월간 전원주택라이프

용인 시내를 지나 한적한 시골길로 들어서면 넓은 대지에 웅장하게 솟은 주택이 보인다. 주변 시선을 차단하기 위해 높게 올린 대지를 따라 올라가니 주택 앞에 넓은 앞마당이 펼쳐져 있다. 프라이버시를 확보한 주택은 롱브릭 벽돌로 외장 마감해 실제 평수보다 크게 보이는 효과를 얻었다. 글 윤형노(㈜코원하우스 브랜드전략팀 이사)진행 남두진 기자사진 ㈜코원하우스 미디어팀 HOUSE DATA DATA 위치 경기 용인시 건축구조 경량 목구조 대지면적 661.00㎡(199.95평) 건축면적 127.85㎡(38.67평) 연면적 204.85㎡(61.96평) 1층 127.85㎡(38.67평) 2층 77.00㎡(23.29평) 설계 및 시공 ㈜코원하우스 1577-4885 www.coone.co.kr MATERIAL외부마감 지붕 - 세라믹 지붕 / 벽 - 프라임 브릭 / 데크 - 현무암 단열재 지붕 - R37 단열재 / 외벽 - R21 단열재, 스카이텍 기초 - 압출법 보온판 ◆현관◆현관 앞쪽에 작은 포치를 두어 비와 바람에 대비했다. 전실 양측 벽면에는 천장까지 맞춘 수납장을 마련해 한쪽에는 장식장, 다른 한쪽에는 벤치를 계획했다. Interior Data바닥 포셀린 타일벽 포셀린 타일도어 3연동 알루미늄 도어가구 코원하우스 노블핏 ◆1층 침실◆작은 드레스룸을 포함한 1층 침실은 넓은 원목마루와 벽면 한쪽에 가득 채운 우드&화이트 컬러의 가구 조합이 돋보인다. 침실 남쪽에는 외부 자연이 한눈에 들어오는 창을 마련해 편안한 휴식을 도모했다. Interior Data 바닥 원목마루 벽 페인트 천장 우물천장, 간접조명 가구 코원하우스 노블핏 ◆1층 공용욕실◆ 1층 공용욕실은 벽면에 질감이 있는 포셀린 타일을 사용해 시각적인 재미가 있다. 녹색 계열가구는 벽면과 대조돼 투 톤 디자인으로 공간에 포인트가 된다. Interior Data바닥 포셀린 타일벽 포셀린 타일가구 비조명 거울, 세라믹 무늬목 가구 ◆거실◆거실은 박공지붕 형태를 드러낸 하이실링으로 계획했다. 천연 대리석과 세라믹 판재를 사용한 아트월은 천장 끝 선에 맞춰 높은 층고가 더욱 극적으로 보인다. 천장면은 페인트로 마감하고 간접조명을 설치해 조명 효과가 탁월하다. Interior Data바닥 원목마루벽 페인트, 아트월 ◆주방◆주방은 전체적으로 화이트 톤 가구를 배치해 밝고 화사하다. 주방과 파우더룸, 파티션은 중목 구조 특징을 살려 구조재를 그대로 노출했다. 천장은 아일랜드 식탁과 메인 식탁에 각각 맞춘 간접조명 디자인으로 포인트를 주었다. Interior Data바닥 포셀린 타일벽 페인트, 세라믹 판재조명 라인 조명, 펜던트 조명가구 코원하우스 노블핏 ◆계단실◆계단실은 원목 계단재와 손스침, 강화 유리 난간을 적용했다. 또, 1층 계단실은 우측에 수납공간, 좌측에 거울 장식장을 구성했고, 수납공간에는 골드 프레임 도어를 설치해 포인트를 주었다. Interior Data디딤판 원목챌판 원목난간 강화 유리벽 페인트천장 페인트 ◆2층 가족실◆2층 복도와 안방 사이에 배치한 2층 가족실은 남측 개구부를 통해 실내 베란다로 나갈 수 있도록 계획했다. 천장에 모서리가 둥근 간접 등박스를 적용해 다른 공간들과 차별화를 둔 아늑함이 돋보인다. Interior Data바닥 강마루벽 페인트천장 간접 등박스가구 무지주 선반 ◆2층 공용욕실◆2층 공용욕실은 중앙 파우더룸을 기준으로 좌측에 샤워부스와 욕조, 우측에 화장실을 배치했다. 파우더룸은 벽면을 세로 패턴 민트색 타일로 마감해 색다른 느낌을 가미했다. Interior Data바닥 모자이크 타일, 강마루벽 모자이크 타일, 테라조 타일가구 인조 대리석, 코원하우스 노블핏 ◆2층 안방◆가족실을 지나 출입하도록 배치한 2층 안방은 남쪽과 서쪽 벽면에 창을 내 채광을 확보했다. 한쪽에 마련한 드레스룸은 아치 형태로 개구부를 조성하고 맞춤가구 노블핏으로 구성했다. Interior Data바닥 강마루벽 페인트천장 페인트, 간접 등박스 ◆2층 침실◆2층 침실은 복도 동쪽 끝에 배치했다. 좌우보다 상하로 폭이 긴 형태로 설계한 넓은 공간감이 특징이다. 아치형 개구부를 통해 연결한 드레스룸은 노블핏 맞춤가구로 구성했다. Interior Data바닥 강마루벽 페인트천장 페인트, 간접 등박스

롱브릭 벽돌 마감이 돋보이는 용인 단독주택 용인 시내를 지나 한적한 시골길로 들어서면 넓은 대지에 웅장하게 솟은 주택이 보인다. 주변 시선을 차단하기 위해 높게 올린 대지를 따라 올라가니 주택 앞에 넓은 앞마당이 펼쳐져 있다. 프라이버시를 확보한 주택은 롱브릭 벽돌로 외장 마감해 실제 평수보다 크게 보이는 효과를 얻었다. 글 윤형노(㈜코원하우스 브랜드전략팀 이사) 진행 남두진 기자 사진 ㈜코원하우스 미디어팀 HOUSE DATA DATA 위치 경기 용인시 건축구조 경량 목구조 대지면적 661.00㎡(199.95평) 건축면적 127.85㎡(38.67평) 연면적 204.85㎡(61.96평) 1층 127.85㎡(38.67평) 2층 77.00㎡(23.29평) 설계 및 시공 ㈜코원하우스 1577-4885 www.coone.co.kr MATERIAL 외부마감 지붕 - 세라믹 지붕 / 벽 - 프라임 브릭 / 데크 - 현무암 단열재 지붕 - R37 단열재 / 외벽 - R21 단열재 스카이텍 / 기초 - 압출법 보온판 ◆현관◆ 현관 앞쪽에 작은 포치를 두어 비와 바람에 대비했다. 전실 양측 벽면에는 천장까지 맞춘 수납장을 마련해 한쪽에는 장식장, 다른 한쪽에는 벤치를 계획했다. Interior Data 바닥 포셀린 타일 벽 포셀린 타일 도어 3연동 알루미늄 도어 가구 코원하우스 노블핏 ◆1층 침실◆ 작은 드레스룸을 포함한 1층 침실은 넓은 원목마루와 벽면 한쪽에 가득 채운 우드&화이트 컬러의 가구 조합이 돋보인다. 침실 남쪽에는 외부 자연이 한눈에 들어오는 창을 마련해 편안한 휴식을 도모했다. Interior Data 바닥 원목마루 벽 페인트 천장 우물천장, 간접조명 가구 코원하우스 노블핏 ◆1층 공용욕실◆ 1층 공용욕실은 벽면에 질감이 있는 포셀린 타일을 사용해 시각적인 재미가 있다. 녹색 계열 가구는 벽면과 대조돼 투 톤 디자인으로 공간에 포인트가 된다. Interior Data 바닥 포셀린 타일 벽 포셀린 타일 가구 비조명 거울, 세라믹 무늬목 가구 ◆거실◆ 거실은 박공지붕 형태를 드러낸 하이실링으로 계획했다. 천연 대리석과 세라믹 판재를 사용한 아트월은 천장 끝 선에 맞춰 높은 층고가 더욱 극적으로 보인다. 천장면은 페인트로 마감하고 간접조명을 설치해 조명 효과가 탁월하다. Interior Data 바닥 원목마루 벽 페인트, 아트월 ◆주방◆ 주방은 전체적으로 화이트 톤 가구를 배치해 밝고 화사하다. 주방과 파우더룸, 파티션은 중목 구조 특징을 살려 구조재를 그대로 노출했다. 천장은 아일랜드 식탁과 메인 식탁에 각각 맞춘 간접조명 디자인으로 포인트를 주었다. Interior Data 바닥 포셀린 타일 벽 페인트, 세라믹 판재 조명 라인 조명, 펜던트 조명 가구 코원하우스 노블핏 ◆계단실◆ 계단실은 원목 계단재와 손스침, 강화 유리 난간을 적용했다. 또, 1층 계단실은 우측에 수납공간, 좌측에 거울 장식장을 구성했고, 수납공간에는 골드 프레임 도어를 설치해 포인트를 주었다. Interior Data 디딤판 원목 챌판 원목 난간 강화 유리 벽 페인트 천장 페인트 ◆2층 가족실◆ 2층 복도와 안방 사이에 배치한 2층 가족실은 남측 개구부를 통해 실내 베란다로 나갈 수 있도록 계획했다. 천장에 모서리가 둥근 간접 등박스를 적용해 다른 공간들과 차별화를 둔 아늑함이 돋보인다. Interior Data 바닥 강마루 벽 페인트 천장 간접 등박스 가구 무지주 선반 ◆2층 공용욕실◆ 2층 공용욕실은 중앙 파우더룸을 기준으로 좌측에 샤워부스와 욕조, 우측에 화장실을 배치했다. 파우더룸은 벽면을 세로 패턴 민트색 타일로 마감해 색다른 느낌을 가미했다. Interior Data 바닥 모자이크 타일, 강마루 벽 모자이크 타일, 테라조 타일 가구 인조 대리석, 코원하우스 노블핏 ◆2층 안방◆ 가족실을 지나 출입하도록 배치한 2층 안방은 남쪽과 서쪽 벽면에 창을 내 채광을 확보했다. 한쪽에 마련한 드레스룸은 아치 형태로 개구부를 조성하고 맞춤가구 노블핏으로 구성했다. Interior Data 바닥 강마루 벽 페인트 천장 페인트, 간접 등박스 ◆2층 침실◆ 2층 침실은 복도 동쪽 끝에 배치했다. 좌우보다 상하로 폭이 긴 형태로 설계한 넓은 공간감이 특징이다. 아치형 개구부를 통해 연결한 드레스룸은 노블핏 맞춤가구로 구성했다. Interior Data 바닥 강마루 벽 페인트 천장 페인트, 간접 등박스

전원주택 건축주들은 대개 부지 마련에는 공을 많이 들이면서 설계·시공업체 선정에는 소홀하게 넘기는 경향이 있다. 전원주택 거주자들에게 시공 업체를 선정한 이유에 대해 물어 보면 건축 상담에 친절하게 응해서, 기존에 지은 집이 예뻐서, 평당 가격이 싸서, 아는 사람의 소개로… 십중팔구는 이렇게 답한다. 가족의 삶을 담아 낼 보금자리를 지을 시공업체를 그렇게 쉽게 선택했다니. 그뿐만 아니라 업체를 선정한 후에는 설계 및 시공, 인테리어까지 알아서 해 달라고 믿고 맡겼다는 말도 듣는다. 그때마다 당혹감을 지우지 못한다. 과정이 그러한데 과연 좋은 결과물이 나올 수 있을까? ‘집 짓고 10년은 더 늙었다’는 말이 여기서 나온 듯하다. 그럼 전원주택 시공업체를 어떻게 선정할 것인가. 지금부터 그 해법을 찾아보자. 종종 경량 목조주택 시공 과정 일부에만 참여하여 서너 채 짓고는, 그 구조나 공법을 단순하게 생각해 마치 전 과정을 마스터한 것처럼 독립해 시공업체를 차리는 사례가 있다. 그러나 정작 등급 구분에 따른 구조재의 설계치나 물량을 산출하기는커녕 그것을 일목요연하게 정리한 목록(Table)조차 판독하지 못하는 예가 비일비재하다. 일명 ‘떠돌이 목수’로 통하는 이들의 주 활동 무대는 인터넷 포털 사이트의 목조주택 관련 카페나 블로그다. 여기에다 다른 업체에서 시공한 목조주택 사진을 잔뜩 퍼다 올려놓고 마치 자신이 저렴한 건축비로 시공한 것처럼 예비 건축주들을 현혹시킨다. 이들을 만나 피해를 입은 건축주들은 어디에다 하소연할 때도 없다. 문제가 발생하면 카페와 블로그를 폐쇄하고 핸드폰 번호까지 바꾸기 때문이다. 이러한 문제가 일부 떠돌이 목수들에게만 해당하는 것 같지는 않다. 시공 실적과 계약서는 꼼꼼히 챙겨야 목조주택 시공업체 선정 기준은 무엇일까? (사)한국목조건축협회 주대현 전무는 회사의 연륜, 영업 기간, 시공 실적 그리고 건축주들과의 송사訟事 여부를 꼽았다. 특히 시공 실적만큼은 반드시 확인하라고 조언한다. 주 전무는 15년 전 자신이 시공한 목조주택이 인터넷상에서 여기저기 떠도는데, 그 주택하고 아무런 상관이 없거나 미미한 부분에만 참여해 놓고 마치 전 과정을 수행한 것처럼 홍보한 사례를 접한 경험이 있다고 한다. 시공업체의 자본력 부족으로 공사를 중간에 중단해 발을 동동 구르는 건축주도 있다. 주 전무는 그러한 일을 겪지 않으려면 계약서를 잘 검토하라고 충고한다. 자본력이 부족한 업체일수록 계약서를 복잡하게 만들어 놓고 계약금을 10퍼센트 받은 후 자재가 현장에 도착하면 총 건축비의 30∼40퍼센트에 해당하는 비용을 요구한다고. 그 이유는 목조 건축 자재는 한꺼번에 들어오는데, 그것을 구입하느라 나는 당장 목수들 인건비조차 줄 돈이 없으니 네 돈으로 지어주겠다는 뜻이라고 한다. 아래 표는 일반적인 주문 주택 공사 시 공사 금액 지불 방법이다. 또한 계약서에는 하자 보수 관계도 명시해야 하고 뒤에서 설명할 설계도서가 따라 붙어야 한다. 건축주들은 이것을 요구해야 하고 그럴 권리가 있다. 계약서가 제대로 되어 있지 않으면 공사 중이나 공사 후 하자가 발생했을 때 잘잘못을 가리기 어렵다. 양심과 일반론에만 의존할 뿐이다. 분쟁 발생의 해결사, 설계도서 목조주택 거주자들에게 보관하고 있는 설계도서를 보여 달라고 하면 배치도와 입면도, 평면도, 설비도가 전부라고 한다. 구조 도면은 아예 보기조차 힘들다. 이것은 설계도면이지 설계도서가 아니다. 계약서에는 설계도서가 따라붙어야 정상이다. 설계도는 설계 의도를 일정한 규약 하에 도시圖示한 것으로, 설계 전반을 나타내는 도면 외에 구조도·설비도를 포함한다. 시방서는 시공 방법, 재료의 종류와 등급, 자재 메이커의 지정, 공사 현장에서의 주의 사항 등 설계도에 표시할 수 없는 것을 기술한 문서다. 건축 관계 설계도는 우선 부지에 대한 배치도가 필요하다. 건물의 대소大小에 따라 1/1000∼1/200 정도로 그리며, 평면도·입면도·단면도·전개도 및 각부 상세도에 의해 형태와 시공법施工法을 표시한다. 그리고 설비도는 전기(동력·조명·통신)·급배수·공기 조절의 각 부분으로 나누어진다. 설계도서란, 〈건축법〉에 ‘건축물의 건축·대수선이나 건축 설비의 설치 또는 공작물의 축조에 관한 공사용의 도면·구조 계산서 및 시방서를 말한다’라고 규정하고 있다. 즉 앞에서 언급한 것들을 모아 한 권의 책으로 만든 것이다. 그럼 왜 목조주택뿐만 아니라 대부분의 단독주택들은 제대로 된 설계도서 없이 지어지는 것일까? 주대현 전무는 설계도서를 포함한 정상적인 계약서를 뽑으려면 건축주가 그만한 비용을 지불해야 하는데, 국가나 지자체에 낼 공과금만 부담하지 설계비는 생각지 않기 때문이라고 설명한다. 시공업체 입장에서는 설계하는 사람과 내역서를 뽑는 사람을 관리하려면 당연히 설계비를 받아야 한다. 그런데 건축주는 설계비를 줄 생각은 안 하면서 집이 완벽하게 지어지기를 바란다는 것이다. 주 전무는 설계도서가 완벽할수록 그만한 결과물이 나오므로 거기에 드는 비용은 보험료 이상의 역할을 한다고. 앞에서 언급했듯이 시방서란 공사에서 일정한 순서를 적은 문서다. 여기에는 설계도에 나타내기 어려운 재료의 종류와 품질, 사용처, 시공 방법, 준공 기일 등을 명확하게 기록한다. 주대현 전무는 시방서를 제대로 받아야 문제 발생 시 잘잘못을 따질 수 있다고. 여기에 덧붙여 대략적인 시방서는 차라리 없는 게 낫다고 한다. 건축주의 무리한 욕심은 부실공사로 이어져 부실 공사에 대한 책임은 시공업체에만 있는 것일까? 결론부터 말하면 건축주에게도 50퍼센트의 책임이 있다고 본다. 건축주가 시공업체에게 뭔가 무리한 요구를 했거나 뭔가 선택을 잘못했기 때문이다. 대부분의 건축주들 심리는, 예를 들어 30평 목조주택의 건축비가 1억 원이면 적당한 가격인데 8000만 원에 지어달라던가, 평수를 늘려 35평을 1억 원에 지어달라고 요구한다. 그러면 A시공업체는 그 가격에 짓겠다 하고, B시공업체는 그 가격에는 도저히 못 짓겠다고 한다. 대개 건축주는 A시공업체하고 계약을 맺는다. A시공업체는 왜 남지도 않고 자칫 손해 볼지도 모를 공사를 맡은 것일까. 주대현 전무는 그 이유는 두 가지라고 한다. 하나는 돈이 급하기에 이 집을 지어서 돌려 막고자 하는 경우고, 다른 하나는 계약 조건을 물고 늘어져 옵션을 걸자는 경우라고 한다. 후자의 경우 건축을 80퍼센트까지만 하고 20퍼센트는 계약서에 없으니 돈을 더 내라고 버틴다는 것이다. 싼 게 비지떡이라는 말이 바로 여기에서 나온 듯하다. 한편 주 전무는 우리나라 건축주들은 귀가 너무 얇다고 꼬집는다. 평생에 한 채를 지을까 말까 하는 집은 중요한데 남의 말을 너무 쉽게 듣는다는 것이다. 일례로 친구 또는 먼 친척이 건축을 한다고 덥석 맡기기도 하는데 목조주택 건축을 전문으로 하면 모를까, 대부분 검증도 안 된 공법으로 쉽게 짓는다. 그렇게 해서 하자라도 발생하면 목조주택은 이래서 안 좋다고 폄하하기 일쑤라는 것이다. 그렇기에 한 나라의 건축 수준은 건축주들의 수준을 넘어설 수 없는지도 모르겠다.田 글 윤홍로 기자 도움말 (사)한국목조건축협회 02-518-0613, www.kwc.co.kr

PART 01 / 타운하우스 핵심 정보들 최근 단독주택이나 타운하우스와 같이 수직공간을 이용할 수 있는 주거형태를 선호하는 이들이 점점 늘어나는 추세다. 예전에는 타운하우스가 50~60대 예비 은퇴자들의 로망이었다면, 최근엔 삶의 질을 중시하는 30~40대 젊은 세대들에게도 로망이 되고 있다. 층간 소음에서 자유롭고, 마당이나 테라스를 사용할 수 있어 그만큼 친환경적이며 쾌적한 환경을 누릴 수 있기 때문이다. 그렇다면 타운하우스란 어떤 주거형태며, 장단점은 무엇인지, 또 자신과 잘 맞을지 매입 전 꼭 알아야할 할 정보들을 소개한다. 글 이수민 기자 | 사진 전원주택라이프DB 참고 자료 『살고 싶은 집 단독주택』(동아일보사) 『마흔에 살고 싶은 마당 있는 집』(인사이트북스) 『타운하우스 주거특성에 관한 연구』 (경희대학교 행정대학원 부동산학과 부동산 개발·관리전공 김정례, 2019) 『중소형 타운하우스의 수요 특성에 관한 연구』(건국대학교 부동산대학원 부동산개발전공 이방복, 2018) 『테라스형 타운하우스의 가격 결정 요인에 관한 연구』(건국대학교 부동산대학원 글로벌부동산전공 임재수, 2020) 01 / 타운하우스란 단독주택과 아파트의 장점을 모아 타운하우스는 사생활 보호와 동시에 방범·방재 등 관리의 효율성을 높인 주거 형태다. 부동산 용어적 의미로 단독주택을 두 채 이상 붙여 나란히 지은 서구의 주택 양식을 말한다. 영국에서 시작된 이 주거 양식은, 대개 2, 3층 주택 10~50가구를 연접해 건설하고 정원과 담 등을 공유하며 창과 문은 주택의 전면과 후면에 배치해 층간소음과 화장실 배수음 등 문제를 줄인 것이 특징이다. 한 가구가 수직 공간을 독점하는 점이 빌라와 다르다. 우리나라의 타운하우스에도 영국처럼 주택의 벽체를 붙여 나란히 지은 것도 있지만, 대부분 커뮤니티 시설을 갖춘 주택 단지를 일컫는 용어로 사용하고 있다. ‘타운하우스=부촌’이다 미국 캘리포니아에 위치한 ‘비벌리힐스’는 전세계에 잘 알려진 ‘부촌富村’이다. 과거 원주민들이 거주하던 평범한 마을이었으나 할리우드와 인접해 있어 유명 영화배우나 사업가들이 정착하기 시작하며, 부유층들만의 도시로 변신했다. 특히 이곳에 형성된 고급 주택단지로 전 세계인들은 ‘타운하우스는 곧 부촌이다’라는 인식을 갖게 됐다. 그렇다면 우리나라에서 타운하우스는 어떻게 형성됐을까? 최초의 타운하우스‘그린빌라’ 우리나라 최초의 타운하우스는 1983년 구로구 항동에 지어진 ‘그린빌라’로 단지 내 복지회관, 팔각정 카페, 도서관, 수영장, 테니스코트, 골프연습장을 보유하고 있는 고급 주택단지였다. 하지만 당시 사회 위화감 조성 등의 이유로 신문이나 방송 등에 잘 알려지진 못했다. 그 뒤 고급 주택단지로 제대로 이미지 메이킹을 시작한 것은 1985년, 현대건설이 준공한 고급 주택단지 ‘현대주택단지’였다. 단지 내 주택이 28채 정도 있으며, 토지면적은 주택마다 차이가 있지만 약 500㎡(약 150평) 내외 수준이다. 지하철 7호선 청담역과 경기고등학교 사이에 위치한 이곳은 지금도 주택 한 채당 80억 원대로 서울을 대표하는 고급 타운하우스로 자리매김하고 있다. 이곳의 특징은 도심으로부터의 접근성이 뛰어나지만, 각각의 주택은 외부로부터 철저하게 분리돼 있다. 고급 타운하우스 답게 공동 보안관리가 철저하게 운영되고 있다. 담 벽에 붙어있는 수많은 CCTV만으로도 이곳의 보안 수준을 가늠할 수 있다. 2000년대 후반 도심형 고급 타운하우스 등장 이렇게 1980년 인기를 끌었던 고급형 타운하우스는 1980년대 후반부터 ‘아파트 붐’으로 인해 점차 부촌의 개념에서 멀어져 갔다. 고급 주택단지가 차지했던 부촌의 이미지는 고급 아파트 단지 및 주상복합아파트 등으로 옮겨갔다. 그러다 지난 2000년대 후반부터 다시금 사람들의 관심을 받기 시작했다. 