 국민주택채권 매각 차손 여기에서 법인장부란 건물을 건축한 건설 법인의 장부로서 금융회사의 금융거래내역 또는 감정평가서 등 객관적 증거서류에 의해 법인이 작성한 원장·보조장·출납 전표·결산서를 말한다. 따라서 전체 취득가격 중 건설 법인에 의뢰하여 법인장부에 의해 입증되는 공사금액이 전체 취득가액의 90%를 넘지 않는다면 시가 표준액으로 취득세 신고가 가능하다. 이때 개인이 신고한 가액을 건축 시 실제 지출된 비용으로 인정받기 위해서는 도급 계약서, 설계/감리 및 계약서 등, 철거 계약서, 기타 공사비(전기/수도 등), 기타 수수료 (감평사, 컨설팅 등) 등의 증빙을 갖춰놓아야 한다. 신축주택을 처분할 때에는 양도소득세를 납부해야 한다. 양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감한 양도차익에 장기보유특별공제, 기타 감면·공제 차감 및 가산세액 등을 가감하여 세액을 산출하게 된다. 위의 산식에서 보면 알 수 있듯이 취득가액이 높아져야 양도차익이 줄어들게 되고 양도소득세를 적게 낼 수 있다. 그렇다면 취득가액을 높이기 위해서는 주택 취득 시부터 어떠한 증빙을 갖춰야 하는지 알아보자. 1. 주택 취득 시 갖춰야 할 증빙 주택 건설 시 개인이 지출한 비용들을 취득가액으로 인정받기 위해서는 법에서 요구하는 적격증빙을 잘 갖추어놓아야 한다. 적격증빙이란 ‘세금계산서, 계산서, 현금영수증, 신용카드 매출전표’ 네 가지를 말한다. 다만, 적격증빙을 수취하기 어려운 거래 상대방과의 거래 등은 기타 증빙을 갖춰놓아야 하는데 도급(건설) 계약서, 송금 영수증, 인건비 영수증 등이 있겠다. 비적격 증빙이라도 갖추어 놓고 신빙성 있는 자료를 갖춰놓아야 지출비용을 취득가액으로 인정받을 수 있다. 다만, 적격증빙 외에 계약서, 송금 영수증 등을 갖춰놓았더라도 해당 공사에 지출된 비용이라고 명확하게 확인할 수 없거나, 사회통념상 적절한 공사비용을 초과하여 지출한 경우로 판단된다면 취득가액으로 인정받지 못할 수도 있다. 특히나 건설 법인과의 도급공사가 아닌 개인이 직영공사를 하거나 영세한 건설업자와의 계약 공사가 진행된다면 이러한 증빙을 갖추는 것이 현실적으로 어려울 수 있다. 이러한 경우에는 다음에서 다룰 환산취득가액으로 적용해야 하며 일부 경우에는 가산세를 추가적으로 부담할 수 있으니 유의해야 한다. 2. 환산취득가액의 적용 및 주의 사항 (1) 환산취득가액의 적용 실제 취득가액을 입증하지 못한다면 세법에서 정한 ‘환산취득가액’을 취득가액으로 적용하게 된다. 환산취득가액이란 다음 <표 2>와 같이 실제 양도가액에 양도 당시 시가 표준액을 나누고 취득 당시 시가 표준액을 곱한 값으로 계산한다. (2) 환산취득가액 적용 시 주의사항 ① 필요경비를 선택할 수 있다. 양도차익은 양도가액에서 필요경비(=취득가액+기타 필요경비)를 차감하여 계산한다. 여기에서 기타 필요경비란 자본적지출*1, 양도비용*2를 말한다. 만약 환산취득가액을 적용한 경우에는 필요경비를 <표 3>과 같이 선택하여 적용할 수 있다. 다만, 실제 자본적지출액과 양도비용을 합산한 비용이 환산취득가액과 대통령령으로 정한 금액*3을 합한 금액보다 큰 경우는 적다고 볼 수 있다. ② 일정 요건 충족 시 환산취득가액 적용하면 5% 가산세 부담할 수 있다. (소득세법 제114의 2) 개인이 건물을 신축하고 취득일로부터 5년 이내에 해당 건물 양도 시 환산취득가액으로 취득가액을 정한다면 해당 건물의 환산취득가액 부분에 5%의 가산세를 양도소득세에 더하여 납부해야 한다. 따라서 양도차익 실제 취득가액을 입증하지 못하여 환산취득가액을 적용해야 한다면 적어도 취득일로부터 5년 이후에는 양도해야 가산세 부담 없이 매도할 수 있음에 주의하자. 