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신축과 리모델링, 시골집 마련하기 1
- 귀농 혹은 귀촌 등 새로운 삶을 꿈꾸며 도심을 떠나고자 하는 이들은 많지만, 막상 실현을 앞두고 포기하는 이들도 적지 않다. 새로운 삶의 터전을 마련하기 위해 필요한 거주지의 확보가 만만치 않기 때문. 또한 다양한 선택지 앞에서 어떤 방향으로 나아갈지 갈피를 잡지 못하고 헤매다가 제풀에 지치는 경우도 부지기수다. 따라서 귀농귀촌을 꿈꾸는 사람이라면, 무엇보다 자신이 원하는 구체적인 귀농귀촌의 방향과 그 방향성에 맞는 올바른 거주지의 형태와 과정 등을 숙지할 필요가 있다. 글 홍예지 기자사진 전원주택라이프 DB자료 출처귀농귀촌 종합센터, 농림축산식품부, 산림청, 홍성군청 『마당 있는 집을 지었습니다』 (포북, 2019) 최근 도시의 답답함에서 벗어나, 도심보다 인구 밀집도가 낮은 시골로 떠나기 위해 귀농귀촌을 꿈꾸는 이가 많아졌다. 그러나 많은 꿈들이 그렇듯, 현실의 벽 앞에서는 좌절을 겪는 경우가 많다. 얼핏 각종 매체의 발달로 관련 정보를 얻기 쉬워 보일 수도 있지만, 혼재되어 있는 정보 속에서 본인이 원하는 정보를 정리해 알아보는 것이 쉽지만은 않기 때문이다. 이러한 예비 귀농귀촌인의 마음을 헤아린 듯, 농림축산식품부에서는 지난해 9월 1일부터 각 지역의 귀농귀촌 정보를 한눈에 확인할 수 있도록 ‘귀농귀촌 종합센터’ 누리집의 개편·운영을 시작했다. 그간 농림축산식품부의 정책 홍보와 교육 신청 등 정책 활용 측면에 초점을 맞춰 운영하던 귀농귀촌 누리집을 수요자 중심으로 개편한 것이다. 개편 내용을 살펴보면, 귀농귀촌 희망자의 주요 관심사인 지역의 다양한 정보를 묶어서 볼 수 있도록 ‘지역 통합형 서비스’를 누리집 메인화면에 배치하고, 참여형 콘텐츠를 확대했다. 이 중에서도, 눈길을 끄는 부분은 ‘귀농귀촌 지식인’ 코너다. 이 코너는 귀농귀촌 선배·전문가가 귀농귀촌 희망자의 궁금증을 해결하는 쌍방향 소통형 서비스로, 귀농귀촌 관련 전문 지식과 경험, 노하우를 가진 귀농귀촌 분야 지식인 20명을 선정해 예비 귀농귀촌인에게 관련 정보를 제공하는 서비스다. 이외에도 ‘모두가 알고 싶은 상담사례’에서는 귀농귀촌 종합센터 온오프라인 상담사례 중 많은 사람이 관심 갖는 상담 내용을 게시해 궁금증 해소를 돕고 있다. 뿐만 아니라 올해부터는 ‘귀농귀촌 통합 플랫폼’을 구축해 정보·서비스 제공 기능을 한층 업그레이드한다는 계획이다. 하지만 이렇게 친절한 각종 자료에도 불구하고, 귀농귀촌에 대해 자세히 알지 못하는 상태에서는 어떻게 귀농귀촌을 성공할 수 있을지 혹은 ‘주거’ 부분을 해결할 수 있을지에 대한 자료를 선별하는 일에서부터 어려움을 겪을 수밖에 없다. 이를 위해 이번 특집에서는 귀농귀촌 종합센터의 자료를 바탕으로 주택 신축과 리모델링, 농어촌 지역의 집짓기 팁 등에 대해 알아보고자 한다. ‘귀농귀촌 종합센터’ 홈페이지 메인 화면. PART 01 주택 마련하기일반적으로 농어촌주택, 농가주택, 농촌주택은 도시지역을 제외한 농어촌 지역(읍·면지역)에 있는 주택을 통칭하는 것으로, 조세특례제한법이나 소득세법 시행령을 보면 일정 요건을 갖춘 경우 농어촌주택이라 하여, 세금 감면이나 면제를 받을 수 있도록 하고 있다. 하지만 이와 다른 개념으로 농업인 주택이란, 일정한 자격 요건을 갖추고 농업을 하는 사람이 지을 수 있는 주택과 부속 시설을 뜻한다. 즉, 농지법에서 농업인에게만 특혜로 인정하는 법적인 개념인 셈이다. 농업인과 농업인 주택먼저, 농업인의 인정 기준은 ‘농지법 시행령’과 ‘농업·농촌 및 식품산업 기본법 시행령’에 따라서 조금 다른 기준을 적용하고 있다. 이 중 농지법 시행령에서 말하는 농업인의 인정 기준은 다음과 같다. 그렇다면 농어업인 주택의 개념에 대해 농지법에서는 어떻게 정의하고 있을까. 이 또한 농지법 시행령 제29조제4항을 살펴볼 필요가 있다. 한편, 농업인 주택의 혜택에는 무엇이 있을까. 대표적으로 녹지지역과 관리지역은 물론, 비농업인이 지을 수 없는 농지법상 농업진흥지역 안의 농지에서도 농업인 주택을 지을 수 있게 된다. 또한 농지전용신고 및 허가 시 부담해야 하는 ‘농지보전부담금’ 면제를 꼽을 수 있다. 걸음마 단계부터 차근차근, ‘주택 신축’주택을 신축하기 위한 절차에는 무엇이 있을까. 먼저 주택을 신축하기 위해서는 집을 지을 수 있는 부지를 구입해야 하는데, 그 부지가 농지인 경우 농지전용 허가를 받아 대지로 전환해야 한다. 주택을 신축하는 행정절차 과정은 다음과 같으며, 신축을 희망하는 토지가 지목상 대지인 경우, 아래 사항 중 개발행위(농지전용) 허가 및 지목변경과 관련된 사항은 제외된다. 절차로는 ▲개발행위허가(농지전용신고증을 가지고 군, 시청 지역개발과 에어 개발행위허가받기) ▲경계측량 및 분할측량(한국국토정보공사에 의뢰해 측량 실시 등) ▲건물 신축(개발행위 허가서에 지정한 기간까지 건물을 신축해야 하며, 기간 연장 시 재신고 필요) ▲현황측량 및 오수합병 정화조 필증(전용허가지역 내 건축되었다는 현황측량 필요, 지자체별 기준과 집의 규모에 맞는 오수합병정화조를 설치하고 필증 받기 등) ▲건축물 등록 신고(해당 시·군청(읍면) 건축과에 신고 필요 등) ▲취득세 자진 신고(과세물건 취득한 날로부터 60일 내 납부) ▲지목 변경(건축물대장 1부, 개발행위서 1부를 가지고 지적과에서 지목변경 신청 등) ▲건축물 보존 등기(건축물대장, 주소 이력이 있는 주민등록초본, 취득세 납부영수증 등 지참)를 거쳐야 한다. 아울러 주택 신축 시 ‘토지 구입에서 입주’까지 검토해야 하는 사항과 과정도 눈여겨볼 필요가 있다. 대략적인 절차와 중점 사항으로는 ▲기본 조사(대지 환경, 주변 여건, 기반 시설 등) ▲토지 구입(토지이용계획확인서, 토지대장, 토지등기부등본, 건축물대장, 건물등기부 등록 등) ▲계획 단계(공사비 예산, 가족 요구사항, 주택의 용도 등 확인) ▲건축 설계(건폐율, 용적률의 관련 법 규제사항 등) ▲건축 인허가(심의 지역은 사전심의 신청, 건축할 대지에 구옥 있을 경우 해당 읍면사무소에 멸실 신고 등) ▲건축 시공 ▲준공 및 입주(폐기물 처리 확인서 제출, 개인하수처리시설 준공필증 구비 등)를 꼽을 수 있다. ‘농촌주택 표준설계도’ 활용법농림축산식품부와 한국농어촌공사에서는 ‘농촌주택 표준설계도’를 개발해 양질의 주택을 신축할 수 있도록 지원하고 있다. 해당 설계도는 귀농귀촌 종합센터 홈페이지와 한국농어촌공사 홈페이지에서 열람 및 다운로드가 가능하고, 한국농어촌공사 본사, 도 본부 및 지사, 지역개발 지원단에서도 찾아볼 수 있다. 표준설계도를 이용할 경우에 얻는 혜택도 있다. 개발 완료된 설계도를 활용하므로 건축 인허가가 건축 신고로 완화되고, 일반 건축물의 인허가 시보다 필요한 서류(배치도, 건축계획서)의 준비와 검토 기간이 짧아진다. 다만, 표준설계도를 활용하더라도 건축 신고 시 필수 서류인 배치도(대지 내 건물의 위치, 정화조, 오·우수처리 등 표현) 및 건축계획서는 관계 법규에 맞도록 작성돼야 하기에 주의해야 한다. 또한 일반인이 작성 및 신고하기에 어려움이 있으므로 건축사사무소를 통해 대행하기를 권장한다. 건축사사무소 대행 시에는 대지 관련 도서(배치도, 건축계획서) 작성과 인허가 행정처리 비용이 발생하며, 건축주가 직접 인허가 절차를 이행할 수 있는지에 대한 여부는 허가권자인 시군구 건축과에 문의해야 한다. 특히 농촌주택 표준설계도는 임의로 수정하게 되면 표준도면으로서의 효력을 상실하게 되므로, 모든 도면에 대한 캐드 파일은 제공하지 않고 있으며 일부 수정 시 면적이 달라지거나 평면 구조(가변형 벽체는 변경 가능), 입면 형태는 달라질 수 없다. 그러나 실내 마감 재료와 외부 페인트, 조명 기구 등 경미한 사항은 변경 가능하며, 표준설계도 변경 시에는 반드시 건축사사무소에서 설계 변경을 해 건축 인허가를 득한 후, 신축해야 한다. 이 밖에도 산림청에서 만든 ‘목조주택 표준설계도’를 활용하는 방법도 있다. 국산 목재 이용을 활성화하고, 안전한 고품질 목조주택을 보급하고자 작성된 이 표준설계도는 산림청·산림과학원 산림과학지식서비스 또는 귀농귀촌 종합센터 홈페이지에서 열람 및 다운로드할 수 있다. Tip!Q. 농지보전부담금이란?A. 농지보전부담금이란 한정된 자원인 농지를 보전·관리 및 조성하는데 필요한 재원을 확보하기 위해 농지를 다른 용도로 전용하는 자에게 부과하는 원인자부담 성격의 경제적 부담을 말한다. 징수한 부담금은 간척 등 농지조성, 해외농업개발, 영농규모 확대 및 농지 유동화지원, 고령농업인에 지원하는 농지연금 등의 재원으로 활용된다. 부담금의 부과 기준은 전용 당시의 해당 농지의 ㎡당 개별공시지가의 100분의 30으로 하되, 그 금액이 ㎡당 5만 원을 초과하는 경우에는 5만 원을 상한으로 부과한다. 농지전용부담금(원) = 전용 대상 면적(㎡) X 개별공시지가(원) X 30% 다만, 농지를 농업인 주택 및 농축산업 시설 등의 부지로 전용할 경우, 농지보전부담금은 농지법 제38조의 규정에 의거해 일정한 요건 하에 감면된다. 출처 귀농귀촌 종합센터
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신축과 리모델링, 시골집 마련하기 1
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[22년 02월 특집 2] 신축과 리모델링, 시골집 마련하기 A to Z 4-2
- 신축과 리모델링, 시골집 마련하기 A to Z 4-2 PART 1 주택 마련하기 일반적으로 농어촌주택, 농가주택, 농촌주택은 도시지역을 제외한 농어촌 지역(읍·면지역)에 있는 주택을 통칭하는 것으로, 조세특례제한법이나 소득세법 시행령을 보면 일정 요건을 갖춘 경우 농어촌주택이라 하여, 세금 감면이나 면제를 받을 수 있도록 하고 있다. 하지만 이와 다른 개념으로 농업인 주택이란, 일정한 자격 요건을 갖추고 농업을 하는 사람이 지을 수 있는 주택과 부속 시설을 뜻한다. 즉, 농지법에서 농업인에게만 특혜로 인정하는 법적인 개념인 셈이다. 글 홍예지 기자 사진 전원주택라이프 DB 자료 출처 귀농귀촌 종합센터, 농림축산식품부, 산림청, 홍성군청 『마당 있는 집을 지었습니다』 (포북, 2019) 농업인과 농업인 주택 먼저, 농업인의 인정 기준은 ‘농지법 시행령’과 ‘농업·농촌 및 식품산업 기본법 시행령’에 따라서 조금 다른 기준을 적용하고 있다. 이 중 농지법 시행령에서 말하는 농업인의 인정 기준은 다음과 같다. 그렇다면 농어업인 주택의 개념에 대해 농지법에서는 어떻게 정의하고 있을까. 이 또한 농지법 시행령 제29조제4항을 살펴볼 필요가 있다. 한편, 농업인 주택의 혜택에는 무엇이 있을까. 대표적으로 녹지지역과 관리지역은 물론, 비농업인이 지을 수 없는 농지법상 농업진흥지역 안의 농지에서도 농업인 주택을 지을 수 있게 된다. 또한 농지전용신고 및 허가 시 부담해야 하는 ‘농지보전부담금’ 면제를 꼽을 수 있다. 걸음마 단계부터 차근차근, ‘주택 신축’ 주택을 신축하기 위한 절차에는 무엇이 있을까. 먼저 주택을 신축하기 위해서는 집을 지을 수 있는 부지를 구입해야 하는데, 그 부지가 농지인 경우 농지전용 허가를 받아 대지로 전환해야 한다. 주택을 신축하는 행정절차 과정은 다음과 같으며, 신축을 희망하는 토지가 지목상 대지인 경우, 아래 사항 중 개발행위(농지전용) 허가 및 지목변경과 관련된 사항은 제외된다. 절차로는 ▲개발행위허가(농지전용신고증을 가지고 군, 시청 지역개발과 에어 개발행위허가받기) ▲경계측량 및 분할측량(한국국토정보공사에 의뢰해 측량 실시 등) ▲건물 신축(개발행위 허가서에 지정한 기간까지 건물을 신축해야 하며, 기간 연장 시 재신고 필요) ▲현황측량 및 오수합병 정화조 필증(전용허가지역 내 건축되었다는 현황측량 필요, 지자체별 기준과 집의 규모에 맞는 오수합병정화조를 설치하고 필증 받기 등) ▲건축물 등록 신고(해당 시·군청(읍면) 건축과에 신고 필요 등) ▲취득세 자진 신고(과세물건 취득한 날로부터 60일 내 납부) ▲지목 변경(건축물대장 1부, 개발행위서 1부를 가지고 지적과에서 지목변경 신청 등) ▲건축물 보존 등기(건축물대장, 주소 이력이 있는 주민등록초본, 취득세 납부영수증 등 지참)를 거쳐야 한다. 아울러 주택 신축 시 ‘토지 구입에서 입주’까지 검토해야 하는 사항과 과정도 눈여겨볼 필요가 있다. 대략적인 절차와 중점 사항으로는 ▲기본 조사(대지 환경, 주변 여건, 기반 시설 등) ▲토지 구입(토지이용계획확인서, 토지대장, 토지등기부등본, 건축물대장, 건물등기부 등록 등) ▲계획 단계(공사비 예산, 가족 요구사항, 주택의 용도 등 확인) ▲건축 설계(건폐율, 용적률의 관련 법 규제사항 등) ▲건축 인허가(심의 지역은 사전심의 신청, 건축할 대지에 구옥 있을 경우 해당 읍면사무소에 멸실 신고 등) ▲건축 시공 ▲준공 및 입주(폐기물 처리 확인서 제출, 개인하수처리시설 준공필증 구비 등)를 꼽을 수 있다. ‘농촌주택 표준설계도’ 활용법 농림축산식품부와 한국농어촌공사에서는 ‘농촌주택 표준설계도’를 개발해 양질의 주택을 신축할 수 있도록 지원하고 있다. 해당 설계도는 귀농귀촌 종합센터 홈페이지와 한국농어촌공사 홈페이지에서 열람 및 다운로드가 가능하고, 한국농어촌공사 본사, 도 본부 및 지사, 지역개발 지원단에서도 찾아볼 수 있다. 표준설계도를 이용할 경우에 얻는 혜택도 있다. 개발 완료된 설계도를 활용하므로 건축 인허가가 건축 신고로 완화되고, 일반 건축물의 인허가 시보다 필요한 서류(배치도, 건축계획서)의 준비와 검토 기간이 짧아진다. 다만, 표준설계도를 활용하더라도 건축 신고 시 필수 서류인 배치도(대지 내 건물의 위치, 정화조, 오·우수처리 등 표현) 및 건축계획서는 관계 법규에 맞도록 작성돼야 하기에 주의해야 한다. 또한 일반인이 작성 및 신고하기에 어려움이 있으므로 건축사사무소를 통해 대행하기를 권장한다. 건축사사무소 대행 시에는 대지 관련 도서(배치도, 건축계획서) 작성과 인허가 행정처리 비용이 발생하며, 건축주가 직접 인허가 절차를 이행할 수 있는지에 대한 여부는 허가권자인 시군구 건축과에 문의해야 한다. 특히 농촌주택 표준설계도는 임의로 수정하게 되면 표준도면으로서의 효력을 상실하게 되므로, 모든 도면에 대한 캐드 파일은 제공하지 않고 있으며 일부 수정 시 면적이 달라지거나 평면 구조(가변형 벽체는 변경 가능), 입면 형태는 달라질 수 없다. 그러나 실내 마감 재료와 외부 페인트, 조명 기구 등 경미한 사항은 변경 가능하며, 표준설계도 변경 시에는 반드시 건축사사무소에서 설계 변경을 해 건축 인허가를 득한 후, 신축해야 한다. 이 밖에도 산림청에서 만든 ‘목조주택 표준설계도’를 활용하는 방법도 있다. 국산 목재 이용을 활성화하고, 안전한 고품질 목조주택을 보급하고자 작성된 이 표준설계도는 산림청·산림과학원 산림과학지식서비스 또는 귀농귀촌 종합센터 홈페이지에서 열람 및 다운로드할 수 있다. Tip! Q. 농지보전부담금이란? A. 농지보전부담금이란 한정된 자원인 농지를 보전·관리 및 조성하는데 필요한 재원을 확보하기 위해 농지를 다른 용도로 전용하는 자에게 부과하는 원인자부담 성격의 경제적 부담을 말한다. 징수한 부담금은 간척 등 농지조성, 해외농업개발, 영농규모 확대 및 농지 유동화지원, 고령농업인에 지원하는 농지연금 등의 재원으로 활용된다. 부담금의 부과 기준은 전용 당시의 해당 농지의 ㎡당 개별공시지가의 100분의 30으로 하되, 그 금액이 ㎡당 5만 원을 초과하는 경우에는 5만 원을 상한으로 부과한다. 농지전용부담금(원) = 전용 대상 면적(㎡) X 개별공시지가(원) X 30% 다만, 농지를 농업인 주택 및 농축산업 시설 등의 부지로 전용할 경우, 농지보전부담금은 농지법 제38조의 규정에 의거해 일정한 요건 하에 감면된다. 출처: 귀농귀촌 종합센터