베이비부머 세대들이 은퇴 시점에 맞춰 복잡한 아파트 대신 편안하고 안락한 주거 형태를 찾는 수요가 늘면서 타운하우스에 다시금 시선을 돌리기 시작했기 때문이다. 부유층 인사들 사이에서도 독립성과 안락함을 중시하는 라이프스타일이 유행하면서 이들을 겨냥한 고급 타운하우스가 등장하기 시작했다. 2000년대 중후반부터 서울 시청·광화문 등 복잡한 도심과 그리 멀지않은 곳에 독립성을 갖춘 고급 타운하우스도 생겨나기 시작했다. 주택마다 높은 담장을 쌓아 외부의 접근을 차단한 현대주택단지와는 달리 2000년 후반, 생겨난 서울의 고급 타운하우스들은 지리적 특성을 이용해 독립성을 추구했다. 대부분 대중교통이 발달되지 않아 자가용 없이는 쉽게 가기 어려운 위치에 자리잡았다. 종로구 평창동의 오보에힐스, 성북구 성북동의 LIG게이트힐즈, 용산구 한남동의 한남더힐 등이 대표적이다. 초호화 타운하우스인 오보에힐스는 2010년 쌍용건설이 지은 곳으로 총 18가구로 구성돼 있다. 이곳 주택은 지하 2층·지상 2층, 지하 1층·지상 2층 2종류다. 현재 주택의 거래가는 약 30억 원선이다. 오보에힐스는 가장 가까운 지하철역에서 걸어서 1시간 정도 떨어진 곳에 위치해 있다. 버스를 타고도 30분 이상 소요된다. 자가용이 없으면 쉽게 오가기 힘든 위치인 것이다. 또한 세계적인 건축가 이타미 준이 설계해, 각 세대가 경사면에 자리해 북악산과 인왕산을 볼 수 있고, 지하 2층, 지상 2층 구조에 엘리베이터와 잔디 마당, 테라스, 옥상 녹지 공간 등을 갖췄다. 분양세대는 454~482㎡ 총 18가구이고 당시 분양가는 30~36억 원이었다. 성북동LIG게이트힐즈는 지하 1층, 지상 2층에 514∼497㎡ 규모의 단독주택 12가구로 구성됐으며 분양가는 40억∼45억 원으로 당시 평당(3.3㎡당) 분양가는 2800만~3000만 원 선이었다. 세계적인 건축가인 미국의 조엘센더스가 설계했으며 리히터 규모 7.0 이상의 강진에도 견딜 수 있는 내진설계를 적용했고 강화콘크리트를 사용해 내구성을 높인 게 특징이다.이밖에 도심과 지리적으로 가까우면서도 단지 내부는 외부로부터 철저히 격리된 타운하우스형 아파트도 등장해 인기를 끌었다. 2011년 준공한 용산구 한남동의 한남더힐이 대표적이다. 한남더힐은 24시간 30여명의 인력이 상시 근무하며 출입자를 통제한다. 단지 입구에서는 방문객의 이름과 전화번호 등을 물어보며 주차하는 곳까지 지정해준다. 판교신도시 타운하우스들 2000년 후반 당시 경기 성남시에 위치한 판교신도시 일대에도 많은 타운하우스가 조성됐다. 신도시 조성으로 땅값이 크게 오르면서 토지 소유주들이 고급 타운하우스를 조성하기 시작했다. 주변의 쾌적한 환경 또한 타운하우스 조성에 적지 않은 영향을 끼쳤다. 판교신도시에 위치한 고급 타운하우스로는 베스트하우스, 더샵포스힐, 코오롱 린든그로브, 판교산운아펠바움, 판교운중아펠바움, 르씨트빌모트, 금강펜테리움레전드 등이 있다. 이들 가운데 지난 2007년 준공된 ‘베스트하우스’는 판교를 대표하는 타운하우스다. 이곳은 총 1만9800㎡(6000평) 부지 위에 총 27개의 고급 단독주택이 모여 있다. 이곳 주택들은 모두 지하 1층, 지상 2층 구조다. 내부에는 입주민 전용 수영장과 사우나 등이 있고, 정원 한쪽에 인공폭포가 자리잡고 있다. 주택은 수입산 고급대리석과 친환경 건축자재 등으로 꾸며져 있다. 또 다른 고급 타운하우스인 ‘더샵포스힐’은 포스코건설이 처음으로 선보인 타운하우스로 60·70·80평형 3가지 타입으로 총 24가구로 구성돼 있다. 이곳은 경비원은 물론 적외선 감시시스템 등 철통보안을 자랑하는 곳으로 유명하다. 2005년 준공된 코오롱린든그로브 역시 고급 타운하우스로 잘 알려져있다. 코오롱건설이 지은 이 타운하우스는 유럽풍의 클래식한 건축양식을 기본으로 삼았다. 고급형에서 실수요자들을 위한 실속형으로 처음에는 고급형이 주를 이루었지만, 2008년 글로벌 금융 위기로 인한 국내부동산 경기 침체로 고분양가를 유지하던 현장들의 미분양이 속출하게 됐다. 이로 인해 사업이 중단되는 단지도 생겨났다. 그 뒤, 2010년부터 크기를 줄이고 가격 거품을 뺀, 실수요자를 위한 실속형 타운하우스가 생겨나기 시작했다. 이런 중저가 실속형 타운하우스가 사람들의 이목을 끌고, 성공적인 분양을 마친 뒤 타운하우스의 흐름은 ‘고급형’에서 ‘실속형’으로 변모하게 된다. 주택 크기가 중산층이 선호하는 84㎡ 안팎의 중소형으로 대폭 줄이고, 피트니스 센터 등 고급 주상복합단지 수준의 입주자 편의시설도 조성됐다. 조금 더 거품을 빼기 위한 단지들은 보안과 필수 편의시설 위주로 구성하고, 위치도 도심에서 어느 정도 떨어진 곳에 조성하며 분양가를 3~5억 원 정도로 낮췄다. 덕분에 웰빙을 중시하는 라이프스타일과 비싼 아파트의 대안으로 타운하우스를 찾는 이들이 점점 늘어나며 최근 더욱 인기를 끌고 있다. 도심 출퇴근 가능한 타운하우스가 인기 위치도 인기를 끄는 데 한몫을 했다. 아파트의 편리함과 단독주택의 독립성을 갖추고, 전원 입지에다 서울로 출퇴근하는 데 무리 없는 타운하우스들이 등장했다. 중소형타운하우스 대부분 과거와 달리 산이나 강변 등 외진 곳이 아니라, 경기 용인 동백, 고양 삼송, 화성 동탄 등 교통·교육·편의시설 인프라가 잘 조성된 신도시 및 택지지구 인근에 들어서며 주택시장은 과거 투자수요에서 실수요자 중심으로 재편되며 단독형 타운하우스의 선호도는 앞으로도 더욱 커질 것으로 기대된다. 이렇게 수도권 위주의 타운하우스 인기가 최근에는 지방으로도 확산되고 있다. 제주도뿐만 아니라 세종시 등 충청권에서도 수요가 늘면서 복합단지의 모습을 한 타운하우스들이 등장하고 있다. 02 / 타운하우스 인기 이유 도심 내 전원주택이라는 의미로 사용되기도 하고 아파트를 대신 할 향후 대안주택으로 주목받기도 한다. 공동주택의 편리한 점을 갖고 단독주택에 비해 토지이용효율을 높이는 거주방식으로 등장한 개념이 바로 타운하우스이다. 친환경적인 삶을 선호하는 추세다 친환경에 대한 관심이 높아지면서 자연과 함께 할 수 있는 주거형태를 선호하는 이들이 늘어나며 교외의 전원주택과 같은 친자연적 요소를 도시에서 즐기기 원하는 이들이 늘고 있다. 또한 반려동물을 키우는 이들이 많아지며, 그들을 위해 마당이 있는 주택을 찾는 이들도 점점 늘고 있다. 타운하우스는 이런 점에서 고층아파트와 다른 차원의 주목을 받고 있다.비싼 아파트보다 생활의 질을 높일 수 있다 타운하우스는 아파트의 편의성을 높인 단독주택 단지이지만, 치솟기만 하는 아파트보다 저렴하고, 독채로 자연을 누릴 수 있어 가성비 뛰어난 주거형태다. 단독주택에 살며 불편했던, 주택 보완·유지관리가 쉽고, 단지 자체에 CCTV가 다량 설치되어 있어 방범의 문제도 걱정이 없어 더욱 인기를 끌고 있다. 아파트 편의시설을 모두 갖췄다 집합주택과 같은 편의시설과 커뮤니티 시설 등의 이점을 동시에 얻을 수 있어 최근 선호하는 이들이 점점 늘어가는 추세다. 피트니스센터, 야외 수영장, 어린이 놀이터 등을 단지 내에서 이용할 수 있다. 커뮤니티 시설이 활성화되어 이웃들과 소통할 수 있는 기회를 얻을 수 있다. 03 / 타운하우스의 장점 vs. 단점 알고 보면 더 좋은 장점 5가지 1_ 넓은 마당을 누릴 수 있다 사계절 변화를 코 앞 정원에서부터 누릴 수 있으며 자연 친화적이다. 마당 사용이 가능해 정원을 가꾸거나 텃밭, 바비큐 파티, 캠핑 등 다양하게 외부 공간을 활용할 수 있다. 반려동물이 아파트와 달리 자유롭게 내 집 앞마당에서 야외 활동을 즐길 수 있다는 할 수 있다는 것도 장점으로 들 수 있다.2_ 층간 소음 문제가 없다 공동주택에서 살다보면 이웃 간 마찰이 일어나는 문제 중 하나가 층간소음이다. 타운하우스는 별채로 구성되어 있어 층간 소음 문제를 완전히 해결할 수 있다. 층간 소음 문제가 해결되는 만큼 삶의 질을 높일 수 있고, 아이에게 자유로움을 줄 수 있다. 3_ 단독주택보다 방범 수준을 높일 수 있다 타운하우스는 여럿이 함께 모여 이루어지는 만큼 비교적 안전하다. 공동으로 거주하는 환경이니 만큼 치안이나 기타 관리 등이 용이하다. 이웃과 가깝기 때문에 보안 수준이 높다. 단독주택의 경우 보안 문제가 걸림돌이 되는데 타운하우스는 단지 자체에 CCTV의 다량 설치로 보안상 안전 문제를 충분히 해결할 수 있다. 4_ 커뮤니티 시설을 다양하게 활용할 수 있다 최근에는 사생활뿐 아니라 이웃과의 소통, 공동체 활동을 중요시하는 이들도 점점 늘어나고 있다. 타운하우스에는 단지 내 각종 커뮤니티 시설을 갖추고 있어 이웃과의 교류를 즐기는 경우도 많다. 야외 수영장, 도서관, 어린이 놀이터, 피트니스 센터 등 아파트 대단지에서나 이용할 수 있는 시설을 타운하우스에 설치하는 경우도 있어, 단지 내에서 이웃과의 소통과 여가생활을 동시에 즐길 수 있다. 5_ 주차 전쟁에서 해방될 수 있다 지정 주차나 주택 지하 공간에 넉넉한 주차장을 확보함으로 주차로 인한 스트레스에서 벗어날 수 있다. 또한 주차공간은 별도의 취미 공간이나 레져용품 보관 장소로도 활용할 수 있다. 살아 보면 불편한 단점 5가지 1_ 교통이 불편할 수 있다 도심 속 아파트는 대중교통 이용이 쉽지만, 타운하우스는 자연과 가까운 곳에 위치하다보니 대중교통 이용이 상대적으로 불편할 수 있다. 2_ 사생활 보호에 한계가 있다 타운하우스는 단지 형태로 지어지는 구조다. 따라서 단독주택보다는 사생활 보호에 아쉬움이 있을 수 있다. 쉽게 말해 단독의 주택이지만, 가까운 거리에 이웃 주택이 담 없이 위치하기에 내 마당에서 무엇을 하는지 노출될 수밖에 없다는 단점이 있다. 3_ 환금성이 떨어진다 집값 시세에 큰 요동이 없는 만큼 아파트에 비해 환금성이 떨어진다. 층간소음이 사회문제가 되고 도시에서도 마당이 딸린 단독주택에서 애완동물을 키우고 텃밭을 가꾸는 등 도시 가까운 곳에서 자연 친화적인 전원생활을 즐기려는 젊은 층이 늘면서 과거보다 수요가 늘었지만, 아파트나 오피스텔에 비하면 대중적인 부동산은 아니기 때문에 웬만해선 집값이 잘 오르지 않는다는 점이다. 따라서 매매 시 신중하게 선택하도록 한다. 4_ 인프라가 부족하다 타운하우스는 일반적으로 도심과 어느 정도 거리가 있는 곳에 건설된다. 병원, 대형마트, 학교, 대중교통 등 기타 부수적 편의시설 이용에 불편함을 겪을 수 있다. 5_ 측간 소음이 발생될 수 있다 타운하우스는 양 옆으로 이웃이 있는 경우가 많다. 옆집 마당에서 바비큐 파티라도 할 때에는 자신의 집 마당을 쓰기도 어렵고, 발생되는 소음 때문에 고통을 겪을 수도 있다. 또한 타운하우스의 특성상 많은 세대들이 반려견을 키우므로 반려견 짖음 등이 생활의 불편을 초래할 수 있다. 04 / 매입 시 반드시 확인할 것들 단독주택은 아파트와 비교할 때 독립성과 쾌적함이란 장점이 있음에도 불구하고 관리, 안전, 경제성 등의 약점으로 인해 매입과 거주를 결정하기에 어려운 점이 있다. 타운하우스는 이러한 단점이 보안된 대안으로 주목받았다. 하지만 타운하우스는 집만 사는 게 아니라 단지를 사는 것임을 명심해야 한다. 타운하우스라는 말 그대로 단지의 개념이 중요시되는 단독주택 집합인 것이다. 또한 환금성이 쉽지 않은 만큼, 투자가 아닌 실제 주거 목적으로 구입하는 경우가 대부분이므로, 매입 시 반드시 확인해야할 것들이 있다. 첫째, 현실적인 요소를 충분히 고려한다 한 달에 한두 번 놀러 가는 주말주택이 아니라 매일 생활하는 집이라는 사실을 명심한다. 직장이 강남이라면 경기남부권, 강북이라면 경기북부권까지 고려할 수 있다. 그 반대이거나 더 멀어진다면 출퇴근 시간이 너무 길어 후회할 가능성이 크다. 동네가 결정되면 먼저 인터넷에서 해당 지역의 타운하우스 시세를 확인한다. 규모와 예산에 맞는 매물이 있다면 그 지역 부동산을 찾아간다.둘째, 반값할인 같은 과대 허위광고를 조심한다 회사 보유분이나 한 채만 특가로 반값할인을 한다는 식으로 호객하는 경우가 있다. 반값할인이라지만, 분양이나 시행사 등이 손해 보며 내놓지는 않는다. 반값에도 계약을 할 수 있다는 것은 그 만큼 거품이 많다는 것, 부실시공의 우려가 있다는 것이다. 광고대로 현장의 자금 상황이 좋지 않아 급하게 나오는 경우도 있으나, 계약을 하더라도 시공, 시행사의 운영이 위태롭다는 것이 증명되었다는 뜻이니 피하는 것이 상책이다. 셋째, 분양률이 좋지 않은 곳은 피한다 아파트 미분양과 똑같다고 보면 된다. 타운하우스의 시행·시공을 대기업이 하는 경우는 별로 없고 중소규모 건설사가 하는 경우가 대부분이므로 장기간 계약이 안 나올 경우 자금 부족으로 사업이 중단될 가능성이 있다. 좋은 자리를 선점할 수 있다는 말에 넘어가 성급히 계약했다가 장기간 자금이 묶일 수 있으니 신중하게 선택해야 한다. 특히 용인이나 제주의 경우는 전세를 맞춰서 자금을 조달하는 경우가 있을 정도로 부실현장이 있을 수 있으니 주의한다. 넷째, 토지주와 시공사가 따로 있는 현장은 주의한다 타운하우스 계약방식은 크게 2가지가 있다. 하나는 토지만 계약하고 건축은 개별 진행하는 방식, 토지와 시공을 꼭 같이 해야 계약할 수 있는 방식이 있다. 토지는 개인이 시공사를 직접 섭외해야 하는 등 생소하고 번거로운 일정들이 많다. 가격적인 부분도 직접 절충해야 해서 처음 해보는 사람들은 부담이 크다. 그래서 보통은 토지와 시공을 같이 계약하는 경우가 많은데, 설계부터 입주까지 대부분 가이드를 받을 수 있어 편한 점은 있지만, 토지주와 시공사 양쪽으로 이윤을 붙이기 때문에 분양가가 올라갈 수 있다. 시행사가 아예 땅을 직접 사서 토지와 건축 둘 다 관리할 경우, 사업이 중간에 무산될 리스크는 그나마 줄일 수 있다. 다섯째, 지분 등기 타운하우스는 피한다 지분등기 타운하우스란 주택은 개별등기로 되어 있지만, 토지는 타운하우스 부지 전체가 공유로 지분등기가 되어 있는 경우다. 지분등기의 경우 증축 등 토지를 사용하려면 지분등기자들의 동의를 받아야 하기 때문에 개별등기로 바꿔야한다. 하지만 개별등기로 바꾸기 위해서는 입주민의 70% 이상이 동의를 해야 하니 70% 이상 분양된 현장에서만 전환이 가능하다. 또한 지난 5월부터는 토지분할 특례법이 종료되면서 개별등기로 분할하는 허가가 더 어려워졌기 때문에 건물을 지어 입주하더라도 추후 매도하기가 어려워질 수 있다. 따라서 추후 분할 등기가 된다고 하는 말은 거짓말일 수 있으니 무조건 주의한다. 애초에 개별등기로 되어 있는 땅에 집을 짓는 게 가장 안전하고 깔끔한 방법이다. 더불어 지분등기가 되어 있는 토지는 대부분 1금융권에서는 대출이 쉽지 않다. 따라서 대부분 제2금융권에서 진행되며, 진행할 때는 다른 공동명의자의 동의가 필요하다는 점 등 제약이 있을 수 있다.여섯째, 계절 따라 발생될 단점들을 체크한다 계절 변수도 크다. 양평이나 가평 쪽 타운하우스의 경우 지역 특성상 겨울이 매우 추운 편이라 난방비가 예상보다 많이 나올 수 있다. 여름의 경우, 단지 근처에 정화조가 설치되어 있다면 여름에 악취로 고초를 겪을 수 있으니 이 부분도 꼭 확인해보도록 한다. 그밖에 조성 초반에 먼저 주택을 짓고, 입주를 할 경우 주변의 다른 집들이 지어지며 발생되는 소음 및 먼지로 고생할 수 있으니 이 부분도 꼭 확인한다. 일곱째, 관리비도 염두에 둔다 단독주택은 집 안 구조가 여름에 덥거나 겨울에 춥지 않을지 꼼꼼히 살펴볼 필요가 있다. 특히 고급스럽게 보이기 위해 냉난방 효율성을 고려하지 못한 설계를 할 수 있으므로 이에 대한 체크가 필요하다. 또한 공동 관리비의 많은 비중을 차지하는 일반 인건비 등 단지를 관리하는데 따른 인건비 효율성도 잘 살펴볼 필요가 있다. 타운하우스는 공동 관리를 기본으로 하고 있음에 따라 단지 규모에 관계없이 일반 관리에 필요한 인력을 고정 배치해야만 한다. 따라서 세대수가 많으면 이들 기본 인건비 부담률이 작아 유리하지만, 세대수가 적을 경우 기본 인건비에 대한 각 세대의 부담이 커짐에 따라 관리비가 높아질 수 밖에 없다. 여덟째, 실 면적을 확인한다 타운하우스 조성 과정에서 지하층을 평형에 산입하는 경우가 있는데 지하층의 경우 그 활용도가 낮아 분양평수 만큼의 가치를 기대하기 어렵다. 따라서 지하공간이 분양평수에 포함되었는지 아닌지 분명히 확인하도록 한다. 전용면적을 100%라고 하면 당연히 지하층은 빠질 것으로 생각하지만 지하공간도 전용면적에 포함해 놓는 경우가 많으므로 반드시 지하층의 포함 여부를 확인해야 할 것이다. TIP 제주 타운하우스 구입 시 ‘개발부담금’이란? 제주특별자치도는 최근 타운하우스나 전원주택 등 토지개발사업과 관련해 개발부담금이 준공 후 부과되는 사실을 모르고 준공 전 토지를 매입했다가 낭패를 보는 사례가 나타남에 따라, 준공 전 토지 매입 시 개발부담금의 납부와 관련한 의무 승계 여부를 확인해야 한다고 밝혔다. 개발부담금은 토지투기를 방지하기 위해 개발사업의 시행 등으로 개발이익이 발생한 경우 일정 부분을 국가와 지방자치단체에 환수하는 제도다. 제주에서는 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등 도시지역은 990㎡이상, 비도시지역은 1650㎡ 이상인 경우 개발부담금을 부과하고 있다. 그러나 최근 토지개발자가 전원주택 등을 개발하고 사업완료(준공) 전에 개인에게 토지를 양도하는 경우 양수자에게 개발부담금 납부의무가 승계된다는 사실을 알리지 않아 일부 민원이 발생하고 있다. 이에 제주도는 최초개발 사업시행자와 토지소유자에게 이 점을 안내하고 있으나, 개발사업권과 토지소유권 이전 시 양도자가 이런 사실을 알리지 않아 양수자가 경제적 피해를 보는 경우가 많은 상황이다. 이러한 피해를 예방하기 위해서는 양수인은 토지매매 계약서 작성 시 개발부담금 납부에 관한 별도의 약정을 체결하는 것이 필요하다. 양도자는 개발부담금과 관련된 ‘안내장’과 ‘개발비용 산출명세서 일체 서류’를 반드시 양수인에게 전달해 그 양수자가 전체 개발 사업 기간에 대한 개발부담금 납부 의무자가 된다는 사실을 염두에 두고 구입하도록 한다. TIP 다주택자 취득세율이 달라진다 타운하우스를 주말용 세컨드하우스로 이용하기 위해 매입 예정이라면 다주택자 취득세율을 따져보도록 한다. 1주택자 취득세는 주택 가격에 따라 1~3%, 2주택자 취득세는 조정대상 지역의 경우 8%, 비조정대상지역은 1~3%, 3주택자의 취득세는 조정대상 지역의 경우 12%, 비조정대상지역은 8%, 4주택자 이상은 조정대상, 비조정대상지역 똑같이 12% 적용된다. 법인의 경우 12%의 취득세율이 적용된다.※국토교통부 홈페이지(www.molit.go.kr) 또는 국가법령정보센터(www.law.go.kr) 행정규칙에서“조정대상지역 지정 고시”로 검색 -1세대란 주민등록표에 함께 등록되어 있는 가족으로 구성된 세대를 말한다. -배우자: 주소지를 분리하더라도 동일 세대로 본다. -30세 미만 미혼 자녀 : 주소를 분리하더라도 동일 세대로 본다. 따로 살면서 소득이 있는 경우에는 별도 세대로 본다. -65세 이상 부모 : 65세 이상 부모의 봉양을 위해 자녀가 합가한 경우, 부모와 자녀세대(30세 이상 자녀, 혼인하거나 소득이 있는 30세 미만 자녀)는 각각 별도 세대로 본다. ※분양권, 입주권, 주거용 오피스텔도 주택 수에 포함된다. 주택이 준공되기 전이라도 분양권 및 입주권은 주택을 취득하는 것이 예정돼 있으므로 소유 주택 수에 포함된다. 또한 오피스텔은 취득 후 주거용으로 사용하는 경우에 한하여 주택 소유 주택 수에 포함된다. 일시적 2주택자의 취득세는 종전 그대로 1주택 세율을 적용받는다. 단, 신규주택 및 종전주택 모두 조정대상지역에 소재한 경우엔 1년 이내 처분해야한다.