맺음말 위에서도 언급했듯이 일반적인 개인이 거주 목적으로 소규모 주택 신축 시 취득가액 관련 증빙을 갖추는 것이 어려운 현실이다. 얼마 전 신고를 대행한 양도소득세 신고 건의 경우에도 외주를 주어 신축하는 도중 업자가 공사대금만 수취하고 도망을 가 천신만고 끝에 찾아내어 공사 포기각서를 받아내어 다시 공사를 개시해 간신히 주택을 지었지만 지출한 비용들을 입증하지 못해 환산취득가액을 적용하였고 취득일로부터 5년 이내에 매도하여 5%의 가산세를 부담하게 되었다. 해당 가산세 규정은 건설업자의 매출 누락 및 취득 당시 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 취득가액으로 인정하는 환산가액 적용을 악용한 세 부담 회피를 방지하기 위하여 개정된 것으로서 증빙 수취의무를 건물을 신축하는 개인에게 넘겼다고 볼 수 있다. 따라서 건물을 신축하기로 마음먹었다면 적어도 내가 지출한 비용에 대해서는 증빙을 잘 갖추어 실제 필요경비를 인정받음과 동시에 불필요한 가산세 부담을 줄이거나 환산취득가액을 적용 시 취득일로부터 5년 이후에 팔 것을 권한다. *1. 소유중인 건물의 내용연수를 연장시키거나 해당 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위해 지출한 수선비. 아래 열거된 항목들은 예시규정이며 자본적지출은 종합적인 사실관계를 바탕으로 여부를 판단해야 한다. a. 본래 용도변경을 위한 개조, b. 엘리베이터 또는 냉난방 장치 설치, c. 빌딩 등의 피한 시설 설치, d. 기타 개량·확장·증설 등 *2. 자산을 양도하기 위해 직접 지출한 비용(중개 수수료, 공증비용, 인지대 등) 및 국민주택채권 매각 차손 *3. 대통령령으로 정한 금액(필요경비개산공제) : 취득 당시 기준 시가 * 3% 김남형(김남형 세무회계 대표세무사) 홍익대학교 경영학과를 졸업하고, 세무법인 세광 등에서 경력을 쌓았으며, 현재는 김남형 세무회계 대표세무사, 월간 전원주택라이프 편집자문위원(부동산&주택세무) 겸 서울시 마을 세무사로 활동하고 있다. 031-8027-4747 tax_bro@naver.com https://blog.naver.com/tax_bro
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[EXPERT COLUMN] 김남형 세무사의 부동산과 세무 8 개인의 주택 건축 시 세금 이슈
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[월간전원주택라이프] 전원주택 단지_북한강 동연재
- 월간전원주택라이프 http://www.countryhome.co.kr 경기도 제로에너지 시범주택 경기도시공사와 드림사이트코리아는 2017년 12월 14일 가평 달전지구 ‘북한강 동연재’ 단지 내에 제로에너지 시범주택 2동을 건축하고 김용학 경기도시공사 사장, 에릭 월시Eric Walsh 주한캐나다 대사, 이광훈 드림사이트코리아 대표, 정태욱 캐나다우드 한국사무소장과 에너지 효율 등급 인증기관인 캐나다 천연자원부 및 한국에너지공단 관계자가 참석한 가운데 개관식을 가졌다. 글 윤홍로 기자 | 사진 이상현 기자 취재협조 드림사이트코리아 북한강 동연재는 총 154세대로 국내 최대 규모 세미패시브 목조주택단지이다. 현재 1단계(56세대)는 분양률 90%를 넘어 50세대가 이미 입주해 있으며, 2단계 61세대를 조성 중이다. 1단계 세미패시브 목조주택 건축 과정에서 축적된 기술을 바탕으로 2단계 61세대 중 13세대를 목조주택을 기반으로 한 에너지자립주택단지로 특화해 개발하기 위해 시범주택 2동을 건축해 개관한 것이다. 시범주택은 에너지 효율등급 1, 2등급 각 1개 동으로 에너지자립주택의 기본 모델이다. 