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[22년 02월 특집 2] 신축과 리모델링, 시골집 마련하기 A to Z 4-2
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농림지역
- 농림지역 농림업의 진흥과 산림의 보전을 위해 필요한 지역으로 용도지역의 한 종류. 농림지역은 도시 지역에 속하지 아니하는 「농지법」에 의한 농업진흥지역 또는 「산지관리법」에 의한 보전산지 등으로 농업이나 임업의 진흥과 산림의 보전·육성이 필요한 지역에 지정되는 용도지역의 하나이다. 농림지역의 지정 또는 변경은 국토교통부장관, 시·도지사 또는 대도시 시장에 의해 도시관리계획으로 결정되며 용도지역의 하나이므로, 지역 내에서 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 의해 다음과 같은 제한을 받게 된다. 1. 개발행위 허가의 규모: 3만㎡ 미만 2. 건폐율: 20% 이하 3. 용적률: 80% 이하 4. 농림지역 안에서 건축할 수 있는 건축물(「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」시행령 별표21), 농림지역 중 농업진흥지역 및 보전산지, 초지 등으로 지정된 지역 등은 각각 「농지법」, 「산지관리법」, 「초지법」등에 의해 추가적인 행위 제한을 받게 된다. 가령 농업진흥지역의 농업진흥지구로 지정된 경우 일반적으로 농업 생산 또는 농지 개량과 직접적으로 관련되지 아니한 토지 이용 행위를 할 수 없도록 돼 있다. 생산관리지역 용도지역 중 하나인 관리 지역의 세분이며 농업·임업·어업생산 등을 위해 관리가 필요하나, 주변의 용도 지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정해 관리하기가 곤란한 지역으로, 농림지역이 생산 및 보전의 목적을 지니는데 반해 개발의 여지를 지니고 있는 지역이다. 관련 법률 _ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 관련용어 _ 관리지역, 생산관리지역, 용적률, 건폐율, 개발행위 허가, 도시관리계획, 농업진흥지역, 보전산지 출처: 서울시 《알기 쉬운 도시계획 용어집》
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[12월호 특집] 02. 이럴 때 작은 집 어때요?
- THEME 02 이럴 때 작은 집 어때요? 주머니 사정이 여의치 않은 요즘, 물가는 자꾸 오르는데 수입은 변변치 않다. 상황이 이러하다 보니 큰 집보다는 실속 있으면서도 아기자기한 작은 집이 대세다. 그런데 과연 작은 집은 어떤 상황에 적절할까? 유행이라고 무작정 소형주택을 짓는 것보다는 이것저것 알아보고 선택해야 후회가 적다. 소형주택 전문가들이 추천하는 ‘이럴 땐 소형주택!’을 소개한다. 자료협조 성심건업 T 031-772-9052 W http://sungshimhouse.com 이솔테크 T 062-714-3307 W www.e-soltec.co.kr 인아크 건축사무소 T 053-286-0610 W www.inark.co.kr 리슈건축 T 02-790-6404 W www.richue.com 그린홈예진 T 055-758-4956 W www.yejinhouse.com 01 ‘간편한 설치! 저렴한 가격!’ 집 짓다 10년 늙는다는 말이 있다. 그만큼 집 짓는 일은 건축주에게 어려운 일이다. 당연한 것이 비전문가인 건축주 입장에서 토목공사나 주택 구조와 같이 전문적이고 어려운 내용은 이해하기 쉽지 않다. 게다가 시간도 적게는 6개월에서 많게는 1년 넘게 걸리니 늙지 않을 수가 없다. 경주에 사는 정 모(64세) 씨는 이러한 어려움을 이동식 소형주택으로 해결했다. 정 씨도 처음에는 화려하고 큰 주택을 원했다. 하지만 경주로 귀농하는 이들이 늘어나면서 봐 두었던 지역의 땅값이 천정부지로 오르면서 애초 생각했던 면적보다 적은 토지를 구입할 수밖에 없었다. 게다가 손녀가 아토피로 고생하자 아이를 위해 시골집을 빨리 마련하고 싶었단다. 정 씨는 “좁은 땅에 빠르게 집을 짓기 위해 알아보니 이동식 주택이 눈에 들어왔다”며 “처음엔 부실하지 않을까 걱정했지만 막상 짓고 보니 일반 주택과 다를 바 없고 세련되고 저렴한 가격에 공사할 수 있어 만족스럽다”고 말했다. 작은 집이라면 이동식 주택이지! 이동식 주택이란 대지에 고정하지 않고 이동과 설치가 자유로운 집을 일컫는다. 제작방식이 간편해 제작 기간이 짧고, 공장에서 모듈 형태로 완성해 차량으로 이동해 현장에서 설치한다. 제작비용이 적고 차량 진입로만 확보하면 어디든 설치할 수 있다는 장점을 갖췄다. 또한 기초공사 없이 집을 앉힌다는 장점도 갖췄다. 그렇다고 무작정 집을 설치하는 것보다 골재나 자갈 등을 바닥에 까는 정도의 간단한 지반 정리 작업은 하는 편이 좋다. 이동식 주택은 현행법상 가설건축물에 속해 전용면적 200㎡(60평) 이하면 신고만으로도 설치 할 수 있다. 따라서 소형주택을 짓고자 하는 이들 중 이동식 주택을 선택하는 경우도 늘어나는 추세다. 주의할 점 전문가들은 이동식 주택을 선택할 때 크기에 신경 쓰라고 조언한다. 설치 시 도로 사정을 감안해 폭 3.5m를 넘지 않는 편이 좋다. 집을 놓을 장소도 미리 확인해야 한다. 주택을 실은 차가 이동하는데 전기선이 막고 있거나, 진입로가 좁아 설치 시 어려움을 겪을 수 있기 때문이다. 이동식 주택 전문회사 성심건업 관계자는 “예상치 못한 도로 장애물을 미리 파악해야 하는데, 요즘 인터넷을 통하면 위성사진과 로드뷰로 확인할 수 있는 만큼 미리 체크해보면 좋다”며 “그럼에도 현장에서의 돌발변수가 발생할 수 있으니 답사는 필수”라고 조언했다. 제작과정 눈앞에서 뚝딱뚝딱 짓는 집이 아닌 만큼, 어떤 식으로 지어지는지 공정 정도는 알아두는 것이 좋을 것이다. 작지만 튼튼하게 지어지는 이동식 주택의 공정을 성심건업을 통해 알아봤다. 1. 이동식 주택에 맞는 내력벽 구조를 설계한다. 골조 완성 후 전기배관과 설비 공사를 한다. 2. 단열재 폼을 시공한다. 3. 내장공사 및 창호 문을 설치하고 건식 엑셀을 설치한다. 4. 외장작업으로 마무리한다. 5. 집을 트럭에 실어 운반, 원하는 장소에 설치하면 끝. 성심건업에서 추천하는 이동식 소형 주택 예전의 허름하고 어설픈 구조의 이동식 주택을 잊자. 요즘 나오는 이동식 주택은 누가 말하지 않으면 모를 정도로 견고하고 튼튼하며 따뜻하다. 특히 목조주택 건축 기법이 날로 발전하면서 목조로 지어진 이동식 주택도 인기다. 목조형 이동식 주택 전문업체 성심건업의 주택들을 참조해보자. 성심건업이 추천해요 “북미식 목조주택으로 유지보수를 최소화한 실용적인 주택을 추구하는 성심건업입니다. 다양한 사이즈의 주택이 두루 인기를 얻으면서 소형 이동식 주택의 인기도 높아지고 있습니다. 저희는 농막부터 소형, 대형 이동식 주택 모두 수성 연질폼 등 품질 높은 단열재를 사용하고 있습니다. 화재로 인한 피해를 줄이기 위해 검증된 난연재를 단열재와 배선관 등에 사용하고 있습니다. 개성 넘치고 작은 집을 원하는 건축주들에게 수준 높은 품질과 빠른 시공의 이동식 주택은 큰 인기를 얻고 있습니다.” 성심건업 시방내역 주문제작 설치 포함 평균 1개월 내외 외장재 시멘트 사이딩, 목재 내장재 원목루버, 실크벽지 지붕재 이중 슁글 창호재 이중 창호, 미국 시스템 창호, 삼중 로이창 벽체구조 12겹 보온단열 난방형태 필름난방 또는 건식난방 기본사항 UV하이그로시 싱크대, 위생기, 온수기, 전기레인지 혹은 가스레인지 핀란드식 15평 건축정보 1층 33.00㎡(10평) 현관, 방1, 거실 겸 주방, 화장실 / 2층 16.50㎡(5평) 방 판매금액 330만 원 * 49.50㎡(15평) = 4,950만 원 (부가세 포함. 단, 기초 콘크리트와 운반비용 별도) 원두막 3.5평 건축정보 11.55㎡(3.5평), 전면 데크 별도 판매금액 253만 원 * 11.55㎡(3.5평) = 880만 원(부가세 포함 단, 기초 콘크리트와 운반비용 별도) 컨테이너, 소형 주택으로 꽤 괜찮아! 소형 주택을 고민할 때 가장 먼저 떠올리는 형태가 바로 컨테이너다. 그만큼 컨테이너는 소형 주택으로 가장 오랫동안, 또 널리 사용해왔다. 견고하면서도 저렴하다는 장점을 갖췄지만 춥고 화재에 위험하다는 소문도 있다. 사실일까? 컨테이너로 소형주택을 지어도 괜찮을지 궁금해하는 건축주를 위해 관련 정보를 모아봤다. 왜 컨테이너 주택? 경제성에서 큰 장점을 갖췄다. 이미 만들어진 컨테이너를 활용해 주택으로 만드는 경우가 많기 때문에 제작 기간이 짧고 비용이 적게 든다. 또한 건축물을 통째로 이동할 수 있어 진입로만 확보하면 원하는 곳 어디든 설치할 수 있다는 매력도 갖췄다. 이점 때문에 개성을 추구하는 이들 사이에서 컨테이너를 소형 주택으로 활용하는 사람들이 매년 늘어나고 있는 추세다. 또한, 본인 집 마당에 창고나 손님맞이용 집으로 소형 컨테이너 주택을 들여놓는 경우도 있다. 원하는 라이프스타일에 맞춰 마음껏 활용할 수 있다는 점이 최고 장점! 제작 순서 일단 기존 컨테이너 개조가 필요하다. 컨테이너 외·내부에 이상이 없는지 검사 후 창호 및 문틀을 제작한다. 일반적으로 컨테이너에는 물건을 넣을 수 있게 앞에만 개방돼 있는데 여기를 잘라 창문이나 입구를 만든다. 컨테이너 패널을 절단하고, 문틀 및 각 파이프를 용접 후 우레탄폼 시공을 한다. 벽체 구성을 기초작업 후 전기 인입 작업을 하고, 합판으로 시공한다. 외부 시멘트 보드와 내부 석고보드를 시공하고 문틀과 컨테이너 리터치와 창호를 시공한다. 타일과 도기 류를 공사하고 내부 마감재 및 가구를 배치해 원하는 장소로 운송, 설치한다. 공사 기간 현장에서 작업하는 기간은 2~3일이면 충분하며, 공장에서 제작하는 기간은 업체별로 다른데 보통 1~3개월이면 충분하다. 이 점 주의하세요! 너무 춥거나 너무 더울 수 있다는 오해를 사고 있는 컨테이너 주택. 하지만 이중 단열만 잘 하면 해결책이 될 수 있다. 철판 내 우레탄 품을 기밀 시공하고 글라스울을 벽과 천장에 적용, 석고보드를 마감하면 단열성능을 지킬 수 있다. 이때 천장은 벽보다 더 신경 써야 냉·난방비 낭비를 막을 수 있다. 이솔테크가 추천하는 소형 컨테이너 주택 컨테이너 주택이라고 해서 무작정 네모 반듯한 모습만 생각했다면 오산! 인더스트리얼한 분위기를 연출하고 빠르게 설치할 수 있다는 장점 덕분에 젊은 층에게 큰 인기를 끌면서, 작지만 개성 넘치는 형태로 발전하고 있다. 이솔테크의 컨테이너 제품이 대표적. 다양한 디자인과 튼튼한 시공으로 눈길을 사로잡는 컨테이너 주택에 주목하자. 리빙과 레저가 결합한 새로운 형태의 미니 주거형태의 이솔테크 소형 컨테이너 주택. 갈바륨 금속에 복합단열재와 에너지 절감 기술을 결합한 가변형 모듈 주택이다. 특히 가변형 조립식으로 구조와 크기를 얼마든지 조절할 수 있다. 사계절 주거 사용은 물론, 다용도 레저 기능과 눈길을 잡는 디자인으로 소형 주택을 찾는 이들에게 추천할 만하다. 애니홈_트랜스포머 개인 주거 및 상업용 펜션이 가능한 제품. 레일 이동식 외부 차양장치 옵션을 통해 레저활동이 가능하다. 뿐만 아니라 태양광과 풍력을 자체 생산해 오지나 산간지역에서도 활용하기 좋다. 잠깐! 농막은요? 농막이란 논, 밭, 과수원 같은 농지에 설치하는 원두막이나 공작물 또는 컨테이너 등 농업용 가건축물이다. 농사를 짓다 휴식하거나 농기구 등을 보관할 수 있는 임시시설이라 보면 된다. 기본적으로 농업인의 편의를 위해 농지전용절차 없이 간편하게 설치할 수 있어, 농업진흥지역에도 설치 가능하며 그린벨트 농지에서도 인정된다. 건축법상 진입도로가 필요 없고, 밭 한가운데에도 설치가 가능하다는 장점이 있다. 이동식 주택과 달리 농지법에 따라 신고만으로 설치할 수 있다. 전기나 수도, 가스 설치가 가능해 간단한 취사나 농작업 후 샤워도 가능하다. 농지법 상 농지전용을 하지 않아도 되지만, 건축법상 가설물설치신고를 해야 하는 경우가 있으니 설치 전 소속 지자체에 문의하는 편이 좋다.