풍수지리는 중국의 주역을 바탕으로 발달한 우리 삶의 지혜다. 실제로, 신라의 왕손이면서 한국 풍수지리의 비조鼻祖로 알려져 있는 도선국사(827년~898년)는 왕건이 고려를 창건할 때 천기와 지덕을 조절해 주었다고 한다. 이처럼 집터에 지하 수맥과 바람길을 피하고 따뜻한 기운이 감돌게 함으로써 에너지를 순환시키는 것이 좋다. ‘수맥’에 ‘풍수’를 더해 공간 설계의 중요한 요소로 고려해야 하는 이유다. 글 황영희 수미개발 대표이사/발명가 053-764-2189 www.sumee.co.kr 예천 한맥CC&노블리아는 소백산과 낙동강 상류인 내성천이 휘감아 감싸는 명당터로, 골프장과 200세대가 넘는 전원주택 단지가 그림 처럼 펼쳐진 곳이다. 누구든 전원주택을 계획할 때는 잘 살고 건강하게 오래오래 행복할 수 있는 집터를 꿈꾼다. 그러다 보니 “누가 수맥파 탐사를 잘한다더라”, “누가 풍수 전문가라고 하더라” 하는 유혹을 떨쳐버리기가 쉽지 않다. 옛말에 “선무당이 사람 잡는다”라는 말이 있다. 수맥파 탐사가나 풍수에서도 사기성 짙은 반풍수들이 판을 치면서 강력한 어조로 자기 생각을 주입하는 선무당들이 있다. 평소 수맥파의 심각성이나 풍수설을 들은 입장에서는 강한 어조에 무조건 믿고 따를 수밖에 없는 것이 현실이다. 문제는 반풍수라는 사람들이 내던지고 가는 말에는 “당신 집안이 흥하고 망하는 것도 모두 당신들 탓이고 당신들 운명이지 결코 내 탓은 아니다”라는 무책임함이 있다. 시골 장터마다 돌아다니면서 약을 한 번 팔고 가면 그뿐인 약장수와 다름없는 것이다. 그렇다고 반풍수가 “나는 맹탕이요”라고 얼굴에 써놓는 것도 아니니 자칫 풍수에 너무 의존하다 보면 얼치기 풍수를 만나 건강도 잃고 돈도 잃는 무서운 사태가 벌어질 수도 있다. 그렇다면 반풍수는 어떤 사람들일까? 남이 정해놓은 자리를 무조건 잘못되었다고 하거나, 어려운 풍수 용어를 늘어놓으며 핵심을 흐려 놓거나, 명성을 내세우며 거만스럽게 행동하는 사람이다. 풍수는 사람들을 건강하게 하고 삶을 윤택하게 하는 데 도움을 주는 것이다. 이런 기준을 가지고 내 주변에 땅의 섭리에 겸손해 하고 순응하는 인품이 갖추어져 격이 다른 사람이 있는지 살펴본다면 검증된 수맥파 탐사가나 풍수가를 만날 수 있다. 풍수에는 묘터를 보는 음택풍수, 집터를 보는 양택풍수, 마을이나 도시를 대상으로 하는 양기풍수가 있다. 양기풍수는 범위가 넓을 뿐이고 이 세 가지 기본원리는 같다. 기본 원리에서 가장 중요시 할 것은 터의 지표층 밑에 지하 수맥이 흐르지 않아야 한다. 그다음에 좌향이나 위치 주변 산세의 조건에 따라서 길흉화복이 차이가 난다는 풍수를 참고하는 것이다. 이중환의 <택리지>에 이런 글이 나온다. “지리, 인심, 산수가 잘 조화된 곳이야말로 살아볼 만한 동네이다.” 말 그대로 건강한 생활을 시작하는 방법으로 수맥과 풍수가 중요하다는 것이다. 삶의 근본을 두는 집터가 수맥파가 많이 방사되는 음기의 터를 양택의 명당으로 만든 사례가 있다. 음기의 터를 양택의 명당으로 만들다경북 예천군 한맥CC와 함께 자리한 전원주택지 내의 손장익 교수(이하, 건축주) 댁 사례이다. 한평생 안동대학교에서 교수로 재직했던 손장익, 최영옥 부부는 2013년 정년퇴임하면서 예천한맥CC 안에 집터를 분양 받았고, 분양받은 집터에 수맥파 탐사를 받고 싶다고 했다. 의뢰를 받고 집터에 수맥파 탐사를 하니 집터 전체에 지하수맥이 큰 폭으로 흐르고 있었다. 필자는 건축주와 시공사인 게르마늄황토의 최 대표와 긴 시간을 의논할 수밖에 없었다. 오랜 시간 논의한 결과, 수맥파는 방사되지만 집안에서 바라보는 풍광을 위해 좌향을 정하기가 쉽고(정남향이라 단열효과를 상승시킬 수 있음), 집터 주변에 공기의 흐름이 원활해 언제나 쾌적한 환경이 조성될 수 있다는 장점을 살리기로 했다. 그리고 수맥파 차단제릏 설치해 집터를 명당으로 만들면 되니 게르마늄 황토집의 기능성을 살려 건강한 집을 짓기로 했다. 그 후 버림치기 전과 버림치고 난 후 2번에 걸쳐서 수맥파 차단제를 설치했다. 수맥파 차단제를 설치하기 전과 설치한 후를 비교해 수맥파를 탐사했고, 설치 전후 결과를 본 건축주도 매우 만족했다. 여기에 생활풍수를 접목해 욕실이나 다용도실 등 어둡고 칙칙한 곳은 개나리색 타일로 마감하고, 조리대 앞 타일과 아일랜드 상판까지도 개나리색으로 통일함으로써 밝고 환한 기운으로 언제나 화사한 봄처럼 건강하고 생동감 넘치는 에너지를 받도록 했다. “처음엔 개나리색을 결정하기가 망설여졌었는데 해놓고 보니 볼 때마다 마음이 행복해진다”는 건축주의 말처럼 새로운 집터에서 건강한 생활을 할 수 있도록 수맥과 생활풍수를 잘 활용한 성공적인 사례가 됐다. 옛날에는 집안에 아이가 병이 나면 그 병을 다스리기 위해서 파병을 했다. 그 파병은 지하수맥이 흐르지 않는 건강한 집을 찾아가 머물며 조섭을 하면서 병을 낫게 했는데 바로 자연요법이다. 건축주인 손 교수 부부의 결단으로 집터는 수맥파 없는 명당이 되었고 게르마늄 황토집의 기능성을 통해서 자연요법의 근원지가 되게 함으로써 삶 자체가 웰빙이 되었다. 한맥CC&노블리아에 분양을 받은 건축주의 집터는 지하수맥이 큰 폭으로 흐르고 있었지만, 수맥과 생활풍수를 잘 활용한 성공적인 사례가 됐다. 수맥파 차단제를 버림 콘크리트 후에 설치하는 모습(사진 위)과 완공 후의 전원주택(사진 아래) 전경. 수맥파가 집터의 풍경 속으로 사라졌다!이 터는 예천IC에서 3분 거리에 위치해 접근성이 좋고 1년 내내 물이 마르지 않는 내성천을 안고 있으며 소백산의 최고 높은 비로봉과, 연화봉, 국만봉이 한 눈에 펼쳐있고, 천년 고찰의 폐사지가 있을 만큼 주변의 산세들이 활기차고 편안하며 생기 있는 곳이며 좋은 집터의 기능을 모두 갖추었다. 결국 수맥파가 자연 풍광 속으로 사라진 셈이다. 집터를 분양받으면 골프회원 자격으로 운동할 수 있으며 골프장 내의 소나무 숲은 피톤치드를 충분히 공급해주어 건강을 지켜준다. 운명을 바꾸는 방법 중에는 평소에 적선을 많이 하거나, 명당에 묘를 쓰거나, 독서를 많이 하는 것이 있다. 필자가 덧붙인다면 좋은 이웃을 만나는 것도 한 방법인데, 건축주와 이웃한 필자도 운명이 바뀌어 가고 있음을 예감한다. 건축주의 사례처럼 명당은 스스로 만들어가는 것이다. 내가 혈이 되고 이웃들이 좌청룡 우백호가 된다면 최고의 명당이 된다는 얘기다. ‘마음을 비우고 덕을 쌓은 후에야 명당이 찾아온다’는 말이 있다. 그런 면에서 보면, 지금 건축주인 손 교수 부부는 최고의 명당에서 최고의 풍수 전문가로 살고 있다고 해도 과언이 아닐 듯 싶다. 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr

SPECIAL EDITION | 귀농·귀촌 트렌드 읽기 ① 귀농·귀촌 활성화 정책, 귀촌은 곁가지 공공기관 주도형 전원마을, 농어촌 뉴타운 사업 삐걱 베이비붐 세대 은퇴, 농어촌 전원생활을 통한 다양한 삶 추구, 도시지역 일자리 제약 등으로 귀농·귀촌에 관심이 증가하고 있다. 2010년에는 수십 년 만에 향촌向村 인구(92만 6125명)가 향도向都 인구(82만 9814명)를 앞지르는 인구 이동 경향 역전 현상이 나타났다. 귀농·귀촌은 인구 감소, 고령화, 생산성 저하, 소득 감소 등으로 어려움을 겪는 농어촌을 되살리는 촉매 역할을 한다. 특히, 다른 연령층에 비해 상대적으로 자산이 많은 베이비붐 세대(1인당 평균 자산 2억 8050만 원)의 귀농·귀촌은 농어촌으로 인구뿐만 아니라 자본의 유입도 뜻한다. 토지 구매, 주택 건축, 일상생활에서 소비가 이뤄지기 때문이다. 한국농어촌경제연구원(농촌경제연구원)의 자료를 보면 농어촌 주민은 마을 인구와 활력 유지, 땅값 등 주민 재산 가치 상승, 영농 종사 인력 확보 등 귀농·귀촌을 긍정적으로 평가한다. 정부에서 귀농·귀촌 활성화를 위해 갖가지 정책을 발표하고, 지자체에서 도시민 유치에 총력을 기울이는 이유이다. 문제는 정부와 지자체의 귀농·귀촌 시책이 귀농에만 치우쳤다는 점이다. 농림축산식품부(농축산부)와 통계청에서 발표한 ‘2012년 귀농·귀촌인 통계’를 보면 귀촌은 1만 5788가구(2만 7655명)이고 귀농은 1만 1220가구(1만 9657명)로 귀촌이 귀농을 앞지른다. 이 수치는 귀농·귀촌 활성화 정책을 입안할 때 귀농인과 귀촌인을 명확히 구분하고, 거기에 맞춰 지원해야 한다는 것을 뜻한다. 즉, 귀농인에게는 농지 마련 정책이, 귀촌인에게는 주택 마련 정책이 필요하다. 여기에서는 귀촌인에게 필요한 주택 관련 정책인 전원마을 조성, 농어촌 뉴타운 등을 중점적으로 살펴본다. 글 윤홍로 기자 베이비붐 세대 은퇴 본격화, 전원생활을 통한 다양한 삶 추구, 교통 발달로 인한 접근성 증대 등으로 매년 급증하는 ‘귀농·귀촌’. 농축산부와 통계청에서 올해 3월에 발표한 ‘2012년 귀농·귀촌인 통계’를 보면 귀농·귀촌 가구가 2001년 880가구, 2005년 1240가구, 2010년 4067가구, 2011년 1만 503가구, 2012년 2만 7008가구로 매년 늘어나는 추세이다. 특히, 귀농·귀촌으로 1960년대 이후 2010년에 향촌向村 인구가 향도向都 인구를 처음으로 앞질렀으며, 2012년에 도시지역 인구 비율이 처음으로 감소했다는 점에 주목할 만하다. 일반적으로 귀농·귀촌 가구는 도시의 동洞지역에서 농어촌의 읍·면지역으로 주소지를 옮긴 가구로, 귀농인은 농업 경영체, 축산업 등록 명부, 농지원부에 농업인으로 신규 등록한 자로, 귀촌인은 전원생활 등을 목적으로 농어촌으로 이주한 자(회사원·교사 등 별도 직업이 있는 경우 제외)로 정의한다. 도시인 한 명이 귀농·귀촌하면 연간 169만 원의 사회적 편익이 발생한다. 농축산부와 농촌경제연구원은 서울과 6대 광역시의 도시민 한 명이 81개 군의 농어촌으로 이주할 경우 국가적으로 발생하는 사회적 순편익은 2008년 기준으로 1인당 169만 원에 이르는 것으로 추계推計한 바 있다. 이 금액은 농어촌의 2008년 1인당 지역 총생산 평균인 1,912만 원의 8.8%에 해당한다. 2인 가족 중심의 귀농·귀촌이 이뤄져 10년간 농어촌에 거주하면 약 3,380만 원의 사회적 편익이 발생한다는 것이다. 2012년의 경우 귀농·귀촌으로 말미암은 사회적 순편익은 약 800억 원(169만 원×4만 7312명)으로 올해 귀농·귀촌 예산 812억 원에 맞먹는다. 도시인이 귀농·귀촌하는 이유는 무엇일까. 1990년대 후반에는 구제 금융 여파로 인한 생계형이 주를 이뤘으나, 2000년대 이후부터 생태 지향적인 일상생활 추구, 취업난, 베이비붐 세대 은퇴 등 여러 가지 요인이 중첩적으로 작용하고 있다는 견해가 지배적이다. 귀농·귀촌 동기와 관련해 농업인재개발원에서 2011년 귀농·귀촌 교육생을 대상으로 조사한 결과는 농촌 생활 선호(38.0%), 농사(14.0%), 은퇴 후 여가(13.6%), 건강(9.1%), 미래 투자(7.3%), 새로운 사업 시작(3.9%) 순이다. 농축산부에서 2012년 5월 ‘2012 귀농·귀촌 페스티벌’에서 5천 명을 대상으로 설문한 결과는 전원생활 74%, 농사 23%, 무응답 3% 순이다. 그리고 농축산부와 통계청에서 발표한 ‘2012년 귀농·귀촌인 통계’의 경우 귀촌은 1만 5788가구(2만 7655명)이고 귀농은 1만 1220가구(1만 9657명)이다. 즉, 도시인은 소득이나 직업과 관계없이 주소지를 농어촌으로 옮겨 전원생활을 즐기는 귀촌을 선호하며 실제로도 그렇게 나타났다. 더욱이 농촌경제연구원에서 2012년에 발표한 자료를 보면 30대, 40대, 50대 모두 귀농보다 귀촌을 선호한다(표 연령별 귀농·귀촌 사유 참조). 이처럼 각종 통계 지표는 도시민은 연령, 직업, 소득과 관계없이 귀농보다 귀촌을 더 선호하고 있음을 나타냄에도, 정부는 ‘귀농·귀촌 활성화 정책’이란 명목으로 귀농 중심 정책을 펼치면서 귀촌을 곁가지로 끼워넣는 실정이다. 농축산부의 올해 귀농·귀촌 활성화 정책 예산은 812억 원으로, 이를 세부적으로 살펴보면 △도시민 농촌 유치 지원 41억 원_도시민 대상 농촌 체험 지원, 빈집 임대 운영 및 창업 자금 알선, 멘토링 상담, 맞춤형 귀농 교육 프로그램 지원 등 지역 특성에 맞는 귀농·귀촌 활성화 프로그램 사업 △맞춤형 귀농·귀촌 교육 21억 원_귀농·귀촌 기본 이해 및 정책·토지·주택·품목 선택 등 주요 정보, 정서적 융화를 위한 농촌 문화 이해 및 기본 마인드 교육 사업 △농업 창업 아카데미 45억 원_권역 단위 지역 특화 작목과 지역 자원 등을 활용하는 창업 과정으로 작목 기술 재배, 품질 관리, 유통·판매, 농촌 관광 등 실제 정착까지 원스톱 서비스 제공 사업 △농어업 창업 및 주택 구입 지원 700억 원_귀농을 희망하는 도시민에게 안정적 농어촌 정착과 성공적인 창업에 필요한 정착 자금 지원 사업 △귀농·귀촌 박람회 개최 5억 원 등이다. 이처럼 귀농·귀촌 활성화 정책과 예산 모두 귀농인 중심의 농어업 창업 관련 정보와 교육 기회 제공에 편중된 이유는 무엇일까. 바로 귀촌인에 대한 법적 정의와 지위가 명확하지 않기 때문이다. 귀촌인의 법적 지위는… 귀농 귀촌 활성화를 위한 법률안을 발의한 이운룡 의원. 귀촌인에 대한 정책적인 지원 체계가 필요함에도 현재 〈농어업·농어촌 및 식품 산업 기본법〉 제29조 2에서 “국가와 지방자치단체는 귀농어업인(농어촌 이외의 지역에 거주하는 농어업인이 아닌 사람이 농어업인이 되기 위하여 농어촌으로 이주한 사람을 말한다)의 성공적인 정착과 경영 기반 조성을 위해 교육·정보 제공, 창업 지원 등 필요한 정책을 세우고 시행해야 한다”는 귀농어업인의 육성만을 위한 선언적 규정만 명시할 뿐이다. 이로 말미암아 지자체에서 귀촌인을 지원하기 위한 예산을 확보하고자 해도 법적 근거가 없어 의회를 설득하는 데 어려움을 겪는 실정이다. 2012년 기준 148개 광역·기초 지자체 중 84개(57%) 지자체에 조례가 있지만, 지역별 특성화가 부족하고 지원 대상에서 귀촌인을 제외하고 있다. 농축산부는 2012년 12월에 “귀촌인을 정책 대상에서 명시적으로 규정하고, 귀농·귀촌 지원 정책을 체계적으로 추진하고자 2013년 하반기에 가칭 〈귀농·귀촌 활성화를 위한 법률〉을 제정하겠다”면서, “귀농·귀촌 연령, 거주 요건 등은 지자체의 자율성을 유지하되 지원 기준을 구체적으로 규정한 지자체 표준 조례안을 통해 귀농·귀촌 지원 조례 제정의 확산을 유도하고, 포괄 보조 사업인 농산어촌 개발 사업(전원마을 조성 등 15개 사업)에 귀농·귀촌 활성화 항목을 신설해 지자체 특성에 맞는 자율 사업을 촉진하겠다”고 밝힌 바 있다. 현재 이 법률안은 의원 입법으로 발의된 상태이다. 이운룡 의원을 비롯한 15명의 의원이 올해 6월 3일 발의한 〈귀농어·귀촌 활성화 및 육성에 관한 법률(안)〉이다. 이 의원은 제안 이유에서 “최근 농어촌지역에 새로운 삶의 터전을 마련하고자 하는 도시민이 꾸준히 증가함에 따라 이들이 조기에 정착할 수 있는 지원이 필요한 상황이며, 동시에 농어촌지역의 인력 부족 문제를 해결하는 방안으로 귀농·귀어 및 귀촌에 대한 지원의 필요성이 제기되고 있다”고 전제한 후 “일부 지자체에서 조례로 정해 귀농인에 대한 지원 사업을 시행하고 있으나, 아직 법과 제도적 측면에서 귀농·귀어 및 귀촌에 대한 정책적 지원은 미흡한 실정이다”면서, “이에 귀농·귀어 및 귀촌을 적극 유도하기 위한 체계적인 지원책을 마련해 귀농·어업인과 귀촌인이 안정적으로 농어촌에 정착하도록 하려는 것이다”고 밝혔다. 법률안을 보면 귀촌인을 “<농어업·농어촌 및 식품 산업 기본법〉에 따른 농어업인이 아닌 사람 중 농어촌에 자발적으로 이주하여 농어촌 지역에서 ‘실질적인 소득 활동’을 하는 사람으로서 대통령령으로 정하는 사람을 말한다”고 정의했다. 귀촌인에 관한 세부 정의를 하위 법령에 위임했지만, 농어촌에서 유유자적하며 여생을 보내려는 베이비붐 세대 귀촌인에게 실질적인 소득 활동이 무엇을 뜻하는지 국회 상임위, 법사회 논의를 거쳐야겠지만, 현재로서는 입법 취지를 파악할 수 없다. 법률안의 주요 내용은 국가와 지자체는 귀농·어업인과 귀촌인이 안정적인 농어촌 생활을 영위하도록 필요한 제도와 여건을 조성하고, 이를 위한 시책을 수립·시행하도록 함, 정부는 귀농·어업인과 귀촌인의 안정적인 농어촌 정착 및 농어업 경영 기반 조성을 지원하기 위해 귀농어·귀촌 현황과 전망 등을 포함한 종합계획을 5년마다 수립하도록 함, 시·도지사는 종합계획에 따라 시·도 귀농·어, 귀촌 지원 계획을, 시장·군수·구청장은 시·도 계획에 따라 시·군·구 귀농·어, 귀촌 계획을 각각 5년마다 세우고 시행하도록 함, 국가와 지자체는 귀농·어업인 및 귀촌인을 지원하는 사업을 수행하는 단체나 개인에 대해 필요한 비용의 전부 또는 일부를 보조하거나, 그 업무 수행에 필요한 행정적 지원을 하도록 함 등이다. 귀촌인에게도 신축 자금 지원... 귀농·귀어 창업 및 주택 구입 융자: 농지·농축산 시설 매입(2억 원), 농어촌주택 신·개축(4천만 원) 시 필요한 자금 융자(금리 3%, 5년 거치 10년 상환). 농어촌주택 개량 사업: 농어촌 노후·불량 주택 개선(신축 5천만 원, 개량 2,500만 원) 자금을 융자(금리 3%, 5년 거치 15년 상환). 취득세 등 감면: 농어촌지역 외 1년 이상 거주한 귀농인이 농지 구입 시 취득세 50% 감면(<지방세 특례 제한법>) 등 현재 귀농·귀어 창업 및 주택 구입 융자 사업에서 귀촌인을 소외하고 있다. 농축산부는 2012년 12월에 “귀촌인에게도 귀농어인과 마찬가지로 동일한 혜택을 부여하겠다”면서, “귀농·귀어 창업 및 주택 구입 융자 사업을 농어촌주택 개량 사업으로 통합해 귀촌인에게도 귀농·귀어 창업 및 주택 구입 융자 사업 기준을 완화해 자금을 융자하고 농지 구입 시 취득세를 감면하겠다”고 밝힌 바 있다. 최근 본지와의 인터뷰에서 농축산부 관계자는 “농어촌주택 개량 사업과 관련해 올해 시행을 목표로 제도를 개선하고 있다”고 밝혔다. 이에 따라 귀촌인도 농어촌에 전원주택을 신축할 때 5천만 원을 금리 3%, 5년 거치 15년 상환 조건으로 융자받을 것으로 보인다. 한편, 농축산부는 농어촌주택 개량 자금을 지난해 4천억 원(지원 물량 8천 동)에 비해 25% 늘어난 5천억 원으로 확대해 지원 물량을 1만 동으로 늘린 바 있다. 노후·불량 주택을 개량(신축 또는 수리)해 농어촌의 주거 환경을 개선하기 위해 추진하는 사업으로 연리 3%, 5년 거치 15년 분할 상환 조건이다. 세대별로 대출받을 수 있는 융자 한도액은 신축은 5천만 원, 리모델링과 같은 부분 개량은 2,500만 원이다. 이 자금의 수혜 대상자는 노후 주택을 개량 또는 신축하고자 하는 농어촌 거주민(무주택자 포함)과 농어촌으로 이주하고자 하는 자 중 시장·군수·구청장이 추천한 자이다. 대상 주택의 건축면적은 150.0㎡(45.5평) 이하이며, 자금은 매년 1월 말까지 시·군·구청에 신청하면 된다. 