이를 위해 2017년 7월 캐나다 천연자원부 산하 수퍼-E 사무국과 기술 협력 약정을 맺고 캐나다에서 개발한 에너지자립 주택 공법인 넷제로Net Zero와 수퍼-이Super-E 주택 공법을 도입했다. 넷제로와 수퍼-E 주택은 독일식 패시브하우스를 목조주택에 특화해 캐나다에서 개발한 건축공법으로 국내 에너지 효율등급 기준으로 1, 2등급이다. 일반 목조주택에 비해 건축비가 3,000만∼5,500만 원이 더 들어가는 수퍼-E 주택과 넷제로 시범주택을 각 1동씩 건축해 에너지 효율 데이터를 공개함으로써 수요자들이 에너지 효율에 따른 경제성과 건축비 수준을 감안해 취사선택할 수 있도록 할 계획이다. 실험용 주택이 아닌 분양주택으로 제로에너지 주택을 공급하기 위해 샘플 주택을 개관한 것은 북한강 동연재가 국내 최초다. 시범주택의 에너지 효율 성능을 객관적으로 검증하기 위해 캐나다 수퍼-E 사무국에서 직접 파견한 에너지 컨설턴트의 3차에 걸친 까다로운 현장 실사와 인증 테스트를 거쳐 인증서를 교부받은 것은 물론, 한국에너지공단의 건축물 에너지 효율등급 예비 인증 절차를 거쳐 1+등급을 인증받았다. 김용학 경기도시공사 사장은 기념사에서 “북한강 동연재는 지금까지 주택 분야에서 아파트 단지만 공급해왔던 우리 공사가 새로운 주거문화의 대안을 제시하기 위해 추진하는 시범사업단지”라면서, “이 단지는 공기업이 사업 주체로 참여해 도시개발사업으로 진행하는 최초의 단독주택단지로 앞으로 교외 주택건설에서 새로운 패러다임을 열어나가는 전환점이 될 것”이라고 밝혔다. 에릭 윌시Eric Walsh 주한캐나다 대사는 축사를 통해 “최상의 에너지 효율 주택(수퍼-E 하우스)은 최고의 단열과 깨끗한 실내 공기, 그리고 환경을 보존하려는 방법들을 고려하고 있다”면서, “이 주택은 에너지를 절약하고 안락성을 증가시키고 거주자에게 건강한 환경을 제공한다”고 밝혔다. 북한강 동연재는 기존의 획일화된 아파트 주거문화를 탈피하는 수요가 급속히 증가함에 따라 경기도시공사가 친환경시범단지를 조성해 주거 문화를 선도하고자 하는 것이다. 준공한 제로에너지 샘플주택은 경기도 에너지 비전 2030 시범사업으로 추진됐다. 자연과 하나가 되는 집, 동연재 드림사이트코리아㈜ 이광훈 대표는 ‘북한강 동연재’의 뜻에 대해 “같은 동同에 그러할 연然으로 같은 마음을 가진 사람들이 모여서 만드는 마을이란 뜻과 자연과 하나가 되는 집이라는 뜻도 갖고 있다”면서, “전원주택에서 생활하기를 소망하는 모든 분들이 자연에 가까이 가서 마음이 맞는 사람들과 함께 살고 싶은 마음을 담았다”고 한다. 다음은 동연재 입주 희망자를 위한 이 대표와의 일문일답이다. 북한강 동연재는 여타 전원주택단지하고 무엇이 다른지 _ 전원(단독)주택단지에서 살기를 소망하는 사람들이 가장 불안해하는 것이 시행사에 대한 신뢰성이다. 전원주택단지를 개발하는 시행사들 대부분이 영세하다 보니 사업의 안정성에 대한 신뢰도가 굉장히 낮은 수준이다. 그러한 면에서 북한강 동연재는 국내에서 유일하게 공기업인 경기도시공사가 사업 주체로 참여해서 택지를 개발하고, 드림사이트코리아가 시행 및 주택 건축을 담당하고 있다. 이렇게 공공과 민간이 공동으로 참여하는 사업으로 신뢰도를 획기적으로 개선했다. 그뿐만 아니라 공공 부문이 참여함으로써 기존 전원주택단지와는 다르게 기반시설 수준이 상당히 높다. 어떤 주택들이 들어서는지 _ 1단계 50세대의 주택을 건축하면서 기술 수준이 매우 높아졌다. 1단계 주택은 기존 목조주택하고 다르게 아파트 대비 열효율이 2배 정도 높은 세미패시브하우스로 지어졌다. 이 과정에서 축적된 기술을 바탕으로 2단계 안에는 에너지 효율이 더 높은 캐나다에서 도입한 수퍼-E 하우스 기술과 제로에너지하우스 기술을 접목해 제로에너지하우스 시범단지를 건설하고 있다. 그런 측면에서 이전까지와는 다르게 에너지 효율이 획기적으로 향상됐다고 볼 수 있다. 