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[12월호 특집] 02. 이럴 때 작은 집 어때요?
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SPECIAL FEATURE l 전원주택 부지 매입 성공 사례 열정과 집념으로 원하는 전원주택지 찾다
- SPECIAL FEATURE ┃ 전원주택 입지 선정의 모든 것 ④ 전원주택 부지 매입 성공 사례 열정과 집념으로 원하는 전원주택지 찾다 조건에 딱 맞는 전원주택 부지를 찾기란 결코 쉽지 않다. 하지만 발품 팔면서 전문가의 도움을 받는다면 안 될 일도 아니다. (주)부동산인터체인지 양평지사에 의뢰가 들어와 원하는 물건을 성사시켜 준 3건의 성공 사례를 소개한다. - 편집자 註 - 정리 박창배 기자 사례 하나, 소액으로 농장의 꿈을 일궈 낸 의지 2014년 5월 어느 날, 전화 한 통이 걸려왔다. 의뢰인 : 여보세요? 직원 : 네. 부동산인터체인지입니다. 의뢰인 : 인터넷으로 부동산 매물을 많이 찾아봤지만 원하는 물건을 찾지 못해 전화했습니다. 1억 원 정도의 가용 금액이 있는데 농장을 운영하고 싶습니다. 3,300㎡(1,000평) 정도의 땅을 양평관내에서 구할 수 있을까요? 직원 : 어렵겠는데요. 의뢰인과의 통화는 상투적인 대화로 끝났다. 며칠 후, 의뢰인이 같은 내용으로 다시 전화를 걸어왔다. 적은 돈인 줄 알지만 좋은 땅을 찾는 게 아니라 가격에 맞는 최대한 넓은 면적의 땅을 원하니 도와달라는 것이었다. 1억 원에 3,300㎡. 답이 없었다. 더구나 농장을 만들 수 있는 땅이라니... 하지만 의뢰인이 진지하고 결의에 차있기에 회피할 수 없었다. 피할 수 없다면 제대로 돕기로 마음먹었다. 물건지 답사를 시작했다. 매도 의뢰된 물건 중 가장 넓은 면적의 토지부터 살폈다. 수림이 빽빽한 임야, 맹지, 농업진흥지역 내 전, 답 등. 요구사항에 근접한 모든 물건을 답사하는 데만 무려 5개월이 흘렀다. 그런데도 적합한 매물은 만나지 못했다. 슬슬 지쳐갈 쯤, 사무실에 전화 한 통이 걸려왔다. 그동안 부지런히 발품 팔며 고생했던 결실을 보게 되는 전화였다. ■ 물건위치 : 경기도 양평군 양동면 단석리 ■ 면적 : 본 땅 2,376㎡(720평) ■ 입지조건 : 생산관리지역(답), 남향, 가용하천부지 2,640㎡(800평) ■ 가격 : 3.3㎡(평당 20만 원) 지적도상 옛 도로는 접하나 현행법상 건축 신축이 불가능해 주변시세의 40% 가격에 매도한다는 내용이었다. 남향에 평탄한 지형으로 전면에 1급수 하천과 통행가능한 도로가 있어 농장지로는 더 이상의 조건이 없었다. 당장 의뢰인에게 현장 답사를 요청했다. 의뢰인도 마음에 드는 눈치였다. 문제는 가격이었다. 지주를 설득한 끝에 1억 200만 원으로 절충하고 계약을 완료했다. 평당 14만 원에 매입한 셈이었다. 현재 의뢰인은 소유권 이전 후 하천부지 점용을 신청해놓은 상태다. 담당자_김영봉 (주)부동산인터체인지 전무이사 사례 둘, 10년 뒤 전원에서 살고파 이름 : 김기동 (52) 전원생활의 열망이 남달랐던 김기동 씨. 그는 무엇보다 텃밭을 가꾸고 이웃 산을 찾으며 자연의 흐름대로 살길 바랐다. 가용 금액은 1억 원 정도. ■ 물건위치 : 경기도 양평군 단월면 봉상리 ■ 입지조건 : 생산관리지역(답), 남향, 산과 산 사이 항아리 형태의 지형으로 단지 형성 가능. 6번국도와의 거리 1km, 용문역까지는 차로 10분 내외. 바로 옆에 고급 전원주택 단지가 형성돼 있어 주변 시세는 60만 원 정도. 핸디캡이라면 물건지 100m 전에 오리 농가가 있어 전원주택지로는 부적합하다는 판단. 매도인은 12년 전 부지를 구입해 옆단지가 형성될 때까지도 오리농장 영향으로 재미를 보지 못한 상태였다. 이제는 적지 않은 나이라서 갖고 있던 재산을 정리하는 단계였다. 김기동 씨가 찾던 모든 조건에 충족됐지만, 오리농장이란 걸림돌이 있었다. 그러나 이 걸림돌이 시세의 약 50% 이하로 땅을 매입할 수 있는 호재로 작용했다. 2,970㎡(900평) 중 990㎡(300평)를 분할해 원하는 입지를 평당 29만 원에 매입했다. 현지인들을 직접 만나보고 앞으로 약 10년 동안 농장은 없어진다는 확신이 있었다. 주말마다 각종 과실수를 심고 땅을 가꿔나간다면, 10년 뒤엔 땀의 결실을 달콤하게 맛볼 수 있을 것이었다. 이처럼 꼼꼼하게 살핀다면 혐오시설이나 악재가 전화위복의 계기가 되기도 한다. 담당자_강영호 (주)부동산인터체인지 양평지사 상무이사 사례 셋, 50대 은퇴자의 꿈 찾기 은퇴를 2년 앞둔 나고향 씨(58). 그는 열심히 살아온 자신을 위해 가장 큰 선물을 준비하려 한다. 퇴직금으로 서울 인근에 어린 시절 고향집을 재현하려는 것. 텃밭을 일구며 노후를 소박하게 보낼 꿈을 갖고 그는 당사의 문을 두드렸다. 가용금액 약 2억 원으로 1,650㎡(500평) 이상의 전원주택 부지를 마련해 달라고 요청했다. 나고향 씨는 먼저 외지지 않은 곳에 남향이길 바랐다. 그리고 서울에서 1시간 거리에 대중교통이 용이해야 했다. 쉽지 않은 조건이었다. 양평군에 집 지을 수 있는 관리지역은 평균 50~80만 원선으로 땅값만으로도 이미 의뢰 금액을 넘어선 상태였다. 하지만 그는 퇴직 후 농업 목적의 거주도 생각했기에, 농가주택지를 염두에 두고 마땅한 부지를 찾아봤다. 수개월 동안 부지를 물색했다. 그 노고에 대한 보답이었을까. 한 매도인으로부터 의뢰가 들어왔다. 매도인은 추후 시세차익을 고려해 본 물건을 2006년에 매입했으나, 자녀 결혼 비용 마련으로 급하게 목돈이 필요해 매도를 의뢰했다. ■ 물건위치 : 경기도 양평군 지평면 ■ 면적 : 2,131.8㎡(646평) ■ 매입가 : 평당 25만 원 ■ 입지조건 : 석불역 사거리 1.5km, 농림지역(답), 남향, 한적한 2차선 20m 거리로 진입로 구거점용 받음, 하천부지 70여 평 무상사용 가능, 평탄한 땅에 확 트인 조망, 토목공사 필요 없음. 지난해 10월, 잔금을 치른 나고향 씨는 주소이전 후 농업용 전기와 농업용수를 신청해 놓은 상태다. 1년 농작 후에 농업경영체 등록까지 마치면 99㎡(30평) 이하 농가주택을 6,000만 원까지 정부 보조금(5년 거치 10년 상환)을 받아 지을 수 있다. 담당자_박현숙 (주)부동산인터체인지 양평지사 본부장
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SPECIAL FEATURE l 전원주택 부지 매입 성공 사례 열정과 집념으로 원하는 전원주택지 찾다
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[포커스] 귀농 · 귀촌, 전원주택 건축 쉬워진다
- 11월 5일 농림수산식품부(이하농식품부)는 경기도 남양주시 등 21개 시 · 군에 '영농여건불리농지' 2만 ㏊를 지정하고 이를 고시했다. 영농여건불리농지로 지정된 곳은 농사를 짓지않더라도 누구든지 취득할 수 있으며 건축하고자 할 때에는 농지전용허가를 받는 대신 시장 · 군수에게 신고만하면 되고 임대도 가능하다. 따라서 귀농이나 귀촌, 전원주택건축을 희망하는 이들에게 희소식이다. 이에 대한 자세한 내용을 살펴본다.글 홍정기 기자 사진 전원주택라이프 DB 도시민이 농지를 쉽게 취득할 수 있는 길이 열렸다. 그간 여러 차례 농지법 개정을 통해 어느 정도 도시민이 농지를 구입할 수 있었으나 까다로운 조건이 붙어 큰 효과를 보지 못했던 것이 사실.그러나 지난 11월 5일 농식품부는 도시민의 농지 취득 여건을 크게 완화한 새로운 농지법 개정안을 발표했다. 개정안 골자는 '영농여건불리농지'거래를 자유화하고 신고만으로도 농지를 전용할 수 있도록 한 것이다. 농식품부는 영농여건불리농지 소유 · 임대차 제한을 폐지하고 전용 제한 완화를 통해 농지 이용 효율성이 제고되고 농지 유동화가 촉진될 것으로 기대하고 있다.이에 대해 전원주택 관련 종사자들은 "귀농, 귀촌을 계획하거나 전원주택을 희망하는 이들에게 반가운 소식"이라며 "일단 경기, 충청권을 중심으로 문의가 많을 것"으로 예상했다. 농식품부 관계자 또한 "산을 등지고 경사가 심한 지역이 많다는 점을 감안하면 전원주택을 짓고자 하는 이들이 많을 것"으로 전망했다. 영농여건불리농지란 읍 · 면 지역의 농업진흥지역 밖에 있는평균 경사율 15% 이상이고 집단화된 규모가 2㏊ 미만인 농지 중에서시장 · 군수가 영농여건이 불리하고 생산성이 낮다고인정하는 농지를 일컫는다. 1 경자유전 완화… 도시민 농지 구입 쉬워져 경자유전耕者有田원칙이 있다. 농사를 짓는 사람만이 농지를 소유할 수 있는 것으로 현행 농지법은 이 경자유전 원칙에 따라 농지 소유자격을 농업인으로 엄격히 제한하고 농지취득자격증명제도를 둬 농지 매수인의 농지 소유 자격과 소유상한을 정하고 있다. 농업 경영 목적대로 이용하지 않으면 처분 명령이 내려진다.그러다 1996년 농지법 개정으로 도시민도 농지를 소유할 수 있는 기회가 생겼으나 이때에도 1년에 90일 이상 직접 농사를 지어야 한다는 조항이 붙었다. 나아가 2003년 농지법 개정을 통해 주말농장을 위한 1천㎡ 미만 소유가 허용됐지만 역시 임대는 불가능하고 특정한 사유 없이 농사를 짓지 않으면 팔아야 했다.그리고 지난 11월 5일 농식품부는 21개 시 · 군 영농여건불리농지 2만㏊를 지정 · 고시하면서 이에 대해 자기 농업 경영에 이용하지 않더라도 누구든지 취득할 수 있으며 임대도 가능하도록 했다. 영농여건불리농지란 읍 · 면 지역의 농업진흥지역(농업 생산 기반이 갖춰져 있거나 계획이 있는 곳) 밖에 있는 평균 경사율 15% 이상이고 집단화된 규모가 2㏊ 미만인 농지 중에서 시장 · 군수가 영농여건이 불리하고 생산성이 낮다고 인정하는 농지를 일컫는다. 이는 1996년, 2003년 농지법 개정보다 훨씬 농지 취득 여건을 완화한 것으로 귀농 · 귀촌을 희망하는 도시민과 전원주택을 짓고자 하는 이들에게 반가운 소식이다.이번에 영농여건불리농지로 지정된 21개 시 · 군을 보면 부산 기장, 경기 이천 용인 가평 남양주, 강원 홍천 영월 양양, 충북 옥천 증평 괴산, 충남 당진 태안, 전북 순창, 전남 순천 화순, 경북 경주 청송, 경남 사천 함양이다. 전국 140개 시 · 군 중 2009년 11월 농지법 개정 이후 시 · 군에서 추진해온 현지 조사와 확인이 완료된 21개 시 · 군이 먼저 발표된 것으로 나머지 119개 시 · 군은 조사 확인이 끝나는 금년 말 지정 · 고시된다.농식품부는 관계자는 "농지 이용규제 완화 체감도를 높이기 위해 21개 시 · 군을 조기 지정 추진하게 됐다"며 "전체 140개 시 · 군이 완료되면 전체 영농여건불리농지는 규모는 12만㏊가 될 것"이라고 말했다. 경자유전 원칙에 따라 소유주가 직접 농사를 지어야 했지만영농여건불리농지는 농사를 짓지 않아도 되고 필요하다면 임대를 놓아도 된다.귀농이나 귀촌 계획이 있으나 현재 직장으로 사정이 여의치 않다면미리 농지를 구입해 놓고 남은 기간에 임대를 해도 된다는 이야기다. 2 어떤 내용 담았나 역시 가장 눈이 가는 대목은 도시민이 농지를 구입해 주택 등을 건축하고자 할 때 이전에는 농지전용허가를 받아야 했지만 영농여건불리농지는 시장이나 군수에게 신고만 하면 가능해졌다는 것. 농지전용허가가 없으니 농지전용부담금(농지전용비)을 내지않아도 된다. '개발면적×공시지가×30%'에 해당하는 금액을 농지전용부담금으로 내야 했던 것을 고려하면 상당한 금액을 아낄 수 있는 것이다.또 다른 점은 임대가 가능하다는 것. 지금까지는 경자유전 원칙에 따라 소유주가 직접 농사를 지어야 했지만 영농여건불리농지는 농사를 짓지 않아도 되고 필요하다면 임대를 놓아도 된다.귀농이나 귀촌 계획이 있으나 현재 직장으로 사정이 여의치 않다면 미리 농지를 구입해 놓고 남은 기간에 임대를 해도 된다는 이야기다.이에 대해 박철민 대정하우징 대표는 "임대가 가능해져 그만큼 귀농 · 귀촌 희망자는 준비할 수 있는 시간적 여유를 갖게 됐다"는 데에 의미가 있다고 말했다. 덧붙여 농식품부 농지과 류이현 과장은 "임대를 통해 고령으로 인한 영농이 불편한 유휴화 방지 등 농지의 효율적 이용이 기대된다"고 전했다.또한 영농여건불리농지를 취득할 경우 일반 농지와 달리 농업경영계획서를 작성하지 않고 농지취득자격증명만으로도 가능하다.농식품부 관계자는 "영농여건불리농지는 밭농사가 주를 이루며 경사가 급해 기계화가 어려워 생산성이 일반 농지에 비해 35%에 그친다. 현장을 보면 대부분이 방치돼 있는 실정이다. 이번 농지법 개정으로 도시민 유입이 증가할 것으로 기대한다"고 밝혔다. 발표된 지역 가운데 경기, 충청, 강원 지역을 눈여겨볼 만하다.무엇보다 서울과 가깝고 앞선 지적처럼 상대적으로 다른 농지에 비해 가격이 저렴하다.경기 지역은 주말 주택용으로 충청도와 강원도는상주용으로 적당하다는게 전문가들 분석이다. 3 귀농, 귀촌자 노려볼 만… 투자가치는 '글쎄' 이번 농지법 개정으로 일부 언론은 부동산 업체 말을 인용 농지 투자가 수월해질 것이라는 전망을 내놨다. 한 부동산 전문가는 언론 인터뷰를 통해 "특정 농지에 대한 취득 규제를 완화함으로써 효율적 토지 이용이 가능해져 농지에 대한 투자가치가 상승할 것"이라고 말하기도 했다.그러나 전원주택 관련 부동산 업체에서는 이와 달리 땅 값에는 별 영향이 없을 것이라는 의견이 우세하다. 부동산인터체인치 정인하 관리이사는 "영농 여건이 불리한 농지라 할지라도 그 규모가 크지 않고 주변으로는 절대농지 등이 놓여 있어 개발 면적도 제한적일 수밖에 없다"면서 "투자가치를 논하기에는 부족한 면이 있다"고 말했다.박철민 대표도 비슷한 의견을 내놨다. "까다로운 조건이 완화됐다고 해서 투자용으로 뛰어들기에는 무리"라는 것. 그는 "여기에도 옥석이 있을 수 있다. 상대적으로 좋은 위치를 지닌 영농여건불리농지는 저렴한 가격으로 구입해 비싸게 되팔 수 있겠으나 그 수가 과연 얼마나 되겠느냐"며 "결국 귀농, 귀촌자를 대상으로 한 단독형 전원주택이나 소규모 단지 등이 주를 이룰 것"으로 내다봤다.발표된 지역 가운데 경기, 충청, 강원 지역을 눈여겨 볼 만하다. 무엇보다 서울과 가깝고 앞선 지적처럼 상대적으로 다른 농지에 비해 가격이 저렴하다. 경기 지역은 주말주택용으로 충청도와 강원도는 상주용으로 적당하다는게 전문가들 분석이다.주의할 점은 아무리 좋은 조건에 영농여건불리농지가 매물로 나왔다고 해서 무턱대고 구입해서는 안 된다. 경기 지역은 자연보전권역으로 묶인 곳이 많아 각별한 주의가 필요한데 이런 농지는 매입해도 개발에 상당한 제약이 따르기 때문이다. 그래서 부동산인터체인지 정인하 관리이사는 반드시 전문가를 통해 토지 활용 가능성을 따져봐야 한다고 주문한다.정 이사는 "개발제한구역, 자연보호지역 등은 영농여건불리농지라 하더라도 개발에 제약이 있을 수밖에 없다. 특히 경기도권은 여러 규제로 묶인 곳이 많기에 토지대장을 확인한 후 전문가와 상의하는 것이 바람직하다"고 전했다. * 후속 조치로 12월 말 전국 시 · 군 영농여건불리농지가 확정 발표되면 이에 대한 관심은 더욱 뜨거워질 것으로 보인다. 전체 농지 중 7%에 해당하는, 적지 않은 농지가 규제에서 벗어나기에 귀농, 귀촌자 그리고 전원주택 희망자들은 벌써부터 적지않은 관심을 보이고 있다. " 조만간 아이가 태어나면 수도권에 작은 집을 하나 마련하려고 했는데 여건이 맞지 않아 차일피일하던 차에 뉴스를 듣고 농업여건불리농지에 관심을 갖게 됐다"는 30대 이강록(서울 관악구) 씨. 서울 인근은 땅값이 비싸고 까다로운 제약이 많아 망설였던 그는 이제 다시 도전해 볼 생각이라고 한다.영농여건불리농지는 필지별로 토지이용계획확인서를 통해 확인할 수 있으며 시 · 군에 비치된 지적도를 열람하거나 토지이용규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)에서 볼 수 있다.