다만, 광역시 및 시에 소재하는 동지역 중 주거, 상업, 공업지역은 지원받을 수 없다. 귀농·귀촌인을 위한 주택 공급은... 농어촌지역 주택 공급과 관련한 정부 및 지자체 정책은 크게 ‘전원마을 조성 사업’과 ‘농어촌 뉴타운 조성 시범 사업’으로 구분할 수 있다. 전원마을은 도시민 유입과 농어촌 활성화를 위한 20세대 이상 마을 조성(국비 70%+지방비 30%)이고, 농어촌 뉴타운은 미래 농산업 인력 확보를 위한 도시민 유치용 단지 조성(분양: 국비 100% 융자, 임대: 국비 보조 60%, 융자 40%)이다. 전원마을 조성 사업 전원(신규)마을 조성 사업의 목적은 쾌적하고 다양한 형태의 주거 공간을 조성해 도시민의 농어촌 유입을 촉진함으로써 농어촌을 활성화하는 데 있다. 사업 추진 방향은 △다양한 주체가 참여해 자율적이고 창의적으로 지역 특성에 맞는 마을 조성 △마을과 숲이 조화를 이루고 전통문화가 깃든 품격 있는 농어촌마을 조성 △주변 경관과 어울리는 단지 배치 및 농어촌주택 건축 유도 △지역 주민 간 공동체 형성을 위한 마을의 지속적인 유지 △시·군, 한국농어촌공사 등 공공 기관의 적극적인 참여 유도 등이다. 사업 추진 유형은 부지 확보 및 주택 건축 시행 주체에 따라 ‘입주자 주도형’과 ‘공공기관 주도형’으로 구분한다. 입주자 주도형 동호회, 지방 이전 기업 등 입주 예정자가 사업 부지를 확보해 제안한 주택 건축 등의 계획을 시장·군수가 마을 조성 계획에 반영해 추진하는 방식이다. 입주 예정자는 마을정비조합을 구성해 시장·군수로부터 사업 시행자로 지정받아 시장·군수가 수립한 마을 조성 계획을 바탕으로 부지 정리 및 주택 건축 등 사업을 주도적으로 추진한다. 시장·군수는 마을정비조합의 요청이 있을 경우 한국농어촌공사, 지방 공기업, 마을정비조합 등이 한국토지주택공사 또는 주택 건설 사업자와 공동으로 출자해 설립한 법인을 사업 시행자로 지정할 수 있다. 도로, 상하수도, 오·폐수 처리 시설, 공동 이용 시설 등 기반 시설 분야는 시군이 시행함을 원칙으로 하되, 사업을 효율적으로 추진하기 위해 필요하면 마을정비조합이 시행하도록 하거나 한국농어촌공사, 지방 공기업, 한국토지주택공사 및 주택 건설 사업자(공동 설립 법인)에게 위탁해 시행하게 할 수 있다. 공공기관 주도형 시·군 또는 한국농어촌공사가 사업 부지 확보 및 마을 조성 계획을 수립해 입주자 모집 등 사업을 주도적으로 추진하는 방식이다. 시·군 또는 한국농어촌공사가 마을 기반시설 설치 및 단지 조성, 주택 건축·분양·임대 사업을 일괄해 시행한다. ※ 공공 기관이 입주자를 2/3 이상 확보해 추진위원회를 구성하고, 추진위원회와 건축업자가 주택 건축 계약을 체결하는 등 실제 주택 건축 담보가 될 경우 개별 건축을 허용할 수 있다. 도로, 상하수도, 오·폐수 처리 시설, 공동 이용 시설 등 기반시설 분야는 시·군이 시행함을 원칙으로 하되, 사업을 효율적으로 추진하기 위해 필요하면 한국농어촌공사, 지방 공기업, 한국토지주택공사 및 주택 건설 사업자(공동 설립 법인)에게 위탁해 시행하게 할 수 있다. 전원마을 사업 시행자는 한국농어촌공사, 지방 공기업, 마을정비조합 그리고 시·군, 한국농어촌공사 또는 마을정비조합이 한국토지공사 또는 주택 건설 사업자와 공동으로 출자해 설립한 법인이다. 시·군은 마을정비구역 지정 제안자를 우선적으로 사업 시행자로 지정할 수 있고, 사업을 효율적으로 추진하기 위해 한국농어촌공사·한국토지주택공사·주택 건설 사업자에게 사업의 전부 또는 일부를 위탁해 시행할 수 있다. 전원마을 조성 사업 보조금(국고 70%+지방비 30%) 마을 규모(주택 신축 기준)에 따라 20∼29호는 10억 원 이내, 30∼49호는 15억 원 이내, 50∼74호는 20억 원 이내, 75∼99호는 25억 원 이내, 100호 이상은 30억 원 이내로 차등 적용한다. 보조 지원 한도를 초과하는 사업비는 지자체에서 추가 부담하거나 입주자가 부담한다. 부지 매입비의 경우 입주자 주도형은 보조 지원 대상에서 제외하고, 공공 기관 주도형은 지방비 또는 한국농어촌공사 자체 자금 등으로 부담한다. 지원 자금 용도 기본 계획 수립과 마을 정비 구역 지정(2010년 신규 지구부터 국고 보조금 제외)과 마을 기반 시설 사업용으로 쓰인다. 마을 기반 시설은 진입 도로, 마을 내 도로, 상하수도, 오·폐수 처리 시설, 전기·통신 시설(단지 내 포함), 공동 이용 시설(주차장, 사면·공원·녹지 포함), 인근 기존 마을에 대한 기반 시설 정비 그리고 마을 공동체 형성을 위한 마을회관 설치 및 마을 운영·관리 프로그램 개발 등이다. 전원마을 지원 대상 지역 2012년 기준으로 수도권(서울·경기)과 광역시를 제외한 농촌의 면지역이다(성장 촉진 지역은 읍 포함). 사업 후보지 선정 요건 △사업 부지를 확보한 지역_최소 2만㎡(약 6060평) 이상, 사업 예정 부지 100%, 농림지역 50% 이내이고 타법에 의한 개발 제약 요인이 없거나 해소가 가능한 지역. △입주자를 사전에 확보한 지역_최소 20세대 이상, 입주 계획 세대 수의 80% 이상, 도시민 50% 이상. ※ 도시민은 사업 신청일, 입주 희망자 조사일 기준으로 서울과 광역시, 시지역 중 동지역에 주민등록이 되어 있는 자. △입주자 주도형은 마을정비조합을 구성하고 기본 계획을 수립한 지역 △공공 기관 주도형은 공공 기관과 입주 예정자 간 협약을 체결한 지역 △기존 마을의 호응도, 진입 도로 신설에 따른 지방비 및 입주자 부담 등이 가능한 지역 △자연경관을 훼손하지 않고 수질 등 환경오염을 추가로 유발하지 않는 지역, 경사도 및 배수 체계 등 지형 여건상 홍수 시 재해 유발 가능성이 없는 지역 등이다. 공공 기관 주도형 전원마을, 비상등 한국농어촌공사에서 추진한 전원마을 사업의 경우 2012년 10월 기준 분양 실적은 50.9%에 불과한 것으로 드러났다. 농어촌공사는 2005년부터 13개 지구 전원마을 조성 사업을 추진해 오다 2개 지구는 마을 정비 구역 지정 취소로, 1개 지구는 사업 승인권자의 지구 지정 취소 결정으로, 2개 지구는 입주자 모집 요건을 충족하지 못해 취소한 상태이다. 현재는 총 사업비 849억 원을 들여 8개 지구(426가구) 사업을 추진하고 있다. 그러나 8개 지구 평균 분양률은 50.9%로 강원 샛돌지구(25.9%), 경북 벽진지구(2%)는 매우 저조한 편이다. 2012년 국정감사에서 농어촌공사는 전원마을의 분양률이 저조한 이유를 “초기 사업에 대한 준비 부족과 부동산 경기 침체 때문이다”고 밝힌 바 있다. 또한, 수요와 공급을 예측하지 못하고 무리하게 사업을 추진했다는 지적에 대해 “전원마을 사업의 수요 예측은 매우 어렵고, 사업 초기 전원마을 사업을 공사가 직접 시행하라는 대통령의 당부에 부응하고자 역점 사업으로 추진했으나 준비 부족으로 추진이 미흡했다”고 밝힌 바 있다. 전원마을 사업은 규모를 20세대 이상으로 규정함으로써 분양 장기화, 별도 조성에 따른 인프라 부족, 지역 주민과 단절 등의 문제를 일으키고 있다. 귀농·귀촌은 대부분 단독 세대 단위로 이주하므로 입지 조건이 양호하고 분양가가 저렴하지 않은 이상 20세대를 모집하기엔 상당한 시간이 걸릴 수밖에 없다. 정부에서 “전원마을 사업의 규모를 20세대에서 10세대로 완화해 사업의 탄력성을 높이고, 공동 시설 이용과 지역 주민과의 교류 촉진을 위해 가능한 기존 마을 인접 지역에 전원마을을 조성해 농어촌지역의 과소 마을(리里당 20호 미만 마을)을 해소하겠다”고 밝힌 이유이다. 농축산부 관계자는 “문제가 된 공공 기관 주도형 전원마을은 2010년 이전에 사업을 추진한 곳이다”면서, “2014년부터 공공 기관 주도형 전원마을에 한해 10세대 이상으로 사업을 시행하겠다”고 한다. 농어촌 뉴타운 사업 농축산부는 2008년부터 도시의 30∼40대 젊은 인력을 농어촌으로 유치해 농산업의 핵심 인력으로 육성하기 위한 농어촌 뉴타운 조성 시범 사업을 추진하고 있다. 농어촌 뉴타운은 도시민이 귀농하고자 해도 농어촌의 열악한 생활환경, 자녀 교육 및 복지, 영농 기반, 친교 기반 등의 미비로 귀농으로 연결되지 않는 점에 착안해 맞춤형 영농·어 지원 프로그램, 양질의 자녀 교육 및 복지 환경, 쾌적하고 저렴한 주택 공급 등을 지원하는 농어업 인력 육성 종합 프로그램이다. 농축산부는 2009년부터 2011년까지 농어촌 뉴타운 5개 지역을 선정해 시범적으로 추진하고 시범 사업을 평가해 2012년부터 확대 추진할 예정이었으나, 현재 확대 추진은 고사하고 시범 사업 지역에서조차 삐걱거리고 있다. 농어업이 고령·영세 농어민에 의해 유지되고, 향후 승계 인력도 부족해 농어업의 경쟁력을 높이는 데 한계가 있다. 농어촌의 생활환경, 교육·복지 및 문화 여건이 도시에 비해 낮아 도시 거주 젊은 인력을 농어촌으로 유치하는 데 한계가 있다. 젊은 도시민이 농업 기술이 있어도 자금 부족 등으로 귀농에 어려움을 호소한다. 이러한 문제를 해결하고자 농축산부에서 2008년에 꺼내 든 카드가 농어촌 뉴타운 조성 사업이다. 당시 농축산부는 “농어촌 뉴타운은 사업 시행 주체(시·군)가 지역 특성과 수요를 감안해 50∼300세대 규모로 조성하도록 할 계획이며, 시·군별 사업 계획에 따라 기존 농림 사업 및 관계 부처 관련 사업, 지자체 자체 사업으로 지원 가능한 사업을 통합·연계해 지원하게 된다”면서, “입주자에게 역량 진단을 통해 수요를 감안한 맞춤형 영농어 기술 교육 및 창업 자금, 규모화 자금 등을 지원하고, 젊은 부부가 안심하고 농어업에 종사하도록 단지 내에 보육 시설 설치 및 기숙형 공립고 선정이나 영어 원어민 교사 배치 시 우선 배려할 계획이며, 주택은 농어촌 경관을 고려해 단층 또는 복층형 전원주택단지로 조성하고, 입주자 수요를 감안해 분양 주택 또는 장기 임대 주택으로 공급할 계획이다”고 밝힌 바 있다. 농축산부는 2009년에 2012년 상반기 입주 완료를 목표로 충북 단양(분양 100가구), 전북 장수·고창(각각 분양 100가구), 전남 장성(분양 70가구, 임대 130가구), 전남 화순(분양 50가구, 임대 150가구)을 농어촌 뉴타운 시범 지역으로 선정한 바 있다. 원래 입주 자격은 일정 수준 이상 경영 규모를 갖췄거나 경영 승계 등을 통해 갖출 것으로 보이는 30∼40대 △해당 지역 농어업인의 도시 거주 자녀 △해당 지역에 귀농을 희망하는 도시인 △창업 후계 농업인으로 신규 선정된 자(경영 규모, 연령 조건 예외) △해당 지역 거주 농어업인 △농수산물 가공·유통 및 식품 산업 종사 농어업인(경영 규모 조건 예외) 등이다. 일정 수준 경영 규모란 벼농사·잔디 등 1.0㏊ 이상, 과수류 0.2㏊ 이상, 화훼 0.1㏊ 이상, 특작 0.5㏊ 이상, 한우 15두, 젖소 10두, 돼지 160두, 양계 8천 수 이상 등이다. 농어촌 뉴타운 사업에 현재 총 사업비 1,061억 원(국비 813억 원)을 투입했지만, 사업은 1년 이상 늦어지고 수요가 저조하자 귀농인이 아닌 지역 내 농업인을 과다하게 입주시키는 사례가 발생하고 있다. 국회예산정책처에서 올해 7월 발표한 농축산부 농어촌 뉴타운 자료를 보면, 농어촌 뉴타운 5개 시범 지구 모두 2011년 12월 공사 준공과 입주 완료를 목표로 했으나, 사업 지연으로 기간을 2012년으로 1년 연장했음에도 650가구 중 350가구(53.8%)만 입주한 것으로 나타났다. 현재까지 입주를 완료한 곳은 장성 1개 지구뿐이다. 특히, 단양과 장수 지구는 수요가 부족해 애초 100세대 목표에서 75세대로 공급을 줄이고 분양가 인하 조치 등을 시행했음에도 입주는 이뤄지지 않고 있으며 계약률도 42.7~66.7%에 불과한 실정이다. 또한, 농어촌 뉴타운의 사업 목적은 농어업 경영 승계가 가능한 도시 거주 30~40대 젊은 인력을 농어촌으로 유치해 돈을 버는 농어업을 이끌 핵심 주체로 육성하는 것이고, 입주자 자격 요건 중 연령 요건은 입주자 공모일 기준 만 30세 이상 만 49세 이하였으나, 농축산부는 추진 실적 부진과 입주율 미흡 문제를 해결하고자 입주 연령을 25~55세로 확대하는 등 자격 요건을 확대한 바 있다. 현재까지 입주 계약을 완료한 573세대의 내역을 보면, 20대가 19명(3.3%), 30대가 143명(25.0%), 40대가 207명(36.1%), 50대 이상이 204명(35.6%)이다. 애초 대상으로 한 30~40대는 61%에 불과하다. 귀농 예정자와 관내 농업인으로 구분하면, 귀농 예정자는 413명(72.1%)이고 관내 농업인은 157명(27.4%)으로 분양률 미흡 문제를 해결하고자 애초 목적과 달리 관내 농업인에게 공급한 것이다. 특히, 고창의 경우 귀농 예정자의 비중은 34%에 불과하고 관내 농업인이 66%를 차지한다. 한편, 농어촌 뉴타운에는 입주 자격을 현재 나이 55세 이하, 농업 소득을 연 1,500만∼3,000만 원으로 한정함으로써 56세 이상과 소규모 영농인은 입주할 수 없다. 귀농·귀촌인의 연령 분포를 보면 50대 32.9%, 60대 이상 24.7%이고, 한국농촌경제연구소 자료를 보면 연간 1,500만 원의 농업 소득을 올리기 위해서는 2만 5000㎡(7600평) 이상의 영농이 필요하다. 이 때문에 정부는 2012년에 “뉴타운 사업의 연령 제한을 폐지하고 귀농·귀촌인이 소규모 영농을 하는 경우에도 입주하도록 농업 소득 기준을 완화하겠다”면서, “분양 상황을 고려해 신규 귀촌인에게도 2순위 분양 등 입주 기회를 확대하겠다”고 밝힌 바 있다. 그러나 농어촌 뉴타운 사업은 농축산부 관계자와의 인터뷰 결과 시범 지구의 사업 부진과 예산을 확보하지 못해 현재 방점을 찍은 것으로 밝혀졌다. * 도시민은 귀농보다 귀촌을 선호하며, 실질적으로 도시에서 농어촌지역으로 주소지를 옮긴 사람은 귀촌이 더 많다. 그럼에도 온갖 정책은 귀농에만 편중돼 있다. 귀촌인에 대한 법적 지위가 명확하지 않기에 도외시하는 것이다. 귀촌인은 인구뿐만 아니라 자산의 유입으로 농촌을 활성화하는 데 이바지한다. 마을 공동체를 운운하지 않더라도 귀촌인이 도시의 다양한 직종에서 쌓은 경험은 초고령화 사회를 앞둔 농어촌지역에서 여러 형태의 재능 기부로 나타나고 있다. 작게는 오일장이나 의료 시설에 동네 어르신들을 모셔다 드리는 운전 기부에서부터……. 이제는 귀농과 귀촌 정책을 분리해 그에 맞는 정책을 시행해야 한다. 귀농은 권장, 귀촌은 규제라고 도시민이 인식하는 이분법적 법제를 개선해야 한다. 일례로 귀촌하고자 농어촌지역 토지를 구입하고자 해도 일정 자격 요건을 갖추지 않아 위장 전입하는 사례가 빈번하다. 귀촌인 상당수가 필요로 하는 것은 농어촌지역에서 토지 구입과 주택 신축에 따른 규제 완화 그리고 도시 주택 처분 시 양도소득세 감면 혜택 등이다. 한편, 농어촌지역에서 삼삼오오 모여 살기를 바라는 형제자매 또는 친지 중심의 소규모 동호인 전원단지를 육성해야 한다. 이러한 전원단지가 모여 새로운 마을을 이루고 기존 마을과 자연스럽게 왕래가 이뤄지며 마을과 마을 간 벽이 헐리면서 더 큰 마을을 이루는 게 아닐까.田 홍문표 귀농귀촌진흥회 초대회장 귀농·귀촌을 제2의 새마을운동으로 홍문표 의원이 올해 6월 27일 귀농귀촌진흥회 초대회장으로 취임했다. 귀농귀촌흥회는 2012년 11월 26일에 출범한 단체로 귀농·귀어·귀촌을 희망하는 도시민에게 관련 정보를 제공하고, 귀농·귀어·귀촌 박람회 개최와 농어촌 일자리 창출 등 다양한 활동을 펼치고 있다. 홍문표 의원은 여의도 한국정책금융공사 대강당에서 열린 취임식에서 “귀농·귀어나 귀촌을 희망하는 많은 도시민에게 실질적이고 다양한 정보 제공과 도움을 통해 귀농·귀어·귀촌 활성화의 초석이 될 수 있는 단체로 성장하도록 최선을 다하겠다”는 포부를 밝히고, “농어촌 인구 감소는 고령화와 생산 인구 부족 등을 초래하고, 나아가 지자체 세수 감소로 이어짐으로써 교육과 의료, 문화 등 농어촌 정주 여건이 갈수록 열악해지는 악순환으로 이어지고 있어 안타깝다”며, “관련 국가 정책을 활발히 홍보하고, 우수 사례를 효과적으로 알림으로써 제2의 새마을운동을 만들겠다”고 전했다. 취임식과 함께 열린 ‘귀농·귀어·귀촌 활성화 추진단 발대식’에 국회, 정부, 공공기관, 언론사 관계자 등 300여 명이 함께함으로써 농어촌 살리기 운동 본격화에 시동이 걸렸다는 평가다. 한편, 진흥회는 8월 20일 도시민 농어촌 유치 사업의 일환으로 일산 킨텍스에서 ‘대한민국 농어촌 행복 일자리 박람회를 개최할 예정이다. 농어촌 정주 여건 개선, 귀농·귀촌이 해법 농·어촌의 현실은 대한민국은 지난 반세기 동안 경이로운 경제 성장을 보여 왔지만, 인구의 절반 이상이 도시로 집중되는 문제가 발생했습니다. 1980년 1082만 명이던 농가 인구는 2012년 기준 290만 명 정도로 30년 만에 무려 73%나 감소했습니다. 이와 같은 농어촌 인구 감소는 고령화, 생산 인구 부족 등을 초래하고 나아가 지자체의 세수 감소로 이어져 교육·의료·문화 등 농어촌 정주 여건이 날로 열악해지는 악순환으로 이어지고 있어 매우 안타깝게 생각합니다. 농어촌 정주 여건 개선은 최근에 전반적인 귀농·귀촌에 관한 관심 증가와 다양한 지원을 통해 퇴직한 베이비붐 세대를 비롯해 노후 생활과 새로운 삶을 위해 농촌으로 회귀하는 현상이 갈수록 증가하고 있습니다. 2012년 통계를 보면 귀농은 1만 1220가구, 귀촌은 1만 5788가구로 매년 큰 폭으로 증가하고 있습니다. 국토연구원 조사로는 향후 5∼10년 이내 30만 명 정도가 귀농·귀촌할 것으로 추정하고 있습니다. 저는 갈수록 어려워지는 농어촌의 정주 여건 개선하려면 귀농·귀촌이 가장 합리적인 해법이라고 생각합니다. 귀농·귀촌 활성화 방안은 최근 귀농·귀촌에 대한 관심 증가로 ‘직장 그만두고 고향에 내려가서 농사나 지을까’라는 말을 한 번쯤 하거나 들어 보았을 것입니다. 하지만 농사는 그렇게 쉽지 않습니다. 현재 농사에 서투른 도시인이 귀농은 했으나 농작물 재배, 관리, 판매, 자녀 교육 등에 많은 어려움을 겪고 있습니다. 또한, 귀농·귀촌 세대의 38.2%가 갈등의 원인으로 ‘귀농·귀촌에 대한 선입견과 텃세’를 지적했습니다. 귀농하는 사람이나 기존 주민도 서로 이해할 수 있는 계기를 만들고 도시민에게 농촌 현실을 교육하는 프로그램도 만들어 귀농·귀촌이 올바르게 정착될 수 있게 도와야 합니다. 진흥회의 역할과 포부는 귀농·귀어·귀촌을 보다 활성화하려면 국가 정책을 활발히 홍보하고, 우수 사례를 효과적으로 알려야 귀농·귀촌 운동이 제2의 새마을운동이 될 것으로 생각합니다. 그런 의미에서 앞으로 우리 진흥회의 역할이 매우 중요합니다. 저는 귀농·귀촌 진흥회가 귀농·귀촌을 희망하는 많은 도시민에게 실질적이고 다양한 정보 제공과 도움을 통해 귀농·귀촌 활성화의 초석이 될 수 있는 단체로 성장하도록 최선의 노력을 다하겠습니다. 그런 의미에서 오늘 귀농·귀촌 활성화 추진단 발대식을 통해 우리 농어촌의 발전과 귀농·귀촌 활성화의 계기가 되기를 희망합니다. 감사합니다.