주거지로서의 입지 여건은 어떤지 _ 북한강 동연재는 앞에 북한강과 남이섬이 자리하고 뒤에 산이 있어 우리나라 사람들이 가장 선호하는 전형적인 배산임수背山臨水 지형이다. 그러면서 야트막한 분지에 자리 잡고 있어 산속에 폭 안긴 듯한 편안한 입지다. 또한, 우리가 전원주택에서 살려면 포기해야 하는 것들이 굉장히 많았다. 특히, 대중교통이나 생활 편의시설, 이런 부분들은 어느 정도 단절을 각오할 수밖에 없었다. 하지만 북한강 동연재는 국내에서 아주 드물게 전철역에서 걸어서 15분 거리에 들어선 단지이면서 산과 강이 바로 옆에 있고, 각종 생활 편의시설이 자동차로 5분 거리에 있다. 이렇듯 북한강 동연재는 자연과 가장 가까이서 도시의 기반시설과 편의시설을 모두 누릴 수 있는 단지다. 택지와 주택을 포함한 가격은 _ 북한강 동연재는 우리나라에서 유일하게 전원주택단지로는 택지개발사업(달전도시개발구역)으로 조성된 곳이다. 일반 전원주택단지하고 다르게 기반시설이 충실하고, 택지 공급 면적에 도로와 녹지 같은 공유면적이 포함돼 있지 않다. 즉, 순수하게 등기 면적만 공급하고 있다. 그래서 택지 분양 단가가 일반 전원주택단지에 비해 조금 높다고 생각하기 쉽다. 하지만 공유면적으로 빠지는 지분이 한 평도 없다는 점, 즉 순수하게 분양하는 택지만 놓고 보면 인근 택지에 비해 저렴한 편이다. 택지와 주택을 포함한 가격은 택지는 약 70평, 주택은 약 35평 기준으로 4억 원대 초반에서 중후반이다. 이 가격대는 서울의 34평 아파트 전세 가격보다 싼 가격이다. * ‘북한강 동연재’는 편리한 교통 여건을 갖춘 단지로 경춘선 가평역에서 걸어서 15분 거리(1.3㎞)이고 급행전철(ITX) 이용 시 용산역은 55분에, 청량리역은 40분에 도달한다. 또한, 남이섬과 자라섬이 도보로 접근 가능한 천혜의 자연환경을 지닌 데다 남이섬선착장, 북한강변 자전거도로·산책로가 300m 거리에 있다. 여기에 2018년 1월 개통 예정인 설악IC-청평 연결 교량이 준공되면 서울 강남까지 주행 시간이 60분에서 40분으로 20분 단축된다.
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[월간전원주택라이프] 전원주택 단지_북한강 동연재
잡지/구독 검색결과
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전원주택라이프 2022년 03월호 발간
- CONTENTS MARCH Vol.276 SPECIAL FEATURE일과 삶이 공존하는 단독(전원) 주택 짓기 코로나19 팬데믹 이후 재택근무 문화가 확산되면서 일과 주거공간을 한데 어우르는 수익형 단독주택이 트렌드를 형성하고 있다. 빡빡한 도심에서 벗어나 쾌적한 자연을 누리면서, 동시에 자신만의 비즈니스를 펼치는 것은 누구나 꿈꾸는 삶이 아닐 수 없다. 그렇다면 수익형 단독주택, 무엇보다도 전원에서 그런 계획을 실현할 때 고려해야 할 점은 무엇일까? 이번 호에서는 이 질문에 대한 답과 더불어 여러 사례를 살펴보았다. 060 이것만 알면 성공한다! 수익형 단독(전원) 주택 짓기070 로망과 수익을 동시에 실현한 카페가 있는 밀양 주택078 고향에 농가와 빵집 지은 해남 산산브레드 ‘빵끗빵끗’082 집 짓고 1년 뒤 카페 마련한 금산‘아빠의 대지 엄마의 정원’086 예쁘고 편안한 카페 하우스 울산 그라찌에090 일과 휴식이 조화된 목공방 주택 파주 수수재 HOUSE STORY전원주택 속 행복한 이야기 096 집이 좋아 선택한 타운하우스 장안면 아우룸 더 힐104 미국과 한국 주택 장점 모두 고려한 양평군 매월리 주택 ARCHITECT CORNER건축가의 집 이야기 112 자연과 마주할 때 가장 빛나는 집 칠레 Hatch House118 자연에서 영감 얻은 남양주 산수재126 옛것과 새것이 