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[포커스] 귀농 · 귀촌, 전원주택 건축 쉬워진다
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한국형 전원주택 설계도면(61)
- 몸에 꼭 맞는 집 짓기한국형 전원주택 설계도면(61) 전원주택 하면 연면적 165.3∼198.3㎡(50.0∼60.0평) 메인 하우스만 떠올렸으나, 주5일 근무제가 자리를 잡은 요즘에는 이동식 소형 주말주택을 찾는 이들이 부쩍 늘어났다. 농지는 원칙적으로 농민만 소유할 수 있으나, 1000.0㎡(302.5평) 미만의 소규모 주말주택용 농지는 도시민도 구입이 가능하다. 또한 읍·면 지역 농업진흥지역 외의 주말 체험 농지에 연면적 33.0㎡(10.0평) 이하의 영농주택을 신축할 때는 농지보전부담금을 50%까지 감면해 준다. 이 달에는 여기에 적합한 3가지 타입의 26.4㎡(8.0평) 소형 전원주택을 소개한다. 예비 건축주들의 선택의 폭을 넓히고자 각 타입별로 입면을 두 가지 형태로 디자인했다. 설계자 김낭현남은 에이치플랜의 설계이사입니다. 국내 목조주택 시장 도입 초기부터 쌓아온 주택 및 단지 설계의 풍부한 경험과 기술로 전원주택을 계획하고 있는 모든 사람이 쉽게 서비스를 받을 수 있는 온라인 설계 서비스 시스템을 구축하여 한국형 전원주택 설계도면 보급에 힘쓰고 있습니다.031-638-4438/011-9765-1573 www.hplan.co.kr
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[FOCUS 한계농지] 도시민 한계농지 소유로 전원주택, 펜션개발 저비용에 인허가 절차도 간단해
- 정부는 부족한 택지와 산업 용지의 공급을 확대하고자 농지와 임야 등 토지 관련 규제 완화 정책 및 세부적인 실천 방안을 잇따라 내놓았다. 주요 내용은 농지 소유 규제 완화를 비롯하여 농업진흥지역 관리 제도 개선, 산지의 계획적 이용 촉진 및 허가 기준 탄력 적용, 농지와 산지 전용 절차 간소화, 토지 이용 관련 용도지역·지구제 개선 등이다. 이 가운데 도시민의 시선은 농사짓기에 부적합한 한계농지의 소유 및 거래 제한을 철폐하고, 한계농지 전용을 현행 허가제에서 신고제로 간소화한 농지 소유 규제 완화에 쏠린다. 도시민도 한계농지를 구입하여 전원주택이나 펜션 등을 개발할 수 있기 때문이다.글 윤홍로 기자 사진 서상신 기자농림수산식품부(장관 정운천)는 3월 10일 전북 전주시 생물산업진흥원 컨벤션센터에서 열린 '2008년 업무보고'에서 침체된 농촌 경제를 살리고자 농지와 산지 이용 규제를 적극 완화하겠다고 밝혔다. 내년까지 모두 84건의 규제를 개선하고, 당장 올해 안에 48건의 규제를 풀겠다는 것이다. 이창범 재정기획조정관은 "농지 소유 거래 규제를 완화하고 전용 허가 권한을 지자체에 위임하겠다"면서 "이를 위해 그동안 농지 개발의 큰 걸림돌이던 한계농지의 소유와 거래 제한을 과감하게 철폐하고 한계농지 전용을 허가제에서 신고제로 변환하는 등 농지 개발이 종전보다 훨씬 수월하도록 지원하겠다"고 발표했다.한계농지는 농업진흥지역 밖의 농지 중 영농 조건이 불리하여 생산성이 낮은 농지를 말한다. 그 기준은 ▲평균 경사율 15% 이상으로 경사도가 급하거나 자갈이 많아 농기계 작업을 효율적으로 할 수 없는 농지 ▲규모가 2만㎡(2ha) 미만으로 협소하여 생산성이 낮은 농지 ▲물이나 노동력의 부족 혹은 도로 미비 등으로 이미 휴경지休耕地이거나 앞으로 휴경화할 수밖에 없는 농지 ▲광업권의 기간 만료 또는 취소로 소멸된 광구 인근 지역의 농지로, 토양 오염으로 인해 농업용으로 사용하기에 부적합한 농지 등이다.현재 농지는 국토 면적(997만㏊)의 18%인 178만㏊로, 이 가운데 개발 가능한 관리지역 내 한계농지는 전국적으로 20만 6000㏊(2000㎢) 정도이다. 투자자들의 관심이 쏠리는 곳은 수도권 인근 지역과 대규모 개발 예정지 주변의 한계농지이다.한계농지와 농촌 경제 살리기한계농지 개발 사업은 1994년 <농어촌정비법> 제정 당시 '한계농지정비지구' 제도를 도입하면서 시작됐다. 농촌은 급속한 산업화 과정에서 도시에 비해 발전이 더디고, 소득 정체와 인구의 급격한 감소 및 노령화 등으로 침체의 늪에 빠졌으나, 농촌의 내부 자본이나 정부 보조만으로는 자생력을 갖출 수 없는 상황에 이르렀다. 반면 주5일 근무제 실시, 2008년 기초 노령 연금 본격 지급, 교통망의 확충 등으로 가족 단위 농어촌 체험형 관광 수요와 전원주택 등 농촌형 시설 수요가 늘어나면서 도시민의 농어촌 유휴 자원 개발에 대한 관심이 높아졌다.이에 따라 정부는 2003년 도시의 자본과 인구를 농촌에 유치함으로써 농촌 경제를 활성화시키고 농촌을 자연 환경과 전통 문화가 잘 보전된 여가 및 휴양 공간으로 유지 발전시키고자 '농촌 투자 유치 대책'을 마련했다. 여기에는 ▲농촌 빈집과 한계농지 등의 주택화·휴양시설화로 활용 가치 증진 ▲민박, 관광농원, 펜션, 휴양림 등 체험 체류형 관광사업 활성화 유도 ▲농촌지역에 체육, 복지, 청소년 수련 및 연수시설 등 농촌형 성장 산업 유치 등의 내용이 들어 있다.문제는 종전 〈농어촌정비법〉이 한계농지 개발에 있어 시행 자격 제한, 사업 범위 협소, 분양 제한 등 과도한 규제로 사업 활성화에 걸림돌로 작용했다는 것이다. 실지로 1994년 이후 한계농지 개발 사업을 시행한 곳은 전국적으로 5개소였으며, 1998년 이후 신규 착수가 중단된 상태였다. 이러한 현실을 고려하여 노무현 정부는 2003년 한계농지 관련 규제 완화 및 관계 공무원의 인식을 높이고자 〈농어촌정비법〉 개정 및 '한계농지 활성화 지침'을 마련하고, 2007년에는 농림수산업 활용 이외에 10만㎡(약 3만 300평) 미만으로 제한하던 한계농지정비지구 가능 면적을 20만㎡로 완화하여 관광휴양단지 및 각종 스포츠·레저 시설 등의 설치에 활용하도록 했다. 여기에 이어 이명박 정부는 한계농지의 소유 및 거래 제한을 철폐하고, 한계농지의 전용을 현행 허가제에서 신고제로 간소화하겠다고 밝힌 것이다.도시민, 한계농지 어떻게 개발할까한계농지정비사업은 지방자치단체가 지역 경제를 활성화하고자 적극 지원하고, 필요시 농림부도 직접 지원하므로 인허가 절차가 까다롭지 않다. 사업 시행 인가를 받으면 다른 법에 의한 인허가도 받은 것으로 본다. 농지와 임야를 다른 용도로 전용, 다양한 시설을 설치하도록 하는 사업이므로 사업 준공 인가 시 토지의 지목地目이 택지 등으로 바뀌므로 부가가치도 상승한다.또한 한계농지는 대체로 산기슭 등 공기 맑고 숲이 우거진 곳에 위치하므로 휴양용 전원주택 및 펜션 등에 적합하다. 저렴한 농지와 임야 등을 구입하여 개발하므로 투자비가 적고, 한계농지는 일반 농지와 달리 전용에 따른 농지보전분담금(해당 농지 공시지가의 30%)을 100% 면제해 준다. 그만큼 도시민이 소규모 자본으로 전원주택과 펜션 등을 건축하기가 수월하다.한계농지 이용 규제 완화에 따라 도시민의 전원주택 및 펜션 건축은 더욱 활발해질 전망이다. 특히 수요자들이 수도권과 광역시 이외의 읍·면 지역으로 몰릴 것으로 보인다. 도시민이 농어촌주택 구입으로 1세대 2주택이 된 경우, 농어촌주택 구입 시 양도세 면제 기준이 종전 기준시가 7천만 원에서 1억 5천만 원으로 완화됐기 때문이다. 더욱이 서울고등법원 특별1부는 도시민이 전원 속에 세컨드하우스를 소유(도시 아파트+별장)할 때, 세컨드하우스를 상시적으로 사용하지 않는 별장으로 보고 양도소득세를 중과세하는 것은 부당하다고 판결한 바 있다. 펜션도 지정 기준도 연면적 150㎡(약 45평)에서 230㎡(약 70평)으로 완화됐다.한편 사업 규모가 큰 경우 한계농지정비지구로 지정 받아 고시 절차를 거친 후에 시장·군수로부터 승인을 얻어 20만㎡(약 6만 606평) 이내에서 택지·공장단지·관광휴양단지·체육시설 등을 조성할 수 있다. 이 때도 농지보전분담금이 전액 면제된다. 또한 농지 전용 허가 및 건축 허가 등 타법에 의한 인허가를 받은 것으로 간주하므로 별도의 허가 절차를 거치지 않는다.현행 한계농지정비사업 추진 절차는 조사·고시 → 한계농지 정비 지구 지정 → 사업 계획 수립 → 사업 계획 승인 → 사업 시행 → 준공 검사 → 시설 이용·관리순이다.한계농지정비사업 성패, 공무원 인식이 좌우정부의 한계농지 관련 규제 완화 방침에 따라 지자체마다 한계농지정비사업으로 지역 경제를 활성화하려는 움직임이 빨라졌다. 전라남도의 경우 4월 3일 한계농지 관계 공무원 90여 명이 참석한 가운데 '농어촌 투자 유치 활성화'라는 주제로 워크숍을 개최했다. 전남 도청 농업정책과 정순주 과장은 "워크숍은 한계농지 관계 공무원의 인식을 높이고자 관련 전문가를 초청하여 한계농지정비사업의 전망과 활성화 방안, 농촌 체재 및 정주 수요 증대와 지자체의 대응 방안 그리고 지자체의 투자 유치 전략 및 사례 등을 중심으로 진행했다"고 밝혔다.전남뿐만 아니라 다른 지자체에서도 한계농지 관계 공무원의 인식을 높이고자 갖가지 방안을 마련 중이다. 사실 도시의 자본과 인구 유입으로 농촌 경제를 활성화시키고자 2003년 '한계농지 활성화 지침'을 마련했으나 관계 공무원의 인식 부족으로 성과가 매우 낮았다. 정부가 2006년 국정감사에서 밝힌 한계농지정비사업 추진 실적을 보면 강원도 26개, 경기도 2개, 충남 1개, 전남 6개, 경북 4개 지구로 매우 저조한 편이다. 전화 통화에서 강원도의 한 지방 관계 공무원은 "2006년 1월 〈농지법 시행령〉 개정으로 농지를 전용할 때 부과하는'농지보전부담금'의 부과 기준이 경지 정리 및 용수 개발에 관계없이 전용하는 농지 개별 공시지가의 30%로 변경되면서 지방에서는 농지 전용에 따른 부담이 적어졌다"면서 "왜 토목비가 많이 들고 절차가 까다로운 한계농지에 관심을 두는지 모르겠다"고 말하기도 했다.경기도 영북면 산정리 한계농지정비지구의 경우, 목가주택건설㈜에서 2004년 9월 15% 이상의 경사지 1만 5550㎡(약 4712평)를 한계농지정비지구로 지정 받아 펜션 50동을 갖춘 프라임리조트(대표이사 박승찬)를 2005년 9월부터 공사를 시작하여 현재까지 개발 중이다. 한 관계자는 "2003년 한계농지정비지구로 지정 받고자 해당 지자체를 찾았으나 한계농지에 대한 공무원들의 인식 부족은 물론 해당 부서조차 없었다"고 전했다. 또한 "1년 만에 어렵게 한계농지정비지구로 지정 받아 공사에 착수했으나 아직까지 복잡하고 까다로운 전용 절차로 어려움을 겪기는 마찬가지이다"라고 한다.농촌의 유휴 부존 자원 즉, '잠자던 땅'인 한계농지에 도시의 자본과 인구를 유입시켜 농촌 경제를 살리려면 무엇보다 관계 공무원들의 인식부터 바뀌어야 한다. 아울러 지자체는 민간 자본이 참여하도록 여건 조성과 함께 투자자를 대상으로 홍보 활동을 적극적으로 펼쳐야 한다. 물론 한계농지 개발 추진 과정에서 무분별한 난개발을 막고 농어민의 입장과 환경 문제도 고려해야 할 것이다.田
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[FOCUS 한계농지] 도시민 한계농지 소유로 전원주택, 펜션개발 저비용에 인허가 절차도 간단해
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[부동산] 새 정부의 부동산 정책방향과 전원주택 시장