경북 안동시 풍산읍 곽래혁 독자님이 편집실로 문의한 질문에 대해 박지혜 기자가 답했습니다. Q. 정부의 전원주택지 조성 지원 정책이 궁금합니다. 그리고 경남/부산 지역 전원주택지도 소개해주세요. A. 개별 택지 개발에 대한 정부 지원은 해당 사항 없습니다. 다만 도시민의 농촌 유입과 함께 농촌의 주거환경 개선 등 지역활성화를 위해 농수산식품부에서 전원마을 조성 사업을 2004년부터 진행하고 있습니다. 단 20호 이상 단독주택 신축하는 사업에 한해 마을 규모에 따라 사업비를 차등 지원합니다. 농식품부는 전원마을 조성 사업에 시ㆍ군, 한국농어촌공사 등 지방자치단체 및 공공기관의 적극적인 참여를 유도해 시ㆍ군 또는 한국농어촌공사가 부지 확보 및 마을 조성 계획을 수립, 입주자 모집까지 사업을 주도적으로 추진하기도 합니다. 이런 방식이 '공공기관 주도형'이고 동호회, 지방이전기업 등 입주예정자들이 모여 부지를 확보하고 주택 건축 등 마을 조성 사업안을 시 · 군에 제안해 이를 마을조성계획에 반영, 추진하는 '입주자 주도형'방식이 있습니다. 그럼, 지금부터 자세한 내용을 알아볼까요.정부는 전원마을 조성 사업의 기본 계획을 수립하고 마을정비구역으로 지정절차 이행 준비가 완료된 지구를 선정해 예산을 지원하고 있다. 전원마을 조성 사업의 정부 지원 내용은 다음과 같다.▲도로 · 상하수도 · 전기 · 가스 · 통신시설 및 지역난방시설 등 간선시설 공급자가 지원 부담하는 사업을 제외한 마을 기반시설 사업비 지원 ▲마을공동체 형성을 위한 마을회관 설치 및 마을운영 · 관리 프로그램 개발 ▲마을의 규모(주택 신축 기준)에 따라 10억∼30억 원 범위에서 차등 지원. 신축 주택 20~29호 10억 원 이내, 30~49호 15억 원 이내, 50~74호 20억원 이내, 75~99호 25억 원 이내, 100호 이상 30억 원 이내.참고로, 보조금 지원 한도를 초과하는 사업비는 지방자치단체 또는 입주자가 부담하며 공공기관 주도형 사업의 부지 매입비는 지방비 또는 한국농어촌공사 자체 자금 등으로 부담한다.전원마을 조성 사업은 또한 '농어촌주택개량사업'시행 지침에 따라 주택 신축 융자금을 지원한다. ▲지원 자격 및 대상 지역은 수도권(서울 · 경기)과 광역시를 제외한 농촌의 면 지역(성장촉진지역은 읍 포함) ▲사업 시행자는 시장 · 군수 등 농어촌정비법 제56조 해당자 ▲사업 대상 토지 20000㎡ 이상, 사업부지 100% 확보, 농림지역 50% 이내, 타법에 의한 개발제한 요인이 없거나 해소가 가능한 지역 ▲20가구 이상, 입주 예정자의 80% 이상, 도시민 50% 이상 등 입주자 확보(도시민은 사업 신청일, 입주 희망자 조사일 기준으로 서울시 및 광역시, '시'의 '동'지역에 주민 등록이 되어 있는 자) ▲입주자 주도형은 농어촌정비법 제57조에 따른 마을정비조합(마을정비조합원 자격은 마을정비구역 안의 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 가지고 있는 세대주)을 구성하며, 공공기관 주도형은 공공기관과 입주 예정자 간 협약 체결해야 함.또한 올해 2월 농어촌정비법 개정 법률이 공포됨에 따라 도로 · 상하수도 · 전기 · 가스 · 통신시설 및 지역난방시설 등 간선시설 설치 비용을 시장 · 군수 · 구청장, 한국농어촌공사 등 사업 시행자가 부담하던 것을 이번 법 개정으로 한국전력, 케이티(KT) 등 간선시설 공급자가 부담하게 됐다. 그동안 주택법, 택지개발촉진법에 따라 추진하는 주택단지의 간선시설은 한전 등 공급자가 설치비를 부담한 반면, 농어촌정비법에 따른 전원마을 등은 시장 · 군수, 마을정비조합 등 사업 시행자가 부담해 왔다. 농수산식품부에 따르면 전원마을 조성 사업의 경우 1개소당 전기 · 통신 시설 설치비가 1억원 수준으로 소요됐다.

부산 해운대 주상복합 건물 화재로 불에 강한 내화건축 자재에 대한 관심이 높아지고 있다. 최근 일어난 건축물화재가 큰 불로 이어져 수많은 인명과 재산 피해를 낸 것이 가연성 건축자재 때문인 것으로 밝혀지면서 이를 막기 위해서는 내화건축자재 사용과 시공이 필수라는 지적이 높다. 내화건축자재(Fire-rating Building Material)란 불연(난연 1급, 불에 타지 않는 재료 : 콘크리트, 그라스울 등), 준불연(난연 2급, 불에 잘 타지 않는 재료 : 석고보드 등), 난연(난연 3급, 가연성재료인 목재 등과 비교해 더 타기 어려운 재료 : 난연 도료 등) 자재 등 화재예방에 필수적인 건축자재를 총칭한다. 지속적으로 내화건축자재 개발에 앞장서온 KCC 관련 제품을 소개한다.글 홍정기 기자 사진 및 자료 협조 KCC 02-3480-5000 www.kccworld.co.kr 보온단열재는 크게 '무기 단열재'와 '유기 단열재'로 나뉜다. 유기 단열재란 석유화학제품인 유기 원료로 만든 속칭 스티로폼(발포폴리스티렌)과 우레탄(발포폴리우레탄)을 일컫는다.유기 단열재는 화재 발생 시 치명적인 유독 가스를 내뿜게 된다. 그 대표적인 참사가 바로 1999년 '씨랜드 청소년 수련원'과 2008년 '이천 냉동 창고'화재 사고이다. 그렇기에 미국, 유럽 등에서는 유기 단열재의 사용을 엄격히 제한하는 것은 물론이고 친환경, 저에너지 단열재 개발 및 건축 기준 강화에 심혈을 기울이고 있다. 이에 비해 우리나라는 단열 기준이 제대로 마련되지 않았던 것이 사실이다. KCC 무기단열재 그라스울샌드위치 패널 심재로 유기 보온 단열재가 사용된 경우 소방 진압시도가 빠르게 이루어진다고 해도 심재가 양철판 사이에 둘러싸여 있는 샌드위치패널의 구조상 소화가 어렵기때문에 대부분 전소가 되어야 화재가 끝난다. 뿐만 아니라 유기 보온 단열재 연소 시 발생하는 연기와 맹독성의 유해가스는 사람들이 미처 대피하기도 전에 질식사에 이르게 할 만큼 치명적이다. 통계 조사에 의하면 화재 발생 시 인명피해는 연기 및 유독가스에 의한 사망이 70%에 이른다고 한다.KCC 그라스울은 유리 원료를 고온에서 용융한 후 고속 회전력을 이용해 섬유화한 뒤 바인더를 사용해 일정한 형태로 성형한 무기질 인조광물섬유 단열재다. 유연하고 부드러운 섬유가 섬세하게 집면돼 단열 및 흡음성능이 뛰어나며 무기질 원료로 특히 불에 잘 타지 않고 시간 경과에 따른 변형이 없어 반영구적인 적용이 가능하며 인체에도 무해하다. 또한 규사(모래)가 주된 원료로 불에 타지 않고 안전사용 온도가 높아 방화 및 내화구조물 등에 사용되며 석유를 여러차례 정제가공한 유기단열재와 달리 프레온가스, 휘발성 유기화합물 등의 오염물질이 거의 방출되지 않는다. 제품 생산에서 폐기까지 전생애주기(Life Cycle)에 걸쳐 사용되는 에너지 소모량이 유기단열재에 비해 적어 지구온난화방지 및 에너지자원보존에도 앞장서는 제품이다. KCC 내화도료 화이어마스크FIREMASK내화도료란 화재 시 철골의 내력(인장강도, 압축강도) 저하로 인한 건물 붕괴와 화재 확산을 방지하는 도료로 고온에서 발포를 통해 단열성능이 향상돼 철골로의 열전달을 차단해준다.KCC의 발포성 내화도료 화이어마스크 SQ 시리즈는 건설교통부 및 한국건설기술연구원 내화구조 인정시험에서 국내 최저 도막 두께로 내화구조 인정을 받은 우수한 품질의 내화도료다.특히 'KCC 화이어마스크 SQ-2100 / SQ-2400'은 국내 최저 도막 두께로 2시간용 인정을 획득했다. 특수첨가제사용으로 시공성 및 내구성이 우수하고 화재시 인화성이 없어 유해가스가 발생하지 않으며 50배 이상 발포해 철골로의 열 전달을 막아주는 우수한 내화성능을 제공함으로써 건축물화재시 인명 및 건축물을 안전하게 보호해준다. KCC 천장재 - 마이톤KCC 마이톤은 순수 자연광석으로 제조되는 미네랄울을 주원료로 하여 불에 타지 않아 방화 및 내화구조물 등에 사용되는 고급불연흡음천장재다. 종래 석고시멘트판에 비해 무게가 1/3에 불과해 대형판으로 제조되며 다양한 무늬, 패턴 제품이 생산된다. 실내·외 소음을 흡수, 차단하는 KCC 마이톤은 사무실, 병원, 호텔, 상가 등에 적용된다. KCC 석고보드두 장의 석고보드 원지 사이에 안정된 결정 상태 석고가 판상으로 성형된 건축자재로 내장재 구비조건인 불연, 단열, 차음 성능이 뛰어나다. 또한 다양한 건식공법으로 공기 단축은 물론 시공비를 절감할 수 있으며 국내 유일 경량화 공법인 CD-TECH(Controlled Density Technology)적용으로 현대 건축물 조립화 및 경량화 추세에 적합할 뿐 아니라 경제성에서도 뛰어나다.특히 KCC의 내화구조용 등에 사용되는 방화 석고보드는 불연 건자재에 관심이 높아진 소비자요구에 적합한 기능성 석고보드제품이다.

풍수지리 땅의 형태와 풍수지리적 특성 -------------------------------------------------------------------------------- ‘우산리’라는 마을은 소가 누워 있는 형국, 즉 와우형에서 유래되었으며 귀락정은 거북이 묻혀 있다는 금귀돌니형에서 나온 것이다. 그리고 마을 이름치고는 특이하다고 생각되는 서중리는 늙은 쥐가 밭으로 내려오는 형태와 같다는 노서하전형(老鼠下田形)이 있어 생긴 이름이다. 또 구이면의 태실리와 난산리도 이같은 형국론에서 유래됐다. -------------------------------------------------------------------------------- 형국론에서 유래한 마을 이름 우리들이 알게 모르게 얼마나 많이 풍수지라 사상의 영향을 받고 있는지를 알 수 있는 이 바로 지명이다. 지명의 대부분은 지역 성격을 강하게 반영한다. 지명은 사람이 이 땅에 태어나서 어떤 형태로든 땅을 이용하는 과정에서 붙여지기 때문이다. 임진왜란때 배수진의 전술로 유명한 신립장군의 얘기를 예로 들어보자. 충북 청원군 가름면 창동리 갈마(渴馬)마을의 유래는 신립장군의 애마가 이곳에 와서 죽어 그 후로 마을 사람들은 목마른 말이 죽은 자리로 갈마음수지혈(渴馬飮水之穴)이라 부르며 갈마란 마을 이름이 이 때 부터 유래한다. 전북 정읍군 산외면 오공리는 지네형국으로 지네를 가리키는 오공리(蜈公里)였으며 자연부락 이름도 지네 마을이라 불리었으나 일제 때 현재의 오공리로 바뀌었다. 삼례읍의 금반리는 마을 뒤에 옥녀봉이라는 산이 있고 여기에 옥녀금방형이라는 명당이 있어 생긴 이름이며 봉동읍 무등리는 현재 석간리와 합쳐 무석리로 부르고 있으나 원래의 무등리는 옥녀등천형(玉女登天刑)에서 유래됐다. 또 우산리는 마을의 소가 누워 있는 형국, 즉 와우형에서 유래되었으며 귀락정은 거북이 묻혀 있다는 금귀돌니형에서 나온 것이다. 그리고 마을 이름치고는 특이하다고 생각되는 서중리는 늙은 쥐가 밭으로 내려오는 형태와 같다는 노서하전형(老鼠下田形)이 있어 생긴 이름이다. 또 구이면도 태실리(마을 뒤에 태봉이 있고 여기에 조선조 예종의 태실이 있음)와 난산리(마을 뒷산에 연소혈이 있는데 제비가 알을 품고 있는 모양과 같다고 해서 유래된 것)도 이같은 형국론에서 유래됐다. 거북에 비유되는 형국도 많은데 거북은 흔히 민화에서 십장생의 하나로 장수의 상징이 되기도 한다. 거북이가 묻혀 있다는 금귀몰니형으로 잘 알려진 전남 구례군 토지면 오미동 운조루는 당시 삼수부사를 지낸 유이주가 건립한 것으로 조선시대 대표적인 양반가의 집이다. 하늘의 거북 즉, 천귀란 기를 마시며 사는 동물, 그래서 거북이가 땅속에 묻혀 있다는 금귀몰니형은 흙 속에 금귀가 있으니 오행으로 따져 토생금(土生金)이 된다. 토는 오행의 기를 받기 때문에 이런 형국에서는 묘지보다는 양택(집)이 대길 한 것으로 보고 있다. 풍수지리설의 형국론에서는 둥근달(만월)은 좋아하지 않는다. 일과 월은 중요시하면서도 월의 경우 초승달형 즉 반월형을 선호했다. 반월형에 집을 짓거나 묘를 쓰면 점점 커져서 보름달처럼 재산이 늘어나거나 출세를 한다고 생각했다. 충남 서산군 안면읍 박모씨는 이런 집터에 살고 있는데 자기 집터가 반월형이어서 한때는 기둥이 뻗어갔으나 보름달이 기울 듯이 세월이 흐름에 따라 쇠퇴하였다고 한다. 삼태기 조리 형국도 그런 예에 속한다. 이런 형세는 처음에는 운세가 뻗어나지만 삼태기나 조리는 가득 차면 한꺼번에 엎질러져 버리는 형태이므로 망하게되면 아주 망한다고 본다. 경북 경산군 용성면 곡란동 최씨 집이 조리형으로 알려진 지이다. 삼태기 형국으론 충북 음성군 감곡면 월지리 고니골이 삼태기 형국인데 이런 집터는 대대로 번성하기에 어려움이 있다고 하겠다. 조선조 학자 홍만선도 '산림경제'의 복거조(卜倨條)에서 사면이 높고 가운데가 낮으면 비록 부자일지라도 점점 가난해지므로 평탄한 것이 가장 좋다고 기술하고 있다. 풍수지리로 본 안동 하회마을 하회마을에 연화부수형(蓮花浮水形)이라는 명당 이름을 붙인 까닭은 수면의 낙동강이 이 마을을 감싸고 있어 마치 물 가운데 떠 있는 연꽃과 같이 보이기 때문이다. 흔히 연꽃은 꽃과 열매를 구비한 아름다운 꽃으로 이름이 나 있어 불교 미술에 많이 이용된다. 하회마을에서 집을 짓고 사는 경우에는 그 터를 수면보다 너무 높게 해서도 안되고 너무 낮게 해서도 안좋다. 다시 말해 연꽃이 물위에 떠 있는 그런 자리에 집터를 잡아야 한다는 것이다. 하회마을에 행주형(行舟形)이라는 명칭이 붙여진 것도 같은 이치다. 하회마을 앞을 흐르는 낙동강 건너 산 위에서 하회마을을 바라보면 이 마을 형상이 마치 강언저리에 매어 놓은 배가 밧줄을 풀고 건너편으로 건너가려는 듯한 모습이다. 이러한 행주형 역시 마을을 빙 둘러싸고 흐르는 화천(花川)이 있기 때문에 가능하다. 풍수지리에서 물은 매우 중요한 의미를 지닌다. 산을 따라 흐르던 기가 물을 만나면 더 이상 달리지 못하고 멈춘다. 하회마을은 마을의 주산인 화산과 원지산 혹은 부용대와 같은 산들이 비록 서로 가까운 위치에 마주보고 있지만 그 계보는 전혀 다르다. 이들은 비록 백두대간이라는 동일한 시조산을 갖고 있지만 아주 멀리 천리 밖에서 파가 갈려 소백산은 백두대간에 의지하고 일월산은 낙동정맥의 한 지맥이 되어 하회마을 쪽을 향해 달리다가 화천을 만나 서로 강을 건너지 못하고 마주 바라보고 있는 형상을 취한다. 이 것을 두고 ‘천리 장강에 형제상봉'이라고 표현한다. 하회마을을 흔히들 산태극 수태극의 길지라한다. 마을을 감싸고 흐르는 강의 흐름세가 S자를 옆으로 뒤집어 놓은 형상이다. 물이 태극 모양을 이루니 자연 강을 끼고 있는 땅의 모습도 태극을 이루어 산태극, 수태극을 형성한다. 이 음양이 서로 만나 태극을 이룬다. 무엇이든 음이나 양 혼자서 이루어질 수 없다. 음양이 서로 만나 단순히 미학적 조화를 이루어 마을의 경관이 수려하다는 의미가 아니고 음양이 서로 만나면 생산을 하게 된다. 남녀가 서로 만나 부부가 되어 자식을 낳고 가정을 이루듯 산과 물이 만나도 풍부한 산물을 낳고 인물을 낳는다. 산태극 수태극 명당이 좋다는 것은 바로 이런 까닭이다. 하회마을의 만송정 송림은 풍수의 비보책으로 세운 것인데 풍수의 이론에서 보면 물이 빠져나가는 것이 집안에서 보이지 않아야 하는데 지형 지물이 없는 경우 인공적인 보책을 세운다. 이것이 만송정 소나무 숲이다. 또한 하회마을은 예로부터 이곳에 사는 씨족은 외손의 것이 된다는 말이 전해오는 데 처음 입주한 하씨 외손 안씨가 득세했고 그 이후 안씨의 외손으로 유씨가 득세 오늘에 이르는데 유운룡(원주목사) 유성룡(영의정) 형제를 냈는가 하면 유후조(우의정) 유중령(관찰사) 등 많은 인재를 배출했다. 인촌 김성수 가문과 풍수지리 전통적으로 명문거족 일수록 풍수지리에 대한 애착이 대단했다. 조선조에만 하더라도 왕으로서는 태조와 세조 임금이, 유학자로서는 하륜, 정도전, 윤선도, 이의신, 스님으로는 서산대사, 무학대사 그 밖에 남사고, 토정비결로 유명한 이지함이나 대원군 등 이루 헤아릴 수 없이 많다. 인촌 집안의 경우 그 윗대 조상부터 양택의 풍수와 음택풍수를 매우 신중하게 수용했으며 집안 스스로가 풍수지리에 정통한 인재가 있었음을 엿볼 수 있다. 뿐만 아니라, 인촌선생의 조상들이 남긴 유품중에서 풍수지리를 직접 활용했음을 보여주는 패철과 전체보좌도표가 있었다. 풍수지리에 정통한 확신을 갖지 않는 사람이라면 감히 엄두도 못 낼 북향 대문을 두었다는 것은 그 집안의 풍수지리에 대한 식견을 생각하고도 남음이 있다. ‘인촌전기'에 따르면 원파기증(인촌의 양부)은 장손으로 선산을 개수하고 묘각을 세우는 일로 출비가 많았다고 하는데 아마 백련암을 옮기게 하고 그 자리에 선친의 묘를 잡은 것도 그의 노력이 아닌가 싶다. 그리고 인촌 김성수 가문을 일으킨 장본인은 정씨 부인으로 일컬어진다. 장성에 살던 김영환은 고창 해리에 볼일을 보고 돌아가던 중 고창군 부안면 인촌리 정진사댁에서 하룻밤을 유숙한다. 그 집 사랑에서 술잔을 나누며 김공과 정진사는 의기가 상통하여 사돈을 맺기로 언약한다. 정진사의 고명딸과 김공의 셋째 아들 요협이 결혼하여 정착한 곳이 인촌 마을이며 인촌 김성수는 자기가 태어난 마을 이름을 호로 썼다. 김요협의 부인이자 인촌의 조모는 두 아들 원파공과 지산공에 이르러서는 만석지기가 되었다. 한편 원파공은 인촌의 양부이며 지산공은 인촌의 생부이다. 김요협은 큰아들인 원파공에게 아들이 없었기 때문에 지산공에게서 난 인촌이 원파공에게 들어간다. 인촌의 가문은 이쯤 살펴보고 이제 그의 집을 살펴보기로 하자 인촌의 집은 민간에서 일반적으로 꺼리는 북향집이다. 속설에 따르면 북향 대문은 집안의 귀, 부, 손을 절멸시킨다고 한다. 그런데 인촌생가의 경우 사능선이 남에서 북으로 흐르는 것을 따라 남쪽에 안방 북쪽에 대문을 설치했다. 양택 풍수에서는 대문 안방, 부엌을 중요시하는데 인촌 생가의 경우 안방은 남방, 대문은 북방이다. 즉 자문오주(子門午主)에 해당되어 ‘子午가 중하는 것' 이므로 나쁘나, 달리 생각하면 북쪽에 대문이 남쪽에 안방이 들어서면 수화(水火)가 기제(旣濟)하여 크게 길하고 번창한다는 역(易)의 이치를 깨달은 것이다. 참으로 보통사람이 깨닫기 어려운 단계를 뛰어넘는 풍수의 한 면을 볼 수 있는 대목이다. 사실 인촌의 집안은 이 집의 명당 덕을 톡톡히 본 것으로 알려졌다. 또한 인촌의 생가에 도깨비불이 발생하여 이 집안을 부로 이끌었다고 전한다. 아산 맹사성 생가와 풍수지리 옛말에 ‘잘 되면 내탓 안되면 조상탓'이라는 말이 있다. 자신의 노력에도 불구하고 어떤 한계에 부딪칠 때 죽은 조상을 탓하거나 묘자리 집터 등을 잘못 잡지 않았나 하는 생각이 의식속에 자리잡고 있는데 이는 어찌 보면 풍수지리적인 문화유산이라고 할 수 있다. 얼마전 외국의 한 유명인사가 한국인의 근성을 들쥐에 비유해 크게 분개하여 뉴스의 초점이된 적이 있었다. 이를 두고 어떤 이는 시대의 시류에 잘 따르고 힘있는 자의 편에 섰다가 또 다른 힘센 자가 나오면 또 그곳에 줄을 서고 지나온 자기 과거를 송두리째 망각하는 우리 현실을 개탄하기도 한다. 살다보면 무엇이 진리이고 참다운 삶인지 분간하기 어려울때가 많다. 이런 때에 우리 역사에서 청백리로 우뚝 솟은 고불 맹사성은 우리에게 많은 교훈을 던져주고 있다. 맹사성은 세종조 좌의정까지 지낸 분이지만 변변한 집 한 채 남긴 것이 없었다. 생전에 그는 관리로서 나라에서 주는 정부미만 먹고살아 어쩌다가 부인이 햅쌀로 밥을 지어내면 상을 물리치고 호통을 쳤다. 또 그를 찾아온 어떤 대신은 비조차 피할 수 없는 그의 집을 보고 자신의 행랑채 짓기를 그만뒀다는 일화도 전해져 오고 있다. 선조의 음택이 좋아서인지 혹은 양택이 그 집안에 좋은 영향을 미쳐서 있지는 그 집안마다 다르고 또 구태여 그것을 어느 한쪽만이라도 단정할 수는 없다. 그렇지만 통상 일본에서는 양택에 우리나라에서는 전통적으로 음택에 더 깊은 애정을 쏟고 있다고 하겠다. 그러나 몇몇 명가는 그 집의 정기를 받아서 집안이 크게 번성했음을 알 수 있는데 아산 맹사성 생가도 그중의 하나라 하겠다. 본래 이 터는 최영장군이 살던 집으로 그가 개성으로 영전해 가면서 맹정승의 조부인 맹욱에게 물려준 것이다. 맹정승의 탄생 설화를 보면 그의 어머니가 어느날 꿈에 태양이 입안으로 들어가는 꿈을 꿔 이를 시아버지에게 털어놓았다. 시아버지는 당시 개성에서 과거준비를 하던 아들 맹희도를 ‘부친위독'이란 서신으로 불러 며느리와 함께 하게 한다. 이리하여 맹사성이 태어나게 된다. 한편 영조대왕은 맹정승과 그의 부친 동포공의 제사를 지내고 충효세업 청백가성(忠孝世業淸白家聲) 즉 충과 효를 대대로 지키고 청렴과 결백을 가풍으로 삼았다는 현판을 내렸다. 후세의 왕이 그의 청백리를 높이 평가한 것이다. 충남 아산 배방면 중리 맹정승의 고택을 ‘행단'이라고 부르는 것은 맹정승이 손수 심은 은행나무를 두고 있기 때문이며 건평은 약 30평으로 대청마루를 양옆으로 온돌을 깐 방이 한 칸씩 달려 있다.본채 뒤편에는 그의 부친 동포 맹희도의 위패를 모신 사당이 있고 현재 남아 있는 구조물은 입구에 행랑채가 달리 솟을대문과 본채, 사당이 전부다. 풍수지리에 정통했던 ‘인촌가’ 인촌가의 풍수지리에 대한 식견은 여러 가지 면에서 독특함이 있지만 그 중의 하나로 꼽을 수 있는 것이 조상 무덤을 부부합장이나 가족장을 하지 않고 한 명당 한 묘의 원칙을 철저히 지켰다는 것이다. 이는 풍수지리의 이론에 입각한 것으로 볼 수 있다. 이런 까닭에 인촌 가문은 그 조상이 여러 곳에 산재해 있으며 대부분 손꼽히는 명당터에 자리잡고 있다. 명당은 3대에(100년) 하나 쓰면 족하다는 말이 있고 보면 인촌가는 숱한 조상의 명당발복으로 앞으로도 그의 가문은 크게 빛날 것으로 보여진다. 우선 고창군 흥덕면 방암리의 ‘병바우' 동네에 인촌의 할머니인 정씨 묘를 들 수 있다. 이것은 신선이 술을 다 먹고 병을 덮어 놓은 채 누어 있는 형국이라는 선인취와형으로 불린다. 물은 남쪽에서 흘러와 서쪽으로 빠져나갔으니 오행에서 말하는 화국으로 정확한 혈의 위치에 자리잡고 있다. 또 무장과 고창에서 흘러오는 물이 묘앞을 가로 흘러 서해로 흘러가는 중에 물의 흐름을 막아주는 산들이 첩첩이 쌓여 서해와 맞닿고 안산은 병바위요, 서쪽은 조산인 말안장 바위니 호남 8대 명당 중 수혈로 꼽힌다. 정씨 부인보다 2년 먼저 타계한 인촌의 조부 요협의 묘는 장군대좌형으로 싸움을 끝내고 휴식을 취하고 있는 진중의 장군 모습이다. 순창 복흥면 화용리 화개산 밑에 있는 인촌 9대조 묘는 이곳 주민들 사이에 비봉포란형이라 불리는데 주산에 해당하는 화개산이 마치 봉이나 금계의 머리 모양과 흡사한 데다가 좌우 청룡백호는 날개를 앞으로 펼쳐 무덤을 감싸고 있다. 또 그 앞에 안산과 조산들의 생김새가 둥글둥글하여 새알을 연상시켜 마치 봉이나 금계가 알을 품고 있는 형국과 같기 때문에 풍수지리를 잘 모르는 사람조차 쉽게 수긍이 가는 형국을 하고 있다. 변산 해수욕장 뒤에 있는 인촌 증조부 묘는 순창 쌍치면 보평마을 뒷산에 위치하고 있는데 면당의 규모로 볼 때 증조부 묘에 비해 아기자기하면서도 풍수지리 초보자들이 표본으로 삼아 공부할 수 있는 교과서적 명당으로 주마탈안형(달리는 말이 안장을 벗고 쉬는 형국) 혹은 갈마음수형(목마른 말이 물을 마시는 형국)이라 부른다. 풍수지리적인 관점에서 사실 완벽한 명당이란 거의 없다해도 과언이 아니다. 옥에도 티가 있듯이 천하에 완전무결한 명당은 없는 법이다. 그러나 우리는 몇 가지 관점에 견주어 명당의 진혈을 가늠하기도 한다. 그 공통적인 특징을 몇 가지 살펴보면 무덤까지 내려오는 용(산줄기)이 생룡이냐 사룡이냐를 보아야 하고 혈의 종류가 사상으로 진혈인 와, 겸, 유, 돌의 네 가지 형국 하나의 형태를 띠고 있는가하는 것이다. 또 주변 국세나 물길은 적절하며 좌향은 바로 정해졌는가. 해당 명당이 장풍득수국을 이루고 있는지도 보아야 한다. 이러한 모든 관점에서 비교해 볼 때도 인촌 가문은 음택 양택 모두 뛰어난 길지에 차지하고 있는 것이다. ■글:청운 김영운(풍수지리 연구가 02-845-5645)