조화롭게 공존 시간 담은 제주 재호가134 신앙심과 함께하는 소박한 생활 음성 맹동 주택 HOME DESIGN전문가의 인테리어 제안 142 마감재 고유의 특성을 살린 단정함 목동 상가주택 리모델링150 트인 조망으로 햇살 가득 머금은 운남동 주택 인테리어156 팬데믹 시대에 맞춘 타임리스 디자인 경기 주택 라피다 II ARCHTECTURE DESIGN맞춤 설계 아이디어 162 자연을 담은 휴식처 작은 별장 24평형166 독특한 형태와 개방감 가진 펜타곤 주택 64평형178 풍요로운 노후의 삶 보장하는 빨간 박공집 34평형 HOUSING INFORMATION집에 관한 다양한 정보 모음 168 Home & Garden_정원은 두 번째 집이다172 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1)180 부동산 세무(11) 농지 자경 시 세액감면 혜택182 NEWS & ISSUE184 매물뉴스186 전원주택라이프 총판 안내187 전원주택 업체 정보176 애독자 사은 퀴즈
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[2022년 03월]CONTENTS MARCH Vol.276
- CONTENTS MARCH Vol.276 SPECIAL FEATURE 일과 삶이 공존하는 단독(전원) 주택 짓기 코로나19 팬데믹 이후 재택근무 문화가 확산되면서 일과 주거공간을 한데 어우르는 수익형 단독주택이 트렌드를 형성하고 있다. 빡빡한 도심에서 벗어나 쾌적한 자연을 누리면서, 동시에 자신만의 비즈니스를 펼치는 것은 누구나 꿈꾸는 삶이 아닐 수 없다. 그렇다면 수익형 단독주택, 무엇보다도 전원에서 그런 계획을 실현할 때 고려해야 할 점은 무엇일까? 이번 호에서는 이 질문에 대한 답과 더불어 여러 사례를 살펴보았다. 060 이것만 알면 성공한다! 수익형 단독(전원) 주택 짓기 070 로망과 수익을 동시에 실현한 카페가 있는 밀양 주택 078 고향에 농가와 빵집 지은 해남 산산브레드 ‘빵끗빵끗’ 082 집 짓고 1년 뒤 카페 마련한 금산‘아빠의 대지 엄마의 정원’ 086 예쁘고 편안한 카페 하우스 울산 그라찌에 090 일과 휴식이 조화된 목공방 주택 파주 수수재 HOUSE STORY 전원주택 속 행복한 이야기 096 집이 좋아 선택한 타운하우스 장안면 아우룸 더 힐 104 미국과 한국 주택 장점 모두 고려한 양평군 매월리 주택 ARCHITECT CORNER 건축가의 집 이야기 112 자연과 마주할 때 가장 빛나는 집 칠레 Hatch House 118 자연에서 영감 얻은 남양주 산수재 126 옛것과 새것이 조화롭게 공존 시간 담은 제주 재호가 134 신앙심과 함께하는 소박한 생활 음성 맹동 주택 HOME DESIGN 전문가의 인테리어 제안 142 마감재 고유의 특성을 살린 단정함 목동 상가주택 리모델링 150 트인 조망으로 햇살 가득 머금은 운남동 주택 인테리어 156 팬데믹 시대에 맞춘 타임리스 디자인 경기 주택 라피다 II ARCHTECTURE DESIGN 맞춤 설계 아이디어 162 자연을 담은 휴식처 작은 별장 24평형 166 독특한 형태와 개방감 가진 펜타곤 주택 64평형 178 풍요로운 노후의 삶 보장하는 빨간 박공집 34평형 HOUSING INFORMATION 집에 관한 다양한 정보 모음 168 Home & Garden_정원은 두 번째 집이다 172 토지, 전원주택 매입 전 꼭 확인해야 할 서류 등기부등본(1) 180 부동산 세무(11) 농지 자경 시 세액감면 혜택 182 NEWS & ISSUE 184 매물뉴스 186 전원주택라이프 총판 안내 187 전원주택 업체 정보 176 애독자 사은 퀴즈
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