- 이명박 정부의 출범을 앞두고 대다수의 국민들은 ‘경제’분야에 거는 기대가 크다. 경제대통령을 모토로 국민들의 전폭적인 지지를 얻은 정부인만큼 경제분야에 대폭적인 수술이 가해지지 않겠나하는 생각을 하게 한다. 그러나 한편에서 하향 안정세에 접어든 부동산 시장을 새 정부에서 크게 흔들지는 않을 것이라는 의견도 나온다. 우리나라는 부동산을 빼놓고 경제를 이야기하기 어렵다. 과연 이명박 정부 하에서 부동산 시장은 어떻게 요동칠 것인가. 관련 전문가의 글을 싣는다 유난히 추웠던 겨울이 지나가고 있다. 날씨만큼이나 혹한기를 맞이하고 있는 부동산 시장은 작년 10월 기준 미분양 아파트가 10만호를 넘어섰고, 요즘은 지방 일부 미분양 아파트들이 땡처리 시장에 나온다는 말까지도 들린다. 바야흐로 새봄이 오고 새 정부가 들어선다. 신정부 출범과 함께 부동산시장에도 봄은 오려는가? 새정부의 부동산 정책방향 지난 5일 새 정부의 국정운영에 관한 청사진이 드러났다. 그 중에서도 국민들의 관심이 집중되고 있는 부동산 정책은 활기찬 시장경제를 축으로 복지적 차원에서 접근하겠다는 메시지가 분명하다. 5대 국정지표 중 먼저 시장경제 분야에서 부동산 정책과 관련된 사항을 살펴보면 ▲택지 조성원가 인하를 통한 분양가 완화 ▲수도권 규제합리화 ▲농지 및 산지 등 토지이용규제 완화가 중점과제에 포함돼 있다. 이는 새 정부는 다양한 정책수단을 통해 분양원가를 낮추고 공급을 늘리겠다는 것으로 풀이된다. 택지 조성원가 인하를 통한 분양가 완화 부문은 이미 최근 공공택지 조성에 공공-공공, 공공-민간 컨소시엄, 공공-민간의 완전경쟁 등 3단계에 걸친 로드맵(Road Map)으로 경쟁을 통한 택지가격 인하 방안을 마련하고 있다. 수도권 규제합리화 부문은 비수도권 지역 발전에 심각한 불균형을 초래할 수 있다(그간 국가균형발전을 유지해 온 참여정부의 정책에는 반하지만)는 지적에도 불구하고 최근 국책 연구기관인 한국개발연구원(KDI)이 “지금의 수도권 규제를 보다 친시장적이고 투자를 장려하는 방향으로 개선할 필요성이 있다”는 주장처럼 민원이 많은 공장설립, 외국인투자 및 토지이용 부문 등에 일부 규제완화 조치가 있을 것으로 보인다. 농지 및 산지 등 토지이용규제 완화부문은 농업진흥지역 내 대체농지 조성제도를 폐지해 농지전용 규제를 대폭 완화하고 금년 말까지 관리지역 세분화 작업을 마무리하는 것으로 되어 있다. 이는 아파트ㆍ공장 건립 등 도시적 용도로 활용 가능한 ‘계획 관리지역’을 대거 확보해 개발가능 용지공급을 크게 늘리겠다는 의도라고 볼 수 있다. 아울러 5대 국정지표 중 복지 분야에서는 ▲지분형 분양주택제도 도입 ▲주택공급 확대 및 부동산 시장 안정을 핵심과제로, 중점과제로는 ▲장기보유 1세대 주택 양도세경감, 일반과제로는 ▲서민주택 담보대출 부담완화를 선정하였다. 가장 관심이 많았던 장기보유 1세대 주택 양도세 경감 부문은 장기보유 1주택자에 대해 현행 최고 45%인 특별공제한도를 80%까지 늘려 양도소득세 부담을 줄여주는 쪽으로 가닥이 잡힐 듯 하다. 이와 같이 새 정부에서 밝힌 부동산 정책의 청사진을 요약해 보면 참여정부의 부동산 정책 기조를 유지해 가면서 ‘싼값에 많은 공급을 통하여 부동산 시장을 안정시키겠다’는 것이다. 그동안 새 정부에 거는 기대감으로 부동산 시장이 어느 정도 활기를 찾을 수 있을 것이란 낙관론이 힘을 얻고 있었으나, 새 정부도 하향 안정세에 접어든 부동산 시장을 뒤흔들 만큼 대수술에 나서기는 힘들어 당장 가시적인 시장부활은 기대하기 어려워 보인다는 것이 전문가들의 중론이다. 하지만 부동산 시장은 경제활성화의 기본이다. ‘활기찬 시장경제’를 국정지표로 내건 새 정부는 ‘년 7% 경제성장과 300만 개 일자리 창출’을 위해서라도 ‘부동산시장 활성화대책’을 조만간 준비하지 않을까 조심스럽게 예측해 본다. 새 정부와 한반도대운하 건설 새 정부 출범과 함께 가장 눈여겨보아야 할 대목이 ‘글로벌 코리아’ 국정지표 달성을 위한 ‘친환경·친문화적 한반도대운하 건설’ 추진이다. 한반도대운하 건설사업은 남한과 북한에 퍼져 있는 강과 강을 연결해 한반도 전체를 하나의 물길로 잇는 대한민국 미래를 바꿀 초대형 국책사업이다. 그 안을 들여다보면 한강과 낙동강 유역을 잇는 경부운하를 주요 축으로 영산강 유역의 호남운하, 금강유역의 충청운하, 대동강ㆍ청천강을 연결하는 북한운하 등 17개의 지역운하를 연결하는 방대한 구상이다. 한반도대운하 건설 관련해서는 현재 찬반 논란이 가열되고 사회분열 조짐마저 보이고 있어 사업에 대한 정확한 진단과 평가가 선행되어야 한다는 목소리가 높다. 하지만 이명박 대통령 당선자는 한반도 대운하 공약을 확고하게 밀어붙일 태세다. 2008년 중 세부 계획을 수립하여 특별법 제정을 끝내고, 2009년에는 첫 삽을 뜨겠다는 강력한 의지를 드러내고 있다. ‘길이 뚫리면 부동산 가격이 오른다’는 것은 거의 공식처럼 되어 있다. 대운하가 건설될 경우 수혜지역으로 양평, 여주, 충주, 문경, 상주, 양산을 중심으로 한 개발축이 발전 가속화의 패달을 밟을 전망이다. 특히 서울과 가까우면서 상수원보호구역 해제가 예상되는 양평지역은 투자수요가 몰릴 가능성이 매우 크다. ‘IT첨단 시대에 과연 운하가 경쟁력이 있는가?’ 등의 회의론도 만만치 않지만, 한국판 ‘마르코폴로 플랜’이 될지도 모를 한반도대운하 건설 사업에 투자자들의 꾸준한 관심이 필요할 것으로 보인다. 부동산정책과 전원주택 시장 최근의 전원주택 시장의 트렌드를 보면 대중화 추세에 접어들었다 해도 과언이 아니다. 먼저 수요층의 폭이 넓어졌다. 과거에는 나이든 사람 그리고 부유층의 전유물처럼 느껴졌던 전원주택이 요즘은 웰빙 상품으로 변모했다. 주 5일제 근무 실시와 더불어 삶의 질을 높이기 위해 일반 서민들과 30, 40대를 전·후로 한 젊은 연령층에서 전원주택을 마련하려는 움직임이 많아졌다. 서초, 잠실, 송파 등 소유 강남 발發 고객중심에서 강북, 분당, 인천 등에서 오는 고객들이 늘어나는 등 지역 구도도 다양해졌다. 이에 따라 전원생활의 컨셉도 ‘고급 별장형’에서 이젠 ‘레저 실용형’으로 바뀌어 가고 있으며 소형·저가형 전원주택이나 편한 농가주택을 찾는 발길도 꾸준히 이어지고 있다. 아울러 전원주택의 인기 지역도 확산되고 있다. 전원주택 1번지의 자존심을 가지고 있는 용인, 전원벨트 핵심지역인 가평, 양평지역이 지금까지 인기였으나 이제는 동서 고속도로가 열리는 춘천, 홍천, 횡성 및 중앙선 복선전철화 등에 의한 원주 주변 그리고 자동차전용도로와 경전철 계획에 의한 여주 주변으로까지 전원주택지의 폭이 확산되고 있다. 전원생활을 유도하기 위한 정부의 정책적 제도적 보완도 강화될 전망이다. 농촌지역의 인구감소, 노령인구의 증가 등이 사회문제로 불거지면서 이의 해결책으로 도시민의 농촌이주 및 전원생활을 유도하는 정책들이 속속 나오고 있다. 주말농장제도, 농지보전부담금제도, 농촌주택 양도세 비과세혜택, 전원마을 조성사업 등이 이 같은 맥락에서 나온 전원생활을 지원하기 위한 정부정책들이다. 전원주택 대중화 추세를 반영하듯 최근 전원주택 시장에도 부동산 투자자들의 문의가 꾸준히 이어지고 있다. 과거의 전원주택은 아파트에 비해 환금성이 떨어져 상대적 박탈감을 맞보았으나 이제는 활용 가치를 겸비한 건전한 부동산 투자 상품으로 인식되고 있다.田 글 김성윤 1588-4585 www.budongsanic.co.kr
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[부동산] 새 정부의 부동산 정책방향과 전원주택 시장
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[전원부동산 투자 가이드] 규제로 보는 투자성과 투자 유의점
- 개발 재료와 투자 여건이 높은 지역이라도 각종 제도와 관련 규제를 살펴서 투자해야 한다. 토지이용법상 토지 개발 가능 범위의 도시지역이란, 땅을 도시의 용도로 사용하려고 지정한 구역을 말한다. 도시지역은 땅의 특성에 따라 다시 주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역 등으로 세분화된다. 주거지역은 도시지역 안에서 주거 환경을 보호하려고 지정한 지역이다. 녹지지역은 도시의 무질서한 확산을 방지하기 위한 목적으로 지정된 용도지역을 말한다. 녹지지역은 다시 △보전녹지 △생산녹지 △자연녹지 등으로 분류되는데 이 가운데 자연녹지지역은 해당 단체 내규에 따라 개발이 허용된다. 비도시지역은 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역으로 관리지역은 개발, 농업생산, 녹지보전 등의 목적으로 지정된 땅을 말한다. 이 관리지역은 현재 각 지자체별로 △계획관리 △생산관리 △보전관리 등으로 분류되는데 계획관리지역에서 주택, 근린생활시설, 숙박시설, 기타 시설 개발이 허용되고 생산·보전관리지역은 주택 개발이 가능하다. 농림지역이란 농임업의 진흥과 산림의 보전을 위해 지정한 지역을 말한다. 농림지역은 농지법에 의한 농업진흥지역과 보호지역, 산지관리법에 의한 준보전산지와 보전산지 등으로 나뉜다. 농업진흥지역, 보전임지는 현지인외 개발 가능성에 유의해야 한다. 자연환경보전지역이란 환경 보호를 위해 지정한 용도지역이다. 그린벨트에 준하는 규제가 적용돼 개발이 어려운 지역이다. 발목 잡는 지자체의 내규 토지를 개발할 때 규제지역 지정에 따른 문제점으로 수도권은 수도권정비계획법상 △첫 번째 자연보전권역의 비도시지역은 50만㎡(15만 평)를 초과하는 택지를 조성할 수 없다. 수도권 주민의 식수원 오염을 방지하기 위해서다. 팔당호 주변은 무려 7개 법률에 의해 개발 등을 규제하고 있다. △두 번째 성장관리권역은 대형 건축물 신축에 대한 규제가 없다. △세 번째 과밀억제권역은 서울과 인접 위성도시 지역으로 대형 건축물을 세울 수 있지만 과밀부담금이 부과된다. 수도권에서 전원주택이나 펜션으로 인기 있는 곳은 대부분 자연보전권역으로 팔당호 주변과 북한강 남한강 주변으로 팔당 상수원 수질 보전에 주안점을 두고 있어 팔당호의 남한강과 북한강주변지역은 수도법, 환경정책기본법과 한강법 에 의한 수변구역으로 지정돼 규제되고 있다. 또한 수도권의 규제로 군사시설보호구역 내 건축 행위 제한과 그린벨트(개발제한구역) 개발제한구역 내 건축 행위는 개발에 제한 받는다. 전원주택, 펜션 수요가 많은 대도시 주변, 자연 경관 좋은 한강·금강 주변지역은 수도권과대전권은 상수원인 팔당댐과 대청댐이 위치해 상수원 오염 방지를 위한 법에 따라 전국 5대강 주변과 더불어 숙박시설과 근린생활시설 개발은 엄격하게 제한되고 있다. 기타 타법 관련 사항으로는 지방자치단체 내규로 토지를 개발하거나 건축물을 짓기 위해 땅을 보유한 수요자들이 지방자치단체 등의 내규 때문에 낭패를 당하는 사례가 많다. 내규는 법률에 따라 지자체나 정부기관 등에서 자체적으로 규정하고 있는 조례·고시·공고·훈령·예규·지침 등을 말한다. 이런 규제는 땅의 이용과 거래 규제에 관한 사항을 확인하는 토지이용계획확인서에도 기재되지 않는다. 법령이 아닌 정부 단체 차원의 내규로 정해지기 때문이다. 이 같은 내규는 경사도(시·군 조례로 정한), 하수도, 퇴수로 등과 배출 시설 관련 여부(대기환경보전법, 수질환경보전법, 소음진동규제법), 오수 처리 시설 관련 사항(오수분뇨 및 축산 폐수 처리에 관한 법률), 문화재보호구역에서는 현상 변경 심의 가능 여부, 하수 관련 시설 관련법 확인해야한다. 규제에서 벗어난 개발 호재 지역은 정부가 잇따라 내놓은 각종 규제가 대부분 시행되면서 투자 환경이 크게 악화됐고 각종 규제에 묶였다. 이 때는 토지시장 비규제 지역의 급매물을 노려볼 만하지만 토지시장에 규제가 워낙 심해 예전 같은 폭등은 기대하기가 쉽지 않다. 규제의 그물이 워낙 촘촘해 땅값 상승을 뒷받침하는 매수세 형성이 어려워 투자금이 장기간 묶일 수 있기 때문이다. 다만 개발 재료가 많고, 토지거래허가구역에서 제외된 수도권 일부지역에선 급매물을 노려볼 만하다. 토지시장 침체기에는 재료가 확실해 향후 땅값 상승의 여지가 눈에 확실하게 보이는 지역으로 투자를 한정시키는 일이 중요하다고 본다. 그래야 세금과 비용을 내고도 시세차익을 기대할 수 있다. 개발 호재지역은 기본적으로 가용 용지 자체가 모자라 땅값이 하락하는 일은 드물며 장기적으로 땅은 여전히 상승 가능성이 있기에 개발 후보지의 배후나 교통 인프라가 개선될 지역에 장기 투자하는 것은 바람직하다. 최근 몇 년간 쏟아진 각종 개발 계획 속에서 지가가 크게 올랐지만, 강력한 투기 규제로 시장은 수도권과 비수도권의 양극화 구도 속에서 분위기도 한풀 가라앉았다. 하지만 여전히 토지 투자에 대한 관심은 높고, 고수익이 기대되는 값 싼 땅을 찾는 수요자들도 많다. 부동산 침체기에도 장기적인 안목에서 규제가 없고 개발 재료가 확실한 곳의 투자처는 부동산 침체 시장에서 수익을 확보할 수 있는 방법과 구입 목적이 확실한 전략을 갖춘다면 충분한 수익 창출도 가능하다.田 글 박철민 02-562-0053, www.jwnews.com