괴산 샘골 전원마을에 들어서면 가장 먼저 촌장이 반겨준다. 현재 28필지가 조성된 마을은 향후 토지공사가 마무리되면 총 80가구가 들어서게 된다. 규모가 제법 큰 이 마을은 촌장 황정환 씨 단 한 사람에 의해 개발됐다. 마을을 조성하는 꿈을 40년 전부터 간직해온 그는 직장생활을 하며 공인중개사와 토지 감정사 자격증을 취득해 지식을 쌓았다. 틈나면 전국을 누비며 마땅한 부지를 찾아다녔다.샘골 전원마을은 팔순의 한 남자가 평생을 이뤄낸 꿈의 마을이다. 쉽지 않은 단지 조성을 위해 노력한 그의 지난 이야기를 들어보자. 글 샘골 전원마을 촌장 / 개발자 황정환 ( 010-2824-0148) 단지 주소 충북 괴산군 장연면 오가리 70-1 샘골 전원마을현재 샘골전원마을은 총 50여 필지로 분할돼 있다. 1필지 당 660㎡(200평)~1320㎡(400평)인데 여기에 도로 면적 등의 공유 면적은 포함되지 않았다. 분양가는 대지 3.3㎡(1평)당 20만 원 선이고, 임야는 12만~13만 원 선이다. 정주 생활권을 조성하려면정주 생활권 확보를 위해 우선 4필지의 택지부터 조성했다. 이주 시작과 함께 원활한 현장 관리를 위해서도 서둘러 택지를 가꿔나갔다. 작업은 순조로웠다. 그런데 건축 발주 단계에 이르러 IMF 외환위기를 맞았다. 현금 유동성에 타격을 받는 만큼 작업은 지연될 수밖에 없었다. 잇따른 어려움 속에서 다른 변화들을 모색해야 했다. 4필지는 조성됐지만, 건축 입주 전에 생활용수와 오폐수 처리 등 기반 시설 확보가 우선이었기에 무리를 해서라도 작업을 강행했다. 당시 가까스로 받아낸 준공 기한도 2년이라 망설일 시간이 없었다. 신축 주택의 규모는 택지 면적 200평에 최대 건폐율 40%에 맞추기보다 30평을 고집했고, 진입로 개설 작업은 준공을 받을 수 있는 수준으로 공기 단축과 자금 긴축을 시도했다. 그런데 진입로 구간에 있는 소하천 계곡을 횡단하기 위해 철골 교량을 가설하면 발주·시공 기간만 반년이 넘고, 공사비는 몇 천만 원을 호가할 터였다. 그래서 임시방편으로 계곡에 흄관을 2열로 깔고, 그 위에 석축 및 사면 성토로 차량 통행 가설 통로를 완성했다. 생활용수도 확보해야 했다. 지하수 굴착·개발에 의한 관정 설치를 결행하고, 현지 업체와 시추·굴착 계약을 맺었다. 조건은 지하 100m 지점까지 굴착 하에 물이 터지면 500만 원, 실패하면 실기본 경비조로 150만 원을 지불키로 했다. 1주일에 걸친 작업 결과, 지하 100m 지점에서도 출수 가망이 없어 보였다. 업체는 철수 의사를 밝혔다. 여기서 멈출 수 없어 추가 비용을 별도 부담키로 다시 계약하고 작업을 속개했다. 얼마 지나지 않아 107m 지점에서 물이 나왔다. 일 120톤 이상의 물이 출수됐다. 공공 수질검사 결과 전검사 항목에서 양호한 판정이 나왔다. 이후 지하수 개발·이용 신고 필증을 받는 절차까지 마쳤다. 현재 10가구가 풍족하게 사용하고 있으며, 계속 늘어나는 인구 수요량을 대비한 2호 관정을 굴착·개발하는데도 도움이 됐다. 이를 계기로 장차 비상 급수 용도에서 경작 용수에 이르기까지 마을 전체 수자원의 안전 수급 확보 측면에서도 자신감을 얻게 됐다.개성이 숨 쉬는 ‘문화 산촌’으로이주 후 몇 년간은 매년 2~4필지의 택지 조성과 일부 분양하는 방법에 한계가 있었다. 실수요 입주자의 경우, 1필지에 200평 내외의 택지 조성이 가능하고, 동시에 4가구분 이상 택지를 조성·분양하려면 사업자 등록 절차가 따르기 때문이다. 그렇다고 주택조합 설립 방법을 달리하려면 20가구 이상 조합원의 구성이 필수인데, 그럴만한 입지 여력을 갖추기 어려웠다. 그러던 중 중부내륙고속도로 구간에 저촉된 단지 내 일부 면적(약 4,000평)이 도로 및 휴게소 부지로 수용, 통보받게 됐다. 꿈을 이어나갈 결정적 계기를 맞게 된 것이다. 공시지가를 기준으로 협의 수용 절차를 마치는 데 1년이 걸렸고, 그 보상 금액으로 단지 조성의 밑그림을 구체화하는데 유용하게 충당할 수 있었다. 당시 단지 조성의 골격은 다음과 같았다.1. 20~30년에 걸쳐 80가구 내외의 독립 마을이 되도록 정주 기반 시설을 구성할 것.2. ‘튀는 마을’보다는 생태 환경 보존을 추구하는 ‘문화 산촌’으로 개성이 숨 쉬는 단지를 계획할 것.3. 공공지원에 의존하지 않고 자력으로 노후의 여생을 위한 ‘삶터+쉼터+일터’로서 이주 단지를 가꿀 것.4. 연차적으로 2~4가 구분의 택지를 분양하는 순환 출자 방식으로 운영할 것. 문제는 시공 방법이었다. 가능 주거 면적 10%(3,000평) 미만에 산세 지형이라 10가구가 정주하기에는 옹색한 편이었다. 이에 산등선 정상부를 절토하고 계곡부를 메워야 했다. 이 작업만 근 2~3년이 걸렸다. 이후 도로망이 이뤄지고 각종 기반 시설은 물론 주거시설까지 갖추면서 80가구 정주 생활권의 윤곽이 드러났다. 전원주택 단지 조성이라는 꿈이 거의 이뤄진 셈이다. 현재 샘골 전원마을에는 20가구가 상주하고 있다. 계속되는 유입 증가 추세를 봐서 매년 2~4가구씩 필지를 분양하는 순환 출자·회전 방식으로 잔여 보완 공정도 무리 없이 마무리 지을 계획이다. 서울살이 50년을 정리하고 늦으막에 비로소 찾은 전원. 옛 향취가 그대로는 아닐지라도 전원은 여전히 나를 감싸준다. 지금의 회귀를 나는 과거의 정리이자, 자연 섭리와의 조화라 여긴다. 또한 자유의 만끽에서 자재(自在)의 발견으로 받아들이고 있다. 한 가지 바람이 있다면, 자연을 향유하며 여가를 즐기려는 사람들과 함께 여생을 살았으면 하는 것이다.전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr잡지구독 신청 www.countryhome.co.kr:454/shop/subscription.asp

공시가격이 높으면 감정평가액도 높게 나올까? 개발행위허가받은 토지는 허가 전에 비해 얼마나 높게 감정평가를 받을 수 있을까? 입주권과 분양권도 감정평가를 받을 수 있을까? 사례와 Q&A를 통해 감정평가에 대해 알아보자. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) Q 공시가격이 높으면 감정평가액도 높게 나오나? 자신의 토지 3필지를 매도하기 위해 매수예정자와 가격을 협상하는데 공시지가의 2배로 계산해서 가격을 결정하고 등기 이전까지 완료했다. 그런데 1필지의 공유자가 자신이 소유했던 토지만 낮은 가격으로 팔렸다는 이의를 제기하여 감정평가를 통해서 조정을 한 사례가 있다. 이러한 결과는 공시지가에 대한 이해가 부족했기 때문에 발생했다. 얼마 전에 보상을 받은 사례가 공시지가의 2배 정도로 되었으니 자신의 토지 가치도 공시지가의 2배 정도라고 판단한 것이다. 그러나 토지 가치가 일률적으로 공시지가의 몇 배로 결정되는 것이 아니다. 용도지역, 이용상황 등에 따라 토지 가치와 공시지가의 비율은 다르다. 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지공시지가·개별공시지가, 주택은 표준주택 가격·개별주택 가격·공동주택 공시가격·비주거용 부동산 공시가격이 있다. 여러 공시가격 중에서 감정평가액 산출 과정과 관련이 있는 것은 표준지공시지가이고 나머지는 국세, 지방세 등 과세에 주로 활용되고 감정평가액 산출 과정에는 직접 관련이 없다. 표준지공시지가는 토지 감정평가 방법의 하나인 공시지가 기준법에서 필수적으로 적용된다. 공시지가 기준법은 <토지 가액 = 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역 요인 비교치 × 개별 요인 비교치 × 그 밖의 요인 보정>의 산식을 통해서 토지 가액을 산정한다. 비교표준지는 감정평가 대상 토지와 용도지역, 이용상황, 주위 환경이 유사하고 지리적으로 근접한 표준지 중에서 선정한다. 대상 토지와 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선정한다는 뜻이다. 표준지공시지가는 시장가치와 차이(현실화율)가 있는데 이 차이를 보정해 주는 것이 그 밖의 요인 보정이다. 표준지공시지가의 현실화율은 지역별, 용도지역별, 이용상황별로 차이가 있다. 개발사업 등으로 지가가 상승하는 지역(A 지역)은 공시지가가 지가 상승을 따라가지 못해서 현실화율이 30~40%에도 못 미치는 반면, 대도시의 구도심(B 지역) 등은 공시지가가 시장가치를 초과하는 경우도 있다. A 지역과 B 지역에 있는 토지를 감정평가한다고 할 때 그 밖의 요인은 A 지역은 3.33(100/30)~2.5(100/40), B 지역은 1.00 이하가 된다. 표준지공시지가의 현실화율은 용도지역별 이용상황별로도 차이가 있다는 것은 A 지역 내 상업지역과 주거지역, 상업지역 내 상업용과 주거용의 현실화율에 차이가 있다는 의미이다. 그 밖의 요인 보정은 표준지와 유사한 거래 사례 또는 감정평가 사례를 비교 사례로 선정하여 산출한 가액과 표준지공시지가를 비교하여 산출한 격차율에 기초하여 산정한다. 상업지역 상업용 표준지는 상업지역 상업용 사례와 비교하고 주거지역 주거용 표준지는 주거지역 격차율을 산정하고 이에 기초하여 그 밖의 요인 보정치를 결정하는 것이다. 공시가격 특히 표준지공시지가 높다고 감정평가액이 높게 나오지는 않는다. 감정평가액은 비교표준지와 지역 요인, 개별 요인 비교를 하고 표준지공시지가의 현실화율을 반영하기 때문에 감정평가 대상 토지의 시장가치 수준으로 결정된다. 표준지공시지가의 현실화율이 낮으면 공시가격이 낮더라도 현실화율을 반영하여 시장가치 수준으로 상향 조정되는 것이다. 일부 토지 소유자들은 자신의 땅이 수용당해서 보상을 받으면 공시지가보다 낮은 가격으로 보상액이 결정되는 것은 아닌지 우려를 한다. 공시지가의 수준이 시장가치를 상회하면 공시지가보다 낮은 수준으로 결정되겠지만 일반적으로 공시지가는 시장가치에 못 미치는 수준이기 때문에 공시지가보다는 높은 수준으로 결정된다. 다만 공시지가의 몇 배로 결정되는가는 시장가치 수준과 공시지가의 격차율 즉 현실화율에 의해 결정된다. Q 개발행위허가받은 토지는 허가 전에 비해 얼마나 높게 감정평가를 받을 수 있나? “개발행위허가 전 감정평가액이 20억 원이고 얼마 전에 개발행위허가를 받았는데 얼마나 높게 감정평가액이 얼마나 나올까요?” 이러한 질문은 개발사업을 하는 사업자로부터 많이 나오는 질문이다. 건축 허가 또는 개발행위허가를 받으면 감정평가액이 크게 상승하고 금융권으로부터 담보대출을 받을 때 상승한 감정평가액을 근거로 많은 대출을 받을 수 있다고 판단한다. 금융권에서는 농지(산지) 전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지에 대해서 엄격한 기준으로 심사한다. 개발행위허가 후 사업 진행이 중단되는 사업장에서 대출액 환수를 하지 못하는 대출사고가 빈번하게 발생하고 있기 때문이다. 예를 들어 모 금융기관의 경우 전용허가받은 임야의 심사 기준이 상당히 까다롭다. 전용허가를 얻은 임야는 원칙적으로 임야가액으로 산정하고, 비용이 증빙이 되는 경우 전용 비용을 임야가액에 포함하여 산정한다. 전용허가를 얻고 일부 토목공사가 진행된 임야는 <임야가액 + 전용 비용 + 공정률에 따른 토목공사비용의 50% 이내 금액>으로 산정하고, 전용허가를 받고 토목공사가 완료된 임야는 준공검사 등에 준하는 서류를 갖춘 경우 토목공사비용의 70% 이내를 임야가액에 포함하여 산정하는 것이 가능하다. 토목공사 준공 여부는 도로, 수도, 전기 등 기반 시설이 완비된 경우를 기준으로 한다. 토목공사가 완료되었더라도 지목변경이 없는 경우에는 토목공사비의 50% 이내에서 인정한다. 전용허가에 따른 특정 이행조건이 부과되었을 때 조건이 이행되지 않은 경우에는 토목공사비용을 증빙하더라도 불인정한다. 농지(산지) 전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지는 소지 가격(전, 답, 임야 상태 등)에 허가를 얻는데 투입된 비용이 더해진 금액으로 감정평가액이 결정된다. 토목공사를 하였다면 토목공사에 투입된 비용(과다하다고 판단되면 감액)을 고려하여 감정평가액이 결정된다. 비교표 준지나 비교 사례도 준공된 상태인 대지 기준이 아닌 소지 상태를 기준으로 선정하고 투입된 비용을 개별 요인에서 반영하여 감정평가를 진행한다. 개발행위허가를 받은 토지는 불투명한 사업 진행 때문에 금융권에서 보수적으로 접근한다. 사업이 멈추게 되면 가치가 폭락할 수도 있기 때문이다. 개발행위허가를 받았다고 감정평가액이 사업시행자가 기대하는 만큼 올라가지 않는 이유이다. Q 일단지란 어떤 개념이고, 일단지로 감정평가하면 감정평가액이 높아지나? 「감정평가에 관한 규칙」등 감정평가 관계 법규에서는 ‘감정평가는 대상 물건마다 개별로 한다’는 개별 물건 기준 원칙을 규정하고 있다. 예외적으로 둘 이상의 대상 물건이 일체로 거래되거나 대상 물건 상호 간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상 물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다. 2개 필지 이상의 토지를 일괄 감정평가한다는 의미는 2개 필지 이상의 토지를 일단지로 감정평가한다는 의미이다. ‘일단지’라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치 형성 측면에서도 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다.일단지로 감정평가하면 감정평가액은 높아진다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개별로 감정평가할 경우와 일단지로 감정평가할 경우을 비교하면 다음과 같다. 1번 토지(480㎡)는 광대세각 세장형, 2번 토지(480㎡)는 광대한면 세장형, 3번 토지(177㎡)는 세각(가) 가장형, 4, 5번 토지(각각 165㎡)는 각각 세로(가) 세장형이고, 2020년 1월 1일 기준 공시지가는 1번 13,630,000원/㎡, 2번 12,810,000원/㎡, 3번 7,130,000원/㎡, 4, 5번 각각 6,881,000원/㎡이고, 공시지가의 1.5배를 감정평가액으로 가정할 경우 필지별 감정평가액은 <표 1>과 같다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개발하여 5개 필지에 건축 허가를 받고 건물을 신축했다면 1~5번 토지는 일단지로 판단할 수 있고 일단지로 감정평가할 수 있다. 광대세각의 세장형 토지로 1번 토지와 유사한 수준인 20,000,000원/㎡으로 감정평가를 하면 29,340,000,000원이 되어 개별로 감정평가할 때보다 약 20% 증가한다. 후면에 있는 3, 4, 5번 토지가 1, 2번 토지와 일단지가 되면서 가치 상승이 된 것이다. 일단지와 관련된 쟁점은 개발 단계에 있는 토지의 일단지 여부이다. 개발행위허가 시점, 건축 허가 시점 또는 착공신고 완료 시점을 일단지로 보는가에 대한 판단이다. 대법원은 개발 단계에 있는 나지에 대한 현실적인 이용상황의 판단과 관련하여 관계 법령에 의하여 건축물의 부지조성을 목적으로 한 개발행위(토지의 형질 변경) 허가를 받아 그 토지의 형질을 대지로 변경한 다음 토지에 건축물을 신축하는 내용의 건축 허가를 받고 그 착공 신고서까지 제출했고, 형질이 변경된 이후에 그 토지가 대지로서 매매되는 등 형질이 변경된 현황에 따라 정상적으로 거래된 사정이 있는 경우 건축물을 건축하는 공사를 착공하지 못했더라도, 현실적인 이용 상황을 대지로 평가함이 상당하다고 판시(대법원 2012.12.13. 선고 2011두24033 판결) 한 바 있다. 국토교통부는 여러 필지가 일단지로 공장 설립 승인, 건축 허가 및 착공신고를 완료하고, 일체로 거래된 후 토목공사를 했으나, 그 토지의 일부가 도로사업에 편입되어 보상평가를 하게 되는 경우 일괄 평가할 수 있는지 여부와 만약 일괄 평가한다면 어는 단계(개발행위허가, 건축 허가, 착공신고 등)부터 일단지로 평가해야 하는지 여부와 관련하여 “공장을 건설하기 위해 공장 설립 승인, 건축 허가 및 착공신고를 완료하고 일체로 거래된 후 토목공사를 한 상태라면 일단지로 볼 수 있는 여지가 있다고 보입니다”라고 유권해석(부동산평가과-2444, 2011.08.10.) 한 바 있다. 대법원 판례와 국토부의 유권해석을 종합해보면, 개발 단계에 있는 토지는 착공신고, 토목공사 완료, 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 장래에 일단지로 이용되는 것이 확실시된다면 용도상 불가분의 관계를 인정하여 감정평가를 할 수 있다. 일단지로 감정평가할 경우에도 성숙도를 감안해야 한다. Q 재개발 재건축 사업에서 종전자산 감정평가를 높게 받으면 조합원에게 유리한가?재개발 재건축 사업에서 조합원은 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱한 권리가 액이 조합원 분양가인 종후 자산 감정평가액보다 높으면 그 차액을 받는다. 그러나 권리가 액이 분양가보다 낮으면 그 차액을 분담금으로 지급해야 한다. 이러한 경제적인 부담을 줄이기 위해서 어떤 조합원들은 감정평가액을 높여 달라고 주장하기도 한다. 종전자산감정평가액이 올라가면 조합원 부담이 줄어드는가? 권리가 액은 <종전자산감정평가액 × 비례율>로 결정되고, 비례율은 <(총 분양가(종후 자산감정평가액) - 총사업비용) ÷ 종전자산감정평가액>으로 산정된다. 이 산식에서 종전자산감정평가액이 증가하면 비례율이 떨어지기 때문에 권리가 액이 증가한다는 보장이 없다. 예를 들어 종전자산감정평가액 3,000억 원, 종후 자산감정평가액이 5,000억 원, 총사업비용이 2,000억 원이라고 하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,000억 원 = 100%>가 되고, 권리가 액은 3,000억 원 × 100% = 3,000억 원이 된다. 