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[전원부동산 투자 가이드] 규제로 보는 투자성과 투자 유의점
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【NEWS & ISSUE] 2018년 무엇이 달라지나_부동산 부문
- 다주택자 양도소득세 중과 환산취득가액 적용 시 가산세 신설 개발제한구역 내 토지 양도 양도소득세 감면 농지보전부담금 감면 대상 신설 다주택자 양도소득세 중과 2018년 4월 1일 이후 2주택 보유자가 조정 대상 지역 내 주택을 양도하는 경우 기본세율(6∼42%)에 10%P를 가산(3주택 이상인 경우 20%P를 가산)한다. 2017년 8월 2일 주택 안정화 대책에 따른 다주택자의 조정 대상 지역 내 주택 및 분양권 양도 시 양도소득세가 중과된다.조정 대상 지역: 현재 서울 전지역, 경기 7개 지역, 부산 7개 구, 세종시 등이다.중과 대상 자산: 조정 대상 지역 내 2주택 이상 보유자가 양도하는 주택 가산율: 2주택 보유자가 양도하는 주택 기본세율(6∼42%)에 10%P 가산 3주택 이상 보유자가 양도하는 주택 기본세율(6∼42%)에 20%P 가산2018년 4월 1일 이후 2주택 보유자가 조정 대상 지역 내 주택을 양도하는 경우 기본세율(6∼42%)에 10%P를 가산(3주택 이상인 경우 20%P를 가산)한다.또한, 양도소득세가 중과되는 주택을 양도하는 경우 장기보유특별공제 적용도 배제된다.※ 장기보유특별공제 자산의 보유기간이 3년 이상인 장기 보유자산에 대하여 그 양도소득금액을 산정할 때에 일정액을 공제하여 줌으로써 건전한 부동산의 투자행태 내지 소유행태를 유도하려고 하는 세제상의 장치.대상: 3년 이상인 등기된 양도 자산(토지와 건물)공제율: 3년 이상 5년 미만 보유 자산은 당해 자산 양도차익의 10% 5년 이상 10년 미만 보유 자산은 당해 자산 양도차익의 15% 10년 이상 보유 자산은 당해 자산 양도차익의 30%(양도소득세가 과세되는 1세대 1주택의 경우, 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 45%) 환산취득가액 적용 시 가산세 신설 신축한 후 5년 이내 양도하는 경우, 환산취득가액을 적용하면 건물분 환산취득가액의 5%를 가산세로 부과하게 된다. 2018년 1월 1일부터 건축물을 신축한 후 5년 이내 양도하는 경우 환산취득가액을 적용하면 가산세가 부과된다.환산취득가액이란, 양도가액에 취득 및 양도 당시 기준시가 비율을 적용하여 계산하는 것이다. ※ 환산취득가액 = 양도 당시 실지 거래가액 × (취득 당시 기준 시가 / 양도 당시 기준 시가) 기재부는 조세 회피 목적으로 환산취득가액을 사용하는 것을 방지하고자, 2018년 1월 1일 양도분부터 건물을 신축한 후 5년 이내 양도하는 경우, 환산취득가액을 적용하면 건물분 환산취득가액의 5%를 가산세로 부과하게 된다. 개발제한구역 내 토지 양도 양도소득세 감면 개발제한구역 내 토지 양도 시 양도소득세 감면 적용 기한이 2020년 12월 31일까지 연장 개발제한구역 내 토지 양도 시 양도소득세 감면 적용 기한이 2020년 12월 31일까지 연장된다.개발제한구역 지정에 따른 재산권 행사 제한 등을 고려한 감면제도로, 2018년 1월 1일 이후 양도분부터 적용한다. 적용 대상 : 매수 청구, 협의 매수, 수용 등으로 양도한 토지감면율 : 개발제한구역 지정일 이전 취득: 40% 지정일 이후 취득하고 20년 이상 보유: 25%※ 개발제한구역에서 해제되고 1년 내 공익 수용된 토지 포함 농지보전부담금 감면 대상 신설 2018년부터 지역 경제 활성화 시설에 대해 농지보전부담금을 감면 농림축산식품부는 “농어업인의 소득 향상 및 기업의 초기 부담 완화를 위해 2018년부터 지역 경제 활성화 시설에 대해 농지보전부담금을 감면할 계획”이라고 밝혔다.마을 공동 농산어촌 체험시설은 농지보전부담금을 농업진흥지역 안과 밖 전액 감면하고, 농어업인이 설치하는 농어촌형 태양광 시설 및 새만금지역 등의 시설은 2019 12월 31일까지 50% 감면(농업진흥지역 밖에 한함)한다.농림축산식품부는 이를 통해 농어업인의 소득 증진과 신재생 에너지 보급 확대 및 민간 투자 촉진 등을 유도할 계획이고 한다. 농림지역_ 도시 지역에 속하지 아니하는 <농지법>에 의한 농업진흥지역 또는 <산지관리법>에 의한 보전산지 등으로 농업이나 임업의 진흥과 산림의 보전·육성이 필요한 지역에 지정되는 용도지역의 하나이다. 농지보전부담금_ 농지전용허가를 받는 사람이 농지의 보전·관리 및 조성을 위해 농지관리기금을 운용·관리하는 사람(한국농어촌공사)에게 내는 부담금(<농지법> 제38조). 전원주택라이프 더 보기www.countryhome.co.kr
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부동산 진단 12. 편차 심한 토지 시장 변화
- 편차 심한 토지 시장 변화 지자체 권한 강화와 조례 시사점 ‘토지에 투자하고 싶은데 최소 금액이 어느 정도 있어야 염두에 둔 지역에서 명함을 내밀 수 있는지’ 하는 문의가 많다. 대다수는 보통 3천만 원에서 1억 원 정도면 가능한 지역이다. 노후에 살고픈 터를 마련하기 위해 또는 재테크를 위해서다. 집단 지성의 힘이 작용하지 않고 스마트 혁명이 없던 시절엔 전문가라는 이름을 얻을 수 있는 조건만 되면, 부동산 상품을 적당하게 포장하거나 소설을 써도 먹혔다. 이젠 검증받지 않은 지식은 더 이상 통하지 않는다. 그래서 몇 달 전부터 용인지역을 분석하려고 했으나, 발품도 많이 팔고 공신할 만한 중개업소와 공감도 있어야 하기에 망설이다 용기를 냈다. 용인시 토지시장 흐름은 여타 지역에서도 타산지석으로 삼을 만하기에 소개한다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 올해는 탄핵 심판 인용 가부 결과에 따라 달라지겠지만, 대선 특수가 실종된 최초의 부동산 시장이 아닌가 싶다. 특히 지방 부동산은 5년마다 특수를 누리던 심리마저 실종된 상태라는 점에서 더욱 그러하다. 그러나 체계적인 통찰을 통해 분석하다 보면 새로운 재테크 출구를 예측할 수 있다. 먼저 지자체 권한 강화와 토지 시장을 살펴보자. ‘특정 시’란 개념은 도에 속하면서도 <지방자치법> 제175조와 <지방분권 및 지방행정체제개편에 관한 특별법>으로 도지사의 권한인 광역지자체의 사무와 권한(인사권과 도시계획 등)이 시에 위임되어 시장의 권력이 강해진 제도다. 노무현 정부 당시 ‘지역 균형 발전 정책’ 이후 토지 시장은 호황기를 맞았다. 2003년 <지방자치법> 개정으로 인구 50만 이상을 대도시라 규정하며, 인구 100만 명 이상인 기초지자체는 <지방분권법> 제41조 및 제42조에 따라 추가로 특례를 받는다. 이와 함께 인구 100만 명 이상인 도시는 광역지자체처럼 부시장을 두 명 둘 수 있다. 지역개발채권 발행 권한 등 일부 권한이 도지사에게서 시장에게 이관됐다. 여기에 자원세가 도세에서 시세로 이양돼 시장의 권력을 국회의원도 부러워할 정도다. 두 얼굴의 용인 토지 시장 용인시 토지는 크게 성장관리권역과 자연보전관리권역으로 구분할 수 있다. 성장관리권역 토지는 사용 가치가 다양하므로 가격 상승 폭도 크다. 1990년대 수지는 조그만 시골동네였다. 당시 용인은 군지역으로 현재 백암면은 외사면, 양지면은 내사면에 속했다. 당시 토지 시세는 3.3㎡당 백암면은 10만∼20만 원, 신도시 발표 전 수지는 7만∼10만 원대였다. 현재 경부선 서쪽 축으로 이어지는 수지구는 12만여 세대에 35만여 명으로, 150만∼500만 원대라야 전원주택이나 창고를 지을 수 있다. 어느 금융상품보다 투자가치가 높게 나타나고 있다. 1990년대 당시 양지면이나 백암면에 투자를 쉽게 했지만, 수지는 시골이란 인식이 강해 투자를 선호하지 않았다. 경부선이 지나는 기흥구는 15만여 세대에, 42만 2천여 명으로, 농림지역은 150만∼350만 원, 주거지역은 200만∼700만 원 선이다. 시청이 들어선 처인구는 9만여 세대, 23만 5천여 명으로, 구도시 지역인 이동면과 남사면을 제외하면 자연보전권역에 속한 지역으로 2008년 금융 위기 이전 토지 시세를 회복하지 못했으나, 동지역은 2014년 이후 지속적인 상승세를 타고 있다. 지난해까지 아파트, 빌라, 단독주택 부지 수요가 많았으나, 금년엔 여기에 창고 부지까지 가세해 1억∼2억 원 장기 투자자 수요가 많아지는 추세다. 도시지역 중 녹지지역의 농지는 100만∼250만 원인데도 소규모 필지가 없어 매물을 찾기가 쉽지 않다. 이런 시점에서 제2경부고속도로 착공 발표와 포곡, 원삼 I.C 확정에 따른 투자 심리가 면지역으로 확장되고 있다는 것이 중개업자들의 이야기다. 그동안 지지부진하던 제2경부고속도로 착공 시점을 두고 예산을 확보하지 못해 침체기 속에 수요자를 구경하기 어려웠으나 요즘 문의도 증가하고 있다고 한다. 백암면 농업진흥지역 농지는 15만∼30만 원, 농림지역 임야는 7만∼20만 원, 생산관리지역 임야는 20만∼40만 원, 계획관리지역 임야는 25만∼60만 원이다. 에버랜드가 있는 포곡지역 녹지(농업진흥지역 농지)는 50만∼200만 원, 도시지역 녹지(또는 보호구역)는 80만∼300만 원, 자연녹지는 임야 40만∼100만 원이다. 제2경부고속도로 I.C로 확정된 매산리 주변 녹지지역 농지(농림진흥지역)는 40만∼60만 원, 자연녹지(보호구역) 농지는 60만∼120만 원 선이다. 남사면과 이동면의 농업진흥지역 농지는 25만∼70만 원이며 성장관리권역으로 창고 부지 수요가 많은 지역 부지는 60만∼250만 원 선이다. 이처럼 같은 지역이라도 편차가 심한 것이 토지의 특성이기에 가치 판단 기준점이 천차만별이다. 토지 투자가 어려운 이유다. 그렇지만 원자재인 토지를 가공해 상품화하는 수요자 입장에선 자신의 기술에 따라서 명품을 만들 수도 가치를 훼손할 수도 있다. 이는 동대문이나 남대문에서 구입한 같은 회사 원단으로 옷을 만들어 어떤 이는 백화점에서 기십만 원에 팔고 어떤 이는 기천 원 팔려는 것이나 다름없다. 용인시 인구 유입 총력, 투자 청신호 사업비 1조 원을 넘게 들인 용인경전철은 하루 탑승객이 14만 명이 넘을 것으로 전망하고 사업계획을 세웠다. 그러나 예측과 달리 실제 개통 초기 하루 이용객은 5천 명도 되지 않아 재정에 빨간 불이 켜졌다. 고민이 커진 용인시는 왕십리-수원선의 수도권 통합 환승 할인으로 승객 증가의 물꼬를 터서 지금은 하루 3만 명 정도가 이용한다. 운영비를 줄이기 위한 자구책으로 운영사를 네오트랜스로 3년 만에 바꿔 한 해 50억 원에 가까운 운영비를 절감해, 이 돈을 빚을 갚는 데 사용하고 있다. 위의 사례는 두뇌집단이 모여 계획을 세우고 투자했지만, 경전철에 대한 경험이 없는 사업을 지자체가 무리해서 시작한 결과다. 그동안 시민 혈세 낭비로 각종 투자비를 절약해야 했던 용인시는 이제 부채를 청산하고 기반시설 및 편의시설 비용을 추가 투자할 수 있게 됐다. 용인시는 낙후된 동부 지역을 개발하기 위해 지난해 <도시계획조례>를 개정해 임야 경사도를 20도에서 25도로 완화했다. 개별 창고 부지는 주변에 10가구 이상 마을이 있으면 주민의 동의서를 받게 한 반면, 인구 유입 효과가 큰 산업단지나 전원주택단지는 허가 소요 기간을 60일에서 45일로 단축하는 안을 마련했다. 반면, 모현면은 상수도보호구역에 속하기에 하수종말처리장이 없는 지역과 같은 개발 허가 절차를 밟아야 한다. 양평이나 광주 퇴촌처럼 6개월 이상 거주자한 자라야 개발 허가를 받을 수 있다. 인구 백만 명이 넘었지만, 여전히 인구 유입에 총력을 기울이는 용인시의 투자 전망은 밝은 편이다. 한때 용인시는 투자처가 아니라고 외면을 받았지만, 이젠 11번째로 백만 명이 넘는 지자체로 변했다. 시장의 개발 의지가 강하기에 기업 투자 유치에도 적극적이다. 제2차 인구 이동 시대는 도시 간 전쟁이다. 인구를 감소하면 전투력을 상실한 군대나 다름없다. 인구가 증가하는 도시는 앞에서 언급한 것처럼 장기 투자에 큰 보탬이 되어 백세시대 노후를 보장받을 것이다.