조합 세대가 500세대이고 세대별 종전 종후 감정평가액이 동일하다고 가정하면 1세대당 권리가 액은 6억 원, 분양가격은 10억 원, 분담금은 4억 원이 된다. 만약 다른 조건은 동일하고 종전자산감정평가액이 3,300억 원으로 상승하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,300억 원 = 91%>로 줄어들고, 권리가 액은 3,300억 원 × 0.91 = 3,000억 원으로 차이가 없다. 종전자산감정평가액은 그대로 두고 총사업비용을 줄여야 비례율이 상승하고 권리가 액도 올라간다. 사례에서 총사업비용을 10% 줄여서 1,800억 원으로 감액될 수 있다면 비례율은 107%가 되고 권리가 액은 6억 4천만 원이 되어 분담금이 3억 6천만 원으로 4천만 원 줄어든다. 총사업비용에는 건축공사비, 조합 운영비, 금융비융 등이 포함되어 있는데 사업 기간이 길어질수록 비용이 증가한다. 재개발 재건축 사업에서 건축공사비, 조합 운영비, 금융비용 등 총사업비용를 줄이는 게 조합원의 권리가 액을 높여서 조합원을 유리하게 하는 지름길이다. Q 입주권과 분양권도 감정평가를 받을 수 있나? 입주권과 분양권은 재개발사업이나 재건축 사업에서 모두 새롭게 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리라는 점에서 차이가 없으나 권리를 취득하는 방법, 내용에서 차이가 있다. 입주권은 재개발 재건축 사업에서 조합원 입주권을 의미하고, 조합원 자격을 취득한 후 조합원 분양신청, 관리처분계획 인가로 얻게 되는 입주할 수 있는 권리를 말한다. 분양권은 비조합원이 청약 당첨을 통한 분양계약으로 얻게 되는 사업지에 새로 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 입주권과 분양권 모두 동, 호수가 확정되어 있는 경우에는 감정평가의 대상이 된다. 입주권과 분양권 모두 추후 완공될 주택(부동산)을 취득할 수 있는 권리로서 경제적 가치가 있기 때문이다. 다만, 동, 호수가 확정되어 있는 경우로 한정되는 것은 공동주택은 같은 단지 내에서 층과 호에 따른 시장가치의 차이가 발생해서 동, 호수가 확정되어야 감정평가액을 산정할 수 있기 때문이다. 동, 호수가 확정되지 않았다는 것은 감정평가의 대상이 확정되지 않았다는 의미가 된다. 감정평가를 하려면 그 대상이 확정돼야 하는데 그 대상을 알 수 없을 경우에 해당됨을 의미하는 것이다. 「상속세 및 증여세법」 시행령 제51조(지상권 등의 평가) 제2항에 입주권 등을 감정평가대상으로 규정하고 있다. 입주권과 분양권의 감정평가 대상은 동, 호수를 지정받은 추후 입주할 아파트가 되고, 감정평가액은 감정평가일(기준시점)까지 지급한 금액과 기준시점 현재 프리미엄 상당액을 합한 금액이 된다. 기준시점까지 지급한 금액은 입주권의 경우 <권리가 액(조합원 종전자산 감정평가액 × 비례율) + 기 납부한 분담금의 계약금 및 중도금>이 되고, 분양권은 계약금 및 중도금 등의 지급액이 된다. 기준시점 현재 프리미엄 상당액은 입주권은 <준공 후 세대의 시장가치 - 조합원 분양가격>, 분양권은 <준공 후 세대의 시장가치 - 분양가격>이 된다. Q 용적률이 200%에서 400%로 상향되면 토지 가치도 2배 오르나? 용도지역에 따라 토지 가치가 차이가 난다. 토지 가치의 차이는 왜 발생할까? 각 용도지역에서 허용하는 용적률 차이 때문이다. 용적률은 토지 면적 대비 건축할 수 있는 지상층의 건물 연면적을 의미한다. 토지 가치는 용적률에 정비례(즉 용적률이 2배가 되면 토지 가치도 2배로 상승) 해서 상승하는가? 용적률이 상승하면 토지 가치도 상승하지만 정비례해서 상승하지는 않는다. 일반주거지역은 제1종부터 제3종까지 있는데 최대 허용 용적률이 제1종은 200%, 제2종은 250%, 제3종은 300%, 준주거지역은 500%, 일반상업지역은 1,300%이다. 서울특별시 토지가격비준표 상으로는 1종 일반주거지역 1.00, 2종 일반주거지역 1.05, 3종 일반주거지역 1.12, 준주거지역 1.16, 일반상업지역 1.58이다. 용적률 200%(1종 일반 주거)가 250%(2종 일반 주거)로 상향되면 토지가치는 5% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1% 상승), 300%(3종 일반 주거)로 상향되면 토지가치는 12% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1.2% 상승) 한다. 용적률에 비례해서 토지가치가 상승하지 않음을 나타낸다.토지가치가 용적률에 정비례하지 않는 이유는 토지공간의 입체 이용률과 건물의 한계효용계층으로 설명이 가능하다. 토지공간의 입체 이용률이란 토지의 입체적 이용에서 가장 이용 가치가 높은 지표면상의 이용률을 100으로 했을 경우 이를 기준으로 지상·지하의 층별에 따른 각 부분의 이용 가치의 증감률을 말한다. 토지공간의 입체 이용률은 건물의 한계효용계층을 결정하는 근거가 된다. 토지 이용을 극대화하기 위한 방법이 건물의 고층화인데, 건물의 고층화는 관련 법률에 따른 용적률, 층수 제한 등 법률적 측면과 건축 기술 등 기술적 측면이 있고 건물의 높이를 어느 정도 하는 것이 경제적으로 가장 능률적인 상태가 되는가를 판단하여 그때의 층수가 건물의 한계효용층수가 된다. 용적률의 변화에 따른 토지 가치의 변화를 연구한 논문『용적률 가치 산정을 위한 비선형헤도닉공간모형의 적용』(맹준영, 2015)에서는 <표 2>와 같이 용적률이 10% 증가할 때마다 증가하는 토지가치의 증가율을 나타낸다고 한다. 앞의 논문 연구 결과에 따르면 용적률이 증가에 따른 지가의 증가율은 토지의 용도 및 용적률 구간에 따라 다양한 형태를 보인다. 주거용(단독주택 및 다세대주택)은 용적률이 증가함에 따라 대체로 선형적인 토지가치의 증가가 나타나고 있고, 상업용(주상용 및 상업용/업무용)은 용적률이 낮은 구간(100~200%)에서는 토지 가치가 용적률이 증가함에 따라 급격하게 상승하고, 용적률이 높은 구간(주상용 200~400%, 상업용/업무용 650~900%)에서는 용적률이 상승함에 따라 토지 가치의 상승폭이 낮은 폭으로 상승한다. 이와 같은 결과는 토지의 입체 이용이 다르게 나타나기 때문이다. 주거용은 층수가 높아질 때 효용이 달라지지 않기 때문이고, 상업용/업무용은 1층에 토지가치가 가장 많이 배분되고 층수가 올라갈수록 효용이 급격하게 떨어지기 때문이다. 용적률 증가에 따른 오피스 및 상가의 평가가격 증가분을 연구한『용적률 가치 산정에 관한 연구』(신우진, 김양희, 한국부동산연구원, 2010)에서는 다음 <표 3>, <표 4>와 같이 하부 시장별 용적률 증가에 따른 평오피스빌딩 및 부지, 상가건물 및 부지의 평가 가격 상승분이 나타난다고 한다. <표 3>은 용적률 600%인 빌딩을 하부 시장의 기준 오피스로 하여 용적률이 800%, 1,000%, 1200%가 될 때의 오피스 부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 200%, 400%, 600% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 38%, 49% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스 시장의 평가가격은 각각 0.11%, 0.10%, 0.08% 증가함을 나타낸다. <표 4>는 용적률 150%인 건물을 하부 시장의 기준 상가로 하여 용적률이 200%, 250%, 300%가 될 때의 상가 부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 50%, 100%, 150% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 42%, 55% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스 시장의 평가가격은 각각 0.47%, 0.42%, 0.37% 증가함을 나타낸다. 용도지역 변경 등으로 용적률이 상승되었다고 토지 가치가 용적률에 정비례해서 상승하지 않는다. 건물의 효용이 용적률만큼 상승하는가, 건축 비용 등의 고려, 허용 용적률에도 불구하고 시장 상황에서 경제적으로 최대 가능한 용적률은 얼마인지를 감안하여 토지 가치의 상승률을 판단해야 한다. 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사)연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다.02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

건강한 생활을 시작하는 방법, 수맥과 생활풍수 풍수지리는 중국의 주역을 바탕으로 발달한 우리 삶의 지혜다. 실제로, 신라의 왕손이면서 한국 풍수지리의 비조鼻祖로 알려져 있는 도선국사(827년~898년)는 왕건이 고려를 창건할 때 천기와 지덕을 조절해 주었다고 한다. 이처럼 집터에 지하 수맥과 바람길을 피하고 따뜻한 기운이 감돌게 함으로써 에너지를 순환시키는 것이 좋다. ‘수맥’에 ‘풍수’를 더해 공간 설계의 중요한 요소로 고려해야 하는 이유다. 글 | 황영희 (주)수미개발 대표이사, sumee@sumee.co.kr |연재 순서| 01 수맥과 일터 02 수맥과 건강 03 수맥과 잠자리 04 수맥과 집터 05 수맥과 생활 풍수 06 수맥과 전자파 07 수맥과 동물 08 수맥과 다우저(dowser 수맥 탐사자) 09 수맥과 묘터 10 수맥과 온천수 11 수맥과 지하수 12 수맥파 찾는 자가 진단법 누구든 전원주택을 계획할 때는 잘 살고 건강하게 오래오래 행복할 수 있는 집터를 꿈꾼다. 그러다 보니 “누가 수맥파 탐사를 잘한다더라”, “누가 풍수 전문가라고 하더라” 하는 유혹을 떨쳐버리기가 쉽지 않다. 옛말에 “선무당이 사람 잡는다”라는 말이 있다. 수맥파 탐사가나 풍수에서도 사기성 짙은 반풍수들이 판을 치면서 강력한 어조로 자기 생각을 주입하는 선무당들이 있다. 평소 수맥파의 심각성이나 풍수설을 들은 입장에서는 강한 어조에 무조건 믿고 따를 수밖에 없는 것이 현실이다. 문제는 반풍수라는 사람들이 내던지고 가는 말에는 “당신 집안이 흥하고 망하는 것도 모두 당신들 탓이고 당신들 운명이지 결코 내 탓은 아니다”라는 무책임함이 있다. 시골 장터마다 돌아다니면서 약을 한 번 팔고 가면 그뿐인 약장수와 다름없는 것이다. 그렇다고 반풍수가 “나는 맹탕이요”라고 얼굴에 써놓는 것도 아니니 자칫 풍수에 너무 의존하다 보면 얼치기 풍수를 만나 건강도 잃고 돈도 잃는 무서운 사태가 벌어질 수도 있다. 그렇다면 반풍수는 어떤 사람들일까? 남이 정해놓은 자리를 무조건 잘못되었다고 하거나, 어려운 풍수 용어를 늘어놓으며 핵심을 흐려 놓거나, 명성을 내세우며 거만스럽게 행동하는 사람이다. 풍수는 사람들을 건강하게 하고 삶을 윤택하게 하는 데 도움을 주는 것이다. 이런 기준을 가지고 내 주변에 땅의 섭리에 겸손해 하고 순응하는 인품이 갖추어져 격이 다른 사람이 있는지 살펴본다면 검증된 수맥파 탐사가나 풍수가를 만날 수 있다. 풍수에는 묘터를 보는 음택풍수, 집터를 보는 양택풍수, 마을이나 도시를 대상으로 하는 양기풍수가 있다. 양기풍수는 범위가 넓을 뿐이고 이 세 가지 기본원리는 같다. 기본 원리에서 가장 중요시 할 것은 터의 지표층 밑에 지하 수맥이 흐르지 않아야 한다. 그다음에 좌향이나 위치 주변 산세의 조건에 따라서 길흉화복이 차이가 난다는 풍수를 참고하는 것이다. 이중환의 <택리지>에 이런 글이 나온다. “지리, 인심, 산수가 잘 조화된 곳이야말로 살아볼 만한 동네이다.” 말 그대로 건강한 생활을 시작하는 방법으로 수맥과 풍수가 중요하다는 것이다. 삶의 근본을 두는 집터가 수맥파가 많이 방사되는 음기의 터를 양택의 명당으로 만든 사례가 있다. 음기의 터를 양택의 명당으로 만들다 경북 예천군 한맥CC와 함께 자리한 전원주택지 내의 손장익 교수(이하, 건축주) 댁 사례이다. 2014년 4월 대구한의대 평생교육원에서 필자에게 수맥파 탐사과정 3년 차 교육 중인 건축업에 종사하는 신동열 대표의 가족인 건축주가 예천한맥CC 안에 집터를 분양받게 됐다. 한평생 안동대학교에서 교수로 재직했던 손장익, 최영옥 부부는 2013년 정년퇴임하면서 분양을 받았고, 분양받은 집터에 수맥파 탐사를 받고 싶다고 했다. 의뢰를 받고 집터에 수맥파 탐사를 하니 집터 전체에 지하수맥이 큰 폭으로 흐르고 있었다. 필자는 건축주와 게르마늄황토의 최 대표와 긴 시간을 의논할 수밖에 없었다. 오랜 시간 논의한 결과, 수맥파는 방사되지만 집안에서 바라보는 풍광을 위해 좌향을 정하기가 쉽고(정남향이라 단열효과를 상승시킬 수 있음), 집터 주변에 공기의 흐름이 원활해 언제나 쾌적한 환경이 조성될 수 있다는 장점을 살리기로 했다. 그리고 수맥파 차단제 ‘네오젠’을 설치해 집터를 명당으로 만들면 되니 게르마늄 황토집의 기능성을 살려 건강한 집을 짓기로 했다. 그 후 버림치기 전과 버림치고 난 후 2번에 걸쳐서 수맥파 차단제 ‘네오젠’을 설치했다. 수맥파 차단제를 설치하기 전과 설치한 후를 비교해 수맥파를 탐사했고, 설치 전후 결과를 본 건축주도 매우 만족했다. 여기에 생활풍수를 접목해 욕실이나 다용도실 등 어둡고 칙칙한 곳은 개나리색 타일로 마감하고, 조리대 앞 타일과 아일랜드 상판까지도 개나리색으로 통일함으로써 밝고 환한 기운으로 언제나 화사한 봄처럼 건강하고 생동감 넘치는 에너지를 받도록 했다. “처음엔 개나리색을 결정하기가 망설여졌었는데 해놓고 보니 볼 때마다 마음이 행복해진다”는 건축주의 말처럼 새로운 집터에서 건강한 생활을 할 수 있도록 수맥과 생활풍수를 잘 활용한 성공적인 사례가 됐다. 한맥CC&노블리아에 분양을 받은 건축주의 집터는 지하수맥이 큰 폭으로 흐르고 있었지만, 수맥과 생활풍수를 잘 활용한 성공적인 사례가 됐다. 수맥파 차단제인 네오젠을 버림 콘크리트 후에 설치하는 모습(사진 위)과 완공 후의 전원주택(사진 아래) 전경. 옛날에는 집안에 아이가 병이 나면 그 병을 다스리기 위해서 파병을 했다. 그 파병은 지하수맥이 흐르지 않는 건강한 집을 찾아가 머물며 조섭을 하면서 병을 낫게 했는데 바로 자연요법이다. 건축주인 손 교수 부부의 결단으로 집터는 수맥파 없는 명당이 되었고 게르마늄 황토집의 기능성을 통해서 자연요법의 근원지가 되게 함으로써 삶 자체가 웰빙이 되었다. 수맥파가 집터의 풍경 속으로 사라졌다! 이 터는 예천IC에서 3분 거리에 위치해 접근성이 좋고 1년 내내 물이 마르지 않는 내성천을 안고 있으며 소백산의 최고 높은 비로봉과, 연화봉, 국만봉이 한 눈에 펼쳐있고, 천년 고찰의 폐사지가 있을 만큼 주변의 산세들이 활기차고 편안하며 생기 있는 곳이며 좋은 집터의 기능을 모두 갖추었다. 결국 수맥파가 자연 풍광 속으로 사라진 셈이다. 집터를 분양받으면 골프회원 자격으로 운동할 수 있으며 골프장 내의 소나무 숲은 피톤치드를 충분히 공급해주어 건강을 지켜준다. 운명을 바꾸는 방법 중에는 평소에 적선을 많이 하거나, 명당에 묘를 쓰거나, 독서를 많이 하는 것이 있다. 필자가 덧붙인다면 좋은 이웃을 만나는 것도 한 방법인데, 건축주와 이웃한 필자도 운명이 바뀌어 가고 있음을 예감한다. 건축주는 올해 한맥의 회원들에게 ‘노캐디 제도’를 만들고, 지난해 겨울에는 한맥의 이름으로 ‘사랑의 연탄은행’을 결성해 한맥의 주민들과 함께 예천군의 어려운 가정에 따뜻한 나눔을 실천하고 있다. 봄이 온 지금은 전원주택 단지를 꽃밭으로 만들기 위해 동분서주하면서 더불어 사는 기쁨을 나누고 있다. 건축주의 사례처럼 명당은 스스로 만들어가는 것이다. 내가 혈이 되고 이웃들이 좌청룡 우백호가 된다면 최고의 명당이 된다는 얘기다. ‘마음을 비우고 덕을 쌓은 후에야 명당이 찾아온다’는 말이 있다. 그런 면에서 보면, 지금 건축주인 손 교수 부부는 최고의 명당에서 최고의 풍수 전문가로 살고 있다고 해도 과언이 아닐 듯 싶다. 문의 (주)수미개발 053-764-2189 / www.sumee.co.kr

감정평가와 친해지기 사례로 본 감정평가 Q&A 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지공시지가·개별공시지가, 주택은 표준주택가격·개별주택가격·공동주택 공시가격·비주거용 부동산 공시가격이 있다. 감정평가액 산출과정과 관련이 있는 것은 표준지공시지가이다. 글 전수호(나라감정평가법인 이사/감정평가사) Q 공시가격이 높으면 감정평가액도 높게 나오나? 자신의 토지 3필지를 매도하기 위해 매수예정자와 가격을 협상하는데 공시지가의 2배로 계산해서 가격을 결정하고 등기 이전까지 완료했다. 그런데 1필지의 공유자가 자신이 소유했던 토지만 낮은 가격으로 팔렸다는 이의를 제기하여 감정평가를 통해서 조정을 한 사례가 있다. 이러한 결과는 공시지가에 대한 이해가 부족했기 때문에 발생했다. 얼마 전에 보상을 받은 사례가 공시지가의 2배 정도로 되었으니 자신의 토지 가치도 공시지가의 2배 정도라고 판단한 것이다. 그러나 토지 가치가 일률적으로 공시지가의 몇 배로 결정되는 것이 아니다. 용도지역, 이용상황 등에 따라 토지 가치와 공시지가의 비율은 다르다. 부동산 공시가격은 토지의 경우 표준지공시지가·개별공시지가, 주택은 표준주택가격·개별주택가격·공동주택 공시가격·비주거용 부동산 공시가격이 있다. 여러 공시가격 중에서 감정평가액 산출과정과 관련이 있는 것은 표준지공시지가이고 나머지는 국세, 지방세 등 과세에 주로 활용되고 감정평가액 산출과정에는 직접 관련이 없다. 표준지공시지가는 토지 감정평가방법의 하나인 공시지가기준법에서 필수적으로 적용된다. 공시지가기준법은 <토지 가액 = 비교표준지공시지가 × 시점수정 × 지역요인 비교치 × 개별요인 비교치 × 그 밖의 요인 보정>의 산식을 통해서 토지가액을 산정한다. 비교표준지는 감정평가 대상토지와 용도지역, 이용상황, 주위환경이 유사하고 지리적으로 근접한 표준지 중에서 선정한다. 대상토지와 가장 유사한 표준지를 비교표준지로 선정한다는 뜻이다. 표준지공시지가는 시장가치와 차이(현실화율)가 있는데 이 차이를 보정해 주는 것이 그 밖의 요인 보정이다. 표준지공시지가의 현실화율은 지역별, 용도지역별, 이용상황별로 차이가 있다. 개발사업 등으로 지가가 상승하는 지역(A지역)은 공시지가가 지가 상승을 따라가지 못해서 현실화율이 30~40%에도 못 미치는 반면, 대도시의 구도심(B지역) 등은 공시지가가 시장가치를 초과하는 경우도 있다. A지역과 B지역에 있는 토지를 감정평가한다고 할 때 그 밖의 요인은 A지역은 3.33(100/30)~2.5(100/40), B지역은 1.00 이하가 된다. 표준지공시지가의 현실화율은 용도지역별 이용상황별로도 차이가 있다는 것은 A지역 내 상업지역과 주거지역, 상업지역내 상업용과 주거용의 현실화율에 차이가 있다는 의미이다. 그 밖의 요인 보정은 표준지와 유사한 거래사례 또는 감정평가사례를 비교사례로 선정하여 산출한 가액과 표준지공시지가를 비교하여 산출한 격차율에 기초하여 산정한다. 상업지역 상업용 표준지는 상업지역 상업용 사례와 비교하고 주거지역 주거용 표준지는 주거지역 격차율을 산정하고 이에 기초하여 그 밖의 요인 보정치를 결정하는 것이다. 공시가격 특히 표준지공시지가 높다고 감정평가액이 높게 나오지는 않는다. 감정평가액은 비교표준지와 지역요인, 개별요인 비교를 하고 표준지공시지가의 현실화율을 반영하기 때문에 감정평가 대상토지의 시장가치 수준으로 결정된다. 표준지공시지가의 현실화율이 낮으면 공시가격이 낮더라도 현실화율을 반영하여 시장가치 수준으로 상향 조정되는 것이다. 일부 토지소유자들은 자신의 땅이 수용당해서 보상을 받으면 공시지가보다 낮은 가격으로 보상액이 결정되는 것은 아닌지 우려를 한다. 공시지가의 수준이 시장가치를 상회하면 공시지가보다 낮은 수준으로 결정되겠지만 일반적으로 공시지가는 시장가치에 못미치는 수준이기 때문에 공시지가보다는 높은 수준으로 결정된다. 다만 공시지가의 몇 배로 결정되는가는 시장가치 수준과 공시지가의 격차율 즉 현실화율에 의해 결정된다. Q 개발행위허가 받은 토지는 허가 전에 비해 얼마나 높게 감정평가를 받을 수 있나? “개발행위허가 전 감정평가액이 20억 원이고 얼마 전에 개발행위허가를 받았는데 얼마나 높게 감정평가액이 얼마나 나올까요?” 이러한 질문은 개발사업을 하는 사업자로부터 많이 나오는 질문이다. 건축허가 또는 개발행위허가를 받으면 감정평가액이 크게 상승하고 금융권으로부터 담보대출을 받을 때 상승한 감정평가액을 근거로 많은 대출을 받을 수 있다고 판단한다. 