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부동산 진단 12. 편차 심한 토지 시장 변화
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부동산 진단 12. 2017년 토지시장 투자전략 02
- 2017년 토지시장 투자전략 02 - 차별화된 투자전략 필요해 - 토지시장 투자의 성공 요인은 정확한 투자 지식에 의한 자기 확신에 있다. 나그네쥐가 앞서가는 선두주자를 맹신해 낭떠러지로 떨어지는 행위처럼, 주변 말만 믿다가 투자 손실의 나락으로 빠지는 투자 맹신주의를 경계해야 한다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 시류에 휩쓸리지 않는 투자 신념 있어야 일본은 1985년 경제 주요 5개국(G5)이 진행한 플라자 합의로 잃어버린 30년이라는 힘겨운 경제 위기를 겪었다. 이 합의는 달러화 강세를 전환하려는 조치였다. 이로 인해 미국은 달러화 약세로 1990년대에 호황을 누렸고, 일본은 엔고 현상으로 장기불황에 시달렸다. 최근에는 트럼프 미국 대통령 당선인이 중국을 상대로 제2의 플라자 합의를 이끌려 하고 있어 양국 간 환율전쟁으로 점화될 조짐이 나타나고 있다. 두 경제 대국의 이런 움직임은 세계 경제를 보호무역의 파도에 휩싸이게 해 수출의존도가 높은 우리 경제에 큰 타격을 줄 수 있다. 일본은 부산 일본영사관 앞 소녀상 문제로 통화 스와프 논의를 일방적으로 중단하고, 중국은 사드 문제로 한한령(한류 금지령)과 한국 상품 규제를 내세우며 우리 경제를 힘겹게 하고 있다. 또한, 세계 각국의 금리가 상승하며 미국을 필두로 ‘세계 주택시장 댐 붕괴’ 경고가 잇따르고 있다. 그동안 미국의 양적 완화로 지속된 초저금리 시대를 바탕으로 빚내서 집을 사라 했던 정부의 부동산 정책으로 가계부채가 1,300조 원에 달한다. 이미 임계점에 들어서 과부하가 걸렸다는 신호음이 켜졌고 결국 정부는 11·3 부동산 정책을 발표했다. 이에 따라 앞으로 총체적 상환능력까지 심사하는 정부의 가계부채 대책으로 대출 심사가 까다로워져 건설 경기는 둔화될 전망이다. 시중 5대 은행장들도 올해에는 집값이 15% 정도 폭락할 수 있다고 전망했다. 어떤 상황이든 기회는 있다. 시장을 보는 기준을 달리하기만 해도 투자 성공의 기회는 열린다. 올 초부터 세계 경제가 악재에 시달리고 주택 시장은 규제의 벽으로 전망이 불투명하지만, 다행히 토지 시장에는 19조 원이라는 토지 보상금이 호재로 작용할 전망도 있다. 채권왕 빌 그로스는 “수년 동안 무인도에 갇혀서 단 한 가지 정보만 선택할 수 있다면 인구변화에 대한 정보를 선택할 것이다”란 말로 인구의 중요성을 강조한 바 있다. 인구 변화에 대비한 부동산 정책과 국책사업의 방향을 이해하고 투자하는 것이 중요하다. 향후 부동산 정책을 가늠해볼 수 있는 커다란 변화가 있을 예정이다. 올해 상반기에 치러질 수도 있는 대선이 그것이다. 따라서 대선 후보자들의 경제 공약을 자세히 살펴보고 이것의 실행 가능성도 확인해봐야 한다. 다양한 투자 지식과 전망을 분석하고 차곡차곡 자료를 쌓다 보면, 언젠가는 남들이 모르는 투자 해법을 발견할 수 있다. 정책 변화만 파악해도 절세 효과 얻어 그동안 비사업용 토지는 양도소득세 부담이 커서 이를 처분하지 못한 기업이나 개인의 장기보유가 많았다. 사업용 토지의 경우 과세표준의 크기에 따라 6~38%의 양도세율이 붙지만, 비사업용 토지는 10%가 높은 16~48% 세율이 적용됐다. 또한, 비사업용 토지는 사업용 토지와 달리 장기보유 특별공제가 적용되지 않았다. 만약 2000년 1억 원에 취득한 비사업용 토지를 지난해 말 11억 원에 양도했다면 차액이 10억 원이 돼, 5억 2,668만 원의 양도세와 양도소득세 10%에 해당하는 지방 소득세를 내야 했다. 하지만, 올해부터 양도소득세 장기보유에 대한 특별 공제가 시행된다. 양도 날짜가 올해 1월 1일 이후부터 30%의 장기보유 특별공제를 받기 때문에 3억 8,363만 원의 세금만 내면 된다. 이런 정책의 변화를 인지하지 못하고 만약 작년에 양도했다면 1억이 넘는 세금 부담만 늘었을 것이다. 이처럼 부동산 정책 변화에 따른 세법 지식을 정확히 파악만 하고 있어도 큰 이익을 얻을 수 있다. 이 세법 개정안을 자세히 살펴보면, 비사업용 토지에 대한 양도소득세는 기본 세율에 10%를 추가로 과세하되 대신하여 장기보유 특별 공제를 적용한다. 장기보유 특별 공제는 3년 이상 보유 시에는 최소 10%, 10년 이상은 최대 30%까지 양도차익을 공제하는 규정이다. 또한, 양도소득세의 최고 누진세율 구간이 38%에서 40%로 확대 적용된다. 과세 표준이 1억 5천만 원 초과 시에 38%의 세율이 적용되었으나, 올해 1월 1일 이후부터는 한 단계의 세율 구간이 새로 생겨 과세 표준이 5억 원 초과 시에 40% 누진세율로 적용된다. 기업 비사업용 토지가 많은 지역에 호재가 될 수 있다. 저성장·저금리 시대 지가 상승률도 예전보다 못한 상황에서 세법은 부동산 시장에 큰 영향을 미친다. 토지 상품에 대한 이해 토지는 투자하기 어려워 부자들만의 투자 상품으로 인식됐다. 토지란 상품은 개별성이 높고, 지역적 관습에 따라 평가 기준점이 달라지기 때문이다. 따라서, 토지를 매매하기 전에 토지의 특성을 이해하는 것이 중요하다. ① 토지는 원재료로 수익률이 높다 토지에서는 쌀이 생산되기도 하고 나무가 자라기도 한다. 또한, 아파트, 빌라, 단독주택, 전원주택, 상가, 공장, 창고, 물류센터 등이 들어서기도 한다. 쌀과 과실만 자라는 땅에서는 쌀과 과실 판매 수익을 얻는 데 그치지만, 아파트가 들어서면 불과 100만 원짜리 땅이 평당 200~700만 원의 아파트 상품으로 팔려나가기도 한다. 그러므로 토지는 어떻게 활용되느냐에 따라 수익성도 천차만별이 되는 원재료인 셈이다. ② 토지는 미래가치를 보고 사야 하는 상품이다 토지는 원재료이기 때문에 미래가치를 보고 사야 한다. 투자 시 개발 재료의 가시화 정도에 따라 수익률과 매도 시기가 달라질 수 있지만, 대체로 5~10년 이상을 보고 투자해야 한다. 예컨대 현재 농업진흥지역 내 농지는 농사만 지을 수 있는 땅으로 투자가치가 거의 없는 상품이라 볼 수 있다. 그러나, 신·구도시 사이에 위치하거나 도심에서 가까운 진흥 지역 농지는 도시화의 혜택으로 장기적으로 규제가 풀릴 가능성이 높다. 토지를 매입하려면 해당 토지의 규제 사항을 파악하고, 그 땅이 어떻게 활용될 것인지는 물론, 인근 지역의 개발 현황을 면밀히 살펴 투자가치를 파악해야 한다. ③ 환금성이 떨어진다 토지는 투자수익률이 높지만, 환금성이 떨어진다. 팔고 싶을 때 원활히 팔 수 없다는 얘기다. 투자 기간이 길고 덩치가 크고 당장 어떤 용도로 활용하기 어렵다. 그러므로 자신의 투자 목적과 맞는지 잘 살펴야 한다. ④ 인구증가와 토지 가격은 비례한다 토지 투자는 개발 시기와 인구 증감에 따라 움직이기 마련이다. 새롭게 도로가 개설되거나, 대규모 택지 개발이 이뤄진다면 인근의 지가가 올라갈 수밖에 없기 때문이다. 하지만 개발 재료의 실현 가능성은 개발 주체가 얼마만큼의 재정 집행 능력이 있느냐와 인근의 인구유발 효과에 따라 달라진다. 전자는 인터넷 등을 통해 쉽게 파악해볼 수 있다. 중요한 것은 후자다. 인구유발 효과는 개발 진행 시기뿐만 아니라 개발 완료 후에도 지가 상승에 영향을 미치기 때문이다. ⑤ 토지는 지역성이 강한 상품이다 토지는 관련 법규에 문제가 없어도 지자체나 지역민들이 자체 규칙을 통한 규제가 많다. 자연녹지지역에 적정 개발 요건을 갖추면 빌라, 단독주택단지를 개발할 수 있으나 어떤 지자체는 총량 규제를 통해 개발을 불허하기도 한다. 법규와 지자체 조례에서 개발에 문제가 없더라도 지역민의 금기로 개발할 수 없는 경우도 허다하다. 토지는 이렇듯 지역성이 강한 상품이므로 관련 법규, 지자체 조례는 물론이고 인근 중개업소를 통해 지역민의 성향과 선례도 파악해야 투자 피해를 막을 수 있다. ⑥ 토지는 예측이 불가능한 상품이다 토지는 모든 산업의 원자재에 해당된다. 정보통신 기술 기반의 4차 산업혁명 시대에도 토지는 인간이 살아가는데 필수적인 자연재임은 분명하나, 아파트나 상가처럼 체계적이고 규격화된 정보는 부족하다. 더군다나 미래 가치를 예측하기도 어렵기 때문에 적정 가격을 매길 수도 없다. 평형과 입지에 따라 대략적인 가격이 드러나는 아파트와 달리, 토지는 규모와 모양 등이 천차만별이며 토지별 미래가치 또한 다르므로 시세 파악이 어렵다. 적정가를 알 수 없어 투자 수익도 천차만별이다. 토지가 예측 불가능한 상품이기 때문에 실무 경험이 풍부한 컨설팅 전문가, 토지 실무 10년 이상 중개인의 역할은 매우 중요하다. 전문 컨설팅은 토지의 미래가치를 평가해줄 수 있고 좋은 중개인은 투자자에게 설득력 있는 매매 시기를 알려줄 수 있기 때문이다.
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부동산 진단 12. 2017년 토지시장 투자전략 02
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[부동산 진단] 06. 농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라
- 농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라 지난 6월 30일 농림축산식품부(이하 농식품부)가 지난해 말 발표했던 농업진흥지역정비계획안의 변경 해제안을 승인한다고 밝혔다. 국민 불편해소와 농업을 6차 산업으로 활성화시켜 침체되고 있는 내수경제의 성장 동력으로 활용할 수 있도록 한다는 목적이다. 그동안 농식품부는 농지가치가 낮은 농지를 도시민의 투기 대상으로, 또는 타 상품과 비교해 그 경쟁력이 뒤진다고 보았다. 그런데 농업이 ICT(정보통신기술), BT(생명공학)와 접목하면서 시너지 효과가 나타나기 시작한 것이다. 즉, 스마트 농업으로 산업으로써 경쟁력을 갖추어가고 있다고 본 것이다. 도시화 지역 농지에서도 도시농민들이 수평적 농업의 작은 면적을 공간적 농업으로 단위 면적당 수확량을 높일 수 있는 건 과학농업기술 때문이다. 이로 인해 귀농·귀촌 인구도 증가하면서 일자리 창출로 농촌지역 경제 활성화를 기대해 두 마리 토끼를 잡겠다는 계획이다. 글 진명기 부동산 컨설턴트 농지제도의 이해 농지는 지역별로 도시에 있는 녹지지역 농지와 농촌지역에 있는 비도시지역 농지로 구분된다. 농업진흥지역은 어떤 곳인가 살펴보자. 80년대 말 1·2차 산업시대에는 농업이 국력인 시대로 인구가 증가하면서 식량이 문제 되었다. 이때 절대농지와 상대농지제도가 생겼다. 농민이 아니면 농지를 구입할 수가 없었다. 또한, 절대농지는 다른 용도로 사용하는 것을 제한해 농식품 관련 건축이나 집이 없는 농민에 한해 농가주택만 건축할 수 있게 했었다. 통작거리 제한 폐지 농지를 사려고 하면 시대에 따라서 거리를 제한받았다. 이를 통작거리 제한이라 하는데, 시대별로 농사를 직접 지을 수 있는 거리를 제한했던 것이다. 농사를 지으려면 이동하는 거리와 운반할 수 있는 수단에 따라 4㎞, 8㎞, 20㎞의 거리 제한이 있었다. 하지만 이제 이 제도가 폐지돼 거리 제한 없이 1년에 90일 이상 직접 농사를 짓는다면 농지를 살 수 있게 되었다. 그렇지만 단순 투기 대상으로 농지를 매수하는 것을 방지하기 위해 농사를 짓지 않는 경우에는 청문회를 거쳐 강제 매각할 수 있게 했다. 도시지역과 비도시지역 농지 농업진흥지역 농지는 도시지역이나 비도시지역에도 산재해 있다. 도시지역이란 국토의 계획 및 이용에 관한 법률상 용어로, 인구와 산업이 밀집되어 있거나 밀집이 예상되어 그 지역에 대해 체계적 개발·정비·관리·보전 등이 필요한 지역을 말한다. 신도시 발표로 농촌지역이 도시화되거나 구도시가 팽창하면서 형성된 시내 변두리 지역은 자연녹지와 생산녹지 지역으로 구분된다. 비도시지역은 농촌 면 지역을 말한다. 국토의 개발계획 국토를 효율적으로 관리하기 위해 5년마다 중앙정부가 계획하고 지역 사정에 밝은 지자체가 구체적인 안을 제시하여 발표한다. 이번 해제 지역은 시·도지사가 요청한 변경·해제안을 농식품부에서 승인한 결과라는 것을 뜻한다. 하지만 아직 용인시를 제외한 다른 지자체에서는 공고 공람을 하지 않고 있다. 그래서 현장이 중요하다. ‘높이 나는 새가 먹잇감을 많이 얻는다’는 속담을 새겨보자. 이처럼 현장을 관찰하다 보면 남보다 먼저 농업진흥지역에서 해제 가능한 지역을 알게 될 것이다. 그 결과 남보다 한발 앞서 해제 지역에 깃발을 내릴 수 있고, 보다 싼 가격에 좋은 입지를 선택할 수 있을 것이다. 용도가 변경되는 지역 생산녹지 지역 내 농업진흥지역이 보호구역으로 바뀌면 농가주택뿐 아니라 일반 주택과 창고 등을 지을 수 있다. 즉, 사용가치가 다양해지기 때문에 수요자가 많아져 가격 상승효과가 있는 농지가 될 것이다. 더욱이 농식품부는 도시지역 내 해제 지역은 별도의 도시 관리계획 변경 없이도 국토계획법상 녹지지역에서 허용되는 시설을 설치할 수 있다고 밝혔다. 이것은 5년마다 이루어진 국토계획변경고시가 지난 이후라는 점을 참작한 결과라고 보인다. 농업진흥지역 해제 농업진흥지역의 해제는 사실상 농지의 가치가 없어지는 지역이 우선적으로 선정기준이 된 것이다. 해제지역은 과거에는 저수지나 농업용수가 풍부해서 농지의 가치가 높았으나, 도시화되면서 농업용수로 사용할 수 없게 오염된 지역이다. 또는, 산업단지가 들어서면서 농업용수로 사용할 수 없는 주변을 대상으로 한 것이다. 해제지역이 되면 생산녹지에서 자연녹지나 주거공업지역으로, 또는 계획 관리지역이 될 수 있어, 농업보호구역으로 변경된 지역보다 투자가치가 높아질 수 있다. ▲ 농업진흥지역에서 농업보호구역으로 변경된 지역 ① 도로, 철도 개설 등으로 인한 여건 변화에 따라 3~5㏊ 이하로 남은 지역 ② 경지정리 사이 또는 외곽의 5㏊ 이하의 남은 지역 ③ 주변 개발 등 단독으로 3~5㏊ 이하의 남는 지역 ※ 1㏊ = 1만㎡ ▲ 농업진흥지역에서 해제된 지역 ① 도로, 철도 개설 등 여건 변화에 따라 3㏊ 이하로 남은 자투리 지역 등 ’07, ’08년 해제기준 준용 지역 ② 주변이 개발되는 등의 사유로 3㏊ 이하 단독으로 남은 농업진흥구역 ③ 도시지역(녹지지역) 내 경지 정리되지 않은 농업진흥구역 ④ 농업진흥지역과 자연취락지구가 중복된 지역 ⑤ 농업진흥구역 내 지정 당시부터 현재까지 비농지인 토지 중 지목이 염전, 잡종지, 임야, 학교용지, 주차장, 주유소, 창고용지인 토지 이번 농식품부 정비계획에 따라 농업진흥지역이 변경 및 해제되는 규모는 8만5천㏊(변경 2만8천㏊, 해제 5만7천㏊) 수준이며, 구체적인 내용은 시·도별로 고시된다. 이 두 지역은 내수 경기가 침체되고 인구가 감소하는 지자체에서 농업을 기반으로 한 제조와 서비스 산업을 육성하는 6차 산업을 통해 일자리를 창출하고 지역경제를 활성화할 것으로 기대되는 지역이다. 6차 산업이란 1차 산업인 농업과 2차 산업인 제조업, 3차 산업인 서비스업을 융합한 산업을 말한다. 앞으로는 농업보호구역으로 변경된 지역에도 6차 산업 및 농수산업 연관 산업시설 등을 추가 허용할 것이라 한다. 농지투자 장단점 농지를 소유할 수 있는 자격은 농민과 비농민으로 구분된다. 농민은 농지소유 면적이 총 1천㎡ 이상이거나 100㎡ 이상 비닐하우스 온상에서 90일 이상 농사를 짓는 사람을 말한다. 농촌에 살거나 도시에 살면서도 농지를 매수할 수 있다. 즉, 주말농장으로 1천㎡ 이하의 농지를 매수해 취미로 농사를 지을 수도 있다. 농민과 비농민의 차이점은 농민에게 주는 세금 혜택이 크다는 것이다. ▲ 농지투자 장점 ① 농지가 있는 시·군·구 안의 지역과 연접한 시·군·구 및 농지로부터 직선거리 30㎞ 이내의지역에 살면서 농지원부에 등록한 뒤 8년 자경한 후 양도할 경우에는 비과세된다. 이때 소유 농지가 주거지역, 상업지역 및 공업지역 등에 편입되거나 환지 예정지로 지정된 후에 수용 등으로 양도되는 경우에는 환지 예정지로 지정받은 날까지 발생한 소득에 대하여만 양도소득세를 100% 감면해준다(1년간 1억 원, 5년간 3억 원 한도). 3년 이상 재촌 자경하고 양도할 경우에도 대체농지(면적 2분의 1 이상, 가액의 1 이상)를 확보하면 양도세 100% 감면 혜택이 주어진다. ② 국민연금과 의료보험료가 절약된다. 직장에서 퇴사하고 귀농·귀촌하면 지역의료보험에 가입하게 된다. 지역의료보험료가 직장의료보험료보다 많으면 처음 1년간은 직장의료보험료로 납부한다. 2년 차부터 지역의료보험료로 자동 전환된다. 그런데 지역의료보험료는 농촌에 거주하면 22% 감면되고, 농어업인 확인서를 받아 제출하면 추가로 28%를 감면받을 수 있기 때문에 절약된다. ③ 귀농·귀촌 지원 차원에서 주택 신축 및 구입 시 세대 당 최대 4천만 원, 농지. 및 임야구입시 최대 2억 원, 농어업 창업 시 최대 3억 원까지 금리 3%로 지원한다. 정부에서 인정하는 교육을 100시간 이상 이수한 사람이 해당된다. 다만, 온라인 교육의 경우 총 이수시간의 50%를 인정하되, 최대 50시간까지만 반영된다. 그리고 귀농교육 자격조건과 심사기준에 따른 심사 점수가 60점 이상 돼야 지원 대상자로 선정한다. ▲ 농지투자 단점 농지 소유자가 직접 농사를 짓지 않고 휴경농지가 되면 처분할 때까지 매년 이행 강제금을 납부해야 한다. 금액도 공시지가의 20%다. 단, 농지은행에 8년 이상 위탁할 시 보유 기간에 따라 6~38%의 양도소득세율이 적용돼 세금 부담이 줄어든다. 그러나 이와 같은 위탁 영농대상 농지는 농지법 시행일(1996년 1월 1일) 이후에 취득해 개인이 소유하고 있는 「농지법 제2조 제1호」에 해당해야 한다. 그리고 실제 농업 경영에 이용되는 전, 답, 과수원 등이고 농업용 시설이 가능해야 한다. 그렇다고 96년 이후에 매입한다고 해당 되는 것도 아니다. 주말농장으로 매입한 면적이 1천㎡ 미만의 농지는 위탁할 수 없다. 그리고 주거, 상업, 공업지역의 농지도 불가하고 농지전용허가를 받거나 신고한 농지도 해당하지 않는다. 동서고금을 막론하고 세금은 전쟁보다 무섭다고 한다. 그런데 농지는 보유 기간에 따라서 절세할 수 있는 비과세가 된다. 저성장 시대에는 재테크 투자처를 찾기 쉽지 않다. 100세 시대 미래 보장은 농지에서 받는 것이 좋지 않을까. 조건에 따라서는 주택연금처럼 농지연금을 활용할 수도 있다. 최근에는 농업을 기반으로 한 1차 산업이 각광받던 시대가 회귀한 듯, 농지가 농업을 바탕으로 제조, 서비스를 합친 6차 산업을 통해 새롭게 조명받는 안전한 상품이 됐다.
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[부동산 진단] 06. 농지 투자하려면 농지정책 변화 읽어라
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[부동산 진단] 01. 2016년 토지시장 전망과 투자 시 유의 사항
- 2016년 토지시장 전망과 투자 시 유의 사항 세계 경제 침체 하에 정부는 2016년 경제성장률 목표로 3.1%를 제시했다. 올해 정부는 내수경제를 살리기 위해 규제프리존을 발표하면서 약 10㏊ 미만 자투리 농업진흥지역 농지를 해제하기로 했다. 또한, 그린벨트 일부 지역을 해제해서 뉴스테이 5만 가구 공급계획도 발표했다. 지난해까지 시, 도지사가 해제할 수 있는 자투리 농지권한도 2㏊(6,000평)이하에서 3㏊(9,000평)이하로 확대한다. 그러나 규제프리존 설치는 지난 정부가 지정한 경제자유구역이 활성화되지 못하고 있다는 점과 함께 차별성, 실현 가능성도 점검해야 할 것이다. 보통사람들은 정부의 정책을 믿고 투자하기 때문에 부동산 시장에는 닻 내림 효과로 호재가 될 수 있으나, 투자에는 보다 신중한 선택이 필요하다. 글 | 진명기(토지 컨설턴트), 『돈 버는 땅 돈 되는 전원주택』 저자 왜 주식 애널리스트들의 전망을 믿고 투자하는 사람들은 실패할까? 물론 투자 시점이 잘못된 경우가 많을 것이고 작전세력에 놀아난 경우도 많을 것이며 운도 작용했을 것이다. 부동산도 주식투자와 맥을 같이 한다. 부동산 전문가도 운이 없으면 실패하고 쪽박 찬다. 정부의 정책을 믿고 투자했으나 실패할 때도 많다. 정부가 정책을 발표했지만 10년 이상 장기적으로 실행하지 않으면 계획은 실패로 끝난다. 돈이 되는 농지 지난해 정부가 2016년 경제정책방향에서 농업진흥지역 정비 계획을 발표했다. 농업진흥지역 전체 면적의 10% 수준으로 여의도 면적(290㏊)의 약 345배에 이르는 규모다. 농식품부는 구체적인 해제 기준으로 ▲3ha 이하 자투리 지역 ▲3ha 이하 단독으로 남은 구역 ▲녹지지역 내 경지 정리가 돼 있지 않은 구역 ▲자연취락지구와 중복 지역 ▲비농지 중 지목이 임야, 학교용지, 주차장인 지역 등을 제시했다. 농식품부는 내후년에도 전년도 실태조사를 토대로 농업진흥지역 정비 작업을 지속해 나가기로 했다. 세계 경제 불황으로 수출이 감소해 비상이 걸린 정부가 두 마리 토끼를 잡으려고 농사만 지을 수밖에 없던 농업진흥지역 농지 일부를 타 용도로 사용하게 한 것이다. 어쨌든 반짝 빛을 발했던 아파트 시장의 불씨가 꺼질 수밖에 없던 세계 경제 여건 아래에서 그나마 토지시장에는 국지적으로 빛이 보이게 된 것이다. 인생 막바지로 내몰린 장년층 도시지역 농지에서 노후보장의 길 찾아 농식품부의 계획은 귀농과 귀촌을 준비하려는 사람들에게는 호재가 될 것이다. 그뿐만 아니라 여윳돈으로 부동산에 투자하려는 사람들에게도 투자의 길이 열리게 됐다. 농부가 되면 세제 감면 혜택도 많이 받는다. 또한, 용도지역이 농업진흥지역에서 농림지역으로 바뀌어도 가치는 일반적으로 배 이상 상승할 것이다. 하지만 토지는 지역성이 강한 상품이란 것이 투자의 어려움이다. 또한, 귀농자와 귀촌자, 투자자의 지역 선정이 각각 다르다는 사실에 유의해야 한다. 이제 부동산 시장에서 예전처럼 큰돈은 벌 수 없다는 것은 사실이다. 그렇지만 부동산에도 틈새 상품이 있다. 경지 정리가 되지 않는 자투리 농지가 그 답이다. 우선 지역 선정이 중요하다. 자신들이 잘 아는 지역이면서 인구가 늘어나는 곳이어야만 투자에 실패하지 않는다. 농지를 구입하면 당연히 농사를 지어야 한다. 농사로 수익을 내고 생계를 유지하려면 귀농해야 특혜도 받는다. 음식점이나 벤처 창업을 생각하는 사람이라면 도시지역에 접한 녹지지역 농지에서 답을 찾는 것도 방법이다. 그러나 사전에 철저한 지식을 습득하지 못하고 투자하면 계획의 오류로 실패할 수 있다. 지역 부동산 업소를 최대한 활용하고 친해져라. 투자 시 고려 및 유의할 사항 현재는 농민도 세계 농산물 가격 지식을 알아야 돈 버는 시대가 됐다. 한 끼를 때우는 농산물도 가격경쟁력에서 우위에 서야 더 많은 이익을 창출할 수 있는 시대다. 그런데 가계 경제의 전부와 같은 부동산을 보는 시야가 아직도 주먹구구식의 단순경제시대 틀에서 벗어나지 못하는 사람이 많은 게 문제다. 왜 중국 사람들은 제주도 토지를 많이 살까? 우리나라 기업들은 해외 부동산을 왜 많이 매수할까? 인구는 줄어드는데 부동산 가격은 올라갈까? 80년대 일본 동경을 매도하면 미국을 사고도 돈이 남는다고 했는데 87년 플라자 합의 이후 90년대를 지나면서 부동산 버블을 버티지 못하고 잃어버린 20년을 일본은 이어온 것일까? 만약, 부자들이 동남아의 저평가된 부동산시장으로 투자처를 이동한다면 어떻게 될까? 저출산, 생산인구 감소, 실질소득 감소, 금리인하, 저유가와 노령인구 증가, 부동산 가격 상승, 가계대출 상승, 중국수출 의존도 상품 등을 잘 살펴봐야 한다. 각 단어 자체가 부동산에 미치는 영향이 크지만, 대부분의 사람은 무관심으로 지나쳐 버린다. 심리학자이면서 행동 경제학으로 노벨 경제학상을 받은 다니엘 가너먼은 저서 『생각에 관한 생각』에서 “사람들은 현재 보이는 것이 세상의 전부다”라고 한다는 것이다. 즉 자신이 잘 알고 있는 것만 믿는다는 것이다. 자신이 알지 못하고 자신이 보지 못하는 세상이 많다는 사실을 이해하고, 그래도 모르겠으면 실행하기 전에 분야별 전문가에게 상담해야 한다. 하노백(Hanno Beck)의 『부자들의 생각법』에 의하면 “먹이를 찾아 이동하는 수백만 마리 나그네쥐가 절벽으로 뛰어내리는 행동을 한다”는 글이 있다. 눈이 나쁜 쥐가 바다를 쉽게 건널 수 있는 얕은 강으로 착각해 절벽을 뛰어내리면 뒤따르는 수만 마리 쥐들이 주위를 살피지도 않고 절벽 아래로 뛰어들어 집단 자살하는 우를 범한다는 것이다. 특히, 부동산 시장에는 이런 사람들이 많다. 부동산 닻 내림(정박 효과) 효과 오류는 “부두에 배가 정착해 닻을 내린다”하여 심리학에서 많이 사용하는 말로 부동산에서도 통한다. 이것은 부동산 투자를 하면서 자신이 잘 알지도 못하면서 언론에 공개된 정보를 믿는 닻 내림 효과를 과신할 수 있다는 것이다. 언론은 정보의 특성상 대중이 원하는 자극적인 기사를 많이 써야 대중으로부터 관심을 받는다. 대중이 아니라 각자 개인은 진실 된 정보를 골라 양식으로 소화해야 양질의 지식이 될 것이며, 부동산을 보유하거나 투자해 이득을 얻을 것이다. 자신이 잘 알지 못하는 지역은 관심에서 제외하거나 철저하게 현장 조사하고 전문가와 상담한 후 투자해야 실패가 없을 것이다.
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[부동산 진단] 01. 2016년 토지시장 전망과 투자 시 유의 사항
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 08
- 법과 부동산, 아는 만큼 보인다 정부는 귀농·귀촌을 지원하기 위한 방안을 적극적으로 마련 중에 있다. 먼저, 귀농·귀촌을 위한 기본법으로 ‘귀농어·귀촌 활성화 및 지원에 관한 법률’이 제정돼, 다가올 7월 21일부터 시행된다. 귀농·귀촌을 꿈꾸는 자들에게 희소식이 아닐 수 없다. - 본문 중에서 - 주말·체험 영농 목적의 농지취득 현재 도시에서 직장생활 중인 신농 씨는 장차 은퇴할 것을 대비해 시골에서의 삶을 준비하려 한다. 그런데 농지를 구입하려면 농지취득자격증명(이하 ‘농취증’)을 발급받고 농업경영계획서도 제출해야 한다. 아직 “전문적으로 농사지을 생각이 없는데 농업경영계획서까지 내라니…” 도시에서 살아온 신농씨로서는 막막하기만 하다. 그러나 크게 걱정하지 않아도 된다. 1,000㎡(302.5평) 미만 농지를 주말·체험 영농 목적으로 취득하는 경우에는 농업경영계획서를 제출하지 않아도 되기 때문이다. 주말·체험 영농이란 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 이용해 취미나 여가활동으로 농작물을 경작하거나 다년생 식물을 재배하는 것을 말한다. 그러나 주말·체험 영농이라도 농취증은 필요하다. 농취증 취득은 간단하다. 따라서 신농 씨가 전원주택에 상주하지 않고 가끔 들러 농사짓고 휴식을 취할 요량이라면 주말농장 목적으로 신청하는 것이 좋다. 다만, 농지가 토지거래허가지역에 위치한다면 주말·체험 영농의 목적이라도 그 취득이 쉽지 않다. 이 경우 토지거래허가의 기준을 충족해야 하는데, 이를 위해선 토지소재지에 전 가족이 6개월 이상 거주하고 있어야 한다. 즉, 세대주를 포함한 세대원* 전원이 해당 토지가 소재하는 특별시·광역시·특별자치시·특별자치도(광역시 관할구역에 있는 군 제외)·시 또는 군(광역시 관할구역에 있는 군 포함)에 허가신청일부터 소급해서 6개월 이상 주민등록이 돼있는 자로서 실제로 해당 지역에 거주하는 자여야 그 허가신청이 가능하기 때문이다. 한편, 토지거래허가구역 내의 농지라도 경매 또는 공매로 인한 취득의 경우에는 토지거래허가가 아니라 농취증만 발급받으면 된다. 토지거래허가구역은 인기가 높은 지역으로서 투자가치가 높다. 주말·체험 영농의 목적으로 농취증이 발급되는 곳도 있고, 안 되는 곳도 있다. 따라서 해당 지자체에 사전에 문의하는 게 좋다. 귀농·귀촌을 위한 정부 혜택 듬뿍 12년 통계청이 발표한 자료에 따르면, 11년에 농촌 정착 인구는 1만 7,464명으로 지난해 9,597명보다 약 81.9%가 증가했다. 또한 귀농 가구는 1만 75가구로 1년 전 집계된 5,405가구보다 86.4%가 늘어났다. 1년 만에 두 배 가까이 늘어난 셈이다. 증가 추세는 지금도 여전하다. 이처럼 귀농 가구수가 증가된 이유는 무엇일까? 지난 10년부터 베이비붐 세대의 은퇴가 본격적으로 시작되면서 노후를 농촌에서 보내려는 사람들이 크게 늘었기 때문이라는 분석이 압도적이다. 그러나 단순히 이뿐만 일까? 산업화를 일군 똑똑한 베이비붐 세대는 농지 투자의 미래를 본 것이 아닐까? 농지투자의 기본은 역시 농부가 되는 것이다. 농부라면 농지 소유에 제한이 없다. 원래 농업진흥지역 밖의 농지는 5만㎡(1만 5,125평)를 초과해 소유하지 못하도록 하는 농지소유 상한제도가 있었으나 2002년도에 폐지됐다. 그러나 농부가 된다는 것은 결코 쉬운 일이 아니다. 막연하다고 여기는 것도 당연하다. 그래서 정부는 귀농·귀촌을 지원하기 위한 방안을 적극적으로 마련하고 있다. 먼저 귀농·귀촌을 위한 기본법으로 ‘귀농어·귀촌 활성화 및 지원에 관한 법률’이 제정돼 다가올 7월 21일부터 시행된다. 뿐만 아니라 다양한 지원방안을 마련해 시행 중에 있다. 농림축산식품부에서 운영하는 ‘귀농귀촌종합센터(www.returnfarm.com)’에는 귀농 창업 및 주택 구입을 비롯한 다양한 지원 정책을 소개하고 있다. 또한 각 지방자치단체는 귀농지원센터를 두고 귀농인을 적극적으로 부르고 있다. 인터넷 환경이 모바일 중심으로 변모함에 따라 ‘귀농귀촌지원센터’라는 앱을 개발해 홍보 중인 지자체도 있다. 농업이 최첨단 산업으로 변모하고 있다는 반증이기도 하다. 판이 깔리고 있다. 춤출 준비를 해도 좋을 때다.田 * 세대주를 포함한 세대원 : 세대주와 동일한 세대별 주민등록표상에 등재돼 있지 않은 세대주의 배우자와 미혼인 직계비속을 포함하되, 세대주 또는 세대원 중 취학·질병 요양·근무지 이전 또는 사업상 형편 등 불가피한 사유로 인해 해당 지역에 거주하지 아니하는 자는 제외.
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알기 쉽게 풀어쓴 법과 부동산 08