금융권에서는 농지(산지)전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지에 대해서 엄격한 기준으로 심사한다. 개발행위허가 후 사업진행이 중단되는 사업장에서 대출액 환수를 하지 못하는 대출사고가 빈번하게 발생하고 있기 때문이다. 예를 들어 모 금융기관의 경우 전용허가 받은 임야의 심사기준이 상당히 까다롭다. 전용허가를 얻은 임야는 원칙적으로 임야가액으로 산정하고, 비용이 증빙이 되는 경우 전용비용을 임야가액에 포함하여 산정한다. 전용허가를 얻고 일부 토목공사가 진행된 임야는 <임야가액 + 전용비용 + 공정률에 따른 토목공사비용의 50% 이내 금액>으로 산정하고, 전용허가를 받고 토목공사가 완료된 임야는 준공검사 등에 준하는 서류를 갖춘 경우 토목공사비용의 70% 이내를 임야가액에 포함하여 산정하는 것이 가능하다. 토목공사 준공 여부는 도로, 수도, 전기 등 기반시설이 완비된 경우를 기준으로 한다. 토목공사가 완료되었더라도 지목변경이 없는 경우에는 토목공사비의 50% 이내에서 인정한다. 전용허가에 따른 특정이행조건이 부과되었을 때 조건이 이행되지 않은 경우에는 토목공사비용을 증빙하더라도 불인정한다. 농지(산지)전용허가 등 개발행위허가를 받은 토지는 소지가격(전, 답, 임야 상태 등)에 허가를 얻는데 투입된 비용이 더해진 금액으로 감정평가액이 결정된다. 토목공사를 하였다면 토목공사에 투입된 비용(과다하다고 판단되면 감액)을 고려하여 감정평가액이 결정된다. 비교표준지나 비교사례도 준공된 상태인 대지 기준이 아닌 소지 상태를 기준으로 선정하고 투입된 비용을 개별요인에서 반영하여 감정평가를 진행한다. 개발행위허가를 받은 토지는 불투명한 사업진행 때문에 금융권에서 보수적으로 접근한다. 사업이 멈추게 되면 가치가 폭락할 수도 있기 때문이다. 개발행위허가를 받았다고 감정평가액이 사업시행자가 기대하는 만큼 올라가지 않는 이유이다. Q 일단지란 어떤 개념이고, 일단지로 감정평가하면 감정평가액이 높아지나? 「감정평가에 관한 규칙」등 감정평가관계 법규에서는 ‘감정평가는 대상물건마다 개별로 한다’는 개별물건기준 원칙을 규정하고 있다. 예외적으로 둘 이상의 대상물건이 일체로 거래되거나 대상물건 상호간에 용도상 불가분의 관계가 있는 경우에는 둘 이상의 대상물건에 대하여 하나의 감정평가액을 산정하는 일괄감정평가를 할 수 있다. 2개 필지 이상의 토지를 일괄 감정평가한다는 의미는 2개 필지 이상의 토지를 일단지로 감정평가한다는 의미이다. ‘일단지’라 함은 용도상 불가분의 관계에 있는 2필지 이상의 일단의 토지를 의미하며, 용도상 불가분의 관계라 함은 지적공부상 2필지 이상의 토지가 일단을 이루어 같은 용도로 이용되고 있으며, 이러한 이용이 사회적, 경제적, 행정적 측면에서 합리적이고 당해 토지의 가치형성 측면에서도 인정되는 관계에 있는 경우를 말한다. 일단지로 감정평가하면 감정평가액은 높아진다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개별로 감정평가할 경우와 일단지로 감정평가할 경우을 비교하면 다음과 같다. 1번 토지(480㎡)는 광대세각 세장형, 2번 토지(480㎡)는 광대한면 세장형, 3번 토지(177㎡)는 세각(가) 가장형, 4, 5번 토지(각각 165㎡)는 각각 세로(가) 세장형이고, 2020년 1월 1일 기준 공시지가는 1번 13,630,000원/㎡, 2번 12,810,000원/㎡, 3번 7,130,000원/㎡, 4, 5번 각각 6,881,000원/㎡이고, 공시지가의 1.5배를 감정평가액으로 가정할 경우 필지별 감정평가액은 <표1>과 같다. <그림 1>에서 1~5번 토지를 개발하여 5개 필지에 건축허가를 받고 건물을 신축했다면 1~5번 토지는 일단지로 판단할 수 있고 일단지로 감정평가할 수 있다. 광대세각의 세장형 토지로 1번 토지와 유사한 수준인 20,000,000원/㎡으로 감정평가를 하면 29,340,000,000원이 되어 개별로 감정평가할 때보다 약 20% 증가한다. 후면에 있는 3, 4, 5번 토지가 1, 2번 토지와 일단지가 되면서 가치 상승이 된 것이다. 일단지와 관련된 쟁점은 개발단계에 있는 토지의 일단지 여부이다. 개발행위허가 시점, 건축허가 시점 또는 착공신고 완료시점을 일단지로 보는 가에 대한 판단이다. 대법원은 개발단계에 있는 나지에 대한 현실적인 이용상황의 판단과 관련하여 관계 법령에 의하여 건축물의 부지조성을 목적으로 한 개발행위(토지의 형질변경)허가를 받아 그 토지의 형질을 대지로 변경한 다음 토지에 건축물을 신축하는 내용의 건축허가를 받고 그 착공신고서까지 제출했고, 형질이 변경된 이후에 그 토지가 대지로서 매매되는 등 형질이 변경된 현황에 따라 정상적으로 거래된 사정이 있는 경우 건축물을 건축하는 공사를 착공하지 못했더라도, 현실적인 이용 상황을 대지로 평가함이 상당하다고 판시(대법원 2012.12.13. 선고 2011두24033 판결)한 바 있다. 국토교통부는 여러 필지가 일단지로 공장설립 승인, 건축허가 및 착공신고를 완료하고, 일체로 거래된 후 토목공사를 했으나, 그 토지의 일부가 도로사업에 편입되어 보상평가를 하게 되는 경우 일괄평가 할 수 있는지 여부와 만약 일괄평가 한다면 어는 단계(개발행위허가, 건축허가, 착공신고 등)부터 일단지로 평가해야 하는지 여부와 관련하여 “공장을 건설하기 위해 공장설립 승인, 건축허가 및 착공신고를 완료하고 일체로 거래된 후 토목공사를 한 상태라면 일단지로 볼 수 있는 여지가 있다고 보입니다”라고 유권해석(부동산평가과-2444, 2011.08.10.)한 바 있다. 대법원 판례와 국토부의 유권해석을 종합해보면, 개발단계에 있는 토지는 착공신고, 토목공사 완료, 일체로 거래되는 관행 등을 고려하여 장래에 일단지로 이용되는 것이 확실시 된다면 용도상 불가분의 관계를 인정하여 감정평가를 할 수 있다. 일단지로 감정평가할 경우에도 성숙도를 감안해야 한다. Q 재개발 재건축 사업에서 종전자산 감정평가를 높게 받으면 조합원에게 유리한가? 재개발 재건축 사업에서 조합원은 종전자산 감정평가액에 비례율을 곱한 권리가액이 조합원 분양가인 종후자산 감정평가액보다 높으면 그 차액을 받는다. 그러나 권리가액이 분양가보다 낮으면 그 차액을 분담금으로 지급해야 한다. 이러한 경제적인 부담을 줄이기 위해서 어떤 조합원들은 감정평가액을 높여 달라고 주장하기도 한다. 종전자산감정평가액이 올라가면 조합원 부담이 줄어드는가? 권리가액은 <종전자산감정평가액 × 비례율>로 결정되고, 비례율은 <(총분양가(종후자산감정평가액) - 총사업비용) ÷ 종전자산감정평가액>으로 산정된다. 이 산식에서 종전자산감정평가액이 증가하면 비례율이 떨어지기 때문에 권리가액이 증가한다는 보장이 없다. 예를 들어 종전자산감정평가액 3,000억 원, 종후자산감정평가액이 5,000억 원, 총사업비용이 2,000억 원이라고 하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,000억 원 = 100%>가 되고, 권리가액은 3,000억 원 × 100% = 3,000억 원이 된다. 조합 세대가 500세대이고 세대별 종전 종후 감정평가액이 동일하다고 가정하면 1세대당 권리가액은 6억 원, 분양가격은 10억 원, 분담금은 4억 원이 된다. 만약 다른 조건은 동일하고 종전자산감정평가액이 3,300억 원으로 상승하면 비례율은 <(5,000억 원 - 2,000억 원) / 3,300억 원 = 91%>로 줄어들고, 권리가액은 3,300억 원 × 0.91 = 3,000억 원으로 차이가 없다. 종전자산감정평가액은 그대로 두고 총사업비용을 줄여야 비례율이 상승하고 권리가액도 올라간다. 사례에서 총사업비용을 10% 줄여서 1,800억 원으로 감액될 수 있다면 비례율은 107%가 되고 권리가액은 6억4천만 원이 되어 분담금이 3억6천만 원으로 4천만 원 줄어든다. 총사업비용에는 건축공사비, 조합운영비, 금융비융 등이 포함되어 있는데 사업기간이 길어질수록 비용이 증가한다. 재개발 재건축 사업에서 건축공사비, 조합운영비, 금융비용 등 총사업비용를 줄이는게 조합원의 권리가액을 높여서 조합원을 유리하게 하는 지름길이다. Q 입주권과 분양권도 감정평가를 받을 수 있나? 입주권과 분양권은 재개발사업이나 재건축사업에서 모두 새롭게 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리라는 점에서 차이가 없으나 권리를 취득하는 방법, 내용에서 차이가 있다. 입주권은 재개발 재건축사업에서 조합원 입주권을 의미하고, 조합원 자격을 취득한 후 조합원 분양신청, 관리처분계획인가로 얻게 되는 입주할 수 있는 권리를 말한다. 분양권은 비조합원이 청약 당첨을 통한 분양계약으로 얻게 되는 사업지에 새로 완공될 주택에 입주할 수 있는 권리를 말한다. 입주권과 분양권 모두 동, 호수가 확정되어 있는 경우에는 감정평가의 대상이 된다. 입주권과 분양권 모두 추후 완공될 주택(부동산)을 취득할 수 있는 권리로서 경제적 가치가 있기 때문이다. 다만, 동, 호수가 확정되어 있는 경우로 한정되는 것은 공동주택은 같은 단지 내에서 층과 호에 따른 시장가치의 차이가 발생해서 동, 호수가 확정되어야 감정평가액을 산정할 수 있기 때문이다. 동, 호수가 확정되지 않았다는 것은 감정평가의 대상이 확정되지 않았다는 의미가 된다. 감정평가를 하려면 그 대상이 확정돼야 하는데 그 대상을 알 수 없을 경우에 해당됨을 의미하는 것이다. 「상속세 및 증여세법」 시행령 제51조(지상권등의 평가) 제2항에 입주권 등을 감정평가대상으로 규정하고 있다. 입주권과 분양권의 감정평가 대상은 동, 호수를 지정받은 추후 입주할 아파트가 되고, 감정평가액은 감정평가일(기준시점)까지 지급한 금액과 기준시점 현재 프리미엄 상당액을 합한 금액이 된다. 기준시점까지 지급한 금액은 입주권의 경우 <권리가액(조합원 종전자산 감정평가액 × 비례율) + 기 납부한 분담금의 계약금 및 중도금>이 되고, 분양권은 계약금 및 중도금 등의 지급액이 된다. 기준시점 현재 프리미엄 상당액은 입주권은 <준공후 세대의 시장가치 - 조합원 분양가격>, 분양권은 <준공후 세대의 시장가치 - 분양가격>이 된다. Q 용적률이 200%에서 400%로 상향되면 토지 가치도 2배 오르나? 용도지역에 따라 토지 가치가 차이가 난다. 토지 가치의 차이는 왜 발생할까? 각 용도지역에서 허용하는 용적률 차이 때문이다. 용적률은 토지 면적 대비 건축할 수 있는 지상층의 건물 연면적을 의미한다. 토지 가치는 용적률에 정비례(즉 용적률이 2배가 되면 토지 가치도 2배로 상승)해서 상승하는가? 용적률이 상승하면 토지 가치도 상승하지만 정비례해서 상승하지는 않는다. 일반주거지역은 제1종부터 제3종까지 있는데 최대 허용 용적률이 제1종은 200%, 제2종은 250%, 제3종은 300%, 준주거지역은 500%, 일반상업지역은 1,300%이다. 서울특별시 토지가격비준표 상으로는 1종일반주거지역 1.00, 2종일반주거지역 1.05, 3종일반주거지역 1.12, 준주거지역 1.16, 일반상업지역 1.58이다. 용적률 200%(1종일반주거)가 250%(2종일반주거)로 상향되면 토지가치는 5% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1% 상승), 300%(3종일반주거)로 상향되면 토지가치는 12% 상승(용적률 10% 증가에 토지가치 1.2% 상승)한다. 용적률에 비례해서 토지가치가 상승하지 않음을 나타낸다. 토지가치가 용적률에 정비례하지 않는 이유는 토지공간의 입체이용률과 건물의 한계효용계층으로 설명이 가능하다. 토지공간의 입체이용률이란 토지의 입체적 이용에서 가장 이용가치가 높은 지표면상의 이용률을 100으로 했을 경우 이를 기준으로 지상·지하의 층별에 따른 각 부분의 이용가치의 증감률을 말한다. 토지공간의 입체이용률은 건물의 한계효용계층을 결정하는 근거가 된다. 토지 이용을 극대화하기 위한 방법이 건물의 고층화인데, 건물의 고층화는 관련 법률에 따른 용적률, 층수 제한 등 법률적 측면과 건축 기술 등 기술적 측면이 있고 건물의 높이를 어느 정도하는 것이 경제적으로 가장 능률적인 상태가 되는가를 판단하여 그 때의 층수가 건물의 한계효용층수가 된다. 용적률의 변화에 따른 토지 가치의 변화를 연구한 논문『용적률 가치산정을 위한 비선형헤도닉공간모형의 적용』(맹준영, 2015)에서는 <표 2>와 같이 용적률이 10% 증가할 때마다 증가하는 토지가치의 증가율을 나타낸다고 한다. 앞의 논문 연구 결과에 따르면 용적률이 증가에 따른 지가의 증가율은 토지의 용도 및 용적률 구간에 따라 다양한 형태를 보인다. 주거용(단독주택 및 다세대주택)은 용적률이 증가함에 따라 대체로 선형적인 토지가치의 증가가 나타나고 있고, 상업용(주상용 및 상업용/업무용)은 용적률이 낮은 구간(100~200%)에서는 토지 가치가 용적률이 증가함에 따라 급격하게 상승하고, 용적률이 높은 구간(주상용 200~400%, 상업용/업무용 650~900%)에서는 용적률이 상승함에 따라 토지 가치의 상승폭이 낮은 폭으로 상승한다. 이와 같은 결과는 토지의 입체이용이 다르게 나타나기 때문이다. 주거용은 층수가 높아질 때 효용이 달라지지 않기 때문이고, 상업용/업무용은 1층에 토지가치가 가장 많이 배분되고 층수가 올라갈수록 효용이 급격하게 떨어지기 때문이다. 용적률 증가에 따른 오피스 및 상가의 평가가격 증가분을 연구한『용적률 가치산정에 관한 연구』(신우진, 김양희, 한국부동산연구원, 2010)에서는 다음 <표3>, <표4>와 같이 하부시장별 용적률 증가에 따른 평오피스빌딩 및 부지, 상가건물 및 부지의 평가가가격 상승분이 나타난다고 한다. <표3>은 용적률 600%인 빌딩을 하부시장의 기준 오피스로 하여 용적률이 800%, 1,000%, 1200%가 될 때의 오피스부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 200%, 400%, 600% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 38%, 49% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스시장의 평가가격은 각각 0.11%, 0.10%, 0.08% 증가함을 나타낸다. <표4>는 용적률 150%인 건물을 하부시장의 기준 상가로 하여 용적률이 200%, 250%, 300%가 될 때의 상가부동산 평가가격과 비교한 것으로, 평균적으로 용적률이 50%, 100%, 150% 증가할 때 평가가격은 각각 23%, 42%, 55% 증가하여 용적률 1% 증가 시 오피스시장의 평가가격은 각각 0.47%, 0.42%, 0.37% 증가함을 나타낸다. 용도지역 변경 등으로 용적률이 상승되었다고 토지 가치가 용적률에 정비례해서 상승하지 않는다. 건물의 효용이 용적률만큼 상승하는가, 건축비용 등의 고려, 허용 용적률에도 불구하고 시장상황에서 경제적으로 최대 가능한 용적률은 얼마인지를 감안하여 토지 가치의 상승률을 판단해야 한다. ※감정평가 전문가 칼럼은 이번 호를 끝으로 연재를 마칩니다. 그동안 12회에 걸쳐 소중한 원고를 보내준 전수호 나라감정평가법인 이사께 진심으로 감사드립니다. - 편집자 註 - 전수호(나라감정평가법인 이사 / 감정평가사) 연세대학교 경제학과를 졸업하고, Mercer University에서 회계와 세무 전공 MBA를 취득했다. 2005년부터 나라감정평가법인에서 근무하며 감정평가심사위원장 등을 역임했으며, 2008년에 MAI(Member of Appraisal Institute 국제공인자산평가분석가) 정회원이 되었다. 현재 한국감정평가사협회 감정평가기준위원회 위원, 서울 중구 공유토지분할위원회와 부동산가격공시위원회 위원으로 활동하고 있다. 02-6360-1234 shchun8018@hanmail.net

전원주택단지, 이렇게 개발하라! 단지개발 체크 포인트 (2) 괴산 샘골전원마을에 들어서면 가장 먼저 촌장 황정환 씨가 반겨준다. 총 80가구가 들어서게 되는 이 마을은 황정환 씨 단 한 사람에 의해 개발됐다. 40년 전, 그는 마을을 조성하기 위해 각종 자격증을 취득하고, 전국을 누비며 부지를 찾아다녔다. 샘골전원마을은 팔순을 바라보는 한 남자가 반평생을 바쳐 이뤄낸 꿈의 마을인 것이다. 그의 지난한 이야기를 들어보자. 글 샘골전원마을 개발자 황정환 정주 생활권을 조성하려면 정주 생활권 확보를 위해 우선 4필지의 택지부터 조성했다. 이주 시작과 함께 원활한 현장 관리를 위해서도 서둘러 택지를 가꿔나갔다. 작업은 순조로웠다. 그런데 건축 발주 단계에 이르러 IMF 외환위기를 맞았다. 현금 유동성에 타격을 받는 만큼 작업은 지연될 수밖에 없었다. 잇따른 어려움 속에서 다른 변화들을 모색해야 했다. 4필지는 조성됐지만, 건축 입주 전에 생활용수와 오폐수 처리 등 기반 사항 확보가 우선이었기에 무리를 해서라도 작업을 강행했다. 당시 가까스로 받아낸 준공 기한도 2년이라 망설일 시간이 없었다. 신축 주택의 규모는 택지 면적 200평에 최대 건폐율 40%에 맞추기보다 30평을 고집했고, 진입로 개설 작업은 준공을 받을 수 있는 수준으로 공기 단축과 자금 긴축을 시도했다. 그런데 진입로 구간에 있는 소하천 계곡을 횡단하기 위해 철골 교량을 가설하면 발주·시공 기간만 반년이 넘고, 공사비는 몇 천만 원을 호가할 터였다. 그래서 임시방편으로 계곡에 흄관을 2열로 깔고, 그 위에 석축 및 사면 성토로 차량통행 가설 통로를 완성했다. 생활용수도 확보해야 했다. 지하수 굴착·개발에 의한 관정 설치를 결행하고, 현지 업체와 시추·굴착 계약을 맺었다. 조건은 지하 100m 지점까지 굴착 하에 물이 터지면 500만 원, 실패하면 실기본 경비조로 150만 원을 지불키로 했다. 1주일에 걸친 작업 결과, 지하 100m 지점에서도 출수 가망이 없어보였다. 업체는 철수 의사를 밝혔다. 여기서 멈출 수 없어 추가 비용을 별도 부담키로 다시 계약하고 작업을 속개했다. 얼마 지나지 않아 107m 지점에서 물이 나왔다. 일 120톤 이상의 물이 출수됐다. 공공수질검사 결과 전검사 항목에서 양호한 판정이 나왔다. 이후 지하수개발·이용신고 필증을 받는 절차까지 마쳤다. 현재 10가구가 풍족하게 사용하고 있으며, 계속 늘어나는 인구 수요량을 대비한 2호 판정을 굴착·개발하는데도 도움이 됐다. 이를 계기로 장차 비상 급수용도에서 경작 용수에 이르기까지 마을 전체 수자원의 안전 수급 확보 측면에서도 자신감을 얻게 됐다. 개성이 숨쉬는 ‘문화산촌’으로 이주 후 몇 년간은 매년 2~4필지의 택지 조성과 일부 분양하는 방법에 한계가 있었다. 실수요 입주자의 경우, 1필지에 200평 내외의 택지 조성이 가능하고, 동시에 4가구분 이상 택지를 조성·분양하려면 사업자 등록 절차가 따르기 때문이다. 그렇다고 주택조합 설립 방법을 달리하려면 20가구 이상 조합원의 구성이 필수인데, 그럴만한 입지 여력을 갖추기 어려웠다. 그러던 중 중부내륙고속도로 구간에 저촉된 단지 내 일부 면적(약 4,000평)이 도로 및 휴게소 부지로 수용, 통보받게 됐다. 꿈을 이어나갈 결정적 계기를 맞게 된 것이다. 공시지가를 기준으로 협의수용 절차를 마치는 데 1년이 걸렸고, 그 보상 금액으로 단지 조성의 밑그림을 구체화하는데 유용하게 충당할 수 있었다. 당시 단지 조성의 골격은 다음과 같았다. 1. 20~30년에 걸쳐 80가구 내외의 독립 마을이 되도록 정주 기반 시설을 구성할 것. 2. ‘튀는 마을’보다는 생태 환경 보존을 추구하는 ‘문화산촌’으로 개성이 숨 쉬는 단지를 계획할 것. 3. 공공지원에 의존하지 않고 자력으로 노후의 여생을 위한 ‘삶터+쉼터+일터’로서 이주 단지를 가꿀 것. 4. 연차적으로 2~4가구분의 택지를 분양하는 순환 출자 방식으로 운영할 것. 문제는 시공 방법이었다. 가주 면적 10%(3,000평) 미만에 산세 지형이라 10가구가 정주하기에는 옹색한 편이었다. 이에 산등선 정상부를 절토하고 계곡부를 메워야 했다. 이 작업만 근 2~3년이 걸렸다. 이후 도로망이 이뤄지고 각종 기반시설은 물론 주거시설까지 갖추면서 80가구 정주 생활권의 윤곽이 드러났다. 전원주택 단지 조성이라는 꿈이 거의 이뤄진 셈이다. 현재 샘골전원마을에는 20가구가 상주하고 있다. 계속되는 유입 증가 추세를 봐서 매년 2~4가구씩 필지를 분양하는 순환 출자·회전 방식으로 잔여 보완 공정도 무리 없이 마무리 지을 계획이다. 서울살이 50년을 정리하고 늦으막에 비로소 찾은 전원. 옛 향취가 그대로는 아닐지라도 전원은 여전히 나를 감싸준다. 지금의 회귀를 나는 과거의 정리이자, 자연 섭리와의 조화라 여긴다. 또한 자유의 만끽에서 자재(自在)의 발견으로 받아들이고 있다. 한 가지 바람이 있다면, 자연을 향유하며 여가를 즐기려는 사람들과 함께 여생을 살았으면 하는 것이다.田